天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3243号上诉人（原审原告）：易春茂，男，1978年2月28日出生，汉族，住天津市东丽区。上诉人（原审被告）：天津飞天北方幕墙工程有限公司，住所地天津市北辰区大张庄镇张献庄村南。法定代表人：马瑞平，总经理。原审第三人：天津市东丽软件园建设开发有限公司，住所地天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾******。法定代表人：沈永和，总经理。上诉人易春茂、天津飞天北方幕墙工程有限公司（以下简称飞天公司）因与原审第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司（以下简称软件园建设开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初8727号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。易春茂上诉请求：1．请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判支持其全部一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由飞天公司负担。事实和理由：1．涉案房屋为抵债房，对于房屋价格，飞天公司明确承诺70万元包税，易春茂提交的证据已足以能够证明上述事实；2．飞天公司确认涉案房屋无需缴纳房屋维修基金，但实际办理过程中，产生了8,826元的房屋维修基金。飞天公司为了顺利达成交易，提供虚假确认信息，给易春茂造成误导以致额外支付了该费用，产生实际损失；3．本案涉及合同和不当得利法律关系，关于税费的承担，双方有明确约定。同时，协商中因飞天公司提供虚假的房屋维修基金情况，有悖于诚实信用原则，故应按合同案由对易春茂前述请求依法作出认定。飞天公司辩称，不同意易春茂的上诉请求，坚持其上诉请求。飞天公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判驳回易春茂的全部一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由易春茂负担。事实和理由：房屋差价款是易春茂自愿支付，一审法院判令飞天公司返还该款项认定事实不清，适用法律错误，且有违公平原则及诚实信用原则。易春茂辩称，不同意飞天公司的上诉请求，坚持其上诉请求。软件园建设开发公司提交书面意见称，认可一审判决结果。易春茂向一审法院起诉请求：1．依法判令飞天公司向其支付房屋交易相关税费22,002.18元、房屋维修基金8,826元、房款16,230元，以上合计47,058.18元；2．本案诉讼费用由飞天公司承担。一审法院认定事实：易春茂与飞天公司系债权转让关系。飞天公司及软件园建设开发公司在一审庭审中均陈述，因飞天公司与南通二建存在工程款纠纷，南通二建与涉案房屋的开发商即软件园建设开发公司存在工程款纠纷，涉案房屋经三方之间相互转让最终被抵偿给飞天公司，飞天公司将涉案房屋对外出售，但未办理相应房屋转让手续。2013年5月，易春茂与飞天公司经协商由易春茂购买涉案房屋，房屋价款为70万元。因飞天公司不具有涉案房屋销售资格，易春茂于2013年6月与软件园建设开发公司签订《商品房预订协议》，并于2013年7月6日将购房款70万元全部交付飞天公司，飞天公司向易春茂出具了收据。2014年10月，易春茂与软件园建设开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同第七条规定，房屋建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过正负3%的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过正负3%的，商品房每平方米销售价格保持不变，商品房价款按照商品房的建筑面积和销售面积的差异多退少补。2017年4月5日，易春茂缴纳契税21,447.18元、房屋所有权登记费550元、印花税5元、住宅专项维修资金8,826元后，于2017年4月24日取得涉案房屋不动产权证书。易春茂要求飞天公司承担该费用，飞天公司以涉案房屋收据中登记面积（86.26平方米）与实际销售房屋面积（88.26平方米）存在争议为由，要求易春茂依据合同中差价补偿条款补交房款。2017年11月30日、2017年12月1日，易春茂分两次向飞天公司补交了2平方米房屋差价款共计16,230元。一审法院认为，本案争议焦点为：本案飞天公司获利行为是否构成不当得利，是否应返还易春茂缴纳的税费、维修资金，并退还补交房款。不当得利纠纷是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。其构成要件有四项：一方获得利益，他方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，获得利益没有合法根据。关于易春茂要求退还缴纳的税费、维修基金一节。易春茂为支持其主张，提交了其与飞天公司协商买房事宜时的部分录音，但仅凭该录音不能认定双方就涉案房屋的税费、维修资金特别约定由飞天公司承担，且易春茂自行缴纳该部分费用，飞天公司并未因此获利，故对其该部分主张不予认可。关于易春茂要求退还补交差价款一节。飞天公司当庭陈述收取差价款依据的是其开具的收据以及《商品房买卖合同》中差价补偿条款。