湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1586号上诉人（原审被告）：怀化聚友房地产开发有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇龙津路侗都和庭**门面。法定代表人：李荣辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张树清，湖南紫鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙春林，男，1977年6月24日出生，侗族，户籍所在地湖南省芷江侗族自治县，现住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：蒲彩桂，女，1979年3月21日出生，苗族，户籍所在地湖南省芷江侗族自治县，现住湖南省芷江侗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张剑，芷江县恒泰法律服务所法律工作者。上诉人怀化聚友房地产开发有限公司（以下简称聚友公司）因与被上诉人龙春林、蒲彩桂房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚友公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决罔顾事实和法律，是偏袒被上诉人的错误判决。1、本案补充协议约定认定为格式条款无效于法无据，且与一审法院认定双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效自相矛盾。如果补充协议约定的解除权期限条款无效，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，法定的解除权一年的期限应当有效。因此，一审判决罔顾事实和法律。一审认定上述事实时已认定了上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，该合同是经双方合意，被上诉人确认而达成一致的，合同中对双方权利义务均有明确约定，并非一审认定的加重对方责任，排除了对方主要责任。因此，该条款应认定为有效，被上诉人应按约定的时间和法定时间行使合同解除权，主张要求上诉人承担违约责任，否则视为放弃相应权利。2、一审认定双方于2018年3月22日签订的合同真实有效，那么，不仅约定的解除权期限对被上诉人具有法律约束力，而且法定的解除权期限对被上诉人更有约束力。根据一审判决认定时间，被上诉人明知交房时间为2018年9月30日，逾期90日，即于2018年12月30日被上诉人开始行使合同解除权，按照司法解释第15条第二款规定，一年之内不行使合同解除权的，解除权消灭。被上诉人于2020年4月20日才向法院起诉行使合同解除权，一审法院也明知解除权消灭，仍判决解除合同，不知是枉法判决还是故意违反法律规定？二、一审判决认定被上诉人不构成违约，事实错误。根据一审查明的事实及上诉人的陈述，合同上虽约定了按揭贷款，但事后被上诉人拒绝按揭贷款，也未按照合同约定支付剩余10万元房款，从这可说明被上诉人已经违约了，因被上诉人在合同中选择按揭贷款，是其自愿、真实的意思表示，未存在欺诈、胁迫等情形，事后拒绝按揭贷款，那么，这属于被上诉人未获得贷款情形，其应在30日内现金支付上诉人剩余房款，其未在30日支付剩余房款违反合同约定的先履行合同义务，而非一审滑稽的莫须有的上诉人没有履行通知义务而免除被上诉人支付10万元房款的义务。无论是先行签订的合同还是后签订的补充协议均约定，被上诉人先履行付清全部购房款的义务后，上诉人才应当将房屋交付给被上诉人。根据《合同法》第67条之规定，被上诉人先行违约，上诉人不存在延期交房的违约责任。三、一审判决适用法律错误，应予撤销。根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人均未履行通知相关义务，应视为属于双方当事人没有催告情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，本案合同约定上诉人的交房日期为2018年9月30日，逾期90日，买受人有权解除合同，即合同解除权发生之日2018年12月30日起至2019年12月30日行使合同解除权，而本案的事实是被上诉人于2020年4月20日起诉至法院要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，明显超过一年的期限，解除权消灭，一审判决即使认定约定解除权无效，按法律规定，被上诉人也没有解除合同的权利。因此，一审判决解除合同，明显适用法律错误。龙春林、蒲彩桂辩称，一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，没有偏袒被上诉人。二、一审判决认定被上诉人不构成违约，事实正确。被上诉人在整个购买房屋活动中，严格按照双方签订的《商品房买卖合同》的要求交购房款和提供相关资料办理按揭贷款手续的，不能办理按揭贷款原因是上诉人在银行办不起按揭贷款手续。上诉人逾期交房交产权证，是上诉人严重违约。上诉人改变规划、设计方案，严重违约。三、一审判决适用法律正确，应维持一审判决。一审依据《合同法》第九十四条、第九十六条作出的判决是适用法律正确，应予维持。四、被上诉人没有违约，而是上诉人严重违约，本案的诉讼费用应由上诉人负担。龙春林、蒲彩桂向一审法院起诉请求：1.判决解除龙春林、蒲彩桂与怀化聚友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决怀化聚友房地产开发有限公司退还龙春林、蒲彩桂购房款290000元、契税14249.05元、维修基金1181元和办证费1400元，合计306830.05元；3.判决怀化聚友房地产开发有限公司支付违约金7213.66元。一审法院认定事实：龙春林与蒲彩桂系夫妻关系，2018年3月22日，龙春林与怀化聚友房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：10005532），龙春林购买怀化聚友房地产开发有限公司建设的位于芷江侗族自治县××镇三里××村中国侗都（红岸1945）项目第1栋134铺号房。该项目建设工程规划许可证号为：“建规（建）字第431228201708043”，施工许可证号为：“433027201709120101”，商品房预售许可证号为：“2018-017”。双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15687.85元，总金额（人民币）叁拾玖万元整。”第六条约定：“一、购房款。