湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8518号上诉人（原审被告）：王素梅，女，1977年10月6日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：皮玉亮，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛，湖北瀛楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金蓓，女，1982年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张金矿，湖北云津律师事务所律师。原审第三人：武汉乔雅居房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际**地块******。法定代表人：徐超，该公司总经理。委托诉讼代理人：严飞，该公司员工。上诉人王素梅因与被上诉人金蓓、原审第三人武汉乔雅居房地产经纪有限公司（以下简称乔雅居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王素梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法将本案发回重审或依法改判驳回金蓓的一审诉讼请求；2.一审及上诉费用由金蓓承担。事实与理由：一、一审法院鉴定程序违法。首先，一审法院并未通知王素梅参与选定评估机构的程序，评估机构系金蓓单方选定。其次，评估人员在没有进行案涉房屋室内勘查而凭金蓓单方提交的16张未经王素梅质证的照片进行评估鉴定并出具评估报告书。因此，一审鉴定程序违法，该评估意见不应被采纳。二、双方均认为对方存在违约，双方协商无果陷入僵局引发诉讼，判决于2018年2月7日生效后，双方再次协商无果，引发本次诉讼。一审法院一方面认为是金蓓行使的单方解除权，另一方面又认为案涉合同是双方一致确认解除，属事实认定不清。三、一审法院认为案涉合同系金蓓单方解除，且全部过错责任均在于王素梅，判决王素梅双倍返还金蓓定金6万元、赔偿25.82万元实属不公，赔偿数额明显过高。四、关于金蓓的实际损失，自王素梅第一次明确表示不履行合同时（即2016年11月1日），金蓓就可以通过解除合同主张定金罚则，要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式防止损失扩大，而金蓓未在合理期间购买替代性房屋，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担，法院应以2016年11月1日作为评估房产价格的时点来判断房屋价值，对金蓓的可得利益损失予以赔偿。金蓓辩称，王素梅的上诉请求不应得到支持，且王素梅的事实与理由不成立。一、一审法院已经履行程序义务，因王素梅自身原因导致未参加评估机构选定，且在鉴定时多次联系均不开门，在一审庭审时关于本案鉴定程序问题已经查明，一审鉴定程序合法，评估结果公正。二、本案银行还贷时间是2016年10月8日至10月10日，而非2016年9月14日。2016年9月19日王素梅取得了案涉房屋的权属证书但并未交给第三人，并且王素梅一直表示不愿意继续履行合同，为此金蓓于2016年9月26日及时申请诉前财产保全，在双方协商未果的情况下起诉请求王素梅继续履行合同。金蓓是案涉合同的守约方，没有任何过错，金蓓有权行使单方解除权。三、王素梅补充的意见与其上诉状中的观点相矛盾。王素梅补充的观点是其在2016年11月1日就明确表明不愿意继续履行合同，是违约方，但本案多次开庭，王素梅为了逃避法律责任，一直混淆是非，虚假陈述，多次表述金蓓存在违约情形。金蓓在案涉合同履行过程中和诉讼过程中多次向王素梅表示通过协商化解矛盾，王素梅均予以拒绝。王素梅存在不诚信行为，不能通过不诚信行为获取额外利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乔雅居公司述称，王素梅存在一房二卖行为，是违约方，一审评估合理合法，王素梅的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金蓓向一审法院起诉请求：1.确认王素梅、金蓓在乔雅居公司居间下于2016年9月7日签订的《存量房（居间）买卖合同》于2018年11月28日解除，合同解除时间为本案开庭审理之日；2.判令王素梅双倍返还金蓓已缴纳的定金3万元，共计应返还6万元；3.判令王素梅赔偿金蓓损失，以房屋评估价值128.22万元与合同成交价104万元的差额计算为24.22万元；4.判令王素梅支付金蓓已支付的中介费1.6万元；5.本案案件受理费8590元、评估费5700元及保全费5000元全部由王素梅承担。