广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17114号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑琴，女，1979年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人刘淑琴、广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘淑琴在原审的诉讼请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金384347.68元（以1358119元为本金，按照每日万分之五自2017年10月30日计算至2019年5月19日共566日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司提起反诉诉讼请求：1.刘淑琴向其支付逾期付款违约金13125元（按每日万分之五，以250000元计算105天）并赔偿其损失271624元；2.本案反诉费由刘淑琴承担。原审法院判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，继丰公司向刘淑琴支付逾期办证违约金153739.07元；二、驳回刘淑琴的其他诉讼请求；三、驳回继丰公司的全部反诉诉讼请求。原审案件本诉受理费3532.6元，由刘淑琴承担2119.56元，由继丰公司承担1413.04元。原审案件反诉受理费2786元，由继丰公司承担。继丰公司承担的本诉诉讼费应在判决生效之日起五日内向刘淑琴直接支付。判后，刘淑琴以及继丰公司均不服，分别向本院提起上诉。刘淑琴上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判继丰公司在支付原审判决第一项153739.07元的基础上，增加支付逾期办证违约金230608.61元（即逾期办证违约金1358119元为基数，按每日0.05%，从2017年10月3日计算至2019年5月19日止，共566天）；2.本案一、二审诉讼费用由继丰公司承担。事实和理由：一、刘淑琴与继丰公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，合同中已经明确约定了逾期办证违约金的标准，法院不应予以调整。根据涉案合同第二十一条第2款的约定：“继丰公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘淑琴办妥房产登记，并将以刘淑琴为产权人的房地产权证交付给刘淑琴。”第二十二条第2款约定：“如因继丰公司未履行相关义务造成刘淑琴不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，继丰公司应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向刘淑琴支付违约金，逾期达到120日的，则刘淑琴有权在该120日届满之日起半年内解除合同。”本案中，原审判决已认定继丰公司迟延办证事实，即2019年5月16日才为刘淑琴完成办证，直至2019年5月19日刘淑琴才拿到《不动产权证》，迟延566天。继丰公司理应按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。其次，迟延办证违约金及违约金的标准为0.05%是双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律法规，符合法律规定的范围，且该标准是经双方确认的，不存在调整违约金的事实及理由。法院应尊重合同意思自治原则。再者，原审中继丰公司并没有以违约金过高请求调低或提出异议，也没有提供任何证据证明违约金过高，原审法院在此情况下，主动调低违约金是显失公平，对刘淑琴合法权益造成损害。二、关于逾期贷款房款迟延支付的违约责任并没有约定，原审法院不应主动增设合同双方当事人的权利义务。原审法院认为《商品房预售合同》及补充协议均没有明确约定贷款房款迟延支付的违约责任。关于是否有约定的问题，应遵从事实及纵观整个合同来分析。首先，从刘淑琴提交的证据可以得知，办理按揭贷款时由继丰公司主导并指定银行办理的。其次，在签订《商品房预售合同》时已经有《顺丰翠园按揭贷款指南》，要求刘淑琴提交相应资料给继丰公司或其指定的第三人代理办理按揭贷款，并且在有关收款收据中也可见，办理手续也是由继丰公司全权律师去办理的。时间控制权在继丰公司。再者，补充合同附件七第5.1条约定：“刘淑琴以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户。如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，刘淑琴应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，继丰公司有权解除合同。”由此可见，对于按揭贷款付款时间，双方实则在补充合同中进行了120日+7日的约定，即如果在127日宽限期内未能申请或申请金额不足的，需要由刘淑琴直接支付。不能在宽限期内足额支付的，继丰公司有权解除合同。继丰公司行使解除权的，有权依据5.4条约定，收取刘淑琴房款总价20%的违约金，若继丰公司不解除合同，刘淑琴应按一次性支付房款的约定去履行，刘淑琴不能补足房款的话，则应参照《商品房预售合同》第十条第1款“一次性付款”约定按0.05%标准支付逾期付款违约金。综上，对于逾期贷款房款迟延支付的违约责任并非没有约定，而是双方在补充协议中约定127日的宽限期，在宽限期内不计算违约金，在宽限期后分是否解除合同的不同情况进行计算违约金。原审法院直接对双方的约定进行修改，并且在双方当事人意思自治以外，主动增设一个贷款房款迟延支付违约金0.02%的标准，显然是违背合同订立时的意思表示，也违背了合同法的精神，增加了双方当事人的权利义务，并不恰当，二审法院应予纠正。三、刘淑琴恪守合同，并提前履行了合同约定的付款义务，不存在任何违约行为。原审法院不应统一以逾期付款违约金与逾期办证违约金进行冲抵或酌情认定。如原审判决查明的事实，刘淑琴不存在迟延付款行为，原审法院却将逾期付款违约金及逾期办证违约金的标准直接调整为0.02%，显然缺乏法律依据，有明显偏袒违约方，损害守约方合法权益的嫌疑，违反合同约定及公平合理的基本原则。退一步说，合同是由继丰公司单方制定并提供的，合同内容亦经过继丰公司的承诺，继丰公司既然放弃对贷款房款迟延支付违约责任标准的约定，就不能成为阻碍刘淑琴按照合同约定主张逾期办证违约金的理由。假使，二审法院认为刘淑琴有逾期付款行为，对于贷款房款逾期支付应计算违约金，在继丰公司提起的反诉中，大可判决刘淑琴支付继丰公司逾期付款违约金。