青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再52号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾树栋，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人贾树栋因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1174号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月13日作出（2020）青民申44号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人贾树栋的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人贾树栋申请再审称，首先，贾树栋所购的商品房已交付使用之事实，贾树栋与海宏公司均不持异议，且在交付前经过海宏公司、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的五方验收。其次，涉诉工程项目系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。再次，一审判决表述存在逻辑错误。二审判决“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律和事实不符。案涉房屋，贾树栋收房使用至今，海宏公司却还未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保验收等手续，导致贾树栋无法办理房产证，其应当承担违约责任。二审法院对建筑行业主管行政机关认定的事实于不顾，做出错误判决。关于契税退还的问题。海宏公司不是契税的法定征收机关。虽然契税是海宏公司与贾树栋以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表贾树栋没有缴纳契税，而且以违约金抵扣契税也是贾树栋因为案件执行困难的无奈之举。海宏公司明知其无法办理产权证，占用贾树栋缴纳的契税，系对贾树栋权利的侵犯。请求：撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1422号民事判决及青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1174号民事判决，改判支持贾树栋原审全部诉讼请求。 被申请人海宏公司辩称，贾树栋要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实依据及法律依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。贾树栋请求退还契税6887.80元的请求不能成立，贾树栋并未向海宏公司支付契税，其要求退还契税没有事实依据，应于驳回。 贾树栋向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行为贾树栋办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向贾树栋支付逾期办理产权登记的违约金4591.88元；3.依法判令海宏公司向贾树栋退还契税6887.80元，以上合计11479.68元；4.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院查明如下事实：贾树栋与海宏公司于2013年1月11日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼1单元1102室，预测建筑面积116.25平方米。二、房屋价款：总金额459,187.50元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，贾树栋按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月6日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向贾树栋按日支付已付总房款万分之一的违约金。2.2015年7月1日至交房时间，海宏公司向贾树栋按日支付已付总房款万分之二的违约金。3.超过确定的交房时间，海宏公司向贾树栋按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月20日经相关部门对银泰九号公馆9号楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。贾树栋所购房屋所在的9号楼的交验时间为2015年11月11日之前。贾树栋以该房未达到入住条件为由拒绝入住。2016年6月28日，贾树栋与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，贾树栋向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。2016年6月25日，海宏公司向贾树栋开具《收据》，载明：贾树栋交款8891.60元，包含契税6887.80元、维修基金1743.80元、有线接口费260元。2016年6月25日，海宏公司向贾树栋开具了购房发票，票面金额为：459187.50元。 贾树栋曾于2016年1月向一审法院起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，经一审法院审理于2016年6月8日作出（2016）青0105民初122号民事判决，判决海宏公司给付贾树栋违约金38893.21元。一审法院在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付贾树栋违约金38893.21元及诉讼费1287元，合计执行款40180.21元。2016年11月23日贾树栋实际领取执行款30278.61元，其余执行款9901.60元用于抵扣契税、维修基金、有线接口费共8891元和物业费1010.60元。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》和补充协议，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。关于贾树栋主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对贾树栋要求海宏公司履行为贾树栋办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金4591.88元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于贾树栋主张海宏公司退还契税的问题。首先，贾树栋提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时贾树栋并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据一审法院执行案中的执行案款收据明确显示贾树栋的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，一审法院对贾树栋提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，一审法院确认贾树栋的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了贾树栋的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为贾树栋办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。贾树栋亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为贾树栋等购房人办证的违约情况。故贾树栋要求海宏公司退还契税6887.80元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾树栋的全部诉讼请求。 贾树栋不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持贾树栋一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。组织当事人进行了证据交换和质证。贾树栋提交证据：西宁市公安消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复，拟证明因海宏公司未提交测绘竣工报告相关资料，未达到消防验收标准，导致案涉房屋未能进行综合验收和无法办证。海宏公司质证对以上证据的真实性认可，对以上证据的真实性予以确认。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，予以确认。 二审法院认为，贾树栋与海宏公司于2013年1月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，贾树栋主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向贾树栋退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执570号案中，海宏公司应支付贾树栋违约金38893.21元及诉讼费1287元，合计执行款40180.21元。2016年11月23日贾树栋实际领取执行款30278.61元，其余执行款9901.6元用于抵扣契税6887.8元、维修基金1743.8元、有线接口费260元和物业费1010.6元。贾树栋认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但贾树栋认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与贾树栋协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，贾树栋并未实际交纳契税，现贾树栋主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，不予支持。综上，贾树栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致，贾树栋、海宏公司均不持异议，应予确认。 另查明，《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定。“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 根据再审申请人贾树栋的陈述及被申请人海宏公司的答辩，本案围绕贾树栋的原审诉求进行了审理。 本院再审认为，贾树栋与海宏公司于2013年1月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司申请初始登记的时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，贾树栋原审主张海宏公司支付逾期办理产权登记违约金4591.88元。因此，贾树栋主张海宏公司按已付房价款的1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金4591.88元符合双方的约定，应予支持。 关于海宏公司是否应当承担向贾树栋退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执570号案中，海宏公司应支付贾树栋违约金38893.21元及诉讼费1287元，合计执行款40180.21元。2016年11月23日贾树栋实际领取执行款30278.61元，其余执行款9901.6元用于抵扣契税6887.8元、维修基金1743.8元、有线接口费260元和物业费1010.6元。贾树栋认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但贾树栋认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。本院再审认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与贾树栋协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，贾树栋并未实际交纳契税，现贾树栋主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，亦不予支持。 综上，贾树栋的再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1174号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院作出（2019）青0105民初1422号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日十五日内支付逾期办理产权登记的违约金4591.88元； 三、驳回贾树栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费诉讼费87元，已减半收取44元，由贾树栋负担。二审案件受理费87元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