山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初5944号 原告：张登科，男，汉族，1987年6月29日出生，住枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王荣柯，董事长。 原告张登科与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张登科到庭参加了诉讼,被告枣庄东湖置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2015年5月22日至2019年9月30日止，以购房款总额504000元为基数按日万分之一计算，向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告自2017年10月26日至被告将办理不动产产权登记材料报产权登记机关备案之日止，以购房款总额504000元为基数按日万分之一计算，向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金。事实与理由：原告于2015年5月22日购买被告开发的湖西景苑A18号楼1单元801室住房一套，支付了全部房屋价款，双方签订了《商品房买卖合同》，被告向原告实际交付房屋。因被告未按照合同约定履行合同义务，导致原告至今无法办理房屋所有权证书，为维护原告合法权益，遂诉至本院。 被告提交书面答辩状辩称，1、原告的诉请依法不能成立，涉案房屋登记所需备案材料，答辩人已于2019年11月10日报送枣庄市不动产管理中心，并已取得不动产权证书，按照商品房买卖合同的约定，被告已经履行完毕合同约定的义务，不应再承担违约责任；2、按照山东省住宅专项维修资金管理办法规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请，因此由于原告未履行义务在先，导致被告履行义务不能，原告的不履行先履行义务的行为阻却了被告履行合同的行为法律责任，答辩人不应支付违约金；3、按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任，客观事实是被告开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工，期间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，该标准为国家强制性标准，必须严格执行，被告的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收，因此涉案房产不能备案登记，不是因为被告的原因，而是因为国家标准的变更，对此应参照不可抗力的规定，免除被告的违约责任；4、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，应调低违约金金额；5、关于原告主张返还办证押金，被告已经通过公告等方式通知各位业主退还，该项诉请缺乏事实依据；6、原告诉请超过诉讼时效部分，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：1、编号为“YS0056262”的《商品房买卖合同》一份；2、《销售不动产统一发票》一份；3、《房屋交接单》一份;4、《山东省住宅专项维修资金专用票据》。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、《不动产权证书》一份；2、山东省住宅专项维修资金管理办法鲁建发（2015）2号一份;3、涉案小区张贴《通知》照片一份。对原告提交的证据本院认定如下:原告提交原、被告签订的《商品房买卖合同》以及销售不动产统一发票、房屋交接单均加盖了被告单位的公章，故本院对上述证据真实性予以采信。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。．.．.．买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款504000.7元，被告于2015年7月7日将涉案房屋交付给原告。被告2020年1月18日在小区张贴《通知》，告知业主办理预约登记前需交存住宅专项维修资金，并于2020年1月21日取得了编号为鲁（2020）枣庄市不动产权第1000745号的不动产权证书。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的抗辩理由，不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年7月7日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自被告交房后90日一直延续。原告于2020年10月26日诉至本院，诉请被告支付自2017年10月26日起的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需按照有关规定缴纳专项维修资金后方能办理房屋权属登记，在原告知晓上述规定前，被告应当承担违约责任。被告已举证证明其于2020年1月18日在涉案小区内张贴通知，要求业主按照相关规定，先于交存住宅专项维修基金，故被告应承担自2017年10月26日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金。 又因原告在收到被告关于缴纳专项维修资金通知后，直至2020年1月21日被告向市中区不动产登记中心报送涉案房屋商品房初始登记资料，即完成将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的合同义务之前未缴纳专项维修资金，在此期间被告逾期办证的违约责任应于免除，故原告主张被告支付2020年1月18日至被告完成备案义务之日止的逾期办证违约金，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张登科违约金41026元（以504000元为基数，自2017年10月26日至2020年1月18日止，按日万分之一的标准计算）； 二、驳回原告张登科其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1628元，减半收取814元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  王 东 二〇二〇年十一月十日 法官助理  刘春梅 书 记 员  王 点