广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19017号上诉人（原审被告）：广州康业百货有限公司。住所地：广州市越秀。法定代表人：李大治,该公司总经理。委托诉讼代理人：李范可，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东中远轻工有限公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：刘汉德，该公司总经理。委托诉讼代理人：李芳芳，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐攸攸，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州康业百货有限公司（以下简称康业公司）因与被上诉人广东中远轻工有限公司（以下简称中远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康业公司的委托诉讼代理人李范可，被上诉人中远公司的委托诉讼代理人李芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人康业公司上诉请求：1.撤销一审判决改，判驳回中远公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中远公司承担。事实与理由:一、一审判决认定基本事实错误。1.广州市公安局越秀区分局六榕派出所于2018年5月23日上午对涉案房屋进行查封，且未提供任何书面通知。为此，康业公司于次日向广州市信访局发函，请求广州市信访局协助处理，并于2018年7月2日到六榕派出所报案。因涉案房屋被查封，康业公司已无法使用涉案房屋。康业公司多次与中远公司沟通，要求中远公司妥善处理，但中远公司一直推脱、懈怠处理，甚至不予答复。因此，涉案房屋被查封一事一直未得到解决。康业公司于2018年7月2日通过微信告知中远公司不再交租，中远公司亦未作表示。若中远公司有异议的，当时应提出并与康业公司协商处理，康业公司亦愿意配合。但中远公司依然未予回应，因此应当视为中远公司对此表示默认同意。即使法院认定涉案房屋被相关部门查封而无法使用的起因并非中远公司所致，但中远公司作为房屋出租方，有义务与有关部门进行协调，并有义务按租赁合同约定提供可供使用的房屋给康业公司使用。因此，现中远公司未完全履行合同义务，康业公司有权依据合同法规定行使同时履行抗辩权，一审判决混淆房屋被查封原因和被查封之后中远公司不予协调处理事实，将二者混为一谈，明显属于认定事实错误。而且，中远公司亦默认康业公司无需继续支付租金，故康业公司无需支付2018年8月1日起的租金。2.一审判决曲解康业公司意思，错误认定“但康业公司在庭审中亦表示其因支付款项问题而没有与中远公司办理交接手续，由此导致房屋未能收回的责任应由康业公司承担”。根据康业公司于一审提交的补充证据《律师函》可见，双方均确认租赁合同于2019年3月8日解除，因中远公司恶意拖延，拒不办理房屋交接手续，康业公司于2019年3月26日再次委托律师发函给中远公司，要求中远公司尽快办理交接手续。因此2019年3月8日后康业公司无需支付房屋占用费。康业公司于一审庭审中明确表示，康业公司一直愿意办理交接手续，但是中远公司要求康业公司必须按中远公司要求付清全部款项(款项由中远公司单方计算，与本案起诉金额基本相符。经本案一审查明，康业公司将2017年12月4日前的租金、水电费、物管费与本案租赁合同混合计算，其计算方式明显有误。)方可办理交接手续，且中远公司拒绝依据事实与康业公司重新核算。显然，中远公司企图通过拒绝办理交接手续的方式，以此要挟康业公司按中远公司要求支付高达18万元的不合理款项，中远公司恶意侵占康业公司财产意图明显，但一审判决罔顾该事实，曲解康业公司意思，并导致判决错误。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误且严重违反公平原则，导致判决错误。如前所述，一审判决认定基本事实有误，并由此导致错判中远公司承担2018年8月1日至2019年3月8日租金、2018年3月9日至2019年4月30日房屋占用费以及2018年8月至2019年3月的管理费。