辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初598号原告（申请执行人）：北京华夏生态环境工程有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇。法定代表人：杜玉章，该公司经理。委托诉讼代理人：常柏，该公司员工。委托诉讼代理人：黄科，辽宁名崛律师事务所律师。被告：周唯（案外人），男，1987年7月5日出生，汉族，军人，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：周恩林，周唯父亲，1964年3月14日出生，汉族，干部，住锦州市古塔区。被告（被执行人）：锦州辽西万兴商贸中心，住所地古塔区锦华街**。法定代表人：才忠民，该公司经理。原告北京华夏生态环境工程有限责任公司（以下简称华夏公司）因与被告周唯、锦州辽西万兴商贸中心（以下简称万兴商贸）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏公司的委托诉讼代理人常柏、黄科，被告周唯的委托诉讼代理人周恩林，被告万兴商贸的法定代表人才忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏公司向本院提出诉讼请求：1、撤销锦州市中级法院（2019)辽07执异86号执行裁定书。2、恢复对锦州市房屋的查封。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：锦州市中级法院（2019)辽执异86号《执行裁定书》载：本院认为，本案的焦点是案外人周唯对本案执行标的（才忠民名下坐落于锦州市古塔区房屋）是否享有足以排除执的权利。依据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封案涉房屋的时间为2010年11月4日。在本院查封之前周唯已购买了案涉房屋，且已支付相应的房款，周唯与才忠民就房屋买卖合同的具体履行争议不应影响合同的效力，可另行解决；周唯在本院查封之前已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因。基于以上事实，案外人周唯对本案执行享有足以排除执行的权利。原告认为：锦州市中级法院（2019)辽07执异86号《执行裁定书》认定事实有误，适用法律错误，裁定不公。一、该《执行裁定书》认定的情形与《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不符，周唯对本案执行不享有排除权。1、在人民法院查封之前周唯未签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前周唯未合法占有该不动产。3、周唯下列做法不符合第二十八条（三）之情形。⑴周唯未支付全部价款；⑵周唯支付的30万元价款已被担保中心公证提存。⑶在担保中心公证提存后，又书面通知周唯“因其迟延给付，构成违约，终止房屋买卖合同”。此后，周唯继续汇款，不属于支付购房款。(4)周唯继续汇款，不属于“已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。4、担保公司没有卖房资格，周唯与担保公司之间的房屋买卖关系不符合《城市房地产管理法》，不具备办理过户登记的条件。二、《执行裁定书》下列认定虚假1、“在提存30万元之前，被告已向担保中心交款100万元”虚假。《执行裁定书》载：“因担保中心向公证处提存30万元时间是2010年9月30日，在此之前，被告己向担保中心交款100万元”。必须指出，“在提存30万元之前，被告己向担保中心交款100万元”虚假，没有证据。2、担保中心“同意继续履行合同的意思表示”虚假。《执行裁定书》载：“且之后，担保中心为原告出具“说明”“说明”体现了担保中心同意继续履行合同的意思表示，担保中心庭审过程中证人证言也未明确表示不同意继续履行合同”。“体现了”、“证人证言也未明确表示不同意继续履行合同”不是确凿证据。《执行裁定书》把“体现了”、“证人证言也未明确表示不同意继续履行合同”作为证据，违反证明规则。3、“后期担保中心又同意周唯继续支付购房款”虚假。《执行裁定书》载“后期担保中心又同意周唯继续支付购房款”。在本案中，没有证据证明“后期担保中心又同意周唯继续支付购房款”。