江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初5135号 原告：颜学栋，男，1997年11月15日出生，汉族，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。 被告：马玲杰，男，1990年11月12日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：陆添笑，上海申浩（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：师艺文，上海申浩（南通）律师事务所律师。 被告：姚纬宇，男，1977年6月24日出生，汉族，住江苏省如东县。 原告颜学栋诉被告马玲杰、姚纬宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月24日、11月10日公开开庭进行了审理。原告颜学栋及其委托诉讼代理人浦兆明，被告马玲杰及其委托诉讼代理人陆添笑、高佳妮（参加第一次庭审，后解除委托）、师艺文（参加第二次庭审），被告姚纬宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜学栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告马玲杰返还原告购房款11万元。2.判令被告马玲杰返还原告购房定金5万元和违约金5万元。3.判令被告马玲杰返还原告装修款179317元。4.判令被告马玲杰返还原告贷款利息36300元。事实和理由：2019年9月25日，原告（买方）与被告马玲杰（卖方）、被告姚纬宇（中介方）签订《房地产买卖契约》，原告购买被告马玲杰坐落于的房屋，成交价为735000元。合同约定，第一期款在双方签订合同之日付购房定金5万元，第二期款11万元于2016年12月1日前支付，并办理过户手续，第三期款首付加银行贷款，过户后贷款到账后三日内付清，违约方需赔偿另一方成交价10%的违约金。因被告马玲杰不在太仓，房产证及钥匙均由委托中介姚纬宇保管，遂委托姚纬宇代为签字。合同签订后，原告通过现金支付定金5万元及购房款11万元，被告马玲杰于2016年10月15日出具收条一份，确认收到上述款项。因政策变化的原因，双方未能按照合同约定办理过户。2016年10月15日，原告与被告马玲杰签订《补充协议一》，协商至原告具备购房资格后再过户，并由原告承担贷款利息。2016年11月9日，被告马玲杰委托中介被告姚纬宇与原告签订《补充协议二》，约定自2016年10月开始原告对房屋有使用权，被告姚纬宇将房产证及钥匙交付给原告，并同意原告装修入住，原告对案涉房屋装修花费25万元。原告支付一年贷款利息后，无法联系到被告马玲杰，导致房屋至今未能过户。因被告马玲杰未能及时归还贷款，中国工商银行太仓支行于2019年提起诉讼，法院判决后案涉房屋被拍卖执行。由于被告马玲杰的原因，导致案涉房屋买卖合同无法履行，被告马玲杰已构成根本违约，无法将房屋卖给原告，被告马玲杰应双倍返还原告定金5万元，并支付原告支付的购房款11万元。同时，原告在案涉房屋内的装修经评估为179317元及贷款利息36300元，被告马玲杰也应支付原告，故原告提出上述诉讼请求。 被告马玲杰辩称：1.被告马玲杰并未与原告签订房地产买卖契约，至今未收到原告支付的定金5万元及首付款11万元。2.被告马玲杰作为房屋所有权人，没有同意原告自2016年10月起对案涉房屋享有使用权。被告马玲杰对补充协议二不知情，也并未事后进行追认。原告擅自对案涉房屋进行装修，是对被告马玲杰房屋所有权的侵犯，相应的装修费用应由原告自行承担。案涉房屋装修是委托苏州宇旭建筑装饰工程有限公司进行的，被告姚纬宇作为该公司的股东之一，原告始终未提供其支付装修款的凭证，被告马玲杰对此存疑。3.原告主张的贷款利息36300元，该笔款项是根据原告与被告姚纬宇签订的补充协议二的约定，由原告支付被告姚纬宇的费用，与被告马玲杰无关。据被告马玲杰了解，原告父亲对被告姚纬宇公司合伙人享有债权，案涉房屋买卖并非正常的二手房交易。综上，被告马玲杰认为原告主张的定金及首付款应由被告姚纬宇返还，原告主张的装修款及贷款利息与被告马玲杰无关，被告马玲杰不应承担责任。另外，原告颜学栋主张的违约金5万元标准过高，请求法院予以调整。 被告姚纬宇辩称：被告马玲杰还不起贷款，找被告姚纬宇说给被告马玲杰2万元让被告姚纬宇处理案涉房屋，所有贷款和剩余的工作都由被告姚纬宇负责。