贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2631号 上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：吴寿芳，女，1978年8月19日生，苗族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：张海涛，贵州契正律师事务所律师。 上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：都匀市东方记忆传媒有限公司，住所地贵州省都匀市归兰乡景区及旅游集散中心（原贵航东方机床厂旧址）**新建楼房**，统一社会信用代码91522701MA6GTC5131。 法定代表人：彭爱桃，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚再良，男，该公司员工。 上诉人吴寿芳因与上诉人都匀市东方记忆传媒有限公司（以下简称东方记忆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴寿芳上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四、五项；二、支持上诉人一审诉请的水电装修损失12575元；三、驳回被上诉人一审中反诉的全部诉讼请求；四、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人对案涉商铺怠于履行管理义务，存在过错的事实错误1．合同签订后，因被上诉人出租的房屋存在工程款未支付、产权关系尚未清楚、未实际交付使用等情形，导致该商铺被他人堵工，商铺门一直被他人锁住，上诉人主观上已经没有占有该房屋的意思，客观上没有利用该房屋进行经营、未实际控制该房屋，未占有使用该房屋，该房屋实际上属于一直未完整交付上诉人正常使用的状态，故上诉人对该商铺没有管理义务。2．被上诉人出租的房屋因存在纠纷被工人锁住，被上诉人在一审庭审中自认其于本案第一次开庭后才通过砸锁将案涉商铺的房打开，该房屋不能正常使用的阻碍事由在此时才予以消除，故案涉商铺的管理义务应由被上诉人承担，3．被上诉人违约后，上诉人已及时提出解除合同并要求退还租金，由于被上诉人置之不理，迟延处理，致使案涉房屋长期被锁住，故该房屋不能另行租赁的责任应由被上诉人承担，与上诉人无关。二、案涉房屋内遗废的装修装饰材料不是造成该房屋不能对外出租的事由。1．上诉人提出解除合同后，房屋内装修装饰材料已依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定转化为上诉人应向被上诉人主张赔偿该装修装饰材料残值损失的范畴，而不是造成房屋不能对外出租的事由。2．上诉人提出解除合同后，被上诉人未要求过上诉人清运房屋内装修装饰材料，未向上诉人提出过该房屋需要另行出租的事务费损失的相关票据。三、案涉房屋一直未出租是由于被上诉人造成的，与上诉人无关，相关损失不应由上诉人承担。1．案涉房屋出现堵工后，上诉人及时通知被上诉人处理，在长期处理不了的情况下，上诉人及时提出解除合同并要求退还租金，由于被上诉人置之不理，迟延处理，致使案涉房屋长期被锁住。2．如被上诉人及时处理堵工、解除合同时宜，早就可以对案涉商铺另行出租，根本不可能造成更大的损失。3．上诉人购买的装修材料仅有少量搬运到房屋内，还有大量装修材料在楼下广场，因发生堵工后，被上诉人长期不能消除堵工事宜，上诉人为降低损失于2019年4月便将楼下广场的装修材料运走出售，而房屋内的装修材料是因为被堵工上锁，一直无法运走，故上诉人的装修装饰材料被迫遗废在案涉房屋中，是被上诉人没有及时处理好该房屋存在纠纷造成的。四、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付物业服务费没有任何事实和证据。1．双方签订的合同中没有房屋的物业服务的相关约定；2．上诉人未实际控制该房屋、未占有使用该房屋，被上诉人未给上诉人提供任何物业管理服务；3．被上诉人在一审中没有提交任何证据证明造成其物业服务费损失的相关票据。五、一审法院不予认定上诉人诉请的水电装修损失12575元实属错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，本案中上诉人水电装修损失共计12575元，上诉人承租后未正常使用案涉房屋，故被上诉人应当赔偿上诉人全部水电装修损失。 