河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14511号上诉人（原审被告、反诉原告）：马建波，男，汉族，1981年7月2日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：李宝杰，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冀钦昌，男，汉族，1981年10月17日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。原审第三人：郑州居客来房产服务有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇文昌路中段路东前胡街，统一社会信用代码：91410184MA3XAJ9G7N。法定代表人：郑素娜。上诉人马建波因与被上诉人冀钦昌、原审第三人郑州居客来房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人马建波的委托诉讼代理人李宝杰，被上诉人冀钦昌的委托诉讼代理人秦永锋到庭参加诉讼；原审第三人郑州居客来房产服务有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。马建波上诉请求：1、请求依法撤销新郑市人民法院作出的（2020）豫0184民初4863号民事判决书第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）项；2、依法改判被上诉人冀钦昌一次性向上诉人支付剩余全部购房款700000元、月供款45001.15元（暂计算至2020年8月1日）、违约金180000元；3、依法驳回被上诉人冀钦昌的全部本诉诉讼请求；4、本案本诉受理费、反诉受理费、上诉费均由被上诉人冀钦昌承担。事实和理由：一、被上诉人冀钦昌拒不履行支付剩余首付款和月供的合同义务，已经构成违约。被上诉人冀钦昌在其起诉状中也明确表示不再履行，上诉人马建波有权要求其履行期限届满前承担违约责任，要求其一次性支付剩余全部购房款；上诉人马建波亦有权行使不安抗辩权，要求其一次性支付剩余购房款。一审法院适用法律严重错误，依法应予纠正。首先，根据《合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被上诉人冀钦昌拒不履行支付剩余首付款和月供的合同义务，已经构成违约。被上诉人冀钦昌在其起诉状中也明确表示要求解除合同，足以证明以其行为表明不再履行义务。上诉人马建波有权依据《合同法》第一百零八条的规定要求其在履行期限届满前要求其承担违约责任，《合同法》规定违约责任当然包括继续履行、采取补救措施、支付违约金等违约责任负担类型。上诉人马建波有权要求被上诉人冀钦昌在债务履行期间届满前一次性支付剩余全部购房款。其次，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，六、合理适用不安抗辩权规则，维护权利人合法权益。17、在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。上诉人马建波已经将房屋交付给被上诉人冀钦昌占有、使用两年有余，上诉人马建波已经履行了其全部交付义务。但，被上诉人冀钦昌拒不履行支付剩余首付款和月供的合同义务，已经构成违约。被上诉人冀钦昌在其起诉状中也明确表示不再履行。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定，上诉人马建波亦有权行使不安抗辩权，人民法院也应当依法保障上诉人马建波依法享有的不安抗辩权。除非被上诉人冀钦昌提供适当的担保，否则法院应当判令剩余房款支付已经到期或者加速到期，判令被上诉人冀钦昌支付剩余全部购房款。另外，上诉人马建波的一审诉讼请求第一项为继续履行合同，该诉讼请求包含协助被上诉人冀钦昌办理过户登记的内容。为一次性妥善解决本案纠纷，同时又能保障被上诉人冀钦昌的合法权益，法院亦可以判决上诉人马建波于收到全部房款后合理期限内协助被上诉人冀钦昌办理房屋过户登记。如此既为了上诉人的合法权益，又维护了被上诉人冀钦昌的合法权益。一审法院错误适用法律，不能一次性处理本案纠纷，使当事人之间陷入诉累，致使一审判决不具有实际履行的可能性，违背立法原意和全面化解纠纷的司法目的，依法应当予以纠正。二、上诉人马建波对房屋做二次抵押的原因系被上诉人冀钦昌违约所致。但是，合同约定的房屋过户时间届满时上诉人马建波已经结清了二押借款，不影响房屋过户，未对被上诉人冀钦昌的权利义务造成任何影响，上诉人马建波二次抵押的行为不构成违约，上诉人马建波不应当承担违约责任，一审法院认定事实和使用法律错误，依法应当予以纠正。首先，由于被上诉人冀钦昌未及时履行合同约定的支付剩余首付款和月供的义务，上诉人马建波无力继续偿还月供。为保障及时归还月供，保证房屋不被第一抵押权人中信银行郑州分行强制执行，其向案外人四川锦程消费金融有限责任公司申请了借款，借款的目的是为了及时偿还月供。其次，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十四条第3款约定，……契税满两年进行过户，过户税费由冀钦昌承担。