陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终469号 上诉人（原审原告）：刘文滨，男，汉族，商洛市星河商贸有限公司法定代表人，住商洛市商州区。 被上诉人（原审被告）：陕西物彩华商贸有限公司。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：余致双，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亚兵，陕西群鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建良，陕西群鑫律师事务所律师。 上诉人刘文滨因与被上诉人陕西物彩华商贸有限公司（以下简称物彩华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月20日立案受理后，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人刘文滨、被上诉人的委托诉讼代理人李亚兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘文滨上诉请求：1、请求依法撤销商州区人民法院（2020）陕1002民初1037号民事判决，发回重审或者依法改判为：“被上诉人陕西物彩华公司向上诉人刘文滨退还第一年度租金2146700元。”；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一、上诉人与被上诉人2016年3月16日签订《商铺租赁合同》，上诉人按约定支付了500000元的保证金和第一年度租金2660000元。商场于2016年9月份开业运营，有充分证据证明，商场开业不久，就有自称商铺业主的几十名群众多次来商场聚集、哄闹、拉横幅维权、索要租金，导致商场无法正常经营。给上诉人的商业信誉和形象造成影响巨大。严重影响了顾客到本商场进行消费，导致商场不能盈利，合同目的不能实现，损失难以估量。这一切都是被上诉人向上诉人提供的租赁物权利具有瑕疵，不符合租赁条件造成的。2、因为被上诉人有严重的违约行为，致使上诉人合同目的不能实现，应当承担瑕疵履行责任，应向上诉人退还第一年的租金2146700元。合同法第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。合同法第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人要求减少租金或者不支付租金”。上诉人在合同签订后，依约支付了全年租金，履行了自己的合同义务，被上诉人却不能提供符合使用用途的租赁物。且在上诉人提出协助解决请求后，依然怠于解决问题，导致问题不断扩大。综上，一审法院认定事实错误、使用法律错误，请求二审予以纠正。 物彩华公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。上诉人在经营期间，商铺“小业主”在商场外边树上悬挂横幅索要租金，被上诉人得知后，积极协调，最后，大部分“小业主”已经通过开发商领取到租金，剩余小业主也已经通过诉讼途径向商洛嘉合公司另行主张租金，圆满的解决了小业主索要租金的纠纷。另“小业主”在商场门前以“拉横幅”等方式索要商铺租金的行为仅有几天，参与人数少，未影响到商场的实际经营活动。即使“小业主”索要租金影响到商场的经营，也属于第三人侵权行为，是侵权法律关系，与本案无关，不能成为要求被上诉人退还租金的理由。 刘文滨向一审法院起诉请求：1.请求判令被告退还原告第一年度租金2,146,700元（2,146,700元是以年租金2,660,000元元减去513,300元计算而来，该513,300元系原告收取两个独立商铺年租金770,000元中的8个月租金）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2013年7月10日，陕西君诚置业有限公司与被告物彩华公司的法定代表人余致双签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的位于商洛市商州区XX路XX号的卫苑大厦一层商铺出售于余致双。当日，陕西君诚置业有限公司与余致双签订《商业用房租赁合同》，约定将其开发建设的卫苑大厦二、三层建筑面积3859.14平方米的商业用房出租于余致双使用，期限15年（至2029年4月30日期满）。2014年7月至12月，陕西君诚置业有限公司将余致双租赁的卫苑大厦二、三层部分商铺，对外进行了出售。商洛嘉合商业运营管理有限公司与购买二、三楼部分商铺的业主（即：“小业主”）签订《委托经营协议书》，以返租的形式，向业主支付经营收益。