湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0523民初1891号原告：张红健，男，1988年8月26日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：易叶梅，湖南阳邵律师事务所律师。。被告:邵阳金宇房地产开发有限公司，住所地邵阳县塘渡口镇张家冲。法定代表人：王国强，该公司经理。委托诉讼代理人：杨中雨，湖南杨中雨律师事务所律师。原告张红健与被告邵阳金宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红健的诉讼代理人易叶梅、被告邵阳金宇房地产开发有限公司及其诉讼代理人杨中雨等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红健向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告履行“20170003D1501邵阳县商品房买卖合同”，向两原告交付房屋；2.责令被告向两原告支付迟延交付房屋违约金34850元（自2018年8月1日起按日万分之四计算至2019年9月30日，后期违约金照计）；3.责令被告履行2018年8月2日向全体业主做出的“严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上”的承诺；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月25日，原、被告签订“20170003D1501邵阳县商品房买卖合同”，约定房屋总价款为415000元，被告于2018年7月30日前将验收合格的商品房交付给两原告，逾期被告应以已付房屋价款为基数按日万分之四向两原告支付违约金。合同签订后，两原告向被告支付了购房款，但被告没有按照合同约定的时间和条件向两原告交付房屋。2018年8月2日，被告向包括两原告在内的全体业主作出承诺，承诺交房时间为2018年9月10日，逾期交房由开发商赔偿业主违约金；至2019年6月30日，严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上。但时至今日，被告仍然未将符合交付条件的房屋交付给两原告，也未严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率未达35.8%。被告邵阳金宇房地产开发有限公司辩称：被告已按合同约定向两原告实际交付房屋，被告不存在延期交房的事实，假设被告交付房屋存在瑕疵，原告诉请违约金计算方法错误，违约金过高；被告虽然于2018年8月2日向包括两原告在内的全体业主作出承诺，承诺至2019年6月30日，严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上，但在2018年8月16日，被告经审批通过的规划用地中的放坡地（具有使用权，但不办理国有土地使用权证；范围至放坡地外边线），被邵阳县国土资源局挂拍出让给上邦华府开发商，导致被告实际用地面积减少，客观上已无法实现该承诺，应依法予以免责。综上，请求人民法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于商品房买卖合同的主要条款。①商品房基本情况、价款及付款方式。合同约定原告购买的商品房为碧水绿苑D1501号房屋，面积140.51㎡，总价款41.5万元，首付20.5万元，余款21万元在中国建设银行股份有限公司塘渡口支行办理按揭付款；②约定的房屋交付条件和时间。原、被告签订的“20170003D1501邵阳县商品房买卖合同”约定“……出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，该合同约定的商品房交付条件和时间是原、被告双方的真实意思表示，故可认定原、被告约定的房屋交付条件为验收合格的商品房，交付时间为2018年7月30日前，但因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。另根据被告提供的邵阳市中信工程建设监理有限公司和邵阳县建设工程质量监督站共同出具的“商品房验收概念说明”，可认定商品房经验收合格是指商品房主体验收合格并取得验收合格文件；商品房综合验收合格是指整个小区主体建筑、基础设施、公共配套设施、消防、绿化等验收合格，并取得“竣工验收备案表”，故原、被告约定的验收合格商品房指商品房主体验收合格并取得验收合格文件；③违约责任。如原告逾期付款，未超过30日，自合同约定付款期限的第二天起至实际全额支付应付款项之日止，原告向被告按日支付应付款项万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金，或者原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自约定应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告向被告支付逾期应付款万分之四的违约金；如被告逾期交房，未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向原告支付违约金，或者原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房款万分之四的违约金。2.关于被告2018年8月2日出具的“关于邵阳金宇房地产开发有限公司对碧水绿苑全体业主的承诺”。该承诺内容为“2018年8月2日，经双方友好协商，邵阳金宇房地产开发有限公司对碧水绿苑全体业主作出以下承诺：①所有业主（一期、二期）的水、电采取单独落户（一户一卡），不再由物业代收，落户费用全部由开发商承担，消防管道用水必须开通，完成截止时间为2018年9月15日；②二期交房合同约定期限为2018年7月30日，逾期交房违约责任应依据购房合同进行协商处理，即开发商须赔偿业主违约金；③交房时间为2018年9月10日，交房前小区大门带门禁全部安装到位；④开发商必须严格按照规划建设碧水绿苑小区、房屋，绿化率达到35.8%以上，体育活动场所、公共设施修筑围墙等。完成时间为2019年6月30日。”原、被告双方对该承诺的真实性均无异议，但被告提出在2018年8月16日，被告经审批通过的规划用地中的放坡地（具有使用权，但不办理国有土地使用权证；范围至放坡地外边线），被邵阳县国土资源局挂拍出让给上邦华府开发商，导致被告实际用地面积减少，客观上已无法实现该承诺，并提供了振羽生态新区8-2＃号地块部分土地挂牌拍卖出让协议书、振羽新区景湖园（8-4＃地块）总图设计、邵阳县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告、振羽新区8-3＃地块（上邦华府）住宅小区修建性详细规划等证据予以证实。结合当事人的当庭陈述，本院认为该承诺系原、被告在履行商品房买卖合同过程中作出，是原商品房买卖合同的补充，应当予以认定；承诺第②条、第③条可认定交房时间仍然为2018年7月30日，逾期交房违约责任依据合同进行协商处理，由被告赔偿违约金；2018年9月10日前小区大门带门禁全部安装到位；承诺第④条可认定至2019年6月30日，被告严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将被告经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，故被告客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上。3.关于碧水绿苑二期房屋竣工验收时间。根据被告提供的工程质量竣工验收审定表，可认定碧水绿苑二期房屋竣工验收时间为2018年4月8日。4.关于被告向原告交付商品房的时间。