陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终8327号 上诉人（原审原告）：李生琴，女，汉族，1967年4月20日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东二十六街坊114号。委托诉讼代理人：黄胜利，陕西九州同律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锋。被上诉人（原审被告）：赵鑫，男，汉族，1984年8月31日出生，住河南省南阳市宛城区官庄镇油田油建区6号楼3单元8。被上诉人（原审被告）：西安首府置业有限公司，住所地：西安曲江新区雁南一路航天御苑小区60幢1单元10101室。法定代表人：曹西琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇勇，男，汉族，1989年9月24日出生，系该公司员工,住公司。委托诉讼代理人：樊睿，女，汉族，1982年8月18日出生，系该公司员工,住公司。上诉人李生琴因与被上诉人赵鑫、西安首府置业有限公司（以下简称首府置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18247号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李生琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判赵鑫赔偿其损失27万元，首府置业公司承担连带责任；2、本案诉讼费由赵鑫、首府置业公司承担。事实和理由：一审判决认定在西安市发布限购政策时赵鑫具备购房资格，并未违约，属于事实认定错误。赵鑫在签订房屋买卖合同近一年才履行完支付房款义务是不适当履行合同。根据首府置业公司的答辩，限购政策出台后在操作过程中确实因赵鑫购房资格问题导致交易受阻。至于根据随后出台的限购实施细则认为赵鑫具有购房资格，也不能否认在限购政策实施初期，确实因赵鑫购房资格影响交易进度的客观事实。一审认定赵鑫迟延支付剩余房款80万元不构成违约，属于事实认定错误。按照交易习惯，赵鑫应在3个月左右付清房款，不论什么原因，赵鑫支付剩余房款已远超过3个月期限，从结果来看，已构成违约。一审对交易习惯只字不提，不考虑现实交易情况及双方权利义务是否对等，仅以合同未约定明确付款期限为由，认为赵鑫在签订合同近一年后支付剩余房款不构成违约。在涉案房屋价格大幅上涨的背景下，赵鑫仅支付5万元定金，剩余房款拖延近一年才付清，却享有房屋大幅涨价的增值收益，不符合二手房交易中买房人支付30%首付款的惯例，同时使李生琴与赵鑫之间的权利严重不对等。赵鑫迟延履行合同却获利，违背公平原则，人民法院应当在没有明确规则适用的前提下适用公平原则调整合同当事人之间的权利义务。赵鑫辩称，1、关于购房资格，其签合同的时候是有资格的，事实很清楚，限购政策是六月底出台，其是五月签的合同。2、其签完合同第二天交定金、缴税花了十几万，然后就回老家了，之后程序一直正常进行，是李生琴卖房的时候没有房产证，其出钱帮她办的房产证，又花钱帮她解押，案涉房屋是其贷款五十多万买的，但实际花了一百多万。一审判决正确，请求维持。首府置业公司辩称，不同意李生琴的上诉意见，请求驳回上诉，维持原判。李生琴向一审法院起诉请求：1、判令赵鑫赔偿其损失600000元；2、判令首府置业公司承担连带责任；3、诉讼费由赵鑫、首府置业公司承担。一审法院认定事实：2017年5月24日，（甲方）李生琴与（买方）赵鑫、（丙方）首府置业公司签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区中海碧林湾小区7幢2单元2103室（建筑面积为86.23㎡）以净拿价85万元出售给乙方。合同第二条关于房屋权属情况约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行西安分行，抵押登记日期为2012年3月，甲方应于2030年3月23日前办理抵押注销手续。合同第三条关于付款方式约定，签订合同当日乙方交给甲方定金5万元，过户当天乙方将剩余房款80万元打入房地局资金监管账户。合同第八条约定，甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方，甲方不得因乙方对该房屋的使用而收取任何费用。第九条关于权属转移登记约定，甲乙双方应在乙方贷款审批通过五个工作日内办理房屋权属转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。合同中还对违约责任等其他事项作出了约定。合同签订当日，赵鑫按约向李生琴支付购房定金5万元，李生琴向赵鑫出具《收款收据》予以确认。后在合同履行过程中，2017年6月25日西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号），内容为‚各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现就调整我市住房交易政策有关事项通知如下：一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出经济适用住房等不受前款规定限制。二、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。西咸新区参照执行。后西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4日出台限购实施细则，细则第七条规定：2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。即根据细则赵鑫具备购房资格。后在李生琴办理抵押注销手续时，因资金紧张，经与赵鑫协商一致，由赵鑫出资315295元。2017年10月26日，李生琴向赵鑫出具收条一份，载明‚今收到客户赵鑫打来的315295元，用于还清业主银行借款，业主李生琴承诺过户完收到资金监管账户捌拾伍万元整后，在2个工作日内打到客户赵鑫的银行账号，共315295元及四个月月供12000元。2018年3月28日，李生琴与赵鑫及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，协议约定购房款为85万元，由赵鑫按揭购买，赵鑫应于签订协议之日起90日内将购房首付款33万元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。后赵鑫按约支付了全额房款，双方于2018年4月26日办理了房屋权属转移登记。现案涉房屋由赵鑫居住使用。一审法院认为，房屋买卖三方合同及二手房交易结算资金监管协议系双方自愿签订，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。合同签订后，双方已按合同约定履行，赵鑫已向李生琴支付了全额购房款，李生琴亦已将案涉房屋交付赵鑫使用，且双方办理了房屋权属转移登记，房屋买卖合同已履行完毕。李生琴认为因赵鑫不具备购房资格而导致交易进程变慢，以致李生琴卖房急用资金的目的未能实现，但庭审已查明，关于支付房款约定为签订合同当日赵鑫支付定金5万元，过户当天将剩余房款80万元打入房地局资金监管账户，并未明确约定赵鑫支付剩余房款的时间，在房屋买卖三方合同签订后，赵鑫已按约向李生琴支付定金5万元，在签订资金监管协议后亦按约将剩余房款打入资金监管账户，并未违约。且根据西安市限购政策，赵鑫具备购房资格，并且双方已于2018年4月26日办理了房屋权属转移登记，现赵鑫已取得案涉房屋的所有权，案涉房屋已由赵鑫居住使用。因此，对于李生琴要求赵鑫赔偿损失60万元的请求，依法不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回原告李生琴的诉讼请求。本案案件受理费9800元，由原告李生琴自行承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，李生琴与赵鑫、首府置业公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同时，赵鑫不存在购房资格的问题。在履行合同过程中，西安市出台限购政策，随后出台的实施细则明确了赵鑫具备购房资格。在此履行过程中，并非基于赵鑫原因导致交易进程变慢，且涉案合同并未明确约定房款支付时间。赵鑫依约支付了定金，在签订资金监管协议后亦按照约定时间将剩余房款打入资金监管账户，未违反合同约定。综合考虑合同约定、实际履行情况等因素，一审法院判决驳回李生琴要求赵鑫赔偿损失60万元的请求，裁量于法有据，本院依法予以维持。综上，李生琴的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元（李生琴已预交），由李生琴负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 朱利安审  判  员   张伟 二〇二〇年十一月二日法 官 助 理 王学堂书 记 员   孙妍  1