北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19548号原告（反诉被告）：洪某，男，1968年12月10日出生，汉族，天津市麦克斯自控阀门有限公司总经理，住福建省南安市。原告：洪某，男，1992年11月30日出生，汉族，北京真牛文化发展有限公司总经理，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：刘晨，北京海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩某，女，1967年8月10日出生，汉族，无业，住天津市武清区。被告（反诉原告）：秦某，男，1965年10月15日出生，汉族，无业，住山东省滕州市。二被告共同委托诉讼代理人：杜以斌，山东诺善律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司北京花园路支行，营业场所北京市海淀区花园东路8号高德大厦一、二层。负责人：王俏，行长。委托诉讼代理人：刘统乾，男，中国光大银行股份有限公司北京花园路支行员工。原告（反诉被告）洪礼贤、原告洪某与被告（反诉原告）韩兴霞、被告（反诉原告）秦存福、第三人中国光大银行股份有限公司北京花园路支行（以下简称光大银行北京花园路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪礼贤、原告洪某及洪礼贤共同委托诉讼代理人刘晨，被告（反诉原告）秦存福及其与被告（反诉原告）韩兴霞共同委托诉讼代理人杜以斌，第三人光大银行北京花园路支行的委托诉讼代理人刘统乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪礼贤、洪某向本院提出诉讼请求：1．洪礼贤、洪某一次性向光大银行北京花园路支行偿还北京市丰台区宋庄路71号院2号楼7层809房屋的贷款（包括本金、利息和罚息，以银行计算为准）；2．要求韩兴霞和光大银行北京花园路支行解除上述房屋的抵押手续；3．要求韩兴霞将上述房屋过户至洪某名下；4．韩兴霞、秦存福共同给付洪礼贤、洪某违约金500000元；5．本案诉讼费用由韩兴霞、秦存福共同承担。事实和理由：2009年3月20日，洪礼贤、洪某与韩兴霞签订了《房屋买卖协议》，约定洪礼贤、洪某向韩兴霞支付人民币1777586．37元用于购买韩兴霞通过北京城乡房屋建设开发有限责任公司开发并销售的北京市丰台区宋家庄路69号鑫兆雅园13#14#15#楼7层14号楼809室房屋。依据双方签订合同的第一条、第二条约定，合同签订后，涉案房屋的购买权归洪礼贤、洪某所有，洪礼贤、洪某必须支付购买该房屋的全部费用。合同生效后，洪礼贤、洪某于2009年3月21日向韩兴霞支付380000元，其中包括购房款250000元，向房屋登记部门缴纳的房屋契税等费用。后洪礼贤、洪某自行于2009年3月23日、2009年4月11日和2009年5月7日分别支付涉案房屋产权代办费、物业费、供暖费等费用。同时洪礼贤、洪某按照合同第四条约定，按月向韩兴霞光大银行账户进行涉案房屋贷款的还款，截止至2018年9月，洪礼贤、洪某已替韩兴霞支付涉案房屋贷款987800元，依据双方签订合同的第七条、第八条约定，双方如有违反本协议所规定的内容赔偿对方500000元整做为违约金。韩兴霞、秦存福于2009年4月向洪礼贤、洪某交付涉案房屋，韩兴霞、秦存福取得房屋所有权证后，我方多次要求其协助办理房屋过户手续，均被拒绝，为此诉至法院。韩兴霞、秦存福辩称，一、不同意将案涉房屋过户到洪某名下，2007年10月19日韩兴霞与北京城乡房屋建设开发有限责任公司（以下简称城乡开发公司）签订商品房买卖合同，700000元首付款以及2年的房贷，洪礼贤仅仅向韩兴霞支付了250000元就长期占有了房屋，我方主张解除合同对洪礼贤、洪某没有损失，如继续履行合同对我方不公平。二、洪礼贤与韩兴霞签订房屋买卖协议时韩兴霞并没有取得涉案房屋房产证，北京市还没有出台房屋限购政策，目前在北京市买房需要审查买房资格，目前韩兴霞不具备在北京购房条件，如将房屋过户到洪某名下，韩兴霞无法在北京购买房屋。三、洪某不是案涉房屋的买受人，不具备诉讼主体资格，理由如下：1．