山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复307号 复议申请人（利害关系人）：上海钛阳线束测试系统有限公司，住所地上海市嘉定区百安公路。 法定代表人：李少敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海申渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐天洛，上海申渝律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司济南分行，住所地山东省济南市筐市街**。 负责人：辛亮，该行行长。 被执行人：上海冈茨电磁线圈有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇园海路**。 法定代表人：王荣生，该公司总经理。 复议申请人上海钛阳线束测试系统有限公司不服济南铁路运输中级法院（以下简称铁路中院）（2020）鲁71执异26号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 铁路中院在执行申请执行人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行济南分行）与被执行人上海冈茨电磁线圈有限公司（以下简称上海冈茨公司）金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人上海钛阳线束测试系统有限公司（以下简称上海钛阳公司）向提出书面异议称，1.上海钛阳公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以2540万元竞得上海冈茨公司名下，位于上海市嘉定区地产（证号为嘉2011013832，以下简称涉案房地产）。竞得后，该房地产占用人上海程居投资管理有限公司及其他占用人以其具有合法租赁关系为由拒绝交付该房地产给申请人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项的规定，原租赁关系对买受人无拘束力。上海钛阳公司向上海某区法院提起诉讼，但被该院裁定驳回起诉，理由是“根据济南铁路运输中级法院出具的（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书，已明确记载了拍卖标的即系争房屋存在租赁及租赁期限，故对于系争房屋存在租赁关系及租赁期限已有生效法律文书确定，钛阳公司的诉请系该标的执行程序中应当解决的事项。”二审法院对该一审裁定予以维持。（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书的错误表述，导致上海钛阳公司无法通过其他诉讼手段排除妨害。2.执行法院虽然在相关拍卖文件中对拍卖标的物的使用现状进行了披露，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条以及《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估网络司法拍卖工作的实施意见》第十三条第三项的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。本案涉案房地产未实际交付，影响了买受人对该房地产物权权利的行使，应当由法院在执行程序中解决，执行法院有将涉案标的物无瑕疵交付之义务，应对涉案房地产清场交付，执行法院不能以已披露使用现状为由不清场交付。请求：1.依法裁定将（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条撤销或变更为“拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止。实际以租赁合同为准，租赁合同未经司法确认，法院仅披露租赁关系，并不对租赁的合法性及真实性作担保”。2.依法裁定位于上海市嘉定区地产上的租赁关系对申请人无拘束力，并将该房地产清场交付给申请人。 申请执行人招商银行济南分行和被申请人上海冈茨公司均未提出答辩意见。 铁路中院查明，招商银行济南分行与上海冈茨公司于2017年1月9日签订抵押合同，上海冈茨公司将其名下的涉案房地产抵押给招商银行济南分行作为其借款合同的担保。因其未履行借款合同约定的还款义务，招商银行济南分行将其诉至铁路中院，经依法审理和判决后，案件进入执行程序。执行中，铁路中院于2019年10月19日至2019年10月20日在该院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对涉案房地产进行了公开拍卖。拍卖前，该院于2019年9月17日发出拍卖公告，其中特别提示：“标的物有租赁，承租人：上海程居投资管理有限公司，租赁期限：10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止，租金已实际支付至：2021年8月24日，竞买人可进行实地调查。