山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3210号上诉人（原审被告）：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区黄家沟村。法定代表人：王丽惠,执行董事。委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周海龙，男，1976年3月23日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：宋丽丽，女，1980年6月15日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑伟，山东胶东律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲红霞，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白山市天合房地产开发有限责任公司，住所地吉林省白山市浑江区浑江大街西立交桥以西轴承厂东院办公楼**。法定代表人：申宝山，董事长。被上诉人（原审被告）：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区翠竹园小区**-9-11。法定代表人：周永生，董事长。被上诉人（原审被告）：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，，住所地吉林省白山市建设街金河小区**楼****负责人，王恩辉，总经理。原审第三人：山东威海农村商业银行股份有限公司环翠楼支行，住所地，住所地山东省威海市统一路**iv>负责人：姜超，行长。上诉人威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人周海龙、宋丽丽、白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称天合公司）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称天富集团威海分公司）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称天富集团公司）及原审第三人山东威海农村商业银行股份有限公司环翠楼支行（以下简称威海农商行环翠支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周海龙、宋丽丽的诉讼请求。事实和理由：1.周海龙、宋丽丽预定的房屋是在银行贷款抵押期间，其与天富集团威海分公司所签订的《预定房屋协议书》违反了物权法的规定，应属无效。华晟公司与天合公司于2008年3月16日签订了《合作开发协议》，合作开发泰合苑小区住宅楼工程。因合作开发建设需要资金，华晟公司于2009年11月30日向威海农商行环翠支行贷款4000万元，并以泰合苑小区包括案涉房屋在内的25套房产及占用范围内的土地使用权作为贷款抵押。贷款期间，华晟公司陆续还款续贷，截止2014年12月31日，华晟公司结欠威海农商行环翠支行贷款本息合计16831319.45元，因华晟公司无力偿还，经协商，威海农商行环翠支行、华晟公司及天合公司签订了《协议书》约定，华晟公司抵押在威海农商行环翠支行处的房产及占用范围内的土地使用权网签至第三人名下，抵顶给农商行，由农商行进行处置，以便清偿华晟公司结欠的贷款本息及费用。另约定，农商行处置款超出华晟公司结欠贷款本息及实现债权的费用，由华晟公司用于偿还所欠税费及本工程应支付的工程款。按照协议书的约定，农商行对华晟公司抵押的房产进行了处置，结清了华晟公司结欠的贷款本息及实现债权的费用，剩余的房产(包括案涉房产)应退还给华晟公司进行处置偿还税费及工程款。另外，周海龙系天合公司原法定代表人周永生的侄子，天合公司明知涉案房产已进行银行抵押，而在周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的《房屋预定协议书》上加盖公章确认，该行为是恶意串通而损害华晟公司的利益。2.如果涉案房产没有进行银行抵押贷款，天富集团威海分公司也无权出售涉案房产。华晟公司是经工商局依法注册，并经房管局备案的具有对外销售房屋资格的主体，且也是威海高技术产业开发区泰合苑楼盘的经备案的对外唯一销售主体。天富集团威海分公司是经招投标的施工单位，与华晟公司2009年签订了《房屋抵顶工程款协议》，于2010年8月24日，又与华晟公司签订了《补充协议》，补充协议中明确约定天富集团威海分公司不得以任何名义进行泰和苑小区的房屋销售，并约定终止与天富集团威海分公司签订的《房屋抵顶工程款协议书》。而《预定房屋协议书》的时间是在2011年7月1日，天富集团威海分公司已没有了对外销售泰和苑小区房屋的权利。3.