浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2281号 原告：方利明，男，1960年6月7日出生，汉族，户籍所在地椒江区。 原告：冯玲菊，女，1976年10月8日出生，汉族，户籍所在地椒江区。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司员工。 第三人：浙江浩顺营销策划有限公司，住所，住所地三门县海润街道泰和路君临城邦售楼中心div> 法定代表人：赵发君，该公司总经理。 原告方利明、冯玲菊与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）、第三人浙江浩顺营销策划有限公司（以下简称浩顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日、2020年10月21日二次公开开庭进行了审理，原告方利明、冯玲菊与被告新城公司的法定代表人林津津及其委托诉讼代理人叶燕飞、第三人浩顺公司的法定代表人赵发君均到庭参加诉讼。各方均申请二十天庭外和解时间，本案现已审理终结。 原告方利明、冯玲菊向本院提出诉讼请求：1.要求被告退回购房款934000元并支付违约金9340元；2.由被告支付银行同期贷款利息至退款日止；3.由被告支付诉讼费。案件审理中，原告方利明、冯玲菊自愿变更诉讼请求为：1.要求被告支付违约金9340元，按合同第16条第4款第1项规定执行；2.按照合同第16条第4款第2项约定支付房款每日万分之一的违约金，自2019年9月31日（错误应为2019年10月1日）起计算至交付权证之日止，暂计算至2020年9月3日为34091元，后续要求继续支付；3.由被告支付诉讼费。事实与理由：原告于2018年6月7日与被告签订了购房协议，购买君临城邦三期商品房，并于当天全额支付了购房款934000元，其中42000元根据被告要求付给第三人浩顺公司，付给被告新城公司892000元。合同第十六条规定，被告应于2019年9月30日前取得该房屋的土地、房屋权属证书，交付给原告，由原告自行办理房产权属转移登记。但房屋交付后，被告至今未将正式销售发票、房产权证等交付给原告，致使原告至今无法取得合法房产证。经原告多次催讨，至今仍无结果。因被告无法按期提供办证材料，原告多次提出要求退房或赔偿违约金，均被拒绝。根据该合同第十六条第二款：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款：出卖人承诺于2019年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。第四款：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90天内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按己付房价款的百分之一承担违约责任。同款第2项，约定日期90天以后，出卖人仍不能交付权属证书或证明的双方同意按下列第①或②项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际交付日期至实际退款日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。原告不向被告追究逾期交房违约金。为维护合法权益，原告具状诉至本院。 被告新城公司答辩称，一、被告已经在双方合同约定的时间内（即2019年9月30日前）将申办房屋产权初始登记的全部资料提交到三门县不动产登记服务中心，且已具备办证条件。被告在本案中逾期交证的行为不属于违约，属于正常延期交证范围，不应承担违约赔偿责任。理由如下：1、被告在2019年6月30日至7月15日向购房户集中办理房屋交接手续后，2019年7月23日即向三门县不动产登记服务中心申报了房屋产权初始登记，有房屋初始证上分户图形成的时间为2019年7月23日、宗地图形成的时间2019年8月13日为证，该图是不动产权登记证的组成部分。依照申报初始登记程序，被告申报初始登记后，产权登记部门才会出图。（1）2019年7月23日，被告派员工陈建形、韩星统、严洁到三门县不动产登记服务中心协助办理数据入库录入工作。（2）2019年8月23日，被告派员工陈建形到三门县不动产登记服务中心权调部门窗口领取申报不动产初始证需要填写的电子版资料。（3）2019年9月5日，被告派公司员工韩星统、严洁到三门县不动产登记服务中心提交办理初始登记的所有必备资料和填写好的电子版不动产初始证电子版资料，等待权属核查完后出证。2、针对被告已申报的事实，有三门县不动产权登记服务中心2019年9月29日出具的证明为证，证明明确说明被告已经申办房屋产权初始登记，现已在权属调查审核过程中，未说明被告缺申报初始证资料，也未向被告发补充材料或材料不齐备的通知。三门县房管处于2019年11月22日出具的函也可以证明被告申报办初始证资料已齐备。3、2019年8月15日，被告申报办初始证的所有相关必备资料已齐备（包括2015年2月28日建设用地规划许可证、2016年1月19日建设工程规划许可证、2019年6月26日建设工程规划核实确认书、2019年5月22日房屋建筑面积测绘成果书、2019年6月28日竣工验收备案表、2019年8月15日土地复核验收意见），按常理被告没有理由也不可能不去申报，特别在已出现业主起诉的情况下。4、三门县不动产权服务登记中心是一个综合性服务机构，由四个环节、两个单位的部门组成，其内部流程确认问题，与申报单位没关系。在申报初始登记，从数据入库开始，测绘复核、权属核实、房屋审核、初始证出证，该机构共享数据，内部走流程期间并未向被告出具任何收件依据和补充材料通知。