辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初4号原告（申请执行人）：锦州博泽置业有限公司，住所地锦州市太和区福州街**。法定代表人：王艳玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：靖瑛琳，辽宁华英律师事务所律师。被告（案外人）：贾金红，女，1981年10月25日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨菡婷，辽宁凌飞律师事务所律师。第三人（被执行人）：锦州添祥源房地产开发有限责任公司，，住所地锦州市经济技术开发区海浪花小区**法定代表人：王世福，该公司经理。委托诉讼代理人：张才林，该公司员工。原告锦州博泽置业有限公司（以下简称博泽置业）因与被告贾金红、第三人锦州添祥源房地产开发有限责任公司（以下简称添祥源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，因第三人添祥源公司住所地无人接收本案相关法律文书，故本院依法进行了公告送达。2010年10月19日，本院依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博泽置业的委托诉讼代理人靖瑛琳、被告贾金红的委托诉讼代理人杨菡婷、第三人添祥源公司的委托诉讼代理人张才林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博泽置业向本院提起诉讼请求：准许执行辽宁省锦州市经济技术开发区观澜阁花苑2幢2单元2层49号房屋。事实和理由：2013年12月19日，辽宁省锦州市中级人民法院(2013××锦民一初字第00055号民事判决书对锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司诉锦州添祥源房地产开发有限责任公司、郭金洪借款合同纠纷一案作出民事判决：一、被告锦州添祥源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司支付本金1800万元及相应利息(利息及罚息自借款之日起至本判决给付之日止，利率按合同约定计算，履行时应扣除给付利息××；二、若被告锦州添祥源房地产开发有限责任公司在本判决规定期限内不能履行上诉债务，原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司有权对观澜阁花苑112套房屋进行折价或对拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告郭金洪对上诉抵押物折价或拍卖、变卖后不足以清偿部分承担连带责任；四、驳回原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司申请执行，锦州市中级人民法院立案执行。2014年2月28日，锦州市中级人民法院作出(2014××锦执一字第00009号执行裁定，查封锦州添祥源房地产开发有限责任公司所有的坐落于锦州市经济技术开发区，查封期限三年。2018年10月16日，博泽置业公司向锦州市中级人民法院申请变更其为本案的申请执行人，锦州市中级人民法院于2018年12月29日作出(2018××辽07执异160号执行裁定，变更锦州博泽置业有限公司作为本案申请执行人。2019年4月24日，锦州市中级人民法院作出(2014××锦执一字第00009号执行裁定，终结本次执行程序。此后，被告(案外人××贾金红对执行标的提出书面异议。锦州市中级人民法院于2019年12月4日作出(2019××辽07执异97号执行异议裁定：中止对锦州添祥源房地产开发有限责任公司开发的坐落于锦州市经济技术开发区观澜阁花苑2幢2单元2层49号房屋的执行。案件中所涉及不动产标的因第三人(被执行人××锦州添祥源房地产开发有限责任公司向原告(申请执行人××锦州博泽置业有限公司贷款，将该标的抵押锦州博泽置业有限公司，借款到期，锦州博泽置业有限公司向人民法院诉讼，要求锦州添祥源房地产开发有限责任公司还款，法院依法判决锦州添祥源房地产开发有限责任公司偿还借款本息，并判决锦州博泽置业有限公司对抵押房产有优先受偿权。被告(案外人××贾金红虽然主张与锦州添祥源房地产开发有限责任公司之间有房屋买卖合同，但其房款支付仅有锦州添祥源房地产开发有限责任公司开具的收款发票，并没有相关证据能够证明存在该笔款项用于支付房款，且就算双方之间有买卖合同，也仅仅基于合同享有债权，而未取得该房产的所有权，且该住房并不是贾金红用于居住的房屋，系投资房产，法院仅查明其在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并不能证明买受人名下无其他用于居住的房屋，其理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，贾金红提出执行异议的主张是与开发公司恶意串通，意欲损害抵押权人锦州博泽置业有限公司的利益，其请求没有法律依据，基于以上事实，请求准许继续执行辽宁省锦州市经济技术开发区观澜花苑2幢2单元2层49号房屋。贾金红辩称：原执行异议裁定书裁定合理合法，事实认定正确，适用法律正确，驳回原告的诉讼请求。制作虚假收款收据及买卖合同不知原告的依据何在，不予认可。添祥源公司述称：商品房合同和收款收据真实有效。博泽置业提交以下证据1、《商品房买卖合同》及收款收据、《添祥源公司抵押房屋（43户已合同出售××明细表》。