退一步讲，关于涉案房屋未能继续使用这一事实，即使法院认定房屋未能使用的起因不在中远公司，中远公司亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，中远公司作为出租方，始终未对房屋被查封一事作出任何协调处理，对此不管不顾，导致扩大的租金等一切损失应当自行承担。根据康业公司了解得知，现涉案房屋中远公司出租给顺丰公司使用，顺丰公司同样未办理营业执照和X光机，但顺丰公司可正常使用涉案房屋。该事实证实中远公司完全有办法处理本案租赁期间房屋被查封一事而故意不予处理，对因此产生的损失具有明显过错。对此，请求法院依法向相关部门调查核实具体情况。一审判决不仅未支持康业公司主张的同时履行抗辩权，甚至在康业公司多次要求、提醒后中远公司仍恶意不采取措施处理查封一事的情况下，未适用上述法律规定，属于适用法律错误。而且，既然康业公司对房屋被查封一事没有过错，中远公司对未能提供可使用房屋一事具有重大过错，中远公司应当对租金、房屋占用费、物管费等损失承担相应责任，根据公平原则，法院亦不应当判决支持全部损失均由康业公司承担。三、一审无视康业公司调取涉案房屋用途及规划文件的请求，未核实该有关情况，严重影响本案事实认定。值得注意的是，一审二次庭审中远公司均未提供不动产权证原件以供核对，康业公司认为其提供的复印件真实性存疑，不应采纳为本案证据。据康业公司了解，涉案房屋位置实际规划为公共配套停车位，不能出租给他人作经营使用。因此，康业公司多次提出要求法院核实上述情况，并向有关部门调取相关资料。但一审法院并未支持康业公司的请求，亦未对该重要事实作进一步核实。因该事实对涉案租赁合同是否有效、中远公司是否按约提供房屋的认定具有重要影响，法院在未查明上述事实的情况下作出一审判决，显然属于遗漏重要事实的情况。被上诉人中远公司辩称：同意一审判决处理，不同意康业公司的全部上诉请求。事实与理由：1.中远公司提供的房屋符合合同约定，涉案房屋的其中一间于2018年5月23日被查封事宜与中远公司无关，中远公司无需为此承担任何责任。中远公司将涉案房屋出租给康业公司以后，康业公司将涉案房屋自行分割成两间并对外转租，被查封的房屋是康业公司自行对外转租的其中一间，因被查封的房屋不是中远公司对外出租的，查封通知没有送达中远公司，中远公司当时对查封的原因也不知情。事后才知悉房屋被查封的原因是次承租人汪丽华没有办理营业执照和配备X光机，中远公司在一审时提供了（2019）粤01民终16572号民事判决书，该份判决书清楚的载明了被查封的原因，也载明中远公司于2019年1月31日向次承租人汪丽华收回了租赁房屋。康业公司在一审时也确认了涉案房屋的其中一间被查封的真正原因。该份生效判决可以充分印证房屋查封的原因并非中远公司提供的房屋无法使用，而是康业公司自行对外转租的原因导致的，由于涉及康业公司与案外人汪丽华之间的纠纷，且查封原因与中远公司无关，中远公司不存在任何过错，中远公司没有协助解决的义务。中远公司并没有对康业公司单方所称的不交租金予以同意，而是不停的向康业公司追缴租金等费用，并通过发律师函等方式进行催告。涉案房屋被相关部门查封而无法使用并非是中远公司的原因所致，康业公司以此为由拒绝支付租金缺乏依据。2.中远公司多次要求康业公司办理房屋交接手续，但康业公司均拒绝办理交接，拒绝交还房屋，并且中远公司于2019年4月底自行收回涉案房屋的时候，康业公司进行阻拦，双方还报警导致当时的派出所出警。康业公司一审时也表示未与中远公司办理过房屋交接手续，由此可见，未及时办理房屋交接手续的原因在于康业公司，因此应当由其承担涉案房屋的占有使用费。租赁合同解除以后，中远公司于2019年3月15日向康业公司和其法定代表人邮寄了《限期办理交接手续和支付拖欠费用的通知函》，寄给康业公司的函件被拒收退回，寄给其当时的法定代表人司徒志敏的函件于2019年3月16日被签收。中远公司又于2019年3月25日再次向康业公司发出《关于再次要求限期办理交接手续和支付拖欠费用的催促函》。康业公司向中远公司发出的要求办理交接的函件时间为2020年3月26日，晚于中远公司发出的函件。由于康业公司多次阻拦中远公司收回涉案房屋，中远公司实际于2020年6月才收回涉案房屋，但中远公司只主张至2020年4月30日的房屋占有使用费。中远公司于2019年9月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认中远公司、康业公司双方签署的房屋租赁合同于2019年3月8日解除；2.