广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2685号原告（反诉被告）：深圳淘金山互联网金融服务有限公司，住所:广东省深圳市前海深港合作区************（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人宋振鹏、李乐意，广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市均荣实业有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区************。法定代表人：查某1。委托诉讼代理人刘雪平、夏欢，广东指针律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司（以下简称“淘金山公司”）与被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司（以下简称“均荣公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淘金山公司委托诉讼代理人宋振鹏、李乐意，被告（反诉原告）均荣公司委托诉讼代理人刘雪平、夏欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳淘金山互联网金融服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还人民币300万保证金及利息暂计20.82万元（以300万保证金为基数,以中国人民银行同期同类贷款利率为标准,自2018年10月8日起开始计算至实际退还完毕之日，暂计至2019年3月17日）；2、判令被告承担原告因此遭受的实际损失为人民币435.70万；3、判令被告向原告支付预期利益损失人民币1486.50万元【（实际备案均价8790元约定整体交易均价8000元）×剩余未售面积18816.47㎡】；4、判令被告承担原告为本案支出的律师费人民币27万元；5、判令被告立即协助原告及原告指定购买人（曾特文、梁泽秀、蔡颖琳、胡涛、马爱云和林喜艳）办理网签备案手续;6、本案的诉讼费、鉴定费、担保费和保全费等由被告承担。事实与理由：2018年9月30日,惠州房地产正处于特别畅销的时期,原告为了获取涉案楼盘的销售代理费,与被告签订了《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》,约定:“第一条1.1被告是新力帝泊湾项目的开发商,拥有位于惠州市*****和惠丰东三路交界处新力帝泊湾花园项目的20号楼398套公寓的房地产,其中6-11层共计120套房地产带酒店租约,系被告已经引进维珍天使作为酒店运营方承租……1.3……原告对上述标的房地产可自行组织销售,组织指定购买人直接与被告签署《商品房买卖合同》,原告负责按时销售并回款给被告,销售额多于本合同约定的销售总价款的盈余部分归原告所有,盈余部分由原告自行与指定购买人签署服务协议并自行收款。1.4被告确认:上述标的房地产398套公寓预计于2018年12月20日前取得预售许可证,整体备案价在11000-15000元/平方米之间……第三条3.1双方议定上述房地产整体交易均价为每平方米人民币捌仟元整（￥8000.00元）,标的房地产销售总价款为壹亿伍仟伍佰贰拾叁万柒仟零肆拾元整（￥155237040.00元,以可售面积19404.63㎡计算,具体以实际测绘房源明细汇总为准）。3.2原告同意于本合同签订之日起三个工作日内向被告支付保证定金人民币300万元,并于被告取得标的《预售许可证》之日起五个工作日支付定金总付第二笔定金500万元……如被告实际收款加上原告支付定金总额大于本合同3.1条约定的总金额（如有,多出部分属于税费、维修基金、登记费等除外）,被告须于收到多余房款的七个工作日内将多余款项退回被告指定账户。3.3原告同意按照以下时间节点向被告支付标的销售款,以完成被告的回款任务:3.3.1原告须于2018年12月31日之前支付整体销售总价30%的款项（实际购买人支付单套房款的30%即可签订草签合同）。3.3.2原告须于2019年1月31日之前支付至整体销售总价50%的款项。3.3.3原告须于2019年3月31日之前支付至整体销售总价70%的款项。3.3.4原告须于2019年4月30日之前支付至整体销售总价90%的款项。3.3.5原告须于2019年5月31日之前支付至整体销售总价100%的款项（含定金）双方均知晓并同意原告实际并不登记备案购买标的房地产,仅将上述房地产加价出售给原告指定购买人,被告允许并配合原告公开销售标的房地产给予原告指定购买人……3.7……原告以高于网签价格销售的,该多出网签价格部分由被告以服务费名义自行收取……第四条《商品房买卖合同》签署和产权登记4.1双方同意:被告与原告或原告指定购买人按照双方约定的价格表确定的单套房地产的成交价格签订认购书、政府已备案版本的《商品房买卖合同》、办理产权转移登记手续,并缴纳交易产生的相关税费……第八条违约责任8.1任何一方不履行本合同约定义务,造成本合同无法继续履行的，守约方有权终止本合同,要求违约方承担违约责任……第十条法律适用与纠纷解决……10.3本合同在履行过程中如发生争议,双方应及时协商解决。