江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初2608号原告：端木利林，男，1967年6月19日生，汉族，住江苏省仪征市。原告：姜梅琴，女，1976年7月2日生，汉族，住江苏省仪征市。两原告共同委托诉讼代理人：李玮，仪征市扬子法律服务所法律工作者。被告:江苏唐棣实业有限公司，统一社会信用代码91321081398322834F，住所地江苏省仪征市真州镇曹山路**。法定代表人：高飞，董事长。委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。被告:扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司，统一社会信用代码91321081MA1NHFFP3Y，，住所地江苏省仪征市真州镇曹山路**法定代表人：周拴保，执行董事。原告端木利林、姜梅琴与被告江苏唐棣实业有限公司、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告端木利林、姜梅琴的共同委托诉讼代理人李玮、被告江苏唐棣实业有限公司（以下简称“唐棣公司”）的委托诉讼代理人包志华到庭参加诉讼。被告扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司（以下简称“丽兹华尔顿公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告端木利林、姜梅琴向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告唐棣公司签订的《商品房买卖合同》，被告唐棣公司返还原告购房款160000元以及由其承担至2019年1月2日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率承担损失；二、请求法院依法解除原告与被告丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》，被告丽兹华尔顿公司返装修款167655元，并按照装修款20%支付违约金，赔偿原告损失；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年，被告唐棣公司与被告丽兹华尔顿公司以希尔顿酒店来仪征投资酒店式公寓为名，销售位于仪征市的美尼汽车生活广场的不动产。被告唐棣公司与被告丽兹华尔顿公司系合作关系，原告购买被告唐棣公司名下的不动产，再委托被告丽兹华尔顿公司来经营管理，并每年按照《委托经营管理协议》的约定支付租金。2018年5月20日，两原告与两被告分别签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》。同时，向被告唐棣公司支付部分房款160000元，向被告丽兹华尔顿公司支付房屋装修费用167655元。嗣后，被告丽兹华尔顿公司在未经原告的同意之下单方面解除双方签订的《委托经营管理协议》，装修工程一度停滞不前。原告事后了解，被告丽兹华尔顿公司已离开仪征地区，不再负责双方的经营事宜，被告丽兹华尔顿公司根本违约的行为导致原告强烈的不安感，故请求法院解除双方之间签订的《委托经营管理协议》。被告唐棣公司以希尔顿酒店来仪征投资酒店式公寓属于误导消费者，实际上与希尔顿酒店没有任何关系。原告购买不动产的根本原因是信赖“希尔顿”这个品牌，且委托被告丽兹华尔顿公司经营管理有租金收入，属于投资购房，但被告丽兹华尔顿公司的违约行为使得原告不再愿意购买该处房产，恳请法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款以及赔偿原告损失。两原告提供以下证据：1、原告与被告唐棣公司签订的商品房买卖合同一份，证明原告与被告唐棣公司购房的事实；2、原告与被告丽兹华尔顿公司签订的委托经营管理协议一份，证明委托经营管理的事实，在本协议第五条第一款的总投资额为520063元，该款是由房价装修款以及前两年的租金共同构成，说明两份合同是捆绑销售；3、由被告唐棣公司出具的发票一份，证明原告已经实际缴纳房款160000元；由被告丽兹华尔顿公司出具的收据一份，证明原告已经交付装修款137655元；由苏州华美部落房地产经纪有限公司出具的收据一份，证明原告缴纳30000元的服务费；银联商务签购单二张、汇款存根七张，证明原告向两被告及苏州华美部落房地产经纪有限公司支付了上述款项；4、2019年8月21日下午16点28分，由仪征法院徐美菊法官与房产销售人员朱琳通话的录音光盘一张以及文字整理稿一份，证明本案涉及到的两份合同必须同时签署，否则是不行的；5、广告牌的照片一份，证明两被告以希尔顿酒店的名义对外招商，造成我方重大误解；6、朱琳与原告端木利林之间微信截图一份，证明朱琳时任置业顾问。