宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初3588号原告：孙洪赛（反诉被告），女，1963年9月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：毛孝龙，系该原告丈夫。委托诉讼代理人：谢成杰，上海邦信阳中建中汇（宁波）律师事务所律师。被告：汪健红（反诉原告），女，1986年10月17日出生，汉族，住宁波市江**。委托诉讼代理人：夏军强，上海汇业（宁波）律师事务所律师。原告孙洪赛与被告汪健红房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告汪健红于2020年9月9日向本院提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，依法由审判员竺晴照适用简易程序于2020年9月22日公开开庭审理了本案。原告孙洪赛的委托代理人毛孝龙、谢成杰，被告汪健红的委托诉讼代理人夏军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洪赛以被告汪健红未按约支付房屋租赁费为由，诉请判令：一、要求被告支付违约金115500元；二、要求被告恢复宁波市奉化区桥西岸路975号商铺原样建筑（墙体、楼道及水电）；三、要求没收被告缴纳的保证金10000元，归原告孙洪赛所有。庭审中，原告新增诉讼请求如下：要求被告支付2020年度的物业费5716元，支付截止到2020年9月20日止的水费86.32元，电费94.61元。并明确第二项诉讼请求为：要求被告恢复宁波市奉化区桥西岸路975号商铺二楼通往三楼的楼道及与976号商铺间的隔断墙体。被告汪健红未作书面答辩，庭审中口头答辩称：一、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整；二、在原告同意解除本案租赁合同的情况下，同意对所租赁商铺的墙体、楼道等恢复原样；三、本案租赁合同中对押金约定不明，应按押金原有性质解释，要么退还要么抵扣违约金；四、针对原告主张的物业费，如查证确实存在，被告同意支付，至于水电费，被告在2020年7月20日已搬离案涉商铺，故不同意支付（案件审理过程中，被告同意支付水电费100元）。反诉原告汪健红以所租房屋受“新冠肺炎疫情”影响难以继续经营为由，诉请判令：一、要求确认反诉原、被告间的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、要求反诉被告分担2020年1月23日至2020年7月29日期间原告因无法使用所租赁商铺造成的租金损失28328元（110000元/365天*188天/2＝28328元）。反诉被告孙洪赛未作书面答辩，庭审中口头答辩称：一、同意反诉原告要求确认本案《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、反诉被告不同意承担反诉原告的租金损失，因为反诉原告租赁商铺系用于开设装修公司，不属于餐饮、培训机构等行业，另“新冠肺炎疫情”在2020年3月底已基本得到控制，时限没有反诉原告主张的那么长，之后反诉原告有条件营业，把经营不善归咎于“新冠肺炎疫情”并不客观、合理，因此要求驳回反诉原告的第二项诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：宁波市奉化区桥西岸路975号的商铺（以下简称案涉商铺）系原告孙洪赛及其丈夫毛孝龙共同所有，产权证号为：浙（2018）宁波市（奉化）不动产权第0040595号。2017年6月25日，原告孙洪赛与被告汪健红签订了一份《房屋租赁合同》，约定将该案涉商铺出租给被告，租赁期限自2017年6月25日起至2022年7月30日止；年租金前三年每年110000元，第四年起每年递增5%；租赁期间乙方（即被告，下同）向甲方（即原告，下同）缴纳押金10000元，如租赁期满后，房屋及财物不受损坏及缴付有关费用后则甲方将剩余押金退还给乙方，乙方必须在每年提前一个月将租金交付甲方，否则视为乙方违约，甲方对缴纳的押金不退回，并收回该住房；乙方必须租满合同期限，否则视为违约，违约金为一年租金；租赁期满后，乙方应无条件将该住房交回甲方使用，对室内由乙方购买或安装的电器等可移除外，其他材料不得拆除归甲方所有；另约定租赁到期，由乙方负责恢复原址、原样。合同还就租金支付方式、期限等事项一并作了具体约定。合同签订后，被告将所租案涉商铺与隔壁的宁波市奉化区桥西岸路976号商铺打通后进行了装修，用于开设装修公司经营使用，之后的三年租赁中，被告按约付清了全部租金330000元。第四年的租赁期限自2020年7月31日至2021年7月30日，但被告未能按约提前一个月将租金支付于原告，2019年7月29日，被告通过手机短信向原告发送《解除租赁合同通知书》，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，但原告短信回复不同意，之后原告多次通过短信向被告催缴第四年度的租金115500元，但该款被告至今未付。案涉商铺2020年度的应缴物业费为5716.80元，该款至今未予缴纳；截止到2020年9月20日的应缴水电费，原、被告一致认定为100元。庭审后，被告拆除了案涉商铺的部分装修，双方因此产生新的纠纷。