河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13030号上诉人（原审被告）：张娜，女，1989年2月25日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张振兴，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵靓，河南豫润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张成，男，1978年3月17日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被上诉人（原审原告）：关相春，男，1962年2月14日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：王宝福，男，1978年5月23日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：薛婷婷，女，1983年5月27日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被上诉人共同委托诉讼代理人：李岩，河南银基律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：张红霞，河南银基律师事务所律师。原审被告：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区西四环**。法定代表人：张福喜。上诉人张娜因与被上诉人张成、关相春、王宝福、薛婷婷及原审被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日开庭审理了本案。上诉人张娜及其委托诉讼代理人张振兴、赵靓，刘佩锋，被上诉人张成、关相春、王宝福、薛婷婷及其委托诉讼代理人李岩、张红霞到庭参加诉讼。原审被告基正公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张娜上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初5715号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的一审第一、二项诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“被告提供的证据并不能证明被告张娜足额交纳了购房款”系事实认定错误，一审上诉人已经举证证明涉案房屋的签约情况及购房款支付情况，上诉人与基正公司签订了合法有效的购房合同，已经足额缴纳购房款并办理商品房预售登记，基正公司也将涉案房屋交付给上诉人使用。1、一审中上诉人张娜已经将涉案房屋款项交付问题进行举证，在一审判决认定的事实中，2016年4月29日上诉人张娜与基正公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款59800882元，2016年5月17日设立预售商品房预告登记权利，2016年5月27日上诉人向原审被告基正公司支付购房款2990882元，涉案房屋余款由案外人焦江平用其对基正公司的工程款抵偿，上诉人与焦江平对涉案房屋权属做出约定。涉案房屋的款项支付问题，上诉人已经能够举证证实，焦江平对基正公司拥有合法债权，并经三方一致同意的情形下，将债权转化为涉案房屋的购房款并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、一审判决认定“另结合被告张娜与被告基正公司的特殊关系综合认定，被告基正公司与被告张娜签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，故双方签订的《商品房买卖合同》无效”，没有事实与法律依据，本案并无任何证据可以证明上诉人与基正公司存在恶意串通的事实。上诉人签订购房合同之时，被上诉人与基正公司并无任何合同关系，被上诉人当时根本不存在对涉案房屋的任何权益，上诉人不可能对一个不存在的法益存在恶意，更不可能与基正公司串通去损害一个未知的所谓第三人的利益。1、根据一审查明的事实，2016年4月29日上诉人与基正公司签订《商品房买卖合同》，2016年5月17日设立预售商品房预告登记权利。而被上诉人四人与基正公司签订的《商铺认购协议》均发生在2016年10月之后，均在上诉人的购房行为和预售登记行为之后。上诉人签订购房合同时，被上诉人与基正公司没有任何合同关系，涉案房屋也没有出售，上诉人不可能也没有必要存在所谓的“恶意”，上诉人发生在前的合同和事实也不可能存在与基正公司串通，去损失当时并不存在的第三人的合法权益的可能。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，是指行为人在签订合同的当时存在恶意串通的情形，被上诉人对上诉人的恶意并没有任何举证，一审判决仅以上诉人与基正公司法定代表人存在亲属关系就轻率的认定上诉人存在恶意串通，缺乏证据支持，也与本案查明的基本事实矛盾，也违反了常理常识。三、本案属于典型的一房二卖情形，上诉人在签订购房合同后及时办理了预售登记，四被上诉人在购房时如能够尽到基本的合理注意义务，完全可以在房屋登记部门查询涉案房屋的出售情况，四被上诉人自身存在过错，一审法院以上诉人存在恶意串通情形确认一个发生在先的合同无效，严重损害了上诉人的合法权益，应予纠正。被上诉人张成、关相春、王宝福、薛婷婷答辩称：一、上诉人张娜提供的证据均无法证明其对涉案商铺的所有权取得是正当合法的。首先，上诉人张娜是基正公司的财务人员，且是基正公司法定代表人张福喜的孙女，不能认定上诉人张娜与基正公司之间存在涉案商铺的真实交易。另外，上诉人张娜提供的银行流水系复印件并非原件，其提交的另一张银行交易复印件中显示交易场所为基正公司，但并未显示其收款账户的真实名称，即是否转账成功。上诉人张娜并未提交任何真实有效的证据证明其与基正公司存在真实的交易记录，不能证明上诉人张娜实际履行了缴纳房款及维修基金的义务。其次，上诉人张娜与第三人所签订的抵债协议并不真实，且该第三人是否真实存在无法核实。二、上诉人张娜与基正公司所签订的商品房买卖合同实际已经解除。首先，上诉人张娜与基正公司所签订的商品房买卖合同第六条第三款，上诉人张娜所购买的涉案商铺约定的付款方式是首付款2990882元，剩余房款采用的是商业贷款的支付形式，且该合同第七条第二款明确约定，买受人如未按合同付款，逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。再根据上诉人张娜与基正所签订的商品房买卖合同第17条，出卖人和买受人共同申请预告商品房登记，预告登记有效期为自原告登记之日起至甲方办理初始登记后三个月，根据被上诉人提供的涉案商铺所在的58号楼部分业主的房本复印件及梧桐办事处张贴的通知可知，58号楼在2020年1月20日就已经办理出不动产权证，但涉案商铺却没有办理产权证。那么上诉人张娜的初始登记的有效期在2020年4月20日后就已经失效。三、根据物权法第93条，不动产或者动产可以由两个以上单位或者个人共有的规定，涉案商铺基于四被上诉人的真实意思表示共有。四被上诉人提供的购房合同以及不动产登记证明分户图足以证明四被上诉人系涉案商铺的共同所有人，且四被上诉人共同作为原告要求涉案商铺的所有权，可见四被上诉人已经达成了共同占有涉案商铺的真实意思表示。