江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1450号原告：中海宏洋物业管理有限公司扬州分公司，住所地扬州市文昌中路**。负责人：唐波，经理。委托诉讼代理人：张扬，江苏石塔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正明，江苏石塔律师事务所实习律师。被告：陈曦，男，1991年5月14日出生，汉族，户籍地扬州市江都区，现住扬州市江都区。委托诉讼代理人：曹思慧，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告中海宏洋物业管理有限公司扬州分公司（以下简称中海物业公司）与被告陈曦物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业公司委托诉讼代理人张扬、王正明、被告陈曦及其委托诉讼代理人曹思慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费、代收电梯运行费和公共能耗费，共计人民币10562.76元；2.判令被告向原告支付从应当支付开始至实际支付之日的滞纳金，暂计算至2020年4月3日为2418.87元。事实和理由：2016年2月19日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的中海玺园•九玺8栋203号房屋提供物业服务，被告仅在2017年2月16日缴纳一次物业服务费等费用后，之后费用一直未交，原告曾多次催要，但被告仍未支付。被告陈曦辩称，原告诉请无事实和法律依据，主张的物业费等费用计算有误，计算过高，被告无需支付滞纳金。理由如下：1.被告已于2017年2月16日按照全额标准交纳一年的物业服务费、代收电梯运行费和公共能耗费。开发商未书面通知被告何时拿房，被告实际于2017年2月16日拿房。被告实际享受物业服务的时间，应当从2017年2月16日起算。故原告收取的第一年物业费，对应的服务期间应当是从2017年2月16日起至2018年2月15日止。2.被告拿房时，原告利用实际控制案涉物业的优势，要求被告交足一年的物业费，否则不让拿房。对于新房，按照常理，一般人都是放置一年半载，以最大程度的降低甲醛等有毒气体的浓度。被告在拿房后，不可能且事实上也并未入住。原告应当按照不超过物业费70%的标准收取相关费用。被告迫于无奈按照全额交纳一年的物业费。原告多收取的费用，应当冲抵下一年度的物业费。3.被告于2017年5月份装修房屋前，交纳装修保证金2000元。原告一直未予返还。因被告未实际入住，原、被告双方通过电话沟通并确认好，简化交接手续，装修保证金不退，直接用于冲抵下一年度物业费。4.被告并非无正当理由、恶意拒交物业费。首先，被告并未实际入住案涉房屋，根据双方约定及相关规定，物业费按规定标准的70%交纳，但是原告要求被告全额交纳物业费。被告拒交全额物业费，有事实和法律依据。其次，原告并未尽到《物业协议》约定的服务义务，导致小区存在大量违章建筑、公共部位被改为“丰巢”快递柜、电动车长期堵住消防通道、地、地下车库严重漏水、地下车库部分通道被擅自变更为停车位等等被告及小区其他业主多次催促整改，原告均不予理会。被告认为，生命安全是第一位，一直不敢冒险入住案涉房屋。原告拒不履行协议约定的主要义务，导致案涉物业存在诸多安全隐患。协议约定的物业费与其服务水平严重不相适应，应当予以调整。最后，原告并未书面告知被告尚欠多少物业费，也并未给予被告合理的履行期限。原、被告双方对于物业费的具体金额，一直处于协商状态。综上，原告要求被告全额支付物业费，无事实和法律依据。物业费计算方法适用错误。按照协议约定，全额物业费为3520.92元/年，具体计算方法：116.7*（1.6+0.7)*12+300元。因被告未实际入住，物业费在全额的基础上按70%计算；因原告未尽到约定的服务义务，收费标准过高，至少应当承担30%的责任，被告交纳的物业费，应当在空置房屋物业费的基础上，按70%计算。故，从2017年2月16日起至2020年2月15日止，共计三年，物业费为3520.92*3*70%*70%=5175.75元。被告已支付物业费3520.92元+2000元=5520.92元。被告多交的费用，冲抵2020年2月16日之后，即本年度的物业费。经核算，被告未拖欠原告物业费，也无需承担滞纳金。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2016年2月19日，原告与被告签订前期物业管理服务协议一份，由原告为中海玺园•九玺小区提供物业服务。服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。中海九玺园小区尚未成立业主委员会。前期协议约定：住宅物业服务费每月1.60元/㎡、电梯运行费每月0.7元/㎡、公共能耗费每年300元/户。自开发商交房通知书发出之日的次月1日前预交12个月物业服务费，上一年度物业服务到期前15日内预缴下一年度物业服务费。业主未按期缴纳物业服务费的，中海物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。空置房屋按照《扬州市物业服务收费管理实施细则》文件执行。2.中海九玺园8幢203室登记在被告陈曦名下，面积为116.7㎡。3.原告称被告未交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费10562.76元{[116.7㎡×(1.6元/㎡+0.7元/㎡)*12个月+300元]×3}。截止至2020年4月3日，被告因迟延交纳物业服务费产生滞纳金2418.87元{[116.7㎡×(1.6元/㎡+0.7元/㎡)*12个月+300元]×0.0005×(823天+458天+93天)}。原告提供了2016年12月1日的中海九玺园入伙通知书，载明房屋交付时间为2016年12月8日。原告提供了中海宏洋地产（扬州）有限公司的EMS回执，载明中海宏洋地产（扬州）有限公司于2016年12月1日将入伙通知书邮寄至“扬州市文昌西路金茂广场3幢411”,收件人为被告。另外原告提供了收据存根两张，载明2017年2月16日被告缴纳了物业费、电梯运行费、公共能耗费等费用，备注内容为“2017.1.1.