河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2113号上诉人（原审被告、反诉原告）：滕树中（忠），男，1950年3月20日出生，土家族，住北京市昌平区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王翠香（系滕树中之妻），女，1949年12月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：滕庆，男，1983年10月1日出生，土家族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滕一平，女，1969年7月28日出生，土家族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李文海（系滕一平之夫），男，1969年2月13日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：田聚高，河南信行（濮阳）律师事务所律师。上诉人滕树中、王翠香因与被上诉人滕一平房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滕树中、王翠香委托诉讼代理人滕庆、被上诉人滕一平委托诉讼代理人田聚高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕树中、王翠香上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回滕一平的诉讼请求，支持滕树中、王翠香的一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由滕一平承担。一、滕一平未履行与滕树中、王翠香约定的“三个条件”存在根本违约。涉案《房地产买卖契约》是滕一平提供的格式文本，滕树中基于信任且认为提出的“三个条件”（即：1.滕树中、王翠香回濮阳后，滕一平保证其可在该房屋内居住；2.滕树中、王翠香父亲过世后，滕一平将其母亲接来养老，滕一平应尽到赡养义务；3.未经滕树中、王翠香同意，滕一平不得将该房屋进行出租或出卖）已经约定在书面契约中的情况下才进行的签字。滕树中发现“三个条件”并未显示在书面的《房屋买卖契约》后，立即要求滕一平出具书面的保证书，但滕一平及其丈夫以各种理由推脱。滕树中、王翠香提供的证人证言也证实该“三个条件”的存在。“三个条件”是涉案房屋买卖合同的口头形式，双方约定的“三个条件”是涉案房屋买卖合同的重要条款。一审法院以《房地产买卖契约》中未记载“三个条件”为由否认“三个条件”口头约定的合同效力，明显不当。二、滕一平未按照约定缴清全部房款构成违约。滕一平每次均未按照协议约定的时间付款，至今未付清全部房款。一审法院认定滕一平已经付清全部房款，明显错误。滕一平辩称，本案是房屋买卖合同纠纷案件，滕一平和滕树中、王翠香双方签订的《房屋买卖契约》合法有效，滕一平忠实履行了合同义务。滕树中、王翠香上诉状中称的事实与理由不成立。一、1.滕树中、王翠香上诉状中提到的“三个条件”与事实不符。《房地产买卖契约》里没有约定“三个条件”，整份合同虽是打印版，但系双方协商打印的。滕树中从头到尾看得非常仔细，合同中个别地方有错别字，滕树中都在合同上用笔画圈修改。2004年签订房屋买卖合同之时，老父亲尚健在，该合同的签订、履行也与赡养父母老人无关。《房地产买卖契约》中第七条对房屋的出租、出卖问题有明确的约定。二、滕树中、王翠香诉称滕一平每次付款均未按照协议约定的时间，至今未付清全部房款，与事实不符。1.房款总价人民币十六万元，滕一平是分四次提前付清全部房款，有工商银行的转款凭证和王翠香出具的收条为证。2.一审法院开庭时，滕一平的丈夫李文海陈述了当时向滕树中提前支付房款70000元的前因后果，滕树中当庭认可2004年5月8日收到李文海转款70000元的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，滕一平请求驳回上诉，维持原判。滕一平向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的买卖契约合法有效；2.判令滕树中、王翠香立即协助滕一平办理干城小区001栋平层0××号房产过户登记手续；3.本案诉讼费用、保全费用由滕树中、王翠香承担。滕树中、王翠香向一审法院提出反诉请求：1.解除滕树中、王翠香与滕一平于2004年10月16日签订的《房地产买卖契约》；2.判令滕一平立即撤离并腾空涉案房屋；3.本案反诉费用由滕一平承担。一审法院认定事实：滕一平与滕树中是兄妹关系。滕树中与王翠香是夫妻关系，王翠香系中原油田退休职工，滕树中曾用名滕树忠，系中原油田退休干部。