江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4781号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王冬云，女，汉族，1968年12月26日生，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王秀娟，女，汉族，1971年2月13日生，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：刘奕辰，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：李季，男，汉族，1987年4月26日出生，住徐州市贾汪区。 被上诉人（原审第三人）：王旭，女，汉族，1987年6月6日生，住徐州市贾汪区。 被上诉人（原审第三人）：王甲荣，男，汉族，1960年3月19日出生，住徐州市贾汪区。 被上诉人（原审第三人）：蔡桂娥，女，汉族，1958年1月26日出生，住徐州市贾汪区。 上诉人王冬云与被上诉人王秀娟、李季、王旭、王甲荣、蔡桂娥案外人执行异议之诉一案，不服徐州市贾汪区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0305民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王冬云上诉称，请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回王秀娟的一审诉讼请求。事实和理由：一、王秀娟不具备提起执行异议之诉的资格，王秀娟明知位于徐州市贾汪区徐贾公路北侧解台村三组综合楼4-502室的房屋（以下简称涉案房屋）不能办理过户登记，也知道产权人不是蔡桂娥，其仍然从蔡桂娥处受让被法院查封的房屋，没有签订房屋买卖合同，对购房款支付方式、支付时间、支付数额陈述不清，与蔡桂娥的陈述也不一致，双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系都存在疑问。王秀娟不能获得提起执行异议之诉的诉讼主体资格。二、一审认定王甲荣、蔡桂娥对涉案房屋享有排除执行的权利是错误的。具体理由如下：1.王甲荣、蔡桂娥与李季之间没有订立书面合法有效的房屋买卖合同。以房抵债协议，而非房屋买卖合同，一审将涉案抵债协议等同于房屋买卖合同是错误的。涉案房屋系农村小产权房，违背国家有关政策规定，一审直接认定为合法有效也缺乏法律依据。2.王甲荣、蔡桂娥是否在房屋查封前占有涉案房屋，应当根据占有涉案房屋的物业费、水电煤气网络有限电视费等缴费凭据或者物业、保安、邻居证言又或者与他人签订租赁合同、租金收取凭证等这些容易收集且证明力较强的证据。原审法院仅凭抵债协议约定的交付房屋日期和蔡桂娥陈述就认定在查封前蔡桂娥占有了涉案房屋明显缺乏事实依据。3.涉案房屋为小产权房，不能办理过户手续。蔡桂娥、王甲荣也明确表明自己知道涉案房屋不能办理过户手续。因此，原审法院认为涉案房屋系小产权，蔡桂娥、王甲荣对不能办理过户登记没有过错的认定是错误的。4.蔡桂娥、王甲荣与李季之间不存在合法有效的26万元债权债务关系。一审期间两次庭审中，蔡桂娥对李季向其借款26万元是如何组成、如何交付的陈述并不一致，而且从其两次陈述及举证，均能够证实抵债协议中记载的2012年5月2日借款26万元买挖掘机，1个月还清的这笔债务是不存在的。根据其举证情况充其量仅能证明蔡桂娥与李季于2012年5月8日存在5.9万元的资金往来。更为重要的是，在抵债协议形成时蔡桂娥并未替李季偿还任何款项。涉案抵债协议存在规避执行或逃避债务的情形，损害了上诉人作为申请执行人的利益。蔡桂娥、王甲荣即便对李季享有合法有效的债权，相比较上诉人已通过法院诉讼确认的债权，更应当优先保护上诉人的债权。综上，王秀娟以及王甲荣、蔡桂娥均不具备排除涉案房屋执行的实体权利，由其是王秀娟，在明知房屋被查封的情况下仍然购买，是非善意的，不应对其通过执行异议制度进行保护，请查明案件事实依法判决。 