山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10602号上诉人（原审被告）：山东呈驰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘洪波，总经理。委托诉讼代理人：修丽真，山东思圆行方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀珍，山东思圆行方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩凤兰，女，1980年1月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王志芳，济南历下泉城法律服务所法律工作者。上诉人山东呈驰物业管理有限公司因（以下简称呈驰物业公司）与被上诉人韩凤兰租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。呈驰物业公司上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2968号民事判决，并依法改判呈驰物业公司无需支付租金3万元、物业费9000元、违约金1万元或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费等因本案支出的相关费用均由韩凤兰承担。事实和理由：一、一审法院已经认定呈驰物业公司与韩凤兰之间不存在违约事实，判决支付违约金错误。二、一审法院对呈驰物业公司所谓的占用房屋并要求支付租金的事实认定不清。一审法院未查明呈驰物业公司实际占用时间就直接将韩美兰自2018年8月1日至2019年9月23日的租期时间认定为呈驰物业公司占用时间，属于认定事实错误。实际上，呈驰物业公司自2019年3月24日开始装修其中一间档口，至2019年9月23日，共计占用半年，有济南市历城区旭东建筑施工队安装防盗门及仿古木窗的收据为证。因此，即使呈驰物业公司应当支付租金及物业费，也应当支付半年的费用，即租金3万元，物业费9000元。综上所述，一审认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法改判。韩凤兰辩称，一审法院认定事实基本清楚，虽然一审法院的审判观点韩凤兰不认可，但韩凤兰认可最终的判决数额，呈驰物业公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩凤兰向一审法院起诉请求：1.依法解除呈驰物业公司与韩凤兰之间签订的两份济南府老街美食城租赁合同，并判令呈驰物业公司退还租金12万元、物业费36,000元、押金2万元并支付韩凤兰违约金2万元；2.诉讼费由呈驰物业公司承担。一审法院认定事实：2017年9月29日，韩凤兰与呈驰物业公司签订两份《济南府老街美食城租赁合同》，合同约定：甲方（呈驰物业公司）同意将位于济南市历下区泉城路270号彩云大厦地下一层B3房（面积约17.5平方米）、B4房（面积约18平方米）按现状租给乙方（韩凤兰）；乙方经营品种及范围：天天串吧；租赁期限为12个月，均自2017年9月20日至2018年10月19日止；租金总金额均为7.8万元，其中包括房屋租金6万元和物业费1.8万元；房屋租金及物业费每半年交纳一次，乙方在签订合同的同时，将租金及物业费一次性支付甲方；合同签订之日起，乙方一次性向甲方交纳1万元保证金；双方均应自觉履行本合同，任何一方未履行应尽义务条款的视为违约，均应承担违约责任，双方约定违约金额为合同履行保证金数额。同日，韩凤兰向呈驰物业公司交付租金12万元、物业费3.6万元、押金2万元。2018年1月15日济南市历下区食品药品监督管理局向济南府老街美食城下发责令改正通知书，载明：济南府老街美食城：经查，你（单位）未经许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》的规定；根据《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条第一款规定，责令你（单位）立即改正；改正内容及要求如下：立即办理食品经营许可手续。2018年2月5日，韩凤兰与呈驰物业公司签订补充协议，内容载明：同意B3、B4自2018年2月20日起开始计算济南府老街美食城档口房租费用。韩凤兰称呈驰物业公司至今未办理食品经营许可手续，故其合同目的不能实现，要求解除合同，退还各项费用。另查明，2018年11月28日，甲方（济南彩云房地产开发有限公司）、乙方（呈驰物业公司）、丙方济南大路餐饮管理有限公司三方签订房屋租赁补充协议一份，内容为：鉴于乙方承租甲方位于济南市泉城路270号彩云大厦一层西部房屋，后乙方将该承租房屋交给丙方使用。三方达成如下协议：一、甲方同意乙方将承租房屋转交丙方使用。乙方和丙方共同享有在2017年8月16日甲方商城和乙方签订的《房屋租赁合同》约定的承租人权利并履行承租人义务。二、丙方对乙方应付甲方和甲方商城的租金和管理服务费承担连带还款责任（包括乙方前期欠付的租金和管理费的还款责任），并对给甲方和甲方商城造成的损失承担连带责任。再查明，济南大路餐饮管理有限公司法定代表人为刘洪波，该公司于2018年7月6日注册成立，住所及经营场所为济南市，2018年7月25日该公司取得食品经营许可证。案件审理过程中，呈驰物业公司辩称曾于2018年7月30日在商户微信群里通知商户自2018年8月1日起计算房租，呈驰物业公司认为韩凤兰既然没有要求解除合同，即双方达成了延期租赁的合意，双方修改合同期限为2018年8月1日起至2019年8月1日止。又因韩凤兰于2019年9月23日才将设备清出涉案摊位，呈驰物业公司认为韩凤兰在此期间一直实际占有并使用B3、B4档口房屋，韩凤兰曾在朋友圈发布转租公告已构成违约，主张因韩凤兰自身原因不能正常经营造成的损失应由其自己承担。