广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19055号上诉人（原审被告）：广州日信物流有限公司。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：欧阳海锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢丽芳，广东富来之正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州信博云仓实业投资有限公司。住所地：广州市增城区。法定代表人：荣光春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何珊，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：章良琅，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人广州日信物流有限公司（以下简称日信公司）因与被上诉人广州信博云仓实业投资有限公司（以下简称信博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人日信公司委托诉讼代理人谢丽芳、被上诉人信博公司委托诉讼代理人何珊、章良琅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人日信公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并查明事实，依法改判；2.二审诉讼费用由信博公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“日信公司中途解约，已构成违约”属于事实认定错误。事实上涉案房屋租赁合同已经日信公司、信博公司双方协商一致提前解除。1.根据日信公司股东温燕洪与信博公司授权代表吴恩生的微信聊天记录，可知信博公司未对提前解约提出异议。2.信博公司按照提前解除协议于2019年8月5日安排下家与日信公司办理交接。日信公司并非单方擅自撤离厂房，而是与信博公司协商一致按照约定撤离并在双方在场的情况下做好交接手续。二、信博公司诉求主张的损失非由日信公司造成。即使认定日信公司构成违约，一审判决酌定的违约金数额也过分高于信博公司因日信公司违约造成的实际损失。1.信博公司已在2019年8月23日之前将涉案厂房转租给新的租客，而信博公司与欧阳炽洪签订《提前解约协议》的时间为2019年9月27日，信博公司与欧阳炽洪提前解约造成的损失与日信公司无关。在2019年8月23日前，信博公司已就涉案厂房与新租客形成租赁关系。故即使认定日信公司构成违约，信博公司于2019年9月27日与欧阳炽洪解约所造成的损失也非日信公司造成的，信博公司无权要求日信公司承担。2.信博公司诉称“由于日信公司的客户东建新能源产业(广东)有限公司（以下简称东建公司）一直占用租赁厂房营业，信博公司向欧阳炽洪支付了租金损失150000元”，也就是说其向欧阳炽洪支付150000元违约金的原因是因为东建公司占用租赁厂房所致。但根据一审查明事实，东建公司自2019年8月起已直接向信博公司缴纳其所占用场地应支付的租金，即自2019年8月起，与东建公司存在租赁关系的是信博公司，非日信公司。故即使东建公司占用场地致使信博公司向欧阳炽洪支付150000元违约金，也属于信博公司与其租客东建公司的行为，与日信公司无关，信博公司要求日信公司承担信博公司租客所造成的损失缺乏事实与法律依据。被上诉人信博公司辩称：一、一审法院认定日信公司中途违约的认定正确，由于双方没有签署提前解约协议，所以日信公司认为双方对解约达成一致协议没有事实依据，在此情形下，日信公司没有正当合法理由，单方撤场构成违约，应承担违约责任。二、关于信博公司一审诉求主张的问题，是由于日信公司违约所造成，信博公司一审已经提交充分证据证明，由于日信公司根本违约，导致信博公司合同履行期间所造成的损失有290万元，信博公司主张的违约金数额并无超出损失的金额，违约金并无高于实际损失的情形。信博公司于2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.日信公司支付拖欠的租金180737.84元；2.信博公司没收租赁保证金780000元，并判令日信公司向信博公司支付三个月租金的赔偿金780000元；3.日信公司赔偿中途解除合同导致信博公司向欧阳炽洪承担的租金损失150000元；4.本案诉讼费由日信公司承担。信博公司在一审庭审中明确其第1项诉讼请求中要求日信公司支付的是拖欠2019年3月1日至2019年8月5日的租金,其第1项诉讼请求的三个月租金的赔偿金780000元的性质为违约金。一审法院经审理查明：2008年7月21日，广州市萝岗区永和街永岗社区居民委员会出具《证明》载明：兹有我社区居委会坐落在永和街永岗田园路工业用地约九仟方地上建筑物欧阳锦垣、欧阳炽洪拥有使用权和出租权。2018年3月26日，欧阳炽洪（出租人、甲方）与信博公司（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102厂房出租给乙方使用，该建筑物为工业或仓储用途。租赁厂房办公室面积约6856平方米。租赁期限为2018年6月1日至2023年6月30日，2018年6月1日至2018年6月30日为免租装修期。厂房租金31元每平方每月（不含税），办公室租金31元每月每间（不含税），每3年递增10%计算。