河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13867号上诉人（原审被告）：河南关越物业服务有限公司，住所地郑州市中原区陇海西路**附**。法定代表人：董学宾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡斌，河南天涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福云，河南天涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南至真实业股份有限公司，，住所地郑州市中原区工人路南段郑烟**法定代表人：宋俊现，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：路建华，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘戈，河南陆达律师事务所实习律师。上诉人河南关越物业服务有限公司（以下简称河南关越公司）因与被上诉人河南至真实业股份有限公司（以下简称河南至真公司）确认合同无效纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南关越公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判或将本案发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令双方签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》只对被上诉人一方不发生法律效力没有法律及事实依据，我国合同法规定，只有在合同无效或者未生效的情况下，合同对当事人才不发生法律效力，一审法院未对合同的效力及合法性作出确定，在涉案合同已经成立生效且实际履行的情况下，直接判决涉案合同对被上诉人单方不发生效力不符合法律规定，且一审法院仅判令上诉人返还财产，却忽略了无效和不发生法律效力的合同，双方返还财产的法律规定，侵犯了上诉人合法的财产权益。涉案两份合同是上诉人与被上诉人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且上诉人依约全面履行了合同义务，涉案合同应当受到法律的保护，涉案合同签订的时间是在被上诉人原董事长及法定代表人马某被免去职务之前，且被上诉人工商登记法定代表人变更时间为2019年9月10日，在此期间马某的行为仍然应当由被上诉人承担责任，被上诉人召开的临时股东大会和董事会作出的决定对外不发生法律效力，被上诉人应继续履行合同。另外，马某及股东2015年11月29日签订的《会议纪要》和《合作意向书》约定马某代表被上诉人个人承包经营烟草培训楼的时间为20年，在这期间马某有权对经营行使一切权利。一审法院适用法律错误，马某与被上诉人之间不是代理关系，其代表被上诉人行使的是职务行为，马某在自己承包经营期间对外签订的合同不存在表见代理的情况，涉案合同对双方当事人均发生法律效力。我国没有法律规定父子之间不得签订合同，上诉人向烟草培训楼投入大量资金，没有给被上诉人造成损失。本案诉讼主体错误，马某不是本案当事人，却被认定由马某承担责任违反了不告不理的法律原则。一审判决仅认定涉案合同对被上诉人单方不发生法律效力，没有认定合同无效，不应判决上诉人返还涉案财产。一审法院判决采信的证据未经当庭质证，程序违法，片面采信与被上诉人存在利害关系的证人证言。综上，请求支持上诉请求。河南至真公司辩称，上诉人所称不属实，一审法院判令双方签订的物业管理服务合同及补充协议对被上诉人不发生法律效力符合法律规定。马某于2018年4月22日被免去被上诉人董事长、法定代表人、总经理职务，无权对外以被上诉人名义实施法律行为，但此时马某仍持有被上诉人公司印章，案涉两份合同在2018年11月14日仍未签订，故涉案合同是马某在被免去职务后对外签订的，马某没有代理权，且合同相对方马珂与马某系父子关系，马某的行为是无权代理行为，未经代理人追认，且马珂不属于善意第三人，故一审法院认定两份物业服务合同对被上诉人不发生法律效力合法有据。