辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14128号上诉人（原审被告;反诉原告）：沈阳英达忠恒电光源制造厂，住所地沈阳棋盘山开发区英达街道办事处英达村。投资人：尹红宇，该厂董事长。委托诉讼代理人：刘宁，男，1984年8月2日出生，汉族，系该厂工作人员，住河南省漯河市源汇区。被上诉人（原审原告;反诉被告）：郝志强，男，1982年4月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:马雪亭，女，1988年12月18日出生，住沈阳市和平区。上诉人沈阳英达忠恒电光源制造厂（以下简称“忠恒制造厂”）因与被上诉人郝志强房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初9478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。忠恒制造厂上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人支付上诉人违约金8,260元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从上诉之日起计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费用由被上诉人承担上诉费。事实和理由：2016年7月26日上诉人与被上诉人签订了《厂房租赁合同》，该协议约定了违约金的计算方式，被上诉人应按年租金的20%向甲方支付违约金。被上诉人在合同期限内不履行合同，违约在先，应当向上诉人支付违约金33,260元（166,300元*20%），扣除租赁保证金和水电押金25,000元，被上诉人应当向上诉人支付8,260元。一审法院依据被上诉人郝志强提供手机照片《厂房租赁合同解除协议》，判令上诉人返还不是人租赁费55,263元及利息，该照片《厂房租赁合同解除协议》先后两次做司法鉴定，未能证明其真实性，不能作为定案依据。郝志强辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。郝志强向一审法院起诉请求：1.判令被告忠恒制造厂返还租赁费55,263.00元（包括剩余租金31,838.00元、租赁保证金20,000.00元、水电押金3,425.00元），及逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自起诉之日起计算至实际给付之日止）；由被告承担案件受理费、保全费。忠恒制造厂向一审法院反诉请求：1.提请法院判令反诉被告郝志强支付违约金8,260.00元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自反诉之日起计算至实际给付之日止）；2.由反诉被告郝志强承担案件受理费用。一审法院认定事实，2016年7月26日，原告郝志强与被告忠恒制造厂签订《厂房租赁合同》1份，约定忠恒制造厂将位于沈阳市东陵区的1650平方米房屋出租给郝志强用于生产经营，忠恒制造厂于2016年7月22日前向郝志强交付该房屋，租赁期限3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，年租金总额166,300.00元；忠恒制造厂交付房屋时，郝志强向该厂支付房屋租赁保证金20,000.00元，合同终止时房屋内设施状况完好无损以及各种费用已经支付完毕，没有违反合同的情况下，忠恒制造厂应当向郝志强退还保证金；租赁期间，使用房屋所发生的物业服务、水、电、燃气等费用由郝志强承担，在租赁期内的每月10日交纳，郝志强另行交付水电费押金5,000.00元；双方每一年结算一次，郝志强应于签订合同之日向忠恒制造厂支付租金以及押金，首次共计支付191,300.00元；租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；郝志强在合同租赁期间退租的，应当按照年租金20%向忠恒制造厂支付违约金，若违约金不足以支付忠恒制造厂损失，郝志强还应负责相应损失赔偿；双方还就各自权利义务、房屋维修、物业管理、争议解决等事项进行约定。合同签订后，原告郝志强向被告忠恒制造厂支付房屋租金、租赁保证金、水电费押金，忠恒制造厂将案涉房屋（包括厂房和库房）交付郝志强使用，郝志强将承租的案涉房屋用于经营天堃公司（该公司法定代表人逄爱珍系郝志强的母亲）。2019年6月3日，原告郝志强（乙方）与被告忠恒制造厂（甲方）签订《厂房租赁合同解除协议》1份，约定“现因乙方自身原因，要求解除双方厂房租赁合同，双方达成解除租赁协议如下：一、乙方应于2019年7月31日前搬出，且将厂房恢复到承租时原有状态。二、最终结算，甲方返还乙方55,263元，即(剩余租金300平方米107*82元/天＝8,774元、1350平方米62天*372元/天＝23,064元+租赁保证金20,000元+水电押金5,000元＝56,838元-电费54度*0.89*30倍＝1442元-水费41吨*3.25＝133元)＝55,263元。三、甲乙双方经协商同意解除2016年7月26日签订的位于沈阳市东陵区1650平方米厂房租赁合同，原合同作废终止。双方于2019年6月3日起解除厂房租赁合同。四、至此甲乙双方就此事结清所有相关事宜，解除合同。五、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。