辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6569号上诉人（原审被告）：王传玮，男，1980年1月2日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：王可振，上诉人王传玮父亲。被上诉人（原审原告）：大连天鸿物业管理有限公司，住所地大连市金州区中长街道中长村**平层。统一社会信用代码912102135708952563。法定代表人：郭坤峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙聃，辽宁生生律师事务所律师。上诉人王传玮因与被上诉人大连天鸿物业管理有限公司（以下简称“天鸿物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王传玮上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、物业公司主体资格不适格，无权收取物业费。通过维修基金管理中心查询，与建设单位签署合同的物业单位是大连豪斯沃克物业管理有限公司，物业服务费用是1.2元每平米。现实中物业公司却为大连天鸿物业管理有限公司，该公司隶属于房地产关联公司，对业主收取的费用为1.5元每平米，该行为属于欺诈。《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”而现如今整个小区区域内由大连天鸿物业有限公司全权负责，已违反上述法律规定，被上诉人无权收取物业费。经到区物业行政主管部门查询，大连天鸿物业有限公司从未到该主管部门备案，更无法见到其与建设单位签订的前期物业合同，其合同有无存疑，而在区物业行政主管部门备案的是大连恒达物业有限公司。据此，天鸿物业有限公司向小区业主收取物业费违法。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”天鸿一点七英里小区在2019年以前属未竣工、未经验收的开发项目，期间把住房交付给业主违反了法律规定，因此物业与业主于2013年5月所签订的《前期物业服务协议》当属无效合同，前期物业服务费用和相应责任依法应由建设单位承担，物业公司向业主收取物业费属于违法。三、根据《大连住宅小区物业服务收费等级指导标准》中各等级收费标准，大连天鸿物业管理有限公司注册资金是50万元人民币，属于三级或者三级以下服务水平，三级收费为0.4元-0.7元每平米，四级收费为0.4元每平米，被上诉人的物业收费显然超过标准，违反了《物业管理条例》第三十五条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条，《辽宁省消费者保护条例》第二十五条等多项规定。四、本案的诉讼时效问题。截止2017年9月30日，被上诉人主张的2014年度、2015年度、2016年度的物业费已经超过了二年诉讼期间，上诉人已经取得诉讼时效抗辩权。五、本案的举证责任问题。被上诉人提供的前期物业服务协议仅能证明双方建立了物业服务合同关系，该协议约定了被上诉人的物业收费权，但同时也约定了被上诉人负有一系列的物业服务义务。被上诉人负有举证证明履行了物业服务义务的举证责任，其仅凭前期物业服务协议要求上诉人支付物业费，于法无据，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。六、被上诉人违反了《前期物业服务协议》中的多项约定，物业服务不到位。物业将原有的售楼处抵押给第三方，另命名为“利兹堡婚礼会所”在使用中，业主已无使用资格；小区内公共绿化区域内被私自种植瓜果蔬菜，绿化区域被私家铁栏杆圈占无人管理；至今未见公开过物业服务资金收支情况，小区电梯内曾安装多媒体广告宣传屏，收入费用不详；电梯经常停运，卫生不清理。天鸿物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。天鸿物业向一审法院起诉请求：2014年1月1日至2017年1月1日（应为2015年12月31日）和2017年1月1日至2018年12月31日，被告共欠原告物业费8035元及违约金5062元未付，要求被告支付物业费。一审法院认定事实：原告是大连市金州区胜利路948号天鸿1.7英里小区的物业服务公司，被告为该小区22号楼2单元702号房屋的业主。2013年5月10日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为案涉小区提供物业服务，收费标准为：每平方米1.5元/月，同时约定了违约责任:若原告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，物业有权要求原告补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金至实际支付日止。该协议同时就物业服务内容及标准、其他有偿服务费用、代收代缴服务、专项维修资金的管理和使用等条款也进行了约定。另查，经法院询问，原告自认放弃对案涉小区的业主主张2016年度的物业费用。同时，原告自认被告已于2014年3月3日向原告交纳2014年全年物业费2009元，于2015年8月17日交纳物业电梯费420元，原告认可该笔物业电梯费可在后续应收取的物业费中扣除。又查，2015年1月1日至2017年1月1日（应为2015年12月31日）和2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6026.4元被告并未交纳。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，上述合同内容未违反法律规定，故对该合同本院予以确认。根据上述协议内容，原告为被告提供物业服务，被告应按照协议约定向原告交纳物业费。原告要求被告交纳2014年1月1日至2015年12月31日及2017年1月1日至2018年12月31日欠付的物业费，根据被告提供本院的专用收款收据显示，被告已经交纳2014年全年物业费2009元并预付物业费420元，原告亦认可上述事实，故被告应交纳2015年1月1日起至2015年12月31日止及2017年1月1日起至2018年12月31之日止的物业费（扣除已预付的420元）。被告辩称原告未提供公共设施或者提供的公共设施不符合要求且案涉房屋没有竣工验收，故不同意交纳物业费。原、被告签订的《前期物业服务协议》中虽就原告应承担的共用设施设备维修养护等进行了约定，但被告未能提供相关证据证明自己的辩解意见，被告作为该小区业主，已经享受了原告提供的服务，理应支付费用。但由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，业主可向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。本案中，被告陈述原告物业服务存在瑕疵，但其行为不构成重大缺陷或违约，被告以此拒交物业费依据不足，故原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求予以支持，对被告的辩解意见不予采信。自2015年1月1日起至2015年12月31日止及自2017年1月1日起至2018年12月31之日止，被告共需交纳物业费6027元，因被告已经先期交纳420元，应予以扣除，故被告应交纳的物业费合计为5607元。关于违约金，原、被告双方虽在《前期物业服务协议》中约定了违约金，但由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，在遇到矛盾时，物业公司与小区业主之间应当在互相尊重、互相谅解的基础上,真诚沟通,妥善处理,共同维护小区环境的和睦。