河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8234号上诉人（原审被告）：洛阳复兴学校，住所地洛阳市洛龙区卫国路**。法定代表人：鲍贯伟。委托诉讼代理人：孙涛，河南睿合瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江亚蒲，男，汉族，1990年6月10日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊飞，洛阳法律研究会推荐会员。原审被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**，现经营地洛阳市洛龙区金城寨街**正大国际中心**法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。原审第三人：洛阳鸿诚百货有限责任公司，住所地，住所地洛阳市西工区中州中路**iv>法定代表人：王四平。上诉人洛阳复兴学校与被上诉人江亚蒲及原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇房产公司）、原审第三人洛阳鸿诚百货有限责任公司（以下简称鸿诚百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。洛阳复兴学校上诉请求：1．依法撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人针对上诉人部分一审诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案一审认定事实错误。上诉人由于9月1日（9月2日开庭）忙于新生开学而耽误了诉讼，但一审法院在上诉人和第三人鸿诚百货公司均缺席的情况下，未经调查便认定上诉人“违约”，在事实认定上，存在重大瑕疵！首先，一审时，被上诉人江亚蒲并未就其提出的事实——第三人鸿诚百货公司于2020年5月底将其租用的房屋门锁更换，依法提交相关证据。本案的关键证据，就是上诉人是否违约导致被上诉人无法使用房屋。一审第三人何时将本案系争房屋“收回”，何时又将该房屋出租给他人，如何向被上诉人通知……依照“谁主张谁举证”原则，均应由被上诉人江亚蒲提供相关的客观证据证明。对此核心争议焦点，一审法院仅凭被上诉人（一审原告）的单方面口述，未经调查核实，便草率“认定”上诉人“2020年5月31日起违约”，存在重大的事实认定错误。本案的真实情况是：2020年初，我国新冠疫情爆发，很多行业陷入无法经营的状态，确实给很多经营性门店造成了重大损失。本案被上诉人江亚蒲租用上诉人合法占有的房屋迟迟无法开业经营，并非上诉人的过错。2020年5月前后，被上诉人江亚蒲曾经向上诉人单位人员提出——减免部分房租（以减少其经营损失）的请求，但根据现行法律规定，作为出租人，上诉人并无减免房租（分担损失）的法定义务。因此，上诉人并未答应被上诉人的相关请求。上诉人与本案一审第三人鸿诚百货公司之间并无争议，对被上诉人使用本案系争房屋也无争议。被上诉人江亚蒲纯属因疫情原因导致经营受损（其自称），为转嫁其经营损失，单方面提出解除合同的行为。在上诉人无过错的情况下，不能视为上诉人违约，进而判令由上诉人承担“违约责任”。其次，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，第八条1款（2）项“租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金……”。退一步讲，根据该约定，只有在上诉人单方提出解除合同并收回房屋的条件下，上诉人方才承担违约责任。但被上诉人一直声称是一审第三人鸿诚百货公司“收回其房屋”，对此事项，至今上诉人都并不完全知悉详情。一审法院在引用《房屋租赁合同》约定方面，也存在重大的事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。被上诉人江亚蒲一审的诉讼请求是“请求依法判令解除原被告之间签署的房屋租赁合同”，但一审《判决书》第一项却判决为“确认原告江亚蒲与被告洛阳复兴学校、洛阳懿皇地产经纪有限公司于2020年8月9日签订的《房屋租赁合同》予以解除”。在被上诉人江亚蒲并未向一审法院提交任何足以证明其有权解除合同的证据的情况下，合同的解除之日，应为生效的《判决书》判决解除合同之日。基于此，一审法院判令上诉人“返还原告江亚蒲房租32499元”更加于法无据。最后，《房屋租赁合同》为一审被告懿皇地产经纪公司制作的格式合同，其制定的违约金比例显著过高。被上诉人江亚蒲主张的“房租损失”才“32499”元，但一审判决的违约金却高达“26000”元，明显的不公平。3、本案一审程序存在重大瑕疵。本案一审中，被上诉人的代理人曾俊飞，系“洛阳法律研究会”会员，根据我国民诉法及民诉法解释，其并不具备合法的作为“特别授权的委托代理人”参与诉讼的资格。综上，请人民法院查明事实后，依法裁断！江亚蒲辩称：1、关于上诉人所称的一审程序问题，被上诉人认为一审代理人的代理资格符合民诉法58条及关于民诉法司法解释第87条的规定，代理手续经一审法院审核并准许，不存在瑕疵。一审中，被上诉人本人也到庭参加了诉讼并发表了意见，全面行使了自己的诉权，即使代理人资格存在瑕疵，也不影响原一审判决。