湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终500号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）冯珍珍，女，1976年10月12日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王楼，湖北文赤壁律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）邵松青，男，1979年7月20日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王楼，湖北文赤壁律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司，住所地鄂州市鄂城区文星大道**。法定代表人：邵超，该公司经理。委托诉讼代理人：熊斌、邱想，湖北吴都律师事务所律师。上诉人冯珍珍、邵松青为与被上诉人鄂州市飞鹅商贸有限责任公司（以下简称飞鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯珍珍、邵松青及其委托诉讼代理人王楼，被上诉人飞鹅公司的委托诉讼代理人熊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯珍珍、邵松青上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、支持上诉人的全部反诉诉请，由被上诉人退还押金10,000.00元和赔偿上诉人损失180,000.00元，由被上诉人承担本案的所有诉讼费用。3、驳回被上诉人全部诉请。事实与理由：一、一审程序错误、适用法律错误。本案是房屋租赁合同纠纷案件，合同的相对主体分别是冯珍珍和飞鹅公司、邵松青和飞鹅公司，合同租赁物和价格分别是冯珍珍租赁1-13号店面租金5,880.00元一个月，邵松青租赁1-11和1-12号店面租金是16,120.00元一个月。两个合同相对应的主体不同，两个上诉人的租赁费用也不同，根据规定本案应该是不同主体之间的两个不同标的纠纷，一审法院却将两者混合一起审理违反法律规定。二、一审没有查明被上诉人是否是本案的适格主体，没有查清本案中租赁合同是否具有法律效力。本案是租赁合同纠纷，按规定被上诉人应该将合法合格的租赁物交给上诉人使用。而在一审过程中，被上诉人却没有向法庭提交租赁物的权属证明。上诉人后来得知被上诉人名下并没有取得权属的不动产。那么本案中所涉租赁物的权属到底属于谁？被上诉人是否有处分权？被上诉人在一审过程中没有提供任何证据来证明，法院应该驳回其诉请。被上诉人不能证明其有租赁本案中所涉不动产的合法权利，涉案租赁房产未取得合法的建房审批手续，也没有房屋产权证，故上诉人与被上诉就上述房产所签订的合同均违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人依据租赁合同所诉的请求应该予以驳回。三、本案中所涉租赁物达不到安全验收条件和使用条件，被上诉人没有按合同约定提供合格租赁物。本案中的租赁是对外招商的名义是室内家居馆，作为招商单位（具体家居馆的权属属于谁，应该以权证为准），应该提供合法的场地给商户使用。在签订合同时，被上诉没有向上诉人明示其消防不合格，在上诉人进入后，发现此租赁物中消防设施是不合格的，是有安全隐患的。《中华人民共和国消防法》第13条第3款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。此租赁物是不合格租赁物，不能租赁给商户使用。同时由于本案是室内家居馆，商户自己不能安装空调设备。在招商时被上诉人承诺提供中央空调设备，并展示了其安装了的中央空调管道和出风口，但在上诉人进驻后发现，被上诉人只安装中央空调管道和出风口但没有安装主机。在炎热的夏天，密不透风的室内家居馆的室温近40度，上诉人等商户根本无法经营，所以此家居馆内的商户几乎全部撤离。四、本案因为被上诉人的违约行为，给上诉人造成了巨大损失应该予以赔偿。按合同和法律规定，被上诉人应该提供合格合规的租赁物给上诉人使用，但上诉人进场装修后，多次要求其提供权属证来办理相关证件，但被上诉人却一直不提供，造成了上诉人的营业证件一直不能办理，不能正常营业。再加上家居馆内消防不合格，中央空调设施不能正常使用，家居馆里环境太差，几乎没有顾客上门，家居馆里的商户损失惨重，被上诉人应该赔偿损失。