湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8534号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴春红，女，1976年3月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：许国庆，湖北广众律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李蓉，女，1981年7月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨志冰，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余超，男，1980年2月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。上诉人吴春红因与上诉人李蓉、被上诉人余超房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。吴春红的上诉请求：1、撤销一审判决第三项即占用房屋损失费277,318.04元，改判被上诉人按租赁合同约定租金计算占有房屋损失为396,168.63元。2、撤销一审判决第五项，改判驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：一、原审认定事实不清，表现如下：1、一审认定涉案合同“租金自2018年1月17日起算”与事实不符，真相是应从合同签署日起算租金。―审查明：2017年1月18日，被上诉人与案外人合伙为租赁涉案房与上诉人签订房屋租赁合同，年底上诉人与案外人解除合伙关系时，经三方协商后，原签订的房屋租赁合同权利义务由被上诉人一人承担，为理顺关系，才将原合同变更为涉案合同。故涉案合同的租金起算时间应以原合同约定的时间即到签日期计算，故一审上述认定错误。2、被上诉人2019年6月6日出具《承诺书》中载定的租金是扣除合同20万押金后的数额。2019年3月26日，经双方对账被上诉人出具《欠条》，明确至2019年4月17日欠租金925,000元。6月6日出具的《承诺书》明确至2019年6月1日欠租金76万元。上述期间租金又增加一个半月共计124650元（2770.41天/元×45天）。被上诉人该同期仅支付租金2019年4月30日10万，因此实际欠租金95万元，故被上诉人出具的欠76万租金《承诺书》是扣除押金后所拖欠的房屋租金。二、原审对房屋占用费责任划分适用法律不当。2019年6月15日根据被上诉人和武汉太素药业有限公司出具的载明因未能按承诺时间支付租金，即日起解除合同，由此导致的一切损失由其承担的书面承诺。证明被上诉人此前多次未兑现承诺构成违约。双方解除合同后，被上诉人却又不及时腾退房屋，上诉人通过多种方式途径催促腾退，如保留的10月16日的微信予以估证,对方仍拖延至11月7日才办理腾退手续，一审现以上诉人未能采取积极措施办理房屋交接手续为由，酌定上诉人承担被上诉人拒不腾退占用房屋损失的30%部分不当，应适用合同法规定，由其承担全部损失。综上所述，由于一审认定事实不清，适用法律不当，特提出上诉,望判如所请。李蓉辩称：第一、承诺书载明的拖欠租金金额并不包含押金，吴春红在一审庭审中对押金的金额也并不认可，所以吴春红主张76万是已扣除押金后的金额缺乏事实与法律依据，吴春红在一审庭审中也未提出该金额已扣除押金。第二、房屋占用费应当不予计算，该房屋在合同解除后被吴春红上锁，导致李蓉不能及时腾退，因此要求李蓉承担房屋占用损失缺乏事实与法律依据。第三、案外人龙建军解除原租赁合同后与李蓉重新签订租赁合同，原龙建军合同权利义务已终止，但原已支付的30万元押金为李蓉所享有。余超辩称：答辩意见同李蓉一致。李蓉的上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决书，将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实后依法改判。2，本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案拖欠租金本金金额认定错误。2019年6月15日，上诉人李蓉与被上诉人吴春红双方协商解除合同。双方通过《欠条》和《承诺书》的形式确认拖欠的租金金额为76万元，上诉人李蓉期间共支付了17万元，故李蓉仅差欠59万元租金。因此，一审判决书判令上诉人李蓉按照原《房屋租赁协议》租金标准向被上诉人吴春红支付2019年6月2日至2019年6月15日的半个月租金缺乏事实与法律依据。