贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5021号上诉人（原审被告）：贵州德利园房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市桐梓县娄山关镇和平路龙聚源1小区**2-1。统一社会信用代码：915203220856664762。法定代表人：何文刚，该公司经理。委托诉讼代理人：游礼琳，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王富强，男，1971年1月4日出生，汉族，住贵州省桐梓县。上诉人贵州德利园房地产开发有限公司（以下简称德利园公司）与被上诉人王富强房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年11月3日进行了二审调查询问，上诉人德利园公司的委托诉讼代理人游礼琳，被上诉人王富强到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。德利园公司上诉请求：撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1570号民事判决，发回重审或改判双方之间的合同于2019年1月16日已解除，德利园公司只承担解除合同前尚欠的租赁费。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，德利园公司与王富强签订《房屋租赁合同》后，客观上缴纳了两年的租金，实际经营一年左右就歇业了，从2018年起德利园公司一直与王富强协商解决合同事宜，2019年1月16日德利园公司向王富强发出《告知函》，应视为合同已经解除；2、德利园公司已把租赁标的物事实上交还给王富强，从2016年起，德利园公司对租赁房屋就没有使用和经营，对杨梅园没有进行管理和采摘杨梅，客观上租赁的标的物房屋和杨梅园从2016年起就处于王富强的管控之下，至于一审中王富强提到租赁房屋内还有德利园公司堆放的物品，那是德利园公司丢弃的物品，王富强知道德利园公司已歇业没有经营的事实，特别是德利园公司向王富强发出《告知函》后，王富强把门头进行了改扩建，说明王富强已收回标的物和同意解除合同；3、德利园公司从2016年起就处于歇业状态，员工已全部解散，没有任何资产，现负债3000余万元，德利园公司不是恶意违约，而是歇业交不起租金，如果按照一审判决继续履行合同，对双方均不利，综上请支持上诉请求。王富强辩称，1、德利园公司一直处于经营状态，没有歇业，2020年均在修建房屋，且从2017年、2018年、2019年度报告，均载明企业经营状态为开业；2、收到德利园公司的《告知函》后，王富强立即作出了《回复函》，明确表示不同意解除租赁合同；3、租赁标的物一直处于德利园公司掌控之下，房屋钥匙在德利园公司处，房内堆放着德利园公司的物品，德利园公司的工作人员仍在屋内居住，德利园公司从未将租赁房屋和杨梅园交还给王富强；4、王富强修建的门头，是另外休闲避暑房屋的门头，是东门，不在德利园公司租赁范围内，德利园公司损坏的是南门；5、德利园公司发送《告知函》解除租赁合同，既不符合合同约定，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，且《告知函》载明如果王富强不同意终止合同，最终只有诉讼到法院解决，但是德利园公司一直未向法院起诉解除合同；6、德利园公司损害租赁物门头拒不修复，且长期拖欠租金，属恶意违约，德利园公司继续履行合同，对其不存在显失公平的情形，故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。王富强向一审法院起诉请求：1、判决德利园公司向王富强支付拖欠的2017年4月9日起至2020年4月8日止的租金300000元，并支付逾期交付租金的违约金30000元，共计330000元；2、判决德利园公司继续履行2015年4月9日与王富强签订的《房屋租赁合同》，向王富强支付2020年4月9日起至2021年4月8日止的租金100000元；3、案件受理费由德利园公司承担。一审法院认定事实：2015年4月8日，王富强与德利园公司签订《房屋租赁合同》，约定王富强将位于桐梓县的青松岭山庄及杨梅园的房屋租赁给德利园公司使用，双方约定青松岭山庄的租金为90000元／年，杨梅园的租金为10000元／年，前三年租金不变，受物价因素，每年租金调整幅度据当时物价确定；租金支付方式为每年4月9日前现金支付；双方还就违约责任约定为承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元。合同签订后，双方于次日交付了案涉租赁房屋及房屋内相应物品，德利园公司分两次向王富强支付了2015年4月9日至2016年4月8日以及2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金共计200000元。2019年1月16日，德利园公司向王富强发送《告知函》，要求即日起终止双方签订的案涉《房屋租赁合同》，房屋及相关设施同时移交，告知函中还载明如果王富强不同意终止或者不愿意通过协商谢绝，最终只有诉讼到法院解决。王富强于2019年1月18日向德利园公司发送《关于贵州德利园房地产开发有限公司的回复函》，函件载明德利园公司在使用租赁物期间造成部分财产损坏，在德利园公司恢复好相关设施之前，王富强不同意终止协议。现王富强以德利园公司拒付租金已属违约为由，以前述诉讼请求诉至一审法院。一审法院认为：王富强、德利园公司签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容自觉履行义务。