协商不成时,任何一方均可向标的房产所在地人民法院诉讼解决,所发生的的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等所有费用和损失由败诉方承担。上述合同签订后,原告按合同约定支付了300万保证金给被告。为了做好该楼盘的销售代理工作,在惠州房产市场特别畅销的情况下,原告放弃了承接其他楼盘的销售代理工作。原告自签订合同后一直积极筹备为销售涉案楼盘做准备工作,比如招聘工作人员、与其他房产中介签订《代理合作协议》、举行大型推介会、组织大量销售人员踩盘、推广海报及广告物料、向深圳市东部便捷汽车租赁有限公司租车供业主看房、向深圳新城旅运输有限公司租车供业主看房、向陈燕、谢冬和罗勇胜租赁商铺用于办公和租赁复印机等。2018年12月10日,原告向被告出具《关于新力·帝泊湾花园公寓取得预售许可证时间沟通函》,催促被告尽快办理《预售许可证》。此后,原告陆续多次催促被告尽快办理《预售许可证》。2019年5月17日,由于被告仍未取得《预售许可证》,因此被告和原告签订了《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同补充协议一》,约定:“由于被告工程进度原因,未能在2018年12月20日前取得《预售许可证》。被告又于2018年12月14日出具《告知函》通知原告,预计将于2019年3月上旬取得《预售许可证》。根据被告提供的以上两个节点,被告为完成该节点销售任务而竭力付诸行动,不乏投入大量资金进行销售冲刺,包括但不限于举行两场大型推介会、组织大量销售人员踩盘、推广海报及广告物料等。截止到2019年4月8日,被告仍未取得《预售许可证》。在此期间,原告多次到项目施工地点进行实地考察,施工进度缓慢……一、对销售合同第3.4项的变更……改为被告同意,原告自被告取得标的房地产预售许可证之日起45天内向被告支付整体销售总价30%的款项,后续每个支付款项的节点时间在3.3.1支付时间节点顺延的基础上相应顺……本协议自双方签字盖章之日起生效”。被告最终于2019年8月9日才取得《预售许可证》,实际备案均价为8790元/平方米,低于约定的备案价11000元-15000元/平方米。自签订《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》以来，原告为了上述房产销售付出了很多金钱、时间和精力,但由于被告迟延取得《预售许可证》和大幅降低备案价的原因,截止到目前,原告仅售出10套房公寓,尚有388套公寓未售出。在已售出的10套公寓中,有3套公寓未办理网签备案,经原告和原告指定的购买人多次请求,被告仍拒绝为上述指定购买人办理网签备案和过户等手续。2019年12月左右,被告请销售代理公司（负责被告新力帝泊湾住宅的销售代理公司）入场销售涉案楼盘,强制原告撤场,原告被迫撤场。原告认为:原告与被告签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》是双方当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法、有效。双方应严格依据合同履行义务,现被告未按合同约定的时间取得《预售许可证》和未按合同约定的价格进行备案的行为已经构成根本违约,因此原告有权追究被告的法律责任。原告已按照合同约定支付了300万元保证金,但被告存在以下违约行为:第一、由于被告资金链断裂、拖欠工人工资等,导致被告实际取得《预售许可证》的时间比合同约定的时间逾期了232天,此时惠州的房地产销售市场交易量正面临严重下降,截止到目前,原告用尽所有资源才卖出10套公寓,尚有388套公寓未卖出,无法达到合同目的。当时签订合同时惠州房地产市场整体及本案签约的商铺所在区域销售情况非常好,原告在签订合同前多次跟被告确认该楼盘能在2018年12月20日前取得《预售许可证》才签订合同的;第二、合同约定备案均价为11000-15000元/平方米之间、房产整体交易均价为8000元/平方米,但被告实际备案均价为8790元/平方米,比合同约定的备案均价低很多,属于根本违约。原告签订合同的目的是收取备案价和房产整体交易均价的差价部分3000元—7000元/平方米作为服务佣金获利,在签订合同前也多次跟被告确认过备案价能在11000-15000元/平方米之间,被告未取得合同约定的备案价导致原告亏本销售,无法达到合同目的;第三、由于被告拖欠工人工资,工人多次上门闹事、阻碍原告的销售工作等,导致原告的销售工作受到很大的负面影响,购房者不敢来买房产,担心交付问题;第四、被告未按合同约定为已售出的3套公寓办理网签备案手续等违约行为,不仅损害了相关购房者的合法权利,而且对其他潜在购房者产生了很大的负面影响;第五、被告开发的另外一个叫做新力城的楼盘项目（位于惠州）,因为交付的房屋有问题,众多业主从2018年底至今多次维权（包括拉横幅、上访等）,导致被告的名誉变得很差,很多潜在购房者不愿意购买被告开发的房产,因此至今尚有388套新力帝泊湾公寓无人购买;第六、被告销售新力帝泊湾的住宅,原告销售新力帝泊湾的公寓。