陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2146号 上诉人（一审被告）:陕西九归堂生物医药有限公司（以下简称陕西九归堂），住所地陕西省西咸新区。 法定代表人：魏金萍，系公司总经理。 委托诉讼代理人：郑智虎，陕西连邦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:陕西康乐实业有限公司（以下简称陕西康乐），住所地陕西省西咸新区。 法定代表人：杨理文，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张武寅，陕西轩举律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安凯，陕西轩举（银川）律师事务所律师。 上诉人陕西九归堂生物医药有限公司因与被上诉人陕西康乐实业有限公司合同纠纷一案，不服泾阳县人民法院（2020）陕0423民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陕西九归堂的委托诉讼代理人郑智虎、被上诉人陕西康乐的委托诉讼代理人张武寅、安凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西九归堂上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2020）陕0423民初58号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决程序错误，一审法院未保障上诉人的答辩权利、举证权利；2.认定事实不清、错误。一审法院未认定被上诉人未履行协助上诉人办理房产证义务、阻碍上诉人使用房屋的行为属于严重违约行为的事实。一审法院认定上诉人已支付的购房款数额错误，上诉人斥巨资装修房屋的费用的事实被遗漏。3.适用法律错误，被上诉人的诉讼请求中并未包括请求判令被上诉人向上诉人返还购房款，一审法院超范围审理，被上诉人不享有合同解除权。一审法院判决严重损害了上诉人的合法权益，请求贵院将本案依法发回重审，以维护法律的公平正义和上诉人的合法权益。 陕西康乐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，陕西九归堂上诉无理且违背常识，请二审法院依法驳回。 陕西康乐向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2017年7月11日签订的《工业用房买卖协议书》；2、判令解除原、被告双方于2018年5月15日签订的《工业用房购销协议书》；3、判令被告向原告支付工业用房占用费517284元。其中三层占用费306432元，从2017年7月17日起计至占用结束日止；五层占用费210816元，从2018年5月15日起计至占用结束日止；占用费标准为每层每年115200元。4、判令被告承担违约金300000元；5、判令被告向原告支付欠交的物业服务费，每月2040元，从2019年7月计至占用结束日止；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、合同签订后，原告履行了交房义务和物业服务义务，无违约行为。被告占用使用了涉案房屋，并注册在涉案三层房屋，占用了五层，被告应支付原告工业用房占用费。二、被告未能如约履行付款义务，原告已通知其解除合同。被告在三层合同签订后，应付房款近1300000元，2018年12月31日付款期限已满。五层合同仅付1000000元，尚有2300000元未付，且其公司停止办公，无法联系，导致原告合同目的不能实现。原告已于2019年10月行使不安抗辩权，向被告催要，要求履行两份合同未付款或提供履约担保，但被告无回应。2019年12月原告行使解除权，通知被告解除双方协议，并要求其协商后续事宜处理，被告置之不理。三、被告违反合同约定，经催告后仍不履行付款义务，应承担违约责任，向原告支付违约金。四、被告应支付拖欠的物业费。 一审被告陕西九归堂辩称，一、首先，陕西康乐作为涉案房屋的建设方，对房屋建设、施工、销售所需符合的条件，应当是清楚的，对自身不办理相关土地建设规划施工等审批手续的情况下，非但不积极履行应尽的合同义务，且自身合同目的已经得到基本实现的情况下，反而在签署买卖协议近3年后主张解除协议的做法，违背诚实信用原则。陕西康乐虽然违反了有关建筑项目在建设出售时应取得相关手续证照的规定，但是并不必然导致其签订的买卖协议的法律行为无效，现陕西康乐以自身原因造成的违法事实，暂时无法解除，请求解除原、被告签订的两份协议，其行为显然与社会价值导向及公众认知相悖，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，请人民法院对此种行为不予支持。陕西九归堂承认在之前的诉讼中提出过解除合同的诉求是错误的不理智的，及时向人民法院提出撤诉，并得到法院准予。结合本案实际情况，只有督促陕西康乐尽快完善涉案房屋的建审手续及证照，才能最大限度维护原、被告的权益，最大限度降低双方的损失。如果法院认为该合同应该被解除，被告认为不是应该被解除，而是因为违法被撤销。