吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2300号上诉人：（原审原告、申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：张海莉，吉林途律律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪力（系缪希彦妹妹），女，1971年8月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。被上诉人（原审被告、执行案外人）：于继海，男，1955年12月3日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：曾庆忠，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市薛埠镇对达村委巨塘村**。上诉人缪希彦因与被上诉人于继海、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。缪希彦上诉请求：撤销（2020）吉0291民初544号民事判决，依法改判，准许执行磐石市案涉房屋，由于继海负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.于继海提交的借款抵押约定的以房抵债内容及房屋订购协议明显违反法律的强制性规定，应当确认无效。借款抵押载明：宇佳公司因施工资金不足向回迁户于继海借人民币贰拾贰万伍仟元正，现以3号楼1单元502室、601室、602室三套现房作为抵押，于2015年12月30日前一次还清，如到期后，无法归回，此房归于继海所有。该内容违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的强制性规定，根据《中华人民共和国担保法》第五十七条规定，上述内容中“如到期后，无法归回，此房归于继海所有”的内容无效。因此，其后签订的房屋订购协议应当确认无效。2.原审判决认为“债务形成的时间早于以物抵债合意达成的时间”，这只是一般的逻辑规律，没有实际意义，更无法律意义。借款抵押形成的时间是2015年10月16日，其上约定的债务履行期限届满时间是2015年12月30日，因此，以物抵债合意的达成时间在该债务履行期限届满前，违反了物权法、担保法的相关强制性规定，该约定无效。3.原审判决认为“于继海已合法占有涉案房屋”，是没有法律意义的认定。根据于继海提交的水、电费收据，并不能证明在涉案房屋查封前于继海就已经占有使用。所证明的事实是在涉案房屋查封后发生的，同时也证明了于继海名下有数套房产的事实。4.原审判决认为”宇佳公司抵债的涉案房屋的价值与原债务数额能够合理对应”是完全不顾事实的错误认定。三套涉案房屋的价值为30余万元，而于继海的借款为22.5万元，二者相差7万余元，这样的数额相当于小城镇居民两年的收入，不能称之为“能够合理对应”，显然是不成立的。这种情形违反了《中华人民共和国物权法》等法律的立法宗旨，是法律所禁止的。不仅侵害了抵押人的利益，同时也侵害了其他债权人的利益。5.原审判决称“2017年初，明城镇城建办和房产所因职能调整和工作交接，暂停办理房屋产权过户登记手续，2018年4月，涉案房屋被法院查封”，由此牵强得出“于继海并非因自身原因未办理过户登记”。从2017年初到2019年7月初涉案房屋被法院查封，两年半多的时间，相关部门都在进行职能调整和工作交接吗？显然该理由是不成立的。2016年6月14日签订购房协议至2017年初，半年多时间，于继海完全可以办理过户登记。于继海没有办理过户登记，是因其自身怠于行使相关权利所致。综上，在法院查封涉案房屋之前：于继海与宇佳公司之间无合法有效的书面买卖合同；无合法占有涉案房产即未用于居住；于继海名下有数套用于居住的房产；债务数额远小于涉案房屋的价值；未办理过户是于继海自身的原因。二、原审判决适用法律错误。涉案房屋为商品房，且登记在宇佳公司名下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而不应适用该规定第二十八条。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误，于继海的异议不成立，不能够排除执行。于继海辩称，一审判决认定事实正确，于继海与宇佳公司就有关借贷合同已经实际履行，并且于继海已经支付借款。宇佳公司已偿还部分借款，该借贷法律关系应当认定为双方真实意思表示，符合法律规定。根据民事诉讼法以及相关法律规定，宇佳公司未履行法律义务，由于宇佳公司没有资金，与于继海签订商品房订购协议，约定到期如不能偿还债务，将之前双方基础借贷关系的未还款项转为购房款，符合物权法等相关规定，应当认定合法有效，可以证明双方以房抵债合同有效。一审法院对涉案执行异议之诉在事实上、法律上的认定完全符合法律规定，缪希彦陈述事实和理由缺乏证据，不能推翻一审判决认定的事实，应驳回其上诉请求。宇佳公司述称，应支持于继海的请求。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。缪希彦向一审法院起诉请求：1.维持对磐石市案涉房屋的查封、拍卖；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文负担。一审法院认定事实：2014年7月1日，宇佳公司及其法定代表人徐炳文共同向秦启祥出具了一份授权书，主要载明该公司开发的吉林磐石市明城镇紫金铭苑小区项目，授权秦启祥全权负责，权限至项目全部结束时止。秦启祥持有宇佳公司的公章、法定代表人徐炳文名章。宇佳公司在开发紫金铭苑小区过程中，因资金短缺向于继海借款22.5万，并于2015年10月16日出具了一张借条，主要约定：还款期限至2015年12月30日前，宇佳公司以案涉房屋作抵押等，借条中有秦启祥签字并加盖法定代表人徐炳文名章。宇佳公司向于继海出具了三张（涉案房屋）购房款收据，每张收据金额均为102,420元，收据中均有宇佳公司法定代表人徐炳文签字及个人名章。