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受方选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付款290000元，剩余房款100000元，向按揭贷款年，如买受人按揭贷款在年月日还未获得贷款银行放款，买受人须在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1.提交仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。”同时，双方就上述合同又签订了《商品房（商业）买卖合同补充协议》，该补偿协议由怀化聚友房地产开发有限公司提供，系格式条款。补偿协议第一部分“按揭贷款办理（买受人未选择以按揭贷款方式支付部分购房款的，不适用本条）”中约定：“买受人已详细了解出卖人和提供按揭贷款的银行（贷款银行由买受人选择并经出卖人确认，以下统称银行）有关办理按揭贷款的规定，明确了需由买受人提交的所有材料和所需交纳的相关费用，确认自己已经具备或者可以创造条件满足银行有关提供合同约定的贷款金额的全部要求，并认可：1.买受人保证在签订合同后七日内（经银行和出卖人同意延期的，可以适当延期），按银行要求提交真实、有效的办理购房按揭贷款所需的全部资料并支付相关费用，并在接到银行或出卖人通知后七日内，及时前往银行或出卖人指定的地点办理完毕全部按揭手续（包括签订相关借款和抵押合同及签署相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后30日内取得约定金额的贷款（即除首付款外的其余购房款）的，视为买受人违约，买受人应自违约日起按合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确地按提供真实有效的办理购房抵押贷款相关资料；（2）未能按时交纳按揭贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署有关文件资料的；（4）银行要求补充资料或增加首付款、增加借款人或提出其它条件的，买受人在接到银行或出卖人通知后十五日内仍不按要求办理的。2.出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项均由银行根据情况自行决定，出卖人不保证买受人能借到本合同约定金额的贷款。买受人自依约提交按揭贷款资料之日起30日内仍未能与银行签订生效的贷款合同的，或者因买受人资信不足导致银行最终决定发放的贷款额低于合同约定的贷款金额，或银行不同意贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知，或依本协议约定在报纸上刊登通知之日起十五日内付清剩余全部购房款（即购房款总额与买受人已付购房首付款的差额），否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权按合同第七条的约定处理。3.买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：……”补偿协议第二部分“房产交付使用”中约定：“1.买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用的日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续。因买受人原因导致房屋未在指定日期内办妥房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付日经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担责任并缴纳物业管理相关费用。2.由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税费、物业维修资金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。同时延期交房期间房屋风险由买受人承担，买受人支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。3.合同第八条约定的房屋验收合格，指该房屋建设工程经五方责任主体单位验收合格。出卖人出示五方验收报告（复印件，买受人可以要求核查原件但应给出卖人必要的准备时间）的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。4.因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内做出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。5.买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担除解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。6.买受人为两人或两人以上，且全体买受人不能同时到场办理房屋交付及合同涉及的其他相关手续的，视为其他买受人认可买受人中最先办理人的处理结果。”合同签订当日，龙春林、蒲彩桂向怀化聚友房地产开发有限公司交付了购房首付款290000元、维修基金1181元、办证费1400元。2018年4月8日，龙春林向税务机关缴纳了契税、印花税合计14249.05元。此后，龙春林未能与银行签订担保贷款合同，怀化聚友房地产开发有限公司未取得合同约定金额的贷款（即除首付款外的其余购房款100000元），也未书面通知或在报刊是刊登通知要求龙春林、蒲彩桂付清除首付款外的其余购房款100000元。约定的房屋交付期限届满后，怀化聚友房地产开发有限公司未通知龙春林、蒲彩桂交房，龙春林、蒲彩桂多次要求怀化聚友房地产开发有限公司交房未果，故提起诉讼。另查明：一、2018年10月29日，怀化聚友房地产开发有限公司为龙春林就案涉房屋与中国建设银行股份有限公司怀化市分行在不动产登记机关办理了预告登记；二、2019年9月27日，案涉房屋所在楼栋经五方责任主体单位（建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位）验收合格。一审法院认为，龙春林、蒲彩桂夫妇以龙春林之名与怀化聚友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方签订的《商品房（商业）买卖合同补充协议》，系怀化聚友房地产开发有限公司提供的格式条款，其第二部分“房产交付使用”中“4.因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内做出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。5.买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担除解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。”