广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤民再189号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曾向比，男，1986年12月4日出生，汉族，住广东省海丰县。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：欧秋贤，女，1989年10月29日出生，汉族，住广东省海丰县。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：方子毫，广东天胜律师事务实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：贤挺英，女，1944年7月23日出生，汉族，住广东省罗定市。再审申请人曾向比、欧秋贤（以下简称曾向比二人）因与被申请人贤挺英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终6556号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2018）粤民申1573号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人李文孝、方子毫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾向比二人申请再审称,（一）原审判决对本案最关键的问题即首期款的支付条件认定事实严重错误。1.《存量房买卖合同》第十六条手写补充部分是对首期款支付条件进行的更改，法院应按此予以认定。2.首期款90万元是在资金托管的前提下保障用于还款用途才支付，但原审法院未考虑支付的附加条件及交易习惯，仅认定首期款是一个简单的支付问题，忽略了第十六条对首期款附条件支付的必要性。3.经办理资金托管、经银行通知后的支付与简单直接支付到任何账户，在安全与用途、过错认定、权利救济方面有着本质区别。（二）曾向比二人提交了录音文件、《关于番禺区兴南大道滟澜街7号1103房交易情况陈述》等新证据，足以推翻原审判决。其中，录音文件反映了包括中原地产在内的各方当事人于2017年9月12日就合同履行问题进行了磋商。曾向比二人不存在任何违约的意思表示，而贤挺英要求加价25万元或解除合同是明确表示违约。为此，曾向比二人申请再审，请求：1.撤销二审判决；2.依法改判，支持曾向比二人不予支付贤挺英10万元违约金，贤挺英向曾向比二人返还10万元定金及利息（以10万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2016年6月20日支付定金之日起开始计算至贤挺英退回之日）的请求；3.依法判决贤挺英向曾向比二人支付违约金268000元，并赔偿经济损失人民币7000元（按揭费）；4.一审、二审、再审的费用由贤挺英承担。被申请人贤挺英提交意见称，（一）根据双方《存量房买卖合同》第十六条第6款手写部分第3点的约定，在中信银行做资金托管应双方共同办理，但双方均未实际办理；而且双方在履行合同过程中均未提及资金托管的问题，这说明双方已达成不执行托管条款的默契和共识。双方的真实意思是，贤挺英先收款后涂销抵押，提前还贷的款项来源于曾向比二人支付的首期价款。（二）对于新证据录音文件，三方不存在于2017年9月12日协商的事实，因该时间原审判决已生效，已没有协商的必要；若该录音文件在以前就存在且不存在客观不能举证的原因，则不构成新证据。此外，双方在合同履行过程中以电话或者口头进行的协商具有不确定性和随意性，而双方以多份信函往来所形成的书面证据，意思表示清晰确定，其效力优于其他形式的证据。（三）因曾向比二人没有支付首期价款和提出按240万元降价进行交易的要求，贤挺英才提出解除合同。2016年10月12日，曾向比二人向广州市番禺区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.贤挺英向曾向比二人返还已支付的购房款人民币100000元；2.贤挺英支付违约金人民币268000元，并赔偿经济损失人民币7000元；3.本案诉讼费用由贤挺英承担。贤挺英反诉请求:1.曾向比二人向贤挺英支付违约赔偿金人民币140000元。2.本案诉讼费由曾向比二人承担。一审法院认定事实：坐落于广州市番禺区房屋系贤挺英名下的房产，建筑面积126.9219平方米。2016年6月20日曾向比二人与贤挺英经协商就广州市番禺区房屋的买卖达成一致，并签订了《存量房买卖合同》一份。该《存量房买卖合同》第二条约定该物业成交价为人民币268万元。第三条约定买方应按照该条第4项约定的支付楼款并办理交易手续，第三条第4项约定签订该合同时曾向比二人支付10万元作为定金，签订该合同后5天内曾向比二人交付部分楼款（含定金）100万元给贤挺英，贤挺英收到上述100万元当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续。