浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3384号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈建辉，男，1962年8 月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告、执行案外人）：叶义平，男，1967年6 月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务 所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴伟浩，浙江冠森律师事务 所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江义乌农村商业银 行股份有限公司，住所地浙江省义乌市福田街道城北路**。 法定代表人：陈文学，董事长 委托诉讼代理人：蒋英，女，系公司员工。 原审第三人：义乌市协和农业开发有限公司，住所地浙江省 义乌市江东街道大元村。 法定代表人：吴刚刚。 原审第三人：义乌矿业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城 街道城中北路2号。 法定代表人：方中宝。 原审第三人：吴刚刚，男，1982年4月26日出生，汉族，住 浙江省义乌市江东街道大元村前院70号。 原审第三人：吴敏君，女，1988年1月11日出生，汉族，住 浙江省义乌市江东街道大元村前院70号。 原审第三人：方中宝，男，1957年1月11日出生，汉族，住 浙江省义乌市后宅街道上方村2组。 原审第三人：张荷仙，女，1958年2月13日出生，汉族，住 浙江省义乌市后宅街道上方村2组。 原审第三人：方国良，男，1982年9月3日出生，汉族，住 浙江省义乌市后宅街道上方村2组。 原审第三人：潘玲玲，女，1982年9月26日出生，汉族，住 浙江省义乌市后宅街道上方村2组。 原审第三人：吴志江，男，1974年12月24日出生，汉族， 住浙江省义乌市。 原审第三人：洪淑英，女，1979年2月5日出生，汉族，住 江苏省姜堰市溱潼镇溱西路125号。 上诉人陈建辉、叶义平因与被上诉人浙江义乌农村商业银行 股份有限公司（以下简称义乌农商行）、原审第三人义乌市协和 农业开发有限公司、义乌矿业有限公司（以下简称义乌矿业公司）、 吴刚刚、吴敏君、方中宝、张荷仙、方国良、潘玲玲、吴志江、 洪淑英案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2019） 浙07**民初12111号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020 年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 本案现已审理终结。 陈建辉、叶义平上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判陈 建辉、叶义平与吴志江2015年9月30日签订的租赁协议合法有 效；确认陈建辉、叶义平对坐落于义乌市青口南山坑的房地产【房 产证号：义乌房权证江东字第****、 c00188193号、c00188194号；土地证号：义乌国用（1999）字第 27-5006号】（以下简称案涉房地产）自2015年10月8日至2025 年10月7日享有租赁权。事实和理由：1.案涉房地产义乌矿业公 司已转让给吴志江，吴志江将其中的四合院租赁给陈建辉、叶义 平系客观事实。一审法院未向义乌矿业公司和吴志江核实就作出 判决认定，属认定事实不清。2.陈建辉、叶义平对案涉房地产已 居住使用四年，形成了事实上的租赁关系。3.义乌市协和农业开 发有限公司以案涉房地产作抵押向义乌农商行贷款，贷款实际系 吴志江使用。4.本案租赁关系形成于银行抵押贷款之前，应继续 履行，陈建辉、叶义平愿意将后五年房租交义乌市人民法院或者 新的权利人。 义乌农商行辩称：根据《中华人民共和国物权法》第九条第 一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房地产登记的产权人为 义乌矿业公司，义乌矿业公司以上述房地产提供抵押担保，并于 2015年12月24日办理了抵押登记，义乌农商行依据已经发生法 律效力的（2017）浙0782民初20850号民事判决书，申请拍卖上 述房地产符合法律规定。陈建辉、叶义平所称案涉房地产已经转 让给吴志江并未提供相关证据，吴志江不是案涉房地产的所有人， 且吴志江作为案涉贷款的担保人，对案涉房地产用于抵押贷款是 知情的，陈建辉、叶义平要求保护其对案涉房地产的租赁权，依 据不足，请求驳回陈建辉、叶义平的上诉请求。 义乌市协和农业开发有限公司、义乌矿业公司、吴刚刚、吴 敏君、方中宝、张荷仙、方国良、潘玲玲、吴志江、洪淑英未作 陈述。 陈建辉、叶义平向一审法院诉称：1、确认陈建辉、叶义平与 第三人吴志江于2015年9月30日所签订的租赁协议合法有效。2、 确认陈建辉、叶义平对案涉房地产自2015年10月8日至2025年 10月7日享有租赁权。 