江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初2951号原告（反诉被告）：李韵，男，1977年1月14日生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：诸小燕，江苏泽晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：王朝波，男，1970年8月12日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：刘晴锦，江苏常联律师事务所律师。被告（反诉被告）：常州市航东商务信息咨询有限公司，住所地江苏省常州市新**新景花苑**，统一社会信用代码91320411MA1WC88M6G。法定代表人：袁金栋，该公司总经理。原告李韵（反诉被告）与被告王朝波（反诉原告）、常州市航东商务信息咨询有限公司（以下简称“航东公司”）（反诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李韵及其委托诉讼代理人诸小燕、被告（反诉原告）王朝波及其委托诉讼代理人刘晴锦、被告航东公司的法定代表人袁金栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称：2019年7月2日，原告通过被告航东公司向被告王朝波购买江阴市璜土镇龙城福第12号703室房屋，三方当日签订《常州市房地产买卖合同》。约定房屋总价89万元，定金3万元，于资金监管前支付25万元房款，1万元放入监管账户，余款60万元通过贷款后一次性付清。还约定如贷款办不下来，原告不用支付违约金，被告王朝波退还定金等内容。合同签订当日，原告向被告王朝波支付3万元定金，其中1万元暂存于被告航东公司处。2019年8月，原告向被告王朝波支付25万元房款，其中5万元暂存于被告航东公司处。另，原告支付了中介费0.5万元。同时，被告航东公司承诺为原告办理贷款，并于2020年1月6日书面承诺于2020年2月30日前办好贷款，但至今贷款未能办下，被告航东公司己明确表明贷款无法办理，导致合同无法继续履行。按照合同约定，贷款无法办理的，原告无须承担违约责任，并有权要求退还定金及己付房款，但被告王朝波不予退还。基于此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与两被告于2019年7月2日签订的《常州市房地产买卖合同》；二、被告王朝波向原告返还购房款28万元（其中3万元为定金）及利息（从立案之日起计算至付清为止，按年率6%计算）（其中6万元由被告航东公司直接返还给原告）；三、被告航东公司向原告返还中介费0.5万元；（2+3=285000)；四、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的6万变更为7万。本诉被告王朝波答辩称：第一，同意解除合同。解除理由是原告贷款未办理导致合同目的无法实现；第二，原告行为构成严重违约，应当赔偿我方相关损失；第三，我方实际收到的款项是21万，同意在赔偿损失的基础上返还剩余款项。本诉被告航东公司答辩称：第一，我方去江阴房管局查询过，除了法院查封，还有抵押情况，所以无法办理贷款。买卖时，只知道有银行抵押、没有法院查封；第二，同意解除合同，但不同意退还中介费，因为我方一直在为这套房跑手续。反诉原告诉称：2019年7月2日，被反诉人通过第三人向反诉人购买江阴市璜土镇龙城福第12号703室房屋，三方当日签订了《常州市房地产买卖合同》。后交易未成，反诉人因此借款另行买房，导致利息等损失。基于此，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、解除反诉人与被反诉人于2019年7月2日签订的《常州市房地产买卖合同》；二、被反诉人补偿支付因其未按期履行合同义务给反诉人造成的经济损失45000元；三、被反诉人承担本案律师代理费6000元；四、航东公司对上述经济损失承担共同赔偿责任；五、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告李韵答辩称：同意解除合同，但不认可反诉原告的其他反诉请求。反诉被告航东公司答辩称：不认可反诉请求。经审理查明：2019年7月2日，甲方（王朝波）、乙方（李韵）、中介方（航东公司）签订《常州市房地产买卖合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在璜土镇龙城福第12号703的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积92.7平米，成交价89万，合同签订之时，乙方支付甲方定金叁万元整（其中贰万元作为押金暂存中介方，壹万元由甲方收取，购房定金冲抵购房款）；乙方应在签订本合同之时，支付中介方佣金17800元；甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币(大写）6万元整，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2.0%；乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币(大写）6万元整，同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2.0%；如某一方违约，违约方付守约方律师费及车船费用，如果乙方因征信问题贷款下不来，乙方不用赔偿违约金，如某一方违约，除定金退还，另付守约方叁万元违约金。如果乙方贷款下不来，定金退还，不用付违约金。上述合同签订后，原告共计支付28万元购房款（含定金），其中被告王朝波实际收取21万元，剩余7万元暂存于航东公司处，另原告还支付航东公司中介费5000元。但是，案涉合同未继续履行下去。至于未继续履行的原因，原告陈述称，系因为贷款没有办下来，我方委托中介方办理贷款，具体能否放款、放款多少是银行决定的，据被告航东公司陈述，因为原告单身、收入不高等因素导致办理不了贷款，原告本身没有征信不良的情况；被告王朝波陈述称，我方用原告付的首付还清了贷款，抵押未解除是因为中介方说等房款批下来一起去解押；被告航东公司则陈述称，贷款是否还清我不知道，房子没有解押，贷款批不下来，贷款还了以后应该就能解押了，但王朝波没有去解押。另外，原告收入较低，加之丧偶单身，银行怀疑原告的还款能力，所以没有放款。现原、被告一致要求解除合同，原告要求返还购房款、中介费，并赔偿利息损失，被告王朝波则反诉要求赔偿另行购房资金空缺所产生的利息损失及律师代理费。另查明：2020年1月5日，航东公司出具承诺书一份，载明，关于璜土镇龙城福第12号703室房屋贷款，中介方承诺于2020年2月30日（应为2月29日）前办理完贷款，如果办理不下来，2020年1月1日至2020年2月30日（应为2月29日）之前所产生的违约金由中介方承担。以上事实，有原告提交的常州市房地产买卖合同、房产证、土地使用证、定金收条、房款收条、收据、银行交易明细、中介出具的承诺说明，被告王朝波提供的房地产买卖居间合同、居民户口本、房地产买卖合同、微信聊天记录、中介方出具的承诺书、另行购房银行贷款还款详情、律师费发票复印件等证据及到庭当事人当庭陈述予以佐证。本院认为：庭审中，原、被告各方一致同意解除案涉房地产买卖合同，本院依法予以确认。同时，因合同未继续履行的原因为贷款审批未获通过，该原因具有一定的客观性，无证据证明原、被告存在明显的主观过错，故本院认定，合同解除后，被告履行相应的返还义务，对原、被告主张的损失均不予支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除原告李韵、被告王朝波、被告航东公司于2019年7月2日签订的《常州市房地产买卖合同》。二、被告王朝波于本判决生效之日起十日内返还原告购房款21万元（含定金）。三、被告航东公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款7万元（含定金）及佣金0.5万元。四、驳回本诉原告在本案中的其他本诉请求。五、驳回反诉原告在本案中的其他反诉请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5575元、保全费2020元，合计7595元，由被告王朝波负担7462元，被告航东公司负担133元；反诉案件受理费减半收取538元，由反诉原告自行负担。（该款原告已预交，原告同意由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈哲勇人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇二〇年十一月十三日书 记 员  常晓红