辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13045号上诉人（原审原告）：陈鑫，女，1974年5月18日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁巨东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳晨光商服有限公司，住所地和平区砂山街**。法定代表人：陈乃旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠晓梅，女，1965年5月14日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师上诉人陈鑫因与被上诉人沈阳晨光商服有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初15254号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈鑫上诉请求：撤销沈阳市和平区人民法院作出的（2019）辽01023民初15254号判决第二项，改判支持上诉人全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。理由：1、上诉人因动迁而停产停业产生的损失是事实，应当予以支持。二、装修折旧费双方未明确约定，请求法院支持。被上诉人沈阳晨光商服有限公司答辩称：同意一审法院判决。陈鑫向一审法院起诉请求：1、依法判令沈阳晨光商服有限公司支付陈鑫因承租房屋被征收的停产停业等损失（以评估结构为准）200000元；2、本案全部费用由沈阳晨光商服有限公司承担。庭审中，陈鑫变更诉讼请求为搬迁费16600元、停产停业损失843351元、装修折旧费暂计150000元。一审法院认定，沈阳晨光商服有限公司系沈阳市和平区太原街七段39号，建筑面积822平方米及太原街7段17里，建筑面积为100平方米的房屋所有权人。2010年8月2日，陈鑫和李连军（乙方）与沈阳晨光商服有限公司（甲方）签订了一份《房产租赁协议书》，约定：甲方将坐落在沈阳市和平区砂山街九号（原太原南街七段三十九号）自管营业室二楼400平方米租赁给乙方使用，乙方愿意承租；租赁期限从2011年1月1日至该房屋动迁终止；租金以年度为计付标准，每年10万元，前三年租金不变，从第四年起每年增加租金5000元。租金给付方式为每年提前15日，乙方将一次性将租金给付甲方，第一年在本协议签订之日，乙方将10万元租金给付甲方；如果发生社会动迁，本协议自动终止，甲方将提前收取房屋租金应还部分退还给乙方，并给乙方适当经济补偿10万元。房屋租赁期满后，乙方要续租，甲方优先租给乙方，乙方不再续租，乙方无条件将房屋移交给甲方，结清租期内的各种费用。房屋装修、固定物品一律不得拆除，保持可持续经营，全部移交给甲方所有。违约责任约定，甲乙双方都不得单方面改变和终止本协议，如有一方不能履行本协议中的每一项条款，造成单方面违约，另一方有权终止本协议，并追究违约方法律责任。协议签订后，沈阳晨光商服有限公司将涉案房屋交付给了陈鑫，陈鑫于2011年8月5日注册经营沈阳市和平区军鑫雅居旅馆。2015年8月21日，沈阳市和平区人民政府作出和政征决字2015第26号《房屋征收决定》，该决定中载明：为了加快城市建设，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日国务院令第590号）等规定，现决定对和平区沈后北侧砂山街11号棚户区改造项目实施房屋征收。房屋征收实施范围：东至天津南街；西至砂山街，南至南十一马路；北至砂山街7号巷。同日，沈阳市和平区人民政府并发出和政征公字2015第25号《房屋征收公告》。2017年10月30日，辽宁华清房地产土地评估有限公司对涉案房屋评估后出具了《房地产预评估报告》，该报告中载明房地产评估总值为14049263元。2018年4月2日，辽宁华清房地产土地评估有限公司出具辽华房估字（2018）第41号《房地产评估报告》，该报告中承租户搬运费载明:军鑫缘旅店为16600元；该报告并明确说明建筑面积822平方米房屋价值中包含承租户装修价值。估价对象于价值时点2017年9月20日评估价值总计为14055862元。本次对房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2018年4月28日，沈阳晨光商服有限公司（乙方）与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室（甲方）签订了一份《国有土地上房屋征收与补偿安置货币补偿协议书》，该协议书中载明：坐落在太原街7段**，房屋建筑面积：822平方米，实际用途为商业；100平方米为仓库；非住宅房屋补偿金额为14055862元；补偿款在2018年11月1日前一次性支付；乙方保证在2018年11月15前搬迁腾空被征收房屋，乙方不得拆除、损坏被征收房屋及其公共设施。2018年10月23日，沈阳市公安局和平分局新华派出所出具了一份《情况说明》，该说明中载明：2015年8月陈鑫经营的沈阳市和平区军鑫雅居旅馆因特种行业许可证有效期到期来新华派出所要求续办。因为其旅馆位于沈阳市和平区砂山街9号，是在沈阳市和平区人民政府《和政征公字（2015）第26号》房屋征收公告的范围之内。根据区政府相关要求，在房屋征收地块范围之内停办一切营业类执照审批的要求新华派出所没有对沈阳市和平区军鑫雅居旅馆的特种行业许可证进行继续经营审批。并禁止沈阳市和平区军鑫雅居旅馆继续经营。2019年2月12日，李连军和陈鑫将沈阳晨光商服有限公司起诉至法院，要求沈阳晨光商服有限公司按约定支付其补偿金10万元及利息，和平区人民法院于2019年12月10日作出（2019）辽0102民初5630号民事裁定书驳回了原告李连军、陈鑫的起诉，该裁定已生效。2019年7月12日，李连军出具一份声明，同意其本人在本案中的一切权利义务均由陈鑫承接，所有向沈阳晨光商服有限公司主张权利的结果均由陈鑫个人承担。另查明：2015年7月10日，沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室出具了一份《和平区沈后北侧砂山街11号棚户区地块征收补偿方案》（征求意见稿），该方案第七条非住宅房屋补偿政策（一）征收非住宅房屋，按照被征收房屋房地产市场评估价格对被征收人给予补偿；（二）征收直管非住宅房屋，原租赁关系终止。