陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初813号 原告（反诉被告）：汉中市某某房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91610728071271983J。 法定代表人：田逢军，男，汉族，生于1967年7月19日，居民，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵剑，男，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：重庆某某物业管理有限公司，。 统一社会信用代码：915002245616331824。 法定代表人：王建忠，男，汉族，生于1949年6月4日，住四川省荣县新桥镇三柏堂村****。 委托诉讼代理人：李涛，男，陕西载言律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：叶金凤，女，汉族，生于1979年10月12日，系重庆某某物业管理有限公司员工，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司（以下简称龙首公司）与被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司（以下简称彦杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙首公司的法定代表人田逢军、委托诉讼代理人赵剑、被告彦杰公司的委托诉讼代理人李涛、叶金凤到庭参加了诉讼，被告彦杰公司的法定代表人王建忠经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告龙首公司的诉讼请求为：1、请人民法院判决被告返还原告物业管理办公用房，移交前期物业管理所产生的全部档案资料；2、请判决被告向原告支付由原告代被告支付的物业绿化费用6700元、维修道闸支付12500元、代被告支付2020年4月至6月份期间水费13675.66元、管道疏通费3500元及更换二次加压供系统水阀960元，以上五项共计37335.66元；3、请判决被告向原告支付违约金50万元；4、请判决由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由，2014年8月3日，原告同被告签订了由原告公司开发的“龙首融景城”楼盘的前期物业管理服务合同。双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修基金、合同期限、违约责任等做了约定。其中前期物业管理服务质量标准作为合同组成部分，合同订立后，彦杰公司于2018年7月1日正式进驻原告公司开发的龙首融景城楼盘进行前期物业管理服务。自被告物业公司实施物业管理来一直没有按照合同约定和法律规定实施物业管理，导致物业管理极为混乱，管理水平低下，存在重大安全隐患。一是拒绝退还2017年5月至2020年6月期间收取的数百户业主的装修保证金，导致2018年10月小区业主集体到县政府上访；二是被告一直未到汉中市住建部门备案，未落实消防责任制，未达到至少3名以上取得消防管理员资格的要求，未达到至少1名具备电梯管理员资格的要求，管理人员不熟悉消防设施，不懂消防管理，法定代表人（何庆彦）拒绝镇巴县消防大队约谈，拒不配合消防工作检查，安全隐患大；三是小区管理混乱，管理水平低下，业主反映强烈。如小区汽车随意停放，一库多牌，消防通道被占用等司空见惯，无人管理。电梯被多次渗入砂石，导致原告公司刚购买的新电梯出现故障等，原告就上述问题多次要求被告进行整顿，但是被告不予理睬。基于上述原因，原告多次同被告沟通无效后，按照法律规定程序于2020年5月23日书面解除前期物业服务合同，合同虽然解除，但被告拒绝退还原告提供的物业管理用房，拒绝移交前期物业管理所产生的档案资料。在被告管理过程中，因被告怠于履行物业管理服务，原告公司代被告公司履行了部分物业管理工作，并代为支付了相应公共维修费。因被告违约导致原告公司商业信誉降低，市场竞争力减弱，商业利益受到损害，按照合同约定，被告因违约行为并导致合同被解除后应当对原告公司进行赔偿。为维护原告的合法权益，依法向镇巴县法院起诉，请求判如所请。 被告彦杰公司辩称，1、原告认为2020年5月23日已经解除合同，是原告的单方意思（仅发了个通知给彦杰），后出现纠纷，经派出所、住建委、社区等部门协调未果，原告单方强行将彦杰赶出场，前期物业服务合同并未解除；2、双方并未达成解除合同的一致意见，故双方未对经营期间的债权、债务予以清理。