湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终435号 上诉人（原审原告）：湖南民泰资产管理有限公司，住所地湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼**。 法定代表人：廖卫果，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黎修华，男，1983年9月19日出生，土家族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。 上诉人湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）因与被上诉人黎修华排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊、被上诉人黎修华的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民泰公司上诉请求：撤销原判决，改判黎修华腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋，房屋占用损失由人民法院酌情考虑。事实和理由：2016年8月23日，张家界市中级人民法院对时任晟昊置业公司的副总经理胡开华进行调查，胡开华承认晟昊置业公司为规避案涉房屋的查封，与包括张家界益多公司在内的多人倒签租赁协议。2016年9月30日，张家界市中级人民法院决定对胡开华罚款处罚。故张家界市中级人民法院已经依法对倒签事实作出了认定并对相关责任人进行了处罚，该处罚决定具有法律效力，一审认为倒签没有证据证明是错误的。民泰公司取得房屋所有权虽然是在租赁期间，但张家界益多公司签订租赁协议是在房屋被查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，该租赁合同对民泰公司不发生法律效力，张家界益多公司无权占用房屋，应该排除妨害，并支付占用费用。 黎修华辩称，民泰公司诉称倒签协议与客观事实不符，黎修华租赁在前，民泰公司取得物权在后，其物权不能对抗在先的租赁权。请求维持原判。 民泰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决黎修华排除妨害，立即向民泰公司腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋；2.判决黎修华赔偿因占用房屋导致民泰公司受到的损失81414.48元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由黎修华承担。 一审法院认定事实：2014年5月1日，晟昊置业公司（委托方）与晟昊商业公司（受托方）签订《授权委托书》，内容为：为保证商业城的统一管理和正常运营，商铺经营权对外招商、商铺租赁等与商铺管理相关的一切事宜，在此授权晟昊商业公司作为晟昊置业公司的合法代理人，全权代表晟昊置业公司办理一切事项，对晟昊商业公司在办理上述事项过程中所签署的有关文件，晟昊置业公司均认可，委托期限自2014年5月1日至2033年4月30日。 2015年7月18日，晟昊商业公司（甲方）与黎修华（乙方）签订《租赁协议书》，内容为：甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现就乙方租赁甲方所属的张家界国际旅游商业城商铺相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：承租商铺为张家界国际旅游商业城A1栋一层127/128/129号商铺，面积126.42平方米，租期10年（2016年3月1日至2026年2月28日）。自签订本协议之日起至2016年3月1日为乙方的免费装修期，2016年3月1日至2017年月28日为乙方的免租期。租金为每年人民币46143.3元，付款方式为2017年开始，每年的2月1日支付下一个整年的房租；2017年3月1日至2026年2月28日的租金抵扣乙方在张家界国际旅游商业城的工程款。 2015年8月31日，张家界市中级人民法院作出（2015）张中民二初字第25-1号民事裁定书，裁定查封晟昊置业公司的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产和Ｄ1栋15、16、17层房产。 2016年9月30日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08司惩03号决定书，胡开华在2015年5月22日被任命为晟昊置业公司副总经理期间，私自将张家界市中级人民法院已经查封的张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产未经张家界市中级人民法院同意，弄虚作假以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，张家界市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条第一款、第三款的规定，对胡开华罚款人民币10万元。 2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定：一、将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房）建筑面积合计为9847.22平方米，作价156400000元现状交付民泰公司抵偿126640000元债务，张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房），建筑面积合计为9847.22平方米所有权自本裁定送达民泰公司时起转移；二、民泰公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，张家界市中级人民法院将该执行裁定书送达给民泰公司。 2012年12月25日，晟昊置业公司与湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司签订《张家界国际旅游商业城东区和下沉广场消防工程合同》，晟昊置业公司将张家界国际旅游商业城东区和下沉广场消防工程发包给湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司，工程完工后，2015年7月18日，经过双方决算，总工程价款为978万元，实际支付工程款330万元，晟昊置业公司欠湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司工程款648万元。2015年11月28日，双方达成调解协议，晟昊置业公司将D4栋三层房屋，房屋面积889.84平方米，每平方米以人民币5500元抵债给湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司，抵完后，晟昊置业公司还欠湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司工程款158.588万元。2016年8月12日，湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司出具证明，同意并且委托黎修华以个人名义与晟昊商业公司签订《租赁协议书》，并同意将晟昊置业公司下欠湖南润华公共安全工程有限公司张家界分公司的工程款抵付全部商铺租金461433元。 