河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13425号原告：孙小刚，男，1992年2月4日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托代理人：胡封斌，河南博苑律师事务所律师。委托代理人：孙世金，男，1963年2月18日出生，汉族，住河南省获嘉县。被告：郑州正大商业发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路**。法定代表人：俞中德，该公司董事兼经理。委托代理人：惠珂，该公司员工。原告孙小刚诉被告郑州正大商业发展有限公司（以下简称正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小刚及其委托代理人孙世金、胡封斌，被告正大公司委托代理人惠珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小刚向本院提出诉讼请求：1.依法解除《郑州正大乐城房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》；2.被告返还原告租赁保证金73110元、pos机数据采集设备保证金3000元、装修保证金12807元，共计88917元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2017年12月23日与被告签订《郑州正大乐城房屋租赁合同》，涉案合同约定内容1.2款、1.3款、1.4款，被告出租给原告的房屋位于商场一层1F-05号，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为137平方米，原告承诺租赁该房屋作为经营“生活无忧，百货”之用途。合同2.3款规定租赁期限为48个月，即自2017年12月30日至2021年12月29日。合同3.1款，租赁保证金数额相当于原告租赁期内最高年度月含税固定租金和月含税物业管理费之和的三倍的金额。原告应于本合同签订之日向被告支付租赁保证金73110元。合同3.3.1款，第三阶段自2019年12月30日至2020年12月29日，日固定租金为每平方米每日3.63元（不含税），即每月固定租金为15127元（不含税），本合同签订时租金适用的增值税税率为5%。合同3.4.1规定该房屋月物业管理费不含税每平方米每月50元收取。合同3.5.1款，被告对该房屋的市场推广费按照1000元/月（日历月）计算，本合同签订时市场推广费适用的增值税税率为6%。合同4.2款原告的最低含税营业额指标为每个日历月150000元。合同4.5款原告同意并配合该商铺所有POS机均持续接入被告指定的数据采集设备，数据采集没各初装费为3500元（不含税）/户，保证金为3000元/户。合同第九条9.1款“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，合同9.1.4款不可抗力事件持续超过九十日致使本合同无法履行的”。2020年1月24日，××”的蔓延，及时发出了“全民抗疫”的指令，被告接到指令于2020年1月27日对全体商铺实施停业闭店。2020年2月28日，通知原告于2020年2月29日可以复工，并携带防疫物资到店，规定营业时间为：上午11点至下午18点整。被告于2020年3月27日通知，3月28日商场恢复正常营业时间，即早上9点30分至晚上21点30分（周五和周六为22点整闭店）。2020年4月21日被告通知原告缴纳4月和5月租金，被告通知原告4月、5月、6月租金减半收取，其他物业管理费和市场推广费正常缴纳，被告规定4月30日之前，结清4月、5月租金。5月25日结清预缴6月份租金，如若不然，取消所有优惠条件。原告按照被告指示如数缴纳。2020年5月14日，被告给原告下发一份续租协议，原告看了之后，对此协议不接受，并向被告提供面解除租赁合同申请，被告在回复申请书上，签署了“按原合同执行”的意见，双方对解除租赁房屋的合同事宜，未达成一致，无奈向贵院提出上诉。2020年4月16日，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》二，依法准确适用不可抗的原则，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条规定，当事人主张，适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。