以上信息由承租人提供，承租人已提交了租赁合同，租赁合同未经司法确认，法院仅披露租赁关系，并不对租赁的真实性及合法性做担保，竞买人需要现场自行核实。”另明确：“该房产目前现状为有人使用。竞买人须自行核实相关情况，竞买人与租赁人（或使用人）纠纷自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后，法院不负责清场交付。”上海钛阳公司参加该涉案房地产的竞拍，并以最高价竞得该房地产。2019年10月27日，买受人上海钛阳公司在（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书上签字。该确认书第四条列明：拍卖标的已知的详情已在拍卖公告中公示，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或未知瑕疵，买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。该确认书第七条内容为：拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止。实际以租赁合同为准。第九条的内容为“其他约定：经买受人认可的拍卖须知等拍卖资料是本拍卖成交确认书的组成部分。”拍卖成交后，铁路中院于2019年11月1日作出（2019）鲁71执15号之二执行裁定书，裁定涉案房地产的所有权自本裁定送达买受人上海钛阳公司起转移，上海钛阳公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。涉案房地产目前已登记在上海钛阳公司名下。 另查明，涉案房地产评估报告中，“估价假设和限制条件”一节第7条列明：“根据济南铁路运输中级法院所做笔录，上海冈茨电磁线圈有限公司于2017年8月将估价对象对外出租，租赁期10年，但估价委托人未对上述租约予以书面确认，故本次估价未考虑租约对估价对象价值的影响，购买此类房地产，具有不可预见风险，提请报告使用人及购买人注意。” 铁路中院认为：一、关于上海钛阳公司提出的撤销或变更（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条的问题。拍卖成交确认书并无确定租赁关系的法定效力。对拍卖成交确认书中的个别条款，应当按照所使用的词句，结合该确认书相关条款，确认书的性质和目的以及诚信原则确认其含义。该确认书第七条仅是对拍卖公告中有关拍卖标的物现状所作“特别提示”的重复表述，该表述并未对涉案房地产有关的租赁关系进行确认。拍卖公告已明确有关涉案房地产租赁“信息由承租人提供，承租人已提交了租赁合同，租赁合同未经司法确认”。涉案房地产评估报告作为拍卖成交确认书的组成部分，其中也明确表述“估价委托人未对上述租约予以书面确认，故本次估价未考虑租约对估价对象价值的影响，购买此类房地产，具有不可预见风险，提请报告使用人及购买人注意。”该确认书第四条明确记载，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告中公示，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。综合本案拍卖成交确认书全部条款来看，对涉案房地产上的租赁关系并未进行司法确认，拍卖成交确认书第七条作为该确认书的条款之一也没有对涉案房地产上的租赁关系进行确认。对该确认书第七条撤销或变更既无必要也无法律依据。对上海钛阳公司的该异议请求不予支持。二、关于涉案房地产的交付问题。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案在执行程序中，申请执行人作为抵押权人，未提出将涉案房地产上的租赁权及其他用益物权除去后再行拍卖的申请，也无有关承租人对拍卖行为提出异议，本院对有关涉案房地产的租赁关系只进行形式审查，对拍卖房屋现状及其竞买风险以及租赁关系未作出司法认定的情况在评估报告、拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书中进行了披露，也清楚的告知竞买人“该房产目前现状为有人使用。竞买人须自行核实相关情况，竞买人与租赁人（或使用人）纠纷自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后，法院不负责清场交付。”上海钛阳公司在对上述情况充分了解并接受后参与涉案房地产的竞买，应对该竞买的后果自行承担。在拍卖程序已经终结，竞买的房地产已经办理过户的情形下请求执行法院清场交付没有法律依据，对该异议请求不予支持。 上海钛阳公司不服，向本院申请复议，一、请求撤销济南铁路运输中级法院（2020）鲁71执异26号执行裁定书；二、请求发回重新审查，或由贵院依法审查后裁定支持复议申请人的原异议请求，1、依法裁定将（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条撤销，或变更为“拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止。