黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终461号上诉人（一审原告）：高旭芳，女，1966年10月22日出生，汉族，退休工人，住黑河市爱辉区。被上诉人（一审被告）：黑河市腾龙投资发展有限公司，住所地黑河市爱辉区兴隆街**。负责人：刘林龙，黑河市腾龙投资发展有限公司股东。被上诉人（一审被告）：邓淑华，女，1972年2月27日出生，汉族，黑河市兴安街地下商城员工，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：唐冰，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。上诉人高旭芳因与被上诉人黑河市腾龙投资发展有限公司（以下简称腾龙公司）、邓淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2019）黑1102民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人高旭芳，被上诉人邓淑华及其委托诉讼代理人唐冰到庭参加询问。本案现已审理终结。高旭芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持高旭芳一审诉讼请求；诉讼费用由腾龙公司、邓淑华负担。事实和理由：一审法院明知人防工程是国有资产，任何人都没有权利买卖和让渡，明知他人冒用死去法定代表人的名义签订合同，违反国家法律、法规的强制性规定，依然违法裁决，请求二审法院依法予以撤销、改判。一、双方争议的商品房买卖合同所指房屋系黑河市单建式人防工程商铺。腾龙公司没有该房屋的买卖、让渡权。即使有与黑河市人民防空办公室签订的协议书，也不能与国家法律的强制性规定相违背，所以该商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分。……”及《中华人民共和国国防法》第三十七条“……国防资产归国家所有。”以及第三十九条“国家保护国有资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。……”以上法律，明确了人防工程的国有资产化。而腾龙公司销售了隶属国家的国防资产，是严重的违法犯罪行为。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”而腾龙公司偷换概念，将使用管理换成买卖和让渡。收益归投资人所有，是指出租管理中的收益，而非产权出售的收益。日益突出的物业管理矛盾充分说明了一切，导致“业主”身份的出现。如果腾龙公司自己管理、出租，就只有腾龙公司和商户两个主体，不会存在所谓的享有“产权”而没有选择物业管理权的业主这一矛盾的主体。腾龙公司将属于国有资产的人防工程进行买卖、让渡，违反了《中华人民共和国合同法》合同无效的第五种情形即违反了国家强制性法律规定。将隶属国家的国防资产侵占，严重损害国家利益，所以，该合同为无效合同。二、签订商品房买卖合同的法定代表人必须是自然人，而该合同是邓淑华以离世半年的法定代表人的名义签订的。法人的法定代表人离世，法人就终止了对外民事行为的行使权，再用死去法定代表人的名义签订合同都涉嫌欺诈，违反《中华人民共和国合同法》合同无效的第五种情形。事隔七年，腾龙公司依然进行着民事活动，而诉讼活动却没有法定代表人来承担义务，是因为现在法定代表人还是死者顾元兵，所以该合同为无效合同。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项规定：“因故意或者重大过失造成对方财产损失的，免责无效。”法定代表人离世，邓淑华就终止了代理权。第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”所以该无效合同应由邓淑华承担责任。四、房屋买卖的购房票据换不了发票，无法办理不动产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，腾龙公司没有履行出卖人的基本义务。期间，高旭芳曾找过腾龙公司，没人接待，找过邓淑华，一句离职，换不了税票，不动产证不能办下来。五、本案争议焦点有二，人防工程的房屋所有权能否买卖、让渡，决定了双方签订的商品房买卖合同是否有效。若能买卖，则合同有效，高旭芳的诉讼请求没有法律依据；若违反了法律强制性规定和社会公共利益，则合同无效，腾龙公司应当退还所有房款。当事人订立合同必须遵循法律规定，违反法律、行政法规禁止性规定的合同为无效合同，不被法律所保护。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的，战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有，禁止任何组织或者个人破坏，侵占人民防空设施。