2、应当驳回被上诉人对本案的房屋占用费的诉讼请求。2019年6月6日上诉人李蓉按照被上诉人吴春红要求出具的《承诺书》中载明：“李蓉承诺如果在2019年6月15日之前以上所欠门面租金未一次付清，吴春红直接来锁门，停止经营，解除合同”。2019年6月15日合同解除后，被上诉人吴春红上门将涉案房屋落锁致使李蓉无法及时腾退房屋，房屋已不在上诉人控制之下；且上诉人李蓉在吴春红催告后，合理时间内搬离，上诉人李蓉不存在拒不退还房屋的情形。因此，被上诉人吴春红主张房屋损失缺乏事实与法律依据，该损失应由被上诉人吴春红自行承担。上诉人李蓉提供了被上诉人吴春红现场锁门的照片；同时证据充分证明了上诉人的主张，一审法院认为证据不足应当承担举证不能的不利后果的认定错误。3、对于滞纳金的计算时间错误。上诉人李蓉向被上诉人吴春红出具的《欠条》、《承诺书》承诺以未付租金为基数，按照万分之五的标准向吴春红支付滞纳金。吴春红于2019年11月6日向人民法院提起诉讼，对于该滞纳金万分之五标准应计算至起诉之日。对于起诉后的滞纳金给付标准应当按照银行间同业拆借利率计算。同时，受疫情影响导致本案一审审理期间有所延长，疫情2020年1月23日至2020年4月8日期间属于不可抗力期间，期间的滞纳金应当扣除计算。4、对于押金金额的认定错误。上诉人李蓉所承租的房屋，系案外人龙建军承租后退出经营再由李蓉2016年9月28日重新与吴春红签订《房屋租赁协议》续租，该《房屋租赁协议》第四条第二款明确约定房屋租赁押金为叁拾万元整。案外人龙建军所出具的《情况说明书》也证明已向原房东吴春红支付租房押金，其退出该项目经营时将该押金一并转由李蓉，李蓉在后期的经营中不再支付押金，其也从未收到房东退还的押金。由于该房屋为转租，该《协议》的签订表明吴春红实际认可了案外人龙建军已缴纳了30万元的押金。吴春红在《协议》签订后也从未向上诉人李蓉主张过拖欠押金，李蓉承租期间所支付的房租中也未从扣除过所谓的未缴纳的押金，由此可以证实该笔押金30万元李蓉已全部缴纳。因此，被上诉人吴春红应退还上诉人30万元押金。综上，一审判决认定事实不清,适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，为此，上诉人李蓉提起上诉，请求将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实后依法改判。吴春红辩称：李蓉的上诉请求和理由不成立，承诺书承诺截止到2019年6月1号拖欠的租金是76万，减去之后付的17万，还剩59万，一审增加半个月的租金是正确的。涉案房屋不存在资金占用费，2019年6月15号李蓉仍在使用房屋，并转租给第三人。滞纳金是有事实和法律依据，一审判决正确。关于合同押金一审认定清楚，李蓉主张没有依据。综上请驳回李蓉的上诉请求。余超辩称：同意李蓉的意见。吴春红向一审法院提出诉讼请求：1、判令李蓉支付租金及滞纳金，欠付租金截止到2019年6月15日共计72.25万元，滞纳金自2019年6月15日起以欠付租金为基数，按每日万分之五计算至租金及滞纳金付清之日止（算至2019年11月6日为52,020元）；2、判令李蓉立即腾退租赁房屋；3、判令李蓉支付自2019年6月16日起占有房屋造成的经济损失，以租赁合同约定的租金标准计算，至实际腾退之日止；4、判令李蓉承担因购买保函支出的费用3,730元；5、判令余超对上述请求事项承担连带责任；6、本案全部诉讼费用由两名李蓉、余超承担。经一审法院询问，吴春红确认第1项诉讼请求中72.25万元为2018年1月17日至2019年6月15日期间应付租金和实付租金的差额。庭审当日，吴春红以李蓉已经腾退房屋为由，向一审法院申请撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求中“至实际腾退之日止”变更为“至2019年11月7日止”。一审法院认定事实如下：位于武昌区友谊大道众诚广场友谊大道与武车路交汇处（临陈家湾小区出口处）的房屋建筑面积约617.68平方米，系俞敏的拆迁还建房。2016年9月28日，2018年1月1日，甲方俞敏、俞军（俞敏之父）与乙方吴春红、刘汉军（吴春红配偶）就同一处房屋两次签订《商铺租赁合同》，将上述房屋租赁给乙方经营。合同期限自2016年10月1日起至2028年9月31日止。俞敏对吴春红、刘汉军转租房屋无异议。2017年1月18日，吴春红与李蓉签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋转租给李蓉。协议约定：租赁期限6年，自2017年1月17日起至2023年1月16日止。