陕西省澄城县人民法院民事判决书 (2020)陕0525民初709号 原告陕西众楷源实业有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码：91610113098750503J。法定代表人邓棚文，系公司总经理。委托代理人王超，系公司员工。 委托代理人耿鹏，陕西秦澄律师事务所律师。被告陕西金厦房地产开发有限责任公司，住所地渭南市临渭区，统一社会信用代码：9161050077003299XK。法定代表人董晓峰，系公司董事长。被告陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城XX苑分公司，住所地澄城县，统一社会信用代码：91610525MA6Y7NH32M。法定代表人姬建平，系分公司负责人。委托代理人张玲侠，陕西凯特律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告陕西众楷源实业有限公司（以下简称众楷源公司）诉被告陕西金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦公司）、陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城XX苑分公司（以下简称XX苑分公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众楷源公司委托代理人王超、耿鹏、被告XX苑分公司的委托代理人张玲侠均到庭参加了诉讼，被告金厦公司经法庭传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告众楷源公司提出以下诉讼请求：1、判令两被告共同支付原告销售澄城XX苑小区商品房的佣金930449.29元；2、判令两被告给付原告因不能按约定支付的佣金的违约金1269075.24元；3、判决两被告赔偿原告因其停工造成不能正常销售澄城县XX苑花费的费用42.6万元，并按合同约定一次性赔偿原告人民币50万元的违约金，共计92.6万元；4、判决二被告以上所欠原告佣金、违约金等各项损失共计3125524.53元，按合同约定的每平方米2600元的房屋来折抵，共折抵1202.12平方的房屋。5、依法判决两被告承担本案的诉讼费用、保全费等费用。事实和理由：  原告与第二被告于2018年6月16日签署了《房地产代理销售合同》。合同中对双方的权利义务进行了约定。合同第三条约定，本项目的售楼部租赁及装修和该项目的营销策划，及广告设计，广告投放，活动宣传等费用由原告承担预计40万元，售楼部年租金最高5万元，由原告承担，该项目具体销售工作人员的开支及日常支出由原告负责支付。合同第五条对佣金及支付办法约定。合同第六条约定，甲方的责任中第三项由于被告的施工停工造成不能正常销售，被告应当承担原告为该项目花费的所有费用，并一次性赔偿原告人民币50万元的违约金。合同签署后，原告已经按照双方的约定履行了代理被告销售澄城XX苑小区住房的义务。2019年12月14日双方合同期满后，按合同约定，合同延续至2020年6月14日。合同履行期间，被告不及时清结应付佣金，并单方原因造成停工，与第三方签署协议抵押9048.47平方米，以及与原告签合同之前已经认购了1579平方米，仅下剩20600.38平方米的住房，致使原告无法实现合同的期待利益，给原告造成了极大的经济损失。为解决纠纷,原告应被告请求多次协商，但被告违背诚信，于2020年5月24日，强制关闭并加锁了原告售楼部，单方终止双方签订的《房地产代理销售合同》。为了维护自己的合法权益，原告无奈提起诉讼。原告为支持自己的主张，提交如下证据：1、房地产代理销售公同一份、房地产代理销售合同（附加）一份，及被告XX苑分公司的企业情况。证明目的：本案适格的被告主体，合同约定的销售住宅面积共计35000平方米。合同履行期间。合同约定：原告营销总费用拟定为40万元，售楼部年租金最高5万元。被告支付原告佣金为项目基础成交额的2.5%，以客户网签为结佣点。未按约定时间支付佣金每天按5‰支付违约金。未按约定支付佣金长达2个月，原告有权以被告建造价2600元每平计算，原告佣金相等数额面积的房产，到原告或原告指定名下，以抵被告应付的佣金。被告单方解除合同或因施工方停工造成原告方不能正常销售的，被告应承担原告方为该项目花费的所有费用，并一次性赔偿原告50万元的的违约金。