湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8533号上诉人（原审原告）：湖北博瀚置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：翟岩，董事长。委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄冈三三易通电子商务有限公司，住，住所地湖北省龙感湖工业园区/div>法定代表人：李明。上诉人湖北博瀚置业有限公司（下称博瀚置业公司）为与被上诉人黄冈三三易通电子商务有限公司（下称三三易通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初8548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博瀚置业公司上诉称：一、一审法院主动调整双方当事人订立的违约金条款无事实和法律依据。1.一审法院未经当事人申请主动调整违约金，其性质属代替当事人进行诉讼的行为，有违合同意思自治原则，导致博瀚置业公司在审判活动中处于不平等的法律地位，与合同法“合同自由”、“合同正义”等立法精神完全相悖。一审法院直接介入和干预双方当事人的民事法律关系没有法律依据，在当事人没有明确提出调整违约金的情况下，应视为对自己诉讼权利的放弃行使，法院不应主动代一方当事人行使主张主动调整合同违约金。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》已经明确规定了当事人申请调整违约金的方式，一审法院无权主动调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”3.当事双方约定违约金条款不损害国家、社会和第三人的合法利益，一审法院不应主动调整违约金，一审法院主动调整违约金致使博瀚置业公司合法权益遭受严重侵害。二、一审法院将合同双方约定的违约金标准调减为零没有事实依据和法律依据。1.我国民法中的违约金制度具有补偿和惩罚双重性质，即便违约方违约行为没有给守约方造成损失，亦应对违约方进行适当的惩罚。2.一审法院仅以实际损失作为参考要素对违约金进行调减的，于法有悖。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院完全不考虑博瀚置业公司已经交付大部分房屋；三三易通公司根本性违约；以及博瀚置业公司的预期利益等因素，最终的判决结果必然导致作为守约方的博瀚置业公司合法利益遭受重大损害。三、三三易通公司违约行为事实上给博瀚置业公司造成了巨大损失，一审法院认为博瀚置业公司不仅没有损失反而获得收益的观点完全与事实不符，此种论证和推断没有任何依据支撑。1.博瀚置业公司一审中并未自认也无法自认案涉房屋的对外销售价是27600元／平方米，一审法院认定事实完全错误。2.因三三易通公司一次性购买的房屋数量多(3层合计80间房屋)，博瀚置业公司给三三易通公司的房屋成交单价已是团购优惠价，如果单独出卖的话价格要更高：众所周知，即便是同一栋楼，不同楼层、不同户型、不同朝向等因素都会使房屋价格产生巨大差异。一审法院将博瀚置业公司与三三易通公司协商后的团购优惠价与2019年的其他楼层销售价做比较，显然以这种方式进行比较会得出错误的结论，即一审法院得出博瀚置业公司没有房价损失的错误结论。3.2018年6月，杭州市公安局萧山区分局查封了三三易通公司购买的案涉第29层、第34层房屋，距今已查封20个月，博瀚置业公司目前都不清楚上述被查封房屋何时能够解除查封。因案涉第28层屠屋系转换层，一旦被查封将对该栋楼其他楼层的使用者造成影响，经博瀚置业公司与萧山区公安分局协商，暂不对该楼层采取查封措施，但按照公安部门的要求，第28层房屋暂不能进行出售或做其他用途，故一直空置至今。根据一般的经验法则就可以理解，被公安部门查封的房屋，博瀚置业公司根本无法出售、也无法出租或做其他用途使用，博瀚置业公司又如何自认案涉房屋的销售价为27600元／平方米。4.由于三三易通公司根本违约，给博瀚置业公司造成了严重的经济损失。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决书，改判三三易通公司按照合同约定的标准支付博瀚置业公司违约金27075339元；2.本案一二审全部诉讼费用由三三易通公司负担。三三易通公司未陈述答辩意见。博瀚置业公司向一审法院起诉请求：1.请求判三三易通公司支付博瀚置业公司解除合同违约金27075339元；2、判令三三易通公司承担本案诉讼费。