吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终597号   上诉人（一审被告）：梁作兰。   委托诉讼代理人：梁作英。   被上诉人（一审原告）：抚松县北岗镇西泉村村民委员会。   法定代表人：孙玉美。   上诉人梁作兰因与被上诉人抚松县北岗镇西泉村村民委员会（以下简称西泉村委会）租赁合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人梁作兰委托诉讼代理人梁作英、被上诉人抚松县北岗镇西泉村村民委员会法定代表人孙玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   梁作兰上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判梁作兰无需支付西泉村委会租金；1.撤销一审判决第五项，依法改判西泉村委会支付梁作兰改造费人民币150,957.00元；2.本案诉讼费用由西泉村委会负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、梁作兰案涉租赁合同到期后未搬出合同项下厂房，系自力救济的行为，续租并非梁作兰真实意思表示，一审法院以案涉租赁合同约定的租金为依据判决梁作兰给付西泉村委会案涉租赁合同期满后的“租赁费”，无事实及法律依据。2015年，案外人梁作兰丈夫王某接受西泉村委会的委托承建了案涉租赁合同项下的加工厂，建成后，西泉村委会将加工厂租赁给案外人王某。2018年，因加工厂设备设施不合理、加工能力明显不足，时任西泉村委会负责人孙元金与案外人王某协商，由王某组织对加工厂进行改造，增加相应的设备、设施，改造费用由梁作兰先行垫付，改造结束后支付或以租金抵扣。2018年8月14日，王某在改造加工厂时发生车祸死亡，梁作兰接替案外人继续租赁加工厂并于2018年9月29日签订了《人参加工厂租赁合同》，该合同约定租赁期限为一年，自2018年9月29日起至2019年9月28日止，租金十万元整一次性付清。合同签订后，梁作兰履行了合同项下全部义务。2019年9月，案涉合同期满前，梁作兰因经营困难、无法盈利等原因，多次与西泉村委会协商要求西泉村委会支付改造费用150，957.00元，并明确表示不再续租，或者降低租金标准、重新签订租赁合同。西泉村委会同意考虑梁作兰要求，但一直未予以答复，直至就本案提起诉讼。梁作兰于合同到期后未搬出的行为，系因西泉村委会不支付改造费的自力救济行为，并非基于不定期租赁的意思表示作出的续租行为。案涉合同的标的系人参加工厂，合同到期后即2019年9月28日起至今，梁作兰无任何加工、使用行为，由此可见梁作兰也无继续租赁的意思表示，其继续占有的行为仅是基于自力救济。一审法院以案涉租赁合同约定的租金为依据判决梁作兰给付西泉村委会案涉租赁合同期满后的“租赁费”，无事实及法律依据。另外，即便认定梁作兰不构成自力救济，应向西泉村委会支付占有使用费，也应综合考虑新冠疫情导致加工厂无法正常经营发生情势变更、降低甚至减免相关费用，不应该按照原合同约定的租金标准。   2西泉村委会应向梁作兰支付改造费150,957.00元。一审法院仅以案涉合同第5条“如果乙方在承包期间自行安装的所有设备甲方不负任何费用，乙方在使用期限造成设备损坏，乙方必须按价赔偿”第6条“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意方可进行”为由，认定改造费用由梁作兰承担，无事实及法律依据。案外人王某对案涉加工厂进行的改造并非上述合同约定的“安装设备、增加附属设施”，系对加工厂整体、全面的改建、增设，该行为并不包含在上述条款限定的范围内，不应受上述条款的约束。西泉村委会亦于一审庭审中承认烘干室改造系经其同意并支付29616元，虽仅是对部分改造费用的认可，但仍可表明当年改造费用应由其支付的事实，口头协议应受法律保护，西泉村委会的上述行为已经构成自认。因此，西泉村委会应向梁作兰支付改造费150,957.00元，一审法院仅支持29616元烘干室改造费及部分设备、设施投入费用违反诚实信用原则。西泉村委会答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。一、梁作兰与西泉村委会之间的租赁合同于2019年9月28日期满，双方没有继续签定《租赁合同》，作为梁作兰就应当将案涉人参加工厂及西泉村委会在一审诉讼请求中要求返还的机械设备都返还给西泉村委会。而本案双方租赁合同到期后，梁作兰并没有将其租赁的案涉财产返还给西泉村委会。