湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8537号上诉人（原审原告）：北京联帮在线教育科技有限公司，住所地北京市怀柔区乐园西大街**院**楼**28-3。法定代表人：李白，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周逸杰，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙聃旎，女，1999年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。上诉人北京联帮在线教育科技有限公司（以下简称联帮在线公司）因与被上诉人龙聃旎房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联帮在线公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第四项；3.变更一审判决第三项为：（1）龙聃旎立即退还联帮在线公司已支付的自2018年9月1日起至2019年6月30日三楼空置期间的租金140000元（按三楼面积200平方米，租金标准70元每月每平方米计算）；（2）龙聃旎赔偿剩余三年租期内联帮在线公司的装饰装修残值损失693227.39元（以联帮在线公司实际投入的装修款1155378.98元，按五年租赁期限分摊；因龙聃旎违约导致《商用房屋租赁合同》提前三年解除，故装饰装修残值损失应为装修款的3/5）；（3）龙聃旎支付联帮在线公司公证费2500元、违约金50000元、维修费20400元；4.依法判令龙聃旎承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉租赁房屋空置期租金损失依法应由龙聃旎退还给联帮在线公司。1.一审判决认定联帮在线公司未采取有效措施导致损失扩大，不予支持三楼空置期间的租金损失，系事实认定不清，法律适用错误。2.一审判决认定联帮在线公司未就房屋空置期的时间及房屋空置面积进行举证，系事实认定不清。3.事实上，联帮在线公司因三楼空置造成的损失远大于主张的空置期租金损失，基于公平原则也应判令龙聃旎承担三楼空置造成的损失。二、福建智趣互联科技股份有限公司（以下简称智趣公司）系受联帮在线公司委托进行租赁、装修案涉房屋，因龙聃旎违约导致合同解除，对联帮在线公司主张的装饰装修残值损失依法应全额支持。1.智趣公司与宋炜订立租赁合同系因联帮公司尚在筹备期间，进行租赁装修的目的系为供联帮在线公司生产经营使用。2.联帮在线公司与智趣公司系委托租赁装修的法律关系。3.一审判决将智趣公司和宋炜的租赁合同以及与联帮在线公司、龙聃旎的租赁合同完全割裂开来，造成龙聃旎因违约反而获有利益，系事实认定不清，法律适用错误。4.一审判决认定龙聃旎违约导致合同解除的情况下，依法应支持联帮在线公司的全部装饰装修残值损失。龙聃旎辩称：一、联帮在线公司在租赁合同没有到期的情况下，单方解除合同，属于违约。二、联帮在线公司主张2018年9月1日至2019年6月30日三楼空置期间的租金140000元，缺乏法律依据。三、联帮在线公司主张违约金明显过高。四、联帮在线公司主张装饰装修残值损失693227.39元，缺乏事实依据和法律依据。五、联帮在线公司主张维修租赁房屋10400元，该维修行为没有得到龙聃旎确认，也无相关证据予以证明，故该项主张缺乏事实依据和法律依据。联帮在线公司主张的公证费也缺乏法律依据。六、联帮在线公司主张合同解除违约金50000元，缺乏事实依据和法律依据。联帮在线公司向一审法院起诉请求：1.依法确认联帮在线公司、龙聃旎双方《商用房屋租赁合同》已于2019年7月1日解除；2.判令龙聃旎立即退还联帮在线公司已支付的自2018年9月1日起至2019年6月30日三楼空置期间的租金140000元（按三楼面积200平方米，租金标准70元每月每平方米标准计算）；3.依法判令龙聃旎立即返还联帮在线公司租赁押金50000元，并承担逾期返还租赁押金的滞纳金（滞纳金以50000元为基数，每逾期一日按月租金的3%即每日1500元标准自2019年7月1日起计算至实际返还之日止，截至2019年7月20日，滞纳金暂计为30000元）；4.依法判令龙聃旎赔偿剩余三年租期内联帮在线公司的装饰装修残值损失693227.39元（以联帮在线公司实际投入的装修款1155378.98元，按五年租赁期限进行分摊，因龙聃旎违约导致《商用房屋租赁合同》提前三年解除，装饰装修残值损失为装修款的3/5）；5.