河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初12798号原告(反诉被告)：河南豫满洪商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼****。法定代表人：刘洪杰，总经理。委托代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：邓丽君，河南英泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：罗红玉，男，1978年7月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：王兴伟，河南言正律师事务所律师。委托代理人：王宁，河南言正律师事务所实习律师。原告河南豫满洪商业管理有限公司（以下简称豫满洪公司）与被告罗红玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，罗红玉在本案审理期间对豫满洪公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。豫满洪公司的委托代理人韩粮旭、邓丽君，罗红玉及其委托代理人王宁、王兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫满洪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除豫满洪公司与罗红玉签订的两份《房屋及场地租赁合同》；2、判令罗红玉向豫满洪公司偿还租金443751.05元，违约金27274元，以上共计471025.05元；3、判令罗红玉承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告分别于2017年9月16日，2017年8月24日签订两份《房屋及场地租赁合同》，约定豫满洪公司将位于河南省郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场编号为C1、C1-1号的房屋出租给罗红玉经营使用，租赁期限为2017年9月16日至2025年9月15日，合同约定罗红玉迟延缴纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金。合同签订后，豫满洪公司依约向罗红玉交付了房屋，但罗红玉欠付豫满洪公司2019年8月16日至2020年6月30日的租金443751.05元，并应承担违约金27274元，共计471025.05元。豫满洪公司多次催收，被告均拒不偿还。豫满洪公司为维护其合法权益，诉至本院。被告罗红玉辩称：1、豫满洪公司因拖欠出租方（业主）的场地租赁费用，业主方河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）对豫满洪公司进行诉讼，已经判决认定原租赁合同已经解除；2、（2020）豫0191民初5600号民事判决书中已经明确认定，因疫情属不可抗力。由原业主九鼎公司已经给豫满洪公司减免两个月的租金，结合客观事实，豫满洪公司也应当对被告进行减免两个月租金；3、结合（2020）豫0191民初5600号民事判决书中已经明确认定并判决，九鼎公司与豫满洪公司所签订的场地租赁合同于2020年4月7日进行解除，且原告豫满洪公司在疫情期间为了跑路，曾经偷偷拆卸办公设备，被广大租户发现及时制止。再结合业主方九鼎公司一直向广大租户发布风险提示告知。被告基于该客观情况，根据合同法不安抗辩权的规定，不可能再向原告缴纳租金。4、被告在与原告签订合同初期，都缴纳的有保证金，基于此原告存在根本违约以及履行不能，应当将保证金全部退还给被告。反诉原告罗红玉向本院提出诉讼请求：1、判令豫满洪公司返还履约保证金80975元；2、判令确认豫满洪公司与罗红玉自2020年4月8日起的租赁合同以及管理咨询合同无效；3、判令免除在疫情期间导致无法营业的两个月房屋租金，（返还已交租金2020年2月1日至2月16日租金47402元，2020年2月16日至5月16日租金10万元），未缴纳的请求予以免缴；4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：豫满洪公司与罗红玉于2017年9月16日签订九鼎金地广场租赁合同以及管理咨询合同，租赁期限自2017年9月16日起至2025年9月15日止，租赁费用随第一年至第八年每年递增，付款周期为每三个月预付，履约保证金为80975元，因豫满洪公司多次拖欠出租人九鼎公司租金导致合同解除，随后出租人通知到次承租人罗红玉，罗红玉有权行使抗辩权拒绝缴纳租金，因此豫满洪公司应当返还履约保证金。(2020)豫0191民初5600号民事判决书，确认九鼎公司与豫满洪公司2017年4月11日签订的房屋以及咨询服务合同解除，因此合同于2020年4月8日解除。因在租赁期内爆发新冠疫情，属不可抗力，在上述判决书中对被告欠付原告租金按照两个月租金标准酌减，在疫情期间罗红玉多次向豫满洪公司请求响应国家政策对房租进行减免，都被拒绝，后缴纳租金10万元，请求判令免除在疫情期间导致无法营业的两个月房屋租金。豫满洪公司拖欠出租人租金，交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而失效。因此豫满洪公司自2020年4月8日起无权收取租金。罗红玉为维护其合法权益，反诉至本院。反诉被告豫满洪公司辩称：1、豫满洪公司不应当向罗红玉返还履约保证金80975元；2、其不应当向罗红玉返还房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日，豫满洪公司（甲方）与罗红玉（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场商业用房出租给乙方经营使用。房屋编号为C1-1，租赁期限为自2017年9月16日起至2025年9月15日止，租赁费用明细为第一年月租赁费用为1148元、第二年月租赁费用为1148元、第三年月租赁费用为1205.4元。付款周期为每三个月预付，履约保证金1640元，首期房屋及场地租赁费用3444元，首期物业费480元。房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金余额无息退还乙方，若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，豫满洪公司（甲方）与罗红玉（乙方）签订《管理咨询服务合同》，约定甲方提供人事管理咨询、人员培训的意见和建议、资源和信息推荐、商业运营管理咨询、与租赁有关的提醒服务、公共关系协调等咨询服务。甲方为乙方提供的服务期限以甲乙双方签订的《房屋及场地的租赁合同》期限一致，即自2017年9月16日至2025年9月15日止。