在未解除合同的情况下龙首又与新的物业公司达成服务协议，龙首违反合同约定；3、原告代支付的各种款项37335.66元问题，彦杰公司不承担责任。彦杰被逼出场后，融景城小区物业已由新的物业公司接管，产生的费用应由新的物业公司承担。道闸是第三方公司安装，有合同关系，仍在保修期内，如果有问题也应由第三方公司承担；4、针对龙首提出的装修保证金未退的问题，2018年10月29号、31号龙首与彦杰有往来文书可证。消防、电梯的专业人员管理问题，已处理完毕。管理混乱的问题，不是彦杰的原因，是融景城一直处于在建，施工车辆、人员、材料运输进出频繁，小区并未封闭，物业公司无法管理。业主不是对物业公司有意见而是对开放商不满意。彦杰没有违约行为，是龙首侵犯了彦杰的合法权益，违背诚实信用原则，龙首应支付彦杰相应的违约金。 被告彦杰公司反诉的诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告于2014年8月3日签订的前期物业服务合同；2、依法判令被告向原告支付空置房屋的物业费204011元，并赔偿因被告擅自终止原告的物业服务而导致原告无法收取业主欠交的物业费、公摊费和水费等经济损失151752.5元，以及原告在物业服务期间所添置的设施、设备现被被告据为己有的折旧费26481.5元等，以上费用合计382245元；3、依法判令被告向原告支付违约金50万元；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2014年8月3日，原、被告双方签订前期物业服务合同，合同签订后，原告应被告的要求于2018年7月1日进驻被告开发的龙首融景城楼盘，为广大业主提供服务。原告入驻后，按照双方签订的合同认真履行工作职责，积极主动的为广大业主提供专业的物业服务工作。然而在2020年5月23日，被告仅发了个通知给原告提出解除前述合同，就要求原告停止各项物业服务工作，退出龙首融景城，后双方出现纠纷，经多方调解无果，2020年7月9日被告强行将原告赶出了龙首融景城，导致原告不能继续履行前期物业服务合同约定的义务和享有相应的权利，因此，原告认为被告已经违反了合同的约定，属于单方违约，应承担违约责任。原告认为在龙首融景城物业服务期间，被告未按时、足额的向原告支付空置房屋物业服务费，部分业主还欠交物业费，现被告违规选聘的新物业公司已经入驻龙首融景城，原、被告双方的合同已经无法再实际履行。并且被告方对原告在负责龙首融景城物业服务工作期间所添置的设施、设备还在继续使用，设备、设施的折旧费也未支付。因此，被告应向原告支付上述费用。综上，请求法院支持原告的反诉请求。 反诉被告龙首公司辩称，一、关于合同解除问题。龙首公司于2020年5月18日书面通知彦杰公司解除合同，根据合同法的相关规定，自解除合同的通知到达对方时生效。5月20日，彦杰公司来龙首公司提出口头异议，此后虽然两次来函提出异议，但均不符合合同法规定的异议方式。根据法律规定，彦杰公司存在异议的方式应当是向人民法院提出确认解除合同效力之诉，但彦杰公司至今没有提起诉讼，视为彦杰公司同意解除合同；二、关于要求支付三项损失问题。1、关于支付空置房屋物业费。彦杰公司要求龙首公司支付204011元没有事实依据。龙首公司在2019年10月1日之前按照每平方米0.48元的标准已经全部结清空置房屋物业管理费，2019年10月1日之后支付了一部分物业管理费。经公司财务核查，截止到2020年5月20日止，龙首公司仅仅欠彦杰公司空置房屋物业费41852.87元，而非彦杰公司所称的204011元；2、关于物业管理费、公摊费和水费损失问题。彦杰公司要求龙首公司赔偿尚未收取的物业费、公摊费和水费等经济损失151752.5元没有法律依据。彦杰公司与业主建立了物业服务合同关系，根据合同约定，收取相关费用系彦杰公司自主经营行为，无论上述费用是否收取，也不管未收取的原因，均与龙首公司没有关系。彦杰公司可以继续收取在解除合同前没有收取的上述费用，如果仍然没有收取到的经营风险应由彦杰公司自行承担，龙首公司没有替彦杰公司收取前述费用的义务，更无直接向其支付的理由。3、关于设备折旧费问题。彦杰公司要求龙首公司支付其设施、设备折旧费没有法律依据，因彦杰公司拒不退场、拒不搬离，其公司的设施、设备全部被封存在物业管理房屋内，龙首公司没有据为己有，故不存在彦杰公司诉称的赔偿；三、关于违约金问题，彦杰公司主张龙首公司赔偿50万元的违约金，与龙首公司的第三项诉求直接冲突，其主张没有事实依据。