青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再48号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：逯玉秀，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李安琪，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司，住所青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男,该公司职员。 再审申请人逯玉秀、李安琪因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1320号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人逯玉秀、李安琪的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 逯玉秀、李安琪申请再审称，（一）一审判决认为“合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明双方约定的办证时间尚未到期”与事实不符。1.商品房已交付使用，交付前已经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位“五方验收”。2.涉诉工程项目系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。3.《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，结合青海省西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复，海宏公司未完成测绘竣工报告、建筑物达不到消防验收标准等原因，致海宏公司未完成初始登记，继而导致买受人无法取得房屋产权证。（二）二审判决认为“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”与法律规定、事实不符。《商品房预售合同》约定竣工验收后180日内办理初始登记，海宏公司未能在180日完成初始登记，导致后续无法办理房屋权属证书，海宏公司构成违约。二审判决既然认定办理产权登记时间没有约定，就应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日办理权属证书。逯玉秀、李安琪收房使用近3年，海宏公司还未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保手续等，导致无法办理产权证书，海宏公司应承担违约责任。（三）2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号《青海省住房和城乡建设厅关于全省房地产领域违法违规典型案例的通报》，认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金”，进一步明确因海宏公司自身原因导致无法办理产权证。（四）关于契税退还问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条规定，契税应当在逯玉秀、李安琪办理房屋产权证时，向征收机关缴纳，海宏公司不是契税的法定征收机关。虽然契税系海宏公司与逯玉秀、李安琪以逾期交房违约金进行抵扣，海宏公司明知其无法办理产权证，但一直占用缴纳的契税，系对逯玉秀、李安琪权利的侵犯，违反法律规定，理应退还。请求撤销一、二审判决，支持其一审诉求。 海宏公司辩称，逯玉秀、李安琪再审请求无事实和法律依据，应驳回再审请求。（一）海宏公司不存在逾期办理房屋权属证书的违约事实。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”，双方不仅未对取得《房屋所有权证》时间作出约定，而且办理《房屋所有权证》应由双方共同完成。（二）逯玉秀、李安琪诉请退还契税系由海宏公司代逯玉秀、李安琪支付，逯玉秀、李安琪实际未向海宏公司支付，要求退还契税无事实和法律依据。 逯玉秀、李安琪向一审法院起诉请求：1.海宏公司办理不动产权证书；2.支付逾期办理产权登记违约金6053.89元；3.退还契税12107.8元；4.诉讼费由海宏公司承担。 一审法院认定事实，逯玉秀、李安琪与海宏公司于2013年9月13日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号3号楼2单元2241室，预测建筑面积144.83平方米。二、房屋价款：总金额605389元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。 合同签订后，逯玉秀、李安琪按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月6日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》〔以下简称《补充协议》〕，约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间，按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，按日支付已付总房款万分之四的违约金。《补充协议》签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。 2015年10月20日，经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位对银泰九号公馆10号楼进行了工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。逯玉秀、李安琪所购的9（应为3，系笔误）号楼的交验时间为2015年12月6日之前。逯玉秀、李安琪以该房未达到入住条件为由拒绝入住。 2016年6月25日，海宏公司向逯玉秀、李安琪开具《收据》，载明：逯玉秀、李安琪交款14540.3元，包含契税12107.8元、维修基金2172.5元、有线接口费260元。海宏公司向逯玉秀、李安琪开具购房发票，票面金额为605389.4元。同日，逯玉秀、李安琪与海宏公司委托的银泰物业公司签订《前期物业服务合同》，逯玉秀、李安琪向银泰物业公司交纳了物业费、垃圾清运费等。 逯玉秀、李安琪于2016年1月向一审法院起诉，要求海宏公司支付延期交房违约金，该院经审理于2016年6月8日作出（2016）青0105民初120号《民事判决书》，判决海宏公司给付逯玉秀、李安琪违约金70467.61元。