贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终4173号 上诉人（原审被告）：遵义市红花岗区住房和城乡建设局。住所地：贵州省遵义市红花岗海尔大道**小区。 负责人：李宏。 委托诉讼代理人：韩剑波，贵州桓文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张卫英，女，汉族，1964年3月21日出生，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。 原审第三人：中房集团遵义房地产开发公司。住所地：贵州省遵义市碧云路**。 法定代表人：吴守权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢忠胜，该公司员工。 上诉人遵义市红花岗区住房和城乡建设局（以下简称红花岗住建局）因与被上诉人张卫英、原审第三人中房集团遵义房地产开发公司（以下简称中房遵义公司）所有权确认纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 红花岗住建局上诉请求：撤销原判，依法改判案涉房屋归上诉人所有。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律错误。1.拆迁安置协议书对营业房和住房的描述是两种表示方式，如果营业房实行的是产权调换，那在拆迁安置协议书中的表述应与住房的表述一致，而不用加以区分；2.在拆迁协议签订当日，杨明淑领取了营业房的补偿款562.39元，并按照房屋租赁卡交纳了案涉门面的租金，之所以住房和营业房的折价补偿标准相差过大，是因其结构不同。因产权对调的住房是新房，故超面积部分按200元购买符合生活常识；3.虽然案涉房屋一直由张卫英使用至今，上诉人未提出异议，但仅仅是上诉人管理失职的问题，上诉人持有的不动产权登记证书有合法的权利来源，不能因其长期占有该房屋导致物权变动，物权sx应以登记为准；4.中房遵义公司在一审庭审中已经陈述，如果房屋是实行产权调换的，应有房屋移交证书，而张卫英仅有住房的移交证书，没有营业房的移交证书。 张卫英辩称，红花岗住建局称营业房的折价款已经领取不属实，杨明淑并未实际领取营业房的折价款。案涉协议的表述出现矛盾，应作出对红花岗住建局不利的解释。合同履行现状与红花岗住建局主张的租赁关系不符，红花岗住建局从未向答辩人主张过租金。即便红花岗住建局与中房遵义公司之间的拆迁还房关系真实，本案也属于红花岗住建局与答辩人物权期待权的博弈，红花岗住建局不能以享有现实的物权登记为由对抗答辩人的物权期待权，且答辩人已实际占有房屋多年。 中房遵义公司二审未作陈述。 张卫英向一审法院起诉请求：1.确认遵义市红花岗区的所有权由我方享有；2.本案诉讼费用由红花岗住建局承担。 一审法院认定事实：1987年10月13日，遵义市民用建筑统建统筹指挥部与张卫英父母张绍敏、杨明淑签订了《拆迁房屋安置协议书》，约定：“一、张绍敏在中华××汪家巷的木瓦结构私房一栋，建筑面积47.04平方米，由市统建办按规定折价补偿，并安置在走马坝43号203室；二、张绍敏进住新房后，应按规定按月缴纳房地费，同时负责将原房交由市统建办处理；三、张绍敏必须在10月20日前搬迁完毕，定于10月21日拆房；四、备注：营业房面积14.68平方米，住房38.4平方米，营业房按有关规定进行补偿安置在走马坝7号营业房。住房部分实行产权对调，每平方米补差价30元，计1152元。超面积14.8平方米，按200元每平方米购买，计2960元，共计4112元。”1987年10月13日，遵义市民用建筑统建统筹办公室向杨明淑支付房屋折价款562.39元（14.68㎡×38.31元）；同日，杨明淑领取产权对调抵款1920元（38.4㎡×50元）。红花岗住建局在庭审中提交了1987年10月13日的《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》，载明走马坝7号营业房的每月房租收取标准，但张卫英不予认可，上面没有张卫英的父母签字，是单方制作，一审法院结合本案事实，认为该证据系单方制作，且没有张卫英父母签字，不作为本案定案的依据。中房遵义公司在庭审中提交了与张卫英父母房屋被拆迁同年代户名为程其彦、程绪付、张智慧的三份《拆迁房屋安置协议书》，该协议书虽然文本与张卫英父母张绍敏、杨明淑的《拆迁房屋安置协议书》一样，但内容各有不同，不能证明当时张卫英父母营业房被拆迁时政府采取的就是货币补偿。