河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初3116号 原告（反诉被告）:北京链家高策房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区水源路南侧A-04地块**商业办公楼****603-1。统一社会信用代码：91110228MA008C994U 法定代表人李峰岩，职务经理。 委托代理人葛淑梅，系公司法务。 被告（反诉原告）：涿州京都置业房地产开发有限公司，，住所地涿州市京都旅游大道**统一社会信用代码：91130681682777190T。 法定代表人王霖，职务经理。 被告（反诉原告）：涿州京都旅游房地产开发有限公司，，住所地河北省涿州市石佛林场统一社会信用代码：911306817698138016。 法定代表人朱莉明，职务董事长。 被告：涿州京都物业服务有限公司，，住所地涿州市石佛林场统一社会信用代码：91130681738744436H。 法定代表人芮兰珍，职务经理。 委托代理人刘振东，系公司员工。 上述被告共同委托代理人张杰武，河北博典律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司诉被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司、被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司、被告涿州京都物业服务有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司的委托代理人葛淑梅，被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司的法定代理人王霖、被告（反诉原告）涿州京都物业服务有限公司的委托代理人刘振东以及上述被告共同委托代理人张杰武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京链家高策房地产经纪有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告涿州京都置业房地产开发有限公司（反诉原告）与被告涿州京都旅游房地产开发有限公司（反诉原告）向原告连带支付原告合作项目应结算销售代理佣金本金570073元；2、请求判令三被告向原告连带支付电瓶车购置保养费、食宿费共计198800元(其中电瓶车购置保养费140000元,食宿费58800元），上述1、2项诉求款项共计768873元；3、请求判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由:原告与被告涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司于2017年5月20日签署了《京都颐和城联合代理协议》及相关补充协议(以下合称“合作协议”),合作期限为2017年5月25日至2018年5月24日。被告涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司作为共同的甲方,委托原告为其开发的位于河北省涿州市的“柏林顿水郡、哈佛小镇、爱伦堡、北京院子”项目(下合称“合作项目”)提供销售渠道服务。各方对代理范围和代理权限、代理期限、销售代理佣金和支付方式、甲乙双方责任、合同争议解决等内容均予以明确约定。相关合同签署后,原告积极全面履行合同,成功销售合作项目房屋2套。截止起诉之日,被告涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司尚欠原告销售代理佣金570073元。原告以各种方式进行催款,但被告以各种理由拒不支付。原告认为《京都颐和城联合代理协议》系原告与被告的真实意思表示,合法有效,双方应严格按照合同的约定履行各自义务。两被告共同作为合作协议中的甲方,其逾期支付原告服务费的行为,依据上述合同约定已构成违约,应当对支付原告服务费承担连带责任。应对返还原告198800元承担担连带责任。另根据《京都颐和城联合代理协议》(下称“代理协议”)及其附件3的约定,原告应向两被告支付售楼处租用费用、电瓶车购置保养费、物业管服务费、保证金和食宿费用,原告根据被告涿州京都置业房地产开发有限公司项目负责人高金昆的指示于2017年5月31日一次性向代理协议附件3裁明的主体即被告涿州京都物业服务有限公司(同时也是被告涿州京都置业房地产开发有限公司的关联公司)支付以上费用共计198800元。上述费用实际在合作期限内并未发生,故应由三被告向原告进行返还。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求依法判决。 被告涿州京都置业房地产开发有限公司（反诉原告）与被告涿州京都旅游房地产开发有限公司（反诉原告）共同辩称：一、我方与北京链家高策房地产经纪有限公司签订代理协议和执行情况：(一)涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司与北京链家高策房地产经纪有限公司2017年5月25日签订《京都颐和城联合代理协议》及补充协议;(二)2017年5月22日北京链家高策房地产经纪有限公司先期委派10名销售人员进驻我公司开展房产销售工作,2017年8月6日未履行完代理协议而擅自离场。