陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书（2020）陕01民终9190号上诉人（原审原告）：陕西大昌工贸有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：刘永泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵涛，陕西扎司特法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：西安饮食股份有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：靳文平，该公司董事长。委托诉讼代理人： 张明娟，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓谦，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人陕西大昌工贸有限公司（以下简称大昌公司）因与被上诉人西安饮食股份有限公司（以下简称西饮公司）确认合同无效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为西饮公司赔偿其财产损失480万元；2.一、二审诉讼费由西饮公司负担。事实和理由：双方约定的前三年的租金分别为每年230万、230万和230.9万是虚假意思表示，属于无效法律行为。2013年4月1日西饮公司为运作公司上市增加账面资产要求其同意前三年租金分别为230万、230万和230.9万，并承诺前三年租金虽作出上述约定，但西饮公司会以预付款的名义陆续返还除每年30万租金后的600万元。西饮公司也在事后返还了其600万元租金，故双方租赁的土地的实际租金是每年30万，第四年以后租金均约定为30余万元，也印证了上述事实。一审认定双方前三年的租金分别为每年230万、230万和230.9万，并认定其共向西饮公司支付租金7854540元与事实不符。租赁协议的标的物是土地，而非约定的钢结构库房，双方移交涉案土地时并无钢结构仓储库房。钢结构库房是其出资600万元委托施工单位于2014年12月建造完工的，并在2015年后投入使用，西饮公司对此也不持异议。双方约定在施工合同签订后，甲方预付工程款200万，剩余款项在工程完工验收决算后连续两个季度分两次均等付清,也是双方的虚假行为，应当无效。西饮公司于2007年取得的土地使用权证载明土地用途为教育用地，但西饮公司仍将该土地以开发建设仓库为诱饵招商引资，具有主观过错，应当承担给其造成的赔偿责任。西饮公司辩称，租赁协议第四条约定的租金真实有效，并已经履行完毕。大昌公司知晓该土地的性质，存有过失，其并未对大昌公司实施欺诈行为。租赁场地交付时间是在2013年交付的。其不认可大昌公司的损失数额。一审按照各自过错承担责任，认定正确，请求维持原判。大昌公司向一审法院起诉请求：1.确认其与西饮公司签订的《草滩租赁合同》无效；2.西饮公司赔偿其损失480万元，并返还其保证金15万元；3.诉讼费由西饮公司负担。一审法院认定事实：2013年3月27日，大昌公司(乙方)与西饮公司（甲方）签订了一份《草滩租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方按照乙方的要求将位于西安市未央区XX镇XX村内土地（使用面积为8836.8㎡）进行仓储库房的开发建设，并将建成库房租赁给乙方使用，主要用于仓储及物资储备；租赁期限为15年，自2013年4月1日至2028年3月31日；乙方同意仓储库房前四年的租金分别为：第一年租金为人民币230万元，第二年租金为人民币230万元，第三年租金为人民币230.9万元，第四年租金为人民币30.9万元，从第五年开始按照第四年租金交纳的基数，每两年递增3%进行交纳；乙方负责仓储库房建设所需的立项、规划、审批、协调、土地使用税等手续的办理，并承担包含建设资金及税费的全部费用，甲方全力配合；甲方在对库房的设计审批同意后，由双方共同确定的施工单位进行施工；若因手续不全造成的损失（包括但不限于停工、不能正常经营的）由乙方自己承担；合同签订后一个月仍不能正常施工或经营的，乙方应将场地无条件交还甲方，且由乙方承担甲方的全部经济损失；在施工合同签订后，甲方预付工程款200万元，剩余款项在工程完工验收决算后连续两个年度分两次均等付清，甲乙双方商议工程总造价不低于人民币580万元，每少10万元，年租金基数增加1万元；本合同签订后三日内，乙方向甲方支付人民币15万元作为履约保证金，本合同生效，合同期满，在乙方结清所有费用后，甲方据实退还乙方，保证金不计利息；甲方承诺出租房屋不存在任何权利瑕疵，并保证对所出租的房屋享有合法出租权和使用权；租赁期内如因国家拆迁、拆除以及经营结构调整导致合同提前终止的，乙方同意以10年期限作为库房建设资金的摊销折抵补偿，即甲方按照乙方的实际使用年限，每年摊销建设资金的十分之一，不足10年，按照10年剩余年限补偿；租赁期满十年，地面建筑物及附属物均全部无偿归甲方所有；若10年期内因乙方违约导致合同终止，则甲方不予任何补偿。合同还约定了其他事宜。合同签订后，2013年4月1日，双方将涉案场地移交。2018年11月16日，西安市规划局未央分局、西安市国土资源局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市未央区未央湖街道办事处、西安市未央区XX路两侧“三化”指挥部办公室联合向西饮公司发出《限期搬离通告》，以涉案建设项目违反《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律规定，属于违法建设，限在2018年11月19日前将所有物品自行搬离；在限定期限内不自行搬离的，视为主动放弃物品所有权，由此导致的一切法律后果自行承担。