浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初1851号 原告：上海悦茂资产管理有限公司宁波分公司，统一社会信用代码91330203MA282RR127。住所地：宁波市海曙区灵桥路**（1-127）室。 负责人：王振松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：陈兆菁，男，1963年5月10日出生，汉族，户籍地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。 原告上海悦茂资产管理有限公司宁波分公司（以下简称悦茂公司）与被告陈兆菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，先依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2020年6月9日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法裁定转为适用独任制普通程序审理，于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告悦茂公司及其委托诉讼代理人李标森、徐超，被告陈兆菁到庭参加诉讼。审理期间，双方申请庭外和解但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告悦茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金226192元及违约金24202.54元（以半年租金113096元为基数按照日万分之五标准分别自2019年3月1日、2019年9月1日开始累加计算至2020年1月1日，之后以226192元为基数按日万分之五标准计算至实际清偿之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月25日，被告就租赁南塘金茂街一期4号楼【1-1,1-2】号商铺（地址宁波市海曙区××巷××号，该商铺系案外人蔡佳妤委托原告进行经营），与原告签订了《南塘金茂街商铺租赁合同》（合同编号：×××19，以下简称《租赁合同》），作为配套业态养生馆品牌的专业经营商。合同约定：租赁期限为4个租约年，自2018年4月1日至2021年12月13日。该房屋的固定租金按计租面积计付……第二个租约年为4元／天／ｍ2，即年租金为246448元；为扶持被告经营，原告同意在第二年标准租金基础上给到折扣金额20256元，折后年租金为226192元。固定租金支付方式，以半年（六个月）为一个缴租期，被告应当提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金。被告未按照合同约定支付房屋租金的，则每逾期一日被告应支付原告应付款项的日万分之五的逾期付款违约金；如被告迟延支付租金超过15日的，则原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付原告相当于本租约年三个月租金的违约金，且本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金以及房屋复原保证金均不予退还。双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决。协商不成，任何一方均有权向本合同项下物业所在地的人民法院提起诉讼。原告按约履行合同约定义务，被告仅仅支付了第一年租金，现已拖欠2019年4月1日至2020年3月31日期间租金，分别应于2019年3月1日、2019年9月1日前支付半年度租金，累计拖欠租金226192元。期间经原告多次催讨，被告至今仍未履行上述义务。为此，原告向法院提起诉讼。 被告陈兆菁答辩称，一、双方签订的租赁合同无效，房屋所有权人不是原告，房屋所有权人未委托原告出租经营房屋。二、如果双方签订的租赁合同有效，那么双方应当按约履行。被告已经按约履行了合同义务，被告在交纳租金后，原告提供的商铺应该是可以使用的、完整的。但该房屋自2018年12月14日起因为一楼地面水漫金山不能使用。当时通知了物业公司和原告，物业公司派员工打扫。但此后一直没有修复好，房屋不能使用。期间，被告多次要求原告修复无果，直至2019年9月21日还上门去提请修复。三、原告诉请中对于租金的请求金额是错误的。合同中是有约定第二年租金226192元，但是原告在2019年4月4日要求被告支付半年租金是79167.2元。2019年12月25日要求支付一年租金是158334.4元。作为原告根据经营状况而做出的主动减免租金的行为和函件也是合同的一部分，应该视为合同价格已经改变，不能再以原合同价格要求支付租金。四、对于被告的租金价格应该按照税务有关规定进行。被告按照原告要求开具的税务发票金额为133241.90元，税额5%为6344.85元，实际租金金额为租赁发票金额。五、关于下水道没有接通造成不能使用，原告有责任修复。合同条款中约定，房屋因工程质量原因发生损坏的，原告应予以维修。场地内的各种原告提供的设施、设备非因被告原因出现故障，原告或者物业公司应在接到维修通知三日内进行维修，若该房屋非因被告原因出现损坏或故障直接影响到被告营运，原告或物业公司需在接到被告维修通知一日内进行维修。被告在原告2018年12月14日报修后，一直没有解决问题，直到2019年11月才发现是地下水道没有接通造成一层地面冒水。