江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初3104号原告：曹立刚，男，1977年9月29日生，汉族，住所地常州市新**。原告：钱建东，男，1976年10月15日出生，汉族，住所地常州市新**。以上两原告共同委托诉讼代理人：潘芳英，江苏东晟律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：樊玲，江苏东晟律师事务所律师。被告：刘莲琼，女，1981年9月13日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：宦强，江苏金牌律师事务所律师。原告曹立刚、钱建东诉被告刘莲琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序进行审理。在审理期间，因原告曹立刚申请追加钱建东为本案原告参加诉讼，本院依法转为普通程序，由审判员王彧，人民陪审员张锡桂、刘梦洁组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告曹立刚、钱建东及其委托诉讼代理人潘芳英，被告刘莲琼及其委托诉讼代理人宦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹立刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金共计75万元。2、判令被告向原告支付违约金22.5万元。3、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告增加诉讼请求，申请判令被告立即向原告腾空并返还租赁房屋。同时向原告按每年十五万元的租金标的计算从2020年8月31日起至实际腾空返还租赁房屋之日的占有使用费。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由被告承租位于常州市新北区晋陵北路160号的店铺，面积为255.02㎡，租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年8月30日止，房屋租赁费为（每年）壹拾伍万，合同签订时一次性现金支付第一年度租赁费，以后按年于租赁费到期日前90天一次性现金支付下一年度的租赁费。租赁合同同时约定了房屋的使用、维修、建设及违约责任、合同的生效和终止等内容。合同签订后，被告承租并使用店铺至今，但却未按约支付任何一期租金。被告的行为侵犯了原告的权益，造成了原告的损失，根据《租赁合同》的约定“在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金…”，故原告认为被告还应向原告支付违约金22.5万元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告刘莲琼答辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。因本案涉案房屋在天宁法院被查封，本案房屋所有权人钱建东有债务，天宁法院要求我方向钱建东的债权人履行了付款义务，租金已经按照法院要求全部履行完毕。经审理查明，被告刘莲琼于2011年5月1日起一直租用案涉房屋至今。其中，2015年8月13日，被告刘莲琼与持有原告钱建东出具的“委托书”的案外人潘文曲签订了《租赁合同》一份，约定由被告租用位于本市新北区晋陵北路160号的房屋，面积为255.02㎡，租赁期限为5年，从2015年9月1日起至2020年8月30日止；年租金为15万元，按年支付，合同签订时一次性现金支付第一年度租赁费。合同签订后，被告刘莲琼于2015年9月5月以现金支付的方式，向潘文曲支付了第一年租金15万元，潘文曲向被告出具了收条一份。2016年8月23日，被告刘莲琼又通过转账支付的方式，向潘文曲支付了第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的租金15万元。另查明，原告曹立刚（出租方）也与被告刘莲琼（承租方）签订租赁合同一份，约定将位于新北区晋陵北路160号的店铺租给被告使用，面积为255.02㎡，租赁期限为5年，从2015年9月1日起至2020年8月30日止，落款日期为2015年8月10日。约定租赁费为人民币壹拾伍万元。原告钱建东在该租赁合同的第六条添加了“同意转租”的内容。合同落款处原告曹立刚、被告刘莲琼签名，原告曹立刚还在落款处添加了“钱建东、蒋剑雯”的签名和手印，落款日期为2015年8月10日。但案涉合同的实际形成时间为2017年6、7月份。同时，原告钱建东（出租方）又与原告曹立刚及案外人蒋剑雯（承租方）签订《租赁合同》一份，约定将位于新北区晋陵北路160号的店铺租给曹立刚及案外人蒋剑雯，面积为255.02㎡，租赁期限为20年，从2015年7月10日起至2034年7月10日止。合同落款时间为2015年7月10日，而合同实际形成时间也为2017年6、7月份。此后，被告刘莲琼持上述两份租赁合同等材料，于2017年7月，向常州市天宁区人民法院就原告钱建东等与中国工商银行股份有限公司常州小营前支行(以下简称工行小营前支行)金融借款合同纠纷一案提出执行异议申请，常州市天宁区人民法院于2017年7月12日立案审查，并于7月25日以（2017）苏0402执异31号裁定书裁定驳回被告刘莲琼异议请求。