江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5226号上诉人（原审被告）：江苏国丰置业有限公司，住所地丰县经济开发区管委会。法定代表人：汪文淦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏洪昌，男，1982年9月13日生，汉族，住丰县。被上诉人（原审原告）：金艳玲，女，1985年11月21日生，汉族，住丰县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张成军，江苏中阳律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：皇甫莉莉，江苏中阳律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司丰县支行，住所地丰县人民中路**。负责人：王前锋，该行行长。委托诉讼代理人：师静，该支行个贷中心主任。上诉人江苏国丰置业有限公司（以下简称国丰公司）因与被上诉人夏洪昌、金艳玲，原审第三人中国建设银行股份有限公司丰县支行（以下简称建行丰县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初7303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国丰公司的委托诉讼代理人刘景良，被上诉人夏洪昌、金艳玲的共同委托诉讼代理人皇甫莉莉，原审第三人建行丰县支行的委托诉讼代理人师静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。国丰公司上诉请求：依法撤销一审判决书第五项判决内容，并根据二审查明的事实予以改判。事实与理由：1.一审判决由上诉人按照《丰县不动产抵押合同》的约定，承担二被上诉人已经支付的银行贷款本息及利息，属于事实审查不清，依法应予纠正。上诉人出卖给二被上诉人的商品房总价为738000元，《商品房买卖合同》第七条约定的付款方式及期限为：于2017年10月24日交付房款228000元：大写贰拾贰万捌仟元整，余款伍拾壹万元整，于2017年10月30日前去银行办理按揭手续。2017年11月10日，二被上诉人在原审第三人处办理的银行贷款伍拾壹万元整支付给上诉人。在合同双方均同意解除《商品房买卖合同》的情况下，上诉人应承担的责任是将收取二被上诉人的购房款(首付款和银行贷款)738000元，按照上诉人实际收取的时间和约定的利率返还。对二被上诉人支付的首付款228000元，上诉人接受并同意按照一审判决书第三项判决内容履行，对二被上诉人在原审第三人处的510000元贷款，也应按上诉人从实际取得该款的时间2017年11月10日起以双方约定的利率承担返还责任。二被上诉人截止到2020年6月10日共归还给原审第三人的银行贷款本息为89915.19元，其中只有20232.54元为归还的本金，其余69682.65元是用于归还贷款利息。根据《商品房买卖合同》约定，按照同样的时间计算，上诉人收取的510000元，按照双方约定的年利率4.41%计算至2020年6月10日，产生的利息为58101.75元。因此，一审判决的第五项内容错误，应予纠正。虽然本案系因上诉人延期交付商品房产生的诉讼，但上诉人承担的违约责任和赔偿也仅限于《商品房买卖合同》约定的责任范围。二被上诉人因购买上诉人商品房资金不足而向原审第三人申请的银行贷款产生的利息不属于上诉人应承担的赔偿责任范围。二被上诉人与原审第三人之间签订的《丰县不动产抵押合同》不能继续履行产生的法律后果不应由上诉人承担。2.一审判决超出二被上诉人一审的诉讼请求范围，程序违法。一审判决上诉人向二被上诉人支付贷款89915.19元及利息明显超出了其诉讼请求。3.案涉银行贷款本息应从上诉人收到银行贷款510000元起计算至上诉人实际支付二被上诉人未归还原审第三人的银行贷款本息之日止期间，按照年利率4.41%计算应付本息数额，故应由上诉人按照一审判决第二项内容支付给原审第三人，剩余款项再全部退还给二被上诉人。夏洪昌、金艳玲共同辩称，一审查明事实清楚，裁判正确，请求二审法院维持原判。建行丰县支行辩称，截止到10月31日，应归还我行借款本金489767.46元，利息是10467.4元，10月31日以后产生的利息另行计算。夏洪昌、金艳玲向一审法院提出诉讼请求：1.解除商品房买卖合同；2.国丰公司退还夏洪昌、金艳玲购房款738000元、利息32545.8元、违约金3690元，合计774235.8元；3.诉讼费由国丰公司承担。一审法院查明，2017年10月24日，夏洪昌、金艳玲与国丰公司签订《商品房买卖合同》，夏洪昌、金艳玲购买国丰公司开发建设的丰县“丰泽园”小区xx栋x单元xx室，房屋价款738000元，2017年10月24日夏洪昌、金艳玲支付给国丰公司首付款228000元，下余房款510000元，采取按揭贷款的方式，2017年11月10日，夏洪昌、金艳玲和中国建设银行股份有限公司丰县支行签订《丰县不动产抵押合同》，夏洪昌、金艳玲以涉案房屋抵押给建行丰县支行，贷款510000元，支付给国丰公司。合同约定的交房时间为2018年10月31日，交房期满后，国丰公司违约未按期交付房屋。