河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4925号原告：南阳市公安局民警之家业主委员会。负责人：马中富，任主任。地址：南阳市天山路民警之家小区。委托代理人：杨波，河南子午律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：乔志邦，男，汉族，1980年9月12日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：陈博，河南大为律师事务所律师，代理权限一般代理。原告南阳市公安局民警之家业主委员会与被告乔志邦租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月19日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法由审判员张宏显独任审判，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告南阳市公安局民警之家业主委员会的负责人马中富及其委托代理人杨波、被告乔志邦及其委托代理人陈博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市公安局民警之家业主委员会诉称：2016年5月1日，原告与被告签订了《地段租赁合同》，约定将原告小区内的1、4号楼间的场地租赁给被告，租赁期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月30日，租金每年2万元；租赁到期后是否续租和租金由双方另行商定。被告2016年、2017年度租金已付。因该租赁影响了小区居民的生活，经业主委员会决定，到期后不再续租。被告提前欲与原告续签合同，原告未予同意，被告拖欠2018年租金未付。合同到期前原告告知被告，不再续签，要求被告到期搬离。租期届满后，双方未再续签合同，被告应搬离该地，被告2020年7月7日搬走，期间的租金亦未支付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2018年6月1日至搬走交付之日2020年7月7日的租金42,027.23元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告乔志邦辩称：一、原告不具备法定的民事诉讼主体资格，未经业主大会选举产生，也未向房地产管理部门备案，不具备法定的主体资格。二、双方租赁协议并未解除，2018年12月8日，郭文敬出具收条，以收取资金的行为认可租赁继续有效。三、被告仅使用租赁场地的一半，另一半由业主自行使用，被告应承担一半的租金，并且根据国家对疫情期间的政策，疫情期间的租金应当减免一部分。综上，原告不具备法定起诉主体资格，应驳回原告的诉讼请求。原告南阳市公安局民警之家业主委员会为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：蔡庄社区居委会证明一份、民警之家业主委员会会议决议一份、马中富身份证复印件一份，负责人证明书一份，用于证明：原告及负责人的身份情况。第二组：《地段租赁协议》一份，用于证明：原、被告之间签订了租赁合同，期限为三年，每年租金2万元，合同到期后双方未再续租。第三组：解除协议通知书二份，用于证明：原告于2017年2月28日、3月28日通知被告解除租赁协议，搬离场地。第四组：搬迁通知书，用于证明：原告于2020年6月30日向被告通知搬迁。被告于2020年7月7日已经搬走。以上证据综合证明原告拖欠了两年多租金未支付。对原告所举证据，被告发表质证意见如下：第一组证据，居民委员会出具证明的真实性事无异议，用于证明：方向有异议，该证据仅能证明业主民警之家小区系蔡庄社区居委会管理，并不能证明民警之家业主委员会具有法定的起诉主体资格。对民警之家业主委员会会议决议的真实性以及证明方向均有异议，该会议决议与2015年6月30日搬迁通知书不一致，通知要求我们三天内自行自搬离，会议决议与搬迁通知书要求不相符。对马中富的身份证复印件真实性无异议，对负责人证明有异议，真实性以及证明方向均有异议，业主委员会未经过业主选举产生且未向房地产管理部门备案，不具备民事主体资格。第二组证据，真实性无异议，双方确实存在租赁关系。第三组证据，解除协议通知书真实性无异议，用于证明：方向有异议，民警之家业主委员会其他人员以收取租金的行为认可租赁继续有效，并出具了收款收据，双方租赁关系并未解除。第四组证据，真实性无异议，被告在收到搬迁通知后，立即组织人员进行搬迁，于2020年7月7日搬迁完毕并恢复原状。被告乔志邦向本院提交证据如下：第一组：《地段租赁协议》一份，用于证明：双方存在租赁关系。第二组：解除协议通知书两份，收条两份，公证书一份，用于证明：双方合同并未解除，原告通过收取租金的行为认可租赁继续有效。第三组：场地照片20张，用于证明：被告已经拆除并恢复原状，且租赁场地被告仅使用一半，另一半由业主自行使用，租金应由原告承担一半。对被告所举证据，原告发表质证意见如下：对第一组证据《地段租赁协议》的真实性没有异议，认可双方之间存在的租赁关系，及租赁费的约定，租赁场地约定的是1号楼与4号楼中间地段。