新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1905号 上诉人（原审被告）：谢军兵，男，1987年4月17日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审原告）：钱正霞，女，1967年11月15日出生，汉族，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市开干齐乡人民政府退休职工，住四川省广汉市。 上诉人谢军兵因与被上诉人钱正霞房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2020）新4003民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢军兵，被上诉人钱正霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢军兵上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判其不向钱正霞支付房屋占用费及暖气费。事实和理由：案涉房屋租赁合同是在双方达成合意后解除，并非其擅自解除。其已于2019年10月22日告知对方将房屋钥匙放在地垫下，是钱正霞自身原因拒收房屋钥匙，故其不应承担房屋占用费2500元及暖气费256.28元。 钱正霞辩称，请求驳回上诉。案涉房屋租赁合同第四条第三款中约定，装修时不得改变房屋内部主体结构，租赁期满或因其他原因终止合同后可自行拆除，甲方不予补偿，因拆除造成的损坏赔偿甲方损失。谢军兵在合同期内要求解除合同，并拆除房屋装修，致使房屋内部损坏，故其要求谢军兵恢复原状，并不予退还保证金有理有据。谢军兵未告知其钥匙放置的位置，且未办理房屋交接手续，后因处理暖气漏水事宜，谢军兵才告知钥匙放置的位置，理应承担房屋占用费及暖气费。 钱正霞向一审法院起诉请求：1．判令解除其与谢军兵的房屋租赁合同；2．判令谢军兵按照租金标准支付自2019年10月22日至2020年3月26日房屋占用使用费；3．判令谢军兵赔偿房屋恢复原状损失5000元，以谢军兵交付保证金5000元予以折抵；4．判令谢军兵支付2019年10月22日至2020年3月26日暖气费1281.38元；5．判令谢军兵承担损失3000元。 一审法院认定事实：2017年10月22日，钱正霞将其位于××区商业门面房出租给谢军兵使用，与谢军兵签订《房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）钱正霞、承租人（乙方）谢军兵。租赁期限与用途：租赁期限5年，即自2017年10月22日至2022年10月21日止；商业经营或住宅使用。租金、保证金及支付方式：第一年租金为人民币26,000元整，按年支付，后续租金在上一年度租金的基础上每年增加2000元，乙方在上次所交租金期满前30日向甲方支付下期租金；合同签订之日，乙方向甲方支付保证金5000元（租赁期满时乙方如不在续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方）。租赁期间产生的供水、供电、供暖季房屋租赁税等所有费用由乙方支付。房屋安全管理：乙方对租赁房屋进行装修装饰时，不得改变房屋内部主体结构，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿，因拆除造成损坏的应修缮或赔偿甲方，如未恢复原状，甲方有权从乙方保证金中扣除；租赁合同终止日前，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方，否则甲方有权自行或委托他人腾空并收回该房屋，且乙方不得就此向甲方主张任何权利。违约责任：在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还；乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用，甲方有权解除本合同，并且保证金不予退还。合同履行期间，钱正霞通知谢军兵支付案涉房屋第三年租金时，谢军兵提出退租，钱正霞亦同意退租，双方均表示该合同已于2019年10月22日解除，但就该案涉房屋交接之日双方产生争议。2019年11月30日，双方在案涉房屋处理漏水事宜。次日，钱正霞将案涉房屋上锁后，让警务室通知谢军兵取钥匙未果，钱正霞遂将钥匙继续放在门外地垫下。 一审法院另查明，对案涉房屋因装修拆除需恢复原状所造成的损失，谢军兵拒绝恢复至承租前原状，并同意钱正霞按合同约定扣除保证金5000元作为赔偿恢复原状的损失，钱正霞对此亦同意。