辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民再54号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：刘颖，女，1977年11月29日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市太和区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：杨宪双，男，1964年9月29日出生，住辽宁省锦州市太和区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：刘昱，男，1975年6月10日出生，住辽宁省锦州市。二被申请人共同委托诉讼代理人：赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会。住所地：辽宁省锦州市松山新区吉祥新家园**。法定代表人：王伟，该村委会主任。委托诉讼代理人：张继春，辽宁文举律师事务所律师。再审申请人刘颖因与被申请人锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会、杨宪双、刘昱房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省锦州市太和区人民法院于2017年11月20日作出（2017）辽0792民初299号民事判决，宣判后，刘颖、杨宪双、锦州市松山（凌南）新区凌南街道吉祥村民委员会不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日作出（2018）辽07民终203号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽宁省锦州市太和区人民法院于2018年6月26日作出(2018)辽0792民初466号民事判决，宣判后，刘颖不服，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日作出(2018)辽07民终1814号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘颖不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年7月27日作出(2019)辽民申1684号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘颖，被申请人锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会的委托诉讼代理人张继春，被申请人杨宪双、刘昱及其共同委托诉讼代理人赵本国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘颖再审请求：请求撤销原一、二审判决，依法改判。1、解除再审申请人与锦州翔宇房地产开发有限公司于2009年8月签订房屋买卖合同；2、判令被申请人赔偿再审申请人房屋装修损失12.09万元及房屋差价损失210.79万元；3、诉讼费用及鉴定费用由被申请人承担。事实与理由：1.原一二审判决认定事实错误，认定再审申请人没有履行完毕房屋买卖合同的付款义务错误。再审申请人分两次交付房款80万元，锦州市太和区人民法院扣划80万元房款是错误的，现锦州市中级人民法院已经判令锦州市太和区人民法院将其扣划的购房款予以返还。翔宇公司在没有与再审申请人解除房屋买卖合同的情况下将诉争房屋卖给案外人，是违约行为。2.适用法律不当，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。合同法第一百一十三条确认的守约方的损失“损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”房屋涨价损失是房屋买卖合同履行后可以获得的利益损失，房屋涨价损失应该以该房屋现行的市场价格即评估价290.79万元减去已付购房款80万元之间的差额210.79万元来确定，判决被申请人来赔偿。被申请人杨宪双、刘昱的诉讼代理人陈述答辩意见：1、再审申请人所说锦州翔宇房地产开发有限公司与2009年8月与其签订的房屋买卖合同事实不存在，刘颖是向锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会交纳的房款，钥匙也是从村委会取得的，法院的罚没的款项也是从村委会的账户划走，整个过程与锦州翔宇房地产开发有限公司没有任何关系，所以刘颖向锦州翔宇房地产开发有限公司主张权利没有事实依据。2、刘颖所交的款项是崔寒的涉案赃款已经被太和区法院依法罚没，足以看出房屋的款项不归刘颖所有，房屋的款项和实际权利应归属于崔寒，刘颖作为本案的再审申请人是没有主体资格的。3、因为房屋并非刘颖所有，相关的房屋损失及房屋的差价也不应该由刘颖主张，所以本案的评估报告结果不应作为刘颖的主张损失的证据，综上请求法院依法驳回再审申请人的诉求。