江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初4110号 原告：李红雯，女，1968年7月22日出生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：应保良，江西子康律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：江西省仁恒投资有限公司，统一社会信用代码91361122789708689P，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔广场北侧公主华庭**楼。 法定代表人：高青，执行董事。 被告：江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司，统一社会信用代码91361128789726756Q，住所地江西省上饶市鄱阳县迎宾大道**（九鼎生态度假山庄内）。 法定代表人：高青，执行董事。 委托代理人：吴根林，公司法务，代理权限为特别授权。 原告李红雯诉被告江西省仁恒投资有限公司（以下简称“仁恒投资公司”）、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司（以下简称“仁恒投资公司鄱阳分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李红雯及其委托代理人应保良与被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司的委托代理人吴根林到庭参加诉讼，被告江西省仁恒投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李红雯向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决两被告支付原告逾期交房违约金35366.7元（违约金自2019年7月1日起按每日支付购房款万分之二暂计算至2020年7月20日），庭审中，原告变更诉讼请求要求被告支付逾期交房违约金38481.9元（违约金自2019年7月1日起按每日支付购房款万分之二计算至2020年8月23日）；2.本案诉讼费由两被告负担。 事实和理由：原告李红雯与被告仁恒投资公司鄱阳分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告仁恒投资公司鄱阳分公司出售坐落于鄱阳县“梦想小镇”2栋1单元101室商品房给原告，商品房建筑面积119.3平方米，出售总价款458118元，付款方式为原告于2018年5月14日交首付款188118元，余款270000元按揭贷款支付。被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司应当在2019年6月30日前将商品房交付于原告使用，交付使用的房屋应当经验收合格；在商品房达到交付使用条件后，被告仁恒投资公司鄱阳分公司应当书面通知原告办理交付手续；在交接时，被告仁恒投资公司鄱阳分公司应当向原告出示验收合格证明文件以及提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；被告仁恒投资公司鄱阳分公司不出示相关文件，原告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由被告仁恒投资公司鄱阳分公司承担；逾期交房的，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告仁恒投资公司鄱阳分公司按照房价款每日万分之二向原告支付违约金。原告按照约定支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款支付，但被告仁恒投资公司鄱阳分公司未在约定的期限内向原告交付商品房及相关附件。截至原告起诉日，被告仁恒投资公司鄱阳分公司均未按照规定履行接通天然气、市政公共用电等交房应当履行的义务。另外，被告仁恒投资公司鄱阳分公司为被告仁恒投资公司的分支机构，被告仁恒投资公司鄱阳分公司的相关权利义务由被告仁恒投资公司享有和承担。原告要求两被告按照约定赔偿逾期交房违约金，但是两被告拒绝按照约定赔偿，故原告向法院起诉并提出以上诉讼请求。 被告仁恒投资公司鄱阳分公司辩称，一、原告诉称的逾期交房天数与事实不符。原告与被告于2018年5月14日签订《商品房买卖合同》购买被告承建的位于江西省鄱阳县梦想小镇第2幢一单元101号房。被告于2017年8月10日开工建设，原计划于2019年3月10日竣工，但在涉案房屋建设过程中多遇极端恶劣天气致使工程施工停滞，仅在2018年5月15日至2019年6月30日期间工程受天气影响126.5天。为尽早向业主交房，被告投入大量人力物力并督促施工单位抓紧工期，于2019年7月28日完工并经勘察、设计、施工、监理及质检单位验收合格达到房屋交付条件。被告于2020年1月15日第一次向各业主（含原告）书面通知交房（原告自领《业主入伙通知书》），随后大部分业主已经在通知的期限内接受所购房屋，但原告一直未接收涉案房屋。被告于2020年5月21日第二次向原告书面通知交房，原告至今未到被告处接收涉案房屋。依据上述事实及合同约定，被告第一次发出交房通知后，原告未接收房屋的事实可视为被告已交房，因此逾期交房天数应当为约定的交房日期即2019年7月1日至被告第一次通知交房的日期即2020年1月16日，减除商品房买卖合同履行期间客观原因阻碍施工进度的126.5日，共计逾期73.5天。二、原告主张的逾期违约金计算比率与合同不符，且合同约定的违约金计算比率明显过高。1.原告与被告签署的《商品房买卖合同》是房管局系统强行提供的，除文本中明示可编辑部分外其他均不能编辑；即合同文本中可编辑部分为签订双方的真实意思表示，而合同中不可编辑的内容与可编辑部分内容有冲突的应当以可编辑的内容为准。《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定的违约金计算比例为万分之一点五，与原告主张的万分之二不符。2.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院（2017）最高法民再294号、296号、313号再审判例均认为原告的实际损失为已付房款被被告逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合商品房买卖合同的司法解释。被告认为原告根据合同约定的逾期交房的违约金明显过高于原告的实际损失。