山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5659号上诉人(原审被告)：李有智，男，1961年3月24日出生，汉族，个体工商户，住太原市。委托诉讼代理人：王洪，山西汇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，山西汇杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩爱青，女，1968年6月1日出生，汉族，黎氏阁家俱广场店金柏居家私销售经理，住太原市。委托诉讼代理人：郜敏，北京大成（太原）律师事务所律师。上诉人李有智因与被上诉人韩爱青合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李有智的委托诉讼代理人王洪、王英，被上诉人韩爱青及委托诉讼代理人郜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李有智上诉请求：1。请求依法撤销太原市万柏林区人民法院作出的(2020)晋0109民初3501号民事判决书第二项，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。2。本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人合同纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2020年8月25日作出(2020)晋0109民初3501号民事判决书，该判决对上诉人经济损失的认定数额过低。被上诉人支付的50000元指标转让款不足以弥补上诉人的经济损失。一、被上诉人违约在先，以其行为明确表示不履行合同，其支付的50000元指标转让款不足以弥补上诉人的经济损失。本案被上诉人在签约时就违约，指标转让款100000元应在签约时一次性支付，但其签约后提出经济困难，先付50000元，为此打下欠条，欠付上诉人50000元。而后，又擅自以经济困难为由放弃购买案涉房产，对此一审法院已认定被上诉人在双方没有明确解除合同的情况下，自行在外另购房屋，以其行为表示不履行合同。上诉人同时认为，一审判决认定上诉人应当采取适当措施防止损失的扩大而未采取属认定事实错误。本案属于房屋指标转让，在被上诉人要求返还购房指标款时，一方面上诉人仍在催促其缴纳购房款，另一方面，上诉人也在积极寻找合适的买方，但因该房屋尚未取得所有权证书，交易受限，事实上在短时间内确实是无法找到合适的买方。同时上诉人也在向南寒街道办事处积极协调推延支付房款事宜，正因如此，因一直未缴纳购房款，南寒街道办事处于2018年12月18日才下发书面通知要求上诉人缴纳购房款，上诉人在此期间已采取了适当措施防止损失的扩大。如果协议正常履行，上诉人有权获得100000元的指标转让款，现在却因被上诉人的原因，导致协议被解除，指标被收回。被上诉人应赔偿上诉人因此造成的全部损失。二、一审部分事实认定错误1。一审判决认定上诉人和被上诉人约定其余50000元转让费在交房款时一次付清属于认定事实错误。双方约定100000元的指标转让款在签约时一次性支付，协议签订后，被上诉人却违背承诺，不能按约支付指标转让款，仅支付50000元的指标转让款，为此被上诉人写下欠条确认欠款事宜，承诺交房款时付清剩余的50000元。2。一审法院认定房屋价格上调至4600元/平方米属于认定事实错误。根据南寒街道办的通知，案涉房屋上调至4100元/平方米，非4600元/平方米(另有办房产证的500元/平米费用)。3。一审判决认定被上诉人因经济能力受限，表示放弃购买，上诉人对此，没有表示反对。属于认定事实错误。被上诉人放弃购买后，上诉人一直表示反对，因被上诉人放弃购买对上诉人造成直接经济损失伍万元，难道上诉人能不反对吗?上诉人曾说服被上诉人不管怎样能转让给他人买也行，虽被上诉人也到中介推荐，但始终未果。综上，上诉人认为，一审法院对上诉人的经济损失认定为10000元过低，损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，希望二审人民法院查明事实，依法予以改判。韩爱青的答辩意见：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一、被上诉人并不存在违约，上诉人已同意解除合同；上诉人在上诉状中称，被上诉人应在签约时一次支付转让款10万元，后因经济困难，故打下欠条，此说法是错误的。