天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津02民终1919号上诉人（原审被告）：方明明，男，1987年7月4日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：卢子涛，天津津信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓树明，男，1973年1月25日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘华玲（邓树明之妻），住天津市东丽区。被上诉人（原审被告）：斑马惠购（天津）连锁超市有限公司，住所地天津市河**王串场街幸福道**。法定代表人：靳丽珠，该公司经理。上诉人方明明因与被上诉人邓树明、斑马惠购（天津）连锁超市有限公司（以下简称“斑马公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初4256号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方明明的委托诉讼代理人卢子涛、被上诉人邓树明及委托诉讼代理人刘华玲到庭参加诉讼。被上诉人斑马公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方明明上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回邓树明对方明明的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由邓树明承担。事实和理由：方明明签署租赁合同系职务行为，涉诉租赁费应由斑马公司承担。斑马公司因经营不善，无力继续承租，方明明代表斑马公司多次通知邓树明接收已腾空的涉诉房屋，邓树明均置之不理，不肯接收房屋及钥匙。因此2019年8月至11月的租赁费不应支付。邓树明辩称，方明明的上诉请求缺乏事实与法律依据，合同签订的相对方为方明明，与斑马公司并没有签订任何合同。方明明一直未通知过解除合同，或办理房屋交接手续。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。斑马公司未到庭发表答辩意见。邓树明向一审法院起诉请求：1.判令方明明和斑马公司向邓树明支付租金300000元；2.判令方明明和斑马公司支付邓树明自2019年2月21日起至实际给付之日止期间的赔偿金（以30万元的10%为基数，按日计算）；3.本案诉讼费由方明明和斑马公司负担。一审法院认定事实：坐落天津市河东区xxxxx底商的产权人为天津市河东区茂源工商实业公司（以下简称“该公司”），2010年3月10日，该公司与邓树明签订《房屋租赁合同》，约定该公司将上述底商出租给邓树明，面积约为310平方米，租赁期限自2010年3月10日至2030年3月9日；该公司同意邓树明转租、转借该底商。2018年11月21日，邓树明（甲方）与方明明（乙方）签订《租赁合同》，约定：邓树明将坐落天津市河东区xxxxx底商出租给方明明经营超市；租赁期限为3年，自2018年11月21日至2021年12月5日；免租期为15天，自2018年11月21日至2018年12月5日，房屋交付的时间为2018年11月22日；年租金为60万元。双方另约定租金的给付方式为：第一年租金分两次付清；第一次付3个月租金150000元，第二次付9个月租金450000元；第二年和第三年，每半年提前一个月付清该半年的租金；首次租金150000元于签合同三日一次性交付邓树明，以后各期租金交付时间为2019.2.21、2019.10.21……合同同时约定：方明明应向邓树明支付保证金50000元，双方经协商一致确认租金后，租赁期间不再涉及租金问题，均按合同第三条各款执行。合同第五条乙方责任第四款约定：在租赁期间，乙方必须按时支付房租，不得以任何理由拖延。如乙方逾期未缴齐房租，甲方有权向乙方追缴未支付的房租及赔偿金，赔偿金自本合同约定的应支付房租之日起至乙方实际支付齐之日每天按所欠租金总额的10%收取，由此造成的一切经济损失及后果由乙方自行承担。合同签订当日，邓树明收取了保证金50000元，并按约定交付了房屋。斑马公司于签订合同后按期支付了第一期的租金150000元，于2019年2月27日支付了第二期租金中的150000元。另查，斑马公司成立于2018年11月30日，斑马公司中山门店成立于2018年12月6日，登记的营业场所为天津市河东区和睦西里2-7号底商。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉诉的《租赁合同》的效力问题。邓树明主张上述合同有效；斑马公司则主张上述合同存在多处显失公平的条款，该合同应当予以撤销。对此，一审法院分析认为，合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，双方签订的《租赁合同》中对双方的权利义务均有所约定，并非只对承租方约定了相关义务，故在订立该合同时并不存在显失公平的情形，不符合合同法关于可撤销合同的规定，对于斑马公司要求撤销上述合同的主张，不予支持。二、涉诉的《租赁合同》的责任主体问题。