湖南省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘执复194号 复议申请人(利害关系人)：长沙高新开发区橡树园企业创业服务有限公司，住所地长沙高新技术产业开发区麓谷麓天路**。 法定代表人：陈力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易鼎强，湖南湘商律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所地长沙市芙蓉中路二段**。 负责人：王瑞春，该行行长。 委托诉讼代理人：严峻。 委托诉讼代理人：李**，湖南银联律师事务所律师。 被执行人：湖南凯兴新材料科技有限公司，住，住所地长沙市高新技术产业开发区麓谷麓天路**/div> 法定代表人：夏小林。 被执行人：湖南汇丰泰投资发展有限公司，住，住所地长沙市高新技术产业开发区麓谷麓天路**/div> 法定代表人：徐梓毅。 被执行人：徐梓毅，男，1968年9月12日出生，汉族。 被执行人：罗杏君，女，1943年12月18日出生，汉族。 长沙高新开发区橡树园企业创业服务有限公司（以下简称橡树园公司）不服长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2020）湘01执异215号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本院查明，原告（反诉被告）中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行长沙市蔡锷支行）与被告湖南凯兴新材料科技有限公司（以下简称凯兴公司）、湖南汇丰泰投资发展有限公司（以下简称汇丰泰公司）、徐梓毅、罗杏君、被告（反诉原告）海南天马实业开发公司长沙大众房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，长沙中院于2012年12月6日作出（2012）长中民二初字第0064号民事判决,主要内容为：一、限被告凯兴公司在判决生效后十日内偿还原告中国银行长沙市蔡锷支行借款本金1600万元及利息（利息按双方签订的《人民币借款合同》约定的利率标准计算）。二、若被告凯兴公司不履行判决第一项还款义务，原告中国银行长沙市蔡锷支行有权以被告汇丰泰公司所有的位于长沙市岳麓区××路××号房屋（所有权证号：长房权证岳麓字第0××1号、0××1号、0××3号、0××5号）作为抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告汇丰泰公司所有。三、被告汇丰泰公司、徐梓毅对判决第一项债务的清偿承担连带偿还责任。四、被告罗杏君对判决第一项债务在505.6万元范围内承担连带清偿责任。五、原告（反诉被告）中国银行长沙市蔡锷支行与被告（反诉原告）海南天马实业开发公司长沙大众房地产开发公司签订的编号为2004年蔡中银抵合字06002号《最高额抵押合同》自2006年3月10日起发生合同解除的效力，合同项下的抵押权消灭。六、驳回中国银行长沙市蔡锷支行的其他诉讼请求。徐梓毅不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日作出（2014）湘高法民二终字第8号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述判决生效后，中国银行长沙市蔡锷支行向长沙中院申请强制执行，长沙中院于2015年4月14日立案执行。2017年5月16日,长沙中院作出（2015）长中民执字第00386-2号执行裁定，终结本案的本次执行程序。 2020年5月15日，长沙中院作出（2019）湘01执恢32号之一执行裁定：拍卖被执行人汇丰泰公司所有的位于长沙市岳麓区××路××号××期（实勘为橡树园创业基地8栋）权证号××下201至207房；权证号××下301至307房；权证号××下401至407房；权证号××下101至107房（共计28套房屋）。上述28套房屋于2005年11月24日办理抵押登记，抵押权人为中国银行长沙市蔡锷支行，抵押约定日期为2005年4月1日至2008年4月1日，被长沙市岳麓区人民法院首查封，该院于2019年8月28日将上述28套房屋的处置权交由长沙中院。 