河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1778号上诉人(原审被告)：开封华美家居发展有限公司。住所地：开封市大梁路与西环路交叉口东南角****。法定代表人：陆华春，董事长。委托诉讼代理人：崔志强、李向东，河南典策律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：左祥庆，男，汉族，1972年9月9日出生，住郑州市金水区。上诉人开封华美家居发展有限公司（以下简称华美家居）、因与被上诉人左祥庆租赁合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华美家居上诉请求：1、依法撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初4283号民事判决第一项，改判驳回对上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的合理租金并不合理。判决认定的每平方米租金80元高于华美家居与银地公司约定的每平方米10元租金，甚至远超华美家居目前对家具经营商户含物业管理费的平均租金20元。向被上诉人一样的小业主还有上百个，如果均不遵守合同约定，而是按80元/平方米租金计算费用，会严重影响上诉人经营并最终致破产。二、一审判决认定的租金违反合同约定，无法律依据。截至目前，银地公司与华美家居均受双方2004年签订的《租赁合同》和《补充协议》的约束，该合同关系至今合法有效，没有任何人要求解除。合同明确约定如本案被上诉人这样的资产所有权的受让人必须成为双方租赁合同当然出租方享有和承担双方合同项下出租方之权利和义务。被上诉人与银地公司的合同也约定左祥庆与银地公司提交终止协议时，非华美家居责任，必须征得华美家居同意，否则，任何一方不得解除华美家居的租赁合同。被上诉人必须按银地公司与华美家居签订的合同约定履行义务，享受租金利益，一审判决自行设定租金违背合同的相对性原则，没有法律依据。华美家居与被上诉人不存在租赁合同关系，银地公司目前在破产程序中，租金如何支付，支付给谁正在与管理，债权人委员会协商处理中，一审法院绕过破产程序要求华美家居直接向债权人履行义务明显不当，在两个合同均有效的前提下，会使华美家居面临向两个出租人支付租金的局面，对华美公司不公。银地公司破产后，被上诉人等未能依委托租赁协议约定的数额得到租金，应当据实计算后向银地公司申报债权，被上诉人突破合同相对性直接向上诉人索要租金，无法律依据。被上诉人取得房屋所有权时，是在其已经同意银地公司与华美家居签订的租赁合同和补充协议之前提下，房屋所有权中设定了华美家居的承租权，业主并非完全产权。被上诉人应向银地公司主张权利。三、一审程序违法。本案实质是银地公司应向被上诉人支付租金，上诉人应向银地公司支付租金，由于银地公司已进入破产程序，根据法律规定，被上诉人无权直接向上诉人提起代位权诉讼，华美家居对银地公司的债务应依据破产法规定，向破产管理人清偿，而被上诉人作为银地公司的债权人，应向管理人申报债权。一审将该案作为普通债权进行审理，程序违法。另外，华美家居之所以未向银地公司支付租金，系因接到法院禁止支付的协助执行法律文书，现破产管理人已向金明区法院提起诉讼，并被受理。一审判决损害银地公司全体债权人合法权益。请求二审判如所请。左祥庆辩称，涉案房屋系被上诉人依法取得的财产，被上诉人向房屋的实际使用者按市场价格收取房租合理合法，该房屋在2007年使用费已达70元/平方米。上诉人所提同样的业主有上百家错误，拥有房地产权证书的业主仅有七家。银地公司已于2019年2月25日破产，按破产法律规定，华美家居与银地公司签订的租赁合同及补充协议已于2019年4月25日自动解除，失去法律效力。被上诉人要求的是银地公司破产后的房屋使用费，而非租金，本案诉求与银地公司无关。涉案房屋一直由华美家居使用，二十多个月不支付任何费用。上诉人于2004年与银地公司签订租赁协议时，房屋所在地还是一片空地，由华美家居出资银地公司进行建设，上诉人以扣除租金的方式收回投资，证明二公司之间系合伙关系，才有了他们约定的10元/平米方的租金。上诉人不能将此转嫁到被上诉人的房屋上，出租人的合法权益应当得到保护。一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。左祥庆向一审法院起诉请求：判令华美家居向左祥庆支付自2019年3月1日后的租金，租金按照每平方米80元计算，至2019年11月30日的租金每月为10496元，共计为94464元，自2019年12月1日开始于每季度第一个月的10日前将租金支付。一审法院认定事实：开封市银地房地产开发有限公司（以下简称银地公司）与华美家居于2004年5月20日签订租赁合同一份，由银地公司向华美家居出租银地房产位于大梁路西门桥以西路南边石向南18米，东距黄汴河岸边石向西15米，南距原农业银行北围墙向北45.8米，西距西环路东侧边石向东28米，一、二层为混凝土框架结构（包括临西环路所约定的600平方米营业房），房屋单层建筑面积约4000平方米，共约8000余平方米的营业房（以产权使用证核准的数据为准）。