北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12905号上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米。法定代表人：唐昊涞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：王健，男，1979年7月27日出生，北京伟特房地产开发有限公司员工，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京雄信达安管理咨询有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金穗路**院**楼**902-4。法定代表人：朱琳，董事长。原审被告：望天树资产管理（北京）有限公司，，住所地北京市房山区法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，，住所地北京市房山区法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告:北京雅居天成装饰有限公司，，住所地北京市房山区康泽路**院**楼****60法定代表人：徐荣青，执行董事、经理。原审被告：上海悠房信息科技有限公司，住所，住所地上海市闵行区东川路******div>法定代表人：陈晓燕。上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）因与被上诉人北京雄信达安管理咨询有限公司（以下简称雄信达安公司）、原审被告望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、原审被告望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、原审被告北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、原审被告上海悠房信息科技有限公司（以下简称上海悠房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟特公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项中的部分内容，改判上海悠房公司与雄信达安公司之间的4万元团购费及利息不由伟特公司承担；2.一审和二审案件受理费由雄信达安公司承担。事实及理由：针对雄信达安公司给付上海悠房公司的4万元团购费，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、上海悠房公司是为雄信达安公司服务，为购房人组织团购提供咨询，并非为伟特公司提供服务的合作单位。上海悠房公司并非伟特公司的销售代理公司，该公司虽规模较小，但其行为模式和服务范围与现在的网络服务公司或连锁中介服务公司并无本质区别。其一方面对接可售房源或项目，一方面组织购房人形成团购客户群，并依照合同向客户收取团购服务费或咨询服务费，该费用是按合同收取的居间费用或其他类似费用，而非房款；上海悠房公司是独立经营的经济实体，独立承担民事责任，其对接的不是一个团购、开发商或项目，如果发生退款，应由上海悠房公司按照其与购房人签订的合同办理，该公司下落不明时应由其股东或发起人承担责任，不能因为该公司下落不明就改变款项性质要求售房项目代其受过。如按照一审审判逻辑，伟特公司和上海悠房公司是合作关系，上海悠房公司收取购房人服务费视同房款，上海悠房公司与购房人无须存在。如上海悠房公司下落不明，开发企业就需要退款，则一旦贝壳网、搜房网与购房人发生团购费纠纷，则搞过团购的开发商是否都要将中间服务商收取的团购费服务费作为其收取的房款予以退款，是否整个社会的规则都要重来。因此，一审法院在此项的裁判上属于对事实和法律关系的重大误判，应予以纠正。二、伟特公司并非上海悠房公司与雄信达安公司所签订合同的相对人，从合同相对性的角度，雄信达安公司应向上海悠房公司主张权利，而无权要求伟特公司承担退还团购咨询费的义务。雄信达安公司与上海悠房公司签署了《悠房网团购活动用户协议》，根据该协议第四条约定内容可知，雄信达安公司所交纳的4万元团购费应由悠房公司退还且不计利息，一审法院在未查清事实的前提下认定团购费属于房款的一部分进而认定伟特公司与悠房公司共同承担连带责任无事实及法律依据，应予纠正。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法予以改判。雄信达安公司辩称，同意一审判决，不同意伟特公司的上诉请求。雄信达安公司不认识上海悠房公司的人，也没有找过上海悠房公司，当时买房子时是委托的销售，当时销售说签订团购协议就可以享受4万抵8万的房款优惠。望天树资产公司、望天树装饰公司二审未到庭，其向本院提交书面意见称伟特公司的上诉请求与该公司无关，但认可伟特公司的上诉请求。雅居天成公司二审未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。上海悠房公司二审未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。雄信达安公司向一审法院起诉请求：1.判令解除伟特公司与雄信达安公司的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2.望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、伟特公司共同退还装修款380875元；3.