江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2621号上诉人（原审被告）:盐城市华都置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街**。法定代表人：肖广华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锐，江苏瀛鑫律师事务所律实习律师。被上诉人（原审原告）：陈建柯，男，1972年12月31日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：蔡翠萍，射阳县新坍法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：房统，射阳县特庸法律服务所法律工作者。原审第三人：李志达，男，1953年9月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人盐城市华都置业有限公司（以下简称华都公司）因与被上诉人陈建柯、原审第三人李志达商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2019)苏0924民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华都公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈建柯的诉求或起诉；本案一、二审诉讼费用由陈建柯承担。事实和理由：1、一审法院发现犯罪线索不依法移送，程序严重违法。2020年5月8日第二次开庭审理中，华都公司向法庭举证陈建柯资金来源于其成立的射阳县贺仁村生猪饲养专业合作社的财务账册，且陈建柯对账册的真实性无异议。陈建柯出借给李志达的资金是吸储周围群众的存款，是严重的犯罪行为。2019年8月16日华都公司以书面形式向法庭提出申请，要求将陈建柯非法吸收公众存款的犯罪事实移送公安机关侦查，但一审法院未予理睬，也没有依法移送，是严重的渎职行为。2.陈建柯与李志达恶意串通达成的以物抵债协议，严重侵害华都公司的合法权益。法定代表人不得利用职权以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求。本案所涉的协议条款中华都公司只承担巨额债务而不能获得任何对价，不属于公司的正常经营活动，且李志达同时代表公司和个人签约行为，后果将公司利益转移给他人，具有明显的超越代理权的行为。3.（2018）苏0924民初3353号民事判决并未对170万元借款予以确认，该判决认定陈建柯、李志达认为该借款系李志达为华都公司借款后转入公司经营的理由依据不足，华都公司对该借款不承担还款责任。李志达所谓的向某柯借款170万元，陈建柯并没有提供相应证据证明，一审法院也没有对此依法审查。4.网签备案是一个典型的行政案由，不能作为民事案件来立案，而且作为行政案由，一审法院对此没有管辖权。请求二审法院直接驳回起诉。5.案涉房屋没有通过竣工验收，水电、消防也没有完工。房屋的现状是没有门窗、水电，是标准的烂尾状态，该事实已经三方当事人确认。5.盐城市中级人民法院对陈建柯起诉李志达、华都公司民间借贷纠纷案件，调解时并未将华都公司作为债务人，仅就陈建柯与李志达之间的债权债务进行调解，一审法院对同一事实判决华都公司承担责任与事实相悖。陈建柯辩称，1.华都公司原法定代表人李志达向某柯借款交付土地出让金等，该事实已经李志达在一审中的陈述和其在（2018）苏0924民初3353号案件中提供的证据可证实，因而本案所涉的债务虽然是李志达所为，实际上是华都公司的债务。2.陈建柯出借的资金来源与本案不是同一法律关系，陈建柯是否涉嫌吸收公众存款应当另案处理，与本案无关。3.以物抵债不为法律所禁止，只要债务属实即合法有效，华都公司应当为陈建柯办理商品房预售合同备案登记。4.商品房有无验收不影响商品房买办理合同备案，只要取得商品房预售许可证和开发商申请即可办理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李志达述称，请求二审法院支持一审判决，陈建柯借给李志达的款项是交给国土局用于公司土地出让金，不是个人所用。陈建柯向一审法院起诉请求：1.判令华都公司为陈建柯办理位于射阳县金御休闲广场5号楼219、220、221、222室商品房预售合同备案登记手续；2.