广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19121号上诉人（原审被告）：罗昆文，女，1968年7月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱穗融，男，本案另一上诉人，系上诉人罗昆文的配偶。上诉人（原审被告）：朱穗融，男，1967年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州信仁房地产销售代理有限公司，住所地：广州市天河区桃园路**101铺（部位：自编**）。法定代表人：张永佳，职务：经理。委托诉讼代理人：梁友斌，男，该公司职员。上诉人罗昆文、朱穗融因与被上诉人广州信仁房地产销售代理有限公司（以下简称信仁公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗昆文、朱穗融共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回信仁公司对罗昆文、朱穗融的诉讼请求；2.信仁公司退回罗昆文、朱穗融额外已支付的2万元中介服务费；3.一、二审诉讼费用由信仁公司承担。事实与理由：一审判决未采纳重要事实，判决错误。信仁公司在一审中承认其为了多收取中介费，而故意对买受人韩俊华隐瞒了其《服务收费确认书》中要求罗昆文、朱穗融额外支付5万元中介服务费的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，以及广州市中级人民法院《关于加强房屋中介管理司法建议书》的规定，中介机构应公开收取中介费及中介服务流程，信仁公司利用交易双方信息不对称，故意隐瞒买卖双方真实意思，强迫罗昆文、朱穗融额外支付服务费，欺骗购买方签订买卖合同，损害买卖双方利益，且违背了诚实信用原则及中介行业规范。综上，恳请二审查明事实后改判支持罗昆文、朱穗融的上诉请求。被上诉人信仁公司二审答辩称：不同意罗昆文、朱穗融的全部上诉请求；一审判决正确，应予维持。理由如下：一、信仁公司未违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定。双方约定支付中介费5万元是真实意思表示，经过了罗昆文代理人朱穗融的签名、盖指模及朱穗融代罗昆文签名后加盖罗昆文指模确认，且罗昆文、朱穗融已经履行了部分付款义务。二、罗昆文、朱穗融曾以未如期收齐房款为由要求减免中介费7000元，但从双方及相关人员的微信聊天记录中均未看出信仁公司有违约行为。三、信仁公司从未隐瞒罗昆文、朱穗融与订立合同有关的重大事实，也未因此损害罗昆文、朱穗融的利益。四、签订买卖合同前，信仁公司与朱穗融对中介费有合意，但未确认金额和付款方式，双方约定签了买卖合同后再协商。虽然订立买卖合同时，罗昆文、朱穗融和信仁公司未就中介费进行磋商，但这不影响罗昆文、朱穗融和买方磋商交易条款以及最终签订买卖合同。信仁公司在买卖合同订立且买方签了中介服务费确认书后，才与罗昆文、朱穗融协商确定中介费金额，并无不妥，亦不存在故意向买方隐瞒卖方中介费的情况。五、关于罗昆文、朱穗融第二项上诉请求，因其在一审中未提起反诉，故本案二审对此不应予以审理。2019年9月4日，信仁公司向一审法院起诉请求：1.罗昆文、朱穗融共同向信仁公司支付中介服务费30000元及违约金300元（违约金自立案之日起计算至全部清偿之日为止，每日百分之一，以本金30000元为限，算至清偿之日止）；2.罗昆文、朱穗融承担本案一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年4月27日，信仁公司、罗昆文与案外人韩俊华签订《存量房买卖合同》，载明甲方（卖方）为罗昆文，委托代理人为朱穗融，乙方（买方）为韩俊华，丙方为信仁公司（中介方），约定：韩俊华向罗昆文购买位于天河区××路××房（以下简称“案涉房屋”），成交价款521万元，付款方式为按揭付款，首期房款（含定金）金额为157万元，剩余房款364万元待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行/公积金中心直接划至卖方账户等，没有约定购房款的付款期限。其中第六条第1项为“因为丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费／元（大写：／元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费78000元（大写：柒万捌仟元整）”等。该合同第4页为“郑重告知”，载明包括“签署法律文件1.我司在本次交易中享有的权利及承担的义务均以加盖我司印章的书面文件作为唯一及最终的依据。