江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3913号上诉人（原审原告）：孙涛，男，1984年11月24日出生，汉族，住陕西省南郑县。委托诉讼代理人：王运双，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮以华，男，1963年4月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王晶晶，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张桂英，女，1970年5月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人孙涛因与被上诉人阮以华、张桂英执行异议之诉一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙涛上诉请求：1．请求改判或者发回重审；2．一审、二审的诉讼费用由阮以华、张桂英承担。事实和理由：一、早在2014年10月27日以前张桂英就从孙涛处借款，当时孙涛做劳务派遣生意，大量使用现金，双方是熟人，孙涛多使用现金。在孙涛发现张桂英到期不还款的时候，孙涛在昆山也无房屋，双方就签订了《房屋买卖合同》，后来张桂英就陆续从孙涛处拿钱，到2014年12月，张桂英明确写明收到孙涛18万元的卖房款。张桂英的《房屋所有权证》，《土地使用证》，《住宅使用说明》原件都交付给孙涛。孙涛从2014年12月27日开始对房屋进行简单的装修，一直入住到现在。现张桂英拒绝到庭进行质证，双方有合同，也进行了房屋的交付。张桂英也按照约定收到了孙涛的卖房屋款项，合同依法有效。二、涉案的房屋虽然为经济适用房但是并不违法国家的法律，行政法规强制性规定，并且截至今日早过5年期限，具备过户的条件。孙涛找不到张桂英，无法过户的责任不在孙涛。孙涛在阮以华取得欠条和查封涉案房产以前就已经合法占有该房屋。现孙涛愿意将尾款提存到法院，有利于阮以华的债权取得。综上，一审法院应当解除对孙涛房产的查封。阮以华辩称，一、孙涛与张桂英签订的房屋买卖合同中存在多处瑕疵，双方并未达成房屋买卖的真实意思表示。该合同是对孙涛的债务所作的担保，房屋买卖合同落款没有中介方的盖章签字。合同中仅约定了合同签订时孙涛支付张桂英定金5万元，但未就其他房款的支付时间作具体约定，而且合同中也未约定房屋过户的具体时间。房屋买卖合同中约定的房屋总价为55万元，但四期付款的金额合计只有45万元，存在矛盾。二、孙涛提供的缴费截图并不能真实反映在查封之前已经合法占有涉案房屋。三、没有证据证明孙涛支付了部分房屋价款或者按照合同约定支付房屋价款。孙涛提供的均为借条，仅能证明孙涛与张桂英之间存在民间借贷关系，且孙涛未提供转账凭证，无法证实孙涛是否真正支付过房款。收条记载的款项、收款时间也与房屋买卖合同约定不符，即使张桂英收到借条上的款项，也不应当认定孙涛支付了购房款。四、房屋买卖合同签订时间为2014年10月27日，涉案房屋的性质属于经济适用房，孙涛应当明知五年内不得上市交易，仍然与张桂英签订合同，理应自行承担不能过户的不利后果，所以属于孙涛自身原因未办理过户登记手续。张桂英未作答辩。孙涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对孙涛购买的位于昆山市玉山镇澞和苑10号楼1501室的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判令张桂英立即协助配合孙涛办理昆山市玉山镇澞和苑10号楼1501室的产权过户登记；3.诉讼费由阮以华、张桂英承担。一审法院认定事实：2018年1月9日阮以华依据昆山市人民法院(2017)苏0583民初299号民事判决书向一审法院申请强制执行，案号（2018)苏0583执132号，执行过程中已将张桂英将名下位于昆山市玉山镇澞和苑10号楼1501室不动产查封并张贴拍卖公告，该不动产上中国建设银行股份有限公司昆山分行已于2013年设立抵押权。2014年10月27日，孙涛与张桂英签订《房屋买卖成交合同》，约定张桂英将名下位于昆山市玉山镇澞和苑10号楼1501室不动产转让给孙涛。房屋总价为人民币550000元，约定分期付款。孙涛庭审陈述，其与张桂英签订《房屋买卖成交合同》之前存在着借款关系，2014年7月8日借款4500元、2014年9月26日借款20000元、2014年10月15日借款12000元、2014年10月27日之前借5000元，包括利息，共计50000元转化为《房屋买卖成交合同》中定金50000元；2014年10月27日之前借款80000元，转化为第二笔付款；2014年11月12日付款45000元、2014年11月12日付款50000元、2014年11月21日付款14000元再加上部分现金，共计140000元，为第三笔付款；2014年12月支付现金180000元，张桂英出具一张180000元卖房款的收条，为第四笔付款。