2020年3月1日至2020年3月27日，原告按照被告的指令，各商铺营业时间为中午11点至晚上18点整，原告在此间营业收入额为11229.2元，2020年3月28日被告通知各商铺恢复正常营业，原告在3月28日至4月30日，营业收入额为51592.7元，2020年5月份营业收入额为69482.3元，三个月合计总营业额为138304.2元，而原告在2019年3月份营业额171715.18元，4月份营业收入额为162763.1元，2019年5月份营业收入额为164488.6元，三个月合计营业额为498966.88元，两年同期相比营业额下降了百分之72.3，依据2020年4月份，被告对原告3、4、5三个月减免收取租金，原告在2020年3、4、5月总营业额为69482.3元，减去应缴纳三个月租金为27795.88元、物业费正常缴费，三个月应交物业费19967.75元、市场推广费三个月应缴纳2915元，再减去原告发生货品金额、工资、管理费、电费、运费、住宿费等成本费用(详见2020年3、4、5月份成本核算表），净利润为负36029.16元与2019年原告在3、4、5月份总营业额为498966.88元，减去2019年3、4、5月份应缴纳租金44367.75元、缴纳物业费21783元、市场推广费3180元。再减去原告发生货品金额、工资、管理费、电费、运费、住宿费等成本费（详见2019年3、4、5月份成本核算表）净利润为51492.57元，经两年3、4、5月比对，原告相对亏损87521.73元，由此可见疫情给原告带来了严重的经济损失，原告未能实现本合同目的。为此，依照本合同约定第九条，9.1款和9.1.4款之规定，不可抗力事件持续超过90日，致使本合同无法继续履行的，本合同终止，双方互不承担责任。而这次疫情从2020年1月24日至2020年6月12日已超过90日，原告向被告提出申请解除房屋租赁合同，被告应按此条规定解除本案合同，可被告迟迟不理，并且让原告“按原合同履行”承担违约责任。故此，被告不按双方约定解除涉案合同，严重侵害了原告的权利和利益。综上所述，由于疫情影响，不可抗力，为了减少原告更大的经济损失，为了维护原告的合法权利不受侵犯，故诉至法院。被告正大公司辩称：一、答辩人与原告基于真实的意思表示，于2017年12月签订的《正大乐城租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行自己的合同义务。二、答辩人已经依照约定，履行了自己的合同义务。而原告称，因受疫情影响给其带来了严重的经济损失，导致合同无法继续履行，不承担合同解除责任，没有事实和法律依据。首先，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中提及，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。其中《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。其次，《正大乐城租赁合同》中，第9.1条对于不可抗力事件持续超过九十日致使合同无法继续履行的，合同终止，双方互不承担责任。但是原告自行判断此次疫情持续超过九十日，这一观点没有事实依据，所以不能适用该条解除合同。且原告自行提供的营业额数据与实际有差异，不能单独证明所谓亏损严重。综上所述，答辩人依约履行了自己的合同义务，原告以合同履行困难为由请求解除合同，不符合客观事实，没有合同或法律依据。但由于原告违约情节严重，合同已无法继续履行，答辩人已通知原告，双方合同于2020年8月25日解除，并应承担相应的违约责任。三、原告应自行承担因提前解约导致合同解除的不利后果，答辩人无需退还原告租赁保证金73110元、数采设备押金3000元、装修保证金2740元，以上款项均已用于冲抵原告的欠款。且答辩人无义务在原告未达到双方约定前提的情况下，继续给予原告相应的自2020年2月29日至2020年6月30日优惠政策。首先，答辩人依约履行了自己的合同义务，且答辩人在疫情期间给予原告自2020年1月24日至2020年2月28日的租金免除，优惠金额达28647.34元，自2020年2月29日至2020年3月15日的租金减半，优惠金额达7025.32元，大力支持原告经营，缓解疫情带来的经营压力。并在原告于2020年3月25日申请对于4月份和5月份实行租金减半的优惠政策，答辩人也予以支持4月至6月租金优惠共23825.04元，但是双方对于享受优惠有相应的前提条件“1、4月30日前缴清欠费，优惠生效；2、最后一期合同条款续签三个月；3、如提前解约，需要退回优惠；4、合同期内签署补充协议以后不能拖欠租金。”