河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14368号上诉人（原审原告）：赵玉宝，男，1981年4月20日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：徐强，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申文波，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区石佛办事处瑞达路**附**。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，上海段（郑州）律师事务所律师。上诉人赵玉宝因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人赵玉宝的委托诉讼代理人申文波，被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司的委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉宝上诉请求：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初14998号民事判决，改判并支持上诉人原一审全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认为上诉人“接受房屋钥匙的实际行为是对合同约定房屋交付条件的变更”，属事实认定错误。《商品房买卖合同》第八条明确约定了被上诉人交房日期和交房条件。被上诉人虽然在交房日期向上诉人交付了房屋钥匙，但案涉房屋没有达到合同约定的“建设工程竣工验收合格”交房条件。因此，被上诉人交房行为属于强制性交房、欺诈性交房，上诉人不断通过与被上诉人交涉、市长热线等方法维权。因此，一审认为将“被上诉人接受房屋钥匙的实际行为是对合同所约定房屋交付条件的变更”，属于事实认定错误。二、一审认为《商品房买卖合同》违约金条款应当以造成实际损失为前提，并以被上诉人的逾期交房违约行为未给上诉人造成损失为由，驳回上诉人逾期交房违约金诉讼请求，属法律适用错误。《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。在被上诉人逾期交房违约行为成就时，上诉人有选择主张违约金或者选择实际损失的请求权，上诉人主张赔偿违约金有理有据。一审以没有造成实际损失驳回上诉人违约金诉讼请求，属法律适用错误。三、一审认为“权属登记不影响原告对房产使用及收益”及“不动产登记中心存在工作交接和程序变化”将被上诉人违约责任降为30%，于法无据，且存在同案不同判的不正常现象。第一、《商品房买卖合同补充协议》第六条明确约定初始登记应当在2018年3月1日前完成。2014年5月8日，国家不动产登记局成立；2015年4月29日，河南省不动产登记局成立，这些都发生在合同签订之前。虽然郑州市不动产登记中心成立于2016年8月20日，在合同签订之后，但是被上诉人作为房地产开发企业，应当预见到可能出现机构调整以及初始登记程序变化的情形发生，一审法院据此减轻被上诉人违约责任于法无据。第二、即便一审将郑州市不动产登记中心设立作为“情势变更”考量，但是从2018年3月1日至起诉日共计880天的漫长时间被上诉人都未能履行初始登记义务，证明导致被上诉人违约的根本原因在于其自身，同时也能证明郑州市不动产登记中心设立对于被上诉人履行不能所起的作用完全可以忽略不计。第三、本案为集团诉讼，同一个案由，同一个被告，同一个审判长对于同一个事实，一审法院在没有任何事实与法律支撑下，在没有任何说理的情况下，对一部分业主支持30%产权初始登记违约诉请，对另一部分业主“酌情减少了3个月”的产权初始登记违约诉讼请求，属于同案不同判。四、一审认为被上诉人办理房屋所有权证行为亦需上诉人配合，双方均有合同义务，据此认为被上诉人没有违约是错误的。上诉人在被上诉人办理初始登记之前已经缴纳了契税以及房屋维修基金，且在被上诉人于2020年9月1日通知上诉人于2020年9月10日进行面签时，上诉人已到场给予配合，充分履行了办证配合义务，被上诉人未能于合同约定时间（2019年8月7日之前）取得上诉人房屋所有权证，并及时通知上诉人领取完全系自身违约行为所致，与上诉人无任何关系。综上所述，请求二审法院在查清事实基础上，依法改判并支持上诉人全部上诉请求。河南新合鑫置业集团有限公司辩称，一、答辩人2013年5月8日通过土地拍卖取得包括涉案土地在内的两宗土地使用权，其中涉案地块土地出让价款16937万元，折合每亩土地出让金451.64万元，创造了以往高新区土地拍卖新高。在取得该宗土地使用权后发现土地现状不符合郑州市土地局、高新区管委会签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的“七通一平”出让条件，后答辩人多次向郑州高新区反映该问题，郑州高新区管委会在2014年和2015年分别以会议纪要的形式说明出让土地不符合出让条件，缓缴项目建设收取的城市基础设施配套费。因办理初始登记前需要缴清城市基础设施配套费，缓缴城市配套费对初始登记或首次登记办理直接造成影响，相应的办证期限相应顺延。涉案土地［郑政出［2013］20号地块］情况：1．该地现状为农民所种的庄稼（玉米）；2．周边市政基础设施不健全，道路（西四环辅道、锦河北街、锦河中路、须水河东路）尚未修通；3、市政污雨水、气、暖等管网，由于位置偏僻，市政尚不曾规划。周边环境：1．规划20号地块北边为一公园，现状全部为建筑垃圾。21号地块西边规划为一所中学，现状也全部为建筑垃圾。20号、21号地块七通一平均未达到交地标准。在与区土地局、所属双桥办事处对接中，尚存在一系列遗留问题，如前期土地征收时涉及土地款未兑付、青苗费未补偿到位等。由于征地前期的遗留问题，施工单位一直未进场施工；其次，公司项目部在勘察现场时发现郑政出【2013】20号地块内有一条义马至郑煤气管道标识，由西北方向斜着穿过该地块，规划的有1#、11#楼正好占压该管道，与省天然气管道公司对接，按照相关规定管道所在地面上不能规划建筑物，施工时危险性极高，原则上地面不予建设任何建筑物，该煤气管道需要迁移。从2013年5月8日摘地至2013年年底该问题仍未解决，直接影响答辩人进场施工，建筑施工单位停滞、给答辩人造成极大经济损失等影响。直到2014年10月左右才将涉案地块上的煤气管道迁移，答辩人才开始进场施工，周边道路随着涉案项目的进入陆续开始施工。