辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1228号 上诉人（原审原告）：盘锦鑫华物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区大洼街道鑫华国际新城**。 法定代表人：王丽娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于雅君，该公司客服主管。 委托诉讼代理人：李任征，辽宁辽河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝光，女，1982年1月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：张玉珍，女，1963年5月28日出生，汉族，退休干部，住辽宁省盘锦市大洼区。 上诉人盘锦鑫华物业管理有限公司（以下简称鑫华物业）与被上诉人郝光物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鑫华物业的委托诉讼代理人于雅君、李任征、被上诉人郝光及其委托诉讼代理人张玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫华物业上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求改判被上诉人全额缴纳物业费与违约金；3、判决由被上诉人承担本案相关诉讼费用。事实和理由：原审法院在事实不清、证据不足、运用法律错误的情况下，对于上诉人主张的物业费价格做出减少的处理，是不合法也不合理的。1、（2018）辽1104民初1174号民事判决书对于本案有直接的参考价值，其证明力应当得到确认，并作为本案有效证据适用。一审法院对于上诉人提交的的照片证据，没有经过查证属实，直接不予认定，是严重违反证据规则的；2、一审法院并未经过全面、客观的核实，直接对被上诉人提交的以下证据作出认可的结论，明显违法、严重侵害上诉人利益；3、上诉人要求被上诉人支付3‰违约金的请求，应当得到法庭支持。上诉人与被上诉人签订的《鑫华国际新城前期物业服务合同》中第十章违约责任第四十条规定，业主拖欠物业费的，按照日3‰向物业公司支付违约金。一审中，被上诉人并未对违约金作出抗辩，也未申请法院调整违约金数额，因此此项诉讼请求应当得到法庭的支持，一审判决中对于上诉人违约金的诉求只字不提，是不符合法律规定的；4、城建局物业办授予上诉人2019年优秀物业管理住宅小区称号，足以说明上诉人已经按照物业服务合同勤勉履约，并且服务质量优秀，上诉人在已经按照合同约定及相关规定向业主提供优质的物业服务且又按照法定程序向被上诉人追缴物业费，上诉人要求被上诉人缴纳物业费的诉请应当完全得到法庭的支持；5、一审法院的审判结果，完全突破了最高院的审判尺度，明显不合常理。 郝光辩称，原审判决认定事实准确，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院在维持原判的基础上，依法判决：1、无合同期（2018年1月至2020年10月）上诉人恶意不续签合同无权向被上诉人收取物业费；2、上诉人赔付被上诉人因被非法门禁造成的经济损失4000元。一审法院对于证据认定合理合法。上诉人称要求被上诉人支付3‰违约金的请求应当得到法庭支持的诉求没有事实和法律依据，上诉人五项违法侵权事实构成了合同的根本违约，上诉人应当负有违约责任。 鑫华物业向一审法院起诉请求：1.请求判决郝光支付2017年5月1日至2020年4月30日物业管理费4574元，并自2017年5月1日起按日万分之五标准支付滞纳金至给付日止；2.请求郝光承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：郝光系案涉小区B5号楼3单元501室业主，房屋建筑面积为84.71平方米。盘锦鑫华房地产开发有限公司（甲方）与鑫华物业（乙方）签订一份前期物业服务合同，约定鑫华物业为案涉小区提供前期物业管理服务，服务期限自2015年4月1日起至2020年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年7月22日，郝光（甲方）与鑫华物业（乙方）签订业主手册，该手册对物业基本情况、物业管理服务内容、双方权利和义务、前期物业管理服务费用及相关费用、违约责任等内容进行了约定。该手册约定：住宅、车库物业服务费用按照1.5元/平方米/月收取，管理服务期限自2016年7月22日起委托业主委员会与物业服务公司签订的服务合同生效时止。