广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17089号上诉人（原审原告）：李冬梅，女，身份证住址云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人:邹松涛，云南八谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中捷通信有限公司。住所地：广东省广州市越秀区较场西路**大院**首层。法定代表人：潘清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶志澎，该公司员工。委托诉讼代理人：张壮飞，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云南东佑房地产开发有限公司。。住所地：云南省昆明市法定代表人：熊云翔。上诉人李冬梅因与被上诉人中捷通信有限公司（以下简称中捷公司），云南东佑房地产开发有限公司（以下简称云南东佑公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李冬梅的委托诉讼代理人邹松涛、被上诉人中捷公司的委托诉讼代理人张壮飞、叶志澎到庭参加诉讼。被上诉人云南东佑公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李冬梅的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由中捷公司、云南东佑公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。云南省昆明市曙光小区南段12号2幢109号房屋系李冬梅所有，中捷公司申请执行该套房屋属于执行错误，应当依法予以撤销执行裁定，并不得执行该套房屋。李冬梅因在外地出差，2010年10月向朋友杨漾借款264475.36元用于购买涉案房屋，并委托杨漾为其办理购买房屋事宜，杨漾于2010年10月22日通过女儿孟文莹的账户向云南东佑公司的股东王戈里账户转入购房款264475.36元。李冬梅于2010年11月19日与云南东佑公司签订了《商品房买卖合同》，后云南东佑公司向李冬梅出具了购房发票，发票上明确了购房金额，交款人名称等内容证明李冬梅已支付了合同约定房屋总价款百分之百的房款，由于云南东佑公司的原因，涉案房屋一直未办理过户登记手续，因此，一直登记在云南东佑公司名下。且李冬梅提供了缴纳水电费证明、物业证明可以证实自2010年支付了全部购房款购买该房屋之后，李冬梅一直居住在该房屋内，实际占有该房屋已将近十年之久。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。李冬梅已经实际支付了全部购房款，并实际占有该房屋至今。故一审法院在判决中并未对本案关键证据云南东佑公司出具的“云南省税控收款机专用发票”真实性、合法性、关联性予以评判，而是直接认定云南东佑公司并未委托股东王戈里进行收款，云南东佑公司并未收到款项，该认定属于认定事实错误，且根据李冬梅提交的《房屋买卖合同》与缴款凭证、以及“云南省税控收款机专用发票”等证据可以相互印证，李冬梅在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已经支付了合同总价款的百分之百；因此，李冬梅对涉案房屋享有排除执行的权利。二、一审法院适用法律错误。李冬梅对涉案房屋享有包括管理、居住、使用、收益在内的各项用益物权，也同时享有物权期待权。案涉房屋系云南东佑公司依法建设的房地产项目，云南东佑公司与李冬梅签订《房屋买卖合同》，李冬梅也付清了房款。因此，李冬梅对涉案房屋实际占有使用。李冬梅依据该合同占有了该房屋，并支付了对价，李冬梅属于合法占有。李冬梅作为商品房消费者，对涉案房屋享有了包括占用、使用、收益以及管理在内的各项用益物权。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，这种权利应当受到法律保护。因此，李冬梅对涉案房屋享有物权期待权。且根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，一审法院应当依据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于适用的解释》等相关规定对本案进行裁判。