山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3219号 上诉人（原审原告）：刘欣华，男，1985年9月8日出生，汉族，山东众环医疗科技有限公司职工，现住淄博市高新区。 委托诉讼代理人：肖庆，山东建仑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淄博世龙房地产开发有限公司，住所地淄博开发区中润大道与西五路交汇处。 法定代表人：聂子涵，总经理。 委托诉讼代理人：张育杰，山东博骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周媛，山东博骏律师事务所律师。 上诉人刘欣华因与上诉人淄博世龙房地产开发有限公司（以下简称世龙房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘欣华的委托诉讼代理人肖庆，淄博世龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张育杰、周媛到庭参加调查。本案现已审理终结。 刘欣华上诉请求：1、依法改判(2020)鲁0391民初972号民事判决书第一项，判决被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金56080元；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定自2016年1月12日，方可视为被上诉人违约；自2016年2月12日开始计算被上诉人的逾期办证时间是错误的。（一）被上诉人逾期办证非政府原因所致。1、被上诉人在一审中提供的所有证据，均不能证明导致其办证迟延系政府原因所致。被上诉人提供的《建设工程规划许可证》《建设工程竣工规划验收合格证》等证据无法证实其迟延办理房屋权属证件系政府原因所致。2、高新区房管处出具的“房屋登记业务会审表”只是对被上诉人办理证件过程的一种客观描述，未提被上诉人迟延办证系何原因所致，更无法证明系政府原因所致。3、法院对房管处工作人员的询问笔录内容，房管处的工作人员只是客观的对被上诉人的情况进行了陈述，并且对被上诉人提及的“土地指标原因”并不认可，该调查笔录无法证实逾期办证系政府原因所致。综上所述，一审法院认定被上诉人迟延办证系政府原因所致证据不足，该种认定系错误的，损害了上诉人的利益。(二)被上诉人应该承担逾期办证的所有后果，并应按照合同约定向上诉人承担违约责任。1、《商品房买卖合同》系被上诉人提供的合同文本，对于合同签订时的土地现状，被上诉人应该清楚明白，合同中明确注明“规划用途为商住”，被上诉人再以土地指标问题为理由，不符合逻辑，并且可以认定被上诉人在签订《商品房买卖合同》时存在恶意欺诈的行为，被上诉人应该为自己的违约行为承担责任。2、被上诉人作为有经验的开发商，在《商品房买卖合同》签订时，被上诉人已经为自己预留了充足的办证时间，被上诉人不履行合同约定，纯系其主观原因导致，其理应承担相应的违约责任。3、一审法院认定“办理权属证书的通常时间为三十日”毫无依据。被上诉人系违约方，法院在裁判时，理应从维护守约方利益的角度做出判决，但是一审法院的做法却截然相反，在上诉人利益严重受损的情况下，进一步侵害了上诉人的利益。一审法院的做法不符合法律应“维护守约方利益”的基本价值取向。二、一审法院认定计算逾期办证违约金的截止时间为2016年7月10日，没有依据，系错误的。（一）上诉人实际取得房产证、土地证的时间为2017年1月12日，应该按照该时间计算被上诉人的违约责任。上诉人在一审时提供了《不动产登记申请表》一份，该申请表系上诉人在领取房屋权属证件时填写，一审法院在判决书中对该证据未予提及，更未认可。《商品房买卖合同》第十五条中约定“。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。”，由此可知，计算被上诉人的逾期办证违约责任时，应该以买受人实际取得权属证书的日期为截止时间。由此可知，计算被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的截止日期应该为2017年1月12日。(二)一审法院“折中”计算办证时间的做法没有依据，损害了上诉人的利益。《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人应当在2013年10月31日前为买受人办理完毕房屋权属登记”。房屋权属登记即包括房产证、土地证，如果被上诉人逾期办证，应该以其最后为买受人办理证件的时间为计算违约金的截止时间，这种理解合情合理，也更能切实维护守约方的利益。而一审法院的做法没有任何法律和理论依据，该做法是错误的，损害了上诉人的利益。综上所述，法院应该维护公平、正义，如果在保护一方利益的同时，过度损害另一方的权益，则失去了法院应有的基本职责。 世龙房地产辩称，仅就刘欣华上诉理由的事实，认为一审法院判决无误，适用法律正确，应当予以维持，但是综合本案，该诉讼应当已经超过诉讼时效，应当予以驳回。 世龙房地产上诉请求：1、依法撤销淄博高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0391民初972号民事判决书第一项，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一审诉讼费用及上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，被上诉人一审诉求显然已超过诉讼时效。