北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9967号上诉人（原审原告）：北京城恒宇建材有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路******。法定代表人：洪建生，经理。委托诉讼代理人：聂宏毅，北京市京开律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕萍，北京市京开律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京健坤餐饮集团有限责任公司，住所地，住所地北京市大兴区采育镇融青生态园**楼**iv>法定代表人：王文涛，执行董事。委托诉讼代理人：汪玖平，北京凡一律师事务所律师。上诉人北京城恒宇建材有限公司（以下简称城恒宇公司）因与被上诉人北京健坤餐饮集团有限责任公司（以下简称健坤餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城恒宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由健坤餐饮公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。1．一审法院在事实认定部分遗漏我公司提交的“2011年2月13日城恒宇公司和健坤餐饮公司签订的《租赁合同》”这一重要事实证据。城恒宇公司据以提起本案诉讼的《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》（以下简称涉案协议）是上述双方《租赁合同》租赁关系的延伸，一审法院无视上述两合同的前因后果和基本事实，片面地割裂解读涉案协议，并错误地认定涉案协议不构成租赁合同法律关系，属于对本案的基本事实认定错误。2．一审法院认为健坤餐饮公司对新建工程的获益回报存在不确定性，进而否定涉案协议为租赁合同，严重背离事实。健坤餐饮公司将我公司出资建设的新建工程大部分房屋归自己占有使用，并且约定在我公司租赁使用15年期满后，一层、二层、三层产权全部归健坤餐饮公司所有。同时，健坤餐饮公司将我公司出资建设的新建工程的一层作为其院内6300平方米招待所的宾馆大厅对外经营使用，其余分得部分由其占有使用和对外经营，这些都是从“城恒宇公司投资建设的工程”中获得的收益，而且这些收益是确定的。一审法院认为健坤餐饮公司的回报存在不确定性，纯属认定事实错误。3．从涉案协议看，双方之间并无“共同经营、共享利润、共担风险”的约定，我公司不能取得房屋的所有权，也不参与新建房屋的对外经营，仅是取得新建部分房屋15年的使用权供日常办公之用，以此作为投资建房的对价回报。一审法院错误解读《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，认定我公司承担“经营风险”而否认租赁合同法律关系，属于认定事实和适用法律错误。4．当事人主张的法律关系的性质与一审法院根据案件事实作出的认定不一致时，一审法院应当裁定驳回原告的起诉，而不应作出实体判决。一审法院以我公司主张的法律关系不正确为由，直接以判决驳回我公司的全部诉讼请求，剥夺了当事人的抗辩权，构成程序违法。5．一审法院对我公司的三项诉讼请求未进行实体审理，仅以我公司主张的法律关系前提不正确而驳回我公司全部诉讼请求，严重损害了我公司实体权利。健坤餐饮公司辩称，同意一审判决，不同意城恒宇公司的上诉请求。城恒宇公司向一审法院起诉请求：1．健坤餐饮公司赔偿我公司租赁费2636万元、搬迁费25万元，共计2661万元；2．健坤餐饮公司返还在建房过程中我公司替健坤餐饮公司支付的工程款1564153．47元和利息；3．健坤餐饮公司支付我公司家具款105550元；4．健坤餐饮公司承担为实现本案债权而支出的所有费用（包括但不限于律师费30万元、保全费5000元、担保费42420元、鉴定费等相关费用）。一审法院认定事实：2010年4月7日，中国人民解放军空中交通管制培训中心（甲方、出租方）与健坤餐饮公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁经营合同书》，约定：甲方将位于北京市丰台区程庄路甲1号院内，面积约6300平方米的招待所出租给乙方。房屋现年久失修，乙方须投资不低于800万元人民币在甲方指派的人员参与下进行全面装修改造及设备、设施的添置。租赁期限为2010年10月1日至2018年9月31日止，本期合同为八年，合同为两期。2010年9月1日，中国人民解放军空中交通管制培训中心出具证明，上载明：位于北京市丰台区程庄路**空军空中交通管制培训中心院内的宾馆，现由北京市健坤餐饮有限责任公司投资装修、承包经营，具有自主经营权。2011年11月28日，王文涛（甲方）与刘文树（乙方）签订《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》，上载明：经甲乙双方友好协商，就《程庄路甲一号宾馆大楼北侧新宾馆入口》工程的建设和使用达成以下一致意见：新建工程地上三层，具体使用归属平面详见附图一、附图二、附图三。