四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1246号 上诉人（原审被告）：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地：四川省夹江县黄土镇万松村4社。 法定代表人：刘纪明，董事长。 委托诉讼代理人：余学强，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐桂兵，男，1966年4月2日出生，汉族，住四川省夹江县。 被上诉人（原审原告）：陈建琴，女，1981年5月13日出生，汉族，住四川省夹江县。 上诉人四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称新万兴公司）因与被上诉人徐桂兵、陈建琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院（2020）川1126民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 新万兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐桂兵、陈建琴的全部诉讼请求；2.诉讼费由徐桂兵、陈建琴负担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、新万兴公司逾期办证，是因为不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致的，属于不可抗力，依法应当免除逾期办证的违约责任。首先，新万兴公司在2009年通过竞拍方式取得了现时代米罗地块的土地使用权，当时在原夹江县国土资源局2011年颁发的《国有土地使用证》上所附的宗地图是与拍卖时的宗地图是一致的，即庭审中所出示的2009年9月24日那张宗地图。原夹江县国土资源局并未通知新万兴公司有2009年9月27日这份变更后的宗地图的事实，同时对于新万兴公司在规划、建设施工时宗地的具体范围也都是国土等部门确认的，直接造成了在2013年时代米罗项目规划建设时，城建等部门在对宗地划红线和审批设计规划时，完全按照2009年9月27日的宗地图在进行。新万兴公司之所以不能发现宗地图发生变化是因为被政府用作安置农民的土地已经被占，且农民自建房已经修好了，出于对政府部门作出具体行政行为的信赖，新万兴公司是在当时不可能知道或者应当知道该宗地存在不能办证的风险。其次，一审法院调取的夹江县自然资源局的《收文簿》可以证实在2018年11月15日新万兴公司已经就“我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用证》宗地图与实际用地范围不一致，但实际用地面积无误差……”告知国土部门，同时，也可以证实，新万兴公司是在2018年办证过程中才发现宗地图的问题。再次，虽然2019年2月21日原夹江县国土资源局通过党组议事，将时代米罗土地问题定性为历史遗留问题，并同意按照2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，但国土部门并没有告知新万兴公司该会议结果。直到3月份新万兴公司再次问及宗地图问题怎么解决时，才被告知已经开过会处理了，但是该决定并不能由原夹江县国土资源局一个部门说了算，还需要县政府和县建设局一并同意，但县建设局一直认为此事与其无关，不同意盖章，所以一直拖延至同年8月份大量业主集体上访，事态扩大后，9月底不动产登记中心才口头告知新万兴公司可以办理了，但需要该公司自己测绘宗地。测绘不是新万兴公司的责任，但迫于压力，该公司才自行委托测绘。因此将宗地图的责任归责于新万兴公司明显违背客观事实。新万兴公司不可能在2019年2月21日后就能如愿办理初始登记权属证明，并在60天内完成。二、新万兴公司早在2018年就已经准备办理初始登记权属证明，也做好了随时解除抵押的准备，但因宗地图问题不能切实解决导致无法马上办理不动产权证，这才导致该公司原《国有土地使用证》于2019年12月27日解押，2019年12月30日办理初始登记权属证明。所以，新万兴公司《国有土地使用证》被抵押，不是导致新万兴公司逾期办证的客观因素。因此，一审法院认为新万兴公司应当对2019年4月22日至2019年12月30日期间的违约行为承担责任，属于认定事实错误。 徐桂兵、陈建琴辩称，不认可新万兴公司的上诉请求及事实理由，请求驳回上诉，维持原判。 徐桂兵、陈建琴向一审法院起诉请求：1.依法判令新万兴公司立即向徐桂兵、陈建琴支付因新万兴公司在产权登记方面违约行为应承担的初始登记违约金15,584.16元（初始登记违约金从2018年12月20日计算至2020年1月13日）；2.案件诉讼费由新万兴公司负担。庭审中，徐桂兵、陈建琴将房屋初始登记违约金的计算方法明确为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的已付购房款总额×违约天数×日万分之一。 一审法院认定事实：徐桂兵、陈建琴、新万兴公司双方没有争议的事实有以下三点。1.徐桂兵、陈建琴、新万兴公司分别作为涉案房屋买受人和出卖人，于2014年2月12日签订了合同签约备案号为11360的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示。徐桂兵、陈建琴以总价款400621元向新万兴公司购买了坐落于四川省夹江县时代米罗一期×栋×单元×楼×号住宅一套，新万兴公司未能在《商品房买卖合同》约定的2018年12月20日前办理徐桂兵、陈建琴所在楼栋初始登记权属证明。2.《商品房买卖合同》中约定的开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。