湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8535号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘子豪，男，1992年7月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张华、赵昆，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司，住所地武汉轨道交通**线洪山广场东广场负**商业部分。法定代表人：施磊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王璐、杨矿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人刘子豪因与被上诉人武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司（以下简称洪广宝地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张红独任审理，本案现已审理终结。刘子豪上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判驳回洪广宝地公司在一审中的全部诉讼请求，支持刘子豪在一审中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由洪广宝地公司承担。事实和理由：一、案涉租赁合同经洪广宝地公司同意后，双方于2019年3月7日解除，洪广宝地公司对于刘子豪和张玩题之间的转让合同是知情和同意的，一审判决认定合同解除时间错误。二、刘子豪不应向洪广宝地公司支付2019年3月7日以后的租金、物业费、水费、电费、空调费，一审判决第三、五、六项应予撤销。三、一审判决刘子豪支付占有使用费的认定完全错误。四、洪广宝地公司应退还刘子豪合同保证金34000元及服务费17000元，一审判决第八项应予撤销。洪广宝地公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。洪广宝地公司向一审法院起诉请求：1、判令解除洪广宝地公司与刘子豪于2017年9月1日签订的《物业租赁合同》；2、判令刘子豪立即腾退位于武汉市武昌区武汉轨道交通2号线、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺号为A-07-01#商铺；3、判令刘子豪向洪广宝地公司支付双倍租金（暂计算至2019年8月31日的双倍租金为163924元，2019年9月1日至商铺实际腾退之日按每月36040元计算）；4、判令洪广宝地公司不予退还刘子豪合同保证金34000元及服务保证金17000元；5、判令刘子豪向洪广宝地公司支付双倍物业费（暂计算至2019年8月31日的物业费为18176元，2019年9月1日至商铺实际腾退之日每月按60元/㎡计算）;6、判令刘子豪向洪广宝地公司支付水费160元，电费1710元，空调费650元（总计2520元）;7、本案诉讼费用全部由刘子豪承担。刘子豪反诉请求：1、依法判令洪广宝地公司退还刘子豪合同保证金34000元及服务保证金17000元，总计人民币51000元；2、依法判令洪广宝地公司支付刘子豪迟延退还上述保证金期间的利息2550元（按照同期银行年利率6%，自2019年3月7日暂计算至2020年1月6日）;3、本案的全部诉讼费用由洪广宝地公司承担。一审查明的事实：2017年9月1日，洪广宝地公司（甲方、出租方）与刘子豪（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，内容为：一、商铺的租赁：租赁物乙方同意按照本合同约定的条件及租赁物的现状承租位于武汉市武昌区武汉轨道交通2号线、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺位号为A-07-01的商铺。二、经营范围：2.3本合同附表1《武汉轨道交通2号线、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层#商业商铺平面图》红线圈定部分的经营场所，应由乙方独自使用，事先未取得甲方书面同意，乙方不得以任何理由将场地以任何形式转租、转借、拍卖、变更、赠与或分拆予第三方经营或变相给第三方经营，亦不得与他方合作经营。三、商铺的租赁期限和免租期：3.1甲乙双方同意该商铺的租赁期从2017年10月15日起至2020年10月14日止，租赁期限为三年。四、商铺租赁费用、保证金及支付方式：租赁费用标准为：2018年10月15日至2019年10月14日，每月租赁费用为18020元；2019年10月15日至2020年10月14日，每月租赁费用为19102元。4.2合同保证金：乙方须于本合同签订之日向甲方支付34000元的合同保证金作为乙方忠实履行本合同的保证。如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，甲方将有权没收乙方的全部合同保证金作为违约金。4.3服务保证金：乙方须于本合同签订之日向甲方支付17000元，作为乙方的商品售后纠纷处理、水电费拖欠、客商营业场地环境维护及垃圾转运费等的服务保证金。