江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5114号上诉人（原审被告）：吕由礼，男，1984年3月1日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：董兆强，江苏六佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，江苏六佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周威，男，1987年5月24日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：余振龙，男，1966年7月15日生，汉族，住江苏省徐州市徐州经济开发区。被上诉人（原审原告）：马龙环，男，1966年3月13日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人吕由礼因与被上诉人周威、余振龙、马龙环租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院作出的（2020）苏0305民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕由礼及其委托诉讼代理人董兆强、杨曼，被上诉人周威、余振龙、马龙环的共同委托诉讼代理人李昌田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕由礼上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判继续履行租赁合同，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人作为承租方，其合同目的在于依法占有并使用租赁物，涉案租赁标的为厂房及土地，对于承租方而言能够进场并使用场地就已经达到租赁合同的目的。吕由礼提交的电话录音能够证明，吕由礼自2019年12月份就通知承租方进场，后期形成的微信聊天记录及书面往来函件均能证明，吕由礼以多种方式积极催促承租方进场，原审认定吕由礼未能提供足够的证据证明曾通知过承租人进场，纯属臆断；另原审查明，承租方未能进场的原因在于出租方要求先付租金才能进场，结合被上诉人举证情况，被上诉人未能举证证明吕由礼存在任何阻止进场的证据，被上诉人承担举证不能的不利后果。2、对于合伙人姚洪伟认可租赁事宜，被上诉人是明知的。2019年12月29日姚洪伟与马龙环电话联系认可租赁事项，且对于姚洪伟后期诉讼问题，被上诉人明确表示与本案无关联性，根据不告不理原则，原审法院将双方均未涉及的追认问题主动审查且作为吕由礼违约的具体表现，存在程序瑕疵。3、吕由礼与被上诉人之间存在租赁合同法律关系，因双方后期未能形成新的合意及补充协议，亦不存在法定或意定解除的客观情形，根据法律规定，合同双方均应当严格履行合同义务。结合庭审及证据，吕由礼积极交付场地并配合被上诉人办理相关生产手续，不存在过错及违约行为，原审法院判令吕由礼返还定金并赔偿损失无事实及法律依据。4、被上诉人于2020年6月将公司注册地址变更为青山泉村，其本质是不再租赁场地，以事实的方式明确不再继续履行合同，应当认定构成根本违约，吕由礼保留对被上诉人的相关诉权。周威、余振龙、马龙环辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1、双方2019年11月22日签订的租赁协议上明确约定租金是年底交付，2019年11月19日上诉人在收到10万元的时候已书面确认剩余60万元年底交付，证据相互印证，能够证明租金年底支付没有争议，而上诉人单方撕毁合同，唯一的理由就是要求被上诉人先支付租金，并且一审答辩时还坚持要先付租金，上诉人这种单方违约的证据确实充分，事实清楚。2、关于一审法院判决上诉人给付15万元作为被上诉人的经济损失，远不足以弥补因上诉人违约而给被上诉人造成的损失。由于上诉人的违约，造成被上诉人购买的设备、材料无法进场，所支付的定金已付款无法收回，另外还支付了相关的交通费、环保接车费，这都是实际损失，远远大于总数，还不包括间接损失，考虑到节省司法资源，被上诉人没有提起上诉。