河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3133号原告：宁建生，男，1963年11月12日出生，汉族，住郑州市金水区，现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓康，河南康研律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行，住所地：三门峡市崤山路中段**。统一社会信用代码：914112008747412994。负责人：王剑利，该行行长。委托诉讼代理人：史文龙，该行职工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张光杰，该行职工。代理权限为特别授权。第三人：三门峡市育才中学，，住所地：三门峡市黄河路中段法定代表人：史培民，该校校长。委托诉讼代理人：刘建庄，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吕旭华，河南建庄律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告宁建生与被告中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行（以下简称农行崤山支行）、第三人三门峡市育才中学（以下简称育才中学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁建生及其委托诉讼代理人邓康，被告农行崤山支行的委托诉讼代理人史文龙、张光杰，第三人育才中学的委托诉讼代理人刘建庄、吕旭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁建生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金267624元，违约金102000元（自2017年7月1日至2020年5月1日，每天100元）以及付清之日的违约金；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月1日，原、被告双方签订了《场地租赁合同》，约定原告将位于黄河路中段北侧四中门前的门面房租赁给被告使用，期限为三年半，到2017年12月31日止。被告向原告支付房屋年租金535248元，每年付一次房租，每年的3月1日前付清当年全部租金，被告迟延支付租金或其他费用的，对迟延支付的金额应向原告支付迟延履行违约金每天100元。合同签订后，原告按约将上述房产交付给被告使用。2017年3月1日，被告没有按照约定付清当年的房租。后又以第三人对其停水为由拒绝支付2017年7月1日至12月31日的租金，经原告多次催要未果。被告农行崤山支行辩称，1.原告不是本案的适格主体，原告不是涉案房屋的所有权人，房屋属于第三人育才中学，原告的使用权在2016年7月31日前已经到期了。原告在和被告签订合同的时候，把合同日期修改成2018年7月31日，当时原告已经没有使用权。2.房屋租金被告已经支付到2017年6月30日，育才中学也给被告下发通知要求限期搬离，并停水停电，被告最后将网点搬离，房屋交付给育才中学。第三人育才中学述称，1.第三人不是案涉房屋租赁合同的当事人，与本案没有关系。2.原告不按约支付租金和水电费，第三人停水系严格按照合同约定执行。2015年1月31日后原告未再支付租金和水电费的事实，已被湖滨区法院（2019）豫1202民初3629号民事判决确认。本院经审理认定事实如下：育才中学的前身为三门峡市第四中学（以下简称市四中）。2013年3月8日，市四中更名为育才中学。自2008年6月21日起，宁建生与市四中签订租赁合同，租赁市四中东楼一层伸缩缝以西至一层西墙的房屋。2011年5月23日，市四中（甲方）与宁建生（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：1.乙方租赁房屋位于甲方东楼一层伸缩缝以西至一层西墙。2.租赁期限5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日。3.租金，第一年租金368520元，租金半年一交，先交款后使用。第二年起甲、乙双方根据市场行情协商确定租金，协商不成，甲方有权终止合同，不承担乙方由此带来的损失。4.乙方转租需书面征得甲方同意。2013年10月21日，育才中学同意宁建生按合同约定转租。宁建生将其所租赁的830平方米房屋分别转租给农行崤山支行及其他商户。2014年7月，宁建生（甲方）将其从育才中学承租的房屋其中2间转租给农行崤山支行（乙方），并签订《场地租赁合同》1份，约定：1.出租房屋坐落地址黄河路中段北侧四中门面房。建筑面积：354平方米，房间数：2间，每平方米每月126元。2.租赁期限为三年半，自2014年7月1日起至2017年12月31日止。月租金（含税）44604元；年租金（含税）535248元。3.付款方式：每年付一次房租，每年的3月1日前付清当年全部租金。4.租赁房屋出现问题，影响乙方使用的，甲方负责维修，不得影响乙方正常使用。影响乙方正常使用的，乙方受影响期间的租金相应扣除。5.除因电力部门停电、因甲方电力设备检修外，甲方保证向乙方24小时连续供电。电力部门通知停电或甲方电力设备检修时，甲方应提前通知乙方，以保证乙方有足够的时间应付停电的准备工作。6.违约责任：乙方迟延支付租金或者其他费用的，对迟延支付的金额，应向甲方支付迟延履行违约金每天100元。双方有其他违约行为，在对方规定的合理期间内没有更正或不予答复的，守约方有权解除合同，并有权要求赔偿损失。合同签订后，宁建生将房屋交付农行崤山支行租赁，农行崤山支行按约向宁建生支付2014年7月1日到2017年6月30日的租金。宁建生于2015年4月8日、2016年3月4日分别向农行崤山支行出具发票，收到农行崤山支行当年房屋租金535248元。在农行崤山支行租赁上述房屋期间，由于宁建生未按约向育才中学交纳租金，育才中学于2016年10月11日向农行崤山支行发出通知，载明：“我校与宁建生签订的租房合同已于2016年7月31日到期，学校将于2016年10月31日前收回所租房屋，请你们尽快撤离。”育才中学曾经采取停水措施，催促宁建生、农行崤山支行交付所承租房屋。2017年12月9日，农行崤山支行搬离所承租的房屋。宁建生称其并未收到上述通知，而是在育才中学与宁建生房屋租赁合同纠纷案件诉讼中才知道此通知。