重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初24568号 原告：重庆两江新区物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**龙兴工业园，统一社会信用代码91500000597982771H。 法定代表人：徐小军，董事长。 委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：杨红，男，1966年8月2日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告重庆两江新区物业管理有限公司（以下简称两江物业公司）与被告杨红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆两江新区物业管理有限公司的委托代理人罗自强，被告杨红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆两江新区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费2674.8元（71.21平方米乘以0.5元乘以75个月，欠费期间为2013年7月1日-2019年9月30日）；2、被告立即支付原告违约金1500元（根据合同约定标准每月千分之三，以每月欠费金额为基数，从逾期支付物业费的次日开始计算，计算至2019年9月30日为止，按该标准计算违约金过高，因此我方酌情主张1500元）；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2013年12月20日，原告与重庆两江新区龙兴镇工业园建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为XX小区提供物业服务。合同约定被告按房屋建筑面积按季度向原告交纳物业服务费，业主逾期交费的应当按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系和小区X号的业主，房屋建筑面积为71.21平方米，按约定应当向原告交纳2013年7月1日至2019年9月30日的物业服务费2674.8元。但被告一直未向原告交纳上述费用，其逾期交费的行为构成违约。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告拒不履行交纳费用的义务，原告也多次催缴未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告杨红辩称：1、2013年7月1日至2019年9月30日期间物业费有无缴纳不清楚。2、小区卫生没有搞好，我的电动车在小区被偷了，我去找原告反映，原告不予理睬。原告将小区物业服务到位的话，我方不会不缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《前期物业服务合同》、业户收楼确认书、《档案查询结果》、服务照片和被告举示的照片，因双方当事人均对前述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对催费照片、律师函、邮政快递单，因该组证据上加盖有相关单位的印章，且有具体的时间予以佐证，另被告也没有提出相反的证据予以推翻，故本院予以采纳。对原告举示的龙兴片区住宅项目消防维保服务合同、电梯日常维护保养合同、龙兴片区物业住宅小区绿化养护服务合同，因加盖有相关单位的印章，且被告没有举示相反的证据，本院对该三份证据予以采纳。对原告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨红系房屋的登记权利人，该房屋的建筑面积为71.21平方米，用途为成套住宅。 2013年12月20日，以重庆两江新区龙兴镇工业园建设投资有限公司为甲方（建设单位），重庆两江新区物业管理有限公司为乙方（物业管理企业），双方签订《前期物业服务合同》，主要约定由原告为XX小区提供物业服务，合同期限自双方签字之日起生效，至本小区首届业主委员会成立并与聘请的物业公司签订合同生效之日止。该合同第五条约定，本物业区域的物业服务收费实行包干制，按建筑面积计算，标准如下：1.住宅1元/月/平方米；2.商业3元/月/平方米；3.为促进商业门面招商工作的顺利开展，个别商业门面的物业服务收费由甲乙双方共同协商决定。合同第八条约定，业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费，业主接房时应预交不少于1季度的物业服务费，后期物业服务费至少按季度交纳，并于每季度首月前10日内向乙方交纳当季度的物业服务费。该合同还对物业服务事项、物业服务质量标准、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同日，以重庆两江新区龙兴镇工业园建设投资有限公司为甲方（建设单位），重庆两江新区物业管理有限公司为乙方（物业管理企业），双方又签订《前期物业服务合同》一份，载明：经双方协商补充约定如下：第一条住宅服务费标准与计算日期约定：1.住宅物业服务费按建筑面积计算，暂定标准为1元/㎡/月。自2013年7月1日起，住宅业主每月按0.5元/㎡向乙方缴纳，甲方每月按住宅总建筑面积0.5元/㎡标准向乙方补贴物业服务费。该合同第二条其他费用约定：（3）2013年6月30日起，乙方在现场增加安防秩序维护人员31人，甲方一次性支付乙方三个月的人工成本费用（后续由乙方自行承担），共计金额为300000元。 原告庭审中举示的业户收楼确认书显示，被告于2012年7月9日接房。原告两江物业公司于2019年10月30日向被告邮寄物业费律师函，催告被告向原告缴纳欠缴的2013年7月1日至2019年9月30日止的物业费2674.8元。 庭审中，被告举示照片13张，拟证明公共区域的瓷砖掉落之后一直未修复，小区卫生脏乱差，垃圾乱堆放一直没有清理。原告对该组证据中12栋外墙瓷砖脱落照片2张真实性无异议，其表示由于公共区域瓷砖脱落面积比较大，需要动用维修基金，但是业主没有同意，目前原告公司内部已经对该瓷砖脱落位置安排处理，预计下个月处理完毕。原告也对脱落的瓷砖进行了排危。对垃圾堆放的照片真实性无异议，是专门的杂物堆放点，原告会进行定期清理。对该组证据中其余照片因无法确定相应位置，真实性不认可。 被告杨洪陈述，我不认可开发商与物业公司签订的物业服务合同，原告没有提供物业服务，原告将清洁承包给他人，一个人做4、5栋楼的卫生，卫生情况堪忧，小区是政府安置房，政府也一直帮我们缴纳物业费。若原告将小区卫生搞好并处理好我电动车被偷的损失，就缴纳物业费，之前的物业费不缴纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，重庆两江新区龙兴镇工业园建设投资有限公司作为建设单位与原告两江物业公司在2013年12月20日签订的两份《前期物业服务合同》对包括被告杨红在内的小区全体业主均具有约束力。 原告举示的其与建设单位重庆两江新区龙兴镇工业园建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》显示，原告作为案涉小区的物业服务企业自2013年6月30日起为小区提供物业服务，且原告举示的照片显示其确实为案涉小区提供了相应的物业服务，被告杨红作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告杨红作为付款方，对是否按合同约定支付物业服务费负有举证责任，现其并未举示证据证明其已支付物业服务费，原告称被告未支付2013年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费的事实，本院予以采信。根据《前期物业服务合同》约定，被告缴纳物业服务费的标准为0.5元/平方米/月，故被告每月应缴纳的物业费为35.605元（0.5元/月/平方米×71.21平方米），其在2013年7月1日至2019年9月30日期间应缴纳的物业费为2670.38元（35.605元/月×75个月）。被告杨红辩称，原告做好案涉小区的卫生并赔偿原告电动车丢失的损失后才缴纳物业费，但是其并未举示有效证据证明原告提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，足以拒交物业费本金，其也未举示证据证明其所主张的电动车丢失确系因原告的原因造成，故被告辩称拒绝缴纳物业费本金的理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2013年7月1日至2019年9月30日期间的物业费2670.38元的诉讼请求，本院予以支持，对该项诉讼请求超出的部分，本院不予支持。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨红在本判决生效后五日内向原告重庆两江新区物业管理有限公司支付2013年7月1日至2019年9月30日期间的物业费2670.38元； 二、驳回原告重庆两江新区物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告杨红负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