广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21315号上诉人（原审原告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路****，统一社会信用代码：91440105633282677R。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，公司员工。上诉人（原审被告）：刘伟生，男，1949年2月27日出生，汉族，住广州市海珠区，上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）、刘伟生因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。广州市富基房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法对原审判决进行改判，支持上诉人关于解除合同返还房屋、支付违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由刘伟生承担。事实与理由：被上诉人自双方签订的《广州市房屋租赁合同》到期后，因租金问题一直未与上诉人续签合同，也一直未按时缴纳租金。一审判决虽然判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金，但对上诉人提出的解除租赁关系的请求，以及要求被上诉人支付违约金的诉讼请求作出了驳回判决。上诉人认为，原审法院该驳回判决是错误的，理由如下：1.案涉房屋位于海珠区富基南二街33号1407房，租赁合同的期限至2019年6月30日，合同到期后，双方就租金事宜未协商一致，被上诉人拒绝续签租赁合同，双方租赁关系解除。租赁关系解除后，被上诉人拒不返还租赁房屋给上诉人，租赁房屋的产权是属于上诉人的，根据双方签订的租赁合同第七条第3点规定：租赁期满，应将原承租房屋交回甲方，因此被上诉人应将承租房屋交回上诉人。2.上诉人与被上诉人的租赁关系虽然源于拆迁人和被拆迁人之间的回迁安置关系，由于被上诉人是当时拆迁房屋的承租人，上诉人与房屋原产权人置换产权后，根据政策对作为承租人的被上诉人进行安置，双方签订的《房屋拆迁安置协议》中注明：乙方原是华侨房屋租户，回迁时按政策由甲方负责安置并确立双方租赁关系，按国家有关政策向甲方缴纳租金。虽然在安置协议中工作人员的疏忽将安置房屋的产权标注为公有，但是实际情况是，被上诉人在拆迁前和安置后一直租住的房屋都是私有产权房，并不是公房。上诉人已经按照拆迁安置协议中的约定确立了双方的租赁关系，虽然被上诉人作为被拆迁人的利益应受到保护，但是现在是被上诉人拒绝续签租赁合同，法院驳回上诉人返还房屋的判决是属事实认定错误，适用法律错误。3.虽然双方的合同已经到期，但是被上诉人依旧在使用房屋，即使双方就新的租金标准未达成一致，但是也应按照最后一份租赁合同的租金标准缴纳租金，但被上诉人一直拒不签订租赁合同，也不返还租赁房屋，又不按时缴纳租金，拖欠租金的行为，给上诉人造成了损失，按照租赁合同的约定，应缴纳违约金。4.被上诉人承租的是私有产权房屋，租金标准是参照市场租金决定的，市场租金标准按房屋租赁管理部门最新公布的房屋租金参考价计收，根据广州市房地产租赁管理所于2019年公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中富基广场电梯楼的参考价是47元／月／平方米，上诉人已经充分考虑到被上诉人回迁安置租户的情况，租金调整后也才14.3元／月／平方米，这个租金对比周围其他房屋的租金已经是十分低的水平，而且，作为私有产权房屋的租金，上诉人有权调整房屋租金，如此合理的租金被上诉人都不能接受，要求按照公房的标准收取租金是十分荒谬的。综上所述，一审判决驳回上诉人提出的解除租赁关系以及要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，显然系认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法改判，判决支持上诉人的诉讼请求。刘伟生辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：对方的请求不符合事实，富基A9是政府划拨给富基公司，对方无富基A9房产证，未交纳房地产税，无权对A9的产权提出要求，其他意见详见上诉状的补充意见。刘伟生上诉请求：1.请求富基公司按照拆迁协议执行公房租金标准；2.请求富基公司将违法多收的租金予以退还；3.请求富基公司对我妻恐吓致死承担赔偿责任，并追究富基公司涂改拆迁协议的违法行为；4.一、二审诉讼费均由富基公司承担。事实与理由：一、富基公司持有的是长安东街12号的产权证，不是富基A9栋1407的产权证，所以其无权对A9的产权提出要求。二、2004年国土局根据中央指示，凡是没经过投标所征的地，如未再建设需收回国有，重新投标，长安东街12号地段至今亦未在建设或被国土局收回。在该地段开发建设时，长安东街12号房产证才有行使权，不能拿一个产权作为两处产权使用。三、富基A9栋回迁楼是2008年由市政府、国土局拨地给富基公司，为几百户被拆房屋居民回迁而建，并拨了小港路口一块地给富基公司建设B1、B2两栋商业楼，作为富基公司建设A9栋的补偿。前提是确保A9栋回迁楼完工后，B1、B2两栋商业楼才允许动工建设。至今A9栋回迁楼产权是由市房管局管理，所以富基公司没有A9产权证。