另外，即使“后期担保中心又同意周唯继续支付购房款”，充其量是抵押权转移，不是房屋产权转移，担保中心享有房屋抵押权，没有出卖房屋权。从根本上说担保中心无权卖此房。二、《执行裁定书》认定事实有误。1、涉案房屋一直处于查封状态。3、位于锦州市房屋，产权人才忠民，根据北京华夏公司的申请，于2010年11月4日锦州市中法作出（2010)锦一字第00002号执行裁定书，查封该房屋。该房屋一直处于查封状态，从未终结过。2、锦州市古塔区法院2014年11月18日作出的古民一初字第00261号不能作为本案定案依据⑴我国不是判例法国家。⑵古塔法院的裁定是对程序问题作出的，裁定原告才忠民与被告周维之间的买卖房屋纠纷未解决之前，对于原告要求被告交回房屋，给付占用期间费用的请求不予支持。⑶古塔法院的裁定是错误的，但是才忠民没钱上诉。⑷古塔法院的裁定不能证明周恩林合法购买了涉案房屋。根据《城市土地房屋管理法》的规定，在担保中心尚未取得锦州市房屋所有权之前，担保中心无权卖此房。《执行裁定书》认定“在本院查封之前周唯己购买了案涉房屋”违反《城市土地房屋管理法》上述规定。《执行裁定书》认定事实有误。3、《执行裁定书》与周维的申请书不一致周唯在申请书中陈述：涉案房屋是申请人从锦州市中小企业信用担保中心购买的财产。而在本裁定中引用的古塔法院裁定是讲周维与才忠民之间的房屋买卖。本案申请人所说的购买房屋的事实与裁定认定的事实不一致。事实上，周维根本就没有合法购买过涉案房屋。四、《执行裁定书》适用法律错误。裁定认为本案焦点问题是周维是否对查封的房屋具有排除执行的权利。本案中周维对查封的房屋没有任何权利。1、周维不是被查封的房屋的所有权人，因被查封的房屋一直登记在才忠民名下。2、周维不具有《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形(1)没有一份合法有效的买卖合同。无论是周唯与才忠民于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同》,还是周唯与担保中心于2009年7月22日签订《协议书》，都不是合法有效的房屋买卖合同。锦州市中小企业信用担保中心是抵押权人，不是产权人，没有权出卖此房。周唯与才忠民于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同》是一个双方代理合同，无效。(2)周唯没有支付全部房款。无论是周唯与才忠民，还是周唯与担保中心，周唯都没有支付全部房款。才忠民没有收到房款。周唯与担保中心签订协议后，由于周唯没有按照协议约定的期限内支付房款，担保中心于2009年9月3日书面通知周唯违约，终止合同。担保中心对其前期支付的30万元于2010年9月30日做了公证提存。在此之后，周唯再向担保中心打入的钱款，没有任何依据，因为之前签订的协议已经终止，双方没有签订新的协议，再打入担保中心的钱不是房款。(3)周唯没有合法占有被查封的房屋。其侵占该房屋是非法的，其占有被查封的房屋更不是因为购买房屋后合法占有。(4)因为周唯的原因没有办理更名过户。才忠民于2010年12月22日解除对周恩林的委托。周唯与才忠民签订的《房屋买卖协议》，因周唯没有履行，没有办理更名过户。五、被查封的财产没有被合法出售周维在申请书中陈述：涉案房屋是申请人从锦州市中小企业信用担保中心购买的财产。然而，锦州市中小企业信用担保中心无权出售被查封的财产。锦州市中小企业信用担保中心是抵押权人，有的是优先受偿权。锦州市中小企业信用担保中心没有取得被查封房屋的所有权。根据《担保法》第五十三条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。据此，担保中心没有与才忠民协商成，担保中心应该提起诉讼。《最尚人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财广的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。3、抵押权人要想取得抵押房屋的所有权，依法经过次拍卖程序。法院裁定房屋归其所有，收到法院裁定书，所有权才转移给抵押权人。本案中，担保中心愿意接受该房屋抵债，要有法院裁定书，裁定涉案房屋归其所有。担保中心没有取得抵押房屋归其所有的法院裁定书。锦州市中小企业信用担保中心没有取得被查封房屋的所有权。