福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2787号 上诉人（原审被告、反诉原告）：汤海珠，女，1966年8月15日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林通国，男，1957年11月1日出生，汉族，住福建省东山县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林艺华，福建闽格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐立勤，香港特别行政区居民，女，1969年11月29日出生，住香港特别行政区。香港身份证号码×××7360（3）。 委托诉讼代理人：林敏辉，福建自晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺越越，福建自晖律师事务所律师。 上诉人汤海珠、林通国因与被上诉人徐立勤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理,上诉人汤海珠及委托诉讼代理人许忠辉、被上诉人徐立勤的委托诉讼代理人林敏辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汤海珠、林通国上诉请求：1.徐立勤应继续支付3万元。2.追究徐立勤支付违约金5万元。3.因徐立勤为悔购毁约捏造事实恶意起诉,判令徐立勤承担一、二审诉讼费。4.根据汤海珠、林通国家庭实际情况，改判为三个月搬清交房。5.一审程序违法，请求二审予以审查。事实和理由：1.虽然我方签认领条80万元，但我方流水账单证明收到购方代表余平四次汇入的款项总计77万元，一审未依法核实。2.因一审认定徐立勤的购房委托代理人余平按《购房协议》第一期付款40万元有误，余平少付3万元。故徐立勤违约,按照《购房协议》第九条约定,应支付违约金50万元,在此,汤海珠、林通国本着良心原则,只主张徐立勤支付违约金5万元。3.根据一审徐立勤自述,证人陈某是徐立勤约请的房屋事务咨询顾问,并非本宗房屋买卖的中介,其服务对象是徐立勤,与汤海珠、林通国无关。4.陈某多次到汤海珠、林通国的家中引诱套话,并暗中录音,目的为徐立勤找到推翻《购房协议》的借口进行诉讼毁约。5.根据汤海珠、林通国的家庭再无他房且还有两个小孙子的情况下,一审判定汤海珠、林通国一个月内搬清交房的期限确实无法,请求二审法院改判为期限三个月。 徐立勤辩称，1.汤海珠、林通国出具给徐立勤第一张借条的金额是40万元,其中徐立勤于2019年1月22日支付30万元,1月23日支付7万元,另外的3万元徐立勤应汤海珠、林通国要求直接支付给中介,这点可以从证人陈某的证言、承诺书、收据得到证明。从常理看，汤海珠、林通国的辩解也不符合常理，如果1月22日出具收条所载的款项没有如数收到，汤海珠、林通国不可能在之后还出具1月29日和2月2日两张收条，而且汤海珠、林通国在之后的协商（录音）中均未提及还有3万元未支付的问题。汤海珠、林通国在答辩状中自己陈述也是陈某“截留了3万元”。2.原合同约定的交房时间是2019年6月5日，余款也是交付时才支付的。现在时间已过去一年多，汤海珠、林通国仍未交付房屋，一审判决徐立勤在判决生效后3天内支付剩余购房款，而汤海珠、林通国在判决生效后一个月内才交付房屋，这违背了双方合同的真实意思，对徐立勤也不公平，请求二审酌情也改为汤海珠、林通国在判决生效后3天内交付房屋，徐立勤同时支付剩余购房款。3.从汤海珠、林通国上诉状可知,其只是为了拖延交付时间,毕竟诉讼费才交了一两千元,故诉讼费是否合理请求二审予以考虑,我方同意一审诉讼费的分担。因汤海珠、林通国没有提出变更一审判决第二项的请求，可以说明其对徐立勤后续支付多少购房款没有异议。 徐立勤向一审法院起诉请求:1.判令汤海珠、林通国继续履行合同，立即协助徐立勤办理址在福建省东山县房屋的不动产权证；2.判令汤海珠、林通国立即协助徐立勤将址在福建省东山县房屋的不动产权证过户至徐立勤名下；3.判令汤海珠、林通国支付违约金50万元；4.判令汤海珠、林通国立即将址在福建省东山县房屋交付给徐立勤使用。 汤海珠、林通国向一审法院反诉请求：判令：1.解除汤海珠、林通国与徐立勤于2019年1月22日签订的《房屋转让协议》；2.徐立勤支付汤海珠、林通国违约金50万元。 