北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7814号上诉人（原审被告）：爽王世家（北京）商贸有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：班振忠，总经理。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴登俊，北京市京工律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京德茂建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇文体中心楼**。法定代表人：张俊山，执行董事。委托诉讼代理人：崔光，北京科宇律师事务所律师。上诉人爽王世家（北京）商贸有限公司（以下简称爽王公司）因与被上诉人北京德茂建筑工程有限公司（以下简称德茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。爽王公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回德茂公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审法院根据德茂公司提交的国有土地使用证及德茂公司与第三人签订的《场地租赁协议》即认定德茂公司对涉案房屋享有出租权利，属于事实认定错误。二、原审法院认定涉案《租赁协议书》系刘某1代理德茂公司与刘某2代理爽王公司签订，是事实认定不清，适用法律错误。三、原审法院认定爽王公司应向德茂公司支付25.1万元，事实认定错误。刘某1与刘某2签订的《租赁协议书》仅约定半年租金总额为110万元，租赁房屋面积未做约定。从2019年1月开始，刘某2实际使用租赁房屋面积比签订协议时减少了一半，原审中刘某1和德茂公司也对上述事实予以确认。依据公平原则，涉案房屋租金不应再按《租赁协议书》的金额计算，而应当将减少的使用面积予以扣除后，重新计算房屋租金或占有使用费。根据原审中爽王公司提交的微信聊天记录显示，刘某2已经通过微信与刘某1沟通并达成一致，并于2019年7月15日将2019年1至7月的租金足额支付。原审法院忽视刘某2实际使用租赁面积减少这一事实，仅依据《租赁协议书》中的金额，判令爽王公司支付房屋占有使用费有误。德茂公司辩称，同意一审判决，不同意爽王公司的上诉请求和理由。爽王公司没有任何证据证明双方就租赁面积的调整达成一致，相反，现有证据可以证明德茂公司一直不同意面积变更。爽王公司使用了全部租赁物，即使法院认定合同无效，也应当按照全部面积支付使用费。德茂公司向一审法院起诉请求：1.判令爽王公司支付德茂公司2019年1月15日至2019年7月14日的房屋租金或房屋占有使用费299000元；2.判令爽王公司支付逾期支付房屋租金或房屋占有使用费的利息（以所逾期的房屋租金或房屋占有使用费299000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年1月12日计算至实际支付之日止）；3.诉讼费用由爽王公司承担。一审法院认定事实：2015年7月15日，刘某1（甲方）与刘某2（乙方）签订《租赁协议书》及附件《安全、消防、保卫责任书》，该《租赁协议书》约定：“二、租赁范围：办公。三、租赁期限：6年，由2015年7月15日至2021年7月14日。四、租赁金额及交纳方式：1.甲方提供租赁楼房，乙方必须一次性交纳给甲方半年的租金，年租金总额为壹佰壹拾万元整，租金为税后金额。2.租赁费交纳办法：第一次交费为本协议签订后，乙方应先期交纳给甲方叁万为押金，以后租赁费按半年收取，乙方应提前3日交纳，到期交费，如逾期不交甲方有权立即终止合同。3.水电费、采暖费用乙方自行交纳。采暖费用按甲方与供暖单位签订的协议为准。……”经一审法院询问，双方当事人均认可协议签订时的租赁物为位于北京市丰台区和义西里甲6号院中加油站南侧第一栋的二层楼房，面积约为2000平方米，2019年1月15日之前的租金均已支付。德茂公司明确表示向爽王公司主张涉案合同相关权利，不向刘某2主张案涉合同相关权利。