陕西省汉阴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0921民初1173号 原告沈某，女，汉族，住陕西省汉阴县城关镇民主街**。 委托代理人李剑明，男，陕西振汉律师事务所律师。 委托代理人李铅铅，男，陕西振汉律师事务所实习律师。 被告汉阴县城市建设开发有限公司，地址陕西省汉阴县城关镇凤台新区青枫秀岭小区******，统一社会信用代码:916109215756369660。 法定代表人李吉林，系公司董事长。 委托代理人王西洋，陕西贤业律师事务所律师。 原告沈某诉被告汉阴县城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某的委托代理人李剑明、李铅铅，被告汉阴县城市建设开发有限公司委托代理人王西洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈某向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理汉阴县城关镇清风秀岭小区7号楼2单元101房屋产权过户登记；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，被告聘用原告的母亲伊永芝担任公司炊事员，经营公司食堂，公司食堂位于汉阴县城关镇清风秀岭小区7号楼2单元101房屋，双方签订《用工协议》，协议约定伊永芝在负责公司员工伙食的同时，可以对外经营。聘用期为一年，自2015年6月1日至2016年5月31日。一年期满后又续签《用工协议》，双方聘用关系直至2018年5月，在此期间伊永芝负责公司职工的伙食，并且对外经营食堂，2018年5月聘用期满后，伊永芝及家人仍然继续使用该食堂经营餐饮。被告提出将该食堂房屋以3100元/㎡的单价卖给伊永芝一家，伊永芝与家人商议后，决定购买该处房屋，原告于2018年9月14日、10月11日、11月2日分三次支付给被告共计33万元购房款。鉴于之前被告与伊永芝的劳动关系，出于对被告的信任，因此双方并未签订房屋买卖合同，在原告要求继续支付剩下的4万余元购房款时，被告却拒绝收款，拒绝协助原告办理房屋过户登记。原、被告形成了房屋买卖合同关系，原告已经支付大部分购房款，履行了主要义务，被告应当按照双方达成的合意继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户登记，故提起本案诉讼。 被告汉阴县城市建设开发有限公司辩称，1、原告母亲与被告的用工关系与本案没有法律关系，用工协议期满，用工合同解除，用工协议与房屋买卖没有必然因果关系；2、原告与被告没有签订书面房屋买卖合同，根据《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。原告虽然已经交付部分房款，但双方对于房屋买卖合同要求的重要事项并没有约定，房屋买卖行为尚在缔约过程中。双方诉讼标的是被告的食堂用房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。该房屋买卖合同未生效，不存在履行所有权变更登记的合同义务；3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律的强制性规定，不得损害社会公共利益、违反社会公共道德。否则房屋买卖无效。被告属于国有企业，企业财产属于国有资产。依照《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开公平原则。除国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易所公开进行。根据第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的或由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。原告所诉房屋不属于可直接协议转让的财产，双方未依法经产权交易所公开竞价，擅自转让，该房屋买卖的缔约行为无效；4、本案涉案房屋国有资产监督管理部门已经对本案房屋处理进行监督，对房屋将依据公开竞价的方式进行处理。 经审理查明，被告汉阴县城市建设开发有限公司成立于2011年6月14日，经营范围：城市建设项目的投融资、县城规划区内国有建设用地使用权经营、开发经营县政府授权的部分国有资产和县城规划区内房地产项目等。汉阴县城关镇青枫大道青枫秀岭B区B7号楼一层B7-2-101房屋登记权利人为汉阴县城市建设开发有限公司，权利性质为出让/市场化商品房，房屋建筑面积121.34㎡，该房屋被告用作公司食堂。本案原告所诉房屋汉阴县城关镇清风秀岭小区7号楼2单元101房屋即为汉阴县城关镇青枫大道青枫秀岭B区B7号楼一层B7-2-101房屋。2015年至2018年间，被告聘用原告母亲伊永芝担任公司炊事员，经营公司食堂，双方签订用工协议，协议约定伊永芝在负责公司员工伙食的同时，可以对外经营。后聘用期满后，原、被告对上述房屋以3100元/㎡的单价进行协商买卖，后原告于2018年9月14日、2018年10月11日、2018年11月2日分三次支付给被告共计330000元购房款，被告向原告沈某出具3份收据，收据载明：交款单位为沈某，收款事由为商品房房款（青枫秀岭B区7号楼2单元101房屋，3100元/㎡，总面积121.34㎡）。该讼争房屋汉阴县城关镇青枫大道青枫秀岭B区B7号楼一层B7-2-101房屋现由原告占有使用，审理中原告表示，原告对该房屋购房尾款及被告前期装修款均愿意支付给被告，请求被告继续履行合同并及时履行过户登记。 上列事实已为原、被告陈述、营业执照、不动产权属登记、用工协议、收据、谈话笔录及庭审笔录等在卷材料所证实。 本院认为，本案争议焦点：原、被告双方订立的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；第三十六条规定，法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告就案涉房屋即汉阴县城关镇青枫大道青枫秀岭B区B7号楼一层B7-2-101房屋，以商品房按3100元每平方米的单价出售给原告，并接受原告沈某330000元购房款，且该房屋已交由原告及其家人占有使用，原、被告双方已经实际履行合同主要义务，故本院认为原、被告房屋买卖合同成立。对于被告辩解原、被告之间房屋买卖合同无效的问题。本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条等相关规定系管理性强制性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性强制性规范，违反管理性强制规范并不影响原、被告双方房屋买卖合同的效力，故本院对被告辩解房屋买卖合同无效的意见不予采纳。原、被告关于涉案房屋买卖合同已成立并生效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，故对原告主张由被告继续履行合同义务协助过户登记的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第五十二条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告汉阴县城市建设开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告沈某办理将陕西省汉阴县城关镇青枫大道青枫秀岭B区B7号楼一层B7-2-101房屋产权过户至原告沈某名下的手续。 案件受理费减半收取50元，由被告汉阴县城市建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  向千杰 二〇二〇年十一月十一日 书记员  程 姣 法律链接： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。