房屋买卖协议明确约定，出卖人是韩兴霞，买受人是洪礼贤，韩兴霞将案涉房屋出售给洪礼贤，合同第二页下方记载的身份证号码、手机号码均是洪礼贤的，合同约定的权利义务并不涉及到洪某；2．在新港房地产丰台分公司见证磋商下签订房屋买卖协议，标的额巨大，与买卖双方切身利益密切相关，当时洪某是未成年人，民事行为能力受到限制，新港房地产丰台分公司不会向我方介绍未成年人购买房屋，韩兴霞、秦存福也绝不会与洪某磋商并签订房屋买卖协议；3．补充协议、收据收条、物品清单都是洪礼贤一人签字，充分说明房屋买卖的履行方是韩兴霞和洪礼贤，与洪某无关。四、洪礼贤、洪某请求韩兴霞、秦存福协助办理案涉房屋所有权登记手续，无法实现合同目的，我方有权解除合同，理由如下：1．房屋买卖协议第七条约定韩兴霞要在开发商下发房屋产权证后无条件按洪礼贤的时间安排配合办理二手房过户手续，充分说明涉案房屋在韩兴霞名下双方当事人对此是知情的，但该条并没有约定具体协助办理过户的时间，洪礼贤应当在合理的时间内向我方主张配合办理过户，在办理过户手续上我方仅有协助义务，韩兴霞拿到案涉房屋产权证时至起诉时，洪礼贤从来没有要求韩兴霞配合办理过户，洪礼贤怠于履行合同，长期占用韩兴霞购房名额，涉案房屋多年来一直在韩兴霞名下，受房屋限购规定影响，韩兴霞不具备购买房屋的资格，如将房屋过户到洪某名下会造成韩兴霞无法在北京购买房屋；2．参照北京市高级人民法院关于审理涉及住房房屋限购政策的案件意见通知规定，我方有权解除合同，北京市高级人民法院关于妥善处理3．17新政房屋纠纷案件会议纪要规定，没有经过网签的房屋买卖原则上存在履行障碍，合同签订后由于3．17新政导致合同无法履行的，不能归责于当事人；3．按照限购政策规定，在北京购买房屋的流程是向房管相关部门提交书面声明、家庭购房申请表、购房承诺书、在本市缴纳社会保险证明，然后是审核、购房资格核验、办理网签、网上提交合同，根据规定来看涉案房屋不具备限购政策的条件；4．合同约定的是解约违约金，原告要求履行合同，要求违约金没有依据。并且违约金标准过高，原告没有实际损失。韩兴霞、秦存福向本院提出反诉请求：1．判令解除韩兴霞与洪礼贤签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》；2．反诉费用由洪礼贤承担。事实和理由：2007年10月19日韩兴霞与城乡开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定韩兴霞以按揭贷款方式购买涉案房屋，预测建筑面积153．51平方米，套内建筑面积123．78平方米，单价每平方米18215．83元，总价款2254755元。韩兴霞在光大银行北京花园路支行办理商业贷款，支付房贷约200000元。2009年5月7日韩兴霞与城乡开发公司签订补充协议，内容为：涉案房屋地址变更为宋庄路71号2号楼809号，房屋竣工实测面积为154．14平方米，实际房屋总价为2267870元。经北京市新港房地产经纪有限公司丰台分公司介绍及磋商，2009年3月20日韩兴霞与洪礼贤签订了房屋买卖协议，约定韩兴霞将北京市丰台区宋家庄69号7层14号楼809室房屋出售给洪礼贤，房屋价格1777586．37元，其中洪礼贤以现金方式支付给韩兴霞购房款250000元，按揭贷款1527586．37元由洪礼贤以韩兴霞名义分期支付银行。2009年3月21日，韩兴霞与洪礼贤签订补充条款，约定因在光大银行的贷款，涉案房屋过户时所需的解押款和解押费由洪礼贤本人承担。房屋所有权证登记时间2010年5月17日，韩兴霞本人于2011年3月份领到房产证。根据合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。韩兴霞与洪礼贤签订购房合同在前，房屋限购政策实施在后，属于不可抗力。政府限购政策是双方签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力导致合同目的无法实现的，双方均有法定解除权。参照北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的通知第四条、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及3．17新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定，虽然房屋买卖协议在“3．