还查明，原告钱建东系新**晋陵北路**的店铺的产权人，店铺面积为255.02㎡，2014年7月，钱建东、赵蓉向工行小营前支行出具了《共有人同意抵押证明》；同意对涉案债务用本市晋陵北路160号房地产作为抵押物提供抵押担保；保证该抵押物不存在瑕疵，不存在包括租赁权在内的任何他项权利。钱建东、赵蓉在与工行小营前支行签订了最高额抵押合同后，工行小营前支行于2014年7月15日作为抵押权人办理了该房产的抵押登记手续。2014年7月15日，原告钱建东及其配偶赵蓉与工行小营前支行签订《最高额抵押合同》，将包括案涉新北区晋陵北路160号房屋在内的不动产为常州蓝星恒业商贸有限公司向工行小营前支行的借款提供抵押担保。因被告钱建东等未能按约归还贷款，2016年1月28日，工行小营前支行向常州市天宁区人民法院提起诉讼，同年3月1日，常州市天宁区人民法院作出（2016）苏0402民初520号民事判决。判决生效后，工行小营前支行依据该生效判决向天宁法院提出执行申请。在执行过程中，工行小营前支行将其对常州蓝星恒业商贸有限公司、钱建东、赵蓉等人的债权转让给嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)，且嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)为申请执行人。2018年2月18日，嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)与赵红签订单户债权转让协议一份，将上述债权转让给赵红。嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)、赵红于2018年9月29日以书面函的形式通知被告刘莲琼，告知刘莲琼应当向抵押权人支付租金。赵红出具“情况说明”，确认收到被告刘莲琼部分租金5万元。后赵红与周美全于2018年12月23日又签订了单户债权转让协议，再次将债权转让给周美全，周美全出具“情况说明”一份，证明刘莲琼已经向其支付租金40万元，租赁期限对应计算至2020年8月31日。上述债权转让嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)、赵红分别于2019年8月29日、8月30日在《扬子晚报》登报公告。上述事实，由原告提交的租赁合同、民事裁定书、被告提交的租赁合同、民事判决书、单户债权转让协议、函、情况说明、收条、委托书等证据材料，以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，原告钱建东在2014年7月向工行小营前支行申请办理抵押贷款，向银行保证不存在租赁权在内的任何他项权利，双方并于2014年7月15日办理了抵押登记手续。后因钱建东未按期还款，工行小营前支行于2016年1月28日对钱建东等人提起民事诉讼，要求归还借款本息并要求就抵押的房屋包括本案涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。原告钱建东又于2015年8月13日委托潘文曲办理和刘莲琼的租赁合同事宜，将房屋继续出租给被告刘莲琼，被告刘莲琼实际自2011年5月起便一直租用该涉案房屋。2017年6、7月间，原告钱建东又与蒋剑雯、曹立刚签订落款时间前移为2015年7月10日的《租赁合同》，而原告钱建东、曹立刚之间存在债权债务关系，钱建东和曹立刚还系亲戚关系。同时，原告曹立刚与被告刘莲琼签订租赁合同，也将落款时间前移为2015年8月10日。原告曹立刚、钱建东明知被告刘莲琼一直在承租的房屋内从事经营活动，又于2017年6、7月份制作了两份落款时间分别前移至2015年7月和8月的租赁合同，且两原告系亲戚关系，并有债权债务纠纷。可以认定钱建东、曹立刚签订本案涉案合同时是明知钱建东的财务状况。而作为承租人的被告刘莲琼，依据案外人潘文曲持有的钱建东出具的委托办理房屋租赁事宜的委托书，将2015年9月5日至2017年8月31日的租金30万元支付给潘文曲。以及向赵红支付了租金5万元、向周美全支付了租金40万元。且周美全出具了情况说明，表示刘莲琼的租金支付的期限对应计算至2020年8月31日。而涉案合同实际系钱建东、曹立刚意欲以签订房屋租赁合同的方式设立普通债权，从而抵抗工行小营前支行的到期抵押权而产生。涉案合同明显存在损害国家、集体或者第三人利益之情形。法律规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故本院依法认定案涉合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。故原告依据无效合同主张的诉请，本院均不予支持。对被告的辩解意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：驳回原告曹立刚、钱建东的全部诉讼请求。案件受理费13550元，保全费5000元，合计18550元，由原告曹立刚、钱建东承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 彧人民陪审员  张锡桂人民陪审员  刘梦洁二〇二〇年十一月九日法官 助理  佘秋萍书 记 员  王 燕