辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1842号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路**。法定代表人：林龙生，公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高子翔，男，汉族，1993年2月27日出生，现住辽阳市文圣区，无职业。委托诉讼代理人：逄冬玉（高子翔母亲），汉族，1973年5月25日出生，现住。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人程云林商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人史艳军，被上诉人高子翔的委托诉讼代理人逄冬玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020)辽1003民初462号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决结果错误。我公司已于2019年2月将案涉房屋办理完产权登记备案手续，但上诉人至今没有缴纳房屋维修基金，造成没有办理产权证。根据商品房买卖合同约定，出卖人的义务是“应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”。根据双方签订的补充协议第七条4约定：“买受人应当按照相关规定付办理房屋产权税、费、维修基金、合同备案等相关费用。因不按照规定支付上述费用造成的后果由买受人承担”。由上述约定可见：我公司的义务是“在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备”，而不是为业主办理商品房房地产权属证书，办理商品房权属证书的条件包括业主缴纳相关税费、维修基金等，上述行为应该由业主完成，我公司仅负责完成将相关资料报产权登记机关备案。目前，我公司已完成将相关资料报产权登记机关备案的工作，但被上诉人并没有缴纳维修基金，由此没有办理房地产权属证书。在被上诉人怠于行使办理产权证权利的情况下，在被上诉人没有证据证明确实到产权部门办理过产权证、在被上诉人没有证据证明确系由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、在被上诉人没有证据证明确实给被上诉人造成实质性损害的情况下、在目前我公司已经完全履行了合同，完成了报备工作的情况下，原审判决我公司承担违约责任，明显没有事实及合同依据，应依法予以纠正。二、在原审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，原审法院未予审理，原审判决认定事实不清。在原审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人应在合同签订后立即交付购房款，而被上诉人提供的证据足以证明其逾期付款，商品房买卖合同是双务合同，买受人在享有相应权利的情况下，同时承担按期付款的义务，如逾期付款，合同约定买受人应承担违约金。原审法院就上诉人此主张未予审理，原审判决认定事实不清。三、原审判决上诉人承担违约责任显失公平。我公司是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。在我公司开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为我公司的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，克服了重重困难，最终完成辽阳市首屈一指的精品楼盘，给业主提供了舒适、放心的居住环境。我公司对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市绝对是首屈一指的，我公司按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。但令人遗憾的是，由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府动迁原因直接导致了我公司无法按期向房产登记部门提交初登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。对于上述问题，我公司一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，我公司加大力度克服重重困难，于2019年2月办理完报产权机关备案手续，我公司及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。因有包括本案被上诉人在内的部分业主未能办理产权证系因其自身未缴纳住宅房维修基金等原因造成，不能归责于我公司。因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，恳请二审法院依法改判，由此，才能遏制住日趋恶化的滥诉现象，减小我公司承担的损失，以打造辽阳地区和谐的营商环境，解除我公司面临的危机。综上，上诉人恳请二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。高子翔辩称，要求按商品房买卖合同处理。高子翔向一审法院起诉请求：原、被告双方于2014年2月23日签订商品房买卖合同，约定将白塔区晟宝龙广场B区9幢1单元1层2号房出售给原告，交房时间2015年10月31日。同时约定在商品房交付使用后365日内，由被告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告入住后，多次催告被告去产权登记机关备案，被告以各种理由推脱，导致原告至今未取得港务不动产证书。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。请求判令：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4075.82元；2、本案诉讼费用由被告承担。同上提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告与被告存在合同关系，被告违约的事实，应该支付违约金；2、购房发票，证明原告履行了合同义务及所付房款数额。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。一、我公司已完成了案涉房屋的产权登记备案手续并办理了初始登记，原告没有办理房产证的原因是原告没有履行缴纳维修基金的义务，另外，原告也没有按照补充协议的约定如期交付购房款，未及时履行付款义务，因此，我公司不同意承担违约责任。二、我公司已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，我公司不同意承担违约责任。三、原告到目前为止尚欠我公司三年的物业费，由于原告的违约行为其没有权利要求违约金。被告未提供证据。一审法院经审理查明，2014年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定：被告将其开发的位于辽阳市白塔区商品房以407582.00元的价格出售给原告，房屋交付日期2015年10月31日。原告已支付全部购房款。合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。庭审过程中，原告称于2015年10月31日入住其所购房屋，被告对此予以认可。该房屋于2019年2月在辽阳市不动产登记中心初始登记。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高子翔于2015年10月31日入住，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于2019年2月才办理诉争房屋的初始登记，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司已违反合同十五条的约定，因此辽阳晟宝龙房地产开发有限公司应按已付房款的1%赔偿高子翔违约金即407582.00元*1%=4075.82元。故高子翔主张辽阳晟宝龙房地产开发有限公司支付违约金4075.82元，符合法律规定，予以支持。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张已完成了案涉房屋的产权登记备案手续并办理了初始登记，高子翔没有办理房产证的原因是原告没有履行缴纳维修基金的义务，另外，高子翔也没有按照补充协议的约定如期交付购房款，未及时履行付款义务，因此，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司不同意承担违约责任一节，一审法院认为，被告未在合同约定的期限内办理房屋初始登记，已违反合同约定，应承担民事责任，况且在辽阳晟宝龙房地产开发有限公司未办理房屋初始登记的情况下高子翔也无法办理房产证，办理房屋初始登记是辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的义务，即便高子翔存在违约情况也不能免除辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理房屋初始登记的义务，因此辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的主张没有事实和法律依据，故对其抗辩不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司不同意承担违约责任一节，一审法院认为，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张的理由不能对抗合同相对人即本案高子翔，故对其抗辩不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张高子翔到目前为止尚欠其三年的物业费，由于高子翔的违约行为其没有权利要求违约金一节，一审法院认为，高子翔是否缴纳物业费与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司能否办理房屋产权登记无关，故对其抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付高子翔违约金4075.82元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中上诉人与被上诉人签订的合同十五条约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后365日内办理初始登记，被上诉人入住时间为2015年10月31日，上诉人应当最迟办理初始登记的时间为2016年11月1日，而上诉人为诉争房屋办理初始登记的时间为2019年2月，上诉人已经违约，按照合同约定其应该赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金。关于上诉人上诉主张其已履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，因上诉人没有提供证据证明，且该主张不符合合同约定，本院不予采信。关于上诉人主张被上诉人至今没有缴纳房屋维修基金，造成没有办理产权证的问题，因在上诉人未办理房屋初始登记的情况下，高子翔无法缴纳房屋维修基金也无法办理房产证，因此，上诉人的该项主张不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年十一月四日法官助理李雪书记员任玥