广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8768号原告（反诉被告）：袁沛棠，男，1974年4月28日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441***1********676。委托诉讼代理人：张念超，广东林德律师事务所律师。被告（反诉原告）：丰丽强，男，1987年6月5日出生，汉族，身份证住址：江西省丰城市************，公民身份号码：362************813。原告袁沛棠诉被告丰丽强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，被告丰丽强提出了反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁沛棠及其委托诉讼代理人张念超、被告丰丽强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即从原告所有的常平镇袁山贝步行街房屋中迁出，将房屋交还给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金3700元及利息18元（利息以3700元为基数，自2020年3月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，暂算至2020年4月15日为18元）；3.被告向原告支付房屋占有使用费1850元（占有使用费按照每月3700元的标准，从2020年4月1日算至房屋实际交付之日止，暂算至2020年4月15日为1850元）；4.被告支付污水处理费生活垃圾处理费416.50元、水费558.80元、电费923.16元，合计1898.46元；5.确认原告无需向被告退还押金5000元；以上合计：12466.46元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原告和被告签订《房屋出租合同书》，约定被告承租原告所有的位于常平镇步行街第二层至第六层共32间约750㎡的房屋，租期三年，租期从2017年4月1日至2020年3月30日止；每月租金3700元，被告于当月5日前付清当月租金；水电费等由被告承担；被告向原告支付押金5000元，如被告违约，原告不退回押金；合同到期后，所安装的水电及不动产全部归原告所有。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用。被告在租赁期最后一个月故意拖欠租金和水电费。2020年3月30日租赁合同到期，原告向被告要求交付房屋并支付拖欠的费用，但被告拒不迁出房屋，无奈原告报警寻求公安部门解决。常平镇人民调解委员会组织双方调解，被告坚持对房屋有装修投资为由拒绝搬离。原告又委托律师向被告发送律师函，要求被告交付房屋并支付拖欠的费用，但被告仍置之不理。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告丰丽强口头辩称，原告应赔偿被告装修费并退还押金。被告丰丽强提出反诉请求：原告赔偿被告装修费9660元，并退还房屋押金5000元。事实和理由：原告在不合法的情况下并没有书面通告强行收回房屋，并强行拆除水电表，影响到租客的正常撤离，如租客在停电停水情况下撤离中途出现意外，原告这种行为就是犯法行为。合同期满，原告没有在同等的情况下把房屋租给了他人。原告对被告的反诉口头辩称，一、原告不应当赔偿被告的装修费，双方合同约定合同期满后水电及不动产全部归出租方所有；二、押金5000元不应当退还，合同第九条约定，被告拖欠租赁期间的房租，已严重违约。本院经审理查明事实如下：2017年3月30日，原告与被告签订《房屋出租合同书》（以下简称案涉合同），约定：一、原告将位于常平袁山贝步行街房屋750平方米（以下简称案涉房屋）出租给被告，租赁期限由2017年4月1日至2020年3月30日，月租费为3700元，被告每月5日前付清本月租金，被告向原告支付5000元押金，押金在租期满后退回给被告；二、在房屋现有的状况下，被告需要装修及水、电安装，增容费全部由被告负责；三、在合同期内，如被告中途退出及每月不按时交租的作违反合同处理。如原告违反合约的，要付回被告押金，并补偿被告5000元损失费。原告提供的微信聊天记录，显示双方于2019年12月5日商谈案涉房屋的租金，原告表示“反正我这个房子没有这个价格，我宁愿就是不租了”。被告对该记录真实性确认。2020年3月30日，案涉合同到期，原告要求被告搬出案涉房屋，被告以自己对房屋进行装修投资为由拒绝，双方经东莞市常平镇人民调解委员会驻金美派出所人民调解室调解不成。被告主张其提出用押金抵扣2020年3月的房租，原告不同意，双方在2020年3月30日发生争议去了派出所，但没有解决，原告在2020年4月7日左右停电，4月12、13日停水，因停水停电，租客未向被告交租，所以被告未向原告交2010年3月、4月的租金，2020年4月租客及被告均离开案涉房屋，被告曾打电话让原告来收房子，部分租客未交还钥匙给被告，部分房间被告有钥匙。原告确认在2020年4月停水停电，但被告仍擅自拉电使用。原告提供2020年4月20日的报警回执，主张该日原告至案涉房屋处查看，被被告的母亲及其他家人殴打驱赶，原告报警处理。被告对报警回执的真实性确认，但对原告主张的内容不确认。被告提供收款收据，主张其在案涉出租物内安装了空调、热水器、床等，即其主张的装修费。原告表示被告如有安装，应自行拆走。经本院要求且双方确认，双方于2020年7月30日在双方在场的情况下，被告拆走了其安装的空调、热水器，被告将案涉房屋的钥匙交给了原告。原告提供广东省其他非税收入通用票据、收据、发票，主张原告为被告承租的案涉租赁物缴纳了2020年2月24日至3月23日的污水处理费及水费、2020年3月生活垃圾处理费、2020年3月1日至4月13日的电费，合计1898.46元。被告对此确认。原告提供常平镇民房报建证明、东莞市常平镇民房施工许可证、东莞市民房住宅工程竣工验收证书、东莞市常平镇民房建设审批表，主张案涉房屋经合法报建。截至本案庭审辩论终结前，原告未向本院提供案涉租赁物的产权证或建设工程规划许可证。经本院释明，原告表示如案涉合同被认定为无效，则将租金改为占用使用费，其他诉讼请求不变，被告表示其诉讼请求不变。以上事实，有房屋出租合同书、微信聊天记录、报警回执、收据、发票、人民调解协议书及庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉合同虽系双方的真实意思表示，但截至一审辩论终结前，原告未提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或者房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将因租赁关系而产生的押金5000元退还给原告。双方于2020年7月30日在双方在场的情况下，被告拆走了其主张的电器等物品，被告交还了钥匙给原告，视为被告交还了案涉房屋给原告，原告取得了案涉房屋的使用权，本院予以确认。被告已拆除其安装的电器等，对其反诉的装修费，本院不予支持。案涉合同虽然无效，但被告已实际占有使用原告享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。结合被告交还房屋给原告的时间，本院支持被告应支付给原告的占有使用费计算为：3700元/月×4个月+3700元/月÷31天×30天=18381元。被告对原告主张的水电费合计1898.46元无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告袁沛棠与被告丰丽强于2017年3月30日签订的《房屋出租合同书》无效；二、原告袁沛棠应于本判决发生法律效力之日起五日内退回被告丰丽强押金5000元；三、被告丰丽强应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告袁沛棠尚欠的截至2020年7月30日的房屋占有使用费18381元；四、被告丰丽强应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告袁沛棠垫付的水电费合计1898.46元；五、驳回被告丰丽强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56元，由被告丰丽强负担。原告袁沛棠已预交。反诉受理费83元，由被告丰丽强负担，被告丰丽强已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年九月七日书记员 陈文英王柳垚李晓琳（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。