北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10577号上诉人（原审被告、反诉原告）：樊静，女，1964年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘炳耀，山东康桥（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐钟梅，女，1980年12月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。上诉人樊静与被上诉人徐钟梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20633号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊静上诉请求：一、请求撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20633号判决全部判项，依法改判或者发回重审；二、请求驳回徐钟梅的一审诉讼请求；三、请求支持樊静的反诉请求；四、请求徐钟梅承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本诉部分。本诉的第一项请求是确认租赁合同无效，其他的请求均是基于无效而提起，但是，一审并没有查明本案租赁合同无效的情形存在，也没有适用合同无效的法律规定，竟然认定租赁合同无效！这不仅仅是水平问题。并且存在如下错误：（一）一审程序错误。一审判决认定的当事人无异议的证据部分大多是双方有争议的。（二）一审认定事实错误。1、一审在没有相关证据的情况下认定徐钟梅装修花费若干，没有证据证明的，显然不能认定；2、对于徐钟梅是否搬离以及何时搬离，一审仅仅根据徐钟梅提交的录像，且该录像无论是真实性、关联性、合法性均存在问题的情况下，径行认定徐钟梅于2019年12月25日搬离，显然不当。3、即使认定合同无效，在徐钟梅明知房屋系转租的情况下，认定樊静应当承担70%的责任，没有依据。（三）、一审适用法律错误。众所周知，合同无效应当适用合同法第五十二条，但一审并没有适用该规定。并且，一审也没有解释是适用了哪个法律规定来认定合同无效。一审引用的是合同法第五十八条以及最高院司法解释，这两个规定均是在合同无效之后的处理，并不是合同无效的依据。综上，一审将没有经过举证质证的证据作为认定事实的证据，严重违反程序。一审故意错误认定事实，偏袒徐钟梅。一审在没有合同无效的事实、故意错误适用法律的前提下，认定合同无效，且将合同无效的责任强加给樊静承担70%的责任。上述种种，本诉部分判决错误，请求改判。二、反诉部分。根据徐钟梅当庭自认，徐钟梅认为本案租赁合同截止于2019年12月31日，结合其自称于2019年底搬离的事实，可以认定，即使合同应予解除，甚至合同无效，但合同毕竟在实际租赁使用房屋层面上已经履行完毕，徐钟梅显然应当按合同约定将尚未支付的、应当于2019年12月25日支付樊静的款项2万元予以支付。鉴于徐钟梅违约未支付，应当负担樊静请求的利息。一审没有给出任何理由的情况下，驳回反诉请求，没有事实和法律依据，请求改判支持樊静的该项请求。总之，一审判决错误，请求依法改判或者发回重审。补充意见：关于一审本诉，因为合同有效，徐钟梅的诉请不应被支持。第一点。丛艳眉通过自己的行为，表明和樊静订立了排除韩芳的新的合同，而这个新的合同没有禁止转租的约定。通过丛艳眉接受樊静一年多来，以樊静的名义缴纳房租，主动为樊静的经营提供自己的营业执照和樊静的聊天记录等证据，可以证明，丛艳眉实际上同意韩芳将涉案房屋转租给樊静。基于上述事实，可以做出这样的推论根据合同相对性原则实际上，丛艳眉与樊静之间已经订立了将韩芳排除在外的新的租赁合同，并且这个新的租赁合同没有不允许转租的约定。樊静对于涉案房屋的租赁是有权处分，有权与徐钟梅订立转租合同。