河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12753号原告（反诉被告）：河南豫满洪商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼****。法定代表人：刘洪杰，总经理。委托代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：邓丽君，河南英泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李真，女，1984年5月10日出生，汉族，住河南省方城县。委托代理人：张汪峰，河南都林律师事务所律师。原告河南豫满洪商业管理有限公司(以下简称豫满洪公司）与被告李真房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，李真在本案审理期间对豫满洪公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。豫满洪公司的委托代理人韩粮旭、邓丽君，李真及其委托代理人张汪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫满洪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令被告向原告偿还租金16299元，违约金244元（违约金以16299元为基数，按日利率万分之五计算自2020年6月1日至2020年6月30日，之后的利息以16299元为基数计算自2020年7月1日起至租金实际清偿之日止）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场编号为C2号的房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2017年11月1日至2025年10月31日，合同第九条第2款约定，被告迟延缴纳租赁费或合同履约保证金，每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告欠付原告2020年6月1日至2020年6月30日的租金共16299元，并依约应承担违约金244元。2020年6月25日，原告向被告送达解除合同《商务函》一份，载明原告将于2020年6月30日解除与被告签订的《租赁合同》，并收回上述租赁场地及房屋。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告李真辩称：1、2020年4月该租赁物产权人在九鼎金地张贴要解除和豫满洪公司的《租赁合同》，并索要拖欠的租金、咨询服务费。商场的商户包括李真在内不知道该把今后的租金交给豫满洪公司还是租赁物产权人，怕租金打水漂。后豫满洪公司以停电作为要挟，李真所在的李双双美容院于2020年5月12日和26日分2次将2020年5月和6月的租金转给豫满洪公司指定的冯彬的收款账户，李真之所以没有在4月底缴纳下一季度的租金，完全是因为当时豫满洪公司明显已经经营状况恶化且丧失商业信誉，面临租赁物产权人会随时收回房屋，将导致租赁合同无法继续履行，因此李真是可以行使不安抗辩权的，不属于违约，同时由于疫情影响，商场两个月未开门营业，当时豫满洪公司也同意按月缴纳租金，故李真并没有违约行为；2、豫满洪公司不及时履行支付房租和咨询服务费的义务因此租赁物产权人要与豫满洪公司解除租赁合同，导致包含李真在内的承租人不知道将租金交给谁才能保证自己可以继续租赁房屋，豫满洪公司拖欠房租的行为直接导致豫满洪公司与李真长达8年的租房合同只履行了不到三年就要提前解除。而豫满洪公司在明知其已经没有租赁物转租权的情况下不但没有积极沟通解决，反而还一直隐瞒真实情况催要房租，以拖欠14784元的租金为由提出6月30日解除双方的租赁合同，豫满洪公司不遵守诚实信用原则的行为已经构成了严重违约。综上所述，应驳回豫满洪公司的诉讼请求。反诉原告李真向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金88704元、返还租金29568元、返还履约保证金14784元、退还剩余的预缴电费3408元；2、判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月该商场房屋所有权人在九鼎金地张贴公告要解除和豫满洪公司的《租赁合同》，并索要豫满洪公司拖欠的租金、咨询服务费。商场的商户包括李真在内不知道将今后的租金交给豫满洪公司还是房屋所有权人，后在豫满洪公司的催促下转给豫满洪公司指定的冯彬的账户。后反诉原告在2020年6月22日收到告知函如想继续使用房屋则需要跟房屋所有权人指定的新的公司郑州锦璨商业运营管理有限公司重新签订合同。现原租赁合同未到期，由于豫满洪公司的原因造成该合同的解除，按合同8.2款的约定，豫满洪公司应按2020年半年的房屋租赁费用向反诉原告支付违约金88704元，因为疫情原因房屋所有权人给豫满洪公司减免了2个月的租金，因此豫满洪公司也应给反诉原告减免2个月的租金，所以豫满洪公司需向反诉原告退还2个月的租金29568元，合同解除豫满洪公司还要向反诉原告退还履约保证金14784元，电费为反诉原告预缴的，没用完的部分3408元豫满洪公司应退还反诉原告。李真为维护其合法权益，反诉至本院。