经业主大会认可，本协议可继续使用。2019年3月4日大洼街道瀛路社区鑫华国际新城小区业主委员会成立备案材料齐全并备案。该小区业主委员会现未与鑫华物业或其他物业公司签订物业管理服务合同，亦未决定自行管理小区。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，鑫华物业与郝光签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。案涉小区成立业主委员会后，该小区并未与鑫华物业或其他物业公司签订物业管理服务合同，亦未决定自行管理小区，在业主委员会与鑫华物业或有关部门协商期间，鑫华物业仍然为案涉小区提供物业服务，郝光在实际接受鑫华物业的物业服务后，应在鑫华物业提供的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费，故对鑫华物业要求郝光交纳物业费的诉讼请求,予以支持。经庭审调查,郝光提供证据证明鑫华物业在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵。故其要求郝光按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实,对本案进行全面考量,认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数,以70%的标准确定鑫华物业应收缴的物业服务费较为合理。一审法院确认郝光应向鑫华物业缴纳物业费的期间为2017年5月1日至2020年4月30日,物业管理服务费为3202.04元(84.71平方米×1.5元/平方米/月×36月×70%)。关于鑫华物业主张郝光支付违约金的诉讼请求,虽然双方签订的物业服务协议中明确约定了违约金条款，考量双方物业服务关系的基础及延续,立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度,该项诉讼请求,本次诉讼不予支持。对于郝光提出前期物业服务协议已经到期，不应当支付物业服务费的主张，案涉小区的业主委员会于2019起就签订合同事宜与鑫华物业进行协商，虽协商未果，该业主委员会未决定自行管理小区或与其它物业管理公司签订合同，故在鑫华物业提供服务期间，郝光应当支付相应的物业服务费。对于郝光提出要求鑫华物业解除门禁、赔偿损失、恢复小区原貌、严禁物业经理等工作人员车辆进入及返还收益承担违约责任的主张，因在本次诉讼中，对于鑫华物业服务瑕疵部分已经计算相应的物业管理费且该请求涉及全部该小区的安全秩序等管理，与本案非同一法律关系，故对该主张，不予支持。综上所述，鑫华物业要求郝光给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、郝光于本判决生效后七日内给付盘锦鑫华物业管理有限公司自2017年5月1日起至2020年4月30日物业管理服务费3202.04元。二、驳回盘锦鑫华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（盘锦鑫华物业管理有限公司已预交），减半收取计25元，由郝光负担。 宣判后，鑫华物业不服，向本院提起上诉。二审期间，将本案的争议焦点确定为：被上诉人郝光应否缴纳2017年5月1日至2020年4月30日物业费及滞纳金。 围绕本案的争议焦点，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人鑫华物业在二审中提交如下证据： 1、树木种植明细表、业主要求移树的联名单及照片，证明移走树木是应业主要求，同时更换了树木品种；被上诉人郝光对该组证据有异议，认为上诉人鑫华物业一审之前未提交。 2、鑫华房地产出具的幼儿园用地说明，证明幼儿园娱乐场所与上诉人鑫华物业无关，是开发商的行为；被上诉人郝光质证认为该证据无效，对该证据效力不予认可。 3、照片八张，证明小区路灯恢复的情况；被上诉人郝光质证认为，对其真实性无法确定。 4、2017年至2019年收支情况表，证明每年上诉人都将收费支出进行公示；被上诉人郝光对收支情况表不清楚。 5、收据两张，证明被上诉人郝光的保证金已退还；被上诉人郝光对收据没有意见，称不清楚什么时候取回的保证金。 6、鑫华地产出具的授权书，证明允许上诉人使用四个车位；被上诉人郝光对授权书的真实性予以认可，但认为与本案无关。 7、盘锦市大洼区住房和城乡建设局的说明及《盘锦市2019年住宅小区物业服务等级考核工作通报》、2019年优秀住宅小区牌匾照片，证明2019年住宅小区获得一级服务标准第二名；被上诉人郝光对该证据无异议。 