广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12916号原告：廖生，男，土家族，1982年5月28日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为433************214。被告：王坤龙，男，汉族，1992年3月6日出生，住四川省蓬溪县***********，公民身份号码为510************316。原告廖生诉被告王坤龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告廖生及被告王坤龙到庭参加诉讼。后本院于2020年11月2日组织原、被告进行了质证。原告廖生及被告王坤龙到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告廖生向本院提出诉讼请求如下：1.被告补交4个月租金20000元连带违约金6000元；2.被告结清水电费和赔偿原告餐厅设备损毁费，预估4000元；3.本案受理费、保全担保费和保全费由被告承担。事实和理由：原、被告经多次友好协商，于2019年10月14日依据《中华人民共和国合同法》及相关法律和法规，双方签署景都大厦23-24号商铺租赁合同，合同约定每月租金5000元，合同期内违约都要依法赔偿对方损失，被告自2020年3月至今都没有交租金，经原告多次书面向被告催收未果，被告惯用无理取闹加胡搅蛮缠（合同未到期不能享受镇政府倡议减免两个月租金和10月份未收到半个月租金），原告商铺上锁后，被告又偷偷把锁撬开经营，原告无奈报警后又无法调解，公安建议原告向法院起诉，先进行财产保全，原告特向法院提起诉讼。原告庭审时明确第二、三项诉讼请求为：2.被告结清水电费578.39元和赔偿原告餐厅设备损毁费3000元；3.本案受理费、保全担保费1000元和保全费由被告承担。被告王坤龙答辩称，2020年3月和4月租金是政府免租的，樟木头政府于2020年3月27日下发了《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》中明确说明对镇属专业市场、商铺、仓库等物业，免去2020年3月1日至2020年4月30日的租金（如已交租金或者起租期不是1日的，日期顺延），被告完全符合免租条件；5月租金被告已经交纳；6月和7月的租金未交，但被告有10000元押金在原告处，应用押金抵扣；被告无需向原告支付违约金；被告已结清水电费；原告诉请餐厅设备损失没有依据，因为被告搬走时让原告来查看但其没有来；至于原告说被告自行撬开门，是因为被告发现门不知道被谁锁了，所以就自行撬开，后原告报警，经公安调解，被告就说做到7月底，被告确也在2020年7月底已彻底搬走了。本院经审理查明事实如下：2019年10月14日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将东莞市*************出租给被告经营餐饮服务，租赁期限自2019年11月1日至2021年9月30日止；原告应于2019年10月15日前将店内设备、房屋钥匙按约定条件（见商铺设备清单）交付给被告，房屋及设备经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应返还房屋及属于原告的附属物品及设备设施，被告自购所有物品带走，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各项费用；租金为每月5000元，商铺押金10000元，待合同期满后，被告退租向原告交接完成后，原告退回押金（押金期间不计利息）给被告；支付方式为现金、支付宝或微信转账，每月31号前支付下月租金，逾期收滞纳金；因被告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或承担赔偿责任；被告筹足6万元（原有装修和设备）转让费，一次性支付原告后，被告每月租金2500元；被告解除合同应提前两个月书面通知原告，经双方协商一致，可以解除合同；因国家政策和自然灾害不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同还约定了其他内容。原告主张其出租的实际是23号、24号商铺，两间商铺打通了一并出租，并展示了租赁物照片，门面宽度为8米左右。被告确认照片中的租赁物系其承租的商铺，其承租时两间商铺已经打通了。2019年10月15日，被告向原告支付了押金10000元，原告向被告出具了收据。双方于同日办理了交接手续并签订了物品清单。原告主张被告从2020年3月起拖欠租金，原告多次催收未果，故原告于2020年7月6日向被告发出书面《限期搬离通知书》，限被告于2020年7月8日12点以前搬离案涉商铺，但被告未在限期内搬离，原告将商铺上锁后，被告又撬开继续经营，原告报警后经公安协调不成，遂诉至法院。