广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17112号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐森，男，1991年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李芳芳，女，1991年2月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛白，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因与被上诉人齐森、李芳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。齐森、李芳芳在原审的诉讼请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金365659.7元（以1289805元为本金，按照每日万分之五自2017年11月7日计算至2019年5月27日共567日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司提起反诉诉讼请求：1.齐森、李芳芳向其支付逾期付款违约金32850元（以900000元为基数，按每日万分之五自2016年9月19日起计算至2016年12月1日止，共73天），并赔偿其将房屋收回重新出售可获得的差价损失257961元；2.本案反诉费由齐森、李芳芳承担。原审法院判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，继丰公司向齐森、李芳芳支付逾期办证违约金146263.89元；二、驳回齐森、李芳芳的其他诉讼请求；三、驳回继丰公司的全部反诉诉讼请求。原审案件本诉受理费3392元，由齐森、李芳芳承担2035.2元，由继丰公司承担1356.8元；原审案件反诉受理费2031.08元，由继丰公司承担。齐森、李芳芳、继丰公司承担的诉讼费应在判决生效之日起五日内向原审法院缴纳。判后，继丰公司不服，向本院提起上诉。继丰公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第三项；2.改判齐森、李芳芳向其支付逾期付款违约金32850元；3.本案一、二审诉讼费用由齐森、李芳芳承担。事实与理由：齐森、李芳芳以继丰公司逾期办证为由起诉继丰公司，原审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司意见，而同时对于齐森、李芳芳逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，继丰公司认为原审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且齐森、李芳芳延迟付款的违约天数应在办证期限中予以相应顺延。（1）办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，可以看出竣工验收也是要以通过规划验收为前提，同时根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日，申请该商品房项目的房地产初始登记。”的约定，和该合同第15条关于房屋交付需要提供《建设工程规划验收合格证》的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提，因此从继丰公司提交的《建设工程规划许可证》可以看出继丰公司是在2018年4月16日通过规划验收，从2018年4月16日起计算产权办证的210个工作日，继丰公司并不存在延迟办证。（2）涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，属于不可抗力，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司违约责任。根据继丰公司提交的证据可以见，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云〔2014〕673号文规定，白云区规划局在2014年对于电影院及垃圾压缩站的验收要求是在西侧地块住宅（属于下一期的住宅楼建设，即涉案小区顺丰翠园第4期住宅楼项目）验收前先行验收的申请，原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼**（即涉案房屋所在住宅楼，属顺丰翠园第三期住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。继丰公司正是基于对政府函复文件的信赖才导致了放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，从未想过在第三期项目中进行建设。但是2016年12月，继丰公司向规划部门申请F1-F4栋（即涉讼房屋楼栋）验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询〔2017〕79号、80号文变更了此前广州市规划局白云分局作出的穗规白云〔2014〕673号文的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料。办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟，而且从电影院和垃圾压缩站规划部门是在2018年4月3日取得规划验收合格证，此后才于2018年4月16日才取得F1-F4栋住宅楼的规划验收合格证，也可以看出电影院和垃圾压缩站验收在前是规划部门变更了验收条件导致。此外，根据继丰公司根据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函也可以看出，电影院的规划验收延迟也是存在政府原因，因为政府部门将该地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地上是不能申请施工建设许可的，故有关地块性质的更正也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，故因此导致的延误也不应该由继丰公司承担责任。原审法院认为该情况属于应当预见的经营风险，且合同约定的210个工作日足以处理这是完全不对的。首先这是无法预见的，因为政府部门2014年的函件并无要求电影院和垃圾压缩站要跟涉案房产楼栋同时验收，这个是在继丰公司就涉案房产楼栋申请验收才得知，此前政府部门并无就有关变化进行通知，故不属于可预见的经营风险。