被上诉人王秀娟辩称，被上诉人王秀娟具备提起执行异议之诉的资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第304条规定，王秀娟于2018年初从王甲荣、蔡桂娥处以23.6万元的价格购买涉案房屋并实际占有，作为利害关系人，有权提出排除执行实体权益的执行异议之诉，具有原告主体资格。二、王甲荣、蔡桂娥对涉案房屋享有排除执行的权利。王甲荣、蔡桂娥与李季、王旭基于真实存在的债权债务关系，双方自愿达成了以房抵债协议。以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行。本案中，李季在已经签订以房抵债协议后，依照协议约定，将涉案房屋抵账交付给蔡桂娥，蔡桂娥通过微信朋友圈等广告出售房屋。故该抵债协议已经实际履行完毕，蔡桂娥、王甲荣取得涉案房屋具有合理性、合法性。涉案房屋登记在李季名下，因系小产权房，只有房产证，没有土地证，导致无法过户，属于办理过户登记存在客观障碍的情况，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，支持王秀娟提出的执行异议，有事实和法律依据。且原审法院在执行过程中的对于涉案房屋的处置系现状处置，而非对所有权的确认，在法律没有明确规定的情况下，参照对商品房执行异议的处理并无不当。本案案外人系王秀娟，其从蔡桂娥、王甲荣处购得涉案房屋，系房屋的实际占有人，于被执行人李季不存在任何关系，也没有以房抵债的事实，故不适用以房抵债的相关规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人李季未到庭，亦未提交书面答辩材料。 被上诉人王旭辩称，同意被上诉人的答辩意见。 被上诉人王甲荣、蔡桂娥辩称，同意被上诉人的答辩意见。 经审理查明，王冬云诉李季民间借贷纠纷一案，原审法院于2012年12月1日作出（2012）贾吴民初字第128号民事判决：李季于判决生效后十日内给付王冬云借款25万元。 根据王冬云的申请，原审法院于2013年6月14日立案执行，案号为（2013）贾执字第0946号，2013年12月6日终结本次执行。2018年9月4日恢复执行，执行案号为（2018）苏0305执恢字447号。在（2013）贾执字第0946号案件的执行中，原审法院于2013年9月13日作出（2013）贾执字第946号民事裁定，查封李季名下的涉案房屋，并于同日向贾汪区房屋产权处送达了查封手续。2015年8月24日、2018年8月8日原审法院办理了续封手续，查封期限至2021年8月7日。在（2018）苏0305执恢字447号案件执行过程中，因原审法院对涉案房屋进行执行，案外人王秀娟提出异议，原审法院于2019年7月26日作出（2019）苏0305执异108号执行裁定书，驳回王秀娟的异议申请。 王秀娟向原审法提起执行异议之诉，请求：判决停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本案审理过程中，王秀娟申请撤回“解除对该房屋的查封”的诉讼请求。 原审法院查明，涉案房屋为农村集体土地上建筑的房屋，第三人李季于2009年8月15日向徐州市贾汪区大吴镇解台村第三村民小组购买，2009年10月15日在徐州市贾汪区房屋产权户籍监理所办理了房屋登记，房屋所有权人为李季。经核实，因该房屋为集体土地上建筑的房屋，不能办理土地使用权证，不能办理房屋过户手续。 李季与王旭于2009年8月7日登记结婚，2012年8月9日，经原审法院调解，双方自愿解除婚约关系。2012年8月17日，王旭在徐州市妇幼保健站引产，人工终止妊娠的时间为34周。2013年12月18日，李季与王旭复婚并办理了结婚登记手续。第三人王甲荣、蔡桂娥系王旭的父母。 庭审中，王秀娟提供蔡桂娥向其出具的收条一份，内容为：今收到王秀娟房款23.6万元，收款人蔡桂娥，备注：解台锦程小区4单元502室。证明2018年1月26日，其以23.6万元的价格从王甲荣、蔡桂娥手中购买了涉案房屋，当时是口头协商的，在收条出具之前，部分房款已经提前支付，在全款付清之后，蔡桂娥向其出具了收条。提供王秀娟在徐州彭城农村商业银行存款利息清单以及中国农业银行银行卡交易明细清单四份，证明在2017年12月28日王秀娟取款4万元，2018年1月26日取了10万元向蔡桂娥银行卡存9万元，2017年12月28日向蔡桂娥银行卡存8万元，其余款项以现金形式支付给蔡桂娥，证明交易确实存在且全额支付了涉案房屋价款。