新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终994号 上诉人（原审被告）：李军，男，1972年2月5日出生，住石河子市。 上诉人（原审被告）：赵敏，女，1974年10月17日出生，住石河子市。 二上诉人委托诉讼代理人：赵磊，新疆赛德律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：石河子市沃连家房产经纪服务部，住所地石河子市33小区东一路**。 经营者：邓雪丽，女，1972年12月2日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘燕莉，新疆天众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘凯，男，1982年10月3日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：潘建国（潘凯之父），男，1955年4月17日出生，住石河子市。 上诉人李军、赵敏、石河子市沃连家房产经纪服务部（以下简称沃连家服务部）因与被上诉人潘凯房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵敏及其与上诉人李军的共同委托诉讼代理人赵磊、上诉人沃连家服务部的委托诉讼代理人刘燕莉、被上诉人潘凯的委托诉讼代理人潘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军、赵敏上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人潘凯一审诉讼请求；2．被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人李军、赵敏系夫妻关系，二人在2006年6月1日从张爱新处购买取得石河子市城区××小区××栋××号房屋的所有权，办理完产权证后开始经营和出租，从交易至今未见土地使用权证书。赵敏在合同签订前向沃连家服务部和潘凯出示房产证及相关票据，潘凯未对房屋土地使用权性质提出过要求。涉案房屋的房产证上写明交易取得，未说明房屋的性质，“土地使用情况摘要”一栏处于空白状态。且双方签订的是涉案房屋买卖定金合同，而非土地使用权出让合同。被上诉人认为国家划拨的土地系临时用地系其对土地性质的曲解，土地使用权性质不影响房产交易。被上诉人受让取得涉案房屋与土地使用权的性质毫无关联性，合同不存在重大误解的情形。 潘凯辩称，一审判决结果正确，二上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。土地使用权的获取方式决定了房屋的使用年限和价值。上诉人李军、赵敏作为房主对涉案房屋的土地使用性质应当清楚，二上诉人知情不告，直接影响被上诉人对交易的判断。潘凯与李军在协商购房过程中提出了涉案房屋土地使用权证的问题，李军当时称有土地使用证，在妻子赵敏手中。李军打电话给赵敏，赵敏一进门就大吵大闹，该行为直接搪塞掩盖了没有土地使用证的问题。李军和赵敏在交易前多次表示愿意为被上诉人代办该房屋的土地过户，掩盖涉案房屋系临时划拨。被上诉人交易的目的和真实意思系购买以出让方式取得土地使用权的商服房，而涉案房屋土地使用权为划拨性质，导致房屋的使用年限具有不确定性，形成巨大风险，交易目的和真实意思不能实现。而且在合同签订过程中上诉人李军、赵敏存在欺诈行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十五条规定，二上诉人应当承担退还定金50000元的责任。 沃连家服务部辩称，同意李军、赵敏的上诉意见。 沃连家服务部上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判上诉人不承担返还被上诉人潘凯房屋定金及佣金的责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。沃连家服务部在李军、赵敏、潘凯双方签订买卖合同前，查明了所售房屋的真实情况，也已经告知了被上诉人潘凯，尽到了居间人的责任。被上诉人潘凯在知晓所购房屋实际情形下购买，不存在故意隐瞒房屋真实情况的情形。一审法院认定上诉人故意隐瞒给被上诉人潘凯造成重大误解不正确。房屋买卖定金合同合法有效。