重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终4264号上诉人（原审被告）：重庆华西妇产医院有限公司，住所重庆市九龙坡区渝州路**，统一社会信用代码915001073050125205。法定代表人：吴国明，总经理。委托诉讼代理人：邓志坚，北京国枫（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳鹤，北京国枫（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆佳一医药有限公司，，住所重庆市九龙坡区科城路**二郎留学生创业园******统一社会信用代码91500107599232413E。法定代表人：邱怀林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭冰冰，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市明发房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区烟雨路**国瑞中心**（电梯层），统一社会信用代码91500108709390210Y。法定代表人：肖基成，董事长。委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。原审被告：张玮，男，1971年7月5日出生，汉族，住重庆，住重庆市南岸区iv>委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。原审被告：重庆旭康医疗投资管理有限公司，，住所地重庆市南岸区南滨路****统一社会信用代码91500108578986734E。法定代表人：张勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。上诉人重庆华西妇产医院有限公司（以下简称“华西公司”）、重庆佳一医药有限公司（以下简称“佳一公司”）因与被上诉人重庆市明发房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）、原审被告张玮、重庆旭康医疗投资管理有限公司（以下简称“旭康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初14279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华西公司的委托诉讼代理人邓志坚、佳一公司的委托诉讼代理人吴文龙，被上诉人明发公司的委托诉讼代理人闫刚，原审被告旭康公司以及张玮的委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华西公司、佳一公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项、第三项，依法改判驳回明发公司对上诉人提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决在保证期间的认定上存在直接错误，混淆了合同履行期和合同解除时间的概念。双方的租赁合同于2017年6月10日解除，此时旭康公司应支付的2017年6月租金的履行期为2017年5月20日前。合同解除前最后一个月的租金及公摊经、设备设施维护保养服务费所对应的保证期间应从2017年5月21日起计算2年至2019年5月20日届满。一审法院关于出租人发出《关于催促履行保证责任的函》的事实认定不清，并未审查该通知函件是否有效送达，不能认定出租人在保证期间内向保证人主张了保证责任。被上诉人明发公司于2019年6月5日起诉，起诉时保证期间已经全部届满，上诉人作为保证人，无需再承担任何保证责任。二、一审判决错误的理解不可抗力。租赁合同解除的原因，是因群众哄闹等行为（即不可抗力）导致将案涉房屋用于设立医院的合同目的无法实现，而并非仅因旭康公司逾期支付租金，而合同当事人是否以不可抗力为由通知相对方解除合同，是合同当事人主观上实施的民事法律行为，不能以合同主体是否实施民事法律行为来作为判断和认定是否构成某类法律事件的依据。三、一审判决针对案涉房屋是否完成交付的认定存在错误，案涉房屋尚未完成交付，因不可抗力导致合同无法继续履行，且合同所涉保证担保不仅无效还已过保证期间，上诉人作为保证人，不应承担任何保证责任。四、一审法院关于诉讼时效起算时间的法律适用错误。根据《民法总则》第189条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。