河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初3082号 原告（反诉被告，以下称原告）：田文龙，男，1987年7月24日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）：翟海明，男，1993年9月25日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 被告：大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司，住所地大厂回族自治县华安丽景**楼**商业。 法定代表人：艾民。 委托诉讼代理人：赵岩，该公司员工。 委托诉讼代理人：景典，该公司员工。 原告田文龙与被告翟海明、大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司（以下简称尚好房产公司）房屋买卖合同纠纷及被告翟海明反诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田文龙及委托诉讼代理人王江魁、被告翟海明及委托诉讼代理人石冬雪、被告尚好房产公司委托诉讼代理人赵岩、景典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田文龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2016年8月24日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、请求法院依法判令被告翟海明退还原告购房款500000元（含定金）、赔偿原告中介费15000元，共计：515000元及利息并承担违约责任；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月24日，原、被告在被告大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司居间服务下签署位于香河县房屋的《房屋买卖合同》及补充协议各一份，房屋建筑面积94.05平方米，总成交价1220000元，原告依约支付被告翟海明购房款500000元（含定金10万元）。2018年10月19日，涉案房屋不动产权证下发并登记在案外人丁凤云名下，不动产权证号为冀（2018）香河县不动产权第××号。2019年2月26日，大厂回族自治县人民法院审理原告诉二被告逾期办理涉案房屋不动产过户手续一案，判决被告翟海明承担逾期办理过户手续的违约责任并生效。2019年7月16日，被告始终不能为原告办理涉案房屋的过户手续，原告当日通过邮政专递向被告翟海明邮寄《履行通知书》一份，责令其于收到履行通知之日起五日内为原告办理涉案房屋的过户手续，若被告翟海明五日内未与原告办理涉案房屋的过户手续，则解除涉案房屋的买卖合同、补充协议并退还原告购房款50万元。被告收悉履行通知后至今未与原告办理涉案房屋的过户手续。故，原告为维护自己合法权利诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告翟海明辩称：答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：1、房本下发属于行政行为，非人力所能及，涉案房屋房本的迟延下发属于不可抗力，原告无权在涉案房屋产权证书下发之前要求办理房屋过户更名手续。2、涉案房屋产权证书在2019年11月20日，变更登记权利人为被告翟海明，被告为此支付了四万多元的过户费用，为的就是保障涉案合同顺利履行，涉案的房屋买卖合同具备继续履行的基础，且被告在取得房屋产权证书后，第一时间通知原告筹集资金，继续履行合同，故涉案合同应当继续履行。3、2016年11月25日双方签订《补充协议》，补充协议约定虽然房本未能及时办理，但双方均确认房屋买卖合同继续履行，且最后一段约定2017年6月1日，涉案房屋的房本依旧不能办理，被告向原告支付滞纳金每月25000元。也就是说双方已经明确约定，房本的迟延下发不影响房屋买卖合同的继续履行，只不过被告对迟延下发房本的行为承担一定的违约责任，且廊坊市中级人民法院于2019年5月29日，针对房本迟延下发引发的房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）冀10民终2549号判决书。判决被告支付原告违约金47870元，被告已经全部履行完毕，即对于房本迟延下发的行为，被告已经承担了相应的违约责任。4、涉案房屋已经于2017年5月23日交付使用。房本何时下发并不影有房屋的使用价值。原告认可购房用于自住。且原告在庭审中明确表示已经取得房屋钥匙，并缴纳物业费。房本迟延下发未给原告带来任何经济损失，原告的合同目的完全可以实现。5、《房产房屋买卖合同》约定原告全款购买房屋，第三条第二款约定：剩余72万元于产权转移当日给付出卖方，证明买卖双方约定过户更名与支付剩余尾款系同时进行的，原告在没有支付剩余尾款的前提下，无权要求被告配合其完成房屋的过户更名手续，更无权以房本未下发要求解除涉案合同，第六条第二款约定：因出卖方过错造成买方不能在本合同签订之日起至尾款结清日期为准内完全取得房屋产权证书的，买受方有权利退房。进一步明确，仅仅在原告支付尾款后，依然不能过户的，原告才有解除合同的权利即约定解除条款的规定，原告无权解除涉案合同。综上，请求法庭驳回原告的诉请。 被告翟海明提出反诉请求：1.请求法院判决反诉人与被反诉人继续履行《房屋买卖合同》，被反诉人田文龙立即支付反诉人剩余购房款720000元、过户费48734.7元（已实际费用为准），将香河县过户至田文龙名下，被反诉人大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司对过户事宜予以协助；2.被反诉人田文龙支付反诉人违约金10000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月24日，反诉人与被反诉人签署《房屋买卖合同》约定反诉人将其所有的位于香河县出售给田文龙。房屋面积94.05平方米，成交价格122万元整。合同约定田文龙全款购房，且房屋已经交付田文龙实际使用至今。现房屋产权证书已经下发，登记在反诉人名下，涉案房屋买卖合同应当继续履行。 原告田文龙针对反诉辩称：一、2019年7月17日原告向被告邮寄了履行通知书，监督被告为原告办理房屋过户手续，但被告截止至2020年9月14日一年零两个月的时间未给原告办理房屋的过户手续，房屋买卖合同及补充协议因被告未履行过户义务，合同已经处于解除状态，因此请求不能成立。