青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再8号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李延龄，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人李延龄因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1033号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申414号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。再审申请人李延龄，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李延龄申请再审称，一、二审法院确定2015年11月12日为第三段违约金计算截止日期错误，此认定与《商品房预售合同》《银泰九号公馆＜商品房预售合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》）约定相悖。海宏公司未按合同约定时间交房，第三段违约金计算时段应为2015年9月26日至2016年1月16日。二、二审法院依照《商品房预售合同》第八条约定认定案涉商品房经验收合格即满足“五方验收”主体框架验收合格，已达到双房约定的交付条件错误。“五方验收”仅表明房屋通过了勘察、设计、监理、施工、建设单位的主体框架验收合格，是开发商与上述几家单位之间的约定，验收合格也是房管部门出具《房屋竣工验收备案表》的一项必要条件。而双方签订的《商品房预售合同》不仅约定海宏公司应当将验收合格的商品房交付业主使用，同时约定交付房屋必须达到水、电、电梯正常使用。案涉合同关于“验收合格”“使用条件”的约定相辅相成，是一个不能分割评价的整体。海宏公司在消防不合格及房管部门未出具《房屋竣工验收备案表》，房屋存在水、暖没有接通，消防设施严重缺失，不具备交房条件的情况下于2015年10月30日发布虚假交房公告，为规避延期交房的违约责任强迫业主办理交验房手续。请求：1.海宏公司支付逾期交房第三段少计算的违约金12133.77元；2.海宏公司支付逾期办理产权证违约金4833.97元及利息974.76元。 海宏公司辩称，二审法院认定逾期交房违约金正确，本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，李延龄再审提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。二审法院以公告交房时间作为计算逾期交付房屋违约金的截止时间正确，李延龄再审提出“违约金少计12133.77元”无事实依据。应驳回李延龄的再审请求。 李延龄向一审法院起诉请求：海宏公司支付2014年12月31日至2016年1月16日迟延交房违约金39059元。 一审法院审理查明，2013年7月8日，李延龄与海宏公司签订《商品房预售合同》，约定：李延龄预购海宏公司开发的位于西宁市城北区海西路61号“九号公馆”1号楼2单元2242室，建筑面积118.19㎡，总价款483397元;2014年12月30日前交付验收合格的商品房，逾期交房，出卖人按日支付已付房款万分之一违约金。合同生效后，李延龄按约定向海宏公司支付全部房款，海宏公司未按合同约定时间交付房屋。2015年9月2日，双方对延期交房违约金赔付签订《补充协议》，约定：一、交房日期为2015年9月23日至25日。二、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司按日向李延龄支付已付总房款万分之一违约金；2015年7月1日至交房时间按日支付总房款的万分之二违约金；根据九号公馆交房时间安排表约定日期，如再次发生延期造成新的违约，按日支付总房款万分之四违约金；违约金以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，1号楼2015年11月12日至11月16日交验交付房屋。2015年10月23日，相关部门对1号楼工程质量验收结论为符合设计及施工质量验收规范要求，海宏公司将房屋交付给李延龄。李延龄遂因海宏公司延期交房于2019年1月2日提起违约之诉。 一审法院认为，《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，双方应自觉履行。海宏公司未按合同约定时间交付房屋，依法应承担违约责任。《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，合同约定交房期限届满后，逾期交房违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。李延龄因逾期交房于2019年1月2日提起违约之诉，未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，李延龄受法律保护三年的诉讼时效期限应从2016年1月3日起算。关于交房时间的确定，因涉案房屋于2015年10月23日经相关部门验收合格，2015年10月30日海宏公司在《西海都市报》刊登公告，李延龄所购买的1号楼的交验时间为2015年11月12日至11月16日前交付房屋。依据合同约定的“在出售方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房”条款内容，应当确定2016年1月15日“视为买受人已收房”的时间。保护期限起算时间为2016年1月3日至视为买受人已收房日2016年1月15日共计13天。关于逾期交房违约金计算方式，涉案房屋于2016年1月15日“视为买受人已收房”的时间，根据《商品房预售合同》《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金应当为：2514元〔483397元（总房款）×万分之四（约定的每日违约金）×13天〕，应当由海宏公司向李延龄支付。海宏公司辩解李延龄请求已过诉讼时效部分抗辩理由成立，予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内给付李延龄逾期交房违约金2514元。 李延龄不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,支持其一审全部诉讼请求。 二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，二审予以确认。 二审法院认为，《商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《补充协议》，对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以《补充协议》约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房屋的义务，1号楼已在2015年10月23日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，因该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，1号楼于2015年10月23日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知1号楼交房之日为2015年11月12日至2015年11月16日，自2015年11月16日起算60日至2016年1月16日，买受人应在2015年11月12日至2016年1月16日收房，最迟应于2016年1月16日接受房屋，2016年1月16日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月16日。李延龄于2019年1月2日起诉，未超过诉讼时效，一审判决认定李延龄的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。海宏公司未能按照《商品房预售合同》和《补充协议》的约定交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一标准计算，应为8846元（483397元×1/10000×183天）。第二段自《补充协议》约定的2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月25日，以总房款万分之二标准计算，应为8411元（483397元×2/10000×87天）。第三段自再次延期的2015年9月26日计算至公告交房日2015年11月12日，以总房款万分之四标准计算，应为9281元（483397元×4/10000×48天），以上共计26538元。一审认定李延龄逾期交房违约金请求权是继续性债权，每日产生的违约金应当单独计算诉讼时效错误，海宏公司应当支付逾期交房违约金26538元。 综上，李延龄的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初194号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内给付李延龄逾期交房违约金26538元。 本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致，李延龄、海宏公司均不持异议，再审予以确认。 再审围绕以下焦点进行了审理: 一、海宏公司应否支付逾期交房违约金的问题 本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在2014年10月30日前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司抗辩公告通知交房时水、电、电梯已达到正常运行条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋关于经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件的约定，李延龄主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。 海宏公司未按《商品房预售合同》约定交付房屋，应承担逾期交房违约责任。双方又签订《补充协议》，对案涉商品房交付和逾期交房违约金重新做了约定，本案逾期交房违约金应以《补充协议》约定计算。李延龄再审中认可二审判决违约金第一、二段的计算，认为第三段少计算64天。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房〈公告〉，载明“1号楼于11月12日至16日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年1月16日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应分段计算。第一段自2014年12月31日起算，计算至双方签订《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为8846元（483397元×1/10000×183天）。第二段自2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月25日，以总房款万分之二的标准计算，应为8411元（483397元×2/10000×87天）。第三段自2015年9月26日计算至2016年1月16日，以总房款万分之四的标准计算，应为21462.83元（483397元×4/10000×111天）。海宏公司应当向李延龄支付逾期交房违约金38719.83元。李延龄此节再审理由成立，应予支持。 二、海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金及利息的问题 经查，李延龄一审时未向原审法院提出此项诉求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，李延龄此项再审请求超出其原审诉讼请求，本院再审不予审理。 综上，本院再审认为，李延龄的再审请求部分成立，应予支持。原一、二审判决处理结果部分不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1033号民事判决第一项即撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初194号民事判决； 二、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1033号民事判决第二项为青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付李延龄逾期交房违约金38719.83元； 三、驳回李延龄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件诉讼费777元，减半收取389元，李延龄负担4元，青海海宏房地产有限责任公司负担385元；二审案件受理费777元，李延龄负担8元，青海海宏房地产有限责任公司负担769元。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 宋生昭