青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异265号案外人：毛×,男,1987年7月22日，汉族，公民身份号码×××，住青海省互助县加定镇下河村黑龙口**。委托诉讼代理人：毛玉文,系毛×之父。申请执行人：刘海玲，女，汉族，1978年10月19日出生，公民身份号码：×××，住所地：青海省西宁市。被执行人：青海合盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000698506432Q，住所地：青海省西宁市城**柴达木路****楼**。法定代表人：张明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪发玉。本院在执行申请执行人刘海玲与被执行人青海合盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案外人毛×对本院查封被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下的位于青海省互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区9号楼2112室不动产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人毛×称，2016年4月1日本人与青海合盛房地产开发有限公司签订了房屋认购协议书，以总价41万的购买了位于青海省海东市互助县威远镇天佑德大道8号七彩明珠小区9幢2单元2112室房屋，双方协商分期付款，签订当日支付了21万的首付款，在2017年3月31日交纳8.5万元，合盛公司开具发票票号为00162744，金额为29.5万元，合盛公司于2016年5月将房屋交付给案外人使用，一直占有使用至今，已经超过四年，在2018年年底付清了余款11.5万元，合盛公司也开具了发票。后要求与合盛公司签订商品房买卖合同并办理不动产权证，但是合盛公司经查询,该不动产已经被贵院的（2018）青01执380号协助执行通知书查封了该不动产。该不动产是在案件查封前购买，属于本人房产。请求解除该房屋查封措施，将该房屋排除执行。申请执行人刘海玲、被执行人青海合盛房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明,本院执行刘海玲与青海合盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年8月14日作出的（2018）青01民初135号民事判决，判令：一、被告青海合盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘海玲借款本金4050000元、支付2018年3月2日前的利息、违约金1818199元、律师代理费140770元，并支付自2018年3月3日起至借款本息实际清偿之日期间以借款本金4050000元为基数按月利率2%计算的利息、违约金；二、原告刘海玲有权对被告青海合盛房地产开发有限公司提供的抵押物即位于青海省互助县威远镇天佑德大道8号“合盛七彩明珠”小区8号楼2-2室（房屋编号223335）、1-9（房屋编号223334）、1号楼2-7室（房屋编号223135）、13号楼1-3室（房屋编号223355）、4号楼2-1室（房屋编号223143）房产拍卖、变卖的价款在上述款项范围内享有优先受偿权。判决生效后，被执行人未按期履行给付金钱义务。在执行过程中，本院对查封的被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下位于海东市互助县威远镇天佑德大道8号“合盛七彩明珠”小区1号楼2-7室、4号楼2-1室、8号楼1-9室、2-2室、13号楼1-3室不动产进行了评估拍卖变卖，在网络司法拍卖变卖过程中因无人参与竞拍导致拍卖变卖均流拍，申请执行人刘海玲也不同意接受以物抵债。2018年11月7日本院作出（2018）青01执380号执行裁定等文书，2019年12月13日本院向互助县房屋管理局发出（2018）青01执380号协助执行通知，查封青海合盛房地产开发有限公司名下的青海省互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区7号楼2111室、9号楼2112室、12号楼8-104室、8-102室、13号楼8-111室、8-112室、8-113室、8-114室不动产,查封期限三年。本院在执行过程中从被执行人青海合盛房地产开发有限公司银行账户中共计扣划996385.06元，将执行费57741元扣除后将余款938644.06元支付给了申请执行人刘海玲。后申请执行人刘海玲向本院申请撤回执行，故本院于2019年12月16日作出（2018）青01执380号之一执行裁定书，终结本院（2018）青01民初135号民事判决书的执行。2020年5月13日申请执行人刘海玲向本院申请恢复执行，在执行过程中，2020年5月19日本院作出（2020）青01执恢81号执行裁定等文书，2020年9月4日本院发出公告，内容为“本案在执行过程中查封被执行人青海合盛房地产开发有限公司名下互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区7号楼2111室、9号楼2单元2112室、12号楼8-104室、8-102室、13号楼8-111室、8-112室、8-113室、8-114室不动产。本院现拟对上述不动产进行网络司法拍卖，案外人如有异议，可在十五日内向本院书面提出执行异议。如未提出异议，本院将该不动产进行拍卖”。案外人毛×得知后，遂于2020年9月14日向本院提出执行异议。另查明，2016年4月1日甲方青海合盛房地产开发有限公司与乙方毛×签订了房屋认（定）购协议，协议约定乙方定购合盛七彩明珠位于青海省互助县威远镇天佑德大道8号房屋为9-2-11-2住宅，该房屋建筑面积约为138平方米，交付定金200000元，该房屋单价2971.01元，总金额为人民币410000元，付款方式一次性付款等主要内容。毛×提供了加盖青海合盛房地产开发有限公司财务专用章收据两份，入账日期2016年4月5日，人民币分别为200000元、210000元，收据编号分别为NO2833339、2833340，收款方式转账，收款事由购房款（9-2-11-2），并附有中国工商银行转账凭证金额41万元；2017年3月31日、2020年7月16日青海合盛房地产开发有限公司向购买方毛×出具青海增值税普通发票，票号分别为00162744、04253252，金额分别为295000元、金额为115000元。同时提交了2019年4月26日、10月27日、2020年1月20日青海合智物业管理有限公司互助县七彩明珠分公司、西宁市润丰物业管理有限公司互助分公司向客户毛×出具（9号-2112）交纳电费收据三张。2020年11月12日互助县不动产登记中心向毛×出具了房屋产权登记信息查询结果：毛×无不动产登记。2020年11月11日青海合盛房地产开发有限公司向本院出具情况说明，该说明载明“毛×在我公司开发的位于互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区购买的9栋2单元2112室住房，因我公司所监管上级单位变更交易系统及系统内其他业务，未能及时对该客户上述住房进行网签备案，致该住房被司法限制登记”。本院认为，首先，本案系案外人毛×对执行标的提出的执行异议。本院查封的青海省互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区9号楼2112室房产系青海合盛房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海合盛房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，青海合盛房地产开发有限公司与毛×签订了《房屋认（定）购协议》,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，《房屋认（定）购协议》的内容具备商品房买卖合同的主要条款，据此认定双方之间在本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；毛×提供了已支付全部购房款超过合同约定总价款的百分之五十，且在异议审查期间，亦向本院提交其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的相关证据。案外人毛×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。综上，案外人毛×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对青海省互助县威远镇天佑德大道8号合盛七彩明珠小区9号楼2112室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二〇年十一月十七日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。