广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2281号 上诉人(原审原告、反诉被告)：丁联合，男，1968年3月8日出生，回族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：陈钢，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢钟莹，广西伟宁律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：黄海祥，男，1979年11月24日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：秦锦涛，广西贵鹏律师事务所律师。 上诉人黄海祥因与上诉人丁联合房屋租赁合同纠纷一案，双方不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 丁联合上诉请求：撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初1672号民事判决第四项，改判黄海祥退回65000元给丁联合。事实与理由：丁联合承租案涉商铺是用于商业经营，在不续租的情况下，必然会涉及到货物的腾空及商铺恢复原状等事项，这些都必然需要时间。况且，双方并没有就案涉商铺租赁期满后的交付时间进行明确约定，双方经过协商后，最后达成的是在2020年4月9日交还商铺的约定。而对于寻租期，双方也没有任何约定，因此，丁联合并没有违约行为。 黄海祥辩称，不同意丁联合的上诉请求，请求二审法院驳回丁联合的上诉请求，支持黄海祥的上诉请求。 黄海祥上诉请求：改判丁联合支付违约赔偿金60000元及房屋占用费58000元给黄海祥。事实与理由：一、双方签订的租赁合同在2020年3月29日到期，在到期前10日，黄海祥多次致电丁联合询问是否续租事宜，但丁联合直到4月3日才明确答复不再续租并承诺4月8日搬离房屋。因为丁联合承诺4月8日搬离房屋,所以黄海祥与案外人洪某签订了协议，将案涉房屋从2020年4月8日起出租给洪某，黄海祥收取了洪某的30000元定金，但因丁联合在4月10日仍未搬离该房屋，造成了黄海祥违约不能交付房屋给洪某，黄海祥因此赔偿了双倍定金60000元给洪某。二、黄海祥提供的照片等证据，证明了丁联合在2020年4月10日及5月1日，仍在案涉房屋搬离物品。租赁合同也约定双方变更联系方式应提起30日通知对方，现黄海祥没有收到丁联合的任何书面通知。因此，房屋占用费应计算至2020年5月26日即58000元。 丁联合辩称，不同意黄海祥的上诉请求，请求二审法院驳回黄海祥的上诉请求，支持丁联合的上诉请求。 原审原告丁联合向一审法院起诉请求：1、判令被告黄海祥向原告丁联合返还租赁保证金人民币60000元；2、判令黄海祥向丁联合返还租金人民币15000元；3、判令黄海祥向丁联合支付资金占用费人民币321元。 原审反诉原告黄海祥向一审提出反诉请求：1、请求反诉被告丁联合支付反诉原告黄海祥房屋占用费58000元；2、请求丁联合支付黄海祥违约赔偿金6万元。 一审法院查明，黄海祥作为甲方与丁联合作为乙方于2017年3月21日签订《房屋租赁合同》，主要约定：“乙方向甲方承租桂平市兴宁街桂平商厦A27号商铺，租期从2017年3月30日起至2020年3月29日止，租金每月3万元；租金按季度支付,乙方应在每期期满前10天支付下一期的租金。合同生效后5个工作日内乙方向甲方支付租赁保证金6万元，租赁保证金在合同终止后3日内由甲方如数返还给乙方…”。签订合同当日，丁联合交付了租赁保证金６0000元给黄海祥。之后，双方按约定各自履行了交付义务。2020年1月31日，因受 新冠××疫情影响，双方对于租金的减免进行了协商，黄海祥同意减免2月份半个月租金。2020年3月19日开始，双方就该商铺是否续租事宜一直进行协商,直到合同到期时，丁联合均没有明确答复是否继续承租，且并未搬离该商铺。