辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13565号上诉人（原审被告）：王凤仪，男，1963年5月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：康梁旗，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟繁双，女，1959年4月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李聪，辽宁庆阳律师事务所律师。原审被告：宿玉美，女，1963年3月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王明庭，男，1951年8月25日出生，汉族，系社区推荐，住沈阳市于洪区。上诉人王凤仪因与被上诉人孟繁双、原审被告宿玉美案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王凤仪上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人王凤仪与陈星建无债务关系，无需将涉案房屋抵顶给陈星建；2.东方公司与被上诉人、山盟公司2013年12月30日签订的《世界湾项目抵房认购书》系无效合同；3.被上诉人孟繁双占有房屋系非法占有；4.一审法院在上诉人王凤仪提出与案外人陈星建无债务情形下，应核实是否有债务情形。上诉人与陈星建是否存在债务系案涉房屋归属的重点问题。综上，一审法院认定事实错误。孟繁双辩称，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。被上诉人一审提供的证据足以证明上诉人主张的权利可以排除其执行行为，同时可以证明被上诉人对案涉房屋具有所有权。上诉人与宿玉美之间仅是债权债务关系，宿玉美仅是将案涉房屋的销售合同予以备案，并不具有物权效力，所以在被上诉人有证据证明其对房屋拥有实际所有权的情况下应驳回其上诉请求。宿玉美辩称，王凤仪挂靠沈阳山盟建设集团有限公司，并以山盟公司名义向发包方辽宁东方创展置业有限公司的水晶蓝湾二期工程投标后，王凤仪中标并实施施工。一、2013年12月21日王凤仪与案外人陈星建约定将世界湾总部基地（水晶蓝湾二期）11组团AB楼、会馆工程承包给案外人陈星建，同时还约定将东方公司顶账给王凤仪的三套房屋（价值194万余元）备案给案外人陈星建，届时抵顶工程款，且约定案外人陈星建须向王凤仪支付保证金（每套房30万），最后案外人陈星建未能参与施工，也仅支付了80万保证金，至今尚欠王凤仪100多万元房屋差价款，故王凤仪与案外人不仅无债权债务关系，且系案外人陈星建的债权人，因此案外人陈星建无权将案涉房屋（沈北新区沈北路60-14号1-3-2号房屋）抵账给被上诉人孟繁双。二、东方公司于被上诉人、山盟公司2013年12月30日签订的《世界湾项目抵房认购书》系无效合同，因王志国与山盟公司非王凤仪指定或授权人员，在无王凤仪授权情形下，无权代表王凤仪，更无权处分案涉房屋，《世界湾项目抵房认购书》非案涉房屋所有人王凤仪的真实意思表示，且该《抵房认购书》只是一份意向书，其条款内容仅能证明东方公司同意为其保留购买权，须签订《商品房买卖合同》方可生效，但此后被上诉人并未与东方公司签订《商品房买卖合同》，故该认购书无效。对此一审法院（2018）辽0103执异517号执行裁定书在本院认为一段中已阐明：“根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排出执行。”本案案外人提供的证据材料能够看出，涉案房屋系抵账给案外人，案外人并未实际支付房款，案外人非因买卖取得该房屋，且没有办理备案登记不符合上述法律规定。故案外人的该项异议主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《民诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项的规定，裁定如下：驳回案外人孟繁双的异议请求。三、因东方公司拖欠实际承包人王凤仪的工程款，故将案涉房屋抵给王凤仪，非将案涉房屋抵顶给山盟公司，故案涉房屋所有权人系王凤仪，对此东方公司2020年4月16日出具的《情况说明》，明确载明顶账给王凤仪的19套房屋其中包括案涉房屋。当初王凤仪为了融资找到本人，并约定将案涉房屋抵押给本人，但因无房产证，无法办理抵押登记，故于2015年8月19日王凤仪与东方公司为本人办理了案涉房屋的备案（以此代替抵押登记），并约定若按时还款，届时本人撤销房屋备案，将案涉房屋返还，若不能还款，本人有权通过司法程序拍卖还债，因此一审法院在执行过程中，对案涉房屋依法拍卖无任何瑕疵。四、东方公司将房屋抵顶给王凤仪后，对案涉房屋就已失去了处分权。此后王凤仪因融资将案涉房屋备案给本人后，该房屋处于空闲状态，而被上诉人于东方公司有关人员违法操作趁机占有并使用了案涉房屋，被上诉人的占有与使用房屋完全是非法。本案涉房屋的归属是焦点问题，在王凤仪提出与案外人陈星建无债务情形下，一审法院应该核实王凤仪与案外人陈星建是否存在债权债务情形，但一审法院在未审查二者债权债务的情形下，仅凭世界湾项目抵房认购书、案外人陈星建出具的《说明》等就认定案涉房屋归被上诉人，系严重认定事实错误。五、孟繁双与案外人陈星建之间的私下抵顶不仅无效，也是非法的，他们之间的所谓债权债务未经司法认定，因王凤仪与陈星建不仅无债务关系，且系案外人陈星建的债权人，故陈星建无权处置东方公司顶账给上诉人的房产，陈星建出具的《说明》与《收据》等等均系无效证据，无法证明其抵顶是合法有效。