周威、余振龙、马龙环向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原被告签订的厂房场地租赁协议书；2、判令被告吕由礼返还三原告已付款项10万元；3、判令被告吕由礼赔偿原告各项经济损失60万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月26日，徐州市贾汪区人民政府（甲方、出租方）与吕由礼、案外人姚洪伟（乙方、承租方）签订了一份土地租赁合同，约定：甲方将汴塘镇凤楼村310国道以北，凤楼家具园区内园东路以北最西面，清香玫瑰园家具公司对面总计34.3亩土地租赁给乙方使用，租赁期限从2018年6月1日至2038年5月31日，租赁期限为20年。2018年8月10日，徐州市贾汪区规划局颁发贾规地字第320305201800146号建设用地规划许可证，明确：用地单位为徐州市贾汪区人民政府，用地项目名称为家具厂项目，用地位置为贾汪区汴塘镇凤楼家具园，用地性质为工业用地，用地面积为22866平方米。2019年11月19日，余振龙与吕由礼签订了一份书面材料，内容为“今收余振龙租金贰万元整.到本月23号盖好镇府接收公章，另付捌万元整厂房订金，如不能接收退回贰万元整吕由礼厂房租金剩余陆拾万。到2021元月1号付清当年租吕由礼2019.11.19号双方各自遵守一方违约付对方拾万元整.当日对现吕由礼余振龙双方签字生效2019.11.19号”。当日，余振龙向吕由礼转账2万元。2019年11月22日，周威、余振龙、马龙环（乙方）与吕由礼（甲方）签订厂房场地租赁协议书一份，约定：甲方将位于徐州市贾汪区凤楼工业园的标准化厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为10000平方米。场地10+亩。到2027年12月31日止，再按当时市场行情协商定价。租赁期限为18年，即从2020年1月1日起至2038年12月31日止。在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁厂房配套设施齐全（配电、办公楼、门卫、道路、绿化等）按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。如甲方不能按时将厂房、场地、配套设施交付给乙方，起租期将推迟至下月1日起，以此类推。厂房、场地、办公楼每年租金70万元整，支付方式为每年年终支付一次，金额为70万元。协议同时对租赁物的转让、转租、合同的终止等事项进行了约定。当日，周威以转账的方式分两次向吕由礼汇入5万元、3万元，共计8万元。吕由礼出具收条一张，内容为“收条现收壹拾万元整订金2019.11.22日吕由礼1381346812815252045888”。吕由礼庭审陈述，涉案争议的厂房及占用的合同约定的10亩土地是包含在其与汴塘镇政府签订的土地租赁合同的范围内的。厂房场地租赁合同书签订后，原告方周威、余振龙、马龙环一直未进场经营。庭审中，原告方陈述，其未进场经营的原因是吕由礼要求其要先付租金后才能进场。吕由礼陈述，其要求原告方提前支付租金，是因为在合同签订时对于租金的支付时间有误解，但是对于其向原告方主张要求先支付租金并不影响原告方正常的进场、正常经营。原告方周威、余振龙、马龙环为了证明其损失：1.提供于2019年10月30日以徐州中贝新型环保建材有限公司的名义与鑫亿森环保科技（徐州）有限公司签订的技术合同书及中国建设银行个人账户支出交易明细各一份，用以证明其为了投产生产进行环保测评，周威向鑫亿森环保科技（徐州）有限公司缴纳了1万元的技术服务费；2.提供于2019年11月27日与五莲县浩泰石材有限公司签订的花岗岩石材购销合同及中国建设银行个人账户支出交易明细各一份，用以证明其为了生产订购五莲花毛板石材，周威于当日向五莲县浩泰石材有限公司支付了1万元定金；3.提供于2019年11月28日与郑州市长城机器制造有限公司签订的合同编号为2019-11-290的定货合同书及中国建设银行个人账户支出交易明细、收据各一份，用以证明其为了生产定购HZS50型混凝土搅拌站壹套，周威于当日向郑州市长城机器制造有限公司支付了5万元定金；4.