康业公司承担合同解除即2019年3月9日至2019年4月30日的房屋占有使用费16417.74元（按每月租金标准计算）；3.康业公司支付拖欠的租金、管理费、水费、电费及租金违约金，租金违约金从应付之日计算至实际支付之日止，租金从2018年7月至2019年3月8日止共计68717.13元，管理费及水费共计77722.62元，电费从2017年1月至2019年3月8日共计11116.2元，违约金计算标准合同约定1%，中远公司自行调整为按照每日千分之四计算；4.康业公司承担本案诉讼费及保全费。一审法院经审理查明：广州市越秀区盘福路朱紫后街1号房屋为中远公司所有。2010年10月15日，中远公司（甲方、出租方）与康业公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编129号房屋出租给乙方作商业用途使用，面积105平方米，租赁期限自2010年10月16日至2011年10月15日，月租金4725元，租金按月结算，由乙方在每月第十日前按约定付款方式缴付租金给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定，管理费每月1575元，水费按3.97元/吨，电费按1.20元/度计收；等。2011年10月26日，双方续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2012年10月15日，每月租金为4725元，管理费每月1575元，水费按3.97元/吨，电费按1.20元/度计收。2013年1月9日，双方再次续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2013年10月15日，每月租金为5943元，管理费每月1575元，水费按4.86元/吨，电费按1.20元/度计收。2017年12月4日，双方再次续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限从2017年12月1日至2020年11月30日，其中2017年12月1日至2018年11月30日月租金8425元，2018年12月1日至2020年11月30日月租金9425元，由乙方在每月第十日前按约定付款方式缴付租金给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定：管理费每月1575元，水费按4.86元/吨，电费按1.20元/度计收。该合同于2017年12月7日经备案登记。2019年1月24日，中远公司委托北京大成（广州）律师事务所向广州市天河区花城大道89号花城汇中区F01铺花佳坊地址（该地址为广州康业百货有限公司珠江新城分公司住所地）寄送《律师函》称：康业公司自2016年12月开始不间断迟延甚至拒绝支付电费，自2017年7月开始不间断迟延甚至拒绝支付房屋租金和物业管理费。截止至今，康业公司拖欠中远公司费用共计11万元。现要求康业公司在收到本函件后三日内向中远公司支付欠缴房屋租金、物业管理费和电费至中远公司指定账户等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月7日，中远公司再次向上述地址邮寄《催款通知》称：康业公司从2016年12月至2019年3月份未交租金、电费和物业管理费已累计132441.6元，拖欠租金明细请见附件，中远公司于2017年及2018年曾多次催促康业公司清缴拖欠租金，但康业公司一直拒绝支付，中远公司更是于2019年1月委托律师向康业公司发律师函，但康业公司拒绝签收律师函。望康业公司接到此催缴通知后于2019年3月15日前积极主动缴纳所欠租金等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月8日，康业公司向中远公司发出《申请》，称由于中远公司办理不到商业牌照，所以康业公司提前取消租赁合同，取消备案合同。