贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13608号 原告：高元圆，女，1983年3月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王彬，男，1982年6月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权），贵州神兽律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：邵令（一般授权），贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告高元圆、王彬与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告高元圆、王彬的委托诉讼代理人邵令，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高元圆、王彬向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《协议书》；2．判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市碧阳大道碧阳国际城第C4幢1单元8层10号商品房的不动产权证书，并交付原告；3．判令被告向原告支付逾期交房违约金2,346元，违约金以总房款255,000元为基数从2014年12月30日起，按日零点五计算至2015年7月1日止；4．判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计38,479.50元（违约金以总房款255,000元为基数从2016年6月25日起计算至被告实际提交完毕商品房转移登记有关文书并告知原告之日据实计算）；5．判令被告退还原告各项开户费3,578元；6．本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。） 事实及理由：2014年3月11日，原告与被告签订编号为2012-0306的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款255,000元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第C4幢1单元8层10号商品房，建筑面积49.32平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2014年12月30日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告逾期至2015年7月1日才交付房屋钥匙，由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。2019年12月19日，被告与原告达成协议，双方签订《协议书》约定，被告支付原告逾期交房、逾期办证违约金23,712元，后被告一直未向原告支付违约金，直至原告第一次起诉后，被告依然拒绝支付该《协议书》确定的违约金。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案被告在签订《协议书》后，一直未按约定支付违约金，在原告多次催讨，直至以提起诉讼方式主张权利后，被告依然拒绝支付《协议书》约定的违约金。被告迟延给付、拒绝给付，经催告后在合理期限内未履行义务行为致使合同目的不能实现，故原告有权依法解除协议。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定计算违约金。涉案房屋于2015年7月1日交付，但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，也未告知原告，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告各项开户费，没有法律依据，应当予以返还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求为谢． 被告碧阳置业公司答辩称：一、对于协议解除问题。被告认为，原告诉求依法不能支持，双方签订的协议书是根据双方平等协商，系双方真实意思表示，协议本身不违反法律规定。协议是双方对原合同进行结算而形成，双方已形成新的权利义务关系，改变了原合同的权利义务。且根据《合同法》的规定，本协议达不到解除的条件。被告由于资金周转困难的客观事实才导致未及时按协议内容支付相应款项，被告并没有不履行或迟延履行的主观故意，即便被告未按照协议履行，也是产生一个新的违约行为，原告可使用违约请求权，而不是主张解除。且原告已经将协议约定的违约金用于抵扣物业管理服务费2,346.48元，协议已经履行，更不存在可要求解除的条件。请法庭予以驳回。 二、对于办理不动产权证并交付问题。涉案房屋已经于2020年8月28日办理完毕不动产权证。 三、对于逾期交房违约问题。涉案房屋交房时间为2015年7月1日，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请法庭予以驳回。 四、对于逾期办理商品房转移登记有关文书问题。被告认为，原告诉求无事实及法律依据，请法庭予以驳回。首先、根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日提供产权过户相关手续。而《房屋登记办法》（2019年9月26日已被住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定所废止）第二十五条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。结合被告与原告签署的商品房买卖合同，被告所承担的义务为提供产权过户相关手续的协助义务并非办理商品房转移登记，“提供产权过户相关手续”的义务与“办理商品房转移登记”的义务是两个不同的概念，与原告的诉讼请求没有关联性。