杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10420号 原告：崔慧，女，1986年9月9日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 原告：张晓白，男，1986年2月1日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：崔慧，与张晓白系夫妻关系。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，统一社会信用代码9133010068290476X6，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路**。 法定代表人：岳波，经理。 委托诉讼代理人：李爱梅、杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。 原告崔慧、张晓白诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于同年9月8日公开开庭进行了审理。双方曾申请庭外和解二个月，本院予以准许。原告崔慧、被告爱家公司的委托诉讼代理人李爱梅及杨礼瀛到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告崔慧、张晓白向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.被告支付自2020年4月8日至同年7月7日的季度租金21394.2元，以及以月租金为基数每日0.5%的标准计算自2020年5月1日起至实际付清日止的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月28日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》（以下案涉合同），约定甲方将位于杭州市萧山区××幢××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，期限自2017年10月8日至2022年12月7日。租金支付方式为季付，乙方于每季度30日向甲方支付租金，其中自2019年10月8日至2020年10月7日的月租金为7131.4元；逾期支付房租的，每逾期一日，须支付月租金0.5%的滞纳金等。原告方将房屋交付被告后，被告此前一直按约履行，但其未按约在2020年4月30日前支付季度租金21394.2元，原告方经催讨未果。 原告方认为，一、疫情因素不影响被告履行案涉合同，本案不符合最高院九民会议纪要解除合同的情形，被告不享有合同解除权。首先，被告恶意致房屋空置以达到迫使原告方同意其强行单方解约的目的，存在恶意违约情形。其次，不履行合同对原告方显失公平。为签订长期租房合同，原告方同意给被告7个月免租期，允许被告破坏房屋原有格局并将房屋隔成单间。现合同期限刚过半，被告就不履行合同，导致原告方合同目的无法实现。最后，被告发函解除并不产生法律效力，因其并无相应合同解除权，故案涉合同至今仍未解除。二、本案不存在合同僵局问题。目前，被告仍正常经营，且案涉房屋不存在无法出租或承租的情形，房屋面积合适，出租率及租金形势向好，也有客户咨询房屋的出租问题，原告方已将房源信息告知被告，继续合作对双方都有利。同时，被告履行的是金钱债务，并非法律或事实上的不能履行，也非不适于强制履行，被告的行为有违诚信原则。三、被告通过套路式解约降低成本，损害房东利益，而原告方无力面对。被告先利用其资本优势争夺房源，以不正当竞争方式排挤同业生存空间，然后依据格式合同约定“先低后高”的租金支付方式，使得被告在短时间内垄断市场。最后，其根据租赁市场或业务扩张需要等，视情单方解约，将企业经营风险完全转嫁房东，其行为严重损害市场秩序的稳定性和公平性，更造成原告方经济损失。此外，被告系知名上市公司的子公司，在杭州租赁市场占有巨大份额，其为了追求更大利益调整经营策略，对房东“痛下狠手”，原告方往往无力面对。被告违约系客观事实，其出现经营困难系其应承担的商业风险。四、原告方作为守约方拒绝解除合同，自始至终没有违反诚实信用原则。综上，案涉合同并未终止，被告没有合同解除权，案涉合同应继续履行，故起诉请求支持原告方诉讼请求。 被告爱家公司辩称，一、案涉房屋早已处于空置状态，被告已按约承担4个月租金的违约金，该情形下合同不适宜强制履行，且继续履行有失公平，确认合同已终止更符合公平原则，也更有利于平衡双方权益。2020年4月，因疫情影响及业务调整，被告书面函告通知原告方解除案涉合同，并限期办理物业交割手续，后被告向原告方支付自2020年4月8日至同年4月14日的租金1664元和违约金26909.2元，原告方在接受违约金后并未提出异议，合同已经解除。1.本案完全符合九民会议纪要第48条规定的精神，目前合同履行已陷于僵局，且对今后房屋的管理维护及租金的收取不利，也达不到物尽其用的目的。同时，我国司法实践中并未明确禁止违约方解除合同的权利，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定，承租人在合同租赁期限内单方搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外，经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。此外，司法实践中存在很多支持违约方解除合同的判例，均赋予法院在合同陷入僵局时判决解除合同的权利。2.案涉合同履行事实上已陷于僵局，无法继续履行。此前被告已发函要求终止履行，并提出确认合同已终止的反诉请求，在被告已腾空房屋并支付违约金的情况下，案涉标的不适合强制履行，义务性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不宜强制履行的情形，如原告方认为4个月租金的违约金过低，可以请求法院酌情增加，而不是维持目前的僵局。3.被告并非恶意解除合同，系因疫情造成经营困难而做出项目调整，将该小区所有的分租房项目暂停，其已解除了案涉美哉美城数十套房屋的托管，除争议4户外，其余72户均顺利解除。同时，被告已及时足额赔付违约金，并赠送全屋装修，原告方并未产生实际损失。4.为充分发挥物的价值且减少财产浪费，有效利用资源，在租赁合同不宜强制履行的情形下应确认终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告方有权接收房屋并减少空置损失，且承租人因经营策略调整或严重亏损的情况下，若不允许解除对其不公平，可能造成社会经济秩序的混乱。二、双方因合同是否终止存有争议，并非被告主观故意不履行合同，故原告方主张的违约金缺乏依据。