海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3532号   上诉人（原审原告）：海南云庭慧时尚美业服务有限公司，住所地：海口市琼山区椰海大道**椰海新城**楼****，统一社会信用代码：91460100MA5RJ8786N。   法定代表人：蔡佩珊，总经理。   上诉人（原审原告）：蔡佩珊，女，1984年5月28日出生，汉族，住海口市美兰区。   二上诉人共同委托诉讼代理人：莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。   二上诉人共同委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：孔小兵，男，汉族，1981年4月15日出生，现住海口市秀英区。   被上诉人（原审被告）：郑秋萍，女，汉族，1981年9月1日出生，现住海口市秀英区。   委托诉讼代理人：孔小兵，男，汉族，1981年4月15日出生，现住海口市秀英区，系郑秋萍的丈夫。   上诉人海南云庭慧时尚美业服务有限公司（以下简称云庭慧公司）、蔡佩珊因与被上诉人孔小兵、郑秋萍房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   云庭慧公司、蔡佩珊上诉请求：1.撤销一审判决，改判孔小兵、郑秋萍返还云庭慧公司、蔡佩珊押金5万元及转让金2万元；2.本案一、二审诉讼费用由孔小兵、郑秋萍承担。事实及理由：   一、一审法院事实查明错误，在云庭慧公司、蔡佩珊没有存在违约的情况下认定不需要退回押金，没有事实与法律依据，二审法院应在查明事实的基础上予以改判。在已经生效的（2019）琼01民终3111号民事案中，该判决书第10页查明的事实部分已经明确，云庭慧公司、蔡佩珊已经将至解除合同为止的房租交缴，并不存在拖欠的事实。一审法院据此认定云庭慧公司、蔡佩珊违约，缺乏事实与法律依据。其次，如果认为云庭慧公司、蔡佩珊违约是指合同中约定的支付房租是按季度，而后变更为按月。则双方之间对合同的变更，不能视为云庭慧公司、蔡佩珊违约。在（2019）琼0107民初521号案及（2019）琼01民终3111号案当中，云庭慧公司、蔡佩珊在庭审过程当中均表示，经过云庭慧公司、蔡佩珊电话沟通后同意云庭慧公司、蔡佩珊后期按月支付租金。双方对合同的房租支付时间的变更，是双方真实意思表示，不能视为云庭慧公司、蔡佩珊违约。第三，云庭慧公司、蔡佩珊未按时支付8万元的行为也不构成违约，根据已经生效的（2019）琼01民终3111号民事判决，云庭慧公司、蔡佩珊不须承担支付8万元转让金的义务。第四，在本案（2019）琼0107民初4218号庭审过程中，孔小兵、郑秋萍也未提交任何证据证明云庭慧公司、蔡佩珊存在违约的事实。因此一审法院认定的事实错误，并据此做出错误的判决，二审法院应在查明事实的基础之上予以改判。   二、即使退一万步讲，云庭慧公司、蔡佩珊存在违约的情况，但是违约金过高，根据《合同法》114条及《合同法司法解释二》超过实际损失的30%，应予以减少，因此一审法院判定不予返还押金是法律适用错误。《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释二》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。即使本案当中认定云庭慧公司、蔡佩珊存在违约，逾期支付租金的行为，那孔小兵、郑秋萍的实际损失也仅为未支付租金的同期银行借款利息，即使按罚息计算也不超过年息6%，云庭慧公司、蔡佩珊按月支付房租的行为是从2018年6月至合同解除2018年11月，那么云庭慧公司、蔡佩珊即使给孔小兵、郑秋萍造成的损失也不超过32000（三个月租金）×6%÷365×180天=946元。但一审法院直接将押金5万元全部视为违约金而不予返还，没有法律依据，是法律适用错误。法院应当从孔小兵、郑秋萍实际损失、合同履行情况等角度出发，衡量合同约定的违约金标准。