湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1814号上诉人（原审原告）：罗水年，男，1967年4月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区。上诉人（原审原告）：陈碧如，男，1947年7月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：谢春力，男，1956年12月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：汪学锋，男，1962年6月16日，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。上诉人（原审原告）：邵世明，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。共同委托诉讼代理人：刘晓武，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会，住所地湖南省株洲市天元区马家河街道万丰社区。法定代表人：罗建军，该社区书记。委托诉讼代理人：邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明因与被上诉人株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会（以下简称万丰社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2020年11月2日本院对双方当事人及其代理人进行了谈话询问，本案现已审理终结。上诉人罗水年、陈碧茹、谢春力、汪学锋、邵世明共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误，对涉案法律关系定性不准，本案系租赁合同纠纷，非农村土地承包合同纠纷。上诉人合伙租赁被上诉人闲置的原万丰学校和猪场，双方签订的是租赁合同，不是承包经营合同。其次，上诉人中的罗水年是被上诉人集体经济组织成员，也是涉案租赁合同的牵头人、发起人，更是上诉人几人合伙事务的实际执行人，即使一审认为本案适用承包经营等相关规定，基于上诉人罗水年的身份，涉案租赁合同也应依法有效，更何况涉案租赁合同实际签订履行了若干年。二、一审判决错误片面适用法律，变相偏袒被上诉人，明显不公。综上，请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人万丰社区居委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明向一审法院共同起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》中第八条的条款效力，并依法判令被告按政策标准将租赁房屋征收后的装修补偿款331,200元、按期搬家及提前腾地奖励费144,000元支付给原告；2.依法判令被告赔偿原告租赁房屋内家俱、电器等各项物品损失10万元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年9月16日，原告罗水年、陈碧如（乙方）与被告万丰社区居委会（甲方）签订《租赁合同》，主要约定：双方所明确租赁范围为闲置万丰校舍（建筑面积720.32㎡，占地1630.81㎡）；养殖场建筑物（建筑面积882.2㎡，占地1249.60㎡）以及上述建筑物周边围墙和围墙以内的空坪（1277.89㎡）；围墙以外菜地占地约400㎡；校舍的四周围：学校前面的空坪，甲方供乙方停车使用（不另收费用），但乙方不得在空坪建房；租赁期限为贰拾年，即从二〇〇五年十月一日至二〇二五年九月三十日止，合同到期后，条件允许且乙方有意续租，乙方在同等情况下享有优先承租权；乙方承租甲方上述不动产主要用途是拟投资壹佰伍拾万元整在近年内将其开发为休闲、娱乐经营场所，以及用于与之相配套的基础设施建设（养殖、种植、观赏），另双方就租金及交纳期限、方式、双方权利义务等事项达成合意。其中第八条约定：在租赁期间如遇国家统一规划征收标的物范围内的土地，其征收补偿费用按以下方法分配，1、土地补偿及甲方出租范围的补偿费用归甲方所有；2、乙方在租赁范围内的种植物，乙方的装修及扩建的不动产的补偿费归乙方所有。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，主要约定：甲方将肖大塘于2007年元月负责协调好由乙方承包壹拾年，价格年租金在3000-4000元之内；如协调不成，乙方有权终止与甲方于2005年签订的校舍、猪圈租赁合同，已交的租金甲方负责如数退还，并给予一定的经济补偿；如鱼塘能承包，此补充协议同时废止。上述合同签订后，五原告当日即向被告支付第一时段（2005年10月1日至2008年9月30日期间）租金44,400元，并于2009年8月14日以“万丰乐园”的名义向被告支付2009年至2012年期间的租金40,000元。案涉房屋于2019纳入征地拆迁范围，并已实际拆除。现双方因拆迁补偿款的分配产生纠纷，故五原告诉至本院，请求判如所请。另查明：一、除原告罗水年系被告集体经济组织成员外，原告陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明均非该集体经济组织成员，五原告租赁案涉房屋用于经营“农家乐”，筹备设立“万丰乐园乡村休闲俱乐部”，该组织至今未进行过工商登记，原告罗水年系合伙事务执行人。