押金30万元，在协议到期后，双方确认结清租赁期间内的水电煤气、物业费用等相关费用后，无息退还。第1年即2017年1月17日至2018年1月16日，年租金637,500元；第2年即2018年1月17日至2019年1月16日年租金954,000元；第3年即2019年1月17日至2020年1月16日，年租金1,011,200元。房屋租金每三个月一付，每次预付下三个月的全部租金，给予三个月的装修免租期，应在合同签订之日起支付第四个月至第六个月的租金。合同还对其他事项进行了约定。吴春红与李蓉共同确认，上述《房屋租赁协议》实际系2018年签订，在该合同之前，吴春红与李蓉、案外人龙建军签订有一份《房屋租赁协议》，李蓉与案外人龙建军系合伙经营，租赁案涉房屋，此后龙建军退出，由吴春红与李蓉重新签订了一份《房屋租赁协议》，日期仍署2017年1月18日，租金自2018年1月17日起算。刘汉军对上述合同无异议。合同签订后，武汉太素药业有限公司（李蓉为股东之一）将其经营地址变更至案涉房屋。李蓉以“古滇宫”、“李蓉中医”等名称、字号在案涉房屋从事经营活动。龙建军在共同承租期间，交纳了房屋押金。龙建军出具的情况说明书载明，本人退出该项目经营并同意将该押金一并转由李蓉。李蓉述称，吴春红共收取龙建军押金30万元，20万元为转账支付、10万元为其他方式支付，现找不到押金收条。吴春红确认收取押金20万元至今未退。李蓉提交的招商银行股份有限公司电子回单显示，吴春红账户于2017年1月26日收到20万元。2018年2月8日、2018年8月31日、2019年4月4日、2019年4月30日，吴春红账户分别收到租金18万、10万、10万、10万。2019年6月17日，吴春红账户分别收到租金5万、2万、1万、1万。2019年6月23日，吴春红账户分别收到租金5万、3万。吴春红、李蓉确认，李蓉承租期内（2018年1月17日起）支付租金共计65万元。2019年3月26日，李蓉、武汉太素药业有限公司向吴春红出具《欠条》，载明：因承租人李蓉租赁案涉房屋用于经营武汉太素药业有限公司（同古滇宫、李蓉中医），现欠付2018年4月17日至2019年4月17日租金合计925,000元，承租人承诺以上租金于2019年6月15日前付清，否则将按未付租金日万分之五承担逾期付款的滞纳金。2019年6月6日，李蓉向吴春红出具《承诺书》，载明：现欠吴春红2018年1月17日至2019年6月1日门面租金共计76万元。李蓉承诺如果在2019年6月15日之前以上所欠门面租金未一次性付清，吴春红直接来锁门、停止经营、解除合同。2019年6月15日，李蓉、武汉太素药业有限公司出具书面材料，载明：因未能按承诺时间支付租金，即日起解除合同，由此导致的一切损失由李蓉承担。李蓉自2019年6月15日起以应付未付租金为基数，按日万分之五向吴春红支付滞纳金，直至租金滞纳金付清之日止。吴春红与李蓉之间的合同解除。2019年9月2日，余超向吴春红出具连带担保责任《担保书》，担保范围为欠付租金及滞纳金。2019年10月16日，吴春红通过微信催促李蓉腾退案涉房屋。2019年11月7日，李蓉搬离案涉房屋。另查明，2019年10月8日，吴春红因本案诉前财产保全向武汉中利担保有限公司支付担保费3,730元。一审法院认为：吴春红经出租人俞敏同意，将案涉房屋转租李蓉，吴春红及李蓉应按照《房屋租赁协议》之约定行使权利、履行义务。双方之间的合同已于2019年6月15日协商解除，本院予以确认。合同解除后，欠付租金数额如何确认、腾退前的占用费损失如何承担、押金是否应该退还、保函费用的负担等系本案争议的焦点。一、关于租金。吴春红认为，《承诺书》金额低于租金标准，自己迫于无奈接受，应依据协议约定计算欠付租金，截至2019年6月15日，李蓉应付租金1,372,562.92元，实付65万元，欠付722,562.92元。一审法院认为，李蓉在2019年3月26日、同年6月6日，先后以欠条、承诺书的形式确认了差欠的租金，吴春红接受欠条、承诺书，应视为就欠条、承诺书载明的期间的租金标准达成了新的协议，因此应按照《承诺书》载明的金额计算欠付租金。李蓉在《承诺书》中确认差欠2018年1月17日至2019年6月1日门面租金76万元，出具《承诺书》后，于2019年6月17日、同年6月23日共支付租金17万元，双方于2019年6月15日解除合同，故李蓉还差欠59万元和半个月(2019年6月2日至2019年6月15日)的租金。对于2019年6月1日后新形成的租金，双方未就此协商，故应按照《房屋租赁协议》的约定标准进行处理。2019年1月17日至2020年1月16日，年租金1,011,200元，即每日租金2,770.41元（1,011,200元÷365天），欠付租金为628,785.74元（59万元+2,770.41元/天×14天）。