山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5201号上诉人（原审被告）：烟台圣泰华汽车服务有限公司，住所地：烟台市芝罘区二马路**。法定代表人：王卫红，经理。上诉人（原审被告）：烟台华邦控股有限公司，住，住所地：烟台市芝罘区二马路****/div>法定代表人：李华正，经理。上诉人（原审被告）：李华正，女，1970年11月16日出生，汉族，烟台华邦控股有限公司经理，住烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：梁高正，女，1983年1月18日出生，汉族，烟台华邦控股有限公司工作人员，住青岛市市**。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢亚莉，女，1978年11月4日出生，汉族，烟台华邦控股有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：徐茂平，男，1978年5月20日出生，汉族，平安银行烟台分行工作人员，住烟台市芝罘区，系上诉人谢亚莉之夫。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台轴承仪器有限公司，住所地：，住所地：烟台市芝罘区胜利路**v>法定代表人：赵述清，经理。委托诉讼代理人：张志峰，山东三和德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于志燕，山东三和德通律师事务所律师。上诉人烟台圣泰华汽车服务有限公司（下称圣泰华公司）、烟台华邦控股有限公司（下称华邦公司）、李华正、谢亚莉、梁高正因与被上诉人烟台轴承仪器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人圣泰华公司、华邦公司、李华正、谢亚莉、梁高正上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，改判上诉人圣泰华公司支付被上诉人2020年3月18日前的房屋租赁费1549589元，驳回被上诉人对圣泰华公司的其他诉讼请求，驳回被上诉人对华邦公司、李华正、谢亚莉、梁高正的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决记载的名称“圣泰华汽车服务有限公司”是变更前的名称，且上诉人圣泰华公司法定代表人已变更为王卫红，当事人一审中已经向法庭提交了变更后的营业执照，原判记载的主体名称及法定代表人姓名有误；二、被上诉人从未向承租人交付涉案房屋的三层、四层，且对二层延期交付，违约在先。圣泰华公司从2004年起开始承租被上诉人涉案房屋的一层，2016年年底上诉人与圣泰华公司协商，将涉案房屋的一层到四层整体出租给圣泰华公司，于是双方签订了2017年1月1日的房屋租赁合同。该房屋租赁合同签订前，圣泰华公司承租被上诉人房屋第一层长达十二年，未拖欠被上诉人一分钱房租，房屋二层之前的承租人是一家网吧，三层、四层的承租人是烟台蓝钻石装饰设计工程有限公司。签订租赁合同时，被上诉人二、三、四层均未交付给圣泰华公司。签订合同过了三个月，被上诉人才向圣泰华公司交付了二层。三、四层由蓝钻石公司占用至今，无论被上诉人还是蓝钻石公司均未向圣泰华公司交付。被上诉人在与圣泰华公司签订合同后，仍收取蓝钻石公司以自己的名义支付的租金、水电费，从未提出异议也未告知圣泰华公司。因此，一审判决圣泰华公司向被上诉人支付三、四层的租金、违约金没有法律依据；三、在涉案租赁合同签订前，圣泰华公司一层的水、电都是自己联系自来水、供电公司直供，不存在向被上诉人支付水电费的问题。三、四层房屋的水电费，由蓝钻石公司支付，与圣泰华公司无关。一审判决圣泰华公司承担水电费证据不足；四、一审判决上诉人华邦公司、李华正、谢亚莉、梁高正对圣泰华公司的债务承担责任缺乏法律依据。圣泰华公司是涉案房屋的承租人，是独立的法人，对于该公司债务，应以其全部财产独立对外承担民事责任。被上诉人烟台华邦控股有限公司是圣泰华公司的股东，其认缴出资期限为2035年12月31日。李华正、谢亚莉、梁高正对华邦公司的出资到位证据充分。原判认定华邦公司出资不到位，梁高正对华邦公司出资不到位错误。退一步讲，认缴出资不到期与出资不到位是两个不同概念。另外，对于上诉人圣泰华公司提出的向蓝钻石公司调查取证的申请，原判没有表态，违反法定程序。被上诉人烟台轴承仪器有限公司答辩称：1、答辩人一审提交的证据充分证明答辩人已经向上诉人圣泰华公司交付了涉案房屋的三至四层；2、答辩人按照租赁合同的约定向上诉人圣泰华公司交付涉案房屋的一至四层，圣泰华公司在承租期间产生的水电费按照合同约定应由其承担；3、一审判决华邦控股公司、李华正、谢亚莉、梁高正对债务承担责任法律依据充分。