广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1555号原告：丘添华，男，汉族，1989年7月12日出生，住广东省翁源县翁**********，公民身份号码为440************917。委托诉讼代理人：刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：陈兴果，男，汉族，1981年5月15日出生，住湖北省阳新县********，公民身份号码为420************494。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行，住所地为广东省东莞市***********。负责人：邓政康。第三人：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段。法定代表人：王某1。原告丘添华诉被告陈兴果、第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称“工商银行樟木头支行”）、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加了东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称“富盈房地产公司”）作为第三人参加诉讼，原告变更了诉讼请求，故本院组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了第二次审理，原告的委托诉讼代理人刘思宇到庭参加诉讼，被告陈兴果与第三人工商银行樟木头支行、富盈房地产公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘添华变更后的诉讼请求如下：1.请求判令第三人富盈房地产公司协助被告陈兴果办理一手不动产产权登记证书；2.请求确认《房屋买卖及居间合同》和《房屋买卖协议书》有效，判令被告继续履行合同，将位于东莞市*************************的房屋所有权转移登记至原告名下（房产交易总价470000元）；3.被告向原告支付逾期办理过户手续的违约金（以470000元为本金，按照每日1%的标准，自起诉之日计算至实际履行之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，原告与被告、东莞市广鸿房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖及居间合同》，约定由原告购买被告位于东莞市*************************的房产（以下简称“案涉房产”）。双方约定，房屋转让总价为470000元，原告应于合同签订之日向被告支付合同定金20000元，于2013年1月15日前支付208660元，剩余241340元由原告以被告的名义偿还购房贷款，分期支付给第三人。同时约定，任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，每逾期一日，违约方需按标的物转让价1%的标准向守约方支付违约金。之后原被告又于2013年1月14日签署了《房屋买卖协议书》，对《房屋买卖及居间合同》中约定的付款方式进行了变更约定。《房屋买卖协议书》中约定，原告应于签订本合同之日一次性付清228661元，并偿还剩余银行贷款241339元，而被告应在签订之日将房屋交付给原告使用。协议签订后，原告依约向被告支付了228661元，并一直按时偿还案涉房产的银行贷款至起诉之日。同时，原告也自2013年1月起实际占有使用了案涉房产。近期原告了解到，案涉房产已经可以办理产权过户手续，但当原告多次联系被告要求其配合办理房产的过户手续时，被告始终拒不配合办理。被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益。另，由于案涉房屋尚未取得一手不动产权登记证书，为实现案涉房屋可以办理产权登记后续相关过户手续，原告特变更诉讼请求，请求判令第三人富盈房地产公司协助办理一手不动产权证。被告陈兴果没有答辩。第三人工商银行樟木头支行提交书面陈述称，1.案涉房产已办理抵押登记手续，其为案涉房产的抵押权人，对案涉房产享有优先受偿权。不论法院最终支持原告、被告任意一方的诉讼请求，均不应损害我方作为第三人的合法权益。当事人陈兴果与第三人签订《个人购房借款/担保合同》约定，第三人向陈兴果发放个人购置住房贷款284000元，用于购买位于东莞市**********************403号房产，贷款期限为10年，同时陈兴果将上述房产作为抵押物，并在东莞市房管局办理了抵押登记手续（商品房他项权证明书编号为：20110215853CC6542178）。至今陈兴果未将上述贷款本息全部结清，故第三人在债权范围内对案涉房产享有优先受偿权。现原告、被告因房屋买卖合同纠纷诉至法院，其作为第三人，不论法院支持原告、被告任一方的诉请，均应首先保证第三人债权及抵押权的实现；2.据第三人与当事人陈兴果签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，在当事人陈兴果按合同约定偿还并结清第三人全部贷款本金及利息、罚息、复利、提前还款所产生的违约金的前提下，第三人同意协助办理位于东莞市**********************403号房产的解除抵押登记手续。第三人富盈房地产公司没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈兴果、第三人富盈房地产公司没有提交证据。