新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3333号 上诉人(原审被告)：唐天，男，1980年5月20日出生，汉族，新疆唐之彩新材料有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘威，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李简，女，1968年3月18日出生，蒙古族，新疆恒久盛贸有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区石河子市。 上诉人唐天因与被上诉人李简房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐天的委托诉讼代理人刘威、被上诉人李简到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐天上诉请求：一、请求二审法院撤销原生判决第一至四项判决内容，并改判驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求，驳回被上诉人要求上诉人支付租金、物业费、采暖费的诉讼请求。事实和理由：2017年4月1日，因被上诉人拖欠上诉人货款，双方口头约定被上诉人将位于乌鲁木齐市××区的房屋以租抵债，年租金15000元，住房期间产生的其他费用未作出约定。2020年4月22日，被上诉人违反以租抵债的协议，要求上诉人支付拖欠的租金及物业费、采暖费等费用，一审开庭中上诉人对被上诉人出具的租赁协议真实性不予认可并申请笔迹鉴定，但一审法院未作答复，故一审判决认定事实不清、证据不足，恳请二审法院撤销原审判决。 被上诉人李简辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，应当予以维持。物业费、采暖费等费用在双方签订的协议中均有明确约定，我也已经付清了欠付上诉人的全部货款，不存在抵扣房屋租金的情形。 李简向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告与被告于2016年12月1日签订的《楼房出租合同》，立即腾退房屋；2．判令被告向原告支付2019年房屋租金15000元，2020年1月1日至2020年6月30日的租金7500元，并按照月租金1250元的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金；3．判令被告向原告支付2017年至2019年三年房屋物业费5151元，2020年1月1日至2020年6月30日的房屋物业费858.9元，共计6009.9元；4．判令被告向原告支付2017年至2019年三年采暖费7939.14元；5．本案诉讼费、送达费由被告承担。以上合计36449.04元。 一审法院认定事实： 2016年，原告李简（出租方、甲方）与被告唐天（承租方、乙方）签订《楼房出租合同》，双方约定：甲方将xx室出租给乙方，房屋租期为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日，房屋租金为15000元／年（从货款中扣除）。该合同下方备注：xx房间物品如下，21英寸电视一台，PU皮沙发一套（3个），冰箱一台，全自动洗衣机一台，高被椅子3个，索尼投影仪一台，靠近厨房的房间存放马红伟的私人物品不出租，房门被锁上（价值10万），假厕所（主卧旁边）存放的资料不可以动用。原告李简在合同尾部甲方处签字，被告唐天在合同尾部乙方处签名“唐世平”。 2020年1月20日，被告唐天向原告李简出具内容为“今欠李简租房物业费与暖气费共13200元，时间日期截至2020年4月1日”的欠条一份。 2020年1月6日，原告李简支付涉案房屋2017年至2020年三个采暖周期的采暖费7939.14元。2020年5月22日，原告李简支付涉案房屋2017年至2020年四年的物业费6870.8元。 一审庭审中，因被告唐天对于《楼房出租合同》填充部分的字迹有异议，原告李简申请就该合同首部承租方的签名“唐世平”的字迹进行笔迹鉴定。 一审法院认为，被告唐天抗辩其仅在涉案合同的尾部签字，合同其他填充部分均不是其书写，但是双方对于该合同中涉及的租赁房屋的基本情况、月租金15000元（从货款中扣除）、租赁期限五年等填充内容均无异议，故涉案合同中填充部分的内容是否系被告唐天书写并不影响合同的效力，双方自愿签订《楼房出租合同》，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同首部承租方的签名“唐世平”是否系被告唐天本人所签，并不影响本案事实的查明，故原审法院认为没有鉴定的必要，对于原告李简的申请，原审法院不予准许。涉案合同中关于“乙方未能支付费用，甲方有权终止合同，即刻搬离604房”的约定，系原告李简书写，被告唐天并不认可，因此该约定不能作为双方约定解除合同的条件。现原告李简主张解除合同，被告唐天同意解除合同的前提是原告李简将货款支付完毕，那么涉案合同是否具备解除的条件？