案涉合同不发生法律效力系因马某在没有代理权的情形下对外以被上诉人名义签订合同，并非因法定代表人的变动而不履行合同义务，一审法院认定事实和适用法律正确，马某系无权代理，马某职务行为的截止日期是2018年4月22日，不是工商变更的2019年9月10日，对此上诉人大股东马珂是明知的，即使马某在自己承包期内对外以被上诉人名义签订合同也需要经过被上诉人同意，不能私自倒签合同损害被上诉人利益。虽然法律没有规定父子之间不得签订合同，但规定有无权代理制度。依据合同法第四十八条规定，马某在无权代理情况下以被上诉人名义订立的合同未经被上诉人追认，对被上诉人不发生效力，应由马某承担相应责任，因此本案诉讼主体没有错误。一审法院已认定涉案合同对被上诉人不发生效力，当然应当返还已占有的被上诉人的房屋和场地等，以及水电名和电户名等相关财产权。证人侯某及郭某的证人证言客观真实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。河南至真公司向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告签订的《物业管理服务合同》、《〈物业管理服务合同〉补充协议一》对原告不发生效力；2．判令被告返还占用郑州烟草科技培训楼的房屋［包括27-28层、29-30层（含29层阳台）、地下负、地下负1负****设备层阳台及烟草科技培训楼外围场地、西2个门卫室及1楼北面钢构楼梯下的2个房间等］；3．判令被告将郑州市工人路10号院、14号院和陇海路59号自来水户名和陇海路59号高压供用电户名返回至原告名下；4．判令被告赔偿因占用郑州烟草科技培训楼给原告造成的损失，截止2019年11月30日的损失为306420.7元（请求判决损失计算至返还之日止，121个车位按每月每个车位300元赔偿，27至30楼1751.07平方米按每平方米每月37.6元赔偿）；5．由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.2015年1月12日，河南省烟草公司郑州市公司（甲方）与河南新隆建设工程有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定甲方将位于郑州市陇海西路59号的郑州烟草科技培训楼和位于郑州市工人路10号的原办公楼房地产租赁给乙方，甲方对所出租的房产具有合法产权或事实物权；鉴于乙方承租后还需对培训楼投入约1-2个亿的资金从事房屋完善、装修方可经营，经双方协商租赁期意向为20年，但由于烟草行业规定对外合同租期不得超过5年，因此，在乙方正常履约的情况下，甲方确保在该合同5年到期前30日内签订续租合同，以保证乙方20年的租期，租期自2015年2月1日起至2020年1月31日止。2015年9月2日，河南新隆建设工程有限公司与河南至真公司共同向河南省烟草公司郑州市公司致函，主要内容为因河南新隆建设工程有限公司的经营范围不含对培训楼的经营管理，故投资方依法注册了河南至真公司，经营范围有住宿、餐饮、商品、培训机构、会议服务等，河南至真公司作为一个独立法人机构，独立经营、独立核算、依法经营、依法纳税、独立承担债权债务等；自2015年4月13日起，2015年1月12日签订的租赁合同中河南新隆建设工程有限公司义务由河南至真公司承担，如河南至真公司不能履行原由河南新隆建设工程有限公司签订的租赁合同约定的义务，河南至真公司及河南新隆建设工程有限公司自愿承担连带责任。河南省烟草公司郑州市公司在函件中确认收到并同意。2．被告提交的2015年11月29日《河南至真实业股份有限公司会议纪要》显示的主要内容为：由宋俊现、刘金州、马某三位股东之一经营承包；承包期为5年，与市局签订合同期一致；承包期内，承包经营者任法人代表，掌握发展方向，主导经营决策，另二位股东监督经营、参与决策、参与经营；股权变更，宋俊现33％，刘金州33％、马某34％，各自承担相应的责任、权益和风险。3．被告提交的2015年11月29日《合作意向书》显示的主要内容为：由宋俊现、刘金州、马某三位股东之一经营承包；承包期为4年，与市局签订合同期一致；承包期内，承包经营者任法人代表，掌握发展方向，主导经营决策，另二位股东监督经营、参与决策、参与经营。4．