河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终2691号上诉人（原审原告）：丁顺秋，男，汉族，1967年5月9日出生，住河南省。被上诉人（原审被告）：郭予，男，汉族，1974年11月16日出生，住河南省。被上诉人（原审被告）：郝文静，男，汉族，1981年3月17日出生，住河南省，郝文静、李莉系夫妻关系。（现在焦作监狱服刑）被上诉人（原审被告）：李莉，女，汉族，1982年11月20日出生，住河南省。被上诉人（原审被告）：郝建设，男，汉族，1960年12月6日出生，住河南省，系郝文静父亲李莉、郝建设共同委托代理人：杜欣河南启轩律师事务所律师。原审第三人：张胜，男，汉族，1984年6月20日出生，住河南省卫辉市。上诉人丁顺秋与被上诉人郭予、郝文静、李莉、郝建设、原审第三人张胜案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省卫滨区人民法院(2019）豫0703民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁顺秋上诉请求：1、依法撤销原判并支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人李莉、郝文静承担。事实与理由：1、原审法院以案涉《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项为由，认定合同无效，显属适用法律错误。2、被上诉人郝文静、李莉已经将其所有的房屋出售给上诉人，上诉人已经按照《房屋买卖合同》约定支付了12万的房屋价款，并且已经实际占有、使用该房屋，因出卖人郝文静、李莉一方的原因导致房屋一直未能办理房屋过户登记手续，上诉人对涉案房屋未办理过户登记不存在任何过错。郭予答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，要求维持原判。李莉答辩称：买卖合同仅仅是让李莉在空白合同上签名，合同没有约定房屋总价款，该合同第二条、第六条相互矛盾。另外，合同中的其他条款有显示丙方的权利，事实上这个合同不存在丙方，也就是说可以印证出案涉合同是补签和草签。退一步说，即便该买卖合同有效成立，也是应当分部进行，即按照第一步先付10万元，第二步卖方交钥匙入住，第三步办理过户，第四步交付尾款。即便合同成立也没有履行完毕。上诉人丁顺秋存在重大过错，未能及时通过有效手段维护自己的权益。郝建设答辩称：同李莉的答辩意见。原审第三人张胜述称：应依法保护第三人的抵押权。丁顺秋向原审法院提出诉讼请求：1、停止执行新乡市人民西路235号新荷铁路三期住宅14号楼2单元4层404号（即2402室）房产，并依法解除对该房产的查封保全措施；2、确认丁顺秋享有新乡市人民西路235号新荷铁路三期住宅14号楼2单元4层404号（即2402室）房产的所有权；3、诉讼费由郭予、郝文静、李莉、郝建设承担。原审法院查明:2016年4月11日，郭予因与郝文静、李莉、郝建设民间借贷一案诉至该院，并申请财产保全，该院于2016年5月6日查封了案涉房屋。2016年9月18日，该院作出（2016）豫0703民初548号民事判决书，判决郝文静、李莉偿还郭予借款180000元及利息，郝建设对该借款承担连带清偿责任。后郭予依据生效的（2016）豫0703民初548号民事判决书向该院申请执行，该院依据该生效判决书，于2017年7月20日作出了（2017）豫0703执153号执行裁定书：拍卖被执行人郝文静、李莉名下共有的位于人民路西××楼××单元××室（产权证号：20××**）房屋一套。丁顺秋以被拍卖的房屋已出售给自己为由，向该院提出执行异议。2018年11月27日，该院作出（2018）豫0703执异84号执行裁定书，驳回丁顺秋的异议申请，丁顺秋不服该裁定，诉至该院。另查明，2010年1月21日，丁顺秋与郝文静、李莉签订了房屋买卖合同，丁顺秋分两次向郝文静合计支付了120000元，郝文静向其出具了两份收条，该合同签订时案涉房屋尚未办理房屋所有权证。再查明，2015年6月23日，案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为郝文静、李莉。2015年7月10日，郝文静、李莉与第三人张胜签订了房产抵押借款合同，借款金额120000元，借款期限6个月，借款利息为月息千分之五，郝文静、李莉以其所有案涉房产作抵押担保，进行了公证并办理了他项权证。后张胜以借款人未按期清偿所欠出借人的到期债务为由向河南省新乡市红旗区公证处申请执行公证。张胜依据河南省新乡市红旗区公证处出具的（2016）新红证执字第40号执行证书向该院申请强制执行。原审法院认为：本案争议的焦点为：1、丁顺秋与郝文静、李莉签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、丁顺秋依据该合同是否可以排除对案涉房屋的强制执行。首先，关于案涉合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”丁顺秋与郝文静、李莉签订《房屋买卖合同》的时间为2010年1月22日，而案涉房屋办理房屋所有权证的时间为2015年6月23日，且丁顺秋在庭审中明确表示，其在签订案涉合同时知道该房屋尚未办理房屋所有权证，故丁顺秋与郝文静、李莉签订的《房屋买卖合同》违反了上述法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，应认定该合同为无效合同。