伟特公司、望天树装饰公司退还雄信达安公司房款644065元及利息（以15万元为基数，自2016年7月23日至2019年6月30日，以289419元为基数，自2016年12月10日至2019年6月30日，以12630元为基数，自2017年1月14日至2019年6月30日，以192016元为基数，自2019年5月29日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%）为61383.08元；4.上海悠房公司、伟特公司共同退还团购费4万元及利息（以4万元为基数，自2016年7月17日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%为5905.56元）；5.望天树装饰公司、雅居天成公司、望天树资产公司、伟特公司共同支付装修款利息（以203505元为基数，自2016年12月10日起至2019年6月30日止，以177370元为基数，自2017年1月14日至2019年6月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%为47609.38元）；6.伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、上海悠房公司共同支付自2019年6月30日起到付清所有款项之日期间的利息（以1064940为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算5%计算）；7.案件受理费、公告费由伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、上海悠房公司负担；8.伟特公司支付逾期交房违约金19321.95元。一审法院认定事实：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与上海悠房公司合作销售，通过团购费抵房款方式由上海悠房公司收取了数额不等的团购费。程俊、朱琳与望天树资产公司于2016年12月1日签订《北京新干线》定购协议，甲方为望天树资产公司，乙方为程俊、朱琳。约定房屋坐落于×，预测建筑面积42.38m2。房款总价（不含装修款）869419元，装修款总价（含改造、设计、装修费）393505元。乙方应于__年__月__日前携带本人身份证原件、本定购协议原件、已付款收据，签约尾款，办理按揭贷款所需资料及其他相关费用等至售楼处签订（北京市商品房预售合同），上述期限内未签订《北京市商品房预售合同》的，乙方将不再享受所认购时的优惠与折扣。乙方签订《北京市商品房预售合同》的当日需与甲方指定的第三方签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，如乙方在约定时间内未签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，甲方或开发商均有权解除《北京市商品房预售合同》并再次出售本房源，乙方已付款（含定金）作为违约金不予退还且不得提出任何异议。程俊、朱琳于2016年7月17日与上海悠房公司签订《悠房网团购活动用户协议》，约定程俊、朱琳参与本次团购活动并购买北京新干线楼盘的房源，均可享受支付4万元抵8万元的购房优惠。程俊、朱琳知悉并认可悠房网代理公司上海悠房公司为此次团购活动费用收取方，团购金额为4万元，该款不可抵扣房款，由上海悠房公司开具相应收据。购房者自愿参加本团购活动并签署本协议，团购参与者如未能购买楼盘并要求退款的，于10天后方可办理，须填写《团购费退款申请》由楼盘销售人员签名确认，并与团购费收据及POS单，团购协议原件一同交回上海悠房公司楼盘现场驻场人员，上海悠房公司将在收齐资料后25个工作日内通过转账方式将上述原款原路转回客户银行卡，在此期间内不计息。程俊、朱琳当天支付了团购费4万元。2018年10月12日，雄信达安公司与伟特公司签订了预售合同，约定雄信达安公司购买顺义区南法信镇焦各庄村东5#商务办公楼×层×号房屋，建筑面积共计42.38平方米，其中套内面积30.69平方米，用途商务办公，层高3.5米，单价28329.06元，总价款869419元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人按下列第一种方式按期付款。一次性方式付款：1.签订本合同当日支付房价款（含定金）173884元；2019年1月10日前，支付价款260826元；于2019年4月10日前支付价款217355元；剩余房价款217354元，由买受人于2019年10月10日前付清。附件十二补充协议：出卖人伟特公司，买受人为北京顺达万鑫科技有限公司（伟特公司称买受人名称系书写错误，雄信达安公司表示，该补充协议不能约束雄信达安公司）。在房屋实际交付前如买受人仍有房价款未付清和相关费用未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限直至买受人缴清上述费用。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。双方办理网签的时间是2018年10月12日。雄信达安公司提交的pos签购单显示：2016年7月17日，雄信达安公司支付至上海悠房账户4万元。2016年7月23日，雄信达安公司支付望天树装饰公司账户15万元。2016年12月10日，雄信达安公司支付至望天树装饰公司账户203505元。2017年1月14日，雄信达安公司支付至望天树装饰公司账户19万元。2016年12月10日，雄信达安公司支付至望天树装饰公司账户289419元。2019年5月29日，雄信达安公司支付至望天树装饰公司账户192016元。雄信达安公司提交了2016年7月17日收据一张，收款人为上海悠房公司，收款事项团购费，金额4万元。