被申请人锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会陈述答辩意见：再审申请人的请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法裁定驳回再审申请人的请求。1、本案再审申请人申请的第一项内容原审锦州市太和区人民法院(2018)辽0792民初466号民事判决书已经判决解除再审申请人与锦州翔宇房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，不存在再审的问题，判令锦州市松山新区凌南街道吉祥村民委员会赔偿房屋差价损失210.79万元没有事实依据。根据本案原审所提供的吉祥村委会所提供的证据，2009年7月份案外人崔寒为成立房地产开发公司（案外人崔寒系孙家湾村主任），所以找到了时任村委会主任的王伟，要求购买此房屋同时以刘颖的名义向村委会分两次交付了房款80万元。根据2009年11月27日公安机关的询问笔录证实此房屋是崔寒所买，此房款80万崔寒所有。根据公安的询问笔录太和区人民法院以崔寒涉黑罚没款107万，将此80万元予以罚没，将村委会出纳孙秀萍存折的房款直接划走。随后锦州市太和区人民法院出具了情况说明，基于上述事实此房款不属于刘颖所有，更不存在买卖房屋的事实，要求的房屋差价的损失没有依据。2、此房屋不是刘颖实际占有使用也不是刘颖进行的装修。3、再审申请人刘颖在本案申请书写到，锦州市中级人民法院已判定锦州市太和区人民法院将其扣划80万的购房款予以返还。4、刘颖所主张的80万购房款，已被法院罚没划走，此事实村委会没有通知的义务，也没有告知的义务，如果需要通知和告知是法院的问题，村委会没有权利也没有义务告知款划走的事实。5、在原一审诉讼时，已经告知了再审申请人刘颖如果继续履行合同按6800元一平米补齐房款，房屋可以给付申请人刘颖，刘颖没有按照当时房屋的市场价格补齐房款，所以在被申请人村委会无任何过错，其于以上理由详细查明此事实，依法驳回再审申请人的再审请求。刘颖向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与锦州翔宇房地产开发有限公司于2009年8月签订的房屋买卖合同；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失12.09万元及房屋差价损失210.79万元；3.本案的诉讼费用及鉴定费用由被告负担。一审法院认定事实：2009年8月，原告刘颖购买被告锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会（以下简称吉祥村委会）与锦州翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇公司）合作开发的坐落于锦州市松山新区凌西大街6-58号门市楼房。当时，吉祥村委会与翔宇公司经济为一体。2009年8月27日原告取款20万元后，交付被告吉祥村委会房款20万元，2009年9月17日案外人崔寒以刘颖的名义交付房款60万元，共计交付被告吉祥村委会80万元购房款。吉祥村委会为原告刘颖出具了共计80万元的购房收款收据。翔宇公司将门市房交付原告后，原告即对该门市房进行了装修，并实际占有、使用该门市房。2010年12月31日锦州太和区人民法院对崔寒判处107万元罚金，依据此判决，该院将80万元购房款从被告吉祥村委会出纳员孙秀萍个人账户内划走。翔宇公司曾于2012年2月27日诉至本院，要求解除与刘颖的房屋买卖合同关系，本院以房屋买卖合同不成立为由，判决驳回翔宇公司的诉讼请求后，刘颖上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院于2013年7月3日以事实不清，证据不足为由，发回本院重审。在本院重审该案期间，锦州翔宇房地产开发有限公司于2013年11月11日向本院提出撤诉请求，本院裁定准予撤诉。2012年4月20日，案外人王辉与锦州市吉祥新家园工程指挥部签订了坐落于锦州市松山新区凌西大街6-58号门市楼预售合同，合同中标明：房屋建筑面积226.21平方米，房屋总价款为1131050元。同日王辉交纳购房款1131050元，吉祥村委会为王辉出具了收款收据；2013年7月1日翔宇公司为王辉出具了销售不动产统一发票，发票上载明，建筑面积226.21平方米，每平方米5000元，金额1131050元；2013年7月2日锦州市房屋产权监理处对该诉争房屋下发了房屋产权证，载明房屋产权所有人为案外人王辉、张立彪。另查明，2013年12月23日翔宇公司在工商局管理机关登记注销该公司时，作出清算报告，报告内容为公司的债权债务已经清理完毕，如出现一切债权债务纠纷，由公司股东负责。公司全体股东为杨宪双、刘昱。再查明，在本案原审期间，原告刘颖申请对房屋的装修价值、房屋价值进行评估，2017年9月18日辽宁天衡房地产与土地评估有限公司作出评估结论，诉争房屋装修于评估基准日2009年12月31日的市场价值为12.09万元；诉争房屋在价值时点2017年8月29日的市场价值为290.79万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告的诉讼主体资格是否适格；2.