辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2856号上诉人（原审原告）：王磊，男，1983年2月10日出生，汉族，住辽宁省鞍山市高新区。委托诉讼代理人：李继妍，辽宁广佑律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：雇洪玲，女，1983年7月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审被告）：高威，男，1956年1月16日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：富奎宁，辽宁晟通律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：韩继斌，男，1965年10月15日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：富奎宁，辽宁晟通律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：唐远贵，男，1969年1月27日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：洪立芬，女，1971年7月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。上诉人王磊因与被上诉人高威、韩继斌、唐远贵执行异议之诉纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王磊提起上诉称：1、请求鞍山市中级人民法院依法撤销铁东区人民法院在2020年4月20日作出的（2019)辽0302民初25号民事判决。2、请求鞍山市中级人民法院依法改判确认上诉人对坐落于鞍山市高新区的房屋享有所有权并解除对该房屋的保全。（该房屋价值77万元）3、一审和二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，具体到本案中，上诉人与唐远贵夫妇在合同中约定“解除抵押贷款，马上进行买卖交易、房屋有2年大税，在2019年6月30日进行交税”。该约定其实是双方对办理房屋过户分为了两步：第一步是先解押，然后提交所有办理房屋转移登记的手续，第二部在特定时间进行交税。本案上诉人在该房屋于2019年2月12曰解除抵押后又于2019年2月15日就与唐远贵夫妇到房产部门办理了全部转移登记手续，第一步已经履行完毕。对于第二步约定属于民法中附期限的约定，且该约定不违反法律及行政法规强制性规定，故上诉人不存在过错，应解除对本案房屋的查封。二、根据《最高法民商纪要九》第127条对如何理解非因买受人自身原因未办理过户登记的解释中规定了买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。该条释明的关键在于要有积极的行为。具体到本案中，上诉人在2019年2月15日已经向鞍山市不动产登记部门递交了房屋转移登记手续（此点有不动产登记信息佐证)，并缴纳了80元不动产登记费，并与唐远贵夫妇按照房产部门的要求履行了买卖双方现场签字并进行拍照的行为，上述行为发生的时间节点均早于本案房屋的查封时间。故上诉人的行为己满足了该《纪要》规定的标准，本案房屋应确认为上诉人所有并解除该房屋的保全。综上，本案中上诉人在该房屋查封前己向房屋登记机构递交过户登记材料，也向出卖人提出了办理过户登记的请求，可以被认定为上诉人自身己经采取了积极的行为，从而达到《纪要》规定的标准。请求二审法院依法支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。高威、韩继斌答辩称：服从一审判决，未办理过户登记系买售人自身原因造成的，依法应当维持原判。唐远贵答辩称：不同意一审判决，同上诉人上诉意见。王磊向原审法院起诉称：1.请求法院依法确认原告对坐落于鞍山市高新区槐林路43号（皇冠一品小区）的房屋享有所有权，并解除对该房屋的保全；2.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：2019年1月28日，原告与第三人唐远贵及第三人的妻子洪立芬签订了一份房屋买卖合同，合同中约定第三人将坐落于鞍山市高新区的商品房（产籍号42-122-53-3041，皇冠一品小区）出售给原告，房屋价格为77万元，房屋建筑面积104.48平方米，双方还约定在2019年6月30日第三人配合原告办理更名过户事宜。签订合同当天原告支付3万元定金，2.5万元购房款、2019年2月12日支付了购房款50万元，2月15日支付了购房款16.5万元，2月27日支付了购房款4万元，剩余尾款1万元待第三人配合更名过户后一次性给付。第三人在2019年2月12日将该房屋交付给原告占有使用。2019年7月1日，原告与第三人按照合同约定共同到鞍山市房产局办理更名过户时，发现该房在2019年4月4日已被铁东区人民法院依法查封。为此原告向铁东区人民法院提出异议，铁东区人民法院受理原告提出的异议后于2019年7月15日裁定驳回原告的异议并在2019年11月13日对原告送达裁定书。现原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原审法院认定事实如下：王磊作为乙方，于2019年1月28日与作为甲方的唐远贵及其妻洪立芬签订房屋转让协议，该协议载明房屋坐落于高新区，建筑面积104.48平，转让金额77万元，乙方已于2019年1月28日向甲方支付购房定金3万元，并由双方商定于2019年2月20日之前在中介公司鉴定下将全部购房款结清。未尽事宜中写明：“甲方此房是抵押状态，必须要乙方出资伍拾伍万元整给甲方解除抵押，甲方在此期间保证无二次抵押以及债务纠纷，如有法律纠纷由甲方负责，房屋产权归乙方。”