福建省厦门市同安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0212民初3210号 原告：王培坚，男，1932年3月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：庄旭东，福建银声律师事务所律师。 被告：黄杰，男，1973年9月21日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现暂住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林梅芳，厦门市新诚法律服务所法律服务工作者。 原告王培坚与被告黄杰土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，由审判员王兴安依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告王培坚委托诉讼代理人庄旭东、被告黄杰之委托诉讼代理人林梅芳均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 王培坚向本院提出诉讼请求：一、黄杰退还转让款人民币（币种，下同）98961元及利息（利息以该金额按照年利率6%自2016年12月20日计至黄杰付款之日止）给王培坚；二、黄杰应当支付给王培坚的土地（6.95亩）的租金36459.7元给王培坚；三、黄杰应承担本案的诉讼费用。事实和理由：双方于2016年11月6日签订一份《土地租赁转让协议》，黄杰将其承租的位于厦门市同安区黎子林耕山的二块土地转让给王培坚，面积合计为24.58亩，转让金额35万元。协议签订后王培坚就将35万元款项支付给黄杰，但黄杰却仅交付了王培坚17.63亩的土地给王培坚，至今尚有6.95亩的土地没有交付王培坚。王培坚认为，黄杰收取了王培坚35万元的转让款，却没有按照约定交付24.58亩的土地给王培坚，黄杰的行为已经构成了违约。因此，对于尚未交付的6.95亩的土地转让款合计98961元黄杰理应予以退还并支付利息；同时因王培坚按照合同约定从2017年至2020年每年均按照24.58亩支付租金给四林村，因此黄杰应当将其未交付给王培坚的土地（6.95亩）的租金共计36459.7元支付给王培坚。 黄杰辩称：一、王培坚的主张已超过法律规定的诉讼时效期间，依法应予以驳回王培坚的诉求。双方于2016年11月6日签订《土地租赁转让协议》并将案涉土地交付给王培坚，王培坚现向法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期间，应依法予以驳回王培坚的诉讼请求。二、王培坚的诉讼主体不适格，应依法驳回王培坚的起诉。黄杰在王培坚2020年1月份向法院起诉后进行了解，才知晓2016年11月6日与黄杰进行签订合同及洽谈时并非王培坚本人，而是王培坚的儿子王建宁。本案案涉土地租赁所有的事务，从始至终均是王建宁一手操办，而非王培坚。因此，案涉合同的实际租赁方系王培坚的儿子王建宁，而非王培坚。根据合同的相对性原则，王培坚并不适格的原告，应依法予以驳回王培坚的起诉。三、王培坚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，王培坚在租赁案涉土地时，多次到现场进行勘查，案涉租赁土地系王培坚主动要求黄杰转让，在受让前其已经将土地的四至和亩数和土地现状充分了解清楚后，才签订合同并支付款项。其次，黄杰于2016年9月23日才从原承租人林仓宏处转让租赁权，承租后就按土地的现状直接于2016年11月6日转让给王培坚。而王培坚从2016年11月6日交付土地后，若有6.95亩地未交付（折算有4600多平方米的面积），王培坚不可能在使用三年多的时间内从未提出异议，完全不符合常理。因此，根本不存在黄杰未全部交付土地的情形，王培坚所述根本毫无事实依据，亦无证据予以证明。第三，原承租方邱火炮与林仓宏于2013年1月22日的土地租赁协议上，明确约定甲方即原承租方邱火炮预留大约6亩地，预留租金由乙方即林仓宏预付。林仓宏于2016年9月23日转让给黄杰前，就已扣除约6亩地。黄杰于2016年11月6日按土地承租的现状转让给王培坚。2016年11月22日,王培坚在协议上确认同意此协议，同意继续履行该合同，相应的可以证明王培坚也是明知土地的状况。故，黄杰根本不存在未足额交付土地的情形，王培坚亦没有证据予以证明其主张，应承担举证不能的法律责任。第四、黄杰为取得案涉租赁土地已支付给林仓宏转让费用30多万元并投入果树、鱼苗等费用；王培坚支付的转让款亦是对黄杰取得租赁土地所花费的弥补。且黄杰已按原受让时的租赁土地现状交付给王培坚，王培坚亦没有证据证明黄杰有截留或占用案涉租赁土地。因此，案涉租赁土地根本不存在黄杰未足额交付的情形。王培坚主张黄杰退还转让款98961元及利息没有事实依据，依法不应予以支持。第五、王培坚与邱火炮已于2016年11月22日达成合意，同意将案涉租赁土地约6亩由邱火炮使用并同意支付案涉土地租金，因此与黄杰没有任何的关联性。王培坚并不是向黄杰交付租金，黄杰并没有取得案涉土地租金的收益，王培坚主张黄杰支付租金存在诉讼主体错误，且黄杰亦未提供证据予以证明其主张，应依法驳回王培坚的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。