安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初4962号 原告:戴修琼,女,汉族,1973年9月24日生,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：江兆才，安徽大别山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新琪，安徽大别山律师事务所律师。 被告:程克明,男,汉族,1964年10月20日生,住安徽省六安市裕安区。 被告:王正,男,汉族,1981年3月8日生,住安徽省六安市金安区。 被告:姜平,女,汉族,1975年9月8日生,住安徽省六安市裕安区。 三被告共同委托诉讼代理人：汪军，安徽晟成律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：王芝平，安徽晟成律师事务所律师。 第三人:胡德林,男,汉族,1971年11月5日生,住安徽省六安市裕安区。 原告戴修琼与被告程克明、王正、姜平、第三人胡德林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人江兆才、王新琪、被告程克明、姜平及三被告共同委托诉讼代理人汪军、王芝平、第三人胡德林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴修琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2015年9月10日签订的《租赁协议》(涉案租赁场地两年租金110000元);2、判令被告承担原告场地建设经济投入费用306600元,并另外赔偿违约金61320元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第一项为1、请求判令解除原、被告双方于2015年9月10日签订的《租赁协议》，原告已付租金130000元要求被告予以返还。 事实与理由:原告为开办皖通驾驶培训学校,于2015年9月10日与被告签订了《租赁协议》,承租由被告所有的位于裕安区冲胜利中学原校址内的房屋及场地,该《租赁协议》对租期、租金、违约责任等内容均进行了约定,其中合同第六条约定“乙方在租赁期间,甲方无故解除合同,需承担乙方的所有经济投入费用”。乙方前期投入的费用包括拆除两栋危房、土地回填平整、浇筑水泥地面、办公楼整体粉刷翻新、建造围墙、安装电动伸缩门、搭建门卫室、停车棚以及广告字牌等共计50余万元。2018年8月7日原告发现被告将该房屋与场地再次出租给第三人胡德林作为服装加工厂使用,原告遂与被告协商,被告非但不解决其擅自出租的问题,还要求原告撤出场地解除租赁关系,后双方处于僵持局面。2020年3月被告程克明占用并毁坏了原告的训练场地,自己在训练场地上干起了水泥砖生产业务,并切断电源逼迫原告离开。被告严重违反了合同约定导致合同无法继续履行,构成根本违约。综上,被告的上述行为已构成根本违约,导致原告的合同目的无法实现,双方协商无果,原告为维护自身的合法权益,依法具状诉至贵院,望判如所请。 三被告在庭审中辩称，1、本案原告因长期欠付房租，于2018年7月17日向被告姜平提出解除合同，经被告同意后，双方合同解除，被告另行与第三人在2018年8月7日重新签订租赁合同，原告诉请的相关事实全部属于捏造；2、本案是由于原告根本违约，又主动提出解除合同，其相应的装潢、装修损失，依据相关规定，被告方不应当承担；3、三被告将通过另行起诉方式，追究原告欠付房租及承担违约责任。综上，请求驳回原告对被告的诉请。 第三人胡德林述称，2018年5月，我在老家准备开办服装厂，经过打听，才知道皖通驾驶培训学校准备出租，经联系原告，多次协商没有达成协议。2018年7月下旬，找到房东姜平，我询问其是否租赁，她讲正好驾校不想干了，同意把房子租给我，我后来和三房东谈好了租赁事宜，当时没有签字，三位房东和原告协商将驾校所有物品搬离把钥匙给我，2018年8月7日我和三房东签订了租赁合同，我便交纳了房租并装修。 原告为证明其主张提交证据： 证据一、原告身份证、被告身份信息查询单、第三人身份证复印件;证明原、被告以及第三人身份信息,诉讼主体资格。 证据二、原、被告于2015年9月10日签订《租赁协议》;证明原被告签订《租赁协议》,明确租金、租赁期限（租赁期间是10年）、违约责任,协议合法有效。 证据三、被告与第三人胡德林于2018年8月7日签订的《租赁合同》复印件，证明三被告将案涉场地及办工房屋重复出租给第三人胡德林使用,租期为10年,在原告租期内,被告再次对外出租,已构成根本违约。 证据四、照片三张、《成才广告合同认定单》、《证明》两份附身份证；证明：1、原告投资修建的皖通驾校门头、广告字牌及水泥训练场地等，其中六安经济开发区成才广告装饰部签订的《合同认定单》，证明原告在制作皖通驾校字牌花费广告费21500元；2、原告在对场地内的办公楼翻新粉刷时花费了55300元；3、原告在承租的场地内进行浇筑水泥地面、新建围墙、建门卫室、车棚、卫生间、安装电动伸缩门等花费了229800元。