湖北省十堰市张湾区人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0303执异140号案外人：乔长伟，男，汉族，1975年7月9日，住湖北省十堰市张湾区公园路。案外人：十堰博睿商贸投资有限公司，住所地，湖北省十堰市茅箭区人民路。法定代表人：乔长伟，该公司董事长。案外人：十堰海阜汽车销售服务有限公司，住所地，湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭工业园。法定代表人：乔长江，该公司经理。委托代理人：袁向军，该公司职工。申请执行人：湖北十堰农村商业银行股份有限公司荣昌支行。住所地，湖北省十堰市张湾区浙江路。负责人：廖德杨，系该支行行长。申请执行人：刘国群，男，汉族，1964年5月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。申请执行人：十堰万通工业园建设服务有限公司，住所地，湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭万通工业园。法定代表人：杨卫波，该公司总经理。被执行人：十堰泽美汽车销售服务有限公司，住所地，湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭万通工业园。法定代表人：常红兵，该公司总经理。本院在执行申请执行人湖北十堰农村商业银行股份有限公司荣昌支行（以下简称农商行荣昌支行）、刘国群、十堰万通工业园建设服务有限公司（以下简称万通工业园）与被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司（以下简称泽美汽车销售公司）等系列案件中，案外人乔长伟、十堰博睿商贸投资有限公司（以下简称博睿商贸公司）、十堰海阜汽车销售服务有限公司（以下简称海阜汽车销售公司）提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年8月19日作出(2020)鄂0303执异98号执行裁定，案外人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司）向湖北省十堰市中级人民法院申请复议，湖北省十堰市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）鄂03执复71号执行裁定，裁定：一、撤销(2020)鄂0303执异98号执行裁定。二、发回重新作出裁定。本院重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司称，请求事项：请求法院依法裁定拍卖十堰泽美汽车销售服务有限公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路块上房产，应标明十堰泽美汽车销售服务有限公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止，我们可不从该地块和房产内迁出。我们对该标的物在同等的情况下享有优先购买权。一、2016年11月23日案外人博睿商贸公司与被执行人泽美汽车销售公司签订了《房屋租赁合同》，双方均按照合同履行了合同的义务。该合同约定，被执行人泽美汽车销售公司将出租给博睿商贸公司的房屋。其位于张湾区汉江街办七里垭万通工业园的长安马自达展厅及维修车间（与雪佛兰公用），租赁期限为5年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止。年租金为40万元，租金按年交纳。合同签订后，案外人海阜汽车销售公司立即对房屋进行了装修，并对外开始经销马自达汽车的销售、维修等业务。二、2017年12月10日、2018年6月6日案外人海阜汽车销售公司与被执行人泽美汽车销售公司签订了两份《房屋租赁合同补充协议》。1、2017年12月10日签订补充协议约定，因被执行人泽美汽车销售公司经营急需流动资金，案外人海阜汽车销售公司同意提前预付被执行人泽美汽车销售公司2018年12月1日至2020年11月30日的房屋租金，被执行人泽美汽车销售公司同意将雪佛兰展厅及长安马自达展厅及维修车间全部租赁给海阜汽车销售公司和乔长伟使用。2、2018年6月6日双方签订的补充协议约定，将2016年11月23日双方签订的房屋租赁合同租赁期限延至2038年11月30日止，海阜汽车销售公司预支被执行人泽美汽车销售公司2020年12月1日至2024年11月30日的房屋租金。3、2018年6月7日，乔长伟与被执行人泽美汽车销售公司签订了《房屋租赁合同》，双方均按照该合同履行了合同义务。合同签订后，乔长伟以转账的方式支付房屋租金240万元，因大展厅急需全面装修、改建，乔长伟垫付改建资金240万元（此费用乔长伟提前代付，此垫付资金冲减房屋租金，合同期满后该房屋归被执行人所有），乔长伟实际已经支付房屋租金480万元，已经预付到2026年6月6日。基于以上理由，贵院于2020年7月9日作出的询问笔录，严重损害了我们的合法权益。故请求贵院依法支持我们的请求事项。申请执行人刘国群辩称，1、对案外人博睿商贸公司与被执行人泽美汽车销售公司就马自达区域签订的五年租赁合同予以认可，但对案外人海阜汽车销售公司提供的与案外人博睿商贸公司相同租赁物、相同租期、相同出租人的租赁合同因前后矛盾而不予认可。2、案外人乔长伟与被执行人泽美汽车销售公司就雪佛兰区域租赁，2018年6月7日签订了两份20年租期不同支付方式的租赁合同，经贵院查实其中乔长伟一次性支付租金20092800元后又被转回乔长伟，两人串通伪造证据妨碍执行的证据确凿，应当对两份租赁合同均不予认定。且申请执行人刘国群一案，贵院诉前对被执行人泽美汽车销售公司财产保全查封时雪佛莱区域并未经营、房门紧锁、里面空闲，因此不予认定案外人乔长伟的租赁合同也符合客观事实。