黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑07民终303号上诉人（一审被告）：铁力市泰安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市兴泰家园****。法定代表人：祖宝文，职务董事长。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：赵晓莉，女，1977年3月2日出生，汉族，无固定职业，住江西省南昌市高新技术开发区。上诉人铁力市泰安房地产开发有限责任公司（以下简称泰安公司）与被上诉人赵晓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2020）黑0781民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰安公司的委托诉讼代理人张海林、被上诉人赵晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。赵晓莉一审陈述泰安公司未在合理期限内协助办理不动产登记事项，是因案涉房屋建设时政府设为棚户区改造工程，目前该事项按政府要求正在登记中，不能办理产权登记手续并不是泰安公司主观不协助造成的。2、泰安公司对案涉小区的管理从未懈怠，为案涉小区居民提供了物业服务。3、物业维修基金是泰安公司代替政府收取的，属于代收代缴，一审法院判令泰安公司退还物业维修基金错误。4、赵晓莉对车库门及室内上下水进行了改装，改变了原有状态，泰安公司不应返还装修保证金。赵晓莉辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。赵晓莉向一审法院起诉请求：1、判令泰安公司协助赵晓莉为铁力市合顺家园小区3号楼1单元602室及2号楼9号、10号车库办理不动产登记手续；2、判令泰安公司赔偿违约金6066.79元（3343.46元+2723.33元）（住宅楼：以47453元为本金，按年息4.75%自2019年1月13日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计534天。车库：以80000元为本金，按年息4.75%自2019年10月16日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计258天）。3、判令泰安公司退还住宅物业费1220.22元，住宅物业维修基金2033.70元，住宅装修保证金2000元，支付利息432.57元，以5253.92元为本金，按每年息4.75%自2018年10月15日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计624天。泰安公司退还两个车库物业费847.80元，车库物业维修基金1293元，车库装修保证金2000元，支付利息190.13元（以4140.80元为本金，按年息4.75%自2019年7月18日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计348天）；4、泰安公司承担诉讼费。一审法院认定事实：铁力市合顺家园小区项目的开发建设单位系泰安公司，其以出让方式取得建设用地，该工程于2016年10月30日竣工备案，2018年10月16日经铁力市政府相关部门会签同意先办证后缴费。2018年10月15日，赵晓莉从泰安公司以47453元的价格购买了该小区3号楼1单元602室（67.79平方米）房屋，并于当日交纳该楼房3年的物业费1220.22元、物业维修基金2033.70元、装修保证金2000元，双方于当日进行了交付。2019年3月2日，赵晓莉又从泰安公司以各41000元的价格购买了该小区2号楼9号和10号车库（均为21.55平方米），并于2019年7月18日交纳了上述车库3年的物业费847.80元、物业维修基金1293元、装修保证金2000元，双方于当日进行了交付。上述住宅楼和车库至今未办理不动产登记。一审法院认为，赵晓莉所举购房收据和房款交齐证明已经充分证实其与泰安公司之间已经形成了商品房买卖合同关系，该民事行为是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务；赵晓莉已经履行了交付购房款的义务，但泰安公司没有依照法律规定在商品房交付使用或合同订立之日起90日内协助赵晓莉办理不动产登记，对赵晓莉构成违约，泰安公司应当承担继续履行和支付违约金的违约责任。双方当事人没有约定违约金，赵晓莉请求按照人民银行规定的金融机构贷款利率，即按年息4.75%计算违约金符合法律规定，予以支持。本案中，赵晓莉购买住宅楼和车库时，案涉小区工程已经竣工，应当自合同签订之日起90日后开始按购房款的金额计算违约金，赵晓莉主张从房屋交付之日起90日后开始计算，并且车库按80000元为本金计算，予以准许。