河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3112号原告：张和平，男，1962年1月16日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，现住三门峡市湖滨区。被告：中国邮政集团有限公司三门峡分公司，住所地：三门峡市崤山路西段**。统一社会信用代码：91411200711249777T。负责人：申瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张和平与被告中国邮政集团有限公司三门峡分公司（以下简称三门峡邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张和平，被告三门峡邮政公司的委托诉讼代理人李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张和平向本院提出诉讼请求：1.判令被告免除2020年2月份房租，减半收取2020年3－4月份的房租，共计2200元；返还装修费5200元及搬迁费1200元，合计8600元；2.被告承担本案的诉讼费用；3.撤销《房屋租赁合同》显失公平的第十七条第四款。事实和理由：2019年12月19日，原、被告签订租房合同，原告租赁被告位于公园路公园门口40平方米的房屋，并向被告交纳了半年房租6600元。在合同履行过程中，受疫情及房屋拆迁的影响，被告只实际使用了20天，经与被告协商被告只退还5、6月房租。依据国家政策和法律法规及三门峡市关于疫情期间减免微小商户房租的规定，被告应对原告减免相应租金。同时依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，撤销租房合同第四款。被告三门峡邮政公司辩称，1.原告在承包被告门面房期间，未经被告同意私自将房屋转租给案外人张刘梅，且张刘梅一直从事经营至拆迁。故原告一直收取了张刘梅的房租，其没有房租损失，要求免除2月份房租及3、4月份房租减半，没有法律依据。2.原告承租及转租被告门面房后，均未对门面房进行过装修，且原被告签订的合同明确约定，装修费用由被告承担，其要求返还装修费用，无依据。3.房屋拆迁时，原告未实际使用和经营该门面房，要求支付搬迁费用无依据，且双方约定，即使存在搬迁费用问题，也应由原告承担。4.原被告双方是在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，并不存在显失公平的事项，原告要求撤销《房屋租赁合同》第十七条第四款，无任何事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：自2007年起，张和平承租三门峡邮政公司位于三门峡市公园路公园门口的门面房，租赁期限为1年，租赁期满后重新续签合同。自2016年起，每年租金调整为13200元。2019年12月16日，张和平（乙方）与三门峡邮政公司（甲方）签订《租赁合同》1份，主要约定：1.张和平租赁三门峡邮政公司公园路门面房1间，房屋面积为40平方米。2.租赁期限为1年，自2019年12月31日起至2020年12月30日止。3.租金为每年13200元。租金为年预付制。4.第九条维修、装修及改建。如果乙方计划对租赁标的物进行装修，应至少提前一周向甲方提交装修施工方案，经甲方审核并书面同意取得政府相关部门对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工。在施工结束后，经甲方确认验收符合甲方审核同意的施工方案。本条款的工程费用及对乙方增设附加的室内装修、设备等费用，不论其账单上的户名及名义如何，均应由乙方承担。5.第十二条乙方的权利义务。……（八）乙方应自行承担租赁标的内部装修在使用过程中的维修责任和费用；（九）乙方的禁止性行为，不得将甲方租赁标的的部分或全部转租或用于其他方式交于第三人或者允许第三人共同使用或用乙方以外的名义向外揭示。6.第十五条不可抗力及责任的免除。（一）本合同规定的不可抗力，仅包括租赁标的所在地发生的地震、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方原因而发生的火灾、爆炸及战争、恐怖事件、社会动乱和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用。7.第十七条合同的终止。（三）乙方出现本合同第十二条（九）款规定的其他情形的（四）租赁标的因城市建设需要被依法列入征收范围的，征收所得各项补偿金归甲方所有，乙方在接到甲方书面通知后15日内无条件搬迁，合同亦自动终止。第十八条租赁标的的交还。本合同履行完毕或按本合同第十七条所述情形而导致本合同终止的，乙方应在租期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限交还租赁标的。