被告则抗辩称因疫情及疫情防控措施影响，其2020年春节回四川省老家后直至解封后才回来东莞市樟木头镇，但政府有文件不准堂食，被告又无法在网上卖，故跟原告协商解除租赁合同，被告在2020年3月10日向原告支付了3000元租金，但随后政府的物管公司来到被告经营的案涉商铺告知被告可免2020年3月1日至4月30日的租金，且原告一直让被告坚持一下，故被告又在2020年5月3日向原告支付了2000元，加上3月10日支付的3000元，共计向原告支付5000元，作为5月份的租金，但5月份生意仍然淡薄，被告与家人商量过后决定不再继续经营，便再次与原告提出解除合同，原告之前说好如果被告不想继续经营只需提前两个月告知原告，被告已在2020年3月提前通知了原告，但原告不同意解除合同并称要合同到期才退回押金，被告已于2020年7月31日搬离了案涉租赁物并通知了原告。为此被告提交了微信聊天记录以及《樟木头镇人民政府办公室》为证。原告与被告的微信聊天记录显示，2020年2月4日，被告向原告微信转账了5000元，并称“我们现在没有过来，一直也没有差过，一直催，现在大家都有难处”，原告收取款项后称“樟木头有免租政策，相互通知”；3月10日原告问“请问您3月份租金准备好了吗”，被告遂向原告转账了3000元；3月16日，被告称“老板现在政府不是把3、4月的房租免了吗，你怎么还收我们的，今天有人来调查了”，原告称“您先到附近商铺问清楚哪些有免房租”；4月30日，原告让被告交5月份房租，被告回“3月份不是给你了吗，免两个月的”，原告称“是免两个月，两千最迟什么时候付？”，被告于5月3日向原告转账了2000元；5月14日，被告称“老板你现在应该回来了吧？你看看考虑一下，不行我们确定不开了，5天才600元，真的没办法”，原告称“过几天回东莞，你们先沟通考虑好”，被告称“我们见面谈好，做不做没关系对吧，是你们考虑一下，确定了，不行我们月底就搬，微信上怎么谈”，5月17日，被告称“你一直不见面，也不谈，我们决定28号左右搬出去，我们搬东西的时候你就把押金转给我们了，这也没几天了也给你提前说了的，现在也没有生意”，原告回“认真看看合同”，被告称“你啥意思，你以前说过不做了提前两个月给你说，我们3月份就给你说了，如果5月份还不好我们就不做了”，原告称“你3月份又没下定决心不租了”，被告称“3月份我们在店里面说了不只一次，现在5000一个月真的没办法做，这半个月我们1000元都没有做到”，原告称“按照法律违约都要承担相应责任”，被告称“别给我说合同了，我提前两个月给你说了”，原告称“关键你没下定决心不租了”，被告称“我3月份就说了，到现在3个月了，我还是一直说的不做”；后双方一直就退押金问题进行沟通，被告要求原告退押金，原告称“履行合同到期，可以退押金，我只说过，您万一做不下去，提前两个月通知我，协助您再找租户，从未说过退押金”，6月9日，被告称“不要说那么多了，你好好商量，我们这个月做满了，我们不交房租，你从押金里面扣，我也没有欠你一分钱过”，原告称“任何租赁合同到期后，可以退押金，我们已经给你执行免租两个月了”，被告称“是呀，政府免得，现在不是说免租的问题，是退押金我们不做了”，原告称“合同未到期，我们也没有押金退”；7月31日，被告称“老板，我东西搬完了，你的东西都放在里面，我就只有雨棚还没有搬还没找到放的地方，我找到合适地方就搬，因为毕竟大，空了过来看一下你的东西”，原告未予回复，被告于8月1日又称“你什么时候有空拿钥匙就给我发信息，我东西搬完了，只有雨棚在那里，我找到地方就把雨棚搬走”，原告亦未予回复。被告提交的《樟木头镇人民政府办公室》【樟府办复﹝2020﹞183号】显示，东莞市樟木头镇人民政府办公室2020年3月27日就樟城实业投资有限公司《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的请示》复函称：2020年3月17日，周伟森书记在镇行政办事中心六楼办公室主持召开了镇党政联席会议，会议原则上同意该项请示，对镇属专业市场、商铺、仓库等物业，免去2020年3月1日至2020年4月30日的租金（如已交租金或者起租期不是1日的，日期顺延），会议对租金减免对象作出如下规定：一是切实落实到实际经营者，不允许“二手房东”截留让利，二是仅限于因疫情发生了实际损失的经营者，三是仅限于缴清租金的经营者。原告则认为因被告中途违约，故不能享受倡议减免2个月租金。关于水电费问题。原告主张案涉23号和24号商铺各有一个水表，两个商铺用一个电表，原告庭审时明确其诉请被告支付的水电费如下：23号商铺2019年10月至2020年9月底的水费每月38元，12个月共计456元；24号商铺2020年8月至10月的水费79.74元以及两个商铺2020年8月份至9月底的电费42.65元。原告为证实其主张，提交了广东省其他非税收入通用票据、发票联、《东莞市樟木头自来水公司催收通知单》、广东省增值税电子普通发票。广东省其他非税收入通用票据和发票联显示的开票日期均为2020年10月14日，载明景都地铺24号2020年7月31日至2020年8月31日水费2.25元、污水处理费1.49元、生活垃圾处理费38元，共计41.74元；2020年9月生活垃圾处理费38元。