2019年3月15日，中远公司向康业公司位于广州市天河区花城大道89号花城汇中区F01铺花佳坊地址寄送《限期办理交接手续和支付拖欠费用的通知函》称：康业公司已经违法解除租赁合同，中远公司通知康业公司于2019年3月22日之前搬离物业、办理房屋交接手续和支付康业公司拖欠的费用等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月25日，中远公司再次向康业公司上述地址及康业公司原法定代表人司徒志敏（邮寄地址广州市海珠区滨江三巷1号302房）寄送《关于再次要求限期办理交接手续和支付拖欠费用的催促函》称：中远公司于2019年3月15日向康业公司发出《限期办理交接手续和支付拖欠费用的通知函》要求康业公司于3月22日之前搬离、办理房屋交接手续和支付拖欠费用。但时至今日，康业公司收到前述函件后未作任何回应，也未办理房屋交接手续和支付拖欠费用。中远公司现在此通知康业公司，请康业公司于2019年3月27日前搬离物业、办理房屋交接手续和支付康业公司拖欠的费用等。上述函件未妥投。2019年3月26日，康业公司委托广东南国德赛律师事务所向中远公司发出《律师函》称，现函告中远公司与康业公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；请中远公司于收到本函后5日内与康业公司联系并办理租赁物业退出交接事宜。关于涉诉房屋使用情况。康业公司提交如下证据：1.2018年5月24日现场照片，显示涉诉房屋被公安机关查封。2.康业公司于2018年5月24日投诉信。3.广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年4月24日作出的穗越城管执信复字[2019]网148号《关于李范可投诉事项的处理意见书》，记载六榕街执法队前往现场核实调查，发现该处三间档口于2018年全部关闭，停止使用等。4.广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年10月23日作出的穗越城管执信复字[2019]网496号《关于司徒志敏投诉事项的处理意见书》，记载当事人于2009年在广州市越秀区盘福路朱紫后街1号（自编129房），在未有规划报建的情况下扩建8.6平方米，构成违法建设。六榕街执法队已立案处理，并向房屋产权人发出《责令限期改正通知书》，责令其限期拆除。后中远公司已于2019年8月5日对该违法建设实施拆除。10月21日经现场检查，涉案的违法建设已拆除完毕。5.2019年7月11日现场视频录像。6.涉诉房屋被拆除后照片。7.康业公司与中远公司员工黄寒的微信聊天记录，其中“康业公司2018年7月2日下午8:12”我以后不交租金。中远公司质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予确认；证据2真实性确认，但与中远公司无关；证据3、4的真实性无法确认，拆除超面积建设情况是在原康业公司解除租赁合同后，也是康业公司投诉后才拆除的，康业公司主张中远公司提供房屋无法使用与事实不符；证据5、6真实性不予确认；证据7真实性不予确认，与本案无关。此外，康业公司表示其将房屋承包给案外人汪丽华，派出所要其办理X光机及快递营业执照，故在2018年5月被查封，房屋无法使用；康业公司与中远公司的黄寒经理联系，要求其解决查封的事。关于租金、管理费、水电费支付情况。中远公司表示无法明确具体欠付月份、金额，其认为康业公司支付的款项是抵扣之前欠付的相应费用，其主张的金额均是按照康业公司应付总额减去康业公司已付的金额得出；经统计，租金是从2018年7月开始拖欠，电费从2017年1月开始拖欠，管理费和水费的发票是一起开具的，从2015年4月开始拖欠，无法分开计算时间。为此，中远公司向一审法院提交以下证据：1.电子发票清单、收款通知单、增值税发票若干张；2.2012年-2019年水电费收费表，其中电表读数2018年7月为71770,2019年4月为71799。水表读数2017年11月为1508，2018年1月读数为1525，之后无登记水表读数；3.中远公司自行制作表格，其中康业公司应付租金统计表记载应付租金（至2019年3月8日）684044.33元，已付租金615327.2元，拖欠租金68717.13元。应付管理费（2019年3月）176850元、水费（至2017年12月）6731.1元，已付管理费及水费105858.48元，拖欠管理费及水费77722.62元。应付电费79035.60元，已付电费67919.40元，拖欠电费11116.2元。康业公司质证认为，对证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据属于2017年12月1日前的，与本案无关；证据3为中远公司自行制作，对其真实性、合法性、关联性不予确认，表格中起始时间均为2010年，计算方式错误。