被告认为案涉小区物业服务存在瑕疵，原告虽未予认可，但其亦无据证明对案涉小区物业服务已经尽到合理管理和服务的义务，因原告在物业服务方面亦存在一定程度上的瑕疵，故对原告主张的违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王传玮自判决生效之日起10日内支付原告大连天鸿物业服务管理有限公司2015年1月1日至2017年1月1日和2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5607元；二、驳回原告大连天鸿物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元（原告已预交），由被告王传玮负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，被上诉人对一审认定的事实无异议，但上诉人对一审认定的事实有异议，认为被上诉人不是案涉小区的物业服务企业。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于上诉人未能提供证据证明案涉小区物业服务的实际履行企业，且其还自认“现实中物业公司却为大连天鸿物业管理有限公司”，因此，其应承担举证不能的不利后果。综上，本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，被上诉人在一审中为证明其与上诉人之间存在物业服务合同关系、具有收取物业费的资格，提交了其与上诉人签订的《前期物业服务协议》，已经完成了举证责任，相反，上诉人虽称“与建设单位签署合同的物业单位是大连豪斯沃克物业管理有限公司”，但其却未与大连豪斯沃克物业管理有限公司签过合同，且其自认“现实中物业公司却为大连天鸿物业管理有限公司”，并于2013年5月26日与被上诉人签订了《装修申请表》、《施工人员出入证押金扣除实施细则》、《施工治安消防责任书》，接受了被上诉人的管理服务，还向被上诉人支付了2015年的电梯费，由此可见，上诉人不仅与被上诉人之间签订了物业服务合同，还知晓被上诉人是案涉小区的物业服务公司并用事实行为履行了《前期物业服务协议》约定的交费义务，上诉人与被上诉人之间不仅存在合同关系，而且被上诉人也实际履行了物业服务的义务，上诉人关于被上诉人主体资格、合同的履行以及举证责任的上诉请求没有法律依据。既然上诉人与被上诉人之间签有《前期物业服务协议》形成了物业服务合同关系，且该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，属有效合同。至于上诉人提出“《前期物业服务协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，应属无效”一节，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条是规范开发商交房行为的行政管理规定，并非约束物业服务企业与业主之间关于物业服务的法律规范，因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条不是案涉《前期物业服务协议》有效无效的法律依据，因此，上诉人援引该条规定不能证明《前期物业服务协议》违反了合同法第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。另，关于上诉人提出“物业收费标准超出《大连住宅小区物业服务收费等级指导标准》规定”的上诉请求，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而上诉人所称的《大连住宅小区物业服务收费等级指导标准》中关于物业服务适用指导标准的规定并非效力性强制性规定，也就是说，双方对物业服务费标准的约定是否超出指导标准不影响合同效力，况且上诉人在签订《前期物业服务协议》时已知晓并同意合同中物业费标准，1.5元/月/平方米的住宅物业服务费标准是上诉人意思自治的结果，一审判决物业费执行1.5元/月/平方米的标准并无不妥。经查明，被上诉人已于一审庭审提交了反映物业服务内容的照片原件十张证明其在2014年至2018年正常经营，向小区业主提供服务，履行了合同义务。根据合同的约定，上诉人亦应履行交费义务。至于上诉人提出“物业服务不到位，电梯经常停运，卫生不清理”的主张，本院认为，根据已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在卫生清扫不及时，电梯维修不到位等瑕疵问题尚不足以构成上诉人拒交物业费的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决王传玮全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在卫生清扫不及时，电梯维修不到位等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求王传玮支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。针对上诉人提出小区内存在私搭乱建的问题，本院认为，由于物业公司不是行政执法机关，没有强制执法权，只能提醒并敦促相关业主拆除违章建筑而不能强制予以拆除，因此该问题亦不能免除上诉人的交费义务。关于上诉人提出“要求物业公开资金收支情况和广告宣传屏收入”的上诉请求，由于该项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人未就此问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。关于上诉人提出“被上诉人主张的2014-2016年度的物业费已经超过诉讼时效”的上诉请求，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，本院对于王传玮二审期间提出的该项主张不予支持。另外，一审法院在判决书正文中多次指出王传玮欠付物业费的时间为“2015年1月1日至2015年12月31日和2017年1月1日至2018年12月31日”，但在判项中欠费时间却表述为“2015年1月1日至2017年1月1日和2017年1月1日至2018年12月31日”，前后明显不符，显系笔误。虽为笔误，但该表述系判决主文部分且与实体权利相关，无法以笔误裁定调整，对此，本院在本案判决中予以更正。综上所述，王传玮的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初2409号民事判决第二项；二、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初2409号民事判决第一项为：王传玮自本判决发生法律效力之日起10日内向大连天鸿物业服务管理有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日和2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5607元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费60元（上诉人王传玮已预付），由上诉人王传玮负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月十九日书记员  邵 将