辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12931号上诉人（原审原告）：沈阳明鸿地产有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路**。法定代表人：王欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张杰，男，1962年3月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：马向，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄竞博，辽宁华建律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所，住所地沈阳市和平区南三好街**div>负责人：李玉国，该行行长。上诉人沈阳明鸿地产有限公司（以下简称“明鸿地产公司”）因与被上诉人张杰、原审第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（以下简称“农行南湖支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明鸿地产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人张杰对其子与上诉人签订的《广厦绿园首付分期付款申请》不知情，不能视为被上诉人违约，是错误的；二、一审法院认定被上诉人剩余首付款交款未果，不构成违约，是错误的。按照《广厦绿园首付分期付款申请》约定，被上诉人应于2018年9月30日前支付50,000元房款，如被上诉人未按期还款，则从每期的还款日期的次日起至实际还款支付之日止，按日向开发公司支付总房款万分之五的违约金。可见，在出现逾期付款的情况时，被上诉人除应支付房款，还应支付相应违约金，而被上诉人拒绝支付违约金，故上诉人无法单独收取被上诉人支付的房款，但被上诉人逾期支付房款及违约金的行为，已构成违约，一审法院认为被上诉人不存在违约行为，是错误的；三、被上诉人向上诉人沈阳明鸿地产有限公司出具的《广厦绿园首付分期付款申请》为双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，在此情况下，一审法院认定上诉人诉讼请求没有法律依据，不具备解除合同的法定条件，属适用法律错误。综上所述，被上诉人出具的《广厦绿园首付分期付款申请》合法有效，上诉人有权在被上诉人逾期支付房款超过30天时，解除《商品房买卖合同》，故请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。张杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请贵院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一、原审判决事实认定清楚，被上诉人不存在违约行为，且上诉人至今都拒绝接受上诉人支付房款，并以此为由不履行合同义务，向被上诉人交付房屋。根据原审证据及庭审笔录，原审法院认定《广厦绿园首付分期付款申请》非被上诉人签署，因此该协议对被上诉人没有法律约束，且在被上诉人不知情的情况下，被上诉人已经多次向上诉人交付购房款，但一直拒绝接受被上诉人支付购房款，加之上诉人因自身经营不合规，被沈阳市于洪区建设局责令停止交房，并下达了整改通知书，因此种种原因，上诉人不存在违约行为。原审法院事实认定清楚，上诉人的主张事实与实际情况严重不符，且没有法律依据，因请贵院依法驳回其上诉请求，以维护被上诉人的合法权益；二、一审法院适用法律正确，上诉人主张解除合同于法无据，本案事实上看，不符合法定和约定的合同解除条件，而上诉人不履行合同义务向被上诉人交付房屋，属于违约行为，违背了合同法的诚实信用原则，一审法院判决适用法律正确。原审法院庭审中已经认定《广厦绿园首付分期付款申请》对被上诉人没有法律约束力，上诉人自认为依据该申请解除合同，没有事实基础，况且被上诉人没有不按照约定支付购房款，是上诉人拒收购房款，因此，根据合同法第93条、94条及《最高人民法院民事审判工作会议纪要》第47条规定，结合本案事实，上诉人均无权解除合同。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人为普通购房者，认为自己的合法权益应该得到法律的保护，故恳请贵院依法查清事实，驳回上诉人的全部上诉请求，裁定维持原判。农行南湖支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。明鸿地产公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案登记的相关手续；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金160,816元。暂计至2020年4月1日，被告仍应按约定标准向原告支付违约金直至房屋商品房买卖合同解除之日止；3.请求人民法院依法解除被告与第三人签订的贷款合同及抵押合同；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月19日，被告之子张雨哲与原告签订《订购协议》，并于同日向原告提交《广厦绿园首付分期付款申请》申请首期款分期还款，即首付款176,918元。