1996年，中房遵义公司将包括走马坝7号营业房在内的房屋移交房管局，2001年9月6日，遵义市房管局将内环路走马坝统建房Ｚ-214号，面积60.98平方米营业房登记在遵义红花岗区房产管理局名下，产权证号码为遵房权证红花岗区字第××号。现该房屋面临拆迁，双方对权属产生争议，诉至法院。 一审法院另查明，张卫英父亲张绍敏于1997年8月4日死亡、母亲杨明淑于2005年11月30日死亡，双方育有三个子女，张卫东、张卫英、张卫国。张卫国于2014年9月15日死亡。现张卫东、张卫国妻子杨莉、儿子张**均书面表示放弃对走马坝7号营业房的继承。 一审法院认为，张绍敏、杨明淑与遵义市民用建筑统建统筹指挥部于1987年10月13日签订的《拆迁房屋安置协议书》，张卫英、红花岗住建局均予以认可，也没有事实表明该协议违反法律约定，该《拆迁房屋安置协议书》合法有效。依据该协议，张绍敏、杨明淑将其所有的位于中华××汪家巷的木瓦结构私房一栋交给遵义市民用建筑统建统筹指挥部拆除，履行了自己的义务，遵义市民用建筑统建统筹指挥部依据该协议也履行了在走马坝交付营业房和住房的义务。但现在红花岗住建局对此提出意见，认为《拆迁房屋安置协议书》中载明的“营业房按有关规定进行补偿安置走马坝7号营业房”，实际意思应为该营业房不是安置给张绍敏、杨明淑的，而是以折价的方式采取货币补偿，张绍敏、杨明淑领取了相应的款项，该争议房屋现在为红花岗住建局所有。对于红花岗住建局的辩解，经综合全案证据，首先，《拆迁房屋安置协议书》中载明的是营业房按有关规定进行补偿安置走马坝7号营业房，并未说明是采取的货币补偿，而是安置走马坝7号营业房；其次杨明淑领取的562.39元折价款也与本案诸多事实不符，《拆迁房屋安置协议书》中约定的住房超面积的按200元每平米购买，而营业房却采取每平方米38.31元折价，营业房不可能比住房还便宜，从以上两点来看，对红花岗住建局辩解走马坝7号营业房采取的是折价补偿的观点不予采信。同时，对红花岗住建局提交的1987年10月13日的《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》，上面载明走马坝7号营业房租给张绍敏以及每月房租收取标准，对此，张卫英不予认可，同时，《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》上面也没有张卫英的父母签字，是单方制作，不作为本案定案的依据。争议房屋先后由张绍敏、杨明淑以及张卫英从1987年使用至今，红花岗住建局也未提出过任何异议，按照红花岗住建局的辩解，其也未向张卫英及其父母收取房租，现红花岗住建局仅以房屋所有权登记在其名下，主张争议房屋系其所有与事实不符。综上，走马坝7号营业房系张绍敏、杨明淑依据1987年10月13日签订的《拆迁房屋安置协议书》而得到的，并且使用至今，有合法的权利来源基础，红花岗住建局虽有房屋所有权证书，但不能说明该所有权的来源，故位于遵义市红花岗区营业房属于张绍敏、杨明淑所有。现张绍敏、杨明淑均已死亡，其留下的遗产应由其继承人依法继承，张绍敏、杨明淑死后，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，其合法的继承人为张卫东、张卫英、张卫国，但张卫国也已经死亡，其继承权应由其妻子杨莉，儿子张**享有，现张卫东、杨莉、张**均表示放弃继承，属于权利人的自主行为，予以准许，故争议房屋应由张卫英享有所有权。据此，判决：位于遵义市红花岗区属张卫英所有。案件受理费60元，由遵义市红花岗区住房和城乡建设局承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证质证。红花岗住建局提交以下证据：第一组证据：1.沈大锦户拆迁房屋安置协议书两份、拆迁户调查安置表一份、折价存根一份、搬迁证明、私房产权注销通知单一份、租金收据3张；2.张福金拆迁房屋安置协议书一份及收据一份；3.龙朝贵拆迁房屋安置协议书一份及收据2份；4.陈淑安《拆迁房屋安置协议书》一份、拆迁户调查安置表一份、遵义市统建办公室房屋补偿评估计算书一份、拆除房屋登记表贰份、私房折价存根一份、私房折价付款通知书一份、产权注销通知单一份、现金付款单2份；5.金德庆（原伍开文）《拆迁房屋安置协议书》一份拆迁安置情况书一份、拆迁户调查安置表一份、拆迁房屋登记表一份、现金付款单一份。以上证据证明：《拆迁房屋安置协议书》中带有“安置”或者“分配”营业房字样的描述并非是转移所有权，而是要按照协议第二条的规定缴纳租金，因此使用“安置”字样并非是转移所有权，故被拆迁人对营业房享有的是租赁权而非所有权。