该合同第十九条就产权登记中初始登记项约定为：“出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理。……买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”3.该房现已竣工且新万兴公司已交房给徐桂兵、陈建琴入住。为此，徐桂兵、陈建琴提交了徐桂兵、陈建琴、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》、（2020）夹江县不动产权第0000873号徐桂兵、陈建琴共同共有的不动产权利证书及购房增值税发票和完税证明等证据。新万兴公司对徐桂兵、陈建琴提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，该院对徐桂兵、陈建琴、新万兴公司无争议的事实予以确认。新万兴公司对徐桂兵、陈建琴提交的以上证据的证明目的提出了异议，认为逾期办证的原因系政府提供的前后两份宗地图不一致所造成，其责任不在新万兴公司，新万兴公司不应该承担违约责任。本案有争议问题为，新万兴公司未能在2018年12月20日前办理所在楼栋权属证明的责任是否因由新万兴公司承担？新万兴公司为证明逾期办证的原因是政府行为所导致的不可抗力等客观因素，向该院提交了新万兴公司从2018年9月12日起向原夹江县国土资源局等部门的系列请示、汇报、情况说明及原夹江县国土资源局的《议事纪要》等证据。对新万兴公司提交的证据，徐桂兵、陈建琴质证时认为，新万兴公司提交的请示、汇报、《议事纪要》等证据与本案无关联性。庭审中新万兴公司陈述，修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化。该院根据徐桂兵、陈建琴、新万兴公司的陈述及提交的证据查明，新万兴公司主张从2018年9月起就宗地图的变更多次向有关部门进行请示汇报，但有收文登记的只有2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》。该请示载明：1.该块地土地编号5-5-205，使用权类型为出让，使用权面积38500平方米，《国有土地使用证》编号为夹国用（2009）第2168号。2.我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用证》上宗地图与实际用地范围不符……针对该问题，原夹江县国土资源局党组于2019年2月21日在2019年第4次《议事纪要》中将该问题作为历史遗留问题处理，并同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。新万兴公司于2019年12月30日向不动产登记中心申请并取得了川（2019）夹江县不动产权第000992号涉案楼栋的权属证明。新万兴公司抗辩逾期取得涉案楼栋权属证明的责任不在新万兴公司，即使法院认定责任在新万兴公司，新万兴公司认为违约金过高且计算方法有误。因徐桂兵、陈建琴主张新万兴公司未按《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日前取得徐桂兵、陈建琴所在楼栋初始登记权属证明存在违约起诉来院，提出以上诉讼请求。 2020年7月10日，本案合并审理的另一当事人罗超、徐欢向该院提交就新万兴公司在中国农业银行股份有限公司夹江县支行土地抵押情况进行查询的申请。经查询，中国农业银行股份有限公司夹江县支行回复的主要内容为：新万兴公司开发的时代米罗第一期和第二期土地使用权抵押给我行，已于2019年12月27日解除抵押。由此,新万兴公司解除土地抵押后取得了原《国有土地使用证》原件。 另查明，1.新万兴公司要变更原《国有土地使用证》中的宗地图，必须要提交原《国有土地使用证》原件并经不动产登记部门审查、注销原《国有土地使用证》后，才能取得变更宗地图后新的《国有土地使用证》。新万兴公司备齐变更后的宗地图及原《国有土地使用证》原件等申报初始登记材料后，于2019年12月30日向夹江县不动产登记中心申请办理该商品房所在楼栋的初始登记。夹江县不动产登记中心于当日受理新万兴公司的申请并于同日为新万兴公司办理了涉案楼栋的初始登记。2.新万兴公司于2019年12月30日取得了该商品房所在楼栋的初始登记。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日起算，新万兴公司逾期为徐桂兵、陈建琴办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从逾期次日2018年12月21日起计算至已办楼栋的初始登记的2019年12月30日止）。徐桂兵、陈建琴主张新万兴公司逾期办理初始登记的天数为389天（从2018年12月20日起计算至2020年1月13日止）。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.徐桂兵、陈建琴、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.新万兴公司作为该商品房所在楼栋的出卖人，未按约在2018年12月20日前办理该楼栋初始登记权属证明是否属于不可抗力？3.未按时办理楼栋权属证明的违约责任是否因出卖人的责任？4.新万兴公司是否应承担逾期办理初始登记的违约责任？新万兴公司请求调整违约金是否合理？违约金如何计算？ 关于争议焦点1，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”及《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效的要件一是行为人缔约时具有相应的民事行为能力；二是系双方意思表示真实；三是不违反法律和社会公共利益。