广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18019号上诉人（原审原告）：梁耀谦，男，1967年7月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南沙区大岗镇新联一村第四村民小组，住所地广东省广州市南沙区大岗镇新联一村。负责人：苏雪红。被上诉人（原审被告）：广州市南沙区大岗镇新联一村第六村民小组，住所地广东省广州市南沙区大岗镇新联一村。负责人：周掌权。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈冠文，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省广州市南沙区大岗镇新联一股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区大岗镇新联一村。法定代表人：陈枝娴。原审第三人：广州市南沙区大岗镇新联一村民委员会，住所地广东省广州市南沙区大岗镇云生路**。法定代表人：吴金华。上诉人梁耀谦因与被上诉人广州市南沙区大岗镇新联一村第四村民小组（以下简称新联第四村民小组）、广州市南沙区大岗镇新联一村第六村民小组（以下简称新联第六村民小组）、广东省广州市南沙区大岗镇新联一股份合作经济联合社（以下简称新联一经合社）、原审第三人广州市南沙区大岗镇新联一村民委员会（以下简称新联一村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁耀谦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持梁耀谦的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新联第四村民小组、新联第六村民小组、新联一经合社承担。事实与理由：1.一审判决存在事实认定错误，新联一经合社作为案涉村集体资产管理及经营的主体，其有权代表新联第四村民小组新联第六村民小组、就案涉的土地与梁耀谦签订《土地租赁补充协议》，且从案涉的《土地租赁合同》的签订及履行情况看，新联一经合社与新联第四村民小组、新联第六村民小组系委托代理关系，且新联第四村民小组、新联第六村民小组自上述《土地租赁补充协议》于2009年3月3日签订后，仍持续收取梁耀谦案涉土地的租金，故梁耀谦有理由相信新联一经合社有权代表新新联第四村民小组、新联第六村民小组与梁耀谦签订上述补充协议，该案涉《土地租赁补充协议》所产生的权利义务应归属于新联第四村民小组、新联第六村民小组。因此，一审法院认定《土地租赁补充协议》未经新联第四村民小组、新联第六村民小组确认，系事实认定错误。2.一审法院认定双方至今租赁合同最重要的要件尚未成就系错误的。案涉《土地租赁补充协议》是《土地租赁合同》的补充，除了租赁地点的变更外，其他条款均按照《土地租赁合同》的约定履行，而《土地租赁补充协议》己经就租赁物的名称作出具体的约定，由大岗镇新联一村五顷三尾改为新联一村祈美路以西、谭新路以南一带的村队集体经济发展留用地作为新的租赁标的物。由此可知，《土地租赁补充协议》己经包含了《合同法》第二百一十三条中所涉及的主要条款，己经达到成立生效的要件。且《土地租赁补充协议》并没有约定合同的生效是以交付为前提，故，案涉的土地是否交付并不影响《土地租赁补充协议》的有效性。3.梁耀谦作为案涉土地的使用权人，在案涉地块被征用的情况下，有权根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条的规定，要求新联第四村民小组、新联第六村民小组、新联一经合社支付留用地经济补偿。虽然，双方在签订《土地租赁补充协议》后，新联第四村民小组、新联第六村民小组因违约并未将新的地块交付给梁耀谦使用，但梁耀谦在2009年3月3日签订上述《土地租赁补充协议》后，仍按照主合同《土地租赁合同》的约定向其支付租金，新联第四村民小组、新联第六村民小组在一审庭审中对此予以确认。由此可以证明，梁耀谦基于上述合同约定所取得的土地使用权是未受新联第四村民小组、新联第六村民小组未向梁耀谦交接土地而影响。梁耀谦作有权主张留用地经济补偿。且新联第四村民小组、新联第六村民小组亦已经按照与梁耀谦的约定向其支付了四次的留用地经济补偿。新联第四村民小组、新联第六村民小组在一审庭审中所提交的证据6《业务凭证》对此亦可以予以证实。故一审法院以梁耀谦没有合同约定为由，判定新联第四村民小组、新联第六村民小组、新联一经合社无需向梁耀谦支付留用地经济补偿是事实认定错误，依法应予以改判。新联第四村民小组、新联第六村民小组辩称：1.一审判决认定事实基本清楚。案涉《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》均违反了法律规定，属于无效合同，新联第四村民小组、新联第六村民小组与梁耀谦之间不存在合法的土地租赁关系。《土地租赁合同》约定租赁期限30年，租用目的是将农业用地用于非农建设，违反了法律强制性规定，属于无效合同，《土地租赁补充协议》是《土地租赁合同》的组成部分，主合同无效，补充协议亦无效。