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。烟台轴承仪器有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告圣泰华公司于2017年1月1日签订的房屋租赁合同，被告圣泰华公司将承租的位于烟台市芝罘区胜利路2号“八五”楼1至4层房屋及附属设施等完好无损地腾退给原告，并支付租金1418904元（计算至2018年12月），自2019年1月1日起至被告圣泰华公司实际腾退房屋之日止按照房屋租赁合同约定每年2400000元的标准向原告支付房屋使用费；被告圣泰华公司向原告支付未按时支付租金的违约金190511元（按日万分之三的标准从2017年1月11日计算至2019年1月22日），自2019年1月23日至被告圣泰华公司实际腾退房屋之日以1418904元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付违约金；2、判令被告圣泰华公司支付水电费31046.80元；3、律师代理费359595元由被告圣泰华公司承担；4、被告华邦公司在未出资5000万元本息范围内对被告圣泰华公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5、被告梁高正作为被告华邦公司股东，在未出资150万元本息范围内对被告华邦公司承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任；6、被告李华正、谢亚莉对被告梁高正第5项中的债务承担连带责任；7、诉讼费及保全费、公告费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告和被告圣泰华公司于2017年1月1日签订房屋租赁合同，约定由被告圣泰华公司承租原告坐落于烟台市芝罘区胜利路2号“八五”楼1至4层房屋，建筑面积约2641平方米；租赁期限6年，自2017年1月1日至2022年12月31日；合同空缺期2016年12月9日至2016年12月31日的租金以现合同租金标准计，在合同签订前足额交付。租用期满或合同因被告圣泰华公司原因中止时，圣泰华公司应无条件将租用的房屋（包括原有的设备）退还给原告外，还应无偿保留屋内全部新增土建设施及装璜、装饰。租赁期内前3年全部楼层每年租金合计人民币1200000元，第4年起租金按上年租金5%递增。租金支付方式为先付租金后使用，每半年交付一次，提前一个月预付下期租金；原告按照圣泰华公司实际用水、电量收取水、电费，每度电费为1.10元，每吨水费为5.20元；签订合同时，圣泰华公司向原告一次性支付履约保证金100000元，如圣泰华公司违约，则履约保证金全部归原告所有；圣泰华公司在计租期内未按约定及时足额交纳租金，原告给予圣泰华公司10日的房租续交谅解期（谅解期内原告有责任提醒被告圣泰华公司及时交纳各种费用），10日后开始计算违约金，每逾期1日，圣泰华公司按所欠款总额的万分之三向原告支付违约金；合同期满或因圣泰华公司违约造成合同不能继续履行，原告在此期间向圣泰华公司追缴双倍房租，由此产生的诉讼费、保全费、鉴定评估费、律师费等费用由圣泰华公司承担。2017年3月30日，原告与被告圣泰华公司签订房屋租赁补充协议，约定因原告原因2层整层交付时间拖至2017年3月30日，原告一次性减免80000元作为对圣泰华公司的补偿，圣泰华公司可以在交付原告首期租金时进行抵扣。合同签订后，被告圣泰华公司仅交付租金920000元，余款未付。2018年4月24日，原告与山东三和德通律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师担任与被告房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人，合同约定律师代理费总额为359595元，合同签订后，原告支出律师代理费45196元。2018年4月28日，原告通过山东三和德通律师事务所向被告圣泰华公司发出律师函催要房屋租金、违约金、履约保证金、水电费。被告圣泰华公司于2018年4月30日收到该律师函。