五、被上诉人没有按合同约定提供合格租赁物，应将所收取的押金予以全部退回。飞鹅公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。飞鹅公司在一审的诉讼请求：1、判令冯珍珍、邵松青向飞鹅公司支付租金146,600.00元；2、诉讼费用由冯珍珍、邵松青承担。冯珍珍、邵松青在一审的反诉诉讼请求：1、依法驳回飞鹅公司对冯珍珍、邵松青的诉讼请求；2、依照法律的规定，由飞鹅公司退还押金10,000.00元，赔偿损失180,000.00元；3、由飞鹅公司承担全部诉讼费用。一审法院认定，2016年9月10日，飞鹅公司（甲方）与冯珍珍（乙方）签订《门面租赁合同》一份，该合同约定：租赁位置：一楼1-13号商铺（官柳商贸城）租赁给乙方从事经营装饰材料；租赁期限：租赁期三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止；租金及付款办法：在合同期内，月租金额为5,880.00元，每年租金为70,560.00元，租金以年交付方式，按先付款后用房原则，租金须在签订合同时一次性交清全年租金，余下每年在前一年度到期前一个月内交付下年度租金；签订合同时乙方所交纳的市场门面预定金即转为合同押金；甲方如无故解除合同或有其他违约行为应承担由此造成乙方的直接经济损失；乙方如有违约，抵押金不予退还并承担由此给甲方造成的相关损失；乙方如未按时交租，从未交费之日起，每日加收500元违约金，超过十日未交租金的，甲方有权终止双方合同并对乙方存留商品按行业进价的一半抵偿租金；押金在合同届满，乙方没有违约行为时，由甲方无息退还乙方；其他约定：免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年免租期补偿给甲方等。同日，冯珍珍代其夫邵松青（乙方）与飞鹅公司（甲方）签订《门面租赁合同》一份，该合同约定：租赁位置：一楼1-11号商铺、1-12号商铺（官柳商贸城）租赁给乙方从事经营装饰材料；租赁期限：租赁期三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止；租金及付款办法：在合同期内，月租金额为16,120.00元，每年租金为193,440.00元等；其他约定与上述合同一致。上述两份合同签订后，冯珍珍（乙方）于同日向飞鹅公司交纳了上述两份《门面租赁合同》的押金共计10,000.00元。合同签订后，冯珍珍、邵松青用所租赁的门面房共同进行经营；合同履行过程中，冯珍珍、邵松青未按合同约定按年先行向飞鹅公司交纳租金，租金实际是按照每月或每季度支付，两份合同的租金均由冯珍珍支付至2019年9月30日。2019年9月30日，冯珍珍、邵松青退出所租赁的门面房，并向飞鹅公司交还电卡两张。后期租金冯珍珍、邵松青至今未向飞鹅公司支付。另查明，冯珍珍、邵松青未能举证证明其在租赁期间，飞鹅公司有违约行为并给其造成直接经济损失。冯珍珍、邵松青系夫妻关系，双方于2015年4月16日经婚姻登记机关登记结婚。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，飞鹅公司与冯珍珍签订的《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。冯珍珍、邵松青共同提起反诉，请求依法驳回飞鹅公司对其的诉讼请求，由飞鹅公司退还押金10,000.00元，赔偿损失180,000.00元，以此可以认定冯珍珍、邵松青两人是共同经营，且二人系夫妻关系，冯珍珍代邵松青与飞鹅公司签订《门面租赁合同》构成表见代理；邵松青与飞鹅公司签订的《门面租赁合同》，除租金金额与上述合同不一致外，其他约定均一致，故该合同合法有效，依法也应受到法律保护。冯珍珍、邵松青未租满三年，按合同约定如未租满三年免租期补偿给飞鹅公司，对此，飞鹅公司认为是补偿免租期期间的租金，冯珍珍、邵松青则辩称是补偿免租期，且可用余下租期补偿免租期。