江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5231号上诉人（原审被告）：王占航，男，1970年3月16日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋羽蝉，江苏金华星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州市经济实用住房发展中心，住所地江苏省徐州市彭城南路步行街**。法定代表人：丁波。委托诉讼代理人：石婧玉，江苏彭城律师事务所律师。上诉人王占航因与被上诉人徐州市经济实用住房发展中心（以下简称徐州住房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。王占航及其委托诉讼代理人孙景利、蒋羽蝉，徐州住房中心委托诉讼代理人石婧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王占航上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审对违约金认定错误。徐州住房中心综合部工作人员魏磊出具的证明说明王占航已结清2010年8月1日至2019年4月30日的租金，魏磊行为系职务行为，应当认定为王占航与徐州住房中心对《房屋租赁合同》的变更。2、双方《房屋租赁合同》约定自第六年起租金递增5%计算，2019年至2020年度租金为255256.312元，后王占航又交纳租金20万元，该金额至少为王占航缴纳的9个半月的租金，即至少王占航已缴清2019年5月1日至2020年2月中旬的租金。3、徐州住房中心于2020年1月10日向王占航发律师函，要求支付拖欠的租金并解除合同，对此王占航并不认同，双方产生了纠纷，又因疫情影响，王占航才没有继续交纳租金，并非王占航恶意违约，王占航不应承担违约金。徐州住房中心答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，王占航一审已明确认可尚欠徐州住房中心租金72504元。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力。王占航一直未按照约定时间给付租金，已构成根本违约。王占航主张因疫情未能给付租金，但双方约定的时间为2019年12月，与疫情爆发没有因果关系。徐州住房中心按照一年租金的30%即6万元主张违约金，符合法律规定的，应予支持。综上，请求驳回王占航上诉，维持原判。徐州住房中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令王占航向徐州住房中心给付租金72504元；2、判令王占航向徐州住房中心给付违约金60000元；3、本案诉讼费用由王占航承担。事实和理由：2010年3月18日，徐州住房中心将坐落在徐州市泉山区南湖花园东门外综合楼出租给王占航使用，并签订《房屋租赁合同》对双方权利义务作出约定。2017年8月1日，由于王占航拖欠租金，王占航出具《还款承诺书》，双方再次签订《补充协议》对拖欠租金及后续租金支付事宜作出约定。因王占航再次无故拖欠租金，经多次催要未果，2020年1月10日徐州住房中心出具《律师函》，书面通知解除租赁合同。王占航拖欠租金的行为违反了诚实信用的基本原则，构成违约，徐州住房中心遂诉至法院。一审法院查明：2010年3月18日，徐州市住房中心（甲方）与王占航（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：徐州市住房中心将坐落在徐州市泉山区南湖花园东门外综合楼，建筑面积1800平方米出租给乙方使用，乙方承租该房屋用于社会服务经营。租赁期限为10年(自2010年8月1日起至2020年7月30日日止)。期满后，乙方如继续使用，在同等条件下，乙方享有优先权，双方应提前三个月另行签订房屋租赁合同。乙方应于本合同签订当日向甲方支付押金10000元。合同期满后甲方如数返还给乙方(不计利息)。在租赁期内，乙方如有拖欠行为(包括拖欠房屋租金或水电费等被合同约定的一切费用)，甲方有权以该押金抵扣。乙方应按200000元/年向甲方支付租赁费用，交付期限为：乙方应于每季度首月的前十日一次性付清本季度租金，并不得拖欠。否则，乙方应按年租金总额的30%向甲方支付违约金，甲方有权以抵押金优先抵扣；同时，甲方有权终止合同。本合同租金自第六年起，按合同基价每年递增5%计算，直至合同终止。除不可抗力外，甲、乙双方如因其它原因终止本合同的，应当提前一个月与对方协商一致。否则，不得擅自终止本合同。合同签订后，双方依照约定交付房屋，由于王占航因经济效益不佳，截止2015年7月31日共拖欠徐州住房中心租金810000元。2017年8月1日，徐州市住房中心（甲方）与王占航（乙方）签订了《补充协议》，主要内容为：甲方与乙方于2010年3月18日签订《房屋租赁合同》，因乙方拖欠租金构成根本违约。