第二组证据：拆迁遵义路营业房移交房管局名单资料一份（含高华富走马坝1号营业房租赁卡、陈淑安走马坝2、3号营业房租赁卡、张绍敏走马坝7号营业房租赁卡、金德庆（强）走马坝14号营业房租赁卡、高兴春房地产平面图、陈淑安房地产平面图、张绍敏房地产平面图、金德庆房地产平面图及走马坝统建房屋分配表）。证明走马坝1、2、3、7、14号营业房系中房遵义公司移交，该移交清单上明确上述房屋均是租赁状态，并注明了括内月租由统建部定租或无租赁卡重新定租，高华富、陈淑安、张绍敏、金德庆均是走马坝营业房租赁户的事实。第三组证据：遵义市红花岗区房屋所有权登记审批资料一份。证明上诉人取得的不动产权证书有合法来源，审批是经过房管中心核实后颁发的，走马坝1、2、3、7、14号分别由高兴春、陈淑安、张绍敏、金德庆（强）承租的事实。第四组证据：遵义市统建办公室房屋补偿评估书。证明案涉营业房是按照当时的法律和政策规定在选择出租房屋后按照70%的价格予以补偿，剩余30%的部分通过低价出租给被上诉人进行补偿的事实，双方形成的并非单一租赁关系，而是带有安置性质的租赁关系。张卫英质证认为，第一组证据的三性无法核实，即使是真实的，也不能达到对方的证明目的，因为在对方自己的安置协议书中也有要交纳房费的字样，但是红花岗住建局也因为安置协议获得了住房的所有权。所以红花岗住建局的推论不能成立。第二组证据即便是真实的，也是中房遵义公司的单方意思表示，不能排除是中房遵义公司为了向红花岗住建局隐瞒事实而自行制作，与张卫英无关。对第三组证据不予认可，不动产的权利来源于不动产登记薄的登记，而经过对不动产登记薄的查询，不动产登记薄上对红花岗住建局所主张的房屋所有权并没有登记，基于红花岗住建局就是不动产登记机关的事实，证书的存在不代表其持有的不动产登记证书合法且有效。对第四组证据的真实性无异议，说明杨明淑具有书写能力，有能力对自己的权利作出处分。中房遵义公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不持异议。对以上证据，本院综合全案予以认定。 本院另查明，1.红花岗住建局一审提交的产权人为张绍敏《遵义市统建统管办公室公私房折价存根》有两张，填发日期均为1987年10月13日，其中住房存根显示，建筑面积38.4㎡，单价50元，折价金额1920元，标注“产权对调抵款”，领款人处有“杨明淑”私章，对此，红花岗住建局二审陈述：“这个存根是对住房部分的折价计算，如果被拆迁人选择货币补偿，则拆迁人就补偿她1920元，但被拆迁人选择了产权对调，所以存根只是一个记账的证明，并没有实际向张绍敏或杨明淑实际支付该笔款项，该款项直接折抵了产权调换的款项。”中房遵义公司对此表示认可。营业房存根显示，建筑面积14.68㎡，单价38.31元，折价金额562.39元，领款人处有“杨明淑”私章，私章旁标注“代”，红花岗住建局称该存根即为杨明淑已领取营业房折价款的凭证，张卫英对此不予认可。2.红花岗住建局一审提交的张绍敏营业房的《遵义市统建办公室房屋补偿评估计算书》房价计算部分载明，底层建筑面积14.68，基价32.34，增减因素主要街道+20%，单价38.31元，金额569.73元。3.红花岗住建局在一审提交的《收款凭单记帐凭证》载明：“兹由张绍敏交来43#互换产权1920元旧房款并交差价4122元、工本费28.60、水电表款155元、房租6元，合计金额6231.60”，该凭证中缴款人处空白。4.红花岗住建局在二审提交了张绍敏、陈淑安、金德庆、高华富四人的《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》，陈淑安、金德庆、高华富三人的租赁卡在落款的承租户处均盖有私章或签字，张绍敏的租赁卡在该处为空白。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：案涉《拆迁房屋安置协议书》约定“补偿安置走马坝七号营业房”中的“安置”应作何理解。张卫英主张“安置”是指用七号营业房作为拆迁还房，而红花岗住建局主张“安置”是将七号营业房低价出租给张绍敏，被拆除的营业房已经折价补偿。从文意解释角度理解，本院认同张卫英的主张。为此，红花岗住建局在本案发回前一审、本次一审和二审期间先后提交两类证据证明己方观点：第一类是记载有被拆迁人“张绍敏”“杨明淑”姓名的直接证据；第二类是其他类似被拆迁人的拆迁安置协议、租赁卡、租金收据等间接证据。 关于第一类证据的证明效力。