广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1131号 上诉人（原审被告）：广西富城东方投资发展有限公司。住所：广西防城港市港口区桃花湾广场珊瑚路与越秀路交汇处。统一社会信用代码：9145060057680743X9。 法定代表人：梁太炎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨华勇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张琴，女，1958年11月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人广西富城东方投资发展有限公司（以下简称富城东方公司）因与被上诉人张琴商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富城东方公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、第二项；改判驳回被上诉人要求解除《商品房买卖合同》（预售）、退还首期购房款758,670元及赔偿经济损失（利息）62,210.94元的诉讼请求；2．本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应予撤销。一、一审判决认为“被上诉人于2020年1月17日向本院提出解除合同的诉讼请求，不构成合同约定的逾期行使解除权”属于认定事实错误。合同第十一条交付时间和手续（一）规定：“出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条第2项中明确约定：“逾期超过90日，买受人要求解除合同的，自第91日起计30日内，买受人需书面通知出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利，合同继续履行。”如果被上诉人因上诉人逾期交房而解除合同的，应当在2019年11月29日前书面通知上诉人解除合同。但被上诉人并未在约定期间内邮寄或者递交任何书面解除合同的通知。被上诉人于2020年1月17日才向一审法院递交起诉材料，该时间已经远远超出合同约定的行使合同解除权的时间。再者，合同第十条第（2）项约定：“因出卖人导致延误的，由出卖人负责处理并在90日内达到使用条件，如逾期仍未达到，则从第91日起，每逾期一天按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。”既然合同中已经明确约定逾期交房所需要承担的违约责任，被上诉人可以主张逾期交房的违约金，其权利照样可以得到维护，而不是需要通过解除合同这一对各方利益损失最大化的方式实现，有违“维护交易安全”这一重大原则。最后，《关于西湾集贸市场一期1号楼、二期2号楼延期交房通知》该份通知发出之后，被上诉人并未同意延期，并不构成上诉人与被上诉人之间关于交房延期的实质变更或者达成新的合意，从法律上仍然应当按照双方签订的书面的《商品房买卖合同》作为平衡双方权利的根据。二、为维护双方之间法律关系的稳定，应综合考虑合同的实际履行情况综合判断，原审法院径直做出解除合同的判决不仅违反合同约定，更是对各方利益的侵害。国务院新闻办公室举行新闻发布会，发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，总的要求是鼓励交易、慎用合同解除制度，尽量通过变更合同平衡当事人的利益。上诉人之所以未按照合同的约定向被上诉人交房，是因为施工过程中政府节日、市政停水停电、台风、雨水天恶劣天气等不可抗拒因素影响竣工日期，但起诉前案涉房屋均已完成竣工，仅剩余部分路面工程。另上诉人因新冠疫情等不可抗力的原因导致逾期交房，并不存在故意拖延交付案涉房屋的故意。因此，从维护双方之间交易的稳定以及开发商资金人员等受到严重影响的角度分析综合分析，原审法院不应直接判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，在今年经济普遍遭受重创的情况下，判决履行合同是对各方利益的最大保护。 张琴辩称，一审除定金未认定外，其他认定事实清楚，判决解除合同返还购房款并支付利息的结果公正。请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人要求上诉人双倍返还定金既有事实依据又有法律依据。二、上诉人的行为具有欺诈性质，对被上诉人不利的合同内容可予以变更或撤销。三、合同应当具有相对性、公平性，该合同双方违约责任的条款显失公平，应当对上诉人违约责任的条款予以变更。一审已作出了合法变更，对该部分判决，被上诉人不持异议。四、新冠××疫情在全国蔓延是在2020年春节（2月）之后，与2019年的法律行为无关。五、合同约定交付时间是2019年8月30日，但2019年8月10日上诉人向被上诉人以短信形式送达延期交房通知，承诺于2019年12月31日前交付。但并未向按约被上诉人交付房屋，被上诉人2020年1月17日向一审法院提出解除合同的诉讼请求，未构成合同约定的逾期行使解除权。二审开庭时上诉人仍未将符合交付条件的房屋交付给被上诉人。综上，不论以哪个时间计算，上诉人都构成了违约，应当承担违约责任。 张琴向一审法院起诉请求：1．解除张琴与富城东方公司于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2．富城东方公司退还张琴购房首期房款758670元及违约金100000元；3．富城东方公司赔偿张琴经济损失62210.94元（利息损失从2018年6月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.10%计算至2020年2月30日止，之后仍按上述标准计算至实际履行时止）；4．富城东方公司双倍支付迟延履行期间的债务利息37326.56元（利息损失从2019年8月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.10%计算至2020年2月30日止，以后另计至实际履行时止）；5．富城东方公司承担本案的诉讼费用。 一审法院查明事实：2016年6月9日，富城东方公司向张琴出具一张《收据》（编号：0799365），表示收到张琴西湾集贸市场房金50000元。2018年6月14日，张琴（买受人）与富城东方公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018062864），约定张琴向富城东方公司购买富城东方公司开发销售的位于防城港市港口区，建筑面积133.1平方米，单价每平方米5700元，总价款为758670元；买受人采用分期付款方式支付房款，应当于2018年9月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房款379335元，应当于2018年6月14日前支付。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同并对出卖人逾期交房约定逾期超过90日，买受人要求解除合同的，自第91日起计30日内，买受人需书面通知出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利，合同继续履行。 