浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初8488号 原告：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市东城街道中国科技五金城（**）对面检验检疫大厦**。 法定代表人：陈虎。 委托诉讼代理人：陈志毅，浙江言迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童英豪，浙江言迪律师事务所律师。 被告：楼晓红，女，1969年5月11日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。 原告永康世界贸易中心有限公司与被告楼晓红合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，因案情复杂，无法在审理期限内审结，于2020年8月23日经本院院长批准延长审限六个月。本院依法组成合议庭，分别于2020年6月17日、11月6日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人陈志毅、童英豪、被告的委托诉讼代理人楼晓平、陈延军到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托诉讼代理人陈志毅、被告委托诉讼代理人陈延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认2016年9月20日解除原告与被告之间的民间借贷合同，并解除原告与被告签订的83份《商品房买卖合同》；二、被告协助原告办理坐落在永康市××路××号××号××室××房屋的解除合同备案的手续。庭审中，原告明确诉讼请求为：一、确认原告与被告之间的83份《商品房买卖合同》于2020年11月1日解除；二、注销永康市××路××号××号××室××房屋的备案登记手续。 事实和理由：2014年9月24日开始，原告因经营需要向被告借款2500万元。此后原告多次支付利息，最终也归还了2500万元借款。为本案借款，双方签订了坐落在永康市××路××号××室××房屋的《商品房买卖合同》作为担保，并做了合同备案手续。但原告归还借款本息后，被告迟迟没有履行解除备案登记的义务。 被告楼晓红答辩称，原、被告之间不存在民间借贷关系，原告所称的借款与事实不符。2500万元不是借款，而是被告向原告购买房屋的购房款，而且原告没有支付利息，被告也没有收到任何利息。案涉83套《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告支付2500万元也是购买涉案房产的，房款已经付清且经备案。因此双方的买卖行为应受法律保护，原告没有事实和法律依据，请求驳回。原告在2016年9月20日向被告支付2000万元并要求解除合同，被告不予认可。被告认为其汇款是为了逃避税款，并非法获取房屋涨价的利益。即使合同解除，相应的后果也应由原告赔偿。合同约定的交房期限届满后，被告通过口头及书面的方式要求原告协助办理交房、过户手续，但原告至今未协助，原告构成违约。 围绕诉讼请求，原告向本院提交了下列证据： 一、1-1、借条复印件一张， 1-2兴业银行客户收款回单三份， 1-3交通银行流水二份， 1-4中行取款凭证三份， 1-5中行打款回单一份， 1-6中行客户借记回单一份， 1-7建行网银电子回执一份， 1-8建行客户专用回单二份。 以上证据用以证明原告与被告之间存在借贷关系，原告已经归还借款本息的事实。 二、《商品房买卖合同》83份、购销发票36张，用以证明买卖合同系担保，发票已经冲红的事实。 三、发票、收款收据、商品房买卖合同共103页，用以证明同时期同地段的商品房销售价为15000-16000元/平方米，原告与被告之间的3000元/平方米的买卖合同不符合常理的事实。 四、房地产评估结果报告、致估价委托人函各一份，用以证明被告至今恶意占有原告上亿元财产的事实。 五、申请证人李某出庭作证，用以证明2500万元系借款的事实。 六、记账凭证一份，用以证明借款关系事实。 七、向法院申请调查令四组，用以证明施春芳、施春燕、俞军剑及其投资的公司存在密切关系，款项应认定为楼晓红所取的事实。 八、个人贷款业务下柜通知书三份、记账凭证二份，用以证明原告提交的证据三买卖协议是当时真实的市场价。 