浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3695号 上诉人（原审被告）：沈国君，男，1972年4月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：丁士聚，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴柯桥天实实业有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区零三丘****，统一社会信用代码91330621MA29DM4G6D。 法定代表人：沈伟峰，执行董事。 委托诉讼代理人：卢李波，北京京师（杭州）律师事务所律师。 上诉人沈国君因与被上诉人绍兴柯桥天实实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈国君上诉请求：1.查明事实后改判上诉人不予支付自2020年9月12日之后的租金及违约金或将该案发回重审；2.返还上诉人支付给被上诉人的合同定金152922.5元；3.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审对上诉人支付给被上诉人的合同定金152922.5元未作出处理不当。一审判决对上诉人支付给被上诉人三个月租金计152922.5元的合同定金未作出处理。依法该合同定金在上诉人支付了第一期租金之后自动转为租赁押金。因此该定金应由被上诉人予以返还给上诉人或折抵租赁物占用费。而一审法院未能予以处理显属不当，应予以纠正。二、一审认定上诉人违约明显属认定事实错误。虽然上诉人第二期及以后的租赁费用未支付，但是被上诉人先是在2019年9月12日至9月27日无故拉闸停电，其后又在2019年10月12日第二次停电至今。上诉人租赁期间私自停电并拒绝供电的行为直接导致上诉人不能生产，该行为发生在第一期租赁期间的2019年10月12日并持续至今，而上诉人的第二期租金的支付时间是2019年10月16日前。显然，是被上诉人违约在先，其违约的行为已使上诉人的租赁目的无法实现，更为甚者上诉人其后还对该租赁物予以贴封条不让上诉人进入，上诉人认为自2019年10月12日上诉人被停电以后至今，上诉人无法使用租赁物，也不能正常的生产经营，上诉人已根本就不需要再支付任何的租赁费用。相反，上诉人不仅造成很大的经济损失，被上诉人还对上诉人租赁房屋贴上封条并拒绝上诉人出售上诉人的设备，上诉人将保留进一步要求被上诉人赔偿损失的权利。三、关于本案双方租赁合同无法履行的深层次原因。上诉人是准备作涂料印花行业，根据被上诉人提交的滨海工业区相关工业小区整治提升意见，其工业园区作为邻避工业区是不允许涂料行业进入的，其在明知的情况下允许包括上诉人在内的多家该类型企业进入园区，本身就是一种急功近利的利已行为。被上诉人系明知房屋不能满足租赁合同的目的。上诉人在准备这个行业前是不清楚相关规定的，在要进入其工业园区时也是得到园区相关人员的口头准许的。大量该类型企业的进入本身就注定了后来其无法控制的后果出现。园区其后的停电行为不仅使这些租户要承受大量的经济损失，也使其无法继续经营。罪魁祸首应该是被上诉人，但现在的最终苦果却要有上诉人等这些承租户来承担，被上诉人必须对上诉人等租户有所交代。 绍兴柯桥天实实业有限公司辩称,一、现有的证据表明2019年4月10日上诉人到园区了解，通过网上找到园区，上诉人是实地了解过，同意被上诉人现状交付。被上诉人也向其介绍了园区的制度，包括涉及环保的制度，鼓励租户向当地政府了解环保政策，被上诉人不可能知道所有租户租赁的目的，上诉人当天即交付定金，明确表达了租赁的意思，2天后即签合同。双方之前不了解，没有办法知道上诉人将要从事什么行业，根据一审提交的证据表明，上诉人申请营业执照时，营业范围是加工、纺织品行业，与其后来从事的不一致。被上诉人是在政府通知后才知晓上诉人从事的行业，双方一直在协商，或解除合同或上诉人转行，但因上诉人要求太高，协商不能。二、定金问题一审法院虽未处理，但不影响上诉人的权利，上诉人可另案起诉或向被上诉人结算。三、拉闸的事是无中生有，园区是经营企业，不可能去影响租户的生产，水电费的统计表可看出上诉人企业生产从一进场就没有正常生产过，全部的电费不及正常企业一个星期的电费。上诉人没有生意，且有些设备在组装，后来被政府发现不符合环保要求后，上诉人将企业设备拆除后运往外地变卖。2019年11月，上诉人已将员工解散，上诉人没有证据证明被上诉人故意停电。关于封门，2020年3月10日，被上诉人已向上诉人发解除合同通知书，封门与上诉人生产经营没有任何关系，封门时上诉人已解除公司，未生产经营。