浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3663号原告（反诉被告）：绍兴市立新印染有限公司，住所地绍兴袍江工业区越东路与孙马公路交叉口。法定代表人：王民忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：楼芝华,浙江近远律师事务所律师。被告（反诉原告）：周观夫，男，1966年10月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：陆群，浙江越光律师事务所律师。被告：李小勇，男，1981年6月28日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告绍兴市立新印染有限公司诉被告周观夫、李小勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审理。诉讼中，被告周观夫对原告提起反诉，本院予以受理。本案分别于8月4日、8月12日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人楼芝华，被告周观夫之委托诉讼代理人陆群，被告李小勇到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解一个月又十五天。本案现已审理终结。原告绍兴市立新印染有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周观夫于2020年1月2日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告周观夫立即腾退位于原告新三车间的房屋及相应配套设施，并支付拖欠的房屋及配套设施租赁费计人民币1244100元（暂算至2020年7月31日止，之后房屋及配套设施使用费按每月251910元计算，直至被告实际腾退之日止）及滞纳金38567.1元（暂计算至2020年3月31日止，之后的违约金按3%计算，直至被告实际付清日止）；合计人民币1282667.1元；3.被告周观夫支付拖欠的水、电、汽等费用合计人民币220141.73元及滞纳金65.4元（暂计算至2020年3月31日止，之后的违约金按3%计算，直至被告实际付清日止），合计人民币220207.13元；4.判令被告周观夫立即支付违约金100万元、支付律师费65000元、财产保全担保费2500元，合计人民币1067500元；5.被告李小勇对上述第一项诉讼请求承担连带保证责任；6.本案诉讼费、财产保全费由被告负担。事实和理由：被告周观夫因经营需要向原告承租新三车间及相关配套设施，并于2020年1月2日签订了《厂房租赁合同》一份，双方约定：租赁期限自2020年2月1日起至2022年1月31日止，房屋及配套设施每月租金为251910元，按每6个月支付一次，先付后用；水费、电费、蒸汽费、导热油费、天然气费、排污费等费用按月结清，前述生产经营费用和税费由被告周观夫自行承担。被告李小勇作为被告周观夫的担保人，为被告周观夫的全部义务、违约的一切责任及给原告造成的经济损失承担连带责任保证。协议签订后原告方依约履行，被告周观夫也缴纳了保证金100万元，并于2020年2月底开始生产经营。但在2020年4月13日被告周观夫突然通过微信形式向原告发送了《立新退租报告》，要求解除合同，但对厂房及附属设施设备未进行移交，也未支付拖欠的租金及相关费用。截止2020年3月31日止，被告周观夫拖欠原告房屋及配套设施租赁费等计人民币1502874.23元，被告李小勇也未履行担保之责，故导致纠纷发生。综上所述，原告按约向被告周观夫提供了其经营场所及配套设施，然被告未按约支付房屋及配套设施租赁等租金且未经原告同意擅自解除合同显属违约，给原告造成了很大经济损失，根据双方的合同要求，被告周观夫理应承担违约责任，故其所缴纳保证金不应返还，还应支付违约金100万元。被告周观夫、李小勇辩称，关于诉请一：因为原告的违约情况，涉案合同已于2020年4月1日已解除，被告已于2020年3月31日腾空并告知原告。