被上诉人中捷公司答辩称：同意一审判决处理，不同意李冬梅的上诉请求。事实与理由：一、因本案为执行异议之诉，只能对排除执行行为本身提出诉求，故对于李冬梅一审诉求第二项要求确认涉案产权归李冬梅所有不符合法律规定，因为该诉求属于确认之诉的内容；此外，一审诉求第二项中要求中捷公司办理房屋产权手续协助过户同样没有法律依据：中捷公司并非涉案物业登记的所有权人亦非房屋销售合同的相对人，非具有协助过户义务的适格主体，该诉求主张的对象错误；协助过户的诉求应以其他法律关系另案向其他被执行人主张，不应该向中捷公司主张亦不应该在本案中进行处理。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，必须同时满足本条规定的四个条件方才可以排除执行。根据一审法院查明或认定的事实，现有证据无法证实李冬梅在涉案房屋被查封前已经签订房屋买卖合同，无法证实李冬梅已经全额支付了购房款，无法证明是非因买受人自身原因未办理过户登记。此外，李冬梅的证据亦不足以证明其已经实际占有并长期使用上述房屋。综上，法院不予支持李冬梅的诉求理据充分，法律适用正确。三、李冬梅在上诉状中所称的对于发票、房屋买卖合同等证据的反映的基本事实及法律关系认定错误，李冬梅所主张的理由毫无道理。被上诉人云南东佑公司经本院依法传唤没有到庭，亦未提交书面答辩意见。李冬梅于2019年9月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.不得执行位于昆明市曙光小区南段12号2幢的109号房屋产权；2.确认案涉房产归李冬梅所有，并判令云南东佑公司为李冬梅办理房屋产权手续；3.诉讼费用由中捷公司、云南东佑公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于云南省昆明市曙光小区南段12号2幢109号房，登记在云南东佑公司名下。李冬梅陈述，因其在外地出差，故其向其朋友杨漾借款，并委托杨漾帮其购买涉案房屋。房屋买卖合同是李冬梅委托杨漾办理的，房款也是杨漾先帮其垫付的。房款系根据云南东佑公司的要求支付给云南东佑公司的股东王戈里。房屋买卖合同在2010年11月19日签订的，房款是提前打款的。房屋买卖合同、收据、发票等整套材料在杨漾交给其的过程中，由杨漾在出租车上遗失了。李冬梅在此后一个月内还清欠款。涉案房屋一直由李冬梅使用，并由其支付水电费及物业管理费。李冬梅为此提交了房屋买卖合同复印件、发票复印件、杨漾出具的证明、杨漾与李冬梅于2010年11月2日签订的借款合同、杨漾及孟文莹身份证户口本复印件，孟文莹中国光大银行个人转付回单、业主家庭情况登记表、云南东环物业管理有限公司东方上城物管处出具的入住证明、部分水电费及物管费、昆明市曙光小区其他住户陈虹杏、周安荣、李娟、唐笃德、出具的情况说明、房屋信息查询摘抄表拟证实其主张。李冬梅提交的证据中房屋买卖合同复印件显示，李冬梅与云南东佑公司于2010年11月19日签订《房屋买卖合同》，约定由李冬梅以25万元的价格向云南东佑公司购买涉案房屋，还约定由云南东佑公司委托东环物业管理公司进行物业管理。李冬梅提交的借款合同显示，杨漾（甲方）与李冬梅（乙方）于2010年11月2日签订，约定：一、乙方因购买云南东佑房地产开发公司曙光小区2栋109号房，向甲方借款264475.36元，该款项已由甲方通过孟文莹账户于2010年10月22日转付给云南东佑公司王戈里，上述款项视为甲方已经出借给乙方，乙方予以认可，同时，甲方支付该款项所产生的购房权益归乙方。二、乙方和云南东佑公司的购房合同由乙方以自己的名义自行和云南东佑公司签订，购房合同的履行与甲方无关。三、乙方应在2010年11月30日前向甲方支付以上借款共计264475.36元，否则，应按照银行贷款利率计算利息。四、乙方和云南东佑公司签订购房合同且乙方还清甲方价款后，本协议自动失效。五、本协议一式两份，双方签字生效。李冬梅提交的孟文莹中国光大银行个人转付回单显示孟文莹于2010年10月22日向王戈里转账264475.36元。孟文莹与杨漾系母女关系。中捷公司对于上述证据提出异议，认为李冬梅提交的房屋买卖合同、发票没有原件，对其真实性不予确认，根据已查明事实来看，涉案房产仍登记在云南东佑公司名下，李冬梅在该物业的产权没有过户在自己名下的情况下，声称遗失房屋买卖合同原件不符合常理。