文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17098号上诉人（原审被告）：广州市铭智汽车贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤沙村新滘南路高桥新苑二巷**首层自编**铺。法定代表人：章明智，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州和达富汽车销售服务有限公司，住，住所地广东省广州市从化区江埔街环市东路**103铺/div>法定代表人：李卫文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄希，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖荣，广东格士律师事务所实习律师。上诉人广州市铭智汽车贸易有限公司（以下简称铭智公司）因与被上诉人广州和达富汽车销售服务有限公司（以下简称和达富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1935号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人铭智公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，改判驳回和达富公司解除《场地租赁合同》的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由和达富公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定案涉《场地租赁合同》分为两部分，第一部分“鉴于”部分是双方关于终止2016年12月5日签订的《租赁协议》而达成的合意，第二部分才是双方对租赁新场地而签订的合同。“鉴于”条款是表明双方订立合同所依赖的事实状态的条款。本案中双方约定的“鉴于”条款的内容主要是双方订立新的租赁合同所依赖的事实状态、条件。和达富公司为了整合需要主动提出要求铭智公司放弃原租赁的场地，转移到现在经营场所。该“鉴于”条款是签订《场地租赁合同》的初衷与条件，如果没有“鉴于”条款铭智公司根本没有理由解除第一份《租赁协议》并搬出原租赁地。如果和达富公司未按照“鉴于”条款的约定履行义务，铭智公司有权拒绝履行《场地租赁合同》的义务。一审判决认定“鉴于”条款与合同其他条款属于两个合同没有事实及法律依据，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。铭智公司基于和达富公司屡次未按合同约定期限支付补偿款的事实拒绝缴纳租金和水电费系行使先履行抗辩权，并非违约，也不构成合同解除的依据。双方于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》约定，铭智公司退出《租赁协议》中和达富公司租给铭智公司使用的铺位移至新租赁场地，和达富公司分期向铭智公司指定账户支付200万元补偿款（含装修费用），其中第一期90万元应在2019年8月31日前给付，第二期30万元应在2019年9月30日前给付，第三期40万元应在2019年10月31日前给付，第四期10万元应在2019年11月30日前支付。截至2019年12月9日第一至四期款项履行期限届满，和达富公司应当向铭智公司履行170万元的金钱给付义务，但和达富公司仅向铭智公司支付了60万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《场地租赁合同》中双方约定租金的缴纳时间是2019年11月1日开始，显然和达富公司应先履行支付补偿款的义务。铭智公司多次催告，并同意和达富公司在其应当支付的补偿款中扣除租金、水电费等费用，铭智公司的行为属于行使先履行抗辩权，不是违约，更不构成合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效，和达富公司应当支付补偿款在先，铭智公司支付租金在后，铭智公司主张抵销该部分租金、水电费也是符合法律规定的，实践中也都是践行这一约定俗成的法则，并不构成违约，更不构成合同解除的依据。一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应当撤销解除合同的判决。被上诉人和达富公司二审辩称，不同意铭智公司的上诉请求，请求驳回铭智公司的上诉请求，维持原判。首先，一审判决认定事实清楚，双方签订的场地租赁合同的“鉴于”部分约定终止2016年12月5日双方签订的《租赁协议》并达成了合意，而主合同内容是约定租赁新场地签订的合同，该两部分属于两个不同的法律关系。