租赁期限为20年，自2005年9月1日起至2025年8月31日止。双方约定从2005年9月1日至2015年8月31日每月每平米按10元支付租金。从2015年9月1日以后租金的调整幅度和依据，在租赁合同中双方另行作了约定。合同第四条第六项规定，如银地公司将租赁资产转让给第三方，则应提前告知华美家居资产所有权转移的情况，届时，资产所有权的受让人即成为本合同当然出租方，享有和承担本合同项下出租方之权利和义务。该合同其他条款还约定了银地房产和华美家居的之间的借贷内容。2007年1月12日，左祥庆与银地公司签订委托出租协议，双方约定左祥庆向银地公司购买上述房屋中的A栋临街的一、二层14号，建筑面积131.2平方米。由左祥庆委托银地公司进行出租给华美家居，出租期限至2026年5月31日，前十年年租金为90400元。租金支付方式为季结，即每季度的首月前10日内将该季度的租金一次性支付给左祥庆。十年后年租金金额银地房产按该商务广场外的周边200米以内的一、二层联体房屋年最高租金数的120％计算年租金，租金支付方式为同上。协议第一条第二项说明，银地公司已经将该房屋委托出租给华美家居统一招商，经营管理期为20年。第五条第五项规定，银地公司有义务向已承租该房屋的承租人告知该房屋已出售的事实。第七条第一项规定，在委托出租期限内，银地公司拥有该房的租赁使用经营管理权，银地房产所收取租金与向左祥庆支付的租金相比，亏盈自负。协议第八条第一项还约定，左祥庆与银地公司提前终止协议时，非华美家居责任必须征得华美家居同意，否则任何一方不得解除华美家居的租赁合同。左祥庆与银地房产的协议签订后，双方依约履行。左祥庆于2007年11月15日取得了上述房屋所有权证。2017年4月1日，左祥庆与银地公司签订了委托出租协议的补充协议一份，该协议载明双方继续履行在2007年1月12日签订的委托协议，如补充协议与上述合同约定冲突的，按照补充协议条款执行，左祥庆继续委托银地公司出租涉案房屋九年，自2017年4月1日至2026年5月31日，租金按照每月每平方米70元计算（税后），支付方式为每季度结算，每季度的首月前10日将该季度的租金一次性支付给左祥庆。同日，银地公司法定人王根生给左祥庆出具了承诺书一份，承诺涉案房屋租金按照每月每平方米80元结算（租金为除去任何相关税收，税金由承租公司承担），即补充协议不足部分由其本人补齐，对租金愿意承担连带担保责任，自2017年4月1日开始执行新的租金，每季度租金为31492元，每季度的首月前10日内将该季度租金一次性支付给原告，该承诺书中加盖了银地公司的公章，现涉案房屋由华美家居实际使用至今。另查明2019年2月25日，本院作出（2019）豫02破申2号民事裁定书，裁定：2019年3月1日受理刘艳霞对银地房产的破产申请。2019年3月15日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02破2号民事决定书，指定河南瀛豫律师事务所、河南论衡律师事务所担任银地房产管理人。本案中左祥庆原起诉有银地公司，第二次开庭后，左祥庆申请撤回对银地公司的起诉，原审法院予以准许，在第一次庭审中原告其中的一个诉求为解除与银地房产就涉案房屋签订的委托出租协议、解除双方的委托租赁关系，银地公司在答辩中称对上述请求无异议。一审法院认为，左祥庆与银地公司之间的委托出租协议及银地公司与华美家居之间所签订的租赁合同，均是合同当事人的真实意思表示，合同合法有效。当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。左祥庆与银地公司的委托出租协议中明确说明，左祥庆购买的房产已经由银地公司出租给华美家居，合同未到期。根据法律规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据买卖不破租赁原则，华美家居仍可以继续使用涉案房屋。关于租金，左祥庆与银地公司的委托出租协议中明确说明银地公司在出租期限内拥有该房的租赁使用经营管理权的情况下，左祥庆自愿让与银地公司和华美家居租赁合同中出租方的权利；左祥庆在本案第一次庭审中要求解除与银地公司之间的委托租赁合同，银地公司对此并无异议，且现银地公司已经进入了破产程序中，亦未再向左祥庆支付租赁费用，左祥庆与银地公司已经就解除委托租赁合同达成了一致意见，左祥庆作为涉案资产所有权的受让方，有权向该房的实际承租方主张租金。因华美家居与银地公司双方于2004年5月20日签订的租赁合同中其他条款还约定了银地公司和华美家居之间的其他合作和借贷内容，且租金的收取数额为整栋楼房的通算，又因左祥庆与银地公司签订的委托租赁合同中对租金的数额有明确约定，该约定为：前十年（2010年起至2021年5月31日）年租金为93600元，十年后年租金金额按该商务广场外的周边200米以内的一、二层联体房屋年最高租金数的120％计算。