综上，申请人没有权利对涉案房屋提出执行异议。周唯辩称，原告提出的在人民法院查封之前签订的合法合同有效，在人民法院查封之前我就已经合法占有，已经支付全部价款。或者也按合同约定支付部分价款，剩余价款按照人民法院交付执行，非是我买受人自身原因未办理过户，本案中周唯的房屋买卖行为完全符合该项法律规定。2009年7月22日担保中心与周唯签订买卖协议，其内容担保中心同意周唯购买该房屋，同时结清此笔贷款产生的费用。担保中心法人到庭也接受了质询，证实与周唯签订的协议事实真实有效，卷宗有笔录记载。周唯分别与2009年8月24日和2010年2月、10月26、28日向担保中心缴纳了30万元、70万元、240万元共计340万元，担保中心为周唯出具了收款收据凭证，有公章收据，该事实由锦州市古塔区人民法院2014年11月18日作出的（2014）古民一初字261号民事判决书中确认，此判决已经发生法律效力。该房周唯2010年10月向担保中心交付全部价款后就实际合法占有使用，锦州市中级人民法院在周唯购房款购房后的第四天2010年11月4日进行了查封，并非在人民法院查封之后购买，房屋未过户是因为才忠民卖房后和牛继山、北京华夏公司等人制造与周恩林之间分歧未过户，并不是买受人原因所致。执行裁定书认定的事实清楚，证据充分。锦州市古塔区人民法院2004年11月18日作出的古塔区0021判决书是生效法律判决。周唯购买的是才忠民和担保中心是个人财产，替锦州辽西万兴商贸中心作担保，公司欠债不能以个人财产抵债。锦州辽西万兴商贸中心欠北京华夏公司72万元树苗钱已经结清，法院查封周唯购买的房屋属于违法超标的查封，综上，86号执行裁定书认定的事实清楚，证据充分。万兴商贸辩称，该房屋是我名下产权，2000年在担保中心借款时用此房屋做的担保，当时是在交通银行贷款，担保中心做的反担保，交通银行的钱没有还上，担保中心就享有了对房产抵押权，当时担保中心做了抵押登记，因为锦州辽西万兴商贸中心没有还上钱，交通银行就让担保中心还钱，担保中心做了抵押登记后一直至今2014年证据体现该房还是在担保中心抵押，担保中心一直是这个房子的抵押权人，房的产权管理在2006年就与周恩林协商，其原意接受锦州辽西万兴商贸中心的二、三楼的物资，作价70万元，当时我出手续后，让他拿手续从我公司商场经理陈绍平手里接管了商场的物资和经营管理权，包括商场相关产权，都是周恩林管理。从2006年一直管理到现在，2009年周恩林说能替我还担保中心的款，我给他下了授权，做了公证。担保中心一直是房产抵押权人，我清楚北京华夏公司是在担保中心与周唯终止买卖协议后查封的，我也看到了周唯交的钱，担保中心到公证处做了公证提存，我认为今天的开庭查封是否按照法律规定查封的，以相关凭证依法作出结论。华夏公司向本院提供以下证据：1、才忠民、力革、周唯于2009年7月3日签订的的《房屋买卖合同》。证明才忠民、力革、周唯签订的房屋买卖合同约定了付款方式及交款时间；2、锦州市中小企业信用担保中心与周唯于2009年7月22日签订的《协议书》。证明协议是担保中心盖章但是甲方是锦州辽西万兴商贸中心，是以锦州辽西万兴商贸中心名义卖的，担保中心做了锦州辽西万兴商贸中心的主，担保中心没权处分；3、担保中心于2010年9月3日给周唯的通知。证明通知周唯在约定时间内没有交约定款项，所以终止合同；4、担保中心给周恩林的通知。证明周因林后来存入的70万元，查明不是房款，因为已经终止合同了，担保中心对70万元做挂账处理；5、2010锦证经字17413号的公证书。证明担保中心已经将他们房屋买卖协议终止了，将交的30万元提存了；6、担保中心于2014年5月20日出具的《关于锦州市中级人民法院民事裁定书(2002)锦执字第146号情况说明》。证明担保中心明知自己是抵押权人，抵押权人没权出售房子。周唯对华夏公司提供的证据质证意见为：证据1的买卖协议正确。证据2的协议书正确。证据3的担保中心通知我没有接到。证据4的协议也没有接到。证据5的公证书提存证明真实性有异议，我购买的房屋在2009年11月15日前交了100万元，其中包括一个30万元，第二次给担保中心转了70万元，是2009年，剩余款项在2010年10月3日之前付清。