广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再170号二审上诉人（一审原告）：尹学智，男，1958年2月6日出生，汉族，身份证住址甘肃省酒泉市肃州区。二审被上诉人（一审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**A。诉讼代表人：广东君信律师事务所,广州市国龙房地产开发有限公司破产清算管理人。负责人:倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢穗生，广东君信律师事务所实习律师。二审上诉人尹学智与二审被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2018）粤01民终2075号民事判决。判决生效后，本院院长发现该判决确有错误，经提交本院审判委员会讨论决定予以再审。本院于2020年6月3日作出（2020）粤民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人尹学智、二审被上诉人国龙公司的诉讼代表人、破产清算管理人广东君信律师事务所的负责人倪烨中及其委托诉讼代理人谢穗生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人尹学智再审请求：1.请求撤销（2018）粤01民终2075号民事判决，并依法改判国龙公司协助尹学智办理广州市天河直街30号之一华翰大厦707单元房屋不动产物权权属证书；2.国龙公司承担案件受理费。事实与理由：尹学智和国龙公司商品房买卖关系成立。原审认定事实不清，尹学智和国龙公司买卖房屋关系真实存在，尹学智与国龙公司网签须以2005年双方签订的《商品房买卖合同》为前提，若合同不具真实性又焉能网签。《商品房买卖合同》合法有效，国龙公司应依约将案涉房屋不动产物权转移予尹学智。国龙公司要求尹学智先行支付余下房款25万元本金及利息方予办理过户登记于约相悖。国龙公司应先向房地产交易管理部门办理登记手续，而后要求尹学智交纳余下房款。原审以尹学智未提供买卖房屋合同原件驳回诉求，是适用法律错误，法律并未规定需提交原件，尹学智提交复印件，并有其他证据证明复印件真实性，已完成举证责任。原件为国龙公司所控制，依法应推定尹学智提交的复印件内容为真实。对方并未提出反诉请求，按照不告不理原则，尹学智不支付剩余房款有理有据。国龙公司破产管理人辩称：在本案之前，国龙公司有大量通过诉讼来解决办理房产证的案件，是国龙公司为解决遗留问题提出的解决办法，管理人在接受法院指定后，没有接收到国龙公司的房产资料。在面对如此众多办理房产证要求，管理人无法作出任何决定，所以主动找国龙大厦的负责人，让他们提出办证之诉。很多要求办证的人当初他只是交了一部分款项，甚至部分只交了五万元就长期自住或者出租，为了债权人的利益，管理人要求购房者在支付余下余款和同期银行贷款计算利息的情况下，同意办理房产证。尹学智没有合同原件，按照复印件所记载的房款，总价是四十五万，尹学智只交了二十万元，还不到一半，按照司法惯例，管理人提交解除合同一般会得到法院的认可。尹学智使用房产十几年，支付二十五万元购房余款时，应当同时支付利息，以显示公平原则。类似本案的关联案件，经法院调解后，购房人都愿意支付利息。只要尹学智交付余下款项和银行同类同期贷款利率补齐利息，可以协助其办理房产登记。尹学智向一审法院起诉请求：一、国龙公司向产权登记机关办理手续，将广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦707单元商品房产权登记到尹学智名下；二、国龙公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》。尹学智以国龙公司未协助办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦7层07号房的过户登记手续为由，向一审法院提起诉讼。一审中，为证明其与国龙公司之间关于案涉房屋的买卖合同关系，尹学智提交了《商品房买卖合同》（复印件）、《收款收据》作为证据。一、《商品房买卖合同》显示由尹学智（买受人）与国龙公司（出卖人）签订，但未记载合同签订日期。该合同约定买受人所购的商品房为案涉房屋，建筑面积共100.8894平方米，其中套内建筑面积82.9944平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.8950平方米；该商品房属预售，按套出售，总金额450000元；买受人按分期付款方式按期付款，2005年11月21日前支付200000元，250000元在办完监证登记手续后支付；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权提出解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2006年6月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。二、《收款收据》显示由国龙公司于2005年11月21日开具，确认收到尹学智支付的案涉房屋楼款200000元。国龙公司不确认《商品房买卖合同》的真实性，认为不存在该合同，且经其查核也未找到该合同原件；国龙公司对《收款收据》中其印章的真实性予以确认，但认为该收据并没有显示经手人，且收据中“尹学智”的字迹与“房款”的字迹不一致，可能是之后填写的。