其次，该合同并未在房管局办理网签登记，没有物权效力，不能抵抗中捷公司抵押权，李冬梅以此主张涉案房产的所有权没有法律依据。发票无法确认真实性，李冬梅自述交款时间为2010年10月22日，购房合同签订时间为2010年11月19日，而发票出具日期为2011年10月30日，三者时间均不一致。借款合同签订日期为2010年11月2日，而孟文莹向王戈里付款的时间是2010年10月22日，时间上对不上，不符合先签合同后付款的常理。其次实际向王戈里转款的人为孟文莹，根据转账回单显示其并非李冬梅，如果说孟文莹是代李冬梅进行支付，李冬梅应当对相关情况进行说明，情况证明的属性看属于证人证言，从程序上对其证明的相关内容，证明人应当出庭，杨漾及孟文莹身份证户口本复印件没有原件，对其真实性不予确认，关联性不予确认，对于个人转付回单，首先该回执单显示的交款时间为2010年10月22日，而购房合同签订时间为2010年11月19日，也就是说价款在签订合同之前，时间上不一致，而且未签合同就交付欠款不符合交付常理。该证据显示，转款人为孟文莹，收款人为王戈里，均非本案当事人，而且王戈里也没有出具相关的授权文件，证明其代云南东佑公司收款，该款项性质不明，也无法证明云南东佑公司实际收到购房款。再次，转付回单上显示的金额为264475.36元，与合同约定购房款25万元金额不符，所以该证据根本无法证明李冬梅支付了相应款项给云南东佑公司。业主家庭情况登记表的出具机构为东环物业东方上城管理处，并非购房合同中的物业管理公司，其次，该证据仅为东方上城管理处的登记，无法证明李冬梅与云南东佑公司存在买卖合同关系，对外也无法对抗作为合法抵押权人的中捷公司行使权利。入住证明无法核实其真实性，其次该证据出具机关并非国家机关或公证机构，其并不能作为证据予以采信。此外，该证据的出具机构为东方上城管理处，并非合同约定物业管理公司，并没有证据显示其为物业实际管理者，提醒法庭注意，东方上城物业管理处，实际为云南东佑公司关联企业，也不排除云南东佑公司联合李冬梅进行恶意诉讼。部分水电费及物管费清单，同样无法核实其真实性，其次这些清单均没有相应的缴费凭证，无法证明李冬梅实际支付了相应款项，另外，李冬梅也没有提供持续的水电费持续消耗凭证，所以无法证明其一直持续实际占有涉案房屋。对昆明市曙光小区其他住户出具的情况证明，出具人与中捷公司有直接利害关系，均为系列案件中起诉中捷公司的原告方，其对中捷公司不利的证言不应于采信，或应谨慎采信。其次，根据在其他案件中查明的事实，这些证言的出具者，该证言有虚假。（2019）粤0114民初8014号原告唐笃德并没有实际付款，但其在证言上说其已支付房款，唐笃德申请的抵债协议是与昆明二建公司达成的，昆明二建公司向东环公司申请以物抵债，东环与东佑是关联公司，是东环集团旗下的公司。东环公司并不是涉案公寓的开发商，从唐笃德的证人证言附件申请可以看到，申请以物抵债的公寓不是桔子公寓是东方上城。（2019）粤0114民初8007号案原告陈虹杏，情况与唐笃德一样，这些证明人均是证明自己向云南东佑公司主张过权利，并没有证明李冬梅向云南东佑公司主张权利，内容上不能证明原告向云南东佑公司主张过权利。对房屋信息查询摘抄表的真实性合法性予以确认，该证据不能佐证李冬梅的任何诉求。该房产在2017年12月18日已经被花都法院查封，但是李冬梅并未就此提出异议，存在怠于行使权利的过错。对执行裁定书的三性予以确认，该证据恰恰中捷公司申请执行的行为具有充分的法律依据，从内容来看，法院是适用法律并无不当，该裁定书确认了因李冬梅长时间未办理过户存在明显过错。综上，李冬梅对于该房产至今未办理过户手续的过错是显而易见的。涉案房屋于2017年12月18日被一审法院查封。此后，李冬梅向一审法院提出执行异议。一审法院经审理查明，关于中捷通信有限公司与云南东佑房地产开发有限公司、广州鑫德电子有限公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016）穗仲案字第392号判决已经发生法律效力，被执行人没有履行判决确定的义务，申请执行人向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出（2017）粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由一审法院执行，一审法院立案执行，案号（2017）粤0114执3196号。