山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11642号上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人：黄裕辉，董事长。委托诉讼代理人：任迎春，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕延芹，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张睿彬，男，1984年1月11日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：石正阳，山东凌岳律师事务所律师。原审第三人：山东神州天怡旅业发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑见，董事长。上诉人江苏南通三建集团股份有限公司(以下简称南通三建公司)因与被上诉人张睿彬及原审第三人山东神洲天怡旅业发展有限公司(以下简称天怡公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服济南市章丘区人民法院(2020)鲁0181民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。南通三建公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由张睿彬承担。事实和理由：一审法院认定事实认定错误，适用法律错误。一、一审法院在认定《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》（以下简称入会暨认购协议）协议性质、张睿彬是否合法占有、支付款项是否是购房款、买受人对于未过户登记有无过错四个方面均违背物权期待权理论的适用原则，导致事实认定错误。物权期待权的设立是基于我国不动产登记制度不完善，为了保护履行了必要义务但非因自身原因未办理过户登记的买受人的现实情况。在执行程序中的物权期待权是对债权的物权化，是对无过错不动产买受人接近物权的特别优先保护，是对我国不动产物权登记原则的突破，给予债权以物权的效力，根据现有的司法观点和学术观点，物权期待权的适用应当从严掌握。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复审案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第28条规定了对无过错买受人物权期待权的保护。根据物权期待权的从严适用原则，对《规定》排除执行应同时具备的四项情形的认定法院均应从严。但一审法院在协议性质认定、张睿彬占有、支付款项性质、未办理过户登记过错问题的认定上均采取极其宽松认定态度，导致事实认定错误。二、一审法院认定，张睿彬与天怡公司签订的入会暨认购协议是房屋买卖合同；张睿彬向第三人支付款项为购房款；张睿彬在诉争房屋查封之前占有房屋且该占有系合法占有；张睿彬未办理过户登记是因为天怡公司原因既而认定足以排除法院的强制执行，但上述事实均认定错误。1.入会暨认购协议从名称上看不是商品房买卖合同，内容中亦约定双方日后会另行签订商品房买卖合同。且协议约定内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同必须具备的要素内容，不应将入会暨认购协议草率认定为是双方商品房买卖合同。（1）入会暨认购协议严重缺少商品房买卖合同应当具备的必要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定为商品房买卖合同应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容。但涉案入会暨认购协议缺少以下重要部分：1.当事人住所；2.商品房的销售方式；3.交付使用条件；4.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；5.公共配套建筑的产权归属；6.办理产权登记的有关事宜及违约责任。上述可以看出入会暨认购协议缺少《商品房销售管理办法》规定的近半数内容，且对于交付条件及办理产权登记等极为重要内容没有进行约定。一审法院认定“基本具备《商品房销售管理办法》十六条规定的商品房买卖合同主要内容”，与事实情况严重不符。（2）根据协议名称和协议签订目的入会暨认购协议不是商品房买卖合同。协议全称为《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》而不是商品房买卖合同。协议在前言部分明确写明张睿彬签订该协议的目的是申请加入天怡养生会，对入会事宜的约定，而非进行商品房买卖进而获得房屋所有权。协议的一、二、三条分别约定“入会申请”“会员类型及会员待遇”“入会形式”。