河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3189号上诉人（原审被告）：武陟县橡树名家物业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路橡树名家小区**楼****。法定代表人：邢慧慧，经理。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程鹏，男，汉族，1971年2月4日出生，住河南省武陟县。被上诉人（原审原告）：武陟县橡树名家业主委员会，住所，住所地：河南省武陟县沁河路橡树名家小区div>主要负责人：常荣祥，主任。委托诉讼代理人：申彦海，河南敬事信律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯明，男，业主委员会委员。上诉人武陟县橡树名家物业有限公司因与被上诉人武陟县橡树名家业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。武陟县橡树名家物业有限公司上诉请求：一、请求撤销原判，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，被上诉人武陟县橡树名家业主委员会并非合法的主体，关于其是否合法成立，已经有案外人张瑞霞，翟小军作为业主向武陟县人民法院提起撤销权诉讼，而撤销权诉讼并未最终结案，被上诉人当庭也承认自己的业委会成员中有多数均不属于本小区业主，一审法庭应当据此认定被上诉人武陟县橡树名家业主委员会的成立依法不具有法律效力，因为其业主委员会成员多数不符合法律规定的当选资格，一审法院应当依法确认其不具备本案诉讼主体资格，而不应当错误认定其属于合法的诉讼主体。第二，武陟县橡树名家小区的建设单位焦作市金基置业有限公司并未向上诉人进行过物业用房、设施及财产的移交，上诉人也无权将本属于焦作市金基置业有限公司的房产及设施财产向其他的任何人进行移交，其中的变压器两台有一台属于上诉人自己购置，是为了建设单位以后开发建设其他住宅楼需要时再进行安装使用的，属于上诉人单位的私有财产，一审法院判决将上诉人私有财产移交给被上诉人，明显事实不清。二、一审法院在审理本案中违反法定程序。本案一审中，上诉人作为被告向一审法院递交了反诉状和中止审理申请书，但一审法院并未将反诉状中所列举的第三人通知到庭，也并未采纳中止审理申请，而是草率进行了审理。上诉人向一审法庭明确表示，如果反诉和本诉不予合并审理，也不采纳中止审理的请求，要求一审法庭制作裁定书，上诉人将就裁定书进行上诉，一审法院表示将另行制作裁定书，但上诉人始终未收到以上裁定；关于中止诉讼方面，上诉人认为，本案必须以另案张瑞霞，翟小军诉武陟县橡树名家业主委员会撤销权纠纷一案的审理结果为依据，而另案尚未审结，根据我国民事诉讼法第136条的规定，本案应当中止诉讼，但一审法院直接违反法定程序进行审理并作出错误判决。另外，本案被上诉人武陟县橡树名家业主委员会作为我国法律规定的其他组织，不属于物业管理和服务单位，不具备物业管理的资格和服务能力，一审法院错误判决上诉人向一个业主委员会进行物业管理与服务的移交，依法不具有可履行性。因为居民小区的物业服务，包含整个小区居民的生活、安全、消防等诸多方面特殊要求，需要具备相应资质和能力的专门性物业服务公司才可以接受移交或最起码的过渡性管理与服务，一审法院的判决明显违反了我国物权法和河南省物业管理条例关于移交方面的相关规定，该判决上诉人无法履行。由于被上诉人业主委员会的某些成员在当选前后就一直煽动广大业主拒交电费和物业服务费，导致上诉人在进行本小区的物业服务期间长期垫付电费，还收不到物业费，上诉人投入巨资没有得到任何收益，一直亏损至今。上诉人认为，如果被上诉人业主委员会是属于合法成立的，那么业主委员会应当向上诉人物业公司结清本小区所拖欠的电费和物业费，因为根据我国法律的规定，不应当有只享受权利而不承担义务的主体。综上所述，本案一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，极大地侵害了上诉人的合法权益，提起上诉，望中级法院查明事实支持上诉人的上诉请求。武陟县橡树名家业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法维持一审判决。1.被上诉人是在武陟县龙源街道办事处领导和监督下于2020年5月10日选举产生合法的业主委员会，并在武陟县××办事处和县房管中心以及河南省物业监督综合平台备案，并且龙源街道办事处向被上诉人发放了备案证书；2.依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10条规定，上诉人向被上诉人移交物业用房、设施及财产是其法定的义务；3.关于中止审理问题，本案上诉人仅凭两位业主的一份起诉状欲将本案中止审理显然是在故意拖延诉讼，最终目的是赖着撤出涉案小区，不能适用民诉法相关规定，业主委员会是经业主大会选举成立的，并且政府也发放了河南省业主大会业主委员会备案证书，在未被撤销前是合法的，并且武陟县人民法院也驳回了两位业主的诉请。