2011年4月4日，上诉人、被上诉人签订商品房买卖合同，约定涉案房屋的交房时间为2012年10月31日前，上诉人应当在2013年10月31日之前为上诉人办理完毕权属登记。被上诉人应当至迟在2012年10月31日或者2013年10月31日的次日起两年内向上诉人主张权利，上诉人一直在积极处理涉案小区逾期办证的违约金事宜，但被上诉人在此期间一直没有向上诉人行使过权利，被上诉人于2020年4月26日才向一审法院提起诉讼，起诉时已经超过法定诉讼时效，同时在一审庭审期间，上诉人已明确提出被上诉人所提主张已经超过诉讼时效的抗辩。依据《民法总则》第一百八十八条，可知被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金的请求已超诉讼时效。即便按照一审法院认定的上诉人能办证之日即2016年2月12日起开始计算诉讼时效，被上诉人的诉求也已超诉讼时效。二、一审法院以证人许某的证言认定被上诉人曾于2018年下半年多次找过物业公司，认定诉讼时效于2018年中断，实属认定错误。证人许某是一审法院受理的该批逾期办证违约金案件中的另一业主，其证言与本案存在利害关系，不具有公正性，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，可知与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据，该证人证言不能作为有效证据使用，法院以此有利害关系的单一证据认定诉讼时效中断，系认定错误。此外，即便被上诉人向物业公司主张过，但上诉人与物业公司为两个独立的公司，依据《民法总则》第一百九十五条之规定，可知被上诉人应向上诉人行使权利，而在一审庭审中被上诉人并未举证证明存在向上诉人行使权利等诉讼时效中断的情形，故被上诉人的请求已超诉讼时效。综上，为维护上诉人合法权益，现特向人民法院提起上诉，请求依法支持诉请。 刘欣华辩称，一、一审法院对诉讼时效的认定没有任何问题。二、在一审时提供了一份电话录音证据，通过该证据也能够充分证明多次就案涉问题与对方委托代理人进行沟通交流以解决争议，该证据在庭审时对方对真实性予以认可，但一审判决书中没有提及。通过上述证据足以证明本案未超诉讼时效，一审法院认定属实。 刘欣华向一审法院起诉请求：依法判令被告支付逾期办证违约金56080元（以购房款480133元为基数，自2013年11月1日计算至2017年1月12日，计1168天，按日万分之一计算为56080元）；本案诉讼费、公告费、律师费等由被告承担。 一审法院认定事实：2011年4月4日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容为，原告购买被告开发的世腾园29号商住楼020604号房屋一套，共计款482907元；交房时间为2012年10月31日前；被告应当在2013年10月31日之前为原告办理完毕权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的日千分之零点一向原告支付违约金，若因政府相关部门原因未能办妥的可予以延期。因当时本案所涉29号商住楼的土地性质为住宅用地，2011年3月25日被告办理商品房预售许可证（本案所涉世腾园29号楼商住楼）时由于商业土地性质正在办理变更，故该许可证载明：“其中含商业房13套不对外出售”。因房屋面积存在误差，原告按约定实际向被告交付购房款480133元，被告也已按期向原告交房。后因政府土地指标的原因，涉案土地性质一直未能变更成商住用地，致使整个29号楼的产权登记手续无法办理。为办理权属登记，2016年1月12日，经过开发区有关部门会审，高新区房管处出具“房屋登记业务会审表”一份，载明的主要内容为：由被告开发的世腾园29#号楼，于2010年8月6日取得了淄博市规划局颁发的《建设工程规划许可证》；29号楼规划建筑面积18120㎡，其中商业建筑面积1825㎡，住宅面积14387㎡；2013年7月17日取得了《建设工程竣工规划验收合格证》；2011年办理预售许可证时由于商业土地性质正在办理变更，所以29号楼一层13套商业房未对外出售；现在由于土地性质为住宅用地，现申请将一、二层商业部分按照居住配套商业进行房屋确权；会审结论为：由规划局出具为住宅配套商业的证明，现场公告无异议后，按规划用途，予以办理登记。2016年1月12日，淄博市规划局出具说明，涉案的世腾园29号楼除去住宅、地下室外，其余商业部分属于配套商业用房。也就是说，因为涉案土地性质未变更成商住用地，经过有关部门会审，自2016年1月12日起，在将原来规划的商业房变更成住宅配套商业用房后，有关部门才能给涉案的29号楼的房屋办理房屋权属证书，而经向有关办证部门了解，在资料齐全的情况下需要三十个工作日内方可办出证来。2016年5月10日，被告为原告办理完毕房产证，同年9月9日，办理完毕土地证。因双方就逾期办证问题产生纠纷，为此，原告诉来法院，要求被告支付逾期办证违约金56080元。原告主张是其于2017年1月12日向淄博市国土资源局高新区分局申请不动产抵押登记后，才取得涉案房屋的房产证、土地证，因此实际取得房产证、土地证的时间为2017年1月12日。对此，一审法院认为，房屋权属登记日期应以相关房产部门出具的产权证书的登记时间为准，因此原告的该项主张，理由不足，不予支持。关于逾期办证违约金，原告的计算依据为：自2013年11月1日至2017年1月12日，逾期1168天，以总房款480133元为基数，按合同约定的日千分之零点一计算为56080元。关于诉讼时效，原告申请证人许某出庭，用以证明原告曾于2018年下半年至今多次找被告的物业公司要求被告支付逾期办证违约金，诉讼时效于2018年中断。