的约定免除了提供格式条款一方责任、加重了对方责任、排除了对方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。其他条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，合同约定的交房期限为2018年9月30日，怀化聚友房地产开发有限公司取得五方责任主体单位验收合格时间为2019年9月27日，未能于2018年12月30日交房，逾期超过90日，现龙春林、蒲彩桂提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。至于怀化聚友房地产开发有限公司提出龙春林、蒲彩桂拒绝按揭贷款，亦未支付100000元余款，已构成先行违约，导致案涉房屋不能交付。首先，案涉房屋所在楼栋于2019年9月27日才通过五方责任主体单位验收合格，2018年9月30日乃至2018年12月30日实际无法交房；其次，双方当事人均未能举证证明龙春林、蒲彩桂未能签订担保贷款合同系对方责任，怀化聚友房地产开发有限公司虽提供了案涉房屋预告登记证明，但该预告登记系2018年10月29日办理的，不能达到证明龙春林、蒲彩桂拒绝签订担保贷款合同的目的；再次，怀化聚友房地产开发有限公司作为出卖人未能取得约定金额的贷款（即除首付款外的其余购房款）后，并未按补充协议约定向买受人龙春林、蒲彩桂发出书面通知或在报刊上刊登通知要求买受人龙春林、蒲彩桂付清全部购房款（即购房款总额与买受人已付购房首付款的差额）。因此，对于怀化聚友房地产开发有限公司认为龙春林、蒲彩桂先行违约，导致案涉房屋不能交付的主张，本院不予支持。因《商品房买卖合同》解除，致使合同目的无法实现，对于龙春林、蒲彩桂要求怀化聚友房地产开发有限公司返还购房款290000元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。”龙春林、蒲彩桂已付房款为290000元，按照合同约定计算，违约金为580元，怀化聚友房地产开发有限公司应当支付给龙春林、蒲彩桂。怀化聚友房地产开发有限公司收取龙春林、蒲彩桂的维修基金1181元、办证费1400元应为代收，怀化聚友房地产开发有限公司未提供证据证明已将该款项交纳给相关部门，故应当返还给龙春林、蒲彩桂。关于契税、印花税14249.05元，是以龙春林为纳税人向税务机关交纳的，并非怀化聚友房地产开发有限公司收取，应由龙春林按程序向税务机关申请退税。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除龙春林与怀化聚友房地产开发有限公司于2018年3月22日签订的合同编号为“10005532”的《商品房买卖合同》；二、怀化聚友房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还龙春林、蒲彩桂购房款290000元及代收的维修基金1181元、办证费1400元；三、怀化聚友房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付龙春林、蒲彩桂违约金580元；四、驳回龙春林、蒲彩桂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6011元，减半收取计3005.5元，由怀化聚友房地产开发有限公司负担2795.5元，龙春林、蒲彩桂负担210元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三第规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》，系上诉人就其开发出售的商品房项目针对项目实际情况提前拟定好的，除购房人和楼层房号内容不同外，其他合同内容均由上诉人单方确定且内容一致的模板条款，符合格式条款的定义，属于格式条款。从《补充协议》第二部分“房屋交付使用”中第4项、第5项的约定内容可知，该约定仅适用于被上诉人，并不适用于双方，双方的权利并不对等，免除了提供格式条款一方责任、加重了对方责任、排除了对方主要权利，上述约定应当无效，故一审认定并无不当。本案双方在《商品房买卖合同》中对上诉人交房时间予以明确，即2018年9月30日前交房，未对被上诉人以贷款方式支付购房余款10万元的时间作明确具体的约定，但在《补充协议》中对被上诉人未能获得或未足额获得贷款的情形，约定被上诉人在收到上诉人书面通知或依协议约定在报纸上刊登通知之日起十五日内付清剩余全部购房款，对被上诉人未付清房款，上诉人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任。从上述约定可见，双方虽明确了上诉人的交房时间，也明确了被上诉人支付购房余款的时间需以上诉人书面通知被上诉人履行的时间来确定，但双方并未对被上诉人交纳购房余款义务和交付房屋义务明确约定先后履行顺序，而是对被上诉人未付清房款，上诉人有权拒绝交付房屋进行约定，且房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，故被上诉人支付购房余款义务与上诉人的交房义务应当同时履行。同时，被上诉人未能与银行签订贷款合同，到底是被上诉人的原因还是上诉人的原因，双方所举的证据均不能证实系因对方原因所致。现按揭贷款未能办好，被上诉人仍负有支付购房余款的义务，其至今尚欠购房余款未向上诉人支付，上诉人可行使同时履行抗辩权拒交房屋，且涉案房屋楼栋已于2019年9月27日通过五方责任主体单位验收合格，合同目的并非不能实现，被上诉人以上诉人逾期交房为由主张解除合同理由不能成立，本院依法不予支持。另外，关于被上诉人提出上诉人延期办证违约应予解除合同的理由，因根据合同约定，上诉人应在商品房交付使用后450日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋至今尚未交付使用，故本院对被上诉人所提的该理由不予支持。关于被上诉人提出上诉人改变规划构成违约应予解除合同的理由，因其未能提交相应的证据予以证实，故本院对此理由亦不予支持。因此，本院对被上诉人所提要求解除合同并返还购房款等的诉讼请求均不予支持。一审予以支持不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，依法予以支持；原判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初550号民事判决；二、驳回龙春林、蒲彩桂的诉讼请求。一审案件受理费3005.5元，由龙春林、蒲彩桂负担；二审案件受理费6011元，由龙春林、蒲彩桂负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十一月十一日书记员  龙星宇