湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终933号上诉人（原审被告）：潜江市益申宝餐饮有限公司。住所地：湖北省潜江市泰丰办事处章华中路**。法定代表人：肖新禧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖书珍，女，该公司监事。被上诉人（原审原告）：潜江市中心医院。。住所地：湖北省潜江市章华中路**法定代表人：黄书岚，该院院长。委托诉讼代理人：张生斌，男，该医院总务科主任。委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。上诉人潜江市益申宝餐饮有限公司（以下简称益申宝餐饮公司）因与被上诉人潜江市中心医院租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益申宝餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潜江市中心医院的诉讼请求。事实与理由：潜江市中心医院从2019年6月至合同期满之日，将手术室盒饭业务发包给第三方，违反合同有关“甲方有义务协助管理并不允许其他任何人和单位在病区经营餐饮服务”及“甲方对乙方规范食堂管理提供必要的支持和帮助”的约定。潜江市中心医院应当向益申宝餐饮公司承担违约责任，赔偿相关经济损失。2.合同期满至今，益申宝餐饮公司多次找医院有关领导要求解决食堂资产事宜，潜江市中心医院以各种理由推脱，因发生疫情，对经济造成重大影响，根据有关政策，疫情期间食堂租金应当适当减免，一审判决益申宝餐饮公司按照此前合同约定的租金支付占有使用费，明显不当。潜江市中心医院辩称，1.潜江市中心医院不存在将手术室盒饭业务对外发包的情况。2.合同到期后，潜江市中心医院要求益申宝餐饮公司返还租赁财产，但该公司一直占用至今，给医院的工作造成了很大妨碍，包括在疫情期间由于益申宝餐饮公司无理强占食堂，直接影响了抗疫期间的工作。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潜江市中心医院向一审法院起诉请求：1.益申宝餐饮公司将所占用的房屋（潜江市中心医院食堂）归还给潜江市中心医院；2.益申宝餐饮公司支付潜江市中心医院从2019年12月起至返还房屋之日止的占用费；3.益申宝餐饮公司赔偿潜江市中心医院经济损失200000元；4.益申宝餐饮公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：潜江市中心医院（甲方）、益申宝餐饮公司（乙方）于2014年9月18日签订《潜江市中心医院食堂承包合同》，合同约定：甲方将所属面积为1326㎡的医院食堂出租给乙方自主经营，合同期限为3年，即2014年10月21日至2017年10月20日，年租金100000元。甲方有义务协助管理并不允许其他任何人和单位在病区经营餐饮服务。合同期限届满后，双方于2017年11月30日续签一份《潜江市中心医院食堂承包合同（续签）》，约定租期为2年，即2017年12月1日至2019年11月30日。2019年11月30日租赁期限届满后，潜江市中心医院的工作人员于2019年12月11日告知益申宝餐饮公司合同已到期，要求其将所承租的医院食堂予以返还。此后，因益申宝餐饮公司未返还房屋，潜江市中心医院遂提起诉讼。诉讼中，潜江市中心医院陈述医院将食堂收回后，将直接进行管理，没有对外进行招租，益申宝餐饮公司亦认可潜江市中心医院未对外进行招租。合同到期后，潜江市中心医院为在岗职工向社会招标采购了工作餐。一审法院认为，潜江市中心医院与益申宝餐饮公司签订的租赁合同依法成立，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方约定的合同履行期限为二年即2017年12月1日至2019年11月30日。租赁合同期限届满后，潜江市中心医院于2019年12月11日告知益申宝餐饮公司合同已到期，要求该公司将承租的医院食堂予以返还，符合法律规定，对潜江市中心医院要求益申宝餐饮公司返还租赁房屋并支付占有使用费的诉讼请求，予以支持，益申宝餐饮公司应自2019年12月1日起至实际返还租赁房屋之日止按每年100000元的标准支付占有使用费。益申宝餐饮公司抗辩，其有意向继续与潜江市中心医院保持合作关系，所以一直在等待医院的招租通知，未将食堂移交不属于恶意占有，潜江市中心医院侵犯了益申宝餐饮公司的优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，是否愿意订立合同是当事人最基本的权利，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同只能在双方均自愿协商并达成一致意见的基础上才能成立。经庭审查明，合同期满后，潜江市中心医院并未对外招租，亦没有将食堂继续对外出租的意愿。鉴于合同已经期满且潜江市中心医院已告知益申宝餐饮公司要求返还房屋，该公司以其有意继续承租而拒不返还医院食堂的行为违反法律规定，对该项抗辩不予采纳。益申宝餐饮公司行使优先承租权的前提是潜江市中心医院将食堂继续对外出租，在同等条件下益申宝餐饮公司享有优先权，经查明潜江市中心医院并未对外招租，故对益申宝餐饮公司关于优先承租权的抗辩，亦不予采纳。对于潜江市中心医院主张200000元经济损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”租赁期满后，承租人不及时返还房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失是房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。