湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2050号上诉人（原审原告）：唐玲玲，女，1980年7月10日出生，汉族，湖南省衡南县人，大学文化，律师，住广东省中山市石岐区。被上诉人（原审被告）：湖南百益置业有限公司，住所地湖南省衡南县云集镇正德路与清源路交汇处。法定代表人：程智，董事长。委托诉讼代理人：刘晓勇，男，1972年9月26日出生，汉族，衡阳市人，大专文化，户籍地湖南省衡阳市石鼓区，现住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：胡朝阳，湖南八方律师事务所律师。上诉人唐玲玲因与被上诉人湖南百益置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院作出的（2020）湘0422民初602号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷审查并询问双方当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐玲玲上诉请求：1、撤销衡南县人民法院（2020）湘0422民初602号民事判决；2、确认上诉人与被上诉人于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件已于2020年3月10日解除；3、判令被上诉人立即返还已付购房款322858元及利息损失暂计26802元（以322858元为基数从2018年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日）；4、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决错误认定有争议的证据，导致事实认定错误；二、上诉人没有签订《房屋面积据实补充协议》，该合同没有成立过；三、本案《商品房买卖合同》第五条系提供格式条款一方免除其责任、限制对方责任的格式条款，应属无效，案涉房屋面积误差比超过3%，上诉人作为买受人有权解除合同；四、被上诉人作为出卖人逾期交楼超过120日，已达到合同约定的解除条件，上诉人作为买受人有权解除合同。湖南百益置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。唐玲玲向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件已于2020年3月10日解除；2、请求判令被告立即返还已付购房款322,858元及利息损失暂计26,802元（以322,858元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年11月27日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日；庭审中将利息计算明确为，以322,858元为基数从2018年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年2月22日，原告订购被告位于衡南县××号地（名门国际3.4栋）4单元1904室，并支付定金20000元。2018年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋，该商品房合同约定建筑面积共101.28平方米，房屋总金额为人民币322858元，原告在签订合同之日一次性付清全部购房款322858元，合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前。合同第五条规定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）若产权面积大于合同约定面积时，买卖受人确认该超出面积部分房屋价款由买受人以现金方式支付给出卖人。（2）若产权登记面积小于合同约定面积时，出卖人将该少于部分面积部分房屋价款以现金方式退回给买受人。（3）双方确认若出现上述情形时，按上述方式处理，最终产权登记面积以房地局实测面积为准。”被告开具的《湖南增值税普通发票》显示，原告购买的上述房屋实际产权面积为98.05平方米，与合同约定的建筑面积101.28平方米，面积误差比绝对值为3.189%。合同第八条对房屋交付期限约定为出卖人应当在2018年12月31日前，同时约定因国家及政府有关职能部门的行政行为、法律政策、不可抗力等原因导致的工程进度变化，可延期交房。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……原告于2020年3月7日向被告寄送了主张解除合同、返还已付购房款及追索违约金的《律师函》，被告于2020年3月10日签收了上述《律师函》。被告针对该律师函向原告出具了落款时间为2020年3月31日的《律师函》的回复函。被告提供的证据显示，案涉房屋在2018年12月份已可以实际交付，且于2020年1月20日由被告百益公司与原告唐玲玲签订了《房屋面积据实结算补充协议》，另，原告唐玲玲在《交房资料》中的《前期物业管理服务合同》后面的《业主临时规约》、《承诺书》、《消防管理守则》、《小区精神文明建设公约》的尾部签名处签名。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认，即原告唐玲玲提供的证据1房屋买卖合同、补充协议及其附件；证据2湖南增值税普通发票；证据3中国工商银行刷卡POSE单及收据；证据4中国工商银行刷卡POSE单及收据；证据5律师函及EMS快递详情单；证据6（2020年1月22日）被告拒绝交付房屋钥匙的现场录音。被告百益公司提供的证据1衡阳市商品房买卖合同及合同附件；证据5《律师函》的回复函。有争议的证据为：被告百益公司提供的证据2唐玲玲交房登记、名门国际交房资料；证据3房屋面积据实结算补充协议；证据4政府相关职能部门的行政、规范性文件四份。原告唐玲玲虽对上述证据提出异议，但证据之间能相互印证，形成证据链，故对上述证据予以采纳。