那么，其支付租赁物的租金应当从租赁合同到期日起至租赁物返还之日止。梁作兰在租赁案涉人参加工厂期间，西泉村委会当时的负责人只同意梁作兰对案涉人参加工厂5号、6号烘干室的部分设施进行改造。其对5、6号烘干室部分设施的改造，不影响其在租赁合同到期后承担返还租赁物的责任。因此，梁作兰称：“梁作兰于案涉租赁合同到期后未搬出合同项下厂房，是自力救济的行为”无理。既然梁作兰在上诉状中称“续租并非梁作兰真实意思表示，……，多次与西泉村委会明确表示不再续租”，那么做为梁作兰就应当在合同期满之日将案涉人参加工厂及机械设备交还给西泉村委会，其未交付还继续占有使用案涉人参加工厂及机械设施，其就应当按每月8333.33元给付西泉村委会2019年9月28日起至人参加工厂及机械设备返还之日止期间的租金和案涉机械设备，这是合理、合法的。梁作兰的丈夫发生交通事故死亡与其租赁案涉人参加工厂无任何关系。疫情对人参加工行业无任何影响，梁作兰主张疫情影响其经营无理。二、梁作兰称其：“在租赁人参加工厂期间添加了部分设备、设施以及改造费用，数额为150957.00元,是经西泉村委会的法定代表人孙元金同意的”的内容不属实。西泉村委会原法定代表人只同意梁作兰对5号、6号烘干室部分设施进行改造。一审诉讼期间，西泉村委会同意支付给梁作兰：（一）人参加工厂5、6号烘干室改造费用1万元；（二）还同意支付门斗1个、厕所1个、排气扇8个、排气扇支架18个、5号及6号烘干室内增设的货架、LED灯3个、断路器19个，冷凝器6个、轴流式6个，费用19616元，上述二项合计：29616元。西泉村委会只对这29616元同意承担给付责任，梁作兰主张给付150957.00元无理。   西泉村委会向一审法院起诉请求：1.判令梁作兰返还西泉村委会位于××县人参加工厂和机械设备，其中彩钢房138.6平方米、水槽一个、潜泵及时间控制器一个、水表三个（电表箱一个）、刷参机一台（刷参泵一台）、热风机12台、蒸参柜一个（蒸参柜附件2个）、制冷机配套设施3个（制冷机控制箱3个）、锅炉配套设施一套（锅炉配套用具3个）、叉子1500个、刷参筐30个、烘干室铁架子5个、数量温度计5个、烘干室上货梯子2个、拉货人力车2台、配电箱6个（1大5小）、铁壁子（37.2米）、阳光棚（22.8米×5米）、排气扇10个、晒参架10个、监控设施1组（13个摄像头）、运煤小推车1辆、彩钢房186平方米）；2.判令梁作兰给付西泉村委会2019年9月29日起至人参加工厂及设备返还之日止期间的租金及利息，租金按每月8333.33元计算，利息按人民银行贷款利率计算，利随本清；3.判令梁作兰承担其租赁人参加工厂期间产生的电费、水费。事实和理由：2016年9月29日，西泉村委会与梁作兰的丈夫王某签订了《人参加工厂租赁合同》，王某租赁了西泉村委会的人参加工厂及机械设备从事人参加工。约定租期1年，年租赁费7万元。2017年，西泉村委会在该加工厂内又建了一栋186平方米的彩钢房。上述租赁合同期满后，梁作兰丈夫王某与西泉村委会续签了一年期的租赁合同，继续租赁。年租金10万元。合同履行期间王某去世。由梁作兰接替其丈夫继续租赁涉案人参加工厂。上述租赁合同期满后，梁作兰于2018年9月29日与西泉村委会续签了《人参加工厂租赁合同》，该租赁合同约定：“租赁期限自2018年9月29日至2019年9月28日，租赁期满，甲方（西泉村委会）有权收回出租厂房、设备，乙方应如期归还；年租金为10万元，租金一次性付清。……”。梁作兰在此租赁合同签订后将租金交付给了西泉村委会。租赁期满后，梁作兰未与西泉村委会继续签订租赁合同，也未按约定返还人参加工厂及设备，西泉村委会多次要求梁作兰返还，其拒绝返还。现西泉村委会诉至法院，请求依法支持西泉村委会诉求。   梁作兰向本院提出反诉请求：1.判令西泉村委会支付人参加工厂改造费用150957元；2.诉讼费由西泉村委会负担。事实与理由：梁作兰的丈夫王某承包西泉村委会的人参加工厂期间，经西泉村委会负责人同意以及该村委会迎检需要，对人参加工厂进行改造、维修、共花费人民币150957元。这些花费均由王某垫付，西泉村委会至今未给付。请求法院支持梁作兰的反诉请求。   一审法院认定事实：2016年9月19日，西泉村委会（甲方）将其所有的人参加工厂的厂房及设备出租给梁作兰的丈夫王某（乙方）用于人参加工等。双方签订了《人参加工厂租赁合同》，其主要内容为：1.厂房租赁自2016年9月29日起至2017年9月29日止，租期1年，租赁期满，甲方收回出租厂房、设备，乙方必须如期归还；2.该厂房场地设备2016年租金为7万元（已付清）；……；4.