本案中，徐桂兵、陈建琴、新万兴公司均具有民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，加之徐桂兵、陈建琴已支付购房款，新万兴公司将该商品房交付给了徐桂兵、陈建琴且徐桂兵、陈建琴已入住。故徐桂兵、陈建琴、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》成立、合法且生效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点2，本案中，新万兴公司抗辩修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化，以致逾期办证系不可抗力。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。徐桂兵、陈建琴、新万兴公司于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》载明的时代米罗一期开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。根据新万兴公司的陈述，其作为房地产开发商，在与徐桂兵、陈建琴签订《商品房买卖合同》前即已知道或应当知道所修建的时代米罗因土地发生变化存在不能办证的风险，故本案不存在不能预见的客观情形。同时，从2013年11月11日时代米罗一期工程开始修建到2018年12月20日约定办理徐桂兵、陈建琴所购房屋楼栋初始登记权属证明期间，新万兴公司有5年左右的时间可申请变更涉案房产的宗地图，以避免因宗地图瑕疵造成初始登记逾期办理的后果，故亦不存在不能避免、不能克服的客观情况。 关于争议焦点3，该院认为，综合社会生活经验，造成开发商逾期办证的原因主要为开发商不能及时提供办理商品房楼栋初始登记或商品房所有权转移登记所需的必要材料。通常包括以下情形：一是宗地图有瑕疵；二是开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；三是商品房不符合规划要求；四是商品房不能及时取得竣工手续；五是未能及时缴纳税费；六是未能及时将商品房上的抵押权注销；七是未能及时解除人民法院对商品房的查封。本案中，新万兴公司修建的时代米罗一期《国有土地使用证》上所涉土地的宗地图与实际修建用地范围因历史原因不一致，并非新万兴公司行为所致，不应归责于新万兴公司。根据新万兴公司于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》及原夹江县国土资源局于2019年2月21日党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证的事实,结合因变更宗地图，新万兴公司需提交原《国有土地使用证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，兼顾新万兴公司就宗地图的变更多次向有关部门进行汇报等因素，该院将时代米罗宗地图的更正时间酌定为60天。也就是说自2018年11月15日县国土资源局收到新万兴公司申请变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图之日起至县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再计算60天，作为合理变更宗地图的时间，即2018年11月15日至2019年4月22日共计159天，此期间属逾期办理初始登记不可归责于新万兴公司的期间。除此之外，因新万兴公司将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日解除原《国有土地使用证》抵押，致使新万兴公司备齐原《国有土地使用证》原件申报初始登记等材料滞后。新万兴公司于2019年12月30日才向夹江县不动产登记中心申请并办理涉案楼栋的初始登记，已难以免除初始登记逾期的违约之责，故新万兴公司应承担逾期办理案涉楼栋初始登记的违约责任。 关于争议焦点4，该院认为，根据合同自治原则和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……本案中，徐桂兵、陈建琴、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》第十九条就产权初始登记的期限及违约责任承担方式有明确约定，现新万兴公司未依约办理徐桂兵、陈建琴所在楼栋的初始登记，已构成违约，徐桂兵、陈建琴要求其承担违约责任，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约天数。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日的次日起算，新万兴公司逾期为徐桂兵、陈建琴办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日），综合本案实际并兼顾公平原则，在扣除不属于新万兴公司责任的159天（2018年11月15日至2019年4月22日）后，对新万兴公司因承担逾期办证违约责任的天数确定为375-159=216天。对徐桂兵、陈建琴超出部分的主张，该院不予支持。 就新万兴公司提出违约金过高的问题，该院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽徐桂兵、陈建琴、新万兴公司双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率（2019年8月20日前）和LPR（2019年8月20日后）均高于3.6%，徐桂兵、陈建琴、新万兴公司双方约定的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，新万兴公司要求调整违约金的抗辩意见，该院不予采纳。 