辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5917号上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1971年X月X日生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：申珊，辽宁刘魏李律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭媛芳，辽宁刘魏李律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐忠慧，男，1972年X月X日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤凡，辽宁万峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：崔传齐，男，1998年X月X日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘岭，辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔丽芳，女，汉族，1973年X月X日生，崔传齐母亲，住瓦房店市。上诉人黄鑫因与被上诉人徐忠慧、崔传齐房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄鑫上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持黄鑫的诉讼请求。事实及理由：一审判决驳回黄鑫的诉讼请求，是明显的认定事实错误、适用法律错误，损害了黄鑫的合法权益。一、一审法院以黄鑫在徐忠慧购买房屋时未占有案涉房屋为理由，不予支持黄鑫要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，是明显的认定事实错误。首先，现有证据证明黄鑫在2019年6月2日之前，一直合法占有使用案涉房屋。但一审法院以“本案中被告否认原告提供的租赁合同及民事调解书真实性的情况下”，否认黄鑫租赁权的真实性，是明显认定事实错误。其次，黄鑫现未占有案涉房屋是因崔传齐的违法行为造成。黄鑫与原房主杜娟签订《房屋租赁合同》，依法取得租赁权，并一直合法居住使用案涉房屋。在大连市中级人民法院对案涉房屋拍卖执行程序中，崔传齐取得了案涉房屋的所有权。在2019年6月2日，被上诉人崔传齐趁家中无人通过非法撬锁强行进入案涉房屋，致使黄鑫自此失去了对房屋的占有。所以，黄鑫现未占有案涉房屋是因被崔传齐的违法行为所致，也是黄鑫向法院提起诉讼的原因。但一审法院不顾事实真相，仅因“第二手受让人”即徐忠慧声称，购买房屋时不知有人居住，从而认定黄鑫未实际占有控制房屋，不能以“买卖不破租赁为由”要求继续履行租赁合同，是严重的事实认定错误。最后，关于“第二手受让人”徐忠慧从“第一手受让人”崔传齐处取得房屋所有权时，是否真的不知悉房屋存在合法租赁权？是否存在恶意串通损害黄鑫的利益或崔传齐恶意隐瞒房屋存在合法租赁的情况？作为“第一手受让人”崔传齐明确知悉案涉房屋的租赁情况，但一审判决对崔传齐的违法强行侵占行为只字未提，也未要求其承担相应的责任。综上，一审法院以黄鑫因违约行为无法占有房屋为由，而不支持黄鑫要求继续履行租赁房屋合同占有房屋的诉请，认定事实错误，严重损害了黄鑫的合法权益。二、一审法院适用法律错误。如前所述，直至案涉房屋被执行拍卖时，黄鑫一直占有使用该房屋。在拍卖公告中，明确注明案涉房屋存在租赁权。所以，一审法院认为“大连中院对案涉房屋的拍卖主要目的是通过拍卖房屋方式使申请执行人的债权得以实现，其并未审查原告对案涉房屋的占有情况，该拍卖信息同样不能证明其租赁权的真实性：”是对法律规定中执行法官的职责进行了错误理解。并且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，崔传齐作为案涉房屋的执行申请人，明知房屋存在租赁权，若认为黄鑫的租赁无效或存在虚假情况，可在执行程序中，依据此解释向执行法院提出执行异议和复议，但其并未提出，而同意以租赁房屋抵偿其收购的债权，说明被上诉人崔传齐承接了案涉房屋的租赁关系，理应继续履行房屋租赁合同。