广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1650号上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市***置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区****沙洲尾廉租住房小区新五号楼首层（限作办公室使用）。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢杰才，广东金韶律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孟柳汐，女，1966年10月2日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*******************。委托诉讼代理人：董志华，广东能法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜园园，广东能法律师事务所实习律师。上诉人韶关市***置业有限公司（以下简称金福园公司）与上诉人孟柳汐因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金福园公司的委托诉讼代理人程晖、谢杰才、上诉人孟柳汐及其委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金福园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判孟柳汐向金福园公司赔偿损失114660元；2.判令孟柳汐负担本案诉讼费用。事实与理由：一、涉案木地板为金福园公司所有，孟柳汐无权拆除并运走。（一）金福园公司与孟柳汐已通过补充协议约定涉案木地板归属于金福园公司。根据《金泽园幼儿园物业租赁补充协议一》（以下简称《补充协议》）第一条的约定，金福园公司通过抵减孟柳汐租金的方式，已实际取得涉案木地板所有权。虽然孟柳汐未在《补充协议》上签字，但孟柳汐交纳的2010年租金与《补充协议》第一条相吻合，可以反映出双方已实际按此履行，金福园公司已实际取得涉案木地板所有权，孟柳汐无权拆除并运走。（二）孟柳汐违反《金泽园幼儿园物业租赁协议书》（以下简称《协议书》）的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，私自拆除并运走涉案木地板，损害了金福园公司的合法权益。根据《协议书》第9.2.7条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，孟柳汐撤离园区时对金福园公司出资装饰的木地板进行拆除并运走的行为，既违反了双方协议的约定也违反了法律的规定，其行为损害了金福园公司的合法权益并对金福园公司造成实际的损失。应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条等有关规定承担损害赔偿责任。二、一审法院依据双方的微信聊天记录认定孟柳汐搬走木地板得到了金福园公司的许可，属认定事实错误，应予纠正。（一）孟柳汐采取欺骗手段，通过“搬”来掩盖其拆除涉案木地板的行为。孟柳汐与金福园公司郑经理的微信聊天，孟柳汐在2020年2月18日说：“我们只搬了一些柜子桌子和木地板……”郑经理回复：“好，谢谢。”但这不意味着郑经理认可了“孟柳汐搬走部分木地板的行为”。因为“搬”与“拆”意思完全不同，“搬”只是把物体从一个地方移动到另一个地方，而“拆”则是把结合在一起的东西打开或分开。就本案而言，郑经理的回复，只是认可孟柳汐可以搬走闲置的木地板，即未与地面结合在一起的木地板，但孟柳汐却采取欺骗手段，用“搬”来掩盖其拆除并运走木地板的行为，与其在微信上所称的“搬”木地板大相径庭。此外，孟柳汐在微信上称“只搬走了一些柜子桌子和木地板……”将木地板与柜子桌子放在一起，更让郑经理深信孟柳汐只是搬走了闲置的木地板。金福园公司已明确反对孟柳汐拆木地板的行为。孟柳汐与金福园公司郑经理的微信聊天，孟柳汐在2020年2月26日说：“……而且拆木地板也发信息告之了……”郑经理回复：“‘拆木地板发信息告知’？孟总，那天你发信息是：搬了一些柜子桌子和木地板。搬和拆是不一样的”。从两人的对话，可以看出孟柳汐前后矛盾，前用“搬”，后用“拆”，以此来掩盖其非法拆除并运走木地板的行为。