安徽省泗县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1324执异56号 异议人（案外人）：徐州国电电气工程有限公司。 住所：徐州市云龙区子房东路**。 统一社会信用代码：91320300744803615W。 法定代表人：董作联，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘会武，安徽金臻律师事务所律师。 申请执行人：伊延娟，女，1962年12月26日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：李胜，安徽安康律师事务所律师。 被执行人：泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司。 住所地：泗城镇西关华府。 统一社会信用代码：913113240584992119. 负责人：廖宇。 本院在执行申请执行人伊延娟与被执行人泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司民间借贷纠纷一案中，于2020年5月12日作出（2020）皖1324执654号执行裁定书，查封了泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司C-1#107207等房屋2020年9月2日作出（2020）皖1324执654号之二执行裁定书，拍卖泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司C-1#107207房屋。异议人徐州国电电气工程有限公司向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 案外人徐州国电电气工程有限公司向本院提出请求事项:依法终止对泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司C-1#107207房屋的拍卖。事实和理由:异议人与泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司已经签订购房合同，泗县宏鑫房地产开发有限公司将C-1#107207房屋出售给异议人，异议人交付了购房款，并实际占有。现该房屋由异议人出租给第三人，并且已经装修经营超市。依据执行异议的有关规定，特向贵院提出异议，上述异议恳请贵院采纳。 申请执行人伊延娟辩称：本案应当适用执行异议复议第29条，不是28来审查，根据涉案事实，异议人没有和涉案房地产公司签订房屋买卖合同，即便签订合同，那么本案异议人也没有向被执行人支付购房款，为什么没支付，异议人不能证明基础合同履行验收情况，同时异议人不能提供房地产公司出具的收款收据，异议人所说交付房款事实不能成立，房地产公司也没有将涉案房屋交付给异议人，基于其没有交付房款的事实，同时履行基础合同事实不存在，即便房地产公司有交付房屋的事实，也应当交付房屋的相关履行手续，综合案情泗县宏鑫房地产开发有限公司没有交付一切手续，由此推定，房屋交付不存在，同时异议人提出的一系列证人证言不能证明合法占有涉案房屋事实。请求法庭驳回异议人申请。 被执行人泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司未作答辩。 经审查查明：申请执行人伊延娟与被执行人泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司民间借贷纠纷一案，安徽省泗县人民法院于2019年10月21日作出（2019）皖1324民初3155号民事判决书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告周明在判决生效后十日内偿还原告伊廷娟借款本金1000000元及利息（自2017年4月24日起按年利率24%计息至借款履行完毕时止）；二、被告泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、驳回伊廷娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，保全费5000元，合计19700元，由被告周明负担，泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司承担连带清偿责任”。因被执行人泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人伊延娟申请，本院于2020年4月10日立案执行。执行中于2020年5月12日作出（2020）皖1324执654号执行裁定书，查封了泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司C-1#107207等房屋，2020年9月2日作出（2020）皖1324执654号之二执行裁定书，拍卖泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司C-1#107207等房屋。异议人徐州国电电气工程有限公司在本院审查中，提供了两组证据，第一组证据系异议人和泗县泗县宏鑫房地产开发有限公司签订的电力工程委托合同书复印件一份，签订时间是2014年12月18日，泗县宏鑫房地产开发有限公司销售专用收据一份、情况说明一份、配电工程联系单、送电确认单，该组证据共5份，证明异议人作为发包方泗县宏鑫房地产开发有限公司电力工程安装的承建方且依据合同履行了约定的工程，已经完工，经过结算工程款是6171400元，收款方式是房屋抵款方式，房价是700多万，又交了100万现金，总共是19套；第二组证据系异议人和泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司签订的电力工程委托合同书一份、证明一份及银行转款记录，证明是2014年10月1日三湾分公司出具给苌超，苌超是徐州国电实际控股人，配电工程实际是徐州国电建设的，异议人与泗县宏鑫房地产开发有限公司三湾分公司签订的强电工程，合同约定以工程款抵付房屋，同时还出具证明用工程款抵付了门面7间加储藏室（含涉案房产），另外支付100万现金，正好和房屋价值相等。经审查查明，1000000元付款人系苌超，收款人系缪宇，转款时间是2014年8月14日，收款时间是2014年12月9日。异议人未能提供涉案的房屋买卖合同。现异议人认为本院对上述房产的查封、拍卖侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定了不同的保护要件，即第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第29条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。从适用对象看，二者确属于一般规定与特别规定的关系。但从法理上分析，当两个法条法律效果相互排斥时，特别规定优于一般规定；当两个法条法律效果相同时，则可以选择适用。故本案可以依据第28条来审查。根据28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人徐州国电电气工程有限公司没有提供与被执行人之间的书面买卖合同；异议人虽然提供了被执行人出具一份证明及银行转款记录，证明异议人已经缴纳1000000元购房款，余款用工程款抵付，但没能提供正式的付款收据，且付款人与收款人均不是本案异议人及被执行人，付款时间与收款时间亦不一致，故此1000000元不能够证明系异议人向被执行人交付的购房款，不满足已支付所有购房款这一条件。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,裁定如下: 驳回异议人徐州国电电气工程有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  于 海 审 判 员  吕庆要 人民陪审员  周维成 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  赵 洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条：对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。