江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4074号上诉人（原审被告）：邹玲玲，女，1976年12月5日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王磊，系上诉人邹玲玲丈夫。被上诉人（原审原告）：江苏连徐高速公路有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区潘塘高速入口。法定代表人：梅松，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婷，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所实习律师。上诉人邹玲玲因与被上诉人江苏连徐高速公路有限公司（以下简称连徐高速公路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹玲玲及其委托诉讼代理人王磊、被上诉人连徐高速公路公司的委托诉讼代理人杨婷、王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹玲玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有合同约定的145平方米摊位，根据2019年2月和锦绣雅居公司口头协议，于当年3月1日起装修上货，租金从6月1日起交纳，被上诉人的理由是未能提供证据证明该约定经被上诉人知情并同意的情况下，不能约束被上诉人。上诉人认为，2019年3月商场的负责人依旧是锦绣雅居公司而非被上诉人，若按照被上诉人所说，2019年1月1日起商场已经归属被上诉人，那么上诉人根本没有条件装修上货。而当5月28日被上诉人入驻以来，上诉人的摊位就属于半营业状态，就是处理货物，不能正常进货，实际上就是因为换了经营者，大家心里没有底气，都收缩进货量，处于观望状态。二、上诉人在商场经营187平方米商铺，和锦绣雅居合作十年以上，商场是成熟稳定的市场，所以投入大量的资金装修、品牌、促销。后来由于高架施工，家居乐一楼整体搬迁，闽嘉建材装修入驻，一楼商铺空置四年之久。锦绣雅居领导给予大家房租打折的优惠，负责任地讲，锦绣雅居自签订合同以来，从来没有增加房租，反而在2018年最后两个季度房租按七折收取。上诉人房租为35.6元每平方，上诉人主张按照46元每平方米为依据确定占有使用费没有事实根据。三、自2019年5月28日被上诉人入驻商场至2019年9月1日，锦绣雅居公司的次承租人没有任何人和被上诉人签订新合同或者更改原合同。上诉人和锦绣雅居公司的合同合法有效，而且终止日期为2020年6月30日，尚在合同期内。被上诉人和锦绣雅居公司私下终止合同，应该第一时间通知次承租人，并在不损害上诉人利益的情况下，协商解决问题，直到2019年5月28日开会，包括上诉人在内的所有次承租人才知道商场已经被被上诉人接管的事实。四、2019年9月1日，商场计划关闭，给予上诉人在内的业主约定，七日内离场，对于逾期不愿意撤场的摊主将诉讼追究法律责任。上诉人在锦绣经营家具十几年，奉公守法，上诉人接受商场建议，并且口头约定，自愿撤离商场，损失自行负担，并于2019年9月12日在附近新世纪家具城重新租赁了商铺用来处理锦绣尾货。搬迁过程中，由于各种原因引起身体不适，于9月入院治疗，住院期间，锦绣业主签字离场，上诉人不在商场没有签字，但是上诉人是第一位搬迁的业主，上诉人事实上的离场是有效的，没有签字不应成为被诉的理由，且上诉人也并没有不当言行。五、被上诉人解除与锦绣雅居公司的合同，作为家具商来说是灭顶之灾，对大部分业主来说，这个摊位是家中唯一的经济来源，合同解除，商场不再经营，受损最大的群体就是业主，被上诉人应体谅弱势群体利益，合理解决问题。六、上诉人在接到诉讼后，主动数次联系被上诉人，而且是在疗养期间，伤口没有愈合的情况下，几次向被上诉人说明情况。综上，上诉人就案件事实进行了如实的陈述，希望二审法院了解真实情况，公平裁判。连徐高速公路公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一、关于上诉人所称，对于没有租赁合同的145平方米店铺，上诉人自称与锦绣雅居公司口头约定，2019年3月1日起开始上货，6月1日起开始缴纳租金，依据民事诉讼法谁主张谁举证原则。该事实应由上诉人予以证明。二、本案涉及的是租赁权消灭问题。上诉人与锦绣雅居公司签订的合同系转租合同，而转租合同以承租人租赁权的存在为前提，本案承租人锦绣雅居公司与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2018年12月31日解除，承租人与被上诉人的租赁关系已经消灭，承租人与上诉人的转租关系也随之消灭。被上诉人请求权基础是房屋所有权，上诉人在被上诉人与锦绣雅居公司合同解除后，既不与被上诉人重新签订租赁合同，又不向被上诉人支付2019年度的房屋占用费用，此举严重侵害被上诉人合法权益，理应向被上诉人支付占用房屋期间的费用。