辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1788号上诉人（原审原告）：铁岭文澜尚品物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市昌图县昌图镇文澜尚品小区**楼。法定代表人：李显廷，系该公司经理。委托诉讼代理人：邱月，辽宁十安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔丽，女，1976年12月19日生，汉族，无职业，住昌图县。委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人铁岭文澜尚品物业管理有限公司（以下简称文澜物业）、崔丽物业服务合同纠纷一案，均不服辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁岭文澜尚品物业管理有限公司的法定代表人李显廷及其委托诉讼代理人邱月，上诉人崔丽的委托诉讼代理人朱志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文澜物业的上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初1542号民事判决并改判；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由，原判事实不清，适用法律错误。原判在没有任何证据及依据的情况下支持被上诉人主张。被上诉人有部分人是被征收人安置在文澜尚品小区，还有一部分人是从农村搬迁到文澜尚品小区的居民。由于生活习惯不同，一些业主对文澜物业产生过误会，认为就不应该交纳物业费。有的被上诉人不交电费、水费、煤气费、取暖费，在被停电、停水、停煤气、断供暖时曾经到文澜物业闹过。但后来不敢不交费。唯独不交物业费，文澜物业是不敢停止服务的。被上诉人连续两年不交纳物业费，上诉人不得不起诉，请求法院支持其诉讼请求。但原判认为物业服务不符合物业服务合同的约定。但原判无法说明哪些物业服务不符合物业服务合同的约定。所以，原判事实不清。原判适用法律错误。原判认定昌图县物价局文件昌价发【2016】36号文件双方无异议，并且经原判审查予以认定。就应当根据此文件认定的电梯楼房物业收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元。并且被上诉人在2016年交纳物业费时也是认同此标准的。并且物业管理收费定价是行政行为，需要有相关行政权力的部门才能定价。原审法院没有法律依据越权定价，没有法律依据，是适用法律错误。如果有电梯的楼房由基层法院定价为每月每平方米0.3元，成为有效判决，将对铁岭市居民的生活产生不稳定的影响，将会引来更多的诉讼案件和更多的不稳定因素。综上所述，原判认定事实没有任何证据依据，适用法律错误。请求贵院支持上诉人的上诉请求。崔丽辩称，一、文澜物业作为本案原告主体不适格。崔丽与本案文澜物业之间从未签订过物业服务合同，文澜物业也不是该小区业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业。根据原审查明的事实，文澜物业进驻该小区进行所谓的物业服务未履行相应的审批手续。文澜物业在该小区所谓的物业服务不具有合法性，不具有该小区进行物业服务的主体资格。二、原审认定文澜物业所谓的物业服务不符合物业服务合同的约定。文澜物业的服务根本也未达到基本的物业服务标准，甚至连最低级别的五级服务标准都未达到。三、文澜物业涉嫌非法经营，应依据《物业管理条例》由相关行政部门进行处罚。崔丽的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初1542号民事判决；2、依法改判驳回文澜物业的全部诉讼请求；3、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由同针对文澜物业上诉请求的答辩意见。文澜物业辩称，文澜物业主体适格，我公司有营业执照，也在税务部门登记，是合法的。提供物业服务有权向业主收取物业费的。崔丽反复强调，我方非法经营，不是本庭审理范围。文澜物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令崔丽支付物业服务费4,119.54元。2、诉讼费由崔丽承担。一审法院认定事实：崔丽系文澜尚品小区17号楼2单元102、103室业主，业主两个房屋面积分别为102室62.58平方米、103室77.98平方米，现由其本人使用。文澜物业收取物业管理公共服务费的标准是按建筑面积每月每平方米1.2元。服务期间原告已履行合同义务，崔丽自2018年8月13日至今未交纳物业费。