买卖合同及补充协议二是被告姚纬宇与原告签的，定金及首付款共16万元是被告姚纬宇收的，收款后没有给被告马玲杰。收取这16万元时，被告姚纬宇和原告说如果被告马玲杰不来签字，被告姚纬宇就把钱退给原告。两被告谈案涉房屋时是说要做公证书的，因为被告马玲杰的土地证是压在他的朋友那边借钱拿不到，两被告就去太仓补了不动产证，不动产证就放在被告姚纬宇处。被告马玲杰与原告签订了第一个补充协议后就把不动产证给了原告。被告姚纬宇说好是给被告马玲杰2万元，后来剩下2、3千元未给，收条上的内容是被告姚纬宇写的，被告马玲杰签字的。 经审理查明：2014年9月24日，坐落于太仓市被告马玲杰名下。 2016年9月25日，原告颜学栋（乙方、买方）、被告马玲杰（甲方、卖方）与安莱中介（丙方、中介方）签订《房地产买卖契约》一份，约定“一、甲方自愿将坐落在浮桥镇浏家港区新港东路106号上海春天花苑33幢403室的房地产房屋建筑面积140.97平方米，车库建筑面积10平方米出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定上述房地产成交总价为735000元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金5万元整；第二期款11万元于2016年12月1日前支付，并办理房产过户手续；第三期款首付+银行贷款结清所有房款于乙方过户后三日内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房地产交易托管中心领取，并办理房产交接。三、甲乙双方必须提供房产过户相关证明材料，甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款行手续。甲方需付清水、电、煤气、有线、电话、物业管理费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费用甲方承担，契税由甲方承担，土地证交易费甲方承担，营业税甲方承担，个人所得税甲方承担（甲方需提供原购房发票及契税单）。房东全包价（包括税收、中介费及其他）。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双方返还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付所购房屋，均视为违约。七、在交易过程中，受国家税收政策和银行贷款政策临时变动导致甲乙双方无法继续履行本合同，甲乙双方均不作违约处理，若需继续履行本合同则协商解决。八、由于购房人资信所造成的不能办理贷款，由购房人自己承担责任。十一、双方约定如乙方征信无法贷款合同注销，退还定金，如甲方违约双倍赔偿定金。十二、丙方对本协议的履行不负民事责任。”原告颜学栋在协议落款乙方处签字，被告姚纬宇代被告马玲杰在协议落款甲方处签字。同日，原告颜学栋向被告姚纬宇支付定金5万元。 2016年10月15日，被告马玲杰（甲方）与原告颜学栋（乙方）签订《补充协议》一份，内容为“由于颜学栋购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋，未满足苏州限购条件，颜学栋在苏州交社保未交满一年。经双方协商，有两种处理方法。方法一、在苏州不交社保时间在2016年4月至2017年4月，所以在2017年5月份房屋过户。方法二、方法一不允许的条件下，在苏州交满一年社保时间在2016年10月至2017年10月，所以在2017年10月份房屋过户。附：1.浮桥镇上海春天花苑33-403房贷利息由颜学栋承担2300元每月，颜学栋承担房贷利息时间分两种情况。一、方法一可行的情况下颜学栋的房贷利息承担时间截止到2017年4月份结束。二、方法一不的情形颜学栋房贷利息承担时间截止到2017年10月份结束。另，甲方违约双倍赔偿乙方所付款项（定金+首付+已交银行贷款利息）。乙方违约甲方不退还乙方所付款项（定金+首付+已交银行贷款利息），乙方有转让权，乙方购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋共要付金额以合同为准。二、如乙方个人征信问题不能贷款，甲方退还首付款，定金不退还。”被告马玲杰及原告颜学栋在甲乙方落款处签字，被告姚纬宇在中介落款处签字。同日，被告马玲杰出具《收条》一份，内容为“今收到颜学栋购买上海春天3幢403室购房款（定金+首付）16万元整，定金收据作废。”