湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1966号 上诉人（原审原告、反诉被告）：茶陵县好又多生鲜超市茶陵店，经营场所湖南省茶陵县云阳街道（原城关镇）炎帝中路湘运时代广场门面。 经营者：喻军，男，1979年1月7日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：廖刚其，湖南廖香明律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：谭浩卿，湖南廖香明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店，经营场所湖南省茶陵县云阳街道（原城关镇）炎帝中路湘运时代广场**门面。 经营者：曾海江，男，1978年7月25日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：曾光华，男，1953年9月15日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县，系曾海江父亲。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人茶陵县好又多生鲜超市茶陵店（以下简称好又多超市）与被上诉人茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店（以下简称开心汤姆店）租赁合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2020）湘0224民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 好又多超市上诉请求：1.撤销原审判决第一项，判决解除双方于2016年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2.撤销原审判决第二项，判决被上诉人占用房屋期间即从2020年4月25日交纳租金至其自行搬离腾空房屋为止；3.撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人对上诉人各项损失主张；4.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、按照双方合同约定，被上诉人本应在2020年2月10日交纳租金，但其无故拖欠租金至今分文未交，已构成根本违约，按照合同约定，且在上诉人已经催告的情况下可依法解除合同。根据茶陵县人民政府发布的茶政办发[2020]9号文件精神要求，鼓励员工2月24日之前复工复产，此文件已表明自2月24日之后即属于正常复工。茶陵县人民法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少的，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持”，其适用法律错误。第一，自2月24日之后即属于正常复工，便不属于疫情期间。后半句，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。那么如何理解没有按照约定的期限支付租金，难道说此期限可以无限延长吗，一年，二年，三年…?那么租赁人的权利如何保障呢？显然不是此指导意见的本旨。没有按照约定的期限支付租金，其中的期限应该解释为疫情期间没有按约支付租金符合指导意见本旨且更为公平合理。茶政办文件规定2月24日正常复工复产，被上诉人已有三个月可恢复复工复产，其正常营业完全可以恢复疫情期间所带来的影响，上诉人与被上诉人反复沟通无果，对方拖欠租金至5月30日仅愿意缴纳部分租金。即便被上诉人认为应该减免2个月租金，其应首先按照合同约定交纳租金后，向法院起诉变更合同，而不是单方面主张减免合同，故其行为已然构成根本违约，按照法律规定，双方可依法解除合同。二、被上诉人因停电造成的损失，应由其自行承担。在商铺租赁合同被依法解除后被上诉人不再享有租赁权，其无任何请求权基础。根据双方签订的商铺租赁合同3-4,4-1条规定，又根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行或者履行债务不符合约定的，后一方有权拒绝履行。被上诉人需于每月7日前向甲方缴纳水电费，其并未履行此义务，故上诉人依照合同约定也可拒绝履行供电义务。另根据双方所签订合同9-4条，对方拖欠租金超过7天，上诉人有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施。根据《民法典》第1177条规定，在被上诉人无故拖欠租金长达四个月之久，已经严重的侵犯了上诉人的合法权益，上诉人所采取的停电措施，是为维护自身权益不得已的自力救济。且在停电之前已经发送了催告函，被上诉人完全可以在此之前采取措施来降低自身的损失，其自身违反合同约定，不管不顾，具有严重过错，其应为此造成的损失承担责任。