另查明，橡树园公司与汇丰泰公司因房屋租赁合同产生纠纷，橡树园公司向长沙市岳麓区人民法院起诉，其诉求是：1、确认双方2004年6月21日、2005年11月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、请求被告汇丰泰公司返还多支付的房屋租金312979.35元。3、由被告承担全部诉讼费用。长沙市岳麓区人民法院于2014年11月11日作出（2014）岳民初字第05453号民事判决，该判决认定：“……2004年6月21日，汇丰泰公司（甲方）与橡树园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定汇丰泰公司将座落于长沙市高新开发区××路××号××期综合楼、厂房出租给橡树园公司使用（自用经营、出租），面积为11159平方米，租赁期限自2004年6月19日至2019年6月18日。租金标准为6元／每平方米／月……2005年11月19日，汇丰泰公司（甲方）与橡树园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定汇丰泰公司将座落于长沙市高新开发区××路××号××期综合楼、厂房出租给橡树园公司使用（自用经营、出租），面积为29202.65平方米。租赁期限自2005年11月22日至2020年11月21日。租金标准为6元／每平方米／月……”判令：一、原告橡树园公司与被告汇丰泰公司于2004年6月21日、2005年11月19日签订的两份《房屋租赁合同》合法有效。二、被告汇丰泰公司于判决生效后十日内返还原告橡树园公司多支付的款项312979.35元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2997.5元，由被告汇丰泰公司承担。 橡树园公司对长沙中院（2019）湘01执恢32号之一执行裁定不服，提出异议称：其公司与汇丰泰公司于2002年6月20日签订了《企业孵化器项目合作协议书》，并就该协议于2004年6月21日签订了橡树园一期《房屋租赁合同》，2005年11月19日签订了橡树园二期《房屋租赁合同》以及《备忘录》，据此其公司取得了汇丰泰公司名下位于长沙市高新开发区××路××号××期××期房屋的运营权、租赁权。橡树园二期房屋包括橡树园8栋1至4楼房屋，相对应其公司承租的汇丰泰公司橡树园8栋1至4楼房屋，租赁期限至2028年11月21日止，租金支付至2022年4月13日。长沙中院在执行本案中裁定将橡树园8栋1至4楼房屋进行评估、拍卖。故请求：一、依法确认其公司承租的汇丰泰公司名下位于长沙市高新开发区××路××号××期权证号为××、××、××、××的房屋，租赁期限至2028年11月21日止，租金支付至2022年4月13日。二、请求依法对汇丰泰公司名下位于长沙市高新开发区××路××号××期权证号为××、××、××、××的房屋，在拍卖（转移房屋所有权）时保留其公司对房屋享有的租赁权，在评估报告、拍卖公告等执行过程中对其公司的第一项请求确认的事实予以记载、公示。 橡树园公司提供了2004年6月21日《房屋租赁合同》、2005年11月19日《房屋租赁合同》、2005年11月19日《备忘录》的复印件以及橡树园公司于2016年11月24日向案外人长沙高新开发区弘能环保科技有限公司一次性转账450万元的银行转账凭证。其中，2005年11月19日《备忘录》的主要内容为：“……甲乙双方于2004年6月21日签订了橡树园一期（前区办公楼）的《房屋租赁合同》，2005年11月19日签订了橡树园二期（后区厂房）的《房屋租赁合同》。鉴于乙方管理、营运橡树园前区一年多来因价格倒挂、空置率高致使乙方亏损严重的考虑，二期厂房的预期价格较办公楼更低的实际经营情况，结合未来周边区域成熟、价格提升周期等因素，经甲乙双方友好协商，一致同意上述两份《房屋租赁合同》的租赁期限各延长8年，延期年度租赁费调整为8元/每平方米/月，但乙方可在上述《房屋租赁合同》原租赁期限到期日90天以前以书面方式选择放弃该项权利……” 长沙中院认为，本案争议的焦点为橡树园公司与汇丰泰公司之间是否存在真实的租赁关系。橡树园公司在举行听证时，没有当庭提交关键、主要的证据《房屋租赁合同》原件，只提供了复印件，也没有提交能够证明复印件的证据链。根据2004年、2005年签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2028年11月21日止，租金支付至2022年4月13日，且银行流水为橡树园公司于2016年11月24日向案外人长沙高新开发区弘能环保科技有限公司一次性转账450万元。