再查明，因韩凤兰未开业经营，呈驰物业公司将其中一间档口房屋改为办公室自用。一审法院认为，双方于2017年9月29日签订的济南府老街美食城租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。对于该份合同，双方均应严格依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁期间，因呈驰物业公司未取得食品经营许可手续，自2018年1月15日被济南市历下区食品药品监督管理局即下发责令改正通知书，致使韩凤兰无法继续经营。后双方补充协议约定自2018年2月20日起计算房租费用，但呈驰物业公司于2018年7月25日以济南大路餐饮管理有限公司名称才办理了食品经营许可手续，并通知所有商户自2018年8月1日起计算房租，呈驰物业公司辩称租金起付时间的后延应视为原租赁合同租期顺延，一审法院认为，双方签订的补充协议及呈驰物业公司通知租金后延均只是对租金起算时间进行了变动，并不因此改变双方在租赁合同中约定的租赁期限，即租赁合同于2018年10月19日到期，韩凤兰在租赁期间未向呈驰物业公司提出解除合同，故一审法院认定租赁合同于2018年10月19日租赁期间届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期间届满后，韩凤兰继续占有涉案摊位，于2019年9月23日才将设备清出涉案摊位，故一审法院认定双方租赁合同于该日解除。韩凤兰要求呈驰物业公司返还押金2万元的诉求，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。对于韩凤兰要求呈驰物业公司退还租金、物业费的诉讼请求，一审法院认为，韩凤兰已交的租金及物业费应扣减自涉案房屋符合经营条件时起至合同解除之日止期间（即自2018年8月1日至2019年9月23日止）的相应费用，因呈驰物业公司占用涉案一间房屋，故呈驰物业公司应退还韩凤兰此摊位的租金6万元、退还物业费1.8元。另韩凤兰要求呈驰物业公司支付违约金2万元，一审法院认为，依据双方合同约定，“双方均应自觉履行本合同，任何一方未履行应尽义务条款的视为违约，均应承担违约责任，双方约定违约金额为合同履约保证金数额”，本案中，双方签订的两份房屋租赁合同期限届满后，转为不定期租赁，韩凤兰要求解除租赁，呈驰物业公司认可，故不存在违约方，韩凤兰主张支付违约金的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除韩凤兰与山东呈驰物业管理有限公司之间的租赁合同；二、山东呈驰物业管理有限公司退还韩凤兰租金6万元，于本判决生效之日起十日内履行；三、山东呈驰物业管理有限公司退还韩凤兰物业费1.8万元，于判决生效之日起十日内履行；四、山东呈驰物业管理有限公司返还韩凤兰押金2万元，于本判决生效之日起十日内履行；五、山东呈驰物业管理有限公司支付韩凤兰违约金1万元，于本判决生效之日起十日内履行；六、驳回韩凤兰的其他诉讼请求。案件受理费4420元，减半收取计2210元，由韩凤兰负担980元，山东呈驰物业管理有限公司负担1230元。本院二审期间，呈驰物业公司提交济南市历城区旭东建筑施工队出具的单据一张，拟证明2019年3月24日开始装修其中一间档口，仅占用了半年，应当仅退还半年的租金和物业费。韩凤兰质证称，对证据的真实性及证明目的均有异议，施工队卖木窗及防盗门根本就不具备可能性，也不能实现呈驰物业公司的证明目的，与本案无关。本院认为，该证据仅载明安装门窗的时间，不能证明装修开始时间及装修地点，本院对此不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点有：一、呈驰物业公司应当退还韩凤兰的租金及物业费的数额；二、呈驰物业公司是否应向韩凤兰支付违约金。关于焦点一，呈驰物业公司主张其仅占用其中一个档口半年，应当向韩凤兰返还半年的租金及物业费。韩凤兰对此不予认可，且呈驰物业公司提交济南市历城区旭东建筑施工队出具的单据，仅载明安装门窗的时间，不能证明装修开始时间及装修地点，不足以证实呈驰物业公司的主张。故一审法院根据查明的事实，判决呈驰物业公司退还韩凤兰租金6万元、物业费1.8万元，并无不当。关于焦点二，呈驰物业公司于2018年7月25日以济南大路餐饮管理有限公司的名义办理了食品经营许可证，并通知商户自2018年8月1日开始计租，韩凤兰对计租时间并未提出异议，应当视为双方通过协商的方式变更了租赁合同，难以认定呈驰物业公司存在违约行为，一审法院亦论述呈驰物业公司不存在违约行为，故一审法院判决呈驰物业公司支付韩凤兰1万元违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人呈驰物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院(2020)鲁01民终10602号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销济南市历下区人民法院(2020)鲁01民终10602号民事判决第五项、第六项及诉讼费负担部分；三、驳回韩凤兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4420元，减半收取2210元，由上诉人山东呈驰物业管理有限公司负担1105元，由韩凤兰负担1105元。二审案件受理费1025元，由上诉人山东呈驰物业管理有限公司负担815元，由被上诉人韩凤兰负担210元。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二〇年十一月五日法官助理 高 超书 记 员 侯新新