江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0411民初2114号原告（反诉被告）：富士达电动车（江苏）有限公司，住所地常州市新**孟河镇通江工业园艳阳路**，统一社会信用代码：91320411MA1PB6R0XF。法定代表人：方建波，公司总经理。委托诉讼代理人：吴明明，上海市汇业（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄洁，上海市汇业（常州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司，，住所地常州市新**孟河镇艳阳路**统一社会信用代码：91320411565327254D。法定代表人：成贵庆，公司总经理。委托诉讼代理人：储武伟，江苏常友律师事务所律师。原告（反诉被告）富士达电动车（江苏）有限公司与被告（反诉原告）赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，先依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告富士达电动车（江苏）有限公司的委托诉讼代理人吴明明，被告赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司的委托诉讼代理人储武伟均到庭参加诉讼。后转为普通程序依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告富士达电动车（江苏）有限公司的委托诉讼代理人吴明明和庄洁，被告赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司的委托诉讼代理人储武伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富士达电动车（江苏）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告58万元及利息损失（自2019年11月3日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2019年9月24日，原被告签订《厂房租赁合同》，租赁期限从2020年6月1日起至2025年5月31日止。原告于当天向被告支付了58万元预付款。后原告于2019年11月2日告知被告因其厂房不能满足原告需求，不再租赁其厂房，要求被告返还58万元预付款，但被告至今未返还。现诉至法院，请求支持原告诉请。被告（反诉原告）赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司辩称，原被告签订的合同有效，原告存在缔约过失，原告支付的履约保证金应当折抵被告所产生的损失，且被告的损失远远大于原告所支付的履行保证金。请求驳回原告的诉请，我方反诉要求其赔偿损失。此外，赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司提出反诉，反诉请求：1.判令富士达电动车（江苏）有限公司赔偿赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司租金损失82.5万元、设计费用支出28万元、建设施工预付费用20万元，扣除已支付的58万元保证金，还需赔偿72.5万元；2.判令富士达电动车（江苏）有限公司承担反诉费用。事实和理由：双方于2019年9月24日签订《厂房租赁合同》，租赁期限从2020年6月1日起至2025年5月31日止。合同约定，反诉原告需根据反诉被告的要求对厂房进行大量的改造。合同签订后，反诉原告随即通知原租户进行腾房搬迁，并依据反诉被告的要求对租赁厂房进行施工设计、建设施工，也签订了合同。反诉被告出尔反尔，时而告知“厂房我们可能租不了了”，时而告知“我们还是按原合同执行吧”。直到起诉之日也没有明确告知反诉原告要求解除租赁关系，反诉原告为此租赁花费了大量的支出。故提起反诉，要求反诉被告赔偿损失。反诉被告富士达电动车（江苏）有限公司就反诉原告赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司的反诉辩称，一、合同是附生效条件的合同，合同生效期应当在2020年4月10日，我方是在2020年1月14日通知不再租赁。既然合同未生效，所有我方不应承担其租金损失。二、因为反诉原告未能委托原设计单位或者与原设计单位有相同资质的单位进行设计，同时其设计的内容是否就是我方所承租的厂房，我方无法确认，所以对其设计费的关联性、合法性，我方不予认可。三、因为反诉原告尚未取得政府相关部门的开工许可，所以对其支付的施工预付款我方不应承担。本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，由赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司作为出租方（甲方）、富士达电动车（江苏）有限公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同主要约定甲方将位于常州市新北区孟河镇艳阳路66号的部分厂房（产权证使用空间为生产车间1栋、2栋、办公大楼1、2、4层）出租给乙方从事工业生产。租赁期限为5年，从2020年6月1日起至2025年5月31日止。租金前三年每年均为人民币290万元（不含税），第四、第五年的租金根据市场行情确定。房租支付方式为现金支付。甲方需对厂房进行夹层改造，甲方对夹层改造的质量安全和合法性承担责任，完工时间不得超过最后一次付款时间（2020年4月10日）。第一年第二年房租支付方式为：合同签订后支付保证金10%（58万元），施工前支付50%（290万元），2020年4月10日支付40%（232万元）。如乙方在五年合同期内提前终止合同，乙方提前六个月通知甲方，同时支付6个月租金作为甲方补偿金。本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁款项后生效。