湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1578号上诉人（原审被告）：湖南微康信息科技有限公司，住所地湖南省株洲市黄河北路幸福大厦**。法定代表人：陈霖军，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：株洲市优易经营管理有限公司，住所，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路**div>法定代表人：张伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：佘建，湖南银联律师事务所律师。上诉人湖南微康信息科技有限公司（以下简称湖南微康公司）与被上诉人株洲市优易经营管理有限公司（以下简称株洲优易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初1648号民事判决，依法改判由被上诉人支付因提前解除合同赔偿上诉人2019年5月10日到2019年8月10日的赔偿金，按合同约定的每月12194.55元价格计算。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的诉讼请求应判无效。1、上诉人按《写字楼租赁合同》实际支付的价格属于市场公允价格。在本地段2公里内的物业实际租赁价格为每平米30元左右，而上诉人支付的房屋租赁价格2018年1月1日到2018年6月30日租金（月租金11381.58元，42元/平方）、2018年7月1日到2018年12月30日租金（月租金12194.55元，45元/平方）、2019年1月1日到2019年5月10日租金（月租金12194.55元，45元/平方）已达到本地段市场最高价格，被上诉人并不存在市场实质上的价格优惠。2、合同租金期应为2017年12月1日到2020年6月30日。被上诉人在签订《写字楼租赁合同》前，被上诉人物业经理、总经理多人签名的《商业中心租赁审批表》明确租金期为2017年12月01日到2020年6月30日，《商业中心租赁审批表》为租赁合同得以确立、执行的前置条件，是被上诉人的要约邀请，应为租赁合同不可分割的一部份，因此被上诉人要求补缴从2017年7月1日开始的租金本金没有事实依据。装修期不具备合同约定的房屋使用价值。二、《写字楼租赁合同》为被上诉人拟定的格式合同，被上诉人在签订合同前、合同中、合同履行后均故意隐瞒合同重要条款、隐瞒真实情况，其行为严重失信。被上诉人利用格式合同的优势地位，合同前、合同中、解除合同后均故意隐瞒合同关键条款，借其合同中的优势地位，通过法律诉讼谋取不正当商业利益高达198020元其行为属于商业欺诈。被上诉人与上诉人于2019年5月10日正式解约，上诉人与被上诉人物业经理、总经理达成口头协议按实际执行租金缴纳延迟支付金额后解除合约并及时退还、退出物业。期间未收到被上诉人任何主张《写字楼租赁合同》权利与义务的书面通知。三、被上诉人多次严重违反合同约定，未经协商单方面解除合同，上诉方不应承担任何违约责任。根据合同规定，被上诉人应负责按照相关法律法规的规定到租赁主管部门办理租赁登记备案手续。上诉人从合同签订之日起即已经明确经营地址需要在办理租赁备案后变更到物业地址。被上诉人未按国家规定履行备案手续，导致上诉人无法办理营业地址变更。被上诉人答辩称，一、上诉人应在2018年12月按照合同约定缴纳2019年第一季度的租金，但上诉人未足额缴纳，上诉人的行为构成根本性的违约，被上诉人有权单方解除租赁合同，并有权要求上诉人按照租赁合同约定，从租期开始之日的2017年7月1日起，自解除之日的2019年5月10日止，按照合同约定的正常租金标准计收租金，上诉人应该缴纳的租金总额是407948.37元，扣除上诉人已实际按照优惠租金标准缴付的租金209928.69元，上诉人需补缴租金差额人民币198019.68元。二、关于租赁合同双方权利义务是否公平合理的问题。上诉人在上诉状中反复陈述租赁合同是不合理的，违反民法的公平原则。案涉写字楼的租赁合同租赁标的物是属于商业地产，国家法律法规目前对商业地产的租金价格包括装修期等内容并无强制性的规定。实践中法律充分尊重当事人双方的合意，故本案中双方当事人在案涉的写字楼租赁合同文本上均盖章予以确认。那么被上诉人代理律师认为应视为双方同意合同中相关权利义务的约定。2.上诉人提出合同文本为格式合同，被上诉人故意隐瞒合同真实情况等等，与事实不符，不能成为其违反合同约定的一个合理理由。案涉的租赁合同虽然有一定的复杂性，但是合同的约定显然是根据租赁事务的需要而做出一个合理范围内的一个约定。