河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4888号 上诉人（原审被告）：孙英武，男，1956年1月5日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司，营业场所河北省保定市莲池区东三环西七一路北侧，统一社会信用代码91130606095638903T。 主要负责人：霍松，该分公司经理。 委托诉讼代理人：张春芳。 委托诉讼代理人：蔡文宣，河北匡合律师事务所律师。 上诉人孙英武因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司（以下简称隆泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人孙英武、被上诉人隆泰物业的委托诉讼代理人张春芳、蔡文宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙英武上诉请求：1.撤销莲池区法院作出的判决，发回重审或改判；2.涉诉一审、二审诉讼费用全部由隆泰物业承担。事实和理由：1.一审判决违反了法律规定，违反了公平公正原则，不顾事实,明显偏袒隆泰物业。2.不知何种原因开庭定在十点半，时间太紧，没有来得及播放证据录音。本案属于多年的物业纠纷，法庭就应该组织调解。可开庭没有调解环节，没有法庭辩论，庭后调解连问都不问我方一句就下了判决书。当时我和隆泰物业的物业经理还正在进行协商中，经理答应两天内答复，可到了第四个工作日，我也没有收到物业的答复，收到的却是判决书。让人感觉物业是多么的傲慢，我是想大事化小，以利以后与物业的合作，法官不给调解，这明摆着是违背审判原则。3.主要事实。(1)签《前期物业服务协议》是在交房前签的。交房后才发现，交房是开发商和隆泰物业合伙隐瞒了事实真相交的房，有欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定双方所签的《前期物业服务协议》因欺诈，双方恶意串通应该属于无效合同。交房后物业才告知没有接通暖气，办了房本儿才知道开发商是提前违规交房(2015年7月4日交房，2017年7月31日竣工)。按照规定，前期物业应该在交房前三个月就开始介入本工程各项交接验收。你作为前期物业工程还没有接通暖气，你物业为什么不阻止交房?开发商还没有取得综合合格验收你就协助开发商交房，你这不是明摆着帮助开发商欺骗购房人吗?由于你们对业主存在欺诈行为，才使得《前期物业服务合同》就此无效。所以协议里不合理的收费也就要重新调整。前期物业接管验收的房子没有达到入住条件，物业费理应退还。由于隆泰物业的违规行为，使我方18个月没能入住，所收的物业费就更应该退回。根据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，“经营者提供商品或者服务，有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失”。另外，交房时还没有竣工，你们能有合法的营业执照吗?(2)第一年交房后因为没有暖气，水管冻坏淹了我的房，使墙面儿返碱，物业照了相，答应给修，可就是拖着不修，还弄丢了我的装修钥匙。因着急装修，最后是我找人修的。(3)因为交房时我还在外边儿租房住(有租房证据)，对我们来说能入住新房是非常渴望的事。收房后我们要准备装修，就问物业冬天有没有暖气?物业告知没有暖气。当时我就对物业发了一盘儿牢骚。之后告诉了物业，因没有暖气，我放弃了装修，放弃了入住，并向隆泰物业提出物业费应按实际入住时间收费的建议。第二年，又由于物业的原因，又使我入住推迟了几个月装修。可物业费不给退也不给减少。后来才知道，隆泰物业或开发商为了弥补没有暖气的过错，提升入住条件，让人们免费用电(交房三年后，物业经理贾红涛说的)。可物业并没有及时通知(后来我问到当时居住的业主说通知是在上冬前才贴出的)，物业故意不直接通知业主，我才不知道此事。让业主免费用电这一消息，由于物业没有尽到应尽的通知义务，没有通知到我，又由于维修的拖延才使我耽搁了18个月的入住，才使我造成了不应该有的损失。(4)2017-2018年冬，我家暖气还属于保修期内，温度不达标，物业派人记录了当时的情况后，就再也没有了下文。后来我找来大唐热力负责人王秋来到物业办公室，王秋当着贾洪涛经理的面儿说，我家的暖气问题可由三方或四方(大唐，物业，地产和我)协商解决。可物业就是不协助解决。(5)如果按物业服务标准检查物业，保洁不达标，百试不爽。物业接访不留记录，反应问题不留档案，不及时解决问题，人事变动频繁，错在物业，查无对证。(6)物业不按规约公布物业收支账目。物业侵占业主权利，小区上百万的广告费物业却无偿占有。物业违法违规，物业又这么不作为，服务又达不到标准，可法官在判决时，只判我方缴纳物业费，隆泰物业的违规、违法和物业服务存在那么多问题却丝毫不受影响。望上级主管法院结合隆泰物业违背《物业管理条例》第二十四条，开发房地产与物业相分离的原则，物业又和开发商合伙欺诈业主交房等行为，撤销莲池区法院作出的判决，发回重审或改判，并承担一审，二审全部诉讼费用。 隆泰物业辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，孙英武提出的上诉理由不能成立，请贵院依法驳回上诉，维持原判。诉讼双方间存在合法有效的物业服务合同关系，双方签订的《前期物业服务协议》主体适格、内容合法，对孙英武具有约束力，其应当履行缴纳物业服务费的义务。一审庭审后，我方与孙英武不能达成一致的调解意见，法院对不能达成一致调解意见的案件作出民事判决合理合法，并无任何不当。孙英武在上诉理由中，称小区未接通暖气，亦未通知其免费用电取暖，首先未接通暖气是因市政管网未接通，并不是房屋本身设施问题，更不是我物业公司的责任，但我公司作为小区的物业服务企业，充分考虑小区入住业主的利益，因此对小区入住业主提供免费用电取暖，对此，我公司在供暖期前己在小区内张贴通知，我公司己提供了超出物业服务协议范围的服务内容。而孙英武不在本小区居住，自然是无法享受免费用电，物业公司对此超服务范围的服务无义务对未入住的业主挨户通知。物业服务合同，是一种典型的服务性、共益性合同，其服务对象是小区业主，少则几百户，多则上千上万户。在如此多的业主中，必然会有极少数业主对物业服务不满意，这是不可避免，也是可以理解的事情。因为没有任何事情可以做到让所有人都满意。在绝大多数业主均按合同约定交纳物业服务费的情况下，隆泰物业己尽到了物业职责。双方签订的《前期物业服务协议》中也约定了孙英武对物业服务不满意的救济方法，但不是拒交物业服务费。