湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10861号上诉人（原审被告）：武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城****。法定代表人：刘艳波，该公司总经理。委托诉讼代理人：田海玉，湖北千清秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁诗绮，湖北千清秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏焕荣，女，1966年12月27日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司（下称兰荷轩公司）因与被上诉人魏焕荣租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。兰荷轩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏焕荣的全部诉请并由魏焕荣承担全部诉讼费用。事实与理由：一、对兰荷轩公司免除2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金，是案涉三楼商铺全体业主们根据租赁合同双方均认可且在本案租赁合同中明确写明的议事规则做出的决定,对魏焕荣具有约束力，魏焕荣无权要求兰荷轩公司支付上述租金。包括魏焕荣在内的21户业主于2012年签订《委托书》，确定凡商铺业主总人数超过66%以上业主所做出的重要决定及相关方案，由业主代表统一对外发言及执行，即对全体业主均有约束力的议事规则，虽然委托书上写有“委托期为壹年”的内容，但在2012年至2017年的五年中，全体业主均是遵循此规则来确定租赁合同履行的相关事项，再由武汉佳彩商业管理有限公司与兰荷轩公司对接，业主们将《委托书》奉为业主公约，对全体业主具有约束力，这一点证人黄某已进行详细陈述。在签订本次租赁合同时，在合同第一条第一项明确写明：本合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效。此处的“业主公约”，即是指上述《委托书》，全体业主从而再次确认了《委托书》作为业主公约的地位及其作为业主公约确定的议事规则对全体业主的约束力，只是人数比例从原来的66%改为66.6%。本次租赁合同魏焕荣本人也签字认可，该条款对其具有约束力。对兰荷轩公司免除2018年10月20日至2019年1月19日期间（三个月）的租金是经除魏焕荣外20户业主一致同意的事项。根据以上业主公约（《委托书》）及本案租赁合同第一条第一项约定的内容，该决定对作为本案租赁合同中作为甲方的全体21户业主均有约束力，魏焕荣无权再要求兰荷轩公司支付上述三个月租金。二、一审法院认定的事实及法律适用错误，支持魏焕荣诉讼请求的理由明显不合理。对于免除三个月租金的决定，魏焕荣在该决定征求意见时虽然开始不同意，但是在知晓其他人都同意之后，也并没有再坚持反对，这一点证人黄某在一审时已详细陈述。一审法院认为公约仅是指对合同的签订而言，对其他行为没有约束力，该说法明显属于对合同约定理解错误，也不符合合同双方的真实意思表示。黄某的证言、其他业主通过微信群聊天方式授权黄某、李绮签字确认的情况说明、以及合同履行过程中业主们一直遵循《委托书》确定的议事规则，已经很明确地说明了上述合同约定的真实含义是再次肯定《委托书》的业主公约地位。另外，按照文意理解，所谓“公约”，应该是成文的议事规则，否则不应称其为公约，而本案中只有上文提到的《委托书》这一个议事规则，魏焕荣也未证明有其他的议事规则。兰荷轩公司并未擅自将租金分割支付，关于免除租金的决定并非针对某一商户，并未违反合同约定。在租赁区域分两部分区域进行经营的时候魏焕荣并未提出异议，并非兰荷轩公司擅自将租赁区域分两部分经营。只是因为后面客观情况发生变化，魏焕荣商铺所在的区域经营状况惨淡,魏焕荣同在一个区域的还有其他9户业主均遵循业主公约与兰荷轩公司一起承担双方协商一致变更经营品牌的后果与商业风险。一审法院将未能还原事实的另案判决作为本案支持魏焕荣诉请的依据，明显不公平。兰荷轩公司在一审时已经向一审法院明确的陈述了另案的经过及是因为各方私下和解才在明知判决错误的情况而未提出上诉。三、一审判决结果超出魏焕荣诉讼请求范围，适用法律错误。魏焕荣起诉状的第二项诉讼请求为要求逾期9个月的违约金，但一审法院判决的是支付自2019年2月1日起至实际支付日的损失，超出魏焕荣的诉讼请求范围，明显错误。魏焕荣辩称，魏焕荣没有同意免除兰荷轩公司的租金。