湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初10388号原告：钟辉平，男，1974年6月11日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：长沙绿地高铁新城置业有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇康景园小区**北向。法定代表人：黄薪。委托诉讼代理人：颜滔，湖南芙蓉律师事务所律师。原告钟辉平（以下简称原告）诉被告长沙绿地高铁新城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告钟辉平，被告的委托诉讼代理人颜滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿并支付原告所购房屋从2019年10月1日起至2020年9月15日期间房屋不能正常使用带来的实际经济价值损失22448元（月租金1952元乘以11.5个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月20日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：20160353964，原告购买被告出售的位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为办公，建筑面积55.77平方米，套内面积38.45平方米，分摊面积17.32平方米，单价为8347.73元／平方米，总价465553元。原告于2019年9月16日到绿地之窗收房时发现案涉房屋并未达到规定的交房要求，964号房内有两个大柱子、落地窗户用手摇会摇晃、落地窗下方墙体突出，最终原告以案涉房屋不合格需要整改为由拒绝接收房屋。原告此后以房屋质量问题等向法院提起了民事诉讼。2020年7月15日，长沙市雨花区人民法院做出（2020）湘0111民初4609号判决书，判决被告应于本判决生效后30日内完成案涉房屋落地窗的加固整改。被告无视法院判决，直至案件宣判后才付诸实施整改。此期间原告房屋在有安全隐患的前提下不敢验收房屋，导致原告本已经签订好了出租的房屋无法验收交付给承租方，给原告带来了长达11.5个月以上的租金损失。被告辩称，一、被告已经完成对案涉房屋落地窗的加固整改，已经履行完毕（2020）湘0111民初4609号民事判决确定的义务。长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4609号案（以下简称“前诉”）民事判决书送达后，被告已在前诉判决确定的期限内对案涉房屋落地窗实施了加固整改。2020年8月4日，原告已对案涉房屋落地窗的加固整改成果进行现场验收，验收时原告未对整改方案及整改成果提出任何异议，且原告已在本案起诉状中自认被告已整改好。二、原告诉请被告“赔偿房屋不能正常使用带来的经济价值损失（租金收益）”缺乏事实根据和法律依据，其主张明显不能成立。第一、前诉生效民事判决已经确认案涉房屋符合商品房买卖合同约定的交付标准，且被告已于2019年9月15日履行完毕交房义务。因此，案涉房屋符合交付使用标准，案涉房屋本身的经济价值和使用功能已经得以实现。第二、即便是“落地窗在外力强力作用下会产生摇晃”，但该情形明显不属于“严重影响正常居住使用”房屋情形，更不属于“无法居住或不能使用”房屋情形。原告未提供任何证据证明因“落地窗在外力强力作用下会产生摇晃”导致案涉房屋“无法居住或不能使用”或导致其房屋出租的合同目的不能实现。因此，“落地窗在外力强力作用下会产生摇晃”与“房屋交付使用”及原告主张的所谓“经济价值损失（租金收益）”之间均不存在直接的因果关系。原告提出的主张与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定不符，依法不应予以支持。第三、原告提交的房屋租赁合同不能证明其所谓“经济价值损失（租金收益）”已实际发生或真实存在。原告在起诉状中亦陈述该房屋租赁合同因其不接收案涉房屋而未实际履行，且其主张的租金与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定的租金标准不符。因此，原告主张的所谓“经济价值损失（租金收益）”实际不存在。即便是存在损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，其拒不接收案涉房屋及造成房屋闲置等法律后果应当自行承担。第四、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定的“损失”，仅指“实际损失”，不包括“预期利益”；但原告主张的所谓“经济价值损失（租金收益）”属于“预期利益”范畴，不具有确定性，明显不属于合同法第一百一十二条规定的损失。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第16条第（4）项约定，及《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，对于一般质量瑕疵，被告仅承担修理责任，无须承担损失赔偿责任，且被告已经履行完毕对案涉房屋落地窗的加固整改义务。因此，原告诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。三、原告提起本诉违反民事诉讼法“一事不再理原则”，其主张违反合同法“禁止同时主张约定违约金和损失赔偿”。第一、本诉与前诉的当事人相同，诉讼标的相同（均为商品房买卖合同法律关系）。本诉中，原告提出的诉讼请求及相应事实和理由，与其在前诉中提出的诉讼请求第一项“请求判令被告限期整改好延期至今未交付的所购房屋”和第三项“请求判令被告支付延期交房违约金12756元”及相应事实和理由，实质上是完全相同的，均为诉请要求被告承担延期交房的违约责任，且本诉中原告提出的诉讼请求实质上是企图否定前诉裁判结果。