第二从另一个角度看，即使丛艳眉有解除权，她只是有权解除与韩芳的合同，由于丛艳眉丧失了解除权，她无权解除与韩芳的合同，徐钟梅就没有因为丛艳眉存在解除权而主张合同无效的法律基础和事实基础。那么同样没更没有解除韩芳与樊静之间合同的权利，也没有解除樊静与徐钟梅合同的权利。进一步说，对于徐钟梅并没有接受丛艳眉指示的义务，因为徐钟梅与丛艳眉之间没有权利义务关系。因此，徐钟梅所谓的接到丛艳眉的通知即搬离涉案房屋是完全自愿的。徐钟梅个人行为,毕竟在所谓的通知当中。同样没明确表示，如果徐钟梅不走，丛艳眉起诉，而不是丛艳眉会强制徐钟梅搬离。第三樊静出示了包括2万元、1000元押金在内的丛艳眉与韩芳的合同。徐钟梅对于涉案房屋的状况是明知的，没有权利主张合同无效。在租赁合同有禁止转租约定的情况下，转租合同是否必然无效，是有争议的，本案徐钟梅对于丛艳眉和韩芳之间的合同有禁止转租的约定是明知的徐钟梅主张合同无效，没有请求权基础。法律不应当支持对合同的订立有过错的当事人通过主张合同无效来获得不当的利益。除非存在法定无效的情形。才可以认定合同无效，而本案并没有法定无效的情形存在。综上，因为合同有效，因此，徐钟梅请求确认合同无效的请求以及基于合同无效的其他诉求均不能成立。第二点，根据徐钟梅当庭的自认以及樊静当庭的认可，合同的履行期限已经届满了。合同实际上已经履行完毕。因为合同已经履行完毕，徐钟梅已经实际使用了涉案房屋，从而完整的获得了合同利益，且该获得的合同利益返还。徐钟梅当然无权请求樊静返还。另外樊静主张缴纳上诉费一审法院计算有误，请求二审法院予以纠正。徐钟梅辩称：不同意樊静的所有上诉请求。徐钟梅是在不知情的情况下才跟樊静签的合同，因为樊静是隐瞒和欺骗徐钟梅，说这个房就是可以转租的，徐钟梅是建立在这个房屋是可以转租的情况下才跟她签订的合同。第二、樊静所说的韩芳和樊静、和丛艳眉之间一直存在交费什么的情况，徐钟梅是完全不知情的，徐钟梅压根不知道她们之间的关系，是后来在取证的时候才知道，本案一审之后，徐钟梅没给丛艳眉打过电话，徐钟梅就询问丛艳眉和韩芳、樊静之间的关系，丛艳眉就给了徐钟梅材料。徐钟梅当时录有电话录音，丛艳眉告诉徐钟梅，丛艳眉不知道樊静转租的情况，丛艳眉和韩芳是转租关系，丛艳眉只知道樊静是韩芳的干妈，徐钟梅不知道樊静与韩芳之间的关系。第三、关于樊静陈述说是徐钟梅自愿腾退不符合常理，如果说徐钟梅也没认定合同无效或者说默认接受樊静转租的合同是有效的，丛艳眉是不可能来找徐钟梅，丛艳眉也不会来清退徐钟梅。第四、徐钟梅11月中旬的时候，就要求跟樊静和解，徐钟梅多次联系樊静未果，樊静也明确表示这件事不再管了。徐钟梅向一审法院提出诉讼请求：1、确认徐钟梅、樊静于2019年10月4日签订的《店铺合作协议》无效；2、判令樊静退还徐钟梅商铺转租费60000元、两个月租金4200元、押金21000元，以上共计123000元；3、判令樊静赔偿徐钟梅商铺装修损失3960元；4、判令樊静赔偿徐钟梅2019年12月至2020年1月期间因樊静过失导致徐钟梅无法正常经营的损失120000元、服装鞋包等货品成本100000元、时间成本60000元。樊静向一审法院提出反诉请求：判令徐钟梅给付樊静商铺转让费2万元，并按照银行间同业拆借利率计算自2019年12月25日至实际给付之日止的利息。一审法院认定事实：2019年10月14日，徐钟梅（乙方）与樊静（甲方）签订《店铺合作协议》，约定：“一、甲方将位于润枫水尚15号楼1层的商铺（以下简称涉案商铺）租赁权（见附件协议）全权转让给了乙方。二、甲方关于该商铺转让价为人民币捌万元整。包括套内45平米的经营面积与装修费用以及套外销售饮料的面积在内。不包括甲方的库存货物、钢琴和一个沙发。（钢琴和沙发可暂时借用给乙方至2019年12月31日止）三、乙方于本协议签订之日支付甲方商铺转让费陆万元整（含定金）以及甲方已经垫付的租金（2019年11月1日至2019年12月31日）和1个月的租赁押金共计63000元。乙方于2019年12月25日前再支付甲方商铺转让费贰万元整。四、乙方承诺甲方在店内适当位置和面积，销售甲方自有库存货物至2019年11月1日止，且不收取场地占用费等任何费用。