湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11503号上诉人（原审原告）：王辉宇，男，1968年5月31日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，湖南天楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙奕彦酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**大财门公寓**。法定代表人：钟胜勇，总经理。委托诉讼代理人：戴卓，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志远，湖南言顺律师事务所律师。上诉人王辉宇因与被上诉人长沙奕彦酒店有限公司（以下简称奕彦酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉宇上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院遗漏案件事实、事实认定不清；2、原审法院适用法律错误。奕彦酒店公司答辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。王辉宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令奕彦酒店公司向王辉宇支付租金45000元；（租金计算方式：按15000元/月的标准从2020年4月1日计算至奕彦酒店公司实际腾房之日，暂计至2020年6月30日）；2.判令奕彦酒店公司向王辉宇支付逾期滞纳金15000元；3.由奕彦酒店公司承担该案的诉讼费、保全费。以上金额共计60000元。一审法院认定事实：王辉宇（出租方、甲方）与奕彦酒店公司（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》约定：甲方出租给乙方的物业的具体位置位于门面进门左边，该位置长约4.3米，宽约1.9米，面积约8.2平方米，包含机器摆放及操作空间。租赁用途：乙方租赁该物业用于摆放其所经营酒店开房用机器两台。乙方租赁该物业的期限为12年，自2019年10月1日至2031年9月30日止。租金、物业管理费及其他费用均按本合同第一条约定的建筑面积进行计算。双方协商合计月租金按15000元计算，租金含物业管理费、水电费。租金按先交租后使用的原则，每季度交纳一次，每次交纳一个季度的租金。乙方应在本租赁合同约定的租赁起始日之前向甲方支付第一季度的租金。以后的租金乙方应在每个季度前10日内将本季度应付租金转至甲方指定的账户（节假日相应顺延）。逾期支付的，每日按逾期金额的千分之五向甲方支付延期付款的违约金。租金起算日为2020年1月ｌ日，自第三年起每年租金在上一年租金的基础上递增3%。乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付相当于1个月的租金的租赁保证金（即押金），共计15000元。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收据。租赁期满，甲方收取的物业租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和违约金外，剩余部分甲方在乙方交还租赁物业后30天内无息归还乙方。甲方应于2019年10月1日将该物业交付给乙方使用，甲方如迟于上述时间交付该物业的，本租赁合同的租赁期限相应延长，顺延期间，以甲方实际延迟交付时间为准。本租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权单方立即解除本租赁合同。乙方己交纳的租赁保证金不予退还，并且甲方有权根据所遭受的损失要求乙方赔偿。1.……；2.……；3.拖欠甲方租金和／或物业管理费等各项费用达到一个月的；……；9.租赁期内，因乙方自身原因需要提前退租的；……。本租赁合同经双方协商一致，可以变更或解除。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约赔偿责任。合同签订后，奕彦酒店公司向王辉宇交纳了押金15000元，王辉宇按照合同约定将涉案房屋交由奕彦酒店公司使用。2019年12月31日，奕彦酒店公司交纳了2020年第一季度租金45000元，之后，奕彦酒店公司以“新冠”疫情影响经营为由要求减免租金，并要求顺延支付第二季度的租金。