西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初811号   原告：西安市自然资源和规划局莲湖分局，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：11610100726299822P。负责人：董炜，该局局长。委托诉讼代理人：李超，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珊，陕西云德律师事务所实习律师。被告：西安文利餐饮有限责任公司，住所地西安市莲湖区西大街211号门面房一、二楼，统一社会信用代码：91610104775929712J。法定代表人：冯桂珍。委托诉讼代理人：王小妮，陕西达明行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍妮，陕西达明行律师事务所实习律师。被告：西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店，顾卫东，统一社会信用代码：92610104MA6TUHJW7U。经营者：顾某某，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区XX镇XX村（1）塘南20号，身份证号：320XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安市自然资源和规划局莲湖分局与被告西安文利餐饮有限责任公司（以下简称文利餐饮）、西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店（以下简称凯蒂猫便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安市自然资源和规划局莲湖分局委托诉讼代理人李超、陈珊，被告西安文利餐饮有限责任公司委托诉讼代理人王小妮、王珍妮，被告西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店经营者顾卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安市自然资源和规划局莲湖分局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的房屋租金至实际搬离之日，计算至2018年10月18日为990000元，2018年10月19日至实际搬离之日按照合同约定的租金标准（每月30000元）支付房屋占用使用费。2.请求判令被告支付逾期支付房屋租金的利息；3.请求法院判令被告自行搬离并腾交西大街121号涉案房屋；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年签订了书面《房屋租赁协议》，协议第三条约定：“乙方与原甲方（西安市土地储备交易中心）签订房屋租赁协议后未支付2016年租金，乙方同意于本协议签订生效10个工作日将2016年租金共36万元缴纳至甲方指定账户。”第四条约定：“2017年度租金共计36万元于本协议签订生效10个工作日内须一次性缴纳至甲方指定账户。”合同签订后，被告实际占用并使用该房屋用于餐饮经营活动，但一直拖欠2016年度及2017年度的房屋租金。2018年租赁期届满后，原告曾多次通知被告续签租赁合同，但被告以各种理由拒绝续签并拖欠2018年度房屋租金。经核算，被告累计拖欠房屋租金共计99万元（2016年36万元，2017年36万元，2018年2月1日至2018年10月27万元）。原告起诉时列被告为刘文革、西安文利餐饮有限责任公司，后自愿申请撤回对刘文革的起诉。西安文利餐饮有限责任公司与原告签订《房屋租赁协议》后，在未经原告同意的情况下，与顾卫东签订《联合经营协议》将涉案房屋一楼门面作为联合经营场所出租给顾卫东经营便利店使用，顾卫东系西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店经营者，故原告申请追加被告西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店作为本案被告参加诉讼。原告为维护自己合法权益，诉至法院，望判如所请。被告文利餐饮辩称：1.其于2016年之前期间一直保持正常经营状态，2016年3月店面门口因修建地铁长期围挡导致客流量急剧减少，营业额下降。2.为改善经营状况，被告文利餐饮对店铺进行了整体翻修和店内设施、设备更新，现在店内设施较新，仍然可以使用，愿意将店内设施、设备、家具家电和装修剩余价值折抵房屋租金，也愿意和原告调解解决此事，3.本案原告主张2016年租金已超过诉讼时效。