综上原告前期投入的经济费用合计306600元（不含已付租金13万）。 证据五、照片两张，证明被告程克明在2020年3月份在原告承租的皖通驾驶训练场地上架起水泥搅拌机，生产水泥砖，并将驾校的电动伸缩门断电，不允许原告进入该场地，在合同租期内不让原告开展驾校训练业务。 证据六、《接处警情情况登记表》，证明2020年4月8日第三人胡德林手下员工殷家磊拒绝原告戴修琼进入场地进行驾驶培训，双方发生肢体冲突，报警处理的事实。 证据七、《民事起诉状》一份，证明：1、三被告在2020年6月15日法院起诉要求解除双方签订的《租赁协议》，法院调解中心向戴修琼提供了起诉状，被告提出解除协议，应按照《租赁协议》中第六条的约定向原告兑现违约责任，赔偿原告所有经济投入费用，包括房租，场地建设投入费用；2、被告在起诉状中认可原告已支付案涉场地、房屋租金合计13万元。 被告质证意见如下： 对证据一，三性无异议； 对证据二，真实性无异议，签订租赁合同是二人，分别是原告和王运厚，合同明确约定房租金交付方式和第10条违约责任，一方违约另一方可以解除合同； 对证据三，真实性无异议，对证明目的有异议，不存在重复租赁，是原告将钥匙交给被告并搬出所有物品后才租给第三人； 对证据四，照片三张真实性无异议，要求原告对添附设施进行恢复原状并承担相应损失；对成才广告合同认定单真实性不予认可，对《证明》两份，经庭前调查，属于伪证； 对证据五，照片的真实性无异议，但不是被告程克明生产水泥砖，是程克明弟弟经第三人同意后，利用空闲场地生产水泥砖，与原告无关； 对证据六，真实性无异议，该登记表反映，原告在解除租赁合同后依然占用场地进行训练，侵害第三人的租赁权益； 对证据七，真实性无异议，收取房租120000元，我方诉状起诉欠付房租35000元，实际上欠付45000元，我方明确下原告欠付房屋45000元，我方要求解除合同不当，实际上租赁合同已经结束后，待本案结束后我方将另行起诉追究原告责任。 第三人胡德林质证意见：对证据三没有异议；对证据六，发生肢体冲突不是事实，4月8日下午，原告将其身体不好走路不方便的母亲送到场地去住，然后门卫跟我讲，我当时不在，让门卫报警，因为当时天气太热，进去住不合适。其余证据与我无关。 被告为印证其抗辩主张，提交如下证据： 证据一、租赁协议，证明：1、原告在2016年元月欠付房租10000元、押金55000元；2、原告应在2017年9月10日支付房租110000元，但是其未支付；3、原告没有按约支付房租，截至2018年7月尚欠房租45000元，原告不支付房租属于租赁合同的根本违约行为；4、依据协议第10条，被告有权在原告欠付房屋前提下解除合同； 证据二、微信聊天记录，证明2018年7月17日，原告长期拖欠房租并主动提出不再续租，且被告姜平表示接受原告退租要求，同时原告在微信中回复于2018年8月2日愿意交出钥匙，双方已经就解除租赁合同达成合意，此时合同已经解除； 证据三、情况说明，证明原告因欠付房屋要求解除合同并自行移交房屋场地给第三人； 证据四、接处警记录，证明原告在解除租赁合同后依然占用属于第三人场地，导致发生纠纷； 证据五、建设工程规划许可证，证明被告对场地及房屋具有出租权利； 证据六、花费证明和退伙协议，证明原告所出具的投入资金使用情况说明为伪证。（解释：收到传票和原告证据副本后，询问当初租赁房屋另一合伙人王运厚，核实了内外墙粉刷、地坪、玻璃门、门卫房等的真正承建方并由他们签字） 原告对被告证据的质证意见： 对证据一，真实性无异议，证明目的有异议，通过聊天记录，双方在合同履行中对租赁范围进行了变更，从被告证据二聊天记录可以证实这一点，那么该合同所约定的租金也同样需要变更，原告无须按照原合同的约定的租金价格支付租金及押金；通过合同签订日期及合同第四条看，在合同签订后原告先行支付了2年租金110000元，另外，2018年6、7月份，原告又再次支付了20000元租金。这一点在被告另案的起诉状上也有自认，可以综合认定原告已经支付租金费用13万。对证明目的第4点，合同解除权方面，本案中，被告并未正式书面向原告寄送过合同解除通知书，即便被告主张解除合同，在实践中，被告并没有行使合同解除权，故双方签订的租赁协议应当有效。 对证据二，四页微信聊天记录，不具有连贯性，被告所提供的部分内容发表质证意见，首先，对聊天记录主体一方为原告不持有异议，微信聊天记录第一页：2018年7月17日晚18：39聊天内容反映双方不是解除合同，只是变更租赁范围的请求，同时，姜平也予以回应，肯定了原告不租赁房屋，但是继续租赁房屋外围场地的请求；微信聊天记录第二、三页质证意见同第一页的；微信聊天记录第四页，双方对房租形成了新合意，原告明确表述现在不租你房子了，另外还在上半年还给付了2万元； 对证据三，真实性无异议，证明目的印证了原告举证被告将案涉房屋租给第三人的事实； 对证据四，三性无异议，双方确实因房屋租赁事宜存在矛盾； 对证据五，三性无异议； 对证据六，该组证据记载的花费项目不持异议，至少可以证明原告修建了墙体粉刷、车道地坪、电动门、玻璃门、卫生间、围墙栏杆、旗杆等工程和项目，且列举的每项价格我方不予认可，案涉场地设施依然存在，请求法院对案涉工程场地和相关设施安排工程造价机构进行评估后确定；退股协议不持有异议，印证了原告举证，只有戴修琼享有起诉和主张权利的资格。 