-2017.12.31”。被告称其是2017年2月16日当天拿的房屋钥匙交了一年的物业费，期间为2017年2月16日至2018年2月15日，其交纳物业费的起算点应从2018年2月16日起算。4.被告提供了水电费清单各两份证明其房屋处于空置状态，其中水费清单显示从2017年1月2日至2020年5月期间仅产生少量用水。原告对被告房屋空置予以认可，但原告称被告没有告知房屋处于空置状态。被告提供2020年3月7日其与原告物业管家的微信聊天记录，对方问被告“您家什么时候有时间过来九玺”，被告称这说明其已告知原告其未入住房屋。5.被告提供的多张照片显示原告物业管理服务存在瑕疵，小区地下车库漏水，导致地面积水，墙面开裂、脱落；楼梯处漏水破损，楼栋外墙真石漆破损，影响小区美观；小区较多空调外机未安装在空调洞内，存在安全隐患；小区垃圾箱未及时清理，路面不整洁，小区道路上、车库内存在狗屎、狗尿、猫尿，长期无人清理；小区园林树木中垃圾未及时清理，公共绿地被业主圈作私人花园，树木被砍断，原告未能对绿化尽到维护和管理责任；电动自行车乱停乱放，经常堆满单元楼门处消防通道，影响安全及小区美观；原告未按照协议约定，与被告签订《房屋装饰装修管理合同》，向被告收取了2000元装修保证金。本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按约履行。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。关于被告应缴纳物业费的起算时间，原告提供了收据存根两张，载明2017年2月16日被告缴纳了物业费、电梯运行费、公共能耗费等费用，备注内容为“2017.1.1.-2017.12.31”。另外被告自己提供的水费清单载明2017年1月2日抄表时用户名为被告陈曦，用户地址为中海九玺园8幢203室，可以证明2017年1月2日中海九玺园8幢203室用户名已经为被告，被告辩称其2017年2月16之前不应缴纳物业费，其交纳物业费的起算点应从2018年2月16日起算，本院不予采信。被告应交纳物业服务费起算时间应为2018年1月1日。被告房屋一直处于空置状态，虽然被告未能提供充分证据证明其已经提前告知原告房屋处于空置状态，但鉴于被告房屋确实系空置，降低了原告的合同义务负担，被告应按照70%标准向原告交纳物业管理服务费。因原告物业服务存在瑕疵，本院酌定原告自行承担15%的违约责任，被告最终应按照59.5%（70%×85%）的标准向原告交纳物业管理服务费。被告第一次物业费3520元全额缴纳，因被告房屋空置，原告应按70%收取，多收取的30%（1056元）应冲抵下一年度物业费。被告应给付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）2094元{[116.7㎡×(1.6元+0.7元)*12+300元]×59.5%}，扣除第一次多缴纳的1056元，被告应给付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）1038元；被告应给付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）2094元{[116.7㎡×(1.6元+0.7元)*12+300元]×59.5%}；被告应给付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）2094元{[116.7㎡×(1.6元+0.7元)*12+300元]×59.5%}，合计5226元。被告迟延履行应缴纳滞纳金，根据前期物业管理服务协议约定，业主未按期缴纳物业服务费的，原告中海物业公司有权从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。上述协议约定的滞纳金标准明显过高，原告未能举证证明被告未及时缴纳物业费等相关费用给其造成的实际损失，故本院酌定从逾期之日至2019年8月19日期间的滞纳金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起滞纳金标准按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。关于被告要求用装修保证金冲抵物业费，因返还装修保证金与交纳物业费非同一法律关系，被告可另案主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈曦于本判决生效之日起十五日内向原告中海宏洋物业管理有限公司扬州分公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）5226元；二、被告陈曦于本判决生效之日起十五日内向原告中海宏洋物业管理有限公司扬州分公司支付滞纳金（以1038元为基数，从2018年1月1日起至2019年8月19日期间的滞纳金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日的滞纳金标准按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算；以2094元为基数，从2019年1月1日起至2019年8月19日期间的滞纳金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日的滞纳金标准按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算；以2094元为基数，从2020年1月1日起至2019年8月19日期间的滞纳金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日的滞纳金标准按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，减半为62元，由被告陈曦负担（原告已预交，被告自本判决书生效之日起十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费124元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈文荣二〇二〇年十一月三日法官助理 刘伟伟书 记 员 侯 健