河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12558号上诉人（原审被告）：籍云秀，女，1935年3月21日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王文光，男（系籍云秀之子），住郑州市**北福华街**楼**。被上诉人（原审原告）：方蕊，女，1985年3月28日出生，汉族，住，住郑州市/div>委托诉讼代理人：吕红超，河南亮辅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州妙家房地产营销策划有限公司第一分公司，营业场所河南省郑州市二七区豫一路北金源路西万科大都会海悦苑S5-107号。负责人：苗壮志。原审被告：王文光，男，1970年6月21日出生，汉族，住，住郑州市/div>上诉人籍云秀因与被上诉人方蕊、郑州妙家房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称妙家第一分公司）、原审被告王文光房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。籍云秀上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初5173号民事判决;2、改判上诉人与被上诉人继续履行编号为0000512号的《房屋买卖合同》;3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、本案标的房产已经析产完毕，上诉人的儿子王文光多次催促房屋中介公司联系买受人网签过户，合同完全可以继续履行，买房人实际因为房价下跌，推托不去办理过户手续履行合同,原审判决却以无法实现合同目的判决解除合同,显然认定事实错误。原审判决不仅有悖于案件事实，更不利于保护交易秩序。上诉人因其年迈,便由上诉人之子王文光代其办理出售房屋的相关事宜。房屋挂售前，上诉人已向中介公司说明了房屋还没继承析产的真实情况,房产中介公司告知其不影响过户。房屋售卖合同签订后,上诉人及其儿子王文光一直积极履行合同约定,直到办理过户的时候才得知该房产需要先析产把房产转移到上诉人一人名下才能配合被上诉人进行过户。被上诉人方蕊同意上诉人先进行析产后再过户。于是，上诉人及其他继承人及时积极地办理了析产手续，析产完成后,上诉人之子王文光多次催促被上诉人方蕊办理过户手续,方蕊以买房钱款不够等理由，未去办理，后因疫情影响,房价下跌，对方一直推托不去办理。依据河南省郑州市二七区人民法院作出的(2019）豫0103民初20691号民事调解书，该房屋已于2019年12月26日完成析产,归上诉人一人所有，该房屋已具备过户条件，合同目的完全可以实现,故编号为0000512号的《房屋买卖合同》是完全可以继续履行的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四)项规定的情形。原审法院以合同目的不能实现为由判决解除合同,既不符合法律规定,也不利于维护市场交易秩序的稳定。二、上诉人并未实际收到被上诉人方蕊支付的任何款项，定金和佣金的实际收受人为被上诉人妙家第一分公司。原审法院判决上诉人向被上诉人方蕊支付定金6100元、佣金损失3000元、律师费3000元,没有事实及法律依据。定金的收受人是房产中介公司，上诉人并未收到，由上诉人返还定金显然不符合法律规定。三、上诉人是本案标的房屋的所有人，王文光只是上诉人的代理人,不应承担任何责任和费用,原审法院判决王文光向被上诉人方蕊支付定金6100元、佣金损失3000元、律师费3000元，显然是错误的。方蕊辩称，第一，原审认定事实清楚，上诉人违约且致使方蕊的合同目的不能实现，原审支持方蕊的诉请，解除合同于法有据。上诉人违约却倒打一耙，虽然案涉房屋现已具备过户条件，但方蕊之所以购买上诉人的房产，是为了解决孩子上学问题。在签订合同前，原审被告王文光一再表示房屋虽然是房改房，但房屋所有人随时均可签字办理过户手续。合同签订后，上诉人才被告知该房屋有共有人，因其中一个共有人已经去世，需要先进行析产诉讼。因上诉人及原审被告王文光隐瞒涉案房屋交易需要先进行析产诉讼的情况，析产纠纷办理之后，又不配合办理网签过户手续以及约定的户籍迁出手续，导致房屋过户迟迟不能按约定完成，方蕊的孩子上学问题也未能得到解决。原审庭审中，妙家第一分公司作为房屋中介机构对上述事实也表示予以认可。因此，原审认定上诉人及王文光违约，并解除方蕊与上诉人及王文光之间的《房屋买卖合同》无误。第二，依据《房屋买卖合同》第四条约定，妙家第一分公司在房屋过户手续办理完成前，代为保管方蕊所缴纳的定金，为法律规定的指示交付。因此，妙家第一分公司在收到方蕊缴纳的款项后，即视为上诉人及原审被告王文光已经收取了方蕊的定金。关于佣金损失及律师费，《房屋买卖合同》第十四条有明确约定，作为违约方，上诉人及王文光应当承担方蕊的该部分损失。第三，原审被告王文光是在《房屋买卖合同》中“甲方”处进行的签字，并非“代理人”处。且该房屋在签订《房屋买卖合同》时，王文光作为其父亲的法定继承人，享有部分份额。