四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5377号 原告：成都德至诚物业管理有限公司，住四川省成都市天府新区华阳街道张家巷子76.**，统一社会信用代码91510100399618741T。 法定代表人：侯博渊，总经理。 委托诉讼代理人：刘静，女，公司客服主管。 被告：周静，女，1971年2月28日生，汉族，，住四川省资阳市雁江区 委托诉讼代理人：敖翔，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雨瑞，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 原告成都德至诚物业管理有限公司（以下简称“德至诚物业”）与被告周静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德至诚物业的委托诉讼代理人刘静与被告周静的委托诉讼代理人刘雨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德至诚物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年3月1日至2020年8月31日物业管理费24,627.20元；2.请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2020年8月31日应支付滞纳金为8324元；3.请求判令被告承担诉讼费。庭审中原告当庭变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付2019年3月1日至2020年8月31日物业管理费12201.82元；2.请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2020年8月31日应支付滞纳金为4124.22元；3.请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告系原告所管理的蜀亨国际中华园的业主。原告在接收物业时（2019年3月1日）按《物业管理条例》的相关规定和《四川省物业管理条例》第三十六条规定与四川蜀鑫建设开发有限责任公司签订了《物业服务合同》，并约定按照建筑面积2.3元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。被告自2019年3月至今一直未交物业管理费。多次催收未果，原告于2020年10月13日向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告周静辩称，1.原告与四川蜀鑫建设开发有限公司签订的《物业服务合同》属无效合同。首先，根据《物业管理条例》第十一条规定，只有业主才有权选聘物业服务企业，开发商不具备签订《物业服务合同》的主体资格；其次，根据《物业管理条例》第二十四条规定，开发商直接选聘而未通过公开招投标方式选择物业服务企业，且也未提供主管部门的批准文件，应属无效合同。2.在合同无效的情况下，原告不能再按合同约定的单价计算物业服务费。3.即便法庭认定原告与开发商签订的合同有效，原告也未完全履行催收义务，对2020年5月至2020年8月的物业费未进行书面催收，该期间不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议以下证据予以认定：营业执照复印件、法定代表人身份证、被告身份信息、短信催收截图、原告于2020年10月29日补充提交的2020年10月25日微信群截图及处置现场照片。对当事人有异议的证据分析认证如下：1.原告提交的四川蜀鑫建设开发有限公司与原告于2019年2月28日签订的《物业服务合同》，对其真实性和关联性予以认定，对其合法性在案件综合评析中予以分析认定；2.原告提交的催收通知单、四川蓉信律师事务所出具的《律师函》无原件核对，不予认定；3.光盘和录音整理资料，对其真实性、合法性、关联性予以认定；4.原告于2020年10月29日提交的补充证据即汛期前防洪宣传入户检查登记表、配电箱日常巡检记录表、安全巡视签到表、外围巡查记录表、外围巡查报告、装饰装修巡查记录表、泵房设备设施运行巡视表、日常保洁记录表、保洁工作计划、日常绿化记录表、绿化工作计划、灭火器检查记录表、2020年4月至2020年9月月总结，对其真实性、合法性予以认定、对其关联性在本案讼争期间的予以认定，对其在非本案讼争期间的不予认定；5.被告提交的四川蜀鑫建设开发有限责任公司与资阳市蜀苑物业服务有限责任公司签订的《前期物业委托管理合同》的真实性、合法性和关联性予以认定。四川蜀鑫建设开发有限责任公司与招商局物业管理有限公司成都分公司签订的《物业服务合同》真实性、关联性予以认定，对其合法性在案件综合评析中予以分析认定。 本院经审理认定案件事实如下：资阳市雁江区蜀亨国际·中华园别墅项目自2012年10月交付使用。2012年8月30日，该小区的建设单位四川蜀鑫建设开发有限责任公司与资阳市蜀苑物业服务有限责任公司签订《前期物业委托管理合同》，约定由资阳蜀苑物业服务有限责任公司对该小区提供物业服务，物业费单价按照建筑面积每月每平方米2.3元计算。