河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13995号上诉人（原审被告、反诉原告）：张高超，男，汉族，1982年10月17日生，住河南省太康县。上诉人（原审被告、反诉原告）：许富海，男，汉族，1975年12月29日生，住河南省太康县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王昆，男，汉族，1988年8月8日生，住河南省太康县。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓姝，河南厚业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时高强，男，汉族，1980年7月14日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。上诉人张高超、许富海、王昆与被上诉人时高强买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张高超、许富海、王昆上诉请求：一审判决的承担责任主体不适格，且转让合同的目的已经实现，不应再返还被上诉人转让费，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。时高强辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。时高强向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与三被告于2019年11月10日签订的《转让协议》解除；2.判令三被告返还原告转让费及已交房租74万元；3.判令三被告赔偿原告损失306250元；4.判令三被告承担本案的诉讼费。张高超、许富海、王昆向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付转让费尾款两万元；2.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告张高超、许富海、王昆自2013年开始从李桂云处租赁涉案房屋用于经营博胜酒店。2019年11月10日，张高超（甲方）与原告时高强（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将承接的郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼博胜酒店（计38间客房，含一楼与二楼共同使用空间）全部转让给乙方继续经营，转让费总计76万元，包含2019年11月1日至2019年12月31日房租共计12万，合同签订后乙方付甲方74万元，在2020年2月1日前付清尾款2万，转让内容包括现有的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水器管道设施等）。协议底部有甲方张高超、许富海、王昆与乙方时高强签字、摁手印予以确认。后时高强支付74万元，三被告（反诉原告）庭审过程中也均予以认可。2020年1月13日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处下发《致商户的一封信》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造。你（单位）承租的房屋建筑原为教学性质，现改变房屋使用性质或用途，违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关法律规定。我单位已于2020年元月13日对房屋产权人下达了限期纠正违法行为通知书，要求其在接到通知后30日内进行整改，恢复房屋原使用性质或用途。2020年4月10日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处又向河南省工业学校下发《关于限期纠正违法行为的通知》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造工程。你（单位）位于文化路××××南侧路西的建筑原为非商业性质，现改变房屋使用性质或用途，此行为违反了《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定。现通知你（单位）自接到本通知之日起10日内进行自行整改，恢复房屋原使用性质或用途。另查明，原告时高强于2019年11月10日签订合同后即开始经营，2020年1月24日因新冠疫情原因停业，于2020年2月29日申请复工，2020年3月6日正式复工，2020年5月12日自行停业。2020年5月12日，原告时高强向三被告短信送达《解除合同告知函》，称三被告在转让酒店时，明知酒店性质不具备商业用途，且在郑州市已经开始大范围整治住改商期间恶意将酒店转让与时高强经营，导致时高强为此进行了巨大的人力财力物力投入后无法正常经营，合同签订目的根本无法实现，提出要求解除双方签订的涉案《转让协议》、返还合同转让款并赔偿损失30万元。一审法院认为，原告时高强与三被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。原告承接博胜酒店是以经营为目的，因该酒店经营场所不具有经营性质，被郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处要求限期整改，恢复房屋原使用性质或用途，根据该行政行为的内容，时高强无法继续经营涉案酒店，涉案转让协议目的无法实现，故时高强诉请解除涉案协议，该院予以支持。原告于2020年5月12日向被告送达了解除协议的通知，根据法律规定，解除通知到达被告时，协议解除，故该院确认原被告之间的转让协议于2020年5月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据查明的事实，原告支付被告的74万元转让款中包含两个月的房租12万元，原告已经实际使用涉案房屋，故该12万元被告无需返还。原告自2019年11月19日经营涉案酒店至2020年5月12日，根据合同履行情况，兼顾公平原则，参照三被告提交的博胜酒店转让前2019年10月19日、10月26日至11月5日的收入情况，三被告应返还原告剩余62万元转让款中的520400元为宜。同时原告时高强应将受让的博胜酒店的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水管道设施等）返还三被告。原告要求被告赔偿损失306250元的诉求，证据不足，该院不予支持。该院已确认原被告之间的转让协议于2020年5月12日解除，故三反诉原告要求反诉被告支付转让尾款2万元的反诉请求，于法无据，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）时高强与被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆于2019年11月10日签订的转让协议于2020年5月12日解除；二、被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）时高强转让费520400元；三、原告（反诉被告）时高强于本判决生效后十日内将博胜酒店的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水管道设施等）返还被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆；四、驳回原告（反诉被告）时高强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7108元，由原告（反诉被告）时高强负担3573元，由被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆负担3535元；反诉费减半收取150元，由被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆负担。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人张高超、许富海、王昆称不应退还转让费的上诉理由，上诉人与被上诉人签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案博胜酒店经营场所不具有经营性质，被郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处要求限期整改，恢复房屋原使用性质或用途，根据该行政行为的内容，被上诉人无法继续经营涉案酒店，因此涉案转让协议目的无法实现，双方签订的协议应予解除根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，上诉人应予退还被上诉人转让费，上诉人提供的证据不足以证明其主张，故一审根据合同履行情况，兼顾公平原则，参照博胜酒店转让前的收入情况判令上诉人退还被上诉人520400元，并无不当。综上所述，上诉人张高超、许富海、王昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14216元，由上诉人张高超、许富海、王昆负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年十一月十二日书记员  张轩嘉