广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19174号上诉人（原审被告）：胡清，男，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王宏喜，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蒙蒙，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈妙璇，女，住广东省普宁市。被上诉人（原审原告）：陈义文，男，住广东省普宁市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周宦生、孙泳欣，均系广东格林律师事务所律师。上诉人胡清因与被上诉人陈妙璇、陈义文租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。胡清代理人吴蒙蒙、王宏喜，陈妙璇、陈义文代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡清上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项；二、陈妙璇、陈义文需向胡清返还431257.4元（即胡清应向陈妙璇、陈义文支付截至2019年4月28日的剩余租金100000元、物业管理费36920.88元、水电费2304.86，共计139225.6元，陈妙璇、陈义文应向胡清返还双倍租赁押金（保证金）523118元、管理费保证金37365元及水电周转金10000元，共计570483元，经折抵，陈妙璇、陈义文还需向胡清返还431257.4元）；三、由陈妙璇、陈义文承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实与理由：一审认定事实、适用法律错误。一、胡清租赁涉案房屋的目的在于办公，经营受益，但因陈妙璇、陈义文的违约行为导致胡清的合同目的未能实现，胡清因此而提出解除合同。一系列证据表明陈妙璇、陈义文在涉案租赁合同履行过程中存在诸多故意违约行为，如未按照合同约定，提前索取租金；未足额交付每月租金发票；长期扰乱胡清办公场所的正常秩序并要求强行收回涉案房屋，致使胡清无法正常办公，不得不于2019年4月28日搬离涉案房屋。由此可知，涉案租赁合同解除的原因及责任在于陈妙璇、陈义文，故应当驳回陈妙璇、陈义文全部诉讼请求，陈妙璇、陈义文向胡清返还经折抵后的金额431257.4元。二、一审未查明涉案租赁合同解除的时间为2019年4月28日，进而错误认定胡清应付未付租金的数额，亦未查明租赁合同解除前胡清欠缴物管费、水电费的数额。同时，也未查明上述款项未支付的原因及责任。三、一审未查明2019年4月28日后胡清继续占用涉案房屋的原因及责任，导致适用法律错误。涉案合同解除后，陈妙璇、陈义文不仅阻止胡清搬离办公家具，名人字画及其他合法财产，还侵占胡清财产，故意设置送达障碍、构陷胡清于被动之中，导致涉案房屋清退工作迟迟得不到解决，被长期占用（自2019年4月28日至2020年9月7日），责任完全在陈妙璇、陈义文一方。现胡清已清空并腾退涉案房屋。四、一审法院未查明胡清为履行涉案租赁合同付出巨大的成本。五、涉案租赁合同解除的过错及责任完全在陈妙璇、陈义文一方，依照合同约定及《合同法》之相关规定，应当由陈妙璇、陈义文承担违约责任，其诉求主张2019年4月28日之后的租金、房屋占用费、物业管理费、水电费及逾期支付租金的违约金等完全没有事实依据，依法依约应予以驳回。六、一审法院判令涉案租赁合同解除的同时，未依法履行释明义务，放任陈妙璇、陈义文侵占胡清的办公、家具等物品，未能全面解决本案纠纷，侵害了胡清的合法权益。七、一审法院违反法定程序，对胡清提交的证明陈妙璇、陈义文驱赶胡清，侵占胡清全部合法财产的证据，未作出任何回应。八、一审判令合同解除的同时应对胡清支付的押金返还或抵扣等问题一并作出处理。九、陈妙璇、陈义文主张的违约金过高，应予以调整，本案即使存在延迟交租，出租方的损失仅为利息损失，按照0.5%每日的标准计算违约金超出其实际损失，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。陈妙璇、陈义文二审答辩称：一、合同约定每月25日前支付当月28日至次月27日的租金，双方当事人对交租日期并无争议，所谓交租日期的争议只是胡清故意拖延付款的借口。二、胡清从未向陈妙璇、陈义文提出过解除合同，反而一再地表示会继续履行合同，直至2019年9月仍要求陈妙璇、陈义文宽限一段时间，胡清称双方合同于2019年4月28日解除缺乏事实和法律依据。