云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云09民终705号 上诉人（原审被告）：宋绍平，男，汉族，生于1977年12月28日，住云南省临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐晶晶，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：耿马**雄房地产有限公司。住所地：云南省耿马自治县孟定镇中缅路（凯雄香蕉公司**）。 法定代表人：李家杰，该公司董事长。 破产管理人：云南博川律师事务所。住所地：云南省临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：刘杨，女，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨远航，女，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人宋绍平因与被上诉人耿马**雄房地产有限公司（以下简称凯雄公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初781号民事判决，向本院提起上诉，本院2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋绍平及其委托诉讼代理人徐晶晶，被上诉人凯雄公司的委托诉讼代理人刘杨、杨远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋绍平上诉请求：1、撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和事由：一、2014年5月至10月，上诉人向被上诉人出借资金，委托吴某打款，为担保回收债权，以吴某名义签订《商品房购销合同》，但到2014年底，被上诉人未按期还款付息，经双方协商，于2015年8月12日，上诉人与被上诉人重新签订《商品房购销合同》，因被上诉人财务记账原因，合同签订和单价与吴某签订的一致，但同时签订了《商品房购买补充协议书》，对房屋单价及借款全部转换为购房款进行了明确约定，同时约定了办理产权登记的成就条件，可见双方购房意思表示明确，被上诉人也召集开了董事会，对销售价格等相关事宜进行了讨论决定，还出具了《购房款指定付款说明》，对款项性质转变再次予以确认。如双方真实意思仅为借款担保，无需签订如此多的材料。评判合同效力应依据签订合同时的意思表示，法律并不禁止合同成立后意思表示的变更，虽然双方于2015年12月10日签订《协议》，后双于2016年4月28日签订《以物抵债合同》，但该变更不溯及原合同效力。故一审以双方2015年12月10日签订的《协议》推定《商品房购销合同》属于金钱债务的担保，属认定事实错误。二、一审认定《商品房购销合同》属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，属适用法律错误。1、双方签订《商品房购销合同》时不存在流押情形。双方在签订《商品房购销合同》当天签订了补充协议，被上诉人出具了《情况说明》及《股东会决议》等材料，均没有约定回购条款或抵押条款，也没有任何被上诉人到期不还款房屋所有权归上诉人的约定，并且办理了备案登记。对于购房款，当时房屋为半成品，能否顺利完工尚未知，加之非一楼沿街商铺，面积又大，销售前景不乐观，购房价符合当时的行情。价格的界定，系由开发商根据市场行情和自身情况决定，无低价之说，在无法律强制性规定的情况下，还应当遵循意思自治原则。一审认为双方利益显著失衡错误，以利益失衡认定《商品房购销合同》系债务担保，故而属于禁止流押情形，属适用法律错误。2、上诉人不存在收取高利的情况，且上诉人自2014年12月后便未再收取利息。双方曾按月利率3%计息，根据当时最高人民法院的规定，年利率超过36%才认定为无效的利息约定，一审对被上诉人存在支付高利的情况，属合同无效的情形的认定，属认定事实和适用法律错误。此外，上诉人对2017年1月25日、3月14日收到的款项并不知情，其在借款阶段仅授权过吴某，与胡阳强不认识，一审认定上诉人2017年1月25日、3月14日收取利息，属认定事实错误，并以此认定《以物抵债合同》属借款合同的担保，合同无效，属适用法律错误。综上，本案经历了三次意思表示的变更，但每次变更所形成的合意是独立的，商品房买卖是双方的合意，上诉人也已将房屋投入使用，上诉人拟设立中康外科医院已得到耿马县卫生局批复，一审遗漏了该事实。