德茂公司为证明上述租赁协议系刘某1代表德茂公司同刘某2签订，向一审法院提交刘某1于2019年8月5日自书并签名的文件，其上载明：“我叫刘某1，我是北京德茂建筑工程有限公司员工，与刘某2签订的租赁协议书虽然是以我个人名誉签订，但实际出租方是德茂公司，我只是在履行职务代表德茂公司签署这份合同。”庭审中，德茂公司申请证人刘某1出庭，证人刘某1当庭陈述：“我和德茂公司的法定代表人关系不错，因此给我一个物业经理的职务，让我兼职帮忙管理房屋租赁的事宜，我和德茂公司没有签订合同，德茂公司按月给我开工资。涉案租赁合同不是我和爽王公司谈的，是我底下的人跟丰台一个叫二涛的人谈的，租金由我把关，谈妥后我签完字就给对方拿走签字，拿回来的合同是刘某2签的字，我当时以为刘某2就是二涛。因为公司给我授权了，所有我签订合同都不盖章，我签字就可以。签订合同后，租金半年一付，对方付钱账户的情况我不清楚，收款账户是德茂公司财务的个人账户。具体谁承租我也不清楚，后来对方不支付房租，我才知道有个爽王公司，我对刘某2和爽王公司的关系不清楚，只知道他们一起做衣服的生意。我代理公司签订合同，对方不给钱，公司找我，我就得解决，2019年6月18日我去涉案房屋，当场说明自己是德茂公司的物业经理，由于他们违约，限他们两个小时内收拾好东西，离开现场，德茂公司就把涉案房屋收回来了。我没有和刘某2协商过租赁面积和租金的问题。”对于刘某1的作证内容，德茂公司认为刘某1当庭陈述的内容与其提交的刘某1书面证言一致，刘某1是代表德茂公司签订的合同。对于刘某1书写的证明文件及其当庭作证的内容，爽王公司不认可德茂公司的证明目的，爽王公司认为刘某1的陈述无法证明其系德茂公司的员工，双方之间没有劳动合同，也没有提供书面授权文件；涉案合同不是德茂公司签订的，合同履行过程中德茂公司也没有收取房租和进行管理；案涉合同是刘某1和刘某2签订的，实际履行过程中刘某1也不知道爽王公司的存在，在公安机关介入前其一直以为是刘某2在履行合同。爽王公司为证明刘某2与刘某1就房屋面积和租金等事项的变更达成一致意见并已经实际履行，向一审法院提交以下证据：1.2019年7月11日至7月22日刘某2与刘某1的短信聊天记录，该聊天记录载明：“7月11日早上8：31，刘某1：今天是你们交所欠半年房租费的最后一天。到今天下午17点钟，如果我公司账面上未显示你们所拖欠的房屋费到我公司账面上，那么以后所产生的一切有关法律上与合同有关系的法律后果一切由你们承担……7月11日晚上9：21，刘某2：二涛是我们股东，年前跟你们吃饭时说明年租金的事情，当时我们已经把用不了的地方都腾退出来了，全年只能承受25万元到30万的租金，你们当时答应会给我们想要的满意答复的，先让用着，我们本打算因为房屋太贵，现在的生意萎缩，要换地方，年前都找好地方了，后来你们吃饭时说好了给我们满意答复的，后来我们就用着了，谁想到现在你们又变了租金，如果当时贵了我们就是不要了。……7月11日晚上9：23后，刘某1：谈租金的事你在场吗？我疯了我凭什么呀。半年不交租金你还有理了。我告诉你我这个院你全占着那。好说交六个窗户面积半年二十五万一仟多元！如果不讲理的话按合同办。全年一百一十万！我答应二涛照顾半年了，不交房租还有理了，想打官司可以咱们试试！……7月15日中午12：27前，刘某2：这是从一月份到7月15号平米数和租金。平米数是857.1×1.6=1371.36元×365天=500546.4元÷2=250273.2元。目前我们关闭时间是6月28日，少用有18天??27500元。最终应付款：222773元。刘哥您好，以上是我们按照您提供算的详细结算结果，您看没问题的话，我们安排汇款。7月15日中午12：27，刘某1：你算的很细致，可是你就是没算算半年的滞纳金是多少！十八天了你的服装在那放着那？猫，狗，鱼谁给你养着那，鱼缸里的鱼用不用电？你跟我算孩子，你太天真了！7月15日中午12：38，刘某2：刘哥您也别生气时，我们现在遇到困难，这两年大红门这里搬迁，商户都没有了。直接影响我们的生意直线下降，我们合作几年了，彼此也没有问题，我们这不是跟您商量，看在几年合作的份上照顾下我们吗？您说呢？谢谢您了。7月15日中午12：43，刘某1：你困难不困难跟我半毛钱关系都没有！你托的时间越长，对你越无力。费话太多，交齐房租。拉你的东西！7月15日下午1：01，刘某2：刘哥您说的也不是没有道理，我也只是把我们的想法跟您说说，我们都是过来人了，谁还没有个难的时候呢？