广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1006号上诉人（原审原告）：梁永旋。上诉人（原审原告）：古广钢。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴智勇、梁若，广东信谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温容颜。被上诉人（原审被告）：李兵。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘广球、郭丹妮，广东永庆律师事务所律师。上诉人梁永旋、古广钢因与被上诉人温容颜、李兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁永旋、古广钢及其委托诉讼代理人吴智勇，被上诉人温容颜、李兵的委托诉讼代理人郭丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永旋、古广钢上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初3195号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉请；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由:一、一审判决适用的法律错误。一审判决以新法优于旧法的原则为由，以适用2017年10月1日施行的《民法总则》第147条、151条的规定未赋予法院对民事法律行为予以强行变更的权力，进而认定上诉人的一审诉请缺乏法律依据和驳回上诉人的一审诉请是完全错误的。1.《合同法》及《民法总则》两部法律均在施行，《民法总则》并未规定与《合同法》相抵触时，《合同法》无效为情形，也没有写明《合同法》废止，二部法律目前均生效，在二部法律适用相冲突时，在没有层层请示上级法院作适用的司法解释的前提下，一审判决就驳回上诉人一审诉请过于武断、草率。2.《合同法》是自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，属特别法,而《民法总则》属一般法，本案是房屋买卖合同纠纷，应按特别法优于一般法的原则适用《合同法》，而不应简单地以新法优于旧法适用法律。二、一审判决认定的事实错误。一审判决以“且成交价1500000元是整数，可推断出原告是按整栋出售”主观猜想认定涉案房屋系整栋出售没有任何事实依据。1.2018年11月1日的《房屋买卖合同》没有任何记载本案的买卖是按整栋出售，一审判决认定按整栋出售无事实根据；2.对于成交价1500000元并不是上诉人卖房实际所得的款项，而是包括中介费30000元，具体为：上诉人与被上诉人约定是按363平方米计，以4050元/平方米为单价，总额为1470000元(150元的尾数去除)，被上诉人实际支付为1500000元，是按如下支付：2018年11月1日支付120000元，2018年11月8日支付600000元，2018年11月19日支付300000元，2018年12月31日分5笔转账支付230000元(该款支付给中介朱政，朱政将200000元抵对上诉人儿子古达超的借款200000元，余30000元作为朱政收取的中介费)，2018年12月31日转账支付给上诉人243000元，2018年12月31日收取被上诉人7000元。上诉人在被上诉人支付完毕上述款项后向其出具的《收款收据》中注明“收到李兵、温容颜购房款363平方米，粤房字第22682**总房款壹佰伍拾万元整，以上总房款己付清”。所以，上诉人卖房实际得款为1470000元，30000元为朱政收取的中介费，一审判决认定的事实是错误的。3.2018年11月1日的《房屋买卖合同》中第一条约定“上诉人自愿将合法拥有座落在梅州市***的物业出售给被上诉人，建筑面积为363平方米，详见证证号：粤房字第22682**…。第二条、本物业成交价：双方同意本物业成交价为(大写)人民币壹佰伍拾万元整(￥1500000元)。”显然，涉案房屋出售的面积是按房产证记载的面积进行出售，数据以房产证记载的为准。不是按整栋出售，如按整栋出售，因为还有第五层，当其面积计算进时，面积要远远大于363平方米。4.事实上，上诉人主张多出的22平方米是指房屋1至4层实际超出证上面积的建筑面积。一审判决本应紧紧围绕上诉人的一审诉请进行审理，而不应对买卖是按面积出售还是整栋出售而违法作出评判。三、上诉人的一审诉请有事实和法律依据，理应获得支持。上诉人在另案勘查中发现，上诉人原四层房屋所有权证(房屋所有权证为证为粤房字第22682**记载的建筑面积有误，涉案的四层房屋实际建筑面积为385平方米，足足比房屋所有权证记载的面积多出22平方米。而上诉人出售四层房屋给两被上诉人是基于363平方米进行出售，商定价格为1500000元，但所转让的房屋实际建筑面积足足比房屋所有权证面积多22平方米，直接导致上诉人在签订《房屋买卖合同》中的第一、二条意思表示不真实，存在着既有重大误解，又显失公平的事实，损害了上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。温容颜、李兵辩称，一、上诉人主张多出的22平米指的是房屋1至4层实际超出房产证上的建筑面积，但其未提供任何证据证明，且1至4层的房屋面积已由不动产登记部门确定为363平方米，故其诉请无事实依据；二、本案房屋是双方买卖时约定按整栋销售的，交易时房屋已经建成且是现房，可以证明无论实际建筑面积多于或少于房产证上的登记面积，都不影响本案买卖合同双方的意思表示。梁永旋、古广钢向一审法院起诉请求：1.变更原、被告签订的《房产买卖合同》第一、二条（将第一条“房屋建筑面积”变更为385平方米，第二条“房屋总价”变更为1590904元），判决俩被告支付90904元购房款给原告（具体数额以鉴定机构测定的面积为准，按每平方米4123元计）；2.