万兴商贸对华夏公司提供的证据质证意见为：原告的证据真实清楚，举证内容是以公证提存为焦点，我认为不管是政府机关单位还是民间企业单位盖有公章的内容都是法律有效的，公证提存后周恩林又紧急调用资金存款，担保中心至今没有开出收款收据，只有对账单，另外，从法律层面看，公证提存代表合同终结和法律有效的文件，如果这时候周唯还想买，又跟担保中心签订新合同，之前的公证提存就不能拿到今天来证明，没有重新签订新的买卖合同，合同终止通知书和公证提存文件受法律保护的。周恩林刚才陈述的担保中心又给周唯出具说明，说明是已经对受托人解除委托权利后的委托说明是无效的。被告周唯提交以下证据：1、房屋买卖合同。证明才忠民、李革与周唯于2009年7月3日签订的合同，合同对付款方式交款时间做了明确规定；2、协议书。证明锦州市中小企业信用担保中心于2009年7月22日与周唯签订的协议，担保中心同意将上海路三段14-34号房屋卖给周唯，担保中心同意先办过户手续后解除抵押；3、证明。证明担保中心同意周唯提存在公证处的30万元，提取后代办更名过户时，证明担保中心同意房屋卖给周唯；4、（2007）锦证经字第14713号公证书。证明担保中心将周唯的299370元提存于公证处，此公证书是在才忠民的要挟之下做的；5、委托书。证明才忠民、李革于2009年6月27日共同委托周恩林作为代理人代办处理古塔区房屋的卖房的相关事宜;6、委托授权书。证明2006年7月31日锦州辽西商贸中心才忠民全权委托周恩林与担保中心商谈议定付款额交款取回房照解封变更等事宜;7、（2009）京东方内民证字第3754号公证书。证明才忠民与李革共同委托周恩林处理卖房相关事宜的委托书进行的公证;8、2009年6月27日李革承诺书。证明如周恩林将上海路三段14-34号房卖出，无条件拆除迁移室内外相关设施;9、才忠民2010年4月21日委托书。证明委托周恩林将上海路三段14-34号房屋以340万元卖给周唯;10、2009年6月27日证明书。证明因为才忠民上海路三段14-34号房屋被别人占用，委托周恩林向法院起诉后将其房腾出（见古塔区法院2010古民一初字第00383号民事调解书）;11、才忠民2006年7月31日收条。证明才忠民预收周恩林5万元购房款;12、购房款收据。证明周唯将购房款340万元全部交担保中心，担保中心已收到此款，收据四份;13、2006年4月10日担保中心的证明。证明曹翠玲、张素英系是华夏公司股东，与担保中心和万兴商贸公司达成协议，担保中心同意买争议的房屋。因华夏公司牛继山用此房贷款没贷下来所以没买房，此房屋因周恩林已花销了很多费用，无奈才由周唯买下此房;14、授权书。证明张素英为华夏公司股东，有权处理买房事宜;15、2006年12月21日担保中心的证明。证明万兴商贸公司才忠民用上海路三段14-34号房抵押给担保中心，担保中心与才忠民委托周恩芬去贷款;16、2010年11月25日代偿债务协议。证明牛继山与周恩林因锦州中法查封上海路三段14-34号房屋而相互之间债权债务达成了协议;17、2014年8月16日协议书。证明北京华夏公司与牛继山，锦州辽西万兴商贸中心的树苗款72万元已结清;18、2014年5月12日担保中心的情况说明。证明华夏公司与担保中心于2008年8月18日签订协议支付340万元购房款，因未在约定时间内支付该款，已超过有效时间;19、才忠民2008年12月20日承诺书。证明才忠民同意300万元卖给周唯上海路三段14-34号房屋承诺华夏公司和张伟的查封由其负责解封，并全力配合周唯更名过户;20、2018年5月29日才忠民收条。证明才忠民自2006年-2011年间共敲诈周恩林20万元人民币;21、2004年2月5日收条。证明为牛继山卖营业执照支付赵宇20万元;22、以150吨玉米烘干塔设备租赁合同。证明赵宇收20万元人民币;23、资产租赁合同。证明牛继山承包粮库由周恩林垫付70万元;24、上海路30-2-19号房产证。证明因购买上海路三段14-34号房屋一楼被堵门后无楼梯上楼，购买了此房，结果已被轮后查分，给周恩林造成经济损失;25、上海路三段14-34号房屋房照。证明原购买房建筑面积是1996.2平方米房产处认定为建筑面积2013平方米，因改面积房屋解封后未续封造成法院轮后查封;26、关于被杜玉章骗的经过。证明牛继山与杜玉章之间债权债务关系，为转嫁危机，查封周唯购买的房款;27、古塔区法院（2010）古民初字第00261民事判决书。证明已生效的法律文书;28、周恩林与才忠民、李革录音材料。证明牛继山借才忠民的钱华夏公司给才忠民死树苗发生纠纷而轮后查封周唯的房;29、2002年7月30日才忠民与周恩林公证书。证明购才忠民上海路三段14-30号房的全部材料;30、才忠民授权书。