湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1678号 上诉人（原审原告）：刘益强，男，1969年3月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：姜剑毅，湖南激扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：益阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区。 法定代表人：张志远。 委托诉讼代理人：段超，男，系该公司员工。 上诉人刘益强因与被上诉人益阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 刘益强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判碧桂园房地产公司限期向刘益强房屋并支付逾期交房违约金（违约金以刘益强所交购房款为基数，按日万分之三的标准，从2014年9月2日起计算至碧桂园房地产公司完成整改并交付房屋之日止）。事实与理由：一、碧桂园房地产公司提交的证据不能证明其已按照《商品房预（销）售合同》的约定完成了交付房屋的义务。二、碧桂园房地产公司未能完成向刘益强交付房屋的原因是由于所交付的房屋存在明显的质量问题。三、刘益强拒绝接受碧桂园房地产公司的交房行为符合合同约定。四、一审至判决碧桂园房地产公司承担商品房交付后的整改维修责任而不判其承担逾期交房的违约责任，损害了刘益强的合法权益。 碧桂园房地产公司辩称，一、关于房屋的装饰和设备，合同附件上有相关约定，同时，其质量也有相关的质保年限，该房屋一直处于空置状态，碧桂园房地产公司房屋质量合格，也已按合同约定履行义务。二、刘益强的诉讼请求在长达6年的时间内没有向碧桂园房地产公司主张，已超过诉讼时效，请求法院依法裁判。 刘益强向一审法院起诉请求：一、判令碧桂园房地产公司承担逾期交房的违约责任并向刘益强支付逾期交房的违约金349396.21元；二、判令碧桂园房地产公司承担刘益强因碧桂园房地产公司逾期交房造成的物业管理费损失13921.38元。 一审法院认定事实：2012年11月20日，刘益强与碧桂园房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，该合同约定：1.刘益强购买碧桂园房地产公司开发的益阳碧桂园项目，建筑面积140.62平方米，总金额为580007元；2.刘益强于合同签订当向碧桂园房地产公司支付180007元，剩余400000元采取银行贷款方式支付；3.碧桂园房地产公司应当在2014年9月1日前，将验收合格的商品房并符合合同附件三所约定的商品房交付刘益强使用；4.由于碧桂园房地产公司原因，未按合同约定期限将商品房交付刘益强使用，逾期超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园房地产公司按日向刘益强支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。由于刘益强原因，未能按期接受房屋的，双方同意视为碧桂园房地产公司已按期交付商品房；5.碧桂园房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，刘益强有权拒绝碧桂园房地产公司的交付行为，且碧辉园房地产公司应按前述规定承担逾期交房的责任，并按期整改。另查明，2013年10月18日，碧桂园美岸一区3栋楼工程的竣工验收备案文件基本齐全，验收合格，益阳市住房和城乡建设局对该工程的竣工验收备案文件进行收讫。2014年8月9日，碧桂园房地产公司向刘益强邮寄发出收楼通知书，告知刘益强购买的商品房可按合同约定于2014年9月1日交付，并于2012年10月1日开始计收物业服务费。刘益强收到通知后，于2014年9月向碧桂园房地产公司提出房屋存在质量问题需要整改，碧桂园房地产公司未予处理。在第一次庭审中，碧桂园房地产公司对刘益强的房屋存在水龙头未装、门框问题予以认可。截至判决之日，碧桂园房地产公司未对刘益强的房屋问题进行整改，刘益强亦未装修入住。另又查明，2020年4月27日，经一审法院释明，刘益强在庭审中口头提出申请对房屋进行鉴定，但未在法院指定的期限内提交书面鉴定申请，视为放弃申请。2020年4月29日，刘益强向湖南省益阳市银新公证处申请保全证据。