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钱正霞与谢军兵签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，合同效力应予确认。合同履行期间，谢军兵提出退租，钱正霞亦同意谢军兵退租，因双方均认可案涉房屋租赁合同已于2019年10月22日解除，故对钱正霞主张解除合同的诉请，原审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对钱正霞主张按照租金标准支付自2019年10月22日至2020年3月26日房屋占用使用费的诉请，因双方对合同解除后如何办理房屋交接手续约定不明，且事后也未能达成协议，结合双方的陈述，及钱正霞起诉和其可实际掌控案涉房屋钥匙的时间节点，对钱正霞的该诉请，原审法院酌定支持房屋占用使用费2500元（按年租金30,000元标准计算一个月），超出部分，系钱正霞自行扩大的损失，原审法院不予支持。对钱正霞主张赔偿房屋恢复原状损失5000元的诉请，因谢军兵拆除案涉房屋的装修，且拒绝恢复至承租前原状，按照合同约定，钱正霞有权扣除谢军兵支付的保证金，经原审法院释明，谢军兵同意钱正霞按合同约定扣除保证金5000元作为赔偿恢复原状的损失，故对钱正霞的该诉请，原审法院予以支持。对钱正霞主张2019年10月22日至2020年3月26日暖气费1281.38元的诉请，因原审法院酌定支持谢军兵应付房屋占用使用费期限为一个月，故原审法院酌定支持暖气费256.28元（68.34m2×22.5元／m2÷6个月×1个月），超过部分，原审法院不予支持。对钱正霞主张索款损失3000元的诉请，既无合同约定，也无法律规律，且谢军兵不予认可，故原审法院不予支持。谢军兵抗辩钱正霞除享有扣除其支付的保证金5000元外，再无其他更多权益的意见，与原审法院认定事实不符，于法无据，故对该抗辩意见，原审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、钱正霞与谢军兵签订的房屋租赁合同于2019年10月22日解除；二、谢军兵于判决生效之日起十日内支付钱正霞房屋占用使用费2500元；三、谢军兵赔偿钱正霞房屋恢复原状损失5000元（与谢军兵支付的保证金5000元相折抵）；四、谢军兵于判决生效之日起十日内支付钱正霞暖气费256.28元；五、驳回钱正霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元（钱正霞已预交），由钱正霞负担40元，由谢军兵负担35元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢军兵的证人曹军2020年10月27日出庭，证明谢军兵于2019年10月22日当着证人面将钥匙放在地垫下，钱正霞质证不予认可。2020年11月11日曹军与钱正霞的证人靳伟共同出庭时，均证实2019年10月22日谢军兵与钱正霞委托的朋友靳伟未办理房屋交接手续，谢军兵质证认为靳伟所述基本属实。对靳伟陈述的事实，本院予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年10月22日谢军兵与钱正霞委托的朋友靳伟未办理房屋交接手续。10月23日，谢军兵告知靳伟其将案涉房屋钥匙放在地垫下，靳伟要求办理房屋交接手续。 本院认为，本案争议焦点为：谢军兵何时退还房屋，钱正霞主张解除合同后的房屋占用费、暖气费有无依据。 因双方对合同解除后如何办理房屋交接手续约定不明，且事后也未达成协议，谢军兵虽告知钱正霞委托的靳伟将案涉房屋钥匙放在地垫下，但靳伟一再表示双方要办理房屋交接手续，谢军兵的证人也证实2019年10月22日双方并未办理房屋交接手续，故谢军兵提出其于2019年10月22日将钥匙放在地垫下即视为退还房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。钱正霞自认其处理案涉房屋漏水事宜时，已掌控房屋钥匙，谢军兵应当支付2019年10月22日解除合同至钱正霞掌控钥匙期间的房屋占用费、暖气费，一审法院根据双方于2019年10月23日之后还在商议房屋交接问题，钱正霞于2019年11月30日掌控钥匙的事实，酌定谢军兵在解除合同后占用使用房屋期限为一个月，并判令其支付一个月的房屋占用使用费及暖气费并无不当，应予维持。 综上所述，谢军兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢军兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 古丽孜热木合买提 审 判 员 王   国   彪 审 判 员 何   学   涛 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 李   婉   雨 书 记 员 孟   晶   晶