由于案涉房屋是人防工程用于防空的地下室，不得进行买卖，因此腾龙公司对人防工程的商铺只有管理、使用、收益权，没有买卖、让渡权。需说明的是，根据《中华人民共和国人民防空法》，国家鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资谁受益的原则，建设人防工程的腾龙公司，有权对该工程使用、收益，但不得针对人防工程所有权进行买卖、让渡。根据《中华人民共和国合同法》，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，全部予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国人民防空法》第二条、第九条、第十八条规定，请予以判定合同无效。邓淑华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2013年8月20日，高旭芳与腾龙公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，向腾龙公司支付了全部购房款，并一直占有使用收益至今。2012年7月9日，黑河市人民防空办公室为其办理了人民防空工程平时使用证，高旭芳使用期限为2010年12月18日至2060年12月25日。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同已经有效成立，即具有法律约束力，依法成立的合同自成立时生效，不得擅自变更或解除。高旭芳诉称要求确认合同无效，并不具备法律规定的确认合同无效的要件，二审法院应当驳回其上诉请求。另外，腾龙公司的法定代表人虽然在签订合同时已经去世，但是邓淑华当时并不知道法人顾元兵已经死亡的消息。其在合同上加盖公章的行为属于职务行为，所以即使在确认合同无效的情况下，邓淑华也不负有连带责任。顾元兵虽然已经死亡，但并不影响腾龙公司的主体资格。综上，请求依法维持一审判决。高旭芳向一审法院起诉请求：1.请求依法确认高旭芳、腾龙公司签订的关于黑河市中央地下购物广场房屋C59-2号买卖合同无效；2.本案诉讼费用由腾龙公司、邓淑华负担。一审法院认定事实：2013年8月20日，高旭芳与腾龙公司签订商品房买卖合同，高旭芳购买了黑河市兴安街地下人防商业街C59-2商品房，建筑面积30.05平方米，并向腾龙公司支付了全部房款并使用管理至今。黑河市人民防空办公室于2012年7月9日为高旭芳颁发了人民防空工程平时使用证，使用期限为2010年12月18日至2060年12月25日。高旭芳诉称，在其与腾龙公司交涉房产如何办证及经营过程中得知，合同签订时，腾龙公司的法定代表人已经离世半年，邓淑华依然用死者的名义与高旭芳签订合同。邓淑华有失告知的义务，致使双方签订的合同不具合法性，负有连带责任。依据法律规定，此商品房买卖合同无效。一审法院认为，高旭芳与腾龙公司签订商品房买卖合同，购买黑河市兴安街地下人防商业街C59-2商品房，双方形成房屋买卖合同关系，高旭芳交付房款后占有、使用至今，腾龙公司的法人顾元兵虽已去世，但并不影响腾龙公司的主体资格。合同一经有效成立，即具有法律约束力，依法成立的合同，自成立时生效，当事人必须信守，不得擅自变更或解除。高旭芳请求确认双方签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。邓淑华现已不是腾龙公司职工，且腾龙公司的行为与其雇员无法律关系，因此，邓淑华的辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回高旭芳的诉讼请求。案件受理费2,503.74元（已减半收取），由高旭芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高旭芳向本院提交顾元兵死亡注销信息复印件一份，称该证据来源于黑河市市场监督管理综合行政执法支队。证明2013年3月8日顾元兵死亡，商品房买卖合同是2013年8月20日签订的，仍然盖着顾元兵的名章，当时高旭芳以为顾元兵活着，如果知道顾元兵死亡，高旭芳不会签订该合同。邓淑华认为顾元兵死亡并不影响腾龙公司销售案涉房屋的主体资格，商品房买卖合同的相对方是腾龙公司和高旭芳，而非顾元兵。另外，该证据系复印件没有标明证据来源以及由经办人员加盖公章，不能作为有效证据使用。邓淑华向本院提交下列证据：1.2009年9月19日腾龙公司与高旭芳签订的认购书及高旭芳交款收据各一份，证明高旭芳系2009年购买诉争商铺，当时交纳165,013元。高旭芳对该组证据的真实性有异议，认为证据虚假，高旭芳没有签过认购书，认购书中高旭芳名字不是本人书写，手印也不是高旭芳按捺，2009年10月14日高旭芳因生孩子住院，不可能在2009年9月19日签订认购书。