梁耀谦与新联一经合社于2009年3月3日签订的《土地租赁补充协议》，涉及的出租主体及约定的出租事项不明确，该协议所涉及的租赁关系并未成立。该协议没有明确约定具体出租地块及出租主体，协议内容应推定为意向协议，对双方不具有约束力。《土地租赁合同》所涉地块已被征收，租赁关系已经终止，梁耀谦根据《土地租赁补充协议》请求新联第四村民小组、新联第六村民小组向其支付土地租赁收益并承担利息损失无依据。案涉土地被征收，《土地租赁合同》合同双方于2008年10月28日签订了《农村土地青苗及地上附着物补偿协议》，在获得补偿294400元后，梁耀谦对承租的土地进行清场并撤出，由此《土地租赁合同》约定事项已处理完毕，该合同已终止履行。《土地租赁补充协议》因约定的履行条件未成就，并未实质履行。《的复函》说明该文件项下土地仍未完善用地手续，该地块不具备出租条件，梁耀谦不属于该土地的承租主体，无权获得土地收益。该15%经济留用地租金的权利人是新联一村、二村，与梁耀谦无关。《土地租赁补充协议》也未约定该留用地租金归梁耀谦所有，其主张无依据。以新联一经合社名义向梁耀谦支付的款项没有指明用途，应认定为新联一经合社向其退还的租金。2.一审判决认定《土地租赁补充协议》未经新联第四村民小组、新联第六村民小组同意正确，梁耀谦主张新联一经合社有权代表新联第四村民小组、新联第六村民小组签订《土地租赁补充协议》依据不足。新联第四村民小组、新联第六村民小组具有独立民事主体资格，与新联一经合社是不同的民事主体。新联第四村民小组、新联第六村民小组作为丙方签署《土地租赁合同》，明确为该合同的土地权属人，合同也明确了新联第四村民小组、新联第六村民小组与新联一经合社是委托出租关系。《土地租赁合同》项下土地不属于新联一经合社所有，且土地出租关系因征收而终止，新联第四村民小组、新联第六村民小组与梁耀谦不存在土地租赁关系。《土地租赁补充协议》签订主体是新联一经合社，新联第四村民小组、新联第六村民小组并未授权其签订该协议，且协议约定出租主体、标的不明确。3.梁耀谦根据《土地租赁合同》所承租的土地已被政府征收并依法获得青苗补偿，双方租赁关系已经终止，梁耀谦对新联第四村民小组、新联第六村民小组主张土地收益没有依据。梁耀谦向新联一经合社支付租金无合同依据，是无效民事行为，原租赁关系已经终止。自2015年起，梁耀谦未向新联第四村民小组、新联第六村民小组支付过任何租金，而新联第四村民小组、新联第六村民小组也主动将梁耀谦不当支付的租金予以返还，梁耀谦对该事实无异议。新联第四村民小组、新联第六村民小组不是《土地租赁补充协议》的签约主体，不应承担该协议项下的法律责任。梁耀谦并未因签订《土地租赁补充协议》而获得土地使用权，故其主张土地收益于法无据。新联一经合社未作出答辩。新联一村委会未作出陈述。梁耀谦向一审法院起诉请求：1.新联第四村民小组、新联第六村民小组向梁耀谦支付2016年12月8日至2017年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益318,642元及利息损失（以318,642元为本金，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月8日起计算至2019年8月19日，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；2.新联第四村民小组、新联第六村民小组向梁耀谦支付2017年12月8日至2018年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益286,846.8元以及利息损失（租金差额的金额以新联第四村民小组、新联第六村民小组会计账册载明的应付租金金额为准；利息损失以该金额为本金，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月8日起计算至2019年8月19日，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3.新联第四村民小组、新联第六村民小组向梁耀谦支付2018年12月8日至2019年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益286,846.8元以及利息损失（租金差额的金额以新联第四村民小组、新联第六村民小组会计账册载明的应付租金金额为准；利息损失以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月8日起计算至实际履行完毕之日止）；4.新联一经合社对新联第四村民小组、新联第六村民小组上述支付租金及利息损失的义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由新联第四村民小组、新联第六村民小组、新联一经合社承担。一审法院认定事实：2007年10月8日，新联一村经合社（出租方、甲方）与梁耀谦（承租方、乙方）、新联第四、六村民小组（委托出租方、丙方）共同签订《土地租赁合同》，约定甲乙丙三方就乙方租赁甲丙方五顷三尾土地一事经协商达成协议，租赁总面积50亩。首期先使用靠通天河边由南到北的三个鱼塘，实际测量46亩，另东排三个鱼塘规划路西侧剩余土地及加油站南侧的土地要在该工业园路及加油站建设后才供乙方使用并届时收取租金。