贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3134号 上诉人（原审原告）：潘智华，男，1978年6月30日生，苗族，贵州省荔波县人，住。 上诉人（原审原告）：蒙永算，女，1977年1月27日生，布依族，贵州省荔波县人，住。 上诉人（原审被告）：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：黄俊，该公司经理。 上诉人潘智华、蒙永算因与上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院于2020年8月13日作出（2020）黔2722民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘智华、蒙永算向本院提出上诉请求：1、依法改判荔波县人民法院(2020)黔2722民初1457号民事判决第三项，支持上诉人的合理诉求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。 事实与理由：第一，关于层高不足问题。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同中明确约定了所购商品房层高为3米，但实际测量仅2.9米，且一审法院在判决中确认了实际交付的房屋层高与合同约定的层高不符，那么被上诉人的行为构成违约，应根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”承担违约责任。其次，商品房原定层高3米，实际层高为2.9米，属于变更商品房空间尺寸的行为。根据《商品房买卖合同》第十七条“出卖人擅自变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，出卖人按买受人实付购房金额的1%赔偿买受人”的规定，层高不足的违约赔偿，不仅合同有约定，法律也有规定。一审法院称对于层高不足的问题，承担何种责任未予约定，法律也未对此作出规定明显错误。第二，关于多缴纳的物业费、垃圾清运费、房屋维修基金和契税问题。首先，导致上诉人多缴纳以上费用的主要原因是被上诉人实际交付的房屋面积不足，构成合同违约行为所导致。其次，契税的损失已经无法退回。根据《税收征管法》第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还”的规定，该契税缴纳已经超过三年，按照一审法院的说法只能徒增诉累。再次，根据《合同法》的相对性原则以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，由于被上诉人的合同违约导致上诉人的损失，应该由被上诉人承担赔偿。一审法院以上述费用的收取方不是被上诉人，驳回上诉人请求被上诉人赔偿因被上诉人合同违约造成上诉人损失的诉讼请求错误。第三，关于资金占用的利息问题。上诉人与被上诉人之间订立的商品房买卖合同，是双方在平等自愿、协商一致基础上签订，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被上诉人明知诉争房屋实际面积与约定面积存在差额，却未按合同约定返还上诉人面积差价款，被上诉人迟延返款的行为，已造成上诉人的损失，对此被上诉人应予以赔偿，利息损失应从该日起计算，赔偿标准应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，并不以上诉人是否解除合同为前提，故一审法院以上诉人没有解除合同为理由，不支持上诉人主张利息的判决错误。 上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销荔波县人民法院(2020)黔2722民初1457号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、维持荔波县人民法院(2020)黔2722民初1457号民事判决第三项；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审判决事实认定不清，案涉房屋面积的减少上诉人无任何过错，不应承担双倍赔偿责任，且案涉房屋所在整栋整体面积无任何改变，上诉人未因此而获利，从被上诉人实际享受的整体面积出发，上诉人也不应返还被上诉人购房款。首先，上诉人在设计、建设过程中不存在任何过错，预测报告和实测报告也都是委托有资质的测绘单位贵阳金阳测绘公司荔波分公司出具，不应承担双倍赔偿责任。案涉房屋所在地系由上诉人开发建设的荔波嘉和中央城7号楼，总建筑面积为31659.14㎡，建筑分为三个单元，每单元88户住户，共264户。项目于2012年5月由贵阳金阳测绘公司荔波分公司测绘，并按此测绘报告数据销售及交房。之后业主在办理房产证时，才发现7号楼房屋面积不符。至此，上诉人也才知道7号楼房屋面积的问题，并于2019年4月对7号楼房屋面积进行了重新测绘。一是关于面积误差情况。重新测绘的报告显示：在原房屋面积测绘中，误将本属于公摊面积的走道计入了部分户型的套内面积，涉及住户为三个单元的2、3号户型，每户多算套内面积约6.45㎡，共132户；由于测绘已将这部分面积计入2、3号户型的套内面积后，三个单元的1、4号户型又没有将这部分公摊面积计入（实际应该计入），共132户。二是关于面积误差涉及房款。l、中央城7号楼销售时以建筑面积为基础谈判计价，并以此单价乘以建筑面积得到总房价（此价格已于2012年6月在荔波县房屋和住建局备案见附件），总房价再反算为套内面积计合同单价签订《商品房买卖合同》。因此，2、3号户型共132户多收房款面积为851.4㎡。2、由于测绘已将本属于公摊的851.4㎡计入2、3号户型套内面积，造成三个单元的2、3号房（共132户）没有分摊本应分摊的公摊面积，也导致三个单元的l、4号房（共132户）没有分摊该部分公摊面积。