铭智公司将该两个不同的法律关系混为一谈，铭智公司称本案适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十九条的规定，该两条法律规定均不适用于本案。关于《中华人民共和国合同法》第七十六条所规定的先履行抗辩，适用于同一法律关系，但本案明显属于不同的两个法律关系，和达富公司支付补偿款是为了解除与铭智公司原租赁场地的租赁合同，而铭智公司缴纳租金是基于现在使用的租赁物，两个款项的租赁物完全不同，双方按照各自的义务履行，不具有先后履行的顺序，因此铭智公司不享有先履行抗辩权。对于《中华人民共和国合同法》第九十九条所规定的抵销条款，同样不适用于本案，和达富公司从未同意过抵销，因此不存在合意抵销的问题。在双方在诉讼之前，和达富公司多次通过书面的催告要求铭智公司足额支付租金。而法定抵销同样不符合条件，在铭智公司提交的上诉状中，其刻意隐去了但书的一条，虽然双方互负债务，均有向对方提出债的请求权，但根据《场地租赁合同》，除了向铭智公司要求缴纳租金的债权以外，随着债权不断的扩大，和达富公司还拥有合同解除权，如果适用抵销条款，这将剥夺了和达富公司的合同解除权。其次，根据铭智公司提交的证据材料，也证实了铭智公司行使要求和达富公司赔偿的权利已经在进行当中。和达富公司同样依据双方签订的《场地租赁合同》要求铭智公司交清现有租金以及占用费，并依据《场地租赁合同》违约条款要求解除双方的租赁合同是有理有据的。和达富公司于2020年4月21日向一审法院起诉，请求判令：1.解除和达富公司、铭智公司于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》【合同编号为HDF[2019]第(002)号】，并于合同解除后3日内返还该租赁物业；2.铭智公司支付租金（含税）72240元（即14448元／月×5个月，暂计至2020年3月31日），实际应付租金或房屋占有使用费按照每月14448元的标准，计算至铭智公司搬离租赁物业之日止；3.铭智公司支付逾期缴纳租金的违约金589.48元（暂计至2020年4月8日，计算方式详见附表一），实际违约金按照每逾期一日，以应缴租金金额的万分之一的标准，计算至铭智公司付清全部租金之日止；4.铭智公司支付拖欠和达富公司的水电费8512.07元（暂计至2020年3月31日），实际应付水电费，按照每月实际结算的金额，计算至铭智公司搬离租赁物业之日止；5.铭智公司支付逾期缴纳水电费违约金60.22元（暂计至2020年4月8日，计算方式详见附表二），实际违约金按照每逾期一日，以应缴水电费金额万分之一的标准，计算至铭智公司付清全部水电费之日止；6.铭智公司向和达富公司支付履约保证金27520元；7.铭智公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：铭智公司曾于2020年1月13日向一审法院起诉和达富公司【案号为（2020）粤0117民初450号】，要求和达富公司支付欠付的补偿款140万元及利息、退还保证金54480元，该案查明事实如下：2019年8月30日，和达富公司(甲方、出租方)与铭智公司(乙方、承租方)签订《场地租赁合同》，该《场地租赁合同》共包含2个部分，第一部分为鉴于部分，内容为：1.甲乙双方于2016年12月5日签订的《租赁协议》，现经双方协商一致，租赁场地由原租赁铺位调整至为正汽车城内指定场地（663㎡，详见附件：租赁场地位置平面简图)，同意签订本《场地租赁合同》，新租赁场地乙方根据自身品牌经营需求进行装修，装修费用由甲方承担。2.乙方退出原租赁铺位，甲方分期向乙方指定的账户支付200万元(其中：装修费用（不含税）800000元和补偿金（不含税）1200000元），乙方应在甲方支付费用的当日向甲方提供对应的票据（不含税收据）作为凭证，具体如下：第一期：2019年8月31日前支付90万元；第二期：2019年9月30日前支付30万元；第三期：2019年10月31日前支付40万元；第四期：2019年11月30日前支付10万元；第五期：2019年12月31日前支付10万元；第六期：2020年1月31日前支付10万元；第七期：2020年2月29日前支付10万元。……7.对于乙方已缴的租赁保证金82000元，在乙方按照本协议及租赁合同的约定履行相关义务的前提下，乙方支付本合同的对应费用后7日内将款项无息返还给乙方。8.甲乙双方于2016年12月5日签订的《租赁协议》，自乙方离场完毕甲乙双方包括租赁保证金在内的各项费用结清之日起正式解除。”另和达富公司在该案中提起反诉，要求解除双方于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》并要求铭智公司支付拖欠的租金、水电费及相应滞纳金，一审法院于2020年3月10日将反诉状副本送达给铭智公司。一审法院在该案中以和达富公司的反诉与该案并非同一法律关系为由，依法不予受理和达富公司的反诉，并作出如下判决：1.和达富公司向铭智公司支付款项140万元及逾期付款利息；2.