重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23760号 原告：重庆融创物业管理有限公司,住所地重庆市北部新区经开园金童路**，统一社会信用代码91500000765919983L。 法定代表人：张琰，总经理。 委托诉讼代理人：胡羽平，女，1987年9月21日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：雷俊丹，女，1986年11月18日出生，系公司员工。 被告：龚少伟，男，1992年11月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：左茜，女，1968年7月12日出生，系被告龚少伟的母亲。 原告重庆融创物业管理有限公司（以下简称融创物业公司）与被告龚少伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告融创物业公司的委托诉讼代理人胡羽平、雷俊丹，被告龚少伟的委托诉讼代理人左茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融创物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2012年5月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业费7845.6元，违约金（滞纳金）1030.32元，共计8875.92元；2、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。事实和理由：被告系房屋业主，原告系该小区的物业管理公司，原告与被告之前存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按每月1.5元/建筑平方米的标准（实际按每月0.75元/建筑平方米收取）向原告支付物业服务费。但在2012年5月1日至2019年4月30日期间，被告共计拖欠应交物业服务费7845.6元[0.75元×124.53平方米（建筑面积）×84个月]，产生违约金（滞纳金）30009.75元，原告酌情主张违约金1030.32元，物业费和违约金共计8875.92元。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳上述费用，根据民事诉讼的相关规定，特诉至法院。 被告龚少伟辩称，1、被告是2011年10月29日接的房，验收时发现有质量问题，需要维修，钥匙托管在物业处，但是之后没有收到物业公司修缮好的通知，所以没有缴纳物业费。2、被告在2018年11月前的物业费也没有收到催缴通知，超过了诉讼时效。3、原告在公共区域划了停车位，收取了停车费，还收取了广告费，没有公示公共受益。被告的房屋质量问题至今也未维修，造成被告的损失，物业公司应当赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对前期物业服务合同1份、重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、承诺书（承诺书是业主接房的时候，临时管理规约中的内容）、档案查询结果、重庆市物业服务收费备案表、入户申请书、催缴欠费通知及快递寄件单、物业费发函情况统计表及催费函邮寄查询单共4页、欠费统计表、服务月报图片、钥匙托管承诺书，因双方当事人对前述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳。对2014年6月19日的《催缴欠费通知》及寄件单复印件，因无原件核对，被告亦表示未收到该《催缴欠费通知》，本院无法核实其真实性，故不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告龚少伟系房屋的产权人，该房屋建筑面积为124.53平方米，用途为成套住宅。 2010年4月20日，以重庆市奥林匹克花园置业有限公司为甲方，原告融创物业公司为乙方，签订了一份《前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对奥林匹克花园实施前期物业管理服务。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅：1.5元/月·平方米……业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余或亏损由乙方享有或承担。该合同第二十一条约定，本合同期限为叁年，自2010年4月20日起至2013年4月20日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同第三十二条约定，本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。 2011年10月29日，原告融创物业公司（甲方）与龚少伟（乙方）还签订了《前期物业服务协议》，主要约定乙方选聘甲方提供前期物业服务事宜。该合同第四条约定，……物业管理服务费用按业主拥有的物业的建筑面积每月1.5元/平方米计收；……业主首次缴费时间为收楼之日。业主首次缴费须向甲方预交三个月物业管理服务费。