湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1290号上诉人（原审被告）：襄阳雅可商务区开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区解放路电信大楼**。法定代表人：陈道圆，该公司董事长。诉讼代表人：襄阳雅可商务区开发有限公司管理人。负责人：王险峰,襄阳雅可商务区开发有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：翟东、李青文，湖北巨天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮辉，女，汉族，1966年1月13日出生，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张帆、郑鹏，系湖北亘恒律师事务所律师。上诉人襄阳雅可商务区开发有限公司（以下简称雅可开发公司）因与被上诉人阮辉房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案。本院在审理过程中，因雅可开发公司不能清偿到期债务，四川省宏新建筑安装工程有限责任公司于2019年12月26日向本院提出对雅可开发公司进行重整的申请。本院于2020年1月2日作出（2019）鄂06破申11号民事裁定书，裁定受理雅可开发公司重整。2020年1月6日本院作出（2019）鄂06破申11号之一民事裁定书，裁定该案由襄阳市樊城区人民法院审理。襄阳市樊城区法院于2020年1月22日作出（2020）鄂0606民破1号决定书，指定襄阳雅可商务区开发有限公司清算组担任管理人。2020年4月23日，雅可开发公司管理人向本院申请中止本案诉讼。本院作出(2020)鄂06民终1290号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2020年9月21日，雅可开发公司管理人向本院递交申请，申请恢复本案审理。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雅可开发公司的委托诉讼代理人翟东，被上诉人阮辉的委托诉讼代理人张帆、郑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅可开发公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或者将案件发回重审；2.本案一、二审诉讼费、诉讼保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，导致判决不公，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》是无效的。1.本案不是一个简单的商品房买卖合同纠纷，本案的商品房买卖合同系以房抵债而来。对此上诉人在一审诉请中已予认可且一审法院对此也予以认定。既然商品房买卖合同系以房抵债而来，那么商品房买卖合同成立的前提就是以房抵债要是合法的，只有债是合法的，以房抵债才有合法的前提和可能。如果债是非法的。则借款合同就是无效的，以借款合同产生的无效债权，必然导致以房抵债行为无效。2.本案中以房抵债的债是非法的，因而以房抵债的行为无效，上诉人与被上诉人之间基于以房抵债而签订的《商品房买卖合同》无效。本案中以房抵债的债的由来是，被上诉人与中亿佰联的张国俊合作合伙放贷，被上诉人与中亿佰联、张国俊均没有金融资质，不能从事放贷业务，中亿佰联及张国俊将从被上诉人以及其他不特定群体处所吸纳的存款放贷给上诉人的行为已经被襄阳市中级人民法院认定为非法吸收公众存款犯罪而判刑的情况下，可以说明被上诉人所主张的以房抵债的债（钱）其实就是中亿佰联张国俊非法吸收公众罪的赃款，既然是赃款，那么这个债就是不合法的债，债不合法，那么基于债产生的以房抵债的《商品房买卖合同》当然是无效的，本案中被上诉人是以非法的债抵的房屋，如果人民法院支持了被上诉人的主张就意味着将一个非法的债合法化。更重要的是本案被上诉人所涉借款已经全部包含在张国俊及中亿佰联涉嫌非法吸收公众罪的一个多亿的金额里，涉案金额已经被认定为张国俊的犯罪所得，人民法院要依法予以追缴，被上诉人所主张的出借的款项，应当以追缴的方式取得。同时，涉案款项作为中亿佰联张国俊非法吸收公众罪赃款的一部分，司法机关也会向上诉人进行追赃，不能要求上诉人对此清偿两次。二、一审法院程序违法，导致案件事实不清楚，判决错误。由于本案商品房买卖合同纠纷系以房抵债而来，此债又系中亿佰联张国俊的犯罪所得赃款，因而上诉人在一审申请追加中亿佰联、张国俊为本案第三人参加诉讼且申请一审法院调取中亿佰联、张国俊案的涉案卷宗，以查明本案所涉抵房款的债是否已经被认定为犯罪所得，同时也有利于查明以房抵债的债是否为息转本利滚利而来，进而查明被上诉人是否足额交纳了全部房款，一审法院对于上诉人申请未予准许的做法程序违法，导致案件事实不清楚，判决错误。