安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2881号 上诉人（一审被告）：余利芹，女，1972年4月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：涂银球，安徽兴隆律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：任后银，男，1968年5月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（一审原告）：余孝娥，女，1969年7月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊义平，安徽大鸣律师事务所律师。 上诉人余利芹因与被上诉人任后银、余孝娥确认合同效力纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院作出的（2020）皖1522民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余利芹上诉请求，1.依法撤销霍邱县人民法院（2020）皖1522民初4706号民事判决;2.两被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认为:依据国家移民安置政策,移民安置对象享有政策红利,国家会对每户移民给予建房补贴和建设公共设施费用,因上诉人当时的户籍不在移民区域内,故上诉人委托两被上诉人代购安置房是合法形式掩盖非法目的,损害了社会公共利益,故判处口头代购安置房协议应为无效。属于认定事实错误,适用法律错误。1、政策红利享有的对象是人即移民户,而非物即安置房屋,一审及关联案件已查明,案涉房屋移民户的户头已以4万元转让给上诉人,即政策红利已完全让移民安置对象享有了。2、案涉四间门面房是坐落在,具有商业价值,不能用简单的坐落在农村宅基地的“小产权房”来定义。3、上诉人早已嫁入临淮岗乡,现已属于该集体组织成员,依法应享有国家移民安置红利。4、案涉房屋买卖实际包括两方面:转让移民安置户的户头和购买承建商的建筑房屋。案涉房屋的承建商是该村民委员会的主任姜家友,村委会主任出售房屋等同于该集体组织认可案涉房屋的买卖合法有效,退一步说,即使转让移民安置户的户头无效,那么,上诉人从承建商姜家友手中购买建筑房屋应合法有效。5、经统计,2003年临淮岗乡针对移民安置对象所建设的房屋,现有超过70%的房屋已流转到非该集体组织成员手中,安置房屋的买卖在当地已成交易习惯,如何会存在以合法形式掩盖非法目的,购买者的非法目的是什么？损害了社会什么公共利益？二本案的实质系“小产权房”买卖合同,上诉人和两被上诉人之间的委托合同系当时的双方真实意思表示,应合法有效,一审法院和关联案件已认定两被上诉人与案涉房屋没有任何关系,故两被上诉人在一审中作为原告的主体不适格。三、案涉房屋即使被认定为“小产权房”,该买卖合同也应合法有效。1、根据《合同法》和最高人民法院司法解释,确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。但是现行法律、法规并未对宅基地上的小产权房出卖给非本村村民作出明确的禁止性规定,也没有这类房屋买卖合同无效的明文规定。就法理而言,强制性规定可分为效力规定与取缔规定,取缔规定的作用在于对违法者加以制裁,以禁遏其行为,并不否认其行为在私法上的效力,效力规定着重违反行为的法律行为价值,故应否认其法律效力。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”,该规定旨在惩罚出卖、出租住房的农民以遏制其行为,但并不对其出卖、出租行为在私法上的效力进行否认,属于取缔性规定。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第14条规定:“合同法第52条第（5）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”所以无论从法理上还是从法律上,我们都不能得出非本村居民购买农村房屋行为的无效性。2、根据《民法通则》第6条规定,法律对民事活动无明确规定的,应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房,并未涉及买卖合同的效力。况且,决定合同效力属于法律的价值判断问题,只能由法律、行政法规作出安排,现有法律政策禁止城镇居民直接向农民购买其依法自建的房屋这一类小产权房的规定出现在国务院制定的文件之中,不应成为认定合同效力的依据。3、根据所有权理论,所有权包括占有、使用、收益、处分的权能,农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为,根据契约自由原则,能够反映双方当事人的真实意思,法律、行政法规又没有效力上的强制性规定,合同应认定为有效,所以一概的否认宅基地上小产权房买卖合同的效力既违背法理,也违背平等原则。《土地管理法》第62、63条的规定,从立法本意来分析,其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让,但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下,该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题,从物权的角度来说也应该是被允许的。