首先，从支付租金的角度，原告李简要求被告唐天支付租金，被告唐天抗辩租金从货款中扣除，在原告李简明确告知被告唐天其所欠货款已支付完毕并出示收条的情况下，被告唐天如有异议应主动行使自己的权利，而非不交租金也不主张货款而继续租住房屋，此时被告唐天不支付租金的行为系以自己的行为表明不履行主要债务。其次，从支付物业费、采暖费的角度，被告唐天抗辩物业费、采暖费也是从货款中扣除，如被告唐天抗辩属实，其就欠付物业费、采暖费向原告李简出具欠条的行为，不符合常理，被告唐天也未提交证据证实双方达成了以货款抵扣物业费及采暖费的约定，对于欠条中确定的欠付金额，被告唐天至今未支付，此时被告唐天不支付物业费及采暖费的行为也是违约的表现之一。再次，被告唐天抗辩原告李简欠付货款，租金、物业费及采暖费均应从货款中扣除，而双方关于买卖合同的纠纷与本案纠纷并非同一法律关系，且原告李简明确表示已不欠被告唐天货款，那么被告唐天应当就双方的买卖合同纠纷另案诉讼，在是否欠付货款事实不明且被告唐天怠于行使诉讼权利的情况下，对于被告唐天的该项抗辩意见原审法院不予采信。根据在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同的法律规定，虽然涉案合同的租赁期限尚未届满，但是被告唐天既不支付租金，也不支付欠付的物业费及采暖费，被告唐天以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同解除的法定条件，原告李简可以解除合同，故对于原告李简主张解除双方签订的《楼房出租合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案合同解除后，被告唐天应立即搬离承租房屋，并向原告李简支付2019年1月1日至2020年6月30日的租金22500元，按照月租金1250元（15000元÷12个月）的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金。同时，原告李简已支付了原本应由被告唐天支付的物业费及采暖费，被告唐天应当向原告李简支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业费6009.9元，支付2017年至2019年三个采暖周期的采暖费7939.14元。故原审法院判如所请。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李简与被告唐天签订的《楼房出租合同》于判决生效之日起立即解除，被告唐天在合同解除后立即搬离所承租的乌鲁木齐市××区的房屋；二、被告唐天向原告李简支付租金22500元，并按照月租金1250元的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金；三、被告唐天向原告李简支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业费6009.9元；四、被告唐天向原告李简支付2017年至2019年三个采暖周期的采暖费7939.14元。 本院二审期间，上诉人提交2019年2月2日被上诉人李简出具的欠条一张，拟证实被上诉人欠付上诉人货款22万元，被上诉人对该份欠条的真实性合法性予以认可，但认为该欠条与本案房屋租赁关系无关，且欠条中欠付的货款已经支付完毕，故对该份证据的关联性不予确认。本院认为该证据与本案双方争议的房屋租赁合同并无关联性，故对该证据本院不予采纳，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点即当事人双方签订的房屋租赁合同是否应当解除，同时上诉人唐天是否应当支付租金、物业费、采暖费。本案中，双方当事人对涉案合同的租金、租赁期间、物业费等承担方式等基本约定并无异议，上诉人唐天未按照合同约定履行主要合同义务，未支付房屋租金、采暖费、物业费，属于以自己的行为表明不履行主要债务的情形，符合法定解除条件，被上诉人李简可以行使法定解除权，解除双方当事人于2016年签订的《楼房出租合同》，被上诉人李简要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。根据涉案合同的约定，上诉人唐天应当支付租金、物业费、采暖费等费用，但通过现有证据可以证实上述费用上诉人唐天并未支付，系被上诉人李简垫付，故上诉人唐天应当将欠付的房屋租金、房屋占有使用费、物业费、暖气费等支付给被上诉人李简。对于上诉人唐天辩称房屋租金应当从被上诉人李简欠付货款中扣除的意见，本院认为，双方买卖合同纠纷与本案房屋租赁纠纷非同一法律关系，且被上诉人李简对其主张的事实不予认可，故上诉人唐天的该抗辩理由，本院不予采信，故上诉人唐天的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人唐天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费711.23元，由上诉人唐天负担。 本判决为终审判决。 审判长 化 豫 审判员 杜高升 审判员 严 斌 二〇二〇年十一月十四日 书记员 豆 浩