三、2019年4月28日后，胡清从未向陈妙璇、陈义文提出过搬离物品等相关要求，涉案房屋仍由胡清占用、控制。陈妙璇、陈义文多次通过微信要求其办理交接手续，但胡清均不予理会，故胡清理应支付2019年4月28日后的租金、物管费等费用。四、陈妙璇、陈义文并未对胡清进行驱赶或阻止其营业，只是前往涉案房屋要求支付租金。五、陈妙璇、陈义文从未侵占胡清的物品，反而一直积极催促其搬离物品交还场地。六、胡清长期拖欠租金等款项且恶意占用租赁房屋，导致合同解除，其作为违约方无权要求返还或抵扣保证金等款项。七、涉案合同明确约定违约金每日0.5%，且在双方的微信聊天记录中，陈妙璇、陈义文多次催促胡清交租，胡清表示可以对其收取相关的滞纳金，因此应当视胡清对违约金的标准没有异议，双方应该按照合同约定执行。一审期间，胡清未提出调整的抗辩，就此问题其二审提出程序不当，故二审不应再予以处理。陈妙璇、陈义文于2019年6月13日起诉请求：1.确认双方于2017年12月签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年10月8日解除，胡清立即腾空及搬离涉案租赁房屋中的1304号物业；2.胡清按每月租金130799元的标准向陈妙璇、陈义文支付自2019年3月28日起计至2019年10月8日的租金（其中2019年3月28日至2019年4月27日所欠租金为10万元，故上述租金总额为788874.73元），并按照每月32699.75元的标准向陈妙璇、陈义文支付1304单元自2019年10月9日起至实际交还之日止的房屋占用费；3.胡清立即向陈妙璇、陈义文支付免租期租金65389元；4.胡清立即向陈妙璇、陈义文支付逾期支付租金的违约金（以各月拖欠租金的总额为本金，均从各月的26日起计至2019年10月8日止，按每日0.5%的标准计算，以本金为限，例如2019年3月28日至2019年4月27日期间的租金违约金从2019年3月26日起算）；5.胡清按每月18460.44元的标准向陈妙璇、陈义文支付自2019年3月1日起计至2019年10月8日期间的应付物业管理费共为134145.86元；6.胡清向陈妙璇、陈义文支付水电费共计4289.11元（其中1306、1307单元从2019年1月1日至2019年10月8日，1304、1305单元从2019年3月1日至2019年10月8日期间）；7.本案的诉讼费用及保全费用由胡清承担。一审法院认定事实：天河区兴民路222号之一1304房、1305房、1306房、1307房（统称为“涉案房屋”）的登记权属人为陈妙璇、陈义文。各套房屋的建筑面积均为153.84平方米。2017年12月，陈妙璇、陈义文（出租人，甲方）与胡清（承租人，乙方）签署《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限自2017年12月12日至2019年12月27日，其中2017年12月12日至2017年12月27日为免租期，2017年12月28日至2019年12月27日期间月租金额为130779元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳261559元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，没收押金并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期内，租金包含租赁税发票，开具发票由甲方承担，乙方须每当月25号之前支付当月租金（陈妙璇、陈义文认为根据该约定胡清应于当月25日支付当月28日至次月27日期间的租金，胡清则认为其应于当月25日之前支付上月28日至当月27日期间的租金），租金以转账为准，甲方收到租金应在5-7个工作日内向相关部门开具租赁税发票给到乙方；乙方向甲方缴付租赁押金261559元及管理费保证金37365元、水电周转金10000元，合同到期后甲方在乙方结清单位所产生的一切费用之后，将租金押金及管理费保证金3-7个工作日内无息退还乙方，总额共计308924元；如乙方提前退场，则需向甲方补缴回免租期租金65389元等。《租赁合同》签订后，胡清向陈妙璇、陈义文支付保证金261559元、物管费押金37365元及水电费周转金10000元，并支付涉案房屋的租金至2019年3月27日，支付2019年3月28日至2019年4月27日期间租金30779元，支付涉案房屋的物业管理费至2019年2月28日，支付1304房、1305房的水电费至2019年2月28日，支付1306房及1207房的水电费至2018年12月31日。