东方记忆公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判为“被上诉人向上诉人支付五个月租金及物业服务费共计141600元”；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：上诉人有新证据能明确证明堵工状态消除的时间，二审法院可以直接改判。根据都匀市景达旅游建设发展有限公司出具的《关于搬出7#楼并不再阻碍业态生产经营的情况说明》，都匀市第一建筑工程公司班组已于2019年5月29日从7#楼搬出，并承诺不再阻碍业主正常生产经营。因此，本案涉及的堵工状态已于2019年5月29日消除。根据原判决查明的事实，被上诉人至今未清运其存放于租赁商铺的物品，具有过错。因此，被上诉人从堵工状态消除后至提起诉讼止，即自2019年5月29日至2019年11月6日止，其继续占用租赁房屋应按照约定向上诉人支付租金及物业服务费。 吴寿芳向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告东方记忆公司于2018年11月18日签订的《美食大观园商铺合作合同》；2．判令被告立即返还原告缴纳的履约保证金、联营合作费、物业费共计110360元，并赔偿利息损失（自2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止，暂计至2020年3月30日利息为110360元×4.75×16/12=6989元）；3．判令被告赔偿原告水电装修损失12575元；4．本案诉讼费由被告承担。 东方记忆公司向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉被告立即腾退占有反诉原告的房屋；2．判令反诉被告向反诉原告支付联营合作费，暂计算至2020年5月18日的联营合作费为7个月×25800元/月=180600元、物业费4.2×600×11=27720元，合计208320元，后续费用计算至实际退房之日止）；3．诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月18日，原告吴寿芳（合同乙方）与被告东方记忆公司（合同甲方）签订《美食大观园商铺联营合作合同》，合同约定：甲方联营合作给乙方的商铺位于都匀市归兰山景区及旅游集散中心7号栋二层（北头）商铺；面积为600平方米，该面积作为计算联营合作费用、物业管理费等费用的依据；甲方保证对该商铺拥有合法的、完整的使用权和处分权，否则因此产生的全部责任和后果均由甲方承担，给乙方造成损失的，甲方应当予以赔偿，乙方对该商铺已实地勘察，对其现状及瑕疵充分认可；联营合作期限为5年，即从2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方应于2018年11月19日前收到履约保证金后次日将该商铺正式交付乙方装修使用；联营合作收取固定费用每个月25800元；联营合作费不包括物业管理费、水费、电费、气费、水电改造增容费及任何税费；本合同签订后，乙方应在10个工作日内分两次向甲方支付25800元作为本商铺联营合作履约保证金，即合同签订当日缴纳相当于一个月的联营合作费用为定金，并缴纳第一期2018年12月1日至2019年5月1日的房屋联营合作费用77398元，免六个月联营合作费用，分三期执行，即前三年每年免两个月，只需缴纳10个月联营合作费用，第三年开始按5%逐年递增；甲方指定以下银行账户为收取联营合作费用及履约保证金的账户……户名：彭爱桃，开户行：中国建设银行湘潭广源支行，账号：62×××90；联营合作期间所发生的水、电、气、物业管理及运营产生的费用（工商、税务等）由乙方自行按时缴付，由此发生的纠纷由乙方自行解决。原告在该合同签名并捺印，被告在该合同尾页甲方处盖印公章并由“姚载良”作为授权代理人签名。合同签订后，被告东方记忆公司于2018年12月将以上商铺交付给原告使用，原告吴寿芳分别于以下日期向被告东方记忆公司指定的彭爱桃账户支付如下费用：于2018年11月7日支付履约保证金20000元，于2018年11月20日支付履约保证金5800元、于2018年11月30日支付租金77000元、于2019年2月18日支付第一季度物业服务费7560元（每月物业服务费为7560元／3个月＝2520元）。此后，因案涉商铺出现堵工，致使原告不能正常装修经营。2019年2月，原告与姚载良通过微信方式协商前述堵工事宜，告知其搬了部分装修材料后被阻止装修，请被告给予合理解决方案，姚载良回复称已在努力协调和处理。2019年5月30日，因原、被告就案涉合同履行事宜未协商一致，原告明确微信告知姚载良：“房子拖太久了，我们已经决定不做了，你退我的相关款项就可以了。”