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；3.原、被告之间的房屋买卖合同不能履行的违约方及违约责任；4.原告主张的房屋装修损失和房屋差价损失是否具有事实和法律依据。本案中，被告吉祥村委会收到了80万元购房款并出具了收款收据，根据收款收据记载交款人为刘颖，收款事由为6号楼58号门市房款，被告吉祥村委会收到80万元房款后，翔宇公司便将该门市房实际交付原告占有、使用，根据收款收据可认定翔宇公司已承认原告刘颖为购房人，亦可认定原告刘颖与翔宇公司存在房屋买卖合同关系，作为合同的一方当事人，原告刘颖具有诉讼主体资格，有权提起诉讼，至于原告交纳的80万元购房款的来源，并不影响原告作为房屋买卖合同的购房人的主体资格。后查明刘颖交纳的80万元购房款为案外人崔寒犯罪所得，并被锦州市太和区人民法院依法罚没。在案外人崔寒为原告刘颖交纳的购房款被法院罚没后，翔宇公司应及时告知合同相对人刘颖，并给予刘颖合理的期限要求其继续履行给付合同价款的义务，经催告后合同相对人刘颖在合理期限内仍未履行给付义务的，翔宇公司在通知对方后有权解除合同。现无证据证明翔宇公司履行了正常的告知、催告、通知义务，而是直接起诉至法院要求解除双方的房屋买卖合同，应以法院生效的裁判文书确定双方的合同关系是否予以解除，但在法院未作出生效的裁判文书前甚至案件开庭审理前，翔宇公司于2012年4月20日便与案外人王辉签订了诉争房屋的预售合同，翔宇公司在案件发回重审期间于2013年11月11日撤回了对刘颖的起诉，故翔宇公司在未解除与刘颖之间的房屋买卖合同前，将诉争房屋另售他人，致使原告的合同目的不能实现，应承担相应的违约责任。原告可以请求解除合同、要求被告赔偿因违约造成的实际损失，故对于原告主张的解除合同关系的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张的房屋装修损失的诉讼请求，因该损失属于合同不能履行造成的合理损失，本院亦予以支持；因80万元购房款已被法院罚没，虽是由于客观原因导致，刘颖主观上并不存在过错，但据此可认定刘颖至今并未实际履行过合同价款的给付义务，基于民法中的公平原则，未实际履行合同的给付义务亦不应期待合同履行后可获得的利益，故对于刘颖主张的房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。因翔宇公司已被注销登记，根据清算报告约定，应由股东杨宪双、刘昱承担赔偿责任；因吉祥村委会与翔宇公司为经济一体，故吉祥村委会亦应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告刘颖与锦州翔宇房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系；二、被告杨宪双、刘昱、锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会于本判决发生法律效力后十日内共同赔偿原告刘颖房屋装修损失12.09万元；三、驳回原告刘颖的其他诉讼请求。案件受理费21090元，由被告杨宪双、刘昱、锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会负担2718元，由原告刘颖负担18372元；鉴定费10800元，由被告杨宪双、刘昱、锦州翔宇房地产开发有限公司负担2000元，由原告刘颖负担8800元。刘颖不服一审判决，上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定上诉人没有履行完房屋买卖合同的付款义务错误。2009年8月，上诉人与锦州翔宇房地产开发有限公司达成口头房屋买卖合同，上诉人以80万的价格购买了该公司建设的锦州市太和区吉祥新家园6-58号门市房一户（建筑面积226.21平方米），上诉人分两次交付完房款后，翔宇公司为上诉人开具了付款收据并办理了入住手续。上诉人入住后，对该房进行了装修，并占有使用。至此，上诉人已经全部履行了购房人应尽的付款义务和其他一切义务。2.2010年，锦州市太和区人民法院在审理以崔寒为被告人的（2010）太刑初字第00159号刑事案件中，于2010年12月31日，以收缴崔寒罚金为名，将上诉人交付给翔宇公司的80万元购房款扣划是错误的，对锦州市太和区人民法院的扣划行为，上诉人当时并不知情，在2012年翔宇公司提起诉讼时上诉人才知道此事。此房款是上诉人的钱，而不是案外人崔寒的钱，现我正在要求锦州市太和区人民法院将其扣划的购房款予以返还。3.2012年4月，翔宇公司于诉讼期间，在没有与上诉人解除房屋买卖合同的情况下将诉争门市房又与案外人王辉、张立彪签订了房屋买卖合同，将该房以1131050元的价格卖给了案外人系恶意违约的行为。该涉案房屋诉讼程序尚未结束，翔宇公司就将诉争房屋一房二卖，且在诉讼期间，上诉人知道购房款被锦州市太和区人民法院扣划以后表示再行补交房款时，翔宇公司却让上诉人按每平米6800元的价格补交，此数额远远超过上诉人与翔宇公司房屋买卖合同约定的购房价，同时也低于翔宇公司将涉诉房屋卖给案外人的购房价，而且翔宇公司同意上诉人补交房款的时候，其已经将涉案房屋卖给了案外人。