江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2607号原告：祖康好，男，1967年12月15日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：齐春林，盱眙县河桥法律服务所法律工作者。被告：黄文生，男，1966年6月8日出生，居民身份证号码息320830196606081014，汉族，住盱眙县。被告：高正华，女，1976年11月14日出生，汉族，住盱眙县。原告祖康好与被告黄文生、高正华买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告祖康好及其委托诉讼代理人齐春林，被告黄文生、高正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖康好向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄文生、高正华协助原告办理房屋过户手续，并承担房屋过户费用6万元中3万元和违约金2万元（违约金是针对两被告不配合原告办理房产过户手续）。事实及理由：2017年7月9日，我在广告上看到两被告出售房屋信息，与黄文生商谈达成协议，即以28万元价格购买盱眙县海通时代广场C区2号楼3S06室，建筑面积79.47平方米，当时该房屋没有办理不动产权证，有房屋买卖合同。2017年7月10日我给付黄文生定金2万元，黄文生在收条上注明违约责任“双方不能违约，如果单方有违约，违约金贰万元”。2017年7月18日双方在盱眙县大地房产签订《不动产买卖合同》，我支付中介费用500元。合同上没有约定房屋办证情况及办证费用承担情况。当时被告口头说不能办证，后期办证费用各半承担。合同签订后，我及时支付了房款，两被告将房屋交付给我，该房屋出售之前是由两被告居住，购买后我居住至今。后期听说该房屋可以办证，2019年3月14日我和两被告约好办证，当时黄文生说当时没有带钱，我将初始办在两被告名下的费用付清，具体有契税5215.60元，维修基金7947元，不动产权证80元。我要求两被告配合将两被告名下房屋过户到我名下并付一半过户费用3万元时，两被告不同意，还要我另付费用2万元，我有异议。后期被告多次威胁我，说会将房产证挂失，或将涉案房屋出售，2019年5-6月份我不得已将其设成黑名单，并提起本案诉讼。被告黄文生、高正华辩称，我们是夫妻，涉案房屋当时以价格为28万元出售给原告，双方签订了买卖合同，原告支付过定金2万元，通过银行转账23万元，后来又付过1万元，计26万元，尚有2万元没有给付。当时出售时房屋产权证还不能办，仅有商品房买卖合同，我当时已明确告知原告，双方签订的买卖合同上没有约定房屋办证费用承担。涉案房屋是我于2014年5月21日购买二手房，当时经过开发商协调并签订商品房买卖合同，购房人是两被告，没有涉及到房屋办证情况。后来涉案房屋可以办证，2019年3月14日我们及原告在办证大厅办理了涉案房屋产权证，费用是由原告承担，房产登记名字是我们。我们催原告过户，但原告一直说过户费用高，不愿意办，当时要求原告将剩余购房款2万元给付，原告口头答应2019年年底给付，但至今未给，并将我们的电话设成黑名单。综上，我们对原告要求协助过户没有意见，但不承担过户费用。当时就是按照无证房屋出售给原告，所以不承担过户费用。对于原告主张违约金2万元有异议，我们没有违约。请求法院公正审理。经审理查明，2017年7月9日，原告在广告上看到两被告出售盱眙县海通时代广场C区2号楼3S06室房屋信息，便通过出售信息联系黄文生商谈房屋买卖并达成初步协议，2017年7月10日原告给付黄文生购房定金2万元，黄文生在定金收条上注明违约责任“双方不能违约，如果单方有违约，违约金贰万元”。2017年7月18日，双方在大地房产中介达成房屋买卖协议，协议书是使用大地房产中介格式合同，内容是中介工作人员填写，双方无异议签名确认。内容：原告以28万元价格购买黄文生盱眙县海通时代广场C区2号楼3S06室房屋，建筑面积79.47平方米…。第3.3条，过户时所产生的契税没有约定承担内容，但书写“税收双方协商”字样；第4条：随房屋转让的内部设施有：空调1台、电视1台、冰箱1台等固定设施；第5条：双方约定其他事项…，书写“交房前乙方付5万元，办证后或者合同改完后支付下余4万元”字样；黄文生在该协议下方注“交房日期为8月10号”。当时该房屋没有办理不动产权证，仅有房屋买卖合同。合同上没有约定房屋办证情况及办证费用承担情况。2017年8月10日，原告向黄文生给付购房款，黄文生收到款项后出具25万元收条，并按约定将涉案房屋及物品、商品房买卖合同交付原告。原告接收上述房屋居住至今。2019年2月3日，原告给付黄文生购房款1万元。后期原告听说涉案房屋可以办证，2019年3月14日联系两被告前去服务大厅办证，现有材料涉案房屋办理在两被告名下，办证产生的契税5215.60元、维修基金7947元、不动产权证80元，计13242.60元由原告支付。