湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2047号上诉人（原审被告）：衡阳市高鑫房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新技术开发区金雁路兴鑫花苑第**门面。法定代表人：孙鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭剑飞，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市高星明居小区业主委员会，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区高新技术产业区凤凰中路高星名居小区。负责人：申小敏，该业委会主任。委托诉讼代理人：李石超，湖南金雁律师事务所律师。原审被告：衡阳市高鑫综合市场管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区凤凰中路**。法定代表人：孙鑫，该公司总经理。原审被告：全先宋，男，1954年11月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原审被告：彭春，男，1956年12月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。上诉人衡阳市高鑫房地产开发有限公司（以下简称高鑫房地产公司）与被上诉人衡阳市高星明居小区业主委员会（以下简称高星明居业委会）、原审被告衡阳市高鑫综合市场管理有限公司（以下简称高鑫市场管理公司）、全先宋、彭春排除妨害纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理了本案。本案现已审理终结。高鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回高星明居业委会的诉讼请求。本案诉讼费用由高星明居业委会承担。事实与理由：一、高星明居小区综合验收合格。2012年10月29日完成综合验收并备案，故高鑫房地产公司没有占领消防通道，不需要赔礼道歉；二、一审直接引用《责令限期改正通知书》和《关于高鑫明居小区消防通道堵塞整改的通知》中的内容与事实不符。三、配电房已经更改至地下室，属于置换，高鑫房地产公司投入建设的成本尚未收回，一审判令返还配电房资金10000元给高星明居业委会管理没有事实和法律依据。高星明居业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由与客观事实不符。侵占消防通道，虽然涉案小区经过了消防检查，消防通道被侵占的事实曾在相关部门有登记，通过业主多次上访，小区虽然有整改，高鑫房地产公司还是侵占了消防通道是事实，所以高鑫房地产公司应该对小区业主进行赔礼道歉。对于配电房进行置换，高鑫房地产公司并未提供相关证据，该房屋仍然属于配电房的位置，现配电房已改成门面。综上，请求维持原判。高鑫市场管理公司未予答辩。全先宋答辩称：1.消防通道原来是在东边，业主委员会副主任送了三颗树，栽种在东边，西边属物业公司管理，这些与我们没有关系。2.配电房原只需要7米用地，后需要配置大型的设备，需要15米用地，所以将配电房调整到地下车库。彭春未予答辩。高星明居业委会向一审法院起诉请求：1.判令高鑫房地产公司向高星明居业委会和高星明居小区全体业主公开道歉并判令高鑫房地产公司停止侵权、恢复规划设计原状，拆除违章建筑，排除妨碍（具体包括封闭高星明居小区1号楼第一层西边4个门，拆除台阶，恢复消防通道和消防控制室；拆除1号楼第一层东南部门面的非法扩建部分，恢复消防通道；拆除2号楼西北部小区西门口的非法扩建门面，恢复原状，拆除侵占3号楼南边消防通道所建成的门面，恢复原状；恢复2号楼第一层的公共用房、业主活动室及物业用房等，恢复3号楼第一层西边的小区配套设施用房垃圾站、配电房等）；2.判令高鑫房地产公司向高星明居业委会支付租金收入（租金的计算方式为从违规搭建、改建的门面发租之日起至违章建筑拆除之日止的租金）；3.判令高鑫房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：高鑫房地产公司系衡阳市高新区高星明居小区的开发商。高星明居小区业主依法选举成立业主委员会，选举结果经公示无异议后，于2018年2月6日报衡阳市高新技术产业开发区华新街道办事处备案。2018年3月1日，高星明居1号楼3单元811房业主因煎油引发火灾，后经及时灭火，虽未造成人员伤亡和重大财产损失，但小区业主反映高星明居存在严重的安全隐患。