湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1997号 上诉人（原审原告）：醴陵市新华联房地产开发有限公司，住所地湖南省醴陵市青云北路马放塘**。 法定代表人：毛知辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，女。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起上诉、反诉，代为领取诉讼文书等。 委托诉讼代理人：许征鹃，湖南楚风律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起上诉、反诉，代为领取诉讼文书等。 被上诉人（原审被告）：文水平，女，1951年6月5日生，汉族，住湖南省醴陵市。 被上诉人（原审被告）：易织凡，女，1952年4月3日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李青哗，男，系醴陵市山林纠纷人民调解委员会推荐的公民。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书等。 上诉人醴陵新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联房产公司）因与被上诉人文水平、易织凡排除妨害纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年11月9日上诉人新华联房产公司的委托诉讼代理人刘敏、许征鹃，被上诉人文水平、易织凡及其共同委托诉讼代理人李青哗均到本院接受了询问。本案现已审理终结。 上诉人新华联房产公司上诉请求：1.请求依法撤销湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初2173号民事判决书，依法支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人于2××0年12月7日通过拍卖取得位于阳三石货运站旁原醴陵电瓷厂卸油站的房屋所有权和145平方米的土地使用权。被上诉人文水平系该卸油站的原租户，租赁合同早于拍卖前到期。在肯定上诉人拥有房屋所有权和145平方米土地使用权的前提下，以所谓“视为不定租赁”为由驳回了上诉人的诉讼请求，这一结论有悖事实和法律。理由是：1.被上诉人自己向法院提交租赁合同显示租赁期限于2006年7月31日届满。2.一审判决所认定的“对外经营厂名为醴陵吉鑫塑料厂”，纯系偏信被上诉人的一面之词，无任何证据支持。3.一审判决以“不定期租赁”为由驳回上诉人的诉讼请求系对《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的误解，更有悖法理。首先，不定期租赁不等于永久性租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：不定期租赁“当事人可以随时解除合同”，只是要在合理期限之前通知承租人即可。根据一审判决查明的事实，政府有关部门在拍卖两个月前的2××0年10月份就下达了通知，被上诉人自己也于2××0年11月31日办理了营业执照的注销手续，此后又作为竞买人参加了竞拍，法律上无任何瑕疵可言。何况《中华人民共和国合同法》第二百一十四条还有租赁期限最长不得超过20年的明确规定。4.行使不定期租赁权的前提条件是必须履行承租义务，根据一审查明的事实，被上诉人必须每半年缴纳一次租金，但自2××0年以后被上诉人从未向任何人缴纳租金。综上所述，一审判决以被上诉人“不定期租赁”为由驳回上诉人的诉讼请求不但不符合事实，更是适用法律错误。故特上诉并请求二审人民法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人文水平、易织凡辩称，2001年6月20日答辩人与湖南省醴陵市电磁厂签订了《租赁合同》，租赁其重油库（又称卸油站）围墙内建筑设施及全部空地办醴陵吉鑫塑料厂。租期为五年，至2006年7月31日到期是事实，但在到期一个月之内双方即口头约定：往后仍按原合同续租。所以一直是凭此合同缴纳租金至2××0年12月。也就是一直处于法律规定视为的“不定期租赁”状态。此后未再交租金是因为2××0年10月，原醴陵市国资局因挂牌出让答辩人承租范围内的145平方米国有建设用地使用权需拍卖而勒令答辩人停产并承诺解决。 新华联房产公司向一审法院起诉请求：判令被告返还占用原告的房产及承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2001年6月20日，被告文水平作为承租方与湖南省醴陵电瓷厂作为出租房签订《租赁合同》，租赁财产为醴陵电瓷厂阳三石重油库，租赁范围为重油库围墙内所有范围（包括房屋等建筑设施及周围空地），租赁期为五年，自2001年8月1日起至2006年7月31日止。租金为500元／月，半年一交。租赁到期后，双方约定均按原合同续租，被告交纳租金至2××0年12月。期间，被告易织凡于2005年4月20日办理了个体工商户营业执照，注册号为×××41，经营范围为废塑料回收，并于2××0年11月3日注销。2012年2月27日，被告再次办理了个体工商户营业执照，注册号为×××87，经营范围为民用废品回收，对外经营厂名为醴陵吉鑫塑料厂，由被告易织凡委托文水平实际经营管理。在租赁期间，被告投入资金搭建了厂房仓库、安装了动力电线及机械设备等，并进行了其他的基础设施建设。2××0年10月，醴陵市国资局因原醴陵市电瓷厂卸油库145平方米国有建设用地使用权需拍卖而勒令被告停产。 2××0年11月20日，株洲东方天平拍卖有限责任公司受醴陵市产权交易中心委托对原醴陵市电瓷厂附二厂、卸油站、转运站的国有建设用地使用权进行拍卖，并发布《原醴陵市电瓷厂附二厂、卸油站、转运站的国有建设用地使用权拍卖须知》，其中标的二为原告的厂房所在地的一部分，即原醴陵电瓷厂卸油站国有建设用地使用权145平方米。针对拍卖标的，拍卖须知做了特别提示：1.以上标的均有地面建筑物，但因建筑物年代久远，且均不能正常使用，故拍卖价格中均不包括建筑物的价值，故竞买人不对能建筑物提出任何疑问和要求；2.