孟繁双向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于沈阳市沈北新区的房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.判令位于沈阳市沈北新区的房产归原告所有;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年7月25日，沈阳市沈河区人民法院作出(2016)辽0103民初5099号民事判决书，判令，王凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内偿还宿玉美尚欠借款194万元;王凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内给付宿玉美尚欠借款194万元的利息。判决生效后，该院作出(2017)辽0103执1092号公告，要求孟繁双腾房，孟繁双提出案外人执行异议。2018年12月5日，一审法院作出(2018)辽0103执异517号执行裁定书，裁定驳回孟繁双的异议请求。原告孟繁双向一审法院提起案外人执行异议之诉。2013年12月27日，辽宁东方创展置业有限公司、沈阳山盟建设集团有限公司及孟繁双签订《世界湾项目抵房认购书》。认购书约定，孟繁双购买上述房产，单价5,788元，总房款632,313元。待辽宁东方创展置业有限公司获得预售许可证后，办理正式购房手续。2014年11月7日，辽宁东方创展置业有限公司将涉案房屋交付孟繁双，孟繁双支付房屋的水、电、取暖费等并进行装修，实际居住至今。2014年1月，孟繁双丈夫吴巨支付给陈星建购房款33万元。陈星建出具《说明》一份，载明吴巨房款已全清。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，孟繁双取得案涉房屋系抵账取得，在人民法院查封前已合法占有该不动产，已支付全部价款。故对孟繁双的诉讼请求应予支持。关于孟繁双主张确认房屋的权属问题，孟繁双系诉争房产的实际所有权人，故对孟繁双此项请求予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于沈阳市沈北新区房屋；二、确认位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米，归原告孟繁双所有。案件受理费10,123元，由被告宿玉美承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人孟繁双就位于沈阳市沈北新区的涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，通过本案一、二审庭审调查及孟繁双提供的陈星建出具的说明、《世界湾项目抵房认购书》等证据可知，因陈星建拖欠孟繁双材料款未还，双方遂达成以房顶账合意，后孟繁双在核实陈星建持有的房屋认购协议书系真实且经开发商辽宁东方创展置业有限公司及建筑商三盟公司同意的情况下，于2013年12月27日与辽宁东方创展置业有限公司签订《世界湾项目抵房认购书》，用案涉房屋抵顶陈星建拖欠的材料款。而宿玉美将案涉房屋备案至其名下及申请查封该房屋的时间均发生在2015年8月19日之后，即孟繁双签订抵房认购书的时间早于法院查封该房屋的时间；其次，从孟繁双支付购房款的情况来看，由于陈星建拖欠孟繁双材料款20万元，《世界湾项目抵房认购书》中约定的房屋价款为632,313元，但陈星建为孟繁双出具说明确认房产价值53万余元，事后孟繁双及其丈夫吴巨先后向陈星建支付差价款33万元，后陈星建为孟繁双出具说明，载明案涉争议房屋的房款已清，此举，应视为孟繁双已支付全部价款；第三，从案涉房屋的占有情况来看，通过一审庭审中孟繁双向法庭提供的业主入住房屋验收记录、业主领取物品明细、入住手册、交纳水费收据、电费收据、物业费收据、供暖费收据等证据材料，能够证明孟繁双在2014年11月7日入住该房屋并占有使用，即在人民法院查封案涉房屋之前，孟繁双已合法占有房屋；第四，因诉争房产在一年后即被备案登记给宿玉美，故未办理过户登记并非孟繁双的原因所致。综上，孟繁双就位于沈阳市沈北新区的涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行该房屋并无不当，本院对王凤仪的该项上诉主张不予支持。关于孟繁双要求判令案涉房产归其所有的诉讼主张，本院认为，因从本案的实际情况来看，案涉抵房认购书尚未履行完毕，孟繁双可通过要求对方继续履行合同来实现该主张。故一审法院径行判令涉案房屋归孟繁双所有不妥，应予以纠正。综上所述，王凤仪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18678号民事判决第一项，即“一、不得执行位于沈阳市沈北新区房屋”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18678号民事判决第二项、第三项，即：“二、确认位于沈阳市沈北新区，建筑面积121.88平方米的房屋归原告孟繁双所有”、“三、驳回原告孟繁双其他诉讼请求”；三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费10,123元，由原审被告宿玉美承担5,061.5元，由被上诉人孟繁双承担5,061.5元；二审案件受理费10,123元，由上诉人王凤仪承担5,061.5元，由被上诉人孟繁双承担5,061.5元本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十一月十七日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。