证明案件执行过程中，第三人添祥源公司向原告提供的观澜阁花苑2-49号房屋的买受人为宋茂林而非贾金红，且该份明细表记载内容与第三人添祥源公司提供给执行法院的明细中亦明确注明观澜阁花苑2-49号房屋业主姓名为宋茂林。故被告并非涉案房屋的实际购买人，其不享有排除对涉案房屋执行的权力。贾金红质证称对此不清楚。但主张名为宋茂林的《商品房买卖合同》签订时间为2010年7月13日，其签订合同时间为2010年1月27日。如果该合同存在也属于第三人添祥源公司一房二卖，也是在我们合同之后，我享有涉案房屋所有权。添祥源公司质证称当时公司管理混乱，公司对《商品房买卖合同》只有贾金红记载而无宋茂林的合同，对一户房屋出现两份合同说不清楚。经查，博泽置业提交的涉案房屋买受人为宋茂林的《商品房买卖合同》与添祥源公司向博泽置业及本院执行部门提供的已售房屋明细表记载一致。同时，本案贾金红同样持有针对涉案房屋的《商品房买卖合同》。因本案审理的是申请执行人提起的执行异议之诉并非是对执行标的物的确权之诉，故对上述证据的真实性及证明的事实不予确认；证据2、《添祥源房地产开发公司抵押物明细附件》。证明2011年9月2日，原告与第三人添祥源公司签订锦奥贷抵字2011第10号抵押合同，添祥源公司将涉案观澜阁花苑2-49号房屋抵押给原告并办理登记。该事实已被本院发生法律效力的（2013××锦民一初字第00055号民事判决认定，本院予以确认。贾金红提交了《商品房买卖合同》。证明贾金红与第三人添祥源公司于2010年1月27日签订《商品房买卖合同》，第三人将观澜阁花苑2幢2单元2层49号房屋出售给被告贾金红，贾金红一次性支付购房款的事实。原告博泽置业对此合同的真实性不予认可，主张被告与第三人签订的是虚假合同，第三人为被告出具虚假收款收据。第三人添祥源公司对该份证据的真实性及证实的内容予以认可。本院认为，被告持有的与第三人之间签订的涉案房屋《商品房买卖合同》与原告提交的涉案房屋买受人为宋茂林的《商品房买卖合同》均盖有第三人公司合同专用章及法定代表人名章，且第三人添祥源公司对此无法做出合理解释，亦不能提供公司账目证实收取被告购房款的事实，但鉴于第三人对该《商品房买卖合同》予以认可，故对该证据的真实性及证明的事实不予确认。第三人添祥源公司提交的证据1、《承诺》。证明在本院执行程序中，针对抵押的112套房屋，第三人与锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司自行达成和解协议后，锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司给第三人出具承诺，将包括涉案房屋在内的50套房屋退还给第三人所有。经查，2016年9月12日，锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司出具一份《承诺》，该承诺载明：“1、锦州添祥源房地产开发有限责任公司于2016年9月8日出具了62套住宅的空白《商品房买卖合同》124份，已盖公司公章名章（合同已标明具体楼号及门牌号××；收款收据：0010101-0010112,0010126-00101150,0011901-0011925共62组空白，已盖公司财务章。以上合同及收据仅限于于桂香原购置的以上添祥源住宅转让出售给他人时使用，转让完成后于桂香《商品房买卖合同》、《收款收据》自动作废。2、锦州添祥源房地产开发有限责任公司于2016年9月8日出具112份空白锦州市房屋抵押注销登记申请书，已盖公章，以及112份空白法定代表人（负责人××身份证明书，已盖公章、名章。以上文件仅限用于锦州添祥源房地产开发有限责任公司抵押给锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司的112套住宅，由锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司负责到产权部门办理抵押注销登记。”合议庭认为，该份承诺系作为债权人的锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司为第三人出具的，原告作为锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司的债权承受人亦应当受该承诺约束。本院认为，从该承诺中载明的内容可以认定锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司与第三人对抵押的112套房屋达成和解协议后，第三人向锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司提供了其中62套房屋包括空白买卖合同在内的出售手续，锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司负责对112套房屋抵押权办理注销。但因双方磋商的基础是第三人抵押的112套房屋中包括了部分售出房屋，故不能证明剩余50套房屋退还给第三人的事实。即使50套房屋注销抵押权，亦只是说明该50套房屋的购房人不再因其所购买的房屋设定抵押而无法办理所有权登记的事实。故对该份证据证实性予以确认，对其证实的事实不予采信；证据2、《锦州博泽小额贷款有限公司承诺后抵押房屋明细》。本院认为，该明细系第三人单方制作形成，其真实性、合法性无法确认，依法不予质证。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司与添祥源公司、郭金洪借款合同纠纷一案，本院于2013年12月19日作出（2013××锦民一初字第00055号民事判决书。