所谓物权,是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权,是权利人对物的直接支配,具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权,包含占有、适用、收益、处分四项权能,其中处分权是所有权的标志,也是核心权能。既然农村房屋的所有权归属村民,那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权,其中当然含转让权,若将该权利剥离,则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定,农民的住宅不得向城市居民出售,该规定本身违背了《物权法》的立法精神,损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下,故应以物权法为准。4、认定合同无效,应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同则为有效。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定,有约定的还应当符合约定。对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规,不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼,法院也应认定合同有效。四、若认定案涉房屋买卖无效,将造成执行无法进行,上诉人向谁返还房屋？上诉人的损失将向谁主张的问题。合同法第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。具体就农村房屋买卖而言,认定合同无效将面临两难的处境:如果不判决返还,则对于出卖人来说,其主张合同无效将失去意义。如果判决返还,对于已经交付的农村房屋,判决的执行困难甚至无法执行;尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况,还涉及到相互返还或折价返还的问题,返还判决的妥当性值得怀疑。对出卖人而言,真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益,是因为无居住场所或生活无着落,对买受人而言,返还不仅失去增值利益,还会失去占有利益。对国家和社会而言,返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益,反而给社会诚信造成损害,基于无效而产生的房屋返还在现实中可能还会产生案结事起的后果。五、即使合同无效,两上诉人和姜家友也应对合同无效承担主要责任,根据禁止反言原则,两上诉人和姜家友应当就信赖利益进行赔偿。作为出卖人,姜家友理应对小产权房是否可以出售,如何出售的问题有所了解。上诉人有充分理由认为两被上诉人和姜家友在出卖时显然明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止的流转范围。即使合同认定无效,两被上诉人和姜家友也应对合同无效承担主要责任。法庭应着重考虑到合同无效对双方影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。如果合同认定无效,上诉人主张两被上诉人和姜家友赔偿信赖利益损失50万元。综上所述,从维护善良风俗,确认房屋买卖合同效力。对于两被上诉人出于某种动机,而恶意主张合同无效的情形,应确认房屋买卖合同有效。二审法院要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。故上诉人恳请二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。 任后银、余孝娥共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉维持原判。理由如下：（1）从委托的主体来看，委托人（上诉人）的身份不具有购买安置房的合法性，委托人不是移民安置房所在地乡和村的村民，根据国家的政策移民安置的对象系移民区的村民即蓄洪区的村民，对移民安置的人员的范围有限制及身份关系有限制。根据政策国家对每户的移民会给予一定建房补贴和公共设施费用补贴，只有像被上诉人这样的身份才能够享有安置条件，移民安置具有福利和保障性质的，只有本村村民才能使用和享有。上诉人不是蓄洪区的村民，不具有购买安置房的身份，从委托主体来看，上诉人不具备购买的主体资格。（2）从法律规定来看，上诉人也不具备购买的条件。移民安置房在性质上仍然是蓄洪区宅基地和住房，主要是对从蓄洪区搬迁出来的村民进行安置的，解决移民的居住问题，具有一定的政策扶持和福利的性质，能够享受该政策的只能是移民区的村民，上诉人的户籍不在移民区，不属于移民安置的对象，其无权购买移民安置的房屋。移民安置房与特定身份关系相联系，不准私自转让，目前农村私房是房地一体的格局，处分房屋的同时也处分了宅基地，其委托代购协议正是上诉人利用被上诉人的合法身份来达到其非法的目的，损害了社会公共利益，违反了《合同法》52条的规定，一审法院认定委托合同无效，完全符合法律规定。