山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020晋05民再4号二审上诉人（一审被告）：山西晋善晋美房地产开发有限公司，住所地：陵川县开云街**。法定代表人：李晋，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡瑞华、秦海青，山西理冠律师事务所律师。二审上诉人（一审原告）：陵川县自然资源局，住，住所地：陵川县城古陵南路**/div>法定代表人：张振陵，该局局长。委托诉讼代理人：杨金山，陵川县崇文镇法律服务所法律工作者。二审上诉人晋善晋美房地产开发有限公司（以下简称晋善晋美公司）与二审上诉人陵川县自然资源局建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年4月23日作出（2018）晋05民终458号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定于2020年7月3日作出（2020）晋05民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人晋善晋美公司的委托诉讼代理人胡瑞华、秦海青，二审上诉人陵川县自然资源局的委托诉讼代理人杨金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋善晋美公司称，一、原判认定的基本事实缺乏证据证明。1.违约金判定应以违约金造成的实际损失为基础，兼顾合同履行程度、当事人过错程度、预期利益、当事人缔约地位是否平等、是否系格式合同、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等多项因素综合判断，以防违约金过高，造成实质不公平。2.其因政府原因导致在2014年底无法按合同约定支付土地款。3.原审法院认定涉案《协议书》未对土地出让金支付方式、支付时间等进行变更，系认定错误。4.原判决认定从2015年1月1日起既让其支付利息，又让其支付违约金，系认定错误。二、原判适用法律错误。1.本案应适用《物权法》、《合同法》及其解释等相关民事法律法规，而非《国务院办公厅关于国有土地使用权出让收支管理的通知》（即行政规章）。2.根据《合同法解释（二）》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，人民法院可以调整。三、原判决结果缺乏严肃性、一致性、公平性。故提出诉请：一、依法撤销晋城市中级人民法院（2018）晋05民终458号民事判决、陵川县人民法院（2017）晋0524民初466号民事判决；二、依法改判驳回陵川县自然资源局的的全部诉讼请求；三、一、二审等全部案件受理费由陵川县自然资源局负担。陵川县自然资源局辩称，认可二审判决结果，违约金和利息应当按合同约定按时支付。陵川县自然资源局向一审法院起诉请求：1、判决被告立即支付欠缴的国有建设用地使用权出让价款372.74万元，并从2014年6月26日起按合同约定的违约金计算标准支付违约金至缴清拖欠的土地出让价款时止；2、判决被告支付分期支付国有建设用地使用权出让价款应付利息；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月14日，被告晋善晋美房地产开发有限公司在原告陵川县国土资源局（下称陵川国土局）举办的国有建设用地使用权公开出让活动中，以2774万元的成交价款竞得了宗地编号为2014-17号地块的国有建设用地使用权。2014年5月26日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，本合同项下的宗地总面积30316.5平方米即出让宗地面积，出让宗地面积坐落于崇文镇岭常村。出让价款为2774万元。原告按照合同约定将出让土地交付被告后，被告应依法按照合同约定足额按时支付原告土地出让款。该合同第10条约定，被告应于2014年6月25日前支付原告土地出让金1387万元，于2014年12月31日前支付原告土地出让金1387万元。同时约定分期支付国有土地建设用地使用权出让款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让方支付利息。合同第三十条约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款的1‰向受让人缴纳违约金。合同签订后，被告于2014年5月15日支付原告土地出让金961.26万元后，因被告没有按时支付土地出让价款，原告依法不能为被告办理《国有土地使用证》，相关部门亦无法办理《商品房预售许可证》，为协助被告将具有预售条件的商品房出售，陵川县国土资源局和陵川县住房保障和城乡建设局与被告于2016年1月22日签订了一份书面的《协议书》，协议约定，晋善晋美公司在中国工商银行股份有限公司陵川县支行建立专用账户，由陵川县住房保障和城乡建设局进行资金使用监管，确保资金优先用于支付土地出让金，农民工工资和上缴各项税费及其他。