广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3953号原告：张瑞,女，汉族，1984年10月16日出生，住河南省叶县********，公民身份证号码：410************426。委托诉讼代理人：毕武昌，广东裕中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省开平市*****************位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾佑发，该公司职员。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：陈敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖杨聪，该公司职员。被告：东莞市裕耀实业投资有限公司，地址：广东省东莞市****************商业楼商铺101号。法定代表人：林少壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎照鸿，该公司职员。原告张瑞与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告张瑞及其委托诉讼代理人梁嘉俊，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人曾佑发，被告东莞市德亿实业投资有限公司的委托诉讼代理人赖杨聪，被告东莞市裕耀实业投资有限公司的委托诉讼代理人黎照鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》（合同总价值352962元）；二、判令解除原告与被告一于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同补充协议》（合同总价352962元）；三、判令三被告向原告退还购房款人民币235628.66元及利息（利息计算方式：以235628.66为基数，从《商品房买卖合同》解除之日起按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；四、判令三被告向原告返还团购服务费人民币30000元及利息（利息计算方式：以30000元为基数，从《商品房买卖合同》解除之日起按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；五、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2018年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告以352962元的价格向被告一购买开平市水口珠影广场2座344号商铺。原告与被告一于同一天签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告在交付定金10000元以及首期款166962元后，商铺剩余尾款176000元分六期付款，每半年支付一期，每期支付29333.33元，首期在协议签订之日起三个月内支付，付清余款后，被告一应协助原告办理《不动产权证》。原告分别于2018年3月15日交付铺位定金10000元，于2018年4月9日交付铺位首期款166962元，于2018年7月27日交付分期款29333.33元，以及于2019年1月27日交付分期款29333.33元。原告四次共计已向被告一付款235628.66元，且根据合同约定被告一需于2018年5月1日前向原告交付该商铺。经查实，原告购买的商铺房地产登记信息上已另作预告登记，该商铺实际上并不能进行销售，被告一已构成根本违约，原告的合同目的已无法实现，因此原告向被告一提出解除《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，并退还全部已付款及团购费，总金额为265628.66元；被告二、被告三作为被告一指定中介方，应对本案承担连带清偿责任。另外，原告在购买该商铺的过程当中，先后于2018年3月15日向三被告交付了20000元团购服务费，于2018年8月26日向三被告补充交付了10000元团购服务费，两次团购费用共30000元已用作抵扣实际的购房款项。综上，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称，被告一不同意解除合同，请求法院驳回原告诉求。双方签订合同后，原告未按时缴纳和缴清购房款，未达到办理房产证的条件和时间。被告一已履行两期返租义务，一直在履行合同合约的内容。原告要求返还的团购费用没有事实依据，由被告二、三收取，与被告一无关。被告东莞市德亿实业投资有限公司辩称，被告二不同意退还团购费及承担连带清偿责任，请求法院驳回原告诉求。被告东莞市裕耀实业投资有限公司辩称，被告三不同意退还团购费及承担连带清偿责任，请求法院驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、广东省农村信用社网银交易凭证复印件两份，该证据由被告一提供。经核证，原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；被告二、三认为与其无关；因该证据证明的是租金的支付，与本案是不同的法律关系，与本案不具有关联性，故本院不予采纳。2、收款收据原件两份，该证据由被告三提供。经核证，原告对该证据不予认可；被告一、二无异议；因该证据的编号、内容与原告提供的相应的收款收据相互印证，且其他当事人均无证据加以推翻，故本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告开平市水口珠影文体产业有限公司委托被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司为珠影星光城项目独家销售及联动代理，代理销售包含涉案铺位在内的商铺。被告东莞市德亿实业投资有限公司于2018年3月15日给原告出具《收款收据》，确认收到原告珠影星光城团购服务费20000元。同日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商铺认购书》，约定原告向被告开平市水口珠影文体产业有限公司购买开平市*****************；被告开平市水口珠影文体产业有限公司给原告出具《收据》，确认收到原告交来2-344铺位定金10000元。2018年4月9日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开平市水口珠影文体产业有限公司开发的位于开平市***********344**位（预售许可证号为：开预许字第2015052号），建筑面积为16.16平方米，总价款为352962元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司应当在2018年5月1日前将经验收合格的商品房交付给原告。同日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款176000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币29333.33元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。在履行合同过程中，原告支付了购房款225628.66元给被告开平市水口珠影文体产业有限公司。被告东莞市裕耀实业投资有限公司于2018年8月26日给原告出具《收款收据》，确认收到原告珠影星光城团购服务费10000元。原告认为被告开平市水口珠影文体产业有限公司的经济状况严重恶化，未能在合同期限内交付商铺，且商铺也预告登记在他人名下，双方发生纠纷。经协商无果，原告向法院起诉，遂成诉讼。