辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初142号 原告（反诉被告）：东港明昊房地产开发有限公司，住所地东港市前阳镇建设路**。 法定代表人：杨晓清，该公司执行董事。 被告（反诉原告）：丹东市自然资源局合作区分局，，住所地丹东市振兴区银河大街**新湾国际综合楼 负责人：刘玉军，该分局局长。 委托诉讼代理人：傅立光，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦义，辽宁凡响律师事务所律师。 被告：丹东边境经济合作区管理委员会，住所地丹，住所地丹东市振兴区银河大街**新湾国际综合楼v> 法定代表人：何吉喆，该管委会主任。 委托诉讼代理人：傅立光，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦义，辽宁凡响律师事务所律师。 被告：丹东市自然资源局，住所地丹东市新城，住所地丹东市新城区中心南路**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：袁家锐，该局局长。 委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。 原告（反诉被告）东港明昊房地产开发有限公司（以下简称明昊公司）诉被告（反诉原告）丹东市自然资源局合作区分局（以下简称自然资源局分局）、被告丹东边境经济合作区管理委员会（以下简称管委会）、被告丹东市自然资源局（以下简称自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）辽06民初86号民事判决，管委会不服该判决，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2019年12月9日作出（2019）辽民终1635号民事裁定书，裁定撤销丹东市中级人民法院（2019）辽06民初86号民事判决，发回丹东市中级人民法院重审。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告（反诉被告）明昊公司的法定代表人杨晓清，被告自然资源局的委托诉讼代理人孙奎斌，被告管委会与被告（反诉原告）自然资源局分局的共同委托诉讼代理人窦义、傅立光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明昊公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令三名被告立即按照原丹东临港产业园区国土资源局（以下简称临港国土局）2012年1月14日与东港市前阳市政工程处（以下简称前阳市政工程处）签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的条件将土地交付给原告；2、依法判令三名被告给付自2013年3月16日起至实际交付土地之日止，以土地出让价款74915100元为基数，按日千分之一标准计算违约金；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2012年1月14日，前阳市政工程处与临港国土局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同对交付土地的编号、面积、用途、价款、定金、交付价款、交付条件及违约责任均进行了约定，同日双方又签订一份《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，对土地交付时间进行了变更。合同签订后，原告分三次将全部土地出让价款给付丹东边境经济合作区土地征用收购储备中心，该中心亦出具等额土地出让金发票。2012年10月18日，双方签订一份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将受让人工程处变更为原告。2013年1月9日，丹东市人民政府临港产业园区向原告颁发了国有土地使用权证，登记使用权面积为26608.6平方米，原告为办理该证缴纳3046051.55元的各项税费，但涉案土地至今未交付。 管委会辩称，管委会不是涉案土地合同的签订主体，也不是责任主体。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条第二款规定及第十七条规定，土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金，市、县人民政府按照约定出让土地，根据上述约定可以看出，土地主管部门是依法经办国有土地出让的主体，也是和原告订立涉案合同的唯一主体，在本案中涉案的土地出让合同签订主体和责任主体均应当是自然资源局合作区分局，并由其承担责任和义务。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，应当认定合同无效。综上，我方并不是合同的订立主体和交付主体，原告所提出的诸项诉请和我方无关。 自然资源局辩称，1、原告与自然资源局不存在合同关系，自然资源局依法不承担交付土地的义务及清偿责任；2、2008年5月28日至2012年11月28日期间，临港国土局是管委会职能部门，依法应由管委会承担法律责任；3、管委会作为出让土地的决定者、土地出让金的收取者，应承担义务及法律责任；4、2012年12月18日后，临港国土局由管委会的直属部门变更为丹东市国土资源局（丹东市自然资源局）的派出机构，这是行政管理责任的变更，不是民事责任的承接，依法不应承担民事责任；5、原告与临港国土局签订的合同违反法律强制性规定，属于无效合同；6、原告请求的违约金超过诉讼时效；7、即使违约金未超过诉讼时效，原告主张违约金过高，人民法院应予调整；8、被告自然资源局和自然资源局分局是各自独立的特别法人、机关法人，二者的民事责任依法不能共享。 