辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0782民初1585号原告：王丽，女，1966年9月1日生，满族，个体，住辽宁省。委托诉讼代理人：唐峰，系北镇市北镇法律服务所法律工作者。被告：锦州市北镇银隆小额贷款有限责任公司（以下简称银隆公司），住所地：辽宁省北镇市南关社区南大街路西。法定代表人：张跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李和心，系辽宁德营律师事务所律师。被告：北镇市金翠房地产开发有限公司（以下简称金翠公司），住所地：辽宁省北镇市大佛寺社区老菜胡同**。法定代表人：王良，该公司经理。委托诉讼代理人：马红梅，女，1968年5月11日生，满族，该公司职员，住辽宁省。被告：王良，男，1968年3月1日生，满族，个体，住辽宁省。被告：王栋，男，1967年5月22日生，满族，个体，住辽宁省。被告：于海珍，女，1982年7月19日生，满族，个体，住辽宁省。原告王丽与被告银隆公司、金翠公司、王良、王栋、于海珍执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王丽及其委托诉讼代理人唐峰、被告银隆公司的委托诉讼代理人李和心、被告金翠公司的委托诉讼代理人马红梅到庭参加诉讼，被告王良、王栋、于海珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向我院提出诉讼请求：1、要求依法确认东景丽园三期1、2号门市楼为原告所有，并停止对该房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年12月21日与被告金翠公司签订了东景丽园三期1、2号门市楼的买卖合同，并分四期交清了全部价款，由于当时房屋尚在建设当中，原告为了以后使用方便，便向被告金翠公司提出将两个开间的结构予以修改，被告金翠公司随即答应原告的要求，向设计部门提出了修改方案，并按修改后的方案为原告进行了施工建设，至今尚未交工。由于被告金翠公司的原因，产权登记手续至今尚未办理。2020年5月原告得知北镇市人民法院将被告金翠公司所有的东景丽园三期房屋及原告所有的房屋一并进行了查封拍卖，为此，原告依法向人民法院提出了执行异议，现被驳回。原告认为：原告所提异议之诉的诉讼请求完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、二十九条所规定的情形，应依法予以支持，理由如下：1、原告与被告金翠公司签订的买卖合同是在法院查封之前。买卖合同是2017年12月21日所签，法院查封2019年8月20日；2、在法院查封之前原告即对房屋进行了占有和处分，其表现在原告于2018年5月份对原房屋结构进行了修改并按修改后的方案进行了施工。同时安装了卷帘门；3、原告在签订买卖合同后分四期已经全部交清了价款,最后一期为2018年3月19日；4、由于被告金翠公司的原因，该楼整体至今尚未交工，因此，导致原告的产权至今尚未得到办理，原告保留追偿权利；5、原告名下没有一处房产，所购房屋系原告的唯一居住房屋，此点亦符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款之规定。综上所述，原告所提诉讼请求符合法律规定，应依法给予支持。被告银隆公司答辩称，一、原告与金翠公司签订的商品房买卖合同无效。1、原告与金翠签订《商品房买卖合同》的时间是2017年12月21日，无法确定时间的真实性；2、即使在2017年12月21日签订的合同，金翠公司未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。截止目前，金翠公司没有取得销售或预售许可；3、原告诉称在法院查封之前已经实际占有涉案门市，没有证据支持。现涉案门市乃至整个建设工程没有全部完工、没有相关部门的竣工验收，也不存在交付一说，更谈不上原告实际占有的问题。只有验收合格后才能产生交付的法律行为。在施工期间将涉案门市交由原告自行修建，这是违背建筑法的；4、原告所主张的涉案门市没有取得物权登记，原告与金翠公司仍存在债权债务关系，原告无权以债权对抗变更申请执行的物权请求权。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持，其中第（2）项规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条司法解释明确规定，除非本案原告购买的商品房是用于居住并且没有其他可以居住的房屋，才能排除本案的执行，而本案原告恰恰相反，该涉案的是门市，而非居住的房屋。被告金翠公司答辩称，1、金翠公司于2017年12月21日把东景丽园三期1.2号门市卖给原告王丽，同时与王丽签订了《商品房买卖合同》，原告分四期交清了房款，并且向设计部门提交了修改方案，按设计修改后的方案进行了施工；2、抵押给银隆公司的是土地使用证与地上物无关，并且抵押时已阐明其中5户已卖，至于拖欠银隆公司的贷款被告可用其他财产偿还，原告所阐述的都是事实，同意将涉案门市归原告所有。