二、时任村长罗其平、会计付建光代表被告与原告方签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，五原告在庭审中认可并未审查过村民决议，原告罗水年在庭审中明确表示不知道因签订《租赁合同》召开过村民会议。三、株洲市天元区马家河街道办事处征地拆迁指挥部对案涉房屋拆迁情况向本院出具说明，具体内容为：以上万丰学校、猪场等集体资产的具体补偿情况，须经天元区征拆领导小组会议纪要决定后，才能出具正式的补偿明细，并经各相关部门审定后方可生效，特此说明。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，五原告租赁案涉房屋用于经营“农家乐”，在筹备设立“万丰乐园乡村休闲俱乐部”过程中与被告签订了《租赁合同》，该组织至今未进行过工商登记，故五原告之间系个人合伙关系，五原告有权以个人名义提起诉讼，系适格原告。原、被告于2005年9月16日签订《租赁合同》，原告要求确认《租赁合同》第八条的条款效力，被告辩称签订《租赁合同》时未履行法定程序，违反法律的强制性规定而无效。关于该租赁合同的效力，被告将“万丰学校和猪场包括前坪”租赁给五原告，根据我国“房地一体”的原则，视为被告将不动产占用范围内的土地使用权也一并租赁给五原告，而农村土地使用权的出租，适用《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定。《中华人民共和国农村土地承包法》规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”，该条规定是为了防止村干部随意代表本集体经济组织处分农村土地使用权，给集体经济组织成员造成损失，故对村干部的代表权进行了限制。根据该条规定，发包土地不是村干部所能单独决定的事项，而必须以村民决议作为授权的基础和来源。村干部擅自签订土地发包协议的，构成越权代表，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时相对人是否善意，分别认定合同效力，相对人善意的，合同有效，反之合同无效。而所称的善意，是指相对人不知道或者不应当知道法定代表人超越权限订立发包合同。而善意的判断标准一般以相对人订立合同时是否对村民决议进行了审查。本案中，五原告中除原告罗水年以外均不属于本集体经济组织的成员，属于“发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包”的情形，应经过“本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。五原告在庭审中认可并未审查村民决议，且原告罗水年作为合伙事务的执行人同时系被告集体经济组织的成员，其在庭审中明确表示不知道因签订《租赁合同》召开过村民会议。基于上述事实，一审法院认为五原告并非善意的相对人，《租赁合同》无效，由此《租赁合同》中的第八条亦无效。合同无效后，五原告有权主张不当得利。案涉房屋虽于2019纳入征地拆迁范围，并已实际拆除，但征地拆迁指挥部至今未出具正式的拆迁补偿明细，一审法院无法确认拆迁补偿的对象及具体金额，故对原告主张被告支付其拆迁补偿款的诉讼请求不予支持，待拆迁补偿款到位后，原告可另行主张权利。五原告主张被告赔偿其租赁房屋内家俱、电器等各项物品损失10万元。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，五原告所举证据无法证明其存在实际损失，亦不能证明其主张的损失系被告造成，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十条，2003年3月1日施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明与被告株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会于2005年9月16日签订《租赁合同》中的第八条无效；二、驳回原告罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明的其他诉讼请求。本案案件受理费9,552元，减半收取4,776元，由原告罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明负担。二审期间上诉人提交了以下证据：照片六张，拟证实合同履行过程中上诉人装修开业及饲养家禽等事实。被上诉人认为这些照片仅能反映现场饲养家禽和开业事实，但是不能反映上诉人对涉案租赁场地进行过装修和具体的装修规模。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，且被上诉人对上诉人照片中显示的开业和饲养家禽等事实无异议，至于装修内容确实仅凭该组照片无法确认，因此本院仅对照片反映的上诉人曾租赁涉案场地经营以及饲养家禽、猪的事实予以确认。二审查明的事实与一审基本一致，故对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审双方当事人的争议焦点是：1、涉案租赁合同和合同第八条约定效力如何认定？2、被上诉人是否应支付五上诉人拆迁补偿款？支付多少？现分析如下：1、关于涉案租赁合同和合同第八条的效力认定问题。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定集体经营性建设用地出让、出租的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，且涉案《租赁合同》签订确实未经过上述法定程序，但是涉案《租赁合同》约定五上诉人承租的主要是闲置的校舍和养殖场及其前坪，并不是耕地、林地等农业性用地，即五上诉人的承租行为没有改变涉案土地性质，且涉案《租赁合同》签订没有经过村民会议和法定成员人数同意的行为并没有侵害国家、集体和社会公共利益。