广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初271号原告（反诉被告，以下统称原告）：宋娟，女，1972年12月25日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为R079404（9），港澳居民来往内地通行证号码为H0406141301。委托诉讼代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：徐艳霞，女，1979年10月28日出生，汉族，住湖北省赤壁市*************，公民身份号码为422************521。委托诉讼代理人：叶静谊，广东杰科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀冷，广东杰科（东莞）律师事务所实习律师。第三人：东莞市名轩房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市*********************。法定代表人：李某1。原告宋娟诉被告徐艳霞、第三人东莞市名轩房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，后被告提起反诉，本院一并予以受理。本案于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘中良，被告及其委托诉讼代理人叶静谊均到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告立即向原告支付房屋转让款700000元及违约金（以960000元为基数，按日千分之一从2019年12月1日起计至所有房屋转让款付清之日止）；2.被告向原告支付维权律师费30000元；3.本案诉讼费、保全费、担保费等由被告负担。案件审理中，原告变更其第1点诉请为：“被告向原告支付违约金（以960000元为基数，按日千分之一从2019年12月1日起计至所有房屋转让款付清之日止）”事实与理由：原、被告及第三人于2019年9月3日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将其合法所有的位于东莞市*******************产以总价款960000元出售给被告，合同对付款方式及违约责任等进行了明确的约定。2019年11月1日，原、被告签订《房地产买卖合同》到房管所办理房产过户手续。2019年11月5日被告取得上述房产的不动产产权证书，同时原告将房产交付被告使用，但经第三人与原告多次催促，被告拒绝配合贷款银行办理抵押登记手续，造成原告尾款700000元至今仍未收到。合同签订后，原告严格依据合同约定配合办理所有手续，将房产过户到被告名下并交付房产，但被告拒不配合办理抵押登记手续，拒付尾款700000元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、原告卖房时没有尽到告知义务，房屋墙体裂痕部分损坏，案涉房屋在出让前应由业主缴纳的维修费用。二、原告先行违约却先将被告诉至法院，根据原、被告签订的《房屋买卖居间合同》约定，被告完税当天，原告交房，但实际上原告交房日期比合同约定晚了12天。三、原告一直秉持着房屋出售概不负责的态度，被告多次找其协商房屋裂痕、家电损坏及维修费用等相关情况时，原告均不予以理会。四、被告多次主动要求办理银行贷款抵押手续，但银行工作人员及本案第三人工作人员多次以各种理由推迟办理，同时原告诉请中要求支付违约金的时间也包含了本次疫情停工的时间。银行复工后立即向原告发放了贷款，原告要求被告支付违约金是显失公平。故请求法院驳回原告的所有诉请。被告向本院提出如下反诉请求：1.原告向被告支付房屋评估费5020元；2.本案反诉诉讼费由原告负担。庭审中，被告增加反诉请求：原告向被告支付迟延交付房产的违约金（以960000元为本金，按日千分之一从2019年11月4日起计至2019年11月15日计算12天为11520元）。事实与理由：2019年9月3日，被告向原告购买案涉房产，在办理银行按揭贷款过程中，银行要求出示原告委托办理的房屋评估报告，但原告却以被告拒绝配合银行出具该份报告为由主张被告违约。原告从未告知被告需要自行承担该笔房屋评估费用，且该笔费用应当由原告负担，而与被告无关。被告为能尽早完成案涉交易，就将该笔费用交给了第三人。现双方交易已完成，但原告却不配合被告处理房屋出现的问题。被告未维护自身合法权益，故提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，一、被告要求支付房屋评估费没有事实及法律依据，房屋评估目的系被告向银行申请贷款，且是必要的手续，最终的受益方为被告而不是原告，同时在双方签订的《房屋买卖居间合同》第5条约定，前述税费及手续费由买方即被告承担。二、被告主张逾期交房没有事实及法律依据，2019年11月4日，案涉房屋虽处于完税状态，但并没有取得房产证，此时要求原告交房不符合常理。被告取得房产证后，原告及时将案涉房屋交付被告使用，被告未对此提出任何异议，视为双方以实际行为对合同该条款进行了变更。第三人对原告的起诉及被告的反诉均未发表意见、未举证。