重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2300号上诉人（原审被告）：姚延英，女，1962年7月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：夏天，重庆非子律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区（天城）天龙路****楼**办公室，统一社会信用代码91500101287622009L。法定代表人：孔祥麟，董事长。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，重庆渝万律师事务所律师。上诉人姚延英因与被上诉人重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初10995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚延英上诉请求：1．撤销重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初10995号民事判决，并依法改判；2．一、二审诉讼费由祥瑞公司承担。事实及理由：1．一审法院认定事实不清，姚延英旧房面积为273.282平方米、砖玻29.415平方米。当事人双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时，协商祥瑞公司仅拆除姚延英在红线内的房屋、红线外的部分仍由姚延英自行使用并达成了协议。因此，在估算红线内房屋面积后，按1还1.5的比例，祥瑞公司应还姚延英新房面积272.47平方米左右的房屋。因祥瑞公司担心拆除红线内房屋会导致姚延英使用未拆除部分房屋出现安全事故，故于2007年9月20日要求姚延英出具承诺书。截至2010年4月20日，双方均已完全履行协议。2014年，姚延英对红线外部分房屋修缮后通过了竣工合格验收并居住使用至今，直到2019年7月31日，祥瑞公司均未向姚延英提出异议。另外，姚延英至今仍具有重庆市万州区35号房屋及土地的户头。2．一审法院适用法律不当，2019年7月31日，祥瑞公司以排除妨碍为由向一审法院起诉，拟说明《房屋拆迁安置补偿协议书》未履行完毕，诉请姚延英搬离重庆市万州区35号房屋及土地并支付违约金。一审法院变更本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但未对是否已经超过诉讼时效进行评述，明显错误。如果案由变更，本案则超过诉讼时效。当事人双方已经履行完毕《房屋拆迁安置补偿协议书》，一审判决适用法律错误。祥瑞公司答辩称，1.2007年9月19日，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定旧房面积为273.282平方米，为姚延英的全部旧房面积，既包括红线内的部分，也包括红线外的部分。祥瑞公司是对姚延英现位于周家坝××号房屋进行整体拆迁，虽然房屋未拆完，但祥瑞公司已经对姚延英完成了安置补偿。2．根据一审中重庆市丰园水电勘测设计有限责任公司（以下简称丰园公司）出具的报告书显示姚延英新建房屋仍有部分在红线内。3．原房屋的所有权证注销与否与本案没有关联性，本案案由为拆迁安置补偿合同纠纷，一审中姚延英并未提出诉讼时效抗辩，二审中提出，应不予支持。4．《房屋拆迁安置补偿协议书》第五条约定，姚延英必须在双方签字付款后15天内搬出被拆迁房屋。协议签订第二天，姚延英因养鸽子无法搬离原房屋，故给祥瑞公司出具承诺书，祥瑞公司同意其在原房屋内暂住，双方对姚延英搬离房屋的时间进行了变更，但是没有约定具体搬离房屋时间，安置补偿协议尚未履行完毕。根据法律规定，未约定履行期限的合同，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，因此，祥瑞公司于2019年7月13日起诉，未超过诉讼时效。5．关于姚延英提及修缮后的房屋竣工验收合格的问题，一审中姚延英并未举示相关证据予以证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祥瑞公司向一审法院起诉请求：1．判决姚延英从重庆市万州区35号房屋及土地上搬离；2．姚延英向祥瑞公司支付违约金10166.05元；3．诉讼费由姚延英承担。一审法院认定事实：1993年7月20日，饶言英取得《村镇规划建设许可证》、《万县村民建房用地许可证》、《万县建设工程施工许可证》，载明饶言英在原万县，地，地基面积60ｍ²建筑面积120ｍ²，高度6ｍ。2003年11月25日，重庆市万州区映水坪街道双堰塘社区居民委员会出具证明，证明《万县村民建房用地许可证》上的饶言英应为姚延英。2005年3月9日，姚延英申请危房改建45ｍ²，重庆市万州区周家坝街道双堰塘社区居民委员会于2005年3月14日在姚延英的申请书上批注同意按规定办理并盖章。