辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6395号上诉人（原审被告、反诉原告）：马晓华，女，1972年11月29日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：丁文，上诉人马晓华丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连龙湖物业服务有限公司，住所地大连市中山区港浦路**楼**。统一社会信用代码91210200064402869W。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静丽、郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人马晓华因与被上诉人大连龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马晓华上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判驳回大连龙湖物业服务有限公司的诉讼请求并支持马晓华的全部原审诉讼请求。事实和理由：一、物业公司规定的6.6元每平方米收费标准，违反了《辽宁省物业管理条例》的明确规定，应为无效。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业合同规定，擅自扩大收费标准，重复收费，业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。二、物业公司未尽到物业管理责任，放纵业主建造违章建筑，正是物业公司的不作为导致小区内大片私搭乱建，侵占公共绿地，给小区业主造成安全隐患。三、物业公司管理过失造成上诉人的房屋被水倒灌致财产损失以及新建房屋供暖不热遭受的经济损失，与物业合同基于相同的法律关系，与本案有直接因果关系，应当予以判决。1.2016年5月初，大连下了场大暴雨，由于室外落水管在阳台内进行排水，导致阳台积水，积水倒灌，致室内被淹、财产受损。根据《物业管理条例》规定，房屋共用设施设备的维护管理由小区物业公司负责，而导致上诉人房屋被淹，正是由于公用设施的落水管在阳台积水所致，大连龙湖物业公司应对上诉人造成的损失予以赔偿。2.2015-2016年冬季房屋供暖期的温度一直在18℃以下，无法入住，上诉人房屋为2015年新建小区，两年内暖气均不达标，属于物业管理不到位，应当进行退费补偿。四、一审法院判决要求原审被告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日物业费，但是双方签订物业合同有效期截止至2018年12月31日，一审判决期限没有依据。大连龙湖物业服务有限公司不同意马晓华的上诉请求，同意一审判决。大连龙湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠交的物业费人民币36027.36元(自2017年1月1日至2019年12月31日)；2.请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金65605.83元(计算标准：以欠缴的物业费的日3%为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年1月7日)。马晓华向一审法院起诉请求：1.要求反诉被告退还反诉原告预交的2015年6月至2016年12月的物业管理费17000元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告房屋被淹的损失15000元；3.要求反诉被告退还原告2015年至2017年缴纳的取暖费6700元。一审法院认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告于2015年5月25日自大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖?滟澜山项目的房屋，即甘井子区滟澜园129号楼4单元1跃3层1号(建筑面积145.57平方米)住宅及甘井子区滟澜园129-库**车库。案涉小区的开发单位大连龙湖西城置业有限公司与原告签订了《龙湖?滟澜山前期物业服务协议》，约定开发商选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区“龙湖?滟澜山”小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为住宅每月每平方米6.6元，室内车位40元/个；物业费除首次预缴一年的物业服务费外，以后物业服务费应按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费缴清；逾期交纳物业服务费的，按日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日，期满业主大会尚未成立的，则本协议继续有效(除非双方另有书面约定)，至业委会选聘新的物业服务企业，并物业服务合同生效时止。被告在购买案涉房屋时与原告签订了《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》，对上述内容进行了签字确认。2017年1月1日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，被告认可拖欠该期间物业费及车位费未予交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区的开发商大连龙湖西城置业有限公司签订的《龙湖?滟澜山前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，被告作为小区业主，应受该协议的约束。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现原告请求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日共计36个月的物业服务费36027.36元(含住宅物管费和车位物管费)，理由正当且证据充分，依法予以支持。关于被告提出的原告的收费资格、合法性和收费标准的问题。如上所述，原告与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，被告也以与原告签订《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》的方式对原告是案涉小区的物业服务单位及收费标准进行了确认，案涉的前期物业服务合同中已约定了合同期限至案涉小区业委会成立时止，该小区并未成立业主委员会，且被告也自认原告至今仍是案涉小区的物业服务单位，因此，原告作有案涉小区的物业服务单位，其有义务为案涉小区提供物业服务，也有权利按照约定的物业服务费标准向小区业主收取物业费。