葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初574号原告：夏亚辉，男，1973年2月3日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：袁红，女，1971年2月16日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住同前。系夏亚辉妻子，特别授权。被告：刘大洪，男，1974年5月15日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，现住宜昌市西陵区。原告夏亚辉与被告刘大洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法由审判员牟立萍适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告夏亚辉及其委托诉讼代理人袁红、被告刘大洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏亚辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除夏亚辉与刘大洪之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘大洪立即将位于宜昌市××××号的房屋腾空交还给夏亚辉，交还时不得拆除房屋装修及附属设施；3.判令刘大洪立即结清欠付夏亚辉的房屋租金9100元、滞纳金2184元，合计11284元；并自2020年7月31日起至实际腾退之日止按照每月1300元向夏亚辉支付房屋占有使用费、按照欠缴金额每月支付2%滞纳金；4.判令刘大洪结清2019年12月20日至实际腾退之日的水电费；5.本案诉讼费用由刘大洪承担。事实与理由：2017年12月20日，夏亚辉与刘大洪签订了一份《房屋租赁合同》，约定夏亚辉将其所有的位于常刘路7号1-102号的房屋出租给刘大洪使用，租赁期限为2017年12月20日至2022年12月19日，月租金为1300元。合同第七条规定，刘大洪不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设施对房屋结构影响的设备，需经征得夏亚辉书面同意，投资由刘大洪自理，退租时，刘大洪的装修遵循“来修去丢”原则，夏亚辉不予负责，除另有约定外，夏亚辉有权要求刘大洪按原状恢复或向夏亚辉交纳恢复工程所需费用。合同第十条规定，在房屋租赁期间，水、电费、物业管理费、卫生费等费用由刘大洪支付，刘大洪应保存并向夏亚辉出示相关缴费凭据，并由刘大洪承担延期付款的违约责任。合同第十二条规定，刘大洪有下列情形之一的，夏亚辉可解除合同并收回房屋，造成夏亚辉损失，由刘大洪负责赔偿并承担相关法律责任：欠租金或水、电费累计达半个月。合同第十四条规定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方实际损失，如刘大洪欠缴租金，须按缴额的0.5%/日交付滞纳金。自2019年12月20日起，刘大洪无正当理由拒绝向夏亚辉支付房屋租金，且经夏亚辉多次督促仍未支付。截止到起诉之日，刘大洪仍然在该房屋居住，拒绝腾空房屋，也拒绝支付欠缴租金。夏亚辉为维护其合法权益，特诉至法院。刘大洪辩称，1.夏亚辉出租的房屋原来是毛坯房，刘大洪投资对房屋进行装修后用于做生意，疫情期间承租房屋外面围墙封了，致使生意做不了，给刘大洪造成了损失。双方的租赁合同尚未到期，不同意解除合同，若要解除双方的租赁合同，夏亚辉应当支付刘大洪装修补偿款30000元。2.1300元的租金过高，只同意按每月300元支付，因夏亚辉带人到刘大洪承租的房屋去闹事，才不交房租，也不同意支付滞纳金。同时，夏亚辉主张的滞纳金标准过高，要求法院调整。3.水电费都按月交纳了，不存在差欠水电费。经审理查明，2017年12月，刘大洪经人介绍承租夏亚辉所有的位于常刘路7号1－102房屋，2017年12月5日，夏亚辉向刘大洪的银行账户转款5000元，并附言“常刘路房子餐厅前推装修款”，之后，刘大洪对承租房屋进行装修。2017年12月20日，夏亚辉（甲方）与刘大洪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方坐落于常刘路7号1－102房屋用于单位员工食堂（不对外餐饮营业），且在租赁期内未征得甲方书面同意及有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋及周边场地的用途；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金2000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期限自2017年12月20日至2022年12月19日止，共5年；房屋月租金为1300元整；乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一期租金3900元整。