江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终1446号 上诉人（原审被告）：江西省本无尘健康饮品集团有限公司（曾用名：江西省高山茶投资有限责任公司），住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**，统一社会信用代码91360000MA35F9TN65。 法定代表人：韩礼华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许林林，北京大成（南昌）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：罗俊，北京大成（南昌）律师事务所律师，一般授权。 被上诉人（原审原告）：婺源县溪头桐木汰林场，住，住所地江西省上饶市婺源县溪头乡桐木汰村业执照注册号3623341881497。 法定代表人：程兆全，该林场负责人。 委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审被告）：江西贵士伟业茶业有限公司，住，住所地江西省上饶市婺源县工业园小企业创业园内一社会信用代码91361130733938231J。 法定代表人：程丽辉，该公司执行董事。 上诉人江西省本无尘健康饮品集团有限公司（以下至判决主文之前简称为本无尘集团公司）因与被上诉人婺源县溪头桐木汰林场（以下至判决主文之前简称为桐木汰林场）、江西贵士伟业茶业有限公司（以下至判决主文之前简称为贵士伟业）租赁合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2020）赣1130民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人本无尘集团公司委托诉讼代理人许林林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人本无尘集团公司上诉请求：一、请求撤销一审判决并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本无尘集团公司并非本案租赁标的物实际使用者，只是实际使用者江西省本无尘茶业有限责任公司的股东，与本案无任何法律关系，不应承担任何法律责任；二、江西省本无尘茶业有限责任公司也不应当承担任何法律责任，因租赁关系发生在桐木汰林场与贵士伟业之间，一审判决违反了合同相对性，缺乏法律依据；三、即使江西省本无尘茶业有限责任公司应当承担租金，一审法院认定的租金数额明显过高，应当就实际使用部分按照当地市场行情承担相应租金。 被上诉人桐木汰林场辩称：一、本无尘集团公司是本案租赁合同的继受人和租赁标的实际使用人，应当承担租金支付义务；二、本无尘集团公司以合同相对性原则否认其应当承担的租金支付义务错误；三、上诉人以其未使用房屋、空闲地为由主张只需要就实际使用部分按照当地市场行情承担租金无法律依据。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉维持原判。 桐木汰林场向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告江西贵士伟业茶业有限公司签订的《溪头乡桐木太林场房屋、空闲地、茶地承租合同》，判令两被告共同将租赁使用的桐木太林场的房屋、空闲地、茶地等返还交付给原告；2.判令被告江西贵士伟业茶业有限公司支付原告自2013年度至2019年度的租金合计700,000元整，其中2017年度至2019年度的租金300,000元整由两被告作为共同租赁使用人共同支付，互负连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实如下：桐木汰林场于1999年经核准登记，营业执照上登记的名称为婺源县溪头桐木汰林场，但桐木汰场刻制并使用的公章上面的名称为婺源县溪头桐木太林场。江西贵士伟业茶业有限公司于2002年2月成立，股东为汪曙光（监事）、程丽辉（执行董事）。江西省高山茶投资有限责任公司于2015年11月成立，股东为江西省旅游集团股份有限公司，汪曙光担任总经理，韩礼华担任执行董事。