山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3132号上诉人（原审原告）：王庆华，女，1976年6月13日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：威海辰远置业有限公司，住所地山东省乳山市城区胜利街**。法定代表人：常伟，董事长。委托诉讼代理人：郑丽丽，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰守凤，山东北斗星辰律师事务所律师。原审第三人：叶要旗，1991年11月30日出生，汉族，住河南省宝丰县。上诉人王庆华因与被上诉人威海辰远置业有限公司（以下简称“辰远公司”）及原审第三人叶要旗商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆华上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审费用由辰远公司承担。事实和理由：一、一审事实认定不清。2019年6月25日，王庆华在西安市长乐坡老车管所门口看到辰远公司的宣传单，并让王庆华留存了联系方式。当日，辰远公司便联系到王庆华，告诉其缴纳两百元可以去乳山看房旅游。王庆华在2019年7月6日到达乳山市，在酒店用过早餐后，辰远公司用大巴车将王庆华送往乳山市银滩辰远公司售楼处。王庆华进入售楼处后，辰远公司便阻拦其不要外出。辰远公司告知王庆华可以参观样板间，买不买由王庆华决定。王庆华参观了一个70平米和40平米的两间房屋，之后销售人员便将王庆华团团围住，并宣传说购买房屋后可以以租养贷，并告知周边酒店已经运行，基础设施完善。关于售后返租，辰远公司宣传一年可拿到4万租金，三年拿到12万租金。在辰远公司多人利诱下，王庆华购买了辰远公司面积70平米的房屋一套，首付24万，王庆华便用手机银行向辰远公司转账，第一次转了20万，第二次转了剩余房款。王庆华在转完前述首付款后，辰远公司才告知王庆华交两万团购金可以抵冲6万房款，感觉受到欺诈，不肯再缴纳，在辰远公司反复催要下，王庆华又缴纳了1万元团购金。王庆华当天回到酒店后，查询得知当地房价极低。2019年7月7日，王庆华赶到售楼处，要求退还房款，辰远公司销售总监赵旭又向王庆华宣传其所售房屋状况良好，但可以以大换小，可以置换40平米房屋一套，前期所交的首付款可以算到这套小房子上。王庆华拒绝置换，但辰远公司说房子可以返租，如王庆华不实际入住，可以由辰远公司代为出租管理。王庆华被逼无奈，只能答应辰远公司置换房屋。王庆华返回西安后，屡次要求辰远公司将购房合同和返租合同原件交付于王庆华，在催要多次后，辰远公司只是通过微信拍照发给王庆华。预售合同第13页24条明确写明不允许售后包租，但辰远公司在售房过程中却采用售后包租的形式，并且房屋的成交价是在扣除三年租金12万的条件下订立的。二、一审法院适用法律错误，双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》存在解除事由。合同第十九条明确约定，辰远公司应当在合同签订后30日内办理备案手续，因辰远公司的原因导致不能完成本合同备案的，买受人有权解除合同。截止一审判决下达，辰远公司也未完成该合同的登记备案。但一审无视这一事实，仅以不存在不能完成备案的情况为由认定王庆华无权解除合同，有违双方解除权的约定。三、辰远公司在销售房屋过程中，以售后包租形式出售所建房屋，严重违反相关法律规定。住建部《商品房销售管理办法》第十一条及山东省《商品房销售条例》二十条之规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。辰远公司宣称所售的房屋可以包租三年，并且租金可以抵冲一部分房款，王庆华与辰远公司签订合同后，辰远公司告知王庆华三年租金抵冲12万元房款，最终双方签订的合同购房价款32万元是在扣减12万元房款的基础上订立的，合同中虽未明确写明辰远公司售后包租出售房屋，但该内容已经体现在房屋成交的价格上，并且庭审过程中，王庆华提交了辰远公司宣传的《房屋委托经营管理合同》复印件，但一审对该证据没有采信。根据前述情况，已经能够认可辰远公司在售楼过程中采用了售后包租的形式，辰远公司的行为严重违反法律规定，双方之间订立合同的目的已无法实现，应解除该合同，辰远公司应当承担王庆华的实际损失。辰远公司辩称，辰远公司不存在售后包租或者返租的行为，案涉房产随时可以完成备案。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶要旗辩称，王庆华上诉主张与事实严重不符，案涉商品房销售过程不存在任何欺诈行为。王庆华购买房屋后的是否出租完全按自己意愿决定，与第三人无关，应对一审判决予以维持。王庆华向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》；2.返还已付房款250247元，赔偿王庆华差旅费13000元、律师费28000元。一审法院认定事实：2019年7月6日，王庆华随西安洪冠德要房产营销策划有限公司（以下简称洪冠德要公司）组织的看房团到乳山市银滩旅游度假区看房。同日，王庆华与辰远公司签订“悦澜湾商品房认购书”，认购辰远公司开发的悦澜湾小区4号楼2单元409室。认购书约定签订《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效。认购书备注处注明：悦澜湾即闻涛美域小区。2019年7月6日，王庆华与辰远公司签订编号W201907397号《新建商品房买卖合同（预售）》，由王庆华购买辰远公司开发的闻涛美域小区4号楼2单元4层2-409号住宅一套，建筑面积43.88平方米，单价每平方米7292.62元，计房款320000元。