辽宁省宽甸满族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0624执异186号案外人：宽甸金秋小额贷款有限责任公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇昌德河畔**楼**门市。法人代表：毕远秋，系该公司总经理。委托代理人：马建军，男，1960年8月24日出生，住丹东市元宝区。委托代理人：吕平，男，1963年7月28日出生，住丹东市振兴区。申请执行人：大连明鑫建设有限公司，住，住所地：庄河市长岭镇长岭村/div>法定代表人：王明芝，系该公司总经理。委托代理人：马俊东，系辽宁兴达律师事务所律师。被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，住，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧/div>法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。本院在执行申请执行人大连明鑫建设有限公司（以下简称“明鑫建设公司”）申请执行被执行人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称“金远公司”）建设工程施工合同纠纷一案，案外人宽甸金秋小额贷款有限责任公司（以下简称“金秋贷款公司”）向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人金秋贷款公司称，2012年8月2日，案外人与被执行人订立了21份商品房买卖合同（合同编号XX—2000-XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX)，约定被执行人将其开发建设的宽甸满族自治县XXX小区X区AXX号楼3-XXX、3-XX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX等13套商品房和AXX号楼1-XXX、1-XXX、1-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、3-XXX等8套商品房预售给案外人，案外人支付了约定的购房款，被执行人出具了收款凭证。同年8月11日，案外人与被执行人向宽甸满族自治县登记部门申请房屋预告登记，宽甸满族自治县登记部门向案外人分别颁发宽房预宽甸镇字第××号至20XX-XXXX、20XX-XXXX-XXXX号房屋预告登记证明。之后，被执行人将上述房屋的钥匙全部交付给案外人。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并已合法占有了该不动产，且已支付了双方约定的购房价款，由于被执行人的自身原因至今未办理过户登记，因而案外人对上述不动产所享有的权利依法排除人民法院的执行。据此，案外人请求人民法院撤销（2016）辽0624执1463号执行裁定书，解除对宽甸满族自治县XXX小区X区AXX号楼3-XXX、3-XX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX和AXX号楼1-XXX、1-XXX、1-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、3-XXX号房屋的查封。请求：撤销（2016）辽0624执1463号执行裁定书，解除对宽甸满族自治县XXX小区X区AXX号楼3-XXX、3-XX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX和AXX号楼1-XXX、1-XXX、1-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、3-XXX号房屋的查封。案外人金秋贷款公司为证明其主张成立，向本院提供以下证据材料：（2016）辽0624执1463号执行裁定书；21套房屋的预购商品房预告登记；照片；21枚收款收据；21套商品房买卖合同。申请执行人明鑫建设公司称，依据丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，其对涉案房屋享有优先受偿权，经申请执行人申请，宽甸满族自治县人民法院作出（2016)辽0624执1463号执行裁定书查封了涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”就本案而言，案外人金秋贷款公司不符合作为消费者购买涉案房屋用于居住的法定要件，并且涉案21份房屋买卖合同，实际是以真借贷假买卖的形式存在，有2018年1月8日，案外人给被执行人金远公司出具的告知书为证，故案外人不能对抗申请执行人对涉案房屋的建设工程价款优先受偿权。故请求驳回案外人的异议请求。申请执行人明鑫建设公司为证明其主张成立，向本院提供以下证据材料：告知书；（2014）丹民一初字第00024号民事判决书。被执行人金远公司未提供答辩意见，也未向本庭提供相关证据材料。本院查明，原告大连明鑫建设有限公司诉被告宽甸金远房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，其中判决原告大连明鑫建设有限公司对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利。2018年9月12日，本院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区的房屋其中包含涉案21套房屋。执行中，案外人以其享有涉案房屋所有权为由向本院提出执行异议。又查明，2012年8月2日，案外人金秋贷款公司与被执行人金远房产公司签订的21套商品房买卖合同，约定将金远房产公司开发建设的宽甸XXX小区X区AXX号楼3-XXX、3-XX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX和AXX号楼1-XXX、1-XXX、1-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、3-XXX号房屋共计21套商品房预售给金秋贷款公司。金秋贷款公司提供的证据体现其交付涉案房屋房款，金远房产公司出具了收款凭证。同年8月11日，金秋贷款公司与金远房产公司向宽甸满族自治县人民政府申请办理房屋预告登记，宽甸满族自治县房屋登记部门向金秋贷款公司颁发了编号分别为：宽房预XX镇字第20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX、20XX－XXXX号房屋预告登记。案外人金秋贷款公司认为，其对上述涉案21套房屋享有所有权，应排除法院的查封执行行为。请求：撤销（2016）辽0624执1463号执行裁定书，解除对宽甸XXX小区X区AXX号楼3-XXX、3-XX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX、3-XXXX和AXX号楼1-XXX、1-XXX、1-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、2-XXX、3-XXX号房屋的查封。再查明，2018年1月8日，案外人向被执行人下达了告知书，其内容为：“告知人金秋贷款公司鉴于贵公司（被执行人）借款期限已经超过5年，本息合计已经超过1861万元而不予偿还；鉴于贵公司主要负责人……如下：一、金秋贷款公司为维护合法权益，自2018年1月10日起，将依法对XXX小区已经办理预购商品抵押权预告登记的40套商品房，面向社会销售，销售款用于抵顶贷款本息；……。”上述商品房屋中包括涉案的21套房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”按照上述规定，虽案外人金秋贷款公司提供购房合同、收款凭证体现其交付涉案房屋房款及办理预售商品房登记，但因案外人金秋贷款公司于2018年1月8日向被执行人提供的告知书已证实其与被执行人之间签订的商品房屋合同名为买卖实为借贷关系，不符合上述规定中已订立商品房有效合同的要件，故案外人的异议理由不成立，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,裁定如下：驳回案外人宽甸金秋小额贷款有限责任公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向宽甸满族自治县人民法院提起民事诉讼。审判长 叶 青审判员 李核*审判员 凌名星二〇二〇年十一月十七日书记员 李 雪