17”政策出台之前签订，但洪礼贤不符合3．17新政后的购房条件，无法办理房屋过户登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人有权解除合同。洪礼贤针对韩兴霞、秦存福的反诉辩称，1．洪礼贤、洪某现在均具有购房资格，不存在不具备合同履行资格的问题。双方签订买卖合同在先并不影响合同的继续履行；2．据我们了解韩兴霞、秦存福一共买了两套房子，两套房屋哪一套在先，韩兴霞、秦存福没有提供证据，目前韩兴霞、秦存福没有提供证据证明洪礼贤、洪某不具备买房资格的情况。根据房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（2010458号文件）第二条、高院关于涉及住房限购政策案件通知规定，涉案房屋交付洪礼贤、洪某使用10年，洪礼贤、洪某支付房屋价款高达四分之三，剩余贷款不足500000元，洪礼贤、洪某多次要求韩兴霞、秦存福配合办理房屋过户手续，洪礼贤、洪某符合北京市购房资格，房屋过户不存在任何困难。光大银行北京花园路支行述称，我方对买卖合同不发表意见，在还清贷款后我方同意解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪礼贤与案外人吴艳春系夫妻关系，洪礼贤与洪某系父子关系。韩兴霞与秦存福原系夫妻关系。2007年10月19日韩兴霞与城乡开发公司签订《北京市商品房预售合同》约定韩兴霞购买坐落于丰台区宋家庄路69号（鑫兆雅园13#、14#、15#楼）7层14号楼809（该房号为暂定编号），房屋总价款2254755元。2009年3月20日韩兴霞、秦存福（出卖人甲方）与洪礼贤、洪某（买受人乙方）及北京新港房地产经纪有限公司丰台区分公司（见证方）签订《房屋买卖协议》约定：韩兴霞将所购的丰台区宋家庄路69号（鑫兆雅园13#14#15#楼）7层14号楼809室房屋出售给洪礼贤，该房屋成交价格（不包括入住时所交的公共维修基金、契税等）人民币1777586．37元，其中乙方以现金支付给甲方购房款250000元，其余1527586．37元为甲方购买该房屋的银行按揭款转由乙方直接以按揭方式交付给银行；合同签订后该房屋的购买权将归乙方所有，乙方必须承担支付购买该房屋的全部费用，其中包括营业税、契税、个人所得税、土地增值税、垫资费用等；合同签订后甲方将该房屋的购买发票原件、银行按揭单据原件、购房合同复印件、夫妻二人身份证、结婚证复印件等交给乙方作为交易证据；乙方承担支付甲方在光大银行所贷款项1527586．37元的贷款，今后乙方每月10号前准时向光大银行交付此房因贷款每月应支付的月供；甲方收到乙方所交房款250000元后要在7天之内和房地产开发商办理房屋交接手续及拿钥匙，甲方要在开发商下发房屋产权证后无条件按乙方的时间安排配合办理二手房屋过户手续；双方如有违反本协议所规定的内容则赔偿对方人民币500000元整做为违约金等内容。补充条款为：韩兴霞名下的鑫兆雅园14#楼7层809房在光大银行的贷款，过户时所需的解押款和解押费由洪礼贤本人承担。同日，韩兴霞、秦存福将房屋购买发票原件2张、银行按揭单据原件1张、购房合同复印件1份、夫妻二人身份证1份、结婚证复印件1份交给洪礼贤，洪礼贤在物品清单中签字确认。2009年3月21日洪礼贤向秦存福转账380000元，韩兴霞、秦存福出具收据，载明收到洪礼贤购房款250000元。2009年3月23日洪礼贤收到韩兴霞丰台区宋庄路71号院2号楼7层809（以下简称809号房屋）办理入住费的手续发票六张，金额共计138096．3元。2009年5月7日，城乡开发公司与韩兴霞就上述房屋签订《补充协议》，约定：经当地户籍管理部门审核，批准的永久地址为宋庄路71号院2号楼809号；现竣工实测面积为154．14平方米，实际房屋总价款为2267870元。2010年5月17日韩兴霞取得上述房屋的所有权证，证书号为X京房权证丰字第XXXX号，登记地址为809号房屋，登记的规划用途为公寓。2011年1月28日，韩兴霞与光大银行北京花园路支行签订《房屋抵押贷款合同》约定：韩兴霞向光大银行北京花园路支行贷款1570000元用于购房，债务履行期限自2007年10月31日起至2031年10月31日止，以809号房屋作为抵押等内容。洪礼贤、洪某自2009年3月21日起按月向韩兴霞在光大银行的还贷款账号（62266402********）转账。