2017年7月7日答辩人向管委会请示，城市基础配套不到位，仍有部分道路未施工，供电配套未正常。郑州高新区管委会也是基于这一土地现状，分别在2014年和2015年两次以会议纪要的形式同意答辩人缓缴城市基础设施配套费，因16#楼还涉及有政府配建的公租房，涉及政府回购问题，该楼幢的城市基础设施配套费缓缴到2020年8月。二、被答辩人以实际行为接收房屋、领取钥匙，签收入伙通知书、业主入伙须知、前期物业服务协议，其行为已认可了交房事实，并未拒绝。答辩人在郑州市土地局、高新区管委会出让的土地不符合出让条件即“七通一平”情况下，积极的协调和推进整体项目的进展，为了确保工期、保证按照合同约定时间交付给业主房屋，答辩人客服部门提前电话和短信通知业主交房事宜，并于2017年12月21日在大河报上刊登交房信息，交房时间：2017年12月29日至31日。而被答辩人早在2017年12月17日就与小区的物业公司海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议，并在入伙通知书、业主入伙须知签字确认，领取钥匙、接收房屋，其以自身的实际行为对商品房买卖合同约定的交付条件做出同意变更的意思表示，视为认可交房条件，并未以不符合商品房买卖合同约定的未竣工验收备案为由拒绝接收房屋。被答辩人的行为均是自愿，答辩人从未有强制性、欺诈性交房。在约定的时间内交房，并没有影响业主的正常使用，对业主并未造成任何经济损失。三、因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。该政策的变化，2016年年底至2017年期间郑州市不动产登记几乎停滞，导致被答辩人无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区房产管理局报送产权初始登记材料。办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、公安部门出具项目地址和房屋地址门牌号证明、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向公安部门、房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。郑州市不动产登记工作因行政职能转换、部门对接、资料移交、数据对接等衔接问题乱成一锅粥，社会反响极大，我方也无法预料和避免，应免除因政策变化产生的违约责任。近两年来因业主起诉开发商逾期办理首登记问题与日俱增，因不动产登记条例实施和郑州市不动产中心成立，郑州的开发商无一幸免，均已涉诉。因政策的原因逾期办理所谓的首次登记，首次登记是办理不动产权证的第一步，势必产生后续证件办理相应顺延的情形。再加之，答辩人取得的该两宗土地，本就不符合出让土地条件，郑州市土地局、高新区管理会均知情，并同意缓缴城市基础设施配套费，因配套费的缓缴也会对首次登记和不动产证取得产生影响。双方所签订的《商品房买卖合同》版本，答辩人也是按照郑州市住房保障和房地产管理局的要求，统一使用其合同版本和附件，因合同版本新旧交替，出现不同的违约金比例约定条款实属正常。其间很多法院的生效案例均可以引证，关于逾期办理首次登记、逾期交房、逾期办理不动产证件的问题均有不同程度的涉及，法院以驳回业主的诉讼请求或者酌情承担部分违约金的形式和谐、公平的处理集体诉讼，减少社会不良影响，创造和谐稳定的营商环境。因一个首次登记违约行为造成的不动产转移登记违约，要求承担多项违约责任，对开发商来言确实不公平，且被答辩人亦未因涉案房屋初始登记和转移登记产生实际损失。四、涉案楼宇规划的有部分政府配套建设的公租房和商品房，公租房因需要项目整体竣工验收、交付、高新区管委会下属的公租房运营公司对公租房再次验收、公租房权证手续办至高新区管委会下属的公租房运营公司名下、政府房屋回购、回购款支付给开发商等一系列原因，也会对该楼幢房屋首次登记手续报批、不动产证件的办理产生延迟影响。综上，被答辩人和答辩人已经按照合同约定完成了交付房屋、接收房屋的事实行为，因政策原因和政府出让的土地不符合七通一平的交付条件均属实情，政府配套建设的公租房一系列问题造成相关业务办理顺延，一审法院均已酌情考虑，请求法院驳回上诉，维持原判！赵玉宝向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金16726.74元（以645820元为基数，按日万分之0.5自2018年1月1日计算至2019年6月3日止）；2、被告支付原告逾期报送办理房屋权属初始登记资料违约金（以645820元为基数，按照日万分之0.1计算，自2018年3月1日起至被告实际报送之日止），暂计算至起诉之日为5541.14元；3、被告支付原告逾期取得房屋不动产权证违约金（以645820元为基数，按年利率6%计算，自2019年8月7日起至原告实际取得房屋不动产权证之日止），暂计算至起诉之日为35458.17元，共计57726.05元。一审法院认定事实：2016年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总价款645820元；第八条交付期限为2017年12月31日前；交付条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条（被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等基础设施、公共配套建筑按规定日期达到使用条件）约定内容已完成；前期物业管理已落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非被告原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告应在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第6条约定内容执行。该合同附件四第六条约定被告应在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.1违约金。被告取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记按以下方式办理：原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在该商品房交付使用后20日内向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后360个工作日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。