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是最高人民法院“为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权，”作出的司法解释，一审法院将此解释作为一般民事审判案件的审判依据是明显适用法律错误。如上所述，直至2019年6月2日黄鑫一直占有使用案涉房屋，后因崔传齐非法腾退行为导致黄鑫丧失对房屋的占有，因此，黄鑫向一审法院提起诉讼，要求法院判定纠正被上诉人的违法行为赔偿损失。三、黄鑫的诉请应当予以支持。黄鑫与原房主杜娟在2010年1月18日签订了《房屋租赁协议》，租期从2010年1月18日至2030年1月17日，按照合同约定黄鑫已全额支付租金200万元，明确合法居住使用。直至2019年6月2日，因被上诉人崔传齐的非法强行腾退行为，造成黄鑫无法居住，从2019年6月2日至租赁合同届满尚有十余年，剩余100多万元租金，对黄鑫而言是极大的损失。被上诉人作为案涉房屋新房主，也是继受出租人地位的受让人，理应继续履行租赁合同，将房屋交由黄鑫居住使用，保护黄鑫的合法权益。徐忠慧辩称，不同意黄鑫的上诉请求，黄鑫的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决认定事实正确。徐忠慧签订合同购买案涉房屋时及之后，黄鑫确实不在案涉房屋居住，徐忠慧对案涉房屋存在租赁合同也不知情。黄鑫在上诉状自认2019年6月2日之后，黄鑫确实不在案涉房屋居住。二、一审判决适用法律正确。房屋租赁合同司法解释第二十条即“买卖不破租赁”适用的前提条件是买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。而徐忠慧购买案涉房屋时黄鑫并不在案涉房屋居住，也未办理房屋租赁备案登记，徐忠慧不知道，也无法知道案涉房屋存在租赁事实。三、徐忠慧是善意购房人，在购买案涉房屋时并不知晓案涉房屋存在租赁的事实。1、徐忠慧是通过房屋中介签订三方居间合同在公开市场购买案涉房屋。2、徐忠慧支付公平市场价全部房款730万元及税费并取得房屋产权证书。3、徐忠慧购买房屋时，房屋处于空置状态，并没有人居住，其无从知晓房屋存在租赁合同。4、案涉房屋没有办理房屋租赁备案登记，徐忠慧无法从法定部门知晓案涉房屋存在租赁合同。5、徐忠慧已对案涉房屋进行装修改造并实际占有使用。四、另，黄鑫签订的租赁合同真实性存疑，其并未提供证据证明在案涉房屋设定抵押之前即已交付租金并实际占有使用案涉房屋。崔传齐辩称，同意一审判决，应驳回黄鑫的上诉请求。理由如下：崔传齐是通过合法方式、渠道、程序取得的案涉房屋，也是合法进行转卖，崔传齐认为黄鑫和案外人杜娟所签的协议是不真实的，存在恶意损害其后房主权利的恶意行为，租赁协议约定房租200万元一次性支付，房屋期限20年，存在极大的不合理性。黄鑫认为其权利受损或者产生的损失应该向原房主案外人杜娟去主张，而非本案的二被上诉人，一审法院判决完全是正确的，二审应予以维持。黄鑫向一审法院起诉请求：1、被告徐忠慧继续履行与原告之间的房屋租赁合同，并交付房屋给原告使用；2、被告崔传齐赔偿原告租金损失24,110元(自2019年6月2日始至2019年8月29日止)；3、二被告共同赔偿原告租金损失(自2019年8月30日至被告继续履行房屋租赁合同之日止，具体赔偿金额按照每日274元计算)，截至2020年4月24日金额为65,212元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，经审理查明，2011年7月5日，案外人大连市企业信用担保公司(以下简称“信用担保公司”)与大连鑫能贸易有限公司(以下简称“鑫能公司”)签订了授字第11C047号《担保授信协议》，为鑫能公司提供额度为3,000万元的授信担保。同日信用担保公司又与案外人杜娟签署了委物保第11C047号《最高额抵押担保合同》，约定杜娟自愿以其享有处分权的大连市中山区虎滩路碧涟园60号-2号房屋(权证号中私有××号)向信用担保提供抵押反担保，范围包括但不限于主合同授信期间内发生的全部债务。