上诉人马建波于买卖合同签订完毕后的次日（2018年8月21日）及依法缴纳了房屋的契税，并将契税发票和商品房买卖合同交给了第三人中介公司保管。契税满两年的时间为2020年8月22日，即双方约定的房屋过户时间为2020年8月22日之后。由于被上诉人冀钦昌的违约导致上诉人马建波无力支付月供，迫于无奈申请了二押借款。但是，马建波已经筹集资金于2020年8月21日将剩余二押全部借款余额打入指定还款账户中，二押借款的出借人四川锦程消费金融有限责任公司于2020年8月26日划扣了剩余借款。二押借款的出借人四川锦程消费金融有限责任公司于2020年8月28日出具《结清证明》，《结清证明》载明：上诉人马建波已经于2020年8月26日结清了二押借款。综上，上诉人马建波对房屋做二次抵押的原因系被上诉人冀钦昌违约所致，上诉人迫于无力偿还月供的无奈才申请了二押借款。本案合同约定的房屋过户时间届满时，上诉人马建波已经归还了二押借款，未对房屋过户造成任何影响。故马建波不存在违约行为。被上诉人冀钦昌无权要求上诉人承担违约责任。三、被上诉人冀钦昌违反合同约定拒不支付首付款10万元，拒不按时归还月供，已经构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定和《合同法》的规定，一审法院无权调减违约金，一审法院调减被上诉人冀钦昌应当负担的违约金金额使用法律错误，对上诉人马建波不公，依法应当予以纠正双方签订的《房屋买卖合同》第四条第2款约定，被上诉人冀钦昌应在七个工作日时将首付款30万元交付给上诉人马建波；第十四条第3、4款约定房本下来之前的月供由上诉人马建波还款，房本下来之后由被上诉人冀钦昌还款。……剩余10万元首付款于房本下来付款。上诉人马建波的不动产权证书于2019年5月6日颁发，2019年5月，上诉人马建波取得不动产权证书后，立即与第三人中介公司的业务人员张志峰联系，要求第三人中介公司通知被上诉人冀钦昌履行合同约定的剩余首付款和月供的支付义务，被上诉人冀钦昌以各种理由予以拒绝。截至目前，合同约定的首付款和月供的支付义务均未履行，2019年5月起，被上诉人冀钦昌已经构成违约，且违约行为延续至今。双方签订的《房屋买卖合同》第十二条约定，…任何一方不履行本合同约定的义务，至本合同的目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金，双方均理性的认为，该违约金计算标准非常合理不存在法律法规上规定的过高情形。首先，双方在合同中已经明确的约定，违约金计算非常合理，不存在法律法规规定的过高情形，该合同条款为双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院无权对违约金金额进行调整。其次，根据《合同法》第一百一十四条和《合同法解释二》第二十七、二十八、二十九条规定，违约金的调整均要以当事人申请调整为前提。一审中被上诉人冀钦昌未申请调减违约金，一审法院主动调减违约金明显使用法律错误，且对上诉人马建波严重不公。四、双方约定“房本下来后由被上诉人冀钦昌偿还月供”的条款约定在补充条款中，补充条款是对原合同条款的修正和补充，结合合同上下文和交易习惯，双方约定合同总价款90万元不包含被上诉人冀钦昌应当归还的月供。一审法院认定月供款从房款中扣除，认定事实错误。双方签订的《房屋买卖合同》第十四条补充条款第2款、第3款约定：2、此房是毛坯房，付完首付款上诉人马建波同意被上诉人冀钦昌装修居住。3、甲乙双方约定房本下来之前月供由上诉人马建波还款，房本下来之后月供由被上诉人冀钦昌还款，契税满两年甲乙双方进行过户，过户所产生的税费有被上诉人冀钦昌承担。首先，“房本下来后由被上诉人冀钦昌偿还月供”的条款约定内容约定在双方的补充条款中，补充条款是双方对合同内容的补充。双方约定合同总价款90万元不包含被上诉人冀钦昌应当归还的月供。一审法院认定月供款从房款中扣除系对双方合同约定内容的错误理解。其次，根据二手房买卖交易习惯，卖方收到全部购房款之前一般不会把房屋交付给买方装修使用。而本案中，上诉人马建波已经将案涉房屋交付给被上诉人冀钦昌使用2年有余，双方约定的由被上诉人冀钦昌归还月供实际是为了补偿上诉人马建波提前交付房屋的损失，为被上诉人冀钦昌提前使用房屋而应当支付的房屋占有使用费，该费用不应当从总房款中扣除。第三，上诉人目前的房贷借款期限为20年，月还款3000.1元中不仅包含归还本金还包括银行利息。一审法院判决月供款从被上诉人应支付的房款本金中扣除，明显对上诉人不公。如果被上诉人恶意拖延，将导致上诉人的损失无限扩大，而被上诉人则可以因拖延履行债务而受益。一审法院如此处理案件纠纷对上诉人严重不公，依法应当予以纠正。综上所述，一审法院关于合同应当继续履行的裁判适用法律正确，但是关于被上诉人冀钦昌是否应当一次性支付剩余购房款，双方当事人是否应当承担违约责任，错误调减被上诉人冀钦昌应当承担的违约金，错误认定被上诉人冀钦昌应当支付月供款项性质等方面，认定事实和适用法律错误。导致一审判决不能够一次性解决案涉房屋买卖合同的纠纷，一审判决也不具有履行的可能性，严重增加当事人的诉累，对上诉人马建波严重不公，依法应当予以纠正。冀钦昌辩称，这个案子在一审的时候双方关于不安抗辩权展开过激烈辩论，在一审的庭审笔录中都有记录，我方不再从法律角度去查明这个案子，最终本案的事实部分作一下答辩。