3、请贵院对案外人乔长伟、被执行人泽美汽车销售公司伪造证据妨碍执行的行为应对其进行司法制裁。鉴于以上事由，案外人乔长伟和海阜汽车销售公司的异议不能成立，请求贵院依法驳回其请求事项。申请执行人农商行荣昌支行辩称：法院对涉案的土地和房屋查封后，案外人还与被执行人泽美汽车销售公司签订租赁合同，我方认可前期的租赁合同，对后期补充协议及合同不予认可。申请执行人万通工业园辩称：前期租赁合同是真实的，但后期协议均为虚构的，我方不予认可。本院查明，本院在执行申请执行人农商行荣昌支行、刘国群、万通工业园与被执行人泽美汽车销售公司金融借贷纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）鄂0303财保114号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被执行人泽美汽车销售公司所有的价值1500万元的财产、银行存款。并于同日进行了张贴查封公告，将被执行人泽美汽车销售公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路5号地块以上的房产（土地面积10.942亩，房产面积约5200平方米）予以查封，查封的期限为2018年12月27日至2021年12月27日止。并向十堰市万通工业园建设服务有限公司发出协助执行通知书，冻结被执行人泽美汽车销售公司上述地块和房产。于2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告，责令被执行人泽美汽车销售公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**地块上房产的单位和个人，于2019年8月18日从该上述房产中迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司遂提出执行异议。另查明，本院在执行的过程中，涉案的地块及房产有如下合同：第一份合同为：2016年11月23日被执行人泽美汽车销售公司与案外人博睿商贸公司签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于十堰市××江街办××里垭万通工业园的长安马自达展厅及维修车间（与雪佛兰公用）出租给案外人博睿商贸公司使用。租赁期为五年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止。年租金为40万元。合同签订后，乔桂珍于2016年11月24日支付租金40万元，十堰海阜汽车销售公司于2017年11月3日支付资金40万元。第二份合同为：2017年12月10日被执行人泽美汽车销售公司与案外人海阜汽车销售公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定，因被执行人泽美汽车销售公司经营急需流动资金，双方同意预付2年的房屋租金。被执行人收到租金后优先考虑将雪佛兰展厅和长安马自达展厅及维修车间全部租赁给案外人使用。第三份合同为：2018年6月16日被执行人转让汽车销售公司与案外人海阜汽车销售公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定，因被执行人经营急需流动资金，同意将房屋租赁期限延长至2038年11月30日止，案外人海阜汽车销售公司同意预付4年房屋租赁费160万元（2020年12月1日至2024年11月30日）及雪佛兰展厅房屋租赁定金85万元。案外人海阜汽车销售公司于2018年6月9日支付房屋租赁费及定金245万元。第四份合同为：2018年6月7日被执行人泽美汽车销售公司与案外人乔长伟签订的《房屋租赁合同》，合同约定，被执行人泽美汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园的雪佛兰展厅及维修车间的房屋出租给案外人乔长伟，租赁期限为20年，即从2018年6月7日至2038年6月6日止。年租金为60万元，租金分七次交纳。第五份合同为：2018年6月7日被执行人泽美汽车销售公司与案外人乔长伟双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园的雪佛兰展厅及维修车间的房屋出租给案外人乔长伟，租赁期限为20年，即从2018年6月7日至2038年6月6日止。每平方米每月租金为23元，每年租金为1435200元，20年租金为28704000元，案外人乔长伟一次性支付，被执行人泽美汽车销售公司优惠30%，即20092800元。合同签订后，案外人乔长伟将上述款项通过银行转账到被执行人指定的常红颜农行账户，后常红颜又通过他人又转入案外人乔长伟账户。第六份合同为：2018年10月28日案外人海阜汽车销售公司与乔桂珍签订的一份《租房合同》，该合同系案外人海阜汽车销售公司在办理××××向十堰市行政审批局备案合同，合同约定，案外人海阜汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园内）出租给乔桂珍使用，租期为5年，从2018年11月1日至2023年11月1日止。案外人乔长伟曾于2019年8月23日向本院提出执行异议，在本院审查的过程中，案外人及被执行人泽美汽车销售公司为租房的问题进行协商，案外人表示如法院认可已缴纳的8年房租，案外人不再提及20年的租期，对被执行人泽美汽车销售公司的土地及房产进行评估拍卖，如他人购买，允许案外人经营到2026年6月6日止，在经营期间不再缴纳任何租金。如果案外人竞买了，应扣除已缴纳的6年半的租金，余款交到法院。案外人遂向本院申请撤回执行异议，本院于2019年11月29日作出(2019)鄂0303执异137号执行裁定，裁定准许案外人撤回异议。