辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2027号上诉人（原审原告）：曹阳，女，1982年2月16日出生，汉族，无职业，住锦州滨海新区。委托诉讼代理人：李伟，辽宁邦之律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴海利，男，1977年3月31日出生，汉族，无职业，住锦州滨海新区。上诉人曹阳因与被上诉人吴海利房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的(2019)辽0791民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹阳上诉请求：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院于2020年6月3日作出的(2019)辽0791民初1274号民事判决书，依法改判或发回重审；二、依法判决解除上诉人与被上诉人签订的渤海湾宾馆转让协议；三、依法判决被上诉人返还转让费85095元，赔偿营业损失3850元；四、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原一审判决违反法定程序，适用法律错误，请二审法院依法纠正。1.原一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人，严重违反法定程序规定，应当依法发回重审。本案中的案涉门市房所有权人是案外人苗秀兰和宁志文，房屋所有权人依法享有对租赁物的所有权、处分权，只有房屋所有权人到庭参加诉讼，才能查清被上诉人和房主签订的租赁合同是否合法有效，被上诉人是否享有对案涉门市房的转租权，被上诉人在签订宾馆转让协议中是否存在隐瞒重要事实等相关案件争议事实。上诉人在原一审中己经提交了追加房屋所有权人为第三人申请，一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人，导致案件事实没有查清，请二审法院予以纠正。2.原一审判决适用法律错误，应当依法判决解除上诉人与被上诉人签订的渤海湾宾馆转让协议，判决被上诉人返还转让费并赔偿损失合计88945元。被上诉人不是房屋所有权人，依法没有处分权；根据房主和被上诉人的租房协议，被上诉人没有约定的转租权。被上诉人出租该门市房的行为属于无权处分行为，房主苗秀兰己经明确表示不同意转租行为，并已经将该房屋上锁关门，上诉人交了两年的房租却仅仅经营了33天，现已无法继续经营，租赁合同不能继续履行。被上诉人的无权处分行为没有得到房主的追认，依法应被确认无效或撤销该协议。该租房协议己经无法继续履行，恳请二审法院依法解除租房协议，判决被上诉人返还转让费85095元并赔偿损失3850元。补充：诉状中所陈述的交了两年的房租实际是三年的房租。现在房子已经被房主又租给顺丰快递，并房子中的所有用品、空调等物品都不知去向，我们已经于2020年9月1日、9月4日到天桥派出所报警，也通过短信的方式向吴海利告知此情形，现在我们是钱也没有了，宾馆也已经无法经营，我们现在是人财两空。二审审理过程中，上诉人明确表示请求确认双方签订的渤海湾宾馆转让协议无效。吴海利辩称，不同意上诉人的意见。曹阳向一审法院起诉请求：1.判令被告返还转让费85095元；2.判令被告赔偿营业损失3850元；3.由被告承担诉讼费用。庭审过程中增加诉讼请求为：要求确认原、被告签订的合同无效。一审法院认定事实：2019年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《渤海湾宾馆转让协议》，约定：1.甲方于2019年8月1日前将辽宁省锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园4-17号的宾馆（面积为399平方米）转让给乙方使用；2.甲方与房东宁志文签订了租赁合同，租期到2022年9月15日止，年租金为肆万伍仟元人民币；3.宾馆转让费壹拾伍万元乙方分三次付清。第一次2019年8月1日伍万元，第二次2019年9月1日伍万元，第三次2019年10月1日伍万元，付给甲方；4.兑店以后宾馆出现一切后果乙方负责。原、被告分别在协议尾部签名并注明身份证号。同时被告向原告交付了经营宾馆的相关物品及配套装修设施等，之后原告陆续向被告支付转让费用，2019年9月4日被告为原告出具“收到曹阳兑渤海湾宾馆捌万伍仟元整”收条。此间被告收到原告的一笔收入295元，未返还给原告，被告在与原告微信聊天时同意此款抵顶原告欠付的转让费。2019年9月5日，案涉房屋所有权人苗秀兰口头告知原告，其与被告签订《租房协议》时要求被告且被告也承诺并同意不向外转租，故不同意原告租赁案涉房屋，原、被告认可当天案外人苗秀兰即将案涉房屋上锁。另查，原、被告间房屋转租纠纷的案涉门市房坐落在锦州滨海新区，房屋所有权人是案外人苗秀兰和宁志文，建筑面积339㎡。2017年9月15日，被告（乙方）和苗秀兰（甲方）签订《租房协议》，约定：租房期限为2017年9月15日至2022年9月15日止，租金为每年45000元。并和《租房协议》第六条规定，乙方承诺并同意不向外转租，如有违反双方自动解除协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权债务关系的合同，不以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有并不构成对租赁物的处分。故被告未经出租人同意转租的租赁合同有效，原告主张合同无效的诉讼请求本院不予支持。虽原、被告都认可在房屋所有权人苗秀兰知晓案涉房屋被被告转租给原告后即将门上锁，拒绝原告继续经营，故在房屋所有权人不同意转租的情况下，原、被告间的转租合同实际上已无法继续履行，原告可依法向被告提出解除，但原告在法院释明的情况下仍不同意变更诉讼请求，故原告诉求被告返还转让费无法律依据，原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告曹阳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1012元由原告曹阳负担。二审中，当事人向法院提交新证据。上诉人提交了于2020年9月1日、9月4日《接报警登记表》及给被上诉人吴海利发的短信，拟证明向公安机关报案，该转租房屋已由原房主苗秀兰转租他人，已无法实际经营及物品损失的事实。被上诉人表示对此事不知情，短信未看到。对上述证据的真实性本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一审判决驳回曹阳的诉讼请求是否具有事实及法律依据。上诉人一审诉讼请求为要求确认双方签订的转租合同无效，返还转让费85095元并赔偿营业损失3850元。本案中，被上诉人吴海利与案外人苗秀兰于2017年9月15日签订《租房协议》，协议明确约定禁止吴海利转租，因此被上诉人吴海利私自将房屋转租给上诉人曹阳的行为属于无权处分。虽然被上诉人吴海利对租赁的房屋没有处分权，但并不影响其与上诉人曹阳签订《渤海湾宾馆转让协议》的合同效力，《渤海湾宾馆转让协议》并不存在合同法中明确规定的法定无效情节，应为合法有效。因《渤海湾宾馆转让协议》为有效合同，故上诉人曹阳以合同无效为由向被上诉人主张返还转让费并赔偿损失缺乏法律依据。关于是否应追加案外人苗秀兰和宁志文为本案当事人参加诉讼一节，因本案是房屋租赁合同纠纷，签订转租合同的主体是曹阳与吴海利，虽然案涉门市房所有权人是案外人苗秀兰和宁志文，但根据合同相对性原则，对案外人不发生权利义务关系，故上诉人认为一审法院遗漏当事人，程序违法的上诉理由不能成立。故一审法院判决并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人曹阳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2024元，由上诉人曹阳负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔345059022779500审判员赵洪全二〇二〇年十一月十七日5347233219700法官助理沈艳伟书记员暴思洋