浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2997号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈雅琴，女，1976年11月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈泽玮，浙江大公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林恩阳，男，1979年1月31日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王绍旺，浙江常青藤律师事务所律师。 原审第三人：魏震，男，1971年6月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原审第三人：魏余晨，女，2001年12月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人沈雅琴因与被上诉人林恩阳、原审第三人魏震、魏余晨房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人沈雅琴及其委托诉讼代理人陈泽玮到庭应询。本案现已审理终结。 沈雅琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》于2019年11月14日解除，依法改判上诉人双倍返还被上诉人定金20万元。事实与理由：1.本案《二手房买卖合同》解除时间一审法院认定事实错误，导致第一项判决错误。本案在本次上诉之前已经经过一审和二审以及发回重审(一审)，2019年11月4日林恩阳起诉沈雅琴，(2019)浙0603民初11814号民事判决书已判决林恩阳与沈雅琴在2019年7月24日签订的《二手房买卖合同》于2019年11月14起解除。2.一审法院既认定了双倍返还定金又认定违约金，系认定事实错误和适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。”上诉人因涉及到第三人共有问题无法完成过户，合同必须解除，因无法过户才导致迟延履行的违约。但反过来讲，上诉人不存在迟延履行的行为，上诉人在被上诉人起诉前就告知被上诉人不能履行合同了，(2019)浙0603民初11814号民事判决书判决解除合同，足以表明，合同是无法履行的，必须解除，上诉人不存在迟延履行的主观故意。被上诉人不听法院的释明，坚持要继续履行合同，对于本案的迟延履行要承担全部责任。因此，一审法院将实际上只有一种违约形态错误地分为两种违约形态，同时还没有分析清楚迟延履行的过错方在被上诉人而不是上诉人这个问题，因此错误理解和适用《合同法》第一百一十六条，导致本案判决第二项出现错误。上诉人承担双倍返还定金已经受到很大损失，被上诉人已经获利，不应再赔偿违约金。如果被上诉人选择违约金而不选择双倍定金，那么一审违约金计算标准也过高。本案房屋价款高达2028000元，被上诉人仅支付了10万元定金，仅占到房屋总价款的4.9%，因此从整个合同履行程度来看被上诉人履行程度也较低，一审法院按照房屋总价款2028000元为基数，以月利率3%为标准计算违约金明显过高。应当以被上诉人支付的10万元定金为基数，以月利率2%为标准计算违约金，如此符合双方的权利义务。上诉人从未否认自己的违约行为，也在努力承担责任，上诉人在2019年11月1日房屋过户前就告知被上诉人不能过户了，愿意赔偿双倍定金20万给被上诉人，但被上诉人突然起诉，让上诉人难以接受。 林恩阳提交书面答辩称，一审法院对解除合同的时间认定正确。上诉人系违约方，根据相关规定，不享有合同解除权。(2019)浙0603民初11814号民事判决书并未生效，判决内容不能作为事实认定依据，即使在(2019)浙0603民初11814号庭审中，上诉人已经告知案涉房屋还有其他共有人，但该证据尚需法院判决认定。发回重审后一审法院追加第三人参加本案诉讼，才使一审法院法官产生内心确信。2.违约金和定金可以同时适用，一审法院适用法律正确。一审法院确定违约金15万元，系从上诉人完全不履行合同、过错程度、公平和诚信原则调整的数额，符合法律规定。3.二审中，被上诉人林恩阳表示如二审法院认为不能同时适用定金条款和违约金条款，其选择适用违约金条款，其他相应损失均计算在违约金内。同时，上诉人沈雅琴应当返还被上诉人林恩阳的定金。 原审第三人魏震、魏余晨未陈述意见。 林恩阳向一审法院起诉请求：1.要求被告双倍返还定金计20万元；2.要求对方支付违约金，违约金的标准按照房屋总价款2,028,000元为基数，自2019年11月1日至对方支付定金和违约金的期限止，按照月利率3%计算；3.本案的诉讼费包括一审和二审的费用、保全费用、保全的保险费，都由被告承担。 沈雅琴向一审法院反诉请求：1.