安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2573号 上诉人（原审原告）：周瑜，女，1991年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，现居住于安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：周先友，男，1966年1月4日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系周瑜父亲。 委托诉讼代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱南红，女，1979年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，现居住于六安市。 委托诉讼代理人：冯东升，安徽中特（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：六安市康居房屋销售咨询有限公司，住所地六安市解放中路名仕苑**，统一社会信用代码91341500798133557Q。 法定代表人：刘必能，该公司经理。 上诉人周瑜因与被上诉人朱南红、六安市康居房屋销售咨询有限公司（以下简称康居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周瑜上诉请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿合同解除给上诉人造成的全部损失（即一审诉讼请求）。事实与理由：一、本案房屋买卖合同不能履行系被上诉人违约所造成。1.被上诉人朱南红的违约体现在与上诉人签订合同时隐瞒了出售房屋的真实情况，存在明显欺诈。合同签订后周瑜在2019年4月10日前付清了全部房款，而办理到周瑜名下的47平方米确权登记是拆迁房，与金安丽景苑2#楼一单元1604室无任何关系，明显存在欺诈。尽管如此，上诉人仍然给予被上诉人足够的时间去纠正弥补，并于2019年11月8日签订补充协议，在补充协议中被上诉人也承认自己违约，并表示2019年底仍然无法履行合同将退还购房款。2.被上诉人康居公司的违约体现在作为买卖中介，没有履行对出售房屋的真实状况进行核实义务，主观上存在对上诉人的误导。二、上诉人全面履行了合同义务，支付了全部购房款，无任何违约。三、上诉人要求被上诉人承担违约责任有充分的合同和法律依据。1.依据双方合同第五条（八）规定，甲乙双方签订房屋买卖合同后，若甲方违约，甲方应双倍返还定金，上诉人在合同签订时即交付了20000元定金，现要求双倍返还符合合同约定。2.上诉人要求被上诉人支付占有购房款期间的利息损失合法、公平。上诉人的上述请求仅仅是基于支付购房款产生的最直接损失，事实上由于被上诉人违约，导致上诉人再次购买同区域的房屋时，房价已经有了相当幅度的上涨，上诉人受到的损失远远大于上述利息。另外，上诉人的要求符合合同法的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。四、一审对承诺书的理解明显错误，判决有失偏颇。1.承诺书是一方对另一方做出的单方意思表示，不存在双方友好协商达成承诺书之说，一审判决书的相应表达明显不当。2.2020年4月10日的承诺书由被上诉人朱南红提出，内容是承认单方违约导致合同无法履行，表示愿意在规定期限内退还全部购房款。夏磊在承诺书中的签字行为，仅仅是对被上诉人提出合同不再履行及愿意退还购房款表示同意。既然房屋买卖不能继续，解除合同是必然选择，退还购房款是被上诉人最基本的义务，买受人不可能不接受，接受退还本金不等于买受人放弃追究被上诉人的违约责任。是否放弃追究对方的违约责任是被上诉人的权利和选择，一审相应认定显然超出了承诺书的意思表示范围。3.上诉人周瑜没有在承诺书上签字，即便如一审认定，也只能认定是夏磊的意思表示，夏磊无权做出损害上诉人利益的意思表示。五、一审认定上诉人的起诉行为有违诚信及公序良俗不当。 朱南红答辩：一审已经查明了基本事实，周瑜对所购房屋的情况是充分了解知悉的，双方签订合同也未对房屋的交付时间进行具体约定，被上诉人也将房屋更名至周瑜名下，因为遇到了政府指导补差价格的政策一直未能出台造成涉案房屋无法结算进而不能拿房。这中间又恰好发生新冠疫情，导致一直搁置，但被上诉方无半点过错，反而是根据周瑜的提议和要求通过补充协议及承诺书的方式达成合意返还了购房款，并将房屋的户名再次从周瑜名下更名，被上诉人在无任何过错情况下，额外承担了中介费和两次过户变更的税费，这一切都是上诉人周瑜的过错所致。夏磊和周瑜系夫妻关系，夏磊的签字代表的不是个人，而是他们夫妻，根据以上情况，结合双方签订的合同恰恰所遭遇的状况属于合同约定的不可抗力及政府政策的变化导致的。