湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3037号上诉人（原审原告）：李长国，男，1973年1月1日出生，汉族，居民，住枣阳市。委托诉讼代理人：刘庆，湖北法正大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李兴仁，男，1962年3月13日出生，汉族，居民，住枣阳市西城开发区。委托诉讼代理人：王华成，湖北胜和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙美凤，女，1962年4月23日出生，汉族，居民，住址同上，系李兴仁之妻。上诉人李长国因与上诉人李兴仁、被上诉人孙美凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李长国及其委托诉讼代理人刘庆，上诉人李兴仁的委托诉讼代理人王华成到庭参加诉讼。被上诉人孙美凤经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长国上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第三项，改判李兴仁、孙美凤继续履行合同为李长国办理不动产变更登记事宜，并承担变更登记税、费；2.本案的一、二审诉讼费用由李兴仁、孙美凤承担。事实和理由：一、一审法院认为：李长国要求李兴仁、孙美凤办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时并未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，在中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行取得的担保物权没有被宣告无效之前，有优先于李长国基于合同产生的债权的效力，错误。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定精神，审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。李长国要求李兴仁、孙美凤为其办理过户手续的诉讼请求应予支持。判决生效后，李长国可以在执行中要求李兴仁清偿债务解除抵押权，或者主张优先权来抗辩，办理权属登记证书。二、本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。李兴仁针对李长国的上诉辩称，李长国上诉主张的事实和理由不能成立，请求驳回其上诉。因李长国没有交纳税费，导致办不了房产证。李兴仁上诉请求：请求撤销原判第一项即“李兴仁给付李长国违约金16800元”。事实和理由：一、李兴仁没有办理不动产权证书的义务。《房屋买卖合同》第六条约定“土地使用证为总本由甲方保管”，“房屋产权证由甲方办理，费用由乙方负责”。李兴仁只有办理房屋所有权证的义务，没有办理不动产权证书的义务。二、李长国关于违约责任的诉讼请求不明。三、李长国关于“违约责任”的诉讼请求不能成立。李长国没有按合同约定先行负担办理房屋所有权证书必须的相关税费及提供相关证件的义务，要求李兴仁承担“违约责任”不能成立。四、原审判决把李兴仁将房屋抵押行为作为违约事由没有依据。五、原审判决按房屋售价计算违约金没有依据。合同约定“单方违约以房屋造价15%支付给守约方违约金”。原审判决按照房屋售价计算违约金根本错误。李长国针对李兴仁的上诉辩称，原审关于违约金的事实认定正确，适用法律正确，应对此予以维持。李长国向一审法院起诉请求：1.判令李兴仁、孙美凤继续履行合同为李长国办理不动产变更登记事宜，并承担变更登记税、费和违约责任；2、判令李兴仁、孙美凤返还李长国办证费用10000元；3.本案诉讼费由李兴仁、孙美凤承担。一审法院认定事实：2007年11月21日，李兴仁将其开发新建的位于枣阳市新华路富宁小区7单元5楼502室单元房屋一套出售给李长国，并以枣阳市安居住宅建筑工程有限公司（甲方）的名义与李长国（乙方）签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定的有关条款：“第一条第2项：此房建筑面积102平方米，总金额116000元。第三条：付款方式及期限。1：买受人于2007年11月21日付购房款90000元，交防盗门钥匙付余款20000元，留5000元（待）房产本办到付清房款。第四条：交付期限。出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房交付期限最多宽限60天（注：产权证在2008年12月31日交给乙方）。第六条：相关说明。1、土地使用证为总本由甲方保管；2、房屋产权证由甲方办理，费用由乙方负责；4、契税甲方可代办，费用由乙方负责。第七条：违约责任。3、单方违约以房屋造价的15%支付守约方违约金”。签订合同当天，李长国付给李兴仁购房款91000元，在李兴仁将房屋交付给李长国后，李长国于2008年7月14日又付给李兴仁购房款20000元。2014年12月19日，李兴仁在枣阳市房产局将李长国购买的单元房的房权证办理在自己及其妻孙美凤名下，该单元房被枣阳市房产局重新编号为“枣阳市新华路104号（富宁小区）504室”，房权证号为“枣房字第**”。