在被告方与客户正式签署售楼合同之前，原告以代理人的身份签署房产临时买卖合约，并收取定金。原、被告双方的附加合同约定：被告在合同之前于2013年1至2016年1月期间销售的客户，特委托原告完善后续手续，每套房子支付原告佣金1500元。原、被告之间的房地产销售代理关系成立有效。2、请佣单、欠款单、未支付佣金明细、客户名单，客户备案信息表。共计：139页。证明原告共售出房子共计137套。完善老客房（被告售出的房子）14套；18套房子已经网签，因被告的原因没有备案；被告137套房子应支付原告佣金1559449.3元，老客户14套房子佣金21000元，合计被告共应付佣金1580449.3元，已付佣65万元，下欠原告佣金930449.3元；119套和18套房子，因原告平台已经关闭现只能向法庭提供95%的备案信息。3、被告自2018年9月至2020年5月未支付佣金的违约金明细。证明目的：被告未支付佣金的违约金为1269075.24元。4、图片4张。证明目的：被告因债务问题，被第三方堵门，造成楼房修建工程停工。被告工程停工造成原告方不能正常销售。原告不能正常销售致原告经济损失。5、被告房屋抵押清单1张。证据目的：被告在签合同之前，就已经出具，被告违背了诚信原则。    6、被告于2020年5月20日给原告发出的终止《房地产代理销售合同》通知书。证明目的：证明合同延续6个月期间被告单方提前终止合同，构成违约的事实。7、《房屋租赁合同》（2018年6月17日）、收据等共计7张；《广告制作协议》3张；《合同》（宣传费）及发票3张；《员工工资表》10张；其他票据8张；处理后续业务时所签订的《房屋租赁合同》等共10张。证明原告在履行《房地产代理销售合同》的费用支出分别是：①合同期间房租10万元；②广告制作费10.96万元；③宣传广告设计费4万元；④员工工资237496元；⑤其他支出23400元；⑥处理后续事务期间房费1.5万元。共计525496元。被告违约致原告经济损失为525496元。8、图片2张。证明被告未按期给业主交房的违约事实，直接影响到原告售房，被告履行合同具有过错责任。被告质证：真实性不予认可，只能显示为某月某日不能显示哪一年，是原告方给被告负责人发送，证明不了原告的证明目的。9、当事人陈述：证明被告在签订《房地产代理销售合同》之前已经售出1579平方米的房子（老客户）。原告仅可出售20600.38平方米的房子。达不到合同约定35000平方米可以售出了。被告履行合同违背诚信原则，严重违约，致使原告达不到合同约定的预期利益。被告于2020年5月24日强行加锁原告售楼部，单方提前终止合同。合同期限应到2020年6月14日。10、录音。证明：40万元抵作佣金，被告没有经过原告同意私自装修房子，被告想用装修费抵做佣金。被告XX苑分公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。原、被告系委托销售关系，被告应根据原告的销售情况及双方的合同约定，向原告支付佣金。但本案尚未达到支付佣金的结点。被告仅应支付原告佣金结算额的90%。在未达到支付佣金的情况下，被告已向原告支付佣金65万元，以代原告承担装修费的方式，向原告支付佣金40万元，共向原告人支付佣金105万元，综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张，提交如下证据：1、《房地产代理销售合同》。证明原、被告销售合同期限；被告向原告支付佣金的标准为项目成交额的2.5％，销售完成后次月结算支付佣金的90％，质押10％，乙方在规定时间内完成总销量的90％后一次性结完全部拥金。(合同第五条第一款)；被告向原告支付代理佣金的结点为:客户签订网签合同，原告向被告出具请佣单后，被告完成支付。(合同第五条第三款)；原告在销售过程中，不得超出被告授权，对客户作出作何承诺。(合同第七条第一款第8项)；涉案项目装修4套样板间，每套装修费预计15万元，该费用由原告承担，样板间卖出后，除房屋实际销售价款外，多余卖出的装修部分归原告所有。(合同第9条第三款)2、被告向原告支付佣金的凭证。证明被告已向原告以货币方式支付佣金65万元。3、西安市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款、电汇凭证4张、收款收据3张，证人证言一份.