辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终941号上诉人（原审被告）：张宇，男，1975年7月14日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王春林，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈枫，男，1977年7月4日生，汉族，住锦州市黑山县。委托诉讼代理人：刘笑梅，辽宁金钟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州大强房地产开发有限公司，住所地黑山县黑山镇中大西路**。法定代表人：张子强，该公司经理。上诉人张宇因与陈枫、锦州大强房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宇及其委托诉讼代理人王春林、被上诉人陈枫及其委托诉讼代理人刘笑梅到庭参加诉讼，锦州大强房地产开发有限公司经本庭合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案已审理终结。张宇上诉请求：一、请求法院依法撤销阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初731号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回被上诉人陈枫诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人陈枫提起的诉讼不符合受理条件。原审法院认为被上诉人陈枫提出解除对诉争房屋的查封，实际上即为对执行标的提出异议，系排除对执行标的的执行的一种表述方式。对此，上诉人认为原审法院混淆了执行行为异议与执行标的异议的概念，当事人对执行行为提出异议被驳回后，其仅能向上级法院复议，而对执行标的提出异议被驳回后，其有权提起诉讼。由此执行行为异议与执行标的异议在概念及执行程序、民事程序中有着本质的区别。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条，被上诉人陈枫要求解除查封的请求实质是对执行行为提出异议。如其对执行标的提出异议，则其应当明确要求停止对执行标的即本案诉争房屋继续执行。故此，鉴于被上诉人陈枫仅对执行措施提出异议，当该异议被驳回其仅能向上级法院复议，不能直接提起执行异议之诉，故其提起案外人执行异议之诉不符合受理条件，应当驳回其起诉。二、被上诉人陈枫对诉争房屋享有的物权期待权不足以排除对诉争房屋继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条、二十九条规定，人民法院是有条件的保护合法买受人的物权期待权，被上诉人陈枫享有的物权期待权能够排除诉争房屋执行的前提是必须同时满足二十八条或二十九条规定的情形，否则不能排除本案房屋执行。而本案诉争房屋早在2015年6月9日便被查封，海州区人民法院于2018年6月8日作出的（2016）辽0902执3号协助执行通知书，系对上述房的续封，而上述房屋在2016年7月4日时仍未能交工验收，该房屋由施工单位实际占有，故被上诉人陈枫在诉争房屋查封前没有合法占有房屋，没有提供证据证实诉争房屋为其唯一往房，所以其要求排除执行并不符合法律规定。原审法院对上述法条理解忽视了该法条是有条件保护买受人权益的立法目的，此理解方式过分保护买受人权益，损害其他债权人利益，故此，恳请二审法院予以纠正。三、原审法院认定事实所依据的证据不足。被上诉人陈枫虽然与被上诉人大强公司签署买卖合同，但陈枫在黑山县人民法院起诉上诉人张宇时要求确认房屋所有权案件中所出示的合同与本案合同不一致，本案买卖合同时间存在倒签行为。另，被上诉人陈枫虽然提供收款收据证实其已付房款，但单凭收据无法证实已付房款，同时大强公司法定代表人证实被上诉人陈枫将房款汇入该公司指定账户内，但原审法院并没有要求该公司提供收款账户明细。因此，原审法院认定被上诉人陈枫支付房款证据不足。综上，恳请二审法院根据法律规定及以上事实支持上诉人上诉请求。被上诉人陈枫辩称：一审判决认定事实清楚、采信证据确凿、适用法律准确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人既不是张宇与大强公司民间借贷案件的当事一人，也不是利害关系人，应属案外人。案外人在法院对张宇与大强公司民间借贷案件执行过程中，认为对执行标的享有足以排除强制执行的权益，作为案外人可以对执行标的提出异议，一审法院审理此案程序合法。二、被上诉人合法取得案涉房屋。一审判决书在第五页事实认定部分已对上诉人何时签订购房协议书、何时交付购房款、为何不能办理房屋产权证的原因、大强公司何时取得的售楼许可证查清，对一审法院何时查封案涉房屋的时间也查清，上述事实有足够的证据证明。三、被上诉人向法院提供的证据均符合法律规定，一审法院所采信的证据符合证据规则中规定的真实性、合法性、关联性。被上诉人不存在合同倒签行为。四、一审法院在判决书本院认为一节中，能够全面的、客观的、联系的、综合论述案件事实，又能根据事实及证据适用法律条纹，一审法院作出的判决是公平公正的。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，一审判决合情合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人锦州大强房地产开发有限公司未答辩。陈枫向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销海州区人民法院（2016）辽0902执3号协助执行通知书、（2019）辽0902执异33号执行裁定书，依法对黑山县（用于居住）、2号楼5单元201号（现出租）房屋予以解封，请求停止对本案诉争房屋的执行。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年10月21日原告与被告大强公司签订文博苑小区认购协议书，内容为原告购买被告大强公司开发的位于黑山县，购买价格25.5万元，并签订购房合同，约定交房日期为2013年12月31日。2014年10月原告就搬进该房入住。2015年4月15日之前原告给案外人建筑公司张子刚承建的大强开发公司的文博苑小区工地施工时，大强开发公司没有按时给付工程款，建筑方没给付原告人工费，原告与大强开发公司、案外人建筑公司共同协商用位2号楼5单元201号房屋折抵20.346万元原告人工费，房屋面积为67.82平方米，当日办理抵账各种手续，由大强公司开具收款收据，并与大强公司签订商品房买卖合同。2016年6月原告对涉案房屋进行装修，同年10月装修完毕，由原告父母居住使用。因大强公司法定代表人涉嫌犯罪，涉案房屋不能及时办理房照。2019年5月份，黑山县政府、大强公司通知并允许黑山县黑山镇黑山中大西路文博苑小区各业主办理房照。原告办理房照时，得知涉案房屋被阜新市海州区人民法院查封。