原告遂状诉至一审法院请求判令5被告：1、支付租金1338904元（计算至2018年12月）；2、支付违约金102688元（按日万分之三计算至2018年7月16日）；3、支付欠付的水电费31046.80元；4、支付履约保证金100000元；5、支付原告律师代理费45196元；6、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求明确为：1、判令解除原告和被告圣泰华公司于2017年1月1日签订的房屋租赁合同，被告圣泰华公司将承租的位于烟台市芝罘区胜利路2号“八五”楼一至四层房屋及附属设施等完好腾退给原告，并支付租金1418904元（计算至2018年12月），自2019年1月1日起至被告圣泰华公司实际腾房屋之日止按照房屋租赁合同约定的每年2400000元的标准向原告支付房屋使用费；被告圣泰华公司向原告支付未按时支付租金的违约金190511元（按日万分之三的标准从2017年1月11日计算至2019年1月22日），自2019年1月23日至被告圣泰华公司实际腾退房屋之日以1418904元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付违约金；2、判令被告圣泰华公司支付水电费31046.80元；3、律师代理费359595元由被告圣泰华公司承担；4、被告华邦公司在未出资的5000万元本息范围内对被告圣泰华公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5、被告梁高正作为被告华邦公司股东，在未出资150万元本息范围内对被告华邦公司承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任；6、被告李华正、谢亚莉对被告梁高正第5项中的债务承担连带责任；7、诉讼及保全费、公告费由被告承担。本案争执的焦点为涉案房屋的三、四层是否交付、水电费的负担问题及被告华邦公司、李华正、谢亚莉、梁高正是否应承担责任问题。关于涉案房屋的3、4层是否交付问题原告为此提交了下列证据：1、原告的工作人员韩树光与李华正的微信聊天记录29张（微信原始载体手机），证明被告圣泰华公司法人代表李华正确认就涉案房屋的3到4层被告圣泰华公司已经与烟台蓝钻石装饰设计工程有限公司签订房屋租赁合同，被告圣泰华公司将涉案房屋的3、4层转租给蓝钻石公司，确认将3、4层转租蓝钻石公司的年租金为500000元，蓝钻石公司作为次承租人直接向原告支付租金是基于被告圣泰华公司的指令，被告圣泰华公司确认应当按照房屋租赁合同的约定，将1至4层的租金统一交付给原告，原告一直向被告圣泰华公司催缴1至4层全部房屋租金。被告对该证据的真实性没有异议，但称聊天记录的内容可以证实，虽然圣泰华公司与原告签订1-4层租赁合同，但圣泰华公司和蓝钻石公司都是基于之前与原告之间的租赁合同而继续承租房屋，被告圣泰华公司使用1-2层，蓝钻石公司使用3-4层，圣泰华公司及蓝钻石公司分别向原告支付租金，交纳水电费。2、2019年2月27日被告圣泰华公司在其承租的1至4层房屋的2、3层分别张贴房屋出租广告照片2张、2018年7月10日被告圣泰华公司的法人代表在微信朋友圈发送的出租涉案房屋2至4层截图打印件1张（微信原始载体手机）、次承租人蓝钻石公司代被告圣泰华公司向原告支付租金300000元的发票，原告收到租金后，将发票出具给被告圣泰华公司，发票缴款人为被告圣泰华公司，证明原告已经将涉案房屋的3、4层交付给被告圣泰华公司。被告对该组证据的真实性无异议，但称原告与圣泰华公司签订房屋租赁合同后，蓝钻石公司一直不同意按照调整后的租金与圣泰华签公司订租赁合同，且蓝钻石公司直接向原告支付了一部分租金。鉴于与原告之间的合同关系，为了防止损失的扩大，经与原告协商一致后，在2楼、3楼外墙上留下了出租房屋的联系电话，李华正也把房屋出租信息发在微信朋友圈，但这并不能证明圣泰华公司认可承担2-4层的房屋租赁费和其他相关的费用，原告提交的发票是其单方出具，圣泰华公司从没收到过。原告的财务人员将发票复印给圣泰华公司，圣泰华公司才知道蓝钻石公司交纳了300000元的租金。3、2018年5月18日，原告的工作人员韩树光、原告委托代理人与被告圣泰华公司的法人李华正的手机谈话录音（手机1部）及文字整理材料，在录音第27分35秒到28分38秒、29分08秒至29分35秒，被告圣泰华公司的法人均承认被告圣泰华公司一年租金500000元的价格将3、4层转租给蓝钻石公司，被告圣泰华公司与蓝钻石公司签订房屋租赁合同，租赁合同文本与原、被告的租赁合同文本相一致。被告对于录音证据本身的真实性无异议，但对原告证明李华正在录音中承认圣泰华公司与蓝钻石公司已经签订了房屋租赁合同有异议，称实际情况是圣泰华公司在原告提供的版本上签名盖章之后，交给蓝钻石公司，但是蓝钻石公司却不认可合同的某些内容，不同意与圣泰华公司签订合同，所以双方没有形成有效合同。二、关于水电费的负担问题原告提交烟台轴承仪器有限公司用电费查表记录、自来水查表记录，证明截止2018年4月份，被告圣泰华公司尚欠31046.8元。被告提出异议称，1至4层的水电费记录是原告单方记载，没有水、电使用人核对，故圣泰华公司不予认可。其中第1层租赁近20年都是自行向自来水公司及供电部门自行交纳费用，第2层在承租后装修期间使用了极少的水电，但原告从没有找圣泰华公司核对过水表、电表的底数，究竟使用了多少应当双方共同核对。