被告马玲杰表示其于2016年10月15日在收条上签字系空白收条，内容系被告姚纬宇事后添加，当时在场的有两被告及另外一个人，没有原告及原告的父亲。被告姚纬宇表示收条内容是2016年10月15日其书写好以后，由被告马玲杰签字的，当时在场的有原告、原告的父亲、两被告及姓董的介绍人。原告认可被告姚纬宇的陈述。 2016年11月9日，被告姚纬宇（甲方）与原告颜学栋（乙方）签订《补充协议（二）》一份，内容为“颜学栋浮桥镇上海春天花苑33-403房屋2016年10月15日，附1条款作废。增加：现颜学栋从10月开始付3300元房贷给安莱中介，付款时间按2016年10月15日补充协议中的方法一或方法二决定。方法一可行，那么颜学栋向银行贷款是由56.6万开始贷款。如果方法一不可行，那么通过方法二，颜学栋向银行贷款是由55.8万开始贷款。如有延期交付按3300元继续交付安莱，贷款总额相应减少。2016年10月开始颜学栋对此房屋有使用权。颜学栋购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋支出的金额（定金+首付+贷款+银行贷款利息，定金+首付+贷款=73.5万）。”后被告姚纬宇将案涉房屋钥匙交付原告，原告对案涉房屋进行了装修。 2016年12月至2017年10月，原告颜学栋每月支付被告姚纬宇3300元，共计36300元用于归还被告马玲杰所欠案涉房屋抵押贷款。被告马玲杰与被告姚纬宇一致确认被告姚纬宇代被告马玲杰归还案涉房屋抵押贷款39900元，包括2016年12月20日的9400元、2017年6月24日的9500元、2017年9月30日的5000元、2017年9月29日的5000元、2017年12月20日的11000元。 中国工商银行太仓支行于2019年5月10日向本院提起诉讼，要求马玲杰归还借款本金479958.64元及利息、罚息、复利、律师代理费等，并要求就案涉房屋变现所得优先受偿。本院于2019年9月3日作出（2019）苏0585民初2683号民事判决书，判决马玲杰归还借款本息合计517822.91元及律师代理费28600元，中国工商银行太仓支行就案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。后中国工商银行太仓支行向本院申请执行，本院于2020年4月7日作出（2020）苏0585执766号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人马玲杰名下位于太仓市内固定装修，不动产证书号苏（2017）太仓市不动产权第0001372号】以清偿债务。 上述案件执行过程中，本院委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉房屋、车库的价值进行评估。该公司于2020年5月8日出具《房地产估价报告》一份，评估结果为案涉房屋评估总价为935900元、车库评估总价为18804元、室内耐用装修价值为179317元，合计1134021元。后在本院拍卖过程中，原告颜学栋的父亲颜延龙以914000元的价格拍得案涉房屋及车库。 审理中，被告马玲杰向本院陈述“签订补充协议时，我在上海上班，姚纬宇打电话给我，让我回浏河签个字，我就急忙从上海回来签字，当时没有看的太清楚就把字签了就走了，收条上的定金及首付款我没有收到。收条是姚纬宇让我签了字按了手印就走了，上面的日期写的10月18日后来改成10月15日了。2015年下半年，我怕还不上贷款影响征信曾经委托姚纬宇把案涉房屋卖了，但没有姚纬宇说的2万元的事。原告在2017年10月具备过户条件下没有联系我过户，我认为是不合理的。2017年1月，我补好案涉房屋的产证就给了姚纬宇，案涉房屋的房贷每月是3300元。案涉房屋买过来就做了一半的装修，我没有进行装修。买的时候也是通过姚纬宇买的，姚纬宇是安莱中介的老板。案涉房屋买了没住，钥匙一直在姚纬宇那里。” 审理中，两被告均表示同意解除与原告签订的房地产买卖契约。 原告颜学栋提供的照片显示原告对案涉房屋进行装修前，案涉房屋已进行部分装修，包括敲墙、电线铺设。两被告照片的真实性予以认可。 