2020年5月11日，王辉宇向奕彦酒店公司发出《催款函》载明：“根据你公司与本人签订的《物业租赁合同》第三条第二款，你公司应于2020年4月10日之前向本人支付2020年第二季度租金共计45000元，然而虽经本人多次催缴，你公司至今尚未支付。请你公司于2020年5月18日之前将应付本人租金45000元及滞纳金6750元，以上共计51750元支付至本人在《物业租赁合同》中所约定的收款账户。否则，本人将按照《物业租赁合同》的相关条款采取措施！”。次日，奕彦酒店公司向王辉宇发出《声明函》载明：“本公司于1月初交纳租金人民币一个季度租金45000元，突发疫情，政府强制要求于1月25日一楼大堂关闭使用，直至4月25日才恢复使用。期间我司酒店遭受巨大打击，入不敷出，一度无法维持正常运营，我司多次向贵方申请开始营业，均未得到贵方同意。根据省高院关于疫情期间未使用部分的租金减免的政策，因此我司恳请免除2、3、4月的租金应免除。因此，我司1月支付的季度租金，是2020年1、5、6月的租金。”2020年5月29日，王辉宇以长沙辉宇酒店管理有限公司名义向奕彦酒店公司发出《关于停止使用前厅物业的通知》载明：“根据贵司与我司签订的《物业租赁合同》，2020年第二季度的物业租金：共计45000元，应于第二季度的前十（10）日内缴清。自第二季度以来，我司通过多次发函、约谈等多种方式联系贵司，催缴物业租金，并考虑到贵我双方的长期友好合作，以及疫情冲击的影响，我司以免除滞纳金等方式向贵司表达了友好诚意。然而截止目前，我司仍未收到贵司的物业租金。据我司了解，贵司前厅物业目前仍处于使用状态，尚有人员在前台开展相关业务。根据贵我双方签订的《物业租赁合同》第九条‘违约责任’的3-（3）条‘拖欠甲方租金和/或物业管理费等各项费用达到一个月的，即视为违约。’现我司正式通知贵司：在物业租金未缴纳之前，停止使用前厅物业，并停止在前厅开展一切与经营相关的事务。”2020年6月22日，王辉宇依据合同约定向奕彦酒店公司发送《律师函》载明：依合同的约定行使解除权，并要求奕彦酒店公司腾空租赁物业、承担相应的违约责任。该函奕彦酒店公司于2020年6月24日签收。双方经协商未达成一致，王辉宇向法院提起诉讼，请求裁决。另查明，（一）奕彦酒店公司与长沙奕柚酒店管理有限公司、长沙奕欢酒店管理有限公司均使用了“酉氧酒店”的品牌，使用奕彦酒店公司承租了王辉宇的场地。（二）2020年6月16日，奕彦酒店公司向王辉宇发出《合同解除函》，并于次日送达给王辉宇；之后，王辉宇向奕彦酒店公司进行了《复函》。2020年6月23日，奕彦酒店公司撤离了租赁场地。一审法院认为，双方签订的《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。王辉宇已根据合同约定将涉案场地交付给奕彦酒店公司使用，奕彦酒店公司应当按约向王辉宇支付租金。双方的租赁起始时间为2020年1月1日，奕彦酒店公司应于2020年4月10日前支付二季度租金45000元；奕彦酒店公司主张因“新冠”疫情已向王辉宇提出减免租金，交本期租金的时间应相应顺延，但双方就此并未达成一致，故奕彦酒店公司的主张，一审法院不予采纳。奕彦酒店公司没有按照合同约定期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。奕彦酒店公司于2020年6月16日向王辉宇发出《合同解除函》，并于次日送达给王辉宇，故《物业租赁合同》于2020年6月17日解除。奕彦酒店公司于2020年6月23日才退出租赁场地，应支付王辉宇至2020年6月23日止的租金及逾期付款违约金（滞纳金），其中租金应自2020年4月1日至2020年6月23日止，期间，因“新冠”疫情的发生导致奕彦酒店公司的经营活动不能完全正常进行，致使奕彦酒店公司遭受了一定的经济损失，故根据公平原则，结合本案的实际情况，酌定减免奕彦酒店公司1个月租金为宜；奕彦酒店公司主张因“新冠”疫情原因，王辉宇应减免被告3个月的租金，一审法院不予采纳。故奕彦酒店公司还应支付王辉宇租金26500元（15000元+15000÷30天×23天）；其中逾期付款违约金（滞纳金），根据《物业租赁合同》的约定：“逾期支付的，每日按逾期金额的千分之五向甲方支付延期付款的违约金。”因该约定过高，一审法院酌情调整为每日按逾期金额的万分之五支付延期付款违约金，即以26500元为基数，自2020年4月11日起按日万分之五的标准计算至付清之日止。关于合同保证金。因《房屋租赁合同》已经解除，王辉宇已经向奕彦酒店公司主张逾期付款违约金（滞纳金），故王辉宇应返还奕彦酒店公司保证金15000元。