也就是说，逾期付款违约金应另行计算，查明违约事实，按违约天数，违约金计算基准，违约金的标准另行进行计算，没有冲抵或酌情统一调整一说。最后，刘淑琴作为守约方，没有任何逾期支付的情况下，却被酌情统一调整调低违约金的计算标准，显然是对守约方的合法权益的损害，对守约行为的否定，助长了违约之风，是对诚实信用的市场秩序的破坏。恳请二审法院查明本案事实依法改判，支持刘淑琴的全部上诉请求。继丰公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第三项；2.改判刘淑琴向其支付逾期付款违约金13125元及赔偿其损失271624元；3.本案一审、二审诉讼费用由刘淑琴承担。事实与理由：刘淑琴以继丰公司逾期办证为由起诉继丰公司，原审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司意见，而同时对于刘淑琴逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，继丰公司认为原审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且刘淑琴延迟付款的违约天数应在办证期限中予以相应顺延。（1）办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，可以看出竣工验收也是要以通过规划验收为前提，同时根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日，申请该商品房项目的房地产初始登记。”的约定，和该合同第15条关于房屋交付需要提供《建设工程规划验收合格证》的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提，因此从继丰公司提交的《建设工程规划许可证》可以看出继丰公司是在2018年4月16日通过规划验收，从2018年4月16日起计算产权办证的210个工作日，继丰公司并不存在延迟办证。（2）涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，属于不可抗力，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司违约责任。根据继丰公司提交的证据可以见，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云〔2014〕673号文规定，白云区规划局在2014年对于电影院及垃圾压缩站的验收要求是在西侧地块住宅（属于下一期的住宅楼建设，即涉案小区顺丰翠园第4期住宅楼项目）验收前先行验收的申请，原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼**（即涉案房屋所在住宅楼，属顺丰翠园第三期住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。继丰公司正是基于对政府函复文件的信赖才导致了放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，从未想过在第三期项目中进行建设。但是2016年12月，继丰公司向规划部门申请F1-F4栋（即涉讼房屋楼栋）验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询〔2017〕79号、80号文变更了此前广州市规划局白云分局作出的穗规白云〔2014〕673号文的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料。办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟，而且从电影院和垃圾压缩站规划部门是在2018年4月3日取得规划验收合格证，此后才于2018年4月16日才取得F1-F4栋住宅楼的规划验收合格证，也可以看出电影院和垃圾压缩站验收在前是规划部门变更了验收条件导致。此外，根据继丰公司根据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函也可以看出，电影院的规划验收延迟也是存在政府原因，因为政府部门将该地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地上是不能申请施工建设许可的，故有关地块性质的更正也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，故因此导致的延误也不应该由继丰公司承担责任。原审法院认为该情况属于应当预见的经营风险，且合同约定的210个工作日足以处理这是完全不对的。首先这是无法预见的，因为政府部门2014年的函件并无要求电影院和垃圾压缩站要跟涉案房产楼栋同时验收，这个是在继丰公司就涉案房产楼栋申请验收才得知，此前政府部门并无就有关变化进行通知，故不属于可预见的经营风险。其次，210个工作日的约定是指在取得规划验收后为小业主办证的期限，并不包含规划验收和大确权的时间。而且可以看到从继丰公司取得涉案房产楼栋规划验收合格到为小业主办出房产证也接近200个工作日，所以原审法院说210个工作日足以处理有关事情是毫无依据也是不可能的。此外，国土房管部门在继丰公司申请确权登记时，变更土地出让金要求，要求继丰公司交纳地下室部分土地出让金，也致使确权时间延迟了4个月，因此继丰公司认为政府部门对房地产的调控不断发生变化，且都是无法提前预见的，因此而造成的有关确权延迟如果全部归属于继丰公司自身经营风险显然是不公平的，而且因此让继丰公司因此蒙受巨额违约金更是对企业的致命伤害。继丰公司认为是否属于不可抗力是要根据继丰公司申请规划验收之前有无政府通知而判断，对于毫无通知，只是在继丰公司申请规划验收之后才发生的验收要求调整和产权登记要求变化，这些都是属于继丰公司事前无法预测也无法避免的，应该归属于不可抗力事件。而且现在产权登记的办证部门叫作规划和自然资源局，所以有关规划验收要求的变更就是办证部门对于产权登记要求的调整，原审法院将这理解为应当预见的在办证过程中可能发生的客观变化，继丰公司认为是不正确的，政策的变化又岂是企业可以事前预见呢？就好像老百姓买房也不能预见限购政策几时突然出现或者取消，而同样因为签订买卖合同后因限购政策导致合同无法履行的，也不属于当事人的违约责任。同理，要求继丰公司对政策变化而承担买卖合同的违约责任显然与司法实践精神相悖，故希望依法改判。