广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初26091号原告：深圳市港得龙实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道贝丽北路**水贝银座大厦****，统一社会信用代码：91440300745184537P。法定代表人：余文珣，该司执行董事。委托诉讼代理人：杨莹，广东竞德律师事务所律师，执业证号：14403201111047675。委托诉讼代理人：刘晓彤，广东竞德律师事务所律师，执业证号：14403202011173368。被告：深圳超店科技有限公司，住所，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道翠锦社区贝丽北路**水贝银座大厦1302社会信用代码：91440300MA5EYNUR9T。法定代表人：叶垂林，该司总经理。委托诉讼代理人：黄渤，广东广和律师事务所律师，执业证号：14403200910410251。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨莹、被告法定代表人叶垂林及委托诉讼代理人黄渤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年2月1日至2020年4月15日租金208398.24元（币种：人民币，下同）；2020年2月1日至2020年4月15日物业管理费39655元；2019年12月份至2020年4月份水电费9600.1元，上述三项合计257653.34元。2、被告支付2020年2月至4月房屋租金、物业管理费逾期付款滞纳金至被告还清欠款之日止（暂计129849.16元）；3、被告支付违约金333108元（月租金95174×3+管理费15862×3＝333108元）；4、本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将深圳市罗湖区出租给被告，被告每月25日前一次性向原告支付次月租金、物业管理费。因被告未按合同约定履行支付房屋租赁费用的义务，原告于2020年3月31日向被告送达《履约催告函》、2020年4月13日向被告送达《催缴通知书》，催告被告按约继续履行《房屋租赁合同》的支付义务。但被告一直未履行，被告的行为已根本违约。2020年4月26日，原告与被告解除房屋租赁合同，并向被告送达《合同解除支付租金、管理费、违约金并自行清理搬离租赁物业物品通知函》。合同解除后，水贝银座大厦13层02单元至今未有第三人承租，被告根本违约导致合同解除的行为己造成原告房屋空置期损失，被告应按合同第14.4条约定向原告支付三个月租金、管理费之和的违约金。被告不予支付租赁费用行为己严重违反《房屋租赁合同》的约定，给原告造成了重大的经济损失，应向原告支付欠付的租赁费用、逾期付款滞纳金及违约金。被告答辩意见如下：1、关于被答辩人所述的《房屋租赁合同》里的“滞纳金”和违约金。民事合同中的滞纳金实则违约金，本案中，《房屋租赁合同》中既约定了滞纳金也约定了违约金，属于重复收取相同款项，合同约定的滞纳金为应付未付款金额的每日千分之五计算，明显过高；合同约定的违约金为“三个月租金、管理费之和”，应理解为三个月租金与管理费之和，而非原告诉求中的三倍租金加管理费，该约定明显过高，答辩人请求法院予以适当减少。2、关于租赁保证金。答辩人在2019年9月20日、10月12日向原告合计支付了213008元租赁保证金，租赁保证金的设定是为了保障交易安全，保障债权的实现，所以应当准许答辩人使用租赁保证金来抵扣租金和管理费等费用。3、关于被答辩人私自扣押和处理答辩人物品。2020年4月13日，被答辩人违法扣押答辩人及其员工物品，并强制检查答辩人员工车辆及私人物品，恐吓答辩人的员工。2020年4月15日，被答辩人非法私自通过封门、上锁等违法行为，扣押和处理答辩人的固定资产，被答辩人应对此作出赔偿或返还。4、关于租金及违约金酌情降低的理由。2020年2月开始，国内疫情严重，答辩人受此影响，多次与被答辩人进行沟通，协商免租、减租事宜，但无果。答辩人在2020年3月24日向被答辩人申请退租，但被答辩人要求没收答辩人的租赁保证金，租赁保证金不能抵扣租金和管理费，明显违背了设立的初衷和目的。自2020年3月26日开始，答辩人积极与被答辩人沟通无效的情况下，在4月13日申请搬运物品，受到了被答辩人的阻拦。请求法院从公平角度看待此案，酌情降低疫情期间的租金、违约金等费用。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理，查明下列事实：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区。2019年4月20日，原（甲方）、被告（乙方）签订《水贝银座大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租期自2019年5月1日至2021年9月30日；2019年10月1日至2020年9月30日期间，每月租金95174元，每月管理费15862元，每月25日前一次性向原告支付次月租金、物业管理费；乙方应当于本合同签订之日起五个工作日内，向甲方支付相当于两个月租金及两个月管理费共计213008元的租赁保证金，租赁保证金由甲方持有并按本合同约定退还，租赁保证金的支付不会减轻或免除乙方缴付本合同项下租金、管理费或其他费用的义务。