山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4265号 上诉人（原审被告）：山东元嘉地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街**。 法定代表人：赵虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李冉冉，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王亭，女，1987年7月30日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：李彬，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人山东元嘉地产开发有限公司（以下简称元嘉地产）因与被上诉人王亭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0902民初4758号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元嘉地产上诉请求：请求人民法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院判决元嘉地产按照年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金没有依据。根据元嘉地产与王亭签订的《商品房预售合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记手续，逾期办理房屋所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金”。该条款约定违约金的支付条件是每满一年，支付已付房款1%的违约金，满一年是支付该1%违约金的条件，不满一年的，不符合支付违约金的条件，元嘉地产认为该条款系双方的真实意思表示，且该条款约定明确，该条款并未约定按日计算违约金的标准，对该条款并不存在两种以上的解释，满一年是支付1%违约金的条件，本案元嘉地产于2016年10月22日向王亭交付该涉案房屋，按照合同约定元嘉地产应当在商品房交付使用后720日内即应当在2018年10月12日前办理该涉案商品房的所有权转移登记，自2018年10月13日至2020年6月30日元嘉地产向王亭下达办证通知之日止，满一年而不满两年，因此根据合同约定，元嘉地产应当支付已付房款1%的违约金，一审法院判决按日计算违约金没有合同依据。二、一审法院未将因疫情导致的无法完成初始登记的免责期扣除，对元嘉地产显然不公平。2020年1月24日在全国范围内爆发了新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，因该疫情导致元嘉地产延期完成涉案房产初始登记的期间内应当免除元嘉地产的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月。元嘉地产自2020年1月初便开始提交办理初始登记需要的材料，但春节期间在全国范围内爆发了新冠疫情，导致元嘉地产直到2020年5月底才完成设法房产的初始登记，并于2020年6月4日取得涉案房产的不动产权证，因该不可抗力导致无法完成初始登记进而无法为王亭办理转移登记的违约责任应当予以免除。一审法院认定新冠疫情发生在元嘉地产已经迟延履行了合同义务之后，以此认定本案不适用不可抗力对元嘉地产显然不公，元嘉地产认为虽然元嘉地产应为王亭办理房屋产权转移登记的时间在该疫情爆发之前，但该新冠疫情的爆发对元嘉地产完成初始登记的时间有着直接的重大的影响，如果没有该新冠疫情，元嘉地产可能在1月底前就能完成涉案楼房的初始登记，因此，元嘉地产认为应当免除新冠疫情期间元嘉地产的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月30日。三、王亭仅在交房时支付了自交房之日起至2018年1月14日的物业费，自2018年1月15日至2019年4月30日的物业费2226元至今未付，另外王亭在交房时缴纳了300元的水电费，拖欠的水费743元系由元嘉地产垫付，为了减少当事人诉累，请求将该拖欠的费用与元嘉地产应当支付的已付房款1%的违约金进行抵顶。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，元嘉地产逾期为王亭办理房屋所有权转移登记的日期满一年而未满两年，按照合同约定也仅应当支付已付房款1%的违约金，且未能尽快完成初始登记的原因是遇上了不可抗力，该不可抗力期间应当免除元嘉地产的违约责任。因此，请求二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。 王亭向一审法院起诉请求：1.依法判令元嘉地产为王亭办理仁和佳园1号楼1单元1401室的房屋不动产登记手续；2.依法判令元嘉地产支付王亭逾期办理不动产登记手续的违约金（自2018年10月13日起至实际办理完毕房屋不动产登记手续止，按照每满一年支付已付房款824700元的1%计算违约金，截止2020年7月20日暂计为14799.41元）；3.依法判令元嘉地产支付王亭因其占用代收的办理产权登记所需的维修基金、契税等款项的利息（自2016年10月22日起至元嘉地产实际代王亭交纳该费用并由相关部门出具正式收款凭证之日止，以22278元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费用由元嘉地产承担。 一审法院认定事实：2016年1月28日，王亭（买受人）与元嘉地产（出卖人）签订商品房预售合同一份。该合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于泰安市东岳大街仁和佳园编号为仁和佳园1号楼的地块的土地使用权；买受人购买上述项目中的第1号楼1单元14层1401号房；预测建筑面积110.21平方米，房款总金额为826575元整，买受人以贷款方式付款，于2016年1月28日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付除商品房按揭贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币256575元整；买受人未按以上约定付款的，视为违约，按商品房预售合同条款承担逾期违约责任，其余房款570000元整，由买受人在本合同签订之日起45日内采用银行按揭贷款或在60日内采用其他方式付清；对房屋建筑面积差异双方同意按照本合同约定每平米价格不变，房价款总额按实测产权登记面积，多退少补，据实结算；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按人民银行活期存款利率支付利息；买受人不退房的自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金，此违约金不得与转移登记违约金累加。申请登记方式为按揭贷款方式的由出卖人向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，一次性付款及分期付款方式双方协商处理，委托费用由买受人自行承担；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为泰安市贵和物业管理有限公司。