湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初2201号 原告：常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部，住址：常宁市东风二巷。 负责人：刘辉，董事长。 委托诉讼代理人：李睿，湖南兴常律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：张某某，男,住常宁市。 被告：刘某某，男,住常宁市。 原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部（简称：顺邦物业）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李睿、张某某，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺邦物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月-2020年6月的物业管理费2953元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2017年8月4日装修其购买的常宁市北城美郡F栋602室，当日签订《北城美郡项目物业承诺书》。签订合同后，原告已按约全面履行物业服务事项，但被告自2017年8月至2020年6月尚欠原告物业管理费2953元。经原告多次催促，被告至今仍未交纳。 被告刘某某答辩：1、被答辩人诉与答辩人签订物业服务合同与实际情况完全不符，答辩人于2017年8月4日收房装修，未与被答辩人签订相关协议及物业服务合同，不存在合同关系；2、被答辩人没有尽到对小区公共区域设施设备养护和维修义务，卫生不到位、环境极差，单元楼道脏乱不堪，消防设施缺陷，存在严重安全隐患；3、答辩人所住FG栋完全脱离小区，没有围墙，绿化不到位，多次与顺邦物业公司及开发建设单位协商，却迟迟未解决；4、答辩人2017年8月4日已交纳1040元物业服务费，何来2953元?根据物业管理条例，物业服务费应从收房之日算起；5、被答辩人2017年12月13日向答辩人收取了天然气开通费260元，根据法律规定，天然气开通费已算入商品房建设中，不应重复收取；6、被答辩人收取了自来水二次加压费240元，事实是北城美郡FG栋自来水2019年6月30日才到户,2017年8月4日至2019年6月30日前都是临时用水，不存在加压，也是不合理的收费。答辩人诉求：1、顺邦物业公司恢复FG栋的围墙绿化设施；2、完善消防设施设备，保障小区人身安全；3、提升小区环境卫生和服务质量；4、退还天然气开通费260元；5、退还自来水二次加压费240元。请求驳回被答辩人的诉求。 经审理查明：原告顺邦物业于2014年4月21日成立，经营常宁市北城美郡小区物业管理。2016年5月1日，原告与湖南金泉置业有限公司常宁分公司签订了《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》，约定第二条乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条服务期限为本合同签订之日起生效，至本小区业主大会与新选聘的物业管理企业签订合同之日止。第六条本物业管理区域物业服务收费为包干制，由乙方按建筑面积每月0.7元收取，业主或承租人应在每年7月1日前交纳物业服务费用(物业服务资金)。第十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十八条以下情况乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，如乙方明知瑕疵存在而未向甲方尽提醒义务的除外；乙方在执行安全保卫规定的前提下，所不能发现或制止的偷盗、伤害、损害、意外损耗；业主之间因纠纷所导致的且乙方不能止或避免所造成的人身、精神、财产损失。第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。等等。2015年12月28日，常宁市发改局核定前期物业服务收费标准中装修管理服务费0.02元/天/平方米、装修垃圾清运费2元/平方米、二次供水加压电费20元/月/户。合同签订后，原告履行物业管理义务，从2016年8月1日开始收取北城美郡小区物业管理费。被告刘某某于2017年8月4日入住北城美郡小区F栋602室（124.09平方），原告于2017年12月13日收取被告天然气开通费260元。之后，被告因小区部分公共设备设施未维护、无绿化、环境卫生差、消防器材缺失、乱收费、围墙缺失等物业服务管理上存在的问题，要求原告整改，原告未全面履行和解决，而拒交物业管理费。2020年4月，原告以多数业主欠缴物业管理费，无法继续经营，要求停业退出的申请未获得相关部门批准，原告仍继续物业管理服务。2020年5月11日，原告向被告下发《缴费催款函》，张贴被告家门上，被告至今仍未补交物业服务费。自2017年8月1日至2020年6月30日共35个月，原告停业1个月，被告欠付物业费为2953.34元（124.09平方X0.7元X34个月）。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、缴费单、《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》、《缴费催款函》及照片、常宁市发改局审核表，被告提交的照片、领条所证实，经庭审质证，可以采信。 本院认为，被告刘某某购买并入住湖南金泉置业有限公司常宁分公司开发的北城美郡小区，原告与该公司签订的《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》对北城美郡小区业主被告刘某某具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。本案中，原告提供的物业服务管理虽然不到位，但并非原告未履行物业服务义务，小区部分公共设备设施缺失、无绿化、围墙缺失的责任在小区建设方，上述事实不属于被告拒交物业管理费的正当理由。物业服务合同是继续性合同，被告主张异时履行抗辩权不符合法律规定。被告没有提供充分的证据证实原告履行义务存在重大瑕疵，其抗辩意见本院不子支持。依照常宁市发改局的审批文件规定，原告收取被告二次加压电费合规，收取天燃气费260元无合同约定，也不合规，可抵扣被 告的物业管理费。被告在与原告协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不符合法律规定，原告的诉请未超达合同约定的物业服务费计算标准，本院依法予以支持。原告未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按拖欠的物业服务费的80%支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告刘某某于本院判决生效后十日内给付原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的物业服务费2362.4元（2953元x80%），减去应抵扣的260元，实际给付原告物业服务费2102.4元; 二、驳回原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  雷晓铁 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  杨 晶 校对责任人：雷晓铁打印责任人：杨** 相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。