天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4061号上诉人（一审被告）：天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇一经路立交桥北（杨柳青高尔夫球场内）。法定代表人：周鹏，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园**。法定代表人：刘荣坤，总经理。委托诉讼代理人：苗世军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司（以下简称森林绿野公司）因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初11207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。森林绿野公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项关于损失补偿款522664元、违约金100000元、空置房物业费365093.91元、小区业主物业费1641639.5元，改判驳回被上诉人关于该部分的诉请；2．撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人第二项全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的补充协议四2.1条约定，被上诉人应在合同解除后的6个工作日内，不但要向上诉人，还要向相关政府部门出具《放弃物业管理权声明》（该声明以政府部门认可的内容和流程为准）．本案中，一审法院已查明，上诉人与被上诉人签署解除合同的时间为2018年7月9日，但被上诉人2019年1月18日才向向物业管理主管部门办理了物业企业退出的备案登记，延迟时间达6个月之久。由此导致被上诉人2019年4月30日才完成与新物业的交接。被上诉人不按时履行合同义务的行为，导致物业公司更换及退出的延迟，被上诉人的违约行为严重影响合同目的实现。一审判决未审查被上诉人未按时提交退出手续这一基本事实对合同目的实现之影响，而是完全采纳被上诉人的单方陈述，明显缺乏事实依据。由于被上诉人违约，依据合同约定，上诉人有权拒绝支付相关费用。二、法院判决上诉人承担2018年9月1日之后的小业主物业管理费和空置房费没有事实和法律依据。1．上诉人与被上诉人签订的补充协议四中并未约定2018年9月1日及之后至被上诉人实际退场前的小业主物业费由谁承担，在合同没有约定的情况下，却仍作出上述判决，明显加重了上诉人的合同义务，违背公平原则。2．补充协议四约定上诉人承接的物业管理费是债权转让的形式，债权转让应经转让人和受让人合意，法院无权将之后的“债权”强行判决转让给上诉人。3.在2019年4月30日前，被上诉人仍提供物业服务，应由被上诉人向实际享受物业服务的小业主进行追偿物业管理费，而不应由上诉人承担。4．在被上诉人违约的情况下，上诉人不但有权拒绝受让签约时的物业管理费，也不应承担之后的费用。空置房物业管理费由于被上诉人的延迟行为，导致2018年9月1日之后的空置房费我方也不应承担。三、原审法院关于上诉人承担逾期付款利息的认定有误。因被上诉人未按合同约定及时向政府有关部门办理退出备案，导致被上诉人2019年4月30日才退出，已构成违约，依据协议第4.2条约定，上诉人有权拒绝向被上诉人支付所有费用，故原审法院判决上诉人承担所谓的逾期付款利息没有事实和法律依据。盛世公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提上诉请求和事实理由均没有法律依据，应全部予以驳回。盛世公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告损失补偿费、违约金及其他各项费用3263385.31元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月30日至实际给付之日的逾期付款利息；2．诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月15日，原、被告签订《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》，合同约定被告（甲方）委托原告（乙方）为其开发建设的坐落于天津市西青区杨柳青镇的项目“鹭岭景园”提供前期物业服务。合同就物业服务费标准约定为别墅4.18元/㎡＊月，多层电梯住宅2.5元/㎡＊月。合同另约定本合同有效期内已达到交房时间但甲方尚未出售的房屋，由甲方按下列标准交纳空置房物业费……。本合同有效期内已达到交房时间但房屋买受人未办理入住手续前，由乙方按照《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》中的相关约定向房屋买受人收取物业服务费。上述合同签订后，原告为被告开发的上述物业提供物业服务。2017年4月17日，双方就上述合同签订补充协议二、三，协议约定，自2017年1月1日起至2017年12月31日和自2018年1月1日起至2018年12月31日，本补充协议对原合同第七章前期物业服务费用及相关费用第十五条“物业服务费”（二）款约定的空置房物业费调整为按照空置房面积总数的55%的比例全额收取空置房物业费，但当空置房率小于等于10%时，乙方同意不收取空置房物业服务费。甲方于每月30日前，支付上月的空置房房屋费用，具体支付金额以双方确认的空房房屋面积、金额据实结算。2018年7月9日，双方签订补充协议四，协议约定，解除双方签订的原合同，双方权利义务以本协议约定为准。协议2.1条约定，自原合同解除后6个工作日内，乙方应向甲方及相关政府部门出具鹭岭景园项目《放弃物业管理权声明》（该声明以政府主管部门认可的内容及流程为准）及退出该项目物业管理所需的其他必备材料，并就退出该项目物业管理事宜对甲方进行工作配合。协议2.2条约定乙方取得相关政府部门出具的退管证明后，应配合甲方就该项目后续甲方认可的新物业公司取得管理权及进场管理、交接等事宜提供帮助，直至甲方认可的新物业公司同时确认签署物业服务的交割日期为准。