租赁合同属于“定期给付债务的分期履行”合同，不属于“同一债务分期履行”，该租金债权的诉讼时效应当自每期债权届满之日起算。明发公司辩称，一、关于担保行为的来源，担保行为系对租赁合同产生的整体债务承担担保责任，按照合同24.1和24.3条，担保是对整体债务的担保，不应该分段计算，上诉人的上诉理由是对此的理解错误。二、对于不可抗力导致合同解除，合同的25.1条明确约定了不可抗力的范围，并不包含业主违法维权，其次司法实践中，各级法院均谨慎使用不可抗力条款以保证合同双方交易稳定性，从合同履行上，旭康公司若认为不可抗力导致合同目的无法实现，应当与明发公司解除合同，从实际解除原因上看，双方解除原因系旭康公司拖欠明发公司租金，以上均可发现上诉人提出的不可抗力导致合同解除的观点无法成立。三、关于交付问题，按照合同7.1和7.2条及双方往来函件，并结合物业出具的相应证明，旭康公司已经接手房屋，双方已经办理了材料的交接以及房屋的交付，原审法院对交付问题认定正确，应当维持。四、关于租金分期的问题，租赁合同中对租赁总金额有明确约定，且依照我国司法实践中，对租金的认定情况，明发公司认可原审法院结合民法总则及相关司法解释做出的认定。旭康公司、刘玮述称，一、关于交付问题，在合同中旭康公司与明发公司约定了交付完成的手续及合同附件三的房屋交接确认书，确认书上明确了交接房屋的内容、种类，在合同7.1和7.2条均约定完成收房确认书达到交房条件，而被上诉人从未提供该交付确认书，从实质上合同的7.1和7.2条，如果双方没有另外约定时间进行交付，才会用到7.1条约定的交付时间，并不能直接适用7.1条的交付时间，结合旭康公司出具的装修函，这份函件落款时间是8月14日，但其内容表述日期为8月10日到8月15日，所以可以从落款日期和内容推断，这份函件实际上是旭康公司的工作计划，旭康公司希望在8月15日接手涉案房产，但是明发公司在8月17日才回复本函，说明在8月17日之前，旭康公司接手房产的工作计划是未能实现的，而在8月18日就发生了群体性事件，故未接手房产这一事实可以认定。二、针对不可抗力问题，旭康公司未按合同22.3条行使不可抗力的解除权，是因为在群体性事件发生后到明发公司发函解除合同前，双方一直努力促使合同履行，然而由于群众的激烈反对以及政府部门的相关指示精神，导致合同仍然不能继续履行，所以不能以旭康公司未主动解除合同来反推不可抗力是不存在的，不可抗力在司法实践中除了自然灾害、战争等原因外，还有一种就是政府的行政行为，合同上约定的不可抗力实际上是缩小了法律的界限，这种约定应当以法定情形为标准，不能仅仅按照双方约定来判断是否为不可抗力。三、对于担保责任问题，同意上诉人的观点。四、关于诉讼时效，明发公司认为合同上明确约定了具体金额，这个金额是通过计算的方式获得，如果是同一债务那明发公司起诉的应当是总债务两亿多元，而不是现在的一千多万元。明发公司向一审法院起诉请求：1、判决旭康公司立即向明发公司支付租金14283696元，补足优惠期租金6996096元，公摊及设施设备维护保养费640000元，及迟延履行产生的违约金；2、判决张玮、华西公司、佳一公司对旭康公司拖欠明发公司的租金14283696元，补足优惠期租金6996096元，公摊及设施设备维护保养费640000元，及迟延履行产生的违约金承担连带保证责任；3、诉讼费用由旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司承担。一审法院认定事实如下，2015年5月，出租方明发公司（甲方）与承租方旭康公司（乙方）、担保方张玮（丙方）、华西公司（丁方）、佳一公司（戊方）签订《国瑞·尚都生活广场租赁合同》（合同编号：GRSHDSHHGC-2015-015），约定：乙方承租甲方位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号国瑞·尚都生活广场X号楼一层、二层、三层、X号楼一层及二层部分；1.1承租物业建筑面积为21862.8平方米；1.3本合同之附件、附图标示面积与本条约定不一致的，均以本条约定面积为准；2.1租赁期限为15年零8个月，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；2.2本合同以甲方向乙方交付房屋之日为计租日，因甲方所租赁物为现房，已经双方确认，该出租物业的交付日经双方确认为2015年6月1日，此计租日双方均不得以任何理由调整；3.1甲方同意给予乙方为期8个月的免租优惠期，即给予乙方第一个租约年5个月的免租期、第二个租约年3个月的免租期，即2015年6月1日至2015年10月31日为期5个月、2016年6月1日至2016年8月31日为期3个月，免租优惠期包含甲方同意给予乙方的免租装修期，在免