河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4056号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省宇信房地产开发有限公司，住所地河南省方城县产业集聚区西园合兴路**。法定代表人：田建军，任公司总经理。委托诉讼代理人：薛强，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：王建敏，女，1972年3月9日出生，汉族，住河南省唐河县。上诉人河南省宇信房地产开发有限公司（以下简称“宇信公司”）因与被上诉人王建敏商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月11日进行了审理。上诉人宇信公司的委托诉讼代理人薛强，被上诉人王建敏,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇信公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）豫1328民初290号民事判决第二项内容，驳回王建敏要求宇信公司支付4201.85元违约金的诉讼请求；2.请求对（2020）豫1328民初290号民事判决第三项予以改判，即王建敏于判决生效十日内向宇信公司补交面积差额款13303元，并自2016年5月30日起按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误，不应当支持王建敏违约金4201.85的请求。宇信公司于2013年12月2日已在产权机关登记备案，宇信公司已完全按合同履行了义务，不存在违约。双方商品房合同第十五条关于产权登记的约定，强调的是出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。而事实上，王建敏未取得房产证的原因是因为王建敏至今未补交房产的面积差额款，没有缴纳差额面积的税费，也没有向宇信公司提交买受人办理房产证应当提交的资料，宇信公司无法给房管局提供办证所需要的全部资料，属于王建敏不履行合同义务在先，并不是因为出卖人的原因，且宇信公司属于协助办理产权证。一审法院认定补交面积差价款不是房产证办理的前置条件，属于适用法律错误。依据合同法第六十六条同时履行抗辩权的规定，宇信公司在王建敏履行债务不符合合同约定（即没有补交面积差）的情况下，有权拒绝其相应的履行要求（即办理房权证）。2.王建敏应支付宇信公司面积差额13303元，并自2016年5月30日按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。宇信公司于2015年12月11日已将该房产的产权证办出来，并多次让置业顾问电话通知王建敏补交面积差价款。在第一次庭审中，王建敏也当庭承认了。宇信公司又提供了2016年3月30日宇信凯旋城房证办理公告，告知全体业主应于2016年5月30日前携带各种证件及相关手续到售房部办理房产证。宇信公司也提供了与王建敏同楼的业主已办理了房产证。王建敏至今拒不支付面积差价款，请求二审法院对面积差额款利息部分予以支持。王建敏辩称，1.一审法院对宇信公司支付王建敏违约金的认定符合客观事实，适用法律正确。2.宇信公司上诉提到是因为王建敏未补交面积差而导致的没有事实根据。宇信公司提供的《唐河县房屋登记簿》显示，该登记簿登记时间为2015年12月11日，该日期远远晚于宇信公司应该给王建敏办理产权登记的时间。况且就房屋补交面积差额问题，王建敏从未收到宇信公司的通知。再者，补交面积差额并非办理房产证的前置条件。如果确实是经过测绘部门实际测量，宇信公司应提供测绘部门的书面文字实测报告结果，让业主明白，心服口服。王建敏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令宇信公司给王建敏办理产权证，判令宇信公司支付王建敏延期办证违约金4201.85元；2.宇信公司承担诉讼费。宇信公司反诉请求：1.王建敏支付宇信公司房屋面积差13303元，并自2015年12月16日起计算利息；2.反诉受理费由王建敏承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，王建敏与宇信公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，王建敏购买宇信公司开发的20号楼1单元402室，房屋建筑面积132.34平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3175.04元，总金额420185元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。宇信公司已根据商品房买卖合同的约定将房屋交付给王建敏。2015年12月11日的《唐河县房屋登记簿》显示，20号楼1单元402室房屋面积为136.53平方米，与王建敏、宇信公司所签订的《商品房买卖合同》中第三条约定的132.34平方米相差4.19平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，王建敏、宇信公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。按照合同约定，出卖人应在2014年3月1日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但截止本案庭审结束前，宇信公司仍未将王建敏的房产在产权登记机关备案。宇信公司辩称，因王建敏未补交房屋面积差额部分的房款，王建敏违约在先，所以才导致延期办证。但是，补交面积差额部分房款，不是房产证办理的前置条件，双方签订的合同中也未约定，王建敏补交面积差后，为王建敏办理房屋登记备案手续。宇信公司辩称理由不能成立，一审法院不予采信。