新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终816号 上诉人（原审原告）：石河子市绿城物业服务有限公司，住所地：石河子市12小区（公）**。 法定代表人：宋玉军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李敏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：石河子市第五元素网吧，，住所地：石河子市北泉镇明珠花园**664-D负**** 经营者：石磊，男，1986年10月23日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：周旭，石河子市红山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：石河子市中汇房地产开发有限公司，住，住所地：石河子市北泉镇光明路**/div> 法定代表人：韩雪峰，该公司董事长。 上诉人石河子市绿城物业服务有限公司（以下简称绿城物业公司）因与被上诉人石河子市第五元素网吧（以下简称第五元素网吧）、被上诉人石河子市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿城物业公司的委托诉讼代理人李敏、鲍江、被上诉人第五元素网吧的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。被上诉人中汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 绿城物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人支付上诉人物业服务费62226元、电费18627.34元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、第五元素网吧欠付上诉人物业费属实，欠付物业费金额为62226元。一审庭审中被上诉人第五元素网吧称“欠付原告2016年、2017年物业费属实”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定，上诉人无需对第五元素网吧欠付其物业费承担举证责任。根据上诉人与被上诉人中汇公司签订的《前期物业服务合同》第15条规定，被上诉人第五元素网吧使用的商服房物业费收费标准为1.2元/㎡/月。被上诉人第五元素网吧向法庭出示上诉人于2018年5月15日发送的《通知》，确认第五元素网吧经营场所面积为1728.49平方米，该通知罗列的物业费计算标准为0.2411元/㎡/月为优惠价格，如果被上诉人第五元素网吧在通知交费日期届满前即2018年5月18日前交纳物业费则应当按照该优惠价格计收物业费。该通知中明确说明“逾期如若仍未缴清欠费……由此产生的一切问题及责任后果（包括司法的)，将由你承担”，说明如被上诉人第五元素网吧在2018年5月18日之前仍未交清欠付的物业费，上诉人将按照合同约定的收费标准即1.2元/㎡/月计收物业费。二、被上诉人第五元素网吧欠付上诉人电费金额为18627.34元。根据上诉人与石河子天富农电有限责任公司（以下简称天富农电公司）签订的《高压供用电合同》，约定天富农电公司为上诉人提供物业服务的片区提供高压电供电服务，电费由上诉人代收，同时，合同约定了收费标准。上诉人发给被上诉人第五元素网吧的《停电通知》及第五元素网吧的电表数据、电费发票，可以证实其欠付上诉人电费总额为18627.34元。居民用电和商用电收费标准不一致，石河子市发展改革委员会下发的电费收缴标准明确用电量在1000伏以内，1000伏至3500伏以及3500伏以上的收费标准都不一样，故一审法院以上诉人提交证据不足以证实其主张为由，判决驳回上诉人要求被上诉人支付电费18627.34元无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 第五元素网吧辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人与被上诉人第五元素网吧没有直接的物业服务合同关系，第五元素网吧是因为承租户而继受了该权利义务。上诉人称5000元物业费系优惠价格，因上诉人与被上诉人没有签订书面合同，物业费收费标准也没有明确约定，故该上诉理由不能成立。二、对于电费收取，上诉人与被上诉人第五元素网吧之间不存在供用电服务合同关系。被上诉人所用电系天富电力公司与上诉人直接订立的书面供用电合同，上诉人在本案中仅系代收、代缴，因此上诉人应就其代收、代缴的电费数额提供证据。但上诉人仅提交了其个人所开具的收据，未就实际代收、代缴额和电费起始度数以及电费收费价格提供充分的证据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 中汇公司未出庭亦未提交书面答辩意见。 绿城物业公司向一审法院起诉请求:1.判令被告给付原告物业费62226元；2.