湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8511号上诉人（原审原告）：湖北鑫银海环保科技有限公司，住所地武汉市东西湖区沿海赛洛城****商铺。统一社会信用代码91420112077725405X。法定代表人：韩全菊，经理。委托诉讼代理人：吴勇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉市神州蜂业有限公司，住所地，住所地武汉市东西湖区惠安大道慈惠工业园**iv>法定代表人：曾环娣，经理。委托诉讼代理人：冯本海，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：武汉银沁商贸有限责任公司，住所地武，住所地武汉市洪山区雄楚大街**信用代码914201117414478708。法定代表人：吴强阶，总经理。委托诉讼代理人：刘虎，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉梁，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北鑫银海环保科技有限公司（以下简称鑫银海公司）为与被上诉人武汉市神州蜂业有限公司（以下简称神州公司）、武汉银沁商贸有限责任公司（以下简称银沁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫银海公司上诉称：一、一审认定事实不清，适用法律不当。鑫银海公司与神州公司签订的《房屋租赁合同书》期限二十年，另约定租金金额与支付方式未违反法律规定。双方签订的租赁合同经湖北省武汉市东西湖区公证处(2015)鄂东内证字第4863号公证书予以公证确认。在很多地方为预防房屋租赁纠纷，稳定房屋租赁秩序，城市房屋租赁须经公证机构公证。一审法院判决引用观点为法官自己单方面推定而来，法律未明确规定租赁金额和支付方式，一审法院推定判决不公。神州公司法定代表人与王汉桥原为夫妻关系，王汉桥也为神州公司股东，一审法院向王汉桥依职权调查的证人证言结合鑫银海公司的股东及委托人转账凭证流水已形成证据链，本案为双方公司均认可并同意将个人借款转换成为租金。神州公司将租赁房产为武汉市昌隆物资有限公司的银行贷款提供抵押贷款担保。抵押担保的房产是完全可以出租，如发生房产权益转移则享有租金的权益归新的权利人所有，人民法院可以在对该租赁房产变现后出让时扣除对应款项即可。一审法院认定损害第三人利益无事实依据。二、本案一审程序严重违法。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。王汉桥证人证言明显不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据。一审法院采取“依法向王汉桥调查”将举证责任划归人民法院职权范围。退一步讲，王汉桥证人证言在庭审中发生，从《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十七条规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。符合本解释第九十六条第一款规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证。未经人民法院通知，证人不得出庭作证，但双方当事人同意并经人民法院准许的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以通过提供书面证言、使用视听传输技术或者视听资料等方式作证。一审法院使王汉桥证人出庭作证在具体程序操作中出现了随意、省略甚至是失控现象。王汉桥证人证言被一审法院引用至判决书多处，程序违法的证人证言不应采信。一审法院应该对该案进行释明，对拍卖所对应的房款进行解决处理，明确告知鑫银海公司可选择诉讼请求方式，主张对应继续租赁还是扣减银沁公司购房款至鑫银海公司，避免各方当事人诉累。本案一审存在多处问题，判决结果来源于推定，引用证据为自行收集，事实及程序违法，应该发回重审或改判，判令支持鑫银海公司一审全部诉讼请求。综上，请求二审法院：1.改判鑫银海公司与神州公司双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效并继续履行或将案件发回重审；2.本案一二审诉讼费用由神州公司承担。神州公司答辩称：认可鑫银海公司的上诉。银沁公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。鑫银海公司向一审法院起诉请求：1.依法确认鑫银海公司、神州公司签订的《房屋租赁合同书》合法有效；2.依法判令神州公司及第三人继续履行鑫银海公司、神州公司所签订的《房屋租赁合同书》；3.