本案为了保证房屋快速销售出去,原告跟众多房产中介公司合作销售,但是由于被告拖欠众多房产中介公司的佣金,房产中介公司担心销售新力帝泊湾的公寓同样被拖欠佣金,因此几乎没有房产中介公司愿意销售新力帝泊湾项目公寓,导致销售工作无法推进;第七、合同约定被告已经引进维珍天使酒店作为酒店运营方,但是被告最终并没有与维珍天使酒店签订合同,酒店运营方由原告花费了很大的时间和精力另外找到的一家。被告的以上行为已构成根本违约,依据《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》和《合同法》第一百零七条“【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”,因此原告有权依法要求被告返还已支付的300万保证金和利息,有权依法要求被告赔偿实际损失435.70万元和预期利益损失1486.50万元【（实际备案均价8790元一约定整体交易均价8000元）×剩余未售面积18816.47㎡】。根据《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》第四条“《商品房买卖合同》签署和产权登记4.1双方同意:被告与原告或原告指定购买人按照双方约定的价格表确定的单套房地产的成交价格签订认购书、政府已备案版本的《商品房买卖合同》、办理产权转移登记手续,并缴纳交易产生的相关税……”，因此被告应立即协助原告及原告指定购买人（曾特文、梁泽秀、蔡颖琳、胡涛、马爱云和林喜艳）办理网签备案手续。由于被告存在违约行为,根据《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》第十条10.3款“本合同在履行过程中如发生争议,双方应及时协商解决。协商不成时,任何一方均可向标的房产所在地人民法院诉讼解决,所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等所有费用和损失由败诉方承担”,因此被告应承担本案的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等所有费用。淘金山公司向本院提交如下证据：1、原告营业执照；2、被告企业信用登记信息；3、《新力帝泊湾项目公寓大客户团购销售合同》；4、《新力帝泊湾项目公寓大客户团购销售合同》补充协议一；5、《关于新力帝泊湾花园公寓取得预售许可证时间沟通函》；6、原告工作人员和被告工作人员之间的聊天记录；7、涉案楼盘的进度照片；8、《新力帝泊湾花园预售许可证》；9、全部销售房屋的价格明细；10、网站网页；11、《“新力帝泊湾公寓”外围代理合作协议》《“新力帝泊湾项目公寓”联动销售代理合同》《“新力帝泊湾公寓”外围代理合作协议》《“新力帝泊湾公寓”联动销售代理合同》《新力帝泊湾案场销售代理合同》《项目外围推广代理合作协议》《“新力帝泊湾公寓项目”平台联动销售代理合同》；12、原告工作人员与被告工作人员聊天记录；13、《经济损失明细表格》；14、《车辆租赁合同》（项目名称：新力帝泊湾）、《车辆租赁合同》【惠州新力帝泊湾项目】；15、《商铺租赁合同》（2019年8月至2019年10月31日止、《商铺租赁合同》（2019年11月1日至2020年1月31日止）、《商铺租赁合同》（2020年8月1日至2019年11月1日至2020年2月1日止）；16、《惠州市维乐信科技有限责任公司复印机租赁合同》；17、（2019）伟伦律函字第500号《律师函》、快递单和签收记录；18、委托代理合同；19、深圳市乐有家房产交易有限公司、惠州市善局电子商务有限公司起诉惠州市均荣实业有限公司的记录；20、推介会照片、银行流水。均荣公司辩称：一、淘金山公司起诉案由有误，淘金山公司与均荣公司并非委托销售代理合同关系。1、淘金山公司整体打包购买均荣公司建设开发的帝泊湾花园20号楼的房屋，由于是整体打包销售，均荣公司给予淘金山公司低于市场正常销售价的优惠，即8000元/每平方米，合同明确约定了淘金山公司支付购房款的付款时间，淘金山公司与均荣公司之间房屋买卖合同关系清晰明确。2、房屋买卖关系与委托销售代理关系不同，委托销售代理关系中销售代理人赚取的是佣金或者服务费，佣金和服务费按照合同约定的销售情况按照比例支付；本案中，淘金山公司作为买受人向均荣公司购买房屋后再次对外销售，赚取的是二次销售的溢价，而无论淘金山公司在二次销售时是否产生溢价、溢价多少，均与淘金山公司的购房款支付义务无关联，淘金山公司均应当按照合同约定向均荣公司支付。3、均荣公司已经完成房屋销售，即已经整体打包出售给淘金山公司，淘金山公司再次对外销售的实际获益为淘金山公司，是其为追求自身利益最大化的行为，均荣公司配合淘金山公司出售的行为是房屋整体团购销售合同的附属义务，因此均荣公司与淘金山公司并非委托代理销售的关系，而是房屋买卖关系。二、淘金山公司诉请均荣公司根本违约的事实不成立，均荣公司不存在违约的事实。1、淘金山公司对于均荣公司延期取得《预售许可证》已经在《补充协议》中明确予以免责，且淘金山公司的付款时间也得到相应顺延，因此均荣公司不构成违约。