广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终17120号上诉人（原审被告）：余柏茂，男，1938年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，现住广州市天河区。委托诉讼代理人：马景泽，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩伟胜，男，1969年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志辉，广东国智律师事务所实习人员。上诉人余柏茂因与被上诉人韩伟胜确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。余柏茂上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.判决驳回韩伟胜要求其腾空广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号宅基地房屋并将该房屋交回给韩伟胜的诉讼请求。3.本案全部诉讼费由韩伟胜承担。事实与理由：一、原审法院判决余柏茂腾空、搬离涉案房屋并将房屋交还给韩伟胜，该判决无形中助长故意毁约行为的发生，司法实践宅基地房屋买卖合同无效并不必然返还房屋。首先，韩伟胜在交付房屋17年后以农村房屋买卖合同无效诉至法院，是因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动。原审在确认农村房屋买卖合同无效后未考虑双方实际履行情况，支持韩伟胜的诉请，导致余柏茂利益失衡。其次，余柏茂购买房屋的目的是养老居住，购买至今一直自住并未转手盈利。宅基地房屋买卖无效并不影响余柏茂购买房屋用作居住使用的合同意愿，在余柏茂已支付合理对价且韩伟胜有能力继续交付房屋给余柏茂使用的情况下，法院可判决确认买卖合同无效，但是应驳回韩伟胜要求返还房屋的诉讼请求。二、韩伟胜并非涉案宅基地所在集体组织成员，其售房行为隐含放弃宅基地使用权的意思表示，涉案房屋回转违反宅基地政策的强制性规定。法律法规均无规定使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无需他人（包括宅基地所有权人）的意思表示。随着涉案房屋的交付，韩伟胜的弃权行为也发生法律效力，弃权行为已经发生法律效力，原审期间余柏茂明确表示不同意返还房屋，那么韩伟胜就丧失了撤销弃权行为的条件，根据房地一致原则，韩伟胜因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向余柏茂提出返还房屋要求。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出售住房后，再申请宅基地的，不予批准。涉案房屋交易是当事人真实意思表示，韩伟胜将诉争房屋卖给余柏茂，并早在17年前已将该房屋交付，韩伟胜对宅基地使用权已作弃权处分，而村委会及土地管理部门对非涉案宅基地所在集体组织成员能否要求返还涉案房屋并未作明确处理，所以根据现有状况，涉案宅基地房屋不宜回转。综上，请求二审法院支持余柏茂上诉请求。韩伟胜答辩认为原审法院在综合考虑多方因素后作出原审判决，合法合理，原审认定双方签订的买卖合同无效，适用法律正确。请求驳回余柏茂的上诉请求，维持原判。韩伟胜向原审法院起诉请求：1.请求确认其与余柏茂之间就广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号（赠与合同的地址为广州市沙河镇柯木塱贺尾街31号）房屋买卖关系无效;2.判令余柏茂腾空广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房屋并搬离该宅基地房屋后将房屋交回给其；3.本案的诉讼费由余柏茂承担。原审法院认定事实：广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房（以下简称涉案房屋）原登记地址为广州市天河区沙河镇柯木塱村贺屋31号，宅基地使用权人是韩伟胜。前述涉案房屋为地上3.5层建筑，宅基地面积84.45平方米，总建筑面积309.3平方米。2002年11月7日，韩伟胜（赠与方）与余柏茂（受赠方）签订《赠与合同》，约定：韩伟胜是涉案房屋的所有权人，持有穗天沙柯字第00533号《村镇宅基地使用证》。