河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14331号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕某1，女，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：过琰强，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞娟，河南信行律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州祥特家具有限公司，住所地郑州市管城区郑汴路****楼****。法定代表人：杨建玲，总经理。委托诉讼代理人：任迷娜，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚东，河南啸谦律师事务所律师。上诉人吕某1因与上诉人郑州祥特家具有限公司（以下简称祥特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法采取独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人吕某1的委托诉讼代理人过琰强，上诉人祥特公司的委托诉讼代理人任迷娜、张亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕某1上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。2020年3月6日，被上诉人所经营的家具销售商场并不具备恢复营业的条件；被上诉人作为证据提交的催缴房租《通知》与其在一审庭审中的陈述不一致，不应作为认定事实的依据，被上诉人的反诉请求不成立。2、一审法院处理本案过程中存在一定的偏颇，过分苛刻上诉人的合同义务，有违反合同法基本原则之嫌。祥特公司辩称：吕某1上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回吕某1的一审诉讼请求。祥特公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回改判驳回吕某1的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不应当退还吕某120000元的保证金；2、一审法院判决上诉人赔偿吕某1装修损失21431元，无事实和法律依据；3、上诉人主张的空调费事实清楚，应予以支持。吕某1辩称：祥特公司上诉请求不能成立。一审法院认定事实不清，应查清事实后予以改判或发回重审。吕某1向一审法院能提出的诉讼请求：1、请求被告承担原被告房屋租赁合同的违约责任，支付原告违约金162843元；返还原告房屋租赁合同保证金20000元；赔偿原告房屋装修损失269370元；赔偿原告家具损失152213元、家具饰品损失63385元；以上共计667811元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，其变更诉讼请求为：1、请求判令解除2019年12月4日双方签订的《场地使用证明》；2、请求被告承担原、被告房屋租赁合同的违约责任，支付原告违约金162843元；返还原告房屋租赁合同保证金20000元；赔偿原告房屋装修损失269370元，共计452213元；3、本案诉讼费用由被告承担。祥特公司向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉人与被反诉人的租赁合同解除;2、被反诉人所缴纳的20000元保证金作为违约金，不予退还;3、依法判令被反诉人支付反诉人2020年3月至6月份的场地租金68373元，2019年11月至2020年6月空调使用费7704元，共计76077元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2016年3月1日,被告郑州祥特家具有限公司（甲方）与原告吕某1（乙方）签订一份《场地使用证明》，约定：一、经双方协商同意，甲方将郑州市郑汴路89号中博4号商场2楼中区192平方米交与乙方使用。二、乙方必须严格执行工商、税务、物价等国家有关政策，服从甲方及工商部门的统一管理、安排。严禁场地私自转让、出租，违者本商场有权收回场地，扣除保证金作为违约金。三、在甲方的统一管理下，乙方守法经营，照章纳税，如发现经营当中有假冒伪劣商品、恶意模仿其它商户产品销售行为，除承担相应法律责任外，按乙方单方违约处理，商场有权收回其经营场地。合同期间，甲方对乙方不调整位置，不涨租金。四、协议期间，乙方必须三证齐全(工商、国税、、地税。商户如自愿放弃经营，按商场有关规定处理。五、协议期满后，保持场地装修完整，其改造装修部分无偿归商场所有。违规者，保证金不退。场地使用期限2016年3月1日至2017年12月30日。六、经营期间因政府行为或不可抗拒的原因(自然灾害等)，合同自动终止，双方不负有任何赔偿责任。七、未尽事宜双方协商解决，补充协议与其具备同等法律效力。上述场地使用证明签订后，原告对上述场地进行了装修，用于家具经营，商铺名称为恒信傢俬连锁店，店名为恒信家居，原、被告双方均认可实际租用的场地面积为321平方米，租金每平方米为96元。2017年12月4日，原、被告双方续签《场地使用证明》，约定场地使用期限为2017年12月4日至2019年12月30日。2019年12月4日，张影代吕某1与被告再次续签《场地使用证明》，约定场地使用期限为2019年12月4日至2021年12月30日，并向被告交纳保证金20000元，同日，祥特公司出具收据一份，载明：今收到吕某1（二楼恒信家居）人民币贰万元整￥20000，系付场地保证金，并加盖祥特公司财务专用章。上述合同签订后，原告于2019年12月22日缴纳2019年12月、2020年1月、2月房租共计92448元，即每月房租为30816元。因受新冠肺炎疫情影响，吕某1接被告通知各商户可于2020年3月6日起恢复营业。原、被告双方均认可自2020年1月份起，租金为每平方米每月89元，考虑新冠肺炎疫情的影响，被告给原告免除2月份房租，原告于2020年4月26日缴纳房租为24075元。