对第二组证据两份通知书的真实性没有异议，该两份通知书通知到达时，双方的租赁关即解除，而且通知书中明确说明了解除的原因。对两份收据的真实性没有异议，通过收据也可以看出被告存在违约情形，该两份收据收的是2016年6月1日到2017年5月30日和2017年6月1日到2018年5月30日共两年的租金。从2018年12月8日的收条上看，缴纳租金已超过双方约定的期限，不能证实该租赁合同一直延续到2019年和2020年。对公证书真实性没有异议，但不能证实原告方是故意拒收租金。对第三组证据现场的真实性没有异议，但证明方向有异议，被告的证明方向是他只使用了租赁场地的一半，照片显示的是拆除后的地方，被告本身应当使用的是合同约定中的场地，原告并没有侵占其租赁场地的另一半，其要求租金减半的主张没有事实依据。通过原、被告的举证、质证，本院对被告无异议的证据，予以采信；对被告有异议的证据，在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2016年5月1日，原告南阳市公安局民警之家业主委员会将位于南阳市天山路的南阳市公安局民警之家家属院小区1号楼与4号楼中间场地租赁给被告乔志邦经营使用，由原告作为出租方与被告乔志邦签订《地段租赁协议》，协议约定（摘录）：一、被告租赁原告在天山民警之家1号楼与4号楼中间地段，租期自2016年6月1日起至2019年5月30日止，每年租金为人民币贰万元整（20000元），租期到期后是否续租和租金由双方另行商定。二、租金采取预收方式，一次预收一年租金，每年提前十天预收下年租金。……六、双方均不得违反协议第一、二条约定，不得提前停租或收回该地段，不得提前或拖后收交租金。……七、因国家或单位确实需要使用此地段，原告须提前3月通知被告，双方共同协商解决。协议落款处由原告南阳市公安局民警之家业主委员会加盖公章、业主委员会主任马中富签字，被告乔志邦签字。合同签订后，原告将租赁场地交付被告使用，被告于2016年5月4日向原告交纳租金20000元，原告向被告出具收据，收据由业主委员会主任马中富、业主代表班俊荣、郭文敬签字。2017年2月28日，3月28日，原告南阳市公安局民警之家业主委员会向被告乔志邦发出《解除地段租赁协议通知书》，告知被告：因南阳市双创要求，单位需提高家属院整体卫生水平，需要使用该地段为东西两院共同大门通道使用，被告在租赁场地经营期间噪音扰民，影响小区业主生活，上级要求尽快拆除，根据双方签订的《地段租赁协议》，自2017年5月30日起解除该租赁协议，双方的权利义务于解除之日自行终止，被告应于2017年5月30日前搬离租赁场地并清理完毕。2017年5月31日，被告乔志邦在南阳市智圣公证处的公证下联系原告交纳房屋租金，但未交纳成功。2018年12月8日，被告乔志邦向原告交纳2017-2018年租金20000元，业主代表郭文敬收到该租金并向被告出具收据。2020年6月30日，原告再次向被告发出《关于民警之家中间通道宁记牛肚饭店清理搬迁的通知》，告知被告：自通知之日起三日内搬迁完毕，并恢复“民警之家”公共通道原状；被告按照合同约定向原告交纳合同期内租金20000元及逾期租金20000元，共计40000元。2020年7月7日，被告搬离租赁场地，并清理完毕交付给原告。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《地段租赁协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应依照协议的约定履行各自的合同义务。合同签订后，原告按约定履行了场地交付义务，被告在租期的第一年按时交纳了租金。2017年2月28日，3月28日，原告向被告发出《解除地段租赁协议通知书》，要求于2017年5月30日解除租赁协议，被告搬离租赁场地并清理完毕，原告具有解除租赁合同的意思表示，但直到2020年7月7日被告才搬离租赁场地，在此期间合同一直在履行，被告实际占用、使用租赁场地，仍应向原告支付租金。鉴于2019年底至2020年初爆发新冠疫情，被告承租房屋用于经营饭店，受新冠疫情影响较大，被告请求减免一部分房租，本院予以支持，酌定减免两个月租金。根据双方《地段租赁协议》约定的租金数额，自2016年6月1日起至2020年7月7日期间，被告应向原告支付的租金数为20000元/年×（4年零37天-2个月）=78693.9元，根据双方举证、质证、辩论及庭审查明的情况，被告实际向原告支付了两年租金共计40000元，被告还应向原告支付租金38693.9元。关于被告主张的其仅使用租赁场地的一半，租金应当减半的辩称意见，因被告所举证的照片无法证实其主张，故对被告的辩称意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告乔志邦支付原告南阳市公安局民警之家业主委员会租金38693.9元。二、驳回原告南阳市公安局民警之家业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取426元，由南阳市公安局民警之家业主委员会负担36元，被告乔志邦负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十一月三日法官助理苏静书记员任娟