3、三个单元的2、3号房及1、4号房应分摊测绘失误的851.4㎡公摊建筑面积计算：2、3号房分摊系数(90.96×2)/(90.96×2+96.66×2)=0.48481；2、3号房应分摊总公摊面积为851.4㎡×O.48481=412.76㎡；2、3号房每户应分摊的面积为412.76㎡÷132户=3.127㎡/户;1、4号房应分摊总公摊面积为851.4㎡×0.51519=438.64㎡；1、4号房每户应分摊的面积为438.64㎡÷132户=3.323㎡/户。4、现在2、3号户型共132户业主要求上诉人将多收面积款退还，然而综合整个7号楼全体业主，上诉人并没多收。退款将导致上诉人应收的851.4㎡公摊面积房款无处收取，给上诉人造成重大损失。其次，虽然案涉房屋套内建筑面积较合同签订时的预测面积存在减少的情况，但从7栋楼整栋楼的整体面积来看，与预测面积一致，在2014年案涉房屋交付时，上诉人已向被上诉人出具了房屋的面积实测报告，当时该份实测报告面积与预测报告面积一致，充分说明在计算方法一致的情况下，房屋面积不会有更改。只是在2019年实测报告出具时，测绘单位纠正了前两次测绘时对公摊面积和房屋专有面积的计算方法和理解上的误差，导致被上诉人套内建筑面积虽然在数字上减少了，但实际享受的整栋房屋的面积权益并未改变，上诉人也未因此获利，根据公平原则，判决上诉人承担双倍赔偿责任系加重上诉人的生存成本。最后，面积误差导致被上诉人多支付房款的责任并不在上诉人，上诉人在房屋设计、施工和验收中均按照有关规定，选定了具有资质的测绘单位、施工企业进行了案涉商品房的建设，也依法进行了竣工验收，上诉人在此过程中并无故意致使案涉房屋面积减少的行为。 原审原告潘智华、蒙永算向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的购房款7041.39元；2、判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比3%部分的购房款19,199.52元；3、判令被告赔偿原告所购商品房层高误差比3%部分的赔偿金7041.39元；4、判令被告双倍赔偿原告所购商品房层高误差比超过3%部分的赔偿金1408.28元；5、判令被告赔偿原告多支付的垃圾清运费25.80元（4元×6.45㎡）；6、判令被告赔偿原告多支付的房屋维修基金232.20元（36元×6.45㎡）；7、判令被告赔付原告多支付的物业费315元（1元×7㎡×75个月）；8、判令被告赔付原告多支付的契税249.65元（商品房总额×1.5%÷商品房套内面积×6.45㎡）；9、判令被告支付原告资金占用利息6241.34元（商品房单价×6.45㎡×0.5%月息×75个月）。 一审法院认定事实：经有关部门批准，被告在荔波县，并办理了相关建设规划手续。2012年6月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，1、原告购买被告开发的中央城7号楼1单元3-3号商品房，层净高3米，建筑面积为111.25㎡，套内面积90.96㎡；2、按套内建筑面积计算，为2580.40元／㎡，总价款234713元；3、付款方式为原告合同签订之日向原告支付首期房款70713元，余款164000元由被告向银行申请按揭贷款；4、实测面积与预测面积发生误差的，同意按照以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）时，原告有权退房。原告不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。合同签订后，原告交付了购房款（含银行按揭贷款）。2014年2月28日，被告开始向7号楼业主交付房屋。2014年6月15日，原告收到被告交付的房屋，并在不动产登记部门办理了不动产权证,建筑面积为105.86㎡。根据被告的委托，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司于2012年5月30日对7号楼进行测量，制作了《测绘报告》并向荔波县房屋事业局备案，涉案房屋建筑面积为111.59㎡，套内面积为90.96㎡。2019年4月9日，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司再次对7号楼进行测量，并将《测绘报告》分别向荔波县房屋事业局、荔波县不动产登记中心备案，涉案房屋建筑面积为105.86㎡，套内面积为84.51㎡。 一审法院认为，原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同基本要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，原、被告应当严格按照约定诚信行使权利并履行义务。被告分别在荔波县不动产登记中心、荔波县房屋事业局备案的《测绘报告》载明“涉案房屋建筑面积为105.86㎡，套内面积为84.51㎡。”该面积与被告第一次在荔波县房屋事业局备案的《测绘报告（预侧报告）》记载的面积，以及双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积不相一致。被告第二次提交《测绘报告》系实测报告，不动产主管部门核发的权属证书建筑面积也为105.86㎡，其数据真实可靠，且系被告提交，可作为认定案件事实的依据，故涉案房屋建筑面积为105.86㎡，套内面积为84.51㎡。根据合同关于面积误差处理的约定，涉案房屋减少面积6.45㎡，面积误差比绝对值为7.09%，面积误差比绝对值在3%部分的，被告应退还多缴纳的购房款7041.39元（234,713元总价款×3%=7041.39元）；对于超过3%的部分应双倍退还为19,199.52元（234,713元总价款×4.09%×2=19,199.52元），故原告该项诉请于法有据，予以支持。