杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10417号 原告：舒伟峰，男，1970年12月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告：吴晓兰，女，1982年7月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 两原告的共同委托诉讼代理人：舒伟霞，系舒伟峰妹妹。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，统一社会信用代码9133010068290476X6，住所地杭州市西湖区莫干山路**。 法定代表人：岳波，经理。 委托诉讼代理人：李爱梅、杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。 原告舒伟峰、吴晓兰诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于同年9月8日公开开庭进行了审理。双方曾申请庭外和解二个月，本院予以准许。原告吴晓兰及两原告的共同委托诉讼代理人舒伟霞、被告爱家公司的委托诉讼代理人李爱梅及杨礼瀛到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告舒伟峰、吴晓兰向本院提出经变更后的诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.被告支付自2020年4月23日至2020年10月7日的租金39222.86元以及电费11.76元，合计39234.62元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5%计算的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》（以下案涉合同），约定甲方将位于杭州市萧山区××幢××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，期限自2017年10月8日至2022年12月7日。租金支付方式为季付，乙方于每季度30日向甲方支付租金，逾期支付房租的，每逾期一日，须支付月租金0.5%的滞纳金等。按合同约定，被告应在2020年4月30日及同年7月30日前支付原告自2020年4月23日至同年10月7日的房租合计39222.86元，但经原告方多次催讨未果。 原告方认为，一、疫情因素不影响被告履行案涉合同。2020年2月20日以后，包括爱家在内的企业在第一时间复工复产，杭州政府通过“助万企、帮万户”活动，大力减免税费，帮助爱家在内的企业渡过难关。同时，被告也没有拿出其企业经营困难、面临破产的相关证据。相反，爱家集团股份公司在2020年上半年的报告中称，其各条线业务成交量已恢复至2019年正常水平，案涉相寓项目在2020年上半年的平均出租率高达94%，租客签约率也稳步上升。二、本案不符合最高院九民会议纪要解除合同的情形。首先，被告通过电话骚扰、威胁原告方、赶走原有租客及在爱家APP下架“雪藏”案涉房源等手段，恶意致房屋空置，以达到迫使原告方同意被告强行单方解约的目的，存在恶意违约情形。同时，不履行合同对原告方显失公平。为签订长期租房合同，原告方同意给被告7个月免租期，允许被告破坏房屋原有格局并将房屋隔成4个单间。现合同期限刚过半，被告就不履行合同，导致原告方合同目的无法实现。三、本案不存在合同僵局问题。案涉房屋不存在无法出租或承租的情形，且房屋面积合适，出租率及租金形势向好，也有客户咨询房屋的出租问题，原告方已将房源信息告知被告，继续合作对双方都有利。为此，原告方也一再告知被告将房屋出租以物尽其用。四、被告通过套路式解约降低成本，损害房东利益，而原告方无力面对。被告先利用其资本优势争夺房源，以不正当竞争方式排挤同业生存空间，然后依据格式合同约定“先低后高”的租金支付方式，使得被告在短时间内垄断市场。最后，其根据租赁市场或业务扩张需要等，视情单方解约，将企业经营风险完全转嫁房东，其行为严重损害市场秩序的稳定性和公平性，更造成原告方经济损失。此外，被告系知名上市公司的子公司，在杭州租赁市场占有巨大份额，其为了追求更大利益调整经营策略，对房东“痛下狠手”，原告方往往无力面对。事实上，原告方为了买房负债凑齐首付，通过房租还贷，现被告不履行合同，导致原告方还贷压力剧增。如房屋群租，原告方远在外地无法经营，如整租，因被告已改装房屋，无法满足整租条件。被告违约系客观事实，其出现经营困难系其应承担的商业风险，原告的资金压力也很大。综上，案涉合同并未终止，亦不应解除，故起诉请求支持原告方变更后的诉讼请求。 被告爱家公司辩称，一、案涉房屋早已处于空置状态，被告已按约承担4个月租金的违约金，该情形下合同不适宜强制履行，且继续履行有失公平，确认合同已终止更符合公平原则，也更有利于平衡双方权益。2020年4月，因疫情影响及业务调整，被告书面函告通知原告方解除案涉合同，并限期办理物业交割手续，后被告于同年4月26日向原告方支付自2020年4月8日至同年4月22日的租金3565.72元和违约金26909.08元，原告方在接受违约金后并未提出异议，合同已经解除。1.本案完全符合九民会议纪要第48条规定的精神，目前合同履行已陷于僵局，且对今后房屋的管理维护及租金的收取不利，也达不到物尽其用的目的。