湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异157号 异议人（案外人）：李冬，男，汉族，1967年11月17日出生，住广州市白云区。 申请执行人：乔明月，男，1954年2月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：平江县丽富房地产开发有限公司。住所地平江县新城区天岳大道南侧（平江家电数码城**）。 法定代表人：王峰。 在本院执行申请执行人乔明月与被执行人平江县丽富房地产开发有限公司（以下简称丽富房地产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人李冬对本院查封平江县新城区××号楼××室（不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号）不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 异议人李冬称：平江县不动产登记中心对于平江县新城区丽富佳园1号楼的登记为实际第1层为负1层，实际第2层至第6层登记为第1层至第5层，而贵院查封的平江县新城区××号楼××室××室实际系位于丽富佳园第5层整层和第6层整层。贵院于2019年3月28日依法查封的平江县新城区××号楼××室（不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号）房屋，异议人已于2019年元月29日与平江县丽富房地产开发有限公司签订了一份《协议》，平江县丽富房地产开发有限公司已将平江县丽富佳园1号楼401室（现变更为401室-427室，实际楼屋为第5层）出售给了异议人，异议人已将全部购房款支付完毕，且平江县丽富房地产开发有限公司已将该房屋交付给了异议人。请求人民法院依法裁定终结对平江县新城区××号楼××室（不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号）的强制措施。 异议人向本院提交以下证据证明自己的主张：证据1、丽富房地产公司资产负债及所有者权益清查审计报告附表，拟证明李冬于2014年借款人民币1316万元给丽富房地产公司；证据2、商品房买卖合同（平房预字2013第023号），拟证明李冬于2014年与丽富房地产公司签订了商品房买卖合同，李冬购买丽富佳园1幢04层即实际楼层第5层；证据3、《协议》，拟证明2019年元月29日双方签订了一份协议，约定丽富公司将丽富佳园内铺16个470.7平方米、1栋四楼及五楼（编号301及401）每层1266.76平方米、二楼396.36平方米、街铺2个157.12平方米销售给李冬。 申请执行人乔明月辩称：异议人的请求不符合事实，违反法律规定，应予驳回。一、只有同时符合最高人民法院(关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，才能够排除执行，异议人一项都不符合。1、异议人与被执行人之间虽然于2014年5月27日签订了书面《商品房买卖合同)，但这只是为其巨额出借款所作的担保措施，并非真实的买卖商品房合意。2、异议人从未合法占有过涉案房屋。涉案二十七间房屋，岳阳楼区两名执行法官查封、冻结涉案房屋时，进楼拍照取证，整楼空无一人，任何人都可以随意进入。3、异议人以出借款债权抵清所购房屋价款，属于以物抵债。双方签订《商品房买卖合同》后，异议人并未向被执行人交付房款。异议人以物抵债，不能认定为可以排除执行的“已支付全部价款”法定情形。4、因异议人的过错未办理涉案房屋过户手续。涉案房屋2014年就具备了交房条件，被执行人、政府职能部门，曾专门在丽富佳园现场办理过户手续。异议人没有办理过户登记，至今没有开出购房交款的增值税发票。二、以物抵债协议不能对抗答辩人的金钱之债的执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的实质意义就是“不得依据以物抵债协议排除执行”。最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要的理解与适用》第304页第二段认为：债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，理由两点，一是防止案外与被执行人恶意串通，倒签以物抵债协议，损害申请执行人利益。二是防止违反债的平等性。被执行人与异议人2019年元月29日签订的《协议》，就有恶意串通，倒签日期，损害答辩人利益的嫌疑。三、楼区人民法院的查封、冻结措施合法有效，异议申请不影响执行进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定：执行异议审查和复议期间不停止执行。本案异议人并未提供任何担保，所以，本案的拍卖程序应当立即启动。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人的异议申请。 被执行人丽富房地产公司辩称：平江县不动产登记中心对于平江县新城区丽富佳园1号楼的登记为实际第1层为负1层，实际第2层至第6层登记为第1层至第5层，而贵院查封的平江县新城区××号楼××室××室实际系位于丽富佳园第5层整层和第6层整层。贵院于2019年3月28日依法查封的被执行人名下位于平江县新城区××号楼××室××室【不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号】房屋，被执行人已于2019年元月29日与异议人李冬签订了一份《协议》，将丽富佳园1号楼401室（现变更为401室-427室，实际楼屋为第5层）出售给异议人李冬；李冬已全部支付了购房款，被执行人也已将房屋交付给了李冬，李冬对房屋一直占用至今。2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现平江县新城区××号楼××室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被执行人丽富房地产公司已在贵院查封之前与李冬签订了协议，将上述房屋出售给李冬，且李冬支付了全部购房款，并对该房屋实际占有至今，李冬对此没有任何过错，贵院不得对上述房屋予以查封。综上所述，被执行人特请求贵院依法终结对异议人名下位于平江县新城区××号楼××室××室【不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号】房屋的查封，由被执行人另行提供其他财产以供贵院查封。 本院查明，本院受理申请人乔明月与被申请人丽富房地产公司诉前财产保全一案，本院于2019年3月27日作出（2019）湘0602财保68号民事裁定书，裁定冻结丽富房地产公司名下银行存款1100万元，或查封、扣押同等价值的财产。3月28日，本院向平江县不动产登记中心送达上述裁定书，并请其协助执行：查封平江县丽富房地产开发有限公司名下位于平江县新城区××号楼××室××室（不动产证号：湘20**平江县不动产权第0××9号），查封期限为三年。随后，乔明月向本院起诉丽富房地产公司房屋买合同纠纷一案，本院于2019年10月20日作出（2019）湘0602民初7048号民事判决，判决认为本案定性为民事借贷法律关系，判令丽富房地产公司于判生效之日起十日内支付乔明月本金500万元，并自2015年4月30日至债务清偿之日按月利率2%支付利息。 上述判决发生法律效力后，乔明月向本院申请强制执行。本院作出（2020）湘0602执895号执行裁定书：冻结、划拨被执行人平江县丽富房地产开发有限公司银行存款11230025元，或扣留、提取同等收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户。案外人李冬对本院查封平江县新城区丽富佳园1号楼的401室不服，向本院提出执行异议，请求依法裁定终结对平江县新城区××号楼××室的强制措施。 另查明，本院查封的平江县新城区××号楼××室××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］，2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现1号楼401室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。异议人李冬主张所有权的房屋为1号楼401室-427室（即本院查封的401），实际楼层为第5层。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人李冬与丽富房地产在2014年5月27日签订《商品房买卖合同》，但异议人提交的审计报告中李冬财务数据页手写注明“所有网签买房买铺合同均属抵押，买卖无效，非真实购买”，故该《商品房买卖合同》系异议人为保证债权实现所签订，无购房的真实意思，不享有物权期待权。异议人也未向本院提供实际占有涉案房屋的证据。异议人主张与丽富房地产公司在2019年元月29日签订协议，用债权抵购房款的形式取得包括涉案房产在内的房屋所有权，异议人提供附表中对李冬的多笔借款都备注“潘少为打收据，注明李冬款转王湍中行卡，无银行单据”，审计报告中还对负债情况作出说明：“短期借款账面金额系公司单方确认，存在不确定性，有待双方确认或经司法程序确认后予以调整”，案外人也未提交其他证据印证其债权的真实合法。故异议人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人李冬的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曹 萍 审 判 员  龙一明 人民陪审员  李联蓉 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  李 佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。