江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8766号上诉人（原审被告）：徐州时代房产置业有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路**时代广场。法定代表人：尹军民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘苏漩，女，1976年2月1日出生，汉族，该公司法务，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：李荣，女，1964年1月12日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：高则登，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉苏，江苏禾嘉律师事务所实习律师。上诉人徐州时代房产置业有限公司（以下简称时代置业公司）因与被上诉人李荣财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人时代置业公司的委托诉讼代理人刘苏漩，被上诉人李荣的委托诉讼代理人高则登、张玉苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有证据证明其房产不能居住。同楼的其他住户，均未主张该幢楼的房屋不能居住，且楼房的危险点也不在被上诉人房产内。2.被上诉人对其房屋存在的租金损失以及其在外租房居住的主张未提供证据证明。被上诉人自认在2005年事故之前，一直居住在涉案房屋中，足以证明事故发生前不存在租金收入。同时，对被上诉人主张事故之后在外租房居住，也没有证据予以证明。3.一审法院适用法律错误。被上诉人诉请超过诉讼时效。该案判决支持的租金期间是从2005年1月1日到2011年1月11日，而被上诉人最早一次是2016年在(2016)苏0303民初143号民事案件中主张租金损失，在上述案件中，上诉人认为被上诉人不存在租金损失，明确拒绝支付。而2011年到2016年亦已经过5年，超出诉讼时效期间。即使是一审法院认定的在2017年6月6日诉讼时效中断，也仅是对其主张2017年6月6日之前两年的损失时效的中断，而不及于2005年到2011年间的租金损失。李荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。事实和理由：1.其他人是否主张权利与本案无关，答辩人系房屋顶楼，与其他住户情况不一，答辩人的房产确实无法居住。2.租金损失是房屋使用价值持续受损的量化计算方式，即使这个房子没有对外出租，但答辩人作为业主如果可以持续使用房子，答辩人可从房子的使用价值中获益，而这种使用价值因为上诉人的行为无法实现。3.上诉人的时效抗辩不能成立，一审已经确认，且上诉人的侵权行为及侵权行为的后果，直到现在仍然在持续，故不存在超过诉讼时效问题。李荣向一审法院起诉请求：判令时代置业公司赔偿房屋租赁损失123300元（计算到2016年5月）及鉴定费用1000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，李荣系徐州市云龙区民主南路XXX室房产的业主，该房产于1995年建设竣工。2004年11月，时代置业公司开工建设时代广场项目，该项目与李荣房产所处的居民楼相邻。在时代广场项目边坡支护施工过程中，由于支护施工单位没有严格按照施工规范施工，致李荣房产所处的楼房受损。李荣于2016年1月7日将时代置业公司诉至一审法院，要求时代置业公司赔偿李荣房屋安全等级由A级降为B级质量缺陷损失46200元、房屋装修损失67142.3元、房屋租赁损失123300元、房屋危险等级鉴定费166.67元，立案号为（2016）苏0303民初143号。经调阅该案卷宗查明：在该案诉讼中，2006年7月25日，徐州市房屋安全鉴定管理处对涉案房产所处的楼房进行了查勘，认定李荣房产所处的2幢楼房因地基基础产生变形，并在两幢楼西侧沉降较明显，导致上部局部承重墙体开裂，此次定点观测基础无开裂、变形现象，依据《危险房屋鉴定标准》4.2条地基基础处于的安全状态尚须一定时期观察检测，因此此次查勘主要依据目前上部结构承重构件损坏情况，根据此次查勘中上部结构损坏情况分析，该楼上部其他承重构件均未构成危险构件。