辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2431号上诉人（原审原告）：刘海林，男，1961年12月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，1980年12月3日出生，汉族，住抚顺市望花区（社区推荐）。被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。上诉人刘海林因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘海林的委托诉讼代理人魏佳、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海林上诉请求：1、请求法院判令被上诉人退回随意上涨的物业费885元（由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月）；2、请求法院判令被上诉人退回因服务不到位而减免的物业费1238元；3、请求法院判令被上诉人退回2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费258元；4、请求法院判令被上诉人退回2015年6月18日之前的物业费851元；5、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定被上诉人在2016年10月13日张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》就判定涨价合理未免有失公正。刘海林按新标准缴纳物业费就视为对伟达物业涨价的认可有异议。刘海林家住5楼，被上诉人设置梯控卡，不按新标准交纳物业费不能使用电梯，居民多次去物业办和社区街道上访，街道也委托社区开具证明，这些一审并没有采纳，而且设置梯控卡本就违返《物业管理条例》，遇到紧急状况时电梯不能逐层按下，存在安全隐患。根据《物业管理条例》第12条规定，上涨物业费须经业主大会且过半以上的业主同意。显然，伟达物业的涨价不合理也不合法。被上诉人在2017年11月30日至2019年9月26日期间，没有相关部门批准随意上涨物业费，由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月。刘海林因此多缴纳物业费885元，应予退回(2017.11.30-2019.9.26，共22个月）；100.54平*0.4元*22个月=885元。二、“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是一审法院共计21份判决书的判定，并非个案。刘海林与其它业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。故请求法院判令被上诉人退回因服务不到位而减免的物业费1001元(2015.6.18-2019.9.26,共51.3个月）；100.54平*0?8元/月*51.3个月*0.3=1238元。三、被上诉人于2019年9月26日撤园，收取刘海林物业费截至2019年11月30日，多缴纳65天，258元；1448元/365天*65天=258元。四、被上诉人于2015年6月18日进入园区，并未与前物业兴人物业签订过债权债务转让合同，不在他的服务期间收取的费用应全部退回。而一审则以枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托全同》中的约定，就认可伟达物业收费合理，理由完全不成立，这其中缺少了兴人物业的证明，前物业并没有同意转让。被上诉人于2015年6月18日进入园区，收取刘海林2014年8月1日至2015年6月18日（322天）之前的物业费没有依据，故应全部退回；965元/365天*322天=851元。以上费用合计3232元。伟达物业辩称，坚持一审答辩意见。我公司2016年10月13日以通知的形式向该小区12号楼、13号楼业主告知了提高物业费的标准及原因，并从2017年1月1日起按照新的物业费收费标准执行。上诉人及其他业主都主动到我公司足额缴纳全年物业费可以证明上诉人已经认可我公司调整物业费，也认可我公司的服务。刘海林向一审法院起诉请求：1、判令被告退回随意上涨的物业费885元；2、判令被告退回因服务不到位而减免的物业费1238元；3、判令被告退回2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费258元；4、判令被告退回2015年6月18日之前的物业费851元；5、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3.公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。《物业管理委托合同》第十七条其他委托事项约定：1、兴人物业管理公司的债权、债务一并转给乙方，2、原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归乙方，3、乙方从2014年8月1日开始收缴物业管理费，交探头物业费不再重复收取。刘海林名下的房屋位于望花区（枫泽家苑13号楼）1单元502号，面积100.54平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。2017年12月1日起，刘海林按照每月1.2元/平方米的标准缴纳物业费至2019年11月30日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。一审法院已生效的（2020）辽0404民初845号民事判决书认定被告伟达物业于2019年9月26日撤离枫泽家苑小区。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对合同协商一致可以变更。关于刘海林主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，刘海林按照新标准实际缴纳了物业费，其行为应视为刘海林已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对刘海林的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘海林主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽刘海林提供了该园区部分业主未缴纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其缴纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对刘海林的该项诉讼请求，一审法院无法支持。关于刘海林主张伟达物业返还撤出园区后所收的2019年9月26日至2019年11月30日间物业费258元一节，一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。经查，一审法院已生效的民事判决书认定被告于2019年9月26日从枫泽家苑小区撤离，故被告关于撤离时间的辩解不予采纳。据此，原告主张被告返还2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费258元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于刘海林主张伟达物业返还其缴纳的2014年8月1日至2015年6月18日期间物业费一节，枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托合同》中已经约定伟达物业可以收取2014年8月1日后的物业费，刘海林系按照此约定缴纳，且其并未提供证据证明重复缴纳了此期间的物业费，或提交案外人（伟达物业入住前的物业公司）出具的已经明确免除原告该段期间物业费用的证据，故此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告抚顺伟达物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告刘海林支付的物业费258元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告刘海林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告刘海林承担23元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担2元，其中，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担的部分，随上述款项一并支付给原告。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因二审庭审中，上诉人放弃要求判令被上诉人退回2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费258元的上诉请求，本院予以准许。故根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人按照每月1.2元/平方米标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持；三、上诉人主张被上诉人退还2015年6月18日前的物业费是否应予支持。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。关于焦点三，枫泽家苑业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》中约定兴人物业管理公司的债权、债务一并转给被上诉人，原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归被上诉人，被上诉人从2014年8月1日开始收缴物业管理费。上述约定内容表明被上诉人在收取2015年6月18日前物业费的同时亦承担了原兴人物业管理公司拖欠的水、电费等债务。现上诉人未能举证证明就其本案主张的该项费用存在重复收费，亦未能举证证明原兴人物业管理公司就该项费用向其主张权利，其在已经将该项费用交纳给被上诉人后提起诉讼要求被上诉人返还的事实依据不够确实、充分，本院不予支持。综上，上诉人刘海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘海林负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年十一月二十三日法官助理于子扉代书记员 孙 悦