另查明，张琴分别于2018年6月13日、2018年6月14日、2018年8月15日、2018年9月30日向富城东方公司支付了50000元、329335元、227601元、151734元，合计支付758670元。该《商品房买卖合同（预售）》于2018年6月14日在防城港市房产管理局办理合同备案登记。 再查明，2019年8月10日，富城东方公司向张琴发送《关于西湾集贸市场一期1号楼、二期2号楼延期交房通知》，告知业主因施工过程中政府节日、市政停水停电、台风、雨水天恶劣天气等不可抗拒因素影响了西湾集贸市场项目一期、二期的竣工日期，房屋将延期交付，属于合同约定可以据实顺延交付期限（详见《商品房买卖合同》第十条），争取在2019年12月31日前交付。2020年1月17日，张琴向一审法院提交起诉状，提起上述诉讼。 一审法院认为，张琴与富城东方公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。根据商品房买卖合同的性质，买受人的合同主要义务是按约支付购房款，而出卖人的合同主要义务是将符合合同约定条件和法定条件的商品房交付给买受人使用。本案中张琴已按约定足额支付了全部购房款。富城东方公司应当按照约定时间内交付房屋，逾期交付房屋的，则应按照合同约定逾期交付责任条款来处理。本案中双方在逾期交付房屋责任中约定逾期超过90日的，买受人要求解除合同的，自第91日起30日内，买受人需书面通知出卖人，否则视为解除合同权利的放弃。虽然本案中合同约定了房屋交付时间为2019年8月30日，但由于2019年8月10日，富城东方公司向张琴发送《关于西湾集贸市场一期1号楼、二期2号楼延期交房通知》，承诺争取在2019年12月31日前交付。但富城东方公司在2019年12月31日前并未向张琴交付房屋，故张琴于2020年1月17日向一审法院提出解除合同的诉讼请求，不构成合同约定的逾期行使解除权。由于富城东方公司于一审庭审时仍未将符合交付条件的房屋交付给张琴，应承担逾期交房的违约责任，因此张琴主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，因富城东方公司违约，而张琴无过错，则富城东方公司应当全额返还购房款758670元及占用资金期间的利息给张琴。利息按照实际占用资金时间计算，即以379335元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月14日起计算至2018年8月14日止；以606936元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月15日起计算至2018年9月29日止；以758670元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年9月30日起计算至2019年8月19日止；以758670元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至还清款项时止。 对于张琴主张的违约金100000元及双倍支付延迟履行期间的债务利息37326.56元，因合同没有约定，也无其他证据予以佐证，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、规定，判决：一、解除张琴与富城东方公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018062864）；二、富城东方公司在本判决生效之日起十日内退还张琴购房款758670元并支付利息（利息计算：以379335元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月14日起计算至2018年8月14日止；以606936元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月15日起计算至2018年9月29日止；以758670元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年9月30日起计算至2019年8月19日止；以758670元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至还清款项时止）；三、驳回张琴的其他诉讼请求。案件受理费12885.20元，减半收取6442.60元，由张琴负担621.42元，由富城东方公司负担5821.18元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，一审判决查明事实除“2016年6月9日，富城东方公司向张琴出具一张《收据》（编号：0799365）”应改为“2018年6月13日，富城东方公司向张琴出具一张《收据》（编号：0799365）”外，其余事实无误，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人收到上诉人发送的通知后，于2019年8月24日向上诉人回复“当时的合同没有约定据实顺延，所列原因也非不可抗力。要求支付违约金或退房！”、“不妥善处理好我这一户，我会向法院提起诉讼！”。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。关于上诉人是否有权解除涉案合同的问题，上诉人主张被上诉人不同意变更交房时间，其于2020年1月17日诉请解除合同已超过合同约定的解除权行使期限，被上诉人则主张上诉人于2019年8月21日向其承诺于2019年12月31日交房，现已逾期，其于2020年1月17日起诉要求解除合同未超过合理期限。本院认为，合同约定，除不可抗力外，出卖人应当于2019年8月30日前向买受人交付涉案商品房。但上诉人于2019年8月10日向被上诉人发送《关于西湾集贸市场一期1号楼、二期2号楼延期交房通知》，明确表示不能按时履行交房义务，同时承诺争取在2019年12月31日前交付涉案房屋。上诉人作出该承诺的目的是希望被上诉人不解除合同，涉案合同继续履行，但其于2019年12月31日仍未能按照通知承诺的时间交付涉案房屋，再次不遵守自己作出的承诺，现其以被上诉人不及时解除合同，解除权已消灭进行抗辩，有违诚实信用原则，故一审法院认定被上诉人于2020年1月17日诉请解除合同，并未超过合理期限，并无不当，本院予以确认。上诉人关于被上诉人诉请解除合同已超过约定的解除权行使期限的主张，本院不予采纳。上诉人逾期交房构成违约，但合同并未约定上诉人逾期交房、买受人要求解除合同情形下的出卖人违约责任的承担方式，一审判决上诉人全额返还购房款及占用资金期间的利息给被上诉人，并无不当，本院予以确认。 综上所述，富城东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12885.2元，由上诉人广西富城东方投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十一月二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