本案中，彦杰公司存在重大违约和根本性违约，龙首公司与彦杰公司反复沟通无效后，龙首公司聘请彦杰公司来进行前期物业服务，由于其未尽到管理责任，对龙首公司反复督促的退还业主装修保证金、消防问题整改及其他管理问题消极对待，致使龙首公司聘请其进行物业管理的合同目的没有实现的可能性，龙首公司考虑到广大业主的切身利益和公司后期开发建设，不得已才单方解除合同，龙首公司是守约方，彦杰公司是违约方，其要求龙首公司支付违约金50万元没有事实依据。请法院驳回彦杰公司的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）龙首公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告具有适格的诉讼主体资格；2、龙首融景城前期物业服务合同一份，证明原、被告双方建立了物业服务合同法律关系，并自2018年7月1日履行至2020年5月18日；3、关于解除龙首融景城前期物业管理服务合同的通知，证明2020年5月18日龙首公司正式书面通知彦杰公司解除物业服务合同；4、镇巴县消防救援大队文件三份，督促彦杰公司落实消防问题整改，证明彦杰公司拒不履行消防整改义务，未尽到物业管理服务；5、关于督促退还装修押金的通知及文件，证明截止现在彦杰公司没有退还业主的装修保证金；6、龙首融景城小区业主信访件、业主意见、管道疏通协议和增值税发票5张、银行转款凭证，证明彦杰公司未尽到物业管理责任，广大业主对其管理极度不满意并证明龙首公司垫付了维修费等费用合计24775.66元；7、镇巴县讯飞公司销售清单一份，证明龙首公司代彦杰公司支付匝道设备及安装费12500元；8、核算汇总表一份，证明原告还欠被告41852.87元的空置房物业费用及计算的时间和计算的费用的依据；9、陈剑绘制统计汇总表一份，证明双方曾约定将原有空置房物业费费率由70%变更至48%并已按变更后费率实际履行的事实。上述证据经被告（反诉原告）质证认为，对第一、二组证据没有异议，本院予以采信。对第三、四、五、六、七组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，经本院审查认为，原告提供的该组证据客观真实，与本案有一定的关联，本院予以采信。对第八组证据有异议，认为房屋不停在出售，房屋的面积、计费的时间段等有差异，2019年10月之前还欠一部分，经本院审查认为，原告提供的该组证据系原告单方面意思表示，可以作为自身陈述的补充，对双方均认可的部分本院予以采信。对第九组证据有异议，认为虽然当时是有这个约定，但是我们目前亏损严重，后来与对方闹的也不愉快，因此不能再按照原来说的计算，而仍应当按70%计算。本院审查认为，原告提供的该组证据经与陈剑核对，可以证实双方结算的情况，本院予以采信。 另原告龙首公司申请证人陈剑出庭作证。证人陈剑证言：证人2011年6月到彦杰公司上班，2018年6月22日来镇巴上班任“龙首融景城”物业管理处主任，2019年12月20日离开，2020年3月21日辞职离开彦杰。在证人上班期间，因为保证金抵扣物业费这个没有达成协议，导致住户和物业公司的关系紧张。开发商与物业公司是什么时候达成的共识证人不清楚，但是证人在接到何庆彦的通知按照48%的费率计算制作表格以此计算空置房物业费，法官出示的空置物业费汇总表金额为160569元的汇总表是证人制作的。上述证人证言经原告龙首公司质证无异议，经被告彦杰公司质证有异议，认为陈剑与公司有利益冲突，不具有证明力，经本院审查认为，原告龙首公司申请的证人的证言与被告彦杰公司所述事实及本案其他证据相符，可以从侧面查清案件事实，本院予以采信。 被告（反诉原告）彦杰公司提供的证据有：1、彦杰公司营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，证明彦杰公司的身份信息情况；2、物业管理服务合同一份，证明龙首公司与彦杰公司存在合法的合同关系；3、彦杰公司2020年5月19日及2020年6月8日回函各一份，证明彦杰公司没有不回复龙首公司提出的问题；4、物业办公用品（库存）明细表一份，证明龙首公司用彦杰公司的设施、设备的情况；5、业主欠交物业费汇总表一份，证明彦杰公司在服务期间业主欠费的情况；6、空置房、车位物业费汇总表一份，证明龙首公司欠彦杰公司各种费用的情况；7、光盘一份，证明龙首公司强行驱赶彦杰公司工作人员的情况；8、照片四张，证明龙首公司在双方纠纷没有解决之前已经另外聘请其他物业公司导致彦杰公司没有办法收取业主欠交的物业费；9、龙首融景城空置房物业服务费汇总表一份，证明龙首公司与彦杰公司之间账务的具体情况；10、业主入住通知书，证明龙首融景城小区业主的具体入住时间。