河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020）豫0191民初13795号原告：河南鹏之翼物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区西大街北、北顺城街东１号楼****。法定代表人：朱蕴琪，执行董事。委托代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师。委托代理人：马振凯，河南正臻律师事务所律师。被告：李卫国，男，1978年9月26日出生，汉族，住河南省范县。委托代理人：张建伟，北京市京锐律师事务所律师。委托代理人：汪华，河南九同律师事务所律师。原告河南鹏之翼物业服务有限公司（以下简称鹏之翼公司）与被告李卫国房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏之翼公司的委托代理人上官绪波、马振凯，被告李卫国及其委托代理人张建伟、汪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏之翼公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年8月3日至2020年8月3日的房屋使用费2472892.7元及利息（自2019年8月3日起按照年利率6％的标准计算至法院生效判决书指定履行期限届满之日止，利息暂计151670元），共计2624562.7元；2、判令依法解除李卫国与鹏之翼公司之间的房屋租赁关系；3、判令被告李卫国将涉案房屋返还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月3日，位于郑州经济技术开发区××大街经××房产被本院网络司法拍卖，原告以最高价竞买成交，本院于2019年8月6日作出（2018）豫0191执7047号执行裁定，裁定将涉案房产所有权及其他权利归原告所有。因涉案房产于2019年8月３日发生所有权变更，被告应当自所有权变更当日将其所租的位于郑州经济技术开发区第二大街经北一路30号的两栋厂房和两栋库房（１号楼、２号楼、两栋库房）返还给原告，但被告并未将上述房屋返还给原告；根据相关规定，被告应当支付占有期间的房屋使用费，截至起诉之日，被告未向原告支付房屋使用费。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告李卫国辩称：一、本案名为侵权纠纷，实为房屋租赁合同纠纷。其与案涉土地及房产原始权利人郑州罗兰实业有限公司（以下简称罗兰公司）于2014年11月19日对案涉房产签订了《房屋租赁合同》、2014年11月25日签订了《补充协议》，合同约定案涉房产的租期为20年。租期从2015年10月１日起至2035年9月30日止。其依据原《房屋租赁合同》、《补充协议》、《债权债务转让承担协议》合法租用案涉房产，原告在法拍前全部知情，并非善意第三人。因此，本案并非侵权纠纷，而是房屋租赁合同纠纷。二、其合法享有案涉房产的租赁权，原《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，且其依据《债权债务转让承担协议》以债务充抵的方式，相当于一次性交纳了８年6个月的房租（房租交至2024年3月31日），其至今仍合法享有案涉房产的租赁权。三、原告继受取得案涉房产的相关权利，仍应履行案涉房产租赁关系中原出租方的义务和相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，原告于2019年8月3日通过法拍方式继受取得案涉房产的相关权利，且对涉案房产在法拍前发生的租赁关系是明知的情况下，原告依法应履行案涉房产租赁关系中原出租方的义务，不得随意解除、变更合同，也不得对其合法租赁权造成侵害。因其已履行了租金支付义务，且已支付至2024年3月31日，原告主张其向原告支付的房屋使用费（即租金），无事实与法律依据。四、原告的行为已构成违约，应向其赔偿损失。原告早已得知其与案涉房产存在合法的租赁关系，且租赁期尚未届满，但原告仍多次组织人员骚扰其正常生活、经营秩序，根据原房屋租赁协议，原告的行为已构成违约，且对其造成重大经济损失及不良影响，对此，原告应向其赔偿经济损失。综上，被告合法享有案涉房产租赁权，原《房屋租赁合同》、《补充协议》、《债权债务转让承担协议》合法有效，且其已支付租金，其不应再重复且加倍的支付租金。原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，鹤壁弘韵昊业经贸有限公司（以下简称弘韵公司）（发包单位、甲方）与河南人居装饰工程有限公司（以下简称人居公司）（承包人、乙方）签订《水电安装工程施工合同》，约定：工程地点位于鹤壁市淇××区××与××交叉口，开工日期为2012年6月21日，竣工日期为2012年9月20日，合同价945000元。2012年7月20日，弘韵公司（发包方、甲方）与人居公司（承包方、乙方）签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定：工程名称为华韵·金意会馆装饰工程，工程地点位于鹤壁市新区××与××交叉口南××米路东，工程造价为442.68万元。