河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初18602号原告余春霞，女，汉族，1971年3月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人胥宾宾，河南红达律师事务所律师。被告常秀花，女，汉族，1947年7月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人刘轩，河南亚太人律师事务所律师。第三人郑州中原华丰投资中心有限公司，住所郑州市健康路**，统一社会信用代码91410100715677883F。法定代表人尹建国，董事长。委托代理人张建强，系公司员工。第三人尹建国，男，汉族，1956年3月28日出生，住郑州市金水区健康路**院**楼**，身份号码4101021956********。原告余春霞诉被告常秀花、第三人郑州中原华丰投资中心有限公司（以下简称“华丰公司”）、第三人尹建国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余春霞及其委托代理人胥宾宾，被告常秀花委托代理人赵蒙、刘轩，第三人华丰公司委托代理人张建强到庭参加诉讼，第三人尹建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告余春霞诉称，2012年4月27日，原告余春霞与第三人华丰公司签订华林都市家园内部认购书一份，约定第三人华丰公司将案涉房屋出售给原告余春霞。签订认购书后，原告余春霞通过其朋友缴纳了全部房款332475元（包含2万元定金），该房款收款原始凭证由第三人华丰公司入账保存。缴纳全部购房款后，第三人华丰公司将案涉房屋交付给原告余春霞使用至今。经郑州市不动产中心房地产综合查询系统显示，原告余春霞名下无其他房产，现法院将已经由原告余春霞所有并使用近10年的房产予以查封并评估、拍卖，严重损害了原告余春霞合法权益，且法院上述做法也不符合社会预期。原告余春霞向本院提出诉讼请求:1、停止对金水区翠华路7号华林都市家园41号楼11层1109号房产（不动产权证号：1301169049）的查封；2、确认案涉房产买方是原告余春霞，案涉房产为原告余春霞所有；3、本案诉讼费由被告常秀花承担。原告余春霞为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告余春霞身份证，（2020）豫0105执异538号执行裁定书；证据二、原告余春霞与第三人华丰公司签订的《华丰都市家园内部认购书》，销售不动产统一发票（自开）两张，商品住宅质量保证书使用说明书，胡少鹏证明材料，银行转账记录；证据三、原告余春霞户口本，物业费缴费发票，水费收据，缴费截图；证据四、郑州市个人住房产权信息表；证据五、金水区文化路派出所证明，郑州华林物业管理有限公司证明。被告常秀花辩称，一、《华林都市家园内部认购书》显示房屋位置为郑州市金水区南阳路西、农业路北华林都市家园三期24A幢11层1114室，而（2020）豫0105执异8313号之四执行裁定书，是将金水区翠华路7号华林都市家园41号楼11层1109号房产予以查封，无法证明贵院查封的房产与原告余春霞内部认购书约定的房产系同一套房产，原告余春霞与查封的房产无利害关系，主体不适格。二、原告余春霞提交的《华林都市家园内部认购书》、《商品住宅质量保证书》及两份物业费发票均显示商品房买受人系原告余春霞和余新海，二人系共有，现原告余春霞以自己名义单独提起诉讼，缺少必要共同诉讼参与人余新海作为原告，应当依法追加余新海作为本案原告参与本案审理。三、原告余春霞现有证据无法查明其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，不能够排除执行，应当驳回其诉讼请求。1、原告余春霞提交的《华林都市家园内部认购书》不能证明在贵院查封之前原告余春霞与第三人华丰公司签订了合法有效的书面买卖合同；2、原告余春霞提供的郑州市住房产权信息系2020年8月25日形成，结合原告余春霞主张的在2012年全款30余万购房的经济情况，不排除在贵院查封后、申请查询个人名下房产信息前，原告余春霞将名下的其他房产转移的情形，不能证明在贵院作出查封时原告余春霞名下无其他用于居住的房屋。被告常秀花为支持其答辩意见，向本院提交不动产登记资料查询结果证明一份。第三人华丰公司辩称，原告余春霞购买的房子显示已经购买过，出具有发票，系案涉房屋。第三人尹建国未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告常秀花诉本案第三人华丰公司、尹建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0105民初2923号民事判决书一份判决如下：一、华丰公司于该判决生效后十日内偿还常秀花借款本金780万元及利息（利息以借款本金780万元为基数，自2019年10月21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、尹建国对该判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，尹建国在承担保证责任后，有权向华丰公司追偿；三、驳回常秀花的其他诉讼请求。