对上诉人鑫华物业提供的证据分析与认证如下：证据1可以证明鑫华物业应业主要求移走树木，并更换了树木品种；证据2可以证明幼儿园及活动场地的建设系开发商的用地规划行为，与鑫华物业无关；证据3由于是上诉人鑫华物业单方制作提供照片，对照片拍摄时间无法确定，且被上诉人对真实性无法确定，故对该证据不予认可；证据4仅能证明鑫华物业2017年至2019年收支情况，但不能证明鑫华物业将收支情况进行公示；证据5可以证明郝光交付保证金的事实，但与本案争议事实无关；证据6被上诉人对其真实性予以认可，本院予以认定；证据7由于双方均无异议，本院予以认定。 被上诉人郝光在二审中提交如下证据： 1、照片一张及微信截图，证明开发商的老板将车辆停在消防通道；上诉人鑫华物业对该证据真实性不予认可。 2、光盘一张和智能联网系统截图一张，证明门禁卡是人为设置的；上诉人鑫华物业质证认为，对门禁卡设置期限没有异议，但业主随时来随时可以升级。 对被上诉人郝光提供的证据分析与认证如下：证据1系被上诉人单方提供，照片中车辆无法确认是否是开发商老板车辆，且上诉人鑫华物业对该证据真实性不予认可，故本院不予认定；证据2可以证明门禁卡由鑫华物业人为设置期限。 综上，本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据郝光与鑫华物业签订的《鑫华国际新城前期物业管理服务协议》的约定，管理服务期限自2016年7月22日起委托业主委员会与物业服务公司签订的服务合同生效时止，该小区成立业主委员会后未与其他物业公司签订服务合同，鑫华物业仍然为该小区提供物业服务，郝光系该小区业主，理应缴纳物业费；物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。作为物业服务公司，应该按照合同提供优质的让业主满意的服务，但同时业主也应该在享受物业服务的同时按照合同积极交纳物业费用，以形成物业公司与业主之间关系的良性发展，如业主对物业服务公司的服务不满，可以向政府有关管理部门反应，以督促物业服务公司改进服务或者通过业主委员会更换物业公司，采取拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益。况且在本案中，郝光以鑫华物业在设置门禁、进入小区车辆管理、小区绿化、拆除路灯等方面存在问题为由，拒交物业费，其虽提供了证据，但不足以证明鑫华物业提供的物业服务不合格。而根据盘锦市大洼区住房和城乡建设局的说明及《盘锦市2019年住宅小区物业服务等级考核工作通报》可知，鑫华物业被授予“盘锦市2019年优秀物业管理住宅小区称号”，一级服务标准，足以证明鑫华物业达到了服务标准，原审酌定判决号光给付70%的物业费没有根据，应予以改正。故对鑫华物业要求郝光交纳2017年5月1日至2020年4月30日物业费的请求，应予以支持；对于鑫华物业要求郝光给付滞纳金的问题。郝光虽然没有正当理由拒付物业服务费构成违约，应当支付滞纳金，但考虑到鑫华物业是提供服务的一方，郝光系因对鑫华物业提供的物业服务不满意而拒交物业费，虽做法不妥但为督促鑫华物业提高其物业服务水平，避免双方产生新的矛盾或纠纷，加之郝光未及时交纳物业费未给鑫华物业造成实际损失，故对鑫华物业要求郝光支付滞纳金的请求不予以支持。望郝光今后能及时履行交纳物业费的义务，鑫华物业亦要虚心听取郝光等业主及物业使用人的意见，及时改进在物业服务中存在的不足，进一步提供物业服务质量，双方共同努力，把小区建设的更好。 综上所述，对盘锦鑫华物业管理有限公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初1616号民事判决； 二、被上诉人郝光于本判决生效后七日内给付上诉盘锦鑫华物业管理有限公司自2017年5月1日起至2020年4月30日物业管理服务费4574.00元； 三、驳回上诉人盘锦鑫华物业管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，二审案件受理费50.00元，由郝光承担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓梅 审判员  张彦东 审判员  杨俊阁 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李宜伦 附法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。