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，原告提起本诉构成重复起诉，依法应当裁定驳回其起诉。第二、我国合同法“禁止同时主张约定违约金和损失赔偿”为原则。本案中，原告在前诉未支持其“请求判令被告支付延期交房违约金12756元”的主张后，又在本诉中提出“请求判令被告赔偿损失”的主张，违反《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》及相关法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。基于以上事实和理由，被告认为，原告提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，缺乏证据证明，应当认定其主张不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：20160353964，原告购买被告出售的位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为办公，建筑面积55.77平方米，套内面积38.45平方米，分摊面积17.32平方米，单价为8347.73元／平方米，总价465553元。原告按合同如期支付首付款及完成贷款放贷。合同第十条约定，出卖人应当在2019年9月30日前交付由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格的毛坯房。合同第十一条约定，出卖人逾期交付，应当按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人不得以此为由拒绝出卖人的交付行为，但有权要求出卖人在90个工作日内整改完毕。合同附件三《绿地之窗项目商业公寓毛坯交房标准》约定外窗为塑钢窗（部分铝合金）。附件四《补充协议》第16条第（4）项约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有裂缝、空鼓、渗漏等瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人落实进行维修或按照合同第十三条或十四条的约定进行处理。但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此为由要求退房。第20条约定，当产权登记面积与合同约定面积发生误差，产权面积少于合同约定面积，出卖人应当退还多收的购房款，应在买受人书面通知送达之日起十五日内足额退还买受人多交的房款，否则，出卖人应按同期银行活期贷款利率向买受人支付违约金。第26条约定，对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备……为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代，且无须通知买受人。2019年9月4日，案涉房屋通过勘查方、设计方、监理方、施工方、工程质量监督机构五方验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》。2019年9月12日，被告在潇湘晨报上刊登交房公告，通知购房业主于2019年9月15日、16日集中办理收房手续。原告于2019年9月16日到绿地之窗收房，但收房时原告认为案涉房屋并未达到规定的交房要求，提出964号房内有两个大柱子、落地窗户用手摇会摇晃、落地窗下方墙体突出等问题，最终原告以案涉房屋不合格需要整改为由拒绝接收房屋。后双方协商无果，原告诉至本院请求判决：1、被告限期整改好延期至今未交付的所购房屋；2、被告支付因房屋结构承重柱影响占用房屋套内使用面积补差款50733元；3、被告支付延期交房违约金12756元。2020年7月15日，本院作出（2020）湘0111民初4609号民事判决书：“一、被告长沙绿地高铁新城置业有限公司应于本判决生效后30日内完成对位于长沙市雨花区××路××号××栋××层××号房屋落地窗的加固整改；二、驳回原告钟辉平的其他诉讼请求”。2020年8月4日，被告根据生效判决对案涉房屋落地窗实施了加固整改，原告到施工现场予以了确认。另查明，原告提交《房屋租赁合同》显示，2019年9月27日，原告将案涉房屋出租给案外人杨盛洪，租赁期限为2019年10月1日至2025年9月30日，租金为1952元/月，并约定在出租人收房将钥匙交付承租人后，承租人向出租人支付第一季度租金。被告对该《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由此可见，据以解除合同和赔偿损失的房屋质量问题必须达到严重影响正常居住使用的程度。案涉房屋虽然落地窗在外力强力作用下会产生摇晃，存在安全隐患，亦属于房屋瑕疵问题，未达到严重影响居住的程度，原告据此主张由被告赔偿房屋租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张因案涉房屋需整改，所以在被告通知收房时拒绝收房。本院认为，原告在没有证据证实案涉房屋存在严重影响正常居住使用，无法居住或不能使用的情形下，应自行承担因拒绝收房造成的案涉房屋闲置的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钟辉平的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取181元，由原告钟辉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨华二〇二〇年十一月五日法官助理龚涛书记员李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。