在约定形式上与常规的商品房买卖合同出入巨大，一般购房者不会认为签订这样一份协议就是《商品房买卖合同》。南通三建公司认为，根据协议名称和内容判断张睿彬签订该份协议是为了入会使用房屋而非购买房屋获得所有权。即使体现购买意向，也因缺少商品房买卖合同的主要内容不能认定为商品房买卖合同。又没有另行签订房屋买卖合同固定意思表示，该协议无论如何不能认定为房屋买卖合同。（3）协议对于另行签订《商品房买卖合同》做了明确约定。根据协议第三条：“乙方按本协议及甲乙双方另行签署的《商品房买卖合同》约定支付购房款后无需另行支付会员费”可以看出双方就涉案房屋会另行签订书面的《商品房买卖合同》，且购房款必须是双方另行签订《商品房买卖合同》后重新确定。一审法院不应超过当事人自主约定认定涉案协议为房屋买卖合同。至于张睿彬为何不要求另行签订书面购房合同，若双方对于涉案房屋真实买卖交易，则应该有相应的合同文本对办证期限、违约责任等事项做出约定，而张睿彬却放弃该权利，结合本案事实及张睿彬提交其他有关房屋使用证据可以认定，张睿彬与天怡公司之间非真实房屋买卖关系而是会籍服务合同关系或者是长期租赁合同关系。（4）入会暨认购协议违反强制性法律规定，即使是商品房买卖合同亦因违法而无效。入会暨认购协议签订时间为2014年11月1日，当时涉案楼盘尚不具备出售条件。即使张睿彬与天怡公司具有买卖房屋的合意，但是双方之间就涉案房屋达成的所谓的“买卖”行为明显违反法律的强制性规定或者因属于以合法形式掩盖非法目的情形从而导致合同无效。如张睿彬明知实际不是入会协议而是房屋买卖而签订，事后又未积极要求另行签订约定的《商品房买卖合同》，并非善意买受人，所产生的一切不利后果均应自行承担，而不能因其恶意和怠于行使权利损害执行申请人的权益。综上，入会暨认购协议内容和形式均约定是以入会为目的，又严重缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容的情况下，一审法院认定入会暨认购协议系商品房买卖合同事实属认定错误。2.一审法院将张睿彬所支付款项认定为购房款缺乏事实依据。如上所述，一审法院将入会暨认购协议认定为商品房买卖合同是事实认定错误，入会暨认购协议约定的款项性质当然也不是购房款。且根据协议第三条：“乙方按本协议及甲乙双方另行签署的《商品房买卖合同》约定支付购房款后无需另行支付会员费”只有签署过《商品房买卖合同》之后的款项才能确定为购房款。另外，涉案房屋的转账主体、开具凭证均不符合一般的商品房买卖交易习惯，不能印证转款为购房款。（1）转账人张国强不是入会暨认购协议合同主体，2015年4月15日转账记录没有事由记载，不排除其与第三人其他业务往来事实。（2）本案交易额较大，张睿彬没有索要发票，只有天怡公司开具的收据，收款收据上亦未载明缴纳款是购房款，只显示是“暂存款”或“暂收款”，且不论款项性质为何。既为暂收暂存，还有返还可能，如何能证实案外人向天怡公司支付的款项是购房款。一审法院在缺乏其他证据印证下仅凭转账数额与协议约定一致即认定为购房款证据不足。综上，将案外人向天怡公司的转账认定为张睿彬的购房款，缺乏事实依据，且交款、凭证都不符合房屋买卖的交易习惯，现有证据不足以认定该款为购房款。即使协议里能体现张睿彬些许买房意向，根据约定该款也应当在签订正式的房屋买卖合同之后方能确定性质，否则购房款、入会费亦或其他费用不能确定。根据物权期待权适用原则一审法院对款项性质的认定错误。3.一审法院认为只要入会暨认购协议书认定为房屋买卖合同，张睿彬就当然合法占有。但事实上张睿彬未在涉案房屋实际居住，不能达到公示效果。即使证明其确实在涉案房屋处居住，该“居住”也不是基于合法有效的房屋买卖关系。不符合《规定》第二十八条第二款“合法占有”的法律概念。《规定》第二十八条第二款“合法占有”效果方面南通三建公司同意一审法院观点，即购房者必须以占有使用的方式对外进行公示以替代办理产权登记的公示效果。但是一审法院仅凭签订过的入会暨认购协议是商品房买卖合同就认定张睿彬已经合法占有明显不妥。如果仅凭签订过房屋买卖合同就直接认定为已经合法占有，那么《规定》第二十八条第二款“合法占有”规定就没有必要，所以《规定》“合法占有”必须是真实实际居住才能实现公示效力和保护善意买房人有房居住的立法原意。物权期待权的合法占有必须要有公示外观，即公开、醒目、持续居住行为，只交钥匙而无实际使用等隐蔽行为不能体现公示效果。但据南通三建公司现场查看，涉案房屋院内杂草丛生、室内没有基本生活用品，不符合有人实际生活居住的生活场景。张睿彬所提供的物业费、维修基金、电费凭证只是收款收据，且瑕疵众多。（1）收款方式记录为转账而非现金，但没有转账记录相印证。（2）维修基金必须交给房地产主管部门指定的商业银行专用账户，该款无转账记录印证，无法确认是否真实缴纳。（3）交款单位不是张睿彬，只有物业费和维修基金登记有张睿彬之父张国强姓名，电费收款收据亦没有交款单位。（4）收款收据房号记载“1-102、202”与协议约定的1001号院202号房和1001号院102号院不一致，无法证实房屋的一致性。