辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14075号上诉人（原审被告）：郭爱军，女，1968年9月28日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：刘天宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫禹伽，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘凤伟，男，1968年7月17日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：杜凌云，辽宁咸亨律师事务所律师。原审被告：张乃光，男，1954年4月6日出生，汉族，现住沈阳市铁**。上诉人郭爱军因与被上诉人刘凤伟、原审被告张乃光房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初19号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郭爱军上诉请求：请求撤销苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初19号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定签订合同当日一次性支付租金及保证金，但被上诉人违反合同约定只支付半年租金，违反合同义务在先，构成根本违约，原审事实认定错误；2、被上诉人实际装修花费13万元，但只主张9万元，真实情况案涉房屋未经过任何装修。一审法院认定事实不清；3、被上诉人刘凤伟主张返还23000元半年房租及5000元保证金，但实际上被上诉人未支付一份钱。被上诉人刘凤伟答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人合同签订后未能提供对房屋合法所有权的证明，导致合同目的不能实现，构成根本违约。被上诉人只支付一半租金，不仅未违约，而且是一种自我保护行为，上诉人的本项主张不成立。原审审理过程中到现场勘察，对装修情况进行了调查，装修的13万有证据证明，原审扣除了可移动部分东西，判决了9万装修费符合事实有法律依据。被上诉人已经支付了2.8万元，在一审开庭时经现在上诉人承认，一审笔录第4页。如果我方未支付房款，上诉人也不可能让我方装修，不符合事实。原审被告张乃光未答辩。刘凤伟向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除刘凤伟与郭爱军签订的房屋租赁协议书；2、郭爱军返还租金28000元，赔偿刘凤伟装修费90000元，经营损失75900元，设备损失36900元，以上总计230800元；3、诉讼费由郭爱军、张乃光承担。一审法院认定，涉案房屋实际所有人系张乃光。2019年5月10日，张乃光出具委托书一份，内容为：现委托郭爱军处置我的房产，该房产位于沈阳市苏家屯区4门，处置权限（买卖、出租等）。2019年7月21日，刘凤伟与郭爱军签订房屋租赁协议书，郭爱军将位于沈阳市苏家屯区门市房，面积150平米房屋，以租金45000/年租给刘凤伟，租期一年。协议签订后，刘凤伟支付半年租金23000元及5000元押金。后刘凤伟对所租赁房屋进行了装修，根据其提供的装修合同，证明其装修支付费用为13万余元。后刘凤伟办理营业执照时，因郭爱军、张乃光未协助提供房屋相关手续，致使刘凤伟停业，现刘凤伟诉至法院，要求解除合同，要求郭爱军、张乃光赔偿各项损失。一审法院认为，刘凤伟、郭爱军双方签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并已发生法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。关于刘凤伟主张解除合同，因合同签订的期限为一年，租期在2020年7月21日已经到期，双方未续签合同，且刘凤伟表示不再继续租赁，故合同已自动解除，该院不再判决。因在合同履行过程中，郭爱军未向刘凤伟提供房屋相关手续，导致刘凤伟无法办理营业执照，对产生的纠纷，承担全部责任，故刘凤伟主张返还租金28000元及赔偿装修费的诉讼请求，该院予以支持。根据刘凤伟提供的装修合同，装修实际支出13万余元，但刘凤伟只主张9万元，该院予以支持。关于刘凤伟要求郭爱军、张乃光赔偿经营及赔偿设备等损失，刘凤伟未提供充分证据予以证明，故该院不予支持。因张乃光系涉案房屋的实际所有人，郭爱军出租房屋系由张乃光委托，故张乃光应与郭爱军共同承担责任。关于郭爱军辩称，刘凤伟存在违约行为，因未提供证据证明，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、郭爱军、张乃光于本判决发生法律效力十日内返还刘凤伟房租租金28000元；二、郭爱军、张乃光于本判决发生法律效力十日内赔偿刘凤伟装修费90000元；三、驳回刘凤伟的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4762元，由郭爱军、张乃光负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供新证据如下：1、不动产信息查询表、合同查询结果。证明：在不动产信息网随时可查询并调取用于办理相关手续的房屋信息。2、个体工商户登记规范及房屋产权说明（复印件）。证明：被上诉人办理的相关手续按照行政机关文件规定已经完全符合。该证据是刘凤伟提交的。被上诉人进行质证意见为：1、上诉人的证据是张乃光的备案信息，不能证明张乃光实际拥有房屋产权。办理营业执照不需要备案信息，需要有房屋买卖合同或产权证。张乃光是为宇全开发公司干活的，打算拿该房屋顶账，因此签订施工合同后宇全公司给他进行备案。经过调查得知宇全公司并未与张乃光结账，也就是该房屋并未完全交付张乃光，并未与其签订房屋买卖合同并办理产权证。2、真实性合法性关联性均有异议。是复印件，街道办事处没有权利出具产权证明，只是内部规范，不能证明没有产权证能办理营业执照。被上诉人提供新证据为：张乃光与开发公司黄经理的通话录音一份。庭后提交光盘。证明：张乃光并未实际取得房屋所有权。郭爱军质证意见为：真实性合法性关联性均有异议。该证据录音双方真实身份不能确认，案涉租赁合同中并未约定租赁用途，被上诉人经营问题不能视为应当返还租金及赔偿装修费的事由。案涉合同被告主义务为一次性给付房租及押金，上诉人配合被上诉人办理营业执照仅为合同之外的从义务，并非附随义务，上诉人已经证明可以办理合法手续，但被上诉人违反合同主义务在先，对该证据不认可。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人、上诉人双方签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并已发生法律约束力。当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。关于上诉人提出上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定签订合同当日一次性支付租金及保证金，但被上诉人违反合同约定只支付半年租金，违反合同义务在先，构成根本违约的上诉主张，在合同履行过程中，上诉人未向被上诉人提供房屋相关手续，导致被上诉人无法办理营业执照，对产生的纠纷，承担全部责任，故原审法院判决上诉人返还租金28000元并无不当。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人实际装修花费13万元，但只主张9万元，案涉房屋未经过任何装修的上诉主张，本院审理期间，就该主张未提供证据予以证明。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人刘凤伟主张返还23000元半年房租及5000元保证金，但实际上被上诉人未支付一份钱的上诉主张，经查阅原审法院2020年5月12日庭审笔录第四页第10行，上诉人承认被上诉人共支付28000元，分三次支付，但认为是租金，没有押金。现上诉人在本院审理期间予以否认没有依据。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元由上诉人郭爱军负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十一月十六日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。