福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初2756号 原告：泉州世茂三远物业服务有限公司（原名泉州市三远物业管理有限公司），统一社会信用代码91350503751368594K，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段**燃气大厦****1808。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：童红梅，女，该公司员工。 被告：福建省老区房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350824680885948R，住，住所地福建省武平县平川镇平川路**/div> 法定代表人：陈亚平，总经理。 委托诉讼代理人：黄民康，福建中美律师事务所律师。 原告泉州世茂三远物业服务有限公司(以下简称三远公司)与被告福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三远公司的委托诉讼代理人童红梅、被告老区公司的委托诉讼代理人黄民康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三远公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告车辆停放服务费180180元；2.判令被告支付原告逾期缴纳车辆停放服务费违约金222189.66元。事实与理由：被告所有的宏祥华都小区摩托车位(共计231个摩托车车位)，由原告提供物业管理服务，根据物业服务合同的约定，原告有权按20元/辆·月的车辆停放服务费向被告收取，被告应当按月缴纳服务费，并于每月的30日前内缴纳本月的费用。逾期缴纳服务费的，按逾期金额每日千分之一向原告支付违约金。被告拖欠服务费的期间为2017年6月1日-2020年8月31日。原告己向被告发送物缴费通知单，然被告仍拒绝缴纳拖欠的服务费。被告拖欠车辆停放服务费共计180180元，逾期缴纳的违约金为222189.66元(计算至2020年8月31日)。在原告催缴的情况下，被告仍拒绝支付拖欠的服务费，被告逾期缴纳的行为严重损害了原告的合法权益。 老区公司辩称，一、原告与宏祥华都业主委员会签订的《宏祥华都物业服务合同》对被告不具约束力。原告据此起诉被告没有事实和法律依据。1.宏祥华都业主委员会是代表全体业主，对业主具有约束力，而被告仅是建设单位，业委会无权代表建设单位。该合同是提供物业管理服务和支付服务费的合同，涉及建设单位支付的服务项目应由建设单位确认同意;而该合同未经被告确认，显然对被告不具约束力。2.摩托车位不在物业服务费收费标准约定之内，《宏祥华都物业服务合同》第七条第(二)项第1款，只约定：高层住宅1.1元/月·平方米、多层住宅：0.7元/月·平方米、商铺：1.2元/月·平方米。而未约定车位或摩托车位的物业服务收费。显然双方约定车位不在物业服务范围之内。3.车位使用费及停放服务费约定：《宏祥华都物业服务合同》第八条第(一)项“机动车辆停放服务费(含业主有产权的车位、车库);地下车位50元/个·月；摩托车20元/辆·月；电动车20元/辆·月标准向乙方支付”。该条款约定的是物业公司停车费的收费标准，而非物业服务费的标准，是对车辆使用和停放的收费约定；前提是只有车位存在“使用”或“停放”才存在收费问题。物业服务费收费对象是业主，而车位使用费及停放服务费收费对象是车位的使用人和车辆的停放人。原告将物业服务和停车费混为一谈。原告对摩托车位的使用和停放己向使用人或停放人收取了停车服务费，再诉求被告支付物业服务费，显属重复收费。于理无据，于法不通。该合同采取包干制方式，盈亏自负。《宏祥华都物业服务合同》第六条第(三)项约定“应当在本物业的醒目位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等事项”。表明停车费收费归原告所有:这是原告使用公共物业的收益。原告才是本物业(摩托车位)的使用人。原告收取停车费后再向被告收取服务费，于理无据，于法不通。二、原告诉求231个摩托车位物业服务费，缺乏事实依据。合同第七条第(五)项：“未出售的房屋物业服务费及地下车库管理费(包括汽车停车车位及摩托车停车车位)由开发建设单位全额支付;已出售但尚未交付给买受人的房屋、物业服务费由开发建设单位全额支付”。判定缴费主体首先应查明如下事实：一是哪些是可出售车位，哪些是业主共有不可出售的公共车位;二是哪些车位属于哪个开发建设单位所有。1.属于被告开发建设的可销售的摩托车位123个。其中己销售6个车位，剩余117个。其余车位是原告违反合同约定自行画地为位。2.安置房属于天安城投公司开发建设，地下停车场系，地下停车场系不可销售的公建物业共有的公共停车场所。原告诉求被告支付物业服务费没有事实依据。3.安置房是为了安置拆迁户而建，征地拆迁安置属于政府行为，天安城投公司是政府委托的征地。故安置房(安1、安2、安3号楼)建设规划以及土地使用权均由天安城投登记。安置房物业服务费缴费主体涉及物业权属，只有判定车位的权属才能判定缴费主体。4.虽然安置房建设资金、拆迁安置费用均由被告出资，被告出资建设资金、拆迁安置费用，是被告获得旧改商品房用地土地出让金返还的交换条件，这不影响政府作为安置房征地主体以及开发建设主体的事实。被告与天安城投约定安置房未安置部分房屋由天安城投回购条款，而安置房地下层作为人防系统，未在回购之列。