广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22409号上诉人（原审原告、反诉被告）：高峰，男，1969年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆炳忠，男，1972年5月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区文冲文元。负责人：陆镜洪。上诉人高峰因与被上诉人陆炳忠、广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判陆炳忠返还高峰押金5000元、陆炳忠和文冲六社共同支付租赁房屋的拆迁费2万元、营业损失10万元、遣散员工费用172800元、装修损失3万元；2.依法驳回陆炳忠反诉请求；3.一、二审受理费由陆炳忠、文冲六社承担。事实和理由：（一）一审没有依法查清本案事实。高峰承租的涉案物业因政府征用并强制拆迁行为造成《租赁合同》解除。广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出的公告属于行政行为，该行政行为自发布之日起生效。所以，导致租赁合同解除的是行政行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《合同法》的有关规定，因政府行为导致租赁合同解除，高峰和陆炳忠均不存在违约行为。（二）一审法院没有查清陆炳忠和文冲六社因政府征收、拆迁行为获得拆迁补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。该行政法规依法规定，征收补偿费包括搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等相关的补偿费，而且该补偿费应当足额到位、专户存储、专款专用。本案中，案涉房屋产权属于文冲六社，有房屋产权证证实。而该房屋建设者不是文冲六社，是陆炳忠和其他人。作为该房屋的产权人和实际建设者，在合同没有到期就因政府行为拆除，就会获得政府的拆迁补偿款。而高峰是房屋承租者，当然依法获得相应的补偿。（三）一审明知案涉房屋是政府征收、拆迁行为导致《租赁合同》的解除，案涉房屋产权证表明是文冲六社所有，文冲六社作为本案当事人必须出庭把事实讲清楚，才能查明本案的基本事实，正确使用法律。因文冲六社没有出庭，陆炳忠又故意隐瞒案件基本事实，造成一审查明的本案事实不清，判决结果错误。（四）一审没有查明因政府公告拆迁行为，导致高峰无法使用租赁的商铺。2019年4月12日广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出了通知拆迁后，高峰就无法使用租赁物。因为房屋随时要拆迁，高峰必须找新的经营场所。在此期间，政府各部门和执法人员经常来人做工作和贴标语，并通知搬走，造成客户都不敢谈生意。其后在2019年5月份政府就派施工队破坏了商铺门前路面；施工队对部分商铺进行拆除，严重阻碍通行，其后商铺门前路面被强行破坏，导致车辆无法进出、货物无法进出；后来政府用砖砌了二米高的墙，完全挡住了商铺。根本无法开展生产经营。高峰本来早就想要搬走，但因陆炳忠、文冲六社拒不和高峰协商，也不支付搬运费，导致无法搬走。（五）拆迁是政府行为，高峰有配合的义务。但依据法律规定，经营者应该获得相应的补偿，这是基本的社会准则，是国家给与保障的，人人皆知。一审法院置该基本事实不顾，枉法裁判。请二审法院依法纠正。（六）一审中，陆炳忠故意隐瞒本案的基本事实，企图瞒天过海。一审法院应依法责令陆炳忠向法庭提交自己隐藏的证据和相关事实。若陆炳忠拒不提供，法院就应作出对陆炳忠不利的判决，认为高峰的诉讼主张成立。而一审法院却视而不见，导致判决结果严重错误。被上诉人陆炳忠二审辩称，1.高峰在一审中陈述截止开庭之日即2020年1月3日涉案商铺尚未拆除，2020天1月5日高峰与陆炳忠办理交接手续，高峰将涉案商铺交付给陆炳忠。由此可见，高峰一致占用涉案商铺。而高峰自2019年4月20日起就拖欠陆炳忠的租金，属根本违约。陆炳忠有权解除与高峰于2019年3月20日签订的《商铺承包合同》、没收定金、追收拖欠的租金及占用费。因此高峰的第二项上诉请求没有任何依据。2.广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出的《通知》、广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社发出的《拆除通知》是针对河涌流域“散乱污”场所的清理整顿，并非政府征用。