在此之后，业主按月向甲方支付。业主应在每月的10日之前向甲方缴付当期物业管理服务费用。故如未能按时交付者，管理公司将依管理规定收取逾期滞纳金（每日按规定3‰复利收取）。该合同第二十二条约定，业主委员会成立后，物业公司与业委会签订物业服务合同时，本协议自动失效。 2010年12月15日，根据原告的申报，重庆市物价局对奥林匹克花园紫X组团物业服务收费执行标准备案为高档住宅区三楼及以上：1.50元/平方米·月（含电梯费）。 被告于2011年10月29日接房后，原告提供了物业服务。且被告在2011年10月29日接房时将钥匙托管于原告处。原告融创物业公司主张其在2014年6月19日向被告催收了物业费举示了《催缴欠费通知》及寄件单复印件。原告举示的《催缴欠费通知》及加盖邮局邮戳的寄件单原件显示：原告于2015年12月4日、2016年4月26日、2017年5月份、2018年2月5日、2018年12月22日、2019年5月30日向被告邮寄了《催缴欠费通知》，催告被告支付自2012年5月1日起欠缴的物业费。其中，2019年5月30日邮寄的催缴欠费通知显示，原告催告被告支付从2012年5月1日至2019年4月30日止欠缴的费用8282.23元（其中，物业服务费7845.6元、公摊水费54.13元、公摊电费382.5元）。被告龚少伟表示，对《催缴欠费通知》及寄件单形式上的真实性无异议，但被告及被告直系亲属均没有收到，被告是在2018年底收到的。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，重庆市奥林匹克花园置业有限公司作为建设单位与原告融创物业公司在2010年4月20日签订的《前期物业服务合同》对包括被告龚少伟在内的小区全体业主均具有约束力。同时，原告融创物业公司与被告龚少伟签订的《前期物业服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 原告作为案涉小区的物业服务企业为小区提供了物业服务，被告龚少伟作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告龚少伟作为付款方，对是否按合同约定支付物业服务费负有举证责任，现其并未举示证据证明其已支付物业服务费，原告称被告未支付2012年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费的事实，本院予以采信。被告辩称，其在2011年10月29日接房验收时发现有质量问题，需要维修，钥匙托管在物业处，但是之后没有收到物业公司修缮好的通知，所以没有缴纳物业费。本院认为，房屋质量瑕疵维修责任的主体为案涉房屋的出售方而非物业公司，房屋质量瑕疵维修亦属于商品房买卖合同关系法律，与物业服务合同关系并不属于同一法律关系，被告以没有接到原告修缮好案涉房屋的质量问题为由拒绝缴纳物业费无法律依据，本院不予采纳。被告辩称，2018年11月前的物业费也没有收到催缴通知，超过了诉讼时效。本院认为，原告举示的2014年6月19日《催缴欠费通知》无相应的寄件单原件相印证，被告亦表示未收到该《催缴欠费通知》，故原告主张其在2014年6月19日向被告催收了物业费的事实，本院不予采信。根据原告举示的《催缴欠费通知》及加盖邮局邮戳的寄件单原件，原告最早在2015年12月4日向被告邮寄催缴欠费通知催缴物业费，根据双方合同“业主应在每月的10日之前向甲方缴付当期物业管理服务费用”的约定，2013年11月份的物业费应在2013年11月10日之前支付，被告未缴纳2013年11月份的物业费，根据当时的法律规定，诉讼时效期间为二年，原告应在2015年11月10日之前主张权利，而从现有证据看原告最早在2015年12月4日向被告催收欠缴的物业费，故被告辩称2012年5月1日至2013年11月30日期间的物业费已超出诉讼时效的意见，本院予以采纳。对于2013年12月1日至2018年11月期间的物业费因原告其后均进行了催收，诉讼时效中断，并不存在超过诉讼时效的问题。故被告辩称2013年12月1日至2018年11月期间的物业费已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》约定，被告缴纳物业服务费的标准为1.5元/月/平方米，原告主张按照0.75元/月/平方米向被告收取物业费，本院予以确认，按该标准计算，被告在2013年12月1日至2019年4月30日期间欠付的物业费为6070.84元（0.75元/月/平方米×124.53平方米×65个月）。故原告要求被告支付2013年12月1日至2019年4月30日期间的物业费6070.84元，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告撤回要求被告支付违约金（滞纳金）1030.32元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告龚少伟在本判决生效后五日内向原告重庆融创物业管理有限公司支付2013年12月1日至2019年4月30日期间的物业费6070.84元； 二、驳回原告重庆融创物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告龚少伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