提供木韵江南家具订货单一份、墙纸施工的微信转账记录一份、房屋现场照片、手机截屏一组，证明王秀娟在购买涉案房屋后已经对房屋进行装修并且采购了相关的家具，证明王秀娟已经实际占有并入住。王秀娟陈述，其在2018年1月26日接到蔡桂娥交付的涉案房屋后进行了装修，于2019年入住。 针对涉案房屋的情况，王秀娟提供2012年8月6日，李季、王旭为甲方，王甲荣、蔡桂娥为乙方，双方签订的以房抵债协议一份，内容为：2012年5月2日，甲方因购买挖掘机缺少资金向乙方借款26万元，约定一月还清，还款期限到，甲方无力偿还。经甲乙双方协商达成如下协议：1.甲方自愿把位于贾汪区徐贾公路北侧解台村三组综合楼4-502室抵给乙方，抵价26万元正。2.甲方从签字之日不再欠乙方任何款项。3.交房时间：2012年8月7日。4.甲方在签协议时把房屋所有权证（贾字第021856号）交给乙方，并积极争取办好土地所有权证，一旦乙方要求过户，甲方应协助乙方办理房产过户手续，过户费用由乙方负担。5.此协议经双方签字生效。如违约，违约方承担违约金6万元。6.该协议一式两份，甲乙双方各存一份。王秀娟提供证人张某,4（徐州市贾汪区佩剑法律服务所法律工作者）到庭证词一份，张某,4证明当时有一个叫陈立新的给其打电话，说有老两口和小两口要签房屋抵债协议，李季和王旭去了，另一方的名字忘了，该协议为其书写。 王冬云对以房抵债协议的形式上有异议，认为该协议无法证明协议上记载的26万元债权是否存在，在没有办理产权登记变更手续的情况下，该房屋的所有权人仍然是李季。王冬云申请司法鉴定，鉴定该协议的落款时间是否为2012年9月18日王冬云起诉李季民间借贷纠纷立案后倒签或者补签的，对协议书字迹的形成时间进行鉴定。经原审法院委托，南京师范大学司法鉴定中心根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第一款、十五条第二项（鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法）于2019年12月6日作出终止鉴定告知书。 第三人蔡桂娥为证明其与李季、王旭之间存在真实的交易关系，提供：1.蔡桂娥的银行卡交易明细一份，证明2012年5月5日蔡桂娥银行卡内存有12.95万元，其将银行卡交给李季后，2012年5月6日李季转账6.7万元买挖机，5月7日取3000元，5月8日取四笔5000元，5月8日转支3.9万元。2.提供李季的银行卡交易明细一份，证明2012年5月8日现存2万元，转存3.9万元。证明李季从其处转款、取款12.95万元。3.证人陈某,4到庭证词一份，陈某,4证明李季当时向其借钱10万元，是现金交付，用房子抵押，董某,4进行了担保。后李季出了点事，外面欠钱多，家庭不和。我就找到李季让李季还钱，我老家是瓦庄的，和蔡桂娥认识，就找到蔡桂娥说怎么还钱，蔡桂娥说她想把房子留下来，她来还这个钱。蔡桂娥还钱后我就把条子给了蔡桂娥。4.证人董某,4到庭证词一份，董某,4证明2012年4、5月份李季向陈某,4的10万元借款实际是其使用的，当时为做机械向陈某,4借款10万元，现金交付，以李季的名义借的。5.微信截图，手机聊天记录截图。证明蔡桂娥在手机上卖房子。6.2012年4月5日，李季向陈某,4出具的借款10万元的借条一张(该借款的担保人为董某,4)、李季向王冉借款2万元的借条一张、向王涛借款1万元的借条一张，证明蔡桂娥替李季偿还了上述款项，其从陈某,4、王冉、王涛处取回了借条。 蔡桂娥陈述，李季为买挖掘机，向我借款12.95万元，同时李季向陈某,4借款10万元、向王冉借款2万元、向王涛借款1万元，李季向陈某,4借款时，将涉案房屋的房产证交给了陈某,4，当时李季欠我12.95万元，还欠别人的钱，又有外遇，我女儿王旭要与李季离婚，李季没有钱还我，我必须要把房子拿到手，但房屋价值26万元，在这种情况下，我同意替李季向陈某,4、王冉、王涛偿还13万元，李季同意把房屋抵给我。2012年8月9日李季与王旭离婚当日晚，李季将房屋交给了我，我通过贴广告的方式出卖该房，没有卖出，后其又在微信朋友圈出卖该房，并将涉案房屋卖给了王秀娟。 