经本院审理认定事实如下：2012年11月23日，原告（乙方）与被告（甲方），在东莞市广鸿房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖及居间合同》，主要约定被告将位于东莞市**************************屋以470000元的价格转让给原告，建筑面积85.99平方米（以房产证面积为准）；案涉房屋带装修，未办出产权证，已签订《商品房买卖合同》，已抵押给中国工商银行；原告应在本合同生效之日支付定金20000元，交易成功后抵作楼款；原告于2013年1月15日15点前支付208660元；剩余部分楼款241340元（小写金额与大写金额不一致，故以大写金额为准）原告以被告名义续供，分期支付给银行，上述金额以银行数据为准；办理房屋转让须向相关部门支付的税费（包括契税、地税、交易费、查档费、变更登记费、评估费等）由原告承担，在办证前支付，交易物业是被告在东莞第一套楼；住房专项维修基金由原告缴纳；被告确认尚有241340元的贷款（含本金及当月利息）未偿还，双方约定由原告以被告的名义继续向银行偿还贷款；双方约定2013年1月15日15点前到公证处办理房屋相关手续；被告在收到原告首期楼款当天向原告交付案涉房屋；双方在本合同中签字后，无论最后交易是否完成，原告应向东莞市广鸿房地产经纪有限公司支付居间服务费9400元；任何一方不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按约定追究对方违约责任:（1）每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1%向守约方支付违约金；双方补充约定被告同意原告办理公证委托手续且无条件配合原告提供所需资料，公证委托期限至办完委托事项为止；被告同意原告继续以被告名义按被告此前与银行约定续供上述房产且原告保证按时还款；被告交易前应结清此房产所有费用包括水电、煤气等；东莞市广鸿房地产经纪有限公司承诺若此房产非因买卖双方过失未能达成交易的，不收取居间服务费。双方于2013年1月14日签订了《房屋买卖协议书》，载明被告拥有东莞市**************************产，商品房买卖合同编号为20102078BE91A502783，未付清工商银行贷款，现被告就享有上述房地产权证中房屋的全部权利转让给原告，双方达成协议如下：房屋转让价格470000元，仍欠银行贷款241339元，由原告负责偿还剩余贷款，另原告购买此房实际需支付228661元（包含定金20000元在内）给被告，此款在本合同签订之日一次性付清；被告保证所转让的房地产权属清晰；被告应在本合同签订当天将房屋交付原告使用；原告已对被告转让的房屋进行现场踏看并同意购买；被告有义务协助原告办理产权过户手续，过户所需费用由原告承担；被告所欠银行贷款241339元由原告以被告名义向被告所贷款的银行负责偿还；因上述房产还没有办出房产证，办理手续时间过长，如中途出现特殊原因原告需要被告重新做公证委托，则被告将无条件配合，并在十个工作日内配合办理好公证委托手续，可以做给原告指定的任何一个人名下；如被告违约需全额退回原告470000元并赔偿原告470000元。同日，原、被告双方办理了公证委托手续。上述合同签订后，原告于2012年11月23日向被告支付了定金20000元，于2013年1月14日向被告支付了首期款228661元（含定金）。被告向原告出具了《收款收据》，确认收到原告支付的全部楼款，其中首期款228661元（含定金）由原告现金支付，尾款241339元由原告每月向银行供款（不含利息）。原告主张其于2013年1月开始实际占有使用案涉房屋。原告主张其从2013年1月开始每月代被告向第三人工商银行樟木头支行偿还案涉房屋贷款至2020年5月，具体方式为通过现金直接存入或银行转账方式支付至被告的贷款银行账户，原告对此提交了银行流水及还贷明细表为证。经统计，原告于2013年1月20日至2020年5月21日期间向被告的还贷银行账号共计支付款项268600元。另查明，2011年1月20日，被告与第三人工商银行樟木头支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工商银行樟木头支行贷款284000元用于购买案涉房屋，贷款期限10年。借款合同签订后，工商银行樟木头支行依约向被告发放了贷款并已取得了商品房按揭登记证明书，抵押期限自2011年1月20日至2021年1月20日。2020年7月8日，第三人工商银行樟木头支行出具《个人贷款结清证明》，证明被告所欠的前述284000元贷款本息已于2020年4月22日全部结清。再查明，案涉房屋系被告于2010年12月7日向第三人富盈房地产公司所购买，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为201012078BE91A502783），双方已办理了合同备案登记手续。经本院向东莞市自然资源局发函查询，该局于2020年9月27日复函确认，案涉房屋首次登记坐落为东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府72幢1单元403，该房屋已办理了合同备案、首次登记、抵押登记，首次登记权利人为富盈房地产公司，备案人为陈兴果，他项权人为工商银行樟木头支行，查封情况为原告因本案申请查封。原告提交了不动产登记情况查询结果证明截至2020年10月14日，原告名下没有不动产。原告于2020年1月4日向本院提起本案诉讼。庭审时，原告主张富盈房地产公司于2017年通知中介案涉房屋可以办证，但被告一直没有去配合办证，导致案涉房屋现在至今仍未取得不动产权证，原告同意代被告清偿所欠工商银行樟木头支行贷款项下的款项。