云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9375号原告：云南华夏耀创商业管理有限公司，住所地：云南省昆明市白塔路**。法定代表人：胡芳。委托代理人：邓道婷，郭婷婷（实习），北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐颖璐，女，1988年8月13日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托代理人：赵一飞，云南九夏律师事务所律师，特别授权代理。原告云南华夏耀创商业管理有限公司（以下简称华夏公司）诉被告唐颖璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员董维娜独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了独任审理。原告华夏公司的委托代理人邓道婷、郭婷婷（实习），被告唐颖璐的委托代理人赵一飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请称：1.判令原被告2019年11月26日签订的《七彩metown购物中心商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令被告向原告支付自2020年4月1日至6月4日止拖欠的各项费用共计25768.08元，其中包括：租金25322.88元，电费170.66元、运营服务费274.54元（自2020年3月1日至2020年3月31日）；3.申请法院判令被告向原告支付因其拖欠租金等费用而产生的违约金7191.7元（租金自2020年3月25日至2020年6月4日止，电费及营运服务费自2020年4月17日起按欠付金额4‰/天计算；4.判令被告向原告支付违约金39600元；5.判令原告有权扣除被告租赁保证金39600元；6.判令被告向原告支付拆铺费用12548.08元；7.申请法院判令被告承担原告为实现债权而产生的案件律师费5000元。以上金额合计人民币：129707.86元；8.判令被告承担本案诉讼费等原告为实现债权支付的合理费用。事实和理由：2019年11月26日，原告与被告签署《七彩METOWN购物中心租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定将位于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F3层的F3-12出租给被告用于经营天才计划亲子手工坊，合同租赁期2年，自2019年12月5日起至2021年12月4日止。《租赁合同》还约定第2年租金分4期平均支付，第二期租金被告应于2020年3月25日前支付给原告。《租赁合同》5.9条约定：“乙方应按时足额支付租金；乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取甲方认为必要的措施（包括但不限于停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施，封铺等）敦促乙方履行该等付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金累计达到30日，甲方有权解除合同，收回商铺。”自2020年4月1日开始，被告擅自闭店停业营业，原告于2020年6月10日向其发送《解除合同告知函》，明确告知《租赁合同》于2020年6月4日解除并要求其向贵司支付拖欠费用及违约金。被告擅自闭店停业营业以及拖欠原告租金等费用的行为直接损害了原告的合法权益，原告根据相关法律规定的规定，特依法提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由有如下几点：第一，双方所签订的租赁合同已经解除，但是解除时间应当是2020年3月31日，因此原告无权要求被告支付2020年4月1日至2020年6月4日的租金。另被告在2019年12月20日就已经支付2020年1月10至2020年3月3日的租金、物管费、推广宣传费、垃圾清运费等费用，但是从2020年的1月24日至2020年的3月31日期间，由于疫情及政府防控措施的影响，被告不能够正常使用租赁房屋经营，整个春节假期，租赁商铺所在的购物中心由原告关门停业大约十天左右，在此期间被告不能进入购物中心，也不能营业。原告将购物中心开门之后，社区工作人员又专门到被告的店铺通知娱乐行业不允许进行营业，同城相同和相似类型的店铺均进行了关门，因此整个2月份基本没有进行过任何的营业。在这样的情况下，被告全额支付了房屋租金，但是不能正常使用房屋，因此对于这一段期间，也就是原告已经支付了租金的这一段期间租金应当进行退还。第二，关于租赁合同的解除，即被告停止营业的原因是受疫情及政府疫情防控措施的影响，被告不存在故意违约的情况。