新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新29民终1195号 上诉人(原审原告)：黄梅，女，1985年3月26日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：田乐，新疆聚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古宁川，新疆聚公律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：新疆阿克苏华润置地有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市教育路路桥小区******。 法定代表人：王新旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。 上诉人黄梅因与上诉人新疆阿克苏华润置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，上诉人黄梅的委托诉讼代理人田乐、古宁川，上诉人新疆阿克苏华润置地有限公司的委托诉讼代理人李立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄梅上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院作出的(2020)新2901民初359号民事判决书第二项，改判新疆阿克苏华润置地有限公司支付租金占用利息损失967,274.75元。事实与理由：一审判决已认定双方的租赁合同部分无效，按照法律规定，无效合同自始不发生法律效力，导致合同无效的一方当事人应当赔偿另一方当事人的损失，一审漏判利息损失678,821.25元，应当依法改判。 新疆阿克苏华润置地有限公司辩称，本案从事实法律关系来看，并非房屋租赁合同，双方签订的合同内容及实际履行均属房屋使用权并非租赁关系，黄梅在明知租赁关系不应该超过20年的情况下，与新疆阿克苏华润置地有限公司签署三份协议，双方签订协议并不是租赁协议，所以请求驳回黄梅的诉讼请求。 新疆阿克苏华润置地有限公司上诉请求：1、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院作出的(2020)新2901民初359号民事判决书第一项、第二项判决；2、依法改判驳回黄梅的全部诉讼请求。事实与理由：从本案证据来看，双方的真实意思表示是房屋使用权的买卖关系，而非租赁合同，因为，若双方的法律关系属于房屋租赁关系，50年租期的租金价格一定会高于涉案合同的交易总价；本案争议的返还价款请求权已超过了诉讼时效，一审法院在事实认定和法律适用方面存在错误，请求依法改判。 黄梅辩称，本案所涉合同就是租赁合同，并非买卖合同，双方签订合同的本质就是新疆阿克苏华润置地有限公司将房屋交付给黄梅，由黄梅使用、收益并支付租金；黄梅在2019年接到新疆阿克苏华润置地有限公司通知，城镇幼儿园要改制，要求黄梅自愿接受改制上交幼儿园，黄梅在2019年才知道自己的权利被损害，其要求确认合同无效及返还多收取的租金的起诉未超过诉讼时效。 黄梅向一审法院起诉请求：1、确认黄梅与新疆阿克苏华润置地有限公司签订的租赁合同租赁期限超过20年的部分无效，即2034年6月27日之后的部分无效；2、判令新疆阿克苏华润置地有限公司向黄梅返还租赁合同无效部分的租赁费2,799,360元；3、判令新疆阿克苏华润置地有限公司赔偿黄梅资金占用损失967,274.75元；4、判令新疆阿克苏华润置地有限公司赔偿黄梅已支付的律师费94,633元（以上标的额合计：3,861,267.75元）。 一审法院认定事实：2014年6月28日，黄梅与新疆阿克苏华润置地有限公司签订《房屋使用权（租赁权）合同》，约定由乙方买断甲方坐落在阿克苏市××队的房屋使用权（租赁权），层级三层，建筑面积为1620平方米。为框架结构，已竣工验收。毛墙毛地、水电暖天然气消防设施齐全，土地使用权性质为划拨；房产使用权（租赁权）的交易总价款为：4,665,600元，房屋使用权的年限按照国家有关规定执行；乙方在签订本合同时向甲方支付2,500,000元，第二次2014年9月25日前支付给甲方1,700,000元，第三次在2014年12月25日前将剩余款支付给甲方，甲方在乙方付清全部款项后3日内将该房屋交付给乙方；如因乙方需要或政策、法律法规要求，甲方、乙方可按照本合同所有条款约定另行签订该房屋租赁协议，租金总额及付款方式按照本合同第二条、第三条约定为准；合同还对其他事宜进行了约定。2014年12月22日、2015年4月21日、2015年6月29日黄梅通过银行转账分三次向新疆阿克苏华润置地有限公司各支付400,000元，新疆阿克苏华润置地有限公司于2014年6月25日向黄梅出具1,000,000元收据，于2014年7月11日向黄梅出具1,500,000元收据，于2014年12月23日向黄梅出具400,000元收据。2014年6月28日双方签订三份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2014年6月28日至2034年6月27日、2034年6月28日至2054年6月27日、2054年6月28日至2064年6月27日；租金在每年3月30日之前支付93,312元；甲方同意乙方转租或转让（注：必须经甲方同意方可转租或转让）；《房屋租赁合同》还对其他事宜进行了约定。后黄梅要求新疆阿克苏华润置地有限公司返还超过租赁期限20年无效部分租金，新疆阿克苏华润置地有限公司拒付，黄梅遂诉至一审法院。一审法院认为，本案争议的焦点：一、黄梅的起诉是否超过诉讼时效；二、双方签订合同的性质及效力认定；三、黄梅向新疆阿克苏华润置地有限公司所交纳租金数额及租金占用利息计算和承担问题。