证明2001年9月4日才忠民以委托担保公司卖给上海路三段14-30号房;31、机读档案。证明锦州辽西万兴商贸中心的状况;32、周恩林与华夏公司常柏录音。证明树苗款已结清，再查封周唯房产是诈骗行为;33、我给华夏担保中心股东牛继山和张若英的执照卖给我了，文件和购买合同;34、周恩林跟华夏常柏的录音;35、协议书;36、中院裁定书驳回才忠民申诉;37、撤诉裁定书;38、和才忠民录音。华夏公司对周唯提供的证据质证意见为：证据1与本案无关，房屋的标的是案涉房屋，才忠民和周唯签字属实。证据2合同真实。证据3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16、18、19、32不清楚。证据4真实有效。证据14真实性无异议，与本案无关。证据15与本案无关，真实性不清楚。证据17与本案无关，事实存在。证据20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、33、34、35、36、37、38与本案无关。证据24房照正确。万兴商贸对周唯提供的证据质证意见为：证据1、6、7、8、13、21、22、23、26、28、29、33、34、35、36、37、38与本案无关。证据2合同存在。证据3此证明无效，无委托权时担保中心于2011年出具的证明。与本案无关，取消委托权后的所有依据均无效。证据4、18、31真实有效。证据5、10、11、20、30真实有效，与本案无关。证据9是我签字与本案无关。证据12只有30万元有担保中心收款收据，其他没有收款收据只有对账单和凭证。证据14不清楚。证据15周恩林没跟我汇报，不清楚。证据16、17、19没有实施，与本案无关。证据24房照正确。证据25、32不清楚，与本案无关。证据27拿这个做质证，古塔法院裁定结论是原告与被告周唯之间买卖房屋纠纷未解决之前要求被告交回房屋给付占房期间费用不予支持，与本案无关。本院对华夏公司提供的证据，被告周唯提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、15、18、19、20、24、25、27、28、30、31、32、34、36、37的真实性予以确认；对于其提供的其他证据因与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：华夏公司诉万兴商贸买卖合同欠款纠纷一案，本院于2003年3月7日作出(2002)锦经初字第160号民事判决:万兴商贸于判决生效后十五日内给付华夏公司树苗款72万元及滞纳金(从2002年4月21日起，按人民银行逾期付款利率计算，至判决生效后第十五日止)。逾期给付按《中华人民共和国民事诉法》第二百三十二条规定办理。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费26040元，由被告万兴商贸负担。判决发生法律效力后，华夏公司申请强制执行，本院立案执行，并于2010年11月4日作出(2003)锦执字第66号民事裁定，查封锦州市古塔区房屋。2009年8月24日，本院作出(2003)锦执字第66号执行裁定，本院(2003)锦执字第66号案的本次执行程序终结。后根据华夏公司申请，本院于2018年10月31日作(2003)锦执字第66号执行裁定，继续查封案涉房屋，查封期限三年。在执行过程中，案外人周唯向本院提出异议。另查明，辽宁省锦州市古塔区人民法院于2014年6月3日受理才忠民、李革(才忠民之妻)诉周林、周唯委托合同纠纷一案，才忠民、李革请求判决周思林、周唯归还案涉房屋。锦州市古塔区法院于2014年11月18日作出(2014)古民一初字第00261号民事判决，驳回原告才忠民、李革诉讼请求。该生效判决认定如下事实：坐落于锦州市古塔区商用房屋，建筑面积2013.74平方米，层数为地下室、二层、三层、四层，登记在原告才忠民名下。2001年9月，万兴商贸在交行贷款300万元，此笔贷款由担保中心提供了连带责任保证，作为反担保万兴商贸将登记在原告才忠民名下的古塔区房屋抵押给担保中心。贷款到期后万兴商贸没有偿还贷款，担保中心代偿了该笔贷款本金及利息。2006年7月31日，万兴商贸出具委托书，内容就偿还担保中心为其垫付欠款本息一事全权委托给被告周恩林办理，包括议定还付款额、交款、取回房照、解封、变更等事宜。