广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1646号上诉人（原审原告）：韶关市**物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区****沙洲尾廉租住房小区新五号楼首层（限作办公室使用）。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张佩玉，女，1966年10月2日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*******************。委托诉讼代理人：朱保生，男，1955年7月24日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*********。上诉人韶关市**物业服务有限公司（以下简称安居物业）因与被上诉人张佩玉物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人安居物业的委托诉讼代理人赖泽停、被上诉人张佩玉的委托诉讼代理人朱保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业上诉请求：1.撤销一审判决中违约金的认定；2.判令张佩玉应按物业服务协议支付违约金360.5元；3.一、二审全部诉讼费和本案后续所产生的一切费用由张佩玉负担。事实与理由：一审判决认定违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算有误，应按安居物业与韶关市浈江区******业主委员会（以下简称花坪居业委会）签订的《韶关市浈江区*********物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）第五章第六条第8点：“当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交。对拒交物业费的业主超过3个月后，乙方可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金。”计算。2018年4月1日至2020年2月29日应收取的违约金：52.25元/月×0.01×30天×23个月=360.5元。张佩玉辩称，张佩玉不承认安居物业有合同，也不承认花坪居业委会的存在，因为选聘安居物业时没有召开过业主大会，安居物业入驻没有正规手续，有花坪居业委会的成员表示没有在《中标通知书》签过名。且安居物业存在乱收费现象，花坪居业委会通过各个部门证明《物业服务协议》无效，要求安居物业退出小区。安居物业向一审法院起诉请求：1.判令张佩玉缴纳物业服务（管理）费1358.5元、公摊水电费78元、违约金360.5元，合计1797元；2.判令张佩玉负担诉讼费。一审法院认定事实：张佩玉系韶关市浈江区*******************的产权人，于2017年6月收楼后入住该房。安居物业是具有资质的物业服务公司。2017年11月23日，安居物业与**居业委会签订了《物业服务协议》，约定物业管理服务费收费标准：住宅按0.7元/平方米/月计收，商铺按1.2元/平方米/月计收；小区内公共区域照明、绿化用水、保洁用水等费用由全体业主公摊，按固定金额分摊，每户电费2元/月、水费1元/月；于每月15日前交纳当月物业服务费用；对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金。合同签订后，安居物业于2018年1月1日入驻****坪居，为该小区提供物业服务。安居物业认为，张佩玉的房屋建筑面积为95㎡，现张佩玉拖欠2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费、公摊水电费以及2018年4月1日至2020年2月29日的违约金，其多次催追无果，为此安居物业诉至该院。花坪居业委会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。花坪居业委会通过招投标的方式选聘物业公司，未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司，与安居物业签订《物业服务协议》之后也未召开业主大会进行追认。据此，张佩玉提出《物业服务协议》未经花坪居业主大会“双过半”业主同意授权，违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的有关规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，属无效的合同，对花坪居的业主不具有法律约束力。安居物业则认为与花坪居业主委员会签订的合同有效，花坪居业主委员会成立并已经得到相关政府部门的认可，也有公章，安居物业提供物业服务是合理合法的。在本案审理期间，该院前往花坪居业委会调查，向花坪居业委会李明生、李美乐了解涉案小区物业管理情况并制作了询问笔录，李明生、李美乐称安居物业入驻后，有部分业主反映存在物业费收费过高问题，物业公司管理期间也存在小区绿化草皮被破坏、人员安置不到位、服务不到位等问题，按照要求小区应当开3个门，但实际只开了2个门，且保安人员安置不到位。安居物业对李明生、李美乐的询问笔录没有异议。花坪居业委会于2019年7月25日向安居物业发出《关于解除〈韶关市浈江区*********物业服务协议〉的通知》，要求安居物业于2019年10月31日终止在花坪居小区物业服务，并解除双方于2017年11月23日签订的《韶关市浈江区*********物业服务协议》，于2019年10月31日办理好移交手续并撤场。安居物业认为该通知是花坪居业委会的单方通知，安居物业不予认可。现安居物业仍继续为****坪居提供物业服务。曲仁园花坪居设计可住约1700户，实际入住1500余户，其中约有300户拒缴物业费，其余住户均已交清物业服务费。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。对张佩玉提出花坪居业主委员会成立不合法问题。花坪居业委会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案，且业主委员会选举中的问题不属于人民法院民事案件审理的范围，故对张佩玉提出的花坪居业委会成立问题，该院不予审查。关于张佩玉提出涉案《物业服务协议》无效问题。