山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3408号上诉人（原审原告）：任长锋，男，1958年8月15日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。委托诉讼代理人:周立国，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:温山恒，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵元刚，男，1983年5月16日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王晓华，山东家硕律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会，住所地德州市陵城区经济开发区小刘村。法定代表人：张洪明，该村委会主任。上诉人任长锋、赵元刚因与被上诉人德州市陵城区经济开发区小刘村村民委员会（以下简称小刘村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市陵城区人民法院(2020)鲁1403民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任长锋上诉请求：1.撤销山东省德州市陵城区人民法院(2020)鲁1403民初1465号民事判决，改判支持任长锋的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费及其他费用由赵元刚承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，赵元刚拖欠租金的行为已经构成根本违约，应当依法解除2013年4月12日的《土地转租合同》。该合同本质上是一种租赁合同，任长锋自合同签订之日起即依照合同约定将土地交于赵元刚占有、使用，但赵元刚自2016年起拒不依照合同约定支付租金，在长达五年的时间里，任长锋既要向小刘村委会支付租赁费用，又不能实际占有、使用土地，更不能依照《土地转租合同》获得租金。赵元刚的此种长期拖欠租金的行为，已经构成《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行”、第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的根本违约，任长锋法定解除权的行使条件已经成就，主张解除涉案合同于法有据。赵元刚取得的《中华人民共和国林权证》并非无法撤销，且其未提交任何证据证明其对涉案土地有任何投入，一审法院仅以赵元刚取得《中华人民共和国林权证》为由不予解除涉案合同，没有任何事实及法律依据，应当依法予以纠正。2.赵元刚自2016年起即拒不支付租金，违约行为自2016年起即已经开始，一审法院判决赵元刚自2020年5月12日起支付违约金属于事实认定错误，且《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定适用的前提是当事人提出调整请求，一审法院在未向双方明示是否要求对违约金的计算方法申请调整的前提下即径行进行调整没有法律及事实依据。赵元刚长期拒不支付租金的行为，严重影响任长锋的资金周转，任长锋主张赵元刚参照中国人民银行同期贷款利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息，于法有据。3.一审法院未对任长锋诉讼请求中的逾期付款利息进行论述和判决，属于遗漏诉讼请求，程序严重违法。任长锋在诉讼请求中已经明确要求赵元刚支付逾期付款利息，且在庭审过程中已经对利息的具体金额及计算方式进行陈述，也已经记录在庭审笔录中，更在判决书中有记载，一审法院既未对该项请求予以论述，也未进行判决，遗漏任长锋的该项诉讼请求，属于程序严重违法。补充意见：赵元刚擅自改变土地用途，在耕地上修建大量房屋及厂房，已经严重违反合同目的，构成根本违约，应当依法解除双方签订的《土地转租合同》。赵元刚辩称，1.一审法院认为赵元刚未构成根本违约，没有解除《土地转租合同》是正确的。任长峰没有在催告的合理期限内向赵元刚主张过催告程序。2.赵元刚不是不及时缴纳租金，而是当时原书记张林木和老会计董永昌已经死亡，双方对于是否扣除小麦直补的费用协商不清，因此赵元刚没有按照合同约定支付租金。3.赵元刚没有构成违约，所以不应该向任长锋支付违约金。