青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再6号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戎利强，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：杨社美（戎利强妻子），住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人戎利强因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司(以下简称海宏公司)商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终872号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申415号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。再审申请人戎利强的委托诉讼代理人杨社美、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戎利强申请再审称，（一）二审法院认定2015年11月22日为第三段违约金的截止日期与《商品房预售合同》《银泰九号公馆＜商品房预售合同＞补充协议》(以下简称《补充协议》)约定相悖，第三段违约金的计算时间段应为2015年10月5日起至2016年1月25日止。（二）二审法院依照《商品房预售合同》第八条的约定认定案涉商品房经验收合格，即满足“五方验收”合格，达到双方约定的交付条件错误。“五方验收”仅表明房屋通过了勘察、设计、监理、施工、建设单位的主体框架验收合格，而双方签订的《商品房预售合同》约定交付房屋必须达到水、电、电梯正常使用。海宏公司在不具备交房条件的情况下于2015年10月30日发布虚假交房公告，是在规避延期交房的违约责任。（三）二审法院关于案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》的责任认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任。”由于海宏公司的违约行为导致业主一直不能办理房屋产权手续，对此海宏公司应当按照约定支付违约金。（四）二审法院以“双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定”为由驳回戎利强要求海宏公司承担逾期交房违约金利息的主张错误。请求：1.改判海宏公司支付戎利强逾期交房违约金第三段少计算的11640.83元；支付逾期交房违约金利息9468.83元；2.海宏公司支付戎利强逾期办理房屋初始登记违约金4547.2元及利息586.73元。经释明，戎利强当庭表示对逾期办理房屋初始登记违约金利息586.73元不再主张。 被申请人海宏公司答辩称，本案应以合同约定的“商品房经验收合格”作为交付条件，戎利强再审提出的“工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门备案等”并非合同约定的交付条件。二审法院对逾期交房违约金的认定正确。二审法院以公告交房时间作为计算逾期交房违约金的截止时间正确。戎利强再审要求海宏公司承担逾期交房违约金利息无事实与法律依据。戎利强关于逾期办理初始登记违约金的再审请求超出其原审诉求且无事实依据。一审中，其并未就“办理初始登记”提出诉讼请求，其在再审程序增加或变更诉讼请求均违反法律规定。海宏公司不存在逾期办理房屋权属证书的违约事实。案涉《商品房预售合同》未对取得《房屋所有权证》时间进行约定，而且办理《房屋所有权证》应由双方共同完成。 戎利强向一审法院提出诉讼请求：1.海宏公司向戎利强支付逾期交房违约金57795元及自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为11665元，以上合计69460元；2.海宏公司给付戎利强因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金4547元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院审理查明，戎利强、海宏公司于2013年1月14日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼1单元1011室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额454720元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，戎利强按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月8日，双方又签订了《补充协议》约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之一的违约金。2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之二的违约金。超过确定的交房时间，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月22日－11月26日交验11号楼。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2016年3月7日双方签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”。 一审法院认为，戎利强、海宏公司签订的《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效。戎利强按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向戎利强交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一、关于交房时间的确定。双方签订的《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括：1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。本案双方签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房以及房屋于2015年10月21日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。关于戎利强主张实际交房时间为2016年3月7日与《收楼手续书》中注明的“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，戎利强因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，戎利强提交的《央广网新闻报道》，无法证明戎利强一直在向海宏公司主张权利，戎利强也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形，故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，戎利强于2019年1月7日向法院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。戎利强主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，也不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。《商品房预售合同》中关于办证的约定为：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，即戎利强、海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对戎利强的该项诉讼请求不予支持。判决：驳回戎利强的全部诉讼请求。 戎利强不服一审判决，上诉请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初539号民事判决，发回重审或依法改判支持戎利强一审的全部诉讼请求；2.海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。 二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，予以确认。 二审法院对双方争议的焦点问题认定如下：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。戎利强与海宏公司于2013年1月14日签订《商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《补充协议》，对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以《补充协议》约定为准。