郑经理自始至终都未答应孟柳汐拆除涉案木地板的行为。（二）虽然郑经理在2020年2月19日通过微信向孟柳汐发送了《幼儿园物业移交接收确认函》，并商定前去交接钥匙，但这些都是在孟柳汐采取欺骗手段拆除涉案木地板，且郑经理对此毫不知情的情况下进行的。一审法院作出“金福园公司的上述行为应视为对孟柳汐搬走部分木地板行为的认可”的认定，与事实不符，存在事实认定错误，应予纠正。三、一审法院认为“因涉案幼儿园铺装了瓷砖，孟柳汐搬走部分木地板之后并未明显妨碍房屋的正常使用，金福园公司在本案中以孟柳汐违反《协议书》第9.2.7条款的约定为由请求孟柳汐赔偿损失，有违诚实信用原则”，进而不予支持金福园公司的该项诉讼请求，存在事实认定、法律适用错误。（一）孟柳汐私自拆除并运走部分木地板，已严重妨碍房屋的正常使用。1.一审法院作出“因涉案幼儿园铺装了瓷砖……”的认定属事实认定错误，事实上被拆除木地板后的地面部分铺装了瓷砖，部分没有铺装瓷砖。一审法院只凭孟柳汐的片面之词，而不去现场查看，就做出上述认定，该认定与真实情况相违背。对于没有铺装瓷砖的地面，被拆除后的地面基本为毛坯状态，金福园公司不能直接投入使用，只能在重新铺设瓷砖或木地板后才能使用。孟柳汐拆除并运走木地板的行为已严重妨碍了房屋的正常使用。2.不管被拆除木地板后的地面是否铺装有瓷砖，孟柳汐的行为均已严重妨碍了房屋的正常使用。孟柳汐搬离涉案房屋后，金福园公司仍计划将涉案房屋作为幼儿园使用。众所周知，现在的幼儿园一般都是在室内安装木地板，这样能保障幼儿人身安全，减少幼儿受到意外伤害的风险。而孟柳汐私自拆除涉案木地板，导致金福园公司在对外出租或自己经营幼儿园时，不能直接将涉案房屋投入使用，而得重新安装木地板。此外，孟柳汐在《民事答辩状》中也称其拆除并运走涉案木地板也是“用于新的教学课室使用”，“顾虑新的木地板可能甲醛超标”。既然孟柳汐已经清楚涉案木地板仍然存在较大的价值，也清楚新安装的木地板存在甲醛超标，那么其拆除并运走涉案木地板的行为一方面造成了金福园公司较大的经济损失，另一方面也把“甲醛超标”风险转嫁给了金福园公司，甚至转嫁给了入学的幼儿，其行为不仅严重妨碍了房屋的正常使用，也给后续使用者的身心健康埋下了隐患。（二）一审法院认定金福园公司要求孟柳汐赔偿损失，有违诚实信用原则。但恰是孟柳汐违反了诚实信用原则，一审法院存在事实认定、法律适用错误。如前所述，孟柳汐在未经金福园公司同意的前提下，私自拆除并运走涉案木地板的行为违反了《协议书》的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，已构成严重违约，侵害了金福园公司的合法权益，亦违反了诚实信用原则，理应向金福园公司赔偿因其造成的损失。孟柳汐辩称，一、孟柳汐所拆走的部分木地板并不属于金福园公司所有，金福园公司提交的《补充协议》没有孟柳汐的签名确认，所以不能作为其主张木地板权属的依据。二、涉案木地板已经使用了十年，不管是按照木地板的正常使用功能还是按照正常的物品使用折旧，金福园公司要求按木地板的成本价值予以赔偿于情不合、于法无据。三、孟柳汐拆走部分木地板时已经与金福园公司的主要管理人员进行了沟通并征得了其同意，金福园公司还向孟柳汐发送了物业移交协议，所以金福园公司对孟柳汐拆走木地板的行为是知情且同意的。四、孟柳汐拆走部分木地板主观上并不是为了破坏金福园教室的正常使用功能，也不是为了侵占金福园公司的财物，完全是因为金福园公司在幼儿园租赁合同到期前后出尔反尔，不守商业诚信导致的。在租赁幼儿园到期之前，金福园公司已经多次表示同意孟柳汐继续租赁和使用幼儿园，而在租赁物业期限届满前金福园公司为了一己私利（想自己经营幼儿园），突然告知孟柳汐幼儿园不继续租赁了，在此情况下，孟柳汐需要紧急处置幼儿园几百位小朋友下一学期的就学教育问题，所以孟柳汐一方面向武江区教育局领导请求援助，另一方面向部分幼儿园小朋友家长进行沟通、解释和商量，劝退了部分幼儿园小朋友到其他幼儿园去就读，同时也在韶关碧桂园太阳城原有的幼儿园基础上紧急进行扩招，将部分原来不属于教室的房屋紧急改成幼儿园课室。正是在此情况下，由于时间紧、任务重，新扩张的教室不能使用新购买的木地板，这很容易导致新装修课室的甲醛超标，引起学生家长的不安和投诉，此情况之前在长城世家幼儿园已经出现过，所以在被逼无奈的情况下孟柳汐才想到利用金泽园原幼儿园部分课室的木地板，并且已经跟金福园公司进行了沟通才拆走的。