北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13145号上诉人（原审被告）：北京鑫星置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路******。法定代表人：甄晴晴，经理。委托诉讼代理人：闫永鑫，男，1980年12月31日出生，汉族，北京鑫星置地房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：赵蕊，女，1980年7月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫星公司）因与被上诉人赵蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫星公司之委托诉讼代理人闫永鑫，被上诉人赵蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫星公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回赵蕊的诉讼请求；2.本案诉讼费用由赵蕊承担。事实和理由：1.双方约定的违约协议中违约金额：人民币捌拾捌万伍仟元，此协议约定目的是为了能够更快地给赵蕊办理完成坐落于北京市朝阳区×1号楼或×2号楼两居室或三居室一套，协议内容及签署目的是双方当时给出售人加快出售房屋的压力而写，且双方在签署中达成了共识，此协议内容真实性不涉及协议内约定金额违约责任的履行。2.双方签署的违约协议中甲方仅有时任业务办理人宋星星的签字确认，并无鑫星公司公章，且协议签署乙方赵蕊全部房款均分批次打给了宋星星个人账户；以上缴款及签订违约协议与鑫星公司未发生切实权利义务及资金流转关系。3.双方在此次交易未成功后，已将赵蕊所缴纳的购房全款全额退还其账户，此业务中鑫星公司方没有实际任何收入及盈利。一审法院判定的捌拾捌万伍仟元金额已达到整体购房款的34%，如此巨大赔偿金额鑫星公司实在无力承担。4.基于赵蕊整个购房周期较长，本着公平公正及企业责任和担当的原则，鑫星公司愿意按现行央行存款利率对赵蕊酌情进行经济补偿。具体赔偿金额双方平等协商解决。赵蕊辩称，不同意一审判决，但是赵蕊没有上诉，不同意鑫星公司的上诉请求。赵蕊与鑫星公司签订的两份协议都是一式两份，协议中明确约定了金额，都有鑫星公司当时法定代表人宋星星签字确认，一审也提交了工商信息登记可以证明当时宋星星的行为就是代表鑫星公司，而且合同和收据都有公司章和财务章。返还原合同款就是依据补充协议履行的，所以鑫星公司承认补充协议的真实性，并不是宋星星的个人行为，而且一审时鑫星公司也明知赵蕊的损失是高于88.5万元和200万元的，所以赵蕊认为一审认定的违约金并不过高。赵蕊向一审法院起诉请求：要求判令鑫星公司向赵蕊支付违约金200万元。一审法院认定事实：1.出售人高文斌作为甲方与赵蕊作为乙方签订《买卖定金协议书》，协议约定：房屋坐落北京市朝阳区×1号楼或×2号楼二居室或三居室一套，单价1.3万-1.4万元／平米，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计一万元。出售人高文斌签字，代理人为鑫星地产宋星星，购买人赵蕊签字，时间为2011年1月25日。2．收据，鑫星公司于2011年1月25日收取赵蕊定金1万元。3.银行转账凭证，2012年7月21日赵蕊通过蒙延珍的账户向宋星星转账70万元，2014年7月18日赵蕊向宋星星账户转账5万元，2014年7月21日赵蕊向宋星星账户转账12万元，2015年4月7日赵蕊向宋星星账户转账50万元，2015年8月24日向宋星星账户转账20万元，2019年1月10日向宋星星账户转账100万元。4.2019年4月14日赵蕊和鑫星公司时任法定代表人的宋星星签订了两份《补充协议》，其一主要内容为：甲方鑫星公司，乙方赵蕊，甲乙双方于2012年约定由甲方代乙方购买北京市朝阳区×小区房屋一套（约定房型南北通透三居，房屋面积118㎡，单价25000元／㎡），约定房屋总价295万元。乙方累计六次向甲方法定代表人账户汇房款260万元，现因甲方原因，导致原合同无法正常履行，甲乙双方就上述事项补充约定如下：第一条甲方共向乙方支付购房款及违约金348.5万元，第二条甲方退还乙方已经支付的购房款260万元，第三条综合考虑小区同等房型房屋的价格及原合同（合同编号：××××）约定，甲方承诺向乙方支付违约金88.5万元，按照合同总价款的30％计取。甲方法定代表人承诺对上述甲乙双方的债权和债务承担保证责任。第四条本协议一式两份，自甲、乙签字或盖章之日起生效，原合同（合同编号：××××）和《芍药居补充协议》终止。有宋星星和赵蕊签字按捺手印。其二，除违约金约定为200万元以外，其余与上一份合同一致。一审法院认为，本案争议的焦点为2019年4月14日同时签订的两份《补充协议》是否为双方当事人的真实意思表示。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综合赵蕊提供的证据，赵蕊、鑫星公司从2011年签约代理购房后，双方从2012年至2015年陆续转账157万元，直至2019年还转账100万元，合同在持续履行中。双方在2019年4月14日同一天签订两份内容相同，违约金数额不同的协议，赵蕊称双方意思是可以择一选择适用，两者之间数额悬殊巨大，双方亦未约定择一适用的条件，一审法院难以认定两份《补充协议》均为双方真实的意思表示。结合赵蕊的转账时间，一审法院认定双方签订88.5万元的违约金更符合双方的意思自治。赵蕊未证明其实际损失，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应于支持。按照上述规定，鑫星公司抗辩违约金过高，同意按照银行的利率支付利息。一审法院认定200万元的违约金过分高于赵蕊的实际损失，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，一审法院判决：一、北京鑫星置地房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付赵蕊违约金八十八万五千元；二、驳回赵蕊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鑫星公司上诉主张此协议内容及签署目的是双方给出售人加快出售房屋的压力，且双方在签署中达成了共识此协议内容真实性不涉及协议内约定金额违约责任的履行，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。鑫星公司上诉主张补充协议未加盖公司公章且赵蕊全部房款均打入宋星星个人账户，赵蕊与鑫星公司未发生切实权利义务及资金流转关系。对此本院认为，根据事实查明情况，《买卖定金协议书》及收据中均有鑫星公司的公章和鑫星公司员工宋星星的签名。双方于2019年4月14日签订的补充协议明确约定甲方为鑫星公司，该公司时任法定代表人为宋星星，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，因此宋星星签署补充协议并收取购房款系对外代表公司履行职务的行为，应由鑫星公司承担相应法律后果。关于违约金数额，鑫星公司上诉主张一审认定数额过高，但并未提供证据予以证明。结合双方代理购房的时间、款项交纳情况及房市行情等，本院认为双方协议约定的88.5万元违约金是双方意思自治的结果，故鑫星公司关于违约金数额过高的上诉请求，本院不予采信。综上所述，北京鑫星置地房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12650元，由北京鑫星置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 王天水二〇二〇年十一月十三日法官助理 邱 江书 记 员 王秋岩