安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3629号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金,女,汉族,1985年10月08日出生,住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人:李海蓉，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程亮，安徽力澜律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）车萍萍,女,汉族,1990年2月10日出生,住安徽省怀远县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：房梦杰,男,汉族,1989年11月05日出生,住安徽省怀远县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：迟涛，安徽末济律师事务所律师。 原审第三人（反诉第三人）：蚌埠合诚房地产营销策划有限公司，住所地安徽省蚌埠市蓝天星座第********，统一社会信用代码91340300MA2NED5C0C。 法定代表人：代和城，该公司总经理。 上诉人陈金、车萍萍、房梦杰因与原审第三人（反诉第三人）蚌埠合诚房地产营销策划有限公司（以下简称合诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院(2020)皖0321民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金上诉请求:1.增加判令房梦杰、车萍萍支付违约赔偿金32150元(其中陈金实际支付的中介费损失4000元,已付律师费用10000元,待支付律师费用18150元)；2.决定一、二审全部诉讼费用由房梦杰、车萍萍承担。事实和理由:一审法院认为陈金并未提供证据证明实际支付的中介费的数额,导致一审法院对中介费的数额无法认定,因此对其要求房梦杰、车萍萍支付中介费的请求不支持。一审法院以陈金诉请的律师费非合同中约定的违约方赔偿项目,也非侵权所造成的直接损失,对此不予支持。对以上两部分事实一审认定不清。一、陈金支付中介费4000元数额明确。一审中,陈金已经将中介费收据复印件作为证据提交。从收据上可以看出,陈金已经向合诚公司缴纳了中介费4000元,并由合诚公司向陈金出具了收据一份。在庭审过程中,合诚公司也承认陈金已经向其缴纳了中介费,虽未明确认可4000元的金额,但对于陈金一审所提交的收据,合诚公司并未提供足以反驳的证据。因此,从证据优势评判,一审法院应当认定陈金的主张成立。一审法院以陈金未能提供证据证明实际支付的中介费的数额,对该部分主张不予认定,属于事实认定有误。二、律师费属于房梦杰、车萍萍赔偿范围。陈金与房梦杰、车萍萍在《房屋居间合同》第七条第二项乙方违约责任中明确约定:“乙方承诺银行征信记录无任何问题,所提供贷款的证件(资料)齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件。因乙方原因导致的交易障碍,由乙方负责解决并承担相应的法律责任。因此给甲方造成的损失,乙方付赔偿责任”。一审法院确认房梦杰、车萍萍未提供齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件的证件(资料)而引起借款审批被拒,构成违约。根据合同约定房梦杰、车萍萍应当就因此给陈金造成的损失,承担赔偿责任。在房梦杰、车萍萍违约的情况下,陈金因维权而产生费用,属于《房屋居间合同》第七条第二项中“因乙方原因导致的交易障碍给甲方造成的损失”,房梦杰、车萍萍应当对此承担责任。因此,一审法院认为律师费非合同中约定的违约方赔偿项目,认定错误。 房梦杰、车萍萍辩称，陈金的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回陈金的上诉请求。 合诚公司辩称，与该公司无关。 房梦杰、车萍萍上诉请求:1.发回重审或改判驳回陈金原审诉讼请求,并支持房梦杰、车萍萍的原审诉讼请求;2.房梦杰、车萍萍承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:作为卖方的陈金在签订合同后,应在约定期限内将房屋抵押尾款偿还完毕,注销他项权证方为可以正常交易过户的房屋。