湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1974号上诉人（原审被告）：姚大为，男，1987年4月9日出生，汉族，住湖南省株洲市云龙示范区。被上诉人（原审原告)：广州香江物业管理有限公司株洲分公司，住所地：株洲市云龙示范区龙头铺镇龙坛寺村大屋塅，统一社会信用代码：91430200574301179W。负责人：罗振宇，系该公司副总裁。委托诉讼代理人：胡亚林，男，1978年10月30日出生，汉族，住湖南省株洲市，系公司员工。委托诉讼代理人：周岚，女，汉族，1989年8月28人出生，住湖南省长沙市开福区，系公司员工。上诉人姚大为与被上诉人广州香江物业管理有限公司株洲分公司（以下简称香江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日询问了姚大为和香江物业公司的委托诉讼代理人胡亚林、周岚。本案现已审理终结。姚大为上诉请求：撤销原审判决第一项，改判姚大为缴纳物业费为6158.0064元（1.14元/平方*103.88平方*52个月）；2.诉讼费由香江物业公司承担。事实与理由：1.《前期物业服务合同》对服务标准有明确约定，物业公司应举证证明其提供了符合约定的服务。2.原判认定物业服务存在轻微瑕疵属于认定事实错误。3.物业公司提供的是2012年物业收费备案登记，而姚大为是自2016年开始缴纳物业费，物业公司应提供2016年物业公司符合五星级服务收费登记的法律文件，根据株洲市发改委、住建局关于印发《株洲市城区物业服务收费实施意见》的通知，物业公司至今未能按要求公示收费项目。物业公司长期未按合同约定提供服务内容，服务质量低下，不应定性为轻微瑕疵，应是故意不履行合同服务内容。物业公司应按合同约定的服务标准提供相应的服务并收取相应的费用。香江物业公司辩称，物业公司的收费标准严格按照有关部门备案登记的收费标准要求业主支付物业费，且已与姚大为签订前期物业服务合同，双方应严格履行合同义务。物业公司提供了合同约定的物业服务，姚大为应根据合同的约定支付物业费，物业公司不存在违约，事实是姚大为长期不支付物业费违约在先。香江物业公司一审诉讼请求：1.判令姚大为向香江物业公司支付物业费共计10803.52元（自2016年2月1日至2020年5月31日）；2.判令姚大为向香江物业公司支付违约金3241.056元；3.本案诉讼费用由姚大为承担。经审理查明：姚大为于2013年3月2日购买了株洲市云龙示范区××道××号××栋××室，建筑面积103.89平方米。株洲锦绣香江房地产开发有限公司与广州增城香江物业管理有限公司株洲分公司（后更名为：广州香江物业管理有限公司株洲分公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“…‥第七条住宅物业管理费2.0元／月.平方米，商业物业管理费3.5元／月.平方米，…‥第八条物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。…‥第十条物业服务费用按月缴纳，业主应在每月的10日之前预缴下个月的物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每延迟一天按逾缴金额的千分之二向乙方支付违约金。…‥”《补充条款》第八条：“关于房屋交付手续的变更约定8.1甲乙双方一致同意：甲方在《预销售合同》第十一条约定的交付日期前交付该房屋给乙方的，应当书面通知乙方办理交付手续，除此之外，甲方无需向乙方发出书面收楼通知，乙方应按《预销售合同》约定的交付日期自行到甲方处办理交付手续，签署房屋《房屋交接书》。乙方未在约定的交付日期前来办理交付手续的，甲方无需向乙方出具书面催告书。若乙方未按《预销售合同》约定或甲方通知的交付日期届满之日内办理交付手续的，视为乙方认可该房屋已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定或甲方通知的交付日期作为该房屋的实际交付日和保修期的起算日。自该日起，该房屋的风险由甲方转移给乙方，物业管理服务费及其他费用由乙方承担。”香江物业公司给姚大为减免了20个月的物业费（2014年6月1日起至2016年1月31日止），姚大为自2016年2月1日起截止到2020年5月31日拖欠物业服务费，故香江物业公司诉至一审法院。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，房屋开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。物业服务合同为双向权责约定，物业服务企业与业主应当按照合同约定履行各自义务。本案中，香江物业公司已提供相应的物业服务，姚大为应按约定支付物业管理服务费。姚大为辩称收房时间是2014年9月10日办理的收楼手续，物业管理费应当从收楼日期计算，经查，香江物业公司认为应当按《预销售合同》中约定的交房日期2014年5月31日起计算，根据香江物业公司、姚大为双方签订的《预销售合同》中补充条款第八款的约定，除提前交房的情况之外，无需向业主发出书面收楼通知，业主应当按合同约定的日期办理收房，并开始计算物业管理服务费，故姚大为该答辩理由一审法院不予以采纳。