2015年12月10日，余致双与被告物彩华公司签订《房屋租赁授权委托书》，将其购买的和承租的卫苑大厦一至三层委托被告物彩华公司出租和经营管理，委托期限2015年12月10日至2029年4月30日。2016年3月10日，陕西君诚置业有限公司出具《转租证明》，同意余致双将卫苑大厦二、三层商业用房转租第三人，并要求在租赁期间内必须遵循其双方签订的《商业用房租赁合同》。 2016年3月16日，原告刘文滨（乙方）与被告物彩华公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方将位于商洛市商州区XX路XX号（即卫苑大厦）的沿街三层面积约5627.42平方米的房屋出租于乙方，从事经营活动；租赁期限从2016年6月1日至2026年5月31日共10年；乙方须在签订合同时，向甲方交纳保证金500,000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退还上述保证金（以现金方式退还不计息）；年租金2,660,000元，合同期内第四年、第五年、第六年、第七年在已定租金基础上增长6%，第八年、第九年、第十年在第七年租金基础上增长6%；租金一年一支付，到期提前两个月一次性付清下一年度租金；承租方须按约定向出租方交纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。合同还约定有其他内容。合同签订后，原告向被告交纳了第一年度即2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金2,660,000元，并对租赁房屋进行了装饰装修，添置了相关的配套设施设备，用于经营小吃城、超市、家用电器等。2016年8月6日，原告与案外人签订商铺租赁合同，将案涉房屋一层中临街的253平方米转租他人，租期6年，前3年租金每年350,000元；2016年9月11日，原告与另一案外人签订商铺租赁合同，将案涉房屋一层中临街的300平方米转租他人，租期5年，每年租金420,000元。 原告刘文滨租用卫苑大厦一至三层从事商业经营期间，因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分“小业主”的租金收益，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金。因问题未得到有效解决，2016年11月份开始，部分“小业主”到商铺的实际租用人原告刘文滨的经营场所采取聚集哄闹、打横幅等方式进行维权，原告将商铺业主影响其经营的问题通报于被告，要求予以解决，但因各种原因，商铺业主索要租金收益的问题在一段时间内没有得到妥善解决，原告因此拒绝向被告交纳第二年度（2017年6月1日至2018年5月31日）的租金。2017年5月11日，被告向原告发出催收租金通知书，要求原告于2017年5月15日前一次性向其支付第二年度房租；如未按上述宽限期限一次性足额支付房租，其公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究迟延支付租金的违约责任。2017年5月11日，原告以商洛市星河商贸有限公司的名义向原告发出书面通知，说明：双方于2016年3月签订的房屋租赁合同，履行一年，目前出现不可归责于我方的情况，致使我方经营受阻，损失巨大。1.你公司恶意隐瞒商铺所有权人的情况，将只有部分处理权的商铺出租给我公司从事经营活动，属于典型合同欺诈。2.自2016年8月以来有自称业主的人结队来我处索要租金，从9月开始“各业主”增加到五六十户，哄闹、冲击我方经营场所，在我方办公室拉白条幅，其中一条悬挂长达12天，致我方无法正常经营。3.上述情况一直持续到2017年3月4日，扰乱正常经营和办公。2017年度房租等你方处理好此事件后，我公司第一时间通过银行打给你公司指定账号。2017年5月22日，被告再次向原告发出催收租金通知书：一、你方回复的众业主威胁、骚扰你方正常经营之事，答复如下：1.因我方未与众业主签订租赁合同，故我方无权与众业主就你提出的威胁、骚扰经营一事进行处理。2.如再出现第三方影响你正常经营之事，建议你通过法律途径依法维护你的合法权益。二、你方务必于2017年5月25日前一次性向我公司支付2017年-2018年度房屋租金。三、如贵方按照上述宽限期限交纳房租我方将不追究你方迟延交纳租金的违约责任，否则我方将依法解除商铺租赁合同，并依法追究你方迟延交付租金的违约责任。2017年6月22日，被告向原告发出《解除商铺租赁合同通知书》。 2017年7月19日，物彩华公司将刘文滨起诉至本院，要求：1.判令解除原被告于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》；2.