收款收据是后期补开的，银行交易明细不能证明就是支付的购房款。《预定房屋协议书》的签订时间是2011年7月1日，此时还没有取得销售许可证，协议中付款方式明确约定在取得销售许可证后通知缴纳房款事宜。银行交易明细与收款收据都是在签订预定房屋协议书的同日，明显与事实不符，存在虚假。4.一审判决认定事实不清。判决书第8页中称：“在该案审理过程中，威海市环翠区人民法院于2018年11月21日对山东威海农村商业银行股份有限公司进行询问，该公司委托诉讼代理人刘新祝表示案涉房屋应返还给天合公司及华晟公司。2018年11月22日，威海市环翠区人民法院对华晟公司进行询问，该公司委托诉讼代理人郭志强表示，同意处置案涉房产，案涉房屋虽然系其公司与天合公司共同开发的，但一直由天合公司控制。”所谓该案审理过程中就是(2019)鲁1002执异73号案的审理，作出执行裁定的时间是2019年6月19日，周海龙、宋丽丽提出异议应该在2018年12月17日之后。此异议案华晟公司并没有参加庭审，威海市环翠区人民法院是如何进行询问，请求调阅(2019)鲁1002执异73号案的卷宗，以便澄清事实。另外，(2019)鲁1002执异73号执行裁定书只是在华晟公司没有参入的情况下认定了预定房屋协议的效力，并没有确认房屋所有权的归属。5.周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的预定房屋协议书的真实时间是2017年12月21日，此时间预定房屋还在银行贷款抵押中，购房款并未实际支付，协议中注明是房款为周海龙、宋丽丽工资进行抵顶，一审中所提交的2011年7月1日签订的预定房屋协议书及向法庭提供的房款付款凭证均系伪造，目的是为了躲避涉案房产的银行续贷抵押的时间。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。周海龙、宋丽丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.关于案涉房屋在签订买卖合同时是否处于抵押状态华晟公司并未提交证据证明，即使处于抵押状态，根据最高院关于买卖合同的司法解释规定，买卖合同并不因未经抵押权人同意而无效。截至二审期间，案涉房屋的抵押权人威海农商行环翠支行并未对案涉房屋的出售提出异议，并且根据一审调查的事实，抵押权人也同意将案涉房屋退还给华晟公司和天合公司，案涉房屋在已经没有任何权利上的阻碍，完全处于可以办理过户登记的状态。2.周海龙、宋丽丽与天合公司签订的《预定房屋协议书》真实有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务，华晟公司主张协议存在恶意串通损害其利益的行为没有事实和法律依据。3.华晟公司称案涉楼盘唯一有权对外销售主体同样没有依据，案涉小区的实际开发主体为天合公司，天合公司、天富集团威海分公司曾有权对外销售、处置诉争房屋所在小区楼房，三公司签订的《补充协议》系内部约定，对周海龙、宋丽丽不产生约束力，且案涉小区售楼处只有一个，周海龙、宋丽丽签订该协议地点也是案涉小区售楼处，也是按售楼处工作人员指示缴纳房款。天合公司、天富集团威海分公司、天富集团公司未予述辩。威海农商行环翠支行未予述辩。周海龙向一审法院起诉请求：1.请求判令天合公司、天富集团公司、天富集团威海分公司、华晟公司共同协助办理位于威海高区古寨南路71-1号-1304室房屋不动产证书；2.本案诉讼费、担保费、保全费由天合公司、天富集团公司、天富集团威海分公司、华晟公司承担。一审法院认定事实：天富集团威海分公司系天富集团公司依法设立的不具有法人资格、但领取营业执照的分支机构。天合公司是天富集团公司的子公司，具有法人资格。2008年3月16日，华晟公司与天合公司签订《合作协议书》，就华晟公司在威海市开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1#、2#、3#号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，地号为第1，地号为第**70年，华晟公司同意以总价额4600万元转让给天合公司开发建设，天合公司同意接收，并以华晟公司名义实施开发建设。双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售。该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归天合公司所有。协议签订后，天合公司共计向华晟公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。2009年7月12日，华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，华晟公司同意将泰合苑小区1#、2#、3#楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给天富集团威海分公司，房屋价款为4000万元。