后期双方商谈将涉案房屋变更到原告名下费用承担时双方产生了矛盾，原告要求两被告配合并承担一半过户费用约3万元，两被告不同意称双方合同没有约定，同时被告要求原告应先给付剩余购房款2万元，28万元购房款目前仅支付26万元（2万元、23万元、1万元），否则行使抗辩权，双方协商未达成协议，2019年5-6月份原告将黄文生电话设成黑名单，并提起本案诉讼。另查明，涉案房屋是两被告于2014年5月25日以25.50万元价格从徐仓、李洁购买，之前房屋也有人居住，双方签订房屋买卖协议。后期双方在开发商配合下将买卖合同变更至两被告名下并进行了网签。本院调查大地房产中介陈某,4，其证言：我和双方之前均不认识，高文生来中介咨询过房屋买卖情况。当时双方商谈初步买卖协议，让我代为起草合同，合同是中介格式合同，内容按照双方提供的信息和约定内容书写，双方确认后签字，收取500元费用，忘记谁给的钱。合同中第5条“交房前乙方支付5万元，办证后或者合同改完后支付下余4万元”，这句话意思是黄文生将房屋办证后（具体将房屋办到谁名下，我不清楚）或者黄文生将房屋合同改成祖康好名下后付款4万元，与合同第3.3条“税收双方协商”理解存在冲突，但这是双方当时商谈，由我代笔，我没有推敲…。原告质证意见：对陈某,4的谈话笔录没有异议，当时我们谈的一家一半，但没有证据提交。黄文生质证意见：对陈某,4的谈话笔录没有异议。高正华质证意见：我不在场，也不清楚。上述事实，有当事人陈述，原告提交不动产买卖合同、收条3份、税收发票3份、房屋不动产权证，黄文生提交房屋买卖中介服务协议、银行交易明细，证人陈某,4证言等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予认定。庭审过程中，原告陈述当时与黄文生商谈过户费用“一家一半”，黄文生对此有异议，原告未就自己陈述事实进行举证。原告以黄文生2017年7月10日在收条上注明“双方不能违约，如果单方有违约，违约金贰万元”为由主张违约金2万元，黄文生对此有异议，原告未对该约定是针对办理及费用负担事实进行举证。黄文生陈述2018年8月10日的25万元收条中包括之前收到定金2万元，28万元购房款实际仅收到26万元，尚欠2万元未付，原告对此有异议，黄文生未就陈述事实进行举证。本院认为，原、被告于2017年7月18日在大地房产中介达成房屋买卖合同并实际履行，该房屋买卖合同有效，双方均应当按合同约定内容履行义务。签订合同时未约定或约定不明的，双方应本着友好互让原则进一步协商。涉案房屋出售时两被告仅持有商品房买卖合同，房屋尚不能办理产权手续，且何时办证不明，这一点原告是清楚的，故买卖合同中没有约定房屋办证情况及办证费用承担情况，合同第3.3条约定“税收双方协商”，表明双方当时未达成一致，要继续协商；合同中第5条“交房前乙方（原告）支付5万元，办证后或者合同改完后支付下余4万元”，意思是被告房屋办证后或者被告将房屋合同改成原告名下后付款4万元，这说明被告有将涉案房屋办证义务，但办到谁名下没有明确，或被告将房屋合同改成原告名下承诺，因为之前被告也是通过这方式实现与开发商签订房屋买卖合同并办理了网签。这是双方商谈内容，合同起草人没有仔细推敲便在合同书写，也没有明确费用负担问题，对此约定不明情况双方均负有责任。综上，原、被告在商议涉案房屋买卖时均知道房屋当时没有办理房产手续，买卖房屋交付时仅是房屋现况、签订买卖合同，对买卖房屋税收双方虽涉及但没有达成一致，故合同注明“税收双方协商”，之后又注“交房前乙方支付5万元，办证后或者合同改完后支付下余4万元”，即有条件支付剩余款项，双方未就费用支付进行约定，也说明被告负有一定义务，综合上述因素，本院认定涉案房屋初始办证至黄文生、高正华名下的费用13242.60元由两被告承担，后期买卖过户费用由原告自己承担。原告以黄文生2017年7月10日在收条上注明“双方不能违约，如果单方有违约，违约金贰万元”为由主张违约金2万元，黄文生对此有异议，原告未对该约定是针对办理过程事实进行举证，故原告该项请求没有事实根据，本院不予支持。原告超过法律规定主张权利，其超出部分的民事责任由自己承担。黄文生庭审中陈述2018年8月10日25万元的收条中包括之前收到定金2万元，28万元购房款实际仅收到26万元，尚欠2万元未付，原告对此有异议，黄文生未就陈述事实进行举证，应承担不利法律后果。综上所述，当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄文生、高正华于本判决生效后十日内配合原告祖康好办理盱眙县海通时代广场C区2号楼3S06室房屋不动产权证变更登记手续；二、被告黄文生、高正华于本判决生效后十日内给付原告祖康好涉案房屋初始办证支付费用13242.60元；三、驳回原告祖康好其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告祖康好负担2000元，由被告黄文生、高正华负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年十一月二日书记员  徐芳芳开户银行：江苏盱眙农村商业银行营业部开户名称：盱眙县人民法院开户账号：3208300011010000255180附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。