江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5228号上诉人（原审被告）：郭凤山，男，1967年11月28日生，汉族，个体工商户，住邳州市。委托诉讼代理人：张发扬，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈爱忠，男，1966年9月26日生，汉族，农民，住邳州市。原审第三人：徐超，男，1979年9月15日生，汉族，农民，住邳州市。上诉人郭凤山因与被上诉人陈爱忠、原审第三人徐超房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初11068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭凤山及其委托诉讼代理人张发扬，被上诉人陈爱忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭凤山上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担给付被上诉人租金损失26万元的责任，或将该案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定上诉人承担给付2010年至2016年租金26万元系事实认定错误。上诉人与被上诉人及第三人仅对案涉房屋的地基建设有口头合意，并无书面约定。上诉人及第三人各投资20万元，被上诉人以土地作价20万元。案涉房屋的地基打好后，被上诉人2010年因涉刑事犯罪被限制人身自由，致使后续房屋建设无法依约进行。后期建房的款项全部由上诉人出资。案涉房屋当时被政府控建，地基打好后被政府多次强行拆除损坏。后上诉人多次和政府争取并花费大量资金疏通关系，时建时停才将损坏的地基再次建好，期间多方借款、借高利贷筹集资金，最终在2010年由上诉人自筹资金将案涉房屋建好并装潢好以经营乡村饭店。后用经营收入偿还因建房所欠的165万债务。因此，上诉人对案涉房屋有完全的所有权，有权使用房屋，无须向被上诉人及任何人支付租金。被上诉人及第三人看到房屋建好后，口头协商合伙。上诉人考虑兄弟感情，同意他们合伙并分担应担建房款。2013年被上诉人才将应承担的建房款交付上诉人。第三人直到2016年才陆续交付给上诉人建房款。在建房款未付清前，案涉房屋仍由上诉人掌控，并无人对上诉人使用房屋提出异议或其他要求。在被上诉人及第三人未支付应承担的份额及协议分割房屋前。上诉人不应当对自己出资筹建的房屋向他人支付房屋租金。2016年被上诉人出狱后，三方经过协商分割房屋并签订内部使用及对外使用《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》只是对以后使用房屋的约定，并不溯及既往。在三方未对合同签订前房屋使用作出约定的情况下，一审法院不能以此推及以前。此外，在签订《房屋租赁合同》时，被上诉人并未对之前的租赁费提出异议及主张权利。之后便约定了房屋分割协议。2.一审法院以2017年达成的房屋租赁费用，认定2010年使用房屋的租金，无法律依据。2010年房屋建好后，地处市区外，周围没有任何建筑，人烟稀少，当时上诉人为偿还欠款，不得以才开饭店，生意不好，入不敷出。即使对外出租，年租金不可能为12万元。后来随着市政建设才慢慢有人气。时隔7年之后，不能以2017年的租赁费来认定2010年前后的租赁费用。被上诉人也未提供证据证明2010年时案涉房屋的租赁费用。3.退一步讲，2010年至2012年6月，上诉人和第三人、欧树永共同经营饭店，即使存在租金，在此期间的租金也不应由上诉人一人承担。一审法院判决此期间的租金由上诉人承担，无事实依据。陈爱忠辩称，1.上诉人的上诉理由不成立，上诉人一审已承认被上诉人弟弟陈爱明分五次向其支付了35万元，涉案房屋2008年开始打地基，2010年3月竣工，房屋的建设一直按照三人之前的合意进行，第三人徐超也一直按照约定参与房屋建设，并无上诉人所说无法进行建设的问题。2.上诉人关于后期建房因被上诉人被限制自由，无投资建房款项且由上诉人全部出资的说法不属实。上诉人一审承认其建房共投资105万元，被上诉人以土地作价20万元，又分五次交给其35万元建房款，对该房屋投资55万元。现上诉人称建房款项全由其出资并对涉案房屋有完全所有权，无需支付租金，是虚假陈述且有违诚信原则。3.房屋建好时被上诉人在服刑期间，根本不可能与上诉人口头协商合伙事宜，但在建房期间，按照建房开始时的三方口头协议，被上诉人的弟弟陈爱明代为履行协议，分五次按施工进度支付建房款和转让款35万元，故并无上诉人诉称的房屋建好后才协商合伙之说。4.上诉人称签订房屋租赁合同时，被上诉人并未对之前的租赁费提出异议或主张权利，不属实。自2010年6月起到2016年8月上诉人使用该房经营饭店，被上诉人因在服刑期间，陈爱明多次代被上诉人向上诉人提出租金事宜，上诉人答应考虑并提出等被上诉人出狱后给买一辆豪华轿车作为租金。5.上诉人使用涉案房屋开办的乡村小毛驴饭店，地理位置优越，开办的前六年生意十分火爆，年创利润近百万元。上诉人在上诉状中称用经营收入偿还因建房欠下的165万元，足以证明刚开业生意火爆。2016年10月20日因拆迁生意萧条，故在签订房屋租赁合同时已考虑饭店的生意萧条，所以签订年租金对外24万元，对内15万元。上诉人诉称生意是慢慢好起来的，明显颠倒事实。一审判决按实际支付的年租金4万元作为参照标准，认定上诉人欠付的租金并无不当。