北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终9640号上诉人（原审被告、反诉原告）：洪洁儿，女，1969年4月2日出生，汉族。委托代理人：梁建坤，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京欢颜教育咨询中心，住所地北京市朝阳区安贞西里****楼**内****。投资人及法定代表人：王琳。上诉人洪洁儿因与被上诉人北京欢颜教育咨询中心（以下简称：咨询中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪洁儿上诉请求撤销一审判决第二项、第三项，我方不同意向咨询中心返还租金及押金。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。我方并未于2020年4月13日向北京市西城区人民法院提起诉讼要求与咨询中心解除《房屋租赁合同》，不涉及咨询中心要求我方继续履行合同、承担违约责任的问题，一审法院对该部分存在事实认定错误；二、不可抗力不是导致合同不能履行的根本原因。北京市教育委员会于2020年1月26日发布的《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训的通知》仅要求校外培训机构暂停线下课程和集体活动，既没有禁止线下培训，也没有禁止培训机构通过其他方式开展经营活动，咨询中心完全可以通过线上培训、变更培训期限、调整培训费用等方式继续开展经营活动，因此新冠疫情或因新冠疫情防控政策并不是导致咨询中心无法开展经营活动的根本原因，其根本原因在于咨询中心自身经营不善所导致，且我方在一审中已证明咨询中心因其自身原因经营困难将涉案房屋转租第三方，并于2018年10月起至2020年4月期间一直没有开展经营活动；三、咨询中心应承担举证不能的法律后果。根据相关规定，咨询中心应当举证由于新冠疫情或疫情防控措施直接导致双方签订的合同不能履行，但在一审中，咨询中心并未提交相关的证据予以证明，因此咨询中心应承担举证不能的法律后果，一审法院径行判决解除双方合同并向咨询中心返还租金及押金是没有事实及法律依据的。咨询中心辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。咨询中心向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同；2、要求洪洁儿返还咨询中心已预先支付的2020年2月、3月、4月租金共计42197元；3、要求洪洁儿返还合同押金13051元；4、诉讼费用由洪洁儿承担。洪洁儿向一审法院提出反诉，请求：1、请求法院判令双方继续履行《北京市房屋租赁合同》，即咨询中心支付洪洁儿2020年4月27日至10月26日的房屋租金共计99942元；2、请求法院判令咨询中心支付违约金99942元；3、请求法院判令咨询中心承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2014年10月27日，洪洁儿（出租人，甲方）与咨询中心（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将112号房屋（建筑面积108.76平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2014年10月27日至2020年10月26日，其中免租期2个月。合同第四条第（一）款约定，租金标准及支付方式：首年每日租金标准人民币4元/平方米，首年免租期2个月，……，第六年租金总额人民币199884元整。支付方式：每年租金分两次支付，每次支付年租金50%，本合同签订之日支付首期租金及押金共计人民币78307元整，以后各期租金支付日期：2015年4月27日、……，2020年4月27日前。第四条第（二）款，押金：人民币13051元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承租的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返给乙方。合同第八条第（一）款约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第八条第（二）款，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第九条第（三）约定，除本合同到期、双方协议解约、根据本合同有关规定的情况行使终止权外，双方均无权提前终止合同，任何一方违反本合同约定单方解除本合同的，合同剩余租期大于一年的，应向对方支付相当于剩余租期总租金一半金额的人民币作为违约金；合同剩余租期小于一年的（含一年），应向对方支付相当于当期六个月租金的人民币作为违约金，且守约方有权要求违约方继续履行本合同。2014年10月27日，祝小勤代洪洁儿将房屋交付给咨询中心。咨询中心向洪洁儿支付了房屋押金及租金。2017年2月17日，洪洁儿（甲方，出租方）与咨询中心（乙方，承租方）签订《房屋租赁补充协议》，内容为：“……。现因乙方自身经营困难，在不损害甲方利益情况下，经甲方同意，乙方将此房屋向第三方转租，转租期限从转租日至2020年10月26日止。转租租金由乙方和受转租方协商，转租后的租金仍由乙方按原合同规定期限向甲方支付，如不按期支付，甲方有权提前收回房屋并没收押金及收取违约金。……。”2020年3月28日，咨询中心法定代表人王琳向祝小勤发送微信：“因为今天没有接到你的电话，所以我只能用微信把我的意思告知你们：鉴于国家已经将今年的新冠肺炎定性为不可抗力，我也因此从春节后至今无法正常在中信城三期底商1-9营业，已承受很大的损失，故根据合同条款‘因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除’提出解除合同。特此告知，敬请知悉。”祝小勤回复：“你具体什么想法，我转告一下房东。”王琳：“好的，谢谢，我的想法主要如下：1、解除合同；2、退还未到期租金；3、退还押金。”2020年3月29日，祝小勤微信回复王琳：“房东原则上同意解约，具体事项需要约个时间当面沟通一下。”王琳：“好的，房东什么时候有时间。”祝小勤：“下周找个下班时间，你把水电什么该交清的先交清，再把注销手续带好，我们要确认一下房子现在是没被注册过。”此后，因洪洁儿未确定时间，双方没有面谈。之后，王琳微信联系祝小勤：“由于疫情造成的不可抗力致我们的租房合同不能继续履行。