广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3482号原告：何，男，汉族，住江西省樟树市************，公民身份号码************094。委托诉讼代理人：尹，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯，广东林贤律师事务所实习律师。被告：杨，男，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码************831。原告何诉被告杨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年8月29日签订的《租赁合同书》解除；2.被告向原告支付厂房租金（按112800元/月标准，从2019年6月16日计至实际搬离之日止，暂计至2019年11月15日为520000元）、厂房管理费（以2600元/月计算，从2019年6月16日计至实际搬离之日止，暂计至2019年11月15日为13000元）、水费（从2019年6月16日起计算，暂计至2019年10月15日为6420.17元）、电费（从2019年6月16日起计算，暂计至2019年10月15日为44914.74元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月29日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将其承租的位于东莞市***********的厂房，出租给原告使用，租金为112800元/月，厂房管理费为2600元/月，租赁期从2017年8月25日起至2027年7月19日止。后被告的工厂因经营不善，多次拖欠原告厂房租金、水电费等费用，原告多次催促，被告均不理会。被告的行为严重损害原告合法权益，已经构成违约。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。庭审过程中，原告陈述案涉厂房没有取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设，故原告请求将诉讼请求第一项变更为确认原告与被告于2017年8月29日签订的《租赁合同书》无效；将诉讼请求第二项变更为被告向原告支付场地占用费（以112800元每月计算，从2019年6月16日计至实际搬离之日止，暂计至2019年11月15日为520000元）。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有两份《租赁合同书》、《缴纳电费收费凭据》（照片）、微信支付凭证（通过“生活缴费”支付2019年9月电费4147.67元、2019年10月电费3080.13元，通过“清溪粤海水务”支付2019年6月水费2124.73元、2019年7月水费1518.86元、2019年8月水费1151.18元、2019年9月水费1323元、2019年10月水费302.4元）、东莞农村商业银行转账业务收付款回单、电费发票、用户水费明细、水费发票、污水处理费票据、证人证言、微信聊天记录。被告没有答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明，2017年8月29日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定：原告将位于东莞市***********的厂房，包括一栋三层厂房、一栋五层宿舍、一栋三层办公楼、配电房、门卫室以现状标准租赁给被告，租赁物的用途为工业使用；租期从2017年8月25日起至2027年7月19日止；厂房总租金112800元，卫生、治安等费用由被告自行向有关部门缴纳，免租期自2017年8月25日至2017年10月15日止，起租期自2017年10月16日；厂房月租金从第四年递增10%，第六年在第五年的基础上递增15%，第八年在第七年的基础上递增10%；被告必须于每月3日前支付当月租金，否则原告有权收取被告缴费总额每天1%的滞纳金；原告根据被告需求提供250KVA独立变压器的电力给被告使用，被告自行向供电局交纳所用电费；租赁保证金338400元，保证金待合同期满后被告将各项费用付清后原告在七天内一次性无息退还被告；原告给被告厂区配一名厂长，工资由被告发放，厂长每月工资不低于2600元，此费用被告在每月3日前缴租金时一并交给原告；合同还对双方其他权利义务进行约定。原告确认被告于2017年3月2日缴纳了保证金338400元，原告同意该保证金与原告诉请的费用予以抵扣。