淘金山公司与均荣公司于2018年9月30日签订《新力帝泊湾项目公寓大客户团购销售合同》（以下称“合同”），合同约定均荣公司以8000元/平方米的均价，将新力帝泊湾花园项目20号楼398套公寓整体打包出售给淘金山公司，房产面积19404.63平方米，销售总价款为155237040元，预计2018年12月20日取得房屋《预售许可证》。2019年5月17日，淘金山公司与均荣公司签订《新力帝泊湾项目公寓大客户团购销售合同补充协议一》（以下称“补充协议”），协议中明确均荣公司由于工程进度原因房屋一直未取得《预售许可证》，淘金山公司对《预售许可证》延期表示谅解，同时，约定淘金山公司的付款时间在均荣公司取得《预售许可证》之后相应顺延。2、合同约定的备案价格为预估的备案价格，并非淘金山公司的承诺价格。房屋销售价格受到政府监管，销售价格必须在政府规定的价格区间内进行定价，并非由开发商主导，双方在签订合同时对该规定均清楚明确，备案价变动系属于淘金山公司投资房屋时所需要承担的风险，并非均荣公司承诺的义务。且均荣公司在价格备案前与淘金山公司进行了充分的沟通，取得了淘金山公司的书面确认后，均荣公司最终完成的备案均价为12000元，符合双方的合同约定，不构成违约。3、根据双方签订的合同可知，取得预售许可证是均荣公司的义务，淘金山公司支付定金和购房款的时间与预售证的取得时间紧密联系，因此，在淘金山公司谅解均荣公司延期取证的情况下，淘金山公司的付款义务也得到相应的顺延，即延期取证并非合同约定需承担违约责任的情形，而是顺延买方付款义务的条件。故淘金山公司认为均荣公司延期取得预售许可证构成根本性违约的前提不存在。4、合同解除是由于淘金山公司单方面原因导致。按照淘金山公司的诉请，淘金山公司为销售投入435.7万元，如淘金山公司按照备案价格继续履行合同，在不计算淘金山公司在销售中收取的服务费的情况下，溢价收益至少1500万元，扣除销售投入还有1000万元的净利润，但淘金山公司于2019年11月26日委托律师向均荣公司发《律师函》，认为均荣公司构成根本违约，要求解除双方合同关系，因此淘金山公司所谓的损失是由于淘金山公司单方面不履行合同约定导致合同解除造成的。三、房屋销售收益的投资风险应当由淘金山公司独自承担，与均荣公司无关联。均荣公司以低于市场价的价格将涉案房屋整体打包销售给淘金山公司，房屋买卖关系己经建立，淘金山公司再次对外销售房屋，所赚取的是再次销售的单价与打包价格的差价，该行为系买房后的投资行为，投资风险和收益的多少与均荣公司不存在关联关系，投资风险应当由淘金山公司自己承担，且涉案房屋的最终的备案价格依然高于团购价格，淘金山公司依然有上千万的利润空间，并不存在损失的可能性，其单方面违约导致合同解除的责任和后果应当由淘金山公司自己承担。四、淘金山公司诉请均荣公司承担其为项目代理销售工作所投入的实际损失435.7万元未提供证据佐证，缺乏事实和法律依据。1、淘金山公司投入的资金是为了获得自身更高的利润所自愿付出。淘金山公司在均荣公司处获得房屋团购的低价后，为实现自身更高的销售利润所自愿投入的资金成本，实现利润后的受益方系淘金山公司。2、合同约定该费用应当由淘金山公司承担。依据合同第7.4条的约定，推广及包装相关费用由淘金山公司承担。因此，在均荣公司未构成违约的情况下，淘金山公司的该项诉讼请求与均荣公司无关联。五、淘金山公司诉请均荣公司向其承担预期利益损失缺乏事实和法律依据。1、淘金山公司起诉时主张的预期利益损失的实际备案均价按照8790元/平方米计算，该备案价与实际的备案价格不相符，缺乏事实依据。2、备案价格经过淘金山公司的书面确认，且最终的备案价格为12000元/平方米，高于合同约定的8000元/平方米房屋团购价格，淘金山公司的利益并未由于备案价格的变化产生损失。3、均荣公司并未违约，淘金山公司主张均荣公司向其承担预期利益损失诉请前提不存在，因此不应得到支持。六、由于淘金山公司单方面根本违约在先，且率先向均荣公司发出解除通知，因此均荣公司没有继续履行合同的义务，诉讼所产生的相关费用与均荣公司不具有关联性。综上，淘金山公司所谓的均荣公司构成根本性违约的理由，要求均荣公司承担高额的各项损失，无非是为了掩盖其逾期付款违约的事实，淘金山公司为证明其主张所罗列的事实毫无事实和法律依据，不应得到法院的支持，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回淘金山公司的诉讼请求。均荣公司为其本诉抗辩向本院提交证据如下：1、帝泊湾花园20栋价格表确认书（2019年3月22日）；2、帝泊湾花园20栋价格表确认书（2019年5月9日）；3、商品房销售价格相关信息公示表；4、战略合作协议。均荣公司反诉称，被反诉人违反合同约定,逾期支付定金,反诉人有权依约行使解除权,解除双方签订的涉案合同。根据双方签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》第三款3.2约定,“乙方于甲方取得标的《预售许可证》之日起五个工作日内支付第二笔定金人民币伍佰万元整。”