原告无权要求被告承担违约责任，本案原告所提交的租赁合同是原告方所制作的格式合同，双方在签订合同时地位不平等，合同内容对原告的利益进行了过度的保护，加重了被告的责任。特别是其中关于违约金的约定明显过高，属于霸王条款，不应当得到支持。疫情发生之后，由于不能正常使用租赁房屋经营，被告已经多次与原告沟通情况，协商解除合同，被告已经履行了通知义务，并提出了避免扩大损失的合理要求，但原告没有采取避免损失扩大的合理行为，导致损失扩大，损害了被告的合法权益，因此原告无权要求被告承担扩大部分的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院具体分析如下：原告举证：1.被告对证据一、证据四、证据七：七彩metown购物中心商铺租赁合同；法律服务合同及云南省增值税专用发票；七彩metown三楼F3-12号商铺（天才计划）铺面装修拆除施工合同及云南省增值税专用发票;七彩metown购物中心商铺租赁合同补充协议的证明目的不认可，本院对上述证据的证明目的将综合评述。2.被告对证据二：解除合同告知函；证据三：商户告知函、商铺拆铺通知书内容上的合法性不认可，本院认为证据的合法性与法律行为的合法性非属同一概念，该组证据的形成、取得并不违法，本院对其合法性予以确认，对证明目的将综合评述。3.被告对证据五：商户付款通知书；证据六：保全保险发票的真实性、合法性、关联性不认可，本院认为，商户付款通知书系原告单方制作，但有电表度数佐证，本院对证据五的真实性、合法性、关联性予以确认；保全保险费发票系原告因实现债权而支出的费用，且双方于合同中对此进行了约定，本院对该其真实性、合法性、关联性予以确认，对证据五、证据六的证明目的将综合评述。被告举证：1.原告对证据三：云南省重大突发公共卫生事件一级响应20条措施、照片4张的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，本院认为云南省重大突发公共卫生事件一级响应20条措施系省委省政府发布的官方文件，照片4张亦有原始载体佐证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，对证明目的将综合评述。2.原告对证据四：撤铺申请3份；关于天才计划合同解除函的复函；微信聊天截图的证明目的不认可，本院对原告的证据四的证明目的将综合评述。3.原告对证据五：关于做好重点场所新冠肺炎疫情常态化防控的通知的关联性不认可，本院认为根据昆明市应对疫情工作领导小组指挥部于2020年2月20日印发的《关于加快企业全面复工复产的指导意见》第二条第三款规定，文化、体育、培训、娱乐等场所相对密闭、人员相对集聚的经营场所从严控制复工。本院认为，依被告营业执照其经营范围系室内娱乐，手工制作，故该份证据与合理认定被告复工时间具有关联性，本院对其关联性予以确认，对证明目的将综合评述。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2019年11月26日，原告即出租人（甲方）与被告即承租人（乙方）签订《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：“甲方将昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第三层的F3-12号商铺（以下简称‘该商铺’）出租给乙方使用。该商铺的建筑面积为264平方米，套内建筑面积为132平方米。租赁期限为二年，即自2019年12月5日起至2021年12月4日止。该商铺只供乙方作为天才计划亲子手工坊品牌产品（或服务）的经营之用，属于零售，具体经营品类为益智玩具零售、儿童手工、陶艺、绘画等。租金方案：第一年保底租金90元/月/平方米，即自2019年12月5日至2019年12月31日；第二年保底租金90元/月/平方米，即自2020年1月1日至2020年12月31日；第三年……合同保底租金含税总价268002.24元，首年租金乙方按一期平均支付给甲方，第一期支付时间为2019年12月5日；第2年租金乙方按4期平均支付给甲方，第1期支付时间为上年度12月25日前，第2期支付时间为3月25日前，第3期支付时间为6月25日前，第4期支付时间为9月25日起前；第三年……若乙方为新签商户则需缴纳租赁保证金39600元。质量保证金5000元，乙方须于本合同签订时向甲方支付，如本合同终止后六个月内没有任何第三方因乙方原因向甲方提出权利主张，甲方将质量保证金无息返还乙方。乙方应支付的管理费按建筑面积计算15元/月/平米。乙方需自行负担与该商铺适用有关的公共事业费（包括但不限于运营服务费、水费、电费、燃气费等）及其他费用（包括但不限于垃圾清运费、pos机使用费等）。公共事业费的计算标准以政府相关规定及公共事业收费单位收费标准为基础，由甲方结合水、电灯能源二次输送过程中的孙浩等实际情况确定，甲方有权根据该商铺独立记录表所载乙方使用量，按甲方确定的收费标准向乙方发送付款通知，乙方应于收到该付款通知后七日内至上述费用。