因此，一审认定事实和适用法律错误，请求二审依法改判。 凯雄公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审认定《商品房购销合同》、《以物抵债合同》实质仍属于原借款的担保，属事实认定正确。双方的基础法律关系为民间借贷关系，而非商品房购销关系，双方签订《商品房购销合同》旨在为上诉人的债权作担保，并未将借款关系转换为商品房购买关系。认定《商品房购销合同》、《以物抵债合同》的效力，关键在于对其性质的界定。上诉人认为双方签订协议书、出具说明等行为，可真实认定双方的意思表示由借款变更为支付购房款，形成债的变更，原债权债务关系消灭，此无相关事实和法律依据。事实上，无论签订认定《商品房购销合同》还是《以物抵债合同》不能直接导致债的变更，而仅属于新债清偿行为。仅凭双方签订《以物抵债合同》的事实，不足以认定该协议约定的房屋已实际抵偿予上诉人，从而消灭原有的债权债务关系。是否抵偿，应根据抵债合同是否实际履行加以判定。一方面，房屋所有权的转移，于依法登记之日发生效力，而本案房屋未登记在上诉人名下，上诉人未取得所有权。另一方面，也没有证据证明抵债房屋在上诉人的实际控制或使用中，不能认定房屋实际交付使用。双方亦未按照协议约定重新签订新的《商品房购销合同》。双方签订《以物抵债合同》后，被上诉人按吴某要求，向胡阳强账户转账200000元用于归还上诉人的借款。以上说明双方签订的《以物抵债合同》并未实际履行，原债权债务关系并未消灭。界定合同性质，并非上诉人所称的将每份协议独立区分，不能以某份协议来判定其实质目的及真实意思表示，应从协议签订主体、内容、时间、履行情况等方面综合分析。二、一审适用法律正确，应予维持。1、双方签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《协议》并备案等一系列行为旨在为上诉人享有的债权提供担保，并非真实的购房意思表示，依法应属无效。2015年签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》中约定的价值并非实际的市场交易价值，且在达成以物抵债协议时，双方未对之前的债务进行过结算，未对尚欠借款本息进行确定，也未对抵债物的价值进行明确，故《商品房购销合同》性质仍是以买卖合同方式为上诉人享有的债权作担保，若在被上诉人无力履行还款义务时，即直接约定转移房屋所有权，符合《物权法》关于禁止流押的规定。2、若双方签订的《以物抵债合同》系双方真实意思表示，双方之间债权债务消灭，转换为购房关系，被上诉人不可能再向上诉人偿还任何款项，但双方签订《以物抵债合同》后，被上诉人于2017年1月25日、3月14日向上诉人偿还200000元款项，故以物抵债仍然是为上诉人的债权提供担保，双方仍是借款关系，一审认定《商品房购销合同》及《以物抵债合同》无效，适用法律正确。3、双方签订《商品房购销合同》及补充协议的时间为2015年8月12日，经第三方审计，合同签订后，被上诉人于2015年12月30日、2016年2月4日、2017年1月25日、2017年3月4日分四次向上诉人还款共300000元，上诉人对2015年12月30日、2016年2月4日的还款予以认可，由此可知，《商品房购销合同》及补充协议仍然是对上诉人债权提供担保，并未明确终止借款关系，也未明确将借款关系转换为购房关系，《商品购销合同》无效。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 凯雄公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的耿凯销司2013-商130号、耿凯销司2013-商123号《商品房购销合同》及《以物抵债合同》为无效合同，并判令被告依法解除合同项下的房产备案登记；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月至10月份，原告因资金周转困难与被告借款，双方约定借款1600万元，但被告实际向原告出借款项共计1504万元。借款关系通过宋绍平委托的吴某与原告方达成借款协议，并由吴某银行账户向原告打款。借款的同时，原告与吴某曾签订过三份《商品房购销合同》，双方约定用原告开发的商品房项目中的三层商铺作为借款的担保，分别为：耿凯销司2013-商122号（房号：Ｂ区3层301至370号）、耿凯销司2013-商123号（房号：Ｂ区2层201至272号）、耿凯销司2013-商130号（房号：Ａ区4层407至424号），同时涉及的商铺双方在耿马自治县房管局进行了备案登记手续。