湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4445号原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路**。法定代表人吴美华。委托诉讼代理人曹路飞，男，1971年7月3日生，汉族，住湖南省永兴县，系该公司法务。被告张宇燕，女，1968年6月8日生，汉族，住郴州市北湖区。原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司与被告张宇燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司委托诉讼代理人曹路飞、被告张宇燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司请求本院判令：一、被告张宇燕立即支付所欠物业费16142.5元（从2010年3月起计算至2019年2月止），按照所欠物业费的30%计算滞纳金，之后按银行同期贷款利率计算至清偿之日止；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告张宇燕的答辩意见：一、答辩人在2010年2月8日填写了住房移交表，2010年7月15日缴纳了1000元物业费及1000元装修保证金，截止到2020年7月23日法院通知我应诉，我才知道欠交物业费的事情，这期间，原告从未向答辩人催交物业管理费；对丽景山庄何时成立了业主委员会及何时与原告签订了《丽景山庄物业管理委托服务合同》不知情，2020年9月8日到法院领取应诉通知才知道；原告龙亭物业应当负有书面催交物业费的法定义务，但原告在10余年时间里怠于履行此项义务，致使答辩人对欠缴物业费不知情；根据以上事实2010年3月至2017年7月22日期间的物业费已经超过了诉讼时效，且空置房屋的物管费应当按入住户管理费的90%收取，答辩人愿意支付2017年7月23日至2019年2月期间的物业管理费共计3020.61元；二、本案不存在滞纳金的问题，不得计算滞纳金；三、答辩人并未居住在小区内，房屋也还是漏水的状态；本案诉讼费、保全费由原告承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：被告张宇燕购买了郴州仁大房地产开发有限公司开发的位于郴州市××路××栋××号房屋，建筑面积为85.25平方米。2009年12月1日，原告郴州龙亭物业服务有限公司（乙方）与丽景山庄小区开发商郴州仁大房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业托管协议书》，郴州仁大房地产开发有限公司将丽景山庄小区的前期物业管理委托给原告，托管时间从2009年12月1日起至丽景山庄项目综合验收后交房给人民医院工会止。2010年2月11日，原告郴州龙亭物业服务有限公司在“丽景山庄”前期物业管理招投标中，经评标委员会综合评定为“丽景山庄”前期物业管理中标人。2012年5月2日原告向被告购置的丽景山庄3栋1805号房房屋张贴了《欠费告知函》，主要告知事项为：“尊敬的3-1805业主，2010年3月到2012年2月拖欠物业费3587.23元，特此通知。”，2020年8月10日原告向被告购置的丽景山庄3栋1805号房房屋张贴了《催缴函》。2012年8月28日，原告与丽景山庄小区开发商郴州仁大房地产开发有限公司正式签订《丽景山庄前期物业管理服务委托合同》，约定：“郴州仁大房地产开发有限公司将丽景山庄前期物业管理委托给原告实行物业管理，住宅房屋原告按每月每平方米建筑面积1.1元的标准向住宅业主及业主使用人收取管理服务费，逾期按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；每月5号前业主自觉到龙亭物业财务室交纳，空置屋的管理服务费头三个月按物业管理费50%收取，装修两个月按70%收取，5个月后按全额收取”。从2009年12月1日起至2010年2月1日的物业管理费丽景山庄小区开发商郴州仁大房地产开发有限公司与原告协商予以了免收。2016年8月20日，原告与郴州丽景山庄小区业主委员会签订《丽景山庄物业管理委托服务合同》，约定：“郴州丽景山庄小区业主委员会将丽景山庄小区委托原告实行物业管理。住宅房屋原告按每月每平方米建筑面积1.3元的标准向住宅业主及业主使用人收取管理服务费，逾期从逾期之日起每天按千分之二交纳滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按入住户物管费的90%收取，在执行中结合前期合同标准及本合同标准同时分段计算”。合同签订后，原告为被告提供了相关物业服务，被告在2010年2月8日收房后于2010年7月15日交纳了1000元物业费及1000元装修保证金，其余物业费未给付。另查明：在合同实际履行过程，原告对被告的物业费是按照每月每平方1.1元的标准予以计算收取的。