浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初2377号 原告：杨某1，女，2016年2月9日出生，汉族。 法定代理人：杨某2（系杨某1母亲），女，1979年3月3 日出生，汉族，住桐乡市 室。 委托诉讼代理人：鲍琴利，浙江中锐律师事务所律师。 被告：桐乡碧兴房地产开发有限公司，住所地：桐乡市梧桐 街道濮院大道28号1幢一层104室，统一社会信用代码 91330483MA29HWBM9L。 法定代表人：申鑫，董事长。 委托诉讼代理人：宋俊贤（公司职员），男。 委托诉讼代理人：周晓杰（公司职员），女。 原告杨某1与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司（以下简称 “碧兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19 日立案受理后，依法由审判员沈蒙岚独任审判，于同年6月10日 和9月10日两次公开开庭进行了审理。原告法定代理人杨某2及 其委托诉讼代理人鲍琴利，被告委托诉讼代理人宋俊贤、周晓杰 均到庭参加诉讼。经双方申请，本案扣除庭外和解期限两个月。 因原告申请通知证人到庭，本院决定延期审理一个月。本案现已 审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决撤销原、被告 于2018年12月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、判 决被告退还原告购房款3286849元,车位费170000元，以及利息 658962元（以3456849元为基数自2018年8月30日起至2019 年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算为 438588元，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全 国银行间同业拆借中心每月公布的最新贷款市场报价利率的三倍 计算，暂计算至2020年2月20日为220374元），共计4115811 元；3、判决由被告承担本案诉讼费。 被告答辩称：一、原告主张“被告故意隐瞒真实情况并作出 虚假陈述而使原告陷入错误认识，作出了错误的意思表示，被告 构成欺诈”与事实及法律不符。1、变配电房、配电房、弱电机房、 生活泵房、风机房属于小区的必备设施，该些设施满足规划许可 且己通过专项验收，符合法律规范，具体的位置设置上也符合规 范要求，原告也未举证该些设施是否对双方购房合同实际履行产 生影响，实际上不影响原告的居住使用，未侵害原告的合法权益， 因此被告并无告知的义务，况且被告还在购房合同中告知了小区 内有配电房的相关事实。至于原告所述相关设施可能存在辐射、 噪音等影响，均属于原告主观猜测，无相关证据予以证实。2、原 告在起诉状中提到被告销售人员在前期销售时明确表示涉案房屋 周围没有变配电房、生活泵房，原告与被告达成涉案合同均是以 被告就该商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和 允诺而达成协议，实际上原告并无相关证据证实其前期购房时提 出其不要靠近配电房房屋的购房要求及前期销售人员关于涉案房 屋周围没有变配电房、生活泵房的承诺，仅提供了一份录音，首 先该录音的真实性无法核实，其次即使原告能证明录音的真实性， 但录音时间发生在原告购买房屋之后，且该销售人员已经离职， 按照其现有身份，其通话内容也无法采信。退一步说，即使销售 人员前期确实有承诺过涉案房屋周围没有变配电房、生活泵房， 但根据原告签署的签约特别提示及商品房买卖合同补充协议，原 告均已明确知悉销售人员超出合同约定的承诺不能作为被告的承 诺(相关条款己作加粗提示)，对被告无约束力。因此，被告并无 义务披露变配电房、配电房、弱电机房、生活泵房、风机房，且 实际上也未作出任何虚假陈述，不符合合同法中可撤销合同中关 于欺诈的认定，原告主张被告欺诈无事实依据。二、原告主张其 以小区最高单价购买涉案房屋显失公平与事实及法律不符。1、原 告在起诉状中称其在交房前查看其所购买的涉案房屋由说好的位 置最佳变成位置最差，首先，在购买房屋前，被告并未向原告承 诺涉案房屋为位置最佳，其次，变配电房、配电房、弱电机房、 生活泵房、风机房属于小区的必备设施，该些设施满足规划许可 且己通过专项验收，实际上也不影响原告的居住使用，并非原告 所述的位置最差。2、影响商品房的价格因素很多，原告仅从周边 配套设施因素认定其最终价格比较片面，原告也在起诉状中提到， 涉案房屋属于边套且非毗邻马路，视野环境俱佳，该些因素均应 考虑在最终价格之内，因此，仅以变配电房、配电房、弱电机房、 生活泵房、风机房因素认为涉案房屋价格过高，明显不符合事实 情况。3、关于显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利 用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有 偿原则。本案中涉案房屋的价格是经过房管局备案通过，实际成 交价格也并未超过备案价，该价格为双方及政府均认可的标准， 并未使双方的权利义务明显违反公平和等价有偿原则。在市场经 济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，市 场主体根据自己的需要与他人订立合同，让渡自己的商品或者服 务，彼此满足各自的需要。本案交易的商品属于特殊商品，故需 要谨慎考虑合同是否确实无法继续履行，是否达到必须撤销合同 的程度。实际上涉案房屋的实际使用是完全无障碍的，被告亦无 欺诈的情形，双方的交易也是公平合理的，因此不具备撤销合同 的条件。