湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初1159号原告：文某某，男，土家族，1978年1月7日出生，住湖南省龙山县。被告：肖某某，女，汉族，1954年1月15日出生，住湖南省龙山县。被告：彭1，女，土家族，1979年9月15日出生，住湖南省。被告：彭2，女，土家族，1982年1月10日出生，住湖南省。被告：彭某某，男，土家族，1983年9月10日出生，住湖南省龙山县。被告：彭3，女，土家族，1985年12月4日出生，住湖南省龙山县。被告：肖某1，女，土家族，2005年10月24日出生，住湖南省龙山县。法定代理人：肖某2，男，汉族，1978年11月18日出生，住湖南省龙山县，（系肖某1之父）。六被告共同委托诉讼代理人：彭亿文，男，土家族，住湖南省龙山县。原告文某某诉被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行审理，后该案因需追加当事人，将该案转为普通程序于2020年11月5日第二次公开开庭进行审理。原告文某某，被告肖某某及其委托诉讼代理人彭亿文到庭参加了第一次庭审，原告文某某，被告肖某某、彭某某、彭3及其委托诉讼代理人彭亿文到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告文某某的诉讼请求：1、原、被告双方于2006年10月19日签订的售房协议书有效；2、被告协助原告办理房屋产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为请求法院依法确认原告文某某与被告肖某某构成事实上的房屋买卖关系（案涉房屋坐落于龙山县水田坝镇，土地使用权证为：龙国用（2004）第6××9号）。事实与理由：2006年10月19日，原告与被告自愿签订售房协议，在协议中规定：一、由原告出资60000元；二、被告的房屋土地使用证由原告全权使用；三、今后因房屋发生的费用均由原告负责，与被告无关，双方永不反悔。当天，原告按照协议给被告方支付60000元，被告方将土地使用证交付给原告，原告对该房屋居住并管理至今。2009年6月-9月，原告方委托水田坝乡国土所重新对房屋所占土地进行测绘，并出具了龙山县水田坝乡文某某勘界定界图，并缴纳了房屋买卖的契税。今年年初，原告在搬离房屋不动产登记时，政府部门告知该房屋不能办理过户登记，需要被告方签字之后才能办理，于是，原告方要求被告协助其办理过户手续，但被告方均拒。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1辩称：1、本案事实不符、售房协议应属无效。被告方与案外人李秀华以23万元价格竞得四个门面房两层，被告拥有门面房屋二层后，又自建二间房屋和楼梯并装修。被告以2006年10月19日与被告签订《售房协议书》，将位于龙山县××镇××层××楼房，以6万元的价格出售给原告，其与事实不符。原告提交的售房协议书上面被告的签名、捺印均存在质疑，且该房地产也未办理过户手续，故该售房协议应为无效；2、国有土地使用权实行有偿转让。国有土地使用权转让并非法律禁止，国有土地使用权可以转让。被告虽通过国有土地管理部门取得该宗地房地产的使用权，但未经该房地产权共同共有人书面同意，且该房地产权共同共有人均未与原告签订国有土地使用权有偿转让协议，原告没有依法取得土地使用权，不能改变其土地性质，故被告没有协助原告办理相关不动产权登记手续的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证、质证。原告文某某向本院提交了以下证据：1、2006年10月19日售房协议书一份，拟证明被告方的房屋已出售给原告方的事实；2、国有土地使用权出让合同复印件一份，拟证明被告方已将案涉房屋出售给原告方，并已经将案涉房屋的证件交付给原告的事实；3、龙山县水田坝乡文某某勘界定界图两份、测绘发票一张，拟证明原告方买下房屋之后，龙山县自然资源局是认可案涉房屋系原告方购买的事实；4、契税完税证复印件一份，拟证明原告方与被告有买卖关系，并由原告方缴纳契税的事实；5收据一份，拟证明原告方给被告方支付14万元购房款，被告方给原告方出具收据的事实。原告文某某提交的证据1，被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1对该份证据的签名有异议；本院认为，被告方对该证据的中签字的真实性具有异议，且原告方也在庭审中予以自认其中签名并非被告肖某某所签字，故本院对该组证据不予采信。原告文某某提交的证据2，被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1认为该证据内容仅面积系真实的，其余内容被告方并未发表质证意见；本院认为，该证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。原告文某某提交的证据3，被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1对该证据与被告方所调取的证据不一致，对该证据不予认可，且该发票仅能证明其缴纳测绘费用560元，该证据也与本案不具有关联性；本院认为，该组证据与被告方所提交的证据进行对比之后，该证据内容图形一致，且该组证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。原告文某某提交的证据4，被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议；本院认为，该证据的真实性双方当事人均无异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。原告提交的证据5，被告方对该证据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1向本院提交以下证据：土地登记审批表、土地登记卡、龙山县国土资源局行政事务会审呈报表、肖某某身份证复印件、挂牌交易成交确认书、肖某某地籍图及国有土地使用权出让合同各一份，拟证明该宗地使用权是出让后由受让人肖某某拥有的事实；被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1提交的证据，原告文某某对该证据对该证据的真实性无异议，对该证据的证明目的有异议；本院认为该证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月13日，肖某某通过与龙山县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得案涉房屋及所在地的所有权，案涉房屋并未办理房屋产权证，房屋所在地办理了土地使用权证，该证证号为龙国用（2004）第6××9号，土地使用权人为肖碧梅，坐落于水田乡，地号为91-11，地类（用途）为综合用地，使用权类型为出让国有土地，使用权面积为壹佰捌拾柒点叁㎡，日期为2004年9月29日。