1996年4月20日，滕树忠与中原石油勘探局房地产管理处签订《公有住房买卖合同》一份，约定：滕树忠和王翠香购买濮阳市北环路干城小区平房11幢门牌号××，应付款10140.32元，滕树忠和王翠香以成本价购买的共有住房，按规定付清房款及利息后，拥有的产权比例为100%，享有占有权、使用权、收益权、处分权。1996年6月10日，王翠香、滕树忠领取“公有住房产权比例界定审批表”，6月16日，王翠香交纳了购房款。1997年10月20日，濮阳市房地产管理局给滕树忠颁发了干城小区平房11幢门牌号××房屋所有权证，房产证号为：濮房字第**，房屋状况登记为：主房建筑面积74、附房建筑面积32，房屋产权确权情况：成本价购房106m2、个人产权比例100%。2004年10月16日，滕树中、王翠香(甲方、卖方)与滕一平(乙方、买方)签订《房地产买卖契约》一份，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金壹仟元，双方同意就下列房地产买卖事项达成契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在华龙区北环路干城小区011栋平层0××号的房地产(房屋建筑面积106平方米；土地使用面积平方米)出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写)壹拾陆万元；￥：160000元。乙方由2009年12月30日前分三次付清给甲方(第一次付人民币(大写)陆万九任元，￥：69000元，在本契约签订当日付清；第二次付人民币(大写)叁万元，￥：30000元，在2004年10月30日前付清；第三次在2009年12月30日前付清全部房款余额人民币(大写)陆万元，￥：60000元)，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金(银行汇款)。三、双方同意于2005年5月30日由甲方将上述房地产正式交付乙方，房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。(根据2004和2005年中原油田有关文件,甲方安排到濮阳市××××区工作，本协议甲乙双方再协商)。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。乙方不能按期向甲方付清购房款，房款余额超出期限按银行房地产贷款利息的双倍计利息，超过付款最后期限一年以上，甲方有权追回房地产权，并不退回前期付款，在房地产过户期间，甲方如果悔约、或将住房转让、抵押贷款等形式于第三方，甲方将以当年濮阳市同等条件商品新房价格的双倍补偿乙方，给乙方造成的有关损失由甲方负责赔偿。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方可向濮阳市(或市区)房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理在土地证、过户等手续所需交纳的税费，以及在以后乙方出售、转让所发生的所有费用由乙方承担。甲方协助办理有关手续。八、根据中原油田有关规定，该房产需重新调整或重新分配，甲方负责参与住房分配，新调住房产权转让给乙方，乙方负责补交规定的房款差额。九、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约有同等效力。附件一内容如下：房屋坐落濮阳市北环路干城小区；地号**××；原产权所有人滕树忠；原产权证证号濮房字第**房屋建筑面积106平方米；土地使用面积200平方米；使用性质自住；房屋结构砖混；住房四间74平方米附房四间32平方米其他见房产证。2004年5月8日，李文海(滕一平丈夫)通过中国银行给滕树中转款70000元。2004年11月26日，李文海(滕一平丈夫)通过中国银行给滕树中转款32000元。2009年5月18日，李文海(滕一平丈夫)通过中国银行给滕树中转款20000元。2009年7月18日，王翠香出具收据一份，收到李文海房款肆万元整。滕一平与滕树中、王翠香签订完《房地产买卖契约》后，滕树中、王翠香按约定将涉案房屋交付滕一平占有、居住、使用至今。另查明，2013年滕一平就与本案相同诉讼请求及事实、理由,向一审法院提起诉讼，后以双方系亲属关系友好协商为由撤回起诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。滕一平和滕树中、王翠香双方于2004年10月16日签订的《房地产买卖契约》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。现滕一平要求滕树中、王翠香协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，滕树中、王翠香辩称滕一平的诉求没有事实根据，且滕一平违反了双方就涉案房屋买卖契约的其他约定，构成了根本违约，并提出反诉要求解除双方之间的《房地产买卖灵约》，滕一平立即返还房屋。