第三人对被告证据的质证意见：证据三，情况说明是事实，其余证据与我无关。 经庭审举证、质证，认证如下：对原、被告提交的证据双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程克明、王正、姜平三人申请开办六安市皖西胜利学校，2009年9月20日六安市裕安区教育局同意筹建该校，2009年9月27日六安市裕安区发展和改革委员会予以备案，2012年8月28日姜平缴纳土地出让金87万元。2015年9月10日程克明、王正作为出租人（甲方）、戴修琼和案外人王运厚作为承租人（乙方）签订租赁协议。约定由戴修琼、王运厚承租被告所有的原胜利学校的房屋及场地,用于开办驾驶培训学校。该《租赁协议》第三条约定：乙方租赁的教学楼翻新，土地硬化、大门调整改造工程由甲方负责协调地方关系，产生的一切费用由乙方负责（现有的两幢活动房是危房需拆除，拆除产生的费用由乙方负责，材料报废）。第四条约定租赁期限为十年，每年租金为55000元，租金每两年一付，金额为110000元，另首期需付押金55000元，于2016年1月1日前付清；租赁期间5年内甲方不得将房屋与场地出售给他人使用，满5年后如有出售意向，同等条件下乙方具有优先购买权，若乙方不买，乙方应无条件让出场地及建筑物。第六条：乙方在租赁期间，甲方无故解除合同，需承担乙方的所有经济投入费用。第十条：承租期内双方必须自觉履行合同条款，不得违约，如果有一方违约，另一方有权提出协商处理或终止合同，但所造成的经济损失，应由违约方如数赔偿。原告承租后对租赁物进行了改造。 2015年9月10日戴修琼支付租金100000元，2018年4月11日支付10000元，2018年4月12日支付10000元，合计支付租金120000元。2018年7月17日，戴修琼通过微信告知姜平，其不再租赁房屋，表示只用场地。次日姜平知道此事，7月21日要求戴修琼交出钥匙，方便带人看场地。7月23日早晨，姜平在微信中要求戴修琼，一要交出钥匙；二要清空房屋；三要缴清水电费用。下午双方见面，商谈此事。7月26日戴修琼通过微信告知姜平自己答应8月2日交出钥匙。 2018年8月7日被告将该房屋与场地出租给第三人胡德林作为服装加工厂使用。胡德林承租后，允许戴修琼无偿进入其闲置的场地训练，2020年3月份，程克明堂弟程克均经第三人同意后，在场地内架起水泥搅拌机，生产水泥砖，影响了原告的驾驶培训，戴修琼因此与胡德林造成嫌隙。2020年4月8日，胡德林员工拒绝戴修琼进入场地进行驾驶培训，双方发生肢体冲突，后报警处理。 本院认为，本案争议焦点一：案涉租赁合同是否已经解除。首先戴修琼向姜平发出解除合同的通知，明确表示不再租赁房屋。姜平在收到戴修琼不再租赁房屋的要求后，表示同意并要求其腾空房屋以便对外出租。戴修琼同意于2018年8月2日清空房屋交出钥匙，至此双方合意合同解除。其次，戴修琼认为合同未解除只是变更了合同内容，然双方对此未达成一致，实际情况是租金支付了120000元即支付到2018年3月，但其使用场地直到2020年3月，如果双方变更合同内容，必然会就合同价款进行变更，然事实并非如此。戴修琼不可能按照原合同支付租金，姜平等人亦不可能允许其无偿使用场地。再次，从姜平等人与胡德林签订合同时间分析，系在与戴修琼租赁合同解除以后，将原六安市皖西胜利学校出租给第三人使用。考虑戴修琼前期投入较大，而第三人也并不需要使用外部场地，第三人也就同意戴修琼无偿使用场地直至2020年3月。但这种无偿让原告使用的行为并非被告、第三人的义务，亦与原租赁合同无关。综上，双方租赁合同已经合意解除，但解除前租赁一方占有、使用租赁物是其权利，支付租赁费用为其义务，故原告诉请返还租金无事实依据。本案争议焦点二：被告是否存在违约行为。原告现有证据不能证明被告存在违约行为。被告系在解除原租赁合同后，方对外出租房屋，并非被告无故解除合同，故原告要求被告承担场地建设经济投入费用306600元,并另外赔偿违约金61320元的请求亦无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告戴修琼的全部诉讼请求。 案件受理费6820元，减半收取为3410元，由原告戴修琼负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  韦传奇 二〇二〇年十一月六日 书记员  卢秉方 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。