如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治原则为由得到支持，无异于鼓励当事人通过不正当方式获取暴利。故原审法院在云庭慧公司、蔡佩珊已经依约履行支付租金义务，未给孔小兵、郑秋萍造成损失的事实基础上，确定违约金标准为5万元，明显有悖于诚实守信和公平原则。   三、一审法院法律适用错误，孔小兵、郑秋萍应返还多收取的2万元转让金。经生效的判决认定转让金是云庭慧公司、蔡佩珊租赁、使用房屋三年应支付的费用，但云庭慧公司、蔡佩珊支付了10万元的转让金却仅使用了16个月，应仅支付8万元，因此孔小兵、郑秋萍应返还多收的2万元转让金。在已经生效（2019）琼01民终3111号民事案中认定转让金是租赁使用房屋3年所就当支付的费用。而双方于2018年11月解除合同，因此根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因此孔小兵、郑秋萍应返还多收的2万元转让金。   综上所述，一审法院事实查明错误、法律错误，望二审法院查明所有事实，依法予以改判！   被上诉人孔小兵、郑秋萍答辩称，一、1.由于关联案件（2019）琼0107民初521号案、（2019）琼01民终3111号案等，庭审均以双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》（见证据1-6页）为依据，认定系孔小兵、郑秋萍与蔡佩珊双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。从涉案合同可明确：该合同虽然名称是“房屋租赁合同”，但其内容却明显包含有“房屋租赁”和“店铺转让”这两类民事行为。众所周知，店铺转让在前，店铺房屋租赁在后。只有先完成店铺转让之后，承让人才能与店铺房屋权人签订“房屋租赁合同”。因此，“店铺转让”与“房屋租赁”明显属于互相独立、不同法律关系的两种民事行为。为规范这两个法律行为而设立的合同内容（合同的履行方式、后果和违约责任）完全不同，各自的市场交易习惯也明显不同。“店铺转让”约定的转让金除另行约定，应该是在“房屋租赁”签订之前受让人向转让人支付，是作为签订“房屋租赁”的前提标准，是双方自愿公平公正的约定事实所在，与租赁合同有着明显先后、因果关系，只存在关联性。因此，本案双方当事人本应就店铺转让和房屋租赁这两个不同法律关系的民事行为分别签订互相独立的“店铺转让合同”和“房屋租赁合同”。只因店铺转让人和店铺产权所有人（出租人）均为郑秋萍和孔小兵，而店铺受让人和店铺承租人又均为蔡佩珊，故双方当事人自愿将“店铺转让”与“店铺租赁”这两种不同的法律行为，不同的法律关系，用一份《房屋租赁合同》形式来完成表述及约定，以互相独立的第四条款，第2项“租赁该房屋转让金为180000.00元整（该转让金不退还），乙方于合同签订日前，向甲方一次性支付100000.00元，余款80000.00元乙方于2018年6月30日前向甲方一次性支付完”的约定，对“店铺转让”的相关内容按店铺转让的市场交易习惯进行了单独约定。虽不尽完善，但合同的形式和内容均没有违反法律强制性禁止规定，也没有属于法律规定的可撤销或无效的情形，完全是双方当事人在自愿情况下的真实意思表示，且双方均已履行该合同，理应受到法律保护。由此可见，在孔小兵、郑秋萍收到第一笔转让款10万元后按约定，将自己正常营业的店铺关闭，将店铺交付蔡佩珊占有使用（见证据7-12页），承受了关闭店铺的经济损失。至此，孔小兵、郑秋萍作为店铺转让人的转让义务已全部履行完毕，只是作为店铺受让方的蔡佩珊尚有余款8万元必须在2018年6月30日前向孔小兵、郑秋萍一次性支付完毕的义务尚未履行。因此才将这本该在租赁合同签订日前约定的转让未履行完成条款不得以载入“租赁合同”并用独立的条款进行约定，已付转让金10万元只是作为整体转让金18万元履行的一部分。根据（2019）琼0107民初521号案庭审中孔小兵、郑秋萍提供的证据材料、双方的电话录音和庭审笔录，云庭慧公司、蔡佩珊及其证人均承认欠该笔转让金8万元未支付（见证据21，22-28页）。所以云庭慧公司、蔡佩珊未按约定时间支付所欠转让金8万元，已经构成违约的实质行为。