湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终514号上诉人（原审原告）：武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司，住所地鄂州市鄂东大道**（武汉东国际家居建材博览城）。法定代表人：吴小莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳芳，湖北长捷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪慧鸿，男，1970年10月18日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。上诉人武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司（以下简称欧蕾尼雅公司）与上诉人汪慧鸿房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人欧蕾尼雅公司的委托诉讼代理人王艳芳、上诉人汪慧鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧蕾尼雅公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项中对商铺占用费、后期占用费的判决，改判汪慧鸿向欧蕾尼雅公司支付房屋占用费323,987.00元（暂自2017年9月26日计算至2019年7月26日，实际计算至腾退之日止）。二、撤销一审判决第三项，改判汪慧鸿承担逾期付款违约金110,450.00元（其中：2017年7月1日至2017年9月26日逾期支付租金的违约金13,254.00元，2017年9月27日至2019年7月26日逾期支付房屋占用费的违约金97,196.00元）。三、判令一、二审诉讼费用由汪慧鸿承担。事实与理由：一、一审法院驳回要求汪慧鸿承担逾期支付租金的违约金之诉请于法无据，显属错判。1、涉案《房屋租赁合同》合法有效。汪慧鸿长期拖延拒付租金构成违约的事实己经人民法院判决认定，其应在履行前案已生效法律文书的基础上，依法向欧蕾尼雅公司支付后续截止合同终止之日期间的租金及违约金。首先，汪慧鸿与欧蕾尼雅公司于2012年8月15日签订的房屋租赁合同已明确约定：汪慧鸿延迟支付应缴款项超过30日，则欧蕾尼雅公司有权自第31日起每日收取相当于每月租金5%的费用作为逾期支付的违约金。截至2017年6月，汪慧鸿应支付租金456,537.82元，但其仅在签订合同时支付租金及保证金共计170,387.00元后，至今再未支付分文。欧蕾尼雅公司多次催缴无果后于2017年6月诉至法院，2017年12月18日鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1918号《民事判决书》判决汪慧鸿应支付租金312,027.42元，违约金27,786.20元，合计339,813.62元（暂计算至2017年6月30日）。该判决己于2018年1月2日生效，基于汪慧鸿以各种托词拒绝履行，欧蕾尼雅公司已向人民法院申请强制执行。其次，在上述已决案件中租金暂计算至2017年6月30日，但涉案租赁合同终止日期为2017年9月26日。2017年7月1日至该合同终止日期间，汪慧鸿事实上一直占有使用涉案商铺，因此，其应依法向欧蕾尼雅公司支付，在此期间的租金44,180.00元（436.89*30*1.06*1.06*3=44,180元.00）及承担逾期支付该租金的违约金13,254.00元（44,180.00元*30%=13,254.00元）。2、如上所述，一审法院在前案（2017）鄂0704民初1918号《民事判决书》中已认定汪慧鸿长期拒付租金存在违约事实，判令其应依法向欧蕾尼雅公司支付租金及承担逾期支付的违约金，而本案一审（2019）鄂0704民初2308号《民事判决书》则表明：针对欧蕾尼雅公司要求汪慧鸿承担逾期支付租金之违约金的诉请，依据同一份租赁合同、同一承租人欠租的事实及同一法律关系，一审法院存在前案支持与本案驳回两份决然相反的判决，且本案中一审法院未阐明其予以驳回的事实及法律依据。本案中一审法院此项无视事实、于法无据的判决显属错误。二、一审法院以汪慧鸿另案起诉的相关事由认定其在合同期满后至实际腾退之日止的房屋占用费按照涉案合同约定租金的30%计算，并驳回要求其承担逾期付款违约金的诉请，显属于法无据的错误判决。1、汪慧鸿在双方租赁合同关系终止后继续强行长期占用涉案商铺拒不腾退，严重侵犯了欧蕾尼雅公司的合法权益，欧蕾尼雅公司在原审诉请要求汪慧鸿按原租金标准支付自合同终止之日起至2019年7月26日的房屋使用费（实际计算至腾退之日止）323,987.00元于法有据，且汪慧鸿应依法承担逾期支付该款项的法律责任并腾退全部涉案房屋。