1998年6月4日，重庆市名亨房地产开发有限公司（甲方）与万县市天城区周家坝街道映水村第五村民小组（乙方）签订《征用土地补充协议》，约定甲方征收乙方的土地并对乙方人员予以安置支付安置费等事宜。2007年9月19日，姚延英与重庆市万州华升房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定旧房面积273.282平方米，还房面积272.47平方米，还祥瑞锦程佳苑D栋1单元802号、403号、302号房屋三套。2007年9月19日，重庆市万州区华升房地产开发有限公司（甲方）与姚延英（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。约定乙方同意甲方拆迁乙方房屋，乙方被拆迁的房屋、附属设施的数量、结构及拆迁补偿费包括：1．旧房面积273.282m²，还房面积272.47m²，余面积0.812m²×700元=568.4元（甲方应补乙方房款），砖玻2941.5元；2．闭路电视、电话308元3．搬家费600元；4．房屋倒腾费1620元；5.灶200元；6附属设施……补偿合计12592元。甲方采取集中修建楼房，成套房屋安置乙方住房；安置地点：祥瑞锦程佳苑D栋；甲方安置乙方砖混结构房屋3套，建筑面积272.47m²；拆迁期限：乙方必须按甲乙双方签字付款后15天内搬出被拆迁的房屋；旧房材料全部归甲方所有；如一方违约，违约方应向另一方支付拆迁费总额5%的违约金，并补足违约金不足的实际损失。2007年9月20日，姚延英出具《承诺书》，载明“映水四组姚延英现与祥瑞公司签订房屋拆迁合同，因鸽子现无法搬走，暂住在家，如出现房屋安全事故，责任自负，与祥瑞公司无关”。2008年2月22日，重庆市工商行政管理局就重庆市万州区华升房地产开发有限公司的企业（字号）名称预先核准，同意预先核准重庆市万州区华升房地产开发有限公司更名为重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司即本案的祥瑞公司，其经营范围包括一级房地产开发等。2008年12月22日，祥瑞公司取得《房地产权证书》（房地证号：**地证2008字第××号），载明土地使用权面积13333ｍ²，在地形图中明确了面积和位置，姚延英的房屋（面积257.31ｍ²）位于该线上，部分房屋面积在祥瑞公司的土地范围内，部分房屋面积在土地范围外。重庆市万州区国土资源局于2018年12月19日在该图中载明：区政府万州府土函（2007）136号批复，区土地交易中心万州地交（2008）确3号《挂牌成交确认书》确认，出让13333平方米国有建设用地使用权。祥瑞公司在房地产开发过程中，拆除了姚延英的部分房屋，留存在征地红线外的部分房屋，此后，姚延英在剩余房屋基础上补修建了剩余房屋。2010年4月10日，祥瑞公司按合同约定向姚延英交付还房三套：重庆市万州区（天城）园丁四路135号（即祥瑞锦程佳苑）D栋1层1单元X室、E栋7层1单元X室、D栋2层1单元X室。2019年9月24日，祥瑞公司要求对姚延英的房屋在祥瑞公司的土地使用权范围内申请测绘并提交书面申请，当事人双方就确定有鉴定资格的鉴定机构和鉴定人员协商不成，一审依法指定重庆万州区规划设计研究院进行鉴定。2019年12月3日，重庆万州区规划设计研究院出具《地形图》，该图显示姚延英现存房屋部分在祥瑞实业集团红线图范围内。2019年12月19日，祥瑞公司就姚延英新修房屋是否在祥瑞实业集团规划线范围内申请鉴定，一审依法委托鉴定丰园公司进行测绘。2020年5月21日，丰园公司出具《万州区双堰塘4组（姚延英）房屋与重庆市祥瑞实业集团地产开发有限公司地形图交界位置复核报告书》，结论：通过对万州区双堰塘4组（姚延英）房屋与重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司地形图交界位置复核测量，姚延英现位于重庆市万州区的房屋与重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司地形图（规划用地范围线）出现交界点（Ａ1、Ａ2），姚延英新建房屋（红砖）全部在重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司地形图（规划用地范围线）内。一审法院认为，案件的争议焦点为姚延英是否应从重庆市万州区35号房屋及土地上搬离及是否应向祥瑞公司支付违约金。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，一审综合评析如下：关于本案案由。民事案件的案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中祥瑞公司要求姚延英搬离被拆迁房屋及土地，并支付违约金，本案的基础法律关系是履行房屋拆迁安置补偿协议引起的纠纷，故本案案由变更为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。