您高抬贵手是您的福报也是我们的福报，您不愿意也不为过也是您的选择。今天我们尽全力就凑了20万，剩余的5万我们再想想办法吧，您不要生气了，谢谢您了。7月16日上午9：11，刘某1：你今天把你所有服装拉走！猫，狗，鱼都拉走。剩余的三天之内拉清。西墙根的垃圾清理走！如三天之内你不拉走剩余占用我房间的继续按时收费！7月16日晚上7：32，刘某1：今天下午派出所的民警打电话给我，咱们都听民警的意见。你明天上午到和义楼房清理你的所有物品。做好记录，双方都要认可。我明天有事双方交接我公司由刘经理全权代表，同时我在派个法律顾问去。天气热你我各让一步。7月16日晚上10：13，刘某2：明天我们安排开始盘点核对，我们的货品有2万多件左右，是否丢失，是否损坏，我们需要核对，一下子也盘点不完，盘点安排人盘点着，其他属于我们的所有的东西我可以跟你们的人一一清点，核对无误我们陆续拉走。7月16日晚上10：23，刘某1：你要是这么讲我按你的意思办！按合同少一分都不行！另外如果你不想接派出所的意思办。我奉陪到底！7月16日晚上10：32，刘某1：另外你所讲的一人一清，没关系现在是法制社会你看着办！7月16日晚上10：35，刘某1：明天你先跟派出所讲好了什么叫一人一清！告诉你黑社会我德茂公司不怕！7月17日早上8：46，刘某2：刘哥我前几天一直失眠，睡眠不好，昨晚喝了安定睡着了，刚刚起来看到，我发的就是按照您和派出所说的意思办啊！就是今天开始盘点做记录的。7月17日上午9：06，刘某1：你说你们做的什么事？现在是法治社会。当着人民警察说瞎话！你心里比什么都明白为什么我要终止合同，你早要跟我说合同是你签的，到得了今天这个地步吗！即然你报警胡说，我肯定要按合同法办事了。法院见！7月22日上午9：37，刘某2：刘师傅不是说好今天来派出所解决吗？你们什么时候来？7月22日中午11：01，刘某1：你给我写个声明。第一你报的是假案。给我恢复名誉！第二证明你确实拖欠甲方房租费！第三证明你方在甲方终止合同后，你方所背甲方所封存的物品完整无损！第四待甲方原谅乙方后，三日内彻底清除乙方在甲方库内的所有物品及一切垃圾！第五如果乙方未能按甲方所提出的合理要求去完成。乙方愿承担一切法律责任。并且赔偿给甲方造成的经济损失。并承担一切法律后果！你写完了双方各持一份，和义派出所一份。同意就办，如果不同意，那就法院见！”2.刘某1和爽王公司股东陈某2019年6月27日至2019年7月30日期间的部分聊天记录，该聊天记录载明：“6月27日13：40，陈某：三哥您好，上次交完费用的时候，我请您在大董吃饭的时候我，我就跟您提出了，我这两年生意不太好，现在的租金情况我实在承受不了，希望您能跟老板沟通一下，当时您说没问题，肯定会给我一个满意的答复，过后几天我又给您打了多次电话催促您，也告诉了您我的承受力，最好是租一半的地方一年25万最多我只能出到30万，如果还要租整体的话我和朋友合作最多也就能交六七十万，如果不行您赶紧给我个准信，我们公司武清那有项目，我们可以搬到那里去，那的房租还便宜，头一年还免费，后来您跟我说让我踏踏实实的用，让我等信……您让我踏踏实实的用，这一拖就到了现在，现在您跟我说欠了半年的房租跟以前一样一点没变，这样不合适啊三哥……。6月27日16：29，刘某1：你这么讲有点翻小肠了！我是永远想认识你这个兄弟，不过租金多少方面咱们并没有达成共识。这点我身边的人，你身边的人都清楚，我一在做张俊山的工作，同时也介绍了你的人品！可人家就是一句话租金底了不租……。6月27日17：23，陈某：三哥您好，刚刚我跟合伙人核实过了，到今年下个月7月15号才到半年呢，我们在这个期间去筹吧，在今年年初我们谈的时候，整个院子您报价70万，我们最终因价格太高放弃了，这半年我们只用了三分之一800平米左右，全年租金当时我们谈的是25万最高不能超过30万，这个您都知道的。6月27日17：23后，刘某1：谈要六个窗户八佰平米的事，我跟本就没见到你。我也是后来才知道，我去过一次两个月前。我亲自跟你们那个内蒙古人说的租可以不涨价。他也同意，后来我叫他叫你过来谈谈，他叫来一个人跟我谈，我一见不认识我说他没有资格跟我谈……7月30日04：33，刘某1：兄弟认识了，就因该在方方面面地维持咱们的缘分。如果我不看在你的面子上，房租费也不会拖欠近半年，你也知道我虽然是德茂建筑公司的，可只是物业经理，上边的房东说了算。