和达富公司向铭智公司退还租赁保证金54480元。本案一审庭审中和达富公司与铭智公司确认本案争议的履约保证金已在（2020）粤0117民初450号案件中进行了抵扣。本案一审另查明：上述合同第二部分为和达富公司（甲方）与铭智公司（乙方）就新场地签订的租赁合同，其中第一条位置概况约定：“甲方将位于广州市从化区xx号‘为正汽车城’的部分场地（自编103号）出租给乙方使用（以下简称租赁物，位置及范围参见附件：租赁场地位置平面简图)。”第二条租赁面积约定：“甲方租赁给乙方使用的租赁物面积为663㎡。”……第五条租赁期限约定：“上述租赁物的租赁期限自场地交付使用之日即2019年11月1至2029年7月31日止。”第六条租金、管理费及其他收费条款约定：“（一）租金（不含税），不包括物业管理费，租金按月结算，以银行转账形式支付至甲方指定账户：甲方在每月5日前出具当月租金增值税发票，乙方在收到发票后10个工作日内缴付当月租金。1.甲方指定收款账号如下：户名广州和达富汽车销售服务有限公司，账号36×××61，开户行中国工商银行广州从化荔香支行。2.每月租金情况如下：（1）2019年11月1日至2020年1月31日，每月租金13760元；（2）2020年2月1日至2023年1月31日，每月租金13760元；（3）2023年2月1日至2026年1月31日，每月租金15086元；（4）2026年2月1日至2029年1月31日，每月租金16545元；（5）2029年2月1日至2029年7月31日，每月租金18150元；备注：租金每3年递增10%，含通道使用费500元/月，通道使用费不作递增。（二）水电费：1.水电费按实际水表、电表行度计收。双方约定商业水费计收标准为3.65元/m3/月（不含公摊、排污费用，若日后因乙方生产需求，产生特种行业水费，按实收价格加税费另行计价），电费计收标准为1.35元/度/月（含公摊），此项水电费用如遇国家或地方价格调整，双方同意按新价格标准执行。……3.水电费按月结算，甲方于每月3日前抄表并出具水电费缴纳通知单，乙方需在2天内确认缴费金额，甲方在每月5日前出具当月水电费增值税发票，乙方在收到发票后10个工作日内缴付当月水电费。”第七条履约保证金约定：“乙方应在本合同签订之日起3个工作日内向甲方一次性支付履约保证金27520元。2.履约保证金在合同期满时乙方不违反本合同约定的情况下，由乙方提供上述费用的缴纳凭证、《场地租赁合同》原件、营业执照注销凭证或营业执照地址变更凭证原件及其他相关资料，并结清应缴费用后由甲方无息退还给乙方。如乙方在合同期满时不能提供上述履约保证金的缴费凭证的，需出具书面作废声明方可向甲方申请退还相关的履约保证金。3.上述履约保证金不能抵扣租金和水电费，只作为履行本合同的保证金。”……第十六条违约责任约定：“1.乙方逾期交付月租金和水电费，每逾期一日，由甲方按应缴金额的万分之一收取违约金，直至乙方缴清所有欠款，但违约金最高不超过应付款的100%。逾期超过三个月的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利。2.在合同期内乙方延迟交付租金年累计超出五次（含五次）以上，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还。甲方同意继续履行合同的，甲方有权从乙方第五次延迟交付租金的当月起，以后的月租金在本合同约定的月租金基础上加收50%。……”该合同盖有和达富公司、铭智公司公章予以确认。一审庭审中铭智公司确认其自2019年11月起拖欠案涉租赁物的场地租金（每月租金14448元）、自2019年9月起拖欠水电费（水电费自2019年9月起计至2020年3月止为8512.07元），且对和达富公司主张租金、水电费的滞纳金的计算方式无异议。和达富公司于2019年11月13日、2019年12月2日开具案涉租赁物2019年11月、12月期间的租金发票，并于2020年2月29日向铭智公司发出《催告函》，函告：铭智公司于收到本催告函三日内将所有拖欠的租金缴清，且因铭智公司多月的拖欠行为，和达富公司对2020年1月之后的租金暂不先行开具发票，待铭智公司每月缴租时再一并开具。请铭智公司重视此催告函，及时缴纳租金，否则和达富公司将根据《场地租赁合同》的相关条款，解除与铭智公司的合同。一审庭后一审法院组织和达富公司、铭智公司双方进行询问，铭智公司表示不同意解除合同，不腾退案涉租赁物，由此产生的不利后果由其自负。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1.和达富公司、铭智公司签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费是否为同一法律关系；2.合同是否具备解除的条件。和达富公司、铭智公司于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。