汪慧鸿在租赁合同终止解除后，既不履行已生效法律文书支付截至2017年6月30日的租金及违约金，后续也未依约支付至合同期满之日的租金，在合同期满后又拒不腾退所租赁商铺，强行占用涉案4间商铺至今已长达2年有余，直接导致欧蕾尼雅公司不能出租涉案4间商铺，无法履行与4间商铺所有人签订的委托租赁合同所约定的义务，自2017年9月26日至2019年7月26日已造成欧蕾尼雅公司直接应收租金损失323,987.00元。汪慧鸿长期违约在先，无视生效判决在后，且强行占用涉案房屋至今未付分文，严重侵犯了欧蕾尼雅公司合法权益。2、一审法院将与本案非同一法律关系的汪慧鸿另案起诉的相关事由作为依据，强行认定汪慧鸿按合同约定租金的30%。计算并支付涉案房屋占用费，并驳回要求其承担逾期付款违约金的诉请，显属于法无据的错判。汪慧鸿就涉案房屋装修损失及质量问题已经另行起诉，该未决另案与本案不是同一法律关系，不属本案审理范围，不影响认定汪慧鸿在合同期满后强行占有使用涉案房屋至今的事实，不影响认定其应依法按照原租赁合同约定租金的标准向欧蕾尼雅公司支付房屋占用费的事实。其另案起诉的相关事由也不能成为汪慧鸿不履行合同义务（即支付租金、房屋占用费、违约金及腾退房屋）的事由。一审法院以汪慧鸿已另行起诉的并非同一法律关系的未决案件相关事由为依据，强行判决汪慧鸿按照原约定租金的30%的标准向欧蕾尼雅公司支付合同期满后至实际腾退之日的房屋占用费，于法无据。3、欧蕾尼雅公司提请二审法院关注并予以查明：汪慧鸿事实上多年来己经采用了反复申请鉴定、反复拒绝缴纳鉴定费用或长期拖延递交鉴定所需相关材料等缠诉行径，导致其鉴定申请多次被搁置或退回，并最终导致上述其另行起诉的案件拖延两年有余无法审结。现在一审法院强行以汪慧鸿另案起诉的事由大幅降低本案房屋占用费的计算标准，显属放纵被上诉人的恶意缠诉行为，且人为扩大了欧蕾尼雅公司的损失，明显有悖人民法院公正审理原则，恳请二审法院依法予以纠正！汪慧鸿上诉请求：撤销原判，予以改判。一、二审诉讼费由欧蕾尼雅公司负担。事实与理由：上诉人承租的商铺自2014年起开始出现地面下沉、房屋开裂、多处渗水等房屋质量问题，且欧蕾尼雅公司自2015年开始对商铺采取停水停电措施，导致上诉人的合同目的无法实现。上诉人已经就商铺装修损失另案起诉，因涉及损失鉴定，为便于维持原状，故不宜判令腾退商铺，本案应中止审理。因欧蕾尼雅公司房屋质量问题导致上诉人无法经营且无法腾退，一审判令给付30%的占用费于法无据。欧蕾尼雅公司针对汪慧鸿的上诉辩称：关于赔偿商铺装修损失已经另案起诉，不属于本案审理范围。汪慧鸿针对欧蕾尼雅公司的上诉答辩意见同其上诉意见。欧蕾尼雅公司在一审的诉讼请求：判令汪慧鸿立即腾退位于武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺，向欧蕾尼雅公司支付2017年7月1日至2017年9月26日的租金44,180.00元，2017年9月26日至2019年9月26日的占用费323,987.00元（后期占用费暂计算至实际腾退之日）。一审法院认定：2012年8月15日，欧蕾尼雅公司与汪慧鸿签订《商铺租赁合同》，合同约定汪慧鸿租赁欧蕾尼雅公司对外招租的商铺建筑面积为436.89平方米，双方约定租赁期限自2012年9月26日至2017年9月25日。其中，市场免租期，自2012年9月26日至2013年9月25日。市场扶持期，自2013年9月26日至2014年9月25日，免收租金。商铺租金按建筑面积以每月每平方米人民币30.00元收取，自第四年开始即2015年9月26日起，租金每年按6%递增。汪慧鸿在签订合同时须交纳十二个月租金和保证金，租金合计人民币157,280.00元，保证金合计13,107.00元。另对违约责任，双方书面约定，汪慧鸿延迟支付应缴款项超过30日，则欧蕾尼雅公司有权从第31日起每日收取相当于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该单元采取停止水、电供应或封闭其营业场所等措施。汪慧鸿连续欠缴租金达二个月以上（含二个月）或累计欠缴租金三个月以上（含三个月），欧蕾尼雅公司有权单方解除合同，无须书面催告。欧蕾尼雅公司依约向汪慧鸿交付了租赁房产，但汪慧鸿自2017年7月1日起至合同期满欠缴租金达二个月以上，欧蕾尼雅公司于2017年9月26日解除合同并要求汪慧鸿支付欠缴租金及腾退租赁房产，汪慧鸿以租赁房产存在质量问题给其造成财产损失为由一直未支付欠缴租金和腾退租赁房产。另查明，因汪慧鸿诉欧蕾尼雅公司另一侵权纠纷一案，鄂州市鄂城区人民法院于2018年4月24日委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心，对本案所涉及租赁房屋质量及装修损失等惊醒评估鉴定，目前鉴定工作已经完成。为此，欧蕾尼雅公司诉至法院，要求汪慧鸿立即腾退位于武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺，向欧蕾尼雅公司支付2017年7月1日至2017年9月26日的租金44,180.00元，2017年9月26日至2019年9月26日的占用费323,987.00元（后期占用费暂计算至实际腾退之日）。