云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异108号异议申请人（案外人）桂婧娴，女，汉族，1987年1月13日生，住云南省昆明市五华区。委托代理人刘光玉、陈耔宏，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。负责人：高焱。住所地：云南省昆明市国家高新技术产业开发区。被执行人曲靖华泰房地产开发有限公司。法定代表人：施长德。住所地：云南省曲靖市麒麟区。被执行人曲靖市投融资担保有限责任公司。法定代表人：王斌。住所地：云南省曲靖市麒麟区。被执行人施长德，男，汉族，1968年2月12日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人赵军辉，男，汉族，1969年1月30日生，住云南省昆明市五华区。被执行人吴光瑞，男，汉族，1964年4月14日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人袁忠，男，汉族，1975年5月28日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人马元元，女，回族，1976年1月1日生，住上海市浦东新区。被执行人云南曲靖越钢控股集团有限公司。法定代表人：赵应明。住所地：云南省曲靖市麒麟区。被执行人赵应明，男，蒙古族，1962年12月25日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人郭红，女，汉族，1966年4月2日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人龙成梅，女，汉族，1971年11月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称长城资产云南分公司）申请执行曲靖华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）、曲靖市投融资担保有限责任公司（以下简称曲靖投融资公司）、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、云南曲靖越钢控股集团有限公司（以下简称越钢公司）、赵应明、郭红、龙成梅金融不良债权追偿权纠纷一案中，案外人桂婧娴对执行标的提出书面异议。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人桂婧娴称，2005年8月3日，越钢公司为解决职工住房问题，发起设立曲靖华泰房地产公司，并进行“雅利安都”房地产项目开发。2015年4月16日，越钢公司将其持有的华泰公司股权变更至曲靖投融资公司名下。项目开发时，越钢公司向533名职工筹集购房款达133195105.55元用于项目建设。申请人认购雅利安都小区76-1号别墅，并全额支付款项268.3396万元。在职工集资建房法律关系中，出资人与开发商属于委托建设合同关系，开发商不是房屋所有权人。涉案房屋系申请人出资建盖，属于房屋实际所有权人，长城资产云南分公司无权处置涉案房屋。故请求人民法院中止（2020）云03执603号案件中对雅利安都小区76-1号别墅的查封，并停止拍卖。异议申请人桂婧娴为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、桂婧娴身份证复印件一份；2、长城资产云南分公司、华泰公司企业信用信息公示报告复印件各一份；3、2011年11月19日越钢公司向桂婧娴出具的金额为96万元的收据复印件、2012年2月25日越钢公司向桂婧娴出具的金额为1723396元的收据复印件各一张；4、2012年12月10日越钢公司和华泰公司共同署名的《说明》复印件、说明人潘丽萍2014年3月12日出具的《说明》复印件及职工购房交款明细表复印件各一份；5、越钢公司代华泰公司“雅利安都”小区收房款房屋情况统计表（别墅）复印件一份。本院查明，长城资产云南分公司与华泰公司、曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅金融不良债权追偿权纠纷一案，云南省高级人民法院于2018年7月16日作出（2017）云民初134号民事判决书，判决：一、华泰公司于本判决生效之日起十日内向长城资产云南分公司支付借款本金人民币1亿元及利息、罚息、复利、违约金。利息、罚息、复利、违约金分段计算为：以1亿元为基数，按年利率12.38%自2014年9月24日计算至2015年6月29日；以9000万元为基数，按年利率12.38%自20丨5年6月30日计算至2015年9月29日；以1000万元为基数，按年利率24%自2015年6月30日计算至2015年9月29日；以7000万元为基数，按年利率12.38%自2015年9月30日计算至2015年12月29日：以3000万元为基数，按年利率24%自2015年9月30日计算至2015年12月29日；以3500万元为基数，按年利率12.38%自2015年12月30日计算至2016年3月28日；以6500万元为基数，按年利率24%自2015年12月30日计算至2016年3月28日；以1亿元为基数，按年利率24%自2016年3月29日计算至款项还清之日止。