关于诉请二：房租自2020年3月17日起算，因为双方约定于2020年2月1日交付给被告，且2月份系免租期，3月份开始收租费，实际交付房屋的时间为2月17日，故扣除1个月免租期，应从2020年3月17日起算租费。因受疫情影响，应相应国家的政策号召，对房租进行部分减免。关于诉请三：被告确实使用过，但是对原告主张的费用金额有异议，从被告提交的证据材料能够看出，双方的聊天记录中也有写，与原告总经理钱新春的聊天记录，被告在所有设备关停的情况下，污水表还是自动在走，故对使用情况及金额有异议。关于诉请四：对原告的主张不予认可，合同最后一条约定，履约保证金及第一次租金付清后生效，因为原告没有给被告调整好设备，没有维修厂房，被告的第一次租金没有付，故双方的合同没有生效。且原告的该项诉请双方没有任何约定，本案系原告违约才导致合同解除。综上，请求法院查明事实，依法判决。反诉原告周观夫向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告返还押金100万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失1347087.25元；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告之间存在厂房租赁关系，约定由反诉原告向反诉被告租赁三车间厂房及机械设备。后反诉原告于2020年2月17日接收了涉诉厂房，并于次日陆续搬迁至反诉被告处。反诉原告进厂后发现，机械设备存在诸多严重问题无法使用，主要涉及染缸、定型机、拉毛机等主要设备的主要零部件缺失、损坏、大量配件老化、变电箱损坏等问题，上述问题与反诉被告反应后，反诉被告要反诉原告自行解决问题，无奈之下反诉原告只能自行采购配件并进行维修和不断地调试，直至2020年3月14日才勉强投入生产(给客户试样)。在过程中由于定型机的电路管道老化问题，引起多次起火又不断停机维修，无法正常生产经营。后因配电房的电缆老化，引起设备又多次短路，反诉原告向反诉被告反映情况后，被告知又要自行更换。就这样，反诉原告一直在进行着设备及配套设施的维修、调试。直至2020年3月21日下雨了，反诉原告才发现，厂房存在严重的漏水情况，厂房内到处都在漏水，致使定型机烧坏、印染车间总电箱及机缸电箱爆炸，设备无法生产经营，以及存放的成品布匹淋雨、浸泡。该情况跟反诉被告反映后，反诉被告并未予以理会。到了2020年3月26日，又下雨了。同样的事情又发生了一遍，反诉原告再次向反诉被告反映上述情况，但反诉被告还是未进行维修。直到2020年3月31日，反诉被告在未解决任何问题的前提下，以反诉原告拖欠各类费用为由，强行关闭了涉诉厂房电源。反诉原告迫于无奈只能要求反诉被告返还剩余押金，并于同日腾空了涉诉厂房，同时于2020年4月1日向反诉被告提交了退租报告。反诉原告认为，反诉被告交付的厂房及机械设备等标的物存在重大瑕疵，已违反出租人的基本义务。且反诉被告在反诉原告的一再要求下，对上述问题置之不理，还强行断电，致使反诉原告的合同目的无法实现。反诉被告的行为已严重违约，致使反诉原告遭受了重大经济损失。故提起反诉，望贵院依法处理。反诉被告绍兴市立新印染有限公司辩称，反诉原告在反诉状所陈述的事实不符合事实，双方于2020年1月20日签订厂房租赁合同，在签订之前，反诉原告已在厂里进行了现场踏勘和调试机器设备，故在合同第一页中已明确乙方（反诉原告）确认所有的租赁物属于正常使用的状态。踏勘过以后才形成了本案所涉合同。元月20日签订合同后，到2月份反诉原告接受了厂房，其实在2月份的时候其已在正常生产，只是到3月份的时候可能是受疫情影响，生意不怎么好，故反诉原告就进行了挑刺，事实上是不存在的，到3月下旬，据反诉被告了解，反诉原告到滨海有其他的合作，想解除本案所涉合同，故找个理由来解除合同。反诉被告在合同中约定得很清楚，反诉原告对物业和设施进行了现场的查验。如果存在设备设施有一些小毛病（其实是不存在的），合同第3页第8条第2项中也约定了，乙方（反诉原告）负责其在租赁物业、设施设备的维修和保养，也就是说，当初在签合同时也明确这应由反诉原告自己负责。故反诉原告的陈述不符合事实，请求依法驳回反诉请求。原告为证明自己的主张，提供以下证据：1．