即使富基公司有A91407产权证，也不由得富基公司乱来。因为拆迁协议具有法律效力，必须按照拆迁协议执行公房收租。四、由于富基公司多次来我家恐吓逼迁，令我妻病情恶化而死，富基公司应对此作出赔偿。广州市富基房地产开发有限公司辩称：不同意对方所有请求，第一，对方承租的是私有房屋，不可能按照公房收取租金。第二，自有产权房我方租金已经很低，没有多收。第三，我司从未对刘伟生及其家人作出恐吓行为；第四，关于拆迁协议，我方没有涂改，只是当时工作人员疏忽，导致留在我方的拆迁协议与公证处留存的不一致。广州市富基房地产开发有限公司起诉请求判令：1、广州市富基房地产开发有限公司收回刘伟生非法占用的位于广州市海珠区富基广场A9号楼1407房屋；2、刘伟生缴交自2019年7月1日起计至房屋腾退之日止的占用房屋租金，先暂计至2019年9月30日止，共计1673元（计算方式：39平方米×14.3元/月×3个月）；3、刘伟生缴交自2019年7月1日起计至房屋腾退之日止的占用房屋租金的违约金，先暂计至2019年9月30日止，共计937元（计算方式：39平方米×14.3元/月×逾期缴纳的租金天数×1%/日）；4、诉讼费用由刘伟生负担。经审理查明：2017年7月31日，广州市富基房地产开发有限公司（出租人、甲方）与刘伟生（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区富基南二街33号1407房的房地产出租给乙方作住宅使用，建筑（或使用）面积39平方米；租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日，月租金507元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；等。据《广州市不动产权属证明书》记载，海珠区富基南二街33号（4层以上）的不动产权利人为广州市富基房地产开发有限公司，所有权来源为自建，登记时间2016年11月17日，附注记载富基南二街33号1401、1406、1408、1412-1413等为直管公房，除上述173套直管公房外，其余183套（其中商铺7套、住宅176套）为回迁安置房。2002年7月18日，广州市富基房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）与李英（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准，拆除小港路长安东街12号三楼的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积25.28平方米，有正式户口的实际居住人口4人，其中独生子女1人；乙方同意2002年7月15日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口给乙方临时搬迁补助费，每月补助费505.6元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2006年10月10日前，在原征用地段富基广场3号楼第10层，产权属于（公/自）有的南向房，使用面积29平方米安置给乙方回迁居住；在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；乙方原是华侨房屋租户，回迁时按政策由甲方负责安置并确立双方租赁关系，按国家有关政策向甲方交纳租金；等。上述合同经（2002）穗海证经字第1258号《公证书》公证。2008年9月3日，广州市富基房地产开发有限公司（甲方）与刘伟生（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方经批准拆除乙方位于小港路长安东街12号三楼的房屋用于兴建商住小区，甲方已于2008年7月18日正式动工兴建；经乙方确认，乙方的回迁房确定为富基广场自编A9号楼14层07F单元；A9号楼的交楼时间为2011年6月30日，甲方自向乙方发出书面回迁通知之日起不再承担临迁补助费及逾期回迁违约金责任；双方原先签订的《房屋拆迁安置协议》的其他条款不变；等。上述合同于2008年12月26日经广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章备案。2002年7月9日，广州市富基房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）与案外人林伍、陈炳华、陈女、陈**（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》，约定甲方经批准拆除乙方所有的海珠区小港路长安东街12号，原址房屋合法建筑面积为205.2平方米；双方同意对原址房屋实行作价补偿，原址房屋以住宅3000元每平方米，合计作价补偿款615600元；甲方于2002年7月31日前一次性将原址房屋作价补偿款付给乙方；乙方收到作价补偿款后，须在2002年7月31日前迁出原址房屋，将原址房屋移交甲方拆除；等。据2000年的房产证复印件记载，海珠区小港路长安东12号的权属人为陈鲁，产权来源为2000年经租发还；等。据2002年7月10日广州市芳村公证处（2002）穗芳证字第2429号《公证书》中的《继承权证明书》复印件记载，被继承人为陈鲁，继承人为林伍、陈炳华、陈女、陈**，证明内容为陈鲁的海珠区小港路长安东十二号房屋一座遗产应由其妻子林伍及子女陈炳华、陈女、陈**四人继承，等。