杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0111民初4209号原告：孙群安，男，1982年3月26日出生，汉族，户籍地杭州市富阳区，现住杭州市富阳区。原告：程霞，女，1985年2月5日出生，汉族，户籍地杭州市富阳区，现住杭州市富阳区。二原告共同委托诉讼代理人：项琳，浙江泽大律师事务所律师。被告：浙江龙大地产有限公司（统一社会信用代码：91330183MA27XLBF7N），住所地杭州市富阳区春江街道太平村黄砂墩路****。法定代表人：王龙飞，董事长。委托诉讼代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。原告孙群安、程霞与被告浙江龙大地产有限公司（以下简称龙大地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日、9月16日两次公开开庭进行了审理。原告孙群安、程霞的共同委托诉讼代理人项琳，被告龙大地产的委托诉讼代理人蒋浩、龚振琳到庭参加第一次庭审；原告孙群安、程霞的共同委托诉讼代理人项琳，被告龙大地产的委托诉讼代理人蒋浩到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告孙群安、程霞向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告因减少屋面拓展面积损失408031元（房屋由拓展面积的房屋评估价3000000元，除以实际建筑面积213.16平方米，乘以屋面拓展面积29.40平方米）；2.被告支付原告延期交房违约金350706.30元（按日支付已交付房价款万分之三的违约金，暂计至2020年7月1日，要求计算至房屋接受之日止）；3.被告支付原告延期交付权属证书违约金204922.50元（前90天按照已付房款千分之一的违约金，后245天按日支付已交付房价款万分之三的违约金，暂算至2020年7月1日，要求计算至权属证书实际交付之日止）；4.被告返还装修改造工程款10000元；5.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.被告支付原告因减少屋面拓展面积损失408031元（房屋由拓展面积的房屋评估价3000000元，除以实际建筑面积213.16平方米，乘以屋面拓展面积29.40平方米）；2.被告支付原告延期交房违约金350706.30元（以已付房款2750638为基数，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，自2019年5月2日起暂计至2020年7月1日，要求计算至房屋接受之日止）；3.二被告支付原告延期交付权属证书违约金276439.10元（按日万分之三计算，自2019年7月31日起暂至2020年7月1日，计算至权属证书实际交付之日止）；4.被告返还装修改造工程款10000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年3月，原告欲购买龙大地产“文居学府”楼盘房产，龙大地产为更好地销售该项目顶层住宅，销售人员向原告展示顶层屋顶拓展后的平面图，拓展后的顶层屋顶部分区域改造成房间、卫生间等居住区域，充分凸显了房屋在空间上的利用优势并宣称上述户型是特殊户型，价格也较普通楼层略高。通过被告龙大地产销售人员的介绍，原告最终决定购买该楼盘16号楼顶层1601号房产。双方于2018年3月14日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，同时，经被告介绍与浙江宏拓建设有限公司(以下简称宏拓公司)签订《文居学府房屋初装修工程协议》（以下简称《初装修协议》）一份，经富阳区市场监督管理局查后确认宏拓公司只是出借了公司施工资质给被告，实际施工方仍为被告。在签订上述两份协议后原告向被告缴纳了2750638元购房款和10000元初装修费。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条、第十条约定，出卖人应于2019年5月1日前，将符合交付条件的商品房交付买受人，若“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”第十六条约定“出卖人承诺于2019年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”原告在签订了上述两份协议并履行了全部付款义务后，被告在约定交房日仍未向原告预购的“文居学府”16号1601室房屋交付原告使用，后原告得知被告所有楼盘顶层拓展改造因不符合建设工程规划许可和房屋规划管理法律法规被富阳区城市管理局依法强制拆除，截止原告起诉之日未予恢复。因原告预购房屋顶层拓展改造无法完成，被告明知顶层屋顶拓展不符合规划许可仍向原告承诺改造成房间和卫生间等居住区域并签订《初装修协议》，现因客观无法交付与原告约定之房屋导致被告交付不能应承担违约责任。因1601室顶层拓展改造已实际无法交付给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任。