尹学智主张其于2005年11月接收案涉房屋并使用至今，并提供了《煤气开通证明》《前期物业服务协议》及两张《收款收据》作为证据。一、《煤气开通证明》，显示由国龙公司于2005年11月开具给广州市煤气公司客户服务中心，内容为案涉房屋住户前来办理有关点火/改管手续，请给予协助办理。二、《前期物业服务协议》，显示由尹学智与华翰大厦管理处于2005年12月1日签订。三、两张《收款收据》中，一张显示由国龙公司于2005年11月31日开具，确认收到尹学智交付案涉房屋煤气初装费、维修基金共计7536元；另一张显示由广州市泰兴物业管理有限公司于2005年12月1日开具，确认收到案涉房屋的水电周转金400元。国龙公司对上述证据的真实性无异议。尹学智表示只要国龙公司协助办理案涉房屋过户登记手续，其愿意立即支付剩余购房款250000元；根据合同约定，剩余购房款250000元应在办理完毕监证登记手续后支付，故尹学智没有违约，其不同意支付利息。国龙公司则表示尹学智提供的《商品房买卖合同》及《收款收据》均存在瑕疵，其不确定尹学智是否为真实的购房人；国龙公司已进入破产清算程序，为了维护尹学智及全体债权人的利益，国龙公司在查清楚尹学智是真实的购房人、尹学智同意支付剩余购房款及利息的前提下，才同意协助尹学智办理房地产权证，而国龙公司没有持有《商品房买卖合同》原件，无法查清楚尹学智是否为真实购房人。2017年8月17日，一审法院到案涉房屋现场勘查，现场由尹学智当场用钥匙打开案涉房屋大门。当日一审法院在案涉房屋张贴公告，敦促凡认为对案涉房屋享有相关权益，对尹学智诉请存有异议的公民、法人或其他组织，应在指定期限内向一审法院申报权利。此后并无相关权利人向一审法院申报权利。一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委员会复函称案涉房屋暂无查封、抵押信息和不动产权登记信息；该业已办理网签（合同编号：200701022770），网签合同购房人为尹学智，暂未办理预告登记（预售合同备案）和转移登记等。后一审法院又向该委员会调取案涉房屋的《商品房买卖合同》档案资料，但该委员会经查核后表示没有案涉房屋的不动产权登记信息以及预售合同备案记录。一审法院又向广州市房屋交易监管中心调取案涉房屋的合同，但该中心函复称其无案涉房屋相应的房地产买卖合同或预售合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，尹学智主张其与国龙公司之间存在关于案涉房屋的买卖合同关系，并要求国龙公司协助办理案涉房屋的过户登记手续，应由其承担举证责任。本案中，虽然尹学智提交了国龙公司开具的《收款收据》证明其已向国龙公司支付了部分购房款，提供了《煤气开通证明》《前期物业服务协议》等证据证明其已对案涉房屋收楼使用，且经一审法院现场查看确实由尹学智占有控制案涉房屋，但对于作为认定案涉房屋的买卖合同关系的关键证据《商品房买卖合同》，尹学智明确其未能提供证据原件，国龙公司亦不确认该证据的真实性。经一审法院向广州市国土资源和规划委员会、广州市房屋交易监管中心调查，上述职能部门亦表示没有案涉房屋的商品房买卖合同或预售合同。因此，尹学智应承担举证不能的法律责任，其要求国龙公司办理案涉房屋的过户登记手续的诉讼请求证据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回尹学智的诉讼请求。本案受理费8050元，由尹学智负担。尹学智不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，判决国龙公司将广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦707单元房屋不动产物权转移登记予尹学智，并为尹学智取得不动产物权权属证书；2.国龙公司承担一审、二审案件受理费。事实和理由：1.尹学智与国龙公司签订的《商品房买卖合同》复印件依法可作本案证据。国龙公司根本没有将该合同向广州市房地产交易管理部门办理登记手续，也就不可能将该合同原件交付予尹学智。2.上述合同复印件经查证属实依法应作为本案认定事实根据。（1）国龙公司承认印章属实的购房款《收款收据》与合同载明的出卖房屋及首期房款一致。（2）尹学智作为业主与华厦管理处签订的《前期物业服务协议》印证合同复印件载明的尹学智购买案涉房屋属真实。（3）国龙公司出具的尹学智交纳维修基金收据证明合同复印件载明的房屋买卖真实性。（4）《煤气开通证明》、煤气初装费《收款收据》、水电周转金《收款收据》印证合同复印件载明的尹学智向国龙公司购买案涉房屋的真实性。（5）尹学智长期占有房屋的事实证明合同复印件载明的尹学智向国龙公司购买案涉房屋的可靠性。（6）无任何第三人主张案涉房屋权利足以证明合同复印件载明的尹学智向国龙公司购买案涉房屋真实性无可挑剔。3.尹学智与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》事实上已被2017年3月23日国龙公司管理人向尹学智发出的《解除通知书》直认，且国龙公司在一审诉讼中要求尹学智支付剩余房款及利息才同意协助办证，也是对合同的再次直认。4.《商品房买卖合同》原件为国龙公司所控制，依法应推定尹学智提交的复印件内容为真实。5.尹学智与国龙公司网签须以2005年双方签订的《商品房买卖合同》为前提，若合同不具真实性又焉能网签。6.《商品房买卖合同》合法有效，国龙公司应依约将案涉房屋不动产物权转移予尹学智。7.国龙公司要求尹学智先行支付余下房款25万元本金及利息方予办理过户登记于约相悖。