随后，涉案仓储库房被拆除。另查明，涉案国有出让土地用途为教育用地。大昌公司向西饮公司支付了租金7854540元、履约保证金15万元，共计8004540元。西饮公司向大昌公司支付了600万元库房工程代建款。庭审中，经询问，西饮公司同意返还大昌公司保证金15万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”本案中，双方于2013年3月27日签订《草滩租赁合同》，在未改变土地建设用途的情况下，建设仓储库房进行租赁经营，《草滩租赁合同》因违反法律强制性规定故为无效合同。经询问，西饮公司同意返还大昌公司保证金15万元，故对大昌公司关于西饮公司返还其保证金15万元的诉讼请求应予支持。合同约定大昌公司负责仓储库房建设所需的立项、规划、审批、协调、土地使用税等手续的办理，并承担包含建设资金及税费的全部费用，西饮公司全力配合。且合同附有土地使用权证书，因此，大昌公司对涉案土地的用途性质是清楚的，合同无效，双方均存在过错。大昌公司向西饮公司交纳了2018年4月1日至2019年 3月31日租金318270元，鉴于2018年11月19日后大昌公司已无法使用仓储库房，故依法酌情西饮公司赔偿大昌公司租金损失114228元（318270元/365天×131天）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：一、原、被告于2013年3月27日签订的《草滩租赁合同》无效；二、被告西安饮食股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陕西大昌工贸有限公司租金损失114228元；三、被告西安饮食股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西大昌工贸有限公司保证金15万元；四、驳回原告陕西大昌工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46400元(陕西大昌工贸有限公司已预交)，现由陕西大昌工贸有限公司负担43923元，西安饮食股份有限公司负担2477元，西安饮食股份有限公司负担部分与上述款项一并支付陕西大昌工贸有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，西饮公司认可大昌公司向其支付前三年的租金中包含了仓库的建设费用。本院认为，大昌公司与西饮公司签订《草滩租赁合同》，将教育用地用作仓储经营，违反法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方均存在过错的，各自承担相应的责任。大昌公司在签订上述租赁合同时已了解土地性质，故双方对合同无效均存在过错。大昌公司现主张按照双方约定的10年期限作为库房建设投资金的折抵补偿，其自2015年初使用仓库至2018年12月拆除时使用不足四年，剩余六年损失360万元，应由西饮公司承担。经查，涉案租赁合同约定租赁物为仓库与土地，但双方均认可仅交付了涉案土地，仓库系大昌公司负责建造，花费600万元，2013年-2015年租金每年为230万元、230万元、230.9万元，2016年-2027年租金每年自30.9万元起逐年递增至368962.16元，结合二审中西饮公司的陈述及合同约定，能够认定大昌公司支付的前三年租金中包含600万元建造仓库的款项，故大昌公司为建造仓库的花费系其实际损失。涉案合同10.3条约定：租赁期内如因国家拆迁、拆除以及经营结构调整导致合同提前终止的，大昌公司同意以10年期限作为库房建设资金的摊销折抵补偿，即西饮公司按照大昌公司的实际使用年限，每年摊销建设资金的十分之一，不足10年，按照10年剩余年限补偿。该合同虽为无效合同，但具体约定亦是双方真实意思表示。因大昌公司使用仓库时间不足四年，本院参照上述约定酌定大昌公司的实际损失为360万元，鉴于双方对合同无效均存在过错，应各自承担一半的损失，即西饮公司应支付大昌公司损失180万元。另，大昌公司支付租金至2019年3月31日，但自2018年11月19日后大昌公司已无法使用涉案仓库，故一审认定大昌公司租金损失114228元，本院依法予以确认。一审判决西饮公司返还大昌公司15万元保证金，因双方对此均不持异议，本院不再审查。综上所述，大昌公司的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2204号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2204号民事判决第四项；三、本判决生效之日起十五日内，西安饮食股份有限公司赔偿陕西大昌工贸有限公司损失180万元；四、驳回陕西大昌工贸有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费46400元，由陕西大昌工贸有限公司负担27100元，西安饮食股份有限公司负担19300元；二审案件受理费46400元，由陕西大昌工贸有限公司负担27100元，西安饮食股份有限公司负担19300元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十一月三日法官助理  高  喜  平书 记 员  王  达  锐    1