判决解除双方于2019年7月24日签订的《二手房买卖合同》，反诉原告自愿双倍返还定金合计20万元给反诉被告；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月24日，沈雅琴（出卖方，合同简称甲方）、林恩阳（买入方，合同简称乙方）、绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店（中介方，合同简称丙方）经协商一致，签订《二手房买卖合同》一份，约定：买卖房屋坐落于柯桥管宁小区20幢106室，建筑面积103.08平方米，随房屋一并转让自行车棚一个；不动产权证号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0051401号；甲、乙双方商定该房屋成交总价为2028000元，乙方在2019年7月24日先付定金100000元，该定金在过户当日转化为房款，甲、乙双方去柯桥区不动产登记服务中心办理过户手续当天乙方一次性付给甲方房款1928000元；甲、乙双方约定于2019年11月1日前去绍兴市柯桥区不动产登记服务中心签订正式备案的《柯桥区房屋转让合同》并办理过户手续，甲方于过户当天将房屋交付给乙方；若甲方未能在上述约定时间内去柯桥区不动产登记服务中心办理过户手续，则每逾期一天甲方需向乙方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，如果逾期过户超过十五天，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还定金，合同还对其他事项作了约定。《二手房买卖合同》签订当天，林恩阳向沈雅琴支付定金100000元。到期后沈雅琴明确表示不再转让案涉房屋。同时查明，案涉房屋位于绍兴市柯桥区××小区××幢××室，建筑面积103.08平方米，2017年登记在沈雅琴名下。该房屋系拆迁安置取得，2010年12月28日，被告作为被拆迁人与拆迁人绍兴县旧村改造投资有限公司签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，协议载明：被拆迁房屋坐落于管墅，建筑面积130.06平方米；安置人口4人（3＋1，3人指沈雅琴、魏震、魏余晨，魏余晨系独生子女，加计一个安置人口）；安置房屋两套，分别为笛扬小区（现管宁小区）20幢106室和21幢203室，自行车库分别为20幢11号和21幢11号，其中的20幢106室房屋一套及20幢11号自行车库一个即为案涉房屋。另查明，被拆迁房屋所在的宅基地土地使用者（宗地号为5××9）原为被告父亲沈阿木（审批人口为沈阿木夫妻及女儿沈文琴、沈文条、沈雅琴共五人），2010年，经过分家析产，其中一间二层楼屋归沈文琴、沈阿木、沈云美，宅基地宗地号为5××1，另一间归沈雅琴、魏震、魏余晨，宅基地宗地号为5××2。又查明，被告沈雅琴和第三人魏震于2000年4月25日登记结婚，双方于2001年12月21日生育长女魏余晨，2006年2月，沈雅琴向该院提出离婚诉讼，该院于同年5月15日作出（2006）绍民一初字第1336号民事判决，判决准许沈雅琴和魏震离婚，婚生女魏余晨由沈雅琴负责抚养教育。2012年8月6日，沈雅琴和魏震在原绍兴县民政局办理复婚登记。2016年10月19日，沈雅琴再次向该院提出离婚诉讼，魏震在该次离婚诉讼中要求处理包括案涉房屋在内的两套安置房，该院于2017年1月4日作出（2016）浙0603民初10312号民事判决，判决准予沈雅琴与魏震离婚，婚生女儿魏余晨、沈魏唯（系双方复婚后于2012年8月26日生育）由沈雅琴负责抚养教育等，对于魏震提出的分割两套安置房，因涉及其他权利人的利益，该案中不作认定和处理。 一审法院认为，林恩阳与沈雅琴签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：1.《二手房买卖合同》能否继续履行，应否解除；2.违约方的违约责任该如何承担，现分述如下：关于焦点一，该院认为，本案《二手房买卖合同》无法继续履行，应予解除。理由在于：其一，从案涉房屋的权属来源来看，依法应认定为沈雅琴与魏震、魏余晨三人共有。案涉房屋系拆迁安置取得，根据《农村住宅分家析产宅基地使用权属变更审批表》、《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》和《户籍证明》，可以证实沈雅琴、魏震、魏余晨不仅是被拆迁房屋宅基地使用权的权利人，而且房屋拆迁时均作为安置人口，魏余晨由于是独生子女，根据拆迁安置时的相关政策，多计一个安置人口，由此被拆迁人沈雅琴户安置人口共计4人。拆迁时魏震尽管已经与沈雅琴离婚，但因其户口还在沈雅琴户中，有关部门仍将其作为被告的家庭人员给予安置，故不影响对其共有权人身份的认定。原告认为安置人口并不能证明享有共有权，安置人口应理解为使用权人，与本案事实不符，该院不予采纳。其二，《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”如上所述，案涉房屋应属沈雅琴与魏震、魏余晨三人共有，而且拆迁人在拆迁安置时将该三人作为一户中的家庭人口进行安置，故该房屋属于沈雅琴与魏震、魏余晨三人共同共有；其三，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”沈雅琴作为不动产出卖人，其应向买受人履行权利与实物的双重交付，既要交付房屋，亦要将不动产权利转移至买受人名下。沈雅琴在未获全体共有人同意的前提下，其无法将案涉房屋过户给林恩阳，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条“法律上或者事实上不能履行”的情形，该合同以解除为宜。原告经该院释明，同意按解除合同处理，该院予以准许。具体解除合同的时间，应以本案第二次开庭原告提出变更诉讼请求的时间即2020年7月13日为准。沈雅琴反诉要求解除合同，该院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，沈雅琴属于违约一方，本案合同也不属于长期性合同，故其提出解除合同的理由不成立，该院不予支持。