因此，王建敏请求宇信公司给其办理产权证，并依据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定向王建敏支付已付房款1％违约金4201.85元（420185元×1％）的请求于法有据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。《商品房买卖合同》第三条约定，房屋建筑面积为132.34平方米，登记时间为2015年12月11日的《唐河县房屋登记簿》中显示20号楼1单元402室房屋面积为136.53平方米。因此宇信公司反诉王建敏，请求其补足面积差额部分的房款，是源于商品房买卖合同，属同一法律关系，宇信公司反诉成立，一审法院予以支持。宇信公司反诉请求王建敏支付面积差额部分房款的利息，因宇信公司未提供证据证明其向王建敏催要过面积差额部分房款，因此该项请求一审法院不予支持。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助王建敏办理房产登记手续，将该房产登记在王建敏名下；二、河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王建敏逾期办证违约金4201.85元；三、王建敏于判决生效后十日内向河南省宇信房地产开发有限公司补交差额面积房款13303元；四、驳回河南省宇信房地产开发有限公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，由王建敏负担25元，河南省宇信房地产开发有限公司负担50元。本院二审审理期间，宇信公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人当庭进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.《唐河县房产开发管理局商品房买卖合同备案登记薄》显示，王建敏购买的房屋位置20-1-402，建筑面积132.34平方米，单价3175.04元，合计价款420185元（按揭），备案时间2013年12月2日。2.唐房权证字第**产权证书显示，房屋所有权人河南省宇信房地产开发有限公司，房屋坐落唐河县滨河××××庄社区宇信凯旋城20#1单元4层1-402，登记时间2015年12月11日。3.2016年4月9日河南古城广告报刊上刊登了“宇信凯旋城房产证办理公告”。该公告落款时间为2016年3月30日，该公告内容包含集中办理时间、办理地点、办理相关手续时需携带的证件，并告知延期办理的法律后果。其中王建敏所购买的20号楼在公告之中。一审法院对上述事实未予认定，系认定事实错误。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉房产证未办理至王建敏名下，宇信公司是否应承担违约责任；王建敏是否应当支付房屋面积差额款的利息。针对本案争议焦点，评述如下：1.关于案涉房产证未办理至王建敏名下，宇信公司是否应承担违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因使买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内未取得房屋产权证书的，出卖人应承担违约责任。结合本案，宇信公司与王建敏在合同十五条仅约定，由宇信公司在90日内将办理权属登记需由宇信公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在交房后90日内办理房产权证书。且宇信公司举证证明其在2015年12月11日已经取得案涉房屋的所有权，即已经完成产权初始登记，但未过户至买受人名下。宇信公司并举证证明其在完成产权初始登记后，向业主发出办理产权登记公告。因合同未约定通知方式，王建敏也在合同中预留了手机号码，故对于办理房产证应认定宇信公司已尽通知义务。王建敏作为买受人，应按合同约定补交面积差价。经本院向当地房管部门咨询，面积差价涉及税款补缴问题，否则无法办理产权过户登记。综上所述,宇信公司已经完成合同备案、房屋产权初始登记，并在合理期限内向购房户发出办理房产证公告等通知，故王建敏房产未办理过户手续的原因不能归责于宇信公司，宇信公司不应承担违约责任，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。2.王建敏是否应当支付房屋面积差额款的利息问题。因双方当事人在合同中未约定面积差额的处理（补缴或退还）时间，双方在事后对于房产证的过户时间、面积差价的支付问题未达成补充协议，宇信公司请求王建敏补缴面积差价利息的上诉理由本院不予采信。综上所述，宇信公司的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初290号民事判决第一项（河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助王建敏办理房产登记手续，将该房产登记在王建敏名下）、第三项（王建敏于判决生效后十日内向河南省宇信房地产开发有限公司补交差额面积房款13303元）；二、撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初290号民事判决第二项（河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王建敏逾期办证违约金4201.85元）、第四项（驳回河南省宇信房地产开发有限公司的其它反诉请求）；三、驳回王建敏的其他诉讼请求；四、驳回河南省宇信房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费25元，由王建敏负担25元，河南省宇信房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担25元，王建敏负担25元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十一月四日法官助理刘慧书记员尚志向