请求驳回上诉，维持原判。魏焕荣向一审法院起诉请求：1.兰荷轩公司向魏焕荣支付2018年11月20日至2019年1月19日的商铺租金20267元；2.兰荷轩公司向魏焕荣支付逾期9个月的违约金，共计36477元；3.诉讼费由兰荷轩公司承担。一审法院认定事实:武汉市江汉区中山大道888号佳丽广场3层Y318-1室房屋（建筑面积47.66平方米）系魏焕荣及其子操纵按份共有所有。2017年6月29日，魏焕荣等21户佳丽广场三楼业主与兰荷轩公司签订《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同约定，上述21户业主将其所有的房屋商铺计1192.52平方米出租给兰荷轩公司作餐厅经营场所。租赁期限5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止。由于商铺户众多，合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效。租金单价为135元/平方米/月，租金为税后净得。租金第二年起递增，每年递增5%/平方米，即第二年单价为141.75元/平方米，第三年148.84元/平方米，第四年156.28元/平方米，第五年164.09元/平方米。支付方式，合同签订之日兰荷轩公司一次性向魏焕荣等21户支付3个月的首期租金。兰荷轩公司在合同签订当日，应向21户支付3个月的足额租金作为履约保证金。鉴于本次合同是续租，兰荷轩公司在上一合同中已经缴纳3个月租金（110元/平方米）的保证金，本次合同只需按本次合同当前租金补足差额。若兰荷轩公司违约，保证金不予退还。无违约及损失，合同终止无息退还保证金。双方可协商变更或终止本合同，拖欠租金超过10日、擅自转租等，21户业主有权解除合同、收回商铺。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。退租需提前6个月书面通知21户业主，不得用押金冲抵租金。逾期支付租金，每逾期一日按合同年租金1%的标准支付违约金。违反合同解除的约定，已付租金不退还，按合同租金总额1%支付违约金，不足弥补损失的赔偿损失。兰荷轩公司擅自解除合同的，按合同租金总额的30%，剩余租赁年限的合同租金总额的50%（两项选金额大者）进行赔偿。不可抗力原因造成损失，双方互不承担责任，不可抗力指：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方还约定了其他条款。包括魏焕荣等21户业主签名，联系人刘某景签名，兰荷轩公司盖章。一审庭审中，魏焕荣认为，兰荷轩公司没有向其缴纳2018年11月20日至2019年1月19日的租金计20267元，故请求判决支持其诉讼请求。为了抗辩，兰荷轩公司提交了《委托书》一份，该委托书载明：本人愿意将私人名下所属佳丽广场商铺出租事宜全权委托给三位业主代表，依据下列委托条款，有权对外出租、洽谈、定价及签订租赁合同。一、凡商铺业主总人数超过66%或以上业主所作出的重要决定及相关方案；二、依据第一款原则，业主代表有权选择承租客户；三、相关商铺所在楼层、编号及面积以附表清单为准经业主签名有效；四、租金付款方式以业主代表与承租方签订的租赁合同为准；五、今后，凡是与业主所属商铺有关事宜必须经过66%或以上业主同意之后，由业主代表统一对外发言及执行；六、本人自愿同意委托书全部条款，决不反悔；七、凡是经过66%或以上业主同意所作出的重大决定，如果由于少数人反对而导致大多数业主蒙受损失者，必须承担法律责任；委托书签名之日起生效。委托期为壹年。时间2012年2月12日，魏焕荣等21户签名、手印。兰荷轩公司用该证据证明租赁中议事规则；还提交2012年《商铺租赁合同》，该合同载明，2012年6月2日，案外人武汉佳彩商业管理有限公司作为出租方，兰荷轩公司作为承租方，21户代表何某作为见证方签订合同，将武汉市江汉区中山大道818号平安大厦裙楼三层B区商铺（建筑面积1652.11平方米）租赁给兰荷轩公司经营“绿茵阁”品牌餐厅。租赁期限5年，2012年7月20日至2017年7月19日，每月租金110元/平方米，按季支付，合同签订前，兰荷轩公司按附件中确定的业主支付787060元租金和保证金。双方还约定了其他违约、合同终止、解除，责任、义务等条款。该证据证明何某按《委托书》确定的代表履行委托书各方遵循的规则签订合同。还提交2017年6月29日《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同内容与魏焕荣提交的合同内容相同。