2020年1月20日签订的厂房租赁合同1份，要求证明双方对房租、设备租金、履约保证金、违约责任等进行约定，其中第一条第三项中明确了在签署本合同前，被告周观夫已委派专业人员对租赁物及附属设施进行现场检验，对租赁物性质已详尽了解，被告周观夫确认所有的租赁物处于正常的状态，在签合同时，被告都是来看过的，也是来查验过的。两被告对合同最后一页有被告签字真实性没有异议，一开始签合同时没有这么厚，前面的条款没有看到过，前面几张约定的内容并不是当初签的合同约定的内容。本院认为，合同最后一页即签署原、被告姓名或盖章页，写明合同一式肆份，双方各执贰份，故两被告若认为合同内容与原告提供的不一致，可提供其持有的合同，但两被告未提供，仅以未拿到合同抗辩，故对该证据予以认定。2.原告制作的汇总表打印件1份，要求证明截至3月底，房屋及设备的租赁、水电蒸汽排污费共欠1502874.23元。两被告对证据三性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该表格系原告自行制作，两被告不予认可，故不予认定。3．代理合同、律师费发票各1份，要求证明根据租赁合同第6页第13条之约定，原告支出的律师费由违约方承担。两被告对真实性没有异议，但认为该费用不应由被告负担。因两被告对证据真实性无异议，本院予以认定。4.清单复印件1份，要求证明原告向被告移交了合同包括的设备。被告认可是周观夫签字，但被告只是看了图片，现场没有看过，原告把图片拿给被告看了核对了一下，被告就在清单上签了字。因被告对签字的真实性无异议，本院予以认定。反诉原告为证明自己的主张，提供以下证据：5.微信聊天记录（含视频）、照片各1组，要求证明反诉被告提供的厂房、设备存在严重的瑕疵，无法使用，反诉被告存在严重的违约行为（“碧海蓝天”是谢会计）。同时说明，反诉被告交付给反诉原告的机器无法使用，反诉原告自己购买配件等自己维修和调试，下雨的时候发现反诉被告提供的厂房漏水严重，存在安全隐患，并导致开着的设备烧坏、爆炸，微信照片中有一份腾退报告，4月1日送到王安忠那里，4月13日微信发给王安忠、钱新春，反诉原告提到的一些问题在腾退报告中都有写明。反诉被告认为微信聊天是有的，但是看不出无法生产、无法履行合同，对视频和照片有异议，因为不清楚是否是反诉被告的厂房，照片下面落款都写着绍兴市中国钢材城绍兴凯宁纺织有限公司，包括后面是袍江奔越汽车有限公司等，都没有显示是反诉被告的，反诉原告认为他们到3月份才生产，这不符合事实，其实从聊天记录也可以看出2月17日已经开始生产，由于疫情的影响，这是不可抗力，2月17日开始复工，复工后反诉原告开始生产，合同中并没有像反诉原告刚才陈述的一个月的免租期，合同只是写2月份免房租，3月份开始计房租，2月17日开始生产，在签合同前，反诉原告对设备厂房也都进行了现场查验、调试，都处于正常使用状态，至于反诉原告提出的设备问题，因为反诉原告2月份开始生产，厂房和设备都由其掌控，从掌控起所有的风险都由其承担，也许是他们生产经营过程中因自己的原因把设备弄坏了，如果有些小问题的话，合同约定这些设备也是他们自己维修的范围，在与钱新春的微信中，钱新春也明确了合同约定由他们自己维修，关于厂房，视频中无法看出是反诉被告的厂房，其实从聊天记录中看，是21日和26日，王民忠也写着因为要下冰雹，这是黄色预警，生产要停一下，这不光是反诉被告的厂房，所有的厂房都要停，就是因为有一场雨，越东路上的蔬菜批发市场围墙倒塌压死了两个人，这是不可抗力，并不是说反诉被告的厂房漏水，从与单利萍的聊天记录可以看出，因为水太大，檐沟流不及，故他们拍的视频也可能是檐沟水流不及了，反诉被告认为并不影响合同的履行，3月份都生产，2月份生产了半个月，其他月份都很好，退租报告只是在4月13日用微信的形式发了过来，对此反诉被告不予认可，因为下面也没有署上“周观夫”的名字，也没有办理交接手续，反诉原告没有把钥匙给反诉被告，反诉被告不敢擅自进去，到目前为止反诉原告一直占用着，反诉被告也不会擅自闯入，因为设备好坏，包括之前反诉原告陈述其也有投入设备，如果反诉被告擅自进入，到时候反诉原告会说反诉被告擅自进入他们车间，到目前为止合同没有来解除过，反诉原告说反诉被告给他们停电了，虽然在微信中写了，但是实际上没有停电，3月31日晚上反诉原告偷偷在搬，包括4月1日上午9时单利萍也就此事发微信，但是反诉原告一直置之不理，关于谢王萍的微信，虽然其说是下午停电，但是实际上没有停电，只是想逼反诉原告来交一些房租和汽费等费用，3月份发的120余万元欠费是2月份的费用。