大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初447号原告（案外人）：张启敏，男，1946年3月8日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：贾士潭，辽宁阳光律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部，住所地辽宁省大连市中山区隆盛巷**。经营者：张菊，女，系该服务部经理，1979年1月27日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告（申请执行人）：曹继凯，男，1953年7月24日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二被告共同委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张树贤，北京大成（大连）律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连建通房地产开发有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省大连市中山区大众街**1-3>法定代表人：庄德勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑世武，男，系该公司员工，1962年9月17日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。第三人（被执行人）：庄德勇，男，1962年12月14日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：郑世武，男，系大连建通房地产开发有限公司员工，1962年9月17日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。第三人（被执行人）：大连安泰建设有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省庄河市鞍子山乡鞍子山村>法定代表人：庄德勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭长俊，男，系该公司员工，1972年4月22日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原告张启敏诉被告大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部、曹继凯，第三人大连建通房地产开发有限公司、庄德勇、大连安泰建设有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张启敏的委托诉讼代理人贾士潭，被告曹继凯、被告曹继凯及大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部的共同委托诉讼代理人荆友霖，第三人大连安泰建设有限公司的委托诉讼代理人郭长俊，第三人大连建通房地产开发有限公司、第三人庄德勇的共同委托诉讼代理人郑世武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决停止对原告购买的位于大连市中山区的房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月21日，原告与大连建通房地产开发有限公司签订《民生松竹苑认购书》，原告认购大连建通房地产开发有限公司开发建设的民生松竹苑A#1-13F房屋（行政街号中山区民生街97号2-13-1)，支付定金2万元。2003年12月5日，原告与大连建通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买中山区民生街97号2-13-1，建筑面积154.08平方米，总价款844358元。原告分别于2003年11月26日、11月30日，向大连建通房地产开发有限公司支付房款70万元，大连建通房地产开发有限公司出具收款收据。