一审判决并没有认定双方是谁构成违约的问题。4.人民法院对民事诉讼民事损失原则是一种前行和补偿的原则，一审判决2020年5月12日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%支付租金的标准过高。5.任长锋在本案中提出违约金的诉讼请求，又主张支付逾期付款利息，其重复计算数额过高，请求人民法院依法核实。赵元刚上诉请求：1.撤销山东省德州市陵城区人民法院(2020)鲁1403民初1465号民事判决，并依法予以改判或发回重审；2.案件受理费均由任长锋、小刘村委会承担。事实和理由：1.一审法院认为案涉《土地转租合同》合法有效是错误的，任长锋和小刘村委会签订的《土地租赁合同》程序和内容不符合我国法律规定，应属无效合同。首先，耕地的最长承包期限为三十年，而该合同期限为五十年，严重超过法律允许的范围。其次，《土地承包法》第五十二条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。同时，发包方应当对承包方的情况和经营能力进行审查后再行签订承包合同。本案中，任长锋和小刘村委会签订的《土地租赁合同》不符合我国土地承包法的规定，应属无效合同。2.一审法院认定事实和租金数额有误，租金应在扣除小麦直补的费用后予以计算。首先，在签订《土地转租合同》时，三方达成了口头协议，任长锋和小刘村委会均承诺扣除相应的小麦直补等费用后予以计算（证明人李某可以证明）。合同中三名证明人也签字予以证明，但是董永昌和张林木已经于2016年相继去世，而小刘村委会的现任主任张洪明系任长锋的亲戚，表示不愿意出庭，小刘村委会现任书记张洪志和任长锋系亲戚关系（姑侄关系）。因此，在一审中赵元刚依据该案的特殊情况只能申请李某一人出庭作证，请求人民法院依法予以核实此事。其次，2013年至今，德州市土地租赁的费用基本上都是500元左右，而赵元刚当时予以认可800元是因为任长锋和小刘村委会承诺将小麦直补和化肥农药等优惠给赵元刚，因此，赵元刚才在《土地转租合同》上签字认可。但涉案土地自2013年转租之后产生的小麦直补费用，已经被任长锋或小刘村委会领取，一审法院并未查明该事实。任长锋以42.5元每亩租赁土地，再以800元每亩的价格转租给赵元刚，明显与客观实际和普通人的正常认知不符，任长锋和小刘村委会存在恶意串通，损害赵元刚利益的可能。再次，依据国家发放小麦直补的精神和目的，该补助费理应由实际种植户予以领取，因此，该租赁土地所获得的小麦直补费用应由实际种植人赵元刚获得。一审庭审中，小刘村委会承认小麦直补领取到2020年，充分说明该小麦直补费用一直由任长锋或小刘村委会领取，一审法院对此并未查清。赵元刚于2015年在涉案土地上种植了经济林，并办理了林权证（期限为13年），因为涉案土地部分属于盐碱地，部分树木死亡之后，赵元刚又耕种了小麦，2013-2015年种植有50余亩小麦，在2015年种植的树木死亡之后经过补种仍未成活的情况下每年都种植十余亩小麦。并且，赵元刚已经投入大量的资金提高土地生产能力，请求二审法院依法查明案件事实，在对小麦直补的费用扣除后依法予以认定。最后，即使没有扣除小麦直补等相关费用，一审法院认定赵元刚欠付任长锋至今的租金为40万元，属于认定租金数额错误。合同签订后，赵元刚一次性支付了三年的租金共计24万元，自2016年-2020年的租金应为32万元，再刨除赵元刚支付的23000元之后，租金应为297000元，而不是一审法院认定的377000元。3.一审法院认定的违约金利率过高。《土地转租合同》中并未约定违约金，只是约定赔偿损失的权利，况且本案产生争议系任长锋和小刘村委会不能按照口头协议的约定履行，属于三方的共同争议，并不是赵元刚的单方违约。一审法院依据事实和法律予以降低，但判决以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算仍然过高。任长锋辩称，1.一审法院认定《土地转租合同》《土地租赁合同》为有效合同属认定事实正确。首先，任长锋与小刘村委会签订的《土地租赁合同》已经过了村民代表签字予以证实，该合同中明确约定任长锋享有土地的转租权。因此，任长锋与赵元刚签订的《土地转租合同》也是有效的。2.赵元刚主张的小麦直补等费用没有事实和法律依据。作为对合同价格有重大影响的款项应当在合同中予以明确约定，但双方签订的《土地转租合同》中没有提及任何涉及小麦直补款项的问题。涉案的94亩土地已经完全办理了林权证，又如何取得小麦直补，且小麦直补的申报、审批有严格的流程，并非一个村委会或者某个人可以决定的事情。