江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5681号上诉人（原审被告）：徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园，住所地徐州市泉山区三环南路弘润园小区内。法定代表人：苏红，园长。委托诉讼代理人：张浩，江苏智临律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市佳境物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区共建路**（袁桥好来农贸市场）**。法定代表人：闫家立，总经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园(以下简称飞扬幼教弘润幼儿园)与被上诉人徐州市佳境物业管理有限公司（以下简称佳境公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020）苏0311民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。飞扬幼教弘润幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担付款责任或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系。1、根据被上诉人提供的与业主委员会之间的物业管理服务合同，幼儿园按建筑面积每平方米2元/月收费，但是业主委员会的设立、运营、与被上诉人签订物业服务合同等活动，从未征求过上诉人的意见，上诉人也未与被上诉人单独签订物业管理服务合同，因此被上诉人与业主委员会之间的合同对上诉人不具有约束力。上诉人为幼儿园，实行封闭式管理，涉案房屋的垃圾清运、安保等工作是另行委托他人完成的。被上诉人只提交了物业服务合同，未提供其他证据证明其为上诉人提供了物业服务，一审法院直接认定其与上诉人建立合同关系，属于认定事实不清。2.关于上诉人使用房屋面积。首先，上诉人在一审中已提交证据证明幼儿园中有一部分是在园区外，由他人使用，一审法院以上诉人未举证为由不予支持，不能成立。其次，被上诉大仅提供了规划图，未提供房屋建成后的产权证件，一审以其提供的规划图确定上诉人使用的房屋面积不当。二、一审适用法律错误根据。省人大法工委《关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复》(苏人法工函(2006)48号)小区规划内配套学校是否参加小区的物业管理，应由学校自主决定。因此，上诉人作为公益性幼儿园，有权自主决定是否接受被上诉人的物业服务，而不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条。故一审法院适用法律错误。综上，一审法院虽然在被上诉人提交的合同价格基础上下调了租金，但该租金水平仍然是不合理、也不公平的，缺少相应的事实依据。请求二审查明事实，依法改判驳回被上诉人的起诉。佳境公司答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。佳境公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令飞扬幼教弘润幼儿园支付物业费15048元及违约金13242.24元（以15048元为基数自2018年2月1日起计算至2020年7月1日，按每天千分之一的标准计算）；2、诉讼费由飞扬幼教弘润幼儿园承担。一审法院认定事实：2018年1月24日，佳境公司（受委托方、乙方）与徐州市弘润园业主委员会（委托方、甲方）签订了《弘润园物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对“弘润园”实行一体化的物业管理，总建筑面积：46500平方米。由14栋5-6层住宅，建筑面积42000平方米；1栋2层幼儿园、物业、居委会，建筑面积2400平方米，，地下车库建筑面积2100平方米组成。物业类型包括多层住宅、幼儿园、商业门面。管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备的维修养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、变压器、路灯等)的养护管理、公共环境(包括公共设施、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的；交通、车辆行驶及停泊管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业有关的图纸、档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。本合同期限为两年。自2018年2月1日起至2020年1月31日止。按照相关物业管理服务收费规定，根据物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，经双方协商，住宅物业第一年按产权建筑面积每平方米0.55元/月(根据第一年服务标准考核，全体业主基本满意且不超过半数业主反对，第二年合同自动顺延按产权建筑面积每平方米0.65元/月收取)；商业门面房按产权建筑面积每平方米1元/月；幼儿园按建筑面积每平方米2元/月。