河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2541号原告：崔建军，男，1955年5月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡市湖滨建设发展有限公司。住所地：三门峡市湖滨区召公路三门峡市中心血站东200米。统一社会信用代码：91411200174789005C。法定代表人：张斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵咏华，河南甘棠律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告崔建军与被告三门峡市湖滨建设发展有限公司（以下简称湖滨建设公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔建军，被告湖滨建设公司的委托诉讼代理人李娜、赵咏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔建军向本院提出诉讼请求：1．被告支付逾期交房违约金，自2017年9月1日起直至交房之日（即2019年5月23日），按已付总房款419137元的每日万分之二，违约金为52727.43元。2．被告承担本案诉讼及其他费用。事实和理由：2017年8月8日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落在商务中心区湖滨花园小区2幢3单元12层1209号房屋一套，合同约定被告应于2017年8月31日前交付经检验合格的房屋。原告已按约支付了房款419137元，但被告未按约交付检验合格的房屋。2019年5月23日，被告向原告下发接房通知书，原告与被告协商逾期交房违约金，被告一直未予解决，故诉至本院。被告湖滨建设公司辩称，1．被告不应支付原告逾期交房违约金，原、被告签订合同的时间是2017年8月10日，而在此前原告购买的房屋已经经过验收合格，已经有八十多户的业主接房。因此原告应明知该房屋具备交付条件。2.逾期交房的违约金过高，请求人民法院应予调整。原告受到的损失应该是房租的损失，南站的精装房房租大概是2000元左右，根据合同约定的日万分之二每月大概是2400元，应该予以调整。3.逾期交房的违约金应计算至2018年12月3日，被告开发的房屋在2017年5月28日经过分期验收合格，2018年12月3日，被告向住建部门、消防部门提交了总的验收报告。因为机构改革的原因，一直未予验收。根据法律规定，逾期交房违约金应当截止2018年12月3日。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，崔建军（××）与三门峡市湖滨区城市住宅开发公司（以下简称住宅开发公司）（××）签订了《商品房买卖合同》，主要约定，××购买的商品房位于商务中心区湖滨花园小区2号楼3单元12层1209号房，建筑面积共125.49平方米。按建筑面积计算，单价为每平方米3340元，总金额419137元。××付款方式及期限为：一次性付款，约定金额419137元，付款方式：现金，约定付款时间：2017年8月8日，交纳比例100%。××如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。房屋交付期限约定为××应当在2017年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但遭遇不可抗力，强降雨、连续性阴雨、冰雹、雪等恶劣天气及自然灾害等，因交通管制、中招、高考期间禁止施工等政府行为或相关政策导致延期的，突发性公共事件等××不能预防和控制的，且××在发生之日起30日内告知××的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，××可据实予以延期。××逾期交房超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金。××崔建军在合同上签字确认，住宅开发公司在合同上加盖了公章及法人章。××崔建军已在合同签订前即2017年8月7日支付了合同约定的房款419137元，住宅开发公司出具了收据1份。2019年5月23日，住宅开发公司向崔建军发出接房通知书，要求其在接到接房通知书7日内办理房屋接受手续。庭审中，崔建军提交2013年12月18日银行转账2份、2015年3月26日银行转账1份，欲证明原告在2013年已经开始以崔凯（系原告的儿子）的名义向被告交纳房款，所购买的房屋不是现房。住宅开发公司提交湖滨花园2#、4#、6#竣工验收人员签到表及竣工初验验收意见表，欲证明湖滨花园小区于2017年5月28日提交初验合格的事实；提交向三门峡市建设工程质量监督站提交的验收申请一份，欲证明其于2018年12月3日将验收资料再次报送请求验收的事实；提交其向三门峡市公安消防支队提交的验收报告一份和国务院及住房和城乡建设部、应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知，欲证明其于2018年11月19日将验收资料再次报送请求验收，消防部门和建设工程质量监督部门不再进行单独验收，实行统一验收出具统一验收意见，因政府职责变更，至今未对涉案小区房屋进行验收的事实。另查明，1.三门峡市湖滨区城市住宅开发公司于2020年4月30日更名为“三门峡市湖滨建设发展有限公司”。2.湖滨花园住宅楼共计507户业主，第一户业主接房日期为2017年6月15日，约70%业主接房时间为2018年6月28日前，约80%业主接房时间为2019年5月21日前，截止2018年12月3日已经有约75%业主接房。住宅开发公司在向业主陆续交房期间，亦通知了崔建军接房，崔建军以房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝接房。本院认为，原告崔建军与被告湖滨建设公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原告崔建军按合同约定缴纳了房款，住宅开发公司也已经确认收到房款，并为原告开具了收据，但未按合同约定期间内（2017年8月31日前）履行交房义务，且逾期超过30日，故原告崔建军主张支付逾期交房违约金，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。审理中，住宅开发公司已更名为湖滨建设公司，故住宅开发公司应承担的责任由被告湖滨建设公司承担。关于逾期交房违约金节点如何认定的问题，虽然涉案小区仅竣工初验，未最终竣工验收，但是住宅开发公司已经于2018年11月19日和12月3日将质量和消防再次提请相关部门验收，因上述两个部门职能调整，涉案小区的该两项验收工作未处理完毕，且目前涉案小区截止2018年12月3日已经有约75%的住户接收房屋，充分说明，涉案小区的房屋具备接房条件，原告虽称未收到被告的交房通知，但根据整个小区及原告所在单元楼的交房情况可以印证被告所述的履行了通知交房义务。综上，本院认定2018年12月3日为逾期交房违约金的节点，逾期交房的天数应为459天。综上，逾期交房违约金应自2017年9月1日起按合同约定的原告崔建军已交付房款419137元的日万分之二计算违约金至2018年12月3日为459天，故逾期交房违约金计算为419137元×0.0002×459天=38476.78元。被告抗辩合同约定的违约金过高，请求调减，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告三门峡市湖滨建设发展有限公司支付原告崔建军逾期交房违约金38476.78元；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告崔建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由原告崔建军负担320元，由被告三门峡市湖滨建设发展有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵云霞人民陪审员  裴建军人民陪审员  高红涛二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王家宁