湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2128号上诉人（原审原告）：周阳柳，女委托诉讼代理人：陈奇峰、李刚，湖南衡州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑贤东，男委托诉讼代理人：周波，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何玉生，湖南溥天律师事务所律师。上诉人周阳柳因与被上诉人郑贤东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周阳柳上诉请求：1.撤销一审判决，改判抵扣5834元房屋占用费后由郑贤东返还押金44166元；2.一、二审案件受理费由郑贤东承担。事实与理由:1.郑贤东出租案涉房屋系无权处分，郑贤东不能作为起诉主体。一审认定租赁合同有效，遗漏了必须参加诉讼的当事人，故本案应发回重审；2.一审法院将2020年1月1日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费数额处理错误。周阳柳的房屋占有使用费应当按照行政资产经营公司发出的《房屋搬离通知单》的租金标准计算，应为13281元。另外，周阳柳在疫情期间停止营业，根据相关政策，应当减免周阳柳的租金；3.因郑贤东的父亲与行政资产经营公司签订的代付合同已到期，出租人与承租人签订的房屋租赁合同、转租合同均已于2019年12月31日到期，则郑贤东无权收取房屋占有使用费。综上，一审判决认定事实不清，有失公允，请求予以改判。郑贤东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周阳柳的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，并由周阳柳承担全部的诉讼费用。周阳柳向一审法院起诉请求：1.判决郑贤东向周阳柳退还房屋履约保证金50000元整；2.判决郑贤东支付自2020年1月7日至今的逾期罚息1050元，按日罚息0.3%计（后计至保证金清偿之日止）；3.本案诉讼费由郑贤东承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，周阳柳作为乙方与郑贤东作为甲方签订了《合作经营协议》一份，该协议与案涉相关的约定为：“甲乙双方就合作经营红湘北路34号门面协商一致，达成以下协议：1.郑贤东提供此门面（上下两层141.75平米）作为经营场所，承担租赁费用，并且提供空调两台供经营使用；2.周阳柳负责装修、引进项目、经营、日常开支产生的费用成本；3.周阳柳对具体的项目及经营具有完全决策权，郑贤东无权干涉周阳柳的项目引进和日常经营；4.周阳柳引进的项目及经营须符合国家法律规定，须由周阳柳全权负责工商、税务、城管、卫生、消防等相关手续，并承担相应责任；5、双方约定郑贤东收益为固定分红，不受门店经营情况好坏、盈亏的影响，由周阳柳每半年一次分批支付，每半年72000元（期限自2017年7月20日至2019年12月31日止），并约定了具体支付的时间点，逾期按日罚息0.3%计，周阳柳收益为经营利润减去郑贤东固定分红后所得数额，与郑贤东无关；6.周阳柳于2017年7月20日之前支付郑贤东第一笔保证金20000元，逾期按日罚息0.3%计，并于2017年10月20日之前支付郑贤东第二笔保证金30000元，逾期按日罚息0.3%计；并约定合同如约履行完成后，郑贤东7个工作日内一次性退还周阳柳全部保证金50000元，逾期按日罚息0.3%计。”签订《合作经营协议》后，周阳柳按期支付了郑贤东上述两笔保证金共计50000元。2017年8月20日，周阳柳作为乙方与郑贤东作为甲方签订了《对郑贤东与周阳柳关于红湘北路34号门面合作经营协议的补充条款》，约定“应乙方要求，将门店的工商营业执照经营者姓名办理为“周阳柳”，现双方就此事项达成以下协议：如果在协议期内，房屋出租方或者管理方以此事项为理由判定甲方违反甲方与出租方签订的“房屋租赁合同”，从而造成的以下损失由乙方承担：1.甲方所得的固定分红以及保证金不予退还；2.对于此事项造成的乙方未能继续经营的损失（含装修、品牌等前期投入）均由乙方自行承担。”双方签订补充条款后，双方继续履行了《合作经营协议》。2020年4月7日，案外人行政资产经营公司向案外人郑世安发出《房屋搬离通知单》，载明“您（公司）于2017年1月1日租赁我单位位于蒸湘区红湖北路33号114、214房屋，已于2019年12月31日到期。租赁期满后，继续占有使用该房屋至今。限贵单位于2020年4月14日之前搬离腾退房屋，并与我司办理搬离腾退房屋交接手续，并将占用费共12909元（费用按原合同价格计算，实际应计算至搬离当天）存入我单位指定账户。”2019年12月31日之前，郑贤东的父亲郑世安多次催促周阳柳搬离租赁的房屋。2020年4月17日，周阳柳在郑贤东、案外人行政资产经营公司及民警在场的情况下搬离了涉案门面。2019年12月31日至2020年4月17日期间，周阳柳以合同到期为由多次催促郑贤东退还押金，而郑贤东以周阳柳未及时搬离租赁房屋内的物品、未结清费用为由拒绝退还押金，故酿成纠纷。另查明，2017年3月29日，案外人郑世安作为承租人与案外人行政资产经营公司（出租人）、衡阳市发改委（管理人）签订了《房屋租赁合同》，与案涉相关的约定为：案外人行政资产经营公司将坐落于衡阳市蒸湘区红湘北路33号的门面（建筑面积141.75平方米）出租给郑世安，房屋租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，双方约定房屋每年租金总计65892元。经核实，《房屋租赁合同》中约定的红湘北路33号的门面与《合作经营协议》中约定的红湘北路34号门面系同一门面。案外人郑世安系郑贤东的父亲。2018年4月25日，衡阳市工商行政管理局蒸湘分局向经营者郑贤东经营的衡阳市蒸湘区三分钟减肥中心颁发了营业执照。2017年7月20日至2019年12月31日期间，周阳柳按合同约定每半年72000元向郑贤东支付了款项。2020年1月1日至2020年4月17日期间，周阳柳未向郑贤东支付过任何费用。