其次，丁顺秋是否可以依据案涉合同排除执行。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，丁顺秋应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而丁顺秋提交的其与郝文静、李莉签订的《房屋买卖合同》系无效合同，其依据无效合同对涉案房屋不享有合法所有权。按照上述法律规定，丁顺秋应承担举证不能的法律后果。另，丁顺秋在得知案涉房屋已经办理了房屋所有权证后，应当主动联系郝文静、李莉，办理房屋过户手续，在其无法与郝文静、李莉取得联系时，应通过法律手段来维护自身的权益。在案涉房屋可以办理过户手续（2015年6月23日）至丁顺秋提出执行异议（2018年12月17日）的三年半内，丁顺秋一直未能通过积极、有效、合法的手段来维护自身权益，对于案涉房屋未能办理过户手续，丁顺秋自身明显存在过错。综上所述，丁顺秋与郝文静、李莉签订的《房屋买卖合同》系无效合同，丁顺秋依据无效合同依法享有的仅为普通债权，对涉案房屋不享有合法所有权，丁顺秋的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回丁顺秋的诉讼请求。案件受理费5350元，由丁顺秋负担。本院查明：丁顺秋按照其与郝文静、李莉签订的房屋买卖合同还约定：剩余款项由郝文静与李莉把房产证过户到丁顺秋名下，银行余多少丁顺秋全部支付；在郝文静、李莉未给丁顺秋过户前，银行贷款由郝文静、李莉支付从2010年2月17日到过户时银行贷款由丁顺秋补给郝文静、李莉。该合同签订后丁顺秋于2010年1月22日交付购房款120000元后，一直占有、使用案涉房屋，目前丁顺秋尚欠部分房款未付。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为，本案争议的主要问题为：案外人丁顺秋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故对于丁顺秋的诉讼请求，应根据该司法解释的规定全面审查。首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。丁顺秋与郝文静、李莉签订《房屋买卖合同》的时间为2010年1月22日，明显早于人民法院查封的时间。对于案涉合同的效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效，该规定属于管理性强制规范，不影响合同效力。本案中，案涉房屋系铁路系统内部职工的房改房，郝文静、李莉以银行按揭方式购买案涉房屋，双方签订房屋买卖合同时虽尚未办理房屋权属登记，但郝文静、李莉已实为案涉房屋的真实权利人，且丁顺秋也明知郝文静、李莉尚未办理产权登记的情况，由于案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反效力性的强制性规定，故应为合法有效的房屋买卖合同。原审认为案涉房屋买卖合同无效错误，本院予以纠正。第二，丁顺秋于2010年1月22日即占有、使用案涉房屋，早于案涉房屋被查封时间。第三、丁顺秋已超出合同约定的数额（10万元）按期支付了12万元购房款，且同意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行；第四、郝文静、李莉在取得案涉房屋的权属证书后不到一个月内，在未告知丁顺秋的情况下将案涉房屋抵押本案第三人张胜，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人丁顺秋的原因所致。综上，丁顺秋所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，其享有的无过错房屋买受人物权期待权优先于郭予的一般金钱债权，其要求排除对案涉房屋的强制执行符合上述法律所规定的情形，本院予以支持。关于丁顺秋要求确认所有权的问题。我国不动产物权变动采取登记生效主义,登记才发生物权移转的法律效力,因此,当事人基于房屋买卖合同方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋所有权。因此，案涉房屋在尚未完成产权过户手续之前，丁顺秋依据合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的请求权，故对其要求确权的主张本院不应支持。由于郝文静、李莉系对案涉纠纷形成的负主要责任，故本案一、二审诉讼费应由其负担。综上，原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院(2019）豫0703民初76号民事判决；二、不得执行位于新乡市人民西路235号新荷小区14号楼2单元2402室房屋（房屋所有权证号：20××34）；三、驳回丁顺秋的其他诉讼请求。一审案件受理费5350元、二审诉讼费6765元均由郝文静、李莉负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十一月十三日书记员  郭盛彧