此责任理应由原告负担。六、因为原告提供的商铺地下管道没有接通，使被告在经营中水漫过地面，机器设备都浸泡在水中，无法经营造成巨大损失，这些责任理应由原告承担。七、被告已经支付了2018年的租金，但原告没有支付给房屋所有权人委托收益，原告没有权利出租。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告悦茂公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告陈兆菁质证，本院现作如下认证： 证1、《租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及关于租期、租金、支付方式、违约责任等约定的事实。 证2、律师函、EMS面单及快递信息各一份，拟证明原告向被告催讨租金的事实。 证3、房产证（复印件）、《委托租赁经营管理合同》各一份，拟证明房屋产权人委托原告出租的事实。 证4、用电情况一份，拟证明2019年1月之后房屋正常使用的事实。 证5、微信记录一组，拟证明原告给予被告的租金优惠，被告未在期限内缴纳，优惠取消，且租金优惠是初步方案，如优惠应签订正式协议。 证6、认购协议书一份、商品房买卖合同一份、审批单一组、付款凭证一组，拟证明涉案房屋原由二人共同认购，签订正式房屋买卖合同时转为蔡佳妤一人所有，合同签订时被告在场，被告支付过部分款项，蔡佳妤及母亲对五年返租情况知情。 证7、中国工商银行开户资料一组、交易明细一组，拟证明蔡佳妤与徐步公系母女关系，银行开户与认购协议书笔迹一致，原告已经按约将租金支付至房屋产权人账户，且款项也由产权人使用，其对房屋出租是知情的。 被告陈兆菁对证1的真实性无异议，认为原告并非房屋产权人。对证2认可收到过。对证3《委托租赁经营管理合同》的真实性有异议，认为并非产权人签字，且没有盖骑缝章，不清楚合同内容是否变更。对证4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为店铺不可能用电那么少，店铺平时有监控、冰箱少量用电。对证5真实性无异议，认为这是发送给其弟弟的，发送给被告的是说要减少租金金额，并没有讲要按租金原价支付。对证6认为认购协议书没有蔡佳妤签字，手写内容无法认定是什么时候写上去的，不能证明同意出租，对商品房买卖合同认为是其签名，是受委托买房，该组证据不能证明待证事实。对证7真实性无异议，认为不能证明待证事实。 本院对证1的真实性及待证事项予以认定。对证2予以认定。对证3房产证的真实性予以认定，对合同效力在判由中阐述。对证4、证5的真实性予以认定。对证6、证7的真实性予以认定，蔡佳妤系未成年人，故由其母亲徐步公签订合同并办理相关手续，符合法律规定，该两组证据可以反映原告待证事实，予以认定。 被告陈兆菁为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告悦茂公司质证，本院现作如下认证： 证一、《关于南塘一期155商铺排污管问题配合维修通知函》一份，拟证明被告在2018年12月18日至2019年9月21日期间多次要求修复并赔偿，但实际没有修复的事实。 证二、附件一份，拟证明案涉房屋地下水道没有接通的事实。 证三、催款微信一份，拟证明租金实际为158334.4元，并非226192元。 证四、税务发票照片一份，拟证明租金应该是133241.9元。 证五、发票照片一份，拟证明2018年租金应该是126897.05元。 证六、装修损坏重新装修报价单一份，拟证明被告损失的装修费用。 证七、漏水抢修照片一张，拟证明2018年12月14日水漫金山的情况。 原告悦茂公司对证一的真实性、合法性无异议，认为发函单位并非原告，发函单位方兴地产（宁波）有限公司是开发商，与原告没有直接关联，仅系合作关系。对证二的真实性、合法性无异议，对于漏水原因原告无法确认。对证三的真实性无异议，原告通知被告交租金但被告未予以确认，因此双方未达成合意，应按合同约定计算租金。对证四的关联性有异议，认为是原告与委托人之间的关系。对证五的关联性有异议。对证六的真实性、合法性、关联性有异议。对证七的真实性、合法性、关联性有异议，原告知道漏水是在2019年4月。 本院对证一、证二、证三的真实性予以认定。对证四系原告与蔡佳妤之间的关系，与本案租金无关联性。对证五，因无法反应与本案关联性，不予认定。对证六系被告单方制作的表格，对真实性、合法性、关联性不予认定。证七缺乏其他证据印证，对真实性、关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 2017年12月25日，原告悦茂公司（甲方、出租人）与被告陈兆菁（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定：甲方是宁波市海曙区南塘金茂街的商业管理公司，负责商街相关商铺经营管理；甲方同意在宁波市海曙区××街××期项目建设完成后将其中4号楼【1-1,2-1】号商铺（地址：宁波市海曙区××巷××号××出租给乙方使用。