看到马建波的上诉状我方很是惊讶，本来有一肚子委屈的是我方，马建波的上诉状写的好像都所有的错都是我方。我方与马建波房屋买卖合同关系为什么会走到诉讼上来，最大的原因就是马建波拿到房屋产权证书后，在中介公司的催促下一直不将产权证书交到中介公司，而是自己擅自在贷款公司将涉案房屋做了二次抵押贷款，贷款金额高达37万，这个房子本身有46.8万元的按揭贷款，马建波二次抵押又贷了37万，实际上这个房子的价值已经透支完了，我方已经付了20万元的首付款，在明知道马建波将涉案房屋作了二次抵押的情况情况下，如果再继续付款，一旦出现问题，我方利益将没有任何保障，这也是我方为什么要提起诉讼要求解除合同的原因。按照二手房交易习惯，房子的不动产证书都要交到中介公司，由作为第三方的中介公司保管，目的就是要保障交易安全，而本案中马建波却一直推脱，把不动产证书控制在自己手里，这种行为本身就有违积极履行二手房交易的基本做法，是很不正常的表现。后来事情的发展也印证了马建波上面的不正常表现。马建波拿到不动产证将房屋做了二次抵押，贷款金额高达37万，几乎将涉案房屋的价值透支干净，这是非常可怕的事情。任何一个正常二手房交易者，绝对不会再交房屋，交易过程中再次将房屋去做二次抵押，这严重影响了交易安全，也阻碍了交易的正常进行。马建波上诉状中一再称自己将二次贷款已经还清，我方想强调的是，在一审庭审的时候，审判员明确告知马建波的代理律师马建波将涉案房屋做二次抵押的行为严重影响二手房的交易安全，限期还清贷款，逾期将承担不利后果。在这种情况下再不还清贷款可能败诉的情况下，庭审两周后马建波才将贷款还上。一审判决下来后，从判决结果看，法院判决合同继续履行是我方败诉了，但我方并没有选择上诉，因为我方实际目的并不是解除合同，诉讼只是为了保障我方的财产权益。我方并不介意继续履行合同，只是因为马建波给交易制造的巨大障碍。继续履行合同，可能给我方造成无法挽回的损失，所以我方才提出诉讼要求解除合同。现在在诉讼的压力下，马建波已经将二次抵押贷款还清，继续履行合同的巨大障碍已经解除。我方愿意继续履行合同，按照双方签订的房屋买卖合同继续履行各自的义务，早日完成过户，早日拿到房屋，这也是我方没有上诉的原因。基于上述情况，我方认为一审判决建立在维护双方交易合同交易安全的前提下，对合同履行中的瑕疵作出了判决，并进行了一定的惩罚，无论处罚是否合理，我方都不再抱怨。打官司是个很累的事情，我方只盼在本次诉讼之后，双方能摒弃前嫌，按照双方签订的房屋买卖合同的约定继续履行合同。最后，请求驳回马建波的上诉，维持一审判决。另外我们再补充两点：提醒法官注意一下，双方的房屋买卖合同第五条第二款，双方关于解押时间的约定。合同约定马建波自本合同签订后向应当就向银行提出还款申请，按照贷款银行确定了还款日期当日或之前还清按揭银行贷款。但是时至今日马建波仍然没有还清贷款，而且根本就没有向银行提出过解押的申请。第二点，上诉人上诉状中称二次抵押是为了偿还月供，这个说法有点滑稽，月供一个月3000元钱，一年也就是三万多元。马建波二次贷款的金额是37万。冀钦昌向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告双方于2018年8月20日签订的房屋买卖合同；2．判令被告向原告赔偿各项费用共计398000元（包括房款200000元、中介费18000元、违约金180000元）；3．诉讼费用由被告承担。马建波向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告冀钦昌继续履行《房屋买卖合同》；2、依法判令反诉被告冀钦昌一次性支付剩余房款700000元；3、依法判令反诉被告冀钦昌支付月供45001.15元（自2019年6月1日起暂计算至2020年8月1日，以后按照每月3000.1元，计算至被告全部支付剩余全部房款之日止）及物业费2779.2元；4、依法判令反诉被告冀钦昌支付违约金180000元（以上合计售完927780.35元）；5、本案诉讼费、反诉费、保全费等全部诉讼费用均由反诉被告冀钦昌承担。一审法院认定事实：关于本诉，被告为系争新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府．海棠7号楼1单元2701房屋产权人。2018年8月20日，被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），通过郑州居客来房产服务有限公司居间介绍，就系争房屋签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：第一条［房产状况］甲方拥有坐落于新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府．海棠7号楼1单元2701的房产，房屋建筑面积为117.57平米。第二条［成交价格］甲、乙双方协商一致，同意本合同所属房产及其配套设施总价为人民币（大写）玖拾万圆整（小写：900000元）。第三条［居间费用］乙方应在本合同签订时向甲方支付定金人民币（大写）壹拾伍万圆整（小写150000元）。甲、乙双方无论因何种原因不履行合同，均不影响丙方居间费用额收取。