委托管理期限为五年，自2012年9月1日至2017年12月30日止。被告周静为资阳市雁江区娇子大道路468号蜀亨国际·中华园XXX幢XXX号房屋业主，建筑面积约294.73㎡。被告周静于2015年年底接房并装修入住。被告周静另于2015年12月21日与资阳蜀苑物业服务有限责任公司签订《物业管理合同》，主要约定由资阳蜀苑物业服务有限责任公司提供物业服务，单价按照建筑面积每月每平方米2.3元计算。2017年11月，案涉小区的建设单位四川蜀鑫建设开发有限责任公司与招商局物业管理有限公司成都分公司签订《物业服务合同》，主要约定由招商局物业管理有限公司成都分公司对中华园小区的建筑物共用部位的维护和管理、公共园林、景观及设施的养护和管理等，别墅住宅物业费按照2.3元/㎡·月收取。合同履行期限自2017年11月14日00点00分起至2020年11月14日24点00分止或业主委员会代表全体业主与招商局物业管理有限公司成都分公司续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同生效时止。招商局物业管理有限公司成都分公司实际从2018年1月至2019年2月28日向中华园小区提供物业服务。2019年2月28日，案涉小区的建设单位四川蜀鑫建设开发有限责任公司与原告德至诚物业签订《物业服务合同》，主要约定由原告按照物业服务标准中的四级标准，负责小区建筑物共用部分、公共设施设备的维护和管理、公共秩序维护和安全防范等，别墅住宅物业费按照2.3元/㎡·月收取。合同期限自2019年3月1日00点00分起至2022年2月28日24点00分止或业主委员会代表全体业主与德至诚物业续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同生效时止。2020年5月13日，原告通过向被告发送短信的方式，催收案涉房屋2019年3月1日至2020年4月30日的物业费。 另查明，截至法庭辩论结束前，资阳市雁江区蜀亨国际·中华园未召开业主大会，也成立业主委员会。 本案的争议焦点：原告与建设单位四川蜀鑫建设开发有限公司签订的《物业服务合同》的效力，对被告周静是否具有法律约束力？被告周静是否应当按照每日千分之三标准支付逾期付款的滞纳金4124.22元？ 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同指的是物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业签订的书面前期物业服务合同。本案中，因中华园小区未召开业主大会和成立业主委员会，业主客观上无法按照法律规定行使共同决定选聘和解聘物业服务企业的权利，建设单位四川蜀鑫建设开发有限公司与原告于2019年2月28日签订的《物业服务合同》性质上应属前期物业服务合同。 根据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3人或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”之规定，因中华园小区规模较小，建设单位四川蜀鑫建设开发有限公司既未经招投标方式选聘物业服务企业，也未先经当地区县人民政府房地产行政主管部门批准，而直接选聘物业服务企业后再报相关行政主管部门备案的方式，确属违反了上述法定程序。《物业管理条例》二十四条属行政管理性规定，不属于《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，建设单位四川蜀鑫建设开发有限责任公司与原告签订的《物业服务合同》违反了管理性强制性规定并不能导致该合同本身无效，故对括被告周静在内的业主应当具有法律约束力。因此，对原告已通过书面短信的方式向被告催交2019年3月1日至2020年4月30日的物业费即294.73㎡×14月×2.3元/㎡·月=9490.31元，本院予以支持。对原告未经过书面催交而主张2020年5月1日至8月31日期间的物业费，本院不予支持。 滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。原告德至诚物业不是行政机关，且与案涉小区建设单位违反行政管理规定程序签订《物业服务合同》，自身存在一定的过错，故对其要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周静于本判决生效之日起十日内向原告成都德至诚物业管理有限公司支付物业服务费9490.31元； 二、驳回原告成都德至诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624元，减半收取312元，由被告周静负担（原告成都德至诚物业管理有限公司已向本院缴纳，被告周静自本判决生效之日起十日内向原告成都德至诚物业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高超秀 二〇二〇年十一月一日 书记员  刘 慧