天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1906号上诉人（原审被告、反诉原告）：李恩喜，男，1970年5月2日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘智晓，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫丽，女，1986年8月8日出生，汉族，住天津市津**。原审第三人：天津宏驰房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河**建昌道街诗景颂苑12-1903。法定代表人：朱成龙，总经理。上诉人李恩喜因与被上诉人闫丽，原审第三人天津宏驰房地产信息咨询有限公司（以下简称宏驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。李恩喜上诉请求:撤销一审判决，改判撤销李恩喜、闫丽、宏驰公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；闫丽退还定金5万元，预付款65万元；闫丽赔偿经济损失182，500元；诉讼费用由闫丽负担。事实和理由:签订合同时，闫丽隐瞒涉案房屋被其抵押的事实，构成欺诈。继续履行对李恩喜显失公平，应予撤销。闫丽、宏驰公司隐瞒了相互之间的严重利害关系。闫丽是宏驰公司的股东，持股比例30%,并担任监事，《房屋买卖（置换）合同》对李恩喜显失公平，应依法撤销。李恩喜所附款项并非全部为定金。李恩喜在签订合同之日已经交付定金5万元，闫丽出具收条。剩余65万元不是定金。李恩喜没有违约，不承担违约责任。闫丽辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：李恩喜陈述定金5万元，剩下的65万元是预付款，不认可。签订合同当日，我向李恩喜提供过产权证，李恩喜明知房屋存在他项权，而且约定定金70万元，剩下的295万元进行资金监管，而且对于剩余款项的支付，李恩喜说可能是贷款也可能全款给付我。我们约定2018年11月份交易，但是11月初我和宏驰公司问李恩喜到底是全款还是贷款，李恩喜陈述是贷款，李恩喜需要先进行预审批，拿到审批通知，我清尾款，解除抵押，双方再进行网签协议，办理过户。办理预审需要冻结首付，李恩喜当时没有说首付款不够，只是说等他几天。等到12月份时，我给宏驰公司打电话，问李恩喜什么时间可以办理，后来李恩喜说首付款不够，需要我退还一部分定金，但是我当时答复李恩喜尽量自己想办法，李恩喜答复我他自己想办法，快过年时我找李恩喜，李恩喜说没有钱，首付款不够，让我必须退定金。但是当时我没有钱，李恩喜说过年之后再办，他想办法再凑钱。过年之后，我和宏驰公司再找李恩喜，李恩喜一直说在外地出差，要求我退一部分定金，作为首付款，才可以办理手续，一直拖延到5月份。后来我立案了，李恩喜找我和我谈谈事情如何解决，李恩喜说没有钱买，所以后来经过了一审。一审时我们进行了调解，李恩喜加一部分房款，我继续卖给李恩喜，李恩喜不同意，后来李恩喜才同意，我就不同意调解了。定金不是作为房款，当时我们就是这样约定的。宏驰公司未陈述意见。闫丽向一审法院起诉请求：1、判令解除闫丽与李恩喜、宏驰公司于2018年6月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令李恩喜已经交付闫丽的定金700000元不再返还；3、诉讼费用由李恩喜担负。李恩喜向一审法院反诉请求：1、依法判令撤销闫丽与李恩喜、宏驰公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令闫丽退还李恩喜交付的定金50000元及预付款650000元，合计700000元；3、判令闫丽赔偿李恩喜经济损失182500元；4、诉讼费、反诉费由闫丽承担。