福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1766号 上诉人（原审被告）：乐文镖，男，1975年8月9日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被上诉人（原审原告）：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路******店铺，统一社会信用代码91350400689372786C。 法定代表人：杨红梅，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。 上诉人乐文镖因与被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乐文镖、被上诉人海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐文镖上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回海欣物业公司一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用本由海欣物业公司承当。事实和理由：一审法院在事实认定存在部分错误，在适用法律上有不准确不完整，理由：一、一审法院事实认定上存在部分不完整，海欣物业公司在本小区服务共签订了五份《省安小区（二期）前期物业服务合同》合同期分别为没有签订日期的合同期为2011年10月1日至2013年10月1日，该合同没有备案;2013年9月15日签订合同期为2013年10月1日至2015年9月30日，该合同的备案日期为2013年10月10日，超过条例规定的备案时限10天、2015年9月15日签订的合同期为2015年10月1日至2016年9月30日，该合同的备案日期为2015年11月9日，超过备案时限24天和2016年9月30日签订的合同期为2016年10月1日至2018年9月30日，合同备案日期为2017年3月20日，超过备案期限5个月加20天，详细的写出了每份合同备案的都存在备案日期超限时间，可在事实认定里却不提，只是说有备案和未备案。根据《福建物业管理条例》第三十四条有明确规定备案时限要求，作为合同签订是否符合规定的关键的判断事实你给忽略。(二）在事实认定存在部分不完整，其提交的证据清单中有一份《居委会暂停被上诉人物业管理工作》的情况说明，写到2017年10月1日暂停海欣物业公司的管理服务，事实认定中没写到。二、一审法院在事实认定存在错误，有两份《情况说明》，第一份是2018年11月19日的，主要说明海欣物业公司从2011年12月开始就在本小区服务，海欣物业公司有没有在本小区服务只凭一张居委会证明吗，业主还不知道有没有服务，第二份《情况说明》主要说明海欣物业公司与本小区业主有纠纷，富兴堡街道办、富兴堡派出所、富文居委会协调处理事件，富文居委会作为小区的上级管理单位，做出了2017年10月1日暂停海欣物业公司在本小区物业管理工作。一审法院是认定了第一份《情况说明》,居委会是个行政单位有权对管辖区域内的相关的小区有监督管理权，应该不是给物业公司开有存在物业服务的《情况说明》，法院应对事实进行认定。三明市三元区富文路12号8栋605室的房屋所有权人为乐文镖，其不敢认。三、一审法院在适用法律上存在不准确，理由：（一）、根据《福建省物业管理条例》第四十条物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。海欣物业公司在本小区服务共签订了5份《省安小区（二期）前期物业服务合同》，每份合同都有合同期限，那合同期满了《福建省物业管理条例》第四十条规定的条例也适用本小区的物业管理吧，海欣物业公司应该要公示和通知业主，海欣物业公司都没有做，违反了《福建省物业管理条例》第四十条规定。（二）签订前期物业服务合同是因为楼盘的销售及业主的入住是一个渐进的过程，在大多数业主还未入住之前，要求三分之二以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此,为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，建设单位有必要选聘物业服务企业，与之签订前期物业服务合同，在物业管理区域内对物业实施管理服务。因此前期物业服务合同从时间上来讲，是在物业公司与业主签订物业服务合同之前签订的，具有过渡性，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。第一份合同期满，本小区已经入住满两年了，并且入住率远远超过50%以上，即使本小区没有成立业委会，再签订物业合同已经不是参考《前期物业服务合同》，而是依据《中华人民共和国物权法》签订合同了。如果小区未成立业主大会，建设单位愿意作为小区的业主代表与物业公司签订物业服务合同，应该也要符合《中华人民共和国物权法》相关规定，其中物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：(-)制定和修改业主大会议事规则；(二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六）改建、重建建筑物及其附属设施；(七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建设单位三明市明辉房地产开发有限公司代表小区业主与物业公司签订物业服务合同应该遵守《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，也要全体业主共同决定，既然愿意代表，就要组织召开业主大会共同决定。可是签了这么多次合同，都没有组织召开过，所以签订这些合同是违反《中华人民共和国物权法》七十六规定；(三）根据《福建物业管理条例》第三十四条前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的,物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。