河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2917号上诉人（一审原告）：李永正，男，汉族，1979年9月24日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王传云，河南强云律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马现发，男，汉族，1984年9月5日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：华鹏，河南允和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵洪举，男，汉族，1985年4月16日生，住河南省开封县。被上诉人（一审被告）：崔晨旭，女，汉族，1991年10月6日生，住河南省开封市经济技术开发区。上诉人李永正因与被上诉人马现发、赵洪举、崔晨旭案外人执行异议之诉一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李永正上诉请求：依法撤销河南省龙亭区人民法院（2020）豫0202民初986号民事判决书；改判确认开封市格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋为李永正所有，并停止对该财产的执行；并解除对格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋的查封。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，开封市格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋被上诉人崔晨旭未办理不动产登记手续，未经物权登记。崔晨旭未办理不动产登记手续，房屋的抵押、贷款开发公司是担保人，是为了保证不能办理不动产登记手续时可以主张抵押的不动产。一审法院一直以不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力明显认定事实不清、证据不足。本案涉案房屋系网签合同，不属于物权法的不动产物权登记。现涉案房屋未经不动产物权登记，不具有不动产物权的排他性。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋至今未办理不动产物权登记。三、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一章关于案外人救济案件的审理该类案件的基本原则，物权优先于债权、法律规定的特殊债权优先于普通债权的原则，上诉人的诉讼请求应当依法得到支持，一审判决认定事实不清、证据不足。四、抵押转让未经抵押权人同意，但存在除外情形。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持李永正的上诉请求。马现发答辩称，李永正对本案涉案房屋不享有所有权，且不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，证据充分，对涉案房屋采取查封措施适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、根据《物权法》第9条的规定，本案李永正与崔晨旭虽然签订了房屋买卖合同，但双方并未办理房屋产权过户登记，因此李永正请求法院确认本案涉案房屋为其所有没有法律依据。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，需同时符合该规定的四个条件，李永正的权利才能排除执行。首先，李永正并未支付全部购房款，并且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其次，案涉房屋在李永正和崔晨旭签订买卖合同前已经抵押给中国农业银行，崔晨旭转让该房屋时并未经过抵押权人中国农业银行同意，且李永正购买房屋时明知涉案房屋有未还贷款，但并未代为清偿债务以消灭抵押权，现涉案房屋仍处于抵押状态。故李永正对未办理过户登记房屋手续存在过错，因此李永正不享有足以排除强制执行的民事权益。三、本案涉案房屋销售总价款112万，李永正仅仅将房屋首付款46万元汇入崔晨旭账户，在双方尚未办理产权过户登记手续并且李永正对此具有过错的情况下，法院对房屋进行查封，符合法律规定，综上，一审认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回李永正的上诉请求，维持原判。赵洪举答辩称，对李永正的上诉没有异议。崔晨旭答辩称，房子是先卖给李永正的，并且李永正已经装修入住，所以涉案房屋应当属于李永正。李永正向一审法院起诉请求：1．依法确认开封市格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋为李永正所有，并停止对该财产的执行。2．依法判决解除对格林公馆B区2幢1单元12层东户的房屋的查封。3．依法判令马现发、崔晨旭、赵洪举承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月14日，李永正与崔晨旭通过河南省金得利不动产经济有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定崔晨旭将格林公馆B2号楼1201房屋卖于崔晨旭，成交价格112万元，房款分两次付清，首付款：在买卖双方到开封市不动产交易登记中心签订完买卖契约后，由李永正先支付46万元，余款在买卖双方办理完过户手续并办妥他项权利证登记后，由贷款银行将66万元打给崔晨旭。合同签订后，李永正支付购房定金20000元。