此外，于继海与宇佳公司又签订了三份（涉案房屋）商品房订购协议书，均约定每套房屋的购房款为102,420元（面积均为85.35平方米，经计算单价为1200元/平方米)。涉案房屋现均由于继海占有和使用。另查明，2014年12月3日，于继海从其中国农业银行卡账户内取款351,000元。再查明，缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，张成梅与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院分别于2016年12月30日和2017年1月10日作出（2016）吉0291民初773号、788号民事判决书，判决书生效后，缪希彦、张成梅分别向一审法院申请执行，一审法院合并执行，于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之六执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的，位于磐石市案涉房屋，期限三年。查封后，张成梅申请解除对涉案房屋的查封。案外人于继海向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年11月25日作出（2019）吉0291执异117号执行裁定书，裁定中止对上述涉案房屋的执行。申请执行人缪希彦不服，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，缪希彦的诉讼请求是维持对案涉房屋查封、拍卖，其真实意思是准许执行涉案房屋。经庭审调查，缪希彦提供的两份承诺书，虽然与涉案房屋无关，但该承诺书载明：宇佳公司有条件的为购房户找差价款，因此，可以佐证证明宇佳公司关于以房抵债的价款（22.5万元）与涉案房屋商品房订购协议书约定的总购房款（合计307,260元）不一致的辩解理由，符合逻辑和客观事实。因此，结合于继海提供本人银行卡351,000元取款凭证、秦启祥出具的22.5万元借条、涉案房屋订购协议书、收据、证人赵生证言及其购房的相关资料和判决书，尤其是证人张成梅证实，涉案房屋系宇佳公司交付给于继海的抵账房，故其在涉案房屋查封后申请解除查封，以上证据能相互佐证证明于继海向宇佳公司提供借款35万元、宇佳公司已偿还于继海12.5万元并以涉案房屋抵债22.5万元的行为及事实客观存在。因此，本案争议的焦点问题是金钱债权执行中，以物抵债的受让人于继海对登记在被执行人宇佳公司名下的涉案房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益，于继海对此负有举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不动产以物抵债受让人需同时符合下列四项条件，方可排除执行：即以物抵债的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；在法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并已合法占有该不动产；用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，如前所述，宇佳公司与于继海之间存在借贷法律关系在前，债务履行期限届满后双方又签订的涉案房屋订购协议，宇佳公司以向于继海出具购房款收据的形式将借贷欠款转为于继海交付的购房款，上述系列民事法律行为，均体现了宇佳公司和于继海以涉案房屋价值抵销涉案借款22.5万元，即以物抵债的真实意思表示，且上述内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，涉案房屋商品房订购协议具有以物抵债协议的性质。虽然涉案借款抵押协议、涉案房屋商品房订购协议书、涉案房屋购房款收据中载明的签订时间均为“2015年10月16日”，但宇佳公司辩解，其签订涉案房屋商品房订购协议书、出具涉案房屋购房款收据的真正时间是2016年6月14日，并提供证人张成梅证言、于继海名下的另案房屋（1号楼5单元6楼2号）订购协议书（签订时间2016年6月14日）和宇佳公司出具的该房屋购房款收据（2016年6月14日）加以证明。经审查，根据民间借贷的交易习惯、商品房买卖交易习惯，只有在履行期限届满且债务人无力偿还债务时，债权人方与债务人签订以物抵债协议，即债务形成的时间早于以物抵债合意的达成时间，可见，宇佳公司的辩解符合交易习惯和逻辑，因此，宇佳公司的该辩解理由成立，一审法院予以采信，即签订涉案房屋订购协议及出具购房款收据的真实时间是2016年6月14日。因此，结合涉案借款抵押协议约定的还款期限是2015年12月30日前可知，宇佳公司和于继海达成以物抵债的涉案房屋订购协议时原债务履行期限已经届满。2.据（2019）吉0291执异117号执行裁定书记载，涉案房屋于2018年4月26日查封，结合前述可知，在法院查封涉案房屋之前，宇佳公司和于继海已签订合法有效的、具有以物抵债性质的房屋订购协议，且于继海已合法占有涉案房屋。3.虽然涉案房屋订购协议书中约定的购房款总额高于宇佳公司未清偿给于继海的债务金额，但如前所述，宇佳公司对于上述问题成因的辩解符合涉案小区特殊性(多次更换开发商、建设资金不足、多年烂尾、当地政府等多部门与开发商协调、宇佳公司向回迁户等集体筹资并承诺涉案小区开盘时找差价款等)。此外，抵债的金额双方已经清算确定，而且根据本案抵债金额计算，涉案房屋平均每套成交价约为900元/平方米（22.5万元÷3套：85.35平方米)，与明城镇城建办出具证明中记载的赵生所购房屋的单价1200元及根据涉案房屋订购协议的约定计算所得的单价1200元（102,420元÷85.35平方米）相比，平方米相差300元，既与宇佳公司出具的承诺书“找差价款”的承诺相符，亦符合宇佳公司因与于继海之间存在多次借贷关系而让利的常理。因此，宇佳公司抵债的涉案房屋的价值与原债务数额能够合理对应。