湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0203执异102号案外人：胡娅杉，女，1990年8月30日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托代理人：欧阳坤（系案外人胡娅杉之母），住江西省萍乡市安源区，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为开庭，代为签收法律文书等。申请执行人：肖吉芳，男，1948年5月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。申请执行人：肖槐亮，男，1972年1月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。两申请执行人共同委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为申请或撤回强制执行，代为签收法律文书，代为执行和解，代为领取执行款项，代为提出或撤回执行异议申请，代为承认、放弃、变更执行异议请求，代为执行异议和解、参与执行异议听证活动。被执行人：株洲市新城中服饰有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区芦淞路******。法定代表人：唐望，经理。委托诉讼代理人：张雅玲，女，代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为提起上诉，代为签收法律文书等。在本院执行肖吉芳、肖槐亮与株洲市新城中服饰有限责任公司（以下简称新城中服饰公司）合同纠纷一案中，案外人胡娅杉对查封新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××栋××层××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡娅杉称，2019年9月12日，本院作出（2019）湘0203民初1678号民事裁定书，查封了位于株洲市芦淞区××路××号××市场××栋××层××号房屋。该房屋系案外人一次性全款购买，并与被执行人签订了《商品房买卖合同》。案外人自取得该房屋后，一直享有占有、使用、收益的权利。近期，申请执行人意欲处分该房屋，案外人为此已有一定损失。综上，请求法院解除对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××层××号房屋的查封。申请执行人肖吉芳、肖槐亮称，一、被执行人没有办理涉案房屋预销售手续，没有经过行政审批。二、案外人未在购买房屋后及时向被执行人主张办证手续，特别是未向不动产登记中心办理备案登记，存在严重的过错。且被执行人的房屋实际经营情况不详，被执行人本身对外欠了巨额债务，故双方的买卖行为存疑。三、不动产是以登记为准，申请执行人申请财产保全，冻结涉案房屋合法有效。四、据申请执行人了解，房屋买卖有很大部分涉嫌虚假交易，特别是很多购买人并没有购买实力，银行转账交易系被执行人协助提供的资金，走个账而已。五、案外人涉案房款没有付清，提交的支付凭据与购买时间不符。被执行人新城中服饰公司称，案外人购买涉案房屋属实，已付房款427820元（其中40899是税金转房款），还欠119101元。合同有备案但没有办理过户。因被执行人资金出现紧张，办理转移登记需要交纳税费，故没有办证。被执行人与申请执行人的合同纠纷已进入再审程序，应当保护购买人的权益。本院查明，肖吉芳、肖槐亮与新城中服饰公司合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理。同日，肖吉芳、肖槐亮向本院申请对新城中服饰公司名下价值3000万元的财产进行保全。同日，本院作出（2019）湘0203民初1678号民事裁定：“对被申请人株洲市新城中服饰有限责任公司名下价值3000万元财产予以查封、冻结”。2019年5月30日，本院依法查封了新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××栋××层××号的房屋，查封期限自2019年5月30日起至2022年5月29日止。2019年9月12日，本院作出（2019）湘0203民初1678号民事判决：“被告株洲市新城中服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告肖吉芳、肖槐亮支付协议补偿款25000000元和违约金5000000元，合计为人民币30000000元”。新城中服饰公司不服，提起上诉。2020年2月27日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2824号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”新城中服饰公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。2020年9月17日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘民申1162号民事裁定：“指令湖南省株洲市中级人民法院再审本案。”另查明，2018年12月5日，胡娅杉与新城中服饰公司签订一份《新城中网络批发市场商品房销售合同》约定：一、胡娅杉向新城中服饰公司购买位于株洲市芦淞区××路××号××市场××栋××层××号房屋，房屋预（实）测建筑面积为9.07平方米，规划用途为商业服务，总价款为546921元（2018年12月10日前付首付款386921元，2028年12月31日付清余款160000元）；二、在新城中服饰公司取得房屋所有权总证后，于双方签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法申请办理所有权转移登记。合同签订后，胡娅杉已支付首付款386921元。新城中服饰公司认可胡娅杉曾向其缴纳税金40899元，现同意该款项转为房款。同日，胡娅杉与新城中服饰公司签订一份《分期付款协议》约定：一、分期付款本金160000元，按年利率6.125%计算，合计21437元／年，等额本息5359元／季度；分期付款期限自2019年1月起至2029年1月止；欠款偿还按季度用租金优先抵扣分期付款部分本息，提前还款按商业贷款固定比例政策进行还款。同日，胡娅杉与新城中服饰公司还签订一份《委托经营管理合同》约定：胡娅杉将购买的位于株洲市芦淞区××路××号××栋××层××号商铺委托新城中服饰公司经营管理，委托期限自2019年1月1日起至2034年12月31日止，按购房总价比例标准分配经营收益。2019年1月2日，新城中服饰公司向胡娅杉支付租金收益2845元。在本案审理中，因胡娅杉未付清全部房款，经本院释明，胡娅杉明确表示不愿意将剩余房款交付本院执行。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当解除对新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××栋××层××号房屋的查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人签订的《新城中网络批发市场商品房销售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效。《新城中网络批发市场商品房销售合同》签订的时间为2018年12月5日，本院查封涉案房屋的时间为2019年5月30日，故签订合法有效书面买卖合同在本院查封房屋之前。同日，双方签订《分期付款协议》、《委托经营管理合同》，约定160000元购房款分期支付，分期付款期限自2019年1月起至2029年1月止，欠款偿还按季度用租金优先抵扣分期付款部分本息。截止目前，案外人的涉案房款尚未付清，经本院释明，案外人明确表示不愿意将剩余房款交付本院执行。本院认为，虽然案外人与被执行人在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有涉案房屋，且非因案外人自身原因未办理过户登记，但案外人尚未付清房款，且不愿意将剩余房款交付本院执行，故案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人胡娅杉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭 优人民陪审员  胡雅莉人民陪审员  胡峥嵘二〇二〇年十一月二日法官助理粟欢书记员袁姝附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。