北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8334号上诉人（原审原告）：张镇，男，1981年4月16日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司员工。上诉人张镇因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张镇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张镇在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定的事实与客观事实严重不符，缺乏证据支持。购房合同对于每日违约金万分之一标准的意思表示真实有效，但创誉公司提供的合同中同时规定了违约金的上限，属于免除自己责任、限制对方权利，该限定条款明显违反公平原则，且未采取合理方式提请对方注意，应属无效条款。创誉公司应当按照张镇的实际损失，即房屋租金损失赔偿。对于房屋多出横梁，开发商交付房屋时多出一根长5.8米，宽0.4米，高0.6米的横梁，签订合同时，创誉公司未尽到告知义务，违反诚实信用原则，将不符合合同约定的、具有瑕疵的房屋交付张镇。该瑕疵降低了房屋的使用价值，应当酌情判定创誉公司补偿张镇因房屋瑕疵造成的赔偿或补偿责任。二、一审法院对于张镇提出的同地段房屋租金评估或酌情参照同地段房屋租金的请求不予理睬，缺乏法律依据，违背了“人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利”的原则，剥夺了当事人申请司法鉴定的诉讼权利，导致程序不合法。创誉公司辩称，同意一审判决，不同意张镇的上诉请求和理由。合同约定的违约金标准足以弥补张镇的损失，且在一审中，张镇没有提供逾期交房所造成损失的证据。张镇主张对于横梁的补偿款缺乏法律依据。房屋的设计符合设计规范并通过专业外审机构审核，涉案房屋在2019年通过规划核验。根据行业惯例，平面图不显示横梁。预售合同中也约定附图为平面图，仅用于示意，表明最终以实际交付为准。张镇向一审法院起诉请求：1.依法判令创誉公司支付逾期交房违约金36136.23元（按照中国人民银行同期贷款利率年息4.9%计算）；2.依法判令创誉公司酌定补偿人民币55615.3元（按照房屋总价款的5%计算）；3.案件受理费由创誉公司负担。一审法院认定事实：2016年6月28日，张镇（买受人）与创誉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（非住宅类）》（以下简称预售合同），预售合同约定张镇向创誉公司购买位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目6#商务办公楼2层207号房屋，该房屋建筑面积为74.66平方米，套内建筑面积为45.92平方米，套内面积单价为22461.75元，房屋总价款为1112306元。合同约定该房屋应该在2018年12月31日前交付，该商品房交付时已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。该预售合同对双方的权利义务做出了约定。合同签订后，张镇已经实际向创誉公司交付购房款1113654元（含面积补差款1348元），但创誉公司未能按合同约定的日期向张镇交付房屋，2019年8月22日创誉公司通知张镇于2019年8月30日收房，当天张镇认为涉案房屋屋顶出现突出横梁违反合同约定未实际收房，2019年12月13日张镇实际交付相关款项后交接了房屋。另涉案房屋已经于2019年1月21日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2019年1月30日取得了《工程竣工验收备案表》，北京新兴环宇信息科技有限公司于2019年4月2日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。一审法院认为，张镇与创誉公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，缔约双方均应依照约定履行各自的权利义务，张镇的义务是依约支付购房款，创誉公司的义务是交付符合约定的房屋。根据庭审情况可以确认创誉公司未能在2018年12月31日前按时交付涉案房屋，创誉公司存在逾期交房的行为，应当按照合同的约定向张镇承担违约责任，故张镇要求创誉公司支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持，违约金的具体数额一审法院根据预售合同的约定予以计算。现张镇认为双方预售合同关于逾期交房违约金的约定过低，请求法院予以调整，鉴于张镇未能提交证据予以证实，一审法院对张镇要求调整违约金的诉讼请求不予支持。关于张镇要求赔偿房屋出现横梁的损失问题，一审法院认为根据预售合同附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，该附件中只是展示了房屋的平面图，而且该附件注释中已经明确表示以实际交付为准，同时张镇并未举证证明涉案房屋发生过设计变更，并且涉案房屋已经经过了工程规划核验和工程竣工验收，因此张镇要求创誉公司赔偿因房屋出现横梁所产生的损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京创誉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向张振支付逾期交房违约金一万一千一百三十六元五角四分；二、驳回张镇的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张镇与创誉公司签订预售合同，约定张镇向创誉公司购买涉案房屋。预售合同对于房屋交付时间、逾期交付房屋的违约责任等均有明确约定，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应遵照履行。根据本案查明的事实，创誉公司未按照合同约定时间交付涉案房屋，现张镇提起本案诉讼要求创誉公司承担逾期交付房屋的违约责任依据充分，应予支持。关于逾期交房的违约金。涉案预售合同约定，出卖人应自合同约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。该条款内容并无免除创誉公司责任，加重张镇责任的情形，且有下划线标识，足以与合同文本其他内容相区分并引起合同当事人的注意。该约定系双方遵循意思自治协商确定的内容，应当予以尊重。关于张镇所提应按同地段房屋租金标准计算违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于张镇因房屋存在横梁要求创誉公司支付补偿款的主张。因双方对涉案房屋内部结构并未进行明确约定，且涉案房屋已经过有关部门规划验收，对于房屋横梁，创誉公司不存在违反合同约定或法律规定的行为。又因房屋横梁位于房间顶部，不影响张镇对房屋空间的使用，故对于张镇的该项主张，本院不予支持。综上所述，张镇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2094元，由张镇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十一月十七日法官助理 祁哲洋书 记 员 王 彪