广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5711号上诉人（原审原告）：吴宏伟，男，1982年11月3日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区****************。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄刚，男，1988年11月10日出生，汉族，住湖北省黄梅县********。委托诉讼代理人：何静，广东广信君达律师事务所律师。上诉人吴宏伟因与被上诉人黄刚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴宏伟上诉请求：撤销一审判决，支持吴宏伟一审诉求。事实和理由：一、一审判决认定吴宏伟资金出现困难，无能力继续履行付款义务而造成合同无法继续履行系事实认定错误。一审诉讼中，吴宏伟称因“各种原因”不想再继续履行合同。“各种原因”是指黄刚严重逾期履行交房和办理过户义务，吴宏伟准备用于购房的资金现投资他用。吴宏伟资产状况良好。二、吴宏伟的解除权并未消灭，解除权除斥期间的起算自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算。因吴宏伟并不知晓注销抵押登记的具体时间，一审判决根据黄刚事后确认的办理注销抵押登记日来认定解除权发生之日，有误。三、一审判决驳回吴宏伟全部诉讼请求，导致双方利益严重失衡。黄刚在一年多的时间内既没有交付房屋，亦没有在约定的时间内协助过户，存在严重的过错。正因为黄刚的违约行为，才使吴宏伟不想继续履行合同。吴宏伟除了表示不想继续履行合同这一嗣后行为外，不存在任何过错和违约行为。黄刚辩称，吴宏伟的上诉请求于法无据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。一、吴宏伟拒绝继续履行合同的意思表示明确，依照合同法的有关规定，其属于根本违约，涉案合同应解除并由黄刚没收定金。二、吴宏伟的解除权已过合理行使期限，且其以实际行为放弃解除权的行使，解除权已消灭。三吴宏伟的合同解除权已消灭，合同本应继续履行。但吴宏伟经黄刚多次催告后仍一拖再拖直至明确拒绝履行。其构成根本违约，无权要求黄刚返还定金。吴宏伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房地产买卖及居间合同（合同涉案金额168万元）；2.判令黄刚双倍返还吴宏伟购房定金66万元。一审法院认定事实：2018年7月16日，吴宏伟（买方）与黄刚（卖方）、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）（居间方）签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市东区*******************，建筑面积为104.88平方米，房地产产权证/不动产权证书号以备案登记表记载，交易总价为168万元，其中定金33万元；合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方应在本合同签订之日起80日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴宏伟先后向黄刚支付了定金合计33万元。一审另查，涉案房屋由中山市展盈房地产开发有限公司出售给黄刚，于2015年8月25日办理了销售登记备案。2018年9月18日，黄刚清还了涉案房屋的按揭贷款，中山市房地产交易登记管理所于2018年10月24日注销了涉案房屋的抵押登记。2019年8月14日，涉案房屋登记在黄刚名下［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0264578号］。一审另查，吴宏伟与黄刚均确认对于涉案交易，双方均是通过世华公司进行沟通、协商。吴宏伟表示与黄刚签订涉案合同前，其已知悉涉案房屋尚未办理不动产权证书。黄刚称其于2019年8月以电话的方式通知世华公司关于其已领取了涉案的不动产权证书；吴宏伟称其大约在2019年10月左右才接到世华公司的通知称黄刚已领取了不动产权证。吴宏伟称其与黄刚虽然互加微信，但双方在2018年7月19日曾进行微信联系后至2019年12月6日才再次通过微信联系，其在当天向黄刚取得联系电话后直接打电话给黄刚，并在电话中明确告知黄刚要求解除合同并退还订金。黄刚确认双方在2019年12月6日进行了直接沟通，但吴宏伟并没有表达要求解除合同，而是要给予时间筹措资金。吴宏伟称其认为按照合同约定，黄刚应于2018年10月7日将不动产权证交世华公司保管，又因合同约定卖方逾期履行义务超过30日的，其方才可以行使解除权，故解除权成就的时间应在2018年11月7日。黄刚则认为其于2018年10月24日完成注销抵押登记，故吴宏伟的合同解除权成就时间应在2018年11月27日。