广东省韶关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤02民终1099号 上诉人（原审被告）：叶新明，男，1972年10月27日出生,瑶族，住广东省仁化县*******升七组。 上诉人（原审被告）：叶洪海，男，1975年1月27日出生,瑶族，住广东省仁化县*******升七组。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡佘旺，广东朝胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐保光，男，1948年11月21日出生，汉族，住广东省仁化县**********。 被上诉人（原审原告）：邹桂庄，女，1943年10月18日出生，汉族，住广东省仁化县**********。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：卜伟松，广东维群律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。 叶新明、叶洪海因与被上诉人徐保光、邹桂庄农村房屋买卖合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2019)粤0224民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶新明、叶洪海及其委托代理人胡余旺、被上诉人徐保光、邹桂庄的委托代理人马艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶新明、叶洪海上诉请求：1.撤销一审判决，改判叶新明、叶洪海与徐保光、邹桂庄签订的《房契》有效，叶新明、叶洪海享有涉案房屋的居住权，涉案房屋不应退还给徐保光、邹桂庄；2.一、二审费用由徐保光、邹桂庄负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院忽略了《房契》已经履行超过二十年的事实，《房契》早已发生事实上的效力。双方基于对《房契》的信赖，享有各自的权利、承担了各自的义务。基于《房契》，叶新明、叶洪海在涉案房屋上已经享有了居住权，涉案房屋已经是叶新明、叶洪海的家。而叶新明、叶洪海在湖南省汝城县**********梅仔垅组村民小组（以下简称梅仔垅村）的房子因年久无人居住、管理，早已倒塌，杂草丛生，成为废墟。涉案房屋是叶新明、叶洪海唯一住处。事实上，一审法院认定《房契》无效，判决叶新明、叶洪海返还涉案房屋已无可能性。首先，涉案房屋现已不是签订《房契》时的房屋，叶新明、叶洪海已对涉案房屋进行维修、加固、必要的改造、地面硬化等，投入几十万维修成本；二十年过去，涉案房屋的价值与签订《房契》时相比，升值巨大，不能简单地判决返还。其次，叶新明、叶洪海位于梅仔垅村的房子因年久无人居住、管理，早已倒塌成为废墟，一审法院判决叶新明、叶洪海返还涉案房屋必将导致叶新明、叶洪海无房可住，露宿街头，这是不人道的，是党和政府不允许的，也是司法不允许的。第三，一审法院判决叶新明、叶洪海返还涉案房屋，必将涉及叶新明、叶洪海所受损失的赔偿问题，如何计算损失，除了购房款、利息、维修费用可计算，房屋升值的损失怎么计算？这是一个无法计算的问题。损失无法计算或没有计算，就缺乏判决返还涉案房屋的前提条件。二、一审法院适用法律错误。涉案《房契》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的民事法律行为。法规只是禁止城镇居民到农村购买宅基地，而叶新明、叶洪海是农民，购买的是房屋及房屋使用权，该行为并没有被法律法规强制性禁止。因此，一审法院并没有以《房契》违反法律法规的强制性规定为由作出判决。但是，一审法院以《房契》损害社会公共利益为由，判决《房契》无效，也是适用法律错误。叶新明、叶洪海的家乡梅仔垅村地处高寒陡峭山岭上，通路通水通电极其艰难，成本极其高昂，村民生产、生活条件极其恶劣，定居在此，永远无法脱贫致富。二十年前，叶新明、叶洪海为了生存离开故土，到广东省仁化县*************住，并未违反社会公共利益。恰恰相反，共同富裕是我们的社会公共利益，《房契》增进了这种公共利益。徐保光、邹桂庄违反《房契》，强行要回涉案房屋，毫无诚信，违背公序良俗，而一审法院对徐保光、邹桂庄毫无诚信的诉求予以支持，严重违反多种社会公共利益，必须撤销。三、一审判决极不公平，必须撤销。一审法院在认定《房契》无效后，同时判令叶新明、叶洪海返还涉案房屋，但对叶新明、叶洪海损失弥补的权利直接忽略，极不公平。权利义务具有对等性、一致性，没有无权利的义务，也没有无义务的权利。一审法院在事实上强加给叶新明、叶洪海一项无权利的义务，却给徐保光、邹桂庄一项无义务的权利，极不公平。徐保光、邹桂庄对叶新明、叶洪海的损失赔偿与叶新明、叶洪海返还涉案房屋是对等的义务，必须同时履行。