四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1524民初1316号 原告：李学文，男，1968年11月28日出生，汉族，住长宁县。 原告：罗正芬，女，1969年10月6日出生，汉族，住长宁县。 李学文、罗正芬的共同委托诉讼代理人：张先海，四川舟渡律师事务所律师。 被告：宜宾恒润置地有限公司。住所地：长宁县长宁镇竹都大道一段****。统一社会信用代码：915115246991703791。 法定代表人：向勇。 委托诉讼代理人：牟全忠，四川川安律师事务所律师。 原告李学文、罗正芬与被告宜宾恒润置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李学文、罗正芬及委托诉讼代理人张先海，被告宜宾恒润置地有限公司的委托诉讼代理人牟全忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李学文、罗正芬向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院确认二原告与被告于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018002094）有效并责令被告履行合同约定义务；2.案件受理费和保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018002094）主要约定：1、被告将其所有的商品房预售许可证18013号下第8＃幢1单元18层1-18-1建筑面积142.18平方米房屋以3745元／平方米价格，总价532436元出售给二原告。2.交房时间：2020年6月30日前。同日，二原告与被告签订《合同确认单》载明，该套商品房建筑面积142.18平方米，建筑单价3745元／平方米，总房款532436元。首付款162436元，按揭付款37万元。代收维修基金、契税、不动产预告登记和转移登记费、房屋改造费共计23918元。当日，二原告交纳了首付款162436元和其他23918元。2018年10月17日，被告向长宁县房管处提交《办理商品房合同备案注销申请》，将二原告付款方式由按揭付款更换为分期付款。之后，二原告至今未收到长宁县房管处发出的该套商品房合同备案已注销的告知书和该套房屋已预告登记的通知书。2019年10月17日，被告的置业顾问何玲短信通知原告李学文“您在我们公司恒润首府购买了房产，后期交房前如您需要了解咨询房子信息，请与我联系，电话180××××8878。2020年6月30日系合同约定的该套商品房交房时间，诉前，二原告多次到被告售房处联系交房事宜遭到拒绝。但原被告签订的合同确认书一直都在。综上，二原告与被告签订的商品房买卖合同和合同确认单是双方真实意思表示，合法有效，受国家法律保护，双方均应遵照履行。现二原告已支付首期房款和相应的代收款，并已准备了购房余款，但遭到被告拒绝。被告拒绝履行合同约定义务的行为，侵害二原告的合法权益，特提起诉讼请求依法判决支持二原告的诉讼请求。 被告宜宾恒润置地有限公司辩称，原被告签订合同后，2018年10月17日经原告申请，双方共同到长宁县房产管理中心当面签字办理了注销。合同文本已经被原机关收回并加盖注销专。合同注销产生的法律后果是合同作废，双方的法律关系消灭，合同约定义务不再履行，原告提出未通过书面通知解除完全不能成立，本案是原告在不能履行原合同义务情况下提出的解除。关于合同效力，原告从未否认过合同效力，只是注销后就作废了，双方房屋买卖合同关系已消灭。注销后没有重新签约，完全是原告一方的责任。原告明知自己不能通过按揭贷款方式支付购房款，在签订合同时刻意隐瞒，不向出卖人如实告知，导致合同签订后不能履行。合同注销后，原告是否要买被告的房屋，全看原告意愿，但直到2020年5月，原告才第一次到被告售房部要求购买。被告享有物权，有权决定卖与不卖，原告无权要求被告履行已经作废的合同。双方之间已经没有合同关系，故原告请求履行合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2018年5月17日，原告李学文与被告宜宾恒润置地有限公司签署《合同确认单》，载明“一经双方签字确认，不得随意再作任何更改”，并注明以下信息：房号8-1-18-1，单价3745、建筑面积142.18、总价款532436、付款方式按揭、预计贷款37万、首付款162436、已付定金10万、签合同补款金额62436。备注栏载明，按揭贷款的年限、贷款银行、贷款金额最终以银行实际审核为准，若因客户原因导致合同无法履约，责任由客户承担。该单据上无宜宾恒润置地有限公司盖章，载有手书“优惠2000元，6000元礼包已折房款，向勇、2018.5.28”内容。2018年5月17日，原告李学文向被告宜宾恒润置地有限公司购买房屋并支付被告首期房款162436元，支付维修基金、契税、不动产权转移登记等费17918元，支付施工总承包单位四川省卧龙建筑有限公司改造费6000元。2018年5月18日，原告李学文、罗正芬与被告宜宾恒润置地有限公司签订编号为20180020094的《四川省商品房买卖合同》（预售）（以下简称预售合同），并签订《补充协议》。