辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7571号上诉人（原审被告）：徐志伟，男，1988年8月28日生，满族，住大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区莲青巷**。统一社会信用代码912102047824808967。法定代表人：金涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴连春，辽宁箴言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪峰，辽宁畅法律师事务所律师。上诉人徐志伟因与被上诉人大连英联华物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐志伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未履行安保义务，小区内绝大部分监控早已损坏，封闭小区更是无从谈起；由于相邻小区消防车道不足，直接穿过本小区与小区内部通道连通，导致其他小区人员和车辆频繁穿梭来往于本小区，给住户带来安全和财产隐患；小区两个守卫门岗更是形同虚设，可有可无，单元门锁常年损坏，如此严重的安全隐患和实际情况，一审却只认定为服务瑕疵。2.被上诉人没有履行相关维护管理、服务等义务，应当承担相应的赔偿责任。小区内公共区域环境脏乱差，仅有的几台供住户锻炼娱乐的设施也一直处于损坏状态，无人修理。天途有线电视，直到2018年才进行安装和调试。大连英联华物业管理服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连英联华物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年8月31日至2019年12月17日期间物业费4299元；2.判令被告支付滞纳金2419.42元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月7日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，将湾德里华府项目委托原告实行前期物业服务管理。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业管理服务费、法律责任等内容作出约定。由原告按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费），非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元（不含电梯费）的标准向物业产权人或使用人收取；电梯费每月12元/户。2014年9月30日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务委托合同》期限至小区成立业主委员会之日止。被告与大连锦阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买旅顺口区广源街16号8层4号房屋，建筑面积83.72平方米。该合同附件四补充约定，在业主委员会成立之前，买受人同意出卖人选聘的大连英联华物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，前期物业管理费按每月1元/平方米（不含电梯费），电梯费按大连市相关规定收取。大连锦阳房地产开发有限公司与原告另行签订《前期物业服务委托合同》，约定委托期限自2018年10月29日至2019年12月17日止。物业费按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元（不含电梯费）标准收取，电梯费每月每平方米0.3元。诉讼中，被告对原告物业费（包含电梯费）计算标准1.3元/月/平方米不持异议。2013年8月4日、2015年1月29日，被告按1.3元/月/平方米标准向原告交纳了2013年8月1日至2015年8月30日间的物业费、电梯费。2016年8月31日至2019年12月17日间被告未向原告交纳物业费。庭审中，原告自述其于2019年12月18日撤离湾德里华府小区，证人高某陈述原告于2019年12月左右撤场，庭审中被告认可证人证言真实可信。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳2016年8月31日至2019年12月17日间所欠的物业费，因原告诉请数额并未超出合同约定标准，予以照准。被告抗辩原告撤场时间为2019年10月30日，因无据佐证，应承担举证不能的法律后果。关于被告抗辩原告提供物业服务不达标，包括小区卫生环境整治不好，绿化不达标，消防、安全设施损害、公共部位未尽维护义务等,其无权收取物业服务费的主张。原告对物业进行管理后,已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务,即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵,被告及小区其他业主可以根据物业服务合同的约定,及时通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是不能以此拒付物业服务费来对抗物业服务瑕疵的行为。被告抗辩无合法依据，故不予采纳。关于原告提出的滞纳金请求，从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院以此对原告诉请的滞纳金进行调整。同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐志伟于判决生效之日起十日内给付原告大连英联华物业管理服务有限公司物业费4299元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告大连英联华物业管理服务有限公司负担9元，被告徐志伟负担16元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，上诉人补充提交一审已提交的部分证据，包括照片复印件10张，拟证明小区存在单元门锁损坏、下水管道断裂、外墙开裂、公共区域垃圾堆放等问题，被上诉人对上述照片的真实性有异议但未提供相反证据予以推翻，综上，本院采信上诉人二审提交的照片并对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《前期物业服务委托合同》及《补充协议》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，存在小区公共区域清扫不到位、娱乐设施维修更换不及时、安保措施不严格等瑕疵问题尚不足以构成重大瑕疵，不能成为上诉人拒交物业费的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决徐志伟全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在公共区域清扫不到位、娱乐设施维修更换不及时、安保措施不严格等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求徐志伟支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，上诉人如果认为被上诉人未提供相应物业服务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，但不能以物业服务不到位为由拒交物业费。关于上诉人提出“天途有线电视安装过慢”的上诉请求，由于本案纠纷系《前期物业服务委托合同》及《补充协议》项下的物业费纠纷，而该合同中未约定物业公司安装有线电视的义务，该项诉请与本案不属于同一法律关系，更不在二审审理范围内，本院对此不予审理。关于上诉人主张“被上诉人没有履行相关维护管理、服务等义务，应当承担相应的赔偿责任”的上诉请求，由于该项上诉请求系独立的诉请，而上诉人未就赔偿问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该项请求亦不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。综上所述，徐志伟的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人徐志伟已预交），由上诉人徐志伟负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月十六日书记员  葛美玲