河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14029号原告白霞，女，1974年10月7日出生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人王磊，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王培羽，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州仟禧置业有限公司，住所地河南省郑州市高新区科学大道**。统一社会信用代码：91410100721803516U。法定代表人姜鹏程，董事长。委托代理人钱吉星，河南英伦律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南凯仕文化传播有限公司，，住所地河南省郑州市管城回族区紫荆山路******统一社会信用代码：91410104341656171K。法定代表人刘玉奇，董事长。委托代理人张广军，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人康锏中，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告刘记，男，1986年7月10日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托代理人张广军，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人康锏中，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告白霞与被告郑州仟禧置业有限公司（以下简称“仟禧公司”）、河南凯仕文化传播有限公司（以下简称“凯仕公司”）、刘记房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告白霞及其委托代理人王磊、王培羽，被告仟禧公司的委托代理人钱吉星，被告凯仕公司的委托代理人康锏中、张广军，被告刘记的委托代理人康锏中、张广军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白霞诉称，原告于2017年8月14日在郑东新区商务外环的河南国际商会大厦购买了一套房子，优惠后总房款为50万元整，双方约定首付款30万元，余款20万元在2018年5月前办理不动产证时一次性交清，并开具了已交房款的收据30万元（至今未更换发票），当时工作人承诺可以在2018年5月拿到不动产证，原告在2018年5月前多次和售楼部工作人员联系交尾款并追问办理不动产证时，得知一直无法办理不动产证（至今仍无法办理不动产证）。后原告多次找到被告仟禧公司沟通退房事宜，最终仟禧公司答应退还已交房款20万，但另外10万元则由当时负责销售的凯仕公司退还，当时原告就心生疑惑，被告仟禧公司的负责人解释说他们公司只收到20万元，另外有10万元刷给了被告凯仕公司，这时原告才发现购房时给原告开具的收据上的章竟是两个公司，但原告是在被告仟禧公司售楼处工作人员指定的POS机上刷卡交的房款，至于刷到谁的账户，原告事前根本无从得知，更无法控制，如果不是来退房，原告根本不知道自己当初交的房款中竟然有10万元刷到了一个自己从来没听说过的公司。在多次协调退款期间，仟禧公司的负责人还把凯仕公司的负责人刘记约到了现场，共同解决退款事宜，最终约定：1、仟禧公司的负责人承诺自2019年9月底开始每月底退还部分房款，共计金额20万元，并负责协助让凯仕公司刘记退还剩余10万元购房款；2、凯仕公司法人刘记承诺全额退还已收10万元购房款，于2019年10月底前退还4万元，2019年12月底前退还6万元，同时签订保密协议，并以邮件的形式发给仟禧公司的负责人后再转发至原告的邮箱，填写完毕后发给仟禧公司的负责人。截至今日，共收到仟禧公司的6笔退款，共计金额18万元，未收到凯仕公司的任何退款，且现在已联系不上负责人，而仟禧公司的余总当初承诺的安排其工作人员与凯仕公司的负责人联系退款的事情也石沉大海。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告退还已交未退还房款12万元和自承诺退款日2019年10月至今而未履行退款期间的银行同期贷款利率的四倍（合计143520元）；2、被告承担本案的诉讼、保全、执行等和本案有关所产生的全部费用。被告仟禧公司辩称，一、白霞未退还购房款仅剩2万元，白霞无权向仟禧公司主张12万元。1、2017年9月25日白霞与仟禧公司签订房屋买卖协议，购买诉争房屋，合同明确约定购房款是40万元，并非白霞主张的50万元。该成交总价上有白霞的按印。2、仟禧公司与白霞已解除购房合同，仅剩余2万元未退还。白霞于2019年7月2日向仟禧公司提出退款申请，在该申请中白霞再次明确申请退还的购房款为20万，而非30万元。白霞对于缴纳给仟禧公司20万元购房款是明知的，而非其在诉状中主张的不知情。3、白霞向凯仕公司支付的10万元款项与仟禧公司无关。该10万元款项是白霞向凯仕公司直接支付的，与仟禧公司无关。仟禧公司从未与凯仕公司签订过任何合作合同。白霞与凯仕公司间的纠纷与仟禧公司无关。二、白霞无权向仟禧公司主张任何利息。1、白霞在签订购房合同后仅支付了首付款20万元，剩余房款20万元至今未支付。在白霞未支付剩余房款的情况下，仟禧公司不可能为其办理产权证书。2、在白霞未按约支付购房款的情况下，应白霞申请，仟禧公司同意解除购房合同，且已退还18万。在剩余2万要退还时，白霞发起诉讼。3、白霞在购买诉争房屋期间，已获得4.1万租金收益。导致购房合同解除的主要原因是白霞未按约支付购房款。仟禧公司通知其关联公司已退还其18万购房款。对于白霞的违约行为，仟禧公司保留进一步追究的权利。被告凯仕公司辩称，1、白霞起诉要求凯仕公司退还房款无事实与法律依据，本案白霞起诉要求退还为购买河南国际商会大厦4层026号房屋支付的购房款，以房屋买卖合同纠纷进行诉讼，《房屋买卖合同》由仟禧公司和白霞签订，凯仕公司不是《房屋买卖合同》的主体，根据合同相对性原则，凯仕公司不是本案的适格被告，不应当承担《房屋买卖合同》解除后的法律责任。