2、上诉人在一审中，经法院合法传唤不到庭参加庭审，不管以何种理由解释，都是不尊重法律，自我放弃诉权的表现，其理应承担相应的不利后果。根据一审中被上诉人提交的房屋租赁合同第7条第3款“若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求”的规定，被上诉人完全有权向上诉人要求赔偿，关于赔偿标准，被上诉人参照了合同第8条第2款的规定，只是按照年度总租金的20%主张违约责任，实际上，被上诉人的经营性损失远超于此，只是被上诉人碍于做损失鉴定太过复杂放弃了更多的权利主张，被上诉人按按照年度总租金的20%向上诉人主张违约责任合理合法。3、根据的房屋租赁合同第7条第3款“若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求”的规定，在2020年5月底，第三人洛阳鸿诚百货公司因上诉人未向其按时交纳租金而更换了房屋锁芯致使被上诉人无法正常经营，被上诉人在2020年5月底便终止了了原租赁合同，截止2020年5月31日，上诉人应向被上诉人退还押金70000元，返还未使用房屋租金32499元，未使用租金并非被上诉人的实际损失，上诉人依此认定违约金过高的上诉意见属于混淆概念，不应得到支持。4、根据一审查明的事实，被上诉人在与上诉人签订合同时，确已知晓诉称房屋实系第三人洛阳鸿诚百货公司所有，上诉人为二房东，但是上诉人信誓旦旦保证称其有转租权，与第三人之间无任何纠纷，更不拖欠房租，这才是被上诉人放心与之签订了租赁合同。直至2020年5月发生锁门换锁事件，被上诉人才从第三人处得知上诉人的转租行为当时并未得到第三人认可，且上诉人早在签订合同之前就已长期拖欠房租。在订立合同之时，被上诉人存在严重欺诈行为，双方签订的租赁合同本属无效，被上诉人完全可以随时解除合同。5、诉中所载房屋，现已被第三人鸿诚百货另租他人使用，被上诉人合法权利已遭侵害属实。懿皇房产公司辩称:上诉人的上诉并不涉及我方的权利义务，我公司不予答辩。鸿诚百货公司未答辩。江亚蒲向一审法院起诉请求：1.判令解除江亚蒲与洛阳复兴学校、懿皇房产公司之间签署的房屋租赁合同（合同号0000805）；2.判令洛阳复兴学校退还江亚蒲租房押金70000元及剩余房租32499元，支付江亚蒲违约金26000元；3.判令懿皇房产公司退还江亚蒲中介费10000元；4.本案的诉讼费由洛阳复兴学校、懿皇房产公司承担。一审法院认定事实：1.江亚蒲于2019年8月3日向懿皇房产公司交纳20000元诚意金，委托懿皇房产公司提供居间服务，懿皇房产公司向江亚蒲开具《代收房款专用收据》。江亚蒲称该20000元诚意金中的10000元于签订《房屋租赁合同》时转化为向懿皇房产公司支付的中介服务费，另外10000元冲抵应付租金，由懿皇房产公司交付给洛阳复兴学校。懿皇房产公司对此无异议。2.2019年8月9日，洛阳复兴学校（出租人、甲方）、江亚蒲（承租人、乙方）与懿皇房产公司（居间方、丙方）签订合同号为0000805《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于洛阳市××路××货前楼××楼的房屋租给乙方使用，用途为商用，房屋面积为420平方米；该房屋租赁期限共36个月，自2019年9月1日至2022年8月31日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；该房屋租金为10833元/月，中介费10833元由乙方负担并在签定本合同时支付，乙方应同时交纳首期租金130000元给甲方，丙方只为甲方、乙方提供订约机会，作为双方居间介绍、协调作用的中间人，非因丙方原因导致租赁合同不能履行，丙方所收取的中介服务费一律不予退还；该房屋租金按年支付，支付时间为本期租金到期前提前3个月支付下期租金，以对方实际收到为准；甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方70000元作为押金；租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿等。该合同的出租人（甲方）处加盖洛阳复兴学校印章，代理人为张国良签名。同日，洛阳复兴学校（出租方）、江亚蒲（承租方）与懿皇房产公司（居间方）签订《补充协议》一份，约定承租方资产折旧费5000元包含在租赁费130000元中，非承租方原因造成房屋无法使用，承租方有权拒支付其损失时间房屋租赁费用；出租方的付款账号为张国良6231180002001135253等。该《补充协议》的出租方处为张国良签名并按指印。江亚蒲于当日向张国良6231180002001135253账户转账70000元租房押金及120000元房租。经法庭询问，懿皇房产公司称张国良系签订合同时洛阳复兴学校的委托代理人，并提供洛阳复兴学校2019年8月9日出具的《授权委托书》一份，显示洛阳复兴学校通过懿皇房产公司居间位于洛阳市中州中路251号鸿诚百货前楼9楼房屋，特委托张国良代理洛阳复兴学校前往办理该房屋租赁事宜，有权签订一切合同/协议文本及相关法律文件。江亚蒲对此无异议。3.江亚蒲提供鸿诚百货公司（甲方）与洛阳复兴学校（乙方）签订的《租赁合同》复印件一份，显示甲方将洛阳市××路××货前楼××楼约420㎡出租给乙方使用；乙方承租场地用于教育培训使用，未经甲方同意，乙方不得擅自变更场地用途及销售范围，否则甲方有权提前终止合同，乙方因此承担违约责任；租赁期自2015年12月1日起至2023年11月30日止，合同期限为8年等。