河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2300号 上诉人（原审被告）：中唐国盛承德服务外包有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇华明服务外包产业园**。 法定代表人：宗涛，董事长。 委托诉讼代理人：袁彬，云南勤业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茶学刚，云南勤业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德华明服务外包有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇华明服务外包产业园****。 法定代表人：程金龙，经理。 委托诉讼代理人：魏昕，女，1972年4月11日出生，满族，住河北省承德市承德县。 上诉人中唐国盛承德服务外包有限公司（以下简称中唐公司）因与被上诉人承德华明服务外包有限公司（以下简称华明公司）合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中唐公司委托诉讼代理人袁彬、被上诉人华明公司法定代表人程金龙及委托诉讼代理人魏昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中唐公司上诉请求：1、请求判令撤销河北省承德县人民法院作出的（2020）冀0821民初1040号民事判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，应依法予以纠正，一审判决认定“租金每平方米每天1.49元”的事实认定错误，上诉人与被上诉人双方对涉案房屋的租金支付标准从未形成明确的书面文件，也从未达成一致意见。华明公司在一审中提出的承德县政府常务会议纪要中记载的租金标准不能直接作为本案租金标准认定的证据，存在如下问题：1、该会议纪要的标准系政府部门给予华明公司的标准，并非要求中唐公司支付的标准；2、该会议纪要的标准既不是政府指导价，也不是通过询价、鉴定等程序确定的市场公允价格；3、该会议纪要的标准从未直接告知过中唐公司，不能成为中唐公司承担义务的标准；4、该会议纪要系承德县政府于2019年5月18日作出，并且未明确对华明公司的有效执行期间，而本案中华明公司主张的是要求中唐公司支付自2018年8月至2020年6月的租金，二者之间没有直接必然的联系。因此，租金的标准和支付应属于当事人双方意思自治范畴，在双方未协商明确具体标准的情况下，直接认定标准为每平方米每天1.49元是极其错误的，一审判决事实认定不清。人民法院应当在充分考虑双方租赁合同的实际履行情况和当地租赁市场的客观情况，结合本案上诉人系由承德县人民政府招商引资进入园区的重要项目的客观事实，对本案的租金标准作出公平、合理的认定。二、一审判决未充分考虑疫情期间对于上诉人的减免政策依据，导致作出不公平、不合理的判决，依法应予以纠正。河北省人民政府办公厅《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》（冀政办字{2020}14号）明确规定：“减轻房屋租金负担。对承租国有资产类经营用房的餐饮住宿百货业中小企业免受1个月房租，免半收取2个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方适度减免疫情期间租金”。河北省商务厅、河北省国资委下发的《关于减免餐饮住宿百货业中小企业房屋租金有关事项的通知》也明确给予租金减免政策，并且鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方等其他非国有资产类商业用房的业主参照《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》文件要求，参照国有企业的做法，采取方式给予租户在疫情期间的房屋租金的减免和优惠。承德市人民政府印发《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业稳定经营持续发展的政策措施》的通知明确规定，减轻企业负担。对承租国有资产类经营用房的企业和入驻创业就业孵化基地的企业，免收一年房租。对租用其他经营用房的企业，鼓励业主（房东）减免租金，具体由双方协商确定。上诉人中唐公司作为承德县人民政府招商引资入驻的企业，使用的办公场所系政府部门安排的场所，虽然所有权人为华明公司，但也应按照河北省、承德市政府的相关文件要求，充分考虑本次疫情给中唐公司带来的严重不利影响，避免加剧中唐公司经营恶化的局面，按照“承租国有资产类经营用房”的情形减轻企业负担。