文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1849号上诉人（原审原告）:孙俊桃，女，1972年8月4日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：曾祥彪（孙俊桃之夫），住湖北省咸丰县。上诉人（原审被告）:咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地湖北省咸丰县高乐山镇红旗路**。法定代表人：杨智安，董事长。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。上诉人孙俊桃与上诉人咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2020）鄂2826民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙俊桃上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项、第四项，改判世纪兴公司返还孙俊桃差面积房款30493.33元及资金占用费（从2020年2月24日起，按照银行同期贷款利率计算费率，费随本清），并向孙俊桃支付逾期交房违约金82412.69元；3.二审诉讼费由世纪兴公司承担。事实和理由：一、一审判决明显偏袒世纪兴公司。按照判决书的书写规范，判决书应罗列双方证据及质证意见，一审判决却未罗列证据，“本院认为”部分也无法自圆其说。二、一审判决认定事实错误且遗漏本案核心事实。1.竣工验收报告只是世纪兴公司自行组织的建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位进行的工程主体验收，没有经过住建局验收。竣工验收报告中，勘查设计单位只有签名，没有签署签字时间，不能证明是2015年8月28日进行的验收。2.签发工程竣工验收备案证明书时间才是本案楼栋验收合格时间，才达到法定交房条件。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，商品房验收合格，不仅指建筑工程主体验收合格，还包括规划、环保、消防等验收合格，并经住房行政主管部门签发工程竣工验收备案证明书。一审法院一方面认为商品房交付应当经过住房行政主管部门验收合格才能交付，另一方面又无中生有的认定咸丰县住建局于2015年8月28日对该栋验收合格，未依法认定住房行政主管部门验收合格的标志是签发工程竣工验收备案证明书之日即2017年10月24日。3.世纪兴公司发布的交房公告不符合合同目的，交房公告无效。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过书面方式直接告知买受人，以确保买受人及时获知交房信息。报纸上的公告、电视媒体等通知方式应当是在出卖人无法直接通知买受人的情况下才能适用。世纪兴公司在合同附件四中所约定告知方式“公告、电视媒体”，系以不合理的方式限制世纪兴公司的责任，该约定无效。根据《合同法》第三十九条、合同法司法解释（二）第六条的规定，本案商品房买卖合同系世纪兴公司提供的格式合同，双方在合同中明确了各自的联系方式，世纪兴公司在可以直接通过电话联系孙俊桃的情况下，却在附件四中作出不能直接使买受人所知的报纸公告方式进行通知交房信息的约定，违反公平原则，系不合理的方式限制其责任，且没有尽到合理提示及说明义务，该约定无效。4.世纪兴公司向孙俊桃书面通知交房的时间为2018年2月23日。孙俊桃之夫曾祥彪于当日在该手续单上署名。一审认定了孙俊桃于2018年2月23日收房的事实，却未认定世纪兴公司于该日书面通知孙俊桃收房的事实，选择性回避本案核心事实。5.世纪兴公司应按孙俊桃的请求向孙俊桃支付逾期交房违约金。符合法定交房时间是住建局验收合格时间，即2017年10月24日。世纪兴公司于2018年2月28日才书面通知孙俊桃收房，故世纪兴公司应从合同约定的交房时间之次日（即2015年8月29日）起，至2018年2月23日止（共910天），按照合同约定向孙俊桃支付逾期交房违约金82412.69元。6.世纪兴公司应当向孙俊桃支付逾期退款资金占用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及合同法司法解释三第二十四条第四款的规定，按照双方对于面积差额涉及房款的处理，有“多退少补(不计息)、与“超过3%（指产权登记面积小于合同面积）部分的房款由出卖人双倍返还给买受人”两种选择。本案面积误差比绝对值达10.10%，孙俊桃未主张双倍返还差面积房款，其所主张的逾期退款资金占用费，是因世纪兴公司履行合同不符合约定而要求其赔偿的损失。一审法院认定孙俊桃补交房款4329元的时间错误，实际补交房款的时间为2018年2月23日，一审认定孙俊桃补交房款时间为2019年11月5日，实际上是世纪兴公司在税务机关开票的时间。三、一审判决适用法律错误，与判决主文自相矛盾。1.一审法院应该适用《中华人民共和国合同法》第十一条、第三十九条关于格式条款的规定，认定世纪兴公司以公告方式进行通知的行为无效。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，孙俊桃主张的逾期退款资金占用费应该依法支持。3.一审判决适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与本案毫无关系。4.一审判决应该引用《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，该条规定对世纪兴公司不利，一审判决却遗漏了。5.