2019年2月，原告已经退出案涉小区的物业管理工作。2019年8月12日郴州龙亭物业服务有限公司变更为郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司。判决结果及理由本院认为：本案属物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、物业管理费如何计算。本案中，原告为被告提供了物业服务，被告应按时交纳服务费，由于被告一直未装修入住，案涉房屋系空置房，根据2016年8月20日，原告与郴州丽景山庄小区业主委员会签订的《丽景山庄物业管理委托服务合同》约定，空置房屋的管理服务费，由龙亭物业公司按入住户物管费的90%收取，在执行中结合前期合同标准及本合同标准同时分段计算，故本案物管费应分段计算：从2010年3月至2016年8月19日按全额收取为135.88㎡×1.1元×78个月＝11659元；从2016年8月20日至2019年2月按入住户物管费的90%收取为135.88㎡×1.1元×29个月×90%＝3902元；合计15561元。核减被告预付的2000元，故被告应缴纳的物业费为13561元。二、关于滞纳金的问题。合同中约定滞纳金从逾期之日起每天按应交费用的千分之二计算，该约定明显超出法律规定的范围，虽然原告主张按欠缴金额的30%计算滞纳金，但本案并不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于违约金的规定，故本院酌情确定滞纳金按照每日万分之五予以计算，故滞纳金每月为135.88平方米×1.1元×1.5%＝2.24元，从2010年3月至2019年2月的滞纳金为2.24元×107个月＝240元。三、本案是否超过诉讼时效。被告抗辩称从2010年7月16日至2020年7月23日期间，原告从未向其催交物业管理费，对丽景山庄业委会与原告签订《丽景山庄物业管理委托服务合同》也不知情，原告未履行书面催交物业费的法定义务致使2010年3月至2017年7月22日期间的物业费已经超过了诉讼时效，仅愿意支付2017年7月23日至2019年2月期间的物业管理费共计3020.61元。以上本院认为：1、根据原告方提供的证据2010年8月10日、2012年5月2日原告向被告购置的丽景山庄1805号房房屋张贴了《催缴函》、《欠费告知函》，向被告书面催缴过物业费。2、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同属于分期履行合同，应适用上述规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告于2019年2月退出小区物业管理工作，退出前原告的物业服务工作处于连续的状态，被告欠缴物业费也一直在延续，物业费连续拖欠，时效起算日应当按连续拖欠的最后一期的日期起算，即2019年2月。综上本案并未超出诉讼时效。四、被告称房屋虽已交房但未入住，且房屋漏水，存在质量问题，被告的抗辩理由本院是否予以采信。本院认为，1、原被告双方在未签订新的物业服务合同的情况下，物业公司一直为该小区提供相关的物业服务，被告也一直接受相关服务，双方存在物业服务合同关系，被告有按前期物业服务协议交纳相应物业费的义务；2、丽景山庄业委会与原告签订的《丽景山庄物业管理委托服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。被告虽然没有居住，但房屋所在的公共区域的维护、清扫等费用依然存在，物业服务及费用支付具有公共性，业主对公共区域享有权利，承担义务。个别业主拒交物业费，既损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于小区内进行有效的物业管理服务。另被告主张房屋漏水等房屋质量问题，属商品房买卖合同关系，应由业主向开发商主张权利。故被告的该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张宇燕于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司物业管理费13561元及滞纳金240元（从2010年3月至2019年2月按每日万分之五计算，之后按此另计至债务清偿之日止）；二、驳回原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取162元，由被告张宇燕承担107元，原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司承担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  卢晓淼二〇二〇年十一月六日法官助理欧韵竹书记员杨柳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。