中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3435号上诉人（原审被告）：江门市龙泰地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区范罗岗**首层。法定代表人：邓国华，该公司经理。委托诉讼代理人：阮雄辉，广东贯虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕安，广东贯虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐子华，男，汉族，1957年4月19日出生，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：TANGHUI-QING中文名：唐惠青，女，1969年11月15日出生，加拿大。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶剑萍，广东洛克律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。上诉人江门市龙泰地产开发有限公司（以下简称龙泰公司）因与被上诉人唐子华、唐惠青房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回唐子华、唐惠青的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由唐子华、唐惠青负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。判决龙泰公司支付违约金10万元的前提必须是龙泰公司存在违约行为，但事实上正是因为唐子华、唐惠青的行为才造成龙泰公司无法在签订本协议之日起一年内开始打桩。1.大体上，“三旧改造”大流程是：项目申报-规划编制-编制改造方案-改造实施。前面三个流程已经完成。而“改造实施”的小流程是：签订拆迁补偿协议-注销房产权益-申请拆迁批复-供地-开发报建。根据“改造实施”流程可知，在确认拆迁补偿协议的效力以及被征收房屋所有权和土地使用权注销登记后，不动产部门方能办理土地出让手续，然后才能办理报建施工手续。2.与上述流程有关的本案事实是：双方在协商拆迁补偿协议书时，均明晰知道唐子华并无权代唐惠青签订合同，为响应政府加快“三旧改造”的进度，双方最终协商一致，于2018年1月20日先由唐子华作为唐子华和唐惠青的乙方签订了《房屋拆迁补偿协议》，其后再尽快由唐子华、唐惠青补办相关手续(包括注销旧房产权益的手续)。签订《协议》后，龙泰公司一直催促唐惠青尽快提交授权委托手续或亲自回来补签，但被唐惠青一直以各种理由推搪。但其后唐惠青回国不是补签，或办理公证委托手续，而是于2019年3月20日公证邮寄一份《确认函》给龙泰公司追认《房屋拆迁补偿协议》。3.结合上述1和2可知，因唐子华、唐惠青的原因，产生了龙泰公司无法施工的两个法律上的壁垒：站在“三旧改造”相关部门特别是不动产部门的立场和角度来说，《房屋拆迁补偿协议》是部分效力待定合同(对于唐惠青部分是效力待定，龙泰公司又不可能单方消除效力待定状态)，该合同在唐惠青追认前不能作为被拆迁户同意拆迁的正式文件，不能被相关部门承认其法律效力的。龙泰公司和唐子华一同拿《房屋拆迁补偿协议》到国土和房产部门办理相关手续时，国土和房管部门明确告知了双方上述事实，因此龙泰公司一直催促唐子华、唐惠青，要求唐惠青尽快回来补签合同，或在外国通过补办经过公证和认证的委托唐子华签订合同的授权委托书。但唐子华、唐惠青一直以各种借口拖延，直至《房屋拆迁补偿协议》签订一年两个月后的2019年3月20日，唐惠青以公证邮寄的方式向龙泰公司出具《确认书》，对《房屋拆迁补偿协议》予以追认。虽说追认的效力溯及于合同签订时，但此时的追认早已过了合同关于“签订本协议之日起一年内开始打桩”的约定时间。唐惠青严重违反了履行合同的诚实信用原则。《江门市市区“三旧改造”实施意见(试行)》(江府201719号)第七点(二)土地方面第5条明确，因“三旧改造”的，原有土地及地上物须办理注销不动产登记，且申请人为“原登记的房屋所有权人或其合法继承人(委托他人办理的须提供公证委托)”，但唐子华、唐惠青一直不予办理。在签订《房屋拆迁补偿协议》后，龙泰公司一直催促唐子华、唐惠青尽快办理补签合同，或在外国通过补办经过公证和认证的委托唐子华签订合同的授权委托书以及办理注销手续。