即住宅楼违约金从2019年1月13日开始计算至2020年6月30日为3299.63元（47453元×4.75%÷360日×527日），车库违约金从2019年10月16日开始计算至2020年6月30日为2681.11元（80000元×4.75%÷360日×254日）；泰安公司未举证证实就案涉小区在房屋交付前依法选聘了物业公司并签订了前期物业服务合同，其亦未提供证据证实在出售该小区房屋时与物业买受人签订的买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容，因此，泰安公司收取案涉住宅楼和车库的物业费应予返还；泰安公司既无合同约定又无法律规定可以收取房屋买受人装修保证金，且其也无证据证实赵晓莉违反了相关法律规定装修房屋，故装修保证金应予退还；物业维修基金是在办理不动产登记时由政府相关部门一并收取，泰安公司没有证据证实其代收物业维修基金取得了政府相关部门的授权，故该款项应予退还；赵晓莉主张泰安公司承担占用物业费、物业维修基金、装修保证金期间的利息，因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和民事总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，判决：一、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助赵晓莉办理铁力市铁力镇合顺家园小区3号楼1单元602室及2号楼9号、10号车库办理不动产登记手续；二、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向赵晓莉支付违约金5980.74元（上述违约金计算至2020年6月30日，并应以127453元为基数，按年利率4.75%继续计算至判项一履行完毕时止）；三、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还赵晓莉所交物业费、物业维修基金、装修保证金9394.72元；四、驳回赵晓莉的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵晓莉提交的业主委员会请愿信，拟证明有些业主2016年11月份入住至今，泰安公司未办理产权证，入住时交了三年物业费，没有享受一天的物业服务，楼道上水泥墙，对讲门铃也没有安装，且每户每平方米收取了30元的房屋维修基金。泰安公司质证认为，对该证据真实性无异议，但是业主委员会成立于2020年6月份，该证据与本案无关联性。本院经庭审举证、质证认为，该请愿信中并没有赵晓莉签名，与本案无关联性，本院仅对该证据的真实性予以采信。赵晓莉提交的照片打印件一份，拟证明赵晓莉的房屋一直漏雨，没有人维修。泰安公司质证认为对证据真实性有异议，该证据证明不了赵晓莉的待证事实。即使案涉房屋漏雨也应在承建商的保修范围内。本院经庭审举证、质证认为，该证据不能证明赵晓莉的待证事实，本院对该证据不予采信。赵晓莉提交的照片打印件一张，证明车库原本有上下水有排风道，可以装修成住宅。泰安公司质证认为，对证据真实性有异议，车库在修建时是经过建筑部门设计许可的，要改变用途必须经过行业主管部门的许可。本院经庭审举证、质证认为该证据不能证明赵晓莉的待证事实，本院对该证据不予采信。赵晓莉提交的照片打印件，拟证明以前的绿化物业一直无人打扫，新的物业在清理杂草。泰安公司质证认为，对证据真实性有异议，泰安公司提供了物业服务。本院经庭审举证、质证认为，该证据不能证明赵晓莉的待证事实，本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，二审庭审中，双方当事人均认可案涉房屋是商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，泰安公司于2018年10月15日向赵晓莉交付了案涉住宅，于2019年3月2日向赵晓莉交付了两个车库。泰安公司应自房屋和车库交付之日起90日内为赵晓莉办理不动产权属证书。泰安公司未在上述期限内未赵晓莉办理不动产权属证书，对赵晓莉构成违约，泰安公司应当承担继续履行和支付违约金的违约责任。双方当事人没有约定违约金，赵晓莉请求按照人民银行规定的金融机构贷款利率，一审法院支持按年息4.75%计算违约金并无不当。泰安公司未提供充分证据证明其向赵晓莉收取物业费的事实根据和法律依据，故一审法院判决泰安公司返还案涉物业费并无不当。泰安公司既无合同约定又无法律规定可以收取房屋买受人装修保证金，故一审判决泰安公司退还装修保证金并无不当。泰安公司主张其是替政府收取物业维修基金，属于代收代缴，但泰安公司并未提供证据证明其主张，故本院对该上诉理由不予支持。综上所述，泰安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人铁力市泰安房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  于晓星审判员  郭良富审判员  高 峰二〇二〇年十一月十一日书记员  朱曦月