六、本协议一式一份甲方存档”。《厂房租赁合同解除协议》签订后，被告忠恒制造厂没有向原告郝志强提供该协议，由郝志强签字后用手机拍摄照片留存。由于被告忠恒制造厂没有按照协议约定向原告郝志强返还租赁费55,263.00元，原告郝志强及其妻子马雪亭向忠恒制造厂催要过程中双方发生纠纷，郝志强起诉来院。一审法院认为，原告郝志强与被告忠恒制造厂于2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告郝志强于租赁期间提出不再使用案涉房屋，提前解除双方签订的《厂房租赁合同》，随后郝志强与被告忠恒制造厂于2019年6月3日签署《厂房租赁合同解除协议》，由于忠恒制造厂没有向郝志强提供解除协议的副本，郝志强依据手机拍摄的解除协议照片要求忠恒制造厂返还租赁费（包括剩余租金以及租赁保证金、水电费押金），忠恒制造厂否认与郝志强签订过解除协议，原、被告争议的焦点为该解除协议的真实性是否能够确认。首先，被告忠恒制造厂于庭审过程中自认郝志强（天堃公司）于2019年6月10日之前已经搬离案涉厂房，腾空1650平方米的厂房和库房不可能没有引起忠恒制造厂的注意，郝志强与忠恒制造厂在腾空房屋之前或者搬离过程中是必有过接触和沟通，郝志强提供的谈话、通话录音可以反映双方就解除租赁合同进行过协商；其次，原告郝志强已经按照约定向被告忠恒制造厂支付3年租期内的全部租金以及租赁保证金20,000.00元、水电费押金5,000.00元，郝志强提前腾空承租房屋而终止合同，不可能放弃剩余租金和租赁保证金、水电费押金，按照常理应当向忠恒制造厂主张返还相关费用，双方对此亦应存在共识或者协商；再者，被告忠恒制造厂发现郝志强搬离承租厂房后，亦应就水电费用、房屋状况进行必要的检查核实，进而确认郝志强是否同意与该厂终止租赁合同，以便决定是否重新对外另行招租；最后，被告忠恒制造厂没有提供证据证明自己的观点，亦未对该厂强调是原告郝志强自行腾空承租厂房而故意违约的意见作出合理解释，同时有意回避栾吉利与该厂之间关系等问题；综上，原告郝志强提供的《厂房租赁合同解除协议》显示的时间节点与被告忠恒制造厂的陈述基本一致，该协议约定的返还剩余租金数额、水电费的处理情况客观合理，该协议反映的内容应属真实，忠恒制造厂的抗辩意见有悖客观常理，而且没有提供证据予以证明，本院不予支持，该厂应当返还郝志强租赁费55,263.00元（含剩余租金、租赁保证金、水电费押金）。原告郝志强要求被告忠恒制造厂返还租赁费55,263.00元，诉求合理，本院予以支持。由于原、被告没有约定返还租赁费的具体时间，应当由被告忠恒制造厂自原告郝志强于2019年6月14日起诉之日起，以55,263.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，向郝志强支付逾期付款利息。被告忠恒制造厂的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告沈阳英达忠恒电光源制造厂于本判决生效后10日内返还原告郝志强租赁费55,263.00元；二、被告沈阳英达忠恒电光源制造厂于2019年6月14日起至实际给付之日止，以55,263.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告郝志强支付逾期付款利息；三、驳回被告沈阳英达忠恒电光源制造厂的反诉请求。如果被告沈阳英达忠恒电光源制造厂未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,182.00元、反诉费50.00元、保全费572.00元，由被告沈阳英达忠恒电光源制造厂承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为2019年6月3日双方签订的《厂房租赁合同解除协议》的真实性问题。本案中，郝志强主张双方于2019年6月3日签订了《厂房租赁合同解除协议》，该协议就双方租赁合同解除的后果问题进行了约定，虽然郝志强未能提供该协议的原件，但综合其提供的该协议的手机照片、数份录音资料以及58同城的招租信息，可以推定双方曾在2019年6月份就合同的解除事宜有过退款五万余元的约定，与《厂房租赁合同解除协议》约定的内容基本符合，故该协议约定的内容应当真实。上诉人虽然对该协议的真实性以及录音人员的身份予以否认，但其未能提供相关证据证明其主张，亦未能推翻被上诉人提供的证据，故上诉人否认《厂房租赁合同解除协议》的真实性的主张，本院不予采信。综上，一审法院依据该解除协议的约定判令上诉人返还被上诉人55,263.00元及利息并无不当，本院予以维持。关于忠恒制造厂要求郝志强依照《厂房租赁合同》支付解除合同违约金的上诉主张，本院认为，因双方就解除合同的后果已签订《厂房租赁合同解除协议》，且该协议明确约定“原合同作废终止。”及“至此甲乙双方就此事结清所有相关事宜，解除合同”，而协议中并未提及提前解除合同的违约金问题，应视为忠恒制造厂对该项权利的放弃。故本院对忠恒制造厂的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，忠恒制造厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,232元，由上诉人沈阳英达忠恒电光源制造厂负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月二十三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。