一审法院认定事实：2016年9月7日，王素梅、金蓓及武汉乔雅居房地产经纪有限公司金地国际花园分公司（以下简称乔雅居金地国际花园分公司）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：王素梅将案涉房屋卖与金蓓；房屋交易成交价104万元；2016年9月7日，金蓓支付王素梅3万元，王素梅向贷款银行申请提前还贷，还贷当日，金蓓支付王素梅40万元用于提前还贷；拿到银行贷款注销资料以后，由乔雅居公司协助王素梅7个工作日内办理房屋注销抵押手续；王素梅需在7个工作日内准备好办证相应资料，由乔雅居公司协助王素梅办理房屋两证；两证办理完毕后，金蓓支付王素梅首付34万元；买卖双方需在7个工作日内准备好贷款相应资料，由乔雅居公司协助双方到银行签署贷款合同，金蓓贷款金额25万元；贷款审批通过后，买卖双方需在7个工作日内准备好过户相应资料，乔雅居公司协助买卖双方到房地局办理过户手续；过户当日，金蓓支付乔雅居公司尾款2万元，王素梅结清交房之前物业、水、电、煤气等费用，乔雅居公司支付王素梅尾款2万元；金蓓向乔雅居公司支付经纪代理费2.6万元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%。王素梅保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如王素梅房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知金蓓，并自行约定解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由王素梅承担全部责任。合同签订当日，金蓓向王素梅支付3万元定金，向乔雅居公司支付1.6万元中介费。2016年9月8日，王素梅向中国农业银行武汉江汉支行递交《个人信贷业务要素变更申请表》。在该申请表上，银行签署“同意该客户10月8日-10月10日可全部还清”的意见。2016年9月14日，王素梅通知金蓓携带资金到银行帮助其还贷，在金蓓携款与第三人一同到达还款银行后，王素梅向金蓓提出房款加价等合同外的其他要求，双方为此发生争议，且最终未形成一致意见，当日提前还贷未成。随即，王素梅于2016年9月22日将案涉房屋通过武汉链家宏业房地产经纪有限公司另售案外人开安君。2016年9月26日，金蓓向一审法院申请诉前财产保全，要求查封备案在王素梅名下的案涉房屋。一审法院依法作出（2016）鄂0106财保145号民事裁定书，裁定查封备案在王素梅名下位于武汉市武昌区融侨华府6栋8层10号（合同备案号：市100067737）房屋。金蓓为此支付诉前财产保全费用5000元。经武汉链家宏业房地产经纪有限公司促成，2016年9月27日，王素梅、开安君、武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《解除合同协议书》，约定：鉴于2016年9月22日，买卖双方通过中介居间服务签订《武汉市存量房买卖合同》，约定王素梅将坐落于武汉市武昌区和平大道666号融侨华府6栋8层10室物业出售给开安君，在合同履行过程中因一房二卖不能继续履行合同，现经三方协商，本协议一经生效，三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。2016年11月1日，一审法院立案受理原告（反诉被告）金蓓诉被告（反诉原告）王素梅、被告武汉融侨房地产开发有限公司与第三人乔雅居金地国际花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，金蓓向一审法院提出诉讼请求：1.确认金蓓与王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；2.判令王素梅与武汉融侨房地产开发有限公司协助金蓓办理武昌区和平大道融侨华府6栋8层10室房屋的过户手续，将此房屋过户到金蓓名下；3.判令王素梅交付房屋给金蓓，并承担逾期交付的违约金，按每日150元支付，自2016年9月14日至实际交付之日止；4.本案诉讼费及保全费用全部由王素梅承担。王素梅向一审法院提出反诉请求：1.判令解除王素梅与金蓓之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.判令金蓓向王素梅支付违约金104000元；3.判令金蓓向王素梅赔偿损失210000元；4.判令金蓓承担本案本诉及反诉费用。上述案件，一审法院于2018年1月3日作出（2016）鄂0106民初5981号民事判决，以“虽然《存量房居间（买卖）合同》依法成立并生效，但王素梅并未依法办理不动产物权登记，取得房屋所有权证，其不是房屋所有权人，故其无权将案涉房屋转移到金蓓名下，故对金蓓请求判令王素梅协助其办理案涉房屋的过户手续不予支持，案涉房屋转移登记条件成就后，金蓓可向法院另行主张权利。