乙方日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运等事务环节应按物业部门的管理规定执行，统一由物管部门负责清运，生活垃圾清运费按照建筑面积进行计算：餐饮0.75元/m2/月、配套0.40元/m2/月、零售0.25元/m2/月，若上述费用收取时不足15日则按半个月收取，超过15日则按整月收取。乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费等的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金：逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付上述费用累计达到30日，甲方有权解除合同，收回商铺。乙方逾期超过30日未按时向甲方足额支付租金等费用的，甲方有权解除合同并视为乙方放弃商铺内的物品所有权，甲方有权进行处置且不承担任何责任。经营条款：乙方中断、停止其经营活动到达三次或连续超过3日中断、停止其经营活动的，甲方有权解除合同并视为乙方放弃商铺内物品所有权。商铺交还：合同终止，甲方有权要求乙方按下述方式交还商铺：乙方自费将商铺内的乙方所添置的可移动物品办理该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态。违约责任：除另有约定，甲方依据本合同13.2.2条单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金39600元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿甲方损失，且赔偿甲方为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。甲方应向乙方催讨租金、管理费、公告事业费等或依据14.3条、14.4条主张权利而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用，均应由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用。”合同签订后，被告于2019年11月26日、2019年12月4日向原告支付了租赁保证金39600元、质量保证金5000元、装修押金6600元。2020年3月13日，原（甲方）、被告（乙方）签订了《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》补充协议，约定：“第一条甲乙双方同意将《租赁合同》第五条，自2020年1月1日至2020年12月31日合同租金优惠含税总价5748.39元，以实际减免后账单金额进行费用缴纳。”2020年3月18日、2020年3月26日、2020年3月30日，被告向原告发送了三份《撤铺申请》，均载明：因受新冠肺炎疫情影响，被告亏损严重，已无力承担第二季度的租金及物管等费用，请求提前撤铺，并愿以租赁合同押金抵扣原告损失。2020年3月25日，原告向被告发送了《关于天才计划合同解除函的复函》，载明不同意被告关于商铺提前撤场的申请，并请求被告按时足额缴纳商铺承租期间产生的全部费用。2020年4月9日，被告以微信方式向原告发送了2020年3月份的《商户付款通知书》，载明电费170.66元，运营服务费274.54元，合计445.20元。2020年6月12日，原告通过微信向被告发送了《解除合同告知函》，载明：因被告未按合同恢复经营，亦未按照合同条款缴纳租金等各项费用，根据双方签订的《租赁合同》第九条相关条款，原告正式通知被告于2020年6月4日解除双方签订的《租赁合同》，并且原告有权没收租赁保证金并要求被告支付违约金39600元及该商铺空铺期的全部经济损失29284.20元，被告还应继续赔偿原告损失，且赔偿原告为实现债权支出的全部费用。2020年6月20日，原告通过微信向被告出具《商户告知函》，要求被告于2020年6月21日前对商铺内现存物品进行搬离，并进行商铺装修拆除及回复，如被告未按期搬离并拆除商铺装修，原告将自行搬离、拆除及回复，由此产生的一切损失由被告承担。2020年6月23日，原告另向被告送达了《商铺拆铺通知书》，载明：被告应于2020年6月23日前完成撤场，并将商铺按《租赁合同》商铺交还标准的相关约定，将商铺恢复至毛坯原铺状态后还给原告，若原告到期未将商铺交还原告或交还不符合约定，原告有权自行采取措施，由此产生的费用由被告承担；同时载明被告应于2020年6月25日前向原告支付拖欠至合同解除日的租金等费用、逾期缴纳产生的违约金、提前撤场违约金39600元、空铺损失29284.20元及依据合同约定原告有权没收被告租赁保证金39600元。2020年6月，原告楼管方春天在微信中告知被告，要求其处理完所有应交未交费用才能进行撤场手续的办理。2020年7月13日，原告与案外人云南晓艺建筑装饰工程有限公司签订《七彩METOWN三楼F3-12号商铺（天才计划）铺面装修拆除施工合同》，约定工程内容系三楼F3-12号商铺（天才计划）铺面装修拆除，双方还就工程工期、工程价款与结算等进行了约定。