江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初1477号原告：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东南园路**。法定代表人：马文宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳军，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：李海静（曾用名：李冬林），男，1975年11月7日生，汉族，住江苏省兴化市。被告：泰州市益利装饰有限公司，，住所地泰州市百饰得建筑装饰城****法定代表人：张引才。被告：张引才，男，1962年10月30日生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。原告泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）与被告李海静、泰州市益利装饰有限公司（以下简称泰州益利公司）、张引才房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤城河公司之委托诉讼代理人王炳军到庭参加诉讼,被告李海静、泰州益利公司、张引才经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告凤城河公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2020年10月9日解除；2、判令被告向原告支付截止到2020年10月9日的房屋租金人民币1563831元，并确认被告缴纳的履约保证金188208元归原告所有；3、判令被告承租房屋内的装修装潢以及不可拆卸的物品无偿归原告所有；4、判令被告支付律师代理费91886元；5、判令被告泰州市益利装饰有限公司及张引才共同承担本案的金钱给付部分的连带责任；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月11日签订了一份《租赁合同》，约定将位于泰州市总建筑面积为3112.6m2的房屋出租给被告作为商业使用。房屋租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。同时原告给予被告八个月的免租期，租金采取先付后用的方式，按照半年支付租金，即每6个完整自然月为一个支付周期，被告应在每个计租期结束前15日向原告支付下一租期的租金。《租赁合同》同时就履约保证金、租金支付期限、支付方式、双方的权利和义务、合同的变更、解除与终止、担保、及违约责任、担保人等均进行了约定。原、被告在所签订的租赁合同中第九章违约条款中明确约定：“乙方有下例情形之一的，甲方可单方提前解除终止本合同，没收全额履约保证金，收回商铺，同时乙方须按照本合同租金标准的三倍向甲方支付违约金，承租房屋及场地的装修装潢及不可拆卸物品无偿归甲方所有……乙方未能按合同约定时间缴纳租金的，按逾期天数累计，每逾期一天，乙方均须按拖欠总额的千分之3向甲方支付违约金；本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，乙方应在合同解除或终止日交还租赁商铺，每逾期一日按照当时日租金的1.5倍支付房屋占用费；乙方违约除应承担合同约定的义务外，还需承担甲方为实现交还租赁房屋及场地取得合同债权而支出的全部费用（包括并不限于律师费、诉讼费、公正费、交通车旅费等一切费用）。”原告多次向被告催要所欠的租金、物业费等，后被告也于2018年7月29日作出承诺于当年八月底结清相关房租及物业费，但至今被告均未缴纳任何费用。为维护原告的合法民事权益。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼。被告李海静提交答辩状辩称，被告在招商中夸大宣传，称将三水湾打造成上海小迪士尼乐园，并承诺在被告开业前提升规划，提供部分免费车位。被告对原告宣传规划十分憧憬，提供银行贷款及自筹资金近1000万元，耗时八个月完成装修开业，但原告因对被告外立面灯光及招牌不满意就强行阻止被告开业，前期宣传的规划及承诺的停车位均没有落实，致使原告经营入不敷出。2018年6月，被告无力借款支付房租，与原告协商宽限付款时间，但原告于2018年9月强行对被告停水停电。被告张引才、泰州益利公司在答辩期内未进行答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月11日，原告凤城河公司（出租方，甲方）、被告李海静（曾用名：李冬林，承租方，乙方）及被告泰州益利公司、张引才（承租人担保人）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于泰州市总建筑面积为3112.6m2(其中1F面积:1200m2,2F面积：962.6m2，-1F面积：960m2)的房屋出租给被告作为商业使用，房屋租赁期限为60个月，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，合同约定了房屋租金，其中2017年7月1日至2019年6月30日，年租金752834元，半年租金376417元；2019年7月1日至2020年6月30日，年租金790476元，半年租金395238元；2020年7月1日至2021年6月30日，年租金821325元，半年租金410663元。