湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3253号上诉人（原审被告）：吴荣平，男，1965年11月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：岳阳市健辰科技有限责任公司，住所地岳阳市德胜南路。法定代表人：余慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。上诉人吴荣平因与被上诉人岳阳市健辰科技有限责任公司（以下简称“健辰公司”）物权保护纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴荣平上诉请求：一、撤销一审判决，依法判决健辰公司自2020年3月17日取得争议房屋所有权以前无权享有案涉房屋的收益权；二、健辰公司提供的水电费证据系伪造，与实际使用情况不符，不应采信；三、诉讼费由健辰公司负担。事实与理由：一、一审法院认定健辰公司于2020年3月17日取得争议房屋不动产登记证书，则2020年3月17日以前该房屋的所有权仍属于岳阳楼区人民检察院。健辰公司无权享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利。二、一审法院认定的水电费也是仅凭健辰公司提供的水电费数据，没有权威部门的依据。且该水电费数据都是捏造的证据，与实际情况不符，法院不应采纳。三、一审法院判决上诉人腾空并交付房屋给健辰公司，但未对上诉人居住期间对房屋进行改造所付出的费用进行认定和判决，显失公平。健辰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。事实与理由：一、健辰公司取得案涉房屋所有权时间为2002年7月5日，吴荣平居住在案涉房屋内未支付任何费用，自该日起应支付占用费及答辩人代付的水电费。二、答辩人取得房屋所有权后，将其他房屋出租给案外人并收取租金，已向法庭提供了以年份为单位的记账凭证和收据，法院也已经核实，吴荣平没有任何证据证明系伪造。三、答辩人取得房屋所有权之前，吴荣平已居住在该房屋，如属吴荣平增添的可移动设备，其在腾空房屋时可搬离。健辰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除健辰公司与吴荣平的租赁合同关系，责令吴荣平立即腾空位于岳阳市岳阳楼区××幢××房并交还给健辰公司；2、吴荣平向健辰公司支付自2002年1月1日起至实际腾空之日止的占有房屋期间的租金94760元、水电费用31195元、卫生费2480元，以上暂计至2020年4月30日为128435元；3、由吴荣平承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实，健辰公司原名岳阳市建斌实业有限公司，工商登记经营范围于2006年6月29日增加“提供自有房屋租赁服务”，吴荣平原系岳阳楼区检察院干警。健辰公司因承包楼区检察院异地新建办公楼建设工程，工程结算后双方协商以旧房抵偿工程款，健辰公司受让该院位于岳阳市岳阳楼区××楼××宿舍，岳阳楼区检察院于2000年将房屋腾空交付给健辰公司，2001年11月7日取得岳楼国用（2001）字第430602022033号国有土地使用权证。自2002年开始，健辰公司将小区改名“星辰小苑”后对外出租，水电费用由健辰公司统一向供电及供水部门缴纳。吴荣平居住在该小区3栋103房，以该房为楼区检察院安排入住为由，未腾空涉案房屋交付健辰公司且一直未交纳水电费。2020年3月17日，健辰公司星辰小苑3栋取得湘（2020）岳阳市不动产权第0××4号不动产登记证书（总证），案涉房屋在产权清册中为03幢103房，面积70.5平方米。吴荣平居住期间，健辰公司多次要求吴荣平支付水电费用，吴荣平以楼区检察院未通知交接、不应由健辰公司收取为由拒绝支付。健辰公司遂于2020年3月23日对案涉房屋采取停电断水措施。另查明，健辰公司于2014年4月起开始对案涉房屋抄水电表，最初计量数水表计为1033立方至2020年3月停电时止码为1461立方共428吨；电表初计数为6342度，于2015年2月更换时为7396度，于2015年更换新电表至2020年3月停电时为15381度，共计用电16435度。健辰公司以其出租其他房屋租金标准主张，2006年年租金为2880元（每月240元），2007年租金3000元，2008年租金3120元，2009年租金3240元，2010年租金3600元，2011年租金4200元，2012年4800元，2013年6000元，2014年7200元，2015年7200元，2016年8400元，2017年8400元，2018年9600元，2019年9600元，2020年租金每月800元。一审法院认为，本案健辰公司未与吴荣平签订房屋租赁合同或形成房屋租赁关系，吴荣平以楼区检察院分配其居住为由拒不腾空交付健辰公司，本案应为物权保护纠纷。健辰公司诉称双方形成了实际房屋租赁关系并要求解除租赁合同关系，但双方缺乏合同合意，双方不存在房屋租赁合同关系，故对健辰公司的该诉讼请求不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力。健辰公司与原产权人楼区检察院达成以物抵债取得包括案涉房屋在内的小区房屋、土地的所有权，健辰公司与楼区检察院于2000年办理了抵债房屋交付，健辰公司于2001年11月取得国有土地使用权证，并于2020年3月17日取得房屋不动产登记证书，已依法取得诉争房屋的物权，应受法律保护。自健辰公司取得案涉房屋所有权后，原产权人已丧失占用、使用、收益权，故吴荣平继续占用房屋已严重侵犯健辰公司物权，吴荣平系无权占有，故对健辰公司要求吴荣平腾空并交还房屋于法有据，予以支持。