广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1657号上诉人（原审原告）：邓雄师，男，1972年12月29日出生，汉族，住广东省中山市东区***********。委托诉讼代理人：李远明，广东粤雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王正平，男，1966年9月9日出生，汉族，住浙江省青田县*****。被上诉人（原审被告）：陈忠义，男，1979年5月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县***********。被上诉人（原审被告）：罗庆星，男，1970年9月9日出生，汉族，住广东省南雄市***************。王正平、陈忠义、罗庆星的委托诉讼代理人：徐载龙，广东循正律师事务所律师。王正平、陈忠义、罗庆星的委托诉讼代理人：邓国平，广东循正律师事务所实习律师。原审第三人：林灶培，男，1983年6月10日出生，汉族，住南雄市水西小岛大福名城会所********。原审第三人：南雄市****英煌娱乐会所，住所地：南雄市三影塔广场**楼****门店**********。经营者：李德雄。上诉人邓雄师因与被上诉人王正平、陈忠义、罗庆星(以下简称王正平等三人)、原审第三人林灶培、南雄市****英煌娱乐会所（以下简称英煌会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓雄师上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王正平等三人承担。事实和理由：一审法院以邓雄师于2011年承租王正平等三人商铺为由认定邓雄师理应清楚其所承租房屋建筑面积包括加建面积，属认定基本事实不清。根据罗庆星与林灶培2014年4月18日签订的《变更房屋租赁合同》第一条可知，合同已约定涉案房屋建筑面积为1130平方米。2018年6月30日，罗庆星与邓雄师所签订的《房屋租赁合同》中同样约定涉案房屋建筑面积为1130平方米，并且每月租金也是按照1130平方米的标准来计算，邓雄师亦同样按照承租建筑面积1130平方米向王正平等三人缴纳租金。但根据后续陈忠义出具的房地产权证可知，涉案房屋南雄市三影塔广场12号楼1层07号门店为42.12平方米，南雄市三影塔广场12号楼2层04、05、06号门店为391.82平方米，南雄市三影塔广场12号楼3层04、05、06、07、08号门店建筑面积为579.96平方米，涉案房屋合计建筑面积为1013.9平方米，与合同约定的建筑面积1130平方米不符。一审法院所提及四楼加建面积，邓雄师与王正平等三人俱已在《变更房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》都做了相应约定。《变更房屋租赁合同》第四条“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、公益、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，如有对房屋造成损坏照价赔偿，装饰物的工料费和不可移动的装饰物权属处理，所有权属全归甲方。”《房屋租赁合同》第四条第二款、第三款“2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应实现得到甲方签字同意后方可施工，如有对房屋造成损，乙方必须承担所有损失，并给予甲方相应的损害赔偿。3、对于装饰物等不可移动的设备设施权属，其所有权在合同期满后全归甲方，甲方无需支付任何费用给乙方。”在邓雄师对涉案房屋进行加建施工时，已确定该加建施工不影响房屋结构，也已告知王正平等三人并征得同意。王正平等三人对邓雄师承诺的“免费使用”，实则是合同期满后，王正平等三人对该加建部分无需给予邓雄师补偿，所有权属全归邓雄师。因此，应当认定四楼加建面积属租赁合同约定的“租赁期间房屋装饰”，而不应认定为建筑面积的一部分。且在邓雄师与王正平等三人签订《房屋租赁合同》时，邓雄师并未进行房屋加建施工，合同约定的建筑面积根本无法包含后续邓雄师对房屋进行装饰加建的面积。邓雄师有充分理由认为加建面积属租赁期间房屋装饰的一部分。王正平、陈忠义、罗庆星口头答辩称，坚持在一审提出的意见，本案属于重复起诉，也就是邓雄师的诉讼请求违反了一事不再理的原则，应当驳回其上诉请求。即使邓雄师在上诉状所提的意见也是没有事实及法律依据的，体现在：1.