北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25560号原告：严华，女，1986年1月6日出生，汉族，国投财务有限公司高级经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：易琚寒（原告之夫），1979年1月17日出生，中国长城资产投资有限公司投资经理。被告：江娜，女，1979年5月19日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告严华与被告江娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严华及其委托诉讼代理人易琚寒，被告江娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严华向本院提出诉讼请求：判令解除双方签订的租赁合同；判令将江娜返还严华押金8000元，退还已经发生租金中多收取的房屋租金16747元（暂计算至2020年10月7日）、退还已经预交尚未发生的租金6133元（2020年10月7日至10月31日）；判令江娜支付违约金16000元；案件受理费由江娜承担。事实和理由：2020年4月19日，严华与江娜签订《北京市住房租赁合同》，严华租赁江娜名下位于北京市西城区三里河二区18号楼XXX的房屋一套，面积57．70平方米，租赁期限自2020年5月1日至2023年8月31日，租金标准为每月8000元，租金每半年支付一次。签约后，严华于2020年4月19日向江娜支付押金8000元，于2020年4月24日向江娜预付48000元作为6个月租金。2020年4月25日，严华及其家庭在三里河二区居委会进行登记并办理出入证。2020年4月29日，严华及其家人正式搬入涉案房屋。2020年5月5日，严华发现涉案房屋出现漏水，涉及两至三个房间，至严华起诉时涉案房屋已发生多次漏水，漏水时间多在夜间。漏水严重时呈连续滴落状，现涉案房屋内渗漏处墙皮起裂和脱落较明显和严重，发生渗漏后几天内涉案房屋内空气经常带着楼上住户粪水的霉腐气味。与此同时，自2020年5月6日起，严华一家经常在夜间和凌晨休息时被楼上邻居敲打楼板、摔碎物品发出的声响吵醒。该情况是两天一小敲，三天一大敲，往往发生在半夜和凌晨，导致严华一家经常不能正常休息、家中老人精神衰弱、孩子夜间哭闹、严华夫妇白天上班精力不足、工作效率低下，全家人苦不堪言。针对上述情况，严华向江娜反映和沟通，江娜存在未进行答复和处理或未及时处理的情况，在进行答复和处理的情况下均未能彻底解决以上问题，并表示责任不在其本人。严华为此多次报警和求助居委会，甚至找楼上邻居及其亲属交涉，但均无济于事。在与社区民警和居委会沟通中了解到，江娜在严华承租其房屋前已经知晓楼上邻居干扰周围居民正常生活的情况、且严华入住前已有漏水和房屋内住户报警的情况发生，但在双方订立合同时未向严华告知，江娜故意隐瞒实情的做法严重损害了严华及家庭的合法权益。2020年10月1日，严华通过电话、短信和邮政快递方式通知江娜搬离涉案房屋的决定。10月7日，江娜委托他人在涉案房屋现场与原告办理了房屋交接手续，并开具了收条。双方合同于2020年10月7日正式解除。合同解除后，江娜扣押了严华未使用的租金和押金未返还。严华认为，江娜故意隐瞒房屋已有状况后将其房屋租赁给严华，主观过错严重，该房屋因邻居扰民和漏水的事实严重影响了严华及家庭的生活和对房屋的使用，根本影响了严华租赁房屋的目的实现。江娜提供的房屋存在危及人身安全和健康的严重瑕疵。根据相关法律及合同约定，严华特提起诉讼，请法院判如所请。江娜辩称，2020年4月19日，双方签订《北京市住房租赁合同》，因严华表示其租赁的房屋4月底到期，且保证家人与邻里友好相处，不会给房东添麻烦，我同意给予严华10天的免租期，自2020年5月1日计算租金。2020年5月2日，严华电话告知我退租，原因是家中老人不习惯房屋中的台阶（该房屋做了干湿分离，卫生间与淋浴间单独设置，台阶是房屋已有的装修，严华在看房时是明知的），我表示同意退租，但按照合同约定应收取一个月租金作为违约金，严华表示需与家人商量决定。2020年5月5日，涉案房屋的上层邻居家管道漏水，因所居住为老太太一人，居委会与物业公司快速作了处理。自5月9日开始，严华的爱人开始向我反映楼上有动静，影响其家人休息，并发送多条无法考证的音频证明上层老太太走路、开门等声音太大。收到信息后，我均作了回复与协助，联系老太太家人上门处理。老太太家人带着严华爱人亲自上楼处理所有他认为可能发生影响他们声音的东西。此后，严华爱人不分时间干扰老太太及其家人，导致老太太拉黑他的联系方式。鉴于上述情况，双方协商一致于2020年5月底解除合同，严华于5月28日电话告知我他们可以适应楼上老太太的情况，继续租赁房屋。然而，在后续的租赁期间，严华未与邻居友好相处，抱怨老太太干扰他们休息等，老太太因心中有所怨念，堵住其房屋洗手间地漏，造成涉案房屋多次漏水。涉案房屋严华租住之前，只有2019年9月因楼上房屋管道破损漏过一次水。当时的租户也很理解，没有与楼上产生不愉快。基于上述事实，我不同意严华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月19日，江娜作为出租方即甲方，严华作为承租方即乙方，双方签订《北京市住房租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区三里河二区18号楼XXX，建筑面积57．70平方米；租赁期限自2020年5月1日至2023年8月31日。