四、租赁合同的3.2条明确约定，上诉人承诺开办的企业符合环保要求，上诉人经营的是涂料印花，不符合环保要求，上诉人将违反环保政策的责任推给被上诉人无事实和法律依据。 绍兴柯桥天实实业有限公司向一审法院诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年4月22日签订的租赁合同，并腾退厂房；二、判令被告支付违约金152922.50元；三、判令被告支付租金，厂房3058.45平方米按租赁合同约定计算自2019年11月16日起付至厂房腾退完毕之日止。 一审法院查明，2019年4月10日，被告向原告支付定金100000元。2019年4月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将其所拥有的位于滨海天实工业园区内的3号新厂房3楼出租物及附属设施出租给乙方，建筑面积3058.45平方米，用途为工业；租赁期自2019年5月1日起至2022年5月15日止（经双方协商，由于乙方需要装修，甲方减免乙方十五天租金，租金实际计算日期为2019年5月16日起至2022年5月15日止）；乙方向甲方承诺，租赁该租物仅作为约定的有关经营项目使用，遵守国家和租赁物所在地有关规定，并保证符合当地环保及消防等相关部门要求；乙方向甲方支付租金的标准为：出租物三楼200元/年·平方米建筑面积，合同期内每一个公历年在上年的基价上提价一层5元/年·平方米建筑面积，（即：2020年5月16日至2021年5月15日止，按一层205元/年·平方米建筑面积收取，2021年5月16日至2022年5月15日止，按一层210元人民币/年·平方米建筑面积收取），一年分二期支付，每六个月支付一次；合同签订之日起七日内乙方应向甲方支付三个月租金作为合同定金，即152922.5元，若乙方未租赁出租物或提前退租等违约行为发生，乙方同意将定金作为违约金全额赔偿给甲方，待乙方第一期租金交纳后，该定金自动转为租赁押金（不计息）；合同签订之日起十日内乙方向甲方支付首期半年租金（采用银行转账或现金的形式支付），即305845元；以后每六个月支付一次租金，每期租金需提前三十日支付，第二期租金人民币305845元需在2019年10月16日前缴纳，第三期租金人民币313491.13元需在2020年4月16日前缴纳……逾期交纳的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期交纳超过十五天的，甲方有权采取停水停电和其他一切必要的措施；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租物，乙方应按照年合同租金的25%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（3）拖欠租金累计十日以上的（若遇乙方拖付租金超过十日的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失及后果由乙方全部承担）；乙方逾期交付因本租赁行为而产生的各种费用的，甲方有权留置乙方租赁物内的资产；合同还对其他事项作了约定。双方同时签订出租物交付验收单、安全生产承诺书、天圣物业工业园区新租户装修入住基本要求三份附件及能耗补充说明。 2019年5月29日，浙江天圣物业管理有限公司与被告签订一份《物业管理服务合同》，约定由该公司为被告租赁厂房提供物业服务。 合同签订后，被告向原告支付了合同约定的三个月租金的定金152922.50元及首期半年租金305845元（包含2019年4月10日支付的100000元），但一直未支付之后的租金。原告曾向被告发催告函要求被告支付租金，否则将终止或解除租赁合同，但被告既未支付租金也未腾退租赁房屋，原告于是起诉来院，酿成纠纷。 一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。被告未按约定在2019年10月16日前支付第二期租金，经原告催告后仍未履行付款义务，显属根本性违约，现原告诉请解除合同，理由成立，该院依法予以支持。被告抗辩因原告长期拉闸断电导致其无法正常经营生产，缺乏依据，且双方认可的水电费清单可证明至少在2019年10月份前厂房是正常通水通电的，故该院不予采信。对于合同解除的时间，原告认为系2020年3月10日催告函送达被告后发生解除效力，该函内容中原告表述的内容为将行使解除权，而非行使解除权，故合同解除的时间应为本案起诉状送达被告之日即2020年6月17日。 《租赁合同》中双方约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租物，乙方应按照年合同租金的25%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（3）拖欠租金累计十日以上的”。