一审法院于2019年5月作出（2017）粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省昆明市曙光小区南段12号2幢109号房屋。一审法院以李冬梅提出的执行异议依据不足为由，于2019年8月29日作出（2019）粤0114执异375号执行裁定，裁定驳回异议人李冬梅的执行异议。李冬梅于2019年9月4日签收该执行裁定书。一审另查明，王戈里系云南东佑公司的自然人股东。李冬梅主张涉案房屋系其唯一住房，并提交了查询无结果通知书拟证实其名下在昆明市无其他住房，该查询无结果通知书上注明以上信息为昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内住房信息。中捷公司认为该证据若属实，只能证实李冬梅在昆明地区无房，无法证实李冬梅在其他地区是否无房。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，李冬梅未能提交《房屋买卖合同》原件，且李冬梅并未将房款交至云南东佑公司，而是交给云南东佑公司的股东王戈里。即便王戈里系云南东佑公司的股东，但李冬梅并未提交证据证实云南东佑公司曾委托王戈里收取房款。李冬梅提交的证据不足以证实其与云南东佑公司在涉案房屋被查封前已签订房屋买卖合同，故李冬梅提出的执行异议，理由不能成立。李冬梅要求停止执行、确权及办理过户，一审法院不予支持。云南东佑公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，于2020年2月21日作出一审判决：驳回李冬梅的全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李冬梅负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，李冬梅一审期间提交的《房屋信息查询摘抄表》记载涉案房屋的设计用途为非住宅，房产证号为20××68。二审期间，李冬梅提交2020年6月19日的收据三份，拟证明其持续使用涉案房屋。中捷公司质证认为：对真实性无法核实，且第三份证据A295号的收据上没有公章，真实性由法院认定。这些收据没有对应的转账记录，无法证明李冬梅实际缴付了相关的款项。这些收据内容为垃圾费、物业费、二次加压水池清洁费，是房产的固定支出，不管是否使用都要发生的费用，不能证明李冬梅实际在涉案物业中居住。这些收据与水电费不同，如果李冬梅能提交持续发生的水电费等，才具有相对可以采信的证据效力。这些证据均是在一审之后发生的，即使这些证据为真实的，且可以证明李冬梅持续占有使用房屋，基于证据是一审后发生的，一审作出的判决也是正确的，这些证据对一审判决结果并无影响。又查，二审中，李冬梅向本院提交书面申请，申请本院出具律师调查令以向当地税务部门调取购房发票的原件。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，审查的关键的是李冬梅对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《房屋信息查询摘抄表》记载涉案房屋的设计用途为非住宅，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。上述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李冬梅未能提供房屋买卖合同及购房款发票原件，即使上述证据属实，其签订合同时涉案房屋已登记在云南东佑公司名下，办理产权转移登记不应有事实上的障碍。但李冬梅并未提交充分证据证实截至2017年12月18日涉案房屋被一审法院查封长达七年的时间，其有向开发商主张办证的事实，对此，李冬梅应承担举证不能的法律后果。故李冬梅对未能办理涉案房屋过户登记手续有过错。综上，李冬梅主张排除执行不符合法律规定，本院不予支持。关于李冬梅提出的出具律师调查令的申请，即使李冬梅能够提交购房发票原件，其仍不具备上述司法解释规定的条件，故调取发票原件不具有必要性，本院不予接纳。综上所述，李冬梅的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元,由上诉人李冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十一月十三日书记员 冯冠豪