高峰要求陆炳忠支付征用补偿款没有任何依据。即使属于征用，根据《商铺承包合同》第9条约定，高峰亦不能要求征用补偿。2020年8月4日，高峰在一审法院的《询问笔录》中明确，其第二项诉讼请求主张的损失为产生的实际损失。截至今日，高峰仍无任何证据证明其产生了实际损失。因此高峰的第一项上诉请求中“陆炳忠支付租赁房屋的拆迁费2万元、营业损失10万元、遣散员工费用172800元、装修损失3万元”没有任何依据。3.高峰提供的收据是复印件，没有原件予以核对，陆炳忠对其真实性不予确认。该收据载明的时间是2014年6月19日，而本案审理的是高峰与陆炳忠于2019年3月20日签订的《商铺承包合同》的房屋租赁合同纠纷，该收据与本案缺乏关联性。因此，高峰的第一项上诉请求中“陆炳忠返还高峰押金5000元”没有任何依据。综上，高峰的全部诉讼请求依据不足，应予以驳回。原审被告文冲六社述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，高峰的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，依法驳回高峰的上诉。高峰于2019年11月21日向一审法院起诉请求：1.判令陆炳忠立即返还押金5000元；2.判令陆炳忠、文冲六社共同支付租赁房屋的搬迁费20000元、营业损失100000元、遣散员工费用172800元、装修损失30000元，以上合计327800元；3.判令陆炳忠、文冲六社承担案件的诉讼费用。陆炳忠向一审法院反诉请求：1.判令自2019年12月5日解除高峰与陆炳忠于2019年3月20日签订的《铺位承包合同》；2.判令高峰清空承租商铺并将商铺及钥匙交还陆炳忠；3.判令高峰向陆炳忠支付2019年4月20日至租赁合同解除时止全部未付租金（每月2500元，计算至反诉之日2019年12月5日止为28750元）和自租赁合同解除后的占有使用费（自2019年12月6日起计算至陆炳忠实际清空并交还承租商铺之日止，每月占有使用费为2500元）；4.判令高峰向陆炳忠交纳的定金5000元归陆炳忠所有。一审法院认定事实：2019年3月20日，陆炳忠（甲方、发包方）与高峰（乙方、承包方）签订《铺位承包合同》，约定：1.甲方将铺位在广深公路南土名王洋坦之南××铺位（以下简称为涉案商铺）发给乙方使用。2.承包铺位每月承包款2500元。3.承包铺位年期2019年3月20日至2019年12月30日。4.乙方签合同时须交5000元给甲方作定金，期满如数归还，如乙方中途违约，则定金归甲方所有。5.承包款每月缴交，在每月5日前交清当月承包款，过期缴交则每天加收20%滞纳金，超过5天内即乙方违约处理，甲方收回铺位使用权，没收乙方定金，并追收所欠承包款。9.承包期内，如国家、工厂、个人、单位、集体收回及征用，乙方必须无条件服从，合同即告终止，如乙方在铺内有建筑物，不得向甲方要补偿费，一切补偿费归甲方所有。11.双方要严格遵守合同，不得任意违约，如乙方违约定金归甲方所有。合同末尾有双方的签名和捺印。合同尾部、双方签名上方用手写注明：“如搬迁费归乙方，如没有搬迁费补偿就算了。”陆炳忠抗辩该手写部分是高峰自行添加，无双方签名，其对手写部分内容不予认可，该手写部分与合同第9条明显矛盾，但其主张该合同仅有一份原件保存在高峰手中，其没有该份合同的原件予以比对。高峰主张该行字是双方签约时同意加上去的，由高峰进行书写。合同签订当日，高峰向陆炳忠支付了定金5000元和首月租金2500元，之后的租金未再支付。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出《通知》，载明：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户：根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路1082-1092号的商铺及附属物进行清理整治和关停取缔，要求于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除。逾期不拆除，该街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。