北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10347号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路******1254-2。法定代表人：魏海波，董事长。委托诉讼代理人：李梦赏，北京市海嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙立成，男，1976年8月6日出生，汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：吴湘昀，北京普纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，北京普纬律师事务所实习律师。上诉人北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司因与被上诉人孙立成租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司（下称中诚嘉福公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回孙立成的全部诉讼请求；2.依法改判孙立成向我公司支付2017年9月1日至2017年12月31日期间房屋租金166666元；3.由孙立成承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审庭审中孙立成明确表示不申请对案涉房屋内的装饰装修或添附物品进行司法鉴定，也不考虑折旧，在此情况下一审法院未经司法鉴定程序就径行支持孙立成主张的房屋装修费用、房屋添附费用25万元，系适用法律错误。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条，我公司无需支付孙立成关于装饰装修损失的赔偿或补偿；即使我公司有利用房屋装饰装修情形或者因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，补偿数额亦应通过司法鉴定确定残值予以确定。二、租赁期间孙立成从未提出要求解除合同及交还房屋，且在我公司全额向房屋产权方支付房屋租金前提下，孙立成应向我公司全额支付房屋租金，一审法院对房屋租金的判决明显错误。一审法院判决我公司向孙立成退换房屋租金160273.98元没有任何依据；一审法院关于我公司要求孙立成支付自2017年9月1日至2017年12月31日期间房屋租金166666元的反诉请求未全部支持应予纠正，因在我公司向房屋产权方全额支付2017年10月1日至2017年12月31日期间房屋租金505000元后，我公司有权收取孙立成上述期间的房屋租金，押金80000元冲抵租金后，我公司无须再向其退还。孙立成辩称，同意一审判决，不同意中诚嘉福公司的上诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的是承租人违约的情况，但本案中并不存在我公司违约的情况，中诚嘉福公司在一审中没有申请鉴定，故一审法院酌情对装饰装修损失予以分摊，并没有支持我公司的全部诉讼请求，中诚嘉福公司上诉的目的就是为了拖延时间。孙立成向一审法院起诉请求：1.要求中诚嘉福公司给付剩余房租416667元；2.要求中诚嘉福公司赔偿房屋装修费用299600元；3.要求诚嘉福公司返还押金80000元；4.要求中诚嘉福公司赔偿房屋添附的价值136856元；5.诉讼费由中诚嘉福公司负担。中诚嘉福公司针对孙立成的起诉提出反诉，反诉请求：要求孙立成支付2017年9月1日至12月31日的房屋租金166666元。一审法院认定事实：2015年10月孙立成与中诚嘉福公司订立《投资合伙协议》，载明案外人北京厨房的秘密餐饮管理有限公司（下称厨秘公司）与北京红都集团公司（下称红都公司），订立有《房屋租赁协议》，厨秘公司承租红都公司位于北京市东城区广渠门内大街29号的商业楼；厨秘公司授权中诚嘉福公司在上述地址投资开展多种业态形式的经营项目；孙立成与中诚嘉福公司共同投资商业项目，中诚嘉福公司以免费提供拥有经营使用权的商业楼作为出资，孙立成以资金和足疗养生项目作为出资，中诚嘉福公司不享有对项目运营和管理的权利，只享有分红权；合伙期限自2016年8月1日至2020年12月31日；协议签订后至2016年8月31日为项目装修期；自2017年9月1日开始，孙立成每年支付中诚嘉福公司利润，前两年每年50万元，之后每年52.5万元；在合伙期间，中诚嘉福公司应保证房屋以及水电气等各项功能的全面正常使用；由于房屋产权方或其他第三方行使权利，致使孙立成经营项目不能正常经营，则孙立成有权要求解除协议，同时要求中诚嘉福公司赔偿因此造成的一切损失。