陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12035号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安安定房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区建国路88号新兴大厦B区1层10102号法定代表人：盖晨亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭戈，女，1986年9月26日出生，汉族，西安市供电局职工，住西安市碑林区环城东路43号。委托诉讼代理人：刘延升，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐茜，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人西安安定房地产营销策划有限公司（以下简称安定公司）因与被上诉人郭戈居间合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安定公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判郭戈支付安定公司居间服务费58000元；2.一审、二审诉讼费用由郭戈承担。事实与理由：一、庭审中安定公司向法院举证开发商即西安中铁瑞丰置业有限公司当时办理该抵房手续员工的证人证言，足以证明涉案房屋系工程款抵房给杜国强，一审法院查明部分事实认定错误，据《民事诉讼法》第170条第2款规定，应撤销第一项判决予以改判。二、《房屋买卖定金合同》约定，郭戈已支付杜国强购房款210万元，并支付安定公司中介费24000元，且杜国强已按照合同将涉案房屋房产证办理在郭戈名下亦交付郭戈使用，《房屋买卖定金合同》已经事实履行，杜国强已经完成交房及过户义务。《民事诉讼法》第170条第3款规定，应撤销第一项判决，查清双方履行事实后依法判决，郭戈按照约定继续支付剩余购房款及中介费。三、根据西安中铁瑞丰置业有限公司证人证言，涉案房屋系工程抵房给杜国强，房产证已办理在郭戈名下，杜国强已向郭戈交付涉案房屋，双方合同已经履行完毕足以证明杜国强有所有权且已经完成合同义务。依据《民事诉讼法》第170条第2款，应当撤销第一项判决，予以改判解除双方签订的《房屋买卖定金合同》，由杜国强承担无权处分给郭戈造成的损失。郭戈辩称，一、本案安定公司主张是杜国强卖房的事实不清，郭戈买房的出卖人是中铁置业有限公司，直到二审都没有任何证据证明该房产属于杜国强，杜国强与中铁置业公司是何种关系事实仍然不清，所以涉案房产不是杜国强的。二、合同约定房屋产权要清楚，中介存在中转过错。三、郭戈和杜国强没有在合同约定的2018年8月1日完成房屋过户交易，故安定公司违约在先。安定公司向一审法院起诉请求：1、判令郭戈向安定公司支付居间服务费58000元；2、由郭戈承担本案诉讼费。郭戈向一审法院反诉请求：1、认定双方签订的认购合同无效；2、安定公司返还郭戈已收居间费24000元整；3、本诉、反诉费用由安定公司承担。一审法院认定事实：2018年5月31日，安定公司与郭戈、案外人杜国强签订《房屋买卖定金合同》，约定：卖方（甲方）：杜国强，买方（乙方）：郭戈，居间方（丙方）：西安安定房地产中介有限公司第一分公司。约定：西安安定房地产中介有限公司第一分公司为中介，提供居间服务，乙方购买甲方坐落于西安市灞桥区东城大道路中铁琉森水岸14-1-201室的房屋，建筑面积176平方米。交易总额为240万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元整以确立买卖关系。甲乙双方在签订本合同时，根据乙方购买情况，甲乙双方同意按照全款履行合同约定。甲乙双方签订《西安市存量房买卖合同》后，产权过户之前，乙方须将全部购房款存至房地局指定的银行资金监管账户。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经甲乙双方协商，交易税费由乙方承担。甲乙双方约定在2018年8月1日前至西安市二手房交易中心过户。甲方保证上述房产权属清晰且无纠纷。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同和其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，按照本合同第八条赔偿并追究违约方相关责任。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。若甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致和乙方不能成交。甲方将定金退还乙方，甲方应支付定金双倍金额的违约金给乙方，同时乙方应把所得违约金的一半给丙方作为服务佣金，并赔偿乙方实际发生的费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。若乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致和甲方不能成交。乙方定金不退，作为违约金，同时甲方将所得违约金的一半给丙方作为服务佣金。合同自动解除，合同解除后乙方并需配合甲方办理注销网上签约等手续。居间服务费由乙方全部承担，乙方向丙方支付居间服务费72000元，乙方再次确认所付居间服务费72000元是乙方自愿代替甲方支付。甲乙双方须在签署《买卖定金合同》等证明关系成立的合同当日向丙方支付居间服务费。其他约定：1、乙方承诺出购房合同当天付总房款的60%即150万元，网签合同当日付齐所剩尾款。2、乙方承诺2018年5月31日付给居间方居间服务费三分之一，所剩三分之二购房合同当日付清。3、产证面积176平方米，含赠送面积花园，负一楼。甲方签字杜国强（安定地产代），乙方签字郭戈（张淑珍代母亲），丙方西安安定房地产中介有限公司第一分公司盖章，经办人杨凯签字。庭审中，当事人对上述签字表示认可。合同签字同一日，杜国强（安定地产代）出具定金收据：今收到购买人郭戈交付的购买位于陕西省西安市灞桥区东城大道路中铁琉森水岸小区14幢1单元201室房屋的购房定金10万元整。其上盖有西安安定房地产中介有限公司第一分公司公章。同一日，西安安定房地产中介有限公司第一分公司出具房屋中介专用收据，收到郭戈中介费24000元，收款事由：中铁琉森水岸14-1-201中介费，欠48000元。