一审法院查明事实：李恩喜通过网上发布的信息，得知闫丽出售房屋，遂与宏驰公司联系购买房屋事宜，经看房、协商价格等程序，于2018年6月4日，闫丽与李恩喜在宏驰公司处签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，闫丽自愿将坐落于天津市津南区房屋出售给李恩喜，成交价3650000元，李恩喜于2018年6月4日之前交付人民币50000元给闫丽作为定金，李恩喜选择贷款方式购买该房屋，定于2018年11月14日之前准备好全款及相关费用（李恩喜若贷款购房，按约定准备好首付款及相关费用）。根据李恩喜付款方式的不同，根据该房屋产权性质的不同，闫丽和李恩喜按照有关部门的规定，准备好相关证件及资料，准备齐全后通知宏驰公司，宏驰公司在接到双方的通知后3个工作日内，启动办理该房屋的过户（及贷款）手续。双方补充约定，2018年7月15日之前交付闫丽柒拾万元定金（700000元），分两次给齐，今以（应为已）交付伍万元整（50000元），2018年6月30日付贰拾伍万元整（250000元），剩余肆拾（遗漏万元）定于2018年7月15日之前给齐。双方不能违约，如违约按双倍赔偿。合同签订后，李恩喜当天交付给闫丽定金50000元，闫丽出具了定金收条。2018年7月3日李恩喜向闫丽汇款五笔合计250000元，汇款用途标注是还款，2018年7月20日李恩喜向闫丽汇款400000元，付款用途标注为房款。李恩喜称除了50000元是定金外，其余650000元是房款，合同上写的定金当时没看。闫丽坚持700000元均为定金。李恩喜称选择贷款方式购买房屋。2018年11月14日之前李恩喜应当准备好首付款，三方共同到房管部门办理网签，到银行办理贷款手续。14日之前，宏驰公司多次打电话通知双方准备材料和首付款，后李恩喜称因为首付款不够，通过宏驰公司和闫丽沟通，以及李恩喜本人和闫丽沟通，要求闫丽退还400000元作为自己的首付款，闫丽未予应允，李恩喜称签订合同时闫丽默认返还部分款项，但闫丽予以否认。后李恩喜与闫丽协商过完春节即2019年2月5日之后再办理过户事宜，闫丽表示同意。之后李恩喜一直以在等待闫丽返还部分款项作为首付款为由，李恩喜一直未予配合办理网签、贷款及过户手续。经宏驰公司和闫丽多次催办，至闫丽起诉前李恩喜仍未配合履行购房相关手续。在履行合同过程中，闫丽曾向宏驰公司提出，如果不能解决就解除合同，宏驰公司告知李恩喜已经违约了。另经查明，闫丽系宏驰公司的股东，任监事职务。闫丽称，自己是宏驰公司的股东属实，出卖自己的房屋是在世纪宏驰公司出售的，世纪宏驰公司是从宏驰公司分离出来的，但是签订合同时不知怎么使用的是宏驰公司的合同。另外，宏驰公司代理人称，当时出售房屋时明确告知李恩喜，闫丽是自己的朋友，以前在公司工作，宏驰公司出售闫丽的房屋属于帮忙，不收取中介费。李恩喜在2019年6月28日的庭审笔录中承认宏驰公司代理人告知过自己。该交易宏驰公司未收取中介费。闫丽的房屋在交通银行股份有限公司天津市分行尚有抵押贷款250多万元，闫丽和宏驰公司代理人均称已告知李恩喜银行抵押的事实，并将房屋所有权证向李恩喜出示过。李恩喜承认闫丽将房屋所有权证向自己出示过，但称自己没看具体内容，对于抵押情况不知情。对于银行的抵押贷款，闫丽和宏驰公司的代理人解释当前二手房买卖市场遵循的惯例为，当李恩喜办理贷款时银行存在一种预审批制度，如果预审批能够成功，闫丽将银行的抵押贷款还清，撤销抵押，买卖双方继续履行后面的手续。一审法院认为，闫丽、李恩喜、宏驰公司订立的《房屋买卖（置换）合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，应严格遵守合同的约定履行各自的合同义务。现双方签订合同后，李恩喜只履行了交付定金的义务，后在约定的办理网签协议及贷款的时间，李恩喜因自认为首付款不足，多次要求闫丽退还部分款项，因闫丽否认双方对返还款项有约定，且李恩喜未能提供证据证明，与闫丽具有返还款项的约定，以及闫丽具有返还款项的义务。