湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2826号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖西路润泽园****。法定代表人：刘鲲鹏，董事长。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被告：步步高商业连锁股份有限公司，住，住所地湘潭市雨湖区韶山西路**/div>法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：禹纯辉，湖南坚铮律师事务所律师。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司与被告步步高商业连锁股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的委托诉讼代理人王嫱、被告步步高商业连锁股份有限公司的委托诉讼代理人禹纯辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付停车场服务费213,137.5元；2.判令被告向原告退还履约保证金20,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告明确其诉讼请求第1项中的213,137.5元是以85,255元/月，计算自2017年11月1日起至2018年1月15日止期间的费用得来。事实和理由：2016年11月5日，原告与被告签订《步步高吉首项目停车场物业外包合同》，委托原告对“步步高新天地（吉首项目）停车场”实行专业化的停车场物业管理服务，合同期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。合同同时约定委托服务费为85,255元/月，按月结算，于每月10号前完成支付，还约定上一年度停车场管理服务合同中约定的履约保证金延续到本合同，该保证金于原告履行完合同义务且双方结算付清服务费15个工作日内全额退还。上述合同到期后，原、被告间的合作关系并未终止，截止2018年1月15日，原告仍在为被告提供停车场物业管理服务。自2017年11月1日起至2018年1月15日止，共计产生服务费213,137.5元，但被告该服务费至今未予支付，应于2018年2月退还的履约保证金，被告也未予以退还。之后，原告多次与被告进行了沟通并发函催告被告履行其义务，但被告一直拒不履行。被告的行为已构成违约，且严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求依法判决。被告步步高商业连锁股份有限公司辩称，1.双方存在未结算的费用，且本案所涉合同的期限是2016年10月1日至2017年10月31日，与原告所主张的2017年11月1日至2018年1月15日的费用不符；而未结算的费用包含有电梯维修费用13,905元，故原告所主张的费用与实际情况不符。2.即使原告所主张的费用属实，原告也未按照约定提供相应的税票给被告。在案涉合同的第五条第一项对此有明确的约定，故被告有权顺延付款，且不承担任何违约责任；而事实是原告至今未开具税票给被告。3.原告所述保证金的退还，因原告所提及的上一份合同的主体分别是原告和吉首市新天地房地产开发有限公司，而本案的合同主体则是原告和被告，两份合同的主体不一致，故被告无法对原告与其他主体所签订合同中的保证金进行处理，且被告也从未收取过原告交纳的保证金，故原告不应向被告，而应向吉首市新天地房地产开发有限公司主张退还保证金。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1《步步高吉首项目停车场物业外包合同》；证据2.“关于步步高停车场2017年11月1日-2018年1月15日停车服务费的函”；证据3.“关于退还合同保证金的函”；证据4.律师函。被告步步高商业连锁股份有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1.“关于吉首步步高电梯维修费用结算事宜”的函；证据2.补充协议。本院对上述由原告及被告提交的证据作如下认定：对原告所提交的4组证据认定如下：对证据1、2、3、4的真实性均予以认定。对被告提交的2组证据认定如下：对证据1、2的真实性均予以认定，但上述两组证据无法达到被告的全部证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，原告与被告签订《步步高吉首项目停车场物业外包合同》，约定的主要内容有：1.约定由原告对“步步高新天地（吉首项目）停车场”实行专业化的停车场物业管理服务。2.合同期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。委托服务费为85,255元/月，由原告向被告开具符合国家税收政策的等额增值税专用发票。上述服务费按月结算，于每月10号前完成支付，原告应在被告付款前向被告开具符合国家税收政策的等额增值税专用发票，否则被告有权顺延付款，且不承担违约责任。合同还约定：将上一合同期履约保证金贰万元（￥20,000元）延续到本合同期，合同期满，被告确认原告已妥善履行完毕合同义务且与原告结算付清服务费后15个工作日内全额退还（不计息）。该合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告依约进场提供提供物业服务并履行了全部合同义务。上述合同于2017年10月31日到期后，原告自2017年11月1日起至2018年1月15日止，继续在上述项目为被告提供停车场物业管理服务，但双方未再签订新的书面合同。但被告对上述继续提供物业服务期间的服务费一直未予支付，此后，原告多次与被告进行沟通并发函催告被告履行其义务，但被告一直拒不履行。