九、公证书及借款本息归还情况表一份，用以证明原告已于2020年11月1日清偿全部借款本息，民间借贷合同终止的事实。 被告质证意见：对证据一，1-1借条的真实性有异议，系原告单方书写，内容看是日利千分之三，月利百分之九，原告从未支付利息。如果款项还清，原告不可能不拿回借条原件。原、被告也不是朋友关系，也没有业务往来，如果500万元是借款的话，不可能不出具借条。如果真实借条存在，同一笔借款，原、被告有两个法律关系，无法得出房屋作抵押的事实。对1-2三份回单的真实性无异议，对证明目的有异议，双方是购房合同关系，不是借款关系。对1-3交通银行流水单二份的真实性无异议，证明目的有异议，是2016年以后房价上涨原告单方想反悔合同关系，因为原告在交房上存在违约行为，所以我们也没有退还钱；对于1-4中行的取款凭证三份真实性无异议，但备注“给叶寿福、楼晓红的利息”是原告的单方注明，关联性有异议，被告未收到款项。对1-5中行打款回单真实性无异议，关联性有异议，我们不认识施春芳，被告是没有收到的。对1-6中行客户借记回单真实性无异议，我们没有收到过；对1-7、1-8真实性无异议，但这是2016年以后房价上涨，原告想解除合同的单方行为。 对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，并不是原告主张的借款担保，购销发票是原告单方开具，为了本案所用，开了之后并没有交给被告，如果原告主张借款关系成立，利率是九分，原告汇给被告的款项差距很大的，不可能同意办理注销备案，同时借条没有拿回不符合常理。 对证据三，要求原告提供银行转账凭证。这些都是原告单方出具的，我认为价格不符合当时市场行情。三份合同每一份都有记账联，这也是原告单方开具，日期都是4月23日。我们对该组证据的三性均有异议。从内容看，合同付款期限和实际付款期间不一致，不能证明款项已经交付、房屋和合同已经履行完毕。就我们了解，即便卖给我们的单价3000元/平方米也是有盈利的。 对证据四的真实性无异议，对关联性有异议。 对证据五，证人是原告的员工，有利害关系，作为出纳，他的证言不符合身份，他说抵押却不知道税务处罚情况。很明显证言是经过教唆的。一开始说知道借款后来又说不知道，他说这么一大笔款项没有进账，说是老板说的，老板没有吩咐他借条拿回去吗？这些不符合常理。据了解，证人在叶寿福一案中旁听过庭审，对其证人资格有异议，她通过叶寿福这个案件已经知晓本案相关情况以及原告动机，结合她的身份情况，她的陈述明显虚假。从某的证言看，他讲到知道借款存在，但是2016年9月20日汇款2000万时她关注的不是借条而是所谓的发票，明显本末倒置。证人讲到有些客户不拿走发票，但我们可以看到客户购房这么久，办理手续需要相应的完税凭证，这不符合常理。 对证据六，记账凭证时间可以看出这份证据是虚假的，按正常逻辑不可能对未来发生的款项做出凭证，原、被告签订合同的时间为记账之后，说明双方真实意思表示是购房而不是借贷，原告一直说借贷关系都是单方所为，存在虚假情况。 对证据七真实性无异议，关联性有异议。 对证据八，记账凭证只有二份，系原告单方制作，真实性有异议，要求原告提供购房首付款及按揭的银行流水，但原告一直未提供，我们认为是虚假交易。个人贷款业务下柜通知书字迹模糊不清，内容不完整，没有银行流水佐证，对关联性、合法性有异议，不排除原告和银行合作套取贷款以解决资金困难的可能性。原告仅提供了三份商品房买卖合同、收款收据和记账凭证、贷款下柜通知书，只能证明三买受人和原告的交易单价，不能证明当时的房屋市场价格，不能单单以三套房子的价格就否定世贸公司与其他客户的商品房买卖合同的效力。 对证据九，双方是商品房买卖合同关系，不存在归还借款。 被告向本院提交了下列证据： 1、协议书原件一份，用以证明原、被告于2014年9月20日达成合意，被告以3000元/平方米的优惠价格购买原告8966.67平方米的房屋，并载明以优惠价格出售房屋的事实。 2、商品房买卖合同83份，用以证明双方根据2014年9月20日的协议书签订了商品房买卖合同，再次确认双方真实意思表示为买卖合同的事实。 3、关于催促永康世界贸易中心有限公司加快交房的通知、EMS邮寄面单，用以证明被告多次向原告催交房无果后通过邮寄方式催交案涉房屋的事实。 4、集资联建协议书一份，用以证明被告在同地段购买房屋的单价为3700元/平方米，被告素有投资房产的习惯，可以类比本案的款项在原告急需资金的情况下，这是一个合理价格。 