（3）刘淑琴逾期缴纳房款的时间也应冲抵办证时间，刘淑琴未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司也是有权拒绝其按期办证的要求，因此在计算逾期办证期限时，有关刘淑琴迟延付款的违约天数应在办证期限中相应顺延办证时间。2.原审法院认定刘淑琴存在尾款迟延支付的事实却以超过诉讼时效不予支持继丰公司逾期付款违约金的诉讼请求，处理有误。根据双方签订商品房买卖合同补充协议约定刘淑琴逾期付款的，继丰公司除有权收取违约金及赔偿金外，还有权拒绝交付房屋或拒绝办理过户手续。现刘淑琴主张逾期办证，原审法院不在办证期限扣减刘淑琴逾期交付房款的时间，基于公平原则，继丰公司同样有权在被法院判决支付逾期办证违约金的条件下没收刘淑琴的房款，要求刘淑琴补缴属于违约金部分的房款。继丰公司权利自原审法院不予支持之时受到损失，不存在超过诉讼时效问题。3.原审法院计算逾期办证期限截止时间计算为刘淑琴领取房产证之日显然错误，最多只能计算至政府部门核发房产证之日，而且有关买受人即刘淑琴提交办证资料和缴纳契税等属于刘淑琴处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第13条关于“……如因乙方（即刘淑琴）未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳有关的费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算。由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任。”的约定，也可以看出有关继丰公司的办证期限是要从刘淑琴完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，故原审法院没有将有刘淑琴提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与约定不符，应予改判。综上，继丰公司认为原审法院认定事实部分不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。针对刘淑琴的上诉，继丰公司答辩意见同其上诉意见。针对继丰公司的上诉，刘淑琴答辩称：一、继丰公司提交的广州市规划局白云分局及广州市国土资源和规划委员会分别出具的复函已经明确电影院与垃圾压缩站是可以独立验收的，并且是在下一期楼盘验收之前或同步进行验收，本案涉及的楼盘是第一期楼盘，电影院与垃圾压缩站的验收与本案没有关联。二、继丰公司主张因政府错误登记地块性质导致逾期办证，但没有提供证据予以证明，显然继丰公司在推诿逾期办证的责任。三、原审中继丰公司并未提出因违约金过高申请调减违约金的请求，二审也不应支持调低的诉请。其他意见同其上诉意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，继丰公司提供以下证据：1.广州市白云区人民政府石井街道办事处2020年7月6日出具的《情况说明》一份，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收迟延并直接导致三期住宅楼规划验收迟延和产权登记延后的事实。2.穗规划资源云业务函【2020】37号一份，拟证明顺丰翠园电影院地块因政府原因导致土地性质由原本的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可和导致规划验收迟延的事实。3.继丰公司向广州市国土资源部和房屋管理局于2014年10月29日出具的《承诺书》一份，拟证明继丰公司根据规划部门要求对电影院和垃圾压缩站出具承诺书的事实。4.2019年4月18日广州市不动产登记中心向继丰公司出具的《广州市不动产首次登记告知书》一份，拟证明因规划验收延迟导致大确权时间也相应顺延。刘淑琴提交网上查询打印的白云区人民政府石井街道办事处企业信息一份，拟证明继丰公司与白云区人民政府石井街道办事处存在利害关系。针对继丰公司的提供的证据，刘淑琴质证称：1.白云区人民政府石井街道办事处与继丰公司有利害关系且也并非是政府行政主体，也没有权限出具有关的情况证明，对证据1的三性不予确认。2.证据2-4与本案无关，三性均不予确认。针对刘淑琴提供的证据，继丰公司质证称：白云区人民政府石井街道办事处与其不存在利害关系，刘淑琴主张不成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：继丰公司是否需要支付逾期办证违约金，以及逾期办证违约金的计算标准；刘淑琴是否需要支付逾期付款违约金及损失赔偿。关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。上诉人继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金。1.根据双方补充协议第6.2的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。2.根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。原审判决根据涉案房屋登记至刘淑琴名下的时间，及刘淑琴的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。关于逾期办证违约金计算标准的问题。上诉人刘淑琴上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，刘淑琴既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。继丰公司在本案诉讼中主张无需支付逾期办证违约金，可视为对逾期办证违约金问题的整体抗辩，原审法院依法进行审查并作出相应调整，并无不当，本院予以认可。刘淑琴主张原审判决滥用自由裁量权，理据不充分，本院不予采纳。综上，刘淑琴的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于继丰公司上诉主张的逾期付款违约金及损失赔偿的问题。鉴于继丰公司诉请刘淑琴支付逾期付款违约金已经超过诉讼时效，原审对继丰公司该项诉请不予支持，适用法律正确，本院予以维持。关于损失赔偿问题，由于继丰公司未能举证证明其因刘淑琴迟延付款受到损失，原审法院不予支持继丰公司该项诉请，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10330元，由刘淑琴负担4759元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担5571元。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十一月十二日书记员  曾美玲