邓雄师与王正平等三人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示不存在欺诈，邓雄师租赁王正平等三人房产时其已获知王正平等三人的房产权属人包括房屋面积，邓雄师称其不知道王正平等三人的房产面积是与事实不相符的而且也不符合常理，因为邓雄师其支付的租金是上万元，其不可能不要求王正平等三人提供房产等证明该房产的来源及面积而且邓雄师还需提供王正平等三人的房产去工商部门办理营业登记，也就是涉及到住所的问题，工商部门需要他提供房产的问题，所以邓雄师是非常清楚王正平等三人的房产面积是多少的问题。2.本案双方约定合同面积1130平方米是双方根据本案的实际情况进行的约定，既符合事实也不违反法律规定而且双方履行该合同有一段时间，邓雄师也从未提出过任何的异议，故邓雄师所提的要求减少租金的问题没有事实及法律依据。综上，应当驳回邓雄师的上诉请求。英煌会所述称，后期是我们经营，合同是他们后来签的，我看了合同，发现合同里也是有很多不合理的地方，面积的问题，合同是按照房产证的面积30元每平方，实际上没那么多面积。邓雄师向一审院起诉请求：1.王正平等三人向邓雄师返还租金105881.8元（租金从2014年5月1日-2018年12月31日止）；2.案件受理费由王正平等三人负担。一审法院认定事实：罗庆星作为甲方，第三人林灶培作为乙方，于2014年4月18日签订了《变更房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落在南雄市****三影塔广场12号楼一层07号门店，二层04号、05号、06号门店，三层04号、05号、06号、07号、08号门店，建筑面积1130平方米，出租给乙方作为商业使用，除餐饮、宾馆、足浴外；租赁期共49个月，甲方从2014年5月1日起将出租房交付给乙方使用至2018年6月31日收回；乙方必须在每月5号前将交付租金交纳给甲方，先付后用，每月共计15816元，第二年起按8%递增，即2014年5月1日至2015年5月30日月租金15816元，2015年5月（应为6月）1日起至2016年5月30日月租金17081.28元，2016年5月（应为6月）1日至2017年5月30日月租金18447.48元，2017年5月（应为6月）1日至2018年5月30日月租金19922.8元。合同签订后，由林灶培、李德雄、邓雄师合伙经营英煌娱乐会所。经营期间，林灶培、李德雄退出合伙。2018年6月30日，陈忠义作为甲方，邓雄师作为乙方，签订合同编号为20180701的《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期共36个月，甲方从2018年7月1日起将出租房交付给乙方使用，至2021年6月30日交回给甲方。合同签订后，邓雄师继续经营英煌娱乐会所。另查明，涉案房屋产权证上显示，南雄市****三影塔广场12号楼1层07号门店的建筑面积为42.12平方米，权属登记人为王正平、陈忠义；南雄市****三影塔广场12号楼2层04、05、06号门店的建筑面积为391.82平方米，权属登记人为王正平、陈忠义、罗庆星；南雄市****三影塔广场12号楼3层04、05、06、07、08号门店的建筑面积为579.96平方米，权属登记人为王正平、陈忠义。共计建筑面积为1013.9平方米。邓雄师与原合伙人于2011年年底经王正平等三人同意在涉案房屋顶层加建了板房并使用，四楼加建面积为180.4平方米，加建面积与房产证登记面积合计1194.3平方米，邓雄师一直按面积1130平方米支付租金。再查明，本案王正平等三人曾因涉案房屋租金问题以邓雄师为主体向该院提出诉讼请求：1.解除王正平等三人与邓雄师于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》；2.邓雄师向王正平等三人支付拖欠租金144879.52元（计至2018年12月31日止）；3.邓雄师腾退承租的房屋，并向王正平等三人支付从2019年1月1日之日起至王正平等三人归还房屋之日止的房屋占用费（按每月33900元计）；4.邓雄师向王正平等三人支付违约金104159.04元，并确认王正平等三人无需返还邓雄师押金35000元（实际缴付25000元）。邓雄师辩称，双方租赁合同约定的建筑面积是1130平方米，但房屋产权证登记中只有1013.9平方米，因此双方签订的租赁合同有欺诈行为，合同应该是无效的，法院认为邓雄师抗辩所称导致其多支付了租金，以及代支付了相关税费的证据不足，因此作出（2019）粤0282民初248号民事判决书，对邓雄师的抗辩理由不予支持。