收据也不真实，高旭芳是2013年8月18日交齐全款，由腾龙公司开具的收据，包括优惠的78,000元，高旭芳实际交纳247,166元，2013年8月20日签订的商品房买卖合同。2.2012年12月14日高旭芳签字捺印的情况说明一份，证明高旭芳申请延期交纳全款，2013年3月24日高旭芳签字捺印的还款计划及2013年6月6日高旭芳签字捺印的情况说明各一份，证明高旭芳承诺按期交纳全款，否则商铺归腾龙公司所有。高旭芳不认可该组证据的真实性，认为高旭芳没有出具过2012年12月14日情况说明，当时腾龙公司催交全款，称可以贷款，高旭芳没有担保，所以银行不给办理贷款。还款计划及2013年6月6日情况说明系伪造，笔体不是高旭芳的，与高旭芳无关。3.2008年黑河市人民防空办公室与腾龙公司签订的黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书一份，加盖黑河市人民防空办公室公章。证明腾龙公司负责全部投资建设兴安街地下人防商业街工程，腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街。高旭芳对该证据的真实性有异议，认为协议书约定腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街是违反国家法律规定的，因该工程属于人防工程，人防工程属于国防资产，国防资产属于国家，各级政府和机关、个人都没有权利出售国有资产，腾龙公司对该工程没有出售权，只有使用、管理和收益的权利。该协议书的签订违反国家法律，给高旭芳造成损害。4.刘林龙房屋所有权证一份，证明地下商业街商铺可以正常出售，能办理房屋所有权证，但遇战时或者紧急突发情况时，由人民防空主管部门无条件征用。高旭芳对该证据的真实性有异议，认为该证房屋所有权人是刘林龙，与本案无关，但人防工程属于国家，工程土地系划拨，享有国家优惠政策，腾龙公司只有使用、管理和收益的权利，没有出售权，该证为假证，即便是真实的，也是各相关部门利益勾连的结果。本院经认证认为，高旭芳提交的证据因顾元兵死亡并不影响腾龙公司销售案涉房屋的主体资格，故对其证明的问题，本院不予采信。邓淑华提交的第1、2号证据因高旭芳对其真实性有异议，本院不予采信；第3号证据加盖黑河市人民防空办公室公章，本院对其内容的真实性予以采信；第4号证据能够证明地下商业街商铺可以办理房屋所有权证，故对其证明的问题予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2008年黑河市人民防空办公室与腾龙公司签订黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书，该协议明确兴安街地下人防商业街工程由腾龙公司负责全部投资，腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街。再查明，高旭芳二审庭审时称其当时拿不出4万元税金，故没有为诉争房屋办理产权证。本院认为，本案争议焦点有二：一是高旭芳与腾龙公司于2013年8月20日签订的商品房买卖合同中加盖了腾龙公司已故法定代表人顾元兵的名章，该行为是否必然导致商品房买卖合同无效。本案商品房买卖合同除加盖顾元兵名章外，还加盖了腾龙公司的公章，顾元兵虽为腾龙公司的法定代表人，但腾龙公司法人身份并未终止，其作为民事主体有权从事民事活动，顾元兵死亡不影响腾龙公司作为商品房买卖合同的销售主体。现高旭芳已经占有、使用诉争房屋多年，其要求确认与腾龙公司签订的商品房买卖合同无效，本院不予支持。邓淑华为高旭芳办理商品房买卖合同的行为属于职务行为，合同有效，邓淑华无需承担责任。焦点二即诉争房屋是人防工程，是否属于国有资产，腾龙公司将其出售的行为是否具有法律效力。2008年黑河市人民防空办公室与腾龙公司签订的黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书载明，本案黑河市兴安街地下人防商业街工程系腾龙公司全部投资的工程，腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街，结合刘林龙房屋所有权证能够证明房产部门可以核发房屋所有权证。且高旭芳二审庭审时也表示其当时拿不出4万元税金，没有为诉争房屋办理产权证。故高旭芳以诉争房屋系人防工程，属国有资产，腾龙公司无权出售为由主张商品房买卖合同无效的理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，高旭芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,007.48元，由高旭芳负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  张可秋审判员  张 岩二〇二〇年十一月三日书记员  王春宇