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担公摊费及设施设备维护保养顾问服务费等费用；3.2免租优惠期不因任何原因而延迟计算或延长；3.3如因非甲方的或不可抗力原因导致本合同提前终止的，免租优惠期条款归于无效，乙方应在合同终止之日起5日内按当年租金标准就已经享受的免租优惠期向甲方补足租金；4.1承租物业的租金按计租面积计付，租赁期限前3年零8个月（即2015年6月1日至2019年1月31日）的租金为每月每平方米人民币40元，即月租金为人民币874512元，自2019年2月1日至2020年1月31日的租金为每月每平方米人民币55元，自2020年2月1日起至2026年1月31日之前的租金单价在每月每平方米55元基础上逐年递增6%，自2026年2月1日起至2031年1月31日之前的租金单价在每月每平方米78.02元基础上逐年递增7%；4.2本合同项下全部15年零八个月的租金总额为285545282元，在减除第3.1条免租优惠期租金6996096元后，执行租金总额合计为人民币278549186元；4.3租金支付方式为2015年6月1日至2021年1月31日期间的租金以一个月为一个缴租期，2021年2月1日之后的租金以一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；4.4首期租金应于本合同签订之日起2日内支付，乙方在支付首期租金的同时应同时交纳保证金以及合同约定的其它费用；4.5承租物业为现房交付，乙方已全面考察并认可房屋现状，了解物业周边情况，乙方不得因承租物业中有关设施设备不符合使用条件等其他任何原因向甲方、商管公司主张减免租金或公摊费及设施设备维护保养顾问服务费；5.1在本合同签署之日起2日内，乙方应当向甲方支付人民币1000000元作为乙方在本合同项下的履约保证金；6.1乙方在承租物业内经营品牌为重庆辅仁医院，经营业态为综合性医院；7.1承租物业的交付日确定为2015年6月1日，并签署《房屋交接验收确认书》；7.2承租物业于双方签订合同前均已认可现状交付，且符合约定的交付标准，如乙方未在双方约定的交付日进入承租物业并签署《房屋交接验收确认书》，则本合同项下交付日即为第7.1款所述日期；7.3双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对承租物业的装饰装修工程，或乙方已实际接收承租物业的，视为承租物业符合交接条件；10.2乙方作为承租物业的承租人，应当自计租日起向商管公司缴纳公摊费及设施设备维护保养顾问服务费，收取标准为租赁期限前5年零8个月（即2015年6月1日至2021年1月31日）的公摊费及设施设备维护保养顾问服务费为每月30000元，支付方式2015年6月1日至2019年1月31日期间的以一个月为一个支付期，2019年2月1日之后的以一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的20日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向商管公司一次性足额支付下个支付期公摊费及设施设备维护保养顾问服务费；13.1承租物业及其所在区域或其相邻的建筑发生火灾、爆炸、恐怖活动等危害公共安全的时间或发生重大的刑事犯罪行为等不可预测的突发性事件的情形，或存在发生上述危害公共安全的时间或突发性事件的潜在危险的情形构成本合同项下所述紧急状态；14.6因乙方经营业态为医疗机构，故乙方保证应按国家就医机构所制定的相关法律法规的要求办理相关手续，获得政府有关部门的审核、批准，并按法律法规的要求设置、运营；22.1经双方协商一致，可以变更、解除或终止本合同；22.3因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；22.4租赁期内，乙方逾期未交纳租金达10日或非因甲方原因导致的逾期未交纳物业公摊费及设施设备维护顾问服务费以及其它按约应当由乙方交纳的任何费用达10日，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物业；22.5甲方依照本合同约定决定解除合同的，本合同自甲方解除合同通知书送达之日解除；23.2双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权不予退还履约保证金，因甲方违约而终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金，以上履约保证金的不予退还或返还，不影响其违约行为本身而应支付的损失赔偿金、补偿金或违约金，各项应得以累加计算，此外，如果履约保证金与各项损失赔偿金、补偿金或违