江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4658号上诉人（原审原告）：刘垭灿，女，1984年11月26日出生，汉族，住徐州市铜山新区。委托诉讼代理人：王玲，女，1959年6月11日出生，汉族，住徐州市铜山新区,系刘垭灿母亲。上诉人（原审原告）：李朱花，男，1975年6月12日出生，汉族，住徐州市经济开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王**，铜山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王孝民，男，1970年3月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：王彬，男，1994年9月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈学万，江苏好佳律师事务所律师。上诉人刘垭灿、李朱花因与被上诉人王孝民、王彬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月03日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘垭灿的委托诉讼代理人王玲、上诉人李朱花及二上诉人的共同委托诉讼代理人王**、被上诉人王孝民及二被上诉人的共同委托诉讼代理人陈学万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘垭灿、李朱花上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持刘垭灿、李朱花的诉讼请求，即改判王孝民、王彬给付房屋拆迁补偿款739806.5元。2、本案一、二审诉讼费由王孝民、王彬承担。事实与理由：一审判决在认定事实及判决结果上均存在错误，应予纠正。一、通过在案证据可以认定，刘垭灿、李朱花在购买王孝民房屋后进行了加盖。涉案征收补偿款中有因刘垭灿、李朱花的加盖行为而取得的部分，这在征收补偿款中可以区分并计算出来的，即王孝民、王彬基于刘垭灿、李朱花的加盖行为，在征收补偿中获得了实际补偿，至少该部分的征收补偿款应当归刘垭灿、李朱花所有，一审判决无视该事实，判决显失公平。二、一审判决认为，刘垭灿、李朱花不能从其非法行为中获利，建房的损失系处理自身权利不当所致，与王孝民、王彬领取征收补偿款之间没有因果关系。但事实上，在征收补偿中已经对违法建筑部分给予了征收补偿，王孝民、王彬已经从中获利。如果没有刘垭灿、李朱花的加盖行为，王孝民、王彬不会取得超过房证所载面积之外的征收补偿款，王孝民、王彬现在领取的征收补偿款远超过房证面积所得的款项，足以证明加盖行为与王孝民、王彬领取征收补偿款之间具有因果关系。综上，一审判决认定事实不清，判决显失公平，请求二审法院依法支持刘垭灿、李朱花的上诉请求。王孝民、王彬辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，刘垭灿、李朱花的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。刘垭灿、李朱花向一审法院提出诉讼请求：判决王孝民、王彬给付房屋拆迁补偿款739806.5元。一审法院认定事实如下：2003年3月28日，李朱花（房屋购买方）与王孝民（房屋出售方）签订《房屋买卖合同书》一份，内容为：“今有王孝民长山集楼房地上共四间包括房屋地皮产权及房屋前后的一切设施等一次性永久出售给现购买人李朱花、段成燕。购买方一次性付给（清）四万元人民币现金于出售方王孝民、佟静。出售方承担过户费用累计伍佰元整。出售方需尽快把过户手续办好过在李朱花名下，暂定壹个月。如时间不允许可再顺延壹个月。此合同一式四份，出售方、购买方、担保证明人各一份。此合同其他未尽事项由买卖双方协商解决或仲裁机构协调解决。”合同签订后当日，李朱花向王孝民交付购房款4万元，王孝民向李朱花出具《收条》一份。2013年9月26日，李朱花向案外人邵红、王传勇出具《房屋抵押转让合同书》一份，内容为：“今有李朱花于二零一一年七月十五日借贷王传勇、邵红现金壹拾伍万元（月息两分），至今未还，现因无力还款，自愿将购买王孝民于长山集楼山上下两层四间共计一百二十一平方，抵押转让给王传勇、邵红。”