2019年6月11日，原告得知大连市中山区人民法院强制执行原告购买的中山区民生街97号2-13-1房产，因此依法提出异议。2019年11月12日，大连市中山区人民法院作出（2019)辽0202执异268号执行裁定书，裁定确认原告先于法院查封时间签订了书面买卖合同，并自2005年8月实际占案涉房屋，仅以原告“提供证据不足以证明其己足额交付购房款”为由，驳回原告异议请求。原告不服执行裁定，依法向人民法院起诉。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定，“已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，原告已经支付大部分房款，如果人民法院要求原告将剩余房款交付执行，原告保证按时执行，但人民法院在没有要求、没有释明，也没有召开听证会的情况下，直接驳回原告执行异议是错误的。因此，原告起诉到人民法院，请求人民法院依法确认大连市中山区房屋归原告所有，判决停止对原告购买的位于大连市中山区的房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。被告曹继凯、大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部辩称，不同意原告的诉讼请求。关于（2017）辽0202执恢1743号执行案件，即申请执行人大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部（以下简称“怡诚建筑”）、曹继凯申请执行被执行人建通房地产公司、庄德勇、安泰建设公司履行（2015）中民初字第2792号民事判决返还500万元及租金案件，贵院作为执行法院于2018年7月2日查封被执行人建通房地产公司名下位于大连市中山区的房屋（以下简称“执行标的”）；贵院于2019年1月14日对该房屋现场查验并向居住占有人送达公告，告知该房屋属建通房地产公司并已被查封，现对该房屋评估、拍卖，房屋占有人腾退房屋；贵院于2019年6月4日作出（2017）辽0202执恢1743号民事裁定书，裁定拍卖该房屋；贵院于2019年7月17日在京东网络司法拍卖平台上发布拍卖公告，并于2019年8月18日、2019年9月12日进行网络拍卖，于2019年9月12日由案外人李海泉竞买成交，收取成交价款1,570,000元；贵院于2019年9月26日作出（2017）辽0202执恢1743号执行裁定书，裁定该房屋归李海泉所有，并办理过户及交付该房屋；贵院于2019年9月26日向申请执行人曹继凯支付拍卖价款人民币1,557,440元。至此原告执行异议之诉所涉房屋的执行程序已经终结。2019年6月11日，原告张启敏以上述执行案件执行标的房屋，被执行人建通房地产公司已于2003年出售给原告并实际占有为由，向贵院提出执行异议；2019年11月12日，贵院作出（2019）辽0202执异268号执行裁定，裁定驳回原告张启敏的异议请求。原告张启敏不服该裁定提起本案执行异议之诉。原告张启敏提供的证据显示：2003年11月21日，张启敏与建通房地产公司签订《民生松竹苑认购书》约定，张启敏购买建通房地产公司住宅一套，房号A#1-13F，建筑面积约147㎡；单价5,480元/㎡；付款方式为按揭贷款；本认购书自签订之日，张启敏向建通房地产公司交付定金2万元；张启敏须在建通房地产公司以邮寄通知方式到达之日7日内凭本认购书、购房定金收据及本人居民身份证到建通房地产公司处与建通房地产公司签订《商品房销售合同》，超过7日即视为张启敏违约和自动放弃购房权；建通房地产公司有权单方解除本认购书并将约定房屋另行销售。2003年11月26日、11月30日，建通房地产公司法定代表人庄德勇出具收条，收张守斌房款50万元、20万元。2003年12月5日，建通房地产公司与张启敏签订《商品房买卖合同》约定，张启敏购买位于大连市中山区房屋，建筑面积约154.08㎡；总价款844,358元；该合同上出卖人联系电话为8212****八位数；买受人身份证号码为2102251946××××××××十八位数；商品房预售许可证号为20040005号；付款采用分期付款方式，具体分期付款时间及房屋交付期限空白；同日，建通房地产公司出具专用收款收据，载明收款金额70万元。