《东莞市樟木头自来水公司催收通知单》显示通知日期为2020年10月14日，载明的欠费情况为：2009年2月26日至2019年2月28日时段的生活垃圾处理费28元、2019年2月28日至2019年8月30日时段的生活垃圾处理费38元、2019年8月30日至2019年9月30日时段的生活垃圾处理费38元、2019年9月30日至2019年10月31日时段的生活垃圾处理费38元、2019年10月31日至2019年11月30日时段的生活垃圾处理费38元，催缴的水费和污水费0元、垃圾费共计180元。广东省增值税电子普通发票显示开票日期均为2020年10月14日，载明景都23-24号铺2020年7月1日至7月31日时段电费330.58元、2020年8月1日至8月31日时段电费11.30元、2020年9月1日至9月30日电费3.3元。被告则主张其一直以来只知道只有24号商铺的水表，其已付清了水电费，而24号商铺2020年8月至10月的水费以及两个商铺2020年8月至9月底的电费均不应由被告缴纳，因为被告7月底已经搬离了，被告没有使用。被告提交的电费微信缴纳记录显示被告于2019年11月6日、2019年12月4日、2020年1月4日、2020年3月28日、2020年4月14日、2020年5月7日、2020年6月8日、2020年7月3日均有向东莞供电局缴纳景都23-24号铺电费。关于原告诉请的餐厅设备损毁费。原告主张因案涉商铺都是原告装修的，原告还提供了餐饮经营所需设备，被告已使用了一年，被告应向原告补偿固定资产折旧费，且被告施工时把商铺门口地面及门头招牌损毁了，原告综合酌情要求被告赔偿3000元。被告则主张其承租时商铺门口是不平的，被告还自行铺平了，后来是因为政府要装管道所以才弄坏的，但是后面也铺好了；招牌是被告自己带的，案涉商铺原本是没有招牌的。关于租赁物的情况。案涉商铺为景都大厦一楼地铺，原告提交了其与东莞市樟木头镇城市发展总公司签订的《铺位租赁合同书》，显示案涉商铺是其从东莞市樟木头镇城市发展总公司处承租而来，租期自2019年10月1日至2021年9月30日，每月租金2000元。因原告庭审主张不清楚案涉商铺有无办理建设工程规划许可证或产权证，故本院依职权向东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函称东莞市***********、24号商铺没有在该局办理建设工程规划许可证，也未查询到产权登记信息。原告对该复函质证称景都大厦国有出让土地证号东府国用1994字第特6**，土地终止日期2063年7月1日，景都大厦已办理了房地产权证书，因1994年还未成立东莞市自然资源局，当年建设工程规划许可证由樟木头人民政府城建办负责处理，并且只有整栋建筑物才能申请建设工程规划许可证，单个商铺无单独的建设工程规划许可证，原告提交了《房屋所有权证》（粤房字第45430**）予以证明。《房屋所有权证》显示东莞市*******旁景都大厦一层建于1994年，所有权人为樟木头房地产开发总公司，于1995年8月18日经核准登记取得房屋所有权证。原告因本案诉讼申请了财产保全，为此支付了保全担保费1000元，有广东增值税电子普通发票为证。另，东莞市樟木头镇城市发展总公司和东莞市樟木头房地产开发总公司的唯一股东均是东莞市樟木头镇经济联合总社。以上事实，有《商铺租赁合同》、收据、《限期搬离通知书》、广东省其他非税收入通用票据、发票联、《东莞市樟木头自来水公司催收通知单》、广东省增值税电子普通发票、照片、微信聊天记录、《铺位租赁合同书》《房屋所有权证》《樟木头镇人民政府办公室》、水电费微信缴费记录、东莞市自然资源局复函以及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力问题；二、原告的各项诉请是否有依据。关于焦点一。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，虽然案涉商铺未取得建设工程规划许可证，但由于案涉商铺建于1994年，当时东莞市自然资源局尚未成立，《中华人民共和国城乡规划法》尚未颁布实施，在该期间我市村镇建设规划的主管部门为东莞市建设委员会（即东莞市住房和城乡建设局前身），由工程所在地规划建设办公室或镇人民政府履行相关职能，案涉商铺所在的景都大厦一层亦已取得了《房屋所有权证》，故案涉商铺并非违法建筑，系经主管部门批准建设。案涉《商铺租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行。关于焦点二。原告主张被告自2020年3月起拖欠租金，构成违约，被告抗辩称其已缴纳了2020年5月份的租金，2020年3月份和4月份的租金应按政府要求免除，2020年6月和7月的租金应以押金抵扣。