康业公司因2018年8月无法使用房屋，故2018年8月起没有继续支付任何费用，此前费用已经支付完毕。康业公司向一审法院提交：1.中远公司向康业公司发出的《缴费通知单》，通知收费项目包括从2017年7月至2018年8月的租金、电费，其中电费为至2018年7月20日的电费，电表读数71770。2.2017年1月起的中国工商银行客户存款对账单、中国工商银行业务回单（付款），付款人为康业公司，收款人为中远公司，摘要内容为2017年1月起的租金、水电费，其中2017年12月起的租金、电费的金额与上述缴费通知单金额一致。3.租金、管理费、电费的发票。4.康业付中轻租金明细表，日期从2016年3月至2017年4月,租金总额112000元，水电费总额4211.9元，该表空白处“黄寒.2017.5.12”。中远公司质证认为，证据1真实性确认，中远公司每月以缴费通知单形式告知康业公司应缴纳费用；对证据2真实性予以确认，确认转账金额及日期，但手写月份及摘要不确认，备注是康业公司单方作出且有误，备注水电费仅仅是电费；证据3真实性确认，康业公司收到中远公司开具发票后从未提出异议，说明康业公司认可中远公司将康业公司以前的欠费抵冲，由于发票开票日期只能为当天不能倒签，故抵冲无法注明对应月份，不能因为发票日期就说明对应的是当期费用；证据4真实性不予确认，该表不是双方对账单，从表格看出康业公司自认其存在长期拖欠费用情况，会以当期缴纳费用抵冲之前欠费。一审庭审中，中远公司表示收到康业公司发出的律师函后愿意配合办理交接手续，是康业公司没有办理，故中远公司再次向康业公司发函，房屋于2019年6月由中远公司收回。康业公司则称中远公司要求康业公司支付款项，其认为款项与事实不符，故其没有办理交接手续，其在4月接到邻居通知得知中远公司已经收回房屋，故在4月29日报警。此外，中远公司表示在2018年之前没有书面向康业公司追缴费用，但口头通知且中远公司每月向康业公司发出缴费通知，签订最后一份合同前双方没有对之前的欠费进行确认也没有清缴。本案审理过程中，中远公司向一审法院申请诉讼保全，为此支付诉讼保全费1794元。一审法院认为:中远公司与康业公司签订《广州市房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，中远公司依约将房屋交付康业公司使用，康业公司应向中远公司支付租金及相应管理费、水电费。康业公司抗辩称涉诉房屋于2018年5月23日被公安机关查封，中远公司未能提供涉诉房屋给康业公司使用，但康业公司在庭审中表示其将房屋承包给案外人，因公安机关要求办理X光机及快递营业执照而被查封。因此，涉诉房屋被相关部门查封而无法使用并非中远公司所致，康业公司以此为由拒绝支付租金缺乏依据，一审法院不予采纳。现中远公司、康业公司确认涉诉合同于2019年3月8日解除，且房屋已经由中远公司收回，故双方租赁关系已实际终止，一审法院对此不再调处。合同解除后，康业公司应将涉诉房屋交还中远公司，康业公司虽在2019年3月26日向中远公司发出律师函要求办理房屋交接手续，但康业公司在一审庭审中亦表示其因支付款项问题而没有与中远公司办理交接手续，由此导致房屋未能收回的责任应由康业公司承担。综上，中远公司主张要求支付至4月30日止的房屋租金、占用费，合理合法，一审法院予以支持。因康业公司未支付租金，中远公司要求康业公司支付违约金符合合同约定，该违约金实为逾期付款违约金，虽中远公司主张按照每日千分之四标准计算，但该标准明显过高，根据公平合理原则，一审法院酌情调整为按每日万分之五计算。关于康业公司欠付的问题。中远公司、康业公司自2010年起就涉诉房屋先后签订多份租赁合同，在合同履行过程中，中远公司以缴费通知单形式告知康业公司应缴纳费用。现中远公司表示其主张的欠费金额为康业公司应付金额减去已付金额得出，其认为康业公司已付款项均冲抵此前欠费，但并未提供证据证明双方就款项冲抵达成一致，亦未能明确具体欠付费用的月份、金额。且中远公司表示在签订最后一份租赁合同前，双方未就此前欠费金额予以确认，故中远公司主张的欠费计算方式于理不合，一审法院不予采纳，双方应按照2017年12月4日签订租赁合同内容履行。现康业公司提交证据证明其已按照缴费通知单向中远公司支付2017年12月至2018年7月期间的租金、管理费、电费，一审法院对此予以确认，康业公司应向中远公司支付尚未支付的管理费、水电费。