如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的，在甲方书面通知期限内仍未仍停止侵害、赔偿损失的，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方应向甲方或第三方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等费用，不足部分，甲方继续向乙方追偿。租赁期限内，租赁保证金不得作为租金、管理费、公用事业费等费用进行抵扣。乙方不按合同约定将房屋交还甲方或因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。上述合同签订后，2019年9月20日、10月12日，被告分别向原告转款213008元作为租赁保证金；缴纳租金至2020年1月31日。二、2020年2月，原、被告双方在微信中协商减免租金事宜，原告管理人员回复“关于减免2020年部分租金费用的通知”，同意减免2020年2月1日至2月9日期间的租金。同年3月24日，被告向原告递交《申请书》，提出退租申请，同时向原告申请救急方案，即疫情期间愿承担每月租金30000元渡过危机，期间原告方可以向外招租，提前15天通知被告搬迁；如安然渡过危机，愿恢复原状续租。同年4月13日，原告开具《放行条》，被告将部分物品搬离涉案房屋。三、2020年3月31日，原告向被告送达《履约催告函》，4月13日向被告送达《催缴通知书》，4月26日原告向被告送达《合同解除支付租金、管理费、违约金并自行清理搬离租赁物业物品通知函》，限定被告在2020年4月30日之前清理租赁物内的所有物品并将租赁物业移交原告。四、原、被告双方对于水、电费用无异议。五、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《水贝银座大厦房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。为防控新冠肺炎疫情，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，各行业均受到较大影响和波及。受此影响，原告出现经营困难，并向原告发出要求退租或变更租金的申请，未得到原告的同意，双方并未达成新的合意。由于被告自2020年2月开始未支付房屋租金及管理费，已构成根本违约，原告有权解除合同。鉴于被告已于2020年4月13日已搬离涉案商铺，且原告于2020年4月26日向被告发函要求其于2020年4月30日前搬离涉案房屋。因此，本院认定涉案合同的解除时间为2020年4月30日。涉案房屋性质属于商业楼宇，被告系作为办公用途，原告响应倡议，结合疫情防控影响，同意免除2020年2月1日至9日期间的租金；原告将租金、管理费的计算截止日期定为2020年4月15日，均是其对自身权利的处分，本院不予干涉，予以准许。故原告要求被告支付2020年2月10日至2020年4月15日期间的租金及管理费208398.24元的诉讼请求予以支持。庭审中，原、被告双方对于水电费金额无异议，原告要求被告支付水电费9600.1元的诉讼请求，予以支持。虽然涉案租赁合同于2020年4月30日解除，但被告作为违约方，需承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同约定，租赁保证金是被告履行合同约定义务的保证，如原告因被告违约提前终止合同的，有权没收被告的租赁保证金不予退还,可见该保证金具有违约金性质，应当按照违约金的法律规定处理。原告主张的滞纳金、违约金仍然具备违约金的性质，从查明的事实及原告的诉讼请求来看，违约金金额明显高于实际损失，本院根据公平原则予以调整。本案中，原告没有提供证据证明因被告的违约行为还产生了其他额外损失，本院酌情认定原告因被告的违约行为导致二个月的房屋空置，即损失租金及管理费213008元，原告收取的租赁保证金对上述损失足以涵盖；原告再行主张被告支付三倍月租金及管理费的违约金333108元及按照合同约定的日千分之五的利率计算逾期支付租金的滞纳金的请求，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳超店科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市港得龙实业有限公司支付租金208398.24元、物业管理费39655元、水电费9600.1元，上述三项合计257653.34元；二、驳回原告深圳市港得龙实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5503.05元、保全费4123.05元，由被告负担4626元，原告负担5000.1元，上述费用原告已预交，由本院退回4626元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费、保全费共计4626元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘玉霞二〇二〇年十一月六日书记员  曾庆艺赵鹏