物业公司于2005年8月16日收A2-13-1张苑装修押金500元，于2005年6月7日收物业费200.3元；联合收费处收取0313363579户2019年6月物业费、垃圾费184.5元；大连供电公司收取0313363579户2018年6月电费502.5元、10月电费647.35元、2019年1月电费230元、3月电费519.2元、6月电费120.5元。另查明：大连市固定电话号码由七位数升八位数的时间为2004年3月21日。张启敏换发二代身份证的时间为2007年7月12日；其前的身份证号码为15位数；民生街97号海天阁楼盘的房屋预售许可证为20090004号。基于上述事实和相关法律规定，答辩人认为：本案执行异议之诉所涉执行标的-位于大连市中山区的房屋，已于2019年9月26日，经评估、拍卖、裁定、过户等执行程序，归竞买人李海泉所有并处置；原告据此已丧失提起本案执行异议的事实基础。原告的起诉应予以驳回。即使原告有权提起执行异议之诉，原告也不具有排除本案执行标的执行的条件。最高院执行异议和复议司法解释第28条规定，对登记在被执行人名下的不动产，只有同时符合查封前签有合法有效书面房屋买卖合同并合法占有该不动产、已经支付全部或大部价款、非因自身原因未办理过户，才具有排除执行的权利。一、原告提供的2003年12月5日《商品房买卖合同》，自身就不属于合法有效的书面买卖合同；而为相关方伪造。其一、该合同上所列的电话号码为8位，身份证号码为18位，商品房预售许可证号为20040005；而2003年当时的电话号码应为7位，原告的身份证号码为15位，该商品房的预售许可证尚未取得。其二、该合同的认购书约定的购买房号A#1-13F，建筑面积约147㎡，单价5,480元/㎡；付款方式为按揭贷款；7日内不签商品房买卖合同认购书自动作废；而《商品房买卖合同》约定的购买房号97-2-13-1号，建筑面积约154.08㎡；二者约定存在众多不一致之处。二、原告张启敏没有证据证明查封前合法占有房屋其一、经贵院执行人员现场查验，该房屋的实际占有人为一王姓先生，非原告张启敏；经贵院执行人员释明、拍卖后，该占有人自动腾空房屋交付执行。其二、原告提供的物业费、装修费交付凭证，显示的该费用交付人为张苑；电费交付用户为0313363579；非原告张启敏。三、原告提供的证据不能证明房屋价款已实际支付原告提供的房款收条和收据，无银行款项支付记录、无单位入款记录、无房地产的正式发票，付款时间先于销售合同签订之前；又与认购书按揭贷款支付房款和买卖合同中的分期付款的约定相悖；无法证明原告已实际支付了房款70万元。四、原告没有证据证明未过户非其原因所致案涉房屋所在项目78套房屋在本案2018年查封时仅剩二户未办理过户，证明该楼盘不存在办理产权过户的障碍；即使《商品房买卖合同》真实，根据其第22、24条之规定，原告张启敏应当于2004年1月5日前办理备案登记，但至2018年7月2日查封之日，已达14年之久，且未曾主张相关权益，故未办理过户原告难辞其咎。综上，原告张启敏提供的2003年买房证据，漏洞百出，完全丧失了一个购房者应当具有的基本状态，更不要说具备物权期待权的条件。请法院依法查明事实，支持答辩人的答辩意见，维护答辩人的合法权益。第三人大连安泰建设有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。第三人大连建通房地产开发有限公司、庄德勇辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.辽宁省大连市中山区人民法院（2019）辽0202执异268号执行裁定书，证明原告得知案涉房屋被中山区人民法院执行以后，于2019年6月11日向中山区人民法院提出执行异议，中山区法院以原告不能提供证据，不足以证明其已足额缴付购房款为由驳回原告的异议请求，该裁定当中没有任何案涉房屋已经被拍卖的内容。二被告的质证意见为：对该份证据的真实性、合法性及关联性没有异议。该证据仅是中山法院执行异议程序的一个形式审查，证明了本案执行异议之诉经过了前置程序，实质审理应需按本案查明事实为准。本院意见：对该证据真实性、合法性、关联性予以认可，原告有权依据此裁定书提起本案诉讼。2.民生·松竹苑认购书，证明2003年11月21日，原告与第三人建通房地产签订认购书，认购案涉房屋。