同时，我国司法实践中并未明确禁止违约方解除合同的权利，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定，承租人在合同租赁期限内单方搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外，经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。此外，司法实践中存在很多支持违约方解除合同的判例，均赋予法院在合同陷入僵局时判决解除合同的权利。2.案涉合同履行事实上已陷于僵局，无法继续履行。此前被告已发函要求终止履行，并提出确认合同已终止的反诉请求，在被告已腾空房屋并支付违约金的情况下，案涉标的不适合强制履行，义务性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不宜强制履行的情形，如原告方认为4个月租金的违约金过低，可以请求法院酌情增加，而不是维持目前的僵局。3.被告并非恶意解除合同，系因疫情造成经营困难而做出项目调整，将该小区所有的分租房项目暂停，其已解除了案涉美哉美城数十套房屋的托管，除争议4户外，其余72户均顺利解除。同时，被告已及时足额赔付违约金，并赠送全屋装修，原告方并未产生实际损失。4.为充分发挥物的价值且减少财产浪费，有效利用资源，在租赁合同不宜强制履行的情形下应确认终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告方有权接收房屋并减少空置损失，且承租人因经营策略调整或严重亏损的情况下，若不允许解除对其不公平，可能造成社会经济秩序的混乱。二、双方因合同是否终止存有争议，并非被告主观故意不履行合同，故原告方主张的违约金缺乏依据。退一步讲，即使法院判决继续履行合同，被告已付的违约金已超过合同约定应当于2020年4月30日前支付的房租，该违约金应当优先抵扣租金，该部分不存在逾期支付的情形，不应支付滞纳金；同时，合同约定的滞纳金标准过高，在合同继续履行的情形下，原告方并未产生实际损失，故前述滞纳金显然不合理，应当大幅调整。综上，请求依法判决驳回原告方的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告方提供的不动产权证书、《房屋出租托管合同》及通知函各1份，系双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告方提供的证据，1.爱家公司工作人员手机短信1组，被告对证据真实性予以确认，故认定其真实性，至于双方争议的案涉合同是否因被告发函而解除的问题，本院将另行阐述。2.今日头条新闻报道、浙江政务投诉举报平台反馈信息、杭州日报新闻、我爱我家控股集团股份有限公司2020年半年度报告摘要及爱家APP租售平台照片1组，对我爱我家控股集团股份有限公司半年度报告摘要，该公司系北京我爱我家房地产经纪有限公司的控股股东，北京爱家营企业管理有限公司系北京我爱我家房地产经纪有限公司的全资子公司，被告又系北京爱家营企业管理有限公司的全资子公司，各方存在关联关系，但原告提供的报告摘要反映的是该集团在全国范围内的半年财务状况，无法体现被告该时间段在杭州地区房屋租赁的经营和业绩状况，故对该证据的关联性不予确认；至于其他证据材料，缺乏与本案争议点的关联性，故不予确认。3.民事判决书1份，该证据系客观真实，但仅凭该证据无法体现被告系恶意违约且系一贯做法等，故对其关联性不予认定。4.电费收据及电力部门工作人员交流微信1组，系针对2020年4月22日之后产生的相应电费，由原告方向萧山供电局交纳，被告对该事实并无异议，故确认该事实。对被告提供的证据，1.解除合同通知函、邮寄凭证及物流记录各1份，银行回单2份，通知函、邮寄凭证及物流信息各1份，原告对证据的真实性予以确认，故认定其真实性，至于双方争议的案涉合同是否因被告发函而解除的问题，本院将另行阐述。2.《解除协议》9份，缺乏与本案的关联性，故不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：案涉房屋系两原告共同共有。2017年9月27日，原告方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租托管合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，期限自2017年10月8日至2022年12月7日。合同约定了托管期的租金标准，其中自2019年10月8日至2020年10月7日的月租金为7131.43元，托管期内甲方同意给予乙方免租期210天。租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付租金，首次付款日期为2017年10月30日。托管期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公用电费及物业费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算。如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，乙方须向甲方支付26909.08元作为违约金，且甲方有权解除本合同：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方未按时支付托管房租金，经甲方书面催告后仍不支付的……（5）未履行本合同约定之义务的。因不可抗力导致本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。