收款人杨凯。收据顶端手写：“郭戈下欠中介费38000元，盖晨亮2018年8月24日。”2018年9月20日，郭戈委托其母张淑珍向杜国强转账2次各100万元，均备注：购中铁琉森房款。又查明，2018年11月20日，西安中铁瑞丰置业有限公司与郭戈签订《商品房买卖合同》（编号X18166562），该商品房已办理房屋所有权初始登记，登记号：陕（2018）西安市不动产权第1102942号，房屋登记机关为西安市住房保障和房屋管理局。该商品房总层数7层，该商品房为14幢1单元2层10201号。建筑面积176.96平方米，该房屋系在建工程抵押，抵押权人西安中铁瑞丰置业有限公司，抵押登记日2015年7月3日，债务履行期限2018年7月2日，该房屋未出租。房屋单价9017.74元，总价款1595779元。买受人应在2018年9月20日前支付该房屋全部价款。出卖人应在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。庭审中，安定公司、郭戈均认可郭戈已实际占有使用涉案房屋。根据西安市住房保障和房屋管理局查询单显示，X18166562号合同在2016年3月2日网签， 2018年10月15日办理备案。2019年3月8日，西安中铁瑞丰置业有限公司给郭戈出具购房发票，金额1595779元。2019年5月23日，西安市不动产登记局颁发陕（2019）西安市不动产权第0171509号不动产权证书，权利人郭戈，坐落西安市灞桥区东城大道6360号14幢10201室，房屋面积176.96平方米。所在层2层。另查明，审理中郭戈主张杜国强不是涉案房屋的所有权人，提交2018年5月31日杜国强出具承诺一份：“我杜国强代表李俊林办理郭戈购买中铁琉森水岸14号楼14-1-201转让手续，房款由我代收，一切纠纷均由我承担。”对此，安定公司认可真实性，主张杜国强给中铁涉案的房屋施工，中铁抵给杜国强四套房，辩称签署该定金协议时杜国强持有五方协议，郭戈在认可安定公司的所有权人身份后将房款给付杜国强。对此郭戈不予认可，安定公司未能提交该五方协议予以证明。安定公司也未提交杜国强为该房屋所有权人的其他证据。关于购房款，郭戈认可其未直接向中铁公司交付购房款，通过杜国强给中铁公司交付房款。郭戈主张杜国强在2018年8月之后代理他人办理房屋买卖行为已经获得产权人的认可，并完成交易，但杜国强应当退还多收的购房款。安定公司主张中铁与郭戈的房屋买卖合同签订为159万余元系合理避税，实际为240万元。郭戈不认可。一审法院认为，本案焦点为安定公司、郭戈及杜国强签署的《房屋买卖定金合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故郭戈主张该合同无效一审法院不予支持，对已经履行的部分不能按照主张合同无效的方式来处理。郭戈也未提交依法对该合同行使撤销权的相关证据，故郭戈主张要求返还居间费24000元的诉讼请求依法不予支持。审理中安定公司未提交该涉案房屋为杜国强所有的相关证据，本案安定公司、郭戈也均未提交郭戈与中铁公司买卖合同的支付价款的具体履行情况的相关证据，一审法院无从判断在该合同中是否支付对价款，也无法判断安定公司、郭戈所签订的房屋买卖定金合同是否能够得以实际履行完毕，现案涉房屋已经实际过户，但其系履行上述哪个合同的结果基于现有证据无法判断。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故此对安定公司主张郭戈支付剩余居间费用58000元的诉讼请求亦不予支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、驳回原告西安安定房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告郭戈的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（安定公司已预交），由原告安定公司负担。反诉受理费200元（郭戈已预交），由被告郭戈负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年9月27日，本院作出（2020）陕01民终6309号生效民事判决，认定郭戈为购房而与杜国强、安定公司签订《房屋买卖定金合同》，在郭戈向杜国强支付210万元后，案涉房屋已经由郭戈实际占有并取得不动产权证书，合同目的已经实现，《房屋买卖定金合同》已经实际履行，判决郭戈于判决生效后十五日内杜国强支付剩余购房款30万元。一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”郭戈与安定公司、杜国强自愿签订《房屋买卖定金合同》，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。该合同经本院（2020）陕01民终6309号生效民事判决认定已经实际履行，且郭戈确已实际占有并取得涉案房屋的不动产权证书，故郭戈应按照《房屋买卖定金合同》的约定向安定公司支付剩余居间服务费。双方《房屋买卖定金合同》约定郭戈应向安定公司支付的居间服务费为72000元，郭戈提交2018年5月1日安定公司向其开具的房屋中介专用收据，可以证明郭戈已经交纳24000元，2018年8月24日安定公司法定代表人盖晨亮在收据上书写郭戈下欠中介费38000元，可以证明安定公司对郭戈下欠中介费予以减免，故郭戈应向安定公司支付下欠的居间服务费数额应为38000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10482号民事判决第二项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10482号民事判决第一项；三、郭戈于本判决生效后十五日内向西安安定房地产营销策划有限公司支付剩余居间服务费38000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元安定公司已预交，由郭戈负担818元、安定公司负担431元，反诉费200元郭戈已预交，由郭戈负担；二审案件受理费1250元安定公司已预交，由郭戈负担818元、安定公司负担431元（郭戈应负担的费用于支付案件执行款时一并向安定公司予以支付）。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  刘 书 方  1