2014年4月29日，王孝民与案外人邵红、王传勇、乔勇、冯海鹏签订《债权转让协议》一份，内容为：“因李朱花借王传勇15万元现金无能力偿还，2012年8月24日经云龙法院调解达成偿还协议，李朱花未执行。于2013年9月26日，李朱花与王传勇签订房屋抵押转让合同，房屋产权证：云龙村镇2803号，面积121.97㎡，所有权人王孝民。经双方自愿协商达成此债权转让协议。王孝民同意付给王传勇现金20万元将以上债权产权证接收，王传勇和李朱花不再有债权关系，此房屋产权由现债权人王孝民所有。以上协议双方自愿，无意见望共同遵守，今后无任何纠纷。”刘垭灿、李朱花于2017年11月17日在一审法院起诉邵红、王孝民，要求确认邵红、王孝民之间债权转让协议无效并将涉案房屋返还给刘垭灿、李朱花。一审法院受理后于2018年9月3日开庭审理时，刘垭灿、李朱花自认其二人并非长山村村民。法庭询问刘垭灿、李朱花：“王孝民、王彬在2003年将涉案房屋出售给刘垭灿、李朱花以后，刘垭灿、李朱花占有过吗？”李朱花答：“从2003年以后一直到2013年一直都在那居住。后来当仓库使用了，2016年我去的时候，已经被王孝民、王彬占用了。”法庭询问王孝民：“房屋现在是你占有的，从什么时候？”王孝民答：“2014年4月29日把钱给邵红后开始占有的。”一审法院审理后认为：“根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。《关于农村集体土地确认登记发证的若干意见》规定，‘对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。’根据上述规定不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，故李朱花与王孝民签订的《房屋买卖合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。据此，李朱花与邵红之间的抵押合同无效，王孝民与邵红之间的债权转让均无效，均不产生房屋产权变更的效力。”遂作出（2017）苏0303民初6137号民事判决书，判决：“一、王孝民、邵红于2014年4月29日签订的《债权转让协议》无效；二、驳回刘垭灿、李朱花其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。另查明，涉案房屋产权证书上登记的所有权人为王孝民，建筑面积为121.97平方米，土地权属性质为集体。该房屋及所在宅基地现已被征收。被征收的土地面积为135平方米，确认的合法面积为135×1.4=189平方米，搬迁奖励面积56.7平方米，无证面积36.38平方米，公示总面积为282.08平方米。其中合法面积和搬迁奖励面积均按每平方米5750元计算补偿款合计1412775元，附属物补偿按合法面积每平方米100元、无证面积每平方米260元计算补偿款合计28359元，提前奖17940元，搬家费1890元，误工费200元，预付过渡费4536元，以上总计1574375元。王孝民之子王彬于2018年12月18日与征收单位签订了房屋征收补偿协议，选择了货币补偿的方式，并已领取了征收补偿款。王孝民、王彬称其自己盖的房屋面积为144平方米，因根据《村镇规划选址意见书》记载的建筑规模为144平方米，超出房证记载面积的部分是“出厦上面盖的楼板”，与征收单位认定的总面积相差的138.08平方米是李朱花盖的，其中包括无证面积。刘垭灿、李朱花明确其诉讼请求数额的构成为（189-121.97）×5750+56.7×5750+28359=739806.5元，其中189是合法建筑总面积，121.97是王孝民房屋合法建筑面积，56.7是搬迁奖励面积，5750是基准价格，28359是无手续附属物价值。庭审中，刘垭灿、李朱花申请三名证人出庭作证，证人作证称李朱花于2011年5月盖房上下楼共4间160余平方米花费57680元料工钱，但对具体细节性问题均无法回答。王孝民、王彬对刘垭灿、李朱花所主张的建房花费不予认可，仅认可按照无证面积每平方米260元的价格返还刘垭灿、李朱花138平方米的购房款和成本。还查明，2012年8月24日，王传勇因与李朱花民间借贷纠纷在一审法院提起诉讼，经调解，双方达成调解协议如下：李朱花于2012年10月30日前偿还王传勇借款15万元及利息（利息的计算方式为按年利率24%，自2012年5月15日起计算至李朱花给付借款之日）；案件受理费1650元（已减半收取），由李朱花负担。