唐子华最早于2018年10月17日向不动产登记中心填写了《江门市不动产登记申请表》，不动产登记中心仅接收了申请表及其他资料，但因唐子华没有唐惠青的授权委托，故一直无法办理注销登记手续。后来唐子华、唐惠青提出提交2016年8月22日的委托公证，但该委托仅限于继承房产方面的委托，而不包括“三旧改造”注销房产权益的委托，不动产登记中心没有接受。即使后来龙泰公司向相关部门补交了2019年3月20日唐惠青出具《确认书》消除了《房屋拆迁补偿协议》的法律障碍，但因无法办理旧房产权益的注销登记，龙泰公司仍无法取得施工许可。因此，一审判决认为“双方的合同约定打桩施工为合同签订后一年内开始打桩，并无约定打桩或注销产权的履行先后顺序”属于查明事实不清。这也非双方违约。正是唐子华、唐惠青没有诚实信用和全面履行合同的行为导致龙泰公司因为法律壁垒确定无疑的无法在一年内打桩。这是法律上的不可能。不消除法律壁垒取得合法施工许可进行施工，属于违法犯罪行为，不要让人以为建设工程是可以随时随地就能打桩施工一样。另外，一审认为不动产部门2019年7月3日收件“因唐惠青该期间尚在国外，龙泰公司的该主张显然不成立”的逻辑也是不能成立的。唐惠青不在国内亲自办理，也可能是提交了类似经过公证和认证的办理继承的委托书。毕竟她之前办理过。综上所述，请求二审法院查明事实，依法纠正。唐子华、唐惠青辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应当维持原判。龙泰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。1.涉案拆迁补充合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，依法应当得到确认，对此一审判决已查明并确认，该合同对合同双方均具有法律约束力，双方均应自觉履行合同义务。2.根据该拆迁协议龙泰公司应该在签定合同之日起1年内开始打桩施工，但龙泰公司至二审调查问话之日为止并未对涉案土地进行打桩施工，已经明显违约，因此，根据合同的约定龙泰公司应当承担违约责任及向唐子华、唐惠青支付违约金100000元整，因此唐子华、唐惠青的诉讼请求有充分的事实根据，应当得到法院的支持。3.唐子华、唐惠青不存在违反合同约定的情形，合同签订后唐子华、唐惠青完全配合龙泰公司所提出的办理注销原房产证等相关手续，也在2018年上半年腾空涉案房屋，在龙泰公司接收房屋后，龙泰公司也已经拆除了涉案房屋，同时在接收后龙泰公司根据双方的合同约定足额违约向唐子华、唐惠青支付过渡房租金，一直持续至今，因此，唐子华、唐惠青认为龙泰公司的行为已经表明其确认涉案合同的法律效力，也自觉履行支付租金等义务。4.龙泰公司所主张的因为唐子华、唐惠青违约导致在不动产登记部门无法注销涉案房屋，该主张与事实不符不应得到法院的确认，因为根据龙泰公司在一审提交的证据可知，在2018年10月17日唐子华、唐惠青已应龙泰公司的通知配合到江门市不动产登记中心申请办理注销房屋手续，而龙泰公司主张是因为唐子华、唐惠青授权的问题才导致职能部门不予收件，同时主张因为唐子华、唐惠青在2019年7月3日到江门市不动产登记部门补办相关手续，该中心才正式收件，该主张违背事实，因为根据唐子华、唐惠青在一审提交的护照可知，唐惠青在2019年7月3日并不在国内而在境外，所以龙泰公司的该项主张缺乏事实依据，不应采信。唐子华、唐惠青向一审法院起诉请求：一、判令龙泰公司向唐子华、唐惠青支付违约金人民币100000元；二、判令龙泰公司向唐子华、唐惠青赔偿因处理本案而支付的公证费损失人民币3260元；三、判令龙泰公司向唐子华、唐惠青赔偿因处理本案而支付的律师服务费损失人民币10500元；四、判令龙泰公司承担本案的诉讼费用及其他相关费用。一审法院判决：一、江门市龙泰地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金人民币100000元给唐子华、唐惠青。二、驳回唐子华、唐惠青要求江门市龙泰地产开发有限公司赔偿公证费损失3260元的诉讼请求。三、驳回唐子华、唐惠青要求江门市龙泰地产开发有限公司赔偿律师费损失10500元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2575.2元，由唐子华、唐惠青负担311.2元，由江门市龙泰地产开发有限公司负担2264元。