云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4199号原告（反诉被告）：闫光武，男，1971年10月13日生，汉族，大专文化，云南省牟定县人，教师，户籍地：云南省楚雄州牟定县，现住楚雄州牟定县。原告（反诉被告）：夏琼梅，女，1977年7月24日生，汉族，中专文化，云南省牟定县人，公司职员，现住云南省楚雄州牟定县，系闫光武的妻子。被告（反诉原告）：周四富，男，1974年3月19日生，汉族，初中文化，云南省大理市人，户籍地：云南省楚雄州禄丰县，现租住楚雄市。被告（反诉原告）：徐美兰，女，1970年3月20日生，汉族，大专文化，四川省富顺县人，退休工人，户籍地，现住，系周四富的妻子。原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅与被告（反诉原告）周四富、徐美兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日、2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅，被告（反诉原告）周四富、徐美兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令两被告按双方于2020年5月21日签订的《物业买卖居间合同》立即向两原告交付楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室住房及住房钥匙；2.请求判令两被告按双方于2020年5月21日签订的《物业买卖居间合同》返还两原告已搬走楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室住房内的应由两原告所有的家具，或者由两被告赔偿两原告家具价值合计约人民币16400元，家具包括：三张大床（价值约2400元）、餐椅一套（价值约600元，餐桌一张、椅子六把）、五道窗子的窗帘（价值约4000元）、衣柜两个（价值约3000元）、书柜一个（价值约500元），电脑桌一张（书桌，价值约300元）、茶机一张（价值约400元）、沙发一套（价值约2500元）、冰箱一个（价值约1500元）、洗衣机一台（价值600元）、抽油烟机一台（价值约500元）、鞋柜一个（价值约400元）、床头柜两个（价值约300元）；3.请求判令两被告按每天100元的标准支付两原告自2020年8月16日起至住房及钥匙交付之日的逾期违约金；4.请求判令两被告在交房当日结清在交付房屋以前该房屋产生的水、电、天然气、物业管理等与房屋有关的所有费用；5.本案的诉讼费全部由被告承担。当庭变更诉讼请求：1.判令二被告按房屋总价的20%支付原告违约金137200元（686000元×20%）；2.由二被告返还两原告已搬走的楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室住房内应由两原告所有的家具。事实与理由：两原告向两被告购买座落于楚雄市开发区，2020年5月21日，双方通过楚雄中楚房地产经纪有限责任公司签订了《物业买卖居间合同》，在合同中双方对房屋价格、权利义务等相关问题做了明确。按合同约定，两原告于2020年5月21日用现金支付了两被告定金20000元、2020年5月26日通过银行转款支付了两被告购房款280000元，两原告支付了300000元购买房款后，原、被告双方于5月26日到楚雄市不动产登记中心办理了房屋变更登记手续，原告提出拿到房屋不动产登记证后付清尾款并接收房屋，被告提出因家中小孩要参加高考，为了不影响孩子考试，希望两原告等被告家的孩子高考结束后7月10日原告支付尾款并交付房屋给原告。2020年6月24日，被告又提出资金紧缺，希望原告提前付款。6月26日，两被告提出因家中小孩要收取录取通知书，希望两原告延期到2020年8月15日，并提出让两原告在6月26日当天支付购房款384000元，剩下的购房尾款2000元让两原告在8月15日两被告交付房屋时支付，为了方便两被告，原告同意了被告的要求，两原告于6月26日第三次通过银行转款支付了两被告购买房屋款384000元，两原告支付的购买房屋款共计684000元。2020年8月15日早上两原告及楚雄中楚房地产经纪有限责任公司的职工到永盛花园23栋2单元401室准备付尾款2000元并接收房屋，发现两被告没有按《物业买卖居间合同》执行，搬走了之前在签订合同时约定应归两原告所有的家具，也未将房屋及房屋钥匙交给两原告。当天下午，双方到楚雄中楚房地产经纪有限责任公司调解，但两被告态度恶劣，拒绝返还两原告已搬走的家具，并拒绝将房屋和房屋钥匙交给两原告。为维护公民的合法权益，请判如所请。被告（反诉原告）周四富、徐美兰辩称，合同签订时约定款清交房，但是现在对方还有2000元的尾款没给，合同约定是分两次付清，最后一笔应该是38.6万，但是对方只支付了38.4万。对方说我们卖房附带家具，但是合同中并未约定。我们并没有违约，是对方未按时支付房款，对方违约。被告（反诉原告）周四富、徐美兰向本院提出反诉诉讼请求：1.请求结清原告拖欠购房尾款2000元；2.追究原告违约金一天100元，时间起止：2020年6月26日到房屋尾款结清为止。事实和理由：2020年5月21日，原告付订金20000元，同年5月26日，原告付首付款280000元，并过户房产，中介、买方、卖方三方共同约定同年6月26日，买方向卖方支付购房尾款386000元，但是当天中介未到银行监督付款，原告提出两个无理要求，一是要求8月15日必须交房给买方，二是当天只付购房尾款中的384000元，拒付2000元。由于卖方小孩高考录取通知书登记地址是涉案房产的地址，签订卖房合同前中介、买方、卖方共同口头商议购房款结清后让卖方居住三个月，让小孩高考和领取录取通知书，买方同意才签订房屋买卖合同，8月15日录取通知书不可能收到，但是买方强硬要收房。因为房产己经过户，房产证在买方手里，卖方被迫答应。从6月26日起至今买方都未向卖方支付2000元购房尾款。原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅反诉辩称，对方提出的违约金我们不认可，因为房屋过户后五个工作日就可以交房了，但是因为对方提出小孩高考需要领通知书等事项要求推迟交房，我们也同意了，但直至8月15日也没有交房。违约的不是我们，更不存在支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件；2.土地使用证；3.房屋所有权证；4.物业买卖合同；5.二手房交易资金监管协议；6.云南省二手房买卖合同；7.银行交易明细；8.收条、收款凭条；9.税收缴款发票；10.不动产权证书；11.照片；12.情况说明及证明；13.