江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3879号上诉人（原审被告）:董志彬，男，1955年11月16日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:彭爱云，女，1958年9月15日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:游期云，女，1956年12月1日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:余春燕，女，1964年2月5日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:刘秀芹，女，1964年1月13日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：张如爱（系刘秀芹丈夫），男，1961年8月8日出生，住射阳县。上诉人（原审被告）:唐秀珍，女，1951年4月22日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:王锦，女，1948年10月17日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:顾玲芳，女，1947年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）:唐玉珍，女，1949年2月18日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:顾守平，女，1947年9月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）:陈必昌，男，1950年2月20日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：陈永辉（系陈必昌儿子），男，汉族，1972年1月7日出生，住浙江省金华市婺城区。上诉人（原审被告）:项达宁，女，1944年9月14日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：唐成美，女，1970年6月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁因与被上诉人唐成美房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2020)苏0924民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁共同上诉请求：撤销一审法院判决，确认上诉人与被上诉人唐成美已实际履行签订的十年连续不断的房屋租赁合同合法有效这一事实；诉讼费用由唐成美承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间存在着长期连续不断的承租及续租的房屋租赁合同，从2009年12月31日起至2019年5月30日止，双方均无异议，被上诉人唐成美也多次在庭审中认同，其中与唐成美2016年元月1日之前的租赁合同，上诉人已履行完毕。2016年元月1日至2019年5月30日续签的租赁合同被上诉人唐成美已部分履约（尚有剩余租金未曾支付，作为出租方上诉人保留继续追收剩余租金的权利），在（2019）苏民初2561号案件庭审笔录中，唐成美陈述“不要求被告返还租金，租被告房子就应给租金”。唐成美在2009年12月31日从上诉人手中拿到出租房屋的钥匙后，一直至2019年4月9日才将所租房屋钥匙正式移交给上诉人，充分证明了四轮租房合同是不可分割的，上诉人符合法律规定的出租人条件。综合经营部虽系二日杂公司与属集体企业，但却是自筹资金、独立核算、自负盈亏、自主经营、民主管理、集体积累、自主支配、按劳分配的独立法人企业，其财产和经营盈亏、支配、管理都与二日杂公司无实质性资产关联关系，其财产权益仍归属于综合经营部全体投资者。坐落在朝阳街**（原**）房屋当初建房用款是通过银行贷款获得，后所欠银行贷款由综合经营部全体职工投资者偿还，才赎回所抵押房屋。2006年赎房时，二日杂公司和县供销社均未出资，也无人对综合经营部抵押在外的房产负责，是综合经营部全体职工省吃俭用、想法设法，自筹资金，将房产证赎回，才保全了案涉房屋。唐成美辩称，其于2009-2019年期间租赁房屋是事实，房屋租金也交纳了10年也是事实。综合经营部是二日杂公司下属企业，2014年二日杂公司与上诉人之间产生矛盾，案涉房屋被二日杂公司回收，上诉人与二日杂公司之间的矛盾与其无关。唐成美向一审法院起诉请求：1.判令董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁共同返还房租费38万元及利息，其中20万元从2016年2月25日起，18万元从2017年2月15日起，均至偿还之日止，按照年利率6%计算；2.