黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑10执异188号案外人：姜维，男，1969年8月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。申请执行人：广发银行股份有限公司牡丹江分行，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：韩铁春，该银行行长。被执行人：牡丹江市佳隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：王铭悦，该公司总经理。被执行人：王铭悦，男，1965年6月18日出生，汉族，住黑龙江省海林市。被执行人：谢喜文，男，1964年5月23日出生，汉族，住黑龙江省海林市。在本院执行广发银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称广发银行）申请执行牡丹江市佳隆房地产开发有限公司（以下简称佳隆地产）、王铭悦、谢喜文借款合同纠纷一案中，案外人姜维对本院裁定查封的被执行人佳隆地产位于牡丹江市东安区巴塞阳光小区*号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姜维称，请求中止对（2016）黑10执64号执行裁定书中巴塞阳光小区*号房屋的查封措施。事实与理由：一、2014年4月20日，佳隆地产与海林市东方建筑安装有限公司（以下简称东方建筑公司）签订乌苏路以西、六峰湖、五林街以南、21号地块安置小区二期四栋楼，巴塞阳光小区安置小区的施工合同。案外人姜维从东方建筑公司处承包了该施工合同中施工项目，案外人是实际施工人（案外人和佳隆地产法定代表人王铭悦有施工合同）。因东方建筑公司无钱给付工程款，将位于巴塞阳光小区的八幢一单元*、*室顶账给案外人。于2014年3月20日、4月24日由佳隆地产为案外人出具的财务收据，后经巴塞阳光物业出具手续拿到房屋钥匙，案外人随后对该房屋进行了精装修，并一直居住至今。二、（2016）黑10执64号执行裁定书并没有向案外人送达，案外人不知道该裁定的执行情况。2020年4月15日，（2019）黑10执恢210号执行裁定书贴在案外人居住的房门上，案外人才知道该房屋已被法院查封。综上，案外人认为广发银行、佳隆地产、王铭悦、谢喜文恶意串通，侵犯案外人合法权益，请求法院查明事实。申请执行人广发银行辩称，一、涉案房产一直登记在佳隆地产名下，且系佳隆地产依法抵押给广发银行的抵押财产，依法办理抵押登记，广发银行有权执行该抵押财产，不属于主体错误；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，姜维在执行异议申请书中已经自认，其是通过抵债方式获得的抵债房屋，涉案房屋因为欠税于2015年5月21日就已被税务机关查封，又因佳隆地产与广发银行借款合同纠纷一案于2016年6月24日被轮候查封，姜维至今没有与佳隆地产签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋在2013年8月27日就已经抵押给广发银行牡丹江分行，并且在房产办理了相应的抵押登记手续。姜维是在2014年3、4月份才通过抵账获得涉案房屋，形成时间在抵押之后，自身存在过错。佳隆地产根本无法开具正式、合法的房屋买卖合同。且为以房抵债人出具手续的人均为佳隆地产的原法定代表人王铭悦，王铭悦明知该房产已抵押广发银行，仍为抵账人办理手续，应系恶意串通损害第三人利益行为。另外，案外人姜维没有证据证明只有一套住房，也无法证实其本末配偶及未成年子女名下也无住房，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一项规定。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，原告广发银行与被告佳隆地产、王铭悦、谢喜文借款合同纠纷一案，本院于2016年5月6日作出(2016)黑10民初42号民事调解书，调解书确认：“一、被告佳隆地产于2016年5月15日前一次性偿还原告广发银行借款本金1600万元及利息1213305.58元、复利32453.07元，（利息自2013年8月29日起计算至2016年4月6日止），以后的利息计算至本息付清之日止。二、如被告佳隆地产到期不能偿还借款，原告广发银行用被告佳隆地产抵押的房产，折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿……。”2016年5月30日，申请执行人广发银行向本院申请执行，执行案号为（2016）黑10执64号。执行过程中，本院于2016年6月22日作出（2016）黑10执64号执行裁定书，裁定查封被执行人佳隆地产名下的64套房产，其中包括案外人姜维提出异议的牡丹江市东安区巴塞阳光小区8号楼1单元201号房屋。案外人姜维向本院提出书面异议，并提交如下证明材料证明其主张：1.2012年4月5日，佳隆地产（甲方）与东方建筑（乙方）抵账协议复印件一份（附抵账房源信息表）；2.2012年5月22日，东方建筑（发包方）与姜维（承包方）签订的工程项目承包协议书复印件一份；3.2015年4月20日，东方建筑（甲方）与姜维（乙方）签订的抵账协议复印件一份，内容：“双方在2012年5月22日签订了巴塞阳光安置小区《工程项目承包协议书》，经双方协商同意甲方使用房屋（巴塞阳光商品区房屋）抵顶部分工程款。一、现此工程按形象甲方应支付乙方708000元。甲方用位于巴塞阳光小区*号房屋抵顶此款，乙方同意抵顶，并视为接收工程款666865元。二、此协议签订后，乙方享有此房所有权利，甲方配合乙方办理相关手续。三、此协议一式二份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。”4.佳隆地产为案外人姜维开具的*号房屋（面积149.79平方米）购房收据一张，金额为666865元，日期为2015年4月24日；5.2015年7月15日，牡丹江元嘉物业有限公司与姜维签订的协议书和装饰装修管理服务协议三份；4.2016年至2019年，牡丹江元嘉物业有限公司为姜维出具的物业费、电梯费收据复印件四张；6.2015年至2018年，交纳巴塞阳光小区*室电费、水费、燃气费、供热费发票单据复印件十张；8.室内装修居住照片十一张。另查明，2013年8月19日，广发银行与佳隆地产签订抵押合同，抵押财产为巴塞阳光小区483套房屋，其中包括案外人姜维提出异议的房屋。2013年8月27日，抵押人佳隆地产与抵押权人广发银行以483套房屋办理了抵押登记，牡房建东安区字第*号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，申请执行人广发银行已于2013年8月27日就争议房屋办理了抵押登记，对执行标的依法享有担保物权优先受偿权，案外人姜维占有该房屋系在该房屋抵押权设立之后。且案外人姜维未在本院查封前与佳隆地产签订合法有效的书面买卖合同，其权利不能排除执行，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人姜维的异议请求。案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙  钦  刚审 判 员 李颖审判员张微二〇二〇年十一月十八日法官助理 刘  洪  舟书 记 员 焦     研