本院认为，微信及照片反诉原告提供了原件，故对证据本身予以认定。6.费用支付凭证及相应的凭证1组，要求证明反诉原告入驻厂房后的费用支出情况，这些费用都是反诉原告的损失，要求反诉被告赔偿，其中有部分是员工工资清单，是通过原告发放的，费用一共四部分，原告的付款明细（包括入厂厂房、机器设备的维修、调试，租赁的三车间，通过三车间支付的费用）、二月及三月份的人工工资（反诉原告支付了工资，但是效率没有产生，就是因为反诉被告提供的厂房和设备存在严重的质量问题，导致反诉原告无法生产经营）、李小勇的个人支付明细、周观夫的个人支付明细情况。反诉被告对证据三性均有异议，系反诉原告单方制作，关于反诉原告陈述的损失证据，不予认可，2月、3月份反诉原告在进行生产，这些工资应由反诉原告承担，而不是由反诉被告承担。本院对于反诉原告制作缺乏支付凭证及关联性的证据不予认定，其他证据将综合认定。7.申请证人周某、梅某（含与单利萍的电话录音1份）、黄某出庭作证，要求证明厂房内的设备存在严重的瑕疵，厂房存在严重的漏水情况，会影响生产经营，因厂房和设备的这种情况，导致无法正常经营，反诉被告没有完成最基本的出租义务，系反诉被告存在违约，导致合同目的无法实现；反诉原告已向反诉被告提出要求退出厂房，反诉被告已于2020年4月1日将厂房关闭换锁，反诉原告无法再使用厂房。反诉被告对三性均有异议，周某系反诉原告周观夫的女儿，另外两个是其雇佣的厂长和设备主管，是反诉原告自己去叫来作证的，因证人与本案有利害关系，作出的证词肯定是对他们有利；证人之间的陈述存在相互矛盾，梅某说换的配件已经拆走了，黄某说安装上去的都没有动，梅某说停水停气那天就搬走了，黄某说是过了几天才搬的；对证明内容有异议，根据双方的租赁合同第一页明确约定，反诉原告已委派专业人员对租赁物业及辅助设施进行了现场查验，对所涉及的专业技术租赁物权属等进行了详尽了解，反诉原告确认所有的租赁物属于正常的使用范围，从合同约定来看，这是反诉被告交给反诉原告的权利，在签订合同前他们进行了解再签订，现在反诉原告及证人自己陈述他们没有来过，首先他们在协议上签了字，说明他们看过，如果没有来看过，也是他们自己的责任，反诉被告租给反诉原告，在签合同前让他们验收，故他们的陈述都与合同及事实不相符，他们说设备不好，这很难说清楚，设备全部交付后，反诉原告再说哪里不好，在此过程中完全存在自己损坏、操作不当等可能，故原因不应在反诉被告，在协议第三页第八条第二项中明确写明了反诉原告负责其在租赁物业、房屋、设施设备的维修和保养，并对反诉被告提供的辅助设施进行日常维修，也就是说合同的维修义务在反诉原告方，故反诉被告认为证人证言不能作为本案的有效证据认定，另外，反诉被告认为反诉原告存在提供伪证的情形，应对其处罚，反诉原告询问了证人有多少收入，黄某说的是2月份2000多元，3月份是5000多元，但是反诉原告提供的工资清单2月份是16667元，3月份是16816元；对录音中的人员是否系单利萍需要庭后核实，即使是的话，录音中证人梅某说他是来传达的，因为没有落款签名及授权委托书，反诉被告也不知道是否是反诉原告的真实意思表示，且单利萍也说上面没有签字，也表示要叫他们来面谈，反诉原告方没有来，反诉被告也不知道他们是什么意思，梅某也说反诉原告怎么想其也不知道，最好是继续履行，在录音中也没有说因为厂房不能用、机器设备有问题，梅某只是说其老板说要退了，故说明可以是正常履行合同的。本院认为，对于电话电话录音，可以明确证人梅某表示其只是传达解除合同的书面材料，落款并没有反诉原告的签名，只是其签名，其只是管理生产的，其签名并不能代表什么，而且其也表示认为应由反诉原告与反诉被告商谈解除合同的事，其也这样告知反诉原告，反诉原告只表示知道了，录音中反诉被告方人员也表示应由反诉原告本人来明确解除合同及商谈后续事宜，故该录音不能证明反诉原告已于2020年4月1日有效地向反诉被告提出解除合同的意思表示；对于三名证人证言，因分别系反诉原告的女儿及雇佣的工作人员，故对其证言综合认定，其中证人梅某陈述3月31日收到断水断电通知，傍晚5时左右反诉原告方开始腾空，后5时30份至6时左右，反诉被告断水断电，当日腾空反诉原告并没有把钥匙还给反诉原告，因为成本高，反诉原告要求退租。