但证明目的不一致，兰荷轩公司证明，续签合同中，再次明确委托书作为业主公约的地位及超过66.6%的业主通过即具备法律效应的事实。还提交“群聊”《微信聊天记录》，该记录载明，25人信息，时间2019年1月5日至同年1月26日，其主要内容是：让“绿因阁”生成下来，大家是一体的，如再找人经营很困难，同意将租户提出的免除3个月的房租均摊到十二个月，少数服从多数，降到80元能生存也可以，比二楼、四楼的空着好多了；由代表决定最终价格；黄，晨月两人为谈判高手，谢谢黄小姐、李绮为大家做的一切；也有少数人认为对半还低，太少了，宁愿空租等意见；统计结果，何某等15户赞同80元保底、原则同意的二户、三户未联系上、魏焕荣愿意空租。还提交《补充协议书》一份，该补充协议载明，2019年1月15日，李绮、黄某代表三分之二以上的业主与兰荷轩公司签订《商铺租赁补充协议》，该协议载明，双方于2017年7月签订的佳丽广场三楼《商铺租赁合同》已经履行至今，由于受市场环境影响，兰荷轩公司经营暂时存在困难，双方愿意共渡难关，补充协议：一、经三分之二以上业主同意，原商铺租金由135元/月/平降为95元/月/平；二、补充协议自2019年1月21日至2019年12月20日止，期限一年。期满后，按照本协议和原合同标准协商确定；三、协议期内兰荷轩逾期支付租金，自逾期之日起每日应交付租金的千分之一向出租方支付违约金，拖欠租金达1个月以上，出租方有权单方终止合同收回商铺。除本协议修改之处，原合同其余部分完全继续有效。李绮、黄某签名、兰荷轩公司盖章。上述两份证据证明，商铺业主一直按照《授权书》及合同所述规则与兰荷轩公司沟通变更合同相关事宜。还提交2018年8月28日《情况说明》一份，该说明载明，黄某、崔黎黎向湖北玺普环保科技有限公司致函，说明2017年7月续租后，受多方影响经营惨淡无以为继，承租户绿茵阁餐饮公司提出提前解除合约，保留“绿茵阁西餐厅”的承租，将原两部分餐饮中的“川江龙火锅”退租。经三楼业主代表与其多次商谈，且在征询该区域90%以上业主意见，与承租户绿茵阁餐饮公司达成一致意见，由绿茵阁餐饮公司继续整体承租三楼商铺，原属“川江龙”区域商铺业主给予三个月免除租金，用于扶持绿茵阁餐饮公司在调整转型期，将原川江龙火锅转变为海鲜自助火锅。双方约定，三个月免租后（自2018年10月20日起至2019年1月20日止），绿茵阁餐饮公司将按原合同约定正常支付合约租金，履行原合同执行。业主代表黄某、崔黎黎签名。证明超过90%以上的业主同意对兰荷轩公司免除2018年10月20日至2019年1月19日的租金，并按委托书确定议事规则由业主代表统一对外执行。还提交另一份《情况说明》，该情况说明载明，李绮、黄某对《委托书》就是业主公约进行陈述，全体业主一直按照《委托书》的约定执行，2018年10月20日至2019年1月20日三个月免租事宜，是经过90%以上业主同意作出的，对全体业主有约束力。还提交另一份《微信聊天记录》，该记录载明，星期天11：34分至当天22：12分的内容，主要是：黄某表明其是佳丽业主代表，也是业主，绿茵阁商铺租约的签订、续签、督促租金收取等一系列工作，七年来都是由黄某及李绮等业主辅助完成，感谢信任！就这么多年来原本事实作出说明，如认可，请微信直接文字回复（附文字说明图片，不清晰），部分业主（15）委托黄某作代表处理租赁事宜（微信中，没有免除租金的文字表述）。该证据证明，三楼业主再次出具情况说明，证实《委托书》即魏焕荣签字确认的案涉合同第一条明确的业主公约，根据公约议事规则，免除兰荷轩公司三个月租金是超过90%业主的决定。庭审中，兰荷轩公司申请证人黄某出庭作证，黄某述：2012年，业主与兰荷轩公司签订合同后，相关事项是由黄某和另一名业主何某出面办理，2012年签订的“公约”一直在延续，为了挽留客户，建议免除3个月租金，当时魏焕荣表示有异议，其他业主都同意了，当时黄某负责发放租金，为了缓解公司困难，超过66.6%的业主同意免租3个月，魏焕荣没有办法。所以，兰荷轩公司在支付绿茵阁西餐厅租金的同时，没有支付川江龙火锅租赁面积租金。后期，市场出现问题，按第二个合同出现降租问题，148元/平方米降至95元/平方米。补充协议经过66.6%的业主同意，由业主代表决定，降租和免租都会遵循业主意见。对证人黄某的证词，魏焕荣表示不认可，并陈述其对降租进行过诉讼，已经胜诉。兰荷轩公司对证词则表示认可。2019年4月1日，魏焕荣等5人曾向一审法院起诉兰荷轩公司，魏焕荣诉讼请求：兰荷轩公司支付魏焕荣等人2019年1月20日至2019年4月19日期间商铺租金20267元及违约金。