根据合同第三款3.6.2约定,“乙方逾期支付超过90日的,甲方有权解除本合同,收回为销售的标的物,已收取款项全部归甲方所有,除按日收取应收款项万分之四违约金外,还有权没收乙方保证定金。”根据反诉人和被反诉人于2019年5月17日签订的《补充协议一》约定,被反诉人付款时间在反诉人取得《预售许可证》之后相应顺延。反诉人已于2019年8月9日取得涉案物业的《预售许可证》，被反诉人未按照约定在五个工作日内支付第二笔定金,且逾期支付该笔款项超过100天,反诉人有权按照约定行使解除权,解除双方签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》及《补充协议一》。二、反诉人已通过《解除合同通知书》和《律师函》等书面形式通知并送达被反诉人,双方合同关系已于2019年12月8日解除，反诉人于2019年12月6日按照合同载明的联系地址向被反诉人发出《解除合同通知书》,告知被反诉人依约解除合同、没收被反诉人300万元的保证金,以及被反诉人应承担违约金等事实。2019年12月8日《解除合同通知书》送达合同载明的联系地址,根据合同第十二条12.1约定,送达地址以合同载明的通讯地址为准,反诉人按合同载明的地址发送《解除合同通知书》即视为送达,故应视为2019年12月8日已送达。反诉人又于2019年12月24日委托律师向被反诉人发出《律师函》并送达,再次强调上述事实。据此,反诉人依约向被反诉人发出的《解除合同通知书》具备法律效力,反诉人与被反诉人的合同关系已于2019年12月8日解除、被反诉人违法合同约定,反诉人有权解除合同,已没收的被反诉人缴纳的300万元保证金应不予退还,并有权要求被反诉人承担违约金226000元以及反诉人为实现本次债权所支出的诉讼费、律师费等全部费用。因被反诉人违反合同约定,逾期支付定金,反诉人有权按照合同约定解除双方的涉案合同,已没收的被反诉人缴纳的300万保证金应不予退还,并要求被反诉人承担违约金,从违约之日2019年8月17起计算至2019年12月8日《解除合同通知书》送达之日,共113日,按日收取应付款项500万元的万分之四违约金,共计人民币226000元。因被反诉人违约导致本次纠纷,故应由被反诉人承担反诉人为实现本次债权所支出的诉讼费、律师费等全部费用综上所述,被反诉人违反合同约定,损害了反诉人的合法权益,反诉人依据相关法律规定,向贵院提起反诉,请求依法支持反诉人的诉讼请求,驳回被反诉人的诉讼请求。请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》及《补充协议一》于2019年12月8日解除；2、请求判令反诉人已没收的被反诉人300万元保证金不予退还；3、请求判令被反诉人承担违约金人民币228000元（以500万元为基数,按每日万分之四自2019年8月16日起计算至2019年12月8日,共计114天）；4、请求判令被反诉人承担本案诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、担保费、保全费及公证费等全部费用。均荣公司为其反诉提交的证据如下：1、《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》；2、《补充协议一》；3、《预售许可证》查询结果；4、《解除合同通知书》、E㎡S邮寄单及邮寄状态；5、《律师函》、E㎡S邮寄单及邮寄状态。6、《解除合同通知书》；7、《委托代理合同》、发票、《广发网上银行电子回单》；8、微信聊天记录。淘金山公司辩称：一、确认双方所涉合同已经解除，原因是对方当事人存在根本违约；二、对方根本违约如下：1、延期取得预售许可证、2、工程进度及工程质量不符合合同约定，3、对方当事人在惠州地区的商业形象受到重大下降，影响本合同的履行，4、对方无法按照合同约定进行相关的价格备案，导致销售的整体利益受损，因此对方当事人因承担相关的违约责任，对方的诉讼请求应当全部被驳回。经法庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，淘金山公司与均荣公司签订《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》，合同主要约定如下：1、淘金山公司整体团购均荣公司位于惠州市*****和惠丰东三路交界处新力帝泊湾花园项目的20号楼398套公寓房地产，总建筑面积约为19404.63㎡，其中6-11层共计120套房地产带5年酒店租约，系均荣公司已经引进维珍天使酒店作为酒店运营方承租，酒店承诺按总房价的5%作为年度租金回报，淘金山公司按照合同约定进行购买并按节点分期付款，淘金山公司对上述标的房地产可自行组织销售，组织指定购买人直接与均荣公司签署《商品房买卖合同》，淘金山公司负责按时销售并回款给淘金山公司，销售额多出合同约定的销售总价款的盈余部分归淘金山公司所有；2、均荣公司确认，标的房地产398套公寓预计于2018年12月20日前取得预售许可证，整体备案均价在11000-15000元/㎡之间；3、案涉房地产整体交易均价为8000元/㎡，总价款为155237040元，淘金山公司于合同签订之日起三个工作日内向均荣公司支付保证定金3000000元，并于