王素梅要求解除和金蓓间的《存量房居间（买卖）合同》，但当庭未能提供已将解除合同的意思表示通知书给金蓓的证据，对王素梅要求解除合同的诉讼请求不予支持。王素梅要求金蓓支付违约金。金蓓支付第二笔40万房款的日期为‘甲方向贷款银行还贷当日’。贷款银行同意王素梅10月８日－10月10日可全部还清，王素梅还贷日期应为2016年10月８日－10月10日，王素梅主张金蓓于2016年９月８日未依约支付40万房款，其主张明显不符合合同约定，对王素梅该项诉讼请求不予支持。王素梅请求金蓓赔偿损失21万元，其主张理由是与开安君解除协议后造成的差价损失，但是王素梅一房二卖，违背诚实信用原则，不守契约精神，一审法院对其该诉讼请求不予支持。”为由，判决“一、确认原告金蓓与被告王素梅于2016年9月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有效；二、驳回原告金蓓其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王素梅全部反诉请求。”该民事判决书于2018年2月7日发生法律效力。（2016）鄂0106民初5981号民事判决生效后，金蓓欲通过和王素梅沟通协调《存量房居间（买卖）合同》继续履行问题，金蓓代理人主张“这有两个方向，一个是要房子，一个是不要房子你这块违约金怎么弄”，王素梅回复“现在谈不通啊，现在已经过了这个时间了，你该怎么样就怎么样呗，那只能这样，你现在来找我谈怎么赔她，我觉得已经过了这个时期了，肯定没有赔的，我感觉真的是没有什么可谈的了”。王素梅一审庭审中陈述其在（2016）鄂0106民初5981号民事判决生效后曾多次口头催促金蓓支付剩余购房款，但王素梅并未就其陈述向一审法院提供证据。金蓓和王素梅均确认《存量房居间（买卖）合同》于本案原审开庭审理时间即2018年11月28日解除。一审法院另查明，2020年1月16日，湖北日晟行房地产评估有限公司（以下简称日晟行评估公司）就一审法院委托评估事项向一审法院出具[2020]第WHO1754号《房地产估价报告》，载明：案涉房屋在价值时点即2018年11月28日完整权利状态及本次估价的各项假设限制条件下的房地产市场价值总价为128.22万元，其中包含室内装修价值总价7.73万元。特别提示：1.至价值时点，估价对象未办理《不动产权证书》（或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，本次评估假设估价对象在后期能合法取得相关产权证件，且已考虑了未办理《不动产权证书》因素对估价结果的影响）。2.估价师在实地查勘时未能入室，对室内二次装修状况的了解和判断仅限于估价委托人提供的16张室内照片，因此无法在评估装修价值时履行充分的评估程序。估价师依据估价委托人提供的16张室内照片的装修档次，通过调查了解市场上同一小区同类装修档次房地产与毛坯房地产在销售价格上的差异程序，并结合估价经验数据，综合确定估价对象的装修市场价值。2020年4月8日，日晟行评估公司向金蓓开具评估费5130元的湖北增值税普通发票。2020年6月5日，武汉光谷联合产权交易所向金蓓开具评估费用570元的湖北增值税普通发票。一审庭审查明，乔雅居金地国际花园分公司已经注销，一审法院当庭追加乔雅居公司为本案当事人参加诉讼。一审法院认为，金蓓与王素梅、乔雅居金地国际花园分公司签订《存量房居间（买卖）合同》，已经一审法院（2016）鄂0106民初5981号生效民事判决书确认合法有效。各方当事人均应遵照合同约定严格履行合同。《存量房居间（买卖）合同》履行过程中，金蓓未提起（2016）鄂0106民初5981号民事诉讼前，王素梅已经存在一房二卖情形，属违约方。金蓓提起（2016）鄂0106民初5981号民事诉讼并取得生效判决后，金蓓就《存量房居间（买卖）合同》继续履行或解除积极寻求和王素梅协商，但王素梅拒绝就合同履行进行协商。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，金蓓作为守约方，享有解除《存量房居间（买卖）合同》的合法权利。现金蓓和王素梅均确认《存量房居间（买卖）合同》于本案原审开庭审理时间即2018年11月28日解除，一审法院予以照准。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同解除后，金蓓要求一审法院判令王素梅向其双倍返还定金6万元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，王素梅应向金蓓赔偿1.6万元中介费用、5700元评估费用及房屋差价损失。房屋差价损失数额，依据日晟行评估公司出具的《房地产估价报告》，一审法院依法确定为24.22万元（128.22万元-104万元）。