判令刘文滨立即腾交所租赁的商洛市商州区XX路XX号XX大厦一至三层商铺；3.判令刘文滨支付2017年6月1日起至房屋实际腾交之日的房屋占用费；4.判令刘文滨支付2017年4月1日至实际给付之日的逾期付租违约金；5.判令不予退还刘文滨交纳的500,000元保证金；6.诉讼费由被告承担。本院审理后，于2017年12月18日作出（2017）陕1002民初1407号民事判决书，原被告双方均提出上诉。商洛市中级人民法院审理后，于2018年4月25日作出（2018）陕10民终116号民事裁定书，撤销本院（2017）陕1002民初1407号民事判决书，发还重审。本院依法重新组成合议庭进行了审理。在重审过程中，物彩华公司申请追加商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司为第三人参加诉讼，刘文滨提出反诉。刘文滨的反诉请求为：1.确认原被告之间的《商铺租赁合同》于2018年元月30日解除；2.判令物彩华公司立即接收出租房屋，并承担自2018年2月1日起到实际接收之日原告看护承租房屋产生的水电、物业、人员工资等费用198,115元；3.判令物彩华公司赔偿因其违约导致合同解除给刘文滨造成的经济损失8,813,126元。4.判令物彩华公司返还保证金500,000元；5.诉讼费、反诉费、评估费及其它费用由物彩华公司承担。物彩华公司将其第1项诉讼请求变更为：确认物彩华公司与刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；第3项诉讼请求变更为：判令刘文滨向物彩华公司支付2017年6月1日起至涉案房屋实际腾交之日的房屋租金及房屋占用使用费。2019年8月9日，本院作出（2018）陕1002民初1307号民事判决书：一、物彩华公司与刘文滨2016年3月16日签订的商铺租赁合同于2018年1月28日解除。二、由刘文滨、第三人商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司向物彩华公司腾交位于商洛市商州区XX路XX号XX大厦一、二、三层房屋；刘文滨按评估机构评估报告确定的商铺装修及配套设备价格评估计算表表1向物彩华公司腾交房屋及装修、配套设施、设备（具体按评估报告附件1商铺装修改造工程及配套设施设备价格评估计算表表1所列项目交付），刘文滨对上述财物不得拆除、转移、损坏；物彩华公司（反诉被告）退还刘文滨保证金500,000元。三、刘文滨支付物彩华公司2017年6月1日至2018年1月28日房屋租赁费1,756,328.47元；刘文滨从2018年1月29日起按每日4698.63元支付物彩华公司房屋占用费至刘文滨和第三人腾交房屋完毕之日止（刘文滨支付空闲房屋日占用费2589.04元，第三人商洛市佳鸿衣商贸有限公司房屋日占用费1150.68元，商洛市商州区柒加壹母婴生活坊的房屋日占用费958.91元）。四、物彩华公司承担刘文滨损失3,362,977.32元，刘文滨支付的鉴定费95,000元，由物彩华公司承担47,500元，上述共计3,410,477.32元，由物彩华公司给付刘文滨。五、驳回原被告其他诉讼请求。以上二、三、四条判决内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。宣判后，原被告双方均不服，提出上诉。商洛市中级人民法院作出的（2019）陕10民终629号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 庭审中，被告物彩华公司认为原告刘文滨在之前的（2018）陕1002民初1307号案件的反诉中未主张第一年度租金，原告也没有因为“小业主”的原因停止营业，本案中原告的诉讼时效应从2016年3月16日起算，到2019年3月16日二年和三年的诉讼时效均已届满，故原告的诉求已超过诉讼时效。原告认为，被告提出2016年3月16日计算时效缺乏法律依据，第一年的租赁期限到2017年5月31日，即使计算诉讼时效也应从2017年5月31日起算，按照司法解释的规定应适用三年的诉讼时效，而原告不断向被告发函，主张其权益，构成诉讼时效的中断，且小业主的堵门拉条幅行为从2016年11月开始直到2018年3月份，在此期间，原告被迫于2018年1月28日关门停业，侵权行为一直在持续，所以原告诉求未超过诉讼时效。 一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点有：1.原告刘文滨要求被告物彩华公司退还第一年度租金是否系重复起诉；2.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效：3.被告在履行第一年度租赁合同期间是否存在根本性违约行为。