海欣物业公司在本小区服务共签订了五份《省安小区（二期）前期物业服务合同》合同期分别为没有签订日期的合同期为2011年10月1日至2013年10月1日，该合同没有备案；2013年9月15日签订合同期为2013年10月1日至2015年9月30日，该合同的备案日期为2013年10月10日，超过条例规定的备案时限10天、2015年9月15日签订的合同期为2015年10月1日至2016年9月30日，该合同的备案日期为2015年11月9日，超过备案时限24天和2016年9月30日签订的合同期为2016年10月1日至2018年9月30日，合同备案日期为2017年3月20日，超过备案期限5个月加20天，还有一份合同在开庭时海欣物业公司给看过但未提供，其证据里有一份住建局证明海欣物业公司合同未备案证明，应该指的是这份合同是没有备案的，具体合同期以海欣物业公司证据材料为准。备案是具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件，对合同真实性及签订日期一种认定。海欣物业公司签订5份合同都存在未备案或备案超时限问题,这5份合同都违反了《福建物业管理条例》第三十四条规定；（四）、海欣物业公司签订的第三、第四、第五份合同是和三明市明辉房地产开发有限公司清算小组签订的，本身作为破产公司清算小组，由于清算性质对外签订合同要债权方同意，清算小组本身不具备代表第三方（省安二期全体业主)对外签订物业服务合同，三明市明辉房地产开发有限公司与被上诉人签订的第一份《前期物业服务》合同期满后，再签订的第二、第三、第四及第五份合同都是新签合同范畴，《公司法》第一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权中没有新签合同这一条，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司清算小组签订的合同违反了《公司法》第一百八十四条规定。按一审判决书定义为公司未了结业务，未了结业务是对已有公司业务的清算清理，不能涉及第三方。另外，根据《企业破产法》第二十五条、第六十九条规定，除了"管理和处分债务人的财产"。如破产管理人对外签订合同，须取得债权人会议的同意破产管理人对外签订莫一项合同文件的决议，且债权人会议必须决议同意对破产管理人对外签署的合同以债务人企业财产承担一切责任。三明市明辉房地产开发有限公司清算小组与海欣物业公司签订了三份《省安小区（二期）前期物业服务合同》都没有提供相关决议材料，违反《企业破产法》相关规定；综上，被上诉人签订的5份《省安小区（二期）前期物业服务合同》，违反了《福建省物业管理条例》第四十条规定和《企业破产法》第二十五条、第六十九条规定和《公司法》第一百八十四条规定和《福建物业管理条例》第三十四条规定和《中华人民共和国物权法》相关规定和物权法第七十六条规定以及《福建省物业管理条例》第四十条规定。海欣物业公司签订的5份《省安小区（二期）前期物业服务合同》违反"违反法律、行政法规的强制性规定‘；合同为无效合同。基于上述，海欣物业公司通过签订非法合同迷惑业主，以及通过相关机构证明来掩盖事实，以合法的形式掩盖非法目的，非法在本小区收取物业费，请求二审法院依法判决。 海欣物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。一、根据三明市住建局关于《三明市海欣物业管理有限公司入驻省安二期相关问题的咨询》有关情况的反馈，中内容已明确三明市区当时物业管理发展情况，且海欣公司对省安小区（二期）的物业服务已向物业主管部门备案，经物业主管部门认可,采取协议方式选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条的规定。2013年之后与明辉公司及其清算小组续签的四份前期物业服务合同与之前签订的第一份物业管理委托服务合同在服务内容和标准上没有减少，在收费标准上亦未有增加，无增加业主的义务或加重业主的负担，因此未有侵害业主的合法权利，乐文镖的抗辩理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的“合同无效的情形。物业合同备案是住建局对物业行业的一种监督管理手段，三明市明辉房地产开发有限公司及其清算小组与其公司2018年9月15曰签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》虽未备案但并不影响合同的法律效力。二、根据《物业管理条例》第十条之规定“选聘物业服务企业，应由业主与业主大会决定”。省安小区（二期）自2017年6月23日成立业主委员会以来至今没有召开全体业主大会依法选聘物业服务企业及章凤文（小区业主）提起行政诉讼（该案经三明市中级人民法院终审裁判认定省安二期业委会成立过程存在违反法律法规情形，确认省安小区二期业委会备案违法），该业主委员会的法律主体资格不适格。且省安小区（二期）业主委员会在成立时至今均未合法召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，并擅自与三明市祥安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》对小区业主无效，祥安物业公司也未实际履行合同义务。根据其与明辉房地产公司及其清算小组签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》第二十二条“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定以及其与乐文镖签订的《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》第十四条：“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业合同》时终止”的约定，故上述协议、合同仍未终止。答辩人按照合同、协议约定自2012年1月持续为小区提供物业管理服务至今未间断，对乐文镖仍具有法律约束力。三、乐文镖所称三明市明辉房地产开发有限公司清算小组无权代表广大业主与其公司签订前期物业服务合同的抗辩理由没有法律依据，不能成为其拒交物业费的事由。我国《公司法》第一百八十四条第（三）项：“清算小组在清算期间行使下列职权：（三）处理与清算有关的公司未了结的业务;”的规定，明辉房地产公司清算小组在清算期间享有依法处理与清算有关公司未了结的业务的职权，即清算期间中明辉房地产公司清算小组有权与其公司签订前期物业管理合同。综上，其作为省安小区（二期）的物业服务单位，依据合同对所涉物业进行管理、提供服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。其主张的物业管理服务费、水电公摊费，有事实、法律依据，应当予以支持。