双方自2017年6月签订合同后，上诉人自身也持有一份合同的文本，那么上诉人如果说对该合同的相关约定不清楚，上诉人可以在合同履行期间与被上诉人进行一个协商变更，或者说依据国家法律的规定，向人民法院提起撤销或者是变更合同内容的一个诉讼。但是本案实际的履约情况是双方签约之后，上诉人已经向被上诉人履行了租金缴纳义务一年零六个月之久。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。株洲优易公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金欠款本金198,020元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月，原告株洲优易公司（即出租方、甲方）与被告湖南微康公司（即承租方、乙方）签订一份《写字楼租赁合同》。合同约定：1、甲方同意按本合同约定的条件将位于神农太阳城第3号写字楼11层1102、1103单元物业（下称本物业）出租给乙方使用；2、本物业计租面积270.99平方米；3、租赁期限：（1）自2017年7月1日至2020年6月30日；4、租金标准：2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金65元/㎡，月租金17,614.35元；（2）自2018年7月1日至2019年6月30日期间，租金70.2元/㎡，递增率8%，月租金19,023.50元；（3）2019年7月1日至2020年6月30日期间，租金75.82元/㎡，递增率8%，月租金20,546.46元；5、支付方式：以3个月为一个计租期，乙方应于每个计租期结束前将下一租期租金存入甲方指定银行账户内；6、首期租金：为本物业3个月租金，人民币52,843.05元；租赁保证金：为相当于本物业两个月租金金额人民币35,228.7元;7、如乙方未违反合同的任何约定，则可享受如下优惠条款：（1）2017年7月1日至2017年12月31日，租金7元/㎡，月租金1896.93元；（2）2018年1月1日至2018年6月30日，租金42元/㎡，月租金11,381.58元；（3）2018年7月1日至2019年6月30日，租金45元/㎡，月租金12,194.55元；（4）2019年7月1日至2020年6月30日，租金50元/㎡，月租金13,549.5元；（5）租赁保证金人民币22,763.16元，预付首期人民币34,144.74元。2017年8月9日，被告向原告支付租赁保证金22,763.16元，并由原告出具领据。同日，被告向原告支付34,144.47元租金，备注为首租：2017.9.1-2017.11.30；2017年12月29日，被告向原告支付租金11,381.58元，备注为2018.1季度；2018年5月30日，被告向原告支付租金34,144.47元，备注为2018.2季度；2018年8月6日，被告向原告支付租金36,583.65元，备注2018.3季度；2018年11月15日，被告向原告支付租金36,583.65元，备注为2018.4季度。2019年3月6日，被告向原告支付10,000元租金，备注为2019.1季度部分租金。尚有当季租金26,583.65元未予给付。被告未足额支付当季租金，存在违约行为。原告以被告违约，提出解除租赁合同。2020年4月26日向被告发出解除租赁合同的通知。2019年5月14日，被告向原告支付租金47,090.33元。合同期限内原告株洲优易公司按照标准租金计算方式计算标准租金金额为407,948.37元。被告已支付的优惠租金209,928.69元，与标准租金差额为198,019.68元。双方因此发生争议。另查明：2016年5月3日，湖南天易集团有限公司所属物业（神农太阳城南区、北区，神农文化休闲街，神农太阳城3#塔楼）已于2015年10月14日租赁给了原告，并已于2016年1月1日完成物业的实际交付，租赁期限为物业交付起20年，在租赁期内同意原告对所属物业进行转租。一审法院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案所涉《写字楼租赁合同》系合同签订各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同签订各方均应遵照合同内容履行各自义务。合同签订后，原告方按约向被告方交付了出租标的物，但被告从2019第一季度开始，未按时足额支付租金，构成违约。原告为此向被告发出通知解除双方的租赁合同关系，符合合同约定，亦符合法律规定。关于被告应向原告支付的租金问题。原、被告双方之间的租赁期限共计22个月零10天，自2017年7月1日至2019年5月10日，被告共计向原告方支付租期内租金209,928.69元。