因此作为生效合同的当事人，及房屋所有权的部分所有者，《房屋买卖合同》对其具有约束力，其应当按照合同约定对方蕊的损失进行赔偿。综上，原审认定事实清楚，适用法律无误，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。妙家第一分公司辩称，本案应维持原判决。原审被告王文光述称：我当时去妙家第一分公司时已经告诉苗壮志房子的实际情况。因为我是着急卖房子的，并且是愿意卖房的。对方交的费用我并没有收到，并且我也不是房主，与我也没有关系。因此费用不应该由我承担。方蕊向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2．判令被告籍云秀、王文光双倍返还原告定金12200元，佣金损失11900元，律师费3000元；3．判令被告妙家第一分公司返还代办费用2000元，并在定金6100元范围内与被告一、二连带承担返还责任；4．一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2019年12月2日，原告方蕊（买方、乙方）与被告籍云秀（卖方、甲方）、妙家第一分公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000512），合同约定：原告购买位于郑州市二七区××楼××单元××号的房屋；房屋所有权证书号：0201080195；房屋总价款为595000元。乙方签订合同时支付定金、佣金及代办费20000元（其中佣金11900元、代办费2000元，定金6100元），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。合同第十条约定，该房屋产权现状及存在抵押需解押的办理方式为：该房屋没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权。合同第十一条约定，甲乙双方无需办理解押手续且乙方采用一次性付款方式的，甲乙双方在本合同签订后的20个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到相关部门办理房产过户、不动产办理等相关手续。合同第十四条，甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方已付的佣金和其他经济损失。本合同签订后甲乙双方任何一方违约，导致合同无法继续履行或终止的，违约方应向守约方支付总房款×20％的违约金。违约方承担诉讼或仲裁过程中的诉讼费、保全费、律师费、交通费。合同甲方落款处由“王文光”签字。庭审中，被告王文光称“卖房子是征得母亲籍云秀同意的，我认为我作为她儿子是可以处置房产的，办手续时我母亲也在现场，她没签字是年纪大了”。对于上述事实，原告方蕊、被告妙家第一分公司均表示认可。二、上述合同签订当日，原告方蕊向被告妙家第一分公司支付款项20000元，妙家第一分公司出具《收据》一张，显示“今收到方蕊购房定金贰万元圆整，房屋地址：二七区南福民街12号楼3单元22号，经手人：苗壮志”。三、对于案涉房屋未能办理产权过户的原因，被告王文光述称“是客观原因造成的，因为房产证写的是我母亲一个人的名字，但是房产登记材料中显示共有人还有我父亲，到我们办理过户的时候才得知我们应该先进行析产，把房产转移到我母亲一个人名下才可以配合原告进行过户，所以才导致我们未能按照合同约定的期间内完成房屋产权转移登记的手续”。四、原告提交委托代理合同书，显示2020年4月9日方蕊因与王文光、籍云秀、妙家第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，委托河南亮辅律师事务所律师作为其代理人，并支付代理费3000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告方蕊与被告王文光、妙家第一分公司签订《房屋买卖合同》，该合同中未显示被告籍云秀签字，但依据当事人陈述“合同签订时籍云秀在场并表示同意”，即视为被告籍云秀对该房屋买卖行为予以认可，故案涉房屋买卖合同为当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告方蕊依约向妙家第一分公司支付佣金及代办费13900元、定金6100元，而被告籍云秀、王文光因案涉房屋发生析产纠纷，未能依约定办理产权过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告违约导致合同目的不能实现，合同应当解除的理由成立，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，妙家第一分公司应将代为收取方蕊的6100元定金予以退还，代办费用2000元亦未实际产生，该笔款项被告妙家第一分公司应予退还。对于原告要求被告籍云秀、王文光双倍返还定金12200元，因被告违约导致案涉合同不能履行，其应承担双倍返还定金的违约责任，但因其中的6100元定金由妙家第一分公司负责保管并返还原告，另一倍定金6100元，应由被告籍云秀、王文光支付给原告。