国龙公司应先向房地产交易管理部门办理登记手续，而后要求尹学智交纳余下房款。国龙公司二审辩称：1.商品房买卖合同是是否存在真实的购房关系的关键，尹学智不能提供原件，国龙公司同意一审判决的观点。2.尹学智提供的合同复印件上的约定是其在办理网签登记后应支付余下房款。尹学智认为其应是在国龙公司替其办理房产证后再支付，是理解错误。本院二审各方当事人无新证据提交，二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，尹学智提起本案诉讼，主张其与国龙公司之间存在关于案涉房屋的买卖合同关系，并要求国龙公司协助办理案涉房屋的过户登记手续，一审判决根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，认定应由尹学智承担举证责任正确。本案中，尹学智对于作为认定案涉房屋的买卖合同关系的关键证据《商品房买卖合同》，明确其未能提供证据原件而只能提供复印件，国龙公司亦不确认该证据复印件的真实性。经一审法院向广州市国土资源和规划委员会、广州市房屋交易监管中心调查，上述职能部门亦表示案涉房屋未办理预告登记（预售合同备案）和转移登记，没有案涉房屋的商品房买卖合同或预售合同。因此，尹学智应承担举证不能的法律责任，且尹学智在占有使用案涉房屋多年的情况下，坚持要求国龙公司为其先行办理案涉房屋的过户登记手续后才同意支付剩余购房款及拒不同意支付利息，一审判决认定其要求国龙公司办理案涉房屋的过户登记手续的诉讼请求证据不足而不予采纳并无不当。现尹学智在没有新证据情况下，上诉再次提出该诉请，二审不予采纳。综上，尹学智的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8050元，由尹学智负担。再审期间，双方均无提交新的证据。再审庭审中，国龙公司管理人未对双方存在房屋买卖合同关系提出异议，再审对原审中双方争议的《商品房买卖合同》复印件所载内容的真实性予以确认。国龙公司管理人称，只要尹学智交付余下房款和利息（按照人民银行同类同期贷款利率计息），其同意协助办理房产登记。尹学智认为支付利息不符合合同约定。故本案再审争议焦点为尹学智是否应当就未付购房款向国龙公司支付利息，以及如何支付利息。结合尹学智原审中提交的证据及诉辩各方意见，本院再审对本案争议的事实认定如下：2005年11月20日，尹学智与国龙公司签订《商品房买卖合同》，以总价款45万元购买位于广州市天河直街30号之一华翰大厦707单元的涉案房屋，次日尹学智付房款20万元，并约定“余款25万元在办完鉴证登记手续后支付”。尹学智在原审中自称国龙公司于2005年11月31日将房屋交付其使用。后因国龙公司经营出现问题，一直未给涉案房屋办理权属登记。本院再审认为，尹学智提交的《商品房买卖合同》复印件与购房款《收款收据》《前期物业服务协议》《煤气开通证明》及广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查〔2017〕144号复函等证据，能够相互印证，证明尹学智与国龙公司存在涉案房屋的买卖合同关系。依据合同约定，国龙公司应当为尹学智及时办理房屋权属登记，尹学智诉请于法有据，本院再审予以支持。破产清算管理人要求在房屋登记之前，尹学智应支付购房余款及利息（按银行同期同类贷款利率计算），尹学智认为国龙公司违约在先，且按照不告不理原则，主张不应支付利息。再审认为，本案是历史遗留问题，涉案房屋早在十余年之前达成交易，且房屋一直由尹学智使用至今，国龙公司也早已破产，为保护债权人利益，管理人要求尹学智按照银行贷款利率计付利息合情合理。尹学智所称合同约定在国龙公司办理房屋监证手续后才支付余款，虽字面意思确是如此，但本案情势已发生巨大变化。本着实事求是原则，遵照公平合理的民事法律精神，尹学智应先支付购房余款25万元及按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自交楼之日起计至清偿之日止的利息，国龙公司在收齐房款本息后即协助尹学智办理涉案房屋的产权登记。尹学智自称2005年11月31日收楼，但事实上11月不存在31日，此处应是笔误，考虑到尹学智于2005年12月1日与物管处签订了《前期物业服务协议》，本院再审酌定从2005年12月1日起计息。综上所述，尹学智再审请求基本成立。原审认定事实确有不当，适用法律确有错误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初4896号民事判决和本院（2018）粤01民终2075号民事判决。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，尹学智向广州市国龙房地产开发有限公司支付购房余款250000元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自交楼之日2005年12月1日起计至清偿之日止）；三、广州市国龙房地产开发有限公司在收齐前述房款本息后三日内协助尹学智到广州市房屋登记管理部门办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦707单元不动产物权权属证书；四、驳回尹学智其余诉讼请求。本案一审案件受理费8050元，二审受理费8050元，均由广州市国龙房地产开发有限公司承担。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二〇年十一月十八日书记员  刘 立李佳惠