青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再63号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗延生，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人罗延生因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终936号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人罗延生及被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗延生申请再审称，一、二审法院确定第三段违约金的截止日期错误，此认定与罗延生、海宏公司签订的《商品房预售合同》《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定相悖。2015年7月11日，海宏公司与罗延生签订《补充协议》约定：(一)根据交房时间表的安排，海宏公司应于2015年10月7日前向罗延生交付所购买的3号楼房屋；(二)延期交房违约金的赔付方面：1.从《商品房预售合同》约定的交付日期2014年12月30日到2015年6月30日，由海宏公司按日向罗延生支付已付房款万分之一的违约金；2.2015年7月1日至交房时间安排表承诺的交房时间（即到2015年10月7日止）由海宏公司按日向罗延生支付总房款的万分之二的违约金；3.根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由海宏公司按日向罗延生支付总房款万分之四的违约金。《补充协议》签订后，海宏公司未能如期交付房屋。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），3号楼于2015年12月6日前交房，罗延生看房时发现该房屋存在水、暖没有接通，消防设施严重缺失，无法装修及居住，存在安全隐患，达不到约定的交房和入住使用条件，海宏公司未支付迟延交房违约金，罗延生拒绝收房。罗延生的违约金计算时间段为预售合同约定的2014年12月31日至2016年4月30日。二审关于第三段违约金的计算“第三段自再次延期的时间2015年10月8日计算至3号楼竣工验收日2016年4月26日，已总房款万分之四的标准计算”错误，与合同约定不符。二、二审法院依照《商品房预售合同》第八条的约定认定案涉商品房经验收合格即满足“五方验收”主体框架验收合格，已达到双房约定的交付条件错误。三、二审判决关于案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》责任的认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任”，海宏公司一直未做分期验收工作，导致房屋产权手续一直不能办理。四、二审驳回关于支付延期违约金产生利息的请求错误。请求：1.请求依法纠正二审判决中关于逾期交房违约金第三段时间计算错误的问题，依法支持延期违约金利息9336.94元；2.海宏公司向罗延生支付逾期办证违约金5406.88元。再审庭审时，罗延生当庭放弃第一项再审请求。 海宏公司辩称，原审法院对逾期交房违约金认定正确。一、本案以合同约定商品房验收合格作为交付条件，罗延生再审提出的工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门备案等并非合同的约定的交付条件。本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系确定双方权利义务的依据。根据涉案商品房屋预售合同第八条约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，该约定系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方当事人具有约束力，因此本案应以当该商品房经验收合格作为认定房屋交付依据。根据《建设工程质量管理条例》相关规定，竣工验收由建设单位组织施工、设计、施工、监理等有关部单位进行验收，经验收合格方可交付使用及经五方验收合格后商品房及交付使用的标准。原审法院已查明涉案房屋3号楼已于2016年4月26日经施工、设计、地勘、监理、建设五方验收合格即涉案房屋于2016年4月26日已具备合同约定的交付条件。二、二审法院以3号楼竣工验收时间作为计算逾期交房房屋违约金的截止时间正确。罗延生再审提出违约金少计13191.59元无事实依据。三、罗延生再审要求海宏公司承担逾期交房违约金利息9336.94元，无事实及法律依据，四、海宏公司不存在逾期办理产权证的违约事实。请求驳回罗延生的全部再审请求。 罗延生向一审法院提起诉讼请求：1.判令海宏公司向罗延生支付逾期交房违约金134739元及其自2017年3月20日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为18701元，以上合计153340元；2.判令海宏公司给付罗延生因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金5407元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院查明，罗延生、海宏公司于2013年8月2日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号3号楼1单元1083室，预测建筑面积143.8平方米。二、房屋价款：总金额540688元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，罗延生按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月11日，罗延生、海宏公司又签订了《补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向罗延生按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（3号楼确定为2015年10月7日），海宏公司向罗延生按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向罗延生按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。 2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年12月2日-12月6日交验3号楼。2016年4月26日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2017年3月19日，原海宏公司签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2016年5月1日至2017年6月30日期间的物业管理费”，同时，海宏公司向罗延生出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。 以上事实，有《商品房预售合同》《补充协议》《九号公馆交房时间安排表》《收据》《西海都市报》（公告）《工程质量竣工验收记录》《收楼手续书》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，一审法院予以确认。 一审法院认为，罗延生、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。罗延生按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向罗延生交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。罗延生、海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年12月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案原海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房公告以及房屋于2016年4月26日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。关于罗延生主张实际交房时间为2017年3月19日，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费”相互矛盾，一审法院不予采信。 