广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35684号上诉人（原审被告）：郭金洪，被上诉人（原审原告）：深圳市辅城坳股份合作公司大岭厦分公司，负责人：叶应南。被上诉人（原审原告）：深圳市辅城坳股份合作公司，法定代表人：叶某龙。两被上诉人共同委托代理人：周霞辉，广东君言（龙岗）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：文广，广东君言（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人郭金洪因与被上诉人深圳市辅城坳股份合作公司大岭厦分公司（以下简称辅城坳大岭厦分公司）、深圳市辅城坳股份合作公司（以下简称辅城坳股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭金洪上诉请求：1、请求维持本案一审判决第一项、第二项判决内容；2、请求撤销一审判决第三项、第四项判决内容；3、依法改判郭金洪无须向辅城坳大岭厦分公司支付2018年2月1日至2018年6月3日期间的房屋占有使用费164000元；4、本案一审、二审全部诉讼费由辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司承担。事实和理由：郭金洪于2010年左右从平湖水厂租赁涉案房屋（深圳市龙岗区平湖街道辅城坳社区xx号xx栋）用于经营，后辅城坳大岭厦分公司称涉案租赁物为其所有并管理，强行要求涨租。且辅城坳大岭厦分公司公司负责人叶某灵要求郭金洪每月额外再给其红包，才给涉案房屋供水供电，郭金洪开始均按时给其红包，后来叶某灵索要红包金额越来越多，郭金洪拒绝给其红包，辅城坳大岭厦分公司即对租赁房屋停水停电。郭金洪与辅城坳大岭厦分公司在2014年4月签订了一份《租赁厂房、宿舍合同书》，约定月租金为21500元，租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日。然而，合同签订后辅城坳大岭厦分公司又开始涨租金，同时向郭金洪额外索要红包，完全不顾租赁合同的约定，郭金洪没有同意辅城坳大岭厦分公司的无理要求，辅城坳大岭厦分公司则强行断水、断电。因辅城坳大岭厦分公司停水停电，租客强烈不满并拒绝缴纳租金，郭金洪无奈只能购买大量电瓶和高价电用来维持租客的日常生活，但每天也只能买3个小时的电，所有租客每月只付原本一半的租金，且时间长达两年之久，郭金洪因此遭受的租金损失达数十万元，每年花高价购买水电额外支出的费用也有几十万元，郭金洪还向高利贷借款支付辅城坳大岭厦分公司的租金，两年期间郭金洪的损失近百万元，负债累累，郭金洪的全部损失应由辅城坳大岭厦分公司承担。针对该损失赔偿等事宜郭金洪于2018年2月份即向龙岗区人民法院提起诉讼。2018年01月份开始，在租赁合同尚未到期的情况下，辅城坳大岭厦分公司即派叶某灵、叶某龙等人带队驱逐郭金洪的房客，强行要求郭金洪退房，并多次断水、断电，郭金洪向派出所报警，因辅城坳大岭厦分公司晚上强行断电，且郭金洪夫妇均需安抚租客，郭金洪放在抽屉用的八万多元全部被人盗走，上述事实有郭金洪报警记录为证，辅城坳大岭厦分公司应赔偿郭金洪的全部损失。郭金洪从前手接手过来时铁皮房当时有数十间，然而辅城坳大岭厦分公司管理后的几年期间前前后后拆掉租赁场地上铁皮房共二十余间。2018年6月2日在没有任何通知的情况下辅城坳大岭厦分公司带人又强行拆除郭金洪承租的剩余铁皮房，郭金洪合理提诉求却强行被羁押了一个多月，辅城坳大岭厦分公司拆除铁皮房时也没有将郭金洪的财产、人员安置妥当，郭金洪老婆捡了十几年的废品攒下的20余万元放在铁皮房里不知去向，郭金洪放在铁皮房煮饭房间的所有单据、收据资料被清走，郭金洪所有财物没有得到任何安置，全部被清理完毕，辅城坳大岭厦分公司应赔偿郭金洪所有损失。郭金洪于2018年2月已经向深圳市龙岗区人民法院起诉辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司要求赔偿损失，在龙岗区法院尚未做出生效判决时，辅城坳大岭厦分公司没理由继续驱赶租客，没理由强制拆除郭金洪的铁皮房，更不应该强抢郭金洪的财物，造成郭金洪巨大的经济损失，辅城坳大岭厦分公司违法在先。2018年2月份的房租郭金洪已经缴纳，且在郭金洪还有两个月的租赁保证金8万元在辅城坳大岭厦分公司处的情况下，辅城坳大岭厦分公司在2018年1月份就开始驱逐郭金洪的房客，并多次停水停电，造成所有租客拒绝缴纳房租，在2018年4月开始租客均扣押一个月以上的房租未缴纳，2018年6月2日辅城坳大岭厦分公司强行拆除铁皮房，郭金洪夫妇均被强行羁押，辅城坳大岭厦分公司控制所有租赁房屋，清理所有租客，并将郭金洪所有财物全部清走，给郭金洪造成了巨大经济损失。综上，一审法院事实认定不清，判决错误，郭金洪不服一审判决结果，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司未发表述辩意见。辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司向一审法院起诉请求：一、确认辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司与郭金洪于2018年3月31日签订的《租赁厂房、宿舍协议书》无效；二、郭金洪支付拖欠的2018年2月及2018年3月租金合计共80000元，该项租金以辅城坳大岭厦分公司应退还给郭金洪的租赁保证金80000元直接冲抵；三、郭金洪支付2018年4月1日至2018年7月31日期间的场地占用费每月40000元，共160000元；四、郭金洪承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司称位于深圳市龙岗区的房屋由辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司于2010年12月份从平湖街道办事处购买取得，没有取得建设工程规划许可证，也没有取得不动产权证书。2011年6月22日，原深圳市龙岗区平湖镇辅城坳村大岭厦经济合作社（即辅城坳大岭厦分公司前身）将涉案房屋租赁给郭金洪使用，双方为此签订了《租赁厂房、宿舍协议书》，约定每月租金为21500元，租赁期限为2011年4月1日至2014年3月30日。上述《租赁厂房、宿舍协议书》到期后，双方于2014年4月17日续签一份《租赁厂房、宿舍合同书》，约定每月租金为21500元，租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日，租赁保证金为43000元。上述《租赁厂房、宿舍协议书》到期后，2016年4月27日，辅城坳大岭厦分公司与郭金洪再续签一份《租赁厂房、宿舍协议书》，约定每月租金为40000元，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，租赁保证金为80000元。该协议系郭金洪女儿代郭金洪签名，郭金洪对其签名不予认可，郭金洪确认向辅城坳大岭厦分公司交纳了租金保证金80000元，并按每月40000元的标准向辅城坳大岭厦分公司交纳租金。在上述租赁合同履行过程中，2017年11月21日，深圳市龙岗区平湖街道安全管理委员会在安全生产巡查过程中，发现郭金洪在安全生产方面存在问题，要求郭金洪整改，郭金洪未整改。2017年12月4日，辅城坳大岭厦分公司向郭金洪发出《房屋收回通知书》，通知郭金洪在合同2018年3月31日到期满后不再续约，要求郭金洪：1、在合同期满（2018年3月31日）前搬出房屋，如期交还房屋；2、如逾期未搬离或未全部搬离，视为郭金洪遗弃剩余物品，辅城坳大岭厦分公司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管郭金洪的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。郭金洪认为辅城坳大岭厦分公司在合同未到期的情况下进行停水停电、驱逐租客、收回房屋，导致其损失重大，于2018年2月9日诉至一审法院要求判令辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司：1、赔偿两年的租金损失500000元；2、赔偿装修及铁皮房损失600000元；3、赔偿因驱逐房客造成的经济损失100000元。该案在审理过程中，一审法院于2018年3月21日作出（2018）粤0307民初3688号民事裁定，以双方签订的《租赁厂房、宿舍协议书》有仲裁条款为由裁定驳回郭金洪的起诉。郭金洪不服上诉后，深圳市中级人民法院于2018年5月22日作出（2018）粤03民终8529号民事裁定，指令一审法院审理。一审法院依法对该案进行了审理，案号为（2018）粤0307民初12278号。2019年3月19日，一审法院作出（2018）粤0307民初12278号一审民事判决，判令辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司赔偿郭金洪损失共计100000元。当事人不服上诉，目前该案在二审过程中。由于该案未对租赁保证金及拖欠的租金作出处理，故辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司于2019年5月30日诉至一审法院提出上述诉讼请求，即本案。郭金洪于2018年2月9日起诉辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司后，未在合同期满时（2018年3月31日）搬离及交还房屋，辅城坳大岭厦分公司委托律师于2018年4月2日向郭金洪发出律师函，要求郭金洪补交拖欠的两个月的租金80000元及在五日内搬离办理交接手续，但郭金洪仍未搬离。2018年5月28日，平湖街道规划土地监察队在巡查中发现郭金洪在涉案房屋旁搭有违法建筑即铁皮房，要求郭金洪拆除。由于郭金洪没有拆除违法建筑，2018年6月2日，平湖街道工作人员到现场执法，在执法过程中，郭金洪及其妻子吴某珍与执法人员发生冲突，阻碍执法。2018年6月3日，公安机关以郭金洪及其妻子涉嫌妨害公务罪为由将郭金洪及其妻子羁押，次日刑事拘留。2019年3月19日，一审法院作出（2018）粤0307刑初4006号刑事判决，判决郭金洪及其妻子均构成妨害公务罪，均判处有期徒刑十个月。