云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初3389号原告：曲靖市恒基物业服务有限公司。住所地：云南省曲靖市子午路延长线南苑小区东门物管楼。以下简称恒基物业公司。统一社会信用代码：91530302741489253Y。法定代表人：付兆雪，系曲靖市恒基物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：李冀，特别授权代理。被告：安文吉，男，1967年10月6日生，彝族，云南省会泽县人，身份证住址：云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告恒基物业公司诉被告安文吉物业服务合同纠纷一案，于2020年10月28日向本院起诉。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人李冀，被告安文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付世纪东宸小区商铺9-3自2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费960元，2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业费2720元；住房**2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元。所欠费用总计6512元；2、本案的诉讼费、公告费、律师费由被告承担。事实及理由：原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会于2015年6月30日签订《物业服务合同书》，约定由原告向会泽县世纪东宸小区提供物业管理服务，服务期限自2015年7月1日起至2021年6月30日止，合同约定按照建筑面积每月每平方米单元房物业管理费0.7元，商铺物业管理费0.9元收取物业等费用。被告的住房及商铺位于该小区内，住房面积为，住房面积为153，商铺面积为88.89平方米。自2016年1月1日至2020年10月31日已欠缴物业服务费、垃圾清运费共计6512元。原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会所签订的合同不违反法律的规定，合法有效。请求法院依法判决。庭审中原告当庭更正“原告住房9-1-201号2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元”未交纳书写错误了，是“2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元”未交纳。安文吉辩称，我不交纳物业服务费的原因是原告的过错和履职不到位所致。1、我住房2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元已交纳，原告重复起诉；2、我住房不交2018年期间物业费及垃圾清运费的原因是我住房楼下的房屋经营饭店，其排放的油烟给我全家健康带来影响；3、我不交纳商铺物业服务费的原因是原告没有履行物业服务合同约定的全部义务，我没有享受着小区的清洁、亮化、绿化、安保权益；4、原告收费无依据；5、原告收费不公平，欺软怕硬，对部分业主收费，对部分业主又不收费；6、2016年期间的物业服务费已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院查明：恒基物业公司是可以依法从事物业管理活动的企业。曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司是恒基物业公司设立的分公司。2015年6月30日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订《物业服务合同书》，合同明确：物业服务期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2018年7月1日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会再次签订《物业服务合同书》，合同明确：物业服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。两次合同明确约定物业服务费按单元房住房面积每月0.7元／平方米、别墅住房面积按每月0.9元／平方米、商铺按建筑面积每月0.9元／平方米收取，并代收垃圾清运费每户每月11元；物业服务费按一年一次性收取。安文吉系该小区商铺9-3号、住房9栋1、住房******业主8.89平方米，住房面积153.，住房面积1532016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费960元，2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业费2720元未向原告交纳；住房2016年1；住房2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元日至2018年12月31日期间的物业费及垃圾清运费1416元未向恒基物业公司交纳。恒基物业公司于2020年10月28日向我院提起诉讼，要求解决。上述事实，有原告提交的：1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书；2、被告安文吉身份证复印件；3、《物业服务合同书》2份；4、垃圾清运合同、水电费发票、员工工作照片、其他业主缴费情况、小区巡更记录；5、被告欠缴物业费、垃圾清运费总表及明细表；6、告知书照片在卷予以证实。上述证据具备证据三性，能够互相印证本案原告为会泽县世纪东宸小区提供物业服务，被告安文吉作为该小区9-3号商铺、9栋1单元201室房屋业主，共计未向原告交纳物业管理服务费及垃圾清运费6512的事实，本院予以采信；被告安文吉提交的2017年物管费交费单据与本案无关联性，本院不予作为本案证据采信。其提交的视频资料，能够证实原告在物业管理存在一定瑕疵，本院予以采信。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”原告恒基物业公司所属的曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区主委员会签订的物业管理服务合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同成立并生效，且已实际履行，对双方均具有约束力。同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告安文吉作为涉案小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向恒基物业服务公司支付相应的物业服务费。被告辩称其不交纳商铺物业服务费的原因是原告没有履行物业服务合同约定的全部义务，自己没有享受着小区的清洁、亮化、绿化、安保权益。该辩解无事实及法律依据，也未提交证据证实，故本院不予采信。鉴于在原告为被告的商铺提供物业服务期间，因疫情原因对商铺的经营造成一定影响，故被告三个月期间的物业服务费不再向原告交纳，即被告应交纳商铺的物业为3440元（3680-240=3440）；被告辩称其住房不交2018年期间物业费及垃圾清运费的原因是物业服务不到位，其居住房屋楼下经营餐馆排放的油烟影响其生活。居于本案实际，原告也认可安文吉楼下房屋确有一段时间经营餐馆并安装有换气扇通风。故本案对安文吉住房所需交纳的物业服务费酌情予以扣减，即被告应交纳住房的物业服务及垃圾清运费为2579元（2572X90％+264=2579）；综上，被告应向原告交纳的住房和商铺的物业服务费、垃圾清运费合计为6019元（3440+2579=6019）。被告辩称2016年的物业服务费已过诉讼时效，就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。至今原告还在为被告居住的小区提供物业服务，故被告辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予支持。原告要求被告支付公告费、律师费的诉请，未提交相关证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告安文吉于本判决生效后十五日内一次性向原告曲靖市恒基物业服务有限公司支付物业服务费及生活垃圾清运处置费共计人民币6019元；二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元（原告曲靖市恒基物业服务有限公司已预交），由被告安文吉负担，并与前款一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 殷 惠二〇二〇年十一月十七日书记员 周红师