陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终12644号上诉人（原审被告、反诉原告）：荆桂英，女，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：潘燕，陕西君勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李灵忠，男，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：贾晓谋，男，汉族，住西安市。上诉人荆桂英因与被上诉人李灵忠房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初7561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荆桂英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判李灵忠支付房屋占有使用费130000元（按每月10000元，自2018年11月起计算至2019年12月），改判李灵忠返还荆桂英电视机16台、窗帘36副、被褥、毛巾被60套，并将破坏的房屋地板恢复原状；2.一、二审诉讼费用均由李灵忠负担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定事实错误。涉案出租房屋作为临时建筑得到主管部门的书面批准和确认，亦实际已经取得合法性。荆桂英对外出租经营不违反法律禁止性规定，涉案合同应当认定为有效合同。《合作协议》约定案涉房屋建成后，二层临建房及一层所余房屋归荆桂英所有并自行支配使用。属于历史遗留问题，在不影响整体规划的前提下，作为临建房屋重新得到规划部门的确认。二、如本案合同确属无效，荆桂英请求依法改判的上诉请求应当予以支持。一审判决将涉案合同无效的责任归于荆桂英的过错，不支持荆桂英的反诉请求属于认定事实不清。荆桂英是通过与政府合作建房，促成公益事业之余取得涉案房屋的使用权，该房屋建成后还通过了政府多个部门的联合验收。自2011年建成后一直都用于宾馆的经营，期间没有任何部门告知荆桂英房屋属于违章建筑。涉案合同不能继续履行是因政策变动导致的，而非荆桂英的过错造成的。涉案房屋的临建性质属于合同双方明确知晓的事实，即便合同无效，双方应按照各自的过错承担合同无效的责任，李灵忠应支付房屋占用期间的使用费。李灵忠的装修损失自行扩大的部分应当由其自行承担。一审鉴定意见，案涉房屋装修损失为32225元，一审法院认定该部分损失应当由荆桂英承担，属于查明事实不清，认定有误，请求二审法院在查明事实后予以改判。李灵忠应返还荆桂英电视机16台、窗帘36副、被褥、毛巾被60套；并将已经破坏的房屋地板恢复原状的上诉请求依法应当予以支持。综上，请求支持其上诉请求。李灵忠辩称，一、在签订合同中，荆桂英一直认为其出租房屋是合法建筑，手续齐全，一直出租着，表示没有任何问题。二、装修过程西安市规划局碑林分局行政干预。第一次签订合同后，2018年11月17日，李灵忠与装修工签订《承包装修协议》，工期一个月，按照合同要求，李灵忠给装修工付款7万元现金，装修工出具《收条》。装修期间一个月，荆桂英口头同意免除装修期间房租。租费是从2018年12月19日算起。2018年11月25日开始装修，在装修过程中，西安市规划局碑林分局工作人员曾经告知李灵忠此房屋属于违法建筑。李灵忠询问荆桂英，荆桂英让李灵忠继续装修，荆桂英认为不是违法建筑。2018年12月11日，李灵忠与荆桂英看到张贴的西安市规划局碑林分局关于违法建设认定函—市规碑函【2018】971号，确认荆桂英租给李灵忠的房屋属于违法建筑。2018年12月15日，荆桂英指示李灵忠拆掉灯箱和宾馆牌子，等风声过后再装修。三、李灵忠与荆桂英签订《房屋租赁合同》是无效合同。荆桂英提供的出租房屋，未经规划部门许可，西安市规划局碑林分局已经认定违法建筑，该房屋只能供保洁员居住及临时社区办公用房，不得作为经营使用。依据无效合同以及过错原则，一审法院判决返还租金及押金7万元是正确的，依据司法鉴定结论赔偿装修损失32225元，支付鉴定费3000元是正确的，驳回反诉请求是正确的。