重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5689号上诉人（原审被告）：邓翔云，男，汉族，1990年7月3日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：胡军，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦巧莉，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市江**北滨二路**保利中心**，统一社会信用代码91500105075696970T。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。上诉人邓翔云因与被上诉人重庆葆翔房地产开发有限公司（下称葆翔地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓翔云上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：本案并非邓翔云违约，而是葆翔地产公司违约。1.邓翔云付清首付款后，葆翔地产公司置业经理临时告知要求邓翔云首付比例提高5%，不符合双方合同约定，并且葆翔地产公司一直未举示这一提高比例的具体银行政策，一审也未查明与事实有关的银行调整政。2.邓翔云有权选择其他按揭贷款银行办理按揭贷款，但葆翔地产公司故意设置障碍，导致邓翔云不能在其他银行办理银行按揭贷款，以至于合同目的不能实现。3.葆翔地产公司擅自变更合同约定提高首付比例，导致邓翔云不具备继续履行合同的能力。被上诉人葆翔地产公司辩称：1.系邓翔云不与银行签订按揭贷款合同，银行要求首付款比例提高5%，但邓翔云拒绝，导致葆翔地产公司未能获得按揭房款。2.葆翔地产公司向邓翔云发出催款的律师函后，按照约定，邓翔云应在十日内付清所欠房款，邓翔云未付清，应承担违约责任。葆翔地产公司一审请求：1.邓翔云向葆翔地产公司支付剩余房款679000元；2.邓翔云向葆翔地产公司支付逾期付款违约金，计算标准为以679000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年4月16日起计算至付清之日止；3.本案诉讼费用由邓翔云承担。一审法院查明事实如下：2017年8月11日，葆翔地产公司与邓翔云签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定邓翔云向葆翔地产公司购买位于重庆市江北区的房屋一套，建筑面积87.9平方米，总成交金额1358808元，首付房款为679808元，向银行申请679000元10年的按揭贷款，邓翔云应于签订合同当日付清首付款，并于合同签订当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。合同载明的邓翔云地址为重庆市渝北区。合同附件五第六条约定，邓翔云选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于邓翔云，葆翔地产公司仅负有协助义务；虽然邓翔云结合自身实际情况和葆翔地产公司协商确定了买卖合同约定的贷款数额，邓翔云仍承诺若非任何葆翔地产公司原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款买卖合同后银行通知邓翔云需上浮银行利率或提高首付款比例或增加提供贷款所需资料等）而拒绝批准邓翔云的全额或部分贷款申请时，邓翔云需在贷款银行或葆翔地产公司发出书面通知10日内付清房款差额部分；邓翔云同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给葆翔地产公司作为部分房价款，因邓翔云原因导致葆翔地产公司在上述期限内未收到邓翔云委托按揭银行支付的房价款，则邓翔云应当从期限届满后3日内向葆翔地产公司一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。合同附件五第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：邓翔云如未按本买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，邓翔云逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，邓翔云按日向葆翔地产公司支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向葆翔地产公司支付该违约金；双方应按买卖合同所列电话、地址、地址进行联络地产公司以快递方式通知邓翔云时，如送至重庆以内的地址，于投寄该文件3日后，视为葆翔地产公司履行了通知义务。