山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6084号上诉人（原审被告）：邢思政，男，1966年6月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台双一制鞋有限责任公司,住所地：烟台市芝罘区环山路**。法定代表人:臧云华,董事长。委托诉讼代理人：臧庆磊，男，汉族，1981年8月6日出生，住山东省烟台市芝罘区，系该公司职工。委托诉讼代理人：王秀珍，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人邢思政因与被上诉人烟台双一制鞋有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邢思政上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人无诉权。上诉人于1986年毕业分配到国营烟台皮革工业公司就业。1990年因上诉人结婚，通过国营烟台皮革工业公司福利分房的方式，取得了涉案房屋的居住权。被上诉人前身即烟台制鞋产业总公司系国营烟台皮革工业公司下属企业。2001年后，涉案房屋的租金由被上诉人代收，当时说收取的是房屋维修基金，但出具的是租金收据。被上诉人并不是涉案房产的所有权人，一审法院也未查清涉案房产是如何取得房产的所有权；二、本案不能机械套用《合同法》第215条。上诉人取得涉案房产使用权已近30年，虽然上诉人夫妇外出打工，暂未居住此屋，但涉案房产是上诉人夫妇唯一具有合法使用权的房屋，是解决上诉人生存的最基本居住场所，被上诉人不能随意解除合同；三、被上诉人要求解除租赁合同，于法无据。(一)被上诉人分别于2017年8月15日、同年10月20日在涉案房屋门上张贴通知：告知上诉人租赁合同已于2016年12月31日到期，要求上诉人腾迁房屋，但未提供证据证明，双方口头或书面达成协议，约定2016年12月31日租赁期满，法律也未规定，因上诉人未交纳2017年度租金，就视为租赁期满。故，被上诉人以2016年12月31日租赁期限届满为由，要求上诉人腾迁房屋，理由不充分。(二)被上诉人未提供证据证明，因上诉人欠其租金，其已书面或口头通知上诉人，要求上诉人在其限定的期限内交纳租金，逾期其解除租赁合同。故被上诉人请求解除租赁合同，于法无据。被上诉人烟台双一制鞋有限责任公司答辩称，一、被上诉人的前身烟台制鞋产业总公司与烟台市皮革工业公司没有任何关系。上诉人主张烟台制鞋产业总公司系国营烟台皮革工业公司下属企业，没有证据证明；二、被上诉人与上诉人之间没有签订书面房屋租赁合同，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第60条、第212条、第215条、第226条、第227条规定作出判决正确；三、上诉人在上诉状中的说法，与其在原审答辩状自相矛盾，上诉人的行为不符合常理。综上所述，被上诉人是涉案房屋的所有权人，被上诉人与上诉人之间是出租人与承租人的关系，上诉人自2017年1月至今未缴纳房屋的房租。被上诉人依照法律规定在合理期间内通知了上诉人，上诉人在从2005年至今不在房屋居住，现涉案房屋对上诉人没有实际意义。烟台双一制鞋有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告租给被告位于烟台市芝罘区房屋的租赁合同；2、判决被告腾出该房屋，将该房屋完好无损交还原告；3、判决被告支付原告2017年1月1日至2019年7月8日的租金19764.16元，同时从2019年7月8日起至被告实际腾出房屋之日止仍按照每天21.77元给付原告租金；4、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求：判决被告支付原告自2017年1月1日至2020年3月31日按每月375.72元计算的租金14653.08元，并自2020年4月1日起仍按每月375.72元向原告支付租金至实际腾出房屋之日止。一审法院认定事实如下：原烟台第一鞋厂成立于1954年，1984年11月12日更名为烟台皮鞋厂，1988年12月13日更名为烟台皮鞋总厂，1993年1月，原烟台皮鞋总厂更名为烟台制鞋产业总公司，1995年9月，烟台制鞋产业总公司更名为烟台双一制鞋产业总公司，2001年3月，烟台双一制鞋产业总公司改制，更名为烟台双一制鞋有限责任公司，即本案原告。涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋原属于烟台双一制鞋产业总公司所有，2001年3月原告通过产权转让取得房屋所有权，并于2003年1月13日办理了包括涉案房屋在内的烟台市芝罘区迎祥路附34号整栋楼房的产权证，2011年7月27日向房产主管部门申请分证，取得了涉案房屋的产权证书，产权证号为烟房权证芝字第**，建筑面积52.24平方米。被告经原所在单位烟台皮革工业公司分配在涉案房屋中与他人合住该房，其中被告居住的面积为24.24平方米，每月租金22.60元，被告按该租金标准向原告交纳租金至2016年，自2017年开始至今没有向原告交纳租金。原告与上述承租人均未签订书面租赁合同。原告于2017年8月15日在涉案房屋房门上张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2016年12月31日到期，限你于2017年9月30日前腾出上述房屋，将上述房屋完好无损交还给我公司，否则我公司将通过法律途径解决。因被告未腾出房屋，原告于2017年10月20日再次张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2016年12月31日到期，我公司已于2017年8月15日通知你在2017年9月30日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，但你至今未将该房腾出，经我公司董事会决定，再次通知如下：限你在2017年10月20日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，逾期，我公司将按照该房屋每月出租的市场价格（每平方米25元）收取你从2017年1月1日至2017年10月20日的租金6312.33元，如你在2017年10月20日前仍未腾出该房屋，我公司将通过法律途径解决，同时从2017年10月20日起至你实际腾出该房屋之日，除每月按照该房屋的市场价格（每平方米25元）计算收取租金外，还要你每日承担违约金21.77元。但两次通知后，被告仍未交纳租金，也未腾房。被告称其于2005年开始到广州打工，家属也一同前往，涉案房屋一直没有居住，加之房屋漏雨、墙皮脱落无法居住，闲置至今，曾要求原告维修，但原告不给维修。2018年准备向原告交纳2017年的租金，但原告称已起诉，不用交了，故没有交纳。原告否认被告要求维修房屋及不收取被告交纳的租金，被告对此没有提供证据证明。庭审中，原告申请对涉案房屋的租金进行评估，经一审法院委托，因涉案房屋时间久远，无法取得当时的房租数额而无法做出评估结论。原告提供烟政办发[2018]18号：关于印发烟台市城市住房保障管理办法的通知、市中心区保障性住房配租公告，要求被告参照同地段保障性住房的租金价格每平方米15.50元支付租金，每月租金为357.72元。