赵元刚陈述涉案土地的小麦直补领取到2020年，没有任何事实法律依据。3.关于租金计算问题，双方约定每年的租金为8万元，自2016年到2020年欠付的租金是40万，扣除赵元刚在2016年支付的2万余元，一审法院认定拖欠租金337000元正确。关于违约金的事项，合同第七条明确约定，如单方违约，租赁金额双倍赔偿对方损失，已经明确约定了违约金，任长锋主张违约金具有事实及法律依据。关于逾期付款利息的事项属于法律明确规定以及按照事实应当支付的款项，任长锋有权同时主张逾期付款利息以及违约金。小刘村委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。任长锋向一审法院起诉请求：1.判令解除任长锋、赵元刚于2013年4月12日签订的《土地转租合同》,赵元刚返还任长锋租赁土地，并将土地恢复原状；2.判令赵元刚支付自2016年4月12日至合同解除之日拖欠的租金40万元及截止到起诉之日的利息37471.62元；3.判令赵元刚依照合同约定支付违约金20万元；4.本案诉讼费用由赵元刚承担。一审时，任长锋提交如下证据：一、公证书一份，证明合同中明确约定任长锋享有转租权，《土地转租合同》合法有效；二、《土地转租合同》一份，证明双方在自愿平等的基础上签订，并对租金、违约金进行了明确的约定，且赵元刚已认可并支付了前3年的租金，任长锋也将合同约定土地交付给赵元刚使用，赵元刚主张合同无效没有法律依据，不存在欺诈行为；三、小刘村委会出具的证明一份，证明经村委会及村民代表大会一致同意，1999年6月29日小刘村委会与任长锋签订的合同合法有效；四、缴纳租赁费用收据四份，证明任长锋与小刘村委会一直善意履行合同，将合同约定承包费交付至今，但由于赵元刚恶意拖欠涉案租金，导致任长锋既要向小刘村委会缴纳租金，又无法使用合同约定的土地，极大的损害了其合法权益。任长锋与小刘村委会签订的合同尚在法定20年期限内，更不应当认定为无效合同；五、小刘村委会出具的证明两份，证明任长锋已按期缴纳与村委会签订的合同约定5年的承包费20000元，小刘村委会同意继续履行与任长锋签订的土地承包合同。《土地转租合同》约定土地面积94亩，租金8万元，截止到2020年共计5年租金40万元，利息从2016年4月12日至今共计14959.96元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2017年4月12日至起诉之日11106.78元，2018年4月12日至起诉之日7254元，2019年4月12日3762.22元，2020年4月12日至起诉之日388.5元，共计37471.12元。自起诉之日至实际履行之日止利息应另行计算。违约金按照合同约定20万元。赵元刚对上述证据质证意见为：1.合同50年期限不合法，案涉土地是村集体自留地，自留地出租需要召开村民大会，村民大会中村民三分之二以上到场同意合同才有效，所以《土地租赁合同》是无效合同。2019年4月承包费是赵元刚缴纳的；2.任长锋提供的证明日期不确定，应是无效的；3.任长锋伙同小刘村委会张洪志对集体自留地转租没有召开村民大会（任长锋和张洪志是亲属关系），俩人合伙诈骗赵元刚24万元，赵元刚主张追回被诈骗资金24万元及利息，追究任长锋与张洪志赔付赵元刚经济损失。对村委会证明的真实性无异议，证明目的有异议，同意继续履行土地承包合同，该证明不能证实《土地租赁合同》的合法性。对交纳承包费2万元的证明真实性不予认可，应提交交纳款项收据和打款记录相佐证，即使真实只能证明2019年到2024年承包费交纳，不能证明自1999年至2019年之间任长锋的交纳情况。村委会主任张洪明的签字不能证明是其本人书写，法庭无法核实真伪，张洪明系任长锋亲戚，具有利害关系，并是三方合同签订的证明人，其书写证明不具有有效性。租金是不正确的，即使按照合同约定2016年4月12日到2020年4月12日计32万元，赵元刚请求在扣除小麦直补费用再行计算，小麦直补费用每亩125元。利息不应支付，因租金支付系任长锋和小刘村委会不能积极将小麦直补款在租金中予以扣除，令赵元刚无法支付具体数额，也不知道应向谁支付租金，因此才出现本案诉讼问题。违约责任根据合同约定是一方违约才能计算违约金，但本案中涉及小麦直补款领取或扣除问题，纯系三方共同违约，不属于单方违约，法院不应支持。赵元刚提交证据如下：一、收到条一份，证明2019年4月1日任长锋的妻子张静收取赵元刚13000元租金，在2020年1月份赵元刚向张静银行卡转账10000元，共计23000元租金，请求法院在总租金中予以扣除；二、国家林权证一份，如果任长锋坚持解除该租赁合同，赵元刚请求给予实际赔偿。