湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初8280号原告（反诉被告）：吴吟，男，1988年2月3日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：王秀菊，湖北獬志律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘莉，女，1972年8月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告（反诉原告）：林文胜，男，1970年3月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。刘莉、林文胜共同委托诉讼代理人：李小亮，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。原告吴吟与被告刘莉、林文胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告刘莉、林文胜向本院提出反诉，本院受理反诉。本案于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴吟及其委托诉讼代理人王秀菊、被告（反诉原告）刘莉、林文胜的委托诉讼代理人李小亮及被告（反诉原告）林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴吟向本院提出诉讼请求：1.确认吴吟与林文胜于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.刘莉、林文胜向吴吟退还已支付的房屋订金1万元；3.刘莉、林文胜向吴吟返还转让费9万元；4.本案诉讼费由刘莉、林文胜承担。事实与理由：2019年12月6日，刘莉、林文胜声称两人是夫妻关系，与吴吟协商一致，双方约定：吴吟租赁刘莉、林文胜位于武汉市江汉区华安里社区老村500号2-5楼即复兴五村500附4整体4层福康之家旅馆进行经营，订金为1万元。当日吴吟通过绑定的中国银行的卡微信支付给刘莉1万元，刘莉出具了收条1张，同时收条背面写了转让费15万元未付。2019年12月13日，吴吟与林文胜据此补充签订了《房屋出租协议》，吴吟当日通过中国银行向被告刘莉的武汉农村商业银行的账户转入9万元，并备注转让费，并未同意刘莉、林文胜提出的15万元转让费。之后，吴吟发现刘莉、林文胜出租的福康之家旅馆并无旅馆营业执照，也无法办理消防验收手续，才得知湖北馨安德利技术咨询有限公司早在2019年11月8日对该房屋发出安全隐患排查通知单要求其限期整改。吴吟一直联系刘莉、林文胜，直到2019年12月17日吴吟再次电话联系刘莉明确告知第二天要退还房屋给刘莉、林文胜。2019年12月18日吴吟与刘莉、林文胜交接了房屋并退还所有的钥匙和屋内物品。刘莉、林文胜在2017年5月2日已在民政局办理离婚手续，双方并非夫妻关系。且在离婚协议中刘莉、林文胜约定武汉市江汉区华安里500号由刘莉和儿子林国庆共有。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。林文胜、刘莉出租的房屋，属于城中村违建房，应当依法确认无效。吴吟承租该房屋时，该房屋之前都是作为旅馆经营，刘莉、林文胜隐瞒福康之家旅馆并无旅馆营业执照和消防验收手续的事实，导致吴吟根本无法继续合法经营，也不能实现租赁合同的目的，其收取的转让费没有法律依据，应当予以返还。且刘莉、林文胜提供的旅馆内的设施物品，吴吟在收房后5天即返还所有的物品，并未实际处分。虽在签订《房屋租赁协议》前，刘莉、林文胜已离婚，但两人均隐瞒了离婚事实，以夫妻名义对外出租房屋给吴吟，应当共同承担法律责任，据此吴吟请求法院依法判决。刘莉、林文胜辩称，1.涉案合同和通话记录均可以证实双方真实意思表示，被告刘莉、林文胜未隐瞒涉案房屋是城中村房屋，且吴吟已经向刘莉、林文胜实际支付了定金和部分转让费，视为对该合同的履行；刘莉、林文胜在合同签订时，从未向吴吟承诺刘莉、林文胜所出租的房屋具有营业执照，从涉案房屋的私房性质，吴吟应当知道涉案房屋是不可能办理营业执照的。首先，刘莉、林文胜在合同签订时从未口头或者在合同中书面向吴吟承诺刘莉、林文胜所出租房屋具有营业执照。相反，从涉案房屋的私房性质，吴吟作为一个正常理性的人，以及长期经商亦可知道涉案房屋是不可能办理营业执照的。吴吟在合同签订后，实际使用房屋的行为也是对此的认可。其次，案涉合同中未约定吴吟租赁房屋的用途，刘莉、林文胜以前使用房屋的用途以及是否具有营业执照不是租赁合同的内容，租赁合同仅单纯是出租涉案房屋及转让相关设施，刘莉、林文胜没有义务为吴吟提供营业执照或者相关资质，相反根据法律规定，个体工商户的营业执照无法转让，必须本人亲自去申领，吴吟在合同签订之后并未主动去工商部门申领营业执照，视为对房屋现状的认可。2.