广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14558号原告：周伟邦，男，1977年10月27日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇岗梓大道南区****，公民身份号码为441************695。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈雅丽，女，1992年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵****，公民身份号码为350************32X，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘立泉，男，1991年11月25日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为441************519，系该公司员工。原告周伟邦诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钟丽丽适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告周伟邦飞的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人陈雅丽、刘立泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证损失68025元（以已付房价款759766元为基数，按年利率4%，从2017年1月23日起计至2019年4月19日即原告取得案涉商品房房地产权属证书截止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年7月7日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市***********************商品房，总金额759766元，双方约定被告应当于交楼日期2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告；被告应在商品房交付使用后60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告交付了全部房款，被告于2017年1月22日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，致使原告未能按合同约定取得房地产权属证书，因此，被告应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365天仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、案涉商品房如存在逾期办证，应扣除自商品房实际交付之日起365天的免责期，因1-3栋业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续，进而影响办理所有权首次登记业务进度的14天，共计扣除379天；4-7栋业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续，进而影响办理所有权首次登记业务进度74天，共计应扣除439天；二、逾期办证的天数应自实际收楼之日起，计算至被告通知业主领取办证资料之日起；三、原告诉请的违约金标准过高，应予以调整。本院经审理查明认定事实如下：2014年7月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于东莞市***********************商品房，总金额759766元。被告应在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条约定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同附件五第八条第三款第四项约定“如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记……其他非出卖人所能控制的原因造成的延误，出卖人无须承担违约责任”。合同第十一条还约定，出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务，自出卖人通知的交付期限届满之日起，开始计算包括物业管理费在内的相关费用。关于房屋的实际交付时间，原告主张为2017年1月22日，依据是物业管理费缴费票据。缴费票据显示缴纳的起始时间为2017年1月22日，该票据开票日期为2017年4月23日。被告主张为2017年4月23日，并陈述根据《商品房买卖合同》第十一条约定，在限定期间未收楼则视为收楼并开始计算物业管理费，票据开具时间与被告陈述交付日期一致即为实际收楼时间。被告另提交《房屋交付验收记录表》显示，房屋交付日期为2017年4月23日。被告主张案涉物业1至3栋业主均由被告通过短信通知平台通知了业主领取办证资料，对此提交了短信通知记录。记录显示，被告于2019年4月8号向原告预留的手机号码发送了领取办证资料通知。被告提交的《常平山水华庭办证资料签收表》显示，原告于2019年4月9日领取了办证资料，原告对此无异议。2018年10月29日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉1-3幢楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，需等待加建改建的房屋整改后才能办理房屋所有权首次登记业务。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称1-3幢总共220套房间，其中7套房屋（案涉房屋不在该范围内）存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。被告据此主张逾期办证的时间扣除上述因加建改建影响办证的14天，原告不予认可。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、物业管理费票据、《不动产权证》，被告提交的《房屋交付验收记录表》、《常平山水华庭办证资料签收表》、短信通知截图、《公告》等证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日被告仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，需按已收房价款的万分之五向原告支付违约金。关于房屋的实际交付时间，被告举证了《房屋交付验收记录表》，该表上的载明时间与原告举证的物业管理费缴费凭证开具日期相一致，本院认定房屋实际交付时间为2017年4月23日。至于物业管理费缴费自2017年1月22日开始计算的问题，被告根据《商品房买卖合同》第十一条约定，作出了合理解释，即视为收楼时间开始计算物业管理费，合法合理，本院予以采信。被告提交了短信通知记录可以证实其于2019年4月8日通知了原告领取办证资料，故该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。此外，双方在合同中关于逾期办证的违约责任约定为已收房价款的万分之五，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告因此产生的损失，原告亦就该标准提出调整，故本院结合被告的过错程度以及公平、诚实信用原则，调整标准为年利率4%计算为宜。至于逾期时间，被告主张需扣减365天后再扣减东莞市常平镇房地产管理所公告通知无法办证的14天（2018年10月29日至2018年11月11日），本院认为被告主张扣减365天，有合同约定，本院予以支持；被告主张扣减因客观原因无法办证的14天，该结果的产生不能归咎于被告，被告不存在过错，且案涉合同附件五第八条第三款第四项也有明确的免责约定，故被告主张扣减该14天亦属合理，本院对此予以支持。综上，可以计算出被告应向原告支付的违约金为27976元[759766元×（715-365-14）天×4%÷365]；对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周伟邦支付延迟办证违约金27976元；二、驳回原告周伟邦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元（原告已预交），由原告周伟邦负担442元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟丽丽二〇二〇年十一月十日书记员  高 远附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。