云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终934号上诉人（原审原告）：张桂仙，女，1957年11月22日生，汉族，住腾冲市。上诉人（原审原告）：张奇，女，1983年11月15日生，汉族，住腾冲市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨有华，云南南博（腾冲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：昆明金色池塘温泉酒店有限公司，住所地：昆明市滇池路三公里处**，统一社会信用代码：915301007755406279。法定代表人：耿聪，任该公司董事长。委托诉讼代理人：何斌，男，该公司法务，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：付全胜，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人张桂仙、张奇因与被上诉人昆明金色池塘温泉酒店有限公司（以下简称金色池塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月10日开庭进行了审理，上诉人张桂仙及其与张奇共同委托诉讼代理人杨有华，被上诉人金色池塘公司的委托诉讼代理人何斌、付全胜到庭参加。本案现已审理终结。上诉人张桂仙、张奇上诉请求：1.撤销原判；2.改判解除腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同及腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同之补充合同；3.改判金色池塘公司支付违约金416000元；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清。1.原审法院依据金色池塘公司提交的视频资料作出“2018年12月22日，被告张桂仙曾用铁链锁住原告公司腾冲店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出”的事实认定错误。该视频并未直接摄录到张桂仙实施锁门行为，而且从时间来看，若张桂仙已于2018年12月22日锁门，金色池塘公司怎能经营至2019年4月停业。2.原审法院认定“2019年12月18日，被告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回并更名为叙庭酒店用于自己经营”错误。2019年12月18日，张桂仙发现酒店被盗报警后对财物、设施的清点，并非收回房屋。3.酒店停业，金色池塘公司要求解除合同的主要原因是酒店经营缺失特种行业许可证和消防安全许可证，相关行政部门的取缔及停产停业处罚所致。4.金色池塘公司证照不全违规经营，涉赌、涉黄被相关部门取缔，是租赁合同无法继续履行的原因，且其擅自转租、恶意转移酒店内物品，构成违约，应当承担违约责任。被上诉人金色池塘公司辩称，其与上诉人之间成立的房屋租赁合同关系，在其未拖欠房租或合同约定的解除合同的条件成就的情形下，上诉人无权提前解除合同，收回房屋。上诉人张桂仙自2018年12月开始，多次以锁门、断水断电、拿走房卡的方式，表明其无继续履行租赁合同；同时，拒不提供酒店原消防安全许可，使其无法办理消防安全许可证，导致酒店无法正常经营，由此原审认定上诉人违约，判令其承担违约责任，并赔偿损失正确，请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人的上诉理由作辩解如下：1.对张桂仙的锁门、断水断电、拿走房卡我方不仅有视频，还有张桂仙在铁链锁门和电表现场的照片。2.叙庭酒店门头的照片是2020年4月13日质证当天照的，如果张桂仙2020年3月24日才接管酒店，扣除装修时间，现在就开业经营时间是来不及的。3.酒店停业是租赁物使用与租赁合同履行是两方面的问题，张桂仙无权因租赁物的使用收回房屋。张桂仙、张奇向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除原、被告签订的《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》及补充协议，并恢复租赁房屋原状，返还原告；2.判令被告支付违约金416000元；3.判令被告支付滞纳31720元（自2020年1月23日起至2020年3月24日）；4.本案诉讼费、律师费等由被告支付。一审法院认定事实：张桂仙、张奇系母女关系。2017年3月24日，原告张桂仙、张奇作为甲方，被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司作为乙方，共同签订《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有合法权的腾冲市火山社区邮电小区的君都酒店出租给乙方，君都酒店现有设施及酒店本身的商标名称（包括装修、消防、一切软件和硬件）甲方都无偿提供给乙方使用；租赁期自2017年3月24日起至2029年8月23日止；甲乙双方签订合同后乙方进场开始装修，乙方在该租赁物场地内的一切投资由第三方审计部门进行金额认定，甲方在签订合同后如果违约，将按国家审计部门规定对乙方进行赔偿；乙方签订合同后违约，将秉承来修去丢的原则，一切投资归甲方，不用对乙方进行赔偿；君都酒店消防及电梯在协议签署前，应当由甲方负责租赁物现状，电梯、消防使用验收合格，其费用由甲方负责，签订后由甲方配合乙方协调和电梯保养单位继续签合同，费用由乙方认定后并支付；违约金为合同总金额的40%，如乙方不能按时支付租金，每逾期一天按合同总额万分之五每天支付滞纳金，如超过30天不能支付，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任。合同签订后，被告对租赁物进行了改造装修，改造装修结束后，被告对该酒店边申请办理相关手续边进行营业。2017年10月23日，腾冲市公安局以被告公司腾冲店自2017年7月起未经公安机关许可擅自经营为由，向被告公司腾冲店作出（腾公）行取决字［2017］第5128号决定，取缔原告公司腾冲店。2017年12月21日，原、被告双方又签订《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同之补充合同》，将2018年3月24日后的年度租金变更为每年830000元。签订补充合同后，被告按约定向原告支付租金至2020年3月23日。2018年7月23日腾冲市公安消防大队以被告公司腾冲店未经消防安全检查擅自投入使用为由，向被告公司腾冲店作出腾公（消）行罚决字［2018］第0004号行政处罚，给予被告公司腾冲店停产停业并处罚款50000元的处罚。2018年8月22日，被告以原告不配合办理消防证照变更登记手续及租赁物被原告用于抵押贷款，现抵押权人已表明其将主张抵押权，被告对租赁物将无法正常经营为由向该院提起诉讼，案号为（2018）云0581民初3358号，2018年12月12日，原告在3358号案件开庭后，以原、被告双方一致同意用其他方式处理纠纷为由撤回了诉讼。