徐保光、邹桂庄对叶新明、叶洪海的损失赔偿的义务未履行时，法院不能判决叶新明、叶洪海返还涉案房屋。四、一审判决把叶新明、叶洪海逼上绝路、死路，缺乏人性、人道，必须撤销。如果一审判决生效，面临强制执行，叶新明、叶洪海将无房可住，露宿街头。这种情况，对叶新明、叶洪海来说，可怕到了极点。 叶新明、叶洪海于二审期间变更第1项上诉请求为：撤销一审判决，或者在确认合同无效、叶新明、叶洪海返还原物的情况下，应判决徐保光、邹桂庄赔偿叶新明、叶洪海损失80万元（1.购房款损失：购房款18160元以及20年的利息约10万元一共12万元；2.装修价值：建筑材料13万元加上人工费用约20万元；3.房屋升值部分48万元），叶新明、叶洪海承担缔约过失责任，赔偿徐保光、邹桂庄40万元。 徐保光、邹桂庄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。虽然《房契》是双方真实意思表示，但因《房契》涉及农村宅基地买卖，必然导致合同无效。涉案房屋位于仁化县*******升七组（以下简称东升七组），系以徐保光名义向东升七组申请宅基地后建造的房屋。该房屋所依附的土地归属于村集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，叶新明、叶洪海与徐保光、邹桂庄并非同一集体经济组织成员，《房契》亦违反了我国法律的规定，法院据此确认上述协议无效。房屋买卖行为并未取得徐保光、邹桂庄所在的村集体组织的同意，也未经或人民政府同意。涉案房屋并未办理过户手续，房屋土地使用权证一直登记在徐保光名下。既然《房契》无效，则叶新明、叶洪海应当向徐保光、邹桂庄返还涉案房屋。我国现行有效的法律并没有规定房屋居住权，叶新明、叶洪海也不享有涉案房屋的居住权。叶新明、叶洪海提出几十万的维修成本，根本没相关证据予以支持，完全不应采纳。既然叶新明、叶洪海在一审时对该房屋的维修费用没有提出反诉，二审法院不宜作出处理。据此，二审法院应驳回上诉，维持原判。一、二审诉讼费用由叶新明、叶洪海负担。对于叶新明、叶洪海二审期间变更的诉讼请求没有事实和法律依据，徐保光、邹桂庄不予认可。且叶新明、叶洪海在一审期间并未提起反诉，二审法院不应处理。 徐保光、邹桂庄向一审法院起诉请求：1.确认徐保光、邹桂庄与叶新明、叶洪海于1999年12月11日签订的房屋买卖合同《房契》无效；2.判令叶新明、叶洪海返还房屋；3.案件受理费由叶新明、叶洪海负担。 一审法院认定事实：徐保光、邹桂庄系仁化县*******升七组村民。1995年3月16日，徐保光、邹桂庄一家以徐保光的名义向东升七组申请宅基地建房。经批准，1995年9月12日徐保光、邹桂庄一家依法取得位于该村的一块宅基地，其四至范围：东距张佰强住宅5米（自墙），南至公路（自墙），西距肖细芳住宅1米（自墙），北至水田（自墙），土地面积为322.26平方，后徐保光、邹桂庄在该宅基地上建房居住。1999年12月11日，邹桂庄与叶新民签订了一份《房契》，约定：“原有广东仁化董塘东升管理区徐保光、邹桂庄全家因搬迁深圳居住。经徐保光、邹桂庄家人商议。现将董塘东升管理区大黄地村29号的房屋及晒坪、猪栏、卫生间和家中原有家具用品全部出卖。今来请中人立契卖给叶新民、叶洪海兄弟，三面言定时值价壹万捌仟壹佰陆拾元整。此房一式两座，总平方面积323㎡来。具体房屋边界按《集体土地建设用地使用证》为准。从签约日起属承买者叶新民、叶洪海兄弟子孙后代所有，和如意改建和变动，同时接管房屋证，此约一次为准。承买立契其价后邹桂庄即日领足壹万捌仟壹佰陆拾元整，其屋不与任何亲朋家兄干涉，两家各出情愿，两无迫勒，不许反悔。另外将邹桂庄家中原有的自留地，归叶新民家耕种，任何人不得相争，（但如形势变化，集体需要征用，无条件收回）立此契为据，受法律保护。从一九九九年十二月十一日行使主权。”邹桂庄在卖主人处签名，叶新民在买主人处签名。1999年12月23日，邹桂庄向叶洪海出具一张内容为“今收到湖南汝城县叶洪海购买房屋款壹万捌仟壹佰陆拾元整（18160元）（房产证同时交付买方）。特此为据。”的《收据》给叶新明、叶洪海收执。2000年1月，叶新明、叶洪海举家从湖南省汝城县小垣瑶族镇走马村搬迁来此居住。在此期间，叶新明、叶洪海对房屋进行了修补、装修和加建，对地面进行了硬化（铺了水泥），加建了厕所，并于2019年10月18日改装了自来水。从2000年1月搬迁来此居住至今。徐保光、邹桂庄认为，当年双方签订的《房契》违反了国家强制性的规定即农村房屋不得向村外居民出卖的法律规定，是在双方不懂法的情况下签订的，应认定为无效。遂于2019年12月18日诉至法院，要求判如所请。 另查明，徐保光与邹桂庄系夫妻关系。叶洪海与叶新明系兄弟关系。一审开庭后，经一审法院向徐保光、邹桂庄释明，徐保光、邹桂庄明确其第二个诉讼请求为：要求叶新明、叶洪海返还《房契》中除原有家具用品之外的所有财产，包括房屋、晒坪、猪栏、卫生间。 