河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7852号上诉人（原审被告）：河南御境足浴服务有限责任公司，住所地河南省洛阳市孟津县城关会盟西路**门面房。法定代表人：李锋雷，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，1979年6月6日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：武亚果，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，河南万基律师事务所律师。上诉人河南御境足浴服务有限责任公司（以下简称服务公司）因与被上诉人刘艳丽相邻关系纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人服务公司的法定代表人李锋雷，被上诉人刘艳丽及其委托诉讼代理人武亚果、张佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。服务公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院未查明事实，作出的裁判有失公允。服务公司于2015年底经与御园置业公司协商一致，租赁御园置业公司开发的康桥小镇13号楼南段三层商铺，租赁面积包含三层整层、一至四层的电步梯、侯梯厅。后经御园置业公司同意并报请城巿执法管理部门同意，服务公司在租赁商铺一楼至三楼电梯位置的外墙部位设置了店头招牌，一直经营使用至今。开发商御园置业公司的出售行为不符合法律及相关法规规定，刘艳丽对217号房电梯侯梯厅部分不享有产权，要求服务公司拆除店牌没有依据。二、乡邻关系纠纷，不仅要查明妨害是否存在，还要审查当事人是否已尽到容忍义务。应从场合、次序、个体、可回避性等因素加以分析。服务公司在2015年就开始承租经营，获取相关权利远远在先于刘艳丽，因此，就次序来讲，刘艳丽应负有更大的容忍义务。2、从可回避性来讲，若认定服务公司的广告店牌对刘艳丽构成妨害，要求拆除广告店牌给服务公司造成的损失成本过高，因此，不能认定刘艳丽尽到合理容忍义务，径行要求服务公司拆除店牌有失公平。从有利生产、公平合理的层面，不宜判令服务公司拆除店牌。三、一审法院根据城管大队出具的说明中"无法确认该店牌是否办理过审批手续"直接认定服务公司的店牌未经过合法行政程序，该认定不够客观公正。上诉人设置店牌，是经过孟津县城管部门的审批同意后才设置的，并且一直使用至今，在孟津足浴服务行业及社会中享有一定的知名度，自全国文明城巿创建以来，期间有关部门多次排查、检查，各单位及社会各界共同努力，孟津县终获全国文明城巿提名，这样的背景和时间段，上诉人的店牌若未经审批，或不符合相关要求，不可能正常使用至今。请二审法院依法裁判。刘艳丽辩称，一、上诉人在孟津县××大道北侧××中心教师公寓（××）第13幢商117号、商217号阳台外设立的写有"河南御境御足天尊足浴会所"的广告牌未经相关行政部门审批，应当予以拆除，孟津县城市综合执法局已于2020年9月15日向上诉人下发孟城综责改正通知书。责令上诉人服务公司在收到责令〔限期）改正通知书后十日内自行拆除其设置的广告牌。二、相邻关系的容忍义务，是指一方对他方合法、合理、正当的权利负有一定的容忍义务，而非对他方的非法权利负有容忍义务。因服务公司的广告牌违反相关法律规定系违法设置，刘艳丽对服务公司违法设置的广告牌没有容忍义务。如果任意加大合法权利人对非法权利人的容忍义务，则不利于司法公正。并且服务公司设置的广告牌严重影响了刘艳丽的通风、采光，这已超出刘艳丽的容忍范围。三、本案一审时，孟津县城市管理综合执法大队向一审法院出具《情况说明》表明服务公司设置的广告牌未经孟津县城巿管理综合执法大队批准。除此之外，孟津县城巿综合执法局已于2020年9月15日向服务公司下发责令（限期）改正通知书，该通知书明确载明："上诉人御境公司未经允许在城巿街道两侧搭建临时建筑物，责令上诉人御境公司十日内自行拆除"，这更表明服务公司设置的广告牌未经允许、未办理审批手续，应当予以拆除。