肖某某购买案涉房屋时，其与彭某2系夫妻关系，2017年彭某2去世，肖某某与彭某2婚生五个子女，分别是彭1、彭燕（现已去世，但生有一女，取名肖某1）、彭2、彭某某以及彭3。肖某某在庭审中予以自认：在2006年其将案涉房屋出售给文某某，出售价格为140000元，肖某某已收到收该房款；肖某某将案涉房屋交付给文某某之前，其和丈夫彭某2共同居住在案涉房屋之内，现肖某某将案涉房屋交付给文某某已有十三年；龙国用（2004）第6××9号土地使用证上记载的土地使用权人为肖碧梅，系本案被告肖某某。肖某某与文某某均予以认可双方买卖案涉房屋的事实行为。案涉房屋的土地使用证原件现由文某某保管。另查明，案涉房屋现已拆除，其所附土地上并未修建任何构造物。文某某与肖某某发生买卖关系时，文某某与田兰梅已经是夫妻关系，文某某在庭审中提交了一份说明，其主要内容为：田兰梅同意将案涉房屋的土地使用证过户至文某某名下。本院认为，本案存在以下焦点：1、原告文某某与被告肖某某之间是否构成买卖合同关系；2、被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1是否有义务协助原告文某某将案涉房屋的土地使用证变更为原告文某某名下。关于问题一。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原告文某某与被告肖某某虽在庭审过程中并未提供双方均予以认可书面的房屋买卖合同，但双方均予以认可原告文某某向被告肖某某购买案涉房屋［现已灭失，土地使用权证号为龙国用（2004）第6××9号］的事实，故双方虽未有书面形式的合同，但依然不影响双方已成立房屋买卖合同关系；原、被告双方在达成房屋买卖合同时也达成一致的意思表示，即案涉房屋出售价格为140000元，且原告方已将案涉购房款支付给被告肖某某，肖某某在庭审中也认可收到案涉购房款，同时案涉房屋的土地使用权证现由原告文某某保管；原、被告双方在达成房屋买卖合同后，被告肖某某已将案涉房屋交付给原告文某某，原告文某某已搬入案涉房屋十三年；故原告文某某与被告肖某某双方已然构成房屋买卖合同关系。被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1辩称，被告肖某某的丈夫彭某2并未认可案涉房屋买卖合同关系，故双方所成立的案涉房屋买卖合同关系不应成立。彭某2在2017年去世前，其和被告肖某某曾共同居住在案涉房屋内，被告肖某某出卖该房屋后，双方共同搬离该房屋，并将该房屋交付给原告文某某，现已达十三年之久，彭某2和被告肖某某均未提出异议，故应视为彭某2也认可该房屋出卖的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告方并未提供相应证据予以证明彭某2主张案涉房屋买卖合同关系无效的维权行为，故针对被告方该主张，本院不予支持。关于问题二。被告肖某某的丈夫彭某2于2017年去世，彭某2的法定继承人彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1应当继承其案涉房屋买卖合同关系所产生的权利与义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原、被告双方已构成房屋买卖合同关系，原告方已支付被告方购房款140000元，被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1应履行案涉房屋的相关过户手续。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。案涉房屋已经出卖给原告文某某后，其房屋附属的土地使用权也应一并转移给原告文某某。案涉房屋现虽灭失，但案涉房屋所附的土地使用权证依然存在，故依据“地随房走”原则及《不动产登记暂行条例》与《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房屋产权证与土地使用权证实行两证合一后，即为不动产权证，故案涉房屋的房屋产权过户手续理应为案涉房屋的不动产权证，原告文某某要求被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1协助办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求，本院支持其部分，即被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1协助原告文某某办理案涉房屋［土地使用权证号为龙国用（2004）第6××9号］土地使用权过户登记手续。自当事人双方构成买卖合同关系之日起至原告文某某提起诉讼之日止，原告文某某未及时通知被告肖某某协助其办理案涉房屋变更登记手续，其未履行通知义务，间接加重被告方的诉讼成本。故原告文某某要求被告方承担诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告文某某与被告肖某某房屋买卖关系依法成立有效。二、限被告肖某某、彭1、彭2、彭某某、彭3、肖某1于本判决生效后十日内协助原告文某某办理房屋［土地使用权证号为龙国用（2004）第6××9号］土地使用权过户登记手续，变更至原告文某某名下。三、驳回原告文某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行办理房屋过户手续，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费1,000元，由原告文某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向 明人民陪审员  向祖礼人民陪审员  田 琴二〇二〇年十一月十七日法官助理孟浩文书记员付厚蓉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。