本案诉讼费由董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁承担。一审法院认定的事实：射阳县第二日杂品公司综合经营部（以下简称综合经营部）原系射阳县第二生活资料公司下属集体企业，主管部门为射阳县供销合作联社，1989年2月24日营业执照载明企业名称为“射阳县第二生活资料公司综合经营部”。后因射阳县第二生活资料公司变更为射阳县第二日用杂品公司，经综合经营部申请，射阳县工商行政管理局经核准收回上述1989年2月24日营业执照，于1990年10月7日换发了营业执照，载明企业名称为“射阳县第二日用杂品公司经营部”（以下简称“二日杂公司经营部”），隶属于二日杂公司，主管部门为射阳县供销合作总社，经营期限自1990年10月19日起。2005年，二日杂公司经营部被盐城市射阳县工商行政管理局注销登记。董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁等人系原二日杂公司经营部职工，现均已退休。坐。坐落于射阳县房屋记在综合经营部名下。二日杂公司经营部注销后，二日杂公司未组织对该企业资产进行清算。朝阳街99号房屋被董志彬等人出租给唐成美使用，双方分别于2009年12月31日签订租赁合同（租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止），2012年12月31日签订租赁合同（租期自2013年1月1日起至2014年12月30日止），2014年8月12日签订租赁合同（租期自2015年1月1日起至2016年12月30日止，年租金17.5万元）。2014年12月30日，二日杂公司与唐成美就朝阳街99号房屋签订租赁协议，约定租赁期限从2014年12月31日起至2016年3月30日止，年租金为21万元，保证金2万元，2014年12月31日至2015年12月31日的租金在签订合同时一次性交清，2016年1-3月的租金在2015年10月底前一次性交清；租赁期满合同即行终止，任何一方违反合同的约定，须向对方交纳年度租金30%的违约金。合同约定的2015年12月底前的租金除在合同签订前被原二日杂公司经营部退休职工刘秀芹等人收取17.5万元外，唐成美于合同签订当天向二日杂公司交纳了3.5万元、保证金2万元。2015年12月16日，唐成美向二日杂公司支付2016年1月至3月份的部分房租费1.25万元。2015年12月4日，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平又与唐成美就朝阳街99号房屋签订租房合同，约定租期自2016年1月1日起至2019年5月30日止，年租金18万元，合同上除了有董志彬等人签名外，还加盖了“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章。当日，唐成美向彭爱云等人支付租金2万元。2016年2月25日，唐成美向彭爱云等人等支付租金16万元。2017年2月15日，唐成美向彭爱云等人支付租金18万元。上述合计36万元租金，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁等十二人每人分得2.5万元。对于其余6万元，唐玉珍、顾守平、唐秀珍在庭审中均陈述用于偿还综合经营部债务，其他人陈述不清楚。在（2018）苏0924民初403号案件庭审中，双方一致认可十二人已退还2万元给唐成美用于其与二日杂公司诉讼。唐成美在二日杂公司与其合同到期后，继续使用朝阳街99号房屋，但未与二日杂公司续签租赁合同，也未向二日杂公司支付租金或占用费。二日杂公司于2017年3月2日向本院提起诉讼，要求唐成美迁让出朝阳街99号房屋、支付2016年1至3月房租费、违约金、以及自2016年4月起的房租损失。经审理，一审法院于2017年5月18日作出（2017）苏0924民初1656号民事判决，判决：一、唐成美迁让出射阳县合德镇朝阳街99号门市房屋；二、唐成美向二日杂公司支付2016年1-3月租金32500元、违约金63000元、2016年4月至2017年2月的房租损失192500元，并承担2017年3月1日起至实际交还房屋之日止按照17500元/月计算的房租损失；三、驳回唐成美的其他诉讼请求。唐成美不服上述判决，提起上诉，盐城市中级人民法院经审理于2017年11月21日作出（2017）苏09民终3289号民事判决，判决：一、维持一审法院（2017）苏0924民初1656号民事判决第一项；二、变更一审法院（2017）苏0924民初1656号民事判决第二项为唐成美向二日杂公司支付2016年1-3月租金20000元、违约金63000元、2016年4月至2017年2月的房租损失192500元，并承担2017年3月1日起至实际交还房屋之日止按照17500元/月计算的房租损失；三、撤销一审法院（2017）苏0924民初1656号民事判决第三项；四、驳回二日杂公司的其他诉讼请求。