陕西省西安市中级人民法院     民 事 判决 书     （2020）陕01民终11640号     上诉人（原审被告）：陕西瑞麒麟置业有限公司，住所地：西安市碑林区太乙路5号华龙太乙城1号楼4单元1702室。   法定代表人：高中专。   被上诉人（原审原告）：孙宜阳，男，1997年9月28日出生，汉族，上海电力大学在校学生，住陕西省咸阳市秦都区团结路国润翠湖小区6号楼1单元305室。   委托诉讼代理人：雷喻雯，女，1995年5月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区咸通南路2号13号楼2单元3层西户。   上诉人陕西瑞麒麟置业有限公司（以下简称瑞麒麟公司）因与被上诉人孙宜阳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈帅独任审理。本案现已审理终结。   瑞麒麟公司上诉请求：1.依法撤销（2020）陕0103民初4198号民事判决；2.依法改判驳回孙宜阳的诉讼请求；3.孙宜阳承担一切诉讼费用。事实和理由：原审判决中只认可双方签订合同第十一条补充条款一，却忽视第十一条补充条款二、三。孙宜阳交房租至2020年2月21日，却于2019年12月22日要求退房，属违约退房，且孙宜阳未能转租给他人。退房后，瑞麒麟公司需对其房屋进行清洁、消毒等数天的维护工作，由于孙宜阳是以合租房形式为主要房源，面对客户群体大多为外地务工人员或学生为主，当时处于年末，看客、租客几乎为零，未能及时出租，又因春节期间爆发了新冠肺炎病毒，直到2020年3月10日瑞麒麟公司才签出第一间房屋，另外两间分别于2020年5月12日和2020年7月6日签出，瑞麒麟公司并未在孙宜阳所交房租期内租出房屋。   孙宜阳辩称，一、孙宜阳根据《房屋租赁合同》需给付一个月房租为违约金，预售的房租及水电燃气费等，属于不当得利，瑞麒麟公司应返还。孙宜阳在签订合同时明确告知瑞麒麟公司将于2019年12月22日研究生考试结束后退房，并于2019年12月7日再次告知瑞麒麟公司将于当月月底前搬离，已为瑞麒麟公司房屋出租提供便利。孙宜阳2019年12月24日退房腾出房屋后，瑞麒麟公司派专人进行了房屋验收，打扫清理，至此收房完成，瑞麒麟公司与孙宜阳的微信聊天记录以及开具的退房单等均证明双方签订的租房合同已经解除。瑞麒麟公司后续租房事件与孙宜阳无关，疫情对租房市场的冲击是瑞麒麟公司在商业经营中必然承担的风险，其经营损失不应由孙宜阳承担。二、瑞麒麟公司与孙宜阳签订的租房合同为格式合同，据《合同法》第四十一条，应作出不利于提供格式条款一方的解释，应解释为孙宜阳在支付违约金后便与瑞麒麟公司解除合同。且合同双方应权利义务对等，若按照瑞麒麟公司要求，孙宜阳既承担违约金又承担其重新出租房屋的成本，是不合理的。   孙宜阳向一审法院起诉请求：1、请求判令瑞麒麟公司返还2个月房租4900元；2、请求判令瑞麒麟公司退还房屋水电预收款余额1358元；3、请求判令瑞麒麟公司返还扣除的4天房租327元；、4、请求判令瑞麒麟公司支付孙宜阳诉讼期间交通、打印费用等合理支出及损失共计500元。   一审法院认定事实：2019年8月17日，孙宜阳与瑞麒麟公司签订《房屋租赁合同》，约定孙宜阳从瑞麒麟公司处租赁西安市碑林区祭台小区2-1501室的房屋用于居住，房屋租赁期限为2019年8月21日至2020年8月20日，租金为每月2450元，租金按季度支付，房屋租赁保证金为2450元，管理费为1200元，水电、燃气、物业费等费用实行预收制每月600元月付。第七条约定，房屋租赁期内客户因特殊情况无法继续租住，并无能力转租或未经公司同意私自转租，视同客户合同违约。客户违约的需向瑞麒麟公司缴纳等同于租赁合同内2个月租金的违约金。第十一条补充条款约定，1、合同期内违约，合同违约金为月租金的100％；2、合同期内转租，租客转租或公司转租出去后，押金和剩余水电预售费用退还；3、合同期内租客转租或公司转租出后，剩余房租、费用扣除已住的房租费用，剩余退还。孙宜阳在合同上签字捺印，瑞麒麟公司员工陈佳玉在合同上签字并加盖瑞麒麟公司公章。