第八条约定贤挺英不能按照本合同约定将该物业售予曾向比二人，或者因违约而无法将该物业售予曾向比二人的，应向曾向比二人支付该物业成交价的10%作为违约金，贤挺英并须退回买方已付的全部费用；曾向比二人不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向贤挺英支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条约定曾向比二人或贤挺英行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条约定如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；因涉案物业的房产证还未办理，买方要求卖方在签订本合同当天算起于2016年8月10日内办理完成；房产证出证后在两天内务必办理好网签事项保证买方权益；卖方已收取买方10万元定金，因涉案物业在中信银行的按揭大概还有90万元，卖方要求买方另支付90万元作为中信银行还款之用途，买方已同意支付90万元作为卖方用于中信银行还款所用，同时务必在中信银行做资金托管事项；因签订的存量房买卖合同上第二条（付款）第4项第2点中有特别要求在签订合同后5天内支付部分首期楼款100万元含定金10万元，现改为以卖方申请还款后，中信银行通知存款时间而定，再支付90万元作为卖方还款所用。2016年9月5日曾向比二人与贤挺英就广州市番禺区房屋的买卖事宜签订了《广州市存量房买卖合同》一份，并于2016年9月5日18时15分20秒办理了《广州市存量房买卖合同》的网签登记。上述《广州市存量房买卖合同》第二条约定总房价为240万元，签订本合同时支付定金10万元，首期楼款在合同签订后5天内支付72万元。合同第十条约定贤挺英不能按照本合同约定将该物业售予曾向比二人，或者因违约而无法将该物业售予曾向比二人的，应向曾向比二人支付该物业成交价的10%作为违约金，贤挺英并须退回买方已付的全部费用；曾向比二人不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向贤挺英支付该物业成交价的10%作违约金。上述《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。2016年6月20日曾向比二人与贤挺英经协商就广州市番禺区房屋的买卖签订《存量房买卖合同》后即按合同约定向贤挺英的中信银行账号支付了10万元定金，贤挺英也于签订《存量房买卖合同》当天将贤挺英在中信银行的按揭贷款资料复印件交给曾向比，上述资料中有贤挺英在中信银行的贷款银行账号，此账号也与收取曾向比二人之前支付10万元定金的银行账号相同。2016年6月21日贤挺英向有关部门申请办理涉案房屋的产权证书，2016年8月8日涉案房屋办理了产权登记。2016年6月贤挺英向中信银行申请个人贷款提前还款获批中信银行批准。2016年8月18日曾向比二人向广州市汇瀚顾问有限公司交纳了7000元按揭费。2016年9月5日曾向比二人与贤挺英签订《广州市存量房买卖合同》，并办理了网签登记。2016年9月7日中国建设银行股份有限公司广州番禺支行发出《同意购房按揭贷款通知书》，该通知书注明已批准发放贷款168万元，并注明有贤挺英的收款银行账号。2016年9月19日曾向比二人向贤挺英发出《催促收款通知书》，曾向比二人认为总房价为240万元，并要求贤挺英提供收款银行账号。2016年9月22日将涉案房屋抵押给案外人刘豪，并办理抵押登记。2016年9月23日贤挺英向曾向比二人发出通知，该通知载明：“中信银行通知存款的时间早已在8月18日番禺区清河东路中信银行总行与中介小王面对面告知你方在8月20日可以存款，另在9月2日在剑桥郡中原地产也因为中信银行两次催促存款这个事情商议了整整六个小时，最终你方与中原地产没有给出任何的解决方案及时处理而导致中信扣款失败，申请还款失效。另根据我们和中原地产三方签署的协议，你方在交易进度有意拖延，还有此函上的交易金额与合同不符，远低于签署的三方合同价格，违背合同精神，我方保留追究法律责任的权利。鉴于以上种种原因，我方视你方故意违约责任，自动取消合同交易！”曾向比二人在收到贤挺英寄送的上述通知后于2016年9月28日回函贤挺英称已于2016年9月24日收到了贤挺英发出的上述通知，曾向比二人并称同意按照双方于2016年6月20日签订的《存量房买卖合同》中约定的268万元总房价完成交易，但仍要求贤挺英提供收款银行账号。2016年10月5日曾向比二人向贤挺英发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知贤挺英解除双方签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，并要求贤挺英退回定金10万元，支付合同总价款10%的违约金、按揭费、中介费等。