预售合同主要约定：预售许可证18013号下第8幢1单元18层1-18-1号标的房屋预测建筑面积为142.18平方米，单价3744.8元/平方米，总价532436元，付款方式为贷款方式付款：买受人于2018年5月18日前支付首期房款162436元，余款370000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行申请贷款支付。合同第三章第十条第（二）款约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同导致买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于15日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行--见补充协议第二条。”《补充协议》第二条约定“……任何买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题……导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错所致”；3.3第二项载明“因买受人的资信、还款能力、所提交资料等不符合条件……导致买受人在本协议签订后45日内，未能通过银行按揭贷款审批的，视为买受人原因而未能获得按揭贷款，出卖人有权解除合同及本协议”。预售合同第四十条关于合同解除的约定为“本合同的解除采用书面形式”。后被告宜宾恒润置地有限公司将合同在长宁县房产管理中心办理了备案登记。2018年10月17日，原告李学文，罗正芬向被告宜宾恒润置地有限公司提交“办理商品房合同备案注销申请”，载明“现由于主贷人有贷款，无法办理按揭，付款方式更换为分期付款，现特向贵公司申请注销合同”。同日，被告宜宾恒润置地有限公司根据原告的申请向长宁县房产管理处提出备案注销申请。长宁县房产管理处审查后，对原、被告签订的预售合同办理了注销备案登记手续，在合同原件上加盖了注销印章。 另查明，2019年10月17日，被告宜宾恒润置地有限公司员工向原告李学文发送信息，载明:您在我们公司恒润首府购买了房产，由于以前的置业顾问离职，后期在交房前如果有需要了解咨询房子信息的，请与我联系并注明电话号码。2020年5月，原告李学文到被告处交余款被拒。截止2020年8月24日，案涉房产未在长宁县房产事务中心办理商品房买卖网签合同备案。原告李学文、罗正芬在与被告宜宾恒润置地有限公司签订房屋预售合同前后时间段，在中国银行、农村商业银行有贷款未结清。 再查明，《宜宾市房地产管理局关于规范商品房预售合同备案注销或变更管理意见》宜房〔2012〕197号，规定“一、商品住房严格实行购买实名制，认购后不得擅自更改买受人姓名，严禁期房转让；二、商品房预售合同网上备案后原则上不再办理注销手续，有下列情形之一、经买卖双方协商一致已签订购房合同解除协议的，可由商品房开发主体向我局申请办理预售合同注销手续（二）按合同约定付款方式为按揭，买受人办理按揭手续未获批准的。三、办理合同备案注销的，商品房开发企业均需向我局出具公开出售已退房源的承诺书，承诺所退房源将面向社会公开出售。”案涉房屋2020年3月单价约为5000元/平方米。 上述事实，有原、被告提交的身份信息复印件、合同确认单复印件、收据复印件三张、银行流水明细、罗正春承诺书、通话录音、长宁县房产事务中心查询说明、证人证言、转款凭证，本院调取的商品房买卖预售合同，补充协议、办理商品房合同备案注销申请、信贷交易明细、个人信用报告、《宜宾市房地产管理局关于规范商品房预售合同备案注销或变更管理意见》宜房〔2012〕197号及当事人庭审陈述予以佐证。 本院认为，订立合同的当事人就合同的主要条款达成合意是合同的成立要件之一。原告李学文、罗正芬在付清前期款项后与被告宜宾恒润置地有限公司签订预售合同，约定余款通过办理银行按揭贷款支付，后因无法办理按揭贷款致合同不能全面履行。原告以“现由于主贷人有贷款，无法办理按揭，付款方式变更为分期付款”为由申请被告将预售合同登记备案手续注销，被告亦按此理由申报。参考《宜宾市房地产管理局关于规范商品房预售合同备案注销或变更管理意见》宜房〔2012〕197号规定，双方在未能就具体如何分期付款事宜达成协议的情况下，共同申请注销预售合同登记备案，应认为原、被告已就解除预售合同协商一致，合同于2018年10月17日协议解除。对于双方2018年5月17日签订的《合同确认单》，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”规定进行审核，该《合同确认单》不具备商品房买卖合同主要内容，不宜认定为商品房买卖合同。截止争议产生，双方未就合同主要条款协商一致，原、被告之间的房屋买卖合同未成立。对原告请求确认与被告签订的预售合同有效并判令被告依约履行的诉讼请求，本院不予支持。原告已支付了前期款项，可依照相关规定另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李学文、罗正芬的全部诉讼请求。 案件受理费4024元，减半收取计2014元，由原告李学文、罗正芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  陈德泉 二〇二〇年九月二十七日 书记员  徐宜语