证明合同约定，原告应装修的4个样板间，原告未出资装修，但因销售需要，被告委托澄城县梓轩装饰工程有限公司装修，实际支付装修费40万元，应冲抵被告支付原告的代理销售佣金40万元。结合证据二，被告截止2019年9月4日，被告已支付原告佣金105万元。4、澄城县人民法院判决书三份，证人证言一份.证明原告在代理销售过程中，私收客户资金，为收取客户资金，对客户做出有损被告利益的恶意承诺，并因此导致客户提起解除合同并要求承担违约金的诉讼。现该案尚在二审诉讼。原、被告在合同解释后，被告并未向原告办理客户手续移交，是否还存在因原告的私收客户资金行为，而导致客户与被告解除房屋买卖合同。现因原告的恶意收取客户资金行为，已给被告造成经营不安。故在原告未向被告办理完客户移交之前，被告不应向原告支付作何款项。经本院组织庭审质证，被告对原告证据的质证意见：证据1合同真实性无异议，与原告建立合同关系的应为XX苑分公司，订立合同的时候，被告分公司还未成立，对合同的效力没有异议。证据2请佣单真实性合法性关联性均不予认可，原告提供的请佣单时间均为2020年5月18日，且请用单只加盖原告公章，不能证明其向被告提供；欠款单不认可，被告没有实际收到欠款单，原告也未向被告出具欠款单；备案表新客户共计118份，老客户8份，共计126份，被告方对112户新客户，6户老客户无异议，其中6户新客户杨春喜、孙晶峰、田蜻蜻、郑李瑞、王小会、李某某信息的真实性无异议，其中杨春喜，孙晶峰、李某某的房款原告私自向客户做出承诺，该三户房款至今未付；原告未对田蜻蜻的征信进行审核，私自与其签订办理按揭购房合同；对郑李瑞，原告私自收取房款10万元，为其办理网签合同；对王小会，原告私收房款22万元，私自给王某某办理了网签合同。原告私收郑李瑞、王小会购房款至今未向被告交付。对原告出具证据客户名单中的116号的杨安龙没有备案表；根据原告清单确认了原告总销售价格42289956元，根据合同约定佣金2.5%被告应付原告1057249元佣金，但原告未按合同完成，应付90%为951524元，老客户网签表，其中两份张王军贾兴华、魏晓霞、贾建军，是在被告与原告签订合同之前已经建立了合同关系，原告只为其办理了网签手续。所以被告应付原告佣金960524元。被告已付现金105万元，抵扣960524元，已超出应付佣金范围。证据3是原告自行制作，清单不属于证据。证据4真实性合法性关联性均不认可。图片无法反映合法来源，拍摄时间之前确有堵门事件，但在签订合同之前，推算应是2017年，该证据不具备证据的形式要件，证明目的不予认可。证据5复印件不符合证据的形式要件，故对证据的真实性合法性关联性均不认可。证据6真实性合法性认可被告发现原告私收客户款项且不予退还的情况下给原告下发的通知，过错方在原告。证据7、真实性无异议，根据房屋租赁费用由原告方承担，费用本应原告承担；广告签订时间2017年12月28日，此时双方均未签订合同，按合同约定，该费用应为原告方承担，原告显然在销售过程中，未进行广告投放，造成房屋销售迟缓，员工工资表，是原告为本次诉讼制作的工资表，未聘用销售专业人员，导致房屋销售迟缓；其他票据8张均是合同签订之前，未提供原件，真实性合法性关联性均不认可；剩余证据真实性无法核实；证据9是当事人的陈述，不属于证据，达不到证明目的。证据10被告方要求原告方履行合同，因此支付的40万元应抵作佣金。原告对被告证据的质证意见：证据1合同内容认可；证据2收到65万元认可。证据3装修费不认可，是被告私自找的装修公司，对该证据合法性关联性均不认可。被告用40万冲减给原告的佣金，不认可。收款收据不合法，对方没有出具正式发票。证据4这三个客户没在本案的客户中，且正在审理中，不能作为证据。本院认为，对原告提交房地产代理销售合同、商品房合同备案表，已出让人员名单，及老客户名单真实性合法性关联性认定，对被告提供证据的销售合同，佣金65万元和装修样板房合同及票据，予以认定。对原告、被告提供的其它证据不能证明其证明目的本院不予认定。经审理查明，原、被告于2018年6月16日签订《房地产代理销售合同》。合同签定前后，原告为该项目作营销策划、广告设计、活动宣传、承租售楼部进行了实际投资，并完成了孙俊民等119户的商品房销售（具体名单详见原告提交的已出合同人员名单第一页到第十页）。成交合同总房款44666963元，按照2.5%计算，应得佣金1116674.08元，其中客户李某某已经退房退款，应当扣除佣金7745.5元。