如乙方拖欠应付相关费用达5个自然日，甲方有权将服务保证金作为违约金直接扣除。此服务保证金不得冲抵应缴纳的商品售后、水电费、客商营业场地环境维护、垃圾转运费等费用。六、税收及其他费用：6.2在合同期限内，乙方承租商铺内发生的用水、用电……费用由乙方自行承担。乙方每月根据自己承租商铺之独立水、电、气表等所需之耗用量而向甲方指定的物业管理公司自行先期购买。甲方保留在有关市政部门调整各项收费时相应调整收费的权利。……乙方同意按甲方调整后的收费标准及时支付费用。八、甲方的权利及义务：8.2甲方有权在下列情况发生时单方解除本合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金，乙方应立即将承租商铺无条件退交甲方，乙方所投入的装修无偿归甲方所有：(2)乙方未能按本合同约定及时足额向甲方支付各项租赁费用和保证金，超过7天以上的。(3)乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租商铺全部或部分交付、转租、允许第三方独立或共同使用的。十、违约责任：10.3在上述缴付租金或其它任何费用的期限届满后，乙方于7日内仍未缴清有关款项的，甲方书面通知立即解除本合同并向乙方收回所租商铺的使用权，乙方无条件腾退商铺。10.4在上述缴付租金或其他任何费用的期限届满后乙方于7日内仍未缴清有关款项的，在不影响甲方按本合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止双倍租金及其他任何费用。十四、其他：14.2商铺转让、合同变更需甲方同意，并按照甲方商铺转让、变更流程办理相关的手续后生效。十七、通知及文件送达：17.5合同期间，乙方同意甲方将书面通知材料张贴于乙方店铺（内外墙面均可）并拍照留存时，甲方可视同乙方已收到书面通知材料，张贴时间即视为乙方收到时间。2018年12月，洪广宝地公司发出《洪广宝地汇租金/物业费通知单》，内容为：店铺号：煎板眼A-07-01，收费项目：租金、物业费，起止时间2019年1月15日至2019年4月14日，租金应缴金额54060元，物业费应缴金额3195元，合计57255元。2019年1月15日，洪广宝地公司出具凭证号码006××××8803的《收据》，载明：兹收到煎板眼交来商铺租金（2019年1月15日至2019年4月14日）57255元。2019年2月20日，刘子豪向洪广宝地公司经理王焰林发送微信，称：“王总，有合适的人的话帮我把铺子推出去啊。”王焰林回复：“好的。”2019年3月3日，刘子豪向洪广宝地公司经理王焰林发送微信，称：“电费单子我这边只有二月份的，一月份店里都没找到，你明天上班能不能帮我看下店里一月份电费，我记得你上次给我看的是2900多，我好交过去。”王焰林回复：“元月份电费2903元。”刘子豪回复：“还是交到陈部长那里没错吧？”王焰林回复：“是的，缴了发截图给我。”2019年3月4日，洪广宝地公司出具凭证号码010××××4056的《收据》，载明：兹收到煎板眼1、2月水电费837元。2019年3月7日，王焰林向刘子豪发送微信，称：“你铺号，面积？”刘子豪回复：“A-07-01,71。”2019年3月7日，刘子豪（转让人）与案外人张玩题（受转人）签订《转让合同》，内容为：转让费：180000元，含至4月15日房屋租金；押金51000元，在2019年3月18日前付清。该合同有刘子豪、张玩题签字捺印。2019年3月7日，武汉市中埔堂实业有限公司（甲方）与徐某（乙方）签订《合同书》，内容为：甲方同意向乙方将位于“洪山广场”地铁站地下街商场内（下简称商场）第A-07-01层，面积81占70%的柜位供乙方经营。本合同有效期自2019年3月11日至2020年3月10日止。双方收益及结算方式：甲方的收益方式为每月（季度）固定费用或营业额提成（租金、场地维护服务费和场地促销服务费），余额由甲方按月支付给乙方。该合同落款处有武汉市中埔堂实业有限公司代表人张玩题、徐某签名。2019年3月8日，武汉市中埔堂实业有限公司向刘子豪转账7笔共7万元，备注：租金。同日，刘子豪向王焰林的银行账户转账10000元。2019年3月18日，王焰林向徐锋转账10000元。2019年3月19日，案外人福建警声建设发展集团有限公司湖北分公司出具编号为0019983的收据，载明：今收到洪山广场东广场地下商铺A-07-01消防卷帘门款20000元。2019年4月25日，洪广宝地公司发出《洪广宝地汇水电费通知单》，内容为：店铺号：饭来相识A-07-01，收费项目：水电费合计899.5元。2019年5月7日，洪广宝地公司出具凭证号码010××××4138的《收据》，载明：兹收到饭来相识4月水电费899.5元。2019年4月26日，洪广宝地公司发出《关于提升物业服务费收费的公告》，内容为：自2019年5月1日起，物业服务费价格餐营业由原来的15元/平方米上调为30元/平方米。该公告签收单上有名称为“饭来相识”的商铺签收。2019年5月，洪广宝地公司发出《洪广宝地汇水电费通知单》，内容为：店铺号：饭来相识A-07-01，收费项目：水费，应缴金额88元。2019年5月16日，洪广宝地公司出具凭证号码010××××3335的《收据》，载明：兹收到饭来相识交来电费2000元。2019年5月21日，洪广宝地公司出具凭证号码4701744的《收据》，载明：兹收到饭来相识交来水费88元。