黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑10执异189号案外人：孟宪荣，女，1974年6月15日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。申请执行人：广发银行股份有限公司牡丹江分行，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：韩铁春，该银行行长。被执行人：牡丹江市佳隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：王铭悦，该公司总经理。被执行人：王铭悦，男，1965年6月18日出生，汉族，住黑龙江省海林市。被执行人：谢喜文，男，1964年5月23日出生，汉族，住黑龙江省海林市。在本院执行广发银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称广发银行）申请执行牡丹江市佳隆房地产开发有限公司（以下简称佳隆地产公司）、王铭悦、谢喜文借款合同纠纷一案中，案外人孟宪荣对本院查封的被执行人佳隆地产公司位于牡丹江市东安区巴塞阳光小区*号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孟宪荣称，请求中止对（2016）黑10执64号执行裁定书中巴塞阳光小区*室房屋的执行，并解除查封措施。事实与理由：2014年4月20日，佳隆地产公司与海林市东方建筑安装有限公司，签订巴塞阳光小区安置小区二期四栋楼的施工合同。案外人承包（海林东方建筑安装有限公司工程，因海林东方建筑安装有限公司无钱给付工程款，姜维是该工程的实际施工人，案外人和王铭悦有施工合同，施工后因无钱给付工程款，就用房屋顶账），将位于巴塞阳光小区的八幢一单元*室和*室顶账。2014年3月20日和4月24日由佳隆地产公司为案外人出具财务收据，后又经巴塞阳光物业出具手续，拿到房屋钥匙，随后案外人对该房屋进行了精装修，一直居住至今。所以，案外人的房屋与广发银行申请执行佳隆地产公司、王铭悦、谢喜文借款合同没有任何法律关系，法院查封案外人房屋系主体错误。二、（2016）黑10执64号执行裁定书，没有对案外人送达通知，2020年4月15日，中级法院执行局将（2019）黑10执恢210号执行裁定书贴在案外人居住房屋门上，案外人才知道房屋被查封。案外人认为，广发银行牡丹江分行与佳隆地产公司王铭悦、谢喜文恶意串通，将案外人的合法财产作为债权顶账给申请执行人，于法相悖，且申请执行人与被执行人均拿不出任何证据证明该房屋是被执行人财产。申请执行人广发银行辩称，一、涉案房产一直登记在佳隆地产公司名下，且系佳隆地产公司依法抵押给广发银行的抵押财产，依法办理抵押登记，广发银行有权执行该抵押财产，不属于执行主体错误。二、孟宪荣非消费者，不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，孟宪荣在执行异议申请书中已经自认，其是通过抵债方式获得的抵债房屋，涉案房屋因为欠税，于2015年5月21日就已被税务机关查封，又因佳隆地产公司与广发银行借款合同纠纷一案于2016年6月24日被轮候查封，孟宪荣至今没有与佳隆地产公司签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋在2013年8月27日就已经抵押给广发银行，并且在房产办理了相应的抵押登记手续。孟宪荣是在2014年3、4月份才通过抵账获得涉案房屋，形成时间在抵押之后，自身存在过错。佳隆地产公司根本无法开具正式、合法的房屋买卖合同。且为以房抵债人出具手续的人均为佳隆地产公司原法定代表人王铭悦，其明知该房屋已抵押广发银行仍为抵账人办理手续，应系恶意串通损害第三人利益的行为。另外，案外人孟宪荣也没有证实只有一套住房，无法证实其配偶及未成年子女名下也无住房。请求人民法院依法驳回孟宪荣的异议，依法执行（2019）黑10执恢210号案件执行裁定书的内容，以维护申请执行人的合法权益，维护金融机构的正常经营秩序。本院查明，原告广发银行与被告佳隆地产公司、王铭悦、谢喜文借款合同纠纷一案，本院于2016年5月6日作出(2016)黑10民初42号民事调解书，调解书确认：“一、被告佳隆地产公司于2016年5月15日前一次性偿还原告广发银行借款本金1600万元及利息1213305.58元、复利32453.07元，（利息自2013年8月29日起计算至2016年4月6日止），以后的利息计算至本息付清之日止。二、如被告佳隆地产公司到期不能偿还借款，原告广发银行用被告佳隆地产公司抵押的房产，折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿……。”2016年5月30日，申请执行人广发银行向本院申请执行，执行案号为（2016）黑10执64号。执行过程中，本院于2016年6月22日作出（2016）黑10执64号执行裁定书，裁定查封被执行人佳隆地产名下的64套房产，其中包括案外人孟宪荣提出异议的牡丹江市东安区巴塞阳光小区*号房屋（产籍号为*）。案外人孟宪荣向本院提出书面异议，并提交如下证明材料证明其主张：1.2013年5月20日，海林市东方建筑安装有限责任公司与姜维签订的《工程项目承包协议书》一份，工程名称：21号地块安置小区二期一标段6#、10#、12#、13#楼。工程地点：江南新城区乌苏里路以西，六峰湖环路以东，五林街以南……2.2015年6月11日，（甲方）海林市东方建筑安装有限责任公司与（乙方）姜维签订的《抵账协议》一份，乙方同意甲方用巴塞阳光商品区房屋抵顶部分工程款。现此工程按形象甲方应支付乙方670000.00元。甲方用位于巴塞阳光小区*号房屋抵顶此款，乙方同意抵顶，并视为接收工程款626724.00元……3.牡丹江元嘉物业有限公司盖章的入住流转单一份，业主姓名为孟宪荣，销售楼号*，时间2014年；4.2015年3月20日，盖有佳隆地产公司财务专用章的收据一份，交款人为案外人孟宪荣，金额为626724元，收款事由*抵*地姜维工程款；5.2015年7月4日，牡丹江元嘉物业有限公司为孟宪荣出具的物业费、电梯费、入户手续费、垃圾清运费、电梯维护费的收据一张、协议书一份；6.2015年10月13日，孟宪荣交纳的燃气费收据一张，金额2000.00元；7.2015年10月13日、2016年10月17日，孟宪荣交纳燃气费收据二张；8.室内装修居住照片七张。另查明，2013年8月19日，广发银行与佳隆地产签订抵押合同，抵押财产为巴塞阳光小区483套房屋，其中包括案外人孟宪荣提出异议的房屋。2013年8月27日，抵押人佳隆地产与抵押权人广发银行以483套房屋办理了抵押登记，牡房建东安区字第*号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，申请执行人广发银行已于2013年8月27日就争议房屋办理了抵押登记，对执行标的依法享有担保物权优先受偿权。案外人孟宪荣未在本院查封前与佳隆地产签订合法有效的书面买卖合同，其权利不能排除执行，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人孟宪荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 李 颖二〇二〇年十一月十八日法官助理 刘洪舟书 记 员 李 威