云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1055号上诉人（原审被告）：云南保龙房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区黄龙山**。统一社会信用代码：91530500784645439C。法定代表人：陈美香，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡苏斌、李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：方艳梅，女，1986年3月11日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：翟雪燕、杨龙，云南旦阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南保龙房地产开发有限公司（以下简称保龙房地产开发公司）与被上诉人方艳梅商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保龙房地产开发公司上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初4134号民事判决，在查明事实基础上依法改判上诉人不承担违约责任或者将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人并未构成违约，不应承担违约责任。（1）上诉人与被上诉人虽然签订《商品房购销合同补充协议》第二条第1款约定：“1.出卖人在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记。”，但该条还约定“初始预登记后由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项。”，另该条第2款约定：“如买受人未按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料、或未按时按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。”，因初始预登记与委托办证系不同法律关系。无论有没有初始登记，在被上诉人没有提交委托办证的委托书或提供资料不全的情况下，上诉人均无法办证。从被上诉人的诉讼请求及事实和理由来看，被上诉人要求上诉人限期为其办理不动产权登记证并承担违约责任，双方之间的关系就是委托办证法律关系，而非被上诉人自行办证。被上诉人在本案中并没有提供委托办证的委托书，未按期限办理不动产权证的责任不在上诉人。（2）上诉人2012年2月24日与被上诉人签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，在签订当时初始预登记并非房地产开发企业的法定义务和办证前提。2.一审判决认定违约金计算时间存在错误。因本案系委托办证法律关系，所涉及不动产权证未如期办理系诸多原因导致，不仅仅是因为上诉人原因。一审法院认定违约金时间，应当结合被上诉人提交委托书及交齐所有税费时间、上诉人获得初始登记时间进行判断。一审法院未考虑上述情况，将计算违约金起算时间认定为2016年4月12日起至不动产权证登记之日（2020年6月18日）错误。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实，依法改判上诉人不承担违约责任或将本案发回重审。被上诉人方艳梅未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.上诉人作为房地产开发商应当为被上诉人办理不动产权证书，办理不动产权证书是上诉人的主要义务。办理不动产权证书，上诉人和被上诉人同时向不动产登记机构提交相应材料。2.上诉人于2019年11月29日才办理房屋所有权初始登记，2020年6月18日为被上诉人办得不动产权证书，应承担逾期办证违约责任。3.被上诉人于2014年11月1日接到上诉人交房，当日向上诉人交纳房屋登记费、产权证印花税等，已列明被上诉人委托上诉人办理不动产权证。4.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人方艳梅一审起诉请求：1.判令被告立即为原告办理《不动产权证书》；2.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金115926.27元=432868元×4.337年×6.175%／年（自2016年3月20日起按年利率6.175%暂计算至2020年7月20日，并依法计算至被告办理《不动产权证书》完毕之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为：要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金为113600元，自2016年3月20日计算至2020年6月18日，以总房款432868元为基数，按年利率6.175%计算。一审法院认定的法律事实：2012年2月24日，原、被告签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，双方在合同中约定：一、原告向被告购买位于隆阳区房产，房屋的参考套内建筑面积115.23㎡；二、原告首期支付购房总价款的30%，金额为132868元，其余价款300000元向商业银行贷款支付；三、被告应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；四、关于产权登记的约定“1.出卖人在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记。初始预登记后由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项。2.如买受人未按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料、或未按时按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。”，合同签订后，原告向被告交纳了首付款。2012年4月21日，原告通过中国农业银行贷款方式支付给被告购房尾款300000元。2014年11月1日，原告向被告交纳住宅专项维修基金11910元、契税12986元（后退还金额的1.5%）、配套费1000元、房屋登记费及产权印花税85元。现原告以被告应当办理不动产初始登记为由，提起本案诉讼，要求1.判令被告立即为原告办理《不动产权证书》；2.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金115926.27元＝432868元×4.337年×6.175%／年（自2016年3月20日起按年利率6.175%暂计算至2020年7月20日，依法计算至被告办理《不动产权证书》完毕之日止）。庭审中，因案涉不动产已进行不动产登记，原告变更诉讼请求为：要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金113600元，即以总房款432868元为基数，按年利率6.175%计算自2016年3月20日起至2020年6月18日止。