2019年7月15日，原告催告被告解除合同事宜，姚载良告知原告走法律程序。2019年11月6日，吴寿芳因本案纠纷诉至一审法院，2019年12月26日，原告撤回该案诉讼。2020年3月30日，原告再次以被告未将案涉商铺完整交付为由诉至一审法院，请求判决：1．解除原告与被告东方记忆公司于2018年11月18日签订的《美食大观园商铺合作合同》；2．判令被告立即返还原告缴纳的履约保证金、联营合作费、物业费共计110360元，并赔偿利息损失（自2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止，暂计至2020年3月30日利息为110360元×4.75×16／12＝6989元）；3．判令被告赔偿原告水电装修损失12575元；4．本案诉讼费由被告承担。 另查明：已生效的（2019）黔2701民初2945号《民事判决书》查明：1．案外人林斌向东方记忆公司承租位于贵州省都匀市归兰山景区；2.2018年12月9日10时34分，林斌报警称在三线博物馆有人妨碍其装修，都匀市公安局沙包堡派出所接警后出警，处警记录为：经了解林斌租三线博物馆7号楼门面，因施工方宋文华至今未结到装修款，故将其门面堵住，已通知劳动局到现场处理；3.2019年4月18日，姚载良（其自称裕湘阁公司负责人）至都匀市公安局沙包堡派出所报警称：“其公司投资经营的都匀市三线文化馆7号楼被人强占，致使公司无法正常经营及装修。……2018年2月9日，其与景达公司签订了《主力店标准租赁合同》，约定裕湘阁公司租赁并使用三线文化馆7号楼，并于2018年3月3日办理了进场确认书，对7号楼进行装修。……2018年12月9日9时左右，7号楼突然来了几十名工人，他们将公司的装修人员赶出7号楼，砸毁7号楼部分墙壁、门、玻璃，并用链子锁将7号楼锁住，不让公司的员工进出及装修。工人住进7号楼，并张贴了“7号楼因为一年来未发民工工资，现在欠几百人工资，所以此楼未交工”的告示。事后我公司了解到，三线文化馆7号楼的承建方因与景达公司存在纠纷，导致承建方自称未拿到钱，于是组织工人跑到7号楼来强占，并阻扰我公司正常装修及生产经营。……工人住进7号楼以后，至今未离开过，我公司期间准备于2019年2月对7号楼的2层进行装修，但还是被工人阻扰，致使我公司生产经营被迫从2018年12月9日停止至今……” 再查明：原告吴寿芳为装修案涉商铺，搬运部分装修砖块堆放于案涉商铺内，至今仍未将前述砖块清运。庭审中，被告主张案涉堵工事由于出现后一个月即已消除。原、被告一致确认案涉《美食大观园商铺联营合作合同》名为联营合作合同，实为房屋租赁合同。 一审法院认为：原告吴寿芳与被告东方记忆公司签订的《美食大观园商铺联营合作合同》名为联营合作合同，实为房屋租赁合同，故本案案由应更正为房屋租赁合同纠纷。该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按约定各自履行其权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，被告东方记忆公司作为出租人应在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。本案中，根据2019年4月18日姚载良在都匀市公安局沙包堡派出所所作的询问笔录，姚载良自认了自2018年12月9日起案涉7号楼就被施工工人阻扰，不能正常经营及装修的事实，并至2019年4月18日止该阻碍并未排除。姚载良作为《美食大观园商铺联营合作合同》载明的委托代理人，其对案涉7号楼的发生阻工事实陈述，一审法院予以认定。虽施工工人阻工的原因不可归责于被告东方记忆公司，但亦实际上造成原告租赁房屋的目的无法实现，且被告东方记忆公司对解除合同无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，对于原告请求解除与被告东方记忆公司于2018年11月18日签订的《美食大观园商铺联营合作合同》的诉讼主张，一审法院予以支持。 关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告吴寿芳向被告东方记忆公司共计支付租金、履约保证金、物业服务费共计110360元，在案涉合同解除后，被告东方记忆公司丧失合法占有该款的基础，故原告主张被告退还前述款项并以尚欠款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息损失的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，鉴于原告于2020年3月30日诉至一审法院主张权利，故利息损失自此时起算较为合理。