晋善晋美公司按规定将收到的商品房预售资金依次按比例支付各项费用，分别为40%用于支付土地出让金，60%用于支付农民工工资和上缴各项税费及其他。待晋善晋美公司回款后，陵川县国土资源局将晋善晋美公司账户的40%的款项用于支付土地出让金。合同签订后，被告于2017年3月10日支付出让价款1070万元，于2017年6月28日支付原告土地出让金370万元，经多方催缴，剩余372.74万元至今仍未缴付，陵川国土局于2017年7月18日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原告陵川国土局与被告晋善晋美公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。被告未按照合同约定及时支付土地出让金，已属违约，故应承担相应的违约责任，即应向原告陵川国土局支付剩余土地出让金本金372.74万元及相应的利息和违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’之规定。原告陵川国土局主张按合同约定即迟延支付款项每日1‰支付违约金，系该解释规定的‘过分高于造成的损失’，故一审法院以原告陵川国土局的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，将陵川国土局主张的违约金调整为被告晋善晋美公司应当按期支付土地出让金额的利息损失加上该利息损失的30%，即自合同约定2014年6月25日被告晋善晋美公司应向原告陵川国土局支付土地出让金之日起至付清款项之日止，应按期支付土地出让金的同期同类银行贷款利息的1.3倍分别计算，即按照2012年7月6日中国人民银行调整利率6%的1.3倍为7.8%计算年利率，其中第一期逾期本金为4257400元，违约期限为2014年6月26日至2017年3月10日，逾期988天，违约金为911367元，第二期逾期本金为1387万元，违约期限为2015年1月1日至2017年3月10日，逾期天数784天，逾期违约金为2401127.4元，2017年3月10日补交1070万元，少交7427400元，从2017年3月10日算至2017年6月28日，逾期天数为110天，逾期违约金为177019.7，2017年6月28日补交370万元，少交3724000元，从2017年6月28日至2017年6月30日，逾期天数2天，逾期违约金为1615.1元，以上逾期违约金共计3491130.5元。上述违约金已包含原告陵川国土局主张的利息损失，故对原告单独主张利息的诉求，一审法院不予支持。原、被告及陵川县住房保障和城乡建设局三方于2016年1月22日签订的书面协议书，是原告对被告拖欠土地出让价款的一种解决方式和方法，并未对土地使用权出让基础合同约定的土地出让金支付时间，利息，违约责任进行修改和补充，故被告的辩解理由不能成立。被告提供的因房地产项目开发支付树木补偿款、迁坟款和土地租金应由原告赔偿的证据同本案没有关联性，故被告诉请原告赔偿其经济损失的理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陵川县国土资源局土地出让金3727400元及违约金3491130.5元，并从2017年7月1日起按年利率7.8%支付违约金至本金付清之日止。判后，双方均不服，向本院提起上诉。陵川国土局上诉请求：1、依法改判被上诉人按照合同约定支付上诉人分期支付国有建设用地使用权出让价款利息2782397.4元，支付上诉人违约金16694384.4元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。晋善晋美公司上诉请求：1、依法改判上诉人不承担任何违约金计3491130.5元；2、上诉费由被上诉人承担。本院原审认定事实与一审一致。另查明，2017年12月5日，上诉人晋善晋美公司将剩余的国有建设用地使用权出让价款本金372.74万元支付完毕。本院原审认为，本案的争议焦点为：1.上诉人晋善晋美公司是否应向上诉人陵川国土局支付违约金？2.一审判赔的违约金是否恰当？如不恰当，应该支付多少？计算依据是什么？3.一审对上诉人陵川国土局主张的利息损失不予认定是否恰当？针对第一个焦点问题，陵国土资合字（2014）4号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称4号合同）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，上诉人陵川国土局依约将合同约定地块出让给上诉人晋善晋美公司，上诉人晋善晋美公司却未按合同约定足额支付土地出让款，其行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人陵川国土局要求上诉人承担违约金的上诉请求成立，予以支持。