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。张成、关相春、王宝福、薛婷婷向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告所签订的《商品房买卖合同》（编号为GX16002419741）无效并撤销二被告的预告登记；2、依法确认郑州高新区梧桐街99号院58号楼1层附2号商铺归四原告按份共同所有，二被告配合原告办理该商铺产权转移手续；3、依法判令被告基正公司向四原告支付租金共380479.27元；4、依法判令被告基正公司向四原告返还多收取的购房款339467.18元；5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年4月29日，被告基正公司与被告张娜签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于高新技术产业开发区××院××楼××2，建筑面积261.86平方，房屋总价5980882元，为单独所有，该房产于2016年5月17日设立预售商品房预告登记权利，权利人为张娜。2016年5月27日，被告张娜向被告基正公司支付了2990882元购房款，被告基正公司并开具了对应的增值税普通发票。关于剩余的购房款，被告张娜提交的协议载明焦江平同意张娜使用其在基正公司的工程款抵偿此物业按揭款部分款项合计3007020元，工程款抵房款后，双方共同拥有此物业产权各50%。2016年10月21日、2016年10月28日、2016年11月6日、2017年3月15日，四原告分别与基正公司签订《商铺认购协议》共同购买了郑州高新技术产业开发区××院××楼××2号商铺，总面积261.86平方，但被告基正公司销售的总面积为281.58平方，四原告按照《商铺认购协议》共支付购房款4194217.3元。2016年10月21日、2016年10月28日、2016年11月6日、2017年3月15日，四原告分别与基正公司均签订《商铺委托经营合同》，约定第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，四原告共计应收租金380479.27元。一审法院认为，四原告分别与被告基正公司签订的《商铺认购协议》、《商铺委托经营合同》均系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。关于被告基正公司与被告张娜签订的《商品房买卖合同》效力问题，被告基正公司辩称是在确认无法将上述商铺重新分割，无法进行规划、预售变更，亦无法为四原告分别单独办理产权的登记的情况下，基正公司为解决其他部分债务问题，而将此套房产以抵账方式抵给张娜。但该院依据原告提交的证据能够证明涉案房产可以为四原告办理产权登记，且被告提供的证据并不能证明被告张娜足额交纳了购房款，另结合被告张娜与被告基正公司的特殊关系综合认定，被告基正公司与被告张娜签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，故双方签订的《商品房买卖合同》无效，被告基正公司、张娜应当在本判决生效之日起三十日内办理撤销涉案商铺的预告登记。四原告已经按照协议约定交纳了购房款，被告基正公司违反协议约定，已经构成违约，故被告基正公司、张娜应当按照协议约定在本判决生效之日起三十日内协助四原告办理涉案商铺产权的转移登记。涉案商铺的实际面积为261.86平方，但被告基正公司销售的总面积为281.58平方，故该院根据协议约定的单价计算，被告基正公司应当返还多收取的购房款339467.18元。《商铺委托经营合同》约定，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，该院经计算，被告基正公司应当支付四原告第三年应收租金380479.27元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与被告张娜之间于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》无效，被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜应当在本判决生效之日起三十日内办理撤销郑州高新技术产业开发区××院××楼××2号商铺的预告登记；二、确认郑州高新技术产业开发区××院××楼××2号商铺为原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷按份共同所有，被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜应在本判决生效之日起三十日内协助原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷办理上述商铺产权的转移登记；三、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷支付租金380479.27元；四、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷返还购房款339467.18元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23057元（已减半收取），保全费5000元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜负担。本院二审期间，上诉人张娜未提交新证据。被上诉人张成、关相春、王宝福、薛婷婷于二审中提交商铺租赁合同复印件一份，以及银行转账记录复印件一份，证明目的：涉案商铺现为四被上诉人共同占有。上诉人张娜对以上证据发表如下意见：对商铺租赁合同及转款流水的真实性有异议，租赁合同显示的签约日期为2020年10月10日，是在一审判决之后签订。同时，该合同约定租赁期限为2021年1月1日至2024年12月31日，租赁行为并没有实际发生，不能证明四被上诉人对涉案房屋实际占有及使用。转款流水的程建生并非租赁合同的一方当事人，同时该转款流水显示转款用途为还款，而非房屋租金，与租赁合同并不能形成完整的证据链，也不能实现被上诉人的证明目的。同时该组证据中显示的承租人张秀琴与上诉人在一审中提交的租赁合同显示的承租人张秀琴为同一人，恰恰能够证明涉案房屋目前是由上诉人实际占有并使用收益。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，基正公司一审辩称是在确认无法将上述商铺重新分割，无法进行规划、预售变更，亦无法为张成、关相春、王宝福、薛婷婷分别单独办理产权的登记的情况下，基正公司为解决其他部分债务问题，而将此套房产以抵账方式抵给张娜。张娜提供的证据不足以证明其足额交纳了购房款，张娜提交的2018年6月10日其与焦江平所签订的协议，并未有相关证据予以印证，且张成、关相春、王宝福、薛婷婷提交的证据能够证明涉案房产可以为其办理产权登记，结合基正公司辩称意见以及张娜与基正公司的特殊关系，一审法院认为基正公司与张娜签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，确认该《商品房买卖合同》无效并无不当。综上所述，张娜的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46114元，由上诉人张娜负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十一月十日书记员 田宇恒