从终止合同，到现在我一句话，一件事，还都是为了双方好，下边的人干了什么，我真的一点都不知。知道了我也骂街，可是我不是房东。现在闹的这个地步，你告，他们明天丰台法院起诉，有什么意思？我只能跟你讲到着。”3.2019年7月15日的六笔转账交易记录，累积转账260082元，爽王公司陈述系刘某2支付的251000元的半年房租和9082元的水电费。德茂公司认可上述三份证据的真实性，认可收到半年房租及水电费260082元，但认为两份短信聊天记录均无法证明刘某2和刘某1就租金达成新的约定，其一直按照合同约定主张租金。爽王公司申请证人刘某2出庭作证，刘某2当庭陈述：“我同爽王公司是合作伙伴，帮着爽王公司打理后勤工作，自己也开发一些客户。我的报酬是爽王公司支付，有月结，年底也有分红。我和爽王公司法人是好朋友。租赁合同是我和刘某1签订的，在2019年1月北京疏解服装企业，我们同刘某1商量想走，刘某1说别走，可以商量，租金可以一半。租赁涉案场地给爽王公司当做库房和办公使用，还有展厅，展示服装品牌，一直都是这个用途。我们双方之间租金有的时候是到期给，有时也拖一段时间，但是都给齐了，没有明确说到底怎么交，租金主要是爽王公司出，有时我也垫付，我支付到刘某1的指定账户。关于租金的事，一排有14个窗户，之前租的是一层二层共28个窗户，2019年我们商量只租12个窗户，租金想变成25万，从1月份开始商量，5月份德茂公司催过我们交租金，但是没有谈妥，我们这边也就没敢支付，6月28日德茂公司把大门锁了，不让我们进，7月15日晚上9点多支付了租金和之前产生的水电费26万多，租金有爽王公司法人给的一部分，还有其他地方凑的，支付到了王新伟的账户，这个租金是根据我们使用的一层二层一共12个窗户计算的，上下一个窗户大概140平米。我租这个房屋是代表爽王公司签订的合同，也是用于爽王公司使用，但是对于刘某1我不知道他有什么公司，都是他自己催款，支付也是支付给他的，面积也是和刘某1协商的。合同签订后由我履行，因为催款和查水电费都是找我，刘某1知道涉案房屋是我用于服装仓库和办公。”对于刘某2的作证内容，德茂公司认为双方对于租金没有协商达成一致意见，应该按照合同约定履行，合同双方当事人就是本案的原爽王公司；爽王公司认可刘某2作证内容的真实性，但合同系刘某2和刘某1签订，履行也是二人之间履行，爽王公司只是涉案房屋的实际使用人，并非案涉租赁合同的当事人。根据德茂公司的申请，一审法院向北京市公安局丰台分局和义派出所调取班振忠因财物被毁损报案的京公丰（和）受案字〔2019〕000214号案件的材料，其中2019年7月16日对刘某1的询问笔录载明：“问：你今天因何事来所？答：反映北京市丰台区和义西里加油站南侧楼房承租方拖欠我们公司房租问题。问：什么公司？答：北京德茂建筑集团有限公司。问：你在公司什么职务？答：物业经理，负责房屋出赁工作。问：具体情况如何？答：2015年7月15日，我代表我们公司把北京市丰台区和义西里加油站南侧的房租给一个做服装的公司，叫爽王世家服饰公司。当时我和刘某2签订的租房协议，房租规定每年房租110万人民币，每半年先支付年租金的一半再使用。对方从2019年1月到6月底一直没交房租，我多次向对方签订合同人刘某2催要房租，对方一直拖欠。在2019年6月28日上午，我们公司决定和对方终止合同，我带着物业副经理刘福祥到了北京市丰台区和义西里加油站南侧的房，要求对方公司里办公的人员把私人物品带走，然后我把他们清出办公楼，我就把门封了，收回该处房产，终止合同。……问：之后发生了什么？答：2019年6月28日至2019年7月15日之间，我一直在与对方公司和我签订合同的刘某2沟通，要回2019年上半年拖欠我们公司的房租，对方公司一直和我说没有钱，因为合同在2019年7月14日结束，我们公司2019年7月15日将房租转租给国营北京物业管理有限公司，并将房间内爽王世家公司遗留的物品转运至一层仓库。……问：爽王世家公司拖欠多少房租？答：他应在2019年1月15日之前给付我们公司上半年租金55万元人民币，一直拖欠至2019年7月15日晚才转给我26万人民币房租，至今还拖欠近29万元人民币房租。问：爽王世家公司谁跟你签的合同？答：爽王世家公司经理刘某2。……”2019年7月16日对班振忠的询问笔录载明：“问：你今天为什么报警？答：我们公司的仓库和办公室被撬了。