在继续履行租赁合同基础上，甲乙双方经充分协商，达成本协议作为《房屋租赁合同》的补充协议(如有冲突以本协议为准)，协议如下：1、乙方拖欠甲方2011年8月1日至2015年7月31日四年的租金共计810000元，自2018年1月1日起每季度还款一次，每次100000元，两年内还清。2、乙方于每季度租赁期限首月的前10日内一次性还清欠款并按合同规定支付当季租金，同时按《房屋租赁合同》第五条之约定，自2015年8月1日起，按合同前一年基价每年递增5%，直至合同终止。3、2017年8月1日至2017年9月30日乙方续交租金110000整。4、由于乙方业态调整，甲方同意为乙方提供半年的装修期，并不计房租。5、如乙方不能按上述1、2、3条约定按期如数支付欠款及租金，甲方有权立即单方终止《房屋租赁合同》及租赁关系，并追究乙方原合同签定的违约责任。2017年8月1日，王占航向徐州住房中心做出《还款承诺书》，内容为：“本人于2010年3月18日与贵方签订房屋租赁合同，约定承租坐落于南湖花园东门外综合楼从事餐饮经营。租赁自2010年8月1日至2020年7月31日止，从第六年开始每年租金按上年度递增5%，但由于多方原因价值投入较大经济效益一直不佳，截止2015年7月31日前共拖欠贵方租金810000元。2015年5月起贵方多次向我催要，并于当年7月18日给我下发了律师催款函，为此我想尽一切办法多方筹措分两次支付了当年（2015年至2016年）的房租200000元整，2016年下半年征得贵方同意并给我提供了半年的装修期，从事业态调整，如今又开展了育美母婴月子会所的经营。为确保正常租赁，我已于2017年7月27日再次缴纳租金100000元整，关于2011年8月1日至2015年7月31日四年间拖欠的房屋租金希望贵方给予宽限，本人保证在补充协议规定的期限内按期如约还款，并按签定合同之要求继续履行合同义务，如再发生任何拖欠行为，一定按合同规定办理。”2019年1月31日，徐州住房中心综合部的工作人员魏磊出具证明一份，记载：南湖花园综合楼承租人王占航从2010年8月1日至2019年4月30日共计8年六个月租金已交清。租金累计交壹佰陆拾伍万元整（1650000元）。2019年期间，王占航又陆续向徐州住房中心交纳租金共计200000元，故王占航已累计交纳租金额1850000元，双方对交纳租金数额予以确认。2020年1月10日，江苏昭鹏律师事务所接受徐州住房中心的委托向王占航发出《律师函》，主要内容为：2010年3月18日你与经房中心签订《房屋租赁合同》，承租坐落于南湖花园东门外综合楼房产用于社会服务经营。后因你拖欠租金，2017年8月1日又与经房中心签订补充协议，对之前欠付房租和后续租金进行约定，同时你出具还款承诺书。现经多次协商后，你仍未按照双方约定如期支付房屋租金，至今你尚欠租金共计72504元。特向你函告如下：1、请你于收到本函之日起五日内向经房中心支付所欠房屋租金共计72504元(大写：柒万贰仟伍佰零肆元整)。2、如你仍未在收到本函之日起五日内足额支付租金，鉴于你方多次违约，《房屋租赁合同》自上述期限届满之日解除。3、你方需在《房屋租赁合同》解除之日起十日内腾空房屋并交还给经房中心。4、若你未在本函告期限内足额支付租金，经房中心将根据合同约定和相关法律规定通过法律途径追究你的违约责任。请你务必慎重对待并妥善处理。一审法院认为：一、关于徐州住房中心主张王占航给付租金的数额认定。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，2010年8月1日至2020年1月31日，王占航应当给付徐州住房中心的租金数额为1922504元，王占航于2019年1月31日前给付徐州住房中心租金1650000元，其后王占航又于2019年陆续给付徐州住房中心租金200000元，总计给付徐州住房中心租金1850000元，尚欠租金72504元，王占航不持异议，予以确认。二、徐州住房中心依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条以及《补充协议》第五条的规定，要求王占航按照年租金30%向给付违约金。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定予以履行。徐州住房中心依约交付了合同标的，王占航应当按照合同约定给付租金，王占航未按照约定时间足额支付，已构成违约，应承担违约责任。王占航应在2019年12月10日前给付2019年12月到2020年1月的租金，王占航抗辩由于疫情原因未能按照协议给付租金，因双方约定租金时间系至2019年12月，与疫情全面爆发没有因果关系，因此王占航的抗辩事由，不予支持。对于徐州住房中心主张按照年租金30%，即60000元的违约金，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、王占航于判决生效后十日内，给付徐州市经济实用住房发展中心租金72504元。二、王占航于本判决生效后十日内，给付徐州市经济实用住房发展中心违约金60000元。三、驳回徐州市经济实用住房发展中心的其他诉讼请求。