本案中，双方在合同中并未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故比照租金计算潜江市中心医院的损失较为适当，鉴于已经支持了潜江市中心医院要求益申宝餐饮公司支付逾期返还房屋占有使用费的诉讼请求，对其要求益申宝餐饮公司另行赔偿经济损失200000元的诉讼请求，不予支持。庭审查明，潜江市中心医院为在岗职工向社会招标采购工作餐是在双方租赁合同期满后，对益申宝餐饮公司提出潜江市中心医院对外订餐，违反合同约定的抗辩，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、益申宝餐饮公司于判决生效之日起三十日内将所占有的潜江市中心医院食堂返还给潜江市中心医院；二、益申宝餐饮公司于判决生效之日起七日内支付潜江市中心医院自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按年租金100000元的标准计算）；三、驳回潜江市中心医院的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4926元，减半收取2463元，由潜江市中心医院负担2000元，益申宝餐饮公司负担463元。二审期间，益申宝餐饮公司提交了手机录音资料、资料照片及食堂资产照片，证明益申宝餐饮公司法定代表人多次主动找钱江市中心医院领导解决涉案问题，未恶意占有食堂；2020年春节期间钱江市中心医院对外招标及益申宝餐饮公司投入资产应由医院折价补偿等事实。潜江市中心医院未提交新的证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。本院认为，益申宝餐饮公司提交的手机录音资料，与本案所涉争议问题缺乏关联性，不予采信；其提交的相关资料照片上反映的潜江市中心医院订餐等事实产生于涉案合同期满后，与本案缺乏关联性，不予采信；其提交的食堂资产照片，因益申宝餐饮公司主张的证明目的不属于本案审理范围，该证据材料亦与本案缺乏关联性，不予采信。二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，双方当事人于2017年11月30日签订的《潜江市中心医院食堂承包合同（续签）》中还约定，合同期满后，下次招租同等条件下益申宝餐饮公司优先，若该公司未中标，必须在合同终止之日将食堂移交给潜江市中心医院。本院认为，本案二审时的争议焦点是：1.潜江市中心医院在本案中是否应向益申宝餐饮公司承担违约责任；2.涉案房屋占有使用费是否受疫情影响，应当予以减免。双方当事人对一审判决的其他事项未提出异议，本院不再评述。针对前述争议焦点，评判如下：关于潜江市中心医院在本案中是否应向益申宝餐饮公司承担违约责任的问题。涉案租赁合同约定的租赁期间为2017年12月1日至2019年11月30日。合同到期后，出租人潜江市中心医院明确告知承租人益申宝餐饮公司涉案房屋不再对外出租，且要求益申宝餐饮公司返还租赁房屋。故益申宝餐饮公司应在租赁期满后及时返还租赁房屋。益申宝餐饮公司关于潜江市中心医院存在违约行为的主张，因与本案所审诉求无关，如益申宝餐饮公司认为潜江市中心医院应当承担违约责任，可另行主张权利。关于涉案房屋占有使用费是否受疫情影响应予减免的问题。本案中，益申宝餐饮公司违反合同约定，逾期占用涉案房屋，应当承担损害赔偿责任。因潜江市中心医院未提交证据证明其因益申宝餐饮公司的占用行为所受损失，一审法院以此前涉案房屋出租的年租金为标准计算房屋占有使用费，并无不当。但是，鉴于双方约定合同到期后益申宝餐饮公司同等条件下享有优先承租权，此前双方曾续签过一次合同，在本案无证据证实双方确认涉案房屋不再对外出租的时间，益申宝餐饮公司自述潜江中心医院于2019年11月25日通知其不再对外出租房屋的情况下，结合涉案房屋面积较大，益申宝餐饮公司腾退房屋需要合理期间，以及其后新冠××疫情暴发腾退房屋存在阻碍等事实，本院酌定房屋占有使用费从2020年4月1日开始起算，即益申宝餐饮公司应按照每年100000元的标准支付潜江市中心医院从2020年4月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。综上，益申宝餐饮公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初1555号民事判决；二、潜江市益申宝餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将所占有的潜江市中心医院食堂返还给潜江市中心医院；三、潜江市益申宝餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年100000元的标准支付潜江市中心医院自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、驳回潜江市中心医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4926元，减半收取2463元，由潜江市中心医院负担2200元，潜江市益申宝餐饮有限公司负担263元；二审案件受理费2300元，由潜江市益申宝餐饮有限公司负担1458元，潜江市中心医院负担842元（此款已由潜江市益申宝餐饮有限公司垫付，执行时，由该公司从应付潜江市中心医院的占有使用费中予以扣减，本院不再退付）。本判决为终审判决。审判长  陈忠军审判员  张志杰审判员  杨艳荣二〇二〇年十一月二日法官助理胡煜婷书记员赵明