辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6308号上诉人（原审原告）：刘占玉，男，汉族，1965年11月25日出生，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张伟，辽宁晟盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹峰，男，汉族，1984年10月20日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：路茗然，辽宁奥启律师事务所律师。上诉人刘占玉因与被上诉人曹峰财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘占玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判曹峰给付其2018年3月4日至2019年8月21日期间的房屋占用费80万元及利息1万元或发回重审，本案诉讼费、保全费由曹峰承担。事实和理由：本案的争议焦点为刘占玉是否有权请求曹峰支付占用费，曹峰是否应该支付占用费，应该支付多少占用费。平安理财公司将案涉房屋抵偿给刘占玉，刘占玉享有占有、使用和收益的权利，亦有权向次承租人主张占用房屋期间的租金，一审法院驳回其诉讼请求错误。曹峰作为次承租人应当给付刘占玉房屋占用费。关于租金标准，应当按照刘占玉与葛兰签订的房屋租赁合同标准计算租金。曹峰辩称，1、刘占玉无论对房屋是否有占有、使用、收益的权利，均不影响曹峰基于租赁合同的合法占有；2、王晓龙是健身房的法定代表人，曹峰是健身房的员工，签订租赁合同是受王晓龙的委托；3、案涉房屋一直有争议，据了解白中友的妻子一直在申请再审；4、葛兰和刘占玉涉嫌虚假诉讼。综上，请求驳回刘占玉的诉讼请求，维持原判。刘占玉向一审法院起诉请求：1、判令曹峰支付其从2018年3月4日至2019年8月21日期间的房屋占用使用费800000元及利息10000元，并由曹峰承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：沈阳平安理财投资服务有限公司与白中友因房屋权属纠纷于2009年起诉至一审法院，一审法院经审理于2010年4月22日作出（2009）沈铁西民二初字第1807号民事调解书，调解书的内容为：一、白中友于2010年7月12日前一次性给付沈阳平安理财投资服务有限公司借款本金3475000元；二、白中友于2010年7月12日前一次性给付沈阳平安理财投资服务有限公司违约金1100000元；三、如上述两项不能按期给付，位于沈阳市铁**大厅（南北A轴至L轴，东西6轴至23轴建筑部分，建筑面积2531.90平方米）房产归沈阳平安理财投资服务有限公司所有；四、其他无纠纷。2017年5月6日刘占玉与案外人葛兰签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租方为刘占玉，承租方为葛兰，租赁物为上述调解书确认的大厅（面积2531.90平方米），租期为2017年5月8日至2022年5月8日，承租房屋的用途为黑人健身俱乐部，同时约定不得转租，不得改变房屋用途，并对租金等进行了约定。案外人葛兰与曹峰签订《商业用房屋租赁合同》一份，约定出租方为葛兰，承租方为曹峰，租赁物为上述大厅（面积为2531.90平方米），用途为商用健身房，租期2017年5月1日至2022年5月1日，并对租金等内容进行了约定。合同签订后，曹峰依据合同使用房屋。2018年12月刘占玉以葛兰、曹峰为被告在一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院判令其与葛兰之间的房屋租赁合同解除；2、请求法院判令葛兰、曹峰支付其从2017年8月8日至合同实际解除之日的房租，暂计650000元并承担违约金250000元；3、判令葛兰、曹峰承担欠交的与房屋有关的所有费用，包括并不限于水电费；4、请求法院判令葛兰和曹峰承担诉讼费、保全费。