广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1182号上诉人（原审原告）：凌淑华。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东家乐物联网科技有限公司。法定代表人：林保标，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东骅锋科技股份有限公司。法定代表人：董清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。原审第三人：叶聪。原审第三人：蔡苑宇。上诉人凌淑华因与被上诉人广东家乐物联网科技有限公司（以下简称“家乐公司”）、广东骅锋科技股份有限公司（以下简称“骅锋公司”），原审第三人叶聪、蔡苑宇租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凌淑华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1.原审第三人叶聪、蔡苑宇是将涉案店铺转让给上诉人，而非一审法院认定转租给上诉人。双方签订的合同为《店面转让合同》，已经明确指出合同属于转让性质，同时，依据《店面转让合同》第一条、第二条，均是约定将涉案店铺所有权益转让给上诉人，店内所有的装修、装饰及其他所有设备均归上诉人使用，合同第五条更是约定，由上诉人一次性向第三人支付转让费用33000元（含押金11000元），更进一步明确了合同性质。因此，涉案合同明显属于转让合同。《店面转让合同》第三条约定，店铺转让给上诉人后，上诉人代替第三人继续履行原合同义务，包括缴纳租金，交纳水电费用等，这是十分合理且合法的约定。一审法院认定上诉人代替原审第三人履行合同义务，是错误认定。二、上诉人与被上诉人间租赁关系成立，上诉人有权提起解除合同。首先，依据上诉人向被上诉人直接交付的租赁费用已超半年这一事实来看，被上诉人完全知晓涉案店铺已经由上诉人承租，且没有提出过任何异议。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人自知道或者应当知道转租事实之日起六个月内，可以提出异议，请求解除租赁合同或者请求确认转租合同无效。被上诉人在上诉人起诉后，才主张不清楚是否转租，明显违背事实，截止至上诉人起诉，早已超过半年，被上诉人无权主张涉案法律行为无效，应当视为默认转让事实。其次，依据收据中载明的内容上来看，涉案的租赁费用收取收据上，被上诉人清楚地书写“第一家果饮凌老板交来店租……”，落款时间为2018年10月2日。原审第三人租赁该店铺是用于开手机维修店的，而上诉人是用来经营饮品店，被上诉人知晓店铺的经营方向与范围已经发生了转让和变更。被上诉人清楚知道租赁费用是以上诉人的名义缴纳的，而非第三人缴纳，更进一步证明被上诉人知晓店铺转让且同意转让的事实。最后，依据上诉人和被上诉人委托的尚佳物业公司的法人代表李秋胜的聊天记录来看，李秋胜在聊天中明确要按照协议，可以看出被上诉人早已认可双方的租赁合同关系，且要求上诉人按照协议履行。每月也是向上诉人催缴租赁费用，而非原审第三人，足以证实上诉人与被上诉人租赁关系成立。家乐公司辩称，根据合同相对性原则，凌淑华与家乐公司之间不存在租赁合同法律关系，请求驳回上诉，维持原判。家乐公司与叶聪、蔡苑宇签订的《店铺租赁合同书》约定，未经家乐公司同意，叶聪、蔡苑宇不得私自将所承租的商铺分包或转包给他人。本案中，叶聪、蔡苑宇擅自将店铺转租给凌淑华的行为无效，凌淑华的诉求不应得到支持。凌淑华虽然直接向家乐公司支付了租金，但该行为是代替叶聪支付的，家乐公司并未在《店铺转让协议》中盖章确认同意店铺的承租人由叶聪、蔡苑宇变更为凌淑华。因此，凌淑华支付的租金的行为并不足以认定双方之间直接发生租赁合同关系。二、凌淑华主张叶聪、蔡苑宇将涉案店铺转让给其，而非转租关系，更加说明与家乐公司无关。三、家乐公司在2019年3月22日接到五华县人民法院发出的《通知书》后，要求凌淑华于2019年3月25日前退出该承租房屋，该事实发生在擅自转租的六个月内，应视为家乐公司对擅自转租提出异议。四、关于收取租金的收据，只能证明凌淑华代为支付租金的证据，不能证明家乐公司书面同意承租方转租的事实，家乐公司也从未授权李秋胜代为行使本案租赁合同的任何法律行为。骅锋公司辩称，一、涉案的家乐大厦是家乐公司租赁和使用的房产，当时骅锋公司接受家乐公司委托签订了租赁合同，家乐公司才是家乐大厦的承租人，家乐公司将家乐大厦部分店铺租赁给众多承租户，依据合同相对性原则，骅锋公司不是本案适格主体。二、根据凌淑华提交的《店铺转让合同》约定，凌淑华是代叶聪、蔡苑宇向家乐公司缴纳租金的。三、骅锋公司与家乐公司是独立法人企业，不存在相互持股或参股情形，各自独立经营，自负盈亏。叶聪述称，其将店铺转让给凌淑华时，家乐公司是知情的。