因在2013年租赁土地后为了提高土地生产能力，赵元刚在租赁土地上进行挖建鱼塘、修缮道路，在村委会和土地管理局的同意下建造40余间平房，还有厂房3000余平，开展养殖、林木等提高土地生产能力的一系列措施，请求法院在考虑赵元刚利用土地的现有情况依法裁判。任长锋对上述证据质证意见为：1.任长锋确实5年期间共收到赵元刚交纳的23000元租金，但其提交证据与其在质证过程中陈述相互矛盾，案涉合同明确约定租金应向任长锋支付；2.对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，赵元刚取得林权证的前提是对占有土地享有使用权，其长达5年拖欠租金已经使得该合同目的无法实现，已构成根本违约，该合同已经没有继续履行的可能性。赵元刚既不支付租金也不按照合同约定用于农业开发的目的，合理利用土地，其在耕地上修建房屋已经是违法行为。赵元刚占用土地过程中，小刘村委会及村民和任长锋均没有妨碍其进行农业生产活动，表明了小刘村委会及全体村民认可《土地租赁合同》，并且任长锋已提交由小刘村民代表签字及村委会盖章证明，任长锋的转租权来源没有违反任何法律规定。一审法院认定事实:1999年6月29日，任长锋与小刘村委会签订《开发性土地租赁合同》，合同约定小刘村委会将94亩土地租赁给任长锋使用。2013年4月12日，任长锋与赵元刚及小刘村委会签订《土地转租合同》，约定任长锋将租赁的小刘村委会的94亩土地全部转租给赵元刚。合同约定年租金8万元，前三年一次性缴纳24万元，自2016年起按年支付并对违约责任进行了约定。合同签订后，任长锋依约将涉案土地交付给赵元刚使用，但赵元刚自2016年起即拒不支付租金，且一直占用涉案土地至今。另查明，涉案土地于2015年颁发了《中华人民共和国林权证》，该证载明林地试用期为13年，终止日期为2028年7月1日。赵元刚在涉案土地上为经营方便建造了房屋等设施，2016年后支付任长锋土地租赁费23000元。一审法院认为，本案的焦点问题为：一、任长锋与小刘村委会签订的《开发性土地租赁合同》是否有效；二、任长锋与赵元刚及小刘村委会签订的《土地转租合同》是否有效。关于焦点问题一，对于案涉《开发性土地租赁合同》，任长锋提交的陵县公证处出具的公证书及小刘村委会出具的证明相互佐证，能够证明该合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同真实性及有效性，一审法院依法予以确认。赵元刚辩称合同约定的期限为五十年不符合法律规定，因此该合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。案涉《开发性土地租赁合同》约定的期限为五十年，超过二十年的，超过部分无效。该合同签订于1999年6月29日，履行到2019年6月29日时年满二十年，按照以上法律规定自2019年6月30日起该合同转为不定期租赁合同。任长锋提交了小刘村委会于2020年7月、2020年8月5日出具的证明，表明小刘村委会继续履行该合同的意思表示，同时任长锋于2019年4月1日向小刘村委会缴纳了2019年10月1日至2024年10月1日五年租金20000元。综上，该合同期限外其他约定继续有效，赵元刚的辩称没有事实与法律依据，一审法院不予采纳。关于焦点问题二，赵元刚庭审中申请证人李某出庭欲证明该合同签订时小刘村委会负责人与任长锋承诺合同上约定是每亩800元的租赁费，小麦直补和土地流转费及村里的化肥农药都给赵元刚，但其未提交其他证据予以佐证，对合同的辩称证据不足，一审法院不予采纳。庭审中双方对于赵元刚已缴纳240000元租赁费的事实无争议，由此可见双方实际履行的是每亩800元的租赁费的合同约定。虽然该合同约定期限为36年，根据《中华人民共和国合同法》的规定，案涉《土地转租合同》仍在有效期限之内。该合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，对其真实性及有效性，一审法院依法予以确认。任长锋依法继续享有《土地转租合同》出租方的相关权益，赵元刚应继续履行合同约定的缴纳土地租赁费的义务，其未依约缴纳土地租赁费构成违约，任长锋要求赵元刚支付土地租赁费符合法律规定，具体数额为400000元减去已支付的23000元计377000元，一审法院依法予以支持。