河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1849号上诉人（原审被告）：徐利，女，1986年7月26日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：王振锋（系徐利丈夫），男，1982年4月26日出生，汉族，住濮阳市。被上诉人（原审原告）：濮阳市怡众物业有限公司，住所地濮阳市胜利路与马颊河路交又口向北100米物华国际城小区。法定代表人：朱双强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张高阳，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：李山山，河南尊严律师事务所律师。上诉人徐利因与被上诉人濮阳市怡众物业有限公司（以下简称怡众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐利委托诉讼代理人王振锋、被上诉人物业服务合同委托诉讼代理人张高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回怡众物业公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由怡众物业公司承担。二审庭审中，徐利要求按照50%支付怡众物业公司物业费，待小区建设完毕后再全额缴纳物业费。事实和理由：一、一审认定事实不清。徐利与怡众物业公司构成物业服务合同关系，怡众物业公司没有严格按照合同履行义务，小区内的物业管理异常混乱，存在诸多问题。1.未按照合同约定公布物业管理费用收支账目。2.物业服务合同中约定了业主不能安装、粘贴广告和标志，小区电梯里的广告不知是否经过物业公司允许，是否收费，若收费用处未公示，按照有关规定，应当经业主委员会同意。3.物业服务不达标，严重影响了业主的正常生活。第一，小汽车无序停放，电动车随意停放，影响交通，服务质量低下。第二，绿化完成率未达到95%，公共走道有杂物，不符合合同约定标准。第三，存在安全和环境污染隐患。小区内部分未开发区域有深沟存在，且垃圾遍布，黄土裸露，尘土飞扬。另外，小区内存在私搭乱建现象；有一处大坑常年未填平，无围挡且无明显警示，大坑内垃圾堆积，严重危及业主的生命财产安全；存在绿化不完善、绿化稀疏现象；垃圾清理不及时；井盖边缘破损、地面钢筋裸露。一审中徐利提供了相关证据加以证明，一审法院虽到涉案小区进行实地核查，但仍然认定怡众物业公司履行了合同义务，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。1.依据合同法的规定，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，依法行使履行抗辩权。拒交物业费，是为了促使物业公司完全履行合同的约定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决徐利败诉适用法律错误。2.一审法院审理案件未依据新出台的法律法规，其依据的法律已不适应当前经济社会发展形势。《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》均对物业管理进行了具体而详细的规定，施行时间较短，更贴近群众生活，人民法院应该着重依据《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》审理案件。怡众物业公司辩称，1.徐利主张的小区管理混乱无事实根据，一审法院对案涉小区进行了实地考察，对小区的评价客观真实，怡众物业公司也是逐步改善小区内各项物业管理。2.一审法院认定怡众物业公司物业管理较之前有较大幅度提升，但仍有提升空间，基于此未支持怡众物业公司的违约金请求，符合相关法律规定。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。怡众物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐利支付怡众物业公司物业费5797元（自2018年7月1日至2020年12月31日），违约金1461元，共计7258元;2.本案诉讼费由徐利承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，怡众物业公司(甲方)与徐利(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：1.本物业名称：物华国际城，房号:12-1-1501，物业类型：高层住宅，建筑面积：119.78平方米，物业坐落位置：濮阳市黄河路中段，甲方受濮阳市物华房地产开发有限公司委托，为乙方提供物业管理服务；2.该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；3.协议第四条约定自售房合同上载明的交房之日起，乙方开始交纳物业管理费，乙方交纳费用时间为每年元月前15日内预交本年度物业管理费，带电梯楼房按建筑面积1.45元收取物业管理服务费用，公共水电公每月每户20元；5.协议第十一条约定乙方违反约定，不按本协议约定的收要标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。另查明，本案中怡众物业公司提供物业服务的物华国际城小区系在建小区，包括本案徐利居住的楼在内，怡众物业公司现向该小区内9栋楼房实际入住的900余户业主提供物业服务。该小区其他楼房现正在建设过程中。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据物业服务合同的性质，该合同属于双务合同，物业服务公司提供物业服务，业主向物业公司支付相应的物业服务费。因物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行各自的合同权利和义务时应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，通过不断的努力持续改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应自觉遵守生活小区内的公共秩序、维护公共的生活环境，并按合同约定及时交纳物业服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于双方的权利及时得到实现，这样才有利于生活小区美丽、安全、舒适的公共环境建设，提升生活小区的舒适度、潜在的价值空间，才有利于文明城市、和谐社会建设。我国相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。