山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1997号 上诉人（原审被告）：徐西伟，男，1977年7月11日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：闫小雨，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张焕德，男，1965年12月22日出生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：曹西军，山东青阳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：徐西娥，女，1968年9月20日生，汉族，居民，住新泰市。 上诉人徐西伟因与被上诉人张焕德、徐西娥排除妨害纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐西伟上诉请求：1.依法撤销新泰市人民法院(2019)鲁0982民初3243号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定法律关系错误，上诉人占有并使用涉案门房系基于《租赁楼房合同书》，被上诉人张焕德与被上诉人徐西娥之间关于涉案房屋使用权的约定不能对抗作为善意第三人的上诉人行使合同权利。一、张焕德、徐西娥在婚姻关系存续期间获得对案涉五门房的30年的使用权，二人均有权进行使用并获取收益，上诉人与被上诉人徐西娥基于双方真实意思表示签订《租赁楼房合同书》，被上诉人徐西娥在签订合同之时对案涉五间门房享有对外出租权，并且二人在离婚调解书中对涉案五间门房的使用权的约定为其内部约定，未经公示披露，亦未在合同签订之时告知上诉人，上诉人不知道也不可能知道被上诉人张焕德与被上诉人徐西娥之间关于涉案门房使用权期限的约定，故该约定不能对抗作为善意第三人的上诉人行使合法权利。二、一审判决认定张焕德对涉案房屋享有30年使用权，所依据的证据不足，存在严重的事实认定错误。三、即使张焕德对涉案房屋享有30年的使用权，该权利也不是物权，而只是基于张焕德与原新泰四中的工程拖欠关系产生的占有，根据物权法第245条的规定，张焕德作为占有人，行使返还原物排除妨害的请求权，已经超过了1年的行使期限，其请求权已经消灭。四、上诉人占有使用涉案门房至今，被上诉人张焕德未提出过任何异议的做法与交易习惯相悖。综上，在正常的交易活动中，为保护交易秩序，法律应当对善意第三人的合法权益予以特别保护，恳请二审法院正确认定法律关系，对案件予以改判。 被上诉人张焕德辩称，一、上诉人称其使用涉案房屋是基于其与徐西娥签订的《租赁楼房合同书》，那么该合同书的效力是前提，徐西娥对涉案房屋仅享有自2001年9月24日至2011年9月24日共10年的使用权，超出该时间之外的合同部分是无效的。二、徐西娥对自己享有多少年使用权是明知的，其在使用权快到期时与被上诉人签订20年租赁合同，且一次性收取租赁费，而上诉人是具有完全民事行为能力的，签订20年的租赁合同，一次性缴纳140000元租赁费，上诉人具有审查出租方是否具有所有权或使用权义务，在此情况之下，双方仍然签订合同显然是故意的，是无效的，不存在善意第三人的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人徐西娥经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告张焕德向一审法院起诉请求：1.判令被告立即搬离位于新泰市博徐路原新泰市第四中学学生宿舍楼一楼对外沿街5间经营房，赔偿损失，排除妨害；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：张焕德与徐西娥原系夫妻关系，二人于2011年9月24日经一审法院调解离婚，一审法院（2001）新民初字第4156号民事调解书载明的离婚协议第三条载明：共有财产在新泰四中楼下的25间经营房，徐西娥在10年内享有财产权、使用权，没有变更权，至2011年9月24日交回张焕德。