所以整个案件的事实情况表明本案所诉的木地板并不属于金泽园所有，孟柳汐是为了解决幼儿园新教室的目的而临时拆走的，其价值和功能也不大，所以孟柳汐购买这十来万的木地板是一点问题都没有的。太阳城幼儿园今年已经投资了几千万进行装修改造，不可能为了区区小利去破坏金福园公司的租赁物。双方在幼儿园租赁期间，孟柳汐已经支付了上千万元的租金给金福园公司，在孟柳汐搬走时却因为几块旧的木地板起诉，在情理、法理上其实都是不可取的，所以一审法院根据案件查明的事实所作出的判决，符合实际情况，也是公平的，请二审法院维持本诉部分的判决。孟柳汐上诉请求：撤销一审判决第三项，改判金福园公司向孟柳汐退回多收取的租金909308元。事实与理由：一、孟柳汐与金福园公司于2009年6月25日签订的《协议书》，约定出租房屋的建筑面积为7250平方米，租金第一年为60万元，以后每年递增7万元。金福园公司实际交付孟柳汐使用的幼儿园物业面积只有6529.51平方米，与合同约定相差720.49平方米，差异率为10%，这不是正常的面积差异，而是违背诚实信用、丧失商业道德，是欺诈行为，应当承担违约责任。二、一审判决认为，该幼儿园的房屋及基础设施系作为整体租赁标的物进行出租的，这不符合协议书的约定。协议书并没有约定是以整体计租，相反还特别注明房屋面积是7250平方米，这足以说明房屋面积是租金计算的主要依据，这也符合正常的商业习惯和逻辑。三、一审判决还认为，双方实际也并未对基础设施的面积作出约定，实际也未对房屋及基础设施的租金分别进行约定。双方签订的《协议书》中，房屋是主要的租赁物，而所谓的基础设施是附随物，基础设施是不能以面积计算的，其价格己包含房屋租金范围内，不存在基础设施免费使用问题，更不能以此推断幼儿园是整体出租。五、孟柳汐是在一审诉讼中才知道出租房屋的面积差异，并不影响孟柳汐主张权利。由于金福园公司长期隐瞒出租房屋的实际面积，导致孟柳汐在被欺骗的情况下使用了10年。孟柳汐虽然能正常使用出租房屋，没有因为面积差异而受到严重影响，但是这并不意味着金福园公司可以欺诈孟柳汐，并不意味着金福园公司能以6529.51平方米收取7250平方米的租金，因为孟柳汐没有使用这么大的面积，就不需要支付这么高的成本。金福园公司应当退回面积差异的租金才公平合理。金福园公司辩称，一、涉案幼儿园是整体出租，并非按面积计算租金。涉案幼儿园作为金泽园小区的配套建设项目，该幼儿园的房屋及基础设施系作为整体租赁标的物进行出租的，孟柳汐在承租涉案幼儿园之时，对此应是明知的，双方并未约定按面积计算租金。孟柳汐以协议书载明的“甲方出租房包括幼儿园的用房（坐落于甲方开发的金泽园小区内，建筑面积为7250平方米和及基础设施”主张金福园公司应交付的房屋建筑面积必须达到7250平方米。按孟柳汐对《协议书》上述条款的理解，双方实际也并未对基础设施的面积作出约定，实际也未对房屋及基础设施的租金分别进行约定，恰印证了《协议书》出租的是整个幼儿园物业的事实，故《协议书》中约定的租金也系孟柳汐整体使用房屋及基础设施的对价，且无法对房屋及基础设施的租金作出区分，现孟柳汐按照已付租金除以约定的房屋建筑面积再乘以其主张短少的面积主张退还多支付的租金，即是要在无法区分房屋及基础设施的租金方面作出金福园公司不予认可的区分，按孟柳沙的上述主张，幼儿园的基础设施应属“免费使用”，显然与《协议书》体现的幼儿园整体出租、整体计租的内容不符，孟柳汐上述权利主张的计算方式，属于没有证据支持。二、金福园公司对面积差异并无过错。涉案幼儿园在2006年报建之时是按照7250平方米报建的，之后也是按此建设的，包括了室内操场及露天面积。只是在2014年竣工验收报备时，相关部门对幼儿园的操场、露台等非房屋建筑物并未统计在竣工验收备案表的建筑面积内，孟柳汐在一审时对此亦未否认。三、孟柳汐并无因涉案幼儿园面积上的差异而影响日常使用。孟柳汐在涉案租赁物上已经营幼儿园超过了10年，从未因面积的减少而影响幼儿园的经营。此外，涉案租赁物一共四层的，但孟柳柳汐在经营幼儿园的时候基本上未使用第四层，足可见孟柳汐无因涉案幼儿园面积上的差异而影响日常使用。四、《协议书》自签订后已经履行十年之久，孟柳汐主张其在收到本案应诉材料之后才发现涉案幼儿园面积存在短少的情况，由此恰可证实幼儿园的面积之于幼儿园的整体使用影响不大，在案证据也不能反映出涉案幼儿园的面积对双方约定的租金具有重要影响。另一方面，孟柳汐在此主张的返还租金请求权明显已经超过了诉讼时效。