落款时间为2018年3月6日的原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，主要约定：为加强郑州市烟草培训楼的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为各使用单位创造整洁、安全、方便、文明的经营环境，双方根据相关法律法规订立该合同；物业名称为郑州市烟草科技培训楼，位于郑州××××号，占地面积约15亩，建筑面积约39543平方米。委托管理事项为（1）本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和经营管理；（2）公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（3）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；（4）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；（5）考虑到乙方的运营成本及办公场所，甲方以免费向乙方提供办公及经营用房作为运营服务费，甲方无偿提供29-30楼（含29楼阳台）共543.11平方作为乙方的办公场所，甲方无偿提供27-28楼共1207.96平方给乙方用于出租经营，用来补偿运营服务费的不足，甲方无偿提供地下负1、负2层、5楼设备层、23楼阳台及烟草科技培训楼外围场地、西2个门卫室、1楼北面钢构楼梯下的2个房间供被告管理使用；（6）地面、地）地面、地下停车场的管理及收费归乙方所有合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全保卫工作，维护物业区域内的公共秩序；（8）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。物业服务年限为自本合同生效之日起至甲方与河南新隆建设工程有限公司同河南省烟草公司郑州市公司约定租赁期限止，在本合同约定服务期内，乙方对郑州市烟草科技培训楼进行物业管理承包经营，自负盈亏。物业费及公共维修基金按双方协商的标准向各使用单位收取，即每月每平方米建筑面积5元；管理服务费标准的调整按双方议定的标准调整。乙方负责烟草科技培训楼所有商户及自身的水费、电费、燃气费、中央空调冷气、供暖费等代收代缴收费服务。违约责任为（1）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方或给乙方造成直接经济损失，由甲方全额赔偿并承担相应责任；（2）由于乙方重大失误，造成各使用单位经济损失或法律责任的，由乙方全额赔偿并承担相应责任；（3）在履行合同过程中，如甲方违反合同约定妨碍乙方对烟草培训楼进行物业管理及部分招商工作的，甲方应全额弥补乙方实际损失，并需无条件支付乙方在剩余期限内可得利益及其他费用作为补偿；（4）在合同期内，本合同涉及的物业管理权、停车场及管理用房的使用权、承包经营权被甲方提前收回的，视为甲方违约，甲方应按约定向乙方承担违约责任。甲乙双方任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行，变更、合并后的一方为本合同当前执行人，承担本合同的权利和义务。原告诉称该合同签订日期并非2018年3月6日，为2018年11月至2019年2月期间，并申请证人出庭为其作证。5．落款时间为2018年3月6日的原告（甲方）与被告（乙方）签订的《〈物业管理服务合同〉补充协议一》，主要约定：关于甲方所租赁的位于郑州市中原区工人路10号的河南省烟草公司郑州市公司原办公楼，占地面积约为4.5亩，房屋建筑面积约为3221平方米，该楼房现一并委托乙方进行物业管理；因工人路10号在本协议签订前已由甲方对外出租，对该院的物业管理仅限《物业管理服务合同》第四条，即代收代缴收费服务，甲方就该楼对外出租到期或解除后，乙方按照《物业管理服务合同》约定对该楼进行物业管理，管理期限、内容、权利义务及违约责任承担与《物业管理服务合同》均保持一致；为保障乙方对约定物业进行有效管理，甲方将两处楼房自来水、供用电、消防设施设备全部交由乙方直接管理并已经办理相关过户，如在合同期内因甲方原因妨害乙方对水电消防进行管理或使用，甲方应向乙方按照《物业管理服务合同》第六条约定承担违约责任。