河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2493号原告：王松泽，男，1963年5月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙春生，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡裕鑫房地产开发有限公司，住所地：三门峡市上阳路南段西河堤路**楼******。统一社会信用代码：914112005531802249。法定代表人：邵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王松泽与被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王松泽的委托诉讼代理人孙春生，被告裕鑫公司的委托诉讼代理人赵栋梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王松泽向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金1684800元。事实和理由：2011年1月24日，被告裕鑫公司取得位于三门峡市河堤北路的建设用地。2011年6月3日，获得三门峡市规划和城市管理综合执法局颁发的“建设用地规划许可证”，用地项目名称“银堤漫步商住小区”，用地性质“商住用地、幼儿园用地”。2011年7月20日，获得三门峡市规划和城市管理综合执法局颁发的“建设工程规划许可证”，建设项目名称“银堤漫步商住小区”（1#5#6#7#商住楼2#3#4#住宅楼和幼儿园）。7#商住楼即公寓楼。2013年4月9日，原、被告双方签订《公寓房购房协议》一份，约定原告购买银堤漫步小区七号楼公寓房第三层1-10、33-44号，共计22间，建筑面积概算为936平方米，该房性质为住宅公寓楼，产权为70年（从甲方拿地年限算起），被告承诺为公寓式住宅，产权为70年。如该房产权不是70年，被告应支付原告所购公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金。2014年10月11日，被告向三门峡市城市规划执法局递交“关于申请调整‘银堤漫步’项目规划平面图的请示”，该请示载明“2014年7月在市政府协调下土地争议已解决，土地手续已完善。现申请贵局调整规划平面图。原2011年6月3日批准的规划平面图作废，调整为我公司提交的新规划平面图（彩图）”。2017年1月19日，三门峡市城乡规划局为被告颁发新的“建设工程规划许可证”，确定被告所建设的公寓楼为商业性质。针对上述事实，原告认为被告裕鑫公司已构成严重违约，原被告双方签订合同明确约定原告所购房屋产权为70年的公寓式住宅房，被告向规划部门提出申请，要求调整规划，造成产权性质变更的责任完全在于被告，被告依约应向原告承担违约责任，赔偿违约金，故原告诉至法院。被告裕鑫公司辩称：1、对于产权年限违约问题，双方已经处理完毕，原告再次起诉要求支付违约金缺乏事实依据，也违背了诚信原则。在（2019）豫1202民初630、631号案件的审理过程中，双方私下达成口头和解协议：房屋单价确定为4250元，房价上涨了50元，王松泽不再主张产权年限违约金，不再支付开口费、诉讼费。对于定购的24套房屋，双方签订22套房屋的证实商品房买卖合同并进行备案，王松泽补交剩余房款，裕鑫公司开具正式发票，其余2套作为退房处理。另，《公寓购房协议》第十条明确约定“正式的《商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止”，且裕鑫公司已将该原件收回作废，原告以昨非协议起诉，不应得到支持。2、涉案7号楼房屋性质变更系原告和政府原因，政府原因导致的变更应当认定为不可抗力或情事变更，裕鑫公司在此过程并不存在任何过错。2、原告在没有任何损失或证据证明实际损失的情况下主张裕鑫公司支付巨额违约金，违背了违约金应以实际损失为基础的法律规定和法律内含。3、原告不应由于其违法行为和违约行为而获利，法院也不应对其非法利益予以支持。4、关于曹锐、曹艳两案，裕鑫公司已申请再审，目前高院已立案正在进行审查，为避免案件反复，避免司法资源的浪费，恳请贵院能够中止本案审理，不要急于判决。河南省高级人民法院案号分别为（2020）豫民申3522、（2020）豫民申3524号。本院经审理认定如下事实：2013年4月9日，裕鑫公司（甲方）与王松泽（乙方）签订《公寓房购房协议》，主要约定：一、乙方购买银堤漫步小区七号楼公寓第三层1-10、33-44号，共22间，建筑面积概算为936平方米（最终面积以房产管理部门测绘面积为准，多退少补）。二、该房认购价格按照建筑面积每平方米4200元，该房总金额暂定3931200元（实际总金额以房产管理部门测绘面积与本协议约定的房屋单价的乘积为准，多退少补）。三、该房的土地使用取得方式为“出让”，该房性质为住宅公寓楼，产权为70年（从甲方拿地年限算起）。本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让给乙方。四、付款方式和期限，乙方应在2013年4月9日前，支付甲方50%房款，共计1965600元。交房后三个月内，乙方分期支付甲方30%房款，共计1179360元，每个月支付10%房款，共计393120元。