广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13677号原告：马滔，男，1981年11月27日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区********队290号，公民身份号码：320************056。委托诉讼代理人：田玮，广东广和律师事务所律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码：441************628，员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告马滔诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告马滔的委托诉讼代理人田玮，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马滔向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告逾期办证违约金42690元，以992800元为本金，按照每日万分之二的标准从2018年12月30日起计算至2019年8月2日止；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年2月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市******************、1404号房，房屋建筑总面积132.79平方米，总价款992800元，交楼时间为2016年12月30日前。被告逾期交楼的按每日万分之二的标准支付违约金，原告逾期付款的按每日万分之二支付违约金。同时，双方在合同附件五第五条约定，在原告交齐办证所需税费及资料后，被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权证，如逾期超过180天，原告有权解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面无法办理，一切责任由原告自行承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告于2016年12月30日向原告交付案涉房屋，但迟迟未将办理案涉房屋办证资料提交至房管部门，致使原告无法在合同约定时间确定案涉房屋不动产证，在原告多次交涉下，直至2019年8月2日被告才将办证资料提交至房管部门并通知原告自行办证，原告最终于2019年9月23日取得案涉房屋不动产权证。被告未在合同约定的时间向房管部门提交房屋办证资料，其行为已违反合同约定。为维护自身合法权益，原告向本院起诉。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告东田公司辩称，一、案涉房屋按合同约定时间已交付。2016年3月16日，原告与被告签署案涉商品房买卖合同，约定原告购买东田山畔华庭8栋1403、1404号房，被告应于2016年12月30日前交楼，实际交付时间为2016年12月30日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实际不动产统一登记，因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确认因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权证初始登记资料的提交时间。案涉楼盘不存在规划证、税款未交等情形，更不存在被告懈怠情形，相反，被告己积极为原告开出了办证证明。三、合同条款明确约定逾期办证违约金的计算方式，可以参照适用。案涉《商品房买卖合同》的第20条、附件十一“补充协议”第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担己付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在补充协议中针对逾期办证的情形做了约定，表明逾期办理超过180天的，约定可以解除合同，退还购房款及承担己付购房款万分之五的违约金。被告认为，该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。四、案涉房屋无法办证期间，并未影响原告的使用、收益、处分之权利。原告并未因逾期办证遭受到任何损失。相反，与原告购房时价格比较，目前，原告案涉房产按市场价已获利一倍有余，综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非因答辩人故意或过错所致，原告也并未因此受到任何损失，原告愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，即使不参照合同条款，也应综合被告是否具有过错及原告是否因此受损等因素综合认定，原告要求大幅提高违约金于事实无据，请求法院驳回原告对被告的不当诉求。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，原告与两被告签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告分别购买东莞市******************、1404号，房屋总价款为385000、607800元；两被告应当在2016年12月30日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因两被告原因，原告未能在约定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按本合同附件十一补充协议第四条的约定处理。合同附件十一补充协议第四条第二款及第三款约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告将商品房权属登记所需自身提供的资料递交给房管办证部门后，办理权属证书时间以房管部门工作时间为准。2016年12月30日，两被告向原告交付案涉房屋。2019年8月2日，两被告通知原告案涉商品房所在的楼宇已完成确权手续可办理不动产权证。2019年9月23日，原告办理了案涉房屋的所有权登记。2020年7月13日，原告以两被告逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请。庭审中，被告东田公司主张，其已在2019年7月8日将案涉商品房所在楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，房地产管理部门审核颁发大确权证书期间不应计入两被告的办证时间。对此提供了不动产登记受理凭证为证。上述不动产登记受理凭证显示东莞市自然资源局于2019年7月8日受理案涉8栋商品房不动产登记。原告则主张，不动产登记受理凭证仅能证明被告向不动产登记部门提交大确权资料的时间，不能证明被告提交的资料符合办证要求，亦不能证明原告自2019年7月8日后可以自行办理不动产权证，故逾期办证违约金应计算至2019年8月2日，即两被告通知原告领取大确权证书等办理权属证书所需要的材料之日止。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、按揭登记证明书、购房款发票、契税发票、维修基金收据、不动产权证书，被告东田公司提交的不动产登记受理凭证以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。案涉房屋于2016年12月30日实际交付。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议第四条第二款的约定，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2018年12月30日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料。被告东田公司主张，其已在2019年7月8日就将案涉商品房大确权所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，房地产管理部门审核颁发大确权证书期间不应计入两被告的办证时间。对此本院认为，办妥大确权手续并通知提供不动产权登记部门核发的大确权证书等办证材料给原告，是原告办理案涉商品房权属登记即小确权手续的基础及必要条件，也是两被告作为开发商全面履行协助原告完成办证义务的应有之义。首先，两被告提交应由开发商提供的资料报房地产管理部门登记备案以申请办理首次权属登记手续即大确权手续，不代表完成了办妥大确权证书的义务，在不动产登记机关审核颁发大确权证书过程中客观上存在开发商所提供材料不齐全或未按建设工程规划许可、施工许可等施工而影响大确权证书颁发的可能。况且，根据案涉合同附件的补充约定，两被告应在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，而非仅提供办理大确权资料给产权登记机关备案，两被告在取得大确权证书后，还有义务通知原告案涉商品房符合办证条件并提供办证所需要的大确权证书等材料给原告，至此合同约定的两被告协助原告办证义务才算全面履行完毕，否则仍应承担逾期协助办证的违约责任。即使存在不动产权登记机关审核颁发大确权证书期间过长等情形，两被告亦有义务及时将该情况如实告知原告。因此，本院对被告东田公司的主张不予采纳。两被告于2019年8月2日才通知原告案涉商品房符合办证条件并提供应由开发商提供的大确权证书等办理权属登记所需的材料给原告，存在逾期215天协助办证的情形，两被告理应向原告承担逾期协助办证的违约责任。原、被告在合同中未明确约定逾期办证的违约责任，仅注明详见附件十一补充协议第四条的约定，但合同附件十一补充协议第四条第二款仅约定逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同并要求两被告返还购房款及支付违约金，即合同正文及附件十一补充协议第四条中均未明确约定逾期办理未超过180天情形下的违约责任及逾期超过180天但不解除合同情形下的违约责任。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按日万分之二标准计算违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。结合本案的逾期天数、逾期情形来看，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促两被告及时履行协助办证的义务，也完全不足与弥补原告因此而造成的损失。现两被告逾期办证，本院酌情调整违约金标准为年利率6%。故两被告应共同支付原告逾期办证违约金为992800元×6%÷365天×215天=35088元。对原告诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告马滔支付逾期办证违约金35088元；二、驳回原告马滔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费434元（原告已预交），由原告马滔负担77元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇二〇年十月二十七日书记员  李科龙吕惠萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。