2015年1月22日，李兴仁将李长国购买的单元房及该小区的其他13套单元房，共计14套单元房，为他人贷款2170000元提供担保，抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行，并于同年1月26日办理了抵押登记手续。2018年12月17日，李兴仁又收取李长国办证费用10000元，并向李长国出具收据一份，内容为：“今收到，李长国交来办理富宁小区3号楼一单元502房不动产权款壹万元整（10000.00元）。李兴仁。2018年12月17号”。李兴仁在该收据上方注明：“在2019年元月30号前办好。李兴仁”。李长国于2019年10月21日来院起诉，请求解决。以上认定事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、收款收据，李兴仁、孙美凤的结婚登记信息，李兴仁和孙美凤在枣阳市××登记中心及枣阳市住房保障和房屋管理局办理的有关抵押登记手续，本院庭审笔录在卷证实。一审法院认为：李兴仁与李长国签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，李长国已按约支付了购房款111000元，李兴仁也将房屋交付给了李长国。现李长国要求李兴仁办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，在中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行取得的担保物权没有被宣告无效之前，有优先于李长国基于合同产生的债权的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故一审法院对李长国要求李兴仁为其办理过户手续的诉讼请求，不予支持。按照李兴仁在庭审中的陈述：其首先要将该房屋过户到自己名下，然后再分别过户给其他买受人，但是，2014年12月19日，李兴仁在枣阳市房产局将李长国购买的单元房的房权证办理在自己及其妻孙美凤名下的32天后，即为他人贷款提供担保，将李长国购买的单元房及该小区的其他13套单元房，共计14套单元房，为他人贷款2170000元提供担保，抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行，其行为侵害了购房人李长国的权益，其应当承担合同约定的违约责任，应给付李长国违约金16800元（该单元房总价款116000元×15%=17400元，李长国在庭审中主张16800元）。2018年12月17日，李兴仁明知该单元房在抵押期间不能办理过户手续的情况下，仍收取李长国10000元办证费用，属于不当得利，应当退还。孙美凤在本案中没有过错，不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李兴仁给付李长国违约金16800元，于本判决生效起十五日内付清。二、李兴仁返还李长国的办证费用10000元，于本判决生效起十五日内付清。三、驳回李长国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由李兴仁负担420元，李长国负担50元，于本判决生效后十日内交纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李长国与李兴仁签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。李长国已按约履行支付购房款111000元义务，李兴仁已将房屋交付给李长国。《商品房买卖合同》约定“房屋产权证由甲方(李兴仁)办理，费用由乙方(李长国)负责”，“契税甲方可代办，费用由乙方负责”。李兴仁作为房屋出卖人，协助李长国办理房屋产权证，既是李兴仁应承担的合同义务，也是法律规定的附随协助义务。李兴仁未能按约履行协助李长国办理房屋权属登记义务，反而在将本案诉争房屋登记在其及妻孙美凤名下后又违背诚实信用原则用该房屋为他人办理了抵押贷款并办理抵押登记，其行为构成违约，应当按合同约定承担违约责任。一审判决李兴仁支付李长国违约金16800元，并无不当，本院予以确认。因涉案房屋已办理抵押登记，在未解押前不具备办理房屋权属变更登记的条件，相关税费亦不确定，故李长国请求将涉案房屋变更登记至其名下，本院不予支持。可在条件具备时另行主张。李长国上诉认为本案适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，主张抵押权不能对抗已交付全部或部分购房款的消费者，但本案并非执行异议提起的诉讼，故李长国对此提出的上诉理由，本院不予支持。李兴仁上诉称其没有办理不动产权证义务亦不存在违约行为且李长国未交纳办证税费违约在先的理由，与合同约定及本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，李长国、李兴仁的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李长国上诉部分的二审案件受理费470元，由李长国负担；李兴仁上诉部分的二审案件受理费220元，由李兴仁负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇十一月十三日书记员  刘秋华