2016年7月23日收据一张，付款内容房款15万元，收款人望天树装饰公司。2016年12月10日收据一张，付款内容房款289419元，收款单位望天树装饰公司。2018年10月12日收据一张，收款人为雅居天成公司，款项内容×号装修款，金额380875元。2018年10月12日收据一张，款项内容×号代收房款，收款单位望天树装饰公司，金额12630元。2019年5月29日收据一张摘要新干线，收款单位望天树装饰公司，金额192016元。对于雄信达安公司提交的更改收据问题，伟特公司表示由雅居天成公司和望天树公司以及雄信达安公司口头约定有代收代付协议，双方最终确定由雅居天成公司收取雄信达安公司装修款。伟特公司称可将雅居天成公司与雄信达安公司的装修合同提交我院，但截至本案判决之日，伟特公司并未提交装修合同。雄信达安公司提交了与伟特公司工作人员沟通的微信记录。2019年5月15日，雄信达安公司与王健的微信记录。雄信达安公司问我想问一下，我装修合同在哪？望天树吗？还是雅居天成。2020年5月21日雄信达安公司问。你能看到合同吗？如果能看到能帮我确认一下我装修合同跟谁签的呗。王健回答好的。雄信达安公司问一会能告诉我吗？王健回答，我看不到装修合同，按你说的收据是雅居，就是雅居的。雄信达安公司问，那你经手的，我是19年1月21日网签的，那几天不是很多网签的吗？他们装修合同你有印象吗？王健回答我接触的都是雅居。雄信达安公司问我的收据是因为后来5月份交钱的时候，换过一次之前是望天树的。2019年5月25日，Allen问你什么时候过来补款？雄信达安公司回答你不说给我申请折扣吗？Allen回折扣申请了，总共43万，逾期部分差不多21万优惠4个点，未逾期部分差不多22，优惠5个点，总共优惠差不多18000多。雄信达安公司回答之前打电话的时候，我就说了我只交逾期的那部分。Allen回答逾期部分交4个点。雄信达安公司回答王健跟你说了吗，我总共不是43万。我这次应该交的钱是217355-12600，那我这次应该交196564，优惠完4个点后，是这些吧，如果没啥问题，那我就下周找个时间过去。Allen回答差不多，金额具体的，要和财务对一下账，你要是下周过来就需要周五前过来，月底最后一天是周五。伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司认为微信记录可以证实与雄信达安公司形成装修合同关系的为雅居天成公司，雄信达安公司知道应在2019年6月之前将所有房款付清。关于合同解除原因，雄信达安公司称合同约定在2019年6月30日交房。伟特公司已经逾期交付，且至今没有告诉交房时间。最后一笔款应该是2019年10月份交，但因为伟特公司违约，我就起诉了没有继续交钱。伟特公司表示，因为雄信达安公司没有按期付清房款，属于雄信达安公司违约。就目前项目进展来看，交房时间初步定于2020年12月30日。经一审法院询问，伟特公司表示在2019年6月30日不具备交房条件。关于网签合同，雄信达安公司表示伟特公司将钱退还后可以配合办理注销手续。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。上海悠房公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案第一个争议焦点为雄信达安公司与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方，应如何承担违约责任。雄信达安公司主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，其停止支付剩余房款并不构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司房屋尚未建造完毕，不具备交付条件。对此伟特公司表示因雄信达安公司未履行付款义务，故应顺延交付房屋的时间。雄信达安公司已经按照双方合同约定的付款方式支付了部分购房款，最后一笔购房款应于2019年10月10日前支付。伟特公司关于雄信达安公司应在2019年6月30日前付清全部房款的主张，应建立在伟特公司于2019年6月30日将房屋交付给雄信达安公司的前提上，伟特公司未按合同约定时间交付房屋，雄信达安公司停止继续交纳房款系合法行使先履行抗辩权，伟特公司逾期交房行为已构成根本违约，雄信达安公司行使解除权，于法有据，一审法院予以确认，双方预售合同及附件解除时间应为伟特公司收到雄信达安公司起诉状之日即2020年1月17日。雄信达安公司应配合伟特公司办理解除网签备案手续。因双方合同已经解除，故雄信达安公司要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，一审法院不予支持。本案第二个争议焦点是雄信达安公司交纳购房款金额认定和返还主体确定。首先，雄信达安公司将4万元支付至上海悠房公司账户内，将1024940元分几次支付至望天树装饰公司账户内，上述公司有退还雄信达安公司款项的义务。其次，望天树装饰公司称其将收取的装修款已经交付给雅居天成公司，但并未提交证据证实。另，雅居天成公司出具收据证实其共收取雄信达安公司装修款380875元，上述款项最终由望天树装饰公司还是雅居天成公司实际获得无法查清，望天树装饰公司、雅居天成公司应共同承担退还责任。再次，在雄信达安公司与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司收取了雄信达安公司房款及装修款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。上海悠房公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，上海悠房公司在2016年7月17日收取雄信达安公司4万元属于购房款一部分，伟特公司应以返还，伟特公司可就内部款项分配问题自行解决。