广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1797号上诉人（原审原告）：江弘成，男，汉族，1977年2月20日出生，现住广东省韶关市浈江区***********。被上诉人（原审被告）：谭艳梅，女，汉族，1988年1月17日出生，住广东省仁化县************。委托诉讼代理人：沈红红，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。原审第三人：江思华，男，汉族，1950年1月20日出生，现住广东省韶关市浈江区***********。原审第三人：刘四英，女，汉族，1950年5月20日出生，现住广东省韶关市浈江区***********。上诉人江弘成因与被上诉人谭艳梅、原审第三人江思华、刘四英房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。江弘成上诉请求：1.撤销一审判决，支持江弘成全部诉讼请求。2.一审和二审的诉讼费用由谭艳梅承担。事实与理由：一审法院对部分事实没有查清，导致部分判决不公平。1.一审法院认定双方于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。既然是合法的租赁合同，那么合同约定的事项应得到法律的保护。但一审法院对谭艳梅违约责任和恶意拖欠的行为以及谭艳梅诽谤、勒索江弘成的行为，没有进行任何的判罚，对江弘成长达一年多的追讨欠款所消耗的人力、精力和金钱，没有判罚谭艳梅进行补偿。本案是由谭艳梅恶意欠费引发的，一审法院判决江弘成还要承担诉讼费，明显失去公平。2.既然双方签订的租房合同合法有效，那么谭艳梅擅自解约和恶意拖欠房租水电，应承担履行合同的责任和补偿江弘成的违约责任，但一审法院没有判决谭艳梅承担违约责任，变相支持恶意拖欠房租的行为，显然是不公平的。3.一审法院对江弘成与谭艳梅就解除合同最关键事实没有查清。江弘成从未同意谭艳梅解除租房合同，解除租房合同应当以双方书面协议为准，一审法院判决2019年7月19日双方经过协商解除合同是错误的。真相是谭艳梅单方面终止合同，硬要交回钥匙给江弘成。因谭艳梅连续三个月恶意拒缴水电公摊费、连续5个月恶意拖欠物业费、连续两个月未交房租费，江弘成担心房屋和家电被损坏，于2019年7月19日被迫无奈打110报警，之后到南山派出所报案后被迫接受钥匙，但整个过程中江弘成并未与谭艳梅协商同意解除房屋租赁合同，反而多次提醒谭艳梅要履行合同责任，如超过时间未交清费用，则按合同约定交租金。江弘成在2019年7月10日催谭艳梅交七月房租水电煤气费时称如果谭艳梅好好说话，交完7月和8月的房租后才可以谈解约和谈补偿的问题。如一审法院以此判定双方是协商好解除房屋租赁合同，与事实不符。谭艳梅于2020年7月才提出解除租房合同，就算谭艳梅七月只住了一天，按合同约定交一期租金两个月也是2800元。因江弘成和谭艳梅未解除租赁合同，双方存在纠纷，导致江弘成的房屋一直未租出去，直接损失了8个月的租金11200（8×1400元）。这些损失都是谭艳梅造成的，但一审法院未判决谭艳梅补偿江弘成的损失，显然不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十七条的规定，恳请二审法院维护江弘成的合法权益，依法改判谭艳梅向江弘成支付9973元。谭艳梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人江思华、刘四英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。江弘成向一审法院起诉请求：1.谭艳梅偿还江弘成水电费和水电公摊等费用共495元；物业费678元（113元×6月）；房租8400元（1400元×6月，响应国家号召已减免2个月）；损坏防盗门150元、损坏热水器和开关插座150元、损坏坐厕盖板100元，合计9973元。2.本案所有诉讼费由谭艳梅承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，江弘成与谭艳梅签订《房屋租赁合同》，约定：江弘成将韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区********屋出租给谭艳梅，租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，租期为1年，不足一年按一年收租金。