陕西省武功县人民法院   民事判决书     （2020）陕0431民初676号     原告(反诉被告)：王周耀，男，1946年出生，汉族，住陕西省武功县。   委托诉讼代理人：彭敏（系王周耀儿媳），女，住陕西省武功县。   委托诉讼代理人：张涛涛，陕西金宝律师事务所律师。   被告（反诉原告）：陕西文强建工集团有限公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：刘飞亮，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑楠，男，系该公司员工。   委托诉讼代理人：崔团飞，武功县司法局148法律服务所法律工作者。   原告(反诉被告)王周耀与被告（反诉原告）陕西文强建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王周耀委托诉讼代理人彭敏、张涛涛，被告陕西文强建工集团有限公司委托诉讼代理人崔团飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告(反诉被告) 王周耀向本院提出诉讼请求：1.判令限被告即日起30日内交付原告房产权属登记证；2.判令被告向原告支付迟延办理房产权属证违约金22080元；3.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告返还原告缴纳有线电视费300元、天然气工料费2480元、城市集中供热配套费4438元；5.判令被告向原告提供购房全款正式税务发票；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2013年9月4日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3350元，面积为110.96平方米，房屋总价为368000元。合同约定被告交房365日内办理房屋权属登记证，但至今早已超出365天，被告未向原告交付房屋权属登记证。另被告违法收取原告其他费用。原告多次与被告协商未果，被告严重侵犯原告的合法权益。故原告向法院起诉，恳请支持。   被告（反诉原告）陕西文强建工集团有限公司辩称，1.房产证未办理下来是各种原因，正在办理中。2.违约金起诉过高，应按照合同约定计算。3.逾期办证违约金超过诉讼时效。4.被告属于代收行为，原告是自愿交付。5.“三费”主张已过诉讼时效，与本案不是同一法律关系，应当另案起诉。6.“两书”，被告没有义务提交，应予驳回。   被告（反诉原告）陕西文强建工集团有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期缴款违约金50380元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月4日反诉原、被告签订了商品房买卖合同，反诉被告以总价371716元购买了商品房一套，面积为110.96平方米，位于3号楼1单元9层902室。双方签订的商品房买卖合同第六条约定，反诉被告须在2013年9月25日之前一次性付清全部购房款。但反诉被告只在2013年9月25日之前，向反诉原告支付了110000元房款。剩余的261716元房款直至2014年10月16日才付清。根据双方签订的合同第七条第二款约定，反诉被告逾期付款的，按照应付房款的万分之五，每日向反诉原告支付违约金。现反诉原告依据相关法律法规，状诉法院。   原告（反诉被告）王周耀对反诉辩称，买受人是全款买房，与开发商约定可以分期付款，签订合同后一年内付清，并且给予优惠总房价一个点，优惠了3716.00元。根据被告的合同交易习惯，在没有付清房子尾款，房子怎么会交给原告？且被告一直未向原告索要，并且原告在2013年8月30日之后分三次给被告总共交房款258000元，交给被告时，被告出具了收款收据，说明被告已经默许。2014年8月22日，原告向被告最后一次交房款后至今，已过诉讼时效。反诉人纯粹是在原告催要不动产权证而将其诉讼至法院，属于恶意诉讼。《中华人民共和国合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条出卖人未办不动产权证的违约金与合同第7条买受人逾期付房款的违约金来看，这明显显失公平。由于被告的违约一直在持续，请人民法院调阅同年行政部门制式合同对未办理房产证违约金的约定，结合交易习惯公平判决。办理不动产权登记证书的必要条件是什么？目前其给承诺的办理之中，是个什么程度？包不包括增值税发票、大修基金发票等开票？依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。原告是全款买的房子，被告至今没有对其所购房子备案，没有办理不动产权证，没有及时开具发票，意味着这么多年被告一直将此笔款项占为己有，原告将保留行政诉讼权，待本案结束后，向行政部门进行举报，追究被告责任，给原告造成的损失都由其负责。合同未约定天然气工料费、有线电视入网费、暖气初装费由原告承担，被告违规收了，且承认收了。行政文件明确规定，房价一价清，而被告明知文件规定，依然违规收取，属于乱收费，应退还给原告。被告的反诉不成立。本案本诉是逾期，被告提的是逾期交款的违约金，应另案起诉，所以应驳回被告反诉请求。   原告提供的证据有：1.企业信用信息公示报告一份，证明被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司；被告具备民事主体资格。   2.商品房买卖合同书一份，证明①原告于2013年9月4日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3350元，面积为110.96平方米，房屋总价为368000元。②《商品房买卖合同书》第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，按照国家地方人民政府的相关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3.收款收据5张、武功县不动产登记中心房屋登记信息查询结果单一张，证明原告向被告支付房款368000元，被告没有为原告办理房产登记。4.收款收据2张，证明2014年9月15日原告向被告缴纳电视入网费300元、天然气工料费2480元。5.陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见、陕西省《商品房销售明码标价规定》实施细则，证明为原告的诉请返还有线电视费300元、天然气工料费2480元、城市集中供热配套费4438元的诉求提供法律依据。6.业主维权申请书、就龙城收费不合理事项，网上投诉截屏一组，证明原告及业主2016年1月3日向县有关部门就被告收取“三费”投诉，2017年6月通过市长信箱投诉，原告主张没有超过诉讼时效。7.武功县市场和质量监督管理局行政处罚事先告知书一份，证明被告违法收取天然气、有线电视费用，被武功县市场和质量监督管理局行政处罚的事实。   被告陕西文强建工集团有限公司质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，电视费、天然气工料费认可，供暖费庭后与公司核实。