双方另约定：“甲方解除抵押贷款，双方马上进行交易，甲方房屋未超过2年有大税，需要在2019年6月30日左右配合乙方进行交税。”该协议签订后，王磊先后向唐远贵支付购房款，并已经付清。唐远贵于2019年2月12日向王磊交付了房屋。另查，本案涉诉房屋位于鞍山市高新区，产籍号42-122-53-3041号，建筑面积104.48㎡，系唐远贵及其妻洪立芬共同共有。再查，高威、韩继斌于2019年3月27日就其与唐远贵之间的买卖合同纠纷向我院提起民事诉讼，我院于2019年8月5日作出（2019）辽0302民初1170号民事判决书，判决唐远贵向高威、韩继斌支付钢材款840338.4万元及利息，在该案审理期间依债权人申请该院作出财产保全裁定，对涉案房屋进行了查封。本案原告作为案外人向我院申请对案件涉诉房屋进行财产保全提出异议，该院于2019年7月15日作出民事裁定书，驳回了王磊的异议请求。原审法院认为，本案争议焦点如下：应否确认王磊对本案涉诉房屋享有所有权并解除涉诉房屋的保全。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王磊主张其对涉诉房屋享有所有权并主张解除相应保全，应符合相应法律规定。王磊与唐远贵签订的《房屋转让协议》中明确注明双方在协议签订之后未及时办理所有权证书的理由系房屋因年限等原因，还有“大税”，双方要等待一定时间，故双方对先等待一段时间后再办理所有权手续的决定，是经过协商并已经达成合意的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第四项明确规定，买受人未办理过户手续系非基于买受人原因，但是本案涉诉房屋未及时办理相关所有权手续系作为买受人王磊和作为出卖人唐远贵、洪立芬存在事先约定造成的，不符合排除执行的法定情形。故对于王磊的诉求，不具有事实及法律依据，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：驳回王磊的诉讼请求。案件受理费11500元，由原告王磊负担。本案的二审争议焦点为：王磊是否具有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，王磊需同时符合上述四种情形才能具有排除强制执行的民事权益。高威、韩继斌对于王磊符合该条款前两项无异议，但对于该条款第三项已支付全部价款的问题，高威、韩继斌主张王磊没有支付全部价款，按照王磊与唐远贵签订的房屋转让协议书，双方尚有1万元尾款需在办理过户手续时支付。本案案涉房屋的交易价格为77万元，王磊已实际支付76万元，从房屋的一般交易习惯上看，对于这种仅剩少量尾款作为费用结算或过户保证的，可以视为已经支付全部价款。因此，王磊符合该条款第三项“已支付案涉房屋的全部价格”的规定。关于王磊是否符合该条款第四项，即非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。二审期间，王磊提供证据1、鞍山市不动产登记中心出具的80元不动产登记费统一收据，时间为2019年2月15日；2、鞍山市住宅专项维修资金认证单，时间为2019年2月15日；3、向不动产登记中心申请办理案涉房屋的买卖转移登记，时间为2019年2月15日一组，拟证明王磊已于2019年2月15日向房屋登记机构递交过户登记材料。高威、韩继斌对上述证据不予认可，辩称依据《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，以及第22条第三项规定申请登记的不动产权利超过规定期限的，不动产登记机构应当不予登记。因王磊提供的该组证据能够证明其于2019年2月15日向房屋登记机构递交过户登记材料的事实，本院对此组证据予以采信。王磊主张依据相关司法精神，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，就可以认为符合该条件，因此其符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。高威、韩继斌对此主张不予认可，称按照王磊与唐远贵签订房屋转让协议书的约定，双方系为规避纳税问题才未予办理案涉房屋的过户手续，该行为不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。对于是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，主要在于买受人主观状态的认定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，就可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。回到本案，从王磊于2019年2月15日向房屋登记机构递交过户材料的行为上看，王磊具有积极完成过户登记手续的主观意愿，现有证据不能证明过户登记手续未完成办理的原因在于王磊，亦没有证据证明王磊与唐远贵存在恶意串通的行为。因此，王磊应属符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，王磊符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。故王磊的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二第二款规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初25号民事判决；二、停止对王磊购买的坐落于鞍山市高新区，产籍号42-122-53-3041房屋的执行；三、确认坐落于鞍山市高新区，产籍号42-122-53-3041房屋归王磊所有。一审案件受理费11500元，二审案件受理费11500元，均由高威、韩继斌负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二〇年十一月十日法官助理刘雪飞书记员谢姝娅