2015年8月12日，原、被告双方重新签订了耿凯销司2013-商123号、耿凯销司2013-商130号《商品房购销合同》，原、被告将《商品房购销合同》签订主体进行了变更，购房人由吴某变更为宋绍平，购房价格亦进行了变更，双方在合同补签了原来的时间“2014年10月24日”。其中，耿凯司2013-商123号合同约定：原告将自己开发的凯雄财富中心商铺（房号：Ｂ区2层201至272号）销售给宋绍平，单价为8594.35元／平方米，商品房套内面积为2030.01平方米；耿凯销司2013-商130号合同约定：原告将自己开发的凯雄财富中心商铺（房号：Ａ区4层407至424）销售给宋绍平，单价为6580.23元／平方米，商品房套内面积1471.89平方米；双方对以上商铺同时办理了变更备案登记手续。同时，即2015年8月12日，双方还签订了一份《商品房购买补充协议书》，该协议书约定了三份《商品房购销合同》涉及的具体房号面积及单价：2幢2层（201-272号）面积2030.01平方米，单价3000元／平方米；2幢3层（301-370号）面积1944.75平方米，单价2610元／平方米；1幢4层（407-424号）面积1471.89平方米，单价2605元／平方米；三层商铺的房屋购买总价共计1500万元。同一天，凯雄公司的法定代表人及公司部分管理人员召开了会议，并作出了一份《耿马**雄房地产有限公司股东会决议》，载明会议内容：“申请同意宋绍平签订购买孟定凯雄财富中心3层商铺的决议”，决定内容为“1、经公司研究决定，同意以1500万元把孟定凯雄财富中心2-4层商铺共计5446.65平方米卖给宋绍平的决定。2、各股东对此承担连带担保责任。”，参会人员在股东栏签字捺印。原告同一天出具了一份《购房款指定付款说明》，载明针对三层商铺，原告以调整总价1500万元的价格一次性卖给宋绍平，等等。 2015年12月10日，宋绍平（甲方）、凯雄公司（乙方）、云南凯雄实业集团临沧香蕉制品有限公司（丙方）三方签订了一份《协议》，载明：“1、凯雄公司与宋绍平2014年5月至10月的借款1600万元合同期间届满后凯雄公司未能还本付息，宋绍平与凯雄公司签订了《商品房购销合同》。又于2015年8月12日签订《商品房购买补充协议书》，且同一天在耿马县房管局办理了行政登记备案和预告登记手续，现云南凯雄实业集团临沧香蕉制品有限公司（丙方）自愿代乙方凯雄公司偿还部分欠款。2、三方协商确定借款本金1600万元，月利率3%，自2014年5月15日起至借款还清时止，暂计算至2015年12月15日的利息912万元。3、保证人担保，由李家杰与凯雄公司作为宋绍平的共同借款人，本人承担无限连带责任。4、宋绍平与凯雄公司自愿解除耿凯销司2013-商122号《商品房购销合同》（第2幢3层301至370号共70间商铺，套内面积1944.75平方米，合同备案单价7276.21元），宋绍平配合解除耿马县房管局办理相关的合同解除手续；丙方云南凯雄实业集团临沧香蕉制品有限公司与宋绍平签订《承包土地流转协议》，将位于耿马自治县亩承包土地经营权作价14150409元流转给宋绍平，代乙方凯雄公司归还欠甲方宋绍平的14150409元欠款，等等。5、原、被告解除耿凯销司2013-商122号《商品房购销合同》后，乙方凯雄公司进行融资，融到资金后将500万元优先归还给甲方宋绍平欠款，其后以按月50万元归还宋绍平的方式，逐步偿还所欠宋绍平的借款本息，等等”。 2016年4月28日，宋绍平（甲方）与李家杰、凯雄公司（乙方）共同签订一份《以物抵债合同》，载明主要内容：“1、2015年12月10日三方签订《协议》追加云南凯雄实业集团临沧香蕉制品有限公司为丙方，由于乙方凯雄公司未能成功向第三方融资，耿凯销司2013-商122号《商品房购销合同》涉及的70间商铺无法再返还给宋绍平，双方签订的此协议无效，经协议债务人用承包土地经营权冲抵涉及的70间商铺款项，双方互不相欠。2、2幢2层（201-272号）面积2030.01平方米的商铺单价重新变更为4283.38元/平方米，价款变更为8695304.23元；1幢4层（407-424号）面积1471.89平方米的商铺单价重新变更为4283.38元/平方米，价款变更为6304664.18元，以上两层商铺总面积3501.9平方米，价款1500万元。3、双方约定2017年4月28日单独签订《商品房购销合同》及出具收据，办理预售备案登记手续，并且备案合同与本合同价格不一致的，以本合同约定价格为准。”。后双方未签订过其他《商品房购销合同》。 