原审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回乐文镖的请求，依法判决，以维护其合法权益。 海欣物业公司向一审法院起诉请求：1.乐文镖支付2017年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费2030元，2014年7月1日至2019年6月30日水电公摊费445元，2013年至2018年电梯年检费172元，合计2647元；2.乐文镖支付违约金397元（按欠费总额的15%计算）。庭审中，海欣物业公司更正其主张的物业管理服务费金额为2029元。 一审法院认定事实： 1.海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立。2011年10月，明辉房地产公司（建设单位）与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：将“省安经济适用房（二期）”物业委托海欣物业公司实行物业管理；委托期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月22日，海欣物业公司与乐文镖签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，约定：高层住宅物业管理服务费为每月每平方米0.7元；物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊；高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；协议自双方签字（章）之日起生效，至物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。2013年9月15日，明辉房地产公司与海欣物业公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；物业服务费不含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用、电梯维保及年检费用；合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元区住建局）出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住建局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期期满可续订合同。海欣物业公司已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日、2016年9月30日、2018年9月15日，明辉房地产公司清算小组又分别与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》各一份，除服务期限约定不一致外，其余内容均与2013年9月15日合同一致。2015年11月9日、2017年3月20日，三元区住建局分别出具《物业服务合同备案证明》，同意对2015年9月15日及2016年9月30日的物业服务合同予以备案。2019年8月12日，三元区住建局出具《证明》一份，载明明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司2018年9月15日签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》未在该局备案。 2.2017年6月，涉讼小区成立业主委员会，并办理登记备案手续。同年8月，本院受理了章凤文（系该小区业主）与三元区住建局行政纠纷一案，章凤文要求撤销三元区住建局作出的上述备案证明。同年12月25日，本院作出（2017）闽0403行初3号判决书，判决撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。2018年9月17日，三明市中级人民法院以（2018）闽04行申2号行政裁定书，裁定指令再审，再审期间，中止原判决的执行。2018年10月29日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04行辖17号行政裁定，指定该案由尤溪县人民法院管辖。2019年8月30日，尤溪县人民法院作出（2019）闽0426行再1号行政判决书，维持本院（2017）闽0403行初3号行政判决。涉讼小区业主委员会对上述行政判决不服，向三明市中级人民法院提起上诉。2020年2月25日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04行再3号行政判决书，确认三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》违法，驳回涉讼小区业主委员会的其他上诉申请等。 3.2017年2月，三元区住建局出具《关于有关情况的反馈》，载明：由于当时我市的物业管理水平还处于起步阶段，涉讼小区尚不具备物业招投标条件，明辉房地产公司与海欣物业公司签订省安二期物业合同，以避免小区无正规无关公司管理的局面…。同年11月21日，三元区住建局以元建〔2017〕150号《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》，回复省安二期业委会：“……合同终止的前提是业委会成立并签订新的物业合同生效的。据了解，你会还未依法按程序召开选聘物业服务企业的业主大会……”。同月27日，三明市物业管理行业协会以明物协〔2017〕16号《关于承接物业管理业务的建议》，对三明祥安物业服务有限公司（以下简称祥安物业公司）提出建议：“……省安二期小区业委会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，与你公司签订的物业服务合同对小区业主无效……”。 4.2018年11月19日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：富文路12号省安二期于2011年12月建成，福建三明海欣物业管理有限公司于2012年1月开始提供小区物业管理服务至今未间断。2019年8月28日，明辉房地产公司清算小组出具《关于终止省安二期物业合同的函》，载明：省安二期业主委员会成立后，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的省安二期物业合同将自动终止，即日生效等。