依法判令龙聃旎承担联帮在线公司因维修租赁房屋发生的费用10400元及为保全证据支出的公证费2500元；6.依法判令龙聃旎立即支付因其违约导致《商用房屋租赁合同》解除的50000元违约金；7.本案的案件受理费及其他诉讼费用由龙聃旎承担。一审法院认定事实：2017年5月19日，出租方（甲方）宋炜、承租方（乙方）智趣公司及中介签订《商用房租赁合同》，约定：甲方将位于光谷软件园1.2期B3栋1-3层（房屋产权证号：湖字第**，产权面积718.68平方米）的房屋出租给乙方，装修免租期自2017年5月16日起至2017年6月30日止，起租日期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，共计60个月，每月租金50000元，起始租金需支付24个月租金，共计1200000元，租金应提前15天支付；甲乙双方同意该房屋租赁押金（保证金）为50000元，在本合同到期时，由甲方对出租房屋及所属设施检査无损、结算各种应缴纳费用后全额无息退给乙方。如甲方逾期退还租赁押金，则每逾期一日应向乙方支付月租金3%的滞纳金；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前两个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付乙方金额的违约金及损失费用；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还保证金等。因宋炜将案涉房屋转让给龙聃旎，2018年1月30日，原出租方宋炜、现出租方龙聃旎、承租方智趣公司签订《三方协议》，约定：关于光谷软件园1.2期B3栋1-3层房屋出租事宜，经过三方友好协商，现出租方愿意将该房屋按照原约定条件继续出租给承租方，达成协议内容如下：一、原出租方已经通知过承租方，承租方在知晓并同意原出租方将该房屋的所有权转让给现出租方。二、承租方依照原《商用房屋租赁合同》的约定，已缴纳的该房屋租赁押金（保证金）50000元以及租赁期自2018年1月1日起至2019年6月30日的租金900000元，原出租方均已经全部转交给现出租方。三、承租方在装修期间已代为支付的防水工程费用10000元，原出租方已将此笔费用转交给现出租方，现出租方同意在2019年7月的当期租金中扣除10000元。四、该房屋自2017年5月1日起至2018年1月1日期间的水电物业等相关费用，由原出租方与承租方交接清楚并结清费用，原出租方保证2017年5月1日前的所有水电物业等相关费用已结清。该房屋2018年1月1日前所产生的水电物业等相关费用，债务纠纷均与现出租方无关。五、承租方使用该房屋地址作为企业工商注册地址，现出租方同意在注册或变更地址过程中予以配合。六、在承租方与现出租方签订新的租赁合同后，则承租方与原出租方签订的租赁合同作废，同时承租方可在新签订的租赁合同中将承租人更改为联帮在线公司。2018年1月30日，出租人（甲方）龙聃旎与承租人（乙方）联帮在线公司签订《商用房屋租赁合同》，约定甲方将光谷软件园1.2期B3栋1-3层房屋出租给乙方，甲方应于2018年1月1日前将出租房屋交付乙方使用，乙方从2018年1月1日起承担水电物业费及其他装修费用；租赁日期自2018年1月1日起至2022年6月30日止，共计54个月,每月租金50000元，起始租金需支付18个月租金，共计900000元，租金应提前15天支付。从2019年7月1日开始，乙方支付租金方式变更为每半年支付一次。甲方的权利与义务：1.该房屋及附属设施所有权甲方所有，若是乙方后来因需要添加的设施设备不属于甲方所有。2.甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。3.甲方应保证所有房屋产权属清楚，无任何责任纠纷，因房屋产权引起纠纷导致乙方不能正常经营造成的损失由甲方赔偿。4.在甲方将房屋交给乙方使用之前，应确保房屋内电器及所提供的各种设施性能完好。5.租赁期间，非乙方原因导致的与房屋或设施质量有关的损毁问题（如外立面破损、基础下沉、房顶漏水等），甲方应负责维修或委托乙方代行维修，保证乙方的正常使用，所需费用由甲方承担。6.甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金3%的滞纳金。7.租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三人，须提前两个月通知乙方。