三、被上诉人请求上诉人支付相关房屋占用费用合理有据，上诉人与锦绣雅居公司签订了房屋租赁合同，并对租金进行了约定。被上诉人只是以租金为计算标准，计算上诉人占用房屋期间的损失，因此被上诉人要求上诉人支付房屋占用期间的费用并无不当。另上诉人对被上诉人和锦绣雅居公司解除合同是否知情，并不影响其支付房屋占用期间的损失。即便被上诉人对合同解除不知情，其在得知合同解除后，也应将房屋占用期间的费用以租金为计算标准交付至被上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。连徐高速公路公司向一审法院提出诉讼请求：要求邹玲玲赔偿其自2019年1月1日至2019年11月11日期间占用其房屋期间的损失225562元。一审法院查明：坐落于三环东路**的钢混结构**房屋（建筑面积42283.58平方米）登记所有权人为连徐高速公路公司。2012年11月16日，连徐高速公路公司（出租方、甲方）与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将坐落于江苏省徐州市三环东路的建筑物地上一层1386平方米，二、三层各10152平方米，共计21690平方米，有偿出租给乙方作为商业经营使用，乙方承租后可依法自主开展商业经营活动，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方将建筑物交给乙方后，乙方因经营上的需要，在征得甲方同意后，可以对甲方提供的配套设施设备进行必要的调整，也可根据经营需要进行二次装修，也可对附属设施和设备进行增量和扩容，但其调整方案必须报甲方审批并符合法律法规的有关规定，所有报批报建手续由乙方自行负责，所有改造装修费用由乙方承担，乙方在租赁期内不可以对承租建筑物进行整体转租，如乙方发生整体转租行为，甲方将终止合同。2014年12月12日，案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（甲方、出租人）与邹玲玲（乙方、承租人）签订租赁合同书。合同约定：甲方向乙方提供本公司二楼229平方米场地，销售本合同确定的商品，乙方无条件服从甲方对摊位位置及面积视经营需要予以调整变更，乙方经营范围为板木家具，经营品牌为奥巴马。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日共5年整，按年度递增租金，每年递增5元。2015年每平方租金为46元/月/平方米，年租金126408元；2016年每平方租金为51元/月/平方，年租金140148元；2017年每平方租金56元/月/平方，年租金153888元；2018年每平方租金61元/月/平方，年租金167628元；2019年每平方租金66元/月/平方，年租金181368元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度开始前交付下一个季度的租金。本合同签订之日起6个月内，乙方须向甲方交付相当于当年一季度的租金作为履约保证金，合同自然终止后，一年无售后服务的，凭收据甲方无息返还乙方履约保证金。本合同签订之日，乙方须向甲方交付产品质量及售后服务保证金5000元，本合同终止后一年无售后服务的，凭收据，甲方无息返还乙方质量及售后保证金，为协调商场整体布局，乙方应提前将装修施工图纸交予甲方，未经甲方书面同意，乙方不得擅自自行装修，乙方保证在商场内装修改动增减任何设备均须事先报备经甲方管理部门审核同意。2019年4月3日，因徐州市锦绣雅居家具有限公司在租赁期间内单方提前要求解除租赁合同，且欠付其应承担的相应费用，连徐高速公路公司以徐州市锦绣雅居家具有限公司为被告诉至法院，请求判令：1、确认租赁合同于2018月12月31日解除；2、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付提前解除租赁合同的违约金；3、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付欠付费用；4、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付拖欠水电费；5、徐州市锦绣雅居家具有限公司配合办理资料场地资产交接；6、确认连徐高速公路公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的权利，返还已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龙区人民法院于2019年5月8日作出（2019）苏0303民初1954号民事调解书，确认双方当事人如下协议：“1、双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，徐州锦绣雅居家具有限公司在经营过程中的形成的债权（主要指对次承租人收取租金的权利）以及债务均归徐州锦绣雅居家具有限公司所有或承担。