贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16268号 原告：严光银，男，1984年1月27日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：金煜（特别授权代理），系贵州尚恩律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告严光银诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告严光银的委托诉讼代理人金煜，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告为原告办理位于瑞丰铭城×××室商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；2.判决被告支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金暂计123,452.73元（违约金以已付房款357,834元为基数，按每日0.3‰的标准，自2017年6月1日起至2020年9月24日止）；3.案件受理费由被告承担。 原、被告双方对下列要素事实没有争议：2013年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市碧阳大道×××号（毕节市七星关区碧阳大道×××号），建筑面积120.89平方米，房屋总价款为357,834元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年10月31日前，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2020年7月22日，被告通知原告提供相关资料办证，同日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。现原告已取得涉案商品房《不动产权证书》。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 就本院查明的事实有原、被告提交的经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《不动产权证书》、《不动产登记申请表》在卷佐证。 双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”本案中，由于原、被告双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即于2017年6月1日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2017年6月1日前履行交付的义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因原告已取得涉案商品房《不动产权证书》，故对其该诉请，本院不予支持。 关于逾期交付办理商品房有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。庭审中，原、被告均认可2020年7月22日，被告通知原告提供相关资料办证，同日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证，即被告承担违约责任的截止时间为2020年7月22日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严光银支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款357,834元为基数，自2017年9月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月22日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告严光银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,385元，由原告严光银负担693元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担692元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二〇年十一月四日 书记员  聂 熙