武陟县橡树名家业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告限期退出武陟县橡树名家小区；2、判令被告将本小区的物业用房（8号楼1单元102室、103室，8号楼2单元102室、103室，8号楼3单元102室、103室）和物业仓库及物资，公共配套设施（门岗用房、二次供水机房、监控）移交原告；3、判令被告将本小区变压器移交给原告并办理过户手续；4、判令被告移交物业规划图、竣工图（包括总平面图、单体竣工图）、建筑施工图、房地产权属关系的有关资料以及业主资料；5、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确诉讼请求第2项中要求的物业仓库指的是6号楼地下室东侧两个房间，物资指的是7号楼地下室原来存放的消防配件。一审法院认定事实：武陟县橡树名家小区系金基公司开发的小区。物业公司成立于2019年1月21日。2018年12月19日，金基公司作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，主要内容为：为了使小区有一个稳定正常的生活秩序，应业主代表侯明、张保才、翟发喜、牛霞要求更换物业公司，根据小区现状，甲方聘请乙方为小区提供物业管理服务；物业服务内容以《物业管理条例》规定为准，具体内容为乙方制定甲方同意后，签订补充合同执行；甲方为乙方提供物业用房两间，位于**楼****楼**103；未尽事宜由双方签订补充合同约定。2019年1月29日，金基公司作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《橡树名家前期物业服务合同书》，对物业服务内容作了约定，还约定：甲方为乙方提供物业管理用房及必要设施，物业用房为8号楼2单元一楼东西两间、办公家具用具、空调等物品；合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止。2020年4月份，小区业主在龙源街道办事处××指导下××业主大会筹备组。2020年5月10日，该小区召开首届业主大会，选举成立业主委员会。业主委员会成立后，及时向武陟县龙源街道办事处和武陟县房地产行政管理部分备了案，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》。2020年5月29日，业主委员会向物业公司法定代表人邢慧慧发出限物业公司3日内撤离小区的通知。2020年6月13日至14日，该小区召开二次业主大会，表决通过了物业公司撤离小区的决定。2020年6月16日，业主委员会向物业公司法定代表人邢慧慧发出从即日起物业公司无条件离开橡树名家小区的通知。2020年7月3日，原审法院受理了本案诉讼。2020年8月3日，原审法院受理了张瑞霞、翟小军要求撤销业主大会作出的选举成立业主委员会的决定的诉讼。截止本案最后一次开庭即2020年8月27日，物业公司未撤离该小区。金基公司向房管部门提交的小区平面图及物业用房申报备案表显示，物业用房为8号楼3个单元楼道两侧的两个房间以及一个储藏室、过道最北边4个车库。8号楼3个单元楼道两侧的两个房间指的是102和103。目前，8号楼1单元102室门口挂牌是金基公司的办公室，8号楼1单元103室系小区的监控室，8号楼2单元102室是物业公司的办公室，8号楼2单元103室经过装修多数时间一直锁门，8号楼3单元102室有人居住，8号楼3单元103室门口挂牌是金基公司的办公室。6号楼地下室东侧两个房间物业公司在使用。现该小区所安装有变压器两台，一台系金基公司前期安装，后物业公司更换，正在运行，另一台未运行。小区有门岗用房、供水机房、监控等。物业公司进驻小区时，金基公司移交有部分消防配件，存放于7号楼地下室。一审法院认为，一、业主委员会主体是否适格问题。业主委员会经业主大会选举成立，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，业主委员会有权提起诉讼，故本案中业主委员会作为原告主体适格。二、本案应否中止审理的问题。物业公司认为业主委员会的成立不符合法定程序，且有业主已向法院提起要求撤销第一届业主委员会的诉讼，本案必须以另一案件的审理结果为依据，本案应中止审理；本案认为，业主委员会经业主大会选举成立，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，业主委员会在被撤销之前的存在应视为是合法的，目前业主委员会尚未被撤销，其存在应视为是合法的，故张瑞霞、翟小军提起的撤销权诉讼并不影响本案的审理，本案不应中止审理。三、物业公司应否撤离小区的问题。物业公司与金基公司签订的《橡树名家前期物业服务合同书》，合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止；业主委员会于2020年5月10日成立，也就是说，物业公司与金基公司之间的前期物业服务合同在2020年5月10日已经到期，物业公司未被继续选聘为物业服务企业，前期物业服务合同终止；且在业主委员会成立之后，其已向物业公司发出离开橡树名家小区的通知，故物业公司应撤离小区。