该院在执行该民事判决过程中，海宏公司应支付逯玉秀、李安琪的违约金70467.61元及诉讼费1562元，合计执行款72029.61元。2016年11月24日，逯玉秀、李安琪实际领取执行款57489元，其余执行款用于抵扣契税、维修基金、有限接口费及物业费等费用，逯玉秀、李安琪在执行案款收据上注明“该案全部执行完毕”。 一审法院认为，《商品房预售合同》和《补充协议》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。 一、关于逯玉秀、李安琪主张海宏公司履行办理不动产权证及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。对逯玉秀、李安琪要求海宏公司履行办理不动产权证及支付逾期办理产权登记的违约金6053.89元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。 二、关于逯玉秀、李安琪主张海宏公司退还契税的问题。根据该院执行案卷中的执行案款收据明确显示逯玉秀、李安琪的契税是从违约金中抵扣，对此项事实予以确认。双方在《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了原告的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为原告办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。逯玉秀、李安琪亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为逯玉秀、李安琪等购房人办证的违约情况。故逯玉秀、李安琪要求海宏公司退还契税12107.8元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回逯玉秀、李安琪的全部诉讼请求。本案诉讼费256元，已减半收取128元，由逯玉秀、李安琪承担。 逯玉秀、李安琪不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判支持其一审全部诉讼请求。 海宏公司辩称，维持一审判决，驳回逯玉秀、李安琪的上诉请求。 二审中，双方对一审法院查明的事实无异议，二审予以确认。 二审法院认为，《商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照合同第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，逯玉秀、李安琪主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执580号案件中，海宏公司应支付逯玉秀、李安琪违约金70476.61元及诉讼费1562元，合计执行款72029.61元。2016年11月24日，逯玉秀、李安琪实际领取执行款57489元，其余执行款14540.6元用于抵扣契税12107.8元、维修基金2172.5元、有线接口费260元和物业费。逯玉秀、李安琪认可其未交纳契税，用逾期违约金抵扣了契税，但逯玉秀、李安琪认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当退还。二审法院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与逯玉秀、李安琪协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，逯玉秀、李安琪并未实际交纳契税，现逯玉秀、李安琪主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，不予支持。 逯玉秀、李安琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由逯玉秀、李安琪负担。 本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致，逯玉秀、李安琪与海宏公司均不持异议，再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 本院再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、海宏公司应否支付逯玉秀、李安琪未办理房屋权属证书违约金的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记，初始登记与房屋产权登记不是同一概念。按照《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。 海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。逯玉秀、李安琪原审主张海宏公司支付逾期办理产权登记违约金，再审主张海宏公司支付逾期申请办理初始登记违约金，其实质是主张未办理房屋权属证书违约金。因此，逯玉秀、李安琪主张海宏公司按已付房价款605389元的1%支付未办理房屋权属证书违约金6053.89元有事实和法律依据，再审应予支持。原一、二审判决此节处理不当，应予纠正。 二、海宏公司应否退还逯玉秀、李安琪契税的问题 本院再审认为，逯玉秀、李安琪实际未以现金缴纳契税，而是依据另案即青海省西宁市城北区人民法院作出的（2016）青0105民初120号《民事调解书》，在执行过程中与海宏公司达成了以逾期交房违约金抵扣逯玉秀、李安琪缴纳的契税、维修基金等的《执行和解协议》，对契税问题，本案不作处理。 综上，本院再审认为，逯玉秀、李安琪的再审请求部分成立，应予支持。原一、二审判决处理结果不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1320号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1428号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付逯玉秀、李安琪未办理房屋权属证书违约金6053.89元； 三、驳回逯玉秀、李安琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件诉讼费256元，减半收取128元，逯玉秀、李安琪负担86元，青海海宏房地产有限责任公司负担42元；二审案件受理费256元，逯玉秀、李安琪负担171元，青海海宏房地产有限责任公司负担85元。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