杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初669号 原告：许炳高，男，1955年9月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：金明萱，杭州市西湖区转塘法律服务所法律工作者。 被告：杭州情谊科技有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符路**-B。 法定代表人：苏忠鹤，总经理。 委托诉讼代理人：宋泽军、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。 原告许炳高与被告杭州情谊科技有限公司（以下简称情谊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序审理。后本案根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员徐菁适用普通程序独任审理。原告许炳高及其委托诉讼代理人金明萱，被告情谊公司的委托诉讼代理人宋泽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金177674.91元；2.被告支付原告垫付电费25154.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要，于2017年12月20日与原告签订租赁协议，约定原告将其经营的西龙垂钓农庄的部分房屋、场地租赁给被告。合同签订后，被告实际租用至2019年1月31日止，应付租金为544574.91元。但被告仅支付366900元，余欠177674.91元租金及垫付电费25154.4元至今未付。 被告辩称：一、本案原告主体不适格。案涉土地系由村民出租给原告，但是在2018年2月7日，该土地上的农户与杭州小叔房村股份经济合作社签署了《农村土地承包经营权流转合同》，将土地流转给杭州小叔房村股份经济合作社。土地流转后村委并未与原告重新签订租赁协议，即土地流转后土地的使用权应当归属于杭州小叔房村经济合作社，原告继续占有使用案涉土地属于无权占有行为，其对外出租的行为也属于无权处分行为，实际的权利人应为小叔房村经济合作社。故自2018年1月1日土地发生流转起，原告就没有资格向被告出租房屋，也无权收取被告房租。权利人可另行向被告或原告主张。二、案涉土地上的建筑系违章建筑，退一步讲，即使原、被告之间的租赁合同成立，也应当按照原告向农户租赁的相关标准支付土地占有使用费和房屋占有使用费。三、关于本案电费问题，发票的抬头为杭州农房农业开发有限公司，与双方合同所载的主体不一致，无法证明被告已经使用产生的电费。且案涉场地上的房屋是分两块进行出租的，原告无法证明发票所载电费是被告单独使用产生的费用。发票右下角的备注为2019年1-3月，而被告在2019年1月底已经搬出了，相关的费用不应被告承担。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 西龙农庄系许炳高设立的个人独资企业，已于2019年3月21日注销。2017年12月20日，西龙农庄和情谊公司分别作为甲乙双方签订《租赁协议》一份，约定：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其农庄部分房屋及配套设施出租给乙方使用的有关事宜，双方达成如下协议：一、租用范围：杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）。二、租用时间：自2017年12月20日至2023年1月19日止，若遇政府征用拆迁，协议自动终止，但甲方需提前一个月通知。三、租金及付款方式约定：乙方支付的租金第一年为伍拾叁万元，第二年起租金每年递增3%，每年的租金分四次支付，按一季度支付一次（租期当年的前三季度每一季度支付拾叁万元，第四季度支付拾肆万元），第一季度的付款时间为协议签订后的三日内支付，第二季度起每季度开始后的第一天支付当季租金，如遇政府征用拆迁等不可抗拒因素则协议终止，租金按实际租用时间给予退还或补交。其中，2017年12月20日至2018年1月19日第壹个月为装修期，不计算房租，2018年1月20日起开始计算租金。四、租用期间，乙方需用的水、电、物业及日常经营保障费用由乙方负责。五、乙方租用产生的治安、生产安全、人身、财产安全由乙方负责。六、乙方租用期间，未经甲方同意，不得转租。七、租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。八、履约承诺及违约责任：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）捌万元整，租赁期间，如甲方无故（不含政府征用拆迁或不可抗力）提前终止协议而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，定金由甲方没收。九、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。十、本协议连同附件共两页，一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签名盖章之日生效。” 2019年2月21日，杭州小叔房村股份经济合作社与西龙农庄分别作为甲乙双方签订《土地经营权流转补偿协议》一份，约定由杭州小叔房村股份经济合作社对西龙农庄所承包（流转）经营的土地进行统一流转，并补偿西龙农庄1840812元等。 2019年2月25日，杭州市双浦镇人民政府向西龙农庄下发《关于“大棚房”限期腾空的通知书》，要求西龙农庄于2019年2月27日前自行腾空并搬离包括案涉房屋在内的房屋。被告实际使用至2019年1月30日。 另查明，案涉土地系西龙农庄与双浦镇小叔房村六组农户葛国产等农户承包取得，承包期限为2014年1月1日至2023年12月31日，承包费支付至2018年农历年底。承包合同及承包费支付经杭州市双浦镇小叔房村村民委员会见证。2018年2月6日，包括案涉土地在内的土地承包经营权流转给杭州市西湖区小叔房村股份经济合作社，由农户与该股份经济合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》，流转期限自2018年1月1日起至第二轮土地承包期满之日止。 2019年6月，情谊公司以许炳高为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求确认双方签订的《租赁协议》无效，许炳高赔偿装修损失1371629元、向其支付拆迁补偿款207520元等。本院于2020年6月1日作出判决：一、许炳高于本判决生效之日起十日内支付情谊公司清塘奖励7520元、搬迁奖励158720元，共计166240元。二、驳回杭州情谊科技有限公司的其他诉讼请求。情谊公司不服该判决，上诉至杭州市中级人民法院，该院经审理认为，案涉《租赁协议》约定租用范围为房屋及配套设施，且二审中情谊公司明确租赁范围除房屋外，还包括超市、鱼塘及菜园，因此房屋租赁仅是案涉《租赁协议》中的一部分，故情谊公司基于部分租赁房屋未取得建设规划许可证，而主张《租赁协议》整体无效，理由不成立等，并于2020年10月29日作出（2020）浙01民终5772号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，（2019）浙0106民初5789号案件审理中，许炳高和情谊公司均认可情谊公司租金已支付至2018年9月30日。 上述事实有双方提供的租赁协议、银行转账流水、农村土地经营权流转合同、关于小叔房村农业产业结构调整立项请示、批复、报告、土地承包协议、微信截图、转账截图、当事人的陈述及（2020）浙01民终5772号民事判决书等在案佐证。 本院认为，关于情谊公司和西龙农庄2017年12月20日签订的《租赁合同》的效力已经（2020）浙01民终5772号生效判决认定，双方均应按约履行。现西龙农庄已于2019年3月21日被注销，许炳高作为西龙农庄的投资人有权向情谊公司主张西龙农庄的相关债权。双方在（2019）浙0106民初5789号案件审理过程中一致确认情谊公司实际使用至2019年1月30日，租金已支付至2018年9月30日，现双方在本案中关于情谊公司相关已付款的争议意见本院均不予采信。根据《租赁合同》的约定，第一年租金为53万元，第二年起租金每年递增3%；2017年12月20日至2018年1月19日第壹个月为装修期，不计算房租，2018年1月20日起开始计算租金。现原告按53万元/年的标准计算租金于法无悖，本院予以支持。经计算，2018年10月1日至2019年1月30日的租金为175698.6元（53万元/365天*121天）。关于许炳高主张的代付电费25154.4元，其提交的发票所载购买方名称为“杭州龙房农业开发有限公司”，不能体现与本案的关联性。且情谊公司承租标的仅为案涉场地的一部分，发票所载金额不能体现情谊公司实际使用产生的电费金额。许炳高对此应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张的代付电费25154.4元不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州情谊科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付许炳高租金175698.6元。 二、驳回许炳高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4342元，由许炳高负担581元，杭州情谊科技有限公司负担3761元。 原告许炳高于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州情谊科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇二〇年十一月十三日 书记员 倪倩虹