湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异154号 异议人（案外人）：余越民，男，汉族，1965年4月13日出生，住平江县。 申请执行人：乔明月，男，1954年2月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：平江县丽富房地产开发有限公司。住所地平江县新城区天岳大道南侧（平江家电数码城**）。 法定代表人：王峰。 在本院执行申请执行人乔明月与被执行人平江县丽富房地产开发有限公司（以下简称丽富房地产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人余越民对本院查封平江县新城区××号楼××室（不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号）不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 异议人余越民称：贵院于2019年3月28日依法查封的平江县新城区××号楼××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋（现变更为501室-527室，实际楼屋为第6层），异议人已于2019年1月8日与丽富房地产公司签订了一份《关于丽富佳房地产公司与余越民、白伟光协商处理协议》，丽富房地产公司已将平江县丽富佳园1号楼写字楼六楼621室至627室，即贵院查封的平江县新城区××号楼××室的部分商业用房出售给了异议人，异议人已将全部购房款支付完毕，且丽富房地产公司已将该房屋交付给了异议人，异议人对该房屋实际占有至今。2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现平江县新城区××号楼××室已变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人已与平江县丽富房地产开发有限公司签订了协议购买上述房屋，且全部购房款异议人已支付完毕，并对该房屋实际占有，异议人对此没有任何过错，根据上述规定贵院不得对上述房屋予以查封。综上所述，请求贵院依法终结对平江县丽富房地产开发有限公司名下位于平江县新城区××号楼××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋的查封。 异议人向本院提交以下证据证明自己的主张：证据一、收据（2张），拟证明余越民已将全部购房款；证据二、关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议，拟证明2019年1月18日异议人与丽富房地产公司双方签订协议，丽富公司将××号楼××楼××至627号商业用房即丽富佳园第五层21室至27室销售给余越民。 申请执行人乔明月辩称：异议人的请求不符合事实，违反法律规定，应予驳回。一、只有同时符合最高人民法院(关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，才能够排除执行，异议人一项都不符合。1、异议人与被执行人之间没有签订了书面《商品房买卖合同)。2、异议人从未合法占有过涉案房屋。涉案七间房屋，岳阳楼区两名执行法官查封、冻结涉案房屋时，进楼拍照取证，整楼空无一人，任何人都可以随意进入。3、异议人是否付清全部房屋价款不能确定。2015年4月21日开具编号4015929收据的付款人是余伊琳，并不是余越民，且异议人未提供银行汇款回单。4、因异议人的过错未办理涉案房屋过户手续。涉案房屋2014年就具备了交房条件，被执行人、政府职能部门曾专门在丽富佳园现场办理过户手续。异议人没有办理过户登记，至今没有开出购房交款的增值税发票。二、实际上，异议人与被执行人之间是民间借贷关系，双方达成以物抵债协议，以物抵债协议不能对抗答辩人的金钱之债的执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的实质意义就是“不得依据以物抵债协议排除执行”。最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要的理解与适用》第304页第二段认为：债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，理由两点，一是防止案外与被执行人恶意串通，倒签以物抵债协议，损害申请执行人利益。二是防止违反债的平等性。被执行人与异议人2019年元月16日签订的《关于丽富佳园土建工程工程款协议》，就有恶意串通，倒签日期，损害答辩人利益的嫌疑。三、楼区人民法院的查封、冻结措施合法有效，异议申请不影响执行进行。最高人民法院《关于适用《民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条规定：执行异议审查和复议期间不停止执行。本案异议人并未提供任何担保，所以，本案的拍卖程序应当立即启动。综上所述，请求人民法院驳回异议人的异议申请。 被执行人丽富房地产公司辩称：平江县不动产登记中心对于平江县新城区丽富佳园1号楼的登记为实际第1层为负1层，实际第2层至第6层登记为第1层至第5层，而贵院查封的平江县新城区××号楼××室××室实际系位于丽富佳园第5层整层和第6层整层。贵院于2019年3月28日依法查封的被执行人名下位于平江县新城区××号楼××室××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋，被执行人已于2019年元月8日与异议人余越民、白伟光签订了一份《关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议》，将丽富佳园××号楼××楼××室至627室商业用房出售给异议人余越民；余越民已全部支付了购房款，被执行人也已将房屋交付给了余越民，余越民对房屋一直占用至今。2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现平江县新城区丽富佳园1号楼401室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被执行人丽富房地产公司已在贵院查封之前与余越民签订了协议，将上述房屋出售给余越民，且余越民支付了全部购房款，并对该房屋实际占有至今，余越民对此没有任何过错，贵院不得对上述房屋予以查封。综上所述，被执行人特请求贵院依法终结对异议人名下位于平江县新城区××号楼××室××室【不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号】房屋的查封，由被执行人另行提供其他财产以供贵院查封。 本院查明，本院受理申请人乔明月与被申请人丽富房地产公司诉前财产保全一案，本院于2019年3月27日作出（2019）湘0602财保68号民事裁定书，裁定冻结丽富房地产公司名下银行存款1100万元，或查封、扣押同等价值的财产。3月28日，本院向平江县不动产登记中心送达上述裁定书，并请其协助执行：查封平江县丽富房地产开发有限公司名下位于平江县新城区××号楼××室××室（不动产证号：湘20**平江县不动产权第0××9号），查封期限为三年。随后，乔明月向本院起诉丽富房地产公司房屋买合同纠纷一案，本院于2019年10月20日作出（2019）湘0602民初7048号民事判决，判决认为本案定性为民事借贷法律关系，判令丽富房地产公司于判生效之日起十日内支付乔明月本金500万元，并自2015年4月30日至债务清偿之日按月利率2%支付利息。 上述判决发生法律效力后，乔明月向本院申请强制执行。本院作出（2020）湘0602执895号执行裁定书：冻结、划拨被执行人平江县丽富房地产开发有限公司银行存款11230025元，或扣留、提取同等收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户。案外人白伟光对本院查封平江县新城区丽富佳园1号楼的501室不服，以其与丽富房地产公司签订协议购买上述房屋为由，向本院提出执行异议，请求依法裁定终结对平江县新城区××号楼××室的强制措施。 另查明，本院查封的平江县新城区××号楼××室××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］，2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现1号楼401室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。异议人余越民主张所有权的房屋为1号楼521室-527室（即本院查封的501室一部分），实际楼层为第6层。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人仅与被执行人签订《关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议》，并未签订书面的房屋买卖合同。异议人仅提供两张由被执行出具的收据证明支付购房款，未提交其他证据证明存在支付事实。异议人也未向本院提供实际占有涉案房屋的证据。故异议人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人余越民的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曹 萍 审 判 员  龙一明 人民陪审员  李联蓉 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  李 佳