一审法院查明，2018年3月13日，博瀚置业公司三三易通公司签订《武汉市商品房认购书》，约定：三三易通公司自愿认购武汉·1818中心项目建筑面积1649.04平方米、（6-7）-2801-2825号商铺，建筑面积1793.54平方米、（6-7）-6-2901-2927号商铺，建筑面积1866.31平方米、（6-7）—6-3401-3428号商铺；认购原价每平方米25500元；认购总金额分别为42050520元、45735270元、47590905元；三三易通公司签订本认购书当日分别向博瀚置业公司支付25万元、27万元、28万元作为认购商品房的定金；三三易通公司一次性付款；三三易通公司应在2018年3月28日前与博瀚置业公司签署《武汉市商品房买卖合同》，若双方在约定时间内签订《武汉市商品房买卖合同》，定金抵作购房价款，若三三易通公司在约定时间内不签订《武汉市商品房买卖合同》，定金不予退还。博瀚置业公司提交三三易通公司出具的《延期申请》载明：三三易通公司承诺于认购之日2018年3月13日缴纳购房定金800万元，2018年3月31日内交购房款4700万元；2018年7月31日内交购房款4000万元；2018年10月31日内交购房款40376695元；逾期超过15日后，博瀚置业公司有权不退还定金，并有权单方面将上述房源另行出售。2018年3月13日，中恒三三股份有限公司向博瀚置业公司转账支付800万元，备注28、29、34楼订金。2018年3月19日，博瀚置业公司和三三易通公司签订《协议书》，约定：三三易通公司按照《延期申请》的约定于2018年3月31日前向博瀚置业公司付清第一期购房款5500万元后5日内，博瀚置业公司向三三易通公司交付第29层及第34层全部房屋（共计55间），三三易通公司按照博瀚置业公司要求办理交房手续；博瀚置业公司剩余应交付的房屋按照双方正式签订的《武汉市商品房买卖合同》约定执行；三三易通公司未按照《延期申请》的约定支付任何一期购房款的，应按照双方签署的《武汉市商品房认购书》、《延期申请》约定，自逾期之日起每日按照逾期应付款万分之五的标准向博瀚置业公司支付违约金，逾期超过十五日后，若双方未能达成一致书面意见，则三三易通公司应按照本协议约定购房总款的百分之二十向博瀚置业公司支付违约金，博瀚置业公司有权解除本协议及双方签署的其他全部文件，并将全部房源收回，博瀚置业公司收回房源的，则就博瀚置业公司提前交付的房屋，三三易通公司自博瀚置业公司交付该等房屋之日起至实际退还房屋之日止，按照每月100元/平方米的标准向博瀚置业公司支付房屋占用费。2018年3月20日，三三易通公司向博瀚置业公司转账支付2000万元、2700万元，备注购房款。2018年3月30日，博瀚置业公司向三三易通公司开具合计金额为47590905元的增值税发票；向中恒三三股份有限公司开具金额为7409095元的增值税发票。前述增值税发票金额合计5500万元。2018年3月31日，博瀚置业公司向中恒三三股份有限公司发出武汉·1818中心6-7幢6栋2901-2927号商铺《交房通知书》及6-7幢6栋3401-3428号商铺《交房通知书》。博瀚置业公司一审庭审中陈述已经实际向三三易通公司交付建筑面积1793.54平方米29层商铺、建筑面积1866.31平方米的34层商铺，建筑面积1649.04平方米的28层商铺未向三三易通公司交付；所有商铺均未办理产权转移登记手续；2018年6月1日左右29层商铺、34层商铺被公安机关查封；28层商铺处于闲置状态，博瀚置业公司尚未对外出售；现博瀚置业公司对外出售的其他楼层商铺挂牌单价27600元。2018年9月11日，博瀚置业公司在长江日报上刊登《湖北博翰置业有限公司关于解除与黄冈三三易通电子商务有限公司签署的、等合同文件的公告》，载明：三三易通公司未按照双方签署的《武汉市商品房认购书》、《协议书》以及博瀚置业公司认可的《延期申请》的约定履行付款义务已构成严重违约；博瀚置业公司依约向三三易通公司发出书面通知并同时委托北京市中洲律师事务所于2018年8月22日发送《律师函》，通知三三易通公司即日解除双方签署的合同、要求三三易通公司在2018年9月3日前返还房屋并承担违约责任；博瀚置业公司邮寄的通知及《律师函》均因“无此单位”被退回，博瀚置业公司也无法通过电话等其他方式联系到三三易通公司；为此特通知三三易通公司，双方签署的《武汉市商品房买卖合同》、《认购书》自本公告刊登之日起解除，博瀚置业公司决定收回已交付的房屋并追究三三易通公司的违约责任，请三三易通公司依约履行返还房屋的合同义务并承担违约责任。另查，浙江省杭州市中级人民法院向法院发出（2019）浙01刑初54号《函》，称：该院已受理杭州市人民检察院提起公诉的三三易通公司人王文俊等15人集资诈骗一案。在案证据反映王文俊等人以三三易通公司名义出资购买武汉市武昌区中铁1818中心写字楼28、29、34层，并用非法集资所得支付购房款5500万元，杭州市公安局萧山区分局于2018年5月30日抓获三三易通公司实际控制人王文俊，并于同年7月18日向博瀚置业公司发函要求退回上述赃款。