2019年7月18日，文冲六社发出《拆除通知》，要求各承租（承包）户在2019年8月2日前清空相关物业和交回土地。双方确认涉案商铺门牌号为××，租赁标的物为一层和二层。对于一层和二层的面积是否一致，双方均表示不清楚。高峰陈述截至开庭之日涉案商铺尚未拆除，但已经破坏了门窗无法经营，其中2019年6月份第一次破坏了后门，其将后门堵住继续使用，2019年9月破坏了窗户，2019年12月房屋中间屋顶全部倒塌，为此提交了其于2019年6月和12月自行拍摄涉案房屋的照片若干。陆炳忠对高峰陈述的拆除情况和照片均不予确认，但确认照片中的商铺为涉案商铺。庭审后，双方于2020年1月5日办理了交接，高峰将涉案商铺交还给陆炳忠，陆炳忠向一审法院申请撤回其第二项反诉请求。高峰在一审法院2020年8月4日的询问笔录中明确，其第二项诉讼请求主张的损失为产生的实际损失。高峰为证实其聘请的在职员工还提交了《单位职工参保证明》。另查，文冲六社（甲方、发包方）与陆炳忠（乙方、承包方）于1992年12月8日签订《土地承包合同书》，约定：甲方将该社集体所有、土名王洋坦之南东西长53.4米，南北宽8.9米，面积475.26平方米的土地使用权发给乙方承包，期限为30年，从1992年10月2日起至2022年10月1日止。广州市黄埔区文冲街第六股份经济合作社于2003年1月28日取得位于广州市黄埔区广深路文冲路段南的房屋的权属证书，房屋所有权性质为集体所有，座数为6，使用性质为非居住，总建筑面积为5863.1829平方米，其中备注部分载明第二层属违章建筑未处理。经一审法院释明，高峰、陆炳忠均认为涉案租赁合同有效，若法院认定的合同效力与其主张的不一致，双方的诉讼请求均不变更。再查，陆炳忠于2019年12月4日向一审法院提起反诉，高峰于2019年12月6日签收一审法院邮寄的反诉状。一审法院认为，涉案租赁物为一楼和二楼，涉案商铺一楼取得了房产证，二楼属违章建筑，故涉案《铺位承包合同》中涉及一楼的部分为有效合同，涉及二楼的部分为无效合同。在案件审理过程中，高峰已将涉案租赁物交还给陆炳忠，陆炳忠向一审法院申请撤回要求交还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。关于定金。根据双方合同第4条约定可知，定金应为租赁保证金。因涉案《铺位承包合同》部分有效、部分无效，对一楼和二楼的面积租赁双方均不清楚，一审法院根据高峰提交的涉案商铺的照片判断一楼和二楼的面积大体一致，故一审法院酌情认定一楼和二楼的定金均为2500元。涉及二楼部分的合同无效，相应定金即租赁保证金2500元应予以返还。涉及一楼部分的合同有效，由于高峰仅支付了首月的租金，之后未按合同约定及时支付租金，属于根本违约，则相应定金2500元应予以没收，不再退还。综上，陆炳忠应退还高峰定金2500元。关于合同解除。如前所述，高峰仅支付了首月的租金，之后未按合同约定及时支付租金，属根本违约，陆炳忠有权解除涉及一楼部分的《铺位承包合同》。陆炳忠在反诉状中提出解除合同的主张，一审法院送达给高峰反诉状的时间为2019年12月6日，故一审法院认定涉案《铺位承包合同》涉及一楼部分于2019年12月6日解除。涉案《铺位承包合同》涉及二楼部分为无效合同，自始无效，无需解除。关于高峰的损失。高峰在案件审理过程中明确其主张的搬迁费、营业损失、遣散员工费用、装修损失均为其产生的实际损失，但其提交证据不足以证实其主张，一审法院不予支持。关于陆炳忠反诉主张的租金，该租金实质上包含了租金和占用费。高峰仅支付了合同期内首月的租金和占用费，直至2020年1月5日才将涉案商铺交还，高峰主张涉案商铺无法从事经营，提交了涉案商铺的照片，一审法院结合照片中涉案商铺的具体情况，酌情判断自2019年12月起已不满足基本的使用条件，故一审法院认定高峰应向陆炳忠支付2019年4月20日起至2019年11月30日止的租金和占用费共计18416.67元（2500元/月×7个月+2500元/月÷30天×11天），对于超出上述标准的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年8月18日作出判决如下：一、高峰与陆炳忠于2019年3月20日签订的《铺位承包合同》中涉及广州市黄埔区××一楼部分于2019年12月6日解除；二、陆炳忠于判决发生法律效力之日起十日内向高峰退还房屋租赁保证金2500元；三、陆炳忠予以没收高峰支付的房屋租赁保证金2500元；四、高峰于判决发生法律效力之日起十日内向陆炳忠支付房屋租金和占用费共计18416.67元；五、驳回高峰的其他本诉请求；六、驳回陆炳忠的其他反诉请求。