广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2019号 上诉人（一审被告、反诉原告）：北海奇麟物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区公园路**之右**，统一社会信用代码91450502061702305D。 法定代表人：罗子权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗军，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶玉兴，该公司员工。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：胡中远，男，1967年10月30日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区浦北县，现住广西壮族自治区浦北县。 上诉人北海奇麟物业服务有限公司（以下简称“奇麟公司”）因与被上诉人胡中远物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人奇麟公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付预存水电费400元、水电公摊费240元、物业费4213.37元、电梯费1686.66元，合计6540.03元；二、撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审反诉诉讼请求；三、若二审法院不依法改判，请求发回重审；四、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。奇麟公司 -2- 于2013年9月17日与北海尚源居公司（下称尚源居公司）签订《国华尚源东城前期物业服务合同》（下称前期物业服务合同）约定，尚源东城和谐苑物业由奇麟公司提供，合同没有违反法律法规，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。2014年7月10日，胡中远与尚源居公司签订《商品房买卖合同》，购买位于尚源东城和谐苑一栋1单元3005号住宅一套，成为尚源东城和谐苑小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”因此，在2017年9月20日即胡中远收房之日，双方当事人之间成立物业服务合同关系。一审判决认定双方自2020年4月30日成立物业服务合同关系错误，应予以纠正。二、一审法院适用法律不当。一审法院适用《物业管理条例》第四十一条第二款是对该规定适用理解错误。2017年9月18日，尚源居公司通知胡中远于2017年9月20日收房，胡中远认为尚源居公司将未经验收的涉案房屋擅自交付，就该问题向北海市住房和城乡建设局投诉，后双方又于2017年10月16日查验房屋，胡中远依旧拒绝办理收房手续，案涉房屋的钥匙一直由奇麟公司保管，上述情况可证实胡中远在投诉期间已实际收房。2018年12月21日，胡中远缴纳了相关的办证费等，由此可知胡中远于2018年12月21日接收案涉房屋。胡中远存在故意拖延收房时间的行为，其在得知尚源居公司被裁定破产清算后才于2020年4月30日办理案涉房屋的交接手续，系其怠于行使权利造成的结果。且案涉房屋存在的问题不属于主体结构质量不合格，不影响房屋的交接和使用，也不能成为胡中远拒交物业费的理由，而胡中远请求尚源居公司承担逾期交房的违约责任已得到赔偿，物业费理应自其实际接收房屋后由其承担。胡中远是小区的业主，享受了奇麟公司提供的物业服务，应支付相应的物业费用，奇麟公司依据《前期物业服务合同》约定的收费项目和标准，收取其物业费，合法合理，不存在乱收费的行为，应得到法院的支 -3- 持。三、一审判决将电梯维护费调整为35元/月依据不足，应予以纠正，应按《物业服务协议》约定的55元/月收取。双方当事人签订的《物业服务协议》约定26至33层电梯维护费为每月55元，该标准是依据《前期物业管理招标中标确认书》《前期物业服务合同》确定的收费标准订立的。北海市住房和城乡建设局《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务费收费管理的通知》对电梯维护费最高收费标准暂定为每月35元，是政府指导价即暂定价格，不是必须执行的强制性价格，因此该文件对《物业服务协议》没有约束力，且调整该费用应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，一审法院仅以《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务费收费管理的通知》对电梯维护费进行调整，依据不足，二审法院应予以纠正。四、关于逾期违约金的问题。一审法院对奇麟公司主张的违约金不予支持缺乏事实和法律依据，奇麟公司是于2017年4与10日进驻小区提供物业服务的，并依据与胡中远、尚源居公司之间签订的合同以及相关的政府文件确认物业费收取的标准收取相关物业费，不存在违规收费的行为，且胡中远并未对奇麟公司收取其2017年10月至2020年4月期间的物业费提出异议，也没有出示该笔物业费应由尚源居公司支付的证据，一审法院认定奇麟公司违规收费违约在先缺乏事实和法律依据。胡中远在2020年4月30日签订《物业服务协议》后没有按照合同的约定缴纳2020年4月30日之后的物业服务费，已构成违约，按照合同的约定应自逾期之日起按每天0.3%的标准计付违约金，奇麟公司在一审反诉请求胡中远支付违约金依法有据。五、一审法院遗漏必要诉讼参与人即案涉物业的开发商。 被上诉人胡中远辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。奇麟公司主张胡中远于2017年9月20日收房没有证据证实，而胡中远提供的北海市海城区人民法院作出的生效裁判（2018）桂0502民初1533号民事判决确认案涉物业至今仍未办理验收手续，无法履行交房手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于建筑工程交付的规定，案涉物业未经验收合格，不符合 -4- 交房条件，建设单位与物业公司签订的物业服务合同不能依法成立，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。而根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，尚未交付的物业所产生的物业费应由建设单位承担，胡中远不需承担商品房交付前的物业费用，因此一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。二、一审法院审理本案的过程符合法律规定的程序。一审法院将《物业服务协议》中约定的每月55元电梯维修费调整为每月35元有据可依，2014年2月25日北海市住房和城乡建设局发布一份《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务费收费管理的通知》中已明确“依法成立业主委员会之前的住宅物业电梯维护费，最高收费标准暂定为每户35元/月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项”，奇麟公司每月每户收取电梯维修费55元已违反了上述政府的强制性文件，一审法院根据上述文件予以调整是正确。