五、按孟柳汐的逻辑，如果要按面积计算租金的话，金福园公司可以要求其支付操场、露台等基础设施的租金，该租金应大于孟柳汐主张应返还的租金。六、在使用涉案租赁物时，孟柳汐经常未按约定准时交付租金;相反，金福园公司均有按约定向其开具发票，该发票已提交一审法院。孟柳汐主张的“收款不开发票、给其正常的教学造成了很大影响”没有任何事实依据。金福园公司向一审法院起诉请求：1.孟柳汐向金福园公司支付租金100000元；2.孟柳汐向金福园公司支付违约金261.12元（违约金以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算从拖欠之日起暂计至2020年4月1日，之后仍按上述利率标准计付至租金结清之日止）；3.孟柳汐赔偿金福园公司损失103194元（本金额为暂计金额，实际金额以评估鉴定结论为准）；4.孟柳汐对韶关市武江区***********金泽园三期幼儿园门前、园内花圃恢复原状；5.孟柳汐负担本案诉讼费用。庭审期间，金福园公司明确其第3项诉讼请求为：孟柳汐赔偿金福园公司木地板损失114660元。孟柳汐向一审法院反诉请求：金福园公司应退回多收取的房屋租金909308元（9150000元÷7250平方米×720.49平方米），金福园公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对于双方当事人无异议的《协议书》内容、未付10万元租金、协议解除等事实，该院予以确认。双方当事人对以下事实存在争议：1.关于孟柳汐能否搬走木地板问题。金福园公司主张，依据《协议书》9.2.7“固定装修等硬件经甲方同意后再处理”的约定及《补充协议》内有关“鉴于甲方实际交付物业与原协议约定有所差异，且乙方在装修幼儿园中承担了部分甲方应承担费用（如课室木地板、刮塑等），甲方同意该部分应由甲方承担的装修费用抵减乙方2010年租金人民币161560元（其中木地板114660元，刮塑46900元）”的内容，孟柳汐应当赔偿其木地板损失，并增加其索赔金额至114660元。经查，《补充协议》除有金福园公司的盖章外，孟柳汐并未在该补充协议上签名，金福园公司主张通过孟柳汐交纳的2010年租金可以反映出双方实际按此履行的。孟柳汐对于搬走木地板的事实无异议，但提交其与金福园公司财务经理的聊天记录抗辩其无需就木地板对金福园公司进行赔偿。根据孟柳汐提供的聊天记录显示，2020年2月18日下午19:54分，孟柳汐向金福园公司财务经理发送了“我们只搬了一些柜子桌子和木地板，其他硬装还是很好的，包括我们装的也拿不走”的信息，金福园公司财务经理回复“好，谢谢。”次日下午15:38分，金福园公司财务经理向孟柳汐发送《20200217物业移交确认书（1）》文档并发送了“孟总，公司发来的移交书，您看下，没问题明天去交接拿锁匙”的信息。金福园公司对上述聊天记录的真实性无异议。2.关于幼儿园门前、园内花圃恢复原状问题。金福园公司在庭审中明确其要求恢复的原状具体是指栽种的桂花树，并确认其并无证据证实幼儿园门前的花圃归其所有，花圃内的桂花树确为孟柳汐所种植，且《协议书》并未约定上述桂花树归何人所有。3.关于幼儿园的面积差异问题。孟柳汐主张，根据金福园公司提交的竣工验收备案表显示，涉案幼儿园面积为6529.51平方米，与《协议书》约定的7250平方米少720.49平方米，而其已经向金福园公司交纳了9150000元租金，为此反诉请求金福园公司返还909308元（9150000元÷7250平方米×720.49平方米）。金福园公司提出，本案租赁是幼儿园的整体租赁，且涉案幼儿园在2006年报建之时是按照7250平方米报建的，之后也是按此建设的，包括了室内操场及露台面积，而在2014年竣工验收备案时，上述操场及露台不作为建筑物，故面积被剔除了，但上述操场及露台已经作为幼儿园的附属设施供幼儿园使用且唯有幼儿园才能使用。孟柳汐则主张“合同约定是出租幼儿园用房，建筑面积是7250平方米及基础设施，基础设施不能计算面积”。一审法院认为，金福园公司与孟柳汐签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，属合法有效的合同。现孟柳汐对于尚欠金福园公司10万元租金无异议，故对金福园公司请求孟柳汐支付该款额租金的诉讼请求，该院予以支持。