该《房屋租赁合同》的签订不符合一般常理判断以及正常租赁习惯。根据现有证据无法认定橡树园公司与汇丰泰公司之间存在真实的租赁关系。综上，橡树园公司的异议请求及理由不能成立，不予支持。据此，长沙中院于2020年8月13日作出（2020）湘01执异215号执行裁定，驳回橡树园公司的异议请求。 橡树园公司不服，向本院申请复议称：原审裁定认定“案涉《房屋租赁合同》的签订不符合一般常理判断以及正常租赁习惯，根据现有证据无法认定橡树园公司与汇丰泰公司之间存在真实的租赁关系”，属于认定事实错误。长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第05453号民事判决认定其公司与汇丰泰公司签订的租赁合同合法有效，并确认其公司承租橡树园一期房屋租金已付至2019年6月18日，二期房屋租金已付至2020年11月21日。其公司于2016年11月24日根据汇丰泰公司的指示，提前将橡树园一期、二期房屋延长8年租赁期所对应的部分租金450万元付至长沙高新开发区弘能环保科技有限公司账户。2019年6月24日，其公司与汇丰泰公司签订的《协议书》，再次对延长8年租赁期与支付450万元租金的事实予以确认。其公司从2004年6月19日至今占有、使用橡树园一期房屋，从2005年11月22日起至今占有、使用橡树园二期房屋；正常缴纳与橡树园一、二期房屋相关的物业费、水电费等费用；对橡树园一、二期房屋进行了装饰装修，投入大量的装修资金。其公司作为案外人提出执行异议，所主张的租赁权属于实体权益，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期间对案涉房屋的强制交付。长沙中院应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定予以审查。故请求：1、撤销长沙中院（2020）湘01执异215号执行裁定；2、确认其公司承租的案涉房屋租赁期限至2028年11月21日，租金已支付至2022年4月13日；3、请求责令长沙中院在拍卖案涉房屋时，保留其公司的租赁权，在执行中对其公司承租的期限和已支付的租金等事项予以记载、公示。 在本院复议审查期间，中国银行长沙市蔡锷支行更名为中国银行股份有限公司长沙市雨花支行。 本院认为，本案争议的焦点为应否支持橡树园公司主张其对案涉房屋的租赁期限至2028年11月21日、租金已支付至2022年4月13日。案涉房屋系中国银行股份有限公司长沙市雨花支行享有抵押权的财产，但由长沙市岳麓区人民法院在先查封，且相关租赁合同纠纷经由长沙市岳麓区人民法院审理认定，对经由长沙市岳麓区人民法院审理认定的相关事实，本案执行异议、复议审查不宜否定。但2005年11月19日汇丰泰公司与橡树园公司签订的《备忘录》，将案涉房屋的租期延长至2028年11月21日，该事实未经前述长沙市岳麓区人民法院生效判决予以认定，且橡树园公司未提供《备忘录》原件，相关事实不符合一般常理判断和正常租金交易习惯，本院不予认定。对橡树园公司请求认定其租期延长至2028年11月21日的主张，本院不予支持。橡树园公司称其于2016年11月24日根据汇丰泰公司的指示，提前将案涉房屋延长8年租期所对应的部分租金450万元付至长沙高新开发区弘能环保科技有限公司账户，但是该银行转账记录显示为往来款，且该租金的支付亦不符合日常交易习惯，本院不予认定。橡树园公司的异议请求系确认其公司承租权、在执行处置案涉房屋时保留其公司的承租权，该请求的实质仍系对执行行为的异议，长沙中院适用民事诉讼法第二百二十五条的规定予以审查并无不当。根据“买卖不破租赁”的原则，橡树园公司是否享有对案涉房屋的承租权均不影响人民法院依法处置案涉房屋。长沙中院应当根据案涉房屋存在租赁权的实际情况，依法依规进行处置，公平、公正保护各方利益主体的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回长沙高新开发区橡树园企业创业服务有限公司的复议申请，维持长沙市中级人民法院（2020）湘01执异215号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄腊妍 审判员  方湘平 审判员  周康康 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘宇丹 书记员陈雅琴