是完全理解的，且答辩人已经提供了相应的优惠，但原告仍于2020年6月4日递交书面撤铺申请，发函告知答辩人单方面撤铺，提前终止合同，故应当执行：“如提前解约，之前享受的优惠退回”，应退回自2020年2月29日至2020年6月30日的优惠减免金额及相应滞纳金。其次，原告提出提前撤铺，应按照合同要求承担违约金。《正大乐城租赁合同》第9.4条约定：“任何一方均有权提前三个月书面通知对方后解除本合同，但提出解除本合同的一方需向对方支付相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额。未提前通知的，应增加支付对方相当于相应天数的日租金和日物业管理费之和的金额，来代替提前通知。此外，双方互不承担其他违约或赔偿责任。”故原告需向答辩人支付相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额及未提取通知天数的金额。再次，《正大乐城租赁合同》第3.1.5条明确约定，“租赁关系终止时，除甲方有权不予退还租赁保证金的情形外，甲方应在乙方交还已恢复原状的该房屋并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记和许可证的注销或变更手续后六十日内将租赁保证金扣除乙方应付费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。如乙方在该房屋内销售过充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡等），退还保证金剩余部分（如有）的时间应推迟至前述条件成就后的六个月。”原告如果确定要解除合同，也需要履行了自己的合同义务，答辩人才能依照约定履行自己的合同义务，即在满足前述条件的前提和时间的情况下无息退还原告。但原告自2020年6月起不再缴纳租金，且占用铺位至2020年9月15日，相应的租赁保证金73110元、数采设备押金3000元、装修保证金2740元均已用于冲抵欠款，账面仍有欠款。故，答辩人无需退还原告各类保证金，同时原告需支付答辩人相应欠款及违约金。四、原告应自行承担商业经营的风险，每一年的经营环境是市场决定的，并不是答辩人造成的，原告所谓的对比2020年与2019年的营业额持续低迷属于市场行为存在的经营风险，不应道德绑架答辩人要求减免租金。在双方未签署相应调整缴费比例协议前，原告应按照合同约定支付相应款项，不能单方无理一再索要各种优惠，不顾双方合作共赢的前提，只考虑自身经济利益，无视答辩人合法权益。新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，对于主动减免租金的业主应该值得尊重，但不应道德绑架所有业主要求减免租金，否则，便会损害业主的合法权益。综上所述，《正大乐城租赁合同》合法有效，答辩人已经依约履行了自己的合同义务，原告不履行合同及约定的义务，且单方申请撤铺，在答辩人发出提前撤铺回复函，要求其履行合同及约定义务后，仍不履行，严重违反了合同约定，并在答辩人发出提前解除通知函及恢复原状函件后仍未按时交还房屋，侵害了答辩人的合法权益，其诉请没有合同和法律依据。请求贵院查清事实，依法驳回原告的请求。经审理查明，原告孙小刚（作为承租方）与被告正大公司（作为出租方）签订《郑州正大乐城房屋租赁合同》，其主要内容为：甲方为坐落在郑东新区××号被称为“正大乐城”的购物中心的整体承租人，具有合法完整的转租、收益和经营商场的权利。甲方出租给乙方的房屋位于商场一层1F-05号。该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为137平方米。双方暂约定该房屋交付日为2017年12月30日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起45日的装修期，即自2017年12月30日至2018年2月12日；该房屋的租赁期限自该房屋交付日起共计48个月，即自2017年12月30日至2021年12月29日。乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金73110元。固定租金，第一个阶段，自2018年2月13日至2018年12月29日，日固定租金为每平方米每日0元；第二个阶段，自2018年12月30日至2019年12月29日，日固定租金每平方米每日3.38元，即月固定租金14085元；第三个阶段，自2019年12月30日至2020年12月29日，日固定租金每平方米每日3.63元，即月固定租金15127元等。装修期内，甲方目前对该房屋的月物业管理费暂时按照租赁面积每平方米每月6.76元，即每月物业管理费为926.02元；甲方对该房屋的市场推广费按照1000元/月计算。