安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9214号 上诉人（原审被告）：曹宗奎,男,1987年5月19日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：郑丽，女，1990年2月7日出生，汉族，住安徽省肥东县,系曹宗奎之妻。 被上诉人（原审原告）：安徽省文一物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗经济开发区长江批发市场对面办公楼**。 法定代表人：赵虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪祥，男，该公司员工。 上诉人曹宗奎因与被上诉人安徽省文一物业管理有限公司（以下简称文一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 曹宗奎上诉请求：1.撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初5735号民事判决，发回重审或依法改判曹宗奎仅应向文一物业公司支付2198元物业费。2.一审、二审诉讼费用由文一物业公司承担。事实和理由：文一物业公司的物业费用有一半已超过诉讼时效，2015年7月6日曹宗奎在非自愿、强迫下与文一物业公司签订了两份空白的前期物业服务合同，并强制要求向文一物业公司提前预交一年的物业费。交钱时物业公司没给曹宗奎提供过任何真实的物业服务，所缴纳的时间为2015年7月1日至2016年6月30日，自2015年7月6日交房后从未接到文一物业公司任何催缴物业费用的通知。文一物业公司已严重违约，并未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费于法有据。1.房屋质量问题：交房时就发现家里各个窗户及通往阳台的门都有不同程度的倾斜，多次向物业反映问题，均未得到实质性的处理解决。2.电瓶车停放及充电问题:有大量电瓶车停放在单元门外面的消防通道上、楼道及进户门内，电瓶车私拉飞天电线充电，电线、插头常年裸露在外，容易发生意外。3.安全问题:小区内大部分商铺开设后门，行人出入自如，严重影响业主的人生和财产安全。小区单元入户门基本都已坏掉，无法正常开关，物业无人进行维护与维修。楼道及水表箱里杂物多,很多都是易燃物品，容易发生火灾并阻碍逃生通道。楼道内的消防排烟联动系统部分已损坏严重，无法正常工作。小区内消防设备破败不堪，楼道消防栓没有水。4.小区广告问题:物业公司既不和业主进行沟通征求同意,私自投放广告，广告收入去向不明，这已损害了业主的权益。5.车位问题:物业公司在没有和业主沟通,征得业主同意，私自出租且租金去向不明。6.公共区域环境卫生问题：垃圾桶外表十分肮脏，未看见保洁人员进行清洗消毒。信报箱奶箱上无人擦拭，布满灰尘。楼梯台阶布满灰尘、楼梯道两边墙上布满污渍、楼梯道内随处可见杂物，卫生环境相当恶劣。电梯地面上的垃圾得不到及时清理，电梯轿厢门、面板做不到每日擦拭。电梯内到处都是污渍。小区公共照明设施及设备基本未见人进行擦拭。7.绿化问题：要求整顿绿化，修缮绿化边缘，养护树木花草，拆除乱搭乱建，还原规划内所有绿化地。8.案涉小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。曾长期多次向物业公司和有关部门反应，一直没有得到解决。一审法院并未查明文一物业公司严重违反合同的约定这一事实，径直判决文一物业公司需要支付物业费，是与事实相悖的。文一物业公司未能严格依照《前期物业管理服务合同》履行合同义务、未能严格按照相关规定提供物业服务，并严重侵害业主的权益，属于违约，应承担赔偿责任。曹宗奎拒绝交纳物业费，是依法行使抗辩权。 文一物业公司辩称，1.相关催缴证据已在一审提交，且在物业管理条例第七条中规定业主有按时交纳物业费的义务，物业费并未超过诉讼时效。2.案涉小区没有占用公共道路，开发商规划时已在路面预留停车位，非机动车在路面停车位停车合理。3.文一物业公司已对非机动车停放尽到管理义务，对小区的违章搭建已尽到劝阻义务且已向管理部门汇报。4.物业已尽到绿化维保义务，公共收益问题产生原因系因案涉小区未成立业委会。5.房屋质量问题与文一物业公司无关。 文一物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令曹宗奎立刻向文一物业公司支付物业费6280元及滞纳金（自2020年7月1日按日千分之三计算至款请之日）；2.一审案件诉讼费用由曹宗奎承担。 一审法院认定事实：2015年7月6日曹宗奎作为文一•托斯卡纳小镇小区C区9号楼2004室（面积为100.65㎡）业主与文一物业公司签订一份前期物业服务合同。合同约定文一物业公司向曹宗奎及广大业主提供物业管理服务，文一物业公司按1.3元/月/平方米收取物业服务费。合同还约定了双方的权利义务、委托服务事项、物业管理服务质量、物业服务和维修费用、违约责任等内容。案涉文一?托斯卡纳小镇小区一直由文一物业公司提供物业管理服务至今,期间曹宗奎因不满文一物业公司的物业服务，认为文一物业公司存在违约，自2016年7月1日至2020年6月30共拖欠物业费6280元（1.3元/㎡/月×48月×100.65㎡）。经文一物业公司书面催交，曹宗奎未支付拖欠的物业费，遂成讼。 一审法院认为，业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对业主具有拘束力。本案中，该小区至今未成立选聘新的物业服务企业，仍属于文一物业公司管理。文一物业公司已经为曹宗奎提供了物业服务，曹宗奎作为业主应当支付文一物业公司物业费。曹宗奎认为文一物业公司未提供适当物业服务，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。对于曹宗奎提出的诉讼时效问题。曹宗奎当庭认可其自2016年7月1日，起未向文一物业公司支付过物业费。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定。本案中，曹宗奎存在持续性的违约，文一物业公司在催缴期限届满后提起诉讼，并未超过诉讼时效。对于文一物业公司要求曹宗奎支付拖欠物业费的诉讼请求一审法院予以支持。根据本案查明的实际情况，文一物业公司在物业服务质量上确有不当之处，故一审法院酌定减免10%物业服务费。关于文一物业公司提出的滞纳金的诉请，因证据不足一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曹宗奎于判决生效后十日内支付文一物业公司物业费5652元（6280元×90%）；二、驳回文一物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由曹宗奎负担。 二审中，文一物业公司提交照片打印件24张、价格登记服务证副本2张、界定函复印件1张。证明目的：证明文一物业公司已按照物业服务合同约定尽到管理义务。曹宗奎质证意见为：对证据的对证明目的不予认可，不能证明被上诉人尽到物业管理义务。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，曹宗奎与文一物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效的合同，双方均应按约履行。本案中，案涉小区仍属于文一物业公司管理，在文一物业公司履行了物业服务的义务后，曹宗奎应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。本案中，曹宗奎提交的证据显示，文一物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免曹宗奎10%的物业费，并无不当。曹宗奎以案涉小区存在安全问题、卫生问题、车位问题、绿化问题及其房屋存在质量问题等为由拒绝按合同约定交纳物业费，于法无据，与双方合同约定亦不符，本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中文一物业公司诉请的最后一期物业管理服务费至2020年6月30日，故文一物业公司的诉请并未超过诉讼时效。 综上所述，曹宗奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曹宗奎负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十一月十一日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。