河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初1018号 原告（反诉被告）：赵文杰，男，1977年3月23日出生，汉族，农民，住肃宁县。 委托代理人：刘海霞，河北忠明法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：香河裕龙房地产开发有限公司 法定代表人：邱艳芳，该公司总经理 统一信用代码：91131024758903887F 地址：香河县。 委托代理人李亚婷，女，河北清音律师事务所律师。 委托代理人魏艳杰，女，河北清音律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵文杰与被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告赵文杰及其委托代理人、被告香河裕龙房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵文杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务、协助原告办理产权登记；2、判令被告支付原告不能在规定 —2— 的期限内取得权属证书的违约金456.1元；三、判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2014年原告购买了被告位于肃宁县，于2017年12月29日交房，自交房后，原告多次到不动产登记机关要求办理产权登记，但由于被告无正当理由拒不拒不配合办理，导致原告至今不能取得房地产权属证书。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，现原告依法起诉，望法院依法从速判决。原告当庭把2017年12月29日交房更正为2017年12月交房。庭审中，原告将协助办理产权登记的内容明确为：首先协助义务的内容不是被告所称的进行简单的初始登记，依据城市房地产开发经营管理条例第32条的规定，经我们向房地产登记机关咨询，不动产首次登记需要的材料是在取得房屋竣工验收备案以后由出卖人分别向房管局、国土、公安等相关行政部门申请办理取得房屋面积实测报告权籍调查表、不动产测量报告、分丘图等相应材料，因此需要被告提供什么材料是由不动产登记机关来确定。 被告香河裕龙房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉与事实不符。2014年7月1日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同及协议约定，原告购买答辩人开发的11-2-803室房屋，建筑面积暂定106.58平方米，房屋单价4280元，房屋价款为456162.4元。根据测绘机构的测绘结果，该房屋在肃宁县不动产登记局登记的建筑面积为116.43平方米，超出9.85平方米。根据补充协议的约定，原告应补交9.85平方米的面积差房款，但原告仅缴纳3.2平方米的面积差房款，剩余的6.65平方米面积差房款28462元至今未缴纳。因原告未缴纳剩余面积差房款，导致其不能取得全额面积差房款发票，也就 —3— 不能缴纳相应契税。而依据《不动产登记条例》第38条第7项的规定，提供相关税费缴纳凭证，是办理房屋所有权转移登记必须提供的资料。因此，是原告的原因导致其无法取得房屋产权证书，并非是答辩人的原因，致使其无法取得房屋产权证书。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，答辩人不应承担违约责任，原告要求被告协助其办理过户手续没有事实和法律依据。二、答辩人依据《商品房买卖合同》第十五条的约定履行了义务，将办理权属登记的相关资料已报产权登记机关备案，并办理了11号楼的不动产首次登记，只待原告付清房款、交清税费后便可办理不动产权利转移登记。据此，答辩人在合同履行过程中不存在违约行为。三、原告购买的11号楼几乎全部业主都取得了不动产权证书，单单原告未取得也说明并非出卖方原因导致其不能取得不动产权证书。四、原告诉讼请求“要求被告协助原告办理产权登记”未明确要求被告履行哪一项协助办证义务。诉讼请求不明确、不具体，根据《民事诉讼法》第119条第3项的规定，其起诉不符合起诉条件，应驳回起诉。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告房款28462元及按合同约定逾期付款的违约金（自2017年12月29日开始按万分之三计算至履行清之日止）。2、诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告在本诉中向本院提交以下证据：1、双方签订的商品房 —4— 买卖合同一份；2、视频录像一份及视频录音内容提要一份，该证据体现部分业主向原告方催办产权登记。3、房屋面积差异款收据一张，购房合同面积106.58平方米，通知书中体现，实测面积116.43平方米，面积差一栏中注明9.85平方米／3.2平方米。4、商品房买卖合同补充合同一份。 被告在本诉中提交的证据有：1、11号楼不动产权证书。2、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议(同原告证据）。3、不动产测量报告。4、不动产登记局证明1份。5、（2019）冀0926民初1191号民事判决书、（2020）冀09民终2077号民事判决书两份。 被告在反诉中提交的证据同于本诉中提交证据。 原告在反诉中提交的证据除在本诉中提交的证据外，另提交了（2018）冀0926民初1534号民事判决一份、（2019）冀09民终3777号民事判决一份。 对原、被告提交的证据的真实性均予认定。根据对以上证据的认定,本院确认事实如下：原告与被告于2014年7月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于肃宁县，该商品房【合同约定】建筑面积共106.58平方米，每平方米价格4280元，房屋价款为456162.4元。