2019年1月17日，晟昊商业公司与黎修华、晟昊置业公司确认合同效力纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2016年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月17日作出（2016）湘0802民初1874号民事判决书。黎修华不服该判决上诉至张家界市中级人民法院。张家界市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）湘08民终466号民事裁定，撤销（2016）湘0802民初1874号民事判决，发回重审。张家界市永定区人民法院于2018年11月14日重新立案后，依法追加民泰公司作为第三人参加诉讼，适用普通程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。晟昊商业公司经张家界市永定区人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。张家界市永定区人民法院作出（2018）湘0802民初3881号民事裁定书，按晟昊商业公司撤诉处理。 关于长沙巨鹰物业管理有限公司项目管理处给黎修华的通知，其内容是以（2016）湘0802民初1888号民事判决书的判决结果为依据，经查明，这是被告为燕梅的判决结果且没有发生法律效力。具体经过是原告晟昊置业公司、晟昊商业公司与被告燕梅确认合同效力纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月14日作出（2016）湘0802民初1888号民事判决，被告燕梅不服，上诉于张家界市中级人民法院，张家界市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）湘08民终468号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。张家界市永定区人民法院于2018年11月7日重新立案，另行组成合议庭，依法追加民泰公司、李接住、罗铁建、陈利文、向明光作为第三人参加诉讼，于2019年3月5日作出（2018）湘0802民初3880号民事判决书，判决驳回晟昊置业公司、晟昊商业公司的诉讼请求。第三人民泰公司不服，上诉湖南省张家界市中级人民法院，湖南省张家界市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）湘08民终491号民事判决书，驳回民泰公司的上诉，维持原判。故该通知对被告黎修华不产生任何法律效力。 一审法院认为，2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（建筑面积合计为9847.22平方米）的所有权转移至民泰公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物的所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，该执行裁定书送达给民泰公司时，民泰公司依法对上述房产拥有所有权。民泰公司有权行使其作为所有权人的权利，不得损害他人的合法权益。从查明的事实来看，在民泰公司取得所有权之前，黎修华就已从张家界晟昊商业经营管理有限公司取得了案涉房屋的承租权，双方之间建立了租赁关系，该租赁关系并没有被法院撤销，黎修华与晟昊商业公司之间也没有就双方之间的租赁关系达成解除或者变更的协议，说明双方在继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，民泰公司即使取得了房屋所有权，也不能对抗黎修华在先租赁权，故对于民泰公司要求判决黎修华排除妨害，立即腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋的诉讼请求，不予以支持。关于民泰公司要求判决黎修华赔偿因占用房屋导致张家界市永定区人民法院受到的损失81414.48元的诉讼请求，由于民泰公司没有提交证据证明其已履行向黎修华送达房屋所有权人变更的通知，且租赁合同继续履行，故在没有接到房屋所有权人变更的通知之前，黎修华与案外人晟昊商业公司按双方签的租赁合同继续按合同的约定履行，与本案不是同一法律关系，不在本案中处理，故对于民泰公司要求判决黎修华赔偿因占用房屋导致张家界市永定区人民法院受到的损失81414.48元的诉讼请求，不予支持。 关于民泰公司认为，黎修华与案外人张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《租赁协议书》的时间是倒签的，且在出租前已被人民法院依法查封的诉称理由。从民泰公司提交的证据来看，没有充分的证据证实黎修华与案外人晟昊商业公司签订《租赁协议书》的时间是倒签的，且对倒签的问题，张家界市永定区人民法院民泰公司可主张黎修华与案外人晟昊商业公司签订《租赁协议书》无效来保护自己的合法权益，是另一个法律关系，不在本案中处理，故对民泰公司的该诉称理由，不予采纳。原审依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1836元，适用简易程序审理减半收取918元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，在（2015）张中民二初字第25号民泰公司与晟昊置业合同纠纷一案的执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2016）湘08司惩03号决定，查明，在晟昊置业2015年5月22日任命的副总经理胡开华履职期间，被执行人晟昊置业为规避执行，私自将本院依（2015）张中民二初字第25号-1号民事裁定查封的部分房产以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，认为，对晟昊置业有限公司及法定代表人、直接责任人将法院已经查封的房产设定权利负担的行为应当予以罚款，决定对胡开华罚款10万元。2016年8月23日，胡开华在本院对其调查时陈述，案涉黎修华的租赁合同，是2015年10月之后签的。 本院认为，本院生效文书（2016）湘08司惩03号决定已经查明晟昊置业规避执行、与多名租赁户倒签合同，胡开华明确承认案涉合同是倒签，故倒签合同的事实足以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据前述规定，民泰公司虽然是在租赁期间取得所有权，但房屋出租前已经被人民法院查封，民泰公司无需继续履行租赁合同，其要求黎修华返还案涉商铺的请求应予支持。关于民泰公司主张的占用费损失，鉴于租赁合同实际进行了履行，民泰公司可另行向实际收取租金的人主张。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初121号民事判决； 二、黎修华于本判决生效之日起九十日内，腾空位于张家界市永定区××栋××层××号房屋并向湖南民泰资产管理有限公司交付； 三、驳回湖南民泰公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1836元，适用简易程序减半收取918元，由黎修华负担50元，由湖南民泰公司负担868元；二审案件受理费1836元，由黎修华负担100元，湖南民泰公司负担1736元。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年十一月十一日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。