三、武平县人民法院(2019)闽0824民初2972号民事判决书认定：“2018年3月26日天安城投与老区签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》载明，空余房屋按建筑成本价由城投收购。相关联的物业费用由城投负责缴交”。“安置房屋虽然建设工程规划许可证显示建设单位为天安城投，但现有证据证明该项目实际建设单位为老区公司，而非本案被告(城投)”,“摩托车车位不在城投与老区的交接范围内，原告要求被告(城投)交纳摩托车车位的物业服务费，没有事实和法律依据，不予支持”。该认定明显存在错误，该错误将影响本案公正审理。若判定被告作为安置房开发建设主体并判令缴交地下层物业服务费，必将推翻如下既成事实:1.被告对安置房地下层享有所有权。因为只有物业权利人才存在缴交物业服务费的义务。2.安置房地下层所谓的摩托车车位是可销售的物业。因为只有可销售而未出售的车位才存在由开发建设单位缴交物业服务费问题。不可出售的公建物业不在物业公司收费之列。3.否定安置房地下层作为人防系统规划用地。四、原告诉求物业服务费计至2020年8月31日，缺乏合同依据。原告与业委会签订的《物业服务合同》物业服务期限三年2017年6月1日至2020年5月31日。期限届满合同终止，双方未续签合同，原告不再提供物业管理服务。而原告在合同终止后，拒绝移交合同附件七约定的有关材料。原告诉求合同终止后又未提供物业服务的物业服务费，没有事实和合同依据。五、原告诉求按日千分之一支付违约金，倘若被告确属违约，该违约金明显超过原告的实际损失，应予调整。可按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了以下证据：1.物业服务合同1份，2.被告企业登记信息1份，3.(2020)闽08民终426号民事判决书1份，4.催缴邮寄凭证1份，5.催缴通知单及欠费明细各1份，6.武平县第九期旧城改造建设指挥部的［2019］1号文件及武平县人民政府专题会议纪要［2017］122号关于宏祥华都物业管理相关问题专题会议纪要。7.（2018）闽0824民初1931号民事调解书1份。被告质证认为，证据1被告未在该合同中没有签字，对被告没有约束力。对证据2、3、4、6、7没有异议。对证据5，明细是原告自己写的，车位也是原告自己划的。被告从县建设局打印出来可销售的摩托车车位为117个，但这个车位不应当交缴物业管理费。本院认为，对原、被告无异议的证据2、3、4、6、7，予以确认并在卷佐证。对证据1，为业主委员会与原告所签订的物业服务合同，该证据客观真实，具有关联性，本院予以确认。对证据5，对摩托车车位数量未经双方确认，又没有其他证据相印证，该证据5不单独作为本案的定案依据。 被告提交以下证据：1.建设工程规划许可证；2.D1、D2、D3、D4可销售摩托车位销售情况表，证明D1、D2、D3、D4栋商品房由被告开发建设；地下1层可销；地下**可销售摩托车位123个剩余117个。2.建设工程规划许可证，证明安置房（安1、安2、安3）栋楼由天安城投公司开发建设；安置房地下层为公建物业，不可出售。原告质证认为，对证据1没有异议。对证据2，如果被告认为该114个车位不是可以出售的，也应提供证据证明是人防车位，也应该有向建设局备案。本院认为，对双方没有异议的证据1予以确认，并在卷佐证；对证据2来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。 本院调取以下证据：1.武平县天安城市建设投资发展有限公司武城投［2019］9号文件；2.武平县第九期旧城改造建设指挥部的［2019］1号文件；3.原告向武平县人民政府所具报告。原告对本院调取的证据1、2、3均无异议。被告对本院调取的证据1、2均无异议；对证据3质证认为该报告没道理，要物业费要有存在物业管理合同里记载的项目，没有合同依据。本院认为，对原、被告均无异议的证据1、2予以确认并在卷佐证。对证据3，其实质为原告陈述，应有其他证据相印证，该证据3不单独作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：2017年5月26日，原告（乙方）与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会（甲方）签订关于宏祥华都D地块小区的物业服务合同即《宏祥华都物业服务合同》，合同约定：第二条物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止；第七条物业服务费(一)计费方式:经双方协商，本物业的物业服务费采取包干制方式。1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积(不含与住宅配套的附属间面积)收取。2、未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取;尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。(二)按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本(由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成)、法定税费和物业服务企业的合理利润。1、物业服务费标准如下(按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费):(1)高层住宅:1.1上元/月·平方米，(2)多层住宅0.7元/月·平方米，(3)商铺1.2元/月·平方米。2、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余。