湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1886号 上诉人（原审被告）：陈娟，女，1983年8月3日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 被上诉人（原审原告）：醴陵市心贴心物业管理有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道**。 法定代表人：黄小军，执行董事。 委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起上诉、反诉，代为领取诉讼文书等。 上诉人陈娟因与被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初1655号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年11月5日上诉人陈娟，被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司的委托代理人郑丽仙均到本院接受了询问。本案现已审理终结。 上诉人陈娟请求：1、撤销一审判决中要求上诉人交一个月空缺期物业费的判决；2、要求被上诉人在今年10月1日之前完成对本栋本单元两台电梯的年检，并将年检标签粘贴于电梯内；3、赔偿上诉人家人120元购买摩托车伞的费用；4、被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：醴陵市心贴心物业管理有限公司2016年7月31日就已经退出醴陵凯旋城小区，2016年8月至2016年11月是物业空缺期，被上诉人没有提供物业服务，无权收取物业费。一审判决认定事实不清，法律适用不当，请求二审法院发回重审或改判。 被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司答辩称，首先，上诉人陈娟的第二、三项诉讼请求，一审时并未起诉或反诉要求法院进行审理，不属于本案二审审理范围；其次，被上诉人与小区业委会在签订的补充协议中已明确委托被上诉方收取8月至11月之中一个月的物业费，折抵物业空缺期小区产生的水电气等费用，因此被上诉人有权要求上诉人支付一个月空缺期物业费，被上诉人已按合同约定为小区提供服务。上诉人拒不缴纳物业费的行为已构成违约。 醴陵市心贴心物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费11114元；2.判令被告承担本案诉讼费。原告当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告支付自2016年2月1日起至2020年4月30日止的物业费7460元。 一审法院认定事实：被告陈娟系醴陵市凯旋城小区17栋306号房屋业主，房屋建筑面积为138.41㎡。2016年1月31日，醴陵市凯旋城业主委员会（甲方）与原告心贴心物业公司（乙方）签订《醴陵凯旋城物业服务合同》，合同约定：1.甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵凯旋城范围内的物业选聘乙方提供物业服务。2.乙方提供物业服务的主要内容为：房屋的使用、维修、养护；物业范围的共用设施、设备及场所（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、廊道、木质设施、墙面污损、摩托车停放处、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修和管理；物业公用部分、绿化带和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通及污水池半年一次清理；负责公共生活秩序维护（包括协助公安机关做安全防范和消防管理工作，保证消防设施正常使用）；负责文娱活动场所秩序维护，确保娱乐场所不扰乱业主的正常生活秩序；负责便民服务网点及物业范围内所有商业经营场所秩序的维护；负责车辆行驶及停泊秩序的维护等。3.物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用；物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业管理企业自身固定资产折旧；物业共同部位、设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。4.合同期限为三年半，自2016年2月1日起至2019年7月31日止。5.物业费按房屋建筑面积计算，板房住宅为0.65元/㎡/月，普通电梯房1.1元/㎡/月，高层电梯房为1.2元/㎡/月，住宅物业费可提前半年或一年一次收取。 上述合同签订后，期间因醴陵市凯旋城业主委员会提出终止合同，原告于2016年7月31日退出该小区的物业服务。2016年11月15日，醴陵市凯旋城业主委员会与原告签订《补充协议》，约定2016年8月1日至2016年11月2日期间，因原告未提供物业服务，在上述三个月期间因物业服务发生的一切费用均由醴陵市凯旋城业主委员会负责处理。该期间小区产生的费用由醴陵市凯旋城业主委员会委托原告收取2016年8月份一个月的物业费进行抵扣，2016年9月1日至2016年11月2日期间的物业服务费，原告不予收取。原告原已收取业主的物业费自动转为以后（2016年11月3日起）的物业费。原告提供物业服务期间（含2016年2月1日至2016年7月31日）有权向业主收取物业服务费。2016年2月1日之前，醴陵市凯旋城业主委员会欠付的电梯年检费和维保费，原告不负责任。 同日，醴陵市凯旋城业主委员会（甲方）与原告心贴心物业公司（乙方）再次签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，合同约定：1.甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵凯旋城范围内的物业选聘乙方提供物业服务。2.乙方提供物业服务的主要内容为：物业共用部位及共用设施设备（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机修）的管理和维护，负责公共绿化的养护，负责公共区域环境卫生的维护，负责公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，负责物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等，负责物业维修、更新、改造费用的账务管理等。3.物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用；物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业管理企业自身固定资产折旧；物业共同部位、设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。