青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再67号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵登海，住青海省西宁市。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人赵登海因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终925号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申89号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人赵登海，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵登海申请再审称，一、二审法院认定“……第三段自再审延期的时间2015年9月28日计算至公告交房日2015年11月2日”错误，不仅与历年一审法院关于违约金计算相悖，而且与《商品房预售合同》及《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）约定不符，同时与二审法院认定的交房时间相悖。二、二审法院认定“……本案中10号楼于2015年10月21日完成五方验收，已达到双方约定的交付条件”错误。二审法院以“五方验收”即主体框架验收合格，替代双方约定的交付条件的认定错误。三、二审法院认定“自房屋建成并峻工验收180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间……上诉人主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，本院不予支持”错误。四、二审法院驳回赵渊关于支付逾期交房违约金产生利息的请求错误。请求：1.纠正二审法院关于逾期交房违约金第三段时间计算错误、金额计算错误的问题，共少计12823.9元。2.支持海宏公司向赵登海支付逾期办理初始登记违约金4989.86元及逾期办理初始登记违约金利息共1259元。3.海宏公司承担本案一、二审全部诉讼费用。 海宏公司答辩称，一、二审法院对逾期交房违约金认定正确。本案以合同约定商品房验收合格作为交付条件，赵登海再审提出的工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门备案等并非合同约定的交付条件。本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系确定双方权利义务的依据。根据涉案商品房屋预售合同第八条约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，因此本案应以商品房经验收合格作为认定房屋交付的依据。赵登海再审提出的工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保、部门备案等内容并非双方约定的房屋交付条件。赵登海以合同约定以外的内容要求海宏公司承担合同义务，无事实及法律依据，再审理由不能成立。二、二审法院以10号楼竣工验收时间作为计算逾期交房违约金的截止时间正确。赵登海再审提出少计算违约金12823.9元，无事实依据。三、赵登海再审要求海宏公司承担逾期交房违约金利息10375元，无事实与法律依据，首先，双方签订的商品房预售合同补充协议均未约定海宏公司需要承担逾期交房违约金利息。赵登海该项再审请求没有合同依据。其次，赵登海再审主张逾期交房违约金利息及违约金均系损害填平性质。赵登海在已经主张违约金的情形下，又主张违约金利息，是对同一权利的重复主张。再次，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。因海宏公司尚未完成小区综合验收，商品房预售合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就，因此海宏公司并无违约事实。请求法院驳回赵登海的全部再审请求，维持一审判决。 赵登海向一审法院起诉请求：1.海宏公司给付赵登海逾期交房违约金83131元及自2016年8月20日至实际给付之日起的逾期付款利息，暂计算至2019年2月28日为14978元，以上合计98109元；2.海宏公司给付赵登海未取得房屋权属证书的违约金4990元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院经审理查明，2013年11月24日，赵登海与被告海宏房地产公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定如下：由赵登海预购海宏公司开发的位于西宁市城北区海西路61号10号楼1单元1043室，建筑面积143.8平方米，房屋价款：总金额498986元。交房期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，赵登海按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年11月17日，赵登海、海宏公司又签订了《补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向赵登海按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（10号楼确定为2015年9月28日），海宏公司向赵登海按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向赵登海按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。 2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登〈公告〉，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月2日-11月6日交验10号楼。2015年10月20日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年11月15日，赵登海、海宏公司签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”，同时，海宏公司向赵登海出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。 一审法院认为，赵登海、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。赵登海按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向赵登海交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 双方争议的焦点为，一、关于交房时间的确定。赵登海、海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年12月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案赵登海、海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉，2015年11月2日-11月6日交验1号楼，该房屋于2015年10月20日通过“五方验收”合格，应当确定2015年11月6日“视为买受人已收房”的时间。赵登海主张以2016年8月19日在领取涉案房屋钥匙时与海宏公司签订《收楼手续书》的时间作为交房时间，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，法院不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，赵登海因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，赵登海不能证明其一直在向海宏公司主张权利，也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月9日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月6日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，赵登海于2019年1月9日向法院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，一审法院不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。赵登海主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，故法院也不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”的情形，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明赵登海、海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对赵登海的该项诉讼请求不予支持。