湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初3597号原告:中国工商银行股份有限公司阳新支行(下简称工商银行阳新支行)，住所地：湖北省阳新县兴国镇兴国大道负责人：吴赤琪，行长。委托诉讼代理人：张友国，该行职工。代理权限：一般授权。被告：陈前火，男，1965年5月4日出生，汉族，住所地湖北省阳新县兴国镇陵园居委会李子园132，现住阳新县，被告：王雪花，女，1968年1月10日出生，汉族，住所地湖北省阳新县兴国镇陵园居委会李子园132，现住阳新县，系被告陈前火妻子。原告工商银行阳新支行与被告陈前火、王雪花借款合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张友国、被告王雪花到庭参加诉讼，被告陈前火经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行阳新支行向本院提出诉讼请求:1.判令被告陈前火、王雪花偿还原告借款本金393,264.49元、截止2020年7月2日利息13,413.49元，共计406,678.47元；2.2020年7月3日之后的利息及复利，按照《个人购房借款、担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款及利息还清之日为止；3、请求依法判令原告为对上述债权就被告陈前火、王雪花抵押的位于阳新县××大道白杨下钟处迎宾花××、××、××号商铺享有优先受偿权，4、判令被告承担本案诉讼费、保全费及实现债权的费用。事实和理由：2013年被告陈前火、王雪花因购商用房需要，向原告申请借款，原、被双方于2013年8月19日签订《个人购房借款、担保合同》，办理个人商用房购置贷款86万元，借款期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率4.9%上浮15%，按5.653%执行，还款方式在合同中约定为按月等额本息还款法（按月计息）。2013年5月28日原告与被告就上述贷款签订了《抵押核实书》及《共同还款承诺书》，两被告以其所购个人商用房在原告办理了预登记抵押，其商用房位于阳新县××大道白杨下钟处迎宾花××、××、××号商铺，建筑面积184.92平方米，预登记号为阳新县预兴国字第A20132175号。《个人购房借款、担保合同》中第九条第一款约定：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定的利率的基础上加收30%确定。原告于2013年8月27日按照约定将86万元大入被告指定的帐户中，并出具了借款凭证。原告完成出借义务后，被告并未按合同约定按时归还贷款本息。经原告多次追讨无果。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院。王雪花辩称，借款是事实，但罚息太高，请求法院予以调整；原告对被告所有的迎宾花苑D栋110、111、112号商铺仅办理了预登记抵押，原告不享有优先受偿权。陈前火未答辩亦未向法庭提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，经审理认定事实如下：2013年被告陈前火、王雪花因购商用房需要，向原告申请借款，原、被双方于2013年8月19日签订了一份编号为（个贷）字（黄石）行（阳新）支行（2013）年（426）的《个人购房借款、担保合同》，约定原告向被告发放个人购置商用房贷款860,000元借款，借款期限为10年，即从实际放款日2013年8月27日起至2023年8月26日止，年利率为基准利率4.9%上浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日次年1月1日开始，按该此调整后的基准利率及上浮15%确定并执行新的利率。经协商一致，借款人约定按月等额本息还款法，选择每月20日为还款日，每月还款本金7986.68元，利息1556.23元。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。费用约定：订立和履行本合同所需要的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。违约约定：借款人发生合同第十四条第一款条约定的违约情形的，贷款人有权采取如下措施，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资项立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。在合同抵押部分约定：陈前火自愿将其所有的位于阳新县××大道白杨下钟处迎宾花××楼××、××、××室予以抵押，建筑面积184.92平方米，房产权属证书编号为2013856、2013857、2013858号。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的应付的费用。于2013年8月21日办理了商品房预售抵押预告登记，预登记号为阳新县预兴国字第A20132175号。2013年5月28日原告与被告就上述贷款签订了《抵押核实书》及《共同还款承诺书》。2013年8月27日，原告按照约定将860,000元转入被告指定的帐户，户名江西玉虹房地产开发有限公司阳新迎宾花苑项目部，并出具了借款凭证，借款人陈前火予以确认。原告完成出借义务后，被告自2019年10月30日后再未按合同约定按时归还贷款本息。2020年7月23日，原告书面通知被告因违约依合同约定宣布贷款提前到期。截止2020年7月2日止，被告尚欠原告贷款本金393,264.98元，利息13,413.49元。经原告多次追讨无果。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院。上述事实，有原告及被告王雪花的陈述、（个贷）字（黄石）行（阳新）支行（2013）年（426）的《个人购房借款、担保合同》、商品房预售抵押预告登记、《抵押核实书》、《共同还款承诺书》。借款凭证、转账流水、还款明细表、逾期贷款情况表、《宣布贷款提前到期通知书》等证据证实。本院认为，原告工商银行阳新支行与被告陈前火、王雪花签订的《个人购房借款、担保合同》，系双方在平等、自愿协商的基础上形成的合意，意思表示真实，合同内容清楚，权利义务明确，不违反国家法律、法规的禁止性规定，均系有效合同，对合同当事人具有约束力。原告工商银行阳新支行要求被告陈前火、王雪花立即偿还借款本金本金393,264.98元，及截止至2020年7月2日的利息13,413.49元（含复利），本息合计人民币406,678.47元；和2020年7月3日以后的利息、复利按合同约定利率计算至实际偿还之日止的诉讼请求，经本院核实，被告陈前火、王雪花截止2020年7月2日止尚原告工商银行阳新支行本金393,264.98元，及截止至2020年7月2日的利息13,413.49元（含复利），贷款执行年利率为5.635%，加收罚息后实际执行年利率为7.3255%，复利执行利率为7.3255%，并未超过市场的融资成本。关于被告王雪花辩称罚息太高，应予以调整的辩解，本院不予支持。被告陈前火、王雪花未按期还款，原告工商银行阳新支行有权宣布贷款到期。故原告的上述主张符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告工商银行阳新支行要求对被告陈前火、王雪花抵押的位于阳新县××大道白杨下钟处迎宾花××、××、××号商铺享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，原告工商银行阳新支行与被告陈前火、王雪花签订的《个人购房借款、担保合同》，并办理抵押权预购商品房预告登记，但迎宾花苑D栋110、111、112号商铺房屋所有权至今未转移至被告的名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据《物权法》第一百八十七条的规定，迎宾花苑D栋110、111、112号商铺房屋的抵押权并未设立。因此原告工商银行阳新支行要求对迎宾花苑D栋110、111、112号商铺房屋在依法拍卖、变卖时有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持。被告王雪花辩称，原告对被告所有的迎宾花苑D栋110、111、112号商铺仅办理了预登记抵押，原告不享有优先受偿权的辩解，本院予以支持。被告陈前火经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由被告自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条一、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈前火、王雪花于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司阳新支行支付借款本金人民币393,264.98元；二、被告陈前火、王雪花于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司阳新支行支付截止至2020年7月2日的利息（含复利）13,413.49元，及从2020年7月3日后的利息和复利（2020年7月3日之后的利息及复利，以本金人民币393,264.98元为基数，按照《个人购房借款、担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款及利息还清之日为止）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳新支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理7,400元，减半收取计3,700元，由被告陈前火、王雪花负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘元南二〇二〇年十一月十三日书记员  胡志明