重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初23497号 原告：重庆中房物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区中山路二路**，统一社会信用代码91500103450387089R。 法定代表人：罗良成，董事长。 委托诉讼代理人：张瑶，重庆宛水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆宛水律师事务所律师。 被告：刘莹，女，1984年2月21日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告重庆中房物业管理有限责任公司与被告刘莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法由适用小额诉讼程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告重庆中房物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蒋媛媛，被告刘莹的委托诉讼代理人吉蔚滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆中房物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业费和公摊费共计3637.33元；2、判令被告向原告支付违约金暂计1091.19元（以3637.33元为基数，以日万分之三为利率，从2015年6月1日起开始计算至物业管理费付清之日止）。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：物业费是2014年12月以及2019年1月至2019年10月共计2773.68元，公摊水费从2015年5月至2019年10月共计53.33元，公摊电费从2015年5月至2019年10月共计810.32元。事实及理由：被告系房屋的所有权人，原告系该小区物业管理公司。被告从2014年12月开始一直拖欠物业服务费等费用，原告催收未果，遂起诉。 被告刘莹辩称，1、案涉房屋是被告经拍卖所得，假如在房屋交付时存在有物业服务费、水电费的欠费应当由原产权人杨山承担，被告依据拍卖公告中告知的案涉房屋的相应瑕疵而承担责任，且承担责任的范围仅限于拍卖公告中说明的杨山依法应当缴纳的物业费、水电费的欠费，如还存在水电公摊费或违约金，不属于拍卖公告告知的范围，与被告无关；2、被告在接房时已经缴纳了150000元给原告才得以接房，但原告称是案涉12套房屋的水电物业费欠费，且要与三业主进行结算，但至今仍未结算；3、原告在履行案涉项目的物业服务合同中，不仅仅是存在明显的服务瑕疵问题，且根本未按约履行服务义务，被告的房屋在四层，该层的走廊和过道原告从未提供过清洁和秩序服务，均是原业主自行管理和使用，被告认为原告所称的4元/月/平方米的收费标准过高，应降低；4、原业主从何时开始未交纳物业费应由原告提供相应的依据，原告诉称的商业水电费明显与事实不符。至于公摊费，应当由原告提供分摊依据，即使属实，也不属于拍卖公告中披露的房屋瑕疵范围，与被告无关。5、原告起诉的费用部分已超过诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据并结合当事人陈述，本院认定以下事实，被告刘莹是房屋的所有权人，该房屋是办公用房，建筑面积49.53平方米。该房屋原所有权人为杨山。 2013年5月6日，原告重庆中房物业管理有限责任公司（合同乙方）与建设单位重庆大众房地产开发公司（合同甲方）签订了《××二期前期物业管理服务合同》。该合同约定甲方选聘乙方对××二期实施物业管理服务。该合同第六条约定，二幢高层办公楼（soho公寓）3-22层（平层236套）建筑面积：15548.21平方米；8元/月.平方米（前三年按4元/月.平方米收取），中央空调费、公摊水电费、生产垃圾清运费另行收取。该合同第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。该合同第十六条约定，本合同期限为2013年5月6日至2018年5月5日止；该合同第十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方交纳违约金。审理中，经询问，原被告均认可物业费标准为4元/平方米/月。原告还陈述水电公摊费为据实分摊，没有公示，仅举示了其自行制作的公摊费明细以及水电公司开具的发票予以证实，被告质证认为公摊费明细系原告单方制作，不具有真实性，发票真实性无法确认，案涉房屋安装了独立的计量表，产生的费用是应当以计量表为准。 上述合同签订后，原告按约定对××二期小区进行了物业管理服务至今。因欠交物业费等费用，原告于2019年6月6日向杨山邮寄了律师函，催收2014年12月至2019年4月期间的物业服务费及水电公摊费，又于2020年7月27日向被告刘莹邮寄了律师函，催收2014年12月至2019年10月期间的物业服务费及水电公摊费。 