辽宁省营口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽08执异516号案外人：辽宁红伟建筑工程有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区营口市西市区宏升街**。法定代表人：汪明，总经理。案外人:李崇元，男，1950年10月10日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：王旭彬，营口市鲅鱼圈区海星法律服务所法律工作者。申请执行人：营口泰平实业有限公司，，住所地营口市鲅鱼圈区熊岳镇厢黄旗村（金禾旺族家园****门市）法定代表人：陆志，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨馨，辽宁盛典律师事务所律师。被执行人：营口元基房地产开发有限公司，住，住所地营口市鲅鱼圈区富春江街昆仑大街商网**/div>法定代表人：武金红，系公司总经理。被执行人：武奎斗，男，1970年1月8日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。被执行人：温艳辉，女，1971年3月9日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。本院在执行申请执行人营口泰平实业有限公司（以下简称泰平实业）与被执行人营口元基房地产开发有限公司（以下简称元基公司）、武奎斗、温艳辉借款合同纠纷一案中，案外人辽宁红伟建筑工程有限公司（以下简称红伟建筑公司）、李崇元对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人红伟建筑公司、李崇元称，2014年其承建鲅鱼圈区元基首府小区工程二期工程2、3、4、6、7、8号楼，与元基公司先后签订了《建设工程施工合同》、《元基首府工程承包协议》、《协议书》之补充协议。相关工程完成后，元基公司只给付了95万元现金，其余工程款经双方协议，元基公司同意用一期房源按照合同约定拨付工程款并将工程款房屋拨付到案外人名下实际施工人工资及材料款。案外人已实际完成工程款垫付资金4900多万元，抵顶房屋94套价值为32932553.56元。上述房产取得是由工程价款支付，并与元基公司合同抵顶协议条款约定，不违反法律规定，合法有效，应已全部支付案外人抵顶的工程款32932553.56元的房产。案外人为了筹集工程款将抵顶的房屋做抵押借款，并不是真实买卖签订了《商品房买卖合同》，借款人只是债务关系，有的房屋抵顶到施工人名下，但房屋的价值只是抵顶了部分工程款，实际施工人尚欠案外人工程款，因此拨付的94套房屋属于案外人的公司财产，本案与施工人抵顶工程款所涉案系另外法律关系，应另案诉讼。本案中涉案房屋查封的原因系元基公司没有办理过户，并非案外人过错，案外人工程款抵顶94套房屋是在法院查封之前，案涉工程系案外人实际出资建设，所有涉案的财产（除建设用地之外）都是案外人的财产。案外人2015年诉至本院请求判令元基公司支付拖欠工程款及案外人享有工程价款优先受偿权。庭审中，由于元基公司与案外人认定拨付的房屋抵顶工程款符合合同约定，并已实际履行拨付，所以案外人申请变更诉讼请求，诉讼工程款变更为10306610元，诉讼标的为20335860元，因管辖权本院（2016）辽08民初113号裁定驳回起诉。综上，请求依法解除查封。被执行人元基公司、武奎斗、温艳辉未答辩。经审理查明，2015年2月9日，本院作出了（2014）营民二初字第00212号民事判决，判决：一、被告元基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告（当时是交通银行股份有限公司营口分行）（以下简称交通银行营口分行）借款本金人民币79720000.00元及至2014年9月21日应付的利息人民币1648836.61元；二、被告元基公司给付原告交通银行营口分行借款本金79720000.00元的利息，计息时间从2014年9月22日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定利率计算；三、被告武奎斗、温艳辉对上述借款本息承担连带责任。上列给付义务限于本判决生效后十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、原告交通银行营口分行对被告元基公司抵押物享有优先受偿权。案件受理费440400.00元及保全费5000.00元由被告元基公司、武奎斗、温艳辉共同承担。判决发生法律效力后，被告元基公司、武奎斗、温艳辉没有履行上述法律义务。2015年7月，原告交通银行营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产公司）签订了《不良资产转让协议》21条。本院（2014）营民二初字第00212号民事判决书确定的债权转让给东方资产公司，并通过公告送达被执行人。2015年9月，东方资产公司与申请执行人泰平实业签订《债权转让协议》，将上述债权转让给泰平实业，并通过公告送达各被执行人，至此泰平实业成为本案受让的权利人。2016年11月本案的申请执行人泰平实业就还款事宜与被执行人公司代表商议，按申请执行人的要求及民事判决书确定的内容履行还款义务，并达成一致意见，但最终被执行人没有履行，导致2018年5月10日申请执行人泰平公司向本院申请强制执行。另查明，在诉讼中原告交通银行营口分行申请本院以（2014）营立一保字第129号裁定保全查封了被告元基公司的抵押财产。2018年6月7日本院对申请执行人泰平实业强制执行的申请立案执行，案号（2018）辽08执181号。2018年8月8日本院执行部门向被执行人元基公司、武奎斗、温艳辉下发执行通知书。2018年9月7日，本院查封了被执行人元基公司所有的位于营口元基首府1#楼60户、5#楼59户、11#楼135户、9#楼81户、12#楼168户，共计503户房屋，其中包含案外人红伟建筑公司、李崇元所主张的房屋。现房屋登记在被执行人元基公司名下。2020年7月8日，本院下发（2020）辽08执20号执行通知书，告知相关权益人，本院将对查封资产（含房屋）进行评估拍卖，对查封房屋主张权利的可依照法律规定提出执行异议。依据本院执行实施部门提供的情况说明，本案的执行标的涉及其他法院查封，根据营口市鲅鱼圈区不动产登记中心所提供的法院对元基公司所有的坐落于营口市鲅鱼圈区××号房社区××大街东面积为54128.04平方米的土地使用权【证号鲅国用（2011）第0008】和其开发的元基首府1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号楼查封登记表统计，对于上述资产查封的原始首封单位为沈阳市中级人民法院【案号（2014）沈中民三初字第162-1号】，查封期限为2014年10月20日至2016年10月10日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营诉保字第56号】由轮候查封变为首封，查封期限从2016年10月11日至2019年10月11日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营立一保字第129号】（本执行案件）由轮候查封变为首封，查封期限从2019年10月12日至2022年10月12日。再查明，在异议审查中，案外人红伟建筑公司、李崇元向本院提供《元基首府工程承包协议》、《建设工程施工合同》、《协议书》之补充协议、《房产抵押协议》等，用以证明以房抵债。本院认为，本案争议的焦点是案外人红伟建筑公司、李崇元的请求是否能阻止本院的执行？是否享有房屋消费者物权期待权？本案原诉系借款纠纷，判决具有明确的给付内容，属金钱债务的执行，现提出异议的房屋（不动产）又登记在被执行人房地产开发企业元基公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定必须符合下列条件，方能排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。要求异议人必须是实实在在的消费者。案外人虽然提出房屋抵顶工程款的日期早于本院的查封，但支付的款项并不是自有资金或贷款，而是以工程款抵顶，实质是以顶代买。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生交易不动产的物权期待权。因此，案外人所提异议理由不成立，不能阻止法院的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人辽宁红伟建筑工程有限公司、李崇元的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  徐成大审判员  盖国林审判员  林 松二〇二〇年十一月十三日法官助理李雨晴书记员乔欢