湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2053号上诉人（原审原告）：叶甲才，男，1943年11月17日出生，汉族，住武穴市。上诉人（原审原告）：梅香兰（系叶甲才妻子），女，1951年2月10日出生，汉族，住武穴市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张永东，湖北法济律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：朱占友，男，1969年10月5日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：陈洪华，武穴市武穴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原审第三人：陈祖保，男，1950年12月10日出生，汉族，住武穴市。上诉人叶甲才、梅香兰因与被上诉人朱占友及原审第三人陈祖保返还原物纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。叶甲才、梅香兰上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由朱占友承担。事实与理由：一、原审判决认定“朱占友勝退涉案房屋的前提条件是，先收回他的购房款、装修款、扣除其使用房屋益价值(即叶甲才、梅兰香所称的租金)等项，此后再由权利人提起腾退涉案房屋之诉讼。”错误。首先，《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，利人可以请求返还原物。2019年9月2日，叶甲才、梅兰香所有广济大道西4号房屋办理了不动产登记，不动产权证书号为(2019)武穴市不动产权第0008907号。叶甲才、梅兰香主张朱占友返还其占有的武穴市广济大道西4号五楼西房屋及租金符合上述法律规定，原审判决上述认定缺乏法律依据。其次，原审判决认定“叶甲才、梅兰香与陈祖保之间系合同结算纠纷；陈祖保与朱占友之间系买卖合同纠纷，均属另案调整范畴，在本案中不予审理。”可见，原审判决明知本案系物权纠纷案件、合同结算及合同买卖均不属本案审理范围，却违反《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定作出上述认定不当。第三，黄冈市中级人民法院(2014)鄂黄冈中民一终宇第00980号民事判决书第9页认定“夏巨国等十二位第三人均不是宅基地集体经济组织成员，故其与陈祖保签订的商品房买卖合同无效。”第15页确认“叶甲才、梅香兰依法取得物权，可向房屋实际占有人夏巨国等人主张权利，而第三人夏巨国等人与叶甲才、梅香兰之间属另一个法律关系，在本案中不予调整，可另行诉讼主张权利。”上述判决已生效，原审判决上述认定与生效判决相悖。二、朱占友不是善意占有人，原审判决适用《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定错误。《中华人民共和国物权法》一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持；(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。本案朱占友是依据与陈祖保之间的买卖合同占有涉案房屋，而朱占友与陈祖保之间的买卖合同，因其不是宅基地集体经济组织成员，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，违反合同法第五十二条规定被认定无效。依据上述司法解释的规定，朱占友不是善意占有人，原审判决适用上述法律规定错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。朱占友辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回叶甲才、梅香兰的上诉请求，维持原判。陈祖保述称，依据武穴市人民政府责成武穴市自然资源和规划局关于处理叶甲才、梅兰香骗办的不动产权证书的处理意见，和武穴市人民法院及黄冈市中级人民法院的两份裁定书。请求黄冈市中级人民法院依法判决叶甲才、梅兰香将按合同分给我的房屋判给我，然后划分到各户，若不能过户，可以用法律文书的形式确认13户，待政策出台再过户给13户。事实和理由：1.