约金累加仍无法弥补守约方损失的，则各方约定最终违约金应为实际损失金额之1.5倍；23.3乙方迟延缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或商管公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟超过10日，甲方有权单方解除合同；24.1丙方、丁方、戊方自愿就乙方严格履行本合同义务向甲方承担连带的保证责任；24.2丙方、丁方、戊方保证取得公司的股东会或股东大会同意对乙方担保的决议文件；24.3保证担保范围包括但不限于乙方应付租金、违约金、水电费、公摊费及设施设备维护保养顾问服务费、房屋维修损失以及因为乙方违约而应承担的诉讼费、评估费、执行费、保全费、鉴定费、律师费等各项费用；24.4担保的期限为乙方应当履行合同义务届满之日起2年；25.1本合同项下的不可抗力仅包括整栋物业所在地发生的地震、水灾、飓风等由政府部门或权威机构公布的自然灾害，法律和政府行为不构成不可抗力（政府征收和政府征用除外）；25.2双方特别约定，承租物业因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等内容。合同签订后，旭康公司于2015年6月10日向明发公司转账支付了履约保证金1000000元、第一个月租金874512元以及公摊费及设施设备维护顾问服务费30000元。合同签订前，旭康公司已经取得了重庆市南岸区卫生和计划生育委员会的《设置医疗机构批准书》以及南岸区环保局的《重庆市建设项目环境影响评价要求通知书》。2015年8月11日，明发公司交付了给排水全图、建筑图、电气图、消防水图等资料。当日，辅仁医院筹备组出具《电梯的交接备注（增补）》要求物管方提供相关资料及需解决的工作。2015年8月14日，旭康公司、重庆辅仁医院筹备组向明发公司、重庆国瑞商业地产管理有限公司发出《关于装饰装修单位进场装修的函》，内容为：“我方所租赁房屋（含室内部分设施设备），已于8月10-15日基本交接结束，我方将安排装饰装修相关单位进场装修，同时，存在问题请你单位抓紧维修整改。1、我方装饰装修单位将于8月15日进场装修；2、请商管公司于8月15日12:00前，协助关闭消防报警系统及相关水阀等；3、请协调通信部门处理光纤问题；4、因我方不使用室内配电箱，故请你单位于8月17日前安排拆除……”2015年8月18日，部分明发尚都小区业主就设立养老院、医院以及恶意破坏房屋结构的问题与辅仁医院筹备组发生冲突。后部分业主就上述问题向有关部门反映。2017年5月2日，南岸区卫生和计划生育委员会、南岸区南坪镇人民政府向明发·尚都国际小区业主发出《关于开展拟设置重庆辅仁中西医结合医院公众调查的公告》。2017年5月4日，南岸区卫生和计划生育委员会、南岸区南坪镇人民政府发出《关于暂停开展设置重庆辅仁中西医结合医院公众调查的公告》。一审另查明，2017年6月10日因旭康公司一直欠付租金，明发公司向其发出《房屋租赁合同解除通知书》，庭审中，当事人均认可涉案《国瑞·尚都生活广场租赁合同》于2017年6月10日解除。一审再查明，2019年4月23日，明发公司向旭康公司发出《关于催收租金的函》，向其催收2015年12月1日至2017年6月10日期间的租金14283696元、优惠期租金6996096元以及滞纳金。同日，明发公司向张玮、华西公司、佳一公司发出《关于催促履行保证责任的函》要求其履行租赁合同承担连带保证责任。2019年11月1日，重庆市渝港物业管理有限公司向一审法院出具《关于重庆旭康医疗投资管理有限公司进场及装修时间的说明》，内容为：“重庆旭康医疗投资管理有限公司进驻重庆市南岸区南坪镇辅仁路X号尚都生活广场X号楼时间为2015年8月15日，开始装修时间为2015年8月15日。”一审法院认为，明发公司作为涉案租赁物的合法产权人，其就租赁物的租赁事宜与旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司签订的《国瑞·尚都生活广场租赁合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。本案中，对于房屋是否交付的问题。《国瑞·尚都生活广场租赁合同》中约定双方均认可承租物业现房交付且符合约定的交付标准，交付日为2015年6月1日，如乙方未在双方约定的交付日进入承租物业并签署《房屋交接验收确认书》，则该合同项下交付日即为2015年6月1日。虽然双方实际未按约签署《房屋交接验收确认书》，但结合明发公司举示的其他证据以及旭康公司《关于装饰装修单位进场装修的函》中载明的内容，能够证明明发公司已将涉案租赁物业交付给旭康公司。明发公司履行了交付房屋的义务，旭康公司应当履行支付租金等费用的义务。