判令被告给付原告电费18627.34元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月12日，原告绿城物业公司作为乙方、物业服务单位与作为甲方、建设单位的被告中汇公司签订《中汇大厦前期物业服务合同》一份，合同约定：物业基本情况有：物业类型为小高层综合楼，坐落位置为北泉镇上海路-光明路南，占地面积2000平方米，建筑面积8958.8平方米，住宅套数**，商服房套数10套（暂定）；物业服务内容为物业共用部分的维修、养护，物业共用设施设备的运行、维修、养护，物业共用部位及相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运，室外排污管线的疏通养护，公共绿化的养护管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助，装饰装修的管理服务，车辆停放管理及环境卫生的维护，物业档案资料管理等；合同期限自2013年12月1日起至业主委员会成立时止；本住宅区物业服务收费，实行收费与服务标准相一致原则，以政府指导价为基准，即高层住宅物业服务收费标准为1.00元/㎡/月，高层商服房物业服务收费标准为1.2元/㎡/月，以上收费面积均指房屋建筑面积，即房屋的产权面积；乙方受供水供电部门委托，代收代缴水、电费时，按石河子市物价管理部门有关文件执行，不得向业主使用人另行加价收取，在乙方向业主及物业使用人收取物业费时，同时收取水电费，业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业费及水电费的，从其约定，物业使用人拒绝缴纳时，最终由业主承担交纳，双方还就其他内容作了约定。 庭审时，原告提交2015年9月11日物业费收据一张，欲证实案涉石河子市北泉镇明珠花园××栋负一层×号房屋虽为被告中汇公司所有，但第三人第五元素网吧系该房屋的实际使用人并已向其交纳2015年1月至2015年12月的物业费共计4500元，第三人第五元素网吧对此予以认可，但认为物业费取费标准经双方协商确定为5000元/年，后原告给予第三人一定优惠，将2015年度物业费金额确定为4500元，原告认可就2015年度物业费其给予第三人一定优惠并确定为4500元，但不认可双方商定案涉房屋物业费收费标准为5000元/年，为此，原告提交拖欠物业费计算明细一份，欲证实笫三人拖欠其2016年1月至2018年6月间物业费62226元，第三人使用案涉房屋的建筑面积为1728.47㎡，其物业费收取标准正常情况下应为24890.4元/年，第三人对此不予认可。 2018年5月15日，原告向第三人发出通知一份，内容为：“中汇大厦负一层网吧经营户（石磊）：关于商业电价问题一事昨已电话沟通清楚，今附用电分类缴费比例及供用电合同明示，以示我单位对用户诚信负责之态度，若你对电价有疑议，可咨询天富客服95598。一、现请你交清你拖欠的2018年1－4月份电费。二、你还拖欠我公司2016年度及2017年度两年的物业费共计：10000元（大写壹万元整），即1728.47㎡×0.2411元/㎡/月×24月＝10000元，也未缴纳，此次请一并支付。我公司已仁至义尽，现在沟通清楚的情况下，不得不书面通知你为避免产生不必要的问题和不愉快，请你于2018年5月18日前，交清你所拖以上费用。逾期如若仍未缴清欠费，则我公司将终止对你继续提供服务，由此产生的一切问题及责任后果（包括司法的），将由你承担。特此通知。”2018年5月23日，原告向第三人发出停电通知一份，内容为：“明珠花园××栋（中汇大厦）负一层网吧用电户（石磊）：因夏季用电高峰即将到来，为保障本楼在夏季用电高峰期的供用电质量，我公司将于2018年5月26日上午10：00点-13：30点(北京时间)，对本楼配电室低压柜及其负荷开关等实施停电维护和安全检查。你拖欠我公司2018年1-4月四个月电费累计达15590.6元以及两年物业费10000元，我公司在5月15日给你的书面催费通知已明确告知，你答应两日内支付，但实际却并不履行支付，鉴于你的失信行为，故在你结清上述拖欠款前，将停止对你继续供电，由此造成的一切责任及后果，由你全部承担。对此我公司还将保留对你进一步司法追诉的权力。特此通知！”原告及第三人对上述两份通知的真实性均无异议，但原告认为该通知的意思是若第三人在2018年5月18日前交纳所欠物业费及电费，则物业费及电费金额以该通知为准，若第三人未能在2018年5月18日前交清相关费用，则以正常标准收取，第三人对此不予认可，第三人认可其欠付原告2016年度及2017年度物业费10000元，但不认可原告所述的案涉房屋面积及原告主张的电费金额，认为原告在收取电费时存在加价的情况，且认为原告提供的物业服务不达标，并提交2019年12月27日由新疆生产建设兵团第八师石河子总场北泉镇明珠社区居民委员会出具的情况说明及三张照片欲予证实，原告对此不予认可。 此外，原告提交2014年2月11日《高压供用电合同》、新疆维吾尔自治区石河子市发展和改革委员会文件复印件、电表照片、电费分割单及原告交纳石河子市团场石总场镇区福泉花园北京路××栋电费发票复印件，欲证实其代石河子天富农电有限责任公司收取电费、案涉房屋电费收取标准为0.519元/千瓦时、截至2018年6月30日第三人欠付其电费18627.34元。第三人对此不予认可，认为其所处区域使用的为农用电而非商业用电，电费收取标准并非0.519元/千瓦时，且原告提高了电价。为此，第三人提交其2017年9月10日电费交纳收据一份及其在该区域其他商铺交纳电费的发票一份，欲证实原告代收电费存在加价的情况，原告对此不予认可。 一审法院认为：原告与被告中汇公司签订的前期物业服务合同是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，亦不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则全面履行各自的义务。该合同签订后，作为业主的被告中汇公司将案涉房屋交由第三人第五元素网吧实际使用并由第三人实际交纳物业费，原告对此也予以认可，并依约为案涉房屋提供了物业服务。本案的争议焦点为：原告起诉要求被告及第三人给付物业费62226元、电费18627.34元应否支持。 