广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初3563号 原告（反诉被告）：庞文彬，男，1967年3月8日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李建楼，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：广西壮族自治区武鸣公路养护中心，住所南宁市武鸣区城厢镇灵源路西段**，统一社会信用代码124500004988694823。 法定代表人：陶海龙，主任。 委托诉讼代理人：黄艳艳，广西智团律师事务所律师。 原告庞文彬与被告广西壮族自治区武鸣公路养护中心（以下简称公路养护中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，公路养护中心在答辩期间提起反诉，本院依法合并审理并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞文彬及其委托诉讼代理人李建楼、被告公路养护中心的委托诉讼代理人黄艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞文彬向本院提出诉讼请求：⒈判令公路养护中心返还庞文彬已交纳的门面租赁保证金250,000元；⒉判令公路养护中心承担保证金被占用期间的资金占用利息41,875元（以250,000元为计算基数，按6%的年利率计算，从2017年10月16日起计至返清保证金之日止，现暂计至2020年7月31日的利息为41,870元，即：250,000元×6%／年÷12个月×33.5个月=41,875元）；⒊诉讼费用由公路养护中心承担。事实和理由：公路养护中心原为广西壮族自治区桂西公路管理局武鸣公路局，后改为广西壮族自治区武鸣公路管理局，后又改为广西壮族自治区武鸣公路养护中心。2007午6月20日，公路养护中心与庞文彬签订《房屋租赁契约》，将坐落于武鸣县城永宁路第67、68号和灵源路19号的一楼门面共63间出租给庞文彬经营使用，租赁期为5年，即从2007年10月15日至2012年10月14日止，每次必须以现金的形式交纳半年租金，具体交纳租金时以公路养护中心实际交付的门面间数计算。按照合同的约定，庞文彬交纳了250,000元保证金给公路养护中心，公路养护中心承诺，合同履行期满后，将上述保证金如数退还庞文彬。合同期内，庞文彬按约履行了合同的全部义务。2011年9月19日，合同期满前一个月，公路养护中心确认庞文彬没有违约的情况下，于当天与庞文彬续签了《房屋租赁契约》，让庞文彬继续经营上述门面，庞文彬原先所交纳的250,000元保证金转为本次契约的保证金，合同期限也为5年，即从2012年10月16日至2017年10月15日止。合同期内，庞文彬按约履行了合同的全部义务。本次契约期满后，因公路养护中心的原因，双方不再续签房屋租赁契约，庞文彬不再经营公路养护中心的上述任何一间门面。根据《房屋租赁契约》的约定，公路养护中心应将250,000元保证金返还庞文彬，但经庞文彬多次催还，公路养护中心至今仍未返还。 公路养护中心答辩称，1、公路养护中心与庞文彬分别于2007年6月20日和2011年9月19日签订《房屋租赁契约》，其中关于保证金约定：当庞文彬违约时保证金不退，公路养护中心作为损失补偿费；庞文彬保证提前五日交付下一个半年度的租金给公路养护中心，庞文彬若超过五天不交即自动放弃承租此房屋的权利，即乙方承认违约。公路养护中心不退庞文彬的保证金（即将保证金为违约补偿费）；庞文彬每月所使用的水电费要在公路养护中心公布的当月交清等。合同签订之后，庞文彬从未按时未足额交纳租金，从证据显示，庞文彬从2007年10月15日至2017年10月13日止，累计交纳租金4,954,054元，而应交纳的租金为5,228,292.5元，截至今日，庞文彬尚欠公路养护中心租金274,238.5元。庞文彬从2017年7月1日至2017年9月30日的水电费为13,507.9元至今未交给公路养护中心，并且庞文彬不按合同约定返还租赁物，并且经营期限超过合同期限两个多月时间之久，最终公路养护中心强制收回租赁物，2017年10月1日至2017年12月30日期间实际使用的水电费为6957元应由庞文彬承担支付。根据双方合同约定以及《合同法》规定，庞文彬构成严重违约，公路养护中心扣除保证金作为实际损失补偿合法有据，不应退还保证金给庞文彬，保证金不足以补足公路养护中心的实际经济损失的，庞文彬还需向公路养护中心支付不足部分44,703.4元及利息损失39,352.9元。