现韩伟胜自愿决定将上述房屋全部无偿赠给余柏茂，且双方就赠与和接受赠与上述房屋一事达成如下协议：一、赠与方自愿将属其所有的上述房屋全部无偿赠给受赠方，赠与房屋的产权归受赠方所有；二、受赠方表示愿意接受赠与，并承担赠与房屋的权利和义务；三、赠与方将上述房屋赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续；四、本合同经双方签字，并由广东新正律师事务所见证后生效，双方均不得反悔。《赠与合同》签订后，韩伟胜将涉案房屋及《村镇宅基地使用证》原件交付给余柏茂；余柏茂使用涉案房屋至今。经查，余柏茂及其配偶名下无广州市区域内的登记房产。原审庭审中，韩伟胜、余柏茂确认双方均非涉案宅基地所在集体组织成员。韩伟胜确认在涉案房屋买卖过程中收取余柏茂225000元。韩伟胜还陈述，签订合同时宅基地使用权无法过户，所以双方才以赠与的形式签订合同；其愿意给余柏茂相应的经济补偿，包括实际的搬迁费用；而在搬迁期限问题上，可以给余柏茂合理的搬迁期限，等余柏茂找到适合的居所后搬迁。余柏茂陈述涉案房屋由其和妻子居住使用，用于养老。关于合同无效后的返还问题，余柏茂明确表示暂不在本案中主张。原审法院于2020年4月3日在涉案房屋处张贴通知，限期要求涉案房屋承租人、实际使用人向原审法院进行登记并办理相关手续，但没有相关主体向原审法院联系登记。原审法院认为，结合当事人陈述及余柏茂接收涉案房屋并向韩伟胜支付款项的事实，可以认定双方当事人之间虽然签订的是赠与合同，但实际为买卖关系，且当事人也都确认双方之间属于房屋买卖关系。因此，原审法院确认《赠与合同》并非当事人的真实意思表示，当事人之间为涉案房屋买卖关系，本案案由相应调整为确认合同无效纠纷。由于农村宅基地功能的特殊性，长期以来国家对宅基地使用权的流转在政策和法律规定上均予以严格限制。作为买受方的余柏茂并非涉案宅基地所在集体组织的成员，且原余柏茂之间的交易也未经宅基地所在集体组织即所有权人同意，因此该交易违反国家有关宅基地使用权限制流转的政策及法律规定，应属无效。韩伟胜要求确认双方之间涉案房屋买卖无效成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。在双方之间的房屋买卖无效后，韩伟胜要求余柏茂腾空涉案房屋并交还给其，符合法律规定。但是因当事人之间买卖关系经历了较长时间，余柏茂对涉案房屋已形成较为稳定的居住状态，而且考虑余柏茂年龄较大，因此不宜判令余柏茂立即搬离涉案房屋。在本案诉讼中韩伟胜亦向原审法院表示可予余柏茂合理的搬迁期限。不可否认的是当事人之间的宅基地房屋买卖无效，为双方共同过错导致的。结合上述情形，原审法院酌定给予余柏茂及同住人员两年的搬迁期限。余柏茂关于韩伟胜请求确认合同无效已过诉讼时效及不予搬迁的抗辩理由不成立，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2020年5月28日作出判决如下：一、确认韩伟胜与余柏茂之间就广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号（合同地址：广州市沙河镇柯木塱村贺尾街31号）的房屋买卖无效；二、自本判决发生法律效力之日起二年内，余柏茂及同住人员腾空、搬离广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房屋，并交还给韩伟胜；三、驳回韩伟胜的其它诉讼请求。原审案件受理费2600元，由余柏茂负担。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审争议焦点在于：余柏茂应否腾空涉案房屋并将房屋交还给韩伟胜。综合当事人双方的诉辩意见，双方对于原审判决认定涉案房屋买卖合同无效并无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,余柏茂理应返还涉案房屋给韩伟胜。韩伟胜要求余柏茂腾空、返还涉案房屋合法有据，原审判决支持并无不当。考虑本案具体情况，原审酌情给予余柏茂两年的搬迁期限，处理妥当，本院予以确认。余柏茂虽上诉坚持主张其无需返还涉案房屋给韩伟胜，但余柏茂在本院审理期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对余柏茂的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由余柏茂负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十一月十日书记员  曾美玲梁穆娥