如华都公司不能办理，要求判令华都公司向某柯返还购房款186万元，并承担以186万元为基数，自2015年6月3日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率标准计算的利息。一审法院认定的事实：华都公司于2013年1月8日注册登记成立。李志达在2013年1月8日至2016年8月24日期间系华都公司法定代表人。2013年9月24日和9月27日，华都公司内部形成《会议记录》两份，其中华都公司各股东约定对开发的金御休闲广场分块承包经营，自负盈亏。庭审中，华都公司陈述《会议记录》存在，但没有履行，李志达不享有案涉房屋的处置权。2015年6月3日，陈建柯与李志达签订《购房合同》一份，主要内容是：1.陈建柯购买李志达拥有的华都公司开发的金御休闲广场项目5#楼第二层219-222号房，建筑面积分别为98.13、53.58、53.58、53.58平方米，合计258.87平方米；2.上述房产的交易价格为单价7200元/平方米，总价1863864元；3.双方同意以一次性付款方式付款，并约定陈建柯以李志达所欠陈建柯往来款作为购房款；4.李志达应当在住建局恢复网签之日，即与陈建柯签订正式网签合同等。李志达在合同出卖方处签字确认，并加盖华都公司公章，陈建柯在合同购买方处签字确认。同日，华都公司与陈建柯分别签订四份《金御休闲广场房屋定购单》，定购单甲方均为华都公司，乙方均为陈建柯；定购单位分别为金御休闲广场5#楼219-222号商铺；建筑面积分别为98.13、53.58、53.58、53.58平方米；单价均为7200元/平方米，总房价分别为706536元、385776元、385776元、385776元；付款方式均为一次性付款；备注均为以陈建柯往来抵房款；华都公司和陈建柯分别在该四份《金御休闲广场房屋定购单》盖章和签字确认。同日，华都公司还向某柯出具《收据》一张，交款单位为陈建柯，收款方式为现金，金额为186万元，收款事由为5#楼219-222号房款，以李志达欠陈建柯往来款抵冲，华都公司在该《收据》上加盖了公司财务专业章。2015年6月3日，华都公司向射阳县住建局出具《申请报告》一份，内容是：“射阳县房产信息管理科：我公司销售网签由于种种原因，现已经暂停关闭，造成已购房产陈建柯无法网签。为了保证购房户的利益以避免造成其它不可预见的矛盾，我公司同意将金御休闲广场项目五号楼第二次219号、220号、221号、222号房，合计258.87平方米，待公司问题解决后签售给陈建柯。”经本院与射阳县房产管理处市场科科长颜建核实，当时确实收到该份申请报告，金御休闲广场5号楼的商品房预售许可证在2014年就拿到了，但金御休闲广场是烂尾楼，案涉房屋当时未办网签的原因不清楚。一审庭审中，陈建柯、华都公司及李志达均陈述案涉四间房屋没有装修，也没有他人占有，是毛坯房，处于烂尾状态。本案在审理过程中，一审法院依法与李志达作了调查谈话。李志达陈述：我认为华都公司应该为陈建柯办理商品房预售登记。华都公司的商品房预售许可证在2015年6月3日前就取得了，是在我手里办的，当时我是华都公司的法定代表人。我向某柯借款是用于交土地出让金的，是我个人打的条子，但钱是打到公司账上的，后来公司又把钱交到国土局了。购房合同、定购单和收据都是同一天办的，拿到预售许可证就可以办网签了，当时因为公司下任法人张玉明差欠1号楼工程款，别人到法院起诉时将涉及陈建柯的四套房子一块查封了，所以网签手续一直拖到现在没办。签订协议的当天，五号楼219-222号房屋就交付给了陈建柯，陈建柯自己在房屋上喷字“此房出售”，并留了陈建柯的号码。当时我将四套房子出售给陈建柯的时候，华都公司是知道的。因为在2013年9月公司四个股东分家的，2号楼和5号楼由我出售，肖广华负责销售3、4、6号楼，张玉民负责销售1号楼和7号楼，房屋以公司名义卖，由公司和买房人签合同，但钱都是我们个人得。李志达后向本院提交其本人的书面意见一份，主要内容是：1.我向某柯借款170万元，我借款是公司借款，统一交于公司，由公司统一支配，不是我个人借款，在相关部门和单位缴纳土地出让金；2.由于华都公司没有资金归还，经双方协商，2015年6月3日归还陈建柯186万元，四间商铺处理给陈建柯所有，双方是自愿的，四间商铺已交付给陈建柯；3.房屋不能网签的原因一个是房子已被查封，二是整个工程没有验收，手续办理有阻碍，但我是华都公司股东，根据股东会议决定，我分配我投资的案涉房屋给陈建柯抵算借款，合情合理不违法；4.目前华都公司与陈建柯的170万元债务一直未偿还，双方一致同意四间商铺抵算债务。就案涉四间房屋能否办理商品房合同备案登记手续，射阳县不动产登记中心作如下答复：商品房预售许可、网签合同相关职能在住建部门，合同备案职能在我单位。