乙方在签订合同的当天向甲方支付三个月租金637608元作为保证金，该保证金在租赁期满乙方不再续租经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金等相关费用后，自计清之日起五天内由甲方将保证金不计利息原额返还给乙方。第七条双方违约责任约定，2.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须要提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2019年1月24日，欧阳炽洪与信博公司签订《厂房租赁补充协议》，约定将上述《厂房租赁合同》约定的租期期满后续租三年，租期从2023年7月1日到2024年6月30日租金为每月34.1元/平方（不含税），2024年7月1日到2026年6月30日租金为每月39.5元/平方（不含税）。2018年11月10日，信博公司（出租方、甲方）与日信公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102厂房租给乙方使用，该建筑物为工业或仓储用途，租赁厂房办公室面积约6856平方米。租期54个月，自2019年1月1日至2023年6月30日止。围墙内的所有（包括但不限于土地、建筑物、设备等）租金为260000元/月；含6%的增值税专用发票，租金每3年递增10%。乙方在签订合同及甲方提供甲方与业主方签订合同复印件的次日内向甲方支付三个月租金780000元作为保证金。该保证金在租赁期满乙方不再续租经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金等相关费用后。自计清之日起五天内由甲方将保证金不计利息原额返还给乙方。第三条建筑物移交／租金支付时间约定，1.每月租金在收到甲方发票当天起5个工作日内支付当月租金。2.甲方在乙方支付押金当日起至2018年12月31日期间将该建筑物交付给乙方免费使用，免费使用期间的所有费用由甲方承担，2019年1月1日起相关费用乙方承担。第四条甲方责任及权利约定，1.租赁期内，甲方提供经政府有关部门关于申请补办规划报建的复函（穗萝规函〈2006〉90号）、基本消防证明和建筑物的使用权证明。第五条乙方责任及权利约定，1.租赁期内，乙方应按时交纳租金，逾期未交的，则每一天按租金的l%收取滞纳金;逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第七条双方违约责任约定，2.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须要提前6个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金并赔偿3个月租金。3.租赁期内，一方未按本合同规定履行责任造成违约，另一方有权解除本合同，并依法追究违约方的相关责任和要求其作出相应的赔偿。上述合同签订后，日信公司于2018年11月12日向信博公司缴纳了780000元保证金。双方于2018年12月28日办理交接手续，签署《交接单》，双方明确交接明细为：1.仓库主体、办公室、电房等主体建筑完好无损坏;2.设备、恒温仓内空调机、设备房、仓外冷却塔，试运行启动正常;3.消防、园区消防整体达到日信公司正常使用的要求;4.水、电，收费主体均已按日信公司要求变更;5.双方同意以现状交付。日信公司接收厂房后，将其中的300多平方米给东建公司使用，剩余部分由日信公司使用。日信公司接收厂房后，于2019年1月14日向信博公司支付租金260000元、2月25日支付租金260000元、3月26日支付租金241600元、5月5日支付租金207432.81元、5月15日支付租金240364.64元、6月20日支付租金239371.45元、7月19日支付租金233826.26元。此后未再支付租金。日信公司主张其于2019年6月在微信群中提出提前解约，2019年7月与信博公司协商一致解除合同，日信公司提交工作人员温燕洪与《厂房租赁合同》中信博公司的授权签约代表吴恩生的微信聊天记录作为证据，聊天记录显示2019年7月20日温燕洪说“在做解约协议，做好给你看看”。2019年7月31日，吴恩生称“我们之间先签解除协议吧”，次日温燕洪将《提前解约协议》发给吴恩生，吴恩生表示“扣掉的10几万元么处理？”日信公司还提交《提前解约协议》的打印件，内容为：由于日信公司原因，需要提前解除该项目合同，双方经过友好协商，信博公司同意日信公司将在2019年7月底撤离该项目（最迟8月5日），日信公司交租至2019年7月31日止，日信公司同意押金78万元不予退还，由于押金78万元为含税押金，交付需开票给日信公司。完成之后双方签订的《厂房租赁合同》自动失效，双方无责。日信公司称因信博公司不同意开具保证金的发票，故双方未签订书面的《提前解约协议》，但是吴恩生收到《提前解约协议》只是提出扣掉的10几万元怎么处理，未对其他内容提出异议，应视为双方协商一致解除合同。信博公司对日信公司的主张不予认可，其认为日信公司存在提交不完整、选择性提交有利于自己聊天记录的情形，而且吴恩生提出先签订解除协议的时间是7月31日，是指信博公司确认日信公司已经构成违约，同意双方通过签订书面协议解除双方之间的租赁关系，并不是对日信公司《提前解约协议》的认可，8月1日日信公司发出《提前解约协议》之后，信博公司的股东并没有直接认可按照解约协议的内容来履行或者认可解约协议的内容，而是提出相关的问题，另外，通过微信跟日信公司进行接洽的仅仅是公司的员工，法人主体作出重大决策行为需进行股东大会决议，即使双方进行过洽谈，但是要解除协议，作为法人主体的原告需进行股东大会决议，所以双方并未对解除合同达成一致。