浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3494号 上诉人（原审被告）：沈炜，女，1993年10月29日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：许敏敏，浙江德名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张桂利，女，1982年8月20日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：李政，浙江迈远律师事务所律师。 原审被告：沈德生，男，1967年4月16日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：杨越忠，浙江德名律师事务所律师。 原审被告：王仲仙，女，1971年3月5日出生，汉族，住上虞区。 上诉人沈炜因与被上诉人张桂利、原审被告沈德生、王仲仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈炜上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人已向一审陈述了自己家庭的特殊性，且上诉人并未居住在案涉小区内，根本不知道案涉房屋已经出售。若被上诉人认为上诉人对此是知情且同意的，应当承担举证责任。一审仅凭主观判断就认为上诉人知悉该事，有失偏颇。2.一审认为上诉人与两原审被告之间存在恶意串通的主观故意，没有证据证明。一审又认为上诉人支付的20余万元属于明显低价，事实不清。一审并未对案涉房屋的市场价进行调查，被上诉人曾提出过36万元和解本案的方案，说明案涉房屋的市场价在36万元左右，那么上诉人支付的20余万元就没有明显低于市场价。上诉人认为，被上诉人应当举证证明其是如何与上诉人、两原审被告协商、签约案涉房屋买卖等相关事实，但其提供的关键证据却是前后不一、内容不符、情况不明，故在未有充分证据的情况下，一审判决对上诉人而言极为不公。三、一审适用法律错误。被上诉人在起诉时并未诉请确认上诉人与两原审被告之间的房屋买卖合同无效，一审迳行对此作出无效认定属于适用法律错误。后，上诉人又补充事实和理由如下：四、1.两原审被告系再婚重组家庭，情况特殊。2.被上诉人并未付清案涉房屋的购房款，一审对此未查明。3.证人证言中有1万元的差额问题，一审对此仅模糊表述为经多方核实，依据不足。五、一审认为被上诉人有理由相信案涉合同是上诉人本人所签，错误。1.重组家庭的信任度不如一般普通家庭。2.被上诉人在一审中主张系表见代理，但一审却认定相信是上诉人本人所签，与被上诉人的陈述矛盾。3.上诉人对案涉合同的签署毫不知情，在2019年知晓后即主张权利，一审判令上诉人承担违约责任于法无据。 张桂利辩称，一、一审认定事实清楚。1.双方当事人居住在同一小区，上诉人与两原审被告之间又系父母子女关系，上诉人主张其从不知晓案涉房屋已经出卖给被上诉人，不符合生活常识。一审对此并非主观臆断，而是根据证据规则中的逻辑推理和日常生活经验作出的审核认定。且本案的关键之处是被上诉人有理由相信两原审被告对上诉人享有代理权，构成表见代理，故案涉房屋买卖合同对上诉人具有约束力。2.两原审被告将案涉房屋过户给上诉人属于恶意串通，损害第三人利益的行为。根据法律规定，该行为无效，与上诉人出多少价格向两被上诉人购买无关，案涉房屋的所有权仍属于被上诉人。二、一审适用法律正确。一审对上诉人与两原审被告之间的房屋买卖合同进行评判，是充分说理的表现，符合法律规定。三、经一审与原审被告沈德生本人在庭后的确认，沈德生已认可收到被上诉人的全部购房款，这从沈德生在签约后如此长时间未向被上诉人进行催讨的事实中可以得到印证。综上，请求驳回上诉，维持原判。 沈德生述称，上诉人确实不知道案涉房屋的买卖事宜，也未收到过被上诉人的购房款。当时双方曾提出补偿给被上诉人36万元来解决此事，但被上诉人反悔并提起了诉讼，故沈德生认为：1.被上诉人在签订合同、履行合同中均存在过错，应当承担违约责任，在案涉房款未付清前，沈德生有权拒绝为其办理过户手续。2.被上诉人明知案涉房屋在三年内不能交易，也知道两原审被告系重组家庭，亦知道案涉合同中的“沈炜”二字并非是上诉人本人所签，故可知被上诉人知晓沈德生系无权代理。3.沈德生与上诉人之间并未有恶意串通，上诉人作为共有权人，本就享有优先购买权，且双方曾达成过补偿36万元的和解方案。