辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3368号上诉人（原审被告）：赵冬月，女，1986年12月2日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：洪素贤，女，1963年2月4日出生，系赵东岳母亲。委托诉讼代理人：徐兆欣，男，1955年12月24日出生，汉族，住址鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山市万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**营城路**。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人赵冬月因与鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。赵冬月上诉请求：依法撤销鞍山市铁东区人民法院民事判决书（2020）辽0302民2821号，判决物业无合同期间违法收缴物业费退还给我方。事实和理由：物业合同早在2014年12月31日到期，从2015年1月1日至今没有签订物业合同，物业即没有续签合同，又没有向业主公示合同到期，更没有要求与业主委员会签定合同，属于单方面自动解除合同，无合同违法收取物业费。万科物业公司辩称，同意一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判赵冬月给付拖欠的2020年1月1日至2020年12月31日物业费3693.72元、电梯费480元及滞纳金1350.65元；2.诉讼费由赵冬月承担。一审法院认定事实如下：鞍山金色家园业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》，双方约定由万科物业公司为鞍山金色家园小区提供物业服务，住宅物业服务费的收费标准为1.6元/月/平方米，电梯费40元/月/户，物业服务费按照季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首日15日前交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向万科物业公司作为违约金。另查，赵冬月在鞍山金色家园小区拥有住宅一处，面积为192.4平方米，赵冬月未交纳2020年1月1日至2020年9月30日的物业费2770.56元、电梯费360元，合计3130.56元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委业员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业公司向赵冬月所住小区提供物业服务的行为合法有效。赵冬月作为由万科物业提供物业管理服务的小区的业主，接受了万科物业提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于万科物业公司要求赵冬月给付拖欠的物业费2770.56元、电梯费360元的诉讼请求，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。关于赵冬月提出相关拒交物业费的抗辩理由，赵冬月提出的相关抗辩理由不能充分证明万科物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中赵冬月存在违约行为，应当承担违约责任。赵冬月主张万科物业存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，赵冬月可通过与万科物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，赵冬月向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于赵冬月提出的抗辩理由，该院不予支持。关于赵冬月提出物业合同已到期、违法收取物业费的抗辩理由，本案涉案《物业服务合同》中第五条的约定为“如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、万科物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同”该合同在2014年12月31日到期之后，万科物业公司继续履行了物业服务合同，亦未经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，上述A、B条款同时具备，满足合同继续有效的条件，故《物业服务合同》对万科物业公司与业主仍具有约束力，对于赵冬月提出的合同到期、万科物业公司违法收取物业费的抗辩理由，该院不予支持。关于赵冬月提出万科物业收费标准与资质不对等的抗辩理由，因《物业服务合同》系业主委员会与万科物业双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，根据上述论述本案涉案《物业服务合同》继续有效，对业主应当具有约束力，业主理应按照合同约定交纳物业费，故对于赵冬月的该项抗辩理由，该院不予支持。关于赵冬月提出万科物业公司与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会签订《物业服务合同》违反法律规定的抗辩理由，该份《物业服务合同》为万科物业与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会之间签订，合同内容约定物业费为2元/月/平方米，合同落款处仅有铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会及万科物业签章，没有法定代表人签字及签订时间。万科物业公司主张该合同并未生效及履行，万科物业公司主张的物业费用亦未以此份合同为依据，故对于赵冬月提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于万科物业公司主张要求赵冬月给付滞纳金的诉讼请求，因万科物业公司提供的物业服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致赵冬月拒交物业费用的主要原因。根据公平原则，该院认为对于万科物业公司要求赵冬月给付滞纳金的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、赵冬月于判决生效之日起十日内给付万科物业公司2020年1月1日至2020年9月30日的物业费2770.56元、电梯费360元，合计3130.56元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵冬月负担。二审中，赵冬月变更上诉的事实和理由为本案物业合同已经到期并未进行续签，物业公司没有权利向赵冬月主张物业费。双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”之规定，鞍山万科金色家园小区业主委员会与万科物业公司签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主均有效力，赵冬月作为该小区的业主，应当按照该合同约定执行。根据上述《物业服务合同》第六条的约定“如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”，该合同在2014年12月31日到期之后，满足合同继续有效的条件，且物业公司在合同到期后一直在案涉小区进行物业服务，赵冬月对此也予以认可。因此，原《物业服务合同》对赵冬月及万科物业公司仍有约束力，双方应当认真遵守履行。现万科物业公司已经按合同约定履行了物业服务合同，且在履行过程中不存在重大瑕疵问题，赵冬月应当履行交纳物业费的义务。综上所述，赵冬月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵冬月负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  曾 桂审判员  张 雪二〇二〇年十一月十六日法官助理霍健书记员王娇