关于违约金如何计算的问题，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法。本案徐桂兵、陈建琴、新万兴公司在合同中约定了违约金的计算方法，结合本案查明的情况，对违约金金额确定为：新万兴公司实际违约天数216天×已付房款400,621元×日万分之一=8,653.41元。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新万兴公司应当按照徐桂兵、陈建琴、新万兴公司双方签订的《商品房买卖合同》全面履行自己的义务。因新万兴公司未提交徐桂兵、陈建琴、新万兴公司之间就办证行为有特殊约定等证据，新万兴公司依法应承担举证不能的法律后果。徐桂兵、陈建琴未获支持的部分主张因无事实和法律依据，该院依法予以驳回，对应的案件受理费，应由其承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效后十日内向徐桂兵、陈建琴支付逾期办理房屋初始登记违约金8,653.41元。二、驳回徐桂兵、陈建琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费95元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担52元，徐桂兵、陈建琴负担43元。 本院除对认定一审法院查明的事实外，另查明：原夹江县国土资源局收文簿（2018年9月19日起）载明：“……收文日期15/11来文机关新万兴瓷业有限公司文件标题《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》……”，签收栏有工作人员签名。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：新万兴公司是否应当支付徐桂兵、陈建琴案涉房屋逾期办理初始登记的违约金。 徐桂兵、陈建琴与新万兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 按照《商品房买卖合同》第十九条产权登记的约定，出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。本案中，新万兴公司于2019年12月30日才办理案涉房屋所在楼栋的初始登记权属证明，已超过合同约定的期间，该逾期天数应从双方合同约定的新万兴公司办理初始登记权属证明的最后截止日之次日即2018年12月21日计算至2019年12月30日止，共计375天。首先，新万兴公司于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于新万兴公司。其次，一审法院本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，结合变更宗地图，新万兴公司需提交原《国有土地使用证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，兼顾新万兴公司就宗地图的变更多次向有关部门进行了汇报等因素，在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，并无不当，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于新万兴公司。再次，因不可归责于新万兴公司的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于新万兴公司的中止原因消除之日的次日开始继续计算；又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方合同约定办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日期间共计216天新万兴公司未办理案涉楼栋初始登记权属证明，系因该公司将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使新万兴公司备齐原《国有土地使用证》原件申报初始登记等材料滞后造成，故新万兴公司办理案涉楼栋初始登记权属证明逾期天数375天，其中有216天属于新万兴公司自身原因导致。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，新万兴公司应承担逾期办理案涉楼栋初始登记权属证明的违约责任。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及双方合同第十九条产权登记关于“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”的约定，一审判决认定新万兴公司应当支付徐桂兵、陈建琴办理案涉楼栋初始登记权属证明违约金为8,653.41元（实际违约天数216天×已付购房款400,621元×日万分之一），并无不当，故本院对新万兴公司的上诉理由不予采纳。 综上所述，新万兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费190元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 周 全 审 判 员 谭媛媛 审 判 员 刘一铭 审 判 员 周文勤 二〇二〇年十一月二日 法官助理 吴 君 书 记 员 吴秋芸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。