河北省邯郸市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀04执异251号 案外人:李屹凡，男，1967年8月15日出生，汉族，住上海市普陀区。 申请执行人：李菊霞，女，1958年5月7日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：温改增，河北中原律师事务所律师。 被执行人：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地：上海市四平路**。 法定代表人：方培林，该公司董事长。 被执行人：方培林，男，1953年10月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被执行人：朱国志，男，1968年3月31日出生，汉族，住上海市虹口区。 在本院执行李菊霞与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩公司）、方培林、朱国志民间借贷纠纷一案中，案外人李屹凡对本院执行的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李屹凡称，其于2007年7月5日在金轩公司售楼处与该处工作人员商定以总价432000元购买位于上海市虹口区个车位，分别为186、285、308、337、317号，其中186、285号单价为89000元，308、337、317号单价为88000元。当天其将全部价款432000元转账支付到售楼处工作人员指定的李文刚个人账户，随即在售楼处打印186号、285号两个车位的电子合同并签字盖章，开好两个车位款的正式发票（两个车位分别挂在19-1304室、19-904室房产项下），但在打印308号、337号、317号车位的电子合同时碰到困难，售楼处解释一套房子一个房产证只能打印一张车位的电子合同，其他三个车位即308号、337号、317号车位只能写下收条。收条盖有金轩公司合同专用章，日期为2007年7月11日，收条上载明：金轩公司已经收到李屹凡支付的金轩大邸地下车位308号、337号、317号出让金合计人民币264000元，出让人彭珊珊，受让方李屹凡。售楼处承诺以后地下车位大产权证出来后一起给办理车位小产权证，后来由于金轩公司没有办理出地下车位大产证，售楼处无法为其办理出完整手续，导致李屹凡一直未能办理308号、337号、317号车位产权预告登记证和产权证。后经售楼处协调，帮助李屹凡将308号、337号车位转让给小区其他可以办理预告登记有房产证的业主，李屹凡补交发票税费，由售楼处负责人沈瑞芝出具收条，加盖金轩公司合同章，并由沈瑞芝划去原收条上308号、337号的字迹，加盖金轩公司校正章。后金轩公司被查封已不办公，电话联系不上，因此317号地下车位至今没有办理产权预告登记手续，但并未影响李屹凡正常使用。317号和186号地下车位在物业管理处登记在李屹凡名下金轩公司19-1304室房产项下，从2008年7月至2019年11月，186号、285号和317号车位每月每车位向小区物业齐家物业管理有限公司缴纳100元产权管理费。后285号地下车位与19-904室房产于2015年一起卖掉过户给他人。综上，在法院查封金轩公司317号车位之前，李屹凡已付清包括317号车位在内的5个车位全部价款，并对317号车位使用至今，车位未办理过户登记手续是开发商原因导致，并非案外人的原因，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出执行异议，请求法院对该车位中止执行。为证明其主张，李屹凡提交了《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、收据、收条等材料的复印件作为证据材料。 申请执行人李菊霞称，争议的地下车位全部属于在被执行人金轩公司名下登记预售的不动产，案外人并未获得不动产登记或预登记，在法律上该车位仍属于被执行人所有，因此申请执行人申请法院执行案涉车位合理合法，案外人主张停止执行的理由不成立。1、案外人无法证明在法院查封前就已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人购买两个车位不符合《上海市住宅物业管理规定》，根据2004年8月19日上海市人大常委会制定的《上海市住宅物业管理规定》第61条，机动车车位数量少于房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个车位，本案中物业管理区域规划房屋1010套，车位车库524个，案外人只有一套房产，已经购得186号车位，再购买317号车位不符合上述规定；3、未能办理车位不动产登记的责任在案外人，其未能取得案涉车位的购买合同，且购买两个车位不符合《上海市住宅物业管理规定》，无法获得不动产登记，这些后果都是案外人造成的。综上所述，案外人的申请不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，其要求排除执行的主张不能成立，涉案车位应当继续执行。 本院查明，李菊霞与金轩公司、方培林、朱国志民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）冀04民初233号民事判决，判决的主要内容为：一、被告金轩公司于本判决生效之日起十五日内向原告李菊霞偿还以下借款及实际提供借款之日至借款偿还完毕为止的利息：2012年3月22日的300万元借款本息、2012年3月26日的200万元借款本息、2012年5月9日的500万元借款本息、2012年6月8日的500万元借款本息、2013年3月27日的300万元借款本息、2013年3月22日的400万元借款本息。上述借款利息均按照同期中国人民银行五年期以上贷款利率的四倍（不得超过年利率24%）计算；二、被告方培林、朱国志对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告李菊霞的其他诉讼请求。该判决生效后，金轩公司、方培林、朱国志未履行生效法律文书确定的义务，李菊霞向本院申请执行，本院于2020年1月2日立案执行，执行案号为（2020）冀04执1号。在执行过程中，本院于2020年1月6日作出（2020）冀04执1号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人金轩公司、方培林、朱国志银行存款人民币2200万元或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入；并据此于2020年1月8日向上海市虹口区自然资源确权登记事务中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金轩公司名下位于上海市虹口区（其中包括案涉317号车位）。2020年6月13日，本院作出（2020）冀04执1号拍卖公告，载明本院拟对上述查封的180套车位（其中包括案涉317号车位）进行拍卖，当事人、利害关系人或案外人如有异议，请于公告张贴之日起七日内向本院提出异议。案外人李屹凡为此提出书面异议，形成本案。 另查明，李屹凡提交了上海市房屋土地资源管理局于2007年1月23日办理的沪房地虹字（2007）第002284号上海市房地产权证，证明其与蒋剑萍是上海市四平路******房产的权利人。2007年7月5日，李屹凡、蒋剑萍作为买受人，金轩公司作为出卖人，双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定李屹凡、蒋剑萍购买金轩公司开发的上海市虹口区四平路758弄地下一层车位186室。同日，李屹凡通过向中国建设银行向李文刚转账432000元。上海市虹口区房地产登记处于2007年7月10日为李屹凡、蒋剑萍办理了四平路759弄地下车库地下一层车位186号预告登记。金轩公司于2007年7月11日出具308号、337号、317号车位出让费合计人民币264000元收条，其中“308号、337号”的字迹被划掉并加盖了金轩公司校正章。上海齐家物业管理有限公司出具了317号车位管理费、产权车位管理费收据若干。港联不动产服务（上海）有限公司于2019年12月28日为19-1304室、地、地下**Ｂ×××××、地下3、地下**9**开具了车库管理费增值税发票。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李屹凡未能提供在本院查封案涉车位之前，其与金轩公司就案涉车位签订的书面买卖合同，且该车位至今未过户到其名下，仍登记在被执行人金轩公司名下，而案外人李屹凡提交的异议申请书中亦载明被系因“一套房子一个房产证只能打印一个车位的电子合同”，其在明知该事实的情况下，依然购买包括案涉车位在内的多个车位，导致案涉车位至今未能过户到其名下。因此，案外人李屹凡所提异议不符合上述法律规定的情形，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回李屹凡的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 董果芳 审 判 员 刘海明 审 判 员 王树勋 二〇二〇年十一月五日 法官助理 杨娜娜 书 记 员 张潇方