北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10181号上诉人（原审被告）：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路****3012。法定代表人：刘迎喜，经理。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：心目小马国际文化发展（北京）有限公司，住，住所地北京市怀柔区/div>法定代表人：陶丽，经理。委托诉讼代理人：裴娜，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫潇昂，北京嘉观律师事务所实习律师。上诉人北京正光天和投资有限公司因与被上诉人心目小马国际文化发展（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京正光天和投资有限公司（下称正光天和公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回心目小马国际文化发展（北京）有限公司（下称心目小马公司）的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由心目小马公司承担。事实与理由：一、一审法院认定新冠疫情导致租赁合同不能实现合同目的，全部免除心目小马公司责任，这违背了《最高法院关于依法妥善处置新冠疫情若干问题指导意见（一）》第二条、第三条的相关规定。本案中双方签订的是三年的长期租赁合同，新冠疫情产生的仅是短期影响，并不会导致合同根本不能履行，心目小马公司贸然解除合同的行为人为增加了我公司的损失，应承担相应的违约责任。二、一审法院在衡量当事人各方的损失时，遗漏了2019年12月1日至2020年2月15日免租期损失承担问题。我公司给予其免租期的前提是双方可以履行完整个租赁合同，且在合同中也明确约定如因心目小马公司的原因导致本合同无法继续履行，则其不再享有免租期优惠。本案中合同刚开始履行对方就要求解除合同，从公平角度考虑心目小马公司占用房屋期间应支付相应的租金，一审法院对该部分损失未予考虑有失公平。三、如果认定双方合同于2020年4月4日解除，自2020年4月4日至2020年9月心目小马公司期间的占用费根据合同约定按照双倍租金计算，一审法院以租金计算占用费与合同约定不符。心目小马公司辩称，同意一审判决，不同意正光天和公司的上诉请求。一、一审判决书符合《最高法院关于依法妥善处置新冠疫情若干问题指导意见（一）》的规定，本案中我公司承租房屋的目的系经营线下儿童体能培训行业而非单纯地占有使用房屋，收到新冠疫情的影响，我公司于新冠疫情期间未正常营业，我公司始终未使用案涉房屋用于经营，基于上述原因导致我公司承租案涉房屋用于经营线下儿童体能培训行业的目的根本不能实现，故一审法院根据疫情影响程度全部免除我公司的责任，符合法律规定。对于上诉人所称的租金减免事宜，其在一审庭审前我公司从未接到过正光天和公司关于缓交租金的通知或者承诺。且装修期内我公司无须支付租金系双方当事人于合同签订时达成的合意，现正光天和公司在未提出合理理由的前提下主张我公司不再享有免租期优惠，有违诚实信用原则、违反了双方的约定。二、尽管一审判决书中并未充分考虑我公司承担的各项损失，但是我公司尊重一审判决书且未提出上诉。我公司基于疫情、诉讼等因素被动占用案涉房屋，并非基于经营目的之占有使用。我公司为装修案涉房屋支付大量资金，相关基础装修部分正光天和公司仍可以继续使用，其应当承担部分装修费用。正光天和公司在纠纷中拒绝与我公司就租金减免事宜、合同解除事宜进行有效沟通，导致矛盾升级，我公司被迫提起诉讼，致使我公司遭受巨额经济损失。心目小马公司向一审法院起诉请求：1.要求确认于2020年3月18日解除正光天合公司和心目小马公司签订的《正光天和商业广场商铺租赁合同》（合同编号：201915）；2.正光天和公司向心目小马公司返还房屋首期租金134594元、合同保证金134594元、广告制作服务费20000元；3.正光天和公司向心目小马公司返还装修押金14750元、装修管理服务费8850元；4.正光天和公司与心目小马公司共同承担为房屋进行装修、改造等支出的费用，其中要求正光天和公司承担170486元；5.诉讼费合理分担。一审法院认定事实：2019年11月30日，心目小马公司与正光天和公司签订《正光天和商业广场商铺租赁合同（合同编号：201915）》(下称《租赁合同》)，约定由心目小马公司承租位于北京市大兴区兴华路206号2层2008号商铺，乙方承租该项目须用于商业经营活动，乙方承诺以“小马童军俱乐部”名称对外经营。起租日为2019年12月1日，装修期共2.5个月，自本合同约定的起租日起至2020年2月15日止；承租期为3年2.5个月，自起租日开始计算，即自2019年12月1日起至2023年2月14日止；租金第一计租年度租金标准每平方米5元/月，年租金为538375元，自计租日开始每2年在前一年的基础上递增6%；本合同项下的租金支付方式为季付，首期租金乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方，应交金额为134594元；第五章约定甲方提供“知妈堂”北侧横牌广告位一块供乙方在合同有效期内免费试用，乙方应于本合同签订后三日内交纳广告制作费20000元，所产生的电费由乙方承担，如需再次更换画面乙方自行承担涉及安装费用；第六章保证金，乙方自本合同签署当日交纳合同保证金134594元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；第十三章第二条不可抗力约定，如果该项目由于不可抗力的原因而造成损坏或致使该项目不适于使用或租用时，应在不可抗力发生后的7日内通知对方。