抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1370号原告张佳莹，女，1993年12月30日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人林伟，女，1970年4月22日出生，汉族，住抚顺市东洲区，系原告母亲。委托代理人张建军，男，1966年10月23日出生，汉族，住址，系原告父亲。被告抚顺万达广场有限公司，住所地抚顺市新抚区西一街**。法定代表人肖广瑞，该公司执行董事。委托代理人武研博，该公司员工。原告张佳莹与被告抚顺万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张佳莹的委托代理人林伟、张建军，被告万达公司的委托代理人武研博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张佳莹诉称，2014年7月14日原告购买了抚顺万达A2公寓2906号房屋，该房屋由原告父母居住。2016年10月9日原告父母发现房屋外墙壁纸阴湿，因此向物业公司报修。一个月后给维修了，但是室内壁纸脱落和大白长毛问题没给处理。2019年5月7日发现厨房上方棚顶有漏水印记，窗户下方墙壁潮湿长毛又向物业报修，等了几天没人来修。后来原告父母外出，回来后发现棚顶漏水更严重了，而且棚顶漏水的位置正好是厨房上方，因厨房吊顶是石膏板，因漏水长期浸泡，石膏板开始掉灰和脱落。今年开春下雨，屋里越漏越厉害，加上疫情一直无人来修。原告父母自行到市场雇佣工人维修房顶。目前棚顶石膏板己经塌下来了一部分，并且还在随时继续掉落。窗户那面墙大面积长毛，墙纸都脱落变色，卫生间瓷砖脱落并多处掉瓷。原告房屋从2019年6月开始就不能居住，原告父母只能在外租房住，因此产生的租金、物业费被告应予承担。现在防水己经做完，正在观察效果，如果不漏，室内吊顶要重新做，大白墙面要重新刮，壁纸、、地板也需要重新更换这些费用被告应予承担。因此原告请求法院判令被告：1、支付原告维修房屋漏水费用4700元；2、支付原告因房屋漏水无法居住而发生一年的房屋租金18000元，庭审中原告主张增加半年的房屋租金；3、支付原告因房屋无法居住发生一年的物业费1207.68元，庭审中原告主张再增加一年的物业费用；4、支付原告室内恢复费用，包括吊棚、墙纸、大白费用（不含地板）2990元；5、支付原告更换地板费用预计3000元；6、支付原告维修窗户外墙漏水费用预计2000元；6、案件受理费由被告负担。被告万达公司辩称，原告自述2014年购买房屋，若房屋的漏水问题是施工质量问题，则应在房屋建成后即出现，但被告一直未收到任何报修记录。若为房屋使用过程中年久失修老化导致的漏水，不应属于房屋质量问题，原告应当举证证明在质量保修期内报修过漏水问题以及损失的实际发生具体金额与漏水的因果关系。原告起诉状中描述的2016年漏水部位与2019年漏水部位并非同一位置，2019年漏水位置已经过了质量保修期。关于原告主张的更换地板及维修窗户外墙漏水费用尚未实际发生，关于租房及物业费用，原告应当证明房屋无法实际居住，而且该两项损失并非属于直接损失。综上，被告在质量保修期内未收到报修信息，不同意承担赔偿责任。经审理查明，2012年原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告销售的位于抚顺市新抚区房屋，该房屋为顶层。2014年6月30日原告对房屋验收，2014年7月原告办理入住手续并领取房屋钥匙，2016年10月取得了房屋所有权证，房屋面积为59.97平方米。被告向原告出具了《住宅质量保证书》，该保证书中注明：“房屋防水维修的保修期限为5年，保修期自住户对商品房验收完毕，接收钥匙之日即商品房交付使用之日起计算，该保证书作为商品住宅销售合同的附件，与销售合同具有同等法律效力。”该房屋由原告父母居住，2019年5月7日原告父母向物业公司报修房屋进户门上方漏水、外墙漏水、壁纸长毛问题，2020年3月13日第二次报修。因被告未对原告房屋进行维修，2020年5月原告父母从抚顺市东洲区万家防水装饰工程处购买材料并由施工人员对屋顶进行防水维修，费用共计4700元。