5、（2018）浙0784民初4741号、（2019）浙07民终3470号、（2018）浙0784民初4740号、（2019）浙07民终3254号民事判决书各一份，用以证明同类型案件经法院认定买卖合同有效，两个案件中受让人的单价为7000元/平方米，但原告自认单价为5000元/平方米。参照该案件，涉案房屋已存在巨大升值，即使买卖合同解除，也应由原告赔偿涨价损失。 6、永康市地方税务局稽查局税务检查通知书、询问通知书各一份，用以证明原告2016年9月20日将2000万元汇款给被告后，其于2016年9月21日就案涉房屋的购房发票冲红，之后被告就被稽查局通知要求做询问笔录，可以得出原告将款项汇给被告的意图是逃避税收，同时可以主张双方存在借贷关系，房屋买卖合同无效，从而可以取得巨大房屋涨价利益，可以说原告存在预谋。 原告质证意见：对证据1，协议书真实签署时间是2015年4月，当时楼晓红、叶寿福与原告借款已经发生，房屋买卖合同已经签署，叶寿福除了自己打好的一份协议书外，帮楼晓红也打好了内容近似的协议书，威逼原告签署了二份协议书。我们将两份协议书都给了叶寿福，楼晓红提供的协议应该是叶寿福转交的，但我们真实的法律行为是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖。 对证据2，真实性无异议，证明目的有异议，签订合同是为履行债务提供担保。 对证据3，通知是被告单方行为，双方之间是借款关系，不存在商品房交付的关系。 对证据4，与本案无关，因为是联建性质。 对证据5，真实性无异议，关联性有异议，性质不一样，和本案没有可比性。反过来可以证明单价3000元/平方米是不符合常理的。 对证据6，真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，合同性质如何不能由行政机关认定，我们在9月21日冲红后，税务有关部门进行处理，我们完全没有问题的。 本院认证意见：对原告证据1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8的真实性，经被告质证无异议，本院予以确认，但其中1-4、1-5、1-6，原告无证据证明与被告的关联性，本院对证明目的不予确认。对1-1，虽是复印件，但具借人不持有借条原件符合客观实际，对于证明目的，本院在争议焦点处论述。对证据二、四、七的真实性，经质证无异议，本院予以确认。对证据三、八，能够形成证据链，本院予以确认。对证据五，证人系原告的员工，与原告关系密切，其证言不能单独作为定案依据。对证据六，系原告自己书写，本院不予确认。对证据九，本院对真实性予以确认。对被告证据1至6的真实性，经原告质证无异议，本院予以确认。 本案争议焦点有：一、涉案2500万元的往来是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。本院认为，本案系民间借贷关系。理由如下：第一，原、被告双方虽签有购房协议书及《商品房买卖合同》，但涉案商品房的单价为3000元/平方米，远低于同期同类型商品房约15000元/平方米的交易价格，该价格也低于集资联建房3700元/平方米的工程造价，明显不符合正常交易习惯。且根据被告的协议书，双方的交易总价应为2690万元，并非是2500万元。第二，被告楼晓红付款时间是2014年9月24日、11月25日，但最早的发票开具时间是2014年9月22日，合同备案时间是2014年9月23日，也不符合正常商品房销售习惯，而符合民间借贷先设置抵押再交付借款的习惯。按照商品房买卖的交易习惯，被告支付了购房款后销售发票应交付给被告，但涉案的相关发票却在原告支付给被告2000万元后的次日冲红，明显不合常理，这也能印证原告的主张。第三，如果双方是商品房买卖合同，则只存在被告楼晓红向原告支付购房款，但本案被告楼晓红向原告汇款2500万元后，原告在2015年、2016年多次汇款给被告，其中有部分注明“还本金”、“还款”等，被告均未向原告提出过异议，也未将款项退还，不符合房屋买卖合同的交易习惯，符合民间借贷特征。 二、涉案83份《商品房买卖合同》是否解除问题。从双方的借款往来看，被告楼晓红出借款项分别是2014年9月24日2000万元、2014年11月25日500万元，共计2500万元。原告的还款则为2016年2月6日125万元、2016年4月22日500万元、2016年9月8日499.9999万元、2016年9月20日2000万元，原告又于2020年11月1日通过提存归还1100万元。故应认定原告已经结清了与被告楼晓红之间的2500万元借款。