被告质证意见为：对认购书的真实性、合法性、关联性、证明问题有异议。1）认购书所指向的房屋标的非案涉房产，另其内容条款不具有商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，依法律规定不属合法有效的书面合同。2）由于原告同建通公司明确约定签订书面《商品房买卖合同》，逾期则解除买卖合同关系，故认购书不具有合法有效的书面合同的认定形式、效力。3）第三人大连建通房地产开发有限公司电话为七位号码。本院意见：该认购书中所载明的房屋地址为大连建通房地产开发有限公司开发建设的民生·松竹苑A#1-13F，建筑面积147平方米，与之后双方签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋在地址和房屋面积存在出入，双方签订《商品房买卖合同》后，该认购书即被取代。3.专用收款收据，证明签订认购书的当日，原告向建通房地产支付2万元的定金；被告质证意见为：因我方非本案的当事人，故对该份证据的真实性、合法性无法核实，不予认可，而且2万元定金与本案无关。需要第三人建通房地产公司提供相应的入帐凭证。本院意见:仅凭收款收据，无法认定原告已实际缴纳定金，尚需其他证据予以佐证。4.商品房买卖合同，证明2003年12月5日，原告与建通房地产签订商品房买卖合同，原告购买案涉的房屋；被告的质证意见：对该证据的真实性、合法性、证明事项有异议1）合同签定前，建通公司没有商品房预售许可证，依相关法律规定应为无效合同。2）对2003年12月5日签订的《商品房买卖合同》的真实性存有异议。3）合同第2页，联系电话为8212****，合同签定时间为2003年12月5日，此时大连市固话号码并未升到8位（升位时间是2004年3月21日）；4）合同第2页，张启敏身份证号码为2102251946********，而当时的身份证号码还没升为18位；5）合同第3页，建通公司的项目预售许可证号为20090004，建通公司在2003年就能预知2009年的预售许可证编号是不合理的。据此无法确认该合同的签定时间是在人民法院查封之前。本院意见：商品房买卖合同中记载的房屋地址为中山区民生街97-2-13-1，建筑面积154.08平方米，落款日期为2003年12月5日。从被告提出的种种疑点及原告的认可看，案涉《商品房买卖合同》的签订时间非2003年12月5日，原告亦未提供其他证据证明案涉合同的具体签订时间，但本院认可该合同原告签字及第三人盖章的真实性，认可该合同有效，但对合同签订时间无法认定。5.收条2张、专用收款收据1张，证明2003年11月26日和2003年11月30日，张守斌（音译）代张启敏向建通房地产开发有限公司交付房款二笔，共计70万元，建通公司的法定代表人庄德勇签署收条。之后建通房地产开发有限公司向张启敏补开了专用收款收据，收款收据表明了时间是2003年12月5日；张守斌是张启敏的女婿。被告质证意见为：对收条和收据的真实性、合法性及证明事项均有异议。1）收条上确认的是张守斌交房款70万，张启敏只是代购行为，不能认定是张启敏交付的购房款。2）在2003年而言，70万元绝对是及其巨大的一笔款项，交易必然慎之又慎，而原告对70万的资金交付的真实性，在什么地方发生的交易，是转账还是现金？发生交易的银行资金流水、相应的入帐凭证等事宜，均应承担举证责任，否则不能认定70万资金交付的事实。3）买受人（原告）将70万款交到个人手中，其收钱后是否将该款交给公司？原告应举证在建通公司原始凭证是否有70万的收款记载，如果不能举证，应定性为庄德勇个人同张守斌的往来款，由此其款项的性质就成为个人资金往来的债权债务关系，不能认定是原告向建通公司交付的购房款的真实性及合法性。4）买受人（原告）同开发商签定合同付款给他人（个人），违反《支付结算办法》第67条的规定，买受人将款交给庄德勇，涉嫌公司账上少列收入，从而达到少交税款的目的，人民法院不应支持这种行为，也不能认定是交给开发商的房款。5）依据合同法相对性的规则，合同签约方是张启敏与建通公司，而付款发生人是张守斌与庄德勇，故该付款行为不能被刻意安排在张启敏与建通公司的付款履行，其款项往来应认定为债权债务关系，不能认定为已付房款，更不能排除人民法院的执行。