其次，根据《商品房买卖合同》补充协议第8.2条、第8.3条之约定，业主应于办理入住手续前缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用并交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费，房开公司负有协助通知的义务。业主负有出具授权委托手续的先合同义务。根据补充协议第8.2条之约定，业主负有于办理入住手续前缴纳办理转移登记委托等相关费用的义务，授权委托书系由一方意思表示即成立的单方法律行为，业主应主动出具，而非以房开公司是否通知为前提。合同中双方已就委托提供产权过户相关手续达成合意，而业主出具授权委托书的行为实为委托代理权授予行为，其性质为单方法律行为、无因行为且不受行为能力所限制，该行为仅由一方的意思表示且不以法律上的给予原因作为法律行为自身内容即成立的法律行为。因此，若原告怠于出具委托书，则必然导致办证的逾期，且由此产生的逾期办证责任不应由被告承担。再次，若认定提供产权过户登记相关手续为办理房屋产权证书，则逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被告在合同签订时合同条款中就明确书面告知原告办理入住时需向被告提交办证所需资料，但原告实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，在涉案房屋具备办证条件后，被告于2020年6月3日通过短信方式通知原告提交资料办证。而本案原告于2020年6月12日就取得涉案房屋权属证书，被告并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。再其次，若法院认定以实际交房后360日内提供产权过户手续，超过便开始计算违约，则对于截止日期应当只能计算到被告短信证通知之日止，被告的通知义务履行完毕，若通知之后仍不来提交资料导致逾期办证的责任再让被告承担明显过于苛刻，有失公平。同时，在计算逾期交房违约金时应当首先按照《民法总则》的规定对超过诉讼时效的部分予以扣除。最后，涉案合同所约定的房屋所有权证书是在二证合一之前的老政策背景下形成的产物。为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到毕节市中心城区于2016年9月成立不动产登记局，耗时近两年。双方签订的合同时间为2014年，上述改革变化是双方在签订购房合同不可预见、不可控制的，且不动产登记改革对房屋登记造成延误系众所周知的事实。由于两证合一的政策变化，导致房屋所有权证的办理流程发生根本性改变，需要对之前的办证程序重新变更，由于政策重大变动的因素客观上导致房屋产权证与基于老政策背景所约定的合同条款办证内容的性质及程序不一致，不可避免的导致办证时间延长，政策变化的因素属于不可抗力，若要求被告按老合同约定的办证义务履行新政策的办证义务显然有失公平，也过于苛刻。同时，由于今年全国疫情因素，客观上延长了办证部门的办证时间，疫情也属于不可抗力。因此，若法院判决被告承担逾期办证责任，则请法院免除或减轻被告“两证合一”不可抗力因素政策变化及疫情不可抗力因素给被告带来的逾期办证责任，或对违约金进行下调。 五、对于各项开户费问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：出卖人仅在交付房屋时使水、电、燃气、有线电视达到使用条件或敷设到户，但需要买受人自行办理开通使用手续。说明被告的义务是使用上述设施达到使用条件，而不是承担开通义务。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代为交纳（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。据此，双方已在合同约定了上述费用是由被告代为收取的开通入户费。案涉“三通费”被告已分别向燃气、供电、闭路公用设施部门交纳，全面履行了代缴义务，原告在房屋交付后已投入使用，其本人并未重新缴纳过上述设施的开户费用，同时请法庭查明原告是否自已重新交纳过上述设施的开通入户费。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）等地方性法规及规范性文件规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”，首先该规定所禁止的内容或对象是建设安装费，禁止的是合同第十二条的约定范围，而非合同第十四条约定的入户费或开户费，二者性质不同；其次，本案被告并未单独收取该条例明文禁止的水、电等配套设施建设安装费，该规定禁止的内容与本案原告主张的开户费或三通费并不冲突，二者并无必然联系，从生活经验法则来看，配套设施本来属于房开公司交房的必要条件，属于房开商房屋主体工程建设成本范畴，当然不得另行收取建设费用。但水、电、燃气等开户问题并非房开公司交房的条件，也不属于房开公司能够通过房屋主体工程建设能够解决的问题，更不属于房开商建设成本范畴。水、电、燃气管道配套设施安装完毕铺设到户即达到合同第十二条约定的条件，房开商义务履行完毕，但由于水、电、燃气配套设施的最终使用需要到水、电、燃气部门办理开户手续，双方才特别约定由买受人委托出卖人代为缴纳水、电、燃气开户费用。因此，应当从房开商主体工程建设成本范围、房屋交付条件及水、电燃气的使用必须在相关部门办理开户手续方可使用的客观事实对水、电、燃气等配套设施建设安装及铺设到户的义务与收取开户费或三通费的行为进行区分判断；最后，条例和规范性文件不属于法律和行政法规，不能作为认定答辩人“重复”收取“三通费”的依据，现没有任何法律、行政法规禁止房开公司与购房人将商品房价格、“三通费”分开约定、分开收取，据此《商品房买卖合同》中明确将“三通费”与购房款分别做了约定，即表明购房款中并未包含“三通费”。换言之，文件也未明确“三通费”本应由房开企业缴纳，也不能将所谓的“三通费”与配套设施的建设安装费用相同对待。根据当事人意思自治和诚实信用的原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人又没有就合同进行撤销、变更、确认无效的情形和前提之下，而是全面履行了合同的现状下，又以履行完毕的合同内容诉至法院，诉求被告将代收代缴的“三通费”返还原告，显然有违合同订立时双方的真实意思表示，有违当事人意思自治和诚实信用原则，不应当得到法律的支持。