案经审理后，一审法院（2019）鄂0103民初3973号《民事判决书》认为，魏焕荣等5人与兰荷轩公司签订的《佳丽三楼商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。兰荷轩公司应按第二年租金141.75元标准支付租金，兰荷轩公司主张已与业主代表签订补充协议对租金标准予以降低，未能提供足够证据证明，也缺乏法律依据，本院不予采纳。兰荷轩公司以95元租金标准支付2个季度租金构成违约。遂判决：兰荷轩公司向魏焕荣支付租金20267元及违约金1212元。但是，该判决中未提及有关《委托书》的证据及与其有关事实。一审庭审中，兰荷轩公司述，目前租赁房屋有一半在经营，一半没有经营，魏焕荣房屋所在地的“川江龙”没有经营，经营的这一边一直在交租金，按降租后的95元/平方米标准交。没有经营的这一边，2019年7月12日关店了，就没有交租金。魏焕荣述：2018年11月19日-2019年1月20日3个月没有收到租金。一审法院认为，魏焕荣与兰荷轩公司之间属租赁合同纠纷。2017年6月29日，魏焕荣等21户业主与兰荷轩公司签订《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，魏焕荣等21户业主将其自有产权房屋（佳丽广场三楼计1192.52平方米）租赁给兰荷轩公司经营餐饮等。租赁期限5年，2017年7月20日起至2022年7月19日止。从本案查明的事实看出，上述合同履行至2018年8月28日，21户中部分业主认为，续租后，受多方因素影响，兰荷轩公司经营惨淡，承租人提出提前解除合同。经业主代表与其协商，由兰荷轩公司继续整体承租，但原属“川江龙”区域商铺业主给予三个月免除租金，用于扶持公司调整转型。但是，该行为，魏焕荣不同意，未签名认可。合同约定：“由于承租区域商户众多，合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效”。从上述约定明显看出，所谓公约仅是对合同的签订而言，对其他行为并没有约束力。魏焕荣等21户与兰荷轩公司签订合同，由兰荷轩公司租赁商铺是一个整体民事行为，兰荷轩公司在魏焕荣未签字认可的情况下擅自将租金分割支付，将商铺面积仍在经营的部分业主租金进行支付，将未经营的魏焕荣商铺面积不支付租金，兰荷轩公司的行为违反了合同约定。因前期降租租金纠纷经人民法院生效判决认定，降低租金未提供足够证据，不予认定。因此，兰荷轩公司应按合同约定标准向魏焕荣支付租金。魏焕荣请求判决兰荷轩公司支付2018年11月20日至2019年1月19日3个月租金20267元的诉讼请求符合事实法律规定。该请求依法予以支持。双方约定的违约金明显高于损失，应依法予以适当减少，按年利率6%的标准计算符合实际损失。兰荷轩公司的抗辩因与事实相悖，其抗辩理由不成立。综上所述，魏焕荣与兰荷轩公司之间的纠纷属租赁合同纠纷。魏焕荣的诉讼请求符合事实法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决:一、兰荷轩公司于判决生效之日起15日内向魏焕荣支付租金20267元及损失（以20267元为基数，按年利率6%的标准计算，从2019年2月1日起至实际支付日止）；二、驳回魏焕荣的其他诉讼请求。案件受理费609元，由魏焕荣负担109元、兰荷轩公司负担500元（魏焕荣已预付，兰荷轩公司应付部分，随同上述判决应付款项一并支付魏焕荣）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张及事实理由，本案的争议焦点为案涉《委托书》在一年期满后，是否仍对魏焕荣具有法律上的约束力。对此，本院评判如下：根据查明的事实，案涉《委托书》的委托期为一年，一年期满后，该《委托书》对各签字业主则不再具有法律上的约束力。兰荷轩公司在本案审理中亦未提交充分证据证明在一年期满后，魏焕荣以其实际行为同意继续按该《委托书》履行。对于2017年签订的案涉租赁合同，其并非由三位业主代表全体业主签订，而是由包括魏焕荣在内的全体业主签名确认。因此，该签订租赁合同的事实并不能推定魏焕荣同意继续按《委托书》履行。故对兰荷轩公司主张《委托书》对魏焕荣具有法律约束力，本院不予支持。兰荷轩公司应按案涉租赁合同的约定支付租金。对于利息部分，一审法院虽对利息支付的期间表述为从2019年2月1日起至实际支付日止，但一审法院是按年利息约1200元的标准计算，而魏焕荣主张的利息为36477元。因此，兰荷轩公司支付的利息显然不会超过魏焕荣主张的利息，故本院对部分判项亦予以维持。综上所述，上诉人兰荷轩公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十一月十六日法官助理李健伟书记员李健伟