辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3261号上诉人（原审原告）：史成祥，男，1968年5月27日出生，汉族，现住营口市西市区。委托诉讼代理人：何倩、刘婷婷，辽宁睿智营口自贸区律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口海荣食品有限公司，住所地：营口市老边区小康路**。法定代表人：李文余，该公司经理。委托诉讼代理人：吕行，辽宁久和律师事务所律师。上诉人史成祥因与被上诉人营口海荣食品有限公司买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史成祥上诉请求：1、请求撤销原审（2019）辽0811民初2174号判决，依法改判或发回重审；2、请求本案一审、二审的诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在原审中，认定事实不清，适用法律不当，应当依法改判或者发回重审。一、被上诉人不配合办理产权证，致使合同目的无法实现。上诉人与被上诉人于2012年11月5日签订了房屋转让合同书，并明确约定卖方在可以办理房照时配合买方无条件办理。案涉房屋和对应的土地在2015年即符合了产权证办理的相关条件，且上诉人在庭审中也提交了周边其他土地已办理了产权证的证据。但是被上诉人迟迟不配合办理，且在2019年上诉人委托律师向其发律师函催其配合办理产权证的回函中，被上诉人明确表明是上诉人无资格办理，而非一审判决中所述的“房屋产权证办理事宜正在与相关部门沟通，故房屋产权证至今未办理不能归责于被告”。当被上诉人回函表示，上诉人无资格办理产权证时，且在庭审过程中，也没有提交任何能够办理并限期协助上诉人办理产权证的证据，即表明双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，符合了合同解除的法定条件。一审在没有任何证据能够证明合同目的可以达成的情况下，也未考虑实际情况，即判决合同可以继续履行，系事实认定错误。二、一审中认定房屋缺少的面积不少于约定的合理范围缺乏事实和法律依据。双方签订的房屋转让合同中明确约定了房屋面积共251.9㎡，其中冷库202.95㎡，分摊面积48.9㎡。但是在由被上诉人在他案中委托的营口大地测绘科技咨询有限公司作出的测绘报告中明确载明库房面积为181.24㎡，公摊面积为48.8㎡，也就是说未按合同约定交付足额的面积，相对于合同约定中少了21.86㎡，约达合同约定面积的8.68%。一审判决认定“面积不少于双方合同约定面积的合理范围内”明显与事实不符。另外，一审判决中所述的“房屋交易时系框架结构，由原告史成祥自行改建为冷库”，房屋的主体结构与用途，并不影响房屋的面积是否足额。所以，一审判决对于库房缺少的面积予以认定合理性，缺乏事实和法律依据。三、库房内装修维护损失应该补偿给上诉人。上诉人购买房屋后，对房屋进行了装修、维护，购买冷库设备等，共投入资金195453元，若由于被上诉人原因导致合同解除，因此发生的房屋维护损失应当由被上诉人承担。四、一审直接驳回诉请，损害上诉人实体权利。退一步讲，在案涉房屋是否具备房产证的办理条件，以及限期多久能够办理房产证的事实未查清的情况下，一审法院应当给上诉人留有另诉的权利，在日后能够厘清事实的情况下另行起诉。但原审判决直接从实体上否定了上诉人的实体权利，损害了上诉人另诉的权利。因原审中被上诉人并没有举证证明案涉房屋能够办理产权证，试想如若日后被上诉人依然以各种理由推脱迟迟不给办理产权证，上诉人的权利将如何维护。综上，原审判决事实查明不清，适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，请求贵院依法审理。被上诉人营口海荣食品有限公司辩称，一、本案的房屋买卖合同不具备约定、或法定解除的条件。本案的房屋买卖合同合法有效，对双方都具有法律上的约束力。因合同双方的主要义务是交易价款的给付和标的物的转让，故补充协议签订后，上诉人支付货币，被上诉人交付房屋。故双方的主要合同目的都已实现，本案并不具备合同法九十四条法定解除规定的条件。现上诉人入住该房屋已超过七年，对房屋进行了的正常使用和有效的管理，并已实际受益，故上诉人单方要求解除合同，不符合法律规定。二、上诉人诉称被上诉人未能协助其办理房产证，与事实不符。上诉人从未向被上诉人提出过办理房产证的要求，在建房以后，被上诉人虽早已缴纳了土地出让金，但直到2020年3月，政府才向被上诉人核发土地证。因在此前没有土地证，土地未确权无法办理房产证，即便上诉人要求办理房产证为真，但客观条件不成就，其要求办证则是强人所难，故上诉人没有办理房产证责任不在被上诉人。三、上诉人认为被上诉人未按约定交房构成违约，缺乏合同依据。因上诉人在购房时，已认可房屋的现状，合同没有中约定被上诉人为上诉人房屋免费安装水电煤气。被上诉人按房屋现状整体交房（详见补充协议冷库保温和附属的约定），亦没有与上诉人约定按合同面积计价，且实际交付的面积，也已超出了合同面积。因营口大地测绘科技咨询公司的测绘报告来源于前案，并不针对本案，且上诉人在购房后，为增加走廊，对库房进行了结构性改造，其测绘的房屋和公摊面积与交易时房屋和公摊面积，二者的计算方法完全不同。故该测绘报告并不适用于本案，上诉人以此声称被上诉人未按约定面积足额交付，缺乏事实和合同依据。综上，被上诉人认为，因本案双方的主要合同目的已经实现，合同并不具备约定、或法定解除的条件；上诉人诉称被上诉人未协助其办理房产证，与事实不符；上诉人认为被上诉人未按约定交房，缺乏合同依据；上诉人不诚信诉讼，目的是毁约退房。