湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2147号上诉人（原审被告）：陈小兰，女,被上诉人（原审原告）：耒阳市乐荟商业运营管理有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处西关居委会金山城负**。法定代表人：王艺竹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卫洲，男委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。上诉人陈小兰因与被上诉人耒阳市乐荟商业运营管理有限公司（以下简称乐荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小兰上诉请求：1.撤销原判决，予以改判、发回重审；2.一、二审诉讼费由乐荟公司负担。事实与理由:涉案房屋租赁合同的签订未与陈小兰协商，陈小兰在未充分理解的情况下签订了涉案合同。乐荟公司租赁给陈小兰的商铺没有达到国家规定的适合经营的标准。乐荟公司承诺陈小兰从合同生效之日起隆重开业，但是对外均宣称为试营业，从未有开业计划，且开业当天就因消防安全未达标停止开业，并被查封。2018年11月29日，又因金山城市规划整改未通过消防安全验收，暂不能开业，导致商场开业不成功，影响到陈小兰营业，并导致众多商家难以经营，纷纷撤柜。上述期间，陈小兰多次要求解除合同，乐荟公司不予理会。另外，涉案纠纷系乐荟公司造成，应由乐荟公司承担后果。总之，乐荟公司租赁给陈小兰的商铺未达到国家规定的消防安全合格标准，未达到国家规定的验收合格标准，故涉案租赁合同无效。涉案租赁合同无效，故陈小兰不存在违约行为。因乐荟公司的过错不能履行合同而造成的损失应由乐荟公司承担。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审。乐荟公司辩称，陈小兰诉称事实不客观、真实。双方签订的涉案合同不存在显失公平或者被撤销的事由，亦不存在因消防问题导致陈小兰停业的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乐荟公司向一审法院起诉请求：1.依法解除乐荟公司与陈小兰签订的金山城商铺-1063号及金山城商铺-1047号的《金山城minima11商铺租赁合同》，并由陈小兰向乐荟公司腾退金山城-1063号、-1047号商铺；2.陈小兰向乐荟公司支付拖欠的租金62101元[其中：金山城商铺-1063号的租金32331元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的），金山城商铺-1047号的租金29770元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的）]及后期租金（按约定租金标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止），并承担逾期付款的违约金；3.陈小兰向乐荟公司支付拖欠的物业管理费9087元（金山城商铺-1063物业管理费为4836元，-1047号的物业管理费为4251及后期物业管理费（按约定物业管理费标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止）并承担逾期付款的违约金；4.陈小兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：乐荟公司经耒阳市市场监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围:商业综合体管理服务；房地产中介服务；贸易代理；服装销售；物业管理；卫生保洁服务；机械设备、电子设备销售及维修服务；水电费代收代缴服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。耒阳市金山路金山城一楼商业用房登记为耒阳市深发房地产开发有限公司所有，耒阳市深发房地产开发有限公司因欠韦江发部分工程款，将金山城负一楼商业用房抵偿给韦江发。韦江发与乐荟公司于2018年6月8日签订《金山城商铺委托经营管理合同》，将金山城负一楼所有商铺全权委托乐荟公司经营管理。陈小兰租赁乐荟公司管理的耒阳市金山城-1063号及-1047号商铺用于经营童装，乐荟公司（即甲方）与陈小兰（即乙方）于2018年8月2日分别签订了《金山城minima11商铺租赁合同》，该二份合同约定：第一章乙方的经营范围为童装；第二章经营地点，租赁面积、租赁期。其中金山城-1063号商铺的建筑面积为23.24平方米，套内面积：11.46平方米；金山城-1047号商铺的建筑面积为20.45平方米，套内面积：10.08平方米。租赁期限均为：2019年1月1日至2021年12月31日；第三章税费及物业管理费,物业管理费包括：保安费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、中央空调使用费等，以建筑面积计算，每月每平方米16元，租金按季度缴纳，乙方应当提前10日缴纳下一季度物业管理费，其中金山城-1063号商铺的物业管理费为每月372元，金山城-1047号商铺的物业管理费为每月327元；第四章履约保证金、租金：1.