湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异147号 异议人（案外人）：苏五星，男，汉族，1953年5月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。 申请执行人：杜喜成，男，1962年3月1日出生，汉族，湖北省武汉市黄陂区人，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：周保国，男，1975年3月8日出生，汉族，湖北省广水市人，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：岳阳市洋帆房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路洛王工区******（湘北市场旁）。 法定代表人周保国，该公司董事长。 在本院执行申请执行人杜喜成与被执行人周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司（以下简称洋帆公司）民间借贷纠纷一案中，案外人苏五星对本院执行洋帆住宅楼402、501室提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人苏五星称：异议人与被执行人岳阳市洋帆房地产开发有限公司于2013年5月30日签订了两份《商品房定购协议》，约定被执行人将其位于岳阳市岳阳楼区××楼××室××室的房屋出售给异议人，面积分别为118平方米、122平方米，异议人亦依约向其分别支付了全部购房款人民币495600元、536800元。当日，被执行人也已将上述房屋交付给异议人。之后异议人便对该房屋进行装修并居住使用至今。后由于被执行人自身原因，迟迟未与异议人办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 综上所述，异议人在贵院查封上述房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有该房屋至今，贵院在强制执行被执行人岳阳市××房地产开发有限公司的财产时将异议人的财产也列入执行范围没有法律与事实依据，明显错误。故异议人特依据《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。 异议人苏五星向本院提交以下证据证明自己的主张：1、（2017）湘0602民初534号民事调解书；2、购房款收据两张，金额分别为53.68万元、49.56万元；3、商品房定购协议两份，分别购买洋帆小区501室、402室；4、（2016）湘0602民初531-1号民事裁定书、协助执行通知书。 申请执行人杜喜成辩称：异议人苏五星异议理由不成立,理由如下：1、异议人苏五星提交的证据显示2013年3月26日周保国出具和签订的402号、501号房《收据》、《商品房定购协议》共计四份,均加盖了“岳阳市洋帆房地产开发有限公司”印盖。而被执行人洋帆公司于2013年6月8日才成立,所以在公司成立之前的2013年3月26日的《收据》《商品房定购协议》上加盖印章是伪造的及其存在其他疑问,应当提交该《收据》的其它存根联、顾客联、收据联等综合印证。2、异议人苏五星提交的上述两份《收据》是同一日出具的总金额为1032400元(536800元+495600元=1032400元),但没有提供银行交易记录,不具有真实性。3、岳阳市岳阳楼区人民法院(2017)湘0602民初534号民事调解书,存在被执行人周保国与他人恶意串通后,通过诉讼、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的可能,应当依法撤销。该《民事调解书》是2017年1月19日作出的,其涉案“洋帆住宅楼402、501号房屋”,在2016年1月22日岳阳楼区人民法院以(2016)湘0602民初531-1号民事裁定查封冻结之后又于2019年1月25日继续查封冻结。在此期间,异议人苏五星及家人与另一执行申请人钟怡发生纠纷,异议人在2017年1月19日之前明知该洋帆住宅楼402、501号房屋已被法院查封冻结的事实,而从未提出异议。因此,请求法院驳回异议人的请求。 被执行人周保国、洋帆公司未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，本院受理原告杜喜成诉被告周保国、洋帆公司民间借贷纠纷一案。在审理过程中原告杜喜成向本院提出财产保全申请，本院作出（2016）湘0602民初531-1号民事裁定书，冻结被告周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司银行存款103万元或其他等值财产。2016年2月29日，本院向岳阳市房地产管理局产权处送达上述裁定书，并请其协助执行：冻结被告岳阳市洋帆房地产开发有限公司所开发的洋帆住宅楼（土地测量号为501244010049）402、501两套房屋产权。冻结期限3年（2016年2月29日至2019年2月28日）。2016年4月22日，原、被告达成协议：原、被告确认截止至2016年4月22日，被告周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司尚欠原告杜喜成借款85万元，由被告周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司在和解协议签订之日偿还45万元，余款40万元由被告周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司在2016年6月30日前付清。如魏笔晗提前办理好房屋按揭贷款手续，该户购房欠款用来偿还上述借款。如两被告逾期还款，应按月利率2%支付利息至借款清偿之日，原告同时可立即申请法院强制执行。案件受理费13854元，减半收取6927元，财产保全费5000元，合计11927元，由被告周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司负担。本院作出（2016）湘0602民初531号民事调解书对上述协议予以确认。 因周保国、洋帆公司未履行调解书确定的义务，杜喜成向本院申请强制执行，要求被执行人周保国、洋帆公司支付申请执行人85万元。本院受理执行申请后，于2016年5月12日作出（2016）湘0602执612号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司的银行存款470302元，或扣留、提取同等数额的收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖价值相当的财产。异议人苏五星对本院执行洋帆楼南苑小区的402、501号房屋不服，提出执行异议申请，要求终止对涉案房屋的执行。 另查明，异议人苏五星于2017年1月19日向本院起诉被告岳阳市洋帆房地产开发有限公司，要求确认双方于2013年5月30日签订的两份《商品房定购协议》合法有效，被告继续履行合同，将岳阳市炮台山人社局洋帆楼南苑小区的402、501号房屋过户至原告名下，并承担案件诉讼费。当日，苏五星与洋帆公司达成调解协议：一、双方于2013年5月30日签订的关于原告苏五星购买被告岳阳市洋帆住宅楼402、501号房屋的两份《商品房定购协议》合法有效；二、被告岳阳市洋帆房地产开发有限公司在本调解书生效之日起十日内将上述房屋过户至原告苏五星名下；三、本案诉讼费14090元减半收取7045元，由被告岳阳市洋帆房地产开发有限公司承担。本院作出（2017）湘0602民初534号民事调解书对上述协议予以确认。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。异议人提交的（2017）湘0602民初534号民事调解书系在本院查封涉案房屋后作出，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封的、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人苏五星与被执行人洋帆公司的商品房定购协议并非正式网签合同，其支付购房款共计103.24万元仅提供二张收款收据，未提供其它证据印证其已支付全部购房款，且异议人未提交其名下无其他可用于居住房屋的证据。故异议人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回异议人苏五星的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曹 萍 审 判 员  龙一明 人民陪审员  方昊平 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  李 佳