黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终465号上诉人（一审原告）：李剑峰，男，1969年7月22日出生，汉族，教师，住逊克县。上诉人（一审原告）：王立英，女，1972年5月20日出生，汉族，无职业，住逊克县。委托诉讼代理人：姜世凯，黑龙江剑桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：何聪，黑龙江清平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：姚影波，男，1957年6月9日出生，汉族，退休工人，住逊克县。被上诉人（一审被告）：王平，男，1974年2月21日出生，汉族，个体业主，住逊克县。上诉人李剑锋、王立英因与被上诉人姚永波、王平返还原物纠纷一案，不服逊克县人民法院（2019）黑1123民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人李剑锋、王立英及其委托诉讼代理人姜世凯、何聪，被上诉人姚影波到庭参加询问。本案现已审理终结。李剑锋、王立英的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李剑锋、王立英的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姚影波、王平承担。事实和理由：2001年1月4日李剑锋、王立英以30,000元价格购买平房一处建筑面积66.8平方米。当日办理了房屋产权过户手续，购买后李剑锋、王立英因房屋装修支付50,000元，院内盖砖木结构狗窝、水泥地面，厕所，院杖子，煤棚等又支付15,000元，购买了皮沙发三个（小沙发二个、长沙发一个），大衣柜一个，碗柜一个，单人床一个，炊具、餐具各一套，20个木柈子，十立方板材，银元一个。2003年李剑锋去俄罗斯作生意，被滞留在俄罗斯。王丽英于2004年到外地陪孩子读书，至2012年才回到逊克县，2011年李剑峰回国后发现案涉房屋产权证丢失，李剑锋按照法律程序重新补办了房屋产权证书。后李剑锋的母亲告知李剑锋房屋被姚影波以欺骗手段骗取房屋产权证，并以35,000元的不合理价格购买，李剑锋找姚影波要求退回房屋及所有财产，但双方未协商一致，李剑锋让姚影波把银元从房屋地板里拿出来还给李剑锋，姚影波同意但是没有返还，几个月后王平找李剑锋协助王平办理房屋产权过户手续，李剑锋告知王平不要购买该房屋，并要求王平退回房屋，王平同意退还，如何退还始终在协商。2019年案涉房屋动迁，李剑锋到动迂部门咨询，发现王平的妻子与动迁部门签订动迁协议，李剑锋多次与王平协商未果。李剑锋的母亲赵建琴与王立英之间没有签订房屋买卖合同，赵建琴与刘佐荣之间没有签订房屋买卖合同，其双方的房屋买卖关系不成立。房屋买卖合同必须采取书面形式订立。赵建琴与刘佐荣之间没有采取书面形式订立合同，其买卖合同不成立，亦没有经依法登记，不发生效力。一审判决认定事实不清。姚影波明知赵建琴没有代理权，为了防止事后李剑锋、王立英找姚影波要房子，在2005年骗取赵建琴将房屋出售给其姚影波的岳母刘佐荣，事实上该房屋是姚影波购买，为了掩人耳目将收据写成其岳母刘佐荣的名字，特别写上“本人所卖平房系王立英房产，为本人儿媳，此房屋以转至赵建琴所有，先经协商转买给刘佐荣。”姚影波明知赵建琴无权处分房屋。姚影波利用赵建琴不识字而让其签字，与赵建琴是否具有完全能力行为无关，赵建琴书写的内容其本人也不知晓。在一审庭审时，姚影波向一审法院提交2005年6月16日转让合同一份，证明王立英将房屋转让给赵建琴。经哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心鉴定：2005年6月16日转让合同不是王立英书写。姚影波伪造合同的行为足以证明姚影波明知赵建琴无权处分房屋，而且姚影波多次在合同中填写对其有利的文字。所以，一审判决认定刘佐荣、姚影波有理由相信赵建琴能代理李剑锋、王立英处分房屋是认定事实错误。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。而不是购买房屋后对房屋进行改造即物权公示原则。