逾期未缴费的按每天千分之一支付违约金。物业管理服务费根据服务标准调整，先交费后服务。合同签订后，佳境公司进入弘润园小区提供物业服务。一审法院认为，佳境公司与徐州市弘润园业主委员会签订的《弘润园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。本案中，虽然飞扬幼教弘润幼儿园提交《江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复》（苏人法工函（2006）48号）主张小区规划内配套建设的学校是否参加小区的物业管理应由学校自主决定，而本案飞扬幼教弘润幼儿园未与佳境公司签订物业管理合同，故主张双方之间没有合同关系。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案飞扬幼教弘润幼儿园系涉案物业的实际使用人,其开办地点及运营场所均在弘润园小区范围内，虽然飞扬幼教弘润幼儿园所在的楼栋是具备独立的建设规划、土地使用权许可以及房屋所有权的楼栋,与弘润园小区的其他居民住宅以及商业用房相区分，但在物业服务上处于佳境公司服务范围内,其在公共道路、公共保洁、公共绿化及其他公共环境服务上仍然享受到了佳境公司提供的服务,且飞扬幼教弘润幼儿园内部的保安和保洁也不影响佳境公司为飞扬幼教弘润幼儿园提供上述外部服务,即佳境公司事实上为飞扬幼教弘润幼儿园提供了物业服务，双方间存在事实上的物业服务合同关系，因此飞扬幼教弘润幼儿园应当向佳境公司支付物业费用。虽然佳境公司有权要求飞扬幼教弘润幼儿园交纳物业费，但也应该注意到，飞扬幼教弘润幼儿园根据《中华人民共和国民办教育促进法》属于公益性事业，从小区教育事业和社会公共利益考虑，飞扬幼教弘润幼儿园主张按照其与徐州市弘润园业主委员会签订的《弘润园物业管理服务合同》约定的每平方米2元/月收取物业服务费，该标准甚至超过同一小区商业门面房的物业服务标准，对于小区内设立的幼儿园这一教育设施而言收费过高，应根据实际情况予以调整。法院综合考虑该小区内其他物业类型的收费标准、佳境公司所提供的物业管理服务事项等情况，酌定飞扬幼教弘润幼儿园按照每平方米0.8元/月向佳境公司交纳物业费。另外，佳境公司主张按照627平方米对飞扬幼教弘润幼儿园收取物业费并提交了有徐州市规划局行政审批专用章的规划图复印件一张，飞扬幼教弘润幼儿园对此提出异议，并主张该部分面积由他人使用，飞扬幼教弘润幼儿园并未完全使用全部幼儿园建筑面积，但飞扬幼教弘润幼儿园对此并未提交证据予以证实。故法院根据面积627平方米确认飞扬幼教弘润幼儿园应向佳境公司支付2018年2月1日至2019年1月31日的物业费6019.20元（0.8元/平方米/月×12个月×627平方米）。关于佳境公司要求飞扬幼教弘润幼儿园支付违约金的主张，考虑到飞扬幼教弘润幼儿园未缴纳物业费确系事出有因，故对佳境公司的该项诉请，法院不予支持。综上，遂判决：一、飞扬幼教弘润幼儿园于判决生效后十日内向佳境公司支付2018年2月1日至2019年1月31日的物业费6019.20元；二、驳回佳境公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，佳境公司依据与徐州市弘润园业主委员会签订的《弘润园物业管理服务合同》向飞扬幼教弘润幼儿园主张物业服务费，并在诉讼中陈述其实际为飞扬幼教弘润幼儿园提供了人员进出小区管理、垃圾外运、共用污水管道疏通等物业服务；飞扬幼教弘润幼儿园抗辩，其对独立使用范围内的空间（含建筑物）进行封闭管理，并对封闭空间内的物业管理自行负责，且依据《江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复》，飞扬幼教弘润幼儿园并未同意接受佳境公司的物业服务，佳境公司无权向飞扬幼教弘润幼儿园主张物业服务费。尽管飞扬幼教弘润幼儿园独占的空间形成了相对独立的物业管理区域，但考虑到飞扬幼教弘润幼儿园坐落在佳境公司提供物业服务的物业管理服务区域内，飞扬幼教弘润幼儿园主张免除物业服务费的给付义务，应当证明其未实际从佳境公司提供的物业服务中受益。从飞扬幼教弘润幼儿园在诉讼中的举证情况来看，其提交的证据不足以证明飞扬幼教弘润幼儿园的人员进出小区管理、垃圾外运、共用污水管道疏通无需借助佳境公司的物业服务，故在飞扬幼教弘润幼儿园从佳境公司提供的物业服务中直接受益的情况下，飞扬幼教弘润幼儿园应当支付相应的物业服务费。关于飞扬幼教弘润幼儿园负担的物业服务费。一审法院参照佳境公司与徐州市弘润园业主委员会签订的物业服务合同酌情确定诉争的物业服务费收费标准合情合理，本院予以维持。对飞扬幼教弘润幼儿园负担的物业服务费的计费面积，一审法院根据规划定点图标注的幼儿园的建筑面积认定诉争的计费面积，有事实依据。飞扬幼教弘润幼儿园虽抗辩其实际使用的建筑面积与一审法院认定的计费面积不符，但飞扬幼教弘润幼儿园作为诉争建筑物的使用人，其就实际使用的建筑物的建筑面积有举证的便利，却未在诉讼中积极举证，应承担举证不利的后果。综上，一审法院认定的物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，飞扬幼教弘润幼儿园的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费507元，由上诉人徐州市泉山区飞扬幼教弘润幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二〇年十一月十六日书记员  苗 鑫