原告主张：被告租赁案涉厂房、宿舍后用于开办东莞市煊煜塑胶模具有限公司（以下简称煊煜公司）；原告承租以来有办立独立的水电费账户以缴纳水电费，账户名为煊煜公司；东莞市***********分ABC三个区，每个月都是独门独院且有单独的水电表独立缴费；被告从2019年6月开始没有支付过租金和水电费；煊煜公司在2019年6月部分停业，在2019年7月底完全停止经营且被本院清溪法庭整体查封至2020年3月10日煊煜公司的财产被执行完毕之日才清空案涉厂房、宿舍及办公楼，原告在本案中主张的厂房占用费、厂房管理费亦至2020年3月10日止。原告主张其为被告垫付了2019年7月至2019年10月期间的电费、水费，并提交《缴纳电费收费凭据》、微信支付凭证、东莞农村商业银行转账业务收付款回单、电费发票、用户水费明细、水费发票、证人证言拟证实其主张。《缴纳电费收费凭据》是照片，原告未提交原件核对。微信支付凭证显示2019年11月2日通过微信“生活缴费”支付电费4147.67元（原告主张是垫付被告2019年9月电费）、2019年11月8日通过微信“生活缴费”支付电费3080.13元（原告主张是垫付被告2019年10月电费），2019年9月4日通过“清溪粤海水务”支付水费3643.59元（原告主张是垫付被告2019年6月水费2124.73元、2019年7月水费1518.86元）、2019年9月30日通过“清溪粤海水务”支付水费1151.18元（原告主张是垫付被告2019年8月水费），2019年10月11日通过“清溪粤海水务”支付水费1323元（原告主张是垫付被告2019年9月水费）、2019年11月6日通过“清溪粤海水务”支付水费302.4元（原告主张是垫付被告2019年10月水费）。东莞农村商业银行转账业务收付款回单显示廖某于2019年9月11日向广东电网有限责任公司东莞供电局分两笔支付27265.02元、10421.92元。电费发票显示煊煜公司2019年10月电费税价合计3080.13元、2019年9月电费、违约金税价合计4147.67元、2019年8月电费税价合计10421.92元、2019年7月电费及违约金税价合计27265.02元。用户水费明细、水费发票、污水处理费票据均显示用户名为东莞市淦源玩具制品有限公司（以下简称淦源公司），原告主张淦源公司是案涉厂房的上手承租人，登记的用水账户名称为淦源公司，被告承租案涉厂房以来并未予以变更。用户水费明细加盖粤海水务公司污水垃圾业务专用章。水费发票及污水处理费票据均加盖粤海水务公司的印章，显示地址为“三星刘屋围”、名称为淦源公司的用户2019年6月水费及违约金税价合计1379.73元、污水处理费745元，2019年7月水费及违约金税价合计937.76元、污水处理费581.1元，2019年8月水费及违约金税价合计704.18元、污水处理费447元，2019年9月水费及违约金税价合计801.5元、污水处理费521.5元，2019年10月水费及违约金税价合计183.2元、污水处理费119.2元。原告证人廖某出庭作证称:廖某是原告作为实际控制人的东莞市航诚物业投资有限公司（以下简称航诚公司）的员工，职务是物管经理，具体负责后勤；福星街C区的物业分ABC三个区，每个月都是独门独院且有单独的水电表独立缴费；被告从2019年6月开始没有支付过租金和水电费；煊煜公司在2019年6月部分停业，在2019年7月底完全停止经营且被本院清溪法庭整体查封至2020年3月10日煊煜公司的财产被执行完毕之日才清空案涉厂房、宿舍及办公楼，原告在本案中主张的厂房占用费、厂房管理费亦至2020年3月10日止。原告主张其为被告垫付了2019年7月至2019年10月期间的电费、水费，并提交《缴纳电费收费凭据》、微信支付凭证、东莞农村商业银行转账业务收付款回单、电费发票、用户水费明细、水费发票、证人证言拟证实其主张。《缴纳电费收费凭据》是照片，原告未提交原件核对。微信支付凭证显示2019年11月2日通过微信“生活缴费”支付电费4147.67元（原告主张是垫付被告2019年9月电费）、2019年11月8日通过微信“生活缴费”支付电费3080.13元（原告主张是垫付被告2019年10月电费），2019年9月4日通过“清溪粤海水务”支付水费3643.59元（原告主张是垫付被告2019年6月水费2124.73元、2019年7月水费1518.86元）、2019年9月30日通过“清溪粤海水务”支付水费1151.18元（原告主张是垫付被告2019年8月水费），2019年10月11日通过“清溪粤海水务”支付水费1323元（原告主张是垫付被告2019年9月水费）、2019年11月6日通过“清溪粤海水务”支付水费302.4元（原告主张是垫付被告2019年10月水费）。东莞农村商业银行转账业务收付款回单显示廖某于2019年9月11日向广东电网有限责任公司东莞供电局分两笔支付27265.02元、10421.92元。电费发票显示煊煜公司2019年10月电费税价合计3080.13元、2019年9月电费、违约金税价合计4147.67元、2019年8月电费税价合计10421.92元、2019年7月电费及违约金税价合计27265.02元。