湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1802号上诉人（原审被告、反诉原告）：单伟，男，1976年4月26日出生，汉族，住湖南省衡东县。上诉人（原审被告、反诉原告）：董姣丽，女，1980年7月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：单伟，系董姣丽之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈胜果，男，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省株洲县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李辉端，女，1979年5月5日出生，汉族，住湖南省株洲县。系陈胜果之妻。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈本立，男，1949年4月28日出生，汉族，住湖南省株洲县。系陈胜果之父。上诉人单伟、董姣丽因与被上诉人陈胜果、李辉端租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人单伟上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项；改判上诉人无需支付被上诉人空置损失费；改判被上诉人退还上诉人2万元商铺保证金，并承担上诉人留下可用装修部分价值124208元。事实和理由：上诉人是在商铺经常发生停水停电导致经营不善，才迟延交付租金的。整个市场的大部分业主都减免了租户的租金。上诉人不存在违约行为，不应承担空置损失。被上诉人应全额返还上诉人缴纳的保证金。被上诉人使用了上诉人的装修成果，现以更高的价格出租，理应弥补上诉人的部分装修损失。被上诉人陈胜果、李辉端答辩称：上诉人所称商铺系临时供电、供水、道路不能正常通行与事实不符。上诉人拒不交付租金，构成违约。合同约定被上诉人不补偿上诉人迁出商铺时的装修费用。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原告（反诉被告）陈胜果、李辉端向一审法院起诉请求：1、判令被告单伟、董姣丽支付原告陈胜果、李辉端从2019年8月1日至2020年5月1日的租金103,500元（5月1日之后参照租金的标准即11,500元/月计算房屋占有使用费至被告实际腾空商铺之日止），并支付违约金20,000元；2、判令被告单伟、董姣丽尽快腾空、搬离涉案商铺；3、判令被告单伟、董姣丽赔偿原告陈胜果、李辉端从腾空商铺之日起计算一个月商铺空置期和一个月商铺装修期共计两个月房租损失23,000元（11,500元/月×2个月）以及物业管理费972元（486元/月×2个月）；4、解除原、被告双方于2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》（原告已于2020年4月25日向被告发送了商铺租赁合同解除通知书）；5、本案诉讼费用由被告单伟、董姣丽承担。被告（反诉原告）单伟、董姣丽向一审法院反诉请求：1、判令原、被告双方在2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除；2、判令原告陈胜果、李辉端共同赔偿被告单伟、董姣丽装修损失等共计365,700元；3、本案诉讼费用由原告陈胜果、李辉端承担。原判认定事实：2017年9月19日，原告陈胜果、李辉端购买了株洲市望云房地产开发有限公司开发建设的位于株洲市天元区湘山路50号株洲××街××栋××号房，该房屋于2018年11月23日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年5月3日，原告陈胜果（甲方）与被告单伟（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落在株洲市天元区湘山路50号望云建材市场6楼113、114约72平方米的商铺租赁给乙方作建材使用，租赁期自2019年5月1日至2024年5月1日止，租金为11500元／月，每半年一付，乙方必须在每半年头一个月的前三日前交清半年的租金，如承租人不按期交纳租金，过期每天按当季总额1%加收滞纳金；租赁期间水电物业管理费等由乙方自负，乙方在办理商铺租赁手续时，须向甲方交纳商铺保证金贰万元整，租赁期满，乙方迁出时，如保持商铺完好，没有违反合同规定，保证金如数退还，如有损坏或违约，乙方应负责修复或赔偿，否则扣除保证金；乙方超过一个月未交纳租金，擅自将商铺转让、转租、转借或擅自调换使用，未经甲方同意私自改变商铺用途、任意隔楼加层、任意改变门窗位置和房屋结构的，甲方有权终止租赁合同，不予退还保证金，并可向乙方索赔损失；乙方装修商铺，增添内部设施，改变装修结构及水电线路，须经甲方同意，并且将装修的整个计划，实施方案，用材用料（主指隔楼加层）与甲方商议，在与甲方取得一致意见后方可施工，所有装修的费用由乙方自负，乙方迁出时，甲方不予找补，同时增添的房屋设施乙方不得拆除。被告董姣丽于签订合同当天向原告支付了34500元的租金，原、被告双方一致认可被告在签订合同前已向原告交纳了2万元的保证金。