五、自本协议签订且支付费用118000元，当日或次日进行物业交接。如乙方不能按时支付如上费用，甲方有权终止本协议，已收费用不退。”该《商铺合作协议》乙方落款处除有徐钟梅的签名外，另有一签名“徐洋”，徐钟梅称“徐洋”是其别称，乙方落款处的两个签名都是徐钟梅书写，樊静对此认可。樊静称与徐钟梅的《商铺合作协议》有附件协议，包括丛艳眉与韩芳签订的《润枫水尚房屋租赁合同》、韩芳与樊静签订的《店铺合作协议》及押金条，徐钟梅称没有附件协议。《商铺合作协议》签订后，徐钟梅向樊静支付了商铺转让费60000元、2019年11月及12月的租金42000元及押金21000元，共计123000元。涉案商铺系丛艳眉出租给韩芳，韩芳转租给樊静，樊静又转租给徐钟梅。丛艳眉与韩芳的租赁合同中有未经丛艳眉书面同意，韩芳不得以任何形式分租或转租涉案商铺及其任何部分的约定。2019年11月30日，丛艳眉向徐钟梅发出《清空房屋通知书》，内容为：“韩芳与我于2017年6月7日签订《润枫水尚房屋租赁合同》（下称‘租赁合同’），合同租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租赁合同约定了承租人承租我位于北京市朝阳区青年路西里5号院‘润枫水尚’15号楼X层（下称‘该房屋’）及双方的权益义务。根据租赁合同约定，韩芳无权将房屋转租给第三方，若韩芳将房屋转租给第三方的，我有权解除合同，现韩芳已违约，我已和韩芳解除租赁合同，合同约定解除合同后需十日内清空房屋。现我郑重通知你自今日起十日内清空房屋，若你未在十日内清空房屋按照我与韩芳合同约定我有权自行处置房屋内物品和设施。为避免给我带来更大经济损失，请你按时履行本通知义务，否则，我保留法律诉讼权利，以维护我合法权益。”关于樊静将涉案商铺转租给徐钟梅时是否征得丛艳眉的同意。徐钟梅称在合同签订前曾问过樊静房东的问题，樊静均未回答，徐钟梅在2019年11月初发现涉案商铺不能转租，樊静跟徐钟梅说先不要告知丛艳眉，后来徐钟梅要办停车证，樊静将徐钟梅介绍给丛艳眉，丛艳眉知道了转租的事情，将徐钟梅清退。樊静提交其与丛艳眉的微信记录、2018年12月16日丛艳眉将营业执照转发给樊静的收藏件、营业执照照片、2018年6月27日樊静向丛艳眉支付半年租金的转账记录，用以证明丛艳眉知晓韩芳将涉案商铺转让给樊静。微信记录显示2019年11月18日樊静向丛艳眉咨询为徐钟梅办理停车证事宜，但在微信中樊静向丛艳眉称徐钟梅是其设计师。徐钟梅对微信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对营业执照收藏件、照片和转账记录的真实性、证明目的不认可。樊静没有提交证据证明转租给徐钟梅时征得丛艳眉同意。因此，法院认定樊静将涉案商铺转租给徐钟梅时未征得丛艳眉同意。关于《商铺合作协议》中约定的樊静转让给徐钟梅“承租权”的期限。樊静称与韩芳的转租合同、韩芳与丛艳眉的租赁合同的租赁期限均截至2020年6月30日，因此樊静转让给徐钟梅的“承租权”即《商铺合作协议》附件协议约定的截至2020年6月30日的承租权，当时双方口头约定2019年12月31日之后的租金由徐钟梅直接向丛艳眉支付，如果不方便可以通过樊静转交。徐钟梅称其理解为自己可以在涉案商铺中经营至2019年12月31日，之后由徐钟梅与丛艳眉续约或由樊静续约，但樊静并未具体告知如何续约。樊静称鉴于徐钟梅自认双方协议于2019年12月31日截止，樊静对此认可。法院认为，从《商铺合作协议》的内容及双方的陈述来看，樊静转让给徐钟梅的除包含2019年11月1日至2019年12月31日涉案房屋的使用权外，还应当包括2019年12月31日之后通过继续支付租金或续租等方式继续使用涉案商铺的权利，但双方并未在《商铺合作协议》中明确约定徐钟梅在2019年12月31日后还能使用涉案商铺的时长，法院结合徐钟梅在起诉状中所述“年前再续费下年半年的租金”、樊静的庭审陈述及樊静剩余租期，认定“承租权”的期限截至2020年6月30日。关于门头制作安装费。