反诉被告豫满洪公司辩称：豫满洪公司不应当向李真返还违约金、返还租金、返还履约保证金、退还预缴的电费共计136464元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，豫满洪公司（甲方）与李真（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场商业用房出租给乙方经营使用。租赁期限为自2017年11月1日起至2025年10月31日止，租赁费用明细为第一年月租赁费用为14784元、第二年月租赁费用为15523.2、第三年月租赁费用为16299.36元。付款周期为每三个月预付，履约保证金14784元，首期房屋及场地租赁费用44352元，房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除、或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金余额无息退还乙方若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，豫满洪公司（甲方）与李真（乙方）签订《补充协议》，约定合同期内，甲乙双方约定的租金包括物业费；2、合同期内，甲方不收取商场管理费；3、合同期内，因甲方和租赁物产权方发生纠纷，导致合同无法履行的，造成乙方的经济损失，甲方负责赔偿。该协议为租赁协议组成部分，与本合同具有同等法律效力。同日，接收人李真确认已按合同约定收到豫满洪公司C2号房屋及场地。2020年6月25日，豫满洪公司向C2李双双美容出具《商务函》一份，载明是关于解除与李双双美容签订的相关合同及收回租赁房屋及场地的通知，根据合同规定，函告C2李双双美容如下：1、豫满洪公司将于2020年6月30日解除与C2李双双美容签订的《房屋及场地租赁合同》，并收回租赁房屋及场地；2、要求C2李双双美容即日支付应付款项，共计14784元；3、豫满洪公司保留进一步追究C2李双双美容违约责任的权利。李真提交兴业银行回单显示付款户名王霞、庄丽红分别于2020年5月12日、2020年5月26日向冯彬（账号：62×××09）账户转账14784元，共计29568元。王霞出具情况说明显示其于2020年5月12日向账户名冯彬（账号：62×××09）转账14784元，该款项是其代替李真向豫满洪公司缴纳九鼎金地广场商业用房（租赁房屋编号C2）2020年5月1日至2020年5月31日的租赁费。庄丽红出具情况说明显示其于2020年5月26日向账户名冯彬（账号：62×××09）转账14784元，该款项是其代替李真向豫满洪公司缴纳九鼎金地广场商业用房（租赁房屋编号C2）2020年6月1日至2020年6月30日的租赁费。2017年11月17日豫满洪公司向C2李双双美容院出具收据显示收到履约保证金14784元。豫满洪公司与李真确认因疫情影响双方协商将2020年2月份之后每月租金按2018年月租金14784元缴纳。另查明，河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）与豫满洪公司签订租赁合同，约定九鼎公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层至二层、商业用房3层7-8-9房屋出租给豫满洪公司。九鼎公司与豫满洪公司、刘洪杰、崔耀方租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）豫0191民初5600号民事判决，认定九鼎公司与豫满洪公司签订的租赁合同解除，豫满洪公司支付2020年4月6日前的房屋租金及之后至2020年7月9日的占有使用费。本院认为：本案中，双方签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋已被九鼎公司收回，豫满洪公司与李真的合同已无法继续履行，故对于豫满洪公司要求解除租赁合同的要求，本院予以支持。李真提供证据证明已支付至2020年6月30日的租金，故对于豫满洪公司要求李真支付租金（2020年6月1日至2020年6月30日）及违约金的请求，证据不足，本院不予支持。在租赁期内暴发新冠疫情，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，豫满洪公司与李真协商一致降低租金标准，双方应按协商一致后的新标准履行。故对于李真要求豫满洪公司向其返还租金29568元的请求，本院不予支持。对于李真要求豫满洪公司返还履约保证金14784元的请求，本院予以支持。对于李真要求豫满洪公司支付违约金及退还预交电费3408元的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除河南豫满洪商业管理有限公司与李真签订的《房屋及场地租赁合同》；二、反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告李真履约保证金14784元；三、驳回原告河南豫满洪商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214元，减半收取107元，由原告河南豫满洪商业管理有限公司承担；反诉案件受理费3030元，减半收取1515元，由反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司承担85元，反诉原告李真承担1430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月四日书记员  杜 生