江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民初199号原告：陈传华，男，1961年3月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。原告：张丽萍，女，1962年10月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。二原告的共同委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。被告：沈世明，男，1962年10月16日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：孙贯中，江苏冠文律师事务所律师。第三人：中住佳展地产（徐州）有限公司，统一社会信用代码91320300778012635R，住所地江苏省徐州市铜山新区**路**路南（供销社**）。法定代表人：王晓龙，该公司董事长。被告：江苏忠信建筑工程有限公司，统一社会信用代码91320312714065252F，，住所地徐州市铜沛路**法定代表人：刘冰，该公司总经理。原告陈传华、张丽萍与被告沈世明、第三人中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）、被告江苏忠信建筑工程有限公司（以下简称忠信公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程公开开庭进行了审理。原告陈传华及其与张丽萍的共同委托诉讼代理人满启春，被告沈世明的委托诉讼代理人孙贯中到庭参加诉讼，第三人中住佳展公司向本院提交了书面意见、忠信公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈传华、张丽萍向本院提起诉讼称，一、2013年3月28日，原告与被告中住佳展公司签订《商品房买卖合同》购买位于徐州市铜山新区房屋（以下简称涉案房产）及其配套的DP28-1-115号车库，并于当年4月2日向中住佳展公司缴纳了全部购房款(包括车库款项)913072元。中住佳展公司为原告开具了购房票据并办理了上房交接手续。原告于2013年5月7日开始装修入住至今。但被告沈世明等却在2014年之后查封了原告购买的涉案房产。按照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》（以下简称《查、扣、冻规定》）第十七条，原告交付了全部购房款并且所购房屋已经实际交付使用长达7年之久，故涉案房产属于原告所有。原告对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。原告在过户过程中才知晓中住佳展公司将涉案房产抵押给张涛的事实，并多次催促其办理解除抵押手续。后原告与中住佳展公司就未能及时办理产权登记给原告造成的损失达成赔偿协议，说明原告对此没有过错。二、原告对涉案房产的权利为消费者物权期待权，在顺位上优先于其他债权。根据我国法律规定，消费者对买受房屋的物权期待权优先于建设工程优先受偿权和抵押权。原告购买涉案房产及车库几乎花费所有积蓄是，购买目的是用来居住而非经营，也是原告老有所依的安居之所。涉案房产系原告的唯一住房，原有的房屋已在7年前出售，而且原告四代六口人居住涉案房产。如果涉案房产被执行，基于中住佳展公司的经营困难的情况，房款也难以退回。原告房屋和款项两空，在法、理、情上均违背了执行规定的初衷。根据《执行异议复议规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》及相关案例的规定，原告符合消费者购房的条件，足以对抗抵押权并排除执行。请求：1.确认徐州市铜山新区房屋归原告所有；2.停止对原告所有的涉案房产的执行；3.诉讼费用由被告承担。被告沈世明答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。《查、扣、冻规定》第十七条及《执行异议复议规定》第二十八条规定不动产买受人须支付全部价款，并且对于不能办理物权登记不存在过错。但是本案中的原告提供的证据不足以证明其支付了全部价款，其提供的证据要么与本案无关，要么仅仅只有收据，而没有银行流水，无法证明其已经支付全部价款。关于不动产买受人是否有过错的问题。涉案房产在原告与中住佳展公司签订买卖合同并入住之前已经存在抵押权，原告在合同办理网签的过程中应当知道该抵押权已经存在，因此原告对于不能取得物权期待权是存在过错的。涉案房产之上的抵押权至今有效，因此原告不可能取得涉案房产的所有权，至多只能享有物权期待权，物权期待权并非等同于物权。因此，不可能直接确认原告对涉案房产享有物权。原告的所有的诉讼请求均不能得到支持。第三人中住佳展公司称，原告于2013年3月28日在我公司售楼部与我公司签订了涉案房产和车库的《合同书》与《认购书》。当时公司正常运营，房产也是正常销售的。原告当时已经交清了全部购房款和车库款。