协议约定扣除签订认购协议之日缴纳的定金2万元，余款由分三次付清，即2017年4月30日前支付56,918元，2017年9月30日前支付50,000元，2018年9月30日前支付50,000元。该申请约定如未按期还款，则从每期的还款日期的次日起至实际还款之付之日止，按日向开发公司支付总房款万分之五的违约金，超过还款期30日为还款的开发公司有权随时解除商品房买卖合同，将该房屋收回被告已交房款含定金，银行以还的个贷契税、维修基金及装修费用等均不予返还。后因案外人张雨哲个人征信不良，无法办理贷款，故将买受人变更为其父，即本案被告张杰。后原告沈阳明鸿地产有限公司与被告张杰于2017年4月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买由原告开发的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面价为89.19平方米，房屋总价款为586,918元。合同约定的付款方式为：买受人于合同签订当日付清首付款176,918元，剩余房款410,000元以商业贷款方式支付。合同约定，买受人逾期付款的违约责任为：1、（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，被告向原告支付了购房款总计536,918元，剩余50,000元未支付给原告。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，被告按照约定履行了自己的义务，已支付了房款536,918元。关于原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同问题，被告已经交付大部分房款，尚欠50,000元首付款，因与原告签订《广厦绿园首付分期付款申请》的是被告张杰之子张雨哲，被告在并不知情的情况下与原告重新签订了房屋买卖合同，并不能视为被告违约，且被告多次向原告交付50,000元购房款，因种种原因至今未交，被告不是不交付50,000元，而是交款未果，不构成违约，故原告的诉讼请求没有法律依据，不具备解除商品房买卖合同的法定条件，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳明鸿地产有限公司的诉讼请求。案件受理费11,277.30元，由原告沈阳明鸿地产有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张杰曾于2020年3月向一审法院提起诉讼，要求明鸿地产公司履行合同、交付房屋，并承担逾期交房违约金。一审法院作出（2020）辽0114民初2907号民事判决，判令明鸿地产公司交付案涉房屋并承担自2018年11月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。后明鸿地产公司不服该判决，遂上诉至本院。现该案正在审理中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守执行。本案双方当事人的诉争焦点为案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。关于明鸿地产公司与张杰之子张雨涵签订的《广厦绿园首付分期付款申请》的效力是否及于张杰的问题，本院认为，因与明鸿地产公司签订《广厦绿园首付分期付款申请》的主体是张雨哲，而非张杰。且在事后明鸿地产公司与张杰签订的《商品房买卖合同》中亦未约定张杰应当按照上述首付分期付款申请来履行付款义务。故无论张杰对张雨涵与明鸿地产公司签订《广厦绿园首付分期付款申请》一事是否之情，该首付分期付款申请的效力均对张杰不产生约束力。关于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除的问题，本院认为，一方面，明鸿地产公司主张解除《商品房买卖合同》的事实依据是张杰并未按首付分期付款申请来履行付款义务，存在逾期付款的违约行为，但如前所述，《广厦绿园首付分期付款申请》的效力对张杰并不产生约束力；另一方面，案涉商品房买卖合同中关于买受人逾期付款的责任中虽约定了如果买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。但鉴于合同签订后，张杰已经按照约定支付了房款536,918元，履行了大部分价款的给付义务。且通过本案庭审调查可知，剩余的房屋价款50,000元，张杰曾多次向明鸿地产公司支付，但因明鸿地产公司要求张杰在交纳该50,000元的同时还需支付违约金，双方为此存在争议而未果，由此可以认定，张杰并非恶意拖欠50,000元价款，该行为亦不构成实质违约。综上，结合本案的实际情况及为了维护交易的稳定性，案涉《商品房买卖合同》不应予以解除。一审法院驳回明鸿地产公司的诉请并无不当。明鸿地产公司可就张杰逾期支付50,000元价款问题另行告诉。本院对明鸿地产公司的上诉主张不予支持。综上所述，明鸿地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,277.3元，由上诉人沈阳明鸿地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月二十三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。