关于胡清支付租金的情况，根据双方提交的证据显示胡清支付部分租金情况如下：于2017年12月13日支付租金130779元、于2018年2月4日支付租金130779元、于2018年2月27日支付租金130779元、于2018年4月9日支付租金130779元、于2018年4月25日支付租金130779元、于2018年5月25日支付租金130779元。陈妙璇、陈义文另提交付款通知书、电子银行回单及发票等证据证明其已支付涉案房屋的如下费用：1.1304房2019年3月1日至12月31日期间物业管理费及1305-1307房2019年3月1日至2019年10月8日期间物业管理费共计146641.4元；2.1304房2019年3月1日至2019年11月30日期间（其中2019年3月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计665.68元，2019年9月1日至2019年9月30日期间电费和电费线损费合计74.38元）、1305房2019年3月1日至2019年10月8日期间（其中2019年3月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计704.79元，2019年9月1日至2019年10月8日期间电费和电费线损费合计31.35元）、1306-1307房2019年1月1日至2019年10月8日期间（其中2019年1月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计2550.39元，2019年9月1日至2019年10月8日期间电费和电费线损费合计120.33元）电费和电费线损费合计4289.11元。陈妙璇、陈义文并明确其第六项诉讼请求中的水电费4289.11元即为上述电费和电费线损费。其中付款通知单显示涉案房屋中各套房屋的物管费标准均为4615.11元/月。2019年4月25日，胡清通过微信向陈妙璇、陈义文发送如下内容：贵我双方2017年底就1304、1305、1306、1307房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，并实际履行了该合同，但在缴纳房屋租金的时间上，双方理解不一致，导致贵方时常催促我方缴纳房租，为此，我致函如下：一、《租赁合同》第八条约定：“……乙方（我）须每当月25日之前支付当月租金……”，我除了按租赁合同的约定缴纳贵方保证金、管理费、水电周转金等外，自2017年12月起也一直按约定在每月25号前缴纳了约定租金，并有多个月提前上月交纳租金，根据不存在拖延缴纳租金的情形。二、贵方对我每月缴纳的租金是当月还是上月的理解上一直有误，故本月4月份贵我双方核实清楚交纳租金的时间后我方再履行交纳，恳请与我方商榷确认或书面函复；如贵方不与我确认交租时间而擅自采取禁止我方进出、停水停电或终止合同的，及贵方通知天盈广场西塔物管处故意为难我司的，造成的后果贵方应承担违约责任，并赔偿由此给我造成的全部经济损失。2019年4月28日，陈妙璇、陈义文向胡清身份证地址寄出《律师函》，要求其支付拖欠租金及违约金等。该邮件因收件人名址有误被退回。2019年5月8日，胡清向陈妙璇、陈义文发出《对的回函》，函称：《律师函》所述交租时间有误，其已正常履行合同义务，目前因双方争议而停止交租是为了明确争议后再继续履行合同，属于不安抗辩，不属于违约，到目前为止，双方对25号交租含义的争议仍未解决。你方4月26日派人上门驱赶公司工作人员出去并扬言要锁门，在4月29日再次派人前来对员工进行驱赶并说要马上锁门，此等行为严重影响我司的正常工作等。2019年6月13日，陈妙璇、陈义文提起本案诉讼。2019年8月31日，陈妙璇、陈义文分别向胡清身份证地址及涉案房屋地址寄出《交还场地告知函》，函称因胡清拖欠租金及物管费经催缴未果，通知胡清解除双方签订的《租赁合同》、要求胡清于2019年9月15日前腾空及交还该物业等。其中邮寄至胡清身份证地址的邮件因收件人长期不接电话被退回，邮寄至涉案房屋的邮件因公司已搬走被退回。2019年9月9日，陈妙璇、陈义文分别向胡清身份证地址及涉案房屋地址寄出《律师函》，函称双方签订的《租赁合同》已经解除，要求胡清于2019年9月15日前腾空及交还物业等。其中邮寄至胡清身份证地址的邮件因收件人名址有误被退回，邮寄至涉案房屋的邮件因收件人不在指定地址被退回。关于涉案房屋的使用情况，双方作出如下陈述：1.陈妙璇、陈义文称其在2019年4月28日曾由案外人陈晓滨前往涉案房屋催缴租金，当日仅因无法确认身份而要求接待的案外人李卓锦离场，并未驱赶其他工作人员，也未对涉案房屋进行上锁处理，其后因物管公司通知称侧门电子锁没电而失效，故陈妙璇、陈义文在2019年9月16日前往涉案房屋并对侧门上锁，但正门仍使用胡清锁上的钢制锁，其后陈妙璇、陈义文于2019年10月8日自行收回1305房、1306房及1307房（其后将房屋另行出租），因1304房内还堆放有胡清的物品，所以其未自行收回；2.