湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终784号上诉人（原审原告）：王定军，男，1966年10月25日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区，上诉人（原审原告）：王超，男，1992年6月23日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区，二上诉人共同委托诉讼代理人：卢亭涛，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：荆门久扬房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区军马场一路（原楚天豪都售楼部），统一社会信用代码91420800688485594L。法定代表人：章朝云，副董事长。委托诉讼代理人：江大清，湖北法之星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭升，湖北法之星律师事务所律师。上诉人王定军、王超因与被上诉人荆门久扬房地产开发有限公司（以下简称久扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2020）鄂0804民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王定军、王超上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；3.由被上诉人承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未追加共同诉讼当事人参加诉讼，程序违法。2019年9月，二上诉人曾以鲁海鹏、久扬公司为被告，向一审法院提起房屋买卖合同纠纷，2019年10月，鲁海鹏被荆门市公安局月亮湖分局刑事拘留，羁押于荆门市看守所，一审法院以不方便送达为由，要求二上诉人撤回对鲁海鹏的起诉，二上诉人被迫撤诉。2020年1月，二上诉人以同样的事实和理由，单独将久扬公司起诉至一审法院。一审法院在审理过程中，发现应当追加鲁海鹏为本案的共同被告，但考虑到鲁海鹏还是处于羁押阶段，就对本案进行了审理，并以二上诉人与久扬公司的法律关系错误为由，驳回二上诉人的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，一审法院不经合法程序追加鲁海鹏为本案诉讼当事人，就简单驳回二上诉人的诉讼请求，明显违反法定程序。二、一审法院认定事实不清。久扬公司在一审中提交了3份证据，拟证明久扬公司已将二上诉人交纳的103500元购房款退还给了鲁海鹏，但一审判决未对该3份证据进行认证，系对本案事实认定不清。三、二上诉人实际无法取得房屋，只能解除房屋买卖合同关系。久扬公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。王定军、王超向一审法院提出诉讼请求：1.解除王定军、王超与久扬公司的房屋买卖合同关系；2.判令久扬公司退还王定军、王超购房款103500元、支付利息13972.50元（以103500元为基数，按年利率6%标准计算自2017年10月9日至2020年1月9日止的利息）、双倍返还定金10000元，合计127472.50元，及至付款之日的全部利息；3.诉讼费由久扬公司承担。王定军、王超一审中主张、且久扬公司认可，一审法院确认：2017年10月9日，案外人鲁海鹏作为久扬公司的建筑商，将其分得的位于荆门市掇刀区××路××南侧××桃园新城小区××室建筑面积为105.08平方米的住宅卖于王定军、王超。鲁海鹏叫王定军给久扬公司交了定金10000元，随后又让王超给其交了93500元的首付款，王定军、王超合计支付给了久扬公司103500元的购房款，并由久扬公司向王超出具了收款收据。2017年11月23日，鲁海鹏向王定军出具了承诺书，承诺于2018年3月30日前为其办理网签及银行贷款等相关手续，如到期不能办理相关手续，鲁海鹏无条件配合办理购房的退款手续。2018年5月9日，鲁海鹏又与王超签订协议，称其卖给王定军、王超的房屋在未出售前已被法院查封，如在2018年9月1日前未交房，将购房款全额退还。在此过程中，愿将相应面积的架空层抵押给王定军、王超，直到房产所有手续齐全为止。后久扬公司拟卖给王定军、王超的房屋始终没有解除查封，久扬公司也始终没与王定军、王超签订正式的商品房买卖合同，经王定军、王超反复催告后，久扬公司称无房屋无法销售，也无钱可退。