江苏省常州市钟楼区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0404执异65号异议人（案外人）：朱江雷，男，汉族，1982年6月4日生，住常州市新**。异议人（案外人）：朱亚清，女，汉族，1981年9月6日生，住常州市新**。两案外人委托代理人：张朝亮。申请执行人：常州市钟楼区银丰农村小额贷款有限公司，住所地常州市钟楼区邹区镇。法定代表人：严奇旭，该公司董事长。委托代理人：史忠磊，江苏品川律师事务所律师。委托代理人：卢鹏，江苏品川律师事务所律师。被执行人：王汉平，男，汉族，1963年5月7日生，住常州市武进区。被执行人：常州市武进威瑞电子有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇鸣新西路。法定代表人：王汉平。被执行人：周玉亚，女，汉族，1964年1月1日生，住常州市武进区。被执行人：王泽贤，男，汉族，1993年12月12日生，住常州市武进区。被执行人：徐丽莎，女，汉族，1994年4月27日生，住常州市武进区。被执行人：王珏，女，汉族，1989年2月5日生，住常州市武进区。被执行人：张烨，汉族，1988年5月28日生，住常州市武进区。被执行人：徐燕中，男，汉族，1969年5月13日生，住常州市武进区。被执行人：王奇，男，汉族，1994年2月25日生，住常州市武进区。本院在执行常州市钟楼区银丰农村小额贷款有限公司（以下简称银丰公司）申请执行王汉平、常州市武进威瑞电子有限公司（以下简称威瑞公司）、周玉亚、王泽贤、徐丽莎、王珏、张烨、徐燕中、王奇民间借贷纠纷一案过程中。案外人朱江雷、朱亚清向本院提出书面异议，本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月12日举行了公开听证，案外人的委托代理人张朝亮、申请执行人银丰公司委托代理人史忠磊、被执行人王汉平到庭参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2019年12月27日，本院作出（2019）苏0404民初6545号民事判决：王汉平于本判决生效之日起十日内归还银丰公司借款本金80万元及利息（按月利率2%计算，自2019年4月20日起至实际清偿之日止）；二、王汉平于本判决生效之日起十日内支付银丰公司律师费45000元；三、威瑞公司、周玉亚、王珏、王泽贤、徐丽莎、徐燕中、王奇、张烨对第一、二项所列债务承担连带清偿责任，并有权向王汉平追偿。2019年12月4日，本院依据（2019）苏0404民初6545号民事裁定查封了王汉平、周玉亚共同共有的常州市武进区房屋（以下简称案涉房屋）。根据银丰公司的申请，本院于2020年9月9日立案强制执行，案号为（2020）苏0404执2153号。案外人朱江雷、朱亚清提出异议称，请求中止对案涉房屋的执行。事实和理由：2019年5月25日案外人与被执行人王汉平、周玉亚在江苏满意房产代理有限公司处签订了《存量房买卖合同》，于同年9月27日在常州市不动产登记交易中心签订了《常州市存量房买卖合同》和《常州市区存量房交易资金监管协议》。根据合同约定，房屋交易总金额为2552800元。案外人分别于2019年5月25日支付了10万元定金；于2019年9月26日支付了162万元；于2019年12月16日前分四笔向资金监管账户存入81万元，总计付款253万元。王汉平和周玉亚根据2019年9月25日签订的《存量房买卖合同》约定，将案涉房屋交付给了案外人。当案外人打算过户时，发现贵院对案涉房屋进行了查封，对此案外人完全不知情，还于查封后12日内将最后一笔监管资金打入监管账户。对于房屋未过户案外人没有过错，且案外人愿意将剩余款项22800元交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持案外人的异议请求。申请执行人银丰公司辩称，一、案外人与被执行人王汉平、周玉亚签订的合同应以《常州市存量房买卖合同》也就是备案合同为准。理由是案外人付款时间节点符合备案合同的相关约定，且后合同优于先合同、备案合同效力优先。二、根据合同的约定，房屋应当于权属转移登记之日起十日内交付，案涉房屋至今未满足交付条件。综上，案外人的异议请求应予驳回。被执行人王汉平述称，对案外人的异议请求无异议。案外人付我房款162万元的当天我就给了案外人案涉房屋钥匙。另查明，2019年5月25日，案外人（乙方）与王汉平、周玉亚（甲方）签订《存量房买卖合同》，合同约定，甲方将案涉房屋出卖给乙方；总价款2552800元；付款方式：合同签订当日付定金10万元，2019年9月25日前还贷当日付162万元，2019年9月25日或甲方还贷当日付监管费1万元，乙方组合贷款放款后付房款80万元，水电等交房当日付房款22800元；甲方交房时间：乙方第五次付房款当日或2019年9月25日；乙方组合贷款放款后10日内甲方协助乙方办理产权转移登记手续。2019年9月27日，王汉平、周玉亚（甲方）、案外人（乙方）、江苏满意房产代理有限公司（丙方）签订《常州市存量房买卖合同》（备案合同），合同约定，甲方将案涉房屋出卖给乙方；成交价2552800元；付款方式：2019年5月25日付定金10万元；2019年9月30日前付1752800元；余款80万元由乙方于2019年9月30日前向银行申请贷款，以贷款方式支付。办理房屋权属转移登记在贷款发放之日起10日内；交付房屋于权属转移登记之日起10日内。等等。案外人为支付案涉房屋价款，于2019年12月16日与中国建设银行股份有限公司常州武进支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款30万元，借款期限自2019年12月16日起至2039年12月16日止。该贷款发放时间为2019年12月16日。案外人付款时间分别是2019年5月25日向王汉平、周玉亚支付定金10万元，2019年9月26日向王汉平、周玉亚支付162万元，2019年9月27日、10月17日、12月16日，分4笔向资金监管账户汇入资金共计81万元。王汉平、周玉亚于2019年9月26日将案涉房屋钥匙交付给案外人。2020年11月17日案外人将剩余房款22800元按我院要求交付执行。本院认为，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人作为案涉房屋买受人，与案涉房屋所有权人王汉平、周玉亚签订了两份买卖合同。根据案外人的付款情况可以看出双方履行的是未经备案的《存量房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不存在法定导致合同无效的情形，应认定合法有效。王汉平、周玉亚按照该合同约定于2019年9月26日将案涉房屋钥匙交付给了案外人，应认定案外人在本院查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋。案外人已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照法院要求交付执行。《存量房买卖合同》约定在案外人组合贷款放款后10日内，王汉平、周玉亚协助办理权属转移登记，案外人贷款发放时间是2019年12月16日，此时本院已查封案涉房屋，案外人已无权办理过户登记，因此案外人对案涉房屋未过户登记不存在过错。综上，案外人的权利能够排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止执行常州市武进区房屋。案外人、当事人对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 吴 颖审判员 刘永丽审判员 包艳波二〇二〇年十一月二十日书记员 周嘉怡