2010年8月24日，华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定：本协议签订之日，终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书；房屋抵顶工程款协议书终止后，天富集团威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售.对天富集团威海分公司已销售的楼房，在本协议签订后必须将销售合同主体变更为华晟公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟公司账户，华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟公司与天合公司的合作开发协议的相关规定再转给天合公司。同时约定：天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专用章由华晟公司与天富集团威海分公司各安排一名人员共同管理；凡涉及泰合苑小区楼房的抵顶、销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不准加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章。本协议签订后，如出现以天合公司或者天富集团威海分公司名义对外抵顶、销售泰合苑小区楼房的，华晟公司有权解除其与天合公司的合作开发合同，并由天合公司及天富集团威海分公司按所抵顶、销售楼房的总价款赔偿华晟公司的损失。该协议后附有协议签订前天富集团威海分公司签订协议并收款的销售楼房情况表，涉案房产未列入该表中。2011年7月1日，周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订《预定房屋协议书》，约定天富集团威海分公司同意将泰合苑小区古寨南路71-1楼东单元1204室预定给周海龙、宋丽丽，房屋价款431,550元，在天富集团威海分公司取得销售许可证后，天富集团威海分公司以电话和书面形式通知交纳房款事宜。周海龙、宋丽丽付清房款后，天富集团威海分公司提供进户手续。周海龙、宋丽丽为证实其主张，向法庭提交了加盖天合公司印章及天富集团威海分公司财务专用章的收据一张，载明周海龙、宋丽丽于2011年7月1日交纳房款431,550元，事由为泰合苑古寨南路71-1号1204室房款。周海龙、宋丽丽于2011年8月28日与威海市天富物业服务有限公司签订了前期物业服务协议、业主临时规约，威海市天富物业服务有限公司于同日给周海龙、宋丽丽出具了小区进户单。周海龙、宋丽丽另提交了部分电费、物业费、采暖费、燃气费的收费单据。周海龙、宋丽丽所购房屋所在小区售楼处只有一个，涉案房屋所在71-1号楼办理了大房产证，具备了办理分户房屋产权手续的条件。2014年12月24日，农商行环翠楼支行（甲方）与华晟公司（乙方）、天合公司（丙方）签订《协议书》一份，三方约定，乙、丙双方同意将乙方抵押在甲方处的全部房产及占用范围内的土地使用权网签至甲方名下，以便清偿乙方结欠甲方的贷款本息及费用。乙方为甲方办妥网签手续后，甲方有权处置乙方抵顶给甲方的房产。上述协议签订后，涉案房产被网签至山东威海农村商业银行股份有限公司名下。2017年10月24日，威海市环翠区人民法院作出（2017）鲁1002民初5154号民事调解书，确认天合公司于2017年11月8日前偿还李建昌借款239.4万元并支付借款利息。因天合公司未按期履行还款义务，李建昌向威海市环翠区人民法院申请执行。2018年10月23日，威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002执35号之一执行裁定书，并据此查封了涉案房屋。2018年12月17日，威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002执35、513号之二执行通知书，通知房屋使用人拟处置该房产。后周海龙、宋丽丽向威海市环翠区人民法院提出异议。威海市环翠区人民法院于2019年6月19日作出（2019）鲁1002执异73号执行裁定书，裁定中止对威海市古寨南路71-1号1304室房屋的执行。在该案审理过程中，威海市环翠区人民法院于2018年11月21日对山东威海农村商业银行股份有限公司进行询问，该公司委托诉讼代理人刘新祝表示涉案房屋应返还给天合公司及华晟公司。2018年11月22日，威海市环翠区人民法院对华晟公司进行询问，该公司委托诉讼代理人郭志强表示，同意处置涉案房产，涉案房屋虽然系其公司与天合公司共同开发的，但一直由天合公司控制。