河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1945号上诉人（原审被告）：李保林，男，汉族，1963年1月16日生，住长葛市。委托诉讼代理人：杜培丽，河南天时达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胥玉焕，女，汉族，1964年1月21日生，住长葛市。委托诉讼代理人：郭明旺，河南七星灿律师事务所律师。上诉人李保林因与被上诉人胥玉焕房屋买卖合同纠纷一案，前由长葛市人民法院审理并作出（2020）豫1082民初1318号民事判决，李保林不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李保林及其委托诉讼代理人杜培丽、被上诉人胥玉焕的委托诉讼代理人郭明旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李保林上诉请求：1、请求二审法院依法撤销长葛市人民法院(2020)豫1082民初1318号民事判决,改判驳回被上诉人胥玉焕的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人胥玉焕承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人双方在买房之初就已对房屋买卖的价款、付款方式、办证事宜等达成合意。一审庭审结束后，经上诉人向当时房屋买卖介绍人胥某取证，胥某证言可以证明本案房屋买卖的事实及经过如下：本案房屋交易是经胥某介绍促成的，胥某系被上诉人胥玉焕侄子，其与上诉人李保林系熟人关系。2012年，上诉人欲在长葛市购买商品房一套，经胥某介绍其姑姑胥玉焕在长葛市开发有“颐秀家园”小区房产。最终上诉人与被上诉人达成口头房屋买卖协议，协议具体内容为：1、上诉人购买被上诉人开发的“颐秀家园”小区1号楼西单元2楼西户的房屋一套；2、房屋总面积约141平方米，单价2250元/平方米，总房价：317250元；3、付款方式为：首付款12万元，剩余房款走银行按揭贷款手续，按揭期限为十年；4、被上诉人负责为上诉人办理涉案房屋的房产证；等等。2012年8月18日，上诉人经胥某之手向上诉人缴纳房屋首付款12万元。后被上诉人将房屋交付给上诉人，上诉人开始装修入住该房屋。之后，因被上诉人房屋开发手续不完备，一直未能办理房屋按揭贷款手续，也未能办理房产证，而被上诉人反倒无理要求上诉人支付剩余房款38万元。在此情况下，双方发生纠纷。因上诉人与被上诉人双方的房屋交易是经胥某介绍促成，并且房屋首付款12万元及2014年6月27日的3万元房款均是经胥某之手支付给被上诉人，同时鉴于胥某与被上诉人的亲属关系。故，胥某的证言足以证明上诉人与被上诉人双方关于房屋价款、付款方式、办证事宜等已达成合意。因此，一审判决对本案房屋买卖的事实的认定是错误的，不清晰的。二、本案中违约方为被上诉人胥玉焕，其无权解除双方的房屋买卖合同。2012年8月份，上诉人与被上诉人双方达成口头房屋买卖协议之后，上诉人向被上诉人缴纳房屋首付款12万元，被上诉人也将房屋交付给了上诉人，上诉人开始装修入住该房屋。但因被上诉人房屋开发手续不完备，一直未能办理房屋按揭贷款手续。在此情况下，是被上诉人违约在先，其无权要求上诉人支付下余房款，并且其在房款催收通知函中所主张的剩余房款及其他费用共计38万元更是漫天要价，无理取闹，没有任何事实根据。实际上，2012年购房之初，因被上诉人称其房屋开发手续完备，可以办理房屋按揭手续以及正式的房产证，所以双方房屋买卖的成交单价为2250元/平方米。但后来经上诉人无数次催促，被上诉人迟迟未能办理，经上诉人了解该房屋有可能属于小产权房。而按照2012年长葛市小产权房的价格（约800-1200元/平方米），上诉人共支付给被上诉人18万元房款，已经将涉案房款支付完毕。众所周知，许昌地区（包括长葛市）房价近几年急速攀升，被上诉人便见机抬升房价。按照双方协议价格2250元/平方米，上诉人已支付18万元，还剩余不到14万元房款。而被上诉人置双方协议于不顾，要求上诉人另支付剩余房款38万元，不仅不讲法理，更是不讲情理！综上，因被上诉人欺诈，不讲诚信，违反协议约定未能协助上诉人办理涉案房屋的按揭贷款手续，反倒无理要求上诉人支付远远超出协议价格的剩余房款。被上诉人才是违约行为人，依据《合同法》第九十四条规定，其无权以上诉人拒不支付毫无根据的剩余房款38万元为由来解除双方的房屋买卖合同。一审法院认定“被告…没有履行继续缴纳购房款的合同义务，双方合同在原告通知的条件成就时已经解除”属明显的适用法律错误。三、一审判决内容超出被上诉人一审诉讼请求范围，违反民事诉讼“不告不理”原则，属于程序违法。被上诉人的一审诉讼请求为：1、请求法院确认双方房屋买卖合同解除；2、上诉人返还被上诉人涉案房屋。3、诉讼费由上诉人承担。被上诉人的诉讼请求并未提及要求主动返还上诉人购房款18万元。一审中，上诉人也并未提出反诉要求被上诉人返还房款。而一审却在错误地认定双方合同已经解除的情况下，又错误的判定“同时原告也愿意对被告购买房款予以退还的请求，符合法律规定，本院予以准许。”依据民事诉讼“不告不理”原则，法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求，判决事项也不得超出当事人的诉讼请求。而本案中，在被上诉人和上诉人均未提出返还房款的诉讼请求的情况下，一审法院超出诉讼请求范围判决被上诉人返还房款明显属于程序违法。并且，2012年至2020年时隔八年，房价攀升，被上诉人仅返还18万元房款对上诉人也是极不公平的。综上，一审判决未能全面正确地认定本案房屋买卖的基本事实，且错误地判决确认双方房屋买卖合同已解除，同时超出一审诉讼请求进行判决。上诉人依法提出上诉，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人的上诉请求。胥玉焕辩称：1.