湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1807号上诉人（原审原告）：卢麒宇，男，汉族，2001年12月13日出生，户籍地浙江省德清县。委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司，住所地株洲市天元区天台路**建行大厦******。负责人：黎圣波，系公司总经理。委托诉讼代理人：聂炜，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人卢麒宇与上诉人中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司（以下简称大地财保株洲支公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人卢麒宇上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由及辩称：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。被上诉人未提供证据证明2020年2月18日已搬离，其搬离时并无解除合同的意思表示，搬离后未与上诉人交接，上诉人第一次庭审时才被告知已搬离，被上诉人2020年6月16日才将房屋钥匙交给上诉人，故一审判决房屋租赁合同于2020年2月18日解除缺乏事实和法律依据。二、一审判决第二项超出上诉人的诉讼请求范围裁判，违反了“不告不理”原则。上诉人诉请为“确认被告2019年12月31日单方要求解除房屋租赁合同的行为无效，并由被告继续履行合同”，并未涉及被告实际搬离行为所产生的法律后果，故被上诉人搬离房屋的行为是否导致双方房屋租赁合同解除以及合同何时解除，不属于本案审理范围，应予撤销。三、大地财保株洲支公司在上诉状中也认可其在2020年2月18日搬离房屋时，并没有解除合同的意思表示，这一点与上诉人卢麒宇的观点一致。大地财保株洲支公司2019年12月31日单方要求解除房屋租赁的行为，不符合合同第19条的约定，合同中约定的解除条件并未成就，应当继续履行合同。上诉人大地财保株洲支公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，变更第二项为“《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除”；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由及辩称：一、一审程序违法，超出上诉人卢麒宇的诉讼请求做出判决。卢麒宇的诉请为“确认被告2019年12月31日单方要求解除房屋租赁合同的行为无效，并由被告继续履行合同”，而一审法院判决《提前退租通知书》无效，显然已超出“行为”范畴。二、一审法院以《合同法》第二十条之规定判决《提前退租通知书》无效，系适用法律错误。一是不存在合同法第五十二条规定的无效情形，二是双方诉争的不是订立合同而是解除合同，不适用合同法第二十条关于要约失效之规定。三、一审法院错误定性双方签订的租赁合同“第十九条”，否定合同约定的“单方解除权”，损害了上诉人的合同利益。上诉人提前三个月以上向卢麒宇发出解除通知，系按照合同约定履行自己的义务，也是行使权利的行为，应受法律保护。四、根据《房屋租赁合同》约定以及《提前退租通知书》之内容，上诉人同意支付租金至2020年4月份，且通知的解除时间为2020年4月份，这是上诉人根据合同约定行使权利的行为，受合同保护和法律保护。上诉人虽于2020年2月18日搬离房屋，但是搬离不等于退租，上诉人的意思表示是4月份解除合同并承担租金至4月份，一审以2月份强行认定解除时间，没有事实和法律依据。五、一审程序违法，上诉人一审时就合同解除以及退还合同保证金的事项向一审法院提交了书面反诉状，但一审法院未就该事项作出回复。上诉人的合同解除通知是在2019年12月30日发出的，并明确告知合同解除日为2020年4月14日，明确表示愿意支付该期间的房屋租金，上诉人是按照合同第19条的约定提前3个月以上要求解除合同的，因此不构成违约。2020年2月18日是卢麒宇要求大地财保株洲支公司强行搬离的日期，并不是双方合同解除的日期。卢麒宇向一审法院起诉请求：1、依法确认被告2019年12月31日单方要求解除《房屋租赁合同》的行为无效，并判由被告继续履行合同；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告卢麒宇系株洲市天元区天台路3号建行大厦5楼（房屋产权证号：株房权证株字第0××**）房屋所有权人。2019年2月11日，原告卢麒宇（甲方即出租方）与被告大地财保株洲支公司（乙方即承租方）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》主要约定：一、乙方租赁株洲市天元区天台路3号建行大厦5楼房屋；租赁面积为518.8平方米。二、房屋租赁期限为贰年陆个月，自2019年1月14日至2021年7月13日。……五、合同期内租赁费用总金额为775592.7元，税金232376.3元，合计金额为1007960元，房屋税金如有变动由乙方承担；2019年1月14日至2020年1月13日的租金为299710.66元，税金为89793.34元，合计389504元；2020年1月14日至2021年1月13日的租金为314696.19元，税金为94282.81元，合计408979元；2021年1月14日至2021年7月13日的租金为161185.85元，税金为48291.15元，合计209477元。六、甲方每年1月向乙方出具增值税发票，乙方在收票并验证成功后5个工作日内（不晚于1月20日）通过银行转账形式向甲方支付租金。……十九、租赁期间甲乙双方都不得无故单方提前解除本合同，如甲方提前2个月通知乙方解除合同，需双倍返还乙方保证金；如乙方提前2个月通知甲方解除合同，则无权要求甲方返还保证金；如双方提前3个月及以上通知对方解除合同，则互不承担违约责任；如甲方单方提前解除合同，需根据装修后使用时间折旧赔偿乙方的装修损失；如乙方单方提前解除合同，无需向甲方承担赔偿责任。此外，双方还对房屋租赁的其他事项进行了约定。