山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁14民终3732号 上诉人（原审原告）：山东万泰良田农业科技有限公司，住所地山东省德州市夏津县经济开发区。 法定代表人：张朝华，经理。 委托诉讼代理人：袁恩亮，山东勤正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东春天建材科技有限公司夏津县分公司，住所地山东省德州市夏津县经济开发区解放路西侧。 负责人：姜廷飞，经理。 委托诉讼代理人：姜泽福，山东金剑光律师事务所律师。 上诉人山东万泰良田农业科技有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人山东春天建材科技有限公司夏津县分公司（以下简称春天公司夏津分公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2020）鲁1427民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 山东万泰良田农业科技有限公司上诉请求：1.请求法院依法撤销夏津县人民法院（2020）鲁1427民初170号民事判决书，改判或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：在合同履行过程中，被上诉人存在如下违约行为：1.《租赁协议》经双方协商一致，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据协议第五条第六款“租赁期间内，乙方应支付房租及其应付的一切费用，如拖欠不满2个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议”之约定，被上诉人如拖延支付房租及其他费用2个月以上，上诉人一方有权终止租赁协议；同时协议第二条第二款约定，合同签订后五日内，向上诉人缴纳3个月的租金作为保证金。出租的厂房及场地系上诉人投巨资兴建，假设被上诉人在使用过程中造成厂房、场地损坏，上诉人的权利难以得到及时保护，收取保证金是上诉人的权益保障，且合同己明文规定了保证金缴纳时间及缴纳金额。被上诉人迟延2个月以上或者拒绝缴纳保证金，上诉人享有单方解除合同的权利。至今被上诉人仍未缴纳保证金，上诉人依约行使合同解除权，应得到法律支持。2.根据《租赁协议》第三条第三款“乙方需要装修增设附属设施和设备的，需要通过甲方书面同意”的约定，被上诉人在租赁厂房及场地上建造附属设施，应经上诉人书面许可。但在合同实际履行过程中，被上诉人违反合同约定擅自破坏桩基，挖出四处坑渠，增设三个巨型水泥罐、沉淀池，嵌入设备以及东侧土地硬化，事先未经上诉人书面同意，事后也未及时告知上诉人。被上诉人擅自修建设施侵害了上诉人的权利，既影响上诉人下一步的厂区规划，也严重影响了厂房的安全，鉴于被上诉人违约兴建设施的情况，上诉人要求解除与被上诉人的协议，并要求恢复原状。3.协议约定被上诉人无偿使用6间办公室，实际使用17间办公室，使用面积达750多平，被上诉人使用二年后，截至起诉之日已超出合同约定使用办公室14个月之久，未向上诉人协商租金具体金额及支付方式。按照夏津目前租金水平9元每平每月计算（参照德兴电子商务产业园）及双方口头协商确定被上诉人所使用办公室每年按10万元租金支付，被上诉人对使用办公室的事实认可，但拒绝与上诉人协商办公室租金支付。 山东春天建材科技有限公司夏津县分公司辩称，一、租赁协议合法有效，应继续履行。二、在租赁期间，被上诉人履行了交纳租金等义务，无违约行为，上诉人解除合同，没有事实依据及法律依据。三、关于上诉人诉称的被上诉人使用办公室，在两年后应该交纳租金的问题，与本合同无关，属于另行协商的事项。四、上诉人诉称被上诉人“擅自修建建筑”不能成立，恢复原状更不应支持，一审判决不支持因此解除租赁合同正确。五、上诉人诉称的被上诉人应交未交租赁保证金而解除合同不能成立。六、一审判决后，上诉人催要判决后未到来的年度租金，表明同意继续履行合同。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求中级法院驳回上诉，维持原判。 山东万泰良田农业科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.判令被告向原告支付办公室租金10万元；3.判令被告拆除未经甲方允许而增设的附属设施及设备，包括沉淀池，巨型水泥罐及地下操作平台等恢复原状，腾退并拆除东侧硬化场地恢复原状；4.