河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2751号上诉人（原审被告、反诉原告）：高国民，男，1963年9月1日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：王九（系高国民妻子），住河南省叶县。委托诉讼代理人：陈赟，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张旗，男，1990年6月28日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：聂文来，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。上诉人高国民因与被上诉人张旗合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高国民及其委托诉讼代理人王九、陈赟，被上诉人张旗的委托诉讼代理人聂文来参加诉讼。本案现已审理终结。高国民上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、判决高国民与张旗2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》无效；三、判决张旗支付150000元违约金给高国民；四、本案诉讼费由张旗负担。事实和理由：一、原审判决高国民与张旗签订的《房屋买卖合同》继续履行，适用法律不当。高国民与张旗于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同》应为自始不具有法律效力的无效合同。原因有二：1.本案诉争的位于河南省叶县××镇许南路西侧的案涉房屋系高国民于2005年在其租用政府的土地上自建的房屋，不属于商品房，不可以在市场上流通自由买卖，也无法办理产权变更登记。2.案涉《房屋买卖合同》第六条显示“公证机关留存一份”，其真实意思应当是案涉合同经公证后生效，合同未经公证，则不具备法律效力。因无效合同实施的行为，只能恢复原状，故高国民应当退还620000元给张旗，张旗将收取的案涉房产的房屋所有权证等相关证件返还给高国民。一审判决高国民将无法办理产权变更登记的案涉房屋于2022年3月31日租赁期满后30内交付给张旗，并支付房屋租金22000元，没有法律依据。二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条分别规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋在没有办理所有权人变更登记前，所有权人是高国民，该房屋的租金应当由高国民享有。案涉《房屋买卖合同》第四条约定，因该房现在无法办理过户手续，待房屋能办理过户手续时由甲方(高国民)协助乙方(张旗)办理过户手续，过户所需费用由乙方(张旗)承担。张旗作为河南省叶县保安镇的常住居民，对于案涉房屋的登记情况、法律状况等现状是清楚的。根据双方合同第四条的约定，应当是待房屋办理过户手续后交付房屋。一审判决于2022年3月31日租赁期满后30内交付案涉房屋给张旗，无事实与法律依据。二、物权转让无效的商品房买卖合同，不影响相关违约条款的效力，张旗应支付150000元违约金给高国民。案涉《房屋买卖合同》第五条约定“本合同签订后，双方应严格遵守，如一方违约需向对方赔偿违约金150000元”。《房屋买卖合同》签订后的2020年5月21日，张旗在明知案涉房屋不能过户的情况下向一审法院提起本案诉讼的行为违反了房屋买卖合同的约定，应向高国民支付违约金150000元。综上，请求二审法院支持高国民的上诉请求。张旗辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。一、高国民主张案涉《房屋买卖合同》无效的上诉理由不能成立。张旗与高国民系同镇邻居，双方协商一致后签订了《房屋买卖合同》，张旗以银行转帐的方式支付给高国民620000元购房款，高国民给张旗书写了收据并将案涉房屋的《房屋产权证书》交给了张旗。张旗与高国民之间签订的《房屋买卖合同》真实有效，并无违法、违规之处。二、高国民所称案涉《房屋买卖合同》未经公证，不具备法律效力的上诉理由于法无据，我国法律并未规定合同必须进行公证才具备法律效力。三、高国民上诉称案涉房屋系自建房屋，不可在市场上流通自由买卖，也无法办理产权变更登记。事实上，案涉房屋已合法取得房屋产权证，属于“私产”，高国民的私有财产并非必须通过验收、销售许可程序，高国民的该项上诉理由不能成立。四、《房屋买卖合同》签订后，张旗按照合同约定支付了620000元的购房款，履行了合同义务，并无违约行为，高国民主张张旗支付150000元违约金无事实和法律依据。高国民无证据证明张旗违约，事实上违约方是高国民，张旗支付房款后，因高国民拒不交房，张旗才通过诉讼的方式主张权利，一审判决支持了张旗的诉请，保护了张旗的合法权利。张旗要求高国民协助办理房屋过户手续并不违法也不违约。五、一审判决依据“买卖不破租赁”的原则判令高国民于租赁期限届满（2022年3月31日租赁期限届满）后30日内向张旗交付案涉房屋是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。张旗向一审法院起诉请求：1.依法确认高国民与张旗签订的房屋买卖合同真实有效，继续履行；2.高国民对外租赁期间租金即自2020年5月份至2022年3月31日共计22000元归张旗所有；3.租赁期限届满后高国民向张旗交付房屋并协助办理过户手续。高国民向一审法院反诉请求：1.依法解除2020年5月15日高国民与张旗签订的房屋买卖合同；2.依法判令张旗支付高国民150000元违约金；3.