一审法院认为，博瀚置业公司和三三易通公司签订《武汉市商品房认购书》《协议书》及三三易通公司向博瀚置业公司出具的《延期申请》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行相应合同义务。三三易通公司未按约定支付购房款构成根本违约，经博瀚置业公司通知合同解除。三三易通公司未依照《协议书》约定于2018年7月31日内交购房款4000万元，应当对博瀚置业公司承担违约责任。博瀚置业公司要求三三易通公司依据《协议书》的约定支付购房总款百分之二十的违约金27075339元。虽三三易通公司未到庭参加诉讼请求法院对博瀚置业公司的违约金主张予以调减，但考虑到违约金以补偿性为原则，违约金数额应该参酌博瀚置业公司的实际损失。就本案而言，博瀚置业公司出让给三三易通公司的房屋，单价为每平方米25500元，博瀚置业公司自认目前上述房屋的对外售价为每平方米27600元，因此三三易通公司根本违约导致合同解除对博瀚置业公司未形成实际损失；且三三易通公司已经对博瀚置业公司支付的5500万元在合同解除后应依法返还三三易通公司，而该5500万元在三三易通公司支付博瀚置业公司后，博瀚置业公司至今实际使用近二年，获得了该5500万元的资金使用利益；考虑以上因素，并立足《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的立法本意，法院对博瀚置业公司要求三三易通公司支付违约金的诉讼请求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：驳回博瀚置业公司的诉讼请求。一审案件受理费177177元，公告费560元，两项合计177737元，由博瀚置业公司负担。二审期间，博瀚置业公司向本院提交如下证据：1.武汉市商品房认购书（6份）。房屋单价：（6-7）-6-3126房屋26040元、（6-7）-6-3127房屋26040元、（6-7）-6-3128房屋27295元、（6-7）-6-3225房屋26458元、（6-7）-6-3226房屋26249元、（6-7）-6-3227房屋26249元；2.武汉市商品房买卖合同（2份）。房号：（6-7）-6-3021，单价26587.99元/㎡房号：（6-7）-6-3501，单价26663.01元/㎡。共同证明对象：1、案涉办公楼的销售市场价在26000元-27000元左右。2、因被上诉人购买涉案房屋数量多，在房屋单价上给享受一定优惠，即认购书上载明的成交价比市场价要低。考虑到2018年是武汉市写字楼销售旺季，如果按市场价出售涉案房屋，事实上市场价都会高于27000元/㎡。3、三三易通公司的违约行为导致涉案房屋长期空置，错过最佳的销售时机，由此给博瀚置业公司造成了重大损失。3.杭州市公安局萧山区分局于2018年6月1日封条。证明1、因三三易通公司原因，杭州警方查封了涉案房屋，造成博瀚置业公司既无法继续出售涉案房屋，亦无法出租涉案房屋。2、2018年是武汉写字楼市场销售旺季，由于三三易通公司原因房屋被查封，造成博瀚置业公司丧失了极佳的销售机会。同时，房屋长期空置，亦给博瀚置业公司造成严重的租金损失。4.写字楼租赁合同（4份）。租金标准：19层960元/平方米/年、25层1019元/平方米/年、30层1260元/平方米/年、36层1080元/平方米/年时间：2019年6月、7月；2020年2月、9月。证明：因涉案房屋被公安部门查封，博瀚置业公司既无法出售又无法出租，每年给上诉人造成的租金损失将达到670万元。5.新闻报道截图。6.写字楼出售价格截图。5、6共同证明1、武汉写字楼市场不景气，相比涉案房屋购买时的价格，目前武汉市写字楼的价值大幅下跌。2、经统计，2020年9月涉案写字楼项目及其周边写字楼项目目前的销售均价大约为15000元/平方米，按照此标准计算，因三三易通公司违约行为，博瀚置业公司再出售涉案房屋将至少造成5000多万元直接经济损失。三三易通公司未发表意见。本院对博瀚置业公司提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，案涉的房屋被公安机关查封或处于闲置状态，博瀚置业公司确实不能对外出售。故案涉的房屋在具备对外出售的条件时，是否存在价款上的损失目前无法确定。案涉合同解除后，博瀚置业公司应依法返还三三易通公司相应购房款，博瀚置业公司至今实际使用案涉购房款近二年，获得了已支付的购房资金使用利益属实。结合上述事实，以及案涉购房款系非法集资所得等因素综合考虑，原审法院对于博瀚置业公司主张三三易通公司支付违约金的请求不予支持并无不当。博瀚置业公司可在实际损失确定后另行主张权利。博瀚置业公司的上诉理由本院不予采纳。综上所述，博瀚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取177177元，由湖北博瀚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十一月二十日书记员 陈喜兰