沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4899号原告：李君，女，1978年10月8日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：姜春颖、王忠平，系辽宁和鑫律师事务所律师。被告：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区秀岛路**，统一社会信用代码：9121010000161483XY。法定代表人：李玉武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，住沈阳市大**。原告李君与被告沈阳安泰房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李君诉称，原、被告于2019年9月3日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GF-2014-0171)，购买贵公司开发的恒大天鹅湾4-A-8#，位于和平区秀岛路**1门300房屋**。原告在合同签订前于2019年8月28日支付首付款50000元，合同签订当日原告又支付购房款195973元，共计交纳购房款245973元。合同签订后，被告却始终未按合同约定履行合同备案登记义务。原告于2019年11月20日口头通知被告要求解除合同，后于2019年12月9日以书面形式通知被告要求解除合同，但被告均以需要审批等理由至今未办理退房退费手续。原告2019年11月20日要求退房后被告于次日11月21日才将合同交给原告，收到合同后，原告发现被告私自将合同的主要条款交房日期进行涂改，并没有通知原告也没有得到原告的认可。原告认为被告的上述违约行为已符合解除合同情形，因此原告申请解除合同，被告应当返还原告已付房款，并按银行同期贷款利率支付原告占用资金期间的利息。诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年9月3日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告首付款245973元；3、判令被告赔偿原告占用首付款期间的利息（自2019年9月3日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算，本次诉讼暂计至2020年4月7日利息暂计为6449.62元)；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告沈阳安泰房产开发有限公司辩称，同意原告解除商品房买卖合同的诉求，但不同意原告其他诉讼请求。双方签订商品房买卖合同后付款方式为2年分期，实际原告应于2019年11月28日之前支付房款368959元，至今已超过合同约定180天未支付，符合单方解除的条件，按合同第7条、第8条及附件4、附件11中第三条第二款之约定，我司有权与原告解除合同，并要求原告按附件11补充协议第3条第2款的约定按已付房款百分之50支付违约金。因此原告诉求返还已付首付款245973元我司仅同意返还50%，另50%作为解约违约金扣除，原告仅以我司未按约定进行合同网签登记备案为由解除双方合同，不符合合同及法律关于根本违约的条件。实际原因是因为原告无法支付第二期房款368959元，构成根本违约。而原告事实与理由中陈述的，我司擅自篡改合同条款也并非真实情况，实际为合同交楼时间的涂改，因我司销售人员签署合同书笔误造成，原告购房时已被明确告知需全部购房款付清后方可收楼，另外该房源在原告签署合同时已告知为抵押状态，现尚未解除抵押，预计解押时间为2020年7月底，解押后双方合同可以正常办理网签登记备案，因此我公司未完成备案，并非原告解除合同的真实理由，且合同中没有关于网签备案的违约金约定，故我司不同意原告的第3项诉求。经审理查明，2019年9月3日，原告与被告就位于恒大天鹅湾4-A-8#和平区秀岛路300-21号1门300房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，约定总价款为2459725元；买受人应当在2019年9月3日前支付首期房款245973元；于2019年11月28日前支付楼款368959元；于2020年2月28日前支付楼款368959元；于2020年5月28日前支付楼款245973元；于2020年8月28日前支付楼款245973元；于2020年11月28日前支付楼款245973元；于2021年2月28日前支付楼款245973元；于2021年5月28日前支付楼款245973元；余款245969元整于2021年8月28日前支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人……。原告分别于2019年8月28日、2019年9月3日向被告支付购房款50000元、195973元。被告向原告出具房款（含定金）面额为245973元的收款收据。同日，原告在被告出具的关于涉案房屋属于抵押房购买人已知悉相关事项的《告知确认书》上签字。原告于2019年11月21日口头通知被告要求解除商品房买卖合同。2019年12月4日，被告向原告发出《还款提示函》，要求原告在2019年12月25日前支付房款368959元。原告于2019年12月9日以书面形式通知被告要求解除商品房买卖合同。2020年3月4日，被告再次向原告发出《还款提示函》，要求原告在2020年3月28日前支付房款368959元。另查明，涉案房屋位于沈阳市和平区秀岛路300-21号1门300，建筑面积128.70平方米，无合同备案，存在在建工程抵押登记，抵押权人为盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，登记日期2015年11月27日，主债权金额为20868000元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同（预售）、银联商务签购单、收款收据、告知确认书、微信聊天记录、还款提示，解除合同通知函等证据及本院调取的不动产电子登记（簿）查询证明以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，涉案房屋存在建工程抵押登记，致原告合同目的无法实现，现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告表示同意解除，本院予以确认。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的法律规定，对于原告主张的返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李君与被告沈阳安泰房产开发有限公司于2019年9月3日就位于沈阳市和平区秀岛路300-21号1门300房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李君购房款245973元及利息（利息以购房款245973元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月3日起计算至实际返款之日止）。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28497元，由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年十一月五日书 记 员  岳 岩本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。