山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5775号上诉人（原审原告）：时丕庆，男，1991年11月23日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：宋晓，山东劳德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东凯铭国际贸易有限公司，住所地：烟台市福山区门楼镇东陌堂环球路**。法定代表人：林玉玺，总经理。被上诉人（原审被告）：林玉玺，男，1969年4月11日出生，汉族，居民，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：李爱娟，女，1972年10月24日出生，汉族，居民，住烟台市芝罘区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵金辉，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。上诉人时丕庆因与被上诉人山东凯铭国际贸易有限公司（以下简称凯铭公司）、林玉玺、李爱娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人时丕庆上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人一审提交证据可知，三被上诉人在一审庭审结束前都没有实际交付租赁房屋钥匙，属于根本违约，依据租赁协议第9条、《中华人民共和国合同法》第93条第2款，上诉人有权要求解除涉案合同；二、三被上诉人已经根本违约达到合同解除条件，一审法院判决适用法律有误。依据《中华人民共和国合同法》第96条，合同解除自通知到达对方时解除，如果被上诉人对此有异议，可以请求法院确认解除合同的效力。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二))》第24条明显错误；三、被上诉人林玉玺、李爱娟对于偿还本案租金需承担连带还款责任。被上诉人凯铭公司以公司名义出具收条，但该80000元租金没有进入公司账户，而是进入李爱娟个人账户里，林玉玺、李爱娟系公司股东，且二人系夫妻关系，林玉玺在公司担任法定代表人。经代理人了解该公司股东没有实际出资到位，依据《中华人民共和国公司法》第20条，现财产出现公司资产与其个人资产混同情况，因此应承担连带还款责任。综上，三被上诉人根本违约导致涉案合同无法履行，依据相关合同条款及法律规定，依法应解除涉案合同，判令三被上诉人返还租金，以维护上诉人的合法权益。被上诉人凯铭公司、林玉玺、李爱娟共同答辩称：1、凯铭公司已向上诉人交付涉案房屋，上诉人可以正常使用，凯铭公司并未违约；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；3、李爱娟、林玉玺不需要承担连带还款责任，二者并非本案适格被告。时丕庆向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告山东凯铭国际贸易有限公司于2020年5月11日签署的校舍租赁协议；2、要求三被告返还租金80000元；3、要求三被告返还清洁费400元；4、要求三被告支付违约金10000元；5、要求三被告以80000元为本金自起诉之日起至被告实际履行完毕之日止按照同期银行贷款利率4.75%向原告支付利息；6、本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费由三被告承担。一审法院认定事实如下：2020年5月11日，原告与被告山东凯铭国际贸易有限公司签订了一份校舍租赁协议“甲方（出借方）山东凯铭国际贸易有限公司、乙方（使用方）时丕庆372901199111237812，根据国家有关法律、法规和本市有关规定，为进一步更好的利用资源，促进当地经济的发展和教育事业的发展，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方将其拥有的1号教学楼1层租赁给乙方使用事宜，订立本合同。第一条使用场所，1、校舍名称1号教学楼第一层。2、校舍坐落地点环球路1号。第二条使用用途，1、乙方使用该校舍用于办学使用。第三条使用期限，使用期限为年，自2020年5月11日起至2026年5月10日止。