湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1892号上诉人（原审原告）：何中城，男，1998年9月13日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省庐江县，现住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：卞周华，枝江市中联法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：冯月贵，男，1958年7月10日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，现住枝江市。上诉人（原审被告）：郑学芹，女，1984年10月28日出生，汉族，个体工商户，住湖北省枝江市。上诉人何中城因与上诉人冯月贵、上诉人郑学芹房屋租赁合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2020）鄂0583民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何中城及委托诉讼代理人卞周华、上诉人冯月贵、上诉人郑学芹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何中城上诉请求：一、撤销枝江市人民法院（2020)鄂0583民初55号民事判决；并依法改判或发回重审。二、判令由冯月贵、郑学芹承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：2019年3月，何中城承接案涉门面、租赁案涉房屋时，冯月贵、郑学芹隐瞒房屋已经被征收的事实,导致何中城租赁押金损失33000元、停业损失18000元、装修损失9545元。一审法院没有支持何中城的诉讼请求，明显不公，应予纠正。冯月贵辩称：何中城上诉请求不能成立，应予驳回。郑学芹辩称：何中城上诉请求不能成立，应予驳回。冯月贵上诉请求：一、撤销枝江市人民法院（2020)鄂0583民初55号民事判决，并依法改判或发回重审（不应由冯月贵返还房租费3000元和损失费3400元）。二、判令由何中城、郑学芹承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、房屋是郑学芹转租给何中城的，未告知拆迁事宜与冯月贵无关，冯月贵无任何欺骗行为。何中城擅自装修（未告知冯月贵）的损失，应由其自己承担。何中城承租案涉房屋后，经营小吃店要办营业执照时，冯月贵到社区咨询后，社区工作人员称该房屋不能办营业执照，冯月贵劝何中城不要经营了，可以退还押金3000元给他，但遭到何中城拒绝。一审判决冯月贵返还租金3000元不合理，因为何中城在经营期间未以任何方式支付过租金，冯月贵曾多次追讨未果。何中城辩称：冯月贵的上诉请求不能成立，应予驳回。郑学芹辩称：我与房屋租赁合同无关，不应承担案涉责任。郑学芹上诉请求：撤销枝江市人民法院（2020)鄂0583民初55号民事判决，发回重审或查清事实后，改判郑学芹不予承担责任。事实和理由：一、郑学芹与何中城不存在房屋租赁合同关系。二、何中城承接郑学芹店铺，系双方真实意思表示，并无纠纷。三、何中城在与冯月贵签订房屋租赁合同之后已实际经营，现经营门店被征收系政府征收行为，与郑学芹转让店铺无关，即便何中城在租赁房屋经营期间有损失，也应由房屋出租人冯月贵承担。郑学芹不是何中城房屋租赁合同相对人。故请求二审法院依法判决，支持郑学芹的上诉请求。何中城辩称：郑学芹的上诉请求不能成立，应予驳回。冯月贵辩称：我不应当承担一审判决确定的责任。何中城向一审法院起诉请求：1.解除何中城与冯月贵签订的《房屋出租合同》，由冯月贵、郑学芹返还租赁押金33000元；2.判决冯月贵、郑学芹赔偿何中城停业损失18000元；3.判决冯月贵、郑学芹赔偿何中城装修损失9545元；4.由冯月贵、郑学芹承担本案诉讼费和鉴定费。一审法院认定事实：郑学芹自2008年起租用冯月贵所有的涉案房屋作门店经营使用。2018年1月16日，冯月贵与枝江市土地与房屋征收管理办公室、枝江市交通运输局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》，协议约定冯月贵应于2018年1月30日前完成搬迁并将房屋产权证书、土地使用权证书及房门钥匙交付枝江市土地与房屋征收管理办公室，随后冯月贵领取补偿款62901元，包括房屋内部装潢及固定设施补偿金额6209元。郑学芹与冯月贵之间租赁合同期限至2019年8月。2019年3月13日，郑学芹在网络平台（58同城）上发布租房广告，何中城看见该则广告信息后，决定租用该房屋作经营门店使用。2019年3月14日，何中城与冯月贵、郑学芹协商，冯月贵、郑学芹将涉案房屋转租给何中城。当日，何中城向郑学芹给付转让费10800元，3月16日何中城又通过微信向郑学芹转账9200元、支付宝转账10000元。何中城向郑学芹支付共计30000元，其中包含转让费25000元、租金5000元（2019年3月至2019年8月）。郑学芹将5000元租金转付给冯月贵。