周海龙、宋丽丽在本案审理期间申请对涉案房屋进行财产保全，并在中国人民财产保险股份有限公司威海市分公司处办理了诉讼保全责任保险，缴纳了保险费647.33元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。按照2008年华晟公司与天合公司签订的《合作协议书》，包括涉案房产在内的泰和苑小区住宅楼虽以华晟公司名义实施开发，但实际上由天合公司实施了开发建设。周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的《预定房屋协议书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效协议。该协议书约定了房号、价款等内容，天合公司、天富集团威海分公司为周海龙、宋丽丽出具了房款收据，天合公司、天富集团威海分公司认可并确认涉案房屋已出售给周海龙、宋丽丽的事实，房屋已实际交付，周海龙、宋丽丽交纳了相关费用，合同已实际履行。涉案房屋所在小区系华晟公司与天合公司合作开发，通过华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，可以认定天富集团威海分公司曾有权对外销售、处置涉案房屋所在小区相关楼房，周海龙、宋丽丽签订预定协议在华晟公司与天富集团威海分公司签订房屋抵顶协议之后，周海龙、宋丽丽有理由相信天富集团威海分公司有出售权限。尽管2010年8月24日华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书，凡涉及泰合苑小区楼房的销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不得加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章，但该协议是华晟公司、天合公司、天富集团威海分公司之间的内部约定，对周海龙、宋丽丽不产生约束力，周海龙、宋丽丽房屋虽然未在华晟公司、天富集团威海分公司与天合公司三方签订的“补充协议”所附天富集团签订协议并收款的销售楼房表中，但涉案房屋周海龙、宋丽丽已全部履行交纳房款的义务，并交纳了相应的物业费用，并由物业公司出具收据，华晟公司应当为周海龙、宋丽丽办理房屋产权相关手续。鉴于天合公司、天富集团公司、天富集团威海分公司、华晟公司之间系合作关系，且对于房屋对外销售有内部约定，故应共同协助周海龙、宋丽丽办理相关手续。关于保全担保费647.33元，周海龙、宋丽丽基于天合公司、天富集团公司、天富集团威海分公司、华晟公司之间未协助办理不动产登记手续的行为，造成向一审法院提起诉讼主张权利，为此向保险公司交纳的诉讼保全担保费系支出的合理必要费用，属合理损失，周海龙、宋丽丽有权要求支付，该项诉请理由正当，证据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、白山市天合房地产开发有限责任公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司、威海市华晟房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内共同协助周海龙、宋丽丽办理威海高区古寨南路71-1号-1304室房屋不动产登记手续；二、白山市天合房地产开发有限责任公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司、威海市华晟房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内连带支付原告周海龙、宋丽丽保全担保费647.33元。案件受理费3887元、财产保全费2678元，由白山市天合房地产开发有限责任公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司、威海市华晟房地产开发有限责任公司共同负担。本院二审期间，天合公司围绕上诉请求依法提交了两份证据。证据一、2009年11月、2011年9月、2012年7月及2013年的7月华晟公司在威海市环翠区农村信用社贷款签订的抵押合同、抵押清单以及办理抵押登记材料共72页，证明华晟公司自2009年11月至2013年7月期间在威海是环翠区农村信用社贷款使用建设项目及开发建设的房产，包括案涉房产进行抵押，并办理了抵押登记；证据二、2017年12月21日周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的预定房屋协议书一份，证明周海龙、宋丽丽预定的房屋时间是2017年12月21日，此时间预定的房屋还在银行抵押贷款之中，购房款并未实际支付，协议中备注注明是房款用欠工资抵顶，2011年7月1日周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的预定房屋协议书及向法庭提供的房款付款凭证均系伪造，目的是为了躲避案涉房产在银行续贷抵押的时间2011年9月22日。