对于原告要求被告籍云秀、王文光支付律师费3000元，符合双方约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持。对于原告主张的佣金损失11900元，被告妙家第一分公司作为中间人，虽然促成了双方房屋买卖合同的成立，但其作为专业的房地产居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况、当事人的订约条件负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。本案中，被告妙家第一分公司并未充分履行其居间职责，对于“房屋的产权状态”、“过户条件”未尽到调查核实和风险提示义务，鉴于其并未促成该项交易的实际成交，未能提供后续服务，被告妙家第一分公司所收取的佣金费用应予以酌情减少，原审法院酌定其向原告退还佣金8900元。剩余3000元佣金损失，因被告籍云秀、王文光单方违约造成案涉合同无法继续履行，依据合同约定，原告该项佣金损失应由被告籍云秀、王文光承担赔偿责任，即被告籍云秀、王文光需承担原告佣金损失3000元的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告方蕊与被告籍云秀、王文光、郑州妙家房地产营销策划有限公司第一分公司签订的编号为0000512号《房屋买卖合同》；二、被告籍云秀、王文光于判决生效之日起十日内向原告方蕊支付定金6100元、佣金损失3000元、律师费3000元，以上共计12100元；三、被告郑州妙家房地产营销策划有限公司第一分公司于判决生效之日起十日内向原告方蕊退还定金6100元、佣金8900元、代办费2000元，以上共计17000元；四、驳回原告方蕊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取264元，由被告籍云秀、王文光负担，剩余264元退回原告。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。方蕊与王文光、妙家第一分公司签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，方蕊依约向妙家第一分公司支付佣金及代办费13900元、定金6100元，而籍云秀、王文光因案涉房屋需要进行析产，未能依约定办理产权过户手续，作为居间方的妙家第一分公司，虽然促成了双方房屋买卖合同的成立，但其作为专业的房地产居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况、当事人的订约条件负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。本案中，妙家第一分公司并未充分履行其居间职责，未能提供后续服务，促成该项交易的实际成交，涉案房屋买卖合同解除后，妙家第一分公司所收取的佣金费用及代办费13900元和代为收取方蕊的6100元定金应予退还。因妙家第一分公司并未充分履行其居间职责，对于“房屋的产权状态”、“过户条件”未尽到调查核实和风险提示义务，导致案涉房屋未能依约定办理产权过户手续。原审法院认为因籍云秀、王文光违约导致案涉合同不能履行，应承担双倍返还定金的违约责任，判决将籍云秀、王文光定金6100元和佣金损失3000元支付给方蕊，认定事实不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。析产纠纷办理之后，该房屋已具备过户条件，合同目的完全可以实现,籍云秀、王文光未能配合方蕊办理网签过户手续，导致房屋过户迟迟不能按约定完成，考虑方蕊的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审判决籍云秀、王文光支付律师费3000元符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。上诉人籍云秀是本案标的房屋的所有人，王文光虽然是上诉人籍云秀的代理人,但也是籍云秀之子，根据王文光与籍云秀的家庭关系及参与本案合同签订与履行的过程，应承担本案的责任和费用。综上所述，籍云秀的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5173号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5173号民事判决第二、三、四项；三、籍云秀、王文光于本判决生效之日起十日内向方蕊支付律师费3000元；四、郑州妙家房地产营销策划有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内向方蕊退还定金6100元、佣金11900元、代办费2000元，以上共计20000元；五、驳回方蕊的其他诉讼请求。一审案件受理费528元，减半收取264元，由籍云秀、王文光负担。二审案件受理费528元，由籍云秀负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年十一月十二日书记员 陈明真