贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13609号 原告：周丽，女，1990年8月4日出生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权），贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵令（一般授权），贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告周丽与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周丽的委托诉讼代理人邵令，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《协议书》；2.判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元8层3号商品房的不动产权证书，并交付原告；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金1997.62元，违约金以总房款298646元为基数从2014年12月30日起，按日零点五计算至2015年6月18日；4.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计35536.64元，违约金以总房款298646元为基数从2016年6月13日起按日万分之一计算至被告实际提交完毕商品房转移登记有关文书并通知原告之日止（暂计算至2020年8月12日）；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年1月11日，原告与被告签订编号为2013-2008的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款298646元购买被告开发的毕节市碧阳国际城第Ｃ2幢1单元12层2号商品房，套内建筑面积90.81平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告逾期至2015年6月24日才交付房屋，由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。2019年11月29日，被告与原告达成协议，双方签订《协议书》约定，被告在原告提供银行账号后五十个工作日内支付原告逾期交房、逾期办证违约金21300元，在原告提供银行卡后，被告一直未向原告支付违约金，直至原告第一次起诉后，被告依然拒绝支付该《协议书》确定的违约金。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案中被告在签订《协议书》后，一直未按约定支付违约金，在原告多次催讨，直至以提起诉讼方式主张权利后，被告依然拒绝支付《协议书》约定的违约金。被告迟延给付、拒绝给付，经催告后合理期限未履行义务行为致使合同目的不能实现，故原告有权依法解除协议，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定计算违约金。涉案房屋于2015年6月18日交付，但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，也未告知原告，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司答辩称：一、对于协议解除问题。被告认为，原告诉求依法不能支持，双方签订的协议书是根据双方平等协商，系双方真实意思表示，协议本身不违反法律规定。协议是双方对原合同进行结算而形成，双方已形成新的权利义务关系，改变了原合同的权利义务。且根据《合同法》的规定，本协议达不到解除的条件。被告由于资金周转困难的客观事实才导致未及时按协议内容支付相应款项，被告并没有不履行或迟延履行的主观故意，即便被告未按照协议履行，也是产生一个新的违约行为，原告可使用违约请求权，而不是主张解除。请法庭予以驳回。 二、对于办理不动产权证并交付问题。涉案房屋已经于2020年6月12日办理完毕不动产权证。 三、对于逾期交房违约问题。涉案房屋交房时间为2015年6月18日，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请法庭予以驳回。 四、对于逾期办理商品房转移登记有关文书问题。被告认为，原告诉求无事实及法律依据，请法庭予以驳回。首先、根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日提供产权过户相关手续。而《房屋登记办法》（2019年9月26日已被住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定所废止）第二十五条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。结合被告与原告签署的商品房买卖合同，被告所承担的义务为提供产权过户相关手续的协助义务并非办理商品房转移登记，“提供产权过户相关手续”的义务与“办理商品房转移登记”的义务是两个不同的概念，与原告的诉讼请求没有关联性。其次，根据《商品房买卖合同》补充协议第8.2条、第8.3条之约定，业主应于办理入住手续前缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用并交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费，房开公司负有协助通知的义务。业主负有出具授权委托手续的先合同义务。根据补充协议第8.2条之约定，业主负有于办理入住手续前缴纳办理转移登记委托等相关费用的义务，授权委托书系由一方意思表示即成立的单方法律行为，业主应主动出具，而非以房开公司是否通知为前提。合同中双方已就委托提供产权过户相关手续达成合意，而业主出具授权委托书的行为实为委托代理权授予行为，其性质为单方法律行为、无因行为且不受行为能力所限制，该行为仅由一方的意思表示且不以法律上的给予原因作为法律行为自身内容即成立的法律行为。因此，若原告怠于出具委托书，则必然导致办证的逾期，且由此产生的逾期办证责任不应由被告承担。再次，若认定提供产权过户登记相关手续为办理房屋产权证书，则逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被告在合同签订时合同条款中就明确书面告知原告办理入住时需向被告提交办证所需资料，但原告实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，在涉案房屋具备办证条件后，被告于2020年6月3日通过短信方式通知原告提交资料办证。而本案原告于2020年6月12日就取得涉案房屋权属证书，被告并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。再其次，若法院认定以实际交房后360日内提供产权过户手续，超过便开始计算违约，则对于截止日期应当只能计算到被告短信证通知之日止，被告的通知义务履行完毕，若通知之后仍不来提交资料导致逾期办证的责任再让被告承担明显过于苛刻，有失公平。