北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10664号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京燕华置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**燕华苑**N312。法定代表人：高峰，执行董事。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靓，男，北京燕华置业有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李文，男，1955年11月22日,户籍地北京市丰台区，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜红伟，北京浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，北京浩天信和律师事务所实习律师。上诉人北京燕华置业有限公司（以下简称燕华公司）因与被上诉人李文商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人燕华公司委托诉讼代理人朱燕、被上诉人李文的委托诉讼代理人姜红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕华公司上诉请求:1.撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2052号民事判决书；2.判决驳回李文全部诉讼请求；3.判决确认燕华公司与李文之间的商品房预售合同已经于2018年8月6日解除；4.判决李文腾空返还燕华公司座落于燕华苑第2座18层G型1802房屋，并支付燕华公司房屋使用费5798000元（按每月2．6万元计算，自2001年5月计算至2019年11月共计223个月）；5.判决李文承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决遗漏重要合同情节，认定事实有误，适用法律不当。一审判决认定“双方对付款期限等事宜未作出任何约定”，但事实是，根据燕华公司与李文签订的《北京市外销商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》）的约定并结合法律规定，完全可以确定李文支付购房款的付款期限。即，虽然《买卖契约》未写明付清房款的明确日期，但是依据《中华人民共和国合同法》之规定，李文支付房屋价款余款的最晚日期应当是2001年5月30日。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《买卖契约》第六条约定：“双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市房屋土地管理局办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。”依房产买卖交易习惯，当时房屋早已交付使用，付清全款是办理过户的先决条件。而关于过户日期，《买卖契约》明确约定了为2001年5月30日前，则李文付清全款的最晚日期应当是2001年5月30日。二、一审判决未能充分考虑李文的严重过错，纵容失信，侵犯了燕华公司的合法权益，未做到司法机关依法维护市场秩序的职责。李文作为一名执业律师，熟悉法律，明知购房人负有付款义务，但是却在使用了房屋17年后才在燕华公司提出解除合同的时候付清全款，是故意怠于履行合同义务，严重违背诚实信用原则，不遵守交易惯例，不应该获得法律的支持。李文一审代理人为姜红伟，李文因为欠其1515万，双方在河南省许昌市魏都区人民法院做了生效调解书，并申请了强制执行，魏都区法院业已向燕华公司送达了查封涉案房屋的裁定。一审时姜红伟表示，李文已经将涉案房屋抵给了他。我们姑且不论李文与其代理人之间的上述诉讼是否涉及虚假诉讼，仅就其所反映的事实而论，当初李文购买涉案房屋时的总价款是224．58万元，17年时间，北京房价飙升了最少六倍左右，李文仅仅于17年前支付了30万元，便坐享了升值至少1300万的利益，更是从另外一个角度体现了极端的不公平，不应该获得法律支持。综上，请二审法院查清事实，善意解释合同，维护燕华公司的合法权益，支持燕华公司的上诉请求。李文辩称：同意一审判决，不同燕华公司的上诉请求及事实理由；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李文向一审法院提出诉讼请求：判令燕华公司继续履行双方签订的《北京市外销商品房买卖契约》，将位于北京市朝阳区建国门外大街XX号房屋的产权过户登记至李文名下。燕华公司向一审法院提出如下反诉请求：1．确认燕华公司与李文签订的《北京市外销商品房买卖契约》已解除；2．判令李文向燕华公司支付房屋使用费5798000元（按每月2．6万元计算，自2001年5月计算至2019年11月共计223个月）；3．判令李文将位于北京市朝阳区建国门外大街乙XX号房屋腾空并返还给燕华公司。一审法院认定事实：2001年，李文（乙方）与燕华公司（甲方）签订编号为NO006114号的《北京市外销商品房买卖契约》，作出如下约定：一、燕华苑XX房屋的建筑面积为224．58平方米，土地使用期限自房屋产权过户之日至2063年12月28日；二、双方同意上述房屋售价为每建筑平方米1万元，价款合计2245800元；八、本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付房价款的万分之二点五向甲方支付延期违约金。逾期超过30日乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予退还。该契约第三条为买方支付购房款的期限的约定，第四条为卖方交付房屋的期限的相关约定，但该两处日期栏均为空白。双方还对其他有关事项进行了约定。该契约签订后，燕华公司向李文交付了涉案房屋。2001年4月24日，李文向燕华公司支付购房款30万元。2018年8月6日，李文向燕华公司支付购房款1945800元。同日，燕华公司向李文作出解除房屋买卖合同关系的通知，以李文迟延支付购房款达17年之久为由，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。2018年8月7日，李文在该通知上注明“收到函。房款已付，应履行合同”。另查，含涉案房屋在内的位于北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑的产权登记在燕华公司名下。燕华公司认可涉案房屋交付后一直由李文占有使用。一审庭审中，经询问，李文称其在2001年至2018年期间与燕华公司无任何联系，当时之所以未支付剩余购房款是因为燕华公司向其承诺可以将租金冲抵购房款，且燕华公司也未催要剩余购房款。2018年，燕华公司工作人员周义、骆颖联系李文，要求李文按照《北京市外销商品房买卖契约》的约定支付剩余购房款，李文遂向燕华公司支付了剩余购房款1945800元。燕华公司认可已受到李文支付的剩余购房款1945800元，亦认可周义、骆颖系其公司员工，且均负责涉案房屋所在的项目。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李文与燕华公司签订的《北京市外销商品房买卖契约》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，李文虽在支付30万元购房款后未继续支付剩余购房款，但双方对付款期限等事宜未作出任何约定；李文实际占有使用涉案房屋至今，燕华公司长期未提出任何异议；2018年燕华公司负责涉案项目的工作人员要求李文支付剩余购房款后，李文亦按照燕华公司的要求支付了剩余购房款。综合考虑以上情节及当事人在案陈述，燕华公司以李文迟延支付购房款为由认为李文构成根本违约，要求确认合同解除，进而要求李文腾退涉案房屋并支付占有使用费的反诉请求，事实及法律依据不足，法院不予支持。现李文已支付全部购房款，其要求燕华公司继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京燕华置业有限公司继续履行与李文签订的《北京市外销商品房买卖契约》，于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区建国门外大街乙XX号房屋的产权过户登记至李文名下；二、北京燕华置业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，燕华公司上诉提出根据燕华公司与李文签订的《买卖契约》的约定并结合法律规定，完全可以确定李文支付购房款的付款期限，即李文付清全款的最晚日期应当是2001年5月30日；李文明知购房人负有付款义务，但是却在使用了房屋17年后才在燕华公司提出解除合同的时候付清全款，是故意怠于履行合同义务，严重违背诚实信用原则，不应该获得法律的支持。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，李文与燕华公司签订的合同中对剩余房款的付款期限等事宜并未作出明确约定，燕华公司虽然主张基于合同相关条款或者交易习惯可以确定付款时间，但并未就此提交充分的证据证明其主张成立；而依照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故本案中，燕华公司可以随时要求李文履行给付购房剩余价款的义务，但应当给予李文必要的准备时间。但本案中燕华公司并未提交充分证据证明其曾经向李文提出要求其履行支付剩余价款的义务，李文拒不履行，相反根据法院查明的事实，在2018年燕华公司负责涉案项目的工作人员要求李文支付剩余购房款后，李文亦按照燕华公司的要求支付了剩余购房款。综合考虑以上情节，本院认为，燕华公司以李文恶意迟延支付购房款为由主张其构成根本违约，要求解除案涉合同，并要求其腾退房屋及支付占用费用，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，燕华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24766元，由北京燕华置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年十一月四日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华