重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5662号上诉人（原审原告）：高常，男，1984年3月5日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：刘昌兵，重庆诚捍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市翔燕建材有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇兴隆街上场口**，统一社会信用代码915001166786563295。法定代表人：孙华芳，执行董事。委托诉讼代理人：皮小燕，女，公司股东。委托诉讼代理人：姜显琼，女，公司股东。上诉人高常因与被上诉人重庆市翔燕建材有限公司（以下简称“翔燕公司”）合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高常上诉请求：1.撤销(2020)渝0113民初3016号民事判决，支持上诉人一审全部诉讼请求;2.一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2019年5月江津区法院判决上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，后上诉人与众多购房者找到被上诉人要求退还购房款，被上诉人一时资金不够便找到上诉人协商，“希望上诉人能带头签订《人民调解协议书》，双方再另行签订补充协议对购房款的退还作出约定”，双方便在2019年7月15日签订《补充协议》，该协议对房款退还支付期限及违约责任做出明确约定后，上诉人才在2019年7月16日带头签订《人民调解协议书》，故一审法院简单认定《人民调解协议书》为双方最后一次约定、是在第三方调解下签订的，其效力高于双方当事人私下签订的补充协议效力，进而驳回上诉人全部诉讼请求属认定事实和适用法律错误；2.双方所签订的《人民调解协议书》仅是上诉人充当带头人带动其他购房者签订《人民调解协议书》的需要，实际并不是按照《人民调解协议书》的支付期限退款，而是按照《补充协议》约定的支付期限退款。翔燕公司辩称：请求二审法院维持原判，不支持对方诉请。高常向一审法院起诉，请求：1.判令翔燕公司支付高常利息857.30元；2.判令翔燕公司支付高常违约金44960元；3.本案诉讼费用由翔燕公司承担。一审法院审理查明，2014年5月10日，高常、翔燕公司签订房屋买卖合同，约定高常购买翔燕公司位于重庆市江津区工程B栋负一层32号门面，后双方因该房屋买卖发生纠纷起诉至重庆市江津区法院，该院于2019年5月10日作出判决确认双方的房屋买卖合同无效，由翔燕公司退还高常购房款562000元，由高常将房屋腾退翔燕公司等。2019年7月15日，高常与翔燕公司签订《〈人民调解书〉补充协议》，主要就江津区法院上述判决的履行方式进行约定：翔燕公司不再承担判决书上除案件受理费及购房款外的其他金额及费用，高常应在2020年4月1日前退还翔燕公司门面（乙方在退还门面前所收取的租金由高常所有），案件受理费由翔燕公司直接向江津区法院缴纳，购房款分两次退还高常，分别于2019年7月15日、7月16日前共计退还337200元，于2019年12月30日前退还余下224800元；如翔燕公司未按协议时间退还房款，高常有权收取未退金额的利息，利息按银行同期同类贷款利率的四倍计算，并同时承担未退金额20%的违约金。2019年7月16日，翔燕公司与高常在江津区珞璜镇人民调解委员会主持下达成《人民调解协议书》，主要约定：翔燕公司分四年五期退还购房款562000元，第一期于2019年7月16日退还56200元，第二期于2020年1月22日退还84300元，第三期于2021年7月16日退还140500元，第四期于2022年7月16日退还140500元，第五期于2023年7月16日退还140500元，翔燕公司退还高常全部购房款后，高常将房屋交还翔燕公司，翔燕公司未退清房款期间，房屋由高常使用或出租，租金归高常所有，高常收到最后一笔退款时终止收取房屋租金，如翔燕公司未按协议约定时间退还房款，高常有权收取未退金额的利息，利息按同期银行贷款利息的四倍计算，并承担未退金额20%的违约金，该协议经双方当事人签名捺印，人民调解委员会盖章即具有法律约束力，当事人应严格遵守，自觉履行，不得擅自变更或解除协议。另查明，翔燕公司于2020年1月8日退还高常最后一笔购房款224800元。截止法庭辩论终结前，高常未将所涉门面腾退翔燕公司，高常已将租金收取至2020年6月25日。