北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23034号原告：李晓彪，男，1986年11月22日出生，汉族，廊坊银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周子秋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇涵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：郭盛，男，1979年11月15日出生，汉族，北京京城地铁有限公司职员，住北京市西城区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职工。原告李晓彪与被告郭盛、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任公开开庭进行了审理。原告李晓彪的委托诉讼代理人张宇涵，被告郭盛，第三人我爱我家地产公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓彪向本院提出诉讼请求：1．判决李晓彪与郭盛于2020年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（WAE2004290003）及网签合同（C1903512）、《房款支付协议》（WAE2004290003）、《补充协议》（BCXY2004290040）、《补充协议》（BCXY2004290041）、《补充协议》（BCXY2004290051）于2020年5月18日解除。2．判令郭盛退还定金640000元。3．判令郭盛支付违约金1280000元。4．判令郭盛赔偿损失1619578．77元（律师费6万元，居间服务费136512元，房屋差价损失1415296．79元）。5．判令郭盛承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2020年4月29日签订编号为WAE2004290003的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为BCXY2004290040、BCXY2004290041、BCXY2004290051的三份《补充协议》，约定：甲方向乙方出售其名下的位于西城区新街口西里一区1号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积67．31平方米，成交价640万元，乙方拟贷款186万元，乙方于过户前5日内以资金存管方式支付甲方365万元及户口保证金20万元；乙方于2021年3月15日前向甲方支付物业保证金5万元。2020年6月15日前完成涉案房屋过户，涉案房屋产权登记变更后3个月内甲方完成户籍迁出手续。合同签订前，原告已向被告支付定金6万元；合同签订当日，原告向被告支付定金4万元；2020年5月6日，原告与被告协商办理网签，原告向被告支付剩余定金54万元；2020年5月14日，原告以资金存管形式向被告支付385万元并完成税费缴纳。在办理过户当日，原告被告知房屋已经设立异议登记。随后，被告向原告表明，涉案房屋应由其母亲份额，异议登记系其母亲认为涉案房屋成交价过低，不同意出售涉案房屋而为之，其为避免家庭纠纷不在向原告出售涉案房屋。经原告与被告协商继续交易房屋，被告表示不再出售。在涉案房屋权属存在争议、被告亦不同意出售的情况下，为避免扩大损失，原告不得不暂时与被告于2020年5月18日共同解除资金存管，并请求第三人调停。经第三人调停，被告与原告解除《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告表示愿意退还原告已支付的定金并予以赔偿。原告认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人均有法律约束力。被告违反《北京市存量房屋买卖合同》约定，隐瞒房屋权属请情况导致该房屋出现限制转让情形，且已明确作出不愿继续履行合同的意思表示，构成严重违约，应依照合同约定承担违约责任并赔偿原告因此遭受的全部损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郭盛辩称，我将房屋出售给被告的价款640万元已经很低了。在我与被告的买卖过程中，由于我母亲对我父亲将涉案房屋赠与给我并过户到我名下持有异议，已经在法院提起了诉讼，涉案房屋已经法院采取诉讼保全措施，导致我无法出售。5月18日，我与原告及第三人协商涉案房屋买卖的事情，原告要求支付115万元的违约金，房屋买卖合同无效。原告自己向第三人主张居间费用。双方协商未果。我现在同意支付原告120万元（包含定金64万元，律师费6万元）赔偿款，此案结案，但是我现在没有钱款给付。我不同意原告的其他诉讼请求。第三人我爱我家地产公司述称，对于原告第1、2、3、5项诉讼请求，不涉及我公司，我司配合法庭调查。我司同意原告的第四项诉讼请求的居间服务费由被告承担，其他诉求与我公司无关，我司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋所有权原登记在被告之父名下。2020年4月29日，被告之父与被告签订《赠与合同》，将涉案房屋赠与给被告。当日，被告取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋所有权人为被告。该房屋无抵押登记、查封登记、行政限制、预告登记及异议登记。2020年4月29日，原告作为乙方及买受方，被告作为甲方出售方，双方签订合同编号为WAE2004290003的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，房屋位于西城区新街口西里一区1号楼XXX号。