首先双方约定的就是分期支付，被上诉人并未违约支付，也未写欠条，上诉人解读错误；其次房屋交付时定价由合同约定的3600元/平方米变为4600元/平方米，案涉合同主要条款发生变化后，双方并未达成一致，被上诉人因经济能力受限于2018年10月明确表示放弃购买，并要求上诉人退还50000元，该行为表明其已不愿意继续履行合同，要求解除合同，上诉人对此并未表示反对。双方只是就5万元退还事宜一直在协调，这与上诉人的证人在一审庭审笔录中所述是一致的。另，上诉人在诉状中也称其也在积极寻找合适的买方，上诉人的这种行为也已经表明其已同意被上诉人解除合同的意思表示，上诉人以其实际行为同意解除合同，因此被上诉人认为根据法律规定，合同解除后，上诉人应该全额返还被上诉人5万元；二、购房指标被收回过错是在于上诉人，上诉人应对其未及时止损造成的损失自行承担责任。被上诉人于2018年10月明确表示放弃购买案涉房屋，上诉人也已经以及实际行为同意解除合同，而2018。12。18日南寒街道办发给上诉人的通知已经与被上诉人无关，因为双方的合同实际已经解除，此时缴纳房款的义务在于上诉人。上诉人未在规定时间内缴纳房款导致指标被收回，其应当对其未及时止损造成的损失自行承担责任，在上诉人未提交任何关于损失证据的情形下，一审法院判令被上诉人支付上诉人1万元，被上诉人对此事不同意的，因被上诉人未提起上诉，所以不再提出异议；三、针对上诉人在关于一审部分事实认定错误所列的几种情形作以回应。1、上诉人对转让费的支付方式理解错误。双方签订的房屋转让协议第一条只约定了被上诉人支付上诉人转让费10万元，但并没有约定具体的支付方式、支付时间。之后双方在收据中进一步约定了支付方式结束时间，即合同签订当日，被上诉人向上诉人支付转让费5万元，剩余5万元在交纳房款时一次性付清。故上诉人认为双方约定签约时一次性支付10万元理解错误。被上诉人并未违约支付，一审法院事实认定清楚；2、关于价格上调问题，一审法院在判决书中认定的事实部分中，房价在原有的基础上上调了500元，然后另需缴纳500元的办证费用，所以该事实认定是正确的。无论是房屋的价格还是办证费用只是表述不同而已。事实上被上诉人实际需要按每平方米4600元支付房款，因此一审法院在本院认为部分统一把此表述为房屋价格上调至每平方米4600元是正确的；3、上诉人已经同意解除合同，其陈述自相矛盾根据一审答辩状以及一审庭审笔录得知被上诉人放弃购房一事，上诉人从未表示反对，现上诉人在诉状中一会表示反对，一会又成将案涉房屋推向中介积极寻找买方，其到底是同意还是反对解除合同，陈述自相矛盾。被上诉人放弃购买案涉房屋并要求返还补偿款，已明确作出解除合同的意思表示，上诉人并未反对，事实上也以其实际行为同意解除合同。原审原告韩爱青向一审法院起诉请求：1。依法判令被告李有智退还原告转让费本金50000元整，并支付相应利息；2。依法判令被告李有智赔偿4年8个月资金占用费7000元；3。依法判令本案诉讼费及相关费用由被告李有智承担。一审法院认定事实：2012年10月，太原市迎泽西大街西延，被告李有智位于太原市华龙泰汽配小区5号楼1单元1号房屋被征收。根据被告李有智、边晋连夫妇与太原市万柏林区南寒街道办事处签订的《产权调换安置协议》及《补充协议》的约定，经太原市万柏林区南寒街道办事处协调，南寒村村民委员会向被告夫妇提供旧村改造高层期房房源两套，价格为3600元／平方米，东户，90平方米左右。2015年9月9日，经被告李有智的配偶边晋连的妹妹边晋慧居中介绍，原告韩爱青与被告李有智签订《房屋转让协议》，协议约定，被告将南寒圣都小区拆迁期房名额指标一套转让给原告，所需购房款由原告承担；房屋价格为3600元／平方米，东户，90平方米左右，原告向被告支付经济补偿金100000元；原告按照建房进展及时支付所需费用（包括购房款、办理产权证手续费等）；因不可抗拒原因，此房不能建成使用时，被告应无偿退还原告所支出的全部各种费用。协议还就房屋过户以及争议的解决方式等做了约定。合同签订当日，原告向被告支付房屋指标转让费50000元，并约定其余50000元转让费在交房款时一次付清。2018年10月份左右，原告韩爱青与居间介绍人边晋慧通电话，表示因经济能力受限，放弃本案涉案房屋的购买，请边晋慧居中协调退还50000元的事宜，未果。此后，原告与被告及其配偶多次协商退款一事，未果。2018年11月，原告在他处购房，并交纳了首付款。