陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初4180号 原告榆林市某某房地产开发有限责任公司委托代理人尤某某，系宁夏某某律师事务所律师。被告冯某某，女，汉族。被告杨某某，男，汉族。原告榆林市某某房地产开发有限责任公司与被告冯某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告榆林市某某房地产开发有限责任公司的委托代理人尤某某，被告冯某某、杨某某均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2016年5月27日，原告将自己开发的位于某某县北环路南某某北街西侧某某商住小区商用住房4号1-3楼委托榆林市某某房地产开发有限责任公司某某商住小区项目部和二被告（二被告系夫妻关系）签订了《预购房定金协议》，该协议约定了房屋的价款、定金、面积、房款方式等。该协议签订后原告积极履行了协议的义务，原告于2016年10月15日履行了交房义务。二被告从2016年10月15日使用该房屋后拒不和原告签订购房合同，也拒不给原告支付房款，原告认为二被告严重违约，二被告也明确拒不履行了《预购房定金协议》的义务。原告为维护自己的合法权益，原告诉至法院。请求：1、依法判令解除原告和二被告之间签订的《预购房定金协议》；2、依法判令二被告返还某某商住小区商用住房4号楼1-3楼；3、依法判令本案诉讼费由二被告承担。原告向法庭提交以下证据:一、某某县发展改革局文件、竣工验收备案表、国有建设用地使用权、某某县商品房屋预售许可证、建筑工程施工许可证、某某县建设工程规划许可证、某某县建设用地规划许可证。证明原告开发的位于某某县北环路南某某北街西侧某某商住小区商住房手续齐全，符合预售的条件。二、情况说明1份。证明原告公司开发了某某县某某镇某某小区当时成立的榆林市某某房地产开发有限责任公司某某商住小区项目部，在2016年5月27日委托某某县某某镇某某小区当时成立的榆林市某某房地产开发有限责任公司某某商住小区项目部与冯某某、杨某某签订了《预购房定金协议》，该《预购房定金协议》系公司行为。三、预购房定金协议1份。 证明：1、2016年5月27日，原告将自己开发的位于某某县北环路南某某北街西侧某某商住小区商业 4 号1-3 楼委托榆林市某某房地产开发有限责任公司某某商住小区项目部和二被告（二被告系夫妻关系）签订了《预购房定金协议》；2、协议第一条约定房屋面积为360平方米、每平米3300元、定金190000元；3、第二条协议约定2016年10月30日前交付房屋；4、协议第四条约定了放款支付方式，“乙方支付定金后于甲方修建主体封顶15天内交清房屋总造价30%首付款，其余购房款按《购房合同》约定按揭而定，如按揭60%时，则在办按揭手续时乙方补齐剩余10%。如乙方不能按照本协议约定的时间交清首付款或者要求退房的，则该定金为违约金……”；5、如一方违反本协议，应承担定金二倍的违约金。被告冯某某、杨某某辩称，被告认为，原、被告之间签订的《预购房屋定金协议》合法有效，二被告已经严格按照该协议履行了相应的交付大部分的购房款的义务，原告主张解除该协议没有事实与法律依据。根据原、被告签订的《预购房屋定金协议》协议约定房屋供给360平方米，每平方米3300元，总价为1188000元，合同签订时被告需交付19万元定金，在主体封顶15日内交清房屋总价款的30%，其余房款约定为办理按揭手续。如按揭60%时，被告在办按揭手续时补齐剩余10%。被告在与原告签订了上述协议后，严格缴纳了购房定金以及首付款，共计缴纳了房款总价的50%，但原告没有按照合同约定的交付房屋日期2016年10月30日交房，而是推迟到2018年才交的房。原告交付了房屋后被告遂将其装修，花费50万元，但原告以被告已经将房屋实际装修使用为条件，要求被告支付下剩的所有房款，并拒绝为被告办理按揭手续，也拒绝与原告签订《购房合同》和办理房产手续。被告认为，原告迟延交付房屋，又拒绝与被告签订正式购房合同，给被告造成了严重的损害，依法应当承担相应的违约责任。最后，被告表示被告不同意退房，要求继续履行合同，原告如若能够办理按揭贷款，被告也愿意办理，如却因客观原因无法办理，被告愿意按照银行按揭贷款的还款方式向原告还款。被告向法庭出示以下证据：一、收条3张，证明原、被告之间签订《预购房定金协议》后，二被告于2016年11月18日按原告要求支付房款39万，于2017年元月9日支付10万元，于2017年10月23日付2万元，共计支付51万元。二、《预购房定金协议》一份，证明被告购买该房屋是按照按揭某某揭方式购买的，不是一次性付清。经庭审质证，原告所举证据，二被告对第一组证据形式要件无异议，原告的房屋应该是有手续，但需要进一步核实；对原告所举的第二组、第三组证据的真实性及证明目的均无异议。被告所举证据，原告对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，签订《预购房定金协议》后，原告履行了交房义务，但被告不与原告签订正式的购房合同。 本院对原、被告质证的证据作如下认定，原告所举第一组证据系相关国家机构出具，客观、真实，本院予以确认。对原告所举第二组、第三组证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。对被告所举两组证据，原告对其真实性均无异议，本院予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2016年5月27日，原告榆林市某某房地产开发有限责任公司某某项目部与被告冯某某、杨某某签订了《预购房定金协议》，约定被告购买原告位于某某县北环路南某某北街西侧某某商住小区商用住房4号楼，1-3楼，360平方米，每平方米3300元，被告向原告支付定金190000元，约定的交房时间为：2016年10月30日之前；房款交付方式约定为：买方支付定金后于原告修建主体封顶15天内交清房屋总造价的30%首付款，其余购房款按《购房合同》约定按揭而定（根据本人银行信用度按银行规定按揭），如按揭60%时，则在办按揭手续时乙方补齐剩余10%。如买方不能按照本协议约定的时间交清首付房款或者要求退房的，则该定金为违约金，卖方不予退还该定金。协议签订后，被告于2016年11月18日向原告支付房款39万元，于2017年元月9日支付10万元，于2017年10月23日付2万元，被告共计向原告支付房款510000元。原告向被告交付了房屋并由被告进行了装修使用。后因银行政策规定，对个人商业用房贷款投放进行了限制，本案商住用房不能办理按揭贷款，被告因不能办理按揭之理由拒付下剩购房款。另查明，本案被告冯某某、杨某某在庭审过程中，要求继续履行与原告的合同，本院向原告释明后，原告不同意变更诉讼请求。本院认为，被告冯某某、杨某某于2016年5月27日向原告购买了商品房，并签订了《预购房定金协议》，该购房定金协议具备了订立商品房买卖合同的主要内容，约定了当事人的名称，商品房的基本情况、销售方式、价款及付款方式、时间，交付使用时间，应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。协议签订后，被告按照约定向原告支付了510000元购房款，原告向被告交付了房屋，并由被告装修使用，原、被告均已经履行了合同的主要义务，故原告以被告不支付下欠房款为由请求解除《预购房定金协议》，无事实和法律依据。另，根据原告庭审中陈述其于2016年10月15日履行了交房义务，对被告不支付购房款的行为，原告就应当在合理的期限内请求解除合同，但在长达四年的时间里，原告并无证据证明其行使了解除权，且在本院向其明释后，原告仍拒绝变更其诉请。综上，原告的诉请不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告榆林市某某房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告榆林市某某房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。       审  判  长    杨芳芹     人民陪审员    高海波人民陪审员    郝晶晶   二〇二〇年十一月九日 书  记  员    冯  媛      1