贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6838号上诉人（原审被告）：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：唐书霞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何玉昌，男，1969年8月10日出生，土家族，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审原告）：吴满丽，女，1974年9月25日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南房开公司）因与被上诉人何玉昌、吴满丽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御江南房开公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，即撤销上诉人支付逾期办证违约金3747.74元的判决，改判上诉人不承担逾期办证的违约责任。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人克服重重困难，按进度施工，涉案房屋已经验收合格，达到按现状交付、正常使用的条件。1、按湄潭县人民政府2013年12月签订的《湄潭县滨河公园青山商业街项目建设投资框架协议》第九条第一项的约定，湄潭县政府应取得国有土地批准手续后，及时启动项目建设用地的招拍挂程序，该程序应在6个月内完成。但案涉土地至今没有完成挂牌程序，严重影响上诉人办理房屋移交、转移登记手续。2、案涉项目于2015年2月12日开始动工，一直因为拆迁户邱家瑞拒绝搬迁的原因长期停工，直到2016年9月5日才签订房屋征收补偿安置协议，项目计划工期被延误17个月。3、案涉房屋在2018年12月就已完工，经各部门验收，在2019年1月24日获得《湄潭县建设工程验收意见书》，验收合格，可以按现状交付给被上诉人及其他业主使用。4、案涉房屋事实上在2018年12月30日前已开始有业主接房入住，正常生活。二、逾期交房非因上诉人的自身原因导致，系政府土地挂牌手续、2018至2019年政府机构改革、2020年1月以来的疫情等上诉人无法克服的原因导致。1、案涉项目于2018年10月竣工后，因土地手续不齐导致不能办理规划验收。由于政府相关部门针对最后一批次土地手续报批延误，土地手续于2019年9月12日在贵州省人民政府取得土地指标批复，但报批回来的土地红线有误，导致至今仍未挂牌。2、由于2018年底和2019年初政府机构改革工作的推进落实，导致项目土地、规划、消防等主管部门职能变化，导致项目在土地报批、规划审批、消防报批及验收滞后。3、由于2020年初至今，新冠病毒疫情影响，相关工作进度全按下暂停键，相关职能部门在此期间一直未正常工作，导致验收手续办理滞后。我公司因此遭受重大的经济损失，更有些企业因此破产，再也恢复不过来。我公司历尽艰辛一路走来，只为坚持一个民营企业的责任和担当，克服困难，将商品房交付到业主手中，将房屋产权证书办理给业主。三、上诉人通知被上诉人及其余业主接房，并通过邮寄EMS书面通知被上诉人接房，但被上诉人拒绝接房导致逾期交房，造成了违约金的无限扩大，对于扩大的损失，不应由上诉人承担。四、被上诉人并未举证证明逾期交房给其造成了损失，鉴于房屋早已可以交付使用和前述特殊情况，并非上诉人主观违约，不应判决上诉人承担违约责任。五、即便按一审法院的逻辑，判决上诉人承担逾期交房的违约责任，则一审判决结果与查明的事实、合同约定存在矛盾，也应当撤销判决。一审法院在判决书第3页倒数第5行已经认定的事实为逾期交房的违约金在“房屋实际交付之日起30日内支付该违约金”，但在判决时却要求上诉人在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金，既不符合查明的事实，也不符合商品房买卖合同第十三条的约定，更不符合法律规定，一审判决应当撤销。上诉人认为，购房人最关心的是房屋交付时间和产权证办理，在房屋达到交付使用的条件下，房开公司并未因自身原因违约，则国家应当给予疫情后的企业复工复产创造条件，适当保护，由房开公司完善相应的手续，为购房人办理房屋产权手续，这也是对购房人利益的最大保护，达到双赢的结果。案涉项目为湄潭县人民政府的招商引资项目，上诉人也相信一定能尽快、及时为购房人办理房屋移交和产权手续。被上诉人二审未作答辩。何玉昌、吴满丽向一审法院起诉请求：1、判令御江南房开公司支付从2018年12月31日起至2019年10月28日期间逾期交房违约金23695.26元；2、判令御江南房开公司支付从2017年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金90443.17元，并继续支付从2020年4月25日起以811200元为基数，按年利率4.75%的标准继续支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；3、判令御江南房开公司支付从2019年10月22日起至2020年4月24日期间逾期交付车位违约金1628元，并从2020年4月25日起以88000元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交付车位止；4、本案诉讼费由御江南房开公司承担。一审法院认定事实：何玉昌、吴满丽系夫妻关系。御江南房开公司系依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2017年6月23日，何玉昌、吴满丽与御江南房开公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：何玉昌、吴满丽购买被告取得商品房预售许可的位于湄潭县水韵兰亭项目第9号楼1层9-1-6号房（建筑面积85.32ｍ2），总价款767600元。2019年10月21日，何玉昌、吴满丽与被告达成退房协议，内容如下：一、双方自愿达成退还房屋协议，永不后悔，任何一方不得以任何理由作其他无理要求；二、按照购买房屋时的协议内容，退还购房款767600元（扣除约定的违约责任金）；三、双方互相配合，提供相关资料，到主管部门完善房屋买卖合同的（变更、注销等）手续。同日，双方签订《湄潭县商品房买卖合同变更（注销）申请表》，在该申请表的类别一栏注明“注销”。