山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8756号上诉人(原审被告)：王大勇，男，1975年8月24日，汉族，住北京市石景山区梁公庵******。委托诉讼代理人：卢兴诺，山东润银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地山东省济南市槐荫区经四路**。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：杨桐桐，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人王大勇因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。王大勇上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，并改判王大勇不承担物业费；2.一审、二审诉讼费由科瑞物业公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，一审审理中，王大勇已经提交了现场物业服务存在重大瑕疵，导致王大勇所购买的房屋长期不能使用、出租，导致房屋无法达到使用目的。王大勇购买的绿地中央广场A栋203房间交房时间为2016年9月2日。交房后发现漏水，多次和物业反映，一直无动于衷。直到2018年11月21日，王大勇拨打12345热线反映房屋漏水，物业长期不理不睬无人维修。2018年11月23日科瑞物业公司工作人员杨敏和王大勇联系要安排维修漏水，2018年11月28日与科瑞物业公司工作人员杨敏见面，她表示歉意并承诺马上安排维修漏水，但维修进展缓慢，催促多次，总以维修单位没人、没来答复，至今涉案房屋还存在漏水情况，并且王大勇所购买商铺因漏水以致不能出租，处于闲置状态，给王大勇造成了巨大的经济损失。另外，虽然物业公司不是单一对应每一位业主服务，但是物业公司与业主签订的合同是单一独立的法律关系，当一方存在重大违约事项时，另一方有权拒付物业费。科瑞物业公司的违约行为给王大勇造成的损失远远超过物业费的几十倍，但一审法院罔顾事实，仍然判令王大勇支付物业费，严重违反了公平原则。科瑞物业公司辩称，一、科瑞物业公司作为物业服务公司，已经按照《前期物业服务协议》的约定履行了物业服务管理的职责。科瑞物业公司根据与王大勇签订的《前期物业服务协议》的约定，对济南绿地中央广场商业一区实施物业管理服务，建立、健全了本物业的物业管理服务档案资料，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通、消防等项目进行巡查、维护、服务与管理，科瑞物业公司已经提供了物业服务。且王大勇向科瑞物业公司反映房屋事宜后，科瑞物业公司已积极向开发商沟通、协调、反映，且科瑞物业公司也自行进行过修缮，科瑞物业公司已尽到物业的职责，履行了物业服务，王大勇应当支付物业费用。二、王大勇所述上诉理由与事实情况不符，科瑞物业公司并未违反合同约。1.涉案房屋系因房屋自身的质量问题影响了王大勇的使用，王大勇作为物业服务机构，其接到王大勇反映后积极向开发商反映、沟通，且在开发商未及时修理后，科瑞物业公司也组织了人员进行了修缮，其已经积极履行了物业服务，至于王大勇所述受到损失事宜科瑞物业公司不清楚，且即便王大勇受到损失，其受损失也并非科瑞物业公司所致，王大勇将开发商的保修义务强加于科瑞物业公司，来达到其不交付物业费的目的有违诚信。2.根据《前期物业服务协议》第四条第（一）款第2项约定“其他非办公物业管理服务收费标准，按照建筑面积每月每平方米?10元标准收取。以上标准不含需另行缴纳的电梯、二次供水加压泵、公共照明、公共用水、中央空调系统等公共设施设备的运行能耗费用（简称公共能源费用），业主/物业使用人需要按照甲方每月核算的公共能源费用分摊，另行支付应承担的公共能源费用”。王大勇一直未交纳公共能源费用，综上王大勇行为均先违反协议的约定，其上诉请求不应得到支持。三、王大勇所述其购买的房屋无法达到使用目的系其与开发商之间的纠纷，房屋是否达到使用目的不是其拒绝交付物业费的理由。王大勇购买的房屋仍在保修期内，其有任何的质量问题，其均应找开发商主张责任，且王大勇是否可以使用房屋并不受科瑞物业公司的控制，故在科瑞物业公司已经提供物业服务的情况下，王大勇应当支付物业费。且涉案项目为商业综合体，除王大勇外，还有更多的业主，王大勇不能因为其与开发商的纠纷，来拒交物业费，且其拒交物业费的行为已经损害了全体业主的利益。王大勇将自身的利益凌驾于所有业主之上，有违诚信及平等原则。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王大勇的上诉请求无任何事实及法律依据，请求法庭依法驳回其上诉请求，维持一审判决。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决王大勇向科瑞物业公司支付物业服务费26948.4元；2.依法判决王大勇向科瑞物业公司支付违约金40018.37元；3.本案诉讼费由王大勇承担。一审法院认定事实：王大勇系济南绿地中央广场商业C1地块A座203室业主。2016年，科瑞物业公司与王大勇签订了《前期物业服务协议》，约定由科瑞物业公司向其房屋所在的济南绿地中央广场商业一区提供物业管理服务，合同期限至业主大会成立、业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业公司签订的物业合同生效时止；科瑞物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向科瑞物业公司支付物业管理费，每月每平方米10元；双方并约定了服务内容和质量标准等其它事项。上述合同签订后至今，原告履行上述合同，并提交了相关巡查、维护等登记信息及照片等资料，证实向该物业管理区域提供了物业服务。王大勇系上述物业服务区域内的业主，物业服务计算面积为79.26㎡。2017年3月1日至2019年12月31日的服务费用未付，科瑞公司主张物业费26948.4元，滞纳金40018.37元。被告提交照片等证据，证明共有楼梯间楼板存在破损脱落情形，营商环境非常差，导致商铺一直空置且门口电梯停运存在物业服务瑕疵，科瑞物业公司认为在质量保修期内，不论专有部位还是共有部位，房屋质量问题的维修责任都由开发商承担，物业公司只是起沟通协调作用，并有中心维修单、工作管理联系单证实向开发商反映该问题，物业方面也自行进行过修缮，尽到物业职责。