辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6859号上诉人（原审被告）：杜娜，女，1961年5月27日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连杨柳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区东北路**。统一社会信用代码912102007772907563。法定代表人：李连玉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈宇，辽宁同城律师事务所律师。上诉人杜娜因与被上诉人大连杨柳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：上诉人的房屋从入住以来漏雨不断，家里窗框、棚顶、窗台下面全部脱落，下大雨家里地板上都是水流，物业不管不问、电梯噪音影响休息、物业不给安装煤气表，正因为物业不提供服务，上诉人行使同时履行抗辩权，因此不交物业费。大连杨柳物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连杨柳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告杜娜支付物业服务费2894.85元及违约金900元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月26日，原告与案涉房屋的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳新居（又名：杨柳?家和苑小区）实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.8元/㎡（月），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与中国人民解放军91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，中国人民解放军91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告系案涉房屋业主，房屋建筑面积113.08平方米，被告未交纳2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费。至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与案涉房屋建设单位中国人民解放军91987部队签订的《物业管理委托合同》及补充协议对原、被告双方均具有约束力。业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为案涉房屋业主，应按合同约定交纳物业服务费。故原告要求被告交纳2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费2894.85元（0.8元/月/平方米×113.08平方米×32个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称原告提供的服务存在问题一节，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋质量问题，如房屋在质保期内，应由开发商负责维修。如房屋过了质保期，房屋自有部分应当由业主自行维修，公共设施、公共部位应通过启动维修基金进行维修，被告以自家房屋质量问题拒交物业费没有法律依据。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告杜娜给付原告大连杨柳物业管理有限公司2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费人民币2894.85元；二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告杜娜负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，上诉人提交照片七张，拟证明被上诉人在对上诉人房屋维修后，房屋依旧漏水。本院组织当事人进行证据交换和质证，对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的照片形成于案涉纠纷之后，与本案不具有关联性，不予采信。综上，本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《物业管理委托合同》及补充协议约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在未能尽到妥善地沟通、反馈、维修房屋等瑕疵问题尚不足以构成上诉人拒交物业费的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决杜娜全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在怠于协调处理业主房屋漏水等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求杜娜支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，上诉人如果认为被上诉人未提供相应物业服务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，但不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，因此，上诉人据此不缴纳物业费没有法律和事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张“物业不给安装煤气表”的问题，因安装煤气表不属于案涉《物业管理委托合同》及补充协议中约定的内容，与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，本院对此不予审理。关于上诉人主张“电梯噪音影响休息”的问题，由于上诉人未举证证明电梯噪音是由于电梯自身故障还是被上诉人在后期维修养护不到位所致，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人的上述主张均无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，杜娜的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人杜娜已预交），由上诉人杜娜负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月十六日书记员  王丽秋