胡清称陈妙璇、陈义文于2019年4月26日上门催缴租金，双方对租金交付的时间和金额有争议，当日陈妙璇、陈义文未将胡清方工作人员赶走及对涉案房屋进行上锁，在2019年4月28日陈妙璇的弟弟陈晓滨再次到达涉案房屋，并向胡清出示了落款时间为2019年4月28日的《律师函》，同日将胡清方工作人员赶走，并告知胡清方其将于同日对涉案房屋进行上锁并收回房屋，胡清方于当日离场后再没有返还涉案房屋，也不清楚陈妙璇、陈义文方是否对涉案房屋进行上锁，直至2019年9月19日胡清方工作人员告知胡清涉案房屋大门的U形锁没有了，侧门加了一把U形锁，出于对场地内财物的担忧，胡清于9月20日返回涉案房屋查看并报警处理，当时涉案房屋内一片漆黑，未显示有人办公的迹象，在2019年4月28日离场后至2019年9月20日返回涉案房屋期间，胡清没有返回涉案房屋进行查看过，而是一直与陈妙璇、陈义文就租赁事宜进行沟通协商，另胡清于2019年4月26日及4月28日双方发生争议时并未报警处理；3.双方均确认涉案房屋为打通状态，其中大门为电子锁加U型锁，侧门为电子锁。本案审理过程中，胡清向一审法院申请开具律师调查令供其前往广州市公安局天河区分局猎德派出所调取该所于2019年9月20日为案外人李卓锦和陈晓滨制作的笔录，胡清代理人持令调取的2019年9月20日询问笔录显示如下内容：1.李卓锦称2019年9月19日其接到清洁阿姨电话说涉案房屋门被加了其他锁，进不去公司清洁，2019年9月20日10时20分许，其来到涉案房屋发现房子正门的锁不见了，侧门被其他人加了一把U型锁把门锁上了，于是其报警，报警后，物业公司的人员上来说这锁是该房屋的业主在物业人员在场的情况下加装的，接着物业管理处就联系业主来派出所处理，之前因胡清与业主有纠纷，其听业主的儿子说业主在9月18日来房子上了锁，并曾进入过该房子；2.陈晓滨称其于2019年9月20日11时许，接到外甥陈梓宏（陈妙璇、陈义文的儿子）电话称涉案房屋租客报警了，叫其去开门，然后其来到涉案房屋处理，其与陈妙璇、物业公司人员于2019年9月16日前往涉案房屋准备收回房子，但进入房屋后发现还有租客的物品在，因为租客半年没有交租，房子也没有人住，所以其叫物业停了电，因房子大门是电子锁，停电后就失效，陈妙璇担心房子安全，就在侧门加装了一把U型锁。经质证，双方对上述询问笔录的真实性均无异议，陈妙璇、陈义文确认陈晓滨系陈妙璇的弟弟。另，本案庭审过程中，经一审法院询问，陈妙璇、陈义文表示同意与胡清办理1304房的交接手续，胡清则表示愿意搬走1304房内属于胡清的完好的物品。后双方于2020年3月22日前往1304房进行查看；2020年3月24日，胡清要求陈妙璇、陈义文列明物品清单；2020年3月25日，胡清要求陈妙璇、陈义文与管理处联系开具放行条；2020年3月27日晚间陈妙璇、陈义文与胡清于1304房汇合，胡清方对房屋内物品进行查看后因双方对移交物品的数量及种类存在争议，故未办理交接手续。其后，经一审法院释明相关法律风险，胡清明确表示不同意腾空及搬离1304房，要求陈妙璇、陈义文必须将属于其的物品完好无损地进行交接，如果其无法取回全部属于其所有的完好无损的物品的话，其不同意将部分属于其所有的物品从1304房内搬离，胡清同意自行承担由此产生的扩大损失。一审法院认为：陈妙璇、陈义文与胡清签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《租赁合同》的解除时间问题，胡清虽主张陈妙璇、陈义文方于2019年4月28日上门催缴租金并称将于同日收回涉案房屋，但并未对陈妙璇、陈义文确于当日强行收回涉案房屋等予以举证证明，且其亦表示随后并未返回涉案房屋进行查看，直至2019年9月20日返回涉案房屋发现侧门已被上锁。陈妙璇、陈义文则自认其于2019年9月16日前往涉案房屋进行查看并对侧门进行上锁处理，猎德派出所出具的询问笔录亦显示陈妙璇、陈义文于同日对涉案房屋进行断电处理、综合上述双方举证情况及陈述情况，一审法院认定陈妙璇、陈义文于2019年9月16日自行收回涉案房屋，双方于2017年12月签订的《租赁合同》于当日实际解除，陈妙璇、陈义文要求确认《租赁合同》于2019年10月8日解除的时间有误，一审法院予以调整。在《租赁合同》已实际解除的情况下，陈妙璇、陈义文诉请要求胡清腾空及搬离1304房并无不当，一审法院予以支持。