北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0105行初190号原告骆佳，女，1981年5月8日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。委托代理人张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人李毅，北京市中唐律师事务所实习律师。被告北京市朝阳区房屋管理局，住所地北京市朝阳区三里屯**。法定代表人吴熙盛，局长。委托代理人矫恒霞，女，北京市朝阳区房屋管理局干部。委托代理人孟丽娜,北京市康达律师事务所律师。原告骆佳（以下称原告）不服被告北京市朝阳区房屋管理局（以下称被告）举报答复，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭,于2020年9月29日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人张洪昌，被告委托代理人矫恒霞、孟丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2020年1月6日，被告接到北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）转交的原告关于北京泰禾锦绣置业有限公司（以下简称泰禾公司）违法行为的查处申请，原告认为该公司存在“泰禾丽景家园”项目预售许可失效后继续销售房屋、拆分房屋总价款、直接收取房款、要求购房人在购房款之外支付团购费的行为。为此申请要求：1、依法就泰禾公司《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房的违法行为予以查处；2、依法就泰禾公司拆分房屋总价款的违法行为予以查处；3、依法就泰禾公司直接收取购房款的违法行为予以查处；4、依法就泰禾公司要求原告在购房款之外支付团购费的违法行为予以查处；5、将查处进程及结果书面告知原告。被告于2020年3月4日作出《行政事项处理意见书》（以下简称《处理意见书》），告知原告:1、关于泰禾公司在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房的问题。经查询北京市房地产交易权属管理系统，“泰禾丽景家园”项目17＃住宅楼于2018年10月1日取得《商品房预售许可证》，证号为京房售证字（2018）128号，有效截止日期为2019年11月20日。泰禾公司与原告的成交日期为2018年12月11日，该笔成交日期在预售证有效期内。2、关于泰禾公司在销售“泰禾丽景家园”项目中，拆分房屋总价款的问题。从原告提供的《北京市商品房认购书》及《北京市商品房预售合同》看，17＃住宅楼x单元x号房屋总价为10761481元，与该项目在市住建委预售许可时备案的价格一致。3、关于泰禾公司在销售“泰禾丽景家园”项目中，直接收取购房款的问题。泰禾公司要求交纳购房款的账户名称为“北京泰禾锦绣置业有限公司”，此账户名称非泰禾公司在市住建委备案的预售资金监管账户名称。因此泰禾公司违反了《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金。”的规定。该局已于2019年3月依据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第二十六条规定对泰禾公司下发了《责令改正通知书》，并于4月11日暂停了该公司的网签资格。4、关于泰禾公司在销售“泰禾丽景家园”项目中，要求原告在购房款之外支付团购费及装修款的问题。原告于2018年12月15日向北京小麦科技有限公司支付了20万团购费。于2019年5月5日向福州华旭思美装饰工程有限公司支付了270万装修款。这两项属于原告与北京小麦科技有限公司及福州华旭思美装饰工程有限公司之间的民事合同行为，双方可通过协商或司法途径解决。5、在处理原告信访的过程中该局发现：北京市交易权属管理系统显示17＃住宅楼x单元x号房屋无任何认购、网签记录。因此泰禾公司涉嫌违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》京建交〔2006〕334号附件（一）所列违规销售行为“（15）预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约的（以内部认购、选号、协议等方式私下进行签约）”之规定。该局于2020年3月2日约谈公司销售负责人，并根据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条下发《责令改正通知书》，要求泰禾公司限期内改正问题。如限期内未改正的，该局将依据本通知第三条限制该公司的网上签约资格。原告诉称，原告与泰禾公司先后签订《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》，购买由泰禾公司开发建设的泰禾丽景家园项目的第x幢第x单元x号房屋。后经原告调查得知，泰禾公司在泰禾丽景家园项目中存在一系列的违法行为，于2019年12月26日向被告提起了违法查处申请，并邮寄了《违法查处申请书》及相关附件材料，请求被告就泰禾公司在泰禾丽景家园项目中的上述违法行为予以查处，并将查处进程及结果书面告知原告。