2013年8月2日，人居公司（施工单位）、弘韵公司（建设单位），在工程竣工报告上签字盖章确认，该报告显示：工程名称为华韵、金意会馆装饰工程，根据相关规范要求，以上工程施工完毕，经验收合格。2014年12月5日，人居公司出具华韵·金意会馆装修工程结算审定表，审核结论为，送审金额4976693.5元，审减金额109046.5元，审定金额4867647元，该结果已经项目管理部、地、地产造价部审核工单位签字确认。2014年10月22日，弘韵公司与人居公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定：工程地址位于鹤壁市××路与××歌路交叉路金融大厦，工程造价为150万元。2014年11月19日，被告李卫国（乙方、承租方）与郑州罗兰实业有限公司（以下简称罗兰公司）（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房位于经××大街与经××处东××北，总建筑面积为4975.34平方米，其中两栋厂房分别为1730.19平方米和2379.90平方米，两栋库房分别为581.25平方米和284平方米；所租房屋产权证共两个，编号为郑房权证字第1001057053、05××12；所租房屋的土地证号为郑国用（2001）第02**；租赁期限为2015年10月1日起至2025年9月30日止，甲方给乙方10个月的装修时间即从2014年12月1日至2015年9月30日。年租金共计100万元，乙方租满三年开始租金按3%三年递增一次，第七年至第十年按年5%递增；每6个月支付租金一次，每次租金支付应在每半年缴费期最后一个月即第六个月的20日前（法定节假日顺延）向甲方全额支付下半年度的租金。2014年11月25日，被告李卫国与罗兰公司签订《补充协议》，约定：双方同意在原《房屋租赁合同》基础上就房屋租赁的期限变更为2015年10月1日起至2035年9月30日止，租金自第十年起不再递增。2014年12月5日，人居公司（甲方）与被告李卫国（乙方）、弘韵公司（丙方）、罗兰公司（丁方）签订《债权债务转让承担协议》，约定：一、丙方欠甲方装修装饰及水电安装工程款共计7312647元，甲方一次性优惠12647元后，丙方欠甲方工程款730万元，现丁方自愿与丙方一起承担上述债务；二、甲方将对丙方和丁方的债务一并转让给乙方，乙方同意接受该债权；三、乙方和丁方于2014年11月签订房屋租赁合同一份，丁方将坐落于经开第二大街与经北一路交汇处50米路北的房屋出租给乙方，乙丁双方同意用上述债务冲抵乙方承担丁方8年6个月的房租（自2015年10月1日起至2024年3月31日止）。2014年12月31日，罗兰公司出具《收据》一份，载明：今收到李卫国交来租金（2015年10月-2024年3月31日）730万元。原告提供的2015年6月1日罗兰公司（出租方、甲方）与李卫国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落在经××大街与经××处东××北，建筑面积4975.34平方米，其中分别为两栋厂房和两栋库房，出租房屋产权证两个，编号为郑房权证字第1001057053、05××12；租赁期限为2015年10月1日起至2025年9月30日止，年租金100万元；乙方租满三年后，从第四年开始租金按3％三年递增一次，第七年至第十年按年5％递增。2015年8月10日，被告李卫国向罗兰公司提交申请书，内容为：现李卫国，因业务发展需要成立了河南彩虹盒子文化艺术产业发展有限公司（以下简称彩虹盒子公司），因为经营范围要求，需对租赁场地进行包装，重新划分区域进行分租。2015年8月20日，罗兰公司在该申请书中签字同意。原告提交郑州市不动产登记中心于2018年10月19日出具的《不动产登记资料查询结果证明》两份，载明：不动产权证号1001057053、05××12，坐落于郑州经济技术开发区××彩印车间、××经济技术开发区××路的涉案房屋，产权人均系罗兰公司，该两套房产于2014年12月9日由罗兰公司抵押给张志毓，于2018年4月18日被郑州市中级人民法院查封，于2018年6月14日被河南省郑州市二七区人民法院查封。2019年5月24日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布房产拍卖公告，载明拍品名称为郑州经济技术开发区××北、经××大街东[土土地证号（2001）第0237号及地上附属物（不动产权证号1001057053、05××**]；拍卖时间为2019年8月2日10时起至2019年8月3日10时止；特别提示：建议竞买人查阅拍卖标的物的评估报告，证载建筑面积分别为1730.19、2379.90平方米的两栋建筑物现出租给李卫国，室内外装修部分系承租人装修，租赁期限为120个月(10年），自2015年10月1日起至2025年9月30日止，付款单位为半年。