被告逾期支付租金超过十日，原告依约可向被告主张违约金。原告未提供损失的依据，其主张三个月租金的违约金过高，该院依法予以酌情调整为二个月租金的金额101948.33元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付租金的诉讼请求依据充分，该院在合理范围内予以支持。第二期租金所对应的租期为2019年11月16日至2020年5月15日，鉴于新型冠状病毒疫情不可抗力影响，致无法实际使用租赁房屋，故酌情减免2个月租金，该期间租金认定为203896.67元（305845÷6×4）。2020年5月15日至2020年6月17日租期内，租金按照约定的313491.13元／半年计算，被告应付该期间的租金57473.37元［313491.13÷6×（1＋3÷30）］。合同解除后被告未及时腾退，由此造成原告损失，被告应按第二年的租金标准支付自2020年6月18日起至腾退之日止的占有使用费。被告提供的微信记录可证明其租赁房屋被贴封条的事实，但无法证明持续封闭的时间，其自认目前已不存在封条。原告认为系物业公司行为，又主张系其行使留置权。该院认为，物业服务提供单位浙江天圣物业管理有限公司的法定代表人与原告的法定代表人系同一人，两单位系关联公司。原告按照合同约定行使留置权的并不意味着必须封闭厂门，且该行为确实影响被告对房屋的使用。综上，该院根据公平原则酌情减少被告应付租金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、原告绍兴柯桥天实实业有限公司与被告沈国君在2019年4月22日就案涉厂房签订的《租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告沈国君应于判决生效之日起十日内腾退位于绍兴市柯桥区××工业园××号××房××楼的房屋；三、被告沈国君应支付原告绍兴柯桥天实实业有限公司房屋租金、违约金合计343318.37元，以及自2020年6月18日起至实际腾退之日止按626982.25元／年计算的占有使用费，限于判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告绍兴柯桥天实实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9429元，减半收取4715元，由原告负担1839元，被告负担2876元，被告负担部分限于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。 二审中，上诉人提交微信打印件一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，故本院不予认定。被上诉人未提交新的证据。上诉人申请证人袁某出庭作证，本院认为因该证人系上诉人公司员工，与本案存在利害关系，故本院对上诉人的该申请不予准许。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，上诉人未按约定支付租金且经被上诉人催告后仍未履行付款义务，属于根本性违约，故一审法院根据被上诉人的诉请，判决案涉租赁合同解除并酌情认定上诉人应支付的租金和违约金并无不当。虽上诉人主张并非其违约而系被上诉人拉闸断电致其不能正常生产经营所致，但未提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。至于租赁房屋被贴封条的问题，因上诉人不能举证证明持续封闭的时间，且自认目前已不存在封条，一审法院根据公平原则酌情减少被上诉人应付租金符合客观实际，故本院对上诉人的该主张亦不予采信。本案系租赁合同纠纷，双方在合同中并未明确约定案涉租赁房屋的用途或上诉人在租赁房屋中从事的相关行业。被上诉人已向上诉人交付租赁物，完成了合同中约定的相应义务，至于上诉人主张的被上诉人明知上诉人从事涂料印花行业，因违法当地环保政策，实际不能使用租赁房屋，租赁合同目的自始不能实现的理由无相应证据予以证明，且上诉人作为承租人，基于其从事行业的特殊性，有义务在承租前了解租赁房屋是否能满足其生产经营需要，另在租赁合同中上诉人亦承诺遵守国家和租赁物所在地的有关规定，并保证符合当地环保及消防等相关部门要求，故本院对上诉人的该主张不予采信。至于定金问题，因上诉人未提起反诉，故在本案中不予处理，上诉人可另行主张。 综上所述，沈国君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8744元，由沈国君负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月十三日 书记员 孙心怡