怡众物业公司作为该小区的物业服务企业，应当及时、全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护、管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，徐利作为该小区业主，应当配合物业公司的各项服务工作并按照合同约定及时交纳相应物业服务费。本案怡众物业公司起诉请求徐利支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，按照双方合同约定，交纳费用时间为每年元月前15日内预交本年度物业管理费，故2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费应于2018年1月15日前交纳；2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费应于2019年1月15日前交纳；2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费应于2020年1月15日前交纳。徐利应按双方合同约定每月每平方米1.45元的价格向怡众物业公司交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费并按每月20元交纳公用水电公摊，即119.78平方米×1.45元平方米×30个月=5210.43元，20元/月×30个月=600元，共计5810.43元。现怡众物业公司诉请要求徐利支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费并按每月20元交纳公用水电公摊费共计5797元，予以支持。关于怡众物业公司要求徐利支付违约金1461元的请求。怡众物业公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。徐利辩称怡众物业公司在服务期间就绿化、卫生、车辆停放等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片等证据。从日期来看，徐利所提交的照片证据中，部分为2018年8、9月份拍摄，部分为2020年6月份拍摄。庭审后，到涉案小区实地核实徐利提供照片的情况，涉案小区的中心区域比徐利提交照片的情况有明显改善，怡众物业公司已将小区边缘与在建工程相接部分进行了隔离，但小区边缘部分仍存在部分绿化、卫生问题，可认定怡众物业公司所提供的物业服务仍存在瑕疵，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对怡众物业公司主张徐利支付其违约金的请求，不予支持。徐利的辩解意见，部分予以采信，部分不予采信，徐利以怡众物业公司的物业服务有瑕疵拒付物业费，没有法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：“一、被告徐利向原告濮阳市怡众物业有限公司支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费及公用水电公摊共计5797元，于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告濮阳市怡众物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐利负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐利提交光盘一张共五段视频，光盘的内容是在一审法官到小区勘验后，河南广播电视台濮阳站记者实地拍摄的小区现状以及小区业主的心声。证明目的：小区软硬件设施不到位，管理混乱，证明一审实地勘验的结果与事实不符。怡众物业公司质证意见：视频中自称是河南广播电视台濮阳站记者实地拍摄，但未提供濮阳站记者身份信息以及河南广播电视台官方出具的该抖音号为河南广播电视台的自媒体声明。视频中出现的施工现场、建筑物等与涉案小区后期建设有关的工程并非物业管理的范围，涉及到小区业主与开发商之间的纠纷不应是本案的审理范围。怡众物业公司提交电话录音三份，系怡众物业公司委托诉讼代理人与河南广播电视台工作人员的通话录音。证明目的：自称是河南广播电视台濮阳站的抖音公众号并非河南广播电视台的官方自媒体。徐利质证意见：三份录音中没有明确抖音号与河南广播电视台之间的合作关系。怡众物业公司称在建工地、建筑是业主与开发商之间的纠纷，与物业公司无关不当，侧面反映了涉案小区的环境恶劣，软硬件配套严重缺失不到位。本院对证据审核认定：徐利提交的证据不能证明一审实地勘验的结果与事实不符。徐利提交视频的抖音公众号是否系河南广播电视台的官方自媒体，与本案争议焦点无关，本院不予评价。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：徐利以怡众物业公司服务存在瑕疵要求减少物业费是否有事实和法律依据。徐利与怡众物业公司之间成立物业服务合同关系。怡众物业公司应当按照约定妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。徐利作为业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。徐利诉称怡众物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审中，一审法官到涉案小区实地核实徐利提供照片的情况，涉案小区的中心区域比徐利提交照片的情况有明显改善，怡众物业公司已将小区边缘与在建工程相接部分进行了隔离，基于小区边缘部分仍存在部分绿化、卫生问题，认定怡众物业公司提供的物业服务存在瑕疵，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故一审法院对怡众物业公司主张徐利支付其违约金的请求未予支持，是对怡众物业公司应承担相应责任的确认，并无不当。怡众物业公司作为前期物业服务企业，在今后的物业服务管理中，应当建立健全物业管理制度，打通与业主或业主代表之间就物业管理服务中存在问题的沟通反馈机制，努力提高服务水平和服务质量，及时解决、反馈业主反映、关心的问题。徐利诉称拒交物业费或主张按照50%支付物业费是为了促使怡众物业公司全面履行合同义务，但作为业主接受前期物业服务，缴纳物业费是应当履行的合同义务，拒交物业费或大幅降低物业费将使怡众物业公司失去改进工作的经济来源且疲于应诉，不利于小区物业管理工作进入良性循环。徐利反映的小区存在的问题，在该小区业主委员会成立前，业主或业主代表可与怡众物业公司协商、沟通解决，共同构建和谐的宜居环境，而不应以拒交服务费或者要求大幅降低物业费的方式解决。综上所述，徐利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐利负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月四日书记员 李淑敏