但结合查明的事实，易春茂与飞天公司就涉案房屋达成的价款为整套房70万元，并未依据每平方米单价计算房屋总价款，第三人软件园建设开发公司在一审庭审中也陈述，涉案房屋原始面积为88.26平米，且涉案房屋《商品房买卖合同》签订于易春茂与飞天公司交易完成之后，飞天公司并非该合同签订主体，依据合同相对性原则，不能依据该合同中的相应条款向易春茂主张权利。综上，飞天公司收取易春茂退还的差价款16,230元无事实及法律依据，对易春茂该部分请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、天津飞天北方幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内返还易春茂房屋差价款16,230元；二、驳回易春茂的其他诉讼请求。案件受理费976元，由易春茂负担600元，由天津飞天北方幕墙工程有限公司负担376元。”二审期间，双方均未提交证据。经本院审理查明，易春茂与飞天公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市北辰区人民法院作出（2017）津0113民初7995号民事判决书，判决：“驳回易春茂的全部诉讼请求。”易春茂不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉，天津市第一中级人民法院作出（2018）津01民终7205号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。易春茂不服该生效民事判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2019）津民申73号民事裁定书，裁定：“指令天津市第一中级人民法院再审本案”。天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民再84号民事裁定书，裁定：“一、撤销本院（2018）津01民终7205号民事判决及天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初7995号民事判决；二、本案发回天津市北辰区人民法院重审。”案件发回后，天津市北辰区人民法院依法追加软件园建设开发公司为原审第三人，并将本案案由调整为不当得利纠纷。另查，易春茂与飞天公司法定代表人马廷超之间部分谈话录音内容如下：易春茂：“如果是70万的话，税钱是多少”，马廷超：“两万多”，易春茂：“两万多的税”，马廷超：“合68万，不到68万，跟你差不多，你也不想省税钱，也不想省房款，总数吧，该怎么开怎么开”．．．易春茂：“那咱们这个价是70万，对吧？”，马廷超：“对”，易春茂：“包税，对吧？”，马廷超：“包税就完了”．．．本院其他审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，公民的合法权益应受到法律保护。本案中，飞天公司通过以房抵债方式取得涉案房屋的处分权，就房屋交易金额、交易方式与易春茂进行接洽，易春茂亦将购房款项支付予飞天公司。然，软件园建设开发公司与易春茂之间签订《房屋买卖合同》，但目的仅是为了办理涉案房屋的转售手续所需，而非建立房屋买卖合同关系之意。且，软件园建设开发公司于一审中明确表示其与飞天公司之间不存在任何交易协议，亦对后续办理涉案房屋买卖的相关手续并不知悉。基于此，易春茂与飞天公司之间形成房屋买卖合同关系，所涉双方应恪守各自的承诺，严格履约。关于税费一节，易春茂提交的录音证据能够证明飞天公司已作出70万元包税之承诺，易春茂在办理房屋交易过程中缴纳的契税及印花税，理应由飞天公司承担，故飞天公司应向易春茂支付税款21,452.18元。易春茂要求飞天公司支付房屋所有权登记费550元，证据不足，本院不予支持。一审法院对此作出的认定有误，本院予以纠正。关于房屋差价款一节，双方经协商确定的涉案房屋价款为包税70万元，并非按照每平方米单价计算房屋总价，且在案证据亦能够证明飞天公司对涉案房屋面积为88.26平方米是知情的，飞天公司再行要求易春茂支付2平方米的差价，缺乏依据，由此导致易春茂因额外支付房屋差价款而产生的损失，应由飞天公司赔偿。基于此，飞天公司有关该项上诉请求，本院不予支持。一审法院判令飞天公司向易春茂支付房屋差价款16,230元正确，本院予以维持。关于房屋维修基金一节，该款项系购买商品房过程中必然发生的费用，易春茂作为购房者理应对此知晓并尽到充分注意及核实义务，其以飞天公司提供虚假不实信息为由要求飞天公司支付该款项，依据不足，本院不予支持。综上所述，易春茂的上诉请求部分成立，飞天公司的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初8727号民事判决第一项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初8727号民事判决第二项；三、天津飞天北方幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内支付易春茂契税及印花税21,452.18元；四、驳回易春茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费976元，由天津飞天北方幕墙工程有限公司负担781元；易春茂负担195元；二审案件受理费777元，由天津飞天北方幕墙工程有限公司负担622元；易春茂负担155元。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 郭 矗审判员 岳文君二〇二〇年十一月十九日书记员 唐 啸