并且双方在《房屋居间合同》中也明确载明“甲方应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续的证件办理齐全,乙方应于本合同签订后30日办理银行按揭手续。”根据上述事实,所有办理银行偿还贷款的手续均应当由陈金完成,因此陈金应当举证证明其在《房屋居间合同》约定的期限内办理了房屋按揭手续需要的证件。但原审法院却把办理房屋按揭手续所需要证件是哪些的举证责任分配给房梦杰、车萍萍,显然是错误。再者,房梦杰、车萍萍却在约定的期限内承担其所有承担合同义务。一审法院以房梦杰的借款申请不符合该行的授信条件而被拒绝而认定违约显然有失偏颇。第一,陈金在一审提供的关于中国银行航华路支行的贷款审批历史记录是复印件,没有该银行的签章和负责人签字,真实性有异议,但原审法院却作为案件证据予以认定这是不符合最高法《证据规则》的规定;第二,可以办理房屋贷款的银行显然不止中国银行这一家,陈金违约后将案涉房屋转让给他人,因此房梦杰、车萍萍无奈只得再次购买新的房屋,但房梦杰、车萍萍重新购买房屋同样也是贷款方式,而房梦杰、车萍萍提供贷款合同可以证明房梦杰、车萍萍是不存在不能够获得贷款的情形。反观陈金在签订合同后并未在约定期限内将房屋银行剩余贷款清偿完毕,而办理所有这一切均是需要陈金主动而为之。但原审法院未将此认定为违约行径显然是对陈金的偏袒。关于本诉部分,在合同签订后陈金已拿走了2万元定金,定金和违约金作用及法律关系的调整在《中华人民共和国合同法》中都有明确规定,一审法院却将定金和违约金并列使用是法律适用错误。但就反诉而言,房梦杰、车萍萍在一审时所提供的证据和查明的事实逐一体现陈金在签订合同收取定金后没有在合同约定的期限内将应当偿还的银行剩余贷款清偿完毕,没有办理房屋的解押手续,没有获得案涉房屋的全部产权及交易权,持续不作为进而违约在先。 陈金辩称，一、陈金并未违约，根据房屋居间合同约定“卖方应在本合同签订30日把办理房屋按揭手续需要准备的证件办理齐全，乙方应于合同签订后办理银行按揭手续”办理按揭贷款主体是买方，按揭贷款的主要材料应当是买方提供。卖方陈金已经配合买方房梦杰、车萍萍提供了办理房屋按揭手续需要的证件。在该房屋居间合同签订的一个月内，中国银行航华路支行已经受理了房梦杰的贷款申请，足见陈金已经配合房梦杰提供了办理该房屋按揭手续需要的证件。二、房梦杰不满足银行授信条件无法办理贷款，致使合同目的无法实现，根本违约，是房屋无法交易的原因。陈金在一审中提供了中国银行航华路支行的贷款历史审批记录是书证、有马克手写签字的原件。在一审庭审中，原件已经提交法院，陈金代理人也向法庭表明可供核实。该书证不适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于单位证明的规定。三、本案中涉及的贷款是2019年7月4日房梦杰从中国银行蚌埠航华路支行贷款，房梦杰、车萍萍提供的2020年4月份在蚌埠农村商业银行的贷款合同，因办理时间以及办理银行的不同，各银行之间的政策也不相同，两笔贷款之间无法对比。不能证明其在2019年7月份不存在授信问题。四、案涉房屋的买卖因为买方无法办理按揭贷款，致使合同无法履行。买卖双方协商也无法就继续履行合同达成一致，根据《合同法》一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大”。因卖方陈金急需用钱，在买方房梦杰、车萍萍无法履行合同的情况下，将房屋卖给他人，且低价卖出，属于止损，符合常理。也表明了因买方违约，给卖方带来了损失。五、买卖双方在《房屋居间合同》第七条乙方违约责任（1）乙方未按照本合同第五条约定的付款期限，逾期30日内，按日支付甲方，总房款1‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方面解除合同，届时乙方所缴纳的定金作为违约金归甲方所有，同时赔偿总房价百分之二的中介费。定金收条中也明确约定“如因买方原因导致房屋无法正常交易，所有费用不予退还”。这是买卖双方对违约方违约给守约方造成损失的预设，是双方真实的意思表示，合法、有效。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处”。综上，一审法院认定房梦杰、车萍萍违约，支持陈金主张违约金及赔偿金的诉请，事实认定清楚、法律适用正确。 合诚公司辩称，对房梦杰、车萍萍的上诉没有意见。 陈金向一审法院起诉请求：1.判令解除其与房梦杰、车萍萍签订的合同编号为2019HCDC5.16的房屋居间合同;2.