其提出的反诉诉讼请求，依法应予全部驳回。关于焦点二，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告认为，定金与违约金，如果针对同一个对象则只能选择其一，如果针对不同的对象，则可以同时并存，本案中，合同解除可要求定金罚则的适用，未过户违约可要求对方支付违约金，两者并不冲突，故原告诉请被告双倍返还定金以及支付违约金。对此，该院认为，《合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”中的“一方违约时”指向的是同一种违约形态。从本案双方当事人就违约责任条款约定的内容来看，定金条款指向出卖人根本性违约形态（逾期过户超过十五天），违约金则指向迟延履行的违约形态，两者指向的违约形态并无交集，不存在选择的问题，原告得可同时主张定金和违约金。根据《二手房买卖合同》中所约定的“如果逾期过户超过十五天的，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还定金”，乙方有权解除合同和要求双倍返还定金均是甲方根本性违约的后果，其定金仍然是针对甲方的违约行为而言，性质应属于违约定金，现原告在合同解除下要求被告双倍返还定金，理由正当，该院应予支持。至于违约金，经计算，自2019年11月1日-2020年7月13日，共计8.43个月（8+13÷30），按约定违约金标准计算为512,881元（2,028,000元×8.43个月×月利率3%,取整数），被告认为约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，鉴于本案被告故意违约，对于原告的预期利益双方又未举证，故该院综合本案被告完全不履行合同、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案违约金为15万元，对于原告请求过高部分，该院不予支持，被告该项抗辩理由，其合理部分成立，该院予以采纳，其不合理部分该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、2019年7月24日原告林恩阳与被告沈雅琴签订的《二手房买卖合同》于2020年7月13日起解除；二、被告沈雅琴应双倍返还原告林恩阳定金计200,000元，并偿付违约金150,000元，合计350,000元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告林恩阳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈雅琴的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,929元（原告预交23,024元），财产保全申请费5000元，合计15,929元，由原告林恩阳负担8293元，被告沈雅琴负担7636元，限于判决生效之日起七日内向该院缴纳。反诉案件受理费（减半收取）计2150元，由反诉原告沈雅琴负担。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于合同解除的时间问题，根据已查明的事实，双方当事人签订《二手房买卖合同》后，致使该合同无法履行的违约方系上诉人沈雅琴。根据相关规定，上诉人沈雅琴反诉要求解除合同缺乏法律依据，一审法院未予支持其反诉请求，并无不当。同时，被上诉人林恩阳在一审第二次庭审中经法院释明后要求解除合同，一审法院以此确定双方之间的《二手房买卖合同》解除时间，于法有据，本院予以照准。关于定金、违约金条款的适用问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”。本案中，双方当事人签订的合同系因上诉人沈雅琴单方违约导致无法履行，因违约金的性质既具有补偿性，又具有惩罚性，如违约金足以涵盖其他损失的情况下，当事人要求同时适用违约金和定金条款，应不予支持。被上诉人林恩阳在二审中要求选择适用违约金条款，符合法律规定，本院对此予以支持。关于违约金的金额，双方合同约定每逾期一天由违约方向对方支付房屋成交价的千分之一作为违约金，被上诉人林恩阳以此主张的违约金过高，本院予以调整。本院综合衡量合同履行未果、当事人的过错及违约方给守约方造成的损失及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定上诉人沈雅琴向被上诉人林恩阳支付违约金250,000元，并返还定金100,000元，即上诉人沈雅琴需支付被上诉人林恩阳350,000元，因该金额与一审认定的金额相同，故本院对一审判决最终结果予以确认。上诉人沈雅琴提出以被上诉人林恩阳支付的100,000元定金为基数，以月利率2%计算违约金的主张，缺乏相应依据，本院对此不予支持。 综上，沈雅琴的上诉理由虽有合理部分，但不足以改变一审裁判结果。一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，本院已在裁判理由中一并予以指出，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由沈雅琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年十一月十日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