辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1307号 上诉人（原审被告）：盘锦金信房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区渤海路**。 法定代表人：刘勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司盘锦分行，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区市府大街**。 负责人：王卓力，该行行长。 委托诉讼代理人：董政，辽宁圣代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵君，男，1986年6月4日生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，住辽宁省盘锦市大洼区。 上诉人盘锦金信房地产开发有限公司因与被上诉人中国工商银行股份有限公司盘锦分行、被上诉人邵君借款合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 盘锦金信房地产开发有限公司二审上诉请求及理由：上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人承担的是“阶段性担保责任”。阶段性担保责任指的是上诉人在开发阶段承担当责任，并非终身承担担保责任。上诉人开发的楼盘经过竣工、验收合格后，将其所有业内资料交到房产部门就完成了房屋初始登记。之后，通知购房人可以办理房照，上诉人的开发阶段结束，也就意味着“阶段性担保责任”的解除。事实上“阶段性担保责任”是一种附条件担保责任，条件成就时担保责任解除，但由于第三人阻止条件成就，也视为条件成就。这一事实在合同法第45条第二款中规定的非常明确，即：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就。就本案而言，涉案楼房早在2012年上诉人就通知被上诉人邵君可以办理房照了，而被上诉人工商银行作为贷款方，从2014年9月开始多次要求邵君偿还借款时，就应该要求邵君尽快办理房照换取房屋抵押“他项权利证书”，取得房屋优先受偿权。而这些事情均由被上诉人工商银行及邵君来完成，但事实上，被上诉人都阻止了上述条件成就。上诉人在原审开庭答辩时及法庭辩论时均提出上述意见及法律规定，但原审判决没有做出任何结论，直接按照被上诉人工商银行的诉讼请求进行判决。上诉人认为，被上诉人工商银行及邵君存在阻止条件成就的行为，而合同法第45条又有法律规定，原审判决就应该对案件事实作出客观地认定。因此，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请二审人民法院核实本案客观事实，作出公正判决，并支持上诉人的上诉请求。 中国工商银行股份有限公司盘锦分行二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人未将记载正式抵押登记的他权证交付给被上诉人，未脱离保证责任，应当承担保证责任。 中国工商银行股份有限公司盘锦分行一审诉称：1、判令解除原被告签订的《个人购房借款担保合同》，并要求被告偿还欠贷本金166086.67元，利息26673.92元，本息合计192760.59元（利息截止到2019年3月21日，具体金额按照合同约定至清偿之日止，以银行系统数据为准）；2、判令被告盘锦金信房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、判令原告对贷款抵押物享有优先受偿权；4、涉诉费用由被告承担。事实和理由：2010年7月6日，被告邵君在原告处申请一手房按揭贷款，贷款金额19.9万元，贷款期限20年，贷款年化利率4.75%，并以所购的盘锦市大洼区房屋作抵押，由被告金信房地产承担阶段性连带保证责任。原告按照合同约定将贷款19.9万元打入金信房地产账户。起初被告一直按时还款，至2014年9月26日，被告连续出现逾期未还款的违约情形，经过原告多次催缴被告拒不偿还。截至2019年8月21日，被告尚欠贷款本金166086.67元，利息26673.92元，本息合计192760.59元。原、被告贷款合同中明确约定了逾期还款的违约责任，为维护原告合法权益，故诉至法院。 邵君一审辩称：拖欠贷款属实，我希望把至今欠款还上，之后的贷款按月归还。 盘锦金信房地产开发有限公司一审辩称：对第一、三项诉讼请求无意见，希望法院判决原告享有优先受偿权。对原告要求我公司承担连带责任有意见，我公司作为开发商，仅仅是开发阶段的担保，并非终身制。我公司已经如期竣工验收，并在一年内进行了备案登记，达到了办理房照的条件，并且通知了购房人，保证责任应当终止。购房者和银行应当进行配合办理房照，并办理他权证书，银行有贷后检查的义务，并督促购房人办理他权证书。合同法45条第一款规定当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同就条件成就之日生效，附条件自条件成就时生效，第二款规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就。本案中，购房者及银行属于无正当理由不予配合或拖延办理产权证书或他项权利证书完全属于当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的情形。我公司开发楼房在2012年就可以办理产权证书，而购房人没有办理与我公司无关。因此我公司阶段性担保责任已解除，不应该承担阶段性保证责任。 