一审法院也考虑到孙英武未交纳物业服务费的主要原因是对物业服务质量存在不同的认识，而非存在恶意拖欠的故意，因此未支持隆泰物业要求支付违约金的请求。隆泰物业考虑到与业主的关系不宜激化，也完全认可一审判决，未进行上诉。一审判决合情合理，于法有据，并无任何错误。 隆泰物业向一审法院起诉请求：1.判令孙英武支付尚欠隆泰物业的物业服务费5437.44元及违约金6611.93元（违约金自逾期之日起至起诉立案日，按尚欠物业服务费每日千分之二计算）,共计12049.37元；2.判令孙英武承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年7月4日，隆泰物业（原河北隆泰物业服务有限责任公司保定市北市区分公司）作为开发商指定的前期物业管理机构与孙英武签订了未来城物业管理处《前期物业服务协议》，约定由隆泰物业为孙英武购买的“七一东路1288号11号楼4单元402室”建筑面积115.61平方米住宅提供物业服务，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。该《前期物业服务协议》第四条约定：“物业费：0.77元/平方米/月”，“电梯费：4-6层0.45元/平方米/月”，“公共照明费：10元/户/月”等。第八条违约责任第四项约定，“甲方（即隆泰物业）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。”孙英武2015年7月4日收房时，缴纳了第一年度的各项费用共计1812元，因2015年冬季房屋墙面漏水反碱等问题未能及时解决，孙英武之后未再交纳费用。2016年1月20日，隆泰物业名称经保定市莲池区工商行政管理局核准由“河北隆泰物业服务有限责任公司保定市北市区分公司”变更为“河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司”。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。诉讼双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，诉讼双方均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于隆泰物业主张孙英武支付物业费、电梯费、公共照明费的诉请。依据涉案《前期物业服务协议》的约定，孙英武负有依约按期支付各项费用的合同义务。关于物业费收费标准，孙英武辩称应降级交纳，但未能提供有效证据，故不予采信。诉讼中，孙英武已认可隆泰物业主张的欠费期间，可证实孙英武的欠费行为属实。现隆泰物业通过诉讼方式主张孙英武支付欠费，孙英武主张隆泰物业提供的物业管理服务不符合合同要求的抗辩意见，亦无有效证据予以支持。据此，孙英武应按《前期物业服务协议》约定的标准向隆泰物业支付2016年7月1日至2019年6月30日的各项费用合计5437.44元。综合全案证据及双方当事人陈述意见，孙英武虽存在逾期缴费行为，但确系因诉讼双方就房屋墙面反碱、暖气不热等问题协商未果而引发，故对隆泰物业主张的违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告孙英武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司支付2016年7月1日至2019年6月30日物业费、电梯费、公共照明费合计5437.44元;二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，减半收取计50.5元，由被告孙英武负担25元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司保定市莲池区分公司负担25.5元。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：开发商2015年7月4日向孙英武交房，孙英武于2016年1月份入住，2015年因暖气问题，隆泰物业在小区张贴免费用电取暖的公告。隆泰物业本案主张的物业费为2016年7月1日至2019年6月30日三个年度的费用。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，孙英武主张开发商和隆泰物业合伙隐瞒了交房的事实真相，存在恶意串通和欺诈行为，其应提供证据达到能够排除合理怀疑的程度，但其诉讼中并未提供证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应承担举证不能的法律后果。故对孙英武依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，主张合同无效的上诉理由，本院不予支持。 本案中，业主孙英武作为合同当事人直接签订物业服务合同，应是其真实意思表示，该合同并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定享有权利，承担义务。诉讼双方在合同中约定，隆泰物业有对房屋共有部分的维护和管理义务，其中共有部分不包括业主自用的部分。孙英武主张的其室内自用部分不属于物业服务合同中约定的维护管理的范围，其亦未提供隆泰物业同意为其修理的证据，不能证实隆泰物业具有维修室内部分的义务，且孙英武主张的房屋不符合交付条件，应属于孙英武和开发商之间的商品房买卖合同关系，不应属于物业服务合同范围。因此，该事由不是孙英武不给付物业服务费的抗辩事由。隆泰物业在本案主张的物业费为2016年7月1日至2019年6月30日的费用，孙英武于2016年1月份入住，2015年度的取暖问题不应成为拒交上述物业费的理由，隆泰物业向其主张权利并无不当。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”孙英武在本案中虽主张隆泰物业服务保洁不达标、物业接访不留记录，反应问题不留档案、不及时解决问题，人事变动频繁等问题，但其提供的证据不足以证实隆泰物业上述问题违反了合同约定或服务细则。关于隆泰物业是否公布收支账目及小区上百万的广告费的问题与本案不属于同一法律关系，其亦未在本案中未提出反诉，本院不予审理。故此，本院对其上诉理由不予支持。 综上所述，孙英武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费101元，由上诉人孙英武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 月 审 判 员  郑金梁 审 判 员  陈 宁 二〇二〇年十一月九日 法官助理  佟锡尧 书 记 员  王翔翔