北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10136号上诉人（原审原告）：郭淑香，女，1965年3月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村**1-101。法定代表人：盛爽，总经理。委托诉讼代理人：王永利，北京易和展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽仁，北京易和展达律师事务所实习律师。上诉人郭淑香因与上诉人北京农业生产资料有限公司（下称农资公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。郭淑香上诉请求：同意一审判决第二、三、四项，撤销一审判决第一、五项，依法改判农资公司赔偿因其违约给我造成的租金直接损失3271167元、装修费150000元、中介费70000元、律师费246000元或发回重审。事实与理由：1.农资公司应当赔偿我的全部损失。首先，我承租房屋后又出租给两个租户的租赁期限与我与农资公司租赁合同的租赁期限一致，租金标准确定。我在租赁的时间节点就已经确定了我正常的经营收益，这个收益是确定的，固定的，对于这部分租金直接损失应当与我一审诉请中的其他直接损失一并全额赔偿。其次，对于租赁合同第七条违约责任第1款的理解问题。该条款两句话是相互独立的，违约责任就是该条第二句话中的三个部分，包含赔偿直接经济损失、退还租金、保证金及违约金。2.根据《合同法》的相关规定，农资公司应当赔偿因其违约给我造成的全部损失，包括我无法继续履行与承租商户的租赁合同而给承租商户造成的损失以及我转租涉案房屋应当获得的租金差价损失、中介费、装修费、律师费等。针对郭淑香的上诉，农资公司辩称，不同意郭淑香的上诉请求和理由。农资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭淑香的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决第一项酌定我公司赔偿郭淑香租金损失800000元，无事实及法律依据。我公司是为了完成政府的疏解工作才引进的案外人北京瑞丰联行物业管理服务有限公司（下称瑞丰物业公司）来完成疏解工作，我公司不存在违约行为，我公司不同意（2019）京0106民初27676号民事判决的结果。1.我公司租赁给郭淑香的承租面积未达到260平方米，郭淑香用260平方米计算租赁面积，远高于徐伟振、李俊丹的实际承租面积。郭淑香按此面积计算租金收益，也不符合实际。2.双方在合同中已经对如果出现违约情形最高违约金做了相关约定，应按照约定履行。3.合同履行过程中存在诸多不确定因素，不能仅依据未来期限的租金计算损失。二、一审法院判令我公司赔偿郭淑香商户损失599099元，认定事实不清。1.我公司租赁给郭淑香的租赁面积未达到260平方米，不能以此为依据计算各项损失。2.烟道问题应由郭淑香负责解决，但却始终未解决，郭淑香把全部责任推给我公司是错误的，徐伟振的这部分损失应由郭淑香自行承担。对于郭淑香与徐伟振、李俊丹的诉讼真实性我公司表示不知道，我公司有理由怀疑郭淑香与徐伟振、李俊丹之间互相串通。三、一审法院判令我公司赔偿郭淑香诉讼费11535元，于法无据。（2019）京0106民初27676号民事判决明确本诉案件受理费11535元由郭淑香负担。针对农资公司的上诉，郭淑香辩称：不同意农资公司的上诉请求和理由。生效判决已经认定农资公司违约的事实，实际上疏解的范围不包括我承租的房屋，农资公司的主观违约行为非常恶劣，给我造成的损失是具体、明确的，有计算依据，一审法院酌情确定我的损失显失公平。我与农资公司签订租赁合同约定的承租面积误差并不能够作证农资公司的抗辩意见。郭淑香向一审法院起诉请求：1.判令农资公司赔偿因其违约给我造成的租金直接损失3271167元；2.判令农资公司赔偿因其违约给我造成赔付商家的损失599099元；3.判令农资公司赔偿我装修费150000元；4.判令农资公司赔偿我中介费70000元；5.判令农资公司赔偿我诉讼费11535元；6.判令农资公司赔偿我律师费246000元；7.判令农资公司返还我交纳的保证金50000元。一审法院认定事实：农资公司系位于北京市丰台区西四环南路****房屋的产权人。