河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8428号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市**大学路****楼****，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：常琳，系该公司员工。被告：张玉梅，女，1976年5月2日出生，汉族，身份证号4107821976********,住所地河南,住所地河南省辉县市西平罗乡西沙岗村**郑州市管城区南曹乡南曹村。委托诉讼代理人：王建军（系张玉梅丈夫）。原告康桥悦生活服务集团有限公司与被告张玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康桥悦生活服务集团有限公司的委托诉讼代理人常琳，被告张玉梅及其委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥悦生活服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费3988.80元；2.判令被告按照合同约定每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年7月31日为2841元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市新郑市××镇××与××路交叉口向××米路××院××室，房屋建筑面积为87.45平方米，类型为住宅。2015年6月25日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为康桥原溪里小区提供物业管理服务，被告需按建筑面积1.9元/平方米/月支付物业管理费，业主或物业使用人应予每半年第一月的前15日内交纳每半年度费用。业主逾期交纳物业费，应承担每日应付款总额的千分之三的逾期违约金，暂计算至2020年7月31日为2841元。自原告进驻康桥原溪里小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2019年1月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费3988.80元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判如所请。张玉梅辩称，1、她买过房子之后交了一年的物业费，在这期间物业服务都没有达到服务标准，尤其是充电桩问题，双方发生了冲突，并且当时物业人员把她送到了派出所，因为充电桩是她必用的，充不好电会影响她上班，不仅是她上班迟到的问题，也是她个人名誉的问题。在2018年12月15日，她夜班回来她车子又碰到没充上电的情况，她就跟楼管反映这个事，楼管说：“为啥就你家一直有问题，下次充电我去给你充”，她听到后特别生气，因为这不是解决问题的方式，到下午她充电时给楼管打电话，等了一个多小时楼管都没有过来，她接孩子放学就迟到了，回来打电话楼管还没有来，直到跟物业总部打电话楼管才过来，看到她之后态度不是很好，如果就她一家问题她可以不计较，但是小区别家也有这问题，楼管应该给她道歉，她与楼管发生了争执，当时楼管何丽丽推了她一下，一会就跑来了很多物业上的人，她走到一楼，一个称物业公司经理的人（何翠娥）在电梯门口推着她不让她回家，她家孩子还在楼上，并且物业经理让别的人报警了，把她送到了派出所，还说通天然气的时候就知道她，要知道，当时就不敢跟她通天然气了。物业经理还跟她说“你赶紧把房子卖掉，我们还不伺候你了。”等到警察过来时，××，××。她在郑州打工在这小区没有亲人朋友，就她一个人。从派出所出来之后何翠娥还恐吓她，以至于到现在她都不敢回小区住了。后来物业公司就跟她沟通怎么处理何丽丽和何翠娥这两个人，她跟物业公司说让这两个人开除，物业公司说开除太严重了，她又跟物业公司说减免她两三年的物业费，让这两个人在小区公开给她道歉，物业公司说回去商量商量再说，现在也没有回话给她，之后也没有向她要过物业费，应该就是默认了吧。直到今年物业上的人拿房产证的时候说她该交物业费了，就这么个情况。2、房子质量问题，她房子室内有十处裂缝，跟物业也报备过了，家里电闸总跳闸，跟物业打电话总是迟迟不到。3、入户科室对讲电话一直没有通。4、电网私自更换成南网，乱收费。5、她电车电瓶也丢过，跟物业反映，物业公司也没有回复。6、小区地库西门到9点就进不去了，还有许多其他业主也反映的问题。如果物业把所有问题都给解决了，她也不会拖欠物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容约定如下：甲方为乙方位于新郑市龙湖镇的康桥原溪里小区2号院提供物业服务，乙方房屋座落位置为16-1204室，类型为住宅，房屋建筑面积为87.45平方米。物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。乙方交纳物业服务费用时间：每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。甲方物业费收费标准为：住宅1.9元/平方米/月。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。本合同自甲乙双方签字盖章后生效。对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及其相应的水电运行费用及其他事项等内容，双方也进行了详细约定。河南太平世家物业服务有限公司在合同下甲方处加盖公章，被告在合同下乙方处签名并备注联系方式。在合同履行过程中，河南太平世家物业服务有限公司于2016年3月22日将企业名称变更为河南新康桥物业服务有限公司；河南新康桥物业服务有限公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。被告依约支付了2018年12月31日之前的物业服务费，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3987.72元，经原告催交，被告以原告提供的物业服务存在问题、涉案房屋出现多处裂缝、物业公司人员对其进行恐吓且物业公司之前的行为已默认为其减免两、三年的物业费等为由不同意交纳物业费，但未提供证据。原告承认物业人员确实跟被告发生过争执，但并未辱骂和恐吓被告，也没有承诺免其物业费，如果被告认为物业工作人员对其人身造成了侵害，可以另案起诉，房屋裂缝问题与本案也不属于同一法律关系。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，准予变更登记通知书，企业名称变更登记通知书，服务记录，缴费通知书及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。河南太平世家物业服务有限公司与被告所签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南太平世家物业有限公司现更名为康桥悦生活服务集团有限公司，《前期物业管理服务协议》对双方仍具有约束力。被告的房屋建筑面积为87.45平方米，按1.9元/平方米/月的标准计算，2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为3987.72元。经书面催交后，被告仍未向原告支付物业服务费，已构成违约。因此，被告应向原告支付上述期间的物业服务费3987.72元。对原告主张超过部分的费用，于法无据，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》约定乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失。因此，在综合考虑迟延交纳物业费日期及数额等因素，本院酌定由被告向原告支付违约金199元。被告称原告提供的服务管理质量不达标，存在诸多问题，但经本院庭审查明事实确认整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，即便原告物业服务瑕疵，亦不应成为拒交物业费的合理事由，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。关于被告辩称原告也通过行为默认为其减免两、三年的物业费，原告对此不予认可，被告亦未提交证据，该辩解本院亦不予采纳。关于被告辩称的原告工作人员对其进行恐吓以及房屋裂缝的问题，与本案均非同一法律关系，如果原告在提供物业服务期间侵犯了被告的合法权益，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告张玉梅应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3987.72元及违约金199元，共计4186.72元。二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担10元，被告张玉梅负担15元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月二十二日书记员  梁 艳