河北省磁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）冀0427执异80号 案外人:魏中元，男，汉族，1956年11月1日出生，住址邯郸市邯山区。 申请执行人：李富印，男，1968年7月3日出生，住址邯郸市丛台区。 被执行人：邯郸市远实房地产开发有限公司，住所邯郸市马头生态工业城创业服务中心孵化基地**，统一社会信用代码911304007965981155。 法定代表人：田廷敏，该公司经理、执行董事。 本院在执行申请执行人李富印与被执行人邯郸市远实房地产开发有限公司（下简称远实房地产公司）为民间借贷纠纷一案过程中，案外人魏中元对执行位于邯郸市邯山区产（下简称涉案房产），向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人魏中元称，一、涉案房产已由魏中元购买，应该归属于其。其与刘增林既是同学又是同乡关系非常好,刘增林知道其闺女女婿在马头电厂工作且马头无房产,因此在刘增林向其提出团购马头镇盛世凤凰城小区住宅时其非常赞成,并委托刘增林具体操作手续。2014年3月18日刘增林通过他的外甥梁欣欣邯郸银行卡，向远实房地产公司指定的暂收预购房款专用账户（户名宋晓飞）汇入预付房款200万元（含梁欣欣母亲刘领秀、魏中元及刘增林等六人团购房款）。2014年11月19日，魏中元选定了楼层、房号并谈妥价格后，即与远实房地产公司签订了《盛世凤凰城商品房认购协议》，协议书约定：魏中元向远实房地产公司认购的涉案房产建筑面积77.26平方米、单价2511.2元／平方米、房款金额194015元，与本套房屋所配的地下室价款为12771元。之外还需支付本套房屋的双气实施费、太阳能价款和维修基金，并预缴两年物业费和装修押金，总计需付款227966元，一次性从预付款中扣除。远实房地产公司给魏中元开具了各项付款收据，并将房屋的钥匙交给了魏中元。刘增林还与本小区物业人员一同查验了房屋，并代表六位购房人与物业签订了《业主入住验房单》、《物业服务协议》。2014年11月22日，魏中元又与远实房地产公司签订了正式的《商品房买卖合同》。魏中元全部履行了远实房地产公司购房协议的约定及公司的规定，支付了全部房款（见商品房买卖合同第6页第六条内容）和入住前的所有费用，拿到了楼道门、入户门、地下室门全套钥匙和电表卡，办理了入住手续。由于开发商内部原因致使魏中元的房屋未能办理过户登记手续，但远实房地产公司已经在事实上将该套房屋出卖给魏中元，而且已经实际交付给魏中元占有使用，故该房屋应该归属于魏中元。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，法院不能执行涉案房产。魏中元认为，法院对涉案房产的查封行为损害了其合法权益，是错误的。此前，与魏中元同时购买马头镇盛世凤凰城房产的刘领秀（上述六人团购房之一），购买的盛世凤凰城Ａ6栋2单元202号房产，也曾因冀金贵与远实房地产公司民间借贷纠纷一案被邯郸市邯山区人民法院查封，经刘领秀提起执行异议之诉，邯山区人民法院下达（2016）冀0427民初2294号民事判决书，不得执行邯郸市107国道东侧、金马路北侧盛世凤凰城Ａ6栋2单元202号房产，该判决已发生法律效力。还有，上述六人团购房中的刘增林，其购买的盛世凤凰城Ｂ7-1-101号房产，被两地法院查封两轮。第一轮是因远实房地产公司与邯郸市建筑工程有限公司经济纠纷一案，刘增林的房产被邯郸市中级人民法院查封，刘增林对邯郸市中级人民法院的查封提起执行异议之诉，邯郸市中级人民法院下达（2020）冀04民初72号民事调解书，解除了对刘增林上述房产的查封措施，并不再提起执行。第二轮是因李富印与远实房地产公司民间借贷纠纷一案，磁县人民法院作出了（2017）冀0427执165之二号执行裁定书，执行查封刘增林购买的Ｂ7-1-101号房产，刘增林对此提出执行异议，磁县人民法院下达了（2020）冀0427执异63号执行裁定书，中止对位于邯郸市邯山区产的执行。案外人魏中元请求解除对涉案房产的查封,停止对涉案房产的执行。 