8.视频5段，要求证明2020年8月12日反诉原告去反诉被告处办理移交，发现其承租的厂房已经由第三方实际使用。反诉被告认为，首先该视频无法看出实际的拍摄时间，也无法看出这些布匹属于反诉被告，也有可能反诉原告在尚未搬出自己物品时所拍摄；其次从视频画面可以看出，反诉原告所承租的车间，反诉原告都上了锁，足以证明反诉被告在双方没有办理移交手续情况下，反诉被告是没有进入车间，也未使用车间；再次，反诉原告租赁面积中并不包括视频中通道面积，这个通道前后没有门，属于共同通道，共同通道两边才是反诉原告承租的车间，两边车间反诉原告都上了锁，里面根本没有工作，故并不像反诉原告陈述是反诉被告已经在使用车间。因本院已核对视频的原始载体，显示了录制时间，内容亦反映系其承租厂房，且8月20日双方移交时并未反映反诉原告运走了厂房内布匹，对该组证据予以认定。反诉被告为证明自己的主张，提供以下证据：9.函、快递单各1份（当庭拆开退件），要求证明反诉被告已于4月23日发函要求反诉原告办理交接手续，反诉被告是根据合同写明的反诉原告周关夫的地址邮寄的，但函被退回了。反诉被告表示因为搬家缘故，确实没有收到函件，对快递的真实性没有异议，但对函有异议，上面的陈述不是事实，反诉原告确实于4月13日微信发送退租报告，但是因为反诉被告违约，并不是反诉原告违约导致解除合同，对反诉被告要求反诉原告承担损失等不予认可。本院认为，根据证据1第十五条通知送达，反诉原告向反诉被告提供了送达地址，双方约定如地址变更不及时通知对方导致通知被退回的，被退回之日视为送达，故对该函件及反诉被告于2020年4月23日寄送给反诉原告并退件，视为已送达予以认定。10.周观夫和谢王萍的聊天记录1份，要求证明因为反诉原告未收到函，反诉被告微信给反诉原告周观夫要求其办理移交手续，到4月底发了截图给反诉原告周观夫催促其交纳相应的费用。反诉原告对真实性没有异议，确实放送过，但对上面的金额有异议。因反诉原告对反诉被告微信发送的事实无异议，本院予以认定。11.2月份的规费单1份，要求证明因为2月份是疫情，反诉被告将产生的费用都给予免除的事实，反诉原告说2月份没有生产，实际上他们是生产的，已产生了相应费用。反诉原告认为是反诉被告要求其把机器设备按照政府部门的要求启动使用，因为那个时候复工复产，可能是指标有要求，反诉原告的机器设备都没有调试好，不可能复工复产。因反诉原告未对在2020年2月启动机器有异议，本院对该事实予以认定。12.移交清单2份，要求证明2020年8月20日，双方进行移交的事实。反诉原告对真实性无异议，但认为其分别于2020年8月12日、8月20日前往办理移交，发现8月12日时其租赁的厂房已经由第三人在使用，故说明反诉被告并没有损失。因反诉原告对该证据无异议，本院予以认定。经审理查明，原、被告签订一份厂房租赁合同（原告是甲方，被告周观夫是乙方，被告李小勇是丙方），约定如下：第一条租赁物业状况1.租赁物业面积为8397平方米（如租赁期间使用面积有增加的，按实增加）。2.厂房内属于甲方的附属设施、设备、装修、装置及物品，经甲、乙双方共同清点后开具清单，并经双方签字确认，作为本合同有效附件（附件租赁物业移交书），租赁期间，该附件所列物品（以下称附属设施）与厂房一并出租给乙方使用。腾退时乙方须按该清单进行移交并由双方签字确认。3.在签署本合同前，乙方已委派专业人员对租赁物业及附属设施进行现场查验，对于涉及的专业技术、租赁物权属、性质等问题已进行详尽了解，乙方确认所有租赁物处于正常使用状态，双方均确认租赁物业以现状为准进行出租。第三条租赁期限1.物业租赁期限共计24个月，自2020年2月1日起至2022年1月31日止，经双方协商约定，2020年2月免房租费，计租日从2020年3月1日起算。第四条租金费用及支付1.租赁期内，租金支付：厂房：按建筑面积每年每平方米360元计算（含车间内部设备，具体详见清单），即每年租金合计人民币为3022920元。2.租金交纳：按每6个月支付一次，一次性支付1511460元，先付后用，第一次租金在签订合同3天内支付，以后租金分别在到期前一个月5日前付清。即2020年7月5日前、2021年1月5日前、2021年7月5日前必须付清。第五条履约保证金和水电费等交纳1.