本诉及反诉费用由张旗负担。一审法院认定事实：2020年5月15日，高国民（甲方）与张旗（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：一、甲方自愿将其所有位于叶县××镇许南路西侧，建筑面积264平方米的房屋出卖给乙方，房权证号为叶房私字第**。二、该房屋出卖价款为陆拾贰万元整（小写620000.00元），在本合同签订时由乙方一次性支付给甲方（通过银行转账的方式打至甲方儿子高朋飞的银行账户，开户行：中国农业银行股份有限公司深圳福田保税区支行，卡号：62×××74）。四、因该房屋现在无法办理过户手续，待房屋能办理过户手续时由甲方协助乙方办理过户手续，过户所需的费用由乙方承担。五、本合同签订后，双方应当严格遵守，如一方违约需向对方支付违约金150000元。六、本合同经甲乙双方签字之日生效，本合同一式三份，甲乙双方各持一份，公证机关存留一份，具有同等法律效力。2020年5月16日，高国民出具收据一份，载明“今收到张旗（）购房全款（人民币大写）陆拾贰万元整，此款作为本次房屋买卖的房款。共计（人民币大写）陆拾贰万元整。现已全部结清。收款人：高国民身份证：收款日期：2020年5月16日”。2009年7月15日，高国民为其位于叶县××镇许南路西侧两层混合结构面积为264平方米的商业用途房产一处，办理房产登记，登记所有人为高国民，房房产证号为：叶房私字第**。019年2月29日，高国民（甲方）与杨春雷（乙方）签订房屋租赁合同书一份，甲方将自己的一所新房屋门面房两间租给乙方使用，该房屋坐落在本镇××路西侧，楼房底层，具体协议内容如下：一、租期：2019年3月31日至2022年3月31日。二、年租费壹万贰仟元整（12000.00元），水电费由乙方自负。高国民认可三年租金已收，张旗认可签订买卖合同的时候知道高国民将房屋出租给杨春雷的事实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第八条规定：依法成立的合同对双方人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张旗与高国民签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，即使合同第六条约定“公证机关留存一份”，但并不意味着公证机关不留存，合同自始无效。合同签订后，张旗已经按照合同约定支付了620000元的购房款，高国民也将涉案房产的房屋所有权证书交付张旗，该份合同应当对双方当事人具有法律约束力。张旗要求继续履行与高国民签订的《房屋买卖合同》并无不当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《房屋买卖合同》签订时高国民将涉案房产正出租他人的情况已明确告知了张旗。根据上述法律规定，张旗要求高国民在租赁合同到期后交付房屋的请求并无不当，予以支持。涉案房屋因原有租赁期限尚未届满不能及时交付，但收取房屋租金的权利应在张旗支付房屋价款后转移至张旗。租赁合同约定的年租金为12000元，高国民亦认可已收取了三年租金共计36000元，而自《房屋买卖合同》签订之日至租赁期限届满之日共计22个月，租金应为22000元，张旗要求高国民返还该部分租金，理由正当，予以支持。高国民辩称在双方签订《房屋买卖合同》时口头约定租赁期限届满交付房屋，租金也由其收取，张旗并不认可，高国民也无证据加以证实，故对其该项辩解理由，不予支持。《房屋买卖合同》第四条约定：因该房屋现在无法办理过户手续，待房屋能办理过户手续时由甲方协助乙方办理过户手续，过户所需的费用由乙方承担。可以说明双方在签订《房屋买卖合同》时，对房屋无法办理过户手续的情况知情并认可，因此，就何时办理房屋过户手续的问题，仍应当按照合同第四条约定的方式处理，双方可待办理过户手续条件成就时另行协商解决，现张旗要求在高国民在交付房屋时即刻协助办理过户登记手续，理由不足，不予支持。张旗在支付购房款后，房屋不能交付，租金也不能收取的情况下提起诉讼，并不构成违约，也构不成解除合同的法定事由。高国民提起反诉要求解除合同并支付150000元的违约金，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张旗与高国民签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、高国民于判决发生法律效力之日起十日内支付张旗房屋租金22000元；三、高国民于租赁期限届满（2022年3月31日租赁期限届满）后30日内向张旗交付位于叶县××镇许南路西侧两层混合结构面积为264平方米的商业用途房产一处，房产房产证号为叶房私字第**；驳回张旗的其他诉讼请求；五、驳回高国民的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10000元，由张旗负担；反诉案件受理费3300元，由张旗负担。本院二审期间，高国民围绕上诉请求依法提交了五组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高国民提交的第一组证据为高国民之妻王九与房屋买卖中间人许朋飞的通话录音光盘1张及录音整理记录1份，高国民拟通过该组证据证明高国民与张旗在房屋买卖时约定租金归高国民所有。高国民提交的第二组证据为高国民的电话拨打记录，高国民提交的第三组证据为高国民与张旗的微信聊天记录。高国民拟通过第二组、第三组证据证明，高国民积极配合张旗办理房屋过户手续，而张旗不予配合，不接电话，不回微信，提起本案诉讼，张旗在一审诉状中所述不属实。