仅有我司员工（含店长）签名的文件，而未加盖我司印章的，我司概不承认其法律效力；换言之，我司员工无代表公司对外签约或承诺的授权”等。信仁公司在“丙方（中介方）”一栏盖章，“经纪人”一栏签名为“朱荣海”。朱穗融先在“委托代理人”栏签名，其后罗昆文在其上“甲方（卖方）”栏签名。同日，朱穗融在《服务收费确认书》“确认人（签字或盖章）”一栏处签名“罗昆文.朱穗融”，并加盖手印。信仁公司在“中介方（盖章）”一栏处盖章，“经纪人”栏处签名为“朱荣海”。该确认书内容为：“确认人（下称‘我方’）罗昆文、朱穗融现于2019年4月27日签署本确认书。1.我方委托中介方代理位于天河区××路××房之物业（下称该物业）之交易事项，现我方同意于签订《存量房买卖合同》（下称“交易合同”）当日支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为中介方的中介服务费。如我方逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付应付款项1%的违约金。2.前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用。合同签订后，我方同意中介方为我方免费提供协助办理网签合同手续（如有）、协助办理……4.本确认书为关于中介服务费的特别约定，即使交易合同签订时间在后，如交易合同中关于中介服务费的约定与本确认书不一致，并不视为对中介服务费的变更，中介服务费的金额等约定仍以本确认书为准。若双方拟对中介服务费的金额等约定进行变更，应签订补充协议确认本确认书作废方为有效……”。上述第4点字体为斜体。该确认书首部有“郑重告知”，内容为若向中介方支付的中介服务费累计大于伍万元，必须将全部款项存入指定的四个户名为陈景文的账户等。同日，罗昆文向信仁公司指定的户名为任丕象的银行账户转账支付2万元。信仁公司要求罗昆文、朱穗融支付中介服务费余款30000元及违约金，向一审法院提起本次诉讼。信仁公司与罗昆文、朱穗融均确认案涉房屋原产权人为罗昆文，现已过户到买方韩俊华名下。信仁公司为此提供了案涉房屋的房地产证复印件证实，载明原产权人为罗昆文，单独所有，于2017年5月办理抵押登记。罗昆文、朱穗融称两人原于1992年登记结婚，于2017年11月离婚，签订了离婚协议书，约定案涉房屋归罗昆文所有，之后于2019年1月复婚。信仁公司与罗昆文、朱穗融均确认，《服务收费确认书》中签名“罗昆文”、“朱穗融”均为朱穗融在信仁公司的经营场所所签，当时罗昆文不在场。双方对文书签订时间及其中“罗昆文”处的手印是否罗昆文本人按捺存在争议。信仁公司主张《服务收费确认书》签订时间在《存量房买卖合同》之后，当日买方与朱穗融于信仁公司经营场所在《存量房买卖合同》上签名，买方走后，朱穗融在《服务收费确认书》上签上罗昆文、朱穗融姓名，然后信仁公司职员持《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》文本，与朱穗融一起到罗昆文、朱穗融住处，罗昆文在《存量房买卖合同》上签名并按捺手印，信仁公司要求罗昆文、朱穗融重新签订《服务收费确认书》，但罗昆文称朱穗融已代签，就没有重签，仅在其中签名“罗昆文”处加按手印。罗昆文、朱穗融予以否认，辩称信仁公司与朱穗融在当日白天签订《服务收费确认书》，晚上买家到场后签订《存量房买卖合同》，之后信仁公司职员持两文书，与朱穗融一起到罗昆文、朱穗融住处，罗昆文在《存量房买卖合同》签名并按捺手印；信仁公司没有单独将《服务收费确认书》交给罗昆文按手印，但有可能将一大叠文书交给罗昆文，罗昆文在没有看清楚的情况下按了手印；罗昆文只委托朱穗融与买方及信仁公司洽谈，没有委托朱穗融单独与信仁公司洽谈。罗昆文、朱穗融还在一审中辩称，朱穗融在《服务收费确认书》签名时，与信仁公司的职员朱荣海口头约定，只有案涉房屋交易价格达到535万元，《服务收费确认书》才生效。信仁公司对此予以否认。信仁公司与罗昆文、朱穗融均确认，罗昆文向信仁公司指定的户名为任丕象的银行账户转账支付2万元，是信仁公司委托任丕象代收款项。罗昆文、朱穗融辩称上述2万元不是《服务收费确认书》约定的中介服务费，而是另外口头约定的加快办理的好处费，从收款账户并非《服务收费确认书》指定的账户可以印证。信仁公司称没有约定罗昆文、朱穗融支付加快办理的好处费，上述2万元是《服务收费确认书》约定的中介服务费，由于金额不高于5万元，不属于约定应支付到陈景文账户的情形，因此信仁公司另行口头指定任丕象的银行账户为收款账户。信仁公司与罗昆文、朱穗融均确认，朱穗融于2019年4月28日通过微信聊天，对朱荣海说“你们追追客户，尽快办理网签和按揭，一定要赶在7月1日前办理收齐全部款项，务必”，朱荣海回复“好”。