被告王良未出庭，未提交书面答辩意见。被告王栋未出庭，未提交书面答辩意见。被告于海珍未出庭，未提交书面答辩意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，被告银隆公司提供的民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据中，1、原告提供的无房证明，系相关部门依法提供，本院依法予以采信；2、银行流水70万元转账记录，因此笔转账记录记载70万元转给个人账户，而不是转入被告金翠公司的账户，被告金翠公司又未提供该笔款项的入账记录，故对该份证据不予采信；3、收款收据4份，因其他房款都是以大额现金方式交付，无其他证据予以佐证，无法证明原告已交付房款，故对此4份收款收据不予采信；4、商品房买卖合同，因被告金翠公司没有商品房预售许可，且现有证据无法证明原告已交付房款，故对该份证据不予采信；5、证据照片5张和证实材料，因不符合证据的形式要件，故不予采信；6、证据施工图4张，与本案没有关联性，不能证明原告的待证问题，故不予采信；7、原告提供的证据证人证言，因该证人证言无其他证据加以佐证，又不符合相关法律规定，故本院不予采信。被告银隆公司提供的执行笔录一份，与本案没有关联性，故不予采信。依据上列证据分析及庭审调查，本院认定案件事实如下：2018年6月27日，金翠公司与银隆公司签订借款合同，金翠公司向银隆公司借款1000万元，以自己名下的不动产权证号为辽[2018]北镇市不动产权第0003364号、第0003365号、第0003363号三处土地提供抵押担保，并办理抵押登记，他项权证号为辽（2018）北镇市不动产证明第0001394号，房屋他项权利人为银隆公司。银隆公司与金翠公司、王良、王栋、于海珍因上述借款而提起的民间借贷纠纷一案，本院以（2019）辽0782民初2387号予以立案审理。在诉讼过程中，经银隆公司申请，我院于2019年8月20日作出（2019）辽0782民初2387号民事裁定书，裁定查封金翠公司位于北镇街道办事处双塔社区不动产权证号为辽（2018）北镇市不动产权第0003364号、第0003365号、第0003363号的土地及其地上在建房屋，查封期限为三年。2019年9月20日，本院作出（2019）辽0782民初2387号民事判决书，判决被告金翠公司于本判决生效后十五日内偿还原告银隆公司借款本金1000万元并按年利率24%支付原告从2018年6月27日至实际给付之日的借款利息。判决生效后，金翠公司在法定期限内未履行上述判决所确定的义务，银隆公司于2020年1月19日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2020年4月24日作出（2020）辽0782执137号执行裁定书，裁定拍卖金翠公司位于北镇街道办事处双塔社区三处土地及在建房。2020年6月16日，案外人王丽以本院执行涉案不动产其中的两处门市归其所有为由，向本院提出书面执行异议申请，异议请求如前所述。另查明，2017年12月21日，王丽与金翠签订商品房买卖合同，合同约定：由王丽以1521600元价格购买了金翠公司开发建设的东景丽园三期1、2号门市，建筑面积为304.32平方米。2017年12月21日、2018年2月10日、2018年3月9日、2018年3月19日，金翠公司为王丽开具了东景丽园三期南1、2号门市款共计1521600元的收据。该门市即包括在本院查封拍卖涉案被查封土地及房屋范围内。再查明，目前涉案门市没有取得商品房预售许可证，该工程没有完工，没有取得相关部门的竣工验收。王丽交付的房款中，2017年12月21日交付的70万元转入个人账户，其余为现金交付。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，金翠公司将涉案被查封土地抵押给银隆公司，并办理抵押登记，银隆公司对此依法享有优先受偿的权利。王丽虽然称对涉案门市支付了全部购房款，但其提供的转账证据及所述现金支付的事实，不能有效证明双方已结清房款，且没有办理物权登记，物权尚未设立，其对该门市仅享有债权，到原告王丽起诉止，被告金翠公司并未取得商品房预售许可证，没有相关验收手续，依法不能对抗银隆公司所享有的抵押权。另原告王丽虽然主张金翠公司已将涉案门市交付且已经实际占有，但原告仅以被告王良出具的书面证实材料作为证据证明，结合涉案门市的现状，无法认定原告王丽已实际占有，且涉案为门市房，不是一般住宅楼，故原告王丽对案涉两处门市主张所有权，理由不充分。综上对其提出的执行异议，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十七条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王丽的诉讼请求。案件受理费18494.4元，由原告王丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  范琳琳人民陪审员  何立峰人民陪审员  郭云波二〇二〇年十一月十一日书 记 员  王 爽