襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初5238号原告：民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店，住所地：襄阳市樊城区春园西路**。法定代表人：陈凤榕，民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店总经理。委托诉讼代理人：宁帅帅，民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师，一般授权代理。被告：黄进，男，1974年2月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店（以下简称民发世际酒店）与被告黄进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈丽婷独任审判，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告民发世际酒店的委托诉讼代理人宁帅帅、曹其国，被告黄进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发世际酒店向本院提出诉讼请求：1、请判令被告支付占用费至返还之日止（参考租赁合同内租金标准，暂计算至2020年7月10日，占用费为2239110元）；2、请判令被告承担本案的诉讼费用、律师费20000元及实现债权的全部费用。事实与理由：2013年5月19日至2013年8月14日被告黄进与原告湖北民发酒店管理有限公司（以下简称“民发酒店管理公司”）三方分别签订了《民发·盛特区商铺租赁合同》（以下合称“租赁合同”），分别约定被告承租原告所有的民发·盛特区的2楼，编号为1-201的商铺（建筑面积1365.5平方米）和民发·盛特区的1#楼，编号为1-105的商铺（建筑面积52.09平方米），其中1-201商铺租赁期为2013年6月1日至2023年5月31日，1-105商铺租赁期为2013年9月1日至2023年8月31日，合同第四条约定了不同时期的租金标准，合同签订后，原告依约向被告黄进交付了上述商铺由被告黄进经营，尔后，因被告黄进经营不善，经被告黄进及案外人许展共同请求，原告、被告黄进、民发酒店管理公司及作为新承租人的案外人许展于2017年3月10日共同签订了《变更补充协议》，约定两份租赁合同的承租人变更为许展，由案外人许展承受租赁合同中被告黄进的全部权利、义务，继续作为租赁合同的一方与原告、湖北民发酒店管理有限公司共同遵守租赁合同的一方与原告、湖北民发酒店管理有限公司共同遵守租赁合同的各项约定。因原告未收到租金，2018年9月1日，原告向樊城区人民法院提起诉讼，2019年4月16日樊城法院作出（2018）鄂0606民初6058号民事判决，判决确认租赁合同及《变更补充协议》中与被告黄进之间的租赁合同关系于2017年3月16日解除。因案外人许展上诉，2019年9月30日襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终2115号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据已生效判决，原告与被告的租赁合同关系已于2017年3月16日解除，该商铺一直被被告黄进占用中，未交付给案外人许展，上述判决也予以确认，原告认为，黄进的占用行为导致原告产生了损失至今。原告为了减少自身损失，根据租赁合同的约定，于2020年7月3日在商铺张贴腾房通知，同日在襄阳晚报上刊登了腾房通知，通知被告7日内搬离商铺并恢复原状后交还原告，逾期交还的，原告自行处置并收回该商铺。原告认为，被告占用商铺的行为导致原告无法获取租金收益，严重侵犯了原告合法的权益。请贵院依法裁判，维护原告合法权益。被告黄进辩称，其与许展是朋友关系，原告与许展签了协议之后，未向许展交付租赁房屋，案涉房屋一直由我在占有使用，原告和许展均未要求我腾退房屋；租金及物业费我应当交给许展而不是原告；我和许展之间没有签过租赁合同，许展帮扶我，我是属于租赁，并非占用；2019年4月1日，在法院判决之前，原告就强行关我商铺，不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2013年5月19日，民发世际酒店作为出租方（甲方）与黄进作为承租人（乙方）及民发酒店管理公司作为物业管理方（丙方）签订《民发·盛特区商铺租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于樊城区春园西路民发·盛特区2楼编号为1-201的商铺；租赁期为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止。其中免租期6个月：自2013年6月1日至2013年11月30日为免租期。除上述免租期外，租赁期内的其他时间为计算租金的租期。