河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初12765号原告(反诉被告)：河南豫满洪商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼****。法定代表人：刘洪杰，总经理。委托代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：邓丽君，河南英泰律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：陈德凯，男，1981年7月10日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。委托代理人：王兴伟，河南言正律师事务所律师。委托代理人：王宁，河南言正律师事务所实习律师。原告河南豫满洪商业管理有限公司（以下简称豫满洪公司）与被告陈德凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，陈德凯在本案审理期间对豫满洪公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告豫满洪公司的委托代理人韩粮旭、邓丽君，被告陈德凯及其委托代理人王宁、王兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫满洪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除豫满洪公司与陈德凯签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令陈德凯向豫满洪公司偿还租金177870元，违约金9516元（违约金以177870元为基数，按日利率万分之五计算自2020年3月16日至2020年6月30日，之后的利息以177870元为基数计算自2020年7月1日起至租金实际清偿之日止），以上共计187386元；3、判令陈德凯承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月15日，豫满洪公司与陈德凯签订《房屋及场地租赁合同》，约定豫满洪公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场编号为B6号房屋出租给陈德凯经营使用，租赁期限为2019年12月16日至2020年12月15日，合同约定陈德凯迟延缴纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金。合同签订后，豫满洪公司依约向陈德凯交付了房屋，但陈德凯欠付豫满洪公司2020年3月16日至2020年6月30日的租金177870元，并应承担违约金9516元。2020年6月25日，豫满洪公司向陈德凯送达解除合同《商务函》，载明其将于2020年6月30日解除与陈德凯签订的《租赁合同》，并收回上述租赁房屋及场地。豫满洪公司为维护其合法权益，诉至本院。被告陈德凯辩称：1、豫满洪公司因拖欠出租方（业主）的场地租赁费用，业主方河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）对豫满洪公司进行诉讼，已经判决认定原租赁合同已经解除；2、（2020）豫0191民初5600号民事判决书中已经明确认定，因疫情属不可抗力。由原业主九鼎公司已经给豫满洪公司减免两个月的租金，结合客观事实，豫满洪公司也应当对被告进行减免两个月租金；3、豫满洪公司在与陈德凯签订合同初期，都缴纳的有保证金，基于此豫满洪公司存在根本违约以及履行不能，应当将保证金全部退还给陈德凯。综上，应当驳回豫满洪公司对陈德凯的诉讼请求，支持陈德凯向豫满洪公司的反诉请求。反诉原告陈德凯向本院提出诉讼请求：1、判令确认反诉人与被反诉人自2020年4月8日起房屋编号为B6号的租赁合同无效；2、判令返还2020年4月8日至2020年6月15日租金58000元；3、判令反诉人返还履约保证金6万元；4、判令免除在疫情期间导致无法营业的两个月房屋租金，返还缴纳给被反诉人租赁房屋编号为B6的两个月租金6万元（2月份至4月份），松鼠教育一个月租金14566元（2月份至3月份）；5、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：因豫满洪公司多次拖欠出租人九鼎公司租金，且又在疫情期间偷偷跑路，本院于2020年8月31日作出的(2020)豫0191民初5600号民事判决书，确认九鼎公司与豫满洪公司2017年4月8日签订的房屋以及咨询服务合同解除，因此合同于2020年4月8日解除。豫满洪公司拖欠出租人租金，交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而失效。豫满洪公司于2020年5月25日收到陈德凯缴纳的2020年3月16日至2020年6月15日租金8万元，但因2020年4月8日转租合同无效，应当返还租金58000元。豫满洪公司与陈德凯于2019年12月16日签订九鼎金地广场租赁合同以及管理咨询合同，履约保证金为6万元，陈德凯已交租金2019年12月16日至2020年3月15日租金共计133700元，因豫满洪公司多次拖欠九鼎公司租金导致合同解除，随后出租人通知到次承租人陈德凯，陈德凯有权行使抗辩权拒绝缴纳租金，因此豫满洪公司应当返还履约保证金。本院于2020年8月31日作出的（2020）豫0191民初5600号民事判决书，因在租赁期间爆发疫情，属于不可抗力，在上述判决书中对豫满洪公司欠付九鼎公司租金按照两个月的租金标准酌减。