中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21942号上诉人（原审被告）：钟慧英，女，1961年8月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：钟伟华，男，1969年8月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：钟钊华，男，1971年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：黄玄斐、毛楚龙，均系广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永信，男，1955年10月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周寒霁、郑素云，分别系广东高睿律师事务所律师、实习律师。原审第三人：钟贵华，男，1948年2月10日出生，住马来西亚，委托诉讼代理人：钟慧英，系本案上诉人之一，身份信息同上。上诉人钟慧英、钟伟华、钟钊华与被上诉人张永信、原审第三人钟贵华确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院作出的（2020）粤0104民初19702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员于2020年11月11日公开开庭审理了本案，上诉人钟慧英及上诉人钟慧英、钟伟华、钟钊华的共同委托诉讼代理人黄玄斐，被上诉人张永信，张永信的委托诉讼代理人周寒霁、郑素云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟慧英、钟伟华、钟钊华的上诉请求：撤销原审判决，驳回张永信的起诉。事实和理由：从涉案房屋的历史脉络来看，父辈的相互赠与的事实是低租金的根本原因，不可以用市场化价格来评价有血缘关系近亲属之间租赁的价格，原审法院将有原因的低价等同于有串通有恶意的表现之一是错误的。钟伟华和钟钊华自上世纪八十年代一直在涉案房屋内居住，是仅有的住房，对自己的居住权主张保障并无不妥。且当时应处于无抵押状态，如属恶意串通，近亲属之间的无偿赠与也属于恶意无效。且2013年并无任何个人和单位要求行使抵押权，以之前已还的多次借贷抵押来判定恶意不符合正常逻辑。另原审法院未查明的事实是：2012年广州市永飙商贸有限公司，登记在首层的前座，在合同中有备案。同时广州市深味健食品有限公司也登记在首层的后座（后变更登记为前座）。涉案房屋是整体一张房产证的，即广州市永飙商贸有限公司和广州市深味健食品有限公司租赁合同是有效的在先租赁合同，同样可对抗张永信的抵押权，钟慧英、钟伟华、钟钊华根本不需要用“串通、恶意、隐瞒”的手段，使用2013年的合同对张永信2014年的抵押权制造障碍，而张永信于一审诉讼中隐瞒了该事实。被上诉人张永信二审答辩称，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。一、钟慧英、钟伟华、钟钊华在签订租赁合同时明知案涉房屋已存在抵押，仍用租赁的方式恶意对抗抵押权。二、广州市永飙商贸有限公司和广州市深味健食品有限公司的合同与本案无关。张永信向原审法院提出诉讼请求：确认钟慧英、钟伟华与第三人钟钊华签订的《广州市房屋租赁合同》无效。事实和理由：因张永信和钟慧英、钟贵华存在民间借贷纠纷，张永信于2014年将两人诉至法院。2016年12月5日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民四初字第94号民事判决书，判决钟慧英向张永信偿付600万元，张永信对广州市越秀区光塔路79号房屋享有抵押权等。张永信向法院申请强制执行。执行过程中，张永信申请拍卖上述房屋，发现房屋正在出租状况，经调查发现，钟慧英、钟伟华、钟贵华在2017年1月5日签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟慧英将上述房屋以3万元的价格出租给钟伟华、钟贵华，租期20年。合同中显示该笔租金已经于2013年7月17日一次性支付完毕。钟慧英、钟伟华及第三人钟钊华、钟贵华办理了该合同的租赁备案。租赁合同的签订时间在张永信与钟慧英办理抵押登记之后，该合同租金严重低于市场价格，且提前4年支付租金，证明钟慧英、钟伟华和第三人钟钊华、钟贵华制作虚假合同，对抗抵押权，故提起诉讼。