至于金福园公司主张的违约金问题，《协议书》未约定违约金标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《最高人民法院关于修改的批复》的内容，该院对金福园公司请求按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算违约金的诉讼请求予以支持；至于计付的基数问题，依照在案证据及金福园公司提交的《违约金计算表》内容显示，《协议书》第3.4：“乙方按年核计向甲方交纳租金，并按当年租金总额每月等额交纳；双方约定，2010年租金为人民币60万元，并于2011年其逐年递增人民币7万元（即2011年租金为67万元、2012年租金为74万元……以此类推）”约定的租金，实际为年度租金，即2010年3月至2011年2月租金共计60万元，以此类推，2020年1月及2月尚处于2019年度租金内，依照《协议书》内容该年度租金为123万元，故自2020年2月1日起至双方确认终止租赁关系止的2月23日，孟柳汐应付租金为78583.33元（123万元/年÷12个月/年÷30天/月×23天），因孟柳汐实际尚欠租金10万元，故孟柳汐欠付2020年1月租金数额为21416.67元（10万元-78583.33元），根据《协议书》3.5“乙方应于每月的15日前支付上月租金”约定，该院予以确定孟柳汐应支付的违约金计算方式为：以实欠租金为基数（2020年2月15日起实欠租金为21416.67元；2020年3月15日起实欠租金为10万元），从实欠租金之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至租金清偿之日止。对于金福园公司请求孟柳汐赔偿木地板损失114660元的诉讼请求，虽然《协议书》第9.2.7条款约定了“固定装修等硬件经甲方同意后再处理”的内容，但从孟柳汐提交的其与金福园公司高管的微信聊天记录来看，金福园公司在2020年2月18日已经明确得知孟柳汐搬走了部分木地板，但该公司并未提出异议，不仅如此，该公司还在次日向孟柳汐发送了《物业移交确认书》并商定前去交接钥匙，金福园公司的上述行为应视为对孟柳汐搬走部分木地板行为的认可，且从查明的案件事实来看，因涉案幼儿园铺装了瓷砖，孟柳汐搬走部分木地板之后并未明显妨碍房屋的正常使用，金福园公司在本案中再以孟柳汐违反《协议书》第9.2.7条款的约定为由请求孟柳汐赔偿损失，有违诚实信用原则，该院对金福园公司的该项诉讼请求，不予支持。对于金福园公司请求孟柳汐恢复幼儿园门前、园内花圃原状的诉讼请求，金福园公司明确“恢复原状”具体指向的是孟柳汐种植的桂花树，而本案《协议书》并未约定花圃内种植的植物归何人所有，因植物可进行移植且不损及植物本身的价值，也不损害房屋的价值，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，金福园公司主张的桂花树可视为未形成附合的装饰物，孟柳汐可自行移植，且金福园公司也无证据证实其公司对于幼儿园门前的花圃享有合法权利，故该院对金福园公司请求孟柳汐恢复原状的诉讼请求亦不予支持。孟柳汐提出反诉要求金福园公司退还其租金909308元，孟柳汐主张退还的理由是金福园公司出租的幼儿园房屋面积比合同约定的面积少了720.49平方米。对此，首先，涉案幼儿园作为金泽园小区的配套建设项目，该幼儿园的房屋及基础设施系作为整体租赁标的物进行出租的，孟柳汐在承租涉案幼儿园之时，对此应是明知的；其次，孟柳汐主张涉案幼儿园面积存在短少的依据是幼儿园的竣工验收备案表，金福园公司亦解释了竣工验收备案表与报建面积存在差异的原因在于幼儿园的操场、露台等非房屋建筑物并未统计在竣工验收备案表的建筑面积内，孟柳汐对此亦未否认，而仅以《协议书》载明的“甲方出租屋包括幼儿园的用房（坐落于甲方开发的金泽园小区内，建筑面积为7250平方米和基础设施”主张金福园公司应交付的房屋建筑面积必须达到7250平方米，然而，按孟柳汐对《协议书》上述条款的理解，双方实际也并未对基础设施的面积作出约定，实际也未对房屋及基础设施的租金分别进行约定，恰印证了《协议书》出租的是整个幼儿园物业的事实，故《协议书》中约定的租金也系孟柳汐整体使用房屋及基础设施的对价，且无法对房屋及基础设施的租金作出区分，现孟柳汐按照已付租金除以约定的房屋建筑面积再乘以其主张短少的面积主张退还多支付的租金，即是要在无法区分房屋及基础设施的租金方面作出金福园公司不予认可的区分，按孟柳汐的上述主张，幼儿园的基础设施应属“免费使用”，显然与《协议书》体现的幼儿园整体出租、整体计租的内容不符，孟柳汐上述权利主张的计算方式，属于没有证据支持。