上述证据经原告（反诉被告）质证认为，对第一、二组证据没有异议，本院予以采信，对其余的证据均有异议，经本院审查认为，彦杰公司提交的第三组证据的真实性无法证实，本院不予采信，对第四、五、六、七、八、九、十组证据虽为彦杰公司的单方面意思表示，但与本案有一定的关联，故本院予以采信。 在审理期间，本院组织双方于2020年10月14日就空置物业费问题召集双方进行核算，制作座谈笔录一份，双方对该份座谈笔录均无异议，本院予以采信。另双方共同提交一份经双方签字的汇总表，表明双方对于空置房物业费起算日期及建筑面积等无异议，但对于物业费截止日期及计算方式等有异议，对该份证据因系双方共同签字确认，本院予以采信。 根据原、被告的陈述及本院对证据的采信情况，本院认定事实如下：原告（反诉被告）龙首公司在镇巴县城南水泥厂地块开发龙首•融景城商住户项目，2014年前期5、6号楼已经基本竣工投入使用。2014年8月3日，龙首公司与彦杰公司签订龙首融景城前期物业管理服务合同，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金、合同期限、违约责任及其他事项进行了约定。其中约定：“物业买受人按照下列标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）1、、住宅1元/月每平方米2、写字楼1.5元/月每平方米；3、商业物业1.5元/月每平方米；4、地下停车库60元/月位。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因龙首公司原因未按时交给物业买受人的物业，由龙首公司按照上述约定全额的70%向彦杰公司交纳物业服务费用或者物业服务资金。未出售的地下停车库产权及所有权属开发商所有，业主和物业使用人必须遵守并服从物业公司的管理才有优先使用权，车位使用人按照合同约定的（详细见合同）标准向龙首公司交纳车位费。”合同中第三十条约定：“彦杰公司违反本合同第六条、第十二条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；彦杰公司已经收取的，业主和物业使用人有权要求彦杰公司清退所收费用，并按日以所收物业服务费用金额的千分之三的标准支付违约金。”2018年7月1日，彦杰公司进驻龙首公司开发的龙首融景城楼盘提供物业服务并收取相关的费用，在彦杰公司提供物业服务期间因收费及装修保证金退还等问题与业主发生纠纷。2018年10月龙首融景城小区业主代表向镇巴县人民政府县长信箱发送镇巴县龙首融景城业主维权书进行维权，反映彦杰公司入驻3个月以来存在电梯维护、与商家共同侵害业主利益、乱收物业费、强压业主装修押金、单方面为业主做决定等问题。2018年11月9日龙首公司给彦杰公司出具通知载明：“希望彦杰公司在一个月内退还已验收合格的业主装修押金，保安年龄偏大，精神面貌萎靡不振，请立即整改，尽快将收取的各项费用公示给业主”。2018年11月15日，龙首公司再次给彦杰公司发函，要求彦杰公司尽快解决与业主的矛盾纠纷问题。2019年7月29日，镇巴县消防救援大队发出镇消字（2019）13号关于重庆某某物业管理有限公司拒不履行消防工作责任的函，要求彦杰公司对物业管理公司存在的消防安全问题及时整改。2019年8月1日，龙首公司向彦杰公司发函，督促彦杰公司履行消防工作责任，对镇巴县消防大队提出的消防安全问题及时进行整改，但彦杰公司没有及时进行整改，再次激化了与业主之间的矛盾纠纷。2019年10月15日，镇巴县龙首融景城入住业主向彦杰公司提出书面意见，意见的具体内容为：“1、收取的装修质量保证金每户2000元被强行占为己有，一直未退。2、装修垃圾清运费每户500元，多退少补，一直未清算。3、公摊费每户每年428元，没向业主公示实际费用明细，一直未多退少补。4、物业服务费1元每平方米，但物业公司未达到1元每平方米的服务标准，要求物业公司返还多收的物业费。5、彦杰公司没有专业的消防安全员、水电专业员和环境园林养护员，消防通道、车库电梯通道长期严重堵塞造成安全隐患等。针对上述问题大部分业主强烈要求并同意解除龙首公司与彦杰公司签订的物业合同，并委托龙首公司通过法律程序帮助业主追回彦杰公司向业主多收的物业费、多收的装修垃圾清运费、多收的公摊费、及装修质量保证金”。