江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3938号上诉人（原审原告）：刘启良，男，1968年12月29日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县花园巷**，现住江苏省金湖县。被上诉人（原审被告）：建湖中远房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城向阳西路**。法定代表人：周旭亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李君，江苏行正律师事务所律师。上诉人刘启良因与被上诉人建湖中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2020)苏0925民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘启良上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判中远公司支付刘启良逾期办证违约金29601.86元。事实与理由：刘启良本想在二年后将案涉房屋出售，因办房产证过迟，会增加税费达6.5%，且不计房价上涨按原价计算，实际损失大于22797.65元。按合同第二十条约定，中远公司应当支付的违约金为350733*869/100000=30478.69元。刘启良于2017年4月14日交给刘启良办证的相关税费13689元，中远公司应当在具备办证条件时通知刘启良办证，刘启良至今没有接到开发商的通知，故刘启良没有任何过错，中远公司应当支付逾期办证违约金30478.69元。中远公司辩称，刘启良向中远公司购买的房子是现房，当时中远公司所有房屋均具备办证条件，而且已向其他业主办证，案涉房屋延迟办证的原因并不是因为中远公司不配合办证，而是刘启良未向房屋登记机构申请办证的原因所造成的，其并未按照合同第二十条的约定履行，案涉房屋未办证的过错在于刘启良，不在于中远公司。刘启良购买房屋后，及时入住，对房屋形成了占有和使用，房产证是否办理并未对其造成任何损失。刘启良在一审中也未对未办证产生的损失进行举证。在一审判决下发后，中远公司原也打算上诉，但考虑到解决纠纷，故未提起上诉，但中远公司认为并不应该承担未办证的违约责任，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘启良向一审法院起诉请求：1.依法判令中远公司支付刘启良逾期办理房产证的违约金30478.69元[房款总价350733元×869天（自2017年7月14日起至2019年11月28日止）÷10000]；2.判决中远公司支付刘启良占用办理房产证的物业维修专项资金、税费及房产证工本费的利息2018.9元（2017年4月14日缴纳物业维修基金、税费、房产证工本费合计13689元，减去90天，计算至2019年10月21日共占用862天，按年6%计算利息）；3.上述1、2项合计的金额自2019年10月21日起至给付之日期间的利息，按年利率6%支付复利；4.中远公司承担诉讼费。一审法院经审理查明，2017年3月25日，刘启良购买中远公司开发的位于建湖县商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容：“…幢号：3，房号：604，总价款350733元，一次性付款。…房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.56%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金…”附件十一《补充协议》约定：除合同中约定的商品房房款外，出卖人依据有关规定，商品房交付的同时按政府收费标准代政府收取物业维修专项资金，其余代政府收的有关税费等，交房时按照政府有关规定办理。出卖人在商品房正式交付使用后90日内，为买受人办理权属登记手续，办理产证过程中所产生的各项规费，由买受人自行承担。合同签订后，刘启良向中远公司支付价款368270元。中远公司向刘启良出具金额为368270元的增值税普通发票。中远公司向刘启良交付了案涉房屋。2017年4月14日中远公司收取刘启良缴纳的物业维修专项资金及有关税费合计13689元，并出具收据。2019年10月21日中远公司退还刘启良13680元。2019年11月4日刘启良取得案涉房屋的不动产权证书[证号：苏（2019）建湖县不动产权第00203号]。中远公司建设的西塘雅苑工程于2015年10月11日由建设单位组织竣工验收合格，2016年8月11日通过综合验收合格。刘启良、中远公司因案涉房屋买卖发生纠纷，2018年7月3日刘启良对中远公司提起诉讼[案号：（2018）苏0925民初3228号]，一审法院于2018年10月8日作出民事判决：一、中远公司于判决发生法律效力之日起十日内返还刘启良购房款17536元及利息（自2017年3月25日起至实际履行之日止按本金17536元，年利率6%计算）。如未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘启良的其余诉讼请求。2018年3月30日刘启良对中远公司提起诉讼[案号：（2018）苏0925民初1593号]。2019年1月19日刘启良向中远公司出具《承诺书》，主要内容为：…二、承诺人就房屋买卖合同纠纷[（2018）苏0925民初1593号]向建湖县人民法院撤诉后，不再就上述房屋以任何理由、任何形式向建湖中远房地产开发有限公司以及其他主体主张任何权利。…五、承诺人愿撤销变更与建湖中远房地产开发有限公司之间就西塘雅苑小区3号楼604室住宅、2区15号自行车车库签订的《房屋买卖合同》（调整为已开具购房发票总价），以便双方办理房屋不动产权属登记，如承诺人不愿撤销变更《房屋买卖合同》，被承诺人不得强求，但因合同总价与购房发票总价不一致，所造成的房屋不动产权属登记不能办理的后果，由承诺人自行承担，与被承诺人无关。