实际以租赁合同为准，租赁合同未经司法确认，法院仅披露租赁关系，并不对租赁的真实性及合法性做担保”；2、依法裁定位于上海市嘉定区地产上的租赁关系对复议申请人无拘束力；3、依法裁定将位于上海市嘉定区地产清场交付给复议申请人。事实与理由：一、原审法院认为可以通过整体解释的方式将（2019）鲁71执15号拍卖成交确认书第七条内容理解为相关租赁关系未经司法确认的结论，故无必要也无法律依据撤销或变更相关内容的认定是错误的。该拍卖成交确认书的相关表述已造成法院文书的错误认定，应当予以纠正。该表述虽可通过相关法律文书的性质和目的及诚信原则确认其含义，但作为拍卖成交的最终法律确认性文件，应当保证其准确性及严谨性，不能造成歧义性理解。事实上，上海市嘉定区人民法院及上海市第二中级人民法院的相关裁判文书【一审案号：（2020）沪0114民初7012号，二审案号：（2020）沪02民终5461号】，将本案系争成交确认书第七条的表述理解为了执行法院已对系争房屋租赁合同关系进行了司法确认。此种认定结果已充分说明了成交确认书第七条相关表述的逻辑问题，有必要进行纠正，否则将会直接影响申请人的实体权利。二、申请人参与竞买涉案房地产不能视为对本案系争租赁关系的认可，拍卖法院亦不能以风险公示为由免除清场交付责任，更不能因司法拍卖行为将不合法甚至不真实的房屋租赁关系转化成合法租赁关系，并将风险通过拍卖方式转嫁给买受人。原审法院认为申请人对相关拍卖情况充分了解并接受后参与涉案房地产的竞买，应对竞买的后果自行承担的认定无事实和法律依据，依法应当纠正。1、我国实体法已明确规定，“先抵后租”关系所形成的房屋租赁关系，在实现抵押权后，对买受人无拘束力，执行法院应当在拍卖中将相关租赁关系进行“涤除”后再行拍卖，并清场交付买受人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，系争房屋原所有权人上海冈茨电磁线圈有限公司于2017年1月10日将系争房屋抵押给招商银行股份有限公司济南分行，并办理了抵押登记手续，而由上海程居投资管理有限公司所提供的房屋租赁合同签订日期为2017年8月23日，晚于上述抵押权设定日期。法律规定实现抵押权的常见方式就是抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义应包括抵押权的实现，相应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利将无从保护。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此给承租人造成损失的，可根据出租人与承租人的过错情况由过错方承担相应法律责任。前述法律规定已非常明确的规定了“先抵后租”的非法房屋租赁合同关系不应在拍卖中当然的由买受人承继。拍卖执行法院虽对相关租赁关系依据承租人提供的相关材料进行了形式上的公示，但并无证据证明申请人明确表示自愿接受该租赁关系的约束并承继该租赁合同；且系争房屋房地产估价报告“房地产估价结果报告”之“估价假设和限制条件”一般假设第7项内容记载，本次估价未考虑租约对估价对象价值的影响。进一步说明本案系争房地产的拍卖未考虑租赁关系的影响，应将拍卖房地产清场交付买受人，至少应明确本案系争房屋租赁合同关系对买受人无拘束力。2、我国程序法亦明确规定，拍卖执行法院在拍卖房产时，除有依法不能移交的情形外，应当在法定期限内将拍卖的财产移交承受人。而不应以“风险提示”的方式将风险转嫁给买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“拍卖、变卖财产规定”）第三十条及《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估、网络司法拍卖工作的实施意见》第十三条第三项的相关规定，裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外（申请人认为，本案所涉房屋租赁关系因违反法律的相关规定，不应受到法律保护，不属依法不能移交的法定情形），应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交申请人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。而不应当仅在拍卖文件中只做风险性提示，将不合法甚至虚假的租赁关系以“类似带租拍卖”的方式强行转嫁给买受人。原审法院错误的引用拍卖、变卖财产规定第三十一条第二款的相关规定，认为在申请执行人以及有关承租人未提出异议的情况下，拍卖法院可以在不除去原租赁关系的情况下进行拍卖。申请人认为，该规定系在执行程序中对前述实体法以及拍卖、变卖财产规定第三十条有关规定的再次肯定，其实质为保护合法租赁关系及其他用益物权，但对影响优先受偿权实现的在先担保物权实现，拍卖法院应当依法将其除去后进行拍卖，否则，前述实体法及第三十条有关交付的规定将形同虚设，失去规范意义。