宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初4069号 原告（反诉被告）：宁波肖东实业有限公司，住所地：宁波市鄞州区彩虹北路****G24，统一社会信用代码:913302121440990892。 法定代表人：郑菊芬，该公司经理。 委托诉讼代理人：林敏，浙江甬友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张银，浙江甬友律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宁波市盛丰钢塑管制造厂，住所地：宁，住所地：宁波市北仑区戚家山金鸡路102巷**用代码：91330204144194385J。 法定代表人：章明伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周艳云、胡建华，浙江铭生律师事务所律师。 原告宁波肖东实业有限公司（以下简称肖东公司）与被告宁波市盛丰钢塑管制造厂（以下简称盛丰制造厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，被告盛丰制造厂提起反诉，本院受理后依法合并审理，由审判员董迎春适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行审理。原告肖东公司的法定代表人郑菊芬、委托诉讼代理人林敏,被告盛丰制造厂的委托诉讼代理人周艳云、胡建华到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解，但未能达成协议。根据原告申请，本院依法作出诉讼保全裁定，该裁定已执行。本案现已审理终结。 原告肖东公司起诉称：原告曾在2020年4月2日与被告订立厂房租赁合同，向被告租赁位于北仑区××街道××路××巷××号××层××房，合同约定租赁厂房计建筑面积为550平方米，租赁期限自2020年4月15日起至三年，租金为10450元／月，被告承诺出租给原告的厂房各项性状良好，并约定如一方违约，违约金按6个月房租给予补偿。原告在合同订立当日即向被告支付了年租金125400元，并交水电费押金10450元，并向被告另外支付了房租发票开票税金10354.13元。被告承诺将厂房围墙破墙并安装大门以方便原告通路，但在原告早已支付其3000元破墙开门费后，被告至今没有按原先承诺将大门合格交付原告。另外，给原告通电通水的工作直至合同订立后一个月后即2020年5月15日才完成。更糟糕的是，被告租赁给原告的钢棚房顶漏水严重，一遇下雨，房内变水帘洞，虽经原告多次催促，被告答应尽快维修，但至今没有维修完毕。至此，原告订立租房合同并缴足房租费情况下，至今没有办法正常入驻，被告的行为使原告无法实现原本租赁经营目的，并给原告带来了一定的经济损失，包括原告此前安装设备的费用31000元等。另外，被告出租的上述厂房其实并没有房产证，原告此前曾多次向被告索要房产证，但被告以其它厂房的房产证应付原告，构成欺诈。故原告诉至本院，要求判令：1.确认双方租赁合同无效；2.被告退还租金125400元及退还水电费押金10450元及退还发票税金10354.13元；3.被告赔偿原告安装设备损失31000元；4.被告支付违约金62700元；5.本案诉讼费用由被告承担。 被告盛丰制造厂答辩并反诉称：一、被告于2009年8月在（2008）甬仑执字第1605-1608号案件司法拍卖中，作为竞买人以3440万元最高价整体竞得位于宁波开发区××工业区××小区，北仑区戚家山金鸡路102巷15号等房地产及其附属设施。涉案租赁厂房位列其中，至今尚有部分产权未办理变更手续。被告系涉案租赁房屋的合法使用者，所有权人，有权出租、收益。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定各自履行相应的义务；二、合同签订过程中，原告明确告知被告，涉案厂房作为仓库，用于存储货物。该厂房租赁前，被告用于员工食堂。厂房交付前后，水电正常使用，各项性能良好。在使用过程中，原告反映有漏雨。宁波2020年6月份整月基本上都在下雨，非常潮湿。为安全起见，电焊工程需寻找合适的时机操作。原告对此不满。现漏雨问题已解决，被告也将大门制作完成并安装好；三、合同履行中，原告对厂房部分进行了装修、改造，在未征得被告同意的情况下，擅自凿洞开窗、隔间，改成厨房、卫生间。合同第六条第2款：“乙方如需装修或者增设附属设施的，应事先交设计图纸交甲方审核，征得甲方同意后方可进行。按规定须前置审批的，获批准后方可进行。”原告未征得被告同意的前提下擅自改变厂房内部结构，严重违反合同约定，被告作为出租方有权请求其恢复原状。请求依法驳回原告诉讼请求，并提出反诉，要求判令（变更后）：1.原告继续履行合同；若法院认定合同无效，则要求原告支付占有使用费，从2020年4月15日起至原告实际搬离之日止按合同约定的租金标准计算；2.反诉诉讼费用由原告承担。 针对被告盛丰制造厂的反诉请求，原告肖东公司答辩称：一、涉案厂房的性质。被告至今提供不出该简易钢棚相对应的房产证，也无建设工程规划许可证，既使从法院拍卖过来，也不能改变此简易钢棚属临时建筑的性质，况且还存在着被告在2009年从法院拍卖过来后，私自搭建钢棚的可能。故本案被告作为出租人，其将无产权证的房屋对外出租，应对合同无效承担全部责任。二、原告租赁的用途。订立厂房租赁合同时，原告明确告知被告用于生产经营，双方在被告草拟和提供的合同均明示原告租赁用途是生产经营，而非仓库。三、原告未征被告同意进行改建的说法不成立。原告租赁用途是生产经营，被告也曾表示同意并理解原告为生产经营所必备的厨房、卫生间及凿墙洞开窗包括大门出入的改建。在原告改建过程中，被告一直未持异议，且配合提供装修水电，其行为可以认定为默示接受。四、被告钢棚漏水，至今未修好，无法正常入驻，更无法实现原本租赁经营目的。被告出租时承诺厂房各项性状良好，合同中亦写明。被告也承诺在租赁一开始就给通电通水，但直至租赁合同订立后一个月后即2020年5月15日才通电通水。更糟糕的是，厂房钢棚房顶漏水严重，虽经原告催促，被告答应维修，但至今没有维修完毕。五、本案被告应承担全部违约责任。