邓树明认为涉诉合同的相对方为方明明；方明明认为合同的相对方应为斑马公司，其系斑马公司的委托人与邓树明签订的合同，故不应承担责任；斑马公司对方明明的说法表示认同。对此，一审法院分析认为，本案中，签订租赁合同的主体为邓树明与方明明，方明明虽在庭审中提供了《委托授权书》证明其系由斑马公司委托与邓树明签订的合同，但其未提供相关证据证明其在与邓树明签订合同时向其出具了上述《委托授权书》，故其无法证明邓树明在签订合同时系明知与斑马公司签订的《租赁合同》，故该合同的相对方应为方明明。但通过斑马公司的当庭陈述及相关证据可以证实，涉诉房屋实际由斑马公司使用，该房屋的租金亦实际由斑马公司支付，且斑马公司在庭审中同意承担方明明应当承担的合同债务，故可以认定斑马公司的行为为债务的加入，其应当对方明明承担的债务承担连带责任。邓树明与方明明签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同的约定方明明应当于2019年2月21日支付租金450000元，但其仅支付了150000元，尚欠邓树明房屋租金300000元，故邓树明的该项主张符合双方的约定及法律规定，予以支持。关于方明明抗辩称与邓树明口头协商变更了第二期租金的支付时间一节，方明明提供的证据不足以证实其主张，故对其抗辩不予采信。关于邓树明主张的赔偿金一节，方明明及斑马公司均抗辩称双方在合同中约定的违约金数额过高，且通过庭审查明的事实，双方第二期租金到期日为2019年11月20日，原告未能提供证据证实在此期间因欠缴租金给其造成了实际的损失，故对于邓树明的上述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，方明明给付邓树明截止至2019年11月20日的租金300000元；二、斑马惠购（天津）连锁超市有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回邓树明其他诉讼请求。如果方明明、斑马惠购（天津）连锁超市有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由方明明、斑马惠购（天津）连锁超市有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方明明提供了郭忠顶证人证言一份，同时申请于景浩出庭作证，均证明租赁时因斑马公司的营业执照还没有办理，斑马公司委托方明明作为代理人代为签订租赁合同，打算等营业执照下来后再更换为斑马公司签署合同。方明明对于景浩的证人证言真实性、合法性、关某均认可。邓树明质证认为对前述证据真实性、合法性、关某均不认可。斑马公司未到庭发表质证意见。本院认证认为，鉴于郭忠顶、于景浩的证人证言邓树明一方不认可，又无相关证据对证人证言予以佐证，故均不予采信。邓树明提交公证书，证明其已向方明明出具《解除租赁合同通知书》，告知2020年8月1日双方合同解除，并收回房屋。方明明质证认为，对关某不认可，反而证明斑马公司才是涉案房屋实际占有使用人，且当时房屋已经腾空。斑马公司未到庭发表质证意见。本院认证认为，对邓树明提交的公证书真实性予以采信。二审经审理查明，2020年7月29日，邓树明在涉案房屋门上张贴了《解除租赁合同通知书》，上面载明“方明明：……你仍未如期足额支付按照合同约定的第二年租金，你的行为已构成根本违约。有鉴于此，本人决定按照合同第五条第一款之约定，于2020年8月1日与你解除租赁合同……”二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人双方的争议焦点为：1.方明明是否为本案的责任主体；2.本案诉争的租金金额。围绕争议焦点，本院分析如下：关于争议焦点一，虽方明明及斑马公司在一审第一次开庭时均主张方明明系受斑马公司委托签订本案的租赁合同，但涉案《租赁合同》的承租人（乙方）处写的是方明明，方明明未能提供证据证明其在签订合同时已明确告知系代表斑马公司进行的职务行为，邓树明亦否认在签订合同时知晓斑马公司的存在，故本案的合同相对方应为方明明，一审法院认定并无不当。斑马公司一审庭审中自认方明明是替斑马公司签订涉诉合同，视为同意承担方明明应当承担的合同债务，一审法院认定斑马公司的行为属于债务加入，并无不当。关于争议焦点二，方明明主张2019年8月至11月的租金不应给付。解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方可通过行使诉权的方式请求人民法院判决解除合同，由人民法院对合同是否解除作出裁判。方明明未按合同约定给付租金，属于违约方，既未提供证据证明其符合按照租赁合同约定可行使解除权的情形，也未对合同解除与邓树明协商一致或向法院起诉，在一审庭审中其对是否解除合同表述不一，双方没有办理正式房屋交接手续。故双方合同在当时仍在履行期间，而方明明未依约履行租金给付义务，故一审判决方明明继续支付截至2019年11月20日的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，方明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，公告费560元，由上诉人方明明负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  郭矗二〇二〇年十一月四日书记员  唐啸