江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2490号上诉人（原审被告、反诉原告）：王梦秋，女，1992年1月20日出生，汉族，住连云港市徐圩新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：付明超，男，1986年8月30日出生，汉族，住连云港市徐圩新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：尹明文，男，1966年2月27日出生，居民身份证号码3207031966********，汉族，住连云港市连云区云和路久和**8-3-503。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙良建，男，1985年5月5日出生，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶青，女，1988年1月19日出生,汉族，住连云港市连云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：石荣宗、房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。原审第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司连云分公司，住所地本市连云区中山西路**日出东方小区**楼103商铺。负责人：王秋，该公司总经理。上诉人王梦秋、付明超因与被上诉人孙良建、叶青及原审第三人连某港儒房房地产经纪有限公司连某分公司（以下简称儒房连云分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王梦秋、付明超上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实错误。《房屋买卖居间合同》明确约定办理房屋交款、过户的期限为2020年2月3日，2020年1月24日江苏省受疫情启动一级响应，被上诉人于2020年3月12日到法院起诉主张巨额违约金，从合同约定的履行期限至提起诉讼期间仅仅三十多天，且因不可抗力因素造成合同无法履行，一审判决上诉人支付四万元违约金没有依据。2.在合同履行期间以及一审诉讼期间，被上诉人一直将涉案房屋挂到网上销售，价格为105万元，多家中介也在网上发布房源信息销售该房，上诉人根本没有影响被上诉人卖房，被上诉人也未提供证据证明上诉人的行为已经给其造成损失。3.王梦秋虽然在与被上诉人及第三人聊天记录中流露过不降价就无力购买房屋的观点，但是两上诉人未明确表示不再购买涉案房屋。4.因本案系三方订立的合同，一审判决解除《房屋买卖居间合同》，则上诉人反诉主张的居间费和权证代办费应当由第三人向上诉人支付。一审没有处理我方要求第三人退还居间费用、权证代办费用的诉讼请求，程序违法。孙良建、叶青二审辩称：1.我方在一审庭审时同意继续卖房给上诉人，上诉人明确表示不购买，是明显的违约行为。2.上诉人以疫情为借口不买房屋的理由不能成立，根据合同只需要支付首付款24万元就可以继续履行合同，该行为与疫情没有关联性，不影响上诉人方构成违约。3.被上诉人网上挂售与上诉人违约之间没有任何关联性，并不影响上诉人违约的事实，而且就是因为上诉人违约不付钱，被上诉人才被迫网上挂售，这不是上诉人违约的理由。4.上诉人提到的居间费与代办费在判决中已经作出了明确的处理，不属于房屋买卖的法律关系，一审明确要求上诉人另行主张。上诉人的上诉请求与理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。儒房连云分公司二审未提供答辩意见。孙良建、叶青向一审法院提出诉讼请求：判令王梦秋、付明超赔偿其违约金200000元，并承担本案诉讼费用。王梦秋、付明超向一审法院提起反诉请求：解除《房屋买卖居间合同》，孙良建、叶青返还定金20000元，判令儒房连云分公司返还居间费8000元、权证代办费500元，由孙良建、叶青承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年12月19日，孙良建、叶青（甲方）、王梦秋、付明超（乙方）及儒房连云分公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同内容：甲方自愿将坐落于连某港市连某区云某路1号映像某小区8号楼1单元1003室的房屋出售给乙方，甲、乙双方协商一致房屋的转让价格为人民币1000000元，乙方在签订本合同时支付人民币20000元给乙方作为定金转交甲方；甲、乙、丙三方签订本合同时，按国家的相关规定及行业标准甲、乙方双方均须向丙方支付中介服务费10000元、房屋权证服务费500元；甲乙双方约定自签订本合同30个工作日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按银行规定将首付款人民币240000元打到房屋交易中心指定的资金监管账户，暂定银行贷款金额为740000元；甲、乙双方办理完过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续；如因洪水、、地震火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任；乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的3‰作为违约金，合同继续履行，乙方逾期付款超过十五日，甲方有权单方解除本合同并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，并承担违约责任（总房价款的20%），同时由乙方支付丙方全部中介费用，合同终止；甲方未按本合同约定期限向乙方交付房屋的，每逾期一日，应向乙方支付房屋转让价的3‰作为违约金，合同继续履行，甲方逾期交房超过十五日，乙方有权自行收房，无需甲方同意，违约金额为房价款的5‰；如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），或者有权要求甲方继续履行合同，丙方已收取的中介费不退，如未收取的，由违约一方支付丙方的中介服务费(房屋转让价2%)，如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金（为总房价款的20%），丙方已收取的中介费不退，如未收取的，由违约一方支付丙方的中介服务费(房屋转让价2%)。