青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再51号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨建涛，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张敏(系杨建涛妻子)，青海省住西宁市城北区海西路61号九号公馆9号楼2单元2023室。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人杨建涛、张敏因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1317号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年3月10日作出（2020）青民申43号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人杨建涛、张敏的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人杨建涛、张敏申请再审称，1.一审判决的表述，与事实不符。2.二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定不符，与事实不符。案涉房屋，杨建涛、张敏收房使用至今，海宏公司却还未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保验收等手续，导致杨建涛、张敏无法办理房产证，其应当承担违约责任。3.二审法院对建筑行业主管行政机关认定的事实于不顾，做出错误判决。4.关于契税退还的问题。虽然契税是海宏公司与杨建涛、张敏以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表杨建涛、张敏没有缴纳契税，而且以违约金抵扣契税也是杨建涛、张敏因为案件执行困难的无奈之举。海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并占用杨建涛、张敏缴纳的契税，系对杨建涛、张敏权利的侵犯，也违反了税收征管法律的规定。海宏公司非法征收杨建涛、张敏的契税并长期占有的行为，理应予以退还。请求：撤销一、二审民事判决，改判支持再审杨建涛、张敏的一审全部诉求。 被申请人海宏公司辩称，海宏公司支付逾期办理产权登记的违约事实无违约金无事实依据、法律依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。双方不仅未对取得《房屋所有权证》时间作出约定，而且办理房屋所有权证应由双方共同完成，海宏公司不存在逾期办理产权登记的事实，不应支付逾期办理产权登记的违约金。杨建涛、张敏要求退还契税没有事实依据及法律依据。 杨建涛、张敏向一审法院起诉请求：一、海宏公司履行为其办理不动产权证书的合同义务；二、海宏公司向杨建涛、张敏支付自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金（按全部房价款每日万分之一的标准，从2017年2月3日暂计算至2019年4月2日为789天，违约金为36886.5元）；三、判令海宏公司向杨建涛、张敏退还契税9723.8元；以上合计46610.3元；四、本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院查明如下事实：杨建涛、张敏与海宏公司于2016年8月1日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2023室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额467509元。三、交付期限：2015年11月2日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，杨建涛、张敏按约向海宏公司付清了全部房款，于2016年8月2日收房。另查，杨建涛、张敏原系购买海宏公司海西路61号“九号公馆”1号楼2单元2031室房屋，由于该房屋延期交房，双方就延期交房违约金进行了诉讼，判决由海宏公司支付杨建涛、张敏违约金38895.35元。后杨建涛、张敏在实际收房时发现该房屋有质量问题，经双方协商，于2016年8月1日重新签订《商品房预售合同》，更换房屋至9号楼2单元2023室。杨建涛、张敏在收9号楼2单元2023室房屋时，契税9723.8元、维修基金2170.5元、有线电视接口费260元，合计12154.3元，从海宏公司应付的违约金中抵扣。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。关于杨建涛、张敏主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：房屋登记“双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，杨建涛、张敏未取得产权证书不是因出卖人的原因，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对杨建涛、张敏要求海宏公司履行为杨建涛、张敏办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，理由不能成立不予支持。关于杨建涛、张敏主张海宏公司退还契税的问题。双方认可杨建涛、张敏的契税是从违约金中抵扣的，一审法院对此项事实予以确认。双方在《商品房预售合同》中约定：双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。双方协商一致，海宏公司从违约金中扣收了杨建涛、张敏的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。杨建涛、张敏亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为杨建涛、张敏等购房人办证的违约情况。故杨建涛、张敏要求海宏公司退还契税9723.8元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨建涛、张敏的全部诉讼请求。 杨建涛、张敏不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨建涛、张敏一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。杨建涛、张敏、海宏公司均未提交新证据。双方对一审查明的事实无异议，予以确认。 二审法院认为，杨建涛、张敏与海宏公司于2016年8月1日签订《西宁市商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条的约定“（一）双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该合同第十九条第一项虽约定由买受人申请办理房屋所有权转移登记，但对具体办理和完成房屋所有权转移登记的时间均没有明确。该合同第十九条第二项约定因出卖人原因导致买受人未按期取得该商品房的房屋所有权证书的由出卖人承担违约责任，但办证系双方的义务，杨建涛、张敏提交的证据不足以证明系海宏公司的原因导致其至今未取得商品房房屋所有权证书，故对杨建涛、张敏主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向杨建涛、张敏退还契税的问题。海宏公司应支付杨建涛、张敏违约金38895.35元及诉讼费1293元，合计违约金40188.35元。杨建涛、张敏并未申请一审法院违约金的执行，2016年6月25日杨建涛、张敏与海宏公司协商一致，海宏公司从违约金中扣收了杨建涛、张敏的契税，在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税为杨建涛、张敏办理不动产权证书。杨建涛、张敏认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，其余违约金也未主张海宏公司给付。但杨建涛、张敏认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院认为，案涉契税系海宏公司与杨建涛、张敏协商后一致将部分逾期违约金抵扣契税等费用，杨建涛、张敏并未实际交纳契税，现杨建涛、张敏主张向其退还已折抵为契税的逾期违约金没有法律依据，不予支持。综上，杨建涛、张敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。杨建涛、张敏及海宏公司均不持异议，予以确认。 根据再审申请人杨建涛、张敏的陈述，被申请人海宏公司的答辩，本案围绕杨建涛、张敏的原审诉讼请求进行了审理。 本院再审认为，杨建涛、张敏与海宏公司于2016年8月1日签订《西宁市商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条“（一）双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，由杨建涛、张敏向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。于2016年8月2日收房。杨建涛、张敏不主张解除合同，本案再审时仍未房屋所有权登记。杨建涛、张敏主张自2017年2月3日暂计算至2019年4月2日计789天的逾期办证违约金。按照双方的约定，该违约金应计算到实际完成房屋所有权登记之日止。故，杨建涛、张敏此节主张待实际完成房屋所有权登记之日，张敏、杨建涛可另行主张该部分的违约金。关于海宏公司是否应当退还契税的问题。因另案判决由海宏公司应支付杨建涛、张敏违约金38895.35元及诉讼费1293元，合计40188.35元。2016年6月25日杨建涛、张敏与海宏公司协商一致，海宏公司从违约金中扣收杨建涛、张敏的契税，在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税为杨建涛、张敏办理不动产权证书。杨建涛、张敏认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，其余违约金也未主张海宏公司给付。杨建涛、张敏认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。本院认为，案涉契税系海宏公司与杨建涛、张敏协商后一致将部分逾期违约金抵扣契税等费用，杨建涛、张敏并未实际交纳契税，现杨建涛、张敏主张向其退还已折抵为契税的逾期违约金没有法律依据，不予支持。 综上所述，杨建涛、张敏再审理由不成立，不予支持。原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1317号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