关于焦点1，在本次诉讼前，原被告双方就履行2016年3月16日《商铺租赁合同》过程中发生的纠纷已向本院提起诉讼。本院（2018）陕1002民初1307号民事判决书，已经商洛市中级人民法院作出的（2019）陕10民终629号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效法律文书裁判处理的是原被告之间有争议的2017年6月1日之后的租金及房屋占用费。本案中，原告所主张的第一年度租金的时间跨度为2016年6月1日至2017年5月31日，原告的本次诉讼，虽然与前次诉讼的当事人相同，诉讼标的也是租金，但其时间段不同，故原告的起诉不构成重复起诉。关于焦点2，原告提出其在开业不久，有自称商铺业主的群众多次来商场聚集、哄闹、索要租金，在商场以及办公区域悬挂白色横幅，扰乱其正常经营秩序，使其经营陷入停滞状态；其要求被告出面解决，但被告怠于履行义务，致其损失不断扩大，被告不能提供符合合同约定的用于正常经营的租赁物，使租赁合同利益不能实现，故要求被告退还其已交纳的租金。被告认为“小业主”闹事的行为不构成其根本违约，未对原告使用租赁物造成影响。由此可见，原被告之间并非因第一年度的租金交纳问题发生争议，而是因为原被告租赁合同外，第三人的行为是否影响原告对租赁物的使用、收益，被告对此是否存在根本性违约发生争议。原被告之间提及的“小业主”闹事，从2016年11月左右开始，持续至第二年度的租赁期间，故原告在本案中的主张权利的诉讼时效应以第一年度租赁期限届满之日2017年5月31日起算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2017年5月31日起至《中华人民共和国民法总则》的施行之日2017年10月1日，原告的诉讼时效尚未满二年，故本案诉讼时效应适用三年的规定，原告于2020年5月11日诉至本院，未超过诉讼时效。原告认为其与被告之间的信函往来行为，引起诉讼时效中断，但其信函往来中未明确提出要求对方退还第一年度租金，故其据此认为诉讼时效中断的观点，本院不予采纳。关于焦点3，在本次诉讼前，原被告之间因租赁合同解除引起的纠纷在诉至法院后，已经法院裁判处理，在法院生效法律文书中认定：卫苑大厦部分商铺业主的维权行为在2018年1月28日合同解除前给原告的经营造成了一定影响，租赁合同履行到第二年度的2018年1月28日原告关门停业；在本案中，原告没有提供证据证明其在租赁合同第一年度期间因部分商铺业主的维权行为给其造成的实际经营损失，亦无证据证明被告在该合同年度有其他根本性违约行为，故原告要求被告退还其第一年度租金2,146,700元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘文滨要求被告陕西物彩华商贸有限公司退还第一年度（2016年6月1日至2017年5月31日）租金2,146,700元的诉讼请求。 案件受理费23,973元，减半收取11,986.50元，由原告刘文滨负担。 二审中，刘文滨向法庭提交了6组证据：1、卫苑大厦“小业主”索要租金影响经营的视频截图；2、2017年5月22日物彩华公司给刘文滨的回函；3、佳鸿衣公司对刘文滨向法院提起诉讼的起诉状副本；4、柒加壹母婴生活坊起诉刘文滨、星河公司的起诉状；5、合同履行期间部分租户解除合同的材料；6、2018年1月25日以后刘文滨处理资产的材料。物彩华公司经过质证认为，第1组证据不能证明时间和内容，真实性不予认定。2、3、4组证据的真实性予以认定，但与物彩华公司无关。5、6组证据的真实性不予认可。经本院审查，刘文滨二审向法庭提交的证据真实、可靠，真实性予以认定。 本院认为，刘文滨为开办商场和物彩华公司签订了房屋租赁合同，在经营期间，尽管有多名卫苑大厦的“小业主”因索要租金到商场采取聚集、哄闹、拉横幅等方式影响商场的经营。但是第一年度的经营基本正常，刘文滨也没有提供对其造成重大损失的依据。其向法庭提交的一些租户解除合同的证据，无法证明是因为正常的市场经营环境造成的，还是“小业主”非理性维权造成的。况且，本案案涉房屋上并未设定其他权利，房屋产权明晰，房屋租赁合同合法有效，不存在第三人基于合法理由对租赁房屋主张权利的情形，本案并不适用《中华人民共和国合同法》第228条的规定。按照合同相对性原理，“小业主”主张租金应当向和其存在租赁关系的商洛嘉合商业运营管理有限公司主张，物彩华公司和刘文滨均与“小业主”之间不存在租金争议，“小业主”以没有收到租金为由到商场聚集、哄闹影响商场经营本身是一种侵权行为，因此刘文滨要求退还第一年的租金的理由不能成立。根据《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23973元，由上诉人刘文滨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1