原审法院经审理查明：据2010登记字1150696号不动产登记查册表记载，广州市越秀区光塔路79号产权人是钟贵华，建筑面积252.39平方米，层数3-1/2，使用性质：首层商业、二楼以上住宅，附注：2011年1月26日，广州首家典当有限公司申请涂销抵押；2011年12月16日，工商银行广州工业大道支行申请抵押（含涂销再抵押）；2012年12月1日，招商银行广州珠江新城支行申请抵押（含涂销再抵押）；2013年12月16日，陈寰柯申请抵押（含涂销再抵押）；2014年1月8日，张永信申请抵押（含涂销再抵押）等。2016年12月5日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民四初字第94号民事判决书，判决：二、张永信有权就上述第一项确定的债务在600万元范围内对钟贵华提供的位于广州市越秀区光塔路79号的房屋享有抵押权，有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，钟贵华承担抵押责任后，有权向钟慧英追偿等。张永信陈述在该案强制执行过程中，因涉案房屋有租赁备案，所以流拍，张永信没有接受以物抵债的方案，故提起本次诉讼，以便之后继续拍卖涉案房屋。另查，1984年4月3日，宋彩润将光塔路79号房屋赠与给钟仕庭，办理了（84）穗越证内字第068号公证书。1987年6月15日，钟仕庭将光塔路79号房屋赠与给钟如廷，办理了（87）穗越证内字第552号证明书。2009年4月15日，钟贵华、王顺喜委托钟慧英作为代理人对光塔路79号进行管理、使用，订立租赁合约，收取租金、出售、办理抵押贷款担保手续等，双方办理了（2009）粤穗广证内字第5396号公证书。2017年1月5日，钟贵华（甲方，委托代理人钟慧英）与钟伟华、钟钊华（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将光塔路79号2-4楼出租给乙方作住宅使用，建筑面积186平方米，租期从2011年4月24日至2028年6月30日止，总租金30000元等。双方就该合同办理了房屋租赁登记备案证明，载明租赁期限2017年1月1日至2028年6月30日，月租金4000元等。庭审中，张永信提供了张娟娟（乙方）与钟慧英（甲方委托代理人）签订的《广州市房屋租赁合同》及合同备案印花税收缴款书，合同写明甲方将光塔路2-4层出租给乙方作住宅使用，建筑面积197平方米，租期从2014年1月8日至2019年1月7日，每月租金4000元等。钟慧英、钟伟华钟慧英对上述证据真实性没有异议，张永信与张娟娟在放款前要求办理该租赁备案手续，该合同没有实际履行，我在2014年5月已经撤销了该合同的备案。钟慧英、钟伟华提供如下证据：1、2013年7月1日，钟慧英（甲方代理人）与钟伟华（乙方）签订的《租赁合同》，写明：甲方与乙方的堂兄弟，因该屋的代理人钟慧英将屋抵押给银行办理了贷款手续，基于该屋是祖业，为保证乙方的利益，特立下此租赁合同，甲方同意乙方在光塔路79号2-4楼居住，有限期15年，从2013年7月1日至2028年6月30日止，租金30000元，甲方在合同期内违反合约或解除合同应对乙方支付违约金200000元等。2、2013年7月1日，钟慧英（甲方代理人）与钟伟华、钟钊华签订《房屋租赁合同》，写明：甲方将光塔路79号2-4楼出租给乙方作居住使用，面积合计约186.59平方米，租期从2013年7月1日至2028年6月30日止，合计租金30000元等。3、钟伟华于2013年7月17日通过工商银行转账给钟慧英30002.63元的转账凭证以及钟慧英在当天出具的收据，写明收到钟伟华30000元作为租金。张永信认为证据1、2两份租赁合同是虚假的，钟慧英在2014年与张娟娟办理租赁合同备案，张娟娟在合同备案前，前往涉案房屋查看，未发现房屋存在租赁事实，且证据1是钟慧英、钟伟华在知道房屋会被抵押之前签订的合同，损害了抵押权人的利益；对证据3真实性没有异议，该转账金额不是30000元，不符合常理。张永信不申请对证据1、2钟慧英、钟伟华及第三人钟钊华签名的形成时间进行鉴定。原审法院认为：钟慧英以钟贵华的名义将涉案房屋2-4楼出租给钟伟华、钟钊华，双方签订两份租赁合同，租期从2013年7月1日至2028年6月30日，总共租金3万元。两份租赁合同签订于2013年7月1日，张永信不申请对合同签订的时间进行鉴定，从而该签约时间早于张永信对涉案房屋的抵押权设立的时间。按照所有权变动不破租赁的一般原则，抵押房屋是否存在租约，以及租约是在抵押之前还是之后签订，对于抵押权人是否设立抵押权以及实现抵押权至关重要。