二、证据情况。证据一：我方给原告提供的办公室及售楼处；证据二：1、会议证据：根据《京都颐和城联合代理协议》规定,每周一下午3点我公司组织召开各驻场经纪公司代表工作例会,2017年8月7日当天参加工作会议的我公司人员和各经纪公司人员如下:(1)涿州京都旅游房地产开发有限公司、涿州京都置业房地产开发有限公司代表:销售部总监芮颖新主持召开会议;(2)涿州颐和房地产经纪有限公司代表张天立;(3)北京华洋房地产营销策划有限公司代表陈海洋;(4)涿州市众美行房地产经纪有限公司代表王晓青;(5)北京安琪房地产经纪有限公司代表徐放;(6)北京金晖房地产经纪有限公司代表焦振涛:(7)涿州上智房地产经纪有限公司代表黄河;(8)涿州世家财富房地产经纪有限公司代表尹东占。2、在本次会议上,我公司代表芮颖新通报了原告已于2017年8月6日擅自离场的情况并进行了会议记录。证据三：1、原告在驻场期间销售了两套房产。2017年7月2日销售涿州京都置业房地产开发有限公司开发的京都置业住宅小区低层住宅二期项目20-54,网签商品房买卖合同(预售)编号ZZS2017-12643,记名人刘巧红,合同已在住建局备案,合同价款3981636元,付款方式为分期付款,业主已付款2787147元,在2019年7月1日应付款1194489元,但是自2019年7月1日起已经逾期付款450天,业主至今仍有1194489元房款尚未支付。2017年7月7日销售涿州京都置业房地产开发有限公司开发的京都置业住宅小区低层住宅二期项目7-7#,网签商品房买卖合同(预售)编号Z2S2017-12800,记名人杨丽平,合同已在住建局备案,合同价款5519580元,付款方式为银行按揭贷款,2017年7月25日银行已发放贷款。2、《京都颐和城联合代理协议》补充协议规定,分期付款的客户,于乙方购房客户交纳房款至总房款50%时,乙方向甲方开具税票后甲方支付该套业务50%销售代理佣金;在乙方购房客户交纳房款至总房款100%时,乙方向甲方开具税票后甲方支付该套业务另50%销售代理佣金。2017年8月6日原告离场时京都置业住宅小区20-5业主刘巧红购买的京都置业住宅小区低层住宅二期项目20-5房产房款交至总房款的30%,未达到提取佣金的条件,2017年8月7日后款项催缴均由我公司负责催收,目前该套房产业主已逾期付款,存在解除合同的风险,该套房产的代理佣金不具备支付给原告的条件。2017年7月7日涿州京都置业房地产开发有限公司开发的京都置业住宅小区低层住宅二期项目7-7#,商品房买卖合同编号ZZS2017-12800,记名人杨丽平,合同已备案,合同价款5519580元,付款方式为按揭贷款,2017年7月25日银行已发放按揭贷款。依据《京都颐和城联合代理协议》约定,代理公司应于每月25日向甲方书面(经乙方签字盖章)申请佣金结算,但是在原告驻场我公司期间涿州京都置业房地产开发有限公司从未收到过该公司的书面申请和发票。2017年5月25日签订的《京都颐和城联合代理协议》中第三条销售指标第2款明确约定,销售代理公司承诺每2个月销售4套房产,如不能完成,视为乙方终止合同,除预交未使用的餐费外,其他费用均不退还。以上原告销售的两套房产均属于涿州京都置业房地产开发有限公司开发,所售房产与涿州京都旅游房地产开发有限公司无关,因此涿州京都旅游房地产开发有限公司不应承担给付佣金的连带责任。原告自知在没有如期完成代理协议规定的销售指标任务的情况下,而向法庭提出由我公司支付佣金和退还购置2辆电瓶车费用12万元和已经发生的电瓶车保养费用2万元纯属是歪曲事实情况,是严重违背合同约定的无理要求。三、综上所述:根据2017年5月25日签订的《京都颐和城联合代理协议》中第七条明确规定,任何一方不得擅自终止合同,如一方违约,违约方需无条件向守约方支付人民币50万元违约金。原告是接受我公司邀标谈判签订协议后进入我公司开展销售工作的,协议中的所有条款完全是双方认真洽商形成的文本,是各自必须遵守的商业规则。任何违背协议事情的发生、发展是有特殊原因的,具体是什么原因只有原告的决策层心里明白。因为时过境迁,房地产经纪公司这个行业已经不再是白捡钱的时代了,只要占有房产楼盘的资源就可以获得较好收益的时期了。原告2017年8月6日擅自离场完全是毫无信义的行为，已构成严重违约,必须向涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司支付违约金50万元,这是对原告严重违背契约精神行为的一种惩罚。四、请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我公司合法权益。 被告涿州京都物业服务有限公司辩称：一、北京链家高策房地产经纪有限公司签订代理协议后的执行情况：(一)根据涿州京都旅游房地产开发有限公司、涿州京都置业房地产开发有限公司与北京链家高策房地产经纪有限公司2017年5月25日签订的《京都颐和城联合代理协议》及补充协议,2017年5月22日北京链家高策房地产经纪有限公司先期委派销售人员进驻我公司销售部开展销售活动,2017年8月6日未履行完代理协议擅自离场。