故龙首公司于2020年5月18日向彦杰公司发出关于解除龙首融景城前期物业管理服务合同的通知，载明彦杰公司未按照双方签订的物业服务合同进行物业管理导致物业水平低下，小区物业管理混乱，现根据合同法相关规定自即日起解除与彦杰公司的合同。2020年5月19日，彦杰公司给龙首公司回函表示龙首公司提出的问题均已经得到解决并提出龙首公司无权单方面解除合同。2020年6月8日，彦杰公司给龙首公司发函要求立即停止干扰物业公司正常实施物业管理的行为。双方因退场问题协商不成后，2020年7月9日，龙首公司将彦杰公司的员工强行赶出物业办公区域，并将彦杰公司的办公设施、设备进行封存。2019年10月9日龙首公司根据彦杰公司驻龙首融景城物业管理处主任陈剑绘制的汇总表向彦杰公司交纳2019年9月30日前物业费145000元。后龙首公司因与彦杰公司针对2019年9月30日至今的物业服务费用结算及垫付、合同解除等事宜达不成一致的意见故起诉来院，彦杰公司遂提出反诉，双方均要求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告龙首公司解除案涉《前期物业管理服务合同》是否有事实及法律依据；二、原告龙首公司要求彦杰公司返还物业管理用房、移交前期物业管理资料以及支付原告垫付的各项费用能否得到支持；三、彦杰公司要求龙首公司支付空置房屋物业费及其他业主欠交的物业、公摊、水费，设备折旧费等能否得到支持；四、龙首公司及彦杰公司均要求对方支付违约金能否得到支持。 关于第一个争议焦点，首先，原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。而物业服务合同是物业所有人或者业主委员会委托物业管理公司以物业管理为内容的合同，完全符合委托合同的特征，而且合同的客体相同，都是提供劳务的合同。在物业服务合同中，作为受托人的物业管理企业办理物业管理事务、提供劳务，是实现合同目的的必要手段。同时，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承。就物业服务合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为原则，物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同是委托合同的一种。前期物业服务合同系建设单位根据行政法规的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订的物业服务合同。前已认定物业服务合同属委托合同，按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，作为前期物业服务合同的合同当事人，建设单位龙首公司有权随时解除与物业服务企业彦杰公司签订的前期物业服务合同。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。案涉龙首融景城小区至今未成立业主委员会,但是就原告的服务质量和是否同意更换物业公司已征询有小区业主联名意见，现占龙首融景城小区专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主（包含龙首公司）均认为原告物业服务质量差,要求更换前期物业服务企业。而《前期物业合同》属于继续性合同,合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开合同双方的相互信任和相互配合,由于彦杰公司未依约履行物业服务职责,且与小区业主就装修保证金一事多次产生矛盾并引发业主长期向县政府信访，使得原告及龙首融景城小区业主对彦杰公司丧失了信任及合作的基础,原告作为前期物业合同的相对方有权在业主同意更换前期物业公司并授权龙首公司的情况下,依照合同约定与被告解除案涉合同。综上所述，龙首公司向彦杰公司出具《关于解除〈龙首融景城前期物业管理服务合同〉的通知》函告解除该《前期物业合同》的行为有效，该合同自通知到达彦杰公司时（即该公司回函日期）2020年5月19日解除。 关于第二个争议焦点，《前期物业合同》解除后，原、被告应当按照该合同第八章第二十五条“合同终止”约定的内容在友好、沟通、协商的基础上完成物业管理用房及物业管理相关资料的交接手续，以维护小区业主的合法权益。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”据此，龙首公司主张由彦杰公司返还物业管理用房及物业管理相关资料，于法有据，本院予以支持。