四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初455号 原告（反诉被告）：王治洪，男，1972年4月3日出生，汉族，住四川省万源市。 原告（反诉被告）：徐家珍，女，1973年7月3日出生，汉族，住四川省万源市。 二原告委托诉讼代理人：张学发，万源市白沙法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：李占凤，女，1976年2月29日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：董子界，四川天维律师事务所律师。 第三人：徐家富，男，汉族，1976年2月17日出生，住四川省万源市。 原告王治洪、徐家珍与被告李占凤、第三人徐家富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案。诉讼过程中，被告李占凤于2020年4月7日提起反诉。2020年6月18日，本院依职权追加徐家富为本案的第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张学发、被告李占凤及其委托诉讼代理人董子界、第三人徐家富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王治洪、徐家珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付下欠原告购房款16720元，判令被告承担违约金89160.4元，以上共计105880.4元。2、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月10日，被告李占凤在二原告处购买位于万源市太平镇状元社区现代城XX号住房一套，面积109.06平方米，双方签订购房合同，合同约定房屋总价445802元，被告李占凤在2018年10月10日向原告支付130000元，下余按揭款全部由被告支付，并约定如任何一方违约按房屋总价的20%承担违约金。但之后被告仅给付原告购房款113280元，现下欠二原告购房款16720元，至今未付。为此，被告没有按照双方的约定履行付款义务，应承担违约金等相应的法律责任，故特向贵院提起诉讼，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告李占凤辩称，一是我与二原告于2018年10月10日签订的购房合同系双方的真实意思表示，并且已经实际交付房屋给我使用，双方建立的购房合同真实合法有效。二是关于我向二原告支付购房款的实际情况如下：1、2018年9月23日，我通过万源市鑫盛房地产经纪有限公司的工作人员支付房屋定金10000元，嗣后签订正式订房合同抵扣购房款10000元，同日中介公司工作人员向二原告指定人员王某代支10000元，二原告知情并认可。2、2018年10月22日，我向二原告指定的银行转账113280元（收款方：王治洪，收款账户：XXX，转账方：李占凤，支付账号：XXX）。3、2018年10月10日，我向二原告垫支应当由二原告交付的诉争房屋大修基金7120元。4、2018年10月10日，我向二原告垫支应当由二原告支付的印花税100元、产权登记费80元、测绘费132元、契税6716元，四项合计7028元（该费用系二原告与四川鑫记源房地产开发有限公司万源分公司（以下简称鑫记源房地产）建立商品房买卖合同关系应当由二原告承担的费用）。截止2018年10月22日，我实际累计向二原告支付购房款137428元，对于多支付的款项7428元，我主张予以返还。我接收房屋后至今，按时向二原告提供的房屋按揭贷款账户偿还贷款，没有给二原告造成任何征信问题。综上，我不存在违约行为，请依法驳回二原告的诉讼请求。三是因二原告与鑫记源房地产于2018年5月24日签订了《商品房买卖合同》，建立合同的相对方为鑫记源房地产与二原告，而非我与鑫记源房地产，因此我垫资的相关费用应由二原告负担。2018年10月10日，我向二原告垫资应当由二原告交付的诉争房屋大修基金7120元、印花税100元、产权登记费80元、测绘费132元、契税6716元，上述费用收取的前提仅限于二原告与鑫记源房地产签订的《商品房买卖合同》，而不是我与二原告于2018年10月10日签订的《购房合同》所形成，我与二原告之间为二手房买卖关系，该费用依照法律法规应当由作为买受人的二原告缴纳。二原告与鑫记源房地产之间才能建立房屋产权变更登记手续，我不能越过二原告与鑫记源房地产直接办理，我与二原告之间过户所发生的一切税费，依约才应由我负担。故我垫付的相关费用应当从购房款中予以抵扣，原告将依法与鑫记源房地产产生合同关系承担的费用转嫁给我，不符合约定，也不符合法律规定。四是我不存在违约，违约金约定过高不受法律保护。五是依照《合同法》、《民法总则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，应当驳回原告的诉讼请求，并返还我多支付的7428元的购房款。 反诉原告李占凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二反诉被告返还反诉原告多支付的购房款7428元；2、反诉受理费由被反诉人承担。事实及理由与答辩意见相一致。 反诉被告王治洪、徐家珍的辩称，反诉原告的请求不成立。 第三人徐家富述称，对原告诉称的事实无异议，但对被告的反诉有异议，反诉原告提交的反诉状与其提交的证据相矛盾，并且其诉称的不是真实的。 