第三人王旭陈述，当时因与李季出现夫妻感情问题，其于2012年8月17日在徐州市妇幼保健站引产，证明当时王旭和李季不是串通离婚，不存在财产转移的情形。 2013年6月28日，就王冬云申请执行一案，原审法院在对李季询问时，李季陈述，其在大吴的投资公司借了钱，将涉案房屋抵给大吴的投资公司了，其借的钱都借给万利达机械加工厂的董某,4了。 原审法院认为，本案的执行异议人为王秀娟，其以23.6万元的价格从蔡桂娥处购买涉案房屋，购买的时间为2018年初，王秀娟也实际占有该房屋，现对涉案房屋强制执行，王秀娟为利害关系人，其有权提出排除执行实体权益的执行异议之诉。王冬云辩称王秀娟不具备案外人提起执行异议之诉资格的辩称意见不能成立，不予采信。涉案房屋为在徐州市贾汪区集体土地上建筑的房屋，也就是平常所称的“小产权房”，王旭和王秀娟均不是该集体的村民。虽然该房屋办理了房屋产权证，但不能办理土地所有权证，当时为什么能办理房屋产权证不得而知。在执行过程中对该房屋的处置，不是对房屋所有权的确认，而是现状处置。对小产权房执行异议的处理，在法律没有明确规定的情况下，可以参照对商品房执行异议的处理。虽然王秀娟购买涉案小产权房的时间为2018年初，而查封涉案房屋的时间为2013年9月13日，但涉案房屋为王秀娟从第三人蔡桂娥、王甲荣处购买，认定王秀娟是否为该房屋的现状所有人，就应确认蔡桂娥是否在2013年9月13日之前取得并占有涉案房屋，此为本案认定的关键。如果蔡桂娥在2013年9月13日之前为涉案房屋的现状所有人，则王秀娟的诉讼理由能够阻却执行，否则，不能阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自生原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在李季的名下，为小产权房，不能办理产权过户手续，因此可以确认非因蔡桂娥、王甲荣、王秀娟的原因未办理过户手续。王秀娟提供的李季、王旭和王甲荣、蔡桂娥于2012年8月6日签订的以房抵债协议，虽然王冬云对此有疑问，认为合同存在倒签的可能，但王冬云没有举证证明。考虑当时李季与王旭为夫妻，王旭为王甲荣、蔡桂娥之女，在审查李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥涉案买卖房屋的合同时，应注重对李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥有无串通进行审查。考虑以下因素可以确认在查封之前李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥已签订合法有效的书面买卖合同，且蔡桂娥已支付了全部涉案房屋的价款。1.涉案以房抵债协议上记载的合同签订时间为2012年8月6日，查封的时间为2013年9月13日，现没有证据证明涉案以房抵债协议为倒签和恶意串通签订；2.该协议由法律工作者张某,4代笔，且张某,4到庭予以说明；3.以房抵债协议为2012年8月6日签订，李季与王旭在2012年8月9日调解离婚，2012年8月17日王旭在徐州市妇幼保健站引产，证明当时王旭和李季不是串通离婚，不存在财产转移的情形；4.李季当时欠账较多，蔡桂娥提供了其银行存款的取款、汇款情况的证据，提供了李季向陈某,4、王冉、王涛借款13万元的借条，且证人陈某,4到庭陈述李季欠其10万元由蔡桂娥偿还，故蔡桂娥陈述李季当时向其借款12.95万元，蔡桂娥代李季偿还陈某,4、王冉、王涛偿还13万元，李季同意以涉案房屋抵账，蔡桂娥、王甲荣取得涉案房屋有其合理性。以房抵债协议明确约定了交房时间为2012年8月7日，且在庭审中，蔡桂娥陈述在2012年8月9日李季与王旭离婚当日晚，李季将房屋交给了蔡桂娥，查封的时间为2013年9月13日，因此，应认定在查封之前涉案房屋已交付王甲荣、蔡桂娥。综上，虽然涉案房屋现登记在李季的名下，没有办理房屋过户手续，但李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥签订书面的房屋买卖协议后，蔡桂娥以李季欠蔡桂娥、陈某,4、王冉、王涛的借款抵付了房款，在查封之前李季已将涉案房屋交付给王甲荣、蔡桂娥，本案所涉房屋不能办理过户手续非因王甲荣和蔡桂娥的原因。