合同解除后，连徐高速公路公司享有对次承租人收取租金的权利，收取的租金归连徐高速公路公司所有。……6、（1）徐州锦绣雅居家具有限公司应于2019年5月14日前将次承租人的相关资料原件，包括但不限于租赁合同、租金缴纳的明细及凭证等相关资料移交给连徐高速公路公司；（2）徐州锦绣雅居家具有限公司应配合连徐高速公路公司做好次承租人的安抚工作，并配合连徐高速公路公司办理次承租人租赁合同变更手续；（3）徐州锦绣雅居家具有限公司因与次承租人签订的租赁合同收取次承租人押金，该款项由徐州锦绣雅居家具有限公司与次承租人结转。7、徐州锦绣雅居家具有限公司在协助连徐高速公路公司完成上述资产及资料交接工作后，应在5日内退场，将属于徐州锦绣雅居家具有限公司的物品搬离。8、徐州锦绣雅居家具有限公司在合同解除后，应积极配合连徐高速公路公司向次承租人收取租金。”另根据(2019)苏0303民初6316号民事判决书中查明的事实，连徐高速公路公司于2019年9月2日在商场大门处张贴通告，“致原锦绣雅居家具广场次承租人：徐州锦绣雅居家具广场有限公司（下称锦绣雅居公司）于2018年12月向我公司发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，锦绣雅居公司与我公司的租赁合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根据法律规定应变更原合同主体，否则作为次承租人你们已无权使用我公司房屋，现郑重告知，本通告发布之日起3日内，与我公司签订租赁合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的费用，如不签订租赁合同，请于本通告发布之日起7日内离场，并将离场之前占用房屋的费用缴清。”邹玲玲于一审庭审中陈述，与徐州锦绣雅居家具有限公司签订合同的面积为229平方米（实际使用面积187平方米）的房屋已经缴纳2018年全年房租。另一间145平方米的店面未交纳租金，该店面是从2019年3月1日开始使用上货，但针对该店面的使用未与徐州锦绣雅居家具有限公司签订书面合同，只是和其公司领导谈的，约定从2019年6月开始交纳房租。邹玲玲于2019年9月已经离场，但有些东西还存放在商场，直至2019年11月11日全部搬走。连徐高速公路公司于一审庭审结束后向法院提交书面回复一份，载明：“1、对于229平方米店铺的问题，认可被告主张的实际使用面积187平方米，被告应按照187平方米，租金标准为46元/月/平方米的标准支付房租；2、对于145平方米店铺的问题，认可被告主张的2019年3月1日开始使用的事实，租金标准为46元/月/平方米。”一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。连徐高速公路公司与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人锦绣雅居家具有限公司，锦绣雅居家具有限公司又将涉案房屋部分转租给邹玲玲。邹玲玲虽与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月30日，但案外人徐州锦绣雅居家具有限公司已于2019年1月1日解除与连徐高速公路公司的租赁合同。因转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。案外人徐州锦绣雅居家具有限公司与连徐高速公路公司的租赁合同关系于2019年1月1日起终止，邹玲玲作为次承租人与承租人徐州锦绣雅居家具有限公司的租赁合同关系也相应于2019年1月1日起终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，连徐高速公路公司经通告告知邹玲玲重新签订租赁合同或缴纳欠付房屋占用费用并离场，邹玲玲既未与连徐高速公路公司重新签订租赁合同，亦未缴纳欠付房屋占用费，且并未向案外人徐州锦绣雅居家具有限公司交付2019年的租金。针对面积为229平方米店铺的租金认定，邹玲玲于2019年11月11日离场，鉴于连徐高速公路公司认可邹玲玲实际使用面积为187平方米，法院认定邹玲玲应按照46元/月/平方的租金标准，实际使用面积为187平方米，向连徐高速公路公司支付该店铺自2019年1月1日至2019年11月11日（共计314天）的房屋占用损失90034元。针对面积为145平方米店铺的租金认定，连徐高速公路公司认可邹玲玲实际从2019年3月1日使用，邹玲玲抗辩其与徐州锦绣雅居家具有限公司约定从2019年6月缴纳房租，但未能提供证据证明且该约定经连徐高速公路公司知情并同意的情况下，不能约束连徐高速公路公司。