后被告于2020年3月4日作出《处理意见书》，原告于2020年3月13日签收。原告认为，被告未严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市商品房预售资金监督管理办法》、《商品房销售明码标价规定》等法律规定切实履行查处监管处罚职责：1、尽管原告与泰禾公司签订《北京市商品房认购书》的时间在《商品房预售许可证》有效期内，但泰禾公司仍存在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房的违法行为，被告未进行详细调查；2、被告单独以合同约定的房屋总价与备案价格一致，认定泰禾公司不存在拆分房屋总价款的违法行为，缺乏事实及法律依据；3、被告未就原告支付的所谓“装修款”（实际为购房款）进行详细调查，认定原告支付了270万元的“装修款”属于事实认定错误，原告实际支付了290万元的“装修款”;4、泰禾公司存在拆分房屋总价款、收取团购费的违法行为，将房屋总价款拆分为购房款、装修款及团购费，被告认定团购费及装修款属于原告与泰禾公司外第三人之间的民事合同行为属于事实认定错误。综上所述，原告认为被告作出的该《处理意见书》认定事实错误，损害了原告的合法权益，故请求人民法院依法撤销被告作出的《处理意见书》，并责令被告限期重新作出书面答复。原告在指定期限内向本院提交了如下证据材料：1、《北京市商品房认购书》；2、《北京市商品房预售合同》，证据1、2综合证明原告与泰禾公司的违法行为具有直接利害关系；3、收据9份及银行支付凭证4份；4、微信聊天记录，证据3、4综合证明原告向泰禾公司支付购房款合计7411481元；泰禾公司在泰禾丽景家园项目中存在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房、拆分房屋总价款、直接收取购房款、要求原告在购房款之外支付团购费的违法行为；5、EMS邮单底联，证明2019年12月26日，原告就泰禾公司在泰禾丽景家园项目中的上述违法行为向被告提起了违法查处申请，并邮寄了《违法查处申请书》及相关附件材料；6、邮件签收查询页，证明被告于2019年12月27日签收；7、《处理意见书》，证明被告作出的《处理意见书》认定事实错误，应予撤销。被告辩称，2020年1月6日，市住建委向被告作出《行政事项移送告知书》，将原告提交的《违法查处申请书》及相关申请材料移送给被告。2020年3月2日，被告约谈了泰禾公司置业顾问杜某某，该公司向被告提交了授权委托书、营业执照（副本）复印件等材料。经约谈，被告将依据相关规定暂停泰禾公司的网签资格，要求泰禾公司按照约谈内容逐项整改。2020年3月4日，被告向原告作出《处理意见书》。2020年3月10日，被告已经对泰禾公司的网上签约资格进行行政限制。关于原告认为泰禾公司在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房的行为，其未提供相应证据，亦缺乏事实依据。因此，被告作出的《处理意见书》证据确凿、适用法律、法规正确、符合法定程序。综上，请求一审法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了以下证据和依据：一、证据材料：1、《行政事项移送告知书》、《违法查处申请书》及相关申请材料，证明2020年1月6日，市住建委向被告作出《行政事项移送告知书》，将原告提交的《违法查处申请书》及相关申请材料移送给被告；2、《行政事项告知书》、送达回证、邮件查询记录，证明2020年1月9日，被告向原告作出《行政事项告知书》，告知原告其申请的事项按照行政事项进行处理，被告将于2020年3月5日之前进行答复；3、《约谈房地产开发公司记录表》、《授权委托书》、《营业执照（副本）》复印件、《关于客户投诉处理的情况说明》、《收据》、《北京院子团购优惠确认单》，证明2020年3月2日，被告约谈了泰禾公司置业顾问杜某某，杜某某向被告提交了相关材料；4、京建法改（朝房市）字[2020]第600009号《责令改正通知书》、送达回证，证明2020年3月2日，被告向泰禾公司作出责令改正通知；5、《处理意见书》、送达回证、京建法改（朝房）字[2019]第600046号《责令改正通知书》、北京市房地产交易权属管理系统截图，证明2020年3月4日，被告向原告作出《处理意见书》，2020年3月10日，被告已经对泰禾公司的网上签约资格进行行政限制。二、规范性文件依据：1、京建交〔2006〕334号《北京市建设委员会关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》；2、京建法[2013]11号《北京市住房和城乡建设委员会关于印发的通知》。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1、原告提交的证据具备真实性、关联性，能够证明其向被告申请查处的事项及理由，但不必然具有其主张的泰禾公司行为违法的证明力；2、被告提交的证据材料均系在作出被诉答复之前制作、收集、调取，具有真实性、关联性，能够证明被告受理原告的查处申请后开展调查工作并作出被诉《处理意见书》的基本情况，本院予以采纳，但不足以证明该局已对原告的查处申请予以了全面调查，对其证明目的本院不予采信。