对于合同的解除原因。现明发公司、旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司均认可合同于2017年6月10日解除，一审法院予以确认。旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司均认为系小区业主群体性事件致使设立辅仁医院项目停止，是不可抗力因素导致涉案合同解除的抗辩意见，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。明发公司、旭康公司双方在涉案合同中亦明确约定本合同项下的不可抗力仅包括整栋物业所在地发生的地震、水灾、飓风等由政府部门或权威机构公布的自然灾害，法律和政府行为不构成不可抗力（政府征收和政府征用除外）。结合本案的实际情况，旭康公司举示的证据证明明发·尚都国际小区业主就包含设立辅仁医院等问题与辅仁医院筹备组发生冲突，并进而向有关部门反映等事实，但该事实并不构成法律规定或合同约定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……第九十六条第一款规定：当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依照上述规定，旭康公司若认为因不可抗力导致合同目的无法实现，其应当向明发公司发出通知解除合同，但其并未以此为由行使解除权。综上，一审法院对旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司认为系不可抗力导致合同解除的辩称意见不予采信。旭康公司从签订合同之日起，仅支付了一个月的租金以及公摊费及设施设备维护顾问服务费，明发公司以其逾期10日以上未支付租金等为由行使解除权符合法律规定以及合同约定，一审法院予以确认。对于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。一审法院认为，如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，涉案合同于2017年6月10日解除，明发公司于2019年6月5日起诉，诉讼时效并未超过。对于保证责任的问题。华西公司、佳一公司认为两公司的担保行为未经过股东会或董事会决议，应属无效，对此一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。本案中，涉案《国瑞·尚都生活广场租赁合同》中约定了张玮、华西公司、佳一公司的连带保证责任，张玮在合同中签名，而华西公司、佳一公司仅加盖了公司公章并由法人签名，并未提交股东会或董事会决议，故张玮的该担保行为有效，华西公司、佳一公司的该担保行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。本案中，涉案合同中明确约定华西公司、佳一公司保证取得公司的股东会或股东大会同意对旭康公司担保的决议文件，表明明发公司对公司法中关于公司担保的规定系明知，故其对华西公司、佳一公司的担保无效存在过错。华西公司、佳一公司在涉案合同中加盖公司印章并由法人签名，二者对担保无效亦存在过错。故根据担保法以及担保法司法解释的规定，张玮应当对旭康公司的涉案债务承担连带清偿责任，华西公司、佳一公司应在旭康公司不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任。涉案合同明确约定担保期限为旭康公司应当履行合同义务届满之日起二年。该合同于2017年6月10日解除，旭康公司履行合同义务的时间应从当时开始计算，明发公，明发公司于2019年4月23日按照张玮的身份证地址、华西公司和佳一公司的住所地邮寄了《关于催促履行保证责任的函》019年6月5日起诉，至此二年的担保期间并未届满，故对张玮、华西公司、佳一公司的该项辩称意见，一审法院不予采信。对于明发公司的各项诉请费用：1、租金14283696元（2015年11月-2017年6月10日），符合双方合同约定，一审法院予以支持。2、免租优惠期租金6996096元。合同明确约定具体的免租优惠期间且免租优惠期不因任何原因而延迟计算或延长，如非因甲方或不可抗力原因导致合同提前终止的，免租优惠期条款归于无效，乙方应当补足。故明发公司的该项诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。3、公摊费及设施设备维护顾问服务费640000元（2015年6月-2017年6月10日），符合双方合同约定，一审法院予以支持。