广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21357号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州风尚供应链管理有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路石马头自编**（夏茅商业广场）****。法定代表人：宋小林。委托诉讼代理人：林晓君，系该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市吉邦物业管理有限公司，住所地广州市白云区石门街石沙路**商业楼自编****广州市八方货运市场**商业楼****。法定代表人：汤建雄，执行董事。被上诉人（原审被告）：聂雪兰，女，1971年7月14日出生，汉族，户籍地址江西省吉安市新干县，广州市吉邦物业管理有限公司、聂雪兰共同委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。广州市吉邦物业管理有限公司、聂雪兰共同委托诉讼代理人：周艺，广东纬韬律师事务所实习人员。上诉人广州风尚供应链管理有限公司（以下简称风尚公司）、广州市吉邦物业管理有限公司（以下简称吉邦公司）因与被上诉人聂雪兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2378号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。风尚公司上诉请求：1.请求改判聂雪兰依法承担连带清偿责任；2.本案一审、二审诉讼费用由吉邦公司、聂雪兰共同承担。事实与理由：一审判决查明事实不清，证据不足，适用法律错误。吉邦公司明知涉案租赁场地未办理建设工程规划许可证，涉案《租赁合同》属于无效合同，其为达到无法执行保证金的目的而指示聂雪兰收取保证金，属于明显消极逃避债务的行为，该行为严重违反了民法上的诚实信用原则，侵犯了风尚公司的合法权益。因此聂雪兰应当对返还保证金义务与吉邦公司承担连带偿还责任。聂雪兰虽不是租赁合同的相对方，但其基于风尚公司与吉邦公司所签订的《租赁合同》收取风尚公司保证金434700元和每月租金，聂雪兰作为保证金的实际收款人，收取保证金后并未将该款项转入吉邦公司的账户，吉邦公司一审亦无提供任何证据证明聂雪兰已将保证金和租金交给吉邦公司。由此可见聂雪兰收取保证金的行为并非属于代收性质，一审法院认定事实错误。退一步讲，若聂雪兰确属代收行为，涉及如此大的金额，聂雪兰按照常理应将涉案款项返还吉邦公司；再者，若如庭审中吉邦公司所称，聂雪兰属于职务行为，按常理吉邦公司应与聂雪兰签订相应协议。但按本案现有证据，聂雪兰并未将涉案款项返还吉邦公司，亦未与吉邦公司签订书面协议，这显然与常理相悖。涉案租赁场地因未办理规划报建手续致使《租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条规定，在涉案合同无效后，保证金应当返还，聂雪兰作为涉案实际收款人、共同受益人，将保证金占为己有，侵犯风尚公司的合法权益，其所得434700元亦属于不当得利，理应返还风尚公司。因此，保证金的返还义务理应由聂雪兰与吉邦公司共同承担。综上，上诉人认为，就保证金的返还义务聂雪兰应与吉邦公司共同承担连带清偿责任。一审判决错误，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请求二审法院查清事实后依法判决。吉邦公司、聂雪兰辩称：被上诉人聂雪兰代收保证金以及租金是依据风尚公司和吉邦公司的合同约定，聂雪兰作为吉邦公司的公司员工，该代收行为是职务行为，应该视为吉邦公司收到上述保证金和租金。风尚公司以聂雪兰作为代收人的身份要求聂雪兰承担相应连带责任，这个是没有合同和法律依据，因此应予以驳回。吉邦公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0111民初2378号判决第六项，改判为支持风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占有使用费144900元及利息（从2020年5月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；2.由风尚公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：涉案合同被认定为无效，风尚公司不应享受免租期权利，其应支付免租期内的房屋占有使用费。首先，涉案合同无效，故基于该合同有关免租期的约定亦无效，虽然《租赁合同》无效，但被上诉人2018年10月18日至2018年11月17日确已占用涉案租赁场地。被上诉人应根据实际占有租赁物的情况支付占有使用费。