2019年9月3日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会再次出具《情况说明》，载明：海欣物业公司和省安二期业主因物业服务管理权发生纠纷，经富兴堡街道、富兴堡派出所、富兴堡居委会协调，海欣物业公司与业委会和业主代表等协商，暂停海欣物业公司管理服务，由富文居委会临时代管。因社区经费有限，社区只代管了一个月的省安二期小区卫生保洁工作，小区安保、设施维护等其他服务项目社区未代管。 5.三明市三元区富文路12号8幢605室的房屋所有权人为乐文镖，建筑面积96.62平方米。乐文镖未按约缴纳2017年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费2029元，2014年7月1日至2019年6月30日水电公摊费445元、2013年至2018年电梯年检费172元，以上共计2646元。海欣物业公司多次催缴上述费用，但乐文镖至今仍未缴纳。 本案争议焦点：关于明辉房地产公司及其清算小组与海欣物业公司签的订的《物业管理委托合同》、《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》效力问题。 一审法院认为，虽然海欣物业公司作为物业服务企业未经招投标，但三明市住建局对省安小区（二期）业主的反馈中，已明确三明市区当时物业管理发展情况，且海欣物业公司对省安小区（二期）的物业服务向物业主管部门备案，经物业主管部门认可，采取协议方式选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定；关于明辉房地产公司清算小组是否有权签订合同问题，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条第（三）项“清算组在清算期间行使下列职权：（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；”的规定，明辉房地产公司清算小组在清算期间享有依法处理与清算有关的公司未了结的业务的职权，即清算期间明辉房地产公司清算小组有权与海欣物业公司签订前期物业管理合同；根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，明辉房地产公司作为建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，符合法律的规定，该合同合法有效，对乐文镖具有约束力。涉讼小区业主委员会的备案证明已经三明市中级人民法院终审判决确认违法，根据海欣物业公司与乐文镖签订的《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定及2016年9月30日海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，该《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》仍未终止，对乐文镖仍具有法律约束力。乐文镖提出的合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，不予采纳。 综上所述，一审法院认为，明辉房地产公司作为涉讼小区的建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对乐文镖具有法律约束力。海欣物业公司已按照合同约定提供物业管理服务，乐文镖作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，故应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。乐文镖有关明辉房地产公司及其清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效的抗辩，没有相应的事实和法律依据，不予采纳。因海欣物业公司在省安小区（二期）进行物业管理服务期间，与业主就物业服务问题发生过纷争，综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司要求乐文镖支付违约金397元的诉讼请求,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、乐文镖应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2017年1月1日起至2019年6月30日止物业管理服务费2029元；二、乐文镖应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2014年7月1日起至2019年6月30日止水电公摊费445元及2013年至2018年电梯年检费172元；以上合计2646元，应于判决生效之日起十日内付清；三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由乐文镖负担20元。 二审中，当事人未提交新证据。 乐文镖除在上诉状中对案件事实所提的异议外，当事人对一审法院审理认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，明辉房地产公司作为涉讼小区的建设单位及其清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。海欣物业公司已按照合同约定提供物业管理服务，乐文镖作为小区的业主接受了海欣物业公司的服务，故应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。一审法院认定乐文镖应支付物业服务管理费，并无不当，本院予以确认。乐文镖上诉称有关明辉房地产公司及其清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效，不需缴交物业服务管理费的理由，证据不足,不予支持。 综上所述，乐文镖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由乐文镖负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  林玮玮 审判员  程哲明 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。