江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初1248号原告：于建军，男，1969年2月25日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。被告：左希军，男，1969年6月19日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：袁海林，灌南县灌河法律服务所法律工作者。原告于建军与被告左希军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于建军及其委托诉讼代理人王廷军，被告左希军及其委托诉讼代理人袁海林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于建军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年2月18日签订的购房《协议》；2.被告返还原告购房款405000元、赔偿装修损失57500元，并按照中国人民银行同期同类银行贷款利率支付利息；3.被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2015年2月18日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告将灌南县汤沟镇仿古商业街6号B幢06室房产出售给原告，并于2020年2月18日办理房产证。2016年11月15日，被告将涉案房产产权办理在其与妻子名下，并于2017年6月19日向银行办理抵押登记，至今仍处于抵押状态，无法为原告办理产权证。为此，原告诉至法院。被告左希军辩称，原、被告签订房屋买卖协议属实，之后被告就将房屋交付原告使用至今，协议约定原告应于2020年2月18日前给付最后的5万元购房款，而后被告协助原告办理产权证，但原告至今未给付，其无权要求办理产权过户登记，而当时疫情期间也无法办理产权登记手续；原告要求解除合同未履行告知义务，不符合法律规定，且目前涉案房产抵押登记早已剔除，可正常办理过户登记，原告无权要求解除合同。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告于建军围绕其诉讼请求向本院依法提交了房屋买卖协议、被告出具的收款收条、灌南县不动产登记查询表、恢复履行能力通知书、邮递单及发票、本院民事裁定书及保全费票据，被告左希军围绕辩称意见提交了房屋产权证、灌南县城镇房屋权属登记收据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实，本院经审查认定如下：2015年2月18日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告同意将灌南县汤沟镇仿古商业街6号B栋06室房产（228.92平方米）卖给原告，总价为45.5万元，原告付定金5000元，当日支付20万元，余款25万元共分5次还清，分别于2016年2月18日前付5万元、2017年2月18日前付5万元、2018年2月18日前付5万元、2019年2月18日前付5万元、2020年2月18日前付5万元；若原告未按规定时间内付款，则按规定付被告每月2%的利息；待原告最后一次付款时，被告协助原告办理房产证。协议签订后，原告即搬入涉案房屋居住，对涉案房屋进行了装修使用，并按期向被告支付了协议约定的前四期款项。2020年2月18日最后一期款项付款日期届满时，原告未支付该笔款项。2020年4月15日，原告经查询涉案不动产信息，发现涉案房产于2017年6月19日被被告办理抵押权登记，抵押给江苏灌南民丰村镇银行有限责任公司，抵押金额为30万元，抵押期限为2017年6月19日至2022年6月18日。当月20日，原告向本院申请诉前财产保全，要求保全涉案房产，本院于当日作出民事裁定书，并于4月23日查封本案所涉房产。当月23日，原告通过邮寄形式向被告发出恢复履行能力通知书，通知其在接到通知后三日内剔除涉案房产的抵押担保，并为恢复能力提供担保。该邮件于当月25日由他人代收，被告在审理中表示未收到该邮件。之后不久，本案所涉房屋的房产抵押登记即消除。另查明，本案所涉房产于2011年1月31日登记为连云港盛宇置业公司所有，房产性质为商品房，规划用途为商住。2013年12月3日，灌南县房产处交易中心收到被告提交的办理涉案房产登记的相关材料，包含商品房买卖合同、发票、房产分户平面图、申请书、身份证、户口本、契税完税发票。被告称涉案房产于当年已依法登记至被告名下，但未提供证据证实。2016年11月15日，被告及李丽取得涉案房屋不动产证证书。目前，涉案房屋仍由原告及其家人居住使用。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告以被告出售的案涉房产存在抵押权登记无法办理过户构成违约为由，诉请解除买卖合同。经审查，本院认为，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。首先，原、被告协议约定房屋总价款为45.5万元，原告已支付购房款40.5万元，尚有最后一笔款项5万元未付，而协议约定的被告协助原告办理房产证的期限为原告最后一次付款时，故被告协助办理房产证的条件尚未成就。其次，原告虽提出被告作为先履行一方可中止履行，并向被告邮寄恢复履行能力通知书，但该通知书确定的剔除抵押、提供担保的期限较为急促，难以仅以被告出售的房屋存在抵押就认定被告存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，也无法确认该通知是否送达被告，被告亦当庭表示未收到该通知书，故本院对原告据此主张行使不安抗辩权、解除合同的意见不予采信。再者，在原告申请诉前保全、查封本案所涉房屋后，被告即在短期内就剔除涉案房屋的抵押登记情形，使涉案房屋恢复到可以进行过户交易的状态，被告也表示愿意协助原告办理房屋过户登记手续，本案所涉房屋买卖合同的目的并非不能实现。另外，本案自双方当事人签订房屋买卖合同至今，历时已5年有余，本案所涉房屋自协议签订后就已经交付给原告，原告对涉案房屋进行了装潢并居住使用至今，也按期支付绝大部分购房款，涉案房屋也已在本院立案之初就剔除抵押权，恢复到可以过户交易的状态，从维护合同稳定性、保障交易安全出发，也不适宜解除本案所涉房屋买卖合同。综上，原告起诉要求解除房屋买卖合同，不符合法律规定，本院不予支持，对其关于返还购房款、赔偿装修损失及利息的诉讼请求，本院亦基于上述意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告于建军的诉讼请求。案件受理费8237.5元，财产保全费1520元，合计9757.5元，由原告于建军负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日的次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，向该院预交上诉案件受理费8237.5元（账户名为江苏省连云港市中级人民法院，开户行为连云港市农行苍梧支行营业部，账号为10×××94）。（此页无正文）审 判 长  李迎春人民陪审员  马文珍人民陪审员  朱翠红二〇二〇年十一月十四日书 记 员  刘 静法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。