河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再442号再审申请人（一审被告）：郑州新芒果春天房地产有限公司。住所地：河南省郑州高新技术产业开发区长椿路****楼**。法定代表人：毛富波，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，男，该公司员工。被申请人（一审原告）：代荣平，女，1973年4月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：孔健，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔倩，河南中豫律师事务所律师。再审申请人郑州新芒果春天房地产有限公司因与被申请人代荣平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28897号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月8日作出（2020）豫01民申891号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郑州新芒果春天房地产有限公司委托诉讼代理人高峰、被申请人代荣平委托诉讼代理人孔健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州新芒果春天房地产有限公司申请再审称，一审期间，申请人只找到并出示了一份16号1幢18层223号房产的《申请及声明函》，现申请人已找到被申请人签署的其他三套房的《申请及声明函》。依据该新证据，申请人不应承担其他三套房产的逾期交房违约金。申请人提交的新证据足以推翻一审判决，要求依据事实，公正判决。代荣平辩称，对申请人作为新证据所提交的其他案涉三套房的《申请及声明函》的真实性无异议，但该证据没有显示申请人是如何履行的，申请人也没有提供相应的转账凭证或者票据来证明其已实际履行了该协议。申请人的再审理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。代荣平向一审法院起诉请求：2016年11月，原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区长椿路16号1幢18层223号、2幢17层254号、2幢19层305号、2幢13层166号，共四套房屋，总价款为2061321.24元。双方签订了四份《商品房买卖合同》，均约定：1、被告应在2018年1月1日前将四套房屋交付原告，逾期交付的，按照已付房款的万分之0.5支付违约金。2、被告应于2018年3月1日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.005%违约金。上述合同签订后，被告严重违反合同约定，存在逾期交房、逾期办理房屋产权初始登记的违约行为，应当按照合同约定承担相关责任。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付逾期交房违约金7710元（违约金自2018年1月2日起，以总房款2061321.24元为基数，按照日万分之0.5的标准计算至2018年3月17日）；2、被告支付逾期办理初始登记违约金[166号、254号、305号房屋违约金自2018年3月1日起，按照购房款的日万分之0.5标准计算至2019年6月10日(即首次登记之日止）；223号房屋违约金自2018年3月1日起，按照购房款的日万分之0.5的标准计算至2019年5月28日(即首次登记之日止）]。一审法院认定事实：2016年11月8日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产。2016年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××房产。上述四份《商品房买卖合同》均约定：1、被告应当于2018年1月1日向原告交付符合约定的商品房，逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、被告应当于2018年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。上述四份《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款共计2061419元（其中位于郑州高新技术产业开发区××楼××房屋价款359322元，另外三套房产价款共计1702097元）。2018年3月17日，被告向原告实际交付了上述四套房产。当日，针对位于郑州高新技术产业开发区××楼××号的房产，原告向被告出具了《申请及声明函》一份，显示：被告未能如期交房，经双方友好协商，被告补偿原告该套房屋19个月的物业费，原告不再追究被告逾期交房的责任。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告一份，显示：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。2019年5月9日，位于郑州高新技术产业开发区××楼××房产取得不动产首次登记受理凭证。2019年5月30日，位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产取得不动产首次登记受理凭证。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》四份、购房款发票十二张、郑州市不动产登记中心微信服务平台首登查询记录打印件四份、房屋交接验收表及钥匙领取签收表各四份。被告提交的通告打印件一份、不动产登记受理凭证打印件二份、《申请及声明函》一份。一审法院认为，原、被告签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据四份《商品房买卖合同》约定，被告应当于2018年1月1日向原告交付符合约定的四套房产，逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。本案中，被告于2018年3月17日向原告交付位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产，其行为已经构成违约，应当按照约定承担违约责任。自2018年1月2日起，以上述三套房产价款1702097元为基数，按照日万分之0.5的标准计算至2018年3月17日，被告应当向原告支付逾期交房违约金6383元（1702097元×75天×0.005%）。针对位于郑州高新技术产业开发区××楼××号的房产，原告向被告出具了《申请及声明函》，接受了被告补偿该套房屋19个月的物业费，并承诺不再追究被告逾期交房的责任。原告的上述承诺系其真实意思表示，应当认定有效，原告请求该套房产的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。原告请求被告支付本案争议四套房屋逾期办理产权初始登记违约金，本院认为，根据原、被告签订的四套《商品房买卖合同》约定，被告应当在2018年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，逾期未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。因2016年8月20日郑州市正式启动不动产统一登记，郑州高新区房管局不再办理房屋所有权初始登记业务，双方《商品房买卖合同》中约定的被告房屋初始登记义务已经无法履行。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告郑州新芒果春天房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告代荣平逾期交房违约金6383元。二、驳回原告代荣平的其他诉讼请求。再审审理查明：再审期间，申请人郑州新芒果春天房地产有限公司提交了代荣平2018年3月17日签字确认的《申请及声明函》一份，主要内容为：因郑州新芒果春天房地产有限公司未能如期交房，经双方友好协商，公司补偿代荣平春天商业大厦2幢1712、1312、1919号房屋18个月的物业费，代荣平不再追究公司逾期交房的责任。否则，代荣平愿退赔18个月的物业费等。代荣平对上述《申请及声明函》的真实性无异议。其他查明事实同原审。本院再审认为，申请人郑州新芒果春天房地产有限公司作为新证据所提交的代荣平作为春天商业大厦2幢1712、1312、1919号房屋的业主向申请人公司出具的《申请及声明函》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且一审判决也认定了被申请人就另一套房产出具的《申请及声明函》的效力。依据该《申请及声明函》的约定内容，应免除申请人郑州新芒果春天房地产有限公司对案涉春天商业大厦2幢1712、1312、1919号三套房产逾期交房的违约责任。代荣平辩称申请人郑州新芒果春天房地产有限公司没有提供相应的转账凭证或者票据来证明其已实际履行了该协议，该抗辩理由不能成立，因《申请及声明函》中并未约定申请人郑州新芒果春天房地产有限公司有任何支付款项的行为。原审判决对案涉房屋逾期交房的违约金认定不当，应予以纠正。综上，申请人郑州新芒果春天房地产有限公司的再审理由成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28897号民事判决；二、驳回代荣平的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为593元，由代荣平负担；再审案件受理费50元，由郑州新芒果春天房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二〇年十一月十日书记员 康九玲