王定军、王超为维护自身合法权益，遂诉至一审法院。一审法院认为，久扬公司承认王定军、王超在本案中所主张的事实，故一审法院对王定军、王超主张的事实予以确认。因王定军、王超主张的基本事实为案外人鲁海鹏将其分得的由久扬公司开发的桃园新城小区9栋304号房出卖给王定军、王超，并由案外人鲁海鹏通知王定军、王超向久扬公司交纳了103500元购房款。王定军、王超认为其购买的系久扬公司开发的商品房，案外人鲁海鹏对此并无出售的权利，且房款也是交付给了久扬公司，虽王定军、王超和久扬公司双方未签订书面的买卖合同，但双方之间已成立事实上的买卖合同关系，现久扬公司既不与王定军、王超网签合同，又不将房屋交付王定军、王超，王定军、王超的合同目的不能实现，故请求解除买卖合同关系，要求久扬公司返还已支付的购房款。由此可见，王定军、王超的请求权基础实为合同解除后的财产返还请求权。久扬公司抗辩，王定军、王超和久扬公司之间未成立买卖合同关系，与王定军、王超成立买卖合同关系的相对人为案外人鲁海鹏，王定军、王超向久扬公司交纳购房款103500元亦是按鲁海鹏的指示交付，王定军、王超请求久扬公司返还购房款及支付资金占用利息缺乏事实和法律依据。久扬公司的抗辩成立，王定军、王超并无证据证明双方之间已成立了买卖合同关系，案外人鲁海鹏对案涉房屋是否享有处分权，并不影响其作为出卖人的资格，王定军、王超主张向久扬公司行使合同解除后的财产返还请求权缺乏事实和法律依据，故对王定军、王超的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王定军、王超的诉讼请求。案件受理费2849元，减半收取1425元，由原告王定军、王超负担。二审中，王定军、王超向本院提交了三组证据：1.荆门市掇刀区人民法院（2018）鄂0804执212号之一执行裁定书，拟证明鲁海鹏与久扬公司系荆门掇刀区五一路桃园新城小区开发建设合伙人的事实；2.荆门市公安局月亮湖分局月公（油城）拘字﹝2019﹞4号拘留证，拟证明鲁海鹏因刑事案件于2019年10月被公安机关拘留的事实；3.王定军、王超民事起诉状，荆门市掇刀区人民法院预交诉讼费通知单、诉讼费缴款通知书、（2019）鄂0804民初1875号民事裁定书，拟证明二上诉人曾以房屋买卖合同纠纷为由，起诉过鲁海鹏及久扬公司，因鲁海鹏被刑事拘留后被要求撤诉的事实。久扬公司质证认为，执行裁定书系复印件，来源不清，达不到鲁海鹏与久扬公司是建设项目合伙人的目的；对拘留证真实性、合法性无异议，但鲁海鹏是否被拘留与本案无关；第三组证据与本案没有关联性，达不到证明上诉人系被要求撤诉的目的，且裁定书表述其是申请撤诉。本院认证意见为，由于本案系王定军、王超起诉久扬公司要求承担责任的诉讼，鲁海鹏与久扬公司是否系合伙关系，被拘留与否不影响王定军、王超向鲁海鹏主张责任，不是争议的事实。同时，王定军、王超提交的第三组证据可以证实曾将鲁海鹏、久扬公司作为共同被告在另案中起诉，但上述证据本身尚不足以证实二上诉人在另案中被要求撤诉，且上述事实与本案的处理并无直接关联，故对王定军、王超提交的三组证据均不予采信。久扬公司认可王定军、王超在诉状中主张的事实，一审法院予以认定，本院亦予以确认。本院另查明，久扬公司自认与鲁海鹏存在桃源新城8、9号楼建设工程施工合同关系，并以案涉房屋在内的部分房屋抵付应付鲁海鹏的工程款，抵付工程款的房屋由鲁海鹏处分，久扬公司负责配合办手续。双方二审均认可案涉房屋现仍处于被查封状态。久扬公司起诉鲁海鹏要求返还工程款及电费的案件正处于荆门市掇刀区人民法院审理中。一审正卷第43页载明，久扬公司收到起诉书副本等诉讼文书的日期为2020年1月19日。本院认为，本案的争议焦点为：1.王定军、王超与久扬公司之间是否成立房屋买卖合同关系；2.如果成立，王定军、王超是否有权解除该合同？3.久扬公司应否向王定军、王超退还购房款并支付占用期间的资金利息？一、关于王定军、王超与久扬公司之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。1.经查，王定军、王超与鲁海鹏协商购房，与久扬公司之间未签订房屋买卖合同，但久扬公司于2017年10月9日收取王定军、王超支付的案涉房屋的部分购房款103500元，并以公司的名义出具了收据。从上述事实来看，王定军、王超与久扬公司之间成立了案涉房屋的买卖合同关系。首先，庭审中，久扬公司认可与鲁海鹏之间存在以房屋抵付工程款的协议，抵付房款的房屋由鲁海鹏处分，导致王定军、王超与鲁海鹏协商购房，但购房款并未交于鲁海鹏，而是交付久扬公司，由久扬公司出具了收据。久扬公司收取购房人的部分购房款并出具收取案涉房屋首付款的收据的行为，应视为对鲁海鹏出售行为的追认和承担配合办手续的责任。