浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3412号原告：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地绍兴市人民西路**。法定代表人：顾妮妮。委托诉讼代理人：樊建萍，女，公司员工。委托诉讼代理人：陈金根，男，公司员工。被告：胡银爱，女，1949年4月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司与被告胡银爱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊建萍和被告胡银爱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、被告给付所欠物业管理服务费人民币2480元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据2003年12月30日原告与绍兴市建设开发公司签订的《物业管理委托合同》、2014年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》及2017年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，约定由原告向被告位于绍兴市越城区××花园××幢××室房产提供物业服务。被告自2004年1月1日起至2015年12月31日、2016年1月1日起至2019年12月31日，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费1440元、1040元，合计2480元，原告多次通过上门催讨及通过邮寄律师函、门前张贴通知等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。被告胡银爱辩称：一、原告押着我的600元押金（交房时交的），说要给我交物业费，但是没有帮我交进去。交房时，交了600元押金。几年内房子不装修的人家，叫我们可以退回去这个钱，以后如果要装修了，垃圾要自己出钱清理掉。后面我去问他们要这个600元，他们说已经交上去了，再拿出来很麻烦，我们可以帮你交物业费，我觉得这样是可以的，结果后来没有给我交进去。二、我交过物业费的，另外票据都丢掉了，就只有一张了，因为想不到我今天要来法院。三、这个物业我不要，他们对我没有好处，只有坏处。房子要倒了，我老人住着也不来给我修。家里进贼，自行车也被偷过，物业在和不在一个样。他们经常来拔我的插头。我墙壁坏掉的事情，我老太太不懂，既然开发商说要叫物业修，物业觉得应该开发商修，这么多年为什么不和我说？他们自己说不给我修好的话，物业费不交也没事的。四、报纸上登过，如果物业没做好，不需要交物业费。没有来通阴沟，水都满出来了。我认为不需要交物业费。双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提供的物业管理委托合同3份、关于调整龙洲花园物业费的意见公示1份、通知1份、催收律师函1份，物流查询信息1份，被告表示不知情，因系原件，本院对证据真实性依法予以认定；住宅区物业管理入住合同复印件1份、住宅区住宅（或营业房）移交表1份，被告认为非本人签字，当时三人去收房，其不会写名字，可能是女儿或侄女签字，结合被告实际收房入住的情况，本院对该证据的证明力依法予以认定；2010年6月7日管理处安保值班登记表1份，能够证明原告制作并保存了该登记表，对登记表中的签名真实性无法核实。被告提供的押金收据一份、物业费收款收据一份，分别加盖绍兴市建设开发公司（现绍兴市建设开发集团有限公司）和原告印章，本院依法予以认定；接受案件回执单1份，能够证明被告家中失窃并报案的事实，本院予以认定；申诉资料1份，系原告陈述，有证明人签名，但证明人未到庭，真实性无法核实。经被告申请，本院向绍兴市建设开发集团有限公司核实被告住所墙壁报修及后续处理情况，该公司书面回复未接到过该户业主提出的墙壁与地面开裂的报修申请，也不存在移交给本案原告处理问题。本院经审理查明：2003年12月30日，原告与绍兴市建设开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告为龙洲花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年1月1起至业主委员会成立止，物业管理服务费：住宅房屋和非住宅房屋由原告按物价部门相关文件（住宅小区按小套8元/月、中套10元/月、大套12元/月、100平方米以上14元/月，除环秀园外。非住宅按建筑面积在30平方米以下，20元/月）向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按实际情况经业主委员会同意后进行调整（报市物价局备案）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年7月1日，原告与绍兴市龙洲花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告为龙洲花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2014年7月1起至2017年6月30日，物业管理服务费：住宅房屋（除环秀园外）现暂仍按绍市价房[2001]60号及绍市发改价[2005]122号文件规定，建筑面积在50㎡以下8元/月；50㎡-75㎡（含）10元/月；75㎡-100㎡（含）12元/月；100㎡-125㎡（含）14元/月；125㎡-150㎡（含）16元/月；非住宅建筑面积在30㎡以下17元/月，每超10㎡加收4元；环秀园75幢-84幢0.8元/㎡·月；其余为0.5元/㎡·月。