该案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方签订《租赁协议》，协议内部约定租赁日期自2016年8月22日起至2021年8月21日止，租赁期为5年，厂房租金每年228140元。原告免费提供室外场地约2400平方米（办公室西侧2号车间南侧直至南部围墙部分），2号车间西侧场地被告如果需要也可以免费使用，但原告不能保证使用年限，并约定前两年原告免费提供6间办公室给被告使用，第三年开始按照合作情况双方互相协商后执行。双方约定协议签订后被告向原告交付房屋租金，并缴纳三个月租金为房屋租赁保证金。第一年租金现金支付15万元，剩余7.8140万元按照双方共同协商结果修建2号车间前道路、平整场地，为被告生产提供便利条件。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、通讯、税费等所有费用由被告承担，并约定被告如另需装修或者增设附属设施，应事先征得原告书面同意。合同第四条第三款规定，原告在租赁期间，如原告将该厂房出售，需事先征得被告书面同意，并必须保证被告能继续租用直至租约期满，相同条件下，被告有优先购买权，不能继续租用的，原告征得被告同意并赔偿损失。合同第五条第四款规定，租赁期间，被告根据自己的经营特点进行装修，需要经过原告同意，不得破坏原房结构，装修费用由被告自负。第七条规定，租赁期满后，原告如继续出租该房时，被告享有优先权，如期满后不再出租，被告应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由被告承担。2016年8月23日，被告负责人姜廷飞向原告法定代表人两次转账共15万元，不足部分的78140元租赁费根据租赁协议用于修建2号车间道路和平整场地。2017年9月1日，万泰公司出具收款收据，收到春天公司夏津分公司2017年9月-2018年9月的房租228140元；2017年12月27日，万泰公司收到春天公司夏津分公司2017年9月至2018年9月的土地使用税82321.7元；2018年9月13日，万泰公司收到春天公司夏津分公司2018年9月-2019年9月的厂房租赁费收款收据，2018年8月30日打款80000元，9月13日打款148140元，共计228140元；2018年10月25日，万泰公司收到春天公司夏津分公司2018年9月-2019年9月的房屋租赁费70000元，2018年12月4日万泰公司收到春天公司夏津分公司2018年9月-2019年9月的房屋租赁费10593元，房屋租赁费共计80593元；2019年9月12日，万泰公司收到春天公司夏津分公司2019年厂房租赁费228140元；2019年10月17日，万泰公司收到春天公司夏津分公司房屋租赁金80593元。2019年7月21日，在负责人的群聊记录截图中，原告万泰公司法定代表人张锟在聊天中提到，因为家庭变故，需要一部分资金，要将厂房变卖，并且已经与意向买方进行接触。2019年11月13日，原告方工作人员将一份限期搬离通知书张贴于被告的办公室门，通知被告根据租赁协议，办公室免费使用两年，现在已超期一年多未付租赁费，原告有权终止该协议收回房屋。要求被告在一周内先腾出7间办公室，截至2019年11月30日前全部搬离办公区域。2019年11月27日，被告春天公司夏津分公司通过山东金剑光律师事务所向原告万泰公司发出了律师函，不接受提前解除租赁协议，愿与原告就办公室租金达成新的补充协议。原告万泰公司与被告春天公司夏津分公司未能达成一致，原告于2020年1月13日将被告诉至一审法院。另查明，2017年5月10日，原山东万泰机械科技有限公司变更为山东万泰良田农业科技有限公司。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行己方的合同义务。在履行过程中被告虽未按合同约定向原告支付保证金，但已经按照合同约定缴纳了厂房租赁费和土地使用税，履行中存在瑕疵但是并不构成根本性违约，原告不能因未支付保证金行使单方解除合同权利。原告主张的被告拖欠两年后办公室的租赁费，因未在本合同中进行约定，不能认定被告就涉案租赁合同存在拖欠租赁费的违约行为，原告据此主张应解除合同，一审法院不予支持。原告未在法院指定的期限内提交被告增设附属设施及设备对厂房主体结构造成危害的证据，对于原告以此主张应解除合同，一审法院不予支持。对原告主张被告增设的附属设施及设备，包括沉淀池，巨型水泥罐及地下操作平台未经其允许，一审法院不予认可，对于要求被告拆除上述设备、腾退并拆除东侧硬化场地恢复原状的主张一审法院不予支持。