黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2736号原告：廉百心，女，1989年2月1日出生，汉族，无职业，现住黑龙江大庆市肇源县。原告：李永福，男，1986年3月１２日出生，汉族，无职业，现住址。二原告共同委托诉讼代理人：白羽，黑龙江司洋律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：贾恺诺，黑龙江司洋律师事务所实习律师。被告：刘红艳，女，1979年9月14日出生，汉族，个体，住黑龙江大庆高新区。委托诉讼代理人：刘巍，内蒙古诺敏律师事务所律师。廉百心、李永福（以下简称廉、李二人）与刘红艳定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李永福及廉、李二人的委托诉讼代理人白羽、贾恺诺，刘红艳及其委托诉讼代理人刘巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。廉、李二人向本院提出诉讼请求：1.判令刘红艳双倍返还定金１０００００元：2.判令刘红艳支付房屋修缮费用１１１５元：3.判令刘红艳承担本案诉讼费。事实与理由：刘红艳与李永福是同行，合作走动频繁。２０１８年１月，刘红艳欲出售其位高新区景程小区１８号楼１６层２４门的房屋，多次与李永福谈起想向其出售，并承诺可以给李永福办理居住证以办理住房公积金。廉、李二人考虑到住房公积金贷款利息较低，遂与刘红艳达成购房合意。２０１８年２月４日，廉、李二人向刘红艳支付购房定金５００００元，刘红艳出具定金收据并签字捺印。交付定金后刘红艳方告知其所售房屋为新购房屋，至２０１９年９月方满两年，若两年内交易税费较高。双方口头约定，交付定金后，刘红艳继续出租该房屋，租金１７０００元折抵购房款，待２０１９年９月办理过户后补足剩余房款。此间为确保涉案房屋天然气管道的安全铺设，廉、李二人为房屋安装了室内推拉门，费用１１１５元。２０１９年８月，廉、李二人联系刘红艳欲付清余款并办理过户，刘红艳失联。２０２０年８月３日，廉、李二人来到涉案房屋并与刘红艳取得联系，得知房屋已被刘红艳出售且定金不予退还。经多次索要无果，故诉至法院。刘红艳辩称：１.廉、李二人所述与事实不符，是其二人首先违约，刘红艳并未违约，廉、李二人应为自己的违约行为承担定金罚则。双方在2018年2月4日达成买卖协议时已经明确约定，买房预付定金5００００元，总房款35００００元。刘红艳的房屋先出租，租金17000元抵顶廉、李二人的购房款，剩余283000元廉、李二人在春节过后全部付清，室内家具家电归廉、李二人，过户费由廉、李二人承担。2018年春节即2月14日过后，廉、李二人迟迟不按照约定支付剩余购房款，经多次追问，二人以自己没能办理下银行贷款，没有筹到钱钱为借口说买不起了，不想买了，要求刘红艳退还定金。刘红艳一直将涉案房屋保留到2020年3月，最后无奈之下才将房屋对外低价出售。２.廉、李二人所诉的房屋修缮费1115元，刘红艳同意返还，其他诉讼请求恳请法院依法驳回。廉、李二人向本院提交如下证据：1.定金收据一份、邮储银行汇款凭证一份，欲证明廉百心通过转账方式于2018年2月4日将定金50000元转入刘红艳账户，刘红艳亲手开具了定金收条。经质证，刘红艳对证据的真实性无异议，认为此证据证明双方达成协议，并约定购房，剩余房款283000元在春节后去全部付清，家电全带，过户由买方承担。双方已经以定金形式签订买卖协议，剩余房款春节过后全部付清。廉、李二人在春节过后（2018年2月14日后）未支付房款，违约在先。本院对该份证据的真实性予以确认。2.视听资料一份（通话录音）、通话详单一份，欲证明刘红艳确认了廉百心交付定金所指向的房屋坐落为景程18号楼1624室的事实，即证明了廉百心交付的是购买景程18号楼1624室的房屋定金。经质证，刘红艳对证据的真实性无异议，表示此份录音证实其已经在购房前明确通知要求支付购房款，廉、李二人以自己家生二胎没有钱而不予购买，违约在先。本院对该组证据的真实性予以确认。3.《大庆市不动产登记资料查询结果》一份，欲证明刘红艳于2020年4月16日将案涉房屋出售并办理了过户手续的事实，案涉房屋的过户时间是2020年4月16日，而廉、李二人发现房屋被转让的时间是2020年8月4日，充分说明刘红艳的转让行为没有履行催收和告知义务，而直接处分涉案房屋，导致房屋买卖合同不能继续履行，构成根本违约。经质证，刘红艳对证据的真实性无异议，认为双方约定2018年2月14日后应将购房款全部支付给刘红艳，廉、李二人违约在先，刘红艳为廉、李二人保留房屋将近两年，最后无奈之下于2020年4月16日将房屋低价出售。本院对该组证据的真实性予以确认。4.