双方均应按照合同的约定履行义务，祥瑞公司已履行向姚延英交付安置还房并支付补偿款的义务，姚延英应当履行搬出房屋的义务。双方在签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，姚延英向祥瑞公司出具《承诺书》，应视为祥瑞公司同意姚延英继续居住使用原房屋，姚延英可在祥瑞公司认可的期限内继续使用房屋。但自祥瑞公司要求姚延英搬离该房屋起，姚延英就应在合理期限内予以搬离，现姚延英未搬离房屋，应继续履行搬离房屋的合同义务，并按合同的约定承担违约责任，按拆迁费总额203321元的5%计算违约金为10166.05元［（12592元＋190729元）×5%］。姚延英辩称祥瑞公司的地形图（规划用地范围线）外的房屋归姚延英所有，祥瑞公司并非对全部房屋进行补偿而是对部分房屋进行补偿。因双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的还房面积远大于姚延英在1993年申请修建的许可证等文件载明的面积，且存在搬家费、倒腾费、附属设施补偿费等，足以认定祥瑞公司是对姚延英原位于万县的全部房屋进行的补偿，并非对姚延英的部分房屋作出的补偿，仅对房屋的一部分进行补偿也不符合常理。同时，姚延英举示的证据并不足以证明祥瑞公司除已补偿的旧房面积外仍有其他房屋未作补偿。姚延英在祥瑞公司的地形图（即规划用地范围线）内新建房屋，也侵害了祥瑞公司的合法权利。姚延英抗辩不该搬离的理由不成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、姚延英在本判决生效后30日内搬离重庆市万州区35号房屋及土地。二、姚延英在本判决生效后30日内支付祥瑞公司违约金10166.05元。案件受理费80元，由姚延英负担。本院二审期间，姚延英举示了三张照片，拟证明2014年祥瑞公司拆迁已经完成，2014年姚延英对现存房屋进行修缮之后再入住。祥瑞公司质证后对上述证据的其真实性、合法性、关联性均不认可，认为即便是案涉房屋的照片，图片中的青砖部分就是承诺书中姚延英暂住的原有旧房，房屋没有拆迁完毕，同时也不能证明姚延英已经从原有住房中搬出。本院的认证意见为，上述证据在一审中已经形成，姚延英陈述的其一审中未提交的理由不成立，故上述证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：当事人双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否只包括姚延英在红线范围内的房屋？姚延英是否应承担违约金？本案是否超过诉讼时效？关于当事人双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否只包括姚延英在红线范围内的房屋的问题。祥瑞公司与姚延英在2007年9月19日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》对旧房面积273.282平方米，还房面积272.47平方米，面积补差0.812平方米做了明确的约定，姚延英在庭审中也认可旧房面积为273.282平方米，因此祥瑞公司对姚延英的拆迁面积应为整个房屋的面积，并非姚延英辩称的只是红线范围内的面积。姚延英抗辩称还房是按1：1.5的比例还房，因无证据支撑，故不予采信。关于姚延英是否应承担违约金的问题。2007年9月20日，姚延英出具《承诺书》，载明“映水四组姚延英现与祥瑞公司签订房屋拆迁合同，因鸽子现无法搬走，暂住在家，如出现房屋安全事故，责任自负，与祥瑞公司无关”。该承诺书视为祥瑞公司同意姚延英继续居住使用原房屋，姚延英可在祥瑞公司认可的期限内继续使用房屋，但自祥瑞公司要求姚延英搬离该房屋起，姚延英就应在合理期限内予以搬离，现姚延英未搬离房屋，应继续履行搬离房屋的合同义务，并按合同的约定承担违约责任支付违约金。关于本案诉讼时效是否超过的问题。本案基础法律关系为履行房屋拆迁安置补偿协议引起的纠纷，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，祥瑞公司履行了还房义务和金钱给付义务，但姚延英未完全履行搬离义务。现祥瑞公司起诉要求姚延英搬离房屋并支付违约金，并未超过诉讼时效。综上所述，姚延英的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人姚延英负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十一月五日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