其次，由于上诉人周瑜方的不耐心导致了合同被解除，实际上在2020年5月份后，6月该房屋就可以按照政府政策进行结算正常交房。综上，被上诉人朱南红无过错，一审法院适用法律正确，判决适当。 周瑜向一审法院起诉请求：1.判令被告朱南红支付占用原告购房款利息34879元，判令被告朱南红双倍返还定金20000元；2.判令被告康居公司支付占用原告购房款利息9578元；3.判令二被告共同赔偿原告误工费2000元、交通费1000元；4.判令二被告共同承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：原告周瑜与夏磊系夫妻关系。原告周瑜与夏磊因购房需要，被告朱南红有房源出售，遂通过被告康居公司取得联系。2019年3月19日，原告周瑜、夏磊与被告朱南红、康居公司签订一份存量房买卖合同，约定购买坐落于金安丽景苑小区2幢1单元1604室房屋（回迁房），购买价格为850000元，双方约定“本次交易房屋通过直接变更手续办理”，并由被告康居公司协助双方办理后续变更手续；同时合同约定到六安市金安区拆迁办办理该房产权变更手续后，原告一次性付清剩余房款830000元。双方在合同中还特别约定，1、此房价含单独水电立户费用，此房价为被告朱南红净得价，双方中介费均由原告承担；2、被告朱南红为原告办理更名手续，更名时产生的费用均由被告朱南红承担，后期拿房时产生的费用由乙方承担，……4、双方友好协商与2019年4月10日前办理更名手续，原告需将全部房款打入被告康居公司，若更名不成功双方互不追究违约责任。原告于当日向被告朱南红交付定金20000元。2019年3月29日，原告向被告康居公司支付中介费14450元。另查明，2019年4月8日至4月17日，原告将剩余全部购房款830000元打入被告康居公司账户后，原被告三方又于2019年4月17日签订补充协议一份，约定待办理更名成功后，原告拿到确权证书，后期结算由朱南红自行结算，结算时产生的一切费用由朱南红承担，确权证书下来后，夏磊自愿支付房款630000元给朱南红，若后期双方结算时产生一切经济纠纷，与康居公司无关。又查明，2019年4月25日，被告朱南红将位于人民路的拆迁房户名变更为周瑜，夏磊为共有权人。被告康居公司将在其账户监管的原告支付的购房款630000元转给被告朱南红，朱南红出具收条一份。还查明，由于一直未能拿到丽景苑小区2幢1单元1604室回迁房，原被告三方再次于2019年11月8日签订补充协议书，对于尚在被告康居公司账户监管的剩余200000元退回原告账户，若后期甲方结算清楚后，产生一切纠纷与康居公司无关；还协商截止2019年12月31日前，若金安丽景苑2幢1604室房屋仍未结算，被告朱南红自愿将收取的房款退回200000元给原告，待结算当天原告一次性支付给朱南红。故在2019年11月8日，被告康居公司退回原告购房款200000元，2019年12月31日，被告朱南红再次退回原告购房款200000元。最后查明，由于所争议回迁房的补差价格不能确定，原被告迟迟未能最终完成本次房屋的交易，故原告与两被告沟通解除本次交易。2020年4月10日，三方当面出具承诺书一份：由于朱南红迟迟未能办理房屋结算，导致原告自2019年3月至今没办法拿房入住，朱南红承诺在2020年4月25日前将所收原告房款450000元退回到康居公司账户，若朱南红到期未能转全部房款，按每天1000元承担违约金，同时原告将随时配合办理产权证变更，所产生的变更手续费、中介费由朱南红承担。被告朱南红于2020年4月24日，向原告退回剩余的全部房款450000元（包含20000元定金），被告康居公司也向原告退回中介费用14450元。后双方再次将产权权利人进行变更。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告周瑜、被告朱南红通过被告康居公司的居间在协商一致基础上签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》和《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。原告周瑜与被告朱南红签订合同后，双方均积极履行了相关义务。后由于补差价格无法确定造成一直未能完成合同，2020年4月10日，双方在友好协商的前提下达成承诺书一份，实际对房屋买卖合同予以解除，且双方对后续所有事宜均达成合意，两被告退回了原告已交付的全部购房款、中介费，而且对已经过户给原告周瑜的拆迁房再次进行了权利人的变更。原告在双方对所争议的问题达成一致意见并全部解决之后，起诉要求被告支付资金占用期间利息，并要求双倍返还定金不仅缺乏依据，而且有违诚信准则，也有违公序良俗，故一审法院不予支持。