江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1715号上诉人（原审被告）：上饶市岺丰实业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区沙溪镇油麻圩村潘家，统一社会信用代码：91361102MA360JWG42。法定代表人：邓声彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄坚，江西赣东北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上饶市信州区国有资产事务中心，住所地：江西省上饶市信州区白鸥园商城**，统一社会信用代码：1236090349224158XM。法定代表人：甄永强，该中心总经理。委托诉讼代理人：熊志民，江西贤和律师事务所律师。上诉人上饶市岺丰实业有限公司因与被上诉人上饶市信州区国有资产事务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上饶市岺丰实业有限公司上诉请求：依法撤销原判，改判合同继续履行。事实和理由：一、本案并达不到法定解除的条件，一审法院判决解除合同明显对上诉人不利。租赁合同为格式条款合同，明显不利于上诉人，被上诉人并未就相关加重上诉人责任的条款进行明确告知和说明义务。通过一审法庭调查查明的事实可知，双方签订的租赁合同为被上诉人单方提供的格式合同，作为合同相对方的上诉人就合同条款并没有任何修改或者协商的余地。根据合同法的相关规定，所谓合同是双方意思自治原则的体现，但在本案中，上诉人作为合同的相对方只能选择接受或者不接受，也就是说合同中的部分条款并非双方自治的体现，而是被上诉人强势权利的体现，故上诉人认为根据合同法的相关规定，被上诉人作为单方制作格式合同的提供方，应就加重对方责任的条款进行明确告知和说明义务，但从本案全案证据来看，被上诉人制作的租赁合同中就加重上诉人责任的条款内容并没有任何提示或者明示，更不用说解释和说明，故上诉人认为本案的租赁合同中，被上诉人享有的单方解除合同的条款内容并不生效，也就是说一审法院不能引用无效条款内容作为判决依据。二、一审法院判决解除合同，无形中给上诉人造成巨大经济损失，给上诉人雪上加霜，没有体现法律的社会效果。自双方的租赁合同签订后，因为原房屋设施陈旧，且多年未进行过装修，作为承租户的上诉人投入了大量资金对租赁房屋进行了大幅装修，使被上诉人出租的资产产生了数倍的增值，但由于被上诉人的房屋地处上饶市信州区步行街内部，没有停车场也不方便车辆进出，虽经上诉人投入大量资金进行装修，但经营效果依旧不明显，上诉人一直在苦苦经营，至今没有盈利。对于租金，上诉人从未说过不支付，只是由于前期投入大量资金装修，加之经营期间生意不好，导致上诉人资金困难，对此上诉人也多次主动与被上诉人沟通，希望能减免或者延迟支付租金，对此被上诉人主管领导也口头承诺同意延迟或者降低部分租金，特别是2020年1月开始的新型冠状病毒发生以来，上诉人的住宿和餐饮更是停业长达几个月之久，对原本困难的经营更是雪上加霜，但就是如此，上诉人也还是表示拖欠的租金会尽快分期交纳，上诉人认为人民法院不仅是要维护法律的正确实施，也应该体现人文关怀，更要体现法律的温度，如此时判决解除租赁合同，对上诉人来说将是致命打击。综上所述，上诉人认为一审法院判决解除合同，没有法律依据，更没有从上诉人的实际情况出发，恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求。上饶市信州区国有资产事务中心答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。上饶市信州区国有资产事务中心向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原被告双方于2018年1月22日所签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告向原告支付租金19,074元（暂自2020年2月1日起至2020年5月30日，实际租金计算至被告搬离之日止）；3.请求依法判令被告立即搬离租赁房屋，并返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月22日，原被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1.由被告承租位于信州区相府路5号1-1,2-1,3-1,5-1,2幢1-1号；2.合同承租期限自2018年2月1日至2028年1月31日，租金为11万元/年，每年递增2%，租金采取预交付的方式，每半年交付一次，具体交款日期为每个缴款期限首月10日前；3.如被告逾期支付租金达三十天以上，原告可就因此造成的损失向被告要求恢复房屋原状、赔偿损失、不予退还履约保证金等，并且有权单方面变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经送达及生效，被告应当从通知之日起每天加罚全年租金总额3‰的滞纳金并立即搬离租赁标的。2019年11月份左右，因被告未按时支付租金，原告依法向信州区人民法院提起诉讼，要求被告支付所欠租金。2020年1月17日，经上饶市信州区人民法院判决，被告应当向原告支付租金及违约金等。但该判决生效后，被告一直不履行生效判决所确定的支付租金义务。一审法院认为，本案租赁合同是原被告双方的真实意思表示，双方均应按约履行，然被告自2018年11月份起拖欠租金，且经原告向本案申请执行后仍然拒绝履行。根据《租赁合同》第八条约定及《中华人民共和国合同法》第94条规定，被告拖欠租金及拒绝履行生效判决的行为，已经严重损害了原告的合法权益，故原告要求解除租赁合同，予以支持。关于支付租金的要求，一审法院已查明被告自从2018年11月份起拖欠租金的事实，故被告应当支付租金，且因疫情原因，原告亦给予了被告租金的优待政策，故对于原告要求被告支付租金的诉请予以支持；至于被告所称述的一事不再理原则，虽原告就租赁合同提起了诉讼，并经一审法院作出（2019）赣1102民初5347号判决书，但仅是针对2020年1月31日前的租金，且原告并未放弃解除合同的权利，故原告提起本次诉讼，并不违反一事不再理原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、二百一十二条之规定，判决：一、解除原告上饶市国有资产事务中心与被告上饶市岺丰实业有限公司于2018年1月22日所签订的《房屋租赁合同》。二、被告上饶市岺丰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市国有资产事务中心租金19,074元（自2020年2月1日起至2020年5月30日止，实际租金计算至被告搬离之日止）。三、被告上饶市岺丰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋，并将房屋交还给原告上饶市国有资产事务中心。案件受理费6,909元（已减半收取），由被告上饶市岺丰实业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，根据一、二审查明的事实，经原审法院2020年1月17日作出（2019）赣1102民初5347号生效判决后，上诉人对其欠付的截至2020年1月31日止的租金139,700元至今未支付。上诉人长期拖欠租金的行为已经构成严重违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条之约定，上诉人长期拖欠租金符合解除合同的条件已成就的约定情形，被上诉人作为解除权人享有约定解除权。再者，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，上诉人迟延履行主要债务，且经生效判决后仍未履行，被上诉人亦享有法定解除权。因此，原审法院判令解除双方的租赁合同既有合同依据也有法律依据。对于2020年2月1日至2020年5月30日期间的租金，鉴于2020年2月、3月全国发生新型冠状病毒疫情的特殊情形，被上诉人已经主动减免近两个月的租金，原审判决已经充分照顾上诉人的利益，其处理适当。对上诉人要求继续履行合同的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上饶市岺丰实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,818元，由上诉人上饶市岺丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 李少琴审判员 杜依霖二〇二〇年十一月五日书记员 刘 洋