蔡苑宇未提供答辩意见。凌淑华向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间的租赁关系；2.请求俩被告赔偿原告装修剩余产权残值损失50274.8元；3.请求俩被告赔偿原告经营性损失195530元；4.请求判令俩被告赔偿原告搬迁费用6300元；5.请求俩被告赔偿原告转让费用22000元；6.请求俩被告赔偿原告加盟费用60000元；7.请求俩被告全额退回押金11000元；8.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告是梅州市梅江区第肆家奶茶店的经营者。被告家乐公司是经营物联网维护等业务的有限责任公司，被告骅锋公司是经营研究、开发、咨询电子计算机软、硬件等业务的股份有限公司。2017年4月29日，第三人叶聪、蔡苑宇与家乐公司签订《店铺租赁合同书》一份，约定家乐公司将位于梅州市梅江区************出租给第三人经营商铺，租赁期限为2017年6月1日至2021年2月28日，同时约定第三人未经家乐公司同意，不得将承租的商铺分包或转包给他人，不得私自改变商铺用途和经营范围；若第三人在合同期内需转让商铺，需征得家乐公司书面同意等相关权利义务内容。2018年9月25日，原告与第三人叶聪签订《店面转让合同》一份，约定叶聪将位于梅州市梅江区************铺转让给原告使用，并保证原告享有叶聪在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归原告；店铺转让给原告后，原告同意代替叶聪履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由叶聪交纳的水电费及其他各项费用；原告在2018年9月25日向叶聪支付转让费共33000元（包含叶聪原承租押金11,000元）；租赁期限及租金按第三人与家乐公司签订的租赁合同约定内容履行。原告与第三人叶聪签订的《店面转让合同》第七条约定，如原告欠费超过一个月，丙方有权收回店铺不作任何补偿；第九条约定丙方“已看同意”确认并同意甲乙方转让协议。原告与第三人叶聪签订的《店面转让合同》中没有丙方的签名或盖章，对第九条中“已看同意”原告表示是家乐公司委托的尚佳物业员工李秋胜书写的，家乐公司对此不予认可，认为未授权李秋胜签订。签订协议后，原告在涉案店铺作为经营场所办理了营业执照，并从2018年10月2日起每月按约向家乐公司缴纳了租金及水电费，家乐公司收取租金、水电费后向原告出具了《收据》，载明收到第壹家果饮凌老板或淑华老板交来的租金、水电费内容，并在收据中加盖家乐公司财务专用章。另查明，2013年1月9日，骅锋公司与案外人戴强东签订《租赁合同》一份，约定骅锋公司因经营网络公司需要向案外人戴强东租赁位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层，租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日，同时约定租赁期间，未经出租人戴强东书面准许，骅锋公司不得将店铺转租给他人经营等相关权利义务内容。合同履行过程中，因骅锋公司未按约向案外人支付租金，案外人于2017年7月向法院提起诉讼，要求骅锋公司支付拖欠租金及违约金。梅州市中级人民法院（2018）粤14民终82号民事判决认定骅锋公司在履行合同过程中存在虽多次承诺付清所欠租金但仍长时间拖欠巨额租金、擅自将租赁物转租等违约情形。后案外人戴强东以在拖欠租金诉讼中得知骅锋公司存在擅自转租及改装租赁物的行为为由，于2018年向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并腾退租赁物。五华县人民法院经审理后，于2018年11月26日依法作出（2018）粤1424民初479号民事判决书，判决：解除戴强东与骅锋公司于2013年1月9日就位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层签订的《租赁合同》；骅锋公司应在判决生效之日起十五日内将位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层返还给戴强东……等内容。（2018）粤1424民初479号民事判决书生效后，因骅锋公司未按判决履行腾退义务，五华县人民法院于2019年3月22日对包含涉案店铺在内的各租户发出《通知书》，通知因骅锋公司未按生效判决履行将位于梅州市******家乐大厦第一层至第六层返还给案外人的义务，限令家乐大厦第一层至第六层内的各租户于2019年3月25日前搬出。原告在收到上述通知后一直继续管理使用涉案店铺，于2019年10月29日将店铺腾退给五华县人民法院，由家乐公司支付了涉案店铺的搬迁费。