吴荣平无权占用房屋且拒不支付水电费用，健辰公司自2002年起代为向供水电部门缴纳水电费用，吴荣平不予返还造成健辰公司损失，吴荣平应予以支付。健辰公司提供的水电抄表记录证明自2014年4月起至2020年3月23日停止供水电时止，吴荣平共计使用自来水428吨、用电16435度，根据岳阳城区自来水价格第一阶梯价格每吨3.38元、第一阶梯电价每度0.588元计算水费为1447元、电费为9664元。2002年至2013年水电费用，健辰公司虽未提供抄表记录，但吴荣平使用系客观事实，该院参照2014年至2020年六年间平均水电费用的70%计算年平均水电费用为1296元【（1447+9664）÷6×0.7】，计算11年为14259元，健辰公司主张2002年至2013年水电费合计11825元应予以支持。故吴荣平应向健辰公司支付健辰公司代付的水电费用合计22936元。健辰公司要求吴荣平支付租金、卫生费用均基于租赁合同关系，因双方并未建立房屋租赁合同关系，但吴荣平无权占有房屋致使健辰公司无法支配房屋并取得收益，吴荣平应向健辰公司支付房屋占用费用。健辰公司于2006年6月29日工商登记经营范围增加“提供自有房屋租赁服务”，该院酌定占用费用的起算日期自2006年7月1日起算，健辰公司主张按其院内对外出租类似房屋租金符合同地段同类房屋租金标准，该院对其主张的2006年半年及至2020年3月30日止占用费用82200元的诉讼请求，予以支持。健辰公司于2020年3月23日后采取断电断水措施，导致吴荣平无法实际使用房屋，故对自此期间后占用费用暂不予支持，如吴荣平在判决后仍不履行腾房义务，健辰公司可以就该损失另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决：一、吴荣平于判决生效后三十日内腾空位于岳阳市岳阳楼区××的3幢103房交还给岳阳市健辰科技有限责任公司；二、吴荣平向岳阳市健辰科技有限责任公司支付水电费用22936元；三、吴荣平向健辰公司支付2020年3月30日房屋占用损失82200元；上述二、三项限于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取1434元，由健辰公司负担260元、吴荣平负担1174元。二审期间，健辰公司提供了从房产部门调取的包括所有权证号及房地产平面图等资料的案涉房屋的基本信息，拟证明2002年7月5日，岳阳市建斌实业有限公司取得了案涉房屋的所有权。经质证，吴荣平认为，上述证据不能证明系包括案涉房屋在内的整栋楼于2002年7月5日办理了所有权转移登记。本院认证意见为：上述证据明确载明，房屋幢号为003，房地产平面图包括了101、102、103、104，整幢建筑面积为1947.48平方米，所有权证号为岳房权证岳阳楼区字第0×**号，房屋的坐落及面积与原所有权人岳阳楼区人民检察院完全吻合，故上述证据能够证明2002年7月5日，岳阳市建斌实业有限公司取得了案涉房屋的所有权，本院对上述证据予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点主要如下：一、健辰公司是否有权收取2020年3月17日之前的房屋占用费；二、健辰公司提供的水电费证据能否采信。关于第一个焦点，根据查明的事实，2002年7月5日，岳阳市建斌实业有限公司就取得了案涉房屋所在的整栋楼的所有权，故健辰公司作为房屋所有权人完全可以对案涉房屋主张权利，有权收取房屋占用费。2020年3月17日，健辰公司虽又申请进行了办证，但系在土地使用证和房屋所有权证“两证合一”的规定实施后，申请办理的不动产登记证书（总证），并不能推断健辰公司于2020年3月17日才取得案涉房屋的所有权。故吴荣平认为，健辰公司于2020年3月17日才取得案涉房屋所有权的理由不能成立。关于第二个焦点，吴荣平认为健辰公司提供的水电费证据等不能采信的主要依据是2019年2月和3月电费有1756度，不合常理。经查2019年2月正值春节期间，故用电量会比平常多，但每天平均达到29.3度，确有异常，本院酌情扣减电费500元。其他月份的水电费基本符合家庭的正常需求。吴荣平认为水电费证据系伪造，仅是其猜测，并无相关证据证明，故本院对健辰公司提供的水电费证据予以采信。至于吴荣平提出的房屋装修改造费用问题，因吴荣平在一审未提起反诉，健辰公司二审亦不同意补偿，如吴荣平认为健辰公司应当赔偿上述费用，其可另循途径主张权利。综上所述，吴荣平关于健辰公司无权收取2020年3月17日之前的房屋占用费及应赔偿其装修改造费的上诉请求不能成立，应予驳回；其提出的关于2019年2月和3月水电费异常的上诉请求成立，应予支持。本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3138号民事判决的第一、三项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3138号民事判决的第二项为：吴荣平向岳阳市健辰科技有限责任公司支付水电费用22436元；上述吴荣平应支付的款项，限吴荣平在本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回岳阳市健辰科技有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1434元，由岳阳市健辰科技有限责任公司负担300元、吴荣平负担1134元。二审案件受理费2402元，由岳阳市健辰科技有限责任公司负担102元、吴荣平负担2340元本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月十六日书记员  刘 珂