2019年5月22日崔晨旭将房屋交付李永正，2019年5月23日李永正通过康彩霞的账户向崔晨旭转账445000元（含中介费5000元），同日，崔晨旭向李永正出具一份收到条，内容为：今收到李永正购格林公馆B2号楼1201房首付款四十六万元整。下欠六十六万整等过户时一次付清。合同签订后李永正对该房屋进行装修入住。马现发诉赵洪举、崔晨旭借款合同纠纷一案，一审法院于2019年6月4日立案后，于2019年6月10日作出（2019）豫0202民初1473号裁定书，对赵洪举、崔晨旭名下财产进行查封、冻结。经依法审理，一审法院于2019年8月27日作出（2019）豫0202民初1473号民事判决：一、赵洪举于判决生效之日起十日内清偿马现发借款本金27万元及利息61800元。二、崔晨旭对判决第一项的债务承担连带保证责任。三、驳回马现发的其他诉讼请求。一审判决作出后，马现发与崔晨旭均不服，上诉至开封市中级人民法院，河南省开封市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）豫02民终3526号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因赵洪举、崔晨旭未按生效判决履行还款义务，马现发申请强制执行，一审法院于2020年2月26日作出（2020）豫0202执157号执行裁定书，在执行过程中一审法院依法拟对崔晨旭名下开封市格林公馆B区2幢1单元12层进行拍卖，并于2020年5月11日发出腾房公告。2020年5月13日一审法院向李永正作出（2020）豫0202执157号协助执行通知书，主要内容为：李永正：马现发与赵洪举、崔晨旭借款合同纠纷一案，作出（2020）豫0202执157号执行裁定书已生效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，请协助执行下列项目：一、查封、冻结欠赵洪举、崔晨旭剩余房屋款350000元，不得与付给赵洪举、崔晨旭。二、查封期限为二年，自2020年5月13日至2022年5月12日，在具备过户条件时将上述房款转到一审法院指定账户。执行中李永正对执行措施不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年6月8日作出（2020）豫0202执异11号裁定书，裁定驳回了李永正的异议请求，后李永正提起诉讼。又查明，案涉房屋系崔晨旭以按揭贷款的形式购买，将房屋抵押给中国农业银行并办理了抵押登记。李永正购买并入住后剩余银行贷款由其以崔晨旭的名义负责偿还，房屋至今未办理产权登记。一审法院认为，本案争议焦点为：一、李永正是否享有案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见不动产物权的变动以登记公示为原则，也就是说签订房屋买卖合同后，即使买受人支付全部或部分价款、实际占有，但未办理产权过户的，买受人对不动产仍不享有物权，只享有对相对人的债权及债权请求权，不动产所有权不发生转移。本案中，李永正与崔晨旭签订房屋买卖合同，崔晨旭将涉案房产出售给李永正，但双方未办理产权过户登记，李永正与崔晨旭之间签订的房屋买卖合同仅产生合同效力，不发生物权转移效力。二、李永正是否对格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李永正作为案外人就涉案被执行房产提出本案诉讼要求排除执行，首先李永正在与崔晨旭签订房屋买卖合同时，明知崔晨旭转让涉案房产未经过抵押权人的同意仍签订合同，且未代为清偿债务消灭抵押权，李永正存在过错；其次李永正只支付了部分房款，并未支付全部房屋价款；最后双方未办理产权过户登记，该房产仍登记在崔晨旭名下，因此李永正并不符合上述法律规定能够排除执行的情形。故对李永正要求确认涉案房屋所有权归李永正所有并停止对涉案房屋执行的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、法院能否查封涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案李永正并未支付全部价款，涉案房屋登记在崔晨旭名下，一审法院对该房产的查封措施并无不当，故对李永正要求解除对格林公馆B区2幢1单元12层东户房屋查封的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回李永正的诉讼请求。案件受理费100元，由李永正承担。本院二审期间，李永正向本院提交了向崔晨旭偿还银行贷款账户内现金存款的业务凭证10张及康彩霞通过微信向崔晨旭转款的微信聊天记录3张。证明目的为李永正买房后每月向银行偿还贷款的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并质证。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，虽然李永正与崔晨旭签订了房屋买卖合同，并支付了首付款，但因李永正并未办理房屋过户登记手续，且李永正仅支付了部分购房款，故李永正请求确认案涉房屋归其所有不能成立，本院不予支持。关于李永正对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李永正仅支付了部分购房款，且未将剩余购房款交付法院执行。且李永正在与崔晨旭签订房屋买卖合同时，明知崔晨旭转让涉案房产未经过抵押权人同意仍签订合同，且未代为清偿债务消灭抵押权，李永正存在过错。故，李永正不符合上述法律规定能够排除执行的情形。本院对李永正要求停止对涉案房屋执行并解除对案涉房屋的查封的诉讼请求不予支持。综上所述，李永正的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李永正负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年十一月十七日书记员  王 爽