2018年4月10日，衡阳市蒸湘区公安消防大队向友缘物业公司高星明居客服中心发出《责令限期改正通知书》，载明经消防监督检查，高星明居小区消防安全存在以下具体问题：小区东侧和西侧进出口消防车通道转弯半径不足，消防车通道设置不符合要求，小区消防室内堆放杂物，火灾自动报警系统无法运行；小区2号楼和3号楼之间的消防车通道被电动车占用；小区3号楼南侧消防通道被违规改建成门面；小区西侧设置保安亭致消防车通道过窄，且西侧道路设置台阶和护栏，影响消防车通行。同时，责令其在2018年7月10日前改正。2018年4月12日，高星明居业委会以开发商（高鑫房地产公司）违规改建、侵占消防通道、侵占业主公共用房为名，向政府有关部门实名举报高鑫房地产公司并附规划设计图、小区通道现状图片、《责令限期改正通知书》等材料。2018年4月18日，衡阳市蒸湘区公安消防大队向衡阳市高新技术产业开发区城管大队致《函》，载明：“我大队接到举报投诉，华新开发区高星明居小区存在以下问题：一是小区东门因1号楼门面违规扩建致通道狭窄，消防车转弯半径过小（约4米），消防车不能驶入小区内，需要整改；二是小区西门因违规扩建保安亭致车辆通道过窄（不足4米），消防车不能驶入小区，需要整改；三是小区3号楼消防通道被违规改建成商户门面，消防车不能通行，需要整改；四是小区西边道路靠东侧约一米宽的路基被违规改建成商户门面的台阶，影响消防车通行，需要整改，另道路中间违规加装的隔离栏也需要整改。经我大队派员检查，发现举报情况属实。建议贵局依法查处”。2018年4月23日，衡阳市高新技术产业开发区华兴街道办事处安全生产监管站向高鑫房地产公司下发《关于高星明居小区消防通道堵塞整改的通知》，载明：“经小区业主举报，小区消防通道和消防控制室被违规占用，导致消防车不能开进小区，具体情况如下：在小区1号楼一层西面通道擅自开了四个门，并侵占位于1号楼的消防控制室用于商业经营；改变2号楼和3号楼一层房屋的使用性质和用途，用于商业经营。根据高新区安监局和蒸湘区公安消防大队的意见，为消除小区的消防安全隐患，责令你单位立即整改，并在15日之内恢复小区消防通道和消防控制室。如到期不整改，将依法依规处理”。2018年7月6日，高星明居业委会委托律师就涉案高星明居小区消防通道、业主活动用房、垃圾站等问题向衡阳市高新区华兴街道办事处发出《关于衡阳市高鑫房地产开发有限公司在高星明居小区违章搭建、侵占消防通道、侵占业主公共用房等违法行为之法律意见书》。2018年8月27日，衡阳市高新区信访局作出《关于高星明居信访事项处理情况的汇报》，汇报中提出高星明居业主反映的基本情况为：“小区东门违规建设堵塞消防通道；小区西门违规建设U型管堵塞消防通道；小区西门；101号门面属违规建设；小区南面消防通道被外摊贩堵塞”，处理结果为：“高星明居东门违规建设的保安亭和花坛以及西门的U型管均已拆除，经蒸湘区消防大队现场勘查，认为该小区东西向消防通道已畅通”“东门101门面，西门四个门面和配电房是原规划就有，且门面均已办理了产权”“区招商局市场管理科在今年下半年启动的农贸市场提质改造计划中，将维护消防通道畅通列入了重点改造内容”。另查明，高鑫房地产公司开发的高星明居小区总共有三个楼栋，即1号楼、2号楼和3号楼。2009年11月9日，高星明居2号楼及3号楼经竣工验收（2009年4月27日）后完成备案。2号楼房屋分层分户平面图显示该楼栋的西北部小区西门口面建设有101-1、101-2室商铺（已办理产权）、两个楼梯、一个物管用房，高鑫房地产公司还在此区域建设一个配电房及一个保安亭。后因高鑫房地产公司在小区地下室建设一个配电房，2号楼的配电房随之闲置，高鑫房地产公司公司自述其将该配电房作为商业用房出租过7到8个月，租金为1000元/月左右。3号楼的第一层分户平面图显示，第一层西面从北至南分别建设为楼梯、126号商铺（已办理产权）、通道、101室商铺（已办理产权）、两个卫生间、垃圾站，未规划配电房。3号楼南边建有消防通道，曾被摊贩占用，现已恢复消防通道。2012年4月24日，高星明居1号楼经衡阳市公安消防支队验收合格并发《建设工程消防验收的意见书》，载明：“一、综合评定该工程消防验收合格；二、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效；三、该工程如需改建（含内部装修或用途变更）、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收”。2012年10月29日，高星明居该栋楼经相关部门竣工验收（2012年7月9日）后完成备案。