金御休闲广场219-222号房能否办理合同备案，取决于双方是否签订合法的预售合同，同时需要商品房预售人即华都公司主动申请。本案在审理过程中，陈建柯申请对案涉金御休闲广场5号楼219-222号房屋进行预查封，并提交了保险公司的保单予以担保。本院于2019年6月4日作出（2019）苏0924民初3522号民事裁定，裁定：对华都公司位于射阳县金御休闲广场5号楼219-222号房屋予以预查封。案涉的金御休闲广场5号楼219-222号房屋除本案查封外，没有其他查封情况。一审另查明，一审法院于2018年5月15日立案受理陈建柯诉华都公司、李志达、曹某民间借贷纠纷一案，陈建柯要求华都公司、李志达、曹某连带偿还借款本息582万元及以300万元为基数，自2014年7月15日起至2018年5月14日止，按照月利率2%的标准计算的利息。诉讼过程中，陈建柯撤回170万元的诉讼请求，诉讼请求变更为要求华都公司、李志达、曹某连带偿还借款本息2523875.5元及以1135896.52元为基数，自2018年5月16日起至实际偿清之日止，按照月利率2%的标准计算的利息。一审法院经审理后查明的案涉事实为：2015年6月3日，李志达和陈建柯达成协议，以2013年3月12日的100万元借据，2013年6月5日20万元的借据，2014年4月21日50万元的借据，合计170万元作为以房抵债，双方签订了一份《购房合同》和“金御休闲广场”项目5#楼219号房、220号房、221号房、222号房《房屋订购单》，李志达以华都公司名义向某柯出具了186万元的收据,其中16万元为利息。陈建柯遂将2013年3月12日的100万元借据，2013年6月5日20万元的借据，2014年4月21日50万元的借据原件交给李志达。庭审中，陈建柯撤回了170万元的诉讼请求,对此，一审法院依法裁定准予，庭审中，李志达提交了案涉房屋的现状照片，证明案涉房屋已由陈建柯占有，并由陈建柯张贴广告对外进行转让。陈建柯提交的借款本息计算清单中明确该170万元为：到2015年6月3日,双方商定用170万元借条购买186万元华都公司5号楼4个商铺。一审法院审理后认为李志达偿还的款项按年利率6%计算利息并冲抵本金后，至2015年6月2日李志达尚欠本金176.0078万元，因陈建柯撤回170万元的诉讼请求，故案涉借款本金尚余6.0078万元，利息1.0624万元。一审法院于2018年12月26日作出（2018）苏0924民初3353号民事判决，判决：1.李志达在本判决生效后十日内偿还陈建柯借款人民币6.0078万元，利息1.0624万元,合计7.0702万元,并自2018年5月15日起至实际给付之日止，以本金6.0078万元为基数，按年利率6%支付资金占用期间利息;2.驳回陈建柯其他诉讼请求。判决后，陈建柯不服提起上诉，经盐城市中级人民法院主持调解，双方当事人达成一致调解意见，由李志达于2019年12月30日之前总计偿还陈建柯借款本息共计42万元，陈建柯放弃其他诉讼请求。一审法院认为：一、关于以房抵债的效力问题。陈建柯与李志达间形成的170万元借款事实已经李志达本人及一审法院（2018）苏0924民初3353号民事判决书中审理查明的事实予以确认。李志达在2013年1月8日至2016年8月24日期间系华都公司法定代表人，其出借陈建柯的款项用于公司经营，经陈建柯与李志达双方结账后，一致同意以本金170万元、截至2015年6月3日的利息16万元，合计186万元作为案涉金御休闲广场5号楼219-222号房屋的购房款。李志达代表华都公司与陈建柯于2015年6月3日签订的《购房协议》、《房屋订购单》、《收款收据》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华都公司不认可案涉170万元借款的真实性，但未举证证实，故依法不予采信。华都公司认为李志达无权处分案涉的金御休闲广场5号楼219-222号房屋，但根据华都公司内部形成的《会议纪要》，华都公司各股东间认可李志达自行投资、处置金御休闲广场2号楼和5号楼。华都公司陈述该《会议纪要》没有履行，但未举证证实，且签订上述协议后，华都公司即向射阳县住建局出具《申请报告》，请求射阳县住建局在符合备案条件时将案涉房屋备案登记到陈建柯名下，故一审法院对华都公司的该辩称意见依法亦不予采信。据此，华都公司与陈建柯在案涉债务清偿期限届满后，达成以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，华都公司反悔不履行抵债协议，陈建柯要求继续履行抵债协议，在不存在虚假诉讼的情况下，案涉以房抵债协议应当认定为合法有效。