该公司在本案诉讼过程中于2019年8月6日将名称变更为江西省本无尘健康饮品集团有限公司。2012年3月19日，婺源县溪头乡公共资源交易管理站和原告发布《桐木汰林场房屋、空闲地、茶地招租公告》，主要内容（节选）：1.对桐木汰林场楼房一幢、平房四幢（总建筑面积1,059.9平方米），可用空闲地1,021平方米，茶地120亩（其中千斤巨坞茶地80亩，黄牛不出栏茶地20亩，凹丘茶地17亩，磨刀坑茶地3亩）进行公开招租；2.租期为5年，租金每年一付，最低招租价为每年15,000元；3.竞标方式：如仅有一名竞标人参加，则以最低价15,000元招租，如有两名以上竞标人参加，则采取竞价方式。2012年3月26日，经由婺源县溪头乡公共资源交易管理站公开招租，江西贵士伟业茶业有限公司竞得上述资源的管理使用权。2012年3月28日，桐木汰林场（甲方）与江西贵士伟业茶业有限公司（乙方）签订《溪头乡桐木汰林场房屋、空闲地、茶地承租合同》，约定：“一、甲方将林场楼房一幢、平房四幢(总建筑面积1,059.9㎡)、可用空闲地1,021㎡、茶地120亩（其中千斤巨坞茶地80亩，黄牛不出栏茶地20亩，凹丘茶地17亩，磨刀坑茶地3亩）承租给乙方管理使用，租期为五年，租金每年100,000元，租金每年一付，合同签订时第一年的租金一次性付清，次年的租金于当年的3月底前付清，乙方逾期未付清租金，甲方有权终止合同。二、乙方必须依法依规在当地注册企业，并生产加工产品，承租期间必须维护好林场建筑、空闲地、茶地等资产。竞标时所交纳的20,000元竞标保证金转为资产维护保证金，不列入租金，待五年租期满后相关资产完好时退还给乙方。三、甲方必须保证所发租的相关资产产权明晰无争议，如有相关争议及纠纷由甲方负责协调解决。四、乙方所承租的茶地经过国际公平贸易组织的有机茶认定，乙方经营时应按有机茶的标准进行管理使用，必要时协助甲方进行有机茶基地的检查。五、乙方承租期满后，甲方应本着实事求是的原则考虑乙方前期的投入及受益并为确保企业投资发展的连续性原则上续租权优先给乙方，租金另行商议。如有新的承租人，乙方前期的投入应合理作价，由新承租人给予乙方合理补偿。乙方如主动放弃承租权，前期投入的设备等固定资产可自行拆走，不动产及原资产不得拆除，甲方也不予补偿。六、乙方如使用甲方的其他资产或资源等其他未尽事宜另行商议。”合同签订后，江西贵士伟业茶业有限公司支付了原告第一年（2012年度）的租金100,000元，并开始管理使用上述租赁标的物。2016年7月19日，江西省本无尘茶业有限责任公司、贵士伟业、程丽辉、汪曙光、北京贵士伟业茶叶有限公司、本无尘集团公司六方签订了《关于收购江西贵士伟业茶业有限公司资产的协议书》，约定：江西省本无尘茶业有限责任公司一次性收购江西贵士伟业茶业有限公司的资产，交易完成后，标的资产归江西省本无尘茶业有限责任公司所有，标的资产包括本案租赁标的物在内；本协议签订后，江西贵士伟业茶业有限公司签订的茶园的所有协议全部转交江西省本无尘茶业有限责任公司保管。自2016年7月19日签订收购协议后，被告江西省本无尘健康饮品集团有限公司开始管理使用本案租赁标的物中的120亩茶地。另查明，自2017年3月27日本无尘集团公司与江西贵士伟业茶业有限公司签订的承租合同期限届满后，桐木汰林场、江西贵士伟业茶业有限公司、江西省本无尘健康饮品集团有限公司三方至今均未就承租合同续期和租金增减等问题达成一致意见。桐木汰林场既没有要求本无尘集团公司返还租赁标的物，也没有要求本无尘集团公司继续按原合同价款支付租金。江西贵士伟业茶业有限公司既没有通知桐木汰林场承租合同到期终止，也没有主动返还租赁标的物，仍由江西省本无尘健康饮品集团有限公司继续管理和使用至今。 一审法院认为，首先，关于桐木汰林场与江西贵士伟业茶业有限公司签订的《溪头乡桐木汰林场房屋、空闲地、茶地承租合同》应否解除的问题。案涉林场房屋、空闲地、茶地承租合同系桐木汰林场与江西贵士伟业茶业有限公司双方的真实意思的表示，合法有效。合同租赁期限届满后，本无尘集团公司、贵士伟业继续使用租赁物，而桐木汰林场又没有提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，可以认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，桐木汰林场主张解除合同并要求本无尘集团公司返还租赁物的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。