原告向案外人云南晓艺建筑装饰工程有限公司支付工程款12548.08元。被告已向原告支付了2019年12月5日至2020年3月31日的租金，未向原告支付2020年4月1日起的租金，未向原告支付2020年3月1日至3月31日的电费及运营服务费。另查明，原告因本案支付律师费5000元，保全担保费5000元。本院认为，本案主要的争议焦点系：原、被告签订的《租赁合同》于何时解除？依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依据本院查明的案件事实，2020年3月13日，原、被告双方虽签订了《租赁合同》补充协议约定对2020年租金减免5748.39元，但被告于2020年3月18日、2020年3月26日及2020年3月30日分三次向原告发送了三份《撤铺申请》，均载明其受新冠肺炎疫情影响，已无力承担后续租金费用，请求提前撤铺。且自2020年4月1日起，被告未在实际使用过涉案商铺，表明双方合同履行已然陷入僵局，继续履行合同于原、被告双方而言均不利。在此前提下，本院认为被告有权单方解除合同：首先，被告未与原告协商一致提前闭铺确属违约，但其并不存在恶意违约行为，因新冠肺炎疫情爆发，云南省自2020年1月24日开始启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年5月15日才发布娱乐行业全面恢复开放和经营的通知，被告作为娱乐业经营者闭店停业，受疫情影响较为严重，继续履行合同对被告而言显失公平；其次，被告已于《撤铺申请》中载明愿已租赁押金抵扣原告损失，且多次与原告沟通请求自行拆铺已减少原告空铺损失，被告仍拒绝解除合同，有违诚实信用原则。综上，本院认定原、被之间的《租赁合同》于2020年3月30日解除。关于原告诉请的自2020年4月1日至6月4日的租金25322.88元，自2020年3月1日至2020年3月31日的电费170.66元、运营服务费274.54元，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因本院已认定涉案《租赁合同》于2020年3月30日解除，故2020年4月1日至2020年6月4日的租金属合同尚未履行部分，被告无需再支付。因被告自认其于2020年4月1日起才未实际使用涉案租赁房屋，故本院支持被告向原告支付2020年3月1日至2020年3月31日期间产生的电费及运营服务费共计445.2元。关于原告诉请的违约金7191.7元、违约金39600元、不予退还租赁保证金39600元，本院认为，原告诉请的违约金及租赁保证金本质上均系被告违约解除合同应对原告产生损失的赔偿，违约损害赔偿应遵循填平原则。本案被告提前撤铺给原告造成的损失主要系涉案房屋的空置损失，被告应予以补偿，但应适当减轻被告的违约责任：首先，被告于2020年3月已多次向原告发送解除合同的通知，并向原告请求自行拆铺以减少原告空铺期间的损失，但原告一直以被告未缴清欠款为由拒绝被告自行拆铺，直至2020年6月24日，原告才自行完成拆铺，故对此产生的扩大损失原告亦应当承担责任；其次，原告提前撤铺与新冠肺炎疫情导致其经营困难具有一定的因果关系，基于公平原则，原、被告双方应当合理分担损失。综上，本院支持原告有权扣除被告支付的租赁保证金39600元，对被告诉请的违约金不再支持。关于原告诉请的拆铺费用12548.08元，本院认为，原告虽向被告发送通知要求被告自行拆铺，但扣留了被告的出门条，导致被告实际无法实现自行拆铺，且未经被告许可，自行处置了被告店内尚存设施及物品，被告行为有违公平原则与诚实信用原则，本院对原告诉请的拆铺费用不予支持。关于原告诉请的保全担保费1000元与律师费5000元，因原、被告于合同中就律师费进行了约定，对保全担保费未进行明确约定，故本院支持原告诉请的律师费5000元，对原告诉请的保全担保费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告云南华夏耀创商业管理有限公司与被告唐颖璐签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》于2020年3月30日解除；二、被告唐颖璐于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付电费、运营服务费共计445.2元；三、原告云南华夏耀创商业管理有限公司有权扣除被告唐颖璐支付的租赁保证金39600元；四、被告唐颖璐于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2894元、保全费1169元，由原告云南华夏耀创商业管理有限公司承担2652元，由被告唐颖璐承担1411元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  董维娜二〇二〇年十一月十六日书记员  胡龙坤