转移给第三人后，该第三人成为本合同的当然甲方，并拥有原甲方权利及义务。乙方权利与义务：……4.乙方应按合同规定，按时支付租金及其他各项费用。乙方逾期缴纳房屋租金的，则每日应向甲方支付月租金3%的滞纳金，如乙方逾期二十天未交纳房屋租金的，则甲方有权解除合同。5.乙方需提前将装修设计图纸交由甲方进行审核后，方可根据需求执行装修设计方案，未经甲方同意，乙方不能改变房屋的主体结构，不得转租房屋。押金、合同变更及违约金：1.甲乙双方同意该房屋租赁押金（保证金）为50000元，在本合同到期时，由甲方对出租房屋及所属设施检查无损、结算各种应缴纳费用后全额无息退给乙方。如甲方逾期退还租赁押金，则每逾期一日应向乙方支付月租金3%的滞纳金。如乙方逾期交还该房屋，则每逾期一日应向甲方支付月租金3%的滞纳金。2.甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前两个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方金额人民币50000元的违约金及实际损失费用；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。上述合同签订后，联帮在线公司在使用房屋过程中，发现房屋楼面出现漏水现象。2017年8月，联帮在线公司与案外人签订合同，对房屋进行防水施工。联帮在线公司支付施工费10400元。2019年1月，房屋顶层出现漏水现象，联帮在线公司与龙聃旎的委托人联系，要求龙聃旎维修房屋，龙聃旎的委托人回复雨雪天气不能维修，待天气晴好再处理。2019年3月，联帮在线公司向龙聃旎发出商洽函要求龙聃旎迅速处理房屋修缮事宜，补偿使用房屋期间的租金，对损毁的装修装饰给予修复补偿。2019年4月26日，龙聃旎对房屋进行了防水维修，但对顶楼装修装修损坏未进行处理。2019年6月28日，联帮在线公司申请公证处进行证据保全，支付公证费2500元。2019年5月17日，联帮在线公司向龙聃旎发出《终止租赁合同告知函》，内容为“贵方出租的房屋自2018年7月时房屋三层顶层出现漏水，至2018年9月份愈发严重致使装修发霉脱落，地，地基下沉造成**墙面出现裂缝公司代表高露女士在前期电话沟通反馈后，正式给纪红女士发送微信做了图文说明。因房屋存在漏水、墙裂而影响正常使用等相关问题且长期未消除妨碍的违约情形，在2019年3月底我公司已向贵方发出《商洽函》，贵方和所雇的做防水工程的人员在2019年4月5日到现场确认工程施工计划，2019年4月26日房屋楼顶防水已完工尚需检验，目前第3层内部受损问题尚未修缮。基于我公司和我公司母公司自承租武汉光谷软件园1.2期B3栋1-3层作为办公楼以来的装修和设施设备投入成本考虑，与承租期间存在的数次房屋外立面和楼顶渗水隐患的修缮、顶层漏水和外墙渗水期间存在致装饰脱落砸伤员工及排插漏电的安全风险、空置办公空间200多平方约9个月之久期间租金损失并存在致员工工作环境变差及对对外招商会议活动组织造成的较大阻碍和负面影响之各项有损权益的违约情形的评估，现我公司依据已签署《商用房屋租赁合同》中第四条第5点、第七条第2点的约定郑重告知贵方终止双方间的租赁合同并要求贵方退还保证金、支付违约金及实际损失费用。实际损失费用总计223640元，明细包括：1.房间空置的租金：办公楼第3层约200平方米，单价约70元/平方米，2018年9月-2019年5月空置期间9个月，小计：9个月×4000元/月=126000元；2.治理阳台往下墙面渗漏的费用：第一项是对二层以下外墙的防水：基层处理及防水两遍、照光漆两遍、辅料及人工计30240元，搭龙门架人工及拆架计1800元，运费及龙门架费用计1200元；第二项是对二层内墙的处理：免漆木饰面基层找平、轻钢龙骨细木工板及人工计7400元；两项小计：40640元。3.治理楼顶四周渗漏的费用：防水施工总数68米厚度5mm、材料为固化密封胶，工程价小计：10000元；4.内部装饰损坏的补偿费用：吊顶约15000元，灯饰约2000元，墙面约5000元，三项小计：22000元；5.员工工作和招商活动妨碍的补偿费用，两项小计：25000元。2019年6月30日，联帮在线公司自行腾退租赁房屋。本案一审诉讼中，双方均认可联帮在线公司租金已付至2019年6月30日，租赁合同于2019年7月1日解除。2019年7月1日，联帮在线公司、龙聃旎签订《租赁房屋腾退确认书》，确认联帮在线公司结清物业费、水电费等费用，将房屋保持装修后的现状移交给龙聃旎，可搬离的设备物品已移出。