经法庭询问，江亚蒲称其在签订《房屋租赁合同》时知道洛阳复兴学校不是涉案房屋的所有权人，但当时洛阳复兴学校强调其与鸿诚百货公司签订的是长期稳定合同，不拖欠租金，房屋不存在其他任何纠纷，如果出现纠纷，所有后果洛阳复兴学校承担。懿皇房产公司称在签订合同的时洛阳复兴学校确实说自己不是原房东，其余情况与江亚蒲所说的一致。4.经法庭询问，江亚蒲称因洛阳复兴学校欠鸿诚百货公司租金，鸿诚百货公司于2020年5月左右开始将涉案房屋锁住，于5月底更换锁芯，导致江亚蒲无法经营，目前该房屋已由鸿诚百货公司另行租给他人使用。江亚蒲主张的剩余房租系自2020年5月31日至《房屋租赁合同》到期日即2020年8月31日期间的租金为32499元（年租金130000元÷12个月×3个月）。一审法院认为：江亚蒲、洛阳复兴学校与懿皇房产公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，该院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。江亚蒲按约向洛阳复兴学校支付了房屋首期租金130000元（120000元+10000元），洛阳复兴学校应按照合同约定保证江亚蒲能够正常使用涉案房屋，但是洛阳复兴学校并未尽到自己的义务，故江亚蒲要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，洛阳复兴学校应当返还江亚蒲押金70000元及未使用房屋的租金32499元（年租金130000元÷12个月×3个月）。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因洛阳复兴学校违约，导致合同目的无法实现，给江亚蒲造成损失，江亚蒲依照合同约定主张洛阳复兴学校支付违约金26000元（130000元×20%）的诉讼请求，该院予以支持。关于江亚蒲主张懿皇房产公司退还中介费的诉讼请求，因懿皇房产公司已经按照《房屋租赁合同》的约定为江亚蒲和洛阳复兴学校提供了订约机会，签订合同时也未隐瞒洛阳复兴学校非涉案房屋的所有权人的情况，懿皇房产公司已经履行了自己的合同义务，致使各方签订的《房屋租赁合同》目的无法实现的责任不在懿皇房产公司，故中介服务费不应退还。洛阳复兴学校、鸿诚百货公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国》第六十四条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告江亚蒲与被告洛阳复兴学校、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》（合同号：0000805）予以解除；二、被告洛阳复兴学校于本判决生效之日起十日内返还原告江亚蒲租房押金70000元及房租32499元；三、被告洛阳复兴学校于本判决生效之日起十日内支付原告江亚蒲违约金26000元；四、驳回原告江亚蒲的其他诉讼请求。如洛阳复兴学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1534元，由江亚蒲负担111元，由洛阳复兴学校负担1423元。本院经审理查明：二审庭审中，洛阳复兴学校提供租赁合同、补充合同、支付租金凭证、物品交接清单等证据，拟证明其并不欠缺支付租金的能力，其与鸿诚百货公司并无争议。江亚蒲提交加盖有鸿诚百货公司印章的证明一份，主要内容为“因洛阳复兴学校长期严重拖欠我公司租金，根据双方租赁合同的约定，我公司已于2020年7月初书面通知复兴学校解除双方的租赁合同”。江亚蒲提交的租赁合同复印件显示，鸿诚百货公司已将涉案房产出租给案外人周云飞。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为:江亚蒲、洛阳复兴学校与懿皇房产公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，各方均应约履行各自的权利义务。根据江亚蒲提供的证据，可以证实洛阳复兴学校未按照合同约定保证江亚蒲正常使用涉案房屋，且涉案房屋目前已被案外人占有使用，原审法院判决解除各方签订的《房屋租赁合同》符合本案实际及法律规定，本院予以确认。因洛阳复兴学校违约致使本案合同解除，其应当退还江亚蒲缴纳的押金及剩余房租，并按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，原审法院对此处理并无不当。关于洛阳复兴学校上诉所提的本案程序问题，因原审江亚蒲已出庭并在庭审笔录中签字，其委托的诉讼代理人亦提供了推荐函等相关诉讼材料，原审诉讼程序并无不当，该上诉理由本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，洛阳复兴学校上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2870元，由上诉人洛阳复兴学校负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十一月十一日书记员  邱云静