2、庞文彬的保证金作为公路养护中心损失的补偿，就没有资金占用期间利息的说法。即便最终法院判决退回保证金，利息亦不能按6%的年利率计算，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）于2019年11月8日发布，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。3、庞文彬在事实与理由中提到“2011年9月19日，在合同期满一个月，被告确认原告没有违约的情况下，于当天与原告续签了《房屋租赁契约》……合同期内，原告按约定履行了合同的全部义务”，从庞文彬提交的证据材料完全可以看出，庞文彬每次交纳租金未按时未足额，并且直至合同截止，租金及水电费并未履行完毕。并且庞文彬都是累计交租金的习惯，根据庞文彬的申请以及口头承诺，公路养护中心在提前一年与庞文彬续签合同当时，也完全有理由相信庞文彬会遵守诚实信用原则，在合同截止之前会累计交纳所有租金及水电费，所以庞文彬的说法与事实不符，并违背诚实信用原则。综上，庞文彬的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回庞文彬的诉请。 公路养护中心向本院提出反诉请求：1、判令庞文彬向公路养护中心交付房屋租金274,238.5元并赔偿公路养护中心的经济损失39,352.9元（经济损失计算：以274,238.5元为基数，按照6%从2017年11月1日起算至2019年8月1日的利息为28,794.7元；以274,238.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率3.85%从2019年8月2日起算暂至2020年8月1日的利息为10,558.2元）；2、判令庞文彬向公路养护中心支付20,465.40元的水电费（从2017年7月1日至2017年12月31日止）；3、本案的案件受理费由庞文彬承担。事实和理由：公路养护中心与庞文彬于2007年6月20日签订《房屋租赁契约》。该契约约定，由公路养护中心将坐落于武鸣县永宁路第67号楼8间、68号楼12间、灵源路19号43间出租给庞文彬使用，租期为5年（即：从2007年10月15日至2012年10月14日止），租金按每年月实际交给庞文彬租用的房屋进行收取租金，即2007年10月至2008年12月每月租金36,660元；2009年1月至2009年12月每月租金39,195元；2010年元月至2010年12月每月租金46,215元；2011年元月至2012年10月每月租金48,735元。租金交付方式为以现金预交半年租金。在签订房屋租赁契约时，庞文彬须交纳25万元作为承租门面的保证金，当庞文彬违约时此保证金不退，公路养护中心作为损失补偿费。庞文彬保证提前五日交付下一个半年度的租金给公路养护中心，若超过五天不交即等于自动放弃承租此房屋的权利，即构成违约，公路养护中心不退还原交的保证金（即将保证金作为违约补偿费）。庞文彬每月所使用的水电费要在公路养护中心公布的当月交清。《房屋租赁契约》签订后，庞文彬交纳25万元的保证金给公路养护中心，但是在合同履行期间，庞文彬从未按时并且未足额交纳每半年租金。租赁契约到期之前，庞文彬向公路养护中心申请续租，于2011年9月19日签订第二份《房屋租赁契约》，契约约定，公路养护中心继续将上述门面出租给庞文彬使用，租期为五年（即从2012年10月16日至2017年10月15日止），租金按五年内旧公路局铺面即（永宁路第67号楼8间、68号楼12间）每年租金为人民币肆拾贰万元整，新公路局铺面灵源路19号43间每年租金不变。保证金将原交的25万保证金转为该份契约的保证金，当庞文彬违约时，保证金不予退还，公路养护中心将作为损失补偿费扣除。其他内容与第一份《房屋租赁契约》内容是一致的。从两份《房屋租赁契约》的租赁期限可以看出，庞文彬承租公路养护中心门面实际从2007年10年16日至2017年10月15日，共10年期限，而庞文彬10年期间从未按时未足额交纳租金。直至今日，庞文彬实际交纳的金额累计为4,954,054元，尚欠274,238.5元租金至今未支付给公路养护中心。庞文彬也未按契约约定按时支付2017年7月1日至2017年9月30日的水电费。在契约期限到期之前，公路养护中心提前一个月通知庞文彬按照约定到期期限返还原物给公路养护中心，契约终止。