高国民提交的第四组证据为从叶县不动产登记中心调取的案涉房屋的产权登记资料，高国民拟通过该组证据证明案涉房屋未办理合法的用地手续，是将租用房屋拆除后重建的私房，占用的是集体土地，不能上市交易，案涉《房屋买卖合同》应认定为无效。高国民提交的第五组证据为杨春雷于2020年9月16日出具的情况说明，高国民拟通过该组证据证明杨春雷自认房租只交到2021年3月31日，一审认定房租收取至2022年3月31日是错误的。张旗针对高国民提交的第一组证据的质证意见为，王九不是案涉合同签订的主体，王九与许朋飞的录音不具备法律效力，且该录音也并未显示张旗在买卖房屋时存在过错。从录音可以看出，王九是有引导性地对许朋飞进行发问，许朋飞并未做出具体陈述。张旗针对高国民提交的第二组证据的质证意见为，通话记录之所以显示电话未接通，是因为张旗是跑大车搞运输的，在行驶中张旗不接电话是为了维护其自身安全，张旗不接高国民的电话并不违背法律规定，也不能证明张旗存在过错。张旗针对高国民提交的第三组证据的质证意见为，该微信聊天记录的内容没有证明力，应不予采信。张旗针对高国民提交的第四组证据的质证意见为，对该证据的真实性无异议，该证据恰恰证明了案涉房屋有建设工程规划许可证，属于私人房产，高国民取得房屋产权证书符合法律规定。张旗针对高国民提交的第五组证据的质证意见为，杨春雷未出庭作证，其证言不具备法律效力，不能证明杨春雷真实意思表示，应不予采信。一审中，高国民已经向法庭提交了其与杨春雷签订的合同，一审判决已予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨春雷系案涉房屋的现承租人，杨春雷虽未出庭作证，但其本人出具书面证言证明房租交至2021年3月31日；二审庭询中，审判人员也通过电话对杨春雷进行了询问，杨春雷自认房租是每年一交，2020年3月份向高国民交纳了2020年3月至2021年3月的房租。故本院认定，杨春雷向高国民交纳房租至2021年3月31日，2021年4月至2022年3月31日的房租尚未交纳。除此外，二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一、案涉《房屋买卖合同》的效力应如何认定，一审判令继续履行是否适当；二、一审判令高国民支付张旗租金22000元是否正确；三、一审未支持高国民要求张旗支付150000元违约金的主张是否适当。对此，本院针对双方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于案涉《房屋买卖合同》的效力应如何认定，一审判令继续履行是否适当的问题。案涉《房屋买卖合同》系双方当事人自愿签订，应视为双方当事人的真实意思表示。案涉房屋系自建房屋，具有《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，高国民二审中提交的《私有房屋所有权登记审批表》的“初审意见”一栏载明“根据产权人提供的房屋资料，通过现场实际勘查丈量，尺寸准确无误，四至墙界清楚，房屋产权来源明确，四邻无争议。同意申报确权。”“复审意见”及“批示”栏均由相关工作人员签字并加盖“叶县房地产管理局”印章。本院认为，从现有证据来看，不足以认定案涉《房屋买卖合同》存在法定无效之情形，在张旗已依约支付购房款620000元的前提下，一审判令继续履行并无不当。高国民的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审判令高国民支付张旗租金22000元是否正确的问题。案涉《房屋买卖合同》未涉及案涉房屋是否租赁他人，租金由谁收取等事项，高国民也未提交充分有效证据证明其与张旗达成了由高国民获得杨春雷所交租金的一致意见。高国民关于案涉房屋在没有办理所有权人变更登记前，租金仍应由高国民享有的上诉理由不能成立，本院不予支持。在二审中，承租人杨春雷自认租金仅交至2021年3月31日，2021年4月1日至2022年3月31日的租金尚未向高国民支付。因此，本院认为，高国民应向张旗返还其已收取的自《房屋买卖合同》签订之日至2021年3月31日期间约10个月的租金10000元。至于2021年4月1日至2022年3月31日的租金12000元，应由承租人杨春雷向张旗交纳。三、关于一审未支持高国民要求张旗支付150000元违约金的主张是否适当的问题。案涉《房屋买卖合同》签订于2020年5月15日，2020年5月16日张旗已支付全部购房款620000元，张旗并无明显违约之行为。公民有权通过民事诉讼保护自身合法权益，张旗通过民事诉讼主张案涉房屋的相应权利，并无不当。因此，高国民要求张旗支付150000元违约金无事实和法律依据，其关于待房屋办理过户手续后再向张旗交付房屋的上诉理由也不能成立，本院均不予支持。综上所述，高国民的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初1566号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初1566号民事判决第四项，即“驳回原告（反诉被告）张旗的其他诉讼请求”；三、变更河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初1566号民事判决第二项为：“高国民于本判决生效之日起十日内支付张旗房屋租金10000元”；四、驳回张旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10000元，由高国民负担9848元，由张旗负担152元；反诉案件受理费3300元，由高国民负担。二审案件受理费10000元，由高国民负担9848元，由张旗负担152元。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李双双审判员  李 洁二〇二〇年十一月九日书记员  段奇敏