均荣公司取得标的《预售许可证》之日起五个工作日内支付第二笔定金5000000元；4、淘金山公司须于2018年12月31日之前支付整体销售总价30%的款项，2019年1月31日之前支付整体销售总价50%的款项，2019年3月31日之前支付整体销售总价70%的款项，2019年4月30日之前支付整体销售总价90%的款项，2019年5月31日之前支付整体销售总价100%的款项（含定金），若均荣公司取得预售证的时间在预计时间之后，则淘金山公司在支付款项的节点时间相应顺延；5、淘金山公司、均荣公司均知晓并同意淘金山公司实际并不登记备案购买标的房地产，仅将上述房地产加价出售给淘金山公司指定购买人，均荣公司允许并配合淘金山公司公开销售标的房地产给予淘金山公司指定购买人，淘金山公司逾期支付款项在90日之内（含90日）的，应按日向均荣公司支付该笔逾期款额万分之四的违约金，合同继续履行，逾期支付超过90日的，均荣公司有权解除合同，收回未销售的标的房地产，已收款项全部归均荣公司所有，并没收淘金山公司全部保证定金，均荣公司不解除合同的，淘金山公司按日向出卖人支付逾期应付款1‰的违约金，合同解除后，均荣公司组织的有意向的买家进行交易的视为均荣公司直接客户；6、任何一方不履行合同约定的义务，造成合同无法继续履行的，守约方有权终止合同，要求违约方承担违约责任，在合同履行过程中，如均荣公司无正当理由解除合同的，应当双倍退还保证定金，淘金山公司无正当理由解除合同的，均荣公司有权没收保证定金；7、合同在履行过程中发生争议，所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等所有费用和损失由败诉方承担。合同附件一为标的房地产明细、附件二为指定购买联络函、附件三为均荣公司向淘金山公司出具的《关于新力帝泊湾花园项目公寓销售代理说明函》，该函授权淘金山公司进行涉案房地产物业的销售代理工作，授权期限自2018年10月1日至2019年10月1日。2018年10月8日，淘金山公司向均荣公司转账300万元，备注为“代淘金山公司支付惠州新力帝泊湾项目购房定”，2018年10月9日，淘金山公司向斐晓凤转账200万元，备注为“代淘金山公司支付惠州新力帝泊湾项目服务佣金”。淘金山公司为推广惠州新力湾项目销售，2019年1月1日向深圳市东部便捷汽车租赁有限公司租借了车辆，2019年3月份开展了推介活动,2019年6月15日向惠州市维乐信科技有限公司租借了复印机，2019年4月份与案外人签订了销售代理、推广代理、联动销售代理三份合同。2018年12月10日，因均荣公司未取得预售许可证，淘金山公司向均荣公司出具了一份《关于新力·帝泊湾花园公寓取得预售许可证时间沟通函》，提出修改销售合同第三项3.3条约定的意见。2019年5月17日，淘金山公司与均荣公司签订《新帝力泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同补充协议一》，协议主要内容如下：鉴于均荣公司未能按销售合同约定时间取得《预售许可证》，均荣公司2018年12月14日函告淘金山公司预计2019年3月上旬取得《预售许可证》，淘金山公司根据均荣公司提供的两个节点，为完成销售任务投入大量资金进行销售冲刺，截止至2019年4月8日，均荣公司仍未取得《预售许可证》，均荣公司施工单位进度缓慢，淘金山公司本着友好合作、互惠互利的原则，对均荣公司两次未按时取得《预售许可证》予以谅解。经双方友好协商，现就销售合同第3.4条约定的顺延事项，重新作出详细说明，签订补充协议。原销售合同3.4约定改为“甲方同意，乙方自甲方取得标的房地产预售许可证之日起45天内向甲方支付整体销售总价30%的款项，后续每个支付款项的节点时间在3.3.1支付时间节点顺延的基础上相应顺延。”2019年3月22日，郑洁红签字确认均荣公司制作的《帝泊湾20栋价格表确认书》；2019年9月5日，郑宇彬签字确认均荣公司制作的《帝泊湾20栋价格表确认书》。2019年8月9日，均荣公司取得《预售许可证》，为了开展营销销售工作，淘金山公司在2019年7月1日向深圳市新城旅运输有限公司租借车辆，2019年8月1日始租赁多间商铺用于办公需要，并于2019年11月1日续租，2019年7月份签订多份销售代理、推广代理、外围代理合同。2019年8月12日，淘金山公司代理公司以573358元卖出新力帝景湾20栋618房，每平方单价为11883.06元，淘金山公司支付佣金50135元；2019年9月10日，淘金山公司代理公司以590318元卖出新力帝景湾20栋801房，每平方单价为12042.39元，淘金山公司支付佣金33294元；2019年10月4日，淘金山公司代理公司以603133元卖出新力帝景湾20栋624房，每平方单价为12500.16元，淘金山公司支付佣金12062元；2019年10月13日，淘金山公司代理公司以603133元卖出新力帝景湾20栋624房，每平方单价为12500.16元，淘金山公司支付佣金100000元；2019年11月11日，淘金山公司代理公司以507000元卖出新力帝景湾20栋623房，每平方单价为10507.77元，淘金山公司支付佣金24265元；2019年11月30日，淘金山公司代理公司以586004元卖出新力帝景湾20栋619房，每平方单价为12145.16元，淘金山公司支付佣金27678元。