二、证据:证据一:北京链家高策房地产经纪有限公司于2017年5月22日员工10人进场,2017年6月1日领用10枚工牌(详见北京链家高策房地产经纪有限公司工牌领用表),2017年8月6日全部离场,在我公司驻场工作期间产生食宿费用30000元(75天×10人×40元)。证据二:1、依据2017年5月25日签订的《京都颐和城联合代理协议》规定,北京链家高策房地产经纪有限公司须支付售楼处租用费用300000元(是指租用商业街售楼处的费用),电瓶车购置及保养费用140000元(15,16号六座电瓶车照片及两辆六座电瓶车交付北京链家高策房地产经纪有限公司使用的交接单),物业管理服务费及保证金120000元(是指使用商业街售楼处和办公室的物业费,保洁服务、饮品、水、电、环境卫生清洁以及售楼处内部设施、沙盘等使用过程的保证金等),食宿费86000元(40元/人/天,代理公司编制人数6人,扣除每年春节假期7天,共358天),双方所签订代理协议成立的前提条件是链家高策公司必须支付以上646000元费用和保证金是履约代理协议的前提保证,我公司将办公场所、售楼处及销售工具、接待客户使用的电瓶车、销售人员出入公司和就餐佩戴使用的工作牌均已交链家高策公司使用,租赁费用及维修人员每日给电瓶车进行充电保养所付出的劳动费用等除预交未使用的餐费外都已经实际发生,而原告自称没有发生,请问依据何在。是销售人员没来上班、饭没吃,还是车没用过,办公和销售场所没进去过,这些事实显然原告是无法否认的。2、2017年5月25日签订的《京都颐和城联合代理协议》中第三条销售指标第2点明确规定,销售代理公司承诺每2个月销售4套房产,如不能完成,视为乙方终止代理协议,除预交未使用餐费外,其他费用均不退还。我公司是受两家房地产公司委托从事房产出租和物业服务的企业,代房地产公司接收了链家高策履行代理协议需要支付的费用,我公司属于为房地产公司代收、代管、代用已经履行了提供场地、车辆和用餐服务职责应得到的酬劳。是否依据《京都题和城联合代理协议》及补充协议约定的条件,退还北京链家高策房地产经纪有限公司未使用的餐费神域金额(预交未使用餐费:86000元-40元×10×75天=56000元)的决定权在《京都颐和城联合代理协议》及补充协议的两家房地产公司,对未使用的餐费如何处置,我公司完全尊重两家开发公司的决定。 被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司、被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司共同向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人依据双方签订的《京都颐和城联合代理协议》约定,向反诉人支付违约金50万元;2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由:2017年5月25日反诉人与被反诉人签订《京都颐和城联合代理协议》,协议第七条第二款约定任何一方不得擅自终止合同,如一方违约,违约方须无条件向守约方支付50万元违约金。合同签订后,被反诉人北京链家高策房地产经纪有限公司2017年5月22日委派销售人员进驻我公司销售部开展销售活动。但被反诉人2017年8月6日在未履行完合同情况下擅自离场,属严重的违约行为。为此,反诉人诉至贵院,请求贵院支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司辩称，《京都颐和城联合代理协议》约定原告（反诉被告）需要每2个月销售4套房产，否则视为原告（反诉被告）终止合同。我方终止合同后并无违约行为，不应该支付违约金。该项目我方已成功销售两套房源，属于我方的销售成果，被告方应当支付我方佣金，电瓶车我方未购买，该笔费用应予以返还。 经审理查明，2017年5月25日，被告涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《京都颐和城联合代理协议》，协议约定：乙方代理销售甲方开发的“柏林顿水郡、哈佛小镇、爱伦堡、北京院子”项目事宜。代理期限自2017年5月25日起至2018年5月24日。约定销售指标，销售代理公司承诺每2个月销售4套房产，如不能完成，视为乙方终止合同，除预交未使用餐费外，其他费用均不退还。销售代理佣金为：联排别墅销售代理佣金为销售总额的6%。乙方向甲方购置电瓶车2辆（6万元/辆）并交纳电瓶车保养费1万元/年辆，合计14万元，电瓶车维修费乙方自行承担。乙方依据规定向甲方交纳标准餐费（2017年：40元/人/天，合同签订时一次性支付）。合同生效后，任何一方不得擅自终止合同，如一方违约，违约方须向守约方支付50万元违约金。 2017年5月22日，被告涿州京都置业房地产开发有限公司、涿州京都旅游房地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》，约定：代理佣金支付方式按以下两种情况执行：1、按揭付款的客户,于乙方购房客户交纳房款至总房款100%时,乙方向甲方开具税票后甲方支付该套业务销售代理佣金;2、分期付款的客户,于乙方购房客户交纳房款至总房款50%时,乙方向甲方开具税票后甲方支付该套业务50%销售代理佣金；在乙方购房客户纳房款至总房款100%时,乙方向甲方开具税票后甲方支付该套业务另50%销售代理佣金。 