原告孙小刚（作为乙方）与被告正大公司（作为甲方）签订《租赁合同补充协议一》，其主要内容为：双方约定房屋交付日为2018年1月25日；甲方同意给予乙方自房屋交付日起45天的装修期，即自2018年1月25日至2018年3月10日；该房屋的租赁期限自该房屋交付日起共47个月，即自2018年1月25日至2021年12月29日。固定租金，第一个阶段，自2018年3月11日至2018年12月29日，日固定租金为每平方米每日0元等。2017年12月25日，被告正大公司出具《收据》，其主要内容为：交款单位孙小刚，12807元，收款事由为生活无忧1F-05保证金。被告正大公司出具《收据》，其主要内容为：1F-05，生活无忧，保证金12807元；1F-05，生活无忧，物业费，7193元。原告称，2017年12月25日，原告以现金方式向被告缴纳2万元，其中12807元为装修保证金，另外7193元为预交物业费。被告称，我方收到原告于2017年12月25日缴纳的2万元，但2万元中的12807元为租赁保证金，另外7193元为预交物业费。2018年1月24日、2018年1月25日，原告孙小刚分别通过银行转账方式向被告正大公司（账号41×××98）账户转款5万元、24903.7元。原告称，其中租赁保证金为73110元，另外1793.7元为装修期间物业费。被告称，2018年1月24日收到的5万元为租赁保证金，1月25日收到的24903.7元为11643元为租赁保证金、2740元为装修期保证金、6120.7元为装修期费用。2018年1月份，原告以现金方式向被告缴纳数据采集设备初装费3500元、保证金3000元。被告对此无异议。2018年1月25日至2019年12月31日期间的租金、物业费、市场推广费，原告均按照合同约定按时足额支付。被告对此无异议。2020年1月1日至2020年6月30日，原告按照被告出具的缴纳通知单，按时缴纳租金、物业费、市场推广费，该期间费用应为145226.1元，被告减免优惠60373.44元，原告实际缴纳84852.66元，后续未再缴纳过费用。被告减免优惠60373.44元，包括2020年1月24日至1月31日的租金、物业费、推广费。2020年2月1日至2月28日的租金、物业费、推广费。2020年2月29日至3月15日的租金、物业费、推广费减半收取。2020年3月16日至3月31日，没有减免。2020年4月1日至2020年6月30日，租金减半，物业费、推广费正常缴纳。2020年2月29日至3月27日，营业时间减半，3月28日之后正常营业。2020年6月4日，原告孙小刚向被告正大公司发出《解除合同通知书》；2020年8月25日，被告正大公司向原告孙小刚发出关于提前解除《正大乐城租赁合同》的通知函。庭审中原告称，因为疫情发生后，导致不能实现合同目的，原告向被告提出了解除合同申请，被告书面答复不想解除合同，如果解除合同将取消之前对原告的各项租金优惠，同时要求原告承担违约责任。原告无奈才向法院起诉解除合同，并要求被告退还保证金。原告在2020年8月25日之前正常使用涉案房屋。2020年8月25日，被告向原告送达解除正大乐城租赁合同通知函。2020年8月26日凌晨零点涉案商铺被停电，商铺卷拉门打不开了。于2020年9月11日搬离房屋。被告称，原告以不能实现合同目的为由解除合同，没有事实及法律依据，应当承担相应违约责任。原告是于2020年9月11日搬离房屋。自2020年7月1日起至2020年9月11日占用铺位期间，被告未缴纳费用。2020年8月26日凌晨零点确实停电，但是提前通知了，于2020年8月28日下午14点30分开始送电，方便原告处理货品，当天10点停电。后来又于9月8日10点开始至9月11日送电，9月11日原告搬离涉案房屋，在2020年8月19日已经通知原告。2020年9月15日，被告正大公司向本院提起反诉，反诉请求为：一、依法确认反诉人与被反诉人之间的《郑州正大乐城房屋租赁合同》及补充协议已于2020年8月25日解除；二、依法判令反诉人无需退还被反诉人已支付的租赁保证金73110元、数采设备押金3000元、装修保证金2740元,合计78850元,均已用于抵扣被反诉人应支付款项；三、依法判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金、物业管理费、推广费共计74984.70元,滞纳金52676元(暂计至2020年9月11日)，解约违约金78718.37元,经用各类保证金抵扣后共计80084.7元；四、依法判令被反诉人向反诉人支付房屋占用使用费88454.71元(自2020年8月26日计至被告实际搬离之日止,暂计至2020年9月11日)；五、依法判令被反诉人将租赁房