广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14603号原告：东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社，住所地：广东省东莞市****棆***民小组。负责人：庚淦畴。委托诉讼代理人：卢华显，广东召棠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄应新，广东召棠律师事务所律师。被告：鲍前树，男，汉族，1974年7月10日出生，住广东省东莞市常平镇金地利广场金钻阁****，公民身份号码:342************013。委托诉讼代理人：吴康平，广东百勤律师事务所律师。原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社(以下简称木棆第六合作社)诉被告鲍前树租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告木棆第六合作社的负责人庚淦畴委及木棆第六合作社的委托诉讼代理人黄应新,被告鲍前树的委托诉讼代理人吴康平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告木棆第六合作社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年的租金91830元。2.解除原被告双方所签订的《租赁土地建厂房合同书》及其《补充协议》，并限期被告退回所租用的土地及房屋给原告。3.被告向原告支付场地占用费至腾退之日止（场地占用费自2021年1月起，按照两个场地每月的租金共9183元计算）4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中,木棆第六合作社确认鲍前树已支付2020年1月至6月的租金,尚欠2020年7至12月租金55098元。事实和理由：详见民事起诉状。被告鲍前树辩称，确认尚欠原告木棆第六合作社2020年7至12月租金55098元，其他答辩内容详见民事答辩状。本案相关情况本院查明如下事实：2011年3月8日，木棆第六合作社（甲方）与作为乙方的鲍前树、廖爱平签订了《租赁土地建厂房合同书》，约定：1.甲方把刘家墩村地堂丁饭堂后面的空地（以下简称案涉土地），面积4300平方承包给乙方自建台式厂房及本村旧围的办公大楼三层和对面旧饭堂（厨房）（上述办公楼和旧饭堂，在以下简称为案涉房屋）共三处地方承租给乙方使用；2.租期为17年；由2011年3月1日起至2028年2月底止；3.起租时间从2011年9月1日开始，租金：自建空地每平方米每月2元。每五年递增一次，每次递增10%。乙方在每年6月1日前交清当年的租金，逾期不交甲方有权终止合同，没收定金并不作任补偿。2014年5月12日，木棆第六合作社（甲方）、鲍前树（乙方）签订补充协议，约定：1.甲乙双方确认2011年3月8日廖爱平、鲍前树与木棆第六合作社签订租地建厂房合同，乙方交12万元是租4300平方土地的定金，因廖爱平宝达厂倒闭违约，木棆第六合作社收回厂房1600平方，空地木棆第六合作社另行出租。另关于案涉地块的性质及权属情况，我院去函至东莞市自然资源局，该局回复：案涉地块面积约为2.2亩已进行农村集体土地所有权确权登记，权利人为木棆第六合作社农民集体，土地所有权性质为集体，但未办理使用权登记，经查2018年土地利用现状数据库，案涉地块的地类为建设用地（村庄）；案涉地块在城市总体规划中有2.0亩为物流仓储用地、0.2亩为公园绿地；案涉地块在土地利用总体规划中为城乡建设用地。双方均确认案涉土地在2020年租金为每月5663元，村办公楼3层及对面的旧饭堂即案涉房屋共计在2020年的租金为每月3520元，双方确认案涉地地、房屋在2020年共计每月租金9183元。双方确认截至法庭辩论终结时案涉租赁的村办公楼3层及对面的旧饭堂没有取得产权证、建设工程规划许可证。对于空地租赁、村办公楼3层及对面的旧饭堂的租赁合同，双方均确认可以分开处理。木棆第六合作社主张：关于案涉空地租赁合同有效，因属于建设用地而不属于农用地；被告未能在2020年6月1日付前租金，根据《租赁土地建厂房合同书》“乙方在每年6月1日前交清当年的租金，逾期不交甲方有权终止合同，没收定金并不作任补偿”的规定，有权解除合同；鲍前树主张：关于案涉地地租赁合同为无效合同，虽然是建设用地但里面分为部分物流用地及部分为绿地，该土地性质不能用于建厂房。本院认为：本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点如下：一、《租赁土地建厂房合同书》的效力。关于案涉村旧围村办公楼3层及对厕所旧饭堂的租赁，因以上案涉房屋在截至法庭辩论终结时没有取得产权证、建设工程规划许可证，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定案涉房屋即村旧围办公楼3层及对面旧饭堂的租赁为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，鲍前树应向木棆第六合作社腾退案涉房屋（村办公楼3层及对面的旧饭堂）。关于案涉土地的租赁，经查询，该空地为土地所有权性质为集体，案涉地块的地类为建设用地（村庄）；案涉地块在城市总体规划中有2.0亩为物流仓储用地、0.2亩为公园绿地；案涉地块在土地利用总体规划中为城乡建设用地。案涉空地为建设用地，并非农用地，故木棆第六合作社出租给鲍前树建厂房是符合土地性质的，至于鲍前树承租空地之后是否按城市总体规划用作物流仓储与出租人无关，故本院认定关于案涉土地的租赁合同没有违反法律、行政法制的强制性规定，合同有效,双方应严格按《租赁土地建厂房合同书》及补充协议履行，现鲍前树未按约定在2020年6月1日前向木棆第六合作社交清2020年的租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《租赁土地建厂房合同书》第三条约定，本院确认木棆第六合作社与鲍前树关于案涉土地的租赁合同已解除，故鲍前树应向木棆第六合作社腾退案涉土地。二、租金/占有使用费的数额。双方已确认鲍前树已支付完2020年1月-6月的租金，尚欠7月开始的租金，且双方确认2020年案涉土地租金为每月5663元，案涉房屋共计每月租用为3520元。因案涉房屋的租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，鲍前树应向木棆第六合作社支付占有使用费（从2020年7月1日起按每月3520元计算至腾退之日止）。关于案涉土地的租赁，因木棆第六合作社依据《租赁土地建厂房合同书》的约定有权单方解除合同，木棆第六合作社起诉解除合同，鲍前树于收到本院的起诉状及证据材料之日（2020年9月18日）视为收到木棆第六合作社解除合同通知之日，故鲍前树应向木棆第六合作社支付案涉土地从2020年7月1日起按每月租金5663元计至2020年9月18日的租金14724元；合同解除后，鲍前树应向木棆第六合作社支付占有使用费（从2020年9月19日起按每月5663元计算至空地腾退之日止）。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作、被告鲍前树于2011年3月8日签订的《租赁土地建厂房合同书》及2014年5月12日签订的《补充协议书》中关于案涉土地租赁的合同均已解除。二、被告鲍前树于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社腾退案涉土地及案涉房屋。三、被告鲍前树于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作支付房屋占有使用费（从2020年7月1日起按每月3520元计算至案涉房屋腾退之日止）。四、被告鲍前树于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作支付案涉土地的租金14724元。五、被告鲍前树于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作支付土地占有使用费（从2020年9月19日起按每月5663元计算至案涉土地腾退之日止）。六、驳回原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1048元（原告已预交），由原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社负担588元，由被告鲍前树负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二〇年十月二十九日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