罗昆文、朱穗融主张上述微信聊天内容证明信仁公司承诺让买方在2019年7月1日前付清全部购房款；但实际买方在2019年7月18日才付清，因此信仁公司没有履行承诺的义务。信仁公司对此不予确认。信仁公司称其司职员陆次兰于2019年5月7日，在与朱穗融进行微信聊天时，称信仁公司与声威按揭公司是合作关系，是将“认识”与“合作”的含义弄混了，实际上两司不存在合作关系，只是陆次兰认识很多办理按揭的人员，经买方要求向其介绍了多间按揭公司的人员，买方选择了其中一间按揭公司委托办理协助按揭手续，信仁公司从不会强制买方办理按揭。罗昆文、朱穗融认为信仁公司在办理按揭过程中存在两次失误，一是买方的妻子在申请资料中填写姓名出错，二是买方的妻子提供给公积金管理中心资料时只给了现姓名的申请，没有给曾用名的申请，导致买方获得贷款审批的时间延迟，拖延了罗昆文、朱穗融收取购房款的时间。信仁公司予以否认，称按揭手续是买方委托按揭公司进行的，其司与此无关，且按揭公司相关行为亦不属于错误。一审法院认为：罗昆文、朱穗融共同委托信仁公司提供咨询及中介服务，信仁公司与罗昆文、朱穗融存在居间合同关系，均应依法按约行使权利、履行义务。信仁公司、罗昆文、朱穗融对《服务收费确认书》签名“罗昆文”处加盖的手印是否罗昆文亲自按捺存在争议，罗昆文、朱穗融还辩称罗昆文没有委托朱穗融与信仁公司单独洽谈，因此罗昆文不受《服务收费确认书》约束。但罗昆文与信仁公司、案外人韩俊华签订的《存量房买卖合同》涉及两种法律关系，其一罗昆文与韩俊华之间的房屋买卖合同关系，其二是罗昆文与信仁公司之间的居间合同关系。罗昆文、朱穗融分别在《存量房买卖合同》“甲方（卖方）”栏、“委托代理人”栏签名，视为罗昆文书面委托朱穗融作为两种合同关系的委托代理人。故即使《服务收费确认书》中签名“罗昆文”处的手印并非罗昆文亲自按捺，朱穗融代其在《服务收费确认书》签名，对中介服务费金额、支付日期及违约金计算标准进行约定的行为，亦构成表见代理，罗昆文作为委托人对该行为的后果应承担责任。罗昆文、朱穗融辩称罗昆文不受《服务收费确认书》约束，理由不成立，一审法院对此意见不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。罗昆文、朱穗融辩称，信仁公司职员与其约定《服务收费确认书》的生效条件是案涉房屋交易价格达到535万元，罗昆文、朱穗融对此应负举证责任。其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予采信。罗昆文、朱穗融主张信仁公司承诺让买方在2019年7月1日前付清全部购房款，其对此应负举证责任。其为此提供信仁公司职员朱荣海与朱穗融的微信聊天记录，但从聊天前后文分析，朱荣海的话语不能视为承诺，而且即使其个人作出口头承诺，由于信仁公司没有书面承诺且加盖公章，不能视为信仁公司作出此承诺。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，罗昆文、朱穗融辩称信仁公司在买方办理按揭手续过程上存在两次错误，但即使其所述属实，错误行为是按揭公司职员实施的，罗昆文、朱穗融要求信仁公司对此承担责任，缺乏依据；罗昆文、朱穗融辩称信仁公司向买方隐瞒与其签订《服务收费确认书》约定向其收取中介服务费的行为，属于上述规定中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，理由不成立，一审法院对此意见均不予采纳。信仁公司提供媒介服务，促成了罗昆文与案外人签订房屋买卖合同，罗昆文、朱穗融应按《服务收费确认书》的约定，向信仁公司支付中介服务费。罗昆文、朱穗融逾期支付中介服务费，应承担违约责任。《服务收费确认书》约定按每日1%标准计付违约金，该标准较高，在信仁公司未能充分合理举证其实际损失情况下，一审法院从公平角度，调整该违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限。对于信仁公司主张的超出部分，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，于2020年5月26日作出如下判决：一、罗昆文、朱穗融于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州信仁房地产销售代理有限公司支付中介服务费30000元；二、罗昆文、朱穗融于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州信仁房地产销售代理有限公司支付违约金（以30000元为本金，从2019年9月4日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金总额以30000元为限）；三、驳回广州信仁房地产销售代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费560元，由罗昆文、朱穗融负担。