二、关于陈建柯要求办理案涉房屋预售合同备案登记手续应否支持的问题。根据法律规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一的，买受人即享有排除强制执行的民事权益：①在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈建柯已与华都公司于2015年6月3日签订了《购房协议》、《房屋订购单》，双方协商以华都公司差欠陈建柯的借款本息冲抵案涉房屋的购房款，华都公司亦向某柯出具了案涉房屋房款的《收款收据》，故陈建柯已支付了案涉房屋的全部购房款。华都公司与陈建柯达成案涉房屋买卖合同后，华都公司即向某柯交付了案涉房屋，陈建柯在案涉房屋上喷字对外出售，并预留了电话号码，对此事实李志达在（2018）苏0924民初3353号案件中提交了案涉房屋的现状照片予以证实，陈建柯亦予以认可，故依法予以认定，陈建柯已合法占有案涉房屋。经一审法院咨询射阳县不动产登记中心，该单位答复案涉房屋能否办理合同备案，取决于合同双方是否签订合法的预售合同，同时需要华都公司主动申请。华都公司已于2015年6月3日向射阳县住建局出具过《申请报告》，请求射阳县住建局在符合备案条件时将案涉房屋备案登记到陈建柯名下，现案涉房屋除本案查封外，并无其他查封情况，故双方履行以房抵债协议并不存在法律上的履行不能。现陈建柯主张要求华都公司办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续，具有事实和法律依据，依法予以支持。综上所述，陈建柯要求华都公司办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决：一、华都公司于判决生效之日起10日内为陈建柯办理位于射阳县金御休闲广场5号楼219、220、221、222室商品房预售合同备案登记手续；二、驳回陈建柯的其余诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由华都公司负担。二审双方未提交新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，陈建柯起诉华都公司、李志达、曹某民间借贷纠纷一案中[（2018）苏0924民初3353号]，陈建柯的诉讼请求是：判令华都公司、李志达、曹某连带偿还借款300万元及利息282万元。诉讼中变更为：判令华都公司、李志达、曹某连带偿还本金1135896.52元，利息1387978.98元。本院认为，陈建柯与李志达之间存在借款关系，陈建柯起诉华都公司、李志达、曹某民间借贷纠纷一案中，其诉讼请求是借款本金300万元及利息282万元。陈建柯在放弃案涉的170万元借款后，其诉讼请求变更为借款本金1135896.52元及利息，且李志达用于抵冲房款的借据形成时间分别是2013年3月12日的100万元、2013年6月5日的20万元、2014年4月21日的50万元，在陈建柯和李志达代表华都公司签订购房合同时，华都公司也出具了收据予以了认可，所以可以认定双方在签订该购房合同时已经对借款进行了结算，该以借款抵冲房款的行为应认定合法有效。该购房合同虽然约定了华都公司应该在住建局恢复购签之日，即与陈建柯签订正式网签合同，但该合同中明确了房号、面积、单价等房屋买卖合同的主要条款，符合房屋买卖合同的主要特征，李志达在签订该购房合同时任华都公司法定代表人，其也有权代表华都公司对外签订协议，故该购房合同应认定是华都公司与陈建柯之间的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力，陈建柯有权依据该购房合同要求华都公司履行其相应的义务。经一审法院咨询射阳县不动产登记中心，该单位答复案涉房屋能否办理合同备案，取决于合同双方是否签订合法的预售合同，同时需要华都公司主动申请。且华都公司也曾于2015年6月3日向射阳县住建局出具过《申请报告》，请求射阳县住建局在符合备案条件时将案涉房屋备案登记到陈建柯名下，现案涉房屋除本案查封外，也无其它查封情况，故陈建柯本案请求华都公司协助履行以房抵债协议中，相关办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续并不存在法律上的履行不能，其请求应予支持。综上，华都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人盐城市华都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年十一月二日书记员  刘 湘