仅凭上述瑕疵众多的收款收据不能证明张睿彬实际缴纳过物业费、维修基金、电费。即使确实缴纳过上述费用也不能证明张睿彬实际占有使用，达到对外公示效果。再退一讲，即使有入会暨认购协议、交过物业费、维修基金、电费视为张睿彬是“占有”，这个占有也是基于入会暨认购协议而非房屋买卖合同。即一审法院对入会暨认购协议性质认定错误直接导致“合法占有”性质认定错误，在没有有效证据证明张睿彬真实实际使用涉案房屋直接认定是合法占有属法律概念认识错误。4.入会暨认购协议张睿彬缺乏明显的购房意向，又怠于与天怡公司另行签订房屋买卖合同、在早已具备办证条件下未催促办理过户登记手续，自身有不可推卸的过错责任。张睿彬过错一：入会暨认购协议中，明确说明“现经甲、乙双方共同协商.....就乙方的入会事宜签订本协议书”。“甲乙双方另行签署《商品房买卖合同》”内容和形式上基本不能体现购房意向，张睿彬作为完全民事行为能力人明知其签订的是入会协议而非商品房买卖合同依旧签订，不是无辜善意买房人。张睿彬过错二：入会暨认购协议签订时间为2014年11月1日至南通三建公司2018年6月25日查封时间长达4年之久，张睿彬都未与天怡公司另行签订正式的商品房买卖合同，怠于行使权利过错明显。张睿彬过错三：一审中张睿彬就未办理过户的原因出具的证据仅是天怡公司出具的《说明》。说明载明“涉案房屋早已具备办理房产证条件的要求，因我公司内部管理等原因，上述房产迟迟未办理房产证”。根据该证明既然涉案房屋早已具备办证条件，即使天怡公司内部管理有问题，作为“购房人”的张睿彬来说应该向出卖人提出过户请求、违约请求等主张或者启动司法程序维护权益，再或者天怡公司应该向众多的“购房人”发出过“告知函”“解释函”等通知，一审中没有任何证据显示张睿彬积极主张过权利。因此，不办理过户的可能性只有两种：一是双方自始就不存在房屋买卖合同关系而是租赁或者会籍合同关系，二是未积极主张权利，放任损害结果发生，对房屋未能办理过户存在重大过错。综上，在缺乏卖房、购房意向的情况下，张睿彬依旧签订入会暨认购协议；在办证条件早已具备的情况下，张睿彬未积极另行签署房屋买卖合同，又未积极要求办理过户，自身负有不可推卸的过错责任。一审法院认定符合《规定》第二十八条第二款“非因买受人自身原因未办理过户登记”与事实严重不符。三、一审法院适用法律错误。如事实部分所述，入会暨认购协议不具备购房意向、不具备《商品房销售管理办法》十六条规定的商品房买卖合同主要内容，缺少近乎半数内容，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条、《商品房销售管理办法》十六条规定将入会暨认购协议认定为房屋买卖合同。《规定》第二十八条规定的四项事由必须同时具备。入会暨认购协议并非房屋买卖合同，张睿彬支付款项也不是购房款。即使一审法院对协议和款项性质采取宽松认定态度，但是张睿彬未实际占有使用的事实、怠于行使权利迟迟未办理过户手续，自身负有不可推卸的过错责任。该案不能适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定和《规定》第二十八条规定而排除强制执行。张睿彬辩称，一、张睿彬与天怡公司于2014年11月1日签订的《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》就是商品房买卖合同。第一，该房屋买卖协议中对房屋的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任及双方约定的其他事项都进行了明确的约定，完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，所以本案张睿彬与天怡公司2014年11月1日签订的即为商品房买卖合同。第二，一审开完庭判决前主审法官协调张睿彬、南通三建公司及天怡公司去实地考察并且全程录像，经询问天怡公司主要工作人员，现在涉案小区已经办理房产证的所有业主与天怡公司签订的商品房买卖合同均与本案张睿彬与天怡公司签订的商品房买卖合同完全一致，未办理房产证的业主也均是用统一模板进行的签约及支付房款，这说明了2014年11月1日这份商品房买卖合同是完全可以进行备案、网签及办理房产证的，也说明了这是本小区统一采用的一种制式商品房买卖合同，是完全受法律所保护的。第三，张睿彬在去房管部门查询张睿彬邻居的网签备案合同时，发现网签备案合同也与张睿彬与天怡公司签订的商品房买卖合同相一致。二、张睿彬在2014年11月1日签订完合同并在2014年11月27日支付房款后就已实际占有房屋至今。第一点，一审时张睿彬已经提交了涉案房屋的现状，开庭后判决前一审法官也对涉案房屋进行实地考察并全程录像，发现张睿彬房屋内装修豪华，生活气息浓厚，院内花草整洁，并养有鸡鸭数只，必定是居住多年。第二点，根据张睿彬一审中提交的天怡公司为张睿彬出具的2015年至今的7份物业费收据、15份电费交纳收据、1份菜地选定单来看，张睿彬一直用水用电居住多年，早已经合法占有了涉案房屋。