湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初8524号原告：罗艳斌，女，汉族，1975年10月10日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕，湖南滳招律师事务所律师。被告：岳阳金瑞置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗山街道磨子山南路**恒大南湖半岛综合楼**。法定代表人：艾勇，董事长。委托诉讼代理人：李作，女，1990年12月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司法务。原告罗艳斌与被告岳阳金瑞置业有限公司（以下简称“金瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗艳斌的委托诉讼代理人罗燕，被告金瑞公司的委托诉讼代理人李作到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗艳斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿违约金3000元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于岳阳楼区××小区××栋××号××层××房，被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品房，原告依约支付了购房款。同时，该合同第十条第2项对商品房供电交付条件进行了明确约定，即供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，且供电由被告负责办理开通手续并承担相关费用。但事实上，被告交付房屋时已基建临时用电代替正式居民供电，无法满足原告等小区其他业主的用电需求，且基建临时用电可靠性差、电压不稳定，造成小区内经常性跳闸停电，引发电梯停运、电器烧坏等重大安全隐患问题，严重损害到原告的基本居住权益。基于上述事实，涉案小区的购房业主先后分两批于2019年4月和2020年5月分别向贵院提起了对被告商品房销售合同纠纷的维权诉讼，均认定被告交付的房产以临时基建用电接入用户使用，不符合《商品房买卖合同（预售）》约定交付条件的正式居民用电，且违约影响到购房业主的正常用电，最终判决被告向每户购房业主赔偿违约金3000元。原告认为，上述生效民事判决已经确认被告在本案中的违约事实，且原告又与上述购房业主遭受违约损失的情况一致，为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法适用小额诉讼程序，并统一裁判尺度对本案进行公正判决。被告金瑞公司辩称，其已向原告交付符合合同约定并取得竣工验收备案和房屋测绘报告的商品房，案涉商品房不存在任何不能正常使用的情形。2018年5月31日交房前，岳阳恒大南湖半岛首期交房楼栋取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，岳阳南湖半岛首期房屋已达到案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房的交付条件，被告已依约通知原告验收房屋，被告已按照合同约定履行了主合同义务。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条，对商品房基础设施设备在约定期限内未达到交付使用条件的，被告与原告约定的解决方案为被告有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至基础设施、公共配套达到使用条件。被告已与国网岳阳分公司签订了《高压用电合同》并完成了竣工验收，案涉房屋已纳入城市供电网络并可正常供电。现被告提供的商品房基础设施设备已达到使用条件，被告已完成《商品房买卖合同（预售）》约定的相应义务，故不应承担任何违约责任。即便法院认为被告金瑞公司在约定期限内未提供达到交付条件的商品房基础（供电）设施设备应承担违约责任，因原告一直是免费用电，该电费实际由被告承担，原告本身并未遭受任何损失，甚至是从中获益，法院应依法调低原告起诉的违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院经审理查明如下事实：原告罗艳斌于2016年8月16日与被告金瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由被告开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××小区××房屋一套。该合同第十条第一款第二项对供电约定如下“交付时纳入城市供电网络并正式供电，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照如下方式进行处理：若由于不可抗力因素导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件”。合同签订后，被告按合同约定的时间将涉案房屋交付给原告。原告入住后存在停电的情况，入户电表均由被告内部自建自管，电费均由恒大南湖半岛小区物业代收，用户与国网湖南电力有限公司岳阳供电分公司（以下简称国网岳阳分公司）未建立直接供用电关系。2019年1月13日某网友在红网“问政湖南”上对于岳阳恒大南湖半岛入住1年还是临时供电进行投诉。2019年1月16日，国网岳阳分公司向中共岳阳市委办公室报送情况说明“经核查，岳阳恒大南湖半岛小区入住1年还是临时供电情况属实，系开发商私自将临时基建电源供带小区居民用电，基建电源容量无法满足住户用电需求，造成小区经常跳闸停电，影响居民正常用电。通过中间检查发现，该小区配电工程设备及施工工艺存在缺陷，目前未收到开发商竣工验收申请报告”。2019年1月31日，金瑞公司与国网岳阳分公司签订了《高压用电合同》，同日湖南常电电力建设有限公司完成向金瑞公司岳阳恒大南湖半岛小区专变送电任务，金瑞公司岳阳恒大南湖半岛小区专变已接入城市正式供电网络。岳阳市中级人民法院生效文书中载明国网岳阳分公司于2019年6月起集中为岳阳恒大南湖半岛小区业主安装电表并收取电费，在此之前被告公司与国网岳阳分公司未向原告收取电费，部分业主因被告违约交付不符合约定条件的房屋而未入住。以上事实，有原被告当庭陈述及商品房买卖合同（预售）等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并生效，合同约定被告应如期将符合合同约定条件的商品房包括房屋主体及供电等与房屋相关的配套设施交付原告。根据庭审查明的事实，被告于2019年1月31日才与国网岳阳分公司签订《高压用电合同》，在此之前系私自将临时基建电源用于小区居民供电，基建电源容量无法满足小区业主用电需求，配电工程设备及施工工艺存在缺陷，导致小区经常跳闸停电，影响了原告正常用电。可见，被告交付涉案房屋时该小区尚未安装符合《商品房买卖合同（预售）》第十条第二项约定的“纳入城市供电网络”的正式居民用电，构成轻微违约，应承担与其过错相适应的违约责任。原、被告双方在合同中对该情形的违约金约定不明，结合被告为购房业主提供了一段时间的免费用电及原告使用临时供电期间确实遭受不良影响的事实，本院酌情认定被告支付原告违约金3000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人法院关于适用解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告岳阳金瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗艳斌违约金3000元。如果未按判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告岳阳金瑞置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  黄建岳二〇二〇年十一月十日书记员  陈 可附：相关法律法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法的规定，实行一审终审。