一审法院认定事实：2019年1月22日，汤海珠、林通国（甲方）与徐立勤（乙方，徐立勤委托案外人余平全权处理购买址在东山县房屋交易事宜，余平所签订与该房屋有关的文书材料视同其本人之授权）签订《房屋转让协议》，协议主要内容如下：甲方共有址在东山县，已办理《国有土地使用证》［铜顶国用（1998）字第045号）］，尚未办理房屋所有权证，今后能否办理尚未可知，乙方实地察看并经充分了解，自愿购买。甲、乙双方经充分协商，就房屋买卖事宜达成如下协议条款，以资共同遵守：一、甲方愿把址在东山县房屋一座及附属配套家具、设备设施卖给乙方承受，该房屋双方议定的成交价格为113.6万元。二、上述甲方出卖给乙方的房屋权利凭证为铜顶国用（1998）字第045号《国有土地使用证》，该房屋尚未办理房屋所有权证，今后能否办理相关手续，乙方自愿承担风险。三、付款方式：1.本协议签订时支付第一期购房款40万元，2.2019年2月5日前支付第二期购房款40万元；3.2019年3月5日前支付第三期购房款20万元；4.余款13.6万元于甲方交付房屋时付清；四、甲方定于2019年6月5日前将房屋交付乙方执掌，交付前乙方应结清之前尚未缴清的各种费用。五、协议签订后，乙方着手办理相关房产手续时，需要甲方提供相关材料并配合签字，甲方应无条件履行配合义务。六、办理相关房产手续及今后办理过户手续所需的税费均由乙方自行承担，甲方应尽义务协助办理；乙方有权将上述房产过户至乙方指定人名下，甲方无异议。……九、违约责任：任何一方违反本协议约定义务，应支付给另一方违约金50万元。余平于2019年1月22日支付汤海珠30万元，1月23日支付7万元，1月29日支付20万元，2月2日支付20万元。汤海珠、林通国分别于2019年1月22日、2019年1月29日、2019年2月2日各出具一份购房款数额为40万元、20万元、20万元的收条交余平收执。另查明，诉讼过程中，汤海珠陈述在合同签订后，其曾向陈某表示要就多出的面积及家具重新协商作价并重新草拟合同把事情均谈妥后再去签字。2019年2月27日，徐立勤向东山法院提起诉讼，东山法院作出（2019）闽0626民初604号民事裁定，裁定该案移送福建省漳浦县人民法院处理，后漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民辖14号，裁定该案由东山法院审理，东山法院于2019年6月10日立案。在东山法院（2019）闽0626民初604号案件中，徐立勤于2019年2月28日向本院提交承诺书，申请暂不向汤海珠、林通国支付第三期购房款20万元，并表示如经审查应继续按合同履行付款义务，则承诺在接到通知之日起三日内将前述款项付至法院指定账户。现汤海珠、林通国尚未将址在东山县房屋交付徐立勤使用。再查明，址在东山县地块于1998年10月登记了土地使用者为林通国（面积为125.1ｍ²）［铜顶国用（1998）字第045号《国有土地使用证》，现该证件原件由徐立勤收执］，该地块上已建房屋，但未办理房屋所有权证。诉讼过程中，经东山法院向东山县自然资源局调查，汤海珠、林通国提供的契税完税证［（2000）（闽）农税字ＮＯ:01121799］系由原铜顶国用（1997）字第045号《国有土地使用证》（面积为61.7ｍ²，已注销）申请土地面积变更登记重新取得铜顶国用（1998）字第045号《国有土地使用证》（面积125.1ｍ²）补缴的契税，补缴契税的面积63.4ｍ²，金额342.36元。 一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，徐立勤委托余平处理购买址在东山县房屋交易事宜并授权余平签订与该房屋有关的文书材料，则案涉《房屋转让协议》对徐立勤发生法律效力。汤海珠、林通国与徐立勤签订的《房屋转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照协议约定全面履行自己的义务。汤海珠、林通国以徐立勤拒不履行双方就《国有土地使用证》登记面积外的地上房屋（土地面积63.4ｍ²的地上房屋和门前明堂）的口头协议、徐立勤迟延支付购房款等违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定反诉解除案涉《房屋转让协议》，但：1.汤海珠、林通国主张双方存在口头协议，却未能对此提供证据予以证明，而从《房屋转让协议》载明的内容看，双方交易的对象为址在东山县，根据交易习惯，房屋买卖应是对房屋整体的交易，且经调查汤海珠、林通国提供的（2000）（闽）农税字ＮＯ:01121799契税完税证来源，汤海珠、林通国主张的土地面积63.4ｍ²已包含在铜顶国用（1998）字第045号《国土土地使用证》登记的土地面积内，故汤海珠、林通国上述主张缺乏事实依据，不予采信；2.