对于乙方经甲方书面同意对租赁标的的添附，乙方交还租赁标的时，甲方并不当然请求乙方恢复原状；甲方也无需对这种添加和添附行为进行费用补偿。该合同另附《房屋租赁合同（出租）适用指引》1份，载明本合同供邮政企业出租房屋参考使用，并从10个方面提示了签订合同应注意的问题。上述合同签订后，张和平向三门峡邮政公司缴纳了半年的租金6600元。2020年4月17日，三门峡市湖滨区人民政府发布《关于对前进街道辖区内钢材市场等3个片区房屋征收的决定》，公布征收范围为北环路以南、大岭路以西，黄河路以北钢材市场片区，建设路以北、建工路以南、大岭路以东、陕州路以西十一局大修厂片区，和平路以南量仪厂片区。本次征收时间为2020年4月18日至2020年6月30日。张和平承租的房屋在湖滨区人民政府的征收范围内。后案涉房屋被依法征收、拆除。2020年5月18日，三门峡邮政公司向张和平退还2020年5-6月份的房屋租金2200元，张和平向三门峡邮政公司出具收条1份，载明“今收公园路拆迁2020年五六俩个月的房费2200元”。另查明，1.2020年2月10日，××肺炎疫情支持中小微企业渡过难关工作措施的通知》（三改〔2020〕1号），该文件规定，减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，本文件发布当月房租免收，之后两个月房租减半征收。2.2020年4月21日，国务院召开常委会，会议明确，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月租金。3.根据三门峡市湖滨区量仪厂及周边旧城区改造征收补偿安置方案，选择产权调换的被征收人每户发放两次拆迁补偿费，每次1200元。审理中，三门峡邮政公司认为张和平违约将房屋转租给第三人张刘梅，并向法庭提交了三门峡邮政公司工作人员周拥军和张刘梅的通话录音，通话录音的主要内容为：张刘梅在2019年9月1日在公园路租张和平的房屋，租了半年的时间，租金带押金一共支付了8500元。张和平认可自2019年7月13日至2019年底将房屋借给张刘梅使用。张和平提交了2019年12月20日装修购料清单1份，载明金额为6249元，以及照片数张，欲证明其对案涉房屋进行装修的花费，三门峡邮政公司应当返还其装修费用5200元。三门峡邮政公司有异议，认为该证据不能张和平对案涉房屋进行了装修及花费。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应依照合同约定履行各自义务。原告依合同向被告支付了半年租金6600元，因政府征收拆迁，合同约定的租赁标的已灭失，系合同约定的不可抗力事由及合同终止的情形，双方的房屋租赁关系已经终止，且被告已向原告返还2020年5-6月份的房租2200元。由于新冠肺炎疫情影响，原告不能正常使用、经营案涉房屋，属不可抗力事由。根据政府文件精神，被告作为国有企业，应免除原告2个月的租金即2200元。故原告请求免除2020年2月的房租，减半收取2020年3-4月份的租金共计2200元，理由成立，本院予以支持。关于原告请求返还装修及搬迁费问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十七条第四款“租赁标的物因城市建设需要被依法列入征收范围的，征收所得各项补偿金归甲方所有，乙方在接到甲方书面通知后15日内无条件搬迁，合同亦自动终止。”的规定，双方已明确约定房屋拆迁的利益归被告所有。故原告请求被告返还装修费5200元及搬迁费1200元，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告以显失公平请求撤销《房屋租赁合同》第十七条第四款问题。本院认为，显失公平应具备两方面条件，一是双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，另一方面是当事人利用优势地位或利用了对方没有经验。本案中原告承租被告房屋已十余年，每年均签订1份房屋租赁合同，且均约定房屋拆迁的权益归被告所有，所附《房屋租赁合同（出租）适用指引》也提醒了合同双方应注意的问题。直到今年因为房屋拆迁才要求撤销该条款，明显违背诚实守信原则。原告提供的证据不能证明双方签订的《房屋租赁合同》存在显失公平的情形，故原告的该项诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团有限公司三门峡分公司返还原告张和平房屋租金2200元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告张和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告中国邮政集团有限公司三门峡分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十一月九日书记员  王家宁