问：你们公司在哪？答：北京市丰台区和义西里甲6号院，加油站南侧。问：你们是什么公司？你的职务？答：北京爽王世家商贸有限公司，我是法人。……问：事情的详细经过？答：我们公司经理刘某2在2015年7月15日从刘某1手里租了北京市丰台区和义西里甲6号院，加油站南侧。租了6年，年租金110万元人民币，每半年交一次租金，也就是每半年交55万元人民币租金。2018年年底我们公司就想退租了，我们公司陈某与刘某1商谈后，口头约定租金降为年租金70万元人民币，这个房是2000平米，我们只使用了800平米，按照我们计算房租年房租为30万元人民币，双方谈完没说定。我们就一直使用着，我们就想着到2019年7月15日半年再说，结果2019年6月28日，刘某1带着人去我们公司，当时我不在场，我也不清楚他带几个人，带着谁强行把我们员工赶出公司，并把大门锁了，不让我们继续使用该房产了，我们公司派我们的员工魏前锦在我们公司大门外车里看守公司，2019年7月15日晚，我们公司刘某2经理按照刘某1提供的房租，水、电费合计260082元人民币一分不差的转给了刘某1，刘某1通知我们开门可以取东西了，2019年7月16日上午，我们公司员工进入公司后发现房屋已经转租给另外一个物业公司了，我们的库房和办公室的门在未经过我们允许下打开了，库房货品已经不在了，办公室部分物品也已经不在屋里了，所以我们报案了。问：你们是否拖欠房租？答：没有拖欠。问：房租是应在使用前支付还是使用后支付？答：没有规定，在合同到期前三天支付。问：刘某1向刘某2催讨房租的事你知道吗？答：我不知道，2019年6月28日之后我才知道，我是按合同看的，我不管他是否催讨。问：你们的合同规定的是年租金110万元人民币，是否签订了降租的新的合同？答：没有，他与刘某2通过短信测算的面积租金。……问：刘某1是否通知过你们公司终止合同不再租给你们公司？答：没有，我没收到过通知。……”2019年8月18日对张俊山的询问笔录载明：“问：你的基本情况？答：张俊山，我是北京德茂建筑工程有限公司的法人代表。……问：说一下房屋的情况？答：北京市丰台区和义西里甲6号是2005年我单位名义从北京三元石油有限公司租的，租期为20年的使用权，前几年自己使用，前两年由刘某1与刘某2签的租赁合同，租给了刘某2使用该房屋。问：刘某1的基本情况？答：他是德茂建筑工程有限公司的物业部经理。问：你们对北京市丰台区和义西里甲6号房屋的处理情况？答：刘某2拖欠我们的房租已达半年以上，具体时间我不清楚，在期间刘某1和刘福祥多次向公司汇报找刘某2催要租金，对方迟迟不给，根据刘某1和刘某2签订的租赁合同的有关条款我们可以有权终止合同，据刘某1向公司管理层汇报，在以上找刘某2催要未果的情况下，公司决定在2019年6月28日终止合同，2019年6月28日上午，刘某1向当时在房屋的人宣布我们公司已经和你们终止房屋合同，随后他们的相关人员撤出房屋，具体的人员撤出情况我不太清楚，为了确保不出现其他的安全隐患，当天刘某1向公司申请要求临时抽调人员加强此房屋的安全保护措施，因此从2019年7月30日至今，我们单位决定雇佣国赢（北京）物业管理有限公司来负责此房屋的安全保护工作，据刘某1向我汇报称从2019年6月28日开始一直再向对方催要欠款，对方在2019年7月15日汇了一部分房屋租金，但并没有全部支付清，刘某1本着双方几年的合作情谊同意对方来拉运物资，2019年7月16日，对方到了北京市丰台区和义西里甲6号房屋内整理了一上午的物资，在整理期间对方突然报警了称丢了东西，具体发生了什么我不清楚。”德茂公司认可上述询问笔录的真实性，认为爽王公司法定代表人陈述刘某2是该公司经理，代表公司签订合同，并且租金也是公司支付。爽王公司认可上述询问笔录的真实性，认为只能证明爽王公司系案涉房屋的使用人，无法证明爽王公司系租赁房屋的当事人，无法证明案涉租赁合同系双方公司签订。德茂公司为证明涉案房屋的权属及来源，向一审法院提交大兴国用（籍）字第822号国有土地使用证的复印件、兴全字第0972号房屋所有权证的复印件、2005年6月北京三元石油有限公司同德茂公司签订的租期为20年的场地租赁协议书复印件，爽王公司对上述三份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。