福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2228号 上诉人（原审被告）吴家强，男，1962年8月15日出生，汉族，住福建省将乐县。 被上诉人（原审原告）:张金章，男，1969年8月15日出生，汉族，户籍地福建省将乐县，现住福建省将乐县。 上诉人吴家强因与被上诉人张金章房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴家强到庭参加诉讼。被上诉人张金章经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴家强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.张金章承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实有所偏差。首先，张金章签订合同时知晓案涉房产土地使用权类型为划拨地，根据当时的政策栋房分户不能办理产权证，必须将划拨地转换成出让地后才能办理过户，当时划拨地转换成出让地已被暂停，张金章尾款10万元也因未办理产权证而根据合同约定未支付给吴家强。其次，吴家强一直协助张金章办理产权证，虽然该房产被拍卖，但并未影响张金章使用，张金章最终也办理了产权证。最后，张金章支付给竞拍人的25万元，有2万元是吴家强支付的，有10万元是办理产权证后张金章应当支付的，有13万元虽然是张金章支付的，但吴家强已就该13万元向张金章出具了借条。 张金章未作答辩。 张金章向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴家强与张金章于2010年11月8日签订的《房屋转让合同》；2.吴家强返还已支付购房款25.9万元；3.吴家强赔偿张金章自2018年11月3日起至2020年6月2日的违约金76405元及至款项实际清偿之日止的违约金（以25.9万元为基数按照月息1.5%计算），以上款项暂计335405元；4.本案诉讼费用由吴家强承担。 一审法院认定事实:一、2010年9月30日，吴家强与徐水清签订《古镛镇东门新村建筑地号512第347幢房第三、四层房屋转让合同》，约定徐水清以划拨方式取得位于将乐县古镛镇东门新村建筑地号512第347幢住宅楼，占地面积80平方米。地号：102-057-015、土地证号：将国用（2008）第08**，房产证号：将房权证2008字第××号，共有人证号：将房2008共字第××号，徐水清经批准在上述地块建造私人住宅。吴家强购买房号为301、401，建筑面积区176.64平方米，准确面积以产权证注明为准，总价为58万元。双方并约定付款方式、期限等其他事项。 二、2010年11月8日，张金章与吴家强签订《房屋转让合同》一份，吴家强将位于将乐县古镛镇东门新村建筑地号512，第347幢房第四层房屋转让给张金章。双方约定房屋坐落于，建筑面积90平方米（以房产证为准），每平方米价格为3950元，含中介费3500元，总价合计35.90万元。张金章于签订合同之日付首付款15.9万元，第二期于2011年1月15日前支付10万元，付第二期款后吴家强将房屋交付张金章，由张金章自行装修使用，装修费用由张金章自理。余款10万元待吴家强为张金章办理好两证（产权证、土地证）交由张金章后付清。过户所需税费由张金章自理，办证费用由吴家强负责。该房屋转让给张金章后若遇政策问题无法兑现承诺，吴家强应按已付款总额月息壹分五厘计算支付给张金章并退还全部购房款项。但是若非政策性的问题吴家强无故不兑现承诺时则应按所支付购房款项的双倍赔偿给张金章。吴家强于2010年11月8日出具收条两份，注明收到首期购房款15.9万元及第二期购房款10万元。 三、因徐水清、许业亮涉诉，其共同所有的位于将乐县古镛镇东门新村（房产证号：将房权证2008字第××号）1-5层（住宅）房地产被将乐县人民法院拍卖。余丽、潘秉光于2018年10月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价955935元竞得拍卖标的物。2018年11月2日，潘秉光、余丽作为出售人与张金章作为买受人、吴家强作为见证人三方签订《房产转让协议》，潘秉光、余丽同意将拍卖竞得的位于将乐县古镛镇1-5层中第四层以25万元转让出售给张金章。协议签订当日张金章支付定金5万元，2018年11月2日前支付余款20万元。双方另约定其他事项。张金章于2020年2月27日办理了不动产权证［闽（2020）将乐县不动产权第0000562］。 一审法院认为，张金章与吴家强签订《房屋转让合同》后，张金章按约支付房屋款项25.9万元，涉案房屋因原房主徐水清涉诉被拍卖他人，吴家强在合同签订后无法取得房屋所有权，双方签订的合同目的已无法实现，属于法定解除合同的情形，故对双方签订的《房屋转让合同》予以解除。合同解除后，吴家强应返还张金章已付的购房款25.9万元。因吴家强已违约，应承担违约责任，双方约定的双倍赔偿已付购房款过高，现张金章调整为按合同约定的政策性原因按已付款总额月息1.5分计算违约金，予以支持。吴家强辩称其借款买回房屋，因其未提供证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除张金章与吴家强于2010年11月8日签订的《房屋转让合同》；二、吴家强应于判决生效之日起二十日内返还张金章购房款25.9万元；三、吴家强应于判决生效之日起二十日内支付张金章购房款25.9万元自2018年11月3日起至实际返还日止按月利率1.5%计算的违约金。如果吴家强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6331元，减半收取3165.5元，由吴家强负担。 二审审理查明，吴家强对一审判决认定的事实无异议，对无异议事实，本院予以确认。 二审审理中，张金章自愿放弃要求吴家强支付以张金章购房款25.9万元为基数,自2018年11月3日起至实际返还日止按月利率1.5%计算的违约金。 本院认为，张金章与吴家强签订了《房屋转让合同》之后，因原房主徐水清涉诉，案涉房屋被拍卖给他人，致使双方合同目的无法实现，一审判决解除双方签订的合同,于法有据，本院予以确认。吴家强收取张金章25.9万元购房款，应予退还。二审审理中，张金章对吴家强提出的张金章向竞拍人买房时吴家强代张金章向竞拍人支付2万元的事实予以认可，同意吴家强只需返还购房款23.9万元，本院确认吴家强应返还张金章已付购房款23.9万元。张金章自愿放弃要求吴家强支付以张金章购房款25.9万元为基数，自2018年11月3日起至实际返还日止按月利率1.5%计算的违约金，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以准许。综上，吴家强提出双方无纠纷的上诉主张，未提供相应证据，不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理有所不当，本院予以纠正。张金章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初1134号民事判决第一项； 二、变更福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初1134号民事判决第二项“吴家强应于判决生效之日起二十日内返还张金章购房25.9万元”为“吴家强应于本判决生效之日起二十日内返还张金章购房款23.9万元”； 三、撤销福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初1134号民事判决第三项； 四、驳回吴家强其他上诉请求； 五、驳回张金章其他诉讼请求。 如果吴家强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6331元，减半收取3165.5元，由张金章负担244.5元，吴家强负担2921元。一审案件受理费6331元，减半收取3165.5元，由张金章负担244.5元，吴家强负担2921元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年十一月十三日 书记员  林 慧 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。