另查明，因育才中学与宁建生就房屋租赁合同发生纠纷，育才中学于2019年向本院提起诉讼，要求宁建生支付房屋租金1062962.67元，并支付违约金30000元。本院曾于2019年5月29日作出（2019）豫1202民初595号民事判决。宁建生不服，提起上诉。三门峡市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）豫12民终1625号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年12月25日作出（2019）豫1202民初3629号民事判决，判决：宁建生向育才中学支付租金1005077.58元；驳回育才中学的其他诉讼请求；驳回宁建生的反诉请求。该民事判决认定宁建生向育才中学交纳房屋租金至2015年1月31日，之后再未支付租金；对农行崤山支行所承租房屋的租金计算至2017年12月9日。宣判后，宁建生不服，提起上诉。后宁建生撤回上诉，三门峡市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）豫12民终498号民事裁定，准许宁建生撤回上诉，双方按原审判决执行。该民事裁定于2020年5月20日已送达各方当事人并发生法律效力。后育才中学向本院申请强制执行。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应依照合同约定履行各自义务。原告已按约向被告交付了房屋，被告应支付相应的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。原告与第三人育才中学签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2016年7月31日，而原、被告签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年12月31日。但是第三人未行使解除合同的权利，直至2019年才向本院提起诉讼，本院（2019）豫1202民初3629号民事判决确认原告向第三人支付的房屋租金中对被告承租的房屋租金计算到2017年12月9日，应视为原告对案涉房屋仍享有承租、转租权。被告以原告不享有案涉房屋使用权，抗辩原告不具备原告诉讼主体资格，理由不能成立，本院不予采纳。根据原、被告签订的《场地租赁合同》，双方约定每年的3月1日前付清当年全部租金，结合原告向被告出具的2张房租发票金额均为535248元，及原告自认被告已付清2017年6月30日之前的租金，该约定应是每年3月1日前付清上年度7月1日至当年6月30日的租金。但是双方对2017年7月1日至2017年12月31日的租金支付期限并未约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，……剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，鉴于被告于2017年12月9日已搬离案涉房屋，且本院已经发生法律效力的（2019）豫1202民初3629号民事判决确认原告向第三人育才中学支付租金的截止日期为2017年12月9日，应视为双方的租赁期限于2017年12月9日届满。被告应于2017年12月9日向原告支付自2017年7月1日至2017年12月9日共5个月零9天的租金。按照合同约定的月租金44604元的标准，租金数额为：44604×5+44604÷30×9=236401.2元。第三人育才中学并非原、被告《场地租赁合同》的当事人，且与本案的处理结果并无法律上的利害关系，对本案诉讼请求不承担责任。关于违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告作为金融机构，其承租的房屋作为营业网点，原告应确保出租的房屋能满足正常的水电使用。原告作为案涉房屋的第一承租人，由于未向第三人按期支付租金及水电费，致使在被告租期期限尚未届满的情况下，第三人书面通知收回房屋并限期搬离。此后原告仍未采取积极措施与第三人协商处理。被告抗辩第三人曾对案涉房屋采取停水措施，虽然没有提供证明证明，但根据原、被告诉辩情况及第三人陈述，均认可第三人曾经采取停水措施，属于自认。本院认定原告存在违约行为。被告在搬离案涉房屋长达两年多的时间内，未向原告支付租金，亦构成违约。对此纠纷的产生，原、被告均存在违约，应各自承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告请求被告自2017年7月1日起按每天100元的标准计算违约金，但原告并未提供证据证明其被告逾期支付租金所遭受的实际损失。结合本院已经发生法律效力的（2019）豫1202民初3629号民事判决及执行情况，自三门峡市中级人民法院（2020）豫12民终498号民事裁定发生法律效力之日即2020年5月20日起，原告即承担向第三人支付租金的义务，其中包含被告应向原告支付的租金。故被告应自2020年5月21日起，以236401.2元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金至本判决确定的给付之日止。原告该项请求超出部分，因缺乏证据，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行支付原告宁建生租金236401.2元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行支付原告宁建生违约金（以236401.2元为基数，自2020年5月21日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止），限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、第三人三门峡市育才中学不承担责任；四、驳回原告宁建生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3420元（已减半收取），由原告宁建生负担1240元，被告中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行负担2180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十一月九日书记员  王家宁