因中国人民银行已自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故前述违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准执行。 对于原告诉请的水电装修损失12575元。原告虽提供了与“任总”的微信聊天记录拟证明已产生的水电工程款，但该证据并不足以证明前述主张，亦未有其他证据加以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对于原告的此项诉请，一审法院不予支持。 对于被告东方记忆公司的反诉请求。原告虽因第三人堵工未实际占有使用案涉商铺，但其在2019年5月明确作出解除合同的意思表示后，对其存放于商铺的物品具有积极的管理义务，其至今未清运，怠于履行管理义务，存在过错。但本案合同履行的阻碍事由为第三人堵工，原告主张未清运原因系第三人堵工而未实际占用商铺，被告主张堵工事由一个月即已消除，因原告未清运物品造成其不能对外出租，应支付租金。双方对各自的主张均负举证责任，现原、被告均未举证证明堵工状态消除的时间，故一审法院结合双方过错程度，根据公平原则酌定由原告吴寿芳支付被告两个月的租金（25800元/月×2月=51600元）及物业服务费（2520元×2月=5040元），故对被告（反诉原告）主张被告腾空案涉商铺的诉讼请求，一审法院予以支持，对其主张支付租金及物业服务费的诉请，在前述范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）吴寿芳与被告（反诉原告）都匀市东方记忆传媒有限公司于2018年11月18日签订的《美食大观园商铺合作合同》；二、被告（反诉原告）都匀市东方记忆传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴寿芳已支付的租金、履约保证金、物业服务费共计110360元，并自2020年3月30日起，以尚欠的款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失至款清偿之日止；三、驳回原告（反诉被告）吴寿芳的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）吴寿芳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）都匀市东方记忆传媒有限公司腾退都匀市归兰山景区及旅游集散中心7号栋二层（北头）商铺；五、原告（反诉被告）吴寿芳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）都匀市东方记忆传媒有限公司支付租金51600元、物业服务费5040元，共计56640元；六、驳回被告（反诉原告）都匀市东方记忆传媒有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、吴寿芳应否支付2019年5月29日至2019年11月6日期间的租金及物业服务费；2、东方记忆公司应否赔偿吴寿芳水电装修损失。 （一）关于吴寿芳应否支付2019年5月29日至2019年11月6日期间的租金及物业服务费 吴寿芳虽因第三人堵工未实际占有使用案涉商铺，但其在2019年5月明确作出解除合同的意思表示后，对其存放于商铺的物品具有积极的管理义务，其至今未清运，怠于履行管理义务，存在过错。对堵工状态消除的时间，双方当事人在一、二审举证期限内均未提供充足的证据予以证实，一审法院结合双方过错程度，酌定由吴寿芳支付东方记忆公司两个月的租金及物业服务费正确，应予维持，两上诉人的该项上诉主张均不能成立。 （二）关于东方记忆公司应否赔偿吴寿芳水电装修损失 吴寿芳主张东方记忆公司应否赔偿其水电装修损失12575元，为此在一审中提供“任总”的微信聊天记录拟证明已产生的水电工程款，但该微信聊天记录中“任总”的身份及双方所述的装修地点是否案涉场所均无法确定，所谓交的14000元及退还的1450元是否与本案关联也无其他证据佐证，因此一审认定吴寿芳提供的该证据不足以证明其主张正确，应予维持，吴寿芳的该项上诉主张不能成立。 综上所述，上诉人吴寿芳、上诉人都匀市东方记忆传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4662元，由上诉人吴寿芳负担1530元，由上诉人都匀市东方记忆传媒有限公司负担3132元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十一月五日 法官助理陆梅 书记员雷春莲