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定：物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告中汇公司签订《中汇大厦前期物业服务合同》，后作为业主的被告中汇公司将案涉房屋交由第三人第五元素网吧实际使用并由第三人实际交纳物业费，原告对此也予以认可，第三人第五元素网吧实际使用案涉房屋并实际接受原告提供的物业服务，理应及时向原告交纳物业费。关于第三人欠付物业费的具体金额，根据庭审查明的事实及原告与第三人的举证情况可以看出第三人欠付原告2016年度及年度两年的物业费共计10000元，案涉房屋物业费取费标准应为5000元/年，第三人对此也予以认可，本案案涉房屋2016年1月至2018年6月间的物业费金额应为12500元（10000元+5000元÷2），故对于原告要求第三人给付2016年1月至2018年6月间的物业费的诉讼请求，该院予以部分支持。作为业主的被告中汇公司将案涉房屋交由第三人第五元素网吧实际使用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告主张由被告中汇公司对第三人欠付原告的物业费承担连带责任，该院予以支持。至于原告提出的两年物业费为优惠价格、第三人未按期交纳则按正常标准取费的意见，因其未能举证证明，故该院不予采信。关于第三人提出的原告提供物业服务不达标的抗辩意见，因其所举证据不足以证实其该项抗辩意见，故该院不予采信。 关于原告主张由被告及第三人给付其电费18627.34元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上述事实的举证责任在于原告绿城物业公司，现原告绿城物业公司所举证据不足以证实其主张，其应承担不利后果，故对于原告的该项主张，该院依法不予支持。 被告中汇公司经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、质证等诉讼权利，因此产生的法律后果应当自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决： 一、第三人石河子市第五元素网吧于本判决生效之日起三日内给付原告石河子市绿城物业服务有限公司自2016年1月至2018年6月物业费12500元; 二、被告石河子市中汇房地产开发有限公司对前款承担连带责任（此项及于诉讼费用的负担）； 三、驳回原告石河子市绿城物业服务有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费1822元（原告已预交），由原告石河子市绿城物业服务有限公司负担1540元，由第三人石河子市第五元素网吧负担282元，第三人石河子市第五元素网吧负担部分，与前款同期一并给付原告石河子市绿城物业服务有限公司。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 另查明，案涉房屋电费收取标准为0.519元/千瓦，欠付电费18627.34元，上诉人已代缴。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案上诉人与被上诉人第五元素网吧之间是否存在物业服务合同；二、被上诉人第五元素网吧是否应给付上诉人物业费及电费，给付的数额是多少。 关于争议焦点一，本案中，中汇公司与上诉人绿城物业公司于2013年7月12日签订《中汇大厦前期物业服务合同》，该合同对双方具有约束力。第五元素网吧租赁中汇公司的房屋，其依据租赁合同，享有和承担中汇公司在物业服务合同中的权利和义务。故上诉人与被上诉人第五元素网吧之间存在物业服务合同。 关于争议焦点二，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被上诉人第五元素网吧作为物业使用人，依其租赁合同，应承担物业费和电费。关于物业费的数额，双方协商确定为5000元/年，故一审判决认定的物业费为12500元正确。关于电费，按照标准，第五元素网吧实际使用18627.34元，作为代收电费的上诉人已将上述电费缴纳，被上诉人第五元素网吧理应给付上述电费。一审判决对电费未予认定，导致判决错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2019）兵9001民初5986号民事判决第一项，即：“一、第三人石河子市第五元素网吧于本判决生效之日起三日内给付原告石河子市绿城物业服务有限公司自2016年1月至2018年6月物业费12500元”; 二、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初5986号民事判决第二、三项，即：“二、被告石河子市中汇房地产开发有限公司对前款承担连带责任（此项及于诉讼费用的负担）；三、驳回原告石河子市绿城物业服务有限公司的其它诉讼请求”； 三、第三人石河子市第五元素网吧于本判决生效之日起三日内给付上诉人石河子市绿城物业服务有限公司电费18627.34元； 四、被上诉人石河子市中汇房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任（此项及于诉讼费用的负担）。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1821元（上诉人已预交），由被上诉人石河子市第五元素网吧负担235元，与前款一并给付上诉人石河子市绿城物业服务有限公司；上诉人石河子市绿城物业服务有限公司负担1586元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 李红敏 审 判 员 胡春红 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈梓萱