山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10546号 上诉人（原审原告）：青岛宝都物业管理有限公司，住所地青岛保税区北京路**恒通写字楼。 法定代表人：王炳兴，总经理。 委托诉讼代理人：姜桂圣，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金婵，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:薛光强，男，1972年5月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：孙巧燕，女，1972年10月4日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪泉，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘同春，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人青岛宝都物业管理有限公司（以下简称宝都物业）因与被上诉人薛光强、孙巧燕物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宝都物业上诉请求：一、依法撤销原审民事判决第三项；改判薛光强、孙巧燕支付物业费6984.97元、物业费违约金14,971.90元、逾期交纳水费违约金0.48元；二、本案一审、二审诉讼费、保全费、律师费等费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年7月1日，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，协议约定：上诉人向被上诉人所居住亚得里亚海湾小区提供物业管理服务，并约定上诉人提供物业管理服务的受益人为该小区全体业主，受益人应按建筑面积向上诉人缴纳物业管理费、住宅电梯运行费，缴费标准为3.6元/月/平方米，水费为3.36元/吨，缴费时间为每季度末15日前预付三个月的物业管理费和电梯运行费，逾期缴费按每日3‰收取滞纳金。被上诉人系上诉人提供物业服务的亚得里亚海湾小区内6栋x单元x层x号业主，该户住宅建筑面积为107.79平方米，按照协议约定应向上诉人缴纳从2018年1月1日到2020年6月30日的物业管理费和电梯运行费11,641.50元，滞纳金14,971.90元。按照协议约定，应向上诉人缴纳从2019年9月1日到2020年3月31日的水费80.50元，水费滞纳金0.48元。虽经上诉人多次催缴，被上诉人拒不缴费，其行为已违反双方签订的《前期物业服务协议》，侵犯了上诉人及其他业主的合法权益。上诉人一直全心全意为业主服务，按照协议约定，被上诉人应立即向上诉人交纳拖欠费用及违约金。 被上诉人薛光强、孙巧燕答辩称：1、物业公司主张的其在2016年7月1日签订的物业合同我方不予以认可，该合同存在欺诈性，因此不能作为收取物业费有效法律文件，由此而产生了所谓的欠费滞纳金均不能予以成立。2、物业公司服务不达标，且多次上了主流媒体，也被政府有关部门责令进行整改，所以其承诺的五星级服务是没有达标的，因此其收费也不能够按照五星级标准收费，更不能超过政府的指导价格。综上所述，我方认为宝都物业主张的所谓的欠缴物业费的是没有事实及法律依据的，其上述请求应当予以驳回。 宝都物业向一审法院起诉请求：1、依法判令薛光强、孙巧燕向宝都物业支付欠缴的物业管理费和电梯运行费11,641.50元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至薛光强、孙巧燕履行之日）；2、判令薛光强、孙巧燕向宝都物业支付逾期缴费滞纳金14,971.90元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至薛光强、孙巧燕履行之日）；3、判令薛光强、孙巧燕向宝都物业支付欠缴水费80.50元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至薛光强、孙巧燕履行之日）；4、判令薛光强、孙巧燕向宝都物业支付逾期缴纳水费滞纳金0.48元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至薛光强、孙巧燕履行之日）；5、案件受理费、律师费、保全费等费用由薛光强、孙巧燕承担。 一审法院认定事实：1、薛光强、孙巧燕系涉案小区内6栋x单元x层x户业主，房屋建筑面积为107.79平方米，房屋类型为住宅。 2、宝都物业通过公开招标方式取得山东宝都房地产开发有限公司亚德里亚海湾项目南区前期物业管理,2015年7月28日加盖青岛市黄岛区城市管理局公章的中标通知书载明：服务质量标准为五星，中标价格为住宅3.6元/月/平方米、商业5元/月/平方米。2015年8月26日，青岛市黄岛区物业管理办公室盖章的青岛开发区物业服务合同备案证明（编号：2015012）载明：……五、亚德里亚海湾项目南区物业服务费：住宅3.6元/月/平方米（含电梯费0.4元/月/平方米）六、物业服务合同期限：2015年7月30日至业主委员会成立。 2016年7月1日，宝都物业（甲方）与孙巧燕（乙方）签订前期物业服务协议，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议：甲方权利义务为对物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等设备进行维护、修缮、服务与管理。乙方权利义务为依据本协议向甲方缴纳物业管理服务、电梯运行等费用。协议第二条、第三条对物业管理服务内容及质量进行了约定。