其次，《租赁确认书》约定的30天免租期是以《租赁合同》按约履行完毕为前提，是上诉人基于长期租赁关系而给予被上诉人的租金优惠，系建立在双方完全、适当履行合同的前提下，出租方给予承租方的承诺条件，现该合同未按约定的租期履行完毕，被上诉人无权享有装修免租期内免除租金的优惠，理应参照合同约定的租金标准支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占有使用费。为此，上诉人特提出上诉，恳请贵院依法改判。风尚公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：从本案现有的证据看出，租赁合同第5条第3款约定，双方协商开门营业租赁日期是2018年11月18日，租赁确认书也载明免租期限为2018年10月18日至2018年11月17日。从租赁合同看出，双方对2018年10月18日至11月17日租金标准已经非常明确，约定为零租金，虽然一审认定租赁合同无效，但租赁合同中对免租期限的合意是吉邦公司在意思自治的范畴内对自身权利的处分，该处分应当认定为有效，同时租赁合同及租赁确认书相关的约定也没有对免租期附加任何条件，因此吉邦公司主张风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占有使用费无依据。风尚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认风尚公司与吉邦公司于2018年10月12日签订的《租赁合同》无效；2.判令吉邦公司向风尚公司返还合同保证金人民币434700元，并支付自收取保证金之日起至实际返还保证金之日止的资金占用费（以保证金为本金，从吉邦公司收取保证金之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令吉邦公司向风尚公司支付已支出的律师费人民币55000元；4.判令聂雪兰对吉邦公司在上述第二至三项的债务承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费用由吉邦公司、聂雪兰共同承担。吉邦公司还向一审法院提出反诉请求：1.判决风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占有使用费144900元及利息（2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；2.判决风尚公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费456435元、水电费9775.2元，电梯费3000元、垃圾费1500元及利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；3.判决风尚公司支付2019年5月1日至2019年5月31日的水电费7544元、电梯费1000元、垃圾费500元及利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；4.判决风尚公司支付中介费损失194700元（从2020年1月1起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；5.判决本案诉讼费用由风尚公司承担。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，一审法院对风尚公司提交的租赁合同、转账凭证、收据、退场通知书、照片、视频、律师函、快递单、妥投证明、民事案件委托代理合同及其补充协议、法律服务费发票、货物公路运输合同，吉邦公司、聂雪兰提交的租赁合同、账户交易明细、物业缴费单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经一审法院审查后认定的证据，一审法院查明事实如下：2018年10月12日，吉邦公司（甲方，出租方）与案外人西安澳鹏网络科技有限公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：1.在签订本合同前，甲方已将本合同项下所涉的地块现状、权属情况充分告知乙方，而乙方对此已充分知悉，自愿承担相应风险。2.甲方按现状交接场地给予乙方，乙方自愿接收场地，乙方可根据自身需求对该经营场地的装修、改造。……甲乙双方共同协商，自愿达成如下合同条款：一、甲方将其享有经营管理及转租权的经营场地广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼三层（以下简称涉案租赁场地），建筑面积6300平方米。