第二条，房屋权属及使用情况，该房屋不动产权证号为京（2020）西不动产权第XXXX号。第三条，成交方式。第四条，成交价款，房屋主体价款465万元，房屋装修及设施价款175万元。第五条，贷款约定，商业贷款。第六条，房屋权属及具体状况的承诺，甲方承诺，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；已如实陈述房屋权属情况，保证本人、共有产权人均知晓并同意出售该房屋，认可本合同及补充协议的约定。因甲方上述原因导致本合同无效或不能履行，甲方应于本合同确认无效或解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，并按成交价总价款的20%承担违约责任及全部赔偿责任。第七条，房屋交付。第八条，税费相关规定，乙方全部承担。第九条，违约责任。第十条，产权转移登记。第十一条，户口迁出，该房屋内有户口。第十二条，合同解除。第十三条，不可抗力。第十四条，送达。第十五条，争议解决方式。第十六条，合同生效及特别约定。同日，双方签订《房款支付协议》，约定：第一笔定金乙方于2020年4月29日以资金自行划转方式划转，第二笔定金乙方于2020年5月13日前且满足网签后将54万元以资金自行划转方式划转；乙方拟贷款186万元。当日，原告与被告及第三人作为见证方三方签订协议编号为BCXY2004290040的《补充协议》，约定：该房屋内李桂秋户口不迁出，甲方应配合乙方在满足销户的情况下将该房屋内李桂秋户口进行注销；甲方确认该房屋仅为本人所有并自行处置，因出售房屋衍生的家庭内部纠纷自行解决，如果因此对乙方在成损失，由甲方承担相应损失。原告、被告及第三人签订协议编号为BCXY2004290041的《补充协议》及协议编号为BCXY2004290051的《补充协议》。当日，原告、被告及第三人签订《居间服务合同》，被告向第三人支付居间服务费136512元。上述合同及协议签订后，原告向被告支付定金10万元及54万元。2020年5月6日，被告之母作为申请人向涉案房屋行政管理部门提出异议登记，北京市规划和自然资源委员会向被告之母出具了不动产登记证明的异议登记证明，编号为京（2020）西不动产证明第0002337号。2020年5月14日，原告向中国光大银行支付房屋交易托管资金385万元，交纳契税及印花税共计46502．50元。2020年5月18日，中国光大银行将托管资金转回李晓彪。2020年5月17日，涉案房屋存有异议登记情形。2020年6月12日，涉案房屋存有行政限制及异议登记情形。2020年5月18日，双方及第三人协商未果。2020年5月24日，原告与北京市北斗鼎铭律师事务所签订《委托代理协议》，原告支付律师代理费6万元。原告于2020年6月向本院提出诉前保全，本院于2020年6月17日作出（2020）京0102财保384号民事裁定，对涉案房屋采取保全措施。审理中，双方均同意2020年5月18日解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并撤销网签合同。被告称合同约定违约金过高，要求调整。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告、第三人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同履行中，被告之母对涉案房屋进行异议登记后，致原告与被告签订的合同目的无法实现，原告与被告均同意解除合同及补充协议并同意撤销网签合同，本院不持异议。补充协议约定的被告确认涉案房屋仅为本人所有并自行处置，因出售房屋衍生的家庭内部纠纷自行解决，如果因此对原告在成损失，由被告承担相应损失，故被告构成违约，应承担违约责任。原告要求被告返还定金的主张，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的主张，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。原告支付的居间服务费系其实际发生的损失，本院一并予以考虑，此外，原告主张的其他损失无充分证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。原告要求被告支付律师费的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付房屋差价损失的主张，缺乏证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除李晓彪与郭盛于2020年4月29日签订的合同编号为WAE2004290003的《北京市存量房屋买卖合同》二、解除李晓彪、郭盛及北京我爱我家房地产经纪有限公司于2020年4月29日签订的编号为BCXY2004290040的《补充协议》、编号为BCXY2004290041《补充协议》、编号为BCXY2004290051的《补充协议》。三、撤销李晓彪与郭盛签订的合同编号为C1903512的网签合同。四、自本判决生效之日起七日内，郭盛返还李晓彪定金64万元。五、自本判决生效之日起七日内，郭盛支付李晓彪违约金64万元。六、驳回李晓彪的其他诉讼请求。如果郭盛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理35117元，由李晓彪负担22418元，已交纳；由郭盛负担12699元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘      敏二〇二〇年十一月十三日法官助理  马小龙书记员孙萍