判决：一、被告锦州添祥源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司支付借款本金1800万元及相应利息（利息及罚息自借款之日起至本判决给付之日止，利率按合同约定计算，履行时应扣除给付利息××；二、若被告锦州添祥源房地产开发有限责任公司在本判决规定期限内不能履行上述债务，原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司有权对观澜阁花苑112套房屋进行折价或对拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告郭金洪对上述抵押物折价或拍卖、变卖后不足以清偿部分承担连带责任；四、驳回原告锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，锦州市松山新区博泽小额贷款有限公司向本院申请执行，本院立案执行，2014年2月28日，本院作出（2014××锦执一字第00009号执行裁定，一、查封添祥源公司所有的坐落于锦州市滨海（经济技术开发区房屋，查封期间，不得擅自处分；二、查封期限三年。案涉房屋在查封清单之列。2018年10月16日，博泽置业公司向本院申请变更其为本案的申请执行人，本院于2018年12月29日作出（2018××辽07执异160号执行裁定，变更申请人博泽置业公司为本案申请执行人。2019年4月24日，本院作出（2014××锦执一字第00009号执行裁定，终结本次执行程序。另查明，原告在诉讼中，向本院提交了涉案房屋《商品房买卖合同》及收款收据，合同载明观澜阁花苑2-49号房屋买受人及交款人均为宋茂林。同时查明，本案被告手中持有2010年1月27日与添祥源房公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据，主张第三人添祥源房公司已将本案诉争的房屋出售给被告并一次性付清全部房款。被告贾金红于2019年11月26日为案涉房屋交付物业费人民币1700元。又查明，本院在对被告提起的执行异议审查中，锦州滨海新区不动产登记中心于2019年11月25日出具证明，证明贾金红在该中心未查到产权登记记录。再查明，在本院（2014××锦执一字第00009号执行卷中载明，第三人添祥源公司在执行程序中向本院执行部门提交的一份未标明提交日期的抵押房屋售出明细表、剩余抵押房屋未售出明细表及添祥源开发公司在建工程抵押登记房产出售情况统计表中载明:涉案观澜阁花苑2-47、2-49、2-50号房屋业主姓名为肖传刚。2016年7月15日，第三人添祥源公司向本院执行部分提交的添祥源开发公司抵押房屋（43户已合同出售××明细表中载明;涉案观澜阁花苑2-47、2-49、2-50号房屋业主姓名为宋茂林。同时查明，涉案2-47、2-49、2-50号房屋虽存在购买人不同的两套《商品房买卖合同》及收款收据，但第三人作为开发企业并未在政府的职能部门对涉案房屋完成初始登记或预售登记。上述事实，有当事人提交的证据、本院（2019××辽07执异97号执行异议卷中所载证据、本院（2014××锦执一字第00009号执行卷宗所载证据及当事人庭审陈述、询问笔录载卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由以上规定可以看出，房屋买受人对抗对诉争房屋执行权利的前提是就诉争房屋在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，当事人就诉争的房屋分别持有买受人不同的《商品房买卖合同》及收款收据，且均盖有第三人公司的合同专用章、法定代表人名章及财务专用章。第三人对涉案房屋出现两套买卖合同、收款收据不能做出合理解释，亦不能提供相应的公司账目证实已收取了被告人就涉案房屋缴纳的购房款，且第三人在本院（2014××锦执一字第00009号执行案件执行过程中，向本院执行部门提交的多份《商品房买卖合同》、收款收据及抵押房屋出售明细中载明的涉案房屋买受人均为他人而非本案被告，不能排除第三人与被告之间将《商品房买卖合同》时间倒签的可能。同时，鉴于被告与第三人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，既未对《商品房买卖合同》进行网上备案，亦未在政府相关职能部门进行商品房预售登记的客观事实，不能认定本案被告贾金红与第三人添祥源公司之间就涉案观澜阁花苑2-49号房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，更不能认定被告贾金红已支付全部或者支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即使被告与第三人对涉案房屋的《商品房买卖合同》无异议，被告与第三人之间也只是存在合同债权债务关系，并未产生物权效力。故被告对于涉案观澜阁花苑2-49号房屋不享有足以排除执行的权利。综上所述，在被告不能提供证据证明其持有的涉案房屋的《商品房买卖合同》合法有效且已支付全部或超过合同约定总价款的百分之五十购房款的情形下，其不享有足以排除人民法院对涉案房屋强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款的规定，判决如下：准许对坐落于锦州市滨海新区观澜阁花苑2幢2单元2层49号房屋的执行。一审案件受理费3500元，公告费260元，均由被告贾金红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  于宏伟审判员  李宇辉审判员  高 帆二〇二〇年十一月二十日法官助理田稷书记员高俊格