浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初5637号 原告（反诉被告，以下简称原告）：宁波鼎加测控设备有限公司（统一社会信用代码：91330282567000036D），住所地：慈溪市坎墩街道坎西村。 法定代表人：胡强燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡江川，浙江春煦律师事务所律师，执业证号：××。 被告（反诉原告，以下简称被告）：浙江豪威客食品饮料有限公司（统一社会信用代码91330200053819060Y），住所地：宁波（慈溪）绿色农产品加工基地绿园一路**。 法定代表人：宗泽后，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐晴波，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师，执业证号：××。 原告宁波鼎加测控设备有限公司（以下简称鼎加公司）与被告浙江豪威客食品饮料有限公司（以下简称豪威客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告豪威客公司向本院提出反诉，本院经审查后，决定将两案合并审理。本案于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告鼎加公司的委托诉讼代理人胡江川与被告豪威客公司的委托诉讼代理人徐晴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎加公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的租赁合同关系，解除时间为2020年4月26日；2.判令被告依法腾退位于慈溪市××镇××路××号的租赁厂房并返还给原告；3.依法判令被告支付原告自2020年1月1日起至厂房实际腾退之日止、按日租金2732元计算的租金及房屋占有使用费；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告豪威客公司于2014年1月1日起向案外公司慈溪市叮当食品加工有限公司（以下简称叮当公司）租赁了位于慈溪市××镇××路××号，面积约8000平方米的厂房，并签订了《厂房租赁合同》。根据合同内容显示，该厂房的租赁期限自2014年1月1日至2023年12月30日，共计10年，其中2020年至2023年每年支付100万元，租金应在每年1月30日凭发票付清。其后，叮当公司于2019年6月将该厂房转让给了原告，并且函告被告自2020年1月1日起，该租赁厂房的合法拥有者为原告，被告应将约定租金直接付给原告。原告也根据合同约定，开具了100万元的发票给被告，并通过邮政ＥＭＳ的方式将此寄给了被告，并多次告知被告支付应付的租金。但是被告却拒收租金发票，并以种种理由拒绝支付约定租金，甚至发函告知原告明确拒绝支付2020年的租金，对于租赁厂房也一直在使用中。 被告豪威客公司本诉答辩意见如下：不同意解除租赁合同关系，双方应当继续履行租赁合同，被告并未违约，不支付租金系原告未依约履行维修义务。若双方解除租赁合同关系，原告应当赔偿装修损失。 被告豪威客公司反诉诉讼请求：1.判令鼎加公司继续履行与豪威客公司于2013年5月18日签订的《厂房租赁合同》；2.鼎加公司对位于慈溪市××镇××路××号的房屋进行维修，且维修质量须达到相关部门规定的质量标准；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：被告与案外人叮当公司于2013年5月20日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定由叮当公司将位于慈溪市××镇××路××号××平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期限为2014年1月1日至2013年12月30日，共计10年。2014年至2016年每年租金为60万元，2017年至2019年每年租金为80万元，2020年至2023年每年租金为100万元，由被告对租赁房屋进行装修，租赁房屋及附属设施的维修均由叮当公司负责等内容。上述合同签订后，被告依约对房屋进行装修，并使用租赁物至今。在房屋租赁期间，租赁房屋屋顶出现大面积渗水，墙面脱落等多处质量问题。严重影响了被告的正常生产经营，给被告造成了重大的经济损失。被告多次联系叮当公司，要求叮当公司立即对租赁房屋进行维修，以减少给被告造成的损失。但叮当公司一直未予维修，仅于2019年1月28日向被告出具承诺书一份，承诺于2019年春节（2月15日）后马上修补租赁的房屋屋顶，不完成修补可在2020年房租中扣除。但上述承诺书出具后，叮当公司从未按其承诺对租赁房屋进行修补。2020年3月份，被告突然收到原告及叮当公司的通知，陈述其向叮当公司购买了租赁房屋，并办理的不动产过户登记，提出要与被告签订新的房屋租赁协议，并将租金支付给原告等要求。被告本着友好协商，诚信为本的原则，书面回函反诉被告，提出遵照原租赁协议执行，对租赁厂房进行维修等要求。但时至今日，原告就房屋租赁事宜未与被告进行进一步的沟通，也未对租赁房屋进行任何维修。 原告鼎加公司对反诉答辩意见如下：根据《厂房租赁合同》的约定，被告应于2020年1月30日前支付租金，双方经过多次沟通，被告先是表示将不再租赁房屋，故不会支付租金，但2020年被告在经营使用，又称对于涉案房屋买卖的交易不知情，要求原告出具承诺书，并提供交易情况，证明涉案房屋产权已归原告所有，最后被告称100万租金已抵扣房屋漏水的损失，无须再支付2020年的租金。原告认为被告的种种行为只是不支付租金所找的借口。关于漏水问题，原告已经在积极联系维修人员，将会在被告腾房后进行维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2013年5月，案外人叮当公司与被告豪威客公司签订《厂房租赁合同》一份，约定叮当公司将位于慈溪市××镇××路××号出租给被告，出租面积约为8000平方米。