甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异163号 案外人：张全义，男，汉族，1963年7月5日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区，现住本区。 委托代理人：陆瑾瑾，甘肃祁峰律师事务所律师。 申请执行人：樊晓琴，女，汉族，1968年11月26日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 被执行人：汉兴盛，男，汉族，1985年10月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 本院在执行申请执行人樊晓琴与被执行人汉兴盛民间借贷纠纷一案中，案外人张全义对本院查封的被执行人汉兴盛所有的位于甘州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人张全义称：甘州区人民法院在执行申请执行人樊晓琴与被执行人汉兴盛民间借贷纠纷一案过程中，裁定将被执行人汉兴盛所有的位于甘州区予以查封。但所查封的房屋系案外人与被执行人于2016年10月5日签订房屋抵顶借款承诺书，被执行人将该涉案房屋抵顶交付案外人代偿了所欠案外人的借款30万元，被执行人将相关房产手续及钥匙一并交付案外人，案外人自此取得该房屋的所有权，并已居住占有使用，该房产的相关费用均由案外人交纳，且在2018年案外人还将房屋出租他人使用。因该房产当时没有办理土地使用证，致使无法办理过户手续，自2018年后，该栋住宅楼的土地手续才得以办理，但房产已被人民法院查封，无法办理。现该涉案房产的所有权人系案外人，故，请求解除对该涉案房屋的查封。 本院查明，2017年12月15日，申请执行人樊晓琴向本院申请诉前财产保全，本院审查后于同月18日作出（2018）甘0702财保145号民事裁定书，裁定查封被执行人汉兴盛名下位于甘州区。后申请执行人樊晓琴向本院提起诉讼，本院于2018年1月9日立案，同年4月16日作出（2018）甘0702民初242号民事判决书，判决如下：被执行人汉兴盛偿付申请执行人樊晓琴借款本金110000元，承担利息43899元，合计153899元，于判决生效之日起十五日内一次性付清。案件受理费3670元，公告费400元，合计4070元，由被执行人负担。该判决书生效后，被申请人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日以（2018）甘0702执6406号案件受理。在执行过程中，双方达成执行和解协议后，申请执行人撤回执行申请，本院裁定终结本次执行程序。2020年8月25日，申请执行人以被执行人未履行和解协议义务为由，申请恢复执行，本院以（2020）甘0702执恢1014号案件受理。现案外人对本院所查封的房产提出书面异议。本案尚在执行中。 另查明，2015年1月6日、5月9日和2016年6月12日，被执行人分别向案外人借款100000元、100000元和100000元，共计300000元，约定一月内还清。后因被执行人未能偿还。2016年10月5日，经双方协商，被执行人自愿用其所有的位于甘州区房屋一套作价300000元抵顶所欠案外人借款，并由被执行人出具承诺书一份。承诺书出具后，被执行人即将该房屋房产证、完税证明及房屋钥匙交付案外人。此后，案外人对该房屋占用、居住使用，并与张掖市供热公司签订集中供热入网合同，交纳2016年-2020年度取暖费、物业费、住户分摊下水改造费、水费等。同时，2018年6月，案外人还将该涉案房屋出租他人，并与他人签订房屋租赁合同，由案外人收取租赁费用。现租赁期届满，涉案房屋由案外人居住使用。 再查明，本案所涉位于甘州区房屋，因其他原因在2018年之前青年西街221-2／3蔬菜果品公司住宅未能办理土地相关手续。2018年，该住宅才办理土地手续后，该住宅住户才陆续经不动产登记事务中心将土地分户到住户名下，办理不动产权登记。 在审查期间，案外人向本院提交了被执行人出具的借条、银行转账凭条、被执行人出具的以物抵债承诺书、涉案房产的房产证、集中供热入网合同、取暖费交费明细、物业费及相关费用的票据、住户证明以及房屋租赁合同等；本院依职权从张掖市不动产登记事务中心查阅的相关材料等。 本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，且在达成执行和解协议后，被执行人未按和解协议履行其义务，申请执行人申请恢复执行，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。本案所争执的焦点是在本院查封该涉案房产前，涉案房产已由被执行人用以物抵债的方式抵顶给案外人，抵顶案外人对被执行人所享有的债权，该抵顶行为能否排除执行。根据查明的事实，2016年10月5日，案外人与被执行人达成以房抵债协议，由被执行人出具承诺书，并由其将涉案房产的房产证及相关手续、房屋钥匙交付案外人，案外人遂对涉案房屋居住使用至今，期间的涉及该房屋的相关费用亦由案外人交纳，案外人已实际占有该房屋。参照《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因以物抵债的性质与买卖无异，涉案房屋所作价款全部抵顶债务，应视为支付全部价款，且案外人已实际占有、居住、使用近五年时间，该房屋的相关费用由其交纳，且作为该住宅的其他住户亦认可该涉案房屋系案外人所有并已占有居住的事实。现该涉案房未能办理过户登记手续，是因果品公司的住宅整体未能办理相关土地手续，故而无法办理，后虽办理了土地手续，但涉案房屋已被人民法院依法查封，不得办理过户登记，故未办理过户手续并非案外人自身的原因，其没有过错。综上，本案所涉位于甘州区房屋的实际权利人系案外人，其权利能够排除执行。故，案外人对涉案不动产提出的异议，符合法律及相关司法解释的规定，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条之规定，裁决如下： 解除对被执行人汉兴盛位于甘州区房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年十一月十一日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。