西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初6676号原告（反诉被告）: 王凯丽，女，1991年4月24日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告: 王旭娟，（反诉被告），女，1991年4月18日出生，汉族，住甘肃省宁县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：胡迪，陕西奉长律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：纪玲艳，陕西奉长律师事务所律师。被告:徐云荣，（反诉原告），女，1967年11月6日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告:王雪莹，（反诉原告），女，1993年11月12日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：林佩，北京市盈科（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王春科，陕西璟涵律师事务所律师。原告（反诉被告）王凯丽、王旭娟与被告（反诉原告）徐云荣、王雪莹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凯丽、王旭娟及其共同委托诉讼代理人胡迪，被告徐云荣及徐云荣、王雪莹的共同委托诉讼代理人林佩、王春科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯丽、王旭娟共同诉称，2019年8月31日其与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于西安市未央区XX路XX号南天华庭南门，由西向东第4间上下两层商铺出租给其，租赁期限为十年，自2019年9月1日至2029年8月31日。同时约定了租金数额、支付方式、支付时间以及违约责任等。合同签订后，其依约支付了租金，被告在其交钱后将房屋交付其使用，原告对房屋进行装修、投入经营使用。2020年2月20日第三笔租赁费到交付日期，因受疫情影响，其与被告协商确定延长付款时间至疫情结束学校正常经营之日，2020年3月9日其向被告支付租金，被告拒绝接受并明确表示不再继续将涉案商铺出租给其。后被告在未与原告解除合关系的情况下擅自在商铺门口另行张贴出租广告。其认为合同是双方真实意思表示，被告在合同有效期内无故表示不履行合同义务构成根本违约，故为维权诉至法院请求判令：1.解除其与被告签订的《房屋租赁合同》； 2.二被告向其退还租房押金5000元；3.二被告向其赔偿经营损失70012.6元；4.二被告向其赔偿装修损失118500元；5.二被告返还椅子9把、小鼓2个、垫子12块、方凳10张、瑜伽垫10个并赔偿设备损失90383元；6.诉讼费被告承担。被告徐云荣、王雪莹共同辩称，因二被告拖欠其房屋租金，擅自转租房屋，根本违约，其已依法解除《房屋租赁合同》，原告请求判决解除《房屋租赁合同》，缺乏事实根据，也无法律依据，依法应予驳回。原告未自主经营，不存在经营损失。其将案涉房屋出租给原告，并未出租给原告设立的西安星美健身舞蹈有限公司，故该公司经营亏损与否，与其无关。同时原告系自然人，依法不具备经营主体资格，也未曾以个人名义从事任何经营活动，更谈不上发生经营损失。故原告诉请赔偿经营损失，缺乏事实根据，亦于法无据，不应支持。即使原告发生经营损失，亦与其无关。其只是将其所有的商铺出租给原告使用，原告按约定向其支付租金。原告是将涉案房屋用于居住还是经营，以及如何经营，经营盈利还是亏损，均由原告自行决定并承受，与其无关。双方签订《房屋租赁合同》后，原告并未装饰装修涉案房屋，未发生装饰装修费用，装饰装修费用无从谈起，因原告根本违约合同依法解除，其无需承担任何责任。相反原告应赔偿给其造成的损失。其银行账户至今未收到原告支付的2020年3、4、5月份的房租，其也从未拒收，原告诉称其拒收房屋租金与事实不符。因为原告违约其解除合同故押金不应退还。被告徐云荣、王雪莹提起反诉称，2016年8月28日，其与被告签订《房屋租赁合同》（一），将位于西安市未央区XX路XX号XX号楼南门由西向东第四间上下两层约275平方米的商铺出租给原告使用，租期三年。合同履行期满前，2019年8月31日其又与原告签订《房屋租赁合同》（二），约定将该商铺继续租赁给原告使用，总租期10年，自2019年9月1日至2029年8月31日，租金每三个月缴纳一次，每期房租均需提前10日前支付；原告私自转租、分租、转借、擅自调换使用该商铺，或者擅自改变房屋用途的，其可以解除合同，要求原告赔偿损失。