李剑锋、王立英始终在主张权利，当李剑锋、王立英得知房屋被姚影波骗走后就找姚影波协商解决。王平购买房屋时肖某、洪某告诉其房屋有争议不能购买，李剑锋得知后多次找王平沟通未果，一审判决认定李剑锋、王立英明知王平使用该房屋亦未主张权利，属于适认定事实错误。李剑锋系华侨、王立英系侨眷，根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法实施办法》第十四条的规定：国家依法保护归侨、侨眷在国内私有房屋的所有权。归侨、侨眷对其私有房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何组织或者个人不得侵犯。虽然赵建琴是李剑锋母亲，但是未经李剑锋、王立英同意无权处分二人的房屋。请求二审法院依法改判。姚影波辩称，案涉房屋是姚影波的岳母刘佐荣与房主赵建琴发生的交易，姚影波代替其刘佐荣咨询房价和整个购买过程，协助双方书写了房屋买卖协议。当时案涉房屋上粘贴着“此房出售”的广告，原房产证上登记的产权人为王立英，王立英是赵建琴的儿媳妇，当时赵建琴拿出了其与王立英签订的房屋买卖协议，协议书上有赵建琴和王立英的签名，当时刘佐荣根据该协议书和王立英名下的产权证，才购买的案涉房屋。整个买房过程不存在欺诈行为，该房屋不是姚影波购买的，姚影波只是协助帮忙。之后，姚影波岳父去世，姚影波的岳母刘佐荣将案涉房屋又出售给了姚影波，再之后，姚影波又将该房屋出售给王平。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。李剑锋、王立英向一审法院起诉请求：1.依法判令姚影波、王平返还李剑峰、王立英所有的房屋66.8平方米。2.返还李剑峰、王立英皮沙发三个，其中小沙发二个，长沙发一个5,000元，大衣柜一个200元，单人床一个200元，碗柜一个100元，炊具50元，餐具50元，20个木柈子4,000元，十立方板材5,000元，合计14,600元，银元一个。3.案件受理费由姚影波、王平承担。一审法院认定事实:李剑峰与王立英系夫妻，赵建琴系李剑峰的母亲。2001年李剑峰与王立英购买了平房，并办理了产权变更登记，该房屋登记在王立英名下。2003年李剑峰去俄罗斯作生意，一直未回家。赵建琴居住在该平房，王立英常在自己母亲家住，并于2005年开学时领孩子去山东读书。2005年9月11日赵建琴将该房屋卖给姚影波的岳母刘佐荣，售房款35,000元。由姚影波书写收据，收据内容为：今收刘佐荣购买平房款叁万伍仟元整（35,000元）。（本人所卖平房系王立英之房产，为本人儿媳，此房屋以转至赵建琴所有，现经协商转变给刘佐荣。）以此为据。赵建琴在收款人处签字。2011年李剑峰从俄罗斯回到逊克县，李剑峰于2011年向房屋登记部门申请挂失房屋产权证，并于公告期满2011年12月19日重新办理了房屋产权证，新办的产权证为两份，李剑峰、王立英各持一份，写明原登记日期为2001年1月4日。2008年姚影波岳母将该平房卖与女婿姚影波、女儿张玉梅夫妇，价格为35,000元。2011年9月17日姚影波将该房屋卖与王平、刁学钰夫妇，刁学钰与姚影波签订了房屋买卖合同，房款为90,000元，因没有办理产权变更登记，王平给付姚影波80,000元，另10,000元待办理房屋产权证再付，姚影波将赵建琴于2005年9月11日签名的收据及房屋产权证交给了王平夫妇。因没有办理产权证，该款至今未付。2017年逊克县政府进行平房棚改，王平将房屋进行登记，在办理评估登记时得知李剑峰办理了新的房屋产权证。2019年6月18日李剑峰诉讼至逊克县人民法院，一、请求依法判令姚影波、王平返还李剑峰、王立英所有的房屋66.8平方米。二、返还李剑峰、王立英皮沙发三个，其中小沙发二个，长沙发一个5,000元，大衣柜一个200元，单人床一个200元，碗柜一个100元，炊具50元，餐具50元，20个木柈子4,000元，十立方板材5,000元，合计14,600元，银元一个。三、案件受理费由姚影波、王平承担。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条是对表见代理的规定，赵建琴出卖房屋的行为符合表见代理的构成要件，故其与刘佐荣之间的房屋买卖合同合法有效，予以支持。