同时，原告方庭审陈述其为了生产需要，从2019年11月23日至2020年1月18日分别到郑州、临沂、济南、漯河、盐城考察机械设备花费交通费用28000元，从2019年12月至2020年5月底聘请工人工资按50%发放共计81000元，及间接损失为项目的投资每年净收入利润不低于500万元、18年的收入将近9000万元，但对交通费、工人工资、年净收入利润等没有提供相应证据予以证实。另查明，徐州中贝新型环保建材有限公司于2019年11月28日成立，法定代表人周威，经营范围为新型轻质陶粒混凝土隔墙板、铁艺栏杆、桩基管、环保材料研发、销售、环保设备、建筑材料等，原住所为徐州市贾汪区，2020年6月6日经徐州市贾汪区市场监督管理局核准，变更住所为徐州市贾汪区。再查明，案外人姚洪伟就本案双方签定的《厂房场地租赁协议书》向该院提起确认合同效力纠纷诉讼案件，请求法院依法判令吕由礼与周威、余振龙、马龙环于2019年11月22日签订的《厂房场地租赁协议书》无效，该院于2020年6月9日立案受理，审理案号为（2020）苏0305民初1792号，后因案外人姚洪伟未按期缴纳案件受理费，该院于2020年6月28日依法做出（2020）苏0305民初1792号民事裁定书，裁定按姚洪伟撤回起诉处理。诉讼过程中，吕由礼陈述其已经与姚洪伟沟通，姚洪伟对涉案租赁协议是认可的。但，至今无任何证据证明，案外人姚洪伟对本案双方签订的《厂房场地租赁协议书》予以追认其效力。一审法院认为，一、关于本案双方签订的厂房场地租赁协议书的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定秉承诚信原则全面忠实履行自己的义务。另，根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十四条规定，合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。故合伙人处理出租合伙财产，需征得全体合伙人的共同一致意见，否则，构成无权处分。但，该规定应当是一种指导性或倡导性的管理性规定，而非效力性的强制性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，故对于违反非效力性强制性规定的，不影响合同的效力。本案吕由礼作为涉案厂房场地的合伙人之一，在未征得其他合伙人一致同意意见的前提下，独自与原告方周威、余振龙、马龙环签订租赁协议书，出租作为合伙财产的涉案厂房场地，虽然违反《中华人民共和国民法通则》中有关合伙的相关法律规定，但与原告方签订的厂房场地租赁协议书是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，因此应当合法有效，双方均应当秉承诚信原则全面忠实履行合同约定的义务。否则，应承担违约责任。二、关于原告方周威、余振龙、马龙环要求解除与吕由礼签订的厂房场地租赁协议书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同根本违约造成合同目的不能实现，守约方有权解除合同。首先，吕由礼在未能与原告方协商一致且无证据证实有其他正当理由的前提下，擅自违反租赁协议书的约定，单方要求原告方提前支付年租金，构成严重违约行为；其次，吕由礼在明知其对外出租的厂房场地等涉案标的是与他人共有的合伙财产，在未征得其他合伙人一致同意的前提下，违反法律规定擅自出租合伙财产，独自与原告方签订厂房场地租赁协议书，该无权处分行为，其他合伙人若不同意不追认其效力，将造成厂房场地租赁协议书根本不能履行，吕由礼因此应当积极采取措施征求其他合伙人同意追认厂房场地租赁协议书的效力，促进厂房场地租赁协议书得以根本履行，但现不仅无证据证实涉案厂房场地租赁协议书得到了姚洪伟的追认，还导致了姚洪伟不仅不同意不追认而是以提起诉讼的方式请求撤销或确认涉案租赁协议无效，吕由礼因此存在严重过错行为；第三，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十五条规定，出租人未按照合同约定期限超过两个月未交付经营用房的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上，吕由礼的行为已构成根本违约，原告方诉请解除涉案租赁协议书，有事实与法律依据，依法予以支持。