当日，王梦秋、付明超向孙良建、叶青支付购房定金20000元。孙良建、叶青向某房连云分公司支付中介服务费9000元、权证服务费500元，王梦秋、付明超向儒房连云分公司支付中介服务费8000元、权证服务费500元。合同约定的贷款期限届满，因为新型冠状病毒疫情，王梦秋、付明超未能办理银行贷款手续，经儒房连云分公司居中协商，双方同意延期履行合同。2020年2月27日，王梦秋、付明超向孙良建、叶青提出因房屋售价过高，不再购买涉案房屋。后孙良建、叶青于2010年3月10日向法院提起诉讼，要求王梦秋、付明超赔偿违约金200000元，在庭审中，孙良建、付明超仍然希望王梦秋、付明超能够依合同履约。王梦秋、付明超不同意继续履行合同，并提起反诉，要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，孙良建、叶青返还定金20000元，儒房连云分公司返还居间费8000元、权证代办费500元。一审法院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1.涉案房屋的《房屋居间买卖合同》是否应当解除；2.涉案合同违约方是谁；3.卖方要求买方承担违约金200000元有无事实和法律依据；4.买方要求返还定金、居间费有无事实和法律依据。关于第1个争议焦点：王梦秋、付明超要求解除《房屋买卖居间合同》，并明确将不履行购买合同的义务，孙良建、叶青虽然没有要求解除合同，但是要求王梦秋、付明超支付违约金，双方没有继续履行合同的可能，即合同的目的无法实现，故一审法院判决解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，因《房屋买卖居间合同》还有第三人，故解除涉案合同限于孙良建、叶青与王梦秋、付明超之间。关于第2个争议焦点：受疫情影响，王梦秋、付明超迟延履行合同，通过各方通话及微信聊天记录可知，孙良建、叶青与儒房连云分公司均积极与王梦秋、付明超协商同意其迟延履行时间，王梦秋、付明超向孙良建、叶青及儒房连云分公司明确其将不再购买涉案房屋，王梦秋、付明超作为先履行义务一方，以自己的行为明确表示不再履行合同约定的购买义务，且在庭审中，王梦秋、付明超仍未要求变更履行期限，明确表示不再购买该房屋。因此，王梦秋、付明超属于违约方。王梦秋、付明超主张孙良建、叶青违约的理由系疫情导致的不可抗力，其未举证证明对方有违约行为，故孙良建、叶青在本案中并未违约。关于第3、4个争议焦点：法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。由于王梦秋、付明超违约，无权要求孙良建、叶青返还定金20000元，故对王梦秋、付明超要求孙良建、叶青返还定金20000元的诉讼请求依法不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，因王梦秋、付明超违约，应当向孙良建、叶青赔偿损失。就损失的赔偿金额，由于当事人既约定违约金，又约定定金，王梦秋、付明超违约，孙良建、叶青可以选择适用违约金或者定金条款。现孙良建、叶青选择主张违约金，而合同约定违约方承担200000元（房款总价1000000元的20%）的违约责任，当事人约定的违约金过高，应当调整降低，一审法院结合孙良建、叶青的损失以及王梦秋、付明超的违约情形等，酌情判令王梦秋、付明超赔偿违约金40000元，由于王梦秋、付明超已支付定金20000元，该20000元应当予以扣减，扣减后王梦秋、付明超还应当向孙良建、叶青赔偿违约金20000元。王梦秋、付明超还主张儒房连云分公司返还居间费、权证代办费，因该反诉请求属于王梦秋、付明超与儒房连云分公司之间的居间法律关系，不属于房屋买卖合同法律关系，一审法院在本案中不予处理，王梦秋、付明超可另案起诉。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除王梦秋、付明超与孙良建、叶青签订的《房屋买卖居间合同》；2.王梦秋、付明超于判决生效之日起十日内给付孙良建、叶青购房违约金20000元；3.驳回王梦秋、付明超要求孙良建、叶青返还定金20000元的诉讼请求。案件受理费4300元，由孙良建、叶青负担3500元，王梦秋、付明超负担800元；反诉案件受理费513元，由王梦秋、付明超负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于王梦秋、付明超提出的上诉理由，经查：本案各方当事人于2019年12月19日订立的《房屋买卖居间合同》合法有效，各方均应依约履行。涉案合同明确约定，在2020年2月3日前双方配合办理银行贷款手续，并按银行规定将首付款24万元打到资金监管账户。期间因受疫情影响，王梦秋、付明超迟延履行合同，根据各方通话及微信聊天记录可以证实，孙良建、叶青与儒房连云分公司均与王梦秋、付明超协商同意其迟延履行时间，王梦秋、付明超明确不再购买涉案房屋。直至一审庭审中，孙良建、叶青仍然希望王梦秋、付明超能够履行合同，但王梦秋、付明超予以拒绝并提起反诉，要求解除涉案《房屋买卖居间合同》并返还定金、居间费、权证代办费等。王梦秋、付明超主张系疫情导致的不可抗力并非其不履行合同的理由，也无证据证明孙良建、叶青在履行合同过程中有违约行为，因此王梦秋、付明超的行为构成违约。因孙良建、叶青在一审中选择主张违约金，但因合同约定违约方承担20万元的违约责任过高，一审法院结合案件实际情况，酌情判令王梦秋、付明超给付违约金40000元，符合法律规定。关于王梦秋、付明超主张儒房连云分公司返还居间费、权证代办费问题，一审法院认为该诉求不属于房屋买卖合同法律关系，已告知其可另案起诉。故对王梦秋、付明超提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人王梦秋、付明超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（付明超已预交4300元），由上诉人王梦秋、付明超负担800元，余款3500元予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十一月十三日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。