2017年12月21日，二日杂公司向一审法院申请执行，一审法院予以立案受理，案号为（2017）苏0924执4394号，该案正在执行过程中。另查明，唐成美不服盐城市中级人民法院（2017）苏09民终3289号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2019年1月4日作出(2018)苏某4356号民事裁定，驳回唐成美的再审申请。一审还查明，二日杂公司经营部实际使用的公章为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”，在二日杂公司经营部的工商登记档案中，有部分表格中填写的企业名称为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”，并加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章。在关联案件（2015）射民初字第01979号案件中，顾玲芳于2015年12月9日以综合经营部法定代表人的名义，黄某以综合经营部委托诉讼代理人的名义向一审法院提交民事起诉状及相关证据材料，起诉状中载明：1988年12月22日，综合经营部经射阳县计划经济委员会射计经计字〔1988〕71号批复同意成为经济上独立核算、自负盈亏的法人企业，隶属供销联社，企业性质为集体所有制，1989年2月24日，经射阳县工商行政管理局核发了营业执照，明确经济性质为县属集体，法定代表人为顾玲芳，2005年综合经营部因无法经营，与多数兄弟单位一样被注销营业执照停止营业，但一直未清算……。在关联案件（2018）苏09民终3302号案件审理中，二日杂公司、综合经营部、二日杂公司经营部共同的上级主管部门射阳县供销合作总社于2018年11月7日出具证明称，“射阳县第二日用杂品公司经营部系射阳县第二日用杂品公司综合经营部的简称，实际上是同一个单位”。该案审理中，董志彬等人提交的落款日期为2006年7月18日，以综合经营部名义出具，加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，呈报给二日杂公司的关于“请求领导批准综合经营部解体”的报告中载明,“我单位综合经营部，职工下岗多年，已不再经营，营业执照被注销……”。另，射阳县市场监督管理局系统中查无“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”登记为企业法人或企业法人分支机构的信息。一审法院认为，1.诉争房屋租赁合同的出租人系董志彬等自然人。(1)虽然租赁合同上除了有董志彬等人签名外，还加盖了“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，但根据工商登记档案，顾玲芳在（2015）射民初字第01979号案件起诉状中的陈述，董志彬等人提交的落款日期为2006年7月18日，以综合经营部名义出具，加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，呈报给二日杂公司的关于“请求领导批准综合经营部解体”的报告，二日杂公司、综合经营部、二日杂公司经营部共同的上级主管部门射阳县供销合作总社于2018年11月7日出具的证明，足以认定所谓综合经营部实际就是二日杂公司经营部，二日杂公司经营部已经注销。(2)根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》的规定，企业法人登记和营业登记的主管机关为市场监督管理部门（原为工商行政管理部门），税务部门的税务登记证及税务事项通知书不能作为认定企业名称和企业是否存续的依据。根据一审法院查明的事实，二日杂公司经营部的前身为“射阳县第二生活资料公司综合经营部”，于1989年2月24日领取营业执照，后因射阳县第二生活资料公司变更为射阳县第二日用杂品公司，经射阳县第二生活资料公司综合经营部申请，射阳县工商行政管理局经核准收回上述1989年2月24日营业执照，于1990年10月7日换发了营业执照，载明企业名称为“射阳县第二日用杂品公司经营部”。工商登记档案中没有名称为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”的营业执照。2.陈必昌、项达宁虽然未在租赁合同上签字，但其与董志彬等人共同收取了租金，并与董志彬等人等额分配，享受了租赁合同的权利，亦应当认定其为租赁合同相对人之一，并承担相应的法律义务。3.二日杂公司经营部系二日杂公司下属集体企业，其被注销后，无论是否经过清算，尚有财产仍为集体所有，均应由二日杂公司进行保管、管理，故二日杂公司有权将案涉房屋出租给唐成美，盐城市中级人民法院（2017）苏09民终3289号民事判决亦已判决唐成美向二日杂公司迁让出案涉房屋，支付租金、违约金及房租损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，应当参照适用上述司法解释的规定。