剩余房款乙方在与甲方签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。中央空调开口费175元/㎡，共计约163800元，乙方应在中央空调设计开工后付清，不包含在房款内。其他水电开口费等相关费用乙方应在交房前付清。因政策性变更增加的税费另行计算……七、交房时间及交房条件：甲方保证在2013年6月1日前将该房屋交付给乙方使用，并保证交房后该房屋无任何担保、抵押等债权债务纠纷……九、违约责任：4、根据项目目前国家政策及国土局、规划局所审批的各项手续甲方承诺为公寓式住宅，产权为70年。如该房产权不是70年，甲方应支付乙方所购公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金。5、甲方若不能按期交房，按乙方所交房款每日5‰支付违约金，违约金可充抵房款。十、甲方按项目规划、设计的平面功能交付所购房屋，在不影响原功能的前提下，乙方如提出变动应在合同签订后五日内确定，逾期未确认变更的以原设计为准。未经许可乙方不得改变设计和使用功能，否则产生的后果由乙方承担。本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。正式的《商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止。十一、本协议未尽事宜和有争议部分条款，在签订正式《商品房买卖合同》中约定。十二、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。甲方法定代表人邵军签字并加盖裕鑫公司印章确认，乙方王松泽签字确认。2011年1月30日，裕鑫公司和三门峡市国土资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”，合同编号：豫（三）出让（年）第0053号，主要约定：第四条、本合同项下出让宗地编号为2010-17，宗地面积大写肆万壹仟伍佰柒拾平方米（小写41527平方米）。本合同项下出让宗地坐落于河堤路北、××、××、××路南。第五条、本合同项下出让宗地的用途为商住、幼儿园。第六条、出让人同意在2011年前将宗地交付给受让人。第七条、本合同项下国有建设用地使用权出让年期为商业40年，住宅70年，幼儿园50年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。2016年11月18日，（2016）15号三门峡市人民政府市长办公会议纪要：“一、关于裕鑫房地产开发有限公司银堤漫步项目有关问题（四）会后，市政府相关部门要按照裕鑫公司建设现状办理《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续。”2017年1月5日，三门峡市城乡规划局制作的“银堤漫步项目建设工程规划平面图公示牌”说明部分载明：1、因本项目部分建筑已开工建设，图中1#、垃圾中转站位置依据规划绘制，其余建筑位置依据现状实测进行绘制，2、因2#、3#楼未完工，图中1#、2#、3#及垃圾中转站建筑面积依据规划计算，其余面积依据现状实测计算。2017年5月31日，三门峡市城乡规划局在该说明部分下方备注“根据市政府会议纪要，依现状测绘总容积率控制补办建设工程规划许可证，”并加盖印章确认。另查明：1、关于曹锐与裕鑫公司一案，三门峡市中级人民法院于2020年4月20日作出（2019）豫12民终2288号民事判决书，载明以下事实：2017年1月19日，三门峡市城乡规划局颁发了建字第4112002017G1003号建设工程规划许可证，载明地上建筑面积190038.73㎡，规划图显示地上限建面积商业＜14830㎡，住宅＜172800㎡，地上面积187629.96㎡，其中商业建筑面积30125.93㎡，住宅建筑面积157146.23㎡，配套建筑面积357.80㎡。但是建设工程项目平面位置图说明部分载明，1、因本项目部分建筑已开工建设，图中1#、垃圾中转站位置依据规划绘制，其余建筑位置依据现状实测进行绘制。2、因2#、3#楼未完工，图中1#、2#、3#及垃圾中转站建筑面积依据规划计算，其余建筑面积依据现状实测计算。2017年5月31日，三门峡市城乡规划局在该说明下方备注根据市政府会议纪要，依现状测绘总容积率控制补办建设工程规划许可证，并加盖印章确认。2017年2月6日，三门峡市住房和城乡建设局颁发了编号4112011612300101-SX-001号建筑工程施工许可证。2018年8月27日，三门峡市住房和城乡建设局向裕鑫公司颁发三建房预许字【2018】第005号商品房预售许可证，载明项目名称为银堤漫步，房屋坐落为湖滨区五原路××街坊银堤漫步，楼号国粹大厦，用途商业服务，建筑面积12468.65㎡，层数7层，间数232间。判决书认定：政府相关部门是根据建筑现状办理的《建设用地规划许可证》，土地使用性质由住宅变为商业，土地使用年限由70年变更为40年，而不是依据使用现状办理，同时也没有证据证明相关变化是因为使用现状变化导致。裕鑫公司应当按所出售公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金的标准向曹锐支付违约金共计1610172元。判决作出后，裕鑫公司不服，向河南省高级人民法院申请再审。