据此判决如下：一、奕彦酒店公司于判决生效之日起7日内支付王辉宇房屋租金26500元及延期付款违约金（以26500元为基数，自2020年4月11日起按日万分之五的标准计算至付清之日止）；二、王辉宇于判决生效之日起7日内返还向奕彦酒店公司保证金15000元；三、驳回王辉宇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计650元，由奕彦酒店公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于奕彦酒店公司退出租赁场地时间的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，王辉宇以长沙辉宇酒店管理有限公司的名义，于2020年5月29月日向奕彦酒店公司发出《关于停止使用前厅物业的通知》，载明“在物业租金未缴纳之前，停止使用前厅物业”。2020年6月17日，奕彦酒店公司向王辉宇送达《合同解除函》，载明“您单方面停止供电以及禁止我司使用租赁场的行为，已经构成根本违约……我司将在本合同解除函向您送达之日撤离并交还场地”。2020年6月24日，王辉宇向奕彦酒店公司送达了《律师函》，载明“因贵公司长期拖欠租金，现依据《物业租赁合同》第九条约定，通知贵单位解除租赁合同，请贵公司在2020年6月30日前腾空承租物业并恢复原状”。根据上述事实可以确认的是，双方最迟至2020年6月24日已一致同意解除合同。在奕彦酒店公司已经提交撤离现场的录像后，王辉宇以无法核实该录像的录制时间为由对其真实性提出异议，那么王辉宇则应提供涉案场地尚未腾空的证据。但根据王辉宇提供的拍摄于2020年7月1日、3日的现场照片显示，承租场地确实已经腾空。至于装修墙面是否恢复原状，则与场地是否腾空系两个不同的事实问题，且不影响王辉宇对于涉案场地的使用。故一审法院认定奕彦酒店公司于2020年6月23日退出租赁场地，符合法律规定，本院予以确认。二、关于酒店门头广告位的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《物业租赁合同》并未约定该广告位使用权问题，王辉宇提供的现有的证据不足以证明其对涉案场地酒店门头广告位享有使用权，故王辉宇无权向奕彦酒店公司主张占用使用费。三、关于减免奕彦酒店公司一个月租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。且新冠肺炎疫情导致奕彦酒店公司不能进行正常的经营活动，致使奕彦酒店公司遭受了一定的经济损失。故一审法院酌情判令减免一个月租金15000元，系其自由裁量权的行使，本院予以尊重。四、关于保证金退还的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王辉宇（出租方、甲方）与奕彦酒店公司（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》第四条约定，乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付相当于1个月的租金的租赁保证金（即押金），共计15000元。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收据。租赁期满，甲方收取的物业租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和违约金外，剩余部分甲方在乙方交还租赁物业后30天内无息归还乙方。第九条约定，本租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权单方立即解除本租赁合同。乙方己交纳的租赁保证金不予退还，并且甲方有权根据所遭受的损失要求乙方赔偿。1.……；2.……；3.拖欠甲方租金和／或物业管理费等各项费用达到一个月的；……；9.租赁期内，因乙方自身原因需要提前退租的；……。一审过程中，奕彦酒店公司主张保证金抵扣王辉宇的租金和损失，故一审法院认定王辉宇返还奕彦酒店公司保证金，并未违反不告不理原则。一审法院已经支持王辉宇主张的逾期付款违约金，故一审法院认定王辉宇应返还奕彦酒店公司保证金15000元，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，王辉宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1012.5元，由王辉宇负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十一月十二日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。