河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初5349号原告：马翔，男，1985年11月7日出生，回族，住郑州市管城回族区。原告：买春霞，女，1964年2月15日出生，回族，住洛阳市瀍河回族区。二原告共同委托诉讼代理人：刘保国，河南中冶律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告马翔、买春霞诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马翔、买春霞的共同委托诉讼代理人刘保国、被告洛阳尚锦置业有限公司委托诉讼代理人李理博、朱小丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马翔、买春霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告洛阳尚锦置业有限公司向原告交付涧××路××区××房的商业用房，并办理不动产权证书；2、请求判令被告洛阳尚锦置业有限公司按已交付房款万分之一的标准向原告支付违约金，自2015年1月1日暂计算至2020年8月31日延期交房违约金为485039.18元，2020年9月1日之后的违约金按合同约定付至实际交房之日止；3、请求判令被告洛阳尚锦置业有限公司承担所有诉讼费用。事实与理由：2013年4月18日，原告马翔、买春霞与被告洛阳尚锦置业有限公司签订了商品房预售合同（合同编号：YS0192870），购买被告开发的位于涧××路××区××房的商业用房，房屋代码704420，预测建筑面积120.35平方米，购买单价为19479.16元/平方米，合同总价2344317.00元。原告马翔、买春霞于2013年2月27日向洛阳尚锦置业有限公司支付了全部购房款项，并取得了被告出具的财务票据。根据上房签订的《商品房买卖合同》第八条之约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将具备约定条件《该商品经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。但是，在原告方到所购房屋现场查看时，发现房屋正中间有门柱隔档、、地面没有平整房屋往二楼没有设计楼梯通行、消防没有通过验收、无水无电等多种严重不符合交房条件的情况，遂向被告说明情况要求进行整改后交房，然而直至原告起诉之日，被告方仍未将房屋整改达到约定的交房条件。《商品房预售合同》第九条及《补充协议》第六条约定：“本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告所购买的房屋属于沿街商业用房，在被告的规划书中属于休闲商业街的重要组成部分，但是被告出卖的房屋无论是功能、设计、附属设施都不符合一个商业用房的基本构成，不具备商铺的使用功能，在原告数次与被告交涉后仍未能进行整改使涉案房屋达到交房条件，使得原告遭受重大经济损失。为此，原告依法具状诉至贵院，请求判如所请。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,马翔、买春霞要求尚锦置业承担逾期交房违约责任没有合同、事实依据，依法应驳回其诉讼请求。1、关于交房时间及条件。2013年4月18日,马翔、买春霞与尚锦置业签订了商品房预售合同(合同编号:YS0192870),购买被告开发的位于润××路××区××房的商业用房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格。2014年12月19日，涉案房屋通过五方验收，符合合同约定交房条件。2019年4月18日，进行消防验收，综合评定该工程验收合格。2019年10月25日，取得竣工验收备案证书。2020年7月8日尚锦置业已办理涉案商铺的不动产登记。完全具备交付条件2、关于交房通知。《商品房预售合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。买受人逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担。关于涉案房屋，尚锦置业在交房最后期限前于2014年12月31日之前通过EMS邮寄方式向马翔、买春霞发出了书面交房通知，尚锦置业已履行了合同义务。且，马翔、买春霞在起诉状中已自认在收到尚锦置业交房通知书后到所购房屋现场进行过查看，可说明马翔、买春霞买受人逾期接楼或拒不接楼并不是尚锦置业造成的逾期交房责任。3、关于供水供电及装饰、设备问题。《商品房预售合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求按照第2种方式处理：出卖人负责按附件标准进行整改，直至完善标准。但是，附件三中的约定的外墙、内墙、顶棚、户内地面、门窗、上下水、公共楼梯间7个部分的装饰、设备在交房时均达到交付标准，并不存在马翔、买春霞诉称的达不到交付条件。