江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民再92号监督机关：徐州市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：王蕴，女，1971年3月31日生，汉族，住本市云龙区。委托诉讼代理人：冯义强，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄科，江苏彭城律师事务所实习律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：徐力，男，1966年11月18日生，汉族，住本市鼓楼区。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王秀彬，女，1969年7月8日生，汉族，住本市鼓楼区。以上二被申诉人共同委托诉讼代理人：贺维永，江苏钟鼓楼律师事务所律师。申诉人王蕴与被申诉人徐力、王秀彬排除妨害纠纷一案，本院于2015年12月30日作出（2015）徐民终字第4686号民事判决，已经发生法律效力。申诉人王蕴不服，向本院申请再审，本院以（2016）苏03民申250号民事裁定驳回再审申请。申诉人向检察机关申诉。徐州市人民检察院作出徐检民（行）监【2019】32030000100号检察建议书，向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月9日作出（2019）苏03民监10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐州市人民检察院提出再审检察建议，认为本院（2015)徐民终字第4686号民事判决适用法律错误，理由如下：一是原审判决认为诉争楼梯间附着在房屋第一层楼内，涉诉房屋第一层的所有人即为该楼梯间的所有人属于适用法律错误。首先，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行)》（建房[1995]第517号）第八条规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙）墙体水平投影面积的一半。本案中涉案房屋共两层，属于王秀彬、徐力、王蕴共同所有。该楼房的楼梯属于公用建筑面积，属于物权法第六章所称的共有部分。其次，根据涉案房产分户面积明细表显示，该房一楼和二楼的套内面积均为87.278平方米，公摊面积均为25.669平方米，建筑总面积均为112.95平方米。由此可见，本案中的楼梯不包含在套内面积，属于公摊面积部分，应为共同共有。最后，2011年11月15日，王蕴诉至法院，要求确认王蕴是上述房产的共有人并要求分割房产，该案经一审、二审，最终由江苏省徐州市中级人民法院于2014年12月18曰作出（2014)徐民终字第00702号民事判决，确认徐州市青年路223号上下两层、局部三层房产一套，建筑面积225.89平方米，其中第一层归王秀彬、徐力所有；第二层归王蕴所有；局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有。在(2014)徐民终字第00702号民事判决既判事实依然存在的情况下，楼梯属于王秀彬、徐力与王蕴共有，也就意味着楼梯自地平面以上至房顶楼梯所占用的全部空间区域属于共同共有，楼梯间自然属于共同共有。本案中（2015)徐民终字第4686号民事判决以楼梯间附着在房屋第一层楼内，判归王秀彬和徐力所有，王蕴清空放置在楼梯间的物品并将一层楼梯间返还给徐力、王秀彬属于适用法律错误。二是原审判决王蕴返还一楼楼梯间，并支付给王秀彬、徐力4万元使用费属于适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定“业主对建筑物外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”由此可见，共有物在共有关系存续期间，原则上不能分割为各个部分、由各个共有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有物共同享有所有权，每个共有人的权利及于整个共有物，这是由一物一权原则决定的。在共同共有关系中，各共有人则将不分份额地共同享有权利、承担义务。本案中楼梯为王秀彬、徐力和王蕴共同共有符合物权法的规定，也是生效判决确定的事实。因此王秀彬、徐力和王蕴对共同共有的楼梯都享有权利。原审判决王蕴返还一楼楼梯间错误。其次，只要共同关系存在，各共有人对全部共有财产就平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，承担的义务也是平等的。只有在共同共有关系终止、共有财产分割以后，才能确定各共有人的份额。本案中楼梯（包含楼梯间）属于共有物，王秀彬、徐力和王蕴均对楼梯享有占有、使用、收益和处分的权利。