云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初9414号原告：邹强，男，苗族，1963年1月1日出生，户籍所在地云南省昆明市官渡区。原告：徐静舒，女，汉族，1963年12月12日出生，户籍所在地云南省昆明市西山区。原告邹强、徐静舒共同的委托诉讼代理人：许庆江，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：莫建龙，男，汉族，1965年8月14日出生，户籍所在地广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：李兴，北京市隆安（昆明)律师事务所律师，特别授权代理。原审原告邹强、徐静舒与被告莫建龙房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月26日受理后，于2019年9月23日作出（2019）云0102民初7710号《民事判决书》。2020年7月27日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终10129号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2019）云0102民初7710号《民事判决书》，将案件发回重审。本院于2020年8月10日再次受理后，原告邹强、徐静舒提出撤回增加的诉讼请求，被告莫建龙提出撤回反诉，本院准许后组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，原告徐静舒及二原告共同的委托诉讼代理人许庆江，被告莫建龙及其委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2007年5月6日签署的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告向原告返还位于云南省昆明市五华区房屋；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告邹强系原中国人民解放军昆明陆军学院干部，2007年2月9日，原告邹强向原中国人民解放军成都军区联勤部第二十二分部购买了位于云南省昆明市五华区房屋。2007年5月6日，原被告签署《房屋买卖合同》，就被告向原告购买上述房屋达成一致，双方约定房屋交易价款为人民币47万元，被告已向原告全额支付房款，原告亦将该房屋交由被告占用使用至今。2017年，军队经济适用房主管部门及纪委根据军队住房清理相关政策认定原中国人民解放军成都军区联勤第二十二分部出售给原告邹强的房屋系原告违规多购住房，必须予以强制收回，要求原告按规定予以清退。原告作为一名军人，必须严格落实上级机关和纪委要求退还住房，为此，原告多次与被告协商，表示愿意向被告退还购房款并恳请被告将房屋退还给原告，便于原告按规定完成任务。但被告以各种理由反复推诿，拒不返还房屋，直接导致原告难以完成上级规定的政治任务。为此，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、原、被告所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且并未违反效力性强制性规定，合同是合法有效的。一方面，违反法律、行政法规的强制性规定，并非一律导致合同无效，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效，双方的买卖合同并未违反任何的效力性强制性规定。至于城市房地产管理法，也只是一部行政管理性法律，其中第38条第一款第六项是法律对出卖人的要求，是管理性的，不应作为认定合同效力的依据。另一方面，原告将案涉房屋出售给被告，并未违反军队政策，根据已出台的军队经济适用住房政策，军队经济适用住房是军队根据军队住房制度改革政策规定向军队人员以综合成本价出售的房屋，军队人员在付清购房款后，就对军队经济适用住房拥有全部产权。本案中，原告在将案涉房屋出卖给被告前已向军队付清了购房款，就对案涉房屋拥有了全部产权，其中包括处分权，原告当然可以将案涉房屋出售给被告；二、本案纠纷系案涉房屋，现在被认定为违规违规多购而引发，但是在买卖合同签订时，案涉房屋并不属于违规多购。本案购房事实发生于2007年，案涉房屋在当时的政策下并不属于违规多购房屋。2007年主要的政策规定有军队经济适用住房建设管理办法和进一步深化军队住房制度改革方案，当时的政策规定，并未明确违规多购住房这一问题，不仅如此，根据军队经济适用住房建设管理办法第32条，军队人员购买经济适用住房，由申请人提出申请，所在单位进行资格审查，确定购房顺序。那也就意味着原告在购买案涉房屋前所在单位已经对其进行过资格审查，肯定是符合当时的政策规定后才同意其购买案涉房屋的。2007年之后，虽然违规多购住房发布了新的规定，但其效力不应溯及既往；三、根据现有军队政策，原告至少有以下两种途径可以不清退案涉房屋，但原告仍然选择起诉合同无效返还房屋，完全是为了保全自身利益而让被告为其过错全部买单，严重违反了诚实信用原则，其诉请不应得到支持。途径一是根据2009年发布的关于住房清理有关具体问题的处理意见，擅自转让确实难以收回的，应当追缴违法所得。在本案中，原告将涉案房屋出售给被告至今已有13年，被告一直居住在里面，已对房屋形成了长期稳定的占有关系，完全符合该意见规定的擅自转让确实难以收回的情形，此时原告可以选择向军队缴纳非法所得，也就是房屋差价，从而不清退房屋。而且被告还多次主动提出了愿意先代原告向部队垫缴纳，但原告不予配合。