江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5280号上诉人（原审被告）：徐州市天辰昶瀚地产有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇政府院内。法定代表人：毕跃欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州领军物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区路瑞丰花园**-1-401。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：屈大伟，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。上诉人徐州市天辰昶瀚地产有限公司（以下简称天辰昶瀚公司）因与被上诉人徐州领军物业管理有限公司（以下简称领军物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人天辰昶瀚公司的委托诉讼代理人杨梦楠，被上诉人领军物业公司的委托诉讼代理人窦祥、屈大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天辰昶瀚公司上诉请求：1、依法撤销（2020）苏0305民初330号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据双方签订物业服务合同约定，上诉人不应支付物业费。物业服务合同第七条第二款约定，被上诉人所开发房产已竣工未出售的，或者未交给物业买受人的，不予交纳物业费。本案中，被上诉人所诉涉案房产，在被上诉人接管涉案小区物业期间，均为上诉人未售房产，按照该约定，被上诉人无权向上诉人收取涉案房产物业费。因此，本案不存在拖欠物业费的情形。二、被上诉人未按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，构成严重违约，并且被上诉人存在多起侵权行为致上诉人及涉案小区业主遭受巨大损失，被上诉人无权收取物业费。1、被上诉人向物业维修基金管理部门申请涉案小区巨额物业维修资金后据为己有，至今未予返还。2、被上诉人在接管涉案小区物业期间，擅自将上诉人的房产出租与他人进行经营使用，至今未返还上诉人，严重侵害上诉人的权益。3、涉案物业服务合同第三十六条约定，合同期内，被上诉人不得以任何形式擅自转让涉案小区物业管理。而被上诉人在涉案物业服务合同未满一年的情况下，单方终止该合同，并擅自将小区物业管理权转交其他物业公司，被上诉人的行为构成严重违约。4、由于被上诉人违约未对涉案小区设施尽到管理维护义务，并擅自终止物业服务合同，致使涉案小区的立体车位长期无人管理，损坏严重。5、在上诉人委托被上诉人对涉案小区部分房产进行维修时，上诉人向被上诉人先行支付了维修费用，但被上诉人在实际收款后，并未进行维修，而将该费用据为己有。6、被上诉人违约擅自终止物业服务合同后，至今也未向上诉人移交涉案小区的物业资料。综上，被上诉人存在诸多违约和侵权行为，其无权收取物业费。三、涉案小区幼儿园已经交纳物业费，无需重复交纳物业费。被上诉人于2017年5月接管涉案小区物业之前，小区幼儿园的2017至2018年度物业费已于2016年12月28日预交给涉案小区原物业公司徐州尊享宝景物业服务有限公司（以下简称尊享宝景物业公司）；在上诉人于2018年3月擅自终止涉案物业服务合同后，违法接管涉案小区物业管理的江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司于2018年9月19日向涉案小区幼儿园收取了2018至2019年度的物业费。对于前述事实，上诉人于一审已举证证明，被上诉人对该证据并未予以否认。因此，一审忽略被上诉人与其他物业公司之间对物业费用交接存在的问题及情况，而认定由上诉人向被上诉人重复交纳小区幼儿园物业费，无事实依据。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。领军物业公司辩称，上诉人已经实际将该涉案的房屋出租并使用，应当缴纳相应的物业费。关于涉案小区已经重复缴纳的物业费，一审法院也予以认定，要求上诉人另案主张要求返还，与本案不是同一法律关系。综上，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法维持一审的判决。领军物业公司一审起诉请求：1、判决天辰昶瀚公司支付自2017年4月26日至2018年3月25日物业费30019元；2、本案诉讼费用由天辰昶瀚公司承担。一审法院查明：2017年4月20日，天辰昶瀚公司（甲方）与领军物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合法有效，对御龙山水小区全体业主均具有约束力，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院《物业管理条例》，《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务，领军物业公司为御龙山水小区提供了物业管理服务，天辰昶瀚公司作为御龙山水小区的开发商，基于双方真实意思表示签订前期物业合同，约定物业服务费的收费标准和收费办法，物业业主应及时给付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。