二、关于房屋占用的经济损失。合同于2019年6月15日解除后，李蓉于2019年11月7日搬离案涉房屋。李蓉主张合同解除后，吴春红将案涉房屋落锁致使其无法及时腾退，庭审中其提交的证据不足以支持其主张，应承担举证不能的不利后果。吴春红主张以协议约定的租金标准计算房屋占用费，符合有关法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，吴春红未能采取积极措施，办理房屋交接手续，亦应自行承担部分损失。一审法院酌定李蓉按合同约定的租金标准的70%，支付2019年6月16日至11月6日期间的房屋占用费，金额为277,318.04元（2,770.41元/天×143天×70%）。三、关于滞纳金、押金、保函费用。吴春红向一审法院提出要求李蓉按欠付租金日万分之五的标准支付2019年6月15日起至实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求；在反诉辩论意见中主张，因李蓉的违约行为，押金应不予返还。此系同时主张违约金及定金，一审法院仅支持一项。因双方约定的滞纳金标准为日万分之五即年利率18.25%，不超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的标准，本院予以支持。李蓉应按《承诺书》之承诺，向吴春红支付滞纳金。现有证据证明，吴春红账户只收到押金20万元，李蓉主张押金交纳30万元的依据不足。现合同已经解除，吴春红应向李蓉返还押金20万元。关于购买保全保函支出3,730元。因双方协议中并无相关约定，一审法院不予支持。余超自愿向吴春红作出对案涉房屋租金、滞纳金承担连带清偿责任的保证，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李蓉应于本判决生效之日起七日内向吴春红支付欠付租金628,785.74元。二、李蓉应于本判决生效之日起七日内向吴春红支付欠付租金滞纳金，滞纳金计算标准：以欠付租金628,785.74元为本金，按年利率18.25%，自2019年6月15日起计算至租金实际付清之日止。三、李蓉应于本判决生效之日起，向吴春红支付2019年6月16日至2019年11月6日的房屋占用费277,318.04元。四、余超对上述第一项、第二项内容承担连带清偿责任。五、吴春红应于本判决生效之日起七日内向李蓉退还押金20万元。六、驳回吴春红的其他诉讼请求。七、驳回李蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,583元，减半收取计5,791.50元，保全费5,000元，由吴春红负担791.50元，李蓉负担1万元。反诉案件受理费2,900元，由吴春红负担2,150元，由李蓉负担750元。二审审理期间，吴春红向本院提交李蓉于和案外人刁哲签订的门面租赁协议和刁哲办理的营业执照复印件，拟证明李蓉2019年6月15日后仍然在使用该房屋，并将房屋转租给案外人，且收取了12万元租金。经质证，李蓉对合同的真实性无异议，但是对证明目的有异议，上述刁哲的门面租赁协议和李蓉不是同一个门，是单独的结构，且有吴春红的签字，她是知情的。本院认为，以上证据均不能达到其证明目的，对此，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋租金系承租人使用承租房屋向出租人支付的对价，押金是承租人为保证能够履行合同向出租人支付的保证金，两者之间系不同的法律关系。在上诉人李蓉出具的《承诺书》中，记载内容为欠付租金76万元，并没有包含房屋押金的意思表示，上诉人吴春红认为实际欠付租金为95万元，但是不能提供其他证据予以佐证，对上诉人吴春红该项主张，本院不予支持。2019年6月15日房屋租赁合同解除后至上诉人李蓉于2019年11月7日搬离案涉房屋期间的房屋占用费损失部分。上诉人李蓉认为系上诉人吴春红将案涉房屋落锁致使其无法及时腾退，但无法提交相应的证据。而上诉人吴春红也没有采取积极措施尽快收回涉案房屋，对房屋占用损失的扩大具有一定的责任，因此一审判决认定上诉人李蓉按合同约定的租金标准的70%承担房屋占用损失，上诉人吴春红自行承担30%的房屋占用损失具有法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人吴春红、李蓉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24244元，由吴春红负担9761元。由李蓉负担14483元本判决为终审判决。审判员  张海鹏二〇二〇年十一月十八日书记员  张 欣