关于和达富公司、铭智公司签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费是否为同一法律关系的问题。和达富公司、铭智公司签订的《场地租赁合同》包括两部分，第一部分“鉴于”部分是双方关于终止2016年12月5日签订的《租赁协议》而达成的合意，第二部分是双方对租赁新场地而签订的合同即案涉《场地租赁合同》，两部分内容指向两个不同的租赁合同，且（2020）粤0117民初450号案件已认定依据两个合同产生的争议不属于同一法律关系，因此本案中和达富公司、铭智公司签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金水电费不属于同一法律关系。关于合同是否具备解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”铭智公司抗辩和达富公司应先支付补偿款140万元，铭智公司至今未支付租金、水电费的行为实际是在行使先履行抗辩权，一审法院认为，和达富公司、铭智公司签订的《场地租赁合同》中支付补偿款与支付租金、水电费不是同一法律关系，且合同未约定支付补偿款和支付租金、水电费的先后履行顺序，因此铭智公司该抗辩理据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案和达富公司按照合同约定将案涉租赁物交付给铭智公司使用，铭智公司应按约支付租金及水电费。《场地租赁合同》中约定铭智公司逾期支付租金、水电费超过三个月即视为重大违约行为，和达富公司有权解除合同并收回案涉租赁物。一审庭审中和达富公司、铭智公司确认铭智公司自2019年11月起开始拖欠租金，和达富公司在（2020）粤0117民初450号案件提交的反诉状通知铭智公司解除合同一事，该反诉状于2020年3月10日送达给铭智公司，至该反诉状送达之日铭智公司拖欠租金已超过三个月，构成合同约定的重大违约行为。现和达富公司主张解除《场地租赁合同》并收回案涉租赁物于法有据，一审法院予以支持，故一审法院确认和达富公司、铭智公司之间的《场地租赁合同》于2020年3月10日解除。关于案涉租赁物的腾退。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和达富公司、铭智公司之间的《场地租赁合同》已于2020年3月10日解除，和达富公司主张铭智公司应向其返还案涉租赁物于法有据，一审法院予以支持。关于铭智公司拖欠租金及相应滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中铭智公司逾期支付租金、水电费，已经构成违约，应向和达富公司支付拖欠的租金、水电费及滞纳金。一审庭审中铭智公司认可和达富公司主张的租金、水电费及相应滞纳金的计算方式，和达富公司主张的月租金14448元为含税租金，故一审法院确认铭智公司拖欠和达富公司自2019年11月1日至合同解除之日即2020年3月10日止的租金62608元（14448元/月×4个月+14448÷30×10＝57792+4816＝62608元）。根据《场地租赁合同》约定，铭智公司逾期支付租金、水电费的，每逾期一日按照日万分之一收取滞纳金，故铭智公司应向和达富公司支付自逾期之日至实际还清款项之日期间租金的滞纳金，一审庭审中双方均认可按照和达富公司提交的违约金计算表中的起算时间、计算方式、金额来计算滞纳金，一审法院予以支持。另依据公平原则，每一期滞纳金应不超过当期租金本金，具体如下：            应缴月份              应缴租金（元、含税）              起算时间              计算标准（每日）                  2019年11月              14448              2019.11.28              0.01%                  2019年12月              14448              2019.12.17              0.01%                  2020年1月              14448              2020.1.16              0.01%                  2020年2月              14448              2020.2.16              0.01%                  2020年3月              4816              2020.3.16              0.01%      关于案涉租赁物的房屋占用费及滞纳金。