2019年11月26日，淘金山公司向均荣公司寄送《律师函》，要求均荣公司协商解除合同、退还保证金并承担相应的责任，均荣公司于11月28日收件；2019年12月6日，均荣公司向淘金山公司寄送《解除合同通知书》，淘金山公司未收件被退回；2019年12月24日，均荣公司向淘金山公司寄送《律师函》，主张合同已解除并保留追究淘金山公司违约责任的权利，淘金山公司于12月25日收件。本院认为，淘金山公司与均荣公司签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》（以下简称《销售合同》）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行相应的合同义务。关于双方在合同履行过程中是否存在对方所指控的违约行为，本院综合评析如下：一、关于双方民事法律关系的定性。淘金山公司与均荣公司签订的合同名为销售合同，合同明确约定由淘金山公司整体团购均荣公司位于惠州市*****和惠丰东三路交界处新力帝泊湾花园项目的20号楼398套公寓房地产，总建筑面积约为19404.63㎡，交易均价为8000元/㎡，总价款为155237040元，符合商品房买卖合同的构成要件。本合同虽与一般的商品房买卖合同有所不同，系淘金山公司将案涉房产整体团购后通过二次销售赚取差价，均荣公司在淘金山公司二次销售过程中予以配合，并直接以均荣公司的名义与淘金山公司指定的购买人签订合同，但其实质仍是对案涉房地产的买卖，淘金山公司出售房产后的法律后果亦由其自身承担，与委托销售代理合同明显不同。二、关于均荣公司迟延取得预售许可证的行为。（一）关于淘金山公司因均荣公司迟延取得预售许可证所造成的损失。淘金山公司为推广惠州新力湾项目销售，根据均荣公司提供的取得预售许可证的时间点，于2019年1月1日与深圳市东部便捷汽车租赁有限公司（以下简称“东部公司”）签订车辆租借合同，2019年3月份开展了推介活动,2019年6月15日向惠州市维乐信科技有限公司（以下简称“维乐信公司”）租借了复印机，2019年4月份与案外人签订了销售代理、推广代理、联动销售代理三份合同，以上项目，淘金山公司有证据证明于2018年12月18日向维乐信公司支付4000元、2019年7月8日支付3300元，2019年3月12日支付推介会临时执勤费3000元，2019年3月6日支付印刷费5225元、安装费3343元，2019年3月31日支付宣传推广费13800元，因向东部公司支付款项的时间为2019年11月20日，亦无法确定用车时间，无法认定为损失，淘金山公司签订的三份代理合同，因无证据证明已支付违约金，无法认定存在损失，以上损失合计32668元。均荣公司2019年8月9日取得预售许可证，鉴于销售活动需要提前筹备，本院认为淘金山公司2019年7月底始的支出系正常营销支出，非因均荣公司迟延取得预售许可证所造成的损失。（二）关于均荣公司是否应按照《销售合同》承担违约责任及承担淘金山公司的损失。《销售合同》中均荣公司确认案涉房地产预计于2018年12月20日前取得预售许可证，后发函告知淘金山公司预计2019年3月上旬取得预售许可证，但其最终于2019年8月9日才取得预售许可证，根据合同约定均荣公司确实构成违约，双方后续达成的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同补充协议一》（以下简称《补充协议》）中，淘金山公司对均荣公司两次未按时取得《预售许可证》的行为表示谅解，并据此变更了淘金山公司付款节点。本院认为，合同双方之后达成补充协议中，淘金山公司对其违约行为表示了谅解，并变更了原合同内容，且均荣公司迟延取得预售许可证在本案中并非是根本违约，淘金山公司在均荣公司取得预售许可证后亦积极开展营销活动，继续履行合同，故均荣公司不应承担违约责任，但淘金山公司因此支出的32668元应由均荣公司负担。三、关于双方对案涉房产备案价的争议。（一）关于案涉房产备案均价是否是淘金山公司所称的8790元/㎡及是否存在二次备案价。目前双方提交的证据中，均只有一份备案价，该备案均价为11200元/㎡，虽均荣公司在《律师函》中表示备案均价为8790元/㎡是受淘金山公司指令，但该表述并不能作为是均荣公司的自认，目前无任何证据证明案涉房产存在二次备案价及第一次备案均价为8790元/㎡。（二）关于《价格确认书》真实性的认定。上述《价格确认书》乙方代表由郑洁红、吴宇彬签名，现双方均称两人为对方员工。通过聊天记录可以看出郑洁红与吴宇彬为同一公司员工，且与微信聊天第一人称（均荣公司员工）并非是同一公司员工，而其自称为“帝泊湾项目经理”，故郑洁红、吴宇彬为淘金山公司员工可能性很大，但并不排除其为其他公司员工的可能性，因此《价格确认书》的真实性存疑。（三）淘金山公司是否因备案价过低而导致其预期利益受损。淘金山公司提交的请款申请表、转账记录等可以证明，淘金山公司向外销售案涉房产的价格有11883.06元/㎡、12042.39元/㎡、12500.16元/㎡、12500.16元/㎡、10507.77元/㎡、12145.16元/㎡，由此可见即使均荣公司备案均价为8790元/㎡亦未影响其超过合同约定备案价销售案涉房产。