一审法院认定事实：2018年9月30日，义乌市人民法院对义 乌农商行诉义乌市协和农业开发有限公司、义乌矿业公司、吴刚 刚、吴敏君、方中宝、张荷仙、方国良、潘玲玲、吴志江、洪淑 英金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0782民初20850号民事 判决。该判决认定，2015年12月23日，义乌矿业公司以案涉房 地产自愿为该案债务提供抵押担保，并于2015年12月24日办理 了抵押登记。该判决判令：一、义乌市协和农业开发有限公司于 判决生效后十五日内偿还义乌农商行借款本金800万元并支付利 息、罚息、复利998451.94元（已计算至2017年11月30日，以 后按合同约定计付至实际履行完毕之日止，利息、罚息、复利折 算之后不得超过年利率24%）。二、义乌农商行在上述债权及本案 诉讼费用范围内对义乌矿业公司所有的案涉房地产折价或拍卖、 变卖所得价款享有优先受偿权。三、义乌矿业公司、张荷仙、方 中宝、方国良、潘玲玲对上述第一项债务及本案诉讼费用在最高 额1200万元范围内承担连带清偿责任。四、吴刚刚、吴敏君、吴 志江、洪淑英对上述第一项债务及该案诉讼费用在最高额4000万 元范围内承担连带清偿责任。……等内容。判决生效后各债务人 未履行，义乌农商行于2019年3月4日向义乌市人民法院申请强 制执行，义乌市人民法院于同日立案执行。2019年5月6日，义 乌市人民法院作出（2019）浙0782执2435号执行裁定，拍卖被 执行人 义乌矿业公司所有的案涉房地产。2019年5月7日，义乌 市人民法院作出（2019）浙0782执2435号执行裁定，查封案涉 房地产。2019年5月8日，义乌市人民法院作出（2019）浙0782 执2435号公告，责令被执行人义乌矿业公司于2019年5月30日 前将该处房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉 腾空，义乌市人民法院依法强制腾空。 2015年9月30日，陈建辉、叶义平（乙方）与吴志江（甲方） 签订《租房合同》一份，约定甲、乙双方就下列房屋的租赁达成 协议：甲方房屋坐落于南山水库原莹石矿房屋区四合院。租赁用 途为住房。租赁期限自2015年10月8日至2025年10月7日止。 到期后如无政府征用，再按原年租金续租壹拾年。该房屋租金为 （人民币）28000元整，租赁期间，出租方不得以任何理由调整租 金。乙方按每五年支付一次租金给甲方，金额为人民币壹拾肆万 元整等内容。陈建辉、叶义平承租案涉房地产后支付了五年房租。 一审法院认为，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其 权利人。涉案房地产现登记的产权人为义乌矿业公司，且义乌矿 业公司以上述房地产为债务提供抵押担保。陈建辉、叶义平提供 的房屋租赁协议系陈建辉、叶义平与吴志江之间形成，而吴志江 并非实际产权所有人，实际产权人义乌矿业公司也未追认，陈建 辉、叶义平以义乌矿业公司已将南山水库原萤石矿房屋区四合院 房地产转让给第三人吴志江，吴志江已将上述房地产租赁给其为 7- 由，要求保护其对南山水库原萤石矿房屋区四合院房地产的租赁 权，依据不足。陈建辉、叶义平的异议理由不能成立。原审第三 人经义乌市人民法院合法传唤均未到庭参加诉讼，依法可以缺席 判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用 民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第二百四十条的 规定，判决驳回陈建辉、叶义平的诉讼请求。案件受理费3660元， 公告费560元，由陈建辉、叶义平负担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用 讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起 执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制 执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》 第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 案涉房地产登记的产权人为义乌矿业公司，义乌矿业公司以案涉 房地产向义乌农商行提供抵押担保并依法办理了抵押登记。吴志 江并非案涉房地产登记的产权人，亦非义乌矿业公司法定代表人， 陈建辉、叶义平主张案涉房地产义乌矿业公司已转让给吴志江， 8- 但并未提供充分证据予以证明，故陈建辉、叶义平以与吴志江所 签租赁合同要求确认该租赁合同有效并要求保护其对案涉房地产 的租赁权依据不足，陈建辉、叶义平的上诉理由不能成立，应予 驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项 规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由上诉人陈建辉、叶义平负担。 本判决为终审判决。 审判长郭召军 审判员盛基敏 审判员马美华 二○二○年十一月二日 代书记员张超越