在陈妙璇、陈义文已于2019年9月16日自行收回涉案房屋的情况下，胡清应向陈妙璇、陈义文支付2019年3月28日至2019年9月16日期间的租金710395.33元[100000元＋523196元（130799元/月×4个月）＋87199.33元（130799元÷30日×20日）]，对于陈妙璇、陈义文超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。关于逾期支付上述租金的违约金问题，双方对于《租赁合同》中租金支付期间的约定存在争议，就此一审法院认为从租赁市场交易惯例及日常生活经验出发，陈妙璇、陈义文关于“胡清应于当月25日支付当月28日至次月27日期间的租金”的理解更为妥当，且实际履行过程中胡清亦按照陈妙璇、陈义文上述主张支付租金，现陈妙璇、陈义文诉请要求胡清支付逾期支付租金的违约金具有事实及合同依据，一审法院予以支持，胡清应向陈妙璇、陈义文支付逾期支付租金的违约金（其中2019年3月28日至2019年4月27日的违约金以100000元为本金，2019年4月28日至2019年8月27日的违约金均以130799元为本金，2019年8月28日至2019年9月16日的违约金以87199.33元为本金；均按照每日0.5%的标准计算；分别从首月的26日起计至2019年10月8日止；违约金总额以不超过本金为限），对于陈妙璇、陈义文超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于1304房的场地占用费问题，结合一审法院已查明事实及审理过程中双方的交接情况，胡清应向陈妙璇、陈义文支付1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费，根据涉案房屋的租金标准及各套房屋的建筑面积，上述1304房的占用费标准定为32699.75元/月（130799元/月÷4）为宜。陈妙璇、陈义文要求胡清自2019年10月9日起计付1304房的占用费系基于其认为《租赁合同》于2019年10月8日解除而导致，如上所述，《租赁合同》的实际解除时间应为2019年9月16日，一审法院对陈妙璇、陈义文第一项诉讼请求已作出调整，同理，一审法院遂判令胡清按照32699.75元/月的标准向陈妙璇、陈义文支付1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费。至于免租期的租金问题，根据《租赁合同》的约定，如胡清提前退场的则需向陈妙璇、陈义文支付免租期租金，而本案中并不存在该情况，故陈妙璇、陈义文该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于涉案房屋的物业管理费及电费、电费线损费的问题，根据陈妙璇、陈义文垫付费用情况及其收回房屋的情况，胡清应向陈妙璇、陈义文支付涉案房屋自2019年3月1日至2019年9月16日期间的物业管理费120608.21元[110762.64元（4615.11元/月×6个月×4）＋9845.57元（4615.11元÷30日×16日×4）]、1304房、1305房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费1423.34元[665.68元＋39.67元（74.38元÷30日×16日）＋704.79元＋13.2元（31.35元÷38日×16日）]和1306房、1307房自2019年1月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费2601.06元[2550.39元＋50.67元（120.33元÷38日×16日）]，对于陈妙璇、陈义文超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月13日作出判决：一、确认原告陈妙璇、陈义文与被告胡清签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年9月16日解除；二、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空及搬离天河区兴民路222号之一1304房；三、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付2019年3月28日至2019年9月16日期间的租金710395.33元及逾期支付租金的违约金（其中2019年3月28日至2019年4月27日的违约金以100000元为本金，2019年4月28日至2019年8月27日的违约金均以130799元为本金，2019年8月28日至2019年9月16日的违约金以87199.33元为本金；均按照每日0.5%的标准计算；分别从首月的26日起计至2019年10月8