(三)按照酬金制方式收取物业服务费的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金。1、预算方案中物业服务支出主要包括以下几个方面:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(单笔维护费用超过300元以上由业主从公共维修金或多种经营收入中支出);(3)清洁卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。(四)物业服务费从物业交付买受人之日起按月进行收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月的30日前(每月计费时段最后一天)向乙方支付交费期限内所应缴交的物业服务费。(五)未出售的房屋物业服务费及地下车库停车管理费(包括汽车停车位及摩托车停车位)由开发建设单位全额支付;已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付;开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。(六)本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，乙方应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半业主”)同意，由甲方与乙方签订补充协议重新约定具体收费标准。(七)业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当协助物业服务企业进行催缴、督促其限期支付。(八)业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。(九)物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日止。(十)利用本物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约等规定，应当征得相关业主、业主大会、乙方同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。(十一)物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担:业主自用的出业主承担;乙方使用的由乙方承担;公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。(十二)乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第八条车位使用费及停放服务费(一)机动车辆停放服务费(含业主有产权的车位、车库):地下车位50元/个·月;摩托车20元/辆·月;电动车20元/辆·月;自行车0元/辆·月标准向乙方支付。(二)业主对机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同(小区地下停车场收取的停车服务费劲用于对小区地下停车场进行保洁、设备管理等有偿服务，但不包括车辆的保管与保险服务)。第十六条违约责任（二）乙方违反本合同第七、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方按照双倍返还。业主违反本合同第七、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。以及其他权利义务内条款。合同签订后，原告进驻宏祥华都D地块小区对该小区提供物业服务至今。 原告因未收取宏祥华都D地块小区自2017年6月1日起的部分物业服务费多次向相关部门反映。武平县人民政府曾于2017年12月25日下午召集相关部门召开宏祥华都物业管理相关问题专题会议，并形成［2017］122号专题会议纪要，会议纪要第三点载明：“关于宏祥华都物业费收缴相关事宜（一）针对已使用的房屋及车位物业费，同意三远物业根据物价法规相关标准，向老区房地产公司统一收取物业管理费。（二）针对空置房及未使用车位物业费，同意三远物业公司与老区房地产公司协商后，按物价法规向老区房地产公司统一收取物业管理费。” 2018年3月26日，武平县天安城市建设投资发展有限公司为甲方与老区公司为乙方签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》，载明：“甲、乙双方于2008年12月25日签订了《武平县第九期旧改项目合同》，合同第二条约定乙方负责安置房及公共设施建设所需资金投入约定；第十四条约定：在安置拆迁后，如乙方建设的安置房仍有空余，空余的房屋按建筑安置房的成本按甲方收购。”该协议书约定，安1#-安5#楼和安置店面及“丰平小区”特困房剩余安置房，自本协议生效日起归甲方所有并安置，乙方无权处置；本协议生效之日后，安置房相关联的物业费用即由甲方负责缴交；本协议生效之日，剩余安置房视为交接，交接后管理责任由甲方承担；本协议书自双方签订之日起生效。协议未涉及地下室摩托车车位的交接事宜。 2019年3月15日，原告向武平县人民政府提交《关于宏祥华都空置物业费收取问题的报告》，该报告载明：贵办在2017年专题会议的《会议纪要》中明确由老区公司承担移交前的费用，但其拒绝履行。