证据5不是证据，证据应证明案件的事实，这是法律依据。证据6，原告本人没签字，真实性、关联性不予认可，证据来源无法核实，投诉也是网上匿名，是否本案原告无法查明，需原告提供证据。证据7真实性认可，证明目的不认可。   本院认为，证据5系陕西省人民政府制定的行政规章，可作为法律依据，但不符合证据的要求。证据6虽存在瑕疵，但据此可以认定，该小区业主曾向有关部门反映过问题。其他证据被告无异议，客观真实，且可相互印证，予以确认。   被告陕西文强建工集团有限公司提供的证据有：通知、地热供暖合同书、委托书、天然气改装合同以及相关发票一组，证明供热建设补偿费由被告代绿源公司收取。   原告王周耀质证意见：对合同无异议，对通知的真实性不认可，地暖的通知在合同之前。目的也不予认可，没有其他票据予以佐证，是否交绿源公司不得而知。对天然气安装合同、委托书、记账发票不予认可，没有原件佐证，真实性与证明目的都不予认可。   本院认为，根据以上证据，可以认定被告代收了“二费”，武功县市场监管局对其进行了相应的处罚。   被告（反诉原告）陕西文强建工集团有限公司提供的证据有：1.商品房买卖合同一份，证明双方应按照合同约定履行责任和义务。2、交款票据6张，证明最后一笔房款是2014年10月16日交清。   原告王周耀质证意见：对于证据1，真实性认可，证明目的不认可，主张已过诉讼时效。对于证据2，真实性予以认可，最后一张票据的时间不认可，与原告手中票据时间不一致。   本院认为，对证据1的真实性予以认定，但反诉诉请已超过诉讼时效。对于证据2，结合原告提供的票据，最后一笔房款系2014年8月22日交清。   原告（反诉被告）王周耀提供的证据有：票据5张，证明2014年8月22日房款已付清。   被告（反诉原告）对此证据无异议，本院予以认定。   本案争议焦点：1.原告本诉请求是否应该得到支持；2.被告反诉请求是否应该得到支持。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2013年9月4日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为3350元，面积为110.96平方米，房屋总价为368000元，原告分多次向被告付款，最后一笔房款支付时间为2014年8月22日。双方在合同第十五条第一款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。现原告已入住，被告未向原告提供房屋权属登记证书。   本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。因本案被告在原告按照合同约定缴纳了全部费用后，未能按照合同约定为原告办理不动产产权证书，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金，故对原告要求被告为其购买的锦绣华都第3幢1单元902号房屋办理不动产产权证书之诉请，本院予以支持。另依据双方的约定，被告逾期未履行不动产产权证书的办理义务，应按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金，本案总房款为368000元，本院支持368元。关于原告请求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。该案商品房已交付原告使用，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   关于“一价清”制度，2011年12月，陕西省住房和城乡建设厅、物价局在《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》中强调“积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套费用、代收代缴费用一次性计入商品房销售价格，除此之外，不得再收取任何费用。”该通知就房价不透明、重复收费、价外乱收费行为等问题作进一步规范，严格要求执行商品房销售一价清制度，通知下发后立即贯彻执行。该通知属行政规章，房地产企业违反此规定，购房人可向有关行政部门反映。一价清制度中代收代缴费用的实质承受人仍是商品住房的买受人而非出售人，不能依照该制度的推行时间当然推定其支付的商品住房销售价格之中已经包含了该费用，原告这一主张并无事实基础，故不予支持。   对于原告诉请的要求被告向原告提供购房全款正式税务发票，因不属于人民法院受案范围，故不予支持。   对于被告的反诉请求，根据庭审查明情况，原告最后一笔房款于2014年8月22日交情，被告在此期间一直未主张过权利，且未提供证据证明时效有中断和中止等情况，故被告的反诉已超过诉讼时效，本院不予支持。   综上所述，原告的部分请求合理合法，本院予以支持。诉讼费由双方适当分担。对被告反诉不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《商品房销售管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：   一、被告陕西文强建工集团有限公司向原告王周耀办理锦绣华都3栋1单元902号房屋不动产产权证书；   二、被告陕西文强建工集团有限公司向原告王周耀支付逾期办证违约金368元；   三、被告陕西文强建工集团有限公司向原告王周耀交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；   四、驳回原告王周耀其他诉讼请求；   五、驳回被告陕西文强建工集团有限公司的反诉请求。   以上给付内容限判决生效后三十日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费533元，由原告王周耀及被告陕西文强建工集团有限公司各负担266.5元，反诉费1060元由被告陕西文强建工集团有限公司负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。             审判长 司芳亚   审判员 李    涛   人民陪审员 何慧芸     二〇二〇年十一月六日     书记员 张    静                             附注：相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第八十五条 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。     依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   《商品房销售管理办法》   第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。      执行申请提示：   申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。     前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。      1