根据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院经审理查明，2019年12月31日，市住建委收到原告通过邮寄方式向其提交的《违法查处申请书》及相关材料，认为泰禾公司存在“泰禾丽景家园”项目预售许可证失效后继续销售房屋、拆分房屋总价款、直接收取房款、要求购房人在购房款之外支付团购费的行为。2020年1月6日，市住建委向被告作出《行政事项移送告知书》，将上述《违法查处申请书》及相关材料转至被告办理。被告于2020年1月9日向原告作出《行政事项告知书》，告知原告要求查处的事项将按照行政事项进行处理。2020年3月2日，被告就原告反映的泰禾公司违法行为问题约谈泰禾公司委托代理人杜某某，并制作《约谈房地产开发公司记录表》，同时泰禾公司向被告提交《营业执照（副本）》、《授权委托书》、《关于客户投诉处理的情况说明》等材料。同日，被告向泰禾公司作出京建法改（朝房市）字[2020]第600009号《责令改正通知书》并于当日送达，针对泰禾公司预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约的行为，责令泰禾公司于2020年3月9日前改正该行为。针对泰禾公司直接收取购房款的问题，被告调取京建法改（朝房）字[2019]第600046号《责令改正通知书》、北京市房地产交易权属管理系统截图等材料。2020年3月4日，被告作出被诉《处理意见书》，并向原告邮寄送达。原告不服，遂提起本案诉讼。本院认为，参照《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。根据上述规定，被告作为北京市朝阳区房屋行政管理部门对其行政区域内的商品房违法销售行为具有接受举报投诉、调查并作出处理以及对商品房销售进行监管的职责。行政机关在受理申请人的查处申请后，首先应对申请中要求查处的事项进行认定，对于申请查处多项违法行为的，应充分、全面地履行调查处理的法定职责，且处理结果的作出应有确凿的证据予以证明。本案中，原告提交的《违法查处申请书》中，要求查处泰禾公司的违法行为主要包括:该公司存在“泰禾丽景家园”项目预售许可证失效后继续销售房屋、拆分房屋总价款、直接收取房款、要求购房人在购房款之外支付团购费的行为四项。被告针对申请中涉及的泰禾公司在销售“泰禾丽景家园”项目中直接收取购房款的问题开展了相关调查工作，对被申请查处人泰禾公司进行了调查询问，并对原告与泰禾公司之间签订的商品房预售合同、收款账户、房款收据等进行了核查，调取了已对泰禾公司作出的京建法改（朝房）字[2019]第600046号《责令改正通知书》。在查明事实的基础上，被告确认泰禾公司存在要求原告交纳购房款的账户名称非泰禾公司在市住建委备案的预售资金监管账户名称的违法行为，且被告已于2019年4月11日暂停了该公司的网签资格。被告将上述调查结果在被诉《处理意见书》里进行了告知，并无不当，本院不持异议。被告针对申请中涉及的泰禾公司在销售“泰禾丽景家园”项目中要求购房人在购房款之外支付团购费及装修款的问题开展了相关调查工作，对被申请查处人泰禾公司进行了调查询问，并对原告与北京小麦科技有限公司、福州华旭思美装饰工程有限公司支付团购费、装修费的收据等进行了核查，并以此答复上述两项费用属于原告与泰禾公司以外的第三人签订的民事合同，建议双方通过协商或司法途径解决并无不当，本院不持异议。与此同时，被告在上述调查过程中亦发现北京市交易权属管理系统显示原告投诉的房屋无任何认购、网签记录，对泰禾公司违反规定预售或现售商品房不实行网签认购、网上签约的行为，被告向泰禾公司下发了京建法改（朝房市）字[2020]第600009号《责令改正通知书》，要求泰禾公司限期改正问题亦无不当，本院不持异议。针对原告反映的泰禾公司在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房、在销售“泰禾丽景家园”项目中拆分房屋总价款的问题，被告虽在被诉《处理意见书》中告知原告，其与泰禾公司的商品房成交日期在其《商品房预售许可证》有效期内及房屋总价与该项目在市住建委预售许可时备案的价格一致，但现有证据不能证明被告就上述两项投诉事项进行了全面调查，应属认定事实不清，主要证据不足,针对上述两项答复内容依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告北京市朝阳区房屋管理局于二〇二〇年三月四日作出的《行政事项处理意见书》中关于“北京泰禾锦绣置业有限公司在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房、在销售‘泰禾丽景家园’项目中拆分房屋总价款”行为的答复内容；二、责令被告北京市朝阳区房屋管理局于本判决生效之日起三十日内对原告骆佳关于“北京泰禾锦绣置业有限公司在《商品房预售许可证》失效后继续预售商品房、在销售‘泰禾丽景家园’项目中拆分房屋总价款”行为的查处申请重新作出答复;三、驳回原告骆佳要求撤销被告北京市朝阳区房屋管理局于二〇二〇年三月四日作出的《行政事项处理意见书》中关于“北京泰禾锦绣置业有限公司在销售‘泰禾丽景家园’项目中直接收取购房款、要求购房人在购房款之外支付团购费及装修款”答复内容及要求被告北京市朝阳区房屋管理局重新答复的诉讼请求。案件受理费50元，由被告北京市朝阳区房屋管理局负担（于本判决生效之日起15日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郑瑞涛审 判 员 寇天功审 判 员 唐伟伟二〇二〇年十一月二十四日法官助理 李丹丹书 记 员 尤振帅