新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵08民终1116号 上诉人(原审被告)：黄正能，男，1969年1月10日出生，住石河子市。 上诉人(原审被告)：何友芳（系黄正能之妻），女，1969年5月10日出生，住石河子市。 二上诉人委托诉讼代理人：王继江，男，1960年1月20日出生，住石河子市。 被上诉人(原审原告)：魏继轩，男，1977年8月4日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：史宏艳，新疆君正律师事务所律师。 上诉人黄正能、何友芳因与被上诉人魏继轩确认合同无效纠纷一案，不服石河子市人民法院(2019)兵9001民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄正能、何友芳及二上诉人的委托诉讼代理人王继江，被上诉人魏继轩及其委托诉讼代理人史宏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄正能、何友芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，或者将本案发回一审法院重审；判令由被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，二审法院应予纠正。本案的基本事实是上诉人与被上诉人于2019年11月4日达成合意，上诉人向被上诉人一次性退还房屋转让款15万元，双方再无纠葛。现被上诉人收到房屋转让款15万元后，向法院起诉，要求上诉人给付被上诉人房屋转让款11万元，违反诚实信用原则，其请求应予驳回。二、依据损益相抵的原则，上诉人不应支付被上诉人剩余房款。自2011年7月18日上诉人与被上诉人双方签订房屋转让协议、上诉人将房屋交付被上诉人，至今已八年有余。由于被上诉人将原房屋拆除，进行自建，并占有使用，被上诉人应当向上诉人支付占有房屋的使用费的259968元（2708元/月×12个月×8年），该款应当按双方的过错大小进行分担。一审未审理和判决占有房屋使用费错误。为公平和减少诉累，请求二审法院以上诉人主张的房屋使用费259968元抵扣被上诉人的利息2392元和剩余房款。折抵后，上诉人不应当支付被上诉人任何房屋转让款。 魏继轩辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人并未与被上诉人达成只退还15万元房款的合意。一审中，被上诉人已举证证实上诉人同意在得到赔偿款后就把转让款26万元退还被上诉人的事实，现上诉人仅退还了15万元，余款11万元至今未付。二、本案中，因双方所签的房屋转让协议违反法律的强制性规定，被一审法院认定无效，故因该合同取得的财产应当予以返还，上诉人理应承担返还余款11万元的责任。三、关于上诉人主张的占有房屋使用费抵扣问题，被上诉人不能认同。虽然被上诉人在购买的宅基地上建房，被政府认定为违法建筑要进行拆除，但上诉人为了保全自家所建房屋不被拆除，擅自签字同意将被上诉人所建房屋进行拆除，事后上诉人所建房屋拆迁补偿了120多万元。本案真正获取利益的是上诉人，而非被上诉人，被上诉人的损失是巨大的，上诉人关于损益相抵的理由不能成立。 魏继轩向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告返还原告转让款11万元；3.被告赔偿原告利息损失2392.50元（11万元×4.35%÷12个月×6个月，自2019年11月至2020年5月）；4.由被告负担本案受理费。 一审法院认定事实：原告非石河子市石河子镇东桥村村民。两被告系夫妻关系，拥有一处位于石河子市东桥村南区××号宅基地。2011年7月18日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：被告将位于石河子市东桥村南区××号宅基地中243平方米转让给原告，原告向被告支付转让款26万元。协议签订后，原告向被告支付了26万元转让款，被告将上述宅基地交给原告。因原、被告的转让行为违反法律规定，被告于2019年11月4日向原告退还收取的宅基地转让款15万元。原告索要余款未果，将两被告诉至法院。 一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，该法第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”根据上述法律规定，农村宅基地使用权归村集体经济组织成员享有，与特定的身份相联系，转让必须符合法律规定，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。原、被告签订的《房屋转让协议书》涉及农村宅基地上使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。原告不是石河子市石河子镇东桥村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。原告与被告买卖属于农村集体经济组织经营、管理的财产，违反法律规定，双方达成的《房屋转让协议书》无效。原告要求该院确认原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还宅基地交易款的请求符合法律规定，该院予以支持。原、被告应当知道非村民组织成员之间转让农村集体组织所有的财产违法。因此，原、被告对本案合同的无效均存在过错。综合考虑原告使用被告转让宅基地可取得利益的情况及被告取得转让款所获孳息的情况，应由双方各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿利息损失的请求，该院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，缺席判决： 一、原告魏继轩与被告黄正能、何友芳签订的《房屋转让协议书》无效； 二、被告黄正能、何友芳于本判决生效后七日内返还原告魏继轩转让款110000元。 三、驳回原告魏继轩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2548元（原告已预付），由两被告负担，与前款一并给付原告。 二审中，上诉人与被上诉人均未提供新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，因上诉人要求被上诉人支付占有房屋使用费属于反诉的范畴，上诉人未参与一审庭审，也未在一审中提出此反诉请求，本院二审不予审理。本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人是否达成只退还15万元房屋转让款的合意。上诉人称与被上诉人达成了只退还15万元房屋转让款的合意，但未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。依据我国合同法第五十二条、第五十八条的规定，涉案合同在被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。上诉人对一审法院确认的涉案合同无效的内容无异议，本院予以确认。依据上述法律规定，上诉人因涉案合同无效取得的26万元应当全部返还给被上诉人。上诉人要求返还剩余的11万元，符合法律规定，一审法院予以支持正确。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人黄正能、何友芳负担（已交纳) 本判决为终审判决。 审判长  刘宁之 审判员  李红敏 审判员  胡春红 二〇二〇年十一月十三日 书记员  陈雅茹