根据被告提供的碧水绿苑二期业主收房名单回访记录表、碧水绿苑二期客户领钥匙签名表、碧水绿苑入住资料签收单，结合当事人的当庭陈述，碧水绿苑二期房屋主体验收合格后，部分业主于2018年7月30日前领取了房屋钥匙，被告于2018年9月8日电话通知原告收房，原告于2020年3月2日接收房屋，可认定被告向原告交付房屋的时间为2018年9月8日。5.关于碧水绿苑二期工程是否延期？被告提供了碧水绿水2＃楼工程延期申请报告、碧水绿水2＃楼工程影响工期核实情况表及邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部的批复，原告提出被告未业主公布这些事实，不予认可，本院认为，碧水绿水2＃楼工程影响工期核实情况表详细记载了误工原因及时间并经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复同意，结合当事人当庭陈述，可以认定碧水绿水2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素延误工期176天，邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复同意据实延长工期176天，但被告未通知原告前述工程延期事实。本院认为，本案的焦点一是被告向原告交付房屋是否符合约定？二是被告是否应当向原告支付违约金？违约金应当如何确定?一、被告向原告交付房屋是否符合约定？1.被告向原告交付的房屋是否经验收合格？原、被告签订的商品房买卖合同约定被告向原告交付的房屋应当经验收合格，根据行业规定，此处的“经验收合格”是指商品房主体验收合格并取得验收合格文件，而碧水绿苑二期房屋主体竣工验收时间为2018年4月8日，被告于2018年9月8日电话通知原告收房，故可认定被告向原告交付的房屋符合合同约定即“经验收合格”。2.被告是否依照合同约定按期向原告交付房屋？原、被告签订的商品房买卖合同约定被告向原告交付房屋的时间为2018年7月30日前，同时约定“如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，被告在履行合同过程中制订的碧水绿水2＃楼工程影响工期核实情况表，详细记载了误工原因及时间，经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复，同意碧水绿水2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但被告未通知原告前述工程延期的事实。被告在履行合同过程中，未尽告知义务，导致原告因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由被告承担，故被告交房时间仍然是2018年7月30日前，被告于2018年9月8日电话通知原告收房后，虽然原告于2020年3月2日接收房屋，但仍可认定被告向原告交付房屋的时间为2018年9月8日，该交房时间晚于合同约定时间40天。3.被告承诺严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上，是对原、被告签订的商品房买卖合同的补充，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将被告经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，被告客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上。二、被告是否应当向原告支付违约金？违约金应当如何确定?原、被告签订的商品房买卖合同约定被告向原告交付房屋的时间为2018年7月30日前，同时约定“如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，被告在履行合同过程中虽因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但被告未履行合同告知义务，导致原告因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由被告承担，故被告交房时间仍然是2018年7月30日前，被告于2018年9月8日交房，该交房时间晚于合同约定时间40天。合同对被告逾期交房约定为“未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向原告支付违约金，或者原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房款万分之四的违约金”。对逾期交房超过30日未超过60日的未予约定，根据举轻以明重的原则，对此可参照“未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定来处理，即商品房买卖合同继续履行，被告以原告已付房款41.5万元为基数，按日万分之三支付40天的违约金，即4980元（41.5×3×40）。综上所述，被告于2018年9月8日向原告交付房屋，该房屋主体经验收合格，符合合同约定交房条件。虽然被告在履行合同过程中制订的碧水绿水2＃楼工程影响工期核实情况表，详细记载了误工原因及时间，并经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复，同意碧水绿水2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但被告未通知原告前述工程延期的事实。故被告在履行合同过程中，未尽告知义务，导致原告因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由被告承担，即被告交房时间晚于约定时间40天，应当按照约定支付违约金4980元，对原告要求被告支付超出该部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告于2018年8月2日作出的承诺，是对商品房买卖合同的补充，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将被告经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，被告客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上，故对原告要求被告按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告邵阳金宇房地产开发有限公司已经向原告张红健、胡海平交付房屋，但被告邵阳金宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张红健、胡海平迟延交付房屋违约金4980元；二、驳回原告张红健、胡海平的其他诉讼请求。上述需执行的款项由被告邵阳金宇房地产开发有限公司付至本院案款专户（户名：邵阳县人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司塘渡口振羽广场支行，账号：×××19）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取335元，由被告邵阳金宇房地产开发有限公司负担。该受理费已由原告张红健、胡海平预交，被告邵阳金宇房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内一并付至本院案款专户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（本院接收上诉状部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  刘伯清二〇二〇年十一月十六日法官助理李梦思书记员陈淑媛