五、年限、租金、合同保证金及其缴纳标准：2018年10月18日至2019年10月17日，每月租金144900元；2019年10月18日至2020年10月17日，每月租金152145元；2020年10月18日至2021年3月17日，每月租金为159752元。1.乙方须于签订本合同之日向甲方一次性付清首月租金144900元。2.合同保证金434700元。3.双方协商开门营业/计租日期为2018年11月18日。4.本合同一经签订，乙方须在本月底的25日到30日前交齐下月租金、管理费及其他应缴费用。5.水费为6元/吨，电费1.6元/度；垃圾费500元/月；电梯分摊费1000元/月。指定银行：62×××90，开户名：聂雪兰，广州农商银行白云支行。十、解除合同通知书的送达方式：在甲方以邮件传真或信函等方式通知乙方之日15日内，本合同自动解除，终止履行。甲方以乙方的身份证地址、乙方营业执照登记地址或本合同项下租赁场地所在地为签收地址而发出相应的通知、信函到达乙方经营场所的视为已经送达。等等。上述合同签订后，西安澳鹏网络科技有限公司委托案外人文锋于2018年10月13日通过转账的方式向《租赁合同》指定的聂雪兰的账户转账支付了首月租金和租赁保证金合计579600元。2018年12月14日，西安澳鹏网络科技有限公司作为唯一法人股东，登记设立风尚公司，此后西安澳鹏网络科技有限公司、吉邦公司和风尚公司协商将上述《租赁合同》中的承租方变更为风尚公司，并以风尚公司为承租人（乙方），吉邦公司为出租方（甲方），双方重新签署了《租赁合同》，该份《租赁合同》的内容与吉邦公司和西安澳鹏网络科技有限公司于2018年10月12日签署的《租赁合同》内容一致。风尚公司为证明其于2019年9月30日向吉邦公司送达《退场通知书》，提交了《退场通知书》张贴的照片一张，照片显示上述通知书张贴于门口有“管理处，招租热线（电话号码略）”的铁门上，铁门已经上锁，通知书的抬头为吉邦公司，落款人为风尚公司，落款时间为2019年9月28日，主要内容为风尚公司于2019年9月27日提请吉邦公司提供租赁场地建设工程规划许可证予以核对，吉邦公司告知未取得租赁场地建设工程规划许可证，故双方签署的《租赁合同》属无效合同，故正式通知贵司风尚公司将于2019年9月30日办理租赁场地退场手续，交付租赁场地予贵司，请贵司做好场地交接工作，并在收到本通知之日起三个工作日内退还风尚公司租赁保证金及租赁期间资金占用费。风尚公司提交EMS快递单及妥投证明显示，2019年9月30日，风尚公司向吉邦公司的注册地址寄送了一份邮件，邮件内容为“退场通知”，该邮件因“收件人不在指定地址”于2019年10月11日退回。2019年9月30日，风尚公司向吉邦公司寄送了另一份邮件，邮件收件地址为广州市白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋、Cl-C3栋广州市八方货运市场C区商业楼3层，该邮件也因“无人认领”于2019年10月11日退回。西安澳鹏网络科技有限公司于2019年10月13日向吉邦公司发送快递，快递收件地址为“广州市白云区石门街石沙路333层八方国际物流园商业楼C1-C3栋3楼物业管理办公室”，收件人为汤建雄、聂雪兰、吉邦公司，寄送的物品名称为八方物流园商业大楼三层的场地钥匙，上述邮件的妥投证明显示上述邮件于2019年10月14日妥投，签收人为“他人”。2019年12月13日，风尚公司委托北京市中伦（广州）律师事务所律师张梓湘向吉邦公司寄送了《律师函》，主要内容为风尚公司已于2019年9月底搬离租赁场地，因此要求吉邦公司向风尚公司返还《租赁合同》项下的保证金434700元及资金占用费24261.69元。该邮件收件地址为吉邦公司的注册地址，收件人为吉邦公司法定代表人汤建雄，相关邮件因未联系上收件人于2019年12月18日退回。风尚公司申请证人赵某和温某出庭作证，证人赵某陈述：我是西安澳鹏网络科技有限公司的员工，2019年9月30日我受风尚公司指派向吉邦公司送达退场通知书，并在现场拍摄了一段视频，视频内容是我于2019年9月30日上午10点左右到八方物流园风尚公司所在的物业大楼的2楼吉邦公司物业管理处门口张贴《退场通知书》，这个物业管理处也是平时收取租金、水电费的地点。风尚公司的法务在2019年9月份去找过吉邦公司的物业管理处并就仓储资质文件的合规性提出了疑问，并通知吉邦公司风尚公司要退场。证人温某陈述：我是西安澳鹏网络科技有限公司的员工，是负责风尚公司相关工作事宜，2019年10月11日我受风尚公司指派到八方物流园风尚公司租赁的物业去拍摄风尚公司已经腾空场地的视频和照片。我是仓库的主管，风尚公司承租的八方物流园的仓库在9月份的时间已经没有存放货品了。