新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新0105民初5239号   原告：辛铭，男，1970年12月9日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：翟娟，新疆衔锦律师事务所律师。   被告：新疆金丰源典当有限公司，住所地新疆昌吉州阜康市博峰西街新城花园小区****。   法定代表人：兰晓，该公司董事长。   委托诉讼代理人：窦毅，新疆万和律师事务所律师。   被告：易盛良，男，1974年8月19日出生，汉族，现无固定职业，住四川省成都市金牛区。   委托诉讼代理人：廖强，四川新开元律师事务所律师。   第三人：蒋国彩，女，1957年5月20日出生，汉族，新疆鼎泽凯律师事务所律师，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：樊蓓，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   原告辛铭与被告新疆金丰源典当有限公司（以下简称金丰源公司）、易盛良，第三人蒋国彩合同纠纷一案，本院2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛铭及其委托诉讼代理人翟娟，被告金丰源公司的委托诉讼代理人窦毅，被告易盛良及其委托诉讼代理人廖强，第三人蒋国彩的委托诉讼代理人樊蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告辛铭向本院提出诉讼请求：1．判令二被告返还原告位于××区住房一套，如不能返还则赔偿原告房屋价款及赔偿损失共计225万元；2．判令二被告承担本案诉讼保全费1,140元。事实和理由：2017年10月13日，二被告与原告代理人李静签订了上述房屋的买卖合同，原告认为该合同实属二被告恶意串通损害了原告的合法权益。原告2018年5月24日诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院请求判令该房屋转让合同无效，经水磨沟区人民法院（2018）新0105民初1464号判决书认定该房屋买卖合同无效。后二被告不服一审判决均提起上诉，经乌鲁木齐市中级人民法院新（2019）新01民终816号判决书维持一审判决。在此诉讼期间，被告易盛良又擅自将房屋进行二次转卖，卖给了第三人蒋国彩。现一审、二审判决书均已生效，确认二被告与原告代理人李静签订的房屋买卖合同无效。合同被认定无效的，依法应当返还财产，如存在不能返还的则应当补偿相应的价值，给对方造成损失的还应当赔偿损失。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告金丰源公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》106条，被告易盛良无权处理涉案房屋，第三人蒋国彩能否取得房屋所有权要看第三人蒋国彩是否善意取得。从双方在不动产交易中心缴纳的税款来看，计税依据为542,707.9元，在乌鲁木齐市中级人民法院二审庭审笔录中涉案房屋易盛良和蒋国彩交易价格为110万元，比辛铭购买涉案房屋低了44万元，因此蒋国彩并非善意第三人，不能取得房屋所有权，应当将涉案房屋归还给原告。辛铭与易盛良之间的房屋买卖合同无效其法律后果是返还财产，涉案房屋及装饰装修由买卖一方易盛良购买持有，在（2018）新0105民初1464号案件中，法庭辩论终结后金丰源公司希望易盛良不要卖掉房屋等待事情解决，但易盛良将房屋卖给第三人，使原告不能得到房屋的所有权，金丰源公司既未参与也没有同意，故金丰源公司不构成共同侵权。因涉案房屋并不在金丰源公司手中，金丰源公司不负有返还义务，应当由负有返还义务的人返还。原告与金丰源公司签订不动产抵押合同，双方共同对涉案房屋评估价为120万元，原告方主张220万元，没有事实和法律依据。原告对其损失亦有重大过错，原告与金丰源公司签订房地产抵押借款合同，承诺借款到期无法偿还，自愿以低于市场的价格快速出售，涉案房屋是在原告构成根本违约的情况下出售的，原告未在诉讼中对房屋进行保全，导致房屋再次被转让，原告亦有重大过错，对其损失应该承担责任。   被告易盛良辩称，生效判决仅在“本院认为”的部分认定易盛良存在恶意串通的行为，不能在本案中予以认定或者采信。生效判决对李静滥用代理权的行为，并没有进行审查和认定，但有大量证据证明，李静系存在滥用代理权的行为。第三人蒋国彩是善意取得涉案房屋，虽然备案合同价与实际交易价不一致，但不能认定是非善意取得，应由金丰源公司、辛铭、李静确定各自的民事责任。