浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3846号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周林祥，男，1953年9月15日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈泽勇，男，1990年4月24日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：陈全军，男，1967年8月20日出生，汉族，住嵊州市，系上诉人父亲。 委托诉讼代理人：许长兴，浙江**越律师事务所律师。 上诉人周林祥因与被上诉人陈泽勇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周林祥上诉请求：依法撤销嵊州市人民法院(2020)浙0683民初3748号判决，并依法改判或发回重审。事实和理由:原审判决解除双方签订的合同违反《中华人民共和国合同法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，本案中双方签订合同明确约定房屋租赁期五年自2016年6月18日起至2021年6月17日止，年租金12万元。现租赁期限尚未届满，被上诉人无权擅自变更或解除合同。现被上诉人明显违约，上诉人有权要求继续履行合同。二、原审判决解除双方签订的合同违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》之违约方起诉解除的规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，被上诉人提出解除合同并不满足上述规定。1.本案中存在违约方恶意违约的情形：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的释义，本条设置的目的是为防止机会主义行为而侵害守约方的利益。如果违约人在履行困难或者履行对其经济上不合理时就选择故意违约，将引发相关的道德风险，违反了任何人不能从不法行为中获利的原则。现本案中，被上诉人解除合同时存在恶意。本案被上诉人在未与上诉人商议的情况下提出解除合同，并且在法庭调解过程中称如果一年租金降至6万，其愿意继续履行合同。并且据上诉人所知，被上诉人在嵊州信源国际五金市场同时经营有嵊州市鸿勇机电有限公司、浙江泽诚机电设备有限公司、嵊州市屹桐电气设备经营部三家单位，至少经营有1层708、552-556、1094-198等11个铺位，完全具备继续履行本合同的能力，其提出解除本合同纯粹是基于经济不合理的考虑，希望采用违约解除合同的方式获取相应利益。故被上诉人明显存在恶意违约。2.本案中被上诉人继续履行合同不会对其显失公平并且守约方拒绝解除合同没有违反诚实信用原则。涉案商铺在2016年签订合同时市价为18万元/每年，但由于被上诉人租赁时间长，所以上诉人按12万元/年向被上诉人出租。并且早在被上诉人提起解除之前，上诉人就向被上诉人表示基于今年疫情原因可以减免租金2万元，但是被上诉人表示要继续解约。故本案合同继续履行不会显示公平且上诉人也没有违反诚实信用原则。本案中，原审法院忽略被上诉人存在为获取经济利益恶意违约的情形，仅凭被上诉人已腾退商铺就断定双方陷入僵局，判决解除双方签订的租赁合同，缺乏事实依据和法律依据。故请求依法撤销嵊州市人民法院(2020)浙0683民初3748号判决，并依法改判或发回重审。 陈泽勇辩称，一、本案存在不可抗力、情势变更事由，房屋租赁合同基础条件发生了合同订立时无法预见、不属于商业风险的重大变化，且持续至今。1.2016年6月18日签订租房合同时，江滨东路（店面前道路）为双向通行,2016年12月20日，市政府决定江滨东路实施单向通行。此乃政府行为，至少属是情势变更情形。2.嵊州市政府决定2019年11月22日至2020年1月15日江滨东路（官河路一嵊州大道全段）封闭施工。此也属于政府强制行为。3.从2020年2月1日始至2020年2月22日，因××市政府从严防控阶段强制关闭店面21天。此乃国家、政府强制行为，属不可抗力。其中对经营影响重大的单向通行的事由至今存在，疫情影响因素持续存在。上诉人称，涉案商铺2016年签订时市价为18万元／年，由于时间长才按12万元／年出租之说无事实依据。双方在2016年6月17日签订的《租赁合同》是经过双方磋商达成的协议，是双方真实意思的表示，但根本没有租五年才给12万元／年的前提条件，合同中也没有这个意思约定。上诉人称被上诉人在提出解除合同前就表示今年疫情原因可减免租金二万元，没有事实依据。事实是被上诉人多次提出减少租金，没有回应，在租四年租期届满前夕又连续向上诉人提出减少租金，一直没有答复，到被上诉人在四年租期届满日搬出店面后的第二天，上诉人的儿子微信说我爸表过态愿意给优惠二万元，但是上诉人从来也没有对被上诉人说过。