北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12908号上诉人（原审被告）：北京旭辉当代置业有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路**。法定代表人：董毅，副董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖作仕，北京泓聚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王潇寒，男，1997年1月8日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。上诉人北京旭辉当代置业有限公司（以下简称旭辉置业公司）因与被上诉人王潇寒商品房销售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨淑敏独任审理，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人旭辉置业公司之委托诉讼代理人王国鹏、肖作仕，被上诉人王潇寒之委托诉讼代理人韩茂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭辉置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或查明事实后依法改判驳回王潇寒全部诉讼请求；2.判决本案一审、二审诉讼费用由王潇寒承担。事实和理由：一审判决严重违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误。一、严重违反法定程序，依法应当发回重审。（一）一审法院未组织司法鉴定，便认定涉案商品房存在“功能性质量瑕疵”影响正常居住使用。（二）一审法院未组织勘验现场，便认定涉案商品房存在“功能性质量瑕疵”问题。二、错误认定事实，错误适用法律。（一）错误判决解除合同，错误认定合同解除原因及违约责任。1.涉案商品房已具备交付条件。根据2001年4月20日北京市国土资源和商品房管理局发布的京国土房管房字[2001]371号《北京市国土资源和商品房管理局关于开展商品房建筑白蚁防治的通知》，平谷区并非北京市白蚁危害地区，旭辉置业公司无需为王潇寒所购买的涉案商品房出具项目相关的《白蚁预防合同》或《白蚁预防工程竣工报告》等文件，且涉案商品房相关材料也不会因缺少关于白蚁预防质量保证的内容而影响王潇寒的合法权益。2.涉案商品房整体结构为别墅，一审判决仅以地下室存在质量瑕疵认定整套涉案商品房不能正常居住使用，有失偏颇。3.王潇寒行使解除权缺乏合同依据。4.现房合同之《特别约定》应为有效条款。5.王潇寒行使解除权缺乏法律依据。（二）一审错误判决旭辉置业公司配合王潇寒解除联机备案网签手续。（三）一审错误判决旭辉置业公司返还王潇寒购房款、契税及公共维修基金费、代办房本登记费。（四）一审错误判决旭辉置业公司向王潇寒支付利息。王潇寒辩称，不同意旭辉置业公司的上诉请求，同意一审判决。1.一审程序合法有效，关于涉案房屋存在严重的质量问题，王潇寒一审中提供大量的现场照片及现场质量问题的视频，且王潇寒在期间多次拨打12345进行投诉，平谷区相应机关来现场进行执法确认存在诸多质量问题。2.涉案房屋地下室漏水，该项问题不需要鉴定，且旭辉置业公司在一审中也没有提出鉴定，通过肉眼和客观事实能看出房屋无法入住，存在严重瑕疵。3.一审认定事实清楚，旭辉置业公司提供的涉案房屋并不具备合同第10条约定的商品房交付条件，旭辉置业公司自始至终不能提供白蚁预防合同及住宅工程质量验收表，这都是双方合同明确约定的。4.一审中当事人自认修复了两项，但即使修复了还是存在问题，且依据约定交房之日起60天内，如果旭辉置业公司没有修复完毕，王潇寒也可以行使合同约定的解除权利。5.旭辉置业公司提供的特别约定明显违反消费者权益保护法规定以及合同法规定，属于格式条款，加重消费者的义务，免除经营者的义务，违背诚信经营的原则，部分条款属于无效条款。因此一审法院支持王潇寒的一审请求有双方的合同依据。旭辉置业公司所谓的仅地下室存在质量问题，涉案房屋的地下室占地面积五十多平米，，地下室的价格和地上价格是一样的且涉案房屋是个整体，如果地下室存在问题，也影响整个房屋的质量及入住，因此一审法院认定事实清楚，程序正确，请求法院驳回旭辉置业公司的上诉请求。王潇寒向一审法院起诉请求：1．请求依法解除王潇寒与旭辉置业公司于2018年8月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》与联机备案网签手续；2．请求旭辉置业公司返还王潇寒购房款4120084元、契税及维修基金75337.34元、代办房本登记费1080元，合计：4196501.34元；3．请求旭辉置业公司支付利息（以270万为基数，自2017年8月29日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1420084元为基数，自2018年7月30日至自2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2018年8月13日，王潇寒、旭辉置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定由王潇寒购买坐落于平谷区×号房屋。该房屋总房款为4120084元。