合同签订3天内，乙方应交纳履约保证金计人民币壹佰万元。支付方式与租金相同。2.租赁期间的水费、电费等费用按月按实结清，乙方应在当月20日前预付当月费用为上月的80%部分，次月5日前全部结清，逾期交纳造成的损失由乙方承担。若乙方未按规定时间（每月15日、30日）支付上述款项，甲方有权采取停电并加收滞纳金等任何措施进行催交，滞纳金的计算方式为未交款项按月息3%计算。累计超过30天，甲方有权解除合同并收回厂房及配套设施等。3.在房屋腾空后，乙方结清所有款项（向第三人支付的，需提供已经付款的凭证），且无违约情况下退还履约保证金（不计息）。5.租赁期间，如乙方因违反本租赁合同约定给甲方造成损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该履约保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及／或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方。乙方须于收到上述通知后7日内，向甲方补足被扣划的履约保证金，除非此时租赁合同已终止。乙方对甲方扣划行为有异议的，可通过磋商或诉讼、仲裁等方式主张权利，但不影响先行补足保证金的义务。第六条租赁物业交接1.甲方收到乙方支付的租金和履约保证金后，将租赁物业交付乙方使用，关于租赁物业交接甲方不再另行通知乙方。第八条租赁物业的维修维护2.乙方负责其在租赁物业房屋、设施设备的维修和保养，并对甲方提供的附属设施进行日常维护。第十条合同解除和终止2.除合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回房屋，未到期租金及履约保证金不予退还，同时乙方承担违约金壹佰万元：ｄ、逾期30天不交纳租金、水费、电费、蒸汽费、排污费、天然气等费用的；第十一条违约及赔偿责任3.乙方逾期支付租金、水费、电费、蒸汽费、排污费、天然气、其它能源费用等，按欠付金额的月息3%承担违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，乙方须支付剩余租期内全部租金作为违约金。11.除合同另有约定外，任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方均有权解除本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的所有损失，并承担违约金壹佰万元。13.任何一方违约，而另一方行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼／仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。14.因乙方不履行本合同或违约或出现合同第十条第二项情况的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，甲方不再退还履约保证金外，已收租金也不予退还，同时要求乙方承担年租金100%的违约金。第十二条特别约定7.为确保本合同的履行，丙方李小勇同意作为担保方，为乙方在本合同项下的全部义务、违约的一切责任及给甲方造成的经济损失提供连带责任保证，保证范围包括但不限于租金、水费、电费、蒸汽费、排污费、违约金、甲方实现债权的律师代理费费，保证期间为主债务届满后两年。第十五条通知送达2.因当事人提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时通知对方当事人或者指定的代收人拒绝签收的，通知被退回之日视为送达日。第十六条其他及合同生效5.本合同由双方盖章或授权代表签字，履约保证金及第一次租金付清后合同生效。原告于2020年2月17日将厂房交付给被告周观夫，被告周观夫于2月22日签收了承租厂房的设备清单。2月25日，原告方通知被告周观夫尽快交纳第一期租金，告知逾期会有滞纳金产生。2月27日、28日、3月8日，被告周观夫方向原告反映承租厂房的设备有些存在问题，原告方在被告周观夫提出后于3月16日到现场处理。3月16日，被告周观夫又提出配电房电缆老化、负荷不够，原告方指出应其自行更换。