本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，原告作为卖方与作为买方的被告、作为经纪方的第三人签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定卖方将位于东莞市*****************的房产转让给买方；房产转让成交价为960000元，定金50000元为第一款，双方签订本合同时买方先支付部分定金10000元，剩余定金40000元买方须于2019年9月11日前支付给卖方，第二期款238000元去房管所签订《房地产买卖合同》当日支付，第三期款678000元买方须向银行申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准），办理按揭所需费用由买方交于经纪方办理，否则视为买方违约；买方负有抵押义务的，须在领取新房产证当天将房产证交与银行并于收到银行通知当天去办理抵押登记手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；该房屋卖方须在完税当天将该房产交予买方使用并办理管理处过户手续；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易，逾期办理按揭，不去房屋交易部门签订房地产买卖合同或办理其他过户登记等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款和其它款项等无故不履行或怠于履行本合同项下其它义务的，则逾期未超过15天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或支付等额于总楼价百分之三十的违约金；守约方为追究违约责任而发生的所有合理费用（包括但不限于评估费、律师费、担保费、诉讼费、保全费或仲裁费用、查询费等）均由违约方承担。原、被告均确认付款情况如下：2019年9月3日支付定金10000元，2019年9月10日支付定金40000元，2019年11月1日支付第二期款项210000元（原约定为238000元，后变更为210000元），原告表示2020年4月2日收到第三期款项700000元（贷款），被告表示放款时间为2020年3月底。被告取得案涉房产的完税证明为2019年11月1日。双方于2019年11月5日进行换证手续将案涉房产变更登记至被告名下。被告主张其于2019年11月8日领取了新房产证，原告表示该时间符合常理。原告主张被告未及时办理按揭手续致使贷款发放迟延，并对此提交被告与第三人、被告与原告的微信聊天记录及第三人的短信记录证实。（一）被告与第三人微信聊天记录载明：“（2019年12月10日第三人向被告发出）银行通知可以办理抵押如果你一直延期不配合银行做抵押，这算是你违约的。当时你转定金，我都跟你说了别买了，业主把钱退给你，你又不支声。现在你又说这个房子这不好那不好。明天10点银行那边做抵押，先去办理抵押登记”；“（第三人向被告发出）按照银行通知，15天后拒绝配合办理抵押登记手续按照合同约定算是你违约了”；“（被告对第三人发出）又不是没有问题，你们问题不处理，多少天都没有用，我不是讲过吗，要走法律程序就走法律程序，我倒是要看看一份含有欺骗的合同到底中国的法律会则么判。”（二）原告与被告微信聊天记录载明：“（2019年12月18日原告向被告发出）……我卖给你的房产已经可以办理银行抵押手续了，请你这边尽快办理。合同约定接到银行通知或者中介公司通知15日内必须办理。否则视为你违约。我将会请律师发传票，按照合同赔偿”；“（被告随即回复）浪费时间。”（三）第三人的短信记录，原告表示是第三人将发给被告的短信转发给原告，短信记录载明贷款已经审核通过，可以办理抵押手续，询问何时能一起办理抵押手续。被告确认上述微信聊天记录的真实性，但表示内容并不完整，其自己并未留存该期间的微信聊天记录。被告主张其未能及时办理按揭手续的原因为：第一，案涉房屋的装修存在裂缝，双方在进行商讨，以及银行工作人员及中介人员没空导致2020年1月初才办理好抵押登记；第二，原告未缴纳房产评估费。被告表示第三人于2019年11月底12月初时通知其交评估费，但其认为该费用应由原告缴纳，后被告于2020年3月28日缴纳。被告对此提交其与第三人工作人员王塘的微信聊天记录、其与银行工作人员的微信聊天记录证实。（一）被告与第三人的微信聊天记录载明：“（2019年11月1日被告向王塘发出）12:00过去有用吗？银行这边下班没有”；“（王塘回复）银行柜台有人值班”；“（被告向王塘发出）人呢”；“（王塘回复）5点半政府下班”；“（2019年11月8日王塘向被告发出）应该是14号交房给你的”；“（被告回复）哦，好，我这边15号也得交房租过了一天又得交一个月的，而且我爸妈明天也过来了”；“（2019年11月20日王塘向被告发出）银行评估费”；“（被告回复）我的费用不是全部交完了吗？这又是一笔什么费用，都没听说过呀”；“（王塘回复）银行评估费一直都有，税费是地税局那边收，你翻一下之前给你发的预算表吧”；“（2019年12月15日王塘向被告发出）你现在不配合做抵押手续”；“（被告回复）前面这么多遗留问题，你觉得我还会去做抵押吗”；“（王塘回复）抵押手续跟其他事不能沦为一谈”；“（被告回复）我住进来才多久？现在出现多少问题了，还有多少问题是我不知道的我现在严重怀疑”；“（王塘回复）你这边那个抵押再不去做的话，到时候业主会起诉你哦，都超过15天之后她可以起诉你的”；“（王塘回复）她这个维修这个消防的问题不是业主的问题啊，整个管理处他们自己不维修，那这个不能推到业主这边啊，而且你做抵押这个跟那个消防不挂钩的”；“（王塘回复）她那个房子的裂缝是装修跟木板因为时间长了它会跟开，这不是说它有安全隐患你知道吗，这个房子本身装修就是说，很多房子都有这种情况。你现在住里面你就一直拖着不去办这个事情，那你这边租一年两年是不是也要这样拖着呀”；“（被告回复）又不是没有问题，你们问题不处理，多少天都没有用……”“（2019年12月31日被告向原告发出）过来没有，房产证拿过来没有，这里号都已经到了，银行的也到了，都在等你们……怎么还不到啊……我都等了半个小时了”；“（王塘回复）小李过去了”；“（被告回复）我走了，你们自己什么时候到了现场安排好，再通知我。”