三、关于原告方要求吕由礼返还预付订金10万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，双方应当返还财产。故周威、余振龙、马龙环诉请吕由礼返还其预付订金10万元，依法亦予以支持。四、关于原告方要求吕由礼赔偿损失60万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人有权申请予以增加。本案在签订合同过程中，双方曾于2019年11月19日签订书面约定“厂房租金剩余陆拾万到2021元月1号付清双方各自遵守一方违约付对方拾万元整”，根据该约定违约方应当赔偿对方违约金10万元。但，原告方诉请认为其实际损失远不止10万元，具体损失包括：环保测评技术服务费1万元、订购五莲花毛板石材定金1万元、定购HZS50型混凝土搅拌站壹套定金5万元，及考察机械设备等交通费用28000元、聘请工人工资81000元，项目的投资每年的净收入利润、18年的收入等，但对交通费、工人工资、年净收入利润等没有提供相应证据予以证实。另，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。原告方庭审陈述其是综合考虑上述因素，故诉请吕由礼赔偿损失60万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案根据厂房场地租赁协议书约定，原告方进场时间应为2019年11月22日至2019年12月1日，在吕由礼未及时交付厂房场地、要求更改协议提前支付租金、存在无权处分涉案厂房场地时，原告方则应当积极采取另租场地或其他有效措施予以及时止损，却拖延至今有6个月之久未能避免损失扩大，对扩大的损失原告方无权向吕由礼主张。另，考虑到在此期间涉案场地所在区域存在受新冠××疫情或疫情防控措施影响不可抗力，原告方即使进场也会实际影响生产经营因素。同时，再综合考虑原告方的实际费用支出、双方约定的租金标准、违约金数额、吕由礼的过错程度等全案其他案情，酌定原告方损失为15万元由吕由礼予以依法赔偿。另，虽然吕由礼庭审抗辩说曾通知过原告方进场，但没有提供足够的证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，吕由礼应当承担举证不能的法律责任，故对吕由礼的辩称意见，依法不予采纳。遂判决：一、解除周威、余振龙、马龙环与吕由礼签订的厂房场地租赁协议书；二、吕由礼于本判决生效之日起十日内返还周威、余振龙、马龙环订金10万元；三、吕由礼于本判决生效之日起十日内赔偿周威、余振龙、马龙环各项经济损失15万元；四、驳回周威、余振龙、马龙环的其他诉讼请求。案件受理费10800元，保全费4020元，共计14820元，由周威、余振龙、马龙环承担5750元，由吕由礼负担9070元。二审期间，上诉人吕由礼向法庭提交以下证据。第一组证据：录音材料3份（2019年11月28日吕由礼与周威、马龙环的录音，2019年12月18日马龙环与吕由礼的录音，2020年3月19日吕由礼与周威的录音）、吕由礼和马龙环、周威、余振龙三人的微信聊天记录各1张共3张、吕由礼于2020年6月29日发给三被上诉人的进场履行租赁合同催告警示函一份。证明自2019年11月28日吕由礼与周威、马龙环等人协商租赁事宜，并按照马龙环等人的要求规划员工宿舍、绿化带、水泥地坪，同时吕由礼积极施工并催促马龙环等人进场，吕由礼不存在任何阻止进场或违约行为。其中2019年11月28日的录音内容为吕由礼与周威、马龙环确认地坪标准、2020年3月19日的录音内容为吕由礼催促周威进场、2019年12月18日的录音内容为与马龙环确认办公楼已经施工完毕，并催促承租方进材料；2019年12月22日微信记录，吕由礼通知马龙环办公楼及配室进展、2020年5月6日、6月29日吕由礼在一审诉讼期间仍催马龙环等人进场。进场履行租赁合同催告警示函证明吕由礼积极催促承租方进场，并无任何阻止进场的行为。