青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再59号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李晖，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人李晖因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1314号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申51号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人李晖的委托诉讼代理人齐远松，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李晖申请再审称，一、一审判决认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明原、被告约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。因海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证。二、二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定，契税应当由李晖在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。海宏公司不是契税的法定征收机关。虽然契税及住房维修基金是海宏公司与李晖以逾期交房违约金进行抵扣的，但不代表李晖没有缴纳契税及住房维修基金。海宏公司非法征收李晖的契税及住房维修基金并长期恶意占有的违法违规行为，明显不当。请求撤销一、二审判决，支持其一审诉求。 海宏公司辩称，对李晖的第一项诉求，海宏公司一直在为其办理不动产证做工作，并未消极履行办证义务。对李晖的第二项诉求，由于李晖已经申请法院执行，海宏公司认为李晖是重复起诉，因为需要整体综合验收完毕进行初始登记备案之后才能办证，如人防、消防、实测面积验收等进行后才能初始登记备案，合同约定是初始登记完成后的180天内办理产权证。办证出现现在的障碍，其中最主要的原因是实测面积的问题，海宏公司已向房屋实测部门多次联系催促，答复是房产实测小区众多，房屋实测部门工作量非常大，要求排队等安排，故海宏公司单方无法完成，海宏公司认为其只是协助办理。李晖的此项诉求不应得到支持。对第三项诉求海宏公司不认可。因为海宏公司晚交房存在违约，李晖收房时应交的契税、维修基金、有线电视接口费等费用，海宏公司先开具收据，从违约金中抵扣，并未收取这一项费用，因违约金未赔付，在李晖收房时承诺在违约金中抵扣。李晖的延期交房案件已经完结，不应当再次主张，请求法院驳回李晖的再审请求，维持二审判决。 李晖向一审法院起诉请求：1.海宏公司履行为其办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向其支付逾期办理产权登记的违约金5637.35元；3.海宏公司向其退还契税8456元，以上合计14093.35元；4.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院认定，李晖与海宏公司于2014年6月10日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号4号楼2单元2103室，预测建筑面积148.81平方米；二、房屋价款：总金额563735元；三、交付期限：2015年6月30日前；交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，李晖按约付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月10日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称《补充协议》），约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年10月13日，海宏公司向李晖按日支付已付总房款万分之一的违约金；二、根据交房时间表安排的时间（4号楼确定为2015年10月11日至10月13日），如再次发生延期违约，海宏公司向李晖按日支付已付总房款万分之二的违约金。《补充协议》签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2016年6月25日银泰九号公馆4号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2016年8月3日，李晖与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，李晖向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费等。同日，海宏公司向李晖开具《收据》四份，载明：1、李晖交款10873.20元，包含契税8456.00元、维修基金2157.20元、有线接口费260元；2、李晖交2016年7月1日至2016年12月31日物业费1605.00元。同日，海宏公司向李晖开具了购房发票，票面金额为：563735.20元。2017年6月7日李晖向法院起诉，要求海宏公司支付2015年7月1日至2016年6月30日止迟延交房违约金35346元等，经一审法院审理于2017年7月13日作出（2017）青0105民初1614号《民事调解书》，调解达成协议：海宏公司于2017年9月15日前向李晖支付逾期交房违约金34782元。李晖向原审法院申请执行，原审法院2018年1月1日立案，执行案号为（2018）青0105执第63号。在执行该民事调解书过程中，海宏公司应支付李晖违约金34782.00元及诉讼费342元，合计应执行35124.00元。2018年1月5日李晖实际领取执行款24586.80元，其余执行款10537.20元用于抵扣海宏公司已向李晖开具二份《收据》中的契税8456.00元、维修基金2157.20元、有线接口费260元、物业费1605.00元，合计12478.20元。 一审法院认为，李晖与海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案争议的焦点为：一、关于李晖主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对李晖要求海宏公司履行为李晖办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金5637.35元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。二、关于李晖主张海宏公司向李晖退还契税的问题。首先，李晖提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时李晖并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据一审法院执行案卷中的执行案款收据明确显示李晖的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，对李晖提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，一审法院确认李晖的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。李晖与海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了李晖的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为李晖办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。李晖亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为李晖等购房人办证的违约情况。故李晖要求海宏公司退还契税8456元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回李晖的全部诉讼请求。 李晖不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持李晖一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，李晖、海宏公司均未提交新证据。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为，李晖与海宏公司于2014年6月10日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，李晖主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，二审法院不予支持。关于海宏公司是否应当承担向李晖退还契税的问题。在一审法院执行的（2018）青0105执63号案中，海宏公司应支付李晖违约金34782元及诉讼费342元，合计执行款35124元。2018年1月5日李晖实际领取执行款24586.8元，其余执行款10537.2元用于抵扣契税8456元、维修基金2157.2元、有线接口费260元和物业费1605元。李晖认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但李晖认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与李晖协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，李晖并未实际交纳契税，现李晖主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，亦不予支持。综上，李晖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 根据再审申请人李晖的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕李晖的原审诉求进行了审理。 一、关于李晖主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。因此，李晖主张海宏公司应按已付房款563735元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金5637.35元符合合同约定，应予支持。 二、关于契税应否退还的问题 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条相关规定，契税应当由房屋买受人在办理房屋产权证书时向税务机关缴纳。本案中，在前诉执行环节，买受人与出卖人达成执行和解，将部分逾期交房违约金抵扣为契税及住房维修基金。系双方意思表示真实，有事实依据，买受人将该契税的缴纳义务转移于出卖人，在后期办理房屋产权证书时，由出卖人代为交付。现买受人以长期未办理逾期办证，占用该款项为由要求返还的请求不能成立。 综上，李晖再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1314号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1435号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付李晖未取得房屋权属证书的违约金5637.35元； 三、驳回李晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费154元，已减半收取77元，由李晖负担46元，青海海宏房地产有限责任公司负担31元；二审案件受理费154元，由李晖负担92元，青海海宏房地产有限责任公司负担62元。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  林 婷 审判员  袁有玮 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