以上两点说明张睿彬的房屋被查封前3年多就已经合法占用并使用至今。三、张睿彬早在2015年就已经支付完所有房款。第一，张睿彬分别于2014年11月27日支付房款220万，2015年4月15日支付房款28437元（均通过张睿彬父亲张国强的6214835412132787招商银行打入天怡公司公户）共计2228437元。该款与天怡公司为张睿彬出具的两份0005222、00004112销售不动产统一发票及张睿彬与天怡公司签订的商品房买卖合同所记载的房款完全一致。第二，在张睿彬交纳房款后随之也按照商品房买卖合同的约定交纳了足额的维修基金并取得了602000955637、60200955639两份山东省住宅专项维修基金专用票据。以上两点这足以说明在张睿彬与天怡公司签订完商品房买卖合同后已经足额支付了所有房款，并取得了合法的增值税发票。四、张睿彬未办理登记系第三人原因而非自身原因。一审中，张睿彬提交了天怡公司为张睿彬以及其他未办理房屋登记的业主出具的证明一份，该证明明确记载涉案房屋迟迟未办理网签是因为天怡公司的原因导致，并非张睿彬及其他业主的个人原因，这一点天怡公司在庭审中也予以承认。据张睿彬了解，迟迟未办理网签是因为天怡公司股东之间发生分歧导致天怡公司负债累累，无法正常为业主办理各项业务。办理网签的程序是买卖双方达成购买意向后,由开发企业委托的网签操作人员将首先在网签系统中录入合同文本相关信息,经由买卖双方确认无误后,网签操作人员将合同电子文本信息提交到网签系统申请合同备案。符合备案条件的,记载入登记薄,完成网上备案,生成合同编号。备案完成后,开发企业要即时在销售现场打印出已经备案的网签合同文本,买卖双方签字盖章后分别留存。办理网签必须要天怡公司即开发商的牵头，本案中天怡公司内部原因导致不为张睿彬办理网签手续，不可归责于张睿彬。就南通三建公司上诉状所列举的张睿彬怠于行使权利的说法，张睿彬不仅没有怠于行使自己的权利，反而积极要求天怡公司予以解决，否则天怡公司不可能平白无故为张睿彬出具该证明来证明是天怡公司的自身原因导致无法办理。五、本案执行异议的执行法官和一审执行异议之诉的审判法官都多次前往涉案小区进行考察和与相关工作人员谈话，也都全程录像了涉案小区的现状，目前还有几十户业主未能办理网签手续。六、南通三建公司因天怡公司拖欠其款项一百万元左右而查封了涉案小区的四套房屋，价值共计七百余万元，显然属于过度查封。七、关于类似本案的执行异议之诉在二审法院的（2018）鲁01民初2635号、（2019）鲁01民初1819号、（2019）鲁01民终12242号都有过类似判例，比如有些只签订意向书或者付款出资有部分争议的均都支持了原权利人的主张，本案张睿彬的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的的规定，权利更应受到保护。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回南通三建公司的上诉请求，依法保护张睿彬的合法权益。天怡公司未作陈述。南通三建公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销2020年3月30日作出的（2020）鲁0181执异8号执行裁定书；2.依法执行天怡公司名下的济南市章丘区天怡养生园2号楼101、201房产；3.诉讼费由张睿彬承担。一审法院认定事实：1、南通三建公司诉天怡公司保证金合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0181民初3978号，该案判令天怡公司于判决生效之日起十日内支付给南通三建公司投标保证金160万元及利息（自2016年4月18日起至2017年3月24日止，以本金320万元为基数，按月利率2%计算；自2017年3月25日起至2017年3月27日止，以本金245万元为基收，按月利率2%计算；自2017年3月28日起至2017年5月2日止，以本金220万元基数，按月利率2%计算；自2017年5月3日起至2017年8月31日止，以本金180万元为基数，按利率2%计算；自2017年9月1日起至实际给付之日止，以本金160万元为基数，按月利率2%计算利息）。该案审理中，南通三建公司提出财产保全申请，2018年6月25日、8月6日，一审法院依法分别查封天怡公司名下的济南市章丘区天怡养生园2楼101、201房产（网上备案编号），也即现标注为1001号02、202房产（销售编号），南通三建公司向一审法院申请执行（2018）鲁0181民初3978号民事判决书确认的履行义务，张睿彬对查封诉争房产不服，向一审法院提出书面异议。一审法院于2020年3月30日作出（2020）鲁0181执异8号执行裁定书，裁定中止对张睿彬购买的济南市章丘区天怡养生园2号楼101、201房产的执行。南通三建公司对该执行裁定不服，遂向一审法院提起本案诉讼。