《补充协议》约定“违约金以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以《补充协议》约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房屋的义务，案涉11号楼已在2015年10月21日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中11号楼于2015年10月21日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。戎利强认为必须经过综合验收合格才能交付的上诉理由与合同条款的约定相悖，不予支持。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的11号楼交房之日为2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，买受人应在2015年11月22日至2016年1月25日期间收房，最迟应于2016年1月25日接受房屋，2016年1月25日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月25日。戎利强于2019年1月10日向青海省西宁市城北区人民法院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效，一审判决认定戎利强的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当支付逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为454720元×1/10000×244天=11095.17元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日，以总房款万分之二的标准计算，应为454720元×2/10000×96天=8730.62元。第三段自再次延期的时间2015年10月5日计算至公告交房日2015年11月22日，以总房款万分之四的标准计算，应为454720元×4/10000×49天=8912.51元。以上共计28738.3元，海宏公司应当向戎利强支付逾期交房违约金28738.3元。戎利强要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，戎利强要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担戎利强未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，戎利强主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，不予支持。综上，戎利强的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初539号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付戎利强逾期交房违约金28738.3元；三、驳回戎利强的其他诉讼请求。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。戎利强、海宏公司均不持异议，再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定为“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 根据再审申请人戎利强的陈述及被申请人海宏公司的答辩，本案围绕以下争议焦点进行了审理： （一）戎利强主张逾期交房违约金及利息是否应当由海宏公司支付以及支付的金额 2013年1月14日，戎利强与海宏公司签订《商品房预售合同》，合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应根据合同享有权利，履行义务。针对逾期交房的问题，本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在2014年10月30日前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，其还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定的交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定，承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋关于经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件的约定，戎利强主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。 双方在《商品房预售合同》约定，海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。2015年7月8日双方签订的《补充协议》对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应以《补充协议》约定为准。戎利强再审中认可二审判决中逾期交房违约金第一、二段的计算，认为第三段少计算64天。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉载明“11号楼于11月22日至26日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，公告期满日为2016年1月25日，2016年3月7日戎利强办理收楼手续，据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年1月25日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应分段计算。第一段自2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为454720元×1/10000×244天=11095.17元。第二段自2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日，以总房款万分之二的标准计算，应为454720元×2/10000×96天=8730.62元。第三段自2015年10月5日计算至2016年1月25日，以总房款万分之四的标准计算，应为454720元×4/10000×113天=20553.34元。海宏公司应当向戎利强支付逾期交房违约金40379.13元。戎利强此节再审理由成立，应予支持。关于逾期交房违约金利息问题。本院再审认为，违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金的利息没有约定，戎利强要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，再审应予维持。 二、戎利强所主张的逾期办理房屋权属证书（初始登记）的违约金应否由海宏公司支付以及支付金额 戎利强再审认为，虽其原审主张未取得房屋权属证书的违约金，但取得房屋权属证书与办理初始登记为同一概念，所以再审请求变为“未办理初始登记的违约金”。海宏公司认为，二审判决正确，应予维持。本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记，初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记，故初始登记与房屋产权登记不是同一概念。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，戎利强原审主张海宏公司支付逾期办理房屋权属证书违约金4547元，虽然再审主张海宏公司支付逾期申请办理初始登记违约金，其实质仍然是主张未办理房屋权属证书违约金。因此，戎利强主张海宏公司按已付房价款的1%支付未办理房屋权属证书违约金4547元符合合同的约定，应予支持。 综上，本院再审认为，戎利强的再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终872号民事判决第一项； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终872号民事判决第三项； 三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终872号民事判决第二项为：青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付戎利强逾期交房违约金40379.13元； 四、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付戎利强逾期办理房屋权属证书违约金4547元； 五、驳回戎利强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1651元，减半收取826元，由戎利强负担330元，由青海海宏房地产有限责任公司负担496元；二审案件受理费1651元，由戎利强负担660元，由青海海宏房地产有限责任公司负担991元。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 宋生昭