北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再82号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：刘伟民，男，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：于海东，北京恒略律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：中国人民解放军66325部队，住所地北京市昌平区。法定代表人：杨西海，部队长。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：申雯彬，男，该部队助理员。再审申请人刘伟民因与被申请人中国人民解放军66325部队（以下简称66325部队）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1641号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月30日作出（2019）京民申5086号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘伟民及其委托诉讼代理人于海东，被申请人66325部队的委托诉讼代理人申雯彬、杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟民申请再审称：1．请求撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2535号民事判决及北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1641号民事判决，依法改判或重新审理。2．一二审费用由被申请人承担。事实和理由：一、原审法院以双方并未就优惠购房进行约定为由，认定申请人不应享有购房优惠款，属认定事实错误。二、关于第二批购房款延期支付问题，并不是申请人的原因所致，而是被申请人未及时向申请人提供支付账号并计算出申请人应交差额所致，过错不在申请人而在被申请人，故申请人不应承担违约责任。三、房款总额的计算，原审法院没有考虑部队销售经适房政策规定的特殊性，申请人提交的《购房各项费用结算表》、购房人新签订的购房协议、杜宗轩2012年8月22日购房协议和南口经济房房款统计表足以证实，不应包括公摊面积。综上，原审法院认定事实错误，请法院依法支持申请人的诉讼请求。66325部队辩称，申请人的再审申请没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：一、关于是否享有购房优惠问题。双方的权利义务均约定在2012年8月29日签订的《南口经济适用住房一期购房协议书》（以下简称《购房协议》）中。申请人所提交的“关于推进退休干部参建和移交的措施办法”“关于进一步做好南口经适房参建工作的通知”均非《购房协议》的附件，不能作为确定双方权利义务的文件，故关于是否享有购房优惠以及交纳房款的时间，应当以《购房协议》的约定为准。关于交纳第二批购房款的时间，《购房协议》第六条第二款有明确的约定，即第二批购房款最迟应在2012年10月31日缴纳。退一步讲，即使存在申请人所主张的优惠数额，申请人直至2017年9月20日才交完第二笔购房款，违约事实明显。二、关于房屋面积，《购房协议》第五条约定，住房建筑面积89．8平方米，地下室建筑面积16．46平方米。最后建筑面积以实测面积为准。为保持房价总数不变，部队内部掌握的计价面积小，单价就高，没有损害刘伟民的利益。部队的分房政策统一对每一个分房人适用，不会单独少分刘伟民的住房面积。刘伟民自己的计算方式没有合同及法律依据，请求依法驳回刘伟民的再审请求。66325部队向北京市昌平区人民法院起诉请求：1．刘伟民向66325部队支付违约金，自2012年11月1日起至交清全部房款日止，每日按70元的标准支付；2．本案诉讼费由刘伟民承担。刘伟民反诉请求：1．66325部队依照涉案房屋同一位置市场价赔偿刘伟民13．34平方米实际损失213440元（估价市场价16000元每平方米左右）；2．66325部队退还刘伟民多支付的购房款2887．806元，给付第一批、第二批刘伟民多支付购房款部分9704．805元同期中国人民银行贷款6．8%利息5年3299．60元利息损失，合计6187．81元。3．反诉诉讼费判令66325部队承担。庭审中，刘伟民将第1项诉讼请求变更为：66325部队违约给刘伟民少建住房23．47平方米、地下室3．41平方米，合计26．88平方米，乘以实际市场价，合计赔偿430080元。北京市昌平区人民法院认定事实：2012年8月29日，66325部队（甲方）与刘伟民（乙方）签订《购房协议》，甲、乙双方就南口经济适用住房购房事宜达成如下协议：“第一条项目位置甲方建设的南口经济适用住房一期工程，位于北京市昌平区南口镇南大街‘先锋家园’小区，东侧和北侧与南辛路相临，西侧和南侧与66325部队公寓区相临。住房产权性质为军队经济适用住房。第二条选房方式师和集团军其他单位退休干部分别打分排队，按照打分排队顺序分别在指定位置选房。第三条住房位置住房位于‘先锋家园’小区l号楼一单元0901号，地下室编号为2-29。