马翔、买春霞在诉状中所称的“房屋往二楼没有设计楼梯”在合同附件一房屋平面图和附件三中并没有明确体现和合同约定，且，底商的一层和二层均是马翔、买春霞个人所有，不存在公共楼梯间。《商品房预售合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设备建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、鉴于本小区分期开发，水电在交房时为临时水电，直至全部开发完毕后转化为正式用水用电。4、以上水、电等手续费由买受人自行缴纳开通使用。补充协议第十一条：本项目是分期建设开发并分期交房，每期交房时与周边正在建设施工的楼房设置临时围墙作为临时隔离设施，待本项目全部交房后，才设置完善的周界围墙。同时，本项目的安防、消防、电、水、暖气和燃气、电信等公共配套设备待本项目全部交房后才正常运行和使用，分期交房时仅设置临时设施。尚锦置业向升龙城B区9#楼业主发交房通知前，9#楼的供水供电水已符合合同约定的使用标准，由尚锦物业服务公司出具的住宅用电明细表和住宅用水收据可以证明洛阳升龙城B区9#楼在2014年12月31日交房时已经达到正常供水供电标准，并不存在不通水电的情况，因此，马翔、买春霞的诉求无事实依据。4、马翔、买春霞未向尚锦置业提交契税、维修基金缴纳凭证，升龙公司依约有权拒绝交房。双方签订的《合同补充协议》第三条约定：买受人须向有关部门缴清维修基金。因买受人逾期交纳或拒绝交纳相关费用，出卖人有权拒绝交房。据此，马翔、买春霞向尚锦置业提供契税、维修基金缴纳凭证是涉案房屋实际交接的前提条件。至今，马翔、买春霞未按合同约定向升龙公司提供契税、维修基金缴纳凭证，在此情况下尚锦置业不应承担逾期交房违约责任。以上，尚锦置业按合同约定向马翔、买春霞邮寄送达了交房通知，并且在马翔、买春霞不提供契税、维修基金缴纳凭证，尚锦置业享有拒绝交房的抗辩权。尚锦置业履行合同没有过错马翔、买春霞要求尚锦置业承担逾期交房违约责任没有合同、事实依据。综上可知，马翔、买春霞的诉请无事实依据，依法请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年4月18日,原告马翔、买春霞与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定马翔、买春霞向被告洛阳尚锦置业有限公司购买位于涧××路××区××房的商业用房。金额为2344317元，交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的及条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同附件四《补充协议》（一）第六条的约定：若出卖人逾期交房，从本合同第八条约定的而最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，合同继续履行。庭审中，原告称涉案房屋消防没有验收通过、无水无电、不具备商铺的使用功能等因素，涉案房屋不符合交房条件，故原告拒绝收房。另查明：被告洛阳尚锦置业有限公司于2014年12月31日之前通过EMS邮寄挂号信方式向原告发出了书面交房通知书，原告马翔、买春霞至今未接收涉案房屋。被告洛阳尚锦置业有限公司已于2020年7月8日取得涉案珠江路369号9幢等27套不动产权属证书，被告的办证资料报备义务已经完成。本院认为，原告马翔、买春霞与被告洛阳尚锦置业有限公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告诉求被告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金。双方签订的《商品房预售合同》明确约定交房时间为2014年12月31日，交房条件为勘察、涉及、建设、施工、监理单位五方竣工验收合格。该合同内容并不违反我国有关法律法规的强制性规定，应为有效。被告洛阳尚锦置业有限公司通知原告马翔、买春霞在《商品房预售合同》约定的时间交房，并于2014年12月31日前向原告马翔、买春霞邮寄《交房通知书》，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，根据合同附件四补充协议第二条约定，应视为交付。故原告诉求被告交付涉案房屋及延期交房违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马翔、买春霞诉讼请求。案件受理费4288元，由原告马翔、买春霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省洛阳市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员 高 晋二〇二〇年十一月十六日书记员 黄佳华