辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终3622号 上诉人（原审被告）：吴昊，男，1977年6月9日出生，汉族，住所地鞍山市。 被上诉人（原审原告）：浙江**管有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市高新区千山路**。 法定代表人：刘立新，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫律师事务所律师。 上诉人吴昊因与被上诉人浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称华夏物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案已审理终结。 吴昊上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回华夏物业鞍山分公司的诉讼请求，不服标的额2131元。事实与理由：一审认定事实不清。业主支付物业费是为了购买物业公司的服务，如果物业公司的服务未能达到符合物业合同中的约定，业主有权拒绝支付对应的物业费。在本案一审中，吴昊提出物业公司提供的服务不符合物业合同的约定，但鉴于吴昊的举证能力有限，为便于法庭查明事实，吴昊已经向法院提出中止审理的要求，希望等待业主委员会与物业公司的诉讼结束后，通过在该案中查明的事实来证明吴昊的主张，但没有被准许，法庭的这一决定导致本案中的基本事实无法准确查明。由于一审判决是在未能准确查明案件事实的基础上作出，必然导致结果不公正。请求二审法院判如所请，维护吴昊的合法权益。 华夏物业鞍山分公司辩称，服从一审判决。 华夏物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1.判令吴昊支付2015年1月1日起至2019年12月31日止共5年的物业费4124元；2.判令吴昊支付2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业费逾期滞纳金4516.2元；3.判令吴昊承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：华夏物业鞍山分公司为鞍山市绿色智慧城小区的物业服务公司，吴昊系该物业公司服务的绿色智慧城小区C3-142室业主，房屋面积为98.2平方米。吴昊所在小区的绿色智慧城业主委员会与华夏物业鞍山分公司在2013年、2018年分别签订了《物业管理服务合同》主要约定;华夏物业鞍山分公司为吴昊居住小区提供合同约定的物业服务项目，并约定收费标准为普通住宅0.7每平方米，吴昊欠费时间2015年1月1日起至2019年12月31日。后华夏物业鞍山分公司变更其主张物业费的期限为2017年6月1日至2019年12月31日。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴昊所在小区业主委员会与华夏物业鞍山分公司签订的两份《物业管理服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对华夏物业鞍山分公司、吴昊约束力。华夏物业鞍山分公司在合同约定期间，按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，吴昊应按合同约定履行交纳物业费的义务。吴昊欠缴时间为2015年1月1日起至2019年12月31日，共计60个月，但华夏物业鞍山分公司主张的期限为2017年6月1日起至2019年12月31日，共计31个月，吴昊应缴纳物业费为0.7元/平×31个月=2131元。该院对华夏物业鞍山分公司要求吴昊缴纳2131元物业费的诉讼请求予以确认。关于华夏物业鞍山分公司主张吴昊支付4516.2元的滞纳金按欠费总额的千分之三计算一节，华夏物业鞍山分公司要求欠费总额的千分之三支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于吴昊辩称本案应中止审理一节，庭审中吴昊并未就本案存在中止审理的情况进行举证，故对吴昊的该项辩称不予支持。关于吴昊辩称对于超过诉讼时效的部分请求驳回其诉讼请求一节，华夏物业鞍山分公司变更后所主张物业费的期限为2017年6月1日起至2019年12月31日，该主张并未超时效，故对吴昊的该项辩解不予支持。关于吴昊辩称华夏物业鞍山分公司在提供物业服务的过程中存在大量不符合物业合同约定的行为一节，该院认为，华夏物业鞍山分公司已实际提供了物业服务，如物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利，同时，华夏物业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但吴昊以不交纳物业费来对抗物业公司提供的服务，显系不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴昊于该判决发生法律效力后十日内给付华夏物业鞍山分公司自2017年6月1日至2019年12月31日止的物业费2131元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回华夏物业鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（物业公司已预交50元）由吴昊负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。吴昊提供的证据1.照片复印件一组，证明园区内没有绿化，设备设施损坏没有维护，小门常年开放不设保安，垃圾清运不及时，停在园区内的车被砸被划，大门敞开车辆随意进出，保安人员撕毁业主委员会粘贴的告示，侵占公共绿地，私建立体车库等，物业公司没有提供完善的服务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，华夏物业鞍山分公司质证认为，立体车库与本案没有关联性，如认为立体车库的修建构成对全体业主侵权，应通过另案解决；案涉小区40万平，为了方便业主进出或到超市购物方便，设置了一些小门，仅供人行走，不能进车且有门禁卡；园区内出现过车辆由第三人损坏的情况，但业主通过正常的法律途径为自己维护了权益或者向第三方请求赔偿，并且该车辆与吴昊没有关系；垃圾清运由清运部分统一清运，不能在垃圾清运部门没有到来之前拍摄的照片证明物业公司没有进行垃圾清运。对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉小区业主委员会与物业公司签订的物业合同，在没有证据证明业主委员会的决定侵害业主合法权益时，双方签订的物业服务合同合法有效，对吴昊具有约束力。 关于吴昊上诉主张物业公司的没有提供服务完善的服务，不应交纳物业服务费一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，吴昊提出物业公司在公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面没有提供完善的服务，因物业公司在为园区提供服务是一个持续的过程，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。吴昊可以向物业公司或业主委员会、业主大会提出，以拒绝交纳物业费的方式对抗不利于物业公司物业服务的整体提升，故对吴昊的此项上诉主张，本院亦不予支持。 关于吴昊在二审期间提出物业公司诈骗、侵害业主利益、私建立体车库等问题，因与本案华夏物业鞍山分公司起诉吴昊交纳物业费属于两个法律关系，吴昊应另诉解决。 综上所述，吴昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴昊负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 桂 审判员 许爱军 审判员 张 雪 二〇二〇年十一月二十日 书记员 赵婷婷