辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1735号上诉人（原审被告）：沈阳鑫厦房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**。法定代表人：胡晓茸，该公司经理。委托诉讼代理人：李长勇，该公司职员。委托诉讼代理人：孙嘉阳，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王殿有，男，1953年7月4日生，汉族，住辽阳市太子河区。被上诉人（原审原告）：王岩，男，1983年5月18日生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：王殿庆，男，1951年2月5日生，汉族，现住辽阳市白塔区。上诉人沈阳鑫厦房屋开发有限公司（以下简称鑫厦公司）因与被上诉人王殿有、王岩房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人鑫厦公司的委托诉讼代理人李长勇、孙嘉阳，被上诉人王殿有，被上诉人王岩的委托诉讼代理人王殿庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫厦公司上诉请求：撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初292号民事判决，改判上诉人不支付二被上诉人逾期办理房产证的违约金6,310.41元。一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初292号民事判决事实认定错误，法律适用不当。一、上诉人逾期办理房屋初始登记系政府职能部门调整所致，鑫厦公司没有过错，不应承担违约责任。案涉小区由商品房和政府回迁安置房两部分构成，小区最早的商品房预售许可证即本案15号楼的许可证于2013年11月26日取得。小区房屋采取逐步回迁逐步销售的方式，2015年8月17日该小区完成综合验收。2015年10月5日，辽阳市住房和城乡建设委员会即完成对该小区的第一次测绘工作。2019年6月6日，辽阳经济开发区公用事业建设管理局出具情况说明：因机构改革职责调整，案涉小区的后期规划建设手续需要在市级规划主管部门处办理。2019年7月24日，辽阳市住房和城乡建设局完成对该小区的第二次测绘工作。房屋面积测绘是办理不动产登记证书的必经程序，由于政府职能部门调整导致测绘延迟，进而影响房产证办理，是鑫厦公司不能预见的，属于不可抗力因素。鑫厦公司没有过错，不应对此承担违约责任。二、政府回迁部分专项维修基金未按时缴纳影响房产证办理，鑫厦公司不应对此承担违约责任。案涉小区的特殊性在于其由商品房和政府回迁安置房两部分组成。小区房屋的初始登记应待缴纳完房屋专项维修基金后一并办理。回迁安置房屋的专项维修基金应由太子河区政府缴纳，鑫厦公司没有义务也没有能力垫付回迁房部分的专项维修基金。因区政府迟迟未缴纳回迁房的专项维修基金导致整个小区均无法办理房屋初始登记手续。2020年3月2日，辽阳市住宅维修资金管理部出具情况说明：案涉小区可免缴专项维修基金。2020年5月18日，鑫厦公司完成了案涉小区房屋的初始登记。综上，鑫厦公司未能如期办理房屋初始登记均存在不能预见的客观原因，已构成不可抗力。上诉人的上诉请求有充分的事实和法律依据，请贵院支持上诉请求。王殿有辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条关于不可抗力的通知与证明的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。开发商没有及时提供不可抗力的通知与证明，这一点足以说明是自身原因造成合同违约责任。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起一日内告知买受人的：可双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人没有告知就应当承担违约责任。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》承担违约责任。根据第十八条规定，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。出卖人没有办理产权登记，已构成违约。4、开发商履行商品房买卖合同的义务主要为：交付房屋给买受人占有和使用、使房屋物权转移给买受人。若只交付房屋但未转移房屋物权（开发商的原因造成），则说明开发商未完全履行其合同义务，并承担违约合同的责任。5、2019年7月24日完成测绘，是前几次测绘数据出现了什么错误？小区图纸有变更吗？什么原因扩大建筑面积？为什么公摊建筑面积率达17.38%？什么原因高于国家标准，是否按建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。滨河花园小区建筑面积是多少？分摊的建筑面积是多少？专有建筑面积是多少？分摊率是多少？高于国家标准依据是什么？需要有关部门提供数据，使职能部门测绘工作公开透明化，接受小区住房的监督检查。6、免责条款是无效的。格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效。格式条款的提供者出于保护其切身利益的目的，而设立一些免除自身责任的条款，签约时既不向对方当事人提醒，也不向对方当事人作出任何说明，致使对方当事人要么懵懂签约，要么被迫接受其条款，这显然是不公平的，因此，合同法要求提供格式条款一方在与对方当事人签订合同时，应特别提醒合同中所约定的关于免除自身责任的有关条款，并对此条款的本义作出详细说明，在得到对方当事人的认可后方能生效。故意不提醒注意或作出说明，则此条款无效。综上，答辩人的行为没有任何过错，请求贵院查明事实，驳回上诉人无理要求，在依法查清本案客观事实的基础上，依据民法总则及民事诉讼法等相关法律要求，公平公正作出正确的判决，维护答辩人的合法权益。王岩辩称：同王殿有答辩意见一致，另补充意见：1、答辩人于2013年6月24日交购房款时说有商品房销售许可证，现在怎么又说商品房预售许可证于2013年11月26日取得，无销售许可证销售商品房是违法的。