第四条［付款方式］甲乙双方同意使用按揭贷款方式付款：乙方应在7个工作日时将首付款人民币（大写）叁拾万圆整（小写：300000元）交付给甲方，剩余房款人民币（大写）陆拾万圆整（小写：600000元）由银行放贷时一次性支付给甲方。第五条［房产产权现状］该房屋处于银行抵押，甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场将解压款借给甲方专用于办理该房产解押事宜，甲方应在贷款银行领取结清证明后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续。……第八条［立契过户时间］甲乙双方应在本合同签订之日起360个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户及相关手续，办理产权过户手续时，应以国家相关法律法规的规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负责总税费。第九条［房屋交付］甲方在收到首次首付款时将房产交付乙方居住和使用。……第十四条［补充条款］1、甲乙双方若有一方违约双倍赔偿首付款及中介费。2、此房是毛坯房。付完首付款甲方同意让乙方装修居住。3、甲乙双方约定房本没下来之前月供由甲方还款，房本下来之后月供由乙方还款。契税满两年进行过户。过户税费由乙方承担。4、首次付首付款壹拾伍万元整于2018年10月1日前再付伍万圆整，剩余拾万圆整于房本下来付款，解押款由甲方负责解押。5、乙方有权指定买受人，此合同继续，甲方知情并同意，不会因此而产生纠纷。系争房屋买卖过程中，原告于2018年8月20日支付被告定金15万元。2018年10月1日，原告按约定支付被告首付款5万元。被告于2019年5月6日取得涉案房屋的不动产权证书（证书编号为豫（2019）新郑市不动产权第0021440号）后通知原告及中介公司，但原告未按约定支付拾万元房款，亦未按约定偿还月供。2019年8月26日，被告将涉案房屋向四川锦程消费金融有限责任公司进行抵押，抵押金额为37万元。原告以此为由于2020年7月24日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2020年8月11日，反诉原告向该院提起反诉，请求法院依法判决支持如其反诉诉请。案件审理过程中，马建波于2020年8月28日向四川锦程消费金融有限责任公司清偿了所贷款项，该公司出具了结清证明。反诉查明事实同本诉。一审法院另查明，1、马建波于2016年3月15日就涉案房屋与案外人郑州华之尚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋总金额为陆拾陆万捌仟陆佰陆拾捌元整，付款方式为：首付款200668元，商业贷款468000元。商业贷款发放后，马建波于每月1日按等额本息的方式偿还贷款本息3000.10元；2、2016年10月2日，郑州市人民政府办公厅发出《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》郑政办（2016）64号文件，内容如下：各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：经市政府研究，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有**及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。本通知所称的住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。违反上述限购规定的，交易管理部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理不动产登记手续。本通知自2016年10月2日起实施；3、2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅再次发出《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》郑政办（2017）58号文件，内容如下：各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：为进一步加强房地产市场调控工作，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，现就有关事宜通知如下：1、调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办［2016］64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。2、在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专管住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。3、在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。4、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。