四、荆桂英始终认为出租房屋是合法建筑，系认知错误，是导致合同无效的责任承担者。五、其它问题。荆桂英在上诉状中首先认定合同有效，后边又假如合同无效，违反了论述一致性原则。该合同在签订后，装修期间就已经停工。李灵忠并未实际使用该房屋经营，不应支付房屋占有费。房屋物品双方在一审中，已经交接确认，李灵忠用新购置床品和桌子家具等折扣荆桂英电视机等物品，双方一审已经认可，因此，一审法院予以认可是完全正确的。李灵忠向一审法院起诉请求：1.解除李灵忠与荆桂英于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令荆桂英返还租金60000元，退还押金10000元，赔偿李灵忠装修损失70000元、门头灯箱6000元；3.荆桂英负担本案诉讼费。诉讼过程中，李灵忠变更第一项诉讼请求为：确认李灵忠与荆桂英2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效。荆桂英反诉请求：1.判令李灵忠支付房屋占有使用费50000元(按每月10000元，自2018年11月起计算至实际返还房屋时，截止起诉时已产生占有使用费50000元）；2.判令李灵忠返还荆桂英电视机16台、窗帘36副、被褥、毛巾被60套；3.判令李灵忠将已经破坏的房屋地板恢复原状；4.本案的诉讼费用由李灵忠负担。一审法院认定事实，2011年9月1日，西安市碑林区太乙路街道办事处为解决保洁员住宿问题与荆桂英签订《合作协议》，约定：由荆桂英出资将位于西安市碑林区XX路XX段西侧，交大配电站围墙南侧，铁路局后八栋家属院围墙北侧，原有建筑物一层临建平房18建进行扩建，扩建为二层临建房。改扩建工程于2011年9月8日完成，建筑物一层临建平房从西向东住房17间、厕所1间归碑林区太乙路街道办事处所有并自行支配使用，改扩建二层临建房及一层所余房屋归荆桂英所有并自行支配使用。该协议签订后，荆桂英出资将上述房屋改扩建成二层临建房楼房，每一层20间，一共40间，一层作为保洁员宿舍，二层作为经营性用房屋由荆桂英自行支配使用。2018年12月1日，李灵忠与荆桂英签订《房屋租赁合同》约定：荆桂英将涉案房屋出租给李灵忠用途为经营宾馆，期限2018年12月至2023年12月20日，租金为每年120000元，半年交纳一次，每半年租金为60000元，租期内房费不变。李灵忠交房屋押金10000元，房屋到期后退回。2018年11月22日，李灵忠向荆桂英转款70000元（半年租金60000元、押金10000元），荆桂英于2018年11月28日出具收条。2018年11月17日，李灵忠与呼某某签订《承包装修协议》约定由呼某某对李灵忠租赁的涉案房屋进行装修，装修总价款100000元。2018年11月29日，李灵忠向呼某某支付装修款70000元。李灵忠制作楼顶大字及宾馆灯箱支出6000元。2018年12月11日，西安市规划局碑林分局出具市规碑函【2018】971号《关于违法建设认定函》，XX路XX街XX道XX公寓及洗车行，为二层砖混结构房屋，面积共计约950平方米，该房屋未经规划许可，属违法建筑。2018年12月，西安市碑林区XX城管强告字06【2018】043号《行政强制拆除公告》，要求涉案房屋限期5日内自行拆除。李灵忠得知该房屋为违法建筑并被强制限期拆除后，遂停止装修。2019年3月1日，西安市规划局碑林分局作出《关于处理太乙路保洁员公寓事宜的函》，内容为：2018年12月11日向区城管局致函，要求区XX路XX公寓及洗车行进行拆除。考虑到保洁员收入微薄住房困难，工作非常辛苦。决定对洗车行部分进行拆除，对保洁员公寓部分暂时保留，供保洁员居住。并要求保洁员公寓房屋经营者书面保证，在城市建设需要时无条件拆除。因太乙路街办与西安交通大学就洗车行北侧、乐居场变电站东侧地块达成协议，原则同意在该地块建设临时社区办公用房，不得作为经营使用。本案在审理过程中，西安建华资产评估有限责任公司作出《资产评估报告》，评估结论涉案房屋装修损失32225元。李灵忠支出鉴定费3000元。2019年12月6日，李灵忠将涉案房屋原有剩余及新添加的床品、被褥、窗帘、电视机、桌子家具等物品向荆桂英进行了交接。