依照合同2020年2月20日，原告向其支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的房租，但原告逾期没有支付。经其多次催促后，原告总以各种理由推脱。2020年3月11日，原告王雪莹再次发信息催促被告商谈，被告称因疫情被隔离无法面谈，后被告不接电话不回信息，经其核实无二原告隔离的记录。2020年3月12日一男子情绪激动地拿着王凯丽签订的商铺租赁合同找其要承租押金，其才知道王凯丽将该商铺部分转租给董某某使用，二原告利用其房屋谋取了巨额不当利益，侵犯了其合法权益。2020年3月13日其向原告发出《告知书》，告知原告因二原告未经其同意擅自将承租房屋部分转租给他人，且至今拖欠其商铺租金严重违约，其解除与原告的房屋租赁合同收回商铺，同时告知原告于2020年3月15日前与其办理交接手续及支付拖欠的商铺租金。王凯丽回复收到但仍未前来交租、办理交接手续。故提起反诉请求判令：1.二原告支付其房屋租金（2020年3月1日至2020年3月13日）5164.38元；2.原告赔偿给其造成的损失59022.72元；3.反诉费用二原告承担。原告王凯丽、王旭娟针对反诉辩称，被告反诉陈述的内容与事实不符，其不存在违约情形，被告不具有单方合同解除权。2019年2月19日考虑到受疫情影响，学校暂无法开课，房租支付存在困难，其二人协商后由王旭娟主动向徐云荣打电话沟通要求宽限几天缴纳下一期房租即2020年3月1日至2020年5月31日期间的房租，被告在电话中同意延期支付下期房租，并表示目前本人在三亚，等回西安后具体沟通。2019年3月9日，徐云荣突然给王旭娟打电话，王旭娟未接通，徐云荣遂电话联系王凯丽，两人在通话中发生不愉快，徐云荣当场表示案涉房屋不再租给其。得知此事后王旭娟主动与徐云荣联系向被告道歉，XX沟XX房租。被告态度坚决，表示不再出租房屋给其，也不会收取下期房屋租金。就在双方沟通过程中，被告于当天在案涉租赁房屋门口张贴对外出租广告。其租赁案涉房屋主要用于经营学生校外培训活动，被告张贴出广告当天学生家长看到后纷纷联系其要求退课。因家长反映人数过多且影响较大，其遂抓紧联系其他教育培训机构将学生培训课程转过去，以防事态不良发展。2019年3月12日，被告再次在案涉房屋门口张贴《告知书》，告知要求解除租赁合同并收回商铺。关于迟延交付2020年3月1日至2020年5月31日期间的房租，双方已经就迟延支付房屋租金达成一致意见，被告明确同意给其宽限期。即便其没有按期支付房屋租金，根据合同法被告也只有在催告后合理期限内其仍未履行义务的情况下才享有单方合同解除权。本案中，从应当支付租金之日2020年2月20日至2020年3月9日被告单方表示不再出租房屋仅18天时间，受疫情影响，其支付租金确实存在客观上的困难，上述期限应当在合理期限内，3月9日被告再次致电时，其还曾表明当天即向被告支付房租，却遭到被告拒绝。由此被告表明不履行合同在先，其从2016年第一次承租案涉房屋起，每月按时支付房租从未拖欠。被告对案涉房屋转租的事实早已知晓，被告出租给其的是一层商铺，被告本人居住在同幢16层，其将房屋隔开后一部分转租给案外人用于经营水果出售，被告平时还从水果店购买水果对租赁物的现场使用情况了如指掌。被告3月分要求解除合同时，其已将案涉房屋部分租赁给案外人超过6个月，在6个月期间被告未曾提出过异议，被告以未经同意为由要求解除合同的理由不成立。合同签订后，被告在合同履行期间多次要求上涨房屋租金，本案争议的发生也是被告想要达到上涨房租的目的，违反了契约精神与诚实信用原则。经审理查明，2019年8月31日原告王凯丽、王旭娟（乙方）与被告徐云荣、王雪莹（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其坐落于西安市未央区XX路XX号蓝天华庭南门，由西向东第4间上下两层，建筑面积共275平方米的商铺出租给原告使用，租赁期限为十年，自2019年9月1日至2029年8月31日止。合同第四条2约定：“此合同为续签合同，年租金为14.5万元，租金每季度缴纳一次，提前10天交房租，每第二年房租按总价5%的比例上涨一次；递增日期年房租依次如下：2020年8月31日152250元…”；第九条约定：“乙方有以下情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.乙方在租赁期内如需转租房屋，须经甲方同意，不得私自转让；…6.在合同期内，如乙方提出退房，所缴纳押金不予退还，作为甲方补偿；”2019年8月20日，原告王凯丽（甲方）与案外人董某某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于西安市未央区XX路XX号蓝天华庭南门，由西向东第4间共计25平方米商铺租赁给乙方，租赁期限为十年，自2019年9月1日至2022年8月31日止，合同对租金、付款方式等权利义务进行了约定。合同签订后，原告将上述25平方米商铺交付董某某经营水果店。