贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2372号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱文江，男，汉族，1974年11月4日生，住贵州省兴仁市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：兴仁县瑞安物业管理有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市市府中路朝顺城市花园。 法定代表人：苏红铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙琼芬，女，汉族，1983年1月4日生，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：唐桂兰，女，汉族，1987年3月12日生，住贵州省兴仁市。 上诉人朱文江因与被上诉人兴仁县瑞安物业管理有限公司（以下简称“瑞安公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，于2020年11月5日通知双方当事人到庭进行了庭询调查，朱文江、瑞安公司委托诉讼代理人龙琼芬、唐桂兰到庭。本案现已审理终结。 朱文江上诉请求：1、判决撤销（2020）黔2322民初2898号民事判决，改判为驳回被上诉人瑞安公司诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：（2020）黔2322民初2898号民事判决书认定事实不清。上诉人朱文江因厨房上方下水管处不明原因漏水，已多次告知被上诉人瑞安公司，请求被上诉人瑞安公司协助维修。瑞安公司人员到场拆除漏水处查看后，没有协助维修，也没有告知上诉人是什么原因漏水和找那些部门及人员处理，瑞安公司人员拆除后的地方也没有进行修复。在一审起诉时便以该处是由于楼上房屋装修问题产生为由说不是瑞安公司的责任。事实上，被上诉人瑞安公司是上诉人居住的兴仁市东湖街道办事处朝顺城市朝顺城市房地产开发有限公司全资设立的子公司，代表贵州省朝顺城市房地产开发有限公司专门服务该小区的企业。被上诉人瑞安公司有义务履行协助维修的义务，而（2020）黔2322民初2898号民事判决书认定上诉人朱文江的反诉没有证据不符合事实。因此，上诉人朱文江特提起上诉，恳请二审依法判决支持上诉人朱文江的诉讼请求为谢。 瑞安公司二审辩称，关于房屋漏水，可能是装修问题，也可能是房屋质量问题，与瑞安公司无关。要求上诉人交清物业服务费用。 瑞安公司向一审法院起诉请求：1、判决朱文江向瑞安公司支付拖欠的朝顺城市花园3幢8－4号从2014年7月1日至2018年12月31日止，共计54个月的物业服务费5120.28元及违约金1358.21元（原告自愿按照每月2%的标准计算，详见违约金明细表），合计6187.8元。 朱文江向一审法院提出反诉请求：判决瑞安公司将朱文江的厨房上方下水道漏水进行修复。 一审法院认定事实：2012年9月29日，瑞安公司与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由瑞安公司向其开发的朝顺城市花园小区提供物业管理服务。2012年8月13日，瑞安公司与朱文江签订《朝顺城市花园前期物业服务合同》及《朝顺城市花园业主临时管理规约》，约定朱文江按照房屋建筑面积每月每平方米0.8元向瑞安物业交纳物业费，缴费时间为每月10日前交纳当月物业费。逾期缴纳，则从逾期之日起每天按所欠管理费的千分之六缴纳违约金。朱文江系上述物业3幢8－4号房的业主，物业面积118.53平方米，按照约定其原告向瑞安公司缴纳从2014年7月1日至2018年12月31日的物业管理费5120.28元。从2014年起朱文江所居住的上述物业3幢8－4号房的厨房上方下水道出现漏水至今，但原因不明，双方就归谁处理发生争议，导致该漏水问题至今未得到解决。 一审法院认为，瑞安公司与朱文江已签订物业服务合同，双方存在物业服务关系，朱文江对所欠瑞安公司自2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费共计5120.28元并无异议，予以认可。本案争议焦点是：一、瑞安公司起诉的违约金是否支持；二、朱文江反诉的维修责任是否由物业公司承担。焦点一：瑞安公司与朱文江在合同内约定未按期缴纳物业费的，每天按欠费金额6‰缴纳违约金，虽合同内未签订时间，但双方对物业服务开始的时间无异议且朱文将已经实际接受了物业服务，该合同已成立并生效，对于违约金的约定自然也具有法律效力，现瑞安公司只要求以所欠金额按月利率2%计算违约金1358.21元，远远低于双方所约定的违约金计算标准金额，予以认可。焦点二：朱文江厨房上方下水道漏水可能是房屋建设本身存在的问题也可能在其楼上住户装修问题导致，但朱文江并未提供漏水是房屋自身建设问题或瑞安公司物业管理失职所导致，所以其不能依据合同约定的物业服务规定要求瑞安公司承担修复责任。 综上，朱文江欠付瑞安公司物业费事实清楚，其应该向该公司履行缴纳物业费和支付违约金的义务；朱文江反诉瑞安公司的诉讼请求因证据不足而不予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告（原告）朱文江于本判决生效之日起十日内支付原告（被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司拖欠的朝顺城市花园3幢8－4号从2014年7月1日至2018年12月31日止，共计54个月的物业服务费5120.28元及违约金1358.21元；二、驳回被告（原告）朱文江的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（原告）被告（原告）朱文江负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（原告）朱文江负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：瑞安公司是否应对朱文江的厨房上方下水道漏水进行修复。 本院认为，双方当事人对一审法院认定的物业服务开始的时间、尚欠物业服务费及违约金数额无异议，本院对此予以确认，二审中围绕上诉人朱文江所提上诉理由进行审理。关于二审争议焦点。朱文江上诉主张因瑞安公司未履行维修义务，导致其房屋漏水处至今未能修复，因瑞安公司系房屋开发商贵州省朝顺城市房地产开发有限公司全资设立的子公司，是代表贵州省朝顺城市房地产开发有限公专门服务该小区的企业，故在本案中应承担履行维修房屋漏水的义务。本院经审查认为，根据朱文江与瑞安公司签订的《朝顺城市花园前期服务服务合同》约定，系由瑞安公司向朱文江提供物业服务，并非房屋开发商贵州省朝顺城市房地产开发有限公司，瑞安公司是否应履行维修义务，应根据双方签订的合同约定进行审查。根据合同约定，朱文江应自行负责专有部分内部及其附属设施设备（包括单独使用的各种入墙管道及地方）的维修维护。任何专有部分内的给排水、排污、装修工程或其他原因影响或损害其他专有和共有部分时，应由朱文江自行承担维修及赔偿责任。本案中，虽然朱文江主张其房屋漏水至今未能解决，但在本案一、二审审理期间，朱文江均未举证证明该房屋漏水的具体原因、部位系应由物业服务企业进行维修的公有部分，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由朱文江就此承担举证不能的不利后果。同时，如该房屋漏水系其他住户原因或房屋自身质量原因导致，朱文江可另行通过合法途径解决。一审法院据此对朱文江所提由瑞安公司履行维修义务的诉讼主张不予支持并无不当。 综上，上诉人朱文江所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱文江负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年十一月十日 书记员 涂莹莹