主债权消灭，担保物权消灭。但涉案83份《商品房买卖合同》并不会因主债权消灭而自动解除，而是要因原告行使解除权并解除通知到达被告后合同解除，案涉商品房买卖合同的备案登记手续亦应予以注销。 经审理，认定事实如下：2014年9月24日，原告世贸公司向被告楼晓红借款，楼晓红分别于2014年9月24日、2014年11月25日分两次交付了借款共计2500万元。2014年9月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》83份，并对其中80份于2014年9月23日进行了备案，其中3份在2015年4月22日进行了备案。后原告于2016年2月6日归还被告125万元,2016年4月22日归还500万元，2016年9月8日归还499.9999万元，2016年9月20日归还2000万元。2020年11月1日，原告通过永康市公证处向被告楼晓红提存还款1100万元。 本院认为，原告世贸公司与被告楼晓红之间的民间借贷关系事实清楚，双方以签订83份《商品房买卖合同》并备案的方式对2500万元借款提供担保，意思表示真实，本院予以确认。现原告已经归还了借款本金并按法律规定支付了利息，主债权消灭。相应作为担保的83份《商品房买卖合同》应予解除并注销备案。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告的答辩意见证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告永康世界贸易中心有限公司与被告楼晓红签订的83套《商品房买卖合同》（具体合同编号及房号详见清单）。 二、注销上述第一项清单中的83份《商品房买卖合同》的备案手续。 案件受理费166800元，由被告楼晓红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  应晓霞 人民陪审员  俞劲进 人民陪审员  徐妙亲 二〇二〇年十一月十二日 代书 记员  鲍雅莉 附件: 房号清单 序号 买受人 用途 合同编号 位置 面积 1 楼晓红 办公 H101-2601 101-2601 100.22 2 楼晓红 办公 H101-2602 101-2602 96.46 3 楼晓红 办公 H101-2603 101-2603 84.25 4 楼晓红 办公 H101-2605 101-2605 74.93 5 楼晓红 办公 H101-2606 101-2606 78.40 6 楼晓红 办公 H101-2607 101-2607 76.23 7 楼晓红 办公 H101-2608 101-2608 79.60 8 楼晓红 办公 H101-2609 101-2609 78.10 9 楼晓红 办公 H101-2610 101-2610 79.15 10 楼晓红 办公 H101-2611 101-2611 78.10 11 楼晓红 办公 H101-2612 101-2612 77.07 12 楼晓红 办公 H101-2613 101-2613 78.10 13 楼晓红 办公 H101-2615 101-2615 78.10 14 楼晓红 办公 H101-2616 101-2616 71.42 15 楼晓红 办公 H101-2617 101-2617 81.06 16 楼晓红 办公 H101-2619 101-2619 74.18 17 楼晓红 办公 H101-2620 101-2620 82.71 18 楼晓红 办公 H101-2621 101-2621 79.12 19 楼晓红 办公 H101-2622 101-2622 79.43 20 楼晓红 办公 H101-2623 101-2623 98.98 21 楼晓红 办公 H101-2702 101-2702 96.46 22 楼晓红 办公 H101-2703 101-2703 84.25 23 楼晓红 办公 H101-2705 101-2705 74.93 24 楼晓红 办公 H101-2706 101-2706 78.40 25 楼晓红 办公 H101-2707 101-2707 76.23 26 楼晓红 办公 H101-2708 101-2708 79.60 27 楼晓红 办公 H101-2709 101-2709 78.10 28 楼晓红 办公 H101-2710 101-2710 79.15 29 楼晓红 办公 H101-2711 