山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7596号上诉人（原审被告）：济南市长清区文昌街道大柿子园社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：张秀芹，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘昌华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，济南长清恒信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李兆江，男，1973年1月11日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：王树亭，山东文瀚律师事务所律师。上诉人济南市长清区文昌街道大柿子园社区居民委员会（以下简称大柿子园居委会）因与被上诉人李兆江房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大柿子园居委会上诉请求：1.撤销济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初3444号判决，驳回李兆江的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费均由李兆江承担。事实和理由：一、一审认定大柿子园居委会与李兆江签订的2014年11月13日补充协议有效不当。1.李兆江系大柿子园居委会的外来购房的拆迁户，按照大柿子园居委会的拆迁政策，2010年10月22日大柿子园居委会与李兆江签订旧村改造房屋拆迁补偿协议。协议约定大柿子园居委会安置李兆江120平方的安置房一套，向李兆江支付了拆迁补偿费用等32549.10元。2.大柿子园居委会与李兆江签订的旧村改造房屋拆迁补偿协议性质为安置补偿，因多方原因安置房建设延期，但大柿子园居委会一直向李兆江支付租房费，且李兆江领取了拆迁补偿费用32549.10元，拆迁安置协议已实际履行。3.大柿子园居委会与李兆江签订的2014年11月13日的补充协议的背景是李兆江去北京上访，在乡镇街道领导的指令下村干部在合同上签字，该补充协议改变了原合同性质，违背《村民委员会组织法》的民主议定原则，违背了拆迁安置补偿方案，是无效的。且与李兆江相同的拆迁户，本社区21户，现在该安置楼已基本竣工，马上进入分配阶段，大柿子园居委会同意履行安置补偿协议给李兆江分配安置房。如果履行一审的判决，将侵犯了全体社区村民的切身利益。综上，一审法院认定2014年11月13日签订的补充协议有效不妥，请求上级法院予以纠正。二、李兆江申请的房地产估价报告不应予以采信。1.一审中李兆江向长清区人民法院申请对涉案房产进行鉴定。李兆江单方要求以2019年1月16日为时间节点，按照具有完全产权的商品房、在建楼盘、带装修、双气、中等档次楼盘等条件进行的鉴定与事实不符，因柿子园社区集体土地上没有商品房，一审法院依据2019年社区周围商品房的价格进行评估，得出的涉案鉴定结论是依据时常变动的市场商品房价格且按李兆江的要求出具，与旧村拆迁安置的客观事实严重不符，故依据涉案鉴定结论作出判决有失公正，李兆江取得的利益较大。2.对于李兆江的鉴定事项，一审中大柿子园居委会明确表示不同意鉴定，认为没有鉴定必要。如果需要鉴定也应以2010年10月22日安置补偿协议签订时为时间节点，参照大柿子园居委会安置房的价格标准进行鉴定。大柿子园居委会的意见在鉴定报告中所附的质证笔录中均有记载。李兆江辩称，安置补充协议产生的原因是大柿子园居委会不按原安置协议执行，是大柿子园居委会违约在先，补充协议是在政府的监督下签订的，合法有效。房地产评估报告程序合法，应予采信。李兆江向一审法院起诉请求：1.判令大柿子园居委会支付未安置房屋补偿款1396800元(待鉴定结论做出后确定)；2.诉讼费用由大柿子园居委会承担。一审法院认定事实：2010年10月22日，大柿子园居委会(拆迁人甲方)与李兆江(被拆迁人乙方)签订《济南市长清区大柿子园社区旧村改造房屋拆迁补偿协议》一份，协议约定：第一条被拆迁房屋座落大柿子园村东。被拆除房屋现状详见《附属物测量明细表》。第二条补偿标准，住宅、非住宅按《村拆迁安置补偿方案》补偿金额确定。第三条房屋拆迁补偿金，按照多退少补的原则，(本社区每户120平方的住宅)，甲方应补偿乙方多余面积19.63平方米，每平方米补助550元，共补助金额10，797.2元，拆迁奖励18，151.90元，外出租房按一年计算3，600元，甲主主共支付乙方拆迁补偿费等费用共计32，549.10元(大写叁万贰仟伍佰肆拾玖元壹角)。第五条一方当事人反悔或拒不履行本协议，拆迁当事人可以向房屋拆迁主管部门申请裁决或直接向人民法院起诉，但不停止拆迁的执行。第六条自甲、乙方签订协议后，应自觉遵守约定，甲方应于2012年12月30日前将建好的安置房交与乙方居住。甲方：大柿子园居委会(公章)乙方：李兆江(签字、摁手印)协议签字日期：2010年10月22日。