文澜物业亦未全面履行合同义务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。文澜物业系自昌图鑫龙物业管理有限责任公司受让债权，抚顺嘉辰房地产开发有限公司与铁岭文澜尚品物业管理有限公司再次签订前期物业服务合同不属于前期物业服务合同，文澜物业进驻该小区进行物业服务未履行相应的审批手续。另文澜物业提供的部分物业服务不符合物业服务合同的约定，崔丽的部分抗辩理由成立，但由于文澜物业已经实际履行部分合同义务。综上所述，依据民法中的公平原则，并参照2015年1月1日颁布的《铁岭市物业服务费管理办法》规定，普通住宅物业服务费分为5个等级，各等级的收费标准为：“一级每建筑平方米1.2元/月；二级每建筑平方米1.0元/月；三级每建筑平方米0.8元/月；四级每建筑平方米0.6元/月；五级每建筑平方米0.3元/月。”本院认为，按照五级物业费标准给付比较恰当。文澜尚品物业服务有限责任公司也应虚心听取广大业主的意见，对在物业服务中存在的问题应及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告崔丽于本判决生效后立即给付原告铁岭文澜尚品物业管理有限公司2018年8月13日至2020年8月13日期间的物业费1,012.03元。案件诉讼费25元，由被告崔丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人文澜物业提交证据，其所缴纳特种设备检验检测费收据两张及2019年7月到12月份缴纳的电费。证明2020年缴纳检测费用近3.6万元，我方提供了物业服务，成本远远高于一审法院认定的0.3元。崔丽经质证认为文澜物业提交的证据不是新证据，根据民诉法、证据规则规定，该组证据并非一审期间不存在的证据或经过调查取得的证据。所有证据均为大量的复印件，无法辨别真实性。也不同意上诉人物业的证明目的，证明不了对全体业主提供相应的物业服务，物业服务不光是电梯交费问题，涉及方方面面。本院认为，电梯检修费及电费的缴纳是保证电梯及相关设备运行的重要前提，此证据能够证明文澜物业缴纳该笔费用，应以采信，但并不能证明上诉人文澜物业提供的物业服务达到相应标准。上诉人崔丽提交三份证据，分别为昌图县住房和城乡建设局出具的《关于文澜尚品小区业主反映小区物业问题的答复》；昌图县昌图镇人民政府、昌图县住房和城乡建设局《关于对文澜尚品小区物业公司服务满意度调查结果的公告》；昌图县昌图镇翰林社区居民委员会、昌图县物业管理公司《关于委托昌图县物业管理公司代理文澜尚品小区物业服务的函》和《通知》，此三组证据证明目的为业主对文澜物业普遍不满意，文澜物业服务达不到标准，小区基本处于弃管状态以及昌图县住建局已经责令文澜物业停止服务、撤出小区，文澜物业并不是7月30日退出小区的而是接到发函后直至8月12日才退出小区。上诉人文澜物业认为，文澜物业并未收到昌图县住建局关于整顿的通知，认为崔丽提交的《答复》不具有真实性，文澜物业在今年7月份已经退出，满意度公告是8月份的，法院不应采纳，我们并没有被责令停止服务，我方未收到过崔丽提交的这份通知，我方已经于2020年7月份撤离该小区。本院认为，上诉人崔丽提交的证据，客观真实，能够证明小区业主对文澜物业的物业服务不满意，文澜物业服务未到达相应的标准，应予采信。本院认为，结合上诉人的上诉请求与被上诉人的质辩意见，本案争议的焦点为上诉人崔丽是否应支付物业费，及支付金额为多少的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中上诉人铁岭文澜尚品物业管理有限公司不符合此条规定。但在其进入该小区后，实际进行了物业服务，与业主之间构成事实物业服务关系，业主应支付相应的费用。上诉人崔丽所提交的证据能够证明文澜物业在物业服务期间，小区业主对其服务不满意。本案中，文澜物业未提交证据证明其物业服务已经达到其所主张的每月每平方米1.2元的一级物业管理服务标准。一审法院依据铁岭本地物业收费标准，并结合文澜物业提供物业服务情况酌定按照五级物业收费标准每月每平方米0.3元认定，并无不当。综上，上诉人铁岭文澜尚品物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人崔丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（铁岭文澜尚品物业管理有限公司预交），由铁岭文澜尚品物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元（崔丽预交），由崔丽负担。审判长  裴好生审判员  张 杰审判员  李喜岩二〇二〇年十一月十三日法官助理李旌书记员王兴旭