魏中元向本院提交证据：1、远实房地产公司指定暂收预购房款专用账户证明；2、梁欣欣邯郸银行账户流水信息；3、刘增林刷卡回单及工商银行账户历史明细清单，刘增林等六人团购马头盛世凤凰城小区房产明细表；4、盛世凤凰城商品房认购协议、各项收款收据；5、商品房买卖合同及补充协议；6、远实房地产公司关于魏中元等六人房产未能办理过户登记的证明；7、远实房地产公司关于魏中元预交房款时间与签订认购协议时间不一致的证明；8、物业服务协议；9、魏中元与刘增林的关系证明；10、刘领秀与梁欣欣关系证明；11、邯郸市中级人民法院（2020）冀04民初72号民事调解书；12、邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初2294号民事判决书；13、邯郸市中级人民法院（2020）冀04民终2028号民事裁定书；14、磁县人民法院（2017）冀0427执165之二号执行裁定书：15、磁县人民法院（2020）冀0427执异63号执行裁定书。 本院查明，李富印与远实房地产公司为民间借贷纠纷一案，李富印向本院提出财产保全申请，本院2016年2月2日以（2016）冀0427财保8号民事裁定书及协助执行通知书，查封远实房地产公司名下包括涉案房产在内的房屋共计63套，在邯郸市邯山区人民法院查封之后。李富印与远实房地产公司为民间借贷纠纷一案，本院2016年4月20日作出（2016）冀0427民初311号民事判决：限远实房地产公司在本判决生效之日起十日内偿还李富印借款155万元及利息。远实房地产公司不服，提出上诉。2016年8月25日邯郸市中级人民法院作出（2016）冀04民终3308号民事裁定，准许远实房地产公司撤回上诉，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。因远实房地产公司未履行生效判决确定的义务，李富印2017年3月16日向本院申请强制执行。本院2017年5月27日向远实房地产公司送达了（2017）冀0427执165号执行通知及报告财产令。2019年1月23日，本院以（2017）冀0427执165之二号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉案房产在内的63套房产，期限自2019年2月2日至2022年2月2日。 本院另查明，2014年3月18日，魏中元、刘领秀等六人同时向远实房地产公司预付购房款200万元。2014年11月19日，魏中元与远实房地产公司签订盛世凤凰城商品房认购协议，认购了涉案房产，并同时向远实房地产公司交纳房款金额194015元、与本套房屋所配的地下室价款为12771元以及本套房屋的双气实施费、太阳能价款和维修基金，并预缴两年物业费和装修押金，总计付款227966元，一次性从预付款中扣除。2014年11月22日，魏中元与远实房地产公司签订涉案房产的商品房买卖合同。与魏中元同时购买盛世凤凰城房号Ｂ7-1-101房产的刘增林，其与邯郸市建筑工程有限公司、远实房地产公司执行异议纠纷一案，邯郸市中级人民法院2020年7月21日作出（2020）冀04民初72号民事调解书，确认鉴于刘增林在邯郸市建筑工程有限公司申请查封之前已经占有涉案房产，同时已经交齐全部购房款，邯郸市建筑工程有限公司同意解除对标的物（房号Ｂ7-1-101）的查封措施，不再提起对该标的物的执行。该民事调解书已发生法律效力。与魏中元同时购买盛世凤凰城Ａ6栋2单元202号房产的刘领秀，因冀金贵与远实房地产公司民间借贷纠纷一案被邯郸市邯山区人民法院查封，经刘领秀提起执行异议之诉，邯郸市邯山区人民法院作出（2016）冀0402民初2294号民事判决，不得执行邯郸市107国道东侧、金马路北侧盛世凤凰城Ａ6栋2单元202号房产，且该民事判决已发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，魏中元所提交的证据能够证明其对涉案房产享有物权期待权，其所提异议符合上述规定的情形，且其权利能够排除执行。因此，魏中元异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下: 中止对位于邯郸市邯山区产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 伟 人民陪审员  肖钦博 人民陪审员  杨 雪 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  马 炎