经计算，2017年12月至2019年4月30日期间的水电费，康业公司尚未支付金额为：电费（71799-71770）度×1.2元/度=34.8元；水费（1525-1508）吨×4.86元/吨=82.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，一审法院于2020年5月27日作出一审判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，广州康业百货有限公司向广东中远轻工有限公司支付2018年8月1日至2019年3月8日的租金（其中2018年8月1日至2018年11月30日每月租金8425元，2018年12月1至2019年3月8日每月租金9425元）及逾期支付租金的违约金（从2018年8月11日起至实际支付租金之日止，以每月欠缴租金为基数，按每日万分之五计算，违约金以欠付租金总额为限）；二、本判决发生法律效力之日起十日内，广州康业百货有限公司向广东中远轻工有限公司支付2019年3月9日至2019年4月30日房屋占用费16417.74元。三、判决发生法律效力之日起十日内，广州康业百货有限公司向广东中远轻工有限公司支付2018年8月至2019年3月的管理费，按每月1575元计算。四、判决发生法律效力之日起十日内，广州康业百货有限公司向广东中远轻工有限公司支付电费34.80元、水费82.62元；五、判决发生法律效力之日起十日内，广州康业百货有限公司向广东中远轻工有限公司支付诉讼保全费830元；六、驳回广东中远轻工有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，由广东中远轻工有限公司负担2751元，广州康业百货有限公司负担2370元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，康业公司提交以下材料作为二审证据：证据1.政府信息公开申请告知书（穗规划资源公开[2020]4209号）；证据2.中轻大厦报建图；证据1、2共同拟证明涉案租赁物用途为停车位，不可用作商铺出租，中远公司擅自改变房屋使用用途，涉案租赁合同无效。证据3.政府信息公开申请告知书（穗规划资源公开[2020]4344号），拟证明涉案租赁物未经竣工验收合格即投入使用，违反建筑法的强制性规定，涉案租赁合同无效;证据4.违法建设行政处罚决定书（穗规决[2009]668号），拟证明中轻大厦不仅未竣工验收合格，且规划用途为办公使用功能，而涉案租赁物规划用途为停车位，中远公司将涉案租赁物作为商铺出租给康业公司，涉案租赁合同无效。证据5.受理告知书，拟证明关于中远公司长期占用停车位擅自变更商铺出租等问题，广州市越秀区城市管理和综合执法局接受康业公司反映的受理告知。证据6.收据，拟证明涉案租赁合同无效，中远公司应向康业公司退还押金15600元，若法院认定康业公司需要向中远公司付款，请求法院依法予以抵扣。中远公司质证表示：上述证据已经超过举证期限，并非新证据。以下意见不视为质证意见：对全部证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。中远公司提供给康业公司的房屋是具有合法产权的，一审法院在庭审后已核对了房产证，康业公司提供的证据均与本案没有关联，房屋被查封的原因是康业公司自行对外转租导致，与中远公司无关。中远公司也不具有任何过错。另查明，中远公司一审期间提交涉案房屋不动产权证复印件及查册表原件，显示广州市越秀区盘福路朱紫后街1号产权人为中远公司，规划用途为办公。又查，二审中，中远公司陈述，在康业公司发出律师函后，中远公司通知其办理交接，但是康业公司不来，后中远公司就自行收回房屋，当时康业公司还报警。康业公司陈述，中远公司没有通知其办理交接手续，双方因对费用无法达成一致意见所以没有办理交接，2019年3月26日至2019年4月30日期间涉案房屋内已经没有康业公司的物品。中远公司陈述，涉案房屋内有康业公司的物品，被查封的只是一间房屋，另一间由康业公司用于堆放货物，康业公司没有举证证明其已腾空涉案房屋，2019年5月20日中远公司在收回房屋时，康业公司和其法定代表人司徒志敏还报警，把中远公司的人赶走，之后还私自把房屋加锁。