由于不可抗力而导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。2019年12月，心目小马公司与北京北方诚信装饰工程有限公司（下称北方诚信公司）签订《装修工程施工协议书》对案涉房屋店面进行装修，合同额为365000元。2019年12月3日，正光天和公司与北方诚信公司签订《正光天和商业广场装修协议》，第4条第1款第8项约定：装修进场时需按每平米50元缴纳装修保证金，本费用装修完工后，验收无误退还商户；第4条第1款第9项约定：需一次性交纳装修管理费，每平米30元，此费用交物业公司，不予退还。心目小马公司向北方诚信公司委派的工长范业富转账支付装修押金14750元。北方诚信公司的装修队副工长侯为年将装修押金14750元、管理费8850元、电表充值费1000元转账支付给物业代表刘立英。2019年12月5日，心目小马公司向正光天和公司支付20000元广告牌制作费。2019年12月27日，心目小马公司向正光天和公司支付合同保证金134594元，首期租金134594元。2020年1月，新冠疫情爆发，心目小马公司无法正常营业。2020年2月，心目小马公司联合其他公司向正光天和公司致《减租申请联合致函》。2020年2月25日，心目小马公司向正光天和公司致《延长减免租期申请书》，申请再延长1个月的免租期到3月底。2020年2月25日，心目小马公司和正光天和公司达成《协议书》，双方就疫情期间租金减免事宜达成协议：一、甲乙双方一致同意，乙方承租的该商铺2020年2月租金减免半个月。二、若本协议签订前乙方已全额缴纳2020年2月租金的，减免金额冲抵下一期租金。三、若本协议签订时尚未支付2020年2月租金所在周期租金的，乙方应于本协议签订后3日内，足额支付减免后的2月租金及该周期内其他月份租金。如乙方未按时交纳，则不再享受2月租金减免政策。四、双方确认本协议系双方就现阶段疫情期间租金减免的意见，如后续有其他约定的，另行签署补充协议。本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议为准。五、本协议自双方盖章之日起生效。2020年3月18日，心目小马公司向正光天和公司致《因不可抗力解除租赁协议申请书》，载明：“我公司因疫情不可抗力导致承租店面装修后始终无法开业，由于疫情结束期难以确定，北京地区尚未开学，开学后还会有一段时间的学生控制期，这些都造成其公司租赁该房屋用于健康体能和生存技能的线下培训活动的目的无法实现。因此，我公司提出解除租赁合同的申请。合同解除后，我公司不承担违约责任。请贵公司在收到本申请后3个工作日内给我公司书面反馈，我公司将配合贵公司完成解除租赁合同的手续……”。正光天和公司于当日收到该申请书。2020年3月23日，正光天和公司向心目小马公司致《回函》，认为：贵公司经营虽因新冠肺炎受到一定程度的影响，但并未达到双方签订的租赁合同目的无法实现的程度，我公司无法同意贵公司解除租赁合同的申请。2020年4月2日，心目小马公司向正光天和公司致《关于因不可抗力解除租赁协议的通知》，载明：“我公司仍坚持3月18日提出的解约申请，提请解除租赁合同。根据不可抗力条款解除合同，我公司不承担违约责任。请贵公司在收到本申请后的5个工作日内办理解除合作的有关事宜”。正光天和公司于2020年4月4日收到该通知。心目小马公司于2020年9月3日将租赁房屋腾退交付给正光天和公司。北方诚信公司的装修队副工长侯为年作出装修押金补充说明：心目小马公司已将装修押金14750元以现金形式支付给其本人，其本人同意将此前转账给正光天和公司的该笔装修押金直接退款给心目小马公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正光天和公司向心目小马公司之间签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，心目小马公司承租房屋用于经营儿童体能培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，不能实现合同目的，心目小马公司可以提出解除合同，并根据不可抗力的规定，可免除责任。心目小马公司于2020年4月2日正式提出解除合同，正光天和公司于2020年4月4日收到解除函，故法院确认心目小马公司与正光天和公司签订的《租赁合同》于2020年4月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还租金及合同保证金的问题。因租赁合同约定的免租期至2020年2月15日，正光天和公司承诺疫情期间2020年2月再免租半个月系在合同继续履行的情况下，现该租赁合同已经解除，故租金应自2020年2月16日起算。