云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初2181号原告：江朝伟，男，1961年5月18日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县。原告：江宗兆，男，1981年2月27日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县。被告：河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司，营业场所云南省昆明市盘龙区水晶俊园D幢1002室，统一社会信用代码91530103MA6K7QF784。负责人：陈昌余。原告江朝伟、江宗兆与被告河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司（以下简称“中强路桥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江朝伟、江宗兆到庭参加诉讼、被告中强路桥公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江朝伟、江宗兆向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2017年12月1日签订的《房屋出租合同》；2.被告支付原告2019年12月至2020年5月租金16000元，并支付违约金4000元，合计20000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将位于瑞丽市房屋出租给被告使用，租期三年自2017年12月16日起至2020年12月16日止。第一年租金为27000元，第二年租金为29000元，第三年租金按市场价参照双方重新商定，交租方式为一年度完结至少十天之前交清下一年度房租。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告交付前两年房租后，应于2019年12月21日前交付第三年度房租，但经原告多次催要，被告至今未支付第三年房租，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付原告2019年12月至2020年5月租金16000元，并支付违约金4000元，合计20000元。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中强路桥公司辩称，一、原被告双方确实于2017年12月1日签订《房屋出租合同》，但被告在使用该房屋一年后便没有再继续使用，在原告的认可下，该房屋已经转租给案外人邱某某，原告也已经向邱某某收取了第二年的房屋租金，第三年的房屋租金因为房屋一直由邱某某使用，应当由邱某某负责支付，邱某某电话号码为176××××****或是136××××****。被告没有再继续使用房屋，双方之间的租赁合同关系早于2018年12月便已经解除。被告使用期间的房屋租金也已经支付完毕，只是双方没有签订书面的解除协议，原告也已经向邱某某收取了一年的房屋租金，认可了原告与邱某某之间已经形成了新的租赁合同关系，因此不存在本案解除合同和支付租金的事实。二、即使原告认为其与被告之间还存在租赁合同关系，但第二年的租金已经不是被告在支付，原告当时便应该找被告主张支付租金，但原告并没有，而是从行为上认可了双方已经解除租赁关系的事实，认可了与案外人邱某某已经形成了新的租赁合同关系。综上，原被告之间的租赁合同关系已经实际解除，原告应当找实际承租人收取拖欠的租金及违约金，应当依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。原告江朝伟、江宗兆针对其诉讼请求，依法向本院提交了以下四组证据：一、河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司企业信用信息查询打印件一份，欲证明：被告的身份情况及诉讼主体资格。二、《房屋出租合同》原件一份，欲证明：2017年12月1日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将位于瑞丽市房屋出租给被告使用，租期三年，自2017年12月16日至2020年12月16日，第一年租金27000元，第二年租金29000元，第三年租金按市场价参照双方重新商定，交租方式为一年度完结至少十天之前交清下一年度房租。三、房屋产权证二份，欲证明：二原告系租赁物的合法所有权人。四、微信聊天记录截图打印件一份，欲证明：被告让案外人邱某某向原告近亲属发微信认可欠付租金16100元，并承诺2020年6月20日付清，若不付清自愿承担4000元违约金的事实。本院认为，原告提交的以上第一、二、三组证据来源真实、合法有效，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，与本案具有直接关联性，本院予以采信并在卷佐证。第四组证据微信聊天记录截图打印件，因无法确认聊天相对人的身份信息，亦无法核实聊天内容的真实性，对该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中强路桥公司是依法成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股）。2017年12月1日，原告江朝伟、江宗兆与被告中强路桥公司签订《房屋出租合同》，约定：一、甲方（江朝伟、江宗兆）自愿将其位于瑞丽市房屋出租给乙方（中强路桥公司）使用，出租范围为1-3层，建筑面积为202.23平方米。