之后，被告未再向原告交纳租金，经原告多次催缴未果，原告于2020年4月24日向被告出具《解除商铺租赁合同通知书》，主要内容为：因被告没有履行支付商铺租金的主要义务，经原告多次催告后，仍拒绝支付房租，自本通知函发之日起，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除。原告于当天向被告邮寄了该《解除商铺租赁合同通知书》。之后，被告未搬离涉案商铺，也未向原告交纳租金，被告认为原告商铺未经合法验收且未稳定地提供用水、用电和正常道路通行，属于原告违约，双方因协商未果，故产生本案纠纷。另查明：原告陈胜果与原告李辉端系夫妻关系，被告单伟与被告董姣丽系夫妻关系。涉案商铺所在的望云建材市场在2019年7月出现停水、停电现象。2020年初，全国受新型冠状病毒疫情影响，导致企业单位不能正常生产经营。原判认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否符合解除的情形？原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离出租商铺是否符合法律规定？2、被告（反诉原告）是否拖欠原告（反诉被告）的租金，若拖欠，拖欠的金额为多少？3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿房屋空置损失、物业费以及违约金是否有事实和法律依据？4、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修损失等共计365700元是否有事实和法律依据？现综合分析如下：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告使用租赁物至今仅向原告支付了三个月的租金34500元及20000元的保证金，原告于2020年4月24日向被告出具《解除商铺租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，故法院依法确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，被告理应搬离出租商铺，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽搬离出租商铺的诉讼请求，法院予以支持。被告称其未收到《解除商铺租赁合同通知书》，向法院主张《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除，法院认为，即使被告未收到该份《解除商铺租赁合同通知书》，但原告就本案纠纷在2019年9月2日已向法院起诉，被告早已知晓因其未缴纳租金原告要求解除合同的事实，且被告拖欠原告租金的事实亦客观存在，故法院对于被告的该意见不予采信。二、按照《商铺租赁合同》约定的租金标准（即11500元／月），从双方约定起租日期（即2019年5月1日）计算至解除合同之日（即2020年4月24日），被告应向原告支付租金135692元（11500元／月×11个月24天）。被告辩称涉案商铺经常停水停电，严重影响被告的正常经营，属于原告违约，对其租金应当予以减免，根据被告提供的《望云商铺承租人致出租人的联名信》显示，涉案商铺所在的望云建材市场仅在2019年7月份出现停水停电现象，法本院认为，根据租赁合同标的物为商铺的特点，供水、供电应为合同履行的基础，在合同履行过程中，因原告商铺所在的望云建材市场出现停水、停电现象，直接影响被告的正常经营，该情况属于双方当事人在订立合同时无法预料的，不能因此而认定出租人违约，但若仍然要求承租人继续按原合同约定支付租金，将显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，综合考虑停水、停电对承租人经营的影响程度，本院对于被告在2019年7月份应付租金的数额予以适当调整，酌定原告在2019年7月租金中为被告减免50%的租金即5750元。关于被告所称的道路不通影响其经营的情况，法院认为，被告在接收出租商铺时，市场道路的实际情况就已客观存在，被告在知晓的情况下仍与原告签订合同，应自行承担不利后果，故法院对于该意见不予采纳。被告还辩称受××疫情影响，导致其两个月无法正常经营，应减免一个月的租金，法院认为，××事件系不可抗力因素，对于该期间的损失，根据公平原则原、被告各承担一半，故对于被告主张要求减免一个月租金即11500元的意见，法院予以采信。综上所述，被告应付的租金135692元抵扣应减免的租金17250元（11500元＋5750元）及被告实际已付的租金34500元后，被告还应向原告支付租金83942元（135692元-17250元-34500元）。合同解除后，被告仍占有使用涉案商铺，应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付租金83942元（租金计算至2020年4月24日，之后的房屋占有使用费以11500元／月计算至被告实际搬离出租商铺之日止）的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端主张过高部分的租金，法院不予支持。