三、最高人民法院及各地高院针对抵押权实现中存在的租约关系处理做了规定，严格要求“清场交付”以及“现状交付”的情形，确保执行的合法性，做到案结事了，减轻当事人讼累。根据最高人民法院对山东省高院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》的答复精神【（2011）民二他字第18号】，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。因此，在执行中，法院应当将有关影响抵押权实现的房屋租赁合同关系进行处理，若相关承租人有异议，完全可以通过司法程序对租赁合同的真实性以及合法性进行处理，而无需将风险转嫁给买受人。另，上海市高级人民法院关于执行中房地产拍卖若干问题的解答（沪高法执〔2013〕49号）、江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知（苏高法电〔2017〕217号）、江苏省高级人民法院关于印发《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》的通知（苏高法［2019］27号）、安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见（皖高法执［2018］23号，2018年8月15日）、广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》粤高法〔2019〕84号等各地高院出台相关规定，明确合法有效的租赁关系对竞买人进行风险告知后可以进行“带租约拍卖”外，其余均应当进行“清场拍卖”的相关做法，已说明了本案拍卖的不合法性。综上所述，拍卖执行法院应当依法将本案所涉房地产上的租赁关系“涤除”后清场交付给申请人，请求贵院依法裁定支持复议申请人的全部申请请求。 本院查明事实与铁路中院查明的事实一致。另查明，2018年1月29日，铁路中院作出（2018）鲁71民初1号民事判决：一、上海冈茨电磁线圈有限公司自判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司济南分行支付借款本金2800万元及相应利息、逾期利息、复息（利息、逾期利息及复息至2018年1月18日共计365473.57元；逾期利息自2018年1月19日至实际给付之日止，以2800万元为基数，按每年7.50375%的利率计算；复息自2018年1月19日相应逾期利息产生的次月起，以欠付逾期利息为基数，按每年7.50375%的利率计算至实际给付之日止）；二、招商银行股份有限公司济南分行对上海冈茨电磁线圈有限公司所有的证号为沪（2017）嘉字不动产证明第13004581号、坐落于嘉定区**、宗地面积为6959平方米、建筑面积为6562平方米的房地产，有权对折价、拍卖、变卖后的所得价款，在上述第一项确定的上海冈茨电磁线圈有限公司给付数额内优先受偿；三、上海冈茨电磁线圈有限公司于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司济南分行支付本案保全申请费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182428元，由上海冈茨电磁线圈有限公司负担。 因被执行人上海冈茨公司未按上述生效判决履行义务，铁路中院根据招商银行济南分行的申请，于2018年3月7日立案执行。2019年12月26日，铁路中院作出（2019）鲁71执15号之三执行裁定书载明，本案申请执行标的为31515532.71元，实际执行到位金额为25118656元，因未发现被执行人其他可供执行的财产，本案终结本次执行程序。 本院认为，本案的焦点问题为，上海钛阳公司在参与涉案房地产竞买成交并办理过户手续后，要求法院涤除涉案房产上的租赁权并清场交付，是否具有法律依据。根据查明的事实，本案能否涤除涉案房地产上现存的租赁关系，应在拍卖公告发布前进行司法审查。在拍卖公告中，铁路中院如实披露了涉案房地产存在未经司法认定的租赁关系的现状，复议申请人作为涉案房地产的竞买人，在参与竞买前已通过拍卖公告知悉涉案房地产的现状，对参与竞拍的风险应当预见。在参与竞买成交、拍卖程序终结、涉案房地产已经办理过户后，要求法院确认涉案房地产的租赁关系对其无拘束力，并清场交付，没有法律依据，本院不予支持。如复议申请人上海钛阳公司认为铁路中院的司法拍卖行为损害了其合法权益，可以通过其他程序救济。 综上，上海钛阳线束测试系统有限公司的复议理由不成立，本院对其复议请求依法不予支持。依据中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人上海钛阳线束测试系统有限公司的复议申请，维持济南铁路运输中级法院（2020）鲁71执异26号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 鲁统民 审 判 员 刘 夏 审 判 员 李 超 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 孙 启 书 记 员 段嘉宝