二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，罗延生因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，罗延生提交的《央广网新闻报道》，无法证明罗延生一直在向海宏公司主张权利，罗延生也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。 三、关于逾期交房违约金计算方式。涉案房屋于2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金应当为：540688元（总房款）×万分之四（约定的每日违约金）×109天〔2016年1月8日（保护期限起算时间）-2016年4月26日（视为买受人已收房日）〕＝23574元，应当由海宏公司向罗延生支付。 四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。一审法院认为，双方当事人在《补充协议》中约定：“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，但海宏公司未按照约定期限支付违约金，不仅给罗延生造成了利息损失，自身也获取了不当的利益，理应承担相应责任。现罗延生要求海宏公司自2017年3月20日起至2019年2月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金的利息，合理有据，一审法院予以支持。计算方式为23574元（支持部分的违约金数额）×4.75％（贷款利率）×710天（2017年3月20日-2019年2月28日）÷365天＝2178元。 五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。一审法院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对罗延生的该项诉讼请求不予支持。判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后15日内给付罗延生逾期交房违约金23574元、逾期交房违约金的利息2178元，合计25752元；二、驳回罗延生的其他诉讼请求。 罗延生不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判海宏公司支付自2014年12月30日至2016年6月25日止迟延交房违约金76993.9元、延期交房利息9268.2元及延期办理房屋所有权证违约金5406.88元，并由海宏公司承担一、二审诉讼费用。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为，一、关于海宏公司交房时间如何认定的问题，根据《商品房预售合同》第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给罗延生交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的补充协议约定时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知3号楼的买受人将于2015年12月2日-6日交验。但3号楼工程直至2016年4月26日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时3号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接受房产的义务。所以在此情况下结合双方合同约定60日的通知期，二审法院确定3号楼的交房时间为竣工验收日2016年4月26日至2016年6月25日，3号楼的买受人最迟应于2016年6月25日接收房屋，2016年6月25日是3号楼逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年6月25日。二、关于逾期交房违约金诉讼时效期间的起算时间及违约金数额、利息如何认定的问题，罗延生主张的逾期交房违约金应从合同约定交房日2014年12月30日分段计算至3号楼竣工验收日即2016年4月26日。一审判决将逾期交房违约金的诉讼时效期间按罗延生起诉日2019年1月7日向前推三年即2016年1月8日的认定不当，应予纠正。既然罗延生主张的逾期交房违约金的诉讼时效期间未超过法律规定时限，因海宏公司未能按《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，因此应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为540688元×1/10000×183天=9895元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月7日，以总房款万分之二的标准计算，应为540688元×2/10000×99天=10706元。第三段自再次延期的时间2015年10月8日计算至3号楼竣工验收日即2016年4月26日，以总房款万分之四的标准计算，应为540688元×4/10000×202天=43688元。以上共计64289元，海宏公司应当向罗延生支付逾期交房违约金64289元。罗延生要求海宏公司支付逾期交房违约金的部分上诉理由部分成立，二审法院予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，罗延生要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，二审法院不予支持。三、关于海宏公司应否承担罗延生未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，罗延生主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，二审法院不予支持。判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初538号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内给付罗延生逾期交房违约金64289元；三、驳回罗延生的其他诉讼请求。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”，第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理。”，第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，……（2）“逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，第十一条第一、二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原审法院对《商品房预售合同》上述条款约定的内容引用不全面，再审予以纠正。 本案围绕海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金的问题进行审理。 罗延生与海宏公司签订的《商品房预售合同》《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。 关于海宏公司应否支付罗延生未办理房屋权属证书违约金的问题。本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。表明申请办理初始登记是办理《房屋所有权证》的前置条件，最终目的是取得《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。罗延生原审主张海宏公司按已付房价款540688元的1%支付未办理房屋权属证书违约金5406.88元有事实和法律依据，再审应予支持。原审此节认定错误，再审予以纠正。 综上，本院再审认为，罗延生的再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终936号民事判决第一、二项； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终936号民事判决第三项； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付罗延生逾期办证违约金5406.88元； 四、驳回罗延生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费按照二审判决负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 林 婷 审 判 员 袁有玮 二〇二〇年十一月六日 法官助理 刘亚楠 书 记 员 宋生昭