和达富公司、铭智公司之间的场地租赁合同于2020年3月10日解除，和达富公司主张的租金中，2020年3月11日至铭智公司实际搬离之日期间的租金实际为铭智公司继续占用案涉租赁物所产生的房屋占用费。按照合同第六条约定，和达富公司起诉之日即2020年4月21日时的月租金为13760元，因此一审法院酌定房屋占用费参考该租金标准计算。关于和达富公司主张自合同解除之日至铭智公司实际搬离之日期间房屋占用费的滞纳金，一审法院认为，和达富公司、铭智公司之间的租赁合同解除后，铭智公司继续占有使用的是案涉租赁物，所产生的损失即为房屋占用费，铭智公司并未实际占有该期间的房屋占用费，不存在资金占用损失，因此和达富公司主张该期间房屋占用费的滞纳金于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院确认铭智公司按照每月13760元的标准向和达富公司支付自2020年3月11日起至实际腾退案涉租赁物之日期间的房屋占用费。关于铭智公司拖欠水电费及相应滞纳金的问题。水电费是实际产生的费用，本案中和达富公司提交的证据仅证实铭智公司拖欠2019年9月至2020年3月期间的水电费8512.07元，2020年3月之后的水电费及滞纳金和达富公司可另行主张，本案不予处理。按照合同约定，铭智公司逾期支付水电费的，每逾期一日按照日万分之一收取滞纳金，故铭智公司应向和达富公司支付自逾期之日至实际还清款项之日期间水电费的滞纳金，一审庭审中双方均认可按照和达富公司提交的违约金计算表中的起算时间、计算方式、金额来计算滞纳金，一审法院予以支持。另依据公平原则，每一期滞纳金应不超过当期水电费本金，具体如下：            应缴月份              应缴水电费（元）              起算时间              计算标准（每日）                  2019年9月              653.96              2019.11.28              0.01%                  2019年12月              2630.97              2019.12.16              0.01%                  2020年1-2月              3002.86              2020.2.16              0.01%                  2020年3月              2224.28              2020.3.16              0.01%      关于履约保证金的问题。（2020）粤0117民初450号案件中已查明，铭智公司在新的《场地租赁合同》中应缴纳的27520元保证金已和和达富公司应向其返还的旧租赁协议项下的保证金中予以抵扣，现和达富公司主张铭智公司向其支付履约保证金27520元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、和达富公司与铭智公司之间的《场地租赁合同》于2020年3月10日解除；二、铭智公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于广州市从化区xx号“为正汽车城”的部分场地（自编103号）的案涉租赁物给和达富公司；三、铭智公司于本判决发生法律效力之日起十日内向和达富公司支付2019年11月1日至2020年3月10日的租金62608元及滞纳金（1.2019年11月的滞纳金自2019年11月28日起算；2019年12月的滞纳金自2019年12月17日起算；2020年1月的滞纳金自2020年1月16日起算；2020年2月的滞纳金自2020年2月16日起算；以上每一期滞纳金均以14448元为本金；2.2020年3月的滞纳金以4816元为本金，自2020年3月16日起算；上述滞纳金均按每日万分之一标准计算至实际付清款项之日止，且每一期滞纳金以当期租金本金为限）；四、铭智公司于本判决发生法律效力之日起十日内向和达富公司支付2019年9月至2020年3月的水电费8512.07及滞纳金（2019年9月的滞纳金，以653.96元为本金，自2019年11月28日起算；2019年12月的滞纳金，以2630.97元为本金，自2019年12月16日起算；2020年1月至2月的滞纳金，以3002.86元为本金，自2020年2月16日起算；2020年3月的滞纳金，以2224.28元为本金，自2020年3月16日起算；上述滞纳金均按每日万分之一标准计算至实际付清款项之日止，且每一期滞纳金以当期水电费本金为限）；五、铭智公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照每月13760元的标准向和达富公司支付2020年3月11日起至实际腾退位于广州市从化区江埔街环市东路202号“为正汽车城”的部分场地（自编103号）的案涉租赁物给和达富公司之日止的房屋占用费；六、驳回和达富公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1239元（和达富公司已预交），由铭智公司负担995元，由和达富公司负担244元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，铭智公司提交如下证据：1.