而对于原告垫付的各项费用，根据龙首公司提交的花木款汇款凭证显示日期为2019年4月1日，当时小区已交由彦杰公司管理，故该笔绿化费用6700元应由彦杰公司负担。关于维修道闸费用12500元，双方均认可因原有道闸是识别速度慢不精准影响使用体验系软件问题，并非完全不能使用，故本院酌情确定由彦杰公司负担软件费用1000元。关于龙首公司代付的水费，根据合同约定水费应由彦杰公司向业主收取，且彦杰公司提交的业主欠交物业费用明细表显示，彦杰公司已将部分业主的水费收至2020年7月，而4-6月的水费实际已由龙首公司代付，故彦杰公司应向龙首公司支付其代付的水费13,675.66元，同时虽然本院确认合同于2020年5月19日解除，但考虑到至2020年7月时尚有部分业主未交纳水费，抄表也具有周期性，不能精确划分至合同解除日，为便于收取该期间的水费，彦杰公司仍可向未交纳水费的业主另行主张该期间水费。关于管道疏通费及更换二次加压水阀费等，因前期物业合同已于2020年5月19日解除，上列费用发生于合同解除之后，故该笔费用不应由彦杰公司负担，因此对龙首公司的该项请求不予支持。综上，彦杰公司应当返还龙首公司物业管理用房及物业管理相关资料，因物业管理相关资料封存于物业管理用房中，可待返还物业管理用房时据实核对移交。同时彦杰公司还应当支付龙首公司各项代付费用合计21,375.66元。 关于第三个争议焦点，双方均认可龙首公司应向彦杰公司支付空置房及实际用房等相关物业费用，对空置房面积、起算时间及龙首公司已给付145000元物业费等无争议，但双方对于物业费用交纳截止时间、车库费用计算方式及空置房物业费计算比例有争议。对此本院评判如下：首先龙首公司主张双方曾就2018年7月1日至2019年9月30日期间空置房物业费用进行了结算，系根据与彦杰公司口头达成的空置房按48%的比例交纳物业费计算得出，并出具了一份物业费用汇总表，统计人一栏打印为陈剑但无本人签字，通过与陈剑本人核对可以得知该份汇总表为其本人绘制，是在接到公司老总指示按48%比例制作上述汇总表。故可以确定双方曾就空置房的物业费收取比例进行了变更，将合同约定的70%调整为48%并以此实际履行。对此彦杰公司辩称虽然何总说的当时是有这个约定，但现在公司亏损严重，双方闹的不愉快，因此不能按原来的计算而仍按合同约定的70%计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定“【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。”本案中双方当事人综合考虑了合同履约情况、服务质量等多个因素后就空置房物业费比例进行了变更符合法律规定，双方应当就变更后的内容继续履行。故彦杰公司的上述抗辩理由缺乏事实及法律根据，本院不予采信。因此空置房的物业费比例应当按照变更后的48%进行计算，即对于2019年9月30日前的物业费应当按照汇总表的金额160569元确定，扣除龙首公司已交纳的145000元，尚欠彦杰公司2019年9月30日前物业费15569元。对于2019年10月1日起的空置房物业费也应当按照双方约定的48%计算。双方还就物业费截止日期产生争议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二项的规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”涉案合同已于2020年5月19日解除，现彦杰公司主张物业费截止日为2020年7月9日，该期限已超过合同权利义务终止的日期，对此本院不予支持，而龙首公司认可的截止日为2020年5月20日，虽超过解除日一天，但系处分自身权利的意思表示，本院予以确认，故本院确定物业费截止日期应为2020年5月20日止。双方还对车库物业费用计算产生争议，彦杰公司主张车库车位物业费为60元/个/月，空置车库车位按70%收取计42元/个/月，如车库车位出租出去按200元/个/月计算产生收益，则另外还需向彦杰公司给付30%的收益即（200-60）×30%=42元/个/月再加60元物业费总计为102元/个/月。龙首公司则抗辩称合同中对车库车位的物业费确定明确，为60元/个/月，并不存在另外还向彦杰公司支付收益的说法。本院认为，根据涉案《物业服务合同》第四章第十二条的约定，车位费按月由甲方（龙首公司）负责收取，该项车位费已包含场地费及车位服务费，同时还约定以上收益（即车位费）作为物业管理服务费用，结余部分30%作为乙方（彦杰公司）物业服务费用归乙方所有，其余70%归甲方享有。