判令房梦杰、车萍萍支付违约赔偿款项合计78650元(其中逾期30日以内违约金27900元,逾期超30日解约的2%赔偿款18600元,实际支付的中介费损失4000元,已付律师费用10000元,待支付律师费用18150元)；3.决定本案诉讼费用由房梦杰、车萍萍承担。 房梦杰、车萍萍向一审法院反诉请求：1.判令解除其与陈金签订的合同编号为2019HCDC5.16的房屋居间合同;2.判令陈金支付违约赔偿款52430元（其中逾期30日内违约金28830元，逾期超过30日违约的房屋总价2%赔偿金18600元，中介费5000元）；3.判令陈金双倍返还定金40000元；4.陈金承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年6月6日，陈金（卖方，甲方）与车萍萍、房梦杰（买方，乙方）、第三人蚌埠合诚房地产营销策划有限公司（居间方）共同签订《房屋居间合同》（合同编号2019ＨＣＤＣ5.16）一份，约定甲方陈金将自己所有的位于于蚌埠市的房屋出售给乙方车萍萍、房梦杰，该房屋建筑面积共143.22平方米，乙方对该房屋已充分了解并实地看房，甲乙双方对房屋现状无异议，经双方协商一致，上述房屋成交价为930000元。关于付款方式约定：乙方通过商业贷款，直接办理银行按揭支付房款，本合同签订之日，乙方支付甲方购房款定金人民币20000元整，甲方应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续需要的证件办理齐全；乙方应于本合同签订后30日内办理银行按揭手续。双方约定待乙方接到银行审批通过电话后15日内办理完所有权过户手续（与本合同实际成交价格之间的差额部分在办理产权过户时支付），乙方接到银行放款通知后3日内负责到银行解冻，将剩余房款支付给甲方，若因政策须资金托管则待接到银行放款通知10日内，乙方须配合甲方解冻托管资金以使甲方拿到全部房款。关于违约责任约定：甲方违约责任（1）甲方未按照本合同第五条约定的期限办理手续，逾期30日内的，按日支付乙方总房款1‰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，视为甲方不履行合同，乙方有权单方解除合同，届时甲方应赔偿乙方合同签订定金的双倍及总房款百分之二的中介服务费用，并承担此次交易中产生的所有费用。若甲方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。……（4）甲方保证对该房屋享有完整所有权或使用权，产权明晰无纠纷、无冻结，能完全支配及处理。该房屋在本次转让前的产权纠纷、债务等事宜，甲方应在转让前清理完毕，不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续，并承诺办理过户所提供的证件（资料）合法、真实、有效。因甲方原因导致的交易障碍，由甲方负责解决并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。乙方违约责任（1）乙方未按照合同第五条约定的期限付款，逾期30日内的，按日支付甲方，总房款1‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方面解除合同，届时乙方所缴纳的定金作为违约金归甲方所有，同时赔偿总房价百分之二的中介费，并承担此次交易产生的所有费用。若乙方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。（2）乙方承诺银行无不良征信记录，所提供贷款的证件（资料）齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件。因乙方原因导致的交易障碍，由乙方负责解决并承担相应的法律责任。因此给甲方造成的损失，乙方负责赔偿。合同还约定了其他事项，三方分别签字、签章确认。同日，房梦杰向陈金丈夫吴志胜支付购房定金20000元，吴志胜出具收条一份。双方约定首付款为280000元，余款由房梦杰通过中国银行蚌埠航华路支行申请贷款按揭支付。2019年6月21日，陈金向蚌埠市不动产登记中心申请查档，蚌埠市不动产登记中心出具查档说明，坐落于上河时代花园**楼******，产权证号为皖（2018）蚌埠市不动产权第0002314号的商品房为陈金单独所有。2019年7月2日，房梦杰通过中国银行发起资金代管申请，将首付款280000元转入中国银行资金代管账户，代管时间为一个月，于2019年8月2日到期。