2019年8月5日，日信公司将其使用的厂房交还给信博公司。一审庭审时，双方确认双方的租赁合同于2019年8月5日解除。双方还确认自2019年8月起东建公司使用的部分由东建公司直接向信博公司支付租金。2019年9月27日，欧阳炽洪（甲方）与信博公司（乙方）签订《提前解约协议》，双方约定将乙方承租的广州市黄埔区沧海三路5号之102于2019年9月28日交付给甲方，乙方支付的637608元押金不予退还。双方还同意乙方2019年8、9月一次性支付给甲方150000元，乙方支付完150000元给甲方后，甲方双方签署位于广州市黄埔区沧海三路5号之102的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》自动失效、终止。同日，信博公司通过李春梅的账户向欧阳炽洪的账户转账150000元，附言为租赁合同解除支付金。另李春梅于2019年1月29日向欧阳炽洪转账支付了20000元，附言为消防款，信博公司主张该笔款项为日信公司擅自拆除涉案场地上的平台导致其向欧阳炽洪赔偿的款项。欧阳炽洪出具收款收据证实收到上述款项。日信公司主张信博公司未按约定对厂房变压器更名，致使其每月需额外支出18400元的基本电费，涉案厂房的用电补偿柜老化，导致其每月额外支付大额“功率因素调整电费”，仓库多处消防漏水，导致其每月支付额外的水费及污水处理费，以上损失应抵扣租金。为此，日信公司提交微信聊天记录、南方电网电费通知单、收据等证据拟证实其上述主张。信博公司对上述证据不予认可，其主张合同并没有约定出租方要对变压器户名进行变更，根据交接单，尤其是其中第4项，在移交厂房时水、电收费主体都是符合日信公司要求的，日信公司当时也没有提出要对厂房变压器进行户名变更，通过微信记录可看出为日信公司变更户名并不是合同义务，只是对日信公司作出补偿性的配合，但是信博公司在办理过程中无法办成;漏水问题都是日信公司单方面提出的，日信公司无充分证据证明存在漏水问题，而且其提出在租金中扣除费用未经过信博公司确认也无相关合同依据，无论是否存在漏水问题都不应该欠付租金。另，日信公司主张东建公司向信博公司支付了2019年8月的租金15000元，信博公司提交东建公司的平建爽与信博公司吴恩生的聊天记录显示，2019年9月25日吴恩生收取平建爽支付的15000元，2019年9月27日吴恩生又将15000元退回平建爽。吴恩生陈述其退回15000元的原因是平建爽提出该款项是其私人垫付的，应该公对公支付。一审庭审中，信博公司称日信公司中途退租给其造成的损失包括：1.被欧阳炽洪没收的租赁保证金637608元；2.向欧阳炽洪支付的使用费150000元；3.日信公司拖欠的租金180737.84元；4.免租期的租金和水电费410000元;5.日信公司私自拆除平台导致信博公司向欧阳炽洪赔偿了20000元;6.合同正常履行的可预期利益损失1497608元。一审另查明，2006年8月8日，广州市萝岗区规划和建设局向萝岗区永和片区永岗村民委员会出具《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》（穗萝规函〔2006〕90号），该函载明：你委在永和区田园路以南、广惠高速公路以北、沧海三路以西建设二期工业厂房未经城市规划部门批准《建设工程规划许可证》，擅自建成并投入使用。我局于2006年2月15日《关于永岗村民委会申请规划报建的复函》（穗开规函〔2006〕114号）批准罚款后保留使用。2006年2月广州市城市管理综合执法支队萝岗大队做出的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》处罚决定，你委已接受罚款处理。因此，同意该厂房保留使用，不需要补办报建和规划验收手续。2006年8月2日，涉案厂房经消防验收合格。以上事实有《证明》《厂房租赁合同》《厂房租赁补充协议》《交接单》《告知函》《提前解约协议》、微信聊天记录、南方电网电费通知单、收据、《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》《广州市公安局萝岗区分局建筑工程消防验收意见书》等证据及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：根据穗萝规函〔2006〕90号《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》，广州市萝岗区（现黄埔区）规划和建设局同意涉案厂房保留使用，不需要补办报建和规划验收手续，故涉案厂房可合法使用。《厂房租赁合同》是信博公司与日信公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。合同约定的租赁期限至2023年6月30日，日信公司在租赁合同履行过程中提出提前解除合同，日信公司主张其与信博公司系协商一致解除合同。一审法院认为，双方在微信中虽沟通了解除合同事宜，但信博公司的工作人员未明确表示同意及认可该协议的内容，且日信公司称因信博公司不同意开具保证金的发票，双方未签订书面的协议，可见双方就解除合同及《提前解约协议》仍在协商过程中，并未对《提前解约协议》达成一致意见，故一审法院对日信公司的上述主张不予采纳，日信公司中途解约，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在租赁合同第七条中约定“乙方中途解除本合同，必须提前6个月通知甲方，甲方不予退还租赁保证金并赔偿3个月租金”，因此，信博公司要求没收缴纳的保证金780000元有理据，一审法院予以支持。