被告认为原告无权变更合同，应按原租金标准执行。一审法院所确认的上述事实，有房屋产权证书、房屋租赁合同、通知、政府改制文件、人民法院生效的民事调解书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据均经开庭质证和一审法院审查认证，足以采信。一审法院认为，原告通过产权转让方式取得涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋所有权的证据充分，作为所有权人，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告通过原工作单位取得涉案房屋中24.24平方米使用权的事实清楚，虽然没有与原告签订书面租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，被告在2017年之前也按时向原告支付了租金。被告自2017年始拒不支付租金，在经原告两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且被告自2005年已实际不在涉案房屋内居住，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁合同关系并要求被告返还房屋的理由正当，于法有据，一审法院予以支持。被告的辩解证据不足，一审法院不予采纳。关于租金标准，一审法院认为，原、被告多年来已形成事实租赁关系，且一直按照原租金标准履行，视为对租金有明确约定，在原告于2017年10月10日向被告发出书面通知前，并没有对租金提出异议，故在原告要求被告2017年10月20日前腾出房屋之前的租金仍应按原租金标准执行，此后原告已在通知中明确要求按市场价格支付租金，因无法通过评估方式确定租金标准，故原告要求参照本地政府保障性住房的租金标准支付租金的理由正当，一审法院予以支持。但根据2014年11月4日烟台市住房保障中心发布的《市中心区保障性住房配租申请公告》，公告的锦绣好家项目中单套建筑面积52.05-79.76平方米的房屋，月租金标准11元/平方米，锦绣新天地项目中单套建筑面积53.28-68.14平方米的房屋，月租金标准7元/平方米，中正山庄项目中单套建筑面积69.74-78.42平方米的房屋，月租金标准15.5元/平方米，涉案房屋面积为52.24平方米，综合本案实际情况，月租金参照7元/平方米计算为宜，即每月租金169.68元。原告超过部分的租金主张，一审法院不予支持。被告要求按房改政策与他人合买涉案房屋，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院于2020年4月15日判决：一、解除原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告邢思政关于烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋的租赁合同关系；二、限被告邢思政于判决生效之日10日内将租住的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋腾出交还给原告烟台双一制鞋有限责任公司；三、限被告邢思政于判决生效之日起十日内支付给原告烟台双一制鞋有限责任公司租金5139.19元（自2017年1月1日至2017年10月20日，按每月22.60元计算，自2017年10月21日至2020年3月20日，按每月169.68元计算），并自2020年3月21日起至腾出房屋之日止仍按每月169.68元向原告支付租金；四、驳回原告烟台双一制鞋有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由原告烟台双一制鞋有限责任公司负担240元，由被告邢思政负担79元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交不动产查询结果证明，证实其在烟台市没有其他房子居住。上诉人提交往年缴纳涉案房屋租金的单据七张，证实其一直缴纳房租。被上诉人对此质证称：对不动产查询结果证明的真实性没有异议，但与本案无关，上诉人自2015年未在涉案房屋内居住，其名下没有房子不代表没有房子住，这不是上诉人不交房租的理由。租金单据正好说明我方是房屋所有权人，不然上诉人不会向我方缴纳租金；被上诉人提交涉案房屋增值税电费发票一张及2019年1月至2020年9月电费明细两张，证明该房在2019年5月还有人居住，但居住者不是上诉人。2019年6月以后没有水电记录，我们确定没有人居住，才在2020年4月份加了一道防盗门。上诉人对此质证称：对证据不清楚，我一直不在涉案房屋居住，但我一直缴纳房租。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：一是被上诉人作为本案原告主体是否适格；二是被上诉人要求解除其与上诉人之间的房屋租赁合同，并要求上诉人支付所欠的租赁费，理由是否成立，法院应否予以支持。关于焦点一，本院认为，被上诉人通过产权转让方式取得涉案房屋所有权的事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。被上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人通过原工作单位取得涉案房屋中24.24平方米使用权的事实清楚，虽然上诉人没有与被上诉人签订书面房屋租赁合同，但双方形成了事实上的房屋租赁关系，上诉人在2017年之前也按时向被上诉人支付了租金，上诉人自2017年始拒不支付租金，在经被上诉人两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且上诉人自2005年已实际不在涉案房屋内居住，故被上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，为维护自己的合法权益向被上诉人主张权利，主体适格。上诉人上诉主张被上诉人不是涉案房产的合法所有权人，与事实不符，本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。关于焦点二，本院认为，上诉人通过原工作单位取得涉案房屋中24.24平方米使用权的事实清楚，虽然上诉人没有与被上诉人签订书面房屋租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，上诉人在2017年之前也按时向被上诉人支付了租金，上诉人自2017年始拒不支付租金，在经被上诉人两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且上诉人自2005年已实际不在涉案房屋内居住，故被上诉人要求解除其与被上诉人之间房屋租赁合同，要求上诉人支付所欠租金并返还涉案房屋的理由正当，于法有据，本院依法予以支持。上诉人对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费319元，由上诉人邢思政负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十一月十九日书记员  王 玥