2017年5月15日，出租方北京天隆时尚服装商铺市场有限公司（下称天隆公司）与承租方郭淑香签订《经营场地租赁合同》，约定郭淑香承租北京天隆服装市场内一层西侧，作为经营手机营业厅、餐饮等场地。租赁期限为6年，自2017年6月15日至2017年7月30日为免租金，自2017年8月1日至2023年7月30日。郭淑香对经营场地装修需经天隆公司事先书面同意，并按照商场整体布局、消防要求进行装修，装修费用由郭淑香承担。合同期满或提前终止，天隆公司不作补偿且归天隆公司所有。郭淑香租赁区域可对外分租或整租。关于违约责任，约定天隆公司应按照合同的约定向郭淑香提供场地，保障郭淑香的合法经营权，若有违反本合同任何一条应承担相应的违约责任。因此给郭淑香造成的直接经济损失，天隆公司应退还郭淑香所交纳的履约保证金及未使用完的租金，天隆公司还须向郭淑香赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金。同日，双方就场地的租金及时间签订《补充协议》，就该场地租金及时间进行具体调整。2017年9月28日，农资公司、天隆公司、郭淑香签订《三方协议》，约定：天隆公司与郭淑香于2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》中天隆公司的权利及义务全部转移给农资公司履行，郭淑香同意上述权利义务的转移；三方协议签字生效后，郭淑香在北京天隆服装市场内的管理全部由农资公司负责，由农资公司、郭淑香继续履行2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意郭淑香应交纳的租金及相关费用由农资公司直接收取。郭淑香承诺在与农资公司履行《经营场地租赁合同》同时，继续履行在租赁期间与市场管理方的其他协议，与天隆公司不再有任何关系。郭淑香同意将郭淑香2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》复印并签字后作为本协议的附件。天隆公司、郭淑香同意将签订《经营场地租赁合同》时所交纳的50000元保证金转账至农资公司名下。2018年9月27日，郭淑香与徐伟振签订《租赁合同》，约定徐伟振承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约140平米，作为经营老家肉饼场地。租赁期限5年，自2018年10月1日至2023年7月30日止；合同期年租金为500000元（月租金为42000元），租金为每两年递增10%。2018年11月5日，郭淑香与李俊丹签订《租赁合同》，约定李俊丹承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约120平米，作为经营餐饮场地。租赁期限5年，自2018年11月5日至2023年7月30日止；合同期年租金为450000元（月租金为37500元），租金为每两年递增10%。另，2018年9月28日，农资公司与瑞丰物业公司签订《房屋租赁合同》，农资公司将坐落于北京市丰台区西四环南路8-1号、农资大厦1-3层，不包括现有商户肯德基、枫林酒店、消防中控室面积出租给瑞丰物业公司作为商业使用。租期期限自2018年10月1日至2024年1月31日。因疏解工作遗留下的现有商户，由瑞丰物业公司按照其规划方案合理安排，并与农资公司、商户签订《三方协议》，若不能吸收安排的，农资公司出具委托书由瑞丰物业公司负责与遗留商户协商，瑞丰物业公司承担全部费用。2019年2月11日，农资公司向瑞丰物业公司出具《委托书》，委托瑞丰物业公司按照丰台区政府对该项目要求及其经营方案规划、天隆公司与现遗留商户签订的《经营场地租赁合同》及《关于权利义务转移之三方协议》的约定，对原北京天隆服装市场遗留的商户进行协商、协调及管理工作。农资公司与瑞丰物业公司于2018年9月28日签订关于北京市丰台区西四环南路8-1号农资大厦1-3层的《房屋租赁合同》，瑞丰物业公司在《房屋租赁合同》前已充分知晓租赁房屋因疏解工作而存在遗留商户的情况，如农资公司与瑞丰物业公司、遗留商户不能签订《三方协议》的情况下，委托瑞丰物业公司与遗留商户协商并且承担全部费用及法律责任。委托权限：1.依据相关法律法规与遗留商户关于丰台区政府对该项目要求及北京市“疏解、整治、促提升”行动和贵公司上报的经营方案协商沟通工作并承担全部费用及法律责任。2.