管理服务费的标准的调整，根据实际情况管理成本经双方协商后进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2015年10月15日，绍兴市龙洲花园业主委员会出具《关于调整龙洲花园物业费的意见公示》一份，对调整龙洲花园物业费标准进行公示，公示时间为2015年10月15日-10月30日。2015年11月15日，绍兴市龙洲花园业主委员会向原告出具《通知》一份，载明“经本业主委员会讨论同意，并按法定程序进行了征询、公示。现同意从2016年元旦起，龙洲花园（环秀园除外）物业费为每平方米每月为人民币三角。”2017年6月27日，原告与绍兴市龙洲花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告继续为龙洲花园提供物业管理服务，委托管理期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，物业管理服务费：住宅房屋（除环秀园外）：0.3元/㎡·月；环秀园75幢-84幢0.8元/㎡·月；其余为0.5元/㎡·月。管理服务费的标准，可根据实际管理成本经双方协商后进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。被告胡银爱系龙洲花园小区36幢102室业主，建筑面积自认72平方米。被告于2003年8月5日向绍兴市建设开发公司（现绍兴市建设开发集团有限公司）缴纳费用600元，为暂收物业费200元，垃圾清运费200元和晒衣架费200元。因晒衣架已装，原告同意暂收物业费200元和垃圾清运费200元抵扣本案物业费。2015年4月21日，被告向原告交纳2014年1月1日至12月31日的物业费120元。2010年6月7日，被告家中被盗，家属报案：2010年6月7日19时30分至20时期间，位于龙洲花园****被人爬窗进入，室内物品翻动，经查被盗放于房间柜上包中钱包内人民币270余元及一些翡翠珠子，总损失价值470余元。原告提供的2010年6月7日17时-2010年6月8日1时管理处保安值班登记表显示，该班3人，每小时巡逻、19:20呼叫喇叭2次、20:20呼2次。被告书面申诉资料记载，其入住本案房产后发现有不少质量问题，沙灰多处脱落，马上向开发商联系，开发商上门来看过，但看后一直没有提出解决的方案，多次交涉无结果，在2013年4月只能自己花钱进行装修。并非无故拖欠物业费，房屋破损的事实总归存在，有多位邻居亲眼目睹可以作证。该申诉资料左下角证明人处有5人签名。本院认为，原告先后与绍兴市建设开发公司（现绍兴市建设开发集团有限公司）及绍兴市龙洲花园业主委员会签订的3份《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对业主具有约束力。本案中，原告已为被告房屋所在小区提供物业服务，被告理应按照合同约定向原告交付物业服务费用。故对原告要求被告支付2004年1月1日起至2019年12月31日止的物业费2480元的诉请，本院对其中的1956.80元（10元*12月*11年+72平方米*0.3元*12月*4年-200元-200元）予以支持，超过部分不予支持。被告胡银爱抗辩房屋存在质量问题，证据不足，且即使抗辩属实，亦系被告与开发商之间的法律关系，不能因此拒交物业费；被告家中财物被盗，但小区物业安保并不能绝对避免偷盗，原告已经提供了值班登记表，被告不能证明原告对该偷盗事件负有过错，亦不能因此拒交物业费；被告抗辩原告服务不好，未提供证据，且物业服务难以尽善尽美，物业服务过程中的轻微瑕疵不构成严重违约的，业主以此主张拒付或少付物业服务费用，依法不能成立；被告认为不需要物业而不交物业费，于法无据，本院不予采纳。本院同时认为，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，业主不交物业费将导致物业管理服务正常运行所需经费无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害其他业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡银爱支付原告绍兴市建发物业管理有限责任公司2004年1月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1956.80元，于本判决生效之日起三十日内；二、驳回原告绍兴市建发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担11元，被告负担39元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  何鲁峰人民陪审员  金月琴人民陪审员  陈锡鸣二〇二〇年十一月十三日书 记 员  王诗诗附：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1