湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1123民初2501号原告：高金瑶，男，1965年11月9日出生，汉族，住罗田县，委托诉讼代理人：王念文，湖北巴源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：高开国，男，1942年2月22日出生，汉族，住罗田县，委托诉讼代理人：王学才,湖北巴源律师事务所律师,代理权限为特别授权。第三人：高敏，女，1968年1月26日出生，汉族，住罗田县，第三人：高胜全，男，1971年10月10日出生，汉族，住罗田县，委托诉讼代理人:胡嘉琛,湖北智嘉律师事务所律师,代理权限为一般代理。原告高金瑶（高开国之子）诉被告高开国、第三人高敏（高开国之女）、第三人高胜全（高开国之子）合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高金瑶及其委托诉讼代理人王念文、被告高开国及其委托诉讼代理人王学才、第三人高胜全及其诉讼代理人胡嘉琛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高金瑶向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告转让罗政产权字第**房产中的一楼第二档靠南一半、一楼第三档、二楼第三间（不含卫生间）及后面对应的一间半简易房给原告的转让协议有效；2.依法确认原告为罗政产权字第××号不动产共有人；3.判令被告协助办理房屋产权过户登记手续；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2003年5月，原告父亲高开国、弟弟高胜全、妹妹高敏共同出资176000元（其中高胜全、高敏各出资50000元，高开国出资76000元）购买了由罗田县人民法院拍卖的原罗田县建材供销公司三里桥门市部房屋一栋及房屋后面的余基、三间简易房，房屋的相关拍卖手续及产权登记在父亲名下。2003年7月20日，父亲、弟弟、妹妹协商一致后，由父亲执笔出具了《购三里桥农贸街房产分配确认证明》、《三里桥房产到户付款情况表》。妹妹高敏分得罗政产产权字第**产中的一楼第二档、二楼第二间。为了方便使用，高敏将二楼第二间转让给高胜全、父亲将二楼第三间的卫生间转让给高胜全。2005年7月10日，高敏将一楼门面房靠北的一半转让给高胜全、靠南的一半转让给父亲。同年，父亲将其名下的一楼第二档靠南一半、一楼第三档、二楼第三间（不含卫生间）及后面对应的一间半简易房以88000元的价格转让给原告，原告支付了价款。此后，原告将原告名下的房屋租赁给弟弟使用，弟弟给付了租金。2019年，弟弟和父亲为确认产权和过户登记发生诉讼，后弟弟拒绝支付租金，原告与父亲、弟弟多次协商，均不能达成协议。被告高开国辩称，一、原告要求确认转让协议有效，无论口头协议还是书面协议，协议涉及所有权方面的内容，未经登记的权利人同意，协议无效；二、原告要求确认其为不动产共有人，事实上原告是共有人，被告没有给予否认；三、房屋已登记在被告名下，不需要再变更登记，如果儿女坚决要求将共有房屋进行分割，应按出资比例确定份额。第三人高敏未到庭陈述。第三人高胜全述称，一、关于事实部分，以（2019）鄂1123民初3142号民事判决书认定事实为准，高开国收了高金瑶的房屋款8.8万元是一楼的第三档和第四档，加上二楼的第三档和第四档除去已经转让给我的卫生间的那部分，这已经在2003年房产分配确认证明中说明了，并不是原告诉讼请求中第一项提到的房屋；二、原、被告所说的协议，实际上是两份协议，一是高金瑶付款8.8万元给高开国购买房屋一楼的第三档和第四档，加上二楼的第三档和第四档除去已经转让给我的卫生间的那部分的口头协议，二是我姊妹三人私下对房屋的重新分配的协议；三、关于我的份额，（2019）鄂1123民初3142号民事判决书已经确认了我的份额，但不能剥夺我其他的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的身份证复印件、被告户籍登记信息、罗政产权产权字第**所有权证、购房款收条一份、《关于农贸街房地产有关问题的协议》、（2019）鄂1123民初3142号民事判决书、购三里桥农贸街房屋分配确认证明一份、三里桥房产到户付款情况表一份均真实，本院予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本案查明的事实与本院（2019）鄂1123民初3142号民事判决书认定的事实一致，本院认定事实如下：本案当事人均系亲属关系。