同日，葆翔地产公司与邓翔云签订《关于首付款分期的协议》，主要约定邓翔云应付房屋首付款总额为购房款总额的50%即679808元，付款期限为2017年8月11日前支付135881元，2017年12月10日前支付135881元，2019年2月11日前支付408046元，邓翔云付清首付款当日，开始计算网签办理期限，邓翔云需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，邓翔云同意于首付款付清后，双方按买卖合同约定办理相关手续。2017年8月11日，邓翔云向葆翔地产公司支付了房屋首付款135881元。2017年12月11日，邓翔云向葆翔地产公司支付了房屋首付款135881元。2019年2月11日，邓翔云向葆翔地产公司支付了房屋首付款408046元。一审审理中，葆翔地产公司陈述邓翔云应于付清首付款当日和银行签订按揭贷款合同，但因银行政策调整，首付款比例提高了5%，邓翔云不愿意，导致按揭贷款合同未签订。邓翔云则认为其首付款支付完毕后，葆翔地产公司置业顾问才通知提高首付款比例，该变更不合理，邓翔云资金能力不足，曾联系葆翔地产公司销售部沟通过能否更换银行办理按揭贷款，但葆翔地产公司未予理睬。2019年9月30日，葆翔地产公司委托北京大成（重庆）律师事务所向邓翔云邮寄《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，告知邓翔云尚欠购房款679000元及违约金，函件载明“1.请您收悉本函后立即向葆翔公司支付上述房价款及违约金；2.若2019年10月15日前，您仍未能向葆翔公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果”。寄送地址为重庆市渝北区。一审认为：葆翔地产公司与邓翔云签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《关于首付款分期的协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，邓翔云应于首付款付清当日即2019年2月11日办理完毕按揭贷款合同，因邓翔云原因导致葆翔地产公司未收到邓翔云委托按揭银行支付的房价款，则葆翔地产公司有权要求邓翔云一次性支付全部房价款。本案中，因首付款比例提高，邓翔云认为变更不合理，且资金能力不足，未能签订按揭贷款合同，根据合同附件五约定，邓翔云有义务向银行申请、办理贷款，葆翔地产公司仅负有协助义务，虽然买卖合同约定了贷款数额，但邓翔云承诺若非任何葆翔地产公司原因导致银行政策发生变化（包括但不限于提高首付款比例）而拒绝批准邓翔云的全额或部分贷款申请时，邓翔云需在贷款银行或葆翔地产公司发出书面通知10日内付清房款差额部分，现邓翔云未能办理按揭贷款，亦未提供证据证明按揭贷款无法办理系因葆翔地产公司原因导致，故邓翔云应按约一次性支付葆翔地产公司剩余房款，邓翔云至今尚欠付房款679000元，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。至于违约金标准的问题，葆翔地产公司主张按每日万分之五计算，不违反合同及法律的相关规定，应当予以支持；至于违约金起算点的问题，根据合同约定，邓翔云未能成功办理按揭贷款，应于葆翔地产公司发出书面通知10日内付清房款差额部分，葆翔地产公司已于2019年9月30日向邓翔云寄送催款函，现邓翔云逾期未付款，违约金应自合同约定的履行期届满之次日即2019年10月11日起开始计算。因此，对于葆翔地产公司要求邓翔云支付剩余购房款679000元及违约金（以679000元为基数，自2019年10月11日起按每日万分之五的标准计算至付清时止）的诉请，一审予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓翔云在本判决生效之日起十日内支付重庆葆翔房地产开发有限公司购房款679000元；二、邓翔云在本判决生效之日起十日内支付重庆葆翔房地产开发有限公司逾期付款违约金（计算方式为：以679000元为基数，自2019年10月11日起按每日万分之五的标准计算至付清时止）；三、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5619元，由邓翔云负担。二审中，邓翔云举示了其与葆翔地产公司销售顾问吝艳慧之间的微信聊天记录，证实其与葆翔地产公司就更换按揭银行进行过协商。葆翔地产公司质证认为，该证据不能达到证明目的，在聊天记录中，公司并未同意更换按揭银行。本院另查明，案外人李小波与葆翔地产公司就本案涉案房屋所在楼盘的另一套房屋的买卖合同产生纠纷，在重庆市江北区人民法院进行诉讼，该院于2020年5月18日作出（2019）渝0105民初21858号民事判决，在该判决中江北区人民法院认定购房人李小波逾期付款违约，在确定违约金计算标准时认为“双方主合同已经明确约定，李小波应承担的逾期付款的违约金不应高于预期应付款万分之一，且双方补充协议的约定仅提升了李小波承担违约金的比例，未对葆翔公司应承担违约金予以调整，故在李小波出现逾期付款、承担违约责任之时，仍应以万分之一作为违约金标准合乎情理”。遂判决李小波按万分之一的标准承担逾期付款的违约责任。