另，受“新冠肺炎疫情”影响，我省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月22日，全省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整至三级响应，我省本地确诊病例实现“清零”。以上事实由原告提供的《房产证》、《房屋租赁合同》、手机短信、绿城物业服务集团有限公司宁波奉化分公司出具的物业费缴纳情况说明、水电费明细各一份，被告提供的发布于《浙江日报》的《浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应》报道、宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布的《通知》各一份，以及原、被告在庭审中的陈述为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告对原告将案涉商铺出租于被告并于2017年6月25日和被告签订《房屋租赁合同》的事实并无异议，本院依法予以确认。关于本诉部分的诉请，被告对于原告主张的要求恢复案涉商铺墙体、楼道原样，及向原告支付2020年度物业费5716元的诉请并无异议，本院依法予以确认。另原、被告一致同意被告尚应向原告缴纳的水电费为100元，对此本院亦予确认。原、被告的争议焦点为以下两点：一是原告主张的违约金是否过高应予调整，二是被告交付的10000元押金是否应予没收，归原告所有。关于争议焦点一，《房屋租赁合同》第10条约定，乙方（被告）必须住满合同期限，否则视为违约，违约金为一年租金。但被告答辩称本案房屋租赁期限为五年，被告已租赁满三年，根据合同签订之初约定的一年租金作为违约金，现阶段已显然过高。本院认为，案涉租赁合同虽已履行过半，但被告单方面解除合同的违约行为已实际造成原告近四个月的租金损失，并且双方间因案涉商铺部分装修被拆除而产生新的纠纷将继续扩大原告的租金损失，另考虑到继续履行合同原告尚有两年的租金预期收益，故本院在综合上述因素下，酌情调整本案违约金至80000元。故被告应依法向原告支付违约金80000元，超出部分的诉请本院不予支持。关于争议焦点二，《房屋租赁合同》第4条和第7条均对押金作了约定，其中第4条系对押金的退还情形作出约定，第7条系对押金不予退还的情形作出约定。本院认为，被告只要按约履行合同第7条，在押金退还条件成就时，即可退还押金，如果被告未能按约履行合同第7条将直接导致押金不能退还，因此两者之间并不矛盾，被告以押金约定不明应按押金性质退还或抵扣违约金的答辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告应在2020年6月30日前支付第四年度租金，但被告在该期限届满前未与原告商讨合同解除事宜，也未支付第四年度的租金，显已构成合同第7条约定的押金不予退还的情形，故原告主张的要求该10000元押金归原告所有的诉请，本院依法予以支持。关于反诉部分的诉请，反诉被告对于本案《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除并无异议，本院依法予以认定。至于反诉原告要求反诉被告分担2020年1月23日至2020年7月29日期间因无法使用案涉商铺造成的租金损失28328元的诉请，本院认为，受“新冠肺炎疫情”影响，反诉原告确实存在经营困难，租赁的案涉商铺暂时难以使用的情形，但反诉原告提供的证据并不能证明其从事的是政府明令暂停营业的行业，并且单向地要求反诉被告分担一半的租金损失亦有失公允，因此，本院根据公平原则，酌情认定由反诉被告分担自我省启动重大公共突发卫生事件一级响应（2020年1月23日）至调整至三级响应（2020年3月22日）期间30%的租金损失，即为5500元。故本院依法采纳反诉被告的部分答辩意见，对反诉原告超出部分的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告汪健红于本判决生效之日起十日内向原告孙洪赛支付违约金80000元；二、被告汪健红于本判决生效之日起十日内向原告孙洪赛支付2020年度的物业费5716元，水电费100元，合计5816元；三、被告汪健红支付的10000元押金归原告孙洪赛所有；四、被告汪健红于本判决生效之日起十日内恢复宁波市奉化区桥西岸路975号商铺二楼通往三楼的楼道及与977号商铺间的隔断墙体；五、驳回原告孙洪赛的其余诉讼请求；六、确认反诉原、被告间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；七、反诉被告孙洪赛分担反诉原告汪健红“新冠肺炎疫情”期间造成的租金损失5500元，款于本判决生效之日起十日内付清；八、驳回反诉原告汪健红的其余诉讼请求。案件受理费2928元，减半收取1464元，反诉案件受理费254元，合计1718元，由原告孙洪赛负担391元，被告汪健红负担1327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在本裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第(六)项规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 竺晴照二〇二〇年十一月十日法官助理 夏亚丽书 记 员 江 妍?附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。二、申请执行的规定1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。