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同为双方当事人真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。本案中双方争议的主要问题是造成逾期办证的原因是什么，即被告该如何承担逾期办证的违约责任。对此，一审法院认为，双方合同明确约定，若因政府相关部门原因未能按期办证的，可予以延期，就本案而言，因政府土地指标的原因，涉案土地性质一直未能变更成商住用地，致使整个29号楼的产权登记手续无法办理，为办理权属登记，经开发区有关部门会审，自2016年1月12日起，将原来规划的商业房变更成住宅配套商业用房后，方才能办理涉案房屋的权属证书，因此，自2016年1月12日起，方可视为被告违约。而办理权属证书的通常时间为三十日，即一个月，故应从2016年2月12日起计算被告的逾期办证时间；被告实际为原告办理完毕证书的时间分别为：2016年5月10日（房产证）、同年9月9日（土地证），依据公平原则折中计算，确定办证时间为7月10日，故被告逾期办证的时间为从2016年2月12日至同年7月10日，共计148天。因此被告应支付原告的逾期办证违约金为7106元（以总房款480133元为基数，按合同约定的日千分之零点一计算148天）。原告主张从2013年11月1日起至2017年1月12日止，逾期天数为1168天，并要求以此天数计算逾期办证违约金，证据、理由均不足，不予支持，对其多主张的部分，予以驳回。关于诉讼时效的问题，原告申请证人出庭作证，证明2018年期间原告多次到被告处催要逾期办证违约金，诉讼时效于2018年中断，因此对于被告本案已超诉讼时效的辩称，不予支持。对于原告主张的律师费，双方签订的《合同补充协议》中仅是对逾期偿还房屋贷款所产生的律师费等费用作出约定，结合本案，双方在《商品房买卖合同》中并未对逾期办理房屋权属登记所产生的律师费作出明确约定，故对原告的此主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告淄博世龙房地产开发有限公司支付原告刘欣华逾期办证违约金7106元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告刘欣华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601元，由原告刘欣华负担525元、由被告淄博世龙房地产开发有限公司负担76元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题有：一是世龙房地产是否应支付刘欣华逾期办证违约金56080元；二、刘欣华起诉本案是否超过法定诉讼时效。 关于焦点一，首先，关于刘欣华主张的世龙房地产逾期办证非政府原因的问题。对此，本院认为，高新区房管处出具的“房屋登记业务会审表”及淄博市规划局出具的情况说明能够证实涉案房产所属的世腾园29号楼先期规划包括商业建筑及住宅建筑，因涉案土地一直未将住宅用地变更为商住用地，2016年1月12日经有关部门会审，由规划局出具为住宅配套商业的证明，将规划的商业部分变更为住宅配套商业用房后，按规划用途，予以办证。变更土地用途及规划用途为政府相关部门职能，世龙房地产不能预见、避免或克服，故一审法院认定世龙房地产在2016年1月12日之前未按约定办证属于政府原因造成并无不当。其次，一审法院经相关办证部门了解，在资料齐全的情况下需要三十个工作日内方可办出产权证书，故一审法院认定“办理权属证书的通常时间为三十日”即2016年2月12日前，世龙房地产仍未办理刘欣华涉案房屋的产权证书构成违约，并支持刘欣华2016年2月12日起的逾期办证时间亦无不当。再次，刘欣华主张其实际取得房产证时间为2017年1月12日，故违约金的计算时间应截止到2017年1月12日。对此，本院认为，经查明，世龙房地产为刘欣华办理涉案房屋的房产证时间是2016年5月10日，办理涉案房屋的土地证书时间是2016年9月9日，应认定世龙房地产在2016年9月9日前已完成涉案房屋的产权登记备案。虽然两证的办理时间不同，但基于涉案房产证办理完毕已具有产权登记效果，一审法院基于公平原则进行违约截止时间的（折中）计算并无不当。刘欣华主张其提交《不动产登记申请表》，该表不足以反驳涉案房屋房产证、土地证中记载的刘欣华办理涉案房屋权属登记的时间，故其以该表主张违约金的计算时间截止2017年1月12日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院在查明事实的情况下，综合认定世龙房地产逾期办证的计算时间为2016年2月12日至2016年7月10日共计148天，计算出逾期违约金为7106元并无不当。 关于焦点二，经查明，世龙房地产的违约时间应以2016年2月12日起开始计算，一审期间证人许某证言可以证实在2018年期间刘欣华曾向世龙房地产协商办理逾期办证的事宜，故一审法院认定2018年诉讼时效中断并无不当，本院就世龙房地产所持刘欣华向其主张涉案违约金已超过诉讼时效的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘欣华、世龙房地产的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1074元，由上诉人刘欣华负担1024元；由上诉人淄博世龙房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  张玉杰 审判员  徐连宏 二〇二〇年十一月十日 书记员  白杉杉