天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1887号上诉人（原审原告、反诉被告）：张冬月，女，1980年11月19日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：周成刚（系张冬月之夫），住天津市河**。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭变芳，女，1980年6月9日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张忠（系郭变芳之夫），住天津市河**。上诉人张冬月因与被上诉人郭变芳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初234号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张冬月上诉请求：1．请求维持一审判决第一、三、五项，撤销一审判决第二、四项，改判支持其全部一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由郭变芳负担。事实和理由：因遭邻居举报扰民，双方协商解除租赁关系，张冬月于2019年10月31日搬离，但郭变芳要求其将涉案房屋租出去才能退房租，且委托其代为保管钥匙，张冬月遂联系中介负责开门看房，不存在郭变芳所称的不交接钥匙一事，故要求郭变芳向其退还剩余租金及押金。另外，一审法院认定的缴纳电费金额与实际情况不符。郭变芳辩称，不同意张冬月的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。张冬月向一审法院起诉请求：1．依法判令郭变芳返还张冬月2019年3月10日至6月9日租金400元，11月1日至12月10日租金5,867元，押金3,000元；2．依法判令郭变芳赔偿张冬月搬家费500元；3．本案诉讼费由郭变芳承担。诉讼过程中张冬月增加诉讼请求要求郭变芳退还其多交的物业费。郭变芳向一审提出反诉请求：1．驳回张冬月全部诉讼请求，本案诉讼费由张冬月承担；2．依法判令张冬月合同违约，三日内交清拖欠郭变芳2019年12月10日至2020年3月9日房租13,200元（3个月＊4,400元/月）、使用房屋期间已产生的部分费用3,732.8元（物业费122.2平方米＊2元/平米/月＊12个月=2,932.8元、电卡初始余额800元），水费及后续电费，由于郭变芳进不了租赁房屋，至今无法查表，费用金额尚不明确。以上共计16,932.8元。诉讼过程中，郭变芳变更电费为1,028.66元。一审法院认定事实：坐落于天津市河**××路××大厦××号房屋系郭变芳之夫张忠所有的私产住宅房屋。2019年3月5日，郭变芳作为甲方，张冬月作为乙方，就涉案房屋签订了书面合同，内容为：张冬月使用涉案房屋作为办公使用。租赁期限自2019年3月10日至2020年3月9日。租赁期内，未经协商一致均不得提前解约。租赁期满，郭变芳有权收回房屋，张冬月应如期交还。租金每月4400元，按季度支付。支付时间为每季5号前交齐。首期租金及押金一个月共计13200元＋4400元。租赁期内张冬月应交纳水费、电费、煤气费、物业费等有关费用。合同签订后，郭变芳将涉案房屋交付张冬月，张冬月给付郭变芳2019年3月10日至6月9日房租13600元及押金3000元。张冬月房屋租金给付至2019年12月9日。张忠对郭变芳出租房屋事宜知晓且无异议。张冬月租赁涉案房屋用于经营但并未在此办理营业执照，期间因扰民被邻居投诉，物业公司及公安机关找到张冬月及郭变芳。张冬月遂向郭变芳提出解除合同。张冬月于2019年10月31日将房屋腾空，并为此支出搬家费500元。张冬月未将案涉房屋钥匙交给郭变芳，双方亦未办理房屋交接手续。2020年1月3日，一审法院当庭询问双方当事人能否办理房屋交接手续，张冬月表示同意且当天即可以办理，郭变芳则要求法院判决后再交接房屋。