德利园公司主张其通过发送《告知函》解除了双方的《房屋租赁合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人一方才能以通知方式解除合同，而本案中，德利园公司并未举证证明其存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定解除的情形，双方的《房屋租赁合同》中也无约定解除的约定，故德利园公司不享有解除权，其发出的《告知函》仅能视为一方当事人要求解除合同的邀约，除非对方给予承诺，否则不发生解除合同的效果，而王富强在收到《告知函》后已经明确回函表示不同意解除案涉协议，且德利园公司在该函件中已经明确若王富强不同意解除协议或协商处理，将通过诉讼解决，但德利园公司在收到王富强拒绝终止案涉协议的回复函后并未诉诸诉讼，为此，对德利园公司辩称案涉合同已经解除的意见，不予采纳，对王富强诉请继续履行案涉《房屋租赁合同》的请求，予以支持。关于王富强诉请的租金，在双方《房屋租赁合同》未解除的情况下，德利园公司自2017年4月9日后即未付租金的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担继续履行的违约责任，故对王富强诉请德利园公司支付2017年4月9日起至2020年4月8日期间的尚欠租金300000元的请求，予以支持；由于对王富强继续履行案涉合同的请求予以支持，故德利园公司仍应按照原合同约定，向王富强支付新一年即2020年4月9日至2021年4月8日期间的租金，对王富强主张该段期间的租金100000元的请求予以支持。关于王富强主张的违约金，前述已经认定德利园公司未付租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，德利园公司应向王富强支付违约金，案涉《房屋租赁合同》对违约金的约定为“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元”，双方对该条的理解存有争议，王富强主张德利园公司每逾期一年租金即应支付违约金10000元，至今已违约三年，共应支付三年30000元，德利园公司辩称违约金只能计算一次，不能叠加计算，一审法院认为案涉合同明确约定违约金为10000元，合同并未明确约定违约金按年计算，且本案中德利园公司逾期支付租金的行为系延续状态，不能重复评价，故对德利园公司的该项辩称予以采纳，对王富强主张德利园公司向其支付违约金10000元的请求予以支持，超出部分，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、继续履行王富强与贵州德利园房地产开发有限公司于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、贵州德利园房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付王富强2017年4月9日至2020年4月8日的尚欠租金300000元及违约金10000元，支付王富强2020年4月8日至2021年4月7日之间的租金100000元，以上共计410000元；三、驳回王富强的其他诉讼请求。案件受理费3875元（已减半），由贵州德利园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德利园公司提交了建筑业协会、村民委员会、镇政府出具的证明各一份，拟证明德利园公司已经处于歇业状态，从公司成立至今没有开发过任何项目。王富强发表质证意见，对上述证据的合法性有异议，认为应当由市场监管部门出具证明证实，且德利园公司是否歇业与本案的处理结果无关。本院认为，上述三份证明均载明德利园公司在该县内一直没有从事商品房的开发建设，实际上处于歇业状态。但双方当事人签订租赁合同后，王富强已按约提供租赁物，德利园公司在租赁期限内如何使用涉案租赁物，其公司经营状态如何，均与其应承担履行交付租金的义务无关，故上述证据与本案不具关联性，本院对上述证据不予采信。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：德利园公司向王富强发送《告知函》是否表明本案租赁合同已解除，德利园公司应否向王富强支付租金及违约金。王富强与德利园公司签订房屋租赁合同，由王富强将涉案租赁物提供给德利园公司使用，德利园公司对该事实予以认可，本院予以确认，涉案租赁合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。合同履行过程中，德利园公司向王富强发送《告知函》，要求终止即解除涉案租赁合同，王富强收到该函后向德利园公司发送《回复函》，明确不同意终止协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，经审查，德利园公司未按约支付租金，已构成违约，王富强则在合同履行过程中无违约行为，而上述法律规定系违约方出现上列情形时，守约方享有解除权，并未赋予违约方因自身经营状况问题而向守约方提出解除合同的权利，且德利园公司在收到王富强明确不同意终止协议的回复后，并未按照其发送告知函的内容向人民法院提起诉讼主张权利，故一审法院认定本案租赁合同未解除，符合双方合同约定及上述法律规定，本院予以维持。对德利园公司关于其在交纳两年租金后就歇业，涉案租赁物事实上已移交给王富强且对杨梅园没有进行管理，故本案租赁合同应视为已解除的上诉理由，本院认为，德利园公司其经营状况如何，均不影响其应承担的交付租金的义务。德利园公司主张事实上已经将涉案租赁物移交给王富强，但其提供的证据不足以证明其事实主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，德利园公司应承担举证不利的后果，本院对德利园公司的上诉理由不予采信，予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决德利园公司支付王富强尚欠租金及违约金共计410000元，与本院审理查明认定事实一致，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由贵州德利园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 亮审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年十一月十七日书记员 覃 烨