房屋月租金为1400元，按双月结算。谭艳梅必须提前交租金后入住，谭艳梅交押金（保证金）3000元，谭艳梅每双月1日按时交房租和相关费用，否则视为谭艳梅违约，协议可提前终止，江弘成可提前收回房子。谭艳梅租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由谭艳梅居住而产生的一切费用由谭艳梅负担。租住期间除自然灾害之外，因谭艳梅个人原因或使用不当、不慎引起的电、气事故导致火灾或发生治安刑事案件以及其他事故导致江弘成的房屋及其配套设施损坏、损失以及房屋贬值等应由谭艳梅照价赔偿。屋内家电、家具及物品如果人为损坏或丢失应照价赔偿。谭艳梅退房时，须提前半个月通知江弘成，交清水、电、气、电视、物业等相关费用；屋内设施、家电无损坏，下水道无堵漏、搞好屋内卫生经江弘成确认后如数退还押金（保证金），如有损坏则照价赔偿，如谭艳梅提前终止合同，则不退押金。另有备注：屋内设施家电和家具，双方签合同后，表明完好交给谭艳梅，谭艳梅退房时需保证完好能用交回给江弘成，租赁期间如有损坏，由谭艳梅负责维修。谭艳梅认为《房屋租赁合同》是格式合同，“不足一年按一年收租金”的约定属无效条款。江弘成则认为该合同是双方协商签订的，不属于格式合同。2019年3月1日，谭艳梅向江弘成支付了押金3000元。谭艳梅入住后，缴纳了2019年3月至2019年6月的房租、2019年3月至4月的水电及公摊水电费后，未再向江弘成支付其他款项。现谭艳梅认可尚欠江弘成水电和水电公摊等费用495元，另认为房租包含了物业费，江弘成从未催收过物业费，不应缴纳物业费也确未缴纳过物业费。涉案房屋每月物业费为111.84元，2019年3月至2020年1月期间物业费已由江弘成支付。2019年5月17日，江弘成购买热水器漏电开关和插座支出150元。2019年6月19日，江弘成换锁芯支出150元。2019年9月20日，谭艳梅购买坐厕盖板支出100元。谭艳梅认可2019年5月17日、2019年6月19日的两笔费用共300元，对2019年9月20日的费用提出异议，认为谭艳梅没有损坏坐厕盖板，不排除是其他原因导致的损坏。2019年7月8日，江弘成向谭艳梅发送微信，内容为“最后声明：江弘成已确认谭艳梅今天2019年7月8日已单方面终止双方签订的租房合同了，谭艳梅已经告知江弘成拿走了其所有的一切物品。另，2019年谭艳梅租房的水电煤气，以及本应按双方合同约定的2019年七月八月两个月租金，因多次催谭艳梅交，都拒交，江弘成对房屋及房屋内的一切设施设备以及电器下水道等等都未检查确认，江弘成将按法律程序，按合同约定到法律（注：应为院）起诉催交欠费”。2019年7月10日，谭艳梅向江弘成发送微信，内容为“你之前说7月，8月房租付完就行了，对吗。押金不退了是吧。水电费煤气费清缴完。”江弘成回复谭艳梅微信，内容为“可以，你好好说，我就没问题。要是向（注：应为像）你那天那样说，我就不干。”后谭艳梅回复“能否交了7月租金和之前水电煤气，押金不退，我们就解除合同。”2019年7月15日，江弘成向谭艳梅发送微信，内容为“谭主任你好，租房欠费今天可不可以不再拖了？7月6日你最（注：应为终）止租房合同之后，我给你最后三天期限早已过了，现在已经是7月15日了……”2019年7月19日，谭艳梅在派出所将涉案房屋的钥匙交付江弘成。谭艳梅认为《房屋租赁合同》于2019年7月10日已经终止，于2019年7月19日彻底终止。韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区*******属江弘成、江思成、刘四英三人共有（用）。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于水电费和水电公摊等费用495元。谭艳梅认可该笔费用，故江弘成诉请谭艳梅支付水电费和水电公摊费495元，该院予以支持。涉案租赁合同的终止时间问题。《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，现谭艳梅租金仅交至2019年6月，江弘成向谭艳梅催收租金并多次与谭艳梅就解除《房屋租赁合同》问题进行协商，双方确认谭艳梅已于2019年7月19日将涉案房屋钥匙交还给江弘成，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月19日终止为宜。关于房屋租金。涉案《房屋租赁合同》已于2019年7月19日终止，双方在庭审期间亦确认谭艳梅已支付2019年3月至6月租金，故谭艳梅还应支付2019年7月租金1400元，对江弘成超出部分的诉讼请求，该院不予支持。