辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7293号上诉人（原审原告）：沙士成。上诉人（原审原告）：沙恩鹏。委托诉讼代理人：沙士祥。被上诉人（原审被告）：大连绿地新城置业有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区小窑湾国际商务区**西侧**。统一社会信用代码91210213594413848G。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代表人：鲁圣福，男，该公司职员。上诉人沙士成、沙恩鹏因与被上诉人大连绿地新城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预约合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙士成、沙恩鹏上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销第三项，依法改判支持上诉人第三项诉讼请求并且要求被上诉人承担上诉人已购房款126,898元100%的惩罚性赔偿责任。事实与理由：一审判决认定“原告请求被告赔偿因其将案涉房屋出售给他人造成经济损失的诉讼请求，因上诉人未提供证据证明其有其他经济损失，该项诉讼请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持”，该节事实不符合客观情况。一、一审法院在庭审过程中从未要求上诉人对81,282元损失提供事实依据，没有尽到释明义务。1、根据被上诉人宣讲案涉项目未来规划、现状、交付进度以及落户政策等一系列美好愿景，上诉人沙恩鹏拟定在2014年7月份大学毕业在大连落户后再考虑后续发展。因案涉项目多年停工、售楼处无人、被上诉人长期渺无音讯、并最终违约将案涉房屋转售第三人，导致上诉人落户计划落空，并造成重大损失。2、上诉人共计缴纳总房款20%即126,898元定金。在之后大约三、四年时间里，上诉人重点考察了万国公馆、红星海小区的房屋。上诉人考虑到在案涉项目已经购置两套房屋的情况下，再在万国公馆、红星海等项目购置房屋，势必要退掉两套案涉项目房屋，并将导致上诉人缴纳的20多万元定金无法收回，故最终上诉人选择等待已购案涉房屋。万国公馆、红星海小区楼盘目前销售均价在15000元/平方米。如果被上诉人能在2014年初把案涉项目即将长期停工、不能及时交付或不定期交付等信息及时通知上诉人，上诉人会选择其他楼盘房屋。上诉人要求81,282元的损害赔偿并不过分。二、案涉房屋协议书中“乙方应于认购之日携带乙方身份证原件缴纳20%首付款”，该126,898元应该认定为定金。1、因上诉人在2013年12月14日认购当日无法足额缴纳《协议书》中约定的20%首付款，被上诉人允许上诉人将认购之日缴纳房屋总价20%的定金分两次缴纳，即第一次缴纳10,000元，第二次缴纳116,898元。因此，虽然《协议书》“物业-定金”栏中体现为10,000元，但被上诉人在《协议书》最后一栏“备注”中特别手写标注“20%房款为126,898元，剩余房款116,898元于12月28日前补齐”。被上诉人在2013年12月28日接受上诉人累计缴纳126,898元定金后，该协议书生效。根据《中华人民共和国担保法》第九十条、第一百一十九条的规定，上诉人缴纳的126,898元应认定为定金。2、上诉人的整体诉求是要求被上诉人赔偿上诉人126,898元定金的二倍。三、关于追加“请求被上诉人承担上诉人已付购房款126,898元100%的惩罚性赔偿责任”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在被上诉人给上诉人造成的实际损害无法确定、上诉人在《申请书》中要求81,282元损害赔偿不足以补偿上诉人损失的情况下，上诉人有权追加请求被上诉人承担上诉人已付购房款126,898元100%的赔偿责任。绿地公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人增加的诉讼请求，法院不应予以审理。一、双方签订的《商品房认购协议书》是预约合同，根据商品房销售管理办法第16条规定，该《商品房认购协议书》不属于商品房买卖合同，不应当适用商品房买卖合同司法解释第八条关于房屋另售第三人的相关赔偿规定。二、上诉人仅缴纳10,000元定金，在认购协议书中也明确约定了10,000元定金，而且收据也载明10,000元是定金，剩余的为购房款。上诉人主张20%全部为定金，没有事实依据和法律。上诉人缴纳的定金是为了将来双方签订商品房买卖合同，属于订约定金，而且双方签订商品房买卖合同还需要另行进行磋商。根据认购协议书，未经上诉人同意被上诉人将房屋另售第三人的，被上诉人应当双倍返还定金。一审判项足以弥补上诉人的相关损失。据了解，上诉人的代理人沙士祥系绿地集团的员工，对公司的房屋销售、项目现状是完全知情的。当时因为项目停工，按照员工的要求内部已进行退房，但没未履行书面的退房手续。沙士成、沙恩鹏向一审法院起诉请求：1.请求解除二原告与被告签订的商品房认购协议书；2.请求被告双倍返还定金20,000元、返还购房款116,898元及利息（自2013年12月29日起至被告付清之日止，以购房款116,898元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求被告赔偿因其擅自将案涉房屋出售给他人造成原告经济损失81,282元（按照双倍赔偿额253,796元-定金20,000元-房款116,898元-利息35,616元）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案外人沙士祥代表二原告与被告于2013年12月14日签订《商品房认购协议书》，约定二原告购买被告开发的大连经济技术开发区x号商品房（预测建筑面积：85.46平方米），房屋单价为7424.41元/平方米，房屋总价634,490元，定金10,000元，付款方式为贷款。