河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1829号上诉人（原审被告）：管永民，男，1956年2月22日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭水宽，河南天盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁卉，河南天盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉萍，女，1972年1月12日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王雪，河南依言律师事务所律师。上诉人管永民因与被上诉人刘玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人管永民及其委托诉讼代理人张洁卉、郭水宽、被上诉人刘玉萍及其委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管永民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘玉萍的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由刘玉萍承担。事实和理由：一、管永民与刘玉萍所谓房屋买卖行为是虚假交易，交易方式不符合交易习惯或者规则，不能证明房屋买卖关系成立。1.购房对每个家庭来说都是件大事，刘玉萍声称双方口头协商一致，在未签订购房协议或者合同的情形下，将购房款支付给管永民，不符合交易习惯或规则。刘玉萍不是**本村村民，当时的政策无法办理房产证，其在无房屋买卖合同的情形不会将房款支付给管永民。2.刘玉萍主张2006年7月份以10万元的价格将另外一处房屋出售后的房款支付了涉案房款，以及另外12万元房款的支付，刘玉萍均未提交证据。3.第一次开庭时，证人王某出庭作证，第二次开庭时证人全部未出庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，一审程序不当。二、本案诉讼时效已过。2010年刘玉萍与管永民的关系已经闹僵，加上刘玉萍未支付任何购房款，管永民将刘玉萍从五甲户七排142号撵出。自2010年起至刘玉萍起诉之日，已经过了十年时间，即使管永民侵权在先，但截止诉讼之日也早已过了诉讼时效。二审庭审时，管永民提交书面补充意见，称刘玉萍提交的收据部分被撕掉，收据无效。收条右下方管永民写有“此条不能作为平整”，其还在条上按有手印，收条是附条件的赠与，收条上的“房”并非让刘玉萍居住的房屋，而是另有所指，管永民的真实意思表示是若九甲户开发，送刘玉萍一套房。刘玉萍辩称，1.刘玉萍与管永民虽然未签订房屋买卖合同，但刘玉萍依约支付房屋价款后，管永民出具收条并将案涉房屋交付刘玉萍使用多年，双方已经成立买卖合同关系。刘玉萍提供的收据、华润燃气客户信息、电费收据、证明等证据，可证明刘玉萍主张的向管永民购买案涉房屋的事实成立。2.一审第二次庭审时，刘玉萍提交的通话录音属于视听资料而非证人证言，该录音内容可以与其他证据相互佐证，一审并未单独以此证据作为定案依据，一审审判程序符合法律规定。3.刘玉萍购房后，虽然未长期居住，但一直实际占用并使用该房屋，直至2020年5月20日发现门锁被更换随即报警，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，报警当天刘玉萍才得知自己的权利受到侵害，本案起诉并未超过诉讼时效。4.收据原件不存在不完整的问题。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘玉萍向一审法院起诉请求：1.解除刘玉萍、管永民房屋买卖合同；2.判令管永民返还购房款220000元及利息（自2007年4月16日起至付清之日，按照年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由管永民承担。一审法院认定事实：管永民系濮阳市华龙区建设路办事处**村**村民，玉萍非该村村民。2007年4月16日，管永民出具收条一份，内容为“今收到房款￥220000元贰拾贰万元正”。刘玉萍、管永民均认可案涉房屋位于濮阳市建设路五甲户村委会7排142号（现128号），直至2020年5月26日，案涉房屋燃气用户名仍为刘玉萍，但电费用户名为管永民。2020年5月20日10时3分，刘玉萍报警称闲置两年房子被换大门，案涉房屋从管永民处购买，成交价22万元，有房款条，现联系不上管永民。另查明，王某作为刘玉萍的证人到庭作证，王某证明刘玉萍系其堂兄弟的妻子，案涉房屋系刘玉萍从管永民处购买，价款22万元，管永民在五甲户村路边开发了一栋楼，刘玉萍丈夫购买了一套，后来将该房屋出售后买了案涉房屋，交纳房款情况不清楚，2009年王某结婚时曾在房屋内居住过，对搬走后的房屋情况不清楚。又查明，刘玉萍提交房地产买卖契约一份、电费收据一份、王志宽证明一份、通话录音光盘一份、照片两张，用于证明刘玉萍2005年从管永民处购买的房屋位于濮阳市建设路南001-1-05号，于2006年7月4日以10万元的价格出售，并将出售房屋支付案涉房屋价款，2013年，刘玉萍仍在案件房屋居住，并且缴纳电费。2015年，刘玉萍因债务纠纷将案涉房屋钥匙交给了第三人，2016年7、8月份，管永民的二弟妹及侄子管世振作为中间人与刘玉萍丈夫王继华协商退还案涉房屋购房款一事，2020年刘玉萍报警时房屋的现状。再查明，管永民提交2005年10月1日双方签订的房地产买卖契约一份、更换大门的票据一份、华润燃气股份有限公司用户气费信息表一份、电费清单一份、协议书及公证书各一份，用于证明真实的房屋买卖行为应当办理买卖手续、应当签订房地产买卖契约，2010年6月6日，管永民已将案涉房屋大门更换，从2010年10月份起刘玉萍没有发生任何用气行为，说明刘玉萍已经搬出案涉房屋，自2017年起至今，均是管永民在交纳电费，村内没有房产证的房屋买卖，应当签订协议书及公证书。