租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、燃料费、维修费、电话费等费用均由乙方承担；5.乙方验收合格后，厂房设备符合安全生产要求，在生产期间造成的设备损坏，安全事故均由乙方承担，甲方不承担任何责任。在租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致该厂房及其附属设施损坏，乙方负责维修，乙方拒不维修，甲方有权收回厂房；6.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意，方可进行；……；9.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一年租金；10.另附人参加工厂、冷库设备固定资产明细表一份。合同到期后，王某继续租赁，2017年9月29日续签了为期1年的租赁合同，年租金变更为10万元，该合同第5条较之前述合同第5条添加内容为，“如果乙方在承包期间内自行安装的所有设备甲方不负责任何费用”，该合同其他内容与前述合同基本一致，合同履行期间，王某因车祸去世，其妻子梁作兰继续履行该合同至届满。2018年9月29日，梁作兰与西泉村委会又签了一年的租赁合同，合同内容与前述2018年9月29日签订的合同基本一致，该合同届满后，梁作兰虽继续租赁人参加工厂至今，但未与西泉村委会签订租赁合同。此期间，梁作兰以经营困难等为由，要求西泉村委会减少租金，双方对此协商无果。因梁作兰拖欠自2019年9月30日至今的租金未给付（此之前的租金已付清），双方产生纠纷，西泉村委会提起本案诉讼。梁作兰及其丈夫租赁经营人参加工厂期间，于2017年10月份及2018年，对人参加工厂烘干室等进行了改造，并增添了部分设备、设施。诉讼期间，西泉村委会同意支付5号、6号烘干室改造费用计1万元，同意接收梁作兰租赁期间增加的部分设备设施，包括门斗1个、厕所1个、排气扇8个、排气扇支架18个，5号及6号烘干室内增设的货架、LED灯3个，断路器19个、冷凝器6个，轴流式6个，并同意支付上述投入费用计19616元。   上述事实，有西泉村委会提供《人参加工厂租赁合同》，收款据，梁作兰提供证人证言、增加设备及费用明细等在卷佐证，一审法院予以确认。   一审法院认为，西泉村委会与梁作兰之间的《人参加工厂租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。关于本诉部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，西泉村委会要求收回租赁物请求，其实质是要求解除双方之间的租赁合同。涉案租赁合同于2019年9月29日届满后，梁作兰继续租赁人参加工厂，但未与西泉村委会续签租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。依上述法律规定，当事人可随时解除合同，故西泉村委会要求解除涉案租赁合同返还租赁物的请求，于法有据，应予支持。原合同约定年租金为10万元，西泉村委会要求梁作兰按每月8333.33元标准支付租金至租赁物实际返还之日的请求，于法有据，予以支持。关于逾期利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，双方对租金给付期限约定不明，从西泉村委会提供的租金收据所载明的租金交付时间来看，前期合同实际履行中，交付租金的时间无固定性。涉案租赁合同履行期间未交租金，不能视为逾期，故西泉村委会主张逾期利息损失，不予支持。关于西泉村委会主张由梁作兰承担租赁人参加工厂期间产生的电费及水费问题，符合双方合同约定，予以支持。梁作兰称因疫情西泉村委会导致加工厂经济困难，要求减少租金。对此，一审法院认为，但庭审中，梁作兰自认从2019年11月份一直未经营，此期间并无疫情发生，故该项辩解理由，无事实及法律依据，不能成立。   关于反诉部分，梁作兰反诉要求西泉村委会支付人参加工厂改造费用150957元。对此，一审法院认为，自2017年9月29日双方签订的涉案租赁合同第5条中约定，“如果乙方在承包期间内自行安装的所有设备甲方不负责任何费用”；第6条约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意，方可进行”。梁作兰称其于2017年10月份及2018年期间对人参加工厂增加部分设备、设施及对烘干室改造等事项已事先征得了西泉村委会同意，先由其垫付资金，再从租金中扣减，其提供的与西泉村委会法定代表人孙元金通话录音，虽可以证明孙元金对改造加工厂烘干室知情，但不能证明其主张，且依上述合同约定，其自行增加的设备均由作为承租方的梁作兰承担。