该案在审理中，刘占玉撤回了对曹峰的诉讼。该案经审理，一审法院于2019年11月19日作出了（2018）辽0106民初151号判决书，判决的内容为：一、葛兰于判决发生法律效力后十日内给付刘占玉租金133000元；二、葛兰于判决发生法律效力后十日内给付刘占玉逾期支付租金利息（以133000元为基数，按照年利率24%为标准，自2018年3月4日至付清时止）；三、驳回刘占玉其他诉讼请求。本案诉讼中曹峰陈述已于2019年6月5日腾房。刘占玉陈述实际腾房时间为2019年8月21日。曹峰称受王晓龙的指示签订合同，因证据不足，不予认定。一审法院认为，本案系因履行房屋租赁合同引起的纠纷，焦点是刘占玉主张为房屋所有权人及曹峰非法占有刘占玉房屋是否成立。现有证据不能证明刘占玉为租赁物的所有权人。（2009）沈铁西民二初字第1807号民事调解书的原告为沈阳平安理财投资服务有限公司并非刘占玉，刘占玉依据该调解书主张其为房屋的所有权人没有任何事实及法律依据。曹峰占有使用租赁物是依据《商业用房租赁合同》，并非刘占玉主张的非法占有。刘占玉与葛兰签订的房屋租赁合同，已经写明房屋用途用于黑人健身俱乐部，曹峰与葛兰的合同用途也是约定商业健身房，曹峰占有使用房屋是有合同依据的，并非非法占有。一审法院依据《中华人民共和国合同法》二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回刘占玉全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5950元，保全费4570均由刘占玉承担。二审期间，刘占玉提供了以下证据：第一组证据：1.（2005）辽民一初字第15号民事裁定书；2.协助执行通知书；3.（2005）辽民一初字第15号民事调解书；4.房地产估价报告；5.（2006）辽执二字第50号民事裁定书；6.拍卖成交确认书（白中友）；7.（2006）辽执二字第50号民事裁定书；8.协议书（沈阳平安理财投资服务有限公司与白中友、辽宁省拍卖行）；9.公证书、委托拍卖合同；10.拍卖通知书；11.拍卖情况说明；12.（2009）沈铁西民二初字第1807号民事调解书；13.房屋交割协议书；14.（2011）沈铁西执字第548号民事裁定书；15.协议书（于英海、刘占玉）及招商银行客户回单、收条；16.协议书（平安与刘占玉）、工商银行业务凭证、收条、委托书（于英海）。证明案涉房屋由万聚隆公司流转至白中友，白中友流转至平安理财公司，平安理财公司流转至刘占玉，刘占玉对案涉房屋享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。第二组证据：1.微信聊天记录；2.沈阳水务集团收据；3.电话录音（刘占玉与曹峰）。证明曹峰实际腾房的日子为2019年8月21日。曹峰质证对第一组证据的真实性没有异议，但是部分材料是复印件，对于复印件部分曹峰不予认可，上述证据只能证明案涉房屋通过法院裁定的形式，确权给平安理财公司，刘占玉提交的协议及转账不能证明他的主张，因为转账均为于英海转给于英海，协议中又将刘占玉作为合同相对人，不符合事实规律，转账关系混乱，有的转给于英海，有的转给平安理财公司，据我方了解平安理财公司如今法定代表人及负责人多次变更，一审中被上诉人提交了相关证据，正是由于这些证据存疑，一审中法官要求刘占玉提供平安理财公司的相关说明或主要负责人到场进行描述，庭审时刘占玉曾打电话给“于英海”，让他到法院为刘占玉作证，但后续一直没有到场作证，该行为更证明刘占玉主张的相关事实不能成立；2、对于刘占玉主张交房时间为2019年8月21日错误，当时情况是刘占玉第一次起诉曹峰，第一次开庭后在主审法官要求下，二人到现场对水费和电费进行核查，并非是进行交房，一审中被上诉人已经提交了相关录音证明2019年6月曹峰给刘占玉打电话明确告知其已经腾退房屋并将钥匙放在隔壁麻将社，他可以随时去取，该证据证明当时就已经对房屋完成交付并通知刘占玉。