广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1095号原告：肇庆市端州区优置房地产咨询服务有限公司，住所地：肇庆市端州区****************，统一社会信用代码：91441202MA4WHGRU7D。法定代表人：雷某1。委托代理人：胡国恒，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：邓存进，系该公司员工。被告：深圳优房客网络科技有限公司，住所地：深圳市宝安区****************，统一社会信用代码：91440300MA5D8JBF6J。法定代表人：张某1。委托代理人：陈运鸿，广东肇民律师事务所律师。委托代理人：梁志树，广东肇民律师事务所实习律师。原告肇庆市端州区优置房地产咨询服务有限公司诉被告深圳优房客网络科技有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡国恒、邓存进，被告的委托代理人陈运鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年11月11日，原告与被告签订《新城金樾公馆项目分销合同》，约定由原告参与位于肇庆市鼎湖区*****（广东理工学院旁）的新城金樾公馆项目的分销事宜，合作期间为2019年11月11日至2019年12月31日，若由原告提供的服务促成该楼盘房屋交易，被告需向原告支付佣金60000元／套，该合同并对其他事宜进行详细约定。合同签订后，原告积极寻找客户购买案涉楼盘房屋。2019年12月24日，原告带案外人林卫均、林家信去案涉楼盘看房，并促成林卫均、林家信购买案涉楼盘中的4号楼3层301房，林卫均、林家信于同日与案涉楼盘开发商肇庆亿超房地产有限公司（下称亿超公司）签订《房屋认购书》并支付定金20000元。2019年12月29日，原告再次陪同林卫均、林家信前往案涉楼盘，与亿超公司签订合同编号为2019129432的《商品房买卖合同（预售）》，林卫均、林家信于同日向亿超公司支付首期购房款346016元。至此，原告已促成一宗案涉楼盘房屋交易，完成自身合同义务。原告完成自身合同义务后，多次要求被告按合同约定结算佣金，但被告一直以各种理由拒不支付。原告认为，原、被告双方签订的《新城金樾公馆项目分销合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告拒不支付佣金的行为，构成违约，严重损害原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付佣金60000元。2、被告承担本案案件受理费。原告提供证据如下：1、国家企业信用信息公示系统截页，证明被告的主体资格。2、新城金樾公馆项目分销合同，证明原、被告签订合同的事实。3、林家信、林卫均身份证；4、房屋认购书、认购信息确认单；5、销售单据；6、收款收据、银行转账记录；7、《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2019129432)；证据3-7共同证明原告成功促使案外人林家信、林卫均购买案涉楼盘房屋的事实。8、微信聊天记录，证明原告多次与被告沟通结算佣金，但被告一直补结算的事实。9、情况说明、微信聊天记录、身份证、带访确认单，证明案涉购房者林家信并非自来客户，属渠道客户的事实。10、微信聊天记录，证明原告带另一名购房者林卫均看房时已报备的事实。11、微信聊天记录，证明每个分销商对渠道客户有7天保护期的事实。被告辩称：一、根据开发商人脸识别系统显示，客户林家信到访开发商销售中心被监控抓拍情况：1、2019年12月15日13：18：06被首次识别进入售楼处；2、2019年12月15日13：18：11被点位3-沙盘区入口左处到访抓拍；3、2019年12月15日13：18：13被销售大堂到访抓拍，此时有工作人员接待；4、2019年12月15日13：18：14被点位4-沙盘区入口右处到访抓拍。5、2019年12月17日21：38：13被点位3-沙盘区入口左处到访抓拍。6、2019年12月24日18：13：29被点位1-大门入口通道处到访抓拍。7、2019年12月24日19：37：34被认证机认证到访抓拍。