庞文彬拒接电话，故意逃避，既不配合返还原物给公路养护中心，也未结清剩余房租费以及水电费给公路养护中心，给公路养护中心造成巨大损失。直至2017年12月份，公路养护中心在多方部门配合下，强行将租赁门面收回。庞文彬的行为已构成严重违约，给公路养护中心带来实际的经济损失，应依法承担继续履行合同支付租金和水电费、赔偿经济损失的法律责任。 庞文彬答辩称：已付清全部租金，不存在再付租金和赔偿经济损失的说法。公路养护中心的水电费没有经过双方确认，也没有催缴过，数额不对，不予认可。反诉的诉讼费应由公路养护中心承担。 本院经审理认定事实如下：2007年6月20日，庞文彬（作为乙方）和广西壮族自治区桂西公路管理局武鸣公路局（以下简称武鸣公路局，作为甲方）签订了一份《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落于武鸣县城永宁路第67、68号和灵源路19号一楼门面共63间房屋（其中67号楼8间、68号楼12间、灵源路19号43间）出租给乙方经营使用；每月租金48,735元，但68号楼和灵源路19号共17间未能按期交房租用，因此，甲方按每年月实际交给乙方租用的房屋进行收取租金，即2007年10月至2008年12月每月租金36,660元，2009年1月至2009年12月每月租金39,195元，2010年元月至2010年10月每月租金46,215元，2011年元月至2012年10月每月租金48,735元，但甲方必须以到期的现租房户终止租用后，收回房屋交给乙方租用的月份起起算收取乙方房租；租赁期限为伍年，即从2007年10月15日至2012年10月14日止；付款方式为乙方每次必须以现金预交半年租金；在签订租赁契约时，乙方须交纳25万元作为承租的保证金和半年的房租费219,960元，当乙方违约时此保证金不退，甲方作为损失补偿费；乙方在租赁期间无违约并交清房租、水电费、锁匙后提出退出租房时，甲方将乙方原交的保证金退还给乙方；……；乙方保证提前五日交付下一个半年度的租金给甲方，乙方若超过五天不交即等于自动放弃承租此房屋的权利，即乙方承认违约，甲方不退乙方原交的保证金（即将保证金为违约补偿费），并立即收回本房屋另行招租。 2007年6月21日、22日，庞文彬分别向武鸣公路局交纳保证金10万元、15万元。2007年9月14日至2012年4月10日期间，庞文彬分17次向武鸣公路局交纳租金共计2,243,754元。2010年10月25日，广西壮族自治区武鸣公路管理局（作为甲方，以下简称武鸣公路管理局）向庞文彬发出一份《通知》，称：“由于武鸣至里建一级公路亮化工程建设，需要拓宽公路两旁作为亮化用地，按照城市规则建设用地已经占用到我局灵源路19号46间门面的边缘，这些门面将不能再出租经营。因此，根据你与我局签订的《房屋租赁契约》第六条第4点规定，我局将全部收回门面改建为其他用途，请你在3个月内将门面退还我局。”2011年5月11日，庞文彬向武鸣公路管理局提交了一份《报告》并附上了租金清单，称：“由于贵局在2010年10月25日下发收回所有灵源路19号公路局铺面的通知，造成了我从2011年1月15日至2011年4月15日无法收到租户的租金的经济损失49700元，现恳求贵局减免肆万玖仟柒佰元租金。”2011年5月23日，武鸣公路管理局在庞文彬提供的清单上批示：“经调查情况属实。……同意1月15日至4月15日间房租减收2.5万元。其余按合同协议办理。” 2011年9月19日，武鸣公路管理局（作为甲方）与庞文彬（作为乙方）签订了一份《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落于武鸣县城永宁路第67、68号和灵源路19号一楼门面共63间房屋（其中67号楼8间、68号楼12间、灵源路19号43间）出租给乙方经营使用；旧公路局（指67号楼、68号楼）铺面每年租金42万元，新公路局铺面灵源路19号每年租金不变；租赁期限为伍年，即从2012年10月16日至2017年10月15日止；付款方式为乙方每次必须以现金预交半年租金；乙方将原交的25万保证金转为此门面保证金，当乙方违约时此保证金不退，甲方作为损失补偿费；乙方在租赁期间无违约并交清房租、水电费、锁匙后提出退出租房时，甲方将乙方原交的保证金退还给乙方；……；乙方保证提前五日交付下一个半年度的租金给甲方，乙方若超过五天不交即等于自动放弃承租此房屋的权利，即乙方承认违约，甲方不退乙方原交的保证金（即将保证金为违约补偿费），并立即收回本房屋另行招租。 