曹峰提供了以下证据：1、2019年8月曹峰与葛兰的秘书刘阳的电话录音以及2019年8月曹峰与葛兰的司机张东的电话录音及文字整理材料，证明案涉房屋租金曹峰已经支付给葛兰，是通过给葛兰秘书刘阳的账户转账，以及葛兰司机张东到曹峰处取现金的方式，二人均在录音中认可。其中转账是20万元，现金是5万元，2017年-2018年的租金。2、曹峰银行转账银行流水三份，证明曹峰全额向葛兰支付了40万的一年租金，其中20万是转给葛兰秘书刘阳，10万是转给葛兰女婿刘立邦，还有5万元是转给健身房负责人纪长松代付，纪长松是健身房管理者，平时都是纪长松与葛兰沟通，该5万元纪长松也一并交给葛兰，还有5万元是葛兰司机张东到曹峰处取的现金，并给曹峰打的收条。3、最高院网站调取的失信被执行人信息，证明葛兰早被列入失信被执行人名单，其自有账户不能进行及经济往来，所以曹峰是按照葛兰指示先后打到其秘书和女婿的账户，并且葛兰打到上诉人指定的账户，并非葛兰本人账户。4、铁西法院调取的限制消费令，证明上诉人早就已经就案涉房屋的租赁合同起诉过葛兰，并得到葛兰支持。5、沈阳市城市建设档案管调取的案涉房屋所有权及土地先关文件，证明案涉房屋的所有权人及用地单位是辽宁万聚隆房地产有限责任公司并非上诉人，并在该土地及房屋记事中并无房屋转移的历史，故上诉人无权就房屋主张任何权利。6、张东收条一张，证明有收到过这笔钱。刘占玉质证对两份电话录音真实性无异议，但这份证据不属于新证据，刘阳在通话记录中没明确这是租金，具体数目无法确认。这份证据体现的租金与本案无关，上诉人向被上诉人主张的是合同解除之后被上诉人应支付的房屋占用费，与被上诉人是否向葛兰支付租金没任何关系。银行交易记录，与本案无关，是否是曹峰应当支付给葛兰的租金我们不清楚，上面也没有显示资金的用途，和上诉人主张的房屋占用费没有关联性。收条无原件，对真实性有异议，张东收到5万元是不是被上诉人应当支付给葛兰的租金，与本案没有关联性，本案主张的是合同解除后的房屋占用费。证据3、4条与本案无关，不能证明他所证明的问题。证据4真实性无异议，对证明的问题有异议，这份证据只能证明上诉人向葛兰主张过合同解除前即2018年3月3日前的租金，本案主张的是2018年3月4日至2019年8月21日合同解除后曹峰占用案涉房屋，应支付的房屋占用费不存在重复起诉双重支付的问题。关于证据5真实性无异议，上诉人已经向法院提交过房屋从万聚隆公司流转至上诉人的全部证据，房屋的流转是基于人民法院的两次执行行为，一次以物抵债行为，因案涉的房屋不具备办理房产证的条件，因此房屋流转没有办理相关登记，但是法律已经明确规定人民法院执行行为，不需进行房产登记，上诉人对案涉房屋系合法拥有，依法出租给葛兰，葛兰转租给曹峰上诉人与葛兰合同解除后曹峰对房屋的占有失去法律依据，根据司法解释规定，附有腾房的直接义务和支付占用费的义务，并非只有所有权人才能行使这种权利。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，刘占玉与案外人葛兰在2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》中约定，在无房产证情况下，第一年租金40万元，第二年租金60万元，第三年租金80万元，第四年租金100万元，第五年租金100万元；葛兰与曹峰在2017年5月1日签订的《商业用房租赁合同》中约定，每年租金40万元，租金每年以2%递增，如此房产办理房产手续，租赁价格由甲乙双方协商确定。本院认为，关于刘占玉是否有权向曹峰主张房屋占有费的问题。经本院审查，首先，虽然案涉房屋未登记在刘占玉名下，但根据一审已查明的事实及刘占玉提供的相关证据，沈阳平安理财投资服务有限公司已将案涉房屋抵账给刘占玉，且生效判决亦确认刘占玉对案涉房屋享有收益权，故刘占玉是否为案涉房屋的所有权人，并不影响其就案涉房屋享有主张收益的权利。