叶甲才、梅兰香从2007年10月住进我建好给他们房屋后，我一直找他们要土地证办产权证，叶甲才、梅兰香一直拖延不肯，直到2009年11月将我告到武穴市人民法院，来回已有11年了。黄冈市中级人民法院已在(2014)鄂黄冈中民一终字第00980号判决书第15页中明确说明:“叶甲才、梅兰香至今未支付程款，其要求陈祖保交付全部房屋的请求，根据合同法先履行义务的相关规定，陈祖保有权拒绝”的说明。叶甲才、梅兰香又申请再审，黄冈市中级人民法院又驳回了叶甲才、梅兰香的请求。证明叶甲才、梅兰香虽然办理了不动产权证还是要遵守合同分配条款的。2.在2019年叶甲才、梅兰香在建设工程许可证和规划许可证在手里的情况下，到自然资源和规划局和办事人员讲是他们给钱我为他们建房的。房屋完工后，我把她们房屋偷卖了，并说规划许可证掉了，骗取自然资源和规划局的办事员为他们办了不动产权证书。3.叶甲才、梅兰香在拿到产权证书后，就找13户购房户说产权是他们的，要购房户退房，购房户不理他们，所以将五楼西边（一梯两户）居民朱占友同志告到武穴市人民法院，要求朱占友退房，并要6万元的出租租金，还找租门面的申龙家电经营部要胡柳文的门面租金（陈祖保与叶甲才签的合同第十六条中规定西边一间20平方米的门面归陈祖保）后陈祖保卖给胡柳文。4.依据武穴市人民法院(2019)鄂1182行初132号和黄冈市中级人民法院（2020）鄂11行终77号两份裁定书中明确指出，叶甲才、梅兰香办理了不动产权证书不会导致陈祖保的债权消失。证明叶甲才、梅兰香若要房屋，就按现时价在购房户手中购买，不能凭产权证找别人要房。因为叶甲才、梅兰香至今未支付陈祖保一分钱建房款，他们是用房产抵建房的一切支出费用。根据物权法陈祖保享有他物权，叶甲才、梅兰香只享有自物权。综上所述，叶甲才、梅兰香让我座被告席有11年了。这11年来闹得我及我全家人的工作、生活都不得安宁。也造成我和我的老伴身心疲乏，精神和生活的伤害。请求二审法院作出公正判决。叶甲才、梅香兰向一审法院起诉请求：1.要求判决朱占友返还叶甲才、梅香兰的武穴市××大道西××楼西房屋(标的5万元)，并支付占有期间的租金6万元；2.诉讼费用由朱占友承担。一审法院认定事实：叶甲才、梅香兰夫妇在武穴市××大道西××处××一块面积为193.22平方米的宅基地，建有一栋二间二层房屋。1986年9月23日，原广济县武穴镇土地管理所给叶甲才、梅香兰颁发了NO0779号《土地使用证》，土地使用权类型为集体所有。2005年，叶甲才、梅香兰的房屋被地震震裂，武穴市建设局于2005年12月2日给叶甲才、梅香兰出具《地震现场建筑物安全鉴定意见表》，认定叶甲才、梅香兰房屋属于“整栋暂不能使用”的建筑，武穴市武穴办事处民政办给叶甲才、梅香兰下发《通知》，要求叶甲才、梅香兰对该房屋采取整修加固措施，在未整修加固之前，不要入住使用。2005年12月18日和2006年3月6日，叶甲才与陈祖保签订了两份《危房整修改建合同书》，2005年12月18日签订合同内容包含在2006年3月6日签订合同中，双方约定：1、叶甲才出危房两层，厨房及前院共建筑面积348平方米，宅基地面积193.22平方米；2、由陈祖保出资改建整修危房的一切所用资金及税费；3、陈祖保具体负责完成整个工程的一切工序的实施操作；……7、叶甲才协助陈祖保出谋献策处理好周边关系，若需要费用，全归陈祖保出资；8、以叶甲才的名义，陈祖保出资办好一切建房手续和产权证件，一切税费归陈祖保投入；9、陈祖保必须严格按国家有关建筑规定和图纸施工，保证建筑质量合格，在竣工日起，三年内出现质量问题，由陈祖保负全部责任，叶甲才不承担任何责任（人力不可抗拒的自然灾害除外）；……11、结构要求：水泥桩处理地基，桩上整板结构，一层、二层框架结构，三层以上用砖混结构；12、工期：自动手拆房之日起四个月竣工，每延期一天，陈祖保必须赔偿叶甲才500元（自然灾害、节假日除外，雨天、部门干扰除外）；……16、新房所有权分配：叶甲才得新房的地下室上面的第一层和第二层（即由东到西16米，由南到北12米，第一层面积约192平方米，两层共约384平方米），除此之外，归陈祖保所有，无任何条件，互不相补。旧房需拆多少就拆多少，不需拆除的部分由陈祖保出资整修好，归叶甲才所有（用原材料，不加一砖一瓦），陈祖保与胡方华未谈好，胡方华不合建，叶甲才将由东向西的第四间门面给陈祖保，面积约20平方米；17、陈祖保所有房屋，作为其整修改建房屋的一切费用（建筑工人工资款、购建筑材料款、购建筑工具款及各种费税款）。