再查明，邹桂庄曾于2019年9月18日向一审法院提起诉讼，要求法院确认《房契》无效并返还房屋，后于2019年11月19日撤回诉讼。 一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。争议的焦点：一、邹桂庄与叶新民于1999年12月11日签订的《房契》是否有效；二、叶新民、叶洪海是否应返还涉案房屋。 一、关于《房契》是否有效的问题。集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分，具有特殊性，包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性。本案中，叶新民、叶洪海并非当地的集体经济组织成员，其向徐保光、邹桂庄购买的房屋属农民集体所有的土地上建造的房屋，该购买行为违反了相关法律规定，系无效行为，双方签订的《房契》损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……(四）损害社会公共利益；……”之规定，应确认邹桂庄与叶新民于1999年12月11日签订的《房契》无效。 二、叶新明、叶洪海是否应向徐保光、邹桂庄返还涉案房屋。因邹桂庄与叶新民签订的《房契》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，徐保光、邹桂庄要求返还购买的房屋，合法有据，该院予以支持。至于造成叶新明、叶洪海的损失问题，叶新明、叶洪海虽在庭审时表示要求徐保光、邹桂庄赔偿损失，但至一审判决作出前仍没有明确损失的具体数额以及要求徐保光、邹桂庄赔偿的项目，且在经该院向其释明后仍没有提出反诉，故对叶新明、叶洪海的损失不予一并处理，叶新明、叶洪海可另行提起诉讼。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，于2020年3月19日作出（2019）粤0224民初1110号民事判决：一、邹桂庄与叶新明于1999年12月11日签订的《房契》无效；二、限叶新明、叶洪海于判决生效之日起三十日内返还位于仁化县*****************的房屋（一式两座）、晒坪、猪栏、卫生间给徐保光、邹桂庄。案件受理费100元（徐保光、邹桂庄已预交），由叶新明、叶洪海共同负担。一审庭审时，徐保光、邹桂庄同意由叶新明、叶洪海直接向其支付案件受理费，故由叶新明、叶洪海负担部分的受理费由其迳付徐保光、邹桂庄。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶新明、叶洪海向本院提交了以下证据：1.叶新明、叶洪海位于梅仔垅村房屋照片5张，拟证明叶新明、叶洪海在梅仔垅村的房屋倒塌，已成为废墟，叶新明、叶洪海仅有涉案房屋可居住；2.梅仔垅村出具的《证明》，拟证明叶新明、叶洪海离开老家是生存所迫，叶新明、叶洪海在梅仔垅村的房屋倒塌，叶新明、叶洪海只有涉案房屋可居住；3.东升七组、仁化县*******民委员会（以下简称南湖村委会）出具的《证明》，拟证明叶洪海、叶新明自1999年12月22日就在东升七组居住，是东升**的村民，享有村民的权利；4.肖路苟出具的《证明》，东升七组在该证明上盖章，南湖村委会在该证明上盖章并书写“情况属实”，拟证明叶新明从2000年至2015年耕种肖路苟家的田地；5.黄銮先出具的《证明》，东升七组在该证明上盖章，南湖村委会在该证明上盖章并书写“情况属实”，拟证明叶洪海从2000年至2016年耕种黄銮先家的田地。 徐保光、邹桂庄质证称：对证据1真实性、合法性无法核实，关联性及证明目的有异议，该组证据与本案无关；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本案审理的是房屋买卖合同是否有效的问题，该证据与本案无关；对证据3的三性均有异议，村委会、村小组均无权认定叶新明、叶洪海是否为本次村民，应当由基层政府即董塘镇人民政府作出仲裁决议认定二人是否具备村民资格。事实上，签订《房契》时，叶新明、叶洪海并没有成为东升**的村民，《房契》因违反有关法律的强制性规定，应当认定无效。从形式上讲，该证明是单位作出，根据法律规定，应有单位负责人或经办人签字。该证据与本案无关，且是伪证；证据4及5的真实性、合法性由法院核实，关联性有异议，本案是确认合同无效纠纷，与本案无关。 为查明案件事实，本院向东升七组、南湖村委会进行了调查询问。东升七组组长陈述：村小组不知道徐保光、邹桂庄将房屋出卖给叶新明、叶洪海时，叶新明、叶洪海在村里居住后才知道，对于村小组盖章的《证明》，其不知道盖章的情况。 对于叶新明、叶洪海提交的证据，本院认定如下：证据1照片，无法核实是否就是叶新明、叶洪海在梅仔垅村旧房的现状，对真实性无法确认；证据2叶新明、叶洪海未提交原件予以核对，对其真实性本院无法确认。