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”花坪居业委会未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司管理曲仁园花坪居小区，在与安居物业公司签订《物业服务协议》之后也未召开业主大会进行追认，已违反《物业管理条例》第十五条之规定。而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”只有违反效力性强制性规定才会构成合同无效。花坪居业委会的行为违反《物业管理条例》第十五条之规定，《物业管理条例》属于行政法规，《物业管理条例》第十五条的规定应属于管理性强制性规范，是对选聘小区物业服务企业或者其他管理人行为进行规范性管理，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性强制性规范。故张佩玉辩称涉案《物业服务协议》无效的意见，该院不予采纳。选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利，应由小区业主共同决定，花坪居业委会未经业主大会投票即作出选聘决定，已违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”的规定，若张佩玉认为花坪居业主委员会未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司的行为侵犯自身合法权益，可依据法律规定另行主张权利。花坪居业委会与安居物业公司签订的《物业服务协议》未构成《中华人民共和国合同法》第五十二条项规定的合同无效要件。结合本案实际情况，安居物业公司确实为曲仁园花坪居小区提供了物业服务，而大部分业主亦按照《物业服务协议》的约定交纳物业费用，应认定《物业服务协议》有效。因此，当事人应当按照约定履行自己的义务。安居物业公司自2018年1月1日起按约定对曲仁园花坪居提供物业管理服务，张佩玉理应支付物业服务费等费用，但张佩玉至今欠缴，故应对此承担责任，安居物业要求张佩玉支付2018年1月1日至2020年2月29日止的物业服务费，有事实和法律依据，该院予以支持。按安居物业主张的物业服务费0.55元/平方米/月计收，张佩玉每月应交纳物业服务费52.25元，从2018年1月计至2020年2月止的物业服务费1358.5元，该院予以确认。关于违约金问题。双方在合同中约定于每月15日前交纳当月物业服务费用，对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金，故安居物业主张2018年1月1日至2020年2月29日止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从每月所约定的交费日的三个月之后开始计算，而每日按1%计付违约金亦过分高于造成的损失，该院予以适当调整，张佩玉支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对安居物业超出部分的诉讼请求，该院不予支持。其中张佩玉应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为33.9元。关于公摊水电费问题。合同约定张佩玉除应交纳物业管理费外，还应交纳公摊水电费，安居物业主张张佩玉支付公摊水电费78元，该院予以支持。安居物业在进行物业服务过程中，应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项、第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条规定，于2020年7月10日作出（2020）粤0204民初627号民事判决：一、张佩玉应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的物业服务费共计人民币1358.5元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为33.9元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给韶关市**物业服务有限公司；二、张佩玉应于判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的公摊水电费共计人民币78元给韶关市**物业服务有限公司；三、驳回韶关市**物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张佩玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，二审调查询问期间，张佩玉认为《物业服务协议》第五章第六条第八款约定的违约金过高。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。张佩玉虽主张其不服一审判决，但其并未提起上诉，视为服判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕安居物业上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：违约金的计算是否正确。安居物业上诉认为违约金应按《物业服务协议》第五章第六条第八款的约定计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，张佩玉未按《物业服务协议》第五章第六条第八款的约定按期缴交物业服务费，应承担违约责任，向安居物业支付违约金。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，张佩玉逾期支付物业服务费给安居物业造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于《物业服务协议》第五章第六条第八款对逾期交费的违约责任约定拒交物业服务费超过3个月后按每天百分之一计算超过造成损失的百分之三十，明显过高。张佩玉二审期间亦认为违约金的约定过高。因此，一审法院将违约金适当调整为以每月拖欠物业服务费金额为基数，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算于法有据，本院予以维持。综上所述，安居物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韶关市**物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 梁晓芳审判员 毛文芳二〇二〇年十一月四日书记员 陈 灿