重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6061号上诉人（原审被告）：王旭，男，1974年5月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：邬娜(系王旭之妻)，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道****，统一社会信用代码91500108203178087P。法定代表人：潘锦华，该公司总经理。委托诉讼代理人:古桂丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何晓维，女，该公司员工。上诉人王旭因与被上诉人重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称聚泽物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初7714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王旭的委托诉讼代理人邬娜，被上诉人聚泽物业的委托诉讼代理人何晓维、古桂丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王旭上诉请求：减免物管费，物管服务费在实际收费标准的基础上按8折计算。事实及理由：物业服务企业不作为，服务存在严重瑕疵，小区内随意乱摆摊、垃圾到处堆放、车库漏水、电梯经常损坏且不及时修理，上诉人多次被困在电梯内，给上诉人留下心理阴影；接房不久，外墙就出现渗水等质量问题导致主卧墙面发霉；楼上天花板漏水，多次找物管解决，物管既不协调楼上的住户解决，也不予以处理；小区的公共收益属于全体业主所有，要求将公共收益给全体业主或冲抵物管费；全部物业或小区没有门禁、监控，偷盗事件时有发生；保安上班时间睡觉、烤火，甚至还有保安喝醉上岗等。聚泽物业辩称，物业服务是一项持续工作，我司承认工作中存在一定的瑕疵，接到投诉我司也积极进行整改，业主反映的问题如不在我司工作范围内，我司也积极的向有关部门进行汇报、处理。若业主都以不交物业费作为抗辩，会影响整个小区的物业服务水平和侵害其他业主合法权益。小区电梯使用年限已有10年左右，电梯发生故障比较频繁，我司也依据电梯维保合同，督促维保单位进行维修，我司也根据相关规定动用大修基金更换一部电梯，待检验完毕就可使用。我司与开发商签订的前期物业服务合同约定的单价是按1.8元/平米/月收取。其他答辩意见以一审陈述意见为准，不再赘述。聚泽物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年3月至2019年5月的物业管理服务费8582.28元、水电公摊费246.5元、违约金3266.41元（从欠费次月起以差欠的物业费为基数按每日万分之五计算，暂计至2019年5月31日，实际支付至欠款付清之日止），共计12095.19元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2009年7月，原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订有《前期物业服务合同》，约定由原告对某小区B区提供物业服务，本合同有效期2年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，业主委员会代表全体业主没有签订新的物业服务合同，本合同自动延续，直至新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅1.8元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告为聚丰汇山里小区提供物业服务至今。被告王旭是涉案小区某号房屋的业主，该房屋建筑面积为93.49平方米，被告2011年接房。接房后，被告因家中房屋墙体漏水及认为原告提供的物业服务存在严重瑕疵等问题，从2015年3月起未向原告交纳相应的物业服务费、水电公摊费。原告经催收未果，故诉至法院，诉请如前。庭审中，被告为证明其辩称事实举示照片打印件若干，原告陈述外墙漏水需使用大修基金，物业已经上门征求业主意见但通过率未达要求，现准备再对小区漏水情况进行统计后走大修紧急程序；天花板漏水是楼上业主原因，如被告愿意原告可以再次组织双方协调。周末为了方便业主，确实有摆摊情况，收益都是纳入小区公共收益的，物业对摆摊数量都进行了控制，不影响业主的通行。因小区没有统一的装修垃圾堆放点，所以临时堆放在负一楼，部分业主不自觉会将生活垃圾也扔在这里，物业每月都会进行清理，也定期对小区进行消杀。小区每天都安排了保洁进行清理。曾经确实有保安也是小区的业主在下班后喝酒回来在保安亭睡着了，物业发现后将其送回家中。小区没有门禁是因开发商未兑现承诺，小区门禁等相关设施至今没有完善。同时，原告陈述物业公司原由开发商控股，因小区内部分硬件设施未完善，故开发商前期牺牲物业利益根据物业合同中物业费标准1.8元/平方米/月打折后按1.2元/平方米/月收取。后物业公司被他人收购，但不好恢复价格，实际也是按照1.2元/平方米/月收取物业服务费。现原告认为被告未主动交付，故要求被告按照合同约定的1.8元/平方米/月支付。