天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初343号原告：天津市相寓资产管理有限公司，住所地天津市河**富民路**万隆滨河新苑4-1-4。法定代表人：刘洋，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。被告：岳伟伟，男，1993年8月28日出生，汉族，住河南省鹿邑县。第三人：孙泽林，男，1981年9月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孙士友（孙泽林之父），男，1952年8月29日出生，汉族，住天津市和平区。原告天津市相寓资产管理有限公司（以下简称相寓资产）与被告岳伟伟、第三人孙泽林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。相寓资产的委托诉讼代理人赵莹,岳伟伟,孙泽林的委托诉讼代理人孙士友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。相寓资产向本院提出诉讼请求：1.岳伟伟支付自2019年8月17日起至2019年12月9日止的房屋租金6270元；2.岳伟伟支付违约金12540元（自2019年8月17日起以日租金的200%为标准计算至2019年12月9日止）；3.岳伟伟支付因中途退租产生的违约金3300元；4.岳伟伟支付屋内物品丢失及损坏的经济损失4000元；5.诉讼费由岳伟伟负担。事实和理由：涉案房屋所有人孙泽林于2018年5月3日与相寓资产签订《房屋出租委托合同》，约定相寓资产在委托期间以房屋所有人的名义出租该房屋，收取房租等相关费用，对房屋进行维修等。2019年12月9日相寓资产与岳伟伟交接房屋时，发现涉案房屋内有物品丢失及损坏，相寓资产与孙泽林协商，孙泽林称丢失及损坏物品共计4000元，故相寓资产向岳伟伟主张该损失。2019年2月15日，相寓资产与岳伟伟签订《房屋租赁合同》（编号：ＸＹＣＺ100020745ＺＹ），约定相寓资产将坐落于天津市河东区××路××道××大厦××号的房屋出租给岳伟伟使用，租赁期限自2019年2月17日起至2020年2月16日止，月租金1650元，支付方式为押一付三，岳伟伟至今未缴纳2019年8月17日至2019年12月9日的租金6270元，按照合同约定，岳伟伟逾期不支付租金，每逾期一日按日租金的200%标准支付违约金，故成讼。岳伟伟辩称，1.与相寓资产无合同关系，合同盖章单位为天津市我爱我家房地产经纪有限公司，相寓资产原告主体不适格；2.其确实使用过涉案房屋，也交付过租金，2019年5月涉案房屋严重损坏，持续漏水屋顶掉落并导致停电，无法正常使用，我爱我家工作人员答应维修但未妥善解决，其只能换地居住，于2019年5月搬出涉案房屋另寻其他住处。2019年8月，我爱我家工作人员告知其房屋修好可继续使用，并口头承诺减免租金，事实上并未修好，仍经常停电无法正常居住，其决定不再承租。因2019年5至8月租金已交付，但由于房屋质量问题导致其暂时搬离未使用，故其有权继续租住三个月且无需支付租金；3.其于2019年5月20日租用其他房屋三个月支付租金共计6000元，该经济损失应得到赔偿，相寓资产和孙泽林不能提供正常使用的房屋，应承担违约责任，无权向其主张租金和违约金，对房屋内丢失物品事实不认可。孙泽林述称，相寓资产于2019年7月通知其涉案房屋漏水后已及时进行维修，现其与相寓资产的委托合同已到期，但相寓资产没有将房屋水卡、电卡返还，屋内物品亦有丢失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：相寓资产与岳伟伟系租赁合同关系，相寓资产系出租人，岳伟伟系承租人。2019年2月15日，相寓资产（出租方、甲方）与岳伟伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：ＸＹＣＺ100020745ＺＹ），约定：“房屋坐落于天津市河东区××路××道××大厦××，面积54.73平方米；租赁用途居住；租赁期限自2019年2月17日至2020年2月16日；租金1650元／月，租金支付方式押一付三，合同签订时乙方应支付首期租金4950元，二期付款日为2019年5月17日，三期付款日为2019年8月17日，以此类推；押金1650元，租期届满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应的赔偿责任，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金......”。上述合同签订后，相寓资产交付了涉案房屋，岳伟伟已支付租金9900元及押金1650元。2019年6月14日，涉案房屋屋顶漏水，岳伟伟要求相寓资产予以维修。2019年7至8月间，孙泽林对涉案房屋进行了维修。2019年12月9日，岳伟伟将涉案房屋腾空返还相寓资产。另查明，孙泽林系涉案房屋的所有权人，其与相寓资产于2018年5月3日签订《房屋出租委托合同》（编号：XYWT0034970ZY），约定将涉案房屋由相寓资产代为出租及管理，期限自2018年6月15日至2020年6月14日。本院认为，涉案房屋租赁合同系相寓资产与岳伟伟的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”。本案中，因涉案房屋漏水影响岳伟伟使用，且通过已查明的事实显示，自岳伟伟报修之日起至维修完成之日止的时间已超过一个半月，依照上述法律规定，本院酌情判令减少两个月租金，故岳伟伟还应支付的租金金额为：2019年2月17日至2019年12月9日（9个月零23天）租金合计16115元-9900元-1650元*2=2915元。岳伟伟提出的与相寓资产不存在合同关系，不同意支付租金的答辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。关于相寓资产要求岳伟伟分别支付12540元、3300元违约金的诉讼请求，因相寓资产未能提供正常使用的房屋，属于违约在先，故岳伟伟未按约定期限交付租金属于行使先履行义务抗辩权，且因涉案房屋维修后仍不能正常使用，故岳伟伟提前解除合同亦符合合同约定及法律规定，非违约行为。相寓资产的上述诉讼请求，于法无据，不予支持。岳伟伟的相应答辩意见，符合法律规定，予以采纳。关于相寓资产要求岳伟伟赔偿物品损失4000元的诉讼请求，因相寓资产未提交相关证据证明，故相寓资产的该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。岳伟伟的相应答辩意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、岳伟伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市相寓资产管理有限公司支付租金2915元；二、驳回天津市相寓资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由天津市相寓资产管理有限公司负担403元，岳伟伟负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 茜审判员 祖爱华审判员 李 铁二〇二〇年十一月十六日书记员 宋 丹本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。