2019年9月8月，原告被耿马自治县人民法院裁定进行破产重整，云南博川律师事务所作为原告的破产管理人。原告开发建设的“凯雄财富中心”房地产整合项目至今尚未完全竣工，因资金不足而停滞。关于原、被告之间的债权债务关系，原告认可被告实际出借的款项本金为1504万元，归还的款项金额双方存在争议，原告主张已归还269万元，被告认可归还214万元。结合原告提交的证据来看，2014年7月至2017年3月14日，原告均有向被告归还借款的行为。 一审法院认为，原告与被告的基础法律关系为民间借贷合同关系，双方法律关系是否由民间借贷关系变更为商品房买卖合同关系是本案争议的焦点。如双方签订的《商品房购销合同》性质系以房抵债合同关系的意思表示，则旧的债权债务关系应予消灭，且成立新的商品房买卖合同合关系，双主在达成抵债协议时，抵债物的价值和债权的数额应是公平确定的交易价格。但结合本案的事实来看，2015年原被告补充签订的耿凯销司2013-商130、耿凯销司2013-商123号《商品房购销合同》，该两份合同备案的商铺单价及购房价款并非实际交易市场价格，与同一时间签订的《商品房购买补充协议书》约定的商铺价格并不一致，且《商品房购买补充协议书》中约定的是用三层商铺折抵1500万元购房价款。2015年12月10日双方又签订了一份《协议》，约定以房抵债，又约定原告融到资后，按期继续归还被告借款。据此，认定2015年双方补充签订的2013-商130、耿凯销司2013-商123号《商品房购销合同》，对于以房抵债的标的物（商铺），及标的物的价值并未确定，标的物缔约时的价值与现实价值存在较大差距，双方利益显著失衡，该两份《商品房购销合同》性质上仍然属于以签订买卖合同的方式建立新的债权债务关系作为原金钱债务的担保，符合《中华人民共和国共和国》第一百八十六条规定的禁止流押的情形，应属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形。鉴定两份《商品房购销合同》的性质，原金钱债务并未消灭，应参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，按照民间借贷的法律关系进行处理。作为担保的买卖合同因未经公示，故不具有物权效力，债权人不能对价款优先受偿。 关于2016年4月28日原、被告签订的《以物抵债合同》，双方对于利息暂计算至2015年12月12日912万元，该利息系按照2015年12月10日双方签订《协议》中约定的3%月利率计算，存在原告支付高利的情况，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情。另，《以物抵债合同》如系当事人的真实意思表示，则原金钱债务消灭，原告不再向被告偿还金钱，而是以交付房屋的方式来履行新的买卖合同，但结合本案查明的情况来看，原告在2017年1月25日、2017年3月14日仍然向被告指定的收款人归还借款20万元，说明双方原金钱债务关系并未消灭，签订的《以物抵债合同》仍然系原借款合同的担保。据此，《以物抵债合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形。 综述，一审确认原被告双方签订的2013-商130号、耿凯销司2013-商123号《商品房购销合同》、《以物抵债合同》无效。由于备案的两份《商品房购销合同》无效，则双方根据合同进行备案的相关房产登记手续应予以解除，故对原告诉请被告依法配合解除合同项下的房产备案登记的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认原告耿马**雄房地产有限公司与被告宋绍平签订的2013-商130、耿凯销司2013-商123号《商品房购销合同》及《以物抵债合同》无效；被告宋绍平于本判决生效后三十日内依法配合原告耿马**雄房地产有限公司办理解除合同项下的房主备案登记手续。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。宋绍平申请证人吴某出庭作证，欲证明胡阳强2017年1月25日及3月14日收到的款项并非借款利息，上诉人并不知情。凯雄公司提交本金及利息计算明细表，欲证明借款本及偿还的利息。 本院组织当事人进行了质证。凯雄公司及宋绍平对对方提交的证据的三性均不予认可。 本院认为，吴某代理宋绍平与凯雄公司之间达成借款协议，与宋绍平有利益关系，其证人证言可信度较低，但根据凯雄公司一审双方提交的支付利息的证据可看出，凯雄公司自2014年6月至2014年11月，每月均向宋绍平支付利息，其后未按月付息，双方重新签订了《商品房购销合同》及《以物抵债合同》，根据双方的付息时间和习惯，综合双方一、二审提交的证据，胡阳强2017年1月25日及3月14日收到的款项不足认定系凯雄公司支付宋绍平的借款利息。