被告唐棣公司辨称，原告在本案中提出了两个不同的法律关系的诉求，第一项请求要求与被告唐棣公司解除《商品房买卖合同》，第二个法律关系是要求解除与被告丽兹华尔顿公司之间的《委托经营管理协议》，那么我公司就原告的第一项请求作如下答辩：原告与被告唐棣公司是单纯的商品房买卖合同关系，原告与被告唐棣公司签订了商品房买卖合同后，原告按照约定交纳了160000的购房款，尚有160000购房款依照协议约定原告应当办理按揭贷款手续，但是原告并未办理按揭贷款手续，也未向被告唐棣公司支付全部的购房款，双方并且在房产登记部门办理了网上备案登记手续，所以双方之间的合同是真实合法有效的。对于原告方与被告丽兹华尔顿公司签订的委托管理协议，双方就委托经营事项的约定，在2020年12月31日之前原告获得的利益并未收到损害，每年的31204元的收益均在装修款中予以扣除。被告唐棣公司在合同履行过错中没有任何违约行为，原告要求行使解除权，已经超过了除斥期间，故请求法院依法驳回原告要求解除买卖合同并要求返还购房款的诉讼请求。被告唐棣公司未提供相关证据。被告丽兹华尔顿公司未应诉答辩。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2018年初，被告唐棣公司发布广告，宣传希尔顿酒店即将来仪征，在美尼汽车生活广场经营酒店式公寓，使两原告产生投资意向。2018年5月20日，两原告来到两被告共同委托的房地产代理销售公司咨询房屋投资信息，代理销售公司置业顾问朱琳详细向两原告介绍了酒店式公寓房投资模式以及获取收益的方式，并告知原告在签订《商品房买卖合同》时，须先与丽兹华尔顿公司签订《委托经营管理协议》，两份合同同时签订才能在将来产生效益，所以不单卖美尼汽车生活广场商品房。当日，两原告与被告唐棣公司预签《商品房买卖合同》一份（被告唐棣公司在合同上盖章签字时间为2018年5月23日），该合同约定，原告购买唐棣公司位于仪征市美尼汽车生活广场2号楼517室房屋，房屋建筑面积39.33㎡，单价8136.28元/㎡，房屋总额320000元。合同签订当日，两原告向被告唐棣公司支付50%首付款160000元，剩余50%房款办理银行按揭贷款支付。同时，两原告又与被告丽兹华尔顿公司签订《委托经营管理协议》（含《委托装修补充协议》）一份，《委托经营管理协议》约定，两原告将准备购买的美尼汽车生活广场2号楼517室房屋委托丽兹华尔顿公司管理，管理期限10年（自2019年1月1日至2028年12月31日），房屋装修（不包括装修费）由丽兹华尔顿公司负责，房屋维护及今后日常支出的相关运营费用由丽兹华尔顿公司承担，丽兹华尔顿公司按照两原告投资总额520063元的6%-10%向两原告支付租金，2019年-2020年每年支付租金6%（520063元×6%﹦31204元），10年间每两年租金递增1%；《委托经营管理协议》的附件《委托装修补充协议》约定，两原告委托被告丽兹华尔顿公司对其所购房屋进行装修，装修标准为3500元/㎡，两原告承担装修费137655元。上述合同（协议）签订后，原告向被告唐棣公司支付购房款160000元，向被告丽兹华尔顿公司支付房屋装修费137655元,向代理销售方苏州华美部落房地产经纪有限公司支付购房服务费30000元；根据《商品房买卖合同》，合同双方在不动产登记部门办理了预购商品房备案登记手续；两原告向代理销售公司提交了相关按揭贷款所需材料，代理销售公司在为两原告办理按揭贷款时未得到银行批准。2019年春节后，被告丽兹华尔顿公司停止对原告所购房屋装修。2019年8月，原告端木利林路过美尼汽车生活广场时发现，被告丽兹华尔顿公司已经关门歇业，单方终止了与原告之间的协议履行。另查明，被告丽兹华尔顿公司于2017年3月8日在仪征登记成立，公司股东2人，江苏乐如实业发展有限公司占股95%，丽兹华尔顿公司法定代表人周拴保占股5%，公司注册资本20000000元，实缴1000000元，未到位注册资本19000000元。上述事实，有两原告与被告唐棣公司签订的《商品房买卖合同》、两原告与被告丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》（含附件《委托装修补充协议》）、被告唐棣公司出具的收到原告购房款160000元的增值税发票、被告丽兹华尔顿公司出具的收到原告房屋装修款137655元的收据、苏州华美部落房地产经纪有限公司出具的收到原告购房服务费30000元的收据、银联商务签购单、汇款存根、法官与案涉房产销售人员朱琳的通话录音光盘以及文字整理稿、被告唐棣公司、丽兹华尔顿公司“希尔顿来了”的广告牌照片、朱琳与原告端木利林之间的微信截图、本院调取的被告丽兹华尔顿公司以及案外人江苏乐如实业发展有限公司的工商登记信息、双方当事人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，两原告分别与两被告签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人之间的真实意思表示，故应认定合法有效。