2017年8月29日王潇寒向旭辉公司支付定金款10万元及购房款260万元。2018年7月30日王潇寒再次向旭辉公司支付购房款1420084元。2018年8月20日王潇寒向旭辉公司支付公共维修基金及契税共计75337.34元，向北京鼎春德融房地产经纪有限公司支付代办房本登记费1080元。2018年8月份旭辉置业公司通知王潇寒收房。2018年9月初双方共同查验房屋，王潇寒因房屋存在地下室大面积积水、门窗户破损等质量问题为由，拒绝收房。王潇寒多次向旭辉置业公司反映上述情况要求修缮并向政府投诉要求解决未果至今。现王潇寒诉至一审法院，要求解除双方签订的《北京市商品房买卖合同》及联机备案网签手续并返还相关钱款。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》亦规定了：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。根据在案证据，涉案房屋地下室漏水积水问题严重，该问题明显属于“功能性质量瑕疵”而非“表面瑕疵”并严重影响正常居住使用，据此王潇寒依法享有法定解除权并有权主张相应违约责任。双方签订的《北京市商品房买卖合同》第十条约定：商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行工程竣工验收的住宅工程）……4．商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》，出卖人应当向买受人出具该项目的《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容……”第十二条：交付时间和手续约定：“……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出具的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理（三）查验房屋1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……”第十三条：逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）……2．逾期超过60日……买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……根据上述合同约定，旭辉置业公司未能出具《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，其未能在《住宅质量保证书》中包括白蚁预防质量保证的内容，据此王潇寒有权拒绝接收房屋；在双方查验房屋发现地下室漏水积水问题和其他房屋质量问题后，旭辉置业公司未能依约“自查验后次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，在王潇寒多次通过不同方式要求旭辉置业公司修复漏水积水等房屋质量问题该房屋后近两年时间里旭辉置业公司未能依约修复，旭辉置业公司行为构成严重违约。根据上述理由，王潇寒有权依据合同约定解除合同并主张相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局于2016年12月修订的《北京市商品房现房买卖合同》范本较为公平的载明了双方的合同权利义务，而双方于同日签订的《现房合同之〈特别约定〉》格式合同则有开发商欺压购房消费者之嫌，该特别约定中与房屋买卖合同条款不一致且“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”条款一审法院依法认定无效，应以房屋买卖合同约定为准。王潇寒要求旭辉置业公司返还契税、维修基金、代办房本登记费，王潇寒提供的证据能够证明契税、维修基金均交付给了旭辉置业公司，故上述两项费用旭辉公司应予以返还。由于旭辉置业公司的过错导致合同解除，王潇寒有权要求旭辉置业公司返还代办房本登记费。合同解除后，相应的涉案房屋的联机备案网签手续应一并解除。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决：一、解除王潇寒与旭辉置业公司于2018年8月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号×××）；二、旭辉置业公司于判决生效之日起十日内配合王潇寒办理解除《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号×××）的联机备案网签手续；三、旭辉置业公司于判决生效之日起十日内返还王潇寒购房款、契税及公共维修基金费、代办房本登记费共计4196501.34元；四、旭辉置业公司于判决生效之日起十日内支付王潇寒利息（以270万为基数，自2017年8月29日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1420084元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，2018年8月13日出卖人旭辉置业公司与买受人王潇寒签订《现房合同之》，关于交付，约定内容为：“如该房屋存在主体结构工程以外的质量问题，认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律和合同约定处理，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照合同约定承担保修责任，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。