本案二审期间的争议焦点如下：1、王占航是否存在违约行为，涉案租赁合同是否于2020年1月10日解除；2、一审对相关租金及违约金数额的认定是否适当。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的上述事实予以认定。本院另查明：1、关于涉案租赁房物现状问题，王占航二审陈述：王占航之前将涉案房屋转租给月子会所，期限至2020年7月31日。但2020年8月中旬，上诉前往查看涉案租赁标的物，发现月子会所还在经营。月子会所前台工作人员称已和徐州住房中心签订了租赁合同。徐州住房中心陈述：因徐州住房中心与王占航的租赁合同早已解除，徐州住房中心于2020年8月1日将房屋出租给月子会所，该月子会所与王占航原来的转租人与同一家单位。徐州住房中心另主张：如果王占航实际在2020年1月至2020年7月30日期间占有使用涉案租赁物，对该期间的费用仍然应该由王占航向徐州住房中心支付。2、关于2019年4月30日后王占航支付20万元的具体支付时间，王占航主张2019年9月29日支付10万元，通过王占航儿子王强账户支付到徐州住房中心账户（附打款记录复印件）；2019年10月21日以现金方式汇入徐州住房中心10万元。徐州住房中心认可2019年4月30日后王占航支付20万元，但经本院释明，徐州住房中心未明确2019年4月30日之后20万元租金的具体支付时间，故本院对王占航主张的20万元的具体支付时间予以认定。本院认为:一、关于王占航是否存在违约行为问题王占航与徐州住房中心于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示。合同签订后，徐州住房中心按合同约定向王占航交付了涉案房屋，但王占航并未按约定按期缴纳租金。2017年8月1日，王占航与徐州住房中心为此达成《补充协议》和《还款承诺书》。王占航提供的徐州住房中心综合部工作人员魏磊出具的证明载明：南湖花园综合楼承租人王占航从2010年8月1日至2019年4月30日共计8年六个月租金已交清，租金累计交壹佰陆拾伍万元整（1650000元）。从该证明可以看出，徐州住房中心认可王占航已经付清2010年8月1日至2019年4月30日的房租，数额总计165万元。实际上，该证明载明的2010年8月1日至2019年4月30日租金数额165万元，与一审徐州住房中心主张的根据合同计算的2010年8月1日至2019年4月30日租金数额约173.4万元存在一定差异，其中差额部分约8.4万元应视为徐州住房中心在与王占航结算时的让利。本案徐州住房中心要求按合同约定再次计算2010年8月1日至2019年4月30日相关租金数额为173.4万元，其主张不应得到支持。按合同约定的按季支付租金的方式计算，2019年王占航支付的20万元租金，可视为王占航足额支付了2019年5月1日至2020年1月1日三个季度的租金（每季度约6万余元），但自2020年2月1日起该季度的租金，王占航仍然未按约定足额支付，此后王占航也未付其他租金。按照上述计算方法，徐州住房中心2020年1月10日向王占航发送《律师函》要求解除合同时，王占航实际并不欠付2020年1月10日之前的租金，徐州住房中心2020年1月10日解除租赁合同的行为实际上并不能成立，双方的租赁合同也并不能因该通知而解除。但至徐州住房中心于2020年4月13日向一审法院起诉时，王占航欠付自2020年2月1日起租金的违约事实仍然持续存在，故本案仍应认定王占航存在欠付租金的违约行为。二、关于一审对相关租金及违约金数额的认定问题综上所述，因为计算方式差异问题，徐州住房中心一审主张的王占航2020年1月10日前欠付租金72504元的事实并不存在，一审法院就此部分事实的认定不当。但考虑到王占航在2020年2月之后存在欠付租金的行为，且双方租赁合同将于2020年7月31日期满，为减少当事人讼累，本案对2020年2月之后王占航欠付租金的情形在本案中一并予以处理。徐州住房中心陈述其在2020年8月1日起将涉案房屋直接租赁给月子中心，故2020年2月至2020年7月31日之间的租金，仍然应该由王占航与徐州住房中心进行结算。经计算，按合同约定方法计算的2020年2月至2020年7月31日之间王占航应付租金数额大于徐州住房中心一审主张的欠付租金数额72504元，故对徐州住房中心一审主张的租金72504元予以支持。关于违约金问题。王占航确实存在欠付2020年2月后租金的违约行为，且在徐州住房中心一审起诉之日2020年4月13日，上述违约行为仍处于持续状态，考虑到王占航此前也存在欠付租金行为等事实，本院对一审按合同约定的年租金数额30％计算的违约金6万元，不再予以调整。综上，上诉人王占航的上诉请求不能成立。一审认定事实及适用法律均存在不当之处，但一审判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王占航负担650元，徐州住房中心负担650元。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  宋新河审 判 员  张 伟二〇二〇年十一月十六日法官助理  葛文伟书 记 员  侯梦池