乙方作为配套业态养生馆品牌的专业经营商，乙方知悉该房屋的规划用途并同意按规划用途承租并使用该房屋；房屋建筑面积约为168.8平方米（最终计租面积以房屋产权证明文件中的面积为准）；租赁期限为4个租约年，自2018年4月1日至2021年12月31日；第一个租约年为4元／天／ｍ2，即年租金246448元，为扶持乙方经营，甲方同意在第一年标准租金基础上给到折扣金额40512元，折后年租金为205936元；第二个租约年为4元／天／ｍ2，即年租金246448元，为扶持乙方经营，甲方同意在第二年标准租金基础上给到折扣金额20256元，折后年租金为226192元；第三个租约年为4.2元／天／ｍ2，即年租金258770.4元；第四个租约年为4.41元／天／ｍ2，即年租金271708.92元；以半年（六个月）为一个缴租期，乙方应当提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；首付租金应于合同签订后7个工作日内一次性支付，甲方收到该笔款项后方有义务交付房屋；合同签署当日，乙方应当向甲方支付61612元作为履约保证金；合同项下开业日暂定为2018年4月1日，开业日为乙方的计租日；该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。甲方对房屋的维修责任范围只限于该房屋的结构及交接时甲方提供的设备设施。此外，甲方亦应维修上街的公共部位／区域。乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修；乙方未按照合同约定支付房屋租金的，则每逾期一日乙方应支付甲方应付款项的日万分之五的逾期付款违约金；如乙方迟延支付租金超过15日，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方应支付甲方相当于本租约年三个月租金的违约金，且本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金以及房屋复原保证金均不退还。《租赁合同》附件载明每个计租年度具体单位租金、标准租金、折后租金等，并载明第四计租年不足整年，以实际租赁天数计算。 上述《租赁合同》签订后，被告向原告支付了第一个租约年（2018年4月1日至2019年3月31日）租金144155.2元。原告陈述因考虑商户经营情况，其对部分承租人有租金优惠政策，故被告第一个租约年的实际支付租金按合同约定的70%计算。被告于2018年4月开始经营，2018年12月14日，被告所承租的房屋发生管道堵塞漏水。2019年3月13日，该房屋开发商方兴地产（宁波）有限公司发送《配合维修通知函》给承建方中建三局集团有限公司，载明经被告报修后，物业联系中建三局师傅多次现场一同查看，确认业主报修问题属实，为污水管没有按图施工所致（污水管未连接至污水井）。2019年10月左右，上述污水管问题维修完毕。2019年12月19日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的2019年4月1日至2020年3月31日租金226192元及滞纳金。2019年12月25日，原告工作人员发送微信给被告，微信中发送了上述《配合维修通知函》，并告知被告2019年4月1日至2020年3月31日租金226192元，扶持优惠后为158334.40元，要求被告缴纳。 另查明，涉案房屋登记所有权人为蔡佳妤，徐步公系蔡佳妤母亲。2016年9月2日，徐步公与方兴地产（宁波）有限公司签订《认购协议书》，约定由蔡佳妤、徐步公认购涉案房屋，并约定房屋五年返租。后蔡佳妤申请将涉案房屋的购买方减名为蔡佳妤一人。2016年9月28日，蔡佳妤与方兴地产（宁波）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2017年5月24日，蔡佳妤取得了涉案房屋的不动产登记证书。原告与蔡佳妤签订过一份《委托租赁经营管理合同》，约定蔡佳妤将案涉房屋在委托期限内的出租权、管理权、经营权、约定收益权及其他经营权利委托给原告，委托期限自2017年1月1日至2021年12月31日，原告每年向蔡佳妤支付含税委托收益130946.41元，指定收款账户为蔡佳妤名下的中国工商银行尾号2145的账户。2016年12月21日，徐步公以蔡佳妤名义在中国工商银行开设了上述尾号为2145的银行账户。原告于2017年7月31日支付蔡佳妤130946.41元，于2018年2月28日支付蔡佳妤130946.41元，于2018年4月25日支付蔡佳妤2295.49元，于2019年1月28日支付蔡佳妤133241.90元，于2020年1月21日支付蔡佳妤133241.90元，上述款项原告均支付至《委托租赁经营管理合同》中指定的蔡佳妤名下收款账户。审理中，被告陈兆菁主张其与徐步公、蔡佳妤系朋友关系，并称《商品房买卖合同》及《委托租赁经营管理合同》中蔡佳妤的名字系其所签。本院要求被告陈兆菁提供蔡佳妤、徐步公的联系方式，陈兆菁称两人均在国外并拒绝提供联系方式。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁合同》是否有效。二、租金金额如何确定。三、租金是否应减免。 关于争议焦点一，原、被告签订的《租赁合同》是否有效。原告认为原告享有涉案房屋出租权，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合同有效。被告则认为《委托租赁经营管理合同》中蔡佳妤的名字系其所签，故原告无权出租涉案房屋，因此原、被告之间的合同亦无效。