上述合同签订后，原告已支付被告购房款。被告于2017年12月31日前将商品房交付原告，当时被告尚未办理竣工备案手续。现原、被告因被告逾期交房、办理不动产权证及被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂于2020年9月2日诉至该院。庭审中，原、被告均认可涉案房屋已于2020年7月28日取得了郑州市不动产登记中心首次登记受理凭证。现上述房产均已竣工验收合格并已进行竣工备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同虽约定了被告办理房屋权属初始登记的资料的报送及受理时间，并约定了违约金的计算方式，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜。本案中，被告按约向原告交付房产，权属登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告亦未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失；考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化；但现有证据能够证明被告确实存在违反合同约定的情形，其应对其违约行为承担一定的违约责任，综合考虑以上情况，该院酌定扣减被告3个月违约期较为适宜。本案中，郑州市不动产登记中心于2020年7月28日受理被告申请不动产首次登记提交的相关资料，故被告逾期报送办理房屋初始登记资料违约金的计算时间应自2018年6月1日起计算至2020年7月28日止，经计算该违约金为5095.52元（645820×0.001%×789）。对于原告请求高出部分该院不予支持。原告诉请被告支付逾期交房违约金。该院认为，被告已按照合同约定的时间向原告交付房屋，已经履行了交付房屋的主要义务，原告接收了房屋，双方已以实际行为对合同所约定的房屋交付条件进行了变更，且本案所涉房屋现已进行了竣工备案，故原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求，该院不予支持。原告诉请被告支付逾期办理房屋所有权证违约金。该院认为，在被告办理初始登记（首次登记）后，将房产转移登记至原告名下，亦需原告配合，双方均有合同义务，故对原告的上述诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵玉宝逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金5095.52元；二、驳回原告赵玉宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取622元，由原告负担567元，由被告负担55元。二审中，河南新合鑫置业集团有限公司向本院提交了以如下证据：2017年12月17日被答辩人签字确认的入伙通知书、业主入伙须知、前期物业服务协议，证明其自身的实际行为对商品房买卖合同约定的交付条件做出同意变更的意思表示，视为认可交房标准。赵玉宝发表质证意见称，对被上诉人提交的证据真实性、合法性和证明目的均有异议。首先该证据不属于新证据，对其合法性有异议。其次，该证据系复印件，无法核实其真实性。入伙通知和入伙须知上内容显示，被上诉人称房屋具备交付条件，而实际上在入伙协议显示的时间之前，被上诉人并没有取得竣工备案表，而该竣工备案表是房屋交付条件之一。被上诉人隐瞒了没有取得竣工备案表的事实，上诉人在此情形之下签订的入伙通知书，不能视为对房屋交付条件的变更，同时该份证据与一审被上诉人提交的交房公告内容相互印证，均是在未取得被竣工备案表的情况下宣称符合合同约定的交房条件，显然属于欺诈性交房。前期物业协议与本案没有关联性，且该协议没有具体的签订时间。其他质证意见同入伙通知单的质证意见。本院经审查认为，对被上诉人提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。本院认为，上诉人赵玉宝与被上诉人新合鑫公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人向被上诉人支付房款后，被上诉人已按合同约定的时间向上诉人交付了房屋。虽然交付房屋时未取得竣工备案手续，但上诉人没有证据证明接收房屋是受胁迫所致或接收房屋时房屋存在重大质量问题而无法使用，且现房屋已竣工验收合格并已进行竣工备案，所以，原审认为上诉人、被上诉人双方已以实际行为对合同所约定的房屋交付条件进行了变更并无不当，上诉人要求支付逾期交房违约金理由不成立。按合同约定被上诉人应在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被上诉人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向上诉人支付总房款的万分之0.1违约金。因被上诉人未按约定时间向相关机关报送办理房屋权属初始登记的资料，被上诉人已构成违约，其应支付相应的违约金。由于原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化。因此，原审综合考虑本案案情，从而酌定扣减被上诉人3个月违约期亦无不当。关于赵玉宝诉请新合鑫公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题。双方合同中约定被上诉人应当在取得该商品房初始登记后360个工作日内，取得上诉人该房屋所有权证，并及时通知上诉人领取。本案涉案房屋于2020年7月28日取得了郑州市不动产登记中心首次登记受理凭证，且对于2020年7月28日前的逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金已予以支持，同时，在新合鑫公司办理涉案房屋初始登记（首次登记）后，将房产转移登记至赵玉宝名下，亦需赵玉宝配合，双方均有合同义务，故对赵玉宝的该项诉请，一审法院不予支持并无不当。综上所述，赵玉宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由赵玉宝负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十一月十二日书记员  刘佳辉