一审法院于2012年8月24日作出（2012）云民调初字第0653号民事调解书，对上述协议予以确认。2012年3月6日，刘垭灿在一审法院起诉李朱花离婚，一审法院组织二人调解时，二人欲分割涉案新加盖的房屋，因该房无土地使用权证和房产证，一审法院告知二人另行约定处理，并于当日作出（2012）云民初字第492号民事调解书，确认的调解协议如下：“一、刘垭灿提出离婚，李朱花同意离婚。二、双方无其他纠纷，个人衣物归个人所有。”同日，刘垭灿、李朱花另行签订协议书一份，协议内容为：“一、2011年5月双方共同在云龙区建造房屋4间（上下各2间），现男方同意将西边的上下2间分给女方，本协议签字后，女方享有该2间房屋的所有权。如政府拆迁，所有赔偿（包括实物及货币）均归女方所有，男方应尽力配合。二、本协议双方签字后生效。”2016年12月1日，李朱花又出具承诺书一份，载明：本人自愿将2012年3月6日协议书上约定的4间房屋的分配方案变更为女方享有该4间房屋总建筑面积的一半。一审法院认为：一、关于如何确定本案案由的问题。案由应根据刘垭灿、李朱花主张的请求权基础法律关系来确定，刘垭灿、李朱花并未主张其与王孝民、王彬签订有拆迁安置补偿合同并以此主张权利，因此本案并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。刘垭灿、李朱花明确的基础事实，系其所建房屋的征收补偿款被王孝民、王彬占有，其要求王孝民、王彬返还该部分补偿款而产生纠纷。根据不当得利的定义是指“没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实”来判断，刘垭灿、李朱花主张本案的基础法律关系为不当得利与其主张的基础事实相符。王孝民、王彬辩称本案系买卖合同纠纷，是买卖合同无效后的处理纠纷，但合同无效后互相返还财产或折价赔偿的法理基础正是不当得利，故本案案由应定为不当得利纠纷。案由的确定系基于刘垭灿、李朱花的请求权，确定案由并非作出判定王孝民、王彬承担民事责任的结论。至于王孝民、王彬是否构成不当得利、是否应当返还财产及返还财产的数额等问题，应根据案件事实是否符合不当得利的处理原则来分析。二、关于王孝民、王彬是否构成不当得利的问题。不当得利的构成应当同时具备一方获益、获益方无法律根据、一方获益致使对方受损即获利与损失之间存在因果关系三个要件。首先，王孝民、王彬领取的征收补偿款中是否含有对刘垭灿、李朱花新建房屋部分的补偿款，王孝民、王彬出卖给刘垭灿、李朱花的系其宅基地及宅基地上原建并另有权属证书的房屋，刘垭灿、李朱花占有宅基地及房屋后新建了房屋，这一事实王孝民、王彬是认可的，而且王孝民、王彬受领的征收补偿款中含有对无证面积的补偿，因此可以断定王孝民、王彬领取的征收补偿款中确实含有对刘垭灿、李朱花新建房屋部分的补偿款；从王孝民、王彬领取的补偿款构成来看，189平方米的合法面积系根据宅基地面积乘以1.4系数得出，56.7平方米系对王孝民、王彬搬迁的奖励面积，附属物补偿款中含有对合法面积按每平方米100元的补偿，上述补偿款均与刘垭灿、李朱花无关，仅有无证面积36.38平方米可以确认系对刘垭灿、李朱花新建房屋部分的补偿；其次，王孝民、王彬获得该部分补偿款是否无法律根据，刘垭灿、李朱花诉称其对新建房屋拥有所有权，因新建房屋缺少合法的建设手续，无法办理权属登记，属违法建筑，更因刘垭灿、李朱花非长山村集体经济组织成员的身份，故刘垭灿、李朱花不能取得该房屋的所有权；刘垭灿、李朱花新建房屋因建在王孝民、王彬的宅基地上，已经形成在不动产上的添附物，根据添附物所有权归属原则，该添附部分应属宅基地合法使用权人所有；虽然新建房屋因属违法建筑，不能确权给王孝民、王彬，但是王孝民、王彬对该房屋享有被征收后获得补偿的权利，而征收补偿款系宅基地及地上房屋被征收后给予合法权利人的补偿，故王孝民、王彬获得新建房屋部分的补偿款有合法根据；最后，王孝民、王彬获得征收补偿款是否导致刘垭灿、李朱花损失即两者之间是否存在因果关系，纵观本案涉及的房、地交易情况来看，王孝民、王彬先将宅基地及地上合法房屋出卖给刘垭灿、李朱花，刘垭灿、李朱花又将其转让给案外人邵红等人以清偿其债务，然后邵红等人再转让给王孝民、王彬，虽然各方交易所涉合同均属无效，但均无相互返还的必要；虽然各方交易均不涉及刘垭灿、李朱花新建房屋，但刘垭灿、李朱花在此建房没有合法依据，所建房屋亦属违法建筑，刘垭灿、李朱花不能从其非法行为中获利，刘垭灿、李朱花建房的损失系处理自身权利不当所致，与王孝民、王彬领取征收补偿款之间没有因果关系。