2.云庭慧公司、蔡佩珊称“已将至终止合同为止的房租交缴，并不存在拖欠的事实。”事实是，合同中第四条中第4项严肃约定：“如乙方不能按时交纳租金，超过十天押金不退还，视为违约，合同终止。”而云庭慧公司、蔡佩珊交纳房租未按合同约定期间支付（见证据13页），已经违反了《房屋租赁合同》签订的本质意义和目的。所以，为实现维护租赁双方本质目的而自愿约定的违约条款，双方必须严格遵守执行，且得到法律保护。所以云庭慧公司、蔡佩珊对自身的违约行为和违约责任是清楚且承认的（见证据16-21页）。3.云庭慧公司、蔡佩珊违反了《房屋租赁补充合同》中：租赁该商铺押金10000元于2018年7月前支付给甲方的约定，在2018年11月20日云庭慧公司、蔡佩珊因违约行为终止合同向孔小兵、郑秋萍移交租赁房屋的《证明》上也明确注明“相关违约责任及欠款尚未处理！”（见证据16-18页）   二、合同第三条：租赁用途中（1）在合同期间乙方应遵守国家法律、法规，做到合法经营，经营与其营业执照相适的项目，否则其责任均由乙方负责，合同自行终止。（3）未经双方书面同意，一方不得将本合同的部分或全部权利义务转让给第三方。而实际云庭慧公司、蔡佩珊用该租赁店铺涉嫌参与“云联惠”，并依托“云庭慧”时尚美容会所，以“消费全返”等为幌子，采取拉人头、交纳会费、积分返利等方式引诱人员加入，骗取财物，严重扰乱经济社会秩序，涉嫌组织、领导传销活动犯罪。“云联惠”被政府相关部门查处后，经群众和曾因云庭慧公司、蔡佩珊以拉人头、交纳会费方式欺骗无法催讨损失的受害者举报，致使云庭慧公司、蔡佩珊及店员被相关部门和派出所调查。另外，云庭慧公司、蔡佩珊在孔小兵、郑秋萍不知情的情况下，将《房屋租赁补充合同》的经营区域以“云联惠”的非法经营模式转租给第三方并由此产生纠纷。被辖区派出所等部门调查（见证据14、15页）。请求法院向公安部门调取相关证据材料。   三、就云庭慧公司、蔡佩珊称“合同中约定的按季度支付房租，而后变更为按月。”这是云庭慧公司、蔡佩珊在关联案件中单方面陈述，没有真实性证据，且根本不是庭审内容上下文的真实载体，只是云庭慧公司、蔡佩珊断章取义，强加意识的表述，云庭慧公司、蔡佩珊误用法律条文，误解法律的前提性和基础性，而孔小兵、郑秋萍起诉状原文是“双方合同签定后，在履行过程中被告违反合同中多项约定：双方合同履行至2017年12月底，被告没有按照合同约定：‘从2018年1月起，以季度向原告支付房租’，至此被告已造成合同违约。但经双方友好协商原告能够体谅被告的困难，原告同意被告按月向原告支付房租，合同继续履行，时至2018年7月，合同中约定：欠转让费80,000.00元整，被告未向原告支付。原告曾数次与被告沟通相关事宜，催交所欠转让金，被告依然没有支付。”由此可见，孔小兵、郑秋萍所明确表达的同意云庭慧公司、蔡佩珊按月支付租金是：只限于2018年1月合同约定的以季度支付租金的起始时间至2018年7月合同约定的支付欠转让费80,000.00元和补充合同的押金10,000.00元时间止的时间段，2018年7月后云庭慧公司、蔡佩珊恢复按原合同约定履行（见相关案件卷宗）。况且云庭慧公司、蔡佩珊未按合同及双方的时间节点支付相应款项（见证据13页）。综上，云庭慧公司、蔡佩珊违反了合同约定的多项规定，造成了实质性违约！因此一审法院认定事实是正确的，有事实有根据的。   四、就云庭慧公司、蔡佩珊关于违约金的高低合理程度。孔小兵、郑秋萍意见如下：从上文表述和庭审材料可以直接得知云庭慧公司、蔡佩珊在履行双方签订的合同过程中，未按合同约定期2018年6月30日前支付转让费80,000.00元和押金10,000.00元；云庭慧公司、蔡佩珊在合同履行期间未按合同约定的期限和时间节点支付租金；云庭慧公司、蔡佩珊在合同履行期间在租赁店铺内从事“云联惠”的非法经营活动；云庭慧公司、蔡佩珊在合同履行期间擅自转让部分合同载体。严重违反了双方合同约定，造成店铺转让金、租金损失和声誉损失，远超数拾万元之多。且致使孔小兵、郑秋萍房屋难以二次出租，严重损害孔小兵、郑秋萍利益。