上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8970号上诉人(原审被告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，该公司员工。被上诉人(原审原告)：上海钰宁实业投资有限公司，住所地上海市普，住所地上海市普陀区真南路********div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王博霖，执行董事。委托诉讼代理人：薛楠，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖冰冰，上海九泽律师事务所律师。上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)因与被上诉人上海钰宁实业投资有限公司(以下简称“钰宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中原公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钰宁公司一审诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1．钰宁公司与中原公司签订的《上海市房屋租赁合同》9-6条应理解为双方对违约金未作约定，不应理解为按照提前退租天数的租金支付违约金；2．一审法院关于依照合同8-2条的约定，超出违约金的损失部分，中原公司仍予以赔偿的认定错误；3．一审法院认为中原公司应赔偿恢复原状的损失，系认定错误；4．一审法院认为中原公司对免租期租金及空置期租金的损失应承担部分损失的认定错误。被上诉人钰宁公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。另案生效判决明确，人民币(以下币种均为人民币)316，776元系中原公司自愿履行，并非法院对中原公司承担违约责任的认定，并不影响钰宁公司继续对中原公司追究违约责任。中原公司的履约保证金根本不够支付违约金，更不足以弥补其造成的损失。钰宁公司在一审阶段已经提供了发票及装修合同、报价单等，如其认为系钰宁公司为了对外出租进行改造和装修的费用，其应拿出证据予以说明。请求本院驳回上诉，维持原判。钰宁公司向一审法院提起诉讼，请求判令中原公司：1．赔偿钰宁公司违约金计342，118.08元；2．赔偿钰宁公司因恢复房屋结构及功能所支出的工程款182，838.98元；3．支付钰宁公司房租等损失共计896，394.59元；4．承担诉讼费。一审法院经审理查明事实如下：2015年6月25日，钰宁公司(甲方)与中原物业(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租系争房屋给乙方作为商务办公使用；租赁期限为五年，自2015年6月25日起至2020年6月24日止，其中自2015年6月25日起至2015年8月9日为装修免租期；月租金为105，592元，前两年不变，自第三年起递增8％；租赁保证金316，776元；乙方返还房屋时，符合正常使用的状态，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。该合同的《补充条款》中约定：乙方在付清保证金及第一笔预付租金后，有权对系争房屋进行装修，甲方允许乙方在装修过程中进行局部变动，但不能危及房屋主体承载结构；租赁期限届满或合同终止时，乙方可拆走系争房屋内所有由乙方安装的可移动的设备设施及物品，但不能造成对系争房屋的损害，如乙方未在租赁期满或合同终止后十五个工作日内撤走，到期仍留在房屋内的，则视为废弃物，甲方有权自行处置而无须向乙方进行赔偿。此外，该合同8-2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知，另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，违约金不足抵付一方损失的，应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过陆个月的；(六)合同解除因甲、乙任何一方违约。”该合同9-6条约定：“租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的／倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿……”该合同生效后，双方即按约履行，中原公司根据办公需要，对房屋的内部结构进行改建。2018年8月13日，中原公司口头告知钰宁公司，双方的租赁合同将于2018年8月底提前终止，并以租赁保证金抵充三个月的租金，但未获同意。同月26日，钰宁公司向中原公司出具《催告函》，要求中原公司继续履行租金支付的义务，并承担逾期支付的违约责任；若解除合同，双方应就租金、违约金或者补偿金支付达成一致，并将房屋恢复至初始状态，包括但不限于恢复原有单元分隔布局、原有每个单元内的卫生间至原状、恢复原有每个单元单独的供电线路和电表。2018年9月8日，钰宁公司收到中原公司邮寄的房屋钥匙，但系争房屋并未腾空。2018年9月20日，钰宁公司起诉中原公司，主张中原公司应继续履行合同，并请求判令中原公司承担租金、违约金等；中原公司提起反诉，请求确认上述租赁合同于2018年9月9日解除。2019年7月25日，一审法院作出(2019)沪0107民初21471号民事判决，依据查明的事实认定，中原公司因自身原因要求提前解除合同并止付租金，存在违约行为，租赁合同应予解除，据此判决：双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月9日解除；中原公司于判决生效之日起十日内向钰宁公司结清2018年9月9日之前的物业费和水电费；准许中原公司向钰宁公司支付违约金316，776元(该款以房屋租赁保证金抵扣)；对钰宁公司的其余诉讼请求，不予支持。钰宁公司不服，提起上诉。本院于2019年12月13日判决驳回上诉、维持原判。2019年4月15日，钰宁公司向中原公司发出《解除合同通知书》，通知对方租赁合同自2019年4月18日解除，并要求中原公司于2019年4月17日前腾空房屋。后钰宁公司自行收回系争房屋。