乙方如需在使用期满后继续使用，需提前三个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致后，可另行签订使用合同。第四条校舍使用费及支付方式，1、校舍年使用费为人民币150000.00人民币（大写壹拾伍万元整）。2、付款方式及日期为2020年5月11日签订时支付人民币捌万元整，剩下的于2020年7月1日前缴清。之后每年的租金在当年的4月10号前一次性支付给甲方。3、按照先付后用的原则，乙方逾期支付使用费一日，需向甲方支付年使用费3%的滞纳金。逾期未付使用费，乙方在收到甲方要求支付使用费的书面通知后，10日内仍然未付的，则甲方有权单方终止使用合同，已经支付的租金不予退还。乙方按本合同的规定承担违约责任。第五条保证金及其他费用，1、本着相互信任的原则，通过协商双方约定，在本合同期内，甲方收取乙方校舍使用保证金叁万元整。（保证金贰万元整于2020年5月20日缴纳，剩余壹万元整于2020年7月1日前缴清）。合同终止时乙方没有违约，保证金无息退还给乙方，乙方有违约不予退还给。2、合同期内所发生的水、电、煤气、通讯等相关费用均由乙方承担。第六条双方的权利义务，1、甲方应按照本合同的约定的使用期限，如期向乙方交付校舍。2、甲方应协助乙方办理有关交接手续。3、在合同期内，甲方有权对乙方使用校舍的情况，进行监督、检查。4、乙方应按时足额交纳使用费，并按时、按实交纳应承担的水、电、煤气、通讯、物业等相关费用。5、合同期内，校舍的保养均由乙方负责并承担相应的费用。6、乙方应严格遵守国家的法律、法规，不得在校舍内做违反法律法规和其它非合同协定的用途。7、乙方不得将使用的房屋转借、转包。8、乙方须严格执行有关部门关于消防、治安、安全、卫生等有关规定，如发生事故，由乙方承担。第七条房屋使用要求和维修责任，1、使用期限内，甲方或政府有关部门需对校舍和设施、设备进行维修，乙方应予以配合。2、使用期限内，乙方对所使用的校舍及设施、设备有管理、爱护、维修、保养的义务，所发生的费用由乙方承担。3、乙方不得擅自改变建筑物结构，不得擅自对房屋进行装修，不得擅自增添或拆除相关设施，如有必须，应向甲方提出书面申请，得到甲方书面批准并办妥相关手续后，方可进行。4、乙方不得在校园内违章搭建。第八条房屋返回时的状态，1、除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在合同期满日后的15天内完好返还所使用的校舍及相关设施、设备。逾期返还一天，乙方须按照双倍校舍使用费，向甲方支付违约金。2、按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还校舍及相关设施、设备。对乙方所添置的设备、设施及装修物按如下约定处理:（1）可拆除的设备、设施，乙方可以拆除带走，但不得损坏房屋，并确保该房屋能即时使用;（2）除双方另有约定外，校舍的装修物在合同期满后无偿归甲方所有。3、乙方返还所使用的校舍及相关设施、设备时，须经甲方验收、确认，并结清乙方应承担的所有费用。第九条违约责任，1、任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止合同。2、合同期内，改造或地方政府部门实施布局、调整等原因，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的其他情况，均视作不可抗力。3、合同期内，由于战争、地震、台风、火灾、水灾或其他不可抗力因素，致使合同无法履行或不能按约定条款履行，不视作违约。4、合同期内，乙方提前终止本合同，须提前三个月向对方提出，并支付金额为事发当年六个月校舍使用费的违约金。5、乙方违约的情况下，律师费、诉讼费均由乙方全部承担。第十条合同发生争议的解决方式，本合同如在履行过程中发生争议，由双方当事人友好协商解决。协商不能解决的，协调不成的双方须到学校所在地法院提起诉讼。第十一条合同的修订、补充，1、本合同履行期间如有未尽事宜，可另行商议签定补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2、本合同及其附件或补充协议，必须经甲乙双方协商一致、书面签署后方能生效。第十二条其他约定事项，1、本合同有效期内，乙方在进行日常管理或对校舍、设施、设备进行装修、改造等过程中引发的人员生命、健康和财产损害事件，或者因乙方过失造成他人人身财物损害的，均由乙方负责处理并承担赔偿责任，与甲方无涉。2、合同期内，乙方与第三方引起的经济纠纷或诉讼，均由乙方承担，与甲方无涉。