被上诉人因停电造成的食材损失经茶陵县公证处公证的仅仅是食材数量，并没有对价格进行公证，被上诉人也没有向有关价格鉴定部门进行鉴定，产生的价值损失于法无据。三、被上诉人主张的六月份员工工资损失既无事实依据，也无法律依据。1.上诉人在5月27日发放告知书已经明确告知在6月1日将停水停电，此后其关门没有营业，其员工也没有上班，也就不存在其员工的工资问题。按照其提交的工资表，员工2,3月份并没有发放工资，也就是说员工没有上班即没有发放工资。这份工资表显示员工六月份出勤28天令人匪夷所思，显然不符常理。2.其提交的员工领取工资证明，只有6份，其中有三份证明是相同的证明，据此无法知晓其真实性，且根据新的民诉法证据规则，证人应当出庭作证，其提交的证人书面证言不符合法律的规定，不具有任何效力。3.其并未提交其给员工缴纳社会保险的证明清单以及发放工资的转账流水记录。综上，被上诉人所主张的六月份员工工资损失没有任何依据。 被上诉人开心汤姆店答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。但上诉人以解除合同为由上诉来拖延时间，导致现在局面过错责任完全在于上诉人，被上诉人无奈只能忍痛同意解除合同，一审其余判决结果依法应予以维持。双方的《商铺租赁合同》从2016年5月11日至2021年5月10日，由于上诉人的过错责任，上诉人反而在2020年7月2日向法院提起诉讼，要求解除合同，一审通过审理查清租赁纠纷是由于上诉人强行停电违约导致无法经营，责任完全在于上诉人。当时距合同到期还有近一年的时间，被上诉人为了挽救和减少损失，要求履行合同继续经营，不同意解除合同，一审在查清本案事实的前提下，做出了公平公正判决。正当被上诉人筹集资金、准备人员、维修设备、搞好卫生、购置物资准备恢复经营时，上诉人却又提出上诉，仍要求解除合同，被上诉人在经营场所无法得到保障的前提下，被迫又停止恢复经营的准备，损失巨大。由于情况发生变化，被上诉人不可能投入巨资恢复营业，再履行合同无任何实际意义，不可能在3-4个月时间收回恢复开业经营的投资，因此，被上诉人无奈只能同意解除合同。二、上诉人采取停电等过激手段，导致被上诉人无法正常营业，属违约侵权行为，造成的损失依法应予赔偿。上诉人在疫情期间采取停电的软暴力手段，致使被上诉人物资、人员工资等实际损失，被上诉人在一审中提交了物资损失公证及工资损失证据，当然其实际损失数额远远不止一审法院认定的损失数额，间接损失更加巨大，但当时只想尽快恢复营业挽救和减少损失，对于损失接受一审判决结果。但对于其他损失，被上诉人将通过法律途径依法维权，追究上诉人的法律责任。综上，答辩人现同意解除合同，但因上诉人的原因导致合同解除，上诉人应承担全部法律责任，被上诉人要求上诉人赔偿单方面解除合同违约金和2020年6月1日至2021年5月10日止的每月营利及店内的一切电器设备、桌椅菜台等损失费用。上诉人的第二、三、四项上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不成立，要求二审驳回上诉人的第二、三、四项上诉请求。 好又多超市向一审法院起诉请求：1、判令立即解除双方于2016年5月11日所签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即自行搬离腾空房屋并向原告支付搬离前占用房屋期间的租金（从2020年4月25日开始计算，租金以每月3万元、每日1000元的标准计算），暂计至2020年6月25日为60000元，后段租金计算至被告搬离腾空房屋交还给原告为止；3、判令原告没收被告的保证金30000元并由被告向原告支付违约金共计37500元；4、判令被告向原告支付滞纳金共计75000元（自2020年2月10日起支付原告拖欠半年以租金135000元为基数的滞纳金（按拖欠金额的1%）暂计至2020年4月6日，后段滞纳金计算至被告还清所欠租金为止）；5、由被告承担本案的诉讼费。 开心汤姆店向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告好又多超市赔偿反诉原告经济损失146.336万元；2.本案的反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月11日，好又多超市与开心汤姆店签订了一份《商铺租赁合同》，好又多超市将进超市入口左边内第一层（3-4）铺号的商铺出租给开心汤姆店用于经营，租赁期限为5年，从2016年5月11日至2021年5月10日，租金为每年36万元，支付方式为半年提前一个月交付一次，即每年的8月10日交纳当年9月10日至次年3月9日的半年房租，每年的2月10日交纳当年3月10日至9月9日的半年房租，合同还约定开心汤姆店需向好又多超市交纳3万元保证金。签订合同后，双方均按照合同约定履行。2020年1月下旬开始，全国范围开始爆发新冠肺炎疫情，因该疫情具有一定的传染性，严重威胁公民的生命健康，为抗击疫情，全国范围内的企业均处于临时停产停业的状态，开心汤姆店因此也停止营业。