根据以上有效证据及庭审情况，本院认定案件事实如下： 第三人徐家富与案外人王某于1997年9月以夫妻名义开始同居生活，同居期间育有一女一子，于2018年7月26日协议解除同居关系。2018年5月24日，第三人徐家富（原告徐家珍之弟）因征信问题不能贷款便以原告王治洪、徐家珍的名义与鑫记源房地产签订商品房买卖合同，以445802元的价格购买了位于万源市太平镇状元社区现代城XX号房屋一套，并支付首付102802元及定金10000元，其余购房款333000元第三人徐家富于2020年6月21日以王治洪、徐家珍的名义在四川万源农村商业银行股份有限公司办理了个人住房借款，约定每月偿还借款2616.02元。借款合同签订后，第三人徐家富支付了三个月的房屋按揭款共计7848.06元。2018年7月23日，第三人徐家富因故意伤害被判入狱，身处河北的案外人王某委托万源市鑫盛房地产经纪有限公司售房经纪人高某将涉案房屋挂牌出售，被告李占凤得知消息后，欲买诉争房屋，通过经纪人高某的居间介绍，被告李占凤与案外人王某达成了口头购房协议，协议约定房屋价款为130000元（不含应还银行按揭贷款）。2018年9月23日，被告李占凤向高某微信支付订金10000元，高某收到李占凤的定金后立即将所收定金通过微信转账支付给了王某。因二原告一直未接房，2018年10月10日，被告李占凤与二原告一同到物管处办理房屋交接手续，被告李占凤支付了大修基金7120元、印花税10元、产权登记费80元、测绘费132元、契税6716元、装修保证金1200元、装修垃圾清运费438元、房屋补交费用1922元及相应物管费后，二原告将从物管公司领取的房屋钥匙交予被告李占凤。之后，原告王治洪、徐家珍与被告李占凤一同前往万源市鑫盛房地产经纪有限公司签订《购房合同》，合同主要内容为：“卖方：王治洪徐家珍（甲方）......、买方：李占凤（乙方）......；2、甲方所售房屋位于万源市太平镇状元社区现代城XX，建筑面积109.06平方米，甲方保证该房屋无权属争议，甲方拥有合法所有权及处置权。第二条房屋价格及付款方式。1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额445802元，大写：肆拾肆万伍仟捌佰零贰元整出售给乙方，并达成以下买卖协议；2、甲、乙双方达成一致意见，过户时间由乙方定，甲方无条件配合，该房屋过户时所有税收由乙方承担。3、付款方式及付款时间：2018年10月10号向甲方支付130000元大写，壹拾叁元整。第三条甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列两种方式追究违约方责任：1、终止合同，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金；2、因不可抗力因素导致本合同不能正常履行的，甲乙双方不承担责任。…...第八条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效；第九条：本合同一式三份，甲方两份、乙方执一份。其他约定：1、甲方无条件协助乙方办理有关房屋所有手续；......5、房屋接房手续及物管费是由乙方缴纳的，共计19075元；......7、甲方提供担保人王某，身份证号、电话号码，担保人保证房屋真实性、合法性，担保交易正常进行，若因甲方原因，造成交易无法进行，而带来的一切损失由担保人承担。”原告王治洪、徐家珍、被告李占凤在该合同上签名并捺印。合同签订后，由经房屋经纪人高某算账，由被告李占凤再向二原告支付购房款113280元，随即被告李占凤通过中国农业银行万源市支行向原告王治洪所在的万源市农村信用社银行账户转款113280元，原告王治洪、徐家珍向李占凤出具收条，收条内容为：“收条今日收到李占凤购房XX（现代城）房子首付款：113280.00大写（壹拾壹万叁仟贰佰捌拾元整）。该收条由高某代写，本人签字收款人：王治洪、徐家珍电话2018年10月10日”，原告王治洪徐家珍在收款人栏处签名捺印。被告李占凤因2018年10月10日转账失败，又于2018年10月22日再次向王治洪所在的万源市农村信用社的账户转账113280元。随后，原告王治洪将其所得购房款113280元如数全部转给了案外人王某。第三人徐家富于2019年7月13日出狱后，经王某电话告知其涉案房屋出售情况，并向徐家富转款3万元。 同时查明，自合同签订之日起，涉案房屋的按揭贷款一直是由被告李占凤支付的。 本院认为，涉案房屋系第三人徐家富借用二原告名义出资购买，但二原告与鑫记源房地产签订的《商品房买卖合同》以及银行按揭贷款合同均证明二原告系该房屋的所有权人,根据物权公信原则，被告李占凤有理由相信二原告对涉案房屋享有处分权，因此无论该房屋的实际出资人徐家富是否知晓以及是否同意，只要原、被告所签订的《购房合同》系在双方自愿、合法的原则下达成，未违反法律的禁止性规定，即应当合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。。 本案原、被告双方主要争议焦点为：1、案外人王某收取定金行为是否对原告徐家珍、王治洪、第三人徐家富产生约束力；2、房屋接房手续以及物管费用应当由谁负担，被告李占凤支付购房款数额。 1、案外人王某收取定金行为是否对原告徐家珍、王治洪、第三人徐家富产生约束力。本案中，被告李占凤将涉案房屋定金1万元通过微信转账支付给房屋经纪人高某，随后高某将该定金再以微信转账支付给案外人王某。