浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3559号原告：赵启彪，男，1968年8月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：浙江黄氏新天地房地产开发有限公司，住所地台州市路桥区路桥建筑装饰城内。法定代表人：黄明华，该单位董事长。委托诉讼代理人：陈国友，公司职工。被告：中国农业银行股份有限公司台州分行，住所地台州市市府大道**。负责人：杨刘斌，该行行长。委托诉讼代理人：张英杰，男，公司职工。委托诉讼代理人：金颖凝，女，公司职工。被告：黄飚，男，1973年8月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告赵启彪与被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司（以下简称“黄氏新天地公司”）、被告中国农业银行股份有限公司台州分行（以下简称“中国农业银行台州分行”）、被告黄飚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵启彪、被告黄氏新天地公司的委托诉讼代理人陈国友、中国农业银行台州分行的委托诉讼代理人金颖凝、张英杰到庭参加诉讼。被告黄飚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵启彪向本院提出诉讼请求：1.确认被告黄氏新天地公司与被告黄飚于2009年2月11日签订的新天地华庭1幢1006室住宅的《商品房买卖合同》无效；2.三被告于判决生效后十日内协助原告办理黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1006室的预购商品房抵押登记注销手续。事实和理由：台州市黄岩区××街道××幢××室房屋被被告黄氏新天地公司先后销售于被告黄飚及原告，2009年3月11日，被告中国农业银行台州分行作为权利人办理了预购商品房抵押登记。目前，被告黄氏新天地公司与被告黄飚已通过台州仲裁委员会（2010）台仲调字第321号调解书解除双方之间的所涉1006室《商品房买卖合同》，你院（2019）浙1004民初2649号民事判决书已将1006室物权判属原告赵启彪所有，台州市中级法院（2020）浙10民终44号终审维持判决。由于你院（2019）浙1004民初2649号判决书未对原告要求被告中国农业银行台州分行协助办理注销预告抵押登记手续的申请作出处理，原告特向你院提起另案诉讼，理由如下：被告黄氏新天地公司与被告黄飚签订《商品房买卖合同》后，被告黄飚并没有真实缴纳过首付款，然后于当年3月6日以购买1006室的名义向中国农业银行台州分行贷款87万元，同年3月11日在黄岩不动产登记中心办理了预抵押登记，还款责任由被告黄氏新天地公司承担。2010年12月29日，台州市仲裁委（2010）台仲调字第321号调解书解除双方买卖合同后，970978元没有返回被告黄飚。2011年6月13日，被告黄氏新天地公司与原告签订1006室买卖合同，并将1006室房屋实际交付原告居住至今。在××路××室作为被告黄飚的财产查封、即拍卖时，被告黄氏新天地公司从未主张过自己的权利。黄岩区法院（2015）台黄商初字第1943号、1974号民事判决书可以证明被告黄飚是被告黄氏新天地公司的员工，且多次以自己的名义帮公司非法融资。以上事实可以推定，被告黄氏新天地公司与被告黄飚之间不存在真正的房屋交易行为，二者的行为名为买卖，实为企业通过与他人签订虚假买卖合同的形式进行商业贷款的活动，被告黄氏新天地房地产开发有限公司与被告黄飚所签订的《商品房买卖合同》违反了合同法五十二条规定，应确定为无效合同。同理，基于作为主合同无效，中国农业银行台州分行与被告黄飚于2009年3月6日签订的个人购房担保借款合同也应认定为无效，预抵押权也需涤除。另外，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法所称的“债权消灭”。因而，不管是债权消灭角度还是从三个月未申请登记的角度，1006室所有的预告登记均已失效。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄氏新天地公司答辩称，原告不是合同当事人，无权主张其与被告黄飚签订的合同无效；其与黄飚签订的合同是双方真实意思表示，并已经仲裁委员会调解解除，合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告中国农业银行台州分行辩称，其与被告黄飚于2009年3月6日签订了《个人购房担保借款合同》，黄飚以其所购的位于黄岩区××街道××幢××室房屋为抵押，并于2009年3月11日办理了抵押权预告登记。被告并不知晓第一被告与被告黄飚已解除《商品房买卖合同》的事实，其催告过黄飚办理正式抵押登记，黄飚不予配合，黄氏新天地公司在未经其同意的情况下私自将房屋卖于原告，其与黄飚的借款合同才是抵押合同的主合同，并非他们的买卖合同，买卖合同解除并不意味着抵押权无效，被告是善意的，被告的抵押权登记合法有效，不予注销。请求驳回原告诉讼请求。被告黄飚未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年2月11日，被告黄飚与被告黄氏新天地公司签订了关于购买位于黄岩区××街道××幢××室房屋的《商品房买卖合同》，并于2009年2月13日办理了预告登记。2009年3月6日，被告黄飚（作为借款人）与被告中国农业银行台州分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，借款870000元用于购买涉诉房屋，借款期限自2009年3月6日起至2024年3月5日止。合同约定，借款以涉诉房屋作为抵押，由保证人黄氏新天地公司提供阶段性保证担保，并于2009年3月11日办理了抵押预告登记。2010年11月，被告中国农业银行台州分行催告被告黄飚办理预告抵押登记转正式抵押登记手续。2010年12月29日，被告黄氏新天地公司与黄飚通过台州仲裁委员会调解解除双方签订的《商品房买卖合同》。2011年4月11日，原告在被告知涉诉房屋卖于他人的情况下仍向被告支付100000元用于购买涉诉房屋。2011年6月13日，原告与被告黄氏新天地公司补签了购买涉诉房屋的《商品房买卖合同》。2011年6月开始，原告对涉诉房屋进行装修并于装修后入住至今。案涉房屋至今未办理产权证。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、（2010）台仲调字第321号台州仲裁委员会调解书、不动产登记情况查询结果证明书、被告中国农业银行股份有限公司台州分行提交的说明及原、被告的陈述、本院作的询问笔录等所证实。本院认为，被告黄氏新天地公司与被告黄飚签订的商品房买卖合同，经仲裁调解解除，解除合同的前提是合同有效，该调解书已发生法律效力，原告不应就该同一事实再次向本院起诉，故对原告关于被告黄氏新天地公司与被告黄飚签订的商品房买卖合同无效的主张，本院依法不予支持。原告认为被告黄氏新天地公司与被告黄飚签订的商品房买卖合同无效，从而导致黄飚与被告中国农业银行股份有限公司台州分行签订的个人购房担保借款合同无效，要求三被告协助注销预告抵押登记，本院认为原告主张的主合同无效这一前提尚不能成立，故不能以主合同无效导致从合同无效而要求注销预告抵押登记；原告认为中国农业银行股份有限公司台州分行的预告抵押登记在能够办理正式抵押登记时超过三个月未办理已失效，要求注销预告抵押登记，本院认为，被告中国农业银行股份有限公司台州分行的预告抵押登记虽然没有在规定期限内转为正式抵押，但被告中国农业银行股份有限公司已尽到催告义务，办理正式抵押需要先办理房屋产权证，而涉案房屋至今未办理房屋产权证，被告中国农业银行股份有限公司无法办理正式抵押，故对原告的该主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第五项之规定，判决如下：驳回原告赵启彪的诉讼请求。本诉案件受理费40元，由原告赵启彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。审 判 员  陈 秀二〇二〇年十一月五日代书记员  王赛妮?附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。