广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复234号 复议申请人（异议人、利害关系人）：江门市安盈投资有限公司。住所地：广东省江门市建设路**之**1-32.5+A-C轴（自编A08室）。统一社会信用代码：91440700MA4WLWWQ17。 法定代表人：彭春源，执行董事。 申请执行人：周宁，男，1986年1月2日出生，住广东省恩平市。 被执行人：恩平市无釉砖厂。住。住所地：广东省恩平市北郊工业区册号：4407851000304。 法定代表人：吴沐统。 被执行人：恩平南方墙地砖厂有限公司。住。住所地：广东省恩平市北郊工业区册号：企合粤江总字第006051号。 法定代表人：吴卓南。 复议申请人江门市安盈投资有限公司（以下简称安盈公司）不服广东省恩平市人民法院（以下简称恩平法院）（2020）粤0785执异144号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 恩平法院在执行××人××与被××人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案中，安盈公司对恩平法院合并捆绑拍卖恩平市郊工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批提出书面异议。 恩平法院查明，在执行申请执行人广东南粤银行股份有限公司佛山分行与被执行人恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、梁少雄、李小玉、梁锦胜、恩平市奥河陶瓷有限公司、佛山市秦陶建材有限公司金融借款合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院于2013年9月2日作出（2013）佛城法民三初字第519号民事判决书，该判决生效后，由于被执行人拒不自觉履行法律文书所确定的还款义务，根据广东南粤银行股份有限公司佛山分行的申请，该院以（2014）佛城法执字第15号案立案执行。期间，由于被执行人的住所及财产在恩平法院辖区内，该院委托恩平法院代为执行。恩平法院经依法审查，以（2014）江恩法执字第285号案立案执行，并于2019年10月18日作出（2014）江恩法执字第285号之四执行裁定书，裁定：“。二、拍卖梁少雄名下位于恩平市郊工业区的三块土地，1、国土证号：恩府国用[2005]006**，面积71722平方米；2、国国土证号：恩府国用[2005]006**面积12991.1平方米；3、国土国土证号：恩府国用[2005]010**积5904.9平方米。”。其中，根据恩平市国土资源局于2016年6月12日作出的复函[恩国土资籍字（2016）第0060号]：“一、恩平县陶瓷工业公司（南方墙地砖厂）名下坐落于恩平市郊工业区，面积1036.5平方米，土地证号为（平石）020027/000027号的宗地于1995年与该公司名下证号为（平石）020019/000019号和（平石）020020/0000**的两宗地合并后分割成权利人均为恩平南方墙地砖厂有限公司的四宗地，分别为：（1）坐落于恩平市郊工业区，面积14857平方米，土土地证号为（恩城）0069**（2）坐落于恩平市郊工业区，面积18332平方米，土地土地证号为（恩城）0069**3）坐落于恩平市郊工业区，面积47476平方米，土地证土地证号为（恩城）0069**）坐落于恩平市郊工业区，面积13160平方米，土地证号土地证号为（恩城）0069**宗地后于2005年分割成三宗地转让给梁少雄（身份证号码：），分别为：（1）坐落于恩平市××城北郊工业区，面积5904.9平方米，土地证号为土地证号为恩府国用（2005）第010**落于恩平市××城北郊工业区，面积71722平方米，土地证号为恩土地证号为恩府国用（2005）第006**于恩平市××城北郊工业区，面积12991.1平方米，土地证号为恩府土地证号为恩府国用（2005）第006**;因此，证号为（平石）020027/000027号的土地使用权已注销，而位于恩平市××城北郊工业区，房屋所有权证号为粤房字第××号的房产现坐落于土地证号为恩府国土地证号为恩府国用（2005）010**quo;。据恩平市住房和城乡建设局出具的《房地产登记证明》记载：坐落于恩城镇北郊工业区的产权证号B1128605房屋权属人是恩平市南方墙地砖厂有限公司。 另查明，在执行××人××与被××人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案，恩平法院于2009年9月22日作出的（2009）恩法民初字第531号民事判决书已于2009年11月20日发生法律效力，依该判决：“一、被告恩平市无釉砖厂应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金500000元及利息（其中计至2009年3月31日为689088.28元，从次日起至恩平法院确认还款日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）给原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组。二、原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组对被告恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市郊工业区（粤房证字第××号）的房屋享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15501元，由被告恩平市无釉砖厂负担。”