辽宁省宽甸满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0624执异205号 异议人（案外人）：丹东聚兴地质环境工程有限公司，住所地：丹东市振兴区地质路**。 法定代表人：刘志超，系该公司经理。 委托代理人：杨**丝，系辽宁云舒律师事务所律师。 委托代理人：李佳元，系辽宁云舒律师事务所律师。 申请执行人：宽甸百丰村镇银行股份有限公司，住，住所地：辽宁省丹东市宽甸满族自治县宽甸镇婆娑府西街/div> 法定代表人：李飞，系该公司董事长。 委托代理人：邹纯燚，男，1988年12月19日出生，住宽甸满族自治县。 被执行人：宽甸昌德房地产开发有限公司，住，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇北环路东出口/div> 法定代表人：曲晓霞，系该公司董事长。 在本院执行申请执行人宽甸百丰村镇银行股份有限公司（以下简称“百丰村镇银行”）与被执行人宽甸昌德房地产开发有限公司（以下简称“昌德公司”）借款合同纠纷一案中，异议人丹东聚兴地质环境工程有限公司（以下简称“聚兴地质环境公司”）对本院查封宽甸昌德湖畔嘉园XX-XX号楼一、二层X号门市的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人称，申请执行人百丰村镇银行与被执行人昌德公司借款合同纠纷一案，在案件审理与执行过程中，人民法院作出（2020）辽0624执943号民事裁定书裁定对宽甸昌德湖畔嘉园XX-XX号楼一、二层X号门市进行查封、拍卖。异议人对上述裁定不服，理由是该房屋已经出售给异议人，人民法院查封执行错误。2015年7月20日，辽宁省有色地质局一О三队、被执行人昌德公司、宽甸昌德硼铁矿选矿厂、宽甸昌德矿业发展有限公司签订《商品房抵顶工程款协议》，约定昌德公司用位于宽甸昌德湖畔嘉园XX-XX号楼一、二层X号门市代宽甸昌德硼铁矿选矿厂、宽甸昌德矿业发展有限公司向辽宁省有色地质局一О三队抵顶工程款，抵顶价款为人民币1144730元。上述协议签订后，异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》。根据约定和一О三队的要求，由异议人作为买方与被执行人签订《商品房买卖合同》，异议人为一О三队独家出资设立公司。合同签订当日，被执行人昌德公司即向异议人交付了房屋，异议人开始装修、使用，该房屋用于一О三队宽甸办事处使用至今。异议人和一О三队交纳了水电费、物业费、取暖费等。综上，异议人认为人民法院对上述房屋查封、拍卖错误，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，申请法院中止执行，解除对涉案房屋的查封。 异议人为证明其主张向本院提交以下证据：1、照片5张。2、（2020）辽0624执943号执行裁定书。3、商品房抵顶工程款协议。4、商品房买卖合同。5、自来水交费发票。6、异议人工商信息。 申请执行人辩称，宽甸法院（2020）辽0624执943号执行裁定书查封涉案房屋程序合法，实体正确，合法有效。异议人的异议理由不成立，不能阻却法院的查封。一、涉案房屋是申请执行人的抵押物，申请执行人于2015年5月7日与被执行人昌德公司签订最高额抵押合同，被执行人在申请贷款时，明确该房屋为自用房屋，并于2015年5月12日在房产部门依法办理抵押登记手续，合法有效，依法享有优先受偿权。二、异议人提出“2015年7月20日，辽宁有色地质局103队、被执行人昌德公司、宽甸昌德硼铁矿选矿厂、宽甸昌德矿业发展有限公司签订《商品房抵顶工程款协议》，约定宽甸昌德房地产开发有限公司用位于宽甸昌德湖畔嘉园xx-xx号楼裙门市第x个门市，代宽甸昌德硼铁矿选矿厂、宽甸昌德矿业发展有限公司向辽宁省有色地质局103队抵顶工程款，抵顶价款人民币1144,730元。”