4.合同期限为三年，自2016年11月3日起至2019年11月2日止。5.物业费按房屋建筑面积计算，板房住宅为0.65元/㎡/月，普通电梯房1.1元/㎡/月，高层电梯房为1.2元/㎡/月，住宅物业费提前一个季度、半年或一年一次收取，乙方收取物业费至2019年11月2日止。6.甲方应督促开发商将小区内消防、监控设施完善到位，使上述设施在签订本协议之日起30日内能够投入正常运行、确保小区的安全。在消防、监控设施未完善好之前，如因此发生安全事故，乙方不承担法律责任。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。 合同到期后，因醴陵市凯旋城小区业主委员会换届尚未完成，经醴陵市物业管理办公室、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会等部门协商，确定原告在醴陵市凯旋城小区延续服务半年，即自2019年11月15日起至2020年5月15日止。原告进驻醴陵市凯旋城小区服务期间，被告一直未交纳物业费。原告多次催收未果，故诉至本院要求处理。 在诉讼过程中，原告向原审出具书面声明，综合被告家实际情况，自愿按法院认定的欠交金额的90%计收物业费。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告系醴陵市凯旋城小区物业服务企业，被告系该小区17栋306号房屋业主，原告与醴陵市凯旋城小区业主委员会签订的《醴陵市凯旋城物业服务合同》、《补充协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供物业服务后，被告应当依约交纳相关费用。本案中，被告房屋系普通电梯房，房屋面积为138.41㎡，其自2016年2月1日起至2020年4月30日止未交纳物业费，其中2016年2月1日至2016年7月31日以及2016年11月3日至2020年4月30日期间，原告在醴陵市凯旋城小区提供物业服务属实，被告应向其交纳相应的物业费7308.05元（1.1元/㎡/月×48月×138.41㎡）；至于2016年8月1日至2016年11月2日期间的物业费，因原告与醴陵市凯旋城小区业主委员会已在《补充协议》中明确约定委托原告收取一个月的物业费抵扣物业空缺期小区产生的水、电、清理等费用，即被告应向原告交纳152.25元（1.1元/㎡/月×1月×138.41㎡）。故被告应向原告交纳物业费合计4599.83元（4505.95元+93.87元）。因原告已向原审出具书面声明，综合被告家实际情况，自愿按本院认定金额的90%计收物业费，故被告应向原告交纳物业费6714.27元[（7308.05元+152.25元）×90%]。 关于被告的抗辩主张：1.小区消防设施问题，醴陵市凯旋城小区业主委员会与原告签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，约定醴陵市凯旋城小区业主委员应督促开发商将小区内消防设施完善到位，使上述设施在签订协议之日起30日能够投入正常运行、确保小区安全。在消防设施未完善好之前，如因此发生安全事故，原告不承担责任。故醴陵市凯旋城小区的消防设施的完善属于合同约定的业主委员会的义务，被告仅提供相关照片不足以证明原告未履行消防设施的后续的维护职责。至于电梯未进行年检问题，被告未提供证据证明。2.下水管反水未处理妥当、电表旁边的开关要求付费后更换。原告提交了管道疏通记录以及《请求解决16-17栋地下排污管道修复资金的函》，证实原告多次就被告所住楼栋的下水管进行日常疏通，并向醴陵市凯旋城小区业主委员会提出使用专项资金整改小区16-17栋地下排污管道的建议，而被告提供的照片及视频仅能证明其家中存在管道返水的问题，并不能证明原告未对原告反映的问题进行处理。至于更换电表旁边的开关，原、被告均已知可由相关部门免费更换，原告虽未及时告知被告，但亦未给被告造成实际损失。3.原告未解决其家中漏水导致墙面开裂问题，被告未提供证据证明房屋漏水原因，亦未提供证据证明该维修属于物业服务的范围。4.小区楼道及楼周边卫生的清扫问题，原告作为物业公司对小区公共区域环境卫生负有维护义务，但被告仅提供照片无法证明原告长期未对小区进行清扫，未履行合同约定义务。5.小区公共部位广告的收益去向问题，被告未提供证据证明小区公共部位广告的收益情况及收益系由原告收取。6.被告所述小区保安阻拦其家人进入小区的问题，系因被告家人驾驶摩托车驶入汽车通道入口，车上物品触发闸栏报警，小区保安与其沟通未果，双方因此发生争执。至于被告主张摩托车受损事实，因其未提供证据证明其损失，且涉及案外人权益，本案不作处理。综上，被告抗辩理由不成立，且原告已根据其实际情况给与相应减免，其拒交物业费无法律依据，原审不予支持。 综上，被告抗辩理由不成立，且原告已根据其实际情况给与相应减免，其拒交物业费无法律依据，原审不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈娟于本判决生效后五日内支付原告醴陵市心贴心物业管理有限公司自2016年2月1日起至2020年4月30日止的物业费6714.27元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈娟负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：一审判决中要求上诉人陈娟交一个月空缺期物业费是否有事实和法律依据？上诉人陈娟的第二、三项上诉请求是否符合法律规定。现分析如下： 醴陵市心贴心物业管理有限公司系醴陵市凯旋城小区物业服务企业，陈娟系该小区17栋306号房屋业主，醴陵心贴心物业公司与醴陵市凯旋城小区业主委员会签订的《醴陵市凯旋城物业服务合同》、《补充协议》，合法有效，对包含陈娟在内的全体业主具有法律约束力。2016年11月15日，醴陵市凯旋城业主委员会与醴陵心贴心物业公司签订《补充协议》，约定2016年8月1日至2016年11月2日期间，因醴陵心贴心物业公司未提供物业服务，在上述三个月期间因物业服务发生的一切费用均由醴陵市凯旋城业主委员会负责处理。另在该协议的附件《2016凯旋城小区真空期费用》中记载“真空期三个月物业公司未服务，受业委会委托物业公司收取一个月的物业费抵扣真空期费用。”的约定，因上述约定系醴陵市凯旋城业主委员会的真实意思表示，原审根据该约定判令陈娟交纳空缺期一个月的物业费并无不妥。 其次，上诉人陈娟的第二、三项上诉请求，因陈娟在一审时并未起诉或反诉要求法院进行审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，上述诉讼请求不属于本案二审审理范围。 综上所述，上诉人陈娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人陈娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年十一月二十一日 法官助理李艳 书记员王琳