广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21349号上诉人（原审被告）：林穗文，女，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶桂香，女，身份证住址广州市越秀区。上诉人林穗文因与被上诉人叶桂香房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人林穗文及其委托诉讼代理人宋筠，被上诉人叶桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林穗文上诉请求：1.撤销一审判决，驳回叶桂香的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由叶桂香承担。事实和理由：一、叶桂香尚欠林穗文涉案30号房屋电费426.96元、涉案32号房屋电费250.86元，应当一并扣除；一审判决只扣除电费260元属于查明事实不清。林穗文与叶桂香签订的《承租屋合同(租期2018年3月1日至2019年8月1日)》约定“三、乙方(叶桂香)租期满后退租的，需要提前十五天通知甲方(林穗文)。如需续租应提前一个月与甲方协商”、“六、乙方需每月支付水费、电费、卫生费等一切正常费用，不得拖欠”。但叶桂香未按《承租屋合同》的约定在租期满前提前通知林穗文，也未按约定及时支付水电费用，至今叶桂香仍拖欠林穗文涉案30号房屋电费426.96元、涉案32号房屋电费250.86元，该电费也应当一并扣除。叶桂香明知存在拖欠的费用，但是在诉讼中却不如实告知法庭，叶桂香极其不诚信。二、叶桂香已经严重违约，林穗文有权没收押金；一审判决没有认定叶桂香违约反而判决退还押金，属于认定事实错误、判决错误。林穗文与叶桂香签订的《承租屋合同》明确约定：“四、乙方(叶桂香)应保持室内之完整，不得随便改动，如果需装修改动，需经甲方(林穗文)同意”、“五、乙方要注意防火安全，保持渠道畅通，保持室内清洁”、“十、房屋内维修费用全部由乙方承担”。因叶桂香过度使用涉案房屋，不顾房屋安全结构，随意拆改涉案房屋，也不爱惜爱护房屋，导致现在房屋的原貌已经严重毁损，无法正常使用；并且，叶桂香遗留了大量的杂物和垃圾在房屋内，现在一开门，就看到遍地的垃圾和杂物；水渠、下水道也存在堵塞、渗漏的情况，楼面也存在漏水；因叶桂香过度使用房屋所造成的这些毁损、堵塞、渗漏、脏乱差的情况，叶桂香至今没有解决；叶桂香已经严重违反《承租屋合同》的约定，林穗文有权没收其押金。三、一审法院没有向林穗文送达起诉状副本、传票等诉讼材料，程序违法，也严重损害林穗文的合法权益。林穗文与叶桂香签订的《承租屋合同》也明确载明了林穗文的联系电话，该联系电话林穗文使用多年，完全可以打通；叶桂香也向法院提交了该《承租屋合同》作为证据，并且，林穗文常年生活在广州，不存在下落不明无法送达的情形，一审法院却没有通知林穗文领取起诉状副本、传票等材料进行应诉；判决出来了，一审法院才通知林穗文去领取判决；所以，一审法院未依法向林穗文送达起诉状副本、传票等诉讼材料，径行缺席审理判决，严重违反法定程序，严重剥夺林穗文的辩论权利以及对证据质证的权利。被上诉人叶桂香答辩称：一、林穗文表示叶桂香于2019年8月1日要求搬出房屋，实质是双方在7月有协商好，是林穗文说可以延迟到8月底交还房屋，之后林穗文于2019年7月30日来叶桂香家表示不同意，要求叶桂香于2019年8月1日搬离房屋。当时林穗文是带了中介来叶桂香家，当时叶桂香提出要2019年8月7日才能搬走。但林穗文在2019年8月1日换了门锁。叶桂香的住户不能进出房屋。最后在8月7日才搬走的。二、林穗文主张的电费是2019年8月1日之后产生的，叶桂香是缴清了之前所有的电费。三、叶桂香并没有损坏林穗文的房屋。