综上，被告文利餐饮开设的餐饮店因修建地铁导致人流量急剧下降，经营状况不佳，无力经营，现同意与原告解除合同，愿以上述添附的物品折价抵租，愿意腾房，也愿意支付租金，但因2016年的租金已超过诉讼时效，故请求法院驳回原告部分诉讼请求。另外因修建地铁和疫情影响，请求减免部分租金。被告凯蒂猫便利店辩称：被告凯蒂猫便利店大概是在2015、2016年租赁了文利餐饮的一间房屋用于经营便利店，具体时间记不清了，双方没有签订书面的租赁合同，因为和文利餐饮的刘文革是朋友，就口头说了一下，租金是一年150000元，一个月是12500元，租金交到2018年年底，一直使用经营到现在，同意腾房。原告围绕诉讼请求依法提交证据：证据一、1.《房屋租赁协议》，2.《律师函》、邮寄单及单号查询截图，3.《通知》。证明原告与西安文利餐饮有限责任公司于2017年签订《房屋租赁协议》并明确约定各自的权利义务，原告将合同项下的标的物交付给文利餐饮使用，但文利餐饮未依约履行支付租金的义务，经原告多次催告文利餐饮仍不支付租金，原告于2019年3月12日向其发出《律师函》，暂计至2018年10月文利餐饮已累计拖欠租金99万元，2019年4月19日，原告通知文利餐饮在内的各租户于2019年4月25日前自行搬离，截止目前，文利餐饮仍未搬离涉案房屋。原告与文利餐饮签订房屋出租合同的期限自2017年2月1日起至2018年1月31日止，文利餐饮在约定的期限内未向原告通知续约事宜，双方签订的《房屋出租协议》已于2018年1月31日届满，故文利餐饮应搬离并移交西大街121号涉案房屋。证据二、1.《联合经营协议》，2.现场照片，3.营业执照复印件，4.个体户登记基本情况。证明文利餐饮未经原告同意将涉案房屋转租给西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店，原告与文利餐饮签订的《房屋出租协议》2018年1月31日租赁期限届满，但西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店仍占有使用《联合经营协议》约定的涉案房屋，鉴于原告与文利餐饮签订的《房屋出租协议》期限届满，故西安市莲湖区XX店XX大街XX号涉案房屋。证据三：《储备土地委托看护管理协议》，证明原告有涉案房屋出租的权利。被告文利餐饮质证意见：对证据一真实性认可，证明目的也认可，同意合同是在2018年1月31日终止，证据二真实性认可，证明目的不认可，原告说没经过原告同意转租，但这个联营合同在原告手中有，说明原告在之前是知道的，同意要求腾房的证明目的，证据三真实性认可，按照这个协议，原告只有委托看护的权利，没有租赁权限。被告凯蒂猫质证意见：对证据一不知情，对证据二的《联合经营协议》是因为办便利店要领取营业执照的时候需要有个协议，所以就写了这个协议，租金实际上是一年15万元，不是协议上的18万元。对证据三不发表质证意见。被告文利餐饮提交证据：店铺装修费用明细及店内现状照片一组，证明被告文利餐饮现状店内设施、设备情况和装修费用情况，被告文利餐饮愿意以目前店内价值用于折抵租金和占用费。原告质证意见：证据和本案无关联性，证明目的不认可。原告也不同意将装修价值抵作租金，因为被告装修前未经原告同意，其装修价值应自行承担。被告凯蒂猫便利店认为被告文利餐饮的证据与其无关，不发表意见。被告凯蒂猫便利店未提交证据。本院经审理查明事实如下：原告与被告文利餐饮于2017年签订了书面《房屋租赁协议》，原告将西大街121号原西安文理学院国有土地上房屋所属门面房（门口西侧一层一间、二楼全部）面积约694平方米，租赁给被告文利餐饮使用。协议第二条约定：“租赁日期从2017年2月1日起至2018年1月31日至。月租金3万元/月，每年度租金共计36万元。”第三条约定：“乙方与原甲方（西安市土地储备交易中心）签订房屋租赁协议后未支付2016年租金，乙方同意于本协议签订生效10个工作日将2016年租金共36万元缴纳至甲方指定账户。”第四条约定：“2017年度租金共计36万元于本协议签订生效10个工作日内须一次性缴纳至甲方指定账户。”合同签订后，被告文利餐饮实际占用并使用该房屋，租赁期间内被告文利餐饮在租赁期间内将涉案部分房屋转租给被告凯蒂猫便利店。被告文利餐饮与被告凯蒂猫至今占用涉案房屋。另，被告文利餐饮未向原告支付2016年度起至今的房屋租金。本院认为，原告与被告文利餐饮于2017年签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思，合法有效。被告文利餐饮应根据合同约定按照3万元/月的标准向原告支付租金。现该协议约定租期已到期，原告有权要求被告腾房，并要求被告按照3万元/月标准支付合同到期后的房屋占有使用费。截止2018年10月31日，其欠原告2016年和2017年房租各36万元，欠2018年9个月的房租和使用费27万元，合计99万元。本案其他争议焦点认定如下:一、关于《房屋租赁协议》签订时间。