重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23597号 原告：重庆鸿尚物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双龙西路****1-9，统一社会信用代码9150011258148601XL。 法定代表人：唐永国，经理。 被告：余友明，男，汉族，1963年6月1日出生，住重庆市长寿区。 被告：孔繁美，女，汉族，1966年7月12日出生，住重庆市长寿区。 原告重庆鸿尚物业管理有限公司（以下简称鸿尚公司）与被告余友明、孔繁美物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张晓星适用简易程序公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告鸿尚公司的法定代表人唐永国，被告余友明到庭参加了诉讼，被告孔繁美经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿尚公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告支付给原告拖欠的物业服务费，2018年1月至2019年10月物管费2885.52元，公摊水电费220元（每月10元），共计22个月，共欠费3105.52元，以及延期付款的违约金272.3元（以被告每月应交纳的物业服务费131.16元为基数，从每月25日起按每日万分之三给付违约滞纳金），共计3377.82元，直至法院判决物业服务费付清为止。诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年11月3日重庆泰硕房地产开发有限责任公司与鸿尚公司签订《××小区前期物业服务协议》，2013年10月12日被告与鸿尚公司签订《××小区前期物业服务协议》，原告开始小区物业管理服务。依据合同第四章第五条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。被告从2018年1月起至今有22个月未缴纳物业服务费，欠物业服务费，公摊水电费3105.52元，同时应支付延期的违约金272.3元，共计3377.82元，原告多次催收无果，被告拒不缴纳。被告拖欠物管费的行为侵害了原告的合法权益，损害了小区全体业主的共同利益，原告特提起诉讼，望法院查明事实依法裁决。 被告余友明辩称，从2018年到现在我确实没有交物管费，从2018年开始我们小区一直未能成立业委会，原告一直阻拦。原告物业服务有瑕疵，表现在：电梯出问题，2018年有过关人、速降6层楼；车库设备整修、进出车机器收费、充电插头全部都由业主平摊承担，不合法；安全通道一直堵塞，2020年4月才开通的消防通道，现在经常小区里有车堵着，安全指示灯很多也坏了；楼梯间黑暗又脏，物业清洁服务不到位；小区停车费、广告费应由业主所有，但被告从未得到过，原告也未公布过。被告提意见原告也不答复，原告通知过被告交物管费，被告去过好几次，说过该得的要得，如果不给也给我少几个月物管费，对方回复没有权限，一直没有回复，原告应当支付违约金，原告物业服务不到位关人也给被告造成了损失。请求驳回原告的诉讼请求。 被告孔繁美未作答辩。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，包括营业执照、前期物业服务合同、物业服务备案证明、物价局备案、物业服务手册、催费通知书、服务情况说明、重庆市土地房屋权属登记审核表等，本院对真实性予以确认，并在卷为凭。就××小区前期物业服务协议，被告称系强制性签订，不签不给钥匙，但未举示相应证据，原告举示了原件，本院予以采信；就照片，被告举示了手机原始载体，本院采信形式上的真实性。 经审理查明，被告余友明、孔繁美系位于渝北区××街道××号××小区××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为81.98平方米，系住宅。土地使用权起止日期为2007年4月13日至2057年4月13日。 2011年11月3日，鸿尚公司作为乙方、与作为甲方的重庆泰硕房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同首部约定：甲方选聘乙方对“××小区”实施前期物业管理服务事宜。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第七条约定，物业使用人应于每月25日起至月底以前交纳当月物业服务费用；第二十七条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2011年10月1日，重庆市渝北区房屋管理局就该前期物业服务合同出具了备案证明。 2013年10月12日，鸿尚公司（甲方）与余友明（乙方）签订了《××小区前期物业服务协议》，合同第一条双方的权利和义务，二、乙方的权利义务、10约定，共用部位、共用设施、共用设备与共用设施设备产生的水电费及相关费用由乙方或物业使用人据实分摊或按每户每月10元缴纳；第四条物业管理服务费用，一、乙方缴纳物业服务费及能源消耗费（水电费）时间：当月25日至当月底前；二、电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.6元。合同还约定了违约责任等。 2014年8月7日，重庆市渝北区发展和改革委员会就××小区的物业服务收费标准（合同约定价）进行了备案，载明的住宅物业服务费标准为1.6元/月·㎡。 上述合同签订后，鸿尚公司对××小区提供了物业服务至今。因余友明、孔繁美在鸿尚公司提供物业服务期间未向该司足额交纳物业服务等费，鸿尚公司向余友明书面催收物管费未果，诉至本院。 庭审中，余友明陈述，其与孔繁美系夫妻关系，自2018年开始没有交物管费，并认可公摊费标准为10元/月；同时辩称原告提供的物业服务不到位，并提供了照片等予以证明。 本院认为，鸿尚公司与余友明签订的《××小区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，该协议对双方均具有法律约束力。鸿尚公司作为物业服务企业为××小区提供了物业服务，余友明作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费及公摊费。孔繁美作为本案房屋的业主，亦应当参照上述协议向鸿尚公司支付物业服务费及公摊费。根据上述协议的约定及重庆市渝北区发展和改革委员会备案文件中载明的内容，被告交纳物业服务费的标准为1.6元/月·平方米，交纳公摊费的标准为10元/月。故鸿尚公司主张余友明、孔繁美每月应向其交纳物业服务费为1.6元/月•平方米×81.98平方米=131.16元，本院予以支持。在2018年1月至2019年10月期间，余友明、孔繁美应向鸿尚公司支付欠付物管费2885.52元（131.16元×22个月），公摊水电费为220元（10元/月×22个月）。余友明辩称鸿尚公司提供的物业服务不到位，虽提供了照片等证据予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由，但因鸿尚公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对鸿尚公司要求余友明、孔繁美支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告余友明、孔繁美立即支付原告重庆鸿尚物业管理有限公司2018年1月至2019年10月期间的物业服务费2885.52元； 二、被告余友明、孔繁美立即支付原告重庆鸿尚物业管理有限公司2018年1月至2019年10月期间的公摊水电费220元； 三、驳回原告重庆鸿尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告余友明、孔繁美负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓星 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李婧姣