协议3.1条约定，甲方同意就原合同解除事宜向乙方支付相关费用，费用包括：（1）一次性损失补偿费522664元；（2）终止原合同违约金100000元；（3）小业主物业费欠费累计暂定900000元。合计1522664元。其中第（3）项小业主物业费欠费所列金额计算截止日为2018年8月31日，本协议签订时，若该费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，双方另行签订补充协议予以支付。协议3.2条约定，甲方根据原合同的相关约定应向乙方支付的费用（包括但不限于空置房屋费用、售楼处服务费、延期交房补偿业主物业费等），继续依据原合同之约定向乙方进行支付，本协议签订时，若前述费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，甲乙双方另行签订补充协议予以支付。协议第3.3条约定，甲方同意，本协议第三条第1款、第2款所涉及的全部费用，及甲乙双方在本协议签订前，所有已生效的合同协议所发生的应由甲方支付的费用，在乙方与甲方认可的新物业公司完成交接且交接事宜经甲方、乙方及新物业公司同时确认签署物业服务交割后60个日历天内付清。甲方付款前，由乙方向甲方提供收款账号及等额、合法的发票，发票种类以甲方书面通知为准，通知形式为加盖甲方公章的工作联系函件正本文件。收款账号以乙方书面通知为准，通知形式为加盖乙方公章的工作联系函件正本文件。协议第3.5条约定，鉴于乙方退管该项目时，尚有物业服务费未完全收缴，甲方向乙方支付本协议第三条第1款第（3）项约定的小业主物业费欠费后，乙方同意将向小业主追缴物业费欠费的权利全部转让给甲方，甲方可直接行使向小业主追缴物业费欠费的权利，在追缴过程中如需乙方协助，乙方应全力配合。协议第4.1条约定，甲乙双方应严格履行本协议各项规定，如有违约，应按本协议的约定和法律规定承担违约责任，给其他方造成损失的，除承担本协议约定违约责任外，还需赔偿守约方造成的损失。协议第4.2条约定，若乙方未按本协议第二条、第三条之约定在约定期限内履行相关义务的，构成违约，甲方有权拒绝向乙方支付本协议第三条的所有费用，且有权单方解除本协议。协议还约定了其他事项。上述协议签订后，原告于2019年4月30日与案涉小区新的物业公司完成交接并正式退出。庭审中，被告提交《放弃物业管理中标权》的用章申请审批手续文件，以证明原告OA系统显示，2018年7月21日鹭岭景园项目负责人苗世军在系统内提交《放弃物业管理中标权》的用章申请，7月22日审批结束，原告依约及时向被告出具了该材料，履行了合同义务。但是根据《天津市物业管理条例》规定，案涉的鹭岭景园项目已有业主入住达四年，业主入住率达百分之五十以上，已经具备成立业主委员会的条件，如更换物业公司，必须要超过半数以上的业主同意才可。故被告不得采取直接由物业公司声明放弃中标权，再就前期物业进行公告招标的形式更换物业公司。2018年8月，西河闸居委会组织业主征询意见，该公司于2018年9月中旬结束，后原告一直等待被告通知向有关部门提出退场申请，但被告迟迟无法确定其认可的新物业公司以何种方式接管该项目。直到2019年初才有初步结果。2019年1月18日，原告向杨柳青镇政府提出了退场申请并进行了相关备案。2019年1月30日，杨柳青镇政府批准了该申请，并将相关材料向西青区住建委物业管理中心备案。自2019年1月30日起被告认可的物业公司即具备入场条件，但新的物业公司迟迟不入场。故双方签订补充协议四后，直到2019年4月30日才完成与新物业公司的交接并退场。被告表示，因原告未按补充协议四约定及时提交《放弃物业管理权声明》，造成2019年4月30日才完成与新物业公司的交接；即使在该过程中存在程序问题，原告的合同义务也需要按时完成。另查，原告诉请中主张的3263385.31元的费用包括项目损失补偿款522664元、合同约定的违约金100000元、小业主物业费1676031.08元（含合同约定的900000元及2018年9月1日至2019年4月30日期间小业主所欠物业费776031.08元）、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费658483.69元、延期交房补偿业主物业费157519.29元。被告认可给付原告售楼处物业费148687.25元、延期交房补偿业主物业费157519.29元及空置房物业费302019.37元。对于空置房物业费的计算标准，原告主张，应当按照被告实际向业主的交付房屋的时间为节点，认定空置房并计算空置房物业费。被告表示应当按照被告与业主签订房屋买卖合同的时间为节点，认定空置房并计算空置房物业费。经原被告共同核实，原、被告均表示，按照被告实际向业主交付房屋的时间为节点计算空置房物业费金额为658483.69元；按被告与业主签订房屋买卖合同的时间为节点计算空置房物业费金额为302019.3元；按被告与业主签订的房屋买卖合同约定的交付时间为节点计算空置房物业费金额为365093.91元。对于2018年9月1日至2019年4月30日期间小业主所欠物业费的计算，原告表示，其按照小业主已经缴纳物业费的凭据来确定该期间小业主所欠物业费的金额。按照双方补充协议四计算小业主物业费时七五折折扣计算得出该金额为741639.5元，原告表示自愿按该金额主张，多出部分自愿放弃。被告表示，不清楚小业主实际向原告交纳物业费至何时，所以对原告主张的该期间小业主所欠物业费金额无法确定；如原告提交的物业费缴费凭据真实，对原告依据该票据计算得出的数额认可，但该费用应当由小业主承担，被告不同意承担。庭审中，经一审法院释明，被告表示没有相反的证据证明原告自认的小业主缴纳物业费的事实不属实或所有小业主已经向原告交纳了2018年9月1日至2019年4月30日的物业费。一审法院认为，原、被告系物业服务合同纠纷，双方签订的《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合同双方应当按照合同约定及法律规定全面履行各自的义务。双方签订的补充协议四系对《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》的协议解除，该合同的解除受《物业管理条例》等相关法律法规的约束。