对原告为老客户14户办理了网签手续，每户1500元佣金，应得佣金21000元，原告主张还有18户已经办理网签，18户总房款为6143559元，应算佣金153588.9元，扣除3户退房退款1141175元，按照2.5%计算，应得佣金为125059.4元。又查明，被告XX苑装修四间样板间花费40万元。被告共向原告转账支付佣金65万元。本院认为，原、被告之间签订的房地产代理销售合同合法有效。根据原告提供的签订销售合同的面积（119户+14户老客户+已经网签的18户）尚未达到合同约定销售面积90%，按照合同约定，应以2.5%计算佣金。合同约定，“乙方的代理佣金为基础成交额的2.5%，销售完成后次月结算支付佣金的90%，质押10%。第5.3条约定“乙方在真实销售并签订销售合同后，乙方销售房产以客户网签为结佣点按月结算。如未完成支付的，每天按照千分之五计算违约金。如拖欠长达2个月为支付，乙方有权以城建造价2600元每平计算，网签乙方佣金相等数额面积的房产。结合本案，原告主张的网签客户证据确凿，佣金结算按照网签客户名单119户和老客户名单14户已经办理尚未出正式合同的18户扣除退房退款户李某某和其他三户，原告应得佣金为1254988元，本院予以支持。原、被告均无证据证明存在月销售计划，因此佣金的支付应以客户网签次为结佣点，次月2号前双方完成结算，原告向被告出具请佣单后，被告7日内必须完成支付。原告主张被告单方解除合同以及因施工方停工造成不能正常销售，甲方应承担乙方为该项目花费的所有费用，并一次性赔偿50万元的违约金，本院认为，该条的约定是一种合同缔约过失责任，目的在于促成合同的成立，保护合同双方为签订合同而投入的费用。原告主张的广告宣传、活动策划、人员工资、租赁费用等，是原告履行合同的必要投入，原、被告之间代理销售合同已经签订并已经实际履行，因此原告主张缔约过失责任的请求本院不予支持。被告主张的样板房装修费用，按照合同约定，由乙方（本案原告）负担，考虑到双方围绕装修样板间存在争议，乙方可能怠于履行装修申报义务，甲方装修样板间也为了提升房屋的商品的特性，提高销售业绩，被告实际装修费用40万元，未超过合同约定的每间15万元，但是被告已经销售其中一间样板间，该部分的装修费用应由被告自己负担，未出让的三间样板间应由原告负担，结合本案合同履行的客观事实，装修费用40万元，双方各半负担。被告单方解除双方合同，构成违约，应当承担合同履行期间的违约责任，解除合同时，应当支付原告佣金。合同约定：“原告的佣金结算是以原告向被告出具请用单后，被告才向原告支付佣金”。原告没有证据证明其向被告出具请用单的证据和事实，因此，违约金可以被告解除合同之日即2020年5月25日起，每天按照利率千分之五的利率计算。被告陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城XX苑分公司有独立的财产，并进行了工商登记，也是本案合同的相对人，因此，原告要求被告陕西金厦房地产开发有限责任公司承担民事责任的理由不能成立，本院不支持。原告已经对法院抵押的房屋提供了销售服务，被告无证据证明其向原告明确告知原告房子抵押的事实，故被告认为原告销售抵押房产不支付佣金的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决如下：一、被告陕西金厦房地开发有限责任公司澄城XX苑分公司于本判决生效后10日内支付原告陕西众楷源实业有限公司佣金404988元，并自2020年5月25日起，按照每日千分之五的利率计算违约金。在上述期间被告不能履行时，以被告陕西金厦房地开发有限责任公司澄城XX苑分公司开发的房产以每平方米2600元的价格折抵原告上述款项。二、驳回原告陕西众楷源实业有限公司的其它诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8804元，由被告陕西金厦房地开发有限责任公司澄城XX苑分公司负担，23000元由原告陕西众楷源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。  审  判  长   付  毅  超人民陪审员   李  进  有人民陪审员   王  根  贵 二〇二〇年十一月十六日（院印）书  记  员   赵  艺  霏1