高常以翔燕公司退还最后一笔购房款时超出《〈人民调解书〉补充协议》约定的最后一笔还款期限即2019年12月30日为由，诉请如上，审理中，一审法院调解未果。一审法院认为，高常、翔燕公司经人民调解委员会调解达成的《人民调解协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，且该调解协议系高常、翔燕公司关于购房款退还及门面腾退达成的最后一次约定，双方应当按照该调解协议约定全面履行自己的义务。根据该调解协议的约定，翔燕公司已在约定的退款期限前将购房款全部退还高常，高常应当按照约定及时腾退所涉门面，但截止法庭辩论终结前，高常未将所涉门面腾退，同时继续将房屋租金收归自己所有，该行为有违诚实信用原则。综上，高常以翔燕公司退还最后一笔购房款时超出《〈人民调解书〉补充协议》约定的最后一笔还款期限即2019年12月30日为由，要求翔燕公司支付逾期利息及违约金，不具有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国人民调解法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：驳回高常的全部诉讼请求。案件受理费945.43元，减半收取计472.72元，由高常负担。本院二审查明，2019年7月15日上诉人高常与被上诉人翔燕公司签订的《〈人民调解书〉补充协议》第三条约定“……如因高常……翔燕公司只能按照珞璜镇人民政府司法所出具的《人民调解协议书》的付款方式履行余下房款224800元”，第四条约定“……高常不按时交房或故意损坏该房屋，翔燕公司有权追偿高常给翔燕公司造成的一切经济损失及承担相应的违约金”。2020年3月31日，上诉人高常收取了案外人邹大海交付的案涉房屋2020年3月26日至2020年6月25日期间的房屋租金5000元。本院二审审理中，当事人未举示新证据，本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然2019年7月16日上诉人高常与被上诉人翔燕公司签订的《人民调解协议书》签订时间在后，但同年7月15日双方签订的《〈人民调解书〉补充协议》中明确约定“如因高常……翔燕公司只能按照珞璜镇人民政府司法所出具的《人民调解协议书》的付款方式履行余下房款224800元”，即7月15日双方签订《〈人民调解书〉补充协议》的时候已知晓7月16日将签订的《人民调解协议书》的内容，在高常未出现《〈人民调解书〉补充协议》第三条约定的情形下，双方的真实意思即按《〈人民调解书〉补充协议》的约定履行，且被上诉人支付上诉人的款项情况与《〈人民调解书〉补充协议》的约定内容也一致，仅是224800元晚了数天支付而已，故从《〈人民调解书〉补充协议》的约定内容及双方的实际履行情况来看，应认定双方实际履行的是《〈人民调解书〉补充协议》，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于上诉人要求被上诉人支付其利息857.30元和违约金44960元的问题，在一审审理中被上诉人已明确表示“如认定被上诉人违约，认为违约金过高，要求调低”，而本案中被上诉人的违约行为即为224800元逾期8天支付，上诉人诉请的违约金和利息总和不能超过其实际损失，上诉人在本案中并未举示证据证实被上诉人逾期8天支付224800元给其造成的损失，而上诉人的实际损失即是224800元逾期8天支付的利息，其诉请的违约金44960元明显过高，应予调低为224800元逾期8天支付的利息，即使按《〈人民调解书〉补充协议》中的约定“高常有权收取未退金额的利息，利息按银行同期同类贷款利率的四倍计算”，该利息也仅为数百元。同时《〈人民调解书〉补充协议》明确约定“高常应在2020年4月1日前退还翔燕公司门面（高常在退还门面前所收取的租金由高常所有）”，而高常在约定的退房日期2020年4月1日后并未退房于被上诉人，有违诚实信用原则，且还收取了案涉房屋2020年3月26日至2020年6月25日期间的房屋租金5000元，其收取的租金明显超过了实际损失，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人高常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，但结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945.43元，由上诉人高常负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二〇年十一月三日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