河北省鸡泽县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0431执异14号 案外人：石娜，女，1983年2月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人:高泽琨，河北驰舟律师事务所律师。 申请执行人：王奇，男，1988年1月10日出生，汉族，住鸡泽县。 被执行人：河北杰辉房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区果园路**枫景华庭C商业**。 法定代表人：王安民，该公司执行董事。 被执行人：马文义，男，1964年12月13日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 本院在执行王奇申请执行河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）、马文义借款合同纠纷一案中，案外人石娜于2020年11月6日就鸡泽县人民法院对杰辉公司位于邯郸市丛台区产的查封、拍卖等执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人石娜称，2014年9月11日，案外人石娜与被执行人杰辉公司签定了《商品房买卖合同》，约定：1、石娜购买杰辉公司开发的“枫景华庭”小区3栋1单元27层1号房屋，用途为住宅。2、此房屋总价为634830.6元，按揭支付房款，首付334830.6元余款300000元贷款支付。同日案外人按约定支付了首付款并在工商银行办理了贷款，工商银行于2014年11月20日将300000元贷款发放至杰辉公司账户。至此，案外人履行了全部的支付购房款义务。案涉房屋已不属于被执行人杰辉公司所有。杰辉公司由于种种原因未能按合同的约定进行交付房屋及办理产权变更登记。已经严重侵害了案外人的合法权益。另，案外人名下没有其他用于居住的房屋。因此，鸡泽县人民法院因另案执行对案外人的房屋进行查封、拍卖等措施是错误的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人对案涉房屋的权利足以排除该执行。综上，案外人为了维护自身的合法权益，特请求依法解除对被执行人名下位于邯郸市丛台区屋的查封，终止对该房产的执行。 申请执行人王奇辩称：一、案外人主体身份不完全适格，应当依法追加其配偶作为案外人参与诉讼，或者令其配偶明确其是否提起执行异议申请。在本案中，案外人并没有提供其系单身还是已婚的证据，申请执行人有理由相信该涉案购买房屋的出资系夫妻共有财产，那么案外人其配偶同样有权利提出执行异议申请。在本案中，仅仅是案外人一人提出执行异议，并不能代表所谓有争议房产的全部份额。本案如果不将其配偶列为案外人参加诉讼，有可能导致如果案外人在本案中败诉后，其配偶再次提出执行异议申请。由于只有夫妻一方提出执行异议导致随后配偶再次提出执行异议情形，在鸡泽县人民法院已经出现过多起，此行为不但给申请执行人造成损失，也严重浪费司法资源。故此，恳请法院依法核实案外人系单身还是已婚，并责令其配偶对其是否提出执行异议事宜书面确认。二、涉案房屋已经执行完毕，涉案房产的所有权已经转移到申请执行人名下，案外人提出执行异议时间不适宜。根据民事诉讼法解释第464条规定，根据民事诉讼法第227条提出的执行异议，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。同时根据民事诉讼法解释第493条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物的所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。鸡泽县人民法院于2018年9月10日作出（2018）冀0431执恢28号执行裁定书，裁定：“被执行人河北杰辉房地产开发有限公司所有的位于邯郸市丛台区房产归买受人王奇所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人王奇时转移”，该裁定书已经送给达王奇，涉案房产的所有权已经转移，即执行标的执行程序已经终结，案外人已经不能提起执行异议申请。三、根据案外人提交的证据，其证据达不到排除执行的目的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。1、根据案外人提的供执行异议书上的身份信息显示，案外人户籍为高碑店市，住址为高碑店市住宅楼****。虽然案外人提供了在邯郸市不动产登记中心登记信息查询证明，证明其在邯郸市名下无房，但是案外人并没有提供为何一个高碑店市的人却在邯郸购房的相关证据。故此，不排除其在邯郸市，并非用于居住。退一步讲，无论是否为投资性购房，案外人不仅仅需要提供在邯郸市的证明，还应提供在高碑店市住房的证明。2、在本案中，案外人并没有提供是否已婚的证明，但是根据其提供的购房合同来看，购房合同记载为石娜和王建峰二人购买房屋，该二人是什么关系？如果系夫妻关系，案外人不仅仅需要提供自己名下在邯郸有无住房的证明，还应该提供其配偶在邯郸市在证据。但是本案中并没有相关证据证明其系单身或者配偶名下在邯郸市住房。总之，在案外人不能提供其在邯郸购买房屋目的情况下，也没有提供系单身还是已婚，如果已婚，没有提供其配偶在邯郸市的情况下，其目前提供的证据根本到不到排除执行的目的。综上所述，案外人在提起执行异议的主体资格上、时间上不符合法律规定，且提供的证据也不符合相关法律规定，达不到排除执行的目的，恳请贵院依法驳回其异议申请。 案外人石娜提出执行异议后，本院依法向被执行人杰辉公司、马文义送达了执行异议申请书等文书，马文义、杰辉公司未向本院提出答辩意见。 本院查明，申请执行人王奇与被执行人马文义、杰辉公司借款合同纠纷一案。