6.2016年4月14日，被告公司召开首次股东会，决定设立董事会，选举郭某为公司董事并担任法定代表人，决定选举马珂为公司经理，股东郭某、马珂在股东会决议上签名；2018年8月9日，被告公司召开股东会，审议并通过了变更公司法定代表人，郭某不再担任公司法定代表人，选举董学宾为公司法定代表人，股东郭某、马珂、董学宾在股东会决议上签名。原告申请证人郭某出庭作证，郭某称对案涉《物业管理服务合同》的签订不知情。7．证人侯某与马某2018年11月14日的微信聊天记录显示，马某称“需要重新明确的合同：1．至真公司与关越公司签订物业服务合同，期限与《租赁合同》期限一致。包括工人路10号院原办公楼。2．《租赁合同》烟草科技培训楼及工人路10号院原办公楼水电过户给关越公司并签订合同，期限为长期。3．咨询律师能不能把科技培训楼的自来水、电力、消防设备以签订合同的形式成为关越公司的资产。4．至真公司把烟草科技培训楼分租给关越公司及另一个公司并签订合同。把这几项的所有合同及文件准备一下”；侯某称回复“收到2．水电已经过户给关越并且签订了合同，期限截止日期和《租赁合同》一致。第4条、分租的合同内容已经按两个公司分割培训楼总面积拟好且经律师审核，只是还没有最终签字”。8．原告以马某已被免职为由，起诉要求马某配合原告办理工商登记变更手续并移交其持有的原告公章、财务专用章、合同专用章、营业执照正副本、税务登记证、银行开户许可证、财务会计账簿，郑州市金水区人民法院于2019年4月3日作出（2019）豫0105民初2433号民事判决书，该判决书查明河南至真公司临时股东大会决议载明：原告于2018年3月25日在郑州市××区××楼××室召开了股东大会临时会议，会议就选举新一届董事会成员进行投票表决，经出席会议的股东所持表决权100％通过，选举宋俊现、宋俊峰、韩建红、李雪、刘金州为河南至真公司新一届董事会成员等，并且股东宋俊现和刘金州在决议上签名。河南至真公司临时董事会决议载明：原告于2018年4月22日在郑州市××区××楼××室召开了临时董事会会议。会议表决通过了选举宋俊现为新一届董事会董事长及公司法定代表人，免去马某董事长及公司法定代表人职务。选举刘金州为新一届董事会副董事长，免去马珂副董事长职务。聘任宋俊现为公司总经理，免去马某公司总经理职务。马某向宋俊现返还原告所有印章（包括但不限于公章、财务专用章、合同专用章等）、证照（包括但不限于营业执照正副本、税务登记证、银行开户许可证等）、财务会计账簿，并配合办理工商变更登记，宋俊现、宋俊峰、韩建红、刘金州、李雪授权刘金州在决议上签名。该判决认定原告公司的股东会议、董事会议符合法定程序，马某应遵守决议内容，判决马某协助原告办理法定代表人变更登记并返还公章、财务专用章、合同专用章、营业执照正副本、税务登记证、银行开户许可证、财务会计账簿。马某不服该判决上诉于河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）豫01民终10609号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。9．马珂系被告公司股东，马珂与马某系父子关系。马珂在接受法庭询问时认可案涉《物业管理服务合同》及补充协议一、《自来水户名过户及管理协议》、《高压供用电过户及管理协议》系其经手签订的，其代表的是被告方。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利之法律后果。原告依据其申请出庭作证的证人证言及马某与证人侯某的微信聊天记录主张《物业管理服务合同》及《〈物业管理服务合同〉补充协议一》的实际签订时间是2018年11月至2019年2月间。原告方证人侯某在接受法庭询问时将其与马某的微信聊天内容解释为“我回复的2．水电过户且签订了合同是已经完成的，2018年春天由至真过户给关越，是马某要求我跑腿去相应部门办理的，办理过程中办理部门要求有水电过户合同，所以当时准备的这两份合同，内容是马某定的。