风尚公司主张其因租赁场地搬迁运输事宜，由其境外关联公司澳鹏国际有限公司与广州市中邦物流服务有限公司签订了货物公路运输合同，并支付了运输费用，为证明其主张，风尚公司提交了《货物公路运输合同》一份，该合同甲方（托运方）为澳鹏国际有限公司，乙方（承运方）为广州市中邦物流服务有限公司，签署日期为2019年9月12日，内容为乙方承运甲方仓库物品搬运物流服务，乙方提供白云区到东莞××镇的运输服务；此外，风尚公司还提交了运输费用内容审批记录、运输费收据、微信聊天记录等，拟证明自2019年9月14日至28日，广州市中邦物流服务有限公司受托运输涉案租赁场地的货物至东莞××镇。吉邦公司对上述证据的关联性不予确认。另查明，吉邦公司与风尚公司在合同履行过程中于2019年1月将租金收取方式调整为按自然月收租金，吉邦公司于每月中旬或下旬向风尚公司发出缴费通知单，收取下个月的租金及当月的水电费、垃圾费和电梯费等费用。2019年5月25日，吉邦公司向风尚公司发出的缴费通知单载明水电费合计7544元、垃圾费500元、电梯费1000元，2019年6月份租金144900元，总合计153944元，风尚公司于2019年6月5日支付了上述缴费通知单上6月份的租金144900元。风尚公司主张因涉案租赁场地漏水造成其货物损失，经与吉邦公司协商，双方同意在2019年5月份的水电费、垃圾费及电梯费中扣除2500元作为补偿，故风尚公司委托其关联公司澳鹏国际有限公司于2019年7月4日向聂雪兰的账户转账6544元（已提交转账凭证），故2019年5月的水电费、垃圾费和电梯费其已支付完毕。风尚公司还提交付款内部审批记录、付款申请书等，拟证明风尚公司和吉邦公司因物业漏水打湿货物，经协商双方达成扣除物业费2500元，实付6544元的协议。吉邦公司否认曾与风尚公司达成减免2500元费用的协议，确认风尚公司支付了2019年5月份的水电等费6544元，并认为风尚公司尚拖欠2019年5月份水电等费用2500元。吉邦公司提交抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年10月份租金（已经含递增5%）152145元，水电费8300.4元、垃圾费500元、电梯费1000元。抄表日期为2019年10月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年11月份租金152145元，水电费1474.8元、垃圾费500元、电梯费1000元。抄表日期为2019年11月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年12月租金152145元，水电费0元，垃圾费500元、电梯分摊费1000元。风尚公司表示对抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单中的水电费、垃圾费、电梯费，其同意支付，对于其他费用则不同意支付。为证明其中介费损失，吉邦公司提供聂雪兰名下账号为62×××90的银行账户查询清单，该清单显示聂雪兰账户于2018年10月16日转账194700元至巫某个人账户。吉邦公司申请巫某作为证人出庭，巫某在庭上陈述：我是负责厂房招商的中介人员，聂雪兰账户于2018年10月16日转账194700元至我的账户，该款项为西安澳鹏网络科技有限公司承租吉邦公司在八方物流园商业大楼三层的中介服务费。我是个人从事中介服务，没有与吉邦公司签署过中介服务合同，双方口头协议佣金标准按行业规则是以一至两个月的租金作为佣金，我收取佣金后没有开具发票。我和几个朋友在八方物流园内有办公室，地点在八方物流园商业大楼二楼，地点在八方物流园商业大楼**业主招租，所以吉邦公司就免费提供了这个办公室给我们使用，用于洽谈房租事宜。本案审理过程中，吉邦公司称涉案租赁场地的缴费通知单平时由其委托巫某送给风尚公司的工作人员。风尚公司提交《民事案件委托代理合同》及其补充协议、法律服务费发票，显示风尚公司向北京市中伦（广州）律师事务所支付了法律服务费合计55000元。风尚公司于2020年1月14日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。吉邦公司于2020年5月25日向一审法院递交反诉状，提起本案反诉。一审法院认为：涉案租赁场地所在的建筑未办理规划报建手续，故吉邦公司与风尚公司就涉案租赁场地所成立的租赁合同为无效合同，风尚公司要求对此予以确认，吉邦公司对此并无异议，故一审法院对风尚公司的该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故风尚公司要求吉邦公司返还保证金434700元的诉讼请求一审法院予以支持。