青海省西宁市城西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青0104执异32号 案外人（异议人）：杨×，女，汉族，1974年7月19日生，公民身份号码：×××，住西宁市城**新华联广场****楼****。 委托诉讼代理人：吴楠，江苏锡海律师事务所律师。 申请执行人：西宁市中小企业融资担保有限公司，统一社会信用代码：91630100781425641T，住所地：西宁市城**海晏路**主楼**。 法定代表人：易新喜，该公司董事长。 被执行人：青海中辉新型节能产品开发有限公司（以下简称“中辉公司”），统一社会信用代码：91630121564929018A，住所，住所地：大通县桥头镇解放北路**div> 法定代表人：罗成，该公司执行董事。 被执行人：罗成，公民身份号码：×××，男，1972年5月21日生，汉族，系青海中辉新型节能产品开发有限公司总经理，住青，住青海省大通回族土族自治县div> 被执行人：汪保云，公民身份号码：×××，男，1973年3月4日生，汉族，住青，住青海省大通回族土族自治县div> 被执行人：石进，公民身份号码：×××，男，1963年10月7日生，汉族，住青，住青海省西宁市div> 被执行人：丁发荣，公民身份号码：×××，男，1971年2月15日生，汉族，住青，住青海省大通回族土族自治县div> 被执行人：沈菊兰，公民身份号码：×××，女，1974年4月1日生，汉族，住青，住青海省大通回族土族自治县div> 被执行人：李秋香，公民身份号码：×××，女，1971年9月13日生，汉族，住青，住青海省大通回族土族自治县div> 在本院执行西宁市中小企业融资担保有限公司与青海中辉新型节能产品开发有限公司、罗成、汪保云、石进、丁发荣、沈菊兰、李秋香追偿权纠纷一案中，案外人杨×于2020年11月3日对本院作出的（2020）青0104执510号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨×称，2013年4月11日，青海雪峰房地产开发有限公司（以下简称“雪峰公司”）作为卖方与作为买方的中辉公司签订《房屋买卖合同》，约定中辉公司购买青海雪峰房地产开发有限公司开发的位于大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）221号8号楼221-1室、221-5室、221-付1室的三套商品房。中辉公司支付购房款20989477元。2013年9月25日，异议人杨×与中辉公司、青海雪峰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同转让协议》，约定中辉公司将案涉三套商品房买卖合同的权利、义务转让给杨×，由青海雪峰房地产开发有限公司直接协助异议人办理房屋产权过户登记手续。同日房屋办理交接。杨×又将该案涉房屋租赁给中辉公司使用。2015年11月17日，异议人与青海雪峰房地产开发有限公司就案涉房屋重新签订《商品房买卖合同》，异议人结清了购房余款、税费、维修基金，并在大通县房产主管部门办理了商品房买卖备案登记。2016年4月10日，中辉公司在西海都市报发《遗失声明》，声明预告登记号大房延2013字第07732号解放南路221号8号楼221-1室，预告登记号大房延2013字第07731号解放南路221号8号楼221-5室预告登记作废。故请求依法中止位于大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）221号8号楼221-1室、221-5室、221-付1室的商品房的查封执行。 本院查明，2019年5月14日，我院立案受理了西宁市中小企业融资担保有限公司与青海中辉新型节能产品开发有限公司、罗成、汪保云、石进、丁发荣、沈菊兰、李秋香追偿权纠纷一案，11月20日作出（2019）青0104民初2396号民事判决书，判决如下：一、被告青海中辉新型节能产品开发有限公司于本判决生效后十日内向原告西宁市中小企业融资担保有限公司支付代偿本金4654255.89元、罚息895653.95元、复利83528.16元，合计5633438元；并以代偿本金4654255.89元为基数，按年利率24%支付自2017年12月30日起至实际给付之日止的违约金。二、被告罗成、石进、汪保云、沈菊兰对代偿金额5633438元承担连带责任。担保责任承担后可以依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告青海中辉新型节能产品开发有限公司进行追偿。三、驳回原告西宁市中小企业融资担保有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，西宁市中小企业融资担保有限公司于2020年3月13日向本院申请执行，同日本院作出（2020）青0104执510号执行通知书，责令被执行人三日内履行下列义务：一、被执行人青海中辉新型节能产品开发有限公司支付申请执行人西宁市中小企业融资担保有限公司代偿本金4654255.89元、罚息895653.95元、复利83528.16元、违约金2420213.06元；二、被执行人罗成、石进、汪保云、沈菊兰对代偿金额5633438元承担连带责任；三、执行费67668元。2020年3月18日作出（2020）青0104执510号执行裁定书，裁定查封被执行人青海中辉新型节能产品开发有限公司名下位于大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）221号8号楼221-1室、221号8号楼221-5室、221号8号楼221-付1室不动产。2020年11月3日，案外人杨×向我院提出执行异议。 另查明，2013年4月11日，雪峰公司与中辉公司分别签订合同编号为：青雪峰大住字2012-0111号，2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》，约定中辉公司购买雪峰公司开发建设的位于西宁市大通县桥头镇解放南路221号8号楼221-1室、221号8号楼221-5室、221号8号楼221-付1室商品房，房屋价款分别为3419051元、1500427元、1770000元，合计20989478元。2013年9月25日，雪峰公司、中辉公司、杨×签订《（商品房买卖合同）转让协议》，约定：1、中辉公司与雪峰公司签订了青雪峰大住字2012-0111号，2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》，购买了商品房，交清了全部房价款，但尚未办理初始产权登记。2、中辉公司将青雪峰大住字2012-0111号，2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》的权利、义务转让给杨×，雪峰公司同意。今后由雪峰公司直接向杨×办理房屋的产权登记。2015年11月16日，中辉公司在大通县回族土族自治县房地产管理所办理了合同备案登记撤销。2015年11月17日，雪峰公司与杨×重新签订了合同编号为青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-1号），青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-5号）、青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-付1号）三份《商品房买卖合同》，合同约定将上述三套房屋，即雪峰花园8号楼221-1室、8号楼221-5室、8号楼221-付1室商品房出售于杨×。2015年11月18日，杨×在大通县回族土族自治县房地产管理所办理了合同备案登记，之后杨×陆续结清了案涉房屋的购房余款、税费、维修基金。 本案争议的焦点问题是杨×购买了案涉房屋，尚未进行不动产登记，是否享有足以排除强制执行的权益。 本院认为，异议人杨×作为买受人对青海中辉新型节能产品开发有限公司名下的房屋提出异议，应当审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，我院虽依法查封了被执行人青海中辉新型节能产品开发有限公司名下位于西宁市大通县桥头镇解放南路221号8号楼221-1室、221号8号楼221-5室、221号8号楼221-付1室商品房，但异议人杨×提交的证据能够证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，办理了买卖合同备案登记，且因案涉房屋涉及执行案件被查封，未能办理不动产登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利足以排除强制执行，故案外人杨×的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对大通县桥头镇解放南路221号（雪峰花园）8号楼221-1室、221-5室、221-付1室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张革命 审 判 员 王红霞 审 判 员 杨仿洁 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 马 娟 书 记 员 崔雪莹 附： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该吧标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；