北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12994号上诉人（原审原告）：罗开贵，女，1974年8月28日出生，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：王泽予，北京载道律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗振华，北京载道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马骊，女，1977年8月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘修平，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔盛楠，北京市隆安律师事务所律师。上诉人罗开贵因与被上诉人马骊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人罗开贵的委托诉讼代理人王泽予，被上诉人马骊的委托诉讼代理人潘修平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗开贵上诉请求：1.撤销一审法院判决，将本案发回重审或改判支持罗开贵的诉讼请求。2.本案一审的诉讼费用由马骊承担。事实和理由：罗开贵与马骊签订《房屋买卖合同》并向马骊交付房屋，但该房屋买卖合同被法院认定解除后，马骊未实际向罗开贵返还房屋。马骊辩称其通过中介进行了返还，但移交房屋并非中介的职责，马骊不能委托中介进行移交。涉诉房屋中有大量的家电设备及相应的装修，马骊应当与罗开贵进行清点。罗开贵也未收到中介邮寄的钥匙，罗开贵有权要求马骊交付房屋。另外，一审法院酌定房屋的占有使用费过低，至少应当按照每月1万元的租金判令给付，综上请求二审法院判如所请。马骊不同意一审法院判决，但未提起上诉。针对罗开贵的上诉，马骊答辩称，马骊与罗开贵协商解除合同，但罗开贵不同意解除合同，亦拒绝收房。马骊迫于无奈，只能将房屋交付给中介处理。涉诉房屋已在罗开贵控制之下，马骊无权再予以交付。关于房屋占有使用费一节，由于双方系房屋买卖而不是租赁，一审法院判令马骊支付占有使用费，马骊对此有异议，但未上诉，尊重法院的判决。罗开贵向一审法院起诉请求：1.请求判令马骊返还房屋并承担房屋损害赔偿责任共计10万人民币；2.请求判令马骊支付房屋使用费至马骊实际归还房屋为止，从2017.9.30开始计算，每个月使用费为1万元；3.请求判令马骊承担诉讼费用、鉴定费用等相关费用。一审法院认定事实：罗开贵委托马杰与马骊于2017年9月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗开贵将坐落于北京市顺义区月亮湾绿色家园一区×号楼-1至2层全部（即：蓝岸丽舍×栋别墅）卖与罗开贵。2017年9月30日涉诉房屋交验，马骊入住涉诉房屋。后双方因产权过户等问题发生纠纷，马骊将对方诉至一审法院，要求解除合同、返还定金。后罗开贵提起反诉，要求对方支付违约金20万元及房屋使用费。2020年2月19日，该院对此案作出（2019）京0113民初29211号民事判决书，判决内容如下：一、马骊与罗开贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》于二〇一九年十月十八日解除；二、自判决生效之日起十五日内，罗开贵双倍返还马骊已付定金八十万元；三、自判决生效之日起十五日内，罗开贵返还马骊已付园林装修款四万元；四、驳回双方的其他诉讼请求。后罗开贵不服，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）。2020年6月29日，三中院作出终审判决即（2020）京03民终5510号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。现罗开贵就此后续问题再次诉至一审法院，要求处理。审理中，罗开贵撤回部分诉讼请求并明确其全部诉讼请求为：1.要求马骊返还房屋并承担房屋占用费至马骊实际归还房屋为止（从2017年9月30日起开始计算至实际交还房屋为止，按照每月1万元标准计算，截止到2020年6月30日，共计人民币33万元整）；2.诉讼费由马骊承担。对此，马骊称：1.罗开贵主张原合同中约定了房屋使用费，是没有事实依据的。