青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再53号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：蔡云，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人蔡云因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司(以下简称海宏公司)商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1323号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年3月13日作出（2020）青民申45号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人蔡云的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人蔡云申请再审称，1.一审判决的表述，与事实不符。首先。蔡云所购的商品房已交付使用之事实，蔡云与海宏公司均不持异议，且在交付前经过海宏公司、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的五方验收。其次，涉诉工程项目系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。不存在小区整体开发完工后才能验收的情形。再次，一审判决的表述存在逻辑错误。2.二审判决的表述，与法律规定不符，更与事实不符。案涉房屋蔡云收房使用至今，海宏公司未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保验收等手续，导致蔡云无法办理房产证，其应当承担违约责任。3.二审法院对建筑行业主管行政机关认定的事实于不顾，做出错误判决，令包括蔡云在内的九号公馆众多业主实在难以置信。4.关于契税退还的问题。虽然契税是海宏公司与蔡云以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表蔡云没有缴纳契税，而且以违约金抵扣契税也是蔡云因为案件执行困难的无奈之举。海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并占用蔡云缴纳的契税，系对蔡云权利的侵犯，也违反了税收征管法律的规定。因此，海宏公司非法征收蔡云的契税并长期占有的行为，明显不当，理应予以退还。请求：撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1437号民事判决书及西宁市中级人民法院（2019）青01民终1323号民事判决，改判支持蔡云的一审全部诉讼请求。 被申请人海宏公司辩称，蔡云提出的再审请求无事实依据及法律依据。蔡云要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实依据及法律依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。海宏公司不存在逾期办理产权登记的事实，不应支付逾期办理产权登记的违约金。二、蔡云请求退还契税8355.50元的请求不能成立，蔡云并未向海宏公司支付契税，其要求退还契税没有事实依据。 蔡云向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行为办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向蔡云支付逾期办理产权登记的违约金5570.32元；3.判令海宏公司向蔡云退还契税8355.5元；以上合计13925.82元。4.本案诉讼费用由海宏公司承担。 一审法院认定事实如下：蔡云与海宏公司于2013年1月11日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2093室，预测建筑面积142.1平方米；二、房屋价款：总金额557032元；三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，蔡云按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年10月20日银泰九号公馆9号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2016年6月25日，蔡云与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，蔡云向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。同日，海宏公司向蔡云开具《收据》一份，载明：蔡云交款10747元，包含契税8355.5元、维修基金2,131.50元、有线接口费260元；青海银泰物业管理有限责任公司向蔡云开具《收据》两份，载明：1.蔡云交2015年11月1日至2016年4月15日公摊电费55元；2.蔡云交2015年11月1日至2016年4月15日物业费218.10元。蔡云曾于2016年1月3日向一审法院起诉，一审法院于2016年6月18日作出（2016）青0105民初102号民事判决：海宏公司给付蔡云违约金47180.62元。蔡云申请执行，法院2016年8月1日立案，执行案号为（2016）青0105执578号。在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付蔡云违约金47180.62元及诉讼费1604元，合计应执行48784.62元。2016年11月23日蔡云实际领取执行款36801元，其余执行款11983.62元用于抵扣海宏公司已向蔡云开具《收据》中的款项。 一审法院认为，关于蔡云主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立问题。第一，蔡云提交的《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》内容是蔡云委托诉讼代理人向相关单位调查的单方记录，海宏公司对其真实性不予认可，不具有证据效力，不予采信；第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”；其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备。蔡云提交的西宁市消防救援支队《说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复不能证明已具备办证条件和海宏公司逾期办证违约的事实。据此，蔡云要求海宏公司履行为蔡云办理不动产权证书合同义务及支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于蔡云主张海宏公司向蔡云退还契税的诉讼请求是否成立问题。第一，蔡云提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩称，出具收据时蔡云并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。一审法院执行案卷中《执行案款收据》证明：蔡云应交纳契税已从海宏公司应承担违约金中抵扣的事实。因此，对蔡云提出以现金方式交纳契税及海宏公司实际占用蔡云契税的主张，不予采纳。第二，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了蔡云的契税，海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税，并为蔡云办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。第三，蔡云亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为蔡云等购房人办理不动产权证书的违约情况。海宏公司的抗辩意见予以支持。据此，蔡云主张海宏公司向蔡云退还契税的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。双方签订的《商品房预售合同》是在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，蔡云并未以现金方式交纳契税，海宏公司亦未实际占用蔡云契税。据此，蔡云要求海宏公司履行办理不动产权证书合同义务和支付逾期办理产权登记违约金5570.32元及退还契税8355.50元的诉讼请求，证据不足，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条第二款、第一百零五条的规定，判决：驳回蔡云的全部诉讼请求。 蔡云上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持蔡云一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，蔡云、海宏公司均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，一审法院予以确认。 二审法院认为，蔡云与海宏公司于2013年1月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，蔡云主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向蔡云退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执578号案中，海宏公司应支付蔡云违约金47180.62元及诉讼费1604元，合计执行款48784.62元。2016年11月23日蔡云实际领取执行款36801元。其余执行款11983.62元用于海宏公司向蔡云开具收据中的款项，其中抵扣契税8355.5元。蔡云认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但蔡云认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与蔡云协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，蔡云并未实际交纳契税，现蔡云主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，亦不予支持。综上，蔡云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致，蔡云、海宏公司均不持异议，应予确认。 另查明，《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定。“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 本院再审认为，蔡云与海宏公司于2013年1月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司申请初始登记的时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能办理房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方的约定，蔡云原审主张因海宏公司原因未办理房屋权属证书的违约金5570.32元，符合约定，应予支持。关于海宏公司是否应当退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执578号案中，海宏公司应支付蔡云违约金47180.62元及诉讼费1604元，合计执行款48784.62元。2016年11月23日蔡云实际领取执行款36801元。其余执行款11983.62元用于海宏公司向蔡云开具收据中的款项，其中抵扣契税8355.5元。蔡云认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但蔡云认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。本院再审认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与蔡云协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，蔡云并未实际交纳契税，现蔡云主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，亦不予支持。 综上所述，蔡云的再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1323号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1437号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付蔡云逾期办理产权登记的违约金5570.32元； 三、驳回蔡云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，已减半收取75元，由蔡云负担。二审案件受理费150元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