辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1993号上诉人（原审被告）：沈阳鑫厦房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**。法定代表人：胡晓茸，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长勇，男，该公司经理。委托诉讼代理人：冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔恩军，男，1972年10月15日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：田其宇，辽阳市白塔区忠兴法律服务所法律服务工作者。上诉人沈阳鑫厦房屋开发有限公司因与被上诉人崔恩军房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈阳鑫厦房屋开发有限公司的委托诉讼代理人李长勇、冯庆勇，被上诉人崔恩军的委托诉讼代理人田其宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳鑫厦房屋开发有限公司上诉请求：一、撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初515号民事判决，改判上诉人不支付二被上诉人逾期办理房产证违约金61575.69元；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初515号民事判决事实认定错误，法律适用不当。一、上诉人逾期办理房屋初始登记系政府职能部门调整所致，鑫厦公司没有过错，不应承担违约责任。案涉小区由商品房和政府回迁安置房两部分构成，小区最早的商品房预售许可证即本案15号楼的许可证于2013年11月26日取得。小区房屋采取逐步回迁逐步销售的方式，2015年8月17日该小区完成综合验收。2015年10月5日，辽阳市住房和城乡建设委员会即完成对该小区的第一次测绘工作。2019年6月6日，辽阳经济开发区公用事业建设管理局出具情况说明：因机构改革职责调整，案涉小区的后期规划建设手续需规划主管部门处办理。2019年7月24日，辽阳市住房和城乡建设局完成对该小区的第二次测绘工作。房屋面积测绘是办理不动产登记证书的必经程序，由于政府职能部门调整导致测绘延迟，进而影响房产证办理，是鑫厦公司不能预见的，属于不可抗力因素。鑫厦公司没有过错，不应对此承担违约责任。二、回迁范围内灭籍问题政府未及时解决影响房产证办理，鑫厦公司不应对此承担违约责任。2015年7月28日，辽阳市房地产信息管理中心成立。上诉人按照要求在该部门办理了商品房网签备案系统信息录入等相关手续。2017年末该部门职能转接到辽阳市不动产信息中心，上诉人又按照要求重新办理了相关手续。上诉人在办理房屋初始登记的过程中，发现另有公用面积104平方米，产权单位为白塔房管处的房屋未得到补偿，无法灭籍。后在上诉人的积极申请下，经白塔房管处同意，对该房屋申请了灭籍。因网签与灭籍问题均系政府职能部门原因导致延迟，进而影响办理房屋初始登记，鑫厦公司不应对此承担违约责任。三、政府回迁部分专项维修基金未按时缴纳影响房产证办理，鑫厦公司不应对此承担违约责任。案涉小区的特殊性在于其由商品房和政府回迁安置房两部分组成。小区房屋的初始登记应待缴纳完房屋专项维修基金后一并办理。回迁安置房屋的专项维修基金应由太子河区政府缴纳，鑫厦公司没有义务也没有能力垫付回迁房部分的专项维修基金。因区政府迟迟未缴纳回迁房的专项维修基金导致整个小区均无法办理房屋初始登记手续。2020年3月2日，辽阳市住宅维修资金管理部出具情况说明：案涉小区可免缴专项维修基金。2020年5月18日，鑫厦公司完成了案涉小区房屋的初始登记。四、本案已经超过法定诉讼时效。本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订合同时间为2013年12月3日，被上诉人起诉时间为2020年7月，超过法定时效，仍然要求上诉人承担违约责任，无事实和法律依据。五、本案违约金过高，有失公平。假如上诉人应承担违约责任，违约金过高，有失公平，于法无据。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人未及时取得不动产登记证书，并未影响被上诉人对该房屋的占用使用，被上诉人并未因未及时取得不动产登记证书遭受实际损失。因此，让上诉人承担如此高额的违约金于法无据。综上，一审判决基本事实认定不清，法律适用错误，上诉人的请求有充分的事实和法律依据，请贵院依法支持上诉请求。崔恩军辩称，上诉人陈述是由于政府职能部门调整导致上诉人逾期办理房屋初始登记与事实不符，上诉人在长达四年多的时间内未进行房屋初始登记，而职能部门的调整仅仅影响一段时间，职能部门也在继续工作，本市其他小区在此时间内也完成了房屋初始登记，可见是上诉人疏于履行自己应承担的义务才造成初始登记的延后，上诉人陈述的回迁范围内灭籍问题与被上诉人无关，被上诉人购买的是商品房，并不是回迁房，上诉人应该能预见房屋处理初始登记所需要的时间和相关程序。由于其管理不善造成的延后，其也应承担责任。