判令神州公司承担诉讼费用。一审法院查明，2015年9月2日，鑫银海公司（乙方）与神州公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于本市东西湖区慈惠农场慈惠大队的三层房屋（建筑面积1664.79平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月2日至2035年9月1日，租金总额为3867500元，乙方于2015年9月3日前全部支付甲方，甲方需在合同生效后三日内向乙方出具合法有效的收据，并于合同生效之日起180天内将该房屋交付乙方；甲方保证出租房屋没有产权纠纷，并同意乙方可于租赁期限内将房屋转租于任意第三人；甲方保证乙方的租赁权，如在租赁期间因该租赁房屋发生买卖、抵押还款、强制拍卖等行为时，甲方需保证乙方在同等条件下（包括但不限于房屋面积、租金、租赁年限）仍享有该房屋的租赁权，否则甲方除退回乙方已缴纳但未到期租金、装修及营业产生所有费用外，还需向乙方承担本合同约定的房屋租金总额的一倍作为违约金。上述合同由鑫银海公司、神州公司双方加盖公章，并于同月7日在东西湖区公证处公证。合同签订后，鑫银海公司未向神州公司支付租金。合同签订当日，鑫银海公司法定代表人谌建刚通过网上银行向王汉桥支付了1475000元。同日，神州公司开具收据确认收到鑫银海公司房屋租金3867500元。此后，神州公司将案涉房屋交付鑫银海公司，鑫银海公司对外出租收取租金。一审法院另查明，2014年4月24日，武汉市昌隆物资有限责任公司与广发银行股份有限公司武汉武珞支行签订《授权额度合同》，神州公司与该支行签订《最高额度抵押合同》，神州公司以其位于东西湖区慈惠大队土地、厂房作为抵押，为武汉市昌隆物资有限责任公司借贷提供担保。同年5月6日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行向武汉市昌隆物资有限责任公司发放贷款31500000元。2015年4月24日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行向法院提起诉讼，武汉市中级人民法院调解并制作了（2015）鄂武汉中民商初字第00685号民事调解书。执行过程中，银沁公司于2017年5月9日通过拍卖取得了神州公司上述抵押物，法院已裁定过户。2018年8月19日，武汉市中级人民法院发出通知，要求无合法事由占用上述房地产应立即自行腾退，合法承租人应与银沁公司协商承租事宜并向银沁公司支付租金，无合法事由占用上述房地产的将承担不利法律后果，构成犯罪的依法追究刑事责任。本案一审审理过程中，法院依职权调取了王汉桥在兴业银行股份有限公司武汉分行41×××90账户资金流水，银行提供记录记载2015年9月2日当天，谌建刚通过网上银行共向王汉桥账户转款1475000元（每笔转账均在50,000元以下），上述款项中的1430000元随即转至武汉市东西湖区章志刚五金经营部账户。一审审理中，法院依法向王汉桥调查，王汉桥证言证实：我与神州公司法定代表人曾环娣原系夫妻关系（2014年离婚），我还是神州公司的小股东。我通过章志刚认识了鑫银海公司法定代表人谌建刚，鑫银海公司从事放贷业务。2014年，我向谌建刚借款1500000元，月息5分，借款是谌建刚委托谭国才办理的手续，借条是打给谌建刚的。后来又找谌建刚借了300000元，是谌建刚公司出纳陶俐办理的手续。后来我没有还款能力，谌建刚提出来租赁神州公司厂房，用租金抵偿借款。2015年9月2日，我和谌建刚签订了二十年的租赁合同，将神州公司一栋一千多平方米三层厂房租赁给谌建刚，他再租给别人收取租金。谌建刚计算二十年租金后，又借给我500000元（谌建刚当场扣了25000元利息，章志刚也扣了十几万元利息，我实际只收到300000元）。当日，我把兴业银行的银行卡交给了谌建刚他们操作，除了300000元借款外，我没有收到其他款项，他们想怎么转就怎么转。我一共向谌建刚借了2300000元。合同约定支付租金根本就不存在，鑫银海公司没有向神州公司或我个人支付过租金。一审法院还查明，2013年3月20日，谭国才通过银行向王汉桥银行卡转款1500000元；2014年11月28日，谌建刚通过银行向王汉桥银行卡转款285000元；2015年8月5日，陶俐通过银行向王汉桥银行卡转款682500元。一审庭审中，鑫银海公司特别授权代理人称谭国才系鑫银海公司隐名股东，陶俐系鑫银海公司财务人员，上述三笔转款加上2015年9月2日支付的租金1475000元，共计3942500元均为鑫银海公司支付给神州公司的租金。同时代理人称谌建刚仅借给王汉桥285000元，其他款项性质不清楚，也不清楚鑫银海公司、神州公司间是否存在以租金冲抵借款的事实。