青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再68号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵渊，住青海省西宁市。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人:于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人:葛建浩，该公司职员。 再审申请人赵渊因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终927号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申87号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人赵渊，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵渊申请再审称，一、二审法院关于第三段违约金的计算“第三段自再次延期的时间2015年10月8日计算至3号楼竣工验收日2016年4月26日，以总房款万分之四的标准计算……”错误，与《商品房预售合同》及《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》(以下简称《补充协议》)约定不符，不是以事实为依据的判决，且与历年一审法院关于违约金计算相悖。二、二审法院以《商品房预售合同》第八条约定：该商品房经验收合格即满足“五方验收”即主体框架验收合格，已达到双方约定的交付条件的认定错误。既不是以事实为根据，也不是以法律为准绳的判决。三、二审法院关于九号公馆至今未能办理《房屋所有权证》责任不全在海宏公司的判决错误。四、二审法院驳回赵渊关于支付延期违约金产生利息的请求错误。请求：1.纠正二审法院中关于逾期交房违约金第三段时间计算错误、金额计算错误的问题，共少计算12036.79元，同时依法支持延期违约金利息8518.84元；2.支持海宏公司向赵渊支付逾期办理初始登记违约金4933.11元；3.海宏公司承担本案一、二审全部诉讼费用。 海宏公司辩称，一、二审法院对逾期交房违约金认定正确。本案以合同约定商品房验收合格作为交付条件，申请人再审提出的工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门备案等并非合同约定的交付条件。本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系确定双方权利义务的依据。根据涉案商品房屋预售合同第八条约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，因此本案应以商品房经验收合格作为认定房屋交付的依据。赵渊再审提出的工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保、部门备案等内容并非双方约定的房屋交付条件。赵渊以合同约定以外的内容要求海宏公司承担合同义务，无事实及法律依据，再审理由不能成立。二、二审法院以3号楼竣工验收时间作为计算逾期交房违约金的截止时间正确。赵渊再审提出违约金少计12036.79元无事实依据。三、赵渊再审要求海宏公司承担逾期交房违约金利息8518.84元，无事实与法律依据，首先，双方签订的商品房预售合同补充协议均未约定海宏公司需要承担逾期交房违约金利息。赵渊该项再审请求没有合同依据。其次，赵渊再审主张逾期交房违约金利息及违约金均系损害填平性质。赵渊在已经主张违约金的情形下，又主张违约金利息，是对同一权利的重复主张。四、海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。因海宏公司尚未完成小区综合验收，商品房预售合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就，因此海宏公司并无违约事实。请求法院驳回赵渊的全部再审请求，维持一审判决。 赵渊向一审法院起诉请求：1、海宏公司向其支付逾期交房违约金59987元及其自2016年5月4日至实际给付之日起的逾期付款利息，暂计算至2019年2月28日为12073元，以上合计72060元；2、判令海宏公司向其支付未取得房屋权属证书的违约金4933元；本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院经审理查明，2013年7月23日，赵渊与海宏公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定如下：由赵渊预购海宏公司开发的位于西宁市城北区海西路61号3号楼1单元1252室，建筑面积118.3平方米，房屋价款：总金额493311元。交房期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。合同签订后，赵渊按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月31日，赵渊与海宏公司又签订了《〈商品房预售合同〉补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向赵渊按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（3号楼确定为2015年10月7日），海宏公司向赵渊按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向赵渊按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金以现金形式在交房时全额支付。 2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年12月2日-12月6日交验3号楼。2016年4月26日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2016年5月3日，赵渊、与海宏公司签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费”，同时，海宏公司向赵渊出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。 一审法院认为，赵渊、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。赵渊按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向赵渊交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 本案争议焦点为：一、关于交房时间的确定。赵渊与海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年12月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案赵渊、海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和被告于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房公告，2015年12月2日-12月6日交验3号楼，该房屋于2016年4月26日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。关于赵渊主张实际交房时间为2016年5月3日，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费”相互矛盾，一审法院不予采信。 二、关于诉讼时效的抗辩。案涉《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，赵渊因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，赵渊提交的《央广网新闻报道》，无法证明其一直在向海宏公司主张权利，赵渊也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。 三、关于逾期交房违约金的计算方式。涉案房屋于2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金应当为：493311元（总房款）×万分之四（约定的每日违约金）×110天〔2016年1月8日（保护期限起算时间）-2016年4月26日（视为买受人已收房日）〕＝21706元，应当由海宏公司向赵渊支付。 四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。一审法院认为，双方当事人在《〈商品房预售合同〉补充协议》中约定：“违约金以现金形式在交房时全额支付”，但海宏公司未按照约定期限支付违约金，不仅给赵渊造成了利息损失，自身也获取了不当利益，理应承担相应责任。