湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2114号原告：徐珍国，男，1971年12月24日出生,汉族，户籍地宜昌市西陵区，现住宜昌市夷陵区。被告：宜昌坤达物业有限公司，统一社会信用代码：91420500706855967K，住所地宜昌市西陵区果园一路**。法定代表人：郑新河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：屈清，女，汉族，1969年7月19日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。系公司项目主任，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨蕾，男，汉族，1978年10月11日出生，住湖北省宜都市。系公司片区经理，代理权限：特别授权。原告徐珍国与被告宜昌坤达物业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，原告于2020年9月7日诉至本院，本院受理后于2020年9月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐珍国、被告宜昌坤达物业有限公司的委托诉讼代理人屈清、杨蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐珍国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因楼顶漏水造成的财产损失27438元；2、本案财产损失价格评估费3000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是安旺花园小区11栋2单元702室业主，诉争房屋为楼顶。该房屋从2016年8月开始出现屋顶漏水情况，原告多次向被告反映，但被告未采取任何有效行动，直至2020年3月屋顶漏点增多，漏水更加厉害，导致墙面多处白灰脱落，主卧木质衣柜浸水发霉。2020年4月起原告向被告申请维修，被告以楼顶为公用部位，维修需要得到全体业主许可且房屋维修基金不足为由予以推脱。2020年7月经评估公司鉴定，屋顶漏水给原告造成损失27438元。为了避免屋顶漏水持续影响原告生活，原告向业委会、社区、区物业局等管理部门申请协调解决，最后没有结果。原告认为，楼顶作为公共部位，被告是唯一的直接管理单位，楼顶漏水与被告没有履行管理义务有关，楼顶维修需要被告协调组织才能合法开展。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，诉请如前所述。被告宜昌坤达物业有限公司辩称：1、小区交付使用时间较早，物业项目均已过质保期，同时小区业主未缴纳公共业务管理基金，单凭物业公司对天台进行全面整改确实无法承受；2、为确保问题得到解决，物业公司多次向业委会汇报反馈，并先后五次组织社区、业委会及11号业主召开协调会，均由于业主意见不一致导致未能及时整改维修；3、我公司根据物业服务合同的约定每月定期对公共区域排水管道及污水井进行检查，确保排水畅通及时，我公司尽到了相应职责；4、根据湖北省物业管理条例相关规定，物业保修期满后，物业区域内共用部分、共用设施设备的维修和更新改造由全体业主共同承担；5、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律有关问题的解释》，楼顶天台属于专有部分以外的共有部分，为全楼业主共有，所有全楼业主必须承担楼顶维修，综上，我公司已履行了职责，尽到了义务，不应对原告因天台渗水造成的财产损失承担任何责任。经审理查明：原告徐珍国系宜昌市夷陵区安旺花园小区11-2-702号的业主，其居住的702号房位于该楼层顶层，建筑面积94.93平方米，该房屋于2004年6月11日办理产权登记并办证。庭审中原告自认楼顶2014年就出现过漏水，原物业公司进行过维修。2015年被告接替原物业公司进驻小区，2016年6月起原告发现楼顶再次漏水，2020年3月起开始大面积漏水致使原告房屋受损，经湖北循其本价格鉴定评估有限公司鉴定：原告位于安旺花园11栋2单元702室财产损失价值27438元，原告为此支付评估费3000元。庭审中双方当事人对上述事实均予认可，原、被告还一致确定楼顶有其他业主加装太阳能、种菜等，被告曾积极向业主委员会、社区报告过，也向房管局等主管部门反映过，并组织开过协调会，但业主意见不统一，协调未果。原告曾在小区做过业委会主任，其当庭承认所在小区现已无维修基金可用。另查明：案涉安旺花园小区非电梯房物业费标准为0.4元/平方米、电梯房0.8元/平方米，原告所在楼栋为非电梯房楼栋，原告至今欠缴物业服务费。被告认为大宗维修应该启动维修基金，其并未对楼顶进行修复。还查明：原告所在安旺花园小区业主委员会（甲方）代表小区业主与被告宜昌坤达物业有限公司（乙方）签订《安旺花园物业服务合同》，合同约定：……第四条：乙方提供的物业公共服务事项。