5、涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中明确约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。二、办理初始登记证的主体是政府产权登记部门不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。本案中，开发商已经履行了申报义务，三门县不动产登记服务中心在受理资料后，因办理产权登记部门人手少、工作量大，办理产权初始证环节多、程序复杂，加上2019年12月出现的疫情，政府职能部门不能完成办证工作，这是客观事实。故不能按时交付房屋产权初始登记证是因为政府登记主管部门的原因，属于双方约定的延期交付权属证书范围。综合受理通知单系出证程序时给的单子，并不是申报产权证提交申报资料时出的受理单。综上所述，办初始证主体是三门县不动产权服务中心，不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。被告在合同约定的时间内已备齐办初始证的所需的全部资料，且履行了申报义务。因政府部门原因和疫情影响导致原告不能及时拿到初始登记证书，属于双方约定和法定的延期范围。被告不承担逾期违约责任。三、涉案房款原价1018947元，打折优惠后，原告支付给被告892000元，交给第三人的钱被告不清楚。原告的房子是14幢，大概2020年2、3月份左右即可办理合同约定的初始证，但原告未办理交房手续，未支付物业维修基金，亦未领取初始证。原告要求计算违约金没有道理，如果法院判决，原告主张的金额也过高，违约金应按892000元为基数计算酌情调整。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人浩顺公司答辩称，原告的诉讼请求与第三人没有关联。原告买房时，与第三人签过优惠协议。 原告方利明、冯玲菊反驳称，一、合同真实有效，被告应按照合同约定支付违约金，违约金及起付的时间均明确。二、被告提供的证据不足以说明是政府原因，政府对所有企业都是同样的政策，其他的企业没有出现这种情况。既然无法按期履行合同，就要明确告知，哪怕是格式合同，也要有补充。三、被告、第三人是同一家公司，当时买房的时候，原告支付给第三人50000元，一开始说抵房款100000元，后来改成抵80000元，原告不同意，才改成42000元给第三人，重新开了42000元的收款收据，另8000元作为房款，后原告再支付给被告房款884000元。原告交的两笔钱由同一个人收款，收据和发票可能是两个单位，当时只给了原告一张收款收据，目前为止没有正式发票。被告虚报房价，把房款分成两个部分，是规避法律的行为，四、要求被告尽快提供办房产证的全部资料，并不是初始证，合同明确办理房产证，初始证办在被告名下后，房产证才能办在原告名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 原告方利明、冯玲菊为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据（一）《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××00）复印件一份，拟证明合同约定内容及被告存在违约情况、原告主张违约金的依据；因交付产权证时间无法确定，暂算13个月估算36000元。 被告新城公司质证称，对三性无异议，对证明目的有异议。合同中90日完成是浙江省制定的格式合同，无法更改，不动产登记处规定，超过1000本产权证以上三个月内无法完成，故被告在合同第18页附补充协议第六条第三项约定因为政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，开发商不承担逾期责任。合同上还约定，开发商只负责办理初始登记，原告自己未到被告处收房、付物业维修基金。 第三人浩顺公司质证称，对证据真实性无异议。 证据（二）增值税发票、收款收据复印件各一份，拟证明原告已支付的购房款。 被告新城公司质证称，对交房款无异议，另外42000元跟被告没有关系。被告委托第三人进行房屋销售，委托销售场所在被告公司。当时搞增值服务活动，充50000元抵房款80000元，价款直接在房价减扣。活动是第三人发起的，付给第三人的钱直接到第三人公司，没有回流到被告公司。 第三人浩顺公司质证，对证据真实性无异议。 被告新城公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据（三）《浙江省商品房买卖合同》复印件一份，拟证明合同补充协议上第六条约定，因政府原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，可不承担逾期办证的违约责任。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，证明对象不认可。 证据（四）办理初始证所必需的资料：竣工验收备案表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、浙江省工程规划核实确认书、土地复核验收意见（落款时间2019年8月15日）、实测报告成果书复印件各一份，拟证明被告于2019年8月15日具备了所有办理初始登记证的资料。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，证明对象有异议。 