我于3月28日向您提出三点要求：1、解除合同；2、退还未到期租金；3、退还押金。我于次日收到您的回复‘原则上同意解约，具体事项当面沟通。’故我于30日开始跟您约时间见面，一直到4月3日才收到您见面的回复。我们三人于晚上8点多见面，见面后您提出在不归还我未到期租金和押金的前提下才能解约，我不同意。我已将房屋腾空，并提出归还房屋钥匙，您拒绝接受。现我再次向您提出解约，并要求归还二月、三月、四月的未到期租金，以及押金，请在三日内转账到我的银行账户……。”2020年4月3日，咨询中心与洪洁儿就解约事宜进行了协商，咨询中心提出解除合同，并将房屋钥匙交还给洪洁儿，洪洁儿认为双方未就解约事宜达成一致，没有接收钥匙。另查，咨询中心已将租金支付至2020年4月26日。咨询中心租用房屋经营教育咨询，为孩子和父母开展课堂和讲座。咨询中心表示，因为新冠疫情导致2020年2月开始无法使用房屋开展经营活动，疫情属于不可抗力，按照双方约定，可以解除合同，因此，要求解除双方合同，并要求退还押金及2020年2月至4月租金。洪洁儿认为，新冠疫情虽属于不可抗力，但却未导致双方合同无法履行，双方未就解除合同事宜协商，因此，不同意退还咨询中心的押金和租金，并要求咨询中心支付租金及违约金。诉讼中，洪洁儿同意收回涉案房屋。考虑到疫情影响，双方均同意由咨询中心将钥匙邮寄给洪洁儿，2020年7月2日洪洁儿收到了咨询中心邮寄的钥匙。双方均表示涉案房屋的水、电、燃气费等费用，已经结清。再查，2020年1月26日，北京市教委决定全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。一审法院认为，洪洁儿与咨询中心签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。法律规定不可抗力致使不能实现合同目的为解除合同的法定条件，但法律并不禁止合同双方自行约定解除条件，只要该约定不违反法律强制性规定或者公序良俗。本案中，双方约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，双方合同履行期间，因出现了新冠疫情这一不可抗力因素，教育主管部门2020年1月26日发布决定，禁止线下培训，咨询中心无法开展经营活动，双方合同已无法继续履行，故法院依据咨询中心经营的业务、新冠疫情防控政策、合同的约定及合同剩余期限等因素，对于咨询中心主张解约双方的合同并退还押金，予以支持。洪洁儿要求咨询中心继续履行合同、支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。关于咨询中心要求退还的租金。因新冠疫情防控政策，咨询中心于2020年1月26日开始无法开展经营活动，现咨询中心要求洪洁儿退还2020年2月至4月26日的租金42197元，并无不当，法院予以支持。诉讼中，洪洁儿已于2020年7月2日收回了房屋钥匙，且在此之前，相关疫情防控措施并未改变，因此，洪洁儿要求咨询中心支付2020年4月27日至2020年10月26日的租金，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十七条之规定，判决：一、解除北京欢颜教育咨询中心与洪洁儿签订的租赁合同。二、判决生效之日起七日内，洪洁儿返还北京欢颜教育咨询中心2020年2月至2020年4月26日期间的租金42197元。三、判决生效之日起七日内，洪洁儿返还北京欢颜教育咨询中心押金13051元。四、驳回北京欢颜教育咨询中心的其他诉讼请求。五、驳回洪洁儿的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，洪洁儿与咨询中心签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合北京市教委的决定、租赁房屋的用途及双方陈述，可以认定本案所涉新冠疫情属于不可抗力，咨询中心有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达时解除。因咨询中心法定代表人王琳于2020年3月28日向祝小勤发送微信提出解除合同，故租赁合同的解除时间应认定为2020年3月28日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，应终止履行。故对于咨询中心已经预付的2020年3月28日之后的房租，洪洁儿应予退还。关于2020年2月1日至2020年3月28日期间的房租，因该期间合同尚未解除，房屋由咨询中心控制使用。虽然该期间已发生新冠疫情，咨询中心不能正常使用房屋。但考虑到2020年3月28日之后，新冠疫情仍然持续发生，合同解除后，房屋仍然无法正常使用。且洪洁儿直至2020年7月2日才收到房屋钥匙，在此之前，房屋实际仍由咨询中心控制。故2020年2月1日至2020年3月28日期间的房租，咨询中心应按照合同标准正常支付。一审法院判令洪洁儿返还该期间租金不妥，洪洁儿就此期间租金提出的上诉请求，本院予以支持。本案因不可抗力解除，双方均不构成违约，合同解除后，洪洁儿应当返还押金，洪洁儿上诉不同意返还押金，本院不予支持。综上所述，洪洁儿的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15745号民事判决第一、三、五项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15745号民事判决第四项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15745号民事判决第二项为洪洁儿于本判决生效之日起七日内返还北京欢颜教育咨询中心2020年3月29日至2020年4月26日期间的租金14229元；四、驳回北京欢颜教育咨询中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1181元，由北京欢颜教育咨询中心负担598元（已交纳），由洪洁儿负担583元（北京欢颜教育咨询中心已预交，洪洁儿于本判决生效后七日内给付北京欢颜教育咨询中心）。反诉案件受理费2149元，由洪洁儿负担（已交纳）。二审案件受理费1181.2元，由北京欢颜教育咨询中心负担598.1元(洪洁儿已预交，北京欢颜教育咨询中心于本判决生效后七日内给付洪洁儿)，由洪洁儿负担583.1元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二〇年十一月九日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