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、刘玉萍、管永民是否存在真实的交易关系；二、刘玉萍起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，管永民作为作为完全民事行为能力人，对自己的民事行为及其法律后果应当具有足够的认知能力，现管永民辩解其让刘玉萍免费居住案涉房屋，与其出具22万元的房款收据相互矛盾，且案涉房屋的燃气信息登记在刘玉萍名下长达十几年，结合已经查明的案件事实和刘玉萍的居住情况，刘玉萍提交的证据占优，据此认定刘玉萍主张的向管永民购买案涉房屋的事实成立。但宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。诉争房屋的土地性质系建设路办事处五甲户村集体土地，而购买方刘玉萍并非该村集体经济组织成员，案涉房屋交易行为未经相关部门审批同意，故双方口头房屋买卖合同无效，合同无效后应当相互返还，刘玉萍于2020年5月20日报警，证明案涉房屋已经由管永民占有，管永民应当将收取的22万元房款予以返还，并支付自2020年5月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。关于争议焦点二，管永民提交更换大门的票据不足以证明其更换了案涉房屋的大门，华润燃气股份有限公司用户气费信息表显示案涉房屋存在没有用气现象，但不能证明刘玉萍不在案涉房屋居住，管永民提交的2017年至2020年的电费缴纳凭证，与刘玉萍提交的河南省电费统一收据用户编号一致，不能证明刘玉萍自2010年从案涉房屋搬出。因此，管永民辩解刘玉萍起诉超过诉讼时效的意见，不予采纳。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：“一、被告管永民返还原告刘玉萍购房款22万元及利息（自2020年5月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告管永民负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。管永民提交如下证据：1.2005年五甲户村民委员会与李玉萍签订的房屋买卖合同2份，分别出自房管局和管永民备份。第1页、第8页村委会名称系李玉萍自己填写。2.收据一页，第6页“经手人”“管永民”并非管永民本人签署。3.他人购买商品房时管永民出示的收据。第15页、第16页“管永民”签署位置为“负责人”一栏。证明目的：刘玉萍购买管永民开发的龙乡大院商品房收据并非管永民出具。4.空白买卖协议两份。以上证据的证明目的：1.管永民于2005年将自己与村委会联合开发的商品房一套赠与李玉萍。2.2006年6月李玉萍与张红宾签订房屋买卖协议，李玉萍出售后获得至少10万元。3.空白协议与刘玉萍卖于张红宾的协议完全一样，说明早在2006年6月刘玉萍便能轻易得到管永民正规的空白房屋买卖协议。庭审后，管永民提交张红宾建行明细，证明目的：张红宾于2006年7月4日、2006年7月10日将两笔共计17万元转账至尾号68168的账户，以上两笔款是张红宾向刘玉萍交付的房款，尾号68168的账户是刘玉萍的账户。刘玉萍庭审时称张红宾将10万元现金于建行门口直接交付管永民与事实不符，间接证明涉案22万元收到条没有实际交付。刘玉萍质证意见：1.村委会名称不是刘玉萍签写，该份证据只能说明刘玉萍曾经购买过五甲户居委会开发的位于建设路的房产，该份证据与本案无关。2.对收据的真实性无异议。该收条有建设路五甲户居民委员会盖章，并非是管永民本人开发的房屋出具的收条。3.管永民出具的他人购房收据不能证明刘玉萍购房时需要出具同样的收据，该证据与本案不具有关联性。4.空白的买卖协议与本案无关。针对管永民庭后提交的证据，刘玉萍质证称：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，经查询尾号68168的账户不是刘玉萍的账户。本院对证据审核认定：管永民二审庭审中提交的证据并非本案争议房屋的直接证据，与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据。管永民庭后提交的张红宾银行明细不显示尾号68168的账户系谁的账户，刘玉萍亦不认可系其本人账户，结合刘玉萍提交的收到条、录音证据，管永民提交的该证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、刘玉萍、管永民是否存在真实的房屋买卖关系。二、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。管永民与刘玉萍虽未签订书面的房屋买卖合同，但管永民向刘玉萍出具有22万元的房款收据，案涉房屋的燃气信息登记在刘玉萍名下长达十几年，且刘玉萍提交的录音显示管永民的二弟妹及侄子管世振作为中间人与刘玉萍丈夫王继华协商过退还案涉房屋购房款一事。根据优势证据规则，一审认定双方存在口头的房屋买卖合同关系并无不当。管永民以双方未签订书面房屋买卖合同，不符合交易习惯为由主张双方不存在真实的房屋买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。一审第二次开庭时，刘玉萍提交的证据为录音证据，并非证人证言，故管永民诉称一审第二次开庭时证人未出庭，一审程序不当的理由不能成立。管永民二审庭审时提出刘玉萍提交的收据部分被撕掉，收据是附条件的赠与，刘玉萍不予认可，管永民亦未提交相应证据证明其主张，故管永民的该项主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点。诉讼时效应从权利人知道自己的权利受到侵害时其开始计算。本案中，刘玉萍并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其无权购买涉案房屋，一审认定双方口头房屋买卖合同无效正确。合同无效后双方有互相返还的义务，本案诉讼时效应从双方达成互相返还的协议时开始计算，由于双方一直未达成互相返还协议，且刘玉萍于2020年5月20日报警，证明案涉房屋已经由管永民占有，刘玉萍一直积极维护自己的权利，并未怠于行使权利，故本案不超诉讼时效。综上所述，管永民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由管永民负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月十一日书记员 赵 令