2020年6月12日，祥特公司向吕某1下发通知，载明：二楼商户吕某1（恒信）因违反我公司规定，拖欠费用不交，自收到本通知后，请务必在2020年6月15日前结清以下费用。如逾期不交，造成的一切后果均有吕某1自己承担。吕某1(恒信)欠交费用明细：1、2020年3-6月份欠交租金123264元；2、减:2月份因疫情减免已交租金30816元；3、减:4月份已交租金24075元。一、2020年3-6月份实际欠交租金合计68373元；二、2019年11月-2020年6月欠交空调使用费7704元；三、欠费总计:柒万陆仟零柒拾柒元整，76077元。原告称2020年6月15日，因祥特公司未经其同意，拆除店面部分装修,引起纠纷。诉讼中，原告提交收据及《装修承包合同》各一份，证明其因装修上述租赁被告的商铺支付装修费用269370元。一审法院认为,原、被告签订的《场地使用证明》系双方真实意思表示，合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。关于原告吕某1和被告祥特公司均要求解除双方于2019年12月4日签订的《场地使用证明》的问题，经查，吕某1和祥特公司双方均表示要求解除该《场地使用证明》，应认定双方就解除《场地使用证明》的意思表示一致，故本院对原、被告双方于2019年12月4日签订的《场地使用证明》予以解除。场地使用证明解除后，祥特公司收取的保证金应予退还，故关于吕某1主张祥特公司退还20000元保证金的请求，理由正当，该院予以支持。关于吕某1主张祥特公司支付162843元违约金的问题，经查，本院认为祥特公司作为商场统一管理者，负有对商铺进行培育、改善经营环境等多方面义务，且本次祥特公司对商场进行装修是在与吕某1签订合同四年后，为了整个商场的经营出发，并表示装修期间不收取房租，故祥特公司进行商场统一装修行为并不违反双方所签订的场地使用证明的约定，而吕某1作为商户亦负有充分考察商场经营环境及配合祥特公司对商场经营进行培育的义务，原、被告双方针对装修商场、改善经营环境均应抱有相互体谅和支持的基础上进行。但祥特公司在未征得吕某1同意下，拆除吕某1租赁场地部分装修，存在一定的过错，而吕某1作为租户应按照约定交纳租金，本案合同未约定缴纳租金的方式，根据双方交易习惯，吕某1未按期交纳5月份租金亦存在一定过错，双方签订的《场地使用证明》未约定违约金条款，且祥特公司虽未与吕某1就商场装修行为达成合意，但未表明其装修完成后不再履行出租义务，故对原告主张被告支付违约金和被告主张不退还保证金，该院不予支持。关于吕某1要求祥特公司赔偿装修费269370元的问题，祥特公司在未征得吕某1同意的情形下，拆除恒信家居部分装修，其行为有一定的过错，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、被告提供的装修证据及其使用时间等综合因素，酌定祥特公司赔偿吕某1装修费用50000元。关于祥特公司反诉主张吕某1支付拖欠租金68373元的问题，根据庭审查明的事实及吕某1提交的发票、原、被告庭审陈述等证据，考虑受新冠肺炎疫情影响，祥特公司减免吕某12020年2月份租金28569元，同时应退2020年1-2月份租金下调的差价4494元，吕某1又交纳2020年4月份扣除上述差价后的租金24075元，祥特公司通知商户2020年3月6日起可上班营业，原告租用的场地于2020年6月15日被被告拆除部分装修，故本院综合认定原告应负2020年5月份1个月租金28569元。被告要求过高部分，该院不予支持。原告称2020年5月租金已交，未向法庭提交证据证明，该院不予采纳。综上计算后，被告退还原告保证金20000元、赔偿装修损失21431元。关于被告主张的空调费使用费7704元，未向法庭提交相关证据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告吕某1与被告郑州祥特家具有限公司于2019年12月4日签订的《场地使用证明》；二、被告郑州祥特家具有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕某1保证金20000元；三、被告郑州祥特家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕某1装修损失21431元；四、驳回原告吕某1的其他诉讼请求；五、驳回被告郑州祥特家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8184元，减半收取4092元，由原告吕某1负担3672元，由被告郑州祥特家具有限公司负担470元；反诉案件受理费1101元，减半收取551元，由原告吕某1负担164元，由被告郑州祥特家具有限公司负担387元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，吕某1提出祥特公司对商户的免租期为两个月，其已经足额将房租缴纳至2020年5月31日的上诉理由，因其未提交有效证据证明，对该上诉理由本院不予支持。一审法院在计算房租时，已经按照2020年1月起调整后的价格每平方米每月89元进行的计算，在此基础上，一审法院认定吕某1应付租金28569元，并无不当。吕某1的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。祥特公司和吕某1双方就解除涉案《场地使用证明》意思表示一致，祥特公司收取的保证金应予退还吕某1。一审法院依据双方的过错程度、吕某1提供的装修证据、使用时间等因素，酌定祥特公司赔偿吕某1装修费用50000元，于法有据。关于祥特公司主张的空调费使用费7704元，未向法庭提交相关证据，一审法院不予支持，并无不妥。祥特公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑州祥特家具有限公司、吕某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9285元，由上诉人郑州祥特家具有限公司负担1101元，由上诉人吕某1负担8184元。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十一月十八日书记员  徐成龙