本案争议的焦点问题是：滕一平与滕树中、王翠香在履行双方签订的《房地产买卖契约》过程中，是否存在违约行为，该《房地产买卖契约》是应当继续履行，还是予以解除。第一，关于滕一平与滕树中、王翠香在履行双方签订的《房地产买卖契约》过程中，是否存在违约行为的问题。首先，根据查明情况，2004年10月16日，滕一平与滕树中、王翠香签订《房地产买卖契约》，滕一平根据协议书的约定分四次支付了购房款共计162000元。滕一平与滕树中、王翠香签订完《房地产买卖契约》后，滕树中、王翠香按约定将涉案房屋交付滕一平占有、居住、使用至今。即滕一平和滕树中、王翠香均履行了《房地产买卖契约》中约定的各自的合同义务，滕一平支付了购房款，滕树中、王翠香交付了房屋。其次，滕一平与滕树中、王翠香签订《房地产买卖契约》中约定“房地产办理在土地证、过户等手续所需交纳的税费，以及在以后乙方出售、转让所发生的所有费用由乙方承担。甲方协助办理有关手续”，即滕树中、王翠香应协助办理过户手续，但未明确约定办理时间和期限。再次，滕树中、王翠香反诉称双方在签订《房地产买卖契约》时约定了三条滕一平必须履行的条件，滕一平履行完毕后才办理涉案房屋的过户手续，滕一平没有履行约定的三个条件，滕一平构成根本违约。但在双方签订的《房地产买卖契约》中没有记载滕树中所称的三条约定，从滕树中、王翠香提交的证据中，也不能认定该三条约定的内容，故不能认定滕一平存在违约行为，构成根本违约。综上，在滕一平与滕树中、王翠香履行双方签订的《房地产买卖契约》过程中，均不存在违约行为。第二，关于滕一平与滕树中、王翠香签订的《房地产买卖契约》是继续履行，还是予以解除的问题。《中华人民共和合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(—)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。根据上述对第一个问题的查明和分析情况，滕一平与滕树中、王翠香在履行双方签订的《房地产买卖契约》过程中，均不存在违约行为，且双方均已经履行了《房地产买卖契约》中的主要合同义务。在滕一平已经支付完购房款，在涉案的房屋实际居住、使用十余年的情况下，要求滕树中、王翠香协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定，故滕一平与滕树中、王翠香签订的《房地产买卖契约》应当继续履行，不能解除。综上，滕一平要求滕树中、王翠香协助办理涉案房屋的产权过户手续，有事实和法律依据，予以支持。滕树中、王翠香反诉要求解除滕一平与滕树中、王翠香签订的《房地产买卖契约》，滕一平返还涉案房屋，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：“一、原告(反诉被告)滕一平与被告(反诉原告)滕树中、王翠香继续履行双方于2004年10月16日签订的《房地产买卖契约》，被告(反诉原告)滕树中、王翠香于本判决生效后十日内协助原告(反诉被告)滕一平将坐落于濮阳市华龙区北环路干城小区011栋平层××(房产房产证号为：濮房字**地产的产权登记过户到原告(反诉被告)滕一平的名下。二、驳回被告(反诉原告)滕树中、王翠香的反诉请求。本诉受理费3500元，由被告(反诉原告)滕树中、王翠香负担；案件反诉费1750元，由被告(反诉原告)滕树中、王翠香负担”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方是否口头约定了“三个条件”；二、涉案房款是否付清。关于第一个争议焦点。滕树中、王翠香诉称双方口头约定有“三个条件”，滕一平不予认可，滕树中、王翠香亦未提交相应证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故滕树中、王翠香诉称滕一平未履行双方约定的“三个条件”构成根本违约的理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。滕一平与滕树中、王翠香签订《房地产买卖契约》，滕一平根据协议书的约定分四次支付了购房款共计162000元。二审庭审中，滕树中、王翠香提出2004年5月8日李文海向滕树中转款70000元与本案房款无关，但其未提交证据证明该笔款项的性质，故滕树中、王翠香诉称该笔款项与本案房款无关的理由不能成立，本院不予采纳。滕一平已经将购房款支付完毕，在涉案的房屋实际居住、使用十余年，一审支持滕一平要求滕树中、王翠香协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定，滕树中、王翠香反诉要求解除《房地产买卖契约》并要求滕一平立即撤离并腾空涉案房屋的理由不能成立。综上所述，滕树中、王翠香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由滕树中、王翠香负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月九日书记员 李淑娅