领军物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同区别于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。庭审中，天辰昶瀚公司抗辩提出双方签订的物业服务合同约定，天辰昶瀚公司所开发房产已经竣工未出售的可不予交纳物业费。双方签订的物业《物业服务合同》第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费可不予缴纳。同时，第八条约定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。上述约定不交纳物业服务费的范围仅限竣工尚未出售物业，本案诉争物业虽尚未出售，但已实际出租、经营、使用，客观上存在物业服务合同关系并产生物业服务费用，对双方合同条款约定的解释应联系合同上下文及合同目的作限制性解释，故本案诉争的物业的服务费不符合免交约定。根据双方合同第八条约定，天辰昶瀚公司将物业出租，天辰昶瀚公司作为业主和物业使用人应承担连带清偿物业服务费责任，领军物业公司选择天辰昶瀚公司业主单位主张权利并无不当。天辰昶瀚公司应交纳从2017年5月1日至2018年3月1日期间的物业费27291元（2729.12平方米×1元/平方米/月×10个月）。关于天辰昶瀚公司提出部分物业费已向其他物业公司交纳的问题，领军物业公司不予认可，天辰昶瀚公司可另行主张返还。对于侵占维修基金的问题，系不同的法律关系，本案不予理涉，天辰昶瀚公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：徐州市天辰昶瀚地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐州领军物业管理有限公司物业费27291元。一审案件受理费550元，由徐州市天辰昶瀚地产有限公司负担。二审中，天辰昶瀚公司向本院提交如下证据：天辰昶瀚公司与尊享宝景物业公司签订的物业管理委托合同，天辰昶瀚公司、尊享宝景物业公司、领军物业公司签订的贾汪区御龙山水小区拖欠物业费代收协议复印件，（2019）苏0305民初779号天辰昶瀚公司诉尊享宝景物业公司合同纠纷的判决书复印件，拟证明根据合同涉案小区幼儿园以及商业用房物业费的收费标准是每平方米每月1元，但幼儿园已缴纳的物业费是优惠过的价格每平方米每月0.45元，2017年至2018年的物业费已缴纳至尊享宝景物业公司。代收协议拟证明尊享宝景物业公司在终止涉案小区物业管理的同时，将物业管理权移交给被上诉人，且该公司同被上诉人就涉案小区业主拖欠的物业费进行了对账，并授权被上诉人对拖欠的物业费进行代收，而并非被上诉人所称不知道尊享宝景物业公司已经收取过幼儿园的物业费。对于判决书，拟证明代收协议的效力合法有效，代收协议的签章由被上诉人法定代表人张军本人签字。领军物业公司质证认为，证据的真实性无异议，但从判决书的结果看，是尊享宝景物业公司向上诉人偿还10万元。领军物业公司未收到尊享宝景物业公司转来的物业费用，尊享宝景物业公司并没有和领军物业公司进行实际对账，对于上诉人主张的费用，应另行向尊享宝景物业公司主张。代收协议不能够证明领军物业公司和尊享宝景物业公司之间有业务对账。二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于天辰昶瀚公司应否向领军物业公司支付涉案物业费的问题。天辰昶瀚公司上诉主张根据双方签订的物业服务合同，所开发房产已经竣工未出售的可不予交纳物业费。本案诉争物业虽尚未出售，但已实际出租、经营、使用，对该类情形双方并未作出明确约定，鉴于诉争物业已实际出租、经营、使用，客观上存在物业服务合同关系并产生物业服务费用，一审支持相应物业费并无不当，对天辰昶瀚公司的该项上诉理由本院不予支持。天辰昶瀚公司另主张领军物业公司存在违约和侵权行为，对其造成损失，故不应交纳物业费。本院认为，物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，一般情况下的瑕疵不应成为拒绝交纳物业服务费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果天辰昶瀚公司认为因领军物业公司的物业服务给其造成损失，可以另行依法主张权利。二、关于一审确定的涉及幼儿园的物业费数额是否正确的问题。根据天辰昶瀚公司与领军物业公司签订的《物业服务合同》，幼儿园物业服务收费标准为1元/月/平方米，双方当事人均认可案涉幼儿园面积是1017米，天辰昶瀚公司根据物业服务合同收取相应物业费并无不当。天辰昶瀚公司上诉主张涉及幼儿园的物业费已分别交付给案外人尊享宝景物业公司及江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司，不应再向领军物业公司交纳。但其提供的案外人出具的物业费收据均系复印件，且天辰昶瀚公司作为建设单位，先后与尊享宝景物业公司、领军物业公司签订前期物业服务合同，在尊享宝景物业公司退出，领军物业公司进驻，天辰昶瀚公司作为建设单位与尊享宝景物业公司、领军物业公司三方协商遗留问题时，亦没有证据显示天辰昶瀚公司对其物业已向尊享宝景物业公司预交物业费进行告知或协商，其主张领军物业公司不得向其收取物业费，依据不足，天辰昶瀚公司可另行主张权利。综上，徐州市天辰昶瀚地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人徐州市天辰昶瀚地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十一月二十日书记员 李思璇