张冬月交纳了涉案房屋截至2020年3月31日的一年期物业费2,020元。张冬月使用涉案房屋期间共计发生电费1,178.66元，其中，张冬月自行交纳电费150元。张冬月使用涉案房屋期间水费已全部结清。一审庭审中经询问，郭变芳表示虽然其不认为合同解除，但如果法院认定合同解除，关于合同解除后的事宜要求在本案中一并解决。关于张冬月与郭变芳争议的事实如下：一、张冬月首期给付的13,600元租金中多支付的400元的性质。张冬月主张该400元系因电表卡内有预交的电费余额但不知晓具体金额故多交的费用。郭变芳则主张该款系张冬月为了规避中介所给付的好处费。郭变芳就其主张未能提供证据，故不予采信。该400元应视为张冬月预交的电费。二、合同是否解除，如果解除，责任在何方。双方对于2019年10月27日张冬月因无法继续经营提出解除合同并无异议，但对于是否协商一致解除存有争议。张冬月主张郭变芳同意解除合同，但提出房屋另行出租后再返还剩余租金。郭变芳则主张其同意如果能够另行出租给他人则可以解除合同，将他人给付的租金退还张冬月，但张冬月未同意，故合同并未解除。对此分析认为，从张冬月提交的其与郭变芳的微信聊天记录可以看出，2019年10月30日郭变芳问张冬月：“姐，房子东西搬完了吗”、“什么时候能交钥匙”、“1号没问题吧”。张冬月回复：“没问题”、“租出去了吗”。郭变芳回复：“有个意向客户，应该没问题”、“一号他去再看一下房子”。张冬月回复：“好的，我们抓紧收拾一下吧”。从此可以推断出双方已就合同解除，张冬月返还房屋及钥匙达成一致意见。对于合同解除责任，双方均认为在于对方，对此一审法院分析认为，涉案房屋性质为住宅但却用于经营，张冬月持有涉案房屋不动产权证书复印件，上面记载有房屋用途，合同中也约定了房屋用途为经营，因此张冬月及郭变芳对于改变房屋用途均系明知。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。张冬月正是因为租赁涉案房屋用于经营使用过程中扰民被邻居投诉无法继续使用故而提出解除合同，对此张冬月及郭变芳均负有责任，根据本案案情，双方应各承担50%的责任。三、张冬月未返还房屋钥匙是否有合理理由。张冬月主张因郭变芳未返还其剩余租金及押金故而未返还房屋钥匙，又主张其曾提出返还钥匙，是郭变芳不收。对于其提出的返还钥匙郭变芳不收一节，张冬月未能提供证据证实，应当自行承担不利的后果。对于其因郭变芳不返还其租金及押金而拒绝给付郭变芳钥匙一节，一审法院已认定双方已就合同解除后返还房屋及钥匙的时间达成了一致。但就剩余房租及押金的给付时间，从庭审陈述中可以看出双方存在分歧，而剩余租金应退还多少还涉及解除合同责任问题，押金按照惯例更应当在结清各项费用、房屋交接后退还，因此不能当然认定应当与返还房屋同时履行。故张冬月未返还房屋钥匙不能认定有合理理由。一审法院认为，郭变芳与张冬月就涉案房屋所签的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，且已得到房屋所有权人张忠的认可，故合法有效，双方应按照合同约定履行。张冬月因经营过程中扰民被投诉无法继续经营提出解除合同，郭变芳亦已同意，故合同应已解除。郭变芳反诉要求给付剩余租赁期限房屋租金的请求，不予支持。张冬月虽将涉案房屋腾空，但无正当理由未按照双方约定的时间即2019年11月1日将涉案房屋钥匙返还郭变芳，导致郭变芳未能实际控制房屋，应当视为其未将房屋返还郭变芳，因此产生的房屋占有使用费应由其承担。经一审法院当庭释明，郭变芳表示在本案中就合同解除后的事宜一并解决，为了减少当事人的讼累，本案中对此一并裁决。经一审法院询问，张冬月已于2020年1月3日明确表示同意立即返还钥匙、核算费用并交接房屋，是郭变芳拒绝接收房屋，故自2020年1月4日之后的房屋占有使用费系郭变芳自行扩大损失，应由其自行承担，张冬月不再给付占用费用，但其仍然负有返还房屋的义务。对于房屋占有使用费标准，一审法院酌情参照合同约定的租金标准每月4,400元计算。