此后双方因租赁纠纷协商未果，联帮在线公司遂诉至一审法院。关于双方争议的装修损失数额，联帮在线公司提交装修合同统计表以及装修合同及支付凭证，拟证实2017年6月至2018年4月期间，智趣公司及联帮在线公司委托多家单位对案涉房屋进行了装饰装修并投入1155378.98元装修款；房屋渗漏维修协议以及付款凭证，拟证实支付10400元的维修款。龙聃旎对房屋装修的相关证据的真实性、关联性提出异议，对维修费的真实性无异议，但认为与本案无关。根据当事人提交的证据，因联帮在线公司提交的装修合同、费用支付的相关证据中装修费用支出主体为智趣公司而非联帮在线公司，在《三方协议》确认原合同作废，联帮在线公司与龙聃旎重新签订租赁合同中未就原由智趣公司装修投入残值进行约定，故由智趣公司投入的装修款与本案无关联性，对智趣公司投入的装修款不应在本案中处理。联帮在线公司承租房屋后，又投入187043.98元对房屋进行装修，该装修款有合同、支付凭证予以证实，应予认定。本案一审诉讼中，因双方当事人未就装修残值申请鉴定，由此产生的后果由主张该事实成立的当事人承担。联帮在线公司承租后，对案涉房屋进行了维修，支付维修款10400元有合同及发票予以证实，根据合同约定，该款应由龙聃旎支付。另外，根据《三方协议》，智趣公司支付的维修款10000元龙聃旎同意支付，并承诺在2019年7月的租金中扣减。因合同解除，该款应由龙聃旎返还给联帮在线公司。一审法院认为，智趣公司与案外人宋炜签订租赁合同后，与龙聃旎签订《三方协议》，龙聃旎与联帮在线公司重新签订《商用房屋租赁合同》，均系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在履约过程中，龙聃旎未对房屋及时进行维修，联帮在线公司不能正常使用房屋，致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定及当事人均认可的事实，龙聃旎与联帮在线公司签订的《商用房屋租赁合同》于2019年7月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除后，联帮在线公司要求龙聃旎赔偿损失的请求，应予支持。根据合同约定，在龙聃旎违约情况下，龙聃旎除押金50000元应予返还外，还应赔偿50000元违约金。关于联帮在线公司主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，应予支持。关于具体费用，因当事人未提出鉴定申请，一审法院根据查明的事实，可按联帮在线公司投入的实际装修费与实际使用的期间予以确定。关于联帮在线公司主张的房屋空置期租金损失，首先联帮在线公司未就房屋空置期的时间、空置房屋面积进行举证，其次根据合同约定，房屋维修义务虽然在龙聃旎，但联帮在线公司亦可先行维修，维修费用再向龙聃旎追偿。由于联帮在线公司未采取有效措施导致损失扩大，在一审法院已支持龙聃旎支付违约金的情况下，对房屋空置期损失不予支持。一审法院判决：一、北京联帮在线教育科技有限公司与龙聃旎签订的《商用房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、龙聃旎于一审判决生效之日起十日内返还北京联帮在线教育科技有限公司押金50000元；三、龙聃旎于一审判决生效之日起十日内支付北京联帮在线教育科技有限公司装修损失61725元，公证费2500元，违约金50000元，维修费20400元，合计134625元；四、驳回北京联帮在线教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6781元（已减半收取），由北京联帮在线教育科技有限公司负担5490元，龙聃旎负担1291元（北京联帮在线教育科技有限公司已垫付，龙聃旎应在一审判决生效之日起十日内支付给北京联帮在线教育科技有限公司1291元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：联帮在线公司提交如下证据：证据一、《委托租赁装修商务中心办公室合同》一份。证据二、《之补充协议》一份。证据三、《企业信用信息公示报告》一份。证据一至证据三共同证明：智趣公司与案外人宋炜签订的商务房屋租赁合同系因联帮在线公司尚在筹备期，所以由智趣公司签订。联帮在线公司成立后与智趣公司就委托租赁装修事宜签订了协议，在2017年底租赁物由宋炜出售给龙聃旎时，智趣公司与宋炜及龙聃旎签订的三方协议约定本合同作废，实际上是智趣公司披露了委托人，即联帮在线公司，原租赁合同的权利义务由联帮在线公司承受，智趣公司投入的装修残值损失应由龙聃旎赔偿给联帮在线公司。