徐西娥陈述张焕德交付其17间门头房。 本案涉及的争议门头房位于新泰市新甫中学（原新泰市，自南至北第17-21间五间对外门头房，现名称为“老城人家家常菜”(占用5间)。现该五间门头房由徐西伟占有、使用，用于经营老城人家家常菜馆。该五间门头房系徐西伟于2009年7月31日从徐西娥（徐霞）处租赁而得，双方租赁合同载明租赁期限20年，租金共计140000元，期限至2029年7月31日。徐西伟称140000元租赁费交付徐西娥。 诉讼中张焕德为证实对涉案门头房享有权利，其提供了加盖“山东省新泰市第一中学”公章的房结构图，该结构图中部分房屋处载有张焕德的名字（包括本案争议的17-21间），结构图右下方载明文字“以上所签字就为房产归宿人、受益人”。张焕德陈述系2018年9月27日从山东省新泰市第一中学档案室复印并加盖的公章。 为查明案件事实，一审法院向新泰市第四中学总务处主任李敬一调查有关情况，制作了调查笔录、调查视频，李敬一陈述：当时学校叫新泰市第四中学，张焕德为学校修建的学生宿舍楼，我在学校任总务处主任，大约2002年或者2003年，学校领导安排我用东门以北大约17间门头房的使用权抵顶张焕德的工程款，让他使用30年，由我和张焕德办理的手续，即房屋分布图及使用协议，办完手续后将门头房交付的张焕德，我说的分布图及使用协议在新泰一中有存档。经质证，张焕德称真实性无异议，能证本案原告对涉案房屋享有30年的使用权。徐西伟称真实性无异议，但系个人身份的证言，不能证明原告对涉案房屋的权属及使用权30年。就上述李敬一陈述的房屋使用协议，张焕德陈述当时是签订了一份协议，但是找不到了。 因张焕德提供的证据1中门头房结构图加盖“山东省新泰市第一中学”的印鉴，一审法院向该校办公室主任褚丁明、档案室管理员刘守龙落实相关情况，经出示张焕德提供的结构图后，该二人均陈述为：结构图除了右下方的书写文字外（即结构图中右下方载明的文字“以上所签字就为房产归宿人、受益人”），是从我们学校档案室复议的，并加盖的公章，档案室只是查询到了该结构图，没有找到相关的协议，现在有关档案在我们这里管理，这些资产是否由我校管理，我们搞不清，李敬一是原新泰市第四中学的工作人员，2007年8月原新泰市第四中学并入新泰一中，人员随之并入我校。经质证，张焕德称真实性无异议，法院从档案室调取的房屋结构分布图与原告提供的分布图是一致的，而且从房屋结构分布图上可以看出房屋结构图中标注的原告对该涉案房屋具有使用权。徐西伟称真实性无异议，通过调查笔录可以证实原告变造了其提供的证据一图纸，擅自变造了主要的内容房产归属人、受益人，属无效证据。 一审法院认为，结合张焕德提供的房屋结构图及有关陈述、一审法院向相关人员调查落实的情况，能够证实张焕德对本案涉案的五间门头房享有30年使用权，现使用权期间未满。张焕德与徐西娥离婚时约定徐西娥使用门头房至2011年9月24日，在前述规定时间内，徐西娥基于离婚协议对17间门头房享有使用权，但超出该时间，徐西娥应当按照离婚协议中的约定将门头房交回至张焕德。现徐西伟占用涉案5间门头房用于经营，系基于其与徐西娥之间的租赁合同，虽徐西伟主张对徐西娥与其之间的租赁合同系张焕德认可，但张焕德对该主张不予认可，且徐西伟提供的证据不足以证实其与徐西娥之间的租赁合同系经张焕德本人同意，故徐西伟对涉案门头的占有、使用缺少合法性，系对张焕德对涉案门头房权益的侵权行为，因此现张焕德基于对涉案门头房的使用权人要求实际占有、使用人徐西伟腾退涉案门头房，于法有据，一审法院予以支持。关于徐西伟与徐西娥之间签订的租赁合同，双方可另案处理，不属于本案处理范围。关于徐西伟主张的徐西娥与张焕德之间系假离婚，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采信；关于徐西伟主张的张焕德无撤销权及除斥期间的问题，本案张焕德系基于使用权而要求排除妨害、腾退房屋，并非行使撤销权，亦不适用除斥期间。