田霖、郭淑香、李媛三商户与天隆公司签订的《经营场地租赁合同》中约定的租金由农资公司委托瑞丰物业公司进行收取，并归瑞丰物业公司所有。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向农资公司出具《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，载明：“贵公司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦（原天隆服装市场）中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”2019年4月6日，瑞丰物业公司出具《农资大厦商场营业用电通知》，通知农资大厦商户自2019年4月9日起在营业时间外对农资大厦商场采取限电措施，营业时间：周一至周日9点至18点。2019年4月30日，瑞丰物业公司向郭淑香发送《关于农资大厦（原天隆服装市场）门头改造修缮的通知》及《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人配合安全管理的通知》，表示根据该公司工作计划，将于2019年5月12日开始对农资大厦市场门头进行整体修缮改造施工工作，为保障施工期间安全生产及便于安全管理工作，其要求郭淑香自2019年5月10日起关闭现有通道门通行，统一由大厦内通道门通行。自2019年5月10日，大厦市场营业时间统一变更为9点至18点。2019年5月13日，瑞丰物业公司又向郭淑香发送《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人对违约行为整改的通知》及《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人提供门头牌匾报批手续的通知》，表示郭淑香未于2019年5月10日关闭现有通道门通行，故要求郭淑香支付违约金3000元、立即对违约行为整改并要求郭淑香在3日内提供门头牌匾报审备案手续，3日后如无完备手续材料，郭淑香自行拆除使用的门头牌匾。2019年5月22日，瑞丰物业公司再次向郭淑香发送《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人配合物业管理工作的通知》，要求郭淑香缴纳3000元违约金及因郭淑香未提供门头牌匾报审备案手续，要求郭淑香再交纳3000元违约金。因瑞丰物业公司采取限电断电、围挡场地等方式阻止承租郭淑香房屋的商户徐伟振、李俊丹正常经营，故2019年5月20日郭淑香向法院递交起诉书起诉农资公司，要求农资公司继续履行租赁合同约定的义务，恢复承租场地的供水供电，保证郭淑香正常使用承租场地并要求农资公司将双方合同顺延（自2019年2月1日断电之日起至排除妨害并恢复正常经营之日止）。农资公司提起反诉，要求解除其与郭淑香就北京天隆服装市场内一层西侧房屋形成的租赁合同关系。该案件审理过程中，经法院与北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处核实，其表示函件中督促农资公司需尽快清退的遗留低端业态商户不包括郭淑香承租的场地。郭淑香、农资公司均认可郭淑香的租金交至2019年7月31日。法院于2019年12月27日作出（2019）京0106民初27676号民事判决书，认定“在郭淑香履行租赁合同期间内，农资公司将郭淑香承租的房屋又出租给瑞丰物业公司，瑞丰物业公司对郭淑香承租的房屋进行围挡，导致郭淑香无法正常经营，故农资公司构成违约，对此应承担违约责任。现郭淑香承租的房屋已被他人占用，郭淑香无法实现使用房屋、进行经营的目的，郭淑香与农资公司之间的租赁关系应予解除。郭淑香可另行起诉主张其相关损失。”判决解除郭淑香与农资公司之间的房屋租赁关系。郭淑香承担案件受理费11535元。该案件现已生效。因农资大厦多次采取停电措施、搭建围栏，徐伟振、李俊丹分别于2019年5月15日、7月4日向法院递交起诉书起诉郭淑香。徐伟振要求解除其与郭淑香签订的《租赁合同》并要求郭淑香返还房租、保证金，支付经济损失等。李俊丹要求解除其与郭淑香签订的《租赁合同》并要求郭淑香支付装修款、加盟费、工人工资、选址费用、办理工商注册登记、餐饮服务、公司会计费等。