3至4层水电由蓝钻石公司使用，且蓝钻石公司使用期间一直由原告向其收取费用，录音对话中可以证实。原告要求圣泰华公司承担3-4层水电费用显然缺乏依据。三、关于被告华邦公司、李华正、谢亚莉、梁高正是否应承担责任问题原告主张被告华邦公司应在未出资的5000万元本息范围内对被告圣泰华公司的债务在不能清偿的部分承担补充赔偿责任；被告梁高正作为被告华邦公司股东，在未出资150万元本息范围内对被告华邦公司承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任；被告李华正、谢亚莉对梁高正对被告华邦公司未出资150万元本息范围内承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任的债务承担连带责任，并提交了被告圣泰华公司、被告华邦公司的工商登记信息，显示被告圣泰华公司股东为被告华邦公司，认缴出资额5000万元，认缴时间2035年12月31日，实缴出资额0元。被告华邦公司股东为李华正、谢亚莉、梁高正，李华正认缴出资额680万元，谢亚莉认缴出资额170万元，梁高正认缴出资额150万元，其中实缴出资额处均为空白。五被告共同质证称，原告仅提交部分工商档案，对此提交了被告圣泰华公司的验资报告、圣泰华公司企业信用信息公示报告，圣泰华公司工商登记材料、华邦公司企业信用信息报告、华邦公司验资报告、华邦公司的中国银行存款交易明细对账单、委托书等材料，证明圣泰华公司股东于2015年12月14日变更为烟台华邦控股有限公司，并于2015年12月15日将注册资本增加至5000万元，其中实缴出资额为500万元，认缴出资额为5000万元，认缴出资日期为2035年12月31日。2015年12月18日，烟台圣泰华汽车服务有限公司更名为圣泰华汽车服务有限公司。山东昊晟会计师事务所于2015年6月15日出具验资报告显示截至当日，烟台华邦控股有限公司注册资本为1000万元，实收资本850万元，其中李华正以货币出资680万元，谢亚莉以货币出资170万元。2016年12月30日，梁高正委托李华正向烟台华邦控股有限公司出资150万元，李华正分别于2017年1月24日出资100万元，于2017年2月21日出资50万元。故被告华邦公司认缴出资时间尚未到期，原告的主张缺乏依据。原告对此质证称，认缴时间仅是实际出资的最后期限，被告华邦公司尚有4500万元未出资到位事实清楚，对被告李华正代梁高正出资的交易明细有异议，该150万元系当天转入，当天转出，无法证实被告梁高正出资到位。一审法院所确认的上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、律师函、EMS客户联、查询单、委托代理合同、发票、交通银行电子回单凭证、工商登记信息、验资报告、企业信用信息公示报告、中国银行存款交易明细对账单、委托书、截图、通话录音、照片、水电费查询表、证明及当事人的陈述在案为凭。这些证明材料均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。原告与被告圣泰华公司就烟台市芝罘区胜利路2号“八五”楼1至4层房屋签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。原告庭审中提交的证据可以证实原告向被告圣泰华公司交付了承租房屋，被告圣泰华公司理应按照合同约定向原告支付房屋租金和水、电费。因被告圣泰华公司未按约履行合同交纳房屋租金，现原告要求与被告圣泰华公司解除房屋租赁合同，并要求被告圣泰华公司支付拖欠的房屋租金、水、电费及违约金，理由正当，一审法院予以支持。但原告要求被告圣泰华公司按照合同约定支付双倍房屋使用费的主张过高，且原告已经向被告主张违约金，故房屋占用期间的使用费应按照合同约定的租金标准支付。原告对主张的律师代理费359595元仅提交45196元发票，一审法院对律师代理费45196元予以支持，对过高部分不予支持。被告圣泰华公司辩称原告未向其交付涉案房屋，与事实不符，一审法院不予采信。公司债权人有权请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。