湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11459号上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号法定代表人：李宏坤。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所。上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新区开发区桐梓坡西路408号麓谷淋浴小区F4栋303房法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所。被上诉人（原审原告）：周敬，男，1988年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，湖南金厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗阳，女，1989年10月2日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，湖南金厚律师事务所实习律师。上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、上诉人湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）因与被上诉人周敬、被上诉人罗阳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东怡公司、湘邮公司上诉请求：1.请求撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6022号民事判决书或者依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院判决解除案涉《长沙市商品房买卖合同》是错误的，涉案商铺致使暂时被查封，并未毁损和灭失，也没有被拍卖，只要上诉人偿还相关债务就可以申请解封，合同目的并没有到不能实现的地步。一审法院未能慎用“合同目的不能实现”并以此判决是错误的，应予以撤销。二、周敬、罗阳是以银行按揭方式向上诉人支付购房款，然而贷款没有成功办理，其所付金额仅为房款的将近一半，银行按揭没有办理成功的原因被上诉人没有明确说明。因此，上诉人有先履行抗辩权，可以不为其办理不动产证，合同暂时不能继续履行，被上诉人应承担相应的责任，判决上诉人依照合同约定返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息并承担已付房款10%的违约责任不合理，应予撤销。周敬、罗阳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部请求，维持原判。房屋未办理贷款是因为上诉人在出售房屋时就已将房产证原件质押，导致房屋按中间无法办理，被上诉人作为买房人申请按揭贷款的义务已经全部完成。正是因为没办理按揭，产权证没有办理过户导致房屋被查封。案涉房屋至今未解除查封，且仍未为被上诉人办理过户手续，被上诉人购买商铺的合同目的根本无法实现。上诉人曾以短信方式向被上诉人出具关于按揭未回款、未出证问题的回函，明确确认贷款未办理系上诉人自身原因，且愿意退户退款，自愿承担违约责任。周敬、罗阳向一审法院起诉请求：1、判令解除周敬、罗阳与东怡公司、湘邮公司之间订立的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令东怡公司、湘邮公司共同向周敬、罗阳退还购房款共计139，462元及资金占用利息5，906.22元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；3、判令东怡公司、湘邮公司共同向周敬、罗阳退还商铺代收费2，616元及资金占用利息110.79元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；4、判令东怡公司、湘邮公司共同向周敬、罗阳承担已付房款10%即13，946.20元的违约金；5、判令本案诉讼费及保全费用由东怡公司、湘邮公司承担。一审法院认定事实：2019年6月21日，周敬、罗阳与东怡公司、湘邮公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的房屋为现房；买受人购买的商品房为座落于长沙市天心区××路××号××大厦××层××号房屋，该商品房建筑面积10.05㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为26812.14元／㎡，总房价269462元；买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）139462元，剩余房款130000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理；出卖人应当在收到买受人支付的全部购房款及相关费用之日起7日内向买受人交付该商品房；出卖人承诺销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及该商品房没有销售给除买受人以外的其他人；买受人购买的商业房产为现房销售，自合同签订之日起，出卖人应于收到买受人缴纳房屋维修资金及契税、印花税票据后180个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于合同备案后90个工作日内向长沙市不动产登记中心办理房屋转移登记；因出卖人原因致使合同解除的，出卖人应在接到买受人解除合同书面通知后30日内全额退还（利息按银行同期活期存款利率计算）买受人支付的全部房价款及出卖人预收的用于办理产权登记等的相关费用，此外出卖人须向买受人支付买受人累计已付房价款总额的10%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，周敬、罗阳于2019年6月21日向东怡公司、湘邮公司支付购房款139，462元、商铺代收费用（维修基金、产权登记费、抵押登记、公证费）2，616元。2019年6月25日，周敬就购买的商铺向长沙市税务局第一税务分局缴纳了印花税、契税共计10，332.62元。之后，周敬、罗阳就购买的商铺向长沙农村商业银行股份有限公司斑马支行申请按揭贷款，并提交了相关贷款资料。周敬、罗阳申请的银行按揭贷款至今未办理成功。另查，2020年4月26日，东怡公司、湘邮公司名下包括周敬、罗阳购买的涉案商铺在内的66套房屋均被长沙县人民法院查封。一审法院认为，周敬、罗阳与东怡公司、湘邮公司签订《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于合同应否解除，因涉案商铺存在查封，致使物权不能发生转移，合同目的不能实现，故周敬、罗阳诉请解除《长沙市商品房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。关于退还购房首付款、商铺代收费并支付资金占用利息、支付违约金。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：“因出卖人原因致使合同解除的，出卖人应在接到买受人解除合同书面通知后30日内全额退还（利息按银行同期活期存款利率计算）买受人支付的全部房价款及出卖人预收的用于办理产权登记等的相关费用，此外出卖人须向买受人支付买受人累计已付房价款总额的10%的违约金。”周敬、罗阳要求东怡公司、湘邮公司返还周敬、罗阳已付购房首付款139462元、商铺代收费2，616元及按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月21日起至实际返还之日止的资金占用利息、支付违约金13，946.2元（139，462元×10%）的诉讼请求合理、合法，故一审法院均予以支持。关于保全费用。该费用并未实际发生，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决:一、解除周敬、罗阳与湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司订立的《长沙市商品房买卖合同》；二、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向周敬、罗阳退还购房款139462元并支付资金占用利息（利息以139462元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月21日起计算至款项实际返还之日止）；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向周敬、罗阳退还商铺代收费2，616元并支付资金占用利息（利息以1，500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月21日起计算至款项实际返还之日止）；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向周敬、罗阳支付违约金13946.2元；五、驳回周敬、罗阳的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，540元，减半收取1，770元，由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉《长沙市商品房买卖合同》应否解除的问题；2.东怡公司、湘邮公司应否返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息并承担已付房款10%违约责任的问题。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于案涉《长沙市商品房买卖合同》应否解除的问题。本院经审理认为，东怡公司、湘邮公司作为案涉房屋出卖方，在与买受人周敬、罗阳就案涉房屋签订《长沙市商品房买卖合同》后用案涉房屋设立抵押，未在合同约定的期限内履行合同备案、房屋转移登记义务，并未按照承诺内容确保销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷，东怡公司、湘邮公司用案涉房屋设立抵押的行为最终导致案涉房屋被查封至今，且已经不可能在合同约定的期间内完成房屋转移登记，东怡公司、湘邮公司的行为构成根本违约，导致周敬、罗阳购买案涉商品房的合同目的无法实现，周敬、罗阳可以解除合同。故一审认定案涉商铺存在查封致使物权不能发生转移，合同目的不能实现，对周敬、罗阳要求解除《长沙市商品房买卖合同》的诉求予以支持，并无不当。二、关于东怡公司、湘邮公司应否返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息并承担已付房款10%违约责任的问题。本院经审理认为，如前所述，东怡公司、湘邮公司在合同履行过程中存在根本违约行为，应当按照合同约定返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息并承担违约责任，故一审判决东怡公司、湘邮公司向周敬、罗阳退还购房款139，462元并支付资金占用利息以及退还商铺代收费2，616元并支付资金占用利息以及支付违约金13，946.2元，并无不当。综上所述，东怡公司、湘邮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，540元，由上诉人湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十一月十六日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……