湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1616号上诉人（一审原告）：岳阳铭基置业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路天力电磁院内。诉讼代表人：岳阳铭基置业有限公司管理人。负责人：李建平。委托诉讼代理人：杨诗旷。上诉人（一审被告）：岳阳金京市场管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前东路**天力大厦夹层**（连云路社区7网格）。法定代表人：何民权，执行董事。委托诉讼代理人：盛龙生、庾宏生，湖南盛龙森律师事务所律师。上诉人岳阳铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）与上诉人岳阳金京市场管理有限公司（以下简称金京公司）返还原物纠纷一案，湖南省岳阳市中级人民法院作出（2020）湘06民初35号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。铭基公司的委托诉讼代理人及金京公司的法定代表人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭基公司诉讼请求：1．判令金京公司向铭基公司返还位于岳阳市岳阳楼区××路××大厦商场××楼××楼××楼××楼及夹层等物业；2．判令金京公司支付铭基公司占有使用天力大厦物业期间产生的水、电、物业及门面占用费等全部费用；3．本案诉讼费及相关费用由金京公司承担。一审法院查明：2018年8月22日，一审法院作出（2018）湘06破7号民事裁定，受理申请人王星明对被申请人铭基公司提出的破产清算申请；2018年9月10日，一审法院作出（2018）湘06破9号决定书，指定湖南祈安律师事务所为管理人，李建平为管理人的负责人。2019年2月28日，铭基公司管理人（甲方）与金京公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：一、租赁经营及管理的标的物：位于岳阳市××路××号××大厦××楼（产权证号为：3×**）、负一楼（产权证号为：3×**）、一楼（产权证号为：3×**）、夹层、二楼（产权证号为：3×**）建筑物及与之相关的所有设备、设施和附属物……。四、租金：（1）乙方保证甲方承包并委托给乙方进行租赁、经营、管理的建筑物年租金不低于172万元（不含税费，甲方不提供发票）；不足172万元时由乙方补足，超过部分归乙方所有，因招商、租赁、运营、管理所产生的一切费用和税金概由乙方承担；五、承包及委托管理期限：暂定一年，从2019年1月1日至2019年12月31日止……。七、租金及保证金的交纳：（1）乙方应于本协议签订前十日向甲方交纳60万元的履约保证金，保证金不计息。若乙方违反本协议任一约定，该保证金全部作为乙方的违约金，不予退还。乙方未违反本合同约定的，保证金无息退还乙方……。十四、未经甲方书面同意，乙方不得对其承包及委托管理的物业进行改建、添附等；但乙方按合同约定对履行维修、维护、保养、年检义务的物业进行改建、添附、更换的除外。十五、物业返还：本合同承包及委托管理期限届满或被解除或被终止后（无论乙方对合同终止或解除是否存在争议），乙方应于本合同期限届满或被解除或被终止后十天内将本合同承包及委托管理的标的物按正常使用后的自然状态返还给甲方或甲方指定的接受人；如乙方未按约定返还标的物，则甲方可采取停水停电等措施强行接管该财产，由此造成的损失及全部责任概由乙方承担，并且乙方所交保证金不予返还。十六、特别约定：3．在合同期满或合同被解除或被终止时，甲方对乙方及其租赁户对商铺或摊位所进行的装饰、装修、改建、添附等可按以下方式进行处理，但无论以何种方式进行处理，甲方对该装饰、装修、改建、添附等所增加的财产均不进行任何的补偿或赔偿。2019年12月31日，铭基公司管理人向金京公司发出《委托经营管理合同》到期告知函，要求金京公司将委托管理的天力大厦相关物业交还管理人。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．金京公司应否向铭基公司返还位于岳阳市岳阳楼区××路××大厦商场××楼××楼××楼××楼及夹层等物业；2．铭基公司诉请金京公司向其支付至物业返还之日止的物业占用费标准如何认定以及金京公司应否向铭基公司支付水、电费等费用；3．金京公司是否有权对案涉租金予以相应抵扣。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《委托经营管理合同》约定的管理期限早已届满，金京公司无权占有涉案物业。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，铭基公司诉请金京公司向其返还涉案物业符合合同约定和法律规定。金京公司认为案涉《委托经营管理合同》可以延长期限，但未提供证据，其主张铭基公司无权要求交还场地没有事实依据，不予支持。关于焦点2，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，案涉《委托经营管理合同》约定的经营管理期限届满后，金京公司至今未予返还，造成铭基公司损害，铭基公司有权请求损害赔偿。因案涉《委托经营管理合同》约定年租金不低于172万元，一审法院酌情按照4,712元/日的标准，自2020年1月1日起，由金京公司向铭基公司支付至物业返还之日止的物业占用费。至于铭基公司主张金京公司应支付物业期间产生的水、电、物业及门面占用费等全部费用，因未提供相应证据，不予支持。关于焦点3，案涉《委托经营管理合同》约定，在合同期满时，铭基公司对金京公司及其租赁户对商铺或摊位所进行的装饰、装修、改建、添附等，无论以何种方式进行处理，铭基公司均不进行任何的补偿或赔偿。