2019年6月24日，洪广宝地公司发出《公告函》，内容为：A-07-01（现饭来相识）商户，由于该商铺进场至今，我公司一直未收到商铺租金，现该商铺由我公司收回，请先商铺经营人员于2019年6月28日前退出该商铺，搬离所有个人物品（在物业部搬离相关手续）。逾期不腾退，我公司将强制腾退所有物品。2019年7月30日，洪广宝地公司发出《告知函》，内容为：A-07-01商铺签约人刘子豪，我公司2019年4月1日至今未收到你应付的租金，物业费等相关费用，你已单方严重违约，我司再次郑重告知，我司将终止与你的租赁合同并收回该商铺，请你于2019年8月2日前补足到腾退之日欠交的租金、物业费等相关费用。否则自催告期限满之日起，我公司将强行清空该铺并追究你方的违约责任。该《告知函》下方张贴《洪广宝地汇租金/物业费/水电费催缴单》，内容为：2019年4月至2019年7月间租金、物业费、水电费应缴金额合计为122852元。一审庭审过程中，证人徐某出庭作证，证言为：我和刘子豪是他找我要租金时认识的。我进洪山广场经营饭来相识，这个店之前叫煎板眼，张玩题将店铺转给我。我认识王焰林，他是洪广宝地公司招商部的经理，我经营时找过几次，说消防的事情。我签合同时王焰林不在，我经营时王焰林及孙经理均去过。我没有装修，只是换了玻璃，洪广宝地公司工作人员跟我说消防不过关，要我交押金，过关后再退。洪广宝地公司没有给我书面同意，我是在张玩题手上接手的。一审庭审过程中，刘子豪述称其是将商铺转让给张玩题，而非转租。租金及水电费交至2019年4月15日。一审法院认为，《物业租赁合同》系洪广宝地公司与刘子豪双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。合同约定：“事先未取得甲方书面同意，乙方不得以任何理由将场地以任何形式转租、转借、拍卖、变更、赠与或分拆予第三方经营或变相给第三方经营。”、“商铺转让、合同变更需甲方同意，并按照甲方商铺转让、变更流程办理相关的手续后生效。”刘子豪转让案涉商铺并未取得洪广宝地公司书面同意，案外人张玩题亦未就案涉商铺与洪广宝地公司签订租赁合同，对于刘子豪述称其已将案涉商铺转让给张玩题，其与洪广宝地公司之间的租赁关系已经解除的抗辩，不予认可。在未发生合同中所约定或法定事由导致合同解除前，《物业租赁合同》继续有效。基于合同之相对性，洪广宝地公司有权要求刘子豪按照合同约定向其履行义务。关于合同解除。本案争议焦点为合同解除的时间。2019年4月15日后，刘子豪未再依约向洪广宝地公司缴纳租金及水电费，构成根本违约。2019年7月30日，洪广宝地公司向刘子豪发出《告知函》，告知洪广宝地公司将终止与其的租赁合同并回收该商铺，并要求其补足到腾退之日的欠缴租金、物业费等相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”规定及《物业租赁合同》：“在上述缴付租金或其它任何费用的期限届满后，乙方于7日内仍未缴清有关款项的，甲方书面通知立即解除本合同并向乙方收回所租商铺的使用权。”，“合同期间，乙方同意甲方将书面通知材料张贴于乙方店铺（内外墙面均可）并拍照留存时，甲方可视同乙方已收到书面通知材料”的约定，洪广宝地公司已行使其解除权，并于2019年7月30日通知刘子豪，确认《物业租赁合同》已于2019年7月30日解除。合同解除后，刘子豪应自案涉商铺中腾退。对于洪广宝地公司要求判令刘子豪立即腾退位于武汉市武昌区武汉轨道交通2号线、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺号为A-07-01#商铺的诉讼请求，予以支持。关于双倍租金。刘子豪应当依照合同约定，向洪广宝地公司支付租金。此外，其迟延支付租金造成了资金占用的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，《物业租赁合同》中有关双倍租金及其他任何费用的违约金条款过分高于洪广宝地公司所受到的损失，根据公平原则，酌情调整为以同期银行贷款利率的130%计算利息。刘子豪应向洪广宝地公司支付2019年4月15日至2019年7月30日间三个半月的租金63070元（18020元/月×3.5个月），并以63070元为基数，以同期银行贷款利率的130%为标准，向洪广宝地公司支付2019年7月31日至实际给付之日止的利息。此外，洪广宝地公司诉请中所要求的至商铺实际腾退之日止的租金应为占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定，占有使用费系法律规定义务人未履行腾房义务时的救济，而非合同所设立的可当然获得的收益，故不应适用违约条款。刘子豪应以每月18020元的标准，向洪广宝地公司支付自2019年7月31日至实际腾退之日止的占有使用费。对于洪广宝地公司该项诉讼请求，予以部分支持。关于合同保证金及服务保证金。2019年4月15日后刘子豪未再缴纳租金及水电费等，依照《物业租赁合同》：“乙方须于本合同签订之日向甲方支付17000元，作为乙方的……水电费拖欠……等的服务保证金。如乙方拖欠应付相关费用达5个自然日，甲方有权将服务保证金作为违约金直接扣除。”