综上分析，王孝民、王彬不构成不当得利。三、鉴于庭审中王孝民、王彬同意返还刘垭灿、李朱花购房款和建房成本，属于王孝民、王彬自行处分诉讼权利，并不违反法律规定，本院予以支持。其中，购房款40000元根据庭审查明属实。关于建房成本，刘垭灿、李朱花主张其支出57680元，但提供的证人证言均不能证明其主张，另根据不当得利返还的标的为受益人取得的利益，而非受损人损失的原则，王孝民、王彬返还的也仅是现能够查明的无证面积36.38平方米的补偿款，王孝民、王彬自愿按照138平方米、每平方米260元的标准返还刘垭灿、李朱花，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，一审法院判决：一、王孝民、王彬于本判决生效之日起五日内返还刘垭灿、李朱花共计75880元；二、驳回刘垭灿、李朱花其他的诉讼请求。案件受理费11198元，由刘垭灿、李朱花负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审庭审期间，上诉人李朱花对于2013年9月26日的《房屋抵押转让合同书》的真实性不予认可，并主张该合同书中的签字及手印均不是其本人所写所按。被上诉人王孝民陈述邵红、王传勇没有涉案房屋的钥匙，仅是将涉案房屋的产权证交给王孝民；并陈述，两个卷帘门的锁都坏了，其就把锁给换了；后来又陈述涉案房屋对面卖熟食的姓赵的将钥匙给他的，可能是李朱花把钥匙给的对面卖熟食的姓赵的。其余事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：王孝民、王彬应否返还刘垭灿、李朱花所建涉案房屋的拆迁补偿款。本院认为：刘垭灿、李朱花关于返还涉案房屋部分拆迁补偿款的诉讼请求应予支持。根据查明事实，一审法院作出的（2017）苏0303民初6137号生效民事判决书已经认定，王孝民与李朱花之间就案涉房屋存在事实上的买卖合同关系，因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权益，王孝民将宅基地上的房屋出售给李朱花的行为实则处分了案涉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故王孝民与李朱花之间的房屋买卖合同关系应属无效，基于该房屋买卖合同关系后续形成的李朱花与邵红之间的抵押合同关系，王孝民与邵红之间的债权转让关系均无效，均不产生房屋产权变动的效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现因涉案房屋已被征收，李朱花、王孝民之间相互返还已不具备事实上的可能，考虑到涉案房屋上有刘垭灿、李朱花的自建部分，刘垭灿、李朱花实际占有并居住于涉案房屋多年，且王孝民、王彬既不能证明李朱花具有向案外人邵红、王传勇转让案涉房屋的真实意图，亦不能基于与案外人邵红、王传勇、乔勇、冯海鹏签订的无效《债权转让协议》进而取得合法占有房屋的权利基础，且王孝民亦未通过合法途径取得涉案房屋钥匙进而占有涉案房屋，故依据案涉房屋的实际建成情况、征收补偿标准及认定面积、刘垭灿、李朱花在案涉房屋的居住时间，以及刘垭灿、李朱花离婚时的财产分配情况等因素，对于刘垭灿、李朱花所主张其自建部分房屋的拆迁补偿款，本院依法予以支持。因涉案房屋产权证书上登记的所有权人为王孝民，建筑面积为121.97平方米，能够据此推定王孝民将涉案房屋出售给李朱花时的原房屋面积为121.97平米，房屋拆迁时的其余面积应当是李朱花后来自建的面积，该部分面积的拆迁补偿款应当归李朱花、刘垭灿所有，即（189-121.97）×5750+56.7×5750+28359=739806.5元。综上所述，上诉人刘垭灿、李朱花的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2062号民事判决。二、王孝民、王彬于本判决生效之日起五日内给付刘垭灿、李朱花房屋拆迁补偿款739806.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11198元，二审案件受理费11198元，均由王孝民、王彬负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月二日书记员 杭恒宇