4.因本案与缪希彦申请执行宇佳公司名下紫金铭苑小区其他房屋的案件为案情基本相同的系列案件，在该系列案件中，经本院核实，2017年年初，明城镇城建办和房产所因职能调整和工作交接，暂停办理房屋产权过户登记手续；2018年4月，涉案房屋被法院查封，可见，于继海并非因自身原因未办理过户登记。因此，于继海作为涉案房屋以物抵账的受让人，具备排除强制执行的条件，享有能够排除强制执行的民事权益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回缪希彦的诉讼请求。案件受理费2300元，由缪希彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪希彦提交了以下证据：证据1.2019年8月1日、8月2日磐石市明城镇档案查询、现场调查情况表，华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽房屋产权证，证明涉案房产辖区的房产部门在2016年初至该不动产被查封的一年七个月时间内，都能正常办理房屋的过户登记业务，于继海未办理涉案房产过户登记，是由于其个人怠于行使相关权利造成的，不能排除执行；证据2.案外人执行异议申请书及（2019）吉0291民初868号民事判决书，证明于继海与宇佳公司之间存在多笔资金往来，赵生交付的房款无法确定是宇佳公司偿还于继海的哪笔款项，于继海向一审法院提交的农业银行卡交易清单中2014年12月3日取款35.1万元，不能证明该笔款项的去向和用途，故对2015年10月16日借款抵押协议中的22.5万元借款真实性有异议。于继海质证认为，对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，有关房屋更名过户的楼号、当事人均与涉案房屋没有关联性，涉案小区的房屋是否可以办理更名过户，由政府、房产部门以及宇佳公司进行处理，案涉3号楼房屋，于继海签订房屋买卖合同后，多次找宇佳公司、政府、房产部门，答复为宇佳公司没有办理备案手续，故于继海不存在任何过错；证据2中的文书分别认定了于继海作为出借人是有特定历史原因的，首先因为宇佳公司经营不善，导致无法完成工期，同时众多业主到政府信访投诉，为缓解矛盾，政府出面要求宇佳公司完成收尾工程，由于没有相应资金，于继海为了集体利益出借款项，该事实已在上述两份文书中予以认定，后期由于宇佳公司外网改造、资金短缺等特殊情况，同时为了小区尽快施工完毕，于继海向宇佳公司出借款项，是为了整个小区利益，该银行记录单中有银行交易凭证，有宇佳公司出具收条，符合民法典和物权法等相关规定，应当认定为合法有效，缪希彦所举证据与本案事实不相符。宇佳公司质证认为，上述证据与于继海的房屋无关联，回迁楼只有1、2号楼，于继海也是回迁户，因其回迁面积过大，无法在1、2号楼安置，故在3号楼1单元为其安置房屋，3号楼、4号楼不可以办理房产证，关于此事可以去当地调查，1、2号楼可以办理。于继海、宇佳公司在二审中未提交证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。本院经审核后认证如下：对缪希彦提交证据的真实性予以确认，但上述证据不能证明其上诉主张。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为于继海就案涉三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于继海就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，于继海应当举证证明其同时符合该条规定的四项法定条件。一审法院于2018年4月26日查封案涉房屋，2015年10月16日，宇佳公司与于继海签订《借款抵押》，就宇佳公司欠付于继海款项，协议以案涉三套房屋抵账。因宇佳公司未能如期还款，双方分别就案涉三套房屋签订了《商品房订购协议书》，将宇佳公司欠付于继海借款转化为于继海的购房款。虽然案涉《商品房订购协议书》尾页签订时间显示为2015年10月16日，但结合宇佳公司抵顶给于继海的另一套房屋签订的《商品房订购协议书》的签订时间及宇佳公司的陈述说明和收据，结合一审庭审中张成梅的证言，可以认定案涉三套房屋的《商品房订购协议书》真实签订时间应为2016年6月14日。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明于继海在人民法院查封之前针对案涉三套房屋签订了合法有效的书面买卖合同并采取以物抵债的方式支付了全部房款。此外，于继海提举的水费收据等，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。另根据本院曾审理的与本案案情基本相同的系列案件中查明的事实，案涉房屋未办理过户，是由紫金铭苑小区特殊性质决定的，非因于继海自身原因未办理过户登记。综上，于继海对案涉三套房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。关于缪希彦上诉称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条处理的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于一切不动产，而该规定第二十九条设立目的是为了保护消费者买房人的期待权，当于继海购买案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条标准时，应主动审查其是否可以适用该规定第二十八条之审查标准。故对缪希彦此项主张，本院不予支持。综上所述，缪希彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由缪希彦负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年十一月十七日书记员  王 健