2019年8月6日，本院作出（2018）豫0191执7047号执行裁定，裁定位于郑州经济技术开发区××北、经××大街东[土土地证号郑国用（2001）字第0237号及地上附属物（不动产权证号1001057053、05××**）]的所有权及相应的其他权利归买受人鹏之翼公司所有。所有权自本裁定送达买受人鹏之翼公司时起转移。2019年8月7日，郑州高新技术产业开发区人民法院（拍卖人）与原告鹏之翼公司（买受人）签订《拍卖成交确认书》，内容为：买受人鹏之翼公司于2019年8月3日在淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即被执行人罗兰公司名下位于郑州经济技术开发区××北、经××大街东[土土地证号（2001）第0237号及地上附属物不动产权证号05××12、1001057053、1001082452、1001082453、1001082454、1001082455、1001082456、1001082457、1001082458、1001082459、1001082460、1001082461、1001082462、1001082463、1001082464、1001082465、1001082466、1001082467、1001082468、1001082469、1001082470、10010824**，成交价共为38134775元（保证金6914955元支付宝已转账）。买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料相关规定。原告鹏之翼公司已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认，并当场签署《拍卖成交确认书》。其对拍卖过程及结果均予以认可，对其竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。2019年8月26日，本院作出（2018）豫0191执7047号公告，载明：于2019年8月2日10时起至2019年8月3日10时止拍卖罗兰公司名下位于郑州经济技术开发区××北、经××大街东[土地土地证号（2001）第02**地上附属物]，2019年8月3日买受人鹏之翼公司以38134775元的最高价竞得，并于2019年8月19日完成过户手续，现责令房屋承租人于公告张贴后十日内携租赁合同、房屋交纳凭证、水电交纳凭证等与承租相关的资料，与买受人鹏之翼公司接洽房屋租赁相关的事宜。另查明，人居公司、彩虹盒子公司的法定代表人均为李卫国。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。拍卖公告已声明案涉房屋存在租赁关系，买受人应当知晓，应受该租赁合同的约束。原告称被告的租赁合同签订于涉案房屋抵押之后因此对其无拘束力的意见，因被告在拍卖之前提交了涉案房屋抵押前的租赁合同，该租赁合同效力在拍卖前已经本院审查认可其效力并在拍卖公告予以载明，故对于原告的该项意见本院不予采纳。拍卖成交后，原告不认可租赁合同的效力致双方产生纠纷，此种情形下被告未能及时支付租金并符合合同解除的条件，故于对原告要求解除李卫国与鹏之翼公司之间的房屋租赁关系的请求，本院不予支持。因合同未解除，故对于原告要求被告李卫国返还涉案房屋的请求，本院亦不予支持。拍卖过程中未认定被告的租金交纳情况，被告也未通过相应的程序提出异议，其所交纳租金的状况不能对抗买受人，本院认定被告应向买受人交纳自买受人签订成交确认书之日即2019年8月7日起的租金。因原租赁合同中约定本年10月1日至次年9月30日为一个租赁年度，本院在计算原告请求的租赁费时暂计至2020年9月30日。根据《房屋租赁合同》的约定，2018年10月1日至2021年9月30日期间的年租金标准为103万元。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金相应酌减，本院对2019年8月7日至2020年9月30日期间的租金酌定按一年计算。故对于原告要求被告支付房屋使用费2472892.7元的请求，本院认定被告支付2019年8月7日至2020年9月30日期间的租金103万元。对于原告要求被告支付利息的请求，本院认定以51.5万元为基数分别自2019年9月21日、2020年3月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告李卫国于本判决生效后十日内向原告河南鹏之翼物业服务有限公司支付自2019年8月7日至2020年9月30日的租金103万元及利息（以51.5万元为基数，分别自2019年9月21日、2020年3月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务实际清偿之日止）；二、驳回原告河南鹏之翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27797元，减半收取计13898.5元，由原告河南鹏之翼物业服务有限公司负担3398.5元，被告李卫国负担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月四日书记员  陈 晨