关于折价补偿的问题，因易盛良从辛铭处购买涉案房屋的实际价款为937,200元，折价补偿的时间应以辛铭与易盛良签订合同时，该购房款已被金丰源公司实际取得和占有，补偿责任应由金丰源公司直接向辛铭承担。关于赔偿损失的问题，辛铭、李静、金丰源公司对导致合同无效后果的产生均有过错，易盛良是职务行为。易盛良在一审判决前将房屋出售给蒋国彩，承担赔偿损失的主体不应是易盛良。辛铭向金丰源公司借款时，出具两份承诺书，明确载明“在借款到期并无法返还时，以低于市场价格快速出售自有房屋”，即使后期房屋出售低于市场价格，辛铭事前是已经同意的，系辛铭对自身权利的处分，不违反法律规定，对于低于市场价30%的合理部分，应当视为辛铭自行放弃的部分。李静滥用代理权给辛铭造成损失应向辛铭承担赔偿责任。金丰源公司在借款到期时，为了尽快实现到期债权，未按合同约定行使抵押权，存在过错，应当承担相应的责任。易盛良为了实际使用所购房屋，投入巨大的精力和财力，在本案中不应当承担折价补偿和赔偿的责任。   第三人蒋国彩述称，2018年11月第三人通过房屋中介机构介绍购买涉案房屋，购房款、税费、中介费共计158万元，房屋登记过户信息显示出卖人是易盛良，第三人不知有辛铭存在，辛铭与易盛良的关系及其交易第三人完全不知。第三人以房屋中介机构提供信息得知房屋，经合法买卖，支付对价完成过户，希望原告辛铭不要再来打扰其权益无关的第三人的生活秩序与安静。涉案房屋过户时，房屋权利完全干净，并无异议登记。原告曾以房屋买卖合同无效诉讼，却不异议登记，是希望他人将房屋买走还是希望房屋买卖合同无效的诉讼后再回归房屋？显然原告是希望他人将房屋买走，故原告和被告合谋侵害第三人利益，还是根本就不想再占有涉案房屋只想通过一定手段图谋获得额外利益？至少原告无端给第三人增加了诉累，原告也使正常的交易秩序受到惊恐和社会正常生活受到干扰，原告至少应为自己的过失承担过错责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年7月，辛铭购买位于乌鲁木齐市××区）并登记在辛铭名下，房屋建筑面积141.18平方米，购买价为1,545,639元。2014年7月7日，辛铭缴纳102室契税46,369.17元、房屋专项维修基金30,912.78元。截至2019年12月21日，102室专项维修资金账户余额为37,574.62元。   2014年7月31日，辛铭与案外人韩德志签订《房屋装修合同》，由韩德志对102室进行装修，合同约定工期为2014年7月31日至2014年12月31日，工程总价款339,582.68元，辛铭分别于2014年7月31日向韩德志支付3万元、2014年9月6日支付10万元、2014年9月15日支付3万元、2014年12月25日支付36,000元、2014年12月29日支付43,100元、2015年7月2日支付3万元、2015年7月27日支付2万元、2015年7月30日支付4万元、2016年12月22日支付1万元，共计支付339,100元。在《房屋装修合同》装修预算表中列明：客厅和餐厅窗帘及轨道5,300元、主卧窗帘及轨道3,630元、次卧窗帘及轨道3,300元，共计12,230元。   2017年1月22日，金丰源公司（甲方）与辛铭（乙方）签订《房地产抵押典当借款合同》，由金丰源公司向辛铭借款80万元，借款期限6个月，辛铭以102室作为还款抵押担保。《房地产抵押典当借款合同》第十二条第二款约定：“借款到期或借款展期（续当期）届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权。本合同经公证后成为具有强制执行的债权文书，若债务人不履行或不完全履行债务，债权人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。本合同作为乙方不可撤销授权甲方将抵押房地产提交有关拍卖机构进行拍卖的文件依据，乙方对此放弃一切抗辩权。”第十三条约定：“甲乙双方约定，甲方行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追索。有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。”双方对《房地产抵押典当借款合同》和《借据》进行公证，并办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。办理借款事项过程中、发放借款前两日即2017年1月20日，金丰源公司的员工李静按照金丰源公司办理借款要求，由辛铭向其出具《委托书》，并经公证，委托李静查阅、调取并复印房地产档案，代办房地产抵押、解押、延押、领取他项权证，领取并办理房地产土地使用证，领取公积金，办理房地产转让、过户、变更登记手续，代签房地产买卖协议，代收房款，代办退税（契税），领取退税（契税）款，代办与此房地产过户手续有关的全部事宜。