三、关于逾期支付违约金的问题，2020年4月30日，胡中远是在奇麟公司以支付物业管理费才将钥匙交付为由，不得已支付了2017年10月10日至2020年4月30日的水电费、物业管理费等，但由于案涉物业一直不符合交房的条件，奇麟公司与建设单位签订前期物业服务合同中约定的逾期违约金对胡中远不产生约束力。虽然双方当事人签订的《物业服务协议》中也约定了逾期支付物业费应承担的违约责任，但奇麟公司违规收取2017年10月至2020年4月的物业费在先，故一审法院综合本案双方当事人的过错程度与预期利益等，根据公平原则认定违约责任的分担，作出不予支持奇麟公司逾期违约金诉求是正确的。 胡远中向一审法院起诉请求：奇麟公司返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业管理费4213.37元、电梯费1686.66元，共计6540.03元给胡远中。 奇麟公司向一审法院提出反诉请求：胡中远向奇麟公司支付物业服务费412.08元、电梯费165元、水电公摊费24元，合计601.08元，并以 -5- 601.08元为基数，每日按3‰计付违约金（违约金以实际计算为准，从2020年7月1日起计至缴清欠费之日止）。 一审法院判决：奇麟公司须返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业费4213.37元、电梯费1686.66元（合计6540.03元）给胡中远；二、胡中远须支付2020年5月至2020年7月期间的物业费412.08元、电梯费105元、水电公摊费24元（合计541.08元）给奇麟公司；三、驳回奇麟公司的其他反诉请求。一审案件受理费受理费50元，减半收取计25元，由奇麟公司负担；反诉案件受理费25元，由胡中远负担。 本院经二审审理认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案中，奇麟公司与尚源居公司签订的《国华尚源东城前期物业服务合同》中虽约定业主应于尚源居公司发出交房通知之日起交纳物业服务费，但同时也约定了因尚源居公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由尚源居公司全额缴纳，结合上述法规规定与合同约定的内容，案涉物业的物业服务费交纳的起始时间应为物业交付之日。奇麟公司上诉主张胡中远系于2017年9月20日收房，双方自此成立物业服务关系，但根据北海市海城区人民法院作出生效裁判（2018）桂0502民初1533号民事判决可知，讼争物业所属的工程项目在2018年9月27日前未进行竣工验收，具体验收合格时间尚未确认，从而导致讼争物业在2018年9月27日前未能履行交房手续，奇麟公司的主张与上述生效法律文书确认的基本事实相悖，且在二审期间奇麟公司未能提供充足的证据推翻生效法律文书确认的事实，亦未能提供证据证实讼争物业所属的工程项目在2018年9月27日之后已验收合格，讼争房屋可履行交房手续，故本院对奇麟公司主张其与胡中远于2017年9月20日成立物业服务合同关系不予采信。根据查明的事实可知，双方当事人于2020年4月30日签订了《物业服务协议》，以及结合胡中远于2020年4月30日从 -6- 奇麟公司处拿到案涉物业的钥匙的事实，本院认为，双方当事人于2020年4月30日起成立合法有效的物业服务合同关系，胡远中应自2020年4月30日起按照双方的合同约定向奇麟公司缴纳物业服务费；本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，奇麟公司收取胡远中2017年10月10日至2020年4月30日期间的物业服务费，缺乏事实和法律依据，应依法予以返还，一审法院据此判决奇麟公司应向胡远中返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业管理费4213.37元，电梯费1686.66元，共计6540.03元正确，本院予以维持。 关于物业管理费收费标准的问题。本院认为，双方当事人签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。奇麟公司为小区业主提供物业管理服务，胡远中作为该小区业主于2020年4月30日接受了奇麟公司提供的物业管理服务，其应当支付相应的物业管理服务费，故对奇麟公司要求胡中远支付相关的物业服务费用的诉求，本院予以支持。本案中，双方当事人对一审法院认定需由胡远中向奇麟公司支付的物业费412.08元与水电公摊费24元均无异议，本院予以确认。奇麟公司上诉主张一审法院将电梯维修费由每月每户55元调整为每月每户35元，没有事实和法律依据，应予以纠正。本院认为，根据北价格[2014]11号《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》可知依法成立业主委员会之前的住宅物业电梯维护费，最高收费标准暂定为每月每户35元，案涉《前期物业服务合同》《物业服务协议》中约定的电梯维护费为每月每户55元已超过上述文件规定的最高收费标准，且在二审期间，奇麟公司陈述称其与胡中远签订的《物业服务协议》未经相关物价部门备案，而《前期物业服务合同》是经招投标确认了的，经查，《前期物业服务合同》是在北海市房地产业协会组织下进行招投标的，招投标所确定的收费标准并未经相关恶物价部门核准，本院认为，虽《前期物业服务合同》是在上述文 -7- 件出台之前签订的，但收费标准未经物价部门备案确认，应受上述文件约束，而案涉物业所在的小区至今未成立业主委员会，一审法院据此将电梯维护费调整为每月每户35元并无不妥，本院予以维持。 关于奇麟公司上诉主张逾期付款违约金的问题。本院认为，胡中远虽然确实存在逾期支付物业服务费的行为，但奇麟物业公司亦存在违规向胡中远收取交房前相关费用的行为，考虑到两者的上述行为，应综合双方当事人的过错程度与预期利益等因素，再根据公平原则与诚实信用原则进行认定，故对奇麟公司主张的违约金，本院不予支持。一审法院据此对奇麟公司的该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。 关于奇麟公司上诉主张一审法院遗漏追加房地产开发商作为必要诉讼参与人的问题。本院认为，如前所述，案涉物业服务合同关系是在胡中远与奇麟公司之间成立的，没有证据证实房地产开发公司与本案具有利害关系，至于奇麟公司与房地产开发商之间的关系，奇麟公司可另行主张权利，故奇麟公司上诉主张一审法院遗漏当事人，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人奇麟公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人北海奇麟物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 -8- 二〇二〇年十一月四日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