现赵渊要求海宏公司自2016年5月4日起至2019年2月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金的利息，合理有据，一审法院予以支持。计算方式为21706元（支持部分的违约金数额）×4.75％（贷款利率）×665天（2016年5月4日-2019年2月28日）÷365天＝1878元。 五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金的问题。一审法院认为，首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”的情形，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明赵渊、海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对赵渊的该项诉讼请求不予支持。判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后15日内给付赵渊逾期交房违约金21706元、逾期交房违约金的利息1878元，合计23584元；二、驳回赵渊的其他诉讼请求。 赵渊不服一审判决，向二审法法院上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判支持赵渊一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由海宏公司承担。 二审期间，赵渊及海宏公司对一审查明的基本事实经过无异议，二审法院对各方均无异议的事实予以确认。 双方的主要争议焦点是交房时间、逾期交房违约金诉讼时效的起算时间及违约金的数额、利息与逾期办证违约金如何认定。 二审法院认为，一、关于海宏公司交房时间如何认定的问题。根据《商品房预售合同》第八条的约定，海宏公司应当在2014年12月30日前给赵渊交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的补充协议约定的时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知3号楼的买受人将于2015年12月2日-6日交验。但3号楼工程直至2016年4月26日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时3号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定，海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接受房屋的义务。在此情况下，结合双方合同约定60日的通知期，二审法院确定3号楼的交房时间为竣工验收日2016年4月26日至2016年6月25日，3号楼的买受人最迟应于2016年6月25日接收房屋，2016年6月25日是3号楼逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年6月25日。二、关于逾期交房违约金诉讼时效的起算时间及违约金的数额、利息如何认定的问题。赵渊主张的逾期交房违约金应从合同约定交房日2014年12月30日分段计算至3号楼竣工验收日即2016年4月26日。一审判决将逾期交房违约金的诉讼时效期间按赵渊起诉日2019年1月7日向前推三年即2016年1月8日的认定不当，应予纠正。既然赵渊主张的逾期交房违约金的诉讼时效期间未超过法律规定时限，因海宏公司未能按《商品房预售合同》和补充协议的约定交付房屋，应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和补充协议对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订补充协议约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为493311元×1/10000×183天=9027.59元。第二段自补充协议约定的时间2015年7月1日起算至补充协议约定的交房时间2015年10月7日，以总房款万分之二的标准计算，应为493311元×2/10000×99天=9767.56元。第三段自再次延期的时间2015年10月8日计算至3号楼竣工验收日即2016年4月26日，以总房款万分之四的标准计算，应为493311元×4/10000×202天=39859.53元，以上共计58655元，海宏公司应当向赵渊支付逾期交房违约金58655元。赵渊要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，二审法院予以支持。因双方对逾期交房违约金的利息没有约定，赵渊要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，二审法院不予支持。三、关于海宏公司应否承担赵渊未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，赵渊主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初530号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付赵渊逾期交房违约金58655元；三、驳回赵渊的其他诉讼请求。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 根据再审申请人赵渊的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕赵渊的原审诉求进行了审理。 一、关于海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题 海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。双方签订《补充协议》一份，该补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应按该补充协议的约定计算。海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房公告载明“3号楼于12月2日至6日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”。但3号楼工程直至2016年4月26日才经设计、监理等五方单位验收合格。《补充协议》对第三段违约计算时间为2015年10月8日始，海宏公司虽然通过公告方式，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年4月26日通过“五方验收”验收合格。3号楼的实际竣工验收时间是2016年的4月26日。二审法院根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，3号楼已达到交付使用条件，交付业主使用。第三段逾期交房违约金应计算至2016年4月26日。二审此节计算并无不当，再审予以维持。 关于逾期交房违约金的利息问题，因违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金利息没有约定，赵渊要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，应予维持。 二、关于赵渊主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。因此，赵渊主张海宏公司应按已付房款493311元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4933元符合合同约定，再审应予支持。 综上，赵渊再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终927号民事判决第一项、第二项； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终927号民事判决第三项； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内支付赵渊逾期办理房屋产权登记违约金4933元； 四、驳回赵渊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1726元，已减半收取580元，由赵渊负担348元，青海海宏房地产有限责任公司负担232元；二审案件受理费1726元，由赵渊负担1036元，青海海宏房地产有限责任公司负担690元。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  林 婷 审判员  袁有玮 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