2、2014年11月1日，天怡公司（甲方）与张睿彬（乙方）签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》2份，约定乙方通过购买天怡养生园专用套房的形式申请入会，乙方分别选定天怡养生园项目中的1001号院102号、202号作为其专用套房（该栋号、房号为合同约定的，如政府相关部门审批的栋号、房号与本协议不一致，以政府批准的为准）；1001号院102号房建筑面积为89.24平方米，房款总价为829932元；1001号院202号房建筑面积为164.53平方米，房款总价为1398505元；上述两房屋房款于签订协议当日付清，甲方于2015年6月30日交付房屋。该协议书的附件对房屋的装饰、设备标准作了明确约定。3、张国强系张睿彬之父，其通过银行转账形式为张睿彬支付上述房屋的购房款，分别于2014年11月27日支付220万元，2015年4月15日支付28437元，共计2228437元。张睿彬于2015年9月开始占有使用1001号院102号、202号，也即南通三建公司主张异议的济南市章丘区天怡养生园2号楼101、201房产，张睿彬自占有使用后开始支付诉争房产的物业费。2016年4月29日，天怡公司为睿彬开具销售不动产统一发票两张。一审法院认为，本案系执行异议之诉，焦点问题在于作为案外人的张睿彬所主张的其对案涉房屋所有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。在执行程序中，不动产一般受让人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。根据《最高人民法院关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前也合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张睿彬与天怡公司于2014年11月1日签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定张睿彬认购本案诉争房屋，该认购协议书中双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定，基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且张睿彬已支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故应认定上述认购协议书为商品房买卖合同。张睿彬在诉争房产查封之前已经合法占有，且未办理过户登记是因为天怡公司原因所致。故张睿彬对诉争房产完全符合《规定》第二十八条规定的保护情形，其对涉案房屋的物权期待权可以排除执行。综上，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，张睿彬享有足以排除强制执行的民事权益，南通三建公司的诉讼请求证据不足，理由不当，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条规定判决：驳回江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费18480元，由江苏南通三建集团股份有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题为：张睿彬对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。本案中，张睿彬与天怡公司于2014年11月1日签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定张睿彬认购本案诉争房屋，该认购协议书中双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定，基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且张睿彬已支付了全部购房款，一审法院认定上述认购协议书为商品房买卖合同，并无不当。张睿彬在诉争房产查封之前已经合法占有，未办理过户登记是因为天怡公司原因所致。南通三建公司基于已生效的裁判文书对天怡公司有160万元及利息的债权，考虑张睿彬在法院查封前合法取得并占有居住涉案房产的事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对张睿彬民事权益的保护，应当优先于南通三建公司的普通债权。一审法院判决驳回南通三建公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，南通三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18480元，由上诉人江苏南通三建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年十一月三日书记员  韩 璐