徐钟梅称其经樊静推荐，找龙游天涯广告制作门头，花费3960元，并提交徐钟梅与龙游天涯广告制作的微信记录、转账记录、徐钟梅与樊静微信记录佐证。樊静对徐钟梅与龙游天涯广告制作的微信记录、转账记录的真实性、关联性、证明目的不认可；对徐钟梅与樊静微信记录的真实性认可，称樊静确实向徐钟梅推荐过，但不认可关联性和证明目的。法院认为，徐钟梅提交的微信记录、转账记录可以证明樊静向徐钟梅推荐过门头制作人员，当时制作人员给徐钟梅报价3960元（含安装），徐钟梅还向樊静咨询过报价是否过高，徐钟梅提交的微信记录、转账记录可以证明其于2019年11月8日给付定金800元，后支付尾款3160元，因此法院认定徐钟梅支出门头制作安装费3960元。关于徐钟梅搬离涉案商铺的时间。徐钟梅称其于2019年12月21日搬离，搬离时拍有录像，并提交录像一段佐证所述。樊静称不清楚徐钟梅搬离涉案商铺的时间，收到徐钟梅提交的上述证据，但认为该证据不符合证据规则的规定，放弃质证权利。法院认为，樊静放弃质证权利，不影响法院对证据的审核和认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人提交电子数据作为证据，应当提供原件或与原件一致副本，徐钟梅提供了录像的复制件，并未提供原件予以核对，但是该录像的文件名称显示的时间为2019年12月25日，与徐钟梅自认的搬离时间2019年12月21日不一致，属于明显不利于证据提供方的证据，樊静未提供相反的证据予以反驳，法院对该证据的真实性予以采信，据此认定徐钟梅搬离涉案商铺的时间是2019年12月25日。一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上述法律规定中出租人可以解除的，是指出租人与承租人之间的合同。承租人未经出租人同意转租，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。本案中，涉案商铺系丛艳眉出租给韩芳，韩芳转租给樊静，樊静转租给徐钟梅，在上述连环转租中，无论韩芳转租给樊静是否经过丛艳眉同意，樊静转租给徐钟梅都应该经过丛艳眉和韩芳的同意。虽然韩芳与樊静转租协议的效力并非本案审理范围，但现有证据不能证明丛艳眉同意樊静转租给徐钟梅，且在徐钟梅与樊静签订《商铺合作协议》不到两个月，丛艳眉就给徐钟梅发送了《清空房屋通知书》，以其行为对樊静的转租提出异议，因此徐钟梅与樊静签订的《商铺合作协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金，虽合同无效，但徐钟梅实际使用涉案商铺至2019年11月25日，其使用期间的占有使用费，应当按照租金标准予以支付，剩余部分樊静应当退还。关于押金，樊静应当退还徐钟梅。关于商铺转让费，徐钟梅享有涉案商铺经营权、使用涉案房屋装饰装修、家具设备等期间，应当按照比例支付相应的转让费，徐钟梅搬离后的转让费部分，樊静应当退还。关于装修损失，从徐钟梅提交的证据来看，其花费3960元制作门头，该笔费用属于损失范围，法院根据合同无效的过错，酌定樊静承担70%。关于徐钟梅主张的按照营业额计算的经营损失、货品成本、时间成本，不属于合同无效的直接损失的范围，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于樊静要求支付转让费和利息的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第九十四条第一款第（一）项规定，判决：一、徐钟梅与樊静于二〇一九年十月十四日签订的《店铺合作协议》无效；二、樊静于判决生效之日起七日内退还徐钟梅租金四千零六十四元五角、押金二万一千元、商铺转让费四万一千九百三十五元五角；三、樊静于判决生效之日起七日内赔偿徐钟梅损失二千七百七十二元；四、驳回徐钟梅其他诉讼请求；五、驳回樊静的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。