关于陕西康乐提出要求被告支付占用费，被告认为无合同及事实依据，因为双方的买卖合同的合同目的是明确的，就是原告将其建设的房屋卖给陕西九归堂，其主张占用费既不合理又不合法，关于违约金，因陕西康乐在购销合同第二页第4条中明确提出可以为涉案房屋办理产权证，但该涉案房屋没有任何建设手续，连基本的土地证都没有，显然原告欺诈在先，因此没有理由及资格提出让九归堂支付占用费，应该提出不安抗辩权的是陕西九归堂，也就是陕西九归堂未向陕西康乐支付剩余购房款的根本原因。关于支付物业服务费，由于陕西九归堂从签署协议至双方发生纠纷之前已向陕西康乐支付300余万元的房款，但是无法正常使用该房产，所以其要求我公司支付物业费无事实依据及合同依据。 一审法院认定事实如下：2017年7月11日原告（甲方）与被告（乙方）签订《工业用房买卖协议书》，约定乙方购买甲方坐落于西咸新区XX城XX大道XX街交叉口东北角《西安国际健康产业（医药）总部园区》健康产品标准化基地A701号厂房三层，房产总价3000000元。“三、购房产价款支付、交房和期限：1、全部房产价款由乙方直接支付给甲方，2018年底全部付清。2、签约之日乙方支付购房款100万元。3、乙方在2017年12月31日前支付购房款50万元；2018年6月支付购房款50万元；2018年12月31日前全部付清。4、以上付款以转账等方式支付，逾期交款按银行贷款利息处以滞纳金。乙方逾期一月，甲方有权终止协议；逾期超过两个月仍不付应付款，乙方须承担违约责任，违约金按厂房总价的10%计算；2017年7月9日甲方将上述房屋交付于乙方拥有使用。四、房产证的办理：1、甲方为乙方办理产权证，甲方应履行必要的协助义务，备齐办理权属过户需由乙方提供的所有资料配合甲方共同办理；甲方大产权证办理完成后，90个工作日内甲方协助乙方办理房屋产权证。3、甲方违约，按厂房总价10%支付给乙方作为违约金。五、5、乙方在XX房XX组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按期交付房产土地使用税等各项规定税费和水电及物业管理等费用。”2018年5月15日原告（甲方）与被告（乙方）签订《工业用房购销协议书》约定，乙方购买甲方坐落于西咸新区XX城XX大道XX街交叉口东北角《西安国际健康产业（医药）总部园区》健康产品标准化基地A701号厂房五层，房产总价3300000元。“三、购房产价款支付、交房和期限：1、全部房产价款由乙方直接支付给甲方，2020年五月底前全部付清。2、签约之日乙方支付购房款100万元。3、乙方在2020年五月底前分批支付完余款总计230万元。4、以上付款以转账等方式支付，逾期交款按银行贷款利息处以滞纳金。乙方逾期一月，甲方有权终止协议，定金不予退还；逾期超过两个月仍不付应付款，乙方须承担违约责任，违约金按厂房总价的20%计算。四、房产证的办理：1、甲方为乙方办理产权证，乙方应履行必要的协助义务，备齐办理权属过户需由乙方提供的所有资料配合甲方共同办理。3、甲方违约，按厂房总价10%支付给乙方作为违约金。六、5、乙方在XX房XX组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按期交付房产土地使用税等各项规定税费和水电及物业管理等费用。”协议签订后，被告共计向原告支付购房款2710000元。被告每月向原告缴纳物业费2040元，缴纳至2019年6月。2019年3月12日原告向被告出具《催款函》，催要涉案厂房三层的购房款。2019年3月20日被告向原告回复《回函》。2019年10月9日和12月24日，原告法定代表人杨理文以短信方式向被告法定代表人魏金萍分别发送《不安催告函》、《解除告知函》，要求被告履行涉案厂房三层、五层付款义务，以及通知被告解除两份合同事宜。原告至今未给被告办理涉案厂房产权证。另查明，被告至今占有使用涉案厂房三层和五层。陕西美信纪元实业有限公司系原告等六家企业确定的土地（含涉案厂房土地）摘牌主体，涉案厂房土地证虽未办理至原告名下，但陕西美信纪元实业有限公司已竞拍到涉案厂房土地国有建设用地使用权。 一审法院认为，原告与被告签订的《工业用房买卖协议书》、《工业用房购销协议书》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，为有效合同。订立合同的双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告未按合同约定支付全部购房款及物业费，且在原告催要下仍未支付，其违约行为致使签订涉案合同的目的无法实现。故原告诉请解除与被告签订的《工业用房买卖协议书》、《工业用房购销协议书》，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已向原告支付购房款2710000元，原告未给被告办理涉案厂房产权证，故合同解除后，原告应向被告返还其已支付的购房款2710000元，被告应向原告返还其占有使用的涉案厂房三层和五层。原告诉请被告向其支付涉案三层厂房和五层厂房占用费，因被告实际占有并使用，应向原告支付费用。考虑到本案实际情况，被告未按约定支付全部购房款，原告亦未按合同约定给被告办理涉案厂房产权证，至起诉时仍未能办理，被告在《回函》中亦催告其完善土地相关手续，双方均存在过错，故对涉案厂房占用费应由原、被告各承担50%责任为宜，对原告请求被告承担违约金300000元的诉请，本院依法不予支持。