4、迟延履行违约金（以所欠租金为基数按日千分之一的标准从欠费之日起计算至付清之日止），双方合同约定的标准过高，一审法院酌情认定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述费用，扣除旭康公司已支付的一个月租金874512元以及公摊费及设施设备维护顾问服务费30000元，旭康公司尚欠租金13409184元、免租优惠期租金6996096元、公摊费及设施设备维护顾问服务费610000元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆旭康医疗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市明发房地产开发有限公司所欠租金13409184元、免租优惠期租金6996096元、公摊费及设施设备维护顾问服务费610000元以及迟延履行违约金（以所欠租金为基数自欠费之日起至2019年8月20日按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告张玮对被告重庆旭康医疗投资管理有限公司的上述债务向原告重庆市明发房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、被告重庆华西妇产医院有限公司、重庆佳一医药有限公司对被告重庆旭康医疗投资管理有限公司的上述债务中不能清偿部分的二分之一向原告重庆市明发房地产开发有限公司承担赔偿责任；四、驳回原告重庆市明发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费161398元，由被告重庆旭康医疗投资管理有限公司承担（原告明发公司已缴纳，被告旭康公司于本判决生效之日起十日内支付原告明发公司）。”二审中，上诉人佳一公司为证明自己的主张，向本院举示了：中国邮政EMS快递单投递情况截屏，证明一审认定的明发公司于2019年4月27日向佳一公司邮寄的要求履行保证责任的函，显示为退回妥投，佳一公司并未收到该函件。明发公司质证后认为：因该证据是复印件，没有邮政部门的盖章，对其三性均不予认可。华西公司质证后认为：对该证据的三性均予认可，同时明发公司只提供了快递详情单，而未提供快递妥投记录，实质并未完成其举证责任。旭康医院、张玮质证后表示对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，明发公司与旭康公司、张玮、华西公司、佳一公司签订的《国瑞·尚都生活广场租赁合同》系各方真实、自愿的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于租赁房屋是否已经交付。根据双方签订的租赁合同约定，以明发公司向旭康公司交付房屋之日为计租日，因明发公司所租赁物为现房，已经双方确认，该出租物业的交付日经双方确认为2015年6月1日。同时合同还明确约定，承租物业的交付日期确定为2015年6月1日，并签署《房屋交接验收确认书》，承租物业于双方签订合同前均已认可现状交付，且符合约定的交付标准，如旭康公司未在双方约定的交付日进入承租物业并签署《房屋交接验收确认书》，则该合同项下交付日为2015年6月1日。根据前述合同约定及旭康公司举示的《关于装饰装修单位进场装修的函》，一审法院确认明发公司已将涉案租赁物业实际交付给旭康公司符合双方合同约定，上诉人华西公司、佳一公司上诉称涉案物业未完成实质上的交付、占有转移的理由不能成立，本院予以驳回。二、关于本案是否存在“不可抗力”致使合同不能履行，合同不能履行时，谁有义务排除妨碍。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。根据双方签订的租赁合同的约定“本合同项下的不可抗力仅包括整栋物业所在地发生地震、水灾、飓风等由政府部门或权威机构发布的自然灾害，法律和政府行为不构成不可抗力（政府征收和政府征用除外）。”本案因部分明发尚都小区业主就小区设立养老院、医院以及认为开发商恶意破坏房屋结构的问题与辅仁医院筹备组发生冲突，部分业主就上述问题向有关部门进行反映。该事实不构成法律规定或合同约定的“不可抗力”。同时，承租物业在南岸区政府办组织召开重庆辅仁医院（中西医结合）协调会时，明发公司派员参加，并表示愿意配合政府等相关部门做好公众调查，明发公司及其所属的物业公司也一直在处理小区业主群体事件，积极排除妨碍因素。明发公司以行为履行了其作为出租人保证合同履行的附随义务。上诉人称群体事件发生后，出租人有义务排除群体事件对租赁关系的妨碍，因明发公司未有效排除妨碍，应承担租赁合同不能履行的法律责任的上诉理由于法无据，本院不予支持。一审法院认定该租赁合同的解除系因旭康公司从签订合同之日起仅支付了一个月的租金以及公摊费、设施设备维护顾问服务费，明发公司以其逾期10日以上未支付租金等为由行使解除权符合法律规定及合同约定正确，本院予以维持。