本院委托评估机构对涉案的土地及房产进行评估。于2020年7月9日对案外人乔长伟进行了询问，告知其法院拟对涉案的土地和房产进行拍卖，要求其从涉案的土地和房产迁出。案外人遂提出执行异议。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案外人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司提出执行异议的请求事项为：请求法院依法裁定拍卖十堰泽美汽车销售服务有限公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产，应标明十堰泽美汽车销售服务有限公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止，可不从该地块和房产内迁出，对该标的物在同等的情况下享有优先购买权。该执行异议是针对本院于2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告提出的异议，该迁出公告主要内容为，要求被执行人泽美汽车销售公司及占有、使用上述地块和房屋的人员于2019年8月18日从位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产内迁出。该执行异议实质上是主张其对执行标的物享有租赁权而阻却执行，该权利属于实体法上的权利，提出的异议应当属于案外人异议。本案的争议焦点为：本院对涉案土地及房产拍卖是否带租拍卖的问题，如带租拍卖租期如何认定。在本院审查期间双方当事人向本院提交涉案的六份合同，其中2016年11月23日被执行人泽美汽车销售公司与案外人博睿商贸公司签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于十堰市××江街办××里垭万通工业园的长安马自达展厅及维修车间出租给博睿商贸公司使用。租赁期为五年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止。双方当事人及案外人对该合同均予以认可，本院应予以认定，因此本院此次对涉案土地及房产拍卖应当考虑带租的问题，案外人博睿商贸公司租期至2021年12月1日止。关于案外人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司提出“应标明十堰泽美汽车销售服务有限公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止。可不从该地块和房产内迁出”的异议请求，在本院第一次审查的过程中，案外人与被执行人泽美汽车销售公司为租房租期的问题进行协商，达成了双方认可已经预交租金800万元，租期到2026年6月7日的协议，但三申请执行人不予认可，认为案外人与被执行人达成的协议损害三申请执行人的合法权益，且在本院对涉案房屋查封以后，同时案外人乔长伟、海阜汽车销售公司在与被执行人泽美汽车销售公司签订合同时存在恶意串通，伪造交付租金证据，本院对此亦不予认可，故对其提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持。对于案外人博睿商贸公司在第一份合同期内的权益，本院予以认可。执行程序的拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，案外人博睿商贸公司系租赁户，在拍卖的过程中，在同等的价格其还享有优先购买权。故本院张贴的迁出公告，责令被执行人泽美汽车销售公司及占有、使用上述地块和房屋的人员于2019年8月18日从该地块和房产内迁出，明显不妥。因此案外人博睿商贸公司提出的执行异议，合理部分，本院应予支持。案外人乔长伟、海阜汽车销售公司提出的执行异议，本院不予支持。关于800万元的房屋租金问题，案外人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条、第三十一条的规定，裁定如下：一、将本院2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告“责令被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**地块上房屋的单位和个人，于2019年8月18日从该上述房屋中迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行”变更为：“责令被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**土地及房屋的单位和个人，待案外人十堰博睿商贸投资有限公司在租赁期限2021年12月1日届满后30日内迁出，逾期仍不迁出的，本院将依法强制执行”。二、驳回案外人乔长伟、十堰海阜汽车销售服务有限公司的执行异议和案外人十堰博睿商贸投资有限公司其他执行异议。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 磊审判员 蔡光义审判员 桂千勇二〇二〇年十一月十八日书记员 王亚雪附本裁定适用的法律（法规、司法解释）规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条规定进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议。（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为。（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为。（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。