经二审庭询，双方当事人均确认一审判决书第9页第二段第三行中的“被告”存在笔误，应为“原告”，并均同意本院对此直接予以更正。审查一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审中，罗昆文、朱穗融向本院提交了罗昆文与买方韩俊华在2019年9月7日至2019年10月29日期间的微信聊天记录截图两页、信仁公司的员工陆次兰与朱穗融的微信聊天记录截图一页，以及其在广州市中级人民法院官网查询到的发布时间为2019年4月28日的《关于加强房屋中介管理司法建议书》。对此，罗昆文、朱穗融确认其提交的上述三页微信聊天记录分别由其及信仁公司在一审中提交并质证过，其提交上述司法建议书拟证明广州市曾出现多例与本案相似的中介公司分别收取买卖双方的中介费的纠纷，故法院以司法建议明确要求中介收费须公开透明，不能隐瞒买卖任意一方与另一方单独签订收费服务确认书。经本院组织质证，信仁公司表示确认《司法建议书》的真实性，但不确认其关联性，并表示该《司法建议书》涉及的案例针对的是中介公司为了多收取中介费而联合卖家抬高房价的行为，与本案案情不相符，信仁公司不存在与卖家约定“卖高分成”的违规行为，本案房屋最终成交价格低于罗昆文、朱穗融的报价，故该《司法建议书》对本案不具备参考性。信仁公司向本院提交了其与买方韩俊华签订的《服务收费确认书》，拟证明本案交易的买方亦另行与其司签订了服务收费确认书，其中载明的中介费为78000元。经本院组织质证，罗昆文、朱穗融表示其现在才知道存在该份服务收费确认书，信仁公司存在不公开、不透明的欺骗行为。对上述双方举证，经本院释明及询问，双方当事人均表示以二审庭询发表质证意见为准，无需二审另行安排开庭审理。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，对于罗昆文、朱穗融的二审举证，其中的微信聊天记录，罗昆文、朱穗融确认已在一审中由双方各自提交并质证，不属于本案二审新证据，本院不予采纳；至于司法建议书，形成于本案一审立案之前，且从审查其中记载的案例与本案情况并不相同，不足以证明罗昆文、朱穗融的上诉主张，故该材料亦不属于本案二审新证据，本院不予采纳。至于信仁公司二审中提交的买方的《服务收费确认书》，形成于本案一审立案之前，其内容亦不影响本案事实认定，故该证据亦不属于二审新证据，本院亦不予采纳。针对罗昆文、朱穗融的上诉，二审需要解决的是罗昆文、朱穗融以信仁公司向买方隐瞒了作为卖方的罗昆文、朱穗融亦要支付中介费的事实为由，不同意支付剩余中介费的上诉理由能否成立。对此，信仁公司答辩称其是在促成买卖双方签订了房屋买卖合同后才与朱穗融协商确定其应承担中介服务金额，所以买方在签约时并不清楚卖方需承担中介服务费及金额，其并无隐瞒交易重大事实而损害卖方罗昆文、朱穗融利益的行为。根据现有举证及当事人陈述可知，信仁公司已经促成买卖双方达成有关涉案房屋买卖的交易，且买卖双方之间的交易已经实际履行完毕，在此过程中，确无充分证据显示信仁公司存在向买卖双方隐瞒与房屋售价等重大交易事项相关信息，从而导致买卖双方利益受损的违规行为。虽然信仁公司确认买方在签约时并不清楚卖方需承担中介服务费及金额，但一方面，在信仁公司成功促成买卖双方达成本案房屋交易时，卖方罗昆文、朱穗融是清楚知道买方需承担的中介服务费金额的，而罗昆文、朱穗融并未将其亦需承担中介费的情况向买方及时披露，且罗昆文、朱穗融现有举证并不能证明该事实会对本案买卖交易造成实质性影响，也不能举证证明存在其权益因此而受损的事实；另一方面，根据《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》中载明的买卖双方各自需承担的中介服务费金额分别为78000元、50000元，合计总金额128000元，不足涉案房屋成交价521万元的3%，尚属合理范畴，故在此情况下，一审判令罗昆文、朱穗融清付《服务收费确认书》中约定的服务费余额，并酌情调低了逾期付款违约金的标准，并无不当。鉴于罗昆文、朱穗融现有举证不足以证佐证其上主张，亦不能推翻一审相关认定，故其不同意支付中介费及违约金的上诉意见缺乏理据，本院不予支持。罗昆文、朱穗融在一审中并未提出反诉，且如前所述，在罗昆文、朱穗融应向信仁公司清付拖欠中介服务费的情况下，其要求退还已付中介费的上诉请求显然亦不能成立，故本院不予支持。综上所述，罗昆文、朱穗融的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人罗昆文、朱穗融负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十一月九日法官助理张冰玲书记员李逸丹