当天，原告才忠民给被告周恩林出具收条，预收周恩林14-34号房屋购房款5万元，之后，被告周恩林一直与担保中心协商。2009年6月27日二原告在北京市东方公证处出具委托书，委托周恩林作为二原告的代理人，委托事项为1、代为办理古塔区房屋有关卖房事宜及产权变更过户事宜。2、代为签署有关文件、交纳有关费用。受托人在上述权限内签署的文件均予认可，委托期限从委托之日至两年内有效。当日，二原告给被告周恩林出具承诺书，载明：如周恩林能将上海路三段14-34号房屋出钱买断交款过户后，室内及室外相关设施无条件迁移拆走安装别处。2009年7月22日，担保中心与第三方即被告周唯签订协议书，内容：1、担保中心同意周唯购买该处房屋，周唯替万兴商贸偿还340万元，同时结清由此笔贷款所产生的相关费用(相关费用包括法院费用、评估费等)。周唯偿还340万元和结清相关费用后，担保中心将该房屋的抵押权转交给第三方或经第三方同意后解除抵押。应第三方要求，担保中心同意以先办理房屋更名过户手续后解除抵押的办法。2、经双方商定，第三方首次于2009年11月15日前付款100万元，余款在2010年10月30日前付清。同时约定，第三方付清340万元后，担保中心协助第三方办理房屋更名过户手续。3、如果由于相关法律法规的规定，无法实现房屋更名过户，担保中心退还第三方所交的款项或经第三方同意，第三方以340万元购买担保中心对万兴商贸的债权以及该房屋的抵押权。2009年8月24日，被告周唯向担保中心交纳30万元。2010年2月，被告周唯通过锦州裕金粮油仪器工贸有限公司(法定代表人为周恩林)帐户转帐给担保中心70万元。2010年9月30日，担保中心向锦州市公证处申请，称其中心因终止房屋买卖协议，通知周唯取回已付房款，周唯至今未取，该中心将上述房款299370元提存于锦州市公证处。之后，被告周唯于2010年10月26日至28日，又通过锦州市裕金粮油仪器工贸有限公司帐户转给担保中心240万元。2010年12月22日，原告才忠民出具解除委托声明，原委托周恩林一切事宜，均至2010年12月22日止。该声明向被告周恩林及担保中心送达。2011年9月12日，担保中心给被告周唯出具说明，同意其提取公证提存款，该款在办理更名过户手续时或依照担保中心要求的时间内将此款交给担保中心。在诉讼过程中，古塔区法院依法传唤担保中心作为本案证人出庭作证，该中心法定代表人裴智杰到庭接受质询，证实与周唯签订的协议，未能继续履行是因为周恩林与才忠民之间存在分歧，因接到才忠民的解除委托声明，周唯交纳的款项现在其财务帐上挂帐，需等待二人解决纠纷后或法院裁决后再决定如何处理。本案争议房屋自2009年6月起一直由被告使用，其中地下室由二被告出租给他人使用，二、三、四层由被告周恩林占用。该生效判决认为：原告在2009年6月27日出具委托书同时，为被告出具承诺书，从承诺书内容及原告在2006年为被告出具的收房款的收条可以看出，原告预将本案争议房屋出卖给被告周恩林。被告周恩林之所以接受委托，偿还担保中心欠款，其目的是购买争议房屋。对此，二原告在出具委托时即明知，因此原告主张被告周恩林作为受托人将房屋出卖给其子周唯损害其利益的主张不予采纳。原告于2006年7月31日出具委托书，委托被告周恩林议定偿还担保中心欠款本金及利息、交款等事宜，于2009年6月27日出具委托书，委托被告周恩林代办房产有关卖房事宜，被告周恩林接受上述委托后，与担保中心商谈，确定还款数额为340万元，并促成担保中心与被告周唯达成协议，周唯亦交纳了约定款项，被告周恩林已完成了主要委托事项。后续未完成解除抵押、更名过户等手续是因为该房屋在法院查封，原告声明解除委托的原因，属不归责于被告周恩林的原因，因此本院认定被告周恩林已完成主要委托事项。关于原告主张被告在担保中心明确解除合同后，又将钱款强行打到担保中心账户，担保中心不同意周唯清偿债务一节，因担保中心向公证处提存30万元时间是2019年9月30日，而在此之前被告已向担保中心交款100万元。且之后，担保中心为原告出具“说明”，“说明”体现了担保中心同意继续履行合同的意思表示，担保中心庭审过程中证人证言也未明确表示不同意继续履行合同，因此原告的主张没有事实依据本院不予采纳。综上，被告周恩林在原告解除委托之前，即已经完成主要委托事项，对于完成的委托事项的民事法律行为，应由委托人即原告承担责任，原告在与被告周唯之间买卖房屋纠纷未解决之前，要求被告交回房屋给付占房期间费用的请求，本院不予支持。