1、房屋主体及共同部位的使用管理和维护义务。共用部位指基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯间、消防通道、绿地、道路、健身娱乐场地、停车场等。2、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理，包括：共用的室外上下水管道、落水管、垃圾房、共用照明、供水供电设施及房屋、消防实施设备、电梯和其他共用设施设备使用的房屋等（不包括物业保修期内的维修和供电、电梯、供水、燃气、通讯、有线等相关单位负责维护管理的项目）……。第五条：物业管理和服务质量标准。本物业群全体业主（使用人）按本协议约定的物业管理服务费和其他费用，向乙方缴纳率达100%，物业管理和服务实现下列质量目标：（一）物业公用部位、公用设施的管理服务。每年定期对公用部分、公共设施设备进行普查，雨季期间增加重点检修雨水系统，保持排水畅通。……急修：半小时内到达现场，小修500元以内24小时内组织实施维修（不包括电、水、气、通讯、有限、宽带等有关终端负责的项目），大中修及更换：业主表决同意动用维修资金后3日内组织维修或更换，质保期内的维修，受业主投诉后1日内报告开发建设单位。第六条：乙方根据下述约定，按建筑面积/户向业主收取公共性物业服务费用。……本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第十一条：甲方应按照相关规定缴存、管理、使用、续筹建筑物及其附属设施专项维修资金。资金的使用，依据《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》相关规定执行。第十七条：不得擅自占用和改变本物业区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。第十九条：……（五）凡因维修资金落实不到位，造成公共场地、公共设施设备不能正常运行或维修不及时的，乙方不承担相应责任……。合同还对其他事宜一并进行了约定。上述事实有原告提交的身份证、居住证、房屋所有权证、土地使用权证、房屋受损情况照片、物业服务合同、评估报告书、评估费发票，被告提交的物业服务合同、楼顶漏水原因说明、协调会会议签到记录、通知与张贴照片、签到表、会议照片、巡检清查照片、巡查记录表、会议视频光盘等以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：公民的财产权受法律保护。本案损害赔偿责任纠纷的争议焦点为原告徐珍国房屋受损损失是否应由被告宜昌坤达物业有限公司赔偿，这主要需分析原告房屋受损的事实是否系被告的原因造成，即是否与被告的行为具有直接因果关系。本案中原告主张案涉房屋漏水，并提交了照片为证，双方对原告房屋因楼顶漏水造成原告财产损失的事实均认可，本院对该事实予以确认。但关于漏水的原因，各方无法达成一致。原告认为楼顶漏水造成其房屋受损系被告没有履行管理义务，楼顶维修需要被告协助才能合法开展，楼顶作为公用部位，被告是唯一的直接管理单位。本院认为：一、结合庭审原、被告双方的陈述可以分析得出，原告房屋所在楼顶在被告进驻小区前就存在漏水情况，原、被告还一致确定楼顶有其他业主加装太阳能、种菜等情况存在，故原告并无证据证实楼顶漏水系被告直接行为造成；二、被告正式进驻小区提供物业服务后，原告因楼顶漏水向被告反映，双方进行过沟通，并提出了参照其他楼栋由业主自行加盖隔热层等方式解决的方案，但最终未果。被告亦曾积极向业主委员会、社区报告过，也向房管局等主管部门反映过，并组织开过协调会，但业主意见不统一，协调未果。被告虽对小区物业具有管理义务，但依据《物业服务合同》向业主提供物业服务，并已尽到了基本的义务，业主不能苛责被告超越《物业服务合同》约定的服务内容要求被告承担全部责任；三、楼顶系全体业主共用部分，根据《物业管理条例》第五十三条、参照《湖北省物业服务和管理规定》第六十二条之规定，物业区域内共有部位的维修和改造，在物业保修期满后，应由全体业主共同承担，并应启动专项维修资金。本案中，原、被告一致确认安旺花园小区已无维修基金可以使用，在被告已经按相关程序报告、协调的情况下，原告要求完全由被告履行财产损害赔偿义务于法无据。综上所述，原告的诉请无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《物业管理条例》第三十五条、第五十三条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《湖北省物业服务和管理规定》第五十七条、六十二条之规定，判决如下：驳回原告徐珍国的全部诉讼请求。案件受理费减半收取280元，由原告徐珍国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年十一月十日书记员  吴小芳