辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2255号上诉人（原审原告）：王境晨，女，1998年10月6日生，汉族，学生，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：林艳红（系王境晨母亲），1972年6月3日生，汉族，无业，住址同上。委托诉讼代理人：王胜富（系王境晨父亲），1971年12月8日生，汉族，无业，住址同上。上诉人（原审被告）：北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司，住所地葫芦岛市龙港区文萃路首创象墅小区****。法定代表人：毛利军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓徐、刘军，辽宁靳世祥律师事务所律师。上诉人王境晨因与上诉人北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2020）辽1403民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王境晨上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审法院引用的《印象江南物业服务合同》是不合法的合同。本合同属于前期物业合同，物业公司与开发商签订的合同应先于业主的购房合同，合同书中的日期不合法。合同书不是在平等、自愿的条件下签订的，不签合同不给钥匙。物业服务合同已超过2年期限，物业公司没有续签，大部分业主不认可原合同。物业公司没有按合同约定价格收费，没有提供相应的服务项目，服务质量不到位，质价不符。原审法院没有对物业公司履行合同的水准进行判断，片面作出缴纳80%的物业费没有法律依据。原审法院未对被上诉人违法收取垃圾清运费、电梯载重费和属于业主所有的公共区域收益作出定性和定量的判决，未对物业公司违反《物权法》不提供门禁卡作出判决。请求二审法院查明事实，公正判决。物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：物业公司与王境晨形成物业服务合同关系，王境晨应足额交纳欠缴物业费。物业公司为王境晨提供物业服务，王境晨从2017年4月1日至2019年3月31日未交纳物业费，违反物业服务合同约定。在一审法院审理，物业公司提交以物业服务资质证书及物业服务合同各项备案材料，物业公司的服务质量符合法律规定标准，印象江南小区业主满意度达96%以上，不应因微不足道的瑕疵，片面否认物业公司的工作，这种处理方式对物业公司及已交费业主是极不公平的，王境晨应按照合同约定按时足额缴纳物业费。物业公司向一审法院起诉称：原告于2016年2月23日与被告签订了《印象江南物业管理服务协议》（以下简称协议）以及入住费用明细表，详细约定了住宅1.3元/平方米及电梯费每月每户45元，楼层差每月每户1.5元。被告所在房屋为印象江南小区46-11楼2单元801室，面积106.06平方米，依据协议约定，被告每年应缴纳物业费1,654.54元，电梯费为684元，并于每一交费周期的第一个月缴纳该年度周期应缴纳的物业服务费，被告为该房屋所有权人，应当按照协议约定及时缴纳物业管理费用及电梯费。从2017年4月1日至2019年3月31日，被告共拖欠两年物业费及电梯费，原告每年都按时找到被告索要该笔费用，被告均以各种理由推脱，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告物业费、电梯费共计4,677.1元，并支付原告违约金701.57元，被告承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：被告王境晨系印象江南小区46-11号楼二单元801室业主，该房屋面积106.06平方米。原告物业公司系被告所在小区物业服务公司。2016年2月23日，被告王境晨与原告物业公司签订《印象江南物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费标准为住宅1.3元/月/平方米。原告每年收取一次物业服务费，办理入住时，被告交纳第一年度的物业服务费；以后被告应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应缴纳的物业服务费用。2016年4月1日，原告物业公司作为受委托方与葫芦岛长发九方置业有限公司作为委托方签订《辽宁省物业服务合同》，该合同约定物业费多层及高层按照1.3元/月/平方米，多层电梯基础运行费按照45元/月/户，运行电费楼层差1元/月/户；小高层电梯基础运行费按照40元/月/户，运行电费楼层差1.5元/月/户，高层电梯基础运行费按照45元/月/户，运行电费楼层差1.5元/月/户。被告王境晨认为原告作为物业费收费主体不合法、手续不完备、小区服务质量与收费金额不匹配、物业服务质量差等原因未交纳物业费。截止2019年3月31日，被告共欠原告2017年4月1日至2019年3月31日物业费3,309.07元（106.06平方米×1.3×24=3,309.07元），电梯费为1,368元[（45+1.5×8）×24=1,368元]。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主之间订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。