合同第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第4种方式支付房款：4、其他方式：2019年7月6日支付定金50000元，2019年7月6日前交付190247元，2019年10月30日前支付79753元。合同第十一条支付时间和手续约定，出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条预售合同登记备案约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。办理商品房预售合同登记备案是出卖人应尽义务，是否登记备案不影响本合同的效力，因出卖人原因，导致不能完成本合同登记备案的，买受人有权解除合同。双方协议解除合同后，买受人有义务协议出卖人办理预售合同登记备案撤销。合同还约定了其他事项。新建商品房买卖合同签订前，王庆华向洪冠德要公司交付团购金10000元。合同签订后，王庆华向辰远公司交付购房款240247元，辰远公司出具收款收据。闻涛美域小区4号楼于2018年10月26日取得商品房预售许可证。一审法院认为，王庆华与辰远公司于2019年7月6日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方在自愿基础上签订的，系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。争执的焦点为双方签订的W201907397号《新建商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。首先，王庆华主张其按洪冠德要公司宣传认购的是悦澜湾小区4号楼2单元409室而商品房买卖合同中所购房产为闻涛美域小区4号楼2单元409室，二者不是同一小区，而事实上悦澜湾小区即闻涛美域小区，对此在双方签订的商品房认购书备注中已明确注明，故王庆华该项主张一审法院不予采信。其次，王庆华主张辰远公司在售房过程中存在售后包租的违法行为，通过审查双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》，合同中未约定售后包租事宜，且王庆华在接收房产后是否出租系王庆华的自愿行为，不影响该合同的效力，故王庆华该项主张理由不当，一审法院不予支持。再次，王庆华主张，辰远公司未按合同第十九条约定在30日内办理商品房预售合同登记备案手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定的办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。合同第十九条第（一）款第二项约定，办理商品房预售合同登记备案是出卖人应尽义务，是否登记备案不影响本合同的效力，因出卖人原因，导致不能完成本合同登记备案的，买受人有权解除合同。本案中，涉案商品房不存在不能完成本合同登记备案的情形，故王庆华要求依据本条规定解除商品房买卖合同的诉请理由不当，一审法院不予支持。综上，王庆华要求解除商品房买卖合同的诉请理由不当，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回王庆华要求解除2019年7月6日与威海辰远置业有限公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》及返还已付房款250247元、赔偿王庆华差旅费13000元、律师费28000元的诉讼请求。案件受理费2834元由王庆华负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，原审第三人洪冠德要公司已注销，公司性质为自然人独资公司，本院依职权变更该公司股东叶要旗作为第三人。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人签订的案涉房屋商品房预售合同应否予以解除，王庆华是否有权要求辰远公司返还购房款并赔偿损失。关于辰远公司售后包租问题。通过审查双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》，合同中并未约定售后包租事项，且王庆华可以自主决定在收房后是否进行包租。对王庆华提供的《房屋委托经营管理合同》复印件，由于没有协议双方主体签章，也无法确认是否订立并实际履行，证明效力不足，本院不予采信。本案中，案涉房屋《新建商品房买卖合同（预售）》系双方在自愿基础上签订的，意思表示真实，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定该房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。故，王庆华主张解除合同的该项理由，本院不予支持。关于《新建商品房买卖合同（预售）》逾期未备案的问题。合同第十九条约定辰远公司应当自合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续。办理商品房预售合同登记备案是出卖人应尽义务，是否登记备案不影响本合同的效力，因出卖人原因，导致不能完成本合同登记备案的，买受人有权解除合同。结合庭审查明事实和相关证据，案涉商品房买卖合同可以进行备案，不存在不能备案导致合同履行不能的事由。辰远公司主张合同未备案非因自己过错，王庆华亦未举证证实该合同暂未备案，系辰远公司原因造成。故，王庆华主张因辰远公司逾期备案应解除合同的理由，本院不予认可。综上所述，王庆华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5669元，由上诉人王庆华负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月三日法官助理俞凯书记员张济节