广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14889号原告：卢瑞凤，女，汉族，1974年12月29日出生，住址：广东省江门市蓬江区*******侧，公民身份号码：440************622。委托诉讼代理人：李剑，系原告所在单位推荐人员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地：深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：汪思奇，系该公司员工。被告：东莞恒展房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：马建琼，系该公司员工。原告卢瑞凤诉被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、东莞恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢瑞凤及其委托诉讼代理人李剑，被告恒大公司的委托诉讼代理人汪思奇，恒展公司的委托诉讼代理人马建琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢瑞凤向本院提出诉讼请求：1.原告与二被告解除《商品房买卖合同》（预售）；2.二被告返还原告商品房价款822573元；3.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月原告与恒展公司签订了《商品房买卖合同》（预售）。原告在被告处购买了一套42.23平方米的商品房，单价每平方为27291.71米，总价为822573元。原告已如数交付房款，依据《商品房买卖合同》（预售）第十一条第一项之约定：二被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房，然而，时至今日二被告仍然没有一点交房的意思，原告追问后，也是用各种理由搪塞原告。综上所述，原告依据与恒展公司所签订的《商品房买卖合同》（预售）及与恒大公司签订的《无理由退房协议书》原告依法请求法院依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》，依法判令原告与二被告解除《商品房买卖合同》（预售）合同标的822573元，判令二被告返还原告商品房价款822573元，本案诉讼费由二被告承担，以彰显法律公平公正。被告恒大公司辩称，一、恒大公司与本案无关，请求驳回卢瑞凤对恒大公司退还房款的诉求。因恒大公司不是《商品房预售合同》的主体，也未向原告出具过任何书面承诺文件，案涉房屋也非恒大公司开发建设，也没有收取原告的任何款项；二、恒大公司不是恒展公司的股东，二被告为独立的法人，无任何关联关系。被告恒展公司辩称，一、恒展公司希望与原告继续履行合同，因受疫情不可抗力的影响，导致延迟向原告送达收楼通知书，排除不可抗力影响，恒展公司逾期通知原告收楼并未超180天，未达到合同约定的解除条件；二、恒展公司与卢瑞凤签订的商品房买卖已办理网签备案手续，如法院判令解除合同，请列明原告协助恒展公司办理注销《商品房买卖合同》网签备案手续，并给予恒展公司合理退款期限；三、维修基金、律师费等并非恒展公司收取，代办人无退款该款项的义务，合同解除后，维修基金恒展公司同意协助原告向住建局申请退还。详细答辩内容见民事答辩状。本案相关情况本院查明以下事实：2019年3月4日卢瑞凤（买受人）与恒展公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售），合同内容为：1.卢瑞凤在恒展公司处购买了东莞市*******************商业办公楼1407号，预测建筑面积42.23平方米的商品房，总价为822573元。2.第七条付款方式及期限（二）4其他方式约定买受人应当在2019年1月13日前付清房款；3.第十一条（一）约定出卖人应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，（二）约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10（不少于10日）将查验房的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；4.第十二条逾期交付责任1（2）约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期借款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。卢瑞凤提供了《无理由退房承诺书》，载明卢瑞凤所购买的案涉房屋，若卢瑞凤已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。落款是恒大公司，上面有一个印章，时间2017年1月15日。卢瑞凤提供了《无理由退房协议书》载明，甲方为恒展公司公司，乙方为卢瑞凤，主要内容与《无理由退房承诺书》一致。时间为2019年3月4日。2019年2月11日，卢瑞凤已付清房款。2020年8月，恒展公司向卢瑞凤邮寄了《恒大珺庭（恒大珺玥花园）收（验）楼通知书》，载明办理收楼时间为2020年8月8日受理业主现场办理验、收楼手续。卢瑞凤主张：仅无理由退房承诺书中有恒大公司盖章，卢瑞凤依据此将恒大作为被告起诉，本案交易过程，除了无理由退房承诺书外，无其他证据证明本案与恒大公司有关；被告未按买卖合同第四章第11条约定时间2019年12月31日前交付该商品房，被告未按时约定交房，卢瑞凤要求按合同第十二条逾期交付责任里面的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人的，逾期超过180天，买受人有权解除合同。卢瑞凤从2020年7月1日要求解除合同，现尚未解除，请求法院判令解除。卢瑞凤认为合同应从2020年7月1日解除。恒大公司主张：恒大公司没有出具过无理由退房承诺书，对于原告说法不予认可，因为恒大公司办公地址在深圳，在东莞没有员工，不可能出具该承诺书，无法确认退房承诺书上的公章的真实性，因为是打印件。恒展公司主张：不同意解除合同，根据商品房买卖合同第十一条第二款约定买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，即使恒展公司未通知原告收楼，原告也可以自行前往办理收楼手续。