2019年3月25日下午，九期旧改指挥部召开关于宏祥华都物业费收取问题的专题会议，并形成［2019］1号《关于宏祥华都物业费收取问题专题会议纪要》，会议议定第2条载明：由老区公司、武平县天安城市建设投资发展有限公司配合原告做好物业费缴纳主体的确认工作，分清欠费时段（以安置房清算结算为时间节点）房屋产权、车位产权主体（安置房地下室未安置的6个车位因未列入清算结算范围，由老区公司处置，物业费由老区公司承担）。请物业公司向欠费时段内产权主体收取物业费。 武平县天安城市建设投资发展有限公司向县国资委具武城投［2019］9号《关于九期旧改安置房资产物业费支付问题的请示》，写明：对武平县天安城市建设投资发展有限公司与老区公司以安置房回收清算为时间节点，由物业公司根据欠费时段分别向相关产权主体收取物业费，武平县天安城市建设投资发展有限公司需承担从接收安置房时（即2018年6月1日）起至资产处置时段期间的物业费。（据计算，已拍卖的安1＃、安2＃楼41套住宅物业费约4500元/月，该房产从2018年12月起陆续开始办理交房手续，预计5月份可全部交房；已用于出租或给老区公司办公使用的房产物业费约5200元/月；尚未成功处置的1间店面物业费约48元/月。）同时建议：1.已拍卖房产在交付给竞买人前的物业费，由武平县天安城市建设投资发展有限公司缴交，直接从拍卖回笼的资金款中给予支付。2.已出租或给老区公司办公使用房产的物业费：（1）由武平县天安城市建设投资发展有限公司出租的房产，根据租赁合同，物业费由承租人缴交；（2）由国投公司出租的房产，由国投公司协调承租人缴交；（3）老区公司办公使用的房产由老区公司缴交。武平县人民政府领导对该报告作出批示：“同意文中意见，确保平稳过渡，具体实施请国资办帮助协调。” 另查明，武平县第九期旧城改造D组团商住楼（D1－D4）建设单位为被告，该商品房地下室可销售摩托车车位123个，已销售摩托车车位6个，余117个。 还查明，2018年8月20日，原告起诉要求老区公司支付自2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，合计299861.74元。该案经本院作出（2018）闽0824民初1931号《民事调解书》确认：一、老区公司支付原告自2017年6月1日起至2018年7月31日止的小车车位物业管理费27100元，此款定于2018年11月30日前付清。二、原告放弃要求老区公司支付未售空置房及商铺、违约金及公摊电费的诉讼请求。三、原告要求老区公司支付未售的摩托车车位物业管理费的诉讼请求另案解决。2019年10月18日，原告起诉要求武平县天安城市建设投资发展有限公司支付其物业管理费331189.4元及自2017年7月1日起至款清之日止按每日0.001计算的违约金。该案经本院作出（2019）闽0824民初2972号及龙岩市中级人民法院作出(2020)闽08民终426号民事判决，判决：一、武平县天安城市建设投资发展有限公司支付原告物业服务费104729.89元，并支付其中物业服务费73359.63元自2019年5月14日起、31370.26元自2019年10月18日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。2020年9月11日，原告向被告寄送缴费通知单，要求被告于2020年9月15日前缴交2017年6月1日至2020年8月31日的摩托车车位的物业服务费180180元，违约金222189.66元。 本院认为，原告与武平县宏祥华都D地块小区业主委员会签订的《宏祥华都物业服务合同》合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告拥有该小区内可销售而未销售房产，也是业主之一。作为业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，该合同对其具有约束力。作为由物业管理区域内业主代表组成，代表业主意愿、维护业主利益，并监督物业管理公司管理运作的业主委员会，对管理期限以合同条款形式作了确认，同样对被告具有约束力。被告认为该物业服务合同对其不具有约束力的抗辩理由，本院不予支持。物业服务合同第八条对车位使用费及停放服务费约定，从机动车辆停放服务费后的括注“含业主有产权的车位、车库”可以看出，机动车辆停放服务费与业主是否对车位、车库有产权及谁是产权人无关，应为使用即收费的约定，由原告根据停放车辆来收取服务费。原告未收取车辆停放服务费而要求产权人根据该条约定标准支付相应的费用，不符合合同约定。原告主张被告另有可销售而未销售的安置房地下室摩托车车位114个，被告予以否认，认为安置房地下停车场属于全体业主共有的公共停车场所，为不可销售的公建物业；车位也是原告自己所划。因安1#-安5#楼和安置店面剩余安置房(未处置的安置房)已于2018年3月26日归武平县天安城市建设投资发展有限公司所有并安置，被告无权处置。原告又未提供被告另有可销售而未销售的安置房摩托车车位114个的相关证据，故原告主张的该项事实，依据不足，本院不予认定。综上，原告要求被告支付车辆停放服务费180180元，并支付原告逾期缴纳车辆停放服务费违约金222189.66元，没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费7335.5元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  王智裕 人民陪审员  赖春英 人民陪审员  曾建勤 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  王珍莲 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。