对此本院认为，（一）案涉商铺系镇属物业，被告承租商铺系用于经营餐饮服务，疫情及疫情防控措施确实会对被告的经营造成较大影响，双方亦确认被告于2020年3月1日之前均有依约缴纳每月租金，被告的情况符合《樟木头镇人民政府办公室》中租金减免对象的条件，且原告在微信聊天记录中也确认免除了被告2个月的租金，故本院认定被告不存在拖欠2020年3月份和4月份租金的行为；（二）原告确认已收到被告分别于2020年3月10日和5月3日合计转账的5000元，该5000元应视为被告缴纳的2020年5月份租金，故被告亦不存在拖欠5月份租金的行为。（三）被告主张其已提前2个月即于2020年3月份向原告提出解除合同，但根据《商铺租赁合同》约定，被告解除合同应提前两个月书面通知原告，并经双方协商一致方可解除合同，而原告当时已表示不同意解除合同，且原告不存在违约行为，被告亦无权单方要求解除合同，故被告从2020年6月份起拖欠租金的行为已构成违约。因被告违约，原告作为守约方，有权要求解除合同。原告于2020年7月6日已书面发出《限期搬离通知书》限被告于2020年7月8日12点前搬离，应视为原告作出解除合同的意思表示，该通知书于当天送达给被告，故本院确认原、被告签订的案涉《商铺租赁合同》于2020年7月6日已解除。被告主张其已于2020年7月31日搬离了案涉租赁物，根据被告提交的微信聊天记录显示，被告于2020年7月31日告知原告其已将东西搬走了，让原告过去查看，但原告未予回复，后被告又于2020年8月1日催促原告前往查看。本院认为，租赁合同解除，被告作为承租方，负有返还租赁物的义务，原告作为出租人亦应予以配合，被告已提交初步证据证明其向原告提出返还租赁物但原告未予配合，原告对此未提供反证，且若被告超期未返还租赁物，原告放任其占用至2020年9月底不予催促，实属不合常理，故本院采信被告的主张，认定被告已于2020年7月31日向原告返还了案涉租赁物。案涉合同已于2020年7月6日解除，被告继续占用案涉租赁物至7月31日没有依据，故被告应参照租金标准向原告支付该期间的占有使用费。故综上，被告应向原告支付2020年6月份租金5000元及2020年7月份占有使用费5000元。因案涉租赁合同已解除，原告亦应向被告返还租赁保证金10000元，鉴于被告庭审明确同意以该租赁保证金抵扣其所欠租金，本院予以确认，故相互抵销后，被告无需再向原告支付租金和占有使用费，原告亦无需向被告返还租赁保证金。至于原告诉请的违约金。案涉租赁合同因被告违约导致解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告赔偿因违约造成损失。双方合同未对违约责任进行约定，考虑到被告违约确给原告带来租赁房屋闲置期间租金损失，结合案涉合同的履行情况和被告的过错程度，本院认为原告诉请被告支付违约金6000元合理，故本院对原告该诉请予以支持。至于原告诉请的水电费、设备损毁费和保全担保费。原告庭审时明确其诉请被告支付23号商铺2019年10月至2020年9月底的水费每月38元，12个月共计456元；24号商铺2020年8月至10月期间的水费79.74元以及两个商铺2020年8月份至9月底期间的电费42.65元。但根据原告提交的《东莞市樟木头自来水公司催收通知单》显示，截至2020年10月14日景都大厦23号商铺未缴清水费、污水费、垃圾费的时段为2009年2月26日至2019年11月30日，其中2019年10月31日至2019年11月30日时段为38元，原告未举证证明被告存在拖欠2019年12月1日至2020年7月31日水费的行为，应承担举证不能的法律后果，2019年10月31日至2019年11月30日期间为双方租赁关系存续期间，故原告诉请被告支付该期间的水费38元，本院予以支持。因被告已于2020年7月31日搬离了案涉商铺，故原告诉请被告支付案涉商铺2020年7月31日之后产生的水电费没有依据，本院不予支持。至于原告诉请的设备损毁费，原告没有证据证明设备毁损以及该毁损是被告所造成，故原告该诉请依据不足，本院不予支持。案涉合同未对保全担保费承担进行约定，故原告诉请被告支付保全担保费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告王坤龙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖生支付违约金6000元；二、限被告王坤龙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖生支付2019年10月31日至2019年11月30日期间产生的水费38元；三、驳回原告廖生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元、诉前保全费320元，共计诉讼费595元（原告已预交），由原告廖生负担475元，被告王坤龙负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 周淑君二〇二〇年十一月五日法官助理 吴珮君书 记 员 黄**丹袁浩铭（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。