理由如下：赵建琴系李剑峰的母亲、王立英的婆婆，庭审时自认“我和西边一个姓王的老头说我想卖这个房子，姚影波就听见谁说这个事了就去买房子了”，在2005年9月11日收据中，写有“本人所卖平房系王立英之房产，为本人儿媳，此房屋已转至赵建琴所有，现经协商转卖给刘佐荣”，虽然系姚影波书写，但赵建琴在该收据中签字，做为一名有行为能力的成年人，其应该预见签字产生的效力，赵建琴签字的行为说明其对上述收据中所书写内容的确认。虽然赵建琴不认可系其将房屋产权证交给了姚影波或刘佐荣，但事实上刘佐荣取得了房屋产权证，李剑峰、王立英亦未提供证据佐证该房屋产权证在刘佐荣手中系以不正当手段取得的，赵建琴与李剑峰、王立英这种亲属关系及赵建琴在收据中的自认行为，以及交付房屋产权证的行为，均使刘佐荣、姚影波有理由相信其能代理王立英、李剑峰处分房屋。姚影波于2008年5月16日从刘佐荣手中购买该房屋后又于2011年9月11日卖给王平、刁学钰夫妇，系双方真实意思表示，该买卖合同合法有效。虽然该房屋被几次转卖均未办理产权变更登记，但刘佐荣、姚影波、王平已占有使用该房屋，特别是王平在2011年购买后便对该房屋进行改造，这种实际占有使用行为也是对外一种公示，而李剑峰、王立英在明知王平使用该房屋亦未主张权利，只是挂失了房屋产权证，挂失房屋产权证系其单方面行为，并不能影响赵建琴将房屋卖给刘佐荣成立的买卖合同的效力与履行，而该房屋也已实际由王平最终占有使用，故李剑峰、王立英要求返还房屋的诉讼请求不予支持。李剑峰、王立英虽然提供了物品收据，但未提供证据佐证在房屋售出时物品情况，故对该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李剑峰、王立英的诉讼请求。案件受理费83元由李剑峰、王立英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李剑锋、王立英向本院申请证人洪某、肖某出庭作证。证明因李剑锋、王立英与姚影波、王平之间存在房屋产权争议，二位证人作为中间人多次在双方之间协商，双方始终对案涉房屋产权存在争议。姚影波对二位证人证言的真实性不予认可，二位证人均没有联系过姚影波，证人与王平之间的对话内容，姚影波并不知情，该二位证人的证言与本案也不具有关联性。本院经认证认为，二位证人的证言只是证实王平在购买案涉房屋后要求过户，李剑锋通过二位证人告知王平该房屋产权有争议，劝王平不要购买该房屋。二证人证言欲证明的事实，与本案不具有关联性，故对洪某、肖某的证人证言，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议房屋于2005年9月11日出售时，虽然登记在王立英名下，但赵建琴在该房屋内居住，且赵建琴系李剑锋的母亲，王立英的婆婆，赵建琴在一审庭审时出庭承认，其在将房屋出售给刘佐荣之前，就对外声称想出售该房屋，并且在将房屋出售给刘佐荣的收据中也注明：“本人所卖平房系王立英房产，为本人儿媳，此房屋已转至赵建琴所有，现经协商转卖给刘佐荣。”并将房产证交付给刘佐荣，上述行为使刘佐荣、姚影波有充分理由相信赵建琴对案涉房屋具有处分出售的权利。李剑锋、王立英上诉主张赵建荣不识字，系在姚影波的蒙蔽下签字的理由，因赵建琴系完全行为能力人，应对自己的民事行为承担责任，并且刘佐荣也支付了合理的购房款，李剑锋、王立英也未举证证实姚影波在房屋交易过程有欺诈行为，故李剑锋、王立英的此项上诉理由，本院不予支持。刘佐荣将房屋又出售给姚影波、张玉梅夫妇，2011年姚影波又将该房屋出售给王平、刁学钰夫妇，上述买卖合同均系双方真实意思表示，合法有效。2011年李剑锋回国后，已知晓案涉房屋由王平占有使用，此后将案涉房屋的产权证挂失，并补办了新的房屋产权证，亦无法证实其享有诉争房屋的所有权，且并未及时向王平主张权利，故其主张赵建琴售房行为无效的观点，本院不予支持。综上所述，李剑锋、王立英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由李剑锋、王立英负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二〇年十一月十三日书记员  王春宇