该案判决后，双方当事人均不服提起上诉，但在上诉后，双方当事人均未缴纳上诉费用，重庆市第一中级人民法院遂于2020年7月17日作出（2020）渝01民终4942号民事裁定，裁定：本案按李小波、葆翔地产公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本案二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，邓翔云与葆翔地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《关于首付分期的协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，涉案房屋总成交金额1358808元，邓翔云于签订合同当日支付首付款679808元，向银行贷款679000元，因邓翔云原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，邓翔云应在按揭银行书面通知之日起3日内以现金或其他方式支付，如邓翔云未能在约定期限内以现金或其他方式支付，邓翔云应当承担违约责任。在《关于首付分期的协议》中约定，邓翔云分期支付首付款679808元，付清首付款当日，邓翔云需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。补充协议约定，邓翔云在办理完按揭贷款手续后60天委托按揭贷款银行将按揭贷款支付给葆翔地产公司，因邓翔云原因导致葆翔地产公司在该期限内未收到按揭款项，邓翔云应当从期限届满后3日内向葆翔地产公司一次性支付全部房价款。现查明，邓翔云已于2019年2月11日付清首付款679808元，但因银行政策变化，按揭银行要求提高首付比例5%，邓翔云未与指定的按揭银行签订按揭贷款合同，葆翔地产公司于2019年9月30日向邓翔云发函催款，要求邓翔云在2019年10月15日前付清未付房款679000元；邓翔云至今未支付此款已构成违约，应承担继续支付购房款的责任及相应的违约责任。对于邓翔云提出系因葆翔地产公司擅自提高首付款比例，又不同意变更按揭银行，导致邓翔云未与按揭银行签订按揭贷款合同，邓翔云不构成违约的上诉意见，经查，案涉楼盘的按揭银行提高了首付款比例，但双方在补充协议中已经约定若非任何葆翔地产公司原因导致银行政策发生变化，包括与银行签订借款合同后银行通知邓翔云需上浮银行利率或者提高首付款比例而拒绝批准邓翔云全额或部分贷款申请的，邓翔云需在贷款银行或葆翔地产公司发出书面通知10日内付清房款差额，故葆翔地产公司在2019年9月30日向邓翔云发函催款要求邓翔云在2019年10月15日付清房款符合合同约定，邓翔云未按照合同约定及函件确定的付款期限付清款项，构成违约，对邓翔云的这一上诉意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，邓翔云逾期支付购房款，应按照应付金额每日万分之一支付违约金，在补充协议中，将该标准调整至每日万分之五，但本院亦注意到，同样在《重庆市商品房买卖合同》中对葆翔地产公司逾期交房的违约责任约定为每日按购房款的万分之一计算违约金，但在补充协议中并未将该项违约金标准进行调整；再结合在同一楼盘的房屋买卖合同发生纠纷时，葆翔地产公司对人民法院确定购房人逾期付款的违约责任为按应付款每日万分之一计算违约金的处理意见予以认可的态度，本院认为，对邓翔云逾期付款的违约责任按应付金额的每日万分之一计算更为公平合理。故邓翔云应向葆翔地产公司承担的违约责任为：2019年10月16日起按未付房款679000元为基数，按每日万分之一支付违约金，直至付清房款之日止。原判认定事实清楚，鉴于二审出现新的事实导致本院认定违约金标准发生变化，对原判予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27140号民事判决第一项；二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27140号民事判决第二项为“邓翔云于本判决生效之日起10日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付违约金（计算方式为：以679000元为基数，自2019年10月16日起按每日万分之一的标准计算至购房款付清之日止”；三、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27140号民事判决第三项；四、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担不变；本案二审案件受理费11238元，由邓翔云负担10000元，重庆葆翔房地产开发有限公司负担1238元（此款已由邓翔云垫付，在邓翔云支付本案款项时一并清算，本院预收案件受理费不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年十一月二日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