天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3987号上诉人（原审被告）：朱大雪，男，1942年12月18日出生，汉族，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：朱蕴嫣（系朱大雪之女），现住天津市河**。被上诉人（原审原告）：郑州天域物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清区泗村店镇大东公路北侧。法定代表人：郭惠春，经理。委托诉讼代理人：李子英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李述慧，天津吴兆斌律师事务所律师。上诉人朱大雪因与被上诉人郑州天域物业管理有限公司天津分公司（以下简称郑州天域物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初13320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱大雪上诉请求：撤销一审判决，依法判令上诉人与被上诉人解除《前期物业服务合同》，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人存在不公布物业费收支情况、私自违法发放钥匙并为部分业主提供通行许可、私开工程门且无人监管等违反《前期物业服务合同》约定的行为，致使涉案小区内无合法机构监管而导致遍布违建，景观毁损，安保形同虚设；2．被上诉人拒绝按照《前期物业服务合同》约定提供物业竣工验收记录，并在明知开发商行为违法甚至涉嫌渎职犯罪的情况下，未履行监管报告责任；3．被上诉人连续违法违约，致使《前期物业服务合同》无法履行，对上诉人造成巨大的精神伤害和经济损失，应由被上诉人承担全部责任。郑州天域物业天津分公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：本案为物业费纠纷案件，上诉人陈述的事实和理由与本案没有任何关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郑州天域物业天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令朱大雪给付郑州天域物业天津分公司物业费46,257元、滞纳金231元，共计46,488元；2．诉讼费由朱大雪承担。一审法院认定事实：天津市物业管理招投标服务中心于2011年10月17日向郑州天域物业天津分公司出具的议标结果通知书载明：天津大通源德置业有限公司（招标人）的“都市绿洲花园”物业管理项目，已于2011年10月12日经过“都市绿洲花园”项目评标委员会综合评议，招标人决定：郑州天域物业天津分公司为该项目的中标人。2014年5月1日，郑州天域物业天津分公司与朱大雪签订《前期物业服务合同》。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2011年10月17日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用标准为多层住宅4.1元/月＊平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.45元的标准由业主交纳（业主交纳3.5元/月·平方米的物业费，剩余1.05元/月·平方米的物业费由开发商交纳承担）；交纳费用时间：业主应于每年12月31日前交纳下一年度物业服务费用；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.5%比例交纳违约金。朱大雪系涉案都市绿洲花园小区**房屋所有权人，房屋建筑面积220.27平方米。2014年5月1日，朱大雪办理了房屋验收手续。2017年5月12日郑州天域物业天津分公司出具物业服务费催缴通知书，向朱大雪催缴2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，并通过快递的形式向朱大雪送达该通知书。现郑州天域物业天津分公司起诉要求朱大雪交纳2015年1月1日至2019年12月31日物业费及滞纳金，朱大雪认为郑州天域物业天津分公司提供的物业服务不到位，安全存在隐患，不应全额交纳物业费，故成讼。一审法院认为，双方之间订立的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且合法有效，受法律保护。合同当事人均应按照约定履行合同确定的义务。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。朱大雪系都市绿洲花园小区41-1号房屋的业主，且绿洲花园小区的物业由郑州天域物业天津分公司负责管理，朱大雪应按照双方签订的《前期物业服务合同》给付郑州天域物业天津分公司物业费，而朱大雪未能如此，应承担相应的民事责任；郑州天域物业天津分公司亦在服务过程中存在不完善之处，鉴于双方在履行合同的过程中均存在过错，一审法院综合郑州天域物业天津分公司提供物业的情况，对郑州天域物业天津分公司诉请朱大雪拖欠的服务费数额酌情予以减免，减免比例一审法院酌定为20%。朱大雪主张自开庭之次日至2019年12月31日的物业费尚未发生，郑州天域物业天津分公司不得预收，因双方在前期物业服务合同中约定业主应于每年12月31日前交纳下一年度物业服务费用，故对朱大雪的该项主张一审法院不予支持。朱大雪主张郑州天域物业天津分公司诉请的2015年1月1日至2016年9月10日的物业费已过诉讼时效，于法无据，一审法院不予支持。现郑州天域物业天津分公司主张朱大雪支付2015年1月1日至2019年12月31日物业费46,257元，因郑州天域物业天津分公司亦存在服务不到位的情形，故对郑州天域物业天津分公司的该项主张一审法院不予支持，一审法院支持朱大雪支付郑州天域物业天津分公司2015年12月1日至2019年12月31日的物业费37,006元。关于郑州天域物业天津分公司主张的滞纳金，因郑州天域物业天津分公司服务存在瑕疵，故一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：“一、朱大雪于判决生效之日起5日内一次性给付郑州天域物业管理有限公司天津分公司2015年1月1日至2019年12月31日的物业费37,006元；二、驳回郑州天域物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元，由朱大雪担负363元，郑州天域物业管理有限公司天津分公司担负118元”。二审期间，上诉人朱大雪向法庭提交了：证据1．证人严某证言，证明被上诉人不作为，不履行合同约定，造成涉案小区管理混乱；证据2．照片三张，证明被上诉人的管理人员不按照国家的管理规定从事监督管理工作；证据3.照片11张，证明涉案小区非法的施工门从未关闭过，致使上诉人家人受到施工人员的骚扰；证据4.照片2张，证明上诉人违规交房，未经验收属于欺骗行为。被上诉人的质证意见是对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。被上诉人郑州天域物业天津分公司向法庭提交了人民法院调解平台打印件2页，证明本案在立案前进行了诉前调解，受理时间为2019年8月19日，故被上诉人向上诉人主张权利，并没有过诉讼时效。上诉人的质证意见是认可该证据的真实性。另，本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当交纳物业费，若交纳，物业费的数额应当如何认定。涉案《前期物业服务合同》系双方当事人依法签订，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵照该合同的约定行使权利，履行义务。虽然上诉人在二审期间主张撤销该合同，但该项主张系反诉请求，且被上诉人对此不愿调解，故该主张依法不属于本案的审理范围，上诉人可以另行主张权利。被上诉人为涉诉小区的物业服务企业，为涉诉小区提供物业服务，上诉人作为小区业主，应依照合同约定交纳物业服务费。上诉人二审提交证据欲证明物业服务存在诸多问题，但一审法院已考虑到被上诉人实际提供的物业服务存在不足之处的客观情况，并据此酌情减免20%物业费，并无不妥，本院予以维持。此外，关于上诉人朱大雪向本院提出调取被上诉人郑州天域物业天津分公司全体员工社保缴纳记录、绿洲湾87-4违建执法过程记录、绿洲湾41-1号及9号楼从施工至竣工全部验收及建筑审批全套文件资料的申请，本院认为，上诉人申请调取的材料与本案缺乏关联性，故对上诉人的上述申请，本院不予准许。综上所述，朱大雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由朱大雪负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年十一月十六日法官助理张红星书记员张晨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；