辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7708号上诉人（原审被告）：马力，男，1982年6月14日出生，汉族，住所地大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连运达物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区宏业街**。法定代表人：姚运善，系董事长。委托诉讼代理人：钟积生，系辽宁乾均律师事务所律师。上诉人马力因与被上诉人大连运达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马力上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.根据《物业管理条例》第六十五条的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的书面通知缴纳义务。被上诉人没有任何证据证明通过通知或者直接送达等方式向上诉人书面进行催缴物业管理费用，存在明显怠于行使权力的行为。一审审判程序存在瑕疵。2.上诉人曾将物业不作为的一系列证据提供给一审法院审查，一审法院并未调查核实此情节，仅在判决中以“物业服务是一种感官体验，相同的服务不同服务对象感受不同”为由，为物业不作为进行开脱，导致认定运达物业公司服务不存在瑕疵的判定。被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据上诉人与被上诉人在2014年5月23日与运达开发商大连运达置业有限公司签署的《临时管理公约》第九章第二条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.依据《合同法》第六十七条的规定，业主享有同时履行抗辩权。4.任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会再物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优胜劣汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。大连运达物业管理有限公司不同意马力的上诉请求，认为答辩人已按照委托合同和物业管理规约的约定履行了相关义务。大连运达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠物业费6031元；2.判令被告按逾期每日0.5%支付滞纳金（部分）1000元。一审法院认定事实如下：1.2013年10月20日，原告（乙方）与大连运达置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方对运达·诺维溪谷项目提供前期物业管理服务事宜；委托管理期限自生效之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元；业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达·诺维溪谷临时管理规约》（以下简称“《临时管理规约》”）约定：物业费收取标准，业主应按照前期物业服务合同的约定即住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元，按时足额交纳物业服务费用；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2014年5月23日，原告在承诺书上签字，确认已详细阅读并同意遵守《临时管理规约》及《前期物业服务合同》。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。2.被告马力系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园D15-1-3-1号房屋的业主，该房屋建筑面积88.71平方米。2017年6月1日起至2020年3月31日止的物业费被告未缴纳。一审法院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。现原告要求被告交纳自2017年6月1日起至2020年3月31日止的物业服务费6031元(88.71平×2元/月/平×34个月）于法有据，予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的房屋卫生间漏水的问题，因被告亦认可建筑单位已经进行了维修，并且给付了一定的赔偿，且房屋渗水等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告提出原告未将改装天然气的配件交付给被告，以及原告侵占业主公摊面积的意见，原告是否遗失了被告的天然气配件以及是否侵占业主公摊面积，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，原告对其物品丢失的主张，应另行起诉，若原告存在侵占业主权益的事实，权利人也应另案主张，据此不交物业费于法无据；对于被告主张原告不允许车辆进入小区的辩论意见，该意见无法构成被告不交纳物业费的合理理由，被告因此不交纳物业费无法律依据；关于被告提出的原告对小区绿化遭到侵占、破坏不予管理的问题，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马力于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付自2017年6月1日起至2020年3月31日止的物业服务费6031元。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告马力负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，上诉人马力是大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园的业主，应当依前期物业合同和管理规约的内容享有权利并履行义务，其拖欠物业费是不争的事实，一审判令其给付所欠物业费并无不当，应予维持。上诉人马力拒付物业费的主要理由是其房屋存在漏水问题，被上诉人未及时维修，其有权行使同时履行抗辩权。对此，本院认为，物业服务企业的服务范围包括房屋管理、公共设施的维修、保洁、绿化等多个方面，且服务对象是整个物业管理区域的公共部分，而不是某个单个业主对应的公共部分。物业服务企业一旦接受开发商或业主委员会的委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用。物业服务的个别瑕疵不能影响物业企业在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现，单个业主以其房屋漏水未得到及时、妥善维修作为障碍主张同时履行抗辩权拒绝交纳物业费，明显有悖于诚实信用原则和公平原则。因此，上诉人的此项上诉理由不能得到支持。上诉人还反映了小区管理存在业主在公共区域栽种瓜果、私自安装摄像头影响他人隐私、物业违规私建栏杆、物业在公共区域存放菜品等问题，但这些都不是上诉人拒交物业费的合法理由。如被上诉人在服务期间确存在不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务的情形，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马力负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月十六日书记员  邵 将