再次，《协议书》自签订后已经履行十年之久，孟柳汐主张其在收到本案应诉材料之后才发现涉案幼儿园面积存在短少的情况，由此恰可证实幼儿园的面积之于幼儿园的整体使用影响不大，在案证据也不能反映出涉案幼儿园的面积对双方约定的租金具有重要影响。综上理由，孟柳汐请求金福园公司退还其租金909308元，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年6月18日作出（2020）粤0203民初734号民事判决：一、孟柳汐应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金100000元及违约金[违约金计算方式：以实欠租金为基数（2020年2月15日起实欠租金为21416.67元；2020年3月15日起实欠租金为100000元），从实欠租金之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至租金清偿之日止]给韶关市***置业有限公司；二、驳回韶关市***置业有限公司的其他诉讼请求;三、驳回孟柳汐的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4537.6元，减半收取2268.8元，由韶关市***置业有限公司负担1107.95元，由孟柳汐负担1160.85元；反诉案件受理费12893.08元，减半收取6446.54元，由孟柳汐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金福园公司向本院提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证明采取欺骗手段，通过“搬”来掩盖其拆除涉案木地板的行为；2.图片1张，拟证明被拆除木地板后的部分地面未铺瓷砖，基本属于毛坯状态；3.图片5张，拟证明孟柳汐暴力拆卸木地板造成涉案租赁物墙体开裂、漏水等现象；4.图片8张，拟证明孟柳汐迁离租赁物前幼儿园的状况；5.光盘，拟证明未经金福园公司同意，孟柳汐迁离时基本拆除了所有木地板，并造成了园内植物、地面、墙面不同程度的损坏。孟柳汐质证称：对证据1，该微信聊天记录孟柳汐与郑经理沟通协调拆除木地板是在2019年2月18日，金福园公司发布的物业移交确认书是在2019年2月19日，这也是孟柳汐搬走的前后一两天的时间，金福园公司对此无异议，晚上郑经理又反悔，这是属于金福园公司内部事后的反悔，搬与拆肯定不一样，但金福园公司也知道园内无木地板可以改动，又不是窗户，拆和搬指向的对象都是木地板。物业移交确认书双方均无争议；对证据2，该图片的位置不是教室，承租之初是平地，幼儿园将该地点设计为功能室，租赁的17间课室铺了木地板，搬离时只移走了部分木地板；对证据3，图片所指向的位置是厨房和其他地方，因为建设用料的问题，租赁的房屋在第四年就开始出现墙体开裂的现象，多次向金福园公司反映均无派人维修，拆卸木地板不需要使用暴力，这些问题是房屋质量问题；对证据4及5未发表质证意见。孟柳汐向本院提交了照片和视频，拟证明搬离时租赁房屋的现状。金福园公司对孟柳汐提交的证据未发表质证意见。本院于2020年9月9日组织双方当事人查看现场，拍摄了现场的图片及录像附档。查看现场时，金福园公司已经组织了部分工人在现场施工；厨房及部分墙面、天花板存在开裂、漏水的情况；课室的木地板基本已经拆除，部分地板铺装了瓷砖，部分地板系水泥地板；入门大堂的木地板未拆除。对于双方在二审期间提交的证据，结合本院查看现场的情况，本院认定如下：对于金福园公司提交的证据1，孟柳汐对真实性未予否认，对其真实性本院予以认可，该微信聊天记录显示了双方交接时的协商过程，金福园公司在2020年2月26日的微信聊天中已经明确对孟柳汐拆除木地板的事实提出了异议；证据2，根据现场查看的情况，该地点原属平地，拆除了木地板后裸露的确系水泥地板，对其真实性本院予以采信；证据3，墙体开裂的位置集中在厨房，厨房并不存在拆除木地板的情况，而且厨房建在一楼，比较潮湿，且经常用水，墙体开裂存在多种原因，无法确定是拆除木地板所致；至于其他开裂、漏水的位置，图片对应现场的位置主要集中在楼梯顶部和转角处，这些部位并未安装木地板，其存在漏水及开裂的情况，与拆除木地板无直接关联；证据4、5是幼儿园之前的情况，本院对此予以确认。对于孟柳汐提交的证据，是孟柳汐交接场地时的视频及图片，对其真实性予以采纳。