陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11047号 上诉人（原审被告）：贾刚，男，1993年6月27日出生，汉族，深圳市恒大宝销售有限公司陕西分公司职员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李世栋，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张保莲，女，1959年8月27日出生，汉族，西安市包装机械厂退休职工，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张全胜，男，1968年5月3日出生，汉族，陕政杂技团职工，住西安市曲江新区，系张保莲之弟。上诉人贾刚因与被上诉人张保莲占有物返还纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。贾刚上诉请求：1、请求二审法院维持西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初1953号民事判决第一项、第三项。2、请求二审法院将西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初1953号民事判决第二项改判为“自本判决生效之日起十五日后，由贾刚按每月1200元向张保莲支付房屋使用费至实际腾房之日”。3、本案上诉费由张保莲承担。事实与理由：1、原审法院认定的事实认定有误。涉案房屋是张保莲出售给贾刚，不是案外人田某乙出售的，田某乙只是代为执行而已，且田某乙代为管理房屋授权的包括出租、出售。同时，贾刚母亲转给张保莲的30万元在汇款单上注明系“房款”，原审法院没有作出明确的认定，弱化了张保莲在本案房屋买卖过程中存在的过错。2、对于贾刚支付张保莲房屋占有使用费的时间点，应当自张保莲提出腾房请求，法院作出明确腾房之日开始计算，即应当从2019年9月14日开始计算，而不是从2019年9月开始计算。3、原审法院将张保莲的房屋占有使用费按每月1500元计算明显高于市场平均价格，应某某每月1200元计算。4、本案所涉及的房屋买卖合同交易行为，实际上双方已经履行了房屋买卖的主要义务，实际履行了合同的主要义务可以弥补合同约定的瑕疵，可以认定买卖合同成立。张保莲辩称，1、一审判决贾刚向张保莲支付房屋占用费的起始时间不正确，应是2017年9月起，但一审法院判定贾刚支付房屋占用费的起始时间却是2019年9月。2、张保莲认为房屋占有使用费按每月1500元计算并无不当，根据相关评估可以认为每月1500元占有使用费是低价而不是高价。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回贾刚的上诉请求，维持一审判决。张保莲向一审法院起诉请求：1、依法判令贾刚立即搬出位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋；2、依法判令贾刚按每月1500元标准支付自2017年9月起至实际腾房之日（暂计算至2019年12月为42000元）的房屋使用费；3、依法判令贾刚赔偿张保莲涉案屋内存放物品价值15000元；4、依法判令贾刚赔偿张保莲涉案房屋原装修损失80000元；5、诉讼费由贾刚承担。一审法院认定事实：张保莲系涉案房屋所有权人，该房屋一直由其出租。2017年张保莲离开西安随其子居住后，委托案外人田某乙协助其出租管理该房屋。2017年10月田某乙将涉案房屋出售给贾刚，贾刚母亲田某甲向张保莲转款30万元。后张保莲将涉案房屋房产证原件及其户口本原件邮寄给田某乙，田某乙转交给贾刚。2017年12月贾刚对房屋进行了装修。2018年11月张保莲因未与田某乙就涉案房屋买卖事宜协商一致，遂前往房屋管理部门挂失房产证，并重新登记办理了新的不动产产权证。后贾刚将张保莲诉至法院，要求解除双方达成的口头房屋买卖合同，退还购房款并赔偿各项损失。经审理，一审法院作出（2019）陕0104民初1610号民事判决书，认定双方房屋买卖关系不成立，张保莲退还贾刚购房款30万元及天然气初装费2596元，同时支付贾刚房屋装修损失5万元。张保莲不服，提起上诉。经二审法院审理，确认虽然贾刚未能与张保莲达成书面的房屋买卖合同，但张保莲确存在出售涉案房屋的动机和事实行为，之后拒绝向贾刚出售涉案房屋，其占有30万元没有合法根据；同理贾刚代张保莲交付的2596元天然气初装费亦应一并返还。另，贾刚占有涉案房屋并非属于非法占有，且事实上张保莲确因贾刚的装修行为使涉案房屋的居住条件得以明显改善，在拆除必然导致价值减损的情况下，原审法院将装修添附折价给付贾刚于法有据。故判决驳回上诉，维持原判。因张保莲未履行生效判决确定的给付义务，贾刚申请强制执行，并仍在涉案房屋内居住。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依据生效法律文书确认，涉案房屋系张保莲所有，贾刚基于张保莲向其出售房屋的动机和事实行为对房屋进行装修并居住使用，不属于非法占有。但在法院判令张保莲向贾刚退还购房款并赔偿装修损失的判决书于2019年9月生效后，贾刚即无权占有涉案房屋。此时张保莲是否履行生效判决确定的义务并不是贾刚向其返还房屋的前提，故张保莲要求贾刚腾交房屋的诉讼请求，依法应予支持。因生效判决已确认张保莲需向贾刚支付装修添附补偿金，故贾刚在向张保莲腾交房屋时应保持已形成附合的装修装饰现状。关于房屋占用费，张保莲按1500元/月主张，基本符合同地段同户型房屋的租赁价格，依法予以确认，唯其计算期间有误，应从2019年9月计算至实际腾交之日。关于张保莲主张的财产损失及原装修损失，张保莲在无法证明其原屋内物品价值及原装修价值，且确因贾刚的装修行为使得涉案房屋的居住条件得以明显改善的情况下，要求贾刚赔偿财产损失及原装修损失，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于适用讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告贾刚将位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋腾交原告张保莲，腾交时应保持该屋内已形成附合的装修装饰现状；二、自本判决生效之日起十五日内，被告贾刚按1500元/月向原告张保莲支付自2019年9月至实际腾房之日的房屋使用费；三、驳回原告张保莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7855元（张保莲已预交），由贾刚承担5890元，张保莲自行承担1965元。本院二审期间：当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系张保莲所有，虽然贾刚曾基于张保莲向其出售房屋的动机和事实行为对房屋进行装修并居住使用，但后来张保莲拒绝出售该房屋，双方为此发生争议，诉至人民法院，依据生效法律文书可以确认自该判决生效后，贾刚已丧失占有使用涉案房屋的合法依据，现张保莲要求其腾交房屋，理由正当，该请求予以支持。关于贾刚上诉认为占用费一节，经查，上述法律生效文书已于2019年9月生效，至此贾刚已无合法依据占有涉案房屋，故原审将占用费起始日期确定为2019年9月并无不当，贾刚要求以本判决生效之日起十五日后作为起始日期，理由不能成立。就有关占用费数额，原审参照同地段、同户型房租确定每月1500元较为合理，贾刚认为应某某1200元计算，依据不足，其所述本院不予采纳。综上所述，贾刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由贾刚负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月九日   书 记 员  李   伟  1