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，且该诉请本身 并不明确，请法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并申请证人屠某出庭 作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的 付款凭证、收据、地下层车库平面图、一层平面图本院予以确认 并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号： ×××79）1份（原告提交），证明原、被告于2018 年12月25日签订商品房买卖合同1份，明确由原告购买被告开 发建设的凤鸣公馆15幢1单元1-2层101号房屋，并约定了相关 权利义务。被告质证后对真实性和合法性没有意见，但对关联性 和证明目的不予认可，认为购房合同经过政府部门的备案，实际 上是证明双方合同的交易行为是合法合规的，没有可撤销的相关 条件。本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待 证事实，本院将结合其它证据综合认定。 二、答复1份（原告提交），证明原告向桐乡市自然资源和 规划局反映情况后，该局答复被告在申请行政许可时提交的施工 图设计文件上已在原告房屋地下层设计了配电房和生活泵房，以 及现在原告房屋地下存在前述设备房的事实。被告质证后对真实 性和合法性没有异议，但对关联性和证明目的不认可，认为原告 在诉状中提到的配电房、弱电机房、风机房等属于公共配套设施， 对小区业主没有任何影响，并不能证明被告应提前告知原告，而 且关于配电房，被告已经在合同中提前告知。本院认证意见：对 该证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。 三、原告与被告销售员屠某的通话记录1份附文字整理记 录（原告提交），证明原告曾明确表示周边附近有电房的房屋不 会购买，在被告销售员陈述涉案房屋下层系子母车位，周围也无 电房及其他设备房的情况下，才用比其他规划有设备房的房屋更 高的价格购买下涉案房屋。被告质证后认为无法核实录音的真实 性，证明事项也不予认可，不能作为被告的承诺。本院认证意见： 对真实性予以确认，能否证明待证事实，本院将结合其它证据及 证人屠某的证言综合认定。 四、原告与被告售房经理的微信聊天记录附文字整理记录（原 告提交），证明被告在2017年工程施工图上己对涉案房屋地下层 设计有变配电房、生活泵房等设备房的情况下，刻意隐瞒该事实， 被告销售人员均未告知过原告该事实。被告质证后对真实性和合 法性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可，认为地下设备 房情况是不需要提前告知原告的。至于被告销售员的回复，因为 身份是销售员，对于具体的规划情况不了解实属正常。而且，这 只是微信沟通，并非正式场合，不能代表公司的最终意思表示。 本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待证事实， 本院将结合其它证据综合认定。 五、证人屠某的证言（原告申请出庭作证），证明当时向 原告表述案涉房屋周边及地下没有任何设备、设施，所以原告才 购买了案涉房屋。屠某陈述其系被告的置业顾问，销售凤鸣公 馆项目，2018年3月15日就职，2018年8月31日离职，被告没 有告知过案涉项目的地下设施或车库的任何资料，只是在展厅有 过地下车位的布局图。杨某2向其了解房产信息时表示，房子是 买给女儿（即本案原告）的，注重安全性，要远离变电房等公共 设施，其就根据图纸和沙盘的展示，向杨某2推荐了案涉房产， 且告知案涉房产距离地面的变电房较远，影响不大。原告质证认 为证人所述证实了被告故意隐瞒案涉房屋地下存在变电房，旁边 存在生活泵房等设施，原告母亲购房时明确告知了购房需求，不 7- 希望有此类设施，因被告存在欺诈，故原告有理由对合同进行撤 销。被告质证后对证人证言的真实性不予认可，认为证人是被告 的离职员工，并且与原告母亲有返佣金的情况，有利益关系，而 且只是口头陈述，并无证据证明。证人陈述售房时没有对地下设 施进行陈述，但被告没有义务告知这些内容，不存在隐瞒或欺诈， 对于所有地下设施，被告都是符合验收要求并且通过验收的，这 些设施并未对合同的履行有任何影响，不存在可撤销的情形。本 院认证意见：证人屠某出庭接受双方当事人及法庭发问，其所 作证言与原告提交的录音内容相吻合，故本院对该证人证言的真 实性及合法性予以确认，能否证明待证事实，本院将结合其他证 据综合认定。 六、补充协议和签约特别提示各1份（被告提交），证明：1、 销售人员就超出对被告具有约束力的承诺，不予采信；2、市政及 公共配套建筑，买受人对其设置是没有异议的，最终也是以政府 相关部门的最终确定为准的。原告质证后对真实性没有异议，对 关联性有异议，认为特别提示载明的是工作人员作出承诺，指的 是合同或者与合同约定不一致的，但是在合同中并没有明确表述 涉案房屋下面有配电房和生活泵房，本案是工作人员作出陈述， 被告理应有告知该设备房的披露义务。补充协议第11条第4点是 格式条款，明确排除了原告的权利，即直接排除了原告否认或者 对设备房提出异议的权利，这只有在被告尽到告知义务时才可以 成立，但现在这个大前提不存在，被告隐瞒有几处设备房在案涉 房屋正下方的情况下约定这一条，是不成立的。而且，有设备房 8- 没有尽到告知义务，会影响原告的权利，比如以低价格购买其它 房屋的权利。本院认证意见：对真实性予以确认，能否证明待证 事实，本院将结合其他证据综合认定。 经审理，本院对本案事实认定如下： 位于桐乡市××街道××路××新民路东侧的浙（2017） 桐乡市不动产权第0039265号地块的凤鸣公馆项目系由被告碧兴 公司开发建设。