大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9861号原告大连慧谷产业园管理发展有限公司，统一社会信用代码9121020057088547X5。法定代表人郁晓耕，系该公司董事长。委托代理人孟繁旭，系该公司员工。被告大连西子宏瑞技术有限公司，统一社会信用代码91210200058073552Y。法定代表人殷双杰，系该公司执行董事。委托代理人丛严，系北京大成（大连）律师事务所律师。委托代理人冷雪，系北京大成（大连）律师事务所实习律师。原告大连慧谷产业园管理发展有限公司与被告大连西子宏瑞技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连慧谷产业园管理发展有限公司的委托代理人孟繁旭、被告大连西子宏瑞技术有限公司的法定代表人殷双杰及其委托代理人丛严、冷雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连慧谷产业园管理发展有限公司诉称，大连泰达慧谷产业园区位于大连市甘井子区营城子街道金龙寺沟村，原告系该产业园区物业管理服务企业。被告购买该产业园区内房屋（行政街号甘井子区金龙寺路300—43号）并于2015年8月18日验收交付。但自2017年8月18日起，虽经原告多次催要，被告至今未向原告支付2017—2020年度的物业管理服务费。故原告诉至贵院，请求被告向原告支付2017年8月18日至2020年12月31日的物业管理服务费85,299.69元及逾期支付的利息。被告大连西子宏瑞技术有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告从未与原告形成物业服务合同关系，原告不具备本案诉讼主体资格。2012年11月16日，被告从大连泰达新城建设发展有限公司处购买物业，2015年8月18日，被告与大连泰达新城建设发展有限公司、大连三和住邦物业管理有限公司三方签订《泰达慧谷产业园物业管理服务协议（产业独栋）》，约定由大连泰达新城建设发展有限公司聘请大连三和住邦物业管理有限公司为被告提供物业服务，因此，与被告形成物业服务合同关系的主体应当为大连三和住邦物业管理有限公司。另外，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十四条的规定，无论是解聘大连三和住邦物业管理有限公司，还是聘请其他公司作为被告所在物业的物业服务管理公司，均应当按照《物业管理条例》规定由全体业主共同决定并与物业管理公司签订书面合同。而被告所在物业，从未经由法定程序选举产生过业主委员会，并就解聘原物业管理公司和聘请新物业管理公司做出决议，更未与任何新聘用的物业服务企业签订过物业服务合同。因此，被告未与原告形成物业服务合同关系，原告不具备诉讼主体资格。第二，原告未尽到物业公司所应当尽到的物业服务职责。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，为业主提供维修、养护、管理和维护是物业服务企业应尽的职责，而原告并未向被告提供以上物业服务。主要体现在以下几方面：（一）原告未履行小区安全管理职责，给业主带来严重的安全隐患。被告所在物业为别墅区，大门无保安人员，既无人对出入人员进行安全检查，任何人均可以随意出入，又无人履行安全巡护义务，对于业主而言存在严重的安全隐患；（二）原告未履行绿化义务。2016年小区内公共区域有草地、植物等绿化设施，而现在该区域草地等已被严重破坏，原告并未尽到应有的养护、管理职责，导致绿化灭失，破坏了物业美观，严重影响了被告的居住环境。综上所述，在本案中，原告既未与被告签订过任何物业服务协议，又未向被告提供任何物业服务，因此原告请求被告向其支付物业管理服务费于法无据。经审理查明，2016年12月1日，大连泰达新城建设发展有限公司与原告大连慧谷产业园管理发展有限公司，签订了泰达慧谷项目产业C地块物业服务合同。合同约定，原告大连慧谷产业园管理发展有限公司对泰达慧谷项目产业C地块提供整个区域的前期物业管理服务事宜，服务费收费标准为5元/月/平方米。2015年8月18日，被告入住大连泰达慧谷产业独栋300-43号，房屋面积421.58平方米。2015年9月7日，大连泰达慧谷产业园物业服务中心与被告签订装修协议。被告入住后未向原告交付服务费，2020年6月3日，原告对被告的房屋进行维修。2019年9月26日，原告通过特快专递向被告邮寄催缴拖欠物业费和水费的催告函（2017年8月18日至2020年12月31日），之后，被告只付水费，物业费85,299.63元没有给付原告。本院所确认的上述事实，有泰达慧谷项目产业C地块物业服务合同、物业服务项目备案登记表、泰达慧谷入住手续流转单、维修服务工作单、催告函，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连泰达新城建设发展有限公司与原告签订的《泰达慧谷项目产业C地块物业服务合同》对业主具有约束力。原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费，被告从2017年8月18日至2020年12月31日的物业费85,299.69元没有给付原告，原告要求被告给付物业费85,299.69元，本院予以支持。关于原告要求被告给付利息一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、协调，履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故对于原告主张的利息，本院不予支持。被告辩称未与原告签订物业服务合同，不同意给付原告服物费，因被告入住在原告提供服务的区域内，其辩解本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告大连西子宏瑞技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连慧谷产业园管理发展有限公司物业管理服务费85,299.69元；二、驳回原告大连慧谷产业园管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,932元（原告已预交），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  孙博吉人民陪审员  阎 华人民陪审员  王春红二〇二〇年十一月十七日书 记 员  石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。