辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3749号上诉人（原审被告）：江继荣，女，蒙古族，1951年11月19日出生，住所地辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业公司管理有限公司，住所地鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。法定代表人：张钧尧，该公司经理。委托诉讼代理人：杜梦，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人江继荣因与被上诉人鞍山中骏物业公司管理有限公司（以下简称中骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2020)辽0311民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冮继荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回中骏物业公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼相关费用由中骏物业公司承担。事实与理由：一、中骏物业公司违反合同法，擅自更改合同。中骏物业公司恶意诉讼，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，擅自变更合同，将自己的意志强加给另一方，公然违反合同法，充分展现了一个“黑社会”的霸凌者。在冮继荣购房时，中骏公司给出的宣传资料中，就物业服务标准明确承诺：“以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑，具有划时代意义的TOP级建筑，唯有顶级物业方能与之匹配。中骏旗下四邦泰和国家一级物业资质贴心管理，从对业主生活习性的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”。现实却以三级物管，最基本的物业服务来愚弄业主，违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”及第三款“有其他违背诚实信用原则的行为”。二、购房时中骏公司对物业服务承诺的宣传资料亦为合同内容：冮继荣购房以来，中骏未与冮继荣签订任何物业服务合同和前期物业服务合同，冮继荣手中只有购房时有关物业服务的宣传资料。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料的要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关实施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”虽然中骏未与江继荣签订任何物业合同，中骏宣传资料对物业服务的承诺“以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑，具有划时代意义的TOP级建筑，唯有顶级物业方能与之匹配。中骏旗下四邦泰和国家一级物业资质贴心管理，从对业主生活习性的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”。这是影响冮继荣购房决定购房的重要因素，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。三、中骏物业公司不与冮继荣签订物业服务合同，实为隐瞒当初对业主物业服务的承诺。一审判决中，关于“冮继荣辩称物业服务未到达合同约定标准一节，因冮继荣未能提供证据证明其主张，对于此项辩解本院不予采纳。”此判决明显不当。现有证据充分证明中骏卖房时对业主承诺“中骏旗下四邦泰和国家一级物业资质，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”的服务宗旨，白纸黑字写的清清楚楚，具体的部分条款写的明明白白，现在却已三级物业资质，最基本的物业服务标准来欺骗业主，这一事实充分证明中骏物业公司故意隐瞒与订立合同有关事实，违反《中华人民共和国合同法》第四十二条（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。一审判决中，关于《前期物业服务合同》对业主冮继荣有约束力一说，该说法不能成立。冮继荣购房时与中骏签订的商品房买卖合同补充协议第三十条明确约定：“相关前期物业合同和临时管理规定另行签订”。第三十四条：“前期物业服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示”。可是，在购房时没有与冮继荣签订任何有关物业服务合同和临时管理规定，在销售房屋时也没有明示任何有关物业服务标准。按照商品房买卖合同约定，前期物业合同是要签订的。前期物业服务合同2012年初就已经成立，2012年10月份与中骏签订的商品房买卖合同，当时为什么不与冮继荣签订前期物业服务合同呢？时至今日也没有与冮继荣签订任何物业服务合同，现在又拿前期物业服务合同说事。说白了当时如果与冮继荣签订了前期物业服务合同，就与中骏承诺的“国家物业一级资质，2652条顶级服务标准”有本质上的差别，那就爆露了中骏物业公司擅自变更合同内容，违反合同法了吗。变更后的物业服务合同业主是不会签的，所以中骏一直不与冮继荣签订物业服务合同，其目的就是为了掩盖事实真相，不履行当初对业主承诺的物业服务义务。中骏擅自变更合同，不履行义务。事实充分证明，中骏物业公司不与冮继荣签订前期物业服务合同是有不可告人的目的，是恶意的。所以《前期物业服务合同》对冮继荣没有任何约束力。一审判决中，关于签署承诺书一事，该承诺书不能成立。承诺书是2012年9月18号签署的，房屋买卖合同是2012年10月13号签订的，冮继荣还没买房子就把承诺书先签了？由于两者时间上的差异，逻辑上不通，所以该承诺书与本案无关。中骏物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。