合同签订的时间为2018年11月22日，被上诉人潘凯起诉立案的时间为2019年12月11日，超过撤销权行使的一年除斥期间。潘凯交付的定金50000元直接给了李军、赵敏，并未交至沃连家服务部，一审判决沃连家服务部承担补充责任错误。房屋买卖定金合同对于买卖双方任何一方违约，约定了所收佣金不予退还。被上诉人潘凯违约，按照约定不应退还潘凯所交纳的房屋中介佣金。 潘凯辩称，2018年12月就曾向一审法院起诉要求撤销合同，被一审法官动员撤诉。第二次向一审法院提交起诉状的时间为2019年9月27日，未超过撤销权一年除斥期间。沃连家服务部作为房屋交易中介专业机构，对房屋交易土地使用权性质比被上诉人更加熟悉和清楚。因沃连家服务部急于想取得佣金，对涉案房屋土地使用权取得方式未向被上诉人披露，直接影响了被上诉人对交易的判断，导致本案纠纷的发生。沃连家服务部店长邓雪丽在李军和赵敏大吵大闹之后，支开被上诉人自行协商，后又让潘凯在定金合同上签名。潘凯表示没有带钱签不了，邓雪丽主动垫付定金，并把账号发给潘凯让其汇款，匆匆于当日签订了涉案合同。沃连家服务部掩盖土地性质，用垫付定金的手段骗取潘凯签订合同交付定金及佣金，应当负返还责任。 赵敏、李军辩称，同意沃连家服务部的上诉意见。 潘凯向一审法院起诉请求：1．撤销原、被告及第三人于2018年11月22日签订的《买卖定金合同》；2．两被告与第三人连带退还原告购房定金50000元；3．第三人退还原告佣金3700元；4．由两被告及第三人负担案件的诉讼费。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2006年6月1日，石河子市房地产管理局给两被告颁发了石河子市城区××小区××栋×××号房屋的房屋所有权证书，该房屋性质为商服房，为两被告共有。2018年11月22日，原、被告通过第三人居间介绍，被告向原告提供了石河子市城区××小区××栋×××号房屋的房屋所有权证书后，原告与被告、第三人在第三人提供的格式性《买卖定金合同》上签字。合同约定：通过第三人提供居间服务，卖方（李军、赵敏）位于石河子市××小区××栋×××号房产、面积为38.73平方米，买方（潘凯）愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。买方已阅房产资料，并已现场实地勘察完毕，予以认定。该房产的交易金额为370000元，房屋交易中产生的所有费用由买方承担；买方支付定金50000元以确定买卖关系；买卖双方在签订本合同时为确保资金安全，买方可将定金存入居间人账户，交易时自动转为房款；买方以现金方式购买该房屋，在过户当日一次性付清剩余尾款；买方支付该房屋成交价的1%作为居间人的服务佣金；卖方于2019年3月15日当天腾房；本合同签字后，若因买卖任何一方原因导致合同解除，则向对方赔偿合同总价款的20%；买卖双方任何一方违约，所收佣金不予退还，同时买卖双方需将违约所得的50%付给居间人；暂存居间人账户20000元，卖方费用结清，所留房屋原有固定设施无故意人为破坏，买房无异议，卖方取回剩余房款。合同签订后，原告向被告支付定金50000元，被告将其中的20000元暂存至第三人处。同日，原告向第三人支付佣金3700元。原告去办理房屋所有权过户手续时得知购买的房屋为划拨取得的土地，该房屋没有取得土地使用权证，房屋的价值要打折扣后，提起诉讼。又查明：1．两被告的房屋所有权证书中无房屋土地使用情况的记录；2．《买卖定金合同》中无涉案房屋土地使用权性质的内容。3．庭审中，被告赵敏称双方在商谈买卖房屋时，没有提到土地使用证的情况；第三人称当时没有谈房屋土地使用证的情况。 一审法院认为：石河子市多年前办理房屋所有权证书时，通常未办房屋的土地使用权证书。房屋所有权证书中对土地的性质一般未予标注。个人购买的石河子市城区商业用房的土地使用性质通常非划拨用地，多为以国家出让土地使用权方式取得土地使用权。本案中，第三人给原告提供中介服务时未告知房源的土地性质，原告与被告及第三人签订《买卖定金合同》，两被告未将房屋的土地性质告知原告，被告提供的房屋所有权证书不能反映出房屋的土地性质，三方签订的《买卖定金合同》也未明确土地性质，致使原告未意识到所购买的房屋土地为划拨方式取得的使用权，而签订了《买卖定金合同》，并交付了定金。房屋系普通百姓重要的生产、生活资料，其价值、地位、地位对个人极具影响土地使用权取得的方式，与房屋价格多少关系紧密。