第4条是马某要求将培训楼分割为两部分分别租赁给关越公司和汇丰公司（郑州市惠济区汇丰农业种植专业合作社，法定代表人是马珂），2018年11月马某发微信前我和马珂在网上找的租赁合同的模板，根据马某和马珂的意思草拟了合同的具体内容，马某发微信时我已经将拟稿发给了马某指定的律师，具体发给哪个律师我翻看我的微信聊天记录后也没有找到我也记不清发给哪个律师了，我记得有道律所的律师在马某办公室有我、马某在场的情况下说过这个分租合同不符合规范，律师也没有签字，后来2018冬季（下半年的冬季）在马某办公室，我、马某、马珂在场盖上了至真、关越、汇丰公司的公章，汇丰公司的公章是马珂带过去的，河南至真公司用章记录时间是2018年3月份左右与实际盖章时间不符，河南关越公司的用章记录也是写的3月份但是2018年3月份左右与实际盖章时间不符，这两份分租合同在2018年底到2019年初之间前前后后也修改了好多次，盖章最少也有两次，内容就是将培训楼除设备层、功能用房等以外的其他面积分成两部分租给关越和汇丰，租金价格很低但具体多少我记不起来了，后来这两份分租合同没有履行过就作废了。马某发送的另外两件事因为我当时没有办好所以没有回复。第1条至真和关越的物业服务合同当时实际上是马某让我与有道律所的王菲律师联系约时间到马某办公室明确合同内容，当时我还没有与王菲律师约时间所以没有回复他，后来与王菲律师约了2018年11月17日上午到马某办公室见面，约定的时间王律师到了马某办公室，当天说了很多事情，不光是合同上的事情，因为合同修改过太多次所以那一次有没有确定我也不记得了。最终《物业管理服务合同》是盖章确定了但是因为有好几个版本，最终确定的具体哪一天最终盖章我记不清了。第3条我办不了，没有办”。被告对马某与证人侯某之间的微信聊天记录真实性无异议，马某在接受法庭询问时对微信聊天记录真实性亦无异议，马某将微信聊天记录中其发送给侯某的信息内容及发送原因解释为“让候风英找找有无这些资料准备准备给我，第1条是让她确定确定合同上是不是这么定的；第2条也是让她确定确定合同上是不是这么定的；第3条我想让侯某问问水电电户名是不是资产，是不是过户给被告了就成被告的资产了，不能让成为被告的资产；第4条是想让她查查以前有没有这文件。这4条就是让她找找有没有这方面的文件”、“以前签过的合同有的条款忘了想再看一下确定一下”。马某对微信信息内容的解释明显与其发送内容不符且不符合逻辑，对马某的解释不予采信。微信聊天双方发送的内容及证人侯某的证言能够证明2018年11月14日马某在向侯某发送微信时《物业管理服务合同》还未签订，侯某、马珂、马某均述称《物业管理服务合同》和《〈物业管理服务合同〉补充协议一》系同时签订，故对2018年11月14日《〈物业管理服务合同〉补充协议一》亦还未签订予以确认。原告提交的（2019）豫0105民初2433号、（2019）豫01民终10609号民事判决书能够证明马某于2018年4月22日被免去原告公司法定代表人职务，即上述两份合同实际签订时马某已被免去原告公司法定代表人职务，无权再代理原告对外签订合同。基于马珂与马某之间的父子关系，马珂代表被告公司作为合同的相对方在2018年4月22日以后与无权代理原告的马某签订《物业管理服务合同》和《〈物业管理服务合同〉补充协议一》，不能认定为《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权的”情形，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，马某代理原告公司与被告公司签订的《物业管理服务合同》和《〈物业管理服务合同〉补充协议一》对原告不发生效力，由马某承担责任。关于被告是否应当返还占用的房屋及相关场地，因《物业管理服务合同》和《〈物业管理服务合同〉补充协议一》对原告不发生效力，故被告依据《物业管理服务合同》和《〈物业管理服务合同〉补充协议一》占有使用烟草培训楼房屋及相关场地对被告而言属于无权占有，原告要求被告返还占用的房屋及相关场地，于法有据，予以支持。关于原告诉请被告将郑州市工人路10号院、14号院和陇海路59号自来水户名和陇海路59号高压供电户名返回至原告名下，因原告与河南新隆建设工程有限公司约定的租期自2015年2月1日起至2020年1月31日止，故《自来水户名过户及管理协议》、《高压供用电过户及管理协议》约定的自来水户名、高压供用电户名过户的期限已经届满，故被告应协助原告办理工人路10号院（水表号：1013430）、工人路14号院（水表号：2091967）、陇海路59号（水表号：1019805）自来水户名变更手续，并协助原告办理郑州市中原区陇海西路59号的郑州烟草科技培训楼高压电（户号：5085801405）高压供用电户名变更手续。