一审判决未充分考虑疫情期间对上诉人的减免政策依据，对于上诉人非常不公平。因此请求法院依据公平、合理原则，充分考虑生效判决所产生的对于承德市招商引资环境的社会效果，给予租金减免。三、在一审时，中唐公司向法院申请对租金标准进行市场调研或司法鉴定，一审法院并未同意。现向二审法院提出要求对租金标准进行市场调研或司法鉴定。 华明公司答辩称，中唐公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、一审判决认定事实清楚，认定租金每平方米每天1.49元正确。答辩人为产业外包孵化园，入驻的不仅有上诉人一家公司，政府会议纪要确定的租金数额是按照市场价确定的，也可以视为政府指导价，且此租金价格其他入驻企业也认可并按此价格支付租金，上诉人在获得县政府三年的优惠政策后，如继续租赁答辩人房屋，应自行交纳房租，这是上诉人与承德县政府的明确约定。该价格虽是2019年5月18日作出的，但适用于2018年8月以后的房租价格，因为县政府作为提供给上诉人的优惠政策，租金给付的截止时间为2018年7月，之后因优惠政策到期未给付，且答辩人多次给上诉人发送催收租金的函，对租金交纳的起算时间及价格均已告知上诉人。上诉人对租金价格并未提出异议，仅是以继续争取政府优惠政策为由一直推脱，答辩人已经给上诉人充分的时间争取政府优惠政策，但上诉人已经决定退出承德县市场，政府不可能再给其政策扶持，上诉人也一直在正常经营，上诉人应承担给付租金的义务。二、一审判决已经充分考虑了疫情期间对于上诉人的减免政策，减免了三个月租金。答辩人属于民营企业，因疫情也受到了严重影响，上诉人的租金主要发生在2019年之前，在答辩人起诉后，上诉人已经通知答辩人在2020年6月不再续租，一审法院考虑疫情影响，减免了三个月房租，作出的判决是合理公正的。 华明公司向一审法院起诉请求：1．要求被告给付2018年8月13日至2020年4月12日的房屋租金5,359,260.05元；2．要求被告给付电费133,374.38元，水费69,120.00元；3．被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告华明公司变更诉讼请求，要求解除与被告的租赁关系，将原第一项诉讼请求变更为要求被告给付2018年8月13日至2020年6月10日的房屋租金，将新冠疫情期间的三个月的租金减半收取，要求被告支付的租金数额为5,536,777.98元，放弃要求被告给付电费和水费的诉讼请求。 一审法院认定事实：华唐中科教育科技（北京）有限公司经承德县人民政府招商引资于2015年在我县注册成立中科京北公司合作建设承德服务外包产业园等合作事项，约定享受“两免一减半”（即最高二年设备及相关用房免租金，第三年设备租金减半收取、相关用房免租金）的优惠政策。承德县高新区管委会为中科京北公司租用原告的华明产业园的办公用房，与原告签订房屋租赁合同，合同约定租赁华明产业园A座一层、二层，拎包入驻标准，租赁期间为一年，自2017年8月13日至2018年8月12日止，面积5964.62平方米，租金每平方米每天1.49元，由承德县高新区管委会支付给原告，租赁合同到期后，如中科京北公司继续租用该办公场所，由中科京北公司与原告另行协商签订租赁合同。同年中科京北公司亦与原告签订了房屋租赁合同，约定租赁期间自2017年8月12日至2018年8月11日，此期间免租金，租赁合同到期后，乙方（即被告）如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方（即原告），经甲方同意后，重新签订租赁合同。至2018年8月止承德县政府已向被告提供了约定的全部优惠政策。原、被告的租赁合同到期后被告未与原告继续签订合同，但一直使用该场所办公直至2020年6月10日。被告于2020年5月26日通知原告将于2020年6月10日撤离华明外包产业园区，已明确表示自2020年6月10日起不再租用原告的办公场所。在被告实际使用原告办公用房期间原告多次以书面形式向被告催收租金，被告未对租金标准表示过异议。现原告起诉至本院，要求判决被告给付租金，在诉讼过程中，原告作为私营企业响应国家政策，主张新冠疫情期间三个月（2020年2月至4月）租金减半收取。 另查明中科京北公司于2019年3月15日变更为中唐国盛承德服务外包有限公司。 认定上述事实有下列证据予以证实：1．原告华明公司与承德县高新区管委会及原、被告之间的房屋租赁合同各一份；2．承德县人民政府与被告的合作框架协议和合作协议各一份；3．承德县政府会议纪要；4．原告向被告催缴租金的通知及签收表；5．被告对原告催缴租金的回函；6．被告给原告的关于被告撤出园区的情况说明；7、被告提交的公开渠道查询的承德县办公楼的租金情况汇总表。