通过以上表述可知，车位费200元/个/月属于收益的一种，该项收益的的其中一部分又作为物业管理服务费归彦杰公司，故收益并非独立于物业费，而是作为已出租车位物业费的来源，因此已出租的车位彦杰公司也仅能按收益的30%向龙首公司收取物业费，即200元/个/月×30%=60元/个/月。故根据双方认可的汇总表和本院认定的事实，空置房物业费应按合同约定的标准48%从2019年10月1日计算至2020年5月20日（7个月19天），即住宅空置物业费为23231.80元，商业空置物业费为4397.07元，地下车库物业费为14224元，另外还有龙首公司自身使用用房物业费6518.94元（569.34㎡×1.5元/㎡/月×7个月19天），以上共计48371.81元，再加上以前欠付的物业费15569元，则龙首公司还应当向彦杰公司支付拖欠物业费63940.81元。彦杰公司还主张要求龙首公司代付其余业主拖欠的物业相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第八条的规定，对于欠付的物业费等费用物业服务企业仅能对业主、物业的承租人、借用人或者其他物业使用人提出主张，建设单位没有义务垫付相关费用，故彦杰公司的该项主张根据无事实及法律依据，本院不予支持。彦杰公司还主张龙首公司应支付设备折旧费，但仅提供自书表格一张，无法证实上述物品真实存在，且根据双方陈述，彦杰公司相关物品现存于物业管理用房中，目前双方均未实际占有，故彦杰公司要求龙首公司支付设备折旧费的诉求缺乏证据支持，本院不予支持，其存放于物业管理用房的相关自有物品，可待腾房交接当日双方及相关业主代表核对确认后自行取回即可。 关于第四个争议焦点，双方均诉请要求对方承担违约金50万元，本院认为，龙首公司和彦杰公司双方理应遵循诚实信用原则依约履行各自的义务，但彦杰公司在提供物业服务中，存在管理服务不到位、不规范、强行扣押业主装修押金以至业主不断信访等不当行为，龙首公司也未及时交纳物业服务费用，双方均有违约情形，因此双方均不能以合同第三十三条的约定向对方主张单方违约金50万元。再则双方在商议调整空置房费率时，已将双方各自合同履约情况进行综合衡量后下调了交纳比例，其中已考虑到了各自违约的情形，故本院不再就双方的违约情形另行评价，对双方要求对方承担违约金50万元的诉求均不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第八条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司与被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同于2020年5月19日解除。 二、被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司支付原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司代付的各项费用21,375.66元。 三、原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司拖欠物业费63940.81元。 四、被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司移交物业管理用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。 五、驳回原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）重庆某某物业管理有限公司的其余反诉请求。 上列第二、三项相抵后，原告（反诉被告）汉中市某某房地产开发有限公司还应向被告（反诉原告）重庆彦杰物业 管理有限公司支付42565.15元。限本判决生效后三十日内付清。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9173元，减半收取4586.5元，由汉中市某某房地产开发有限公司承担4403.5元，由重庆某某物业管理有限公司承担183元。反诉案件受理费12622元，减半收取6311元，由重庆某某物业管理有限公司承担5853.61元，由汉中市某某房地产开发有限公司承担457.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 员  李 金 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  谭学秀 书 记 员  王 婷