天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4101号上诉人（原审被告）：赵海洋，男，1989年5月8日出生，汉族，住天津市津**。被上诉人（原审原告）：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，住所地天津海河工业区聚兴道**7098。主要负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴国军，男，该公司员工。上诉人赵海洋因与被上诉人西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称天地源公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵海洋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:被上诉人未按照《前期物业服务合同》为上诉人提供物业服务，2018年被上诉人曾起诉上诉人，撤诉后收回垃圾桶并停止了仅有的卫生服务，被上诉人对涉案商铺门前停车未进行管理，保安定期巡逻没有落实，导致上诉人门口摆放物品多次被盗。被上诉人未能提供涉案房屋消防验收报告，且未能按照《前期物业服务合同》约定向全体业主公布物业管理服务费的收支情况。天地源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天地源公司向一审法院起诉请求：1.被告赵海洋交纳2016年10月1日至2019年12月31日的物业费26,472元及违约金3,000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月31日，原告天地源公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定原告为春福里（津九轩）小区提供前期物业服务，服务期限自2009年7月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.53元的标准由业主交纳，商业建筑，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米；合同约定业主每月1-10日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日按照应交物业管理服务费的千分之三比例按日交纳违约金。津南区咸水沽镇春福里10-107房屋的产权人为张志霞、王凤治，属于商业建筑，建筑面积为234.83平方米，未交纳2016年10月1日至2019年12月31日的物业费。被告赵海洋系涉案房屋的实际承租人和使用人，天地源在起诉张志霞的过程中得知赵海洋系实际租户，经释明，赵海洋愿意承担相应的权利义务并应诉，而天地源公司亦同意撤回对产权人的起诉，向赵海洋主张权利，双方成讼。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。因物业的承租人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。具体到本案，1、被告赵海洋使用、承租的房屋为商业建筑，前期物业服务合同明确约定其价格为：“商业，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米”故本案原告以每月每平方米2.92向被告主张2016年10月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、赵海洋抗辩的收费标准问题，双方应当遵守前期物业服务合同的约定，前期物业服务合同对双方具有法律约束力，如赵海洋有意见，可在业委会成立后，在另行签订物业服务合同时由业主委员会予以考虑、与物业公司协商，现一审法院就该收费标准的高低无权进行调整。3、赵海洋反映保洁、巡逻等管理问题，一审法院经考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，一审法院不予支持。综合考虑本区物业收费水平、涉案小区的物业服务等级考评结果、涉案小区整体收费率、实地考察情况，一审法院酌情支持95%的物业费。经一审法院核算，234.83平方米＊2.92/月/平方米＊39个月＊95%=25,404.90元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，一审法院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，一审法院不再予以支持。同时一审法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主或物业使用人亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决：“一、赵海洋于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2016年10月1日至2019年12月31日的物业管理费计25,404.90元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告赵海洋未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取后计272元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担54.44元，由被告赵海洋承担217.56元。”二审中，上诉人提交照片2张，被上诉人对该证据真实性不予认可。本院经审查认为上诉人提交照片没有明确的拍摄时间和地点，对该证据真实性本院不予认定。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据查明事实，天地源公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，被上诉人依约进行物业服务，上诉人应当按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定支付物业服务费。上诉人主张被上诉人未提供物业服务，就此未提供充分证据予以证实，本院无法支持。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审法院根据被上诉人提供的物业服务酌定减免5%物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435.12元，由上诉人赵海洋负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二〇年十一月四日书记员  辛 璐