另，因为恩平市无釉砖厂向恩平锦江城市信用合作社借款50万元，恩平南方墙地砖厂有限公司以其位于恩平市郊工业区的房产（房产证字：××号）为恩平市无釉砖厂的上述借款提供抵押，并于1997年1月28日到房产局办理了抵押登记（粤房他证字第××号）。因恩平市锦江城市信用合作社关闭，成立关闭恩平市20家城乡信用社清算组，该清算组统一对恩平市锦江城市信用合作社的债权债务进行清算处置。由于被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司未履行生效判决确定的全部义务，申请执行人向恩平法院申请执行，恩平法院以（2010）恩法执字第241号案立案执行。执行期间，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组于2011年5月12日与广东粤财资产管理有限公司签订《单项债权转让协议》，约定将上述债权转让给广东粤财资产管理有限公司。广东粤财资产管理有限公司与潘锦允于2012年8月25日签订《债权转让协议》，约定将上述债权转让给潘锦允。潘锦允与周宁于2014年6月27日签订《单项债权转让协议》，将上述债权转让给周宁。周宁于2014年10月8日向恩平法院提出申请，要求将其变更为上述案件的申请执行人，恩平法院于2014年10月20日作出（2010）恩法执字第241号执行裁定书，裁定：“将上述案件的申请执行人由原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组变更为周宁，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组对于上述案件享有的权利和义务，由周宁继受。”又于2014年11月24日作出（2010）恩法执字第241号之一执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇北郊工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第××）。”于2019年10月31日作出（2010）恩法执字第241号之三执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇北郊工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第××号）。” 又查明，恩平法院于2020年5月9日作出（2020）粤0785执恢84号拍卖通知书，通知于2020年6月11日10时至2020年6月12日10时（延时的除外）拍卖恩平市××城北郊工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批。并于2020年5月15日作出（2010）恩法执字第241号拍卖通知书，通知：“。委托有关中介机构对被执行人梁少雄、恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、恩平市秦陶建材陶瓷有限公司所有的位于恩平市郊工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批进行拍卖，因在梁少雄土地上有一幢房屋（展销楼）属于恩平南方墙地砖厂所有，为保证房地一体，恩平法院将该房屋捆绑在梁少雄名下恩平市郊工业区的三宗土地及房产一并拍卖。”后梁少雄以位于恩平市恩城北郊工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）由其经江门市中级人民法院委托拍卖所得，该房屋产权应属其本人所有为由向恩平法院提出执行异议，请求中止拍卖该展销楼。恩平法院于2020年5月19日立案受理[案号：（2020）粤0785执异53号]，并于2020年5月20日作出（2010）恩法执字第241号执行决定书，决定：暂缓执行拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下的位于恩平市××城北郊工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）。经审查，恩平法院于2020年6月2日作出（2020）粤0785执异53号执行裁定书，裁定：“驳回案外人梁少雄的异议请求。”梁少雄向恩平法院提起案外人执行异议之诉，恩平法院于2020年7月1日立案受理[案号：（2020）粤0785民初1366号],梁少雄请求确认位于恩平市郊工业区的三宗土地及地上房产建筑物的一幢房屋展销楼，产权证号：B1128605号属于其所有，现该案仍处于审理过程中。 恩平法院认为，异议人安盈公司是被执行人梁少雄等人系列案件中的申请执行人，属于本执行异议纠纷案中的利害关系人，其对恩平法院合并捆绑拍卖恩平北郊工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批的执行行为提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。 关于涉案三宗土地及房产、陶瓷设备一批是否采取整体拍卖的问题。 首先，上述恩平市恩城镇北郊工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号），房屋登记权属人是被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司，异议人安盈公司则是广发银行江门分行与被执行人梁少雄等人的金融借款合同纠纷一案的申请执行人，与本案具有利害关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，本案中，根据江门市中恒土地房地产评估有限公司出具的评估报告[江中恒地估字（2019）第054号]“。4、关于评估过程中三地块合并评估的说明。