山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1203号上诉人（原审被告）：王某1，男，1969年7月9日生，汉族，现住泽州，工作单位：泽州县巴公镇北板桥村泽州粮食储备库。委托诉讼代理人：郭某，山西开放律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1964年4月2日生，汉族，现住泽州。委托诉讼代理人：尚某（系刘某妻子），女，1965年2月24日生，汉族，现住泽州。委托诉讼代理人：赵某，山西君宜律师事务所律师。上诉人王某1因与被上诉人刘某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省泽州县人民法院（2020）晋0525民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人王某1及其委托诉讼代理人郭某、被上诉人刘某及其委托诉讼代理人尚某、赵某到庭参加询问。本案现已审理终结。王某1的上诉请求：1、撤销原判，改判确认双方签订的房屋买卖合同无效以及泽州县金村镇水东村北街13号院房屋以及附属物等所有补偿权益归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。一审认定案涉争议的五间房屋已经分家给上诉人不是事实，五间房屋从来没有分给上诉人，此房屋一直归上诉人父亲王五旦所有。2、原判适用法律错误。（1）一审在查明案涉争议的五间房屋土地使用证登记在上诉人父亲王五旦名下，但是却判决案涉房屋归被上诉人所有，该判决违反了物权法第九条规定。（2）根据我国法律，农村宅基地上的房屋只能出卖给本集体经济组织成员，而被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时尚不是房屋所在地村集体经济组织成员，因此该房屋买卖合同无效。虽然被上诉人在购买房屋后将户口迁入房屋所在地的水东村，但这并不影响房屋买卖合同无效。因为无效的合同自始无效，而不会因为某些原因从无效合同转变为有效合同。所以一审以被上诉人具备同一集体经济组织成员资格为由认定合同有效错误。刘某辩称：1、上诉人所述案涉房屋并非分家所得不是事实，房屋买卖合同当中已经写明此房是王某1分家所得且上诉人在一审庭审中当庭承认合同上的签字是事实，说的话也是事实，现上诉人又反悔违背诚实信用原则。2、上诉人对物权法第九条的理解错误，该条并没有一概规定必须依法登记才发生法律效力，宅基地的使用权未经登记只是不能对抗善意第三人，不影响其法律效力。另外，被上诉人及其家人系经水东村村委同意于合同签订的同年迁入村集体，在水东村生活至今，具备同一村集体经济组织成员的资格。因此，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同，符合法律规定，该合同合法有效。刘某向一审法院提出的诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，确认原告所购买的泽州县金村镇水东村北街13号院175.69平方米宅基地使用权，154.68平方米房屋以及附属物等（已拆迁）所有征收补偿权益，包括转换面积、补偿款等全部归原告所有；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年农历二月初七，被告王某1将分家所得的北屋楼房五间，包括所有院面积、允许建厕所一个卖给了原告刘某，原告刘某支付了10000元作为购房款，双方约定钱房两清，立字据后如有他人争执有王某1一人承担，并且订立了房屋买卖契约，有水东村干部王某2、王某3等四人作为中证人和代笔人签字捺印。2006年9月4日原告一家将户口由泽州县金村镇大会村小会迁至泽州县金村镇水东村，在所购水东村北街13号房屋内生活至今，原告作为水东村民办理了养老保险和医疗证。2019年12月1日，因建丹河新城，原告购买的庭院及房屋被纳入政府征迁范围，原告与泽州县金村镇人民政府签订了房屋征收补偿协议书，将房屋、附属物以及其它补偿费181755.64元支付给原告，对于宅基地面积调换的房屋面积暂未处理。另查明，涉案房屋的土地使用证登记在被告父亲王五旦名下。以上事实，有当事人的陈述、原告居民身份证复印件、房屋买卖合同、刘某、尚某、刘斐户口本复印件、刘某、尚某养老保险缴费证及医疗证、燃气缴费单、金村镇水东村地籍图照片、涉案房屋及院子照片、征迁公告、被征收人移送清单、金村新区房屋摸底调查表、庭院式住宅房屋产权调换补偿协议、土地使用证、律师对证人王某2、王某3的调查笔录等证实，足以认定。