一审法院认为，原告聚泽物业与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》，形式要件符合相关法律规定,内容没有违反法律的禁止性规定,故确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述物业合同对包括被告在内的小区业主均有约束力，原告已向该小区提供了物业服务，被告应履行交纳物业服务费的义务。关于物业费的标准问题，前述物业服务合同虽约定物业费标准为1.8元/平方米/月，但根据被告举示的照片及原告的陈述，涉案小区确实存在没有门禁、小区摆摊、电梯故障等问题，原告也陈述因开发商未兑现承诺，小区门禁等部分硬件设施至今未完善，故涉案小区实际按照1.2元/平方米/月收取物业服务费，被告作为涉案小区业主之一，其在与其他业主接受同样的物业服务质量下未缴纳物业费虽有不当，但原告要求被告按照高于其他业主实际交纳的物业费标准而按照1.8元/平方米/月支付物业费亦显失公平，因此，对物业费标准，按照原告在涉案小区实际收取的标准即1.2元/平方米/月予以支持，被告在2015年3月至2019年5月期间应向原告支付物业服务费为5721.59元（93.49平方米×1.2元/平方米/月×51个月），对原告超出部分的诉请，不予支持。被告辩称原告的物业服务存在严重瑕疵，故要求在1.2元/平方米/月的基础上进行打折。被告举示的证据虽一定程度上反映出物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务具有长期持续性，且被告的抗辩中房屋漏水、小区门禁设施缺失等不能证明属于物业服务范畴，也不能全面反映原告提供的物业服务的具体情况。同时，原告实际上已经按照低于前期物业服务合同约定的服务费标准七折以下的标准向涉案小区业主收取物业费，现被告辩称在此基础上还需进行打折证据不足，不予支持。关于水电公摊费246.5元。双方对此均无异议，予以支持。关于违约金。被告未按照涉案小区的前期物业服务合同约定按时履行缴费义务确存在违约，但如前所述，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，被告未缴费事出有因，双方应该加强沟通理解，化解矛盾。因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王旭于本判决生效之日起七日内支付原告重庆聚泽物业管理有限公司2015年3月至2019年5月期间的物业费5721.59元、公摊水电费246.5元，共计5968.09元；二、驳回原告重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取51元，由被告王旭负担（此款已由原告重庆聚泽物业管理有限公司垫付，被告连同前款一并支付给原告）。二审中，上诉人王旭举示光盘一张，光盘中有图片和短视频若干，拟证明小区的电梯经常出现故障，小区保安履行职责不到位，小区物业服务存在瑕疵等情况。聚泽物业书面质证认为，上述证据主要是图片，不能客观反映物业服务真实情况，对证据的真实性、合法性、关联性不认可。被上诉人聚泽物业举示了物业服务公告栏照片、公司员工到业主家中查看漏水照片、清运垃圾照片、公示更换电梯资料照片、来访人员登记表、公共收益资金使用意见征询表，拟证明聚泽物业公司已履行义务，物业公司按照规定使用小区公共区域收益和专项维修资金，用于安装监控和更换小区部分电梯等亟待解决问题。聚泽物业另举示重庆市南岸区人民法院作出的（2018）渝0108民初22244号民事判决书，拟证明小区部分业主按前期物业服务合同约定的1.8元/平方米/月缴纳物管费。上诉人王旭质证认为，被上诉人举示的证据系其单方制作，聚泽物业履行部分职责，但其物业服务存在严重瑕疵，聚泽物业实际按照1.2元/平方米/月收取物管费。本院对上述证据欲证明的问题，综合本案事实，综合予以认定。二审审理中，上诉人王旭提出欠费时间问题，经庭后双方核实并提交书面材料均认可，上诉人王旭于2015年7月开始欠缴物管费，2015年8月开始欠缴公摊费。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案是由物业服务质量引发的纠纷。被上诉人与建设单位签订有《前期物业服务合同》，上诉人与被上诉人形成了物业服务合同关系，双方均应按合同履行。被上诉人不完全履行义务，物业服务费可以减少。鉴于一审法院已经考虑到此情况，并采取将前期物业服务合同约定的收费标准1.8元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月和不主张违约金的方式体现，本院不再改判，以尊重一审法院的适当司法裁量权。上诉人应该及时交纳物业费，被上诉人应当切实履行物业合同义务，维护业主权利。综上所述，王旭要求再降低收费标准的上诉请求不能成立。根据二审双方对欠费时间的一致陈述这一新的事实，本院对王旭应当交纳的物业服务费和公摊水电费进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初7714号民事判决；二、王旭于本判决生效之日起七日内支付重庆聚泽物业管理有限公司2015年7月至2019年5月的物业费5272.84元，2015年8月至2019年5月的公摊水电费222.33元，共计5495.17元；三、驳回重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取51元，由王旭负担；二审案件受理费50元，由王旭负担25元，由重庆聚泽物业管理有限公司负担25元（双方预交的案件受理费在履行前述判项时自行品迭。）本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年十一月二日法官助理 万前程书 记 员 黄献丽