梁少雄位于恩平市××城北郊工业区工业用地共三地块，证号：恩府国用[2005]00642号、恩府国用[2005]01016号和恩府国用[2005]00643号。三地块同为已建设工业用地，由法院实施查封及处置，土地使用年期一致，区域因素相同，个别因素相近，对地价影响极少。三地块相连为一个整体，统一规划能充分反映土地的价值，因此土地价格为一整体反映。具备合并成一整体进行估价的条件。”。恩平法院考虑处置被执行人财产的过程中，涉案房屋（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）位于恩平市郊工业区的宗地上[恩府国用（2005）01016号]，根据“房地一体化”、“房随地走”的原则，而且上述梁少雄名下的三地块是相连为一整体，依照公平保护的执行原则，为确保拟拍卖财产利益最大化、避免分别拍卖减损价值以及影响拍卖成功率的前提下，根据处置涉案财产的具体情况，决定采取整体合并拍卖的处置方式，有利于保障土地的合理利用，兼顾各债权人的合法权益，符合本案的事实和相关法律规定，并无不当，若涉案房屋（展销楼）与基底土地采取单独拍卖方式，不排除因无人应拍而造成流拍，导致价值减损。 其次，涉案房屋（展销楼）的基底土地[恩府国用（2005）01016号]及上述位于恩平市××城北郊工业区的两地块[恩府国用（2005）00642号、恩府国用（2005）00643号]属于被执行人梁少雄名下，其还涉及多起未执行完毕的执行案件，权衡系列案件各方当事人的利益，从整体利益考虑，采取整体合并拍卖的处置方式，提高处置和变现效率，符合本案实际情况，处置方式合法恰当。 再者，根据广东中坤资产评估土地房地产估价咨询有限公司出具的资产评估报告[粤中坤资评报字（2019）第B17号]：“十一、特别事项说明。（六）部分委评资产安装并依附与相应地上建筑物，本次评估范围不包括地上建筑及占用的土地使用权，相关方需关注由此带来的影响。”恩平法院在处置被执行人财产的过程中，充分考虑到被执行人为陶瓷生产企业，涉案的部分陶瓷生产设备已安装及依附于建筑物上，时间久远，不可分拆，强行拆卸将会破坏陶瓷生产设备以及建筑物结构，导致拍卖价值减损。为确保拟拍卖财产利益最大化，提升财产处置和变现效率，决定采取整体合并拍卖的处置方式，符合本案的事实和相关法律规定，处置方式合法恰当。 最后，异议人向恩平法院提出执行异议时并未提交有关证据证明本案执行标的物合并整体拍卖过程中出现严重减损标的物价值以及损害异议人权益的情形，加上其主张分开拍卖能增加拍卖价值的事实缺乏证据印证。综上，异议人的主张缺乏事实和法律依据，恩平法院不予支持。 2020年8月27日，恩平法院作出（2020）粤0785执异144号执行裁定，裁定驳回安盈公司的异议请求。 复议申请人安盈公司向本院申请复议称，请求：撤销（2020）粤0785执异144号《执行裁定书》，并依法将三宗土地分开拍卖。事实和理由归纳如下：一、拍卖标的并不存在应当合并拍卖的法定情形，原裁定适用法律错误。1、三宗土地完全可以独立分开使用。2、并无任何证据证明分别拍卖可能严重减损拍卖标的价值。在本案中，安盈公司只是申请将三宗土地分开拍卖，并未要求将单宗地与该宗土地上的房屋分别拍卖。二、原裁定中所称的“整体合并拍卖能提高处置和变现效率”与事实相反。三、资产评估报告是针对各项拍卖资产单独评估，并未要求需整体合并拍卖，原裁定以评估报告作为合并拍卖理由并不充分。四、安盈公司不应对“合并整体拍卖将严重减损标的物价值”承担举证责任，原裁定认为安盈公司未尽举证责任是错误的。五、涉案的评估报告将于2020年11月过期，请贵院督促执行法院加快拍卖已符合条件的财产，提高执行效率。六、蓬江区法院并来将安盈公司的执行案件委托恩平市法院执行。综上，原裁定中的整体拍卖方案显然不利于实现各债权人的利益，且会导致拍卖标的所涉的上百个执行案件无限期拖延，请贵院纠正原裁定，依法支持安盈公司的请求，对己符合拍卖条件的咨产分别拍卖，以切实实现债权人的利益。 申请执行人周宁与被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司未向本院提交答辩意见及证据。 本院对恩平法院在（2020）粤0785执异144号执行裁定中查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：恩平法院对涉案三宗土地及房产、陶瓷设备一批采取整体拍卖的执行行为是否符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，并结合“房地一体化”的处置原则，本案中因梁少雄名下的涉案三地块是一个整体，为确保拟拍卖财产利益最大化、减少拍卖财产价值降低的风险和提高拍卖成交率，在保证公平公正的前提下，恩平法院决定采取整体合并拍卖的方式，有利于权衡各方当事人的利益、兼顾各债权人的合法权益并保障土地的合理利用。且因本案中被拍卖的标的物为陶瓷生产企业，涉案的部分陶瓷生产设备依附和固定于建筑物上，如强制拆除会导致拍卖标的物价值减损。为提高拍卖财产利益，提升财产处置和变现效率，恩平法院决定对涉案三宗土地及房产、陶瓷设备一批采取整体拍卖，并无不当。 至于安盈公司提出的涉案评估报告将于2020年11月过期，要求本院督促恩平法院拍卖的问题。因该问题不属于复议案件的审查范围，本院不予审查。 综上，安盈公司的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。恩平法院认定事实和处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人江门市安盈投资有限公司的复议申请，维持广东省恩平市人民法院（2020）粤0785执异144号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月四日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