洪礼贤、洪某主张：1．洪某在北京具备购房资格，提交了洪某的北京社保记录证明；2．洪礼贤、洪某一直积极联系韩兴霞、秦存福要求配合办理过户手续，韩兴霞、秦存福未予配合，已构成违约，提交了吴艳春（洪礼贤之妻）与秦存福的短信记录。经质证，韩兴霞、秦存福对上述证据的真实性没有异议，但主张洪某于2011年8月开始缴纳社保，说明签订合同时洪某还没有在北京市缴纳社保，且洪某不是涉案房屋的购房人，即便其交齐社保，洪某仍然不具备过户房屋的条件；对短信记录没有异议，认可秦存福收到过这些信息，但是均是在洪某交足60个月社保后发的，且洪某不是合同当事人。韩兴霞、秦存福提交中国光大银行活期账户对账单，欲证明2007年10月31日存入韩兴霞光大银行账户1570000元，系涉案房屋的贷款；韩兴霞自2007年11月15日至2009年3月15日期间共计向还贷账户转入176582．71元。经质证，洪礼贤、洪某认可上述证据的真实性，不认可关联性，表示在签订合同后，房屋贷款从2009年3月21日开始每月10000元，由洪礼贤和吴艳春进行还款。庭审中，秦存福表示双方签订合同时就将房屋交付给洪礼贤、洪某，韩兴霞与秦存福未在809号房屋居住过。另查，韩兴霞与秦存福于2010年11月30日经山东省滕州市人民法院调解离婚，离婚时对于809号房屋未做分割处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。洪礼贤、洪某与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述《房屋买卖协议》及《补充条款》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，双方系在限购政策实施前订立的房屋买卖协议，且洪礼贤、洪某在签订合同后即支付首付款并在房屋交付使用后实际占有使用涉案房屋，且现洪某已具备购房资格，洪礼贤、洪某亦同意向光大银行北京花园路支行偿还借款本金、利息及罚息，以解除涉诉房屋的抵押，光大银行北京花园路支行表示同意，故洪礼贤、洪某要求向光大银行北京花园路支行偿还借款本金、利息及罚息的请求，本院不持异议，具体金额以光大银行北京花园路支行依据其与韩兴霞签订的《房屋抵押贷款合同》计算出的数额为准。洪礼贤、洪某偿还借款本金、利息及罚息后，韩兴霞、秦存福、光大银行北京花园路支行应配合洪礼贤、洪某办理涉诉房屋的注销抵押登记手续。上述手续办理完毕之后，韩兴霞、秦存福应配合洪礼贤、洪某将涉诉房屋过户至洪某名下。韩兴霞、秦存福未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，洪礼贤、洪某要求二人支付违约金，符合双方约定，但金额过高，本院予以酌定。韩兴霞、秦存福要求解除双方签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、洪礼贤、洪某于本判决生效之日起七日内，清偿韩兴霞就北京市丰台区宋庄路71号院2号楼7层809号房屋欠付中国光大银行股份有限公司北京花园路支行的剩余抵押借款本息（包括本金、利息、罚息，具体数额以中国光大银行股份有限公司北京花园路支行依据其与韩兴霞签订的《房屋抵押贷款合同》计算出的数额为准）；二、中国光大银行股份有限公司北京花园路支行、韩兴霞、秦存福于洪礼贤、洪某履行前款义务后七日内配合洪礼贤、洪某办理位于北京市丰台区宋庄路71号院2号楼7层809号房屋的解除抵押手续；三、韩兴霞、秦存福于上述第二项判决义务履行完毕之日起七日内，协助洪礼贤、洪某将上述房屋过户至洪某名下；四、韩兴霞、秦存福于本判决生效之日起七日内赔偿洪礼贤、洪某违约金200000元；五、驳回洪礼贤、洪某的其他诉讼请求；六、驳回韩兴霞、秦存福的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25021元，由韩兴霞、秦存福负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费20798元，由韩兴霞、秦存福负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 倩人民陪审员  杨孜维人民陪审员  赵越英二〇二〇年十一月十日书 记 员  邵胜凯