（见证据29-34页，孔小兵、郑秋萍该房屋于2020年4月份才二次对外出租）据此云庭慧公司、蔡佩珊不能以单方面的推理参照《合同法》条款，理应按照双方合同第六条争议处理：甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，双方应首先协商解决，如协商不成。则可通过人民法院诉讼解决，如违约，违约方必须付对方50000元违约金作为经济补偿的约定违约责任履行。云庭慧公司、蔡佩珊要求“孔小兵、郑秋萍返还多收取2万元转让金。”孔小兵、郑秋萍认为：根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2项的约定，转让金余额支付时间的约定和“转让金不退还”的约定可见，转让金18万元之中有10万元是在合同签订日之前乙方向甲方支付的，是作为签订合同的前提标准，与房屋租赁合同完全是两个法律关系。是在双方自愿公平公正的约定事实所在，双方合同中的店铺转让行为，自云庭慧公司、蔡佩珊在“合同”上签字之前，双方已经达成转让金18万元，云庭慧公司、蔡佩珊向孔小兵、郑秋萍支付10万元部分转让金后，在事实上承接了店铺的转让，孔小兵、郑秋萍的店铺转让义务已履行完毕，转让之后双方才签订《房屋租赁合同》。只存在云庭慧公司、蔡佩珊尚欠转让金余款8万元未付，不得以载入“租赁合同”并用独立的条款进行约定。所以，只存在云庭慧公司、蔡佩珊未按时足额支付所欠转让金，成为违约方，不存在其余任何理由。云庭慧公司、蔡佩珊的上诉理由纯属诡辩。所以一审法院判决是正确的。   云庭慧公司、蔡佩珊向一审法院起诉请求：1.判令孔小兵、郑秋萍向云庭慧公司、蔡佩珊返还房屋租赁押金5万元；2.判令孔小兵、郑秋萍返还云庭慧公司、蔡佩珊房屋转让金10万元；3.判令孔小兵、郑秋萍向云庭慧公司、蔡佩珊返还所扣押的财产，并赔偿所造成的损失；4.本案诉讼费、鉴定费（如有）由孔小兵、郑秋萍承担。   一审法院认定事实：位于海南省海口市琼山区椰海大道**椰海新城**楼****是郑秋萍与孔小兵的夫妻共同财产，二人将该房屋划分成两个区域进行使用或出租。2017年7月7日，郑秋萍（甲方）与蔡佩珊（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容载明：一、甲方将位于海口市琼山区椰海大道42号椰海新城1#113房（现已装修的独立经营区域，不含右侧的独立经营区域）出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，从2017年7月20日起至2020年7月20日止。合同第四条约定：1、租赁该房屋前18个月每月租金为16000元/月，后18个月每月租金为17000元/月，并付押金50000元（其中手写补充文字：首交30000元，余下20000元2018年元月份补清），合同期满后双方交接妥善，甲方原数无利率退还押金给乙方；2、租赁该房屋转让金为180000元整（该转让金不退还），乙方于合同签订日前向甲方一次性支付100000元，余款80000元乙方于2018年6月30日前向甲方一次性支付完；……4、乙方在租赁期限内，2017年度按月向甲方支付租金，即在每月的提前十日内支付本月租金；其后，即2018年1月起，按季度向甲方支付租金，在每季度的提前十日内支付本季度租金，不得拖欠，如乙方不能按时交纳租金，超过十天，押金不退还，视为违约，合同终止。合同第六条约定：双方在履行本合同过程中发生争议，双方应首先协商解决，若协商不成，可通过人民法院诉讼解决。如违约，违约方必须付对方50000元违约金作为经营补偿。郑秋萍在合同落款甲方签约代表处签名确认，蔡佩珊在合同落款乙方签约代表处签名确认。   2017年7月20日，云庭慧公司在海口市工商行政管理局登记注册成立，法定代表人为蔡佩珊，登记的住所地为海口市琼山区椰海大道**椰海新城**楼****。后云庭慧公司使用上述《房屋租赁合同》中蔡佩珊所租赁的区域进行经营。   