康业公司陈述，中远公司在2019年4月25日拆掉门，自行进去，康业公司就报警了；因为中远公司没有接收房屋就冲进去，拆烂了康业公司的铁闸和玻璃门，当时里面已经没有东西，所以康业公司报了警；涉案房屋没有钥匙的，是装的电闸，用遥控器遥控的，中远公司停电了所以开不了门。关于为何不把电闸门的遥控器交给中远公司的问题，康业公司陈述，房子是康业公司2009年盖的，涉案房屋不需要交接，中远公司可以自行收回。再查，康业公司诉汪丽华房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2018）粤0104民初3544号民事判决。汪丽华不服上诉，本院作出（2019）粤01民终16572号民事判决，该案一、二审判决对汪丽华以康业公司未配合办理营业执照为由拒付租金的主张均不予支持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于：1.合同效力问题；2.康业公司关于无需支付租金、占用费等费用的上诉主张是否成立。关于争议焦点一。中远公司一审期间已提交不动产权证及查册表，显示广州市越秀区盘福路朱紫后街1号产权人为中远公司，规划用途为办公。康业公司上诉主张涉案房屋规划用途为公共配套停车位，但无足以反驳的相反证据。且中远公司是否违反房屋使用性质将办公性质的房屋出租用作商业用途，仅涉及合同是否解除的问题，而不影响合同效力的认定。康业公司二审期间提交的报建材料是不动产权证颁发之前的审批材料，广州市城市规划局的《违法建设行政处罚决定书》是对中远公司违规将涉案办公大楼首层西北位置60平方米面积改变办公使用功能作商业经营使用进行罚款处罚并要求自临时使用期满应恢复原办公使用功能，均不能证明康业公司关于涉案房屋为公共配套停车位及本案租赁合同无效的主张，本院对其证明内容不予采纳。关于争议焦点二。在康业公司主张涉案房屋被公安机关查封之前，其已正常使用涉案房屋多年，可见中远公司在交付房屋给康业公司时，房屋处于适租状态。康业公司一审期间陈述其将房屋承包给案外人汪丽华，派出所要其办理X光机及快递营业执照，故在2018年5月被查封，可见涉案房屋被查封是因康业公司转租给他人所致，并非中远公司所致，中远公司并不存在违约行为。康业公司拖欠2018年8月1日之后的租金，是违约方。双方多次签订和续签租赁合同，并未对办理商业牌照问题作出约定，在2017年12月4日之前签订的租赁合同履行过程中，康业公司也从未提出因未办理商业牌照而无法继续履行的问题，故康业公司在履行2017年12月4日签订的租赁合同期间，于2019年3月8日以无法办理商业牌照为由向中远公司发出《申请》提出康业公司提前取消租赁合同、取消备案合同，没有合同和法律依据。因此康业公司不享有约定和法定的解除权。但中远公司认为康业公司为违法解除租赁合同，并确认解除时间为2019年3月8日，一审法院确认该日期为合同解除之日并无不当，本院予以认可。在合同解除后，康业公司作为承租人负有交还场地的义务，中远公司作为出租人也负有及时收回场地的义务。从双方的往来函件及二审陈述来看，中远公司在2019年3月15日发函要求康业公司交还物业，被康业公司拒收，2019年3月26日康业公司向中远公司发函要求办理房屋交接事宜，但未提交证据证明其已腾空房屋做好交还准备，也未将涉案房屋电闸门的遥控器交予中远公司，在中远公司收回房屋时还报警阻拦，康业公司关于涉案房屋无需交接、中远公司可以自行收回的陈述与其报警行为自相矛盾，可见康业公司并无积极交还房屋的真实意思和行为。中远公司自认在2019年6月收回房屋，并仅主张2019年4月30日之前的租金和房屋占用费，并无超出合理范围，一审法院予以支持依法有据，本院予以认可。康业公司关于无需支付2019年3月9日之后的占用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。康业公司无证据证明其已付清2018年8月1日至2019年3月8日的租金，一审判决其向中远公司支付该期间的租金及逾期付款的违约金并无不当。关于管理费、水电费等问题，康业公司并无提出具体的上诉理由，其上诉请求撤销相应判决亦无充分依据，本院不予支持。综上所述，康业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人广州康业百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十一月十三日书记员 冯冠豪