其次，刘占玉将案涉房屋租赁给案外人葛兰，并约定承租人不得擅自将房屋转租任何第三方，葛兰违反合同约定，擅自将案涉房屋转租给曹峰，故葛兰与曹峰之间签订的房屋租赁合同无效，曹峰占用案涉房屋无合法依据，刘占玉有权解除其与葛兰之间的租赁关系，并要求葛兰承担违约责任，同时亦有权要求曹峰腾空案涉房屋，并给付其占用期间的房屋占用费。关于房屋占用费的数额认定问题。首先，关于曹峰占用案涉房屋时间的认定。曹峰自认其于2017年9月1日开始使用案涉房屋进行经营，于2019年6月5日将案涉房屋腾退给刘占玉，而刘占玉主张曹峰于2019年8月21日腾空房屋，对此经本院审查，在刘占玉诉葛兰、曹峰房屋租赁合同纠纷一案第三次法庭审理笔录中，曹峰自述2019年6月5日房屋确实没有腾空，故本院对于曹峰辩称的其于2019年6月5日腾空房屋的事实不予采信。而同样在该案件的第二次法庭审理笔录中，刘占玉提供了一份微信截图，用以证明其于2019年8月21日从曹峰处接手房屋，曹峰质证意见中对刘占玉主张的接手房屋的时间并未提出异议，结合刘占玉二审提供的录音、微信聊天记录、水费收据等证据，本院对刘占玉主张的双方于2019年8月21日交接房屋的事实予以采信。生效民事判决已认定2018年3月3日前的房屋租金由案外人葛兰给付刘占玉，故刘占玉本次诉讼主张2018年3月4日至2019年8月21日期间的房屋占用费应予支持。曹峰辩称已按合同约定给付葛兰2017年9月1日至2018年9月1日一年的房屋租金，但其二审所提供的录音无其他证据予以佐证，其真实性无法认定，银行转账记录及收条并非发生在葛兰和曹峰之间，亦无法证明与本案存在关联，故本院对曹峰的该项抗辩意见不予采信。其次，关于房屋占用费的给付标准问题。刘占玉上诉主张应根据其与葛兰签订的租赁合同中所约定的租金标准计算曹峰应给付的房屋占用费，对此本院认为，刘占玉与葛兰签订租赁合同的时间是2017年5月6日，而葛兰将案涉房屋转租给曹峰的时间为2017年5月1日，即在葛兰未与刘占玉签订租赁合同之前，葛兰即已经与曹峰签订了转租协议，说明葛兰对其转租行为存在恶意，其与刘占玉所签订的合同内容无法反映其真实的意思表示，故刘占玉主张按照其与葛兰约定的租金标准计算曹峰应给付的房屋占用费缺乏客观依据。结合本案事实，虽然葛兰与曹峰之间签订的租赁合同无效，但双方约定的租金标准应为曹峰的真实意思表示，故参照该标准计算本案的房屋占用费较为公平合理，亦未超出曹峰签订合同之时的主观预见。葛兰与曹峰在转租合同中约定租金每年为40万元，每年以2%递增，根据该约定及合同的签订时间计算，2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为400000元，2018年5月1日至2019年4月30日年租金为408000元，2019年5月1日至2020年4月30日年租金为416160元，通过分段计算，曹峰应给付刘占玉2018年3月4日至2019年8月21日期间的房屋占用费共计600401元（400000元÷365天×58天+408000元+416160元÷365天×113天）。关于曹峰提出的王晓龙是健身房的法定代表人，曹峰是健身房的员工，签订租赁合同是受王晓龙的委托以及葛兰和刘占玉涉嫌虚假诉讼的抗辩意见，因其未能提供相关证据予以证据，本院对其该抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16082号民事判决；二、被上诉人曹峰于本判决生效之日起十五日内给付上诉人刘占玉房屋占用费600401元；三、驳回刘占玉的其他诉讼请求。如曹峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5950元，减半收取2975元，由曹峰负担2231元，刘占玉负担744元，保全费4570元由曹峰负担；二审案件受理费5950元，由曹峰负担4463元，刘占玉负担1487元。本判决为终审判决。审判长 宋 宁审判员 刘小丹审判员 任 江二〇二〇年十一月十一日书记员 宋佳娜本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。