8、2019年12月29日18：58：29被点位4-沙盘区入口右处到访抓拍。9、2019年12月29日19：41：50被认证机认证到访抓拍。二、根据开发商人脸识别系统显示，客户林卫均到访开发商销售中心被监控抓拍情况：1、2019年12月19日10：33：03被首次识别，地点在点位1-大门入口通道；2、2019年12月19日10：33：22被点位3-沙盘区入口左处到访抓拍；3、2019年12月19日10：33：37被点位4-沙盘区入口右处到访抓拍；4、2019年12月22日16：26：17被点位4-沙盘区入口右处到访抓拍。5、2019年12月23日13：51：43被点位1-大门入口通道到访抓拍。6、2019年12月24日17：16：55被点位1-大门入口通道到访抓拍。7、2019年12月24日19：37：41被人证机认证到访抓拍。8、2019年12月29日19：36：31被点位4-沙盘区入口右处到访抓拍。9、2019年12月29日19：41：34被人证机认证到访抓拍。10、2019年12月31日10：02：27被点位1-大门入口通道到访抓拍。11、2020年1月2日14：15：077被点位1-大门入口通道到访抓拍。12、2020年1月16日09：40：11被点位3-沙盘区入口左处到访抓拍；三、按前述第一、二点可知，被我公司的客户林家信、林卫均已于2019年12月24日前多次到访过开发商销售中心，从第一点“3、2019年12月15日13：18：13被销售大堂到访抓拍”的图像来看，客户林家信当日已在工作人员接待下了解新城金樾公馆项目的楼房。鉴于客户林家信和林卫均系父子关系，根据《新城金樾公馆项目分销合同》“客户带看和客户归属界定规则”“5、夫妻/父母/子女/直属关系属于同一批客户”，又根据该条款“2、客户归属及保护期：若乙方（即原告）转介的客户自在开发商客户系统（开发商客户系统是指开发商现场接待上门客户登记本及来访客户电子档）未有接待记录的客户，则为有效转介客户。经纪方转介的有效看房客户保护期为30天，客户在保护期过后成交属无效转介客户，佣金不予结算。”的规定，客户林家信、林卫均的情形显然不能认定为原告的有效转介客户，应判定为无效转介客户，佣金不予结算。四、根据《新城金樾公馆项目分销合同》“报备规则”“1、乙方通过甲方指定方式提前30分钟报备客户，客户报备有效期：24小时，乙方经纪人需在客户报备有效期内带看，过有效期后客户需重新报备。”和新城报备工作微信群的规则“1、报备满30分钟进场，不能提前30分钟，因为现场有人脸识别抓拍照，如抓拍到时间不到而先进场则判为自来客处理；2、带看的客户一定要中介陪同进场，不能让客户提前进入现场，人脸识别出来也判为自来客”的规定，客户林家信（手机号码131*****201）报备时间系2019年12月24日17：33：57，而林卫均于17：16：55进场（详见第二点6、2019年12月24日17：16：55被点位1-大门入口通道到访抓拍），应当认定没有报备就提前进场，依规定应判定自来客，佣金不予结算。五、按前述分析，本次成交的客户林家信、林卫均的情形，我公司有权根据《新城金樾公馆项目分销合同》和新城报备工作微信群规则判定他们二人不属于有效的转介客户，不予结算佣金60000元给原告。再者，开发商根据前述原则，已判定客户林家信、林卫均属于自然来访客户，并没有与我公司结算该客户的佣金。如支持原告的诉求，则我公司需要自掏腰包给付居间费给原告，显失公平。上述答辩意见，请予以采纳。被告提供证据如下：1、客户详情（抓拍系统）、照片（2019年12月15日），证明客户林家信、林卫均多次被开发商销售现场抓拍的情况的事实。2、微信截图，证明被告在新城报备工作群公布提前30分报备的规则和在该工作群报备的事实。3、光盘（客户详情录屏、微信工作群录屏），证明前述证据1、2的取证来源合法的事实。4、《新城金樾公馆项目分销合同》，证明原被告就代理分销新城金樾公馆项目的权利义务进行约定的事实。经审理查明：2019年11月11日，原、被告就被告经销的新城金樾公馆项目给原告分销签订了《新城金樾公馆项目分销合同》，约定原告分销每套固定佣金60000元，分销的报备规则为，原告通过被告指定方式提前30分钟报备客户，报备有效期为24小时，需在客户报备有效期内带看，由被告助理在场确认是否有效，报备有效即可带看。