三、本案中上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是无效的，因而上诉人不存在承担违约金的问题。综合以上，请求依法支持上诉人的上诉请求，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。阮辉答辩称，借款人和出借人涉嫌犯罪，没有影响本案合同的有效性和合同履行。上诉人产生了违约行为应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。阮辉向一审法院起诉请求：判令雅可开发公司向阮辉出具不动产发票、交付房屋、协助办理产权登记手续，并承担逾期交房违约金32933.21元（以购房款723807元为基数，暂计算至2019年3月31日，此后按日万分之一继续计算交房之日止）。一审法院认定事实：2013年11月18日，张国俊以自己的名义借给雅可开发公司1000万元，该款系多人筹集资金集中于张国俊名下并以张国俊的名义对外出借，其中包括阮辉的资金。借款到期后，因雅可开发公司急需资金周转，阮辉、张国俊及中亿佰联公司就原来的借款重新签订合作放贷协议及延期协议，约定由张国俊代表阮辉与雅可开发公司签订借款合同，月利率2%期限为3个月，利息在张国俊与雅可开发公司结清后2日内按出借金额应得利息一次性付给阮辉。中亿佰联公司作为中介见证方在协议上盖章。后因雅可开发公司违约，无力偿还借款本息，导致阮辉（含牛达玉、汪林丽）借款本息合计409795元未能收回(截至2016年3月10日)。经协商，2016年3月10日，中亿佰联公司与雅可开发公司签订《“襄阳新天地-江天苑”在售房屋抵偿协议》，雅可开发公司愿意用在售进行资产冲抵对外借款。同年3月18日，中亿佰联公司与阮辉签订“雅可项目”投资客户资金处置协议，阮辉同意在“雅可项目”未收回投资本金及利息将有“襄阳新天地-江天苑”在售房屋进行等价冲抵。根据张国俊与雅可开发公司总经理杨庆签订《抵工程款6套房源》及《协议书》的约定，雅可开发公司将位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”的项目的共计31套房屋抵给张国俊，并按照张国俊指定的购房人，与其签订正式的商品房买卖合同；同时约定雅可开发公司不代张国俊收取房款，同时不接受张国俊指定的购房人办理银行按揭手续等等。在上述约定房屋范围内，2016年3月30日，阮辉与雅可开发公司签订商品房买卖合同一份，约定阮辉购买雅可开发公司开发的位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”2幢1单元7层6号商品房，总成交金额723807元，交房时间为2017年12月30日；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，雅可开发公司出具收据一份，载明收到吴群荚723807元，收据上注明为购房款并加盖有公司销售收款专用章，但时至今日，雅可开发公司尚未向阮辉交房。另据襄阳高新技术产业开发区人民法院生效的（2018）鄂0691民初1742号民事裁定查明的事实：雅可开发公司是从事房地产开发的企业法人，张国俊时任中亿佰联公司总经理，雅可开发公司认可与张国俊存在以房抵款的事实。一审法院认为，因雅可开发公司拖欠张国俊借款未能偿还，雅可开发公司用其开发的31套房屋之一(位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”的**房屋)抵偿给张国俊指定的购房人阮辉，雅可开发公司与阮辉签订了商品房买卖合同并出具购房收据。上述当事人经协商一致达成的以房抵债协议，是双方真实意思的表示，以物抵债是债务清偿方式之一，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法、有效的，双方均应按约履行自己义务。雅可开发公司违反合同约定，至今未向阮辉交付房屋、办理房屋网签备案手续等是违约行为，应承担相应的民事责任。阮辉要求雅可开发公司出具购房款发票，因雅可开发公司收到购房款后出具发票是其应承担的法定纳税义务，而非民事义务，不属于人民法院受理民事诉讼范围，故对阮辉该项诉请不予支持，其他诉讼请求合法，予以支持。雅可开发公司辩称商品房买卖合同真实性存疑，没有提供相反的证据证实，对该辩称理由不予支持。雅可开发公司辩称商品房买卖合同无效的原因是由阮辉造成的，雅可开发公司不承担违约金的理由与事实不符，对该辩称理由不予支持。雅可开发公司还辩称中亿佰联公司、张国俊从阮辉以及其他不特定群体所吸纳的存款放贷给雅可开发公司，中亿佰联公司、张国俊的行为已被人民法院认定为非法吸收公众存款罪，那么这些存款属于赃款应当予以追缴，阮辉的债是不合法的，基于不合法的债产生的商品房买卖合同是无效的，阮辉所主张借款应当以追缴的方式取得，一审法院认为，张国俊的借贷行为已经生效的判决认定构成犯罪，但由此引出阮辉与雅可开发公司之间债权债务关系并不当然无效，本案涉及的借贷合同不存在违反《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的情形，基于此签订的商品房买卖合同亦是合法、有效，故对雅可开发公司该辩称理由不予支持。