关于涉案厂房占有使用费的计算标准，被告购买涉案厂房前，三层厂房向陕西明辉生物技术科技开发有限公司租赁，陕西明辉生物技术科技开发有限公司系被告股东，参考原告与陕西明辉生物技术科技开发有限公司签订的《工业用房租赁合同》约定的涉案三层厂房按每年115200元租赁费计算占用费，故涉案厂房占用费按每层每年57600元计算至占用结束之日止。双方合同中明确约定“乙方在XX房XX组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按期交付房产土地使用税等各项规定税费和水电及物业管理等费用。”故被告应按合同约定支付其占有使用案涉房产期间的物业费，被告已缴纳至2019年6月，应从2019年7月1日起缴纳至占用结束之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告陕西康乐实业有限公司与被告陕西九归堂生物医药有限公司签订的《工业用房买卖协议书》、《工业用房购销协议书》为有效合同。二、原告陕西康乐实业有限公司与被告陕西九归堂生物医药有限公司签订的《工业用房买卖协议书》、《工业用房购销协议书》于本判决生效之日予以解除。三、由原告陕西康乐实业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告陕西九归堂生物医药有限公司购房款2710000元。四、由被告陕西九归堂生物医药有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陕西康乐实业有限公司位于西咸新区XX城XX大道XX街交叉口东北角《西安国际健康产业（医药）总部园区》健康产品标准化基地A701号厂房三层和五层。五、由被告陕西九归堂生物医药有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陕西康乐实业有限公司西咸新区XX城XX大道XX街交叉口东北角《西安国际健康产业（医药）总部园区》健康产品标准化基地A701号厂房三层和五层占用费（占用费按每层每年57600元计算。其中三层厂房占用费自2017年7月17日起计算至占用结束之日止；五层厂房占用费自2018年5月15日起计算至占用结束之日止）。六、由被告陕西九归堂生物医药有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陕西康乐实业有限公司物业服务费（物业费按每月2040元计算，自2019年7月1日起计算至占用结束之日止）。七、驳回原告陕西康乐实业有限公司的其他诉讼请求。 本院在审理期间，上诉人陕西九归堂与被上诉人陕西康乐均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以认定。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。陕西九归堂与陕西康乐签订《工业用房买卖协议书》、《工业用房购销协议书》后，陕西九归堂未按合同约定支付全部购房款及物业费，在陕西康乐催要下仍未支付，其违约行为致使合同目的无法实现。陕西九归堂起诉时认为陕西康乐房屋及土地没有合法性依据亦不能实现合同目的，起诉要求解除双方签订的《工业用房买卖协议书》和《工业用房购销协议书》后又撤回诉讼，陕西康乐提起反诉请求依法解除合同，不违反法律规定，合同法赋予了双方当事人解除合同的请求权，上诉人陕西九归堂认为陕西康乐不享有合同解除权无法律依据，该上诉理由不能成立。关于一审法院是否超范围审理的问题，陕西九归堂与陕西康乐签订的协议被依法解除后，法院应对合同解除的后果依法进行处理，一审判决陕西康乐返还陕西九归堂购房款2710000元，是对陕西九归堂合法权益的保护，是依据法律的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失所作出的判决，符合法律规定。关于一审法院是否保障上诉人陕西九归堂的答辩权利、举证权利存在程序违法的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。一审法院第一次开庭，就解除合同进行了举证质证、辩论及相关审理，第二次开庭陕西九归堂未有新的证据提交，一审法院在第二次开庭将陕西康乐增加依法解除合同的请求合并审理并未违反法律规定，陕西九归堂认为一审法院程序错误的上诉理由缺乏事实和法律依据。关于一审法院认定陕西九归堂已支付的购房款数额是否正确的问题，在涉案两份协议签订后，一审法院根据陕西九归堂提供的转账明细逐笔核对确认陕西九归堂共计向陕西康乐支付购房款2710000元正确。关于一审法院是否遗漏了“与本案有关的重大事实”的问题，一审中，陕西康乐出示证据证明协议书中买卖的标的物三楼装修、五楼隔层装修与陕西九归堂无关，其无权主张装修损失，一审法院因陕西九归堂已撤回起诉，认为该证据与陕西康乐的主张无关联，未予确认并无不当。 综上所述，上诉人陕西九归堂生物医药有限公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予以维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30979.84元，由陕西九归堂生物医药有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈凤梅 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年十一月十日 书记员  孙飞艳