湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1030号上诉人（原审原告）：大冶市众信房地产经纪有限公司，住所地大冶市建设路**。法定代表人：冯文栋，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢建良，湖北华全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝晶晶，女，1992年9月20日出生，汉族，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人：吕细送，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。上诉人大冶市众信房地产经纪有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人祝晶晶居间合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。众信公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判祝晶晶向其支付违约金31800元；2、判令祝晶晶承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、案涉购房意向金协议约定不违反禁止性强制性法律规定，合法有效；2、祝晶晶与房屋业主私下交易，违反诚信原则，属典型的“跳单”行为，不应得到支持。2018年8月10日，祝晶晶签订了意向金协议并交付了1万元意向金，足以证实双方履行了意向金协议。祝晶晶要求退还意向金的理由是无法筹集首付款，不是因为其的原因；3、祝晶晶退还意向金后又与房屋业主达成协议，违背了协议第五条的承诺。祝晶晶抗辩通过大冶儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）达成交易不合常理，祝晶晶与儒房公司签订委托买房协议的时间是2018年9月16日，后涂改为2018年9月11日，而房屋产权过户登记时间为2018年9月14日，仅隔4天完成看房、签约、网签、过户等所有手续，明显不合常理，且其与儒房公司达成了委托购房协议，约定应付2%的居间报酬，但祝晶晶并没有支付凭证，足以证实祝晶晶与儒房公司并没有形成居间服务合同关系的事实，且没有提供儒房公司向祝晶晶披露该房源的相关证据加以佐证，同时该“跳单”行为违反了合同法及民法总则的诚信原则，这一点在民法典第九百六十五条进行了规定，请求法院支持其上诉请求。祝晶晶辩称，1、买卖不成交则要求其支付违约金的居间合同条款无效，众信公司无权要求其按约支付违约金；2、虽然其与众信公司签订了购房意向金协议，但没有达成房屋买卖的合意行为，该协议不仅没有实质性履行，而且当时已协商解除，合同效力已经消灭，其不存在违约行为，不应当支付违约金；3、协议虽然约定了违约金，在适用中不能脱离实际损失的范围，合同第一百一十八条第二款规定，约定的违约金视为违约的损失赔偿，众信公司在本案中与其之间的接触仅有一个多小时，没有对该协议作出实际履行的表现，所以众信公司没有任何损失，同时众信公司也没有举证有任何损失的相关证据，所以其也不应当支付约定的违约金，更没有违反协议第五条的规定。众信公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年8月10日签订的《购房意向金协议》；2、判令祝晶晶支付违约金31800元；2、由祝晶晶承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月10日，祝晶晶因对位于大冶市东风路街道办事处新冶大道66号湖景花园7栋1202室房屋有购买意向，与众信公司签订了《购房意向金协议》，双方约定购买要约、房屋业主委托价、购房意向金、违约责任等相关条款。祝晶晶于当日上午9时38分许通过支付宝向众信公司业务员胡亚亚转账1万元作为购房意向金，因祝晶晶表示无法在几天之内筹集首付款，众信公司业务员胡亚亚于10时43分许退还该意向金给祝晶晶。2018年9月11日，祝晶晶丈夫曹庭瑞就上述房屋与儒房公司达成《委托买房协议书》。2018年9月14日，祝晶晶与其夫曹庭瑞就该房屋办理了不动产权登记[鄂（2018）大冶市不动产权第0010725号]。众信公司于2019年8月13日以祝晶晶利用其提供的居间服务与房屋业主私自达成交易，构成违约为由诉至法院。一审法院认为，祝晶晶为购买房屋与众信公司订立《购房意向金协议》，双方形成了居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”祝晶晶与众信公司订立上述协议，是以实现买房为目的。众信公司认为其履行了居间服务，但最终未实现祝晶晶的目的，即未促成祝晶晶与卖房人房屋买卖合同成立，不应请求祝晶晶支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。庭审中，众信公司未主张该费用，故不予审理。众信公司认为祝晶晶与业主私下进行了房屋交易，此行为属违约，应按约支付违约金，该主张不予支持，一审法院认为众信公司未促成祝晶晶与卖房人达成房屋交易，且其亦因不能促成此结果而退还了祝晶晶所交纳的意向金，故不应视为祝晶晶违约。众信公司要求解除上述协议，现该协议已无实际履行价值，故对此项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：一、解除众信公司与祝晶晶于2018年8月10日订立的《购房意向金协议》；二、驳回众信公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取298元，由众信公司负担。本院二审期间，祝晶晶提供了如下几份补强证据：证据一、2018年9月19日儒房公司出具的收据一份，拟证明儒房公司向其收取了1万元中介费及办理房屋过户的相关费用；证据二、曹庭瑞和祝晶晶的结婚证、身份证复印件各一份，拟证明其两人的夫妻关系；证据三、2018年9月7日儒房公司出具的收据复印件一份（儒房公司加盖印章予以确认），拟证明曹庭瑞将2万元交给儒房公司办理房屋过户手续和办证的费用；证据四、涉案房屋信息资料复印件二份（儒房公司加盖印章予以确认），拟证明儒房公司对涉案房屋进行登记的情况。经质证，众信公司对祝晶晶提供的证据一，认为真实性有待核实，对关联性有异议，其中中介费标识为7000元，与祝晶晶和儒房公司签订的协议书中所约定1%的佣金不符，1%的佣金系根据房主与买方签订的总价格计算。贷款费3000元与证据三中记载的费用重复，依据交易习惯，贷款费不可能支付两次；对证据二无异议；对证据三的真实性、关联性有异议，虽然有儒房公司的印章和签名，但无法认定签名人是否为儒房公司的员工、负责人，且没有联系方式予以确认，有待进一步核实，该收据标识的金额并不是中介报酬，与本案无关；对证据四的真实性有异议，该证据中签名人是否为儒房公司员工，无法证明。综合上述证据，均不能作为二审新证据予以认定，证据三的收据时间为9月7日，比双方签订合同的时间9月11日提前了四天，意味着双方没有达成中介服务的合意，而祝晶晶提前支付过户和贷款费用，明显与交易习惯不符。并请求法院给予三天时间核实两份收据的真实性，以及实际交付金额的转账记录。本院经审查认为，祝晶晶提供的上述证据证明其通过儒房公司提供的居间服务购买了涉案房屋，众信公司虽不予认可但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合诉辩双方的观点，归纳本案二审期间的争议焦点为：祝晶晶应否向众信公司支付违约金31800元。众信公司与祝晶晶签订的《购房意向金协议》属于居间合同性质，其中第五条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,因涉案房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,祝晶晶通过儒房公司促成了房屋买卖合同成立，故祝晶晶并没有利用众信公司的居间服务与涉案房屋原产权人私自达成交易,故不构成违约。众信公司提出祝晶晶未信守承诺，并不是利用其之外的其他中介公司提供的居间服务，而是私下与涉案房屋原产权人进行交易，违反合同约定，应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，众信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费595元，由大冶市众信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二〇年十一月五日法官助理张莉书记员孟楠