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、金蓓和王素梅2016年9月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》2018年11月28日解除；二、王素梅向金蓓双倍返还定金6万元；三、王素梅向金蓓赔偿房屋差价损失24.22万元；四、王素梅向金蓓赔偿中介费用损失1.6万元；五、驳回金蓓的其他诉讼请求。上述二、三、四项王素梅对金蓓应付款，由王素梅在一审判决书生效后十日内一次性给付金蓓。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8590元、鉴定评估费5700元，两项合计14290元，由王素梅负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金蓓与王素梅、乔雅居金地国际花园分公司签订的《存量房居间（买卖）合同》经生效民事判决书确认合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。案涉《存量房居间（买卖）合同》履行过程中，王素梅将案涉房屋一房两卖，其行为构成违约，在一审法院作出（2016）鄂0106民初5981号民事判决书后，金蓓就案涉《存量房居间（买卖）合同》继续履行或解除积极寻求和王素梅协商，但王素梅拒绝就合同履行进行协商，故一审判决认定金蓓作为守约方，享有解除合同的合法权利并无不当。因金蓓和王素梅均确认案涉《存量房居间（买卖）合同》于本案原审开庭审理时间即2018年11月28日解除，故一审判决认定案涉合同于2018年11月28日解除并无不当，本院予以维持。王素梅上诉认为一审鉴定程序违法，该评估意见不应被采纳。经审查，日晟行评估公司及其鉴定人员在作出鉴定意见时具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，故一审判决对该鉴定意见予以采信并无不当。王素梅的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。王素梅上诉认为自其第一次明确表示不履行合同时（即2016年11月1日），金蓓就可以通过解除合同主张定金罚则，要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式防止损失扩大，而金蓓未在合理期间购买替代性房屋，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担，法院应以2016年11月1日作为评估房产价格的时点来判断房屋价值，对金蓓的可得利益损失予以赔偿。首先，王素梅在该项上诉理由中陈述的事实推翻了其在一审中关于“由于金蓓一直未能履行还款义务，导致房屋抵押未能解除，交易无法进行。”的陈述，且王素梅没有进行合理解释，本院对于王素梅在该项上诉理由中陈述的事实不予认定。其次，即使王素梅在2016年11月1日明确表示不履行合同，但双方当事人当时为是否继续履行合同发生争议，金蓓亦就合同继续履行诉至一审法院，现双方当事人均确认案涉《存量房居间（买卖）合同》于2018年11月28日解除，故一审法院委托评估案涉房屋在价值时点为2018年11月28日的房地产市场价值并无不当。王素梅的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因王素梅构成根本违约，一审判决王素梅向金蓓双倍返还定金6万元，王素梅向金蓓赔偿中介费用损失1.6万元并无不当，本院予以维持。考虑到王素梅的违约行为给金蓓造成的损失主要包括1.6万元中介费用、5700元评估费用及房屋差价损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审法院在判决王素梅向金蓓双倍返还定金6万元，王素梅向金蓓赔偿中介费用损失1.6万元后，还判决王素梅向金蓓赔偿房屋差价损失24.22万元不当，本院予以纠正，王素梅应向金蓓赔偿房屋差价损失21.22万元（128.22万元-104万元-3万元）。综上所述，王素梅的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15073号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15073号民事判决第五项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15073号民事判决第三项为：王素梅于本判决书生效后十日内向金蓓赔偿房屋差价损失21.22万元；四、驳回金蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8590元、鉴定评估费5700元，合计14290元，由金蓓负担550元，王素梅负担13740元。二审案件受理费6073元，由金蓓负担550元，王素梅负担5523元。本判决为终审判决。审判长  王薇审判员  李文审判员  丰伟二〇二〇年十一月二十日书记员  何瑛