日止；违约金总额以不超过本金为限）；四、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费（按照32699.75元/月的标准计付）；五、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房、1305房、1306房、1307房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的物业管理费120608.21元；六、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房、1305房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费1423.34元和1306房、1307房自2019年1月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费2601.06元；七、驳回原告陈妙璇、陈义文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11650元，由原告陈妙璇、陈义文负担1413元，被告胡清负担10237元；本案保全费3050元，由原告陈妙璇、陈义文负担370元，被告胡清负担2680元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2020年9月7日，陈妙璇、陈义文已收回涉案租赁物业中的1304房。二审期间，胡清向本院提交下列证据：1.物品交接清单（2020年9月7日）。证明内容：胡清已于2020年9月7日搬出、腾空涉案1304房屋；与胡清原始全部物品清单、2020年3月27日清单对比，陈妙璇、陈义文侵占了胡清多项财产。2.胡清与陈妙璇、陈义文微信聊天截屏。证明内容:陈妙璇、陈义文在明知胡清非位于贵州省，且被迫停止在涉案物业办公，与胡清有畅通的微信联系渠道、惯例的情况下，在涉及涉案租赁物业纠纷处理的事宜中故意设置陷阱，本可直接发送微信即可沟通解决的问题，故意将函件发送至贵州省，造成表面告知、实际未送达的假象，故意构陷胡清于被动之中，致使涉案物业被长期占用。3.微信聊天截屏。证明内容：陈妙璇、陈义文干扰、骚扰胡清办公；陈妙璇、陈义文将胡清赶离涉案物业；陈妙璇、陈义文指示物业公司阻止胡清搬离物品。4.房屋租赁费用发票。证明内容：为达到偷税、漏税目的，陈妙璇、陈义文长期拖欠胡清足额发票。截至陈妙璇、陈义文于2019年4月28日收回涉案房屋，胡清已依约支付租金共计1992464元，但陈妙璇、陈义文仅向胡清交付了数额总计为663239.4元的租赁发票，尚余1329224.6元租赁发票未向胡清交付。5.打印机租赁费用。证明内容：因陈妙璇、陈义文赶离胡清、阻止胡清搬离租赁打印机，造成胡清每月付出无效租金成本。反过来也更加印证了并非胡清不想搬离涉案物业，实为陈妙璇、陈义文为达侵占财产之目的，阻止胡清搬离。陈妙璇、陈义文质证认为：1.证据1的证明内容中所谓的2020年3月27日的清单是胡清单方编制的，双方并没有确认，不能以该清单为准，应该以2010年9月7日双方的物品交接清单为准。陈妙璇、陈义文仅将涉案房屋出租给胡清，陈妙璇、陈义文在胡清停业前后均无需承担保管房屋内物品的义务，有任何物品丢失，应当由胡清自行承担相关责任，胡清一审未提起反诉，且本案为租赁合同纠纷，不应在本案中处理物品丢失的问题。2.对证据2，胡清提交的双方微信聊天截图不完整，应当以陈妙璇、陈义文提交的为准，从双方微信聊天记录可知，自2019年4月20日至2019年7月8日后，胡清未与陈妙璇进行微信往来，微信并不是双方有效的沟通方式，且之后都是陈妙璇在催促胡清交租以及进行房屋交接。3.对证据3，首先，陈妙璇、陈义文无法确认陈花龟的身份，且不能证明双方真实的意思和语境，陈花龟与胡清相识，存在胡清诱导陈花龟陈述的可能。该证据不能证明陈妙璇、陈义文驱赶胡清搬离涉案房屋和不允许办公、不允许搬离物品的事实。4.对证据4，发票金额是双方协商一致的结果，长达1年半的租赁期间，陈妙璇、陈义文从未对此提出异议，且租赁发票与本案无关联，不能成为胡清拒绝支付租金的理由。该发票属增值税发票，相应税款由胡清承担，租赁价款不含税款。5.对证据5，胡清在2019年4月20日后仍占有使用租赁房屋，故因为打印机产生的租赁费用应当由胡清自行承担。在双方多次交涉中，陈妙璇、陈义文均要求胡清搬离物品，但胡清均予以拒绝，且一审要求双方进行交接，胡清明确拒绝。二审期间，陈妙璇、陈义文向本院提交微信完整记录一份，证明：1.