广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17119号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街**。负责人：代涛，职务经理。委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：宁志喜，男，1962年2月17日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：李小勤，女，1963年7月11日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司从化分公司（原碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，以下简称“碧桂园从化分公司”）因与被上诉人宁志喜、李小勤物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。碧桂园从化分公司在原审的诉讼请求：1.宁志喜、李小勤向其公司支付2019年4月起至2020年3月止的物业服务费13325.76元（按房屋建筑面积370.76㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1110.48元）；2.宁志喜、李小勤向其公司支付逾期支付物业服务费的违约金5519.84元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由宁志喜、李小勤承担。原审法院判决如下：一、宁志喜、李小勤于本判决生效之日起十日内支付2019年7月至2020年3月的物业管理费9994.32元给碧桂园从化分公司；二、宁志喜、李小勤于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金3251.48元给碧桂园从化分公司；三、驳回碧桂园从化分公司的其他诉讼请求。原审案件受理费136元（碧桂园从化分公司已预交），由碧桂园从化分公司负担70元，由宁志喜、李小勤负担66元。判后，碧桂园从化分公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判宁志喜、李小勤向其公司支付自2019年4月起至2019年6月止共3个月的物业服务费3331.44元（按房屋建筑面积370.76㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1110.48元）；3.依法改判宁志喜、李小勤向其公司支付逾期支付物业服务费的违约金2907.98元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，暂计至2020年3月17日的违约金为2907.98元）；3.本案一、二审诉讼费用由宁志喜、李小勤承担。事实和理由：原审认定基本事实不清。根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定，涉案物业已经竣工且验收合格，并取得了相关部门的证明文件，符合约定交房要件。涉案物业未能交付、业主拒绝接收的相关原因及事实，原审法院未予进行审查，便直接根据合同相关约定认定未收楼期间的物业费由来发缴纳，其公司认为如未收楼系因宁志喜、李小勤自身原因所致，未收楼产生的后果即物业费的持续产生应由宁志喜、李小勤自身承担。故在涉案物业完全符合法定及约定交付条件的情况下，宁志喜、李小勤应于约定交付日缴纳物业费。二、《御湖前期物业服务合同》约定的条款并不属于加重宁志喜、李小勤义务的条款，与《商品房预售合同》的相关约定并不矛盾。《御湖前期物业服务合同》第五条约定，系为了规制业主无正当理由拒绝收楼或者因自身原因空置物业拒绝缴纳物业费等情形，并不属于加重业主缴纳义务的条款，与《商品房预售合同》约定的“物业服务费由宁志喜、李小勤自收楼之日起按月缴纳”的约定并不矛盾。自收楼之日起由业主缴纳物业费系业主法定及约定的义务，但实际操作中存在大量业主无正当理由（如没有时间办理收楼手续、房屋轻微瑕疵拒绝收楼，为了不交物业费拒绝收楼等）拒绝收楼的情况，在该情况下，业主也应对其拒绝收楼产生的后果承担责任，即应予缴纳物业费。而原审法院在本案中并未审查业主是否正当理由拒绝收楼，宁志喜、李小勤自2013年起至2019年止有六年之久，如业主一直系自身原因拒绝收楼，拒绝收楼、拒绝缴纳物业费的，仅审理合同相关约定便认定物业费缴纳主体，不具有充分的事实依据，其公司无法认可。综上，其公司作为物业服务企业，为涉案物业持续提供服务，如宁志喜、李小勤一直无正当理由拒绝收楼，物业服务费缴纳主体一直处理无法确认的状态，将大大损害其公司的合法权益，恳请二审法院查明案件事实，作出公正合理的判决。宁志喜、李小勤答辩称：1.碧桂园从化分公司隐瞒房屋存在裂缝、渗漏等质量缺陷及未交付房屋钥匙的事实。涉案房屋尚未交付使用，碧桂园从化分公司应当按照《御湖前期物业服务合同》第五条第四项的约定执行，即商品房未能交付的责任存在争议的，由开发商全额缴纳物业管理费及相关费用，而不应向未收楼的商品房买受人索取物业管理费。2.开发商无正当理由擅自单方面变更《广州市商品房买卖合同（预售）》中物业服务条款约定的物业管理企业，未经宁志喜、李小勤签字确认，变更程序违法。3.因涉案房屋的质量缺陷仍未整改完成且房屋交付时有关资料和房屋钥匙也未交付房屋买受人，涉案房屋收楼日期应以办理不动产权证过户登记日为准，即2019年8月7日。4.因宁志喜、李小勤逾期缴纳物业服务费给碧桂园从化分公司造成的损失主要为资金利息损失，原审法院应当认为违约金应以每月欠交的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起分别予以计算为宜。原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决并改判驳回碧桂园从化分公司的诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。另查明，原碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司于2020年6月12日经广州市从化区市场监督管理局核准变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司从化分公司。本院二审期间，碧桂园从化分公司提交其公司向宁志喜、李小勤出具的催收楼通知书（后各附妥投证明）三份，拟证明在合同收楼之日起至实际收楼之日止，其公司三次以书面形式催宁志喜、李小勤收楼的事实。宁志喜、李小勤质证表示收到三份收楼通知，但因涉案房屋存在质量问题所以一直没有收楼。宁志喜、李小勤提交涉案房屋现状的三张照片，拟证明涉案房屋一直存在漏水问题，房屋至今未装修的事实。本院认为，关于碧桂园从化分公司主张宁志喜、李小勤支付2019年4月至2019年6月期间的物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金诉请是否成立的问题，碧桂园从化分公司依据其与广州君源置业有限公司签订的《御湖城前期物业服务合同》入驻涉案小区提供物业服务，该协议对小区业主依法具有约束力。本案中，宁志喜、李小勤于2019年7月3日办理了收楼手续，按照上述协议第五条第2款规定，已出售但未交付给业主的物业的物业服务费应由开发商广州君源置业有限公司向碧桂园从化分公司进行缴纳，故宁志喜、李小勤无需承担2019年4月至2019年6月期间的物业管理费。上述协议第五条第1款虽约定“业主与广州君源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费。”但该条款与广州君源置业有限公司、宁志喜、李小勤双方签订的《商品房预售合同》约定“物业服务费由宁志喜、李小勤自收楼之日起按月交纳”存在矛盾。原审法院对此认为该条款实际系加重宁志喜、李小勤义务且未征得宁志喜、李小勤同意，根据公平原则，该条款对宁志喜、李小勤不发生效力，依据充分，本院予以确认。原审法院确认宁志喜、李小勤负担物业服务费的起算时间应依照《商品房预售合同》的约定自宁志喜、李小勤收楼之日起计算，处理正确。宁志喜、李小勤收楼时间的异议性质上属于商品房买卖合同履行过程中的争议，碧桂园从化分公司并非该买卖合同的一方当事人，故碧桂园从化分公司上诉补充证据主张宁志喜、李小勤是因个人原因没有及时收楼，本院对此不予确认。综上，碧桂园从化分公司上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。对于宁志喜、李小勤答辩中对原审判决提出的异议，鉴于其没有提出上诉，本院对此不予审查。审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司从化分公司负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十一月十二日书记员  曾美玲