凯雄公司提交的借款本金和利息计算明细表所载数额，与凯雄公司一审陈述及双方提交的付款凭证所载数额并不一致，且对借款本息数额的确认并不影响案涉合同效力的认定，故对凯雄公司提交的借款本金和利息计算明细表的证明力，本院不予采信。 综上，对一审认定的法律事实除“2014年7月23日至2017年3月14日，原告均有向被告归还借款的行为”外，本院予以确认，不再赘述。 本案二审争议的焦点为：宋绍平与凯雄公司签订的《商品房购销合同》及《以物抵债合同》是否有效。 本院认为，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质一致的意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除法律特别规定禁止外，均应予准许。宋绍平与凯雄公司基础法律关系为借款合同关系，且为了履行借款合同，凯雄公司与宋绍平的代理吴某签订了三份《商品房购销合同》，并办理了备案登记，该三份合同的实质就是为借款提供担保。但本案争议的宋绍平与凯雄公司2015年8月12日签订的耿凯销司2013-商123号、耿凯销司2013-商130号《商品房购销合同》、2016年4月28日签订《以物抵债合同》，是在凯雄公司未能偿还借款本息的情况下，经凯雄公司股东会决定，双方协商一致的情况下重新签订的合同，合同主体、价格等进行了变更，明确约定了房屋面积、单价等主要内容，并办理了备案登记，从性质上将原来的借款合同关系变更为房屋买卖关系，将借款本息转为购房款，也是凯雄公司在债务到期后的清偿行为。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，其前提是在债务履行期届满前就约定了债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案双方并没有约定凯雄公司到期不能偿还借款，涉案房屋所有权转移为宋绍平所有。在凯雄公司到期未能偿还借款时，宋绍平不能直接取得房屋所有权，宋绍平要取得房屋所有权，只能通过履行《商品房购销合同》实现。故双方形成房屋买卖关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期难以清偿债务时，通过将房屋出卖给债权人宋绍平的方式，实现双方权利义务的平衡的一种交易安排，该交易未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合物权法》第一百八十六条禁止流押的情形，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷的担保”情形，一审判决认定宋绍平与凯雄公司签订的《商品房购销合同》及《以物抵债合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。 另，2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条规定：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”本案耿马自治县人民法院2020年7月16日受理，故应适用2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，依据该规定第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，年利率超过36%的民间借贷利息无效，年利率24%--36%之间的民间借贷利息为自然之债，人民法院不予干预，虽无请求力，但约定也并非无效。本案双方约定月利率3%，并未超过年利率36%，一审认定无效，不符合上述法律规定，本院予以纠正。 综上所述，上诉人宋绍平的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初781号民事判决； 二、驳回耿马**雄房地产有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由耿马**雄房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿武 审判员  杨宇红 审判员  赵艳洁 二〇二〇年十一月十日 书记员  杨维仙