北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9295号上诉人（原审原告、反诉被告）：莫旭东，男，1963年2月7日出生，满族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵艳平，河北信正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张兆发，男，1950年9月20日出生，汉族，住黑龙江省五常市。上诉人莫旭东因与被上诉人张兆发房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人莫旭东及其委托诉讼代理人赵艳平，被上诉人张兆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫旭东上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持莫旭东的一审全部诉讼请求。一、二审案件受理费由张兆发承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。张兆发于2019年5月就未按合同约定交纳租金，一审法院认定张兆发因受疫情影响不能营业未能足额交纳房屋属于认定事实错误。2.一审法院适用法律错误。张兆发未按照合同约定全面履行义务，根据合同约定，莫旭东有权解除合同；而且张兆发的行为明显属于不履行主要债务，致使莫旭东收取房租的合同目的不能实现，依法莫旭东也有解除合同的权利。因此，莫旭东要求判令解除合同的请求应当得到支持。3.合同解除后张兆发应该返还莫旭东房屋及相关证照等。4.按照合同约定，莫旭东要求张兆发支付2020年5月1日起至搬离房屋期间的租金，有理有据。对此，一审法院判决驳回，且对此前的租金亦判令张兆发分期给付，没有法律依据，也不合情理。张兆发辩称，同意一审判决，不同意莫旭东的上诉请求和理由，仍持一审的答辩意见。莫旭东向一审法院起诉请求：1.依法判令解除莫旭东、张兆发于2018年5月1日签订的房屋租赁合同；2.依法判令张兆发立即搬离北京市房山区良乡镇五街楼区181号内2号房屋；3.依法判令张兆发支付莫旭东2019年至2020年4月30日前的租金303600元；4.依法判令张兆发支付莫旭东自2020年5月1日起至张兆发搬离房屋期间的租金，按照每月37800元计算；5.依法判令张兆发支付莫旭东违约金，计算标准为以303600元为基数按每日2%计算；6.依法判令张兆发返还莫旭东营业执照、税务登记证、餐饮证、数码证、税控盘、305张发票。张兆发向一审法院反诉请求：判令莫旭东支付张兆发装修费10万元（暂定，最终以装修评估结果为准）。一审法院认定事实：2018年5月1日莫旭东与张兆发签订《房屋租赁合同》，主要内容为：张兆发承租莫旭东位于北京市房山区良乡五街楼区181号内2号商铺，面积264㎡，租赁期限自2018年5月1日至2023年10月31日，租金每年433600元，每年递增1万元，上缴租方式，每半年支付一次租金。合同第六条违约责任约定拖欠租金、水电费等视为违约，每逾期一天，按拖欠金额的2%计算违约金，达到一个月者，莫旭东有权解除合同。合同签订后，张兆发对租赁物毛坯房进行了装修后，开始餐饮业经营。因经营问题，张兆发从2019年5月开始未按约定足额支付房租，2020年1月25日至2020年4月21日因新冠肺炎疫情影响，饭店处于停业状态。2019年5月1日至2020年4月30日应支付租金443600元，张兆发陆续支付了14万元，还差303600元未支付。2020年5月15日张兆发给莫旭东书写《还款计划》一份，主要内容为：一、从2020年5月1日至2021年4月30日房费每年453600元，每月37800元；二、根据我们以前达成共识加上疫情期间所欠房费（2019年5月1日至2020年4月30日303600元）我都承认；三、2020年6月1日起，我方计划每月交5万元房租。其中，37800元是本月房费，12200元是还以前所欠房费。四、我一边经营、一边转店，转店成功所欠房租全部还清。一审法院认为，莫旭东与张兆发签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。因受疫情影响，饭店不能营业，未能足额缴纳房租，属不可抗力因素导致，疫情过后仍有一定时间会对餐饮业营业收入有一定不利影响。故此双方签订的《房屋租赁合同》不宜解除，应继续履行，所欠租金可分期给付。对莫旭东要求给付所欠租金303600元的诉讼请求，法院予以支持；其他诉讼请求，法院不予支持。对张兆发的反诉请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、张兆发于判决生效后给付莫旭东2019年5月1日至2020年4月30日房租303600元（于每月10日给付25300元，12个月付清）；二、驳回莫旭东的其他诉讼请求；三、驳回张兆发的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院二审中，莫旭东提交书面申请撤回关于要求张兆发返还其营业执照、税务登记证、餐饮证、数码证、税控盘、305张发票的上诉请求。本院二审查明的其他事实与一审查明基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。莫旭东与张兆发签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方合同约定“租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费等均视为违约……拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同”。已查明，2019年5月起张兆发即未按合同约定如期交纳租金，已经构成违约。现莫旭东要求解除合同，于法有据，一审法院驳回其解除合同的请求不妥，本院予以纠正。经审查，张兆发于2020年6月10日签收本案起诉状副本，故本院认定本案合同于当日解除。合同解除后，张兆发应搬离案涉房屋，并支付欠付的租金和合同解除后其实际占用案涉房屋期间的占有使用费。关于租金，因案涉期间受疫情影响，张兆发的经营收入会有所减少，本院酌情减免部分租金，确定张兆发应承担的租金；对于房屋占有使用费，根据本案情况，张兆发应按37800元/月标准支付。因张兆发未按合同约定交纳租金已构成违约，应承担违约责任，但双方合同约定的违约金过高，综合考虑本案具体情况，本院酌情确定张兆发应承担的违约金。莫旭东书面申请撤回要求张兆发返还其营业执照、税务登记证、餐饮证、数码证、税控盘、305张发票的上诉请求。对此，本院不持异议。关于张兆发一审反诉请求的装修费，因张兆发违约，其主张装修费依据不足，一审没有支持张兆发的反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上，莫旭东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5501号民事判决书第三项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5501号民事判决书第一项、第二项；三、莫旭东与张兆发在2018年5月1日签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；四、张兆发于本判决生效之日起二十日内腾退北京市房山区良乡镇五街楼区181号内2号房屋；五、张兆发于本判决生效之日起十日内支付莫旭东2019年5月1日至2020年6月10日的租金298000元；六、张兆发于本判决生效之日起十日内按37800元/月的标准支付2020年6月11日至房屋腾退之日的房屋占有使用费；七、张兆发于本判决生效之日起十日内给付莫旭东违约金40000元；八、驳回莫旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2927元，由莫旭东负担59元（已交纳），张兆发负担2868元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉费1150元，由张兆发负担（已交纳）。二审案件受理费5854元，由莫旭东负担117元（已交纳），由张兆发负担5737元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王军华审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十一月十一日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之