江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4685号上诉人（原审原告）：丰县中阳里街道东大社区居民委员会，住所地丰县中阳大道东方大厦**。法定代表人：王应军，该居委会主任。委托诉讼代理人：张虎，该居委会副主任。委托诉讼代理人：李瑞峰，丰县凤城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏新合作惠客隆连锁超市有限公司，住所地徐州市城东大道店子社区（**）。法定代表人：任永超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县新合作连锁超市有限公司，住所地丰县中阳大道**。法定代表人：王新建，该公司经理。委托诉讼代理人：李辉，江苏汉地律师事务所律师。上诉人丰县中阳里街道东大社区居民委员会（以下简称东大居委会）因与被上诉人江苏新合作惠客隆连锁超市有限公司（以下简称江苏惠客隆公司）、丰县新合作连锁超市有限公司（以下简称丰县惠客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2017）苏0321民初4059号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人东大居委会上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.二被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误。首先，2009年11月上诉人与被上诉人江苏惠客隆公司签订了东方大厦一楼商业用房租赁合同，该合同约定的租赁面积为4097平方米，上诉人也依据合同约定将东方大厦一层商业用房4097平方米交给了被上诉人。被上诉人占有使用该一层商业用房，并且也按照租赁合同约定的面积4097平方米缴纳了两年租金，只是后来江苏银行占有了被上诉人正在租赁的部分房屋，一审法院认定2010年上诉人交付给被上诉人实际使用面积为2811.5平方米。在租赁期间，被上诉人将其承租的商业用房部分交给他人使用，上诉人不知情，上诉人只是依据租赁合同约定向被上诉人收取租金。其次，一审法院认定租赁面积4097平方米中包含龙腾公司出售给江苏银行徐州分行的1281.27平方米错误。即使被上诉人没有使用江苏银行徐州支行占用的房屋，那么江苏银行徐州支行也只占用640平方米，而不是1281.27平方米。龙腾公司以其所谓的“出售”方式出售给江苏银行徐州分行的1281.27平方米包括一层商业用房和二层用房，一层商业用房和二层用房面积是相等的，一层商业用房面积640平方米。上诉人认为一审法院没有查清本案的事实，请求二审人民法院查清事实，依法改判。被上诉人江苏惠客隆公司答辩称：上诉人未按照合同约定向被上诉人交付房屋4097平方米，被上诉人仅实际使用了2329.5平方米，未使用的1767.5平方米分四部分扣除，1.2009年10月15日天权公司就将一层的1102.5平方卖给了江苏银行徐州分行，2.江苏银行徐州分行旁边的183平米的闲置，3.二楼酒店占用通道172平米，4.2017年3月天权公司就把200平米租给了另外的人，5.2017年4月天权公司强行把一楼的110平米改成了办公室，以上合计是1767.5平米被上诉人没有使用。第二，合同中约定的租金标准乘以实际使用面积就是我们应付的租金，而目前我们已经超出了应交付的租金。综上，原审法院认定事实清楚，判决是合法合理的，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人丰县新合作连锁超市公司辩称：同江苏惠客隆公司意见。涉案租赁的房屋没有经过消防竣工验收，我们在实际使用中间，消防主管部门多次要求我们停业整顿，给我们造成了损失，据此我们保留向上诉人要求赔偿的权利。东大居委会的一审诉请：两被告连带支付2016年12月30日前拖欠的房屋租金1889450元及逾期利息167395.9元。一审法院认定事实：2007年6月22日，徐州东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）与丰县龙腾置业有限公司（以下简称龙腾公司）签订国有土地使用权转让协议书和东方大厦工程合作建设协议，约定由东大公司用其享有的国有土地使用权作为合作条件提供给龙腾公司进行房地产开发建设，建造一栋五层商业楼，其中地上一层4000平方米商业房由龙腾公司无偿交付给东大公司所有。2007年9月，龙腾公司（2011年5月更名为江苏天权房地产开发有限公司）开发建设东方大厦工程。2009年10月15日，龙腾公司将东方大厦一楼中的1281.27平方米出售给江苏银行徐州分行，并由该行使用至今。2009年11月，东大公司以丰县凤城镇东关村民委员会（以下简称东关村委会）的名义将东方大厦一层房屋出租给被告江苏惠客隆公司，被告江苏惠客隆公司（作为乙方）与东关村委会（作为甲方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于丰县中阳大道北侧、县国土局西侧的东方大厦一楼营业大厅出租给乙方使用，租赁物面积为4097平方米，租赁期限十六年，自2010年5月8日起；房屋租金第1年至第4年，每平方米20元，合计四年租金为3933120元（即每平方米每月租金20元），第5年至第8年在前4年的年租金基础上递增8%，合计四年租金为4247690元，第9年至第12年在第二个4年租金基础上递增8%，合计四年租金为4587510元，第13年至第16年在第三个4年租金基础上递增10%，合计四年租金为5046260元；支付方式为前两年每半年支付一次，以后每年支付一次；交房日期为2010年5月8日，房屋自交付之日起甲方为乙方提供6个月的装修期，租金从第7个月开始计算；并在该合同第七条约定甲方保证对上述房产拥有合法产权，否则因产权问题引起的纠纷，由甲方承担，对租赁期内给乙方造成的经济损失由甲方独立承担；该合同第九条约定，如乙方拖欠租金、水电费用达30天的，经甲方限期后仍不交纳的，甲方有权按欠款总额的3%收取滞纳金，并有权解除合同。