综合银地房产以及其法定代表人王根生所作出的承诺并结合周边房屋的租赁费用，双方诉争的房屋租金应为每平方80元，每季度租金31488元为合理价格。左祥庆作为涉案资产所有权的受让方，与承租方华美家居已形成实际上的租赁关系。左祥庆有权向该房的承租方华美家居主张合理租金。关于华美家居与银地公司之间因合同而产生的其他问题，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告开封华美家居发展有限公司应自2019年3月起按照每季度租金31488元计算，向原告左祥庆支付房屋租赁费，该款至判决生效之日止的房屋租赁费用应于判决生效之日起十日内结清，后续费用应于每季度第一个月十日前支付；二、驳回原告左祥庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1305元，由被告开封华美家居发展有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人华美家居提交如下证据：1、2020年7月银地公司起诉华美家居房屋租金的材料，证明银地公司依双方2004年租赁合同，仍在催要租金，该合同尚未解除，已被金明区法院立案；2、2020年6月4日，河南柘城农商行起诉华美家居，要求腾退房产，交付租金的诉讼资料，证明华美家居广场作为一个整体，因单独抵押给柘城农商行部分所有权已发生变更，该部分租赁合同面临解除，整个商场无法正常经营；3、相关法院向华美家居送达的协助通知书，要求冻结租金交付。证明银地公司进入破产程序后，管理人未及时决定2004年租赁合同是否继续履行，也未告知华美家居租金是否属于破产财产，因其不作为致使各地法院各自为战。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人左祥庆对上述证据真实性未提异议，但认为与本案无关。银地公司已经启动破产程序，被上诉人向华美家居索要的是银地公司破产后的房租；华美家居与其他公司之间的经济纠纷与本案无关；华美家居不能以债务原因作为恶意欠租的理由。业主有权向房屋的实际使用人索要租金。对当事人二审争议的事实，本院二审查明的事实与一审相同。另查明，银地公司因与华美家居租赁合同纠纷一案向开封市金明区人民法院提起诉讼，开封市金明区人民法院于2020年6月12日立案，目前尚未审理终结。本院认为，本案涉及两个法律关系，即左祥庆与银地公司的委托租赁关系和银地公司与华美家居的租赁合同关系。左祥庆与银地公司的委托租赁合同约定的租金之所以远高于银地公司与华美家居的租赁合同约定的租金，一审已查实系因华美家居与银地公司之间还存在其他合作与借贷关系，且租金收取金额为整栋楼房通算之缘由。根据合同的相对性原则，华美家居应按期向银地公司支付租金，银地公司地应按期向左祥庆支付租金。《中华人民共和国破产法》第十七条规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应向管理人清偿债务或者交付财产。现银地公司已进行破产程序，华美家居作为承租人具有支付租金的义务，系银地公司的债务人，应依合同约定向银地公司的破产管理人交付租金。根据《中华人民共和国破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条之规定，银地公司向华美家居收取的租金应归属于银地公司的债务人财产。上诉人左祥庆系银地公司的债权人，根据《破产法》相关规定，其应当依法向破产管理人申报债权。一审中左祥庆与银地公司就解除委托租赁合同达成一致意见，上诉人左祥庆可依《中华人民共和国破产法》第五十三条之规定，以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。华美家居与银地公司约定的租金系按整栋通算，华美家居并未就包括左祥庆等一众业主所涉产权部分签订一一对应的租赁合同。现银地公司已就其与华美家居家居租赁合同纠纷向开封市金明区人民法院提起诉讼，双方之间关于租金拖欠与否、拖欠金额尚未清算，亦无生效判决确认。一审判令华美家居向左祥庆直接支付租金有违《破产法》的法律规定并损害了其他债权人利益，属适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，华美家居的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国破产法》第十七条、第三十条、第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初4283号民事判决；二、驳回左祥庆的诉讼请求。一案案件受理费1305元、二审案件受理费2819元，由左祥庆承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 丽二〇二〇年十一月六日书记员 刘慧丽