即便该2组证据真实，由于本案审理的是《房契》的合同效力，叶新明、叶洪海实际上有多少套房屋可供居住，并不能直接影响《房契》的合同效力，与本案的处理也无关联；证据3、4、5，虽有东升七组、南湖村委会的盖章，但东升七组在本院调查询问时明确不知道盖章的事实，故本院对上述证据不予采信。 对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院另查明，1.徐保光、邹桂庄与叶新明、叶洪海均确认《房契》中的“叶新民”就是叶新明。2.徐保光、邹桂庄对于房屋装修价值、升值部分，不认可叶新明、叶洪海的主张，至于具体价值因未进行鉴定无法判断，但不同意在二审期间由法院摇珠委托鉴定机构对房屋现值、土地价值进行评估。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。徐保光、邹桂庄的诉讼请求包括确认《房契》无效及叶新明、叶洪海返还房屋，一审法院将案由定为确认合同无效纠纷，无法函括徐保光、邹桂庄的全部诉讼请求，故依据徐保光、邹桂庄与叶新明、叶洪海之间发生的基础法律关系即农村房屋买卖关系，本案案由定性为农村房屋买卖合同纠纷较为妥当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕叶新明、叶洪海上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案《房契》是否有效。二、涉案房屋应否返还。 一、关于涉案《房契》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，农村村民在其村集体范围只能有一处宅基地，若该村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因为农村村民向集体经济组织申请宅基地时，往往不需要支付对价或者只需要支付较少的对价。所以，宅基地的取得对本集体经济组织成员来说具有一定的福利性质，非本集体经济组成成员无权取得。而且，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，村民建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有土地的，才不需要申请使用国有土地。可见，非本集体经济组织成员的村民不得取得该集体经济组织的集体所有土地，而应当申请使用国有土地。综上所述，集体经济组织成员不得将本集体经济组织的土地流转给集体经济组织以外的人。本案中，叶新明、叶洪海的户籍为湖南省汝城县**********梅仔垅组，不是涉案房屋所在的广东省仁化县*******升七组，因此，无权取得南湖村委会东升七组的宅基地。故，一审法院认定邹桂庄与叶新明于1999年12月11日签订的《房契》无效并无不当，本院予以维持。 二、关于涉案房屋应否返还的问题。叶新明、叶洪海上诉认为，涉案房屋价值与签订《房契》时存在巨大的升值，在徐保光、邹桂庄未赔偿叶新明、叶洪海的损失前，不能简单判决返还房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效的法律后果为相互返还，有过错方还应赔偿对方的损失。本案中，双方对于叶新明、叶洪海对涉案房屋进行过修缮、装修、加建的事实予以认可，但对于修缮、加建行为的价值双方无法达成一致意见。因徐保光、邹桂庄与叶新明、叶洪海在1999年就已签订了《房契》并将房屋交付给叶新明、叶洪海使用，交付后叶新明、叶洪海对所购房屋进行了装修、加建等，目前原购买房屋已有升值，双方返还因《房契》无效所取得的财产的同时，徐保光、邹桂庄应对叶新明、叶洪海进行补偿。因补偿涉及对现有房屋进行作价及对原购房屋的升值情况进行评估等，为充分保护当事人的诉讼权利，返还财产及补偿问题应另行起诉解决。一审法院直接判决叶新明、叶洪海返还涉案房屋处理不当，本院予以纠正。 综上所述，叶新明、叶洪海部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持仁化县人民法院（2019)粤0224民初1110号民事判决第一项； 二、撤销仁化县人民法院（2019)粤0224民初1110号民事判决第二项； 三、驳回徐保光、邹桂庄的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由徐保光、邹桂庄负担50元，由叶新明、叶洪海负担50元。一审案件受理费已由徐保光、邹桂庄预交，由一审法院清退50元给徐保光、邹桂庄，叶新明、叶洪应向一审法院交纳一审案件受理费50元。 二审案件受理费200元，由叶新明、叶洪海负担100元，由徐保光、邹桂庄负担100元。二审案件受理费已由叶新明、叶洪海预交，由本院清退100元给叶新明、叶洪海。徐保光、邹桂庄应向本院交纳二审案件受理费100元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 茜 审判员 李 罡 审判员 梁晓芳 二〇二〇年十一月六日 书记员 陈 灿