叶桂香于2020年2月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.林穗文向叶桂香退还扣除最后一期电费260元后剩余的押金8740元；2.林穗文归还叶桂香添置在林穗文房屋内的热水器4台、空调4台。一审法院认定事实：2015年8月12日，叶桂香（乙方）与林穗文（甲方）签订《承租屋（铺）合同》，约定：经双方充分协商，甲方同意出租本市珠光路长兴直街30号、32号房屋交乙方租用，租期两年，从2015年9月1日至2017年9月1日。租金每月9000元。租屋按金9000元，待租赁期届满无息归还给乙方，交租方式首期1个月，以后每1个月提前五天即1号交租一次直至租期届满为止，逾期不交租金视为乙方毁约，甲方有权无条件收回上述租屋。甲方提供水电，电话等各种方便条件给乙方，甲方不得中途无故令乙方搬出，如因故要乙方搬出，应赔偿给乙方18000元，并退回剩余的租金，按金。乙方因故提前退租，剩余的租金和押金甲方无须退回，如须续租应提前1个月与甲方协商，在同等条件下，乙方续租优先，价格另议。乙方应保持室内之完整，不得随便改动，如需装修改动，需经甲方同意，费用由乙方支付。期满乙方不得拆除。乙方不得利用租屋作非法用途和违法行为，不能转租，分租给第三者，一经发现，甲方有权限令乙方马上搬出，并没收剩余的租金及按金。合同抬头手写写明：长兴直街30号、32号委托出租。上述合同租期届满后，叶桂香（乙方）与林穗文（甲方）再签订了一份《承租屋合同》，约定：甲方同意包租本市珠光路长兴直街30号、32号，面积150平方米房屋交乙方使用。租期为1年5月，从2018年3月1日至2019年8月1日。租金每月9000元。租屋按金9000元，待租期届满无息归还乙方。交租方式首期9000元，以后每1个月即1日交租，直到租期届满为止，逾期五天不交租金视为乙方违约，甲方有权无条件收回上述房屋，按金不退回乙方。乙方应保持室内之完整，不得随意改动，如果需装修改动，需经甲方同意，费用由乙方支付，租期满后乙方不得拆除。乙方不得利用本租屋作非法用途及进行违法行为，不得转租、分租给第三者，一经发现，甲方有权限令乙方马上搬出，并没收剩余租金及按金。2018年3月1日到2019年8月1日房屋内维修费用全部由乙方承担，乙方迁出需保持现状。2019年8月14日，林穗文委托律师向叶桂香发出《关于敦促支付租金及恢复房屋原状的律师函》，称：叶桂香承租后，林穗文得知叶桂香违反合同约定进行了转租和分租，多次催促纠正，叶桂香均不予理会，且叶桂香至今未支付2019年7月份的租金9000元，已经严重违约，要求叶桂香支付2019年7月份的租金9000元并将因叶桂香过度使用而造成的房屋损毁位置修补妥当等。2019年10月31日，林穗文再次委托律师向叶桂香发出《关于处理委托出租合作协议终止事宜的律师函》，称：该《承租屋合同》期满后，叶桂香并未与林穗文协商一致且重新签订合作协议。同时，林穗文发现由于叶桂香对房屋的过度使用，不爱惜爱护房屋，房屋的原貌已经严重毁损，无法正常使用，需要先翻新。为此，林穗文多次与叶桂香沟通，叶桂香非但不予解决，反而采取非正常手段干涉、干扰林穗文对房屋的正常使用。……鉴于《承租屋合同》已经于2019年8月1日到期，且双方未续签协议，故林穗文与叶桂香关于广州市越秀区珠光路长兴直街30号、32号房屋的委托出租管理关系于2019年8月1日起终止，《承租屋合同》也于2019年8月1日起终止；同时，叶桂香已经严重违约，《承租屋合同》的押金9000元不予退还，林穗文与叶桂香出租管理关系终止之后的其他事宜按照附件《终止合作协议》去处理等。因本案纠纷，叶桂香于2020年2月3日提起本案诉讼。一审诉讼中，叶桂香称：2015年林穗文叫我帮她管理房屋，每月交纳租金9000元给林穗文，房子出租事宜由我方处理。因为她没有这个能力，所以把房屋交给我方出租管理。