因此法院认定邹玲玲应按照46元/月/平方的租金标准，实际使用面积为145平方米，向连徐高速公路公司支付该店铺自2019年3月1日至2019年11月11日（共计255天）的房屋占用损失56695元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，一审法院判决邹玲玲于判决生效之日起十日内向江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失146792元。一审案件受理费3785元，由邹玲玲负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋占有损失；如果应当支付，数额如何认定。二审中，上诉人提交如下证据：1.案外人锦绣雅居公司给上诉人出具的证明，证明上诉人是2019年3月开始装修上货，当时约定2019年6月1日开始收取房租。2.授托商铺租赁合同、收据原件，合同代租方为徐州市恒泰物业管理有限公司，承租方为刘桥（系与上诉人合租摊位的租户），签订时间为2019年9月25日，证明被上诉人通知撤场后，上诉人是第一个按照被上诉人的要求撤场的业主，并在外面租赁了一个场地用来存放从锦绣雅居公司拉出来的尾货，被上诉人当时同意只要上诉人搬走就不再要求其他费用，结果上诉人因为身体不好住院，等上诉人出院时被上诉人已经起诉。经质证，被上诉人认为，1.对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据签名为手签，被上诉人未见证，请法庭依法核实。2.对于证据2合同书、收据的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性。一审查明的事实二审予以确认。本院认为：一、关于上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋占有损失问题邹玲玲作为次承租人与承租人锦绣雅居公司之间的租赁合同约定的租期至2019年12月30日，但因承租人锦绣雅居公司与出租人连徐高速公路公司之间的租赁协议已于2018年12月31日终止，故邹玲玲与锦绣雅居公司之间的转租关系亦于2018年12月31日因基础租赁关系的消灭而终止。因此，从2019年1月1日起，邹玲玲已无权继续占有使用涉案房屋。根据相关法律规定，转租期限超过承租人与出租人之间的租赁期限，超过部分的约定无效。房屋租赁合同无效，出租人有权要求次承租人腾空房屋并支付占有使用费。本案中，作为出租人及房屋所有权人，连徐高速公路公司有权要求邹玲玲腾出涉案房屋并支付逾期腾房期间的占有使用损失。二、关于占有使用损失的数额问题本案二审期间，邹玲玲提交新的租赁合同等证据，证明其在被上诉人发出撤场通知后，即积极准备撤场工作，后因身体原因，导致完全撤出涉案房屋的时间拖至2019年11月11日，且租赁关系的变更对其经济造成了巨大影响，故请求二审考虑上述情况，公正裁判。本院认为，首先，被上诉人与锦绣雅居公司之间因租赁产生纠纷诉诸诉讼解决，但是并未通知上诉人参与相关程序，后被上诉人与锦绣雅居公司的租赁合同经调解确认于2018年12月31日终止，而上诉人与被上诉人租赁期间为2019年12月30日，原定的租赁期限提前结束对上诉人实际经营确实造成了一定的不利影响。其次，上诉人在收到被上诉人撤场通知后即第一时间对外寻租，并与新的出租方签订租赁协议并交纳租金、物管费，因此可以判断其主观上并无拖延撤场的故意。最后，上诉人夫妻于2019年9、10月份均因病住院，因此不能及时撤场确亦存在客观上的不便。因此，鉴于上诉人主观上并无拖延撤场的故意，客观上亦存在未能及时撤场的不便，加之租赁期限的变更对上诉人确实造成了不利影响，故综合以上因素，本院认为，一审法院确定的占有使用损失数额对上诉人存在一定程度的有失公允之处，故从平衡当事人利益角度出发，本院在一审确定的数额基础上酌减50%，认定上诉人邹玲玲应向连徐高速公路公司给付占有使用损失73396元。综上，上诉人邹玲玲的上诉理由部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6320号民事判决，即“被告邹玲玲于本判决生效之日起十日内向原告江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失146792元。”；二、邹玲玲于本判决生效之日起十日内向江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占有损失73396元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3785元，由邹玲玲负担1800元，由江苏连徐高速公路有限公司负担1985元；二审案件受理费3785元，由邹玲玲负担1800元，由江苏连徐高速公路有限公司负担1985元。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十一月十五日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