云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终833号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文梅，女，1971年11月25日生，汉族，四川省广安市人，个体工商户，住隆阳区。委托诉讼代理人：张建荣，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：翟志香，女，1971年8月2日生，汉族，云南省昌宁县人，务农，住昌宁县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：翟志云，女，1977年5月30日生，汉族，云南省昌宁县人，无业，住隆阳区。共同委托诉讼代理人：罗金海，云南昌源律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人陈文梅因与被上诉人翟志香、翟志云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人陈文梅委托诉讼代理人张建荣，被上诉人翟志香、翟志云共同委托诉讼代理人罗金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈文梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，故意偏袒被上诉人，导致判决不公。一审法院仅审查了案涉《房屋租赁协议》中未经被上诉人书面同意不得转租的约定，而未对该合同内容及客观存在的事实进行全面审查，上诉人在转租前曾口头告知被上诉人转租的事实，上诉人对转租行为没有任何异议，仅对租金问题提出异议，双方的微信聊天记录可以清楚证明该事实，但一审法院却错误的以“被上诉人不知道上诉人的转租行为”为由来支持被上诉人的反诉请求，枉下判断，判决解除协议，属事实认定不清和证据采信不当；二、一审法院适用法律错误。一审法院没有顾及本案出租人知道或应当知道承租人转租的客观事实，错误适用合同法第六十条第二款、第九十三条第二款、第二百二十四条第二款之规定，而没有适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，这完全属于法律适用错误，二审人民法院对此应当纠正。被上诉人翟志香、翟志云辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人未经被上诉人同意擅自装修租赁物，违法合同约定，请求驳回上诉，维持原判。上诉人陈文梅一审诉讼请求：请求法院依法判令翟志香、翟志云继续履行双方于2014年5月3日签订的《房屋租赁协议》，并承担本案诉讼费。被上诉人翟志香、翟志云一审反诉请求：请求法院依法解除双方之间签订的《房屋租赁协议》，判令陈文梅退还四方街一楼商铺并承担本案反诉费。一审法院认定事实：2014年5月3日，陈文梅（乙方）与翟志香、翟志云（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：“第二条：甲方出租给乙方的房屋位于昌宁县，商铺共130平方米。第四条：该房屋租赁期共5年。自2014年6月15日起至2019年6月15日止。此合同有效期为8年，房屋租金5年不变。第五条：该房屋租金为280000元，铺面转让费50000元。房屋租金支付方式如下：房租租金于每年房租到期前一个月一次性支付给甲方下一年房租，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第七条：租赁期间，甲方不得将房屋租赁给第三方。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第八条：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。”协议签订后，二被告（反诉原告）交付案涉房屋，原告（反诉被告）按约以每年280000元租金支付了5年房租，2019年支付了下一年即2019年6月15日至2020年6月15日的330000元房租。2019年7月1日，原告（反诉被告）陈文梅以每年420000元的租金将该案涉房屋转租给第三人林金秋，无二被告（反诉原告）书面同意。2020年6月2日，原告（反诉被告）陈文梅将租金330000元通过银行转账给被告（反诉原告）翟志香，同年6月3日，被告（反诉原告）翟志香将该笔租金转账退回。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案陈文梅与翟志香、翟志云签订房屋租赁协议后，二被告依约将房屋交付其正常经营使用，但陈文梅未按协议第七条、第八条约定，在未征得翟志香、翟志云的书面同意下，擅自将案涉房屋转租给第三人使用，已构成违约。关于陈文梅辩称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因无证据证实翟志香、翟志云知道或者应当知道承租人陈文梅已将案涉房屋转租给第三人，对该辩解理由，该院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因原告陈文梅将租赁房屋转租的行为违法违约，故其诉请继续履行合同的诉求，于法无据，该院不予支持。被告（反诉原告）翟志香、翟志云诉请解除合同的诉求，合法有据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈文梅与被告（反诉原告）翟志香、翟志云于2014年5月3日签订的《房屋租赁协议》；二、原告（反诉被告）陈文梅在本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空返还给被告（反诉原告）翟志香、翟志云；三、驳回原告（反诉被告）陈文梅的诉讼请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。上诉人对一审认定事实部分持有异议，主张上诉人在转租前曾以电话形式通知了被上诉人，被上诉人对转租事实不仅知情而且在转租的第一年期间没有提出任何异议，对其余一审认定事实不持异议；被上诉人对一审认定事实不持异议。本院认为，综合本案在卷证据及本庭查明的事实，上诉人的异议主张依据不足，无法成立，本院不予采纳。二审查明，2019年7月1日陈文梅将案涉租赁物转租给第三人林金秋，转租期间二人因租金问题发生纠纷，陈文梅起诉要求林金秋支付租金，林金秋以陈文梅对租赁物不具备所有权为由反诉要求解除转租合同[该案案号（2020）云0524民初1091号]，云南省昌宁县人民法院经审理以二人同意解除转租合同及陈文梅对租赁物无所有权的理由判决解除转租合同，该案现已生效。其余二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：上诉人的转租行为是否合法有效？案涉租赁合同应否解除？本院认为，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力。本案中，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋租赁协议》，协议对租期、租金、转租、优先续租期等内容作了明确约定，协议系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行各自的义务及行使相应的权利。案涉《房屋租赁协议》的有效期为八年（租赁期五年＋优先续租期三年），五年租赁期届满后上诉人提出续租并支付一年（2019年6月16日至2020年6月15日）的续租租金，被上诉人接受，由此表明该期间内的续租行为合法有效，但之后的续租行为因被上诉人退还租金而不发生法律效力。被上诉人作为房屋所有权人不同意续租并要求解除租赁合同的主张符合法律规定。此外，依照案涉《房屋租赁协议》的约定，未经出租人书面同意承租人不得转租，本案中，上诉人作为承租人在续租期间未经被上诉人书面同意擅自转租，该行为不但违反租赁协议的明确约定，且转租合同现今已被人民法院判决解除，故上诉人的转租行为无效，被上诉人反诉要求解除案涉《房屋租赁协议》的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。上诉人的上诉请求不符合本案的客观事实，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人陈文梅负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  茶晓皎二〇二〇年十一月六日书记员  邱建军