关于信博公司要求日信公司再赔偿三个月的租金780000元，一审法院认为，一审法院已支持信博公司不予退还保证金780000元，保证金具有违约金的性质，结合信博公司提交的证据，信博公司主张没收保证金780000元及赔偿三个月的租金780000元过分高于其实际损失，日信公司对此提出异议，一审法院予以调整，一审法院以信博公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况（包括日信公司未按照合同约定提前6个月通知信博公司中途解约等情形）、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定日信公司向信博公司支付相当于一个月租金的违约金即260000元。关于日信公司是否应当承担信博公司向欧阳炽洪承担的租金损失150000元问题。一审法院在衡量信博公司的损失时已将信博公司向欧阳炽洪支付的150000元考虑在内，故一审法院对信博公司的该诉请不予支持。关于拖欠的租金问题。日信公司确认2019年3月至2019年7月已支付租金1162595.16元，尚有137404.84元未支付，但其主张未支付的原因是信博公司未对厂房变压器更名以及用电补偿柜老化、仓库多处消防漏水，导致其产生了137404.84元的损失，该部分损失应抵扣租金。一审法院认为，其一，合同并未约定信博公司有办理变更变压器的义务，《交接单》约定为按现状交付;其二，日信公司无充分证据证明存在用电补偿柜老化、仓库多处消防漏水等问题以及上述问题造成其无法正常使用租赁物;其三，双方并未就损失可抵扣租金达成一致。因此，日信公司主张损失抵扣租金缺乏理据。鉴于日信公司在上述期间仍在占有使用涉案厂房，其应按照合同约定足额支付租金。至于2019年8月1日至2019年8月5日的租金，日信公司主张《提前解约协议》中载明其只需交租至2019年7月31日，但如前所述，双方对《提前解约协议》的内容未达成一致，《提前解约协议》对双方没有约束力，日信公司于2019年8月5日交还厂房，且双方均确认合同于该日解除，故其应支付租金至2019年8月5日。双方均确认自2019年8月起东建公司使用的部分由东建公司直接向信博公司支付租金，虽然信博公司提交吴恩生与东建公司平建爽的微信聊天记录显示其将收取的15000元退回，但退回款项的原因是平建爽个人垫付了东建公司2019年8月的租金，根据微信记录表明双方的意思是由东建公司公对公向信博公司支付该款项，所以东建公司使用部分的租金应由东建公司直接向信博公司支付。因此，日信公司还需支付2019年3月1日至2019年8月5日欠付的租金176921元【260000元/月×5个月+（260000元/月-15000元/月）÷31天×5天-1162595.16元】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年5月20日作出一审判决：一、广州日信物流有限公司于判决生效之日起十日内向广州信博云仓实业投资有限公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月5日的租金共计176921元;二、广州信博云仓实业投资有限公司不予退还广州日信物流有限公司缴纳的租赁保证金780000元;三、广州日信物流有限公司于判决生效之日起十日内向广州信博云仓实业投资有限公司支付相当于一个月租金的违约金即260000元;四、驳回广州信博云仓实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10908元，由广州信博云仓实业投资有限公司负担3888元，广州日信物流有限公司负担7020元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于：双方有无就《提前解约协议》达成一致意见，日信公司是否应承担违约责任以及违约金数额的认定。日信公司为证明其与信博公司就《提前解约协议》达成一致意见提交了微信聊天记录，但信博公司在该聊天记录中，并无明确同意日信公司提前解除租赁合同并免除其违约责任。日信公司对此应承担举证不能的法律后果。日信公司提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。双方之间的《厂房租赁合同》约定，日信公司提前解除合同需要提前六个月通知信博公司，租赁保证金不予返还并赔偿三个月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同约定的违约金或损失赔偿金额的计算方法是认定违约方应承担违约责任的首要依据，在违约金过高或过低的情况下，人民法院可依当事人请求酌情予以调整。一审法院考虑信博公司实际损失，兼顾公平原则，认定日信公司支付的租赁保证金不予返还且须向信博公司支付相当于一个月的租金的违约金，未超出合同约定的违约责任范围，并无不当，本院予以认可。本案日信公司违约虽并不必然导致信博公司对其出租人违约，但日信公司提前解除合同，信博公司另行寻找承租人需要一定时间，日信公司也并无促成信博公司与东建公司签订租赁合同，因此日信公司违约必然给信博公司造成损失。日信公司关于其无需承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人日信公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7020元,由上诉人广州日信物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十一月十三日书记员 冯冠豪