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方在租赁合同到期后未重新签订，但被告一直使用该场所办公直至2020年6月10日撤离，故双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期间为2017年8月12日至2020年6月10日。被告对实际使用原告办公场所的时限无异议。关于被告是否应承担给付租金责任的问题，被告是租赁办公场所及设备的实际使用人，被告与承德县人民政府约定的两免一减半的优惠政策至2018年8月已经享受完毕，以后的租金应由被告自行承担。关于租金标准，承德县高新区管委会交纳2017至2018年度租金的标准即为每天每平方米1.49元，且原告向被告催缴租金时明确说明了此标准被告未对此表示异议，被告所提交证据中毛坯房的办公场所的租金标准为每天每平方米1.20元，原告所提供的办公场所为包含装修、办公桌椅、电脑等办公设备及消防系统、监控系统、供热制冷系统、供电系统等配置齐全的拎包入驻标准，结合我县办公场所租赁的市场行情，原告主张每天每平方米租金1.49元并无不当，本院予以支持。鉴于2020年新冠病毒疫情严重，原告做为私营企业能响应国家政策，提出疫情期间三个月的租金减半收取，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告承德华明服务外包有限公司与被告中唐国盛承德服务外包有限公司关于华明服务外包产业园A座一、二层办公用房的租赁关系；二、被告中唐国盛承德服务外包有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告承德华明服务外包有限公司租金5,536,777.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,557.45元，减半收取计25,278.72元，保全费5,000.00元，共计30,278.72元，由被告中唐国盛承德服务外包有限公司承担。 本院二审期间，上诉人中唐公司提供了一份卡片台帐，证明按照承德县政府会议纪要租金1.49元标准是包含场地、装修、办公设备，而实际使用过程中，我公司使用的大部分设备是我们自己的，所以1.49元租金标准过高，不符合市场价格。被上诉人华明公司质证称，对该证据不认可，上诉人提交的这些设备是其作为服务外包公司具体经营特别需要的一些设备，并不属于拎包入驻所要求的办公的具体要求。我公司提供了拎包入驻必备的设备、装修、办公桌椅、电脑、网络安装等设施，达到了承德县政府对我公司的要求。 二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。上诉人对租赁事实及租赁期限为2017年8月12日至2020年6月10日无异议，但认为每平方米每天1.49元的租金标准双方并未形成合议，承德县政府会议纪要中记载的租金标准不能作为认定本案租金的依据。本案中，上诉人中唐公司是承德县人民政府招商引资入驻的企业，享受承德县人民政府的优惠政策，2017年8月12日至2018年8月12日的租金由承德县高新区管委会向华明公司交纳，中唐公司免租金一年。租赁期间届满后中唐公司与华明公司并未重新签订租赁合同，但上诉人作为承租人继续使用被上诉人办公场所直至2020年6月10日撤离，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。承德县高新区管委会交纳2017至2018年度租金的标准为每天每平方米1.49元，华明公司多次催缴租金时明确说明了该租金标准，中唐公司对该标准明知且并未提出异议，该租金标准并不超过当地房屋租金的普遍水平，一审判决认定该场所租金标准为每天每平方米1.49元并无不当，上诉人中唐公司认为租金标准过高、要求进行司法鉴定的主张证据不足，本院不予支持；本案上诉人使用场所至2020年6月10日撤离，受到疫情影响时限为三个月，河北省人民政府、承德市人民政府下发的通知均是鼓励业主减免疫情期间的租金，并未规定减免的数额，被上诉人作为私营企业已响应河北省人民政府、承德市人民政府的号召自愿减半收取疫情期间的租金，上诉人认为一审判决并未考虑疫情期间对于上诉人的减免政策依据不足，本院不予支持。 综上所述，中唐公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50,557.50元由中唐国盛承德服务外包有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马莉审判员袁宝山审判员刘树国 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 李      艳      玲 书 记 员 姜            超