4.因被上诉人尚有12709元房款未付清，故需根据合同约定支付违约金。5.合同约定需有卖方家人的全体同意书等证明材料，但被上诉人未让沈德生提供，印证了被上诉人知晓沈德生是瞒着上诉人出卖案涉房屋的。综上，请求依法判决。 王仲仙未作陈述。 张桂利向一审法院起诉请求：1.判令沈炜、沈德生、王仲仙履行合同义务，将位于绍兴市上虞区××镇××幢××单元××室的房屋产权过户给张桂利；2.判令沈炜、沈德生、王仲仙支付违约金25万元（房屋总价的百分之五十）。 一审法院经审理查明：2014年2月15日，双方经案外人钱某1介绍达成房屋买卖意向，并签订《房屋买卖协议》一份，约定由沈德生、王仲仙、沈炜将位于上虞区××镇××幢××单元××室的房屋出卖给张桂利，合同约定房屋总价为182709元，实际成交价在此基础上增加约4万元，沈炜、沈德生、王仲仙签字（沈炜签名系沈德生代书）后交与张桂利，张桂利亦在合同中签字确认，其后张桂利分三次将购房款全部付清，其中证人钱某1参与了前两次购房款交付，证人钱某2参与了第三次购房款交付，张桂利随后将房屋进行装修后入住至今；2020年1月2日，沈德生、王仲仙将案涉房屋的份额全部转让给沈炜并办理了房屋过户手续；双方因房屋所有权发生争议，诉至该院。 一审法院认为，一、双方签订的买卖合同是否有效。1.沈炜、沈德生、王仲仙在房屋买卖协议上签字、按手印时，张桂利并未在现场，现经查明，买卖协议中沈炜签名系沈德生代签，但基于三人间是父母与女儿关系，故张桂利有理由相信沈炜是其本人所签及按手印，现沈炜以协议签订时已成年，其他共有人无权处分自己份额为由，要求主张合同无效，并不符合合同无效条款，该院不予支持；2.沈炜认为双方签订房屋买卖协议时间为2014年2月15日，而案涉房产原产权证书中载明“自核发产权证之日起三年内不得上市交易”，故其认为双方的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。但应当指出的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围，这里的法律指全国人民代表大会及其常务委员会所制定，行政法规指的是由国务院所制定，而本案产权证书中载明内容不属于上述范围，故双方签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。 二、沈德生、王仲仙将房屋份额转让给沈炜是否合法有效。2014年2月15日，沈德生、王仲仙将案涉房屋出售给张桂利是清楚的，而2020年1月2日，沈德生、王仲仙将房屋份额全部转给沈炜时，基于父母与子女的关系，沈德生、王仲仙未将房屋多年前已出售的事情告知沈炜，该院实难相信，况且沈德生、王仲仙居住房屋与案涉房屋在同一小区，沈炜这么多年均不知自家房屋已出售，不符合生活常识；另根据转账记录，沈炜认为支付了购房款32.2万元，该款项与本案关联性尚无法确认，退一步讲，即使是支付案涉房屋的款项，而依据沈德生陈述，其中20万元为支付王仲仙所占份额，另12.2万元为支付两套房屋贷款，该院已告知沈德生提供两套房屋贷款合同，但均未提供，而案涉房屋面积偏小，即使有归还案涉房屋贷款，在12.2万元中也占较少比例，据此推算，沈炜以20多万元即取得了案涉房屋三分之二的份额，该价格明显低于市场价，故沈德生、王仲仙将房屋份额转让给沈炜的行为属于双方恶意串通，损害第三人利益的行为，应属无效。 该院认为，双方签订的房屋买卖协议合法有效，自原产权证核发之日距今已超三年，张桂利要求对方履行合同义务，协助办理过户手续，该院予以支持；另张桂利要求对方支付违约金25万元（房屋总价的百分之五十），但并未提供损失依据，故据协议书约定计算的违约金，显属过高，该院经综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定沈炜、沈德生、王仲仙每人各支付违约金1万元。沈德生、王仲仙经该院传票传唤，未到庭参加诉讼，可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、沈德生、王仲仙、沈炜应于判决生效之日起三日内协助张桂利办理梁湖街道水岸新城21幢3单元406室房产过户手续；二、沈德生、王仲仙、沈炜应于判决生效之日起三日内各支付张桂利违约金10000元；三、驳回张桂利其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取计2525元，财产保全费2684元，合计5209元，由张桂利负担2250元，由沈德生、王仲仙、沈炜负担2959元。