湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初2198号 原告：常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部，住址：常宁市东风二巷。 负责人：刘辉，董事长。 委托诉讼代理人：李睿，湖南兴常律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：张某某，男,住常宁市。 被告：吕某某，男,住常宁市。 委托诉讼代理人：邓某某（吕某某之妻）,住常宁市。 原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部（简称：顺邦物业）与被告吕某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李睿、张某某，被告委托诉讼代理人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺邦物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月-2020年6月的物业管理费3637元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年9月30日装修其购买的常宁市北城美郡D栋1单元202室，并于2014年11月10日签订《北城美郡项目物业承诺书》。签订合同后，原告已按约全面履行物业服务事项，但被告除交纳2017年8月之前的物业管理费外，自2017年8月至2020年6月尚欠原告物业管理费3637元。经原告多次催促，被告至今仍未交纳。 被告吕某某答辩：2014年11月10日，我与顺邦物业公司签订《北城美郡前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》规定，双方互有债务，由于顺邦物业公司未先按照约定履行合同，因此我有权拒绝顺邦物业公司的履行要求。一、顺邦物业服务质量极差，侵犯了业主人身权益。我家进驻小区后,2016年天燃气已进入小区，我找到物业公司开证明立户，物业多次拒绝，理由是我还需缴纳燃气立户费2160元。因国家相关政策是水电燃气立户包含在商品房价内，所以我拒绝交燃气立户费。我们再次找到物业人员要求开具证明，物业人员刘升不但不开，还与两名保安动手打了吕某某。我们立即报警，在宜阳派出所的调解下，我们要求刘升到物业门口向我们道歉，刘升并没有道歉，物业经理闫华参与处理，说给予减免物业管理费，我们也未答应，这件事至今不了了之。二、顺邦物业公司人为破坏我家房子。2015年5月我家已入住，3楼住户装修试水，导致污水漏至我家多个地方，让人气愤的是物业人员在三楼阳台处凿开个缺口，将污水泥沙全部从缺口处扫下来，全部流到我家阳台窗户上，导致窗户打不开，后找到物业公司闫华处理，物业开洒水车冲洗，污水泥沙冲进客厅里，将我家玻璃冲坏了一块，物业经理人闫华当时说会赔偿玻璃钱，但最后也未作任何处理。三、小区未进行封闭管理，导致车辆被偷未处理。第一台摩托车是2017年8月14日被偷，物业公司查不到监控。第二台摩托车被偷是2020年5月30日晚上9点58分，监控显示是小区铁门没有关闭，摩托车被小偷推出小区的。最后报警处理，没有结果。四、物业拦截我乔迁过火，工作不负责。我在2014年12月16日乔迁前，特地致电给物业公司经理闫华，16日凌晨2点前，过火的车子被物业洒水车阻挡去路，我等了一个多小时，物业人员才把车开走。物业公司严重失职，耽误我家的吉时，却没有任何补救。五，物业经理带人上门威胁恐吓我。2018年11月27日，幼儿园在D、E栋的操场放音响做操，噪音很大影响我休息(本业主是开货车的，只有白天休息)，我爱人去跟老师协商，把音响放小点，老师不肯，故他把音响给关了，最终物业经理张某某带幼儿园老板到我家门口，幼儿园老板威胁我们说如果不让他们做操，大家都不好过，最后只好报警。1、物业未出面阻止幼儿园的活动，是不尽责的；2、物业经理带人上门威胁恐吓，是不尽责的。 经审理查明：原告顺邦物业于2014年4月21日成立，经营常宁市北城美郡小区物业管理。被告吕某某与邓某某是夫妻，邓某某购买北城美郡小区D栋1单元201室（152.83平方），于2014年9月29日向原告交纳了一年物业管理费1100元、装修管理费275元、垃圾处理费458元（152.83平方X3元）、二次加压费240元，被告吕某某于2014年11月10日向原告出具《承诺书》，声明确认已详细阅读原告制定的业主公约，同意遵守公约及相关管理规定，同年底，被告吕某某入住北城美郡小区。2016年5月1日，原告与湖南金泉置业有限公司常宁分公司签订了《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》，约定第二条乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条服务期限为本合同签订之日起生效，至本小区业主大会与新选聘的物业管理企业签订合同之日止。第六条本物业管理区域物业服务收费为包干制，由乙方按建筑面积每月0.7元收取，业主或承租人应在每年7月1日前交纳物业服务费用(物业服务资金)。第十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十八条以下情况乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，如乙方明知瑕疵存在而未向甲方尽提醒义务的除外；乙方在执行安全保卫规定的前提下，所不能发现或制止的偷盗、伤害、损害、意外损耗；业主之间因纠纷所导致的且乙方不能止或避免所造成的人身、精神、财产损失。第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合回内容的承诺。等等。2015年12月28日，常宁市发改局核定前期物业服务收费标准中装修管理服务费0.02元/天/平方米、装修垃圾清运费2元/平方米、二次供水加压电费20元/月/户。合同签订后，原告履行了物业管理义务。期间，被告因天燃气入户办证、财产受损被盗、物业服务质量差、小区无绿化、消防器材缺失、占用共用绿化地建幼儿园操场（2015年建设方建立）、教学噪音大等物业服务管理上存在的问题，与原告发生矛盾，原告未全面履行整改，而拒交物业费。2020年4月，原告以多数业主欠缴物业管理费，无法继续经营，要求停业退出的申请未获得相关部门批准，原告仍继续物业管理服务。2020年5月10日，原告向被告下发《缴费催款函》，张贴被告家门上，被告至今仍未补交物业服务费。自2017年8月1日至2020年6月30日共35个月，停业1个月，被告拖欠物业费共计3637.35元（152.83平方X0.7元X34个月）。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、收据、《承诺书》、《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》、《缴费催款函》及照片、常宁市发改局审核表，被告提交的常住人口登记卡、商品买卖合同、收据、照片和视频资料所证实，经庭审质证，可以采信。 本院认为，被告吕某某购买并入住湖南金泉置业有限公司常宁分公司开发的北城美郡小区，原告与该公司签订的《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》对小区业主被告吕某某具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。本案，依前期物业服务 合同约定，原告提供的物业服务管理确实不到位，但并非原告未履行物业服务义务；小区部分公共设施缺失、无绿化、共用绿化地被占用的责任在小区建设方；被告因原告服务管理发生矛盾造成财产受损，被告可依法维权；被盗财产的保管责任在服务合同中没有特别约定。上述事实不属于被告拒交物业管理费的正当理由。被告没有提供充分的证据证实原告履行义务存在重大瑕疵，其抗辩意见本院不予支持。依照常宁市发改局的审批文件规定，原告收取被告装修管理费、二次加压电费合规，超标收取垃圾处理费1元/平方米，应抵扣被告的物业管理费152.83元。被告在与原告协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不符合法律规定，原告的诉请未超达合同约定的物业服务费计算标准，本院依法予以支持。原告未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按拖欠的物业服务费的80%支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告吕某某在本判决生效后十日内给付原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的物业服务费2909.6元（3637元x80%），减去抵扣的152.83元，实际给付原告物业服务费2756.77元; 二、驳回原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告吕某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  雷晓铁 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  杨 晶 校对责任人：雷晓铁打印责任人：杨** 相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。