辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1968号上诉人（原审被告）：佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司，住所地辽阳市太子河区荣兴路中段**。法定代表人：高文芝，该公司总经理。上诉人（原审被告）：辽宁澳深低温装备股份公司，住，住所地辽阳市太子河区荣兴路中段**/div>法定代表人：高文芝，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳佳誉仪器仪表有限公司，住所地，住所地辽阳市太子河区荣兴路******iv>法定代表人：陈玉友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪占涛，辽宁国印律师事务所律师。上诉人佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司、上诉人辽宁澳深低温装备股份公司因与被上诉人辽阳佳誉仪器仪表有限公司买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1011民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司、上诉人辽宁澳深低温装备股份公司的共同委托诉讼代理人冯庆勇，被上诉人辽阳佳誉仪器仪表有限公司的委托诉讼代理人汪占涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司、辽宁澳深低温装备股份公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判二上诉人不承担支付违约金的责任或依法对过高的违约金进行调整。事实与理由：一、本案的基本事实认定错误。本案为买卖合同纠纷，合同的基本当事人为佰弘公司及佳誉公司，与澳深公司无直接关联，判令澳深公司支付高额违约金，无事实和法律依据。二、本案没能依约办理权属证书属不可抗力，并非佰弘公司造成，不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。佰弘公司为房屋出售方，依法上报材料办理房屋和土地权属证书，因相关部门程序复杂，在持续办理中。办理权属证书并不是佰弘公司的原因造成的。权属证书何时办理完毕，佰弘公司在订立《厂房转让合同》时是不能预见的，办证行为具有偶然性，属不可抗力。三、假设要判令上诉人承担违约责任，一审判决上诉人承担的违约金过高，于法无据。一审法院应依职权进行释明，并对过高的违约金进行调整，把违约金调低在法律规定的合理区间内。其一，《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就本案而言，未及时办理权属证书并未影响被上诉人对厂房的占用使用，并未给被上诉人造成直接损失，因而让上诉人承担过高的违约金有违公平原则。其二，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中合同价款为255万元左右，被上诉人展期贷款本息115万元左右，并不是其直接损失，判令上诉人承担如此高额的违约金于法无据。其三，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金，防止机械司法而可能造成的实质不公平。其四，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院未对调整违约金情况进行释明，属程序违法。辽阳佳誉仪器仪表有限公司辩称：澳深公司系债务加入，应与佰弘亿拓公司共同承担责任。佰弘亿拓公司逾期办证，应承担违约责任。逾期办证持续2310多天，且仍在持续，违约金不高。一审判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辽阳佳誉仪器仪表有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告佰弘亿拓公司于2011年8月15日签订的《厂房转让合同》合法有效；2.判令被告佰弘亿拓公司承担逾期交房和逾期办理房屋产权证、土地证的违约责任，由被告佰弘亿拓公司与澳深低温公司共同给付原告1,149,621.37元；3.诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明：2011年8月15日，原告与被告佰弘亿拓公司签订《厂房转让合同》，合同约定：被告佰弘亿拓公司将位于辽阳市经济开发区地块（建设用地规划许可证号：地字第211：地字第21100020106007子河国用（2011）第103200181号、土地使用权50年）佰弘亿拓工业园的3#-2号厂房共三层1,224平方米（设计图纸西北侧⑤-⑧、A-C轴线之间），以总房款2,594,880元（2,120元／平）转让给原告；首付款794,880元，余款1,800,000元贷款支付，被告佰弘亿拓公司提供贷款担保；2011年12月31日交付厂房，逾期则按日支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行；被告佰弘亿拓公司确保厂房在综合竣工验收合格后一年内办理产权登记，逾期则按日支付已付房价款0.1‰的违约金。合同签订当日，原告支付首付款794,880元，2011年9月22日支付1,800,000元。原告于2013年9月27日向辽阳市太子河区农村信用合作联社贷款1,300,000元，期限一年，贷款到期后，原告继续向辽阳市太子河区农村信用合作联社贷款1,100,000元，期限一年。二被告为上述贷款提供担保。由于被告佰弘亿拓公司迟迟未能为原告办理房产证及土地使用证，二被告于2016年9月28日承诺，原告拖欠的展期贷款及利息由二被告承担。2017年9月28日，展期贷款到期，二被告未能兑现承诺，原告为防止企业失信，自行筹借资金，于2017年11月6日向辽阳市太子河区农村信用合作联社偿还展期贷款本息合计1,149,621.37元，其中本金1,099,999.94元、利息49,621.43元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告佰弘亿拓公司购买厂房，并依约支付全部购房款，原告要求确认《厂房转让合同》合法有效，于法有据，本院予以确认。承诺书记载的内容并不违反法律、行政法规的规定，合法有效。二被告自愿承诺未能如约办理房屋产权证、土地使用证，代为偿还原告拖欠辽阳市太子河区农村信用合作联社的展期贷款及利息。展期贷款到期后，二被告未能兑现承诺，现该贷款虽已由原告自行偿还，二被告仍应履行承诺，向原告支付展期贷款及利息1,149,621.37元。根据原告的诉请主张，应视为原告认可将厂房转让合同中的违约责任变更为二被告承诺书的内容，原告不可再就厂房转让合同的约定向被告主张权利。被告佰弘亿拓公司提供的辽阳经济开发区建设工程项目竣工备案证明，以证明房屋于2019年9月6日综合验收结束，辩称未办理房屋产权证、土地使用证并非其公司原因，故不同意承担违约责任，但该证明同时记载竣工时间是2014年7月30日，其所举证据不能证明该辩解，故本院对此不予采信。被告澳深低温公司辩称，根据合同的相对性，被告佰弘亿拓公司与原告之间的厂房转让合同与其无关，因被告澳深低温公司承诺与被告佰弘亿拓公司因违约自愿承担原告的展期贷款及利息，故本院对该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、原告辽阳佳誉仪器仪表有限公司与被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司于2011年8月15日签订的厂房转让合同有效；二、被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司于本判决生效后十日内向原告辽阳佳誉仪器仪表有限公司支付违约金1,149,621.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,147元，保全费5,000元，合计20,147元，由被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司共同负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司向辽阳佳誉仪器仪表有限公司承诺，如未能依约办理房屋产权证、土地使用证，则代为偿还拖欠辽阳市太子河区农村信用合作联社的展期贷款及利息。上述承诺系佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司应依承诺履行义务，就己方的违约行为向辽阳佳誉仪器仪表有限公司支付违约金，其关于不存在违约行为，不应支付违约金及调整违约金数额的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15147.00元，由上诉人佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司、上诉人辽宁澳深低温装备股份公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 白羽彤审判员 张连杰二〇二〇年十一月十三日法官助理孙丽杰书记员杨洋