本院组织周海龙、宋丽丽进行了质证，周海龙、宋丽丽对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，该份证据的第46页，华晟公司与威海农商行环翠支行签订的最高额抵押合同，落款的时间为2011年9月20日，所附的抵押物清单显示的时间也是2011年9月20日，根据周海龙、宋丽丽在一审中提供的预定房屋抵押协议，可以证实周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司签订的该份协议的时间是2011年的7月1日，也就是最高额抵押合同之前案涉房屋已经出售给周海龙、宋丽丽，华晟公司以此主张郝连武在案涉房产抵押期间购买是不能成立的；对证据二真实性没有异议，对证明的问题有异议，2011年7月1日周海龙、宋丽丽购买房屋时，案涉房屋的测绘信息还没有出来，合同上的面积和房号与测绘后的均不一致，为避免出现争议，2017年周海龙、宋丽丽又与天富集团威海分公司按照测绘后的实际房屋信息，另行签订了一份预定房屋协议书，两份协议都是真实有效的，从交款时间和实际入住情况看，双方实际履行的2011年签订的预定协议，第二份协议只是对房屋的坐落、价款给予了重新的确认；第二个是工资问题，此类备注只有在员工购买房屋时才会特别备注在合同上，因为部分员工购买房屋无法一次付清全款，购买房屋时天合公司、天富威海分公司都存在欠付部分员工工资的情况，作出这类备注的目的是如果员工没有能力付尾款时，公司就可以扣发员工的工资用于补齐剩余的房款，但是在本案中公司并没有欠周海龙、宋丽丽的工资，并且周海龙、宋丽丽也一次性付清了房屋的全款，因此备注没有实际履行。二审查明，周海龙系天富集团威海分公司职工，2017年12月21日周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司又签订了案涉房屋的《预定房屋协议书》一份。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：周海龙、宋丽丽是否有权要求华晟公司及天合公司协助其办理案涉房屋的不动产登记手续。本案系合作开发房地产企业与购房人之间的房屋买卖合同纠纷。房屋买卖协议的效力及履行情况是判定开发商是否有义务协助购房人办理产权登记的基础。华晟公司主张周海龙、宋丽丽与天富集团威海分公司于2011年7月签订的《预定房屋协议书》因存在恶意串通行为且违反物权法规定而无效。按照2008年华晟公司与天合公司签订的《合作协议书》及2009年华晟公司与天富集团威海分公司签订的《房屋抵顶工程款协议书》，可以认定天合公司与天富集团威海分公司曾有权对外销售、处置案涉房屋所在小区相关楼房。案涉房屋系天合公司实际开发建设，且周海龙、宋丽丽是在案涉小区售楼处购买的，应当认定周海龙、宋丽丽有理由相信天富集团威海分公司有房屋出售权限。同时结合已生效的威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002执异73号执行裁定内容及周海龙、宋丽丽提供的案涉房屋付款凭证、多年居住使用凭证，应当认定该《预定房屋协议书》系双方真实意思表示，协议主体、购买方式等内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定协议合法有效，主要权利义务已实际履行。华晟公司提交的证据不足以证实天合公司与周海龙、宋丽丽之间存在伪造证据、恶意串通等行为，且根据合同法及相关司法解释的规定，买卖合同效力并不因未经抵押权人同意而当然无效。故，华晟公司的该项上诉主张，本院不予支持。虽然2010年8月华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定终止华晟公司与天富集团威海分公司的房屋抵顶工程款协议书，凡涉及泰合苑小区楼房的销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不得加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章。但该协议是华晟公司、天合公司、天富集团威海分公司之间的内部约定，对买受人周海龙、宋丽丽不产生约束力。且威海农商行环翠支行于2018年11月在（2018）鲁1002执35号案件中，表示同意将案涉房屋返还至天合公司及华晟公司，华晟公司委托诉讼代理人也于2018年11月表示同意处置案涉房屋。故，一审法院认定华晟公司、天合公司应当协助周海龙、宋丽丽办理案涉房屋产权登记手续并无不当。综上所述，威海市华晟房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7773元，由上诉人威海市华晟房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月十一日法官助理俞凯书记员张济节