湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初1546号 原告：陈欢，女。 委托诉讼代理人：官和平。 被告：王爱容，女。 委托诉讼代理人：周启明，男。 被告：邱铁球，男。 委托诉讼代理人：付建球。 被告：周湖南，男。 被告：何双凤，女。 原告陈欢与被告王爱容、邱铁球、周湖南、何双凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈欢的委托诉讼代理人官和平，被告王爱容及其委托诉讼代理人周启明，被告邱铁球及其委托诉讼代理人付建球，被告何双凤到庭参加诉讼。被告周湖南经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王爱容、邱铁球将不动产权属转移登记证书立即交付给原告，并开通原告的用电帐户，正常供电；2、依法判令被告王爱容、邱铁球承担其因违背合同约定拒绝向原告将不动产权属转移登记证书给原告造成的误工损失1,000元、交通费600元、房屋出租损失4,000元、资金占用损失8,400元，合计14,000元。3、本案诉讼费由被告承担。 被告王爱容答辩称：1、原告陈欢与被告王爱容没有房屋买卖关系，也没有直接的其他法律关系，被告王爱容没有为原告陈欢办理产权证的约定义务和法定义务，不应成为本案当事人。2、房屋在办理产权证和后续房屋配套设施中所增加和新产生的费用应当由各买房户负担，而原告陈欢却未负担。请求法院驳回原告陈欢对被告王爱容的起诉。 被告邱铁球答辩称：原告陈欢的诉称内容与事实不符，与法律相悖。1、被告邱铁球与被告王爱容夫妇合伙建商品房，房屋建成后算帐分房，各自销售分帐的房屋。被告邱铁球将自有房屋出售给被告何双凤、周湖南，约定案涉房成交价168,000元，办理证件（水、电、不动产证）费用15,000元和税、费、维修基金符由买方付给卖方，并非约定办证包干为15,000元。而被告周湖南、何双凤将房屋转售给原告陈欢，对于他们之间的约定内容，被告邱铁球并不清楚。2、办理房屋不动产证事宜统一由被告王爱容办理。办理证件时原告陈欢并未出面，被告在办理产权证中因房屋设施配套增加及税、费等增加27,000元，已经告知各业主补交，如业主认为费用过高可以与原出售方协商退房。被告于2019年8月18日通过张贴告示的方式告知业主，又电话通知了原告，但原告一直未出面，并未有任何误工、车费等损失。 被告何双凤答辩称：被告何双凤、周湖南于2016年10月25日购买被告邱铁球的房屋，购买价格为168,000元，但实际只交付了163,000元，扣除了5,000元作为交付不动产权属证书的押金。合同约定办证费用15,000元包干（包括配套设施及水电开户费用），契税及房屋维修基金由买房方负担。2018年12月25日，被告何双凤、周湖南将案涉房屋转卖给原告陈欢，约定房屋转让价格为160,000元，不包括办证费用、水电开户、契税及房屋维修基金，另外5,000元押金也由原告陈欢负担，被告邱铁球也在转卖的合同上签字，同意将房屋转卖给原告陈欢。2019年10月30日，在案外人周启明家中，原告陈欢交付了30,000元办证费用。被告何双凤不应承担本案责任。 被告周湖南未予答辩。 经审理查明，2015年9月8日，被告王爱容与被告邱铁球签订协议，双方约定利用被告王爱容享有的位于祁东县鼎山西路二巷XXX号宅基地合伙建住宅房出售。2016年6月，案涉房屋竣工，同年9月2日，被告王爱容、邱铁球依约就合伙建房分账，各自销售所分账的房屋。因案涉房屋的土地使用权系被告王爱容所有，需要将合伙所建房屋的权属证书先以被告王爱容个人的名义办理，然后，再变更登记到各买房人名上。被告王爱容、邱铁球另约定，所有房屋的不动产权证办理事宜，全权委托案外人周启明办理，办证所有费用按各户房屋实际面积共同承担。2016年11月1日，被告邱铁球为甲方，被告周湖南、何双凤为乙方，双方签订《房地产买卖契约》。双方约定，被告邱铁球将其与被告王爱容合伙所建房屋的XXX室套间房以168,000元的价格出售给被告周湖南、何双凤，并约定“乙方向甲方缴纳房款壹拾陆万叁仟元整（¥163000.00元），下余房款伍仟元整（¥5000.00元）待甲方办理房产证时，乙方付给甲方。办理证件（水、电、不动产房证）费用壹万伍仟元整（¥15000.00元）和契税、维修基金由乙方付给甲方。”被告周湖南、何双凤按约定向被告邱铁球交付了163,000元，扣除了5,000元作为交付不动产权属证书的押金。2018年12月25日，被告周湖南、何双凤与原告陈欢签订《房屋转卖及付款协议》，被告周湖南、何双凤将案涉房屋转卖给原告陈欢。