合同第五条约定了面积确认及面积差处理。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的 —5— 部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下方式处理：如买受人未按出卖人要求履行交接房屋手续，则视为该商品房已交付买受人，超过30日的 —6— 买受人向出卖人交纳日万分之五的违约金，并承担相关物业费用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1-2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2014年7月2日，原被告双方签订商品房买卖合同补充协议，该协议第二条约定：产权面积与约定面积差异的处理《商品房买卖合同》中的约定面积为甲方暂测建筑面积，甲方在乙方所购楼宇办理完工程备案手续后即应聘请由沧州市肃宁县房地产管理局确定的专业测绘机构实地测量确定面积，并将该面积作为商品房产权登记面积。甲乙双方应在该测绘机构确定实际面积后30日内根据产权登记面积进行结算。当该商品房产权登记建筑面积与合同约定面积出现差异时，单价保持不变，以产权登记建筑面积为准多退少补。当产权登记面积与约定面积（包括套内建筑面积与约定面积）差别超过约定面积的±3%（不含3%）时，在甲方向乙方发出通知之日起15日内，乙方有权提出退房，但乙方应向甲方提出书面的退房要求，如乙方不愿意退房或乙方未在上述期限内书面提出退房的，则房屋单价不变，双方按实际产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。因面积误差而增加或减少的房屋价款的结算、给付应在房屋交付前完成。第十六条约定本合同一式贰份，其中甲方一份，乙方一份。本协议与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有差异，以本协议约定内容为准。 2017年9月4日，受香河裕龙房地产开发有限公司的委 —7— 托，石家庄东方环球地理信息工程有限公司出具了不动产测量报告，报告显示涉案房屋的实际测量面积为116.43㎡。 2018年1月25日，香河裕龙房地产开发有限公司向原告发出房屋面积通知书，上面载明购房房号为：11-2-803，购房合同面积为106.58㎡，实测面积为116.43㎡，面积差9.85/3.2。当日，原告补交了3.2平方米的房屋差价。 被告提交的（2019）冀0926民初1191号民事判决书、（2020）冀09民终2077号民事判决书，两份生效判决书是香河裕龙房地产开发有限公司与沈超为商品房预售合同纠纷一二审判决书，该案中香河裕龙房地产开发有限公司提交了与本案合同条款相同的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，两份判决作出了以下认定：1、两份合同真实合法有效。2、认为《商品房买卖合同补充协议》第二条“当该产权登记建筑面积与约定面积差别超过约定面积的±3%时，在甲方向乙方发出通知之日起15日内，乙方有权提出退房，但乙方应向甲方提出书面的退房要求。如乙方不愿意退房或乙方未在上述期限内书面提出退房的，则房屋单价不变，双方按实际产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。因面积误差而增加或减少的房屋价款的结算、给付，应在房屋交付前完成”，该条款为有效条款，符合等价有偿原则，不违反公平原则，未加重一方责任。沈超应按《商品房买卖合同补充协议》约定支付超过约定面积3%的面积差房款，承担合同约定的违约金责任。3、认定了不动产测量报告的证据效力。该报告与本案中香河裕龙房地产开发有限公司提供的报告委托程序、出具机构等均相同。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均有双方当事人签字及盖章，系双方当事人真实意思表示，未违 —8— 反法律、法规强制性规定，真实合法有效，双方均应当按照合同约定履行相应合同义务，行使合同权利。 已生效的判决书已对补充协议中第二条“关于产权面积与约定面积差异的处理”法律效力予以认定，本诉原告应当按照实测面积116.43平方米交付购房款，即应补交剩余6.65平方米的房屋差价款，单价每平米4280元，共计28462元，应予以补交。香河裕龙房地产开发有限公司于2018年1月25日向本诉原告发出房屋面积通知书，应视为其自当日知道其房屋的实测面积，故逾期补交房屋价款违约金应自2018年1月25日开始计算，按照房屋买卖合同第七条约定日万分之三的利率，计算至实际清偿之日止。 本诉原告在本诉中主张被告协助办理产权登记并支付被告不能在规定期限内取得权属证书的违约金，本院认为，不能办理产权证书的原因为其自身未及时交清所欠房款，故对于其要求支付违约金的诉求本院不予支持，在交清房款后，香河裕龙房地产开发有限公司应在合理期限内协助办理产权登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告赵文杰（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司补交房款28462元及违约金（违约金自2018年1月25日按照日万分之三的利率，计算至实际清偿之日止）； 二、被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司在被告补交房款之后十日内协助原告赵文杰办理房屋产权登记手续； 三、驳回原告赵文杰（反诉被告）、被告（反诉原告）香河 —9— 裕龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元减半收取75元、反诉费75元均由原告赵文杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  张建宁 二〇二〇年十一月十日 书记员  闫佩佩