根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第三项、第四项的规定，验收合格还包括规划、环保、消防等验收合格，经住房行政主管部门综合验收合格（2017年10月24日出具工程竣工验收备案证明书）后才能证明涉案房屋验收合格，一审判决认定2015年8月28日工程主体验收合格，且不支持孙俊桃要求的逾期交房违约金错误。6.一审判决未引用《中华人民共和国消防法》第十三条错误，房屋未经消防验收或消防验收不合格的，禁止使用。世纪兴公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但认定世纪兴公司要支付延期办证的违约金，与合同约定不符。世纪兴公司上诉请求：1.撤销一审判决中关于要求世纪兴公司支付延期办理不动产产权证违约金301.88元，对该诉讼请求不予支持；2.二审诉讼费由孙俊桃承担。事实和理由：1.一审时，咸丰县不动产登记中心出具函，认为是世纪兴公司未交齐该地块的土地出让金而无法办证，该函是不真实的。世纪兴公司在2011年5月12日已通过招拍挂的方式获得了涉案商品房有关土地的使用权，并交纳了全部土地出让金5800万元，不存在未交齐土地出让金的事实。涉案咸丰新城4号楼建成后，国土部门认为房屋占用了用于建设酒店的商业用地10.26平方米，要求世纪兴公司另外支付土地出让金35000余元。原土地出让价格每平方米不足100元，现要求按照每平方米数千元的价格补交商业用地和住宅用地差价缺乏依据，且房屋修建是经过相关部门确定的，责任不在世纪兴公司。2.按照世纪兴公司与孙俊桃签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，因产权登记部门的原因不能如期办证的，出卖人不承担责任。涉案房屋未能办证是由于不动产登记部门以未交齐土地出让金不给世纪兴公司办理“大证”，进而导致买受人办证延期，责任不在世纪兴公司，故世纪兴公司不应承担延期办证违约金。孙俊桃辩称：1.世纪兴公司未交齐土地出让金与孙俊桃无关，争议是世纪兴公司与行政部门的问题，不能构成延期办证免责的理由；2.世纪兴公司是否缴纳土地出让金与购房户无关，世纪兴公司应当交齐土地出让金以后另行主张权利，不能构成免责理由。孙俊桃向一审法院起诉请求：1.判令世纪兴公司立即给孙俊桃办理位于咸丰新城3幢3单元903号房的不动产登记相关手续，返还差面积房价款30493.33元及资金占用费（从2020年2月24日起，按照银行同期贷款利率计算费率，费随本清）；2.退还孙俊桃多交的住宅专项维修资金488.74元（世纪兴公司于2020年7月13日退给孙俊桃维修资金488.74元，孙俊桃当庭撤回该项请求）；3.支付逾期交房违约金82412.69元，逾期办证违约金301.88元。一审法院认定事实：2014年8月23日，孙俊桃（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位高××镇镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0509号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6306.26平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月18日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢3单元903号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层，，地下**该商品房合同约定建筑面积共93.48平方米，其中，套内建筑面积74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.48平方米。第四条，计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3183.02元，总金额（人民币）零千零百贰拾玖万柒千伍百肆拾玖元整。第五条，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.买受人于2014年8月23日支付房款97549元，余款200000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2015年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。五、出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。”合同签订后，孙俊桃向世纪兴公司支付购房款297549元，后世纪兴公司称该房屋实测面积增加1.36㎡，孙俊桃于2019年11月5日补交房款4329元，共计支付房款301878元。2018年2月23日，孙俊桃向世纪兴公司支付代收款4837元并出具了《收据》，2020年7月13日，世纪兴公司退还多收的维修基金488.74元并收回2018年2月23日开具的《收据》，向孙俊桃换发了咸丰县住房保障中心出具的《湖北省住宅专项维修资金专用票据》（金额4348.26元）。2015年8月28日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世咸丰新城一期3号楼工程进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。同日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城一期3、4号楼已竣工且具备交房条件，请各业主于2015年8月28日起带《商品房买卖合同》原件、身份证原件及缴纳房款的票据等相关资料到咸丰新城售齐全部房款、维修基金后办理交房手续，望各业主按时办理，逾期后果自负。”