上述事实，有原告颜学栋提供的房地产买卖契约、补充协议、补充协议（二）、收条、微信转账记录、（2019）苏0585民初2683号民事判决书、（2020）苏0585执766号之一执行裁定书、房地产估价报告，被告马玲杰提供的银行明细，被告姚纬宇提供的转账记录、收据，到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，被告马玲杰辩称收条系其在空白处签字后，被告姚纬宇事后添加了内容，原告及被告姚纬宇对此予以否认，被告马玲杰也未提供证据证明其主张，故本院对被告马玲杰该抗辩意见不予采信。虽然被告马玲杰未直接与原告颜学栋签订《房地产买卖契约》，但被告马玲杰在2016年10月15日与原告签订《补充协议》并向原告出具收条确认收到定金及首付款16万元，应当视为被告马玲杰对原告与被告姚纬宇签订《房地产买卖契约》的追认，且被告马玲杰亦认可其因无力归还贷款于2015年下半年委托被告姚纬宇将案涉房屋出售，本院认定原告与被告姚纬宇签订的《房地产买卖契约》对被告马玲杰具有约束力，原告与被告马玲杰就案涉房屋、车库建立买卖合同关系。原告与被告马玲杰之间的房地产买卖契约及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。因被告马玲杰未按期归还中国工商银行太仓支行的贷款，案涉房屋被执行拍卖，导致原告与被告马玲杰之间的买卖合同无法继续履行，两被告均表示同意解除与原告之间的房地产买卖契约，故原告与被告马玲杰之间的房地产买卖契约已解除。 关于原告要求被告马玲杰返还购房款11万元的诉讼请求。本院认为，虽然两被告一致确认原告支付的16万元被告姚纬宇并未支付被告马玲杰，但被告马玲杰已向原告出具收条确认收到上述款项，两被告的内部结算不影响原告向被告马玲杰主张权利，故本院对原告要求被告马玲杰返还购房款11万元的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告马玲杰双倍返还定金5万元的诉讼请求。本院认为，因被告马玲杰未按期归还中国工商银行太仓支行的贷款导致案涉房屋被执行拍卖，被告马玲杰的行为构成违约，原告主张的被告马玲杰双倍返还定金5万元符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告返还装修款179317元的诉讼请求。本院认为，案涉房屋评估总价为1134021元（含室内耐用装修价值为179317元），原告的父亲颜延龙最终以914000元拍得案涉房屋，按照比例折算，原告的父亲颜延龙支付拍卖款中室内耐用装修价值为144526.19元。虽然被告马玲杰并未在补充协议二上签字，但考虑到原告委托被告姚纬宇出售房屋，被告马玲杰已与原告签订补充协议并出具收条，被告姚纬宇持有案涉房屋的钥匙及产权证书，原告颜学栋与被告姚纬宇签订补充协议二后对案涉房屋进行装修并无明显过错，原告对案涉房屋装修使案涉房屋价值相应的增加，故本院对被告马玲杰抗辩应由原告自行承担装修损失的意见不予采纳。同时，原告在购买案涉房屋时，案涉房屋已进行敲墙及电线铺设等装修，本院根据原告提供的照片显示的装修情况酌情确定被告马玲杰支付原告装修款12万元。 关于原告要求被告马玲杰支付贷款利息36300元的诉讼请求。本院认为，虽然上述款项系原告根据与被告姚纬宇签订的补充协议二支付，但原告将相应款项支付被告姚纬宇后，被告姚纬宇已用于代被告马玲杰归还中国工商银行太仓支行的抵押贷款，原告有权要求被告马玲杰予以返还，故本院对原告该项请求予以支持。至于被告马玲杰认为原告与被告姚纬宇之间存在利害关系，案涉房屋并非正常的二手房买卖合同关系，被告马玲杰未提供充分证据予以证明，故本院对被告马玲杰该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马玲杰返还原告颜学栋购房款11万元。 二、被告马玲杰双倍返还原告颜学栋购房定金10万元。 三、被告马玲杰返还原告颜学栋装修款12万元。 四、被告马玲杰返还原告颜学栋贷款利息36300元。 上述第一至四项于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7724元，减半收取3862元，由原告颜学栋负担536元，被告马玲杰负担3326元。原告预交的案件受理费3326元由本院退回，被告马玲杰应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费3326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吕金星 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陆胜嘉