双方对下列事实均无异议：2011年3月1日，五显镇四林村梨仔林里（以下简称四林村）与林仓宏签订《租赁合同》一份，约定四林村将土地（四至为东至花莆边、西至本村果子园，南至1组渔池，北至二环路水沟内）出租给林仓宏经营。经营期限自2011年3月1日至2041年3月1日，期限三十年。经营项目为农业种、养殖。租赁面积：贰拾亩捌分陆厘（20.86亩），其中集体1.72亩，1组：5.4亩，2组：12.01亩，3组：1.73亩。租金为每亩每年壹仟零伍拾元，其中伍拾元为村委会收取的5%管理费，土地租金每5年以7%递增。合同签订后，林仓宏将上述土地转租给黄杰。2012年4月11日，林仓宏与厦门市同安区梨仔林里（三组）签订《土地租赁协议书》一份，约定四林村将土地（四至为东至二组田，西至三组田，南至三组田，北至二组田）出租给林仓宏经营。经营期限自2013年4月11日至2043年4月11日，期限三十年。经营项目为休闲观光农业及种植（养殖业）。租赁面积：叁亩柒分贰厘（3.72亩）。租金2013年4月11日至2023年4月11日，每亩土地每年壹仟伍佰元正；2024年4月11日至2033年4月11日每亩土地每年贰仟元正；2034年4月11日至2043年4月11日每亩土地每年贰仟伍佰元正；交款时间为每年的4月11日。协议书签订后，林仓宏将上述土地转租给黄杰。2016年11月6日，黄杰与王培坚签订《土地租赁转让协议》，载明：“兹有黄杰先生转让租用土地给王培坚先生，资料如附件所有面积。总价金额叁拾伍万圆整，外加此土地相邻山上叶加添先生两亩土地，于2016-11-6日支付定金贰拾万圆整，另尾款金额壹拾伍万圆整...”。2016年11月17日，黄杰出具《声明》一份，载明：“黄杰同意转让梨子林耕山牛舍龙须空地块给王培坚，详见租赁合同（20.86亩＋3.72亩）”。合同签订后，王培坚向黄杰支付转让款35万元。 诉讼过程中，本院于2020年4月13日对案外人邱火炮作出《询问笔录》一份，其中邱火炮陈述：“案涉土地是先由其与四林村生产队承包的，而后转租给林仓宏，林仓宏转租给黄杰，黄杰再转给王培坚，争议地块最早在与林仓宏签订的合同中已经扣除了（面积），后面转租给黄杰，再转租给王培坚的时候，他们都知道这个情况。”。 对于上述事实，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据和事实，本院列明如下： 黄杰转包给王培坚土地的四至范围。庭审中，王培坚认为，黄杰转包的土地四至范围为《租赁合同》《土地租赁协议书》上载明的四至范围，土地面积为24.58亩。对此，黄杰提出异议，并举示案外人邱火炮与四林村签订的《土地租赁合同书》，其上载明的土地租赁范围与《租赁合同》载明的一致，而面积为拾捌亩壹分肆厘；举示《土地租赁协议书》一份，载明邱火炮将上述土地转租给林仓宏，面积大概贰拾亩，王培坚举示的两份证据拟证明林仓宏系从邱火炮处转租的土地，继而转租给黄杰，黄杰再转租给王培坚，故土地面积仅为贰拾亩左右;举示四林村委会出具的《证明》一份，拟证明邱火炮与四林村签订的《土地租赁合同书》合同内容属实，四至正确。本院认为：王培坚主张其从黄杰处转租的土地面积为24.58亩，但结合黄杰所提交的证据、邱火炮所作的《询问笔录》及四林村委会开具的《证明》可以看出，王培坚实际租赁的土地面积存在争议。 本院认为，本案争议焦点为王培坚租赁土地的使用权范围。庭审中，双方对讼争地块的面积持有争议，而王培坚主张的转让款及租金之诉求，须在租赁土地面积明晰的前提下才能予以判定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”故该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，根据《中华人民共和国农村土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、一百五十四条，裁定如下： 驳回原告王培坚的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  王兴安 二〇二〇年十一月九日 书记员  蔡青曲 附本案适用法律条文： 1.《中华人民共和国农村土地管理法》 第十二条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： （一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼； （二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁； （三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决； （四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉； （五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外； （六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理； （七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。