西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7380号 原告：西安海荣房地产集团有限公司。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：安立军。被告：荆淦。原告西安海荣房地产集团有限公司与被告安立军、荆淦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告西安海荣房地产集团有限公司的委托诉讼代理人赵研、被告安立军、荆淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安海荣房地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年1月18日签订的关于西安市XX路与XX路十字东南角XX幢XX单元XX层XX号房《房屋租赁合同》，被告立即向其返还房屋；二、判令被告安立军立即向其支付拖欠租金220034元（暂计至2020年4月1日，实际支付至被告返还房屋之日）及违约金61087.46元（暂计至2020年4月1日，支付至实际付款之日），二者合计281121.46元；三、判令被告荆淦对上述付款项承担连带清偿责任；四、案件受理费等均由二被告承担。事实和理由：其与被告签订房屋租赁合同，约定被告安立军租用其位于西安市XX幢XX单元XX层XX号房，双方约定了租金标准、支付方式及终止合同条款。合同签订后，其依约向被告交房，但被告未按照约定足额支付租金，截止2020年4月1日欠付租金220034元。其多次催要均未果，故提起诉讼。被告安立军辩称，同意解除租赁合同并退还房屋，对于租金及违约金，签租赁合同时其是中投基金的员工，被告荆淦是老板，其认为是侯某某（音）的事情，其只是公司员工。被告荆淦辩称，同意解除合同并返还房屋，当时侯某某（音）答应帮其救企业，二人约定由其出面帮侯某某租房、买办公用品，后由侯某某在租赁房屋内负责经营，同时其负责第一期租金，之后租金由侯某某负担。侯某某注册了森硕公司，后来法定代表人变成了朱某某，具体情况其不清楚。被告安立军是侯某某的员工，因此，租金、违约金与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：二被告对原告提交的《房屋租赁合同》、西安市房屋权属分户表、被告已交保证金及租赁费银行交易明细均无异议，原告提交的上述证据形式要件合法，能够达到其证明目的，本院予以认定。原告对被告安立军提交的其与张某某的微信聊天记录、与侯某某的微信聊天记录的真实性不予认可，但经庭后核实，被告安立军确向其员工张某某支付过房租10947元，对此事实予以认可，被告荆淦对前述证据认可，并表示如果能够证明侯某某向安立军支付过钱款，即能与其说法相互印证，后续责任应当由侯某某负担，原告对被告安立军向张某某转账的事实不持异议，本院予以认定，被告安立军并不能证明微信聊天对方为侯某某，且侯某某并非案涉合同的相对方，故本院不予认定。对本院出示的房屋现状照片双方均无异议。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于交房时间的问题，原告提交房屋交接单以证明交房时间为2018年3月5日，两被告对此均表示其未见过，被告安立军称交房时间为当月中旬，该份证据并无两被告签字，故本院认定交房时间为2018年3月15日。双方在房屋租赁合同中约定先交租金后用房，而原告并未在被告交租当日交房，庭审中，原告表示2018年2月25日至3月5日期间可不计租金，故结合前述情况，本院认定自2018年3月15日起算租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定出租人为原告，承租人为被告安立军，保证人为被告荆淦，原告将其位于西安市XX路与XX路十字东南角XX小区XX幢XX单元XX层XX号房出租给被告安立军，建筑面积273.67平方米，房屋用途为办公；租期自2018年1月25日至2021年1月24日，其中2018年1月25日至2018年2月24日期间为装修免租期，租赁费用自2018年2月25日起算；租赁费用包含租金，涉案房屋每月租赁费用为10947元，第3年起租赁费用每1年在上一年度基础上递增5%，以此类推；承租人先付清租赁费用后使用租赁房屋，租赁费用应按每六个月为一期支付，后期租赁费用应于上一计租周期届满前20日内一次性交清；承租人应当在签订本合同前三日向原告支付保证金21894元，承租人依合同应给付之费用、违约金、迟延利息及损害赔偿金额，出租人有权从保证金先行扣抵；承租人延迟支付或拒付租赁费用达10日及以上，或欠交租赁费用达应付租赁费用20%及以上时，原告可书面通知承租人单方终止本合同，双方合同自通知之日解除，承租人应赔偿原告因此所发生的一切损失；承租人逾期交付租赁费用的，除应及时补齐外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分之一支付违约金；保证人自愿且不可撤销的为本合同项下承租人履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及承租人应付的其他款项的交纳和支付承担连带保证责任，保证期间自本合同约定的承租人的各项履行义务期限届满之日起两年等，合同中无签订时间。2018年3月2日，被告支付保证金21894元、租金54735元，2018年10月9日，被告安立军通过原告员工张某某支付租金10947元。现涉案房屋内尚有桌椅、柜子等物品。审理中，本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，当事人应当诚实履约。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应自觉遵守。因被告安立军逾期交纳租金，原告依据合同约定以此请求解除租赁合同，被告当庭亦表示同意，本院予以确认。被告安立军应当支付原告2018年9月15日起至合同解除之日即2020年10月15日的租金273675元，根据合同约定，被告已付保证金与应付租金抵扣后，被告应付原告租金251781元。同时，被告安立军应当向原告腾交房屋，并按照前述租金标准支付2020年10月16日至实际腾房之日的房屋占用费。被告安立军未按约定付款的行为构成违约，应承担违约责任，原告自行降低违约金标准至年利率24%，综合本案合同实际履行时长、被告欠付租金的起止时间、被告违约情形以及原告损失等因素，酌定按照欠付租赁费的10%确定违约金为27367.5元。根据合同约定，被告安立军应在上一计租周期届满前20日内即2018年7月25日一次性交清下一期租金，在其迟延支付租金10日以上时原告即享有解除权并主张欠付费用，原告现在保证期间内起诉要求被告荆淦履行保证义务，因此，被告荆淦应当对被告安立军的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告安立军、荆淦签订的《房屋租赁合同》；二、被告安立军于本判决生效之日起十日内将位于西安市XX路与XX路十字东南角XX小区XX幢XX单元XX层XX号房腾交给原告西安海荣房地产集团有限公司，并与被告荆淦连带支付原告自2020年10月16日起至实际腾房之日止的房屋占用费（计算标准为10947元/月）；三、被告安立军、荆淦于本判决生效之日起十日内连带支付原告西安海荣房地产集团有限公司租金251781元；四、被告安立军、荆淦于本判决生效之日起十日内连带支付原告西安海荣房地产集团有限公司违约金27367.5元；五、驳回原告西安海荣房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元（原告已预交），由被告安立军、荆淦负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员       杨金翠    二〇二〇年十月二十六日 书  记  员      李  新 1