同时，在计算逾期交房违约金时应当首先按照《民法总则》的规定对超过诉讼时效的部分予以扣除。最后，涉案合同所约定的房屋所有权证书是在二证合一之前的老政策背景下形成的产物。为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到毕节市中心城区于2016年9月成立不动产登记局，耗时近两年。双方签订的合同时间为2014年，上述改革变化是双方在签订购房合同不可预见、不可控制的，且不动产登记改革对房屋登记造成延误系众所周知的事实。由于两证合一的政策变化，导致房屋所有权证的办理流程发生根本性改变，需要对之前的办证程序重新变更，由于政策重大变动的因素客观上导致房屋产权证与基于老政策背景所约定的合同条款办证内容的性质及程序不一致，不可避免的导致办证时间延长，政策变化的因素属于不可抗力，若要求被告按老合同约定的办证义务履行新政策的办证义务显然有失公平，也过于苛刻。同时，由于今年全国疫情因素，客观上延长了办证部门的办证时间，疫情也属于不可抗力。因此，若法院判决被告承担逾期办证责任，则请法院免除或减轻被告“两证合一”不可抗力因素政策变化及疫情不可抗力因素给被告带来的逾期办证责任，或对违约金进行下调。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，以原告周丽为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积48.53平方米，套内建筑面积38.82平方米。该商品房总价款为233640元，买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款73640元，余款160000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款233640元。2015年6月18日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年11月29日，以原告周丽为乙方，被告碧阳置业公司为甲方，双方签订《协议书》约定：“乙方在甲方处购买了Ｃ4-1-8-3号房屋，由于施工原因，产生逾期办证，现经双方协商达成协议，由甲方一次性补偿乙方21300元。补偿款支付后，乙方今后不再向甲方主张逾期办证的违约责任，不动产权证的办理，以甲方取得办证条件通知乙方提交资料之后即为乙方办理。双方对办Ｃ4-1-8-3号房屋不再有任何逾期办证和交房的纠纷。本协议自双方签字之日起生效，补偿款在乙方提供银行账号后三十个工作日内支付，乙方自行向法院撤回对甲方的起诉，双方均应对协议的内容履行保密义务。”签订协议后被告未向原告支付补偿款，原告于2020年5月12日向本院提起案号为（2020）黔0502民初7124号案件的诉讼，被告仍未支付补偿款。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》载明，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。2020年6月3日，被告通知原告提交办理产权证资料。之后，原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。 对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年6月18日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。即被告应于2015年6月25日前向原告支付违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年5月12日向本院提起诉讼已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故被告的诉讼时效抗辩主张，本院予以采纳。因此，对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，本院不予支持。 对于原告诉请解除原、被告双方于2019年11月29日签订的《协议书》问题。根据《协议书》约定，由被告一次性补偿原告21300元，补偿款支付后原告今后不再向被告主张逾期办证的违约责任。被告未按照《协议书》约定向原告支付补偿款，原告于2020年5月12日向本院提起案号为（2020）黔0502民初7099号案件的诉讼，被告仍未支付补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告不履行《协议书》约定的付款义务致使原、被告签订合同的目的不能实现。故对原告诉请解除《协议书》的请求，本院予以支持。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月18日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月13日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年6月14日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年5月12日向本院提起案号为（2020）黔0502民初7099号案件往前倒推三年，即2017年5月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月12日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2020年6月3日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。因此，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款233640元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日起计算至2020年6月3日止。 对原告诉请判决被告办理涉案房屋不动产权证书的问题。不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周丽与被告贵州碧阳恒通置业有限公司于2019年11月29日签订的《协议书》； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告周丽缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告周丽办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周丽逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款233640元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日起计算至2020年6月3日止）； 四、驳回原告周丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费369元，由原告周丽负担143元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年十一月三日 书记员 杨云兴