由此可以看出：申请执行人设定抵押在先，四方协议在后。四方协议是一般债权，用涉案房屋抵顶，该债权不享有优先受偿权。三、异议人提出：“签订《商品房抵顶工程款协议》后，异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》”此买卖合同中无房款交付方式，无被执行人法人签章，无签订合同日期，同时买卖合同中明确约定，双方签订协议后30日内到房产备案登记，该合同并没有到房产办理登记，说明四方均知道该房屋已经设定抵押，到房产部门是无法办理备案登记的，四方是明知该协议无效且无法履行的，也证明双方并不是商品房买卖关系。从异议人提供的《商品房抵顶工程款协议》、《商品房买卖合同》中不难看出，《商品房抵顶工程款协议》是辽宁省有色地质局103队、被执行人昌德公司、宽甸昌德硼铁矿选矿厂、宽甸昌德矿业发展有限公司四方签订的，而《商品房买卖合同》是异议人与被执行人签订的，异议人在没有取得物权的情况下买卖物权，是无效的。申请执行人合理怀疑异议人与被执行人存在恶意串通，损害申请执行人利益。四、基于上述事实，无论是《商品房抵顶工程款协议》或《商品房买卖合同》均是无效的。异议人与被执行人不存在商品房买卖关系，只是为了以后办理产权手续减少程序而签订的形式上的买卖合同。按照异议人的说法，是从103队购买的房屋，那么103队的买卖本身无效，其对涉案房屋所有处分行为均无效，且103队并未取得涉案房屋的物权，故也无权处分。综上，请求法院驳回异议人的异议申请。 申请执行人为证明其主张向本院提交以下证据：1、借款合同。2、最高额抵押合同。3、宽房他证宽甸镇字第××号房屋所有权最高额抵押登记、宽他项（20xx）第xxxxx号国有土地使用权抵押登记。 经审查查明，被执行人昌德公司作为甲方、宽甸昌德硼铁矿选矿厂作为乙方、宽甸昌德矿业发展有限公司作为丙方、辽宁省有色地质局一О三队作为丁方，共同签订《商品房抵顶工程款协议》，约定甲方用商品房代乙方、丙方抵顶工程款，总价款为1144730.00元，协议签订日期处未显示签订日期，异议人陈述签订时间为2015年7月20日。后被执行人昌德公司作为出卖人与异议人签订《商品房买卖合同》，约定由异议人购买涉案昌德湖畔嘉园XX-XX号楼一、二层X号门市，合同签订时间处未显示签订日期。异议人提供照片证明涉案房屋已经装修使用。现异议人认为查封涉案房屋属于异议人所有，故请求本院中止对涉案房屋的查封。 另查，2015年5月7日王威作为借款人与申请执行人百丰村镇银行签订《借款合同》，约定王威贷款人民币70万元，用于建圆枣子基地。同日被执行人昌德房地产作为抵押人与申请执行人签订《最高额抵押合同》，约定为确保王威在70万元最高额贷款余额内与百丰村镇银行签订的所有借款合同项下借款人的义务得到切实履行，被执行人愿意提供抵押担保，并提供抵押物清单。2015年5月12日，申请执行人宽甸百丰村镇银行股份有限公司作为房屋他项权利人办理了涉案房屋最高额抵押登记、同年5月13日宽甸百丰村镇银行股份有限公司作为土地他项权利人办理了涉案国有土地使用权抵押登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人百丰村镇银行与被执行人签订最高额抵押合同，并办理了抵押登记，享有对涉案房屋的优先受偿权，而异议人与被执行人签订商品房抵顶协议及商品房买卖合同属于一般债权，不能足以排除本院（2020）辽0624执943号执行裁定书的执行，故异议人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人丹东聚兴地质环境工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宽甸满族自治县人民法院提起诉讼。 审判长 叶 青 审判员 李核* 审判员 凌名星 二〇二〇年十一月二十日 法官助理李晓宇 书记员刘英梅