2020年4月3日，丁联合明确回复黄海祥，不再续租该商铺，并表示在4月8日搬离该商铺。2020年4月9日，由于丁联合仍未搬离该商铺，黄海祥便微信通知要求丁联合在4月9日18点前搬离，丁联合亦同意在4月9日交回商铺。4月9日晚上，丁联合方工作人员多次电话联系黄海祥交接商铺事宜，但黄海祥均未接听电话。4月10日黄海祥微信丁联合，要求合同当事人或代签人拿证件及合同原件来办理房屋交接手续，但未果。丁联合于2020年5月19日就本案租赁关系起诉黄海祥，2020年5月26日，黄海祥在接到一审法院通知后，撬开该商铺大门，收回该商铺，并随后向一审法院提出反诉。 一审法院认为，原告丁联合与被告黄海祥于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于原告何时交回商铺给被告的问题。2020年4月3日原告明确表示不再续租后，于2020年4月9日搬离店铺，并多次联系被告接收商铺，但被告则以交接人不是合同当事人或合同代签人为由拒绝交接。根据双方签订租赁合同第七条第7.3项约定，原告有权委托他人办理该房屋交接，故被告拒绝接收房屋的理由不成立，应认定原告已于2020年4月9日交回房屋给被告。关于本诉原告的请求是否得到支持问题。按照双方合同约定，被告应在合同终止后3日内退还租赁保证金给原告，而原告于2020年4月9日交回商铺给被告，应视为租赁合同于2020年4月9日终止，故被告应于2020年4月12日前退回租赁保证金给被告，但是被告以没有交接为由拒绝退还，没有事实依据，因此，原告诉请被告退还租赁保证金60000元，予以支持。至于原告请求被告返还租金15000元问题。因受新冠××疫情影响，双方于2020年1月31日达成了减免2月份半个月租金，故原告的该项诉请符合双方的约定，依法予以支持。至于原告诉请被告支付资金占用费问题。合同到期后，原告在没有明确答复是否续租的情 况下，继续占用该商铺，已构成违约，因此其损失应由原告自行承担。关于被告反诉请求是否得到支持问题。如上所述，原告交回商铺的时间为2020年4月9日，之后被告以各种理由拒绝接收商铺，放任损失扩大，该损失应由被告自行承担。因此仅支持2020年3月30日至4月9日期间的房屋占用费共10000元（10天×1000元）。至于被告反诉请求原告支付违约赔偿金60000元的问题。合同到期前后，双方一直对是否续租问题进行协商，在原告明确答复不再续租并继续占用该商铺的情况下，被告当日便与案外人洪某签订租赁合同并约定在4月8日交付该商铺，明显与正常的商业交易习惯不相符，且被告也没有证据证实确已收取了案外人的定金。因此，在没法确认被告与案外人签订的租赁合同是否真实的情况下，对被告的该项反诉请求不予支持。但是合同到期后，原告在没有明确是否续租的情况下，继续占用该商铺，已构成违约，妨碍了被告房屋的重新出租，导致被告重新寻找承租人期间房屋空置，因此，原告应承担被告寻租期间房屋空置的租金损失。根据该商铺的地理位置和当前的经济状况等因素综合考虑，酌情认定被告的寻租期为1个月，因此，原告应参照双方签订租赁合同的租金赔偿1个月的租金即30000元给被告。一审判决：一、被告黄海祥应退还租赁保证金60000元给原告丁联合；二、被告黄海祥应退还租金15000元给原告丁联合；三、反诉被告丁联合应支付房屋占用费10000元给反诉原告黄海祥；四、反诉被告丁联合应赔偿违约金30000元给反诉原告黄海祥；五、上述第一、二项与第三、第四项相抵减后，被告黄海祥应退回35000元给原告丁联合；六、驳回原告丁联合的其它诉讼请求；七、驳回反诉原告黄海祥的其它诉讼请求。 二审期间，黄海祥申请证人洪某出庭作证，洪某主要陈述其与黄海祥是老乡，2020年4月3日，其在自己的办公室与黄海祥签订了案涉房屋的租赁合同，并交付了30000元定金，双方约定黄海祥于4月8日交付房屋，之后黄海祥无法交付，就退了60000元给洪某。经质证，丁联合认为洪某陈述的合同签订地是在自己的办公室，而黄海祥在一审陈述其与洪某签订合同的地点是在黄海祥 的办公室，因此洪某的证言不真实，不应采信。