河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13468号原告：王志中，男，1985年1月12日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被告：蒋玉光，男，1981年12月7日出生，汉族，住河南省永城市。被告：许军英，女，1981年10月2日出生，汉族，住河南省永城市。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**。负责人：史小东，行长。委托代理人：付汝彬，河南德冠律师事务所律师。委托代理人：黄琰琰，河南德冠律师事务所律师。原告王志中与被告蒋玉光、许军英、第三人招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志中及其委托代理人张大成到庭参加诉讼，第三人招行郑州分行的委托代理人黄琰琰到庭参加诉讼，被告蒋玉光、许军英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告代被告蒋玉光向第三人支付涉案房产银行按揭贷款（具体数额以第三人出具的贷款及还款明细为准），第三人配合原告办理涉案房产解押注销手续；二、判令被告蒋玉光配合原告将其名下的豫（2017）郑州市不动产第0063667号房产过户到原告名下；三、判令二被告返还原告代被告蒋玉光向第三人支付的涉案房产银行按揭贷款款项（具体金额以原告实际支付为准）；四、判令二被告向原告支付违约金276000元；五、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2016年9月8日，原告王志中通过房屋中介郑州远之航房地产营销策划公司与被告蒋玉光、许军英签订《房屋买卖合同》，约定原告王志中购买被告蒋玉光名下所有的郑州经济技术开发区××大街××北××楼××单元××房产（不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0063667号），合同约定房屋价款为1383000元。合同签订当日，原告向被告蒋玉光支付购房款20万元，当日被告蒋玉光将房屋交付给原告。2016年9月21日，原告向被告蒋玉光支付购房款217000元。2017年7月份，案涉房屋的产权证书下发，原告多次请求被告蒋玉光办理房屋过户，均未果。2017年11月29日，原告与被告蒋玉光签订补充协议，约定原告向被告蒋玉光支付33万元购房款。自2016年9月10日至2019年11月10日，原告代被告偿还银行按揭月供共计38个月，每月3187元，共计121106元。2018年5月3日郑州高新技术产业开发区人民法院查封案涉房产，导致案涉房产无法办理过户手续。原告申请执行异议，郑州高新技术产业开发区人民法院裁定中止执行案涉房产，同时冻结原告账户514894元（购房尾款）待执行扣划。综上，因被告原因致使案涉房产买卖合同无法实现，原告为维护其合法权利，诉至本院。被告蒋玉光、许军英未作答辩。第三人招行郑州分行辩称：1、根据被告蒋玉光与我行签订的个人购房借款及担保合同第30条约定，未经我行书面同意，被告不得出售、交换、赠与、转移或以其他任何不适当的方式处理案涉房产，即使取得我行书面同意的前提下，被告蒋玉光转让涉案房产所得的价款必须优先用于偿还在我行的贷款本息及其他一切相关费用，故本案中原告与被告蒋玉光的买卖行为无效；2、原告在与被告蒋玉光签订房屋买卖合同时，已经明知涉案房产在我行办理了按揭贷款并在相关部门办理了抵押登记，其自身存在过错，根据原告提交的收条及转账证明，不能证明原告按合同约定支付了购房款。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告蒋玉光、许军英未到庭视为对其质证权利的放弃。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，被告蒋玉光与第三人招行郑州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，合同编号为8150119126004号，约定被告蒋玉光向第三人招行郑州分行借款599000元用于购买涉案房屋，贷款期限30年，自2015年1月20日至2045年1月20日。合同第24条约定，被告蒋玉光将案涉房屋的全部权益抵押给第三人招行郑州分行作为担保。2016年9月8日，原告王志中（乙方）与被告蒋玉光（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方所有的位于郑州经济技术开发区××大街××北××楼××单元××房。建筑面积为93.57平方米，房屋总价款为1383000元。付款方式为按揭贷款，乙方应在订立合同时向甲方支付首付款417000元，剩余房款38万元，由银行放贷之日向甲方支付。合同第12条约定，买卖合同成立之后，乙方付甲方首付款417000元整，过户时银行贷款由乙方解押，甲方配合房屋户口迁出。甲方如果房屋买卖违约，一次性赔偿乙方房屋总价的百分之三十违约金。