青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再54号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李源，住青海省西宁市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王秀芬（系李源的妻子），住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人李源、王秀芬因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1369号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年3月10日作出（2020）青民申46号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人李源，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人李源、王秀芬申请再审称，首先，李源、王秀芬所购的商品房已交付使用之事实，李源、王秀芬与海宏公司均不持异议，且在交付前经过海宏公司、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的五方验收。其次，涉诉工程项目系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。不存在小区整体开发完工后才能验收的情形。再次，一审判决的表述存在逻辑错误。海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防验收标准等原因，导致买受人不能取得房屋产权证。二审判决的表述，与法律和事实不符。案涉房屋，李源、王秀芬收房使用至今，海宏公司未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保验收等手续，导致李源、王秀芬无法办理房产证，其应当承担违约责任。二审法院对建筑行业主管行政机关认定的事实于不顾，做出错误判决，令包括李源、王秀芬在内的众多业主实在难以置信。关于契税退还的问题。虽然契税是海宏公司与李源、王秀芬以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表李源、王秀芬没有缴纳契税，而且以违约金抵扣契税也是李源、王秀芬因为案件执行困难的无奈之举。海宏公司占用李源、王秀芬缴纳的契税，系对李源、王秀芬权利的侵犯，理应退还。请求：撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1448号民事判决及西宁市中级人民法院（2019）青01民终1369号民事判决，改判支持李源、王秀芬的原审全部诉讼请求。 被申请人海宏公司辩称，李源、王秀芬要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实依据及法律依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。李源、王秀芬请求退还契税7780元的请求不能成立，李源、王秀芬并未向海宏公司支付契税，其要求退还契税没有事实依据。 李源、王秀芬向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金5058.76元；3.判令海宏公司退还契税7780元，以上合计12838.76元；4.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院认定事实如下：双方于2013年5月10日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房为城北区海西路61号11号楼1单元1053室，预测建筑面积142.1平方米；二、房屋价款为总金额505876元；三、交付期限在2014年10月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。2015年7月6日，海宏公司又与李源、王秀芬对海宏公司延期交房违约金赔付签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称补充协议）。 李源、王秀芬于2016年曾向一审法院起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，经一审法院审理于2016年6月8日作出（2016）青0105民初106号民事判决，判决海宏公司给付李源、王秀芬违约金44668.85元。一审法院在执行该民事判决过程中，海宏公司应支付李源、王秀芬李源、王秀芬的违约金44668.85元及诉讼费1357元，合计46025.85元。2016年11月24日李源、王秀芬实际领取执行款34618.75元，其余执行款11407.1元用于抵扣契税、维修基金、有线电视接口费及物业费。 一审法院认为，关于李源、王秀芬主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立问题。李源、王秀芬认为，自房屋交付使用至今，海宏公司未办理验收备案、未进行不动产面积实测等，致使李源、王秀芬所购房屋迟迟不能办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和《商品房预售合同》第十五条的约定，并提供《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》、西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复作为证据，认为未能进行综合验收和无法办证的原因在于海宏公司自身，应该竣工一期就该办理一期而非等小区整体开发完成后才办证。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，由于海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。而李源、王秀芬依《调查令》调查取得的两份《说明》，仅证明海宏公司未能向规划局提交测绘竣工报告，以及消防方面未达到消防验收标准，无法进行消防验收的结果，并不能直接证明海宏公司已具备了提交测绘竣工报告的前提条件，因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对该证据不予采信，对李源、王秀芬要求海宏公司履行为李源、王秀芬办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金5058.76元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于李源、王秀芬主张海宏公司退还契税的问题。首先，李源、王秀芬提出向海宏公司交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时李源、王秀芬并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据一审法院执行案件中的执行案款收据明确显示李源、王秀芬的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，确认李源、王秀芬的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了李源、王秀芬的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为李源、王秀芬办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。李源、王秀芬亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为李源、王秀芬等购房人办证的违约情况。故李源、王秀芬要求海宏公司退还契税7780元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李源、王秀芬的全部诉讼请求。 王秀芬、李源不服一审判决，上诉请求：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初1448号民事判决，改判：1.海宏公司履行为李源、王秀芬办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向李源、王秀芬支付逾期办理产权登记的违约金5058.76元；3.判令海宏公司向李源、王秀芬退还契税7780元；以上合计12838.76元。二、本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的基本事实无异议，予以确认。 二审法院认为，李源、王秀芬与海宏公司于2013年5月10日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，李源、王秀芬主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向李源、王秀芬退还契税的问题。一审法院在执行该院作出的（2016）青0105民初106号民事判决书时，海宏公司应支付李源、王秀芬违约金44668.85元及诉讼费1357元，合计执行款46025.85元。2016年11月24日李源、王秀芬实际领取执行款34618.75元，其余执行款11407.1元用于抵扣契税、维修基金、有线接口费和物业费。李源、王秀芬认可未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但李源、王秀芬认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与李源、王秀芬协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，李源、王秀芬并未实际交纳契税，现李源、王秀芬主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，不予支持。综上，李源、王秀芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。李源、王秀芬、海宏公司均不持异议，应予确认。 另查明，《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定。“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 根据再审申请人李源、王秀芬的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕李源、王秀芬的原审诉求进行了审理。 一、关于李源、王秀芬主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立问题。本院再审认为，李源、王秀芬与海宏公司于2013年5月10日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定表明申请办理初始登记是办理《房屋所有权证》的前置条件。海宏公司办理初始登记后，双方共同申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未在约定期限内申请办理初始登记，是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》的直接原因，海宏公司应按合同约定承担相应的违约责任。李源、王秀芬原审主张因海宏公司原因未办理房屋权属证书的违约金5058.76元，符合约定，应予支持。 二、关于海宏公司是否应当向李源、王秀芬退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）北法执字第565号案中，海宏公司应支付李源、王秀芬违约金44668.85元及诉讼费1357元，合计执行款46025.85元。2016年11月24日李源、王秀芬实际领取执行款34618.75元。其余执行款11407.1元用于海宏公司向李源、王秀芬开具收据中的款项，其中抵扣契税8355.5元。李源、王秀芬认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但李源、王秀芬认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。本院再审为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与李源、王秀芬协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，李源、王秀芬并未实际交纳契税，现李源、王秀芬主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，亦不予支持。 本院再审认为，李源、王秀芬的再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1369号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1448号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付李源、王秀芬逾期办理产权登记的违约金5058.76元； 三、驳回李源、王秀芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费诉讼费121元，已减半收取61元，由李源、王秀芬负担。二审案件受理费121元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