该商铺的交付日期为2013年6月1日…第四条租金和物业服务费：1、该商铺租金从2013年12月1日起开始按下列标准计收：2013年12月1日至2014年11月30日，每月租金42057元；2014年12月1日至2015年11月30日，每月租金44160元；2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金46368元；2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金48687元；2017年12月1日至2018年11月30日，每月租金51121元；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金53677元…2、租金采用先付后租的方式，按季度支付，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金，每逾期一天的，乙方应向甲方支付欠款额千分之5的滞纳金…第五条租赁保证金：1、签订合同时，乙方须向甲方交纳458808元，其中126171元为首季度（2013年12月1日至2014年2月28日）的租金，229404元为商铺租赁保证金；2、在乙方未按合同约定支付租金时，以及发生了应由乙方向甲方赔偿损失、违约金等情形时，甲方有权自该保证金中扣除相应费用…第九条合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失，如因乙方原因造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任：1、拒绝支付租金、或其他应缴费用，或逾期支付租金或其它应缴费用达7天以上的…第十一条其它：1、合同期满不续约的或合同提前解除的，乙方应在合同期满后或在接到甲方书面通知后七日内搬出租赁商铺；逾期未搬出的，甲方有权要求乙方依本合同约定的合同终止前一天的租金、物业管理费标准补交延期搬出期间所产生的租金和物业管理费，并有权要求乙方按照延期期间租金的1%向甲方支付违约金；逾期未搬的，甲方有权将乙方物品搬离商铺，如因此造成乙方物品丢失或损毁的，甲方不负任何责任。物品搬出后，甲方可通知乙方自行运回物品，乙方接到通知后未运回物品或未全部运回物品的，甲方对乙方物品不负保管责任，所有损失由乙方自行承担…民发世际酒店在甲方处加盖该公司合同专用章，黄进在乙方处签名捺印。三方还在《民发盛特区商铺交房标准》上签名并盖章。2013年5月22日，民发世际酒店将上述商铺交付给黄进，黄进在《盛特区/盛特公园商铺交付时间确认书》上签字。2013年8月14日，民发世际酒店作为出租方（甲方）与黄进作为承租人（乙方）及民发酒店管理公司作为物业管理方（丙方）又签订《民发·盛特区商铺租赁合同》一份，主要约定：乙方租赁甲方位于樊城区春园西路民发·盛特区1#楼编号为1-105的商铺；租赁期为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日止。其中免租期6个月：自2013年9月1日至2014年2月28日为免租期。自2014年9月1日至2014年11月30日为免租期。自2015年9月1日至2015年11月30日为免租期。除上述免租期外，租赁期内的其他时间为计算租金的租期。该商铺的交付日期为2013年8月31日…第四条租金和物业服务费：1、该商铺租金从2014年3月1日起开始按下列标准计收：2013年9月1日至2014年8月31日，每月租金2578元；2014年9月1日至2015年8月31日，每月租金2707元；2015年9月1日至2016年8月31日，每月租金2842元；2016年9月1日至2017年8月31日，每月租金2984元；2017年9月1日至2018年8月31日，每月租金3133元；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金3290元…2、租金采用先付后租的方式，按季度支付，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金，每逾期一天的，乙方应向甲方支付欠款额千分之5的滞纳金…第五条租赁保证金：1、签订合同时，乙方须向甲方交纳28128元，其中7735元为首季度（2014年3月1日至2014年5月31日）的租金，14064元为商铺租赁保证金；2、在乙方未按合同约定支付租金时，以及发生了应由乙方向甲方赔偿损失、违约金等情形时，甲方有权自该保证金中扣除相应费用…第九条合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失，如因乙方原因造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任：1、拒绝支付租金、或其他应缴费用，或逾期支付租金或其它应缴费用达7天以上的…第十一条其它：1、合同期满不续约的或合同提前解除的，乙方应在合同期满后或在接到甲方书面通知后七日内搬出租赁商铺；逾期未搬出的，甲方有权要求乙方依本合同约定的合同终止前一天的租金、物业管理费标准补交延期搬出期间所产生的租金和物业管理费，并有权要求乙方按照延期期间租金的1%向甲方支付违约金；逾期未搬的，甲方有权将乙方物品搬离商铺，如因此造成乙方物品丢失或损毁的，甲方不负任何责任。物品搬出后，甲方可通知乙方自行运回物品，乙方接到通知后未运回物品或未全部运回物品的，甲方对乙方物品不负保管责任，所有损失由乙方自行承担…民发世际酒店在甲方处加盖该公司合同专用章，黄进在乙方处签名捺印。三方还在《民发盛特区商铺交房标准》上签名和盖章。2013年8月15日，民发世际酒店将上述商铺交付给黄进，黄进在《盛特区/盛特公园商铺交付时间确认书》上签字。2017年3月10日，民发世际酒店作为甲方、黄进作为乙方、民发酒店管理公司作为丙方、许展作为丁方签订《变更补充协议》，主要载明：2013年5月19日和2013年8月14日的《民发·盛特区商铺租赁合同》，现依乙方、丁方申请，经各方协商一致，对合同部分条款作出变更补充如下：一、将租赁合同的承租人变更为丁方；二、2017年2月28日前的租金由乙方支付，2017年3月1日后的租金由丁方支付。