中骏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令冮继荣（即A037户业主）给付中骏物业公司物业管理费29934.5元，并支付利息暂定2164.24元，(其中2017年物业费5206元，利息从2017年7月1日至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为773.45元;2019年物业费15618元，利息2019年1月11日至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为1168.42元;2020年物业费9110.5元，利息2020年1月11日至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付为222.37元），以上金额合计32098.74元；2、判令冮继荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月13日,冮继荣与鞍山中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏房产公司）签订《商品房买卖合同》,购买“中骏·汤泉香墅”第64幢5单元1层1号房屋，房屋产籍号为43-22-84-5011，建筑面积为371.87平方米。中骏物业公司与中骏公司签订的《前期物业服务合同》中约定：中骏物业公司为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，物业服务费按建筑面积以3.5元/平方米/月收取，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费用。2013年8月5日，冮继荣接收涉案房屋。2020年5月6日中骏物业公司向冮继荣发律师函催缴物业费。审理中,中骏物业公司主张冮继荣欠缴自2017年7月1日至2017年10月31日、2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费29934.5元。另查，冮继荣签署了承诺书，并且作出承诺：本人确认已详细阅读鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订的《中骏·汤泉香墅前期物业服务合同》及《中骏·汤泉香墅临时管理规约》；本人同意将该物业委托给中骏物业公司进行管理，同时本人已详细阅读并完全知悉上述服务合同及管理规约之内容，承诺遵守上述《中骏·汤泉香墅前期物业服务合同》及《中骏·汤泉香墅临时管理规约》的规定；本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约等等。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，中骏物业公司与中骏公司签订的《前期物业服务合同》对业主冮继荣有约束力。中骏物业公司为冮继荣提供物业服务,冮继荣应当按时交纳物业费,经中骏物业公司催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对中骏物业公司要求冮继荣给付物业管理费29934.5元的诉讼请求,有事实及法律依据,该院予以支持。对于中骏物业公司要求冮继荣支付利息的诉讼请求，经过庭审查明，中骏物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业公司未能提供证据证明冮继荣未缴纳物业费对其造成的实际损失，该院不予支持。关于冮继荣辩称物业服务未到达合同约定标准一节，因冮继荣未能提供证据证明其主张，对于此项辩解本院不予采纳。关于冮继荣辩称中骏物业公司未向业主通报物业费收支情况及年度审计报告，故拒交物业费的一节，冮继荣可通过业主大会要求中骏物业公司定期公布，在中骏物业公司履行了相应的物业服务时，冮继荣应按时交纳物业费，故对于此项辩解该院不予采信。关于冮继荣辩称其2017年的物业费已经全部交齐，因冮继荣未提供有效证据证明其主张，对于此项辩解该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冮继荣于该判决发生法律效力后十日内给付中骏物业公司2017年7月1日至2017年10月31日、2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费29934.5元；二、驳回中骏物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元,减半收取301元，由冮继荣负担281元，由中骏物业公司负担20元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中骏物业公司与中骏房产公司签订的前期物业服务协议对冮继荣具有约束力，冮继荣应按合同约定交纳物业费。关于冮继荣上诉主张中骏物业公司擅自更改合同，购房时承诺的物业服务标准没达到一节。冮继荣所称的顶级服务标准等系中骏房产公司在销售房屋时对业主的宣传承诺，如冮继荣认为现在的居住环境和享受的服务标准不符合售房时的承诺标准，可以向中骏房产公司主张权利。中骏物业公司的物业服务，是按照其与中骏房产公司签订的前期物业服务合同进行服务及收取物业费，只要中骏物业公司的服务符合前期物业服务合同约定的标准就应视为已经履行了合同义务，冮继荣就应当交纳物业费。故冮继荣的该项上诉主张因无事实和法律依据，本院不支持。关于冮继荣上诉主张没有与中骏物业公司签订前期物业服务合同一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉的前期物业服务合同系中骏物业公司与中骏公司签订的，虽然冮继荣没有直接与中骏物业公司签订前期物业合同，但在冮继荣入住时签署了承诺书，承诺已详细阅读前期物业服务合同临时管理规约等，同意中骏物业公司进行管理等。说明冮继荣对前期物业合同中双方权利义务是知晓的，故冮继荣应按该合同约定，向中骏物业公司支付物业费。虽然该前期物业服务合同已经到期，但该小区的业主大会或业主委员会以及所在社区并没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有明确要求退出或办理相关移交手续，而中骏物业公司又继续提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务关系，原前期物业服务合同继续有效，双方继续遵守履行。故冮继荣的该项上诉主张，本院不支持。关于冮继荣上诉主张中骏物业公司给予减免2017年7月1日至2017年10月31日物业费一节。因中骏物业公司不同意减免，冮继荣又不能提供要求减免的证据以及中骏物业公司曾经同意减免的证据，故冮继荣的该项上诉主张因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，冮继荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由冮继荣负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年十一月十六日书记员 赵婷婷