河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1626号 原告：曹伟平，女，1963年6月10日出生，汉族，住河北省张北县。 被告：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张北县。 被告：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县。 原告曹伟平与被告刘瑞婷、康素峰、张英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告曹伟平、被告刘瑞婷、被告康素峰，被告张英的委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曹伟平向本院提出诉讼请求：请求撤销2019年8月14日张北县人民法院作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书；判令停止对曹伟平所有的坐落于张北县的执行措施，解除对该房屋保全。事实与理由：因刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院作出（2019）冀0722财保153号裁定书将我购买的燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房查封，2020年5月11日，我向法院提出执行异议，法院作出（2020）冀0722执异13号执行裁定，驳回了我的异议请求。我认为张北县人民法院作出的裁定将我购买的案涉房屋进行查封是错误的，理由如下：一、2017年5月7日，我与张英签订购房售楼合同购买万正房地产开发有限公司（以下简称：万正房地产公司）开发建设的案涉房屋，我按协议约定向张英支付了购房款586860元，张英于第二日将案涉房屋交付于我。我对购买的房屋进行了装修，每年交付物业费、取暖费等入住费用。二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中诉争房屋之所以未办理过户登记手续，是因为张英与张向红、李志启等人的纠纷致燕赐福地二期土地使用权被法院查封冻结，无法办理产权登记手续。对此我没有过错，所以案涉房屋应当解除保全，停止执行。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。我与张英签订的协议具备商品房买卖合同的主要内容，履行了支付购房款义务，说明我与张英签订的售楼合同与正式的商品房买卖合同具有同等法律效力。 综上，请求法院依法支持我的诉讼请求。 刘瑞婷辩称，2016年5月24日，万正房地产公司取得燕赐福地二期土地使用证，2017年1月20日，取得规划许可证，2017年4月27日取得建设工程施工许可证，2018年9月30日取得商品房预售许可证。为什么曹伟平能在2017年5月7日购买案涉房屋，曹伟平与张英签订的协议为无效，应提供正式有效的书面合同。对曹伟平提供的购房费用票据及其他费用票据不予认可。 康素峰辩称，同刘瑞婷的辩称意见。补充，房地产开发公司出卖房屋必须取得房屋预售许可证，否则是无效的。曹伟平与张英进行的内部认购不受法律保护。 张英辩称，曹伟平所诉属实。张英挂靠万正房地产公司资质开发建设燕赐福地二期商品房，曹伟平与张英签订的购房协议真实有效，并按协议缴纳了全部购房款。因张英与张向红之间的纠纷，土地被法院查封，所以不能办理案涉房屋的产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的下列证据，曹伟平提供的（2019）冀0722财保153号裁定书，（2020）冀0722执异13号裁定书，刘瑞婷、康素峰提供的（2019）冀0722民初2231号民事调解书复印件。本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 曹伟平提供与张英签订的售楼合同书(草本）、银行明细查询单、回单、购房款收据、地下室收据、契税收据、取暖费收据、垃圾清理费收据、太阳能费收据、尚居物业公司出具的入住证明等证据用以证明支付了案涉房屋全部价款，享有实际所有权。对上述证据，刘瑞婷、康素峰质证认为不具有真实性，不能证明曹伟平的证明目的，张英质证承认证据的真实性。本院认为，上述证据具有客观性，证据之间相互关联，予以认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：张英挂靠万正房地产公司资质以万正房地产公司名义开发建设燕赐福地二期商品房。2017年5月7日，曹伟平与张英签订售楼合同书(草本）约定购买燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房一套，价款586860元。5月8日，曹伟平向张英妻子张利花转账支付购房款424000元，剩余价款现金支付张英，张英给曹伟平出具了收到楼房价款586860元的收据。张英将案涉房屋交付于曹伟平，后对房屋进行了装修使用。因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地查封，致使曹伟平购买的楼房不能办理确权登记手续。 刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了案涉房屋。2020年5月11日，曹伟平向本院提出执行异议，张北县人民法院作出（2020）冀0722执异13号执行裁定，驳回了曹伟平的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本院查明的事实，曹伟平与张英签订购房协议，曹伟平履行了购买案涉房屋全部价款，并已占有使用，买受人曹伟平购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后。双方之间的商品房买卖合同关系成立，可认定曹伟平系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人曹伟平的原因造成的，故曹伟平请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，曹伟平没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张房曹伟平买卖案涉房屋无效，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 解除对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的查封措施；停止对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的执行。 案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩 翔 人民陪审员  武建丽 人民陪审员  李秀娟 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  王春燕 附法条： 《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。