原合同中约定若房屋最终未能完成过户交易，马骊需要支付1万元的房屋使用费，这个没有依据，其他文件中也没有房屋租金的约定，双方之前签合同的目的是为了房屋买卖，而非出租。由于合同的解除是因为罗开贵的违约行为，而不是马骊的原因，所以我方不应该支付房屋占有使用费。2.本案相关合同于2019年10月18日解除，马骊已经完成涉诉房屋的移交，根据一、二审法院作出的判决，双方签署的资金划转协议于2019年10月18日解除，马骊已经将房屋钥匙交给了中介公司，由其代转交给罗开贵及其委托人，中介李京已经第一时间通知罗开贵领取钥匙，罗开贵不去领取与马骊无关。根据李京提供的快递信息可知，李京在2019年12月7日将标的房屋的钥匙寄送给马杰，但是罗开贵方一直声称没有钥匙，还阻止法官带领双方查看房屋。3.马骊移交房屋时标的房屋完好无损，马骊移交房屋给中介时已经拍摄了相应的照片，马骊在此时已经完成了标的房屋的移交，此时标的房屋不在马骊的支配下。邮寄钥匙的顺丰快递于12月8日签收。就使用费计算问题，罗开贵称：双方在签署房屋买卖协议时商议，这个房屋的交易方式特殊，由马骊先交一个极少的定金之后就入住了，所以双方约定《资金划转协议》第二大条第二小条里的过户前月付款每个月支付1万元，如果交易成功这个月付款就当房款，如果未成功，这个就作为马骊在交易未成功时入住房屋期间的使用费。我方主张从房屋交付时至实际交付房屋计算天数，是因为马骊不能无偿使用罗开贵所有的房屋，在其占用期间应当自开始占用起至实际归还房屋之日止支付占用费，而这个使用费并不因为罗开贵的原因致使合同解除而使罗开贵丧失这项权利。1万元这个标准是双方商议的结果。马骊对此称：我方不认可罗开贵方的主张，根据资金划转补充协议里明确约定全部定金的最终处理方式是乙方支付房款的尾款的一部分，我方认为过户前月付款是预付款的一部分。我方认为罗开贵在推断。我方认为这个1万元是付房款的一种方式，是房屋尾款，不是占用费。我方查询了一下这个小区的记录，但是没有租赁这个小区房屋的成交记录，所以对于涉诉房屋租赁的标准不清楚。一审法院认为，根据生效判决，涉诉合同、补充协议已于2019年10月18日解除。同时，根据现有证据，罗开贵要求返还涉诉房屋，依据不足，法院不予支持。对罗开贵主张的占有使用费，符合法律规定，法院予以支持，但罗开贵主张金额过高，标准依据不足，天数应计算至解除之日止共24个月18天。据此，一审法院判决：一、马骊于判决生效之日起七日内给付罗开贵房屋占有使用费十四万七千六百元；二、驳回罗开贵与马骊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，罗开贵向法院提交了同地段房屋中介的租赁信息及中介向罗开贵寄送钥匙的特快专递签收信息，以期支持其上诉请求。马骊对上述证据的证明目的不予认可，至于上述证据的证明效力，本院将综合予以评断。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，罗开贵与马骊签订的《房屋买卖合同》经法院生效判决确认于2019年10月18日予以解除。根据生效判决认定的事实可以确认，罗开贵与马骊曾就房屋买卖合同能否解除问题发生争议，马骊于2019年10月17日向罗开贵发出解约通知书，罗开贵不同意解约，双方遂形成了（2019）京0113民初29211号案件，在该案件的审理中法院查明，在罗开贵不同意解约的情况下，马骊已于2019年10月15日将房屋的钥匙交给了房产中介，并完成了退房工作。法院同时认定系罗开贵违约造成了合同的解除，并确认了马骊通知解约的时间即为合同解除的时间。在此情况下，本院认为，一审法院认定马骊已经完成了房屋交付工作并无不当，本院亦予以确认。同时，一审法院按房屋解除时间确认马骊的占有使用费并无不当，本院亦予以确认。对于马骊应当支付的占有使用费金额，综合考虑马骊的真实意思表示系购房而非租房，而购房合同无法继续履行的原因在于罗开贵的违约，因此，一审法院酌情认定马骊应当支付的房屋占有使用费金额并无不当，罗开贵要求按每月1万元支付房屋占有使用费并支付至实际腾房之日止的上诉理由缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，罗开贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由罗开贵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣二〇二〇年十一月十七日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