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由乙方或受让人按其拥有物业的建筑面积缴纳。第五条物业服务费收取标准：按时缴纳各项费用，时间为每季度末15日前为缴费日期，乙方应在上述期限届满前履行交费义务，逾期每日按千分之三缴纳滞纳金。物业管理费（以备案价格为准，市政供用费用以政府调节价为准）住宅3.2元/月/平方米，住宅电梯运行费0.4元/月/平方米、水费3.36元/吨。物业管理服务费用标准按政府指导价调整。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费等代收代缴费服务（代收代缴费服务费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金并采取适当措施予以催收。第十八条约定，在签订本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案，本协议自甲乙双方合法签署之日起生效。双方在该协议上盖章或签字。 3、2016年6月28日，宝都物业（第三方、保证人）与青岛经济技术开发区供排水总公司（供水方）、山东宝都房地产开发有限公司（用水方）签订供用水合同补充协议，约定：亚德里亚海湾南区项目，由用水方或第三方负责抄各户表，并向各用水户按照青岛开发区水费征收标准及价格收取相应的水费。 4、薛光强、孙巧燕自2018年1月1日至今未向宝都物业缴纳物业管理费、电梯运行费和水费，宝都物业于2019年1月15日在薛光强、孙巧燕的门上张贴了书面催收物业费通知并拍照佐证。薛光强、孙巧燕在本案开庭前到宝都物业处按照3.6元/月/平方米到宝都物业处缴纳物业费，但宝都物业拒收。宝都物业未提交其自2019年1月15日以后向薛光强、孙巧燕催收物业费的证据。 宝都物业在本案中诉求薛光强、孙巧燕缴纳自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费及电梯运行费，自2019年9月1日起至2020年3月31日止的水费。 5、2019年9月12日青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（青发改价格〔2019〕257号文件）第二条第一款规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1.附件1载明：服务等级为五级、配备电梯，收费标准为：2.52元/建筑平方米.月（备注：具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定）第二条第五款规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水电气均未使用为衡量标准，或由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%缴纳。 2020年5月22日，青岛市黄岛区市场监督管理局出具的信访事项处理意见书载明：经调查，青岛宝都物业管理有限公司未将调整后物业服务收费标准报送备案，我局已于2020年4月24日依法给予当事人行政处罚，罚款人民币9,000元并责令立即改正违法行为。 2020年5月19日青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书载明：经调查，你们反映的金沙滩壹号小区物业实行梯控、违规乱收费、物业服务不达标等问题基本属实。 2020年6月30日，西海岸新区住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书载明：经查，你申请的“依法公开前期物业服务企业中标通知书、前期物业服务合同”信息属于本机关政府信息公开范围（详见附件）；你申请的“前期物业服务招投标文件”信息，属于商业秘密、个人隐私，经征求第三方意见，本机构不予公开；你申请的“请求被申请人依法公开涉及亚德里亚海湾小区前期物业管理的青岛宝都物业服务有限公司全部备案的物业服务收费标准及全部配套文件，并提供该全部文件的复印件”信息为：物业服务收费标准：住宅：3.6元/月/平方米，商业5元/月/平方米，配套文件为参照青岛市物价局《物业服务收费管理办法》。 上述事实由宝都物业提交的亚德里亚海湾项目南区前期物业管理公开招标公告及中标公告、青岛市物业服务合同备案表及备案证明、招标及中标公告、前期物业服务协议、《业主信息登记表》、《供用水合同补充协议》、催收记录、金沙滩壹号小区二期（亚德里亚海湾）保安员值班、交接班、查岗记录簿、卫生清洁签到表、消杀记录及照片、巡查记录及垃圾清运记录，薛光强、孙巧燕提交的信访事项处理意见书、信访事项复查申请书及运单回执、青岛市商品房预售合同、前期物业管理服务合同、房产证、不交物业说明、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、青发改价格〔2019〕257号文件、《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》、小区生活在线报道及图片及股权结构图示等证据证实，经庭审质证和一审法院审查可以认定。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案小区物业费应按什么标准收取？二、宝都物业诉求的逾期缴费滞纳金应否支持？综合本案案情及相关法律规定，一审法院分析判定如下： 关于焦点问题一。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，因当事人双方于2016年7月1日自愿签订了前期物业服务协议，故本案的审理应以当事人双方签订的前期物业服务协议为依据。