2019年7月4日，中国银行蚌埠航华路支行柜员马克提交了房梦杰的借款申请，风险经理审批回复要求提供营业执照、查询企业信息网，同时根据流水对借款人月经营收入和净利润进行分析说明，2019年8月9日马克再次提交房梦杰的借款申请，审批回复借款人非经营者，而补充说明中测算的经营部月均利润全部属于借款人，测算不合理；2019年8月21日，该行柜员马克第三次提交房梦杰的借款申请，审批回复前后调查差异过大，无法认可，2019年8月29日，该行以客户不满足我行授信条件为由拒绝了房梦杰的借款申请。之后甲方陈金与乙方车萍萍、房梦杰对合同继续履行方式协商未果，2019年10月18日，陈金与案外人吴正家签订房屋买卖合同，将案涉房屋转售给吴正家。 一审法院认为，陈金与车萍萍、房梦杰、第三人合诚公司签订的《房屋居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效,当事人均应依约履行各自义务。本案中，甲乙双方在签订合同时对各自义务的约定为：甲方应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续需要的证件办理齐全，乙方应于本合同签订后30日内办理银行按揭手续。车萍萍、房梦杰认为由于陈金未提供齐全办理该房屋按揭手续需要的证件才导致房屋无法进一步办理交易过户手续，陈金违约，应承担违约责任。但车萍萍、房梦杰并未举证证明办理房屋按揭手续所需要的全部证件是哪些，也未提供证据证明结清房款、赎回产权证是房梦杰在中国银行航华路支行申请银行贷款的前提条件，另外在该房屋居间合同签订的一个月内，中国银行航华路支行已经受理了房梦杰的贷款申请，足见陈金已经配合房梦杰提供了办理该房屋按揭手续需要的证件，第三人和诚公司述称其作为房屋买卖中介没有得到卖方陈金的任何手续明显与事实相悖，一审法院不予采信。故陈金在房屋居间合同履行过程中不存在违约行为。相反，通过房梦杰在中国银行航华路支行的借款审批历史记录及签署意见可以看出，房梦杰的借款申请因不符合该行的授信条件而被拒绝，属于《房屋居间合同》中乙方违约条款第二条中所载明的“乙方承诺银行无不良征信记录，所提供贷款的证件（资料）齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件”之情形，而房梦杰之后也未积极解决借款问题，导致双方签订的房屋居间合同无法继续履行，故房梦杰、车萍萍因未提供齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行审批条件的证件（资料）而引起借款审批被拒，构成违约，陈金作为出卖方可依据合同约定要求解除合同并主张违约金。对于陈金要求车萍萍、房梦杰向支付逾期30日以内违约金27，900元（930，000元×1‰×30天）以及逾期超过30日解除合同总房价2%的赔偿款18600元（930，000元×2%），合计46500元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中陈金并未提供证据证明其实际支付的中介费的数额，对中介费数额无法认定，故对陈金要求车萍萍、房梦杰中介费的诉讼请求不予支持。陈金诉请的律师费非合同中约定的违约方赔偿项目，也非侵权所造成的直接损失，故一审法院对陈金要求车萍萍、房梦杰支付律师费的诉讼请求亦不予支持。鉴于双方均同意解除该《房屋居间合同》，故对于车萍萍、房梦杰要求与陈金解除《房屋居间合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，但由于本次合同解除系因车萍萍、方梦杰违约造成，按照合同约定，乙方支付的定金不再退还，对于车萍萍、房梦杰要求与陈金双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于车萍萍、房梦杰要求与陈金支付违约赔偿款的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈金与被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰签订的房屋居间合同；二、被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰于判决生效之日起十日内支付原告陈金（反诉被告）违约金及赔偿款合计46，500元；三、驳回原告（反诉被告）陈金的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1766元（陈金已预交），减半收取计883元，反诉案件受理费2110元（车萍萍、房梦杰已预交），减半收取计1055元，共计1905元，由陈金负担361元，车萍萍、房梦杰负担1544元。 