一审案件受理费6217元，由高峰负担6170元，陆炳忠负担47元。反诉案件受理费322元，由高峰负担200元，陆炳忠负担122元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据，并同意本院采用书面审理的形式审处本案。本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点是：1.涉案《铺位承包合同》解除的责任认定；2.高峰抗辩驳回陆炳忠没收定金以及支付房屋租金和占用费诉请理由能否成立；3.高峰主张陆炳忠、文冲六社共同向其支付拆迁费、营业损失、遣散员工费、装修损失应否支持。现评析如下：关于涉案《铺位承包合同》解除的责任认定。根据一审查明的事实可知，高峰与陆炳忠于2019年3月20日签订《铺位承包合同》后，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处在2019年4月12日发出《通知》，要求包括高峰承租的涉案商铺等于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除。故依照上述《铺位承包合同》第9条约定，高峰理应予以配合并交还房屋。但高峰自2020年1月5日才将涉案商铺交还给陆炳忠，且自签订合同后，仅支付一个月的租金，显然高峰的行为已构成根本性违约，因此，本院认定《铺位承包合同》涉及一楼部分铺位面积于2019年12月6日解除的责任在于高峰。高峰上诉以合同解除是政府拆迁原因所致，否认存在违约行为，本院不予支持。关于高峰抗辩驳回陆炳忠没收定金以及支付房屋租金和占用费诉请理由能否成立问题。第一，定金没收问题。《铺位承包合同》第4条约定，如高峰中途违约，则定金归陆炳忠所有。本案中，因高峰行为构成根本性违约，导致陆炳忠主张解除双方《铺位承包合同》，故根据上述合同约定，陆炳忠有权主张没收高峰的定金，但鉴于《铺位承包合同》涉及一楼部分已取得房产证，为有效合同，而涉及二楼部分面积为违章建筑，属于无效合同，且双方不清楚一楼和二楼的具体面积，因此，一审法院根据涉案商铺的照片判断一楼和二楼的面积大体一致，酌情认定一楼和二楼的定金均为2500元，并作出支持陆炳忠没收高峰2500元保证金，剩余的2500元退还给高峰的判决，并无不妥，本院予以认可。高峰上诉要求退还全部5000元保证金，理由不成立，本院不予支持。第二，房屋租金和占用费问题。如前所述，《铺位承包合同》涉及一楼部分为有效合同，涉及二楼部分为无效合同。高峰作为涉案商铺的承租人，其在占有使用涉案房屋期间，理应向出租方陆炳忠支付对价，即支付《铺位承包合同》涉及一楼部分的租金及涉及二楼部分的占用费。虽然高峰直至2020年1月5日才将涉案商铺交还给陆炳忠，但高峰也主张涉案商铺无法从事经营，并提交涉案商铺的照片予以佐证。对此，一审法院结合照片中涉及商铺的具体情况，酌情认定自2019年12月其已不满足基本的使用条件，并判决高峰向陆炳忠支付2019年4月20日至2019年11月30日止的租金和占用费恰当，本院予以维持。高峰抗辩驳回陆炳忠上述期间的租金和占用费，缺乏理据，本院不予支持。关于高峰主张陆炳忠、文冲六社共同向其支付拆迁费、营业损失、遣散员工费、装修损失应否支持问题。高峰在一审中表示其主张的拆迁费、营业损失、遣散员工费、装修损失等费用为实际损失，但其并未就上述损失已经实际产生提供证据予以佐证，且双方签订的《铺位承包合同》第9条约定，承包期内，如国家、工厂、个人、单位、集体收回及征用，高峰必须无条件服从，合同即告终止，如高峰在铺内有建筑物，不得向陆炳忠要补偿费，一切补偿费归陆炳忠所有。上述合同已就涉案商铺如被国家、集体等收回及征用时，高峰无权主张相关补偿费问题作出了约定。因此，文冲六社是否到庭陈述拆迁补偿款问题，与本案实体处理并无直接关联。因此，高峰对一审未查明拆迁补偿款提出异议，并坚持主张陆炳忠、文冲六社支付拆迁费、营业损失、遣散员工费、装修损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，高峰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6370元，由高峰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十一月十八日书记员 李志康谢金泽