为证明其诉讼请求及答辩意见，孙立成出示了银行流水、装修保证金及房屋保证金收据，以证明其支出情况，经质证，中诚嘉福公司认可该组证据真实性，但不能确定银行流水中的收款人身份。孙立成又出示了装修及安装合同、收据、照片，以证明装修及添附情况，经质证，中诚嘉福公司不认可该组证据的真实性。孙立成还出示了照片及告知，以证明封门事实，经质证，中诚嘉福公司认可告知的真实性。孙立成又出示了电气防火检测报告、消防设施检测报告，以证明其添附财产支付及损失情况，经质证，中诚嘉福公司对该组证据的真实性无法确定。诉讼中，孙立成的证人王某到庭，称其原系孙立成公司员工，孙立成公司名称为北京富贵佳成休闲健身有限公司，王某职务为经理，工作期间为2016年11月至2017年1月9日；店铺位于三层，有前后两个门，后门是消防通道，前门是正常通道；2017年1月9日街道和城管联合将店铺正门封堵，所有员工都不能正常上班；对于正门的朝向，证人表示不清楚，但表示就是院里的门。经质证，孙立成认可证人证言，中诚嘉福公司认为证人系孙立成单位员工，与孙立成有利害关系，陈述亦不属实，故不认可证人证言。为证明其答辩意见及反诉请求，中诚嘉福公司出示了（2018）京0101民初13701号判决书，以证明封门时间是2017年7月17日，经质证，孙立成认可证据的真实性，但不认可其证明目的，并坚称孙立成的门就是在2017年1月10日被封堵的；中诚嘉福公司还出示了银行业务回单，以证明中诚嘉福公司法定代表人于2017年9月27日向北京红都集团有限公司支付2017年第四季度房租，经质证，孙立成不认可证据的真实性，亦不认可其关联性；中诚嘉福公司又出示了北京市东城区东花市街道城市综合行政执法组2018年4月16日出具的情况说明，内容为“东花市街道广渠门内大街29号，红都集团主楼东侧配楼，共三层。超出墙体部分属于违建，不得用于经营，东花市街道综合执法组于2017年3月16日拆除；依据规划图东侧门与南侧门属于破坏原墙体的开墙打洞行为，于2017年7月17日封堵。”该情况说明来自（2018）京0101民初13701号卷宗，经质证，孙立成不认可该证据的真实性和关联性，并表示涉诉房屋被封堵的东门并非果多美的东门。中诚嘉福公司还出示了微信聊天记录，以证明2017年12月孙立成还在着手将涉诉房屋兑店。经质证，孙立成不认可该证据的真实性、证明目的。经询，孙立成表示不申请对涉诉房屋内的装修残值或添附物品残值进行司法鉴定，亦不考虑折旧。中诚嘉福公司表示知晓孙立成对涉诉房屋进行装修及添附，但不清楚具体情况。诉讼中，法院向北京红都集团有限公司广安分公司进行调查，该单位工作人员胡德祥表示，广渠门大街29号商业楼的产权人是红都公司，原本是一座四层的主楼和一座三层的副楼，主楼大门朝南，副楼的设计图纸上并无大门，每一层都与主楼连通，以消防梯相连，主楼位于副楼西侧。胡德祥自称是2017年来到这里工作，当时副楼在南侧加了一个门，在2017年政府整治拆墙打洞时，凡是设计图上没有的门都要封堵，所以副楼的门就被封了。目前副楼北侧的门是租户为了清场运货临时开设的。胡德祥表示记不清副楼东侧原来是否有门，也记不清整治开墙打洞的具体时间。胡德祥还表示，孙立成并非红都公司的租户；红都公司的租户是厨秘公司，孙立成是厨秘公司的联营方；孙立成已经撤场很久了，但是撤场时间记不清了；中诚嘉福公司与红都公司无合同关系。2019年2月1日，红都公司将副楼另行出租，并在副楼内加装一部电梯供三楼使用；在该日期之前，副楼三楼为空置状态。在拆墙打洞治理之后、加装电梯之前，进入副楼三楼需要走副楼北侧门的楼梯，是消防疏散梯。在新租户入住涉诉房屋时，孙立成之前经营的物品都在涉诉房屋内。目前副楼北侧有两个出入门，即消防疏散梯及其东侧的临时小门。孙立成又向胡德祥出示了从城管部门调取的照片，胡德祥认可该照片是整治行动现场，并表示自己也在场，但是仍然表示记不清具体日期。