2019年9月10日，本院发出拍卖公告，公告第一条载明拍卖的标的物为：2幢4-1、4-2、4-3、4-4、4-5、4-6、4-7、4-8、4-9、4-10、4-11、4-12办公用房。所在大楼共24层，标的物位于名义层4层，房屋建筑面积为791.72平方米。注：根据线下辅助机构向物业公司了解，该标的物存在物管欠费情况，具体金额需买受人自行了解。公告第六条第五款载明：标的物移交时所涉及的水、电、气、物管等欠费由买受人自行承担。2019年10月31日，本院作出（2017）渝0112执4081号民事裁定书，裁定本案涉案房屋由被告刘莹所有。 2019年11月22日，原告向被告出具收条，载明今收到1至12号房产权人刘莹、邓小刚、赵蒙暂时预交2019年10月31日前，所欠物业管理费及水电费的其中部分，暂交金额150000元。原告在审理中另举示了其出具的发票，发票载明刘莹支付了物业服务费63068.36元，邓小刚支付了物业服务费53916.96元，赵蒙支付了物业服务费33014.68元，时间均为2015年1月至2018年12月。 另查明：除本案涉案房屋外，被告刘莹同时系4-1号房屋（建筑面积49.35平方米）、4-9号房屋（建筑面积82.54平方米）、4-2号房屋（建筑面积49.35平方米）的所有权人，上述房屋原告也已向本院提起了诉讼。审理中，经询问，原告陈述刘莹、邓小刚、赵蒙交纳的共计150000元抵扣的是2015年1月至2018年12月期间的费用。 以上事实，有不动产登记受理通知单，（2017）渝0112执4081号民事裁定书，拍卖公告，前期物业服务合同及备案证明，律师函及邮寄回单，收条，原告出具的物业服务费发票，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告重庆中房物业管理有限责任公司与重庆大众房地产开发公司签订的《××二期前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。在本案中，本院在拍卖公告中已明确载明标的物移交时所涉及的水、电、气、物管等欠费由买受人自行承担。被告刘莹作为买受人，应受拍卖公告的约束。原告对被告刘莹实际进行了催缴，有权向刘莹主张物业服务费。 关于诉讼时效问题，原告要求被告支付2014年12月，2019年1月至2019年10月的物业费，根据原告举示的律师函及邮寄回单，原告最早的催收时间为2019年6月6日，因此，2014年12月的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告刘莹应支付原告2019年1月至2019年10月期间的物业费。 物业服务费标准问题，根据《××二期前期物业管理服务合同》约定并结合原告陈述，被告的物业费收费标准为4元/月.平方米，按建筑面积收取。故在2019年1月至2019年10月期间被告刘莹应交纳的物业费为4元/月.平方米×49.53平方米×10月=1981.2元。 被告刘莹于2019年11月22日支付的63068.36元，原告陈述已抵扣了2015年1月至2018年12月的物业费。2015年1月至2018年12月期间，被告刘莹在4-1号房屋所欠的物业费为4元/月.平方米×49.53平方米×48月=9509.76元，在4-2号房屋所欠物业费为4元/月.平方米×49.53平方米×48月=9509.76元，在4-10号房屋所欠物业费为4元/月.平方米×49.53平方米×48月=9509.76元，在4-9号房屋所欠物业费为4元/月.平方米×82.54平方米×48月=15847.68元，总计欠物业费为44376.96元。被告支付的63068.36元抵扣之后，还剩余18691.4元。本院在（2020）渝0112民初23498号案件中，已抵扣了该案物业费1981.2元，还剩余16710.2元,本院在（2020）渝0112民初23499号案件中，继续抵扣了该案物业费1981.2元，还剩余14729元在本案中继续抵扣。 2019年1月至2019年10月期间被告刘莹应交纳的物业费为4元/月.平方米×49.53平方米×10月=1981.2元。与上述剩余的款项14729元抵扣之后，还剩余12747.8元（14729元-1981.2元）。故本案的物业费应视为被告刘莹交纳完毕，剩余的金额应在其余案件中继续抵扣。 原告要求被告支付公摊费，但没有举示公摊费据实分摊的公示依据，本院不予支持。 对违约金，由于本案因房产拍卖期间产生缴纳主体争议，并非当事人故意不缴纳相关费用，且被告已支付了部分物业费，故对本案期间的违约金不予主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆中房物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由原告重庆中房物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 冉 阳 二〇二〇年十一月四日 书记员 杨如玉