湖南省邵阳市北塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0511执异35号 案外人：李快清，男，1963年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 申请执行人：唐新发，男，1982年5月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 被执行人：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站汇鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人唐新发与被执行人邵阳市天源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李快清对查封被执行人邵阳市天源房地产开发有限公司位于邵阳市大祥区××小区××号楼××号房产向本院提出书面异议。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李快清称：2011年5月其采用全款的方式购买了金蕾佳苑2号楼1单元0110004房产，总房款为203369元整，依合同约定支付了总房款的95%的购房款192369元，剩余尾款11000元依据合同约定，待交房后10日内支付。此房已在邵阳市不动产登记中心备案，合同备案号为07390220112608。故请求法院停止对金蕾佳苑2号楼1单元0110004房产的查封或拍卖。案外人李快清向本院提交的证据有：李快清的身份证复印件一份、商品房购房合同（合同编号：SF-2011-2608）复印件一份、商品房预售合同备案资料（编号为07390220112608）复印件一份、购房款收据复印件两份（编号分别为：2792689、2792773）。 本院查明，“金蕾佳苑”项目工程系邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称“天源房地产公司”）开发。申请执行人唐新发与被执行人天源房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月12日立案执行，执行案号为（2020）湘0511执180号。在该案执行过程中，本院于2020年10月23日向邵阳市不动产登记中心送达（2020）湘0511执180号执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人天源房地产公司位于邵阳市大祥区××小区××号楼××号房产。 本院认为,本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为李快清对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。案外人李快清提出执行异议主张排除法院对涉案房产的执行应符合法律规定的条件，否则法院有权查封涉案房产，并依法执行。 首先，涉案房屋所有权未发生转移，李快清对涉案房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋系天源房地产公司开发所有，虽然天源房地产公司与李快清签订了房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，故涉案房屋仍属于天源房地产公司所有。因此，涉案房屋作为天源房地产公司所有的财产，属于其对外承担债务的责任财产范围，本院针对涉案房产的查封行为符合法律规定。 其次，李快清主张其已在房产登记部门办理商品房合同备案登记，申请法院停止对案涉房产的查封、拍卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第—款的规定，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力，故预售合同登记备案不能证明案外人李快清对预售房产享有所有权。 再次，执行异议涉及申请执行人的利益，仅依据被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定是对特定情况下的买受人予以优先保护的规定，而并非对所有预售商品房买受人均赋予排除强制执行的权利。提出执行异议的案外人应当举证证明其符合上述规定情形。本案中，李快清虽然提交了商品房买卖合同、支付房款的收据，但未提交支付房款的转账凭证、正规销售发票，不能提供充分证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第三项规定情形；亦不能提供充分证据证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定情形。 综上，案外人李快清提供的证据不能证明其系案涉房屋的权利人，不足以排除执行。故案外人李快清所提出的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人李快清提出的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吕颂文 审 判 员  刘永波 人民陪审员  魏 峰 二〇二〇年十一月十六日 代理书记员  禹检华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。