3月26日，被告方又向原告反映设备存在问题，原告即回复其向相关工作人员报修。3月21日、3月26日，原告方人员短信通知被告周观夫方极端天气（雷电黄色预警、强对流天气）预警，并让被告暂时停止生产，这两日被告承租的厂房发生了漏水现象，被告联系原告，原告安排人员采取了一定的措施。3月31日上午，原告方向被告周观夫催讨交纳1247482.92应付款，并告知如不交清，当日停气停电。同日下午3时左右，原告方再次向被告周观夫告知其尚欠1247482.92应付款，并通知1小时后停气停电。被告方即于当日傍晚5时左右开始腾空厂房，当日傍晚5:30至6时左右原告方停气停电。4月1日，原告方联系被告为何突然在前一日把机器都搬走，车间也没人，电话也不接。原告方于4月2日电话联系被告周观夫方的工作人员梅某，梅某表示其只是向原告传达解除合同的书面材料，落款并没有被告周观夫的签名，只是其签名，其只是管理生产的，其签名并不能代表什么，其也表示应由被告周观夫与原告去商谈解除合同的事，其也这样告知被告被告周观夫，被告周观夫只表示知道了，原告方人员也表示应由被告周观夫本人来明确解除合同及商谈后续事宜。4月13日，被告周观夫通过微信向原告方发送了退租报告，以原告出租的厂房及设备存在严重问题为由，要求退租，并返回剩余的房租预付款和支付经济补偿。4月23日，原告方通过快递按合同约定的送达地址向被告周观夫寄送一份函件，认为被告周观夫虽然发送了退租报告，但对厂房、设备及附属设施等未进行移交，也未支付拖欠的租金及相关费用，要求其在4月30日前向原告方支付拖欠款型及滞纳金、利息损失并办理移交手续，否则其将提起诉讼。该快递最终应找不到被告周观夫被退回，4月29日，原告方通过微信向被告周观夫送达了上述函件。原告后向本院就本案提起诉讼，本院于5月22日立案受理。8月12日，被告方去原告处，发现原承租的厂房已被另行使用。8月20日，原、被告就租赁的厂房、设备及设施办理了移交手续。另查明，被告周观夫已交纳100万元履约保证金，未交纳任何租金及水电汽费。原告为本案支付律师代理费5万元。本院认为，原告与被告周观夫之间的租赁合同关系、原告与被告李小勇之间的担保关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同虽然约定以交纳履约保证金和第一期租金作为合同生效条件，但事实上原、被告已交接了租赁物，被告周观夫亦在使用租赁物，并对设备设施进行维修，故可视为合同已经生效。3月31日，被告周观夫方搬离承租的厂房，并于4月13日正式发送退租报告，原告方亦于4月23日发函，督促被告周观夫办理退租厂房、设备、设施交接，后原告提起诉讼要求解除双方的合同关系，故可认定本案中的厂房租赁合同已解除。对于造成合同的解除责任，签订的合同写明被告周观夫方已事先了解厂房、设备及设施情况，并由其负责保养维修，被告周观夫签收设备设施时又不对设备设施的状况、质量提出异议，在使用过程中其才提出设备设施有诸多问题，其存在签订合同时未尽到应注意义务草率签订合同的行为，且合同约定签订合同3日内支付第一期租金，虽然从原告在被告周观夫未交纳第一期租金的情况下，即将厂房设施交给被告周观夫，可见双方对该条款进行了变更，但合同明确约定租金是先付后用，故在2月25日原告方通知被告周观夫尽快交纳第一期租金，告知逾期会有滞纳金产生后，被告周观夫应在合理时间内（本院酌定3月1日前）交付租金，但被告周观夫一直未交纳，故其存在违约。原告出租的厂房设备设施确实存在一定的问题，且在被告周观夫拖欠租金的情况下，原告方在3月31日催要欠费时即提出断电断气，且马上就断电断气，虽然合同约定被告周观夫未按约定交纳水电费，原告可断电断气，但考虑到原告知晓被告周观夫租赁厂房系用于生产，若要采取断电断气的措施，亦需给被告周观夫适当的警示期限，故原告也存在行为不当的情形。因此，对于本案合同的解除原告与被告周观夫均有责任。但对于被告周观夫提出的厂房漏水问题，漏水的都是因为极端天气，且原告也是及时告知被告极端天气情况并予以警示，漏水后亦是采取了一定的措施，故对被告周观夫认为原告由此存在违约责任，本院不予采纳。对于至8月20日租赁物的租金或使用费，按合同约定的标准计付。