及“甲方有权在下列情况发生时单方解除本合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金，……：(2)乙方未能按本合同约定及时足额向甲方支付各项租赁费用和保证金，超过7天以上的。”之约定，对于洪广宝地公司请求判令不予退还刘子豪合同保证金34000元及服务保证金17000元的诉讼请求，予以支持。对于刘子豪请求判令洪广宝地公司退还合同保证金34000元及服务保证金17000元并支付延期退还上述保证金期间的利息的反诉请求，不予支持。关于物业费。该项费用的支付及违约赔偿与上文租金相同，在此不再赘述。刘子豪应向洪广宝地公司支付2019年4月15日起至2019年7月30日止的物业费6922.5元（15元/平方米/月×71平方米×0.5个月＋30元/平方米/月×71平方米×3个月），并以6922.5元为基数，以同期银行贷款利率的130%为标准，向洪广宝地公司支付2019年7月31日至实际给付之日止的利息。刘子豪还应以每月2130元（30元/平方米/月×71平方米）的标准，向洪广宝地公司支付2019年7月31日起至实际腾退之日止的物业费。洪广宝地公司要求刘子豪向其支付合同解除后至房屋实际腾退之日止的双倍物业费的诉讼请求并无法律依据，不予支持。关于水电费、空调费。《洪广宝地汇租金/物业费/水电费催缴单》载明：空调费650元、电费1710元、水费160元（3月60元＋6月100元），刘子豪对该项证据的真实性无异议，应依此向洪广宝地公司支付相关费用。对于洪广宝地公司请求判令刘子豪向其支付水费160元、电费1710元、空调费650元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司与刘子豪签订的《物业租赁合同》于2019年7月30日解除；二、刘子豪于本判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区武汉轨道交通二号线、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺号为A-07-01#商铺返还给武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司；三、刘子豪于本判决生效之日起10日内向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2019年4月15日至2019年7月30日期间的租金63070元，并以63070元为基数，以同期银行贷款利率的130%为标准，向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2019年7月31日至实际给付之日止的利息；并以每月18020元的标准，向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付自2019年7月31日至实际腾退之日止的占有使用费；四、武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司不予退还刘子豪合同保证金34000元及服务保证金17000元；五、刘子豪于本判决生效之日起10日内向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2019年4月15日至2019年7月30日期间的物业费6922.5元，并以6922.5元为基数，以同期银行贷款利率的130%为标准，向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2019年7月31日至实际给付之日止的利息；并以每月2130元的标准，向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付自2019年7月31日至实际腾退之日止的物业费；六、刘子豪于本判决生效之日起10日内向武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付水费160元、电费1710元、空调费650元；七、驳回武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求；八、驳回刘子豪的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9706元，减半收取4853元，由刘子豪负担（此款已由武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司垫付，由刘子豪连同上述款一并支付给武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司）。反诉案件受理费1139元，由刘子豪负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，刘子豪既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故刘子豪的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘子豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9706元，由刘子豪负担。本判决为终审判决。审判员 张 红二〇二〇年十一月十八日书记员 陈佳佳