姚大为辩称公示栏中2017年9月1日至2020年8月31日收费标准是1.7元/平方米，经查，香江物业公司在公示栏中公示2017年9月1日前按2元/平方米，从2017年9月1日至2020年8月31日按1.7元/平方米收取物业费，故该答辩理由一审法院予以采纳。姚大为辩称香江物业公司的收费标准过高，经查香江物业公司与开发商的《前期物业服务合同》中对物业收费标准做了约定，且经过株洲市物价局备案登记，香江物业公司的收费标准符合合同约定，故对姚大为的辩解，一审法院不予采纳。姚大为辩称装修押金未退回，经查，装修押金的退回与本案不是一个法律关系，姚大为可另行起诉，故该答辩理由一审法院不予采纳。香江物业公司诉请姚大为缴纳2016年2月1日起至2020年5月31日止的物业费10803.52元（103.88平方米×2.0元/平方米×52个月），但2017年9月至2020年5月共33个月应当按1.7元/平方米收取物业费，故应当核减1028.51（103.89平方米×2元/平方米×33个月-103.89平方米×1.7元/平方米×33个月），姚大为自2016年2月1日起至2020年5月31日止欠缴的物业费管理费共计9775.01元（10803.52元-1028.51元）符合法律规定，一审法院予以支持。香江物业公司要求姚大为支付违约金的主张，从香江物业公司、姚大为的庭审陈述中可以证明香江物业公司在物业服务中存在轻微瑕疵，故对香江物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院主持调解，香江物业公司、姚大为无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、姚大为于本判决生效后十日内支付广州香江物业管理有限公司株洲分公司物业管理费人民币9775.01元；二、驳回广州香江物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费152元，减半收取76元，由姚大为负担。二审中，姚大为提供了照片15张，拟证明香江物业公司的服务标准达不到五星级服务，不应按五星级服务进行收费。香江物业公司对此质证认为，该些照片达不到证明目的，对其关联性有异议，香江物业公司已按照备案标准进行了公示，通过了合法程序。绿地破坏改变是为了更好的服务业主，属于业主共享。座椅是物业公司为业主提供方便，现仍然可以使用。锦绣香江的招牌是城管部门强制拆除，并非香江物业公司的行为。而至于违章建筑是业主个人行为，香江物业公司已通知相关部门并要求业主进行整改。香江物业公司提供了公司工程部、客服部、安保秩序维护部的日常工作记录及照片，拟证明香江物业公司已按照物业服务协议完成了物业服务。姚大为对此质证认为：该组证据不能证明香江物业公司达到了五星服务标准，照片是摆拍的，业主还有很多问题没有得到物业公司的解决。本院经审查认为，对姚大为提供的照片的真实性予以采信，但该组照片无法达到其证明目的。香江物业公司提供的工作记录及照片能证实香江物业公司提供了物业服务，对此本院予以采信。本院经审理查明：姚大为购买的株洲市云龙示范区××道××号××栋××室的建筑面积为103.88平方米。对一审查明的除株洲市云龙示范区××道××号××栋××室建筑面积外的其他事实与一审采信的证据，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审争议的焦点为：姚大为应向香江物业公司缴纳物业费的金额该怎样计算。对上述争议焦点，本院评述如下：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中香江物业公司与株洲锦绣香江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是合法有效的，该合同约定了由香江物业公司对湖湘文化城B地块一期提供物业服务，并约定了住宅物业管理费按2元/月/每平方米的标准收取。现香江物业公司按约为湖湘文化城B地块一期提供了物业服务，姚大为作为湖湘文化城B地块一期的业主，享受了香江物业公司的物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，姚大为应按照《前期物业服务合同》的约定向香江物业公司支付物业费，一审判决姚大为向香江物业公司缴纳2016年2月1日至2020年5月31日的物业费9775.01元并无不当，本院予以支持。姚大为以香江物业公司提供的物业服务达不到标准为由主张物业费应按1.14元/月/每平方米的标准收取，但姚大为提供的证据不足以证实香江物业公司未按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，对此本院不予支持。综上所述，上诉人姚大为的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由姚大为负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年十一月二十日法官助理黄洪波书记员汪晶