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：俩原告是夫妻关系，俩被告是夫妻关系。2018年11月1日，在中介方介绍下，原告梁永旋与被告李兵签订一份《房产买卖合同》，约定原告梁永旋将坐落于梅州市***的物业出售给李兵，证号粤证号粤房字第22682**面积363平方米，价款1500000元。合同签订后被告付清了1500000元购房款。2018年12月27日，涉案房屋办理了过户手续。经审查，新、旧房屋产权证登记的建筑面积均为363.54平方米。原告因认为出售的房屋实际建筑面积超出证上面积22平方米，主张与被告签订合同时存在重大误解和显失公平情形，遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。对被告辩称多出的22平方米属于第5层简易搭建物的意见，原告予以否认。原告称其主张多出的22平方米是指房屋1至4层实际超出证上面积的建筑面积。一审法院认为，原告起诉的法律依据是1999年10月1日施行《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。但2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条明确规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。根据新法优于旧法的原则，本案应适用《中华人民共和国民法总则》调整。民法总则仅规定重大误解、显失公平的民事法律行为可撤销，并未赋予人民法院在当事人未达成合意情形下对民事法律行为予以强行变更的权力，故在当事人未就变更达成合意的情形下，人民法院不得变更之。本案被告在签订房屋买卖合同过程中无恶意行为，属于善意相对人，在其不同意变更情况下，如强行变更合同，有违当事人意思自治原则，亦将使被告因原告的过失而无端遭受利益损失。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据。其二，从双方签订的《房产买卖合同》看，原告将房屋出售给被告时，只约定了成交价，并未约定每平方米单价，且成交价1500000元是整数，可推断出原告是按栋出售。因此，实际建筑面积是多或少于房屋产权证登记面积，不能成为当事人请求变更合同的理由，原告的诉讼请求缺乏事实依据。况且，办理房屋产权过户登记时，政府相关部门测绘后，新证记载的建筑面积仍是363.54平方米，与旧证相同。综上所述，原告诉请缺乏事实与法律依据，不应支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁永旋、古广钢的全部诉讼请求。案件受理费2072.6元（原告已预交），由原告负担。二审中，被上诉人李兵、温容颜均未向法庭提交新证据。上诉人梁永旋、古广钢向法庭提交了两组新证据，分别是：第一组证据是五份收据及一份银行交易明细流水，拟证明双方交易是按照363平方米计算的，不是按照整栋计算的，整栋是包括第五层，但第五层未出卖仍由上诉人保留所有权，且被上诉人向上诉人支付的1500000元房款包括了30000元中介费，实际购房款是1470000元；第二组证据是（2019）粤1402民初2725号民事判决书及（2020）粤14民终880号民事判决书各一份复印件，拟证实被上诉人在上述另案恢复原状纠纷中的诉请被法院判决驳回。经质证，被上诉人对上诉人提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性及合法性无异议，但对关联性及证明目的均有异议，认为该组证据证明被上诉人已支付1500000元购房款给上诉人，房屋买卖合同载明房屋买卖价格是1500000元，而上诉人应当支付房屋中介费与被上诉人无关，上诉人在歪曲事实，混淆了房屋买卖的法律关系和居间介绍的法律关系；对第二组证据的真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院经审查认为，由于被上诉人对上诉人提交的上述证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认，但上述证据与本案诉争房屋1至4层的建筑面积五直接关联，不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是上诉人主张涉案房屋的建筑面积和房屋总价变更为385平方米和1590904元，并判决被上诉人向其支付90904元购房款的诉请能否支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人有责任对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据予以证明。本案中，涉案《房产买卖合同》约定上诉人梁永旋将坐落于梅州市***的物业出售给被上诉人李兵，证号粤房证号粤房字第22682**积363平方米，价款1500000元，后被上诉人已依约向上诉人付清了购房款1500000元，该房屋也交付并过户给被上诉人，且涉案房屋的新、旧产权证中均登记1至4层的专用建筑面积为363.54平方米。现上诉人诉请涉案房产买卖合同项下房屋1至4层的建筑面积为385平方米，但未能提交充分证据证明该房屋1至4层的建筑面积为385平方米，依法应承担举证不能的不利法律后果。故一审判决驳回其诉请并无不当，依法予以维持。本院对上诉人的上诉请求依法亦不予支持。综上，上诉人梁永旋、古广钢的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2072.6元（上诉人梁永旋、古广钢已预交），由上诉人梁永旋、古广钢负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 张孟棋审 判 员 黄伟玲二〇二〇年十一月五日法官助理 苏建东书 记 员 江 逸