张冬月的租金交至2019年12月9日，故已不存在返还问题，其还应给付郭变芳2019年12月10日至2020年1月3日期间房屋占有使用费3,548.39元。关于张冬月主张的多支付的400元租金，其主张系预付电费，经结算，张冬月还应给付郭变芳电费1,028.66元，故该400元应折抵电费，张冬月主张返还，不予支持，其还应给付郭变芳电费628.66元。关于物业费，张冬月交至2020年3月31日，2020年1月4日之后的物业费其不应再承担，郭变芳应当退还张冬月，共计352.95元。关于押金3,000元，双方对于押金的用途及返还条件无约定，故酌情用于抵扣张冬月应给付郭变芳的损失及费用。因不足以抵扣，故不应再返还。关于张冬月主张的搬家费500元，系其搬家必然产生的费用，且考虑到其对于合同解除也有责任，故不属于合理损失范围，不予支持。综上所述，张冬月主张的应返还租金、押金、预交电费不足以抵扣其应给付郭变芳的损失及实际发生费用，故其此部分诉讼请求不予支持。其多交的物业费352.95元，郭变芳应当给付张冬月。郭变芳反诉主张的租金，应为实际占有使用费，张冬月应给付其截止至2020年1月3日的占有使用费3548.39元，扣除押金3000元，还应给付郭变芳548.39元。郭变芳主张的电费，扣除张冬月预付的400元，张冬月还应给付郭变芳628.66元。此外，张冬月还应将案涉房屋返还郭变芳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：“一、本判决生效之日起三日内，张冬月将坐落天津市河东区××路××大厦××号房屋返还郭变芳；二、张冬月应于本判决生效之日起三日内给付房屋占有使用费548.39元、电费628.66元，共计1177.05元；三、郭变芳应于本判决生效之日起三日内给付张冬月物业费352.95元；四、驳回张冬月其他诉讼请求；五、驳回郭变芳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭变芳负担。反诉案件受理费112元，由张冬月负担25元，由郭变芳负担87元。”二审期间，张冬月围绕其上诉请求依法向本院提交了与郭变芳聊天记录截屏，拟证明系郭变芳委托其保管钥匙。郭变芳认可该证据的真实性，不认可其证明目的。经本院审查认为，张冬月提交的该证据不足以证明其上诉主张，本院不予采纳。经本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，公民的合法权益应受到法律保护。本案中，现有证据可以认定双方已形成解除诉争租赁合同的意思表示，亦对返还房屋及钥匙达成了一致意见。基此，张冬月应恪守承诺，向郭变芳返还涉案房屋，其虽于2019年10月31日腾空房屋，但张冬月并未按照双方业经协商确认的时间即2019年11月1日将涉案房屋钥匙返还郭变芳，致使郭变芳客观上无法对涉案房屋实际控制，由此而产生的房屋占用使用费应由张冬月承担。张冬月于二审中虽主张系郭变芳委托其代为保管钥匙，但依据现有证据以及结合其于一审中有关未返还钥匙原因的陈述，张冬月的该项主张，依据不足，本院不予采信。基于此，张冬月提出由郭变芳向其返还剩余租金之请求不能成立，应予驳回。一审法院判令张冬月向郭变芳支付自2019年12月10日至2020年1月3日期间房屋占有使用费正确，本院予以维持。鉴于双方对押金的用途及返还条件无明确约定，一审法院酌情将押金3,000元折抵张冬月应向郭变芳支付的房屋占用使用费，并无不当，本院予以维持。张冬月要求郭变芳承担搬家费500元，理据不足，本院不予支持。另，张冬月于二审中认可其于一审中主张的400元租金从应缴纳电费中予以扣减，本院对此予以确认。一审法院有关电费的认定亦无不当，本院予以维持。综上所述，张冬月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张冬月负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年十一月十二日书记员  唐 啸