第四条售房方式采取住房和地下室捆绑销售、地下车位自主选择方式。第五条住房面积住房建筑面积89．8平方米，地下室建筑面积16．46平方米。最后建筑面积以实测面积为准。有关建筑面积的计算与公用分摊建筑面积构成，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及北京市2002年《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知》确定。第六条预售价格与收款方式住房、地下室、地下车位的价格按照综合成本测算，住房和地下室单价每建筑平方米3591．8元，地下车位每个11．43万元……房款分三次收取，第一批，在本协议签订时，乙方向甲方支付预售房款总价的50%，计190832．33元；第二批，2012年10月15日至31日，交至预售房款总价的90%，计343498．20元；第三批，领取住房钥匙时，支付购房款剩余部分……第八条住房交付时间甲方向乙方销售的住房、地下室和地下车位计划于2013年7月份竣工，在接到总后批复的售房方案后10日内，乙方交齐剩余购房款，甲方向乙方交钥匙并办理入住手续……第十一条违约责任2．本协议签订后，除不可抗力外，甲方未按期交钥匙，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日翌日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方向乙方支付违约金70元。3．本协议生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本协议约定付款截止之日翌日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方向甲方支付违约金70元……购房款全部交齐后，双方另行签订正式购房合同，此协议即时无效。本协议自双方签字盖章之日起生效。”合同后有双方签字及盖章。2012年7月15日，刘伟民向66325部队交纳购房款19．4万元；2012年11月6日，通过二十一团交付补贴9万元；2017年3月27日，交付购房款21331．75元；2017年9月6日，交付购房款5912．09元；2017年9月20日，交付购房款22482．02元。刘伟民向66325部队共计交纳购房款333725．86元。66325部队尚未向刘伟民交付涉案房屋。另查，刘伟民原系66325部队干部，后于2013年1月由昌平区军休一所接管。本案审理过程中，66325部队提交了由北京中鼎衡测绘事务所出具的《房屋面积测算技术报告书》，证明刘伟民购买的901室建筑面积为94．44平方米，其中套内建筑面积79．65平方米（含阳台建筑面积11．32平方米）、分摊的共有共用建筑面积为14．79平方米；地下室2-29建筑面积为20．56平方米，其中套内建筑面积（含阳台）13．05平方米、分摊的共有共用建筑面积为7．51平方米。刘伟民认可上述套内建筑面积（含阳台）、分摊的共有共用建筑面积数值，但认为分摊的共有共用建筑面积不应计入住房和地下室的建筑面积。再查，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。其第六条规定：“套内建筑面积由以下三部分组成：1．套（单元）内的使用面积；2．套内墙体面积；3．阳台建筑面积。”北京市昌平区人民法院一审认为，当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。66325部队与刘伟民签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人争议的焦点在于分摊的共有共用建筑面积是否应计入建筑面积计算房款。双方《购房协议》明确约定“最后建筑面积以实测面积为准。有关建筑面积的计算与公用分摊建筑面积构成，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及北京市2002年《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知》确定”，而建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和”，故刘伟民购买的901室住房和2-29地下室的建筑面积均应计入分摊的共有共用建筑面积。对于刘伟民主张66325部队违约给己方少建26．88平方米进而要求赔偿面积差损失430080元一节，缺乏依据，故法院不予支持。双方《购房协议》明确约定“住房和地下室单价每建筑平方米3591．8元”，故901室住房和2-29地下室最终房款总额应为413057元。刘伟民已支付333725．86元，尚余79331．14元未付。对于刘伟民要求退还多支付的购房款一节，缺乏依据，故法院不予支持。第一批房款实付19．4万元，比约定多3千余元，但双方并未约定对按批次多交付部分需支付利息，刘伟民就己方自愿提前履行的部分要求利息损失一节，缺乏依据，故法院不予支持。对于第二批房款的付款时间，双方合同已有明确约定，即2012年10月15日至31日。对于刘伟民称未指明何年何月的31日，法院不予采信，此处的31日即2012年10月31日，刘伟民第二批房款总计实付142893．