我公司于2013年4月2日就涉案房产办理了交房和上房手续，原告居住至今。由于我公司外欠款原因导致被多个债权人申请查封，至今无法办理产权过户手续。我公司与原告就涉案房产的交易行为是真实合法有效的，对于原告的主张我公司没有异议。被告忠信公司经本院传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。经审查查明，2013年8月1日，本院对沈世明诉中住佳展公司、忠信公司、江苏昌盛建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2012)徐民初字第0127号民事判决：（一）忠信公司于本判决生效后十日内支付沈世明工程款3138347.72元及利息（利息从2010年1月15日起参照中国人民银行发布的同期同类银行基准贷款利率计算至本判决生效后所确定的给付之日止）；（二）中住佳展公司在上述欠付工程款范围内承担连带责任；（三）中佳公司于本判决生效后十日内支付沈世明鉴定费5万元；（四）江苏昌盛建设集团有限公司不承担责任；（五）驳回沈世明的其他诉讼请求。根据沈世明的申请，本院于2013年11月6日立案强制执行，案号为（2013）徐执字第0675号。本案执行过程中，本院于2014年3月13日向徐州市铜山区房管局送达（2013）徐执字第0675号执行裁定书及（2013）徐执字第0675号协助执行通知书：查封中住佳展公司位于徐州市铜山区中新泉山森林海的包括涉案房产在内的18套房产，查封期间为两年。2014年12月11日，本案终结本次执行程序。2017年5月10日，本案恢复执行，案号为（2017）苏03执恢53号。2018年11月30日，再次终结本次执行程序。陈传华、张丽萍针对涉案房产提出执行异议后，本院于2020年2月16日作出（2020）苏03执异7号执行裁定：驳回陈传华、张丽萍的异议请求。陈传华、张丽萍不服上述裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，在本院于2012年4月19日作出的（2012）徐民终字第441号、(2012)徐民终字第443号生效民事判决书中确认如下事实：中住佳展公司与中佳（徐州）房地产开发有限公司虽为独立的二个法人机构，但同为一套管理班子，均系由外国法人佳展投资有限公司投资设立的外商独资公司。原告为证实其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，向本院提交相应证据，对于举证、质证及认证情况，将在说理部分结合本案的法律适用进行列举与分析。本院认为，本案争议焦点为原告对涉案房产是否享有所有权、是否享有足以排除执行的民事权益。一、关于原告对涉案房产是否享有所有权的问题。本案中，原告主张其通过买卖合同关系受让涉案房产的所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权，而根据本案查明的事实，涉案房产并未登记在原告名下，故对于原告要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。二、关于原告对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案中，原告系从房地产开发企业中住佳展公司处购买涉案房产，符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的适用条件，但是否符合该条所规定的排除执行的条件，则取决于原告能否提供证据证明：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，结合本案查明的事实、被告及第三人的质证意见对原告的举证具体分析：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告为证实其在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，向本院提交：1.中住佳展公司（甲方）与陈传华（乙方）于2013年3月28日签订的《泉山森林海认购书》。认购书的主要内容为乙方认购位于徐州市铜山区泉山森林海DP28幢4单元102号房，认购总价为833072元，乙方在签订认购书的同时向甲方支付定金50000元。2.中住佳展公司（出卖人）与陈传华（买受人）于2013年4月6日签订的《商品房买卖合同》，合同约定陈传华购买徐州市铜山县汉王镇泉山森林海DP28幢4单元102号房产，建筑面积177.33平方米，单价4697元每平方米，总金额833072元。对于付款方式及期限约定为：“买受人签署本合同时一次性付清房款即783072元整。”沈世明对以上证据的真实性未提出异议，中住佳展公司对其与原告之间就涉案房产之间的买卖合同关系予以认可。以上《认购书》及《商品房买卖合同》不存在合同无效的法定情形，本院依法予以确认。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据涉案《商品房买卖合同》第三条关于“买受人所购商品房的基本情况”及《住宅使用说明书》载明的内容，涉案房产的用途为住宅。