被上诉人解除合同符合法定条件和法定程序，房屋买卖合同依法予以解除，上诉人主张房屋买卖2250元每平米的价款，按揭的付款方式等事实情况与事实不符，且没有相关证据支持其主张。被上诉人提交对上诉人的录音材料中，上诉人认可“多次催款、没有交齐、当时没钱”等，该证据证明上诉人自认支付房款是上诉人应履行法定义务，也是被上诉人应享有的合同权利。上诉人应支付房款而不支付房款，被上诉人有权利解除合同，其次，上诉人主张房屋买卖2250元每平米的价款，按揭的付款方式等事实情况与事实不符，第三，上诉主张的12万是首付，经催缴又缴纳6万元，均不符合一般按揭的交款比例和按揭付款交付首付款后再缴纳房款的交付方式，其陈述本身不具有证据应有的客观真实性，第四，事实上双方实际口头约定的一次性缴纳房款，是因上诉人家庭成员有病，其子再婚急于住房以及生意亏损等，房款一时支付困难，基于熟人关系先行住房，一直拖延支付房款。据以上事实，被上诉人有权解除合同，被上诉人向上诉人发出解除合同通知，双方合同已解除。2.原审程序合法，据被上诉人诉请，依法判决双方合同解除符合法律规定，据最高院民商事审判工作会议纪要36条。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。胥玉焕向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原被告双方的“颐秀家园”小区1号楼西单元2楼西户房屋买卖合同解除；2、被告返还原告颐秀家园小区1号楼西单元2楼西户房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月3日，案外人长葛市龙祥房地产开发有限公司与原告胥玉焕签订协议，由原告借用龙祥房地产开发有限公司名义开发的“颐秀家园”由原告胥玉焕自行负责投资、开发、销售、经营等，与龙祥房地产开发有限公司无关。原、被告系熟人关系，2012年8月经协商被告购买原告开发的颐秀家园小区1号楼西单元2楼西户约141平方米房屋一套。2012年8月18日，被告李保林交纳购房款12万元，之后被告遂装修入住该房屋。2014年6月27日交纳购房款3万元，2014年11月17日交纳购房款3万元。2015年后，原告向被告催要房款，因涉及是否一次性付款还是按揭贷款、以及如何办理房产证等问题，原被告产生纠纷。2019年8月1日，原告向被告送达书面房款催收通知函，限被告当年8月4日前交纳房款及其他费用共计38万元。否则将收回房屋，转售他人。2020年4月17日，原告诉至本院。一审法院认为，根据2011年6月3日的协议，原告作为“颐秀家园”住宅开发者享有涉案房屋的处分权，原被告双方房屋买卖合同真实有效；被告实际接收并入住房屋后，原、被告对双方约定的房款付款额度、方式，以及如何办理产权证书等产生纠纷。合同一方当事人因违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。对于整个合同而言，合同目的处于总纲的地位，合同的其他权利义务条款均是为实现该目的而设定的，一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下，可以主张行使撤销权。原告认为被告不履行给付房款的主要义务，被告认为原告不积极办理产权证书但索要全部房款不履行合同义务。双方的合同目的难以实现，依据合同法相关规定，原告已向被告发出了交纳购房款，否则解除合同的通知，但被告直至本案庭审结束，没有继续履行交纳购房款的合同义务。双方合同在原告通知的条件成就时已经解除。原告请求法院确认合同解除并返还房屋，同时原告也愿意对被告购买房款予以退还的请求，符合法律规定，该院予以准许。被告以原告违约在先请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由，因没有证据支持，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原、被告关于长葛市建设路颐秀家园小区1号楼西单元2楼西户房屋买卖合同于2019年8月5日解除；二、原告于本判决生效之日起三十日内返还被告购房款18万元；三、被告于本判决生效之日起三十日内返还原告长葛市建设路颐秀家园小区1号楼西单元2楼西户房屋一套。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人均提供证人胥某证言一份，证人并未出庭作证，且提供相互矛盾的证言，真实性无其他证据印证，对上述证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，李保林与胥玉焕就房屋买卖达成一致意见，李保林实际接收涉案房屋并入住，买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现胥玉焕已将房屋交付，履行买卖合同主要义务，李保林接收房屋并实际入住，证明其对房屋状况及双方买卖合同予以认可，应当履行支付房款的义务。根据查明的案件事实，李保林支付18万元房款后未再支付下余房款，胥玉焕已向其发出限期缴纳房款，否则解除合同的通知，李保林至今未继续履行缴纳房款义务，致使胥玉焕作为卖方不能实现合同目的，胥玉焕主张解除合同的条件成就，故一审法院确认双方买卖合同解除具有事实和法律依据。因合同解除后双方对依据买卖合同取得的利益互负返还义务，一审法院判决胥玉焕在李保林返还房屋的同时，向李保林返还已收取的购房款，符合法律规定，并无不当。李保林主张双方就房款数额及付款方式等达成合意、胥玉焕违约在先，但并未提供有效证据予以证实，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，李保林上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李保林负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十一月十一日书记员  娄潇爽执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口