一审法院认为，原、被告同为农村户口，被告将分家所得本案房屋及庭院卖给原告，系双方真实意思表示，原告已向被告足额支付购房款，被告也将本案房屋及庭院交付于原告，且原告及家人经村委同意已将户口迁至水东村，具备同一集体经济组织成员的资格，即使尚未办理物权登记，也不影响合同效力。原告购买房屋时被告未出示房屋土地使用证，原告有足够的理由相信涉案房屋系被告所有，故该买卖行为合法有效，应当对双方均有约束力，该房屋所有征收补偿权益全部归原告所有。买卖契约里载明该房屋是王某1分家所得，可以推定此房系王某1分家所得，故被告的抗辩不成立，本院对其主张不予支持。为维护市场经济的正常经营秩序，保障交易安全，提倡诚实守信的原则。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：原告与被告签订的房屋买卖合同有效，泽州县金村镇水东村北街13号院房屋以及附属物等所有征收补偿权益，全部归原告所有。案件受理费14100元，原告已预交，由被告王某1负担。二审中，双方均未提供新证据。经二审查明的事实与一审一致。针对上诉人的上诉请求，本院论证如下：（一）关于一审认定案涉房屋系上诉人分家所得是否恰当的问题。上诉人称，案涉房屋从来没有分给上诉人，一直归上诉人父亲王五旦所有，一审认定案涉房屋已经分家给上诉人不是事实。本院认为，一、二审中，上诉人对房屋买卖合同的真实性始终认可，二审中更明确承认，其对合同的内容清楚，合同上“王某1”三个字系其本人所签。而该合同上明确载明“立此死契文字人王某1，因本人家庭条件所变，原将本人所分得的（原分家时所得）北屋楼房五间（所有院面积在内）包括允许在南院墙外建厕所壹个一并卖死于金村镇大会村的刘宝林名下所有……”。上诉人欲以其父王五旦名下的集体土地建设用地使用证否认案涉房屋系其分家所得的事实，但该证据仅能证实案涉房屋的原土地使用人系王五旦，无法证明案涉房屋是否分家析产所得的事实，且上诉人在出卖房屋时并未向被上诉人出示该证据，故被上诉人有理由认定案涉房屋系上诉人分家所得，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于一审是否违反物权法相关规定的问题。上诉人称，一审在查明案涉房屋土地使用证登记在上诉人父亲王五旦名下，却又判决案涉房屋归被上诉人所有，该判决违反了物权法第九条规定。本院认为，案涉房屋买卖行为发生在2006年，当时的法律对于农村房屋买卖是否必须进行登记并未明确规定，而物权法自2007年10月1日起施行，根据“法不溯及既往”的原则，物权法只能适用于其生效后发生的法律行为，因此，该案的审理不应适用物权法的相关规定。上诉人所提一审违反物权法第九条规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（三）关于案涉房屋买卖合同的效力问题。上诉人认为，双方签订合同时，被上诉人尚不是房屋所在地村集体经济组织成员，即使购房后将户口迁入房屋所在地的水东村，也不影响房屋买卖合同无效的法律后果。本院认为，《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该规定的目的之一就在于要切实保护农村集体经济组织的土地所有权。因为，在房地一体原则下，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地归农民集体所有，农民对宅基地仅享有占有和使用权，如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋的方式变相取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体经济组织对该宅基地所有权的落空。因此，农村房屋买卖合同是否有效，关键点就在于该买卖行为是否侵犯了集体经济组织对宅基地的所有权。具体到本案中，虽然双方签订房屋买卖合同时被上诉人不是案涉房屋所在地水东村集体经济组织成员，但在合同签订后的当年九月份，被上诉人便经村委同意将户口迁入水东村并一直居住至今，期间也享受水东村村民的各项待遇，具备同一集体经济组织成员资格，故双方的房屋买卖行为并未侵犯水东村集体经济组织对案涉房屋宅基地的所有权，所签房屋买卖合同应为有效合同。上诉人所提合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判结果正确，但适用物权法的相关规定不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14100元（王某1已预交），由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年十一月十日书记员 任雅茹