标的二现总面积850平方米，其中纯出让145平方米，规划道路651平方米，公共绿地54平方米；3.以上标的均存在租赁人，其中标的二已到期，为不定期租赁，竞买人竞得标的后必须继续履行租赁合同；4.在同等价格下，租赁人有优先购买权。2××0年11月29日，原告新华联房产公司与株洲东方天平拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》，确认新华联房产公司以280000元的成交价竞得拍卖标的原醴陵电瓷厂卸油站145平米。2××0年12月7日，湖南省醴陵电瓷厂破产管理人作为甲方与新华联房产公司作为乙方签订《资产转让合同》，合同条款主要内容如下：一、转让资产为电瓷厂卸油站，土地使用权面积为145平发米，房屋建筑面积266.7平方米；二、乙方中买甲方资产的成交金额为280000元；三、乙方付清资产转让款后，甲方应在乙方中买之日起30日内完成资产交割，同时将转让资产的土地使用证、房产证等资料完成交割并一并移交，由乙方自行办理资产过户手续。2××0年12月9日，醴陵市国土资源局作为出让人与新华联房产公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号：ＸＣ（1）004550］,合同主要内容如下：一、出让宗地编号为2××0-45，宗地面积为145平方米，用途为住宅用地，坐落于阳三煤炭公司货运站旁；二、出让人同意在2020年12月19日前交付出让宗地给受让人；三、出让价款为280000元，每平方米1931.03元。2××0年12月8日，原告向醴陵市国土资源局缴纳了土地出让金280000元。2××0年12月16日，醴陵市国土资源局就该宗地向原告颁发了醴国用（2××0）第9269号土地使用权证，2011年4月27日，醴陵市房产管理局向原告颁发了醴房权证阳三石字第7××3号房屋所有权证书，登记建筑面积为226.74平方米，坐落于阳三石县××路××号。 一审法院认为：本案系排除妨害纠纷。首先，针对被告提出的本案已过诉讼时效的抗辩，因原告的诉讼请求为要求被告返还占用的原告房产，系物权请求权，故本案不适用诉讼时效的规定。其次，一审法院归纳双方争议的焦点为：一、被告文水平是否是适格的被告；二、原告要求被告返还占用原告房产的诉讼请求是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，个体工商户的工商登记信息无字号，登记经营者虽为易织凡，实际经营者为文水平，且涉案租赁合同系文水平签订，故文水平和易织凡均是本案适格的被告。 关于争议焦点二，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此，原告通过拍卖竞得国有建设用地使用权而取得该土地上房屋的所有权，合法正当。且原告已于2××0年12月7日与湖南省醴陵市电瓷厂破产管理人签订了《资产转让合同》，将该土地及地面上的建筑物全部划归原告所有，并依法办理了房屋所有权证，故原告享有对上述资产的充分支配权、管理权，被告称出让人非法剥夺了其优先购买权，没有证据支持，一审法院不予采信。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述规定，被告文水平与湖南省醴陵市电瓷厂签订的《租赁合同》到期后，双方约定按原合同续租，但未约定租赁期限，故双方的租赁应视为不定期租赁。在被告租赁的房屋所有权转移至原告后，原告应当继续履行与被告签订的《租赁合同》。被告虽租金仅交纳至2××0年12月，但系因被醴陵市国土资源局勒令停产所致，并不影响租赁合同的效力。因此，被告作为承租人继续占有使用该房屋，于法有据。另外，一审法院经现场走访调查核实，被告在其租赁的湖南省醴陵市电瓷厂阳三石重油库厂区新建了厂房仓库，安装了动力电线及机械设备等，并进行了其他的基础设施建设，而原告通过拍卖取得的资产并不包括被告的上述财产在内，故原告无权要求被告返还该部分财产。 综上，原告虽通过拍卖已经取得了涉案土地的使用权和房屋的所有权，但被告继续占有涉案土地和房屋有合法正当的理由，故一审法院对于原告的诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：驳回原告新华联房产公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新华联房产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审采信的证据和查明的事实，予以确认。 本院认为，本案系排除妨害纠纷。本案的争议焦点为：被上诉人是否应该返还案涉房产。现分析如下：上诉人通过拍卖竞得案涉土地使用权，并办理了土地使用权证及相应的房屋所有权证书，是合法的权利人。但是拍卖时案涉土地的拍卖须知已公示该地块上存在不定期租赁，竞买人竞得标的后必须继续履行租赁合同。也就是说，上诉人应当按照原租赁合同承继权利义务，上诉人既是所有权人，也是出租人。就案涉房产而言，上诉人既享有基于所有权而要求返还房产的物权请求权，也享有租赁合同履行完毕或解除后，要求返还租赁物的债权请求权。本案中，上诉人承继的是不定期租赁合同，诚如上诉人所言，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁“当事人可以随时解除合同”，只是要在合理期限之前通知承租人即可。但是，依据该规定解除合同而产生的纠纷应行使债权请求权解决。本案从一、二审查明的事实来看，上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同中所涉及的权利义务并未履行完毕，在此情形下，上诉人行使物权请求权要求返还房产有违“买卖不破租赁”的原则，本院不予支持。 综上所述，上诉人新华联房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人醴陵市新华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年十一月二十二日 法官助理陈河 书记员暨紫君