5、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。本通知自2017年5月3日起实施；4、截至本次庭审，冀钦昌名下位于新郑的房屋共有3套，产权证号分别为：豫（2019）新郑市不动产权第0075802号、豫（2020）新郑市不动产权第0000301号、豫（2020）新郑市不动产权第6003940号；5、2019年6月1日至2020年8月1日期间，马建波偿还房贷共计45001.5元；6、马建波于收到首次购房款后（2018年8月20日）将涉案房屋交付给冀钦昌；7、马建波就涉案房屋向河南省八达威物业服务有限公司交纳物业费2779.2元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，冀钦昌与马建波签署的《房屋买卖合同》系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，及时全面的履行合同义务。关于本诉，对于原告能否以被告二次抵押为由行使不安抗辩权进而主张解除其与被告于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》的问题。被告虽然对涉案房屋进行了二次抵押，但其已于2020年8月28日偿还了相应的贷款进行涂销，并未影响原告签订合同的目的，故对原告以被告二次抵押影响其合同目的实现为由解除合同的诉讼请求，该院不予支持。对于涉案的《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。虽然原告系住房限购对象，但根据本案查明的事实，原、被告以及中介方在签订《房屋买卖合同》时，在补充条款特别约定“乙方有权指定买受人，此合同继续，甲方知情并同意，不会因此而产生纠纷”，即原告作为签订合同的买方，其可以指定该房屋的买受人。该买受人可以是原告，也可以是原告指定的其他人。故该院认为虽然原告属于限购对象，但并不必然导致合同无法继续履行。根据《合同法》鼓励交易的原则，涉案《房屋买卖合同》应继续履行。对于原告主张被告赔偿其已支付中介费的问题。因该院已认定涉案《房屋买卖合同》应继续履行，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。对于原告主张被告支付违约金180000元的问题。被告在未取得原告同意且未告知原告的情形下于2019年8月26日将涉案房屋抵押给四川锦程消费金融有限责任公司，抵押金额为37万元，其行为足以令原告认为被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故被告应对自己的违约行为负责，但鉴于被告已于2020年8月28日向二次抵押权人四川锦程消费金融有限责任公司还清抵押款项，对原告的权利并未造成实质性的影响，且基于《合同法》的诚信原则，该院亦应对被告的违约行为予以惩戒，综上，结合《合同法》的公平原则，该院酌情被告应支付原告违约金2万元。对于超出部分的诉讼请求，该院不予支持。关于反诉，对于反诉原告能否以行使不安抗辩权为由请求反诉被告一次性支付剩余房款的问题。庭审中，反诉原告陈述其基于反诉被告以提起本次诉讼解除涉案《房屋买卖合同》的方式表明不履行义务的行为取得不安抗辩权，进而主张反诉被告一次性支付剩余房款。该院认为，《中华人民共和国合同法》规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。不安抗辩权的行使以后履行债务的债务人丧失或者可能丧失履行债务能力为前提，而反诉被告不履行合同义务的行为并不构成反诉原告行使不安抗辩权的要件。故，对于该项诉讼请求，该院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告支付自2019年6月1日起至2020年8月1日期间的月供45001.5元的问题。如上所述，因反诉原告主张涉案《房屋买卖合同》继续履行的诉讼请求已得到该院支持，故反诉被告应按合同约定履行义务，对该项诉讼请求，该院依法予以支持。不过，反诉原告主张支付月供款的终止日期应予以调整至房屋过户：根据双方签订的合同可知，反诉被告向反诉原告支付月供款的前提系房本下来之后房屋过户之前，房屋过户之后，反诉被告自无必要向反诉原告支付月供。同时为避免反诉原告双重受益，反诉被告履行支付月供的义务后，相应的数额应与房款数额予以折抵。对于反诉原告主张反诉被告支付物业费2779.2元的问题。因涉案房屋已交付给反诉被告使用，反诉被告理应支付使用期间的物业费，故对反诉原告的该项诉讼请求，该院予以支持。对于反诉原告主张反诉被告支付违约金180000元的问题。首先应厘清反诉被告是否存在违约行为。反诉原告于2019年5月6日取得涉案房屋的不动产权证书后通知反诉被告及中介公司，但反诉被告未按约定支付拾万元房款，其行为构成违约。反诉被告辩称反诉原告将涉案房屋进行二次抵押，其基于不安抗辩权拒绝交付拾万元房款的主张不能成立，原因在于反诉原告进行二次抵押的时间为2019年8月26日，而反诉被告履行交付拾万元房款的时间为2019年5月6日（房本下来后）；对于房本下来后，反诉被告未按约定偿还月供的行为是否构成违约，该院认为应区分时间段进行认定：对于2019年5月6日至2019年8月25日期间，反诉被告未还月供的行为构成违约；对于2019年8月26日至2020年8月28日期间，因反诉原告进行二次抵押的行为危及到了反诉被告权利的实现，反诉被告据此主张不安抗辩权进而未偿还月供的行为并不构成违约。