被告龙大地产答辩称，一、根据合同相对性的原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼。原告购买涉案房屋时主要签订了两份合同，一是《商品房买卖合同》，二是《初装修协议》。龙大地产已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了合同义务；答辩人并非《初装修协议》的当事人。在此情况下，原告向答辩人提起诉讼显然不符合合同相对性原则。二、产生本案纠纷的根本原因，系原告不能接受合同中约定的拓展后的房屋上层归相邻1502业主使用，虽然龙大地产就此做了大量的解释工作以及与1502业主协调，但终究合同约定在先，没有办法满足原告的要求。原告为了阻止拓展后的房间上层归相邻1502业主使用，而向城管举报，导致屋顶20户业主的改建部分全部被拆除，这也包括原告自己的部分。因此，该行为引起的后果应由原告自行承担。三、原告主张的违约金缺乏事实及法律依据。1.被告不存在违约行为。案涉房屋于2019年5月20日已经具备办证条件，且被告已经通知原告可以办证。但由于原告未同意办理交付手续，也未办理结算（包括缴纳相应的物业维修基金）导致了案涉房屋尚未办证，故相应的责任、损失应由原告自行承担。2.根据双方签订的补充协议约定，逾期办证违约金的标准已经变更为日万分之零点一，并且作为计算基数的“已交付房价款”是指购房者实际支出，包括购房者支付的首付款和购房者已向银行还贷额这两个部分，不包括实际银行已放贷给出卖人但买受人尚未归还的部分。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求缺乏依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的银行转账记录、房款收据、房款定金收据、初装修款收据、杭州住房公积金个人借款合同各1份,被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，相关证据予以综合认定。2018年2月24日，程霞与龙大地产签订《认购合同》一份，约定程霞认购坐落于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室，该房屋建筑面积为146.56平方米，商品房总价为2750638元。当日，程霞向龙大地产交付房款定金100000元。2018年3月3日，程霞、孙群安向龙大地产交付房款1650638元。2018年3月14日，龙大地产（出卖人）与程霞、孙群安（买受人）共同签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××27）一份，约定程霞、孙群安购买位于××街道××路××号××号××室房屋一套，建筑面积共146.56平方米，其中套内建筑面积114.31平方米，应分摊的共有建筑面积32.25平方米，房屋单价为18767.99元，总价款2750638元；买受人按公积金贷款方式按期付款，买受人应在2018年3月14日前支付首付款1750638元，剩余房款1000000元在《商品房买卖合同》签订当日与银行签订按揭贷款合同、办理按揭贷款手续，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用；出卖人应当在2019年5月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人承诺于2019年7月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任，2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或（2）项处理，（1）买受人退房……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付以交付房价款万分之三的违约金……合同还约定了其他权利义务。同日，龙大地产（出卖方）与程霞、孙群安（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定将万分之三、千分之一违约金计算标准全部调整为万分之零点一。庭审中，被告认可补充协议未经备案。同日，程霞、孙群安（委托人）签订《初装修协议》一份，约定程霞、孙群安委托宏拓公司按照协议附件2的图纸对案涉房屋进行初装修改造，宏拓公司承诺在替本协议的委托人接收商品房后，在三个月内（2019年8月1日前）完成本工程并交付程霞、孙群安验收，宏拓公司不再单独出具委托书，本条款视为委托书；装修改造工程款为10000元；如本协议签订后，由于非双方原因导致本协议无法再履行的，本协议自动解除，宏拓公司将本协议改造工程款返还给程霞、孙群安；协议一式三份，双方各执一份，抄送商品房出卖人一份。根据该协议附件2房屋装修图纸，1601室内拓展约37.20平方米，屋顶拓展约29.40平方米。受托人处盖有宏拓公司文居学府项目部章。2018年3月15日,程霞、孙群安向龙大地产交付初装修款10000元，龙大地产交付二人一张由宏拓公司文居学府项目部盖章的收据。2018年1月29日，杭州市富阳区住房和城乡建设局向龙大地产颁发富售许字（2018）第011号商品房预售证，证明龙大地产开发建设的文居学府项目3#楼商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。