2019年4月23日，被告再次向法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告退还剩余租金、赔偿装修费及违约金，案号为（2019）云0581民初1701号，该案正在审理中。2019年12月原告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回。2020年4月10日，二原告以被告违约，要求解除双方签订的租赁合同，并支付违约金及滞纳金为由向该院提起诉讼。一审法院认为，原告张桂仙、张奇与被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司签订的《腾冲县腾越镇君都酒店租赁合同》是双方在平等自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同履行。合同签订后，被告按期支付租金，但原告在未到收取下一年度租金的时间，于2019年12月未与被告协商一致的情况下强行将租赁物收回，原告已违反了双方的合同约定，故原告要求被告恢复租赁物原状返还原告，并支付违约金、滞纳金及律师费的诉讼请求，该院不予支持；至于是否应当解除合同，因被告在（2019）云0581民初1701号案件已起诉要求解除合同，故本案不必再次处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告张桂仙、张奇的诉讼请求。二审中，上诉人张桂仙、张奇向本院提交如下证据：A1.腾越派出所接待报警案件三联单一份（编号：Q5305814100002018120792），欲证实2018年12月22日的报警系金色池塘公司与张贵如发生经济纠纷，与张桂仙无关。A2.2018年11月-2019年8月电费单十二份和腾越派出所接待报警案件三联单一份（编号：Q5305814100002019040848），欲证实案涉酒店停业于2019年4月，系腾冲市消防大队的处罚和自身原因所致，金色池塘公司经营至2019年8月。A3.酒店照片十一张，欲证实案涉酒店装饰系原君都酒店遗留，金色池塘公司未进行装饰装修。被上诉人金色池塘公司均未提交新的证据。经质证，金色池塘公司对A1、A2证据的真实性无异议，对证明目的均不认可；A3证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，A1证据是2018年12月22日报警记录，记载当日在案涉酒店案外人发生争吵。该内容与本案无关联性，也不能推翻原审法院依据现场照片和监控视频作出的张桂仙同日用铁链锁住案涉酒店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出的事实认定。A2证据电费单是用电情况和费用的记载，2019年4月19日报警记录记载处理的是案涉酒店内赌博行为，能印证期间酒店尚在经营，但原审认定金色池塘公司使用租赁物至2019年12月18日，即金色池塘公司使用租赁物的期间，原审认定期间包含二上诉人主张的期间，该待证事实对本案处理无实际意义。据此，本院对A1、A2证据不予采信。A3证据的真实性未获认可，且证据不能直接证实待证事实，故对此证据本院不予采信。上诉人张桂仙、张奇对一审认定以下事实持异议：1.2018年12月22日，张桂仙用铁链锁住案涉酒店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出；2.案涉酒店于2019年4月19日停业；3.2019年12月18日，被告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回并更名为叙庭酒店用于自己经营；4.酒店装饰装修工程价值为5361224.29元，现存价值为3726050.88元。金色池塘公司对一审认定事实无异议，张桂仙、张奇异议的一审认定事实1和2，如前所述，该异议不成立。异议事实3包含两个事实：一是更换门锁收回租赁物，二是更名经营，结合接处警登记表（编码：Q5305814100002019120824）的记载，此处2019年12月18日仅指更换门锁的时间，并非更名经营的时间，一审该事实的表述可能存在歧义，但不属事实认定错误。对异议事实4，无证据佐证，该异议亦不成立。故，二审审理查明事实与一审认定一致，本院予以确认。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：金色池塘公司是否构成违约？双方当事人签订的腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同及腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同之补充合同应否解除？本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”规定，合同一经成立，当事人应依约履行义务，不得擅自解除合同。第一，从违约事实是否成立来看，一是本案合同系房屋租赁合同，金色池塘公司已依约缴纳租金，将租赁物按合同约定的用途用于酒店经营，是对租赁物的正常使用。1.关于酒店经营中，缺乏行政许可手续或其他违法行为，相关行政部门的行政处罚和取缔，属行政法律关系，若双方对此在租赁合同无约定的情况下，与民事法律关系的租赁合同履行无关，亦不构成对租赁合同约定的违反。2.张桂仙、张奇以金色池塘公司转租为由要求解除租赁合同的主张，未证实转租事实成立，故该主张本院不予支持。3.代卖商品，双方在补充合同中已作出处理约定，该处理涉及的法律关系与本案法律关系不是同一法律关系，因此，本案对此不应处理。二是张桂仙、张奇在本案中系原审原告，其是否违约不属本案审理范围，且该事项另案已作出认定，本院在此不再赘述。金色池塘公司无违约行为，张桂仙、张奇违约金的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。第二，从合同约定解除的内容和解除的后果来看，一是租赁合同8.1条款是合同约定解除条款，该条款规定了四种合同解除情形，均无金色池塘公司违约，张桂仙、张奇得解除合同的约定。相反，合同7.2条款约定任何一方不得单方面解除本协议。二是案涉合同在本院（2020）云05民终935号案件中已解除，张桂仙、张奇解除合同的请求，违反一事不再理诉讼规则。三是案涉租赁房屋的装饰装修仍有价值，且张桂仙、张奇已收回房屋，从物尽其用、减少财产浪费、有效利用资源的角度而言，恢复原状将导致资源和设施的极大浪费，故张桂仙、张奇恢复房屋原状的诉请不应支持。一审判决对张桂仙、张奇违约的认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人张桂仙、张奇的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，对张桂仙、张奇违约的认定不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7540元，由张桂仙、张奇负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  施 红审判员  田 旭二〇二〇年十一月四日书记员  李 会