对于上诉人晋善晋美公司的上诉请求，上诉人晋善晋美公司在竞标陵国土资合字（2014）3号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称3号合同）地块）地块时当知晓3号合同地块的地质条件及需要承担配建廉租房的社会责任，况且陵川国土局在3号合同地块的地价上已给予其优惠于4号合同地块的地价，故其所提因为3号合同地块的开发成本和利润倒挂致使上诉人无法按期交付土地出让金的理由不成立，不予支持。对于2016年1月22日的三方协议，根据一审认定的、双方均无异议的事实可以证实，该协议签订的原因并非上诉人上诉所称理由，而是上诉人陵川国土局和陵川县住房保障和城乡建设局为协助其将具有预售条件的商品房出售而签，其目的是帮助其尽快回笼资金、尽快支付土地出让金的一种解决办法，该协议并未涉及到4号合同中有关土地出让金支付时间、利息及违约责任的变更，故上诉人晋善晋美公司以该三方协议的签订即是对原4号合同的变更、并以此主张不再承担相应法律责任的上诉请求不能成立，不予支持。针对第二个焦点问题，4号合同约定的“每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”，符合《国务院办公厅》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式的精神，对于双方当事人而言是公平的。《合同法》及其司法解释是针对一般合同约定违约金情况所做的一般规定，而涉及土地出让领域的违约金的收取，国务院办公厅作出了特别规定，参照特别法优于一般法的规定，适用国务院办公厅关于按日收取1‰的违约金，符合国家立法精神。一审法院依据《合同法》及相关司法解释认定合同约定的违约金比例“过分高于造成的损失”并据此将违约金调整为“被告晋善晋美公司应当按期支付土地出让金额的利息损失加上该利息损失的30%”即“应按期支付土地出让金的同期同类银行贷款利息的1.3倍计算”不当，上诉人陵川国土局认为一审判赔的违约金不当，应按合同约定支付违约金的上诉请求成立，予以支持。按照合同约定并结合上诉人晋善晋美公司分期付款的时间及金额，上诉人晋善晋美公司应支付的违约金按照每日1‰收取的情况应为：（1）2014年6月25日应支付第一期土地出让金1387万元，实际支付961.26万元，少支付425.74万元，从2014年6月26日计算违约金至2017年3月10日，违约天数为988天，违约金为420.6311万元；（2）2014年12月31日前应支付第二期土地出让金1387万元，实际没有支付，从2015年1月1日计算违约金至2017年3月10日，违约天数为799天，违约金为1108.213万元；（3）2017年3月10日支付土地出让金1070万元，少支付742.74万元，从2017年3月10日计算违约金至2017年6月28日，违约天数为110天，违约金为81.7014万元；（4）2017年6月28日支付土地出让金370万元，少支付372.74万元，2017年12月5日将剩余土地出让金372.74万元支付完毕。从2017年6月28日计算违约金至2017年12月4日，违约天数为158天，违约金为58.8929万元。以上共计违约金1669.4384万元。针对第三个焦点问题，利息和违约金是两种不同的责任承担方式，二者并不矛盾。本案当事人既然在合同中同时约定利息和违约金条款，表明其同意在违约时同时承担两种不同的违约责任，该约定符合当事人意思自治原则，且不违反法律规定，一审法院认定违约金已包含利息损失的判决不当，上诉人陵川国土局在要求上诉人晋善晋美公司支付违约金的同时，要求其承担相应的利息损失符合法律规定，该上诉请求成立，予以支持。按照合同约定并结合上诉人晋善晋美公司分期付款的时间及金额，上诉人晋善晋美公司应支付的利息损失按照2012年7月6日中国人民银行公布的一年期利率6%计算应为：（1）2014年6月25日应支付第一期土地出让金1387万元，实际支付961.26万元，少支付425.74万元，从2014年6月26日计算利息至2017年3月10日，计息天数为988天，利息为69.1448万元；（2）2014年12月31日前应支付第二期土地出让金1387万元，实际没有支付，从2015年1月1日计算利息至2017年3月10日，计息天数为799天，利息为182.172万元；（3）2017年3月10日支付土地出让金1070万元，少支付742.74万元，从2017年3月10日计算利息至2017年6月28日，计息天数为110天，利息为13.4304万元；（4）2017年6月28日支付土地出让金370万元，少支付372.74万元，2017年12月5日将剩余土地出让金372.74万元支付完毕。