后因鑫能公司未能偿还浦发银行的贷款，信用担保公司于2012年8月9日向浦发银行履行了代偿义务。信用担保公司履行了代偿义务后，于2012年向大连市中级人民法院起诉鑫能公司及杜娟等，要求支付代偿本金、违约金及利息等。2012年12月5日，大连市中级人民法院做出(2012)大民三初字第154号《民事判决书》，根据该判决，信用担保公司在1,200万元范围内对杜娟提供的抵押物担保范围内享有优先受偿权。大连市中级人民法院(2012)大民三初字第154号《民事判决书》生效后，因该案被告未履行判决书所确定的义务，信用担保公司依法向大连市中级人民法院申请执行。2017年5月14日，大连市中级人民法院作出(2017)辽02执恢492号执行裁定书，将申请执行人由信用担保公司变更为本案被告崔传齐。依据申请执行人崔传齐的申请，大连市中级人民法院于2018年11月11日在京东网络司法拍卖平台上对案涉房屋进行公开拍卖活动。因案涉房屋拍卖流拍，2018年11月13日，大连市中级人民法院做出(2017)辽02执恢492号执行裁定书，裁定将被执行人杜娟所有的位于中山区虎滩路碧涟园60号-2号房产交付申请执行人崔传齐抵偿所欠等值债务。被告崔传齐于2019年1月2日就案涉房屋办理了不动产登记，取得不动产权证书。2019年8月4日，被告崔传齐(卖方)与被告徐忠慧(买方)签订了《房屋买卖合同》，被告崔传齐将案涉房屋出售给了被告徐忠慧，房屋总房款为人民币730万元整。被告徐忠慧于2019年8月30日取得案涉房屋的不动产权证书。在办理该房屋过户手续时，根据房地产登记询问记录记载，房地产登记机关于同年8月29日对崔传齐和徐忠慧进行了询问，其中：询问事项第6项“卖方是否确认该房屋无出租情形?买方是否确认?”，被询问人答“确认无出租、确认”，被告崔传齐、徐忠慧在询问记录上签字。同年9月27日，被告徐忠慧就案涉房屋的装饰装修与案外人大连辉圣德装饰装修工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，委托大连辉圣德装饰装修工程有限公司对案涉房屋进行装修，案涉房屋现由被告徐忠慧占有使用。查：2010年1月18日，原告(承租方、乙方)与案外人杜娟(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于大连市中山区，出租房屋面积共307.23平方米，租赁期限共20年，自2010年1月18日起至2030年1月18日止，该房屋每年租金为人民币10万元，20年租赁房屋租金总额为人民币200万元；房屋租金支付方式为经甲乙双方协商，乙方同意在本合同签订之日起三年内一次性向甲方交付20年租金人民币200万元；在本合同约定的期限内，因甲方原因导致乙方无法继续使用该房屋，乙方有权解除该合同，届时甲方应当将剩余租期的租金返还给乙方，并按照租赁期租金总额的20%向乙方承担违约责任。2012年6月29日，原告(贷款人、甲方)与案外人大连鑫能贸易有限公司(借款人、乙方)签订《借款合同》，约定：借款金额为人民币200万元整，借款利率为月利率5%，按月计收利息，月应收利息为人民币壹拾万元整；还款时间为乙方于2012年7月28日前一次性还清本金贰佰万元整。原告于同日向案外人大连鑫能贸易有限公司转账人民币200万元整。同年7月1日，原告(甲方)与案外人杜娟(乙方)、大连鑫能贸易有限公司(丙方)签订《抵顶租金协议》约定：鉴于甲乙双方于2010年1月18日签订《房屋租赁合同》，甲丙双方于2012年6月29日签订《借款合同》，现经三方协商同意，乙方同意就甲方于丙方签订的《借款合同》中的200万元，冲抵黄鑫应支付给杜娟的《房屋租赁合同》项下应支付的租金200万元。同日案外人杜娟出具收款收据，载明“杜娟于2012年7月1日收到黄鑫支付的租金共计200万元整”。被告认为前述《房屋租赁合同》、《借款合同》及《抵顶租金协议》不真实。2015年，本案原告起诉案外人杜娟，诉请案外人杜娟就案涉房屋继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，2015年5月7日，大连市中山区人民法院做出(2015)中民初字第2855号《民事调解书》，载明“双方当事人自愿达成协议如下：原告黄鑫与被告杜娟继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止”。