租金收取方式：2019年1月1日起至2019年12月31日止，金山城-1063号商铺每平方米每月租金107元，金山城-1047号商铺每平方米每月租金112元（甲方承诺：给予乙方12个月经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-12月），其中-1063号商铺每月租金2487元，全年为29844元；-1047号商铺每月租金2290元，全年为27480元。2020年1月1日起至2021年12月31日止，-1063每平方米每月租金为107元，-1047每平方米每月租金为112元；2.本协议签订后，乙方当日支付-1063履约保证金7461元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金7461元，支付-1047履约保证金6870元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金6870元；3.履约保证金若租赁期内乙方违反本协议，甲方不予退还，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应当据实赔偿损失；4.租金按季缴纳，乙方应当提前10天缴纳下季度租金，乙方拖欠租金、物业管理费及相关费用每日应当按照到期应付而未付款额的1％计算逾期付款违约金。同时甲方有权停止相关的服务，直至解除合同，收回出租的铺位；第五章铺位管理：本合同提前终止、解除、或届满时，甲方应按乙方正常营业使用时的房屋实际状态收回出租商铺。乙方应当在本合同到期终止（或提前解除）之日起10日内拆除及清退完毕乙方在装修中自行添置，且可在不破坏房屋结构的前提下拆卸设施设备及全部物品。逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，由甲方进行处置；乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；第八章违约责任：1.如乙方未能按本合同约定付清租金或任何管理费用的，每逾期一日，乙方应当按到期应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金，租金逾期30日未付清或其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方违约责任和赔偿损失责任，乙方应当在接到甲方提出解除合同通知之日起10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失概由乙方自行承担，逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，甲方有权进行处置；2.若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还；3.乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的保证金并需缴清所有应缴费用：①乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；②乙方所拖欠各种应缴款项合计相当于一个月租金的金额；③未经甲方同意，擅自改变合同约定的承租房的用途。……⑧乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同；⑨乙方不服从甲方对商场商品布局进行调整的；第十章其他约定，开业时间为：2019年1月1日。合同签订后，乐荟公司按约定将金山城-1063号商铺及-1047号商铺交由陈小兰经营潮童阁童装店。陈小兰一次性向乐荟公司支付了履约保证金及预付租金（一个季度）共计28662元，随后陈小兰对租赁商铺进行装修，包括陈小兰经营的店铺在内的金山城于2019年1月1日正式开业。2019年10月份，陈小兰因店铺生意不景气，处于亏损状态，便关闭店铺停止营业，期间陈小兰未与乐荟公司协商解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给乐荟公司，从而引起纠纷。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，乐荟公司与陈小兰签订的《金山城minima11商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，应当恪守履行。涉案租赁合同签订后，乐荟公司已按合同约定向陈小兰交付了涉案租赁房屋。该合同约定：“乙方（陈小兰）必须执行甲方（乐荟公司）制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）”，本案中因陈小兰中途擅自停业，期间陈小兰未与乐荟公司解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给乐荟公司，已构成违约，应承担违约责任。乐荟公司、陈小兰双方对合同的解除均不持异议，应予解除。根据本案实际情况，双方均表示有解除合同的意向，本院酌情确定以2020年5月1日作为合同解除之日。造成合同解除的原因在于陈小兰，依照双方的约定，陈小兰因此丧失了乐荟公司给予的租金优惠待遇，即陈小兰应补交2019年度免租期的租金，故合同解除时，陈小兰应向乐荟公司支付租金62101元[（12个月+1个月）×(2487元/月+2290元/月)]、物业管理费9087元[（12个月+1个月）×(372元/月+327元/月)]，共计71188元。