判决：驳回赵登海的诉讼请求。 赵登海不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判海宏公司支付赵登海2014年12月31日至2016年1月6日止迟延交房违约金38122.12元,并支付因延期交房产生的利息及产权证违约金；本案一、二审诉讼费由海宏公司承担。 二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院对双方争议的焦点问题认定如下： 一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。赵登海与海宏公司于2013年11月24日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《补充协议》一份，补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金以现金形式在交房时全额支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务，案涉10号楼已在2015年10月20日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中10号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。赵登海认为必须经过综合验收合格才能交付的上诉理由与合同条款的约定相悖，二审法院不予支持。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的10号楼交房之日为2015年11月2日至2015年11月6日，自2015年11月6日起算60日至2016年1月5日，买受人应在2015年11月2日至2016年1月5日期间收房，最迟应于2016年1月5日接受房屋，2016年1月5日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年，至2019年1月5日。赵登海于2019年1月2日向城北区人民法院递交了起诉状，起诉时间尚未超过诉讼时效，一审判决认定赵登海的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为498986元×1/10000×183天=9131.44元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月28日，以总房款万分之二的标准计算，应为498986元×2/10000×90天=8981.75元。第三段自再次延期的时间2015年9月28日计算至公告交房日2015年11月2日，以总房款万分之四的标准计算，应为498986元×4/10000×36天=7185.40元。以上共计25298.59元，海宏公司应当向赵登海支付逾期交房违约金25298.59元。赵登海要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，二审法院予以支持。因双方对逾期交房违约金的利息没有约定，赵登海要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，二审法院不予支持。赵登海的上诉请求部分成立，二审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初519号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付赵登海逾期交房违约金25298.59元；三、驳回赵登海的其他诉讼请求。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 再审另查明，《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……”，第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理。”第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，……“（2）逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条第一、二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理房屋所有权证。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 再审围绕以下焦点问题进行了审理： 一、关于海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题 本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在2014年12月30日前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定的交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件，赵登海主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。海宏公司未按《商品房预售合同》约定时间交付房屋，双方又签订《补充协议》，对商品房交付和逾期交房违约金重新做了约定，逾期交房违约金应以《补充协议》约定计算。 赵登海再审中认可二审判决对逾期交房违约金第一、二段的计算，认为第三段违约金少计算12823.9元。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房载明“10号楼于2015年11月2日至11月6日办理交验房手续”。《商品房预售合同》第十一条中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年1月5日。赵登海再审主张房屋交付时间应为2016年1月5日，原审法院少计算64天逾期交房违约金的再审请求成立，应予支持。二审法院将海宏公司通知交房首日（2015年11月2日）认定为案涉房屋交付时间，并依此时间计算第三段逾期交房违约金不当。按照《补充协议》约定的总房款万分之四的标准计算，498986元×4／10000×64天=12774元，此64天的逾期交房违约金12774元亦应由海宏公司向赵登海支付。对于原审已支持的逾期交房违约金25298.59元，双方再审中均未提出异议，再审予以确认。因此，海宏公司应向赵登海支付逾期交房违约金共计38072.59元。 关于逾期交房违约金的利息问题，因违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金利息没有约定，赵登海要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，应予维持。 二、关于赵登海主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。赵登海原审主张海宏公司支付未办理房屋权属证书的违约金，再审主张逾期办理初始登记违约金，其实质是主张未办理房屋权属证书的违约金。因此，赵登海主张海宏公司应按已付房款498986元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4989.86元符合合同约定，应予支持。双方签订的合同中对于逾期办理产权证书违约金的利息并没有约定，赵登海要求海宏公司对逾期办证违约金再行支付利息无事实和法律依据，应不予支持。 综上，赵登海再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终925号和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初519号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付赵登海逾期交房违约金38072.59元； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内支付赵登海逾期办理房屋产权登记违约金4989.86元。 四、驳回赵登海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2362元，已减半收取1181元，由赵登海负担709，青海海宏房地产有限责任公司负担472元；二审案件受理费2362元，由赵登海负担1417元，青海海宏房地产有限责任公司负担945元。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  袁有玮 审判员  林 婷 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