沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初2883号原告：赵家来。原告：徐秀娥。委托诉讼代理人：赵家来。被告：沈阳大东方置业有限公司。法定代表人：刘素英。委托诉讼代理人：陈明明。被告：沈阳国瑞兴业商务有限公司。法定代表人：刘素英。委托诉讼代理人：陈明明。被告：沈阳百瑞智宏房地产置业有限公司。法定代表人：邢晓光。委托诉讼代理人：李曙光。委托诉讼代理人：王鸿达。原告赵家来、徐秀娥与被告沈阳大东方置业有限公司（以下简称“大东方公司”）、沈阳国瑞兴业商务有限公司（以下简称“国瑞公司”）、沈阳百瑞智宏房地产置业有限公司（以下简称“百瑞公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员肖立忠担任审判长并主审，与人民陪审员王春艳、马雪梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵家来暨徐秀娥的委托诉讼代理人，被告大东方公司与国瑞公司的委托诉讼代理人陈明明，被告百瑞公司的委托诉讼代理人李曙光、王鸿达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原物业费缴纳标准1元/平方米收取物业费;2、判令被告恢复对原告的供电服务;3、判令被告按照国家商业用电供电收费标准0.6452元/度收取电费;4、判令被告对房屋漏水问题进行维修；5、判令被告对此房屋的临时供电转为供电局正式供电；6、确认被告大东方公司和百瑞公司之间签订的物业转让合同无效。7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年，二原告与被告大东方公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区房屋一处，建筑面积149.68平方米。2008年7月30日，原告与被告国瑞公司签订《前期物业服务协议》，自此，国瑞公司按照1元/平方米的价格向原告收取物业服务费，原告每年交纳物业费1796元。原告购买涉案房屋没多久，即发现房屋存在漏水的问题，虽曾多次与大东方公司、国瑞公司协商解决方案，但二被告一直以将所有存在漏水问题的房屋统一进行登记，到时候会一并进行处理予以搪塞，不予解决。2018年，在未经过任何合法程序的前提下，原物业公司擅自将物业服务业务转兑给被告百瑞公司。2019年初，百瑞公司向原告催缴物业费，当原告提出让其解决房屋漏水的问题时，百瑞公司称该问题与其无关，让原告或者找开发商、原物业公司，或者动用房屋维修基金解决。在未经过任何公示程序的前提下，擅自将物业费由原来的1元/平方米提高至1.8元/平方米，而电费按照1.11元/度收取（国家商业用电供电收费标准为0.6452元/度），这远高于国家商业用电供电收费标准。后因双方协商未果，百瑞公司对原告房屋进行断电处理。大东方公司所售原告房屋未办理正式供电，原告无法正常用电，影响原告正常生活。综上，原告认为，三被告的行为违反相关法律规定，且严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法支持原告的所有诉讼请求。被告大东方公司辩称：本案为物业服务合同纠纷，我方为商品房的开发单位，关于物业服务合同的相关事宜，与我公司无关。关于房屋漏水的问题，因原告已入住长达12年之久，早就超过了法律规定的保修期限，若确实需要维修，应启动公共维修基金进行维修。另，原告所使用的房屋从交付之日起就是正式电，而非临时电。被告国瑞公司辩称：我方为国瑞汽配城的原物业管理公司单位，因年年亏损，无力为汽配城经营管理，于2018年1月1日起，国瑞汽配城的物业就由沈阳百瑞智宏公司进行物业管理，故原告诉请的相关事项与我方无关。关于房屋漏水的事宜，保修期内属于开发商的责任，对于原告超过保修期后，应启动维修基金进行维修，与我方也无关。被告百瑞公司辩称：关于第一项诉请，原告于2008年7月30日在购买案涉房屋与开发商签署了物业服务协议，约定的物业费3元/平方米，扫保费0.10元/平方米，共计3.10元/平方米，直到2017年12月底，原物业公司为了促进汽配城的繁荣，把物业费优惠降至1元/平方米，用于所有的业主。我公司于2018年1月1日起接管了国瑞汽配城物业管理，继续按照1元/平方米的优惠政策收取物业费，2019年1月1日起，由于经营亏损，适当地调整了物业费的收费标准，调整为1.80元/平方米，得到了绝大多数业主的认可。目前为止，服务区域的物业费收费率在90%以上。通过查阅原物业公司的相关资料，显示原告从2014年至2017年连续四年拖欠物业费。所以，原告的第一项诉请，请求法院予以驳回。关于第二项诉请，在原告无理拖欠物业费的情况下，我公司不能为其提供相应的服务，包括转供电。关于第三项诉请，对于电费的收费标准，从2020年4月接到大东方公司关于转供电标准的通知后，我公司调整转供电标准由1.11元/度调整为1.01元/度，其中电费0.66元/度，设施设备维修及服务费0.35元/度，从2020年6月1日开始实施。所以，原告如果能够按照标准缴纳物业服务费，我公司可以按此标准对原告进行转供电。对于第四项诉请，原告购买房屋已经12年之久，早已超过了法定维修保质期限，据我公司所查，原告对原物业公司没有缴纳物业费也是这个原因。对于原告的该诉请，根据物业管理条例规定，只能通过启动维修基金的方式予以解决。关于第五项诉请非我公司职能范围，只能由政府协调供电局来进行解决，我公司也不愿意承担繁杂的转供电服务。