王蕴基于对共有物的权利自2001年起直到现在，一直保持使用现状，其使用楼梯间的行为并无不当，同样王秀彬、徐力也有权利用楼梯间，双方对于楼梯间的使用也可以进行约定。故原审判决在错误认定楼梯间所有权的情况下，判决王蕴支付给王秀彬、徐力4万元使用费没有法律依据。综上所述，江苏省徐州市中级人民法院（2015)徐民终字第4686号民事判决适用法律确有错误，故提出检察建议。申诉人诉称，其申诉意见同徐州市人民检察院检察建议的意见。被申诉人王秀彬、徐力辩称，楼梯间与楼梯是不同的概念，楼梯可以是公有，但楼梯间不是公有部分。被申诉人已购买了一楼，包括楼梯间在内的所有部分都应当属于被申诉人所有。原审判决正确，请求法院审查后维持原审判决。被申诉人徐力、王秀彬于2015年1月23日向一审法院起诉,主张被申诉人夫妻二人2006年3月购买了本案房产，并办理了房产权属证书，申诉人却长期占用一楼房间及三层全部房屋。经诉讼，徐州市中级人民法院判决一层归被申诉人所有，二层归申诉人所有，三层共有。因此，两被申诉人诉至法院要求申诉人支付2006年3月至2015年4月长期占用原告一楼房屋一间及三层房屋的使用费275323.5元，利息151428元，并腾空返还占有的一楼房屋，三楼房屋由双方共同管理使用。原一审法院查明，本案涉诉房屋位于徐州市云龙区，为上下两层、局部三层，建筑面积总计225.89平方米。2006年2月14日，王蕴和陆艾协商共同购买上述房产，约定陆艾购买一楼，王蕴购买二楼。后陆艾出面与卖方签订购买合同。2011年5月10日，陆艾、王万云夫妻二人办理公证声明，将上述房产购买人变更为其女儿王秀彬。2011年7月21日，上述房产所有权被登记到王秀彬名下，徐力为该房产局部三层的共有人。2011年11月15日，王蕴诉至法院，要求确认王蕴是上述房产的共有人并要求分割房产，该案徐州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）徐民终字第00702号民事判决，确认上述房产第一层归王秀彬、徐力所有；第二层归王蕴所有；局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有。但判决对一楼楼梯间的归属未作明确认定。徐力、王秀彬本次诉讼要求王蕴返还的系上述房产一层楼梯所在的空间（俗称楼梯间），并支付使用费。徐力、王秀彬曾于2012年1月17日向法院诉讼，要求王蕴停止侵害楼梯间并赔偿损失，后双方因对涉案房产权属产生纠纷撤诉。原审法院认为，涉案房产经法院生效判决确认局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有，王秀彬、徐力与王蕴对局部三层、楼梯享有共同管理、使用的权利。徐力、王秀彬要求三楼房屋由双方共同管理、使用的诉讼请求已为徐州市中级人民法院生效判决确认，无须重复诉讼，故对此项诉讼请求不予理涉。如徐力、王秀彬认为其行使权利受到妨碍，可要求排除妨碍。局部三层结构为楼梯，除通行外，不具有其他使用功能，且局部三层为双方共有，王蕴也有使用的权利，徐力、王秀彬要求王蕴给付局部三层的使用费及利息，无法律依据不予支持。涉案房产一层经生效判决确认为王秀彬、徐力所有，楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有，王蕴仅对一楼楼梯本身有通行使用权，不应占用楼梯之外的一楼其他空间（楼梯间）。徐力、王秀彬要求王蕴腾空并返还其占用的一楼空间，应予以支持。王蕴自购买涉案房屋后就一直占有、使用该楼梯间，徐力、王秀彬对此是明知的，但在其第一次提起诉讼，即2012年1月17日之前从未对此提出异议，也未要求王蕴给付使用费，对于王蕴在2012年1月17日之前对楼梯间的使用应视为徐力、王秀彬默许其无偿使用，徐力、王秀彬向王蕴主张权利始于2012年1月17日，对于之前的使用费不予支持，而对于2012年1月17日至2015年4月30日的使用费，综合楼梯间的面积、结构、可利用空间、涉案房产所处地段及租金价格，酌定支持4万元。对于徐力、王秀彬主张的逾期付款利息，因双方对付款数额、时间从未有过协商，该主张无法律依据不予支持。遂判决：1、王蕴清空其放置在徐州市云龙区青年路223号楼房一层的物品并将一层楼梯间返还徐力、王秀彬。2、王蕴给付徐力、王秀彬使用费4万元。3、驳回徐力、王秀彬的其他诉讼请求。上诉人王蕴不服一审判决，上诉称:（2014）徐民终字第00702号民事判决确认了涉诉房屋第一层归王秀彬、徐力所有，第二层归上诉人所有，局部三层、楼梯为双方共有。上诉人作为房屋楼梯的共同所有人，原审判决上诉人返还楼梯间，并给付4万元使用费无法律依据。楼梯间建筑面积为17.11平方米，其主要功能是供上下楼使用，上诉人堆放杂物仅使用2-3平方米，原审判决承担4万元的楼梯间使用费显然不当。原审判决认定事实不清，适用法律不当，要求二审法院依法判决支持上诉人的上诉理由，改判驳回徐力、王秀彬诉讼请求。被上诉人徐力、王秀彬答辩称，（2014）徐民终字第00702号民事判决确认的是三楼及楼梯为双方共有，根据（2015）徐民终字第4239号民事判决，该楼一层均是由被上诉人出资购买，且本案诉争的楼梯间系楼梯之外的一楼其他空间，该楼梯间不具有通行的功能，不应被认定为共有部分。