其次，210个工作日的约定是指在取得规划验收后为小业主办证的期限，并不包含规划验收和大确权的时间。而且可以看到从继丰公司取得涉案房产楼栋规划验收合格到为小业主办出房产证也接近200个工作日，所以原审法院说210个工作日足以处理有关事情是毫无依据也是不可能的。此外，国土房管部门在继丰公司申请确权登记时，变更土地出让金要求，要求继丰公司交纳地下室部分土地出让金，也致使确权时间延迟了4个月，因此继丰公司认为政府部门对房地产的调控不断发生变化，且都是无法提前预见的，因此而造成的有关确权延迟如果全部归属于继丰公司自身经营风险显然是不公平的，而且因此让继丰公司因此蒙受巨额违约金更是对企业的致命伤害。继丰公司认为是否属于不可抗力是要根据继丰公司申请规划验收之前有无政府通知而判断，对于毫无通知，只是在继丰公司申请规划验收之后才发生的验收要求调整和产权登记要求变化，这些都是属于继丰公司事前无法预测也无法避免的，应该归属于不可抗力事件。而且现在产权登记的办证部门叫作规划和自然资源局，所以有关规划验收要求的变更就是办证部门对于产权登记要求的调整，原审法院将这理解为应当预见的在办证过程中可能发生的客观变化，继丰公司认为是不正确的，政策的变化又岂是企业可以事前预见呢？就好像老百姓买房也不能预见限购政策几时突然出现或者取消，而同样因为签订买卖合同后因限购政策导致合同无法履行的，也不属于当事人的违约责任。同理，要求继丰公司对政策变化而承担买卖合同的违约责任显然与司法实践精神相悖，故希望依法改判。（3）齐森、李芳芳逾期缴纳房款的时间也应冲抵办证时间，齐森、李芳芳未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司也是有权拒绝其按期办证的要求，因此在计算逾期办证期限时，有关齐森、李芳芳迟延付款的违约天数应在办证期限中相应顺延办证时间。2.原审法院认定齐森、李芳芳存在尾款迟延支付的事实却以超过诉讼时效不予支持继丰公司逾期付款违约金的诉讼请求，处理有误。根据双方签订商品房买卖合同补充协议约定齐森、李芳芳逾期付款的，继丰公司除有权收取违约金及赔偿金外，还有权拒绝交付房屋或拒绝办理过户手续。现齐森、李芳芳主张逾期办证，原审法院不在办证期限扣减齐森、李芳芳逾期交付房款的时间，基于公平原则，继丰公司同样有权在被法院判决支付逾期办证违约金的条件下没收齐森、李芳芳的房款，要求齐森、李芳芳补缴属于违约金部分的房款。继丰公司权利自一审法院不予支持之时受到损失，不存在超过诉讼时效问题。3.原审法院计算逾期办证期限截止时间计算为齐森、李芳芳领取房产证之日显然错误，最多只能计算至政府部门核发房产证之日，而且有关买受人即齐森、李芳芳提交办证资料和缴纳契税等属于齐森、李芳芳处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第13条关于“……如因乙方（即齐森、李芳芳）未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳有关的费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算。由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任。”的约定，也可以看出有关继丰公司的办证期限是要从齐森、李芳芳完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，故原审法院没有将有齐森、李芳芳提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与约定不符，应予改判。综上，继丰公司认为原审法院认定事实部分不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。齐森、李芳芳答辩称：一、继丰公司作为大型房地产企业，对涉案房产的施工规划许可登记手续是有充分预见的，房屋交付之前必须要经过规划验收是继丰公司法定的义务，不应成为继丰公司不履行合同义务的借口，政府部门变更验收要求不属于不可抗力，逾期办证责任应归于继丰公司。二、继丰公司主张以逾期缴纳房款的时间冲抵迟延办证的时间，没有任何依据。我方已按时向银行提交办理贷款资料，至于何时放款是由银行决定，继丰公司对此也是清楚并同意的，且继丰公司主张逾期缴纳房款的违约金已过诉讼时效。三、继丰公司逾期办证事实清楚，理应承担逾期办证违约责任。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，继丰公司提供以下证据：1.广州市白云区人民政府石井街道办事处2020年7月6日出具的《情况说明》一份，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收迟延并直接导致三期住宅楼规划验收迟延和产权登记延后的事实。2.穗规划资源云业务函【2020】37号一份，拟证明顺丰翠园电影院地块因政府原因导致土地性质由原本的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可和导致规划验收迟延的事实。3.继丰公司向广州市国土资源部和房屋管理局于2014年10月29日出具的《承诺书》一份，拟证明继丰公司根据规划部门要求对电影院和垃圾压缩站出具承诺书的事实。4.2019年4月18日广州市不动产登记中心向继丰公司出具的《广州市不动产首次登记告知书》一份，拟证明因规划验收延迟导致大确权时间也相应顺延。齐森、李芳芳质证称：1.白云区人民政府石井街道办事处与继丰公司有利害关系且也并非是政府行政主体，也没有权限出具有关的情况证明，对证据1的三性不予确认。2.证据2-4与本案无关，三性均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：继丰公司是否需要支付逾期办证违约金，以及齐森、李芳芳是否需要支付逾期付款违约金。关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金。1.根据双方补充协议第6.2的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。2.根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。原审判决根据涉案房屋登记至齐森、李芳芳名下的时间，及齐森、李芳芳的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。关于继丰公司上诉主张的逾期付款违约金的问题。鉴于继丰公司该项诉请已经超过诉讼时效，原审对继丰公司该项诉请不予支持，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十一月十二日书记员  曾美玲