涉案《租赁合同》于2005年签订至今已有近15年时间，五上诉人也依照合同约定向被上诉人交纳相关租金，2019年涉案租赁土地及地上物因征收拆迁被纳入拆迁范围，地上建筑物也已被实际收回拆除，故涉案《租赁合同》的签订履行未对被上诉人及其集体经济组织成员利益造成影响，相反在征收拆迁前被上诉人将其闲置的土地及地上物出租进行收益，实际为其集体经济组织成员谋取了利益，因此集体经营性建设用地出让、出租的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的法律规定属于管理性规定，被上诉人以涉案《租赁合同》签订未经过被上诉人村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。其次，涉案《租赁合同》是约定五上诉人承租被上诉人闲置的校舍和养殖场及前坪，并不是约定五上诉人承包被上诉人土地经营，因此一审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》来认定涉案租赁合同性质不当。由于上诉人罗水年是被上诉人集体经济组织成员，且上诉人罗水年作为五上诉人的合伙人代表在涉案《租赁协议》上进行了签字确认，其也曾对外代表五上诉人与被上诉人协调《租赁协议》的履行和租金交付，因此从上诉人罗水年的身份考虑涉案土地的出租也不属于出租给集体经济组成员以外人员，上诉人罗水年与上诉人陈碧茹、谢春力、汪学锋、邵世明的合伙不影响上诉人罗水年作为被上诉人集体经济组织成员所享有的土地承租权，亦不影响涉案土地出租性质的认定。另关于“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准……”在2018年修改版本的《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条中有规定，且该法的第七十条规定“本法自2003年3月1日其试行”，一审法院却适用2003年3月1日施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款，属于适用法律错误，本院予以更正。最后，涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。涉案《租赁合同》第八条约定“在租赁期间如遇国家统一规划征收标的物范围内的土地，其征收补偿费用按以下方法分配，1、土地补偿及甲方出租范围的补偿费用归甲方所有；2、乙方在租赁范围内的种植物，乙方的装修及扩建的不动产的补偿费归乙方所有”，该条约定不仅不违反法律禁止性、强制性规定，且因该条约定属于合同双方当事人对争议事项处理方式的真实意思合意，亦属于合法有效内容，一审法院以涉案《租赁合同》无效而依此推定合同第八条无效欠妥。上诉人要求确认合同第八条约定有效的理由成立，本院予以支持。2、关于上诉人诉请的拆迁补偿费用支付问题。虽然涉案租赁建筑物及土地在租赁期限内已被征收拆迁，但是由于被上诉人与征收拆迁单位暂未签订征收拆迁补偿协议，相关征收拆迁补偿费用尚未明确和发生。五上诉人一审主张的拆迁补偿费仅是其依据公示的拆迁标准自行计算得来，不足以证实其依法应获得的相关补偿费。五上诉人一审主张的租赁房屋内损失也是其自行估算，未提供相关证据证实，因此一审法院以征收拆迁费用暂未实际发生，上诉人证据不足为由驳回上诉人即原审原告罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明一审诉请的装修补偿款331,200元、按期搬家及提前腾地奖励费144,000元以及租赁房屋内家俱、电器等各项物品损失100，000元合法合理，本院予以确认。上诉人罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明有新证据证实其涉案租赁合同损失的，可依法另行主张权利。综上，上诉人罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明上诉理由部分成立，一审认定事实部分清楚，适用法律部分不当，本案依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1959号民事判决第二项；二、变更湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1959号民事判决第一项为“确认罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明与株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会于2005年9月16日签订《租赁合同》的第八条有效”；一审案件受理费9,552元，减半收取4,776元，由上诉人罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明共同负担4,676元，被上诉人株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会负担100元；二审案件受理费9,552元，上诉人罗水年、陈碧如、谢春力、汪学锋、邵世明共同负担9,452元，被上诉人株洲市天元区马家河街道万丰社区居民委员会负担100元。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年十一月十七日法官助理谢晓红书记员文雅