该类证据主要包括：1.《遵义市统建统管办公室公私房折价存根》（分为营业房和住房两张）；2.《遵义市统建办公室房屋补偿评估计算书》；3.《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》；4.《收款凭单记帐凭证》。 首先，红花岗住建局主张营业房的《折价存根》表明杨明淑已经领取了折价补偿款。经查，该存根存在诸多疑点，不能达到证明目的。一是对比住房《折价存根》中单价为50元，营业房《折价存根》中单价为38.31元，同一幢房屋中，营业房单价低于住房，明显不符合生活常识，且营业房《折价存根》载明的折价金额562.39元与《房屋补偿评估计算书》中的底层房价计算金额569.73元不相符。二是住房《折价存根》和营业房《折价存根》“领款人”处均加盖“杨明淑”印章，但一方面红花岗住建局陈述住房《折价存根》仅为记账凭证并未实际支付“折价金额”1920元，又称杨明淑已领取营业房《折价存根》载明款项，相关陈述与书证反映情况不符；另一方面，营业房《折价存根》“领款人”处的“杨明淑”印章旁标注有“代”的字样，反而证明即便领款也是他人代领，但究竟何人代领却不得而知，故不能作为认定杨明淑或张绍敏领款的依据。 其次，红花岗住建局认为《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》《收款凭单记帐凭证》系证明张绍敏与拆迁人形成租赁关系的关键证据。经查，张绍敏的《房地产租赁卡》和《收款凭单记帐凭证》系拆迁人单方制作，均无张绍敏或杨明淑的签名、盖印。并且，《收款凭单记帐凭证》载明的收款总金额6231.6元与红花岗住建局向本院陈述的情况不相符，即其中“互换产权1920元旧房款”并未实际支付，“差价4122元”亦与《拆迁房屋安置协议书》中张绍敏需补差价“4112元”不同，且在凭证“缴款人”栏并无人签字确认，故《房地产租赁卡》和《收款凭单记帐凭证》不能证明张绍敏夫妻向拆迁人支付营业房租金的事实。 关于第二类证据的证明效力。该类证据主要包括：1.沈大锦、张福金、龙朝贵、陈淑安、金德庆等人的《拆迁房屋安置协议书》《遵义市统建统管办公室公私房折价存根》、租金收据；2.《拆迁遵义路营业房移交房管局名单》及高华富、陈淑安、张绍敏、金德庆（强）走马坝1、2、3、7、14号《遵义市房地产管理局房地产租赁卡》、走马坝《统建房屋分配表》。 上述证据，红花岗住建局认为可以相互印证，证明与张绍敏夫妇类似的其他被拆迁人所签订的《拆迁房屋安置协议书》中的“安置”营业房系福利性安置，即为以低价出租，而非转移所有权。经查，《房地产租赁卡》为第二类证据中的核心证据，将安置协议、租金收据串联形成统一逻辑体系。其中，高华富、陈淑安、金德庆（强）的《房地产租赁卡》上“承租户”落款处均有签名或盖印，唯独张绍敏的《房地产租赁卡》无人签名、盖印，恰恰说明张绍敏并未与拆迁人之间形成租赁关系，与其他被拆迁户的情形不同。至于红花岗住建局提交的其他证据明显不能实现其证明目的，本院不予赘述和采信。 此外，为依法保护人民群众合法权益和切实防止国有资产流失，本院曾将本案发回重审，要求追加中房遵义公司为第三人，对案涉营业房拆迁安置的具体经过、相关数据的填写过程、含义等情况作出明确具体的说明，提交拆迁时的政府征收补偿政策、类似情形的其他营业房占有主体的拆迁合同等相关资料进行综合比对分析，但不论是红花岗住建局还是中房遵义公司均未对签约过程、数据填写过程、相关证据显示的矛盾之处作出明确具体且有信服力的说明，中房遵义公司提交的程其彦、程绪付、张智慧《拆迁房屋安置协议书》等证据亦对本案不具参考性，不能实现红花岗住建局的主张。据此，因红花岗住建局、中房遵义公司未能提交充分证据反驳张卫英的主张，证明拆迁人与张绍敏夫妻就案涉营业房之间形成租赁关系，本院从文意解释角度结合张卫英及其父母占有使用案涉营业房30余年以及在此期间拆迁人及红花岗住建局从未要求交付租金或返还房屋的实际情况，为保护被拆迁人的合法利益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，本院认定张卫英系案涉营业房的真实权利人。 综上所述，红花岗住建局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由遵义市红花岗区住房和城乡建设局负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉振 审判员  蔡一雷 审判员  罗小龙 二〇二〇年十一月五日 法官助理禹欣 书记员吴误