这是上诉人意图以虚假事实为理由来掩盖自己违反诚实信用原则的行为。在整个租赁期间由于存在上述情势改变、不可抗力情形，因此店面经营连年亏损，在上诉人不同意减少租金的情况下被上诉人还是付清了四年全部租金，足见被上诉人是很守诚信的，根本没有恶意违约行为。嵊州市人民政府根据市场经济形势，从2019年开始免除了出租房屋的房产税（租金的12%），从2020年开始免除了全部包括房屋出租所得税等税费，而上诉人明知上述客观情势会对经营产生重大影响，不仅四年中不同意减免租金分文，连最后一年的租金也不同意减少。上诉人以被上诉人还另有法人企业为由证明其有履行能力，要知道法人之间是独立的，依法成立的法人只是证明其具有法人民事权利能力和民事行为能力，同履行能力无关。而用其他法人来同比本案法人，既不具合法性，又无关联性。二、被上诉人在提出解除合同前很多次向上诉人提出减免租金请求，特别在第四年租期届满前多次向上诉人磋商但未果。由于本案出现了在2016年6月18日签订合同时无法预见的客观情况，2020年6月17日已三年半（单向通行和疫情影响持续至今以后），都属于情势改变、不可抗力情形，在这三年半租赁期间，承租人多次提出减少租金，而上诉人分文不同意减免。第四年租期届满前的2020年5月份始已多次向上诉人父子口头提出减少第五年（最后一年）租金的请求被拒绝，2020年6月10日再次发微信给上诉人儿子说明难以继续经营，要求减低2020年度租金，但一直没有回复，实际上是拒绝。在被迫无奈之中，被上诉人于第四年租期届满日2020年6月17日退出租房，并在电话通知来取租房锁匙被拒情况下，于6月19日将钥匙邮寄给上诉人。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定及最高院关于该条适用的解释，属于情势变更的，债务人享有中止履行抗辩权，磋商不成后的解除不属于违约解除。本案中被上诉人提出解除理由既有不可抗力，又有情势变更情形，如果从不可抗力考量则属于法定解除，不需要承担违约责任，如果以情势变更为由解除，应适用裁决解除，裁决解除的法律后果是损害根据诚信合理补偿原则。因违约解除合同规定与因不可抗力、情势变更解除合同在解除条件，承担法律后果虽有部分相通之处，但却有明显不同，根本不同点是前者为违约解除，后者不属于违约解除。鉴上，被上诉人认为一审以判决形式解除合同，且由此认为是违约解除似为不妥，应为裁决解除，以致在适用法律出现偏差，但未影响解除结果。另外，解除判决生效后，合同解除生效时间应为一审法院把被上诉人解除合同诉状送达上诉人时计算。上诉人撤回起诉，在反诉开庭时经法庭释明又不愿意提出解除损害赔偿诉求，存在恶意拖延诉讼行为，为其取得不当利益钻了空子。此外把开具租金发票未作为法定合同义务予以评价亦有异议，被上诉人没有对一审判决提出上诉，主要是一审判决解决了解除合同主要诉请，为了尽快案结事了，集中精力投入到生产经营中去。对于上述情形请求二审法院能给予依法纠正。 陈泽勇向一审法院反诉请求：1.请求判令周林祥返（退）还房屋租赁费100000元；2.判令周林祥限期依法分期开具2016年度至2019年度共48万元税务发票；3.判令周林祥开具陈泽勇租赁期间水、电费发票（注明用水、电度数和单价）；4.判决解除双方于2016年6月17日签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费由周林祥承担。 一审法院查明，2016年6月17日，周林祥与陈泽勇签订租赁合同一份，约定：周林祥将位于嵊州市××路××号××号××号三间房屋出租给陈泽勇；租期自2016年6月18日起至2021年6月17日止；租金一年为12万元，租赁五年，五年期间不得涨价，若出租方推翻合同，必须承担承租方的经济损失，租费的两倍；承租方推翻合同，也一样承担出租方的经济损失两倍；承租方以现金形式向出租方支付租金，租金为半年支付一次，下一年每年一次性付清；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；水电费由承租方自行缴纳；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳（其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；附加：租赁税由承租方负责；等。合同签订后，陈泽勇已向周林祥付清截止2020年6月17日的案涉房屋租金，其中最后一次付款日期是2020年6月10日。2020年6月10日，陈泽勇之父陈全军发微信给周林祥之子周哲钿“周总，生意真的难，我每天记录营业额，也可以给你看，当初是双向行驶，我才来的，17年元旦单向行驶，后悔要死……你们说一下你们再低的租费，我斟酌一下”；2020年6月18日，陈全军再次发微信给周哲钿“周总，你们的江滨东路房子我不租了，和你们父母协商不成，一个月以前开始通知你父母的，昨天2020年6月17号到期，我都整理清爽了，上午通知你妈来拿锁匙，放在朱三元老板店里，你妈说不来拿，我通知你们了，以后你们的房子空着是你们的事了……”。