河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12685号原告党大伟，男，1963年9月3日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人王涌，河南路德律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郭建设，河南路德律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。统一社会信用代码：91410100694899101B。法定代表人戴杰，董事长。委托代理人丰晓萌，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告党大伟与被告东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称“东方鼎盛”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告党大伟的委托代理人王涌，被告东方鼎盛的委托代理人丰晓萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党大伟诉称，2016年3月31日，原、被告签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，约定原告购买被告名下位于郑东新区才高街6号东方鼎盛中心A座第四层的商铺，面积1173.7平方米，单价为20000元，总价为23474000元；同时签订《协议书》，约定原告购买东方鼎盛中心B座负一层、夹层的使用权，面积共计38.86平方米，总金额为1949300元。协议签订后，原告于2016年11月29日向被告付清了全部款项共计25423300元，被告依约向原告交付了房屋，但一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋过户手续。经查，案涉房屋虽然卖给了原告，但在未曾告知原告的情况下，被告又擅自办理了银行贷款抵押并被法院查封，因不能办理过户导致原告购买房屋的目的不能实现，双方签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》虽然已经解除，但原告对案涉房屋进行装饰装修，且花费了大量人力物力及资金。被告行为违反了双方约定，并且违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。原告就装饰装修的损失、购房损失、房屋增值损失等赔偿事宜多次与被告协商，均无果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法判令被告赔偿原告装饰装修等损失共计人民币629888元；2、依法判令被告赔偿原告一倍购房款损失共计人民币23474000元；3、案件受理费、保全费等由被告负担。被告东方鼎盛辩称，一、原告属于重复诉讼，法庭应驳回其起诉。二、被告行为不构成根本违约，双方合同的解除属于合意解除。1、双方在合同履行过程中均存在违约，未能及时签订案涉房屋《商品房买卖合同》的原因是双方共同过错。2、本案不存在东方鼎盛根本违约的情况，党大伟占有、使用案涉房屋三年多时间，双方签订房屋买卖合同目的未受到影响，双方属于合意解除合同。三、本案合同合意解除后，被告受到了重大损失，而原告的损失已经得到了弥补，且在解除合同中党大伟已经受益。在双方均有违约行为的情况下，双方当事人的利益已经严重失衡，若被告再对原告进行其他赔偿，则会严重违反公平原则。四、案涉房屋属于精装修交付，原告并未对房屋进行装修，其诉请的装饰装修损失无事实依据。经审理查明，2016年3月31日，党大伟作为买受人与东方鼎盛就购买东方鼎盛中心写字楼事宜签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，协议约定写字楼的具体位置为郑州市郑东新区才高街6号东方鼎盛中心A座第四层，面积1173.7㎡，单价20000元/㎡，总价23474000元；协议签订时支付1300万元，剩余1047.4万元于2016年6月30日前支付；合同第三条约定待党大伟付清购房款后，双方共同签订正式《商品房买卖合同》；第四条约定党大伟如逾期未按照协议约定支付购房款，则视为自动放弃购买其认购的房屋，东方鼎盛有权将房屋卖与他人；合同第六条约定房屋的交付使用日期为2016年3月31日。该份协议书签订后，党大伟向东方鼎盛支付2542.33万元。东方鼎盛出具《收据》六份，载明其收到党大伟交来款项共计2542.33万元。不动产登记资料查询结果证明显示，坐落郑东新区才高街6号4层房屋于2016年10月17日由东方鼎盛地产发展有限公司抵押给中国民生银行股份有限公司郑州分行，于2019年11月15日由河南省驻马店市中级人民法院查封，查封文号：（2019）豫17执231号，查封期限：2019年11月15日至2022年11月14日。本院于2019年4月29日作出（2019）豫0191民初10897号民事判决书，判决：一、解除党大伟和东方鼎盛于2016年3月31日签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》；二、东方鼎盛于本判决生效之日起十日内返还党大伟购房款25423300元，并以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月19日至上述购房款全部返还之日止的利息。东方鼎盛不服本院作出的（2019）豫0191民初10897号民事判决书，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）豫01民终12402号民事判决书，判决：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第一项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第二项为：东方鼎盛于本判决生效之日起十日内返还党大伟购房款25423300元，并支付利息（以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付自2016年9月7日至上述购房款全部返还之日止的利息）。东方鼎盛不服郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终12402号民事判决书，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年11月15日作出（2019）豫民申6652号民事裁定书，裁定：一、指令河南省郑州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。郑州市中级人民法院于2020年3月4日作出（2019）豫01民再812号民事判决书，判决：维持郑州市中级人民法院（2019）豫01民终12402号民事判决。以上事实由《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》、收据、银行转账凭证、不动产登记资料查询结果证明、（2019）豫0191民初10897号民事判决书、（2019）豫01民终12402号民事判决书、（2019）豫民申6652号民事裁定书、（2019）豫01民再812号民事判决书及庭审笔录予以佐证。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告主张被告赔偿一倍购房款损失23474000元，本案中，被告东方鼎盛在与原告签署《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及支付购房款项，并将房屋交付的情况下，仍将房屋抵押，致原告解除《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，被告应当赔偿23474000元损失，但考虑本案中被告在原告付款迟延未解除合同及对涉案房屋抵押不能清偿之违约后果的预见，以及解除合同前后房价的变动，另考虑原告已经主张购房款利息等，损失已得部分弥补，本院酌定被告赔偿原告损失500万元。原告主张装修损失，但未能举证证明具体支出，考虑本院已经支持上述惩罚性赔偿数额，对原告主张的装修损失，本院不再支持。被告辩称原告属于重复起诉，本案中，原告的诉讼请求与之前案件的诉讼请求不相同，也没有否定之前的裁判结果，对被告辩称，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告党大伟损失500万元；二、驳回原告党大伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162319元，减半收取81159.5元，由原告党大伟负担64324元，被告东方鼎盛地产发展有限公司负担16835.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十一月四日书记员 王令令