2020年4月4日合同解除后，心目小马公司并未将案涉房屋腾退返还给正光天和公司，直至2020年9月3日，心目小马公司将房屋交付给正光天和公司。故心目小马公司应支付正光天和公司2020年2月16日至2020年4月4日期间的租金及2020年4月5日至2020年9月3日期间的房屋占有使用费。考虑到疫情对心目小马公司营业的影响，给心目小马公司和正光天和公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，法院依法酌情免除3个月的租金。经核算，心目小马公司应支付2020年2月16日至2020年9月3日期间的租金及房屋占有使用费共计163008元。心目小马公司已经支付了首期租金134594元，剩余费用从合同保证金中扣除，故正光天和公司应返还心目小马公司合同保证金106180元。关于广告制作服务费问题。因合同中约定该向费用由乙方承担，故对心目小马公司要求返还广告制作服务费的诉讼请求，法院不予支持；关于装修押金及装修管理服务费。正光天和公司与北方诚信公司签订的《正光天和商业广场装修协议》中约定，装修保证金在装修完工后，验收无误退还商户。装修管理费，交物业公司，不予退还。现装修押金条在心目小马公司，且北方诚信公司的工长侯为年出具说明，同意将装修押金返还给心目小马公司，故对心目小马公司要求正光天和公司返还装修押金14750元的诉讼请求，法院予以支持。对心目小马公司要求正光天和公司返还装修管理服务费的诉讼请求，法院不予支持；关于装修费。心目小马公司单方提出解除合同，其要求正光天和公司支付装修费的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、北京正光天和投资有限公司于判决生效之日起十日内退还心目小马国际文化发展（北京）有限公司合同保证金106180元；二、北京正光天和投资有限公司于判决生效之日起十日内退还心目小马国际文化发展（北京）有限公司装修押金14750元；三、驳回心目小马国际文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，心目小马公司与正光天和公司签订《正光天和商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案中，心目小马公司承租房屋用于经营儿童体能培训，由于北京市在疫情期间采取相关防控措施，要求暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，故疫情对案涉租赁合同的履行产生严重不利影响，导致合同目的不能实现，心目小马公司据此提出解除合同具有合法理由，不应认定违约。心目小马公司于2020年4月2日正式以书面形式提出解除合同，正光天和公司于2020年4月4日收到解除函，应当认定双方之间的《商铺租赁合同》于2020年4月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金以及保证金的退还问题，正光天和公司上诉称根据合同约定，2.5个月的装修期免租的前提是乙方履行完整整个合同，如果因乙方原因导致合同无法继续履行或者因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方不享有免租金优惠。但本案中心目小马公司因疫情这一不可抗力原因与正光天和公司解除合同，不属于单方原因或者违约解除，故对于正光天和公司的要求支付免租期租金的上诉主张，本院不予支持。由于正光天和公司作出减免半个月租金的承诺系在合同继续履行的情况下，现案涉合同已经解除，故应当从装修期结束的次日即2020年2月16日开始计算租金。2020年4月4日合同解除后，心目小马公司未及时将案涉房屋腾空返还给正光天和公司，直至2020年9月3日才将房屋返还正光天和公司，心目小马公司应当向正光天和公司支付2020年4月4日至2020年9月3日期间的房屋占用使用费。正光天和公司上诉主张应当按照租金标准的两倍支付该期间的房屋占用使用费，但是由于疫情原因心目小马公司未能及时腾房情有可原，且正光天和公司也未积极敦促心目小马公司腾退房屋，双方对于未能及时腾退房屋所产生的损失均存在过错，故基于公平原则双方应当合理分担损失，一审法院酌定免除心目小马公司三个月的租金尚属合理，本院予以维持。经核算，心目小马公司应支付2020年2月16日至2020年9月3日期间的租金及房屋占有使用费共计163008元，心目小马公司已经支付了首期租金134594元，剩余费用从合同保证金中扣除，正光天和公司还应返还心目小马公司合同保证金106180元。关于装修押金的退还事宜，根据正光天和公司和北方诚信公司签订的《正光天和商业广场装修协议》的约定，装修保证金在装修完工后，验收无误退还商户。现装修押金条在心目小马公司处，且北方诚信公司的工长侯为年出具说明，同意将装修押金返还给心目小马公司，故正光天和公司应当向心目小马公司退还押金14750元。综上所述，正光天和公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8550元，由北京正光天和投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十一月十八日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