2017年12月4日，孔小兵（出租人、甲方）与蔡佩珊（承租人、乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，主要内容载明：甲方将位于海口市琼山区椰海大道42号椰海新城1#113房（左侧现已装修的临街独立商铺的经营区域）出租给乙方使用，该区域为甲乙双方于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》的《补充合同》，相关条款参照原《房屋租赁合同》，租赁期限从2017年12月30日起至2020年7月20日止；租赁该商铺当月至2019年1月每月租金为4800元/月；从2019年2月至2020年7月每月租金5200元/月，并于租赁该商铺当月付押金10000元（其中手写补充文字：押金定于2018年7月前支付给甲方），合同期满后双方交接妥善，甲方原数退还押金给乙方。孔小兵在合同落款甲方处签名确认，蔡佩珊在合同落款乙方处签名确认。   签订合同后，云庭慧公司使用上述《房屋租赁补充合同》中蔡佩珊所租赁的区域进行经营。而后，云庭慧公司通过其出纳人员彭辉丹的个人账户向孔小兵支付房租分别为：2017年11月24日16000元、2017年12月22日16000元、2018年1月23日16000元、2018年2月27日20800元、2018年3月22日32000元、2018年4月21日30400元、2018年6月19日16000元、2018年7月23日16000元、2018年8月26日16000元、2018年9月27日16000元。2018年11月16日，孔小兵通过手机微信向蔡佩珊发送《终止合同催告函》，主要内容载明孔小兵认为蔡佩珊违反了双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》中多项约定且构成违约，并要求蔡佩珊于2018年11月18日前支付转让费80000元、押金10000元；于2018年11月25日前向孔小兵做好租赁房屋交接手续，按违约责任终止原《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》。   2018年11月20日，蔡佩珊通知孔小兵收房拿回钥匙，并向孔小兵出具《证明》，载明：云庭慧尊享时尚会所位于海口市椰海大道椰海新城113号铺面于2018年11月20日交房2把钥匙交还给房东孔小兵从本月租赁起不再租该铺面。孔小兵在该证明上签名确认。   2019年1月7日，孔小兵、郑秋萍向一审法院递交起诉状，要求蔡佩珊向其支付所欠转让费8万元，并支付从2018年9月至2018年11月物业管理费1320.4元及水电公摊费66.6元。一审法院于2019年1月10日立案，并于2019年2月12日通知云庭慧公司作为被告参加诉讼。一审法院于2019年4月9日作出（2019）琼0107民初521号民事判决：一、限蔡佩珊于本判决生效之日起五日内向孔小兵、郑秋萍支付剩余转让费80000元；二、限蔡佩珊于本判决生效之日起五日内向孔小兵、郑秋萍支付2018年10月至11月的物业管理费1320.4元、2018年9月至10月的水电公摊费66.6元。   蔡佩珊不服，提起上诉。在本院审理该案[（2019）琼01民终3111号]过程中，云庭慧公司以房屋租赁合同纠纷为由，向一审法院起诉孔小兵、郑秋萍，提出前述诉讼请求。立案后，一审法院于2019年6月25日准许蔡佩珊作为原告参加诉讼。因云庭慧公司、蔡佩珊主张孔小兵、郑秋萍返还其已付的房屋转让金100000元的诉请是否成立需以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案中止诉讼。   本院经审理，认为：“2017年7月7日、2017年12月4日，孔小兵、郑秋萍均与蔡佩珊签订了一份《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》，抬头上方明确写明承租人为蔡佩珊，合同落款也仅有蔡佩珊签名，并无云庭慧公司盖章，故应认定蔡佩珊为合同的当事人，是本案适格被告。”并于2019年9月4日作出（2019）琼01民终3111号民事判决，一、维持一审法院（2019）琼0107民初521号民事判决第二项；二、撤销一审法院（2019）琼0107民初521号民事判决第一项；三、驳回孔小兵、郑秋萍的其他诉讼请求。