从证人高某、王某的证言内容来看，案外人王某与第三人徐家富之间具有特殊的身份关系，因此从挂牌出售和房屋的价格确定都是案外人王某出面处理，然后由二原告与被告一同到物管公司交费后再签订购房合同。根据原、被告双方的合同约定，被告应向二原告支付首付购房款130000元，而通过经纪人高某为原、被告算账，提出被告还应支付二原告购房款113280元，由此可以证明经纪人高某在算账过程中已告知二原告王某收取定金10000元的事实并将其从中进行了扣减。随后被告李占凤通过两次银行转账的方式完成转款113280元，二原告在被告两次转款期间并未提出任何异议，并将购房款113280元如数支付给了案外人王某，原告王治洪的上述行为应当视为对案外人王某收取定金行为的追认。因此，即使案外人王某没有获得二原告的书面委托，其收取定金的行为对原告王治洪、徐家珍、第三人徐家富仍然具有约束力。 2、关于房屋接房手续以及物管费用19075元应当由谁负担的问题，被告李占凤实际支付购房款数额。 本案系特殊的二手房买卖，本案的二原告并未取得涉案房屋的所有权证书，甚至未前往鑫记源房地产办理接房手续，而是在被告支付相应的包括各项税费在内的接房费用后，凭借其持有的《商品房买卖合同（预售）》与被告签订了《购房合同》。现原、被告双方就其签订的《购房合同》中其他约定部分第5条“房屋接房手续以及物管费是由乙方缴纳的，共计19075元”产生分岐，原告认为该条款已就税费缴纳责任主体进行了明确约定，而被告则认为该条款仅是对被告李占凤已支付的费用进行确认。本院认为，该条仅是对被告李占凤已经缴纳费用的这一事实的陈述，而非是对被告李占凤应当缴纳费用这一义务的设定。理由如下：一是根据整个《购房合同》的上下文表述，参照合同中同样是对义务的设定第二条第二款“甲、乙双方达成一致意见，过户时间由乙方定，甲方无条件配合，该房屋过户时所有税收由乙方承担”，该条则表述明确，由乙方即被告李占凤承担房屋过户时所有税收，整个合同对义务设定的表述原则上应当一致。二是从合同订立过程看，原、被告双方一同到物业公司由被告以二原告的名义缴纳接房时应支付的费用19075元，然后双方再签订购房合同，最后通过经纪人算账进行结算，双方将该事实写入合同进行进一步确认具有合理性。三是根据商品房一般交易习惯，商品房的相应接房费用一般应由首次购房者缴纳，而且现在原、被告并未办理房屋产权过户手续，在双方办理房屋产权过户手续时，还会产生另外的契税、印花税、个人所得税、土地增值税等税费，原、被告在《购房合同》已明确约定房屋过户时所有税收由乙方即李占凤承担，若两次税费均由被告李占凤承担，明显不合常理且显失公平。四是根据一般人对该条款的文义理解，应当是对被告己交纳房屋接房手续以及物管费事实进行的表述，而非是对被告李占凤应当缴纳费用这一义务的设定。本案中，被告在举证期限届满后才申请证人高某出庭作证，其行为应当予以批评指正，但证人高某作为涉案房屋经纪人，参与涉案房屋买卖过程，且与原、被告双方均无利害关系，其证言真实可靠，因此本院予以采信。庭审中，证人高某证实除大修基金、物管费、装修保证金应由李占凤承担外，其他税费应当由卖方承担。关于房屋补交费用1922元，属于二原告与鑫记源房地产之间的商品房买卖合同约定的内容，应由二原告自行补足。二原告辩称证人高某的证言不具有真实性，但未提供其他充分有效证据予以推翻，并证实上述接房费用共计19075元应由被告负担，据此二原告应承担举证不能的后果。综上所述，结合证人高某的证言、商品房买卖交易习惯以及二手房买卖交易习惯，涉案房屋的印花税10元、产权登记费80元、测绘费132元、契税6716元及房屋补交费用1922元共计8860元应由二原告自行承担，被告已支垫付的，可以从购房款中扣减。根据上述事实和证据，被告李占凤实际支付购房款共计132140元，其中保证金10000元，银行转账支付113280元，各项垫支税费及房屋补交费用共计8860元。 综上，根据原、被告双方签订的购房合同，双方约定被告于2018年10月10日支付原告购房款为130000元，而被告实际支付原告132140元，被告支付给原告的购房款数额已超过实际约定的购房款数额，被告按约定履行了付款义务，并不存在违约行为，故原告的诉请依法不成立，本院不予支持。现被告反诉要求二原告退还己超过合同约定的（132140元－130000元）2140元，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十二条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告王治洪、徐家珍的诉讼请求。 二、反诉被告王治洪、徐家珍于本判决生效后十日内返还反诉原告李占凤购房款2140元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2418元，反诉费50元，共计2468元由原告王治洪、徐家珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  覃 茜 审 判 员  龚家福 人民陪审员  李玖祥 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  邓淇尹 书 记 员  张 爽 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日其一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。