一审法院认为，一、《商品房买卖合同》第五条的效力问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否具备解除条件。二、被告是否应返还原告购房款并支付利息。针对第一个争议焦点原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。该合同的第五条包含了二种可供选择的条款，原告作为完全民事行为能力人，对签订的《商品房买卖合同》的所有条款尤其是涉及房屋价格、面积计算、面积差价如何处理等重要条款不可能不作详细阅读，其在知晓二种条款内容后仍选择了第一种按实际面积结算购房款的条款，表明原告同意该条款内容并愿意依约履行。故原告主张该条款属于排除其主要权利免除被告责任的格式条款缺乏事实及法律依据，《商品房买卖合同》第五条合法有效。针对《商品房买卖合同》及《补充协议》是否具备解除条件问题，原审法院认为，案涉房屋在2018年12月已具备了交房条件，并已实际向大部分购房人进行交付，原告主张未书面告知其交接房屋，被告在通知原告交房这一环节上虽存在瑕疵，但原告对案涉房屋的关注程度说明原告对房屋能否实际交付已明知，原告于2020年1月20日在交房资料上签名，原告已明知且认可了交房的事实，故原告主张因被告延期交房而解除合同，缺乏事实依据。针对原告主张案涉房屋面积误差绝对值大于3%应解除合同的问题，原审法院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中约定按实际面积结算购房款，没有选择面积误差比绝对值超出3%可以退房解除合同的条款，且双方就房屋面积结算问题签订《房屋面积据实结算补充协议》，进一步确认了按实际面积结算购房款；本案所涉房屋实际面积误差比绝对值为3.189%，虽然略大于相关规定的临界值（3%）0.189%，但是对房屋的基本使用性能影响不大，不影响合同目的实现，不构成根本性违约，故原告主张因案涉房屋面积误差绝对值大于3%而解除合同，缺乏事实依据。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不具备解除条件，原审法院对原告主张合同已解除的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。针对第二个焦点原审法院认为，因《房屋买卖合同》及《合同补充协议》不具备解除条件而并未解除，故原告主张返还购房款并计算支付利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告唐玲玲的诉讼请求。本案受理费6,545元，减半收取3,272.5元，由原告唐玲玲负担。本院二审期间，上诉人唐玲玲提交了两份证据，证据一，系谭美玲的名片，证据二，系唐玲玲与谭美玲的微信聊天记录，证据一、二拟共同证明本案《商品房买卖合同》第五条系被上诉人一方提供的格式条款。此外，上诉人唐玲玲还申请法院调取了一份证据（证据三），系吴大宝与湖南百益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明本案《商品房买卖合同》第五条系格式条款。本院组织当事人进行了质证，经审查认为：证据一、证据二的真实性存疑，证据三虽满足证据的真实性、合法性要求，但一份合同中的条款相同，还达不到证明本案《商品房买卖合同》第五条系格式条款的证明目的。故，本院对上述三份证据，均不予采信。经审理查明：原判认定基本事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》第五条是否系格式条款，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否因此而具备解除条件；二、被上诉人湖南百益置业有限公司是否逾期交房超过120天，上诉人唐玲玲是否因此有权解除案涉合同。关于争议焦点一，上诉人唐玲玲上诉提出，本案《商品房买卖合同》第五条系提供格式条款一方免除其责任、限制对方责任的格式条款，应属无效，案涉房屋面积误差比超过3%，买受人有权解除合同，且上诉人没有签订《房屋面积据实补充协议》，该合同没有成立过。经查，如前所述，上诉人唐玲玲提供的证据还不足以证明《商品房买卖合同》第五条系格式条款，另，《商品房买卖合同》不仅约定了买受人逾期付款的违约责任，还约定了出卖人逾期交房的违约责任，且这些有争议的条款中重要的内容（含《商品房买卖合同》第五条）均划横线予以提醒注意，上诉人唐玲玲亦对此知情。综上，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。另查明，上诉人唐玲玲于被上诉人湖南百益置业有限公司在《房屋面积据实补充协议》中，进一步确认了按实际面积结算购房款。本院认为，上诉人唐玲玲上诉提出的上述理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，上诉人唐玲玲上诉提出，被上诉人作为出卖人逾期交楼超过120日，已达到合同约定的解除条件，上诉人作为买受人有权解除合同。经查，上诉人唐玲玲与被上诉人湖南百益置业有限公司于2018年11月27日签订《商品房买卖合同》，双方约定出卖人应于2018年12月31日前交房，案涉房屋在2018年12月已具备了交房条件，因行政原因，案涉房屋在2019年10月份以后才能办理相关手续证件，被上诉人湖南百益置业有限公司主张在能办理相关手续证件后一并交房，亦合乎情理，且为了保持商品房交易市场的稳定性，也不宜轻易解除合同。本院认为，上诉人唐玲玲以逾期交房为由要求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，唐玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6545元，由上诉人唐玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 侃审 判 员  彭清明审 判 员  王若中二〇二〇年十一月十七日法官助理  邓 斌书 记 员  王 慧