陕西省武功县人民法院   民事判决书     （2020）陕0431民初675号   原告：刘社教，男，1968年出生，汉族，住陕西省武功县普集镇工农路。   委托诉讼代理人：张涛涛，陕西金宝律师事务所律师。   被告：陕西文强建工集团有限公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：刘飞亮，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑楠，男，系该公司员工。   委托诉讼代理人：崔团飞，武功县司法局148法律服务所法律工作者。   原告刘社教与被告陕西文强建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘社教委托诉讼代理人张涛涛，被告陕西文强建工集团有限公司委托诉讼代理人郑楠、崔团飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告刘社教向本院提出诉讼请求：1.判令限被告即日起30日内交付原告房产权属登记证；2.判令被告向原告支付迟延办理房产权属证违约金22248元；3.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告返还原告缴纳有线电视费300元、天然气工料费2480元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2013年3月15日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3450元，面积为107.48平方米，房屋总价为370806元。合同约定被告交房30日内办理房屋权属登记证，但至今早已超出30天，被告未交原告房屋权属登记证。另被告违法收取原告其他费用。   原告提供的证据有：1.企业信用信息公示报告一份，证明被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司；被告具备民事主体资格。2. 商品房买卖合同书一份，证明原告与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3450元，面积为107.48平方米，房屋总价为370806元。3.物业管理收款收据三张、收款收据三张、信合借款借据一张，证明原告向被告支付了全部的房款；原告于2013年12月开始入住。4.收款收据2张，证明2013年12月27日原告向被告缴纳电视入网费300元、天然气工料费2480元。5.陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见、陕西省《商品房销售明码标价规定》实施细则一组，证明为原告的诉请返还有线电视费300元、天然气工料费2480元、城市集中供热配套费5950元提供法律依据。6.申请书复印件、不合理事项说明等一组，证明2016年1月3日向相关部门反映“三费”收取不合理的情况；2017年6月16日向市长信箱反映“三费”收费不合理投诉材料。“三费”的诉请时间并未过诉讼时效。   被告陕西文强建工集团有限公司质证意见如下：对证据1、3、4无异议。对证据2不认可，与被告方合同不一致。对证据5不认可，证据应证明案件的客观事实。对证据6真实性不认可,是否真假说不清楚。下面签字人员是案件的当事人，没有其他的相关证据来佐证。其中收取地暖的费用大部分是2017年开始，维权日期是2016年1月4日，此时没有收取费用，没有原件，仅是复印件，不符合证据的形式要件。网上投诉，没有最原始的内容，无法显示具体投诉业主，真实性、关联性不认可。是否本案原告无法核实。   本院认为，证据5系陕西省人民政府制定的行政规章，可作为法律依据，但不符合证据的要求。证据6虽存在瑕疵，但据此可以认定，该小区业主曾向有关部门反映过问题。对于其他证据因客观真实，且可相互印证，予以确认。   被告陕西文强建工集团有限公司辩称，1.房产证以合同约定为主，房产证没有办下来是各种原因造成，目前正在办理当中。2.原告请求支付逾期办证违约金超过诉讼时效。3.被告属于代收行为，原告是自愿交付，且“三费”的诉请已过诉讼时效。   被告提供的证据有：绿源公司通知、地热供暖合同书、商品房买卖合同书、委托书、天然气改装合同以及相关发票一组，证明商品房买卖合同第十条内容与原告提供的合同不一致，被告公司存在代收“三费”的事实。    原告质证意见如下：对合同书的真实性无异议。通知的真实性无异议，但证明目的不认可，没有向地热公司转让的相关票据，无法印证是否向地热公司转交。天然气的合同，没有原件予以佐证，故对证据的“三性”不予认可。对行政处罚事先告知书真实性无异议，证明目的不予认可，更能反映出原告2017年7月16日向被告缴纳了“三费”。本案合同第十条第一、二、三项中说明供暖是由被告承担，所以被告收取原告的供暖费用是不合理的。这个费用按照合同约定应该是被告承担的。   本院认为，根据以上证据，可以认定被告代收了“三费”，武功县市场监管局对其进行了相应的处罚。   本案争议焦点：原告的诉请是否应该得到支持。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2013年3月15日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3450元，面积为107.48平方米，房屋总价为370806元。双方在合同中约定了房屋单价及总价款，该合同第九条第一款第四项约定，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，对办理房屋权属证书期限及违约责任未作约定，被告自2013年12月份交房至今没有办理房屋权属登记证。   本院认为，原、被告签订的商品房销售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予以确认。在原告按规定取得房屋，缴纳相关税费后，为其办理房产证是被告的一项协助义务，故对原告第一项诉请予以支持。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约，应向另一方支付的金钱或其他财产。本案中，原、被告对办理房屋权属证的期限及违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同签订日期为2013年3月15日，故应以购房款370806元为基数，按照2013年6月15日中国人民银行同期贷款利率计算违约金。关于原告请求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。该案商品房已交付原告使用，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对原告第三项诉请亦予以支持。   关于“一价清”制度，2011年12月，陕西省住房和城乡建设厅、物价局在《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》中强调“积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套费用、代收代缴费用一次性计入商品房销售价格，除此之外，不得再收取任何费用。”该通知就房价不透明、重复收费、价外乱收费行为等问题作进一步规范，严格要求执行商品房销售一价清制度，通知下发后立即贯彻执行。该通知属行政规章，房地产企业违反此规定，购房人可向有关行政部门反映。一价清制度中代收代缴费用的实质承受人仍是商品住房的买受人而非出售人，不能依照该制度的推行时间当然推定其支付的商品住房销售价格之中已经包含了该费用，原告这一主张并无事实基础，故不予支持。   综上所述，原告的部分请求合理合法，本院予以支持。诉讼费由双方适当分担。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《商品房销售管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：   一、被告陕西文强建工集团有限公司向原告刘社教办理锦绣华都1栋1单元802号房屋不动产产权证书；   二、被告陕西文强建工集团有限公司向原告刘社教支付逾期办证违约金2008元（以370806元为基数，按照2013年6月15日中国人民银行同期贷款利率计算）；   三、被告陕西文强建工集团有限公司向原告刘社教交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；   四、驳回原告刘社教其他诉讼请求。   以上给付内容限判决生效后三十日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费426元，由原告刘社教和被告陕西文强建工集团有限公司各负担213元。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。         审判长 司芳亚   审判员 屈  亚   人民陪审员 何慧芸      二〇二〇年十一月六日      书记员 张  静                                 附注：相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第八十五条 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。     依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。     《商品房销售管理办法》   第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。      执行申请提示：   申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。     前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。