随着疫情影响的减弱，各地企业陆续复工复产，中共湖南省委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年3月16日下发了一份关于加强复工复产安全生产工作的通知，鼓励各企业复工复产，开心汤姆店遂于2020年4月1日恢复营业。由于疫情原因，开心汤姆店未按照约定支付房租，好又多超市考虑到疫情期间开心汤姆店未营业，同意减免一个半月房租，开心汤姆店则认为应当减免两个月房租，双方多次协商未果。2020年5月27日，好又多超市向开心汤姆店送达了一份告知书，告知因其未按合同约定交纳房租，将于6月1日开始对其停水停电。5月30日，开心汤姆店财务通过微信要求好又多超市财务提供其公司银行账号以便支付12万元房租，好又多超市财务认为应当支付的房租为13.5万元，金额不对的情况下拒绝接收，双方僵持不下，好又多遂于6月1日上午对开心汤姆店予以停电处理，开心汤姆店委托代理人曾光华于6月2日上午拨打了报警电话，民警到达现场后了解情况后告知到相关部门解决。6月3日，好又多超市在开心汤姆店面卷闸门上张贴了一份催告函，要求其在3日内将2020年3月10日至9月9日止的半年房租在减免一个半月的基础上缴清房租共计1350000元。开心汤姆店向茶陵县公证处申请对其店内部分食品类进行清点进行保全证据，6月4日茶陵县公证处到达开心汤姆店，对其店内四门冰箱、厨房冻库、厨房里的部分食品类进行清点、登记，总价值为37359元。开心汤姆店提交了其制作的工资表，工资表显示该店6月份的工资共计54250元。现原告好又多超市向法院起诉，被告开心汤姆店提起了反诉。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点为：1.究竟是哪一方违约？2.开心汤姆店因好又多超市对其停电造成的损失是多少？该损失应由谁承担？ 关于争议焦点1，开心汤姆店承租商铺是用于经营餐饮业，由于疫情原因导致其两个多月无法对外营业，没有按时交付租金，这并非是由于开心汤姆店自身原因造成的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，在好又多超市催讨租金时，开心汤姆店同意先支付12万元，但好又多超市拒绝受领，由此可见开心汤姆店未按约定支付房租并不构成违约，在双方对于应当缴纳的房租金额存在争议的情况下，应当通过合法手段妥善处理双方的纠纷，即使好又多超市认为开心汤姆店应交纳的租金为135000元，但对于开心汤姆店同意交纳的12万元仍然可以先行受领，这并不妨碍继续向其催讨剩余部分，但好又多超市选择通过停电这一过激手段进行催讨租金，导致开心汤姆店无法正常营业，属于违约行为，故本院对于原告好又多超市要求解除租赁合同的请求不予支持。原告好又多超市请求被告开心汤姆店支付2020年4月25日至6月25日的租金60000元，一审法院认为，开心汤姆店自4月1日恢复营业至6月1日被好又多超市停电期间，仍然处于正常经营状态，应按照合同约定的标准支付租金。自6月1日开始，因好又多超市的停电行为，导致开心汤姆店无法经营，其租赁合同的目的无法实现，依据公平原则，开心汤姆店所应承担的义务与其享有的权利应当相对应，停电期间开心汤姆店未利用该商铺进行经营，故也无需支付租金，4月25日至5月31日（共36日）的租金仍应支付，按照双方约定的租金标准计算为36000元。至于原告原告好又多超市主张的其他诉讼请求，因双方签订的合同未解除，被告开心汤姆店也未违约，故一审法院均不予支持。 关于争议焦点2，由于好又多超市的停电行为，导致开心汤姆店无法正常经营，其店内的成品、半成品等食材均需要冷藏或者冷冻处理，在无法对外销售的情况下，好又多超市的停电行为给开心汤姆店造成了一定的损失，该部分材料经过茶陵县公证处公证，总价值37359元，该部分损失系好又多超市的违约行为直接造成的，但好又多超市已提前四天告知将对其进行停电，开心汤姆店完全有时间自行处理部分食品，因其未及时处理，对于扩大部分的损失由开心汤姆店自行承担，故一审法院认为由好又多超市承担上述损失的2/3即24906元更为适宜。同时，因开心汤姆店无法经营，无法获取营业收入，虽然开心汤姆店未提交证据证明其损失，但其向一审法院主张6月份员工工资54250元应当由好又多超市承担。一审法院认为，开心汤姆店如果能正常经营，其营业收入在一定程度上能够保证顺利支付员工工资，但好又多超市的停电行为导致其无法正常经营，开心汤姆店为保证在恢复供电后能够正常经营，仍按合同约定发放了员工六月份的工资，开心汤姆店为此向一审法院提交了其自行制作的工资表以及员工出具的领取工资的证明，但好又多超市认为工资表系开心汤姆店自行制作的，对此提出异议，一审法院认为，虽然工资表系开心汤姆店自行制作的，但结合劳动合同及员工领取工资的证明，同时对比之前几个月的工资表工资发放情况，可以认定6月份员工工资54250元符合客观情况，无论该笔费用目前是否已经实际支出，都属于开心汤姆店必须支付的费用，该费用系好又多超市的停电行为给其造成的损失，应由好又多超市承担。