同日，被告蒋玉光向原告王志中出具收条一份，载明今收到王志中购买九鼎世家16号楼2单元2102号房屋首付款20万元整。并写明房屋已于2016年9月8日交于王志中，使用权完全交于王志中，所有权完全交于王志中。2016年9月12日，被告蒋玉光向原告出具收条一份，载明今收到王志中购买九鼎世家16号楼2单元2102号房屋首付款217000元整，以银行转账为准。如有违约赔偿首付款三倍。2017年11月29日，被告蒋玉光向原告出具收条一份，载明今收到王志中购买富田九鼎世家16号楼2单元2102号房款30万元整。2017年11月29日，原告与被告蒋玉光、许军英签订补充协议一份，写明今王志中付款30万元给蒋玉光，2018年5月1日再付款3万元。剩余5000元过户当时付清，2018年10月份开始，双方如有一方不再给过户视为违约。按3倍首付款当违约金。房子的解押贷款由蒋玉光负责签字，王志中负责出利息。还房贷不能逾期，如有逾期多五天多赔一个月房贷。2018年5月4日，被告许军英出具收到条一份，载明本人许军英代替蒋玉光收到富田九鼎世家16号楼2单元2102房，2018年5月1日卖房款总计3万元。另查明，自2016年9月10日至2019年11月11日，原告王志中每月向被告蒋玉光支付款项用于偿还银行按揭贷款。涉案房屋登记权利人为蒋玉光，房屋坐落为郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号。抵押信息为2017年7月9日转移抵押合并办理，权利人为第三人招行郑州分行，抵押金额为59.9万元。查封信息为首封文号为（2018）豫0191财保915号，查封期限为2018年5月3日至2021年5月2日。2018年5月3日，本院作出（2018）豫0191财保915号民事裁定，裁定查封了蒋玉光名下位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房产。原告向本院提出执行异议。2020年4月24日，本院作出（2019）豫0191执异671号执行裁定书，裁定：中止对蒋玉光名下位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房产（不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产第0063667号）的执行。申请执行人不服该裁定，诉至本院，但未按时缴费，本院作出（2020）豫0191民初4407号民事裁定，载定按其撤回起诉处理。现该裁定已生效。本院认为：本案中，原告与被告蒋玉光签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。为顺利实现办理产权转移登记，原告表示自愿代被告蒋玉光向第三人招行郑州分行偿还与涉案房屋相关的债务，第三人招行郑州分行表示如能及时结清所有款项，愿意配合办理相应的手续。原告代偿形成的债权债务，可另行向被告蒋玉光主张。故对于原告要求由原告代被告蒋玉光向第三人招行郑州分行支付案涉房产银行按揭贷款及相关债务（具体数额以第三人招行郑州分行出具的贷款明细及还款明细为准）、第三人配合办理解押手续的请求，本院予以支持。对于原告要求被告蒋玉光、被告许军英返还代被告蒋玉光向第三人支付的案涉房产银行按揭贷款款项的请求，因请求数额尚未实际发生，故本院不予处理。在原告结清按揭贷款的情况下，符合合同继续履行的条件。故对于原告王志中要求判令被告蒋玉光协助其办理房屋过户登记手续的请求，本院予以支持。被告蒋玉光未按约定协助原告办理房屋登记手续，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告蒋玉光支付违约金276000元的请求，该请求过高，本院酌定支持10万元，超出部分不予支持。对于原告要求被告许军英支付违约金的请求，证据不足，本院不予支持。被告蒋玉光、许军英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人招商银行股份有限公司郑州分行接收原告王志中代为偿还被告蒋玉光的银行按揭贷款的相关款项，并配合原告王志中办理抵押权登记注销手续；二、被告蒋玉光于原告王志中代为偿还被告蒋玉光因购买涉案房屋所欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的相关款项（具体数额以招商银行股份有限公司郑州分行出具的相关证据为准）并注销抵押权登记后十五日内，协助原告王志中办理位于郑州经济技术开发区第五大街第88号16号楼1单元21层2102号房屋（豫（2017）郑州市不动产第0063667号）的过户登记手续；三、被告蒋玉光于本判决生效后十日内向原告王志中支付违约金10万元；四、驳回原告王志中的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费19731元，减半收取计9866元，由原告王志中承担1910元，由被告蒋玉光承担7956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  张振红二〇二〇年十一月六日书记员  张 蓓