请求驳回被告反诉。 经开庭审理，本院认定事实如下： 2020年4月2日，被告盛丰制造厂（作为甲方）与原告肖东公司（作为乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在北仑区××街道××路××巷××号××层××小间；租赁期限自2020年4月15日至2023年4月14日，租金为10450元／月，第一年租金125400元，押金10450元，租金金额为甲方收取的净租金，与租金相关的税费由乙方承担；乙方在签订租房协议，履行付款义务后，有权在甲方所出租的厂房内组织生产经营活动；若因甲乙任何一方违约，将按6个月房租给予补偿。合同签订当日，原告向被告支付了首年租金125400元、税费10354.13元及押金104500元。被告将涉案厂房交付给原告使用后，原告进场对厂房区域进行了装修改造，增设了卫生间、厨房、办公室等区域，并架设了货架。承租期间，因厂房漏水、大门无法正常开启等问题，原告多次联系被告公司会计即租赁合同经办人吴建君要求进行维修，并于2020年7月5日、7月10日两次发函要求被告公司解决前述问题。直至2020年7月18日，原告仍向被告公司会计吴建君联系要求维修，称“我写给你们两封信里面已经明确跟他讲明，第一封信7月7日收到，到现在已经10天了一点信息都没有”，吴建君在电话中表示“顾了这头没那头，修没修彻底，水管上面弄好了下面没弄好”。截止起诉之日，原告共计使用电量0.5ｋＷｈ、水量15.2ｍ？。2020年10月9日，原告腾空涉案厂房，与被告完成房屋交接。 另查明，被告对案涉厂房无不动产证或合法批建手续。 上述事实由原告提供的厂房租赁合同、收据、宁波增值税专用发票、银行转账回单、语音通话记录、函件及邮寄凭证、厂房内照片、厂房装修协议、厂房装修清单及收条、微信截图、电表及水表照片、短信记录等证据，由被告提供的执行裁定书、拍卖标的清单、大门图片、厂房内现状等证据，由本院现场勘验形成的照片、视频及对被告公司会计吴建君所作的询问笔录，并结合原被告庭审陈述予以证明。 本院认为：第一，关于合同是否无效。根据本案已查明的事实，本案所涉租赁厂房及其附属设施无不动产权证或被告取得了建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前，被告亦未提交相关主管部门批准建设的手续。原告诉请要求确认双方间租赁合同无效于法有据，本院予以支持。造成涉案租赁合同无效的原因主要在于被告方。无效合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产,应当予以返还。故原告诉请要求被告退还租金125400元及水电费押金10450元并无不当。至于税费，根据双方合同约定，税费应当由原告方承担。结合下文本院认定的占用使用费，其应当支付对应比例的税费即10354.13元/12个月*2个月=1725.69元，被告应退还8628.44元（10354.13元-1725.69元）。第二，关于安装设备的损失。庭审后，在本院组织下，双方对涉案房屋进行了腾退交接。被告同意支付原告装修折价款15000元，原告对此表示认可，本院予以准许。第三，关于被告应否支付违约金。无效的合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，厂房租赁合同为无效合同，但违约金条款并非“独立存在的有关解决争议方法的条款”，故也应当无效。原告诉请要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。第四，关于原告应否支付占用使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。本案中，原告于2020年4月15日承租后至起诉前，一直因房屋漏水、大门等问题与被告进行交涉，结合用电、用水量，原告确实不能正常使用所租厂房，但其承租后进场对厂房进行了部分装修、架设货架，在一定程度上对涉案厂房进行了使用，起诉后又因双方争议未对该房屋进行腾退，至2020年10月初才腾空房屋并交接给被告，故综合房屋占用时间、实际使用情况、未及时腾退的原因等因素，本院酌情认定其应当按合同约定的租金标准支付2个月的占有使用费即20900元。对于被告反诉请求，本院予以部分支持。综上所述，被告还应退还原告租金104500元（125400元-20900元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波肖东实业有限公司与被告（反诉原告）宁波市盛丰钢塑管制造厂于2020年4月2日签订的《厂房租赁协议》无效； 二、被告（反诉原告）宁波市盛丰钢塑管制造厂应在本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）宁波肖东实业有限公司租金104500元、税费8628.44元、押金10450元（押金在水电费据实结算后多退少补）； 三、被告（反诉原告）宁波市盛丰钢塑管制造厂应在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宁波肖东实业有限公司装修折价款15000元； 四、驳回原告（反诉被告）宁波肖东实业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波市盛丰钢塑管制造厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费4899元，减半收取2449.5元，由原告（反诉被告）肖东公司负担704.5元，由被告（反诉原告）盛丰厂负担1745元；本诉保全费1670元，由被告（反诉原告）盛丰制造厂负担（该款原告（反诉被告）已支付,在被告（反诉原告）履行义务时支付给原告（反诉被告））。反诉受理费2450元，减半收取1225元，由原告（反诉被告）肖东公司负担161元，由被告（反诉原告）盛丰制造厂负担1064元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 董迎春 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 黄绍远 代书记员 李丹颖