自然资源局分局辩称，一、自然资源局分局已为原告办理了土地证，部分履行了合同内容，现在因客观原因导致履行不能，作为自然资源局分局在订立合同后，已按照合同约定部分履行了合同义务，现因诸多动迁户漫天要价导致管委会无法按时完成动迁，现实际发生的动迁费用接近7000万元，管委会没有能力支付该笔费用，之前和原告沟通时，原告也表示无力垫付后续费用，因此涉案合同实质陷入僵局无法履行，自然资源局分局没有过错。二、原告主张的延期交地违约金过高，应按照同期贷款利率调整。涉案合同原订立主体前阳市政工程处参加招投标的时候，做了一个书面承诺，承诺本次竞买案涉土地不属于银行贷款、公司借款、转贷和募集资金，根据该承诺前阳市政工程处的款项是自己的资金，造成损失也是资金占有的利息损失，本案属于出让合同，而非民间借贷合同，不应当按照民间借贷设置上限，应当按照双方的合同和主观过错行为来裁判违约金数额。涉案土地已经大幅的增值，原告并未因为被告延期交地造成损失，我方认为本案原告主张的违约金过高，应当调整。 自然资源局分局反诉请求：解除《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同补充协议》。事实与理由：2012年1月14日丹东临港产业园区国土资源局与东港市前阳市政工程处签订了《国有建设用地使用权出让合同》。同日，双方又签订了《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》。前阳市政工程处于2012年4月19日向丹东边境经济合作区土地征用收购储备中心支付了剩余土地出让金。2012年10月18日，双方签订了一份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将受让方由前阳市政工程处变更为明昊公司。另外，临港国土局更名为反诉原告。合同签订后，由于诸多动迁户漫天要价，导致涉案土地动迁安置工作推进缓慢，原告无法按期向被告交付土地。现因土地价格上涨，动迁安置费用大幅提升，负责拆迁安置的管委会根本无力支付。而明昊公司基于自身利益不同意解除合同，涉案土地出让合同陷入僵局，无法继续履行。况且，明昊公司主张的违约金已经超出土地出让价款，履行合同将使反诉原告陷入极大不利境地，双方利益严重失衡。为破解合同僵局、发挥土地价值，使双方能够从难以继续履行的合同中脱身，请求法院判令解除双方的涉案合同，并依法处理合同解除的法律后果。 明昊公司辩称，不同意自然资源局分局的反诉请求。我方购买土地就是为了获利，土地增值是我方买地当初就预测到的结果。至于利息问题，我方主张的是违约金，不是利息。另外，现在被告不能交地也是对方的责任。 管委会陈述，涉案土地动迁难度大，涉及金额巨大，管委会确实没有能力承担该笔费用，导致涉案土地无法动迁交付。 自然资源局陈述，原告签订的补充协议属于国有土地使用权转让用地，转让合同违反了行政法规的强制性规定，应属无效，原告基于无效合同提起的诉讼应在人民法院确认无效合同的前提下依法处理。如果人民法院认定合同有效，人民法院应依法解除合同，解除合同后的责任依法处理。 根据各方当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2012年1月14日，临港国土局（出让方）与前阳市政工程处（受让方）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将坐落于新城区宗地编号为临2011-48，宗地面积为33290平方米的土地出让给前阳市政工程处，土地出让金74915100元，宗地定金15000000元，出让人于2012年3月15日前将土地条件为净地的出让宗地交付给受让人。该合同第三十七条约定，受让人按约支付出让价款的，出让人须按约按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的出让价款的1‰向受让人给付违约金，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。当日，双方又签订了一份《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，将涉案宗地交付时间由2012年3月15日变更为2013年3月15日。受让方于2012年4月19日向丹东边境经济合作区土地征用收购储备中心支付了剩余土地出让金59915100元，该中心给受让方开具了74915100元收据，该中心将该款划入被告管委会财政部门。2012年10月18日，双方签订一份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将乙方（受让人）由前阳市政工程处变更为原告。2013年1月9日，原告取得涉案宗地登记使用权面积为26608.6平方米的(2013)第0657010010号国有土地使用权证，原告为办理国有土地使用权证缴纳了3123351.55元的各项税费。 另查明，临港国土局系被告管委会职能部门，更名为丹东边境经济合作区国土资源局，后被调整为丹东市自然资源局的派出机构，更名为丹东市自然资源局合作区分局，不具有法人资格。 再查明，在本案审理过程中，原告为化解双方矛盾，仍同意将违约金的计付方式从合同约定的日1‰降低到日0.65‰。 本院认为，涉案《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应认定合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，原告已按约定足额支付了土地出让金，取得涉案土地国有土地使用权证，并缴纳了办证所需的各项税费，已全部履行了合同约定的义务。 关于《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同补充协议》应否予以解除一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现自然资源局分局作为违约方，以合同的履行费用过高为由要求解除合同。