管理咨询服务费用明细为第一年每月492元、第二年每月492元、第三年每月516.6元。首期管理咨询服务费用为1476元。2017年8月24日，豫满洪公司（甲方）与罗红玉（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场商业用房出租给乙方经营使用。房屋编号为C1，租赁期限为自2017年9月16日起至2025年9月15日止，租赁费用明细为第一年月租赁费用为56682.5元、第二年月租赁费用为56682.5元、第三年月租赁费用为59516.63元。付款周期为每三个月预付，履约保证金80975元，首期房屋及场地租赁费用170047.5元，首期物业费23700元。房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金余额无息退还乙方，若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，豫满洪公司（甲方）与罗红玉（乙方）签订《管理咨询服务合同》，约定甲方提供人事管理咨询、人员培训的意见和建议、资源和信息推荐、商业运营管理咨询、与租赁有关的提醒服务、公共关系协调等咨询服务。甲方为乙方提供的服务期限以甲乙双方签订的《房屋及场地的租赁合同》期限一致，即自2017年9月16日至2025年9月15日止。管理咨询服务费用明细为第一年每月24292.5元、第二年每月24292.5元、第三年每月25507.12元。首期管理咨询服务费用为72877.5元。2020年6月25日，豫满洪公司向C1商户欢唱KTV（罗红玉）出具《商务函》一份，载明是关于解除与C1商户欢唱KTV（罗红玉）签订的相关合同及收回租赁房屋及场地的通知，根据合同规定，函告C1商户欢唱KTV（罗红玉）如下：1、豫满洪公司将于2020年6月30日解除与C1商户欢唱KTV（罗红玉）签订的《房屋及场地租赁合同》，并收回租赁房屋及场地；2、要求C1商户欢唱KTV（罗红玉）即日支付应付款项，共计443751.05元；3、豫满洪公司保留进一步追究C1商户欢唱KTV（罗红玉）违约责任的权利。2019年8月18日，罗红玉向冯彬中信银行账户转账15万元。2019年8月14日、11月2日、11月12日、11月15日、11月22日、11月28日、11月29日，魏凤向冯彬中信银行账户转账10万元、10万元、5万元、10万元、1万元、2万元、4417元。2020年1月17日、1月22日，魏凤向冯彬中信银行账户转账5万元、5万元。豫满洪公司及罗红玉于庭审中确认罗红玉交纳2020年2月16日至2020年6月30日期间的租金10万元。豫满洪公司自认罗红玉已支付至2020年2月15日，但少交了2019年8月16日至2019年11月15日期间的部分租金。另查明，魏凤与罗红玉于2001年4月6日登记结婚。再查明，九鼎公司与豫满洪公司签订租赁合同，约定九鼎公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层至二层、商业用房3层7-8-9房屋出租给豫满洪公司。九鼎公司与豫满洪公司、刘洪杰、崔耀方租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）豫0191民初5600号民事判决，认定九鼎公司与豫满洪公司签订的租赁合同解除，豫满洪公司支付2020年4月6日前的房屋租金及之后至2020年7月9日的房屋占有使用费。本院认为：本案中，双方签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。当事人签订合同时虽将租赁的费用分为租金、咨询服务费等项目，但实际内容均为租金性质，本院按租金统一表述，C1-1和C1号房第三年月租金合计为86745.75元（1205.4+516.6+59516.63+25507.12）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋已被九鼎公司收回，豫满洪公司与罗红玉的合同已无法继续履行，故对于豫满洪公司要求解除租赁合同的要求，本院予以支持，该租赁合同应包括《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》。对于罗红玉要求确认豫满洪公司与罗红玉签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》自2020年4月8日起无效的请求，本院不予支持。关于2019年8月16日至2019年11月15日期间的租金，罗红玉辩称因房屋漏水当时协商减少部分租金所以其不拖欠该期间的租金，根据其租金支付情况，本院对该意见予以采纳。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减。故对于豫满洪公司要求罗红玉支付租金（2019年8月16日至2020年6月30日）443751.05元的请求，本院认定为116864.38元[（86745.75×2+86745.75÷30×15）-100000]。豫满洪公司未及时向九鼎公司支付租金产生纠纷，罗红玉中止支付租金无需承担违约责任。对于豫满洪公司要求罗红玉支付违约金的请求，本院不予支持。对于罗红玉要求豫满洪公司向其返还租金147402元及剩余未缴部分租金予以免除的请求，本院不予支持。罗红玉主张其向豫满洪公司支付保证金80975元，豫满洪公司对该事实未予否认，本院对该事实予以认定。故对于罗红玉要求豫满洪公司返还履约保证金80975元的请求，本院予以支持。因双方互负金钱债务，为简化履行内容，本院认定双方债务抵销后，罗红玉再向豫满洪公司支付租金35889.38元（116864.38-80975）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除河南豫满洪商业管理有限公司与罗红玉分别于2017年9月16日签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》及于2017年8月24日签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》；二、被告罗红玉于本判决生效后十日内支付原告河南豫满洪商业管理有限公司租金35889.38元；三、驳回原告河南豫满洪商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告罗红玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8365元减半收取计4182.5元，由原告河南豫满洪商业管理有限公司负担3833.5元，被告罗红玉负担349元；反诉案件受理费4726元减半收取2363元，由反诉原告罗红玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月四日书记员  杜 生