原告遂诉至本院，形成本诉。另查明，1.根据原告委托诉讼代理人的陈述，原告与被告签订《步步高吉首项目停车场物业外包合同》中载明的“将上一合同期履约保证金贰万元（￥20,000元）延续到本合同期…”中的上一合同期就是指2012年11月18日原告与案外人吉首市新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中的合同期，被告委托诉讼代理人表示对此不清楚，但在庭审后并未提交证据证实原告委托诉讼代理人的前述陈述不属实。2.2012年11月18日原告与案外人吉首市新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》时，根据该合同约定，由原告向案外人吉首市新天地房地产开发有限公司交纳了履约保证金2万元。3.被告在答辩意见中所称的未结算费用中包含了原告应向被告支付的电梯维修费用13,905元，对此，原告自认至今确未将该款项支付给被告。4.本案审理过程中，原告自认被告已将至2017年10月31日止的物业服务费支付完毕；而被告委托诉讼代理人在本案开庭时自认尚欠原告物业服务费未付，但具体金额尚需回去核实，但在本案开庭后，被告一直未向本院明确其实际尚欠的物业服务费金额为多少。5.本案开庭时，原告的委托诉讼代理人自认至本案辩论终结时，尚未向被告开具未支付物业服务费的增值税发票，且自认在之前支付物业服务费时均是先向被告开具增值税发票，再由被告支付物业服务费。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案双方的主要争执焦点：一、被告步步高公司是否应向原告鲲鹏公司支付2017年11月1日至2018年1月15日止的物业管理服务费；二、被告步步高公司是否应向原告鲲鹏公司退还履约保证金2万元。一、对于焦点一，本院分析如下：1.原告与被告签订的《步步高吉首项目停车场物业外包合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应予全面履行。2.虽然《步步高吉首项目停车场物业外包合同》中约定的合同期限为2016年11月1日起至2017年10月31日止，但对于原告在2017年11月1日至2018年1月15日期间继续为被告提供步步高吉首项目停车场物业服务的事实，被告并未予以否认。3.在原合同于2017年10月31日到期后，原、被告双方均未明确要求签订新的书面合同，但被告也未明确要求原告退出或办理相关移交手续，而原告又继续提供物业服务。此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，应视为2017年11月1日至2018年1月15日期间，原、被告双方间形成了事实上的物业服务合同关系；相应的，参照《中华人民共和国合同法》二百三十六条之规定，应视为原、被告双方签订的原《步步高吉首项目停车场物业外包合同》仍继续有效，但物业服务期限为不定期。由此，原告要求继续按照原《步步高吉首项目停车场物业外包合同》中约定的85,255元/月计算2017年11月1日起至2018年1月15日止的物业服务费具有事实与法律依据，本院予以支持；相应的，本院将上述物业服务费计算为213,137.5元（85,255元/月×2.5月）。故被告应承担向原告支付物业服务费213,137.5元的民事责任。同时，由于被告辩称在原告提供物业服务期间，原告尚有13,905元的电梯维修费用未支付给被告，而原告也认可该笔费用至今尚未支付给被告，故在被告应支付给原告的上述213,137.5元物业服务费中应扣减掉该13,905元，相应的，被告仅还应向原告支付物业服务费199,232.5元（213,137.5元－13,905元）。另外，因原、被告双方在《步步高吉首项目停车场物业外包合同》中约定有原告应在被告付款前向被告开具符合国家税收政策的等额增值税专用发票，否则被告有权顺延付款，且不承担违约责任；而在本案开庭时，原告委托诉讼代理人也自认至本案辩论终结时尚未向被告开具未付物业服务费的增值税发票，故原告应按照约定向被告开具上述相应金额的增值税发票。二、对于焦点二，本院作如下分析：虽然本案中原告主张退还的2万元履约保证金并非是由原告直接支付给被告，但由于在《步步高吉首项目停车场物业外包合同》中明确约定“将上一合同期履约保证金贰万元（￥20,000元）延续到本合同期…”，原告的委托诉讼代理人又陈述该约定的“上一合同期”就是指2012年11月18日原告与案外人吉首市新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中的合同期，而被告委托诉讼代理人对此既未表示否认，也未提交证据否定原告委托诉讼代理人的陈述。因此，原告要求被告退还该2万元履约保证金的诉讼请求应予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告步步高商业连锁股份有限公司在本判决书生效之日起十日支付原告湖南鲲鹏物业服务有限公司物业服务费199,232.5元，并退还履约保证金20,000元，以上合计219,232.5元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4800元，由被告步步高商业连锁股份有限公司负担4500元，原告湖南鲲鹏物业服务有限公司负担300元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  左斌人民陪审员  刘桢人民陪审员  周兵二〇二〇年十一月五日书 记 员  蒋垚附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业管理服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。