租赁期限30年，即从2007年11月1日起至2036年10月31日止。如乙方有意继续租赁，须在租赁期限届满前3个月内以书面形式提出经甲丙方同意后，甲乙丙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。丙方必须在2007年11月1日前将租赁土地按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁土地的现状承租。租赁合同的定金500,000元，乙方应于合同签订之日内，以现金方式一次性向甲方交纳全部的定金，甲方在租赁期最后一年以减收租金500,000元的方式退回乙方定金。租赁期内以每年每亩8,000元的标准计算，并且每5年递增8%，乙方必须于每季首月10日前向丙方交纳当季租金，丙方收取乙方租金时须向乙方开具收据。租赁期间，乙方向甲方按租金的20%交纳综合服务费。租赁期间，乙方以经合法手续后以临时建筑的形式在租赁土地上建设厂房，由于该地块属于丙方经济发展留用地性质，丙方同意将与租地面积相符的工业用地指标无条件交由甲方处理。在租赁期间，租赁土地因受到自然灾害或政府行为等不可抗力的原因致不能继续租赁是，甲乙双方可根据实际情况变更或终止本合同，双方互不负违约责任及承担任何赔偿责任，乙方应将租赁土地及地上建筑物返还甲方，甲方无息退还定金给乙方。丙方应按本合同约定的时间交付租赁土地，如丙方逾期交付的每逾期一天，丙方按已收租金中国银行同期同种借贷利率的计算方法向乙方进行赔偿，逾期30天仍不交付的，视为丙方单方违约处理，乙方有权单方解除合同，并按第7条违约方应向守约方支付违约金1,000,000元，并赔偿守约方因此所造成的一切经济损失等。《土地租赁合同》签订后，新联第四、六村民小组将上述土地交付梁耀谦使用。2008年10月28日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）签订《农村土地青苗及地上附着物补偿协议》，内容为因新联工业集聚区建设项目用地需要，甲方需清偿乙方位于该建设项目红线范围内土地上的青苗，经双方协商，补偿金额294,400元。乙方同意补偿大岗镇龙古村五顷三尾锦鲤鱼塘46亩，单价6,400元/亩,以货币补偿方式，由甲方将补偿费补偿给乙方并由乙方自行清场，并于2008年11月30日前自行清场交出土地。梁耀谦于2008年11月30日将上述土地交还新联第四、六村民小组。2009年3月3日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）签订《土地租赁补充协议》，内容为甲乙双方于2007年10月8日签订位于大岗镇新联一村五顷三尾（土名）的土地租赁合同（以下简称原合同），经磋商补充由于新联工业园征地，甲方在原协议中的标的地点被国家征用作中船柴油机厂项目，故原合同标的物地由大岗镇新联一村五顷三尾改为新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地区，面积不变，具体位置待甲方与镇共同协商定下留用地位置后再行明确。原合同除地点改变外，其他条款不变。《土地租赁补充协议》签订后，新联一经合社与梁耀谦未明确租赁土地位置，也未交接使用土地。2012年4月27日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）、新联第四、六村民小组（委托出租方）签订《补充协议》，内容为梁耀谦根据三方2007年10月8日订立的《土地租赁合同》约定在合同签订日将定金500,000元交给新联一经合社。鉴于当年新联一经合社在收到定金500,000元后即划给委托出租方：新联第四、六村民小组各占250,000元。经村委会提议并经合同三方同意，决定将梁耀谦交纳的定金500,000元由原来对口新联一经合社改为梁耀谦直接对口委托出租方新联第四、六村民小组各占250,000元。一审庭审中，新联第四、六村民小组确认收到梁耀谦2010年-2014年支付租金1,898,880元。梁耀谦确认自2012年起收到新联第四、六村民小组支付1,468,838.97元。新联第四、六村民小组主张该款是退还梁耀谦2010年-2014年期间支付的租金；梁耀谦认为该款是新联第四、六村民小组支付土地租赁收益。梁耀谦当庭表示本案诉讼请求是依据《中华人民共和国合同法》第二百二一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人梁耀谦承租土地是为了取得租赁物的收益。另，根据梁耀谦的申请，一审法院向广州市南沙区大岗镇人民政府调查其向新联一村委会或新联一经合社支付2016年12月8日至2019年12月7日期间征地补偿租金支付情况。