经质证，龙聃旎对于联帮在线公司提交证据的意见为：该三份证据的真实性、关联性及证明目的均有异议。一、从联帮在线公司提供的信息可以看出，联帮在线公司与智趣公司二者具有关联性，两份合同容易造假。二、第一份合同的日期明显篡改。三、在签订三方协议时，智趣公司并未向龙聃旎提交证据一和证据二，并未披露委托人，龙聃旎不知道联帮在线公司和智趣公司之间的关系。四、该三份证据不属于新证据。五、根据2018年1月30日的三方协议，原来宋炜与智趣公司在2017年签订的商用房租赁合同作废，并没有约定装修残值由联帮在线公司承接。前一份租赁合同作废，装修残值及权益应由龙聃旎享有。本院认为，对于联帮在线公司向本院提交的证据一至证据三，均不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院对该三份证据均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，智趣公司与案外人宋炜签订《商用房租赁合同》后，宋炜、智趣公司与龙聃旎签订《三方协议》，后龙聃旎与联帮在线公司签订《商用房屋租赁合同》，上述合同均系签订各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因龙聃旎未及时履行房屋维修的合同义务，联帮在线公司不能正常使用案涉房屋，导致合同目的不能实现，一审认定龙聃旎与联帮在线公司签订的《商用房屋租赁合同》于2019年7月1日解除并无不当。联帮在线公司上诉认为案涉租赁房屋空置期租金损失依法应由龙聃旎退还给联帮在线公司。因联帮在线公司对其主张的房屋空置的时间、房屋空置的面积均未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。而且联帮在线公司在龙聃旎怠于履行房屋维修义务的情况下，可以先行维修房屋并继续使用，而后再向龙聃旎追偿维修费用，但联帮在线公司未采取有效措施导致损失扩大，一审法院在支持联帮在线公司关于龙聃旎向其支付违约金50000元的诉讼请求的情况下，对联帮在线公司关于龙聃旎向其退还已支付的三楼房屋空置期间的租金140000元的诉讼请求予以驳回并无不当。联帮在线公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。联帮在线公司上诉认为智趣公司系受联帮在线公司委托进行租赁、装修案涉房屋，因龙聃旎违约导致合同解除，对联帮在线公司主张的装饰装修残值损失依法应全额支持。因2018年1月30日之前，对于案涉房屋进行装饰装修投入的主体系智趣公司，而非联帮在线公司，而且在2018年1月30日宋炜、智趣公司与龙聃旎签订的《三方协议》以及龙聃旎与联帮在线公司签订的《商用房屋租赁合同》中，均未对智趣公司的装饰装修投入费用如何补偿，是否由龙聃旎向联帮在线公司进行补偿予以明确约定，故一审判决对于联帮在线公司在与龙聃旎签订《商用房屋租赁合同》之后该公司对于案涉房屋进行装饰装修的残值损失认定为61725元并无不当。联帮在线公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案一审中，联帮在线公司诉请龙聃旎承担其因维修租赁房屋发生的费用10400元，但一审法院除对联帮在线公司主张的维修费10400元予以认定外，还根据宋炜、智趣公司与龙聃旎签订的《三方协议》中关于“承租方在装修期间已代为支付的防水工程费用10000元，原出租方已将此笔费用转交给现出租方，现出租方同意在2019年7月的当期租金中扣除10000元。”的约定，认定龙聃旎应返还联帮在线公司10000元，故一审判决龙聃旎向联帮在线公司支付维修费20400元。一审法院上述关于维修费的判决超出了联帮在线公司的诉讼请求，但因龙聃旎并未上诉，视为服从一审判决。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但因龙聃旎并未上诉，联帮在线公司的上诉请求不能成立，故对联帮在线公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3993元，由北京联帮在线教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王薇审判员  李文审判员  丰伟二〇二〇年十一月二十日书记员  何瑛