一、甲方责任：1、负责与军方（空军甲一号院）协调用地批复相关手续，费用甲方承担；2、负责用地范围内及周边建筑物拆除等其他协调事宜；3、负责新建工程楼内水、电、暖、网络、电视、电话布线与院内布线接通事宜；4、负责甲方使用范围内的房间分割及室内装修，负责外墙东立面装修设计及施工，投资费用甲方自行承担。二、乙方责任：1、负责新建工程的结构设计及结构施工，负责其结构施工中的投资费用。总投资共计人民币约350万元。2、负责乙方使用范围内的房间分割及室内装修，投资费用乙方自行承担。三、新建工程的受益：1、一层、二层除附图中阴影部分以外所有楼房的使用权归甲方所有。2、一层、二层附图中阴影部分楼房及三层整层的使用权归乙方所有，第一个使用期限八年期满后，甲方同意随宾馆主楼再延续一个使用期。期满后一层、二层、三层产权全部归甲方所有。3、双方经营使用期间，在第一个使用期内如遇拆迁或军方收回，拆迁或收回赔偿费用优先考虑甲、乙方投资费用。剩余部分甲方持70%，乙方持30%；在第二个使用期内如遇拆迁或军方收回，一层、二层拆迁或军方收回赔偿全部费用归甲方所有，三层拆迁赔偿全部费用归乙方所有；两个使用期满后（15年），一至三层所有房屋的使用权均归甲方所有。4、双方经营使用期间，如军方收取占地费用，甲乙方按超出费用的3：1（甲方：乙方）分摊。四、不可抗力：因受不可抗力影响造成的损失双方自行承担，双方不负责赔偿关系。签订该协议时，王文涛系健坤餐饮公司法定代表人，刘文树系城恒宇公司法定代表人。且二公司均认可签订该协议时，王文涛与刘文树系代表公司履行职务。2012年3月16日，空军航空管制系（出租方、甲方）与健坤餐饮公司（承租方、乙方）签订《空军航空管制系北侧场地租赁经营协议书》，约定：按照甲乙双方2010年4月7日签订的《房屋租赁经营合同书》第二条第四款规定，就招待所北侧开门一事，达成协议。甲方出租招待所北侧东至市政规划红线，西至甲乙双方确定的现有大堂男女卫生间中线，北至市政规划红线，南至招待所主楼北侧，面积约1600平方米。甲方同意乙方新开北门，甲乙双方约定由乙方在出租场地上新建大堂。大堂建设资金由乙方负担。合同期限自2012年5月31日至2018年9月31日止。2018年4月25日，空军参谋部直属工作局发出《关于腾退租赁房屋的函》，上载明：根据中央军委统一部署，贵公司承租、占有我部位于北京市丰台区程庄路甲1号营区周边的房地产，请于2018年5月20号前停止营业并腾空，移交我方管理。2018年1月12日，空军司令部直属工作部房地产物业管理办公司以房屋租赁合同纠纷为由将健坤餐饮公司诉至法院院，经法院判决后，上诉至北京市第二中级人民法院，后双方达成调解。北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民终8184号民事调解书。庭审中，城恒宇公司提交办公楼支出明细表、借款单、薪资表、考勤表、费用报销单、出库单、商品调拨单等，拟证明其为建设、装修该涉案办公楼共支出4665475．63元；提交单位工程概预算表、办公楼二次结构及装修工程量统计表、办公楼结算金额汇总表等，拟证明城恒宇公司替健坤餐饮公司垫付施工款，二次结构及初装修款共1564153．47元；提交通话详单、通话录音、催款函等，拟证明城恒宇公司曾通过去函、电话沟通等方式要求健坤餐饮公司支付垫付款及办公家具款；提交租赁合同、房屋租金订金缴纳协议及收据、办公家具用品交接表、三层办公楼水电表交接明细、三层办公用品家具交接明细表、收据等，拟证明健坤餐饮公司在相关的另一租赁合同中欠城恒宇公司办公家具款105550元，与城恒宇公司约定一并支付；提交关于水电暖气费交纳证明、收据等，拟证明城恒宇公司向空军航空管制系缴纳水、电、暖气费；提交搬迁费及装修明细等，拟证明城恒宇公司因被迫搬迁产生的搬迁费用为254409元；提交租赁委托协议、厂房场地租赁合同、中国农商行银行回单、房屋租赁合同、委托协议书、北京农商行客户回单、收据等，拟证明健坤餐饮公司违约终止合同后，城恒宇公司重新租赁办公场地厂房的情况；提交发票等，拟证明支付律师费30万元。庭审中健坤餐饮公司提交2012年新建办公楼项目费用汇总表、送货单、收据等，拟证明该公司在涉案房屋中也投入相应费用，共计1987016．24元。另，城恒宇公司在案件审理过程中申请财产保全，支付保全费5000元，保全保险费42420元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王文涛与刘文树签订的《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且王文涛、刘文树签订该协议，系分别作为健坤餐饮公司、城恒宇公司的法定代表人履行职务，故该协议对健坤餐饮公司、城恒宇公司具有约束力，双方应依约行使权利履行义务。城恒宇公司以双方之间协议系租赁合同关系为由，诉请健坤餐饮公司支付租赁费用以及因健坤餐饮公司违反租赁合同而支出的搬迁费损失，健坤餐饮公司不同意城恒宇公司的诉请，主张双方之间协议并非租赁合同法律关系，本案双方的主要争议焦点为：城恒宇公司据以提起本案诉讼的合同，是否为房屋租赁合同法律关系，法院依法认定如下：首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，出租人的主要义务为按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务为依约支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。