鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初4108号原告：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司总经理。委托代理人：周聪，系该单位职工。委托代理人：杨红艳，系该单位职工。被告：郑晓彤，女，1989年10月14日出生，朝鲜族，现住址：鞍山市千山区。委托代理人：时浩博，男，1988年9月23日出生，汉族，系被告村委会推荐，现住址：鞍山市铁**。原告鞍山爱家物业服务有限公司与被告郑晓彤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员迟晓娜公开开庭进行审理。原告委托代理人周聪、杨红艳到庭参加诉讼，被告郑晓彤及其委托代理人时浩博到庭参加诉讼。被本案现已审理终结。原告鞍山爱家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的2015.1.1-2016.4.19的物业费3245元，电梯费466元，滞纳金1113元，合计：4824元。2、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系鞍山市铁东区唯美林语小区3#1111业主，房产建筑面积为138.27平方米，2012年6月8日被告在入住该小区时与原告签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元。但被告从2015年1月1日至2016年4月19日，一直拖欠物业服务费。无奈起诉至贵院，请法院判决被告支付物业费及总额10%的滞纳金。被告郑晓彤的答辩意见为，原告已过法律规定的诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。原告未按照合同约定提供物业服务，违约在先，对治安、公共设施维护、小区卫生环境、垃圾清理不及时绿化养护不达标等问题存在，对于物业管理服务费问题，涉案房屋已于2016年3月16日出售过户，关于电梯费问题，物业费已经包含对设备的维修养护等费用，故电梯费系重复性收费，不合理。关于原告主张的滞纳金问题，滞纳金只有国家行政部门才可以收取，个人和其他团体无权私自收取。原告未按照物业服务合同及《前期物业管理条例》提供物业服务，包括对治安、侵害及损害业主利益，未对公共设置进行维护，卫生条件差，绿化养护不达标等问题。本案经审理认定的事实如下：原告鞍山爱家物业服务有限公司为唯美林语小区的物业服务公司，被告郑晓彤系唯美林语小区业主，房屋建筑面积138.27平方米。原告与被告郑晓彤于2012年6月8日签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对被告居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米。电梯费为30元/月/户。物业服务期限为2011年2月10日起至鞍山唯美林语业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理委托合同生效时终止。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2015年1月1日至2016年4月19日期间，被告郑晓彤未交纳物业费用。再查，被告郑晓彤当庭承认，原告提交的催款函照片中的21号房屋是其当时所有的房屋。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：房屋买卖合同一份、前期物业管理服务合同一份、资质证书一份、收费许可证一份、物业服务费催缴函一份、照片一张。被告质证意见为，房屋买卖合同真实性无异议，上面是被告本人签字。前期物业合同有异议，上面签字不是被告本人签字，被告也没有授权任何人在前期物业合同上签字。催缴函没有收到。原告主张时间没有缴纳物业费一事属实。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告提供证据为，提供房产证复印件一份、收款凭证一份，拟证明该房屋所有权人现发生变更郑成峰，变更时间为2016年4月20日。原告质证意见为，真实性没有异议。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为该小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月，被告欠缴时间为2015年1月1日至2016年4月19日期间，共计15个月零19天。被告应缴纳物业费为1.5元/月/平方米×15个月×138.27平方米=3111.08元，138.27平方米×1.5元/月/平方米×12个月/365天×19天=129.56元，共计为3240.64元；电梯费为30元/户/月×15个月=450元，30元/户/月×12个月/365天×19天=18.7元。共计468.7元。故本院对原告要求被告缴纳物业费在3240.64元及466元电梯费的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付滞纳金1113元（按总额30%计算）一节，本院认为，原被告双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金为宜。关于被告辩称保洁、绿化、安保等物业服务不到位，配套设施维修不及时等一节。本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称该房屋已将3#1111房屋出售并过户给案外人郑成峰，此后物业费与其无关一节，经查，原告已当庭变更诉讼请求，案外人郑成峰于2016年4月20日过户登记，其物业费请求时间为2015年1月1日至2016年4月19日，在此期间被告为该房屋的所有人，原告实际提供物业服务，被告应当依照合同约定缴纳物业费用。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称被告主张2015年1月1日至2016年4月19日期间的物业费已过诉讼时效一节，经查，原告在2015年11月15日、2016年1月16日、17年12月31日，多次将物业催缴通知书张贴于案涉房屋，被告郑晓彤当庭承认，该物业催缴通知书张贴照片中的21号房屋，为自己的房屋。证实原告已在上述时间，对被告进行了物业费的催收，诉讼时效已中断，因此该项诉求未过诉讼时效。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称原告无权收取滞纳金一节，本院认为，该滞纳金为原、被告双方于《前期物业管理服务合同》的约定，系双方真实意思表示，该约定内容对原被告双方均有约束力，滞纳金的性质为违约责任的约定，并非政府规定的惩罚性滞纳金性质，原告主张滞纳金是对自身权利的行使。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告其他辩称，被告所提供相关证据未能证明其主张。故本院对被告其他辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑晓彤于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司2015年1月1日至2016年4月19日期间物业费3240.63元、电梯费466元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。以上款项,如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取96元（原告已预交192元），由被告郑晓彤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年十一月十二日书记员  邸诗棋