关于两原告的诉讼请求二，本院认为，被告丽兹华尔顿公司单方终止《委托经营管理协议》的履行，以自己的行为表明将不履行合同的主要义务，致使两原告不能实现买房投资收益的目的，且从两原告知道被告丽兹华尔顿公司单方终止合同的履行（2019年8月）至两原告起诉向两被告主张权利（2020年5月25日）的期间未满一年，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第四项的合同解除条件，现两原告主张解除与被告丽兹华尔顿公司签订的《委托经营管理协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。两原告要求被告丽兹华尔顿公司返还装修款167655元，其中的137655元有相关事实依据，本院予以支持。两原告将苏州华美部落房地产经纪有限公司收取的购房服务费30000元一并计入丽兹华尔顿公司收取的装修费名下，与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告丽兹华尔顿公司按照装修款的20%支付违约金以赔偿原告损失的请求，无合同依据，本院不予采纳。原告房屋装修款的利息损失，可按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从其主张权利之日（2020年5月25日）起计算至被告丽兹华尔顿公司清偿全部债务之日止。关于两原告的诉讼请求一，本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，两被告以希尔顿酒店的名义对外发布虚假的招商信息，并且对案涉房屋进行“捆绑式”销售，属于“两位一体”，在被告丽兹华尔顿公司单方终止《委托经营管理协议》的履行后，可视为被告唐棣公司的违约行为而致使两原告不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，两原告要求解除与被告唐棣公司签订的《商品房买卖合同》以及返还其购房款160000元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。两原告要求被告唐棣公司按照同期银行贷款利率标准承担至2019年1月2日起至实际支付之日止的购房款利息的请求，无合同依据，本院不予采纳。原告购房款的利息损失，可按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从其主张权利之日（2020年5月25日）起计算至被告丽兹华尔顿公司清偿全部债务之日止。案外人苏州华美部落房地产经纪有限公司是两被告的委托销售公司，其行为产生的后果由作为委托人的两被告负责，受托人处理委托事务的费用亦应由委托人负担，苏州华美部落房地产经纪有限公司违规收取了两原告的购房服务费30000元，对两原告的此项购房损失两被告应共同承担赔偿责任，即由两被告各赔付15000元。被告丽兹华尔顿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的诉讼权利，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二、第四项、第九十七条、第三百九十七条、第三百九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告端木利林、姜梅琴与被告江苏唐棣实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；解除原告端木利林、姜梅琴与被告扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司签订的《委托经营管理协议》（含附件《委托装修补充协议》）。二、被告江苏唐棣实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告端木利林、姜梅琴购房款人民币160000元，赔偿两原告购房损失人民币15000元，并支付两原告购房款利息（计息方法：以购房款160000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2020年5月25日起计算至被告江苏唐棣实业有限公司返还全部购房款之日止）。三、被告扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告端木利林、姜梅琴房屋装修款人民币137655元，赔偿两原告购房损失人民币15000元，并支付两原告购房款利息（计息方法：以房屋装修款137655元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2020年5月25日起计算至被告江苏唐棣实业有限公司返还全部购房款之日止）。四、驳回原告端木利林、姜梅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6215元，公告费600元，合计6815元，由被告江苏唐棣实业有限公司、扬州市丽兹华尔顿酒店管理有限公司各负担3408元。两被告应负担的诉讼费已由两原告垫付，两被告于本判决生效之日起十日内各给付两原告3408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 彭 辉人民陪审员 杨 袁人民陪审员 徐学军二〇二〇年十一月九日书 记 员 程宵旭