另外，原告要求误工、交通费用损失更缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于原告诉称因被告朱南红超标过多，不符合金安区房屋拆迁安置相关规定，不能办理回迁房结算补差，无法领取回迁房进行出卖的意见，从证据和双方陈述可以看出，原告在购房时已明确知道所购房屋属于回迁房，并且在2019年4月25日原告也办理了城市拆迁房屋权属登记证，对合同约定的房屋来源清楚明确；被告朱南红一直无法结算拿房的原因，是由于政府指导的补差价格一直未能出台，原告并无证据证明是因为由于面积相差过大，不能办理回迁房结算补差；故一审法院对此诉请意见不予采信。对于被告朱南红辩称的由于原告的过错导致了两次变更，原告应该承担两次变更费用以及中介费，包括本案的诉讼费的意见，被告并未提起反诉请求，不属本案处理范畴；而且就目前证据而言，也不能反映原告在本次交易中存在过错，所有费用承担也均是双方协商或约定的结果，被告要求原告支付上述费用，同样缺乏依据。最后，虽然房屋的购买方为周瑜和夏磊两人，但夏磊明确书面表示不愿作为原告参加诉讼，也不会对购房过程中出现问题与纠纷追究任何责任，一审法院认为系其对权利的放弃，不违背法律，也未对社会、集体或他人造成影响，一审法院予以认可。综上所述，原告周瑜的诉请缺乏依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周瑜的诉讼请求。案件受理费1490元，依法减半收取745元，由原告周瑜负担。 二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。 朱南红举证：房屋征收补偿协议书和拆迁房屋权属登记证，证明目的：证明上诉人周瑜签订了补偿协议书，并已更名至其名下，结合权属登记证以及双方签订的合同上第九条的补充协议内容，可以看出周瑜对案涉房屋的具体情况是充分了解知悉，不存在所谓的欺诈。 周瑜质证：1.证据系复印件，没有原件进行核实，真实性无法确定；2.即便是真实的，也不能否定被上诉人在房屋买卖合同签订时存在欺诈的行为，因为房屋买卖合同第一条约定的出售的房屋是丽景苑1604室，房屋面积是109平方米，协议书确定的是47平方米的拆迁安置房，与合同约定的1604室没有关联。 本院认证：对于朱南红所举新证据真实性予以认定。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据审理查明事实，案涉《存量房买卖合同》并未约定交付房屋时间，仅约定“到六安市金安区拆迁办办理该房产权变更手续”，同时，该合同第九条补充协议（2）约定，周瑜一方确权证书办下来后，仍有后期结算补结构差价的环节，结算补结构差价完成后，周瑜一方配合康居公司支付全部房款。可见当事人对于案涉拆迁房屋面积为47平方米，且更名后仍需要完成结算补结构差价的事实均是知晓的，故周瑜主张朱南红隐瞒房屋真实情况存在欺诈情形不能成立，上诉人要求朱南红承担双倍返还定金的请求不予支持。案涉《存量房买卖合同》签订于2019年3月19日，至2019年4月17日，周瑜按照合同约定已经将案涉购房款850000元支付完毕，但是此后案涉房屋一直未能完成计算补结构差价，被上诉人未能交付合同约定的房屋，双方于2019年11月8日签订补充协议，对于案涉房屋仍未结算一事做出了补充约定，但是对于该补充协议朱南红亦未能履行。至2020年4月10日，朱南红出具《承诺书》，由于未能办理房屋结算，退还全部购房款。从以上事实看，朱南红存在延迟履行合同义务的情形，朱南红出具《承诺书》并退还房款的行为，系双方合意解除了案涉《存量房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因朱南红迟迟不能履行合同义务，导致周瑜支付的大额购房款被占用，客观上产生了相应损失，朱南红对此存有过错，从公平角度考虑，其应当赔偿周瑜相应的损失，依据审理查明事实，结合当事人的过错程度，本院酌定由朱南红赔偿周瑜20000元资金占用损失。康居公司作为中介方，对于案涉资金仅是代为监管，亦未对当事人签订和履行合同有错误引导行为，上诉人要求康居公司赔偿损失的请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3751号民事判决； 二、朱南红于本判决生效后十日内，支付周瑜20000元损失赔偿款； 三、驳回周瑜其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决处理，二审案件受理费1490元，由朱南红负担440元，周瑜负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月二日 法官助理郝先春 书记员刘静 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。