合同约定租期从2月1日开始，2月为免租期，考虑2月17日厂房才被交付，故认定2月17日至3月16日为免租期，因被告提供的证据尚不足以证明原告出租厂房设备设施存在的问题致合同无法履行，3月17日起被告周观夫仍应支付租金。被告周观夫在3月31日自行搬离厂房后，虽曾派员工梅某向原告提出退租，但未提供被告周观夫签名的书面报告，且梅某也表示应由被告周观夫正式提出并处理退租后续事宜，原告方工作人员亦向梅某表达了这一意思，故4月13日被告周观夫微信发送退租报告方可认定为其向原告提出解除合同的意思表示。原告在4月23日即向被告周观夫寄送书面函件，要求其在4月30日前办理退租后的移交手续，但该邮件因被告周观夫变更住所而被退回，按合同约定可视为送达，4月29日原告又微信送达函件，后原告因被告一直未来接洽办理移交手续于5月起诉，可见原告在面对被告周观夫提出退租后是一直积极处理移交手续，而被告周观夫怠于办理移交手续。8月20日原告与被告周观夫正式办理了移交手续，被告周观夫提供证据证明8月12日其承租的厂房已被另行使用，故酌情由被告周观夫支付至7月31日的租金及使用费1129531.94元。合同约定了被告周观夫逾期交纳租金及存在违约情形，需支付延期交纳租金违约金（日3%）、100万元违约金及承担律师代理费、不返还履约保证金，对此被告周观夫抗辩约定过高，本院认为确实约定畸高，且虽然被告周观夫存在明显违反合同约定的违约行为，但原告对于双方合同解除亦存在不当行为，故由被告周观夫支付1129531.94元从2020年3月1日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金及原告本案的律师代理费。对于水汽电费等，考虑到2月17日起，尤其3月开始，被告整个月在开动使用设备，但原告仅提供其自行制作的水电气费表，被告周观夫对于不予认可，故无法确定被告使用的金额，亦无法估算，对此本院不予支持。对于原告要求解除合同、被告周观夫支付租金、使用费、租金违约金、律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求支付水电气费及违约金、100万元违约金、财产保全担保费的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，被告李小勇对于被告周观夫应支付的费用及违约金、律师代理费等承担连带担保责任，故对于原告要求被告李小勇对被告周观夫的付款责任承担连带清偿责任，本院予以支持。合同约定履约保证金在周观夫结清所有款项后退还，现周观夫并未结清费用，故对于反诉原告要求反诉被告返还100万元履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。因本案系反诉原告周观夫存在明显违约行为，故对反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告绍兴市立新印染有限公司与被告周观夫、李小勇签订的厂房租赁合同解除；二、被告周观夫支付给原告绍兴市立新印染有限公司租金及使用费1129531.94元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付该款从2020年3月1日起至实际付清日止的违约金，支付律师代理费5万元，于本判决生效之日起一个月内履行；三、被告李小勇对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、驳回原告绍兴市立新印染有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周观夫的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取13682元，财产保全费5000元，合计18682元，由原告绍兴市立新印染有限公司负担5974元，被告周观夫、李小勇共同负担12708元，于本判决生效之日起七日内结清。反诉案件受理费12788元，财产保全费5000元，合计17788元，由反诉原告周观夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇二〇年十一月十六日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。