原告为证实其已居住使用涉案房产提交如下证据：1.内容为“本人于2013年5月7日在物业公司前台处领取所购买的泉山森林海一期DP28号楼4单元102室的全部钥匙”的《交钥匙确认书》。2.涉案房产《住宅质量保证书》。3.陈传华与徐州西宇嘉业物业服务有限公司签订的落款日期为2013年5月7日的《前期物业管理服务协议》。4.入账日期为2013年5月7日、交款单位为DP28-4-102陈传华、金额分别为177元、2341元并加盖徐州西宇嘉业物业服务有限公司财务专用章的物业费和公共能耗费收据。5.开票日期为2014年4月9日，地址，地址为“铜山新区森林海******”的《供电公司通用机打发票》日期为2014年4月6日，用户地址为“泉山森林海DP28-4-102的《徐州市铜山区自来水公司通用机打发票》”等相关证据。沈世明对以上证据的真实性未提出异议。以上证据足以证实陈传华购买涉案房产系用于居住，且已实际占有使用涉案房产。为证实其名下无其他用于居住的房屋。原告提交《徐州市不动产（住房）查询信息》，该证据显示原告名下在徐州市主城区内无住房。沈世明对该证据的真实性未提出异议，但认为原告提交的不动产查询信息仅能证明其在该证据出具之日即2020年10月26日名下无其他住房，但无法证明其在购买涉案房产之前名下无其他住房并且提出原告购买涉案房产时名下有徐州市泉山区奎园小房产一套。原告对于其名下曾有其他住房的事实予以认可，但主张为购买涉案房产早在2013年即将原有房屋出售。本院对此认为，原告提交的不动产查询信息可以证实其目前在本市主城区内无其他用于居住的房屋，即使原告名下曾有其他房产，也不会影响对其消费者身份的认定与保护。因《执行异议复议规定》第二十九条并未对买受人名下无其他用于居住的房屋的时间作出限定，对于消费者生存权的保护应为一种现状保护，即便买受人在购买涉案房产之前曾有其他房产，但基于其目前仅有一套住房的现状，亦应予以保护。因此，本院对原告购买涉案房产系用于居住且名下无其他可用于居住的房产这一事实予以确认。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告为主张其已支付涉案房产的全部价款，并提交如下证据：1.中住佳展公司于2013年3月28日向其出具的摘由为“泉山DP-28-4-102意向款”，金额为50000元的收据一张。2.张丽萍名下账号为62×××34的《交通银行零售客户交易清单》一份，该交易清单显示，该账户于2013年4月2日向“中佳（徐州）房地产开发有限公司”转账50000元。3.张丽萍名下账号为62×××57的《交通银行零售客户交易清单》一份，该清单显示，该账户于2013年4月2日向“中佳（徐州）房地产开发有限公司”转账463072元。4.账号为62×××18的《中国农业银行已销户活期账户明细清单》一份，该清单显示，该账户于2013年4月2日向账号为10×××17的账户转入270000元，摘要内容为消费。5.中住佳展公司于2013年4月2日向原告出具的金额为783072元、摘由为“泉山森林海DP28-4-102（房款）”的《收款收据》一份。6.2019年6月4日，中住佳展公司向原告开具的价税合计金额为833072元《江苏增值税普通发票》一份。7.中住佳展公司（甲方）与陈传华（乙方）于2013年12月5日签订的《关于陈传华购买泉山森林海DP28-4-102号房补充约定》，其中部分内容为：“甲乙双方于2013年3月28日签订了商品房《认购书》，约定乙方购买甲方开发的泉山森林海DP28-4-102号住宅商品房，房款833072元……该房款于2013年4月2日已付清……”。沈世明对以上证据的真实性未提出异议，但提出原告提交的交通银行客户交易清单中收款方的名称并非中住佳展公司而是“中佳（徐州）房地产开发有限公司”，交通银行的明细清单中的收款方未列明为中住佳展公司。本院认为，虽然沈世明提出的上述异议确实存在，但结合本院所查明的中住佳展公司与中佳（徐州）房地产开发有限公司的关联关系；中住佳展公司对原告已向其支付全部价款予以认可；原告提交的转账凭证的时间、金额能够与《商品房买卖合同》、《关于陈传华购买泉山森林海DP28-4-102号房补充约定》以及中住佳展公司出具的《收款收据》、《增值税专用发票》相对应等事实，本院对原告已支付全部价款的事实予以确认。综上所述，原告对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，本案应停止对涉案房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项及第二款之规定，判决如下：一、不得执行徐州市铜山新区房屋;二、驳回陈传华、张丽萍的其他诉讼请求。案件受理费12130元，由沈世明、江苏忠信建筑工程有限公司负担。原告陈传华、张丽萍向本院预缴诉讼费12931元，多余部分（801元）予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十一月十三日书记员  孙 健