…八、壹拾叁万伍仟元补偿款中，已含（2018）苏0925民初3228号民事判决书中所判决被承诺人应履行的义务金额。以上承诺均是承诺人的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫的情况。同日，刘启良申请撤回（2018）苏0925民初1593号的起诉。一审法院认为，刘启良与中远公司于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。一、双方争议焦点《承诺书》是否对案涉房屋所有事宜一次性终结处理。刘启良认为承诺书只是对已诉讼案件的处理作出的承诺，不包含本案诉讼请求；中远公司认为原告承诺不再就案涉房屋以任何理由、任何形式向中远公司以及其他主体主张权利，是对案涉房屋所有事宜一次性终结处理。一审法院认为，当事人在订立协议时对某一具体事项使用了某一词语，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合协议的全文、双方当事人往来的全过程，对当事人在订立时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释，不能简单、片面地理解某一词语的文某。本案中，2019年1月19日刘启良向中远公司出具《承诺书》，第二条约定：“承诺人就房屋买卖合同纠纷[案号：（2018）苏0925民初1593号]向建湖县人民法院撤诉后，不再就上述房屋以任何理由、任何形式向建湖中远房地产开发有限公司以及其他主体主张任何权利”，第八条约定：“补偿款中，已含（2018）苏0925民初3228号民事判决书中所判决被承诺人应履行的义务金额”，现双方当事人对《承诺书》第二条的文某理解产生分歧，一审法院结合承诺的全文，双方当事人处理纠纷的全过程，以及原告在出具承诺时的真实意思表示来看，《承诺书》的主要条款内容均有括号或者备注“（2018）苏0925民初1593号”及“（2018）苏0925民初3228号”案件的案号，故《承诺书》是刘启良处理上述两宗案件所涉事宜作出的承诺，并非一次性处理双方房屋买卖合同所有事宜的意思表示。故一审法院对中远公司该项辩称不予支持。二、关于刘启良主张支付逾期办理房产证的违约金问题。刘启良、中远公司签订房屋买卖合同时，中远公司建设的西塘雅苑工程已通过综合验收，具备办证的条件。按照合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人应承担违约金。未在上述约定的期限内办理权属证书，应审查是否是出卖人的原因。本案中，刘启良取得房屋后，因房屋买卖合同纠纷，刘启良两次向一审法院提起诉讼。双方未能共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2019年10月21日中远公司将办证资料交给刘启良并退还13680元。刘启良自行办理，于2019年11月4日取得不动产权证书。违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。一审法院综合原告实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对中远公司未按期与刘启良共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的违约金酌情支持5000元。三、关于刘启良要求中远公司支付占用办理房产证相关费用的利息问题。2017年4月14日中远公司收取刘启良缴纳的物业维修专项资金及有关税费合计13689元，2019年10月21日退还刘启良13680元，刘启良主张该款被占用期间的利息2018.9元，不违反法律规定，一审法院予以支持。四、刘启良主张按年利率6%支付复利的诉讼请求，没有法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、中远公司在判决发生法律效力之日起15日内支付刘启良逾期取得房屋权属证书的违约金5000元；二、中远公司在判决发生法律效之日起15日内支付刘启良物业维修专项资金及有关税费占用期间的利息2018.9元；三、驳回刘启良的其余诉讼请求。如果中远公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，减半收取273.5元，由刘启良负担223.5元，中远公司负担50元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，刘启良与中远公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，2017年3月25日，中远公司与刘启良签订《商品房买卖合同》，后中远公司于2017年4月14日向刘启良交付房屋，按照《商品房买卖合同》的约定，中远公司应当在2017年7月15日前协助刘启良办理不动产登记手续，刘启良在收房时向中远公司预交了房屋维修基金和契税等，此后刘启良认为其找过中远公司协助办理登记手续，中远公司未配合，但其未能提交证据证明，后刘启良因与中远公司就房屋买卖合同价款和房屋质量问题发生诉讼，亦未办理不动产权属登记，2019年10月21日中远公司将办证资料交给刘启良并退还办证费用，刘启良自行办理，于2019年11月4日取得不动产权证书，结合上述事实，一审法院酌定中远公司承担逾期办证违约金5000元并无不当。关于刘启良提出的其因办证迟延导致税收上涨的损失没有事实依据，本院不予支持。综上所述，刘启良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由上诉人刘启良负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十一月十一日书记员  周亚梅