同日，公证员徐高茂、公证员助理朱海潮对刘益强购买的益阳碧桂园商品房进行了摄像拍照。2020年5月6日，湖南省益阳市银鑫公证处作出（2020）湘益银证字第1074号公证书，证明现场拍摄照片13张，拍摄视频光盘1张，与刘益强购买的上述商品房内的现状相符。 一审法院认为，本案的争议焦点为碧桂园房地产公司于2014年9月1日向刘益强交付的商品房是否符合合同附件三约定的装饰标准及碧桂园房地产公司是否应当向刘益强支付逾期交房的违约金问题。在本案中，刘益强认为碧桂园房地产公司向其交付的商品房存在质量问题，并提供了湖南省益阳市银鑫公证处于2020年4月29日拍摄的照片和视频作为证据，因该证据形成时间与碧桂园房地产公司实际交房时间2014年9月1日相隔甚远，无法证明碧桂园房地产公司交房时商品房内的真实情况，故不予采信。碧桂园房地产公司辩称刘益强的起诉已超过诉讼时效，因刘益强于2014年9月已向碧桂园房地产公司反映房屋质量问题，且碧桂园房产公司在一审第一次庭审中对刘益强房屋存在部分问题予以认可，故碧桂园房地产公司不得以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。但碧桂园房地产公司的上述自认并不等同于碧桂园房地产公司认可其于2014年9月1日交付的商品房不符合合同附件三的装饰标准，加之刘益强未提出其他证据证明房屋交付时存在质量问题，故刘益强要求碧桂园房地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。碧桂园房地产公司作为房地产开发商，对其开发的商品房具有质量保证义务，虽然刘益强购买的房屋已过质保期，但刘益强一直未收房入住，故碧桂园房地产公司不能以此为由逃避整改维修义务。根据诚实信用原则，酌定碧桂园房地产公司在六十日内对刘益强房屋存在的靠近厨房地面空心、客厅墙面裂缝、浴室门口缺失、卫生间洗手台水龙头缺失问题进行整改维修，并保证房屋线路完好。至于刘益强主张的物业费损失，因碧桂园房地产公司交付的商品房已达到竣工验收标准，刘益强应按物业合同约定支付物业管理费，故对刘益强的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条之规定，判决：一、碧桂园房地产公司于判决生效之日起六十日内对刘益强房屋存在的靠近厨房地面空心、客厅墙面裂缝、浴室门口缺失、卫生间洗手台水龙头缺失问题进行整改维修，并保证房屋线路完好；二、驳回刘益强的其他诉讼请求。案件受理费6750元，减半收取3375元，由碧桂园房地产公司负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。刘益强上诉主张碧桂园房地产公司未按《商品房预（销）售合同》约定的房屋交付标准完成房屋交付义务。碧桂园房地产公司应当限期向刘益强交付房屋，并支付逾期交房违约金。为证明碧桂园房地产公司向其交付的商品房存在质量问题，刘益强提供了湖南省益阳市银鑫公证处于2020年4月29日拍摄的照片和视频。本院审查认为，刘益强提交的照片与视频，因其形成时间与碧桂园房地产公司实际交房时间2014年9月1日相隔甚远，一审认定该组证据无法证明碧桂园房地产公司交房时商品房内的真实情况而不予采信，并无不当。碧桂园房地产公司在庭审中自认交付的房屋存在瑕疵，但并不等同于其认可2014年9月1日交付的商品房不符合房屋交付的标准，且刘益强未提供其他证据证实涉案商品房交付时不符合交付标准，一审对刘益强要求碧桂园房地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。碧桂园房地产公司作为房地产开发商，对其开发的商品房具有质量保证义务，虽然刘益强购买的房屋已过质保期，但刘益强一直未收房入住，根据诚实信用原则，一审酌定碧桂园房地产公司在六十日内对刘益强的房屋存在的靠近厨房地面空心、客厅墙面裂缝、浴室门口缺失、卫生间洗手台水龙头缺失问题进行整改维修，并保证房屋线路完好，并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘益强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6750元，由刘益强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建军 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年十一月三日 法官助理 朱玉姣 书 记 员 熊 杨