河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6524号原告：韩威，男，1991年3月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李文沙，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。原告韩威与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩威的委托诉讼代理人李文沙，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩威向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告韩威与被告华商汇公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《郑州华商汇委托经营管理协议》和《权益保障书》;2、判令被告华商汇公司向原告返还购房款298222元，按揭服务费、维修基金等3758元，共计301980元及资金占用利息4037元，(以301980元为基数，自2020年3月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计至2020年8月1日);3、判令被告华商汇公司支付违约金1887.4元(以301980元为基数，自2020年3月30日起每日按照0.005％计算至实际支付之日止，暂计至2020年8月1日);以上共计307904.4元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件《郑州华商汇委托经营管理协议》和《权益保障书》，约定原告购买被告开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××5647，总价款298222元。合同签订后，原告支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定:“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。”《商品房买卖合同》第九条约定:逾期交房不超过90日的，出卖人应按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金;逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人按买受人累计已付款的0.005％向买受人支付违约金。现被告逾期交房已超过90日，根据合同约定，原告有权行使合同解除权。综上，原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告华商汇辩称：韩威要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》和《权益保障书》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。《郑州华商汇委托经营管理协议》并非被告与原告签订，被告无权解除。根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。根据韩威与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款（商品房买卖合同第6页）约定，韩威应在2019年7月2日交纳房款158222元，应在2019年10月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款140000元。截止本案一审庭审之日，韩威第一笔购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定（商品房买卖合同第8页）：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款（商品房买卖合同第23页）约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至韩威实际交纳完毕房款之日，因韩威第一笔房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、如果法院判决解除华商汇与韩威签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还韩威向华商汇交纳的房款及维修基金。根据华商汇与韩威签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款（商品房买卖合同第21页）、第七条第6款（商品房买卖合同第27页）的约定，在华商汇退款前，韩威应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）按揭服务费是因韩威办理房屋按揭贷款，第三方向韩威提供了按揭贷款服务收取的费用，是韩威购买涉案房屋的合理支出。该按揭服务费不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任。（3）韩威要求华商汇支付违约金无事实和法律依据（抗辩理由同上述第2条）。即使判决华商汇承担逾期交房的违约责任，也应按商品房买卖合同第九条第1款约定（商品房买卖合同第9页），违约金按韩威向华商汇累计已付款的0.005%计算。（4）韩威向华商汇支付的购房款及维修基金，系韩威购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付资金占用利息的义务。即使商品房买卖合同被判决解除，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，华商汇也没有支付资金占用利息的义务。综上，根据商品房买卖合同相关约定及本案案情，截至目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，韩威诉请无事实和法律依据，请求依法驳回韩威的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月2日，韩威与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定韩威购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××房屋××套，房屋总价款298222元，首付款为158222元以现金支付，约定付款时间为2019-07-02；以商业贷款支付140000元，约定付款时间为2019-10-31；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，韩威依约向华商汇支付了维修基金976元、贷款服务费1628元。同日，韩威与华商汇签订《权益保障协议书》约定涉案房屋的回购事宜。韩威、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定韩威向巩义农商行贷款140000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年8月29日，巩义农商行将贷款140000元支付给韩威，华商汇认可收到该笔购房款140000元。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，收据，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。韩威与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件、《权益保障协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在韩威未提供证据证明其付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即韩威请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，韩威与华商汇签订的《商品房买卖合同》、《权益保障协议书》均应当继续履行。关于韩威请求解除的《郑州华商汇委托经营管理协议》是其与华商汇商业运营管理有限公司所签，与本案无关。综上，本院对韩威在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；驳回原告韩威的诉讼请求。案件受理费减半收取2959元，由原告韩威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  常晓亮二〇二〇年十一月十六日书记员  杨 芮