上述合同签订后，武穴市规划局于2006年10月5日给叶甲才私宅出具了规划红线图，房屋方位为南北向，南临广济大道，长14米，宽12米，建筑规划为六层，底层标高为3.5米，标准层高为3米。同时，武穴市建筑勘察设计院给叶甲才私宅出具了施工设计图，施工说明的第六条为：三层及三层以下砼为C30(为现浇板)，三层以上砼为C20（为预应力的空心板）。在开始施工前，陈祖保将叶甲才、梅香兰房屋的旧房屋拆除，留西北角一截房屋，现已由陈祖保盖瓦整修完毕，其余已拆除部分未整修。在开始施工后，因四邻关系未处理好，导致房屋停建，直到2007年4月再次开始动工建设，对三层以下用预应力空心板施工，且在六层以上加建第七层。2007年10月工程竣工，2007年11月，叶甲才、梅香兰搬进房屋居住。建成后的房屋面临广济大道，东西长14米，南北宽为12米，层高七层，每层有两套房屋，每层房屋面积共计为178.92平方米。双方对房屋进行了初步分配：由叶甲才、梅香兰分得了一层东边三间门面及二层两套房屋；陈祖保分得西边一间20平方米的门面及除叶甲才、梅香兰所得的房屋外的其他所有房屋。陈祖保将其分得的房屋作为商品房对外出售，叶甲才、梅香兰认为按合同约定少得了房屋面积及陈祖保未按合同施工且擅自加建第七层、对旧房拆除后未予整修等问题，与陈祖保协商未果，遂于2009年11月24日提起诉讼，要求：1、因陈祖保承建的房屋不符合质量标准，一、二层不是现浇板，而是使用预制板，要求陈祖保赔偿叶甲才、梅香兰差价10783.32元；2、陈祖保擅自加建七层，请求对违章加建的七层重新分配或者赔偿损失折价105000元；3、要求陈祖保按照合同第16条补给叶甲才、梅香兰少付的房屋面积61平方米（其中第一层47平方米，第二层14平方米）；4、要求陈祖保按照合同16条约定对已拆除未建的部分恢复原状或者折价赔偿35867.68元；5、要求陈祖保按照合同第12条承担延期交房的违约金3万元，并责令陈祖保按照约定办理所有的房地产证，并承担办证的全部费税；6、若认定合同无效，则请求责令陈祖保返还叶甲才、梅香兰已改、翻建成的全部面积的所有权。武穴市人民法院于2010年7月20日作出（2009）武民一初字第215号民事判决，因叶甲才、梅香兰与陈祖保不服该判决，向黄冈市中级人民法院提出上诉，黄冈市中级人民法院以原审认定事实不清，证据不足，程序违法可能影响案件正确判决为由裁定撤销原判，发回武穴市人民法院重审。重审中依法追加夏巨国、喻水高、吴翠凤、姜如、杨治斌、朱占友、程兰、陈亚平、廖伟、方安姣、奚少林、胡建文为本案的第三人，并于2014年4月28日作出（2013）鄂武穴民重字第00005号民事判决，原、被告双方均不服，再次提起上诉。本案二审期间，叶甲才、梅香兰委托湖北永兴工程造价咨询有限公司对其旧房屋未整修的部分的整修造价，以及新建房屋的二、三层现浇板与预制板差价进行鉴定。湖北永兴工程造价咨询有限公司于2010年4月8日作出《叶甲才、梅香兰私人住宅造价鉴定书》，认定整修工程造价为35867.68元，新建房屋的二、三层现浇板与预制板差价为10783.32元。经黄冈市中级人民法院审理查明，叶甲才分得的房屋面积比合同约定少61平方米，其中第一层少47平方米，第二层少14平方米。陈祖保将其分得的房屋及楼顶层作为十二套房屋对外出售，自2007年11月至2011年7月，分别出售给第三人夏巨国等十二人，第三人已实际占有使用房屋。叶甲才宅基地为农村集体所有土地，陈祖保及夏巨国等十二人均不是该土地所在集体经济组织成员。经黄冈市中级人民法院委托湖北汇杰伟业项目管理有限公司对叶甲才私宅的工程造价进行鉴定，2012年6月20日鉴定机构作出鄂汇鉴字（2012）003号鉴定报告，认定叶甲才私宅工程造价为619785.59元。此间，叶甲才、梅香兰变更原诉讼请求，要求：1、因陈祖保承建的房屋不符合房屋质量标准，二、三层不是现浇板施工，而是用预制板施工，应补差价10783.32元；2、要求陈祖保支付旧房整修费35867.68元；3、要求陈祖保赔偿逾期交房损失70万元；4、要求陈祖保返还全部房屋，叶甲才、梅香兰支付陈祖保工程造价619785.59元。黄冈市中级人民法院于2015年11月15日作出（2014）鄂黄冈中民一终字第00980号终审判决，认定：1、叶甲才与陈祖保于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同书》，涉及建设工程施工内容，因施工人陈祖保无建筑资质，双方关于工程建筑施工的约定无效。对此，双方当事人亦均未提出异议。