湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3287号原告：冯菊梅，女，生于1962年9月8日，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，被告：湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司，住所地湖北省利川市东城路**，统一社会信用代码：91422802698013574B。法定代表人：吴兴平，系该公司董事长，委托诉讼代理人：马继学，湖北图盛律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姚亚，湖北图盛律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴兴平，男，生于1959年6月1日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，被告：龙红云，男，生于1952年8月3日，苗族，湖北省恩施市人，户籍地恩施市，被告：张德清，男，生于1953年2月27日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，原告冯菊梅与被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（以下简称鑫新公司）、吴兴平、龙红云、张德清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告冯菊梅，被告鑫新公司的委托诉讼代理人马继学出庭参加诉讼。审理过程中被告鑫新公司申请追加龙红云、张德清为被告参与诉讼，经审查符合法律规定，本院准许，并依法追加吴兴平为本案被告参加诉讼。2020年10月22日，本院依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告冯菊梅，被告鑫新公司的委托诉讼代理人姚亚，被告张德清出庭参加诉讼。被告吴兴平、龙红云经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。冯菊梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋拆迁装修费及租金70000元，并以70000元为基数，从2015年1月1日起按月利两分计算利息，直至还本付息结清之日止；2.判令被告向原告支付房屋面积补偿款40568.7元，并从2016年11月15日起，按银行同期利率向原告支付资金占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月，被告进行房地产开发项目，需征收原告位于利川市××街道办事处××路××号的房屋。后原、被告于2011年2月26日签订《房地产置换协议》，协议第六条第2款约定面积确认及差异处理，后经双方在《置换户资金收支预算表》确认，相差面积16.26㎡，被告尚需向原告支付房屋面积补偿款40568.70元。2011年8月31日，原、被告签订《补偿协议》，约定被告向原告补偿装饰及租金140000元，2012年2月13日，被告向原告支付了70000元，尚欠原告70000元，2014年12月31日，被告向原告出具《借款合同》，该合同性质实质为欠款，约定了期限为6个月，并从2015年元月11日开始计算利息，利息两分。以上两笔欠款共计110568.70元，欠款期限届满后，被告一直不向原告支付。后原告多次打电话催收，被告开始承认欠款事实，但是拒绝换条子，后来原告又多次向被告催收这笔款项，被告一直不接原告电话，发短信也不回复，以致原告无法联系上被告。原告认为，被告欠款时间届满后，应当按照相关协议支付原告110568.70元，被告已经构成违约，同时给原告造成了损失。据此，依法向贵院提起民事诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告鑫新公司辩称：对原告诉请的具体数额以庭审举证的合同以及原告已实际领取的价款进行据实计算。因被告公司与龙红云等自然人合伙建设该项目的开发协议已被利川市人民法院和恩施州中级人民法院判决解除，因此本案除被告公司以外，还应由张德清、龙红云共同承担，请求人民法院依法追加上述二人为被告参与诉讼。被告张德清辩称：对原告的起诉没有意见，事实和理由属实。但这个是公司行为，应由公司支付。虽然公司和三个自然人的合同解除了，但现在恩施州中级人民法院、利川人民法院正在组织进行清算，如果进行清算以后公司亏损了多少，再由三个自然人进行承担。我要求公司先承担。被告吴兴平、龙红云未到庭参与诉讼，未向本院提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：被告鑫新公司为开发建设东鑫大厦房地产项目，于2011年2月16日，与原告冯菊梅、周盘兴（冯菊梅之夫，已于2011年3月25日病故）签订《房地产置换协议》，约定征收、置换原告位于利川市××街道办事处××路××房屋××层，建筑面积210.00㎡）；鑫新公司给原告的第一楼返还门面建筑面积71㎡，在4层以上10层以内返还住房面积261㎡。协议第六条第2款还约定了面积确认及差异处理。2011年8月31日，原告与被告鑫新公司达成《补偿协议》，协议内容为：“补偿协议一、装饰补偿14万元，含门面、住房三年的租金，甲方应在拆除房屋时给乙方支付7万元，余额应在开盘后十日内一次性付清。二、乙方应积极协助甲方办理过户手续。三、此协议在甲方通知乙方搬家时生效。甲方：湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（印章），法定代表人：吴兴平张德清乙方：冯菊梅（捺印）2011年8月31日”。2012年2月13日，被告鑫新公司向原告支付了装饰补偿款70000.00元。2014年12月31日，因被告鑫新公司无款向原告支付，就尚欠的70000.00元向原告出具《借款合同》一份，内容为：“甲乙双方于2012.2.13签订的房屋置换协议中所欠的房屋拆迁装修费及租金柒万元。现因甲方资金紧张无法支付，甲乙双方通过友好协商，乙方同意将余款柒万元借与甲方使用，甲方按月息贰分计算，借款期暂定陆个月，到期后甲方连本带息一次性支付。利息从2015年元月11日开始计算。甲方：湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（印章）张德清乙方：冯菊梅2014年12月31日”。