101-2711 78.10 30 楼晓红 办公 H101-2712 101-2712 77.07 31 楼晓红 办公 H101-2713 101-2713 78.10 32 楼晓红 办公 H101-2715 101-2715 78.10 33 楼晓红 办公 H101-2716 101-2716 71.42 34 楼晓红 办公 H101-2717 101-2717 81.06 35 楼晓红 办公 H101-2720 101-2720 82.71 36 楼晓红 办公 H101-2721 101-2721 79.12 37 楼晓红 办公 H101-2722 101-2722 79.43 38 楼晓红 办公 H101-2723 101-2723 98.98 39 楼晓红 办公 H101-3213 101-3213 78.1 40 楼晓红 办公 H101-3215 101-3215 78.1 41 楼晓红 办公 H101-3216 101-3216 71.42 42 楼晓红 办公 H101-3217 101-3217 81.06 43 楼晓红 办公 H101-3220 101-3220 82.71 44 楼晓红 办公 H101-3221 101-3221 79.12 45 楼晓红 办公 H101-3222 101-3222 79.43 46 楼晓红 办公 H101-3223 101-3223 98.98 47 楼晓红 办公 H101-3301 101-3301 100.22 48 楼晓红 办公 H101-3302 101-3302 96.46 49 楼晓红 办公 H101-3305 101-3305 74.93 50 楼晓红 办公 H101-3306 101-3306 78.4 51 楼晓红 办公 H101-3307 101-3307 76.23 52 楼晓红 办公 H101-3309 101-3309 78.1 53 楼晓红 办公 H101-3310 101-3310 79.15 54 楼晓红 办公 H101-3311 101-3311 78.1 55 楼晓红 办公 H101-3312 101-3312 77.07 56 楼晓红 办公 H101-3313 101-3313 78.1 57 楼晓红 办公 H101-3315 101-3315 78.1 58 楼晓红 办公 H101-3316 101-3316 71.42 59 楼晓红 办公 H101-3317 101-3317 81.06 60 楼晓红 办公 H101-3318 101-3318 82.88 61 楼晓红 办公 H101-3319 101-3319 74.18 62 楼晓红 办公 H101-3320 101-3320 82.71 63 楼晓红 办公 H101-3321 101-3321 79.12 64 楼晓红 办公 H101-3322 101-3322 79.43 65 楼晓红 办公 H101-3323 101-3323 98.98 66 楼晓红 办公 H101-3405 101-3405 74.93 67 楼晓红 办公 H101-3407 101-3407 76.23 68 楼晓红 办公 H101-3409 101-3409 78.1 69 楼晓红 办公 H101-3411 101-3411 78.1 70 楼晓红 办公 H101-3412 101-3412 77.07 71 楼晓红 办公 H101-3413 101-3413 78.1 72 楼晓红 办公 H101-3415 101-3415 78.1 73 楼晓红 办公 H101-3416 101-3416 71.42 74 楼晓红 办公 H101-3419 101-3419 74.18 75 楼晓红 办公 H101-3420 101-3420 82.71 76 楼晓红 办公 H101-3421 101-3421 79.12 77 楼晓红 办公 H101-3422 101-3422 79.43 78 楼晓红 酒店式公寓 A55-901 55-901 416.58 79 楼晓红 酒店式公寓 H101-1001 55-1001 416.5 80 楼晓红 酒店式公寓 A55-1101 55-1101 416.58 81 楼晓红 酒店式公寓 A55-501 55-501 416.5 82 楼晓红 酒店式公寓 A55-601 55-601 416.5 83 楼晓红 酒店式公寓 A55-701 55-701 416.5