本院认为其主张依据不充分，理由如下：首先，《国有建设用地使用权出让合同》约定将土地条件为净地的出让宗地交付给受让人，而案涉出让土地至今仍不符合该条件，可以认定自然资源局分局在签订合同时隐瞒出让土地尚有动迁户的事实。其次，在原告交纳了全额土地出让金后，自然资源局分局或作为收取土地出让金的管委会是否利用该资金积极履行合同义务，各被告均未提供证据予以证明。最后，关于自然资源局分局提出继续履行合同费用过高的主张，该分局对此并未提供充分的证据予以证明。故对自然资源局分局提出的解除合同的反诉请求，本院不予支持。 关于履行交付土地义务主体一节。本案是建设用地使用权出让合同纠纷，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条第二款规定“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”第十七条规定“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”从上述规定可以看出，市、县人民政府土地管理部门是依法有权经办国有土地使用权出让行为的唯一主体，亦是依法可以与土地使用者签订土地使用权出让合同的唯一主体。本案中，签订《国有建设用地使用权出让合同》及合同补充条款的主体是自然资源局分局，其有提供出让土地的责任。因自然资源局分局是自然资源局的派出机构，不具有法人资格，故对原告要被告自然资源局按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的条件履行交付土地义务的请求，本院予以支持。另外，在我国行政机构序列中，没有管委会这样一个机构，其属于政府的派出机构，原告要求其履行交付土地的义务，没有法律依据。虽然自然资源局分局主张案涉土地上的动迁户应由管委会负责动迁，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即从合同相对性出发，每一个合同都是独立的，都有明确的权利义务内容和合同相对人。除非有法定或约定的免责事由，违约方都应承担违约责任。故对原告要求管委会履行交付土地义务的请求，本院不予支持。 关于应承担给付违约金主体一节。前阳市政工程处与临港国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，将合同权利义务转让给原告明昊公司，明昊公司成为涉案合同的主体，而临港国土局并非独立法人单位，是被告管委会的职能部门，对外不能独立承担民事责任。但此后临港国土局被调整为自然资源局的派出机构，并更名为自然资源局分局，自然资源局作为接受合并后的行政机关，对被告自然资源局分局并未向原告明昊公司交付符合合同约定的土地，应依法承担违约责任。另外，考虑到交付土地的履行期限截止前，自然资源局分局已并入自然资源局。故对原告主张要求被告自然资源局给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张要求被告自然资源局分局、管委会给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同约定的违约金条款是否适当、应否予以调整的问题。《国有建设用地使用权出让合同》是由临港国土局提供且是在国有土地出让时普遍使用的制式合同文本。该合同的签订系双方真实意思表示，其所约定的权利义务对双方均有约束力。合同对违约金计算方式的约定是双方在平等、自愿、互惠基础上达成的一致意见，同时也符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》之精神，合同中约定的权利义务对等，对双方而言是公平的。在本案审理过程中，原告为化解双方矛盾，自愿将违约金的计付方式从日1‰降低到日0.65‰，这是原告对自己权利的处分，未违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害其他各方当事人权益，本院予以准许。自然资源局分局辩称原告曾出具关于资金为自有资金的承诺书，但该承诺书仅是双方在招投标即缔约合同过程中做出的，最终的权利和义务应以签订的合同书为准。另外，该承诺书也并未对违约金的标准作出限定。故原告明昊公司请求自2013年3月16日起至实际交付土地之日止，以74915100元为基数，每日按0.65‰给付迟延交付土地的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于诉讼时效问题。被告自然资源局提出原告诉讼请求已经超过法定诉讼时效的抗辩意见，因双方对于涉案土地的交付及违约金问题，始终处于商榷阶段，故对被告自然资源局提出此节抗辩意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条二款、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告丹东市自然资源局于本判决生效后30日内将（2013）第0657010010号国有土地使用权证中登记的面积为26608.6平方米土地交付给原告东港明昊房地产开发有限公司； 二、被告丹东市自然资源局于本判决生效后30日内以土地出让款74915100元为基数，按日0.65‰向原告东港明昊房地产开发有限公司支付自2013年3月16日起至实际交付土地之日止的违约金； 三、驳回原告东港明昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告丹东市自然资源局合作区分局的反诉请求。 如果被告丹东市自然资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费564539元，反诉费208188元，合计772727元由被告丹东市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋 鹤