徐州市房屋安全鉴定管理处依据《危险房屋鉴定标准》5.3条综合评定被鉴房屋为A级。处理意见为加固维修处理；应由原设计单位或有设计资质的设计单位提供加固维修设计方案，由有加固资质的施工单位施工。2007年1月5日，经徐州市建设局及徐州市云龙区彭城街道办事处鉴证，包括李荣在内的民主南路102号院业主（乙方）与时代置业公司（甲方）达成房屋损失补偿协议书。房屋损失补偿协议书中明确，在时代广场项目边坡支护施工过程中，由于支护施工单位没有严格按照施工规范施工，对李荣在内的业主房屋质量造成一定程度的损坏，双方在徐州市建设局和徐州市云龙区彭城街道办事处等政府部门的主持下，共同委托徐州市新鑫房地产咨询评估有限公司对民主南路102号院1号楼、2号楼房屋质量缺陷损失进行估价，委托徐州市民用建筑设计研究院提出房屋加固设计方案。双方经友好协商，对房屋质量缺陷损失的补偿问题达成一致意见如下：一、房屋质量缺陷损失的补偿金额。双方按照徐州市新鑫房地产咨询评估有限公司估价报告中确定的标准即1083823.11元，对乙方造成的房屋质量缺陷损失进行一次性的补偿。如果甲方今后在基坑支护后续施工过程中，造成的影响程度没有超过国家危房鉴定规范规定的标准，由甲方在房屋加固修复时统一给予修复；如超过国家危房鉴定规范规定的标准，由甲方赔偿。…三、加固修复工作的安排。2006年12月底、2007年1月初即组织施工队伍进行加固泥浆，对乙方的下水道进行修复，对路面先简单进行平整修复，以稳定土体。待项目进行到一定阶段，再把双方之间的道路与管网纳入今后新的市政管网进行改造建设。待地基稳固后，进行户内的加固维修，以及屋面、楼梯间、庭院附属设施和附属用房的修复加固。上述协议签订后，时代置业公司按约定向李荣在内的业户进行了赔偿，其中李荣从时代置业公司处领取了房屋损失补偿款。时代置业公司在签订上述协议并履行赔偿责任后继续施工，李荣在内的民主南路102号院业主认为房屋受损程度进一步扩大，要求重新进行鉴定，李荣、时代置业公司协商未果。2009年8月12日，经李荣在内的民主南路102号院36户业主委托，徐州市房屋安全鉴定管理处再次进行了鉴定。经现场查勘，并对比2006年的现场勘查，认定民主南路102号院1号楼现裂缝数量有所增加，少量原有裂缝有扩展现象，顶层部分屋面现浇板开裂，一至五层预制板拼板缝有普遍开裂现象，对照2006年勘查情况板缝有少量增加，因1号楼与时代广场存在较大高差，在新建工程深基坑施工中被鉴楼房地基土被挠动，被鉴楼房排水系统受损，致使局部地基土体变形，受其影响1号楼北侧室外地坪产生明显空洞并引起局部塌陷。徐州市房屋安全鉴定管理处依据《危险房屋鉴定标准》5.3条综合评定被鉴房屋为B级（危险点房屋）。处理意见为对基础、室外地坪和受损墙体应及时进行加固维修处理；应由原设计单位或有加固设计资质的设计单位提供加固维修设计方案，由有加固资质的施工单位施工。此次鉴定支出鉴定费6000元。在2009年8月12日的鉴定结论作出后，时代置业公司于2010年底对涉案楼房进行了维修加固工作。在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，李荣方在2016年2月22日开庭笔录中自认“在2005年一月份由于时代置业公司施工，造成了房屋的危险，时代置业公司当时就进行了灌浆，因为如不加固，房屋就会倒塌，在灌浆处理后我们进行了鉴定……2009年我们单方提出的鉴定，鉴定结果为B级，2010年10月18日地基加固方案于2010年11月到2011年1月份实施。”时代置业公司在该笔录中称“实际加固是在2010年底，但是根据2006年鉴定报告作出加固方案后，时代置业公司方一直要求进行加固，是李荣在内的业主阻碍施工，才导致加固方案无法实施直至2010年……2011年的加固结果有竣工验收会议纪要可以证明。监理单位出具‘本工程过程严格，整体施工，效果较好’，同时也有业主的签名。同时提供加固设计会议纪要”，李荣方对此辩称“对该会议纪要的真实性有异议，是时代置业公司单独委托和单独验收，对方及验收人员有无资质都没有提供。维修加固的结果仍是不好的。”（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，时代置业公司举证的2011年1月11日竣工验收会议纪要显示：工程名称为民主南路102号1#、2#楼维修工程。