湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0103民初6047号原告：王美英，女，1961年11月21日出生，汉族，住浙江省玉环县。委托代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所律师。被告：程向红，男，1974年8月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：桂学英，女，1979年8月5日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：湖北道信医疗器械有限公司，住所地武汉市江汉区唐家墩路**武汉菱角湖万达广场********。法定代表人：桂学芬，经理。原告王美英与被告程向红、桂学英、湖北道信医疗器械有限公司（以下简称道信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王美英的委托诉讼代理人张小欧到庭参加诉讼，程向红、桂学英、道信公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王美英向本院提出诉讼请求：1.程向红、桂学英向王美英支付自2018年11月19日至2019年11月18日欠付的租金130000元；2.程向红、桂学英支付王美英逾期付款违约金164400元（以15000元为计算基数，按每日2%的标准向王美英支付自2018年11月20日至实际支付违约金之日止，暂计算至2020年5月21日）；3.程向红、桂学英向王美英支付房屋占用费90000元（按每月15000元的标准向王美英支付自2019年11月19日至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月20日）；4.判令程向红立即腾退房屋；5.王美英对程向红位于菱角湖万达写字楼A2-22楼8-10号房屋的办公用品及医疗器械经变卖或拍卖后的价款优先受偿；6.道信公司对上述债务承担连带清偿责任；7.程向红、桂学英、道信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：王美英与程向红于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》约定，王美英将其所有的武汉市江汉区唐家墩路7、9、11号武汉菱角湖万达广场A栋A2单元22层8-10室出租给程向红；商铺面积：203.19平米；承租用途：办公；租期：1年；月租金：15000元，该租金按4个月支付，首期房屋租金支付时间为2018年11月19日当天，程向红应当在所付租金使用完毕前30日内将下期租金支付给王美英；租赁押金：15000元。租赁期间房屋的物业费由程向红负责交纳。租赁期限届满，本合同终止，程向红应在期满当日将房屋钥匙及房屋内附属设施一并交还王美英。《合同》还约定，程向红拖欠租金，应向王美英支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按月租金的2%计算。同时，程向红、桂学英系夫妻，租赁案涉房屋，用以共同经营道信公司。2019年12月15日，程向红因无力支付所欠租金及物业管理费，向王美英出具《欠款确认和清偿承诺书》（下称“《承诺书》”）。载明，截止2019年12月15日，尚欠租金及物业管理费人民币150000元，并约定将租赁房屋中的办公用品及医疗器械抵押给王美英。同时，道信公司承诺对上述债务承担连带保证责任。同日，程向红向王美英出具了《物品清单》《回款计划书》。《合同》签订后，王美英依约将案涉房屋交付给被告使用。被告仅于2019年8月10日、2019年9月29日分别支付了20000元及30000元租金，于2019年12月15日支付了物业管理费20000元。截止目前，尚欠130000元租金。此外，在租赁期限届满后，程向红恶意占用房屋至今，在王美英多次要求下，仍未将案涉房屋返还至王美英，且未支付所欠租金。王美英认为，程向红未按合同约定，向王美英支付租金，其行为已严重违约。程向红、桂学英在婚姻关系存续期间，租赁案涉房屋，用以共同经营道信公司，该债务应为夫妻共同债务，程向红、桂学英应共同偿还上述债务。同时，道信公司应对上述债务应承担连带担保责任。程向红提交书面答辩状称，2017年11月9日与王美英签订了《房屋租赁合同》，用于经营医疗耗材，每月租金15000元，前期租金正常支付，后期由于应收账款很难回收导致经营困难，无力支付房租。2019年10月8日，王美英更换了办公室门锁。并以房租未付为由，扣押以下物品至今：电脑四台、打印机及开票机、沙发两套、库存商品8.7万、办公桌五套、小冰箱一台、酒两件、办公柜、茶几一台、微波炉一台、货架三条、办公室文件若干、小木柜7个左右。由于被强行锁门，从而导致我方销售系统、开票系统、财务系统等处于瘫痪，整个项目生意终止至今，给我方造成重大损失，另外签订《租赁合同》、每季度支付租金及其后续与王美英所有的沟通都是本人对接，桂学英不知情，所以本案与桂学英及道信公司无关，希望依法判决。桂学英、道信公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王美英与程向红于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》，约定王美英将涉案房屋租赁给程向红，月租金15000元，押金15000元，如程向红拖欠租金，应自拖欠之日起以15000元为基数按日息2%支付违约金。该合同签订后，程向红向王美英支付押金15000元，并接收租赁房屋用作经营使用。合同履行之初，程向红依约付租，后因应收款回款不及时导致经营困难，开始欠付租金，经王美英催收，程向红于2019年12月15日向王美英出具《回款计划书》一份，该计划书载明：截止本次确认日前，程向红累计欠王美英款计15万元，于2020年3月20日前付清，还款计划为2019年12月15日前付2万元，2020年1月16日前付5万元，2020年2月20日前付5万元，2020年3月20日前付3万元。此后，程向红仅于2019年12月15日前付款2万元，余款未付。另查明，王美英于2020年10月前自行清退涉案房屋，于2020年10月将涉案房屋另行出租给他人。本院认为，王美英与程向红签订的《房屋租赁合同》合法有效。王美英向程向红交付了房屋，履行了自己的义务，程向红没有按时足额支付租金，属于违约行为，应承担相应违约责任，故王美英主张程向红支付2018年11月19日至2019年11月18日期间欠付租金115000元（应扣减押金15000元）的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。程向红未按照其出具的《回款计划书》及时足额还款，应自其逾期之日起按未付金额计算违约金，王美英主张违约金过高，本院调整为年利率24%，即以115000为基准，自2020年1月16日起按年利率24%计算至付清之日止。《房屋租赁合同》到期后，程向红未腾退房屋，其应按原租金向王美英支付房屋占有使用费，即15000元/月，鉴于王美英已于2020年10月将涉案房屋另行出租，故本院酌情将房屋占有使用的期限定为2019年11月19日至2020年8月19日，故房屋占有使用费为15000元/月*9个月=135000元。鉴于王美英已自行腾退房屋，故其主张腾退的诉讼请求，本院不予支持。王美英主张其对涉案房屋中的办公用品及医疗器械（详见清单）经变卖或拍卖后的价款优先受偿具有合法依据，本院予以支持。王美英美英提供证据证明程向红、桂学英之间系夫妻关系，故王美英主张桂学英与程向红共同清偿上述债务的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。王美英主张道信公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王美英的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告程向红于本判决生效之日起十日内向原告王美英支付欠付租金115000元；二、被告程向红于本判决生效之日起十日内向原告王美英支付违约金（以115000元为基准，自2020年1月16日起按年利率24%计算至付清之日止）；三、被告程向红于本判决生效之日起十日内向原告王美英支付房屋占有使用费135000元；四、原告王美英对被告程向红位于本市江汉区菱角湖万达写字楼A2-22楼8-10号房屋的办公用品及医疗器械经变卖或拍卖后所得价款在本判决第一、二、三项确定的应付款之和的范围内优先受偿；五、驳回原告王美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7066元，由原告王美英负担2473元，由被告程向红负担4593元（此款原告王美英已垫付法院，被告程向红随判决付款一并给付原告王美英）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王劲松二〇二〇年十一月十二日书记员  余 鑫