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明：《协议书》约定：“……3.1甲方将建设好的幼儿园出租给乙方兴办幼儿园（以下简称‘该幼儿园’，幼儿园的具体名称待乙方经市相关部门注册后另行确定，并签订相应补充协议说明）。3.2甲方出租物包括幼儿园的用房（坐落于甲方开发的金泽园小区内，建筑面积为7250平方米和基础设施。）……3.4乙方按年核计向甲方交纳租金，并按当年租金总额每月等额交纳；双方约定，2010年租金为人民币60万元，并于2011年起逐年递增租金人民币7万元（即2011年租金为67万元、2012年为74万元……以此类推）。3.5乙方应于每月的15日前支付上月的租金，甲方应于每月收到乙方租金后出具相应的收据并于每季度累计出具一次相应的租金发票。……5.1本协议所涉的幼儿园承租物业的承租期限为10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止。但甲方应于本协议签订之日起10日内将该物业移交给乙方作经营准备使用；乙方应于本协议签订之日起5日内将履约保证金人民币10万元划至甲方指定账户，承租期限到期后保证金抵最后一年租金。……9.1.1甲方须保证出租给该幼儿园的场地等（出租物业），在2009年9月1日前达到使用要求。……9.2.7租赁期内，该幼儿园的设备设施的更新及采购新的设备设施由乙方负责并承担费用；租赁期满后该设备设施经双方协商，固定装修等硬件经甲方同意后再处理，对于乙方投入的相关可移动设备及器材等乙方有权自行处理。……9.2.9租赁期间，乙方应按照章程的规定配备外籍教师，并力争在五年内使幼儿园被评为省一级幼儿园。……”《补充协议》约定：“……一、鉴于甲方实际交付物业与原协议约定有所差异，且乙方在装修幼儿园中承担了部分甲方应承担费用（如课室木地板、刮塑等），甲方同意该部分应当由甲方承担的装修费用抵减乙方2010年租金人民币161560元（其中木地板114600元、刮塑46900元），即2010年3月至2011年2月乙方支付租金438440元即可；乙方已于2011年6月支付甲方租金100000元，即乙方还需支付2010.3-2011.2年度租金338440元。二、甲方同意乙方于2011年8月12日前支付上述应付租金合计338440元；……除此外关于租金的其他事宜按原协议执行。三、除上述约定外，原协议其他条款不变，双方仍按原协议其他条款约定执行。……”该《补充协议》落款时间仅有2011年，具体签署时间不明确，只有金福园公司盖章，孟柳汐未在该《补充协议》上签名。至于为何孟柳汐未签名，金福园公司陈述：时间太久，已经不清楚具体原因，当时发过邮件给孟柳汐，现已无法找到。孟柳汐陈述金福园公司未与其协商过《补充协议》事宜，其亦未留存《补充协议》。韶关市*******于2011年6月交纳租金100000元，于2011年9月交纳租金338440元租金。《兴建工程报建表》显示，涉案建筑物于2005年报建时的建筑面积是5862.34平方米，韶关市城乡规划局于2006年12月1日签署“同意增加建筑面积1387.66平方米”。2017年7月7日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示涉案幼儿园的建筑面积是6529.51平方米。涉案建筑物至今未领取房产证。对于租赁物在承租交付给孟柳汐时并无图片或录像可以证实承租之初的状况，金福园公司陈述交付使用时有些地板铺设了瓷砖。一审开庭时，孟柳汐陈述其于2020年2月19日搬离涉案场地；对于搬离时是否交接的问题，金福园公司主张未交接，工作人员看到现场后无法完成交接手续，双方均未在交接单中签字确认；孟柳汐主张已跟金福园公司的财务经理进行交接，2020年2月19日，金福园公司多次到过现场确认，金福园公司在微信中已经确认，并向孟柳汐发送了《幼儿园物业移交接收确认函》，孟柳汐已经盖章交给金福园分公司，但金福园公司不同意盖章，金福园公司已将钥匙强行收走；双方均确认租金计算至2020年2月23日。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕金福园公司、孟柳汐上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、孟柳汐应否向金福园公司赔偿木地板的损失114660元。二、金福园公司应否退回909308元租金给孟柳汐。一、关于孟柳汐应否向金福园公司赔偿木地板的损失114660元的问题。