经审理查明，本案双方在合同履行过程中，冯珍珍、邵松青并未按合同约定的以年交付方式、按先付款后用房原则交纳租金，租金实际是按照每月或每季度支付，且租金仅支付至2019年9月30日，余下租期的租金并未支付，冯珍珍、邵松青关于用余下租期补偿免租期的抗辩理由依法不能成立，双方约定的免租期补偿应理解为免租期期间的租金补偿，其标准参照双方合同中约定的租金计算，故两份合同免租期期间的租金为146,667.00元[免租期期间从2016年9月10日起至2017年3月30日止，计6个月；1、1-11号、1-12号商铺免租期期间租金为107,467.00元（16,120.00元×6个月）；2、1-13号商铺免租期期间租金为39,200.00元（5,880.00元×6个月）]；故飞鹅公司请求判令冯珍珍、邵松青支付其租金146,600.00元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于押金10,000.00元是否退还问题。两份合同均约定：租赁期三年，租金以年交付方式，按先付款后用房原则，租金须在签订合同时一次性交清全年租金，余下每年在前一年度到期前一个月内交付下年度租金；押金在合同届满，乙方没有违约行为时，由甲方无息退还乙方等。冯珍珍、邵松青的押金只有在合同届满其没有违约行为时，由飞鹅公司无息退还；本案冯珍珍、邵松青未按约定交纳租金，也未按约定租满三年，属违约方，其押金依约不应予以退还；故其请求判令飞鹅公司退还其押金10,000.00元的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于飞鹅公司是否应赔偿冯珍珍、邵松青损失180,000.00元。由于冯珍珍、邵松青未能举证证明其在租赁期间，飞鹅公司有违约行为并给其造成了直接经济损失，故冯珍珍、邵松青请求判令飞鹅公司赔偿其损失180,000.00元的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十二条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、冯珍珍、邵松青于本判决生效之日起十五日内向鄂州市飞鹅商贸有限责任公司支付房屋租金146,600.00元。二、驳回冯珍珍、邵松青的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,232.00元，减半收取计1,616.00元，由冯珍珍、邵松青共同负担；该费用已由鄂州市飞鹅商贸有限责任公司预交，待本判决生效之日起十五日内由冯珍珍、邵松青直接向鄂州市飞鹅商贸有限责任公司支付。反诉费2,050.00元，由冯珍珍、邵松青共同负担。在二审法院指定的举证期限内，上诉人冯珍珍、邵松青向本院举出如下证据：证据一、不动产查询资料一份，拟证明飞鹅公司名下没有不动产登记，飞鹅公司在本案中的诉讼主体不适格。证据二、照片一组，拟证明官柳商贸城没有安装中央空调、商户无法正常经营；飞鹅公司将上诉人的装修毁损，给上诉人造成了损失。证据三、鄂州市消防救援支队回复函一份，拟证明涉案商铺所在建筑未经消防验收即投入使用。被上诉人飞鹅公司在二审举证如下：证据一、证明一份，拟证实官柳商贸成项目属于鄂城区古楼街道庙鹅岭股份经济合作社的集体资产，该社将该资产交由飞鹅公司管理，飞鹅公司有权对外出租，并享有出租方的一切权利。证据二、“鄂州市公安消防支队建设工程消防验收意见书”及“关于官柳农贸市场规划手续的复函”各一份，拟证实涉案商铺所在的建筑经主管部门批准建设，且经过消防验收合格，本案合同不存在无效情形。经庭审质证，飞鹅公司对冯珍珍、邵松青所举证据的质证意见为：证据一不能反映出涉案房屋的权属登记情况，该证据与本案无关联。证据二不能达到证明目的，安装中央空调不在双方的合同约定范围内，消防设施已经经过验收，上诉人装修的损失与被上诉人无关。证据三不能证明涉案商铺所在建筑未经消防验收。冯珍珍、邵松青对飞鹅公司所举的证据均不认可，“鄂州市公安消防支队建设工程消防验收意见书”及“关于官柳农贸市场规划手续的复函”均是复印件，真实性请法院审查核实。飞鹅公司仅凭一份证明不能证实鄂城区古楼街道庙鹅岭股份经济合作社对该项目有所有权。本院认为，冯珍珍、邵松青举出的不动产产权登记表登记信息与飞鹅公司作为出租方起诉的诉讼主体资格不具有必然的联系，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。冯珍珍、邵松青举出的一组照片无法证明系飞鹅公司将其装修毁损、鄂州市消防救援支队回复函与飞鹅公司举出的“鄂州市公安消防支队建设工程消防验收意见书”相结合，不能达到飞鹅公司出租商铺消防未经验收合格的证明目的，本院不予采信。飞鹅公司举出的“鄂州市公安消防支队建设工程消防验收意见书”及“关于官柳农贸市场规划手续的复函”，经本院核查属实，本院予以采信。