后常秀花、华丰公司不服该判决向河南省中级人民法院提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）豫01民终7225号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2020年7月3日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105执8313号之四执行裁定书，裁定：一、将被执行人华丰公司名下位于金水区翠华路7号华林都市家园41号楼11层1109号（不动产权证号：1301169049）房产予以查封；二、限被执行人华丰公司、尹建国于本裁定生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述房产。本院于2020年7月17日向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协执行通知书，将第三人华丰公司名下的涉案房产予以查封。后原告余春霞作为案外人向本院提出书面执行异议，要求停止对登记在被执行人华丰公司名下涉案房产的执行，本院于2020年8月14日作出（2020）豫0105执异538号执行裁定书，裁定驳回原告余春霞的异议请求。原告余春霞于2020年8月25日诉至本院。另查明，2012年4月27日，原告余春霞（认购方）与被告华丰公司（被认购方）签订《华林都市家园内部认购书》一份，主要约定：认购方为余春霞和余新海，认购位于郑州市××区××、农业路××都市家园××号房屋，建筑面积为44.33平方米，认购总价332475元；2012年4月30日前支付全部购房款332475元（含定金）。原告余春霞提交的2012年4月27日和2012年4月29日出具的销售不动产统一发票显示：不动产楼牌号均为24#A号楼11层1114号，预售定金2万元、预售购房款312475元整。原告余春霞提交的特种转账借方传票显示：日期分别为2012年4月27日、2012年4月28日，付款方均为胡少鹏，收款方均为华丰公司，转账金额分别为20000元、312475元，备注均为银联清算对应的POS商户名称为华丰公司（华林都市家园）。胡少鹏出具情况说明一份，说明其支出的款项是代原告余春霞支付的房款。原告余春霞提交的发票和截图显示：2020年3月21日，原告向郑州华林物业管理有限公司缴纳物业费729元、2020年7月25日，原告向郑州华林物业管理有限公司缴纳物业费1093元及2018年5月至2020年9月期间每月为涉案房屋缴纳电费。郑州市公安局文化路派出所于2013年7月2日出具的证明载明：“华林都市家园三期”原路牌号金水区南阳路西、农业路北，现经派出所统一编为金水区翠花路7号，其中24#A楼、24#B楼经派出所现编为41号楼和42号楼，其余楼号不变。2020年9月21日，郑州华林物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：金水区南阳路西、农业路北华林都市家园三期24#A号楼11层1114号与金水区翠花路7号华林都市家园41号楼11层1109号房产是同一房产。原告余春霞提交的居民户口本显示：户主姓名为余春霞，住，住址为郑州市金水区××楼××号/div>原告余春霞于2020年8月25日查询的郑州市个人住房产权信息表显示：原告余春霞名下房屋为0套。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告余春霞与第三人华丰公司签订的合同名为认购书，但包含了房屋买卖合同的主要条款，可以视为双方签订了合法有效的书面买卖合同。本院查封涉案房屋的时间为2020年7月16日，原告余春霞与第三人华丰公司签订的认购书在2012年4月27日，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的形式要件。原告余春霞提交交纳房款及电费、物业费的证据，且提交查询单证明其名下无其他用于居住的房屋，故原告余春霞的权利能够排除对涉案房屋的执行。至于被告常秀花答辩称原告余春霞主体不适格，因原告余春霞与查封的房产有利害关系，其主张排除执行并无不当。关于原告余春霞的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记予以实现。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区翠华路7号华林都市家园41号楼11层1109房产（不动产权证号：1301169049）；二、驳回原告余春霞的其他诉讼请求。案件受理费7590元，由第三人郑州中原华丰投资中心有限公司、尹建国共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起二日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉审 判 长  雷海娜人民陪审员  周西燕人民陪审员  白叶妮二〇二〇年十一月二日书 记 员  闻双双