陈德凯多次向豫满洪公司请求响应国家政策对房租进行减免，但都被拒绝，后无奈只能缴纳租金，请求判令豫满洪公司免除因疫情期间缴纳给豫满洪公司的两个月租金。陈德凯为维护其合法权益，反诉至本院。反诉被告豫满洪公司辩称：1、编号为B6号的租赁合同有效；2、其不应当向陈德凯返还2020年4月8日至2020年6月15日的租金58000元；3、其不应当向陈德凯返还保证金6万元；4、其不应当向陈德凯返还2020年2月至4月份租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月15日，豫满洪公司（甲方）与陈德凯（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街西、经南一路南九鼎金地广场B6号商业用房出租给乙方经营使用。租赁期限为自2019年12月16日起至2020年12月15日止，租赁费用明细为2019年12月16日至2020年12月15日月租赁费用为50820元。付款周期为每三个月预付，履约保证金6万元，首期房屋及场地租赁费用152460元。房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金无息退还乙方若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，接收人陈德凯确认已按合同约定收到豫满洪公司B6号房屋及场地。2020年6月25日，豫满洪公司向B6考拉大冒险（陈德凯）出具《商务函》一份，载明是关于解除与B6考拉大冒险（陈德凯）签订的相关合同及收回租赁房屋及场地的通知，根据合同规定，函告B6考拉大冒险（陈德凯）如下：1、豫满洪公司将于2020年6月30日解除与B6考拉大冒险（陈德凯）签订的《房屋及场地租赁合同》，并收回租赁房屋及场地；2、要求B6考拉大冒险（陈德凯）即日支付应付款项，共计177870元；3、豫满洪公司保留进一步追究B6考拉大冒险（陈德凯）违约责任的权利。2019年12月15日，豫满洪公司向陈德凯出具《收据》，载明：今收到B6考拉大冒险陈德凯交来履约保证金（换条，13万履约金＋1万质保金/8万抵租金）6万元。2019年12月25日，豫满洪公司向陈德凯出具《收据》，载明：今收到陈德凯交来2019年12月16日-2020年3月15日租金133700元。2020年5月25日，豫满洪公司向陈德凯出具《收据》，载明：兹收到B6考拉大冒险陈德凯交来租金（换条，13万履约金＋1万质保金/8万抵租金）8万元。豫满洪公司与陈德凯于庭审中确认陈德凯租金直接支付至2020年3月15日，豫满洪公司收取陈德凯押金8万元，保证金6万元。另查明，河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）与豫满洪公司签订租赁合同，约定九鼎公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层至二层、商业用房3层7-8-9房屋出租给豫满洪公司。九鼎公司与豫满洪公司、刘洪杰、崔耀方租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）豫0191民初5600号民事判决，认定九鼎公司与豫满洪公司签订的租赁合同解除，豫满洪公司支付2020年4月6日前的房屋租金及之后至2020年7月9日的占有使用费。本院认为：本案中，双方签订的《房屋及场地租赁合同》、系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋已被九鼎公司收回，豫满洪公司与陈德凯的合同已无法继续履行，故对于豫满洪公司要求解除租赁合同的要求，本院予以支持。对于陈德凯要求确认豫满洪公司与陈德凯签订的《房屋及场地租赁合同》自2020年4月8日起无效的请求，本院不予支持。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减。关于2020年3月16日至2020年6月30日期间的租金数额，本院扣除疫情减少的两个月租金后，计算为76230元（50820+50820÷30×15）。被告提供的收据显示其8万元押金抵租金，故陈德凯已多付3770元（8万-76230）。故对于豫满洪公司要求陈德凯支付租金（2020年3月16日至2020年6月30日）177870元及违约金的请求，本院不予支持。对于陈德凯要求豫满洪公司返还2020年4月8日至2020年6月15日租金58000元的请求，本院支持3770元。对于陈德凯要求豫满洪公司返还履约保证金6万元的请求，本院予以支持。对陈德凯要求豫满洪公司返还房屋编号为B6的两个月租金6万元，松鼠教育一个月租金14566元的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除河南豫满洪商业管理有限公司与陈德凯签订的《房屋及场地租赁合同》；二、反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告陈德凯保证金6万元及租金3770元；三、驳回原告河南豫满洪商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈德凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4048元减半收取计2024元，由原告河南豫满洪商业管理有限公司负担；反诉案件受理费4152元减半收取2076元，由反诉原告陈德凯负担1379元，由反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司负担697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月四日书记员  杜 生