原告要求被告在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条之规定，一审法院于2020年3月18日判决：一、原告烟台轴承仪有限公司和被告圣泰华汽车服务有限公司于2017年1月1日就烟台市芝罘区胜利路2号“八五”楼1至4层房屋签订的房屋租赁合同于2020年3月18日解除；二、限被告圣泰华汽车服务有限公司判决生效之日起10日内支付原告烟台轴承仪器有限公司2020年3月18日前的房屋租金2888164元，并自2020年3月19日起，至被告圣泰华汽车服务有限公司实际腾迁之日止，按每年1260000元的标准向原告烟台轴承仪器有限公司支付房屋占用费；三、限被告圣泰华汽车服务有限公司判决生效之日起10日内支付原告烟台轴承仪器有限公司违约金514878元，并自2020年3月19日起，至被告圣泰华汽车服务有限公司实际腾迁之日止，继续以2888164元为基数，按每日万分之三向原告烟台轴承仪器有限公司支付违约金；四、限被告圣泰华汽车服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告烟台轴承仪器有限公司水、电费31046.80元；五、限被告圣泰华汽车服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告烟台轴承仪器有限公司律师代理费45196元；六、如被告圣泰华汽车服务有限公司的财产不足以清偿上述债务,则由被告华邦控股有限公司在其未出资本息范围内对被告圣泰华汽车服务有限公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。被告梁高正在未出资150万元本息范围内对被告华邦控股有限公司承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任。被告李华正、谢亚莉对梁高正对被告华邦控股有限公司未出资150万元本息范围内承担补充赔偿责任后不能清偿的部分承担补充赔偿责任的债务承担连带责任。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18954元，保全费5000元，公告费650元，由被告圣泰华汽车服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交烟台嘉信会计师事务所作出的验资报告及国家企业信用信息公示系统公示报告各一份，证实截止到2016年11月24日，华邦公司的股东李华正、谢亚莉已经将1000万元注册资本全部投资到位。被上诉人对此质证称，对两份证据真实性没有异议，但根据公示报告显示，2015年6月17日上诉人华邦控股有限公司注册资本是1000万元，其中梁高正的注册资本150万元，认缴出资时间是2015年6月16日，梁高正的实际出资为零。上诉人提交的审计报告中仅是2019年6月21日之后，烟台华邦控股有限公司股东已变更为李华正、谢亚莉，该验资报告对梁高正的出资并没有进行审验。根据最高院关于公司法若干问题规定，法释2013号第13条规定，梁高正作为烟台华邦控股有限公司股东，其150万元出资没有出资到位，应当在150万本息范围内，对烟台华邦控股有限公司承担补充责任。李华正、谢亚莉与梁高正作为发起人，应当对梁高正的责任承担连带责任；上诉人提交银行转账记录一份，证明梁高正的投资已经到位。被上诉人对此质证称，对转账记录真实性没有异议，转账记录是由李华正转入到华邦控股，然后同一天又由华邦控股转走，该投资款不能证实梁高正的投资已经到位，且存在抽逃的情形。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，上诉人圣泰华公司与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照该合同约定，全面履行义务，同时享受权利。根据被上诉人庭审中提交的证据可以证实被上诉人向上诉人圣泰华公司交付了承租房屋，上诉人圣泰华公司理应按照合同约定向被上诉人支付房屋租金和水、电费。因上诉人圣泰华公司未按约履行合同交纳房屋租金，现被上诉人要求与上诉人圣泰华公司解除房屋租赁合同，并要求上诉人圣泰华公司支付拖欠的房屋租金、水、电费及违约金，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。上诉人圣泰华公司上诉主张被上诉人从未向承租人交付涉案房屋的三层、四层，且对二层延期交付，违约在先，对此被上诉人不予认可，上诉人圣泰华公司未能提供充分证据予以证实，本院对上诉人圣泰华公司该上诉主张，依法不予支持。上诉人华邦公司作为上诉人圣泰华公司的股东，上诉人李华正、上诉人谢亚莉、上诉人梁高正作为上诉人华邦公司股东未能提供充分证据证实其已其全面履行出资义务，被上诉人要求上诉人华邦公司、上诉人李华正、上诉人谢亚莉、上诉人梁高正为李华正、谢亚莉、梁高正在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，五上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18954元，由上诉人烟台圣泰华汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十一月十七日书记员  王 玥