委托期限至办理完上述事项为止。2017年10月13日，李静在未与辛铭沟通商谈的情况下，按照金丰源公司安排，依据《委托书》办理了102室房屋解押手续，与易盛良签订了《房屋买卖合同》，以80万元价格将102室出售于金丰源公司的监事易盛良，合同签名“李静代”，当日双方在房产管理部门申请办理房屋过户手续。2017年10月16日易盛良将80万元房款给付金丰源公司的法定代表人兰晓。   2018年5月24日，辛铭向本院提起诉讼，请求判令2017年10月13日签订的乌鲁木齐市××区房屋转让协议无效。本院于2018年11月22日作出（2018）新0105民初1464号民事判决书，判决：李静代辛铭与易盛良于2017年10月13日签订的《房屋买卖合同》无效。金丰源公司、易盛良对判决不服向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）新01民终816号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。金丰源公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年11月11日作出（2019）新民申1441号民事裁定书，裁定：驳回金丰源公司的再审申请。   另查明，案外人裘杰系辛铭前妻，双方于2015年11月10日登记离婚。离婚后，102室一直由裘杰居住和使用。2018年4月12日，在裘杰不在场的情况下，易盛良强行进入并占有102室。裘杰于2018年6月7日向本院提起诉讼，请求易盛良返还102室内的所有家具、家电、装饰及生活用品（价值14万元）或赔偿14万元。本院审理后，于2019年1月23日作出（2018）新0105民初1557号民事判决书，认定102室内的动产属裘杰所有，裘杰是涉诉房屋内动产的权利人，易盛良虽在进入102室时已取得102室的房屋产权证，但对屋内动产不享有权利，应当返还权利人裘杰，遂判决易盛良向裘杰返还102室内的动产，其中包括窗帘四组。   另查明，第三人蒋国彩从易盛良处购买102室，蒋国彩于2018年11月12日向易盛良支付购房定金5万元，2018年12月10日支付房款60万，2018年12月14日支付房款35万元，2018年12月24日支付房款34万元，2018年12月26日支付房款18万元，共计支付房款152万元。2018年12月14日，102室登记在蒋国彩名下，不动产权证号为：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。蒋国彩购买102室后，对房屋进行了装修，蒋国彩在庭审中明确表示不同意返还102室。   同时查明，辛铭在本案中申请财产保全，向本院缴纳保全费1,140元。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，生效判决已确认案外人李静代辛铭与易盛良于2017年10月13日签订的《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产应予返还。   本案的争议焦点为：1．第三人蒋国彩取得涉案房屋是否构成善意取得，102室是否符合返还条件；2．金丰源公司和易盛良是否构成共同侵权，辛铭要求二被告共同承担责任有无事实和法律依据；3．辛铭要求二被告共同补偿房屋价款及赔偿损失225万元有无事实和法律依据。   针对第一个争议焦点，蒋国彩取得涉案房屋是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，首先，蒋国彩通过房屋中介获取102室的信息并购买房屋，蒋国彩从易盛良处购买102室时，102室在房屋管理部门登记的产权人是易盛良，蒋国彩在购买房屋时有理由相信102室的产权没有争议，产权人就是易盛良。其次，不论双方在房屋管理部门备案的合同中载明的房屋销售价格是多少以及以何基数缴纳房屋契税，蒋国彩出示的证据可以证明其实际向向易盛良支付购房款152万元，易盛良和蒋国彩是以合理的价格转让102室。此外，易盛良和蒋国彩之间的房屋买卖协议，没有违背有关法律的规定，是双方真实意思的表示，易盛良将102室交付给蒋国彩，102室于2018年12月14日登记在蒋国彩名下。蒋国彩作为善意的第三人，其合法权益应该受到保护，蒋国彩取得102室的所有权。蒋国彩在庭审中明确表示不同意返还102室，102室已不具备返还的条件，辛铭作为原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   针对第二个争议焦点，金丰源公司和易盛良是否构成共同侵权，是否应当对辛铭的损失共同承担赔偿责任的问题。