北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10655号上诉人（原审原告）：北京航风商贸有限公司，住所地北京市大兴区天华街**院**楼**107。法定代表人：徐海峰，总经理。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市兴盛源医药药材有限责任公司，，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街**法定代表人：邓克，总经理。委托诉讼代理人：刘思，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人北京航风商贸有限公司（以下简称航风公司）因与被上诉人北京市兴盛源医药药材有限责任公司（以下简称兴盛源公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人航风公司之委托诉讼代理人郭元春及被上诉人兴盛源公司之委托诉讼代理人刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航风公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判兴盛源公司支付我公司经济损失800000元；本案一、二审诉讼费由兴盛源公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决对我公司主张的400000元应得利益损失不予支持，既无事实依据也无法律依据。该款项已通过签订合法转租合同的形式由我公司实际取得，属于既得利益，但由于兴盛源公司违约导致我公司无法履行转租合同，不得已将该款退还次承租人，且一审判决不支持我公司主张的此笔款项，并未说明理由。2.一审判决认定我公司在未与兴盛源公司就标的物完成交接的情况下，就进行转租，自身存在过错，属于无稽之谈。兴盛源公司与案外人所签租赁合同在2019年8月31日到期，按照约定他们双方如有续租之意，应提前180天提出书面申请。我公司与兴盛源公司就租赁事宜经过2个多月的磋商后，才于2019年10月16日签订《租赁合同》，我公司无根本无法预见兴盛源公司会毁约，在此情况下，我公司与次承租人签订租约有何过错。兴盛源公司辩称：同意一审判决，不同意兴盛源公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司质疑航风公司与次承租人签订的《房屋租赁合同》的真实性，该合同签订日期在航风公司与我公司签订《租赁合同》的次日；该合同约定的起租日期远早于我公司与航风公司所签《租赁合同》的起租日期，且明确约定租期10年，周期刚好与约定的起租日期至截至日期相符，明显不属于笔误。即便该合同真实，航风公司在尚未与我公司进行交接的情况就进行转租，也存在过错，其实际损失不会超过400000元，应由其自行承担，其主张的800000元损失无事实及法律依据。双方在《租赁合同》中约定了违约责任，按照约定标准计算，违约金仅125000元，现一审判决判令我公司赔偿300000元，已经超过按合同约定标准计算的数额。我公司已经尽到善意解除合同的义务，航风公司提出巨额赔偿请求，欠缺合理依据。航风公司曾向一审法院起诉兴盛源公司，要求兴盛源公司赔偿经济损失2800000元。一审法院于2019年10月31日作出（2019）京0115民初12980号民事判决书。兴盛源公司不服上诉至本院。本院于2020年2月27日作出（2020）京02民终687号民事裁定书，裁定撤销（2019）京0115民初12980号民事判决，发回重审。一审法院依法另行组成合议庭审理了本案。本案一审中，航风公司的诉讼请求为：判令兴盛源公司赔偿经济损失2800000元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月15日，兴盛源公司作为出租方（甲方）与承租方航风公司（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：一、租赁标的：甲方提供位于北京市大兴区黄村镇黄村东大街45号建筑面积约6253㎡，地，地下**，地上**含帝园商城面积，包含首层面积中甲方在首层保留的自营医药用品区域，以房管局测绘为准）场地及附属设施及甲方与杰通小商品市场共同修建的过街天桥，供乙方进行商业经营使用。二、租赁期限：租赁期限为10年，自2018年10月15日起至2029年4月14日止。三、租金及支付方式：第一年租金总额为5000000元，第二年起年环比递增1%。租金按季度支付，首次支付为签约后5个工作日内，其后每季度初10个工作日内向甲方缴付年租金的25%。合同签订之日，乙方须向甲方交纳450000元作为经营保证金，合同期满无任何违规情形，本保证金在甲乙双方交接完毕后10个工作日退还乙方。本合同首批付款期为合同签订5个工作日之内，款项到账后，本合同开始正式履约。本合同租金总额为减去甲方自留经营区域场地后核算金额。六、提前终止：如甲乙双方在租期内提前终止合同，须提前3个月书面通知对方并按合同未履行完已交纳甲方账户的剩余租金总额的10%支付违约金。七、转租权：乙方有权对租赁区域进行区域分别租赁，不得将全部租赁区域整体转租他人。九、甲乙双方费用承担及责任划分：租赁期内，乙方如进行内部装修改建（包括内部装饰及设备安装等），设计方案须征得甲方书面同意并报政府有关部门批准，涉及政府审批的各类手续及费用由乙方自行申办及承担，并将政府的批准文件的复印件交甲方备案。合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰（修）应完好无损地交付甲方，甲方对此不支付任何费用。合同签订后，双方未进行房屋交接。2018年10月16日、10月25日、10月26日，航风公司分3次向兴盛源公司支付450000元、1000000元和250000元。2018年10月16日，航风公司（甲方、出租方）与刘志福（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房地产坐落于大兴区黄村镇黄村东大街45号建筑，建筑面积6253平方米，地，地下**，地上**，甲方出租给乙方地下**含帝园商城面积，包含首层面积中房主在首层保留的自营医药用品区域，以房管局测绘为准）。在租赁期限内未征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋用途（用途是商业经营或经营企业等），如其他用途的要向甲方书面申请，经甲方确认方可。