本案中，在原告没有提供证据证明其实际损失情况下，人民法院应当参照最高人民法院再审判例确定原告的实际损失并计算违约金，违约金比率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）乘以1.3即万分之一点零七，即被告应向原告支付的逾期交房违约金为0.0107%×73.5×458118＝3602.9元。3.对于原告诉称的被告未履行接通天然气、市政公共用电与事实不符。《商品房买卖合同》第十四条第一款第1、2项约定，交房时水、电同时交付，天然气管道到户，并未约定被告有接通天然气及市政公共用电的义务。实际上，原告购买的商品房已经铺设了天然气管道并接通了水电，且涉案房屋已装修入住，原告诉称的该内容与合同约定不符、与事实也不符。原告诉称涉案房屋存在质量问题，并未提供任何证据，被告不予认可。4.关于诉讼费承担的问题。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，答辩人认为本案的诉讼费用应当在审判员作出本案判决中，按照《诉讼费用交纳办法》之规定进行分配。综上，敬请人民法院查清案件事实，综合考虑违约因素，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金性质，公正裁判。 被告仁恒投资公司未作答辩，亦未向本院提供证据。 经审理查明，原告李红雯于2018年5月14日与被告仁恒投资公司鄱阳分公司签订《商品房买卖合同》购买九鼎山庄—梦想小镇第2幢1单元101号商品房，购房总价为458118元，合同签订后原告如约向被告支付购房款首付款及公积金按揭贷款共计458118元。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第八条约定，被告应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力；2.遇当地政策（指县级及县级职能部门）调整；3.因买受人未付清房款（含按揭款未到出卖人指定账户）。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第（1）项的比例）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。 另查明，涉案商品房于2018年3月10日竣工验收，2020年8月5日备案。2020年8月23日原告李红雯去被告仁恒投资公司鄱阳分公司办理房屋交接手续。被告仁恒投资公司鄱阳分公司系被告仁恒投资公司依法设立的分公司并领取了营业执照。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、付款收据、贷款对账单等证据证实，可以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，一、关于被告陈述的免责事由是否成立的问题。被告提出的涉案房屋建设过程中遭遇的极端恶劣天气，致使工程施工停滞126.5日系客观原因阻碍施工进度应予以扣减的辩解意见，对该辩解意见原告不予认可，且天气原因并非双方在合同中约定的延期交房事由，故对该辩解意见本院不予采纳。二、关于逾期交房天数。原、被告在合同中约定被告应当于2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付，且商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告辩称该商品房已通过验收且分别于2020年1月15日及5月21日发出《业主入伙通知书》书面通知原告办理交付手续，因原告未及时收房应视为房屋已交付，交房时间应认定为第一次通知交房的日期。对于该辩解意见原告不予认可，而被告未提供证据证明已向原告送达收房书面通知，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。原告李红雯自认2020年8月23日才收到涉案房屋，本院予以采信。逾期交房的天数应认定为自2019年7月1日起至实际交房日期2020年8月23日止，共计420天。三、关于违约金的计算标准问题。双方在合同第九条第一款第（2）项约定：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第(1)项的比例）的违约金。尽管对违约金计算有约定“万分之一点五”的字样，但后文的括号中强调该比例应不小于第（1）项的比例，即不小于万分之二，故对违约金计算标准是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金”，还是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”？原、被告存在争议。《商品房买卖合同》系被告仁恒投资公司鄱阳分公司提供的格式合同，上述争议条款属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，违约金计算应当按照原告主张的万分之二计算方体现公平原则。原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告主张违约金过高，要求予以调整的意见，由于被告未提供证据证明约定的违约金过分高于原告的损失，被告要求调低违约金的主张，本院不予采纳。综上，被告未按照合同约定履行交房义务，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，于法有据，本院予以支持。被告仁恒投资公司鄱阳分公司逾期交房时间为420天，依合同约定标准应承担违约金为38481.9元。被告仁恒投资公司作为被告仁恒投资公司鄱阳分公司的总公司，对被告仁恒投资公司鄱阳分公司所负债务依法负有清偿责任，故原告李红雯要求被告仁恒投资公司承担清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项之规定，判决如下： 被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、被告江西省仁恒投资有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告李红雯逾期交房违约金38481.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，减半收取381元，由被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、江西省仁恒投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  杨灿 二〇二〇年十一月六日 书记员  何卉