原告经纪陪同客户到接待处填写《客户登记确认单》，被告安排置业顾问接待，经被告驻场、现场置业顾问、客户、开发商现场经理四方签字后，该客户为原告看房有效客户，若原告转介的客户自在开发商客户系统（开发商客户系统是指开发商现场接待上门客户登记本及来访客户电子档）未有接待记录的客户，则为有效转介客户。原告转介的有效看房客户保护期为30天，保护期过后为无效转介客户，佣金不予结算。夫妻/父母/子女/直属关系属于同一批客户。客户参与被告组织的团购活动，即可享受团购优惠，按揭客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》为成交，一次性付款客户交齐房款并签署《商品房买卖合同》为成交。佣金结款细则，确认客户已签署《商品房买卖合同》并缴纳足额团购费后，原告开具相应金额正式发票，被告收到发票和结佣资料后7个工作日内支付佣金。被告的对接人为张航迅，合作期自2019年11月11日至2019年12月31日。合同还约定了双方的其他权利义务。2019年12月15日13：18：06，林家信进入案涉楼盘销售大堂被开发商的监控设备抓拍，随后有工作人员接待。2019年12月17日21：38：13，林家信再次进入案涉楼盘销售大堂的沙盘区被开发商的监控设备抓拍。2019年12月19日10：33：03，林卫均进入案涉楼盘大门入口通道被开发商的监控设备抓拍。2019年12月22日16：26：17，林卫均再次进入案涉楼盘在沙盘区入口右处被开发商的监控设备抓拍。2019年12月23日13：51：43，林卫均又进入案涉楼盘大门入口通道被开发商的监控设备抓拍。2019年12月24日17：30，原告的工作人员向被告报备看房客户林家信、林卫均，被告向原告的工作人员确认报备成功，随后，原告的工作人员依约定带林家信、林卫均到新城金樾公馆现场看房，林家信、林卫均在带访确认单签名确认为原告的客户来源。当日，林卫均、林家信向肇庆亿超房地产有限公司认购4号楼3层301房，支付了定金20000元，双方并签订了《房屋认购书》，并在《新城金樾公馆项目认购信息确认单》签名确认认购上述房屋。2019年12月29日，林卫均、林家信与新城金樾公馆的开发商肇庆亿超房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定以贷款方式购买上述4号楼3层301房。当日，林卫均、林家信向肇庆亿超房地产有限公司支付了首期款366016元（含定金20000元）。随后，原告要求被告支付佣金，但被告认为林卫均、林家信是自然来访客户，不属原告的渠道客户为由，拒绝支付佣金。原告遂提起本案诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案系居间合同纠纷。原、被告签订的《新城金樾公馆项目分销合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行义务和行使权利。本案争议的焦点为被告是否应当结算佣金60000元给原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《新城金樾公馆项目分销合同》明确约定规则为：若原告转介的客户自在开发商客户系统（开发商客户系统是指开发商现场接待上门客户登记本及来访客户电子档）未有接待记录的客户，则为有效转介客户；夫妻/父母/子女/直属关系属于同一批客户。根据在案证据显示，客户林家信、林卫均在原告向被告报备前已到过案涉楼盘看楼并登记相关信息，且开发商系统亦多次抓拍记录到林家信、林卫均当时的来访记录，故原告与客户林家信、林卫均的上述行为违反了《新城金樾公馆项目分销合同》中“开发商客户系统中未有接待（来访）记录”及“夫妻/父母/子女/直属关系属于同一批客户”的有效转介客户的条件，依约林家信、林卫均属无效转介客户，佣金不予结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市端州区优置房地产咨询服务有限公司的诉讼请求。本案受理费650元，由原告肇庆市端州区优置房地产咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年十一月十六日书记员  邵仲强