一审法院认为，鑫银海公司与神州公司签订的租赁合同中关于租赁期限、租金支付方式的约定不合常理，租赁合同约定租赁期限为二十年，系合同法规定租赁期限的上限，且合同约定承租方即鑫银海公司一次性支付神州公司二十年租金，与市场经济下的正常房屋租金支付方式明显不同，凸显异常，另外合同还未约定单位面积每平方米的租金，也与常规租赁合同明显不同。此外，现有证据只能证实鑫银海公司在签订合同后仅支付了部分租金，王汉桥对此不予认可，该部分租金资金流向存疑。鑫银海公司将租赁合同签订前谭国才、陶俐、谌建刚向王汉桥转款视为已支付租金，与王汉桥在法院的证言相吻合，但鑫银海公司同时又不认可谭国才、陶俐转款系谌建刚与王汉桥之间民间借贷的组成部分。鑫银海公司主张租赁合同有效的证据不足，现有书证、证人证言等证据及查明事实表明，鑫银海公司法定代表人谌建刚与王汉桥个人之间有民间借贷的基础法律关系，王汉桥证言可信度较高，鑫银海公司在案件审理过程中极力回避关键事实且陈述相互矛盾，在王汉桥无力偿还借款的情况下，鑫银海公司为规避风险，在抵押权人主张抵押权诉讼期间，与神州公司王汉桥串通，通过签订房屋租赁合同的形式达到以二十年房屋租金冲抵借款的目的，客观上损害了第三人利益，经法院释明仍然不做如实陈述，有违诚实信用原则，有妨害司法诉讼之嫌。故鑫银海公司与神州公司2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》无效，鑫银海公司请求确认合同有效的诉讼请求，法院不予支持。涉案租赁房屋已于2014年设定了抵押权，抵押权人广发银行股份有限公司武汉武珞支行已于2015年4月24日向法院起诉主张权利，该案经武汉市中级人民法院主持调解，当事人达成调解协议，法院于同年12月28日下发民事调解书。执行过程中，包括涉案租赁房屋在内的神州公司土地及房屋经司法拍卖，银沁公司通过竞买取得上述房屋所有权及对应土地使用权，经法院裁定，案涉租赁房屋的所有权已转移登记至银沁公司名下。本案租赁合同签订时间为2015年9月2日，正好处于法院审理期间。审理中，尽管鑫银海公司否认签订租赁合同时明知涉案房屋已设定抵押权及进入诉讼程序，神州公司也称未告知鑫银海公司，但案涉租赁房屋在鑫银海公司神州公司双方签订租赁合同前已设定抵押权是客观事实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；…”的规定，由于神州公司出租房屋所有权已发生转移，银沁公司对涉案租赁物具有占有、使用、收益、处分权利，鑫银海公司请求神州公司及第三人继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（二）项，最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回鑫银海公司全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由鑫银海公司负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，鑫银海公司提供的落款日期为2015年9月2日的《房屋租赁合同书》约定，承租涉案房屋期限20年（从2015年9月2日起至2035年9月1日止），但并未对涉案房屋的月租金或者年租金数额予以明确约定，而是约定鑫银海公司于2015年9月3日前支付全部的租金3867500元。该合同关于租金支付方式的约定既不符合房屋租赁市场的交易习惯，亦不符合常理。其次，关于鑫银海公司支付租金情况，合同双方均认可系以鑫银海公司对神州公司的债权冲抵涉案房屋租金，故鑫银海公司与神州公司订立房屋租赁合同的目的是通过获取涉案房屋的使用权来实现鑫银海公司的债权利益，并非单纯的房屋租赁，不能体现双方租赁涉案房屋的真实意思表示，鑫银海公司与神州公司之间存在的是名为房屋租赁实为房屋使用权抵债的关系，故鑫银海公司提供的证据不足以证明其与神州公司签订了合法有效的租赁合同。最后，即使鑫银海公司享有涉案不动产的租赁权，但因涉案房屋于2014年4月24日已为案外人提供了抵押担保，鑫银海公司提供的落款日期为2015年9月2日的《房屋租赁合同书》系在抵押权设立之后签订，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”规定，鑫银海公司所主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且案涉租赁物已经以实现抵押权的方式被银沁公司取得权属，故鑫银海公司所称的房屋租赁关系已无法继续履行。综上所述，鑫银海公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取80元，由湖北鑫银海环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十一月十八日书记员 陈喜兰