关于张焕德主张的赔偿损失，庭审中其明确为自起诉之日起每间门头房每年按照5000元计算损失直至实际搬离之日，张焕德未提供证据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐西伟于本判决生效之日起三十日内从其占用的名称为“老城人家家常菜”门头房搬离，（具体门头房位置为：新泰市新甫中学东校门以北，自南向北第17至21间向外沿街门头房）；二、驳回原告张焕德的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告徐西伟负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，涉案争议房屋位于新泰市新甫中学（原新泰市，自南至北第17-21间五间对外门头房。根据张焕德提交的门头房结构图及一审法院依法向新泰市第一中学工作人员褚丁明、刘守龙和原新泰市第四中学工作人员李敬一调查核实的情况，能够认定该涉案房产系因张焕德为修建新泰市第四中学学生宿舍楼，由新泰市第四中学将包括涉案房屋在内的房产的30年使用权抵顶欠付被上诉人张焕德的工程款，故被上诉人张焕德在约定的期限内对该涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。上诉人徐西伟关于一审判决认定被上诉人张焕德对涉案房屋享有30年使用权事实不清、证据不足的主张不能成立，本院不予支持。 张焕德对上述财产权利的取得，发生于其与被上诉人徐西娥夫妻关系存续期间，应属于二人的夫妻共同财产。2001年9月24日，张焕德与徐西娥经新泰市人民法院调解离婚，调解书载明的调解协议第三条对于包括涉案房屋在内的张焕德抵顶而来的房屋使用权进行了分割，徐西娥在10年内享有财产权、使用权，没有变更权，至2011年9月24日交回张焕德。上述调解协议的约定对张焕德与徐西娥双方之间具有约束力，徐西娥自2011年9月24日起即不再享有对该涉案房屋的占有、使用和收益的权利。据此，2009年7月31日徐西娥与徐西伟签订涉案五间房屋的租赁合同，并约定租赁期限20年，所涉及的超过2011年9月24日的租赁期间已经构成无权处分。被上诉人徐西娥主张该租赁行为已经得了张焕德的同意，张焕德对此不予认可，徐西娥亦未提交有效证据予以证实，本院对此不予认定。但对本案上诉人徐西伟而言，其系通过与被上诉人徐西娥签订租赁合同的方式取得2009年7月31日至2029年7月31日对该涉案房屋占有、使用和收益的权利，而从查明事实看，本案争议房屋并无产权登记，承租人徐西伟并无法通过公示信息了解到房屋的真实权利人；被上诉人徐西伟承租该涉案房屋并非系自2009年7月31日才第一次开始，在此之前自2002年开始就一直通过与徐西娥签订口头或书面租赁合同的方式进行承租，徐西伟的配偶又是被上诉人张焕德的亲侄女，张焕德并未举证其曾就其与徐西娥之间已经离婚以及离婚协议的约定在之前的租赁过程中向承租人进行过告知或提示；上诉人徐西伟与被上诉人徐西娥就涉案房屋签订租赁合同所涉租金已经实际交付给徐西娥，结合租赁期限、租金支付方式等，并不存在明显低于市场价格的情形；本案争议房屋的租赁合同系2009年7月份签订，在已经实际履行了近10年的情形下，张焕德才提出异议，并要求搬离。综合上述考量，上诉人徐西伟在与被上诉人徐西娥签订涉案房屋的租赁合同时，始终认为张焕德与徐西娥系夫妻关系，也已经尽到了必要的注意义务，有理由相信徐西娥系有权出租，对承租的房屋已经实际占有、使用和收益近10年之久，形成了稳定的物的管理和支配关系，其合法权益应依法予以维护。被上诉人张焕德以徐西伟构成侵权为由要求搬离的主张不能成立，应不予支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人徐西伟的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新泰市人民法院（2019）鲁0982民初3243号民事判决书； 二、驳回原审原告张焕德的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人张焕德负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年十一月九日 书记员  宋姚瑶