重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23640号 原告：重庆鸿尚物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双龙西路****1-9，统一社会信用代码9150011258148601XL。 法定代表人：唐永国，经理。 被告：林德菊，女，汉族，1964年2月1日出生，住重庆市渝**。 原告重庆鸿尚物业管理有限公司（以下简称鸿尚公司）与被告林德菊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张晓星适用简易程序公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告鸿尚公司的法定代表人唐永国，被告林德菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿尚公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告支付给原告拖欠的物业服务费，2016年7月至2019年10月物管费3342元，公摊水电费400元（每月10元），共计40个月，共欠费3742元，以及延期付款的违约金608.4元（以被告每月应交纳的物业服务费83.55元为基数，从每月25日起按每日万分之三给付违约滞纳金），欠水费442.9元，合计4793.3元，直至法院判决物业服务费付清为止。诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年7月22日重庆文友房地产开发有限公司与鸿尚公司签订《××小区前期物业服务合同》，2015年12月30日被告与鸿尚公司签订《××小区前期物业服务协议》，原告开始小区物业管理服务。依据合同第四章第五条、第七条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。被告从2016年7月起至今有40个月未缴纳物业服务费，欠物业服务费，公摊水电费3742元，同时应支付延期的违约滞纳金608.4元，欠水费103吨，水费442.9元，共计4793.3元。原告多次催收无果，被告拒不缴纳。被告拖欠物管费的行为侵害了原告的合法权益，损害了小区全体业主的共同利益，原告特提起诉讼，望法院查明事实依法裁决。 被告林德菊辩称，2015年、2016年左右接房装修时其预交了几个月的物业费的，并不是一直拒交。后面是因为原告服务未到位才欠缴的。鸿尚公司向我催要过物管费和水电费。我确实承认欠付物业服务费，原因是我们房屋从接房开始漏，装修好了原告来补过几次，但有一处一直还在漏，且原告补了也没有抹白灰没有恢复原状，就不了了之了，我就没有交物业费。原告还拒绝帮被告通知建筑方解决。另外，小区几年都没有开业主大会，小区停车位、广告位收费，保安数量等，也没有告知业主收入支出情况，每家有小问题找物管又找保安，对方做完事还收取了我们的烟钱。就拖欠的公摊费和水电费，我们装修时都是一户一表，金额很清楚。后面原告把水表卸了，原告没法装修从其他地方弄的水，后面的水电费被告都是交了的。电费也从来没有拖欠过，只欠水费。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，包括营业执照、前期物业服务合同、物业服务备案证明、物价局备案、物业服务手册、催费通知书、服务情况说明、重庆市土地房屋权属登记审核表等，本院对真实性予以确认，并在卷为凭。就××小区前期物业服务协议，被告称系其必须签字，无法修改合同内容，但其在协议上签字的行为，应视为对合同内容的确认，其未举证证明协议不是其真实意思表示，原告举示了原件，本院予以采信。 经审理查明，被告林德菊系位于重庆市渝北区××街道××号××小区××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为55.89平方米，系住宅。 2013年7月22日，鸿尚公司作为乙方、与作为甲方的重庆文友房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同首部约定：甲方选聘乙方对××小区实施前期物业管理服务。合同第五条约定，本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业费用标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅1.5元/月·平方米；2．商业物业：2.5元/月·平方米；第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，或向业主每户每月10元收取；第七条约定，物业使用人应在每月25日内履行交纳义务；第二十二条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费或公摊费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2013年11月5日，重庆市渝北区房屋管理局就该前期物业服务合同作出了备案证明。 2015年12月30日，鸿尚公司（甲方）与林德菊（乙方）签订了《××小区前期物业服务协议》，合同第一条双方的权利和义务，二乙方的权利义务、10约定，共用部位、共用设施、共用设备与共用设施设备产生的水电费及相关费用由乙方或物业使用人据实分摊或按每户每月10元缴纳；第四条物业管理服务费用，一、乙方缴纳物业服务费及能源消耗费（水电费）时间：当月25日至当月底前；二、电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。合同还约定了违约责任等。 2015年6月29日，重庆市渝北区发展和改革委员会就××小区的物业服务收费标准（合同约定价）进行了备案，载明的住宅物业服务费标准为1.5元/月·㎡（含电梯费）。 上述合同签订后，鸿尚公司对××小区提供了物业服务至今，本院在审理鸿尚公司起诉该小区其他业主的物业服务合同案件中查明鸿尚公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因林德菊在鸿尚公司提供物业服务期间未向该司足额交纳物业服务等费，鸿尚公司向林德菊书面催收物管费未果，诉至本院。 庭审中，林德菊陈述，其确实接房后交了几个月物管费就没有再缴纳了；原告把水表卸了，其无法装修就从其他地方弄来水，只欠水费，没有拖欠过电费。 本院认为，鸿尚公司与林德菊签订的《××小区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，该协议对双方均具有法律约束力。鸿尚公司作为物业服务企业为××小区提供了物业服务，林德菊作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费及公摊费。根据上述协议的约定及重庆市渝北区发展和改革委员会备案文件中载明的内容，被告交纳物业服务费的标准为1.5元/月·平方米，交纳公摊费的标准为10元/月。故鸿尚公司主张林德菊每月应向其交纳物业服务费为1.5元/月•平方米×55.89平方米=83.55元，本院予以支持。在2016年7月至2019年10月期间，林德菊应向鸿尚公司支付欠付物管费3342元（83.55元×40个月），公摊水电费为400元（10元/月×40个月）。就欠缴水费，鸿尚公司主张林德菊欠付水费442.9元，因林德菊当庭认可欠付水费，本院予以支持。因鸿尚公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对鸿尚公司要求林德菊支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告林德菊立即支付原告重庆鸿尚物业管理有限公司2016年7月至2019年10月期间的物业服务费3342元； 二、被告林德菊立即支付原告重庆鸿尚物业管理有限公司2016年7月至2019年10月期间的公摊水电费400元； 三、被告林德菊立即支付原告重庆鸿尚物业管理有限公司欠付水费442.9元； 四、驳回原告重庆鸿尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告林德菊负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓星 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李婧姣