推拉门照片两张、微信转账记录截图两份，欲证明廉、李二人在交付定金后对欲购房屋进行了修缮及产生的费用的事实。经质证，刘红艳对证据无异议。本院对该组证据予以确认。５.案涉房屋业主群微信记录截图一张，欲证明廉、李二人在被刘红艳拉入群后就一直以房主身份参与业主互动、物业管理直至之日，没有退房意愿和行为。经质证，刘红艳对证据的真实性和证明问题有异议，表示廉、李二人加入业主群，也无法证实其按照双方约定在2018年2月14日后完成了交付全部房款的义务，不能因进入群中便认为自己成为房屋业主。本院对该份证据的真实性予以确认。刘红艳向本院提交如下证据：视听资料一份（通话录音），欲证明廉、李二人在已经放弃购买被告房屋后，听说刘红艳已经将房屋出售，以此要求作为退定金的理由，要求退还定金。刘红艳向廉、李二人明确说明，如果不按期支付房款，将房屋另行出售。经质证，廉、李二人对证据的真实性无异议，但认为此证据是刘红艳出售房屋之后的语音通话，不能证明其履行了告知义务，廉、李二人之所以没有付清剩余房款，基于刘红艳的个人工作原因，导致涉案房屋不能够顺利过户；刘红艳个人工作原因解除后，廉、李二人无法联系上刘红艳，当发现房屋2020年8月4日被转让，是刘红艳没有履行告知义务，导致了房屋买卖合同不能继续履行，构成根本违约。本院对该份证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：李永福、刘红艳原均系从事车辆业务代办服务的人员，二人通过此渠道相识，廉、李二人系夫妻关系。刘红艳原系大庆高新区建设路２２０号景程小区１８－１６２４室房屋所有权人，庭审中，双方均认可欲购买的为该处房屋。２０１８年２月４日，刘红艳出具收据一份，其中记载：今收到李永福买房预付定金伍万元整，总房款叁拾伍万元，剩余贰拾捌万三仟元整，其余款春节过后付全款，室内家居（具）家电全带，过户费用有（由）买方承担，廉百心、刘红艳分别在收据中签名、捺印。同日，廉百心通过邮储银行向刘红艳转账５００００元。款项给付后，涉案房屋未交付于廉、李二人，由刘红艳对他人出租，租金１７０００元双方协商抵扣廉、李二人的购房款。２０１８年４月２０日及同年５月３日，廉、李二人为涉案房屋安装推拉门支出１１１５元。后廉、李二人一直未向刘红艳支付剩余房款，刘红艳亦未将涉案房屋过户于廉、李二人名下。２０２０年４月１６日，刘红艳将涉案房屋另行出售于鲁晓静并办理了不动产权变更登记。本院认为，廉、李二人向刘红艳支付购房定金，欲购买刘红艳所有的房产的事实存在，刘红艳出具的收据中已明确记载，该款为购房定金，虽然收据中未记载交易房屋的具体坐落位置，但双方在庭审中均已对交易房屋的状况作出一致的陈述，定金的标准亦符合法律规定，故双方之间的定金合同依法成立并生效，对双方具有约束力。关于定金罚则的适用，需要考察哪一方当事人存在违约行为，进而确定已支付的定金应如何处理。本案中，双方未就房屋买卖签订书面，协议，仅在收据中记载“剩余房款贰拾捌万三仟元整……春节过后付全款……”，对于剩余房款的给付时间、办理产权过户的时间等重要履行期限均未作明确约定，在双方各自提交的通话录音中，双方均处于不断争论状态，廉、李二人质问刘红艳为何将房屋另售他人，刘红艳陈述李永福曾表示房子其不要了，从中不能确定双方对于上述履行期限的具体约定；按房屋买卖行为的交易习惯，买方应首先支付房款（全部或大部分），卖方在收款同时或之后协助办理产权过户登记，在双方对房款的支付时间约定不明确时，作为卖方的刘红艳在2018年2月16日之后要求廉、李二人支付剩余房款，但其并未提交曾要求二人履行付款义务的证据，故其对于剩余房款一直未予支付的后果存在过错；同时，作为买方的廉、李二人，其最主要的义务即为支付房款，虽然双方对付款期限约定不明，二人亦未积极主张支付房款，对于剩余房款一直未予支付的后果亦存在过错。在双方均存在过错的情况下，本院综合全案，按照公平原则，判令刘红艳将已收取的50000元向廉、李二人返还。关于房屋修缮费用，因廉、李二人修缮房屋的事实存在，刘红艳亦对此予以认可并表示同意支付，本院对廉、李二人的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘红艳向廉百心、李永福返还50000元；二、刘红艳向廉百心、李永福支付房屋修缮费用1115元；三、驳回廉百心、李永福的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1161元，由刘红艳538.50元，由廉百心、李永福负担622.50元。上述款项于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二〇年十一月五日书记员 冯健楠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。