申请执行书；2.一审法院（2020）粤0117执4466号《受理执行案件通知书》；证据1-2拟共同证明生效判决认定和达富公司从2019年8月31日起至今拖欠铭智公司赔偿款140万元，铭智公司一直同意扣减相应的租金和水电费，根据先履行原则，铭智公司不构成违约，和达富公司主张解除租赁合同和支付租金、水电费、违约金没有事实和法律依据。和达富公司质证称：确认证据1的真实性，铭智公司确实有向法院申请执行，但该申请执行书与本案无关，对于执行内容，和达富公司在铭智公司申请执行前的2019年8月30日已经向铭智公司支付了60万元，2020年5月18日还支付了60万元，现在仅剩下80万元未付清；确认证据2的真实性、合法性，但认为该证据与本案不具有关联性。铭智公司提交的上述证据系在一审判决后形成，属于二审新证据，本院对此予以接纳。二审庭询中，铭智公司陈述在（2020）粤0117民初450号案中其已经明确了其未支付的租金、水电费等可在和达富公司需向其支付的140万元补偿款中抵扣；和达富公司陈述铭智公司在该案庭审过程中确实有提出要在补偿款中予以抵扣，但和达富公司对此不予同意，在该案庭审前铭智公司从未向其提出过此类要求；铭智公司陈述其是在2019年12月25日提出该案诉讼，此前关于抵扣是口头通知的，因此没有书面证据证明，按照交易习惯，双方互有债务，肯定会先进行协商。经本院查阅（2020）粤0117民初450号案案件材料，该案于2020年1月13日由广州市从化区人民法院立案，于2020年3月18日进行了庭审。二审庭询后，铭智公司向本院提交报告陈述其已申请在（2020）粤0117民初450号生效民事判决的执行案件过程中向执行法院主张抵扣欠付的租金及水电费等费用并已进行相应的抵扣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉《场地租赁合同》应否解除。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于案涉《场地租赁合同》应否解除，和达富公司主张铭智公司逾期支付租金、水电费构成重大违约，符合合同的解除条件，主张解除案涉《场地租赁合同》，铭智公司上诉主张案涉《场地租赁合同》不应解除，铭智公司未支付租金、水电费的行为属于行使先履行抗辩权，不是违约，且和达富公司应当支付补偿款在先，铭智公司支付租金、水电费在后，铭智公司主张抵销符合法律规定，不构成合同解除的条件。首先，根据本案查明的事实，双方在2019年8月30日的《场地租赁合同》中约定了两部分内容，一部分是“鉴于”部分，约定了铭智公司的租赁场地由原租赁部位调整至本案案涉租赁场地，铭智公司退出原租赁场地，和达富公司分期向铭智公司支付装修费用和补偿金共200万元；一部分是关于案涉租赁场地的租赁合同内容的约定，尽管合同中未明确约定和达富公司应支付的200万元和铭智公司应支付的租金、水电费等可予以抵扣，但从合同约定的内容可知该两部分约定应视为一个整体，是互相关联的，即铭智公司退出旧租赁场地按约定取得补偿，并使用新租赁场地，按约支付租金、水电费。其次，在铭智公司依约退出旧租赁场地使用新租赁场地的情况下，和达富公司并未按合同约定支付补偿款，有违合同约定和诚信原则，该补偿款的金额远大于铭智公司应支付的租金、水电费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，铭智公司在和达富公司违约不支付补偿款的情况下履行抗辩未支付租金和水电费，实属合法合理，不构成违约。铭智公司上诉主张未支付租金、水电费的行为属于行使先履行抗辩权，不是违约，于法有据，本院予以采信。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”和《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第43条“抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。双方互负的债务数额，是截至抵销条件成就之时各自负有的包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务数额。