2018年2月23日，孙俊桃办理购买房屋入住手续，对购买的咸丰新城3幢3单元903号住宅予以接收。2020年5月15日，孙俊桃向咸丰县不动产登记中心申请对其案涉房屋建筑面积予以政府信息公开。2020年5月25日，咸丰县不动产登记中心向孙俊桃出具政府信息公开答复书，载明：经核实，咸丰新城3栋3单元903室，房屋建筑面积为85.26平方米。2020年7月22日，一审法院就案涉房屋办证情况向咸丰县不动产登记中心调查核实，2020年7月27日，咸丰县不动产登记中心向本院回复《函》，载明：“1.彭瑛、何晓川……。孙俊桃，房号：咸丰高××镇镇大坝新城3栋3单元903室，于2014年12月11日在住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权告登记咸房权证他字第**号号。2.以上4套房屋属大坝新城商品房2期，开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理。3.申请办理不动产权证时需提交以下资料。卖方：营业执照、法人身份证复印件、委托书、被委托人身份证复印件、不动产登记证书、实测报告。买方：夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件、商品房购房合同及土地协议。4.房屋面积以不动产权实测报告面积为准。若办理不动产权证书，孙俊桃的产权证上载明的房屋面积与当事人向本单位申请政府信息公开答复内容一致。”一审法院认为，孙俊桃与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与孙俊桃于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、孙俊桃的各项诉讼主张能否得到支持。一、关于世纪兴公司与孙俊桃于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。孙俊桃认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系取得工程竣工验收备案证明书。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系由建设单位组织设计、施工、监理、勘查五家单位验收合格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城一期3号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于孙俊桃的各项诉讼主张能否得到支持的问题。1.根据《商品房买卖合同》第十五条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。案涉房屋已于2018年2月23日交付孙俊桃使用，办理房屋不动产权证属于买卖双方向行政主管部门申请后由行政主管部门办理，买卖双方均负有相应的义务，结合咸丰县不动产登记中心对本院协助调查函的回复，案涉房屋因开发商未交齐该块土地的土地出让金，出让金补缴后即可办理不动产权证，因此，世纪兴公司应当协助孙俊桃办理案涉房屋不动产权登记证，由于世纪兴公司未补缴土地出让金，导致未能办理不动产权证，世纪兴公司应当按照合同约定承担违约责任，按照出卖人已付房款的0.1%（301878元×0.1%），即向孙俊桃支付违约金301.88元，孙俊桃主张支付违约金301.88元，符合法律规定及合同约定，予以支持。2.根据《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。孙俊桃已按照94.84㎡支付购房款301878元，虽然案涉房屋未办理不动产权证，结合咸丰县不动产登记中心对本院的回复，能够认定案涉房屋登记面积为85.26㎡，对多收取的购房款30493.33元【（94.84㎡-85.26㎡）×3183.02元/㎡】，世纪兴公司应当予以退还，孙俊桃主张退还30493.33元，予以支持，孙俊桃主张资金占用费，无事实及法律依据，不予支持。3.咸丰新城一期3号商住楼于2015年8月28日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。根据双方的合同约定，世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2015年8月28日前交付给孙俊桃。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，“出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。世纪兴公司通过在报纸上发公告的方式履行交房通知义务，符合合同约定的通知形式，予以确认。综上，世纪兴公司已履行了通知交房的义务，且通知交房时已达到合同约定交付条件，世纪兴公司并未违约，孙俊桃逾期接收房屋，世纪兴公司不应当承担违约责任，对孙俊桃主张要求世纪兴公司支付逾期交房违约金82412.69元的诉讼主张，不予支持。诉讼中，孙俊桃撤回要求世纪兴公司返还多交的住宅维修资金488.74元的诉讼请求符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条,《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决:一、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助孙俊桃办理咸丰新城第3幢3单元903号房屋不动产权登记手续；二、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还孙俊桃购房款人民币30493.33元；三、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付孙俊桃逾期办理不动产权证违约金人民币301.88元；四、驳回孙俊桃的其他诉讼请求。