2017年4月1日前，丁方需向甲方缴纳租赁保证金243468元。丁方缴纳租赁保证金后，丁方承受租赁合同中乙方的全部权利、义务，继续作为租赁合同的一方与甲方、丙方共同遵守租赁合同的各项约定。若丁方未按约定支付租金，乙方对丁方未支付费用承担连带偿还责任，乙方的保证期间为每笔费用应支付次日起两年；三、本补充协议自各方签字盖章且丁方缴纳租赁保证金后生效。若至2017年4月1日，丁方未足额向甲方缴纳租赁保证金，本补充协议作废…民发世际酒店、民发酒店管理公司在协议上加盖公章，黄进、许展在协议上签名并按印。前述协议签订后，黄进继续占有、使用本案诉争房屋，未向许展交付、亦未腾退返还给民发世际酒店。2018年9月，原告民发世际酒店以黄进、许展、章迪为被告向本院提起诉讼，要求解除其与黄进签订的《民发·盛特区商铺租赁合同》及与被告黄进、许展签订的《变更补充协议》并返还商铺、支付租金等，本院依法作出（2018）鄂0606民初6058号民事判决书，判决确认2013年5月19日、2013年8月14日的两份《民发·盛特区商铺租赁合同》及2017年3月10日的《变更补充协议》中约定的民发世际酒店与黄进之间的租赁合同关系于2017年3月16日解除；2013年5月19日、2013年8月14日的两份《民发·盛特区商铺租赁合同》及2017年3月10日的《变更补充协议》中约定的民发世际酒店与许展之间的租赁合同关系于本判决生效之日解除。许展对判决不服，提出上诉，2019年10月8日襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终2115号民事判决书，认为向许展履行交付房屋义务的主体应当是黄进，而不是民发世际酒店，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月3日，襄阳晚报02社会民生版刊登了民发世际酒店向黄进发出的“腾退房屋通知”，通知载明：“请您于7日内搬离商铺，并将商铺恢复原状后交还我公司。逾期交还的，我公司将自行处置并收回该商铺，所有费用及损失由你自行承担。”由于黄进一直占有使用诉争房屋，致使民发世际酒店无法获取租金收益，遂引发本案诉讼。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告民发世际酒店提交的双方签订的《商铺租赁合同》、微信聊天记录截屏、缴费收据、民事判决书等证据，在卷证实。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案中，原告民发世际酒店与被告黄进签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。前述合同经生效判决确认已于2017年3月16日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中的合同解除后,被告即丧失了继续占有、使用涉案房屋的合同依据,被告黄进理应将承租的房屋返还给民发世际酒店，并向民发世际酒店支付自合同解除后至返还房屋期间的占有使用费。根据合同的约定，编号为1-201的商铺2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金48687元，编号为1-105的商铺2016年9月1日至2017年8月31日，每月租金2984元，即截至2017年3月16日合同解除之日，黄进应按照合同约定支付的租金合计为51671元/月。合同解除后，被告黄进未将房屋腾退交付给原告民发世际酒店，经原告登报通知后仍未腾退，按照腾退通知载明时间，原告请求被告支付房屋占有使用费至2020年7月10日，符合法律的规定，本院予以支持，但其请求按照租赁合同期内租金标准计算占有使用费没有法律依据，本院依法调整为按照合同解除前约定的租金标准即51671元/月支付房屋的占有使用费，即2087508.40元=51671元/月÷30天×1212天（自2017年3月17日计算至2020年7月10日）。考虑到新冠疫情的影响，本院酌定疫情管控期间（2020年2月1日-2020年4月30日）房屋占有使用费免予收取，扣除因疫情期间免收的占有使用费155013元=51671元/月×3个月，被告黄进还应向民发世际酒店支付占有使用费1932495.4元。原告诉请被告黄进承担律师诉讼费20000元，虽向本院提交了发票，但无明确的合同约定，本院不予支持。被告黄进辩称其系因与许展之间的房屋租赁合同而占有房屋，租金应当支付给许展，但未提交证据予以证实，本院不予采信；又辩称原告于2019年4月1日强行关其商铺，并向本院提交了照片与视频，但该照片与视频无法证实锁门系民发世际酒店所为，故其辩称理由不能成立，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告黄进于本判决生效之日起十日内向民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店支付房屋占有使用费1932495.4元;二、驳回原告民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24873元，依法减半收取12436.5元，由原告民发实业集团有限公司湖北民发世际大酒店负担1436.5元，被告黄进负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年十一月十九日书记员  刘俊逸