重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初21929号 原告：重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司，住所地重庆市巴**李家沱马王坪正街，统一社会信用代码915001132034374486。 法定代表人：余波，董事长。 委托诉讼代理人：熊明强，男，汉族，1977年2月8日出生，住重庆市巴**，系公司员工。 被告：刘小勤，女，汉族，1975年10月6日出生，住重庆市渝**。 原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（以下简称典雅公司）与被告刘小勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告典雅公司委托诉讼代理人熊明强、被告刘小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年10月31日期间所欠物业服务费2234.1元（67.7平方米×1.5元/平方米×22月）。2、判令被告从2018年2月1日起，以每月物业服务费101.55元为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的物业服务企业，被告是位于重庆市渝北区XX大道X号X幢X-X住宅业主，其住宅建筑面积为67.7平方米。原告与被告于2017年9月27日就物业服务达成一致，并签订《典雅悦润前期物业服务协议》，约定由原告有偿向被告提供物业服务，被告定期按时向原告支付服务费用。合同履行过程中，原告按约定履行了物业服务义务，但被告从2018年1月1日至2019年10月31日一直未向原告支付服务费用，经原告多次催缴仍未缴纳。原告特提起诉讼，请求依法裁判。 被告刘小勤辩称，不同意支付物业费和违约金。原告服务不达标；小区安全隐患严重；设施设备极差，清洁卫生不好。我曾经丢失过被子，车窗玻璃被敲，找过物业，调过监控。小区正面有悬崖没有栏杆防护；大门口到处是电线，而且凌乱。小区保安超龄，不能保证安全，电梯经常坏。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘小勤系位于渝**XX街道XX大道****X-X房屋的所有权人。该房屋建筑面积为67.7平方米，系高层住宅。 典雅公司系依法成立的物业服务企业。重庆大丰房地产开发有限公司（甲方）与典雅公司（乙方）签订了《XX住宅小区前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对XX住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年，自2014年9月7日起至2017年9月6日止。物业服务合同期限届满，业主委员会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按原服务合同约定提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。同时还约定：XX住宅小区坐落于重庆市渝北区XX大道。物业服务费用标准（按建筑面积计算），最后以物价部门核定或备案的为准：住宅物业服务费按2元/㎡建面˙月标准（含电梯费）收取。本物业管理区域的物业服务费按月缴纳，于每月10日以前完清。业主应于每月10日之前交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。 2014年9月16日，重庆市渝北区房屋管理局出具《前期物业服务合同备案证明》：重庆大丰房地产开发有限公司（建设单位名称）与重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（物业服务企业）签订的XX住宅前期物业服务合同已报备案。 2017年9月26日，重庆大丰房地产开发有限公司发出《XX接房通知书》，通知业主XX项目X号楼、X号楼已于2017年9月26日达到接房条件并交付使用，请业主根据上述时间持该通知前往XX售楼部办理所购单位的入伙手续。2017年9月27日，刘小勤在该通知书签收人处签字。 2017年9月27日，典雅公司与刘小勤签订了《前期物业服务协议》，主要约定：刘小勤选聘典雅公司对XX实施前期物业管理服务，XX座落于重庆市渝北区XX大道。本合同期限为三年。物业服务合同期限届满，业主委员会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按原服务合同约定提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：2元/月˙平方米。通知交房之日起物业费按全价收取，业主或住户应于每月10日前交纳物业服务费用或物业服务资金。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。 还查明，上述《前期物业服务协议》签订后，典雅公司按约定对XX住宅小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因刘小勤未足额交纳物业服务费，典雅公司于2019年10月16日前往刘小勤住所地粘贴了《缴费通知单》，向刘小勤催收2018年1月至2019年10月期间拖欠的物管费2234.1元。刘小勤则辩称典雅公司提供的物业服务存在瑕疵。 庭审中，双方均认可：典雅公司提供了物业服务。刘小勤的房屋属于商住高层住宅。合同约定物业费是每月2元/平方米，典雅公司一直按照每月1.5元/平方米收取物业服务费。 上述事实，有户室详细情况、《XX住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《XX接房通知书》、《前期物业服务协议》、《缴费通知单》及快递单、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，典雅公司与重庆大丰房地产开发有限公司签订的《XX住宅小区前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX住宅小区全体业主均具有约束力。典雅公司与刘小勤签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。 典雅公司作为物业服务企业为案涉小区进行了物业服务，刘小勤作为该小区的业主，应当支付物业服务费。尽管该前期物业服务合同约定已经到期，但典雅公司仍然为该小区提供物业服务至今，双方之间形成了事实上的物业服务关系，刘小勤仍应向典雅公司支付相应的物业服务费用。根据典雅公司发出的催费通知，典雅公司对刘小勤下欠2018年1月至2019年10月期间的物管费进行过催收。刘小勤经催收后仍未支付下欠物管费，实属不当。根据《前期物业服务协议》的约定，结合当事人陈述，本院认定刘小勤经催收却仍然下欠的物管费为：1.5元/月/平方米×67.7平方米×22个月=2234.1元。 对典雅公司要求刘小勤支付违约金及刘小勤关于物业服务存在瑕疵的抗辩理由，本院认为，物业服务在质量上存在一定瑕疵，故本院对典雅公司要求支付违约金的诉请不予支持。但该瑕疵并未达到可以据此少交甚至拒交物管费本金的程度，故对刘小勤提出的没有缴纳物业服务费本金的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘小勤在本判决生效之日起五日内向原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业服务费2234.1元； 二、驳回原告重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告刘小勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十一月三日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