辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终3505号 上诉人（原审被告）：彭加强，男，1966年6月10日出生，汉族，住鞍山市。 被上诉人（原审原告）：浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市高新区千山路**。 法定代表人:刘立新，总经理。 委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫律师事务所律师。 上诉人彭加强因与被上诉人浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称华夏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭加强上诉请求：撤销原审判决，不应判决支付物业费4666.97元及滞纳金，一、二审诉讼费由华夏物业承担。事实和理由：华夏物业在物业服务中存在瑕疵，彭加强有权请求对物业费给予减免，并非彭加强不缴纳物业费。一审法院判令彭加强缴纳物业费4666.97元及滞纳金认定事实不清，判决有误。一、小区垃圾不及时清运，堆放在垃圾箱外面到处都是污物，园区草坪苲草丛生，道路不平路灯不亮，有图片和事实存在，华夏物业不予维护，严重影响生活环境。二、小区人口密集，停车位紧张，停车位本是公共设施，停车位的安置是为了业主的方便停放，而华夏物业将车位对外出租，导致彭加强无停车位置（租车位每月100元），并且华夏物业私自出租车位，出租车位的费用从不公开也未返还给业主，华夏物业的行为侵害了彭加强的合法权益。违反了《物权法》第七十三条和七十四条规定，也违反了物业合同的规定。三、彭加强房屋烟道堵塞、楼体外墙开裂致使室内卧室长毛，向物业报修，华夏物业敷衍并未实施维修导致烟道无法正常使用，外墙因年久开裂导致室内房屋长毛，这些均在物业公司服务范围内，现彭加强已将外墙维修，合计花费3200元，华夏物业未尽到服务义务。综上，物业服务合同是双务有偿合同，物业服务应符合质价相符原则，物业服务企业提供服务不符合合同约定，已构成违约，应承担违约责任，华夏物业应对物业费给予减免，彭加强不缴纳物业费并无不妥。 华夏物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，服从原判。 华夏物业向一审法院起诉请求：1、请求判令彭加强支付2014年4月16日起至2019年12月31日止共5年零8.5个月物业费4666.97元；2、请求判令彭加强支付2014年4月16日起至2019年12月31日止物业费逾期滞纳金5001.6元；3、诉讼费用由彭加强承担。 一审法院认定事实：华夏物业为绿色智慧城小区的物业服务公司，彭加强系该小区C4-111室的业主，该房屋的建筑面积为97.33平方米。2013年6月25日及2018年8月11日，华夏物业与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订两份《物业管理服务合同》及补充协议，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月、电梯费360元/年，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，华夏物业对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，彭加强自2014年4月16日至2019年12月31日未向华夏物业交纳物业服务费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会，是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2013年6月25日及2018年8月11日，华夏物业与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。华夏物业自业主入住起按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，彭加强应按合同约定履行交纳物业费的义务。彭加强对欠费事实无异议，故该院对彭加强欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月、电梯费360元/年，彭加强欠缴时间为2014年4月16日至2019年12月日，彭加强应缴纳物业费为4666.97元(0.7元/月/平×3197.33平×68.5月=4666.97元)，故该院对华夏物业要求彭加强缴纳物业费4666.97元的主张予以支持。 关于华夏物业主张彭加强支付其滞纳金5001.97元(按日0.3%计算)一节。该院认为，华夏物业与彭加强双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。 关于彭加强辩称小区监控损坏不休、未实行封闭管理、垃圾清运不及时、路灯损坏不修理、园区草坪不维护一节。该院认为华夏物业已实际提供了物业服务，如华夏物业在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，华夏物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现彭加强以不缴纳物业费来对抗华夏物业提供的服务，显系不妥。故该院对彭加强该项辩称不予采信。 关于彭加强辩称小区内停车的地方占为己有，收取停车费用，未将多种经营收入公布和返还给业主一节。该院认为要求华夏物业公示经营收益系小区全体业主或业主委员会主张的权利，故该院对彭加强该项辩称不予采信。 关于彭加强辩称房屋发黑长毛、烟道不通一节。该院认为华夏物业主张的债权系基于华夏物业与彭加强间存在的物业服务合同关系，而彭加强抗辩的房屋发黑、长毛、烟道不通问题，如彭加强有证据，应向房屋买卖合同关系的违约人或实际侵权人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、彭加强于判决发生法律效力后十日内给付华夏物业自2014年4月16日至2019年12月31日的物业费4666.97元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回华夏物业其他诉讼请求。案件受理费50元(华夏物业已预缴)，减半收取25元，由彭加强承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，业主委员会代表业主与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，彭加强所住小区业主委员会与华夏物业签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。关于彭加强上诉提出小区内垃圾清理不及时、道路不平、路灯不亮等事实严重影响生活环境一节。物业公司在为园区提供服务是一个持续的过程，如果服务中存在一般瑕疵或者不能达到令彭加强满意的程度，彭加强可以向物业公司或者业主委员会、业主大会提出，彭加强提出的此项理由不能成为拒绝交纳物业费的法定理由。关于彭加强上诉提出小区内车位出租一节。二审中，彭加强主张物业公司并未将园区内车位对外出租，仅是认为物业公司不应向业主出租收取停车费，要求及时公布并减免物业费。本院认为，《物业管理服务合同》已经约定了业主委员会委托业主向物业公司交纳车位使用费，华夏物业向使用车位的业主按照标准收取车位使用费符合合同约定，至于收取的车位费是否减免业主的物业费，则属于全体业主大会决定的范围，不是物业公司决定的事项。关于彭加强上诉提出房屋烟道堵塞、外墙开裂导致卧室长毛，物业公司未给予维修一节。彭加强房屋在居住使用过程存在的问题，房屋质量问题在质保期内应由房屋开发单位予以解决，即使后期出现此类问题，也是对房屋公共部位进行维修的事项，属于业主大会会议讨论决定的事项。彭加强以上述理由拒绝交纳物业费，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，彭加强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭加强负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 桂 审判员 许爱军 审判员 张 雪 二〇二〇年十一月九日 书记员 王 娇