从2017年6月28日计算利息至2017年12月4日，计息天数为158天，利息为9.6810万元。以上共计利息274.4282万元。综上所述，上诉人陵川国土局的上诉请求成立，予以支持。上诉人晋善晋美公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省陵川县人民法院（2017）晋0524民初466号民事判决；二、上诉人山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上诉人陵川县国土资源局国有建设用地使用权出让价款利息274.4282万元；三、上诉人山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上诉人陵川县国土资源局违约金1669.4384万元。再审中各方当事人对原一、二审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2019年2月14日中共陵川县委陵办发[2019]2号文件显示，陵川县组建自然资源局，将县国土资源局的职责，以及县发展和改革的组织编制并实施主体功能区规划职责，县住房保障和城乡建设管理局的城乡规划管理职责，县水务局、县农业委员会、县林业局的资源调查和确权登记管理职责等整合，组建县自然资源局，作为县政府工作部门，加挂县规划局牌子，不再保留县国土资源局。本院再审认为，本案争议焦点为：原陵川国土局主张的违约金及利息应否支付，如果支付，具体数额是多少。关于原陵川国土局主张的违约金及利息应否支付的问题，原陵川国土局与晋善晋美公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原陵川国土局履行了出让土地的义务，则晋善晋美公司亦应依约支付土地出让金，至于出让金的资金来源问题是其自身要解决的问题，因此其主张的由于政府未及时配售限价房导致其前期投入资金无法回笼，并不能成为其不按时支付土地出让金的理由。故晋善晋美公司未按照合同约定及时支付土地出让金，属违约行为，应承担相应的违约责任。晋善晋美公司主张2016年1月22日签订的《协议书》对原签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中关于土地款支付方式进行了变更，本院意见同原生效判决，即该《协议书》系原陵川国土局、住房保障和城乡建设局为协助晋善晋美公司将具有预售条件的商品房出售而签，其目的是帮助晋善晋美公司尽快回笼资金、以便尽快支付土地出让金，该协议并未对土地出让款支付方式进行变更，故对该主张不予支持。关于违约金及利息的支付数额问题，晋善晋美公司未按合同约定及时支付土地出让金，则原陵川国土局的损失主要体现为土地出让金未支付部分的利息损失，在支持利息损失的情况下，如按双方约定每日支付1‰的违约金，该数额将超过未支付的土地出让金本身，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”的情况，在晋善晋美公司已提出违约金过高的主张而陵川县自然资源局没有证据证明存在其他损失的情况下，一审法院认定的将原陵川国土局主张的违约金调整为晋善晋美公司应当按期支付土地出让金额的利息损失加上该利息损失的30%符合上述司法解释的规定，并无不当。按此标准，2017年7月1日之前的违约金为3491130.5元；2017年7月1日至2017年12月5日晋善晋美公司支付剩余出让金3727400元之日，逾期天数为156天，按照年利率7.8%（6%X1.3）计算违约金为124260.3元。上述违约金共计3615390.8元。综上,本院原生效判决适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下：一、撤销晋城市中级人民法院（2018）晋05民终458号民事判决、山西省陵川县人民法院（2017）晋0524民初466号民事判决；二、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付陵川县自然资源局违约金3615390.8元。三、驳回陵川县自然资源局的其他诉讼请求。一审案件受理费36619元，由山西晋善晋美房地产开发有限公司负担；二审案件受理费，山西晋善晋美房地产开发有限公司预交34729元，由山西晋善晋美房地产开发有限公司负担；陵川县自然资源局预交95350元，由陵川县自然资源局负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 李凌云审 判 员 毕 东审 判 员 王灵丽 二〇二〇年十一月四日法官助理 刘晓健书 记 员 闫云娣