一审法院认为，欧蕾尼雅公司与汪慧鸿所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。依照合同约定，汪慧鸿拖欠欧蕾尼雅公司自2017年7月至2017年9月26日合同期满租金44,180.00元，汪慧鸿应予偿付。汪慧鸿租赁欧蕾尼雅公司商铺经营多年至合同期满后较长时间另案提出所租房屋质量问题造成其财产损失需鉴定确认，汪慧鸿据此在租赁合同期满后两年多不腾退商铺，客观上造成了欧蕾尼雅公司商铺的经营损失，对此，汪慧鸿应承担相应的赔偿责任。鉴于汪慧鸿不能及时腾退房屋是基于不改变房屋装修现状，便于鉴定评估，一审酌情认定汪慧鸿赔偿欧蕾尼雅公司因合同期满后未腾退房屋占用费用按合同约定租金的30%。由于汪慧鸿另案申请的商铺相关鉴定工作已经完成，欧蕾尼雅公司要求汪慧鸿腾退房屋的诉请应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审判决：一、汪慧鸿于本判决生效之日起十日内向欧蕾尼雅公司偿付2017年7月1日至2017年9月26日的租金44,180.00元、2017年9月26日至2019年9月26日的商铺占用费97,196.10元（323,987.00元×30%），后期占用费按合同约定租金的30%算至实际腾退之日止。二、汪慧鸿于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺。三、驳回欧蕾尼雅公司其他诉讼请求。本案受理费减半收取为4,411.00元，由武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司承担2,205.50元，汪慧鸿承担2,205.50元。在二审法院指定的举证期限内，双方当事人均未举证。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、汪慧鸿应否向欧蕾尼雅公司支付逾期支付租金的违约金？二、汪慧鸿应否腾退涉案商铺？应否向欧蕾尼雅公司支付自2017年9月26日至2019年9月26日及后期的商铺占用费，如果应当支付，一审酌情按照30%的标准给付是否适当？关于第一个焦点问题。经查阅欧蕾尼雅公司在一审提交的诉状及一审庭审笔录，欧蕾尼雅公司均未诉请要求给付逾期支付租金的违约金，故该请求属于二审新增加的诉请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案经本院调解不成，故上诉人欧蕾尼雅公司的此项诉请在本案二审中不予处理。关于第二个焦点问题。根据鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1918号生效判决的认定，汪慧鸿与欧蕾尼雅公司之间的租赁合同关系因合同到期已经解除，故汪慧鸿应自合同解除之日起就应腾退商铺，否则就应支付占用费。一审判令汪慧鸿应腾退商铺并支付商铺占用费具有法律依据。汪慧鸿上诉认为其不应腾退商铺并支付占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于汪慧鸿至今没有腾退商铺系因其主张商铺存在质量问题导致其损失的另案尚未审结，而在另案中存在再次对损失进行鉴定的可能，而立即腾退后将可能导致无法恢复损失原状。一审基于该原因关系并考虑到其未实际经营获利的事实，未全额支持欧蕾尼雅公司有关占用费的请求符合客观事实，酌情认定其承担30%的占用费较为适当。故上诉人欧蕾尼雅公司要求汪慧鸿承担全额占用费的上诉请求，本院亦不予支持。为避免双方损失的继续扩大，且便于与另案审理的衔接，一审判决给予汪慧鸿的腾退时间过短，本院酌情将腾退时间调整为30天。综上，一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2308号民事判决第（一）、（三）项，即（一）汪慧鸿于本判决生效之日起十日内向欧蕾尼雅公司偿付2017年7月1日至2017年9月26日的租金44,180.00元、2017年9月26日至2019年9月26日的商铺占用费97,196.10元（323,987.00元×30%），后期占用费按合同约定租金的30%算至实际腾退之日止。（三）、驳回欧蕾尼雅公司其他诉讼请求。二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2308号民事判决第（二）项，即（二）汪慧鸿于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺。三、汪慧鸿于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担不变；二审案件受理费9,486.00元，由汪慧鸿负担3,128.00元，武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司负担6,358.00元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年十一月十八日书记员 肖            臣