组织单位徐州时代房产置业有限公司，与会单位及与会人员：徐州时代房产：曾东文、尹屹峰，徐州市建设局：田立柱、钱志强，徐州市建设工程监理公司：刘涛，徐州美竹装饰公司：孙玉林、周百一、许方民，徐州民用设计院：季刚，居委会：杨玲，纺站居民代表：王坚、朱守新、王素华、赵顺、高宪华、边新义。居民代表：1、感谢各方关注与支持。2、屋面防水目前未发现渗漏，还需待经过雨季检验。3、居民考虑到室内装修问题，不再进行室内墙、板的加固。4、2#楼西南面墙外角破损，需要修补。5、楼梯间顶棚渗漏痕迹需要粉刷修补。6、室外地坪起砂需休整。设计单位：1、整体效果较好。2、室内加固方案应居民要求不再进行。3、屋面防水保质期5年，在此期间出现非人为问题，需施工单位维修。监理单位：本工程过程严格，整体施工效果较好。2、验收存在的问题抓紧整改，室外地面起砂问题，因近期气温较低不适宜施工，需待气温回升后再行实施。3、针对居民提出的个别问题，施工单位要认真对待，及时解决。建设局：屋面防水工程需要经过雨季检验。2、室外地面起砂不符合规范要求，必须整改，严重的要凿除重浇，但现在气温太低不适宜施工，待气温回升后再做。3、影响使用功能的部分问题：落水口篦子遗漏、窨井盖四周不平整。4、散水与房屋交接处应断开，用灌油膏，防止以后开裂。5、存在的问题施工单位尽快整改，圆满完成本次工程任务。施工单位：验收存在的问题将根据各方要求整改落实。2、室内加固维修应居民要求不再进行维修，按原赔偿方案进行赔偿。与会各单位及居民代表赵顺在各方会签处盖章签字，纺站居民代表王坚、朱守新、王素华、赵顺、高宪华、边新义在竣工验收签到表处签字。此外，在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，一审法院工作人员于2017年6月7日上午9时30分前往案涉房屋进行现场勘验，并制作了现场照片及录像，时代置业公司经质证辩称“录像和照片应该是真实的……录像和照片反映的涉案房屋也仅是贴墙纸、、地面的问题都是房屋装饰装修问题，并非房屋断裂，墙壁断裂，结构危险，不能居住。对房屋的装饰装修时代置业公司已经在第一次的赔偿协议里支付，进行了加固和赔偿，是由于李荣自己拿到钱后不对房屋进行装饰加固。2010年对李荣房屋进行加固，又支付了室内维修款2200元，鉴定报告也只是对涉案房屋认为是从A级到B级的转化，也就是说根据危险房屋安全鉴定规则规定，A级和B级完全能正常居住，不影响房屋安全，即使个别的构件处于危险状态，但不影响主体……因此我们认为上述证据仍不能支持李荣主张租赁费的诉请”。李荣方在该案件的2017年6月7日询问笔录中自认“在2004年底、2005年初因房屋漏水迁出的时候，案涉房屋北边书房漏的最严重，，地板泡的也是因为漏水客厅靠西墙的位置，西南房间一圈都漏，漏水漏的不能住，东南房间整个阳台都漏。时代置业公司维修之后东南房间阳台和西南房间还有点漏，其他问题不大。目前为止，前阳台还有点漏水，主要现在屋里地板毁损比较严重。2004年底、2005年初迁出后住在建国小区电力局宿舍东南园1单元，是租的我同事的房子，后来2006年又另行购买了房屋居住，从2006年底都是住在自己房子里。租赁合同没有，和同事口头约定的租他房子暂时过渡一下，当时大概1100元一个月，租了大概两年多一点。案涉房屋无法对外出租，上面漏水下面渗水，人家来看都不愿意租。在时代置业公司对漏水情况进行修复之后我们对房屋损坏有异议，损坏也没有赔偿，如果我们想出租要重新做防水，整个地板要重新揭下来，要重新装修，为了维持现状没有重新装修对外出租。”在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，经李荣申请，一审法院委托鉴定机构对李荣的房屋自2005年1月至2016年5月30日的房产租赁费用进行了评估，截至评估基准日2016年6月12日，评估价值为123300元。该鉴定报告附表：2005年1月至2016年5月委估房屋租赁费用测算验证表载明：2005年月租金670元、年租金8040元，2006年月租金700元、年租金8402元，2007年月租金732元、年租金8780元，2008年月租金765元、年租金9175元，2009年月租金799元、年租金9588元，2010年月租金835元、年租金10019元，2011年月租金873元、年租金10470元，2012年月租金912元、年租金10941元，2013年月租金953元、年租金11434元，2014年月租金996元、年租金11948元，2015年月租金1040元、年租金12486元，2016年月租金1087元。