浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3132号 原告：浙江万兴恒服务有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道旺角城新天地金座****。 法定代表人：王德宏。 委托诉讼代理人：黄近之、张惠惠,上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：周晓东，男，1970年5月11日出生，汉族，住浙江省杭州市桐庐县。 委托诉讼代理人：朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 原告浙江万兴恒服务有限公司诉被告周晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告浙江万兴恒服务有限公司的委托诉讼代理人张惠惠、被告周晓东的委托诉讼代理人朱一潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江万兴恒服务有限公司的诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费100598.74元，并支付滞纳金22986.81元，律师费8000元，共计131585.55元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告（前身为浙江纳德物业服务有限公司）与桐庐县浙富亲亲园第一届业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定：由原告自2018年4月1日起至2023年3月31日止为浙富亲亲园小区提供物业管理服务，业主应按合同约定的商铺按2元/月/平方米计收管理费等。被告系浙富亲亲园小区商铺S－201、202号、下杭路411、413、415、419、421、423、425、427、429号的所有人，应当依约交纳物业管理服务费，延迟支付的，应当缴纳相应的滞纳金。截止2019年12月31日，被告尚欠原告自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费100598.74元及延期支付的滞纳金22986.81元。由于被告的违约，造成原告为实现债权而支出的律师代理费8000元，应由被告承担。故诉诸法院，请依法判处。 原告浙江万兴恒服务有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《物业服务合同》一份，证明原告与桐庐县浙富亲亲园第一届业主委员会存在物业服务合同的事实及相关约定；2、催交通知单，证明原告向被告发出催收物业费用的事实；3、《委托代理合同》一份，证明原告为催讨物业费支出的律师费的事实。 被告周晓东答辩称：1、与原告接管前的物业公司比较，原告存在物业管理费未减少的情况下，且降低了物业服务标准；对商铺门前空地、道路疏于管理，存在商铺门前乱停车、道路损坏不维护，业主多次反映、投诉均不予理睬；原告服务不到位，且原告中途撤出涉案小区，明显存在管理缺陷，被告不存在恶意拖欠物业费，故无需承担滞纳金；2、原告在《物业服务合同》中“双方的权利义务”一栏，单方面约定“因业主不缴纳物业费的，原告有权要求业主承担为实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等费用”，该项内容显失公平，且该合同属原告提供的格式合同，应认定该项条款无效；同时，原告提供的《委托代理合同》没有明确律师代理费为8000元，且未提供原告已支出律师费的证据，故应当不予支持。 被告周晓东为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《物业服务合同》二份，证明原告与其之前的物业服务公司存在收费相同，而服务内容减少的事实；2、收款收据一份，证明原告收取物业费过高的事实；3、投诉信、证明、照片、光盘等，证明原告对商铺门前、道路服务不积极、不作为、不到位，导致业主投诉等事实。 对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性不予认可，其无法证明原告已支出律师代理费8000元的事实；对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1的二份物业服务合同，原告与业委会签订的物业服务合同三性无异议，对《浙富亲亲园前期物业服务合同》真实性不了解，与本案所涉物业服务合同没有关联性，不能作为本案所涉物业服务合同的履行及调整依据；对证据2的真实性、合法性不了解，与本案无关，不予认可；对证据3的三性有异议，并无政府部门要求原告整改的证明材料，不能证明原告未按合同约定履行。且被告所出示《投诉信》内的内容包括电梯、道闸、大面积路面损害等均属于小区应经物业维修基金等项目维修内容，不属于原告职责范围，商户业主作为小区业主，具有依据《物业服务合同》约定支付物业费的义务，其主张个人没有享受保洁、绿化、电梯为由不缴纳物业费的理由无法成立。所附照片的形成时间等无法确定，且无法证明其证明内容。本院经庭审审核认为，原、被告提供的证据，能分别证明本案的不同事实，本院均予以采纳。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年4月1日，桐庐县浙富亲亲园第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业服务合同》，合同约定：由乙方为甲方浙富亲亲园小区提供物业管理服务；合同期限为自2018年4月1日起至2023年3月31日止；物业服务费收费标准为2018年4月1日－2020年3月31日商铺按2元/月/平方米计收管理费；2020年4月1日－2022年3月31日按2.2元/月/平方米计收管理费；2022年4月1日－2023年3月31日按2.4元/月/平方米计收管理费；物业服务费、车位服务费、能耗费等按年度交纳，业主或非业主使用人应在每年4月1日前交纳当年费用（2018年7月1日前），物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的0.5‰收取违约金；双方的权利义务：乙方的权利义务（六），应当通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费等费用的问题，业主不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用。被告系浙富亲亲园小区商铺S－201、202号、下杭路411、413、415、419、421、423、425、427、429号的所有人，并已对外出租。因上述商铺门前场地常有其他车辆停留，且路面有破损，影响店面经营环境，店主曾向原告、社区反映，也向有关部门投诉过，但均未得到改善。原告按约向被告催讨物业费，得到被告所属各店主拒付。截止2019年12月31日，被告尚欠原告自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费100598.74元。2020年4月13日，原告向被告发出催费通知书，要求被告于4月21日前来办理交款手续。2020年7月31日，原告（甲方）与上海建纬（杭州）律师事务所（乙方）签订了一份《委托代理合同》，合同约定：本案律师费计费方式为按件收费；按照诉讼标的依据2011年《浙江省律师服务收费标准》计算每案的律师服务费；计算收费低于2000元的，按2000元/件计费，超出的按实际计算标准计费；乙方收到甲方支付的律师费后，应当向甲方出具增值税专票。2020年8月底，原告撤出涉案小区。原告认为被告恶意拖欠物业服务费，应承担滞纳金22986.81元（自2019年4月1日至2020年7月1日，共计457天，按每日0.5‰计收）及律师代理费8000元，故诉诸本院。 本院认为，原告与桐庐县浙富亲亲园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，对原告及业主委员会、业主、物业使用人具有约束力。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区业主有依约缴纳物业管理费并配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，业主委员会应加强监管、协调工作。业主不缴纳物业管理服务费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业管理费的业主利益。原告按约提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告反映的商铺门前有乱停车、路面破损，没有得到及时解决的现象事实存在，但不能完全归责于原告一方；被告以此拒付物业服务费或减少物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳；原告提供的《物业服务合同》约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的0.5‰收取违约金，该违约金计算标准显属过高，应予调整；原告向被告发出的催费通知书未明确告知要收取滞纳金，且无证据证明被告系恶意拖欠物业服务费，故对原告要求从2019年4月1日开始收取违约金，本院不予支持，可调整为自起诉之日起计收违约金。原告提供的《物业服务合同》约定双方的权利义务中，单方规定业主应承担原告为实现相关权利而支出的律师费，该条款存在不对等性，显失公平，应认定无效，故原告主张该项诉请，本院不予支持。原告合理的诉讼请求，依法予以保护。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告周晓东于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江万兴恒服务有限公司的物业服务费100598.74元，并支付自起诉之日起至款项付清之日止，以100598.74元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。 二、驳回原告浙江万兴恒服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费1156元，由被告周晓东负担。 原告浙江万兴恒服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告周晓东于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  杨国华 二〇二〇年十一月十一日 书记员  钱红梅 ? 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。