从双方2019年3月1日的微信聊天可知，陈妙璇向胡清催缴租金，当时胡清对交租时间无异议，且一再承认欠租，因为没有钱交租，还要求陈妙璇宽限几天，所以所谓的交租日期争议，实际上是胡清拖延支付租金的借口。胡清一审提交的证据也可证明，从2019年12月份第一次交租开始，都是按照每月25日前交该月的28日至次月的27日期间的租金，双方形成的交易规则是非常明确的。2.根据双方2019年7月8日的微信往来，胡清明确向陈妙璇表示，由于目前遇到经营困难，其一直在想办法解决，只要没有退场，其就会对租金负责。因此，胡清直至2019年7月8日仍然在占有使用租赁房屋，而且也表示会继续履行合同，胡清称涉案合同于2019年4月28日已经解除与事实不符。3.2019年7月8日后，胡清未再理会过陈妙璇向其发送的微信，相反陈妙璇多次向胡清发微信要求清场，要求支付租金，双方当面解决租金及交还场地的事情，但胡清均没有任何回应。为此，微信既非双方有效的也非合同约定的送达方式。4.在2019年7月8日的微信聊天当中，陈妙璇也再次提醒胡清“你一天没有跟我交接清楚，那个房子你一天的钥匙都在那里，你天天都是你自己的房子照算了，这个你也非常清楚的是吧”，从该聊天记录也可以看出，租赁房屋在2019年10月8日之前都是由胡清控制的，且陈妙璇也提醒了胡清要完成交接后才会终止租金的计算，但是胡清仍然拒绝交接，并导致产生5、6个月的租金和占用费。5.在2019年8月1日的微信聊天当中，陈妙璇提醒胡清说物业打电话给陈妙璇说涉案房屋的窗户没关好，转告胡清要把窗户关好，不然后果自己承担。从该聊天内容可知，涉案房屋在2019年10月8日之前确实是由胡清控制、管理的，否则陈妙璇也不用特地给胡清留言要求关窗户。6.在证据的第32页，胡清也承认可以收取逾期支付租金的滞纳金，也就是说当时已存在拖欠租金的情况，胡清也亲口说过：“我宁愿你收点滞纳金都好，反正你再通融一下。”证明胡清对自己应缴纳滞纳金，即计算违约金是没有异议的。胡清针对陈妙璇、陈义文提交的微信聊天完整记录质证认为：对该证据的真实性、合法性不予认可，关联性、证明内容也不予认可。1.即使存在该聊天证据，该证据第42页陈妙璇有表示：“你要是像明天还没有交的话，我就真的解除合约了”。结合4月26日陈妙璇、陈义文一方上门赶人的录音（一审已经提交过，二审胡清也提交了相关的文字证据）以及陈妙璇、陈义文一审中自认其弟弟陈晓滨有驱赶过在涉案物业开办公司的法定代表人李卓锦的事实，可以看出至2019年4月底，出租方已经明确作出了解除合同的意思表示，也以实际行为解除了涉案租赁合同。2.陈妙璇、陈义文扰乱胡清在涉案房屋开办的公司，已经严重影响到了胡清的及关联公司的日常经营，所以胡清才向陈妙璇、陈义文表示“由于你们这样凶巴巴的，你们这样天天闹，导致我的经营都出现了严重的问题。”3.胡清明确向陈妙璇、陈义文表示过如果其有诚意的话，这个问题也是可以配合解决的。2019年5月9日后，陈妙旋所发的微信，基本上只要求尽快支付租金，均未提及其于2019年6月13日已经起诉，于2019年8月底、9月9日发出交还场地的告知。此即陈妙璇、陈义文故意构建胡清于被动的关键证据。即使陈妙璇、陈义文提交的微信记录是真实的，亦无法证明胡清在7月、8月仍同意交租。陈妙璇、陈义文提交的微信记录、及胡清在2019年5月8日发出的律师函回函均明确表示由于陈妙璇、陈义文干扰胡清的办公场所致使无法继续办公，因此导致租赁合同无法继续履行的原因已经很清楚，也即胡清已经不愿意继续租赁涉案房屋，合同需要解除，在该情况下，胡清要求陈妙璇、陈义文开放行条以将物品搬离，但陈妙璇、陈义文未予配合导致胡清一直无法搬走。二审庭询中，胡清向本院提交《法庭调查取证申请书》一份，请求法庭依职权或责令陈妙璇提交其自述于2019年9月16日强行进入涉案物业时，全程拍摄的视频。胡清另向本院提交了一份《胡清与陈妙璇、陈义文租赁合同纠纷一案一审证据情况梳理》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据胡清的上诉请求及陈妙璇、陈义文的答辩意见，分析如下：关于胡清上诉请求陈妙璇、陈义文向胡清返还431257.4元，即胡清应向陈妙璇、陈义文支付截至2019年4月28日的剩余租金100000元、物业管理费36920.88元、水电费2304.86，共计139225.6元，陈妙璇、陈义文应向胡清返还双倍租赁押金（保证金）523118元、管理费保证金37365元及水电周转金10000元，共计570483元，经折抵，陈妙璇、陈义文还需向胡清返还431257.4元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因胡清一审未提起反诉，故其二审上诉请求陈妙璇、陈义文应向胡清返还双倍租赁押金（保证金）523118元、管理费保证金37365元及水电周转金10000元，共计570483元，属于其反诉请求，本院不作调处。