53元（第一批房款中提前支付的3167．67元与后四笔付款之和），且后四笔付款均在2012年10月31日之后，而第二批应付房款为152665．87元（343498．20元-190832．33元），故刘伟民第二批付款义务未按期足额履行。双方《购房协议》明确约定“乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本协议约定付款截止之日翌日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方向甲方支付违约金70元”，故刘伟民应自2012年11月1日起按70元/日的标准向66325部队支付未足额交付第二批房款的违约金至第二批房款付清之日止。对于刘伟民主张第二批房款多交付部分的利息损失一节，缺乏依据，故法院不予支持。66325部队称己方第1项诉讼请求系要求刘伟民支付未按期足额交付第二批、第三批房款而产生的违约金，对于刘伟民未交付第三批房款是否应承担违约责任一节，双方合同就第三批房款的交付时间约定不明，“领取住房钥匙时，支付购房款剩余部分”“在接到总后批复的售房方案后10日内，乙方交齐剩余购房款，甲方向乙方交钥匙并办理入住手续”，66325部队未将涉案住房和地下室交与刘伟民，却要求刘伟民承担未交付第三批房款的违约责任，该项主张缺乏依据，故法院不予支持。66325部队与刘伟民对其辩解未能提供相应证据予以证明的，法院均不予采信。北京市昌平区人民法院于2018年12月4日作出（2018）京0114民初2535号民事判决：一、刘伟民自2012年11月1日起按70元/日的标准向66325部队支付未足额交付第二批房款的违约金，至第二批房款付清之日止（应付152665．87元，实付142893．53元）；二、驳回66325部队的其他诉讼请求；三、驳回刘伟民的诉讼请求。刘伟民不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院请求：撤销原判，改判驳回66325部队的诉讼请求，判决66325部队因违约给刘伟民少建住房10．15平方米、地下室3．41平方米，合计13．56平方米，乘以每平方米单价26000元，合计赔偿刘伟民损失352560元。一、二审诉讼费用由66325部队负担。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，法院向刘伟民释明，如果法院认定迟延履行，是否主张违约金过高，刘伟民称：“过高，并且不符合事实。”北京市第一中级人民法院二审认为，66325部队与刘伟民签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是分摊的共有共用建筑面积是否应计入建筑面积计算房款。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方合同明确约定了住房及地下室的建筑面积的大小，并约定“最后建筑面积以实测面积为准。有关建筑面积的计算与公用分摊建筑面积构成，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及北京市2002年《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知》确定”，而建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第三条规定：“商品房销售以建筑面积为面积计算单位。”第五条规定：“商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”故双方合同中所约定的建筑面积应为销售面积，即套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。刘伟民主张以套内建筑面积计算房款没有合同及法律依据，法院对此不予采信。901室实际建筑面积为94．44平方米，地下室2-29建筑面积为20．56平方米，超出双方合同约定，刘伟民要求66325部队赔偿其少建住房的损失没有相应事实依据，法院对此不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同约定2012年10月15日至31日，交至预售房款总价的90%，计343498．2元，但刘伟民共计支付购房款333725．86元。刘伟民主张其应享受购房款优惠价抵扣，但双方并未就优惠购房进行约定，刘伟民仍应该按照合同约定的时间履行付款义务。现刘伟民仍未足额支付至预收房款的90%，已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然刘伟民迟延支付第二批房款，但其于2012年7月15日支付第一笔购房款时多支付3167．67元，于2012年11月6日已支付9万元，于2017年3月27日支付21331．75元，于2017年9月6日支付5912．09元，于2017年9月20日支付22482．02元，考虑其履行情况，一审按照70元每天确定的违约金标准过高，法院对此予以调整，就违约金的具体数额，法院以66325部队的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为每日10元。