广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15398号原告：中山市大信物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区******（三楼302室），统一社会信用代码914***********896N。法定代表人：张开成，该司董事长。委托诉讼代理人：陈宁，该司员工。被告：冯水允，男，1977年4月12日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区******民委员会冯朝表水沟下九巷2号，公民身份号码442************437原告中山市大信物业管理有限公司（以下简称大信物业公司）与被告冯水允物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大信物业公司委托诉讼代理人陈宁到庭参加诉讼。被告冯水允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯水允立即支付从2018年9月1日起直至本判决作出之日止欠付原告的物业服务费；2.判令被告冯水允自逾期支付物业服务费之日起每日承担逾期付款部分千分之一的违约金，直至实际清偿之日止。诉讼中，原告大信物业公司明确了第一项诉讼请求被告冯水允立即支付从2018年9月1日起至2020年3月31日日止欠付原告的物业服务费2332.63元。事实和理由：被告2014年09月21日对其购买的位于中山市*************************（宜茵苑）办理了交楼验房手续。同时，被告于原告签订了《前期物业服务合同》约定：由原告实施物业管理服务，乙方（被告）按建筑面积每月每平方米1.2元交纳物业管理服务费，时间为每月10号前，被告购买的房屋权属面积为102.31平方米，每月物业服务费为122.78元。原告一直按《前期物业服务合同》约定向被告提供物业服务，被告却自2018年09月1日起拒交物业服务费用，经原告催讨，均无支付。暂计至2020年3月31日被告共拖欠原告物业服务费2332.63元，违约金114.05元。被告冯水允违约拖欠原告物业服务费已严重侵害了原告的合法利益，造成了原告的经济损失，应当立即支付拖欠的物业服务费用，并按照《前期物业服务合同》的约定支付违约金。被告冯水允辩称，第一，原告在2018年8月10日在我的建设银行的个人账户上扣了5288.70元的物业管理费，对这笔费用，我不清楚这笔费从什么时候算到什么时候，我每个月的物业管理费122.78元。第二，在原告提交的管理费催缴记录中提到的排烟管的问题，我的房子是2013年购买，2014年交楼使用，大概在2015年3、4月的时候我发现排烟管根本没办法把烟排出去，然后我跟物业沟通，物业也派了相关人员去查看，仍查不出理由，最后解决的方法是工作人员把我家的烟管打穿了，然后就可以排烟，然后又发现了另一个问题，我在顶楼，楼下的排烟全部灌到我家里去，我又跟物业去沟通，物业解决问题的方法是封烟管，止回阀，这些程序都做完以后问题还没有解决，我当时就跟开发商去沟通烟管的问题，这件事情一直反反复复，所以从2015年10月份开始我就停止缴费物业管理费，因为物业人员根本没有帮我解决烟管的问题，到2018年物管那边来了个新的经理主动打电话帮我解决事情，叫了几批人过来看，当时我提出建议，不接公用的烟管，直接排放，在2018年8月份这个问题就解决了，然后物业管理人员在我的账户直接扣了5288.7元，然后我问他这个费用怎么算出来，他没有明确告诉我怎么算出来，后来我就没有再叫物业管理费了，我不同意原告的诉讼请求，2015年到2018年这段时间的物业管理费减免部分，原告要解释清楚2018年扣得5288.7元物业管理费是怎么算出来的；违约金和诉讼费我不愿意承担，我认为这是原告的责任。本院经审理认定事实如下：冯水允为广东省中山市***********信芊翠家园宜茵苑11幢1104房（房屋登记建筑面积：102.31平方米）业主，其所有的物业备案登记时间为2015年7月13日。2014年9月21日，大信物业公司（乙方）与冯水允（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方将其购买的中山市**********大信***************物业服务问题委托大信物业公司管理；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业服务费，业主从接到建设单位通知可收楼当月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准；如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按如下方式处理，如属保修期内由开发商负责维修，过保修期的甲方可委托乙方维修，费用由甲方负责，返修后由双方共同验收并以书面形式确认；合同还约定了其他事项。大信物业公司称按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准向冯水允收取物业服务费。