证据（五）14幢201室不动产权证、产权上宗地图（2019年8月13日绘制）、分户图（形成日期为2019年7月23日）复印件各一份，拟证明被告于2019年7月23日就己经开始申报办理初始证。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，但无法证明被告于2019年7月23日开始申报初始证，最多只能证明整个三期在开始办，并不能证明原告的房子在申报初始证。 证据（六）2019年6月28日的君临城邦三期交房通知书复印件、2019年8月11日要求缴纳物业维修基金通知回执单复印件及公众号“smjlcb”于6月29日发布交房通知的截图打印件各一份，拟证明原告至今未来办理收房手续及缴纳物业维修基金。 原告方利明、冯玲菊质证称，原告没收到通知，也不知道公众号，没人告知原告该公众号。 证据（七）三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的证明复印件一份，拟证明被告新城公司在房屋产权登记申报后，不动产中心已经在审核中，房屋产权证因政府原因无法按合同约定的时间领取。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，但与本案无关。 证据（八）三门县房地产管理处于2019年11月22日发函复印件一份，拟证明被告申报初始证的资料已经齐备，政府部门要求缴清维修基金才可进行不动产权初始登记，依法物业维修基金发票不是办理房屋初始证的必要条件。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，只能证明是建设单位交纳，房屋维修基金不是办理房屋初始证的必要条件，与本案没有直接关系。 证据（九）不动产批量受理登记暂行规定复印件一份，拟证明1000户以上小区办理房屋的初始登记证，登记部门在三个月内无法完成； 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议，证明内容不赞同。 证据（十）疫情公告复印件各一份，拟证明2019年12月份已经发生疫情，属于不可抗力期间，因疫情原因，不能一次性发证，要分幢来领。 原告方利明、冯玲菊质证称无异议。 第三人浩顺公司对被告新城公司提交的上述证据均无异议。 第三人浩顺公司为证明其主张，向本院提交下列证据： 证据（十一）认购协议书、会员团购增值服务协议书、君临城邦签约审核确认书复印件各一份，拟证明第三人受被告委托进行销售，并享有一定优惠即付50000元作80000元房款，开发商的折扣由开发商制定。认购协议书的50000元与增值服务的50000元不一样，认购协议书的50000元是交给被告，增值服务的50000元是交给第三人，本案第三人实际收取42000元。 原告方利明、冯玲菊质证称，对真实性无异议。 被告新城公司质证称无异议。 原告方利明、冯玲菊补充提交下列证据： 证据（十二）通讯录打印件一份，系原告当初在被告办公室拍下来的，拟证明房产公司跟销售公司是一家。 被告新城公司质证称，对真实性无异议，关联性、证明目的有异议，通讯录只是便于联系。 第三人浩顺公司质证称同被告意见。 证据（十三）本院出示依职权从（2020）浙1022民初703号案件复印的综合受理通知书复印件一份（列为证据十三）。 原告方利明、冯玲菊质证称对真实性无异议。 被告新城公司质证称，对真实性无异议。综合受理通知书是要出证的时候才打印，不是受理资料的时候给被告的，十个工作日出证，从资料受理到办理出证在十个工作日完成不了的，跟暂行规定相矛盾，被告的资料早已提交。 第三人浩顺公司质证称对真实性无异议。 本院对本案证据认证如下： 原告提交的证据（一），即被告提交的证据（三），原告提交的证据（二）、被告提交的证据（四）、（五）、（七）、（八）、（九）、（十），第三人提交的证据（十一），各方对真实性无异议，本院对上述证据的形式真实性均予以确认。对于被告提交的证据（六），原告称未收到，本院认为，相关回执系相关部门出具，本院对其形式真实性予以确认，再结合庭审情况，本院对原告至今未来办理交房手续及缴纳物业维修基金的证明对象予以确认。原告提交的证据（十二），即通讯录打印件一份，被告与第三人相关人员虽在同一份通讯录上，但尚不足以证明二者系同一家公司，故本院对原告的证明对象不予采信。对于原、被告争议的是否存在逾期交证及是否需支付逾期交证违约金的焦点，本院将在论理中一并阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月30日，原告方利明与第三人浩顺公司签订了一份《会员团购增值服务协议书》，约定原告方利明通过第三人指定方式支付?50000元（伍万元）作为参加团购优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受第三人与项目开发商合作提供的一套房屋?80000元（捌万元）的房价款优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。后经协商，第三人同意原告以42000元享受80000元的房价款优惠。2018年6月7日，第三人向原告方利明开具了一份42000元的收款收据。 2018年6月7日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××20），合同约定：由原告方利明、冯玲菊向被告新城公司购买位于三门县××期××幢××号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为139.62平方米，房价款为892000元；房屋交付期限为2019年6月30日前。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告向被告付清了合同房价款892000元。