2019年3月15日，何中城与冯月贵签订了《房屋出租合同》，租期自2019年3月16日起至2020年3月15日止，租金每月1000元，押金3000元。同日，何中城支付给冯月贵押金3000元（微信转账）。2019年3月27日，何中城到工商部门注册登记（枝江市降龙爪爪小吃店）并办理营业执照，同年4月7日门店装修完工并投入经营。2019年4月23日，何中城收到枝江市汽车运输公司发出的《限期迁出通知》要求何中城于2019年5月15日前将经营的房屋（门店）清空腾退，何中城经营到2019年6月3日止。2019年7月1日何中城委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对房屋装修、停业损失进行评估。7月10日，经其评估，何中城的降龙爪爪店面装修价值（含户外广告牌）为9545元；4月7日至6月3日共58天，日均净利润300元。鉴定费800元。一审法院认为：由于涉案房屋被拆迁，导致合同无法继续履行，何中城请求解除合同，一审法院应予准许。（一）当事人是否都有过错。冯月贵在与何中城签订房屋出租合同时没有告知涉案房屋即将拆迁，但是涉案房屋区域的房屋拆迁，已经运作多年，何中城应当知道涉案房屋即将拆迁，何中城、冯月贵均有过错；郑学芹在与何中城协商转租时也没有告知涉案房屋即将拆迁，郑学芹也有过错。（二）损失问题。何中城经营到2019年6月3日，其间应当有营业收入，何中城要求冯月贵、郑学芹赔偿此期间的收入18000元，没有依据；何中城接收门面后，对涉案房屋进行了装修，其装修价值为9545元；何中城向郑学芹支付了25000元的转让费，其中部分为郑学芹增添的部分设施的折价，即何中城购买郑学芹该部分的财产。鉴定费800元，为何中城实际支出的，应当计入损失。（三）各方应承担的责任。由于当事人在订立合同时均存有过错，造成何中城的损失，根据各方的过错承担相应的责任。由于何中城与冯月贵、郑学芹订立的合同没有达到何中城的预期利益从而造成何中城的一定损失，何中城在停止营业时将可以使用的财产移走，结合当事人各方在本案中过错程度，冯月贵赔偿何中城3400元，郑学芹赔偿何中城3400元。何中城向郑学芹支付的25000元系转让费，是双方真实意思表示，何中城请求返还没有依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十一条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定、规定，判决：一、解除原告何中城与被告冯月贵签订的《房屋出租合同》；二、被告冯月贵向原告何中城返还租金3000元及押金3000元，合计6000元；三、被告冯月贵赔偿原告何中城损失3400元，被告郑学芹赔偿原告何中城损失3400元；四、上述款项于一审判决生效后10日内付清；五、驳回原告何中城的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元减半收取667元，由被告冯月贵负担25元、被告郑学芹负担25元、何中城负担617元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:一审适用法律是否正确？评述如下：一、关于租金、押金问题。何中城与冯月贵之间的《房屋出租合同》，约定租赁期限为2019年3月16日至2020年3月15日，每月租金1000元，押金3000元。合同签订后，何中城预付2019年3月至8月期间5个月的租金共计5000元，并支付押金3000元。后因案涉房屋将被拆迁拆除，枝江市汽车运输公司发出的《限期迁出通知》要求何中城于2019年5月15日前将案涉房屋清空腾退。何中城经营到2019年6月3日，后无法继续使用案涉房屋。至此，房屋租赁合同事实上已无法继续履行，一审法院判令解除案涉房屋租赁合同，并判决冯月贵向何中城返还租金3000元、押金3000元，无不当，应予维持。二、关于赔偿问题。首先，案涉房屋所在区域被纳入拆迁范围，已经历时多年，且二审中何中城称其居住地距离案涉房屋仅3-4公里，一审法院认定何中城应当知道案涉房屋即将拆迁，符合一般常理。其次，郑学芹没有提交证据证明协商转租时，其曾经向何中城告知过案涉房屋已被征收的事实；冯月贵亦未提交证据证明签订案涉《房屋出租合同》时，曾向何中城告知案涉房屋已被征收的事实，故一审法院认定郑学芹、冯月贵存在相应的过错，无不当。最后，由于何中城自身及郑学芹、冯月贵的共同过错，导致何中城对案涉房屋进行装修后仅经营至2019年6月3日，不能按照预期经营至约定的2020年3月15日，何中城请求赔偿装修费及装修鉴定费损失，具有合理性。一审法院根据何中城停业时将可以使用的设施移走，及各方的过错程度，酌情判决冯月贵、郑学芹各向何中城赔偿3400元，符合公平原则，应予维持。综上所述，何中城、冯月贵、郑学芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人何中城负担664元，由上诉人冯月贵、上诉人郑学芹各负担50元。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年十一月二十日法官助理张俊保书记员熊芳园