另查明，2018年5月31日，被告在“保龙·龙庭苑”一、二号公告栏及东、北入口刊登公告，接受部分业主委托办理不动产登记。案涉房地产于2020年6月18日进行不动产登记，原告取得不动产权证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案系商品房买卖合同。原被告签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。原被告双方在《商品房购销合同》第十二条及《商品房购销合同补充协议》第二条中就案涉房产权属证书的办理进行了明确约定，即被告在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料。因被告未按合同约定的方式通过《保山日报》公告的方式通知原告，且未提交证据证实其尚未超出双方约定的“本项目竣工报备完360个工作日”或存在其他免责事由，故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因被告未提交证据证实案涉工程竣工报备的具体时间，故被告应当自原告交清相关税费之日即2014年11月1日的第二日起（2014年11月2日）360个工作日内即2016年4月11日前履行合同约定的不动产登记义务，因其未履行，故违约时间以2016年4月12日开始计算至不动产权证登记之日（2020年6月18日），以原告已支付的总房款432868元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即年利率6.175%（以2016年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%计算），即违约金为111729元（432868元×4.18年×6.175%／年）。被告保龙房地产开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告云南保龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内一次性支付给原告方艳梅逾期办理不动产权证违约金111729元；二、驳回原告方艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，减半收取计1286元，由被告云南保龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人保龙房地产开发公司向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，欲证明（1）上诉人与被上诉人约定本项目竣工报备完上诉人360个工作日内向产权登记机构申请办理所有权初始登记（大产权证）；（2）初始预登记后，被上诉人可以委托上诉人办理房屋所有权证（小产权证），也可以自行办理；（3）委托办证时，如买受人未按时按政府规定缴纳买受人应当承担的各项费用，或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。2.《银行汇款报销凭证》，欲证明2018年9月13日上诉人按税务机关要求将代收的契税退还被上诉人，被上诉人实际收到退税款。3.云（2019）隆阳区不动产权第××号《不动产权证书》，欲证明保龙.龙庭苑1期所有权初始登记取得的时间为2019年11月29日。4.《保龙.龙庭苑接受办理房产证资料统计表》《税收缴款书》，欲证明被上诉人2020年5月11日委托上诉人办理案涉不动产权证书，并于当日提交了契税缴款书、签订委托书。经质证，被上诉人认可上诉人证据1的三性，不认可证明目的，经向不动产权登记中心核实，业主不可能自行办证，系上诉人没有达到办证条件，且被上诉人于2014年11月1日接收交房时，向上诉人交清办证费用和手续，上诉人接受了被上诉人委托办证；认可证据2的三性及部分证明目的，认为上诉人于2014年11月1日代收契税，契税政策发生变动是2017年；认可证据3的三性，该证据恰好证明被上诉人不能办证原因在于上诉人，从上诉人办理初始登记可以看出，上诉人存在违约事实；不认可证据4的三性，认为上诉人为掩饰之前不能办证的事实，一再要求业主交纳材料和费用，重新签订办证手续，长达4年之久上诉人才开始办证。承办人认为，被上诉人对证据1、2、3的三性无异议，予以采信，证据4与本案没有关联性，不予采信。被上诉人方艳梅未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明的事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人保龙房地产开发公司是否存在逾期办理不动产权证书的违约行为，应否承担逾期办证违约责任；2.上诉人请求改判其不承担违约责任或将本案发回重审的上诉理由是否成立。关于上诉人是否存在逾期办证违约行为，是否承担违约责任问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》约定：上诉人应于2014年10月31日前向被上诉人交付验收合格的商品房，在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并在《保山日报》以公告形式通知被上诉人按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料。因上诉人既未按约定时间和方式通知被上诉人领取办证所需资料，也未及时办理初始登记，构成违约。由于办证资料和初始登记是办理权属证书的基础条件，不具备该条件必然导致权属登记的不能，所以上诉人应当对逾期办理权属证书承担违约责任。虽双方合同约定权属证书办理的起算时间为案涉项目竣工报备之日，现虽各方均未证实项目竣工报备具体时间，但被上诉人交清相关税费之日是其配合办证主要义务完成之时，故以此时间起算办证时间得当。上诉人辩称双方未形成委托办证委托关系的上诉理由，与其未及时完成初始登记是逾期办证的主要原因和其收取办证税费的事实相悖，该上诉理由不成立。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，认定上诉人未提交证据证实案涉工程竣工报备的具体时间，进而认定上诉人应当自被上诉人2014年11月1日交清相关税费之次日起（即2014年11月2日）360个工作日内（即2016年4月11日）前履行合同约定的不动产登记义务，因上诉人未履行该义务，违约时间自2016年4月12日起至2020年6月18日办理不动产权证登记之日止，以被上诉人已支付的总房款432868元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即年利率6.175%（以2016年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%计算），计算违约金为111729元＝432868元×（4.18年×6.175%／年）并无不当，符合本案事实，本院予以确认。上诉人称其未构成违约不应承担违约责任及一审判决认定违约期限起止不正确的上诉理由均不能成立，不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286.00元，由上诉人云南保龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  田 旭审判员  古 颖二〇二〇年十一月十九日书记员  赵梧谚