2018年6月5日，程霞作为借款人，杭州住房公积金管理中心富阳分中心作为委托人，招商银行股份有限公司杭州富阳支行作为受托人，共同签订《杭州住房公积金个人借款／担保合同》（合同号为09052018100204）一份，约定抵押人为程霞、孙群安，保证人为龙大地产，贷款金额为1000000元，贷款用途为购买××街道××路××号××号××室，贷款期限为二十八年，自2018年6月5日起至2046年6月5日止；还款日为每月20日，最后一期还款日为贷款到期日；还款金额为等额本金还款法，每月还款本金2976.19元，首月归还利息2979.17元，利息逐月递减8.87元；抵押物地址为××街道××路××号××号××室，房屋所有权人程霞，共有权人孙群安，建筑面积146.56平方米，购房合同编号×××27，抵押物协商价值2750638元；土地使用年限为70年……合同还约定了其他权利义务。2018年7月20日，程霞第一次还贷，截止至2019年7月31日，案涉房屋已付房款金额为1789328.47元。2019年7月前后，孙群安至小区查看案涉1-1601房屋，发现顶层设计存在缺陷，与龙大地产沟通无果后于2019年7月19日拨打12345市长公开电话反映××街道××路××号文居学府小区房产公司在通过验收合格后在每幢小区楼顶私自浇筑搭建房间拓展面积，要求相关部门核实处理。富阳区城管局执法队员于2019年7月22日到现场进行检查发现，文居学府小区开发商龙大地产在1号楼楼顶公共区域建造两堵墙体，占用公共区域，开发商龙大地产未办理规划变更手续。后该墙体已拆除。龙大地产通过ＥＭＳ向程霞、孙群安邮寄《交房通知书》，邮寄地址为富阳区××路××号工商银行富阳支行，备注为1-1601，快递单号为1075383250933，该快递收件人处签名为“门卫”。程霞、孙群安表示至今未收到任何收房通知。2020年5月7日，杭州市富阳区市场监督管理局作出（杭富）市监罚处字〔2019〕050号行政处罚决定书，认定：龙大地产于2016年批设房地产项目“文居学府”，2017年开始设立该项目售楼中心，宣传并销售该项目商品房。为了更好地销售该项目顶层住宅，以向消费者展示拓展后平面图和销售人员口头宣传方式宣传顶层房屋的拓展布局和面积，如可将顶层的屋顶部分区域改造成房间、卫生间等，并向消费者宣传上述户型是特殊户型。上述宣传所涉屋顶拓展部分经杭州市规划和自然资源局富阳分局认定与规划审批不符，亦与消费者和龙大地产签订的商品房买卖合同及附图不符。消费者在购买顶层房屋后，与宏拓公司签订文居学府房屋初装修工程协议，并由消费者在“文居学府”售楼处交纳10000元初装修费。后该房地产项目“文居学府”按顶层的拓展后平面图进行了改造，并将拓展平面图标注的遮阳棚区域等改造成了砖混结构墙体和楼板等居住区域。后因顶层屋顶拓展部分龙大地产无法提供建设工程规划许可证，被杭州市富阳区城市管理局拆除。截至2020年3月1日，未予恢复。另根据消费者陈述，消费者在签订文居学府房屋初装修工程协议时，全程由龙大地产与其对接，并不清楚宏拓公司，屋顶拓展部分拆除一事发生后，也由龙大地产与其协商，并与消费者签订协议书，由龙大地产向其支付补偿款。据此认定龙大地产将顶层的屋顶拓展部分改造成房屋、卫生间等居住区域作为房屋面积的一部分进行表述和宣传，以充分凸显房屋在空间上的利用优势的行为属于《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定的商业宣传行为，扰乱了市场竞争秩序，损害了其他相关经营者和消费者的合法权益，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于对商品性能进行虚假商业宣传的行为。鉴于龙大地产因虚假宣传涉及多名消费者投诉举报，涉及面较广，宣传所涉楼盘拓展部分建筑物被全部拆除，导致顶层业主一度集体拒绝收房，影响较大，后果较为严重。依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，决定责令停止违法行为，处800000元的罚款。龙大地产不服该《行政处罚决定书》的行政行为，于2020年5月25日向本院提起行政诉讼，案号为（2020）浙0111行初28号，该案目前尚未生效。2019年5月20日，龙大地产取得××街道××路××号××号××室国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权证号为浙（2019）富阳区不动产权第0012901号。现孙群安、程霞认为其预购房屋顶层拓展改造无法完成，应由龙大地产承担交付不能的违约责任并赔偿造成的损失，且龙大地产未发送相应收房通知书给二原告，亦应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案的争议焦点一是龙大地产是否应当赔偿案涉房屋顶楼无法交付部分的损失，二是龙大地产是否承担逾期交房、逾期办证责任。争议焦点一，案涉顶层拓展改造因属违章建筑被拆除，原告认为龙大地产应当赔偿减少拓展面积的损失。本院认为，房屋作为价值较大的财产，二原告作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等因素。