同年，本案原告起诉案外人蔡永梅(系杜娟母亲)，诉请案外人蔡永梅就位于大连市中山区房屋继续履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，2015年4月20日，大连市中山区人民法院做出(2015)中民初字第1895号《民事调解书》，载明“双方当事人自愿达成协议如下：原告黄鑫与被告蔡永梅继卖履行双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止”。上述两案涉及的《房屋租赁合同》均为租期20年，租金200万，承租方于三年内一次性给付，签订时间均为2010年1月18日，诉讼请求所依据的事实与理由相同。原告自述其在大连市中级人民法院拍卖案涉房屋时提起执行异议，并在法院申报了房屋存在租赁权的相关材料证据，当时给出的解释是租赁权不影响物权的转移，在拍卖时会提示房屋存在租赁权20年。根据原告提供的京东司法拍卖网站截图显示，大连市中级人民法院2018年11月11日在京东网络司法拍卖平台上对案涉房屋进行公开拍卖时，拍卖信息中特别说明：拍卖房屋有租赁，租期20年，2010年1月18日至2030年1月17日止，且租金已交付。原告向大连市公安局中山分局报案，称2019年6月3日，其房屋被崔传齐母亲孔丽芳非法侵入，大连市公安局中山分局于2019年8月1日出具《不予行政处罚决定书》，载明“经调查，2019年6月2日19时许，孔丽芳雇佣开锁公司开锁进入其购买的大连市中山区碧涟园60-2号房间内，孔丽芳的违法事实不能成立”。一审法院认为，根据原告的诉请及原被告的质证和辩论意见，本案争议的焦点主要为：一、案涉房屋的房屋租赁合同是否应当继续履行；二、原告要求被告赔偿租金损失是否应当支持。关于案涉房屋的房屋租赁合同是否应当继续履行问题，一审法院认为，原告并未办理案涉房屋的租赁登记，被告徐忠慧购买房屋时并不知悉案涉房屋存在租赁关系，故原告要求被告徐忠慧继续履行租赁合同并交付房屋的请求，一审法院不予支持。主要理由是：首先，案涉房屋的性质系住宅，被告徐忠慧购买房屋的目的系为居住，其在购买房屋时案涉房屋是否存在租赁关系会对其购买房屋产生重大影响。本案被告徐忠慧购买房屋时，案涉房屋系闲置状态，原告并未占有使用房屋，被告徐忠慧并不知悉案涉房屋是否存在租赁关系，其属于善意购买人，因此，在原告未办理房屋租赁登记、也未有证据证明被告徐忠慧知道或应当知道原告租赁事实的情况下，其要求被告徐忠慧继续履行租赁合同并交付房屋的诉讼请求，不应予以支持。其次，被告徐忠慧购买案涉房屋后，已对案涉房屋进行了装修并实际占有使用，案涉租赁合同已无法实际履行；再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，所有权变动不影响原租赁合同的履行，其要件是承租人自始在实际占有使用租赁物，并在对租赁物实际占有控制的前提下，当所有权发生变动后才发生“买卖不破租赁”的法律后果，而本案被告徐忠慧购买房屋时原告并未占有和控制案涉房屋，其不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同。关于原告要求被告赔偿租金损失是否应当支持问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，承租人主张其租赁关系的真实性需具备两个条件，一是已签订有效的书面租赁合同，二是要实际占有使用租赁物。本案中在被告否认原告提供的租赁合同及民事调解书真实性的情况下，原告应当依据前述规定提供证据证明其实际占有使用案涉房屋，以证明其租赁权的真实性。现原告并未提供《房屋租赁合同》中约定的租期起始日(即2010年1月18日)其已开始占有使用房屋的证据，故其主张对案涉房屋享有租赁权、并要求两被告赔偿租金损失的请求，一审法院不予支持。关于被告主张其提供的《房屋租赁合同》、民事调解书及大连中院的拍卖信息已可以证明租赁关系存在的观点，一审法院认为，司法实务中，存在部分债务人与他人恶意串通，签订长达十几二十年的虚假租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，以逃避法院对抵押物执行的情况。