2016年10月24日鸡泽县人民法院作出的（2016）冀0431民初471号民事判决书，判决“一、被告河北杰辉房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告王奇偿还借款本金15800000元及自2015年2月1日至2016年7月28日的利息5729032.26元，并偿还原告王奇自2016年7月29日至履行完毕之日按照月息2%计算的利息；二、被告马文义对上述债务承担连带清偿责任。被告马文义承担保证责任后，有权向被告河北杰辉房地产开发有限公司追偿；三、驳回原告王奇其他诉讼请求”，该判决现已发生法律效力。因被执行人马文义、河北杰辉房地产开发有限公司未履行判决义务，王奇申请执行杰辉公司、马文义借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案。立案后，依法向杰辉公司、马文义送达了执行通知书、报告财产令等法律文书，杰辉公司、马文义在法定期限内未申报财产，亦未履行生效的法律文书确定的义务。经查邯郸市房地产交易登记中心查询显示枫景华庭第3栋1单元27层1号在杰辉公司名下，该处房产在邯郸市。2017年5月8日，本院依法对被执行人河北杰辉房地产开发有限公司名下枫景华庭小区3号楼1单元2701号房产进行查封，查封期限为三年。本院于2018年8月21日在京东司法拍卖平台拍卖被执行人杰辉公司所有的位于邯郸市丛台区处，直至2018年8月22日10：00该房产无人竞拍，予以流拍，申请执行人王奇同意以评估价91.06万元以物抵债。2018年9月10日，本院作出（2018）冀0431执恢28号执行裁定书，裁定：一、被执行人河北杰辉房地产开发有限公司所有的位于邯郸市丛台区房产归买受人王奇所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人王奇时起转移；二、买受人王奇应持本裁定书在30日内到邯郸市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。2020年4月15日邯郸市不动产登记中心在（2020）冀0431执恢13号协助执行通知书回执载明，已协助续行查封河北杰辉房地产开发有限公司名下位于邯郸市房产。案外人石娜于2020年11月6日就鸡泽县人民法院对杰辉公司位于邯郸市丛台区产的拍卖、查封等执行行为提出书面异议。理由为，2014年9月11日，案外人石娜与被执行人杰辉公司签定了《商品房买卖合同》，约定：1、石娜购买杰辉公司开发的“枫景华庭”小区3栋1单元27层1号房屋，用途为住宅。2、此房屋总价为634830.6元，按揭支付房款，首付334830.6元余款300000元贷款支付。同日案外人按约定支付了首付款并在工商银行办理了贷款，工商银行于2014年11月20日将300000元贷款发放至杰辉公司账户。案外人履行了全部的支付购房款义务，案涉房屋已不属于被执行人杰辉公司所有。杰辉公司由于种种原因未能按合同的约定进行交付房屋及办理产权变更登记。已经严重侵害了案外人的合法权益。另，案外人名下没有其他用于居住的房屋。因此，鸡泽县人民法院因另案执行对案外人的房屋进行查封、拍卖等措施是错误的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人对案涉房屋的权利足以排除该执行。综上，案外人为了维护自身的合法权益，特请求依法解除对被执行人名下位于邯郸市丛台区屋的查封，终止对该房产的执行。为支持其主张，石娜提供了2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为ＮＯＤ20140911022）复印件一份、身份证复印件一份，借记卡账户历史明细清单复印件一份，邯郸市不动产登记中心登记信息查询证明复印件一份，收款收据复印件二份、个人购房借款／担保合同复印件一份。 本院认为，本院在执行王奇申请执行杰辉公司、马文义借款合同纠纷一案过程中，依法向杰辉公司、马文义送达了执行通知书、报告财产令等法律文书，杰辉公司、马文义在法定期限内未申报财产，亦未履行生效的法律文书确定的义务。2017年5月8日，本院依法对被执行人河北杰辉房地产开发有限公司名下枫景华庭小区3号楼1单元2701号房产进行查封，查封期限为三年。于2018年8月21日在京东司法拍卖平台拍卖被执行人杰辉公司所有的位于邯郸市丛台区处，直至2018年8月22日10：00该房产无人竞拍，予以流拍，申请执行人王奇同意以评估价91.06万元以物抵债。2018年9月10日，本院作出（2018）冀0431执恢28号执行裁定书，裁定：一、被执行人河北杰辉房地产开发有限公司所有的位于邯郸市丛台区房产归买受人王奇所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人王奇时起转移；二、买受人王奇应持本裁定书在30日内到邯郸市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。因该房产未按时过户王奇，本院续行查封河北杰辉房地产开发有限公司名下位于邯郸市房产，并无不当。在涉案房屋拍卖成交裁定作出后，权属变更登记完成前，执行程序尚未终结。案外人石娜此时就涉案房屋提出异议的，本院依法应予审查。但案外人石娜提供的证据不足以证明其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形，其主张的权利能够排除人民法院的执行。故案外人石娜的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条、第四百六十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回石娜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝树楷 审判员  丁利民 审判员  郝静强 二〇二〇年十一月二十日 书记员  常晓斋 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。