房屋承租人可以与被征收人重新订立租赁合同，房屋承租人不继续承租的，对党政机关、事业单位、国有企业承租人按照被征收房屋房地产评估价格的60%补偿，对被征收人按照被征收房屋房地产评估价格的40%实行产权调换；对其他房屋承租人不予以补偿，对被征收人按照被征收房地产评估价格实行产权调换。在房屋产权调换过渡期间内，按照被征收人原直管公房租赁协议中约定租金标准给予过渡期补偿，对房屋承租人给予停产停业损失补偿；（三）其它补偿费用1、无法恢复使用设备按照重置价格结合成新计算的补偿费；2、货物运输和设备拆装费用；4、对符合条件且因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费。一审法院认为，本案陈鑫和李连军与沈阳晨光商服有限公司签订的《房产租赁协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，各方当事人均应恪守履行，在合同履行过程中因涉诉房屋动迁双方终止合同。对于陈鑫主张搬迁费、停产停业损失的请求，经查，双方签订的《房产租赁协议书》中明确约定：租赁期限从2011年1月1日至该房屋动迁终止；如果发生社会动迁，本协议自动终止，甲方将提前收取房屋租金应还部分退还给乙方，并给乙方适当经济补偿10万元。根据该约定可知，双方对涉案房屋可能会存在动迁的情形是有预见的，并对其动迁后的补偿进行了明确约定，对于陈鑫提出的依据《和平区沈后北侧砂山街11号棚户区地块征收补偿方案》“对符合条件且因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费”的规定，沈阳晨光商服有限公司应给付停产停业损失的请求，该规定应属租赁期限未届满尚在租赁期的情形，而本案合同约定租赁期限截止日为该房屋动迁，属租赁期限已届满，不存在租赁期限届满后原告的停产停业问题，且辽宁华清房地产土地评估有限公司出具的辽华房估字（2018）第41号《房地产评估报告》中对涉案房屋的停产停业损失并未有任何记载，该报告中并载明：本次对房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，故陈鑫要求停产停业损失的依据不足，该院不予支持；但依据（2018）第41号《房地产评估报告》中载明承租户军鑫缘旅店搬运费16600元，现双方合同终止后原告主张该项补偿，该院予以支持；对于陈鑫主张的装修折旧费问题，因合同中明确约定：房屋装修、固定物品一律不得拆除，保持可持续经营，全部移交给甲方所有。依据该约定，本院认为房屋因动迁而合同终止，房屋装修、固定物品按约定已归沈阳晨光商服有限公司所有，属于双方对合同终止后房屋的装修归属进行了约定，故不存在陈鑫主张的装修折旧费问题，因此，该院对陈鑫的该项主张不予支持。对于沈阳晨光商服有限公司提出的陈鑫本次起诉属于重复起诉的辩解，经查，李连军和陈鑫于2019年2月12日将沈阳晨光商服有限公司起诉至法院，要求沈阳晨光商服有限公司按约定支付其补偿金10万元及利息的（2019）辽0102民初5630号案件已被和平区人民法院予以了驳回，该裁定并已生效，故本案不属重复诉讼，因此该院对沈阳晨光商服有限公司的该项辩解不予采纳；对于沈阳晨光商服有限公司提出的根据租赁协议确定的合同主体，承租方为陈鑫和李连军向法院明确表示其在本案中放弃一切权利，其在本案中的一切权利义务均由陈鑫承接，因此陈鑫作为本案的诉讼主体适格，故该院对沈阳晨光商服有限公司的该项辩解不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳晨光商服有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈鑫搬运费16600元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13890元，由原告陈鑫承担13612元，被告沈阳晨光商服有限公司承担278元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供（2020）辽01民终6459号判决，证明上诉人诉我方索要租金，其诉请要2016-2018年租金，法院终审判决认定给付2016年1月1日至2017年9月20日共计5.4万，法院认定我们租赁关系终止时间是2017年9月20日。被上诉人质证为真实性没有异议。与本案无关。被上诉人提供起诉状、传票。证明：上诉人另案起诉要求我方支付10万经济补偿，说明上诉人已经认可按合同约定主张补偿费用。上诉人质证意见为：真实性没有异议。该证据依据双方之间的合同约定，合同约定动迁合同终止，由出租方给付我方经济补偿10万，该补偿的诉请基于合同约定，本案诉请基于法律规定，二者不重复和冲突，不是同一事实和法律关系。该证据与本案无关。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人提出要求被上诉人给付因动迁而停产停业产生的损失的上诉主张，上诉人、被上诉人双方签订的《房产租赁协议书》中明确约定：租赁期限从2011年1月1日至该房屋动迁终止；如果发生社会动迁，本协议自动终止，甲方将提前收取房屋租金应还部分退还给乙方，并给乙方适当经济补偿10万元。根据该约定可知，双方对涉案房屋可能会存在动迁的情形是有预见的，并对其动迁后的补偿进行了明确约定。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人给付装修折旧费的上诉主张，因上诉人、被上诉人在《房产租赁协议书》中明确约定：房屋装修、固定物品一律不得拆除，保持可持续经营，全部移交给甲方所有。依据该约定，可以认为房屋因动迁而合同终止，房屋装修、固定物品按约定已归被上诉人所有，属于双方对合同终止后房屋的装修归属进行了约定，故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13890元由上诉人陈鑫负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十一月三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。