一楼除楼梯作为共同之外，其余部分（包括楼梯间）皆属于被上诉人所有。王蕴长期使用该楼梯间办公及堆放杂物，给被上诉人造成妨碍及损失，此时原审判决王蕴清空楼梯间返还并给付我们4万元使用费正确。王蕴的上诉理由不成立，要求二审法院依法驳回上诉，维持原判。2014年12月18日，本院作出（2014）徐民终字第00702号民事判决，确认王秀彬、徐力为涉诉房屋第一层的所有人，王蕴为该房屋第二层所有人，局部三层、楼梯为王秀彬、徐力、王蕴共有。2015年11月12日，本院作出（2015）徐民终字第4239号民事判决，该判决维持徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第397号民事判决。在（2015）云民初字第397号民事判决中确认，第一层建筑面积104.39平方米，由王秀彬、徐力出资购买；第二层建筑面积104.39平方米，由王蕴出资购买；第三层建筑面积17.11平方米，由王秀彬、徐力、王蕴出资购买。因在涉案房屋购买时，王秀彬的母亲陆艾出资72万元，王蕴出资30万元，办理过户时王秀彬又支付79.2305万元。遂判决，王蕴给付王秀彬、徐力购房款4.3638万元、过户费用26.806111万元以及相应的利息。二审查明的其余事实与原审一致。原二审认为，王蕴上诉虽主张其是房屋楼梯的共有人，其不应将楼梯间返还给王秀彬、徐力并支付使用费。但楼梯与楼梯间并非同一概念，通往第二层的楼梯为室内楼梯属共用通道，无论谁出资购买均不得妨碍人们通行，但楼梯间系楼梯下方的室内独立空间，没有作为通道供上下楼使用的功能。在本案中，由于涉诉的楼梯及楼梯间附属在一楼层内，按照（2014）徐民终字第00702号民事判决，涉诉第一层的房屋所有人系王秀彬、徐力，在（2015）徐民终字第4239号民事判决中也明确涉诉第一层房屋（包括楼梯及楼梯间）购房款系王秀彬、徐力支付，故在本案中楼梯间不宜被认定为共有部分。鉴于，诉争楼梯间附着在房屋第一层楼内，因此涉诉房屋第一层的所有人即为该楼梯间的所有人。王蕴长期占用王秀彬、徐力享有所有权的楼梯间，在王秀彬、徐力要求返还时，其拒不返还并在楼梯间内堆放个人物品，这不仅妨碍王秀彬、徐力行使房屋所有权，亦影响王秀彬、徐力正常使用，必然给王秀彬、徐力造成相应损失。原审法院据此判决王蕴返还一楼楼梯间，并综合楼梯间的面积、结构、可利用空间、涉案房产所处地段及租金价格，酌定其支付给王秀彬、徐力4万元使用费，并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。再审查明的事实除原审查明事实外，另查明:两当事人房产权属登记档案材料显示本案房屋的共有面积为51.337平方米。公共面积由双方当事人均摊，每户为25.669平方米。一、二层楼套内面积一致，每户购买面积为87.278平方米。本院再审认为，本案争议焦点为：1.案涉三楼房屋的权属问题；2.案涉楼梯间的权属问题；3.案涉楼梯间如何使用的问题。一、关于案涉三楼房屋的权属问题。被申诉人徐力、王秀彬要求申诉人王蕴返还三楼房屋的一半，对此，本院认为，案涉房产已经本院生效判决确认局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有，双方对局部三层、楼梯享有共同管理、使用的权利，被申诉人的该项主张属于重复诉讼，故对其该项诉讼请求，本院不予理涉。二、关于案涉楼梯间的权属问题。1.从法律、行政规章的规定来看，案涉楼梯间应认定为双方共同共有。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该条规定，房屋的专有部分通常指住宅、经营性用房。经过实地察看，本案楼梯间系因建造一楼至二楼的楼梯，从而形成了楼梯下方的空间，约3-4平方米，最高处1.7米左右，大部分高度不足1.50米左右。既不适合居住，也不宜用于经营，显然不属于物权法规定的住宅或经营性专有部分用房。《最高人民法院的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据该条规定,构成建筑物专有部分需同时具备三个要件：构造上的独立性、使用上的独立性及法律上的独立性。而案涉楼梯间显然不具有构造上的独立性及利用上的独立性，不属于物权法第六章所称的专有部分。《最高人民法院的解释》第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”上述条文对于建筑物区划内的共有部分作出了明确的规定，上文已述，本案的楼梯间不属于业主的专有部分，显然，也不属于市政公用部分或其他权利人的设施。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行)》（建房[1995]第517号）第八条规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；……”。