江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2154号上诉人（原审被告）：连云港润曦物业服务有限公司，住所地连云港市海州区东盐河路**颐和花园小区物管楼**。法定代表人：杨福祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：程海兵，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颐和花园业主委员会，住，住所地连云港市海州区东盐河路**颐和花园小区物业服务中心办公楼/div>负责人：孙青嵘，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘武、蒲虹池，江苏华德律师事务所律师。上诉人连云港润曦物业服务有限公司（以下简称润曦物业）因与被上诉人颐和花园业主委员会（以下简称颐和业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润曦物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、2014年，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁契约》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为合法有效。一审法院已经认定其有效，上诉人只是未及时交纳租金，且上诉人也同意交纳租金。更何况，在2014年颐和花园拓展车位、绿化树苗移栽时，被上诉人就欠付上诉人56306元，当时双方口头约定租金从该笔款项中扣减，故被上诉人不因上诉人未及时交纳租金而享有单方解除合同的权利。二、（20××）苏07民终××××号民事判决没有涉及本案的租赁房产，故不能作为本案认定事实的依据。被上诉人颐和业委会答辩称：原审判决正确，适用法律无不当，应予以维持。一、双方签订的《房地产租赁期约》是基于上诉人为被上诉人提供物业服务，被上诉人才为上诉人提供物业管理用房。现上诉人已不再是被上诉人的物业管理公司，故失去了租用该房屋的目的。二、连云港市中级人民法院作出的（20××）苏07民终××××号判决第三项明确判令，上诉人退出颐和花园物业服务区，并向颐和业委会移交颐和花园的物业管理用房和相关的设施，现涉案房屋系物业用房一部分，故在此基础上双方的房地产租赁期约应该解除。三、房屋租赁合同中，承租人的主要义务是支付租金，未按时支付租金构成根本性的违约，出租人可以随时解除合同。本案中上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人从没有支付租金，构成违约，且一再违约。即使上诉人在被上诉人起诉后同意支付租金，也因为上诉人的根本违约情形，合同应该解除。四、被上诉人与上诉人之间从未约定从房屋租金中扣减其他款项，实际中也未以其他债权冲抵租金。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。颐和业委会向一审法院起诉，请求判令：1.解除颐和业委会与润曦物业签订的《房地产租赁契约》；2.润曦物业承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年，颐和业委会（甲方、出租方）与润曦物业（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，主要约定内容：1.租赁标的坐落在海州区某路×号某小区某楼××室；2.年租金3000元，租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前10日内交付给甲方；3.租赁期限自2014年12月10日至2024年12月9日；4.任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担；5.契约经双方签章并经房地产租赁管理机构登记备案后生效。合同还对其他事项进行了约定。2014年12月12日，颐和业委会和润曦物业就上述房屋租赁合同在行政部门登记备案。经连云港市中级人民法院（20××）苏07民终××××号查明，2015年7月1日前，案外人连云港盛某物业服务有限公司（以下简称盛某物业公司，现名称为连云港某实业有限公司）基于前期物业服务，对颐和花园小区进行物业管理，其又将其中的保安、保洁及绿化部分事务委托润曦物业进行管理；该终审判决判定：润曦物业退出颐和花园物业服务区域，并向颐和业委会移交颐和花园小区的物业管理综合楼等物业管理用房和相关设施。颐和业委会一审当庭称，2014年8月，润曦物业就为颐和花园小区提供保安服务，从2015年1月开始提供绿化、养护。润曦物业一审当庭称，因订立合同时，润曦物业未取得物业管理的工商登记，7个月以后，在润曦物业取得物业管理资格的情况下，成为了小区的绿化、保洁、保安的管理项目的承包人，故未向颐和业委会支付租金。2015年7月1日前为小区提供物业服务，是在为连云港市某物业管理有限公司打工。一审法院另查明，润曦物业未向颐和业委会支付过租金。一审法院认为，颐和业委会与润曦物业间签订的房地产租赁契约，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。关于颐和业委会是否有解除权的问题，经查，在签订租赁契约时，润曦物业事实上为颐和花园小区提供部分物业服务；签订租赁契约后不久，润曦物业取得相关资质后，便以物业服务企业的名义向颐和花园小区提供物业服务；涉案房屋系物业管理用房的一部分；润曦物业从未向颐和业委会支付过租金；涉案房屋已经（20××）苏07民终××××号终审判决判定由润曦物业返还给颐和业委会，综上，一审法院认为，润曦物业未按约给付租金，依据合同约定，颐和业委会有权解除合同，故颐和业委会的诉求符合法律规定，一审法院依法予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：确认颐和业委会与润曦物业签订的《房地产租赁契约》被颐和业委会解除。案件受理费550元，由润曦物业负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。另查明，上诉人与被上诉人一致确认涉案××室在颐和花园小区的物业管理综合楼中。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁契约》合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据该租赁合同约定，上诉人负有按时支付租金的义务，而上诉人与被上诉人均一致认可上诉人承租房屋至今没有交过房租。根据合同第六条关于违约责任的约定，在上诉人未按期缴纳租金的情况下，被上诉人有权提前解除合同，该合同解除权不因上诉人现在同意缴纳租金而丧失，故被上诉人关于解除合同的诉讼请求应当得到支持。上诉人上诉称被上诉人欠付其2014年为颐和花园小区拓展车位、移栽绿化树苗款56306元，双方曾口头约定用该笔款项抵充上诉人的房租，但是被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供证据予以证明，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。另外，本院（20××）苏07民终××××号生效判决判令上诉人向被上诉人移交颐和花园小区物业管理综合楼等物业用房，而涉案的××室在物业管理综合楼中，上诉人称判令返还的物业管理综合楼不包含涉案的××室明显无事实依据，本院不予采信。既然涉案的××室包含在生效判决判令的返还房屋，且被上诉人现在主张解除租赁合同，上诉人关于继续履行租赁合同的基础已经丧失，故涉案的房地产租赁契约应予解除，上诉人的上诉请求不能成立，被上诉人的一审诉讼请求能够，本院依法予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（连云港润曦物业服务有限公司已预交），由上诉人连云港润曦物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年十一月十八日法官助理  蒋 寻书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。