上述判决已经生效，本案于2019年10月22日恢复审理。   一审法院认为，一、关于云庭慧公司、蔡佩珊是否本案适格原告的问题。涉案《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》抬头上方明确写明承租人为蔡佩珊，合同落款也仅有蔡佩珊签名，并无云庭慧公司盖章，生效判决已经认定蔡佩珊为合同的当事人，故蔡佩珊是本案适格原告。云庭慧公司虽不是合同的当事人，但云庭慧公司在蔡佩珊所租赁区域进行经营，与本案有直接的利害关系，其亦是本案适格原告。   二、关于云庭慧公司、蔡佩珊的起诉是否违反一事不再理原则的问题。孔小兵、郑秋萍辩称云庭慧公司、蔡佩珊的起诉违反一事不再理原则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，孔小兵、郑秋萍提起前诉[（2019）琼0107民初521号案]，蔡佩珊、云庭慧公司提起后诉即本案。对比两案的当事人、诉讼标的和诉讼请求，两案的当事人相同，但诉讼地位正好相反，互为原、被告；两案的诉讼标的相同，都是房屋租赁合同关系；两案的诉讼请求不同，521号案中孔小兵、郑秋萍诉请蔡佩珊向其支付所欠转让费8万元并支付从2018年9月至2018年11月物业管理费1320.4元及水电公摊费66.6元，本案中云庭慧公司、蔡佩珊诉请孔小兵、郑秋萍向其返还房屋租赁押金5万元、房屋转让金10万元和扣押的财产，并赔偿损失。因此，云庭慧公司、蔡佩珊的起诉不符合上述规定，没有违反一事不再理原则，不构成重复诉讼，孔小兵、郑秋萍的抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。   三、关于押金应否返还问题。合同约定：“如乙方不能按时交纳租金，超过十天，押金不退还，视为违约，合同终止。”以及“如违约，违约方必须付对方50000元违约金作为经营补偿。”在合同履行过程中，蔡佩珊存在逾期10天支付租金的情形，根据合同约定，其行为构成违约，因此，孔小兵、郑秋萍有权不予返还押金。   四、关于房屋转让金100000元应否返还的问题。《房屋租赁合同》约定，租赁该房屋转让金为180000元，该转让金不退还。合同签订后，蔡佩珊已支付房屋转让金100000元。2018年11月20日，该合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蔡佩珊要求孔小兵、郑秋萍返还已付的房屋转让金100000元，既不符合合同约定，也不符合法律规定，故对该诉请，一审法院不予支持。   五、关于孔小兵、郑秋萍是否存在扣押蔡佩珊或云庭慧公司财产的问题。蔡佩珊称孔小兵锁门不让其搬离经营设备，要求对方返还财产并赔偿损失。但是，2018年11月20日，孔小兵是应蔡佩珊要求收房拿回房屋钥匙，按照常理，在返还租赁房屋之前，承租人应该对租赁物进行清理后予以返还，而云庭慧公司、蔡佩珊除了自制清单外，没有其他证据佐证经营设备的存在，也没有证据证明孔小兵强制其在搬离有关物品前交出钥匙退房，故对蔡佩珊在退租退房再行主张返还财产和赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回云庭慧公司、蔡佩珊的诉讼请求。案件受理费3300元，适用简易程序减半收取计1650元，由云庭慧公司、蔡佩珊负担。   二审中，被上诉人孔小兵、郑秋萍提交四组证据，证据1《庭审笔录》，证明：云庭慧公司、蔡佩珊违法经营以及转租，对欠8万元的事实予以承认。证据2《微信截图》，证明：云庭慧公司、蔡佩珊参与违法经营以及转租，违约。证据3《云联记事本》、证据4《文件夹》，证明：云庭慧公司、蔡佩珊违法经营的事实。云庭慧公司、蔡佩珊质证称，对证据1三性予以认可，证明内容不予认可，在庭审中，云庭慧公司、蔡佩珊并没有自认其存在违法经营及欠8万元的事实，不存在违约行为。对证据2，对阿慧的微信聊天记录三性不予认可，王海燕是云庭慧的股东，对证明内容也有异议，其的转租孔小兵、郑秋萍是知情的。