根据案外人行政资产经营公司出具的增值税普通发票显示，案外人郑世安已向案外人行政资产经营公司支付2020年1月1日至2020年4月17日的房屋占用费20615元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周阳柳、郑贤东就案涉门面签订的《合作经营协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然上述合同约定的名称为合作经营协议，但合同约定了由郑贤东提供案涉门面，周阳柳通过向郑贤东支付固定分红的方式使用案涉房屋对外开展经营，且约定郑贤东无权干涉周阳柳的项目引进和日常经营等内容，故双方合同约定的本质内容更符合租赁合同法律关系特征，据此，可以认定双方签订的《合作经营协议》名为合作协议，实为租赁合同，即周阳柳系承租方，郑贤东系出租方。对于周阳柳诉请要求郑贤东退还房屋履约保证金50000元的问题，根据案涉《合作经营协议》、《房屋租赁合同》以及庭审查明事实可以认定，周阳柳承租的案涉门面租赁期已于2019年12月31日到期，租赁期限届满前后，郑贤东及其父亲郑世安多次催促周阳柳搬空门面内的物品并结清费用，而周阳柳仍拒绝搬离，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在周阳柳未及时搬离租赁房屋内的物品、未结清费用的同时，郑贤东有权拒绝退还履约保证金50000元。现周阳柳已搬离案涉门面，郑贤东亦已支付拖欠案外人行政资产经营公司2020年1月1日至2020年4月17日的房屋占用费，而案涉房屋占用费的产生系周阳柳拒绝搬空案涉门面内的物品导致，周阳柳作为门面承租人根据《合作经营协议》的约定亦应支付郑贤东垫付的房屋占用费，经核算，周阳柳应支付郑贤东的房屋占用费为42214元（72000元×2÷365天×107天），该费用应在郑贤东退还给周阳柳的履约保证金50000元中扣除，故郑贤东应退还给周阳柳的履约保证金为7786元（履约保证金50000元-42214元）。对于周阳柳诉请要求郑贤东支付的逾期罚息，因周阳柳拒绝搬空涉案门面内的物品，且周阳柳也未将房屋退还给郑贤东，郑贤东无法核实租赁房屋是否存在损坏，是否欠水电费，亦无法与周阳柳结算租金，故周阳柳诉请要求郑贤东支付的逾期罚息，该院依法不予支持。对于郑贤东主张周阳柳应支付的水电费等相关费用，郑贤东未提供相关证据予以佐证，该院不予支持，郑贤东可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、郑贤东于本判决生效之日起十日内退还周阳柳保证金7786元；二、驳回周阳柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由郑贤东负担84元，由周阳柳负担454元。二审中，上诉人提交的证据有：1.证明，拟证明周阳柳经常居住地为衡阳市蒸湘区外环路40号中天星城B13栋801室；2.长沙银行周阳柳个人明细、支付宝转账截图、农业银行交易明细以及蒸湘区人民法院开庭笔录，拟证明周阳柳按约实际支付郑贤东押金50000元，且郑贤东在一审开庭中予以承认的事实；3.营业执照、店铺图片、衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见，拟证明案涉房屋系衡阳市发改委管理，属于国有资产类经营用房，根据《政策意见》对承租国有资产类经营用房的中小微企业，一季度免交场地租金，二季度租金减半，周阳柳租赁的房屋符合该意见的条件；4.搬离腾退房屋通知书，拟证明案涉房屋系衡阳市行政事业资产经营有限公司所有，租赁合同到期后，郑贤东无权收取房屋占用费。郑贤东质证称，上述证据均不属于新证据，均不应被采纳。本院经审查认为，证据1与待证事实无关，不具有关联性，故不予采信；证据2中的转账明细能证明周阳柳向郑贤东支付50000元押金的事实，具有真实性、关联性、合法性，予以采信，其中的开庭笔录形成于一审诉讼过程中，不属于新证据；证据3中的《政策意见》不符合证据形式，故不予采信，其中的营业执照、店铺照片无法达到周阳柳的证明目的，不予采信；证据4具有真实性、关联性、合法性，予以采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：房屋占用费的数额认定。周阳柳与郑贤东的转租合同于2019年12月31日到期，郑贤东在租赁期满前后多次催促周阳柳腾退案涉门面，故从2020年1月起双方已无租赁合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期”之规定，从2020年1月起周阳柳与郑贤东之间签订的租赁合同因到期未续而终止。同时，因郑贤东之父郑世安与案外人行政资产经营公司的房屋租赁合同亦于2019年12月31日到期，双方亦未续签合同，故该合同亦已终止。此时，虽然周阳柳与郑贤东之间的房屋租赁合同的权利义务终止，但是周阳柳应当遵循诚实信用原则，协助郑贤东向行政资产经营公司腾退案涉门面，然而在郑贤东的多次催促下，周阳柳仍未腾退，为此，郑贤东之父郑世安向案外人行政资产经营公司支付2020年1月1日至2020年4月17日的房屋占用费20615元。所以，郑贤东应退还给周阳柳的50000元保证金在扣除20615元后，实际应退还的履约保证金为29385元（50000元-20615元）。另外，周阳柳主张应综合考虑疫情的不可抗力因素对房屋占有使用费进行减免，本院认为，上述20615元为郑贤东的实际损失，故周阳柳的主张没有事实与法律依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，但对案涉房屋占有使用费的数额认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初776号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初776号民事判决第一项为：郑贤东在本判决生效之日起十日内退还周阳柳保证金29385元;三、驳回周阳柳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费538元，由周阳柳负担229元，郑贤东负担309元；二审案件受理费1076元，由周阳柳负担361元，郑贤东负担715元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美