对于保证金的资金占用费，该费用属于因合同无效导致的损失，涉案租赁合同因租赁场地无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，风尚公司在与吉邦公司签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，双方均具有过错，故对于风尚公司起诉前的保证金的资金占用费，应由风尚公司自行承担，对于其向一审法院递交诉状提起本案诉讼之日即从2020年1月14日起的资金占用费，一审法院予以支持，资金占用费以434700元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于风尚公司主张的律师费损失55000元，因律师费并非必然发生的费用，且不属于双方《租赁合同》无效所导致的直接损失，故一审法院对风尚公司的该项诉讼请求不予支持。对于风尚公司要求聂雪兰承担连带责任的诉讼请求。因本案为租赁合同纠纷，聂雪兰并非租赁合同的相对方，风尚公司与吉邦公司的租赁合同约定保证金、租金及各项费用打入聂雪兰的账户，故聂雪兰收取相关费用仅为代收的性质，该代收行为的后果由吉邦公司承担，现吉邦公司已确认收到相关保证金等，聂雪兰并未承诺对吉邦公司的债务承担责任，风尚公司要求聂雪兰对吉邦公司的债务承担连带责任缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于吉邦公司反诉要求风尚公司支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”现吉邦公司要求风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占用使用费，由于该段期间属于双方约定的免租期，仍视为双方租金标准的约定，应予参照适用，吉邦公司要求风尚公司支付该段期间的房屋占用使用费及利息的诉讼请求一审法院不予支持。对于吉邦公司要求风尚公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费及利息的诉讼请求。根据风尚公司提交的照片、视频、货物公路运输合同及证人证言及风尚公司向吉邦公司寄送的多份邮件，一审法院确认风尚公司已于2019年9月30日腾空涉案租赁场地。租赁场地交接需要租赁双方相互配合才能进行，根据风尚公司举证，风尚公司于2019年9月30日通过在物业管理处张贴通知、向吉邦公司寄送退场通知的方式通知吉邦公司其将于2019年9月30日退场，并要求吉邦公司于2019年9月30日办理交接手续，但由于张贴退场通知的房间门上上锁，而相关的邮件亦于2019年9月30日才寄出，无法证实吉邦公司于2019年9月30日已收到风尚公司的退场通知。而吉邦公司作为出租方，在风尚公司通过张贴退场通知、寄送钥匙等行为表明已退场的情况下，吉邦公司在合理的期限内应当已知晓风尚公司已经退出租赁场地，其亦应当采取积极措施收回场地，防止损失的扩大。结合本案的实际情况，一审法院认为风尚公司应当向吉邦公司支付房屋占有使用费至2019年10月14日，即风尚公司寄给吉邦的涉案租赁场地的钥匙被签收之日。故风尚公司还应当向吉邦公司支付2019年10月1日至2019年10月14日的房屋占有使用费67620元（144900元÷30天×14天）。对于吉邦公司主张的2019年10月15日至2019年12月31日的房屋占有使用费，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于吉邦公司要求风尚公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的水电费、电梯费、垃圾费。首先风尚公司对抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单中载明的水电费8300.4元、垃圾费500元、电梯费1000元无异议，一审法院予以支持。对于抄表日期为2019年10月25日的缴费通知单，鉴于上一次抄表的2019年9月25日后，风尚公司还有使用涉案租赁场地，故一审法院认为2019年10月25日缴费通知单所记载的水电费1474.8元，风尚公司仍应当支付；对于电梯费和垃圾费，由于一审法院确认风尚公司使用涉案租赁场地至2019年10月14日，故风尚公司应当支付2019年10月1日至2019年10月14日的电梯费451.61元，垃圾处理费225.81元。对于吉邦公司要求风尚公司向其支付2019年5月1日至2019年5月31日的水电费7544元、电梯费1000元、垃圾费500元的诉讼请求。风尚公司主张其与吉邦公司协商双方口头协议在2019年5月份的水电费、垃圾费及电梯费中扣除2500元作为租赁物业漏水打湿货物的补偿，由于风尚公司就该事实仅提交了其内部审批文件予以证实，一审法院对相关证据的真实性难以核实，吉邦公司否认双方曾就此达成口头协议，鉴于风尚公司提交的证据不足以证实其主张，一审法院对风尚公司的该项主张不予确认。风尚公司主张其委托其关联公司澳鹏国际有限公司于2019年7月4日向聂雪兰的账户转账6544元并已提交了转账凭证，故一审法院确认风尚公司已经向吉邦公司支付了上述期间的水电费、空调费、垃圾处理费6544元，风尚公司还应当支付2500元。