双方就超出免费使用期间的办公室租赁费价格在合同中没有进行约定，在一审法院主持下就该价格双方进行协商没有达成一致。原告要求参照德兴电子商务产业园每平9元的证明力不足，原告亦未向一审法院对涉案办公室租赁费单价申请第三方评估机构进行评估，并主张如果判决继续履行合同可另案起诉该诉求，对于原告要求被告支付办公室租金10万元的主张，一审法院不予支持，原告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费2300元由原告山东万泰良田农业科技有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人春天公司夏津分公司围绕上诉请求依法提交了收据两份、付款凭据两份，用以证明春天公司夏津分公司向万泰公司交纳了2020年8月至2021年8月的租金、土地使用税。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对春天公司夏津分公司提交的四份证据的真实性无异议，对该四份证据的真实性本院予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、双方签订的租赁协议是否应予解除；二、一审判决对恢复原状、支付租金的诉讼请求未予支持是否正确。 关于双方签订的租赁协议是否应予解除的问题，本院认为，第一，对于出租人而言，签订租赁合同的主要目的是收取租金。本案中，虽然春天公司夏津分公司未按照租赁合同的约定交纳保证金，但是未按照约定交纳保证金的行为没有影响到万泰公司对涉案租赁合同约定的大部分租金的收取，没有影响到涉案租赁合同主要目的的实现。万泰公司以未按照约定交纳保证金为由解除合同的主张没有法律依据，一审法院未予支持并无不当。第二，虽然租赁协议约定，增设附属设施及设备需要经过万泰公司的书面同意，但是，春天公司夏津分公司增加的附属设施及设备非常明显且自修建至万泰公司起诉已有三年，该期间内万泰公司应当知道春天公司夏津分公司增加了附属设施及设备而未对此提出异议，说明万泰公司与春天公司夏津分公司已经另行协商，同意春天公司夏津分公司增加附属设施及设备，对原租赁协议约定“书面同意”的同意形式进行了变更。万泰公司以春天公司夏津分公司未经同意增加附属设施及设备为由主张解除合同，该主张没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”租赁合同所涉6间办公室的免租期在2018年8月21日已经届满，万泰公司起诉时该6间办公室已经超过了应当交付租金的期限，即春天公司夏津分公司存在拖欠该6间办公室房租的行为。但是，该6间办公室的租金数额相对于整个租赁合同的租金数额而言所占比例较小，拖欠该部分租金不能达到整个合同目的不能实现的程度。万泰公司以拖欠该6间办公室的租金为由主张解除整个租赁合同，该主张没有法律依据，不应支持。 关于一审判决对恢复原状、支付租金的诉讼请求未予支持是否正确的问题，本院认为，第一，春天公司夏津分公司经万泰公司同意，增加了附属设施及设备，在租赁合同未解除且没有证据证明可能危害厂房主体结构安全的情况下，万泰公司提出的将该部分设施及设备恢复原状的主张没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。第二，虽然租赁合同所涉6间办公室已经满足了租金交付条件，但是万泰公司与春天公司夏津分公司在租赁合同中并未对租金标准作出约定或者另行达成补充协议，万泰公司也未能举证证明该部分房屋的市场租金标准，未能完成举证证明责任。万泰公司可待证据充分后另行主张该部分房屋租金。第三，对于租赁合同之外的11间办公室的租金，因该部分房屋不属于本案租赁合同约定的租赁物的范围，与本案租赁合同不属于同一法律关系，所以本院在本案中不予审理，万泰公司可以另行主张该部分权利。 综上所述，山东万泰良田农业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然存在瑕疵，但是判决结果正确，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人山东万泰良田农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王子超 审判员  王 芳 审判员  宋珊珊 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王一琪 书记员袁博宇