对证据3、4，一、因为蔡佩珊本人未到庭，无法核实其真实性、关联性，与本案无关。二、该证据已过举证期限，不属于上诉的新证据。三、云庭慧公司、蔡佩珊是作为合法的经营者参与的云联惠平台，平台的违法行为不能认定是云庭慧公司、蔡佩珊的违法行为，且公安机关均没有将云庭慧公司、蔡佩珊认定为违法犯罪。四、从证据内容来看，包括公共场所卫生许可证、顾客服务登记表、网上链接报名名单、贵宾名品名录等经营过程中所产生的经营信息，不能够证明云庭慧公司、蔡佩珊是违法经营的事实。   本院经审查认为，对孔小兵、郑秋萍提交的证据1，云庭慧公司、蔡佩珊认可证据的三性，但对证明内容不予认可，且该证据的内容没有涉及云庭慧公司、蔡佩珊违法经营以及转租的事实，故对证据1的证明内容不予采信。对证据2，云庭慧公司、蔡佩珊对三性及证明内容均不认可，且其内容也不能证明云庭慧公司、蔡佩珊违法经营的事实，故对该证据不予采信。对证据3、4，云庭慧公司、蔡佩珊对真实性、关联性不认可，且不能够证明云庭慧公司、蔡佩珊违法经营的事实。故对该证据也不予采信。云庭慧公司、蔡佩珊没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，1.孔小兵、郑秋萍是否应向云庭慧公司、蔡佩珊返还押金5万元；2.孔小兵、郑秋萍是否应向云庭慧公司、蔡佩珊返还案涉房屋转让金2万元。双方对一审判决驳回云庭慧公司、蔡佩珊要求孔小兵、郑秋萍返还所扣押的财产并赔偿所造成的损失的诉讼请求没有意见，本院予以维持。   一、关于孔小兵、郑秋萍是否应向云庭慧公司、蔡佩珊返还押金5万元问题。本案中，云庭慧公司、蔡佩珊主张孔小兵、郑秋萍向其返还押金5万元，理由是双方已经通过电话沟通将合同约定的租金按季支付变更为按月支付，且已将至解除合同为止的房租交缴，不存在拖欠租金。孔小兵、郑秋萍对此不认可。本院认为，根据双方合同约定：“如乙方不能按时交纳租金，超过十天，押金不退还，视为违约，合同终止。”以及“如违约，违约方必须付对方50000元违约金作为经营补偿。”在合同履行过程中，云庭慧公司、蔡佩珊在支付租金中存在逾期10天支付的情形，其行为构成违约，因此，孔小兵、郑秋萍根据合同约定，有权不予返还押金。一审判决驳回云庭慧公司、蔡佩珊的该项诉讼请求并无不当。云庭慧公司、蔡佩珊上诉还提出双方约定的违约金即押金过高。根据合同约定，案涉房屋的租金为每月16000元，双方约定押金5万元约为三个月租金，符合租赁合同的正常交易习惯。故云庭慧公司、蔡佩珊的该项上诉主张无事实根据。   二、关于孔小兵、郑秋萍是否应向云庭慧公司、蔡佩珊返还案涉房屋转让金2万元问题。云庭慧公司、蔡佩珊上诉主张孔小兵、郑秋萍应返还多收取的2万元转让金。理由是已经生效的民事判决认定转让金是云庭慧公司、蔡佩珊租赁、使用房屋三年应支付的费用，但云庭慧公司、蔡佩珊支付了10万元的转让金却仅使用了16个月，应仅支付8万元，因此孔小兵、郑秋萍应返还多收的2万元转让金。孔小兵、郑秋萍对此不认可。本院认为，根据双方约定，租赁该房屋转让金为180000元，该转让金不退还。合同签订后，蔡佩珊已支付房屋转让金100000元。双方签订《房屋租赁合同》已于2018年11月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”云庭慧公司、蔡佩珊诉请孔小兵、郑秋萍返还已付的房屋转让金100000元，没有事实根据和法律依据。一审判决驳回云庭慧公司、蔡佩珊的该项诉讼请求正确。故云庭慧公司、蔡佩珊的该上诉主张于法无据。   综上所述，云庭慧公司、蔡佩珊的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1550元，由海南云庭慧时尚美业服务有限公司、蔡佩珊负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 陈立夫      二〇二〇年十一月三日   书记员 柯小莉   速录员 王 妍   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。