三、关于本案诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。分期履行之债具体分为两类，一类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行；另一类是定期给付之债，主要指继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，如租金、工资等。本案所涉租金，虽然基于同一合同所约定的债务是一个整体，但在合同约定分期履行的情况下，实质是将整体的债务分割为若干个数额和履行期限。根据双方签订的租赁合同的约定，租金支付方式为2015年6月1日至2021年1月31日期间的租金以一个月为一个缴租期……旭康公司应当在每个缴租期最后一个月的20日前向明发公司一次性足额支付下个缴租期租金。旭康公司应当在各自相对独立的债务的履行期限届满前履行义务。另根据《民法通则》第一百三十六条规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”及《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前（2017年10月1日前），民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案争议的租赁期间为2015年6月1日至2017年6月10日，期间明发公司向旭康公司发出的催付租金和物管费的函件时间分别为2015年12月1日、2016年1月13日、2017年4月26日和2017年5月24日，明发公司于2019年6月5日起诉，根据前述法律规定，2016年4月26日前的租金已超过1年诉讼时效。旭康公司应当向明发公司支付的租金金额为9182376元（2016年4月26日-2017年6月10日）。四、本案保证责任的主张是否超过保证期间。因双方签订的租赁合同于2017年6月10日解除，旭康公司履行合同义务的时间应当从2017年6月10日起计算。租赁合同约定担保期限为旭康公司应当履行合同义务届满之日起两年，故本案的保证责任期间的起算时间为2017年6月10日。2019年4月27日，明发公，明发公司向华西公司、佳一公司的住所地以及张玮身份证地址邮寄《关于催促履行保证责任的函》玮、华西公司、佳一公司为旭康公司承担履行租赁合同承担连带保证责任，故本案所涉的两年保证期间并未届满。二审中，佳一公司举示的“中国邮政EMS快递单投递情况截屏”不能证明其未收到前述函件，华西公司、佳一公司上诉称未收到《关于催促履行保证责任的函》的陈述本院不予采信。综上，本院确认旭康公司尚欠明发公司租金9182376元、免租优惠期租金6996096元、公摊费及设施设备维护顾问服务费610000元。综上所述，华西公司、佳一公司关于诉讼时效的上诉理由成立，其余理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，在诉讼时效的认定上适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14279号民事判决第二项、第三项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14279号民事判决第四项；三、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14279号民事判决第一项，被告重庆旭康医疗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市明发房地产开发有限公司所欠租金9182376元、免租优惠期租金6996096元、公摊费及设施设备维护顾问服务费610000元以及迟延履行违约金（以所欠租金为基数自欠费之日起至2019年8月20日按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告重庆明发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费161398元，由重庆旭康医疗投资管理有限公司承担；二审案件受理费161398元，由重庆华西妇产医院有限公司、重庆佳一医药有限公司负担113898元，重庆明发房地产开发有限公司负担47500元。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 倪洪杰二〇二〇年十一月二日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