第二组证据：录音材料2份（2019年12月29日吕由礼与马龙环的电话录音、2019年12月30日吕由礼与马龙环的电话录音）、2020年3月26号本案立案前诉前调解笔录一份、调解后双方商讨形成的新的厂房租赁合同模板一份（双方均没签字），证明自2019年12月30日吕由礼与马龙环协商变更合同条款或重新签订租赁合同，马龙环同意重新签订，后经塔山法庭调解室调解，租赁双方实质变更合同条款，表明自租赁协议签订后，吕由礼积极与马龙环等人沟通合同履行事宜，对于消防、地方关系协调等原承租方义务均变更为出租方承担，吕由礼最大诚意的促使合同继续履行，但是马龙环等人恶意行使解除权，损害吕由礼合法权益。第三组证据：提交上诉人涉案土地承租租赁合伙人姚洪伟出具的同意吕由礼关于厂房出租一事具有完全处分权利的手写文字一份。被上诉人周威、余振龙、马龙环经质证认为：以上证据均不属于新证据。1、关于录音部分，有部分内容一审时我方已向法庭提交，录音的文字材料与录音内容一致，不再要求三被上诉人到庭播放。但录音仅仅提到了上诉人吕由礼要求被上诉人进场，但同时还提出一个问题，要求撕毁合同重新签订，这是附条件的，这种条件被上诉人不同意，因为上诉人的要求是先交租金。但录音内容不能改变上诉人在一审中的答辩意见和观点，还是坚持要求被上诉人先付租金后才能进场。2、微信聊天记录的时间发生在2020年5月6日，微信聊天内容非常明确的表明了要更改合同只是上诉人单方的意思，上诉人以抓紧复工复产为理由要求被上诉人进场，但同时要求合同重新签订，先付款项。警示函被上诉人已经收到了，发生在2020年6月29日，这个时候一审判决书已经下来了，在开庭的时候以及开庭以后法官多次做工作，双方都没达成调解一致意见。上诉人一直要求变更合同，被上诉人不同意。3、关于调解笔录和合同模板，调解笔录上的内容非常清楚，我方多次让步，要求租金按月或按季度支付，上诉人均不同意。合同模板制作后是上诉人不同意这种模式，并且继续要求先行支付全年的租赁费用，导致协议没有签订。4、关于姚洪伟出具的手写文字，对其三性均不认可，对2019年11月28日出具的承诺书，与姚洪伟本人的真实意思相违背，姚洪伟曾于2020年向贾汪区人民法院起诉本案上诉人和被上诉人，后因没有缴纳诉讼费，案件按撤诉处理。姚洪伟的照片和2019年11月28日相矛盾，照片是一审庭审后或二审期间的，不能反映2019年11月28日的意思表示。对上述证据的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张其不构成违约，要求继续履行本案租赁合同，有无依据的问题。首先，吕由礼与周威、余振龙、马龙环签订的厂房场地租赁协议书，虽然违反有关合伙的相关法律规定，但该厂房场地租赁协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实的意思表示，合法有效，对于签订双方具有约束力。其次，该厂房场地租赁协议书关于租金的支付明确约定“每年年终支付一次，金额为70万元”，其字面理解并不存在歧义，吕由礼称双方对于租金支付的具体时间有误解，与事实不符，本院对此不予采信。再次，上诉人吕由礼在未与被上诉人协商一致且无其他正当理由的前提下，单方面要求被上诉人提前支付年租金，并以此致被上诉人无法入场，构成严重违约行为。而且，涉案厂房场地是上诉人与案外人姚洪伟的合伙财产，上诉人在本案中擅自出租，现其提供的证据不足以证实姚洪伟在本案诉讼前对该厂房场地租赁协议书的效力进行了追认，上诉人亦存在过错。因此，上诉人的上述行为已构成根本违约。上诉人称其并不存在违约行为，但其提供的证据不足以证实该项主张，应承担举证不能的法律后果。一审法院据此支持被上诉人解除其与上诉人吕由礼涉案厂房场地租赁协议书，于法有据。关于上诉人应否返还订金及支付相关损失赔偿的问题。鉴于上诉人已构成根本违约，被上诉人依法诉请解除合同，在合同解除后，双方应当返还财产。上诉人应返还被上诉人的预付订金10万元，还应赔偿因其违约造成被上诉人产生的实际损失。一审法院综合考虑被上诉人的实际费用支出、双方约定的租金标准、违约金数额、上诉人的过错程度等酌定被上诉人损失为15万元，符合客观实际，并无不当。综上，上诉人吕由礼的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人吕由礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二〇年十一月十六日法官助理 曹 嘉书 记 员 王嫣然