张永信认为钟慧英等签订上述租赁合同是恶意串通损害张永信利益，应属无效。从本案的证据以及当事人陈述来看，钟慧英、钟钊华、钟伟华是兄妹关系，自80年代起便在涉案房屋居住，在2013年之前没有签订过任何租赁合同，钟钊华等人本可以继续在涉案房屋居住，不需要签订租赁合同及支付租金。2009年4月钟贵华出具委托公证书，授权钟慧英对涉案房屋进行管理、使用、办理抵押贷款担保等。根据不动产查册表附注，自授权之后，钟慧英从2011年起多次将涉案房屋用于借款抵押担保。上述租赁合同中写明钟慧英将房屋抵押给银行办理贷款，因涉案房屋是祖业，为保证钟伟华、钟钊华的居住权而签订，合同约定租期长达15年，总租金3万元，远低于市场租金水平，与一般的房屋租赁合同明显不同，他们是以租赁合同的形式来达到长期居住的目的。钟伟华、钟钊华知悉钟慧英将涉案房屋用于抵押贷款的情况，清楚之后可能会有无法继续居住涉案房屋的风险，从而合谋签订上述合同予以应对。根据钟慧英等陈述，张永信及张娟娟曾2014年元旦前后到涉案房屋查看多次，钟伟华、钟钊华居住在涉案房屋，已告知张永信他们租住房屋的情况，但没有提供证据予以证明。此后钟慧英在2014年1月8日配合张娟娟办理了涉案房屋的租赁备案手续。张永信基于钟慧英与张娟娟办理房屋租赁备案的事实，相信涉案房屋是不带租约的，从而决定向钟慧英出借款项。钟慧英明知涉案房屋存在租约，为了成功借款，向张永信及张娟娟隐瞒了租赁合同的情况，主观上存在恶意。故钟慧英、钟钊华、钟伟华共同向张永信隐瞒了房屋租赁的情况，导致张永信因信息不对称作出房贷及设立抵押权的决定。综上，钟慧英以钟贵华名义与钟钊华、钟伟华签订租赁合同，是明知钟慧英将涉案房屋用于借款抵押担保，为了长期居住涉案房屋，对抗当前或今后的抵押权所采取的措施，主观上存在恶意串通。他们为钟慧英顺利借款提供便利，故意隐瞒租赁合同的事实，客观上增加了张永信出借款项的风险以及抵押权实现的困难，明显损害了张永信的利益，故张永信诉请要求确认租赁合同无效合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项规定，判决如下：确认被告钟慧英以第三人钟贵华的名义与被告钟伟华、第三人钟钊华于2013年7月1日签订的两份租赁合同无效。本案受理费275元，由被告钟慧英、钟伟华、第三人钟钊华负担。二审期间，上诉人提交如下材料，拟作为新证据：1.案外人永飚公司营业执照、食品流通许可证、变更备案，拟证明广州市永飚商贸有限公司法定代表人是钟伟华，一直在涉案房屋经营；2.广州市深味健食品有限公司执照、变更备案、已备案的租赁合同，拟证明广州市深味健食品有限公司一直在涉案房屋经营；3.涉案房屋照片，拟证明房屋外观；4.股份转让合同，拟证明受让方的黄凯志是钟钊华的妻子。对于上述材料，被上诉人认为与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不确认。对于上述材料，与本案审理的合同效力无法律上的利害关系，本院依法不予接纳。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，本案为涉外合同纠纷，应依照涉外民商事纠纷处理。案涉合同系在中华人民共和国境内签订，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，我国与本案纠纷有最密切联系，本院确认中华人民共和国法律为本案准据法。案涉租赁合同约定的房屋租赁价格远低于市场价格。钟伟华、钟钊华在案涉房屋居住多年也未签订租赁合同和交付租金。钟伟华向钟慧英汇付3万余元，金额相当于十年的租金，有悖于房屋租赁市场按月支付租金的交易习惯，也无法达到上诉人所称顾及近亲属之间亲情“出租”案涉房屋的目的。综合各方当事人的身份关系及房屋设定抵押及居住的历史沿革情况，原审法院认定案涉合同无效符合法律规定，本院依法予以维持。民事诉讼以“不诉不理”为原则，被上诉人仅向原审法院请求确认案涉租赁合同无效，案涉房屋是否存在其他承租人与本案诉讼标的无法律上的利害关系，并非本案审查范围。上诉人主张原审法院应查明案涉房屋是否存在其他承租人无理，本院依法不予支持。综上所述，钟慧英、钟伟华、钟钊华的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人钟慧英、钟伟华、钟钊华共同负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二〇年十一月十六日书记员 罗文敏黄晓君黄绍朗