湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2235号上诉人(原审原告)：赵初冬，男委托诉讼代理人：谢爱民，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范忠，男原审第三人：衡阳银泰物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区华新大道**银泰红城******。负责人：唐媛媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐黛兰，女，该公司物业经理。上诉人赵初冬因与被上诉人范忠、原审第三人衡阳银泰物业管理有限公司（以下简称银泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵初冬上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.判令范忠偿付因其占用门面给赵初冬造成2018年9月至2020年1月的物业费损失24081元及可得利益（租金）损失297000元；3.本案一、二审诉讼费用由范忠负担。事实和理由：原审认定事实不清。范忠在一审法院（2018）湘0408民初986号房屋租赁合同案件（以下简称986号案）中陈述其放弃案涉门面内的设备设施的条件是赵初冬同意接受范忠100000元租金以了结该案，赵初冬并未与范忠达成调解协议，而是当场拒绝，986号案判决书没有判决案涉门面内的设备设施归赵初冬所有，赵初冬不能贸然处置；986号案判决案涉租赁合同解除后，范忠未将案涉门面钥匙交由赵初冬，也未将案涉门面移交给赵初冬，而是请求赵初冬同意其将门面转让或由由赵初冬帮忙介绍他人接受转让，以获得转让费，即便范忠已将钥匙交由赵初冬，也是让赵初冬介绍他人看房方便；范忠与赵初冬因986号案于2020年1月9日达成《执行和解协议》，没有涉及赵初冬在本案中诉请的物业费和可得利益损失，该和解协议载明内容足以证明范忠并没有放弃案涉门面内的设备设施，赵初冬对2018年8月以后造成的相应损失没有过错，范忠应承担全部赔偿责任。范忠辩称，其已在986号案中明确表示放弃了案涉门面内的设备设施，986号案判决书已查明该事实并判令解除了案涉租赁合同，其在该案生效后履行了相应义务，向赵初冬移交了房屋。赵初冬未提交证据证明范忠至2020年1月9日止仍一直在使用案涉门面，其诉请范忠赔偿相应损失无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。银泰物业公司述称，本案与该公司无关，不发表意见。赵初冬向一审法院起诉请求：1.判令范忠向银泰物业公司支付2017年1月至2018年8月租赁期间的物业费28331元；2.判令范忠偿付赵初冬因其拒不退出租赁门面给赵初冬造成自2018年9月至2020年1月期间的物业费损失24081元；3.判令范忠赔偿因其拒不退出租赁门面给赵初冬造成的2018年9月至2020年1月期间的可得利益损失297000元；4.本案诉讼费用由范忠承担。一审法院认定事实：2015年1月30日，银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）与范忠签订《商铺E10栋201房屋租赁合同》，约定将位于衡阳市华新大道49号E10栋201号的建筑面积为570平方米的门面租赁给范忠经营蜀味酒楼，租期五年即自2015年4月15日起至2020年4月14日止；租金为第一年租金为11400元／月，第二年租金为17100元／月，第三年租金为18810元／月，第四年租金为22800元／月，第五年为25650元／月；如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3%交纳违约金；该门面交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视使用费、网络使用费等有关费用由范忠负责交纳，与银泰公司无关。上述租赁合同履行过程中，银泰公司与赵初冬于2015年12月10日签订《商品房买卖合同》，将上述E10栋201号门面出售给了赵初冬。2016年11月4日，银泰公司向范忠发《函》，通知其承租的201门面已经出售给了赵初冬，请其按照原租赁合同的条款执行，自2016年11月起直接向赵初冬交纳租金，并且要求范忠将2016年4月至10月期间所欠的租金补给赵初冬，之前的房租仍按原合同执行。由于范忠未及时向银泰公司及赵初冬付清租金，银泰公司、赵初冬共同于2018年6月19日向该院提起诉讼，要求范忠偿还银泰公司自2016年3月至2016年10月的租金合计125400元，以及2016年3月至2018年5月期间的违约金合计251370元（直至租金付清时为止）；范忠偿付赵初冬自2017年1月至2018年5月的租金合计316920元，以及2017年1月至2018年5月期间的违约金合计249472元（直至租金付清时为止）。2018年8月30日，该院作出986号案判决书，认为涉案门面旁的道路及人行道上进行较长时间隔离施工，导致范忠经营的酒楼生意受到影响并于2017年2月停止经营至今，范忠因此遭受重大经济损失，合同双方在签订合同时对此情况无法预见，属于情势变更，综合考虑修路时间及对范忠酒楼的影响程度，对停业期间的租金予以适当调整，酌情减少停业期间租金的40%。判决内容为“1.解除银泰公司与范忠于2015年1月30日所签订的《商铺E10栋201房屋租赁合同》；2.范忠自判决生效之日起十日内向银泰公司支付所欠2016年3月至2016年10月的租金125400元；3.范忠自判决生效之日起十日内向赵初冬支付所欠2017年1月至2018年5月的租金190152元；4.驳回银泰公司及赵初冬的其他诉讼请求”。赵初冬、银泰公司对该判决未提起上诉，范忠向本院上诉后又撤回了上诉申请。再查明，自2016年5月起涉案门面旁边的道路及人行道上进行隔离施工直至2019年初，导致范忠经营的酒楼受到影响并于2017年2月停止营业。在986号案审理过程中，范忠表示自愿放弃案涉门面内所有的财产。由于范忠未履行986号案所确定的法律义务，赵初冬于2019年5月8日向该院申请强制执行。