2012年10月15日至2017年4月7日期间，庞文彬分13次向武鸣公路管理局交纳租金共计2,710,300元。 2019年1月7日，庞文彬与时任武鸣公路管理局副局长的韦林杰、财务人员李远富及已退休办公室人员黄玉金对租赁期间的租金进行核算，并签署了一份核算记录，其中记载：“总合同租金5135862.5+92430＝5228292.5，庞文彬提出应减数270556，应收数5228292.5-270556=4957736.5，应补交4957736.5-4954054=3682.5。 另查明，广西壮族自治区桂西公路管理局武鸣公路局于2009年3月23日变更为广西壮族自治区武鸣公路管理局，于2019年10月15日变更为广西壮族自治区武鸣公路养护中心。 本院认为，一、关于双方签订的两份《房屋租赁契约》的效力。双方签订的合同依法成立，租赁房屋属公路养护中心所有，合同内容不违反法律、行政法规的规定，为合法有效的房屋租赁合同，双方均应按合同约定履行。二、关于双方是否结算和约定租金减免的问题。双方于2007年6月20日签订的第一份《房屋租赁契约》，明确了尚有17间铺面未能按期交房并对相应期限内的租金进行了调整，据此可以认定双方签订合同时有部分铺面不具备交付条件。而对于当初未能交付的房屋是何时完成交付的，公路养护中心在诉讼中未能提供证据予以证实；庞文彬提交的租金核算清单，经时任公路养护中心的领导、财务人员签名确认，足以证实合同所涉部分房屋自始至终未能交付给庞文彬、有部分房屋提前收回、部分房屋因装修等原因致使部分时段未能交付庞文彬使用，故庞文彬据此请求减少部分租金有事实和法律依据；虽然该份清单未明确记载公路养护中心同意减收租金，但在双方均无其他证据证实未能交付使用的房屋租金如何计算的情况下，应以该份清单记载的金额认定租金减少额，即庞文彬主张减少租金270,556元，符合常理，本院予以支持。三、关于庞文彬是否欠付水电费的问题。本案在审理过程中，庞文彬当庭认可并同意支付公路养护中心提出的欠付水电费清单中除韦汉雄以外的各门店的水电费，对庞文彬认可的部分，本院予以确认，庞文彬应如数支付。至于韦汉雄的门店水电费，结合庞文彬提交的租金核算清单，可以认定韦汉雄经营的门店自始至终未交付经庞文彬使用，故公路养护中心诉请庞文彬支付该门店的水电费1018.5元没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于公路养护中心是否应退还保证金的问题。双方前后签订了两份合同，总租赁期限长达十年，期间既有公路养护中心无法按合同约定如期交房、提前收回房屋，也有庞文彬未按期如数交纳租金，双方均有违约行为。经双方组织人员进行核算，确认了公路养护中心未能交付部分房屋，庞文彬据此请求减少部分租金有事实和法律依据，公路养护中心诉请以保证金充抵租金、继续支付租金并赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持，故公路养护中心应在扣除尚欠的部分租金3682.5元后将保证金退还庞文彬。五、关于公路养护中心是否应支付占用保证金期间的利息的问题。如上所述，双方仅就租金的减免问题进行协商并签署了一份核算清单，但未明确租金、保证金的清算及支付（返还）期限，故庞文彬诉请公路养护中心支付资金占用期间的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告广西壮族自治区武鸣公路养护中心退还原告庞文彬保证金250,000元； 二、驳回原告庞文彬的其他诉讼请求； 三、反诉被告庞文彬支付反诉原告广西壮族自治区武鸣公路养护中心房屋租金3682.5元； 四、反诉被告庞文彬支付反诉原告广西壮族自治区武鸣公路养护中心租赁期间的水电费19,446.9元； 五、驳回反诉原告广西壮族自治区武鸣公路养护中心的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费5678元，减半收取2839元，由原告庞文彬负担408元，被告广西壮族自治区武鸣公路养护中心负担2431元。反诉案件受理费3155元，由反诉原告广西壮族自治区武鸣公路养护中心负担2937元，反诉被告庞文彬负担218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期不预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谢志兴 二〇二〇年十一月九日 法官助理 钟小琴 书 记 员 黄荣艳