关于原告诉请判令被告赔偿因占用郑州烟草科技培训楼给原告造成的损失306420.70元，因原告未提交证据证明121个车位每月每个车位300元实际损失的证据以及未提交证据证明27至30楼1751.07平方米，每平方米每月37.6元实际损失的证据，且被告提交的消防基数服务合同、安保服务合同、电梯基数服务合同能够证明被告实际提供了物业服务，被告为原告提供物业服务客观上也需要投入人力物力，必然会产生相应费用，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南至真实业股份有限公司与被告河南关越物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》、《〈物业管理服务合同〉补充协议一》对原告河南至真实业股份有限公司不发生效力；二、被告河南关越物业服务有限公司于本判决生效后30日内返还原告河南至真实业股份有限公司基于《物业管理服务合同》、《〈物业管理服务合同〉补充协议一》而使用的郑州烟草科技培训楼的房屋、阳台、门卫室、车位及外围场地；三、被告河南关越物业服务有限公司于本判决生效后30日协助原告河南至真实业股份有限公司办理郑州市工人路10号院（水表号：1013430）、工人路14号院（水表号：2091967）、陇海路59号（水表号：1019805）自来水户名变更手续，并协助原告河南至真实业股份有限公司办理郑州市中原区陇海西路59号的郑州烟草科技培训楼高压用电（户号：5085801405）高压供用电户名变更手续；四、驳回原告河南至真实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9968元，由原告河南至真实业股份有限公司负担4953元，由被告河南关越物业服务有限公司负担5015元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于涉案《物业管理服务合同》和《补充协议一》的签订时间，一审中侯某出庭作证并接受双方询问，根据侯某的出庭证言及侯某与马某的微信聊天记录，2018年11月14日马某还在向侯某明确物业服务合同的内容，并要求准备文件，一审法院综合案情认定涉案物业管理服务合同及补充协议于2018年11月14日还未签订并无不当。2018年4月22日，河南至真公司召开临时股东会会议，会议表决免去马某董事长及公司法定代表人、总经理职务，马某向宋俊现返还河南至真公司所有印章、证照、财务会计账册并配合办理工商变更登记。后河南至真公司向法院起诉，本院（2019）与01民终10609号生效民事判决要求马某协助办理工商变更登记并返还公章、财务专用章、合同专用章、营业执照正副本、税务登记证、银行开户许可证、财务会计章程。依据生效判决认定的事实，马某于2018年4月22日即被免去河南至真公司法定代表人职务，《物业管理服务合同》及补充协议签订时马某已不具备河南至真公司法定代表人身份，无权代理河南至真公司对外签订合同，且合同相对方为河南关越公司，两份合同法定代表人处签名系马珂，马珂与马某系父子关系，一审法院认定该情况不能被认定为相对人有理由相信行为人有代理权的情形适当。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故一审法院认定《物业管理服务合同》及《补充协议一》对河南至真公司不发生效力，由马某承担责任合法有据。因涉案《物业管理服务合同》及《补充协议一》对河南至真公司不发生效力，故河南关越公司依据合同占有河南至真公司的烟草培训楼房屋、阳台、门卫室、车位及外围场地属于无权占有，一审法院判决河南关越公司返还并无不当。因河南至真公司与案外人约定的租期到期，一审法院判令河南关越公司协助河南至真公司办理水户名及电户名的变更手续并无不妥。河南至真公司上诉称本案程序违法、错误采信证人证言导致认定事实错误等理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，河南关越物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10030元，由河南关越物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王明振审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇二〇年十一月五日书记员  杨 光