原、被告双方对合同签订时间有异议，根据协议第二条租赁日期的约定及商业惯例，本院认定合同签订日期为2017年2月1日。二、关于2016年涉案房屋租金的诉讼时效。原、被告双方于2017年2月1日签订的《房屋租赁协议》中确定2016年欠付的租金为36万元，并约定协议生效后10个工作日缴纳，故2016年租金诉讼时效自2017年2月15日重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，涉案房屋2016年的租金应适用3年的诉讼时效，本案于2019年10月20日起诉，2016年的房屋租金并未超过3年的诉讼时效，故对被告的抗辩理由不予认可。三、关于涉案房屋租金是否减免的问题。根据西安市政府相关的文件，酌情减免被告3个月的房屋租金。四、关于被告凯蒂猫便利店在本案中承担的责任。被告凯蒂猫便利店现占用的涉案部分房屋应直接向原告归还。其作为涉案房屋次承租人，原告无权向其主张房屋租金。五、逾期付款利息的计算。被告未及时支付租金应承担相应的违约责任，原告主张被告以同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告《房屋租赁协议》约定，2016年及2017年租金支付时间为协议签订生效10个工作日内，考虑到2017年2月春节休假因素，本院认定租金支付的最后日期为2017年2月15日。2018年之后的房屋占有使用费支付时间参照该日期。故逾期利息计算如下，1.2016年欠付租金，以360000元为基数，自2017年2月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月22日为42132.5元，2.2017年欠付的租金，以360000元为基数，自2017年2月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月22日为42132.5元，3.2018年2月1日至2018年10月31日欠付的占有使用费，以270000元为基数，自2018年2月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月22日为18596.25元，以上共计102861.25元。自2019年7月23日起，以99万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，以99万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一直支付到实际支付之日止。另，被告文利餐饮主张以店内动产和装修抵债，因原告不同意，故本院不予支持。被告文利餐饮认为根据《储备土地委托看护管理协议》，原告没有出租权限，本院不予认可。被告已经实际租赁并占用使用涉案房屋，现以原告无权处分为由拒付房屋租金没有法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告西安文利餐饮有限责任公司及被告西安市莲湖区凯蒂猫食品百货便利店向原告西安市自然资源和规划局莲湖分局腾还西大街121号原西安文理学院国有土地上房屋所属门面房（门口西侧一层一间、二楼全部）；二、被告西安文利餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安市自然资源和规划局莲湖分局截止2018年10月31日的房屋租金及房屋使用费990000元，并以30000万/月的标准向支付2018年11月1日至实际腾房之日的占用使用费（扣除3个月的房租计90000元）；三、被告西安文利餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安市自然资源和规划局莲湖分局截止2019年7月22日的逾期付款利息102861.25元。同时，以99万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2019年7月23日起至2019年8月20日的逾期付款利息，自2019年8月21日起，以99万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息到实际支付之日止；四、驳回原告西安市自然资源和规划局莲湖分局其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14642元，由被告西安文利餐饮有限责任公司负担14000元，原告西安市自然资源和规划局莲湖分局负担642元（原告已经预交，执行时由被告西安文利餐饮有限责任公司直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     李运房 二〇二〇年十月三十日 书   记   员    瞿  莉  1