2014年11月13日，双方签订《大柿子园村委会与外来购房的拆迁户关于拆迁补偿的补充协议》一份，协议约定：1、原拆迁补偿协议仍然有效；2、甲方保证于2017年12月31日之前向乙方安置使用面积不低于120平方的安置房(房屋面积上下浮动3-5平方)；3、在下一期安置房竣工后正式分房前，优先安置乙方，优先进行选房；4、甲方自该协议生效之日起到分房止向乙方每户每月支付安置过渡费500元，一年支付一次；5、该补充协议与原拆迁协议具有同等法律效力；6、若甲方不能按照上述协议履行，甲方同意按照同等地段商品房价格的1.2倍进行补偿，但不再享受安置房补偿；8、本协议自双方签字盖章后生效。甲方：大柿子园居委会(公章)并注明“分房时储藏室1000元/平米，车位肆万元”乙方：李兆江(签字、摁手印)2014年11月13日。李兆江以大柿子园居委会没有按约定分配房屋要求支付安置房屋补偿款为由诉至一审法院，并向一审法院提出鉴定申请，要求同等地段商品房的价格进行鉴定。2019年8月26日，山东方正土地房地产评估有限公司作出鲁房正房评估字[2019]第349号房地产估价报告，估价结果为：确定大柿子园居委会附近一公里以内2019年1月16日在售住宅楼盘在设定标准下商品房的平均价格为9700/平方米，大写每平方米玖仟柒佰元整。大柿子园居委会对该鉴定报告有异议，认为鉴定的商品房具有独立产权、精装修、双气条件均不予认可，认为安置房是集体土地，不具备办理房产证的条件。一审法院认为，李兆江与大柿子园居委会签订的旧村改造房屋拆迁补偿协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，为有效协议，一审法院予以确认。协议签订后，大柿子园居委会没有按协议约定履行交房义务，仅是按约定向李兆江发放房屋租赁费，并已发放至2019年6月。本案双方争议的焦点是李兆江是否应享有房屋安置补偿款。李兆江认为大柿子园居委会没有按期限交付安置费应给予现金补偿，补偿标准即120平方米×9700元×1.2倍=1396800元。大柿子园居委会认为因多方原因安置房建设延期，但一直支付着租房费，同意继续安置，并认为鉴定报告鉴定的商品房条件和房价过高。一审法院认为，根据双方签订的《补充协议》第6条约定：“若甲方不能按照上述协议履行，甲方同意按照同等地段商品房价格的1.2倍进行补偿，但不再享受安置房补偿”。山东方正土地房地产评估有限公司作出的鲁房正房评估字[2019]第349号房地产估价报告，鉴定意见为：设定标准下在售住宅楼盘商品房的平均价格为9700/平方米。李兆江的诉讼请求应予支持，大柿子园居委会按约定支付李兆江的房屋租赁费，从中扣除。案经调解未果，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限济南市长清区文昌街道大柿子园社区居民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿李兆江房屋拆迁安置补偿费1396800元。二、驳回李兆江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17371元、鉴定费12000元，由大柿子园居委会负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李兆江与大柿子园居委会签订的涉案补充协议，系在大柿子园居委会未按《济南市长清区大柿子园社区旧村改造房屋拆迁补偿协议》约定交付安置房屋的基础上签订，且有相关政府部门见证，内容未违反法律法规的强制性规定，亦不属于必须经过村民大会集体讨论的事项，故该补充协议合法有效，大柿子园居委会主张补充协议无效，理由不当，本院不予支持。根据补充协议约定，大柿子园居委会应在2017年12月31日前交付安置房，大柿子园居委会未交付，李兆江诉至法院，要求大柿子园居委会按照同等地段商品房价格的1.2倍进行补偿，符合补充协议约定，应予支持。虽然补充协议中对于同等地段商品房标准没有明确约定，但商品房是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋，显然不是拆迁安置房屋。大柿子园居委会作为补充协议的签订者，且知道所建设安置房的基本情况，仍作出同意按照同等地段商品房价格的1.2倍进行补偿的约定，应该预见到违约后果，鉴于双方签订的拆迁补偿协议、补充协议均未对安置房的装饰、装修及配套设施等情况作出约定，李兆江2019年1月起诉，并于2019年1月16日提出鉴定申请，申请对同等地段设定标准下的商品房价格进行鉴定，一审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司对2019年1月16日同等地段设定标准下的商品房价格进行鉴定，并根据该公司鲁房正房评估字[2019]第349号房地产估价报告作出判决并无不当。大柿子园居委会以建设的安置房为毛坯房，没有产权证书，没有双气，没有装修以及鉴定时间节点不当为由主张不应采信上述房地产估价报告，理由不成立，本院不予支持。综上所述，大柿子园居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17371元，由上诉人济南市长清区文昌街道大柿子园社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年十一月二日书记员  马 晴