同时，淘金山公司称均荣公司因信誉受损致其销售不利的意见，但其提交的个案案例及代理合同并不能证实该待证事实，故该意见无合同基础和事实基础，本院不予认可。综上，本院认为现有证据无法证明均荣公司存在违约行为。四、关于淘金山公司未支付第二笔定金的行为。《销售合同》约定：淘金山公司于均荣公司取得标的《预售许可证》之日起五个工作日内支付第二笔定金人民币伍佰万元整，淘金山公司逾期支付超过90日的,均荣公司有权解除本合同,收回为销售的标的物,已收取款项全部归均荣公司所有,除按日收取应收款项万分之四违约金外,还有权没收淘金山公司保证定金。均荣公司于2019年8月9日取得预售许可证，按合同约定淘金山公司应于2019年8月16日向均荣公司支付第二笔定金500万元，淘金山公司无正当理由不支付定金的行为已构成违约。五、关于《销售合同》的解除时间。2019年11月26日，淘金山公司向均荣公司寄送《律师函》，要求均荣公司协商解除合同、退还保证金并承担相应的责任，均荣公司于11月28日收件，因无证据证明均荣公司存在违约行为，淘金山公司并无解除合同的权利，合同未解除；2019年12月6日，均荣公司向淘金山公司寄送《解除合同通知书》，但因淘金山公司未收件被退回，合同亦未解除；2019年12月24日，均荣公司向淘金山公司寄送《律师函》，主张合同已解除并保留追究淘金山公司违约责任的权利，淘金山公司于12月25日收件，因淘金山公司存在违约行为，根据合同约定均荣公司有合同解除权，故本院认为合同于2019年12月25日解除。因合同已解除，淘金山公司无法享有案涉房产的合同债权，其亦无权要求均荣公司向其指定的购买人办理网签备案手续。六、关于违约责任的承担。因淘金山公司违约，根据合同约定，均荣公司除按日收取应收款项万分之四违约金外,还有权没收淘金山公司保证定金，但本院认为双方关于保证定金300万元的约定符合《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“定金”的规定，该300万元应认定为“定金”，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，定金条款与违约金条款不能同时适用，均荣公司同时主张定金与违约金并不妥当，因适用定金条款对守约方更有利，为保护合同守约方权益，本院依法酌定适用定金条款，据此均荣公司无需向淘金山公司返还300万元定金。又依据合同约定，本案所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等所有费用和损失应由淘金山公司承担，故均荣公司为此支付的反诉费32608元、律师费150000元应由淘金山公司负担。综上，本院认为合同对合同主体具有约束力，淘金山公司因销售不畅拒付第二笔定金的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司因其迟延取得预售许可证的支出32668元。二、驳回原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司其他诉讼请求。三、确认原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司与被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司于2018年9月30日签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同》及2019年5月17日签订的《新力帝泊湾花园项目公寓大客户团购销售合同补充协议一》于2019年12月25日解除。四、被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司收取原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司交纳的案涉房产定金300万元不予退还。五、原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司律师费150000元。六、驳回被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币155301元由原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司自行负担。反诉案件受理费人民币32608元由原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司负担，原告（反诉被告）深圳淘金山互联网金融服务有限公司应于判决生效之日起10日内迳付被告（反诉原告）惠州市均荣实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  翟雄文人民陪审员  邓远红人民陪审员  黄世红二〇二〇年十一月十二日法官 助理  胡 旭书 记 员  刘 露