行使抵消权一方享有的债权不足以抵销全部债务数额，当事人对抵销顺序又没有特别约定的，应当根据实现债权的费用、利息、主债务的顺序进行抵销”的规定，在和达富公司尚欠付铭智公司一百多万元补偿款的情况下，铭智公司主张其支付时间在后的应向和达富公司支付的租金、水电费在和达富公司应支付给铭智公司的补偿款中进行抵扣有理据，且和达富公司亦确认（2020）粤0117民初450号案的庭审过程中铭智公司确实有提出要在补偿款中予以抵扣，只是和达富公司不同意，根据上述法律和会议纪要的规定，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭，无需和达富公司同意，因此铭智公司应支付的租金和水电费可以与和达富公司应支付的补偿款进行抵销，铭智公司不构成违约。铭智公司上诉主张抵销符合法律规定，其未支付租金和水电费的行为不构成合同解除的条件，其该主张有理据，本院予以支持。最后，根据本案查明的事实，即使如和达富公司主张，双方因案涉租赁合同所产生的租赁纠纷与因原租赁合同所产生的支付补偿款的纠纷不属于同一法律关系，租金、水电费不能抵销，按照案涉租赁合同约定逾期三个月支付视为重大违约行为，和达富公司可主张合同解除权，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”，在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果。本案中铭智公司即使如和达富公司主张存在迟延支付的行为，也系和达富公司违约不支付补偿款在先，亦坚持不同意进行抵销，且本案诉讼过程、另案诉讼过程中及另案执行过程中铭智公司亦主张进行抵销并在执行过程中已实际进行抵扣。因此，即使如和达富公司主张铭智公司存在逾期支付租金、水电费的违约行为，铭智公司违约的过错程度、违约行为形态及违约行为后果显著轻微，并不影响双方租赁合同目的的实现，和达富公司据此主张解除案涉《场地租赁合同》依据不足，本院不予支持。综上，本案的《场地租赁合同》不应解除，应继续履行，因此和达富公司主张解除双方于2019年8月30日签订的《场地租赁合同》，铭智公司向其返还租赁物业，于法无据，本院不予支持。一审判令双方之间的《场地租赁合同》于2020年3月10日解除、铭智公司返还案涉租赁物给和达富公司及铭智公司应按照13760元每月的标准向和达富公司支付2020年3月11日起至实际腾退案涉租赁物之日止的房屋占用费系适用法律不当，本院予以纠正。鉴于铭智公司未对一审判决第三、第四项提出上诉，视为铭智公司对自身权利的放弃，对一审判决的第三、第四项，本院予以维持。在案涉《场地租赁合同》继续履行的情况下，铭智公司应自2020年3月11日起继续按照合同约定的月租金14448元（含税租金）支付2020年3月11日起至本判决生效之日止的租金，鉴于一审判决第三项已支持2020年3月1日至3月10日的租金4816元，因此2020年3月11日至3月31日的租金为9632元，2020年4月起至本判决生效之日止的月租金为14448元。如前所述，铭智公司未支付租金不构成违约，且和达富公司已确认（2020）粤0117民初450号案的庭审过程中铭智公司确实有提出要在补偿款中予以抵扣租金等，故铭智公司无需支付2020年3月11日起至本判决生效之日止的租金的滞纳金。关于2020年3月之后的水电费，一审法院已认定本案不予处理，当事人可另行主张，双方亦无对此提起上诉，本院对一审的该认定予以确认。综上所述，铭智公司的上诉请求部分成立，本院部分支持，其他的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1935号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1935号民事判决第一项、第二项、第六项；三、变更广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1935号民事判决第五项为：广州市铭智汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月14448元的标准向广州和达富汽车销售服务有限公司支付2020年3月11日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2020年3月11日至3月31日的租金为9632元，2020年4月起至本判决发生法律效力之日止的月租金为14448元）；四、驳回广州和达富汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1239元，由广州市铭智汽车贸易有限公司负担817元，由广州和达富汽车销售服务有限公司负担422元。二审案件受理费2478元，由广州市铭智汽车贸易有限公司负担1634元，由广州和达富汽车销售服务有限公司负担844元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十一月十二日书记员  冯韵彭诗敏