湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1837号 上诉人（原审原告）：朱雪兰，男，1963年1月6日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县。 委托诉讼代理人：彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起上诉、反诉，代为领取诉讼文书等。 委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：株洲市九天置业有限公司，住所地湖南省株洲市建设南路佳诚时代广场金钻阁****。 法定代表人：林小香，执行董事。 委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起上诉、反诉，代为领取诉讼文书等。 委托诉讼代理人：郑少村，男，代理权限为一般代理。 上诉人朱雪兰因与被上诉人株洲市九天置业有限公司（以下简称九天置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年10月27日，上诉人朱雪兰的委托诉讼代理人彭湘，被上诉人九天置业公司的委托诉讼代理人李谋琪均到本院接受了询问。本案现已审理终结。 上诉人朱雪兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判株洲市九天置业有限公司向朱雪兰支付因逾期办理1××8号房屋产权证所产生的违约金62194元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对上诉人逾期办证的原因认定错误。出卖人导致逾期办证的过错在于：其一，涉案《商品房买卖合同》中约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而被上诉人在2009年11月23日将1411房交给上诉人，但并未在730日内办理产权变更登记备案。其二，虽然被上诉人称，其于2017年5月29日通过公告方式通知了业主办证，但该公告日也远远超过了730日的约定期限。故九天置业公司存在逾期办证的违约行为。其三，被上诉人认为逾期办证的过错在于上诉人，该主张错误。其对逾期办证的原因的理由是：九天置业公司在报纸上刊登了要业主提交办证资料的公告，业主没有提交就导致逾期办证，过错在于业主。九天置业公司虽进行了公告，但并未提交证据证明其在交房后至纠纷诉至法院期间穷尽了其他通知方式告知业主办证信息，故九天置业公司公告行为并不能免除其违约贵任。二、原审法院认定逾期办证的违约金计算标准过低，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 被上诉人九天置业公司辩称：1.上诉人与被上诉人约定的违约金只是总证的，并不是分证；2.上诉人办证，由被上诉人协助，我方认为导致逾期办证的原因不能归责于被上诉人，上诉人本身也是存在过错的；3.在一审本类型有18个，其他都已经结案并已履行完毕，每日按万分之零点五来计算违约金过高但在合理范围之内。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。 朱雪兰向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因逾期办理1××8号房屋产权证所产生的违约金共计62194元（本案2020年6月1日起诉，往前推三年至2017年5月31日，因原告还未办理房产证，所以违约金按照总房款为计算基数，按照年利率6%的标准计算为62194元）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告株洲市九天置业有限公司系2004年3月4日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房出租服务、建筑材料销售等业务。2008年，原告朱雪兰与被告九天置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：株洲市九天置业有限公司…买受人：朱雪兰…第一条项目建设依据…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】九天国际广场…第三条买受人所购商品房的基本情况…第1408＃号房…该商品房建筑面积共112.95平方米…第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米3014.40元，总金额（人民币）叁拾肆万零千肆百柒拾陆元整。…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。…3、详见补充协议…”同时，《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》约定：“…八、本合同第十五条（3）关于产权登记的约定：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该《商品房买卖合同》签订之后，原告通过银行按揭贷款共计被告支付购房款340476元，被告九天置业公司于2010年将九天国际广场商住楼1××8号房屋交付给原告。2014年4月28日，被告在房产局办理了九天国际广场商住楼的楼栋总证。2017年5月29日，被告九天置业公司在株洲晚报上刊登《公告》，内容为：“九天国际广场商铺及住宅楼已具备办理不动产证的条件，且部分业主已办理完成，请还未办理不动产权证的业主，携带相关资料，前往九天置业客服中心办理相关手续”。至今，原告朱雪兰所有的位于九天国际广场商住楼1××8号房屋的不动产权证仍未办理。原告认为被告迟延办证，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，酿成本案纠纷。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理涉案商品房产权证所产生的违约金62194元。评议如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2008年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。因原、被告在《商品房买卖合同》中没有对涉案的1××8号商品房产权证的办理时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，又根据原、被告双方在《商品房买卖合同》对办理栋证的时间进行了概括约定，故一审法院认定涉案1××8号商品房产权证的办理时间应当为九天国际广场商住楼栋证办理之日（2014年4月28日）起90日内，即2014年7月27日内办理。又因原告购买的1××8号商品房的产权证至今未办理，故被告应当向原告支付未办理不动产权属证书的违约金。现原告主张自起诉之日（2020年6月1日）向前推三年即2017年6月1日之后的逾期办证违约金符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于逾期办理涉案的1××8号商品房产权证的违约金的计算标准，因双方在合同中没有明确约定计算标准，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定逾期办证违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但因该规定是针对因出卖人的原因导致未办理不动产权属证的情形。本案中，结合本案实际情况，因被告已依约向原告交付房屋，基本不影响涉案房屋的占有、使用和收益；且被告在履行合同过程中已于2014年办理了房屋楼栋总证，并在报纸上公告了办理不动产分户证的信息，且已经协助大部分的业主办理了不动产分户证；虽然涉案的1××8号商品房的不动产产权证至今仍未办理，但根据合同约定及市场交易习惯，办理不动产权属证系原、被告双方共同的义务，被告虽未协助原告办理不动产权属证，但原告在办理不动产权属证的过程中亦应当积极主动的履行自身的义务，现原告在能够办理不动产权属证，且大部分的业主已经办理了不动产权属证的情况下，不积极主动办理涉案房屋的权属证书，原告自身亦存在一定的过错。综上，一审法院根据原告的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照原告已支付房价款日万分之零点五的标准从2017年6月1日起开始计算违约金。暂计算至起诉之日即2020年6月1日的违约金为18658.08元（340476元×0.005％×1096天）。 另被告辩称本案已过诉讼时效的答辩主张，因原告仅主张违约金自起诉之日起向前推三年即2017年6月1日之后的违约金，该主张未过诉讼时效，故一审法院对该辩称意见依法不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：1.被告九天置业公司于一审判决生效之日起十日内向原告朱雪兰支付因逾期办理株洲市芦淞区九天国际广场商住楼1××8号房屋的产权证所产生的违约金18658.08元（违约金已计算至2020年6月1日）；2.驳回原告朱雪兰的其他诉讼请求。案件受理费1355元，减半收取677元，由原告朱雪兰负担474元，被告株洲市九天置业有限公司负担203元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审采信的证据和查明的事实，予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：逾期办证违约金的计算是否合理。现分析如下：首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对办理房产证的期限没有约定，只在《合同补充协议》第八条中约定“自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金”，而何为“应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限”仍然没有约定，一审结合楼栋权证的取得时间及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定诉争房产应当取得产权证的时间为楼栋权证取得后的90天并无不当；其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，而该条款下的第3项为空白，而上诉人主张的《合同补充协议》中第八条约定的是逾期办理楼栋权证的违约金计算标准，故即便如上诉人主张逾期办证的责任在被上诉人一方，双方约定是否要被上诉人承担责任并不明确。办理房屋权证并非卖方单方义务，固然九天置业公司作为商品房的出卖方与购房者之间存在信息不对称，其在取得楼栋权证以后未及时以确认知悉的方式将办证通知送达上诉人，存在一定过错，但九天置业公司已于2010年交付案涉房屋，基本不影响案涉房屋的占有、使用和收益。一审法院根据合同约定、上诉人的实际损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情按照上诉人已支付房价款日万分之零点五的标准计算违约金较为合理。 综上所述，上诉人朱雪兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费888元，由上诉人朱雪兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理陈河 书记员暨紫君