上诉人在一审中提到其与政府签订回迁部分协议，上诉人与政府之间就是合同关系，合同主体不履行义务造成的损失应由合同主体向合同另一方赔偿。一审法院判决违约金数额符合相关法律规定，一审法院判决合理，请求二审法院维持原判。崔恩军向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付从2015年10月28日起至2020年4月13日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金112245.08元。一审法院认定的事实：2013年12月3日，原告崔恩军与被告鑫厦公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，建筑面积85.50平方米，房屋单价每平方米4530元。合同中关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。未约定违反上述约定的违约责任。合同签订后，原告交付了全部购房款387315元，并于2014年10月27日办理入住。2020年4月13日，原告得到可以办理房屋权属证书的通知。案涉房屋于2013年11月26日取得房屋预售许可证，2015年10月23日完成第一次商品房面积核定，2019年7月24日完成商品房面积审定。上述确认事实依据有原告身份证、商品房买卖合同、购房发票、收款收据、商品房销售面积（变更）审定单、商品房面积审定单（实测）及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，一审法院予以采信。一审法院认为，由于出卖人的原因，买受人在合同约定或者法律规定的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告崔恩军与被告鑫厦公司于2013年12月3日达成商品房买卖合同，2014年10月27日原告办理入住。双方仅约定被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有约定办理房屋所有权登记的期限，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，被告即应承担违约责任。原告在2020年4月13日才得到可以办理房屋权属证书的通知，即使加上合同约定的365日备案期限，也已超过期限，故原告要求被告承担违约责任，一审法院予以支持。关于诉讼时效，因双方在合同中没有约定违约金，故违约金数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该债权属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金保护范围为当事人起诉之日前3年。关于逾期利息的上浮标准，综合考虑被告的过错程度及原告的损失情况，以上浮30%为宜。即违约金从2017年6月11日计算至2020年4月13日，以购房款387315元为基数，2019年8月20日之前以金融机构一年期贷款基准利率为标准，2019年8月20日之后以一年期贷款市场报价利率为标准，均上浮30%分段计算，违约金数额为61575.69元。关于被告辩称延迟办理房屋权属证书是由于政府机构改革导致测绘延迟及政府未按时缴纳回迁部分专项维修基金导致一节，对于商品房买卖合同来说，原、被告系合同双方当事人，未能及时办理房屋权属证书不是原告原因造成，即原因在被告，故被告应承担违约责任，且被告所抗辩的情形不属于不可抗力，不能作为免责事由，其作为房地产开发企业应当能够预见办理房屋权属证书过程中可能遇见的问题，从而通过协议约定来避免增加损失，故对被告的上述辩称一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告沈阳鑫厦房屋开发有限公司支付原告崔恩军逾期办理不动产权证书的违约金61575.69元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，减半收取计1272.50元，由原告崔恩军负担603元，被告沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担669.50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任，该条规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，在合同没有约定违约金情况下，可按损失数额计算违约金，有损失且数额难以计算时可适用法定违约金计算条款。崔恩军并未举证证明发生实际损失，故其主张按已付购房款总额计算损失，不予支持。综上所述，上诉人沈阳鑫厦房屋开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初515号民事判决；二、驳回崔恩军的诉讼请求。一审案件受理费1272.50元，由崔恩军负担；二审案件受理费2545.00元，由崔恩军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 徐莲凤审判员 艾德玲二〇二〇年十一月十七日法官助理郝丽鑫书记员董欣