故董志彬等人应当向唐成美返还已经收取的租金并承担利息损失。4.董志彬等人收取的租金为36万元，并已向唐成美返还2万元，故董志彬等人应当再返还34万元，并承担相应的利息损失。至于部分董志彬等十二人陈述36万元中有6万元被用于偿还综合经营部债务的问题，系各被告之间的内部事务，不影响董志彬等十二人共同对外向唐成美承担责任。5.关于董志彬等人辩称其是赎回案涉房产的权利人，主管部门同意“赎回的房产权由上述同志共同所有，按照4600元壹股落实到人，共壹拾叁股，绝无异议”，只是当时各位同志没有及时办理二日杂公司综合经营部名下的房产到联名的各职工名下而已。经查，在董志彬等人提交的落款日期为2006年7月28日的“射阳县第二日用杂品公司综合经营部关于赎回房产所有权及协商解体的决议”上，董志彬作为二日杂公司时任法定代表人签署“同意职工意见”，并加盖了二日杂公司的公章，但二日杂公司经营部和二日杂公司共同的上级主管部门射阳县供销合作总社并未签署意见和加盖公章，而该决议的内容又与董志彬等人在关联案件中提交的2013年10月25日“射阳县第二日杂公司综合经营部实行清算解体职工代表大会”会议记录的内容不一致，且该决议内容与董志彬存在重大利益关系，其作为二日杂公司时任法定代表人，在处理涉及自身重大利益的事项时未予回避，故一审法院对董志彬等人的上述辩解意见不予采纳。6.至于二日杂公司经营部注销后尚未清算的问题，董志彬等人作为原二日杂公司经营部退休职工，可以依照法定程序另行主张相关权利，不属于本案处理范围。综上，唐成美的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百七十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》第三条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁于判决生效后十日内共同向唐成美返还34万元及利息（自2016年2月25日起自2017年2月14日止，以18万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2017年2月15日起至自2019年8月19日止，以34万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以34万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；均以年利率不超过6%为限）；二、驳回唐成美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，唐成美负担737元，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁负担6263元。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，虽然董志彬等人在和唐成美签订的租赁合同上加盖了“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，但根据本案已查明的事实，二日杂公司经营部的前身为“射阳县第二生活资料公司综合经营部”，于1989年2月24日领取营业执照，后因射阳县第二生活资料公司变更为射阳县第二日用杂品公司，经射阳县第二生活资料公司综合经营部申请，射阳县工商行政管理局经核准收回上述1989年2月24日营业执照，于1990年10月7日换发了营业执照，载明企业名称为“射阳县第二日用杂品公司经营部”。工商登记档案中没有名称为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”的营业执照，而二日杂公司经营部已于2005年被射阳县工商行政管理局注销登记。因二日杂公司经营部系二日杂公司下属集体企业，其被注销后，无论是否经过清算，其财产仍为集体所有，均应由二日杂公司进行保管、管理。董志彬等上诉人认为综合经营部系二日杂公司下属集体企业，是自筹资金、独立核算、自负盈亏、自主经营、民主管理、集体积累、自主支配、按劳分配的独立法人企业，其财产和经营盈亏、支配、管理都与二日杂公司无实质性资产关联关系，其财产权益应归属于综合经营部全体投资者的理由，缺乏事实依据和法律依据，董志彬等上诉人主张对案涉财产享有自主支配权利的请求不能成立。二日杂公司在综合经营部被注销后有权将该部分集体资产出租给唐成美，本院（2017）苏09民终3289号民事判决亦已判决唐成美向二日杂公司迁让出案涉房屋，支付租金、违约金及房租损失，故董志彬等人在该判决认定唐成美应返还租赁期间内已收取的唐成美租金36万元，在扣除已返还2万元之外，其余款项应向唐成美返还，并承担相应的利息损失。综上，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁共同负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十一月十七日书记员 刘 湘