雅可开发公司辩称阮辉出借的款项很多是息转本或高于月利率3%后累计形成的，阮辉未足额支付购房款，一审法院认为，阮辉、张国俊、中亿佰联公司及雅可开发公司雅可开发公司共同对出借款项核对后确认的，且约定的利率不高于法律规定的上限，雅可开发公司出具购房款收据，也证明雅可开发公司已认可阮辉交纳足额购房款；雅可开发公司若有证据证明部分款项应当返还，可以另行主张要求补交剩余购房款，但并不影响本案购房合同的成立，对雅可开发公司该辩称理由不予支持。雅可开发公司还辩称应当追加张国俊、中亿佰联公司作为第三人参与本案的诉讼以查明案件事实，一审法院认为三方对借贷、以房冲抵欠款等达成一致意见，无须追加即可查明案件事实，因此，雅可开发公司的申请没有事实和法律依据，对该辩称理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，判决：一、被告襄阳雅可商务区开发有限公司于本判决生效之日起15日内将位于裹××市××区解放路“襄阳新天地”幢1单元7层6号房屋交付原告阮辉，并为该房屋办理权属登记需要提供的资料报房屋产权登记机关备案，协助办理房屋产权证书；二、被告襄阳雅可商务区开发有限公司支付原告阮辉逾期交付房屋违约金（违约金以购房款723807元为基数，按购房合同约定的比例，自2018年元月1日计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告阮辉对被告襄阳雅可商务区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取623元、财产保全费4120元，均由被告襄阳雅可商务区开发有限公司负担。二审中，上诉人雅可开发公司提交了新证据：证据1，受理破产申请的裁定书、指定管辖民事裁定书、指定管理人决定书、管理人负责人身份证明及身份证复印件。证明雅可开发公司已进入重整程序。证据2，债权申报表，证明被上诉人已向管理人申报了债权，管理人依法接受，被上诉人在本案中主张的诉求已通过破产重整程序向管理人主张。经质证，被上诉人对证据1无异议，对证据2债权申报表真实性无异议，但申报债权只是证明被上诉方在本案中所有诉讼都是基于合法行为产生的，而且被上诉方债权申报表中的事实和理由中也叙述了要求上诉人交付房屋并承担违约责任。因此认为上诉方的该证据不能达到其证明目的。经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，阮辉就本案商品房买卖合同所涉标的额，已向雅可开发公司清算组申报了债权。本院认为，阮辉委托张国俊出借资金，张国俊代表阮辉与雅可开发公司签订了借款合同，该合同到期后，雅可开发公司因未能偿还欠款，与张国俊达成以其开发的“襄阳新天地”房屋抵偿欠款的协议。张国俊指定2-1-7-6号房屋给阮辉，雅可开发公司与阮辉签订了商品房买卖合同，出具了购房收据。该以房抵债合同，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。雅可开发公司上诉称：因张国俊犯非法吸收公众存款罪，案涉债是非法的，因而以房抵债的行为无效、商品房买卖合同无效。本院经审查，案涉借款资金，并未在刑事案件中被认定为赃款，也没有刑事收缴决定，故上诉人的该项上诉理由不能成立。二审中，本院已裁定受理雅可开发公司重整。因案涉以房抵债的商品房买卖合同没有履行完毕，依据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，故阮辉应依照《中华人民共和国破产法》第四十六条至第四十九条之规定，向雅可开发公司清算组申报债权。阮辉要求雅可开发公司出具购房款发票、并将位于裹××市××区解放路“襄阳新天地”2幢1单元7层6号房屋交付给阮辉，并为该房屋办理权属登记需要提供的资料报房屋产权登记机关备案，协助办理房屋产权证书等诉讼请求，本案不予支持，依法应在重整程序中处理。综上，一审法院判决认定事实清楚，因二审中本院已裁定受理雅可开发公司的重整，依照《中华人民共和国破产法》第十八条、四十六条、第四十七条、第四十八条、第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国破产法》若干问题的规定（二）第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2378号民事判决；二、驳回阮辉的诉讼请求。一审案件受理费623元，二审案件受理费1246元，一审财产保全费4120元，均由襄阳雅可商务区开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  张耀明审判员  陈瑞芳二〇二〇年十一月三日书记员  刘秋华