郭金洪不服该刑事判决已上诉，目前在二审审理过程中。郭金洪确认，其及妻子于2018年6月3日被羁押后，未回过涉案承租房屋，亦未向租客收取过后续租金，辅城坳大岭厦分公司已径直收回涉案房屋。辅城坳大岭厦分公司则称，郭金洪被羁押后，由郭金洪女婿管理涉案物业，在2018年7月至2018年8月期间，仍有租客称被郭金洪预收了租金仍在居住，辅城坳大岭厦分公司于2018年9月才将涉案物业正式另行出租。郭金洪否认其女婿管理涉案物业及预收租客租金的事实。诉讼中，辅城坳大岭厦分公司称郭金洪未交纳2018年2月之后的租金。郭金洪则称，其已交纳2018年2月的租金，只是未交纳2018年3月之后的租金，但郭金洪未能提交其已交纳2018年2月租金的证据。另郭金洪称，其在2018年6月3月被羁押之前，仅向几户租户收取2018年5月的租金，还未收齐2018年5月的租金就被羁押，且辅城坳大岭厦分公司多次停水停电、驱逐租客，故辅城坳大岭厦分公司无权要求郭金洪支付2018年2月之后的租金。辅城坳大岭厦分公司否认其有停水停电、驱逐租客的行为。一审法院认为，由于辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证及不动产权证，辅城坳大岭厦分公司与郭金洪签订的《租赁厂房、宿舍协议书》为无效合同。根据无效合同的处理原则，辅城坳大岭厦分公司应将租赁押金80000元退还郭金洪，郭金洪应当向辅城坳大岭厦分公司支付占用期间的占有使用费。郭金洪虽主张其已支付2018年2月的租金，但未提交证据证明，由于支付租金的举证责任在于郭金洪，故一审法院对此不予认可，一审法院采信辅城坳大岭厦分公司的主张，确认郭金洪未支付2018年2月之后的租金，故郭金洪应当按照租金标准每月40000元向辅城坳大岭厦分公司支付2018年2月之后的占有使用费。郭金洪于2018年6月3日被羁押后，实际已丧失对涉案房屋的控制权，辅城坳大岭厦分公司之后亦已收回涉案房屋，故郭金洪应支付占有使用费至2018年6月3日为止。辅城坳大岭厦分公司称在2018年6月3日之后由郭金洪女婿实际管理涉案房屋以及郭金洪已预收各租客租金到2018年7月及2018年8月，但未提交证据证明，郭金洪对此不予认可，一审法院不予采信，故郭金洪无需支付2018年6月3日之后的房屋占有使用费。郭金洪辩称辅城坳大岭厦分公司多次停水停电并驱逐租房，故无需支付2018年2月之后的租金，辅城坳大岭厦分公司对停水停电并驱逐租房的事实不予认可，郭金洪亦未提交相关证据证明，且郭金洪在2018年2月1日至2018年6月3日期间实际占用控制涉案房屋，拒不交还辅城坳大岭厦分公司，故一审法院对郭金洪主张无需支付占有使用费的主张不予采纳。综上理由，郭金洪应当支付辅城坳大岭厦分公司2018年2月1日至2018年6月3日期间的房屋占有使用费164000元（40000元×4个月＋40000元÷30天×3天）。一审法院判决：一、确认辅城坳大岭厦分公司与郭金洪之间的《租赁厂房、宿舍协议书》无效；二、辅城坳大岭厦分公司及辅城坳股份公司应于本判决生效之日起三日内退还郭金洪租赁押金80000元；三、郭金洪应于本判决生效之日起三日内支付辅城坳大岭厦分公司2018年2月1日至2018年6月3日期间的房屋占有使用费164000元；四、上述第二、三判项相抵后，郭金洪应于本判决生效之日起三日内支付辅城坳大岭厦分公司2018年4月1日至2018年6月3日期间的房屋占有使用费84000元；五、驳回辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元（辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司已预交3650元），由辅城坳大岭厦分公司、辅城坳股份公司承担1487元，由郭金洪承担1563元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，郭金洪上诉主张辅城坳大岭厦分公司在租赁期间存在索要红包、停水停电、驱逐租客、强行收回房屋、盗走钱财物品、违法将其妻子羁押等行为，导致其遭受损失，对此郭金洪已另案起诉请求辅城坳大岭厦分公司及辅城坳大岭厦分公司予以赔偿，故，本案中不予审查。本案二审争议的焦点：郭金洪是否应当向辅城坳大岭厦分公司支付2018年2月1日至2018年6月3日期间的房屋占有使用费。辅城坳大岭厦分公司与郭金洪签订的《租赁厂房、宿舍协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”郭金洪上诉主张辅城坳大岭厦分公司停水停电，但未能提交证据证明，本院对该事实无法予以认定。一审参照《租赁厂房、宿舍协议书》约定的租金标准认定郭金洪应当支付上述期间的房屋占有使用费164000元正确，本院予以维持。综上，郭金洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人郭金洪负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十一月三日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。