（华泰公司已归还的16170543.5元在上述利息中予以扣除）；二、华泰公司于本判决生效之日起十日内向长城资产云南分公司支付律师费9万元；三、长城资产云南分公司有权在上述一、二项判决确认的债权范围内对曲靖华泰公司抵押的“雅利安都”项目一期未销售54626.75㎡住宅、9594.28㎡商业、40588.23㎡地下车位的在建工程及相应的分摊国有土地出让使用权以及“雅利安都”项目一期剩余的26806.93㎡国有土地出让使用权享有优先受偿权；四、长城资产云南分公司有权在上述一、二项判决确认的债权范围内对曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元持有的华泰公司共计100%的股权享有优先受偿权。曲靖投融资担保有限公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元承担责任后，有权向华泰公司追偿；五、施长德、越钢公司、赵应明，郭红、龙成梅对上述一、二项判决确认的债权承担连带保证责任。施长德、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅承担责任后，有权向华泰公司追偿；六、驳回长城资产云南分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费874892元，保全费5000元由华泰公司、曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅共同负担。因被告未依法履行生效法律文书确定的义务，长城资产云南分公司向云南省高级人民法院申请强制执行，云南省高级人民法院于2020年5月25日以（2020）云执41号案件立案执行。2020年5月27日，云南省高级人民法院作出（2020）云执41号执行裁定书，裁定将云南省高级人民法院（2017）云民初134号民事判决由本院执行。本院于2020年6月10日以（2020）云03执603号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年7月9日作出（2020）云03执603号执行裁定书，裁定对被执行人华泰公司开发的雅利安都项目的住宅73套、商业58套和车位40588.83㎡进行查封，查封期限为三年。其中包含本案争议的76-1号房屋。2020年9月1日，本院组织双方当事人对华泰公司名下位于雅利安都69-02号、71-02号、72-02号、76-01号、78-01号、78-02号、79-01号、81-01号、83-01号房屋选定评估机构进行市场价值评估，根据双方当事人的要求，本院采取随机摇号选择的方式从人民法院诉讼资产网专业机构名单库中选定云南通达土地房地产资产评估有限公司对上述房产进行评估。2020年9月7日，本院依法委托云南通达土地房地产资产评估有限公司对上述9套房屋进行评估。2020年9月10日，云南通达土地房地产资产评估有限公司向本院出具云通房评2020-0914号房地产估价报告，经评估，上述房屋的市场评估总值为33313795元。本院认为，本案的焦点是异议申请人桂婧娴对案涉房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，上述法律规定实际上是对不动产买受人物权期待权的保护。其中第二十八条是针对一般买受人物权期待权的保护，即普通的房屋买卖。第二十九条是针对消费者物权期待权的保护，即针对房地产企业开发的商品房进行买卖。依据上述规定，执行过程中，作为不动产买受人，无论是普通房屋买卖，还是消费者购买商品房，对物权期待权的保护前提，均需要买受人与被执行人或房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同。在满足该前提条件的同时，还需要符合支付价款、占有使用等其他条件。本案中，桂婧娴未向本院提交其与华泰公司签订的书面购房协议，不能确定其与华泰公司之间是否具有合法、真实的权利义务关系。同时，桂婧娴向本院提交的收款收据，汇款凭证真实性、关联性不能印证，无法认定其主张的款项实际产生，以及与其主张的购房行为存在关联性。此外，桂婧娴亦未向本院提交证据证明其对案涉房屋已实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，桂婧娴提交的证据不能认定其系案涉房屋的合法权利人。综上，异议申请人桂婧娴对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其对案涉房屋的权利主张不能排除人民法院的执行。异议申请人桂婧娴的异议申请与法律规定相悖，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人桂婧娴的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年十一月四日法官助理赵锐书记员徐丹