现王甲荣、蔡桂娥将涉案房屋出卖给王秀娟，王秀娟提出执行异议之诉，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：停止对位于徐州市贾汪区综合楼4-502室房屋的强制执行。案件受理费4840元，由王冬云负担。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 还查明，2009年8月15日，李季与徐州市贾汪区大吴镇解台村第三村民小组签订房地产买卖契约，约定李季购买坐落在贾汪区综合楼的房地产（房屋建筑面积105.04平方米），成交价格为6万元。 二审期间，本院对蔡桂娥的询问笔录记载，问：“写协议的时候陈某,4的账是否还了？”蔡桂娥答:“当时还了陈某,47万，剩下的两三年之后还完，一共还了10万元。”问：“写协议的时候，李季欠你女儿（王冉）和王涛的钱还了吗？”蔡桂娥答：“没还，后来是我还的。借钱还给了他们。”问：“大概什么时间还给了他们？”蔡桂娥答：“王冉的到现在还没还，……。” 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。王秀娟以其购买了涉案房屋为由，对原审法院执行涉案房屋提出异议，该执行异议已被原审法院（2019）苏0305执异108号执行裁定书驳回，其在法定期限内提出请求“停止对涉案房屋的强制执行”的诉讼，符合上述法律条文的规定，具有原告主体资格。 王甲荣、蔡桂娥将涉案房屋出卖给王秀娟，王秀娟主张对涉案房屋享有排除执行的权利。该主张能否得到支持，应首先判断王甲荣、蔡桂娥是否享有对涉案房屋排除执行的权利。蔡桂娥、王甲荣主张其与李季达成以房抵债协议，已支付全部价款，取得了涉案房产。该主张应同时符合下列情形即“①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益”，才能得到支持。从查明的事实看，首先，李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥于2012年8月6日签订的以房抵债协议载明“2012年5月2日，甲方因购买挖掘机缺少资金向乙方借款26万元”，而蔡桂娥庭审中陈述李季欠其借款12.95万元，替李季偿还陈某,4借款10万元、王冉2万元、王永1万元共计26万元，该陈述与以房抵债协议载明的债权债务关系矛盾。其次，在签订以房抵债协议时，蔡桂娥并没有为李季偿还全部的债务，蔡桂娥自认至今还有没有偿还的债务。对于替李季偿还借款的问题，蔡桂娥、王甲荣提供了李季向他人借款的借据、证人证言等证据，没有提供借款及支付偿还借款的证据相印证。第三，蔡桂娥、王甲荣提供了蔡桂娥、李季的银行卡交易明细，证明李季向蔡桂娥、王甲荣借款，而蔡桂娥的银行卡交易明细2012年5月8日取现金四笔各5000元，5月8日转支3.9万元，李季的银行卡交易明细记载的2012年5月8日现存2万元、转存3.9万元，无法证明蔡桂娥银行卡于2012年5月6日转出6.7万元、5月7日取现金3000元是李季所为，且没有借条或者收据相互印证，上述取款日期亦不是以房抵债协议中记载2012年5月2日的借款日期，因此不足以证明李季向蔡桂娥、王甲荣借款12.95万元的事实。因此，无法确认李季、王旭与蔡桂娥、王甲荣之间在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系。故不能认定王甲荣、蔡桂娥对涉案房屋享有排除执行的权利。 王秀娟是在原审法院查封涉案房屋后购买，且涉案房屋为集体土地上建筑的房屋，不能办理土地使用权证，不能办理房屋过户手续，其请求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，该请求不能得到支持。 综上，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初3354号民事判决； 二、驳回王秀娟的诉讼请求。 一审案件受理费4840元，由王秀娟负担；二审案件受理费4840元，由王秀娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 宋宏伟 二〇二〇年十一月四日 法官助理 海 龙 书 记 员 王 炎