2020年3月18日，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室回复一审法院2016、2017、2018年支付情况，2019年的留用地租金尚未进行支付，并随附了以下证据：证据一、广州市南沙开发区土地开发中心与广州市南沙区大岗镇人民政府签订的《大岗临港高端装备技术产业基地项目用地征收留用地租金预付款支付协议（2016年）》，新联一村2016年度经济留用地租金计算表（租金合计5,963,996,11元）,新联一经合社2017年1月23日出具收据（载明收到大岗镇人民政府2016年度经济留用地租金5,963,996,11元）；证据二、《大岗临港高端装备技术产业基地项目用地留用地租金支付协议》，新联一村2017年度经济留用地租金计算表（租金合计6,113,096,02元）,广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室2018年2月9日支付证明单（大岗临港高端装备技术产业基地项目用地新联一经合社一期征地2017年度经济留用地租金6,113,096,02元，收款人新联一经合社），新联一经合社2018年2月9日出具收据（载明收到广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室2017年度经济留用地租金6,113,096,02元）；证据三、新联一经合社2019年1月21日向大岗镇政府提交的《关于协助我村解决中船项目2018年的留用地经济补偿金的请示》（内容为我村中船项目2018年留用地经济补偿金为7,517,340元，现向镇政府申请协助解决我村中船项目2018年度留用地经济补偿金），资金支付申请表。一审法院认为：本案争议的焦点是新联一经合社、新联第四、六村民小组是否应向梁耀谦支付留用地补偿金。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》粤府办[2009]41号第二条规定：“本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排被征收农村经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益归该农村集体经济组织所有。”及《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第十七条第二款规定：“对于2017年12月31日前发生的征地项目，已完成土地实际收储工作但未兑现留用地指标的，自2018年1月1日起，按区土地行政主管部门核定的留用地指标面积，由区土地房屋征收部门按3元/月/平方米的标准给予被征地的农村集体经济组织经济补偿，直至留用地报批完成之日止。”留用地的使用权及其收益归被征收农村集体土地的农村集体经济组织所有，留用地经济补偿由土地房屋征收部门向农村集体经济组织按未办理报批手续前留用地指标面积发放的经济补偿，接受补偿的相对方是被征地的农村集体经济组织。梁耀谦认为根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”索取其主张的留用地经济补偿收益，但其作为承租方与新联一村经合社作为出租方、新联第四、六村民小组作为委托出租方共同签订《土地租赁合同》，因合同租赁标的物土地被征收致无法继续履行，梁耀谦已取得征地补偿的青苗及地上土地补偿款并交出租赁土地。后梁耀谦与新联一经合社再签订《土地租赁补充协议》，约定将《土地租赁合同》合同标的物地由大岗镇新联一村五顷三尾改为新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地区，面积不变，具体位置待甲方与镇共同协商定下留用地位置后再行明确。原合同除地点改变外，其他条款不变。《土地租赁补充协议》未经新联第四、六村民小组确认；新联一经合社与梁耀谦至今仍未明确租赁土地具体权属、性质、位置、面积，也未交接使用土地，租赁合同最重要的要件尚未成就，且合同中也无约定留用地经济补偿归梁耀谦所有，故梁耀谦的诉讼请求是缺乏理据的，应予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回梁耀谦的诉讼请求。案件受理费12,720.36元由梁耀谦负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对梁耀谦的上诉，本院评析如下：梁耀谦上诉认为其有权获得留用地经济补偿。对此本院认为，《土地租赁合同》签订后，新联第四、六村民小组将合同所涉土地交付给梁耀谦使用。2008年10月28日，新联一经合社与梁耀谦又签订《农村土地青苗及地上附着物补偿协议》，梁耀谦据此获得补偿费用，之后梁耀谦将合同所涉土地交还给新联第四、六村民小组。据此可以确认，《土地租赁合同》的权利义务已经终止。梁耀谦与新联一经合社于2009年3月3日签订的《土地租赁补充协议》系双方重新签订的合同，虽然梁耀谦支付了租金，但是新联一经合社与梁耀谦未明确租赁土地位置，也未交接使用土地。可见，《土地租赁补充协议》并未实际履行，梁耀谦也未实际享有该协议所涉土地使用的权利。据此，梁耀谦诉请要求支付土地租赁收益的依据不足，一审法院处理并无不当，本院予以认同。综上所述，梁耀谦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12720.36元，由上诉人梁耀谦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年十一月十二日法官助理曹筱雨书记员林谷曼