评估报告评估结果的使用有效期为2016年6月12日至2017年6月11日。李荣为此花费评估费1000元。徐州方联资产评估有限公司又于2017年6月2日出具了评估说明及《关于徐方联评报字（2016）第022号报告有效期延长的函》，经时代置业公司质证认为：对此报告延长的函所称该报告延期到2018年6月11日，时代置业公司认为是错误的，第一自相矛盾，和其所作的报告不一致，第二函中所述的理由是荒谬的，说2018年和2017年涉案评估对象的租金评估水平不会发生变化，显然是评估方把自己作为先知先觉的神来预测变化的市场，这种说明是不科学的，也是违反评估人员的规范要求的，第三关于评估点，2005年至2016年11年期间，评估点按照2016年进行选择本身就是错误的，违背市场规律，也是和对房产的一般评价标准相违背的，2005年和2016年租金标准相差几十倍，其选用了最高的标准来推断11年前的标准显然是不客观的，在这基础上的延长的函也是错上加错，因此对该评估报告及其对报告说明的函，时代置业公司认为程序不当，内容违法，不能作为定案依据。李荣于2017年6月15日撤回对房屋租赁损失123300元的主张。一审法院于2017年6月19日对该案作出（2016）苏0303民初143号民事判决，判令时代置业公司赔偿李荣房屋质量缺陷损失46200元、装潢损失67142.3元、鉴定费166.67元。该判决于2017年11月18日经（2017）苏03民终6224号二审判决予以维持。2017年7月4日，李荣再次将时代置业公司诉至一审法院，要求判令时代置业公司赔偿李荣房屋租赁损失123300元（计算到2016年5月，从2016年６月继续按每月1087元计算至房屋实际能够居住为止）及鉴定费用1000元，立案号为（2017）苏0303民初3641号。在该案审理过程中，李荣在2018年8月2日的庭审笔录中称“李荣房屋现在仍未居住的原因为房屋开裂，就是因为时代置业公司施工造成房屋开裂无法居住。在上次诉讼中就房屋质量损失问题，法院判决时代置业公司方赔偿了，目前在执行阶段……想主张房屋租金损失，所以一直保持房屋现状。”该案经审理后，一审法院于2018年8月16日出具（2017）苏0303民初3641号民事判决书，判决驳回李荣诉讼请求。李荣不服（2017）苏0303民初3641号民事判决书向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年2月12日出具（2018）苏03民终7752号民事裁定书，认为一审法院审判组织的组成不合法，遂裁定该案发回重审。一审法院认为，侵害他人财产的，应承担赔偿责任。本案中，时代置业公司在建设施工过程中没有严格按照施工规范施工，导致李荣房产及所处的楼房受损，该损害经两次鉴定，李荣所处的楼房因地基基础产生变形，并在两幢楼西侧沉降较明显，导致上部局部承重墙体开裂，后裂缝数量有所增加，顶层部分屋面现浇板开裂，楼房排水系统受损。李荣房屋受损后导致漏水、渗水，在一定程度上对李荣正常居住、使用案涉房屋造成影响，故李荣不能正常居住、使用案涉房屋与时代置业公司的侵权行为存在因果关系。但李荣主张案涉房屋因漏水、渗水以致完全不能居住、使用，未举证证实，一审法院不予支持。此外，李荣房屋受损后，其亦应积极采取合理措施对案涉房屋进行维护，以避免损失扩大，但李荣为保留诉讼证据，长期放任案涉房屋损失扩大，其对案涉房屋扩大的损失亦存在过错。且李荣就案涉房屋的质量缺陷损失、装潢损失等已经向时代置业公司主张过权利，并已经得到法院生效判决确认支持。另结合案涉房屋漏水、渗水的情况对李荣不能正常居住、使用房屋的损害后果的影响程度，一审法院酌定时代置业公司的侵权行为对李荣上述损害后果的过错程度为60%。李荣主张案涉房屋的损失量化为租金损失，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。李荣房屋受损后，时代置业公司于2010年底对李荣房屋及所在楼房进行加固维修，2011年1月11日，时代置业公司组织进行民主南路102号1#、2#楼维修工程竣工验收，对于加固维修之后房屋漏水是否为时代置业公司的原因，李荣未提供相关证据予以证明；且根据竣工验收会议纪要中“居民考虑到室内装修问题，不再进行室内墙、板的加固”可以认定，李荣自愿放弃要求时代置业公司对其室内装修及墙、板加固的维修的权利，李荣因室内装修、墙、板的问题导致的租金损失不能再行主张时代置业公司赔付。