用户水费明细、水费发票、污水处理费票据均显示用户名为东莞市淦源玩具制品有限公司（以下简称淦源公司），原告主张淦源公司是案涉厂房的上手承租人，登记的用水账户名称为淦源公司，被告承租案涉厂房以来并未予以变更。用户水费明细加盖粤海水务公司污水垃圾业务专用章。水费发票及污水处理费票据均加盖粤海水务公司的印章，显示地址为“三星刘屋围”、名称为淦源公司的用户2019年6月水费及违约金税价合计1379.73元、污水处理费745元，2019年7月水费及违约金税价合计937.76元、污水处理费581.1元，2019年8月水费及违约金税价合计704.18元、污水处理费447元，2019年9月水费及违约金税价合计801.5元、污水处理费521.5元，2019年10月水费及违约金税价合计183.2元、污水处理费119.2元。原告证人廖某出庭作证称:廖某是原告作为实际控制人的东莞市航诚物业投资有限公司（以下简称航诚公司）的员工，职务是物管经理，具体负责后勤；福星街C区的物业是由航诚公司承租，原告是二手房东，原告承租后再交由航诚公司经营管理；廖某代缴被告的电费27265.02元、10421.92元、4147.67元、3080.13元、水费3643.59元、1151.18元、1323元、302.4元，以上费用廖某同意由原告向被告主张权利。至于以上水电费的产生，原告主张虽然煊煜公司在2019年7月已经停止经营，但煊煜公司的部分员工仍然留守在厂区内担心设备被债主搬走，故而产生了水电费，原告承诺庭后五个工作日内提交相应证据证实其主张，但至今尚未举证。本院调查取得（2019）粤1973执8959号案件的查封财产清单、《拍卖物交接确认书》。查封财产清单显示，本院于2019年8月2日、8月22日查封煊煜公司的财产。《拍卖物交接确认书》显示煊煜公司的财产被本院拍卖后，买受人林于2020年2月6日签名确认收到原属煊煜公司的机器设备。原告对该两份证据真实性确认，但主张该机器设备的实际搬离时间为2020年3月10日，并提交原告的代理人尹与买受人林（微信昵称为、微信号为）的微信聊天记录拟证实其主张。该聊天记录显示尹于2020年3月1日问林明天是否可以安排搬机器，林回复不可以，尹转述原告的意见要求林在2020年3月4日前搬走机器，可以不收取场地占用费。2020年3月9日，林再次承诺会赶快清理完毕。另查明，本院向东莞市自然资源局函询东莞市***********的厂房（包括一栋三层厂房、一栋五层宿舍、一栋三层办公楼、配电房、门卫室）是否办理建设工程规划许可证、施工报建证明、或者由建设工程质量安全监督部门颁发建筑工程竣工验收证书。东莞市自然资源局函复本院：经核实，提供的红线图未标注做表，且地址不够详细，无法核实项目的具体位置，无法判定是否办理建设工程规划许可证及相关报建手续。原告对该函复予以确认，并主张该复函说明案涉土地无法查证存在建设工程规划许可证及相关报建手续，可以认定《租赁合同书》无效。以上事实，有《租赁合同书》、《缴纳电费收费凭据》（照片）、微信支付凭证、东莞农村商业银行转账业务收付款回单、电费发票、用户水费明细、水费发票、证人证言、微信聊天记录、原告提交的质证意见、本院调取的查封财产清单、《拍卖物交接确认书》、东莞市自然资源局的复函以及本院庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：双方签订的《租赁合同书》效力如何，原告各项诉请能否支持。对此，本院分析如下：其一，原、被告双方于2017年8月29日签订《租赁合同书》约定原告将位于东莞市***********房屋出租给被告，但依据东莞市自然资源局向本院出具的复函，未查证到案涉房屋办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定原、被告双方于2017年8月29日签订的《租赁合同书》为无效合同。无效的合同，不具备履行性，本院对原告解除合同的请求不予支持。其二，合同无效，但被告已实际使用了案涉房屋，原告有权请求参照《租赁合同书》约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告主张被告从2019年6月开始没有支付过租金和水电费、煊煜公司在2019年6月部分停业，在2019年7月底完全停止经营且被本院清溪法庭整体查封，被告未予以反驳并提交证据，本院对原告的该主张予以采信。虽然煊煜公司已经停止营业且被法院整体查封，但其机器设备等财物仍然停放在原址，客观上占用了原告的厂房，故被告仍需支付房屋占有使用费。根据本院调取的《拍卖物交接确认书》显示，买受人林于2020年2月6日签名确认收到原属煊煜公司的机器设备，故被告以及煊煜公司实际占用原告厂房的时间应计算至2020年2月6日止。