法院于2019年12月30日作出（2019）京0106民初27699号民事判决书，判决解除郭淑香与徐伟振于2018年9月27日签订的《租赁合同》；郭淑香退还徐伟振2019年5月15日至2019年9月30日的剩余租金189000元、保证金80000元；郭淑香赔偿徐伟振各项损失共计275000元。郭淑香承担案件受理费5419元。法院于2019年12月27日作出（2019）京0106民初34181号民事判决书，该案审理中查明：李俊丹向郭淑香交纳2018年11月5日至2019年5月15日的房屋租金225000元，农资公司出具《住所证明》，李俊丹在承租的房屋处注册成立了北京恺威餐饮有限公司，李俊丹表示其于2019年5月16日将房屋清退。判决解除郭淑香与李俊丹于2018年11月5日签订的《租赁合同》；郭淑香赔偿李俊丹装修损失100000元、工人工资6750元。郭淑香承担案件受理费22930元。上述两个案件均未上诉，现已生效。庭审中，郭淑香向法院提交收据两张，证明其将房屋转租给徐伟振、李俊丹共支付中介费70000元。郭淑香向法院提交装修合同、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明其将房屋出租给徐伟振、李俊丹前对房屋进行装修，支付装修费150000元。郭淑香向法院提交委托代理协议、民事委托代理合同、发票等，表示其因本案支付律师费200000元，其起诉农资公司案件支付律师费30000元，徐伟振、李俊丹起诉郭淑香案件中郭淑香各支付律师费8000元，律师费共计246000元。另，郭淑香主张因农资公司违约，应赔偿其租金直接损失3271167元（按照徐伟振自2019年10月1日至2023年7月30日应收租金2104167元加李俊丹自2019年5月16日至2023年7月30日应收租金2028000元，减去2019年8月1日至2023年7月30日应交农资公司租金861000元）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点之一为郭淑香是否可以房屋租赁合同纠纷为由起诉农资公司要求其赔偿各项损失。根据生效法律文书认定的“郭淑香履行租赁合同期间内，农资公司将郭淑香承租的房屋又出租给瑞丰物业公司，瑞丰物业公司对郭淑香承租的房屋进行围挡，导致郭淑香无法正常经营，故农资公司构成违约，对此应承担违约责任”。现郭淑香据此要求农资公司承担违约造成的各项损失，符合法律规定。农资公司辩称实际侵权人为瑞丰物业公司，应追加瑞丰物业公司由其赔偿郭淑香各项损失一事，现郭淑香根据《三方协议》以房屋租赁合同纠纷为由起诉，因农资公司在《三方协议》中继受了天隆公司在《经营场地租赁合同》中的权利义务，郭淑香与农资公司形成租赁关系，而瑞丰物业公司并非租赁合同的相对方，故对农资公司此项辩称，法院不予支持。农资公司若认为瑞丰物业公司有违约行为，可持其与瑞丰物业公司签订的《房屋租赁合同》另行起诉主张其权利。本案争议焦点之二为郭淑香的各项损失数额。郭淑香与农资公司之间的房屋租赁关系已经法院生效文书判决解除，故农资公司应将郭淑香交纳的保证金予以退还。因农资公司的违约行为造成郭淑香无法履行双方签订的租赁合同，而农资公司亦知晓郭淑香的转租行为，故农资公司应赔偿郭淑香因转租而获利的租金损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。故法院酌定郭淑香的租金损失数额为800000元。生效法律文书已判决确认的郭淑香应赔偿给两位承租人的各项损失（包含案件受理费）及郭淑香起诉农资公司的案件受理费，亦应由农资公司承担。因农资公司与郭淑香的合同中未约定律师费相关事宜，故对郭淑香主张的律师费，法院不予支持。郭淑香主张的装修费，因租赁合同中约定装修费用在合同期满或提前终止时，农资公司不作补偿且归农资公司所有，故郭淑香要求农资公司赔偿装修费，没有法律依据。郭淑香主张的中介费，因中介公司已居间完毕，承租人亦经营了一段时间，现郭淑香要求农资公司赔偿中介费，没有法律依据。农资公司辩称租赁合同中仅约定应向郭淑香赔偿相当6个月租金作为违约金一事，因此约定系双方对违约金的约定，而郭淑香现主张的系其各项损失，且根据法律规定，违约方应承担赔偿损失的违约责任，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。故对农资公司的此项辩称，法院不予支持。