河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7927号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市**大学路****楼****，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：常琳，该公司员工。被告：曾鹏，女，1986年1月24日出生，汉族，住新郑市。原告康桥悦生活服务集团有限公司与被告曾鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康桥悦生活服务集团有限公司的委托诉讼代理人常琳，被告曾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥悦生活服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年12月31日的物业管理费7137元；2.判令被告按照合同约定每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年7月31日为4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市新郑市××镇××路××桥××室，房屋建筑面积为81.33平方，类型为住宅。2013年11月8日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为康桥溪月小区提供物业管理服务。被告需按建筑面积2.25元/平方米/月支付物业管理费，物业费每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，直至付清费用之日止，暂计算至2020年7月31日为4000元。自原告进驻康桥溪月小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2017年10月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费7137元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判如所请。曾鹏辩称，在康桥溪月小区并未验收交房、物业服务并未进驻园区的情况下，2013年11月8日，被告与河南太平世家物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。按照协议内容，被告在2015年交房入住之日起便足额支付了物业服务费等相关费用，但原告并未按协议内容履行相关的服务内容，构成违约并损害了被告及其他业主的权益。具体违约情况如下:一、私自损毁、更改公共设施设备并改变其用处。原告在没有征得业主同意的前提下私自拆除公共绿化带改建为地上停车位并向业主收取停车费；私自更改公共照明路灯、美观灯，将原有的照明路灯、美观灯改为简陋的灯带；私自占用公共活动用地建盈利的自动售货柜；私自移除地上公共绿化区域枯死树木并未做补栽处理等。二、违反“定期公布物业服务收支账目”的协议内容，侵害业主的知情权。至原告进驻小区以来从未以任何形式（包括但不限于新闻媒体、报纸、园区公告栏等）向业主公布收支账目；从未向业主公示过园区配备岗位工作人员数量、人员分工等信息，从未向业主申请或征求维修“专项维修基金”使用以及公示其账目。三、违反消防安全法律规定，没有履行定期对公用灭火器进行更换的义务，只是简单的换标签欺瞒业主及相关部门的检查；没有定期检查消防栓并做相应的记录；小区消防通道被市场占用，原告没有做到及时制止和妥善处理；原告没有设立消防责任人员并公示，没有对园区相关工作人员的消防培训。四、非法获取公共收益，长期侵占业主利益。原告在没有征得业主同意的前提下，私自将地面绿化植被破坏，改扩建为地上停车位并向业主以每月四十元的租金收取停车费，据统计地面共建立停车位254个，原告实际出租1.5倍车位数以不确定车位号的形式租给业主，非法获得收益。原告长期收取电梯广告费，从未向业主公示收益及去向。小区共有电梯29部，每部电梯投放广告位4个广告全覆盖。原告从未向业主公示以上属于业主（乙方）的收益以及用途去向，严重的侵害了被告的利益。五、原告没有履行维护小区公共秩序的义务。小区长期存在自行车、电动车乱停乱放，非机动车占用机动车停车位，电动车上楼，散养大型犬只等问题，原告没有尽相关协议义务进行劝阻和妥善解决，极大的影响了业主的生活品质，给全体业主带来了安全隐患。以上为原告长期存在的主要违约事实。到目前原告仍然没有履行以上协议内容或整改。被告自入住以来长期向其反映相关问题，但无任何效果，被告无奈于2019年12月30日联合其他业主向原告发送律师函要求限期整改，但仍然没有得到任何回应和处理。综上所述，原告长期违反协议内容，已经严重违约。在原告严重违约的前提下却要求被告按协议履行付费义务，不合法、不合理。在原告没有履行相关义务和提供协议相关服务内容的前提下，被告拒绝履行付费的义务。本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要内容约定如下：甲方为乙方位于新郑市龙湖镇祥和路19号康桥溪月小区提供物业服务，乙方房屋座落位置为16-1802，房屋建筑面积为81.33平方米。物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。甲方物业费收费标准为：备案价住宅2.25元/平方米/月，自2015年9月30日起，乙方按照建筑面积每月每平方米2.25元交纳。乙方交纳物业服务费用时间：每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。本合同自甲乙双方签字盖章后生效。对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及其相应的水电运行费用及其他事项等内容，双方也进行了详细约定。原、被告均在合同下签名或盖章。在合同履行过程中，河南太平世家物业服务有限公司于2016年3月22日将企业名称变更为河南新康桥物业服务有限公司；河南新康桥物业服务有限公司于2020年4月30日将企业名称变更为康桥悦生活服务集团有限公司。被告依约支付了2017年9月30日之前的物业服务费，2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7137元，经原告多次催交，被告以原告提供的物业服务存在问题为由不同意交纳物业费并提交了照片、律师函等证据加以证明，原告对此不予认可，认为被告提供证据不足以证明其提供的物业服务存在问题，且不能成为被告拒交物业费的理由。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，准予变更登记通知书，部分服务记录，照片，律师函、微信催费截图及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。河南太平世家物业服务有限公司与被告所签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南太平世家物业有限公司现变更为康桥悦生活服务集团有限公司，《前期物业服务协议》对双方仍具有约束力。被告的房屋建筑面积为81.33平方米，按2.25元/平方米/月的标准计算，2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为7136.71元。经书面催交后，被告仍未向原告支付物业服务费，已构成违约。因此，被告应向原告支付上述期间的物业服务费7136.71元。《前期物业服务协议》约定乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失。因此，在综合考虑迟延交纳物业费日期及数额等因素，本院酌定由被告向原告支付违约金356.84元。被告称原告提供的服务管理存在一定瑕疵，但经本院庭审查明事实确认整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，即便原告物业服务瑕疵，亦不应成为拒交物业费的合理事由，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。另外，被告关于公示物业费用账目、租金收入、恢复园区绿化、观景灯等问题的辩称意见，其可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告曾鹏应当于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7136.71元及违约金356.84元，共计7493.55元；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计39元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担11元，被告曾鹏负担28元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二〇年十一月十一日代理书记员  宋改换