湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1739号上诉人（原审被告）：易佳，男，1985年9月3日出生，汉族，住湘潭市。上诉人（原审被告）：唐丰，女，1989年1月3日出生，汉族，住湘潭市。委托诉讼代理人：易佳，男，1985年9月3日出生，汉族，住湘潭市。被上诉人（原审原告）：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路**。法定代表人：周梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨香英，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所律师。上诉人易佳、唐丰因与被上诉人湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人易佳、唐丰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以步步高物业公司为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人应按照相关约定交纳物业费的事由作出判定，涉嫌教条主义，就轻避重，枉法裁判。上诉人正常购房，相关手续及代办事项的费用全部交齐，收房因质量问题和装修期间因质量问题无法正当居住，至今步步高置业与步步高物业均未给予业主上诉人合理的解释和赔偿损失。步步高物业与步步高置业台前幕后都属于同一公司，上诉人多次反映问题并多次催促，未取得正面答复。上诉人向步步高置业主张维权，都被物业工作人员劝回许诺解决，整改也不全面。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，损害了上诉人合同权益，一审法院判决被上诉人不承担任何违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，故请求二审法院对本案依法改判。被上诉人步步高物业公司答辩称：涉案房子的质量问题不是其拒交物业费的理由，上诉人诉称步步高物业与步步高置业台前幕后是一个主体是不成立的，两个公司是不同的两个企业法人，被上诉人不负责承担房屋质量问题。原审原告步步高物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6796元及违约金2038.7元。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）一期2栋2单元6B号房屋业主，房屋建筑面积为89.89平方米。根据原告与开发商步步高置业有限责任公司签订的《前期物业服务协议》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费42个月，共6796元（计算至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。原审法院认定的事实：一、小区名称：步步高·九华新天地（一期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）**。二、易佳、唐丰系湘潭市九华经开区××道19号步步高置业新天地九华2栋2单元0602002号房的业主，购房合同上记载的房屋建筑面积为89.89平方米，不动产产权证面积为91.7平方米，房屋用途为住宅。三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与易佳、唐丰签订物业服务协议。四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（一期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元／月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（一期）小区提供了物业服务。易佳陈述已于2014年12月底收房，2015年10月开始装修，2017年1月份入住。因易佳、唐丰拖欠物业费未交，2019年6月10日，步步高物业公司的物业管家通过微信方式向易佳、唐丰催交过物业费。六、易佳、唐丰拖欠步步高物业公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费总计6796元（89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月=6796元）至今尚未交纳。七、步步高物业公司主张的违约金为2038.7元，计算方法为89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月×30%=2038.7元。八、易佳、唐丰不交纳物业费的抗辩事由是房屋质量有问题，设计不合理，存在房屋大面积空壳、开裂，房屋多处、多次漏水的情况，多次进行反映未解决，影响房屋装修，导致不能正常入住。原审法院认为：步步高物业公司为易佳、唐丰所在小区提供物业服务，易佳、唐丰应当按照相关约定交纳物业费。本案中，步步高物业公司已向易佳、唐丰提供物业服务并于2019年6月通过微信进行催交，但易佳、唐丰自2016年7月1日起至今未交纳物业费，易佳、唐丰的行为已构成违约。易佳自述其已于2014年12月底收房、2015年10开始对房屋进行装修，故易佳、唐丰提出只交纳自2017年1月份起的物业费，没有事实和法律依据，法院不予支持。根据房产证上的记载，易佳、唐丰的房屋实际建筑面积为91.7平方米，步步高物业公司主张按照购房合同上记载的89.89平方米计算物业费，系对其自身民事权利的自由处分，法院予以支持。易佳、唐丰应向步步高物业公司缴纳自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业费6796元（89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月）。易佳主张房屋存在空壳、开裂，多处、多次渗水的质量问题等，与本案纠纷并无直接联系，亦不是易佳、唐丰拒绝缴纳物业服务费的理由。易佳、唐丰提出的房屋质量问题，可另行主张权利，但易佳、唐丰不能以此拒绝缴纳物业服务费。根据易佳、唐丰在庭审中的其他抗辩理由，步步高物业公司在提供物业服务过程中，亦存在一定的瑕疵，故法院对步步高物业公司主张违约金的诉请，不予支持。对于易佳在答辩时要求步步高物业公司赔偿因房屋质量问题导致的相关损失的问题，与本案属不同的法律关系，故法院在本案中不予处理。如易佳确有证据证实开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。综上所述，法院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、易佳、唐丰在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6796元；二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由易佳、唐丰共同负担。二审期间，上诉人没有提交新的证据。经二审查明,原审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，被上诉人步步高物业公司与房屋开发商步步高置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对物业买受人包括本案上诉人均具有约束力。物业服务合同为持续性的实践性合同,接受服务的业主应对物业服务企业提供的服务支付对价,才符合民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则。本案中，上诉人接受了物业服务，就应按照合同支付费用。上诉人诉称案涉房屋存在的质量问题，不应当由物业服务企业负责，上诉人可依法另行向开发商主张权利，不能因此作为拒交物业费的理由。上诉人提出被上诉人与步步高置业有限公司实质系同一主体，缺乏事实与法律依据。综上,上诉人易佳、唐丰的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由易佳、唐丰负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……