辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1045号上诉人（原审原告）：高健，男，1989年11月4日出生，汉族，住辽宁省昌图县。现住。上诉人（原审原告）：付俊波，女，1989年8月17日出生，满族，住辽宁省开原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵飞，系辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张延明，男，1967年4月5日出生，汉族，住辽宁省开原市。被上诉人（原审被告）：徐贵清，男，1950年9月16日出生，满族，住辽宁省开原市。被上诉人（原审被告）：开原市吉平房地产开发有限公司，住所地开原市西环路**。法定代表人：徐闯，该公司经理。上诉人高健、付俊波因与被上诉人张延明、徐贵清、开原市吉平房地产开发有限公司（以下简称吉平开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省开原市人民法院（2019）辽1282民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高健、上诉人高健、付俊波的委托诉讼代理人赵飞，被上诉人张延明到庭参加诉讼。被上诉人徐贵清、吉平开发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高健、付俊波上诉请求：1、撤销开原市人民法院（2019)辽1282民初2038号民事判决书，改判解除（2018)辽1282执保237号执行裁定书对开原市香江家园小区26号楼1-13-2房屋的查封；2、一审、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回高健、付俊波异议请求，系认定事实和适用法律错误。二人符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议复议规定”）第二十八条规定，能够排除法院执行。一、一审认为，高健、付俊波在法院查封后占有不动产，没有举证证明名下无其他用于居住的房屋，均不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定，明显错误。《异议复议规定》第二十八条不要求买受人名下无其他用于居住的房屋，第二十九不要求买受人占有房屋，这是两条在适用条件上的一个明显区别。前者在于保护不动产无过错买受人的物权期待权，后者在于保护不动产消费者的生存权，各有不同的保护对象和适用条件。一审判决显然没有正确区分两条的适用条件，错误理解适用法律。二、高健、付俊波符合《异议复议规定》第二十九条规定，一审应当适用该条排除法院执行。首先，（2019)最高法民终1955号民事判决书认为，《异议复议规定》第二十八条属于普通条款，第二十九条属于特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，购房者可以选择适用。因此，只要符合其一，异议即可成立。其次，《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。高健、付俊波符合该条规定的全部条件：第一、本案属于金钱债权执行。一审已经查明，被告张延明是因与吉平开发公司民间借贷纠纷一案，申请查封吉平开发公司名下的案涉商品房，因此本案属于金钱债权执行。第二、被执行的房屋是登记在房地产开发企业名下的商品房。此事实一审也已查明。第三、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二人与吉平开发公司签订《商品房买卖合同》签时间是2017年8月28日，早于法院查封时间2018年11月30日。该合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该事实一审已确认。第四、所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。一是，从案涉房屋规划用途系用于居住的住宅，以及二人提交的《前期物业服务协议》《业主规约》《业主入住通知书》《房屋验收单（收楼交接单)》等入住手续和二人在此房中居住生活产生的水费、电费、取暖费、物业费、电梯使用费、垃圾清运费等消费凭证足以证明，二人购买此房是用于居住。二是，开原市不动产登记中心出具《房屋登记信息查询证明》，该证据能够证明二人名下没有其他用于居住的房屋。另外，名下没有用于居住的房屋属于消极事实，应当由被告张延明承担证明责任。张延明没有举证证明二人名下有其他用于居住的房屋，应认定二人名下没有其他用于居住的房屋。第五、高健、付俊波已经支付了全部购房款。本案《商品房买卖合同》的出卖方是开原市吉平房地产开发有限公司（以下简称“吉平开发公司”），买受人是高健、付俊波。2017年8月28日，吉平开发公司与承包人富聿奎签订《工进度拨楼联合审批单》，以案涉楼房出卖给高健、付俊波的方式抵债富聿奎工程欠款421293.6元，双方已互不相欠。2018年8月9日，吉平开发公司向购房人出具收到421293.6元的《房款收据》，认可二人已履行了《商品房买卖合同》第六条约定的一次性支付购房款义务，二人现已不欠吉平公司购房款，二人基于《商品房买卖合同》产生的付款义务已经履行完毕。综上，高健、付俊波符合《异议复议规定》第二十九条的规定，一审应当适用该条排除法院执行。三、案涉房屋是高健、付俊波的生存权保障，当然优先于张延明的一般债权。综上所述，原告符合《异议复议规定》第二十九的保护条件，能够排除法院执行。一审判决驳回高健、付俊波异议请求错误，应予纠正。张延明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐贵清、吉平开发公司未答辩。高健、付俊波向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于开原市香江家园小区26号楼1-13-2号楼房物权属原告所有；2.