双方签订的租赁合同中4097平方米租赁物包含龙腾公司出售给江苏银行徐州分行的1281.27平方米，2010年东关村委会交付给被告江苏惠客隆公司租赁物实际使用面积为2811.5平方米。之后被告江苏惠客隆公司按照4097平方米的标准向原告支付了两年的租金，共计1966560元。2012年4月，被告江苏惠客隆公司不再使用涉案租赁物，而是由被告丰县新合作公司占有使用，之后的租金由被告丰县新合作公司向原告支付，截至2016年12月30日，被告丰县新合作公司共向原告支付租金2856510元。另查明，2013年丰县中阳里办事处撤销东关、西关、南关、北关、北苑5个行政村，重新划分为古丰、毓秀等16个社区居委会，其中东大社区辖区为：东至河滨路，西至支农路，南至中阳大道，北至解放中路。案涉租赁物就在原告辖区范围内。一审法院认为，2009年11月被告江苏惠客隆公司与东关村委会签订的商业租赁合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在该合同中约定租赁物面积为4097平方米，但因涉案房产的产权问题，东关村委会实际交付使用的租赁物面积为2811.5平方米，之后双方未签订新的租赁合同，亦未签订补充协议，而是仍按照该协议内容继续履行，可见除了租赁物的实际使用面积外，双方均认可该合同的其余内容。根据该合同约定，交付日期为2010年5月8日，前6个月为装修期，租金从第7个月开始计算，即从2010年11月9日起计算租金。前四年的租金每月每平方米为20元，按照实际使用面积2811.5平方米计算，前四年每年租金为674760元，四年租金（即2010年11月9日至2014年11月8日）共计2699040元。根据合同约定，第5年至第8年在前4年租金基础上递增8%，即2014年11月9日至2018年11月8日期间每年租金为728740.8元，则2014年11月9日至2016年12月30日期间的租金应为1497967.2元。综上，2016年12月30日前，按照实际使用面积2811.5平方米计算，应支付的租金合计为4197007.2元。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，因东关村委会未能按照租赁合同约定完全交付租赁物，双方签订的租赁合同已实际发生变更，承租人完全有权按照实际使用租赁物的面积向东关村委会支付租金。自2010年至2016年12月30日，涉案租赁物的实际使用人被告江苏惠客隆公司以及被告丰县新合作公司，该两被告共向东关村委会支付租金4823070元，已经远远超过该期间按照实际使用面积应支付的租金4197007.2元，故东关村委会作为出租人其无权再要求两被告支付该期间的利息。在2010年双方订立合同时，甲方为东关村委会，后因政策的变动，东关村委会被撤销，设立了东大居委会即本案原告。涉案房产在原告东大社区居委会辖区内，故其有资格作为原告起诉。因两被告不应再支付2016年12月30日前的利息，故应驳回东大居委会的诉讼请求。综上，遂判决：驳回东大居委会的诉讼请求。案件受理费24584元，由东大居委会负担。二审期间的争议焦点为：被上诉人实际使用房屋的面积数额。一审查明事实二审予以确认。二审期间，丰县惠客隆公司向本院提交了涉案租赁房屋的面积测量图。本院组织各方当事人对丰县惠客隆提供的测量图进行了现场核实。经核实，丰县惠客隆公司提供测量图标注的面积与现场丈量的数据一致，东大居委会以及江苏惠客隆对此予以认可。本院认为，关于东大居委会交付给江苏惠客隆公司租赁房屋面积的问题。由于上诉人东大居委会、被上诉人江苏惠客隆公司对被上诉人丰县惠客隆公司提供的租赁房屋的测量图不持异议，故丰县惠客隆公司提供的租赁房屋的测量图可以作为认定案件事实的依据。根据测量图可以看出，涉案房屋一楼的总面积为3912.93平方米，扣除江苏银行徐州分行占用的房屋面积为770.6平方米，以及被上诉人没有使用的配电室面积162.975平方米、涉案房屋的东侧金凤凰艺校楼梯通道面积26.6平方米，和上诉人的使用的东南角楼梯通道面积25.725平方米，本院确认被上诉人实际使用的房屋面积为2927.03平方米（3912.93-770.6-162.975-26.6-25.725）。根据租赁合同约定，交付日期为2010年5月8日，前6个月为装修期，租金从第7个月开始计算，即从2010年11月9日起计算租金。前四年的租金每平方米每月为20元，按照实际使用面积2927.03平方米计算，前四年每年租金为702487元，即前四年租金（2010年11月9日至2014年11月8日）共计2809949元。根据合同约定，第5年至第8年在前4年租金基础上递增8%，即2014年11月9日至2018年11月8日期间每年租金为758686元，则2014年11月9日至2016年12月30日期间的租金应为1624852元。综上，被上诉人应当支付2016年12月30日前的租金数额为4434801元（2809949元+1624852）。由于被上诉人已经支付上诉人租金4823070元，故上诉人主张被上诉人支付2016年12月30日之前的租金本院不予支持。综上，上诉人丰县中阳里街道东大社区居民委员会的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24584元，由上诉人丰县中阳里街道东大社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十一月二日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