从2017年12月10日开始至2020年6月10日，计31个月，夏洪昌、金艳玲每月归还建行丰县支行房贷本息2900.49元，合计归还89915.19元。夏洪昌、金艳玲于2019年8月向国丰公司发出解除合同通知书。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.41%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。一审法院认为，夏洪昌、金艳玲与国丰公司签订的《商品房买卖合同》以及夏洪昌、金艳玲和建行丰县支行签订《丰县不动产抵押合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应依约全面实际履行。因国丰公司未按期交房，构成违约，双方皆同意解除合同，买受人夏洪昌、金艳玲请求按合同约定计算利息及违约损失，予以支持。因主合同《商品房买卖合同》解除，夏洪昌、金艳玲和建行丰县支行签订的从合同《丰县不动产抵押合同》也应同时解除。国丰公司应退还夏洪昌、金艳玲首付房款228000元及利息、违约损失和夏洪昌、金艳玲已支付的房贷89915.19元及利息。国丰公司应退还第三人中国建设银行股份有限公司丰县支行涉案房贷抵押贷款本息合计491380.7元（本息截止至2020年7月2日，2020年7月2日以后产生的利息继续计算，按贷款合同约定计算至实际归还之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条第二款之规定，遂判决：一、解除夏洪昌、金艳玲和国丰公司签订的《商品房买卖合同》以及夏洪昌、金艳玲和建行丰县支行签订的《丰县不动产抵押合同》。夏洪昌、金艳玲与国丰公司、建行丰县支行于判决生效后十日内共同到有关部门办理《商品房买卖合同》和《丰县不动产抵押合同》的解除登记手续；二、国丰公司于判决生效后十日内支付给建行丰县支行房屋抵押贷款491380.7元（本息截止至2020年7月2日，2020年7月2日以后产生的利息继续计算，按贷款合同约定计算至实际归还之日止）；三、国丰公司于判决生效后十日内退还夏洪昌、金艳玲首付款228000元及利息（以228000元为基数，从2017年10月24日按合同约定年利率4.41%支付到付清款为止）；四、国丰公司于判决生效后十日内支付夏洪昌、金艳玲违约金3690元；五、国丰公司于判决生效后十日内支付夏洪昌、金艳玲贷款89915.19元及利息（利息以2900,49元为基数，分别从2017年12月10日、2018年1月10日、2018年2月10日、2018年3月10日、2018年4月10日、2018年5月10日、2018年6月10日、2018年7月10日、2018年8月10日、2018年9月10日、2018年10月10日、2018年11月10日、2018年12月10日、2019年1月10日、2019年2月10日、2019年3月10日、2019年4月10日、2019年5月10日、2019年6月10日、2019年7月10日、2019年8月10日、2019年9月10日、2019年10月10日、2019年11月10日、2019年12月10日、2020年1月10日、2020年2月10日、2020年3月10日、2020年4月10日、2020年5月10日、2020年6月10日，按合同约定年利率4.41%支付到付清款为止）。六、驳回夏洪昌、金艳玲的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人国丰公司应当向被上诉人夏洪昌、金艳玲返还的购房款本金和利息如何计算。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。国丰公司与夏洪昌、金艳玲于2017年10月24日签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.41%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。据此，因国丰公司未按合同约定时间向夏洪昌、金艳玲交付涉案商品房，且已逾期超过90日，夏洪昌、金艳玲可依照合同约定要求解除合同。合同解除后，国丰公司应依约退还夏洪昌、金艳玲已付全部房款并支付利息。经查，夏洪昌、金艳玲系以贷款形式支付涉案房屋购房款，故在与国丰公司之间的主合同解除后，夏洪昌、金艳玲为支付购房款和建行丰县支行签订的《丰县不动产抵押合同》作为从合同也将随之解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而夏洪昌、金艳玲为购买涉案房屋所支付的购房款，除向国丰公司支付的首付款外，另包括在履行抵押贷款合同期间所支付的贷款本金及利息，故一审法院据此认定国丰公司应支付夏洪昌、金艳玲为履行涉案《商品房买卖合同》所偿还的房屋贷款89915.19元及利息，并无不当。综上所述，上诉人国丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11542元，由上诉人江苏国丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月十三日书记员 赵 莹