2018年12月25日，原、被告签订《浙江省商品 房买卖合同》（合同编号：×××79）（双方曾于2018 年7月31日签订草签合同），约定原告向被告购买凤鸣公馆15 幢1-2层101号房产，建筑面积175.55平方米，套内建筑面积 146.49平方米，分摊的共有建筑面积29.06平方米，单价为每平 方米18723.15元，总金额为3286849元，付款方式为分期付款， 即于2018年8月29日前分2期支付全部价款，首期房价款1314740 元，于2018年8月1日前支付。合同第十条约定出卖人应当在2019 年9月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五关于本项目内 相关设施、设备的具体约定载明：“本项目内有配电房”。附件 十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明载明：“小区 设有配电房、开闭所、物业管理用房、可能有噪音、辐射等影响”。 2018年7月26日，杨某2支付100000元，7月31日支付 1050000元（含C-非人防车位025预付款50000元），8月29日， 杨某2支付2306849元（含车位款120000元），至此原告付清购 房款3286849元及车位款170000元。 2018年12月21日，被告向原告发出签约特别提示，其中第 9- 3点载明：“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出 超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所 购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致 的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所 提到的问题进行解释”。 2018年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充 协议书，第十一条关于销售和使用承诺第4点载明：“该商品房 所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力 设施（如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如 有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设 施（如煤气调压站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等 设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、供水等相关公 用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等 宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意 的设施及其位置，以实际建设为准，买受人对其设置、增减、移 位等无异议”。第十五条关于销售广告的约定第2点载明：“为 了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖人雇员、部门或委 托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺须加盖出卖人的公 章或合同专用章后方为有效；未经出卖人同意，出卖人的雇员、 部门和委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖人具有 约束力的承诺”。 被告陈述案涉房屋正下方及旁边设有变配电房、弱电机房、 生活泵房、风机房等，原告母亲得知情况后至今拒绝收房。 10- 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求撤销案涉《浙 江省商品房买卖合同》的理由是否成立？二、如案涉《浙江省商 品房买卖合同》被撤销，原告主张的违约金是否合理？ 一、关于原告要求撤销案涉《浙江省商品房买卖合同》的理 由是否成立的问题。原告杨某1以被告碧兴公司在商品房买卖合 同中存在欺诈行为要求撤销原、被告之间签订的合同，根据《中 华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一 方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大 误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁 迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的 合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”所谓欺 诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情 况，使对方陷入错误认识而与之订立合同的情况。本案中，原、 被告双方订立商品房买卖合同时，案涉房屋系尚未完成的在建房 屋，原告母亲未经许可不可能进入该施工现场进行查看，故在房 屋落成前，原告方作为缺乏专业知识的消费者，除了通过开发商 碧兴公司在宣传资料、沙盘和销售员讲解中提供的信息外，难以 通过其它渠道了解其欲购买房屋所在楼宇的设计细节，从原告提 交的2份地下层车库平面图来看，从设计备案到竣工验收，案涉 房屋地下层的设计、布局从始至终未发生变化，即存在变配电房、 配电房、弱电机房、风机房、生活泵房等公共设施，被告碧兴公 司对此是明知的。但从证人屠某的证言及被告的陈述看，被告 11- 从未将案涉房屋地下层存在上述公共设施的情况告知销售员，更 何况原告，其理由是上述公共设施属于小区的必备设施，满足规 划许可且己通过专项验收，符合法律规范，具体的位置设置上也 符合规范要求，不影响原告的居住使用，未侵害原告的合法权益， 被告无告知义务，而且被告在购房合同中告知了小区内有配电房 的相关事实，原告所述相关设施可能存在辐射、噪音等影响，属 于原告主观猜测，无相关证据予以证实。