樊静上诉提出一审在没有合同无效的事实、故意错误适用法律的前提下，认定合同无效，且将合同无效的责任强加给樊静承担70%的责任，存在判决错误。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，涉案商铺系丛艳眉出租给韩芳，韩芳转租给樊静，樊静转租给徐钟梅，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故本案中，樊静应当证明其转租给徐钟梅的行为是经过丛艳眉和韩芳的同意的，但樊静不能提供充分有效的证据证明丛艳眉同意韩芳向樊静转租，及樊静再行转租给徐钟梅的行为，其虽主张丛艳眉存在对其转租行为的默示认可，但其该项主张明显与丛艳眉给徐钟梅发送《清空房屋通知书》要求其腾退房屋的原因及行为相互矛盾，丛艳眉已经以其实际行为对樊静的转租行为提出了异议。而根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。樊静未能提供有效证据证明其转租案涉房屋的行为获得了出租人的认可，出租人亦未在事后对其转租行为进行追认，故徐钟梅以此为由主张其与樊静签订的《商铺合作协议》无效，于法有据。对于合同无效的过错分责，因造成合同无效的主要原因是樊静在未能有效取得出租人对于案涉房屋转租的许可的情况下，转让案涉房屋租赁权，故其对于协议无效负有主要责任，一审法院据此认定其承担装修损失70%的责任，并无不当。综上，樊静的该项上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。樊静上诉还提出一审法院认定徐钟梅装修花费若干，没有证据证明的；一审法院认定徐钟梅于2019年12月25日搬离涉案商铺，缺乏充分证据支持；合同在实际租赁使用层面上已经履行完毕，徐钟梅应当按合同约定将尚未支付的、应当于2019年12月25日支付樊静的款项2万元予以支付，鉴于徐钟梅违约未支付，应当负担樊静请求的利息。对此本院认为，徐钟梅就其装修损失已经提交了徐钟梅与龙游天涯广告制作的微信记录、转账记录、徐钟梅与樊静微信记录予以佐证，对于搬离涉案商铺的时间，徐钟梅提交了2019年12月25日的录像，樊静虽然对于上述证据的真实性均不认可，但并未提交充分的相反证据，故对于樊静的该项上诉主张，本院不予采信；对于2019年12月25日应继续支付樊静的商铺转让费2万元，因案涉合同已经被认定为无效协议，且樊静已经于2019年12月25日搬离案涉商铺，故从协议无效的法律后果来看，樊静要求徐钟梅继续支付上述款项及拖欠的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。樊静上诉还提出徐钟梅对于涉案房屋的状况是明知的，没有权利主张合同无效；根据徐钟梅当庭的自认，合同的履行期限已经届满了，徐钟梅已经实际使用了涉案房屋，从而完整的获得了合同利益，且该获得的合同利益返还不能。徐钟梅当然无权请求樊静返还。对此本院认为，樊静并未提交充分证据证明徐钟梅在签订案涉协议时，对于其转租行为未取得出租人的许可是明确知情的；徐钟梅亦在庭审中明确表述，其是在后期履行的过程中才逐步知道出租人不同意韩芳、樊静的转租行为。另案涉协议系因为樊静的主要过错造成的合同无效，且因签约时的权利瑕疵，樊静主张徐钟梅已经获得了完整的合同履行及取得了合同的全部利益，缺乏充分的证据支持；另，徐钟梅通过续租等方式继续使用案涉商铺的权利亦未能获得充分保护，故樊静的该项上诉主张，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，樊静的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7404元，由樊静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  李 淼审 判 员  田 璐二〇二〇年十一月十日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华