以上事实，有《房屋买卖及居间合同》《房屋买卖协议书》《收款收据》《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、商品房按揭登记证明书、《个人贷款结清证明》、公证书、银行流水、还贷明细表、不动产登记信息查询结果、东莞市自然资源局复函以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告陈兴果以及第三人工商银行樟木头支行、富盈房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。《房屋买卖及居间合同》及《房屋买卖协议书》系原、被告自愿签订，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行。根据原告提供的证据显示，原告已向被告共计支付了房款497261元，被告对此未提出反驳或提供反证，故本院采信原告的主张，认定被告已收取了原告支付的房款497261元。根据现有证据，可证明案涉房屋存在连环买卖均未办理所有权转移登记的事实，交易的顺序依次为富盈房地产公司→陈兴果→丘添华，在没有相反证据的情况下，本院认定上述全部交易行为均已完成。关于原告要求依次办理房屋所有权转移登记的问题。根据第三人工商银行樟木头支行提交的《个人贷款结清证明》显示，案涉房屋所涉贷款本息已全部结清，工商银行樟木头支行亦同意协助办理解除案涉房屋的抵押登记手续，案涉房产交易不存在其他不能履行的情形，故本院对原告要求继续履行的诉请予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由该规定可知，办理房屋所有权转移登记系物权变动的公示方式，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，原告签订买卖合同的目的是取得案涉房产所有权。现原告已经履行了全部合同义务并占有了房屋，只有办理房屋所有权转移登记，才能实现物权。另，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第二十五条规定“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”本案中，富盈房地产公司、陈兴果均未对原告要求依次办理房屋所有权转移登记提出抗辩，故原告要求富盈房地产公司和陈兴果依次办理房屋所有权转移登记，本院予以支持。富盈房地产公司和陈兴果应协助原告将案涉房屋依次办理转移登记手续，直至最后登记至原告名下。至于违约金。双方未约定办理过户的时间，被告将案涉房屋转移登记至原告名下需受前一手交易的产权转移登记完成时间而定，而从双方签订的《房屋买卖协议书》第四条“因上述房产还没有办出房产证，办理手续时间过长，如中途出现特殊原因原告需要被告重新做公证委托，则被告将无条件配合，并在十个工作日内配合办理好公证委托手续，可以做给原告指定的任何一个人名下”的约定可见，原告对案涉房屋尚未取得一手不动产权证以及取得时间无法确定的事实系明知，现也没有证据显示被告系明知可以办理一手不动产权证而不予办理，故原告要求被告支付逾期办理过户手续违约金，本院不予支持。关于办理房屋转移登记的相关税费问题。根据原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》约定，双方办理该物业转让所产生的税费均由原告承担。而富盈房地产公司与被告签订的《商品房买卖合同》则未显示双方有约定案涉房屋过户的税费负担问题，故富盈房地产公司与被告在办理转移登记手续时应按照国家相关规定各自负担相关税费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告丘添华与被告陈兴果于2012年11月23日签订的《房屋买卖及居间合同》以及于2013年1月14日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、原告丘添华应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告陈兴果办理东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府72幢1单元403房产的注销房产抵押登记，被告陈兴果及第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行、东莞市富盈房地产开发有限公司予以协助配合；三、第三人东莞市富盈房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府72幢1单元403的房产转移登记至被告陈兴果名下，办理转移登记的相关税费按照国家规定各自承担；被告陈兴果应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至原告丘添华名下，办理转移登记的相关税费由原告丘添华承担；原告丘添华、被告陈兴果、第三人东莞市富盈房地产开发有限公司在房产转移登记的过程中负有协助义务；四、驳回原告丘添华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费8350元、保全费2870元，合计11220元（原告丘添华已预交），由被告陈兴果负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 周淑君审 判 员 何健林审 判 员 谢嘉禾二〇二〇年十一月十六日法官助理 吴珮君书 记 员 黄**丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。