翔宇公司的本意就是不想将房屋再卖给上诉人，是恶意的违约行为。二、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条确认的守约方的损失为损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院只判决被上诉人赔偿上诉人的装修损失，而没有判决赔偿因被上诉人的恶意违约行为给上诉人造成的房屋涨价损失系适用法律不当。装修损失是上诉人的直接经济损失，房屋涨价损失是上诉人合同履行后可以获得的利益损失，房屋涨价损失应该以该房屋现行的市场价格即评估价290.79万元减去上诉人已付房款80万元之间的差额210.79万元来确定，并判决由被上诉人来赔偿。综上，请求二审法院依法对一审判决予以改判。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审认为，本案争议焦点为上诉人主张的房屋差价款是否应予支持。本案中，上诉人虽于2009年向锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会交付购房款80万元，但是，锦州市太和区人民法院在刑事案件中对案外人崔寒判处107万元罚金后，在追缴罚没款时，已对上述80万元款项作为崔寒的罚没款进行罚没，并下达了罚没收据，故原审法院认定刘颖未实际履行交付房款的义务并无不当。在刘颖未实际履行交付房款义务的情况下，其要求被上诉人给付因合同履行后而取得的可期待利益依据不足，故一审判决驳回上诉人的此项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21090元，由上诉人刘颖负担。本判决为终审判决。本院再审期间，再审申请人刘颖提交了（2018）辽07委培12号国家赔偿决定书，决定赔偿义务机关锦州市太和区人民法院于赔偿刘颖本金80万元及利息；锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初466号民事判决审理查明的事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为再审申请人主张的房屋差价损失是否应予支持。吉祥村委会与翔宇公司财务一体，在收到80万元房屋价款后，非刘颖过错等原因，该80万元房款被法院罚没划出。被罚没的80万元房款，本院赔偿委员会已经决定赔偿义务机关赔偿刘颖本金人民币80万元及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。…”。翔宇公司应依法赔偿刘颖损失。本案中，刘颖购房款80万元被划走后，翔宇公司曾另案起诉刘颖，以购房款被法院划走为由，请求解除合同，一审法院判决后，刘颖不服，提起上诉，二审法院将此案发回重审后翔宇公司申请撤回起诉，此时双方合同并未解除。在诉讼过程中，翔宇公司将房屋另行出售给他人，并且办理了房屋登记过户手续，造成翔宇公司与刘颖的房屋买卖合同不能继续履行。翔宇公司构成违约，但此违约行为系在购房款被法院划走，再审申请人未及时补交房款的情况下发生的，且再审申请人已知房屋另售他人的事实，此时刘颖的损失数额已经确定，即另售他人价款113.105万元与80万元的差额。被申请人于2012年4月20日出售房屋所得差价款应当返还给刘颖，并赔偿利息损失。对于再审申请人主张应按评估价赔偿差价的请求，根据本案具体情况，本院不予支持。翔宇公司依法注销，依其清算报告，清算之前公司债务应由其股东承担。本案所涉债务是其公司成立期间形成，应依公司注销后清算报告由其股东承担。综上所述，对刘颖诉讼请求合理部分本院予以支持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽07民终1814号民事判决和锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初466号民事判决第三项；二、维持锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初466号民事判决第一项、第二项；三、被申请人锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会、杨宪双、刘昱于本判决生效后二十日内共同赔偿原告刘颖房屋差额损失人民币33.105万元及利息（利息起止日期自2012年4月20日起至本息实际付清之日止，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21090元，二审案件受理费21090元，合计42180元，被申请人锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会、杨宪双、刘昱负担11733元，再审申请人刘颖负担30447元。鉴定费10800元，被申请人锦州市凌南新区凌南街道吉祥村村民委员会、杨宪双、刘昱负担3024元，再审申请人刘颖负担7776元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  姚雪峰审判员  刘树林二〇二〇年十一月十三日法官助理张瑞芳书记员项彦琳