胡德祥又表示，整治拆墙打洞时，封堵了副楼东侧的门，位于东侧偏北一点，电箱旁边，现在这个电箱还在；这个门不是红都集团开的，是厨秘公司未经相关部门审批开设的；这个门就是孙立成原来上三楼的通道；孙立成有两个门，一个是东侧门，一个是北侧消防疏散梯，其中东侧门是孙立成主要进出通道，北侧消防疏散梯是紧急情况下的通道。2018年3月，红都集团向厨秘公司发送收房通知，当时孙立成并未经营，同月红都集团将三楼屋内物品清出存放，2019年1月，孙立成前来拉走其物品。对于以上调查情况，孙立成和中诚嘉福公司均表示认可，孙立成同时表示，被调查人认可城管部门调取的照片，而该照片中的人物衣着明显为冬天。法院又向北京市东城区人民政府东花市街道办事处调查，该单位回复称，北京市东城区广渠门内大街29号商业楼配楼在东立面一层北端违规开墙打洞设置的门，于2017年1月10日由该街道组织相关执法部门实施封堵。一层用户（果多美）在楼南侧和东侧分别有违规设置的独立门，于2017年7月17日被封堵。经该街道与规划部门核实，该配楼正式门位于楼梯北侧一层。经质证，孙立成认可上述复函的真实性，认可封堵时间是2017年1月10日，但认为配楼北侧的门是消防门。中诚嘉福公司认可复函的真实性，认可配楼北侧的门是正式门，并认为2017年1月10日街道办事处只是着手封堵一事，真正封堵的日期是2017年7月17日。法院组织双方当事人对涉诉房屋进行现场勘验，涉诉房屋位于北京市东城区广渠门内大街29号院内，29号院内包括一栋三层楼、一栋四层楼和一排平房，涉诉房屋位于三层楼宇的三层。目前三层楼宇北侧有一消防疏散楼梯，楼梯东侧有一校门，楼宇其他方向没有门，楼宇东墙最北端有一电箱。关于腾退房屋的问题，孙立成表示，房屋封堵后就无法进场，所以添附的物品、家具都无法搬出，当时中诚嘉福公司的法定代表人说过可以把能搬走的物品统一存放，不能搬走的就没办法了，但是后来并没有给过孙立成这些物品；因为大门已经封堵，就没有再交接钥匙，已经没有必要了。关于合同解除过程，孙立成表示，其于2017年1月10日至15日期间联系中诚嘉福公司的法定代表人，后者说去想办法，以后可能还能开门，如果不行就退钱；1月15日之后中诚嘉福公司法定代表人不再接听孙立成的电话。孙立成未就此举证。对于孙立成的以上陈述，中诚嘉福公司不予认可，并认为合同于2018年1月1日解除，因为该日期红都公司解除合同、收回房屋。关于是否催要租金的问题，中诚嘉福公司称其在房租到期之后当面与孙立成沟通催要房租，但孙立成找理由推诿。中诚嘉福公司未就此举证。一审法院认为，孙立成与中诚嘉福公司订立的《投资合伙协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均认可该协议的实质是房屋租赁合同，且协议内容与双方上述意见不矛盾，故法院依法认定《投资合伙协议》实为房屋租赁合同。关于涉诉房屋通道被封堵的日期问题，根据法院调查的结果，涉诉房屋所属副楼东侧北端通道于2017年1月10日被封堵。中诚嘉福公司所持封堵日期是2017年7月17日的观点，依据不足，法院不予采信。关于合同的解除情况，孙立成所持合同于2017年1月10日解除的观点，缺乏事实依据，法院不予采信。因双方均未提交证据证明任一方当事人曾经行使解除权，亦无证据证明双方协商一致解除合同，故法院根据本案具体情况，确定2018年1月1日为孙立成与中诚嘉福公司双方合同解除之日。中诚嘉福公司作为出租人，负有提供适租房屋的合同义务。孙立成承租涉诉房屋的合同目的在于经营，在涉诉房屋所属副楼东侧通道被封堵之后，东侧通道虽非孙立成的唯一通道，但仅有北侧不临街的通道可以通行，这对于孙立成的经营势必造成相当程度的不利影响，致使合同目的无法实现，故对于封堵之后的已交租金，中诚嘉福公司应当予以酌减，具体比例法院将酌情确定。在通道封堵之后，孙立成与中诚嘉福公司未就涉诉房屋进行交接，且红都集团直到2018年3月清理房屋时，孙立成的物品仍然放置在涉诉房屋内。应当指出，虽然东侧通道被封堵对孙立成的经营有实质性的不利影响，但该通道被封堵并不意味着孙立成完全无法进出涉诉房屋。另一方面，中诚嘉福公司在东侧通道封堵、租金到期的情况下，并未积极敦促孙立成腾退房屋。故对于未能及时腾退房屋所产生的损失，双方均有过错，因此，对于2017年9月1日至12月31日期间的房屋租金，法院酌情确定。