2020年6月原告父母从抚顺市东洲区月华建材商行购买石膏板、壁纸、大白膏、筒灯对室内进行恢复装修，费用共计2990元。经现场查看，原告房屋门廊上方因漏水导致石膏板脱落形成的漏洞已修复完毕，受损筒灯已更换，部分壁纸脱落、墙体受潮起皮、、地板间有缝隙窗户上方有漏水痕迹，原告称待彻底解决房屋漏水后再更换壁纸和刮大白，该材料和人工费已包含在2990元的费用中。更换地板和窗户外墙防水费用尚未支付，原告称已联系了施工人员，并且从施工人员处咨询了维修费用，更换地板预计3000元，维修窗户外墙漏水预计2000元。原告父母因房屋漏水在2019年7月搬离该房屋并租房居住。原告因要求被告赔偿其维修房屋、恢复室内装修、租房及物业费用向本院提起诉讼。本院认定上述事实的证据有：原告提供的《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、房屋所有权证、维修和采购装修材料发票、报修记录、房屋受损照片、租房协议，该证据已经开庭质证和审查,本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此原告发现房屋存在漏水质量问题,在保修期内有权要求被告承担维修责任或修复费用和损失。原告在2014年7月入住房屋，报修记录记载2019年5月7日原告报修房屋漏水，并未超过房屋防水5年的保修期，因此被告辩称不在保修期内的理由不成立，被告应承担修复责任。在被告未对原告房屋进行修复的情况下，原告自行购买材料雇佣他人对房屋进行了防水维修，支付费用4700元；因房屋漏水导致室内壁纸、墙体等受损，需要对室内进行恢复装修，支付费用2990元，原告提供了维修和采购发票，被告应承担该修复费用。关于原告主张更换地板3000元及维修窗户外墙漏水2000元，虽然该费用原告尚未实际支付，但该损害事实实际存在，属于必然发生的费用，考虑原告房屋地板的实际面积、、地板和窗户外墙防水的市场价格为顶层房屋进行窗户外墙防水的难度及危险程度等因素，原告主张的该两项维修费用金额具有一定的合理性，为彻底解决该纠纷，避免当事人诉累，本院对原告的该主张予以支持。关于原告主张租房损失，从原告提供的房屋受损图片中可以看出，房屋门廊上方因漏水导致石膏板脱落并形成一个漏洞，不仅存在着安全隐患，也因漏水而无法正常居住，因此对于原告主张的租房损失应予支持，但因其租住的房屋位置、面积与涉案房屋的位置、面积不同，该因素将会影响房屋的租金价格，因此对原告主张的租金数额，本院不予支持。考虑原告房屋的楼层、面积及租住该地块同等房屋面积的房屋租赁市场价格，本院酌定房屋租金损失为每月1000元，因2020年6月门廊上方的漏洞已修复完毕，影响居住的情形已消失，租期应从2019年7月租房时起至2020年6月漏洞修复完止计算，故被告应赔偿原告租金损失共计11000元。关于原告主张赔偿物业费，因交纳物业费是原告履行物业服务合同义务，不属于修复房屋费用，对该诉求本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告抚顺万达广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张佳莹房屋防水维修费用4700元、室内恢复装修费用2990元，两项共计7690元；二、被告抚顺万达广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张佳莹更换地板费用3000元、窗户外墙防水费用2000元，两项共计5000元；三、被告抚顺万达广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张佳莹房屋租金损失每月1000元，自2019年7月起至2020年6月止，共计11000元；四、驳回原告张佳莹的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，减半收取298.5元由被告抚顺万达广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 柳红二〇二〇年十一月三日代书记员 陈燕