一审又查，庭审中，吴宏伟明确表示由于各种原因，当时准备方的资金因黄刚迟迟无法办理涉案房屋的不动产权证致使不能过户，现在资金出现了困难，故其坚持主张解除涉案合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同由卖方黄刚，居间方世华公司，买方吴宏伟共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，一审法院予以确认。关于合同是否解除的问题。涉案合同约定黄刚在双方在合同签订之日（即2018年7月16日）起80日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内（即2018年10月6日）将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用。而黄刚已于2018年10月24日办理了赎楼及注销抵押登记手续，但未能在约定的时间内将不动产权证原件托管于居间方，主要是因涉案房屋至2019年8月14日才取得不动产权证书，按照合同约定，吴宏伟从2018年11月27日起享有合同解除权。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，从现有证据显示，吴宏伟于提起本案诉讼之日（即2020年4月24日）才向黄刚提出解除合同，即使如吴宏伟所称其于2019年12月6日向黄刚口头提出解除合同（黄刚不予确认，吴宏伟也没有提供证据予以佐证），本案吴宏伟的合同解除权已消灭。另经庭审询问，吴宏伟明确表示现其资金出现因难，即明确表示无能力继续履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，双方签订涉案合同符合法定解除的情形。关于双倍返还定金的问题。涉案合同是因吴宏伟无能力继续履行付款义务，造成合同无法继续履行而被解除，故其主张双倍返还定金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴宏伟与黄刚、案外人中山市世华房地产代理有限公司于2018年7月18日签订的房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同关系；二、驳回吴宏伟的其他诉讼请求。一审案件受理费25520元，减半收取12760元，由吴宏伟负担。本院二审期间，吴宏伟提交了证据：1.中国农业银行交易明细清单；2.珠海市不动产登记情况查询结果；3.营业执照；4.机动车行驶证。上述证据拟证明吴宏伟有良好的经济状况及购买涉案房屋的经济能力。经质证，黄刚对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对吴宏伟的上诉请求，本院作如下分析：本案中，出卖人黄刚未能在合同约定的80日履行期限内（即2018年10月4日前）办妥注销抵押登记手续。且其于2018年10月24日办理注销抵押登记手续后，亦未能依约在三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处。其行为已构成违约。根据合同约定，如黄刚迟延履约超过30日的，吴宏伟即有权解除合同。故按照合同约定，吴宏伟从2018年11月27日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故吴宏伟于2020年4月24日向一审法院起诉请求解除涉案合同，已超过一年除斥期间，一审判决认定吴宏伟的解除权已消灭，并无不当，本院予以确认。民事诉讼，应当围绕当事人诉因、诉请的范围进行审理。本案中，吴宏伟基于黄刚迟延违约的诉因，请求解除双方的房屋买卖合同。一审判决在认定吴宏伟基于该诉因的解除权已消灭，黄刚在本案中并未提出反诉，且诉辩双方未能在诉讼中协商解除合同的情形下，径行以吴宏伟在本案中主张解除合同，系拒绝履行为由，判决解除合同，系超范围裁判。况且，拒绝履行，在性质上应当是具有违法性的意思通知。本案中，因黄刚迟延履约，合同约定的解除条件已成就。吴宏伟向一审法院起诉请求解除合同，系行使合同约定的形成权。该诉求虽因超过除斥期间而未获支持，但此种行为一般不宜认定为拒绝履行。而且，吴宏伟的解除权虽因逾除斥期间而消灭，但黄刚迟延履约的违约责任并不因此可获免除。一审判决以吴宏伟拒绝履行为由判决解除合同，将使其已交付黄刚的购房定金面临没收，导致双方权利义务明显失衡，判决结果明显不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人吴宏伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11027号民事判决；二、驳回上诉人吴宏伟的诉讼请求。一审案件受理费25520元，减半收取12760元，由上诉人吴宏伟负担。二审案件受理费25520元，由上诉人吴宏伟负担12760元，由被上诉人黄刚负担12760元。（上述诉讼费用已由上诉人吴宏伟预交，本院不作退还，由被上诉人黄刚直接向上诉人吴宏伟支付）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十一月二日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