福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初2934号 原告：厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所地永安市解放北路名流豪庭**楼**。统一社会信用代码：91350481789010889C。负责人：杨毓波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李丽娜、王琪芳，女，系该公司员工。 被告：罗炳辉，男，1986年10月25日出生，汉族，住永安市。 被告：罗火秀，女，1989年6月10日出生，汉族，住永安市。 厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司与被告罗炳辉、罗火秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽娜、王琪芳、被告罗炳辉到庭参加诉讼，被告罗火秀未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付自2017年1月1日至2020年6月30日物业管理费5152元，2017年7月1日至2019年10月24日公摊费1136元，违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算4.75%*1.3/12=0.005）为440元，合计6728元。二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告分别于2011年与福建世创房产开发有限公司、2014年12月1日、2020年3月21日与永安市名流豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，接管了名流豪庭小区（物业名称），双方在合同中约定：由原告按有关法律规定提供各项物业管理服务，业主按建筑面积缴纳管理费（电梯住宅1.00元/平方米每月）；如果业主拖欠物业管理费，原告按拖欠数额每日加收千分之三违约金。从签订合同至今，原告完全履行该合同约定的管理服务事项和义务。被告为名流豪庭小区业主，居住在该物业**楼****，其建筑面积为122.73平方米，每半年应交物业管理费为736元。被告从签订合同至今，一直接受原告提供的各种服务，却从2017年1月1日起开始不交物业费5152元，公摊费1136元，违约金440元，合计6728元。此前原告多次派管理员上门催收、电话催收、快件发函催收，被告均拒绝缴纳。为了维护原告的合法权益，现在依据《民法通则》、《合同法》及《物业管理条例》等法律法规的有关规定，特向贵院具状起诉，望能判如所请。 罗炳辉辩称：其不是不交，其是暂停不交。二楼私自改管道造成水管堵了，往其家里厨房冒水；外墙一下雨就漏水，漏在门口，反应了多次不解决；安全门坏了几年都没有维修，走道的灯物业不修理，我们自己出钱修理的。以及一些小问题，小车被刮，摩托车丢失等，物业做得好其才交钱。 厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的意见；被告所述外墙空鼓问题，我们很早就上报给业委会了，申请了专项维修基金，而且也通过了决定，已经在行动中了，后期我们会跟进施工问题；另一个厨房冒水是楼上楼下问题，我们去处理过，我们只能协助住户解决问题；防火过道的门有分两种，一种是常开的，一种是可以关的。楼道灯坏掉，只要有住户反映物业都会接收，灯损坏也有很多种原因，灯的维修也都是交给专业师傅。当时被告向物业反映冒水问题，物业请了师傅上门处理。被告所述问题存在，但物业也一直都在做事，这些问题不是被告不交物业费的理由。 厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、营业执照，证明原告的营业执照登记情况；2、身份证，证明原、被告的身份及被告居住情况；3、催告通知书，张贴催告通知书的事实；4、《物业管理服务委托合同》，证明原告与小区业委会签订的物业服务内容以及收费标准；5、房产信息查询表，证明被告产权信息。 罗炳辉的质证意见；对原告证据予以认同。 本院经审理认定事实如下：原告分别于2011年与福建世创房产开发有限公司、2014年12月1日、2020年3月21日与永安市名流豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，接管了名流豪庭小区（物业名称），双方在合同中约定：由原告按有关法律规定提供各项物业管理服务，业主按建筑面积缴纳管理费（电梯住宅1.00元/平方米每月）；如果业主拖欠物业管理费，原告按拖欠数额每日加收千分之三违约金。签订合同后，厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司依约履行合同约定的主要管理服务事项和义务。罗炳辉、罗火秀系名流豪庭小区业主，居，居住在该物业**楼****建筑面积为122.73平方米，每半年应交物业管理费为736元。从2017年1月1日起开始不交物业费5152元，公摊1136元，违约金440元。 另查明，罗炳辉、罗火秀在庭审上，提供手机上的漏水图片，改管道图片。未向本院提交相关的证据。 本院认为，原告作为物业服务单位与永安市名流豪庭小区业主委员会签订物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司在履行合同过程中，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。罗炳辉称二楼私自改管道造成水管堵了，往其家里厨房冒水；厨房冒水是楼上楼下邻居问题，物业公司只能协助住户解决问题。另外墙一下雨就漏水，漏在门口，物业公司上报给业委会了，申请了专项维修基金，而且也通过了决定，已经在行动中了，后期物业公司会跟进施工问题。故罗炳辉的辩解本院无法支持。厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司要求罗炳辉、罗火秀支付物业费5152元，公摊费1136元，合计6288元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司要求罗炳辉、罗火秀支付违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，免除违约金不会影响厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司正常提供物业服务，因此，本院酌情免除罗炳辉、罗火秀的违约责任。罗火秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第六十四《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、罗炳辉、罗火秀应于本判决生效后十日内支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业费5152元。 二、罗炳辉、罗火秀应于本判决生效后十日内支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司公摊费1136元。 三、驳回厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由罗炳辉、罗火秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二〇年十一月十七日 书记员  钭扬 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。