2、上诉人说2015年10月5日完成对该小区的第一次测绘。那答辩人于2013年6月24日在上诉人处购买滨河花园房屋，交购房款时面积是怎么确定的。小区在2015年8月17日完成综合验收，2015年10月5日完成测绘工作，一年时间内足以办理相关手续，应该是自身原因造成的，不能视为其免责的原因。这一段时间没有所谓的不可抗力事件发生。3、2015年10月5日辽阳市住房和城乡建设委员会即完成对该小区的第一次测绘工作。第一次测绘的错误数据，是否人为造成的，还是计算错误，为什么当时不进行核对，复测。职能部门因工作上的失误产生的后果，上诉人也可以根据行政法，诉讼政府职能部门不作为的过错并承担违约合同的责任。4、机构改革职责调整，具体时间是否从2015年开始部门调整的，调整到2019年，用了5年之久时间，才完成第二次测绘，是有关部门不作为还是自身原因造成的。5、2019年7月24日二次测绘，我于2019年7月6日增平购房款，是什么原因建筑面积几次测绘不准，要求职能部门测绘工作公开透明化，公平公正让住房户知道是什么原因交的增平款项，给住房户一个答复。6、商品房买卖合同第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月31日交付买受人使用，买受人在2014年10月27日收到钥匙，已违约57天，这是政府行为，还是自身原因造成的。7、开发商没有提供不可抗力的通知与证明，这一点足以说明合同违约责任。8、本案合同性质属买卖合同，买卖双方交易的答辩人取得房产的物权。因开发商违约，不能按合同及时取得房屋产权证书，直接影响我二次转让，造成我经济损失10余万元（年利息4.29%、房款36万+装修12万=48万，计算48万＊429年利息＊5年）计102，960元的严重后果。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，公平公正作出正确的判决。王殿有、王岩向一审法院起诉请求：要求鑫厦公司赔偿王殿有、王岩商品房合同规定违约金6310.41元及因房盖漏雨造成的损失2300元。一审法院认定事实：王殿有、王岩系父子关系，鑫厦公司系辽阳市太子河区铁西街道滨河花园小区的开发商。2013年6月24日，王殿有、王岩在鑫厦公司购买房屋（滨河花园第16幢4单元6层39号，面积78.73平方米）一处，并交纳了购房款352,710元。2013年12月6日，王殿有、王岩与鑫厦公司补签了商品房买卖合同，合同约定王殿有、王岩购买房屋的单价为每平方米4,480元，建筑面积为80.49平方米，房屋总价款360,595元；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。当日，王殿有、王岩交纳增平款7,885元。2014年10月27日，鑫厦公司将上述房屋交付王殿有、王岩使用。后经辽阳市住房和城乡建设局实测，该房屋面积为80.52平方米，2019年7月6日王殿有、王岩再将交纳增平款134元。现该房屋已经取得不动产权证书。该房屋屋顶漏水，王殿有、王岩为此维修，主张鑫厦公司赔偿损失2,300元。审理中，王殿有、王岩对损失数额不申请鉴定。上述确认事实依据有商品房买卖合同、收款收据、商品房面积审定单（实测）、不动产权登记收件收据、当事人把所有的卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，一审法院予以采信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王殿有、王岩与鑫厦公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。关于王殿有、王岩主张鑫厦公司逾期办理不动产权证书应当支付违约金一节，虽然在商品房买卖合同中没有约定违约金如何计算，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王殿有、王岩主张的违约金未超过法律规定，一审法院予以支持。关于王殿有、王岩主张房屋漏水损失一节，因其提供的证据仅为一张收据，收款人未能到庭作证，无法证明该证据的真实性，故对该证据一审法院不予采信；王殿有、王岩对损失亦不申请鉴定，一审法院无法确定具体损失数额，故对该主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈阳鑫厦房屋开发有限公司支付王殿有、王岩逾期办理不动产权证书的违约金6,310.41元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回王殿有、王岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫厦公司提交证据如下：1、《太子河区政府关于沈阳鑫厦房屋开发有限公司提出四个问题的答复》一份，拟证明因动迁房屋未灭籍问题致使小区初始登记办理延迟。2、《商品房预售许可证》，证明案涉16号楼于2013年11月26日取得商品房销售许可证，有销售资格。王殿有、王岩质证称：证据一与被上诉人无关。证据二能证明上诉人在未取得许可证的情况下向我方售楼，属欺诈行为。本院对该二份证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任，根据该规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，在合同没有约定违约金情况下，可按损失数额计算违约金，有损失且数额难以计算时可适用法定违约金计算条款。王殿有、王岩并未举证证明发生实际损失，故其主张按已付购房款总额计算损失，不予支持。综上所述，上诉人沈阳鑫厦房屋开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初292号民事判决；二、驳回王殿有、王岩的诉讼请求。一审案件受理费100.00元，由王殿有、王岩负担；二审案件受理费100.00元，由王殿有、王岩负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 徐莲凤审判员 胡 玲二〇二〇年十一月十六日法官助理郝丽鑫书记员秦海楠