被告出售房屋时未向原告说明房屋土地使用权的信息，第三人作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋基本状况等与订约相关事项负有积极调查，并如实告知的义务。在上述情形下，致使原告对房屋土地使用权的性质作出误判，其签订《买卖定金合同》的行为构成重大误解。原告要求撤销与被告、第三人签订的《买卖定金合同》，该院予以支持。合同被撤销后，原告要求返还所支付的定金，该院予以支持。第三人作为专业中介机构，其居间义务不仅在于促成双方签订买卖合同，还应当在交易中尽到忠实及勤勉义务，对与房屋相关的重要信息进行必要的了解与调查，确保房屋信息的真实与完整，以维护交易的合法性、安全性。显然第三人未尽到专业中介机构在居间过程中必要的审慎义务，存在明显过错。原告要求第三人退还佣金的请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第四百二十五条规定，判决： 一、撤销原告潘凯与被告李军、赵敏及第三人石河子市沃连家房产经纪服务部于2018年11月22日签订的《买卖定金合同》； 二、被告李军、赵敏与判决生效后七日内返还原告潘凯定金50000元，第三人石河子市沃连家房产经纪服务部对其中的20000元承担补充责任； 三、第三人石河子市沃连家房产经纪服务部于判决生效后七日内退还原告潘凯佣金3700元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1142元（原告已预交），由被告李军、赵敏负担571元，第三人石河子市沃连家房产经纪服务部负担571元，被告、第三人负担费用与前款同期给付原告。 二审中，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查： 一、上诉人沃连家服务部二审提交印有赵敏身份证正反面的收条，内容为：“今收到连家房屋退压（押）金壹万伍仟元整。赵敏2019.11.13”用以证明潘凯所交定金暂存在居间人账户的20000元，已支付给赵敏15000元，另5000元作为赵敏应当支付的佣金抵扣。经质证，上诉人李军、赵敏无异议；被上诉人潘凯不认可，认为按照合同约定20000元定金应暂存在沃连家服务部，待房屋交易完成才抵付购房款。 二、被上诉人潘凯二审提交石河子市人民法院2019年2月28日开具的潘凯支付案件受理费571元收据一张，用以证明其因此案纠纷曾向一审法院起诉过，没有超过法律规定的一年除斥期间。本院查看一审卷宗潘凯的起诉书、送达地址确认书及立案证据登记清单均显示石河子市人民法院再次受理潘凯起诉登记立案的时间为2019年9月27日。 本院认为，本案的争议焦点为：三方当事人于2018年11月22日签订的买卖定金合同是否应予撤销。被上诉人潘凯欲购买土地使用性质为出让方式取得的商服房。上诉人李军、赵敏出售的商服房所提供的房屋所有权证书未能反映出房屋的土地性质，上诉人沃连家服务部作为专业从事房屋买卖居间服务的机构，对涉案房屋基本状况等与订约相关事项没有充分调查了解，也未如实告知潘凯的情形下，致使潘凯对所购买的商服房土地使用权性质产生错误判断，在签订买卖定金合同时构成重大误解。潘凯在签订合同并知晓涉案房屋土地性质不久即向人民法院行使主张撤销权，虽然撤诉但在合同签订后一年内再次起诉，未超过法律规定的一年除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条规定，对于因重大误解订立的合同，被上诉人潘凯有权请求人民法院予以撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被上诉人潘凯要求上诉人李军、赵敏返还所支付的定金，要求上诉人沃连家服务部返还所支付的佣金合法有据。按照三方签订的定金买卖合同约定和赵敏、李军出具的收条内容可以看出，潘凯支付的50000元定金中的20000元暂存上诉人沃连家服务部，一审庭审调查时，各方当事人对该事实无异议。二审中，上诉人沃连家服务部主张2019年11月13日即退回赵敏押金15000元，既不符合合同约定，其在一审时未提及此事也有违常理，故对该收条与本案的关联性，本院不予采信。 综上，李军、赵敏及石河子市沃连家房产经纪服务部的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人李军、赵敏负担1050元（已交纳），上诉人石河子市沃连家房产经纪服务部负担100元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