同日，周哲钿微信回复“1.你和我爸妈签订的租房合同是5年期的，从2016年6月18日到2021年6月17日，按照合同还有一年租期；2.不管是我父母还是我，从来没有接到过你不继续租的通知，你突然搬，很意外；3.……关于今年的这疫情，我爸不是和你表态过了，在一次性付清的前提下，房租再给你优惠2万元；4.这几年房租一直给你欠着，之前的房租到今年6月10日才结掉，也没有算你任何的逾期费用和利息……”。2020年6月19日，陈泽勇将案涉租房的钥匙邮寄给周林祥，周林祥于2020年6月20日收到。其中，嵊州市公安局交通警察大队于2016年12月7日发出《关于对江滨东路、医院路实行单向通行及东桥南堍禁左的交通管理措施通告》，该通告规定“自2016年12月10日零时起本市江滨东路（嵊州大道-北直街段）由双向通行调整为由西向东单向通行”；2019年11月19日，嵊州新闻网发布《江滨东路将封闭施工车辆绕行方案》，该方案中规定“2019年11月22日至2020年1月15日，江滨东路（官河路-嵊州大道）全封闭施工，届时禁止所有车辆通行”；2020年2月7日，嵊州新闻网发布《关于坚决打赢疫情阻击战的若干意见》，该若干意见中规定“以‘三清一管好’为目标，进一步强化精准管控”等。另查明，案涉租赁房屋属于周林祥与袁松娟（周林祥当庭陈述袁松娟系其妻子）共同共有；案涉租赁房屋的用途系用于开店；陈泽勇现已在另外地方开店。上述事实有周林祥提供的三份证据及陈泽勇提供的五份证据以及双方的庭审陈述等予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点主要是租赁合同解除问题。陈泽勇认为，其在租赁过程中曾要求降低租金而被拒，之后明确不再承租房屋并将房屋钥匙交还给周林祥，认为案涉租赁合同应该予以解除。对此，周林祥不予认可。该院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，没有证据表明双方曾协商一致解除合同，租赁合同中也没有约定陈泽勇在周林祥不同意降租时有权单方解除合同，双方在合同履行过程中对降低租金不能达成一致意见也不属于法律规定可以解除合同的情形，故租赁合同并非直接应予以解除。但目前陈泽勇已撤离案涉房屋，房屋为空置状态；周林祥也已收到了陈泽勇交还的房屋钥匙；客观上，案涉租赁房屋系用于开店所用，而该房屋前面的路于签订合同后由双行线变为单行线，客流量变小，且承租人已到另外地方开店；可见，此时双方已形成合同僵局，也不能真正发挥案涉租赁房屋的价值，故为了减少损失，以解除双方间的租赁合同为宜（注，案涉租赁合同虽予解除，但承租方仍为违约方，应依法承担相应的违约责任，又因本案当事人未有该诉请，故本案对此不作处理）。综上，陈泽勇要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，该院依法予以支持。另外，陈泽勇已支付的房屋租赁费系其自愿按约履行合同而支付的，故对其要求周林祥返还房屋租赁费100000元的诉讼请求，该院不予支持。又因开具税务发票及水、电费发票事项，属于法院外的部门或机构管理，故陈泽勇要求周林祥开具相关税务发票及水、电费发票的诉讼请求，不属于法院的审理范围。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周林祥与陈泽勇于2016年6月17日签订的就位于嵊州市××路××号××号××号三间房屋（租期为2016年6月18日至2021年6月17日）的租赁合同于判决生效之日解除；二、驳回陈泽勇的其他诉讼请求。反诉案件受理费2300元，依法减半收取计1150元，由陈泽勇负担1110元，周林祥负担40元，款限判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉租赁合同的解除问题。根据查明的事实，被上诉人作为违约方在没有法定及约定的情形下原本并无权解除合同，但一审法院考虑到被上诉人已撤离案涉房屋，上诉人也已收到了被上诉人交还的房屋钥匙，被上诉人现已到另外地方开店，案涉房屋现为空置状态的实际情况，认为双方已形成合同僵局，故从经济有效、减少损失的角度出发，解除双方间的租赁合同符合客观实际。至于被上诉人作为违约方依法应承担的违约责任，因上诉人未提起该诉请，故本案中不作处理，上诉人可另行主张。 综上所述，周林祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由周林祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月十八日 书记员 孙心怡