重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2506号上诉人（原审被告）：刘诗足，男，生于1978年3月13日，汉族，重庆市綦江区人，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市梁平区。被上诉人（原审原告）：重庆市兆丰物业管理有限公司，住所地重庆市梁平区梁山街道梁山路**，统一社会信用代码91500228577184334J。法定代表人：伍先友，总经理。委托诉讼代理人：谢福建（系兆丰物业公司员工），男，生于1981年2月16日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：张前均（系兆丰物业公司员工），女，生于1979年5月22日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。上诉人刘诗足因与被上诉人重庆市兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘诗足上诉请求：1．请求依法撤销重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初3506号民事判决。重审本案，审查兆丰物业公司是否违反了《重庆市梁平区东城丽景小区物业管理服务合同》的约定，是否存在诸多违约和不执行法律法规的行为；2．请求依法判决兆丰物业公司履行合同约定恢复打掉的承重墙、柱；3．请求依法判定兆丰物业公司退还乱收的每年40元车辆进出大门费用，两年共计80元；4．请求依法判定兆丰物业公司赔偿因门卫阻拦通行给上诉人造成的直接经济损失50元；5．涉案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与法庭调查查明的事实相悖，一审法院采信证据过渡偏向兆丰物业公司，未认定兆丰物业公司未履行合同约定的义务及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的在公共设施的使用、维修、养护和管理、清洁卫生、保安等诸多方面的义务的事实；二、一审法院受理程序和庭审程序违法。上诉人在一审开庭前呈交了反诉状，一审法院裁定不予受理错误。庭审中从通知开庭的时间紧迫，造成上诉人没有充分的时间整理证据和协调证人出庭作证，且一审中兆丰物业公司出示的《合同》不完整，故上诉人认为，一审法庭强行剥离被告的反诉请求，审理程序违法。请求二审法院重新审理此案，查明事实真相，依法改判。兆丰物业公司辩称，1．关于业主装修打承重墙的问题，兆丰物业公司已经按照有关规定对违规业主的行为进行了劝阻，并且已经报告给相关社区和梁平区住建委撤危办，我们要求上诉人按照合同约定支付物业费；2．我方已提交证据证明兆丰物业公司已履行了合同义务，一直在进行保安、保洁服务，现在对小区绿化也在增添和品质升级。针对小区业主违规打承重墙的事，我们工程部专门进行了登记和跟进并劝住，并将情况向相关职能部门做了报告。3．我们是按合同约定进行了保安、保洁、工程、绿化、设施设备的维护和保养工作的。兆丰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2018年8月1日至2020年5月30日的物业服务费1053.8元（收费标准95.7平方米×0.85元/平方米×22个月）、公共能源费110元、违约金384.054元，共计1547.854元。2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告所在小区东城丽景业主委员会与原告于2018年7月3日签订了《物业管理服务合同》，对该小区的物业服务收费标准约定南区1号区域步梯房住宅物业费：0.5元/平方米/月，电梯住宅0.7元/平方米/月。2018年8月1日，原告入住重庆市梁平区东城丽景小区，按照合同约定，原告提供了必要的物业管理服务。被告系东城丽景小区XXXXX号房住户，被告从2018年8月1日起至今未缴纳物业管理费。一审法院认为，重庆市梁平区东城丽景小区成立业主委员会之后，原告与东城丽景业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并按合同约定为重庆市梁平区东城丽景小区提供了必要的保洁、保安等相关的物业服务至今。被告刘诗足在重庆市梁平区东城丽景小区XXXX有住房一套，建筑面积是95.7平方米，系该小区的业主，虽然被告认为原告服务不尽人意，对原告反应的问题也未及时有效的解决，但不可否认原告为被告所在小区按照物业服务合同提供了大量的物业服务，被告依约应当给付物业服务费，被告认为原告或其它业主侵犯了自己的合法权利应当另案主张权利，而不能作为拒缴物业管理费的理由。