河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14592号上诉人（原审原告）闫艳，女，1987年6月13日生，汉族，住河南省项城市。被上诉人（原审被告）郑州中部两岸实业有限公司，住所地郑州市惠济区中州大道**，统一社会信用代码：91410100062693527F。法定代表人：王蕾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王之淏，河南中豫律师事务所律师。被上诉人：（原审被告）河南共创房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市金水区花园路****一社会信用代码：91410105MA3XH4Q1X4。法定代表人：于宁飞。上诉人闫艳因与被上诉人郑州中部两岸实业有限公司、河南共创房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人闫艳，被上诉人郑州中部两岸实业有限公司的委托诉讼代理人王之淏到庭参加诉讼，被上诉人河南共创房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。闫艳上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人共创公司返还上诉人购房意向金25000元及损失，被上诉人中部公司承担连带共同返还责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人中部公司与共创公司财务管理混乱，存在财产混同。对上诉人交付的25000元购房意向金二被上诉人应当承担连带返还责任。原审判决对此未予审查认定。根据上诉人在一审中提交的证据4（案外人张耿祥、邓淼、王蕴霏的房款收据）显示，二被上诉人均向与上诉人同一批的其他购房者出具了购房款收据，并加盖了公章，充分正明二被上诉人在收受涉案房屋购房款时存在财产混同，中部公司对共创公司借委托代理销售之机，超越委托代理销售的范围，违规对外收取所谓的会员费知情并参与其中。因此，中部公司与共创公司应当共同向上诉人返还意向金25000元及利息。2、一审判决认定被上诉人共创公司不承担返还25000元房款责任的证据不足，属适用法律错误。共创公司应承担连带返还责任，中部公司作为项目开发人和实际收款人应当承担连带共同偿还责任。中部公司系“两岸·富海湾”项目的开发商，共创公司系该项目的销售服务代理商。原审中上诉人提交的证据可证明上诉人通过POS机刷卡支付的2.5万元购房意向金，该POS机结算人为被上诉人中部公司法定代表人王蕾。结合上诉人在一审中提交的证据五，即贵院作出的（2019）豫01民终11803号、（2020）豫01民终8796号民事判决书，足以认定该25000元购房意向金由中部公司实际收取、支配和使用。被上诉人中部公司对该25000元购房意向金应承担连带共同返还责任。另，上诉人在认购涉案房屋时购房款和25000元意向金是在中部公司售楼处一并交付给中部公司的，上诉人在交付款项是并不知共创公司的存在，收据原件也未向上诉人提供。被上诉人中部公司对该25000元购房意向金应承担连带共同返还责任。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。郑州中部两岸实业有限公司辩称，第一，上诉人上诉请求的25000元入会费，系上诉人以与另一被告河南共创房地产营销策划有限公司签订的富海会VIP入会申请书为依据交纳的，其形成的法律关系与上诉人和郑州中部两岸实业有限公司签订的内部认购协议书并非同一法律关系，且VIP入会申请书明确载明，上诉人交纳的25000元入会费系由共创公司单独收取，单独承担法律责任。该25000元不计入总房款。如上诉人不能购买富海会项目时，还可以购买共创公司推荐的其他优质房源。也就是说上诉人在缴纳25000元入会费的时候，并不仅仅针对郑州中部两岸有限公司开发的富海湾项目。第二，上诉人一审提交的安鹏娟案。案号（2019）豫01民终11803号，与本案情况不同，在安鹏娟案中，二审法院是在原被告双方均未提交VIP入会申请书的情况下，认为案涉25000元是基于内部认购协议书支付的购房意向金，是在这个基础上判决中部两岸有限公司承担了连带责任。其后的判决凡是改判郑州中部两岸实业有限公司承担连带责任的判决，均是依据的安鹏娟案的二审判决书所改判的。第三，上诉人提交的证据不能证明其上述的25000元进入了郑州中部两岸法定代表人王蕾的个人账户，并且即使该款进入了王蕾的个人账户，也并不必然与中部两岸有限公司有关，据此要求郑州中部两岸实业有限公司承担连带责任没有任何法律依据。本案应当遵循核对合同相对性原理，判决由河南共创公司承担上诉人交纳的25000元入会费的还款责任，并且郑州中部两岸不应当承担连带责任。闫艳向一审法院起诉请求：1、判令被告中部公司退还原告购房款62832元、意向金25000元，合计87832元及利息6888.13元（利息自支付日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告共创公司对上述意向金25000元及利息1995.66元与被告中部公司承担连带返还责任。（利息自支付日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年12月22日，原告与被告共创公司签订《富海会VIP会员申请书》（VIP卡号00×××36）一份，主要载明：富海会为共创公司组织成立的一个自愿购房团体，VIP入会人员需缴纳25000元/套入会费用，不计入总房款，入会自愿；共创公司承诺参与本次活动的VIP入会人员，可参加两岸·富海湾项目内部认购或共创公司推荐的其他优质项目内部认购，以员工优惠价格认购房屋，认购成功后入会费不再退回等。当日，原告通过POS机刷卡形式支付共创公司2.5万元，共创公司向原告出具收据一份，该收据载明的收款事由为：1#837，VIP00×××36。