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。科瑞物业公司与王大勇签订的《前期物业服务协议》合法有效，科瑞物业公司也实际服务该区域至今。王大勇系该物业服务区域内的业主，享有该合同中业主的权利并应该承担业主方义务，包括缴纳物业服务费的义务。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，服务涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。因若业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，全体业主的利益将会受到损害。管理与服务并存，但也必然产生矛盾，应当允许物业服务存在瑕疵，在没有足够证据证明科瑞物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，应向科瑞物业公司支付所欠物业费。本案中，主要争议为连廊、室内漏水实际影响了使用，但造成该问题的主要原因是原始建筑问题，是与开发商之间纠纷，保修期内物业公司负责联络工作，不能以此问题未能解决而对抗物业服务问题。王大勇未交纳自2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业费，应当进行缴纳。业主反映的房屋质量问题，不属于与本案系争服务费对应的服务内容，也并非原告服务欠缺所致，以此提出抗辩，一审法院不予采纳。关于滞纳金问题，鉴于物业服务中存在瑕疵，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、王大勇于判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2017年3月1日至2019年12月31日的物业费26948.4元；二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司要求王大勇支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费737元（已减半收取），由王大勇负担237元，上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王大勇提交证据：照片5张及一段视频。拟证明截止二审庭审当日，现场的卫生情况仍然无法正常使店面运营，电梯仍然停运，现场的环境无法达到运营的条件。科瑞物业公司质证称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，该照片及视频不能证明卫生情况导致无法正常使用的目的。视频及照片中均能看到系质量问题导致房屋正在修缮施工，该问题并非科瑞物业公司所致。且在答辩意见已经陈述电梯是否运营不足以让王大勇拒绝交付物业费用。科瑞物业公司提交证据：绿地中央广场C-1地块前期物业服务合同一份。王大勇质证称，证据真实性无异议，但是鉴于该证据与房屋买卖合同所附属的前期物业服务主体不一致，对该证据的合法性及关联性有异议，并且该证据第二章明确公共设施的维修维护管理，属于科瑞物业公司的合同义务范围。第三章第五条体现了物业费是包干制，包括电梯维护运行费，一审判决王大勇全额缴纳物业费，但对电梯维护运行科瑞物业公司没有履行具体义务，显然是不对等的。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，绿地地产（济南）有限公司与科瑞物业公司签订的《绿地中央广场C—1地块前期物业服务合同》于2014年在济南市住房保障和房产管理局备案，合同期限自2013年11月4日开始。王大勇与绿地地产（济南）有限公司于2014年3月24日签订涉案房屋买卖合同。本院认为，本案双方争议的焦点为王大勇要求减免物业费的主张能否成立。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述规定，结合物业服务具有公共性、整体性的特点，单个业主无权单独委托物业服务企业，故涉案物业服务的内容应以绿地地产（济南）有限公司与科瑞物业公司签订的《绿地中央广场C—1地块前期物业服务合同》为准，除非个别业主与物业服务企业就某些事项作出特殊约定，服务内容超出前期物业服务合同的范围。本案中，王大勇主张涉案房屋存在室内漏水等质量问题并给其造成了损失，以此为由主张减免物业费。因物业服务企业与业主之间属于物业服务合同关系，双方依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利和义务。房屋质量问题属于王大勇与绿地地产（济南）有限公司之间因履行双方房屋买卖合同而产生的权利义务关系。故王大勇以房屋存在质量问题为由主张减免物业费，于法无据，本院不予支持。关于电梯未运行问题。因涉案二楼商铺及公共区域存在多处问题目前正在整体维修，导致二楼大多数商铺均无法正常使用，科瑞物业公司从节省成本、避免浪费的角度将一楼至二楼的扶梯关停本身并无不当，且不会对王大勇的权益造成实质影响，王大勇亦未提交证据证明通往二楼的电梯全部停运。故王大勇以此为由主张减免物业费不能成立。关于王大勇主张实际履行物业服务的主体与《房屋买卖合同》中约定的提供物业服务的主体不一致问题。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，王大勇与绿地地产（济南）有限公司签订的涉案房屋买卖合同载明：“甲方选聘绿地物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位”；绿地地产（济南）有限公司与科瑞物业公司签订且在相关部门备案的《绿地中央广场C—1地块前期物业服务合同》载明绿地地产（济南）有限公司实际选聘前期物业服务单位为科瑞物业公司。故王大勇所述问题亦属于其与绿地地产（济南）有限公司房屋买卖合同当中所产生的问题，故其以此为由主张减免物业费不能成立。综上所述，王大勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1474元，由上诉人王大勇负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十一月三日书记员  徐 睿