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了如下证据：1.水岸新城房款结算单、委托协议与公证书一组，证明案涉房屋系置换而来，置换补差价为180265元，被上诉人又以此价向两原审被告购买，属于明显低价，侵犯上诉人的合法权益；2.个人购房借款合同、借款借据、抵押物登记证一组，证明沈德生曾用案涉房屋抵押借款，上诉人转账给沈德生的12.2万元系用于归还该笔贷款的事实；3.情况说明一份，证明案外人朱恭敏代上诉人向原审被告王仲仙支付房屋转让款20万元的事实。被上诉人对此质证认为，对第1、2组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性均有异议。案涉房屋的购买价是有溢价的，一审对此已予查明，并非是180265元原价，至于沈德生的抵押贷款情况，与本案无关。对第3组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。原审被告沈德生对此发表意见称均无异议。原审被告王仲仙未发表意见。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。 原审被告沈德生在二审中向本院提交了离婚调解书、结婚证一组，证明其与王仲仙之间系重组家庭，上诉人系其与前妻所生的事实。上诉人对此发表意见称无异议。被上诉人对此发表意见称，对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，两原审被告是否系重组家庭，不是被上诉人购买案涉房屋时需要探究的问题。原审被告王仲仙未发表意见。 原审被告王仲仙在二审中未向提交新的证据。 本院认证认为，上诉人提交的共3组证据和原审被告沈德生提交的上述证据，均与审理本案无关，本院均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否有权要求上诉人和两原审被告协助其办理案涉房屋过户至被上诉人名下的手续。上诉人主张其不知道在2014年2月15日被上诉人与两原审被告签订了《房屋买卖协议》，其也未授权原审被告沈德生代为签署协议，事后亦未追认，故该协议不能对上诉人产生约束力，其无须协助被上诉人办理案涉房屋的过户手续。纵观全案证据，首先，两原审被告对与被上诉人签署的案涉《房屋买卖协议》并无异议，原审被告沈德生亦认可收到被上诉人支付的21万元购房款，主张仅余12709元尾款未清，但结合钱某1和钱某2的证人证言以及被上诉人已实际装修该房屋并入住至今的事实，本院认为被上诉人付清案涉房屋的全部购房款已具高度盖然性。其次，被上诉人与原审被告沈德生一致确认该协议的签署并非是面签，而是通过中间人钱某1在双方之间传递签署，也即被上诉人在签字时，原审被告沈德生一方未在场；原审被告沈德生一方在签字时，被上诉人亦未在场，故双方均没有亲眼见证对方签字，但根据传递人钱某1的证人证言，其认可该协议的真实有效性。然后，无论两原审被告是否系重组家庭，上诉人系原审被告沈德生的亲生女儿无可争议，被上诉人基于此客观事实形成了原审被告沈德生有权代表上诉人签署《房屋买卖协议》的认识，合情合理。又基于该协议不是双方当事人面签的客观实际，一审认为被上诉人有理由相信“沈炜”二字系上诉人本人所签亦有一定道理。但无论是何种解释，被上诉人在签署案涉《房屋买卖协议》时均属善意。最后，上诉人自认其将案涉房屋过户至自己名下时已然知晓该《房屋买卖协议》，是出于其房屋权利受损的担心考虑，才将案涉房屋过户至自己名下，故无论上诉人为此过户行为支付了多少购房款，均不能认定上诉人在与两原审被告发生案涉房屋的买卖关系时属于善意，不可以此来对抗被上诉人。 综上所述，应当认为案涉《房屋买卖协议》对上诉人具有约束力，上诉人拒绝协助被上诉人办理将案涉房屋过户给被上诉人的手续缺乏事实基础和法律依据。鉴于此，一审根据本案实际情况，酌定上诉人向被上诉人支付1万元的违约金并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为50元，由上诉人沈炜负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年十一月十日 书记员  张 珺