2019年6月28日，被告向原告邮寄了交房通知。2019年8月9日，被告在微信公众号“君临城邦”（ｓｍｊｌｃｂ）里发布了要求业主向其缴纳物业专项维修资金的通知，也陆续向购房户邮寄过代收物业专业维修资金的通知。 经查明，原告于2020年9月28日领取了涉案房屋首次登记的权属证书。原告于2020年10月22日缴纳维修资金9075元，取得增值税电子普通发票及涉案房屋不动产权证（证号为浙三门县不动产权第0018126号）。 本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，各方当事人应按约全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约付清全部购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条之约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告迟至2020年9月28日才向原告交付上述权属证书，显然已构成逾期交付。双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第六条第3项约定，“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延”。被告抗辩称根据该条约定的内容其无需承担任何违约责任，则被告应就其符合该条内容的相关条件举示证据。被告主张其于2019年7月23日已向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，并于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料，但未能提供不动产登记部门于7月23日已经受理、8月15日已收齐办证的必须资料的相关证据；被告所提供的2019年9月29日三门县不动产登记服务中心出具的证明只能证明其在9月29日之前申报了房屋产权初始登记，但该时间仅比合同约定的交证时间早一天，也不能证明被告在9月29日之前已交齐办证的必须资料；被告所提供的2019年11月22日三门县房地产管理处的函反而证明其申请不动产权初始登记欠缺相关资料；本院从（2020）浙1022民初703号案件中调取的综合申请受理通知书，系三门县自然资源和规划局在其职权范围内制作的文书，在无相反证据足以推翻的情况下，应当推定为真实，该通知书能够证明不动产登记部门正式受理被告不动产权首次登记申请的时间是2020年1月19日。因此，现有证据不足以证明系“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书”以及被告已经“在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件”，故被告抗辩不承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。另，《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，且系被告自愿签订，被告理应受合同约束，其在发生办证逾期后又认为合同所设定的完成权属首次登记90日的时间明显不够，本院不予采信。至于原告认为被告与第三人系同一家公司，原告支付给第三人的增值服务费42000元也应作为房款计算，被告抗辩称被告仅是委托第三人销售房屋，增值服务费进入第三人账户并由第三人开具收款收据，与被告无关，且原、被告签订的购房合同约定明确约定房款为892000元，故应按已付房价款892000元计算违约金，本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》明确约定购房款为892000元，原告与第三人的关系不同于本案的商品房销售合同关系，故进入第三人帐户的款项，不宜纳入本案一并处理。被告的该抗辩意见合法合理，本院予以采纳。对原告主张按90日内以已付房价款的1%计算违约金、90日以后按每日万分之一累加计算自2019年10月1日起至实际交证之日止的违约金之诉讼请求，本院认为，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该“约定日期”应该是指约定的最后交证之日，故原告要求分段累加计算违约金的理由不足，按合同约定应统一按日万分之一的标准计算违约金，但考虑到被告通过努力目前已取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且原告也未举证证明逾期交证造成的具体损失，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，本院酌情调整由被告按原告已付房价款892000元的1%向原告支付逾期交证违约金。 综上所述，本院对原告诉讼请求，在合法合理范围内，予以支持，对超出部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告方利明、冯玲菊逾期交证违约金8920元； 二、驳回原告方利明、冯玲菊的其他诉讼请求。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费934元（按变更后的诉讼标的额计算），减半收取467元，由原告方利明、冯玲菊负担442元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 楼呈飞 二〇二〇年十一月五日 法官助理 俞 瑜 代书记员 郑 韵