2、本案《房屋买卖合同》的主体为仟禧公司和白霞，白霞的诉求是退还购房款，所以如果仟禧公司与白霞解除《房屋买卖合同》，白霞交纳的所有购房款应当由合同相对方仟禧公司负责退还。3、凯仕公司收取的部分房款是基于与仟禧公司形成的代理销售合同关系，该部分房款本应由仟禧公司支付给凯仕公司作为项目推广、销售人员工资等费用，但为了走账方便，经几方同意，由白霞直接支付给凯仕公司。白霞的交款行为以及仟禧公司与白霞最终达成了《房屋买卖合同》，足以证明白霞、仟禧公司、凯仕公司对该模式同意并认可凯仕公司的收款行为。4、凯仕公司收取的款项大部分已作为销售成本支出，在销售过程中，凯仕公司与仟禧公司形成的销售模式为包销，即保底销售，超出保底部分由凯仕公司收取。一切的销售开支均由凯仕公司承担，包括推广费用、工人工资、销售人员提成等全部开支，白霞与仟禧公司也达到了签订房屋买卖合同的目的，如因白霞与仟禧公司在履行合同过程中发生纠纷，让合法履行完毕销售义务并且支出大量成本的凯仕公司承担，明显有失公平。5、凯仕公司已经合法履行完毕自己的销售义务，原告与被告仟禧公司签订了《房屋买卖合同》，本案白霞与仟禧公司产生纠纷的主要原因系双方履行《房屋买卖合同》过程中一方出现违约行为导致的，白霞与仟禧公司作为《房屋买卖合同》的合同主体，在履行《房屋买卖合同》过程中所产生的纠纷不应当由合法履行完毕自己销售义务的凯仕公司承担。综上，请求法院驳回白霞对凯仕公司的诉讼请求。被告刘记辩称，1、刘记从未承诺过愿意承担案涉款项，并不是债务保证人身份。刘记作为凯仕公司曾经的股东，本着对客户负责的态度，负责沟通、协商白霞与仟禧公司、凯仕公司的纠纷，希望能给白霞一个满意的答复，但最终白霞、仟禧公司、凯仕公司并未达成一致意见。2、刘记不是《房屋买卖合同》的主体，也未收到过任何款项，其沟通、协商白霞与仟禧公司、凯仕公司的纠纷也是职务行为，刘记不是本案的适格被告，白霞起诉要求刘记退还房款12万元无事实和法律依据。综上，请求法院驳回白霞对刘记的起诉。经审理查明，2017年9月29日，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告仟禧公司位于郑州市郑东新区商务外环路××商会大厦××号房屋，建筑面积为33.58平方米，该房屋土地用途为商业用途，成交总价为40万元。合同约定原告最后一次交纳房款的时间为2019年9月30日。被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，如因被告仟禧公司原因，未能在双方约定时间内将该房屋过户至原告名下，原告可在约定办证时间后30个工作日向被告仟禧公司申请退款，被告仟禧公司在接到原告退款申请后30个工作日内，将原告已缴房款退还，并向原告支付已缴房款的10%作为补偿。收据显示：2017年8月14日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款定金1万元；2017年8月30日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款3.6万元；2017年9月29日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款15.4万元；原告向被告凯仕公司交纳涉案房屋购房优惠服务金10万元。被告仟禧公司已退还原告房款共计18万元。商会项目4层白霞返租明细及工商银行业务回单显示原告已收取租金4.1万元。经查，被告刘记系被告凯仕公司的前法定代表人。经法庭询问，被告凯仕公司称，被告仟禧公司委托凯仕公司代售房屋，出卖方和买受方在凯仕公司的销售行为下达成了房屋买卖协议，凯仕公司与仟禧公司已经形成了事实上的代理销售合同关系。凯仕公司收取的10万元是基于与仟禧公司存在代理销售法律关系，本应由仟禧公司支付给凯仕公司的宣传、工人工资等费用，但为了走账方便，经几方同意，由原告直接转给凯仕公司。白霞陈述有10万元抵15万元优惠，购房合同不写入10万元。以上事实由原告提交的《房屋买卖协议书》、收据四份及庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，该协议第四条约定被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，而协议第三条付款方式中约定最后一次付款时间为2019年9月30日，原告主张退款的依据为2019年7月2日的退款申请表，可以认定原告与被告仟禧公司系协议解除《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告仟禧公司已经退还原告18万元房款，故仟禧公司应退还原告剩余2万元房款。原告白霞庭审陈述有10万元抵15万元优惠，购房合同不写入10万元，及收据由被告凯仕公司出具的事实证明对凯仕公司，提供服务并收取服务费一事，原告是明知的，收款并无不当。但原告与被告仟禧公司合同解除，并未实际享受优惠，其10万元费用亦应被退回，但考虑凯仕公司为原告与仟禧公司签订合同提供服务并产生费用，本院酌定被告凯仕公司返还原告7万元的优惠服务金。关于原告主张的违约金或损失，原告与被告仟禧公司协议解除《房屋买卖协议》，仟禧公司应当承担违约责任，鉴于原告已获取租金收益4.1万元，其遭受的损失已得到相应的弥补，故对其主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告白霞购房款2万元；二、被告河南凯仕文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告白霞优惠服务金7万元；三、驳回原告白霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，减半收取1585元，由原告白霞负担591元，被告郑州仟禧置业有限公司负担221元，被告河南凯仕文化传播有限公司负担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十一月九日书记员 王令令