贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14226号 原告：史国国，男，汉族，1997年7月3日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 委托诉讼代理人：曹鸿猷（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇，女，1993年5月3日出生，住贵州省赫章县。 原告史国国与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告史国国及其委托诉讼代理人曹鸿猷,被告贵州七众置业有限公司委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史国国向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立，且合同项下的商铺也已交付给原告；2、判决被告继续履行将涉案的位于毕节市的权属备案登记和转移登记义务。3、本案诉讼费、财产保全费、评估费等因诉讼产生的费用由被告承担。 事实和理由：2015年12月18日，原告与被告签署了《商铺签约确认单》，由原告购买被告开发的位于毕节市，双方确认商铺单价为17273.77元每平方米，房产总价为410943元，前三年反租共计91218元，三年返租后实际支付房款319725元。《商铺签约确认单》签署后，原告按被告要求于2015年12月18日，2017年4月10日向被告支付了购买商铺的价款、房屋维修基金等费用总计412776元。2017年4月10日，原告交清商铺全部款项时，被告以签署正式商品房买卖合同和办理备案登记为由，将原告手中的《商铺签约确认单》原件收回。同日，根据被告返租商铺的要求，原告与贵州和聚祥商业管理有限公司签订商铺租赁合同。原告将涉案商铺出租给贵州和聚祥商业管理有限公司经营，商铺租赁期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止。但被告至今没有和原告签订正式商品房买卖合同，也未给原告办理商铺权属备案登记、转移登记。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告签署的《商铺签约确认单》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人名称或者姓名住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，被告已经按约定收受了房款，并且已经将商铺交付给原告，原告履行了合同的全部义务，被告履行了实际将商铺交付给原告的部分义务。原告与被告之间的商品房买卖合同已经依法成立，受法律保护。原告已经履行了全部合同义务，被告也应当依法全面履行自己的义务，现被告拒不履行将涉案商铺权属备案登记和转移登记义务的行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉来人民法院。 贵州七众置业有限公司辩称，被告方对双方达成的《商品房预约合同》的效力予以认可，且被告在原告向被告支付了购房首付款时，已经向原告交付了该商铺，原告目前对于该商铺的使用是合法的，原告实际向被告支付房款319725元，但被告向原告出具的购房收据中是包含了前三年的返租租金91218元的，对此也证明了被告对于买卖合同双方达成的协议是认可的，并予以执行；对于原告要求办理备案登记的条件目前是无法办理的，因为被告方目前所有的业务处于停止状态，备案系统被毕节市房产局关闭，在本案中被告未与原告签订商品房买卖合同及办理商品房转移登记的行为，确实存在违约，但被告方目前正积极解决该问题，购买被告公司商铺的业主存在该情况的很多，被告如果能够第一时间签订正式的《商品房买卖合同》和转移登记，将及时通知原告办理。 本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，原告与被告签署了《商铺签约确认单》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市，双方确认商铺单价为17273.77元每平方米，房产总价为410943元，前三年反租共计91218元，三年返租后实际支付房款319725元。2017年4月10日，原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将七众奥莱国际XX号建筑面积为23.79的商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司管理，期限为十年，时间从2016年11月1日开始，至2026年10月31日结束，由该公司统一运作进行经营。原、被告双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》。2015年12月18日，原告向被告支付了《商铺签约确认单》中所约定的价款和维修基金。本案涉案商铺已备案，备案购房人为毕节市天厦房地产开发有限公司。庭审中，原被告均予以认可该备案信息。 上述事实有原告提交的经当庭举证质证并经本院认证的《商铺确认单》、《商铺租赁合同》、《收款收据》、照片等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。 对于原告请求确认原、被告签订的商品房买卖合同依法成立且涉案商铺已交付的问题。本案中《商铺签约确认单》是商品房买卖合同双方当事人在签署《商品房预售合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订《商铺签约确认单》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了《商铺签约确认单》，仍需双方另行签订商品房买卖合同。因此该《商铺签约确认单》的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将《商铺签约确认单》认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告双方签订的《商铺签约确认单》仅对买受人的姓名和住所，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款方式进行了约定，但是并未就房屋付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款进行明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，因此该《商铺签约确认单》应当认定为预约合同，而不是本约合同，对于原告所主张原、被告签订的商品房买卖合同依法成立的诉请，无事实依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”又有第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中涉案商铺属于不动产，不动产的交付应当以登记为生效要件，本案中并未将涉案商铺登记于原告名下，原告所举证据仅能证明其依据预约合同占有涉案商铺，并不能举证证明其根据所有权合法占有涉案商铺。且原、被告在庭审中均认可该涉案商铺已备案至毕节市天厦房地产开发有限公司名下。因此对于原告提出确认合同项下的商铺已交付给原告的诉请，无法律依据，本院不予支持。 对于原告请求判决被告继续履行备案登记及转移登记义务的问题。如上所述，本案《商铺签约确认单》在性质上属于预约合同，原、被告应当依据《商铺签约确认单》约定严格履行合同义务。本案中《商铺签约确认单》的内容不够具体、完善，并未对备案登记及转移登记的问题进行明确的约定。因此对于原告的该项诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定之规定，判决如下： 驳回原告史国国的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告史国国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二〇年十一月二日 书记员  付娟华