金福园公司上诉认为根据《协议书》第9.2.7条及《补充协议》第一条的约定木地板应属金福园公司所有，在未征得金福园公司同意的情况下，孟柳汐拆走木地板，损害了金福园公司的利益，应予赔偿。从现已经查明的事实分析，虽然《补充协议》无孟柳汐的签名，孟柳汐对此亦不予认可，但结合《协议书》履行的情况，韶关市*******于2011年6月交纳租金100000元，于2011年9月交纳租金338440元租金，与《补充协议》第一条约定的时间与金额基本一致，该《补充协议》虽无孟柳汐的签名，但事实上已经履行。根据《协议书》的约定，第一年度的租金为60000元，在孟柳汐未提交证据证明其补足了第一年度的租金的情况下，本院对金福园公司的主张（孟柳汐装修木地板的费用抵扣了相应的租金）予以采信。孟柳汐虽主张其装修涉案幼儿园花费了几百万，故金福园公司对租金进行了相应的扣减，但孟柳汐未提交任何证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，孟柳汐应承担举证不能的法律后果。根据《协议书》第9.2.7条：“租赁期内，该幼儿园的设备设施的更新及采购新的设备设施由乙方负责并承担费用；租赁期满后该设备设施经双方协商，固定装修等硬件经甲方同意后再处理，对于乙方投入的相关可移动设备及器材等乙方有权自行处理。”的约定，对于装修的设备设施等，孟柳汐在征得金福园公司同意后有权自行处理。从孟柳汐与金福园公司经理的微信聊天记录可知，孟柳汐将搬走木地板与柜子、桌子并列陈述，确易令人产生误解，且在双方微信聊天的时候，金福园公司并未到现场确认场地，并不知道拆除木地板的事实。金福园公司确认场地发现孟柳汐拆走木地板后，不予认同，故未在《幼儿园物业移交接收确认函》上盖章。由此可见，金福园公司对孟柳汐拆走木地板的行为并不认可，孟柳汐在未经金福园公司同意的情况下拆走木地板的行为违反了《协议书》第9.2.7条的约定。因此，金福园公司该项诉求具有事实及法律依据，应予支持。一审法院驳回该项诉求不当，本院予以纠正。二、关于金福园公司应否退回909308元租金给孟柳汐的问题。孟柳汐认为《协议书》约定的建筑面积7250平方米，实际交付的面积只有6529.51平方米，金福园公司应退回720.49平方米的租金。从现有的证据材料分析，涉案房屋并未办理房产证，金福园公司在报建房屋时的面积为5862.34平方米，韶关市城乡规划局批准同意增加建筑面积1387.66平方米，故建设时的面积为7250平方米，金福园公司按照报建时的面积与孟柳汐签订合同，主观上不存在隐瞒或欺诈的故意。孟柳汐租赁涉案房屋用于经营幼儿园，幼儿园不仅需要使用房屋作为课室用以授课，还需要使用操场、阳台等基础设施，而操场、阳台等并不能计入房屋的建筑面积，必然会导致竣工验收备案表中的面积与报建面积存在差异。如果是以房屋面积计算租金，在签订《协议书》时应明确约定具体的单价，但《协议书》对于每平方米的单价并未作出约定。因此，一审法院认定涉案租赁物属于整体出租、整体计租，更符合幼儿园使用的实际，对孟柳汐该反诉请求未予支持，亦属合理，本院亦予认同。综上所述，金福园公司的上诉请求成立；孟柳汐的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初734号民事判决第一项、第三项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初734号民事判决第二项；三、孟柳汐应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿木地板损失114660元给韶关市***公司服务有限公司；四、驳回韶关市***公司服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4537.6元，减半收取2268.8元，由韶关市***置业有限公司负担900元，由孟柳汐负担1368.8元；反诉案件受理费12893.08元，减半收取6446.54元，由孟柳汐负担。二审案件受理费15486.28元，由孟柳汐负担。韶关市***公司服务有限公司向本院预交的二审案件受理费2593.2元，由本院予以退回。孟柳汐应向本院交纳二审案件受理费2593.2元。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 梁晓芳审判员 毛文芳二〇二〇年十一月十日书记员 陈 灿