租金按半年结算一次，由乙方于每次预缴租金用完之日的前10天向甲方预缴下一期的租金；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设施对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，甲方不予负责；除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，水、电费、物业管理费、卫生费等费用由乙方支付，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担相关法律责任：严重影响周围其它居民的正常生活；擅自将承租的房屋及周边场地转让、转借、转租他人或擅自调换使用；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；欠租金或水、电费累计达半个月；利用承租房屋进行违法活动等；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方实际损失，如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%/日交付滞纳金。双方还对其他事项进行了约定。当天，刘大洪向夏亚辉现金交付租金3900元及房屋租赁保证金2000元。承租期间，刘大洪的妻子胡达珍分别于2018年3月23日、2018年6月22日、2019年1月3日、2019年4月20日、2019年6月30日、2019年11月11日通过银行转账向夏亚辉支付了每季度租金3900元，租金缴纳至2019年9月19日。因刘大洪未按约支付租金，2020年2月、4月，夏亚辉及其妻子袁红通过短信、微信向刘大洪及其妻子胡达珍催要房租，并提出双方协商退租。2020年6月，双方因房屋租赁问题发生争议。2020年8月21日，夏亚辉诉至法院。同时查明，刘大洪至今仍在承租房屋内居住。庭审中，夏亚辉明确要求刘大洪在腾退房屋时，不得拆除不锈钢大门、阳台上的窗户、防盗网、铝合金玻璃窗、雨棚、铝合金玻璃隔断。本院认为，夏亚辉与刘大洪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，夏亚辉按约向刘大洪交付了出租房屋，刘大洪应依约向夏亚辉支付租金。由于刘大洪自2019年9月20日之后的租金未支付，夏亚辉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。依照《房屋租赁合同》第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋：……欠租金或水、电费累计达半个月”，夏亚辉有权解除合同并收回房屋，故对于夏亚辉提出解除其与刘大洪签订的《房屋租赁合同》及要求刘大洪将承租房屋腾空并返还的诉讼请求，本院予以支持。关于双方租赁合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，夏亚辉主张双方的房屋租赁合同已于2019年12月20日解除，但其未提交证据证明其向刘大洪履行了通知义务，本案在夏亚辉起诉主张解除房屋租赁合同的情况下，本院认定刘大洪收到夏亚辉起诉状副本之日即2020年8月31日为双方房屋租赁合同解除之日。合同解除后，刘大洪应当向夏亚辉返还租赁房屋。同时，依照《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，乙方的装修遵‘来修去丢’原则，甲方不予负责”，故对于夏亚辉要求刘大洪腾退房屋时不得拆除“不锈钢大门、阳台上的窗户、防盗网、铝合金玻璃窗、雨棚、铝合金玻璃隔断”的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。合同解除前，刘大洪应按约支付租金，从夏亚辉主张的2019年12月20日起至合同解除之日2020年8月31日止，租金共计10877元，以刘大洪交付的房屋租赁保证金2000元抵扣租金后，刘大洪尚欠夏亚辉租金8877元。关于房屋占有使用费。合同解除后，刘大洪仍占有租赁房屋，夏亚辉请求参照合同约定的租金标准1300元/月支付房屋占有使用费，直至刘大洪将房屋腾空并返还之日止，本院予以支持。关于滞纳金。夏亚辉主张从2019年12月20日至2020年7月30日期间按欠付租金为基数，以0.5%/日标准支付滞纳金、2020年7月31日起至实际腾退之日止按每月2%支付滞纳金，刘大洪表示标准过高，要求法院予以调整，本院依法调整为以实际欠付租金及房屋占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍分段计算滞纳金，截至合同解除之日2020年8月31日的滞纳金为1078.52元。对于水电费，夏亚辉未举证证实刘大洪尚欠水电费的事实及数额，亦未提交证据证明其已经向相关部门交纳该费用，故对夏亚辉的该项请求，本院不予支持。关于刘大洪主张的房屋装修补偿款，因其未提出反诉，亦未提交其装修房屋支付款项的证据，故本院对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、夏亚辉与刘大洪签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；二、刘大洪于本判决生效之日起十五日内将承租房屋腾空返还夏亚辉，返还时不得拆除不锈钢大门、阳台上的窗户、防盗网、铝合金玻璃窗、雨棚、铝合金玻璃隔断；三、刘大洪于本判决生效之日起十五日内向夏亚辉支付租金8877元、滞纳金1078.52元，并按照每月1300元的标准向夏亚辉支付自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及以欠付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍支付滞纳金；四、驳回夏亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取计41元，由刘大洪负担。本判决为终审判决。审判员  牟立萍二〇二〇年十一月十七日书记员  朱 玲