2020年3月13日，被告通过微信向原告王凯丽发出告知书，告知因原告擅自转租且拖欠租金租赁合同解除，并告知被告于2020年3月15日前履行交接手续并支付拖欠款项，逾期滞留在商铺的物品其有权自行处置，被告王凯丽回复收到。2020年3月15日，被告在案外人见证下，将涉案商铺房门打开，留存房屋内物品后，将涉案商铺内的装修拆除。2020年5月26日，被告徐云荣将案涉商铺137.5平方米租赁给案外人程相磊并签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2020年5月26日至2025年5月25日。另查明，原告已缴纳押金5000元，租金付至2020年2月29日；被告支付了2020年1-6月物业费与卫生费3300元，补办水、电卡120元。以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，付款凭证，证人证言等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间的租赁合同依法成立，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因原告将涉案商铺部分转租前并未告知被告，亦不能证明转租后被告表示过同意，原告的行为已构成违约，根据合同约定被告有权解除合同收回房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》自2020年3月13日原告收到解除通知时已经解除。因原告擅自转租且拖欠房租，构成违约，原告不能提供合法有效证据证明被告具有违约情形，双方对合同解除后装修费用的承担亦无约定，故原告主张被告向其返还押金5000元、赔偿经营损失70012.6元及装修损失118500元本院不予支持。庭审中原告提交了其与案外人尧某某母亲的微信聊天记录，证明有第三人目击到被告搬出涉案商铺时商铺滞留物品状况并拍照，被告亦提交了其与该尧某某母亲的微信聊天记录，该聊天记录否认了原告主张的事实。因上述两份证据相互矛盾，且尧某某母亲并未出庭作证，本院不予采信，原告仍应承担举证不利的法律后果。本院结合出庭作证的证人证言、被告提交的照片以及原、被告双方确认，认定原告现存放在被告处的原告物品包括椅子9把、小鼓2个、垫子12块、方凳10张、瑜伽垫10个，因双方合同已经解除，被告应返还原告。原告另主张赔偿设备损失90383元，缺乏合法有效证据，本院不予支持。被告反诉主张被告支付2020年3月1日至2020年3月13日的租金，于法有据本院予以支持；同时考虑到属疫情期间，本院酌情减半计算计2582.19元，原告应支付被告。被告反诉主张的损失赔偿包括：1.2020年3月14日至2020年5月25日的房屋空档期租金损失28602.72元，考虑到原告违约，合同解除确已给被告造成损失，同时原告已承担了5000元押金的违约责任，本院酌情按1个月租金标准计算计12083元；2.拆除装修及垃圾清运费2.2万元，因双方对合同解除后恢复原状的费用没有约定，故本院不予支持。3.物业费与卫生费自2020年1月1日计算至被告收房之日即2020年3月15日，计1375元；补办水、电卡费用120元，于法有据本院予以支持。4.商铺玻璃门损失5000元，被告不能证明玻璃门已经毁损灭失，故本院不予支持。赔偿共计13578元，原告理应支付被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条之规定,判决如下：一、2019年8月31日原告王凯丽、王旭娟与被告徐云荣、王雪莹签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月13日解除；二、原告王凯丽、王旭娟于本判决生效之日起十日内支付被告徐云荣、王雪莹租金2582.19元；三、原告王凯丽、王旭娟于本判决生效之日起十日内赔偿被告徐云荣、王雪莹损失13578元；四、原告王凯丽、王旭娟于本判决生效之日起十日内取回存放于被告徐云荣、王雪莹处的椅子9把、小鼓2个、垫子12块、方凳10张、瑜伽垫10个；五、驳回原告王凯丽、王旭娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费6610元，（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1152元（被告已预交），由被告负担862元，原告负担290元，原告于本判决生效之日起十日内支付被告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      白  锋审  判  员      蔡文波审  判  员      孙  会  二〇二〇年十月三十日法 官 助 理     王  东  书  记   员     薛妮妮 1