第一份租赁合同是2015年-2017年的，2017年我不想承租了，但找不到林穗文，林穗文母亲找到我要求我继续按照原来方式管理房屋。签订合同后林穗文把房屋交给我处理，当时房屋什么都没有，连床都是我配的，我每月支付9000元给林穗文的银行账户。2018年2月林穗文冒出来了，称要把房子收回，我不同意，我说我每个月给租金给你，你收了我租金等于默认给我使用两年。所以双方签订第二份合同，合同期限是2018年3月-2019年8月，租金9000元。2019年8月1日合同到期后，林穗文要求我方在8月7日前搬出，里面还有我出租的租客，林穗文要求我将租客也一起搬出，腾空交还房屋。谁知道林穗文在8月1日就换锁，我的租客就找林穗文开门拿回他们的东西，然后我要求林穗文退还押金，林穗文不退还称有什么事找她的律师。2个月后收到了律师电话，我方就和律师当面谈，律师来过两次，第一次在居委会协商，第二次在我家。第二次律师就跟我不要再追究押金，我方不同意，第二次面谈时间应该在11月份左右。我方觉得跟律师协商要不回押金，所以提起诉讼。就其主张，叶桂香还提交了一份日期为2015年9月1日、内容为“户主林穗文委托叶桂香代为管理广州市长兴直街30号32号房屋出租”的《委托书》，部分租金收据，广州供电局的缴费记录，与微信名为“32号林小姐新”的部分微信聊天记录（其中有7月1日叶桂香微信转账9000元的记录）及涉讼房屋的门口照片（照片中门口写有“最迟8月7日交出钥匙，过期更换新匙换锁”、“30、32号住户，8月7日停水停电，因叶贵香欠水电费”、“8月7日最迟过度叶贵香终止合同，交出房屋”等字迹）等证据予以证明。一审法院认为，叶桂香与林穗文签订的《承租屋合同》约定的租期已于2019年8月1日届满。依照合同约定，林穗文应在租期届满时将按金（即双方所称的押金）9000元无息退还叶桂香。林穗文曾委托律师向叶桂香发出律师函称叶桂香分租、转租，拖欠2019年7月份租金9000元，构成严重违约。但综合叶桂香提交的《委托书》的内容、微信转账记录、涉讼房屋门口照片所示字迹，及林穗文委托律师于2019年10月31日发出的《关于处理委托出租合作协议终止事宜的律师函》内容来看，并不能认定叶桂香存在拖欠2019年7月份租金和转租、分租房屋未经林穗文同意的违约行为。因此，林穗文在律师函中主张押金9000元不予退还，理据不足。现叶桂香诉请要求扣除最后一期电费260元后，林穗文将押金剩余款8740元退还叶桂香，合法合理，一审法院予以支持。至于叶桂香主张的热水器、空调问题。一方面，叶桂香并无提供相关的证据予以证实；另一方面，根据《承租屋合同》中“如果需装修改动，需经甲方同意，费用由乙方支付，租期满后乙方不得拆除”、“乙方迁出需保持现状”的约定，叶桂香要求取走房屋内的热水器、空调，亦与该约定不符。故一审法院对叶桂香的相关诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年7月6日作出一审判决如下：一、自判决发生法律效力之日起七日内，林穗文向叶桂香退还押金余款8740元；二、驳回叶桂香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由林穗文负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，林穗文向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.报警回执；证据2.安装工程合同（工程项目为安装门锁、拆装门锁、搬运余泥，总价为3000元）；证据3.收款收据，证据1－3拟证明截止至2019年8月7日叶桂香未腾空房屋、未按期将房屋交还林穗文，林穗文报警后在警方的见证下打开房屋的门锁。涉案房屋中存在大量的淤泥与杂物，林穗文请安装公司进行搬运与清理。证据4.涉案30号房屋计费时段为2019年7月1日至2019年9月1日、金额为426.96元的电费发票；证据5.