本案二审双方争议的焦点是涉案租赁合同是否已于2019年4月28日解除及胡清是否仅需向陈妙璇、陈义文支付至2019年4月28日的剩余租金10万元、物业管理费36920.88元、水电费2304.86元。陈妙璇、陈义文与胡清签订的《广州市房地产租赁合同》中第八条约定：“1.租赁期内，租金包含租赁税发票，开具发票由甲方承担，乙方须每当月25号之前支付当月租金…。”本案胡清上诉主张涉案合同履行至2019年4月，双方对25号之前支付是已发生租期的租金还是支付未发生租期的租金产生争议，但从胡清于2017年12月13日支付2017年12月28日至2018年1月27日的第一笔租金及其一直于每月25日前后支付当月28日至下月27日未发生租期租金长达一年三个月的时间来看，双方对此并无争议，且承租方提前支付未履行租期的租金，符合租赁市场交易惯例及日常生活经验，故胡清上诉提出当月支付已发生租期租金的主张与事实不符，本院不予采纳。结合胡清微信语音记录，至2019年3月，胡清因资金困难，需要多方筹措才分四笔支付了2019年3月的租金，对此，作为出租方陈妙璇、陈义文是知道的。根据广州市启胜物业管理有限公司猎德天盈服务处于2019年4月17向陈义文、陈妙璇发出的《付款通知书DemandNote》可知，胡清开始已欠缴2019年3月电费及物业费等费用。再根据胡清与陈妙璇之间的微信聊天记录，自2019年4月1日开始，陈妙璇已开始提醒胡清四月份安排财务，要汇房租，之后，在陈妙璇不断提示下，胡清于2019年4月16日表示汇转30779元租金，再至2019年4月25日约定付租期满时间，胡清在未足额支付2019年3月28日至2019年4月27日的租金的情况下，反而向陈妙璇发出微信称陈妙璇对其每月缴纳的租金是当月租金还是上月的理解上一直有误，故本月4月份双方需核实清楚交纳租金的时间后其再履行交纳…等。综上，胡清前述行为已足以使陈妙璇对胡清继续履约的能力及诚意产生合理怀疑，陈妙璇、陈义文可合理行使不安抗辩权，陈妙璇于2019年4月25日前催促胡清履约并不构成违约。根据胡清二审庭审中自认的事实，2019年4月28日，陈妙璇弟弟陈晓滨到涉案租赁物业送达、粘贴《律师函》以催促胡清履约的过程中虽与李卓锦起冲突，但其并未驱离胡清其他办公人员。此后，涉案租赁物业由胡清加锁继续进行控制，而陈妙璇、陈义文提交的微信聊天记录显示2019年7月8月胡清仍与陈妙璇继续协商付租事宜。为此，本案胡清上诉主张涉案租赁合同因出租方驱离、骚扰胡清办公应于2019年4月28日解除无事实与法律依据，本院不予支持。胡清上诉主张其仅需支付截至2019年4月28日的租金、物业管理费、水电费不成立，本院亦不予支持。胡清另提出因双方需协商确定每月付租时间而其未足额支付2019年4月租金及之后租金未构成根本违约缺乏依据，本院不予采纳。因陈妙璇、陈义文一审自认其于2019年9月16日前往涉案房屋进行查看并对侧门进行上锁处理，而猎德派出所出具的询问笔录亦显示陈妙璇、陈义文于同日对涉案房屋进行断电处理，综合上述双方举证情况及陈述情况，一审法院认定陈妙璇、陈义文于2019年9月16日自行收回涉案房屋，双方于2017年12月签订的《租赁合同》于当日实际解除并无不当，本院予以维持。在陈妙璇、陈义文已于2019年9月16日自行收回涉案房屋的情况下，胡清应向陈妙璇、陈义文支付至该日未付的租金、物业管理费、电费、电费线损费。因胡清逾期支付租金，陈妙璇、陈义文诉请要求胡清支付逾期支付租金的违约金具有事实及合同依据，一审法院予以支持无误。至于胡清上诉要求调整违约金标准的请求，因其未提交证据证实该违约金标准过高，本院不予采纳。结合一审法院已查明事实及审理过程中双方的交接情况，胡清应向陈妙璇、陈义文支付1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费。现双方确认2020年9月7日，陈妙璇、陈义文已收回涉案租赁物业中的1304房，故该1304房的房屋占用费应计付至该日止。对胡清提出的其余上诉理据，本院均不予采纳，一审各项判处正确，本院予以维持。至于胡清提出的调查取证申请，因不涉及本案诉讼请求的处理，本院不予照准。综上所述，胡清上诉请求、理由均不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条、第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10237元，由上诉人胡清负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十一月九日书记员  颜旭怀徐毅敏