按照辛铭与金丰源公司在《房地产抵押典当借款合同》中的约定，当辛铭未向金丰源公司如期归还债务时，金丰源公司可以申请法院强制执行，通过拍卖102室行使债权，而金丰源公司既未向法院强制执行，也未将102室提交拍卖机构进行拍卖，而是指示其员工李静利用辛铭出具的《委托书》将102室出售给易盛良，易盛良购买102室时系金丰源公司的监事，对上述事实明知并参与其中，且以不合理的低价购得房屋并将购房款直接支付给金丰源公司，故金丰源公司将102室出售给易盛良，以及易盛良将102室出售给蒋国彩，金丰源公司、易盛良的出售行为均构成无权处分，辛铭并无过错，且102室从辛铭名下过户至易盛良名下的过程中，金丰源公司、易盛良存在恶意串通并造成损害结果的发生，构成共同侵权，对辛铭的损失应当承担共同赔偿责任。   针对第三个争议焦点，辛铭要求二被告共同补偿房屋价款及赔偿损失共计225万元有无事实和法律依据。庭审中，辛铭明确225万元损失的构成为：房款1,545,639元、契税46,369.17元、公共维修基金37,574.62元、房屋装修费339,100元，以及上述款项在2017年10月13日至2019年12月4日期间的利息255,436.59元（1,968,682.79元×年利率6%×26个月）。对于房款1,545,639元，辛铭在2014年购买102室是购房款为1,545,639元，易盛良2017年10月13日在以不合理的低价取得102室后，于2018年12月将102室以152万元出售给蒋国彩，现辛铭以购房时的价款主张赔偿房款的数额并无不当。对于辛铭购房所缴纳的契税46,369.17元，以及102室专项维修资金账户余额37,574.62元，是辛铭的直接损失，金丰源公司和易盛良应予赔偿。对于辛铭主张的房屋装修费339,100元，辛铭向案外人韩德志支付装修费用共计339,100元，有《房屋装修合同》、收款收据和银行交易明细相互印证，对于装修费的数额本院予以确认，但对于装修预算表所列客厅和餐厅、主卧、次卧窗帘及轨道共计12,230元，在辛铭的前妻裘杰与易盛良返还原物纠纷一案即（2018）新0105民初1557号案件中，易盛良已向裘杰返还102室内的动产，其中包括窗帘四组，窗帘及轨道在装修预算中没有分项列明具体数额，辛铭也未提供证据证实轨道的具体费用，装修预算表所列窗帘及轨道费用共计12,230元应从装修费总额中扣减。对于金丰源公司、易盛良须赔偿装修费的数额，102室于2014年7月31日开始装修，《房屋装修合同》约定的竣工时间为2014年12月31日，易盛良于2018年4月12日强行进入并占有102室，2018年4月12日前102室由辛铭占有和使用，此期限前的装修减损部分应由辛铭自行承担，易盛良于2018年12月14日将102室出售并交付给蒋国彩，蒋国彩购买102室后对房屋进行了二次装修，102室现已不具备对装修残值进行鉴定的条件，本院酌定装修费用由金丰源公司和易盛良承担50%即163,435元［（339,100元-12,230元）×50%］。对于以上房款、契税、公共维修基金、房屋装修费在2017年10月13日至2019年12月4日期间的利息，因本院已对金丰源公司、易盛良无权处分102室的行为判令其承担了赔偿责任，对辛铭要求房款、契税、公共维修基金、房屋装修费利息的请求，本院不予支持。对于辛铭赔偿损失的请求中本院确认由金丰源公司、易盛良共同赔偿房款1,545,639元、契税46,369.17元、公共维修基金37,574.62元、房屋装修费163,435元，共计1,793,018.79元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：   一、被告新疆金丰源典当有限公司、易盛良于本判决生效之日起十日内向原告辛铭赔偿损失1,793,018.79元；   二、被告新疆金丰源典当有限公司、易盛良于本判决生效之日起十日内向原告辛铭支付保全费1,140元；   三、驳回原告辛铭的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费24,800元（原告辛铭已预交12,400元），减半收取12,400元，由原告辛铭负担2,518.47元，被告新疆金丰源典当有限公司、易盛良负担9,881.53元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   王彩虹   二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 一 月 六 日   书  记  员   王筱雅