天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初20233号原告：肖继嘉，男，1986年9月21日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：黄丽，天津团民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津团民律师事务所律师。被告：马宝常，男，1986年3月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告肖继嘉与被告马宝常房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖继嘉的委托诉讼代理人黄丽、宫闻雨，被告马宝常到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告肖继嘉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马宝常之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告马宝常将承担房屋的私自砸开的墙体装门处、私自封堵的原有门和其他改造处恢复原状；3、判令被告马宝常赔偿原告违约金3,300元；4、判令被告立即将坐落于生态城瑞龙南苑65-2-501房屋缴清所有费用腾空；5、判令被告按照合同日租金的2倍或同等地块房屋市场租金水平标准向原告支付房屋占有使用费（自解除房屋租赁合同之日起至实际腾空房屋之日止）；6、本案诉讼费用、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告所有的天津市滨海新区中新天津生态城瑞龙南苑65-2-501号房屋出租给被告用于居住。租赁期限共60个月，自2018年5月1日至2023年4月30日止，租金按半年支付。合同签订后，原告依约与被告交接房屋。2020年6月原告得知被告私自砸墙造门，并擅自将房屋转租给第三人。后原告多次与被告协商，被告均不予理睬。被告的行为严重损害了原告的合法权益，望判如所请。被告马宝常辩称，2018年签合同的时候是双方自愿平等互利的，签的5年合同，双方约定违约金是5万元，如有一方违约支付5万元，原告知道房子用途和模式是以隔断方式出租并加盖卫生间，我们是在非承重墙的位置加了一个门，并非私自拆改墙体，房子租赁期间没有任何欠费，电费欠费已经交上了。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《租金转账记录》、《结婚证》、《房屋产权证》、《房屋平面图》、《照片及视频光盘》、《微信聊天记录》、《市住房城乡建设委关于发布天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，原告将其夫妻共有的天津市滨海新区中新天津生态城瑞龙南苑65-2-501号房屋出租给被告马宝常，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限共60个月，自2018年5月1日至2023年4月30日止，租金每月916元，租金按半年支付。租赁期内被告因使用需要对房屋或屋内设施进行装修或改动，需经原告同意并经政府有关部门批准，原告有权对装修或改动情况进行监督，合约期满时被告不得移走自行添加的结构性设施，原告也无须对以上设施进行补偿。为保证被告合理并善意使用房屋及配套设施，被告应在签订合同并缴纳首期租金时支付原告1,000元作为押金，租赁期满原告验房后归还被告。未经原告书面同意，被告擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，被告应向原告支付相当于年租金20%的违约金，原告有权终止合同。租赁期限届满，若被告未能及时将设施完好的房屋及时交给原告，被告按原日租金的二倍按实际天数向原告支付违约金。交房恢复原状，双方其中一方违约赔付对方五万元违约金，合同期内出现安全隐患，装修问题由租户承担，原告同意被告合同期间以隔断方式出租，并加盖卫生间。合同签订后，原、被告经协商，将租金调整为每年11,000元，被告已向原告支付2020年10月31日之前的租金16,500元及押金1,000元，被告在使用房屋过程中，除原告同意的打隔断之外，还将厨房门封堵并将卧室与厨房之间部分墙体（非承重墙）拆除改建为门，为此原、被告双方发生纠纷，遂成诉。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行合同义务。依据双方签订的《房屋租赁合同》，原告同意被告合同期间以隔断方式出租，并加盖卫生间，但被告封堵厨房门以及拆墙建门的行为，显然超越了原告同意的改造范围。被告辩称封堵厨房门以及拆墙建门事前征得了原告的同意，但未能举证证实，对其抗辩本院不予支持。被告未经原告同意擅自拆改房屋结构，依照合同约定，原告有权终止合同。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法准予。对于原告要求恢复原状以及缴清费用并腾空房屋的诉讼请求，依照合同中“交房恢复原状”的约定，被告应将承租房屋恢复原状后腾空交付原告。对于物业、水电以及电费等费用，被告主张已经缴清，原告对此未提供证据，本院不予支持。关于违约金，合同第十一条约定违约方赔付对方五万元违约金，同时合同第九条约定未经原告书面同意，被告擅自拆改结构或改变用途的，被告应向原告支付相当于年租金20%的违约金。因合同同时约定了两种违约金，且其中“违约方赔付对方五万元违约金”的约定显然过高，故应适用年租金20%的违约金标准，被告应支付原告2,200元违约金。原告要求被告按照合同日租金的2倍支付房屋占有使用费（自解除房屋租赁合同之日起至实际腾空房屋之日止）的诉讼请求，符合合同约定，本院依法准予。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖继嘉与被告马宝常之间的《房屋租赁合同》；二、被告马宝常于本判决生效后十日内将天津市滨海新区中新天津生态城瑞龙南苑65-2-501号房屋恢复原状并腾空房屋；三、被告马宝常于本判决生效后十日内给付原告肖继嘉违约金2,200元；四、被告马宝常于本判决生效后十日内给付原告肖继嘉房屋占有使用费（自解除房屋租赁合同之日起至实际腾空房屋之日止，以每日61.1元的标准计算）；五、驳回原告肖继嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告马宝常负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吴春喜二〇二〇年十一月六日书记员  崔洪雁附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。