金京公司主张租金应抵扣场地的修缮和维护费用330,771元没有事实依据，不予支持。金京公司主张的商场内设备、设施、装修、管理软硬件的取回权以及因疫情原因导致其损失问题，金京公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金京公司自判决生效之日起30日内向铭基公司返还位于岳阳市岳阳楼区××路××大厦商场××楼××楼××楼××楼及夹层等物业。二、金京公司按照4712元／日的标准，自2020年1月1日起，向铭基公司支付物业占用费至物业返还之日止。三、驳回铭基公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由岳阳金京市场管理有限公司负担。铭基公司上诉称：一审判决认定物业占用费损失数额不当。请求：撤销一审判决第二项，改判由金京公司自2020年1月1日起至物业返还之日止，按每日15000元的标准支付铭基公司物业占用费，并由被上诉人承担诉讼费。金京公司辩称：铭基公司的上诉请求没有依据，应予以驳回。金京公司上诉称：1、一审判决证据采信不当，认定案件事实错误。上诉人投资800万元承接岳阳市泰兴百货有限公司（以下简称泰兴公司）在天力大厦一楼、夹层、二楼等场地物业经营权，应按照原合同约定经营至2023年止，铭基公司哄骗上诉人重新签订《委托经营管理合同》，该合同存在欺诈、显失公平、侵犯第三人合法权益等问题，系无效合同；2、一审判决遗漏被上诉人应予返还或抵扣给上诉人的多项费用。请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由其承担诉讼费。铭基公司辩称：金京公司的上诉请求没有依据，应予驳回。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。二审另查明，根据深圳吉福食品配送有限公司（以下简称吉福公司）、泰兴公司与铭基公司2017年元月21日签订的《深圳吉福食品配送有限公司、岳阳市泰兴百货有限公司承租天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营权转让和终止该三处场地承租的协议》约定，涉案物业中的一楼、夹层、二楼原出租给吉福公司、泰兴公司的租赁期限应至2023年5月30日止，吉福公司、泰兴公司同意将该三处物业经营权及该场地内的装饰装修、广告牌位、设施设备、电脑、夹层办公室内办公用具用品等交付铭基公司，转让费为800万元。2018年7月27日，吉福公司、泰兴公司（甲方）与铭基公司（乙方）及金京公司（丙方）签订的《移交经营权补充协议》约定，根据乙方要求，由甲方直接将天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营权以800万元转让给丙方，转让费由丙方直接支付给甲方。本院认为，本案焦点为涉案《委托经营管理合同》是否有效，如系有效，金京公司应否将所涉物业返还铭基公司及未返还前的物业占用费应如何确定。一、《委托经营管理合同》系有效合同。金京公司上诉提出该合同系被铭基公司破产管理人哄骗，向其作出虚假承诺后所签订，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《委托经营管理合同》不属于法律规定的上述无效合同的范畴，故金京公司上诉提出合同无效的观点不能成立，本院不予支持。二、金京公司应当将本案所涉物业返还铭基公司。金京公司上诉主张涉案《委托经营管理合同》系无效或应予撤销，租期未到，应继续履行。根据《委托经营管理合同》第五条“承包及委托管理期限：暂定一年，从2019年1月1日至2019年12月31日止”的约定，双方在合同约定的期限到期后，未续签合同，故根据合同第十五条“本合同承包及委托管理期限届满或被解除或被终止后，乙方（金京公司）应于本合同期限届满或被解除或被终止后十天内将本合同承包及委托管理的标的物按正常使用后的自然状态返还给甲方（铭基公司）或指定的接受人……”之约定，虽然金京公司在此前与铭基公司、吉福公司、泰兴公司签订了《移交经营权补充协议》，该协议约定的租期到2023年5月30日止，金京公司也据此交付了部分转让费，但《移交经营权补充协议》所涉租赁标的与案涉《委托经营管理合同》不完全一致，且签订《委托经营管理合同》在后，金京公司自愿与铭基公司另行达成的《委托经营管理合同》又系有效合同，金京公司应当接受合同的约束。故金京公司应当将《委托经营管理合同》所涉物业返还铭基公司。金京公司上诉还提出《委托经营管理合同》应撤销，但其未在法定期限内向法院行使撤销权，其已丧失该权利。三、金京公司返还前的物业费应如何确定的问题。根据《委托经营管理合同》第五条“承包及委托管理期限：暂定一年……”的表述，本院认为，双方在签订该合同时对案涉合同的承包或委托管理期限并未完全确定为一年，结合金京公司在此前与铭基公司及吉福公司、泰兴公司签订的《移交经营权补充协议》的履行期限至2023年5月30日止，可认定在签订《委托经营合同》时铭基公司、金京公司对后续继续履行有一定的预期，但现铭基公司不同意续期，故金京公司仍应按照合同约定向铭基公司返还所涉物业。至于物业占用费标准，一审法院根据合同约定的年租金不低于172万元，酌情计算出每日为4712元符合双方约定，铭基公司主张按15000元每日计算没有事实依据，本院不予支持。金京公司上诉还提出其他应返还或抵扣的费用，不在本案审理范围，一审法院也已经告知其另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30800元，由岳阳铭基置业有限公司承担21906元，由岳阳金京市场管理有限公司承担8894元。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年十一月九日法官助理侯超书记员余亚澜