故其反诉请求，不符合双方约定。但诉讼期间，西泉村委会承认烘干室改造确系经出租方同意，并在其同意的范围内支付烘干室改造及其他增加的部分设备、设施投入的费用共计29616元，对此一审法院予以确认。综上，梁作兰反诉请求，一审法院支持29616元，其他主张，于法无据，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十三条、第二百三十六条的规定，一审判决：“一、解除原告（反诉被告）抚松县北岗镇西泉村村民委员会与被告（反诉原告）梁作兰之间的《人参加工厂租赁合同》；二、被告（反诉原告）于本判决生效之日10日内给付原告（反诉被告）租赁人参加工厂期间的租金（租金自2019年10月1日起至租赁物实际返还之日止，按每月8333.33元计算）；三、被告（反诉原告）于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）涉案《人参加工厂租赁合同》所附人参加工厂、冷库设备固定资产明细表中载明的租赁物。四、被告（反诉原告）承担其租赁涉案人参加工厂期间所产生的电费、水费。五、原告（反诉被告）于本判生效之日起10日内支付被告反诉原告烘干室改造费用及部分设备、设施投入费用计29616元；被告（反诉原告）租赁期间所增加的门斗1个、厕所1个、排气扇8个、排气扇支架18个，5号及6号烘干室内货架、LED灯3个，断路器19个、冷凝器6个，轴流式6个归原告（反诉被告）所有。六、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。   案件本诉受理费2300元，减半收取计1150元，反诉受理费3320元，减半收取计1660元，由抚松县北岗镇西泉村村民委员会负担270元，由梁作兰负担2540元。”   本院二审期间，梁作兰提交录音两份（附文字），系梁作英和北岗镇副书记李俊达谈话录音。证明大约在2019年10月到11月间，第一次交谈时梁作英向李俊达提出10万元承包费不再承包了，隔了三五天第二次又让梁作英去，询问是否继续承包，梁作英认为10万元承包费不再承包，李俊达说把账结清。   出示证明一份，证明王某于2018年8月4日在改造抚松县北岗镇西泉村扶贫项目中遇到车祸意外死亡。   西泉村委会质证认为，李书记不负责西泉村，李书记叫梁作英去是想要对双方调解，2019年8月末，西泉村去加工厂询问梁作兰是否继续租赁，梁作兰说需要准备承包费，2019年10月中旬加工就得结束了，期间西泉村去催租赁费用，后期梁作兰到村里去找还是要求减少租赁费，西泉村答复需要召开村民代表会，后来和领导汇报后领导同意降低1万元，梁作兰要求降低5万元，当时孙玉美不清楚加工厂改造事宜，后来原书记辞职时，向村里交了一份表格，表格上记载着加工厂改造费用8万余元明细。原书记孙元金说这个表格中费用大概有2万余元是其知道的，其他的其不知道，就说先放在村里吧。原书记孙元金说他同意改造5、6号烘干室的费用。   对于梁作兰提交的死亡证明需要证明的问题孙玉美不了解。   本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致。   本院认为，一、关于梁作兰是否应当向西泉村委会支付租金问题。双方签订的租赁合同于2019年9月29日履行期限届满，梁作兰继续租赁人参加工厂，虽然没有与西泉村委会签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原租赁协议终止后，双方就新的租赁关系未订立租赁合同，租赁期限为不定期租赁，梁作兰继续占有和使用人参加工厂，应当给付占有使用期间的租赁费。一审按原合同约定年租金10万元，每月8333.33元标准判决梁作兰支付租金至租赁物实际返还之日的请求并无不当。二、关于西泉村委会是否应支付梁作兰改造费人民币150957元问题，梁作兰提供的证据不足以证明对人参加工厂增加部分设备、设施及对烘干室改造等事项已事先征得了西泉村委会同意，其提供的与西泉村委会法定代表人孙元金通话录音，孙元金对改造加工厂烘干室知情，一审已经支持梁作兰烘干室的相关费用，其他附属设备、设施及维修费用没有证据证明经过西泉村委会的同意，一审驳回其反诉请求并无不当。   综上所述，梁作兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5,620.00元，由上诉人梁作兰负担。   本判决为终审判决。     审判长 高明义   审判员 李 楠   审判员 李世为     二〇二〇年十一月十六日   书记员 杨 栋