从2017年10月30日开始，乙方需向甲方缴纳租金共计21次，合同列明了甲方每次应收租金的金额、开始日期、结束日期、应收日期以及对应的免租期天数等。按合同约定，被告应于2020年4月30日前缴纳自2020年4月23日至同年7月7日的租金，以及在2020年7月30日前缴纳自2020年7月8日至同年10月7日的租金，合计39222.86元。2020年4月22日，被告向原告发出解除合同通知函，提出“因受疫情影响要求解除合同，并愿意按《房屋出租托管合同》的约定赔偿违约金26909.08元，房租结算至2020年4月22日，请原告方最迟于2020年4月27日前联系被告办理物业交割等相关手续”等，该快递件于同年4月23日签收。同年4月24日，被告向吴晓兰转账违约金26909.08元，于同年4月26日向吴晓兰转账自2020年4月8日至同年4月22日的租金3565.72元。同年4月29日，被告再次向原告方发出通知函，告知前述转账事宜，以及“被告已结清上述房屋的燃气费，将于下个出账日结清水电等相关费用。因原告方逾期未来办理交割手续，被告已将房屋状态照片及电子密码通过彩信发送，请及时修改”等，被告方已将上述通知函内容短信告知原告方，该快递件于同年5月15日被投递员收回且未妥投。之后，原告通过杭州12345投诉平台、浙江政务投诉举报平台对被告的行为进行投诉。2020年6月28日，原告方向萧山供电局交纳房屋电费11.76元。因案涉争议，原告方遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，就合同约定的免租期，双方明确租赁期限为5年，故有7个月免租期，首年包括2个月装修免租期及1个月免租期，其余每年有1个月免租期。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，双方理应按约履行。就被告关于案涉合同因疫情影响及业务调整，已事实上履行不能，合同已事实上解除或经发函解除的抗辩意见。首先，被告在程序上提出反诉，提出要求确认合同已于2020年4月22日终止的反诉主张或中止审理，经本院释明，该项请求本身属于本案的争议焦点及审查内容，且该请求事实上不产生抵消、吞并原告给付请求的法律后果，故无必要也不需要作为反诉主张提出，本案中将予一并审查处理，亦无必要中止程序，故对其前述请求不予受理或处理。其次，对前述抗辩意见的实体部分，经本院审理认为：一、案涉合同约定被告发生列明的违约行为的，其应向原告方支付违约金，原告方有权解除合同。也就是说，即使被告向原告方支付了约定的违约金，也不意味着其作为违约方享有约定解除权，此时的合同解除权仍应由守约方即原告方享有。被告作为违约方，不能当然依据该条款解除案涉合同，故其发函解除的行为并不产生解除合同的法律后果，且本案并无证据显示双方就解除合同问题已达成一致，或者被告依其“合同僵局”主张相应的解除诉权，故其前述抗辩依据不足，本院不予采信。至于被告在此之后是否向法院主张解除合同的诉权，并非本案争议点及审查范围，其可依法另行处理。二、本案中，被告并未举证证明原告方存在不利于合同继续履行的行为，在原告方要求继续履行合同的情况下，双方应本着诚实信用的原则继续履约，被告应按约支付自2020年4月23日至同年10月7日的租金计39222.86元，其未及时支付，应承担相应的违约责任。综上，被告单方提出解除合同的行为，缺乏相应法律及合同依据，合同仍应继续履行。另，被告按约应于2020年4月30日及同年7月30日前分别支付自2020年4月23日至同年7月7日、2020年7月8日至同年10月7日的房租合计39222.86元，虽然其在2020年4月26日支付4个月租金的违约金26909.08元，但经本院释明，为诉讼效率考虑，本案中对双方给付请求及已付费用予一并处理并抵扣，故将该部分已付费用抵扣租金，并确认被告尚欠截至2020年10月7日的租金计12313.78元，对该部分予以支持。同时，原告方于2020年6月28日向萧山供电局交纳电费11.76元，因被告在通知函中明确将于下个出账日结清水电等相关费用，而实际尚未结清，且合同继续履行的情况下其应按约承担该项费用，故对原告方的该项主张予以支持。此外，本案原告方主张合同约定的滞纳金标准，即每日月租金的0.5%，但其损失主要是被告逾期支付租金所致资金占用期间的相应利息损失，故该标准应认定过高并予调整，考虑前述损失及违约情形等因素，本院酌情调整为按前述欠付租金金额日0.5‰的标准计算；因前述欠付租金实际自2020年7月31日开始逾期，故自该日开始计算逾期付款滞纳金，并对原告方主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州爱家物业服务有限公司继续履行合同，于本判决生效后十日内支付舒伟峰、吴晓兰截至2020年10月7日的租金12313.78元，并支付该款自2020年7月31日起至实际付清日止按日0.5‰计算的滞纳金； 二、杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付舒伟峰、吴晓兰电费11.76元； 三、驳回舒伟峰、吴晓兰的其余诉讼请求。 如杭州爱家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782元，减半收取计391元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑卜训 二〇二〇年十一月十六日 书记员  童栎丞