因买受人原因逾期办理房屋交接手续的，买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。……双方确认，上述及其他问题的处理不影响该商品房的交付，出卖人不承担迟延交房的违约责任。”本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为：1.涉案《现房合同之》与《北京市商品房现房买卖合同》约定内容不一致时，应以何约定为准；2.王潇寒是否有权解除涉案《北京市商品房现房买卖合同》；3.涉案《北京市商品房现房买卖合同》解除后的法律后果。关于争议焦点1，涉案《现房合同之》与《北京市商品房现房买卖合同》约定内容不一致时，应以何约定为准。本案中，涉案《北京市商品房现房买卖合同》系旭辉置业公司与王潇寒的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，系属有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据《合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，涉案《现房合同之》与《北京市商品房现房买卖合同》系同一日签订，《北京市商品房现房买卖合同》系北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局修订的合同范本，而涉案《现房合同之〈特别约定〉》未经备案，该特别约定中存在与《北京市商品房现房买卖合同》约定不一致的内容，且部分约定系属“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款。涉案《现房合同之〈特别约定〉》系旭辉置业公司提供的格式合同，旭辉置业公司应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，但该特别约定中存在的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款，违反了公平原则。综上，应当以双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》的约定为准。旭辉置业公司关于双方《现房合同之〈特别约定〉》修改了《北京市商品房现房买卖合同》的约定，应按《现房合同之〈特别约定〉》执行的主张，于法无据，本院对此不予采信。关于争议焦点2，王潇寒是否有权解除涉案《北京市商品房现房买卖合同》。本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，首先，根据涉案《北京市商品房现房买卖合同》的约定，旭辉置业公司未向王潇寒出具《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，未能在《住宅质量保证书》中包括白蚁预防质量保证的内容，据此旭辉置业公司不符合双方约定的商品房交付条件，王潇寒有权拒绝接收房屋。旭辉置业公司上诉主张涉案房屋所在的平谷区非北京市白蚁危害地区，旭辉置业公司无需向王潇寒出具项目相关《白蚁预防合同》或《白蚁预防工程竣工报告》等文件，对此本院认为旭辉置业公司该项上诉主张与双方在涉案《北京市商品房现房买卖合同》的约定不符，本院对此不予采信。其次，根据法院查明的事实及在案证据，涉案房屋地下室漏水积水问题严重，双方在查验房屋发现该问题后，旭辉置业公司亦未按照合同约定的期限对涉案房屋修复至满足约定的交付条件，旭辉置业公司存在严重的违约行为。再次，涉案房屋地下室是涉案房屋不可分割的一部分，其地下室漏水积水问题，严重影响王潇寒正常居住使用。综上，王潇寒有权解除涉案《北京市商品房现房买卖合同》。一审法院判决解除王潇寒与旭辉置业公司于2018年8月13日签订的涉案《北京市商品房现房买卖合同》具有事实和法律依据，本院二审予以维持。关于争议焦点3，涉案《北京市商品房现房买卖合同》解除后的法律后果。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《北京市商品房现房买卖合同》已解除，王潇寒主张涉案房屋的联机备案网签手续应当解除，于法有据。关于购房款、购房款利息、契税、维修基金、代办房本登记费，王潇寒举证证明了其支付了购房款、契税、维修基金、代办房本登记费及数额，且旭辉置业公司对于涉案《北京市商品房现房买卖合同》的解除存在过错，故其应当向王潇寒返还购房款、契税、维修基金、代办房本登记费，并向王潇寒支付实际返还购房款前的相应利息。一审法院判决旭辉置业公司返还王潇寒购房款、契税及公共维修基金费、代办房本登记费共计4196501.34元，并向王潇寒支付购房款的相应利息，具有事实和法律依据，本院二审予以维持。综上所述，旭辉置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40372元，由北京旭辉当代置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年十一月十九日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月