2016年10月12日曾向比二人将贤挺英诉至一审法院，要求贤挺英返还定金10万元，支付总房价10%的违约金268000元，并赔偿经济损失7000元。贤挺英到庭应诉并反诉要求曾向比二人支付总房价10%的违约金240000元（扣除曾向比二人已交纳的10万元定金，贤挺英要求曾向比二人支付违约金140000元）。在本案一审庭询中，曾向比二人表示：“解除涉案合同的责任在于贤挺英，所以我方要求贤挺英返还定金10万元。”、“按照2016年6月20日签订的合同的约定，按照总成交价10%的标准计算违约金。7000元是曾向比二人办理涉案房屋按揭手续的费用。”贤挺英则表示：“双方认为都选择不适用定金罚则，而均选择适用合同中关于违约金的约定，我方认为涉案合同的关键是哪方违约。我方认为本案是曾向比二人违约，所以我方对曾向比二人上述的两个诉讼请求不予认可。”、“曾向比二人、贤挺英均同意应当以2016年6月20日签订的合同为准，我方本应当按照总房价268万元的10%来计算违约金，违约金就是268000元，但贤挺英方自愿选择以2016年9月5日的网签合同总房价240万元的10%来计算违约金即违约金应为24万元，这是贤挺英对自己民事权利的处分行为，法院应当认可。我方另认为曾向比二人之前缴纳的10万元定金，贤挺英方有权予以没收，以上述24万元违约金减去没收的10万元定金，曾向比二人还应当支付贤挺英违约赔偿金14万元。”、“确认。我方反诉状中要求曾向比二人支付违约赔偿金14万元，已经考虑了没收曾向比二人的购房定金10万元。”2017年2月6日，一审法院作出（2016）粤0113民初8779号民事判决：一、曾向比二人应当向贤挺英支付10万元违约金(曾向比二人已向贤挺英支付10万元购房定金，曾向比二人已支付的购房定金与其应当支付的违约金金额相同，故贤挺英无需向曾向比二人返还10万元购房定金);二、驳回曾向比二人的全部诉讼请求；三、驳回贤挺英的其他反诉请求。案件本诉受理费3463元，由曾向比二人共同负担；反诉受理费3200元，由曾向比二人共同负担1150元、贤挺英负担2050元。曾向比二人不服一审判决，向广州市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求：l.撤销一审判决第一、二项，改判支持贤挺英向曾向比二人返还己支付的购房款人民币100000元并支付违约金人民币268000元，赔偿经济损失人民币7000元；维持一审判决第三项；2.一、二审诉讼费均由贤挺英承担。二审法院经审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，各方当事人均无异议，二审法院予以确认。二审中，各方当事人均没有新证据提交。二审中，曾向比二人述称其发出的《催促收款通知书》之所以只是催促贤挺英提供银行账户收取款项而不是催促对方申请涂销抵押并通知其存款，是因为其发函的根本目的就是让贤挺英收款，只有贤挺英收款了，涂销抵押和过户的程序才能继续下去。贤挺英则表示从对方《催促收款通知书》的题头可以看出对方是催促我方收款，可见对方认为付款条件是成就的，只是认为我方应该提供账号供其付款。二审法院认为，本案二审争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同解除的责任在于何方。曾向比二人主张因贤挺英未能通知其可以支付首期款并单方面要求解除涉案合同违约，故贤挺英应承担违约责任。贤挺英则认为在其通知曾向比二人存款后，曾向比二人未能按照约定将首期款支付供其还贷，故应承担因此导致的涉案合同解除的违约责任。首先，曾向比二人对一审查明的事实并无异议，一审已经载明贤挺英在2016年6月就涉案房屋提出了个人贷款提前还款申请并获中信银行批准，贤挺英没有理由不通知曾向比二人将首期款存入其账户以便提前还贷，故贤挺英邮寄文件中所述的其和中介告知曾向比二人可在8月20日存款具有合理性。其次，曾向比二人多次发函给贤挺英均是要求贤挺英提供银行账号完成涉案房屋的抵押涂销手续，并未询问中信银行是否同意贤挺英提前还贷以及何时支付款项，故贤挺英提出了从曾向比二人催促其收款的函件可知，曾向比二人认为付款条件是成就的，只是需要贤挺英提供账号供曾向比二人存款这一观点，值得参考。最后，曾向比二人完全知道贤挺英的银行账号，却一再发函要求贤挺英提供银行账号，并以此主张无法付款导致交易未能完成，有悖常理。综上分析，一审法院根据逻辑推理和日常生活经验，采信贤挺英的说法，认定涉案房屋买卖合同解除系因曾向比二人违约所致，并无不当，二审法院予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由上诉人曾向比二人负担。