被告关于本案不适用双倍返还的辩解无事实依据，依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和《商品房买卖合同》第十五条约定，原告可选择继续履行合同，也可以选择解除合同。原告选择解除合同时，可要求被告返还购房款及利息；如继续履行合同，只能要求被告按面积差异的约定承担违约责任，因双方并未约定违约需支付利息，故原告要求被告支付利息的诉请已超出当事人的约定，不予支持。 关于层高不足约定的高度问题。虽然层高在一定程度上影响居住的舒适度和美观，但原、被告对于层高未达到约定的高度应否承担责任，承担何种责任未予约定，法律也未对此作出规定，因此，原告诉请比照面积误差的方式处理，于法无据，不予支持。被告就该项主张提出诉讼时效抗辩无事实依据，不予采信。 原告主张的垃圾清运费、物业费，并非被告收取，其向被告主张权利无事实依据。原告可依生效裁判文书确认的房屋实际面积向收取该费用的物业公司请求予以返还，也可另案主张权利，故对原告该项诉请不予支持。 原告虽主张房屋维修基金和契税，因该税费系国家机关以相关规定为依据，并依行政程序予以收取，原告对该税费收取数额存异议，可向征收机关提出申请，由征收机关依法予以审查并作出是否同意核减的决定，如原告对征收机关的决定不服，可依行政诉讼程序主张权利予以救济，因此，原告的该项诉请不宜在民事诉讼程序中处理，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘智华、蒙永算退还商品房面积误差比3%的购房款人民币7041.39元；二、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘智华、蒙永算双倍支付商品房面积误差比超过3%的购房款人民币19,199.52元；三、驳回原告潘智华、蒙永算的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，适用简易程序减半收取422元，由原告潘智华、蒙永算负担150元，被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担272元。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、潘智华、蒙永算主张对层高差的赔偿应否支持；2、潘智华、蒙永算主张多交的垃圾清运费、物业费、房屋维修基金和契税应否支持；3、潘智华、蒙永算主张资金占用费应否支持；4、贵州省嘉和房地产开发有限公司是否应当承担对房屋面积差造成的违约责任。 本院认为：一审认定双方订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效正确,本院予以确认。 针对二审焦点：第一，对于潘智华、蒙永算主张房屋层高差的赔偿问题。虽然双方签订的商品房买卖合同中对层高进行了约定，但是潘智华、蒙永算主张房屋层高未达合同约定没有充分的证据证实，一审也未予认定房屋存在层高差，且是否在法律或者行业允许的误差范围内，双方亦未举证证实，故一审认定虽然层高在一定程度上影响居住的舒适度和美观，但双方对承担的责任未作约定，虽然认定不当，但不予支持的结果正确，应予确认。第二，对于潘智华、蒙永算主张多交的垃圾清运费、物业费、房屋维修基金和契税等问题。首先，对于潘智华、蒙永算主张多交的垃圾清运费、物业费，因系物业公司依据物业合同向潘智华、蒙永算进行收取，并非贵州省嘉和房地产开发有限公司收取，一审认定潘智华、蒙永算向贵州省嘉和房地产开发有限公司主张权利无事实依据，潘智华、蒙永算可依据生效裁判文书确认的房屋实际面积向收取该费用的物业公司请求予以返还并无不当，应予确认。其次，对于潘智华、蒙永算主张多交的房屋维修基金和契税，因该税费系国家机关以相关规定为依据，并依行政程序收取，同样并非贵州省嘉和房地产开发有限公司收取，潘智华、蒙永算对该税费收取有异议，可向征收机关提出申请解决，因此一审认定潘智华、蒙永算的该项诉请不宜在民事诉讼程序中处理并无不当，应予确认。第三，对于潘智华、蒙永算主张资金占用费问题。根据双方签订《商品房买卖合同》约定，出现房屋面积误差超过3%时，潘智华、蒙永算可选择继续履行合同，也可以选择解除合同。在潘智华、蒙永算选择解除合同时，可要求贵州省嘉和房地产开发有限公司返还购房款及利息，而现在潘智华、蒙永算选择继续履行合同，则只能要求贵州省嘉和房地产开发有限公司按面积差异的约定承担违约责任，其中面积误差超3%部分由房开公司承担双倍赔偿购房款责任，其实质就已包含违约金在内，故一审以潘智华、蒙永算主张资金占用费超出合同约定不予支持并无不当，应予确认。第四，对于贵州省嘉和房地产开发有限公司是否应当承担房屋面积差造成的违约责任。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方合同中对出现面积误差的情形进行了明确约定，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，贵州省嘉和房地产开发有限公司未能提供证据证明存在免责的情形，故一审依据合同认定贵州省嘉和房地产开发有限公司承担违约责任，即退还并赔偿潘智华、蒙永算部分购房款正确，应予确认。 综上所述，上诉人潘智华、蒙永算、贵州省嘉和房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人潘智华、蒙永算预交180元由其承担，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司预交844元由其承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十一月四日 书记员  刘 皓