关于押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定“如谭艳梅提前终止合同，则不退押金。”现谭艳梅在租赁期限到期前终止合同，江弘成无需退回押金。双方签订的《房屋租赁合同》由江弘成提供，虽有约定“不足一年按一年收租金”，但此约定明显加重承租人的责任，故谭艳梅主张此约定无效的意见，该院予以采纳。物业费问题。《房屋租赁合同》明确约定“谭艳梅租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由谭艳梅居住而产生的一切费用由谭艳梅负担”，谭艳梅应支付2019年3月至2019年7月物业费559.2元（111.84元/月×5个月），对江弘成超出部分的诉讼请求，该院不予支持。关于损坏防盗门锁150元、损坏热水器和开关插座150元、损坏坐厕盖板100元。谭艳梅认可损坏防盗门锁150元及损坏热水器和开关插座150元，该院予以确认。坐厕盖板100元，虽有票据为凭，但票据开具时间为2019年9月20日，此时谭艳梅已将涉案房屋钥匙交还江弘成两个月有余，江弘成又未能提供其他证据证明谭艳梅确有损坏坐厕盖板，谭艳梅亦予以否认，故江弘成此主张，该院不予支持。上述各项费用合计2754.2元。一审判决：一、谭艳梅应于判决生效之日起十日内支付水电费和水电公摊等费用495元、物业费559.2元、房屋租金1400元、损坏防盗门锁150元、损坏热水器和开关插座150元，合计2754.2元给江弘成；二、驳回江弘成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由江弘成负担36元，由谭艳梅负担14元。对一审法院认定事实部分，谭艳梅无异议，江弘成对一审法院认定事实部分“谭艳梅在派出所将涉案房屋的钥匙交付江弘成。谭艳梅认为《房屋租赁合同》于2019年7月10日已经终止，于2019年7月19日彻底终止”有异议，不认可谭艳梅将钥匙丢回给江弘成则视为合同解除。其余无异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。另查明，江弘成于2019年7月18日向谭艳梅发送微信：“那就等到月底再收房，避免讲不清，我明天先去派出所备个案，我收回我的房，剩下的你月底再说”。二审庭询时，双方均确认谭艳梅已于2019年7月初搬离了涉案房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》解除时间的认定。江弘成与谭艳梅签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方约定租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，现谭艳梅租金仅交至2019年6月，之后双方多次就解除《房屋租赁合同》问题进行协商，其中，江弘成于2019年7月18日向谭艳梅发送微信：“那就等到月底再收房，避免讲不清，我明天先去派出所备个案，我收回我的房，剩下的你月底再说”。可见，江弘成也向谭艳梅表达了收回房屋的意愿，而事实上，双方均确认谭艳梅已于2019年7月初搬离涉案房屋，且谭艳梅亦于2019年7月19日在派出所将涉案房屋钥匙交还给江弘成，应视为双方经协商已经完成了房屋的交接，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月19日解除。江弘成辩称被迫接受钥匙缺乏依据，本院不予采信。故一审法院认定合同终止时间为2019年7月19日并无不当，本院予以维持。另外，双方签订的《房屋租赁合同》由江弘成提供，虽有约定“不足一年按一年收租金”，但此约定明显加重承租人的责任，该格式条款应为无效，但不影响租赁合同的效力。故租金应按实际租赁时间计算，结合谭艳梅已交租情况及合同解除时间，一审法院判令谭艳梅还应支付2019年7月租金1400元并无不当，本院予以维持。至于江弘成主张的物业费、水电费和水电公摊费、损坏防盗门锁150元、损坏热水器和开关插座150元和坐厕盖板100元，本院认同一审法院的认定并予以维持。综上所述，江弘成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江弘成负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十一月十七日书记员  沈燕山