该楼栋的一层平面图（竣工图）显示，该楼栋西面建设有115、116、117、118号四个商铺（均已办理产权），商铺西面均设有朝西开的门；消防控制室建设在楼栋南面；1号楼东头的西南角为直角，系101商铺（已办理产权）的组成部分，该楼栋的总平面图（竣工图）显示四个商铺门口均建设有“散水”即台阶。1号楼西面的消防通道曾被堵塞，现已恢复。又查明，2012年9月22日，高鑫房地产公司与案外人衡阳市明兴物业房地产开发有限公司签订《合作建设垃圾收集站的协议》，约定二公司共同出资建造液压式地埋式环保型垃圾站，由衡阳市明兴物业房地产开发有限公司负责组织实施，高鑫房地产公司在垃圾站开始建造前向衡阳市明兴物业房地产开发有限公司支付12万元（上述款项已于2012年12月份支付）。2012年10月17日，衡阳市高新技术产业开发区管理委员会规划管理局核实高星明居1号楼并颁发建设工程规划验收合格证。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷。对于本案争议焦点问题：一、关于高星明居业委会主体资格的问题。业主委员会是业主大会的执行机构，是代表业主的利益向社会各方反映业主的意愿和要求的公益性、民间性自治组织。高星明居业委会系经小区业主大会依法选举产生且经备案，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业管理费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、行政法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，其为维护全体小区业主权益可以提起诉讼，故对于高鑫房地产公司提出的高星明居业委会无权提起本案诉讼的相应部分抗辩主张，不予支持。二、关于本案是否属于民事案件受理范围的问题。对于建筑物是否属于违法建筑及应否予以拆除，确属行政管理范畴，不予审查处理；但高星明居业委会为维护全体业主的权益，而诉请判令高鑫房地产公司公开道歉、排除妨害、赔偿损失等，属于平等主体之间的民事纠纷，应属民事案件的受案范围，对于高鑫房地产公司提出的本案不属于民事案件受理范围的相应部分抗辩主张，不予支持。三、关于高星明居业委会各项诉讼请求的认定问题：1.“判令高鑫房地产公司向高星明居业委会和高星明居小区全体业主公开道歉”。高鑫房地产公司曾存在占用消防通道等违法、违约行为，危及小区居民安全，影响小区居民的生活质量，也给小区居民造成一定的精神压力，在业主及高星明居业委会向其提出后，高鑫房地产公司并未及时解决，直至业主及业委会多次向有关部门反映问题，甚至起诉到一审法院后，高鑫房地产公司才陆续解决问题，给小区业主造成了困扰。同时，高星明居业委会作为业主大会的执行机构，目的在于保护业主的各项合法权益，业主委员会也并未因高鑫房地产公司的行为造成损害，故高鑫房地产公司应当道歉，但道歉的对象应为小区全体业主，而非高星明居业委会。对于道歉的方式，应以在小区公共区域内张贴道歉信为宜。2.“封闭高星明居小区1号楼第一层西边四个门，拆除台阶，恢复消防通道和消防控制室；拆除1号楼第一层东南边门面的非法扩建部分，恢复消防通道”。高星明居业委会认可一层西边消防通道的问题已经解决，故不再重复处理。1号楼已经相关部门的消防及竣工验收通过，高鑫房地产公司提供的竣工图以及产权证明显示，1号楼的四个门面（已办理产权），均向西开门，并在门口处设有台阶；此区域内未建设有消防控制室；一层东南边建设为直角，系101室商铺（已办理产权）的组成部分，不存在扩建的部分，故对于高星明居业委会要求封闭1号楼一层西面四个门、拆除台阶、恢复消防控制室，拆除该楼栋一层东南边门面非法扩建部分的诉请，均不予支持。3.“拆除2号楼西北部小区西门口的非法扩建门面，恢复原状”“恢复2号楼第一层的公共用房、业主活动室及物业用房等”“判令高鑫房地产公司向高星明居业委会支付租金收入（租金的计算方式为从违规搭建、改建的门面发租之日起至违章建筑拆除之日止的租金）”。2号楼通过了相关部门的竣工验收。该楼栋的房屋分层分户平面图显示，该楼栋的西北部小区西门口面建设有101室商铺（已办理产权）、两个楼梯、一个物管用房，并未建设有高星明居业委会所称的公共用房、业主活动室，故对于高星明居业委会的该项诉请，不予支持。高鑫房地产公司还在此区域建设一个配电房及一个保安亭，对于配电房的建成，高星明居业委会予以认可，但高星明居业委会主张高鑫房地产公司不能改变配电房的用途，并应将出租之日至拆除之日的租金交由高星明居业委会。该配电房系利用小区公共面积建设，理应属于业主共有，高鑫房地产公司无权改变房屋使用性质、不得将房屋出租，高鑫房地产公司出租期间所收取的租金应当归全体业主共有，应交由高星明居业委会保管。