本院再审查明，一、二审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，曾向比二人向本院提交了广东中原地产代理有限公司于2017年11月23日出具的《关于番禺区兴南大道滟澜街7号1103房交易情况陈述》，主要内容为：双方约定买方支付90万元首期房款给卖方作为赎契之用，该笔赎契房款支付是以卖方申请还款后，中信银行通知存款时间而定，支付方式是在中信银行办理资金托管形式。2016年9-10月间，买方及经纪方多次询问卖方申请还款办理进度，卖方儿子王先生代表卖方提出要求加价25万元方可继续交易，买方坚持要求按照原合同继续办理交易。双方最终未能达成一致意见。双方约定在中信银行办理资金托管。本院再审认为，本案的争议焦点是：何方当事人应对涉案合同的解除承担违约责任。二手房交易资金监管，一般是指交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监督（存入共管账户），待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。这样既可保证房屋权属，又可防范资金风险，实现钱证两清。本案中，双方当事人在《存量房买卖合同》中第十六条的手写内容明确约定，曾向比二人向贤挺英支付首期款90万元作为贤挺英偿还中信银行欠款，但该笔首期购房款务必在中信银行办理资金托管，曾向比二人的具体支付时间以贤挺英申请还款后，中信银行通知存款时间而定。这表明双方当事人通过特别约定的方式明确本案二手房交易须办理资金监管手续。因此，双方当事人应遵照合同的约定履行义务和承担责任。本案中，双方当事人于2016年6月签订房屋买卖合同，对于银行账号，虽然曾向比二人曾向贤挺英的个人账户转账支付定金10万元（以下简称定金账户），但是贤挺英没有提交证据证实定金账户就是已在银行办理资金监管手续的收款账户，曾向比二人对此亦不予认可；而且，贤挺英亦没有证据证实其有向中信银行申请办理过资金监管手续及系因曾向比二人原因导致无法办理资金监管。反观曾向比二人，其在2016年9月发出《催促收款通知书》和《再次催促收款通知书》，其内容包括要求贤挺英提供银行账号以作收款之用及尽快办妥涉案房屋的抵押涂销手续。由此可见，在本案房屋买卖合同支付剩余首期款的过程中，因贤挺英没有提供已办理资金监管银行账户的先履行义务，导致曾向比二人没有继续支付剩余购房款，贤挺英存在违约行为。至于原审法院认为曾向比二人已知悉贤挺英账户故应予付款，本院认为，《存量房买卖合同》是印刷版格式合同，但双方当事人通过手写约定的方式将交易金钱付款托管问题进行特别约定，由此可看出双方对于大笔款项（剩余首期购房款90万元）的支付态度审慎，且办理资金托管亦符合买方对于资金安全的交易惯常。因此，不能仅以曾向比二人已知晓贤挺英的定金账户，就径行认定曾向比二人须向定金账户支付后续款项。此外，曾向比二人在申请再审期间提交了作为本次房产交易中介的广东中原地产代理有限公司出具的《关于番禺区兴南大道滟澜街7号1103房交易情况陈述》，该公司陈述90万元赎契房款要在中信银行办理资金托管，但因在办理资金托管前贤挺英提出加价导致合同无法继续履行。本院认为，广东中原地产代理有限公司在本次交易中起到居间中介作用，其陈述内容具有一定的客观性和中立性，其内容可从侧面反映双方需办理资金托管手续且并非曾向比二人原因导致合同无法履行。鉴于贤挺英违反《存量房买卖合同》的约定，应承担相应违约责任。根据该合同第八条“交易不成的违约责任”第1款“贤挺英不能按本合同约定将该房地产出售给曾向比二人的，应当向曾向比二人支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回曾向比二人已付的全部费用”的约定，贤挺英应向曾向比二人支付违约金26.8万元（成交价268万元×10%），并退回已收取的定金10万元。因曾向比二人并未提交证据证实违约金不足以弥补其损失，故其主张经济损失7000元之依据不足，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终6556号民事判决及广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8779号民事判决。二、被申请人贤挺英于判决生效之日起十日内向再审申请人曾向比、欧秋贤支付违约金人民币26.8万元。三、被申请人贤挺英于判决生效之日起十日内向再审申请人曾向比、欧秋贤返还已支付的购房款人民币10万元。四、驳回再审申请人曾向比、欧秋贤的其他诉讼请求。五、驳回被申请人贤挺英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3463元，由曾向比、欧秋贤负担65元、贤挺英负担3398元；反诉受理费3200元，由贤挺英负担。二审受理费6925元，由曾向比、欧秋贤负担129元、贤挺英负担6796元。本判决为终审判决。（以下空白）审判长  刘样发审判员  文建平审判员  张艮开二〇二〇年十一月四日书记员  赵时雨