二、因被告未能如期取得房屋产权证书，被告承担违约行为，原告不存在违约行为，因此原告不存在支付违约金的行为。三、涉案房屋未交付给原告，原告也未交纳过物业费，房屋仍处于被告的管理和掌控当中。 被告大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司针对原告诉称及被告反诉辩称：依据买卖双方的请求，我方配合继续履行我方义务。 本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，在被告尚好房产公司居间服务下，原告田文龙与被告翟海明签订《房产房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告翟海明所有的位于香河县房屋，建筑面积94.05平方米，总成交价格为1220000元。关于房款给付，合同约定原告应在订立合同当日向被告翟海明支付定金100000元，于2016年9月1日给付首付款500000元，于过户当日给付剩余房款720000元；关于房屋交付，合同约定剩余房款结清当日将涉案房屋交付于原告占有使用。居间服务费24000元，由原告承担。合同签订后，原告依约给付了被告翟海明首付款500000元（含定金100000元），因涉案房屋未取得产权证书，2016年11月25日，原告作为乙方与被告翟海明作为甲方签订补充协议，协议约定“自河北省廊坊市香河县香公馆小区3号楼3单元1302室房屋交易补充如下：由于该房屋房本未能及时办理，甲乙双方自行达成协议，甲方继续将本房屋出售给乙方且双方继续履行该房屋签署买卖合同（本房成交价为壹佰贰拾贰万元整，乙方支付给甲方伍拾万元整为首付款）,如若出现违约，违约方将双倍赔偿该房屋购房款（购房款为伍拾万元整，理赔金为壹佰万元整，共计壹佰伍拾万元整）。若该房屋房本于2017年6月1号依旧不能办理下来甲方将支付给乙方首付款的5%为滞纳金赔付给乙方（月支付贰万伍千元）且该房屋收房费用与乙方无关，房本办理下来甲方应提前15天通知乙方筹款”。当时涉案房屋原买受人为案外人丁凤云。翟海明与丁凤云另订有房屋买卖合同。居间方亦为尚好房产公司。2018年10月19日，案外人丁凤云取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为冀（2018）香河县不动产权第××号。田文龙与翟海明在《房产房屋买卖合同》签订后，田文龙曾从物业处将涉案房屋钥匙取走，现已送回。2017年田文龙依据双方签订的补充协议向大厂回族自治县人民法院提起诉讼，请求翟海明给付逾期办证违约金、请求大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司给付中介费15000元。大厂回族自治县人民法院作出一审判决后，翟海明提出上诉，廊坊市中级人民法院发还重审。2019年2月26日，大厂回族自治县人民法院作出（2018）冀1028民初2481号民事判决书，判决：“一、被告翟海明以500000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，给付原告田文龙自2017年6月2日起至2018年10月19日止的违约金。于判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告田文龙的其他诉讼请求。”翟海明不服该判决向廊坊市中级人民法院提起上诉。2019年5月29日，廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终2549号民事判决书。驳回上诉维持原判。后该案进入执行后于2019年8月27日已执行完毕。 2019年7月16日，田文龙向翟海明邮寄履行通知，大致内容为：限期五日要求翟海明将涉案房屋过户至田文龙名下，如未能完成上述过户请求则解除双方房屋买卖合同并退还房款承担违约责任等。2019年11月20日，翟海明将涉案房屋从丁凤云名下过户至自己名下。2019年12月18日，翟海明以邮寄的方式向田文龙发出履约通知函，要求田文龙限期付清余款办理过户手续。 上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、补充协议、生效法律文书等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告田文龙与被告翟海明订立的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，并不违反法律规定。田文龙在订立合同时是知晓涉案房屋系翟海明以订立买卖合同的形式从丁凤云处购买。且合同订立后田文龙已取走钥匙，应视为已完成房屋的形式交付。双方补充协议关于办房本的约定，田文龙也通过诉讼方法主张权利。双方房屋买卖合同约定过户当日给付剩余房款应属同时履行，原告田文龙向翟海明发出的履行通知不具有当然解除合同的后果。现涉案房屋已登记在翟海明名下，双方应继续履行合同为宜。故本院对原告解除合同、返还房款、赔偿中介费的诉讼请求不予支持。被告反诉继续履行合同，请求原告给付剩余房款720000元本院予以支持。涉案房屋过户手续应一并解决。被告反诉请求原告田文龙给付过户费用无事实和法律依据，本院对其请求不予支持。相关过户费用应按合同约定由原告田文龙负担。被告反诉请求原告给付违约金未提供相应事实和法律依据本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告田文龙的诉讼请求； 二、原告田文龙于判决生效后十日内给付被告翟海明剩余房款720000元；被告翟海明于收到房款当日协助田文龙办理房屋（香河县）过户手续，过户至田文龙名下。过户费用由原告田文龙负担； 三、被告大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司协助办理房屋（香河县）过户手续； 四、驳回被告翟海明的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计4525元，保全费3520元，由原告田文龙负担；反诉案件受理费减半收取计5843.67元，由原告田文龙负担4793元，由被告翟海明负担1050.67元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  董浩 二〇二〇年十一月九日 书记员  张歌