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋未经规划许可，已经西安市规划局碑林分局认定属违法建筑。该房屋只能供保洁员居住及临时社区办公用房，不得作为经营使用。荆桂英将涉案房屋作为经营宾馆用房出租给李灵忠，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，李灵忠要求荆桂英返还租金60000元，退还押金10000元并赔偿装修损失的请求，与法有据，证据确凿，依法应予以支持。经评估涉案房屋装修损失（含门头灯箱广告牌）32225元，一审法院依法予以确认，由荆桂英赔偿给李灵忠。李灵忠、荆桂英已就房屋内的物品进行了交接确认，李灵忠用新购置的床品和桌子家具等折抵荆桂英原有的部分电视机等物品，一审法院予以认可。导致本案《房屋租赁合同》无效，荆桂英存在明显过错，故荆桂英反诉要求李灵忠支付房屋占用费及恢复房屋地板原状的请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、李灵忠和与荆桂英2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、荆桂英于本判决生效之日起三日内退还李灵忠房屋租金及押金，共计70000元；三、荆桂英于本判决生效之日起三日内赔偿李灵忠房屋装修损失32225元；四、荆桂英于本判决生效之日起三日内支付李灵忠鉴定费3000元；五、驳回荆桂英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，反诉费525元，合计3745元，由李灵忠负担1000元，荆桂英负担2745（案件受理费李灵忠已预交，荆桂英承担部分于本判决生效后三日内给付李灵忠）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”临时建筑是在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。荆桂英对涉案房屋属于临建房的事实无异议，其未举证该临建房屋经县级以上人民政府规划部门审核批准且在核定的建设工程规划许可证记载的使用期限内，故其主张在一审辩论终结前已经由规划部门批准建设的依据不足，一审判决认定涉案《房屋租赁合同》无效，并无不当。本案中，2018年12月1日，李灵忠与荆桂英签订《房屋租赁合同》约定：荆桂英将涉案房屋出租给李灵忠用途为经营宾馆，期限2018年12月至2023年12月20日。在此之前，2018年11月22日，李灵忠向荆桂英转款70000元。2018年11月17日，李灵忠与呼某某签订《承包装修协议》，约定由呼某某对李灵忠租赁的涉案房屋进行装修。2018年12月11日，西安市规划局碑林分局出具市规碑函【2018】971号《关于违法建设认定函》，XX路XX街XX道XX公寓及洗车行属违法建筑。2018年12月，西安市碑林区XX城管强告字06【2018】043号《行政强制拆除公告》，要求涉案房屋限期5日内自行拆除。李灵忠得知该房屋为违法建筑并被强制限期拆除后，遂停止装修。从上述查明的事实可知，李灵忠在《房屋租赁合同》签订后装修过程中因行政部门认定涉案房屋系违法建筑并限期要求拆除而停止装修，其在涉案房屋未实际进行经营活动，合同约定的目的未实现，故一审判决荆桂英返还其房租、押金及装修损失，对其反诉请求不予支持，并无不当。李灵忠、荆桂英在一审期间已就房屋内的物品进行了交接确认，李灵忠用新购置的床品和桌子家具等折抵荆桂英原有的部分电视机等物品，故一审判决对荆桂英反诉主张的返还物品不予支持，并无不妥。综上所述，荆桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3745元，由荆桂英负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十一月九日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠202001126441958010631205610103195801062422196309046121271963090482712019010375611