本院认为，第一，案涉 房屋地下层规划上述公共设施能够通过有关部门的验收、备案， 只能证明其不违反国家强制性标准或规定，但不能证明上述设施 对人身健康或居住不会造成影响，从一个普通购房者角度而言， 所购房屋周边的相关配套设施的规划对购房人决定是否购买房屋 有较大影响。第二，案涉项目的沙盘仅展示地面设施情况，并不 包含地下层，加之被告认为其并无告知义务，故，即使合同附件 中提及项目中有配电房，可能有噪音、辐射等影响，也仅是对于 地面设施的提示，并不包括地下层。第三，变配电房、配电房等 公共设施的规划、布局，严重影响购房人购买房屋的意愿及对价 格的预期，并不因该些公共设施设置在地下层而免除开发商的披 露义务，根据合同交易的通常习惯，原告方若知晓案涉房屋地下 层存在变配电房、配电房、弱电机房、风机房、生活泵房等公共 设施，其可以有权选择是否购买或者以此作为合同交易条件进行 商谈，但被告违反诚实信用原则，隐瞒案涉房屋地下层被公共设 施包围的情形，负有应当告知的义务而未告知，显然存在过错。 综上，被告对案涉房屋地下层存在多处公共设施的重大不利因素 12- 予以隐瞒，使原告陷入错误认识，以为所购房屋位置好、视野佳、 远离变电房，从而与之订立合同，现原告要求撤销与被告之间签 订的商品房买卖合同，本院予以支持。 二、关于原告主张的违约金是否合理的问题。《中华人民共 和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该 合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的， 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失， 双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被 告的合同撤销后，被告应当返还原告因此交付给被告的购房款 3286849元及车位款170000元。对于原告主张的以3456849元为 基数，自2018年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民 银行同期同类贷款利率的3倍及自2019年8月20日起至实际返 还之日止按照全国银行间同业拆借中心每月公布的最新贷款市场 报价利率的3倍计算的利息，本院认为，截至2018年8月29日， 原告已全额付清购房款及车位款，其在本案中的实际损失是自 2018年8月30日起至被告清偿之日止的利息损失，但计算标准应 以同期同档次贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷 款市场报价利率的一倍为宜，超过部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十 八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 四十二条之规定，判决如下： 一、撤销原告杨某1与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于 2018年12月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号： 13- ×××79）； 二、被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起 十日内返还原告杨某1购房款3286849元及车位款170000元，合 计3456849元； 三、被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起 十日内赔偿原告杨某1利息损失（以3456849元为基数，自2018 年8月30日起至被告实际清偿之日止，2019年8月19日之前按 同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之 后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计 付，暂计算至2020年10月19日为310799.54元）； 四、驳回原告杨某1的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 本案受理费38366元，减半收取19183元，由原告杨某1负 担1623元，由被告桐乡碧兴房地产开发有限公司负担17560元 （应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非 税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为： 6228400347599462563，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江 省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文 14- 书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财 产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行 程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名 单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追 究刑事责任。 审判员  沈蒙岚 二〇二〇年十一月三日 书记员  姚钰霞