2003年5月，高胜全、高开国、高敏共同出资176000元（其中高胜全、高敏各出资50000元，高开国出资76000元）购买了由罗田县人民法院拍卖的原罗田县建材供销公司三里桥门市部房屋一栋及房屋后面的余基。该栋房屋位于凤山镇农贸街，为砖混结构两层楼房，一楼为4档门面房，二楼为4间住房，占地面积147.24㎡，建筑面积314.75㎡，房屋后面的余基上有简易房3间。该房产的相关拍卖手续及产权登记手续均由高开国办理，高开国于2003年5月15日、7月16日分别办理了该处房产的土地使用权证（地号010501003）及房屋所有权证（罗政产权字第××号），将土地使用权及房屋所有权均登记在其名下。2003年7月20日，高胜全、高开国、高敏协商达成一致后，由高开国执笔出具了《购三里桥农贸街房产分配确认证明》、《三里桥房产到户付款情况表》，《购三里桥农贸街房产分配确认证明》主要内容为：“……二、按共同协商同意的分配原则及拍卖分档价付款分配，自北至南一档高胜全、高敏第二档、高开国三、四档。三、后院及后院三档房屋按顺序每人一档。五、高开国名下房地产优先高金瑶购买。六、高敏名下二楼房屋、开国名下二楼卫生间转让给胜全，公平自愿，自行作价。八、付款情况另附明细表。确认分配人：高开国，受分配人：高开国、高胜全、高敏……”。《三里桥房产到户付款情况表》主要内容为：“……税费、装修费分摊，房屋拍卖价款176000元，高敏付48500元、高胜全付48500元、高开国付79000元。高开国所付款项中有70000元系建行贷款，因高胜全、高金瑶之前在高开国处各有借款30000元，故建行贷款由高胜全、高金瑶偿还60000元……”。当日，高敏将其名下的二楼住房（第二间）、高开国将其名下的二楼住房（第三间）内的卫生间转让给了高胜全，高胜全分别向高敏、高开国支付了转让价款10000元、1500元。2005年7月10日，高敏将其名下的门面房（一楼第二档）转让，为方便房屋使用，将靠北的一半转让给了高胜全，靠南的一半转让给了高开国，高胜全及高开国分别向高敏支付了转让价款25000元。同年，高开国将其名下的门面房（一楼第三档）、受让自高敏的门面房（一楼第二档靠南一半）及二楼住房（第三间，不含卫生间）转让给了高金瑶，高金瑶支付了转让价款88000元。此后，上述房屋一直由高开国、高胜全、高金瑶使用至今。其间，高胜全多次要求办理产权变更登记手续未果，以致引起诉讼。本院认为，一、关于原、被告间口头转让房产协议效力问题；高开国与高胜全、高敏共同出资购买位于凤山镇农贸街处原罗田县建材供销公司三里桥门市部房屋一栋及房屋后面的余基，该处房地产产权登记在高开国个人名下后，高开国将部分产权通过口头协议的形式转让给高金瑶，该口头协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，而《购三里桥农贸街房产分配确认证明》的内容显示，其他共有人知晓并同意高金瑶购买该不动产，故高开国将其名下的门面房（一楼第三档、一楼第二档靠南一半）及二楼住房（第三间，不含卫生间）转让给了高金瑶的口头协议有效。二、关于确认原告为罗政产权字第××号不动产共有人问题；原、被告及第三人之间虽然通过内部协议的形式对上述涉案房屋进行了分割，并相互之间进行转让，原告基于该转让行为取得的权利为依合同取得的债权，因未到产权登记部门办理过户或变更登记，而不能产生物权变动的法律效力，故原告要求确认原告为罗政产权字第××号不动产共有人的请求没有事实和法律依据，对该项请求本院不予支持。三、原、被告间转让不动产协议为有效协议，被告应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务，协助原告到产权登记部门办理过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条，第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，第十五条，第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、高开国与高金瑶于2005年达成的高开国将罗政产权字产权字第**的一楼第三档、一楼第二档靠南一半及二楼住房第三间（不含卫生间）转让给高金瑶的口头协议为有效协议；二、高开国于本判决生效后30日内协助高金瑶办理相关不动产过户登记手续。二、驳回高金瑶的其他诉讼请求。案件受理费3920元，由高金瑶负担1960元，高开国负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  张七林审 判 员  李磊明人民陪审员  余科金二〇二〇年十一月十三日法官助理曹荔书记员闵敏