后来，张桂英又从孙涛处取6500元现金，共计支付购房款456500元。系争房屋的房产证、土地使用权证原件在孙涛处。目前，孙涛居住在涉案房屋内，孙涛陈述张桂英交付房屋的时间为2014年12月27日，并提供水费、煤气、电费缴费截图，时间从2017年6月起，阮以华质证认为孙涛提供的缴费截图的真实性无法核实，无法证实缴款人是否为孙涛本人及针对哪套房屋的缴费，且缴费截图大部分备注是“已关闭”、“缴费失败”。另查明：张静静与孙涛原系夫妻关系，后经法院调解离婚，并就子女抚养及共同财产进行了处理，孙涛陈述系争房屋也在夫妻分割财产明细中，但因无产证未作处理。孙涛另提供张静静、孙涛本人的银行流水明细及工商登记信息，证明其有现金支付的能力。又查明：2014年12月6日，张桂英向阮以华出具手写借条一张，载明：兹有本人张桂英向阮以华借叁拾玖万元整，在此保证在2015年4月27日前归还壹拾万元整，另外在2015年10月10日前归还贰拾玖万元整，如不兑现，则把张桂英名下澞和苑10号楼1501室的房子作为抵押给阮以华作为以上欠款归还。特此作为凭证，阮以华、张桂英并未就借条中涉及的房屋办理抵押登记。阮以华以该借条起诉张桂英，案号（2017）苏0583民初299号，一审法院在查明事实基础上判决张桂英偿还阮以华上述借款本金390000元及利息损失。一审法院认为，本案的争议焦点为：孙涛、张桂英于2014年10月27日签订房屋买卖协议书的真实意思是房屋买卖，还是为民间借贷设定担保。通过查明的事实可知，张桂英与孙涛在合同签订前即存在民间借贷关系，合同签订后，张桂英又陆续从孙涛处收钱，孙涛支付给张桂英的借款转化为购房款，大部分款项以现金方式分多次支付，不符合一般房屋买卖合同约定的付款方式。另外，张桂英在与孙涛签订合同后即2014年12月6日，张桂英向阮以华出具手写借条中又将涉案房屋抵押给阮以华，在张桂英已将房屋出售给孙涛情况下，张桂英再次将房屋抵押，不符合正常的房屋交易习惯。孙涛陈述其自2014年12月27日入住涉案房屋，并提供电、天然气等缴费凭证，但其提供的时间段非该时间段，且阮以华不予认可，一审法院不予采信。另根据孙涛与张桂英签订的《房屋买卖合同》，该份合同中并没有对过户时间进行约定，尾款的支付时间也没有约定，四次付款的时间也没有约定，仅有金额，且金额对应的付款多以借条、收条形式体现，也与常理不服。综上分析，孙涛提供的证据不足以证实其与张桂英之间存在真实的房屋买卖合同关系，其主张将剩余购房款提存即完成付款义务，一审法院不予理涉。一审法院认为，在孙涛未能充分举证房屋买卖合同真实有效的情况下，也无证据证据其与一审法院查封该套房产之前合法占有房屋，过户登记及时间更是在合同中没有进行明确约定，且涉案房屋为经济适用房，孙涛应知晓，根据法律规定，经济适用房五年内不允许上市交易，截止今日，虽然已届满五年，但是仍然存在过户障碍，即使合同为真，未能过户的原因也不能归结于张桂英一人，孙涛也负有相应的责任。综上，孙涛以系涉案房屋的实际所有权人主张排除对昆山市玉山镇澞和苑10号楼1501室的执行，依据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院对孙涛的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回孙涛的诉讼请求。案件受理费9300元，由孙涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙涛向本院提供证据如下：支付宝税费、电费缴费账单截图25张，缴费时间从2016年5月17日至2019年6月12日。另提供2016年4月淘宝收货截图4张，载明收货地址为昆山市玉山镇澞和苑10栋1501室。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，孙涛提供其与张桂英签订的房屋买卖合同及借条，主张借款即为购房款，但本案部分借款为现金交付，现有证据无法确定真实借款金额，孙涛亦未能提供以房抵债协议或其他证据表明双方具有以借款折抵房款的意思表示，故对于房屋买卖合同的有效性，本院不予认可。其次，孙涛明知案涉房屋为经济适用房，亦应知晓该房屋暂时无法办理过户，却仍与张桂英签订房屋买卖合同，现案涉房屋在登记未满五年时被查封，孙涛对未能办理房屋过户存在一定过错。因此，孙涛要求停止对案涉房屋执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，本院不予支持。综上，孙涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由孙涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二〇年十一月九日法官助理 李 洁书 记 员 王晓敏附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。