因原告违反合同按时足额支付租金之约定，原告主张被告应当按照合同约定的标准租金计算方式补缴租金，合同期限内按照标准租金计算方式计算标准租金金额为407,948.37元，扣除被告已支付的优惠租金209,928.69元，与标准租金的差额部分为198,019.68元，一审法院予以支持原告主张被告应当按照合同约定的标准租金计算方式补缴租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：限被告湖南微康信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市优易经营管理有限公司198,019.68元。本案受理费4,260元，减半收取2,130元，由被告湖南微康信息科技有限公司负担。二审中，上诉人提交了三份新证据,即证据一、写字楼租赁的装修审批表，是我们承租物业之后对物业进行二次装修。拟证明上诉人增加了涉案房屋的使用价值和商业价值，而且被上诉人后续都在使用。证据二、现有物业的现状图，拟证明被上诉人已经将现有物业租赁给其他方使用，同时保留了上诉人在装修期间产生的的商业价值。证据三、被上诉人的两份催缴函，在催缴函中被上诉人都一直没有对他们的权利进行主张，也没有提示上诉人。被上诉人发表质证意见认为，对于上诉人提交的证据一，该份证据与本案双方争议的焦点问题无关联性。因为在双方的案涉写字楼租赁合同中，已经明确约定本案租赁物业以现状交付。故上诉人为后续租赁物业的正常使用而进行的装修行为，属于其自身经营活动的一部分，与本案双方争议的问题无关联。对于证据二，该份证据系复印件，被上诉人对其三性均不予认可。本案双方当事人写字楼租赁合同已于2019年5月10日解除。那么后续被上诉人将此物业另行出租，也是其开展正常经营活动的需要，与上诉人无关。对证据三，被上诉人认为此份证据不能达到上诉人的证明目的，该证据说明了在合同履行期间因为上诉人未及时支付租金的违约行为，被上诉人向上诉人进行催收的一个事实。因上诉人提交的证据一、二与本案无关联，证据三也不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付2019年5月10日到2019年8月10日提前解除合同的赔偿金，上诉人是否应向被上诉人补缴所欠租金198，019.68元。现分析如下：上诉人与被上诉人于2017年6月签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。该合同中约定，租赁期限：自2017年7月1日至2020年6月30日。租金标准：2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金65元/㎡，月租金17,614.35元；自2018年7月1日至2019年6月30日期间，租金70.2元/㎡，递增率8%，月租金19,023.50元；2019年7月1日至2020年6月30日期间，租金75.82元/㎡，递增率8%，月租金20,546.46元。支付方式：以3个月为一个计租期，上诉人应于每个计租期结束前将下一租期租金存入被上诉人指定银行账户内。同时约定，如上诉人未违反合同的任何约定，则可享受如下优惠条件：（1）2017年7月1日至2017年12月31日，租金7元/㎡，月租金1896.93元；（2）2018年1月1日至2018年6月30日，租金42元/㎡，月租金11,381.58元；（3）2018年7月1日至2019年6月30日，租金45元/㎡，月租金12,194.55元。合同签订后，被上诉人依约将位于神农太阳城第3号写字楼11层1102、1103单元物业出租给上诉人使用。自2019第一季度，因上诉人未按时足额支付租金，构成违约，故被上诉人向上诉人发出要求解除双方租赁合同的通知，符合双方合同的约定。上诉人上诉提出要求被上诉人支付2019年5月10日到2019年8月10日提前解除合同的赔偿金，本院不予支持。对于上诉人是否应向被上诉人补缴所欠租金198019.68元。本案中，自2017年7月1日至2019年5月10日上诉人共计向被上诉人支付租期内租金209,928.69元。因上诉人未按时足额支付租金，上诉人不享受优惠租金。合同期限内，按照标准租金计算金额为407,948.37元，扣除上诉人已支付的按优惠标准计算的租金209,928.69元，两者相差为198,019.68元，故一审判决上诉人向被上诉人补缴租金198,019.68元，处理恰当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4，260元，由上诉人湖南微康信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石   安   旭审 判 员  陈      蓉审 判 员  梁   雄   文二〇二〇年十一月十三日法官助理  谢晓红书记员文雅