四、服务公司设置的广告牌完全遮挡了刘艳丽商铺二楼的窗户，严重影响并侵害了刘艳丽的釆光、通风权，该权利为刘艳丽的法定权利，不因其购房在后而被剥夺，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决上诉人拆除其设立的广告牌正确无误。请求二审法院驳回服务公司的上诉，维持原审判决。刘艳丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告服务公司停止侵权、排除妨碍，立即拆除设立在孟津县××大道北侧××中心教师公寓（××）第13幢商117号、商217号外墙上（阳台外）写有“河南御境御足天尊足浴会所”的广告牌；2.请求法院判令被告服务公司赔偿原告自2019年6月1日起至实际拆除之日的租金损失（截止起诉之日暂计50000元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告服务公司在御园公司开发建设的孟津县职教中心教师公寓（康桥小镇）一期商品房13幢楼南段三层从事足浴等经营，其于2015年11月左右进行店面装修，安装设置了室外玻璃幕墙广告展示店牌（楼体西墙面，店牌标注河南御境御足天尊足浴会所）。店牌形制为一层留圆形出入拱门，其他部分玻璃幕墙从一层至三层整体覆盖，一层处于此幢楼南侧的电、步梯候梯厅门口外墙体。2019年5月19日原告刘艳丽购买御园公司的该幢商品房两处房屋（商品房性质用途为商业用房，位置为第13幢商单元117号、217号房，房屋代码分别为502947、502966）。该房（未办理不动产物权转移登记）二楼217号房间在一楼117号房间的垂直正上部，二楼房屋面积较大（合同显示）。117号房屋在候梯厅紧邻北侧，候梯厅的电、步梯可直达217号房屋并上行到13幢楼的顶层，217号房屋系相对封闭独立空间，被告方的店面玻璃幕墙在二楼高度位置遮压在217号房屋西墙体窗户外部。上述事实，原告方提供洛阳市商品房买卖合同（已登记备案）、楼体局部照片、孟津县城市管理综合执法大队出具的情况说明等证据资料，该院亦组织双方到现场予以查看，被告方对证据无异议，该院予以确认。庭审中，就原、被告争执的有关事实问题，该院分析：被告安装的店面广告牌有无经过行政审批或许可。城管大队的说明中有“无法确认该店牌是否办理过审批手续”的表述，据此，不能理解为被告设立广告牌现已经过有关的合法行政程序；被告方提供该公司经营场所房屋租赁协议（出租方御园公司，承租方马某）一份，被告方称是马某代其公司签订协议。原告方对被告租赁协议的真实性不予认可。由于原、被告基相邻关系而引起纠纷，在事实认定上，被告服务公司目前一直占用协议上的房屋开展业务，对这一事实状态，双方无异议，至于协议本身，该院应考虑其与案件法律关系的关联性另行确认。一审法院认为：相邻关系是不动产相邻各方在对各自所有或占有的不动产行使所有或使用权益时，因相互间依法应给予方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。相邻关系从权利上讲，又为相邻权。一、根据最高院关于审理建筑物区分所有权案件的相关司法解释“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”、“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案实际，御园公司虽未向原告转移所购房屋的所有权，但原告仍可以业主权利人的身份主张一定的相邻权利益；对被告方举交的房屋租赁合同，而无论该合同是御园公司与马某存在合同关系，还是直接与被告服务公司存在合同关系，按照此合同“乙方租赁甲方康桥小镇13#楼南段三层及一、二、三、四楼电步梯、候梯厅面积共计…平方米”的约定，显然建设单位御园公司将13幢楼的1-4层电步梯、候梯厅这一楼体公共通行部分（电步梯设备的服务范围，候梯厅、梯步间配置、设置功能）出租给了他人，由于建筑物区分所有权的权利体系结构有业主专有权、共有权和成员权构成，该情形可认定其侵害了有关业主等针对建筑物的共有使用、管理权。故御园公司建设的13幢商品房作为房产交易对象，应有诸多不特定的业主买受人及其他合法使用权人，御园公司通过租赁方式独自对外作出的该处分行为应认定不具备法律效力。