广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5121号上诉人（原审原告）：舒超，男，1984年12月25日出生，汉族，住江西省贵溪市。被上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该司执行董事。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。上诉人舒超因与被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。舒超上诉请求：汤臣公司就首付款向舒超支付逾期交房违约金（以首付款为基数，按每日万分之三，自2019年1月1日起计算到银行贷款发放之日）。事实和理由：舒超提交购房所需全部资料后，多次询问汤臣公司购房进度未果，于2018年6月1日在中山市住建局官网的局长信箱咨询网签结果，大约2周后住建局工作人员电话回复：舒超网签房屋为金域豪庭二期1栋1单元701房，并不是其购买的1栋1单元701房，并且1栋1单元房还有另外一名叫甘云的业主也在申请网签。之后汤臣公司联系舒超，称由于工作失误，致使舒超的房屋信息填写错误，需要重新排队网签。2018年12月19日，与舒超同时期购买汤臣公司商品房的业主已经开始月供，但舒超的房子还没有网签下来。汤臣公司告知舒超，由于资金监管原因，此栋楼被暂时停止网签。2019年8月2日，汤臣公司通知舒超可以正式签订商品房买卖合同。2019年8月7日，舒超在住建局官网没有查到该合同备案情况。汤臣公司告知舒超，其合同上身份证号码多了符号，需要询问住建局怎么处理。2019年10月21日，汤臣公司告知舒超原合同需要作废，重新网签。2019年12月2日，汤臣公司约舒超进行第二次签订商品房买卖合同。2019年期间，舒超多次打电话给贷款银行，银行告诉舒超贷款资料早已审核通过，就少一份抵押合同和一份预告登记证，汤臣公司没有提交以上资料。由于汤臣公司故意或无意的工作失误，造成舒超银行贷款迟延发放，请二审法院查明事实，维护舒超的合法权益。汤臣公司辩称：1.案涉房屋贷款是在2020年4月27日向汤臣公司支付，根据合同的约定，汤臣公司有权顺延交楼至舒超付清款项之日，所以一审计算违约金的起算时间是从2020年4月28日至2020年5月6日是准确的。2.舒超选择以贷款方式向汤臣公司支付购房款，办理贷款义务在于舒超，舒超因贷款额度等原因未能释放贷款，责任不在汤臣公司。一审认定事实清楚，判决正确。舒超向一审法院起诉请求：1.汤臣公司向舒超支付逾期交房违约金（以已付购房款1031571元为基数，按每日万分之三，自2019年1月1日起计算至实际交付之日止）；2.确认汤臣公司在舒超所购商品房幢（座）内安装的上海三菱品牌电梯行为违约，并限期汤臣公司将安装于舒超所购商品房幢（座）内电梯按《商品房买卖合同》附件三标准更换为东芝品牌电梯。一审诉讼中，舒超申请撤回上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年6月30日，舒超（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市金御豪庭二期认购书，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***********金御豪庭***********，该商品房总价款1031571元。2019年8月2日，舒超（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***********金御豪庭***********，该商品房总价款1031571元。2019年12月2日，舒超（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***********金御豪庭***********，该商品房总价款1031571元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2019年12月2日前支付首期款309571元，剩余房款722000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给舒超使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向舒超支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。双方签订的作为上述合同附件的附件三（装饰、设备标准）明确约定，安装的电梯为东芝电梯。在签订合同前的2017年6月30日，舒超依约向汤臣公司付清了首期款309571元。2020年4月27日，舒超为购买涉案商品房申请的按揭贷款722000元由贷款银行转账支付至汤臣公司指定收款账户。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年5月6日，舒超办理了涉案商品房的收楼手续，并签订了一份楼宇交接验收表。一审庭审中，舒超、汤臣公司均确认，舒超截止至2020年4月27日才付清全部购房款。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。舒超与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审庭审中，舒超、汤臣公司均确认，舒超截止至2020年4月27日才付清全部购房款，对于该事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，一审法院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，汤臣公司应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给舒超使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如舒超未履行付清应付房款，汤臣公司有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，舒超截止至2020年4月27日才付清全部购房款，汤臣公司有权将涉案商品房交付的期限顺延至舒超付清全部购房款之日止，即汤臣公司于2020年4月28日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给舒超使用的义务。舒超主张从2019年1月1日起开始计算逾期交楼违约金，理据不足，一审法院不予采纳。另外，汤臣公司主张其已于2020年4月28日向舒超发出收楼通知书，但汤臣公司未能提供相应证据证明其已将收楼通知书送达给舒超，且舒超在一审庭审中亦明确不确认收到该收楼通知书，故对于汤臣公司的该抗辩，一审法院不予采信，逾期交房违约金应计算至舒超实际收楼之日即2020年5月6日止。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向舒超支付已付房价款万分之一的违约金。经一审法院核算，汤臣公司共计逾期交房9天，故逾期交房违约金应每日按舒超已付房价款万分之一进行计算。汤臣公司应向舒超支付逾期交房违约金928.41元（1031571元x0.1‰x9）。综上所述，舒超的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汤臣公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向舒超支付逾期交房违约金928.41元；二、驳回舒超的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，减半收取为463元（舒超已预交），由舒超负担400元，由汤臣公司负担63元，汤臣公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费63元返还给舒超。本院二审期间，舒超提交了证据：微信聊天记录，拟证明2020年2月案涉房屋仍在确权，还没有预告登记证。2019年8月银行告知其提交首付支付凭证，但其在2017年6月30日已经支付完毕首付。汤臣公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。汤臣公司于二审期间没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为，舒超是否有权在未付清购房款的情形下主张逾期交房违约金。舒超与汤臣公司签订的商品房买卖合同中，汤臣公司负担的主合同义务系交付商品房并协助办理权属转让登记手续；舒超负担的主合同义务系给付购房款。舒超负担的付款义务在先，汤臣公司负担的交房义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，舒超在签订合同后仅支付了309571元购房款，尚有722000元购房余款未支付。在舒超尚未履行完毕在先的主合同义务情形下，汤臣公司依据合同约定，主张顺延交付房屋，符合法律规定，理据充分。一审判决据此认定汤臣公司无需承担舒超付清全部购房款之前的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。舒超主张其迟延支付722000元购房余款系汤臣公司违反合同附随义务导致，但其未提供证据予以证明。况且，因双方合同约定的逾期交房违约金适用于汤臣公司违反主合同义务的情形，故即便是汤臣公司存在违反合同附随义务的情形，舒超以此为由请求汤臣公司向其支付逾期交房违约金，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人舒超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人舒超负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年十一月十七日书记员 郭燕婷