2020年9月14日，河南省高级人民法院做出（2020）豫民申3524号民事裁定书，裁定“驳回三门峡裕鑫房地产开发有限公司的再审申请。2、2019年，裕鑫公司以王松泽未按约签订正式的《商品房买卖合同》，并未支付剩余房款、水电费为由，将王松泽诉至法院，本院于2019年4月27日作出（2019）豫1202民初631号民事判决书，判令王松泽支付裕鑫公司房款786240元及逾期付款利息、水电费77641元。判决生效后，王松泽支付了房款，与裕鑫公司签订正式的商品房买卖合同，并进行了备案登记。庭审中，被告称原、被告双方就违约金事项私下达成口头协议，原告同意撤回起诉。原告对于被告所称的口头协议不予认可，称并未达成调解，且一直在主张权利，从未放弃追究违约责任，之所以签订正式的商品房买卖合同，是因为判决要求王松泽支付剩余房款，王松泽在支付房款时，为维护自己权益签订了正式的商品房买卖合同。被告为证明双方达成调解协议，原告同意撤回起诉，提供录音资料一份，录音主要载明：被告说：你不是说你东西都撤回去了，咋还有个案件。原告说:让我问问孙律师，上次你给我说我都打电话了。被告说：你再问一下。原告说：中，叫我打电话问问。原告代理人孙律师称，未接到原告要求撤诉的电话。庭审中，原告诉讼请求变更为“要求被告支付违约金1572480元”。本院认为，原告王松泽与被告裕鑫公司于2013年4月9日签订的《公寓房购房协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《公寓购房协议》中约定“正式的《商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止”，现原、被告双方已就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同，该《公寓房购房协议》效力自行终止。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，本案中，虽然《公寓房购房协议》终止，但是该协议中关于“如该房产权不是70年，甲方应支付乙方所购公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金”的约定，属于独立存在的解决争议方法的条款，依然有效，双方应当按约履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《公寓房购房协议》明确约定“该房的土地使用取得方式为“出让”，该房性质为住宅公寓楼，产权为70年”，但是现案涉房屋的土地使用年限为40年，裕鑫公司已违背协议约定，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的而损失赔偿额的计算方法。本案中，《公寓房购房协议》约定“如该房产权不是70年，甲方应支付乙方所购公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金”，依据该约定，被告要求原告支付违约金1572480元，未超出合同约定范围，本院予以支持。被告辩称，原、被告双方就违约金事宜已经达成了口头调解协议，但是未提供充足证据证实，且原告不予认可，故其辩称证据不足，本院不予采纳。被告又辩称，涉案7号楼房屋性质变更系原告和政府原因，政府原因导致的变更应当认定为不可抗力或情事变更，裕鑫公司在此过程并不存在任何过错。本院认为，三门峡市政府（【2016】15号）会议纪要显示“市政府相关部门要按照裕鑫公司建筑现状办理《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续”，故本案政府相关部门是根据建筑现状办理的《建设用地规划许可证》，土地使用性质由住宅变为商业，土地使用年限由70年变更为40年，而不是依据使用现状办理，同时也没有证据证明相关变化是因为使用现状变化导致，故被告辩称，没有事实依据，本院不予采纳。被告又辩称，原告在没有任何损失或证据证明实际损失的情况下主张裕鑫公司支付巨额违约金，违背了违约金应以实际损失为基础的法律规定和法律内含。本院认为，双方在《公寓房购房协议》约定“如该房产权不是70年，甲方应支付乙方所购公寓住宅所差年限每年60元/㎡的违约金”，该约定不仅说明当事人双方在订立合同时已经对案涉房屋的土地使用年限可能减少的情况有明确的预见，也说明双方已经对该情况出现后的违约损失情况有明确的预估，能够体现该情况出现所造成的违约损失情况，并且，案涉房屋的土地使用年限减少，还涉及到案涉房屋性质的变更，属于房屋购买人的重大利益损失，故该协议的约定体现了违约金的补偿性和惩罚性，应予认定。被告辩称，没有依据，本院不予采纳。综上所述，原告王松泽的诉求有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司支付原告王松泽违约金1572480元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19960元，由被告三门峡裕鑫房地产开发有限公司负担18629元，原告王松泽负担1331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵云霞人民陪审员  杨佳明人民陪审员  唐亚敏二〇二〇年十一月十六日书 记 员  张东兰