二审期间，龙泰公司提交《三旧改造流程图》打印件，《江门市人民政府关于印发〈江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）〉的通知》，证明改造实施的流程是拆迁方与被拆迁方签订拆迁补偿协议，注销完原来的土地使用权以及房屋所有权之后，国家发新的土地证才能报建施工。双方之间约定的权利义务是不能仅仅由双方单纯的约定就履行，因为涉及到“三旧”改造城市规划问题，在履行合同过程中要依照法律的规定进行。经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院结合本案事实和其他证据予以认定。二审期间，唐子华、唐惠青没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：龙泰公司于二审调查时确认至今仍未对涉案拆除房屋后的工地打桩施工。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕龙泰公司的上诉请求进行审理。结合双方当事人的陈述和抗辩，本案争议焦点为：龙泰公司应否支付案涉违约金100000元给唐子华、唐惠青。一、龙泰公司(甲方)于2018年1月20日与唐子华、唐惠青（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》一份，该协议约定有“第三条拆迁房屋腾空和移交：1、产权证资料注销：乙方需在办理好遗产公证后协助甲方到住建部门办理上述拆迁房屋的产权注销手续；否则，乙方自愿承担一切法律责任和民事赔偿责任。拆迁房屋转让、继承、分割（析产）、抵押告示原因产生纠纷的，乙方自愿承担由此产生的一切法律责任及民事赔偿责任。……第四条置换房屋的交付时间、标准和搬迁安置费补偿方式……6、甲方需在签定本协议之日起一年内开始打桩，否则视为甲方违约，甲方需向乙方支付违约金壹拾万元人民币。甲方在两年内完成工程的建设并办理好相关的工程验收后将置换房屋及车位交付给乙方使用。交付房屋时需向乙方提交相关验收证明文件。……第五条违约责任……3、乙方违反本协议第三条约定的，除承担赔偿甲方经济损失的责任外，另须向甲方支付违约金人民币壹拾万元。……”等内容。龙泰公司在该协议中甲方处盖章，唐子华在该协议的乙方处签名和捺指印。上述协议虽然没有唐惠青签名，但结合唐惠青在该协议签订前办理相关遗产公证内容的委托手续以及该协议签订后唐子华、唐惠青的案涉房屋亦交付龙泰公司予以拆除，龙泰公司并依协议支付相应的补偿费用的事实亦可证实唐惠青对本案所涉房屋的拆迁补偿事宜应知情或予以认可。故上述协议是本案双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案双方在上述协议中约定有龙泰公司需在签定（订）协议之日起一年内开始打桩，否则视为违约，需要向唐子华、唐惠青支付违约金100000元，但龙泰公司在本案二审调查时确认仍未对涉案土地进行打桩施工，龙泰公司该行为显属违约，故唐子华、唐惠青主张龙泰公司对此应承担100000元违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。二、本案龙泰公司抗辩认为应当先由唐子华、唐惠青履行注销涉案房屋产权的义务，然后再进行打桩。唐子华、唐惠青主张其已依约协助龙泰公司到不动产登记部门签署了相关申请资料，而认为龙泰公司上述抗辩不能成立。结合涉案房屋产权已于2019年7月5日注销，但龙泰公司于二审调查时确认至今仍未对涉案拆除房屋后的工地打桩施工。因此，一审法院对龙泰公司的该主张不予支持并无不当。同时，一审法院结合上述协议中约定有“乙方需在办理好遗产公证后协助甲方到住建部门办理上述拆迁房屋的产权注销手续……，乙方违反本协议第三条约定的，除承担赔偿甲方经济损失的责任外，另须向甲方支付违约金人民币壹拾万元……”等内容，作出如龙泰公司认为唐子华、唐惠青存在违反协议中约定有关上述拆迁房屋注销手续的行为，龙泰公司可另行主张权利的认定正确。综上所述，龙泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由江门市龙泰地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十一月三日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明