退一步讲，即使法院判决继续履行合同，被告已付的违约金已超过合同约定应当于2020年4月30日前支付的房租，该违约金应当优先抵扣租金，该部分不存在逾期支付的情形，不应支付滞纳金；同时，合同约定的滞纳金标准过高，在合同继续履行的情形下，原告方并未产生实际损失，故前述滞纳金显然不合理，应当大幅调整。综上，请求依法判决驳回原告方的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告方提供的《房屋出租托管合同》1份，系双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对被告提供的证据，1.解除合同通知函、邮寄凭证及物流记录各1份，银行回单2份，通知函、邮寄凭证及物流信息各1份，原告对证据的真实性予以确认，故认定其真实性，至于双方争议的案涉合同是否因被告发函而解除的问题，本院将另行阐述。2.《解除协议》9份，缺乏与本案的关联性，故不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年9月28日，原告方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，期限自2017年10月8日至2022年12月7日。合同约定了托管期的租金标准，其中自2019年10月8日至2020年10月7日的月租金为7131.4元，托管期内甲方同意给予乙方免租期210天。租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付租金，首次付款日期为2017年10月30日。托管期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公用电费及物业费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算。如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，乙方须向甲方支付26909.2元作为违约金，且甲方有权解除本合同：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方未按时支付托管房租金，经甲方书面催告后仍不支付的……（5）未履行本合同约定之义务的。因不可抗力导致本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。从2017年10月30日开始，乙方需向甲方缴纳租金共计21次，合同列明了甲方每次应收租金的金额、开始日期、结束日期、应收日期以及对应的免租期天数等。按合同约定，被告应于2020年4月30日前缴纳自2020年4月8日至同年7月7日的租金21394.2元。2020年4月14日，被告向原告发出解除合同通知函，提出“因受疫情影响要求解除合同，并愿意按《房屋出租托管合同》的约定赔偿违约金26909.2元，房租结算至2020年4月14日，请原告方最迟于2020年4月19日前联系被告办理物业交割等相关手续”等，该快递件于同年4月15日签收。同年4月24日，被告向崔慧转账自2020年4月8日至同年4月14日的租金1664元，于同年4月26日向崔慧转账违约金26909.2元。同年4月26日，被告再次向原告方发出通知函，告知前述转账事宜，以及“因原告方逾期未来办理交割手续，被告已将房屋状态照片及电子密码通过彩信发送，请及时修改”等，该快递件于同年4月28日签收。因案涉争议，原告方遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，就合同约定的免租期，双方明确租赁期限为5年，故有7个月免租期，首年包括2个月装修免租期及1个月免租期，其余每年有1个月免租期。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，双方理应按约履行。就被告关于案涉合同因疫情影响及业务调整，已事实上履行不能，合同已事实上解除或经发函解除的抗辩意见。首先，被告在程序上提出反诉，提出要求确认合同已于2020年4月14日终止的反诉主张或中止审理，经本院释明，该项请求本身属于本案的争议焦点及审查内容，且该请求事实上不产生抵消、吞并原告给付请求的法律后果，故无必要也不需要作为反诉主张提出，本案中将予一并审查处理，亦无必要中止程序，故对其前述请求不予受理或处理。其次，对前述抗辩意见的实体部分，经本院审理认为：一、案涉合同约定被告发生列明的违约行为的，其应向原告方支付违约金，原告方有权解除合同。也就是说，即使被告向原告方支付了约定的违约金，也不意味着其作为违约方享有约定解除权，此时的合同解除权仍应由守约方即原告方享有。被告作为违约方，不能当然依据该条款解除案涉合同，故其发函解除的行为并不产生解除合同的法律后果，且本案并无证据显示双方就解除合同问题已达成一致，或者被告依其“合同僵局”主张相应的解除诉权，故其前述抗辩依据不足，本院不予采信。至于被告在此之后是否向法院主张解除合同的诉权，并非本案争议点及审查范围，其可依法另行处理。二、本案中，被告并未举证证明原告方存在不利于合同继续履行的行为，在原告方要求继续履行合同的情况下，双方应本着诚实信用的原则继续履约，因被告已于2020年4月24日支付自2020年4月8日至同年4月14日的租金1664元，其应按约支付自2020年4月15日至同年7月7日的租金计19730.2元，其未及时支付，应承担相应的违约责任。综上，被告单方提出解除合同的行为，缺乏相应法律及合同依据，合同仍应继续履行。另，被告按约应于2020年4月30日前支付自2020年4月15日至同年7月7日的房租19730.2元，虽然其在2020年4月26日支付4个月租金的违约金26909.2元，但经本院释明，为诉讼效率考虑，本案中对双方给付请求及已付费用予一并处理并抵扣，故将该部分已付费用抵扣租金，并确认该部分已支付，下一季度租金仍应按约支付，原告方有权依法另行主张。同时，本案原告方主张合同约定的滞纳金标准，即每日月租金的0.5%，但其损失主要是被告逾期支付租金所致资金占用期间的相应利息损失，故该标准应认定过高并予调整，考虑前述损失及违约情形等因素，本院酌情调整为按前述欠付租金金额日0.5‰的标准计算；因前述欠付租金经抵扣后已付清，故对原告方的该项滞纳金主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州爱家物业服务有限公司继续履行合同； 二、驳回崔慧、张晓白的其余诉讼请求。 如杭州爱家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费334元，减半收取计167元，由崔慧、张晓白负担13元，由杭州爱家物业服务有限公司负担154元。 本判决为终审判决。 审判员  郑卜训 二〇二〇年十一月十六日 书记员  童栎丞