6.上诉人称欧树永应承担部分租金没有事实和法律依据，欧树永参与饭店经营是上诉人邀约的，是否承担租金与本案无关。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。陈爱忠向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令郭凤山支付房屋租金32.5万元；2.郭凤山承担本案诉讼费用。一审法院查明，陈爱忠与郭凤山及徐超之间原均系朋友关系。经协商，其三人达成共同投资在位于邳州市运河街道邳新路与南京路交叉路口处建造二层楼房的合意。自2008年开始建造该房屋地基，至2010年3月该房屋竣工。此后，即自2010年6月起，郭凤山、徐超及案外人欧树永共同租赁使用该房屋，合伙经营“乡村小毛炉”饭店生意。至2012年6月份经营两年期满后，徐超与案外人欧树永先后退出合伙经营的饭店生意。2012年7月，由郭凤山个人租赁使用该房屋经营至2017年12月底。此间，陈爱忠自2010年初被刑事拘留至2016年刑满释放。2016年10月20日，陈爱忠、徐超及郭凤山签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2016年10月20日起，至2017年10月19日止，房屋租金壹拾伍万元整，并约定租赁期间，如遇拆迁，所得赔偿由三人平均分配；后郭凤山继续租赁使用该房屋至2017年12月底。期间，郭凤山支付陈爱忠及徐超租金每人40000元。2018年初，其三人对上述房屋进行了分割。后因租赁房屋期间的租金支付问题协商未果，陈爱忠遂于2019年11月13日诉至法院。一审法院认为，首先，郭凤山及第三人徐超均认可自2010年6月起与案外人欧树永三人使用该房屋合伙经营“乡村小毛驴”饭店，至2012年6月满两年后，欧树永及徐超先后退出该合伙生意。后自2012年6月至2017年12月期间均系郭凤山个人经营使用该房屋，故对郭凤山自2010年6月起至2017年12月底租赁使用该房屋计7年零6个月时间依法予以确认。其次，关于租赁费用的认定问题，庭审中，徐超已认可该房屋对外年租金15万元，对内年租金为12万元。虽然，陈爱忠、郭凤山与徐超于2016年签订的房屋租金为15万元，但郭凤山仅支付房屋共有人即陈爱忠及徐超每人租金4万元，徐超收款后也未提出异议，且郭凤山也是涉案房屋共有人，应视为对内租赁，故对涉案房屋年租金为12万元予以认定，应计算房屋租金为90万元，陈爱忠本人应得租金为30万元，扣除郭凤山已支付给其4万元，剩余租金26万元依法予以认定并支持。陈爱忠主张给付325000元不能予以全部支持；另外，虽然，前两年系徐超及案外人欧树永与郭凤山共同使用涉案房屋，但徐超与案外人欧树永均认可系租赁使用，且徐超系租赁房屋共有人，如在合伙期间，郭凤山与案外人欧树永因租金问题有争议，可由郭凤山与合伙人之间另行协商或另案解决；诉讼中，郭凤山辩驳涉案的共有房屋由其个人先行垫资建造，此后，陈爱忠及徐超才陆续给付，对其三人合伙出资建房的争议属于另一法律关系，如郭凤山有争议应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决郭凤山给付陈爱忠租金损失26万元，于判决生效之日起十日内一次付清。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人郭凤山与被上诉人陈爱忠之间是否存在房屋租赁合同关系；如存在，租赁期限和租金标准如何确定。本院认为，涉案房屋系由上诉人郭凤山、被上诉人陈爱忠与原审第三人徐超合伙出资建造，作为涉案房屋的共有人，三方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》虽约定涉案房屋由三人“流水租赁使用，每人一年使用权”，但上诉人郭凤山与原审第三人徐超一审均陈述自2010年6月起与案外人欧树永使用涉案房屋合伙经营“乡村小毛驴”饭店，且在《房屋租赁合同》签订后，上诉人郭凤山作为涉案房屋的实际承租使用人，分别向涉案房屋的共有人即被上诉人陈爱忠、原审第三人徐超各支付租金4万元，故一审法院据此事实认定上诉人郭凤山与被上诉人陈爱忠之间存在房屋租赁合同关系，并无不当。至于租赁期限和租赁标准问题，在三方于2016年10月签订《房屋租赁合同》前，三方虽未达成书面租赁合同，但涉案房屋自建成后即从2010年6月起，实际由上诉人郭凤山、原审第三人徐超及案外人欧树永共同租赁使用，故被上诉人陈爱忠作为涉案房屋的共有人之一，基于其对涉案房屋投资所占有的份额向上诉人郭凤山主张其占有、使用涉案房屋期间的租赁费用，应予支持。一审法院在查明上诉人郭凤山对涉案房屋占有、使用时间节点的基础上，依据三方签订的《房屋租赁合同》并结合三方实际履行的租金标准，认定上诉人郭凤山应支付的租金标准，并无不当。至于上诉人郭凤山称与原审第三人徐超、案外人欧树永之间合伙使用涉案房屋经营饭店，租金不应由其个人承担的问题，因与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，上诉人郭凤山可依据其之间的合伙关系另行主张权利。综上所述，上诉人郭凤山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人郭凤山负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月十八日书记员 赵 莹