物业公司辩称，如果业主委员会系依法成立的合法主体，我公司同意在业主大会表决通过后，退出小区，但要求此前业主委员会选聘的新的物业服务企业，同我公司进行交接；原审法院认为，物业公司与金基公司之间的前期物业服务合同在业主委员会成立之日即2020年5月10日已经到期，物业公司未被继续选聘为物业服务企业，前期物业服务合同已经终止，其要求业主委员会选聘的新的物业服务企业同物业公司进行交接后才退出小区，没有法律依据，原审法院不予采纳。物业公司辩称，小区公共配套设施在使用期间所产生的维护及修理费用系龙源街道办事处石寺社区要求物业公司垫付，至今未结，要求石寺社区及业主委员会予以结清；原审法院认为，物业公司要求的该项费用，不应当向业主委员会主张，其可另行向相关责任主体主张。四、小区的物业用房、仓库、公共配套设施、变压器等移交问题。物业公司在撤离小区时，应将物业用房8号楼2单元102室、8号楼1单元103室（监控室）、其正在使用的6号楼地下室东侧两个房间、门岗用房、供水机房、监控设施、变压器两台移交业主委员会；变压器如有产权登记备案手续，须同时完成变更；业主委员会要求物业公司移交物业用房8号楼1单元102室、8号楼2单元103室、8号楼3单元102室、8号楼3单元103室，因上述房屋金基公司并未交付物业公司使用，现物业公司亦未使用，故原审法院不予支持；业主委员会要求物业公司移交7号楼地下室原来存放的消防配件，该配件系用于消防工程，物业公司应将现存的消防配件移交业主委员会。业主委员会要求物业公司移交物业规划图、竣工图（包括总平面图、单体竣工图）、建筑施工图、房地产权属关系的有关资料以及业主资料，因金基公司并未将上述材料交付物业公司，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武陟县橡树名家物业有限公司于判决生效后五日内撤出橡树名家小区；二、被告武陟县橡树名家物业有限公司于判决生效后五日将物业用房8号楼2单元102室、8号楼1单元103室（监控室）、其使用的6号楼地下室东侧两个房间、门岗用房、供水机房、监控设施、消防配件（以现有实际存放为准）、变压器两台（如有产权登记备案手续，须同时完成变更）移交业主委员会；三、驳回原告武陟县橡树名家业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告武陟县橡树名家物业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据：2019年4月20日焦作金基置业公司的证明一份，购买变压器的收款收据两张，证明一审判决中认定的变压器两台，其中有一台是上诉人的财产，并非物业所用的财产，也非开发产交由我方的财产，一审让我方交付给被上诉人没有事实及法律依据。收款收据上的名字程利军就是程鹏。被上诉人质证认为：对票据的真实性有异议，1.对焦作金基置业公司证据的真实性没有异议，但对其证明指向有异议，该证据不能证明变压器是上诉人的；2.该证据不是正式发票，客户的名称也不是上诉人的名称；两张收据日期分别是2019年3月10日和2019年3月16日，橡树名家物业进入小区是2018年12月。两张收据是上诉人换变压器的票据，不是购买变压器的发票。第一台变压器是开发商购买的，第二台变压器是前力龙物业的负责人尤龙经手购买的，程鹏只是承揽的变压器安装工程。本院认为，2019年3月10日的收据编号为No3845235，2019年3月16日的收据编号为No3845234，不符合开票常规，本院不予采信；2019年4月20日焦作金基置业公司的证明并不是变压器安装的实施情况证明，不能证明上诉人的证据指向。被上诉人提交证据：2017年11月9日变压器安装款取到条及协议内容，证明在2017年11月9日前早已经购买了变压器，程利军变压器没有安装完，又补充的协议内容。上诉人质证认为：合同上的变压器是我自己购买的，不是橡树名家小区用的变压器。本院认为，上述证明只是证明了安装变压器的安装费，并不是变压器的所有权。案经本院审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，武陟县橡树名家业主委员会的成立，经过了法定程序，被依法撤销前，具备诉讼主体资格。上诉人武陟县橡树名家物业有限公司主张的本案应当中止审理的理由，不能成立。金基公司与武陟县橡树名家物业有限公司签订的《橡树名家前期物业服务合同书》，约定合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止。现武陟县橡树名家业主委员会已经成立，故《橡树名家前期物业服务合同书》已经终止。武陟县橡树名家物业有限公司应当将其前面接收的财产移交给武陟县橡树名家业主委员会。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故武陟县橡树名家物业有限公司的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人武陟县橡树名家物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀二〇二〇年十一月十七日法官助理刘成功书记员刘永俊