因此，对于涉及房屋执行拍卖过程中租赁权真实性的审查，不仅要审查签订合法有效的房屋租赁合同，已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，而且要综合考量租赁合同签署的目的、租金支付的交易习惯等因素。本案原告提供的民事调解书系基于原告与案外人杜娟自愿达成的协议而形成，并不能证明在民事调解书生效前其已实际占有案涉房屋；大连中院对案涉房屋的拍卖主要目的是通过拍卖房屋方式使申请执行人的债权得以实现，其并未审查原告对案涉房屋的占有情况，该拍卖信息同样不能证明其租赁权的真实性；而且案涉房屋及中山区人民路23号26层2号房屋的两份《房屋租赁合同》均为租期20年，租金200万，承租方于三年内一次性给付，签订时间均为2010年1月18日，且原告起诉出租方时的诉讼请求所依据的事实与理由相同，不仅会让被告产生合理怀疑，而且租金支付的方式等也不符合房屋租赁市场的交易习惯。在此情况下，原告欲主张其对房屋享有合法租赁权，其应当进一步提供2010年1月18日其已开始占有使用房屋的证据，否则，根据其已提供的《房屋租赁合同》、民事调解书及大连中院的拍卖信息即主张租赁关系存在的观点，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决：驳回原告黄鑫的诉讼请求。案件受理费14710元，由原告黄鑫负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明相关事实属实，本院予以确认。本院补充查明，案涉房屋在被强制执行拍卖的过程中，2010年10月10日，崔传奇到法院接受询问，其在询问笔录中称，“我方是首封且是抵押权，房屋有人租住，我们申请现状拍卖，……”、“……租约有争议，由买受人自行处理”。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：本案应否适用所有权变动不破租赁规则；二被上诉人应否赔偿黄鑫主张的租金损失。关于本案应否适用所有权变动不破租赁规则一节。本案涉及房屋租赁、抵押、查封、拍卖、流拍抵偿及出售等多个法律关系。鉴于黄鑫要求受让人崔传齐、第二手买受人徐忠慧承担相应责任，因此本院仅就案涉房屋受让与崔传齐以及房屋再行出售徐忠慧阶段，应否适用所有权变动不破租赁规则进行审查。一、案涉房屋受让与崔传齐阶段：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，对于被执行的不动产，所有权变动不破租赁规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。其中，占有使用不动产实为租赁权物权化的权利外观。即使租赁合同成立，也仅具有债权效力，如欲对抗受让人的所有权，则必须按照物权公示原则，依占有方式对外公示。现黄鑫主张其实际占有案涉房屋的证据为《房屋租赁合同》、拍卖公告、《受案回执》、《不予行政处罚决定书》、（2015）中民初字第2855号民事调解书等证据。经审查，上述证据不能证明黄鑫在法院查封前对案涉房屋进行实际控制或者以居住、办公等为目的实现财产使用价值。在此情形下，即使受让人崔传齐知晓存在租赁，因缺乏占有使用案涉不动产的事实要件，黄鑫不能以“所有权变动不破租赁”规则阻止崔传齐占有案涉房屋。故崔传齐无需承受黄鑫主张的租赁合同中的出租人的义务，而该合同对于后手买受人黄鑫也当然不发生效力。一审判决对此阐述充分，适用法律正确，应予维持。关于二被上诉人应否赔偿黄鑫主张的租金损失一节。经询问，黄鑫表示系依据租赁合同关系，要求崔、徐二人承担对其未能占有使用案涉房屋而产生的损失即租金损失的违约责任。如前所述，崔、徐二人均无需承受《房屋租赁合同》的权利、义务，黄鑫依据合同关系要求二人承担相应责任缺乏请求权基础，一审法院不予支持正确。综上所述，黄鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,710元，由上诉人黄鑫负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二〇年十一月十日书记员  杜玉洁