2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。但叶甲才与陈祖保签订的合同第16条约定的支付工程款的方式为“以房抵工程款”，因所建房屋系建设在集体所有土地上，以房抵工程款实际上处分了集体土地使用权，而陈祖保并非该集体土地所在集体经济组织成员，故双方该项约定为无效条款。3、因叶甲才、梅香兰已占有使用房屋，视为对建设工程的验收，但至今未支付工程款，其要求陈祖保交付全部房屋的请求，根据合同法先履行义务的相关规定，陈祖保有权拒绝。且因陈祖保已与夏巨国等十二人签订了房屋买卖合同，房屋现已由夏巨国等十二人占有、控制、使用，要求陈祖保退还房屋涉及第三人夏巨国等人的民事权益，陈祖保实际已无法交付房屋。故叶甲才、梅香兰要求陈祖保交付房屋的请求，依法不予支持，第三人夏巨国等在本案中亦不应承担民事责任。故判决：一、撤销武穴市人民法院（2013）鄂武穴民重字第00005号民事判决；二、驳回叶甲才、梅香兰的诉讼请求；三、第三人夏巨国、喻水高、吴翠凤、姜如、杨治斌、朱占友、程兰、陈亚平、廖伟、方安姣、奚少林、胡建文在本案中不承担民事责任。该判决系生效判决。一审法院认为，1、本案争议的焦点是叶甲才、梅香兰起诉要求朱占友腾退其现居住房屋之诉请,是否成立。因叶甲才、梅香兰与开发商陈祖保签订的两份《危房整修改建合同书》，存在以合法的形式掩盖非法目的，且陈祖保并不具备承建该项工程的资格。陈祖保自认2005年12月18日签订的《危房整修改建合同》是无效合同，故陈祖保在本次诉讼中提出双方于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同》系有效合同的辩解意见,不予采纳。2、根据黄冈市中级人民法院于2015年11月15日作出（2014）鄂黄冈中民一终字第00980号终审判决，可以认定：(1)、叶甲才与陈祖保于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同书》，涉及建设工程施工内容，因施工人陈祖保无建筑资质，双方关于工程建筑施工之约定无效。(2)、因所建房屋系建设在集体所有土地上，以房抵工程款实际上处分了集体土地使用权,而陈祖保并非该集体土地所在集体经济组织成员，故该项约定为无效条款。(3)、涉案房屋建成并交付叶甲才、梅香兰使用，应视为房屋已验收合格，叶甲才、梅香兰应当支付房屋建设工程款，而至今叶甲才、梅香兰没有与开发商陈祖保实质性结算工程款，其在此前的四次诉讼中主张“二、三层不是现浇板施工，而是用预制板施工，应补差价10783.32元”以及“对已拆除未建部分恢复原状或者折价赔偿35867.68元”的诉讼请求(诉争为赔偿范畴)，应在双方工程结算中扣减解决，其一方面要求陈祖保返还已取得的房屋，一方面又要求陈祖保支付上述两项款项，两方面的诉讼请求，同时得以实现，无事实与法律依据，被终审判决依法不予支持。(4)、关于叶甲才、梅香兰在终审判决之后,办理并取得涉案房屋不动产权证，即依法取得涉案房屋的物权保护，其再向房屋占有人朱占友主张返还原物(即腾退占用房屋)的问题。一审法院认为，叶甲才、梅香兰及开发商陈祖保、占用人朱占友三者之间,应结清开发商应得的工程款、占用人购房后的装修款、使用房屋受益价值(即原告所称的租金),厘清三方利益关系后，叶甲才、梅香兰方可提起完整的物权保护。(5)、房屋所有人叶甲才、梅香兰至今未与开发商陈祖保结清工程款是事实,系合同结算纠纷，属另一法律关系,在本案中不予审理。另因陈祖保将其取得的12套房屋单方转让给12位案外人，并取得了12笔购房款,陈祖保不能怠于行使结算义务,其有责任与12位案外人，根据其签订的买卖房屋合同(已确认无效)同他们解除合同，并结算购房款、装修款、租金或使用房屋受益价值,此等均属另案调整范畴,在本案中不予审理。(6)叶甲才、梅香兰本次诉讼是基于物权法(第17条)和侵权法(第15条)的相关规定，即叶甲才、梅香兰行使房屋所有权,包括物的返还权，还包括物的妨害排除请求权。但占用人朱占友与开发商陈祖保签订买卖房屋合同并取得涉案房屋,系发生在涉案房屋产权待定状态，即发生在叶甲才、梅香兰取得不动产权证之前。故占用人朱占友腾退涉案房屋的前题条件是,先收回他的购房款、装修款、扣除其使用房屋受益价值(即原告所称的租金)等项,此后再由权利人提起腾退涉案房屋之诉讼,如此，与情与法相符,依法予以支持。综上所述，叶甲才、梅香兰持不动产权证要求占用人即朱占友腾退其占有的武穴市××大道西××楼西房屋的诉讼请求,依法不予支持。