但对于孙立成所诉承租房屋初始时的两个月租金，孙立成未就此出示相关证据，故孙立成的该部分诉讼请求，法院不予支持。孙立成要求中诚嘉福公司退还押金，理由正当，法院予以支持。对于孙立成所主张的装修费用及添附价值，涉诉房屋东侧通道封堵确实对孙立成在合同期限内的正常经营构成不利影响，中诚嘉福公司应当对此予以赔偿，具体金额法院将结合在案证据、过错程度、折旧耗损、剩余租期、部分收回等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于判决生效后七日内，退还孙立成房屋租金160273.98元；二、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于判决生效后七日内，赔偿孙立成房屋装修费用、房屋添附费用250000元；三、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于判决生效后七日内，退还孙立成押金80000元；四、孙立成于判决生效后七日内，支付北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司房屋租金41666元；五、驳回孙立成的其他诉讼请求；六、驳回北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，中诚嘉福公司与孙立成签订的《投资合伙协议》名为投资合伙，但从合同内容看，中诚嘉福公司并未参与实际经营而是定期收取固定收益，该合同实际为租赁合同，合同双方对《投资合伙协议》实为租赁合同的性质均表示认可，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。孙立成主张因案涉房屋通道被封堵，其于2017年1月10日向中诚嘉福公司提出要解除协议，但其并未能够提交相应证据予以证明。鉴于双方当事人均未能提交证据证明合同的解除日期，故一审法院考虑房主红都公司于2018年1月1日收回案涉房屋、解除与中诚嘉福公司合同的实际情况，确认双方之间的租赁协议于2018年1月1日解除并无不当。中诚嘉福公司作为出租方，负有保证租赁房屋在租赁期内符合合同目的的义务。孙立成承租案涉房屋用于足疗店的经营，案涉房屋所属副楼的临街东侧通道因违规于2017年1月10日被东花市街道办事处组织相关执法部门封堵后，仅存北侧不临街的通道可以通行，但确会对孙立成的经营产生实质上的不利影响，致使合同目的不能实现。对此中诚嘉福公司作为房屋出租人负有过错责任，应对东侧通道被封堵后产生的租金予以酌减，一审法院酌定中诚嘉福公司向孙立成返还2017年1月10日至2017年8月31日期间的租金160273.98元并无不当，本院予以维持。需要指出的是，案涉房屋东侧通道被封堵后，尚有北侧通道可供通行，但是双方当事人并未对当事人案涉房屋进行交接，孙立成在通道被封堵后未主动腾退房屋，直至2018年3月其足疗店的物品仍放置在案涉房屋内，中诚嘉福公司也未积极敦促孙立成腾退案涉房屋，故双方对于未能及时腾退房屋所产生的损失均存在过错，一审法院酌定孙立成向中诚嘉福公司支付2017年9月1日至2017年12月31日期间的房屋租金41666元并无不当，本院予以维持。关于房屋装修费用以及添附费用，由于案涉房屋东侧通道的封堵确实对孙立成足疗店的正常经营产生不利影响，导致合同目的不能实现，故中诚嘉福公司应对孙立成的房屋装修费用以及添附费用进行相应赔偿，一审法院酌定中诚嘉福公司向孙立成赔付房屋装修费用以及添附费用250000元并无不当，本院予以维持。由于孙立成对案涉合同的解除不存在过错，故中诚嘉福公司应当向孙立成退还房屋押金80000元。综上所述，中诚嘉福公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决结合本案实际情况，对合同解除后双方权利、义务清算的结果处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13132元，由北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十一月十六日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