本院意见：首先，本案原告所有支付的款项仅有专用收款收据及庄德勇个人签署的收条，再无其他证据予以佐证，证明力不足；其次，从原告提交的证据看，假如原告确实支付了房款，也仅共支付了72万元，未达到合同约定的总房款数额，第三人在近20年的时间里从未向原告主张剩余房款；再次，即使原告支付现金，原告亦应当提供其或张守斌在2003年有能力支付70万现金的相关凭证。故在无其他证据予以佐证的情况下，原告以此证据证明其实际支付房款，证明力不足。6.大连市住宅质量保证书、物业管理服务费收缴证、装修押金的收条、有线电视安装费发票、有线电视费发票、水电费收费凭证、电费的增值税普通发票、关系证明，证明2005年6月7日，张启敏的女儿代替张启敏办理案涉房屋的入住手续，缴纳了装修押金。2007年4月18日，为案涉房屋安装了有线电视，原告还提供了水电费的收据（2018年6月至2019年6月），为了证明张苑与张启敏的关系，由庄河市公安局城关派出所出具证明，证明张苑系张启敏的长女。被告的质证意见为：1）对关系证明的真实性没有异议；2）对装修押金收条的真实性、合法性不予确认，因为没有相应的物业公司的印章。3）大连市住宅质量保证书与本案无关。4）对有线电视安装费发票、有线电视费发票的真实性没有异议。5）对电费的增值税普通发票的真实性没有异议，但是发票上的张启敏是否是本案原告张启敏无法确定。6）水费收费凭证不能证明与本案是同一房屋，证明不了原告想要证明的占有的事实，而且该缴费户是01303293，体现不出与原告有关。7）物业费服务收缴证，该证据是否系案涉房屋我方不认可，因为案外人张苑在这个小区还有一套房产。本院意见：物业费缴费凭证、有限电视缴费收据所记载的房屋地址与案涉房屋地址一致，本院认可案涉房屋由原告或与原告有关的人占有。二、被告曹继凯、大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部为证明其抗辩事由，向本院提交证据如下：1.中山法院（2015）中民初字第2792号民事判决书证明问题：案涉房屋依法执行的依据。原告对该份证据没有异议。2.中山法院（2017）辽0202执恢1734号民事裁定书、查封协执的回执。证明问题：2018年7月2日，中山法院依法查封案涉房屋，查封时案涉房屋备案登记在被执行人大连建通房地产开发有限公司名下、不动产登记中心并予以确认，中山法院查封案涉房屋符合法律规定。原告对该份证据没有异议。3.中山法院（2017）辽0202执恢1734号公告及三张照片证明问题：2019年1月14日，中山法院向案涉房屋占有人王某现场送达公告。告知王某案涉房屋已于2018年7月2日查封，现对该房评估、拍卖，王某接收公告，且没有提出异议。后附三张照片佐证该事实，同时佐证房屋占有人为王某。原告的质证意见为：若该证据出自法院执行卷宗，其真实性没有异议，但其证明内容有异议，该证据不能证明案涉房屋的所有权人和权利人是王某。真实情况原告已当庭陈述，原告购买案涉房屋并办理入住手续后，对案涉房屋进行了装修并入住、实际使用。2009年，原告打算将该房屋出售，因大连建通房地产开发有限公司明确表示产权登记手续正在办理，很快就能办理产权证，于是原告先让有意向购买的人先入住，待原告取得产权证后，双方再办理买卖手续。因此，所谓执行卷宗的王某只是经原告许可暂时居住，并非案涉房屋的权利人。而且，原告收到案涉房屋拍卖裁定后，立即提出执行异议，法院受理并依法审查，可见原告执行异议程序符合法律规定。本院意见：原告庭后提交的书面质证意见对该问题的解释与正常交易习惯不符。按原告的解释，2009年即有人有意向购买案涉房屋，但并未支付价款，原告所称的暂时入住已达10年之久，10年时间内，暂时入住人未支付房款，亦未催促原告尽快办理房屋产权证，双方的做法有违正常房屋买卖合同的交易习惯。4.中山法院（2017）辽0202执恢1734号民事裁定。证明问题：执行法院于2019年6月4日下达（2017）辽0202执恢1734号民事裁定书确认拍卖案涉房屋，并依据该生效的民事裁定书实施拍卖。本案原告的执异及执异之诉都是在拍卖裁定书生效后提出的，且不是案涉房屋的居住占有人，所以执行法院在对该房屋进行入室调查确认是王某居住占有后，在其没有提出执行异议的情况下依法拍卖该房屋，并无过错。原告的质证意见为：对该组证据的真实性没有异议。原告是在执行法院将该裁定张贴在案涉房屋的入户门上之后，得知案涉房屋被中山区法院执行拍卖。