陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕06民终1646号 上诉人（原审被告）：任林健，男，1988年8月4日出生，汉族，现住陕西省吴起县。委托诉讼代理人：高晶，陕西磐宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王迷香，女，1951年9月4日出生，汉族，现住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：张海斌、石新月，（实习），陕西卓超律师事务所律师。上诉人任林健因与被上诉人王迷香房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省吴起县人民法院（2020）陕 0626民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人任林健的委托诉讼代理人高晶、被上诉人王迷香的委托诉讼代理人张海斌、石新月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任林健上诉请求：1、依法撤销陕西省吴起县人民法院作出的（2020）陕0626民初511号民事判决书，并发回重审或直接予以改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决违反“不告不理”原则，裁判结果远超出被上诉人一审诉讼请求范围。被上诉人仅仅写明是要求法院依法判决解除合同，但是却并没有要求腾空房屋。在被上诉人只请求解除合同的情况下，一审法院违反不告不理原则，超请求的裁判违法。上诉人明确写明租赁费自2019年10月1日计算至起诉日2020年5月11日的金额为46658元，在上诉人未变更诉讼请求、也未补缴诉讼费的情况下，一审法院超出被上诉人诉讼              请求的判决是错误的。一审法院查明事实不清，本案被上诉人没有任何证据能够证明其实出租权利人，根本无权收取被上诉人租金。出租房将租赁物对外出租的前提是其对租赁物享有物权或者合法权利。本案房屋没有产权登记手续，被上诉人更没有证据证明对该房屋享有权利。被上诉人与上诉人虽然签订了合同，但被上诉人没有任何证据证明其实出租权利人，被上诉人根本无权收取涉案房屋的租金，一审法院不顾该事实，违法认定被上诉人享有租金属于认定事实错误。因新冠疫情影响，上诉人以涉案房屋经营的KTV因国家管控需要自2020年2月至今没有营业，因此该段期间的租金应予以免除。综上，请求依法改判或者发回重审。王迷香辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。本案并没有违反不告不理的原则，原审判决严格按照原告的诉讼请求进行判决。答辩人与被答辩人之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系，且有书面合同为证。2019年9月7日，答辩人王迷香与被答辩人任林建签订《房屋租赁合同》，双方约定答辩人将其位于延安市吴起县宗湾子台（环城路）元通大厦地下一层房屋出租给被答辩人用于经营KTV，租赁期为8年，自2018年10月1日起至2026年10月1日止，租金为每年13万元，被答辩人每年度提前1月一次性向答辩人支付下年度租金。答辩人合法取得本案涉案房屋，是本案涉案房屋合法有效的所有人。经延安仲裁委员会（2018）延仲裁字第109号调解书证实李树忠欠钟某某608万元借款，后二人在仲裁中调解。因李树忠与庞志刚之间存在债权债务关系，遂三人约定，庞志刚将其所有的本案涉案房屋折抵给钟某某。后答辩人王迷香从钟某某手中购买此房屋，并与被答辩人签订《房屋租赁合同》。据此，答辩人王迷香是该房屋的合法所有人，其享有占用、使用、收益、处分的权利不容置疑。即使按照上诉人所陈述的，答辩人不是该房屋所有劝人，不具有收益、处分的权利，其与上诉人之前的《房屋租赁合同》无效。那么也应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之约定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”向原告支付租金，即按双方约定被答辩人于2019年9月1日起应向答辩人支付每年13万元的租金。被答辩人称因疫情影响要求减免房租是无稽之谈。答辩人与被答辩人的《房屋租赁合同》签订于2019年9月7日，双方合同明确约定被答辩人应当在2019年9月1日至2019年9月30日向答辩人缴纳租金。而疫情爆发却是在签订合同后的4个多月，被答辩人的行为属于根本违约，并非因不可抗力所导致。综上，被答辩人的诉讼请求与客观事实不符、也无任何事实与法律依据支持。为了维护公平正义，故请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原审判决，保护答辩人的合法权益。王迷香向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告于2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付租赁费每日为361.1元（从2019年10月1日起计算至被告实际搬离原告房屋之日止，截止诉讼时租赁费为46658元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月7日原告王迷香（甲方）与被告任林建（乙方）签订房屋租赁合同，租期为8年，租金为每年13万元，乙方不支付或者不按约定支付租金甲方有权单方解除合同，合同签订后，被告未向原告支付租金。一审法院认为，本案原、被告的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，双方应当全面履行。被告未按合同约定向原告支付租金，原告有权按合同约定主张权利，故原告请求解除合同，要求被告支付租赁费的请求本院予以支持。被告辩称原告对涉案房屋没有所有权，合同无效，被告无需支付租金；本院认为原告已向被告交付了房屋，被告也利用该房屋进行了经营活动，故原告对该房屋有无产权证、有无所有权不影响租赁合同的履行，不影响合同的效力，故对被告的辩解不予采信。被告辩称租赁期间发生了疫情，属不可抗力，该期间的租金应当核减。但被告停止营业发生在疫情前，且其停业与疫情无关，故对该辩称理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、解除原告王迷香与被告任林建的房屋租赁合同，被告任林建于判决生效后十五日内腾空并向原告王迷香交付所租房屋；二、被告任林建向原告王迷香支付租赁费每日为361.1元（从2019年10月1日起计算至被告实际搬离原告房屋之日止，于判决生效后十日内一次付清。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告任林建负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人任林健与被上诉人王迷香签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人主张一审法院判决的“腾退房屋及房屋租赁费支付至实际搬离被上诉人房屋之日止”超出了被上诉人诉讼请求，违反不告不理原则。对该主张，本院认为，腾退房屋是解除房屋租赁合同应当包含的后续行为，未超出被上诉人诉讼请求。被上诉人在一审时主张的租赁费计算至起诉日只是暂时计算，并非确定的截止日，涉案房屋在上诉人腾退给被上诉人前，一直由上诉人占有使用，应当以房屋实际被腾空的时间计算租金，一审法院判决并未超出诉讼请求。上诉人主张被上诉人没有任何证据证明其是出租人，无权收取租金。且因疫情影响上诉人营业，疫情期间的租金应予以减免。本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，应当视为其对被上诉人系涉案房屋的权利人是知情和认可的，且涉案房屋权利人的变更并未对上诉人的营业造成影响，上诉人在承租期间亦无其他人向其主张房屋权利，故上诉人应当向被上诉人支付租金。上诉人未按合同约定支付租金，构成根本违约，被上诉人有权请求解除房屋租赁合同。上诉人在一审期间就租金减免问题未向被上诉人提出反诉，二审中请求免除租金，不予支持。上诉人应当依法违约责任。综上所述，上诉人任林健的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人任林健负担。本判决为终审判决。   审  判  长    霍 雨 枫审  判  员    牛    菲审  判  员    贾 玉 玉  二〇二〇年十一月十六日（院 印）法官 法 官助 理    王    慧书  记  员    张    良 202006164619888444021951942130120200626511120200626511220191012020511466582020220199782018101202610113120181096082019911320199720199120199304120199723611201910146658320199781336112019101180090018001