钰宁公司于2019年4月17日制作《中联大厦12楼房屋现状查验备忘录》，并由上海佳泉物业管理有限公司作为见证单位盖章确认，其中载明：系争房屋原共有10套房间，其中7建房屋原有卫生间被拆除，1间卫生间被改造，均需要恢复；部分办公桌椅等物品损坏；原房屋独立的分户电能表已被拆除并改装，需恢复原状。此外，上海佳泉物业管理有限公司曾于2015年8月11日、2018年9月5日分别出具《告知书》、《情况说明》，均提及系争房屋内每单元厕所取消，仅保留二、三套，并对下水管道进行改造，存在渗漏隐患，建议予以恢复。落款日期为2019年4月30日、发包方为钰宁公司的《建筑装饰工程施工合同》，载明上海波涛装饰(集团)有限公司承接系争房屋配电和卫生间功能恢复改造工程，合同价款为182，838.98元。中国农业银行股份有限公司出具的《客户首付款入账通知》(回单专用章尾号为1590)显示，钰宁公司于2019年8月13日向上海波涛装饰(集团)有限公司转账给付164，555.08元，摘要注明为“工程款”。上海波涛装饰(集团)有限公司于2019年8月12日向钰宁公司出具《上海增值税专用发票》，载明应税项目为“建筑服务＊工程款”，开票金额为164，555.08元，备注中载明为“中联12楼配电和卫生间功能恢复工程”。中国农业银行上海市普陀区谈家渡路支行出具的两份《客户付款入账通知》分别显示，钰宁公司于2015年7月21日向中原公司转账给付105，592元，附言为“佣金”；钰宁公司于2019年4月26日向北京好租科技发展有限公司上海分公司转账给付60，000元，附言为“中介费”。中国农业银行股份有限公司出具的《客户首付款入账通知》(回单专用章尾号为5495)显示，钰宁公司于2019年9月24日向德佑房地产经纪有限公司转账给付43，000元，摘要注明为“中介费”。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。钰宁公司与中原公司就《上海市房屋租赁合同》履行中产生的纠纷，已有另案生效判决对合同解除、违约责任等予以认定，不再赘述。中原公司因其单方提前要求解除合同的违约行为，应依照合同约定承担相应违约责任。针对中原公司应承担的违约金，另案生效判决中已准许中原公司支付违约金316，776元(以房屋租赁保证金抵扣)，虽然系中原公司自愿履行，但应视为系承担因一方违约导致合同解除时的违约责任(即合同8-2条)，故钰宁公司以该约定为由再行主张违约金，显然难以支持。同时，在该合同9-6条中，双方对承租方擅自退租时的违约责任予以特别约定，结合合同文义理解，双方未约定依照提前退租天数的租金加倍承担违约责任，应系按照相当于退租天数的租金承担违约金；但鉴于另案生效判决中已准许中原公司依照合同8-2条承担违约责任，故中原公司不应因同一违约行为再行承担违约金。然而，依照合同8-2条的约定，超出违约金的实际损失部分，中原公司仍应予以赔偿。针对钰宁公司所主张的实际损失，应结合合同履行情况、中原公司的违约程度、损失发生的合理性等因素予以综合判断。针对因房屋恢复原状所产生的工程款部分，中原公司认可承租房屋后进行过装修改造，但对恢复原状的损失不予认可；而结合已查明的事实，钰宁公司对其所主张的该部分损失，所提供的证据相互印证、证明力充分，故对此采信钰宁公司的意见，即中原公司应赔偿该项损失。针对房屋免租期租金及空置期租金的损失，因中原公司提前退租，租赁期限尚未届满，故该两项损失难以避免，但结合合同的实际履行情况以及房屋另行出租的商业风险等因素，中原公司对此项损失应承担部分赔偿责任；而钰宁公司在中原公司已自行撤场、交还钥匙的情况下，仍起诉要求其继续履行合同，虽系其合法权利，但对可能出现的扩大损失缺乏充分预见，未能采取合理措施，亦应自行承担部分损失。针对钰宁公司所主张的中介费支出、物业费损失等其他损失，缺乏证据证明系因中原公司违约而必然发生，故对该类损失的主张难以支持。结合以上评述意见，钰宁公司的实际损失应已超过中原公司已给付的违约金数额，酌情认定中原公司另行赔偿钰宁公司相当于三个月租金数额(以合同解除时的租金标准计算)的损失，即342，118元。据此判决：一、上海中原物业顾问有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海钰宁实业投资有限公司损失人民币342，118元；二、对上海钰宁实业投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提供新的证据。本院认为，生效判决认定中原公司对租赁合同的解除存在违约责任，准许支付违约金316，776元系中原公司自愿履行的意思表示，并非法院对中原公司应承担违约责任的认定，不影响钰宁公司依据合同继续向中原公司追究违约责任，故钰宁公司有权向中原公司主张违约责任。租赁合同8-2条约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，违约金不足抵付一方损失的，应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。关于钰宁公司要求赔偿因房屋恢复原状所产生的工程款部分。钰宁公司提供的证据相互印证、证明力充分，具有较高的可信性。中原公司认可存在恢复原状费用，但认为费用没这么多，但未提供相应证据予以佐证，故本院采信钰宁公司的意见。关于房屋免租期租金及空置期租金的损失部分。因中原公司提前退租，需给予钰宁公司合理的时间寻找租客，该部分空置期的租金损失应由中原公司承担。享受免租期权利是与履行全部合同义务相互联系的。中原公司提前解租，却要求享有完整的免租期，有违合同本意及公平原则，本院不予采纳。现有资料证明钰宁公司的实际损失已超过中原公司已给付的违约金数额。一审法院结合合同履行情况、中原公司的违约程度、损失发生的合理性等因素，酌情认定中原公司另行赔偿钰宁公司损失342，118元，并无不妥之处。综上，上诉人中原公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17，592元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  王晓梅二〇二〇年十一月十一日法官助理  何 倩书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……