涉案商品房买卖合同中已包含了房屋平面图这一附件，二原告理应知晓该平面图与购房时宣传之间的差异。另在二原告与宏拓公司签订的《初装修协议》中也明确约定由于非双方原因导致协议无法再履行的，协议自动解除，宏拓公司将协议改造工程款返还二原告。因此从二原告与龙大地产签订的商品房买卖合同及与宏拓公司签订的《初装修协议》可以判断,二原告对所谓拓展面积的真实含义的理解是一致的。且按照日常生活经验及成年人的正常判断能力,二原告当时就明知拓展面积并非产权登记面积,其知晓拓展面积的来源,也明知其不可能因为拓展行为而取得案涉房屋套内拓展及顶层拓展面积的所有权。综合前述分析，二原告与龙大地产签订的商品房买卖合同、补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受合同的约束，另案涉顶层拓展改造部分已被相应行政机关认定为违章建筑并被拆除，实际亦无法交付。故二原告要求龙大地产支付原告因减少屋面拓展面积的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。争议焦点二龙大地产是否承担逾期交房、逾期办证责任。根据合同约定，出卖人应当在2019年5月1日前将符合条件的商品房交付买受人，且出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另根据二原告与宏拓公司签订的《初装修协议》，交房时间已延期至2019年8月1日。故龙大地产应当在2019年8月1日前书面通知买受人办理房屋交付手续。涉案房屋自2019年5月20日起即具备交付使用条件,但自合同约定的2019年8月1日起,双方均应秉着诚实信用原则积极促成涉案房屋的交付,且就此后逾期交房损失扩大均有能力避免,但纠纷至此,龙大地产、二原告均负有相应责任。一方面,龙大地产作为开发商及出卖人，在未能提供证据证明另有电话通知的情形下，已存在其未按合同约定怠于履行书面通知义务的情形，且其邮寄给二原告的地址并非合同中约定的送达地址，其提交的EMS快递单上亦无投递时间、签收时间，签收人亦非二原告，故不能证明龙大地产已完成通知义务，应对逾期交房承担相应的责任。另一方面，二原告作为买受人，收房通知的意义在于告知买受人交付的时间与地点，虽开发商龙大地产存在未依约通知的情形，但在龙大地产违约后，二原告应当采取适当措施防止损失的扩大。二原告作为买受人，已通过业主微信群了解相应收房情况，其完全有能力通过积极行使催告开发商交房的权利来排除逾期交房损失进一步扩大的风险，从而避免纠纷。现原告多次至开发商处，与龙大地产公司员工沟通协调顶层处理，却未积极催告龙大地产交房事宜，因此二原告对逾期交房损失的不断扩大也负有一定责任。双方对案涉房屋交房都存在消极懈怠，对逾期交房损失扩大均有一定过错，故本院认定逾期交房、办证的违约金计算截止时间为起诉日即2020年8月11日。关于逾期交房及逾期办证违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,违约金应当以违约造成的损失为衡量标准,不得过高或过低。因被告未按约定履行交付房屋及办证义务，案涉房屋至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，原告对于逾期交房、办证损失的扩大也负有一定责任。虽双方签订了商品房买卖合同及补充协议，将违约金计算标准由日万分之三调整为日万分之零点一，但该补充协议未经备案，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素,本院酌情将违约金标准调整为日万分之一。故逾期交房违约金自2019年8月1日起计算至2020年8月11日，以1789328.47元（原告自愿将已付房款基数确定为截止至2019年7月31日的已付房款）为基数，按日万分之一计算，经核算为67278.75元；逾期办理权属证书的违约金自2019年7月31日起计算至2020年8月11日，以1789328.47元为基数，按日万分之一计算，经核算为67475.68元；两项合计为134754.43元。对于二原告所主张的超出部分,本院不予支持。关于装修改造工程款。虽《初装修协议》系二原告与宏拓公司签订，现龙大地产自愿返还5000元改造费，二原告亦予以认可，故龙大地产应当返还二原告改建工程款5000元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告浙江龙大地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告孙群安、程霞逾期交房及办证违约金合计134754.43元。二、被告浙江龙大地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告孙群安、程霞装修改造工程款5000元。三、驳回原告孙群安、程霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6768.50元，由原告孙群安、程霞负担5221元，被告浙江龙大地产有限公司负担1547.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员 俞菲二〇二〇年十一月二十一日代书记员 李恒