同时双方约定二原告应于认购之日交纳20%首付款；若付款方式选择银行按揭支付，则需在被告发出通知后一周内到被告售楼处办理相关按揭手续，若付款方式为一次性付款，可于被告发出通知后一周内到被告售楼处付30%首付款，余下70%房款，分7个月付清，每月付房款的10%；在本认购协议期间，被告若未经二原告同意将该房屋另售第三方的，二原告有权要求被告返还已付款，定金双倍返还。二原告与被告未就何时签订商品房买卖合同作出约定。双方约定二原告付20%房款126,898元，二原告于当日交付定金10,000元，于2013年12月28日前交付剩余房款116,898元。二原告与被告未签订正式商品房买卖合同，被告于2018年将前述案涉房屋出售给他人。一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房认购协议书》目的是作为将来签订正式商品房买卖合同的预约表示，其性质属于预约合同。《商品房认购协议书》签订后，二原告依约支付定金及房款，被告至今未与二原告签订正式的商品房买卖合同，并将案涉房屋出售他人，导致二原告的合同目的无法实现，属根本性违约，故二原告请求解除与被告签订的《商品房认购协议书》于法有据，予以支持。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，故二原告请求被告双倍返还定金，返还已付房款及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于二原告请求被告赔偿因其将案涉房屋出售给他人造成经济损失的诉讼请求，因未提供证据证明其有其他经济损失，该项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求合理有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、解除原告沙士成、沙恩鹏与被告大连绿地新城置业有限公司于2013年12月14日签订的《商品房认购协议书》；二、被告大连绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告沙士成、沙恩鹏购房定金20,000元、购房款116,898元及利息（自2013年12月29日起至被告付清之日止，以购房款116,898元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告沙士成、沙恩鹏其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2553元，由原告沙士成、沙恩鹏负担1176元，由被告大连绿地新城置业有限公司负担1377元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。上诉人已按照该认购协议书的约定，于2013年12月14日缴纳定金10,000元，于2013年12月28日缴纳部分房款116,898元，被上诉人也应依约与上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人并未与上诉人签订《商品房买卖合同》，却将案涉房屋另行出售给他人。虽然被上诉人称其与上诉人在诉讼前已解除合同并退房，但其并未提举证据证明。一审法院据此认定被上诉人违约并解除双方之间的《商品房认购协议书》，具有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因上诉人已交纳定金10,000元，故一审法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，判令被上诉人双倍返还定金20,000元，于法有据。关于上诉人称其已缴纳的126,898元均系定金一节，因《商品房认购协议书》中定金一栏明确载明为“10,000元”，且2013年12月14日收据上载明的也是10,000元定金。其余缴纳的房款116,898元，在《商品房认购协议书》中并未记载于定金一栏，且2013年12月28日的收据上载明的也是“房款”。故上诉人的该节主张，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人还应返还给其造成的经济损失81,282元，上诉人的计算方式为已付款126,898元的二倍扣除其第二项诉求中的双倍定金10,000元、房款116,898元、利息35,616元得出，但如上所述，上诉人已缴纳的126,898元并非均系定金，其中仅有10,000元系定金。对于该81,282元经济损失，上诉人并未提举充分的证据加以证明。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方虽在《商品房认购协议书》中并未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，但该认购协议书签订的时间为2013年12月14日，但上诉人起诉解除该认购协议书的时间为2019年5月20日，上诉人并未举证证明在此期间其曾采取积极的措施促成《商品房买卖合同》的达成亦或解除案涉《商品房认购协议书》。故一审法院判决被上诉人双倍返还定金、返还剩余购房款及利息，并无不当。关于上诉人二审中提出被上诉人还应支付购房款126,898元作为惩罚性赔偿一节，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。上诉人作为原审原告在二审中增加的该项独立的诉讼请求，被上诉人并不同意一并审理。经调解不成，上诉人可就此另行起诉，本案中不宜一并处理。综上所述，上诉人沙士成、沙恩鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5106元，由上诉人沙士成、沙恩鹏负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 陈 伟审判员 王迎春二〇二〇年十一月十九日书记员 苏 锐