本案中原、被告双方已签订《印象江南物业管理服务协议》、《印象江南临时管理公约》，形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告抗辩其与原告物业公司签订的《印象江南物业管理服务协议》《印象江南临时管理公约》已过期，物业未与业主重新签订合同，存在超期服务，一审法院认为，原告物业公司自入住至今一直为该小区提供物业服务，被告也一直享受着原告提供的物业服务，虽然原告存在着一定的物业服务不到位的地方，但双方一直存在着事实的物业服务合同关系，故被告应当缴纳所欠物业费。对于被告辩称“原告作为物业公司收费主体不合法、手续不完备……建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用、并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担”的抗辩，一审法院认为，被告并没有提供任何证据证明原告物业公司收费主体不合法、手续不完备，而原告提供的资质证书以及物业服务合同备案等材料可见原告北京盛世物业管理有限公司具备物业服务资质，被告如果对于原告物业公司是否在被告所在的小区具有收费的主体资格及原告物业公司手续是否完备存有异议应向对物业公司享有管理权的相关行政部门反映核实，故法院对于被告的上述抗辩意见不予支持。对于被告提到的《商品房买卖合同》是无效的，无法办理房照，所以物业服务合同不成立的主张，一审法院认为，与被告签订商品房买卖合同的主体是开发商，与被告签订物业服务合同的主体是原告物业公司，开发商与物业公司是两个不同的主体，商品房买卖合同是否有效，房屋是否能够办理房照都不影响被告在办理入住手续后物业公司为所有业主提供物业服务，亦不影响被告在享受到物业提供的服务后履行交纳物业费的义务，故一审法院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告提到的物业费、电梯费标准过高的问题，法院无权对于物业公司的收费标准予以调整，只能对物业公司的物业服务水平进行判断，故被告如对原告公司的物业费、电梯费收费标准有异议应向相关物价部门或者物业行政管理部门反映情况。对于被告提到的原告公司偷税漏税的问题，亦不属于本案民事案件的审查范围。综合被告的所有答辩情况，原告公司在提供服务方面未达到业主的满意，物业服务方面确实存在一定的瑕疵，故法院结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,一审法院认为对原告主张的物业服务费予以适当酌减，酌减20%比较适宜，即被告应向原告缴纳物业费3,309.07元的80%即2,647.26元。对于原告主张的电梯费1,368元，因被告享受到了电梯服务，被告应该按照原被告的约定予以缴纳。对于原告主张的违约金，因原告在其提供的物业服务上具有瑕疵，一审法院对原告主张的违约金不予支持。需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时缴纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决:一、被告王境晨于本判决生效后十五日内向原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司支付2017年4月1日至2019年3月31日物业费2,647.26元，电梯费1,368元，合计4，015.26元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王境晨承担40元，由原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司承担10元。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是，物业公司要求王境晨交纳物业费及电梯费。双方签订了《印象江南物业管理服务协议》、《印象江南临时管理公约》，形成了物业服务法律关系，均应按合同约定履行各自的义务。现物业公司提供了物业服务，王境晨作为小区业主,理应按约定向物业公司交纳相应的物业服务费用。物业公司自入住至今一直为该小区提供物业服务，王境晨也一直享受着物业公司提供的物业服务，虽然物业公司存在着一定的物业服务不到位的地方，但双方一直存在着事实的物业服务合同关系，故一审法院判令王境晨缴纳所欠物业费并无不当。一审法院根据已查明的事实，认定物业公司在提供服务方面未达到业主的满意，物业服务方面存在一定的瑕疵，并结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,对物业公司主张的物业服务费予以适当酌减，酌减20%比较适宜。因本案系物业公司起诉王境晨交纳物业费及电梯费争议，王境晨提出的前期装修垃圾清运费、装修时电梯载重费收取是否合理，不属本案审理范围，对此本院不予审理。综上所述，王境晨与物业公司的上诉求均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由王境晨承担50元；由北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年十一月十九日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”