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、产权证、电表数、电费收据、照片、前期物业服务协议、2018年1月至同年9月物业费发票等证据；被告大东方公司提供了沈阳国瑞汽配城项目物业服务合同、两份电费通知单和明细、竣工验收备案书等证据；被告百瑞公司提供了原告缴纳物业费流水表、电费流水表、前期物业服务协议、转供电服务实施方案、关于转供电服务的情况汇报、照片、公告等证据；被告国瑞公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年，二原告与被告大东方公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区房屋一处，建筑面积149.68平方米，交房期限为2008年7月31日前，该房屋所属的物业管理区域为国瑞汽配城。2008年7月30日，原告与被告国瑞公司签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费3元/月/平方米，垃圾清运费0.1元/月/平方米。在实际履行中，被告大东方公司如期交房。2017年12月14日，因《前期物业服务协议》即将到期。被告大东方公司以开发单位的名义与被告百瑞公司签订《沈阳国瑞汽配城项目物业服务合同》，约定大东方公司委托百瑞公司对沈阳国瑞汽配城项目提供物业服务，期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费1.50元/月/平方米。被告百瑞公司于2018年1月1日起接管国瑞汽配城物业管理，继续按照1元/月/平方米收取物业费；2019年1月1日起，被告百瑞公司将物业费的收费标准调整为1.80元/月/平方米。原告缴纳了2018年1-9月的物业费，从2019年开始拖欠物业费。又查明，原告房屋所属的沈阳国瑞汽配城的园区没有成立业主委员会。被告百瑞公司已于2020年9月17日前向原告恢复供电。另外，为查明国瑞汽配城的用电模式及用电管理、电费收取等问题，办案人员于2020年10月29日14时到该建筑的供电单位--国网沈阳供电公司大东区供电分公司走访。据该公司高压用电班班长周岩介绍：国瑞汽配城系高压自维正式电而非局维用电模式，即开发单位在开发该商业地块时，申请办理的是高压自维用户，供电公司仅将用电供至产权分界点，分界点以下的用电分配、设备维护及管理等均由国瑞汽配城自行负责，终端用户的电费收取也由汽配城自行办理；供电公司收取高压自维用户的电费标准为平段0.6352元/度，执行峰谷，高峰上浮50%，谷段下浮50%；当然变压器损耗和线路损耗也是客观存在的；另外，线路维护也需要费用。供电公司不对该区域终端用户直接供电，若汽配城将供电方式变为局维，即供电公司将用电直接供给终端用户，则需要开发单位提出申请并负担相关费用后，是可以变成局维的。本院认为，关于原告主张判令被告按照原物业费缴纳标准1元/平方米收取物业费的问题，原告的该项诉讼请求属于变更物业服务合同内容，而物业服务合同是集体合同，原告作为个体业主无权单独起诉。关于原告主张判令被告恢复对原告的供电服务的问题，在诉讼过程中，被告百瑞公司已于2020年9月17日前向原告恢复供电，原告的该项诉讼请求，已无事实依据，本院不予审理。关于原告主张判令被告按照国家商业用电供电收费标准0.6452元/度收取电费的问题，经走访供电单位，供电公司收取高压自维用户的电费标准为平段0.6352元/度，执行峰谷，高峰上浮50%，谷段下浮50%；变压器损耗、线路损耗及维护均需要相关费用，被告百瑞公司做为物业服务公司按照相应浮动电价及损耗、维护费用向原告收取电费，并无不当，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张判令被告对房屋漏水问题进行维修的问题，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。本案中，原告于2008年已取得案涉房屋，至今已超过最低保修期限，原告的本项诉讼主张应通过启动维修基金的方式进行解决，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张判令被告对此房屋的临时供电转为供电局正式供电的问题，经本院工作人员走访调查，案涉房屋系正式供电而非临时供电，供电方式属于自维电，故原告称案涉房屋的供电系临时供电与事实不符。另外，根据相关规定，若将汽配城的供电方式变为局维，即供电公司将用电直接供给终端用户，则需要开发单位提出申请并负担相关费用，原告个人申请不符合变更供电方式的主体资格，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于确认被告大东方公司和百瑞公司之间签订的物业转让合同无效的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选出物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，案涉房屋所属的物业管理区域为国瑞汽配城，至今该区域未成立业主委员会，物业服务企业均由作为建设开发单位的被告大东方公司选聘。被告大东方公司与国瑞公司物业服务合同到期后，又与百瑞公司签订物业服务合同，不违反法律和行政法规规定，亦不存在原告所称的转兑物业服务合同的情况，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告赵家来、徐秀娥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵家来、徐秀娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖立忠人民陪审员  王春艳人民陪审员  马雪梅二〇二〇年十一月二十日书 记 员  孙 玲