辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2423号上诉人（原审被告）：徐国庆，男，1979年10月1日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司职员。上诉人徐国庆因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐国庆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人自2015年至2019年按每年48元收取卫生费；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、伟达物业没有按合同要求对本园区进行有效管理，园区内设施没有进行过维护，维修，车辆管理无序，门卫无人看守，绿化、道路破损无人养护，不应按一审判决的原物业服务费标准的70%交纳，应按无物业园区只缴纳卫生费标准交纳。按国务院《物业管理条例》总则第二条物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，有业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。规定提及的这些内容伟达物业都没有做到。(一)、抚顺伟达物业管理有限公司在2015年6月18日与本园区业主委员会签订《物业管理委托合同》后没有按照合同要求对本园区进行维护管理，造成园区绿化率不足，公共绿地被个人大面积占用变成了自己家的院子，并且还盖上了彩钢房，按照《物业管理条例》第五十条规定业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的公共利益，物业公司应该责令将其拆除，但伟达物业不管不问。在2015年6月伟达物业进驻本园区后同年本单元楼道门出现问题，二楼至三楼楼道玻璃破碎，本人去物业报修多次，无人修理直至伟达物业在2019年6月退出本园区都没有修理过一次。园区内道路破损严重，车辆停放无序造成下水井被车辆压塌，压塌的地面形成大坑，造成严重的安全隐患，孩子被多次绊倒腿部脚部擦伤。园区四个门只有正门有人看守其他三个门无人看守并且处于严重破损状态。夜间园区照明只有正门两处路灯好用以外，其他路灯一个不亮等一系列问题。(二)、上述这些问题在伟达物业进驻本园区后就己经存在，业主委员会与伟达物业多次沟通督促让其进行维修，伟达物业还是不管不修，最后业主委员会要求和伟达物业终止合同，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项通过业主大会业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业，但伟达物业不上交相关手续，业主委员会在没有办法的情况下于2018年（具体月份记不清）解散。新业主委员会在社区协助下在2019年年初成立，要求与伟达物业终止合同，开始物业不同意终止合同，而后不知什么原因合同于2019年9月26日终止。二、一审判决认定事实不清，证据不足。(一）、伟达物业与本园区签订合同日期应该是2015年6月18日至2020年6月17日止，但在一审判决中并未提到本园区原业主委员会由何原因解散，签订合同是由什么原因提前终止，这都和伟达物业没有对公共设施进行维护，损坏设施没有进行维修等问题有直接关系。物业服务费是物业公司服务本园区，业主交费给物业公司，现在是伟达物业公司在进驻本园区后就没有对本园区进行过任何服务，业主不应交物业服务费，并且在一审中伟达物业公司提到的多次对设施进行维修绿化养护等没有拿出实质性的证据。(二)、伟达物业在2019年9月26日退出本园区后为什么没有当时提起补缴物业费诉讼，而是一年后才提出补缴物业费的诉讼请求，明显是想隐瞒证据，躲避事实真相。综上，一审判决没有查清事实，损害了上诉人的合法权益，请求二审依法改判。伟达物业辩称，被上诉人是2015年6月18日通过枫泽家苑业委会招标后，与业委会正式签订的物业委托管理合同。被上诉人2019年9月30日撤离园区，撤离原因是因为不交费业主太多，被上诉人无法维持正常的经营，主动提出申请张贴告示撤离该园区。被上诉人跟业委会签订物业委托合同中明确规定了服务类型是高层、多层、门市、车库，服务期限到2020年。上诉人自被上诉人进驻园区后一直未交过物业费用。伟达物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年6月18日至2019年9月30日期间的物业费3764.87元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：由伟达物业管理枫泽家苑小区，委托管理期限为五年，自2015年6月18日起至2020年6月17日止；物业管理服务费为高层每月每平方米0.8元、多层每月每平方米0.7元、门市每月每平方米1元、车库每月每平方米0.5元，空置房屋的管理服务费，向业主收取，未售出的向开发商收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金；伟达物业需实现：房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对伟达物业的满意度达到90%。合同签订后，伟达物业开始对枫泽家苑小区进行物业管理服务。徐国庆房屋系望花区枫泽家苑小区9号楼5单元301号多层住宅，建筑面积104.57平方米，2015年6月18日至2019年9月30日期间，其未交纳物业费。伟达物业于2019年9月26日退出枫泽家苑园区。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。伟达物业依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，徐国庆作为枫泽家苑小区的业主，有义务交纳物业服务费。关于徐国庆向伟达物业交纳物业服务费标准的问题，庭审中徐国庆抗辩伟达物业公司的服务未达到物业服务合同约定的服务标准，经一审法院工作人员现场勘察，该园区的四门中有三门处于无人值守的状态，且园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，大量井盖处于破损状态，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况，相对于望花地区相同物业收费标准的园区，伟达物业提供的物业管理和服务确实未达到合同中约定的标准，但考虑到物业服务水平下降与物业服务费收缴不足存在一定的因果关系，故一审法院酌情确定徐国庆按合同约定的物业费标准的70%交纳2015年6月18日至2019年9月26日期间的物业服务费为2629.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告徐国庆于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告抚顺伟达物业管理有限公司物业服务费2629.63元；二、驳回原告抚顺伟达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告徐国庆负担。二审审理期间，上诉人徐国庆提交10张照片，证明：被上诉人伟达物业没有对园区的绿化、公共设施进行维护维修。被上诉人伟达物业质证意见：该照片拍摄时间不明，不能证明被上诉人服务期间工作不到位。本院对该证据认定如下：因照片拍摄时间不明，故对于该证据的证明目的，本院不予认可。被上诉人伟达物业二审期间未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：上诉人徐国庆应否向被上诉人伟达物业缴纳物业管理费，一审法院按照伟达物业提供的物业服务水平确定的其就本案应收取的物业费标准是否合理。业主主张拒绝交纳物业费的依据必须是物业公司的物业服务构成实质瑕疵。上诉人徐国庆主张的被上诉人伟达物业对园区设施、路面维修不及时等问题，不能成为其拒缴全部物业费的理由。对上诉人徐国庆提出的物业管理方面存在的种种不尽人意之处,一审法院已充分考虑到上诉人个人的感受和异议意见,判决认定按照物业费标准的70%交纳物业费基本合适。上诉人徐国庆客观上接受了伟达物业提供的物业服务,理应支付物业费,现上诉人徐国庆上诉主张要求仅支付卫生费没有事实及法律依据,本院不予支持。至于上诉人徐国庆提出的部分业主违章装修和搭盖等问题,由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并无执法权,无权拆除违章搭建,业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张,但不能以此为由拒付物业管理费。综上,本案一审判决认定的物业收费标准和物业服务水平基本相当,本院予以维持。综上，上诉人徐国庆的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐国庆承担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 田 丰二〇二〇年十一月二十三日法官助理于子扉代书记员 孙 悦