北京市第一中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）京01民终1641号民事判决：一、维持北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2535号民事判决第三项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2535号民事判决第二项；三、变更北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2535号民事判决第一项为：刘伟民自2012年11月1日起按10元/日的标准向66325部队支付未足额交付第二批房款的违约金，至第二批房款付清之日止（应付152665．87元，实付142893．53元）；四、驳回66325部队的其他诉讼请求。本院再审中，刘伟民提交新证据三份：1．66325部队制作的其购房各项费用结算表，该表显示：第二批缴纳金额（2017．06）含优惠部分为53586．11元，其中应交21331．75元，优惠32254．36元。刘伟民第一批房款及提前支付的3167．67元与后续支付的住房补贴、优惠折扣金额、房款，总计实付365980．22元，已超过合同价的90%，以证明：刘伟民享有10%的购房款优惠，并在支付第二批购房款时予以抵扣；住宅计价面积79．81平方米，地下室计价面积为15．02平方米。2．杜宗轩与66325部队购房协议书，证明：案外人杜宗轩同刘伟民同于2012年8月签订内容相同的购房协议，第五条约定的事实应相同，不应另行解释，即第五条约定的住房地下室为计价建筑面积（地方法规的套内建筑面积）。3．北京市昌平区人民政府军队离休退休干部安置办公室证明，证明刘伟民符合“三见面”要求的条件，即三方约定，对刘伟民购房合同约定的每平方米价格，不应上涨。另，刘伟民提交的2017年2月27日部队给其的短信显示：房款您已交179000元，住房补贴90000元，需要个人交27243．84元，并附有部队银行账户。66325部队的质证意见为，对真实性认可，证明目的不予认可，关于是否享有购房优惠以及交纳房款的时间，应当以《购房协议》的约定为准。关于住房面积，《购房协议》第五条约定最后建筑面积以实测面积为准。为保持房价总数不变，部队内部掌握的计价面积小，单价就高，没有损害刘伟民的利益。部队的分房政策统一对每一个分房人适用，不会单独少分刘伟民的住房面积。刘伟民与杜宗轩级别不同，小区楼号不一样，没有可比性，百分比不一致。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是分摊的共有共用建筑面积是否应计入建筑面积计算房款。刘伟民是否存在因迟延交付房款而违约的情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人对自己提出的主张，即对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。刘伟民再审称杜宗轩购房协议不包括应分摊的共有共用建筑面积，66325部队采取了双重标准，对其不公平。本院经查，刘伟民与杜宗轩职级不同、购房户型不同，享受的优惠政策不一样，且刘伟民、杜宗轩的购房协议均约定：最后建筑面积以实测面积为准，故刘伟民提交的杜宗轩购房协议不能佐证其主张。另，购房协议约定，有关建筑面积的计算及公用分摊建筑面积构成，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及北京市2002年《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知》确定，刘伟民再审称不应把公摊面积列入计价面积，部队给其少建20余平方米面积，应按照市场价赔偿的理由，因没有合同及法律依据，原判未支持其该诉讼请求并无不当。刘伟民再审称第二批房款因有优惠政策且部队最后告知具体缴款数额在2017年2月27日，目前刘伟民交纳房款的总数已经超过预售房款总价的90%，不存在违约情形。本院经查刘伟民所述属实，其享有相应的优惠政策，对于迟延交纳购房款能够做出合理解释，原判认定刘伟民从2012年11月1日起存在未足额交付第二批房款的事实认定有误，本院再审予以纠正，采纳刘伟民不存在违约的主张。综上，刘伟民部分再审请求及理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1641号民事判决及北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2535号民事判决。二、驳回中国人民解放军66325部队的诉讼请求。三、驳回刘伟民的反诉请求。一审案件受理费7025元，由中国人民解放军66325部队、刘伟民各负担3512．5元；反诉案件受理费7795元，由中国人民解放军66325部队负担795元，由刘伟民负担7000元。二审案件受理费7795元，由中国人民解放军66325部队负担795元，由刘伟民负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 李 晓审 判 员 张学梅二〇二〇年十一月十六日法官助理 杨晓洁书 记 员 陆芊雯