因合同签订时原告卢麒宇尚未成年，故由原告父亲卢德仁代其在合同甲方签章处签名并捺手印。租赁合同签订后，被告大地财保株洲支公司租赁原告房屋进行办公，并按合同约定向原告卢麒宇支付2019年租金。2019年12月31日，被告大地财保株洲支公司向原告卢麒宇及其父亲卢德仁出具提前退租通知书，书面告知提前解除合同及后续相关事宜。原告方在收到该通知书后于2020年1月16日向被告大地财保株洲支公司出具《回复函》一份，书面告知不同意提前解除合同，要求被告按约继续履行。原被告双方对合同解除事宜产生不同意见，遂酿成本案纠纷。另查明：1、被告大地财保株洲支公司于2016年7月21日通过银行转账向卢德仁支付20000元租赁押金。2、被告大地财保株洲支公司已于2020年2月18日搬离涉案租赁房屋，另行租赁其他房屋，目前涉案房屋处于空置状态。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为原告的诉请有无事实与法律依据？现分析如下：原告卢麒宇与被告大地财保株洲支公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。根据租赁合同第十九条约定，租赁期间双方都不得无故单方提前解除本合同，如双方提前3个月及以上通知对方解除合同，则互不承担违约责任。被告大地财保株洲支公司于2019年12月31日向原告出具《提前退租通知书》，提前四个月书面告知原告要求提前解除合同，原告方在收到提前退租通知书后向被告出具回函，书面告知不同意提前解除租赁合同的意愿，双方就租赁合同解除一事并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定，被告大地财保株洲支公司出具的《提前退租通知书》属无效。根据庭审查明的事实，被告大地财保株洲支公司已于2020年2月18日搬离租赁房屋并另行租赁其他房屋办公，租赁合同事实上已无继续履行的可能，故本案的《房屋租赁合同》已于2020年2月18日事实解除，原告卢麒宇要求被告大地财保株洲支公司继续履行租赁合同依据不足，不予支持。判决：一、被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司于2019年12月31日单方出具的《提前退租通知书》无效；二、原告卢麒宇与被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除；三、驳回原告卢麒宇的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告卢麒宇负担。二审中，上诉人卢麒宇提交了一份房屋租赁钥匙交接单，拟证明大地财保株洲支公司于2020年6月16日才将案涉房屋的钥匙交给上诉人。上诉人大地财保株洲支公司发表质证意见为：对三性均有异议，2020年2月18日卢麒宇已经要求大地财保株洲支公司搬离，因为是在疫情期间，出于对金融机构的保护，大地财保株洲支公司已经将该事项报告给株洲市人民政府和金融办，钥匙的交接即使存在也与合同解除没有关联性。因该份证据的真实性无法核实，且与本案合同是否解除并无关联，故本院不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：一、一审是否超诉讼请求判决？二、案涉《房屋租赁合同》是否应继续履行？现分析如下：关于第一个争议焦点。上诉人卢麒宇一审中提出的诉讼请求为“请求依法确认被告2019年12月31日单方要求解除《房屋租赁合同》的行为无效，并判由被告继续履行合同”，而应否继续履行合同取决于该合同是否解除、撤销或无效，故一审法院围绕上诉人大地财保株洲支公司2019年12月31日出具的《提前退租通知书》是否有效以及案涉房屋租赁合同应否予以解除进行审理并作出判决，并未超诉讼请求处理。关于第二个争议焦点。案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规，合法成立并生效，双方均应按约履行。该合同第十九条对提前解除合同的时间进行了特别约定，亦不违反法律法规和公序良俗，故该约定亦有效。根据该条约定，一方有权提前通知对方解除合同，并根据提前通知的时间承担相应违约责任；如双方提前3个月及以上通知对方解除合同，则互不承担违约责任。本案中，上诉人大地财保株洲支公司于2019年12月31日通知卢麒宇房屋租赁合同于2020年4月14日解除，虽然卢麒宇提出书面异议，但大地财保株洲支公司依约享有提前通知解除的权利，其已提前3个月以上通知，故该合同应于2020年4月14日解除，且其无需承担违约责任，但其应按约支付至2020年4月14日止的房屋租金。被上诉人认为该提前通知行为无效，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人卢麒宇的上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人大地财保株洲支公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初633号民事判决第一项，即“被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司于2019年12月31日单方出具的《提前退租通知书》无效”；二、变更湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初633号民事判决第二项“原告卢麒宇与被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除”为“原告卢麒宇与被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除”；三、驳回卢麒宇的其他诉讼请求及上诉请求；四、驳回中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费100元，由卢麒宇负担。二审案件受理费400元，由卢麒宇负担200元，中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年十一月二十三法官助理伍露书记员郭敏慧