另查明，2017年12月22日，原告（乙方）与被告中部公司（甲方）签订《内部认购协议书》（编号：0000026）一份，主要约定：乙方作为甲方员工的亲朋好友自愿参与甲方内部认购两岸·富海湾1号楼8层837室，总价311190元；乙方选择首付分期付款方式；甲方取得《商品房预（销）售许可证》具备签订正式《商品房买卖合同》条件后，乙方应当在接到甲方通知后三个工作日内到甲方处按照协议约定的主要条件签订《商品房买卖合同》；在签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力或政府原因造成甲方不能出售此物业，甲方必须无息退还所收款项，协议书同时失效等。被告中部公司分别于2017年12月22日、2018年1月21日收取原告意向金31713元、31119元。中部公司至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，被告中部公司未取得商品房预售许可证，故原告与中部公司所签订的《内部认购协议书》应属无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告向中部公司交纳的购房意向金实为购房款，中部公司应返还原告购房款62832元，并应自收取每笔款项之日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《内部认购协议书》无效致使《富海会VIP会员申请书》的合同目的无法实现，被告共创公司应返还原告款项2.5万元，并应自2017年12月22日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告要求中部公司退还意向金25000元的诉讼请求，因该款系原告根据《富海会VIP会员申请书》向共创公司缴纳的款项，且相关收据由共创公司所出具，基于合同相对性原则，原告的该项诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告郑州中部两岸实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫艳购房款62832元，并应自收取每笔款项之日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（其中31713元自2017年12月22日起计算利息，31119元自2018年1月21日起计算利息，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告河南共创房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫艳款项25000元，并应自2017年12月22日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告闫艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1084元（原告已预交），由被告郑州中部两岸实业有限公司负担775元，被告河南共创房地产营销策划有限公司负担309元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，本院已经生效的判决查明，通过POS机刷卡支付河南共创房地产营销策划有限公司的25000元，该POS机结算人为郑州中部两岸实业有限公司法定代表人王蕾。本院认为，本案二审中双方争议的焦点是郑州中部两岸实业有限公司是否应对闫艳所支付的25000元款项承担连带责任。本院经审查认为，闫艳虽与河南共创房地产营销策划有限公司签订了《富海会VIP会员申请书》，但闫艳所转25000元款项，系由郑州中部两岸实业有限公司法定代表人王蕾实际收取。故可以认定郑州中部两岸实业有限公司对河南共创房地产营销策划有限公司借委托代理销售之机，超越委托代理销售的范围，违规对外收取所谓的入会费用知情并参与其中，且由郑州中部两岸实业有限公司法定代表人实际收取该款项；闫艳请求郑州中部两岸实业有限公司对该25000元返还承担连带责任，事实清楚，依据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人闫艳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2805号民事判决第一项，即“被告郑州中部两岸实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫艳购房款62832元，并应自收取每笔款项之日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（其中31713元自2017年12月22日起计算利息，31119元自2018年1月21日起计算利息，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；二、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2805号民事判决第三项；三、变更河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2805号民事判决第二项为，河南共创房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还闫艳款项25000元，并应自2017年12月22日起支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），郑州中部两岸实业有限公司对河南共创房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回闫艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1084元，由郑州中部两岸实业有限公司负担775元，河南共创房地产营销策划有限公司负担309元；二审案件受理费425元，由郑州中部两岸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十一月十二日书记员  王明珠