变更新的物业公司需要履行征询全体业主意见等法律程序，该过程需要原、被告双方共同协作完成，原告单方提交《放弃物业管理权声明》并非双方完成物业公司更换及交接的必要程序，仅靠原告单方提交《放弃物业管理权声明》的声明文件也无法达到双方完成新旧物业公司的更换及交接的目的。故在原告已经按照双方补充协议四的约定完成新旧物业公司的更换与交接的即成事实下，被告以原告未按时提交《放弃物业管理权声明》为由，拒绝履行补充协议四约定的义务，违反了公平及诚实信用原则，一审法院对其该抗辩意见不予支持。被告应当依约履行给付原告补充协议四约定的项目损失补偿款522664元、违约金100000元、2018年9月1日之前的小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、延期交房补偿业主物业费157519.29元及空置房物业费。对于空置房物业费的金额，一审法院认为，根据双方签订的《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》关于空置房物业费收取的约定，空置房为被告出售房屋之前的空置房屋，该约定并未明确认定空置房的具体时间节点，一审法院认定该费用的计算节点应当以被告与购房人签订的房屋买卖合同约定的房屋交付时间为空置房认定的时间节点，按该标准计算空置房物业费金额为365093.91元，一审法院对原告该部分诉请予以支持，原告超出部分的诉请，一审法院不予支持。关于2018年9月1日至2019年4月30日的小业主物业费问题。双方签订的补充协议四对2018年9月1日及之后至原告实际退场前所产生的物业费是否由被告承担未作明确约定；补充协议四中约定小业主物业费欠费为暂计900000元（截止日为2018年8月31日），协议中也明确，“本协议签订时，若该费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，甲方双方另行签订补充协议予以支付”，该约定虽明确了时间节点为“本协议签订时”，但协议签订时间为2018年7月9日，该时间早于双方暂定的小业主物业费欠费的截止日2018年8月31日，约定并不明确，由此可以看出，双方对后续产生的小业主物业费应由被告支付进行了约定；从该协议约定的被告给付原告损失补偿及违约金的条款也可以看出，双方之间解除物业服务合同系被告提出，该协议系双方就解除物业服务合同而提出的一揽子解决方案，在原告已经退场的情况下，被告主张该期间的小业主物业费应由原告向业主收取，对原告亦不公平。故综合以上情况，应当认定2018年9月1日至2019年4月30日原告实际退场前所产生的小业主物业费欠费由被告承担更加符合双方协议签订时的真实意思表示，且被告亦可以根据补充协议四关于债权转让的约定向实际业主追偿该部分费用。故原告主张被告应当给付原告该期间的小业主物业费，应予支持。原告根据业主的缴费票据计算该期间的小业主物业费，系自认行为，被告未提出相反的证据推翻原告的上述自认，故一审法院对原告按七五折折扣计算的小业主物业费金额为741639.5元予以采纳，此款被告应当给付原告。对于原告主张的逾期付款利息，一审法院认为，原告退场后，被告未依约给付原告补充协议四约定的各项款项，构成违约，应当以补充协议四约定的各项款项（损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利息，向原告给付自2019年6月30日至实际给付之日的利息。原告主张的超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告北京盛世物业服务有限公司项目损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费1641639.5元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元，以上合计2935603.95元；二、被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告北京盛世物业服务有限公司逾期付款利息（以损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元，合计2193964.45元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，自2019年6月30日计算至实际给付之日）；三、驳回原告北京盛世物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32908元、保全费5000元，合计37908元，由原告北京盛世物业服务有限公司负担3808元，被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司负担34100元，此款被告于本判决发生法律效力起十日内交付本院。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》及相关补充协议合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方签订补充协议四的目的系为解除双方间前期物业服务委托合同，所涉及的变更新的物业公司及物业交接的内容需要相应的流程和时间，而非被上诉人单方提交《放弃物业管理权声明》而能成就，结合双方实际履行情况，尽管被上诉人未按合同约定的时间提交《放弃物业管理权声明》，但客观上双方已完成新旧物业公司的更迭及交接，双方合同目的已实现，上诉人应按照合同约定或按照合同本意支付相应款项。一审法院根据双方合同约定，结合双方合同实际履行情况，所作判决符合合同约定。上诉人以被上诉人未按时提交《放弃物业管理权声明》为由，而拒绝履行合同的付款义务，有悖公平，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27832元，由天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年十一月十一日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……