房屋租赁期限10年，自2018年4月15日至2029年4月14日止，租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权。租金标准：第一年租金2000000元，之后每年递增1%。租金支付方式由乙方直接向甲方交纳，租金按半年支付，乙方应于每次支付前10天交纳该租期内的租金。本合同签订时，乙方需交纳定金400000元，乙方不履行本合同，无权要求甲方返还定金，定金归甲方所有。甲方不履行本合同的，应当双方双倍返还定金。2018年10月16日，刘志福向航风公司法定代表人徐海峰的账户转账400000元。2018年11月8日，航风公司（发包方、甲方）与北京永创实新建筑材料有限公司（以下简称永创公司，承包方，乙方）签订《北京市设计装饰装修工程总承包合同》，主要内容有：工程名称为益康药店商业综合楼装饰工程，工程范围为室内装饰装修及设备整修更换，本项目采用工程总承包方式。工程预算总造价为11000413.31元。分段付款的时间及相应金额为：（1）工程总体设计规划阶段预付定金为合同价18%，计200万元；（2）基础装修及电梯安装完成时付合50%，计5500206.66元；（3）基础装修及电梯安装完成时付合20%，计2200082.67元；（4）工程竣工时，付总价的10%，计1100041.33元，工程变更项目款项于双方确认，付完此款项方可施工增加工程；（5）工程竣工后1年，付总价2%，计220008.27元。补充条款：合同签订，甲方交付给乙方2000000元定金，定金不退不还。2018年11月9日，航风公司通过银行转账形式向永创公司支付了定金2000000元。2018年11月20日，兴盛源公司向航风公司发送提前终止合同通知，通知载明：“因我公司经营策略调整，与贵方签订的位于北京市大兴区黄村镇黄村东大街45号的《租赁合同》自本通知下达之日起终止合同，请贵方及时进行相关解除工作。你方已汇保证金、租金在终止合同送达你方后三个工作日内退还。”随后，兴盛源公司将保证金450000元及首期租金1250000元退还给航风公司。2018年11月26日，航风公司法定代表人徐海峰退还刘志福定金400000元。2019年4月13日，航风公司法定代表人徐海峰通过银行转账形式向刘志福支付400000元，附言为赔加倍定金。一审法院认为：航风公司与兴盛源公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现兴盛源公司单方提出解除，航风公司以实际行动表示同意解除合同，故双方签订的租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合双方提交的证据，航风公司与兴盛源公司合同解除系兴盛源公司违约造成，故兴盛源公司应承担相应责任。本案争议的焦点在于航风公司主张的损失是否真实合理。航风公司主张的损失分为两部分，其一为支付给永创公司的装修定金2000000元，其二为退还给刘志福的定金400000元及赔偿给刘志福的400000元。对于第一项损失，兴盛源公司辩称案外人永创公司不具备相应资质，故航风公司与永创公司所签《北京市设计装饰装修工程总承包合同》系无效合同，因该项辩称涉及案外人权益，且根据租赁合同约定，租赁期内，航风公司如进行内部装修改建（包括内部装饰及设备安装等），设计方案须征得兴盛源公司书面同意并报政府有关部门批准，对该项损失航风公司可与永创公司另行解决后再行与兴盛源公司协商解决。对于第二项损失，航风公司主张其中400000元系应得利益的损失，另400000元为定金罚则的损失。对于应得利益损失，法院不予支持。对于400000元定金罚则的损失，航风公司与兴盛源公司之间的合同是2018年10月15日签订的，航风公司与刘志福之间的转租合同是2018年10月16日签订的，在航风公司与兴盛源公司没有交接的情况下航风公司即转租，其自身存在过错。航风公司与刘志福之间签订的租赁合同载明的租赁日期为2018年4月15日至2029年4月14日，该合同存在瑕疵，在上述情况存在的前提下，法院结合双方提供的证据，对航风公司的损失酌情予以确定。据此一审法院判决：一、判决生效后十日内，北京市兴盛源医药药材有限责任公司赔偿北京航风商贸有限公司损失300000元；二、驳回北京航风商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决已经认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。航风公司与兴盛源公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，当属有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方因履行《租赁合同》发生纠纷，该合同必然是考量双方责任的依据。航风公司上诉仅要求兴盛源公司赔偿其退还案外人刘志福的定金400000元及定金赔偿款400000元，本院仅就兴盛源公司是否应当全额赔偿航风公司上述800000元进行分析论述。一、航风公司退还刘志福的400000元定金是否可以作为其损失。因从航风公司与刘志福所签《房屋租赁合同》内容看，并未约定该定金在合同履行期间是转成租金还是履约保证金，航风公司认为该笔款项系其实际收益，明显依据不足，本院不予采信。二、航风公司依定金条款赔偿给刘志福的400000元是否应当由兴盛源公司全部承担。首先，航风公司与兴盛源公司签订《租赁合同》后并未实际完成标的物的交付；其次，双方在《租赁合同》中明确约定“本合同首批付款期为合同签订5个工作日之内，款项到账后，本合同开始正式履约，”航风公司实际于2019年10月26日才交齐首批款项，从付款日期上看属于违约，即便兴盛源公司不追究其违约责任，按照约定此时双方才正式履约，而航风公司却于2019年10月16日即与刘志福签订《房屋租赁合同》，且该合同约定的起租时间远早于其与兴盛源公司所签《租赁合同》约定的起租时间，明显存在瑕疵。故一审法院根据本案实际情况，酌情确定兴盛源公司赔偿其300000元损失，并无不当。综上所述，航风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由北京航风商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二〇年十一月十九日书记员  刘 荧书记员  韩 铮