综上所述，对郭淑香要求农资公司赔偿租金直接损失3271167元、商户损失599099元、诉讼费11535元及退还保证金50000元诉讼请求的合理部分，法院予以支持；对郭淑香要求农资公司赔偿装修费150000元、中介费70000元、律师费246000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月26日判决如下：一、北京农业生产资料有限公司于判决生效之日起七日内赔偿郭淑香租金损失800000元；二、北京农业生产资料有限公司于判决生效之日起七日内赔偿郭淑香商户损失599099元；三、北京农业生产资料有限公司于判决生效之日起七日内赔偿郭淑香诉讼费11535元；四、北京农业生产资料有限公司于判决生效之日起七日内退还郭淑香保证金50000元；五、驳回郭淑香其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：因生效法院判决认定农资公司违约导致其与郭淑香的租赁合同提前解除，故本案中郭淑香据此主张农资公司承担合同相应违约责任，依据充分，应予支持。农资公司上诉不同意承担违约责任的理由，与查明事实不符，缺乏事实或法律依据，故对农资公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于保证金问题。因双方租赁合同已经解除，农资公司理应退还郭淑香交纳的保证金，一审法院依据郭淑香诉请予以判决，并无不当。农资公司不同意退还保证金的上诉理由，没有事实或法律依据，本院不予支持。关于郭淑香实际损失问题。1.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失；2.农资公司违约行为导致合同提前解除，其次农资公司明知郭淑香存在转租房屋的行为，故农资公司应承担郭淑香因转租而获利的相应损失；3.生效法院判决郭淑香向徐伟振、李俊丹支付的各项损失数额、诉讼费用数额明确确定，故一审法院综合上述因素酌情确定农资公司赔偿郭淑香的租金损失800000元、商户损失599099元，并无不妥。一审法院未予支持郭淑香主张的装修费、中介费、律师费，并无不妥。对于农资公司上诉提出合同对于如果出现违约情形最高违约金做了相关约定，应按照约定履行的意见，郭淑香主张的损失系因农资公司违约导致的直接损失，双方合同约定的违约金远低于实际损失数额，郭淑香未主张违约金而主张相应实际损失，依据充分，故对农资公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。另，关于郭淑香主张的诉讼费一节，该诉讼费为其与农资公司（2019）京0106民初27676号案件中已实际交纳的诉讼费用，诉讼费11535元是依据郭淑香在上述案件中提出的起诉请求即继续履行合同、恢复承租场地的供水供电、保证其正常使用承租场地、将双方合同履行期限顺延而计算交纳的，而上述案件审理后对郭淑香的起诉请求未予支持，判决该诉讼费用由郭淑香承担，郭淑香理应承担败诉的诉讼结果，故现郭淑香要求农资公司承担该项诉讼费用损失，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院所做该项判决有误，本院予以改判。综上所述，郭淑香的上诉请求不能成立，应予驳回。农资公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八、六十、一百零七、一百一十三、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13965号民事判决第一、二、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13965号民事判决第三、五项；三、驳回郭淑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理20991元，由郭淑香负担14074元（已交纳），由北京农业生产资料有限公司负担6917元（于本判决生效之日其七日内交纳）；二审案件受理费47793元，由郭淑香负担30435元（已交纳30297元，余款138元于本判决生效之日其七日内交纳），由北京农业生产资料有限公司负担17358元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年十一月十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