（3）上诉人在上诉状中要求被上诉人赔偿其50万元是没有事实根据和法律依据的，在一审中上诉人没有对合同无效产生的后果，提起反诉，同时，也没有证据证明其在口头代购中给付了被上诉人钱款，如果给了，给了多少，均不明确，被上诉人不知道其50万元是怎么计算得来的，本案是确认之诉，与给付之诉是不同的法律关系。因此，其要求赔偿不应当得到法庭的支持。综上，请求二审法院在查明事实的基础上驳回上诉，维持原判。 任后银、余孝娥向一审法院诉讼请求：1、依法确认两原告与被告之间的代购安置房屋协议（口头）无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系,余孝娥系被告姐姐。原、被告之间因返还原物纠纷一案,霍邱县人民法院于2019年11月30日作出（2019）皖1522民初4301号民事判决书,认定被告余利芹口头委托二原告购买位于霍邱县,编号为33735、33774、33724、33097的四间移民安置房屋并已付清购房款项属实,且已交付。原告认为,洪灾区移民安置房在性质上是变更蓄洪区农民原有宅基地和住房,带有很大的政策扶持和福利性质。根据法律规定,被告的户籍不在移民区域内,不属于移民安置对象,更无权购买移民安置房屋。而且,根据政策,国家对每户移民给予建房补贴15000元和2000元的公共设施费用。据此,被告委托原告购买安置房是以合法形式掩盖非法目的之手段,骗取了安置房和国家财政支出的68000元政策红利,损害了社会公共利益,挤占了其他安置对象的利益空间,委托行为应属自始无效的民事行为。综上,原判决尽管在事实层面上认定了委托合同关系成立,但未对合同的法律效力作出评价,社会公众会误以为此种低价、隐名买卖安置房系合法行为,从而予以效仿,最终会扰乱市场秩序。为此,原告具状请求确认该委托合同关系无效,维护法律和国家政策的正确实施。 余利芹一审时辩称：1、(2019)皖1522民初4301号民事判决书已经认定被告委托两原告购买案涉房屋，双方之间的委托关系，合法有效，未违反法律规定。2、至于原告所诉称的涉及小产权房屋买卖与本案不是同一案由，同时被告虽不是该集体组织成员但案涉房屋的两个户头已经出资4万元购买，没有占有该集体组织成员的国家政策福利。 一审法院查明，任后银、余孝娥系余利芹姐夫和姐姐。1998年以前，原告与两被告双方关系尚好。2003年，两任后银、余孝娥所在地乡村实施移民建房政策，霍邱县临淮岗乡上姜台村移民建房工程由该村村干姜家友承包。余利芹不是该村被移民安置对象，随口头委托其姐姐、姐夫余孝娥、任后银通过购买朱克勤、孙照方、唐家贵安置户户头，购买了四间门面房，编号分别为33735，33774，33724和33097。2007年12月，由他人代承建商姜家友书写了收条，2009年元月26日，姜家友在收条上亲笔证明上述四间房屋面积268.8㎡，340元/㎡，第三屋是12000元，合计交款103400元。该四间门面房与任后银、余孝娥分得的两间安置房紧邻。姜家友在收齐余利芹交付的购房款后，将案涉四间房屋交付任后银、余孝娥代管。因余利芹一直独居，2018年才向任后银、余孝娥要案涉四间房屋，余孝娥、任后银不愿交房，经李本善等公亲从中调停，余孝娥、任后银将案涉房屋交与余利芹，余利芹在对案涉房屋进行修缮过程中，任后银、余孝娥返悔，声称案涉房屋是其购买而阻止原告施工，现案涉房屋钥匙仍在原告处。 一审法院认为，根据国家移民安置政策,移民安置对象享有政策红利，国家会对每户移民给予建房补贴和建设公共设施费用。被告余利芹的户籍不在移民区域内,不属于移民安置对象,本身不具有购买移民安置房屋主体资格。故被告余利芹委托原告任后银、余孝娥代购安置房是以合法形式掩盖非法目的,损害了社会公共利益,口头代购安置房协议应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：原告任后银、余孝娥与被告余利芹之间口头代购安置房协议无效。案件受理费100元，由被告余利芹负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审审理的焦点问题是双方之间就购房形成的法律关系是否符合法律规定。经查，余利芹系霍邱县周集镇居民，户籍为非农户口。案涉争议的房屋系霍邱县临淮岗乡上姜台村居民的移民安置房屋，在房屋建设之时，余利芹不是该村的集体经济组织成员，不能依照法律和政策取得安置房屋的资格。余利芹通过委托任后银、余孝娥的方式，借名购买该村的安置房屋名额，系以合法形式掩盖非法目的，符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，一审判决对案涉合同行为确定为无效并无不当。至于余利芹在上诉中提出的赔偿事宜，可以依法另行解决。 综上，余利芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由余利芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  关德全 审判员  卢文乐 审判员  丁志欢 二〇二〇年十一月十二日 法官助理蔡金贺 书记员朱雪芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。