案件受理费1387元（已减半收取），财产保全费1095元，合计2482元。由孙俊桃负担1811.86元，由咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担670.14元。二审期间，孙俊桃提交咸丰县世纪兴房地产开发有限公司鄂（2019）咸丰县不动产权第0002631号不动产权证复印件一份，拟证明不动产登记机关已经给世纪兴公司颁发大证。世纪兴公司对证据真实性无异议，该证据表明不动产登记部门以土地出让金为由长期不给世纪兴公司办理不动产权证，直到去年年底才办理了大证，本院认为该证据能证明世纪兴公司已经办理不动产权证的事实，对该证据予以采信。世纪兴公司提交一组证据：1.《咸丰县社会收费缴费通知书》复印件一份；2.《咸丰县新城开发协议书》复印件一份。拟证明世纪兴公司不存在未交齐土地出让金，是相关行政部门的原因导致不能按期办证。孙俊桃质证对该组证据的真实性无异议，但是因为世纪兴公司建房面积超过了原来的范围，需要补交土地出让金，并且超出的面积涉及抵押贷款，大证办不下来的原因在世纪兴公司。本院认为该组证据达不到世纪兴公司的证明目的，对该证据不予采信。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，归纳本案二审焦点为：一、《工程竣工验收备案证明书》是否为商品房验收合格的前置条件；二、世纪兴公司是否应承担逾期交房的违约责任；三、世纪兴公司是否应承担逾期办理不动产产权证的违约责任。对此分析评判如下：一、世纪兴公司与孙俊桃于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，但对于世纪兴公司应提供何种证明文件未明确约定，也未约定应以《工程竣工验收备案证明书》作为房屋交付使用的条件。因《工程竣工验收备案证明书》是建设行政主管部门是否履行了行政管理职能的证明文件，备案只是工程验收合格以后的行政内部监管程序，与工程验收合格没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准。且2000年以后国务院通过制定《建设工程质量管理条例》及2002年11月1日颁布《关于取消第一批行政审批项目的决定》、2005年5月19日颁布《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了2000年以前在《城市房地产开发经营条例》和建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等法规、规章中设置的行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，将其改为备案制，这种备案制是一种事后监督管理制度，不是商品房交付使用的前置条件。因此，在商品房交付使用条件的理解上，只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理单位共同参加的竣工验收，并形成竣工验收合格的确认文件即《建筑工程竣工验收报告》就达到了商品房交付条件。本案中，世纪兴公司在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理单位进行验收，并于2015年8月28日形成了《建筑工程竣工验收报告》，涉案商品房于2015年8月28日起已达到交付条件，孙俊桃上诉认为世纪兴公司取得《工程竣工验收备案证明书》的时间即2017年10月24日才是涉案房屋验收合格的时间无事实和法律依据。二、商品房买卖合同中，交付商品房是开发商应履行的义务，业主接收商品房既是业主享有的权利，也是其应履行的义务，孙俊桃与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》约定世纪兴公司应当在2015年8月28日前，将约定的商品房交付孙俊桃使用。经查明，涉案商品房在2015年8月28日已验收合格，具备交付条件，世纪兴公司通过在报纸上发布公告的形式履行了交房通知义务，未违反合同约定。双方在合同附件中对通知交房方式的约定，不存在违反公平原则或以不合理的方式加重孙俊桃的责任、排除孙俊桃主要权利。况且，世纪兴公司发布公告后，涉案咸丰新城3号楼商品房的大部分买受人均已接房，孙俊桃直到2018年2月28日才接收房屋，主观上怠于行使自己的权利，客观上也未造成实际损失。因此，世纪兴公司不存在逾期交房行为，亦不应承担逾期交房的违约责任。三、根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。涉案房屋已于2018年2月23日交付孙俊桃使用，但因世纪兴公司未交齐该块土地的土地出让金，导致未能办理不动产权证，世纪兴公司上诉称不动产登记部门以未交齐土地出让金不给世纪兴公司办理“大证”，才导致买受人办证延期不能成为其违约的免责事由，故世纪兴公司应当按照合同约定承担违约责任并向孙俊桃支付违约金。综上，孙俊桃与世纪兴公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1910元，由上诉人孙俊桃负担1860元，上诉人咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年十一月二十日法官助理向周艳书记员胡枫