大信物业公司主张冯水允自2018年9月起未再支付物业服务费，经催收未果后诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程，冯水允陈述鉴于大信物业公司未对其烟管进行合理的修正，故2015年10月起未向大信物业公司的支付物业管理费，烟管问题已经于2018年8月时解决了，该期间的物业费应予以减免；但大信物业公司于2018年8月10日扣了5288.7元的物业管理费，且物业公司未明确告知该款项的如何计算而来亦未向其催收物业费，故其一直未缴纳尚欠物业费；且于2018年9月28日向大信物业公司交付了2018年8月10日扣除的水费及梯灯费合共24.34元。大信物业公司对扣了5288.7元的物业管理费、就冯水允房屋的排烟管问题进行了解决的事实予以确认，该5288.7元系包括2015年10月起至2018年8月的实收管理费4296.95元、实收二次供水费22.88元、实收灯梯费1.48元及实收2017年7月至2017年10月滞纳金967.39元，上述物业管理费系按照建筑面积每月每平方米1.2元收取的；并确认2018年9月28日收取了2018年8月的实收二次供水费22.88元、实收灯梯费1.48元合共24.34元。以上事实，前期物业管理服务合同、2019年发出的催收物业服务费的《催收函》EMS凭证、2018年至2020年期间通过短信提醒缴纳物业服务费的情况记录、2019年至2020年期间通过电话提醒缴纳物业服务费的情况记录、入伙文件签署发放确认表、大信物业公司工作联系单、中山市不动产登记资料查询结果等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。大信物业公司与冯水允签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。大信物业公司向冯水允就广东省中山市***********信芊翠家园宜茵苑11幢1104房提供了物业服务，冯水允应按建筑面积每月每平方米1.2元/平方米/月的标准支付物业服务费。冯水允则抗辩称鉴于大信物业公司就其房屋的烟管问题未处理好，故认为自2015年10月起至2018年8月的物业管理费应予以减免，而并非扣除了5288.7元。大信物业公司则反驳称其已积极处理了冯水允的排烟管问题，并积极与开发商进行调查、协商及跟进，为此提交了大信物业公司工作联系单。根据合同约定若因房屋质量问题，属于保修期内由开发商负责维修，并且大信物业公司对冯水允的排烟管问题进行了积极的跟进及处理，已提供相对完善的物业服务，后于2018年8月10日收取冯水允尚欠2015年10月起至2018年8月的物业费，符合法律规定，故本院对冯水允的抗辩主张不予采信。现大信物业公司已提供相对完善的物业服务的前提下冯水允作为案涉物业业主，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定及《前期物业服务合同》的约定，支付物业服务费；另，冯水允抗辩2015年10月至2018年8月的物业费扣缴中存在重复收费的情形，其于2018年9月28日向大信物业公司缴纳了包括中前述物业费中的二次供水费及灯梯费合共24.34元，为此提交了收据予以佐证，大信物业公司对收据真实性无异议，当庭表示如核实重复收费可扣减。大信物业公司确认收据的真实性，本院据此确认冯水允已交付二次供水费及灯梯费合共24.34元，大信物业公司再扣缴二次供水费及灯梯费为重复收费。大信物业没有提供2017年7月至2017年10月滞纳金967.39元的具体计算清单以证明其合法性，故本院对冯水允的抗辩主张予以采信，冯水允于2018年9月28日缴纳的二次供水费、灯梯费、滞纳金合共991.73元应予以抵扣应缴的物业管理费。经核算，冯水允每月应向大信物业公司交纳的物业管理费为122.77元（102.31平方米×1.2元/平方米/月），该991.73元可抵扣2018年9月至2019年4月的物业费，冯水允应向大信物业公司支付的2019年5月至2020年3月的物业服务费为1350.47元（122.77元/月×11个月）。冯水允未按约于每月10日前向大信物业公司交纳物业服务费，应以每月拖欠的物业服务费122.78元为基数，于当月的11日起向大信物业公司支付滞纳金，但滞纳金约定标准过高，本院依法调整滞纳金计算标准为年利率6%。综上，大信物业公司诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯水允于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市大信物业管理有限公司支付2019年5月至2020年3月的物业服务费1350.47元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月拖欠的物业服务费122.77元为基数，分别从2019年5月至2020年3月的11日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市大信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市大信物业管理有限公司已预交），由原告中山市大信物业管理有限公司负担28元，由被告冯水允负担22元（被告冯水允于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市大信物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  刘 波人民陪审员  李美忠二〇二〇年十一月十六日书 记 员  梁健萍柯佩烨