2016年11月15日，被告鑫新公司对原告原房屋与置换后的房屋面积进行了差价核算，并制作了《置换户资金收支预算表》，相差面积为16.26㎡，被告尚需向原告支付房屋面积补偿款40568.70元。原告于当日向被告出具了领条，虽经吴兴平、张德清、龙红云三被告签字同意支付，但因被告账户被冻结，就未向原告支付。2020年6月29日，原告起诉来院，提出前述请求。另查明：1、被告鑫新公司于2015年10月5日向原告支付利息11200.00元、5000.00元，2016年11月15日向原告支付利息16800.00元，2016年11月15日支付14000.00元（其中大修基金10000.00元，利息4000元），以上共计利息37000.00元。2、为合作开发东鑫大厦房地产项目，鑫新公司与被告张德清、龙红云于2011年5月6日签订了《合作开发房地产协议》，2012年5月20日，吴兴平又与被告张德清、龙红云签订了《投资合作协议》，将前一协议废除。之后，三合伙人交纳了首期投资款，以鑫新公司的名义对东鑫大厦项目进行开发。2018年11月2日，鑫新公司、吴兴平向本院提起诉讼，要求解除与张德清、龙红云之间的合作协议。本院于2019年2月19日作出（2018）鄂2802民初6460号民事判决，判决确认了2012年5月20日吴兴平与张德清、龙红云签订的《投资合作协议》无效，解除了2011年5月6日签订的《合作开发房地产协议》。龙红云对该判决不服，遂向恩施州中级人民法院提起上诉，恩施州中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）鄂28民终1397号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有经庭审质证的《房地产置换协议》、《补偿协议》、《借款合同》、《领条》、《置换户资金收支预算表》、《领款单》、短信截图、结婚证复印件、死亡注销证明、（2018）鄂2802民初6460号民事判决书、（2019）鄂28民终1397号民事判决书及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告鑫新公司与原告签订《房地产置换协议》、《补偿协议》、《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照约定履行合同义务。合同生效后，双方就房屋面积差进行了核实，经核实，被告制作了《置换户资金收支预算表》，确认应向原告支付面积差价款40568.70元。故原告要求支付剩余拆迁补偿款70000.00元和面积差价款40568.70元的理由正当，本院依法支持。原告要求以70000元为基数，从2015年1月1日起按月利率两分计算利息，直至还本付息结清之日止的问题。被告鑫新公司向原告出具《借款合同》（实为欠款）时，明确约定“利息从2015年元月11日开始计算”，现原告要求从2015年1月1日起计算，与事实不符，本院不予支持，审理中，查明被告已按月利率2%向原告支付了利息37000.00元，本院予以确认。经计算，被告按月利率2%支付利息37000.00元，已支付了26个月零13天，即已支付至2017年3月23日。最高人民法院于2019年8月19日对民间借贷的利率作出了调整，最高可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分段计算，故原告该项请求，可从2017年3月24日起，以70000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分段计算利息至清偿为止。原告要求以40568.70元为基数，从2016年11月15日起，按银行同期利率向原告支付资金占用费的问题。该款项被告应当于2016年11月15日支付而未付，其行为违约，给原告造成了资金占用损失，原告要求支付利息，符合法律规定，本院依法支持，但中国人民银行已公布废除了“按中国人民银行公布的同期同内贷款利率计算利息”的计算方法，其计算方法自2019年8月20日之后应表述为：“按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算”，故被告应当从2016年11月15日起，以40568.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算利息至清偿为止。关于被告吴兴平、龙红云、张德清应否承担责任的问题。原告提交的《补偿协议》、《借款合同》、《房地产置换协议》均是以被告鑫新公司的名义与原告签订的，加盖了鑫新公司的公章，2016年11月15日的《领款单》被告吴兴平、龙红云、张德清均签字同意支付，足以说明原、被告间的房屋置换行为系公司行为，同时被告吴兴平、张德清、龙红云又签订了投资合作协议，协议共同投资建设东鑫大厦项目，现被告鑫新公司与被告张德清、龙红云于2011年5月6日签订的《合作开发房地产协议》已依法解除，故被告鑫新公司应向原告支付的上述款项仍应由被告鑫新公司承担支付责任。被告吴兴平、张德清、龙红云共同投资建设东鑫大厦项目，对合伙债务依法应互负承担连带责任。依法对原告所负债务有清偿义务。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条，《最高人民法院关于修改〈民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起向原告冯菊梅支付房屋拆迁装修补偿款70000.00元、房屋面积差价款40568.70元，共计110568.70元及利息（其中70000.00元从2017年3月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分段计算至清偿为止，利随本清；40568.70元从2016年11月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至清偿为止，利随本清）。二、被告吴兴平、张德清、龙红云对上述款项互负连带清偿责任。三、驳回原告冯菊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2511.00元，由被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司、吴兴平、张德清、龙红云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  李焕翠人民陪审员  杜昌政二〇二〇年十一月九日书 记 员  向 倩