从徐立勤提供的三份收条及汤海珠、林通国提供的存款明细账等可以证明汤海珠、林通国已确认收到余平支付的购房款80万元，即徐立勤已履行大部分债务且在汤海珠签订合同后表示要重新协商房屋及家具价款并重新签订合同才签名的情形下，徐立勤据此诉至法院，并承诺愿意按法院通知支付购房款，不存在汤海珠、林通国主张的迟延履行债务致使不能实现合同目的的情形，徐立勤亦不构成违约。综上，汤海珠、林通国主张解除《房屋转让协议》并要求徐立勤支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持，案涉《房屋转让协议》应继续履行，对徐立勤主张汤海珠、林通国继续履行合同的诉求，予以支持，徐立勤应向汤海珠、林通国支付余欠购房款336000元，汤海珠、林通国应继续履行合同义务，将案涉房屋交付徐立勤。鉴于徐立勤与汤海珠、林通国交易的房屋尚未办理房屋所有权证，双方亦约定今后能否办理相关手续，徐立勤自愿承担风险，现徐立勤并未提供证据证明案涉房屋已经具备办理不动产权证的条件，故对徐立勤现主张汤海珠、林通国协助办理址在东山县房屋的不动产权证并协助将该房屋不动产权证过户至其名下的诉求，不予支持，徐立勤可待案涉房屋具备办理不动产权证条件后再另行主张。虽然汤海珠在合同签订后曾表示要重新协商房屋及家具价款并重新签订合同才签名，但现徐立勤提供的证据并不足以证明案涉房屋在2019年2月13日可以开始办理不动产权证时汤海珠、林通国拒不配合办理相关房产手续，故对徐立勤主张汤海珠、林通国违反《房屋转让协议》第五、第六条约定需支付违约金50万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、徐立勤与汤海珠、林通国继续履行双方于2019年1月22日签订的址在东山县房屋的《房屋转让协议》；二、徐立勤应于本判决发生法律效力之日起三日内向汤海珠、林通国支付购房款336000元；三、汤海珠、林通国应于本判决发生法律效力之日起一个月内向徐立勤交付址在东山县房屋；四、驳回徐立勤的其他诉讼请求；五、驳回汤海珠、林通国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19524元，由徐立勤负担5967元，汤海珠、林通国负担13557元；反诉案件受理费19524元，减半收取计9762元，由汤海珠、林通国负担。 二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。各方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。对有争议的事实, 本院认为，汤海珠、林通国与徐立勤于2019年1月22日订立的《房屋转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照协议约定全面履行自己的义务。汤海珠、林通国提出实际收到购房款77万元，少付3万元，徐立勤已构成违约应承担违约金5万元的问题。本院分析认定如下：首先，从徐立勤提供的三份收条、汤海珠、林通国提供的存款明细账、陈某的证言、承诺书等可以证明，该3万元是转账给中介陈某，汤海珠、林通国也对徐立勤支付的购房款作出确认，符合二手房产买卖的交易习惯；其次，汤海珠、林通国承认该3万元包含在汤海珠、林通国2019年1月22日出具的第一张40万元收条里，如果徐立勤未据实支付，汤海珠、林通国不可能又于2019年1月29日和2月2日出具两张收条；最后，汤海珠、林通国在之后的协商中均未提及还有3万元未支付。综上，汤海珠、林通国以该理由上诉主张徐立勤已构成违约，应承担违约金5万元依据不足，本院不予采纳。汤海珠、林通国提出其居住及搬家有实际困难，要求改判三个月搬房期限的问题，因一审判决后距今也已超过三个月，且房产买卖时，出卖人本应对卖房后自己的腾房移居有预期安排，现提出延期搬房期限的理由依据不足，本院不予采纳。 综上所述，汤海珠、林通国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由汤海珠、林通国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二〇年十一月六日 法官助理  徐明水 书 记 员  蒋舒红