诉讼中，广州市富基房地产开发有限公司、刘伟生双方确认李英是刘伟生的母亲，刘伟生按照13元/平方米的租金标准向广州市富基房地产开发有限公司交租至2019年6月。一审法院认为：刘伟生使用涉案房屋是基于2002年7月18日广州市富基房地产开发有限公司作为拆迁人与李英签订的《房屋拆迁安置协议》中明确刘伟生原是华侨房屋租户，广州市富基房地产开发有限公司因拆除了小港路长安东街12号三楼的房屋，由广州市富基房地产开发有限公司负责安置刘伟生并确立双方租赁关系。进而广州市富基房地产开发有限公司与刘伟生于2008年9月3日签订《补充协议书》明确回迁安置房为本案房屋。虽广州市富基房地产开发有限公司与刘伟生于2017年7月31日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限至2019年6月30日，但广州市富基房地产开发有限公司与刘伟生之间的租赁合同关系，是源于拆迁人和被拆迁人之间的回迁安置关系，涉案房屋是回迁安置房，具有特定的使用性质。刘伟生作为被拆迁人的利益应受到保护，刘伟生并非一般的承租人，故广州市富基房地产开发有限公司在本案中要求收回涉案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。由双方陈述可知，广州市富基房地产开发有限公司与刘伟生产生纠纷主要因为租金标准未能协商一致，广州市富基房地产开发有限公司要求涨租至14.3元/平方米，但刘伟生不同意。对于租金标准，双方暂未能协商一致的情况下，一审法院酌情认定租金标准仍按照合同标准即13元/平方米计算，即每月租金为507元为宜。刘伟生并未故意拖欠租金，而是双方对租金标准未能达成一致，故广州市富基房地产开发有限公司要求刘伟生支付租金的违约金一审法院不予支持。双方确认刘伟生按照507元每月的标准交租至2019年6月，故刘伟生应向广州市富基房地产开发有限公司支付从2019年7月起的租金，租金计付至本判决生效之日为宜。本判决生效之后的租金由当事人另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、刘伟生在本判决生效之日起十日内向广州市富基房地产开发有限公司按507元每月的标准支付广州市海珠区富基广场A9号楼1407房从2019年7月1日起至本判决生效之日止的租金；二、驳回广州市富基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由广州市富基房地产开发有限公司负担70元，由刘伟生负担30元。上述受理费已经由广州市富基房地产开发有限公司预交，广州市富基房地产开发有限公司同意由刘伟生在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市富基房地产开发有限公司。二审期间，刘伟生提交证据：回迁楼建设进展情况公告，证据来源于房管部门，是在档案馆复印出来的，拟证明：这栋楼从建设至今没有产权证，还没有补交相应的税费（地税等（地税等子不是富基公司的，是房管局的。广州市富基房地产开发有限公司对上述证据质证如下：抬头写的是富基被拆迁户，我方也没有原件。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。刘伟生上诉请求判令富基公司违法多收的租金退还及请求判令富基公司对其妻子恐吓致死作出赔偿，属于反诉请求范围而非抗辩意见，由于刘伟生在一审未提出反诉，故对该请求不予审查。针对上诉意见，分析认定如下：关于涉案房屋的属性。根据富基公司提交的《广州市不动产权属证明书》记载，海珠区富基南二街33号（4层以上）的不动产权利人为富基公司，所有权来源为自建，附注记载富基南二街33号1401、1406、1408、1412-1413等为直管公房，涉案房屋为回迁安置房，故刘伟生辩称涉案房屋为公房的意见与事实不符，不予采纳。同时，房屋权属证明亦证实涉案房屋为回迁安置房，具有特定的用途，刘伟生作为被拆迁人的利益应受到保护，且根据富基公司与刘伟生签订《房屋拆迁安置协议》的约定，富基公司有负责安置刘伟生并确立双方租赁关系的义务，故一审不支持富基公司在本案中主张的收回房屋的诉请，并无不当，本院予以维持。但刘伟生应积极与富基公司协商确定租金标准并签订租赁合同，明确双方权利义务。关于刘伟生主张以公房租金标准支付租金。根据一审查明事实可知，刘伟生原承租的拆迁房屋为私房，现承租的涉案房屋是基于原承租房屋的拆迁安置而产生的租赁关系。刘伟生辩称在与拆迁房业主签订合同前，系与房管局签订公租房合同，对此，本院认为，原房屋拆迁前已由房管局发还给业主，刘伟生亦与原房屋业主重新建立租赁关系，故刘伟生辩称其当然属于公房承租人并无充分的依据，同理，对刘伟生以公房租金标准交租亦不予支持。鉴于现双方对于租金并未协商一致，一审酌情按照之前双方履行的租赁合同的标准计算至判决生效之日止并无不当，本院予以维持。至于富基公司主张的违约金，由于双方未就租金标准达成一致，一审法院驳回富基公司主张的该请求并无不当，本院予以维持。刘伟生在二审提交的证据并非新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，富基公司、刘伟生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘伟生负担50元、广州市富基房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十一月六日书记员 钟丹霞王日平