叶甲才、梅香兰要求朱占友支付占有期间租金6万元的诉讼请求,无事实和法律依据,亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十一之规定，判决：驳回叶甲才、梅香兰在本案中的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶甲才、梅香兰提交证据一组，黄冈市中级人民法院（2020）鄂11行终77号行政裁定书，拟证明陈祖保对涉案房屋的物权不享有请求权。陈祖保提交证据一组：武穴市自然资源和规划局[2019]82号处理意见书，拟证明武穴市自然资源和规划局建议陈祖保依据黄冈中院的判决书、裁定书申请执行，维护自己的合法权益。经当庭质证，朱占友发表质证意见：对叶甲才、梅香兰提交的证据真实性无异议，但与本案无关；对陈祖保提交的证据无异议。叶甲才、梅香兰发表质证意见：对陈祖保提交的证据真实性无异议，但这份处理意见书证明了叶甲才、梅香兰享有物权，陈祖保与叶甲才、梅香兰是一般的民事纠纷，陈祖保不享有物权，同时也不能达到其证明目的。陈祖保发表质证意见：对叶甲才、梅香兰提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，陈祖保的债权没有消失，如叶甲才、梅香兰收回房屋需支付等价。本院认为，叶甲才、梅香兰提交的证据一组和陈祖保提交的证据一组均具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，2019年8月19日，叶甲才、梅香兰在武穴市自然资源和规划局对其所有武穴市广济大道西4号房屋办理了不动产登记，不动产权证书号为鄂（2019）武穴市不动产权第0008907号（包含武穴市××大道西××楼西房屋一套）。2019年11月29日，陈祖保向武穴市人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销武穴市自然资源和规划局向叶甲才、梅香兰作出的鄂（2019）武穴市不动产权第0008907号不动产登记，武穴市人民法院作出（2019）鄂1182行初132号行政裁定，裁定驳回陈祖保的起诉。陈祖保不服向本院提出上诉，本院于2020年8月10日作出行政裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院认为，关于叶甲才、梅香兰要求朱占友返还涉案房屋的问题。叶甲才、梅香兰上诉主张要求朱占友返还涉案房屋。本院认为，陈祖保基于其与叶甲才、梅香兰签订的两份《危房整修改建合同书》将该涉案房屋出售给朱占友，朱占友依据其与陈祖保买卖合同关系占有该涉案房屋，但陈祖保与叶甲才、梅香兰签订的两份《危房整修改建合同书》中涉及建设工程施工内容，因施工人陈祖保无建筑资质，双方关于工程建筑施工的约定无效；因所建房屋系建设在集体所有土地上，以房抵工程款实际上处分了集体土地使用权,而陈祖保并非该集体土地所在集体经济组织成员，故以房抵工程款的约定为无效条款。现已查明朱占友并非该集体组织成员，其房屋买卖合同亦无效，朱占友未取得该房屋所有权，故其不享有案涉房屋的物权。2019年8月19日，叶甲才、梅香兰在武穴市自然资源和规划局对其所有广济大道西4号房屋办理了不动产登记，其中包括朱占友占有的涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，叶甲才、梅香兰上诉主张要求朱占友返还涉案房屋符合上述法律规定，本院予以支持。一审判决错误，本院予以纠正。叶甲才、梅香兰要求支付占用期间租金6万元无法律依据，本院不予支持。关于购房款的问题，权利人可以另行主张权利，在本案中不予处理。综上所述，叶甲才、梅香兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3872号民事判决；二、限朱占友于本判决生效后三十日内将其位于武穴市广济大道西4号5楼西房屋一套返还给叶甲才、梅香兰；三、驳回叶甲才、梅香兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，由朱占友负担1050元，叶甲才、梅香兰负担1450元；二审案件受理费2500元，由朱占友负担1050元，叶甲才、梅香兰负担1450元。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年十一月十日书记员  严锦霞