开心汤姆店还向一审法院主张其店内会员要求退还的会费及店内购买的设施设备也应当纳入损失范围，一审法院认为，开心汤姆店会员充值了一定的金额在其会员卡内，该部分财产仍然属于会员的个人财产，并不属于开心汤姆店的财产，现其店内会员要求退还会员卡内未消费的金额，这是合情合法的行为，并不属于开心汤姆店的损失。开心汤姆店并未提交证据证明其购买的设施设备因好又多超市的停电行为造成损坏，其要求好又多超市承担该部分损失没有依据。综上，因好又多超市的停电行为给开心汤姆店造成的损失共计55459元，应当由好又多超市承担赔偿责任。 至于应核减一个半月还是两个月的租金，双方可以协商处理，如协商不成，可以通过诉讼等合法方式予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店要求立即解除与被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店于2016年5月11日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求；二、限被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店支付2020年4月25日至5月31日的租金36000元；三、限原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店各项损失共计79156元；四、驳回原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店过高部分及其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店过高部分的诉讼请求。本诉案件受理费4338元，减半收取2169元，由被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店负担386元，原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店负担1783元，反诉案件受理费17970.24元，减半收取8985.12元，由原告（反诉被告）茶陵县好又多生鲜超市茶陵店负担486元，被告（反诉原告）茶陵县开心汤姆顺旺客加盟店负担8499.12元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案的商铺租赁合同是否应当解除？2、一审对租金及因停电造成被上诉人食材和6月份员工工资损失的认定是否有事实和法律依据？本院评述如下： 关于本案的商铺租赁合同是否应当解除的问题。本案发生纠纷的起因在于新冠肺炎疫情期间租金减免问题，上诉人在同意减免一个半月的基础上要求被上诉人支付13.5万元的租金，被上诉人同意在减免二个月的基础上支付12万元的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，一审法院认定被上诉人不构成违约，对上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求予以驳回并无不当。虽二审过程中，被上诉人开心汤姆店同意解除合同，但同时也要求上诉人赔偿因解除合同造成的损失，因被上诉人未提起上诉，本院对被上诉人的该主张不予支持。 关于租金及被上诉人食材和6月份员工工资损失的认定问题。关于租金，好又多超市主张租金计算从2020年4月25日起至开心汤姆店自行搬离腾空房屋时止，因好又多超市从2020年6月1日对被上诉人采取停电措施催缴租金，开心汤姆店因该停电行为导致无法经营，在租赁合同尚未解除的前提下，一审支持从2020年4月25日至5月31日的租金36000元正确。关于开心汤姆店因停电造成的食材损失问题。因好又多超市的停电行为，导致开心汤姆店无法正常经营，茶陵县公证处公证对开心汤姆店内四门冰箱、厨房冻库、厨房里的部分食材的品项、数量进行了清点、登记。好又多超市对公证处记载的食材的品项、数量无异议，但对价格提出异议。经查，开心汤姆店内的成品、半成品等食材损失价格37359元是依据其公司总部的价格计算得来的，公证处并未就价格进行公证，因一审并未认定37359元全部由好又多超市赔偿，而是赔偿2/3，因此，一审的此项认定并无明显不当。关于开心汤姆店6月份员工工资损失54250元的问题，一审对该损失是否应由好又多超市承担作了详细的分析与评判，该分析与评判正确，该损失应由好又多超市承担。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4338元，由上诉人茶陵县好又多生鲜超市茶陵店负担。 本判决为终审判决。 审判长  阳桂凤 审判员  罗湘武 审判员  李小红 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李梦娴