屋恢复原状,或向反诉人支付将租赁房屋恢复原状的费用(预计,以实际发生为准)；六、依法判令被反诉人于十日内注销或变更以案涉房屋为注册地址或营业地址的所有证照和许可，本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的《郑州正大乐城房屋租赁合同》、财务收据、《租赁合同补充协议一》、中国银行交易流水明细清单、缴费通知单及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《郑州正大乐城房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2020年6月4日，原告孙小刚向被告正大公司发出《解除合同通知书》；2020年8月25日，被告正大公司向原告孙小刚发出关于提前解除《正大乐城租赁合同》的通知函。且2020年8月26日凌晨零点被告对涉案商铺停电。综上，本院认定，原告与被告签订的《郑州正大乐城房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》已于2020年8月25日解除。故原告诉请解除原被告签订的《郑州正大乐城房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，本院不予支持。2017年12月25日，被告正大公司出具《收据》，其主要内容为：交款单位孙小刚，12807元，收款事由为生活无忧1F-05保证金。被告正大公司出具《收据》，其主要内容为：1F-05，生活无忧，保证金12807元；1F-05，生活无忧，物业费，7193元。2017年12月25日，原告以现金方式向被告缴纳2万元。原告称，其中12807元为装修保证金，另外7193元为预交物业费。被告称，2万元中的12807元为租赁保证金，另外7193元为预交物业费。2018年1月24日、2018年1月25日，原告孙小刚分别通过银行转账方式向被告正大公司（账号41×××98）账户转款5万元、24903.7元。原告称，其中租赁保证金为73110元，另外1793.7元为装修期间物业费。被告称，2018年1月24日收到的5万元为租赁保证金，1月25日收到的24903.7元为11643元为租赁保证金、2740元为装修期保证金、6120.7元为装修期费用。原被告对原告向被告支付的上述资金无异议，但对性质存在分歧，结合原被告签订的《郑州正大乐城房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》及合同约定租赁保证金为73110元等具体情况，本院对原告所述予以采信，即原告于2017年12月25日向被告支付了12807元装修保证金，于2018年1月24日、2018年1月25日向被告支付了租赁保证金为73110元。原告诉请判令被告返还租赁保证金73110元。原被告均认可，原告缴纳租金、物业费、市场推广费至2020年6月30日。原告称，原告在2020年8月25日之前正常使用涉案房屋。2020年8月26日凌晨零点涉案商铺被停电，商铺卷拉门打不开了。于2020年9月11日搬离房屋。本院认为，被告在2020年8月26日凌晨零点对涉案商铺停电，涉案租金应计算至2020年8月25日。自2020年7月1日至2020年8月25日，共计56天，租金按每月15127元计算，该期间租金应为27850元；物业管理费按每月926.02元计算，该期间物业费应为1705元；市场推广费按每月1000元计算，该期间市场推广费应为1841元。综上，共计31396元，为减少当事人诉累，本院在本案中予以处理，租赁保证金73110元扣除31396元，尚余41714元，被告应予以返还。原告诉请判令被告返还原告pos机数据采集设备保证金3000元、装修保证金12807元。原告已向被告支付了上述款项，现原被告合同已解除，被告应当向原告返还上述款项，故对原告该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州正大商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙小刚返还租赁保证金41714元、装修保证金12807元、pos机数据采集设备保证金3000元；二、驳回原告孙小刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元，减半收取1011.5元，由原告孙小刚负担392.5元，被告郑州正大商业发展有限公司负担619元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十一月六日书记员  刘伟