高星明居业委会未提供高鑫房地产公司出租及收取租金情况的证据，应当承担由此产生的不利后果，根据高鑫房地产公司的自认（“租过一段时间，大概7、8个月，1000多个月左右”），考虑到房屋面积、地段以及市场行情等因素，酌情认定高鑫房地产公司应将10000元的租金交由高星明居业委会管理。高星明居业委会未提供证据证实高鑫房地产公司还在此处另扩建了门面，且房屋是否属违法建筑、应否予以拆除，确属行政管理的范畴，不属于本案解决事项，故对于高星明居业委会提出的“拆除2号楼西北部小区西门口的非法扩建门面”的诉讼请求，不予处理。对于高鑫房地产公司在该区域内建设的保安亭，该院认为，一方面，保安亭系为小区安全及便利而建设，利益由全体业主共享，高星明居业委会并未提供证据证实保安亭对业主存在妨害，停止使用反而可能会造成居民出行不便、安全隐患；另一方面，如前所述，该保安亭是否属于违章建筑、应否予以拆除，不属于民事审查的范畴，不予认定。4.“拆除3号楼南边消防通道所建成的门面，恢复原状”“恢复3号楼西边的小区配套设备用房垃圾站、配电房等”。3号楼工程通过了相关部门竣工验收。该楼栋的分层分户平面图显示，第一层西面从北至南分别建设为楼梯、126号商铺（已办理产权）、通道、101室商铺（已办理产权）、两个卫生间、垃圾站，并未显示有配电房的建设，故对于高星明居业委会主张的恢复配电房的诉讼请求不予支持。对于垃圾站以及该楼栋南边曾被摊贩（即高星明居业委会所称门面）侵占的消防通道的问题，高星明居业委会及高鑫房地产公司均认可已经处理妥善，不再重复处理。高星明居业委会未提供证据证实高鑫市场管理公司、全先宋、彭春存在违法占用消防通道、出租配电房并收取租金等违法、违规、违约行为，故高鑫市场管理公司、全先宋、彭春无须承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、衡阳市高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内以在小区公共区域内张贴道歉信的方式向衡阳市高星明居小区全体业主公开道歉；二、衡阳市高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内将出租高星明居小区2号楼西北部配电房所收取的租金10000元交由衡阳市高星明居小区业主委员会管理，并不得再改变该配电房的使用性质；三、驳回衡阳市高星明居小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由高鑫房地产公司负担。二审期间，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，本院系属排除妨害纠纷。二审中主要上诉意见及各方当事人争议的焦点为：一、上诉人是否侵占消防通道？是否须向被上诉人赔礼道歉？经查，本案高星明居房屋工程虽然有2012年经过综合验收合格，但是之后发生火灾后，高星明居业委会向相关部门反映高星明居的消防隐患问题后，2018年4月23日，衡阳市高新技术产业开发区华兴街道办事处安全生产监管站向高鑫房地产公司下发《关于高星明居小区消防通道堵塞整改的通知》，责令高鑫房地产公司立即整改，并在15日之内恢复小区消防通道和消防控制室。如到期不整改，将依法依规处理。之后，高鑫房地产公司就相关问题进行了整改。由此可见，高星明居小区消防通道堵塞的责任在于高鑫房地产公司。高鑫房地产公司造成高星明居消防通道堵塞的行为给高星明居的业主权益造成了损害，高星明居业委会起诉高鑫房地产公司，要求其公开道歉、排除妨害等属于平等主体之间的民事纠纷，系人民法院受理范围。故高鑫公司认为其未侵占消防通道，不应赔偿道歉的上诉理由不能成立，不予支持。二、关于一审法院判决高鑫房地产公司返还配电房租金10000元给高星明居业委会管理是否有事实和法律依据的问题。经查，配电房虽系高鑫房地产公司建成，但配电房系利用高星明居的公共土地所建，是为了方便高星明居全体业主居住生活而修建的必要性设施。之后高鑫房地产公司将配电房改到地下室，并将原配电房出租由自己收取租金的行为侵犯了高星明居全体业主的利益，其因此所获的利益理当返还给高星明居的业主。一审酌情认定为10000元并无不当。故高鑫房地产公司认为其不应返还配电房租金10000元给高星明居业委会管理的理由不能成立，本院亦不予支持。综上，高鑫房地产公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人衡阳高鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 侃审 判 员  彭清明审 判 员  王若中二〇二〇年十一月十八日法官助理  李 专书 记 员  颜丽辉