关于物业费标准的问题，我国已取消物业收费政府定价制度，案涉前期物业服务协议约定的物业费标准是合同双方合意的结果，被告应遵照履行。综上，对被告的此节辩论意见，不予采纳。关于被告提出因楼外排水口装在其阳台内，致房屋被雨水倒灌以及房屋供暖不达标的意见，依照被告的陈述，发生房屋被雨水倒灌事件并非原告的责任，案涉房屋供暖是否达标准也并非原告的职责，因此，被告以此拒交物业费，于法无据，对此意见不予采纳。对于被告主张原告未尽到物业管理责任，放纵业主建造违章建筑，私自放行违建施工车辆，致龙湖小区改扩建情况严重的意见，原告已在其与其他业主的物业费纠纷中举出视频资料，证明原告对外来施工车辆进行阻拦，且原告也举证证明原告对违章建筑的业主下发整改通知书，因此，被告主张的该节意见，不予采纳。关于被告提出的原告存在服务不到位的抗辩意见，因物业服务是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于反诉原告以其答辩意见为事实理由，要求反诉被告退还2015年6月至2016年12月的物业管理费17000元，如上所述，案涉前期物业合同合法有效，被告应按此履行交费义务，其要求反诉被告返还物业费无事实及法律依据，对此不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋被淹的损失15000元，以及要求反诉被告退还原告2015年至2017年缴纳的取暖费6700元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉原告的上述请求与本案不属于同一法律关系，因此，对于该请求反诉请求，不予受理，被告在确定侵权责任人后，可另案诉讼。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告马晓华于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费36027.36元(含住宅物管费和车位物管费)。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告马晓华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1167元(原告已预付，已减半收取)，由原告大连龙湖物业服务有限公司负担667元，由被告马晓华负担500元。反诉费384元(反诉原告已预交)，由反诉原告马晓华承担113元，余款271元退还给反诉原告马晓华。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了《辽宁省住房和城乡建设厅政务网站对省十三届人大二次会议第011号建议的答复》复印件一份，拟证明物业公司应当执行政府指导价，而不是被上诉人合同中约定的6.6元物业费，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对该份证据，本院评析如下：证据是认定案件事实的依据，而《辽宁省住房和城乡建设厅政务网站对省十三届人大二次会议第011号建议的答复》不能证明本案的案件事实，因此，不属于证据。鉴于双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而上诉人所称的《辽宁省物业管理条例》中关于物业服务适用指导价的规定并非效力性强制性规定，也就是说，双方对物业服务费标准的约定是否超出指导价不影响合同效力，况且上诉人在签订《商品房买卖合同补充协议》、《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》时已知晓并同意合同中物业费标准，6.6元/月/平方米的住宅物业服务费标准是上诉人意思自治的结果。由于被上诉人与案涉小区开发商大连龙湖西城置业有限公司签订的《龙湖?滟澜山前期物业服务协议》、上诉人与被上诉人签订的《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，且无合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效，对各方当事人均具有约束力，一审判决物业费执行6.6元/月/平方米的标准并无不妥。至于合同有效期限一节，虽然前述合同约定物业服务有效期截止至2018年12月31日，但该合同同时约定“本合同有效期至2018年12月31日，期满业主大会尚未成立的，则本协议继续有效(除非双方另有书面约定)，直至业委会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时止”，而通过已经查明的事实可知，截止到2018年12月31日，案涉小区尚未成立业主大会，因此，根据前述约定，被上诉人继续为案涉小区提供物业服务，与业主之间的物业服务合同关系依然存续，因此，上诉人认为“缴费期限至2018年12月31日”没有事实依据，一审判决马晓华给付至2019年12月31日之前的物业费并无不当。关于上诉人认为“物业公司未尽到管理责任，导致小区内大片私搭乱建，侵占公共绿地”的主张，本院认为，由于物业公司不是行政执法机关，没有强制执法权，只能提醒并敦促相关业主拆除违章建筑而不能强制予以拆除，况且，被上诉人已经上报违建业主名单并对相关业主下发了整改通知书，被上诉人已经基本履行了案涉《龙湖?滟澜山前期物业服务协议》、《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》中约定的管理维护义务，尽管并不一定令上诉人满意，但不至于免除物业费。结合已查明的事实，被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决马晓华全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在一些瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“要求物业赔偿房屋被水倒灌以及新建房屋供暖不热遭受的经济损失”的主张，由于财产损害赔偿纠纷和返还供暖费纠纷与本案物业服务合同项下的物业费纠纷并非同一法律关系，且责任主体还可能涉及第三方，一审法院对此不予在本案的反诉中予以处理正确。综上，马晓华的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1085元（马晓华已预付），由马晓华负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十一月十七日书记员  王 亮