3、甲乙双方在签定本合同后，乙方必须确保甲方校舍的所有财产完好无损，如果出现非不可抗力造成的人为损坏均为乙方全部赔偿，并负相关责任。4、本合同正本一式肆份，甲、乙双方各执壹份，另贰份报上级主管部门备案。5、本合同经甲、乙双方签字盖章并经甲方上级主管部门审核批准后方能生效”。2020年5月12日，被告山东凯铭国际贸易有限公司向原告出具一张收条“今收到时丕庆租赁校舍费人民币80000元整（大写捌万元整）”。原告主张被告至今未将1号教学楼1层的钥匙交付给原告。为证明其主张成立，原告提供其和被告李爱娟于2020年5月22日的微信聊天记录，吕鹏飞和被告李爱娟于2020年5月22日的微信聊天记录。经庭审质证，三被告对原告和被告李爱娟的微信聊天记录无异议，主张该微信聊天记录无法证明被告山东凯铭国际贸易有限公司未将涉案房屋交付原告使用，该微信聊天记录可以看出2号教学楼一直未锁，原告可以从2号教学楼进入1号教学楼1层，不影响原告对涉案房屋的使用。三被告对吕鹏飞和被告李爱娟的微信聊天记录提出异议，主张吕鹏飞并非本案当事人，该微信聊天记录与本案无关。原告主张被告将1号教学楼1层的大门锁住，正厅走廊摆放一破旧小轿车，教室存放桌椅板凳、废旧电视、器材，至今未将1号教学楼1层交付给原告，导致原告无法使用涉案场地。为证明其主张成立，原告提供2020年5月21日至2020年5月22日的涉案场地的8张照片。经庭审质证，三被告对此提出异议，主张对照片的真实性不予认可，因照片拍摄时间可以修改，无法证明拍摄照片的时间是2020年5月21日至5月22日，照片的办公桌椅也并非涉案房屋的现状，房屋内的东西早已清理干净。原告主张被告将1号教学楼1层的大门锁住，门卫不让其进入。为证明其主张成立，原告提供2020年5月22日的录像资料为证。经庭审质证，三被告对此提出异议，主张无法确认录像资料的真实性，即使该录像资料属实，也只是原告自己一个人说话，不是被告不允许其进入场地。原告主张其和被告李爱娟于2020年5月25日在被告李爱娟的办公室谈论涉案场地交付情况，从谈话内容可知被告至今未交付房屋，此时已经是合同签订后的第15天。为证明其主张成立，原告提供其和被告李爱娟于2020年5月25日的谈话录音资料及书面材料。经庭审质证，三被告对此提出异议，主张该录音资料无法证明被告山东凯铭国际贸易有限公司未按期交付房屋，被告李爱娟表示原告在13号就已经抄电表了，原告对此也未否认，抄电表就是原、被告办理交接的重要证明，被告李爱娟表示已经交付房屋，门开着，原告已经进去打扫。原告主张其于2020年6月17日向三被告邮寄送达解除《校舍租赁协议》通知书“山东凯铭国际贸易有限公司、林玉玺、李爱娟：我方与贵公司山东凯铭国际贸易有限公司于2020年5月11日签署《校舍租赁协议》，该协议明确约定租赁期限自2020年5月11日起至2026年5月10日，合同签订后我方已依据合同内容将8万元租金支付给贵公司指定负责人李爱娟的账户。但贵公司至今都未将租赁场地交付给我方，因贵公司及其工作人员违约，导致我方无法使用租赁房屋。现我方正式通知贵司及工作人员，我方依据合同内容解除《校舍租赁协议》，同时贵司及贵司工作人员应于收到该通知书3日内将租金返还给我方。特此通知”。经庭审质证，三被告对此无异议，主张其于2020年6月24日收到该通知书。原告主张保函费500元、律师费6000元。为证明其主张成立，原告提供安诚财产保险股份有限公司烟台中心支公司于2020年5月26日出具的发票，山东劳德律师事务所于2020年5月25日出具的发票和民事诉讼委托代理协议。经庭审质证，三被告对发票和民事诉讼委托代理协议无异议，主张按照合同约定不应由三被告承担，原告的此主张没有事实和法律依据。原告主张违约金10000元。经庭审质证，三被告对此提出异议，主张违约金过高，合同未约定被告需要支付违约金，且被告不存在违约行为，故不应支付违约金。原告主张从起诉之日起按照同期银行贷款利率4.75%计算利息。经庭审质证，三被告对此提出异议，主张被告按照合同约定收取租金，故不应该承担利息。原告主张被告李爱娟曾向其索要清洁费400元用于打扫教室。为证明其主张成立，原告提供其和被告李爱娟的微信转账记录，该微信转账记录载明原告于2020年5月19日向被告李爱娟转账400元。经庭审质证，三被告对微信转账记录无异议，主张清洁费400元系原告自行找清洁工打扫教室产生的费用，被告李爱娟只是进行转交。原告对其主张未提供其他证据证明。三被告主张收取清洁费400元系被告李爱娟代收转交，被告李爱娟收到400元后就转给农夫山泉凯誉祝师傅，祝师傅系被告学校的员工，祝师傅的妻子是清洁工，清洁费400元是原告让被告李爱娟代转。