当事人双方所签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。 薛光强、孙巧燕辩称应按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》进行收费，但对物业服务公司收费价格的管理属于行政管理范畴，而非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据。在当事人双方签订了明确、具体的包括物业服务收费标准的物业服务合同的情况下，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。宝都物业为涉案小区提供了物业管理服务，薛光强、孙巧燕应当依照约定缴纳相关物业服务费用，但薛光强、孙巧燕自2018年1月1日起的物业管理费至今未缴纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴纳日期为每季度末15日前，薛光强、孙巧燕房屋建筑面积为107.79平方米，根据宝都物业提交的催缴费证据载明的时间，本案中宝都物业诉求的物业管理费和电梯运行费应计算到2018年12月31日止，应为4,656.53元（3.6元/月/平方米x107.79平方米x12个月），对超出部分，因宝都物业未提交催收的证据，且至宝都物业提起诉讼时，尚有部分缴费未到期，故在本案中一审法院不予支持。 此外，物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，宝都物业的物业服务对象是小区内全体业主，确定宝都物业是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为薛光强、孙巧燕提交的现有证据尚不能证明宝都物业在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，故薛光强、孙巧燕以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对薛光强、孙巧燕的相关抗辩，一审法院不予采信。 关于焦点问题二。前期物业服务协议虽对逾期缴纳物业费约定了滞纳金，但薛光强、孙巧燕到宝都物业处缴纳物业管理费时，宝都物业予以拒收，且根据薛光强、孙巧燕提交的证据，宝都物业提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故宝都物业诉求薛光强、孙巧燕承担滞纳金，一审法院不予支持。 另外，《中华人民共和国城市供水条例》第二十四条规定:用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。本案中，宝都物业依据与青岛经济技术开发区供排水总公司等单位签订的供用水合同补充协议诉求薛光强、孙巧燕支付欠缴的水费80.50元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但供用水补充协议对逾期缴纳水费滞纳金未进行约定，故宝都物业诉求薛光强、孙巧燕支付逾期缴纳水费滞纳金，证据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、薛光强、孙巧燕于判决生效之日起十日内支付宝都物业自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费4,656.53元；二、薛光强、孙巧燕于判决生效之日起十日内支付宝都物业水费80.50元；三、驳回宝都物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，减半收取233.50元，由宝都物业负担183.50元，由薛光强、孙巧燕负担50元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、薛光强、孙巧燕的物业费应按照什么标准收取；二、应否支持宝都物业对于逾期缴费滞纳金的诉讼请求。 关于焦点一，本院认为，本案中，薛光强、孙巧燕与宝都物业签订了《前期物业服务合同》，该合同依法成立，且未违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。一审法院根据合同约定认定薛光强、孙巧燕欠缴2018年1月1日至2018年12月31日的物业费金额并无不当，本院予以维持，但截至宝都物业在一审法院提起诉讼，确有部分欠缴物业费尚未到期，故本院对一审法院该判项不予变更，自2019年1月1日起的物业费宝都物业可另行主张权利。 关于焦点二，本院认为，物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主加强沟通合作，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，《前期物业服务合同》虽对逾期交纳约定了滞纳金，但宝都物业在物业服务过程中存在一定瑕疵，其物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，一审法院据此未予支持滞纳金并无不当，本院予以维持。宝都物业与青岛经济技术开发区供排水总公司签订的《供用水合同补充协议》并未约定逾期交纳水费滞纳金，故宝都物业关于水费滞纳金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人宝都物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费349元，由上诉人青岛宝都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十一月二日 法官助理 薄富超 书记员韩平