对洪某的证言，本院认定：因洪某陈述的签订合同地点与黄海祥的陈述不一致，且经本院当庭查看黄海祥手机，从2020年4月1日起的聊天记录表明，洪某与黄海祥通过微信沟通频繁，但对于租赁案涉房屋及退赔双倍租金一事，双方在微信中没有进行任何沟通。因此，虽然黄海祥提供了其与洪某的租赁合同、洪某的证言、其汇款给洪某的60000元汇款凭证等证据，但黄海祥、洪某各自陈述的合同签订过程不一致，且双方在微信中对租赁、退赔一事只字不提，该情形与生活常理相悖，故本院对洪某的证言不予采信。另对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于丁联合是否应赔偿违约金30000元给黄海祥的问题。丁联合提出双方在案涉租赁合同中并没有约定寻租期，其没有违约，其不应承担30000元违约金（一个月租金）的主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》在2020年3月29日到期，但丁联合方到2020年3月31日仍未明确答复是否续租，到4月3日才明确不再续租，最后到4月9日才通知黄海祥接收房屋。在此情况下，因黄海祥亦未明确不准丁联合继续使用房屋，因此，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同》约定，租金按季度支付，丁联合应在每期期满前10天支付下一期的租金。丁联合方至今未支付房租，其已违反上述支付租金期限的约定，构成违约，一审判决结合实际情况，认定丁联合应承担1个月租金的违约金并无不当。丁联合该主张与查明事实不符，本院依法不予采信。二、关于丁联合迟延搬出房屋的行为，是否给黄海祥造成损失60000元的问题。黄海祥提出因丁联合迟延搬出房屋，导致其赔偿双倍定金60000元给洪某，丁联合应承担该60000元损失的主张。经查，黄海祥提供的证据不足以证实其与洪某存在租赁案涉房屋的事宜，本院就该问题的意见与一审法院一致，在此不再累述，本院对黄海祥该主张不予采信。三、关于丁联合是否应支付房屋占用费 58000元给黄海祥的问题。黄海祥提出其回收案涉房屋的时间为2020年5月26日，故丁联合应支付房屋占用费58000元的主张。经查，丁联合方与黄海祥的微信聊天记录表明，丁联合方的工作人员在2020年4月9日晚多次联系黄海祥意欲交还房屋，但黄海祥均未接听电话。黄海祥该行为，应视为其无正当理由拒绝接收房屋，此后的损失应由其自行负担。黄海祥该主张与查明事实不符，本院依法不予采信。一审法院认定丁联合在2020年4月9日交还房屋依法有据，本院依法予以维持。但对于丁联合在2020年3月30日至4月9日的房屋占用费，因丁联合已承担一个月租金的违约损失，上述房屋占用时间亦包含在该一个月内，因此，丁联合无需再支付2020年3月30日至4月9日的房屋占用费。一审法院此项处理不当，本院依法予以纠正。各项费用相抵后，黄海祥应退回45000元给丁联合。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初1672号第一、二、四项； 二、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初1672号第三、六、七项； 三、变更桂平市人民法院（2020）桂0881民初1672号第五项为：上述第一、二项与第四项相抵减后，黄海祥应退回45000元给丁联合； 四、驳回丁联合的其他诉讼请求； 五、驳回黄海祥的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费841元，由丁联合负担379元，由黄海祥负担462元；一审反诉案件受理费1330元，由丁联合负担275元，由黄海祥负担1055元。二审案件受理费2232元，由丁联合负担550元，由黄海祥负担1682元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 奔 审 判 员  李庚华 审 判 员  陈燕霞 二〇二〇年十一月五日 法官助理  黄呈宝 书 记 员  何 冰