湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初2199号 原告：常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部，住址：常宁市东风二巷。 负责人：刘辉，董事长。 委托诉讼代理人：李睿，湖南兴常律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：张某某，男,住常宁市。 被告：李某某，男,住常宁市。 原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部（简称：顺邦物业）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李睿、张某某，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺邦物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月-2020年6月的物业管理费3040元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系常宁市北城美郡E栋1单元301室业主，于2017年1月11日签订《北城美郡项目物业承诺书》。签订合同后，原告已按约全面履行物业服务事项，但被告自2017年8月至2020年6月尚欠原告物业管理费3040元。经原告多次催促，被告至今仍未交纳。 被告李某某答辩：一、原告起诉的主体、内容不符，物业管理费计算依据不清，依据不合法，理由如下：1、被告2017年1月11日未签订《北城美郡项目物业承诺书》，双方至今没有签订物业服务合同，原告无权起诉被告。顺邦物业公司从进入小区开始，未向业主出示物业价格管理部门的审批文件，双方不存在物业服务关系。原告收取物业费项目不明，存在乱收费。例如：水泵房二次加压费,我未使用物业第二次加压水，直接是用常宁市自来水公司水；2016年10月装修时，因物业收费项目不明，我当时拒交物业费，物业公司采取关电关水手段，双方发生口角，物业张某某殴打我，当场报警，常宁市宜阳派出所立案为证。2017年1月11日，我交纳一年物业费2100元，物业公司说是预交物业费。2、2016年10月份我收房时，房屋墙面漏水严重，我把墙面全部打掉，重新用水泥沙浆拉磨，至今房间墙面一直漏水比较严重，多次跟物业反映，无处作为。收房时，房间有建筑物垃圾，物业未作处理，与物业经理阎华沟通，自行请人清理房内垃圾，补300元人工费，至今未收到清理垃圾费300元，阎华签字欠条为证(详见欠条)。3、本小区消防严重存在业主居住安全隐患，楼层通道无应急灯，消防栓柜门生锈损坏，消防栓柜未见水带，水枪，未见专人管理，消防栓未见封条签名物业管理钢印，严重存在安全隐患。(详见照片为证)小区防火分区、防火间距，消防通道存在安全隐患，没有标示牌，D、E、F，栋没有车位，车乱停放，没有车棚。D、E栋之间空中花园被幼儿园强行占用做操场，严重影响居住生活，物业无人管理(详见照片为为证)。侵占本属于包括被告在内的小区费用。根据《物权法》第70条规定，小区公共区域的经营收入，如：北城美郡幼儿园招牌广告费，D、E栋空中花园出租给幼儿园占用。4、小区D、E、F栋之间四通八方外来人员都可以进入小区，无封闭式管理小区，严重影响业主居住生活，小偷经常进入小区，原告只安排一位保安同志坐在小区大门，经常不在岗位上，无巡逻，夜班无人值班，未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起盗窃财物，车辆丢失案，(已报警立案为证)。5、小区公共区域无监控摄像头，楼梯入口无监控摄像头，夜晚无路灯，严重存在安全隐患。环境清洁卫生无人监管。二、答辩请求。被告延迟缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定，服务不符合行业标准，根据合同法第67条规定，被告有权拒绝履行交纳物业费用。本案全部诉讼费用由原告承担。 经审理查明：原告顺邦物业于2014年4月21日成立，经营常宁市北城美郡小区物业管理。2016年5月1日，原告与湖南金泉置业有限公司常宁分公司签订了《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》，约定第二条乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条服务期限为本合同签订之日起生效，至本小区业主大会与新选聘的物业管理企业签订合同之日止。第六条本物业管理区域物业服务收费为包干制，由乙方按建筑面积每月0.7元收取，业主或承租人应在每年7月1日前交纳物业服务费用(物业服务资金)。第十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十八条以下情况乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，如乙方明知瑕疵存在而未向甲方尽提醒义务的除外；乙方在执行安全保卫规定的前提下，所不能发现或制止的偷盗、伤害、损害、意外损耗；业主之间因纠纷所导致的且乙方不能止或避免所造成的人身、精神、财产损失。第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合回内容的承诺。等等。2015年12月28日，常宁市发改局核定前期物业服务收费标准中装修管理服务费0.02元/天/平方米、装修垃圾清运费2元/平方米、二次供水加压电 费20元/月/户。合同签订后，原告履行了物业管理义务，从2016年8月1日开始收取北城美郡小区物业管理费，并 收取被告的物业管理费、二次加压费、垃圾处理费、装修管 理服务费、燃气费(260元)共计1360元(已核减燃气表费、防水胶费)。2016年10月，被告李某某购买并入住北城美郡 小区E栋1单元301室(127.73平方)，因被告自行清理了屋内建筑垃圾，原告未补偿其承诺的300元人工费给被告。期间，被告因物业乱收费、小区存在严重安全隐患、财产被盗、服务质量差、消防器材缺失、占用共用绿化地建幼儿园操场(2015年建设方建立)等物业服务管理上存在的问题，与原告发生矛盾，原告未全面履行整改，而拒交物业费。2020年4月，原告以多数业主欠缴物业管理费，无法继续经营，要求停业退出的申请未获得相关部门批准，原告仍继续物业管理服务。2020年5月10日，原告向被告下发《缴费催款函》，张贴被告家门上，被告至今仍未补交物业服务费。自2017年8月1日至2020年6月30日共35个月，停业1个月，被告拖欠物业费共计3039.97元(127.73平方X0.7元X34个月)。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、 缴费单、《常宁市北城美郡(住宅类)前期物业服务合同》、《缴费催款函》及照片、常宁市发改局审核表，被告提交的欠费证明、缴费单及照片所证实，经庭审质证，可以采信。 本院认为，被告李某某购买并入住湖南金泉置业有限公 司常宁分公司开发的北城美郡小区，原告与该公司签订的 《常宁市北城美郡(住宅类)前期物业服务合同》对北城美郡小区业主被告李某某具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。本案中，原告提供的物业服务管理虽然不到位，但并非原告未履行物业服务义务；小区部分公共设施缺失、无绿化、共用绿化地被占用的责任在小区建设方；被盗财产的保管责任在服务合同中没有特别约定，上述事实不属于被告拒交物业管理费的正当理由。物业服务合同是继续性合同，被告主张异时履行抗辩权不符合法律规定。被告没有提供充分的证据证实原告履行义务存在重大瑕疵，其抗辩的意见本院不子支持。依照常宁市发改局的审批文件规定，原告收取被告垃圾处理费、装修管理服务费、二次加压电费合规，收取燃气费260元无合同约定，也不合规，可抵扣被告物业管理费，原告承诺补偿被告300元人工费可抵扣被告物业管理费。被告在与原告协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不符合法律规定。原告的诉请未超达合同约定的物业服务费计算标准，本院依法予以支持。原告未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按拖欠的物业服务费的80%支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、 《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告李某某在本判决生效后十日内给付原告常宁市 顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的物业服务费2431.98元(3039.97元x80%)，减去原告应退还的260元和 抵扣的300元，实际给付原告物业服务费1871.98元； 二、驳回原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美 郡项目部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  雷晓铁 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  杨 晶 校对责任人：雷晓铁打印责任人：杨** 相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。