三、被告未按约向原告交纳租金导致租赁合同提前解除，必然会导致商铺的空置，被告应承担违约而给原告造成的合理损失。法院参照双方约定的月租金11500元／月的标准，根据租赁商铺是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，酌情认定被告向原告支付2个月租金的商铺空置损失23000元（11500元／月×2个月）。另被告在签订合同前已向原告支付了20000元保证金，根据原、被告双方签订的合同约定，如被告损坏商铺或违约，原告可直接扣除保证金，故将该20000元保证金予以抵扣，被告实际还应向原告支付商铺空置损失3000元（23000元-20000元），故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付商铺空置损失3000元的诉讼请求，法院予以支持。关于原告主张的违约金，房屋空置损失性质上属于违约损失的一种，其违约金不应重复计算，且违约金的性质系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，被告赔偿原告的23000元足以弥补给原告造成的各项损失，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付违约金20000元的诉讼请求，法院不予支持。关于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付物业费972元的诉讼请求，没有证据予以证实，法院不予支持。四、被告主张涉案商铺未经项目竣工验收和消防验收，违反国家法律强制性规定，被告有权解除合同并要求获得赔偿，庭审查明，原告出租的商铺所在的6栋楼已于2018年11月23日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，符合交付使用的条件，且被告一直经营使用商铺至今，而根据双方签订的合同约定“所有装修的费用由乙方自负，乙方迁出时，甲方不予找补，同时增添的房屋设施乙方不得拆除”，故被告（反诉原告）单伟、董姣丽要求原告（反诉被告）陈胜果、李辉端赔偿装修损失等共计365700元的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈胜果与被告（反诉原告）单伟在2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月24日解除；二、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内搬离原告（反诉被告）陈胜果、李辉端所有的位于株洲市天元区湘山路50号株洲××街××栋××号房屋；三、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈胜果、李辉端租金83942元（租金计算至2020年4月24日，之后的房屋占有使用费以11500元／月的标准从2020年4月25日计算至被告实际搬离出租商铺之日止）；四、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈胜果、李辉端商铺空置损失3000元；五、驳回原告（反诉被告）陈胜果、李辉端的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）单伟、董姣丽的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3482元，减半收取1741元，由原告（反诉被告）陈胜果、李辉端负担783元，由被告（反诉原告）单伟、董姣丽负担958元；反诉案件受理费3393元，由被告（反诉原告）单伟、董姣丽负担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题有两个：一、一审判决上诉人赔偿商铺空置损失费是否适当；二、被上诉人是否应该退还上诉人保证金，是否应该赔偿上诉人装修费用损失。现分析如下：一、上诉人不按期交纳租金，构成违约，经被上诉人多次催告，仍拒绝支付。被上诉人以书面形式通知上诉人解除租赁合同，符合法律规定。通知送达后，上诉人仍未搬离商铺，造成被上诉人的商铺不能另行租赁，上诉人应当赔偿被上诉人商铺空置期间的损失。二、双方签订的《商铺租赁合同》第五条约定：乙方（单伟）如有损坏和违约，乙方应负责修复或赔偿，否则扣除保证金。第七条约定：乙方有下列情况之一时，甲方（陈胜果）有权终止租赁合同，不予退还保证金，并可向乙方索赔损失1、超过一个月未交纳租金的。第九条约定：乙方装修商铺、增添内部设施、改变装修结构及水电线路，须经甲方同意，所有装修费用由乙方自负，乙方迁出时，甲方不予找补。同时增添的房屋设施不得拆除。根据上述约定，被上诉人不予退还上诉人保证金，并且不承担赔偿上诉人装修费用损失的责任。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3455元，由上诉人单伟、董姣丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年十一月十九日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