飞鹅公司举出的证明证实其出租权来源于案外人鄂城区古楼街道庙鹅岭股份经济合作社的授权，该证据客观真实，本院予以采信。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、飞鹅公司的诉讼主体资格是否适格、一审审理程序是否违法；二、涉案租赁合同是否有效，冯珍珍、邵松青是否应给付飞鹅公司房屋租金，飞鹅公司应否退还冯珍珍、邵松青保证金并赔偿其损失。关于飞鹅公司的诉讼主体资格是否适格及一审程序是否违法的问题。被上诉人飞鹅公司起诉的依据来源于鄂州市鄂城区古楼街道庙鹅岭股份经济合作社对其的授权出租，飞鹅公司基于其与冯珍珍、邵松青之间签订的租赁合同起诉符合法律规定。上诉人冯珍珍、邵松青仅以查询不到涉案房屋登记在飞鹅公司名下便认为飞鹅公司诉讼主体不适格的理由依据不足，本院不予支持。冯珍珍与邵松青系夫妻关系，其二人共同租赁经营涉案商铺，一审将两间商铺房屋租赁合同引发的纠纷合并审理并无不当。故冯珍珍、邵松青上诉认为飞鹅公司诉讼主体不适格及一审审理程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案《门面租房合同》的效力问题。上诉人冯珍珍、邵松青认为飞鹅公司在与其签订《门面租房合同》时，涉案商铺所在的官柳商贸城未取得建设工程规划许可证、尚未通过消防验收，故涉案《门面租房合同》因违反法律禁止性规定而无效。经二审核查，涉案商铺所在的官柳商贸城已经在2016年经消防验收合格，该商贸城属于集体土地上在建的工程，其建设已经相关主管部门同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故上诉人冯珍珍、邵松青认为涉案《门面租房合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的《门面租房合同》的约定，免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年免租期补偿给甲方飞鹅公司。该条款的本意应为，冯珍珍、邵松青如按照合同约定租满三年，则从2016年9月10日起至2017年3月30日止的租金免予交纳，否则，如因冯珍珍、邵松青先行违约退租的，则上述期间内的租金不予免交，一审判决对该合同条款的理解认定并无不当。关于上诉人冯珍珍、邵松青上诉称卖场没有中央空调影响经营的问题，虽然在双方签订的合同中并没有约定飞鹅公司必须在卖场中安装中央空调，但根据二审法庭调查，在冯珍珍、邵松青承租的整个封闭的卖场内，出租方飞鹅公司不仅没有安装中央空调，也没有为承租户自行安装分体空调提供条件，客观上在炎热的夏季会对承租方的经营造成影响，综合冯珍珍、邵松青最后在合同未到期的情况下搬离卖场还有其他租户均已撤出卖场丧失经营氛围等原因，依最大诚信及公平原则，本院酌情在上述免租期内减免冯珍珍、邵松青三个月租金的交纳义务。但冯珍珍、邵松青在合同未到期的情况下单方终止合同仍然构成违约，根据双方签订的《门面租房合同》的约定，冯珍珍、邵松青交纳的10,000.00元押金只有在其未违约的情况下才能全额退还，故冯珍珍、邵松青上诉要求飞鹅公司退还10,000.00元押金及赔偿其损失180,000.00元均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定基本事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3397号民事判决。二、冯珍珍、邵松青于本判决生效之日起十五日内向鄂州市飞鹅商贸有限责任公司支付房屋租金80,600.00元。三、驳回鄂州市飞鹅商贸有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回冯珍珍、邵松青的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,616.00元，由冯珍珍、邵松青负担889元；鄂州市飞鹅商贸有限责任公司负担727元；反诉费2,050.00元，由冯珍珍、邵松青负担。二审案件受理费6,349.00元，由冯珍珍、邵松青负担3,492.00元，鄂州市飞鹅商贸有限责任公司负担2,857.00元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年十一月十七日书记员 肖            臣