申请证人文某出庭作证。被告（反诉原告）周四富、徐美兰向本院提交了如下证据：1.买卖合同；2.资金监管协议；3.收条2张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅提交的证据12，与证据13证人文某的当庭陈述相吻合，证实交易的过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2020年5月21日，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅（乙方）与被告（反诉原告）周四富、徐美兰（甲方）、楚雄中楚房地产经纪有限责任公司（丙方）三方签了一份《物业买卖居间合同》，约定：通过丙方的居间，甲方将位于楚雄市开发区0元的价格出售给乙方，签订合同时交付购房定金20000元，该定金委托丙方保管；2020年6月30日前，乙方将首付款300000元交给甲方，剩余房款386000元，由乙方贷款支付给甲方；2020年5月26日前办理房屋产权证过户手续；乙方于2020年5月21日前向丙方支付中介服务费5000元；房屋的交付方式为“款清交房”；违约责任约定：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；（二）乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元作为补偿，超过30日则视为重大违约，按本合同第八条第一款约定处理。合同还对其他事项进行了约定。其中合同第十一条“补充条款”约定：“房东带走的东西有：锅碗瓢盆、电磁炉、燃气灶、小床一张、电视、植物、小茶具”。合同签订当日，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅向被告（反诉原告）周四富、徐美兰支付了购房定金20000元，被告（反诉原告）徐美兰向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅出具收条，楚雄中楚房地产经纪有限责任公司工作人员文某在收条上作为见证人签字。2020年5月26日，原、被告双方签订了《云南省二手房买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅将280000元付至楚雄市房产交易中心监管账户，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅在缴纳相关税费后，楚雄市自然资源局于2020年5月27日向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅核发了楚雄市开发区的《不动产权证书》。2020年6月26日，被告（反诉原告）周四富向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅出具“收款凭条”，内容为：“今收到闫光武购房尾款384000元（叁拾捌万肆仟元），其中2000元（贰仟元）于2020年8月15日前交房时付，身份证×××1553”。2020年8月15日上午，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅会同楚雄中楚房地产经纪有限责任公司工作人员文某到永盛花园小区23幢2单元401室准备接房时，发现房屋内的家具、设施与看房时不一致，部分家具被搬走，双方遂未履行交接房及支付尾款2000元手续。为查明房屋内的家具情况，本院于2020年10月16日到位于楚雄市开发区进行查看，确定房屋内的家具及设施为：沙发一组、洗衣机一台、冰箱一台、抽油烟机一台、窗帘五道。庭审中，被告（反诉原告）周四富、徐美兰自认被其搬走的家具为：1.8米大床两张、1.5米小床一张、餐桌一套（含餐椅六把）、书柜（含电脑桌）一个、茶几一张、床头柜一个、五门衣柜一个，上述家具现存放于被告（反诉原告）周四富、徐美兰居住的出租屋内。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：1.被告（反诉原告）周四富、徐美兰是否应当向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付家具并支付违约金；2.原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅是否应当向被告（反诉原告）周四富、徐美兰支付逾期付款违约金。关于本诉。本院认为，买卖合同当事人对标的物的范围有明确约定的，出卖人应当按照约定向买受人交付标的物。第一，鉴于双方当事人订立本案房屋买卖合同时涉案房屋内置备有家具及设施，且双方当事人明确约定了被告（反诉原告）周四富、徐美兰可将部分家具及设施搬离的事实，本院认定本案房屋买卖合同的标的物除楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室房屋外，尚包含应当留存于该房屋内的部分家具及设施。第二，虽然原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅与被告（反诉原告）周四富、徐美兰于2020年5月21日签订的《物业买卖居间合同》未明确约定涉案房屋的交付时间，但楚雄市自然资源局已于2020年5月27日向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅核发了楚雄市开发区的《不动产权证书》，且被告（反诉原告）周四富于2020年6月26日向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅出具的“收款凭条”载明，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅尚需支付的2000元购房尾款于2020年8月15日前交房时付，本院认定双方对交房时间进行了明确约定，故被告（反诉原告）周四富、徐美兰于2020年8月15日前对涉案房屋的占有属有权占有，但其应当按照约定于2020年8月15日前向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付涉案房屋；因被告（反诉原告）周四富、徐美兰至今未向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付涉案房屋，故对于原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅关于由被告（反诉原告）周四富、徐美兰向其交付楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室住房及住房钥匙的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。