2020年1月9日，赵初冬、范忠达成《执行和解协议》，约定范忠于2020年1月9日当场支付赵初冬100000元；于2020年1月10日当场支付30000元；法院将范忠缴纳在银泰公司的租赁押金30000元扣回后发放给赵初冬；剩余款项双方协商一致，以案涉房产内的全部物品、设备、装修折抵，且范忠承诺在一个月内为赵初冬办理涉案房屋内煤气、水电的过户手续，并确保煤气、水电不欠费，本协议签订之前所欠水电煤气费用由范忠负责结清，范忠确保涉案房屋内空调可以使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵初冬、范忠一致表示《商铺E10栋201房屋租赁合同》已经于2018年8月30日判决解除。关于涉案门面尚欠的自2017年1月至2018年8月的物业管理费，范忠认可应由其负担，但辩称其与银泰物业公司已经达成50%的减免协议，未向该院提供相应证据予以证实，且银泰物业公司否认存在减免协议。本案中，虽然主张物业管理费的权利人应为银泰物业公司，但是根据案涉租赁合同的约定以及依据《物业管理条例》第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，范忠未缴纳租赁期间的物业管理费给赵初冬造成了权利负担，并且范忠亦在本案中表示愿意向银泰物业公司交纳自2017年1月至2018年8月期间的物业管理费，为减少当事人间的诉累及节约司法资源，范忠尚欠的租赁期间的物业管理费在本案中支付给银泰物业公司，由于银泰物业公司表示自2017年1月至2018年8月期间物业管理费按90%收取，经核算，范忠应支付银泰物业公司自2017年1月至2018年8月期间的物业管理费合计25480元（1415.55×20个月×90%）。关于赵初冬诉请范忠支付自2018年9月至2020年1月期间的物业管理费24081元及可得利益租金297000元，赵初冬认为，案涉租赁合同于2018年8月30日解除后，范忠未将酒楼的设备搬离导致占用其门面至2020年1月，给赵初冬造成了物业管理费24081元及可得利益租金297000元损失；范忠则认为，法院于2018年8月30日解除涉案租赁合同后，已经及时将钥匙交付给了赵初冬，并且范忠在986号案庭审中已经明确表示放弃门面内的所有设备。该院经审理认为，范忠在986号案中已经明确向赵初冬表示放弃案涉门面内的所有设备，并且在合同解除后亦将钥匙交付给了赵初冬，赵初冬可以对其所有的门面进行再次处分收益，不能由于赵初冬、范忠在2020年1月签订的《执行和解协议》中将门面内的设备折价抵偿租金30000元，从而倒推范忠自始至终并无放弃门面设备的意思表示，况且赵初冬的涉案门面在租赁合同解除之后依然空置，并非因范忠经营酒楼的设备未搬走的缘故，从日常生活经验法则来看，赵初冬的门面如若可以自行经营或者再次租赁他人经营，完全可以将存放在门面内的设备进行处分后经营或租赁，不能将门面没有经营或者租赁的原因归责于范忠。另外，在986号案中，范忠经营的酒楼因隔离修路自2017年2月停止经营，根据情势变更原则，门面门口修路期间（自2017年2月至2018年8月）的租金核减了40%，房屋租赁合同中约定的拖欠租金的违约金亦全部没有支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，赵初冬诉请的案涉租赁合同解除后的物业管理费及租金损失属于赵初冬自行扩大的损失，应由赵初冬自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、范忠于本判决生效之日起十日内支付银泰物业公司物业管理费25480元；二、驳回赵初冬的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3271元，由赵初冬负担3006元，由范忠负担265元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵初冬提交了986号案的庭审笔录一份，拟证明范忠并未在986号案中明确表示放弃案涉门面内的设备设施，原审认定相关事实错误;范忠提交了986号案部分电子卷宗材料即其于2018年8月29日向一审法院提交的陈述意见，拟证明范忠在986号案的审理过程中已明确表示放弃了案涉门面内的设备设施。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，结合986号案电子卷宗及986号案已查明事实，可以认定范忠已在986号案中明确表示放弃了案涉门面内的设备，故对范忠提交的证据予以采信；赵初冬提交的庭审笔录不能达到证明目的，不予采信。经审理查明，986号案审理过程中，范忠于2018年8月29日向一审法院提交陈述意见载明：一、解除银泰公司与范忠签订的《商铺E10栋201房屋租赁合同》，门面内的一切装修物及其他财产范忠均自愿放弃；二、以前所欠租金，因双方协商未能达成一致解决方案，交由法院判决；三、范忠在领取判决书之日将门面钥匙交由法院。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于范忠是否应当支付案涉门面2018年9月至2020年1月的物业费损失24081元以及可得利益损失297000元的问题。从本案已查明的事实看，范忠虽未搬离案涉门面内的设备设施，但其已在986号案的审理过程中明确表示放弃了案涉门面内的设备设施，986号案的认定事实亦对此事实予以了查明，赵初冬未对986号案提起上诉，该案已发生法律效力，根据生效判决认定的事实，赵初冬主张其对范忠已在986号案中明确表示放弃案涉门面内的设备设施不知情，明显与事实不符。在范忠已明确表示放弃案涉门面内的设备设施的情况下，双方在986号案的执行过程中达成《执行和解协议》，对案涉门面内的设备设施进行处置的同时，赵初冬并未要求范忠支付案涉门面2018年9月至2020年1月期间的物业费损失以及可得利益损失。综合上述实情考虑，原审判令驳回赵初冬要求范忠赔偿损失的相应请求，理据充分，本院不再赘述。综上所述，赵初冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6542元，由上诉人赵初冬负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二十一日法官助理  许建中书 记 员  陈 浅