河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3443号原告：罗腾飞，男，1984年8月21日出生，汉族，户籍地河南省漯河市郾城区，现住漯河市郾城区。原告：王淑静，女，1985年2月9日出生，汉族，户籍地河南省漯河市郾城区，现住漯河市郾城区。被告：漯河御盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91411100068931346F，住所地漯河市源汇区滨河路与107国道交叉口恒大名都3A101。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。原告罗腾飞、王淑静与被告漯河御盛房地产开发有限公司（以下简称御盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告罗腾飞、王淑静，被告御盛公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗腾飞、王淑静向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告购房款342740元；2.被告从原告缴款之日至被告履行完毕之日按银行同期贷款利率支付原告购房款利息；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年5月22日晚，原告和母亲通过刷卡的方式向被告缴纳首付购房款342740元。被告销售人员承诺2019年11月份主体封顶(当时楼层盖到15层，以后每月四层)，2020年6月装修完毕交房。原告与被告销售人员签署了认购书，并签署了一份加盖公章的无理由退房承诺书。截止2020年2月26日，被告主体楼层还未封顶，原告等不及遂要求退房，期间和销售人员沟通，同意被告将17号楼1单元1601另做他售，后等待无果。被告御盛公司辩称，一、认购书是双方真实意思表示，已经成立和生效，在认购书依然有效的情况下，原告无权要求返还购房款。二、该认购书约定的购买案涉房屋的事项完全能够履行，依据九民会议纪要的会议精神能够继续履行的合同应当继续履行，且疫情期间双方更应当尊重合同的稳定性。三、认购书签署后原告至今未与被告订立正式的商品房买卖合同，认购书作为预约合同，由于原告的原因导致本约合同未能订立，即使原告要求退还购房款，则其所缴纳的2万元定金应当予以扣除。四、原告不符合被告与原告签订的无理由退房协议书中的要求。无理由退房协议书明确约定，原告享有无理由退房的期间为需要签署商品房买卖合同及无理由退房协议书，现原告不符合以上要求，由于原告没有能够完成买房这一行为，正式的商品房买卖合同未能订立，故不符合无理由退房。五、原告主张利息无事实和法律依据。原告签署认购书后，在长达一年的时间内未与被告订立商品房买卖合同，使被告未能及时将房屋售出，被告也遭受了损失，且认购书中并没有约定利息，被告无需向原告支付利息。六、即使原告要求无理由退房，则需要先完成购房行为即签署商品房买卖合同后才算完成购房行为，才叫无理由退房，且无理由退房协议书中已经明确，被告仅需退还本金，原告是通过推荐认购，被告支付的佣金16094元应当予以扣除。综上，原告不享有合同解除权。双方应当继续履行认购书，否则原告应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告御盛公司提供的被告御盛公司作为出卖人（甲方）与原告罗腾飞、王淑静作为买受人（乙方）于2019年5月22日签订商品房认购书（编号为0000546、填充式书写版），认购书载明：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购漯河恒大名都楼盘17栋1幢1601单元，该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【公寓】【储藏室】。该商品房建筑面积共155.14平方米，其中，套内建筑面积125.39平方米。获77.96优惠后，按建筑面积计算，单价为7151元/m2；按套内建筑面积计算，单价为8848元/m2；总金额为人民币壹佰壹拾万零玖仟肆佰叁拾贰元整(即￥1109432元)。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整(￥20000元)作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列按揭付款方式付款，即乙方须于2019年5月22日前支付首期房款￥313432元(不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即77.6万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年5月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请数额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。原、被告均持有的打印版商品房认购书编号为0000505，显示是2019年6月8日签订。恒大地产集团有限公司于2019年5月20日向原告出具的无理由退房承诺书上显示，原告所购买的恒大属下公司开发的漯河恒大名都楼盘17幢1单元1601房，若原告已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。原、被告双方于2019年5月22日签订的无理由退房协议书，载明：甲方御盛公司，乙方罗腾飞、王淑静。鉴于甲乙双方于2019年5月20日签订恒大名都楼盘17幢1单元1601房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。2019年5月22日，被告御盛公司向二原告出具收据两份，其中凭证号码NO.3032532收据上载明兹收到罗腾飞、王淑静房款（含定金）333432元，凭证号码NO.3032530收据上载明兹收到罗腾飞、王淑静交来维修基金9308元。以上收据显示二原告共计向被告交付资金342740元。被告御盛公司提供的兼职销售佣金记录单已支付列表显示：客户名称罗腾飞、王淑静，房间漯河恒大名都三期17栋-1-1601，兼职佣金总金额16094元，佣金比例1.00，佣金级别2级，建筑面积155.14，成交套数额外奖励金额5000.00，支付类型银行，收款人账号62×××62，收款人户名董金榜，收款人开户行中国银行。原告对被告的该份记录单不予认可。本院认为，一、关于无理由退房。无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符；开发商对“无理由退房”所做的各种限制性条款属于格式条款，对于购买方不具有约束力。本案中，原告罗腾飞、王淑静与被告御盛公司签订的商品房认购书、无理由退房协议书，本院认为无理由退房协议书系被告单方制作的格式条款，对其中限制性格式条款对原告不具有约束力，其他内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效条款，对双方当事人均具有约束力。且双方签订的无理由退房协议书第四条显示“乙方签署商品房买卖合同的同时，有权选择是否签署本协议。”这侧面说明双方只要签订了无理由退房协议，双方的商品房买卖合同也应视同已签订。同时，原告并于2019年5月22日按照当日签订的商品房认购书约定向被告支付房款及房屋维修基金共计342740元，达到无理由退房承诺书及无理由退房协议书中约定的支付总房款30%以上的标准。综上分析，原告作为购买方已履行了部分限制性义务，且被告在一定期限内已占有使用了原告的资金进行周转，根据无理由退房本意，被告应当为原告进行无任何理由退房，并退还原告所交纳的购房款项342740元，双方签订的认购书应当予以解除。二、关于推荐认购佣金。被告辩称原告是通过推荐认购房屋，被告已支付的佣金16094元应当予以扣除。因原告对该佣金并不知情，且系被告自己计算所得，同时被告也未提供相应三方签字确认的佣金协议予以证明，故对被告的该辩称本院不予采信。三、关于利息。因原、被告签订的无理由退房协议未约定退还购房款时应支付相应利息，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告漯河御盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗腾飞、王淑静购房款项342740元。二、驳回原告罗腾飞、王淑静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，由被告漯河御盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年十一月十日书记员  徐赞航