为证明其主张成立，三被告提供被告李爱娟于2020年5月19日的微信转账记录。经庭审质证，原告对此提出异议，主张不知道被告李爱娟和谁聊天，也不清楚400元是什么费用，从聊天记录可知被告迟延交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。针对本案的争议焦点问题，一审法院认定如下：原告和被告山东凯铭国际贸易有限公司于2020年5月11日签订的校舍租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，故该校舍租赁协议合法、有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自的权利义务。本案中，原告主张被告山东凯铭国际贸易有限公司未按期交付涉案房屋并在走廊里停放一车辆且拒绝挪动，导致其无法使用涉案房屋，使涉案合同目的不能实现，要求解除校舍租赁协议，返还租金80000元和清洁费400元，支付违约金10000元和利息，承担诉讼费、保全费、保函费、律师费，因被告山东凯铭国际贸易有限公司对此提出异议，且校舍租赁协议第9条第1项约定“任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，又因校舍租赁协议未约定异议期间，且原告于2020年6月17日向被告山东凯铭国际贸易有限公司邮寄送达解除合同通知书，被告山东凯铭国际贸易有限公司于2020年6月24日收到解除合同通知书，一审法院于2020年6月12日立案受理本案，原告在被告山东凯铭国际贸易有限公司收到解除合同通知书之日起未届满三个月提起诉讼，不符合法律规定，故一审法院对原告的此主张不予支持。原告主张被告林玉玺应返还租金80000元和清洁费400元，支付违约金10000元和利息，承担诉讼费、保全费、保函费、律师费，因被告林玉玺对此不予认可，且被告林玉玺非校舍租赁协议的当事人，原告的此主张于法无据，故一审法院对原告的此主张不予支持。原告主张被告李爱娟应返还租金80000元，支付违约金10000元和利息，承担诉讼费、保全费、保函费、律师费，因被告李爱娟对此不予认可，且被告李爱娟非校舍租赁协议的当事人，原告的此主张于法无据，故一审法院对原告的此主张不予支持。原告主张被告李爱娟应返还清洁费400元，因被告山东凯铭国际贸易有限公司、李爱娟对此提出异议，且被告李爱娟非校舍租赁协议的当事人，原告提供的微信转账记录不能证明其主张成立，原告对其主张也未提供其他充分、有效的证据证明，故一审法院对原告的此主张不予支持。原告可另案主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，一审法院于2020年7月1日判决：驳回原告时丕庆的诉讼请求。案件受理费2060元减半收取计1030元，申请费1020元，由原告时丕庆负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点有为：上诉人请求依法解除其与被上诉人凯铭公司的房屋租赁合同，要求凯铭公司返还租金、保洁费，承担违约责任，并要求被上诉人林玉玺、李爱娟对此承担连带赔偿责任，理由是否成立，法院应否予以支持。上诉人主张被上诉人凯铭公司在与其签订房屋租赁合同后始终未向其交付房屋，凯铭公司构成违约，故要求解除合同并承担违约责任。被上诉人凯铭公司提出异议，辩称其已完成交付义务，上诉人未按约使用房屋，与其无关，其不构成违约。对此本院认为，上诉人与被上诉人凯铭公司签订的房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家有关法律、法规之强制性规定，故该协议合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务，同时享受权利。上诉人主张被上诉人凯铭公司未向其交付房屋，但其提交的录音、照片等均不足以证明其主张的事实，三被上诉人对此亦不认可，且涉案房屋处于闲置状态，未向他人出租或留有另用，在此情况下被上诉人凯铭公司拒绝履行合同，向上诉人交付房屋，亦与常理不符。综上，上诉人主张被上诉人凯铭公司构成违约，证据不足，本院依法不予支持。一审判决驳回其诉讼请求，并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人时丕庆负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十一月十八日书记员  王 玥