河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13943号上诉人（原审原告）：杨某，男，汉族，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告）：乔某1，男，汉族，住河南省郑州市。上诉人杨某因与被上诉人乔某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法采取独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人杨某及被上诉人乔某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1、撤销一审不当判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决将6万元转让费抵作被上诉人所欠房租，没有依据，该6万元是上诉人的装修费；2、一审判决将5000元押金（保证金）抵作被上诉人所欠房租，没有依据。被上诉人存在违约，上诉人不再退还押金；3、一审法院关于违约金的判决内容，与双方当事人约定不符；4、减免被上诉人2个月的房租没有依据。乔某1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨某向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告所欠房租为136062.5元，该房租是第四年从2018年9月1日至2019年8月31日所欠的房租20300元和第五年从2019年9月1日至2020年6月31日十个月的房租115762.5元；2、请求依法判决被告向原告支付违约金27212.5元，该违约金以被告所欠房租为基数从2019年9月1日算至2020年6月31日，每月以月利率2%计算；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年8月14日，杨某（作为出租方、甲方）与乔某1（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方同意将座落在郑东新区天赋路27号27号楼1层附7号，甲方所拥有之物业出租给乙方作商业用途使用。租赁期自2015年9月1日起至2025年9月1日止，年付，按签订合同的对应月结算租金。乙方已向甲方缴纳5000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互免承担责任。签订本合后前两年每月房租壹万元整，自2017年9月开始每年上浮5%计租。在合同期内，如因乙方经营不善或转行，甲方同意乙方按此协议内容转让。在签订本合同时乙方支付给甲方转让费6万元，如甲方不同意乙方转让，甲方须将乙方的转让费和未用完的房租退还给乙方等。2015年8月18日，被告乔某1妻子高菊霞转给原告4000元押金。原告称，还有1000元是现金之前给的，共计5000元押金。2015年8月18日，被告乔某1妻子高菊霞转给原告转了6万元转让费。2015年8月18日，被告乔某1妻子高菊霞转给原告12万元。原告称，这是2015年9月1日至2016年8月31日的第一年租金。2016年8月31日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了12万元。原告称，这是2016年9月1日至2017年8月31日的第二年租金。2017年8月25日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了12.6万元。原告称，这是2017年9月1日至2018年8月31日的第三年租金。2018年11月23日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了3万元；2018年12月22日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了1万元；2019年2月1日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了5000元；2019年8月6日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了1万元；2019年10月17日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了2万元；2020年1月16日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了2万元；2020年5月19日，被告乔某1妻子高菊霞向原告账户上转了1.7万元，以上7笔款项，共计11.2万元。原告称，2018年9月1日至2019年8月31日，第四年度的租金应为132300元，被告尚欠第四年租金20300元。第五年租金从2019年9月1日至2020年6月31日的租金没有支付过。截止2020年6月31日，被告仍欠原告租金136062.5元。庭审中，原告称，2020年5月13日，我们只是吃了饭，没有谈房子的事情。2020年5月27日，原告和被告和被告的儿子乔泽宇对涉案房屋物品进行清点，并出具物品清单，被告把一把钥匙给原告，还有一把钥匙没有给原告。2020年6月5日，原告给中介说里面有东西，怕丢了，原告就加了一把锁，原告也给被告说了，让被告有客户随时找原告，原告就把新锁的钥匙给中介。2020年6月下旬，双方约定，让被告搬东西，我们也让中介把房子打开了，被告以原告本人未到场为由，不同意搬走。2020年7月14日，被告联系原告，原告开门，被告把所有东西清理完卖了。我把被告空调以3000块钱的价格买走了，原告给被告2300元的现金，剩下700元空调费，正好和本案的水电费及物业费抵消掉。被告称，对原告让被告搬走的时间有异议。2020年5月13日，被告和被告儿子乔泽宇请原告吃饭，讨论房子的事情，被告就把一把钥匙交给原告了，原告说自己又在门上加了一把锁。原被告最后一次在2020年5月19日被告妻子给杨某转的1.7万元，这是被告最后一次给杨某交房租，被告希望他写书面东西，原告一直不见我们。2020年5月27日，被告儿子乔泽宇与原告在涉案房屋列了物品清单，又给原告一把钥匙，我们把涉案房屋的所有钥匙都给原告了，原告说我们欠房租，不允许我们搬任何东西。2020年7月14日，原告让我们搬东西的时候，空调事情是真实的，我们达成一致。我们并没有把涉案的东西卖掉，是按照房屋布局的，我们只希望折抵房租，减少双方损失。以上事实由原告提交的房产证一份、房屋租赁合同一份、照片打印件三张、光碟一张和相对应的《录音笔录》一份、手机短信截图打印件一张、银行流水单打印件一份及原告方制作的统计表打印件一份，被告称提交的乔某1与杨某爱人的微信聊天截图打印件三份、物品清单照片打印件一张、疫情若干问题指导意见网上打印件一份及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。庭审中，原告称，2020年6月5日，原告给中介说里面有东西，怕丢了，原告就加了一把锁。该院认定，2020年6月5日，原告已完全控制占有涉案房屋，被告向原告缴纳租金至2020年6月4日。该院并根据原告陈述及所举证据认定，2018年8月31日之前的三年租金被告已按约缴纳，2018年9月1日至2019年8月31日的租金金额按合同计算为13.23万元。2019年9月1日至2020年6月4日共计278天，2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，该院根据本地的防疫情况酌定免除被告60日的租金，278天扣除60日后尚余218天，按2019年9月1日至2020年8月31日年租金138915元计算，应付租金为82968元。以上共计215268元。在2018年11月23日至2020年5月19日期间，被告方共向原告支付11.2万元，215268元扣除该款后剩余103268元。2015年，被告向原告支付了押金5000元及转让费6万元，现原被告合同已解除，原告占有该款无合法依据，该院作为租金扣除。103268元扣除6.5万元后尚余38268元。故原告诉请请求判决被告支付原告所欠房租为136062.5元，该院予以支持38268元。关于违约金，《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。故被告应以38268元为基础按月利率2%向原告支付自2020年6月5日起至实际付款之日止的违约金（以11500元为限，超出部分不予支持）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告乔某1于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付房租38268元，并按月利率2%向原告支付自2020年6月5日起至实际付款之日止的违约金（以11500元为限，超出部分不予支持）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元（原告预交3581元），减半收取1783元，由原告杨某负担1261元，被告乔某1负担522元。本院二审期间，上诉人提交其与被上诉人及被上诉人儿子的聊天记录，证明被上诉人同意支付上诉人37300元作为2018年至2019年的房租，后被上诉人又反悔，且被上诉人还威胁上诉人。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。本院经审查认为，以上证据不是新证据且与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，依据双方签订的租赁合同约定：“乙方已向甲方缴纳5000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方”以及“在合同期内，如因乙方经营不善或转行，甲方同意乙方按此协议内容转让。在签订本合同时乙方支付给甲方转让费6万元，如甲方不同意乙方转让，甲方须将乙方的转让费和未用完的房租退还给乙方”等。上诉人没有提交有效证据证明被上诉人未缴清物业的费用，也未提交有效证据证明被上诉人经营不善或转行、转让等情形，上诉人应当按照合同约定返还押金5000元、转让费6万元。一审法院以以上两笔款项抵作被上诉人拖欠上诉人的租金，并无不当；由于双方约定的违约金过高，不符合法律规定，一审法院判决以2%月息支持违约金，于法有据；××感染肺炎疫情系不可抗力，一审法院判决减去被上诉人2个月的租金，于法有据。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3566元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十一月十日书记员  徐成龙