故被上诉人请求法庭，依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人史成祥向一审法院起诉请求：1、请求判令解除房屋转让合同书，被告返还原告购房款403000元及利息从2012年11月5日至实际偿还之日止按人民银行同期贷款利率，暂估为160151元；2、请求判令被告偿还原告修路、装修等损失195453元；3、请求判令被告承担本案的诉讼等费用。一审法院认定事实：2012年11月5日，原告史成祥（乙方）与被告营口海荣食品有限公司原法定代表人王海荣（甲方）签订房屋转让合同一份，该合同内容主要为“甲方自愿将站前区金牛山大街东139号私人产权转让给乙方：251.9㎡（其中冷库202.95㎡冷库主体，分摊面积48.9㎡）；价款：403000元；备注：西1、2、3冷库归乙方，冷库现在不能办理房照，可以办理房照时甲方无条件配合乙方办理房照，甲方保证此冷库是私人产权，无产权纠纷，如有产权纠纷，甲方负法律责任”。同年11月12日，原告史成祥与王海荣签订一份补充协议，该协议主要内容为“史成祥所购买王海荣的房屋为框架主体，其中冷库保湿及附属工程由买方自己负担，冷库使用期所发生的一切费用由买方负担，房屋所有电费、水费由买方自己负责，房屋使用权转移日期从买方付清全部款时开始，买方在6月1日前还清全部房款”。合同签订后，被告营口海荣食品有限公司将三个库房交付给原告史成祥，原告史成祥将购买的库房建成冷库，并在库房外墙加装升降电梯，用于存储冷冻物品；2019年11月19日，营口大地测绘科技咨询有限公司对案涉库房作出测绘报告，测量结果为西1库、西2库105.55平方米，“走廊1”21.82平方米，西3库75.69平方米，“走廊3”15.65平方米，楼梯11.72平方米、“走廊2”21.55平方米、“走廊5”26.88平方米。原告史成祥购买的库房西1、2、3库分别位于被告营口海荣食品有限公司院内大门北侧二层楼房的二楼最西侧两间和“走廊5”西侧；西1、2库出门是“走廊1”，西3库出门是“走廊3”。另查明，2019年11月4日，原告史成祥委托律师发至被告营口海荣食品有限公司，通知其于收到律师函之日起30日内将水、电、煤气等配套设施引进房屋，并协助委托人将房照办理完毕；同年11月12日，被告营口海荣食品有限公司回函，主要内容为“史成祥从来没有要求海荣食品协助他办理房照，他没有资格办理房照，因本房主体资质是营口海荣食品有限公司；原告史成祥建立冷库一直在使用，每天需要大量用电，因电费滞交，产生矛盾；用水，因原来是临时用水，公司房屋建成自来水公司取消临时用水，要求办理正常用水手续，2016年12月现公司法人通过股权转让公司后，多次与自来水协商，均不许使用临时用水，因原告史成祥未交钱，自来水公司没有给他接进水口；公司及史成祥都没有安装煤气，如史成祥愿意出钱安装，本公司愿意协助，双方的房屋转让合同书没有约定免费为其安装水、电、煤气，安装需要史成祥自己出资等内容”。2020年3月23日，被告营口海荣食品有限公司取得土地使用证权，土地使用面积2629.60平方米。一审法院认为，原告史成祥提出购买库房后被告营口海荣食品有限公司未能协助办理房产证以及交付库房面积比合同约定面积少21.72平方米，致使合同目的不能实现，应解除房屋转让合同及返还相关损失的诉请，因原、被告之间的房屋买卖合同已经实际履行，被告将案涉3个库房交付原告，原告将案涉库房改建成冷库并投入使用，该库房交付时不具备办理房屋所有权证系双方均明知的事实，且被告表示办理房屋所有权证需要与原告一同到场办理，现房屋产权证办理事宜正在与相关部门沟通，故房屋产权证至今未办理不能归责于被告；对于原告提出交付的库房面积少于合同约定21.72平方米，虽然经测量冷库面积为181.24平方米，但该房屋交易时系框架结构，由原告史成祥自行改建为冷库，经过测绘部门测量的库房冷库和走廊等共摊面积不少于双方合同约定面积的合理范围内，故原告史成祥提出解除合同的理由不能成立，原审法院不予支持。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条，最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第九十条规定，判决：驳回原告史成祥的诉讼请求。案件受理费11390元，由原告史成祥负担。二审期间，被上诉人营口海荣食品有限公司提交了照片两张，证明上诉人对购买的房屋进行了改造，大地测绘所是按照改造后测绘的，不应采纳鉴定意见。上诉人史成祥质证认为其对房屋主体结构没有改变，房屋的面积与交付时一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案上诉主要争议焦点为，上诉人主张解除合同是否应予支持。依据《合同法》第九十四之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。上诉人主张解除《房屋转让合同》应证明满足《合同法》第九十四条的条件之一。而本案中，被上诉人营口海荣食品有限公司已经按照合同约定的总面积251.9㎡交付了房屋。交付房屋时，上诉人史成祥对房屋的格局即已知晓，应视为默认冷库面积与分摊面积的比例。在实际使用房屋7年之久后，提出对总面积之下的冷库面积和分摊面积与合同约定不符为由提出解除合同，明显不符合《合同法》第九十四规定的任何一个解除条件。对于房照办理问题。被上诉人陈述，现在可以办理房照。上诉人对于现在可以办理房照并未予否认。在上诉人主张本案请求权之前，应先向被上诉人主张办理房照请求权，在办理房照请求权不能实现的情况下，再行考虑被上诉人是否存在根本违约。现有证据不足以证明被上诉人存在根本违约行为，上诉人要求解除《房屋买卖合同》没有法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11387元，由上诉人史成祥负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十一月十六日法官助理那晓梅书记员李琳