关于违约金，原告在物业服务管理中存在一定的瑕疵，故对违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决：一、由被告刘诗足在本判决生效后十日内支付重庆市兆丰物业管理有限公司2018年8月1日至2020年5月30日的物管费1053.80元，公摊费110元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告刘诗足负担。二审中，刘诗足向本院提交了光盘一张，拟证明小区业主装修房屋打掉房屋承重墙的事实成立。兆丰物业公司对光盘证明的事实无异议。兆丰物业公司为支持其答辩请求及理由，向本院提交了以下证据：1．《违法（规）行为整改通知书》一份；2．小区违规装修现场巡查图片；3、保安部日常提升图片；4．绿化板块提升图片；5．保洁日常工作图片；6．公司管理处8月份的工作简报。拟证明兆丰物业公司提供了相关服务的事实成立。刘诗足质证认为，对证据1、2的真实性无异议，业主打承重墙是我提出的，说明兆丰物业公司此前根本没管；对证据2、3、4，只选了年轻的保安，保洁的确是做了的，但一个人要打扫六个单元，不能保证质量，绿化至今不到位；对证据6工作简报，他们做了什么我不清楚。本院审查认为，兆丰物业公司对刘诗足提供的光盘所载明的内容无异议，故本院对此予以采信；刘诗足对兆丰物业公司所提交的第1号、2号证据的真实性无异议，本院予以采信，对兆丰物业公司所提交的3至6号证据的真实性、合法性、关联性本院将结合案件的其他证据综合予以认定。根据当事人的陈述及本院采信的证据，二审查明以下事实：刘诗足发现东城丽景XXXX业主在装修房屋时将承重墙拆除，即向兆丰物业公司进行了反映。兆丰物业公司于2020年9月26日派员到现场进行了巡查，并于同日向东城丽景XXXX室业主张莉发出了《违法（规）行为整改通知书》，要求业主立即停止破坏房屋原体结构，承重墙被拆除的违法行为。刘诗足对一审法院认定的欠付物管费的时间及金额无异议，同时陈述拒付物管费的理由如下：1．业主打承重墙，兆丰物业公司不管；2．绿化、卫生没按合同约定服务到位；3．灭火器过期，消防栓没有维护；4．保安值班睡觉，我们过路都不认识，还拦我的车。2020年3月15日、4月24日，兆丰物业公司向刘诗足发出了《物业欠缴催费函》和《再次催缴物业服务费通知书》，并将通知书张贴于刘诗足位于重庆市梁平区东城丽景XXXX室的门上。本院在二审中查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，梁平区梁山街道东城丽景业主委员会与兆丰物业公司于2018年7月3日签订的《重庆市梁平区东城丽景小区物业管理服务合同》，没有违反法律、法规关于效力性禁止性的规定，该合同合法有效，对该小区业主具有约束力。兆丰物业公司为刘诗足所在的小区提供了物业服务，刘诗足亦实际接受了兆丰物业公司提供的服务，且兆丰物业公司针对刘诗足欠交物业费的事实已书面催交，即使兆丰物业公司履行服务过程存在不符合合同约定的行为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《物业管理条例》第七条第（五项）的规定，刘诗足作为业主应当按时交纳物业服务费，一审法院判决由刘诗足支付欠交的物业服务费符合法律规定，也符合当事人的约定。针对刘诗足拒交所欠物业服务费的理由：1．业主打承重墙，兆丰物业公司不管；2．绿化、卫生没按合同约定服务到位；3．灭火器过期、消防栓没有维护；4．保安值班睡觉，我们过路都不认识，还拦我的车。本院认为，刘诗足的以上理由其实质是认为兆丰物业公司没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。虽然法律赋予了业主认为物业服务企业存在以上违约行为时有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但在一审法院针对刘诗足提起的反诉已裁定不予受理并明确告知可另案主张权利的情况下，结合物业服务的服务性以及一定程度的公益性，刘诗足以上述理由拒交物管费的请求，本院不予支持。综上，刘诗足上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由刘诗足负担。本判决为终审判决。审 判 长  柯 言审 判 员  李 斌审 判 员  胡玉婷二〇二〇年十一月五日法官助理  任英龙书 记 员  王 勤