租金采用先付后用方式，按照半年支付租金，即每6个完整自然月为一个租房周期。合同同时约定，被告李海静向原告缴纳履约保证金188208元。被告存在拖欠租金、物管费累计超过30日或无正当理由歇业超过10日以上的，原告可单方提前解除合同，并没收全额履约保证金，被告承租房屋及场地的装修装潢及不可拆卸物品无偿归原告所有，原告不做任何补偿。被告未能按合同约定时间缴纳租金的，应当向原告承担违约责任，支付违约金。违约金按逾期天数累计，每逾期一天，被告须按拖欠总额的千分之三支付给原告。被告张引才作为担保人在该合同上签字捺印，被告泰州益利公司向原告出具担保函对案涉合同租赁期间发生的所有债务人应当支付给原告的全部款项付款义务向原告承担连带担保责任。被告张引才作为泰州益利公司股东出具担保意见书，同意泰州益利公司为案涉合同提供的担保。合同签订后，被告按约定缴纳了履约保证金188208元，并对案涉房屋进行装修及经营。其后，被告仅缴纳2018年7月1日至2018年12月31日半年租金376417元中的200000元，尚有176417元未缴纳，后续租金亦未缴纳。故原告于2019年3月26日在被告李海静租赁案涉房屋粘贴解约通知书。2020年10月9日，原告凤城河公司（甲方）与被告李海静（乙方）签订退房协议书，约定：甲方同意乙方搬离案涉房屋内乙方自己安装的部分物品；乙方向甲方交付房屋，案涉租赁合同自动终止；本合同涉及条款之外的其他方面另行处理。2020年10月12日，原告（甲方）与被告李海静（乙方）签订退房补充协议，约定，双方同意退房交付时间定为2020年10月9日，乙方于2020年10月9日将房屋钥匙交给甲方……后原告为向被告主张房屋租金，故委托律师代为提起本次诉讼，要求被告支付房屋租金等，产生律师代理费人民币91886元。另查明，被告泰州益利公司系自然人独资有限责任公司，被告张引才系泰州益利公司自然人股东。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告凤城河公司与被告李海静签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告李海静未能按约履行合同，构成违约，原、被告双方于2020年10月9日签订协议确认终止案涉租赁合同，被告交还案涉房屋，应视为双方经协商确认解除案涉合同，现原告要求确认案涉租赁合同于2020年10月9日解除，本院予以支持。关于租金一节，原告自认被告已缴纳了2018年6月前的全部租金，2018年7月1日起至2020年10月9日，被告仅缴纳了租金200000元，根据案涉合同关于租金的约定，被告尚欠原告租金1563830元，现原告主张被告支付该租金，本院予以支持。原告主张房屋内的装修装潢及不可拆卸物品无偿归原告所有，亦符合合同约定，与法并无不当，本院予以采纳。关于律师代理费，系原告提起本次诉讼实际产生的费用，按合同约定依法应由被告李海静承担。关于履约保证金一节，案涉合同约定，被告拖欠租金超30日，则原告有权没收全额履约保证金，现原告要求确认被告缴纳的履约保证金188208元归其所有，符合双方约定，且不违反法律相关规定，本院予以支持。关于担保一节，被告张引才作为保证人为被告就案涉合同履行提供连带保证，被告泰州益利公司作为自然人独资有限责任公司，经其自然人股东同意对外提供保证，符合法律规定，故被告张引才、泰州益利公司应对案涉房屋租金及律师费向原告承担连带偿还责任。被告张引才、泰州益利公司就案涉款项向原告承担连带保证责任后，可依法向被告李海静追偿。被告李海静、张引才、泰州益利公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告泰州凤城河建设发展有限公司与被告李海静于2016年5月11日签订的房屋租赁合同于2020年10月9日解除，被告李海静向原告泰州凤城河建设发展有限公司缴纳的履约保证金人民币188208元及案涉房屋内装饰装潢及不可拆卸物品归原告所有；二、被告李海静于本判决生效之日起十日内给付原告泰州凤城河建设发展有限公司房屋租金人民币1563830元及律师费91886元；三、被告泰州市益利装饰有限公司、张引才对上述款项承担连带偿还责任，被告泰州市益利装饰有限公司、张引才在承担保证责任偿还上述款项后，可依法向被告李海静追偿。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7954元，公告费600元，合计人民币8554元，由被告李海静、泰州市益利装饰有限公司、张引才共同负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  沈 桁人民陪审员  顾瑜文人民陪审员  朱 琳二〇二〇年十一月六日书 记 员  丁 洁