至于林取得的原属煊煜公司的机器设备占用原告厂房的问题，原告可以另行主张权利。故被告应支付原告2019年6月至2020年2月6日厂房占有使用费合计112800元/月×8月+112800元/月×（6日÷29日）≈925738元。其三，原告提供的微信支付凭证、东莞农村商业银行转账业务收付款回单、电费发票、用户水费明细、水费发票、证人证言形成完整的证据链条，且被告未主张亦未提交证据反驳原告的主张，本院依法采信原告提交的证据以及原告垫付案涉厂房2019年7月至2019年10月电费、2019年6月至2019年10月水费、排污费的事实，即原告垫付2019年7月电费及违约金税价合计27265.02元、2019年8月电费税价合计10421.92元、2019年9月电费及违约金税价合计4147.67元、2019年10月电费税价合计3080.13元，垫付2019年6月水费及违约金税价合计1379.73元、污水处理费745元，2019年7月水费及违约金税价合计937.76元、污水处理费581.1元，2019年8月水费及违约金税价合计704.18元、污水处理费447元，2019年9月水费及违约金税价合计801.5元、污水处理费521.5元，2019年10月水费及违约金税价合计183.2元、污水处理费119.2元。至于原告主张煊煜公司2019年7月已经停止经营，但煊煜公司的部分员工仍然留守在厂区内担心设备被债主搬走，故而产生了水电费的情况，原告未在其承诺的庭后五个工作日内提交相应证据证实其主张，理应由其承担举证证明责任。综合原告关于煊煜公司在2019年6月部分停业，在2019年7月底完全停止经营且被本院清溪法庭整体查封的主张，以及本院调查取得（2019）粤1973执8959号案件的查封财产清单显示，本院于2019年8月2日、8月22日查封煊煜公司财产的情况，本院酌定被告应向原告返还垫付的款项如下：2019年7月电费及违约金税价合计27265.02元、2019年8月电费税价合计10421.92元、2019年9月电费、违约金税价合计1000元、2019年10月电费税价合计1000元，以上电费及违约金费用合计39686.94元；2019年6月水费及违约金税价合计1379.73元、污水处理费745元、2019年7月水费及违约金税价合计937.76元、污水处理费581.1元、2019年8月水费及违约金税价合计704.18元、污水处理费447元、2019年9月水费及违约金、污水处理费500元、2019年10月水费及违约金、污水处理费200元，以上水费及违约金、污水处理费合计5494.77元。其四，双方的《租赁合同书》约定原告给被告厂区配一名厂长，工资由被告发放，厂长每月工资不低于2600元，原告据此主张2019年6月16日至被告实际搬离之日止的厂房管理费，按每月2600元计算。对此，本院认为，既然是厂房管理费，则该款是原告聘请员工对被告厂房进行管理的对价。结合原告主张的煊煜公司于2020年7月底全面停止经营，故厂房管理费应支付至2020年7月，金额为2600元÷2+2600元=3900元。其五，无效的合同自始无效，不具有法律拘束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。原告确认被告于2017年3月2日缴纳了保证金338400元，并同意与其在本案的诉讼请求的金额予以抵扣，符合法律规定，本院予以准许。抵扣后，被告尚应支付原告款项为925738元+39686.94元+5494.77元+3900元-338400元=636419.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告何与被告杨于2017年8月29日签订的《租赁合同书》无效；二、限被告杨于本判决发生法律效力之日起三日向原告何支付占有使用费925738元；三、限被告杨于本判决发生法律效力之日起三日向原告何支付电费及违约金39686.94元；四、限被告杨于本判决发生法律效力之日起三日向原告何支付水费及违约金、污水处理5494.77元；五、限被告杨于本判决发生法律效力之日起三日向原告何支付厂房管理费3900元；六、限原告何于本判决发生法律效力之日起三日向被告杨退回保证金338400元；七、以上第二项至第六项的金额相互抵扣，则被告杨应于本判决发生法律效力之日起三日向原告何支付636419.71元；八、驳回原告何其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9644元，由原告何负担10元，被告杨负担9634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯金玲人民陪审员  莫文华人民陪审员  张伟星二〇二〇年十一月七日书 记 员  林秋香陈李玉附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。