从本案涉案协议所约定的主要权利义务来看，双方均需对涉案房屋进行投资、装修并承担风险；从双方在涉案协议的约定内容来看，双方并未就一方提供资金、另一方提供租赁物达成明确的意思表示；从健坤餐饮公司的获益来看，其与城恒宇公司合作、投资、装修所获得的回报系对建筑物的使用权，其就此所获收益需通过另行转租、实际使用等重新获取回报，该回报存在不确定性。显然，双方于协议中的上述主要权利义务并不符合一方通过支付租金获得对租赁物的使用权、另一方通过提供租赁物获得固定租金回报这一租赁关系的本质属性，双方之间并不构成租赁合同关系。其次，城恒宇公司主张，该合同内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。从城恒宇的此项主张来看，城恒宇公司意在主张以双方协议的实质性权利义务作为界定协议法律关系属性的认定依据，但其此项主张本身实际上即已认可其与健坤餐饮公司之协议存在合作投资法律关系的权利义务外观；从该项规定的内容来看，该规定用以区分合作开发关系与租赁合同关系之关键在于提供资金方不承担经营风险，并获得对房屋的使用权益作为资金的对价，而依照本案双方合作协议来看，城恒宇公司在投入后虽获得相应的建筑物使用权，但其公司在协议中与健坤餐饮公司同时对双方投资过程中所可能面临的风险、相应风险的承担比例有非常明确的约定，双方实际是通过合作达成共同投入、共担风险的合作投资关系，与司法解释所强调的用于界定合作开发与租赁之间的核心要点“不承担经营风险”截然不符；从双方协议中对城恒宇公司的资金提供性质和目的来看，协议中亦多次以“总投资”“投资”等定性了资金的性质和目的。综上，涉案协议的法律关系的认定问题法院依法作为焦点问题予以审理，城恒宇公司主张其与健坤餐饮公司之间就涉案协议成立房屋租赁合同法律关系，与本案在案证据所查证的事实不符，法院依法不予采纳。城恒宇公司基于房屋租赁合同法律关系的前提，要求健坤餐饮公司赔偿租赁费，法院不予支持。关于搬迁费，城恒宇公司主张系基于健坤餐饮公司违反租赁合同的违约行为对其造成的损失，基于法律关系前提不正确，故应由城恒宇公司另寻相应法律关系进行主张，于本案不宜处理。城恒宇公司另主张垫付工程款、家具款，首先，对于垫付工程款，案涉协议明确划分了双方的施工范围，健坤餐饮公司主张就己方应施工的范围，委托城恒宇公司进行施工。城恒宇公司主张，就健坤餐饮公司应施工的范围，其代为向实际施工单位支付工程款。根据合同内容和双方陈述，二公司的施工范围虽由涉案协议确定，但城恒宇公司代健坤餐饮公司支付工程款，并非本合同约束的权利义务范围，而系合同履行过程中，双方因新的事实而另行成立的其他法律关系，既非本案审理范围，亦非双方合作协议之范畴，城恒宇公司应就此与健坤餐饮公司另行协商或另案提起诉讼；其次，对于家具款，城恒宇公司主张的上述款项系双方另一租赁合同中所涉款项，与涉案协议无关。城恒宇公司亦未就双方对该款项在涉案协议中一并处理达成合意进行举证，故该纠纷城恒宇公司应另行协商或另案提起诉讼。关于律师费、保全费、担保费等，城恒宇公司的诉请未获法院支持，其应自担由此产生的诉讼成本支出，相应诉请法院依法不予支持。据此，一审法院于2020年9月判决：驳回北京城恒宇建材有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，出租人的主要义务为按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务为依约支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。城恒宇公司主张依据《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》，应认定双方为房屋租赁合同法律关系。经查，根据上述涉案协议内容及所约定的双方主要权利义务，均难以认定双方之间系租赁合同关系。故一审法院据此对城恒宇公司所提双方为房屋租赁合同法律关系的意见未予采信，对恒宇公司基于房屋租赁合同法律关系要求健坤餐饮公司赔偿租赁费的请求亦未予支持。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。关于城恒宇公司主张的律师费、保全费、担保费等，因其诉请未获支持，故一审法院认定上述费用应由其自行承担并无不当，本院予以认定。另，对于城恒宇公司所提搬迁费、垫付工程款、家具款等主张，因其基于的法律关系前提不正确或非本案审理范围或与涉案协议无关等因素，一审法院均未在本案中予以处理，并告知其可另案主张。该处理符合法律规定，并无不当。另查，一审法院审理本案的程序符合法律规定，并无不当，本院予以确认。综上所述，城恒宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183199元，由北京城恒宇建材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 杜灵军审 判 员 王 琪二〇二〇年十一月十日法官助理 王若净书 记 员 张 爽