在此之后，陈小兰与乐荟公司未能办理租赁房屋移交手续，租赁房屋实际仍在陈小兰控制中，陈小兰仍应以上述交纳房屋租金和物业管理费的标准向乐荟公司支付房屋占有使用费，故乐荟公司要求陈小兰支付拖欠的租金62101元、物业管理费9087元及以解除涉案租赁合同后到商铺腾退之日止的占有使用费、物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈小兰已交纳了履行保证金14331元（7461元+6870元），应抵偿陈小兰欠付的租金。陈小兰主张乐荟公司没有履行消防安全义务，没有通过消防安全检测，构成违约的抗辩理由，与查明的事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除乐荟公司与陈小兰于2018年8月20日签订的《金山城minima11商铺租赁合同》；二、陈小兰向乐荟公司腾退金山城-1063号商铺及金山城-1047号商铺；三、陈小兰给付乐荟公司2020年5月1日之前租金62101元、物业管理费9087元，共计71188元（已付14331元），并自2020年5月2日起以4777元/月和699元/月的标准向乐荟公司支付后期房屋占有使用费及物业管理费至金山城-1063号商铺及金山城-1047号商铺腾退之日止；四、驳回乐荟公司的其他诉讼请求。上述第二、三项，限在本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）。案件受理费1580元，减半收取790元，由陈小兰负担，乐荟公司已垫付790元，陈小兰在执行中清偿。本院二审期间，上诉人提交的证据有：消防行政处罚单；上访回执；乐荟公司传真；停电通知单、电表照片、光盘；开业失败的账本；租户聊天记录。用以证明涉案商铺没有通过消防验收，导致陈小兰经营店铺无法正常经营，最终因经营不善停业。被上诉人质证称，消防行政处罚单非新证据，上访回执不真实，且被处罚单位为耒阳市深发房地产公司，其余证据均不真实。本院经审查认为，综合上诉人陈小兰提交的消防行政处罚单、上访回执、乐荟公司传真、光盘、聊天记录可反映出涉案租赁商铺前期存在未经消防验收擅自投入使用影响陈小兰店铺营业的事实,对前述几份证据予以采信。上诉人陈小兰提交的停电通知单、电表、开业失败的账本无法达到陈小兰的证明目的，不予采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，陈小兰与乐荟公司签订的商铺租赁合同不存在无效的情形，该合同有效，陈小兰与乐荟公司应受合同约束。一审判决陈小兰与乐荟公司签订的租赁合同于2020年5月1日解除，本院予以确认。陈小兰在租赁期间擅自停业，停业后未通知乐荟公司解除合同，亦未腾退商铺，根据双方合同约定，陈小兰丧失乐荟公司给予的租金优惠，陈小兰应向乐荟公司交纳2019年度12个月的租金。陈小兰仅预付了2020年1月至3月的管理费及租金，尚欠2020年4月份租金及管理费未付。但是，乐荟公司租赁给陈小兰的商铺消防未验收合格便投入使用，直至2020年1月17日才通过消防验收，一定程度上影响了陈小兰的店铺经营。所以，本案租赁合同的解除陈小兰与乐荟公司双方都有原因，而陈小兰未及时通知乐荟公司解除合同并腾退商铺是主要原因，本院酌定陈小兰向乐荟公司按合同约定的租金及物业管理费的60%支付租金及物业管理费，2019年度及2020年4月应付租金及物业管理费为42712.8元[租金：13个月×（2487元/月+2290元/月)×60%+物业管理费：13个月×(372元/月+327元/月)×60%]。陈小兰交纳的履约保证金14331元抵扣应付租金及物业管理费后实际陈小兰应付租金及物业管理费为28381.8元。后期2020年5月2日起至商铺腾退之日止的房屋占有使用费、物业管理费分别按2866.2元（4777元/月×60%）和419.4元（699元/月×60%）计算。综上，陈小兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初2240号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初2240号民事判决第四项；三、变更湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初2240号民事判决第三项为：陈小兰支付耒阳市乐荟商业运营管理有限公司2020年5月1日之前的租金及物业管理费28381.8元，并自2020年5月2日起以2866.2元/月和419.4元/月的标准向耒阳市乐荟商业运营管理有限公司支付房屋占有使用费及物业管理费至金山城-1063号商铺及金山城-1047号商铺腾退之日止；四、驳回耒阳市乐荟商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费790元(已减半收取)，由陈小兰负担474元，耒阳市乐荟商业运营管理有限公司负担316元；二审案件受理费1580元，由陈小兰负担948元，耒阳市乐荟商业运营管理有限公司负担632元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  刘丽娅二〇二〇年十一月三日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美