其次，该院是否应对违约金进行调整以及调整的基础。反诉被告虽然没有提出调整违约金数额，但其认为反诉原告违约致合同目的不能实现进而要求解除合同及支付违约金，根据“举重以明轻”的原则，该院根据公平原则对违约金的数额予以调整。因反诉被告未及时支付房款的违约行为对反诉原告造成的损失主要为利息损失，该院依照《买卖合同解释》第二十四条第四款的规定，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，酌定反诉被告支付违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、冀钦昌与马建波继续履行双方于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》，继续履行的内容为：冀钦昌于本判决生效之日起十日内向马建波支付首付款10万元整，月供款（每月按等额本息的方式支付贷款本息3000.10元，自2019年6月1日至房屋过户之日，但支付月供款后，相应的数额应与房款数额予以折抵）；二、被告马建波于本判决生效之日起十日内向原告冀钦昌支付违约金20000元；三、反诉被告冀钦昌应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马建波物业费2779.2元；四、反诉被告冀钦昌马建波于本判决生效之日起十日内向反诉原告马建波支付违约金20000元；五、驳回原告冀钦昌的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告马建波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3635元，保全费2510元，由原告冀钦昌负担3326元，被告马建波负担309元。本案反诉受理费人民币6539元，由反诉原告马建波负担5356元、反诉被告冀钦昌负担1183元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，冀钦昌、马建波签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，双方均应按约履行，合同履行过程中，因冀钦昌存在未能按约定支付十万元购房款及支付月供贷款的违约行为，马建波存在将案涉房屋进行二次抵押的违约行为，均应承担相应责任。一审法院根据案件实际情况，依法判决双方继续履行合同，对双方违约责任予以处理，并无不当。案涉《房屋买卖合同》第十四条补充条款第三款约定，甲乙双方约定房本没下来之前月供由甲方（马建波）还款，房本下来之后月供由乙方（冀钦昌）还款。契税满两年进行过户。故2019年5月案涉房屋产权证办理完毕后，相应2019年6月1日之后的月供应由冀钦昌承担，一审法院判决该部分款项从总房款中扣除不当，本院依法予以纠正。案涉《房屋买卖合同》第十四条补充条款第五款约定，乙方（冀钦昌）有权指定买受人，此合同继续，甲方（马建波）知情并同意，不会因此而产生纠纷。因冀钦昌名下现有3套房产，判决将案涉房屋过户至冀钦昌名下，不符合郑州市现行住房限购政策，现冀钦昌亦未指定买受人。合同的履行有赖于双方当事人共同努力，希望双方当事人秉承诚实信用原则，积极促成交易，避免产生不必要的损失。综上所述，马建波的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4863号民事判决第二项、第三项；二、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4863号民事判决第五项、第六项；三、变更河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4863号民事判决第一项为：冀钦昌与马建波继续履行双方于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》，继续履行的内容为：冀钦昌于本判决生效之日起十日内向马建波支付首付款10万元整及月供款（月供款每月按等额本息的方式支付贷款本息3000.10元，自2019年6月1日至房屋过户之日）；四、变更河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4863号民事判决第四项为：冀钦昌于本判决生效之日起十日内向马建波支付违约金20000元；五、驳回冀钦昌的其他诉讼请求；六、驳回马建波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3635元,保全费2510元，由冀钦昌负担3326元、马建波负担309元；一审反诉受理费6539元,由马建波负担5000元、冀钦昌负担1539元；二审案件受理费13078元，由马建波负担10462元，由冀钦昌负担2616元。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十一月十二日书记员  韩 冰