重要的是在案涉合同有效且已实际履行的状态下，原告要求被告退还合同明确约定的买受人自愿缴纳的费用，在未推翻合同的前提下，原告并没有返还请求权的基础。同时本案中，既然原告主张合同约定的价格包含了“三通费”且根据地方性规范文件的规定，原告不应再向其收取“三通费”，但地方性法规及规范文件的内容是公开的，双方合同约定也是原告必然知悉的内容，原告自缴纳“三通费”之日起就知道或应当知道其权利遭受侵害，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，其应当自缴纳之日起两年内请求返还。本案当属给付之诉，理当适用诉讼时效的规定，原告现在才提出返还请求，显然已经超过法定诉讼时效，其“三通费”的诉请理应依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，以原告高元圆、王彬为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积49.32平方米，套内建筑面积37.62平方米。该商品房总价款为255000元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款77000元，余款178000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款255000元，以及各项开户费及交易费3518元。2015年7月1日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年12月19日，以被告碧阳置业公司为甲方，原告高元圆为乙方，贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司为丙方，三方签订《协议书》约定：“乙方在甲方处购买了4-1-8-10号房屋，因产生逾期交房或逾期办证违约金，经甲乙双方进行结算，甲方应向乙方支付违约金23712元。甲乙丙三方同意，因乙方应向丙方支付物业管理费2346元，乙方同意将甲方应支付的违约金冲抵乙方应向丙方支付的物业费。冲抵金额2346元，冲抵时间2016年11月21日至2020年2月20日。甲方直接将应支付给乙方的违约金支付给丙方，甲乙双方对房屋不再有任何逾期交房或逾期办证的纠纷。乙方与丙方也不再有2016年11月21日至2020年2月20日的物业费纠纷。本协议系三方真实意思表示，自三方签字盖章之日起生效。”2019年12月20日，贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司向原告出具收费收据，载明“住宅物管费2016年11月21日至2020年2月20日，金额2130.48元，生活垃圾清运费2016年11月21日至2020年2月20日216元，合计2346.48元。违约金抵扣物业费。”被告未支付违约金，原告于2020年5月12日向本院提起案号为（2020）黔0502民初7124号案件的诉讼。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》载明，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。2020年6月3日，被告通知原告提交办理产权证资料。之后，原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。虽然原、被告双方签订的《协议书》约定，因逾期交房或逾期办证经双方进行结算，被告应向原告支付违约金23,712元。但是，从《协议书》约定内容、金额及出具时间可知，双方在《协议书》中约定的违约金应当是指逾期办证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，被告实际向原告交房的时间为2015年7月1日，双方签订《协议书》的时间为2019年12月19日。被告就逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。从交房至原告提起诉讼之日已经超过法律规定的诉讼时效期间。因此，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。对于原告诉请判决解除原、被告双方签订的《协议书》问题。根据原、被告签订的《协议书》约定，经双方结算被告应向原告支付逾期办证违约金23,712元。原告同意将被告应支付的违约金冲抵原告应向物业公司支付的物业费，冲抵时间2016年11月21日至2020年2月20日，冲抵金额为2,346元。原、被告双方同时约定房屋不再有任何逾期办证的纠纷，原告与物业公司之间也不再有2016年11月21日至2020年2月20日的物业费纠纷。物业公司向原告出具了相应的收费收据。因此，原、被告双方签订的《协议书》已经得到实际履行，原告已经基于双方签订的《协议书》享有了抵扣物业费的权益。故对原告诉请解除原、被告双方签订的《协议书》请求，本院不予支持。根据前述《协议书》的约定，被告应向原告支付抵扣物业费后剩余的逾期办证违约金。故对原告诉请判决被告支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持21,366元（23,712元－2,346元）。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费为3,285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请退还各项开户费的请求，本院予以支持3,285元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高元圆、王彬逾期办证违约金21,366元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告高元圆、王彬各项开户费共计3,285元； 三、驳回原告高元圆、王彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费455元，由原告高元圆、王彬负担247元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年十一月三日 书记员 杨云兴