出租人应于2020年5月1日前将房屋按约定条件交付承租人，同时双方签订《房屋验收表》；租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备；租金标准每月8000元，租金按半年支付；押金8000元，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人；合同提前解除的，出租人应在合同解除后5日内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后5日内搬离；出租人交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的，承租人有权单方解除合同；出租人有上述情形的，应按月租金100%向承租人支付违约金；租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金。出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用；出租人未按约定时间交付房屋或返还承租人的租金、押金的，或者承租人不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。2020年4月19日，严华向江娜支付押金8000元。2020年4月24日，严华向江娜支付租金48000元。合同签订后，严华及其家人入住涉案房屋。2020年5月5日以后，涉案房屋陆续出现漏水情况及楼上邻居夜间扰民的情况。对此，严华与江娜协商，严华于2020年5月底搬离涉案房屋，因严华原因未搬离，严华表示继续承租该房屋。此后，租赁房屋继续出现漏水及邻居扰民情况。2020年10月1日，严华告知江娜于2020年10月7日搬离涉案房屋。2020年10月7日，江娜委托侯海洋与严华办理房屋交接手续。侯海洋为严华手写收条，载明：今收到易琚寒交来三里河二区18号楼XXX房屋钥匙2把，门禁卡2把，水表数2236，电表余202元，燃气1748，设施完好。审理中，严华提供微信聊天记录、房屋漏水视频等证据，证明涉案房屋漏水及楼上邻居扰民的情况，江娜一直不予处理，构成违约；江娜明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对严华进行隐瞒，构成违约；合同解除后，江娜未退还租金和押金，构成违约。江娜称涉案房屋于2019年9月发生过漏水情况，当即及时进行了处理，至其出租前没有再发生漏水现象；严华承租房屋后漏水是因为楼上房屋管道所致，物业公司和居委会及时进行了处理。此后漏水是因为严华不停骚扰楼上住户，楼上住户自行所为，江娜也将楼上邻居的子女电话告知严华并进行过协调。严华在租赁期间也有义务处理好邻里关系，其没有违约行为。审理中，双方均同意解除合同，严华主张解除合同的时间为2020年10月7日，江娜主张解除合同的时间为2020年10月31日。双方均同意严华在租赁期间发生的水、电及燃气费为800元，严华同意支付并同意从其诉求中扣除该费用。本院认为，严华、江娜签订的《北京市住房租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。关于解除合同，严华承租涉案房屋后，房屋曾发生过漏水和楼上邻居扰民的情形，对此，严华与江娜曾协商严华于2020年5月底搬离涉案房屋，后因严华原因未搬离，双方继续履行合同。表明严华对于房屋漏水及楼上扰民情况是有预期的，因漏水和楼上扰民情况不断发生，严华于2020年10月1日通知江娜其搬离涉案房屋，双方于2020年10月7日办理了房屋交接手续，此时，双方签订的《北京市住房租赁合同》解除。江娜抗辩称双方合同应于2020年10月31日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。关于违约，严华主张江娜违约有三：涉案房屋漏水及楼上邻居扰民的情况一直不予处理，构成违约；明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对严华进行隐瞒，构成违约；合同解除后，未退还租金和押金，构成违约。对此，本院认为，如前所述，严华在明知租赁房屋漏水及邻居扰民的情况下继续租赁房屋，表明对上述情况是知晓的，现严华以此理由主张江娜违约，理由不能成立，其要求江娜支付违约金的主张，本院不予支持。严华主张江娜明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对其进行隐瞒，及为退还租金和押金构成违约，不符合合同约定的违约条款，本院不予支持。关于押金及退还尚未发生租金，合同约定押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。双方签订的租赁合同于2020年10月7日解除后，江娜应按照合同约定返还要求押金，鉴于双方在庭审中均同意扣除水、电及燃气费800元，为减少诉累，该费用在本案中一并解决。江娜退还严华押金7200元；合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后，严华已经将租赁房屋交还江娜，江娜应退还严华2020年10月7日至2020年10月31日的租金。关于退还多收取的已付租金，如前所述，江娜虽不构成违约，但其应保证租赁房屋的设施设备符合卫生条件并提供适租的房屋，严华及其家人因江娜提供的房屋存在漏水及邻居扰民的事实而受影响，对于严华已付租金的退还，本院结合双方的合同约定及房屋交付情况予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认严华与江娜签订的《北京市住房租赁合同》于2020年10月7日解除。二、自本判决生效之日起7日内，江娜返还严华押金7200元。三、自本判决生效之日起7日内，江娜返还严华2020年10月7日至10月31日租金6133元。四、自本判决生效之日起7日内，江娜退还严华2020年5月1日至10月7日租金4186．70元。五、驳回严华的其他诉讼请求。如果江娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由严华负担304元，已交纳；由江娜负担182元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十一月十一日法官助理  马小龙书 记 员  孙 萍