补充协议第四条约定在交房前出卖人一次性代收因办理产权登记而发生的契税、房屋维修积金、交易费、工本费……等费用，否则出卖人不承担逾期交房的责任。2016年10月22日，元嘉地产向王亭交付涉案房屋并出具824700元房款收据，王亭缴纳维修基金、契税等各项因房产交易产生的费用22278元。王亭称元嘉地产未能及时将上述费用交付至房产管理部门，元嘉地产应当向王亭支付资金占用期间的利息。元嘉地产称代收相关费用是双方合同的约定，王亭在交纳时也未提出异议，并且该费用在办理房屋产权转移登记手续时也交给相关房产部门，没有挪用该笔资金。双方均同意自2018年10月13日起计算逾期办证的违约金。王亭主张按照收据载明金额主张违约金，并称根据合同约定，每满一年元嘉地产应当支付已付房款的1%的违约金，不满一年的部分也应当按照约定进行计算。元嘉地产称每满一年才支付违约金，不满一年的不应当支付违约金。涉案小区于2020年6月份具备办理房屋所有权转移登记的条件。元嘉地产提交仁和佳园业主交流群微信聊天记录截屏三张及张贴通知照片一张，用以证实元嘉地产分别于2020年6月30日、7月3日、7月7日通知王亭办理不动产转移登记手续，但王亭一直未提供相应办证材料。王亭称该消息无法核实真实性，不能作为元嘉地产履行通知义务的证明。元嘉地产提交山东省房屋面积测绘报告、不动产单元清单及泰安市精益房产测绘有限公司出具的情况说明各一份，用以证实涉案房屋实测面积110.45平方米，与合同中载明的预测建筑面积存在差距，王亭应当补交房款3675元，契税、维修基金等费用97.44元。王亭称在元嘉地产保证办证面积与测绘面积一致前提下，王亭认可该测绘面积并同意补交相应款项。元嘉地产称王亭拖欠2018年1月15日至2019年4月30日物业费2226元及水费743元，并要求以垫付的上述费用抵顶违约金。王亭称与本案不属于同一法律关系，不同意一并处理。 一审法院认为，王亭、元嘉地产签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，王亭已经按照合同约定履行了交付房款的义务，元嘉地产亦应履行协助办证的义务。涉案房屋于2016年10月22日交付，元嘉地产未在在商品房交付后720日内协助办理该商品房的所有权转移登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。双方均同意自2018年10月13日起计算违约金，元嘉地产提交的微信聊天记录截屏可以证实元嘉地产于2020年6月30日通知王亭办理所有权转移登记，违约金应当计算至2020年6月30日共计626日。对于违约金的计算方式，元嘉地产辩称不满一年的不应当支付，根据合同约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。一审法院认为违约金的设定目的在于敦促违约方按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。因元嘉地产未按照约定期限办理房产过户登记，致使王亭的合法权益始终处于受侵害的情况下，王亭的损失持续存在，因此对于违约金的计算应当以年利率1%为标准，按照实际违约天数进行计算，即824700元×1%÷365日×626日=14144元，故对元嘉地产的上述辩称意见，一审法院不予采信，对王亭要求元嘉地产支付违约金14799.41元的诉讼请求，一审法院部分予以支持，元嘉地产应当支付14144元。关于元嘉地产主张适用不可抗力而免除部分违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而根据涉案合同约定元嘉地产办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年10月13日前，显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在元嘉地产已经迟延履行合同义务之后，故根据上述法律规定，本案不适用不可抗力。关于元嘉地产在交房前代收了王亭应缴纳的维修基金和契税等费用，双方在合同补充协议中明确约定出卖人有权代收上述费用，并且该费用系办理房产过户时缴纳给房产管理部门的。王亭并没有证据证明元嘉地产存在挪用上述款项的情况存在，故对于王亭要求元嘉地产支付占用上述费用期间的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因房产实际交付面积与合同约定的房产面积存在误差，王亭需补交房款3675元，补交契税、维修基金等相关税费97.44元。王亭、元嘉地产均同意在赔付金额中予以折抵，为减少诉累，本案一并处理。元嘉地产主张以垫付的水电费及王亭未交纳的物业费抵顶本案违约金，但元嘉地产未提交证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、元嘉地产于一审判决生效之日起十日内协助王亭办理位于仁和佳园1号楼1单元1401室的房屋不动产登记手续；二、元嘉地产于一审判决生效之日起十日内支付王亭逾期办理房屋所有权转移登记违约金10371.56元（已扣除补交房款3675元、补交契税、维修基金等相关税费97.44元）；三、驳回王亭的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由王亭负担4元，元嘉地产负担81元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院按照实际违约天数计算违约金是否适当；二、对于元嘉地产2020年1月24日至6月期间的违约责任是否应予免除。 关于争议焦点一，元嘉地产主张原审法院判决元嘉地产按照年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金没有依据。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。合同双方订立违约金条款的目的在于敦促合同当事人按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。元嘉地产未按照约定期限办理房产过户登记，致使王亭的合法权益始终处于受侵害的情况下，应承担违约责任。且双方在上述条款规定了违约金计算，并未明确将满一年作为支付违约金的必要条件，因此，一审法院以年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金并无不当。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而根据涉案合同约定元嘉地产办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年10月13日前。本案元嘉地产主张的不可抗力的发生时间在元嘉地产迟延履行合同义务之后，相应风险应由其自行承担，对元嘉地产关于免除部分违约责任的主张，本院不予支持。 关于元嘉公司主张王亭拖欠的物业费与水电费抵顶涉案违约金，经审查，元嘉公司并未提交欠付物业费与水电费可与违约金相抵顶的证据，且二者亦不是同一法律关系，本院对其该主张不予支持，元嘉公司可持有关证据另行主张权利。 综上所述，元嘉地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由山东元嘉地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月十三日 书记员 翟清青