吉邦公司主张其他电梯费、垃圾费，一审法院不予支持。对于吉邦公司主张的房屋占有使用费和水电费、电梯费、垃圾处理费的利息，一审法院酌情支持其自提起反诉之日即2020年5月25日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于吉邦公司要求风尚公司支付中介费损失194700元的诉讼请求。首先，吉邦公司虽然申请证人巫某出庭，拟证明其就涉案租赁场地的出租向巫某支付了中介服务费194700元，但由于吉邦公司并未提供中介服务合同等证据佐证双方存在居间合同关系，仅凭吉邦公司的陈述和证人证言并不足以证实聂雪兰账户于2018年10月16日转账至巫某个人账户194700元为吉邦公司支付的中介费。同时，中介费损失亦非因租赁合同无效所导致的直接损失，故一审法院对吉邦公司的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认广州风尚供应链管理有限公司与广州市吉邦物业管理有限公司之间的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州风尚供应链管理有限公司退还保证金434700元并支付资金占用费（资金占用费以434700元为本金，从2020年1月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，广州风尚供应链管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司支付房屋占有使用费67620元并支付利息（利息以67620元为本金，从2020年5月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，广州风尚供应链管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司支付水电费、电梯费、垃圾费合计14452.62元并支付利息（利息以14452.62元为本金，从2020年5月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；五、驳回广州风尚供应链管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市吉邦物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4541元（广州风尚供应链管理有限公司预交4398元），由广州风尚供应链管理有限公司负担563元，广州市吉邦物业管理有限公司负担3978元；反诉受理费6089元（广州市吉邦物业管理有限公司预交5989.3元），由广州市吉邦物业管理有限公司负担5187元，广州风尚供应链管理有限公司负担902元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，因涉案租赁场地所在的建筑未办理规划报建手续，吉邦公司与风尚公司就涉案租赁场地所成立的租赁合同为无效合同，双方均无异议，本院予以确认。根据诉辩双方意见，二审争议的焦点在于：一、聂雪兰应否承担返还保证金的连带责任；二、合同约定的免租期应否计算占有使用费。关于聂雪兰对返还保证金是否应承担连带责任的问题。根据双方签订的租赁合同约定可知，合同相对方为风尚公司与吉邦公司，虽然合同约定保证金、租金及各项费用打入聂雪兰的个人账户，但并未约定聂雪兰承担合同的义务，故聂雪兰收取相关费用仅为代收的性质，相应的法律后果应根据合同相对性原则确定由吉邦公司承担，风尚公司要求聂雪兰对吉邦公司的债务承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。关于吉邦公司要求风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占用使用费的问题。经查，该段期间属于双方约定的免租期，双方并无对该期间免除租金附加任何条件，且根据双方签订的《租赁合同》及吉邦公司出具的《租赁确认书》可知，该时期为风尚公司的装修期，风尚公司尚未实际使用而获得利益，而吉邦公司作为出租方对于合同无效亦应承担责任，故一审对吉邦公司的该诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。吉邦公司、风尚公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费由广州风尚供应链管理有限公司负担7820.5元，由广州市吉邦物业管理有限公司负担2598元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月十二日书记员 钟丹霞王日平