因李恩喜自认首付款不足，导致无法履行房屋买卖的其他手续，虽经闫丽和宏驰公司催促，至闫丽2019年5月31日起诉前，双方仍未能履行房屋网签及贷款和过户手续，李恩喜的行为显系违约。因李恩喜的违约行为，导致闫丽出售房屋的合同目的无法实现，现闫丽主张解除《房屋买卖（置换）合同》，符合法律规定，应予支持。对于闫丽主张的定金700000元不再返还，亦符合法律规定，应予支持。李恩喜主张其中的650000元系房款，虽其提供的转账记录中的付款用途注明为“还款”或“房款”，但该注明系李恩喜在转账时自己注明，不能推翻双方在合同中约定给付定金700000元的性质，故对其抗辩理由不予采纳。关于李恩喜主张撤销《房屋买卖（置换）合同》的主张，理由系闫丽隐瞒了其房屋与交通银行之间存在他项权利，闫丽系宏驰公司的股东，闫丽与李恩喜签订合同存在欺诈和显失公平。通过庭审可以证实，闫丽的房屋在银行存在他项权利，该事实宏驰公司已经明确告知李恩喜，且闫丽已将房屋所有权证向李恩喜出示，李恩喜陈述不知情有违常理。另外，关于闫丽的股东身份问题，李恩喜购房是通过网上信息得知，足以说明闫丽出售房屋的信息是公开的，价格也是公开的，最后的成交价格也是经过双方协商确定的。宏驰公司代理人也明确告知李恩喜，该房是朋友的房屋，以前是宏驰公司的员工，出售房屋系帮忙，不收取中介费，从中可以认定，闫丽即使是宏驰公司的股东，其出售自己的房屋法律未有禁止性规定，且出售的房屋是公开透明的，李恩喜也应当明知宏驰公司是义务帮忙出售房屋，李恩喜称闫丽存在欺诈和显失公平，但未能提供证据予以证明，对其诉讼请求，不予支持。对于李恩喜要求闫丽退还定金50000元以及预付款650000元以及要求闫丽赔偿经济损失185000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、解除闫丽与李恩喜及宏驰公司于2018年6月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、李恩喜给付闫丽的定金700000元不予返还；三、驳回李恩喜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由李恩喜承担。反诉案件受理费12625元、保全费5000元，合计17625元，由李恩喜承担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，李恩喜与闫丽、宏驰公司签订的《房屋买卖（置换合同)》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性、强制性规定，合法有效。《房屋买卖（置换合同)》不能履行的原因，是李恩喜未在约定时间即2018年11月14日准备好首付款，后闫丽与李恩喜协商延期至2019年2月5日，李恩喜以闫丽未返还部分首付款为由，未办理网签等手续。一审认定李恩喜构成违约，并无不妥。李恩喜主张闫丽隐瞒房屋设定他项权利的事实，存在欺诈，还主张闫丽与宏驰公司隐瞒之间的严重利害关系。合同中没有约定闫丽何时清偿贷款，涉案房屋是否影响合同目的实现，是否会造成房屋交易延期，只有在签订网签合同后的实际履行过程中才能确定，在尚未进行网签的情况下，不能认定涉案房屋存在抵押而影响本案合同履行。闫丽与宏驰公司存在密切关联，不必然造成对李恩喜的损害，且宏驰公司相关人员已告知李恩喜房屋抵押的事实以及为闫丽帮忙不收取中介费的事实。故李恩喜以此为由主张闫丽违约，理由不足。《房屋买卖（置换合同)》约定的定金70万元，李恩喜已经实际交付定金70万元，故一审支持闫丽不予退还70万元定金的主张，应予维持。李恩喜主张撤销《房屋买卖（置换合同)》，退还定金70万元，赔偿损失182，500元，事实依据和法律依据不足，不予支持。综上所述，李恩喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12625元，由上诉人李恩喜负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月十七日书记员  刘熙钰