关于赵元刚支付违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《土地转租合同》第七条约定如有单方违约，按租赁金额双倍赔偿对方损失。任长锋要求赵元刚支付违约金200000元的主张，过分高于造成的损失，一审法院依法认定违约金以377000元为基数，自2020年5月12日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130℅计算至全部履行完毕之日。关于任长锋要求解除2013年4月12日签订的《土地转租合同》的主张，涉案土地已作为林地颁发了《中华人民共和国林权证》，终止日期为2028年7月1日，在赵元刚经济投入较大的情况下，如解除该《土地转租合同》将会对赵元刚造成巨大损失，赵元刚亦不同意解除合同，本着减损和公平的原则，案涉《土地转租合同》不宜解除，任长锋的该项诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、赵元刚于本判决生效后十日内支付任长锋土地租赁费377000元及违约金（以377000元为基数，自2020年5月12日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130℅计算至全部履行完毕之日）；二、驳回任长锋的其他诉讼请求。案件受理费6956元，减半收取3478元，由赵元刚负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于任长锋的上诉请求，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中赵元刚虽然自2016年起拖欠土地租金，但任长锋并无证据证明在此期间内曾向赵元刚要求支付租金，其在本案起诉时径行请求解除合同依据不足。加之案涉土地赵元刚已办理了林权证且尚未到期，赵元刚又在该土地上投入较大费用，一审法院从平衡照顾双方的利益出发，未判决解除合同并无不当。其次，案涉《土地转租合同》明确约定了赵元刚租赁土地经营种植开发，目的是更好发挥土地效益，且任长锋之前租赁该土地也是用于农业开发，即使赵元刚在案涉土地上修建了大量房屋及厂房等，但该行为是否属于违反合同目的擅自改变土地用途或未用于农业开发，任长锋对此也无合理解释和充分证据证明。最后，虽然任长锋起诉时同时主张了逾期利息和违约金，但赵元刚认为违约金过高，请求人民法院予以调整，一审法院在考虑任长锋实际损失的情况下，酌情判决赵元刚按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准支付违约金，其中既照顾到了任长锋的实际利息损失，又对赵元刚拖欠租金的行为进行了惩罚，审理程序并不违法。关于赵元刚的上诉请求，首先，任长锋和小刘村委会签订的《土地租赁合同》约定的50年租期虽然超过了《中华人民共和国合同法》规定的20年期限，但该合同签订时《中华人民共和国合同法》尚未颁布施行，对该《土地租赁合同》并不具有溯及力。并且，小刘村部分村民也在《证明》上签字同意任长锋承租案涉土地，在合同期满20年后，小刘村委会也明确表示同意继续履行原合同。因此，《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，应为有效合法。其次，任长锋、赵元刚和小刘村委会2013年4月12日签订的《土地转租合同》明确约定签订合同时一次性交清3年，计24万元。2016年4月12日交清当年租金，每年顺延。因此，截至本案二审审结时，赵元刚实欠任长锋5年的土地租金，一审法院认定租金数额并无错误。最后，赵元刚主张任长锋和小刘村委会均承诺扣除相应的小麦直补等费用后计算土地租金、涉案土地自2013年转租之后的小麦直补费用已被任长锋或小刘村委会领取，但三方签订的《土地转租合同》中对于小麦直补等费用如何处理并未约定。即使小麦直补应归赵元刚所有，但赵元刚耕种了多少小麦、每年应取得小麦直补的具体数额、谁负责小麦直补费用的统计申请报批等，赵元刚对此均无明确解释和充分证据证明。故，赵元刚主张应在欠付土地租金中扣除小麦直补费用没有依据，本院不予支持，其可待证据充分后另行主张。综上所述，任长锋、赵元刚的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13910元，由上诉人任长锋负担6955元，上诉人赵元刚负担6955元。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 王善文审判员高世民二〇二〇年十一月四日法官助理刘冬书记员王婷婷