北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7353号上诉人（原审被告）：韩旭，女，1977年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫岩，北京京知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐誉芮，女，1992年11月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵宗钰，山东兆基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人韩旭因与被上诉人徐誉芮、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,上诉人韩旭之委托诉讼代理人邓丽萍、闫岩，被上诉人徐誉芮之委托诉讼代理人赵宗钰，被上诉人链家公司之委托诉讼代理孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭上诉请求：同意一审判决第一、二、四项，撤销一审判决第三项，不同意承担违约责任。事实和理由：1.徐誉芮于2019年5月14日支付定金10万元，5月15日发现房屋被查封后，韩旭于当天返还徐誉芮5万元，于5月16日返还5万元，并没有给徐誉芮造成损失，一审认定的违约金过高，无法律或事实依据；2.链家公司未在双方签订房屋买卖合同前对房屋权属状况进行调查并报告，违反忠实居间义务，存在过错，徐誉芮的损失应当由链家公司承担。徐誉芮辩称，同意一审法院判决，不同意韩旭的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.因韩旭违约，导致徐誉芮无法以相同价格购买同小区同类房屋，最终多支付购房款及中介费470120元购买了同小区的房屋，另外租房居住支付房租及中介费68000元，为重新购房多支出交通费17078元并花费大量精力，徐誉芮的实际损失超过55万元；2.合同约定的违约金条款兼具补偿性和惩罚性，依据徐誉芮的实际损失及因韩旭违约给徐誉芮造成的诸多不便，一审判决违约金30万元是合理的；3.韩旭关于链家公司应当去查询房屋是否被查封的意见，没有事实和法律依据，也没有合同依据。链家公司辩称，同意一审法院判决，不同意韩旭的上诉请求和事实理由。徐誉芮向一审法院起诉请求：1.解除徐誉芮与韩旭签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除韩旭、徐誉芮、链家公司共同签订的《补充协议》；3.判令韩旭支付徐誉芮违约金50万元。一审法院认定事实：2019年5月13日，韩旭（出卖人）与徐誉芮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为北京市海淀区505号（以下简称诉争房屋），产权证明所载建筑面积为89.37平方米；房屋成交价格为374万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价99万元；就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。当天，韩旭（出卖方）、徐誉芮（买受方）与链家公司（居间方）签订《补充协议》，载明甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计473万元；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述协议签订当天，徐誉芮向韩旭支付定金10万元。2019年5月15日，链家公司工作人员查询得知诉争房屋存在法院查封情形。2019年5月15日，韩旭向徐誉芮退还定金5万元，2019年5月16日，韩旭向徐誉芮退还定金5万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，韩旭与徐誉芮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及韩旭、徐誉芮与链家公司签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。上述协议签订后，因诉争房屋被法院查封导致无法办理产权变更手续，韩旭存在违约行为，故徐誉芮要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。因韩旭在履行协议过程中存在违约行为，徐誉芮要求韩旭支付违约金，具备事实及法律依据，本院予以支持。就违约金的数额，徐誉芮于2019年5月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并向韩旭支付定金10万元，2019年5月16日韩旭即将定金10万元退还徐誉芮，中间间隔时间较短，徐誉芮就其损失情况未提交充分证据证明，故韩旭请求酌减违约金，本院予以准许，具体数额酌定为30万元。综上所述，判决：一、解除韩旭与徐誉芮于2019年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除韩旭、徐誉芮与北京链家房地产经纪有限公司于2019年5月13日签订的《补充协议》；三、韩旭于本判决生效后10日内支付徐誉芮违约金30万元；四、驳回徐誉芮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，徐誉芮提交2019年9月16日徐誉芮作为买受人与出卖人孔某1、居间方链家公司签订的《购房居间合同》《买卖补充协议》以及徐誉芮的房产证，以证明因韩旭违约，徐誉芮在同一小区另行购买同等面积的房屋多支出了费用共47万余元。韩旭认可房产证的真实性，但不认可关联性，主张徐誉芮何时购房与本案无关，且从2019年5月双方合同解除以来北京市房价持续下降，不认可对方为购房多支出房款的证明目的。链家公司对上述证据的真实性予以认可。因当事人对上述证据的真实性并无异议，本院予以确认。根据上述证据本院认定如下事实：2019年9月16日，徐誉芮与案外人孔某1签订合同，购买北京市海淀区201号房屋，建筑面积89.83平方米，价格为519万元。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，韩旭、徐誉芮与链家公司签订的《补充协议》约定，如诉争房屋被查封导致徐誉芮无法取得房屋所有权，韩旭应当按照房屋总价款的20%支付违约金。现因韩旭在签订合同之前未就诉争房屋的所有权状态进行审查，导致徐誉芮因诉争房屋被法院查封而无法取得所有权，双方合同无法履行，徐誉芮另行购房，因此花费人力、物力，并多支出了购房款。依据徐誉芮的实际损失，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院认为一审法院酌情确定的30万元的违约金数额并无不当，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。韩旭上诉主张其未给徐誉芮造成损失，与事实不符；韩旭另主张链家公司未在双方合同签订前对诉争房屋所有权状况进行核查，但保证诉争房屋未被查封并满足过户条件系韩旭作为出卖人的义务；韩旭亦未提交证据证明一审认定的30万元违约金数额过分高于徐誉芮的实际损失。因此，韩旭上诉不同意支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，韩旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由韩旭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年十一月十三日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