根据该规定，本案的楼梯间已明确被划定为公用部分。建设部2002年3月27日发布的建住房【2002】74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第七条规定：“楼梯已计算建筑面积的，楼梯下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。”本案中，所涉楼梯已被本院（2014）徐民终字第00702号生效民事判决确定为共有部分，双方当事人也到不动产权属登记部门进行了登记，登记时对于51.337平方米的共有面积进行了平均分配，该公共面积中虽未包括楼梯间，但包括了全部的楼梯，已被确认为公共面积由双方均享。而本案中诉争的楼梯间系因建造楼梯而形成的下方空间，按照上述规定，本案的楼梯已计算建筑面积由双方均享，对于下方形成的空间，不再计算建筑面积。该共有空间既不属于共有面积，也不属于专有面积，其权益应包含在楼梯的所有权范围内，故该楼梯间也应同楼梯一并由各业主共有。2.从购房协议书内容来看，无法认定被申诉人购买了案涉楼梯间。被申诉人主张，按照购房协议书约定，其购买的系房产的一楼部分，而楼梯间位于一楼，当然应属于其所有。对此，本院认为，如果当事人明确约定楼梯间作为购买标的由一方购买使用，而在法律上亦没有禁止性规定的情况下，根据当事人意思自治原则确定楼梯间的归属未尝不可。但本案中，陆艾（甲方）与被申诉书王蕴（乙方）协议书约定：“第一条徐州市燃料总公司位于徐州市（建筑面积212.02㎡，共两层，另第三层为活动板房）……第二条“甲方（陆艾）购买上述房产一楼部分，合同签订后拥有一楼产权；乙方（王蕴）购买上述房产二楼部分，合同签订后，拥有二楼产权，实际购买面积以房产部门测量的面积为准。”根据上述约定，被申诉人实际购买的面积仍需以房产部门测量的面积为准，其所谓的拥有一楼产权也应仅指其对于房产一层专有部分的购买，协议中并未特别约定其购买的部分包含了本案的楼梯间。故被申诉人主张楼梯间系其出资购买，依据不足。3.从房产登记信息内容来看，案涉楼梯间未被登记为被申诉人的专有空间。经查询本案房产在产权登记部门的登记材料，显示该住房的一、二层结构相同，双方的套内面积均是87.278平方米，公共面积为51.337平方米，若如被申诉人所述其购买了楼梯间，其所购房产的套内面积在产权证上应登记为87.278+3平方米（楼梯间面积），而不应与申诉人所购的二楼房产面积相同，或者对于其购买的楼梯间应有单独的登记，而本案楼梯间亦未有相关的登记材料。故，无论从法律、行政规章的规定，还是从购房协议书及房产登记信息内容来看，本案所涉楼梯间都应认定为双方共有空间，故徐力、王秀彬主张该楼梯间为其所有，无法律依据，本院不予支持。三、关于案涉楼梯间如何使用的问题。1.以共同协商为基础。本案所涉楼梯间为独立空间，具有一定的使用价值，作为申诉人与被申诉人的共有空间，本院支持申诉人与被申诉人对楼梯间进行合法使用，但各共有人对该楼梯间享有平等地占有、使用、收益和处分的权利，承担的义务也是平等的。故对于共有楼梯间的使用应首先建立在双方共同协商的基础上，若双方针对该楼梯间的使用形成了一致意见，按照意思自治民事法律原则，应优先遵循双方约定进行使用。2．以平衡双方利益为原则。鉴于本案双方当事人针对所购房产的局部三层、楼梯、楼梯间使用等问题，纷争不断，并引发多次诉讼，双方已不愿对楼梯间的使用进行协商。在充分平衡双方利益的原则上，为妥善解决双方纠纷，本院认为，原审法院酌定楼梯间在王蕴占用期间的使用价值为4万元并无不妥，双方应以此使用费为标准，平均享有楼梯间的使用价值，故王蕴应支付给徐力、王秀彬2012年1月17日至2015年4月30日期间楼梯间一半的使用费即2万元。综上，楼梯间作为公共空间应由双方共同协商管理与使用，申诉人独自占有、使用，侵犯了共有人的合法权益，但原审判决申诉人支付全部的使用费不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）徐民终字第4686号民事判决;二、撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第398号民事判决第一项，即“王蕴清空其放置在徐州市云龙区青年路223号楼房一层的物品并将一层楼梯间返还徐力、王秀彬”,改判为“王蕴与王秀彬、徐力双方共同协商管理使用案涉楼梯间”；三、变更徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第398号民事判决第二项，即“王蕴给付徐力、王秀彬使用费4万元”为“王蕴给付徐力、王秀彬使用费2万元”；四、维持徐州市云龙区（2015）云民初字第398号民事判决第三项，即驳回徐力、王秀彬的其他诉讼请求。一审案件受理费9610元，由申诉人负担4805元，被申诉人负担4805元。二审案件受理费800元，由申诉人负担400元，被申诉人负担400元。本判决为终审判决。审判长 葛 文审判员 胡晓文审判员 蔡青峰二〇二〇年十一月月九日书记员 吴姿含