合同签订后，孙宜阳向瑞麒麟公司支付2019年8月22日至2020年2月21日的租金14700元，管理费1200元，押金2450元，8月至11月的预交水、电、燃气等费用共计2400元以及空调取暖预收款1200元。2019年12月24日孙宜阳腾交房屋。同日，瑞麒麟公司向孙宜阳发出退房申请表，核算出其应交水费150元、电费1200元、天然气费260元、物业费632元及暖气费1200元，并以违约为由扣除孙宜阳押金2450元、违约金4900元及4天房租327元，退款总金额为-169元。截止庭审之日，瑞麒麟公司未向孙宜阳退还任何费用。庭审中，孙宜阳提供与瑞麒麟公司业务员陈佳玉的录像及微信聊天记录，欲证明双方约定孙宜阳提前退房仅需支付一个月租金作为违约金，并且给予孙宜阳两三天时间用于腾交房屋并免收租金。此外，孙宜阳还提供其与瑞麒麟公司财务人员聊天记录，证明双方已协商孙宜阳不使用壁挂炉取暖，仅向瑞麒麟公司预交空调电量负荷增加费1200元，合同到期按票据结算。瑞麒麟公司对此不予认可，称系员工个人行为，与公司无关。   一审法院认为，孙宜阳、瑞麒麟公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《房屋租赁合同》第十一条的内容以及孙宜阳提供的聊天记录、录像，可以认定双方对违约金约定为一个月租金且给予孙宜阳两三天时间用于腾交房屋并免收租金的事实。孙宜阳向瑞麒麟公司交纳一个月租金作为押金以及直至2020年2月21日的租金，并于2019年12月24日向瑞麒麟公司腾交房屋，故押金作为违约金予以扣除后，瑞麒麟公司应向孙宜阳退还剩余两个月租金即4900元。根据孙宜阳提供的与瑞麒麟公司财务人员的聊天记录，可认定孙宜阳并未实际使用壁挂炉取暖，即使水、电、暖气及物业费用的使用情况与退房申请表的内容一致，瑞麒麟公司也应向孙宜阳退回多收取的1358元。陈佳玉系瑞麒麟公司工作人员，按照相关法律规定，因执行公司职务的工作人员就其职权范围内的事项以公司名义实施民事法律行为，对公司发生法律效力。故对瑞麒麟公司辩称其公司业务员的行为与公司无关的抗辩理由，不予采信。对于孙宜阳要求瑞麒麟公司支付其因诉讼产生的交通、打印等合理支出一节，因未提供相应证据，故一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陕西瑞麒麟置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙宜阳返还租金4900元；二、被告陕西瑞麒麟置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙宜阳返还水、电等费用预收款余额1358元；三、驳回原告孙宜阳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元减半收取25元，由原告孙宜阳负担3元，被告陕西瑞麒麟置业有限公司负担22元（此款原告孙宜阳已预交，被告陕西瑞麒麟置业有限公司于支付上述款项时直付原告孙宜阳22元）。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据双方合同约定及孙宜阳提交的聊天记录、录像，足以认定双方对违约金约定为一个月租金且给与孙宜阳两三天时间用于腾交房屋并免交租金的事实。瑞麒麟公司工作人员陈佳玉的行为属执行公司职务，在其职务范围内以公司名义实施的民事法律行为应由公司承担责任。瑞麒麟公司上诉称陈佳玉收回房屋系孙宜阳委托瑞麒麟公司转租房屋，与双方合同约定不符，且无证据证明，故对瑞麒麟该项主张，本院不予采信。一审法院判决瑞麒麟公司扣除一个月租金标准的押金后向孙宜阳返还剩余租金及水、电等预收款项余额，符合双方合同约定及本案实际情况，并无不当。   综上所述，瑞麒麟公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由陕西瑞麒麟置业有限公司负担。   本判决为终审判决。           审判员  陈  帅     二〇二〇年十一月九日     书 记 员  刘 书 方