否则，久扬公司无合法事由收取王定军、王超的购房款，构成不当得利。因此，对购房人和久扬公司来说，双方明知对方为交易的对象，应当认定久扬公司与王定军、王超成立房屋买卖合同关系。其次，久扬公司一审中提交的两份情况说明系单方陈述，中国建设银行进账单仅能证明久扬公司向案外人荆门市宏厦教育建筑安装工程有限责任公司转账支付过一笔54万元款项，不能证实久扬公司将收取王定军、王超的103500元购房款辗转支付给了鲁海鹏。故久扬公司认为购房定金和首付款实际由鲁海鹏收取，未与王定军、王超签订房屋买卖合同，该公司与王定军、王超之间不成立房屋买卖合同关系的理由不能成立。2.王定军、王超二审中以鲁海鹏（公民身份号码）系久扬公司案涉房屋项目的建筑商，鲁海鹏与久扬公司系合伙关系，二者向王定军、王超出售案涉房屋系合伙所为的理由，为查清案件事实，申请追加鲁海鹏为第三人参加诉讼。久扬公司认为，王定军、王超的该主张自相矛盾，合伙关系的话，应当作为共同被告，而不是第三人，该申请缺乏事实和法律依据。对此，本院认为久扬公司一审中认可王定军、王超起诉依据的事实和理由，本案事实清楚，双方分歧仅在于法律适用，无需追加其为第三人查清事实。王定军、王超一审中既未将鲁海鹏列为被告，其请求返还的购房款亦不是交给鲁海鹏，故鲁海鹏不属于一审中必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，对追加鲁海鹏为二审中的第三人的请求，本院不予准许。二、关于王定军、王超是否有权解除合同的问题。王定军、王超主张，案涉房屋因处于查封状态，其无法实际取得房屋，故而依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定请求解除。如前文所述，王定军、王超与久扬公司之间成立房屋买卖合同关系，双方亦认可案涉房屋处于查封状态，但因双方未签署书面合同书，相关交付房屋、办理过户登记的期限及支付购房尾款等约定不明，且存在案外人鲁海鹏对案涉房屋的债权等影响因素，双方的合同履行已陷入僵局，双方均无继续履行合同的意愿。此种情形下，久扬公司和王定军、王超应当均有权解除合同。王定军、王超在本案中起诉解除合同，应以其诉状副本送达久扬公司的时间为解除合同通知到达时间，即2020年1月19日双方合同解除。三、关于久扬公司应否向王定军、王超返还购房款103500元及占用期间的资金利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因王定军、王超未举证证明其在购房前已就案涉房屋的权利状况进行审查，且一审中提交的与鲁海鹏签订的承诺书、协议书等证据表明其二人对不能签署合同书、可能无法履行的情形明知，亦未举证证明其二人在支付购房款103500元后至起诉主张合同解除期间采取了有效措施防止损失扩大，故扩大的损失部分应当自行承担责任。据此，久扬公司应当自2020年1月19日合同解除之日向王定军、王超返还因合同取得的购房款103500元，次日起计算占用资金期间利息。王定军、王超主张的年利率6%的资金占用利息计息标准缺乏相应事实或法律依据，故应当依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计息。综上，王定军、王超的部分上诉请求成立，予以支持，一审法院认定基本事实清楚，但处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荆门市掇刀区人民法院（2020）鄂0804民初139号民事判决；二、荆门久扬房地产开发有限公司与王定军、王超2017年10月9日成立的房屋买卖合同于2020年1月19日解除；三、荆门久扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向王定军、王超返还103500元及支付利息（以103500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月20日起计算至付清之日止）；四、驳回王定军、王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2849元，减半收取1424.5元，由王定军、王超负担228元，荆门久扬房地产开发有限公司负担1196.5元；二审案件受理费2849元，由王定军、王超负担458元，荆门久扬房地产开发有限公司负担2391元。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十一月十六日法官助理李园园书记员陈锦书