辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13560号上诉人（原审被告）：徐德全，男，1972年8月24日出生，汉族，住辽宁省东港市。被上诉人（原审原告）：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**。法定代表人：陈耀豪，该公司地区总监。委托诉讼代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳，辽宁同文律师事务所律师。上诉人徐德全因与被上诉人沈阳新世界新汇置业有限公司（以下简称“新世界公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐德全上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为被上诉人房屋中掉漆、破损、划痕的问题不属于正常磨损，是没有事实依据的，是有意袒护被上诉人恶意扩大上诉人责任的行为；二、维修费用39,501.8元中，大部分是重新更换屋内地板和墙面壁纸的费用，一审法院将换新的费用全部算在上诉人身上，没有事实依据，也不符合常理;三、在一审开庭过程中，法庭没有让双方对《查验单》中列明的事项进行核对，也没有对赔偿价格进行核算。一审法院仅依据被上诉人自己所列价目表，对价格进行了认定，缺乏客观公正性。新世界公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1.租赁合同明确约定了房屋交付及交还标准，被上诉人交付上诉人的是完好无损的精装修房屋，上诉人对于《租户退租房间查验单》上房屋存在的多处打孔、磕损、、地脚线断裂开胶损坏等情况的确认进一步印证了上诉人对于返还房屋时并未履行恢复原状这一合同主要义务的客观事实。故上诉人关于“对于查验单上载明的客观损坏部位不需要维修、签字就可以退还保证金”等根本毫无事实及法律依据，不应采信;2.上诉人关于39501.8元为房屋翻新费用纯属主观臆断，且与客观事实严重不符。《租户退租查验单》系经上诉人签字确认的对双方均具有约束力的文件，查验单上明确载明涉案房屋多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍等问题，被上诉人并未限制或排除上诉人自行维修的权利，只是上诉人搬离房屋后未对相关部位进行修复，经被上诉人催告后上诉人仍未履行修复义务，故被上诉人只能自行修复，故对于房屋损坏修复造成的实际费用应由上诉人承担具有事实与法律依据。关于壁纸，上诉人称系装修时工程质量未达标并未提供任何证据证明，其在租赁期间从未就该事宜提出任何异议，且查验单第2页明确载明“主卧室壁纸多处打孔及胶渍”、第三页明确载明“书房插座处壁纸严重开胶”等等足以印证系上诉人使用不当造成的损失，故该上诉理由不成立，不应采信;3.上诉人关于：“一审法院未让双方对《查验单》列明事项进行核对，也没有对赔偿价格进行核算”等与事实严重不符。被上诉人当庭出示的是上诉人签字确认的《租户退租查验单》以及被上诉人实际维修费用的发票及载明维修明细的报价单，证据是经过上诉人当庭质证的，可以作为证据使用，故上诉人的该上诉理由不成立，应予以驳回。新世界公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用23，170元[34，522元（实际维修费用）-11，352元（履约保证金）]；2.判令被告赔偿原告自行修复期间损失3，027.2元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2015年11月27日，原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告徐德全（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区南京南街16号2714之房屋（建筑面积112.04平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于自住，保证不改变其用途；本合同的有效期自2015年11月27日起至2016年12月7日止。租金自2015年12月8日起开始计算至2016年12月7日止；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。同日，被告在《租户房间查验单》上签字确认。2018年12月4日原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告徐德全（乙方，承租方）就涉案房产再次签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“本合同的有效期2018年12月8日起至2019年12月7日止，租金自2018年12月8日起开始计算至2019年12月7日止，共计12个月；合同期内租金总额68,112元；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币11,352元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金……。同日，被告在附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认。另，被告共交纳履约保证金11,352元。2019年12月9日，原、被告双方就涉案房产进行现场勘察，并制作了《租户退租房间查验单》，内容记录“入户门、弱电、强电、、地热供暖橱柜、窗户、室内门、五金件、壁纸、吊顶”等项目查验（破损、钉孔、划痕、掉漆、污渍、磕痕）等情况。被告搬离涉案房产后，并未对查验单中存在的问题进行修复。原告遂就上述问题与被告进行沟通，并向被告发送《维修通知书》，被告已收到。后，原告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复支出维修费39,501.8元。2020年5月13日，原告就房屋维修费用问题向被告发送关于新世界名汇2714房间补交维修费的《通知书》。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产前，原、被告双方就房屋现状进行现场查勘，租户退租房间查验单明确载明涉案房产内多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍、掉漆等问题，但被告在搬离房产后并未对相关部位进行修复，原告自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题，一审法院予以支持。关于被告提出的《租户退租房间查验单》载明的室内问题属于房屋使用过程中正常磨损的问题，依照日常经验判断，钉孔、掉漆、破损、划痕的问题属于被告在使用中的不当行为所造成；污渍问题属于被告在使用中造成后未清除的原因造成；上述问题均不属于正常磨损的问题。被告在签字确认《租户退租房间查验单》时，并未对记载的内容提出异议，应视为被告认可案涉房屋存在的问题。关于本案维修费用的数额确定问题，案涉《维修通知书》载明被告应于2020年1月2日前进行维修，但被告未及时进行维修，且被告对于原告提出的维修价格并未提出异议，亦未就维修费用数额的确定问题提出鉴定申请，一审法院对于被告的抗辩不予支持。故一审法院对于原告主张的要求被告给付房屋修复费34,522元的诉求予以支持。另，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定“……乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币11,352元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……”，综上，被告应另行向原告赔偿房屋修复费23,170元（34,522元-11,352元）。关于原告主张的修复期间损失，系间接损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、被告徐德全于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费23,170元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费227元（已减半收取），由原告沈阳新世界新汇置业有限公司负担26元，由被告徐德全负担201元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《新世界?名汇房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案中，因《新世界?名汇房屋租赁协议书》中约定，“如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。”现上诉人徐德全在腾退涉案房屋时，双方办理了交接手续，查验了当时房屋的状况，并签订了《租户退租房间查验单》，且该查验单上明确载明涉案房产内多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍、掉漆等问题，徐德全应于事后对涉案房屋存在的上述问题进行修复，但其在新世界公司与其多次沟通未果并向其发送《维修通知书》后，仍未能对房屋存在的问题进行修复，故新世界公司可代为维修，修复费用由徐德全承担。一审法院判决徐德全承担维修费用并无不当。本院对徐德全的该项上诉主张不予支持。关于徐德全提出的地板、壁纸维修费用过高的上诉主张，本院认为，根据新世界公司提供的证据，涉案房屋确实存在地板、壁纸破损的问题，徐德全亦签字确认。在徐德全未能积极履行房屋维修义务的情况下，新世界公司对房屋进行了修复，徐德全虽主张修复费用过高，但其未能提供相关证据予以反驳，其应承担举证不能的法律后果。本院对徐德全的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，徐德全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454元，由上诉人徐德全负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。