涉案32号房屋计费时段为2019年7月1日至2019年9月1日、金额为250.86元的电费发票。证据4、5拟证明叶桂香未与林穗文结清2019年7月1日至9月1日期间的电费。叶桂香质证表示：一、房屋是林穗文改建好给叶桂香的，叶桂香没有进行任何改造。林穗文于2019年8月1日换锁。林穗文于2019年7月31日给叶桂香打电话，叶桂香表示搬出也要时间，提出要求给几天时间搬离，8月底再交房屋，林穗文不答应，最后要求8月7日前搬出。二、房屋中没有淤泥，杂物是住户要搬走的，如果林穗文不是换了锁，叶桂香是会把杂物搬走、清理好房屋再交还给林穗文的。三、叶桂香已经交了之前的电费，2019年8月1日之后的电费应该由林穗文承担。另查明，叶桂香确认涉案房屋自2019年8月7日之后至今一直处于空置状态。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点在于：林穗文是否应向叶桂香返还押金以及应扣减的费用的认定。林穗文上诉主张叶桂香违约的理由是叶桂香未经其同意拆改房屋，导致房屋原貌损毁无法使用，以及遗留杂物和垃圾导致房屋堵塞、漏水。林穗文未提交证据证明其交付房屋给叶桂香时的状态，亦无证据证明叶桂香存在未经同意拆改房屋以及不当使用房屋导致房屋堵塞漏水的事实，因此林穗文以上述理由认为叶桂香违约，因此其有权没收押金的主张依据不足，本院不予支持。叶桂香一审起诉时主张在扣减电费后返还押金，其主张的电费金额为其自行计算，现林穗文提交证据证明2019年7月1日至2019年9月1日期间产生电费合计为677.82元，按照日常生活常理，一般是先用电后供电局才抄表并发出缴费单，而叶桂香也承认涉案房屋自2019年8月7日之后一直处于空置状态，因此本院合理采信上述电费是叶桂香使用期间所产生的电费，应由叶桂香承担。林穗文二审期间提交报警记录、安装工程合同、收款收据，证明其为安装、拆装门锁和清运淤泥支出3000元费用。关于安装和拆装门锁的费用，林穗文未举证证明叶桂香拒绝交还钥匙，且林穗文作为出租人，在收回房屋后更换门锁是出于其自身需要，因此本院认定叶桂香无需承担该费用。关于清运淤泥的费用，虽然叶桂香否认涉案房屋内存在淤泥，但是其承认涉案房屋中有住户的杂物，如果林穗文不是换了锁，其是会清理好杂物将房屋交还给林穗文，叶桂香作为承租人在合同期满后将房屋清理好进行交还是其应尽的义务，本院合理采信林穗文为清理房屋而支出了一定费用，并酌情认定叶桂香应支付清理房屋的费用1000元。因此林穗文应向叶桂香返还的金额应为7322.18（9000-677.82-1000）元。此外，一审法院在向林穗文合同地址及身份证地址并填写其合同中记载的手机号码送达未妥投后，以公告方式送达，已完成送达程序，林穗文未能参加一审庭审的原因在其自身，其关于一审程序错误的上诉理由不成立，一审案件受理费由其承担。二审林穗文主张押金不应返还的上诉主张也不成立，故二审案件受理费也由林穗文负担。综上所述，上诉人林穗文的部分上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不成立，应予驳回。因林穗文二审提交新证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7125号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7125号民事判决第一项为：自本判决送达之日起七日内，林穗文向叶桂香退还押金余款7322.18元；三、驳回叶桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由林穗文负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十一月××日书记员 冯冠豪