二、从方便生活、公平合理等原则考虑，相邻关系就不动产使用、利用的调整，本质是一方有权要求他方接受一定限度内的容忍和限制的权利。被告服务公司事实上实际占用其租赁合同约定的房屋、处所，其因经营设置的店外门头广告牌就行政程序的合法性尚不能认定，该广告牌自上至下盖压了原告所购217号房的窗户，按照该牌的形制和安装方式，其显然影响了原告房屋的通风、采光。原告要求被告拆除商217号房（二楼）外墙部分广告牌的诉求，该院予以支持；建筑物的外墙不具有独立的物理构造，不是独立之物，外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合，并归属于建筑物区分所有权人。原告购买商117号房屋（一楼）与被告公司使用的电步梯候梯厅紧邻，而候梯厅的外墙应属该楼栋的公共部分，其利用也应由相关专有权人、业主和授权使用者以成员权的形式实现。因此被告服务公司设置的广告牌占用整个一楼候梯厅外墙空间，应属不当，其对相邻权人就建筑物共有部分的利用关系构成了行使障碍，可认定被告公司影响了原告业主在共有部分上的相邻利用权，其在该部分的广告牌亦应拆除；原告方租金损失未提供证据证明，该院不予支持。三、本院明确，尽管被告服务公司使用其有关房屋、场所早于原告购买房屋，但相邻权系法定权利，原告购买并占有房屋之前，只是被告公司在相邻关系上或存在其他相关权利主体，原告购得房产之后，原告的相邻权应随之享有；使用权可因租赁取得，但基于不动产租赁的占有、使用仍受制于相邻关系的必要规范；原告诉求被告拆除广告牌即系主张被告停止侵权、排除妨碍责任承担方式和行为负担的具体化，该院在诉求评判上只需考量被告应否负有拆除义务即可满足原告所提出的诉求目的。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南御境足浴服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内将其安装设置在孟津县职教中心教师公寓（康桥小镇）一期商品房13幢楼南段的室外玻璃幕墙广告展示店牌（楼体西墙面，店牌标注河南御境御足天尊足浴会所）处于楼体一、二层的部分予以拆除。二、驳回刘艳丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由刘艳丽承担125元，河南御境足浴服务有限责任公司承担400元（被告承担部分被告应于本判决生效之日起7日内向本院交纳，逾期将依法强制执行）。本院二审期间，刘艳丽向本院提交如下证据：孟津县城市综合执法局孟城综责改[2020]第C-9-015号责令（限期）改正通知书1份；证明：上诉人御境公司设置的广告牌未经允许、未办理审批手续，孟津县城市综合执法局已于2020年9月15日向上诉人下发孟城综责改[2020]第C-9-015号责令（限期）改正通知书，要求上诉人御境公司在接到通知书十日内自行拆除违法广告牌。服务公司对上述证据的质证意见为：服务公司已向城市管理局提出异议，但是城管局也没有回复，2020年10月30日城市管理局又向服务公司下发整改通知书。本院认为：相邻权依附于不动产物权，与不动产物权同时产生，并不因权利人对物权的使用先后顺序而剥夺权利人的相邻权权利。即，虽然服务公司承租房屋并设置户外广告牌在先，刘艳丽购买商铺在后，但并不因此推定服务公司设置户外广告牌合理，在侵害刘艳丽相邻权事实存在的前提下，服务公司依然负有停止侵权予以改正的义务。本案中，服务公司设置的户外广告牌影响到刘艳丽所购买商铺的通风、采光，侵害刘艳丽的相邻权的客观事实清楚。且孟津县城管部门出具的责任改正通知书已认定服务公司设置户外广告牌系未经批准的违法设置。据此，原审法院根据查明的本案事实，并结合相关证据判决服务公司将其安装设置在孟津县职教中心教师公寓（康桥小镇）一期商品房13幢楼南段的室外玻璃幕墙广告展示店牌（楼体西墙面，店牌标注河南御境御足天尊足浴会所）处于楼体一、二层的部分予以拆除并无不当，本院予以维持。综上所述，河南御境足浴服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南御境足浴服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨元卿二〇二〇年十一月二十日书记员  孙春瑞