另查明，原告与被告东莞市德亿实业投资有限公司签署《德亿优惠信息服务申请表》，约定被告东莞市德亿实业投资有限公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取到楼盘优惠信息，原告愿意接受被告东莞市德亿实业投资有限公司提供的本次优惠信息服务，楼盘名称为珠影星光城，服务信息为团购优惠30000元抵60000元，设免费客服专线，为客户提供更快更准的一对一信息服务，提供最新楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示，优惠信息服务费金额及支付方式为原告在签署本申请表之时向被告东莞市德亿实业投资有限公司支付优惠信息服务费30000元整；又约定该优惠信息服务费不计入房款，一旦原告与开发商签订《认购书》，则被告东莞市德亿实业投资有限公司向原告提供的优惠服务义务即告履行完毕，原告将不能以任何理由申请退款。又查明，被告开平市水口珠影文体产业有限公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等，严重影响公司正常运行。涉案铺位于2015年在开平市*******被预告登记在案外人名下。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告开平市水口珠影文体产业有限公司经营状况严重恶化，债务重重，涉案铺位在开平市*******预告登记在案外人名下，被告开平市水口珠影文体产业有限公司又无法明确答复何时恢复相应的履行能力，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有理，本院予以支持。关于购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，被告开平市水口珠影文体产业有限公司应给原告返还购房款235628.66元（10000元+225628.66元）。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以已付购房款为基数，从本判决生效之日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司不是购房款的收取方，故原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司返还购房款并支付利息，本院不予支持。关于团购服务费、利息的问题。被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司代理被告开平市水口珠影文体产业有限公司销售包含涉案铺位在内的商铺，由此说明被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司是以被告开平市水口珠影文体产业有限公司代理人的身份从事涉案的民事活动。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。原告与被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司未签订书面居间合同，双方对居间的权利义务无明确约定，故本院无法确认被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司是否向原告提供了居间服务及其具体服务内容。即使如被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司所述其同时以居间人的身份开展销售活动，鉴于两公司双重身份的存在，如涉及公司相对于购房者的居间人权利和义务，理应向购房者作出提醒、解释并予明确约定，而不应在未明确提供居间对价服务的情况下于办理收取房款手续的同时顺便以其他名目向购房者收取额外费用或办理变相收取额外费用的手续。此外，原告交纳团购服务费的目的是为了享受购房“团购优惠30000抵60000”，被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司也未能证实原告在购房过程中完全遵循“30000抵60000”的标准享受了购房优惠，现涉案的《商品房买卖合同》已解除，原告就团购服务费的支付最终并无实际得益。综上，被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司基于被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托代理销售涉案房屋，被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司与原告并无明确约定团购服务费即为居间费用，且在案证据未足以证明被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司在涉案销售活动中额外履行了相关的居间服务义务，加之，随着涉案房屋买卖合同关系的解除，原告最终未能从交付团购服务费中得到实际效益。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告东莞市德亿实业投资有限公司应给原告返还团购服务费20000元；被告东莞市裕耀实业投资有限公司应给原告返还团购服务费10000元。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以已付购房款为基数，从本判决生效之日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告开平市水口珠影文体产业有限公司不是团购服务费的收取方，原告请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还该款项并支付利息，本院不予支持。原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司、东莞市裕耀实业投资有限公司共同返还该款项，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张瑞与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告张瑞返还购房款235628.66元及利息（利息计付办法：以235628.66元为基数，从本判决生效之日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告张瑞返还团购服务费20000元及利息（利息计付办法：以20000元为基数，从本判决生效之日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告东莞市裕耀实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告张瑞返还团购服务费10000元及利息（利息计付办法：以10000元为基数，从本判决生效之日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告张瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4992.96元（已由原告张瑞预交），由被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担4750.82元，被告东莞市德亿实业投资有限公司负担161.43元，被告东莞市裕耀实业投资有限公司负担80.71元。原告张瑞预交的案件受理费4992.96元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费4750.82元，被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费161.43元，被告东莞市裕耀实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费80.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年十一月十一日书记员  李瑞云黄超嫦