原告对该聊天记录不予确认。原告提交的第三人与被告的微信聊天记录的内容与被告提交的上述微信聊天记录中部分内容中相同。（二）被告与银行工作人员的微信聊天记录载明：“（2019年12月30日被告发出）今天能安排那事儿不”；“（对方回复）同事住院了，等看看她啥时候出来”；“（对方回复）反正我收不到评估报告，我放不了款。”原告还主张其为本案支付律师费30000元、担保费3650元，并对此提交《委托代理合同》、深圳增值税普通发票、承保明细表证实。以上事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、不动产权证书、收据、微信聊天记录、短信记录、《委托代理合同》、深圳增值税普通发票、承保明细表，被告提交的微信聊天记录、《房地产抵押估价报告》及本院的庭审笔录等附案证实。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉双方交易的不动产位置、合同履行地均位于内地，故应以内地法律作为本案解决争议的准据法。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃发表意见及举证、质证的权利。本案中，原、被告在平等自愿的原则下签订了《房屋买卖居间合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自身的合同义务。关于原告是否存在违约行为，被告的主张体现在延迟交房及房屋存在质量问题两方面，本院对此分析如下：（一）关于是否延迟交房的问题。原、被告在合同中约定的交房时间为完税当天，而并非原告抗辩的需在办理完房产证之后，故对原告该抗辩理由本院不予采纳。完税当天为2019年11月1日，按照合同约定原告应当在该日完成交房。原告于2019年11月15日才完成交房，实属违约，被告自认原告应于2019年11月4日交房，本院对此予以确认，故结合被告的反诉请求，原告应向被告支付的逾期交房违约金为：以960000元为本金，按照日千分之一从2019年11月5日计至2019年1月15日为10560元。（二）关于房屋是否存在质量问题。被告未能举证证实案涉房屋的主体结构存在质量问题，或交付房屋状态违反了双方事先约定的交付标准，被告应对此承担举证不利的后果。结合被告的举证及陈述看，其表述的质量问题更可能是因房屋装修装饰品老化而产生的问题，而案涉房屋为二手房屋，在双方对交付时装修状态无特殊约定的状况下，原告交付房屋时存在此情况合乎常理，且被告在购房之前已查看过案涉房屋，对此并未提出任何异议，故对被告提出存在质量问题的主张，本院不予采纳。关于被告是否存在违约行为，原告的主张体现在：案涉房屋的装修存在裂缝及银行工作人员和中介人员没空；原告未缴纳房产评估费。本院对此分析如下：（一）关于被告表示因案涉房屋的装修存在裂缝，双方正在协商故没有及时办理抵押手续，如前所述，房屋装修存在裂缝的问题并非延迟办理抵押手续的约定理由，故对被告该主张本院不予采纳。（二）关于被告表示银行工作人员和中介人员没空而没有及时办理抵押手续，由案涉微信聊天记录可见，被告拖延办理抵押手续的主要及根本原因并非在于他人，故对被告该主张本院不予采纳。（三）关于缴纳房产评估费的问题，原、被告于合同中明确约定“办理按揭所需费用由买方交于经纪方办理，否则视为买方违约”，可见相应的房产评估费应由被告负担，故对被告该主张本院不予采纳。综上，被告迟延办理抵押登记、迟延缴纳房产评估费，致使贷款发放迟延，被告应承担相应的违约责任。合同约定被告在收到银行通知当天去办理抵押登记手续，双方均未能举证证实银行通知送达被告的具体时间，结合原、被告提交的微信聊天记录可见，第三人首次明确向被告提及可办理抵押的时间为2019年12月10日，故本院认定该时间为通知到达被告的时间。被告于2020年3月28日完成房产评估费的缴纳，并得以最终完成按揭手续，故被告应向原告支付的违约金为：以960000元为本金，按照日千分之一从2019年12月10日计至2020年3月28日为104640元。超出上述部分的违约金请求，于法无据，本院不予支持。关于律师费、担保费，双方于《房屋买卖居间合同》对此有明确约定，且原告提交了相应的证据证实其实际产生了该费用，故被告应向原告支付律师费30000元、担保费3650元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告徐艳霞应于本判决发生效力之日起十日内向原告宋娟支付违约金104640元；二、被告徐艳霞应于本判决发生效力之日起十日内向原告宋娟支付律师费30000元；三、被告徐艳霞应于本判决发生效力之日起十日内向原告宋娟支付担保费3650元；四、反诉被告宋娟应于本判决发生效力之日起十日内向反诉原告徐艳霞支付违约金10560元；五、驳回原告宋娟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告徐艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1361元，保全费4170元，合计5531元（原告已预交），由被告徐艳霞负担；反诉受理费107元（反诉原告已预交），由反诉原告徐艳霞负担40元，反诉被告宋娟负担67元。如不服本判决，原告宋娟可在判决书送达之日起三十日内，被告徐艳霞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 钟丽丽审判员 吉海燕二〇二〇年十一月十三日书记员 邓敏珠邬东琴附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。