第三，因被告（反诉原告）周四富、徐美兰搬离的家具及设施超过其按照合同约定有权搬离的家具及设施的范围，致使其应当向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付的家具及设施与合同约定不符，故本院认定被告（反诉原告）周四富、徐美兰违约，其应当按照合同约定向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付1.8米大床两张、餐桌一套（含餐椅6把）、书柜（含电脑桌）一个、茶几一张、床头柜一个、五门衣柜一个等家具。第四，涉案《物业买卖居间合同》约定除不可抗力因素外，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；同时，若被告（反诉原告）周四富、徐美兰不按期向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付房屋，每逾期一日需向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅支付100元作为补偿，故本院认定双方当事人既约定了违约金计算标准，又约定了违约损害赔偿责任。第五，虽然被告（反诉原告）周四富、徐美兰未按照合同约定向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付涉案房屋（含房屋内的家具及设施）已构成违约，但鉴于原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅已于2020年5月27日取得涉案房屋所有权，被告（反诉原告）周四富、徐美兰未按约定交付涉案房屋（含房屋内的家具及设施）不构成根本违约，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅未能举证证明其因被告（反诉原告）周四富、徐美兰违约而遭受的实际损失情况以及被告（反诉原告）周四富、徐美兰可通过继续履行方式承担未按照合同约定交付家具及设施的违约责任的事实，本院认定原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅同时主张违约金及损害赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持；同时，基于被告（反诉原告）周四富、徐美兰违约的客观事实以及被告（反诉原告）周四富、徐美兰在明知其应当交付给原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅家具的情况下仍违反合同约定搬走家具，且在原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅对此提出异议后被告（反诉原告）周四富、徐美兰客观上能够及时履行的事实，本院酌情认定被告（反诉原告）周四富、徐美兰应当向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅支付违约金3000元。因交房之前房屋由被告（反诉原告）周四富、徐美兰占有使用，故房屋交付之前产生的水、电、天然气、物业管理等费用由被告（反诉原告）周四富、徐美兰负责支付、结清。关于反诉。本院认为，买卖合同出卖人交付的标的物不符合合同约定的，买受人有权拒绝受领并拒绝履行款项支付义务。第一，因截止2020年8月15日，被告（反诉原告）周四富、徐美兰留存于涉案房屋内的家具及设施与合同明确约定的、其应当向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付的家具及设施不符，故本院认定原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅有权拒绝受领涉案房屋并有权拒绝支付购房尾款2000元。据此，被告（反诉原告）周四富、徐美兰以原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅未支付2000元购房尾款构成违约的主张，本院不予支持。第二，虽然原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅于被告（反诉原告）周四富、徐美兰按照合同约定交付涉案房屋内及房屋内的家具、设施前有权拒绝支付购房尾款2000元，但鉴于本院已判令被告（反诉原告）周四富、徐美兰须按照合同约定向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付房屋及房屋内的家具、设施，故基于双务合同的同时履行原则，原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅亦应当于被告（反诉原告）周四富、徐美兰按约定交付房屋及房屋内的家具、设施时，向被告（反诉原告）周四富、徐美兰支付购房尾款2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付楚雄市开发区永盛花园23栋2单元401室房屋及该房屋钥匙；二、被告（反诉原告）周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅交付如下财产：1.8米大床2张、餐桌1套（含餐椅6把）、书柜（含电脑桌）1个、茶几1张、床头柜1个、五门衣柜1个；三、被告（反诉原告）周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅支付违约金3000元；四、房屋交付之前产生的水费、电费、天然气费、物业管理费均由被告（反诉原告）周四富、徐美兰负责结清；五、原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）周四富、徐美兰支付购房尾款2000元；六、驳回原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）周四富、徐美兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1686元，由原告（反诉被告）闫光武、夏琼梅负担1664元（已交），由被告（反诉原告）周四富、徐美兰负担22元（未交）；本诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）周四富、徐美兰负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李世芸二〇二〇年十一月九日书记员  吴静娴