2019年6月11日即该裁定作出之后的7日内，就向大连市中山区人民法院提出执行异议，中山法院受理执行异议之后，应依法暂停案涉房屋的执行。本院意见：对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。5．大连市不动产登记中心商品房预售许可查询结果。证明问题：案涉房的预售许可证发放时间为2009年；案涉房产在查封当时具备登记备案条件。原告的质证意见为：对该份证据的真实性，原告无法查实，但是案涉房屋之所以没有办理产权登记，是因为建通房地产迟迟不能提供合同备案及正式的房地产销售发票，导致无法进行下一步的房产登记备案。原告多次向建通公司和庄德勇主张要求为案涉房屋办理产权登记，建通公司均已以上述二个理由未能办理。本院意见：对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。6.新闻截图。证明问题：证明大连市二代身份证换发起始时间为2005年10月，相关证据可佐证。7.新闻截图证明问题：证明大连市固定电话7位升8位号起始时间是2004年3月21日。证据六、七均证明与合同中记载的不一致，合同不成立。8.《商品房买卖合同》证明问题：证明建通公司2005年4月10日同张启敏签定《商品房买卖合同》时，使用的联系电话仍为7位号、身份证号码为15位。说明建通公司在2005年4月10日前仍使用7位电话号的《商品房买卖合同》，案涉原告提供的《商品房买卖合同》真实性存疑。原告的质证意见为：对证据六、七、八的真实性没有异议，原告对原告提供的商品房买卖合同签订时间进行说明，原告提供的商品房买卖合同是建通公司在2005年张启敏收房以后，在张启敏的一再要求下提供了商品房买卖合同的文本，张启敏在买受人处签完字后提供给了建通房地产，建通房地产迟迟未能对案涉的房屋买卖合同进行备案。也没有将该合同给付张启敏，张启敏为了保证自己的权利，多次向建通公司和庄德勇要求办理产权登记备案手续。2009年左右，建通公司才向张启敏出具了案涉的房屋的商品房买卖合同即原告提供的证据。同时提供了补开的专用收款收据，时间和其中的内容都是建通公司填写的，该合同签章是真实的，涉及的房屋标的是明确的，而且原告向建通公司支付了案涉房屋的购房款，双方建立合法有效的商品房买卖合同关系，有基本的事实依据，应得到法院的支持。本院意见：对该组证据真实性、合法性、关联性予以认可。三、第三人安泰建设、建通房地产、庄德勇对上述证据均无异议，亦无证据向法庭提交。本院经审理查明，2016年7月20日，大连市中山区人民法院作出（2015）中民初字第2792号民事判决，判令大连安泰建设有限公司、大连建通房地产开发有限公司、庄德勇给付曹继凯及大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部共计900万元并支付相应利息。执行期间2018年7月2日，我院查封了大连建通房地产开发有限公司名下大连市中山区号房屋。2019年6月4日，我院作出（2017）辽0202执恢1743号民事裁定，裁定拍卖大连市中山区号房屋。原告（案外人）张启敏对执行标的提出书面异议，我院于2019年11月12日作出了（2019）辽0202执异268号执行异议裁定：驳回张启敏的异议请求。再查，2003年11月21日，张启敏（乙方）与大连建通房地产开发有限公司（甲方）签订《民生·松竹苑认购书》，约定：乙方自愿购买甲方开发的该项目住宅一套，房号A#1-13F，建筑面积约147平方米，单价5480元/平方米。付款方式为按揭贷款。本认购书自签订之日，乙方应向甲方交付定金2万元。乙方须在甲方以邮寄通知方式到达之日起7日内凭本认购书、购房定金收据及本人居民身份证到甲方处与甲方签订《商品房销售合同》，并交付不少于总房款30%的首期款，所交定金冲抵首期房款。如在上述规定时间内，乙方未与甲方签订《商品房销售合同》，超过7日即视为乙方违约和自动放弃购房权。甲方有权单方解除本认购书并将约定房屋另行销售。在诉讼中原告提供了大连建通房地产开发有限公司（出卖人）与张启敏（买受人）签订的《商品房买卖合同》，合同落款日期为2003年12月5日，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于大连市中山区房屋，面积154.08平方米，总金额为844358元，合同中建通公司电话号码为8位、原告身份证号码为二代身份证。