双方约定，“周湖南于2018年12月25号将2016年11月1号购买邱铁球的祁东县建兴街一巷（原周喜明的老房改建）西北住房XXX楼（未办房产证的毛坯房、扣甲方邱老板五千元押金），现周湖南不加任何费用，全权转卖给陈欢，房价总成交价壹拾六万元整；2016年的原件契约条例只变更为陈欢，其他条例不变……”被告邱铁球在原《房地产买卖契约》上签具“同意此房转卖给陈欢，原契约条例不变”意见。2018年12月26日，原告陈欢依约向周湖南交付了房屋首付款80,000元整。2019年12月，原告陈欢交付了房屋余款80,000元，尚有“押金”5,000元三方意见届时支付给被告邱铁球。 2019年8月18日，被告王爱容在案涉房屋楼道张贴公告，要求购买房屋的各户交纳办理不动产证的费用，并通过被告何双凤联系原告陈欢，要求原告陈欢交纳办证费用。2019年10月30日，原告陈欢将30,000元办证费用交纳给案外人周启明，并由案外人周启明代为出具了《收据》一张，《收据》上注明“陈欢交来30000元包括水电开户、公共设施及办理不动产证的一切费用（包括契税、维修基金、原户主所要分户费等）”。2020年3月，被告王爱容将买卖房屋权属变更登记到原告陈欢名下，并到水电部门开通了水、电。之后，被告王爱容、邱铁球以实际办证费用系56,346.1元为由，要求原告陈欢补付办证费27,000元。因原告陈欢不同意补付，被告王爱容、邱铁球一直未将不动产权证交付给原告陈欢，并将买卖房屋电闸断开，使房屋不能正常用电。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告邱铁球将与被告王爱容合伙所建XXX房出卖给被告周湖南、何双凤，被告周湖南、何双凤经被告邱铁球同意并承诺按原买卖合同条款与陈欢履行合同后，又将房屋转卖给原告陈欢，原告陈欢承继了原《房屋买卖契约》的权利与义务。原告陈欢与被告邱铁球、王爱容之间成立房屋买卖合同关系。双方应按合同约定全面、诚信履行合同义务。原买受人周湖南、何双凤按约支付了房款163,000元后，原告陈欢向周湖南、何双凤支付了房款160,000元，又按被告邱铁球、王爱容的要求补付水电开户、契税、房产办证、维修基金等费用30,000元，足以认定原告陈欢已经实际履行了合同约定的付款义务，被告邱铁球、王爱容应按照合同约定将已经办理的不动产权属证交付给原告陈欢，并合上买卖房屋电闸，保障房屋能够正常居住使用。同时，原告陈欢依约应向卖方支付原作为办证押金的下余房款5,000元。被告王爱容虽未直接与原告陈欢签订房屋买卖合同，但被告邱铁球出卖的房屋系其与被告王爱容合伙建造，且办理买卖房屋不动产权属证也是由其负责办理，因此，被告王爱容是事实上的房屋出卖人，依法应当认定其与被告邱铁球共同出卖房屋。被告邱铁球、王爱容辩称案涉房屋实际办证等费用为56,346.1元，而原告陈欢仅支付30,000元，尚欠27,000元未支付，拒绝将不动产权属转移登记证书交付给原告陈欢，但并未对办理涉案房产证花费56346.1元的事项提供充足证据予以证明。况且，原告陈欢提供的被告邱铁球、王爱容委托的办证人周启明出具的《收条》已经注明原告陈欢所交纳的30,000元费用包含办理不动产证、水电开户、契税、维修基金等一切费用。故对被告邱铁球、王爱容的答辩意见，本院不予采纳。 原告陈欢诉请被告王爱容、邱铁球承担其因违背合同约定拒绝向原告交付不动产权属转移登记证书给原告造成的误工损失1,000元、交通费600元、房屋出租损失4,000元、资金占用损失8,400元（合计14,000元），但并未提供充足证据证明，故原告陈欢的该项诉请，本院依法不予支持。 综上所述，原告陈欢的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王爱容、邱铁球在本判决生效后二日内将案涉买卖房屋不动产权属证[证号为湘（2020）祁东县不动产权第XXX号；权利人陈欢]交付给原告陈欢，并合上该房断开的电闸。 二、驳回原告陈欢的其他诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取75元，由被告王爱容负担30元，由被告邱铁球负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 彭期罗 二〇二〇年十一月二十一日 法官助理 张雅茜 书 记 员 周真子 附：本判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。 第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。 第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。 第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。