江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初952号原告：沈亚君，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：颜廷强、马幸炜（实习），江苏顺维律师事务所律师。被告：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，女，该公司员工。原告沈亚君与被告连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序审理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈亚君的委托诉讼代理人颜廷强、马幸炜、被告祥生公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈亚君向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告的房屋价值损失10万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告偿还原告的房屋价值损失16083.2元。事实和理由：2018年原告欲购买被告位于江苏省连云港市海州区海宁中路祥生苍梧春晓苑的房产，被告称房源紧张，必须先购买位于负二层的地下车位才有资格选房。原告购买地下车位后与被告签订了房屋买卖合同，合同写明“建筑层数地上18层，地下**”。此时涉案楼栋处于建设阶段，无法对楼栋的情况进行查看。后被告通知原告交房，原告到现场后发现事实与合同严重不符，涉案楼栋没有负二层，其他楼栋均有负二层且电梯直达，2号楼住户达到地下车位需通过电梯到达负一层后，经楼梯走到地下车位，此情形与合同约定相违背，构成违约，该违约行为同时给原告造成极大的不便，造成涉案房屋使用价值大大降低，给原告造成实际损失。经查该楼栋在原告与被告签订商品房买卖合同之前就已调整，文件中没有建设负二层的规划，被告向原告隐瞒该事实，让原告陷入错误的认识，被告的行为涉嫌欺诈，若原告知晓该楼电梯不能到达负二层，就不会签订买卖合同。经多次交涉被告拒不赔偿，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告祥生连报公司辩称，1.原告诉讼主体不适格，目前为止，被告与原告之间并未完成涉案房屋所有权交接手续，涉案房屋仍处于被告代管状态，就物权担保效力而言，被告仍然就涉案房屋向抵押权人提供阶段性担保；原告主张损失系基于物权，截至目前，涉案房屋由被告代管占有，原告未取得涉案房屋所有权；原、被告之间系债权法律关系，原告无权就物权请求权向被告提出要求。2.原告的诉讼请求及事实理由没有法律依据，民法领域可以引发损失赔偿结果的原因包括违约责任、侵权行为、民事违法行为，涉案商品房买卖合同不是由被告单方制作的格式合同，而是由江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制，连云港市住房保障和房产管理局提供预制并备案的政府版本，且合同全部后填内容皆需备案至网签平台后生成，原告提出的诉讼请求并不符合商品房买卖合同约定范围内的违约责任。涉案房屋从规划方案到签约销售整个过程持续至少数月，原告签订认购书到签约过程中，被告并未作出任何规划设计变更的行为，故原告称被告存在欺诈，被告不予认可。3.房屋使用价值是针对房屋本身的居住功能而言，涉案房屋经房屋建设主管部门及其他22个公建配套行政主管部门验收通过，符合合同约定的交付条件，涉案房屋居住功能并无缺失；双方签订合同的标的物为商品房，商品房所属建筑物有无地下二层对于其购买房屋的质量或使用功能没有实质影响，涉案房屋不存在价值损失。4.被告不存在主观恶意，原告所称“购买车位方可选房”不属于本案争议焦点，与本案诉讼请求无关；被告不存在欺诈，被告就涉案房屋取得建设工程规划许可证，按图施工，不存在变更；被告不存在侵权事实，被告没有任何侵权行为。5.估价报告书存在错误，依据的前提条件有误，评估公式存在严重不合理性，评估结果缺乏合理的解释说明，不应作为本案裁判的参考依据。综上所述，无论从约定还是从法定角度，原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交商品房买卖合同、照片及视频光盘、地下车位使用协议及车位公示图、建设工程规划许可证，还有本院依法调取关联案件（2020）苏0706民初931号司法鉴定的《估价报告书》，本院依法组织原、被告双方质证。本院经审理认定如下事实：2017年被告祥生连报公司取得《建设工程规划许可证》，该许可证载明建设项目名称苍梧春晓苑2#楼、4#-7#楼，建设位置连云港市海州区海宁路南、通灌路西，2#楼地下共1层、地上**，****楼地下共**、地上**。原告（乙方）与被告（甲方）签订《地下车位使用协议》，主要约定：1.甲方同意将其位于本小区地下车库第1183号车位使用权提供给乙方，车位的用途系用于停车，车位使用费总价150000元；2.甲方在乙方付清全额车位款及所有一切款项后并达到交房条件之日起将上述车位交付乙方使用。该协议另约定了交付条件、车位使用权特别约定等内容。2018年1月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.被告将位于连云港市海州区房屋出售给原告；2.该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下，地下**涉案房屋建筑面积100.52平方米，每平方米单价10364元，房屋总价款1041789元；4.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同还另约定了付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等内容。本案被告亦为本院受理（2020）苏0706民初931号案件被告，系其他业主就《商品房买卖合同》与本案相同事实诉讼纠纷。在案件审理过程中，该案针对因被告未按约定建设负2层地下室给原告造成的损失价值，依当事人申请委托鉴定机构进行司法鉴定，江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2020年9月25日出具《评估报告书》，经过综合测算，对比同一小区其他楼栋的房屋，原告因被告未按约定建设地下负二层造成电梯无法直达地下停车位，给原告造成的损失平均每平方米约160元。本案原告在庭审中按照该评估结果将诉讼请求中的损失赔偿金额调整变更为18238.4元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下，地下**本案证据及当事人陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告建造的苍梧春晓苑2#楼建筑包含地下2层，被告应当承担未建设地下负二层给原告造成的损失。现根据评估，该房产未建造地下负二层损失平均每平方米为160元，故原告主张被告赔偿损失16083.2元（100.52平方米×160元/平方米），符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港祥生连报房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈亚君损失赔偿金16083.2元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由原告沈亚君负担1930元，被告连云港祥生连报房地产开发有限公司负担370元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员  秦立刚人民陪审员  谢兆斌人民陪审员  汪素琴二〇二〇年十一月十六日法官 助理  任婷婷书 记 员  李 红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-014715