在双方签订退房协议书的当日，何玉昌、吴满丽向御江南房开公司购买Ｂ-52号车位，御江南房开公司向何玉昌、吴满丽出具收到车位价款88000元的收据。2019年10月28日，何玉昌、吴满丽与御江南房开公司再次签订《商品房买卖合同》，主要约定：何玉昌、吴满丽购买被告取得商品房预售许可的位于湄潭县水韵兰亭项目第11号楼1层1-2号房（建筑面积157.78ｍ2，套内建筑面积153.77ｍ2），总价款811200元，何玉昌、吴满丽在2019年10月28日前交付全部房价款，御江南房开公司在2018年12月30日前向何玉昌、吴满丽交付房屋；该房屋交付时应满足下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘结构出具的该商品房面积实测技术报告书等；逾期交房超过30日，何玉昌、吴满丽有权退房，何玉昌、吴满丽如退房，应当书面通知被告，御江南房开公司应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的0.01%向何玉昌、吴满丽支付违约金，何玉昌、吴满丽如要求继续履行合同，则合同继续履行，御江南房开公司应从逾期之日起至实际交付之日止按日向何玉昌、吴满丽支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付该违约金；御江南房开公司承诺在2017年12月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付何玉昌、吴满丽；被告逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，则何玉昌、吴满丽有权退房，如何玉昌、吴满丽退房，御江南房开公司应自收到退房通知之日起30日内退还何玉昌、吴满丽已付款，并按中国银行同期利率支付利息；何玉昌、吴满丽如不退房，御江南房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向何玉昌、吴满丽支付已付房款“×”的违约金。该合同附件十二《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：1、双方一致理解并认同被告在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给何玉昌、吴满丽；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延迟，被告不承担违约责任。签订合同当日，何玉昌、吴满丽就11号楼1层1-2号房屋的房款全部付清。关于何玉昌、吴满丽购买房屋的交付问题，御江南房开公司出示了一份2019年10月29日物业费收据，收据载明交款人“何玉昌”，金额4165元，摘要中注明“11号栋1-2号房（2019年11月1日至2020年10月31日）”，收款方式注明“违约金冲抵。2019年11月29日，何玉昌向御江南房开公司出具承诺书，载明“户主何玉昌自愿从即日起接收贵公司出售的商品房11栋1-2号，其所涉及的超期交房违约责任，本人不予以追究，并认可该房屋的建筑结构，在装修过程中保证不改变外观颜色及外观结构”。一审法院认为，双方就御江南房开公司开发并取得预售许可的案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信全面履行。根据双方合同约定的交付房屋时间及条件，御江南房开公司虽然逾期交房已构成违约，但从其出示的物业费收据以及何玉昌出具的承诺书(二原告系夫妻关系，原告何玉昌出具的承诺书，系代表二原告的共同意思，对二原告具有同等的法律后果)来看，双方已就逾期交房的违约责任问题达成了协议，御江南房开公司应当承担的违约金在折抵一部分物业费后，二原告自愿放弃追究被告逾期交房违约责任的权利。二原告在双方已就交房违约责任达成协议的情况下，又根据原合同的约定主张违约金，违反了诚信与禁反言原则，其要求御江南房开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，与双方约定不符，不予支持。但是，二原告放弃的仅是要求被告承担逾期交房违约责任的权利，并未放弃要求被告承担逾期办证违约责任的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限”的规定，从合同的约定以及二原告承诺的时间上来看，被告应于2020年2月27日转移房屋产权登记的有关文书，但其至今未办理并交付产权登记相关文书，其行为已构成违约。结合被告违约的原因、二原告的损失、特别是目前房地产开发市场管理的现实等特殊因素，违约金按照已付购房款每日万分之0.3的标准计算较为公平合理。2020年2月27日至庭审之日即2020年7月29日止，共154天，故被告应向二原告支付逾期办证违约金3747.74元（811200元×154天×0.003%/天）。对二原告主张的逾期交付车位违约金的诉讼请求，双方未约定车位交付时间以及办理产权证的时间，被告并不存在违约交付的情形，故对该诉讼请求，不予支持。综上所述，被告应向二原告支付逾期办证违约金3747.74元。对被告之后的逾期办证违约责任，因被告办理、交付房屋产权证存在诸多不确定因素，二原告可待被告办理并交付相关产权证书后再行主张。二原告的其余诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限被告贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告何玉昌、吴满丽从2020年2月27日起至2020年7月29日止的逾期办证违约金3747.74元；二、驳回原告何玉昌、吴满丽的其余诉讼请求。案件受理费1308元，由原告何玉昌、吴满丽负担1268元，被告贵州御江南房地产开发有限公司负担40元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于御江南房开公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。御江南房开公司应于2020年2月27日前将转移房屋产权登记的有关文书交付给何玉昌、吴满丽，但其至今未办理并交付产权登记相关文书，其行为已构成违约，一审法院酌情按照何玉昌、吴满丽总额的日万分之零点三计算逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，御江南房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年十一月九日法官助理王薇书记员冯滢