2003年11月26日、11月30日，庄德勇出具收条，收到张守斌房款50万元、20万元，注有“张启敏代购，详见认购书”字样。大连建通房地产开发有限公司出具2万元、50万元、20万元专用收款收据。另查，2019年6月9日，大连市公用事业联合收费处出具收费凭证，内容为联收编号：01303293，收取水费184.50元。2019年6月28日，辽宁电力有限公司大连供电处出具增值税发票七张，户名张启敏，分别缴纳2019年2月、2019年4月、2019年6月、2018年6月、2018年8月、2018年10月、2018年12月电费。大连奎祥物业管理有限公司的《物业管理服务费收缴证》记载姓名张苑，2005年6月7日物业费200.3元，地址********，张苑系张启敏长女另查，大连市二代身份证换发起始时间为2005年10月，大连市固定电话7位升8位号起始时间是2004年3月21日。另查，二被告于庭后向我院提交大连市房地产档案馆证明，案涉中山区民生街97号1单元、2单元房屋自2005年至2013年期间均有买受人已办理产权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案的争议焦点为：1.大连建通房地产开发有限公司与张启敏在案涉房屋查封之前，是否有合法有效的房屋买卖合同，张启敏是否支付了全部的房屋价款；2.张启敏是否已合法占有案涉房屋；3.张启敏对于案涉房屋没有办理过户手续是否存在过错。关于争议焦点一，大连建通房地产开发有限公司与张启敏在案涉房屋查封之前，是否有合法有效的房屋买卖合同，张启敏是否支付了全部的房屋价款。从庭审中提交的证据看，大连建通房地产开发有限公司与张启敏签订的《商品房买卖合同》落款日期为2003年12月5日，二被告对该合同的签订时间提出合理质疑，原告亦认可该合同并非签订于2003年12月5日，而系事后补签，但未提供证据证明补签的具体时间，故本院认可该合同合法有效，但无法确定该合同的签订时间。《商品房买卖合同》约定房屋的总价款为844358元，首先，原告仅提供大连建通房地产开发有限公司的专用收款收据及庄德勇的收条，未提供相关支付凭证。原告主张该款项系现金支付，但未提供取款凭证或证明原告有现金支付能力的证据，无法认定原告已实际支付72万元；其次，合同约定的总价款为844358元，近20年时间内，大连建通房地产开发有限公司未向原告主张剩余房款，亦未约定尾款支付时间，与交易习惯不符。故不能认定大连建通房地产开发有限公司与张启敏在案涉房屋查封之前，已有合法有效的房屋买卖合同，张启敏支付了全部的房屋价款。关于争议焦点二，张启敏是否已合法占有案涉房屋。根据庭审中提交的证据，案涉房屋一直以张启敏的名义缴纳各种费用，可以认定张启敏占用案涉房屋。关于争议焦点三，张启敏对于案涉房屋没有办理过户手续是否存在过错。庭审中，原告张启敏主张案涉房屋存在办理房屋产权的障碍，被告大连建通房地产亦主张案涉房屋因无法开具增值税发票而无法办理产权变更手续。从我院查封回执单中，无法看出案涉房屋在我院查封前存在其他查封情形，阻碍案涉房屋办理产权过户手续。其次，即使存在案涉房屋无法开具增值税发票之情形，被告张启敏亦未提供证据证明多年来其就案涉房屋的产权办理问题向大连建通房地产公司主张过权利或通过诉讼方式解决案涉房屋权属问题。再次，案涉同类型房屋自2005年起已具备办理产权证的条件且有买受人已实际办理，因此，无法认定案涉房屋未办理产权过户手续可排除原告自身过错。综上所述，原告张启敏未提供充分的证据证明其与大连建通房地产公司之间的《商品房买卖合同》已完全履行，故其对案涉房屋不享有物权请求权。因大连建通房地产公司欠款而产生的执行行为不能因张启敏提出执行异议而中止，原告的执行异议之诉无法得到支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告张启敏的诉讼请求。案件受理费17,400元，由原告张启敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张永庆人民陪审员  黄玉静人民陪审员  刘爱萍二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王 静