经一审法院当庭询问，德茂公司自述出租给爽王公司的涉案房屋系其自行翻建的房屋，没有经过规划审批。一审法院认为，根据刘某1、刘某2当庭作证陈述，刘某1与刘某2的手机短信聊天记录，刘某1与陈某的手机短信聊天记录，京公丰（和）受案字〔2019〕000214号案卷中刘某1、张俊山、班振忠的询问笔录，综合考量案涉房屋的使用情况、房屋租金的支付情况，可以认定签订案涉租赁协议时刘某1与德茂公司之间、刘某2与爽王公司之间存在事实上的代理关系，刘某1代理德茂公司、刘某2代理爽王公司签订案涉《租赁协议书》，承租位于北京市丰台区和义西里甲6号院中加油站南侧第一栋的二层楼房。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现因爽王公司未支付案涉租赁协议约定的租金，刘某2向刘某1披露爽王公司，刘某1向德茂公司披露刘某2和爽王公司，德茂公司依据案涉租赁协议选择向爽王公司主张权利于法有据，对于爽王公司认为诉讼主体错误的答辩意见一审法院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现德茂公司自述案涉房屋未经规划审批，系自行翻建，故一审法院认定案涉租赁协议无效，德茂公司不能依据该协议请求爽王公司支付租金，但可以请求爽王公司按照协议中约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。对于租赁标的物，爽王公司辩称案涉租赁协议双方通过协商变更了对案涉房屋租赁使用的面积及租金数额并已实际履行完毕，但并未向一审法院提供充分证据予以证明，故一审法院对其该项答辩意见不予采信。因德茂公司于2019年6月28日自行收回案涉房屋，因此一审法院认定爽王公司应支付占有使用费的期间为2019年1月15日至2019年6月27日。爽王公司辩称德茂公司不具有对案涉房屋的出租权，因此其无权索要租金和占有使用费，于法无据，一审法院对其该项答辩意见不予采纳。故，根据案涉租赁协议约定的租金标准，按照一审法院确认的占有使用期间，爽王公司应向德茂公司支付房屋占有使用费494247元，对于爽王公司已经支付的251000元一审法院予以扣减。对于德茂公司主张的逾期支付房屋占有使用费的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、爽王世家（北京）商贸有限公司于判决生效之日起七日内支付北京德茂建筑工程有限公司房屋占有使用费243247元；二、驳回北京德茂建筑工程有限公司的其他诉讼请求。二审期间，爽王公司向本院提交房屋照片，证明爽王公司仅占有涉案房屋一半空间，应按实际使用情况支付租金。德茂公司该证据的真实性、证明目的均不予认可，认为二层房屋一直由爽王公司使用，是否空置是爽王公司的权利，但不能因此减少租金。爽王公司申请证人陈某出庭作证，欲证明双方曾就涉案房屋减租事宜达成一致，爽王公司已向德茂公司全额支付租金，不存在欠付。德茂公司认为该证据不属于新证据，对证明目的不予认可，认为陈某的证言不能证明双方就变更租赁面积一事达成一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院庭审中，爽王公司认可与德茂公司存在租赁关系，本院不持异议。爽王公司二审中新提交的证据，不足以证明其与德茂公司就减少房屋占有使用面积达成一致。本院认为，本案的争议焦点在于德茂公司与爽王公司是否就减少房屋占有使用面积及房屋使用费达成一致意见。双方虽曾就减少房屋占用使用面积及房屋使用费问题进行过协商，但根据本案现有证据，难以认定双方就此达成一致意见。在《租赁协议书》无效的情况下，德茂公司有权请求爽王公司参照《租赁协议书》约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院根据《租赁协议书》约定的租金标准，判令爽王公司支付德茂公司房屋占有使用费，并无不当。综上所述，爽王公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4949元，由爽王世家（北京）商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十一月十八日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