订金在合同生效后已经转化为房屋租金，转让费系对房屋内空调、床等物品的转让，合同生效履行，房屋被吴吟实际占用使用，故吴吟无权要求返还订金及转让费。相反吴吟应当支付剩余转让费及拖欠至今的租金。综上所述，吴吟的诉讼请缺乏事实和法律依据，请求判决驳回吴吟的全部诉讼请求。刘莉、林文胜向本院提出反诉请求：1.判令吴吟向刘莉、林文胜支付剩余转让费60000元；2.判令吴吟向刘莉、林文胜支付暂计算至2020年7月13日的租金80000元；3.判令本案反诉费等由吴吟承担。事实与理由：2019年12月6日，吴吟与刘莉、林文胜达成租赁合意，吴吟承租刘莉、林文胜位于武汉市江汉区华安里社区老村500号2-5楼的房屋，吴吟于当日支付订金10000元，刘莉、林文胜向吴吟出具收条一张，同时在收条背面备注转让费150000元未付。2019年12月13日，吴吟与刘莉、林文胜签订《房屋出租协议》，约定将位于武汉市江汉区华安里社区老村500号2-5楼的房屋出租给吴吟，月租金10000元。协议签订当日，吴吟向刘莉、林文胜支付部分转让费90000元。刘莉、林文胜已将上述房屋交付吴吟占有使用。双方达成合意的转让费150000元，是刘莉、林文胜对所出租房屋内空调、床、桌椅等物品所有权的处分，吴吟支付部分转让费的行为也是对此的认可。但是协议生效履行至今，吴吟仅支付转让费90000元，剩余转让费60000元拖延至今未支付。同时，吴吟在协议签订后仅支付相当于10000元的租金，截止反诉之日，吴吟尚拖欠8个月租金80000元未支付。为此，刘莉、林文胜提出上述反诉请求。吴吟针对反诉辩称，1.双方未达成15万元转让费的一致，吴吟未签字认可，且在录音中吴吟一直不承认达成一致的事实，刘莉、林文胜要求支付剩余转让费6万元没有事实依据；2.刘莉、林文胜要求吴吟支付8个月的租金没有事实与法律依据，在本诉中，已经证明双方已经办理涉案房屋的交接手续，将钥匙退还刘莉、林文胜，不存在继续给付租金的问题，因此请求法院依法驳回刘莉、林文胜全部反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月13日，林文胜与吴吟签订《房屋出租协议》一份，该协议约定：林文胜现有武汉市江汉区华安里社区老村500号2-5楼房屋出租，吴吟愿意租用，租住期暂签一年，一年租期满时，根据吴吟需要可以续签协议；租金一季度一交，月租（金）10000元。该协议签订当日，吴吟以银行转账的形式向刘莉支付转让费9万元。2019年12月6日，吴吟现场验看房屋，并向刘莉付订金1万元。2019年12月18日，吴吟向刘莉、林文胜提出退租，并将房屋钥匙退还吴吟后离开租赁房屋。另查明，涉案房屋无房屋所有权登记证书，亦无建房审批手续。签订涉案协议前，林文胜、刘莉将该房屋用作开办名为福康之家的旅馆，但该旅馆亦未办理相关经营证照。刘莉与林文胜于1995年6月6日登记结婚，婚后育一子林国庆；2017年5月2日，刘莉与林文胜登记离婚，其双方签订的《自愿离婚协议书》中约定，位于江汉区华安里**福康之家旅馆的房产（无证）归女方和儿子林国庆共同所有。本院认为，本案系房屋租赁及经营权转让纠纷。林文胜、刘莉未提供证明其是涉案房屋合法所有权人的有效证据，亦未提供该房屋的合法建造文件及手续，因此，该房屋不具备对外出租的合法资格，更不具有经营权转让的合法资格。故林文胜与吴吟签订的《房屋租赁协议》违反法律强制性规定，属无效合同，刘莉应将根据该协议向吴吟收取的订金及转让费退还给吴吟。鉴于吴吟对签订该协议及经营权转让行为没有尽到相应的审慎义务，同时鉴于吴吟对该房屋进行了一定的使用，因此，吴吟应对协议及转让行为的无效承担一定的过错责任，综合案件的实际情况，由刘莉向吴吟退还转让费9万元，订金1万元不予退还。刘莉、林文胜的反诉请求，没有法律依据。综上所述，吴吟的诉讼请求，本院部分予以支持。刘莉、林文胜的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴吟与被告（反诉原告）林文胜于2019年12月13日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）刘莉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴吟退还转让费9万元；三、驳回原告吴吟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘莉、林文胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告吴吟负担150元，被告刘莉、林文胜负担1000元（此款原告吴吟已垫付法院，被告刘莉、林文胜随判决付款一并给付原告吴吟）；反诉受理费1550元，由反诉原告刘莉、林文胜负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王劲松二〇二〇年十一月十二日书记员  余 鑫