合同签订后当天，原告向被告支付了首期58万元保证金。2019年11月2日，原告经办人曹爱芬在微信中向被告经办人施燕提出“首先要与您说声抱歉了、厂房我们可能租不了了”、“集团老板来看了一下，觉得场地不够大，看了一下我们目前广场的成车及目前仓库的物料，进到你们厂区后肯定堆不下，所以让我趁着你们还没动工早点与您说一下”。施燕11月3日早上回复“哦，还好，没有正式施工，施工图已经在做了”。11月5日，曹爱芬又问“姐，你看下，保证金什么时候退给我们呢”，施燕随即回复“我们也投入了很多，这个需要谈一下的、设计费用已经付了、施工合同还没有正式签”、“马上就要施工了，设计费10月份就给过了”。之后双方还有相关聊天，因被告不同意退，曹爱芬于11月22日提出“姐，这样吧，钱退不了，我们还是按原合同执行吧”。到了2020年1月14日，曹爱芬再次向施燕提出“姐，不好意思，因为你们面积不够用，如果夹层改造又担心安全问题，所以我们决定不再租赁了”。后因要求退款未果，原告诉至本院。为了证明反诉事由，反诉原告庭审中主要提交以下证据：1.赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司与常州市安馨建筑装饰工程有限公司签订的《钢结构设计服务合同》、两张付款凭证、21张增值税发票及设计公司的设计图纸，以证明其为履行合同找第三方设计，产生设计费282400元（显示82400元于2019年12月24日支付，20万元于2020年7月8日支付）。2.赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司与镇江永顺钢结构有限公司签订的《钢结构夹层工程施工合同》（显示施燕于2020年9月26日签订合同）及电子银行承兑汇票（金额31万元、时间为2020年8月4日），以证明其为履行合同找第三方进行施工，已付工程款31万元。3.赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司与上海迪友工艺品有限公司签订的《厂房租赁合同》（时间为2019年3月5日）及其制作的《供应商明细账》，以证明其为履行合同与原租户提前解除合同，该租户拖欠垫付的电费113216.73元。4.赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司与常州福海模具有限公司签订的《厂房租赁合同》（时间为2020年6月3日），以证明因为反诉被告违约，导致其房屋出租出现空档，产生租金损失。另外，反诉原告提出，根据合同约定，反诉被告提前终止合同，需要补偿反诉原告6个月租金，实际也给其造成了租金损失。反诉被告的质证意见为，反诉原告举证的证据无法证明关联性、合法性，且反诉原告也有义务防止损失扩大。并认为双方租赁合同并未生效，不应承担相关责任。本院认为,赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司与富士达电动车（江苏）有限公司签订的《厂房租赁合同》，依法成立。合同约定“本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁款项后生效”，结合合同中房租支付方式的约定“第一年第二年房租支付方式为：合同签订后支付保证金10%（58万元），施工前支付50%（290万元），2020年4月10日支付40%（232万元）”，本院认为富士达电动车（江苏）有限公司在合同签订后当天支付第一期58万元的保证金（前两年租金的10%），双方合同应已生效。对于本诉原告主张双方合同并未生效的意见，本院不予采纳。通过双方微信聊天记录及庭审意见，本院确认双方合同于2020年1月14日终止履行。而导致提前终止的原因是由于富士达电动车（江苏）有限公司反悔，其理应承担相应的违约责任。通过庭审调查，本院认为，赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司为履行合同，确系委托第三方设计施工图纸，也产生一定费用。但在富士达电动车（江苏）有限公司通知不再租赁厂房后，其也应及时终止与第三方的合同，避免损失扩大。其在2019年12月24日支付的82400元，因为发生在合同终止之前，具有合理性，之后的费用发生在诉讼过程中，较2020年1月14日间隔很长时间，本院认为费用的合理性存疑。关于施工费用，施燕2019年11月5日回复“施工合同还没有正式签”，之后也确未实际施工，故施工费31万元的合理性，本院也不予认可。另外，赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司为履行合同，确实需要与原租户协调提前解除合同，在富士达电动车（江苏）有限公司提出终止合同后，也客观上会给反诉原告产生租金损失（包括可得利益损失）。但考虑违约损失的计算应在违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的可能范围内。因此，本院认为将富士达电动车（江苏）有限公司已付的58万元保证金折抵赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司的损失，较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告富士达电动车（江苏）有限公司的诉讼请求。二、反诉被告富士达电动车（江苏）有限公司赔偿反诉原告赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司损失58万元，此款以富士达电动车（江苏）有限公司已付的58万元相抵。三、驳回反诉原告赛伊马斯汽车部件（常州）有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费9600元，由本诉原告负担；反诉案件受理费减半收取5525元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  孙 杰人民陪审员  巢松发人民陪审员  潘岳中二〇二〇年十一月九日书 记 员  包 睿