最后，雅居天成公司称与雄信达安公司签订了装修合同，但截至本案判决之日并未向一审法院提交，关于装修合同问题，双方可另行处理，本案中无法处理。望天树装饰公司收取的1024940元由伟特公司自行进行划分成房款和装修款，该划分不能对抗雄信达安公司，雄信达安公司要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。雄信达安公司并未提交证据证实望天树资产公司参与了房屋买卖过程，其要求望天树资产公司承担连带责任的依据不足，一审法院不予支持。对于雄信达安公司主张的利息，符合法律规定部分一审法院照准，过高部分，一审法院予以调整，且2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认北京伟特房地产开发有限公司与北京雄信达安管理咨询有限公司签订的合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》及附件于二〇二〇年一月十七日解除；二、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还北京雄信达安管理咨询有限公司装修款三十八万零八百七十五元及利息（以二十万三千五百零五元为基数，自二〇一六年十二月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十七万七千三百七十元为基数，自二〇一七年一月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；三、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司共同退还北京雄信达安管理咨询有限公司房款六十四万四千零六十五元及利息（以十五万元为基数，自二〇一六年七月二十三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十八万九千四百一十九元为基数，自二〇一六年十二月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以一万二千六百三十元为基数，自二〇一七年一月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以十九万二千零一十六元为基数，自二〇一九年五月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；四、上海悠房信息科技有限公司、北京伟特房地产开发有限公司共同退还北京雄信达安管理咨询有限公司团购费四万元及利息（以四万元为基数，自二〇一六年八月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有团购费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；五、北京雄信达安管理咨询有限公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回北京雄信达安管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司、雅居天成公司、上海悠房公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据本案各方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为伟特公司是否应当向购房人承担退还四万元团购费及相应利息的责任。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为伟特公司是否应当承担相应退款责任。伟特公司在上诉意见中主张该四万元团购费系上海悠房公司收取其不应承担退款责任，本院经审查认为，购房人与上海悠房公司签订的《悠房网团购活动用户协议》虽将雄信达安公司支付4万元记载为团购费，但亦载明购房人可由此享受四万元抵八万元的购房优惠，且在购房人未能购买楼盘并要求退款的情况下可办理退款，与伟特公司主张该款项系上海悠房公司收取的居间费用后其他类似费用性质不符。根据本案已经查明的事实可知，伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、上海悠房公司基于商业利益考量而建立了较为复杂的商业合作关系，在房屋销售的过程中，通过房款、装修款、团购费等各种名义从购房人处收取了款项，并从中获得各自收益。但从购房人的角度看，购房人无从知道上述四个公司之间复杂的商业合作模式，亦不关心上述四公司在收取其款项后如何分配收益，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其愿意支付相应的房款，在无法对购房人支付的款项予以清晰界定的情况下，购房人有理由相信其支付的款项均为房款的一部分。综合以上情形，一审法院判决伟特公司共同承担退还四万元款项及利息的相应责任并无不当。望天树装饰公司、望天树资产公司、上海悠房公司、雅居天成公司二审未出庭应诉，不影响本案二审作出判决。综上所述，伟特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审公告费300元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 煜审 判 员  蒋 巍审 判 员  曹 炜二〇二〇年十一月十二日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然