本案一审中，一审根据原告申请，依法追加叶聪、蔡苑宇作为第三人参加本案诉讼，第三人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。诉讼过程中，因五华县人民法院向包含涉案店铺在内的各租户发出腾退通知，为防止腾退后破坏现状，一审经原告申请依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案店铺因解除合同造成室内装修项目损失及搬迁费用的价格进行评估，委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案店铺经营性损失进行评估。国宏信价格评估集团有限公司于2019年12月26日作出国宏信[粤.梅州]（价）字2019第048号《价格评估报告》，评定涉案店铺室内装修价值为50274.8元、搬迁费用为6300元。原告为此预交了评估费3500元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月13日作出穗华价估（梅州）[2020]058号《评估结论书》，评定涉案店铺在2019年10月29日至2021年2月28日的经营性损失价值为195530元。原告为此预交了评估费4800元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，骅锋公司在履约过程中存在违约行为，出租人要求解除租赁合同并收回包含涉案店铺在内的租赁物的事实，经生效判决认定，予以确认。骅锋公司从案外人处承租包含涉案店铺在内的租赁物后，家乐公司将涉案店铺出租给叶聪、蔡苑宇，租赁期限内叶聪又将涉案店铺转租给原告的事实，有经双方当事人质证的租赁合同、店面转让合同为据，予以确认。本案争议焦点是原告与两被告之间是否存在租赁合同关系。本案中，原告是从叶聪处受让涉案店铺，并非从家乐公司或骅锋公司处承租涉案店铺。虽然原告在叶聪处受让涉案店铺后直接向家乐公司支付了租金，但根据原告提供的《店铺转让协议》显示，原告向家乐公司支付租金的行为是代替叶聪支付的，且家乐公司并未在《店铺转让协议》中盖章确认或有其他证据证实原、被告及第三人均一致同意涉案店铺的承租人由叶聪、蔡苑宇变更为原告。因此，原告向家乐公司支付租金的行为并不足于认定其双方之间直接发生租赁合同关系。根据合同相对性原则，现原告主张解除与家乐公司之间的租赁关系，并要求俩被告赔偿其各项损失，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告凌淑华的全部诉讼请求。案件受理费6476.57元（原告已预交9672.1元）、评估费8300元（原告已预交），由原告凌淑华负担。二审中，凌淑华提交了一份其与李秋胜之间的微信聊天记录，主张家乐公司及骅锋公司知晓涉案店铺的实际承租人是凌淑华。本案组织当事人对凌淑华提供的证据进行了质证。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：上诉人凌淑华主张与被上诉人家乐公司、骅锋公司之间存在租赁合同关系依据是否充分。上诉人一方面主张其与原审第三人之间达成的是涉案店铺的转让关系而非转租，另一方面又主张其与被上诉人之间存在租赁合同关系。根据上诉人提供的《店面转让合同》，涉案店铺是由原审第三人将其承租的店铺转让给上诉人的，原审第三人保证上诉人同等享有原审第三人在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租赁期限亦是按照原有租赁期限约定，上诉人代替原审第三人定期缴纳租金及负担其他费用。因此，原审第三人与上诉人是涉案《店面转让合同》的合同相对人。上诉人主张其与原审第三人之间存在转让店铺关系，因原审第三人并非是涉案店铺的所有权人，其转让给上诉人的也仅是其在涉案店铺中原有设备设施等财物及原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，故上诉人与原审第三人之间成立的是租赁合同关系，而非买卖合同关系。上诉人并未与被上诉人签订过租赁合同，其向被上诉人家乐公司缴纳租金的行为亦是履行与原审第三人在《店面转让合同》约定的代支付义务，被上诉人家乐公司即便知晓涉案店铺是由原审第三人转让给上诉人实际经营，也只涉及上诉人与原审第三人之间的签订的《店面转让合同》的效力问题，现有证据不足于认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，故上诉人提出解除与被上诉人之间的租赁合同关系并要求赔偿损失的诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6476.57元，由上诉人凌淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二〇年十一月五日法官助理 王 辉书 记 员 江 逸