二审中，车萍萍、房梦杰提交如下新证据：2019年9月18日房梦杰与陈金的爱人吴志胜的通话记录（书面整理并手机播放），证明陈金夫妇在签订完案涉合同后没有主动履行合同义务，但始终向房梦杰追加定金，可以证明陈金夫妇在签订合同后有违约行为。陈金质证意见：该手机并非录音的原始载体，无法核实双方身份，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，无法达到车萍萍、房梦杰证明目的。合诚公司质证意见：该通话记录是陈金的老公吴志胜与房梦杰的通话录音。本院认证意见：该证据达不到证明目的，本院不予采纳。 各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为违约主体及违约责任数额如何认定。 关于违约主体的认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”诉讼中，陈金提交了中国银行航华路支行的《历史审批记录》、《签署意见》，该证据系由陈金的代理律师李海蓉持一审法院《调查令》向该银行调取，该记录有银行该银行柜员马克的签名，结合房梦杰系向该银行申请贷款的事实，该证据的真实性可以确认，该证据能够证明因房梦杰的贷款申请不满足该银行授信条件而被拒绝。由此可以认定车萍萍、房梦杰因自身原因而出现履行不能的情形，车萍萍、房梦杰构成违约。即使车萍萍、房梦杰后来在履行其他房屋买卖合同中能够在其他银行申请贷款，亦不能推翻其对案涉合同的履行构成违约的认定。而车萍萍、房梦杰虽主张陈金未提供办理按揭手续所需要的证件，但其既未说明所需证件的名称亦未说明其办理按揭受阻的环节，故不能认定陈金构成违约。 关于违约责任数额的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据案涉合同第七条第2款的约定，“乙方（车萍萍、房梦杰）未按照合同第五条约定的期限付款，逾期30日内的，按日支付甲方（陈金），总房款1‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方面解除合同，届时乙方所缴纳的定金作为违约金归甲方所有，同时赔偿总房价百分之二的中介费，并承担此次交易产生的所有费用。若乙方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。”根据该条款，在车萍萍、房梦杰付款“逾期30日内”和“逾期超过30日”两种情形下，应该承担不同的违约责任。本案属于车萍萍、房梦杰付款“逾期超过30日”的情形，据此一审法院判决陈金不予返还定金以及车萍萍、房梦杰赔偿陈金总房价百分之二的中介费18600元（930，000元×2%）符合合同的约定，而陈金另行主张中介费4000元则缺乏依据。而按日支付总房款1‰的违约金系在车萍萍、房梦杰逾期30日内付款，即在继续履行合同的情形下适用，本案与此情形不符，一审法院判决车萍萍、房梦杰支付陈金逾期30日内违约金27，900元（930，000元×1‰×30天）与合同约定不符。一审法院对此节事实认定有误，本院予以纠正。另，鉴于律师代理费并非在违约情形下必然发生的费用，且案涉合同对此亦未进行明确的约定，陈金主张由房梦杰、车萍萍承担该费用缺乏依据。 综上，房梦杰、车萍萍的上诉请求部分成立；陈金的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省怀远县人民法院(2020)皖0321民初2014号民事判决第一项、第四项； 二、撤销安徽省怀远县人民法院(2020)皖0321民初2014号民事判决第三项； 三、变更怀远县人民法院(2020)皖0321民初2014号民事判决第二项为车萍萍、房梦杰于本判决生效之日起十日内支付陈金赔偿款18600元； 四、驳回陈金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1766元，减半收取计883元，反诉案件受理费2110元，减半收取计1055元，共计1938元，由陈金负担674元，房梦杰、车萍萍负担1264元；二审案件受理费2714元，由陈金负担604元，房梦杰、车萍萍负担2110元（均已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  耿 杰 审判员  罗正环 二〇二〇年十一月十三日 法官助理梅莹 书记员陈冉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。