一、关于第一个争议焦点，诉讼时效期间是从受害人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方合同在履行过程中，黄梅经咨询才知道自己的权利受到侵害。故此，此时诉讼时效才开始计算，本案并未超过诉讼时效。二、关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”当事人双方签订的《房屋使用权（租赁权）合同》中明确约定双方可按照本合同所有条款另行签订该房屋租赁协议，且在合同签订当日双方又签订三份《房屋租赁合同》，从双方签订的四份合同内容来看，双方属租赁合同关系，具备租赁合同相关条款的主要内容，故一审法院认定双方签订的四份合同为租赁合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方当事人在房屋租赁期限20年未届满的情况下，又再次签订超过20年使用期限的《房屋租赁合同》，该行为违背了相关法律规定意旨，也违反上述法律条文的效力性强制规定，故本案双方签订《房屋使用权（租赁权）合同》、《房屋租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效。三、关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案新疆阿克苏华润置地有限公司应将已收取超过20年的租赁费返还给黄梅。黄梅提交证据2014年12月22日转账凭证与2014年12月23日收据，新疆阿克苏华润置地有限公司认为系同一笔款项，因转账凭证与收据金额相同，且按照交易习惯先款后据的原则，一审法院确认该款黄梅重复计算，黄梅向新疆阿克苏华润置地有限公司付款总额为3,700,000元（1,000,000元＋1,500,000元＋400,000元＋400,000元＋400,000元），新疆阿克苏华润置地有限公司应向黄梅返还租赁费为1,833,760元（3,700,000元-93,312元×20年）。本案双方对合同中超过20年部分无效均存在过错，一审法院酌定双方各承担50％责任。超过20年的部分租金占用利息损失为576,907元［（1,000,000元＋1,500,000元-1,866,240元）×6％／年×2089天=217,631元，2014年7月12日至2020年3月31日］＋（400,000元×6％／年×1925天=126575元，2014年12月23日至2020年3月31日）＋（400,000元×6％／年×1804天=118,619元，2015年4月21日至2020年3月31日）＋（400,000元×6％／年×1735天=114,082元，2015年6月29日至2020年3月31日），双方各自承担288,453.5元。黄梅向新疆阿克苏华润置地有限公司主张律师费94,633元的诉讼请求，因黄梅未提交证据予以证实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：一、黄梅与新疆阿克苏华润置地有限公司于2014年6月28日签订的《房屋使用权（租赁权）合同》、《房屋租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效（即2034年6月28日至2064年6月27日）；二、新疆阿克苏华润置地有限公司于判决生效后十日内向黄梅返还租赁费1,833,760元、支付租金占用利息损失288,453.5元，合计2,122,213.5元；三、驳回黄梅的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审认定的事实及证据与一审法院认定事实证据一致。 本院认为，本案的争议焦点：1、双方当事人签订的《房屋使用权（租赁权）合同》系房屋使用权买卖合同还是房屋租赁合同；2、黄梅的原一审起诉是否超过诉讼时效；3、黄梅主张的租金占有利息损失是否具有事实及法律依据。关于焦点1、根据双方当事人签订的《房屋使用权（租赁权）合同》的内容中虽然有“使用权”、“交易”的内容，但从双方实际履行合同的行为证实，双方当事人实际履行的是房屋租赁合同，因双方在《房屋使用权（租赁权）合同》签订后，又陆续签订了三份《房屋租赁合同》，合同详细约定房屋的租赁期限及租金支付方式，故双方签订的四份合同性质为租赁合同，而非房屋使用权买卖合同。因双方签订的租赁合同租期违反法律强制性规定，一审法院认定租赁期限超过20年的部分无效并无不当，本院予以支持；关于焦点2、黄梅是在双方合同履行过程中得知租赁合同的租期不能超过20年，因双方的合同仍在履行期内，黄梅的诉讼请求并未超过诉讼时效。新疆阿克苏华润置地有限公司上诉认为本案应为房屋使用权买卖纠纷，同时认为本案已过诉讼时效的上诉理由与本案查明的事实及证据不符，其上诉请求本院不予支持。关于焦点3、因双方在签订合同时对租赁合同的租期不能超过20年是明知的，对合同中租期超过20年部分无效双方均存在过错，由此造成的租金占有利息损失一审法院酌定双方各承担50%的租金利息损失适当，本院予以支持。故黄梅上诉请求新疆阿克苏华润置地有限公司支付租金利息损失678,821.25元，缺乏事实及法律依据，其上诉理由本院不予支持。 综上所述，黄梅、新疆阿克苏华润置地有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费黄梅缴纳10,588.21元，由黄梅负担；新疆阿克苏华润置地有限公司缴纳23,777.71元，由新疆阿克苏华润置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李    伟    力 审 判 员 阿地力.阿布都热依木 审 判 员 高        静 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 赵    培    培 书 记 员 葛    子    玉