泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初6160号原告：张某忠，男，1969年2月15日出生，汉族，住新泰市青云街道办事处南岭街金斗小区****，现住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张延召、张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。法定代表人：李华增，董事长。委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙连京，山东圣君怀律师事务所律师。原告张某忠与被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某忠的委托诉讼代理人张张延召，被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司委托诉讼代理人丁洪波、孙连京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理案涉房屋的所有权转移登记；2、判令被告向原告按日支付已付房款万分之一点三的延期办证违约金58868元，暂计算至2020年7月31日；3、判令被告从2020年8月1日直至办理完毕不动产转移登记，按照已付款项日万分之一点三的标准继续承担逾期办证违约责任；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告购买被告开发的御驾新苑小区19号楼1单元502号房屋，并支付全部房款413545元，被告在2015年11月24日交付房屋，但至今未协助原告将案涉房屋所有权进行转移登记。被告行为已经构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请支持原告诉讼请求。被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司辩称，原告所诉无事实与法律依据，请依法予以驳回，具体理由如下：一、我公司与原告之间房屋买卖，非一般意义上的商品房买卖，而是基于《新苑团购房实施方案》进行的，双方间的权利义务，应当以该方案为依据。而根据实施方案，我公司无义务为原告办理产权登记，同时，团购方案未对办证或交房迟延等内容作出规定，后期双方也没就前述问题达成过合意，没有约定谈不上违约，原告无权主张违约金。二、即便没有约定，我公司也已数次通知过原告办理签约等办证手续，原告以种种理由迟延，至今没有响应。迟延办证是原告自己的选择，我公司无责任。三、涉案房屋所在工程，施工中遭遇不可抗力，该不可抗力导致工程施工迟延，并不可避免的进一步影响了相关权证办理的迟延，我公司依法应予免责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月28日，被告制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房款缴纳，分四次缴款，先付预交款，根据购房面积10万元-13万元不等，主体工程进行至三层后，缴总款60%，主体竣工后缴至总款80%，房屋分配后交付使用前缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。原告于2015年11月24日将购房款缴清，被告为原告开具了总收据，购房全款为413545元，同一天，原告还交付被告储藏室款，原告在被告出具的御驾新苑团购房付款确认单中签名予以确认，被告即将位于御驾新苑小区19-1-502号房屋交付原告。原、被告双方至今未签订书面房屋买卖合同。而未依《御驾新苑团购房实施方案》购买该区域房屋的购房户均与被告签订有书面商品房预售合同，约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的万分之一计算，与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。原、被告双方对被告延期办证违约金未达成一致意见，致使原告至今没有取得不动产权转移登记手续。庭审中，被告未提供原告所购楼房已经具备所有权转移登记条件的证据，审判人员在询问被告原告所购楼房整栋楼是否完成初始登记时，其当庭陈述需要庭后核实，但一直未书面回复本院核实情况。以上事实由当事人陈述、《御驾新苑团购房实施方案》、购房款收据、房屋预售许可证说明、御驾新苑团购房付款确认单、办理签约等手续通知资料、相关生效裁判文书、庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原、被告口头达成的房屋预售合同已实际履行，属有效行为，原告已向被告支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为原告认可并遵从被告制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束。原告所购房屋所在楼栋早在2014年就办理了商品房预售许可证，具备了商品房的法律属性，被告辨称不属于普通商品房，不适用于商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，显系无理，本院不予支持。被告已于2015年11月24日向原告交付房屋，协助原告办理涉案房屋不动产权证书是被告法定附随义务，被告怠于履行，应依法承担法律责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”，故被告应于交付原告房屋的2015年11月24日推后90日即2016年2月22日前协助原告办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约，被告办理完毕该19号楼不动产权证书后，即应及时通知原告办理该房屋不动产权证书，自通知到达原告后方视为履行完毕该协助义务。故被告承担违约责任的期限应自2016年2月22日起至实际通知原告办理不动产权证书之日止。原告要求按每日万分之一点三计付违约金，因原告作为团购房用户购房，享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，且因此与被告未签订书面合同，类比未作为团购房用户与被告订立书面合同约定逾期办证违约金为每日万分之一的现实情况，原告要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，本院不予认可。由于原、被告双方未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，参照被告与非团购购房用户书面合同约定的按总已付房款每日万分之一违约金的标准，酌定适用按总已付房款每日万分之零点五违约金的标准作为确定本案违约金计算依据。案经审理，截止庭审之日即2020年9月27日，被告违约天数为1675天，违约金以原告要求的购房款413545元（不含储藏室款）的日万分之零点五计算，共计34634元。因庭审中被告未提供原告所购楼房现具备所有权转移登记条件的证据，是否完成整栋楼的初始登记亦未书面回复本院，依据现有证据无法认定涉案楼房是否具备办理所有权转移登记条件，但协助原告办理涉案房产的所有权转移登记是被告的义务，在原告所购房屋具备办理所有权转移登记条件的情况下，被告应积极协助原告办理该房产的所有权转移登记。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、在原告所购上述楼房具备办理所有权转移登记条件时，被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司协助原告张某忠办理涉案房屋所有权转移登记手续；二、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司支付原告张某忠违约金34634元（自2016年2月22日起计算至2020年9月27日止），限自本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告自2020年9月28日起至履行完毕协助原告不动转移登记义务之日止，以413545元为基数，仍按日万分之零点五继续支付原告违约金；四、驳回原告张某忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李广军二〇二〇年十一月十四日法官助理刘乘廷书记员姜丽