一审法院审理查明：2010年8月19日，原告工商银行作为贷款人与被告邵君作为借款人、被告金信房地产作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为199000元，用于购买坐落于盘锦市大洼区房屋，贷款期限为240个月，年利率为4.752%。合同第十条第二款约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同时约定被告以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。被告金信房地产作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，至正式抵押登记手续办理完毕及贷款人收到房屋他项权证书保证人对借款人的债务免除保证责任。2010年8月19日，原告与被告邵君对案涉办理抵押权预告登记。原告于2010年8月26日向被告邵君发放贷款199000元。贷款发放初期，被告邵君按照合同约定按月向原告偿还本金及利息，之后连续出现未按时还款的情形，截止2020年6月21日，尚欠贷款本金41849.10元，利息37362.94元。 一审法院审理认为：原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告足额发放贷款，被告邵君应按合同约定，及时履行还款付息义务，现被告逾期还款，根据双方约定已构成违约，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，解除本合同。故对原告要求解除双方签订的个人购房借款/担保合同，被告偿还欠贷本息的诉讼请求，予以支持。案涉房屋并未办理正式的抵押登记手续，原告未收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书，按照合同约定，被告金信房地产应承担阶段性连带保证责任。原告主张对抵押物享有优先受偿权，但案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有实现的抵押权，不发生抵押权效力，故对原告行使抵押物优先受偿权的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，作出如下判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行与被告邵君签订的《个人购房借款/担保合同》；被告邵君于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行欠贷本金166086.67元及截止到2019年3月21日利息26673.92元，以上共计192760.59元；自2019年3月21日起至判决确定的给付之日止的利息按照双方合同约定的计算方式计收；二、被告盘锦金信房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4155元，减半收取2077.50元，由被告负担。 本案争议的焦点：上诉人应否承担保证责任。 围绕本案争议的问题，上诉人盘锦金信房地产开发有限公司认为，上诉人承担的是阶段性担保，所谓的阶段性担保责任就是指开发阶段。开发阶段结束以后，作为贷款人应当督促购房人办理房照及他权证，作为购房人也应当办理房照及他权证，我们早在2011年就通知被上诉人邵君可以办理房照和他权证。之后是被上诉人邵君与被上诉人工商银行之间的事情，与上诉人无关。但由于他们之间没有履行办理房照和办理他权证书，这才导致今天的诉讼，要求上诉人承担连带责任。上诉人根据法律规定不应该承担阶段性保证责任。合同法第45条规定，当事人为了自己利益不正当的阻止条件成就的是为条件成就，他们应该去办理，但他们没有办理，显然是他们的过错。因此上诉人就不该承担阶段性连带保证责任。 围绕本案争议的问题，被上诉人中国工商银行股份有限公司盘锦分行的意见同其答辩意见。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人盘锦金信房地产开发有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司盘锦分行、被上诉人邵君之间签订的《个人购房借款/担保合同》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。被上诉人中国工商银行股份有限公司盘锦分行依合同的约定已向被上诉人邵君足额发放了贷款，被上诉人邵君应当按照合同约定，及时偿还借款本息，但被上诉人邵君却未如此。现被上诉人邵君逾期还款，已构成违约，其应当承担违约责任。 本案所涉房屋并未办理正式的抵押登记手续，并未取得房屋他项权证书，按照上诉人盘锦金信房地产开发有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司盘锦分行、被上诉人邵君之间签订的《个人购房借款/担保合同》中关于上诉人盘锦金信房地产开发有限公司作为保证人对被上诉人邵君的贷款承担阶段性连带责任保证，至正式抵押登记手续办理完毕及贷款人收到房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任的约定，上诉人盘锦金信房地产开发有限公司应当承担保证责任。据此，上诉人盘锦金信房地产开发有限公司的上诉理由不成立，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4155元，由上诉人盘锦金信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年十一月五日 书记员 于 畅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。