本院认为，关于原告是否有权出租涉案房屋，首先，蔡佳妤名下的涉案房屋在购买时，由蔡佳妤的法定代理人徐步公在《认购协议书》中签字，其中有约定房屋五年返租的内容，可见蔡佳妤、徐步公对该内容知情同意；其次，《委托租赁经营管理合同》签订后，原告将约定的租金支付至合同指定的蔡佳妤名下银行账户，该银行账户由徐步公作为法定代理人在银行开立，且开立时间与上述协议、合同签订时间相符，原告将租金支付后，徐步公及蔡佳妤亦使用了相应的款项，由此可见，徐步公、蔡佳妤对原告支付租金的事项应当知情；再次，涉案房屋自交付后一直由原告出租经营管理，而被告承租涉案房屋也已两年有余，并无证据证明蔡佳妤、徐步公曾以原告无权出租房屋为由主张过权利或提出过异议；最后，被告陈兆菁在审理中先陈述涉案房屋由其出资购买，仅挂名在蔡佳妤名下，后又陈述其受蔡佳妤、徐步公委托购买房屋，在本院要求其提供蔡佳妤、徐步公联系方式时又拒绝提供。假设如被告所述涉案房屋系其所有，《委托租赁经营管理合同》亦系其所签，则不存在原告无权出租的情形；假设如被告所说其受蔡佳妤、徐步公委托购买涉案房屋，则从其陈述的与蔡佳妤、徐步公的关系并结合蔡佳妤、徐步公从未提出过异议的情况来看，其主张蔡佳妤、徐步公对房屋出租不同意、不知情，显然不合常理。据此，本院认为，无论《委托租赁经营管理合同》中蔡佳妤名字是否其本人所签，原告均有权出租涉案房屋。原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。 关于争议焦点二，租金金额如何确定。原告主张被告应按照合同约定的226192元支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金。被告则主张原告存在租金优惠政策，且原告催讨租金时亦明确了租金金额为158334.4元。本院认为，被告向原告支付的第一个租约年的租金为144155.2元，系合同金额约定的70%。审理中，原告认可其对商户有租金优惠扶持政策，而原告的工作人员在2019年12月25日向被告主张第二个租约年租金的金额亦为合同约定金额的70%，即158334.4元，且原告工作人员告知被告支付该金额系在原告催讨租金函发送之后。可见，原告已经对合同约定的租金金额作出变更。故被告现主张第二个租约年租金按158334.4元计算，本院予以支持。被告主张的扣除税额的意见于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点三，租金是否应减免。原告认为涉案房屋因被告未关阀门导致漫水，且经处理后不影响正常使用，不应减免租金。被告则认为涉案房屋因管道问题导致漏水，被告一直未能正常使用，故应免除租金。本院认为，根据法律规定，出租人应当交付符合合同约定的租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据双方签订的《租赁合同》第十七条17-2约定，该场地内的各种甲方提供的设施、设备非因乙方原因出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该房屋非因乙方原因出现的损坏或故障直接影响到乙方的营运，甲方或物业服务公司需在接到乙方维修通知一日内进行维修。本案中，被告租赁的涉案房屋于2018年12月发生漏水属实，被告已经向物业及相关方报修，根据开发商发送的相关函件可知，开发商与物业方均确认存在污水管未连接至污水井导致室内排污管堵塞的事实。审理中，原告亦认可开发商与原告系合作企业，故原告对该事项不可能不知情。原告主张系被告使用不当造成漏水，缺乏事实依据。因排污管堵塞造成漏水，对被告房屋的正常使用必然造成一定影响。原告作为出租方应当积极履行维修义务，同时，被告作为承租人亦应采取有效措施避免损失扩大。结合被告在房屋交付后、漏水发生前一直正常使用房屋的情况以及原告提供的被告房屋用电情况，对被告主张其在漏水发生后房屋完全不能使用的事实不予认定。综合本案实际情况，本院酌情减免2个月租金。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，对被告应支付的2019年4月1日至2020年3月31日的租金按158334.4元减免2个月计算为131945.3元。双方《租赁合同》第四条4-3约定，租金以半年为一个缴租期，乙方应提前一个月向甲方足额支付下个缴租期租金；第二十一条21-1约定，乙方未按合同约定支付房租的，每逾期一日支付应付款项的日万分之五的逾期违约金。现被告未按约支付租金，原告有权要求按照合同约定支付违约金，经核算，暂计算至2020年1月1日的违约金为12904元（52778.1元×306天×日万分之五+79167.2元×122天×日万分之五），之后的违约金以131945.3元为基数，按合同约定标准计算至款项实际履清之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈兆菁支付原告上海悦茂资产管理有限公司宁波分公司2019年4月1日至2020年3月31日的租金131945.3元，并支付原告违约金（暂计算至2020年1月1日的违约金为12904元，之后以131945.3元为基数按日万分之五标准计算至款项实际履清之日止）。 二、驳回原告上海悦茂资产管理有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5056元，由原告上海悦茂资产管理有限公司宁波分公司负担1859元，由被告陈兆菁负担3197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  俞 洁 二〇二〇年十一月九日 代书记员  吴益梅 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。