原告与大强公司签订购房合同书及文博苑小区认购协议书是双方的真实意思表示，在案涉房屋查封前，原告与被告大强公司签订有效的书面买卖合同、原告将房款全部付清、并且实际占有使用多年、不能办理房照的原因不在于原告。被告张宇与大强公司民间借贷调解书形成时间是2015年12月1日，依据《最高法关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条的规定，原告与大强公司签订的商品房买卖合同应属于无效合同，其备案亦不能对抗异议人（原告）。原告与大强公司双方均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因被告张宇未付购房款，并未办理抵押登记，故抵押权登记并未设立，因此张宇与大强公司之间的借贷关系不能影响原告的购买事实，也不能影响或侵犯原告购买涉案房屋的权利和利益，更不能对抗原告与大强公司之间的房屋买卖关系的合法效力。因此，原告提出异议，请求法院依法撤销（2016）辽0902执3号协助执行通知书，贵院于2019年12月2日作出裁定书，驳回异议人的执行异议申请。原告对被驳回的执行裁定书不能服从，故此向人民法院起诉，请求法院支持原告诉求。一审法院认定事实：2012年11月7日，原告陈枫与被告大强公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告大强公司将其开发的坐落于黑山县黑山镇中大西路17号文博苑1号楼2单元202号房出售给原告陈枫，总购房款255，000元。2012年11月7日，大强公司向原告出具加盖其财务章的专用收款收据一张，收据载明大强公司收到陈枫的购房款203，460元。2015年4月15日，原告陈枫与被告大强公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告大强公司将其开发的坐落于黑山县黑山镇中大西路17号文博苑2号楼5单元201号房出售给原告陈枫，总购房款203，460元。2015年4月15日，大强公司向原告出具加盖其财务章的专用收款收据一张，收据载明大强公司收到陈枫的购房款203，460元。被告大强公司法定代表人张子强于2015年5月4日至2019年5月3日期间因刑事犯罪服刑，致使大强公司无法正常经营，导致原告在被告大强公司处购买的原案争诉的两户房屋未能及时办理房照。被告大强公司于2013年11月28日取得文博苑小区1号楼商品房预售许可证，2014年10月11日取得文博苑小区2号楼商品房预售许可证。另查，被告张宇与被告大强公司民间借贷纠纷一案已进入执行程序，原审法院于2015年6月9日依法查封了大强公司开发建设的位于黑山县文博苑小区房产。原告陈枫在得知上述房屋被查封后，向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2019年12月2日作出（2019）辽0902执异33号执行裁定书，裁定驳回异议申请人陈枫的执行异议申请。陈枫不服该裁定向原审法院提起诉讼。上述事实有原、被告陈述、答辩，商品房买卖合同、收款收据、民事裁定书、执行裁定书、被告大强公司出具的情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。一审法院认为：虽然原告陈枫与被告大强公司签订的文博苑1号楼2单元202号房屋的买卖合同在被告大强公司取得文博苑小区1号楼房屋预售许可证之前，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，故该合同有效。本案中原告陈枫与被告大强公司之间的两份房屋买卖合同均合法有效，双方成立房屋买卖合同关系。虽未办理房照，但过错不在原告。本案争诉的文博苑2号楼5单元201号房屋虽为被告大强公司抵顶案外人工程款，但该商品房买卖合同系原告与被告大强公司签订，收款收据亦为大强公司出具，故该事实不影响原告与大强公司商品房买卖合同的效力及原告作为房屋购买人，对诉争房屋的物权期待权利人的身份。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能立，不不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的诉讼请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在一审法院查封涉案的两户房屋之前，原告即与大强公司签订了两份商品房买卖合同并支付了两户房屋的全部价款，其两份商品房买卖合同合法有效，支付争诉两户房屋购房款项的事实有相应证据证实。原告基于信赖所签订两份商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，故原告对诉争房屋的物权期待权应得到法律的保护，且其签订的两份合同在先，被告张宇诉讼保全在后，原告对诉争的两户房屋所享有的权利优于张宇的一般金钱债权，原告对诉争的两户争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案诉争的两户房屋的执行。应当停止对诉争的两户房屋的执行。对被告张宇提出原告在执行异议申请中未明确地提出排除对执行标的执行的诉讼请求一节，一审法院认为，原告提出解除对诉争房屋的查封，实际上即为对执行标的提出异议，系排除对执行标的执行的一种表述方式。故对被告的此项答辩意见不予采纳。一审法院判决：一、不得执行坐落于黑山县黑山镇中大西路17号文博苑1号楼2单元202号房屋及文博苑2号楼5单元201号房屋，原审法院（2019）辽0902执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回原告陈枫的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张宇、被告大强公司各承担50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为，陈枫对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于如何认定陈枫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理。根据被上诉人陈枫提供的证据可以认定，在一审法院做出查封裁定前，被上诉人陈枫已经与大强公司签订了《商品房买卖合同》，大强公司为被上诉人陈枫出具了支付购房款的收款收据，且被上诉人陈枫已经实际占有该房屋，未办理过户当即不是因买受人即本案被上诉人陈枫的自身原因，张宇未提供证据反驳上述事实，故被上诉人陈枫享有足以排除强制执行的民事权益。至于上诉人张宇提出的“本案应当是对执行行为提出异议”的上诉请求，是对案件实质问题理解上的偏差，本案实际是对执行标的提出异议，故其上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人张宇的上诉请求，不能成立，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张宇负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 乔丹青审判员 于 丽二〇二〇年十一月十八日书记员 马雨佳