二、租期：本租赁合同租期为三年，自2017年12月16日起至2020年12月止。三、租金：第一年租金为27000.00元；第二年租金为29000.00元；第三年租金按市场价参照双方重新商定……十一、甲、乙双方如有任何一方违约，将年租金的50%收取违约金赔偿对方。合同签订后，被告中强路桥公司如约支付了第一年的房屋租金27000.00元，第二年房屋租金未如约支付，原告催讨后，被告中强路桥公司将案外人“邱某某”的联系方式告知原告，称租赁物实际由该案外人使用，由其支付第二年租金，经原告催讨，由案外人代为支付了第二年房屋租金。2019年12月17日—2020年5月31日，被告未如约支付租金，原告经催讨，被告以其并未实际使用租赁物为由拒绝支付租金。2020年6月，原告将租赁物收回后再次出租给他人使用。2020年7月，被告委托他人将租赁物内的物品搬离。双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼，请求解决。本院认为，本案系租赁合同纠纷，房屋所有权人的合法权益应受法律保护。本案原被告双方协商一致于2017年12月1日签订的《房屋出租合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据原被告的诉辩主张，本案各方当事人争议焦点集中在以下问题：一、原被告双方于2017年12月1日签订的《房屋出租合同》是否已经实际解除，应否解除；二、被告应否向原告支付欠付的租金，租金金额如何确认；三、被告在履行合同的过程中是否具有违约责任，应否向原告支付违约金4000元。本院综合评判如下：一、关于原被告双方于2017年12月1日签订的《房屋出租合同》是否已经实际解除问题，应否解除的问题。原被告双方签订的《房屋出租合同》约定租期为三年，被告在使用租赁物一年后，将租赁物交由其主张的案外人“邱某某”使用，并告知原告由“邱某某”支付第二年的房屋租金，但被告并未向原告主张解除合同，也未告知原告“邱某某”的身份信息。原告与“邱某某”之间不具有直接的合同关系，也不清楚“邱某某”的身份究竟系被告公司员工还是为次承租人。被告主张邱某某直接向原告支付第二年租金的行为即视为双方默认解除《房屋出租合同》，本院认为，首先，原告不清楚支付人“邱某某”的身份信息，其是否是以被告公司员工的身份在履行支付租金的义务或者是次承租人的身份代为支付租金，在无相关证据佐证的情况下，由他人支付租金的行为不能视为原被告双方达成解除合同的合意。其次，即使“邱某某”为被告转租后的次承租人，原告实际收取租金的行为，亦不能视为默认原被告双方即解除《房屋出租合同》。综上，该《房屋出租合同》并未实际解除。但在合同履行期限届满前，被告拒绝支付租金，以自己的行为表示不再履行合同的主要债务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告拒绝支付租金的行为致使原告的合同目的已不能实现，原告请求解除双方签订的《房屋出租合同》符合法律规定，本院予以支持。二、关于被告应否向原告支付欠付的租金，欠付金额如何确认的问题。2019年12月17日—2020年5月31日，被告未明确向原告主张解除合同，其物品亦未搬离租赁物，在该期间内视为其实际使用了租赁物，应当支付所对应的房屋租金。《房屋出租合同》第三条约定：第一年租金为27000.00元；第二年租金为29000.00元；第三年租金按市场价参照双方重新商定。第三年的租金因双方约定不明确亦未达成协议补充，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，按照合同有关条款及交易习惯，根据双方签订的《房屋出租合同》第一年及第二年的租金，本院认定第三年租金为28000元。2019年12月17日—2020年5月31日，共计166天，欠付租金应为12734.00元。被告应当予以清偿。三、关于被告在履行合同的过程中是否具有违约责任，应否向原告支付违约金4000元的问题。本院认为，在合同并未合意解除的情况下，被告拒绝支付租金的行为已经构成违约，应承担违约责任。但原告主张的违约金4000元系其与“邱某某”之间的约定，因案外人身份主体不明确，对原告主张的违约金4000元，本院不予支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其抗辩理由未向本院提交证据证明，对原告提交的证据亦未提交质证意见，应自行承担相应的法律责任。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告江朝伟、江宗兆与被告河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司于2017年12月1日签订的《房屋出租合同》。二、被告河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司于判决生效之日起三日内向原告江朝伟、江宗兆支付租金12734.00元。三、驳回原告江朝伟、江宗兆的其他诉讼请求。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300.00元，由被告河南省中强路桥工程集团有限公司云南分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林人民陪审员  郑建勇人民陪审员  李晓姣二〇二〇年十一月十六日法官助理杨元霜书记员董婷婷附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。