途径二是根据2016年军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见，违规多购住房的情形下，只能保留一处住房单位限定保留先购买的那一处还是后购买的那一处，也就意味着违规多购人具有自主选择权。在本案中，被告作为无过错的善意购买人，原告作为有过错的违规多购方，那么从公平公正的角度来说，原告都应该为自己的过错承担责任，从而选择保留涉案房屋退还非涉案房屋，这样便不会产生本案纠纷，但原告最终还是为了保全自身利益而选择损害被告的利益提起的诉讼；四、被告对房屋已形成长期稳定的占有关系，认定合同有效，有利于保障被告的基本生活条件，有利于稳定社会关系的社会意义，其不仅是居住人的重要财产，更是居住人建立社会关系的基础，是居住人的安身立命之所。被告自2007年向原告购买了涉案方案房屋后就和家人在涉案房屋连续稳定的生活了13年之久，案涉房屋对被告及其家人的生活而言，已经产生了重大的意义。因此不论是从保护被告及其家人的基本生存条件的角度考虑，还是从稳定社会关系的角度考虑，都不应认定本案合同无效，综上所述，恳请法院认定房屋买卖合同有效，驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，提交了六组证据。被告为证明其观点，提交了二组证据。本院组织当事人对对方提交的证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告认为被告提交的《中国人民解放军成都军区住房制度改革住房售购合同》系空白合同，对其真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为，该售购合同无主体信息，真实性无法核实，原告的异议理由成立，本院依法对被告提交的该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月9日，原告邹强以289697.53元的价格从昆明陆军学院购买了位于昆明市五华区的房屋。2007年5月6日，原告邹强、徐静舒（卖方）与被告莫建龙（买方）签订《房屋买卖合同》，约定原告邹强、徐静舒将位于昆明市五华区，面积167.27平方米的房屋转让给被告莫建龙；卖方保证对上述房屋拥有所有权，有义务协助买方办理土地使用权证手续，房屋成交价为470000元；办理房屋交房过户、土地使用权转移手续涉及的有关税费、公证费等费用均由买方承担；双方应共同到房屋产权管理部门办理产权变更登记，卖方应提供办理手续所需的各种证件，协助买方办理产权变更登记手续；买方在卖方交房后即自行承担每月水、电、治安、卫生、燃气、电话、有线电视、物业管理等各种费用及法律法规规定的各种税费；本合同经双方签字生效，双方应严格遵照执行，违约者承担房屋交易价20%的违约金。合同签订后，原告收到被告房款470000元，被告入住位于昆明市五华区的房屋后支付了天然气改造费用2600元以及相应物业管理费。2017年11月2日，中国人民解放军桂林联勤保障中心军事设施建设处向原联勤第二十二分部机关致函，载明德宏军分区政委邹强所购经济适用住房属违规多购住房，按照房清有关规定应立即腾退，要求原联勤第二十二分部为邹强办理其参建的长城小区27栋3单元702号经济适用住房退房手续等事项。2019年3月26日，中国人民解放军昆明储供基地住房清理整治领导小组向云南省军区出具证明，载明基地住房清理整治领导小组通知邹强本人到基地按程序办理长城小区27栋3单元702号经适房退房手续，邹强本人已到基地按程序办理住房腾退手续，并签订了《住房腾退承诺书》，承诺于2019年6月30日之前办完相关退房手续。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，能够产生双方当事人所预期的法律效果，应依诚实信用原则切实履行。本案纠纷中，原、被告双方争议的焦点问题在于双方当事人于2007年5月6日签订的《房屋买卖合同》是否具有法律效力。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，故违反法律、行政法规的强制性规定（强制性规定包括效力性强制性规定、管理性强制性规定）的法律行为并非一律无效；其次，从庭审确认的事实来看，房屋买卖合同所指向的标的物是军队经济适用房，参照《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条“利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售，属于城市规划要求建设的商业网点用房可向地方单位、个人出售，并按照有关规定办理土地出让手续……”以及第二十八条“向地方单位、个人出售的房屋，原则上实行市场价，其价格比照当地、当年同类型房屋售价确定。出售给居住在公寓区地方人员的住房，经军区级单位批准，可以按照综合成本价计价”的规定，本案原告邹强向被告莫建龙出售军队经济适用房并未违反《军队经济适用住房建设管理办法》的强制性规定，原告邹强、徐静舒以此事由主张《房屋买卖合同》无效，不能成立。另外，因军队住房相关政策调整，导致部队要求原告邹强腾退住房，属于合同能否继续履行的问题，不是合同无效的法定情形。综上，原告要求确认2007年5月6日签署的《房屋买卖合同》无效以及让被告腾退房屋的诉请没有法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：驳回原告邹强、徐静舒的诉讼请求。案件受理费8350元，由原告邹强、徐静舒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  鲁朝云人民陪审员  贠 榕二〇二〇年十一月十二日法官助理姚荣书记员周爽