另查，原告按照《京都颐和城联合代理协议》及《补充协议》约定于2017年5月31日向被告涿州京都物业服务有限公司银行账户汇款共计64.6万元，原告要求被告返还198800元（电瓶车购置保养费和食宿费）。 另查，原告驻场期间销售房产两套。2017年7月2日，原告销售被告涿州京都置业房地产开发有限公司开发的京都置业住宅小区低层住宅二期项目20-5#,商品房买卖合同(预售)编号ZZS2017-12643,购房人刘巧红,商品房买卖合同总价款价款3981636元,付款方式为分期付款,业主已付款2787147元,剩余1194489元购房款尚未支付。2017年7月7日，原告销售涿州京都置业房地产开发有限公司开发的京都置业住宅小区低层住宅二期项目7-7#,商品房买卖合同(预售)编号ZZS2017-12800,购房人杨丽平,商品房买卖合同总价款5519580元,付款方式为银行按揭贷款,2017年7月25日银行已发放贷款。 庭审中，原告主张餐费应从2017年5月30日起计至2017年8月6日止计算，已使用餐费共计27200元，尚未使用餐费58800元；被告对此无异议。 上述事实有《京都颐和城联合代理协议》、《补充协议》、商品房买卖合同（预售）、微信聊天截图、银行付款回单、照片及本案庭审笔录入卷为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，关于案涉佣金给付事宜，依据原、被告出示的证据及双方庭审陈述，原告（反诉被告）已代为销售房产两套，其中合同编号为ZZS2017-12800商品房，房屋总价款计5519580元，购房人杨丽平已通过银行按揭贷款方式付清；合同编号为ZZS2017-12643商品房，房屋总价款计3981636元,购房人刘巧红通过分期付款方式已支付购房款2787147元,剩余1194489元购房款尚未支付。依照协议约定，被告涿州京都置业房地产开发有限公司（反诉原告）与被告涿州京都旅游房地产开发有限公司（反诉原告）应当向原告（反诉被告）承担佣金给付义务。关于给付佣金金额事宜，本院结合原告（反诉被告）房产销售情况及协议约定的佣金给付方式，支持佣金450624元（5519580元×6%+3981636元×6%×1/2）。另，根据庭审查明，原告（反诉被告）未按照合同约定完成销售指标（销售指标为每两个月销售4套房），且于2017年8月6日离场后未再履行合同义务，合同目的已不能实现，依据双方协议约定，《京都颐和城联合代理协议》终止。对于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司返还电瓶车购置保养费140000元的诉求，因原、被告双方于《京都颐和城联合代理协议》中约定，系原告（反诉被告）购置电瓶车2辆并交纳电车保养费，故本院对原告（反诉被告）该诉求不予支持。对于原告（反诉被告）要求三被告共同返还食宿费58800元的诉求，于法有据，本院予以支持。另，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原告（反诉被告）未按合同约定完成代销任务且于2017年8月6日擅自离场，亦构成违约。对于被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司依据合同约定向原告（反诉被告）主张500000元违约金事宜，本院根据合同履行情况、合同性质，并综合衡量原、被告实际损失、约定违约金金额等因素，酌定将本诉被告应当支付的450624元佣金视为本诉原告违约后应当承担的违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司、被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司支付佣金450624元； 被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司、被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司、被告涿州京都物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司返还食宿费58800元； 原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）涿州京都置业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）涿州京都旅游房地产开发有限公司支付违约金450624元； 驳回原告（反诉被告）北京链家高策房地产经纪有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5744元，由本诉原告北京链家高策房地产经纪有限公司负担1938元，本诉被告涿州京都置业房地产开发有限公司负担1269元，本诉被告涿州京都旅游房地产开发有限公司负担1269元，本诉被告涿州京都物业服务有限公司负担1268元；反诉案件受理费4400元，由反诉原告涿州京都置业房地产开发有限公司负担218元，反诉原告涿州京都旅游房地产开发有限公司负担217元，反诉被告北京链家高策房地产经纪有限公司负担3965元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  马长军 二〇二〇年十一月二日 书记员  赵春雨