2018年12月18日，太原市万柏林区南寒街道办事处向被告李有智、边晋连夫妇发出书面通知，通知有如下内容：“…因交款时限过长，经社区委员会研究决定，房屋交付时房价定为在原有3600元／平方米的基础上上调500元／平方米，同时另需缴纳500元／平方米的办产权证的费用。现通知你们于2019年1月1日前去南寒社区缴纳购房款及办证费用。逾期未缴纳的，视为自动放弃，该两套房源由南寒社区收回。…”此后，原告未交纳购房款，房屋指标转让款被告亦未返还原告，原、被告就退还转让费一事进行了协商，但未能达成一致。一审法院认为，（一）被拆迁人根据政策将取得拆迁安置房的权利有偿转让他人，属于买卖房屋指标的行为，我国现行法律框架下并未禁止房屋指标的转让。依此签署的协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人各方均具有约束力，双方依约享有权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《房屋转让协议》约定房屋价格为3600元／平方米，但由于原、被告意志以外的原因，房屋价格上调至4600元／平方米。原告因经济能力受限，表示放弃购买，被告对此没有表示反对。但原告在双方没有明确解除合同的情况下，自行在外另购房屋，以其行为表示不履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除原、被告签订的《房屋转让协议》。合同解除后，被告应当根据合同履行的具体情形，按照民法公平和诚实信用原则，适当返还原告购房指标转让款。房屋单价的上涨，并非被告的原因所致，原告在履行合同中未及时交纳购房款，未能完全履行合同约定的义务，原告应承担赔偿被告经济损失等违约责任。（二）被告辩解将原告已支付的50000元指标转让费作为被告的实际损失赔偿金不予返还，其理由是因原告未及时缴纳购房款，答辩人也无力承担该购房款，一时又找不到合适的买方，导致该购房指标被收回，给答辩人造成较大损失。因原告已于2018年10月要求被告返还购房指标款，表示出不再继续履行合同的意愿，自此，被告应当采取适当措施防止损失的扩大而未采取，且被告没有提交证据证明因合同不能履行给其造成的实际经济损失，根据合同履行的情形，由原告赔偿被告经济损失10000元较为适宜。（三）关于原告主张的利息。原告主张自2015年9月9日交付完指标转让费50000元之日起计算利息损失。一审法院认为，没有相关证据表明此时购房指标转让协议无法履行，亦无相关证据证明此时存在返还指标转让费的事由，原告未提交证据证明协议无法履行系被告原因所致。故原告的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、解除原告韩爱青与被告李有智于2015年9月9日签订的《房屋转让协议》；二、被告李有智自本判决生效之日起十日内返还原告韩爱青购房指标转让款40000元；三、驳回原告韩爱青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取计613元由原告韩爱青负担123元，被告李有智负担490元。经二审查明的事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，法律没有明令禁止房屋指标的转让，故依此签署的协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人各方均具有约束力，双方均应依约享有权利、履行义务。因房屋价格上调，当事人双方未及时协商变更合同，被上诉人以经济能力受限为由表示放弃购买。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，该解除合同的意思表示自通知到达对方时合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人应返还被上诉人已支付的购房指标转让费5万元。一审法院鉴于上诉人房屋指标被收回的实际，按照民法公平和诚实信用原则，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失10000元并无不当，本院予以确认。综上所述，李有智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1226元，由上诉人李有智负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月二日书记员 王 峥