租期自2014年1月1日至2023年12月30日。租金标准：2014年至2016年每年支付60万元，2017年至2019年每年支付80万元，2020年至2023年每年支付100万元。租金均按每年1月30日凭发票付清。在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任应由叮当公司负责（豪威客公司使用不当除外）。2019年5月29日，叮当公司与原告鼎加公司签订《不动产买卖协议》一份，叮当公司将其名下位于慈溪宁波（慈溪）绿色农产品加工基地（崇寿镇内）的不动产转让给鼎加公司，不动产证号为：慈2013慈000257号和国用2013第201012号。随该不动产一并转让的附属建筑物为附250ＫＶ变电站；随该不动产一并转让的有关不动产内固定设施设备及叮当公司名下的水、电、燃气、通讯等所有配套设施。该不动产总价为2820万元。2019年6月27日，双方办理了产权过户手续，鼎加公司取得上述不动产所有权。2019年9月，鼎加公司法定代表人胡强燕与豪威客公司法定代表人宗泽后通过微信联系，宗泽后得知厂房已完成买卖交易后表示“准备不做了……我们已经付了2019年全年的房租，在年底前我们把这个公司结束掉……”。2019年12月23日，鼎加公司邮寄通知函给豪威客公司，书面告知厂房转让的情况，并提醒豪威客公司将下一年度的租金支付至指定账户，无须再向叮当公司支付相关租金。2019年12月31日，豪威客公司复函鼎加公司，表示已收到催缴租金的通知函，在满足以下条件时可以缴纳租金：（1）请贵司向我司提供与慈溪市叮当食品加工有限公司关于厂房产权转让合同以及现在贵司对此厂房的产权证明（原件或公证复印件）；（2）贵司与我司签订协议保证，我司向贵司缴纳租金之后，如慈溪市叮当食品加工有限公司向我司重复追索租金的，贵司应将我司缴纳的租金以及利息（按照同期银行存款利率）返还给我司，并赔偿我司因此受到的经济损失。2020年3月12日，鼎加公司再次向豪威客公司邮寄通知函，告知厂房买卖的情况，并要求确认是否继续租赁以及支付租金的相关事项。2020年3月30日，叮当公司出具通知函一份，告知豪威客公司已将厂房转让给鼎加公司，从2020年1月1日起，豪威客公司应将厂房剩余租期的租金直接支付给鼎加公司，无须再支付给叮当公司相关厂房租金。2020年4月20日，豪威客公司确认收到叮当公司出具的通知函。2020年4月26日，豪威客公司给鼎加公司发送公函一份，回复愿意就厂房续租问题进行友好协商，依据“买卖不破租赁”之规定，双方之间的租金仍应以100万元一年为准，但豪威客公司曾与叮当公司交涉，表示出租厂房存在多处房屋质量问题，严重影响了公司的正常生产经营，叮当公司于2019年1月28日出具了承诺函，承诺“于2019年春节（2月15日）后马上修补租赁的房屋屋顶，不完成修补可在2020年房租中扣除。”但叮当公司从未按其承诺进行修补，鼎加公司作为该处厂房及土地的受让人，应当继续承担叮当公司所承诺的修补义务；同时，根据承诺书，2020年的租金已经和豪威客公司因房屋质量问题造成的损失相互抵销。2020年5月13日，鼎加公司向豪威客公司开具了100万元租金的发票，邮寄给豪威客公司，但因无法联系到收件人而退回。2020年5月21日，双方公司法定代表人再次通过微信沟通关于支付租金的事宜，豪威客公司法定代表人宗泽后表示房租肯定要付的，具体如何支付需要协商解决。但双方协商不成，引发纠纷。 另查明，2019年1月28日，叮当公司法定代表人出具承诺书一份，承诺于2019年春节（2月15日）后，马上修补贵公司租赁房屋屋顶。保证公司的正常房屋使用，如不完成维修可以在2020年房租中扣除。但叮当公司未按约进行维修。 本院认为，叮当公司与豪威客公司签订《厂房租赁合同》中约定，豪威客公司应于每年1月30日支付租金。厂房转让之后，豪威客公司继续租用，仍应按照约定将2020年度的租金支付给新的所有权人，即鼎加公司。豪威客公司认为因租用的厂房未得到维修，故2020年的租金已经和因房屋质量问题造成的损失相互抵销。本院认为，根据双方提交的往来函件，豪威客公司在得知厂房已经转让后并未第一时间提出房屋屋顶漏水的问题，而是在鼎加公司和叮当公司多次明确产权转让及租金支付问题之后，在未经得鼎加公司同意的情况下，直接提出租金与漏水损失相互抵销，该拒绝支付租金的行为已经构成违约。退一步讲，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，负责维修的承诺是叮当公司出具的，厂房转让后，豪威客公司可与鼎加公司及叮当公司对于房屋维修事宜进行具体协商，但并不能作为拒不支付租金的理由，也不能未经协商擅自与应付房租相互抵销。 综上，因被告豪威客公司违约，原告鼎加公司有权解除《厂房租赁合同》，合同于被告提出不再支付2020年度租金之日即2020年4月26日解除。合同解除后，被告应及时腾退所租用的厂房病返还给原告。因被告违约不支付租金，故被告要求原告赔偿装修损失，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告宁波鼎加测控设备有限公司与被告浙江豪威客食品饮料有限公司之间的租赁合同关系于2020年4月26日解除； 二、被告浙江豪威客食品饮料有限公司应于本判决生效之日起七日内腾退位于慈溪市××镇××路××号的租赁厂房并返还给原告宁波鼎加测控设备有限公司； 三、被告浙江豪威客食品饮料有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波鼎加测控设备有限公司自2020年1月1日起至实际腾退日止、按日租金2732元计算的租金及占有使用费； 四、驳回被告浙江豪威客食品饮料有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费12138元，减半收取计6069元，反诉受理费2150元（已减半），均由被告浙江豪威客食品饮料有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 张 熠 二〇二〇年十一月十一日 书记员 张迪玮