其次，关于从江西贵士伟业茶业有限公司资产被收购后至今的租金应由何人承担的问题。2013年3月28日至2016年7月18日期间，案涉林场房屋、空闲地、茶地承租合同中的租赁物一直由江西贵士伟业茶业有限公司管理使用，按照合同约定，租金应由江西贵士伟业茶业有限公司承担，应付租金数额为330,753元（3年×100,000元＋3个月×8,333.33元＋21天×273.97元），扣减江西贵士伟业茶业有限公司交纳的20,000元竞标保证金，江西贵士伟业茶业有限公司还应支付租金310,753元。2016年7月19日至2017年3月27日（租赁期限届满）期间，江西贵士伟业茶业有限公司的资产（包括案涉承租合同的租赁物）虽被江西省本无尘健康饮品集团有限公司收购，但本无尘集团公司、贵士伟业均未通知桐木汰林场，也未征得桐木汰林场同意，根据承租合同约定，江西贵士伟业茶业有限公司应承担支付租金的义务。江西省本无尘健康饮品集团有限公司作为实际管理和使用人也应与江西贵士伟业茶业有限公司共同承担支付租金的义务，应付租金数额为69,247元（400,000－330,753元）。承租合同期限届满后至今，由于江西贵士伟业茶业有限公司未通知桐木汰林场终止合同的权利义务，也未向桐木汰林场返还租赁标的物，江西省本无尘健康饮品集团有限公司在没有与桐木汰林场就承租合同续期和租金增减等问题达成一致意见的情况下，继续管理使用租赁物至今，在桐木汰林场没有提出异议的情况下，可以视为双方当事人继续接受原租赁合同的约束。故本无尘集团公司、贵士伟业仍应按照原租赁合同共同支付桐木汰林场从2017年3月28日起至2020年3月27日止的租金，租金数额为300,000元。最后，关于江西贵士伟业茶业有限公司主张竞标过程中存在恶意竞标的问题，因其对此未提供相应证据证明，桐木汰林场也不予认可，故一审法院对该主张不予支持。关于江西贵士伟业茶业有限公司主张村民在租赁物附近建坟墓影响公司经营发展的问题，因双方在合同中对此未作约定，而且建坟行为系村民的自主行为，故一审法院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告婺源县溪头桐木汰林场与被告江西贵士伟业茶业有限公司2012年3月28日签订的《溪头乡桐木汰林场房屋、空闲地、茶地承租合同》，被告江西贵士伟业茶业有限公司、江西省本无尘健康饮品集团有限公司立即返还原告婺源县溪头桐木汰林场的租赁物（以承租合同约定为准）；二、被告江西贵士伟业茶业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告婺源县溪头桐木汰林场租金310,753元；三、被告江西贵士伟业茶业有限公司、江西省本无尘健康饮品集团有限公司于本判决生效之日起十五日内共同给付原告婺源县溪头桐木汰林场租金369,247元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，由被告江西贵士伟业茶业有限公司负担4,794元，由被告江西贵士伟业茶业有限公司、江西省本无尘健康饮品集团有限公司共同负担6,006元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本无尘集团公司是本案租赁合同的继受人和租赁标的实际使用管理人，理应承担租金支付义务，一审法院判决由本无尘集团公司承担租金支付义务并无不妥；至于本无尘集团提出租金高于市场价格的问题，因租赁合同是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，按照租赁合同约定的价格支付租金是本无尘集团的合同义务，一审法院据此判决并无不妥。 综上所述，上诉人江西省本无尘健康饮品集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由上诉人江西省本无尘健康饮品集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 扬 审判员 杜依霖 审判员 李少琴 二〇二〇年十一月六日 书记员 刘雅琦