一审判决后，邓雄师不服判决，并向广东省韶关市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）粤02民终2031号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的案件焦点为邓雄师的起诉是否构成重复起诉以及租金是否多付的问题。关于是否构成重复起诉的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，王正平等三人以邓雄师的诉请已在广东省韶关市中级人民法院（2019）粤02民终2031号一案中进行审理裁判，此次起诉构成重复起诉为由请求驳回邓雄师起诉。而邓雄师认为其只在（2019）粤0282民初248号案中进行抗辩，并没有提起反诉，不符合一事不再理原则。该院认为，邓雄师在该院（2019）粤0282民初248号案中虽然以被告的主体提出抗辩多支付租金的抗辩理由，但未提起反诉，现邓雄师另案起诉并不构成重复起诉。关于租金是否多付的问题。邓雄师与王正平等三人签订的《变更房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，虽然约定了每月的租金以及此后递增的百分比，但该约定并没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行。现邓雄师诉请王正平等三人返还其从2014年5月1日至2018年12月31日止租赁面积不足多付的租金105881.8元。王正平等三人辩称邓雄师租赁面积加上加建部分已超过合同约定的1130平方米，其诉求返还租金没有事实依据。该院认为，虽然承租房屋产权登记面积为1013.9平方米，但加上邓雄师与原合伙人于2011年在承租房屋的顶层加建面积应为1194.3平方米。然而，邓雄师作为承租人，其与原合伙人于2011年已经承租王正平等三人商铺，理应清楚其所承租房屋建筑面积包括四楼加建面积，而邓雄师辩称，加建面积王正平等三人承诺免费使用，并无证据予以证明，故邓雄师诉称其多交付资金105881.8元，要求王正平等三人返回的请求，证据不足，该院不予支持。林灶培、英煌娱乐会所经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，该院依法缺席审理。一审法院判决：驳回邓雄师的诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对邓雄师的上诉意见，本案争议焦点为：涉案租赁物建筑面积是否符合合同约定，邓雄师是否多支付租金。邓雄师诉称租赁合同约定租赁房屋建筑面积1130平方米，但王正平等三人提供的涉案租赁房屋产权证记载面积合计只有1013.9平方米，少了116.1平方米。王正平等三人辩称双方约定涉案房屋计租面积是以实际使用面积为准，而邓雄师实际使用面积远远超过1130平方米，因此不存在出租房屋建筑面积少的问题。本院认为，根据罗庆星与林灶培签订的《变更房屋租赁合同》和陈忠义与邓雄师签订的《房屋租赁合同》约定，涉案租赁物建筑面积为1130平方米。王正平等三人交付的租赁物共有四层房屋，其中有产权证的一至三层房屋建筑面积合计为1013.9平方米，未取得建设工程规划许可证的第四层房屋建筑面积为180.4平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，王正平等三人将未取得建设工程规划许可证的第四层房屋出租给邓雄师等人使用的租赁关系无效。因此，邓雄师主张王正平等三人交付的租赁物建筑面积少了116.1平方米，本院予以采信。邓雄师等人在租赁期间一直占有使用了第四层房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，邓雄师占有使用第四层房屋期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于涉案房屋一至三层建筑面积合计为1013.9平方米，加上第四层建筑面积180.4平方米，合计1194.3平方米，超过了合同约定的1130平方米。邓雄师按建筑面积1130平方米计算支付的租金，并未超出其应支付的租金和房屋占有使用费。因此，本院对邓雄师主张多支付租金不予支持。综上所述，邓雄师的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2418元，由邓雄师负担。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十一月九日书记员 刘美红