湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4777号原告郴州市君诚物业服务有限公司，住所郴州市北湖区南岭大道七星大市场综合楼**201、202、203，统一社会信用代码91431000060137383J。法定代表人赵会敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。被告刘国成，男，1984年12月26日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人刘潭彬，男，1959年5月3日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，系被告刘国成的父亲。被告匡燕丽，女，1988年10月11日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。原告郴州市君诚物业服务有限公司（以下简称君诚物业公司）诉被告刘国成、匡燕丽物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人倪琼卫、被告刘国成的委托诉讼代理人刘潭彬、被告匡燕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君诚物业公司请求本院判令：1.被告支付物业管理服务费8101.6元（计算方式：住宅面积120.56×1.6元/平方米×42个月=8101.6元）；2、被告按照欠缴物业管理服务费的30%计算滞纳金为2430元（8101.6×30%=2430），以上两项合计10532元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘国成、匡燕丽答辩要点：答辩人对诉讼请求有异议，原告诉请的物业费计算区间为42个月，但是2016年7月1日不是房屋竣工的时间，不应从2016年7月1日起算；对滞纳金有异议，答辩人没有收房，没有享受到原告提供的物业管理服务，也没有收到原告的多次催收，故不存在拒交的情况；物业费合同约定是1.6元每平方米，并不存在开发商与业主协商变更物业费收费标准的情形。查明的事实本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：2014年10月10日，原告君诚物业公司通过招投标中标“汇园雅居”前期物业服务。2014年12月25日，原告君诚物业公司与郴州市集汇房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定：住宅按1.6元/月/平方米（按建筑面积计算）收取物业管理服务费；业主或物业使用人欠缴物业服务费的，应当按照欠缴金额每日千分之一标准承担相应的滞纳金。2018年11月1日双方又续签了《前期物业服务合同》，约定：住宅按1.6元/月/平方米（按建筑面积计算）收取物业管理服务费；业主或物业使用人欠缴物业服务费的，应当按照欠缴金额每日千分之三标准承担相应的滞纳金。2016年2月15日，被告刘国成、匡燕丽与郴州市集汇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号201402961106），购买郴州市集汇房地产开发有限公司开发的位于郴州市北湖区××路汇园雅居1栋1406房，建筑面积为120.56平方米，附件四合同补充条款第五条约定：买受人在通知的收房时间内未办理收房手续的，则通知中办理交房手续的截止日视为房屋交接日，并视为买受人已对房屋验收合格，房屋毁损灭失的风险自即日起由买受人承担，买受人自即日起开始支付物业服务费等相关费用。第十八条约定：买受人同意本合同项下的物业由出卖人委托的物业公司进行前期物业服务，在办理交房手续时，买受人应与物业公司签订前期物业服务协议，物业服务费用的起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知确定的交楼日期起算。2016年6月8日，郴州市集汇房地产开发有限公司向原告君诚物业公司发出《交接通知单》，表明：汇园雅居1栋1406号业主刘国成、匡燕丽已经通知业主并办理完集汇房地产公司的相关手续，请原告为业主办理房屋交接相关手续。合同收房期为2016年6月30日。合同签订后，原告君诚物业公司提供了相关物业服务，从2016年7月1日起被告开始欠缴物业管理费，至2019年12月31日累计欠缴物业管理费8101.6元。判决的理由与结果本院认为,本案属物业服务合同纠纷。本案中，汇园雅居小区开发商郴州市集汇房地产开发有限公司与原告君诚物业公司签订的《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,该前期物业服务合同对该小区全体业主均有约束力,被告刘国成、匡燕丽作为该小区业主之一，也当然受该合同约束。在原告依约为该小区提供了物业服务后,两被告有义务按照合同约定给付相关费用，故对于原告要求两被告交纳物业费的诉请,本院予以支持。关于物业费的计算区间，两被告辩称未收房,根据两被告与郴州市集汇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，物业服务费用的起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知确定的交楼日期起算，买受人在通知的收房时间内未办理收房手续的，则通知中办理交房手续的截止日视为房屋交接日。本案中，《交接通知单》明确表明收房期为2016年6月30日，原告自2016年7月1日起计收物业费并无不妥。根据前期物业服务合同约定，物业费自2016年7月1日起至2019年12月31日按照1.6元/月标准计算为8101.6元(1.6元×120.56平方米×42个月=8101.6元),因两被告未装修入住,本院酌情核减10%后为7291.44元。关于滞纳金的问题，本案中，原、被告虽然在《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务合同》中约定了滞纳金的计算方式，但原告要求按照欠缴物业管理服务费的30%计算滞纳金，双方没有约定，故本院酌情确定滞纳金从起诉之日起，以欠缴物业管理服务费为基数，按照每日万分之五计算至判决之日止为222.4元（7291.44元×0.0005×61天=222.4元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第(五)项、第六十七条之规定，判决如下：一、被告刘国成、匡燕丽于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市君诚物业服务有限公司物业管理费7291.44元（2016年7月1日暂计至2019年12月31日）、滞纳金222.4元，共计7518.84元；二、驳回原告郴州市君诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取32元，由原告郴州市君诚物业服务有限公司负担9元，由被告刘国成、匡燕丽共同负担23元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李建平二〇二〇年十一月六日法官助理郑蔚书记员吴津玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。