另查明，周唯与才忠民、李革于2009年7月3日签订房屋买卖合同，约定由周唯代万兴商贸向信用担保中心支付340万元，才忠民、李革将案涉房屋出售给周唯，房款支付方式为2009年11月15日前付款100万元，余款在2010年10月31日前付清。2010年4月21日，才忠民为周恩林出具委托书，同意将案涉房屋卖给周唯。又查明，2018年5月29日，万兴公司的法定代表人才忠民为周恩林出具收条，主要内容为：从2006年开始至2017年期间共收到周恩林个人现金贰拾万元。再查明，周恩林与周唯系父子关系。上述事实，有《房屋买卖合同》、《协议书》、通知、公证书、情况说明》、委托授权书、承诺书、锦州市古塔区人民法院2010古民一初字第00383号民事调解书、收条、购房款收据、锦州市古塔区法院（2010）古民初字第00261民事判决书、周恩林与华夏公司常柏录音材料、周恩林和才忠民录音材料、机读档案材料、锦州市中级人民法院（2015）锦立民申字第00030号民事裁定书、（2015）锦民一终字第00084号民事裁定书以及当事人的陈述、庭审笔录载卷为凭，并经庭审质证，应予采信。本案争议的焦点为：周唯作为案外人，对诉争的坐落于锦州市古塔区商用房屋能否享有足以排除执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，华夏公司通过执行程序申请查封了位于古塔区房屋，该房屋系万兴商贸作为反担保物将登记在才忠民名下的房屋抵押给了担保中心。周唯作为案外人，依照法律规定，其应当对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周唯提供的证据能够证明，一、在人民法院2010年11月4日查封之前，2009年7月22日周唯与锦州市中小企业信用担保中心签订了购买案涉房屋的协议书。主要理由是：1、周恩林受万兴商贸法定代表人才忠民及其妻子的委托有权办理案涉房屋有关卖房及产权变更过户事宜；2、周唯与才忠民、李革于2009年7月3日签订房屋买卖合同，约定由周唯代万兴商贸向信用担保中心支付340万元，才忠民、李革将案涉房屋出售给周唯。3、2010年4月21日，才忠民为周恩林出具委托书，同意将案涉房屋卖给周唯。二、周唯在人民法院查封之前已合法占有该不动产。争议房屋自2009年6月起一直由周唯使用，其中地下室出租给他人使用，二、三、四层由周恩林占用。三、周唯己支付相应的房款。根据锦州市古塔区法院(2014)古民一初字第00261号民事判决认定,2009年8月24日，周唯向担保中心交纳30万元。2010年2月，周唯通过锦州裕金粮油仪器工贸有限公司(法定代表人为周恩林)账户转账给担保中心70万元。周唯于2010年10月26日至28日，又通过锦州市裕金粮油仪器工贸有限公司账户转给担保中心240万元。因周唯向担保中心迟延交付购房款，担保中心于2010年9月30日向锦州市公证处提出申请，称其中心因终止房屋买卖协议，通知周唯取回已付房款，该中心将上述房款299370元提存于锦州市公证处。但2011年9月12日，担保中心为周唯出具说明，同意其提取公证存款，该款在办理更名过户手续时或依照担保中心要求的时间内将此款交给担保中心。该说明体现了担保中心同意继续履行合同的意思表示，且担保中心的法定代表人在接受法院询问时亦未明确表示不同意继续履行合同。四、案涉房屋未办理过户手续，系非买受人自身原因。锦州市古塔区法院(2014)古民一初字第00261号民事判决认定，“被告周恩林已完成了主要委托事项。后续未完成解除抵押、更名过户等手续是因为该房屋在法院查封，原告声明解除委托的原因，属不归责于被告周恩林的原因，因此本院认定被告周恩林已完成主要委托事项”。综上所述，周唯作为案外人，依照法律规定，其提供的证据，足以享有对执行标的物排除执行的权利。原告华夏公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京华夏生态环境工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京华夏生态环境工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  于宏伟审判员  王 广审判员  王金业二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨艳洲书记员高俊格