请求立即停止对开原市香江家园小区26号楼1-13-2楼房的强制执行，并解除查封；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告到被告吉平公司签订了《商品房买卖合同》购买一套住宅，即香江家园小区26号楼1-13-2号，面积115.74平方米，价款421293.6元。原告交付了全款。办理了进户手续，根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。开原法院查封诉争房屋，驳回原告提出的执行异议，所作出的（2019）辽1282执异84号执行裁定书是错误的。一审法院认定事实：被告张延明诉被告吉平公司、被告徐贵清民间借贷纠纷一案，被告张延明于2018年11月29日向本院申请诉前财产保全，申请查封吉平公司开发建设的商品房20套，其中包括本案诉争的香江家园小区26号楼1-13-2室。本院于2018年11月30日作出（2018）辽1282执保237号执行裁定，查封了上述房屋。本院于2019年3月19日作出（2019）辽1282民初52号民事判决，判令吉平公司、徐贵清偿还张延明借款110万元及利息。判决已发生法律效力。在执行该判决过程中，原告高健、付俊波于2019年4月17日向本院提出执行异议申请，主张其对香江家园小区26号楼1-13-2室有所有权，请求停止执行并解除查封。本院于2019年5月23日作出（2019）辽1282执异84号执行裁定书，认为案外人的申请不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院于2018年11月29日查封该房屋，二原告于2018年12月26日办理进户手续，没有法律依据，应视为在人民法院查封之前没有合法占有该不动产，故驳回了二原告的异议请求。二原告因此提起诉讼。一审法院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。香江家园小区26号楼1单元13楼2号房屋是被告吉平公司开发建设的，二原告主张其已购买该房屋，但未办理过户登记，办理进户手续亦在本院查封之后，被告吉平公司明知该房屋已被本院查封，不应再给二原告办理进户手续、收取各项费用，不能认定二原告已合法占有该不动产，庭审中原告没有举证证明其名下无其他住房，此情节均不符合上述法律规定，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告高健、付俊波的诉讼请求。案件受理费7615元，由原告高健、付俊波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高健、付俊波向本院提交如下证据：证据一、工进度拨楼联合审批单。证明承包人富聿奎向吉平开发公司申请拨楼，将该公司开发的案涉香江家园小区26号楼1-13-2商品房出卖给客户高健、付俊波，以抵顶该公司欠富聿奎的工程款421293.6元。2017年8月28日，该公司工程部、总经理、销售部、财务部等完成拨楼联合审批手续，该公司清偿了上述工程欠款421293.6元，同时高健、付俊波也完成了《商品房买卖合同》第六条约定的一次性支付购房款义务，无须再向该公司支付购房款。经质证，被上诉人张延明认为，该证据与本案无任何关联。本院认为，对该证据的真实性予以确认。证据二、亿达?香江家园21#-29#楼承包协议。证明富聿奎做为实际施工人承包了吉平开发公司开发的案涉亿达?香江家园小区部分工程项目，富聿奎申请将案涉香江家园小区商品房拨楼抵欠工程款有事实基础。经质证，被上诉人认为该证据与本案无关。本院认为，对该证据的真实性予以确认。证据三、房屋登记信息查询证明。证明高健、付俊波购买案涉香江家园小区26号楼1-13-2商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。经质证，被上诉人认为一审法院查封房屋时是朱恒的名字，如吉平开发公司卖给原告当事人，房屋未登记过户，我方认为开发商与上诉人合谋转移财产。本院认为，对该证据的真实性予以确认。证据四、物业费、卫生费收款收据。证明高健、付俊波已经交付了案涉香江家园小区26号楼1-13-2房屋2020年1月至12月份的物业费、卫生费，这些均费用均是高健、付俊波在案涉房屋中居住发生的日常生活消费，二人在一审中也提交了2018年和2019年物业、卫生、水、电等交费收据，上述证据能够证明二人购买该房屋是用于居住。经质证，被上诉人认为案涉楼房在查封前没有交付使用。本院认为，对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年8月28日，吉平开发公司与富聿奎签订《工进度拨楼联合审批单》，以案涉楼房出卖给高健、付俊波的方式抵顶富聿奎工程款421293.60元，吉平开发公司与高健、付俊波签订商品房买卖合同，并向高健、付俊波出具收款收据。本院认为,本案为案外人执行异议之诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”本案的争议焦点为上诉人高健、付俊波对案涉执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明的事实，高健、付俊波是从富聿奎处购买的案涉房屋，并不是从吉平开发公司处直接购买，该房屋的查封日期为2018年11月30日，而高健、付俊波是2018年12月26日办理的入住手续，在人民法院查封之前高健、付俊波没有合法占有案涉房屋，故高健、付俊波对案涉执行房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人高健、付俊波的上诉理由，不符合上述法律规定，本院不予支持。原审法院判决驳回高健、付俊波的诉讼请求并无不当。综上所述，高健、付俊波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7615元，由上诉人高健、付俊波负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二〇年十一月十一日法官助理张鹏飞书记员黄博超