故一审法院对李荣主张的2011年1月11日后的租金损失不予支持。时代置业公司辩称因李荣阻止时代置业公司维修施工而未及时对案涉楼房进行维修加固，未举证证实，一审法院不予采信。根据时代置业公司的过错程度参照案涉房屋同期、同地段的租金情况，一审法院部分支持李荣主张的房屋租金损失从2005年1月1起计算至2011年1月11日止，计为32594.5元【（8040元+8402元+8780元+9175元+9588元+10019元+320.1元）*60%】。李荣主张的鉴定费用1000元，系为确定其损失支出的必要合理费用，一审法院对此一并予以支持。关于时代置业公司抗辩的诉讼时效问题，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是李荣要求时代置业公司赔偿房屋租金损失，一审法院于2017年6月19日作出（2016）苏0303民初143号民事判决，李荣起诉要求时代置业公司支付房屋租金损失，后李荣于2017年6月15日撤回该项诉讼请求，故诉讼时效应从2017年6月16日起重新计算，李荣起诉未超过诉讼时效。故一审法院对时代置业公司的该项抗辩不予采信。遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐州时代房产置业有限公司于判决生效之日起十日内赔付李荣租金损失32594.5元；二、驳回李荣的其他诉讼请求。案件受理费3966元，鉴定费1000元，由李荣负担2917.6元，由徐州时代房产置业有限公司负担2048.4元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，一、关于被上诉人主张的案涉房屋租金损失有无事实和法律依据问题。首先，上诉人未按施工规范施工致使被上诉人的房产受到损害，应承担侵权损害赔偿责任。被上诉人虽已就案涉房屋的质量缺陷、装潢损失等提起诉讼并获得生效判决支持，但本案诉请的案涉房屋租金损失实际系对案涉房屋因上诉人行为所致毁损造成的使用价值损失的量化计算，属于因上诉人侵权行为所致的实际损失范畴，应当获得相应赔偿，且被上诉人前案诉讼时并未就该损失主张权利。其次，2007年上诉人与被上诉人等房屋业主签订的房屋补偿协议书明确约定由上诉人待地基稳固后进行户内的加固维修以及屋面的修复加固。上诉人的前述维修加固义务直至2011年1月11日才验收履行完毕。上诉人虽主张被上诉人等业主阻扰其修复加固，但未提供充分证据证明，故对其主张不予支持。再次，被上诉人房屋位于楼房顶层，从2006年、2009年房屋安全鉴定报告载明情况看，墙体开裂主要分布在底层及顶层，顶层部分屋面现浇板开裂。被上诉人房屋损坏情况主要为山墙、屋面渗漏，厨房地砖与踢脚线之间闪缝，现浇板有裂缝，局部渗漏。被上诉人房屋客观上受漏雨、渗水的影响较大，且（2016）苏0303民初143号案件以及2017年房屋质量缺陷损失评估报告的现场勘验情况均显示被上诉人案涉房屋居住条件较差，被上诉人并未实际居住使用，同楼其他用户是否能够实际居住并不能作为被上诉人案涉房屋使用价值是否受损的判断依据。上诉人关于同楼其他用户均未主张房屋不能居住，房屋的危险点不在被上诉人屋内，被上诉人不能证明房屋不能居住，被上诉人不应获得赔偿的主张，本院不予支持。一审法院参照涉案房屋同期、同地段的租金标准，将租金期限计算至上诉人对被上诉人房屋进行加固维修竣工验收之日，综合被上诉人自身存在放任房屋损失扩大的相关事实，认定上诉人对被上诉人损失承担60%责任，并无不当。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案系由上诉人侵权行为所致纠纷，且案涉房屋毁损事故发生后，被上诉人通过与被上诉人主张交涉、政府部门组织协调以及向法院提起诉讼等方式积极主张自身权利，并未怠于行使相关权利，本案并未超过诉讼时效。综上所述，徐州时代房产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3966元，由上诉人徐州时代房产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 禹审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二〇年十一月十三日法官助理  冷潇潇书 记 员  吴雨臻