广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4749号 原告：黎彬，女，1965年3月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈远，广西桂南律师事务所律师。 被告：陈冠先，男，1987年9月26日出生，汉族，住广西陆川县。 原告黎彬与被告陈冠先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈远、被告陈冠先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付租金及房屋占用费（其中截至2020年8月15日已欠31659.5元，2020年8月16日以后按1700元每月计算至被告把二层恢复原状交还给原告之日止）给原告；三、判令被告在法院判决生效之日起五日内把房屋恢复原状后交回给原告；四、判令被告支付水电费505元给原告；五、判令被告支付违约金18000元金给原告；六、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：陈冠先因开办装饰公司，需租用黎彬位于玉林市玉州区胜利路玉林市广电局旺瑶宿舍区10幢-10号房屋。2016年1月7日，陈冠先与黎彬签订了《房屋租赁合同》，约定房屋月租金头两年是每月9000元，从第三年开始，每年租金在上一年的基础上递增10%，如果陈冠先拖欠房租额累计达一个月的房租，黎彬有权终止及解除合同。陈冠先从2020年5月25日开始不交付房租，黎彬多次要求陈冠先补交租金，并将房屋清空退回。但陈冠先不补交租金，也不将承租房屋退回给黎彬。要求判如所请。 被告陈冠先辩称，一、黎彬陈述与事实不符；二、《房屋租赁合同》已经解除；三、陈冠先已经腾空房屋；四、北京紫名都装饰公司玉林公司已经不在黎彬房屋经营，公司地址将会迁出；五、黎彬诉求支付5月25日以后租金问题：1、陈冠先欠黎彬租金、水电费共为9781元，随时可付。2、自2020年7月12日起，双方不存在租赁关系，陈冠先无义务支付7月12日后的租金。3、黎彬没有取得陈冠先同意，扣押陈冠先财物以索取债务无法律依据，其7月12日后租用损失应由其承担违法后果；六、陈冠先已经履行合同义务，不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告黎彬提供的证据 证据目录二 证据2涉案房屋二层照片、证据3、涉案房屋一层的杂物房照片。陈冠先认为证据第十四页照片上的沙发是新租客的，第十 七、十八页照片上的房门是房屋原来的，第十九页照片上的空调是客户存放的，空调上面的杂物是黎彬的，二层的装饰物是其后期装修，无法移动。本院对该证据的真实性予以确认。 二、被告陈冠先提供的证据 证据2购物凭证、证据3照片。黎彬认为与本案没有直接关联，货物未交付前不确定是谁的。本院对该证据的真实性予以确认。 证据4陈冠先与黎彬的微信聊天记录。黎彬对该证据的证明内容有异议，有部分是事实，但不是完整的聊天记录。陈冠先后续违约，不能按照原来的9781元支付房租，同意免除半个月租金。本院对该证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年1月7日，黎彬与陈冠先签订了一份《房屋租赁合同》。约定：一、房屋座落在玉林市胜利路（市广电局旺瑶宿舍区内）的住宅10幢10号房屋的第一至四层，使用面积约572平方米。二、租赁期自2016年1月8日起至2020年12月30日止．．．．．．三、承租方有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋．．．．．．3、承租人拖欠租金累计达1个月的。四、租房抵押金及租金的支付方式、时间。1、承租方必须在租房前支付房租抵押金九千元，待租房期满后一次性退还。2、月租金九千元整，第一年、第二年按每个季度支付一次，每个季度末30号前付清下季度租金，先付租金后使用。五、租赁期间的水、电、垃圾、通讯等费用由承租方负担，每个月先预交，一个季度结算一次。．．．．．．九、违约金：双方确认以上合同，如某一方违约则赔偿月租金双倍给对方。签订合同后。 陈冠先即对租赁的房屋进行装修、使用。自2020年5月25日起陈冠先未按时支付租金，原告遂诉至法院。庭审中，黎彬放弃“把北京紫铭都装饰公司的营业执照上经营地址从玉林市玉州区胜利路玉林市广电局旺瑶宿舍区10幢-10号迁出”的诉讼请求。 另查明，2016年1月7日，陈冠先支付9000元押金给黎彬。2020年7月11日向陈冠先提出解除涉案《房屋租赁合同》，2020年7月12日，黎彬将涉案租赁房屋大门换锁。2020年7月13日，黎彬与陈冠先通过微信对尚欠租金进行结算，确认至2020年7月11日止，陈冠先尚欠租金18276及水电费505元共计18781元，黎彬要求陈冠先在7月15日前搬离。2020年8月，黎彬将涉案租赁房屋另租给他人，并允许陈冠先将其物品撤离租赁房屋，至今黎彬仍以抵偿租金为由扣押了陈冠先存放在租赁房屋的3台空调、1台冰箱、2台热水器物品未归还。 本院认为，黎彬与陈冠先签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 关于涉案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黎彬与陈冠先在合同中约定，承租人拖欠租金累计达一个月的，承租方可以终止合同，收回房屋。陈冠先作为承租人拖欠租金累计达一个月，黎彬收回案涉租赁房屋，解除合同的条件成就。黎彬于2020年7月11日向陈冠先提出解除涉 案《房屋租赁合同》，陈冠先未提出异议，黎彬于2020年7月12日将租赁房屋门锁更换，陈冠先未继续使用租赁房屋。故涉案《房屋租赁合同》已于2020年7月11日解除。黎彬在本案中主张解除该合同已无必要。 关于陈冠先尚欠租金及应否支付房屋占用费的问题。本院认为，双方已于2020年7月11日解除涉案房屋租赁合同，亦确认了陈冠先尚欠租金18276元、水电费505元，扣除已支付的押金9000元，陈冠先尚欠黎彬的租金及水电费为9781元。黎彬已于2020年7月14日将租赁房屋门锁更换，陈冠先不存在继续使用租赁房屋的事实。因此，黎彬主张陈冠先支付房屋占用费无事实依据。 关于陈冠先应否将租赁房屋二层恢复原状的问题。《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者解除合同时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，陈冠先对租赁房屋进行装修，黎彬并未提出异议，应视为同意。双方未就装饰装修物的处理作约定，根据上述规定，涉案《房屋租赁合同》解除后，陈冠先对可拆除的装饰装修物应进行拆除，附合装饰装修物无法拆除，出租人黎彬根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权，黎彬要求他人替自己拆除已为其所有的装饰装修物。因此，黎彬请求陈冠先将租赁房屋二层恢复原状不符合法律规定。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中。陈冠先未按约定期限支付租金，应按约定支付逾期付款违约金，但合同约定支付月租金双倍违约金即18000元过高，应以未支付的租金9781元为基数，从2020年7月12日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上所述，原告黎彬要求被告陈冠先支付租金、水电费、违约金的部分诉讼请求，本院依法予以支持，其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、原告黎彬与被告陈冠先2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月11日解除； 二、被告陈冠先支付原告黎彬租金、水电费9781元； 三、被告陈冠先支付原告黎彬违约金（计算方法：以9781元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，从2020年7月12日起计至实际清偿之日止）； 四、驳回原告黎彬的其余诉讼请求。 案件受理费450元，减半收取计225元（原告已预交），由原告黎彬负担142元，被告陈冠先负担83元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨燕玲 二〇二〇年十一月二日 法官助理 甘雨田 书 记 员 吕雪梅