同时根据商品房买卖合同第十二条，约定除不可抗力外，但恒展公司受疫情不可抗力影响才逾期向原告送达收楼通知书，恒展公司逾期邮寄收楼通知书的时间应排除不可抗力影响的因素，排除不可抗力因素后恒展公司逾期邮寄收楼通知书时间未超180天，未达到合同约定解除条件；主张2019年12月31日前案涉房产已达到交付条件，但没有提交证据予以证明；恒展公司对于2019年12月31日前有无通知原告办理交付手续不清楚。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案有以下争议焦点：一、恒大公司是否是案涉房屋买卖的卖方主体。《商品房买卖合同》合同载明的出卖人是恒展公司，买受人是卢瑞凤，可知恒大公司并不是《商品房买卖合同》的签约主体。卢瑞凤主张仅在无理由退房承诺书中有恒大公司盖章，卢瑞凤依据此将恒大公司作为被告起诉，本案交易过程，除了无理由退房承诺书外，无其他证据证明本案与恒大公司有关。恒大公司主张没有出具过该通知书，只是打印件。本院认为，《无理由退房承诺书》上的恒大公司的盖章肉眼明显可见不是原件，卢瑞凤也并没有证据证明当时销售人员有向其出示或明确表示是恒大公司员工，卢瑞凤也没有亲眼见到他们盖章，故本院认定不认可《无理由退房承诺书》的真实性。除此外，卢瑞凤确认并没有其他证据证明本案与恒大公司有关。故案涉房产的买卖与恒大公司无关，卢瑞凤要求恒大公司承担本案责任的请求，本院予以驳回。二、恒展公司是否存在违约逾期交房。《商品房买卖合同》约定恒展公司应于2019年12月31日交付房屋，但恒展公司对于其主张的案涉房屋在2019年12月31日达到交付条件没有提供证据证明，恒展公司对于2019年12月31日前有无通知原告办理交付手续不清楚，恒展公司作为卖方，通知买受人办理交房手续是其义务，交房的前提自然是房屋已达到交付条件，恒展公司对于自己是否有履行上述义务应承担举证责任，但恒展公司未能进行举证，应承担举证不能的法律后果，视为未履行上述义务，本院认定恒展公司未能按《商品房买卖合同》在2019年12月31日前交房。恒展公司提出因为疫情的影响才导致未能及时交房，本院认为，双方约定的交房时间是在2019年12月31日前，该主张很显然不符合疫情发生的实际情况，对于该主张本院不予采信。恒展公司提出的根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定主张，即使在2019年12月31日前恒展公司未通知原告收楼，原告也可以在2019年12月31日自行前往办理收楼手续。本院认为，1.恒展公司没有提供证据证明案涉房产已达到交房标准，故交房的前提不存在；2.退一步说，即使达到交房标准，恒展公司也没有按照该约定在2019年12月31日在派人到案涉房产与卢瑞凤办理交房手续，恒展公司依然没有履行该约定；3.该约定很明显是恒展公司为了规避自己承担逾期交房及未能书面通知买受人办理交房手续的责任而设定的，对买受人不公平，关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”不宜作为本合同的内容。综上，恒展公司未能按约在2019年12月31日前向卢瑞凤交房已构成违约。三、卢瑞凤是否有权解除合同及后果。恒展公司未能按约在2019年12月31日前向卢瑞凤交房已构成违约，直到2020年8月恒展公司才书面通知卢瑞凤交房，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1（2）约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同，本院认为，直到起诉之日即2020年9月3日，恒展公司逾期交房超过180日，卢瑞凤符合《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件，故卢瑞凤有权解除合同。卢瑞凤起诉后，恒展公司于2020年9月18日收到本院邮寄的起诉状、证据及传票，即当日恒展公司收到了卢瑞凤解除合同的书面通知，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除。依据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1项（2）约定的“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期借款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”恒展公司应在收到书面解除合同（2020年9月18）之日起15日（即2020年2020年10月3日内）内退全部款。恒展公司辩称维修基金、律师费并非恒展公司收取，代办人恒展公司无退还的义务，本院认为，《商品房买卖合同》约定的总价款为822573元，卢瑞凤已全部支付，《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1项（2）约定也是退还买受人已付全部房款，故本院认定恒展公司应向卢瑞凤退还全部房款822573，但恒展公司至今未向卢瑞凤退款，故本院认定恒展公司应向卢瑞凤返还房款822573元。原告卢瑞凤需要协助被告东莞恒展房地产开发有限公司解除备案登记手续。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告卢瑞凤与被告东莞恒展房地产开发有限公司于2019年3月4日签订的编号为GF-2014-0171《商品房买卖合同》（预售）已解除。二、被告东莞恒展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢瑞凤返还822573元。三、原告卢瑞凤于本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告东莞恒展房地产开发有限公司办理位于东莞市*******************商业办公楼1407号商品房的解除备案登记手续。四、驳回原告卢瑞凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6013元（原告已预交），由被告东莞恒展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二〇年十一月五日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