云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3978号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨小平，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。被告：王晓梅，女，1973年9月21日生，汉族，云南省大姚县人，大专文化，企业管理，住云南省大姚县。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称:海宏物业）与被告王晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人杨小平、张薇英、被告王晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年1月至2019年2月28日的物业管理费1124.55元；2.请求判令被告支付违约金1700.32元（具体计算方式：1124.55元×3‰×504天，暂计算至2020年7月17日止），并按照每日千分之三的标准支付自2020年7月18日起至上述款项付清之日止的违约金;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主，被告向开发商楚雄海宏地产开发有限公司购买了金色花园小区15幢202室房屋，房屋建筑面积114.75㎡。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海宏房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年6月1日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告仍拖欠原告自2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1124.55元，原告多次发通知、电话催缴。均催收无果。综上所述，被告拒不缴纳物业费、水电费的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》第六十五条之规定，原告特诉至法院，望人民法院公正裁决。被告王晓梅辩称，一、金色花园小区自竣工至今，楚雄市相关部门并未对该小区进行竣工验收，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条，致使本小区980户住户至今未办理产权证书，依据楚雄市发展和改革局楚雄市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的补充通知楚发改[2013]12号中的第四条规定：对己竣工尚未验收的住宅物业，物业服务费用由建设单位交纳，其标准由物业服务公司与建设单位双方协议执行，因此我户2014年6月1日至2019年2月28日期间的前期物业管理费，应由楚雄海宏房地产开发有限公司依据与海宏物业《物业管理委托合同》中双方约定的每平方0.60元支付给海宏物业，不应由我们业主缴纳；二、海宏物业私自提高物业管理收费标准。我户于2014年5月31日接房过程中，海宏物业隐瞒了2013年12月20日与楚雄海宏房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，导致我户在不知情的情况下与被答辩人签署了《金色花园前期物业管理服务协议》，中间存在隐瞒和欺诈，带有强制性，不签合同不给钥匙。其中第三章第十四条第1款规定：多层住宅为每平方米（建筑面积）每月0.60元，但海宏物业收费标准以楚发改批[2014]14号批复0.70元的标准收取，依据《民法总则》及《合同法》规定，有约定依约定，无约定依法定，《物业管理委托合同》约定在先，故我户多层住宅收费单价只能依据合同中约定的每平方米（建筑面积）每月0.60元收取，不能依据楚发改批[2014]14号批复0.70元的标准收取；三、由于我户自从金色花园买房至今，一家三口属于大姚常驻居民，并未对该房屋进行装修入住，除了交物业管理费，常年都没有进入过本小区，再依据以上[2013]12号中的第七条中第五款规定：对长期无业主居住、闲置在1年以上的空置房，物业服务公司向业主收取物业服务费时可实行优惠标准的办法。因此海宏物业公司违反本规定在先，本应理赔2015年以来我户多交的物业管理费及违约金；四、我户自2017年1月10日付清2017年12月底的物业管理费后，一直未接到被答辩人催缴2018年1月至2019年2月份物业管理费的电话通知及书面通知，直到2020年8月初才接到楚雄市人民法院电话通知被答辩人诉讼我户物业纠纷之事，故被答辩人在本诉中所述的“原告多次发通知、电话催缴，均催收无果”的事实依据不成立，请求驳回原告诉请；五、海宏物业公司未尽《金色花园前期物业管理服务协议》约定的义务。（一）违反《物业管理服务协议》第一条第一款第7项：编制物业管理服务及财务年度计划。被答辩人在经营管理期间，广告牌收益每块每年400元、车位费收益每个每年600-720元不等、直饮水站收益每台每年1000元，被答辩人对以上收入及支出情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，收支是否合理，收费项目没有履行透明公开，业主无法监督其工作，违反了被答辩人的权利和义务；（二）违反《物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容及第三条物业管理服务质量：1.门卫经常脱岗，大门常开，外来人员、车辆可以随意进出，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改；2.小区公共物业：电梯损坏维修不及时，卫生打扫不及时；可视电话、门禁系统从交房至今无法使用；小区楼内公共走廊、楼梯卫生打扫不及时，墙体瓷砖大面积脱落，小区绿化管理不到位，花草树木己枯萎，落水管断裂；住户私自占用公共绿化区域搭建私家花园；小区监控无用，车辆被擦、被盗也未采取任何措施，过道灯损坏后长时间不更换。针对以上情况，小区住户多次向物管公司反应，原告均无回复，也没有加强管理和改善，未得到有效解决；3.被答辩人管理经营期间，小区内原配的价值百万的发电机、主缆线及相关配件丢失，4千瓦主水泵（共4部）2部漏油，主加压泵安全保险严重烧焦，主水泵输出管上私拉高压线，地下车库部份水泵失灵，4.高压配电：大门门锁己坏，电容柜存在很大问题（费电问题）,电容补偿未投入使用，配电柜绝大多数门锁己坏，无消防设施、无绝缘地板、无绝缘手套；5.消防问题：小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，人防通道上锁，小区主消防柜、主消防泵从接房之日起从未启用过，地下车库所有消防设施设备、报警装置都无法使用。综上五条所述，根据《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则与协作履行原则。被答辩人没有完全履行合同义务，违背了诚实守信原则，出现答辩人拒交物业费完全是由于被答辩人违约行为在先造成，答辩人是行使正当的抗辩权，违约事实不充分，违约金是惩罚违约的行为，因此我户不应承担违约责任，不能承担本诉中1700.32元违约损失的义务。六、（一）未经竣工验收备案的房屋，不能交付使用，无权收取物业费。故被答辩人无权收取我户2014年6月至2019年2月期间的前期物业管理费，因此答辩人有权要求被答辩人清退我户2014年6月1日至2017年12月31日期间上交物业管理费3453.96元，及2020年9月25日止发生的同期银行存款利息749.56元（计算方式：963.96元x4.9%/365天x2305天＋2490元x4.9%/365天x1350天）,大姚到楚雄往返路费、食宿费、误工费2060元（4天），金额合计：6263.52元；（二）海宏物业在经营期间私自提高物业管理收费标准，违反了《物业管理委托合同》第七章中的部分条款，《物业管理委托合同》中第八章第三十一条：乙方违反本合同第七章的约定，擅自提高收费标准的，故答辩人有权要求被答辩人清退我户多收取的物业管理费493元，（三）由于我户不属于楚雄市城镇居民户和城镇暂住户，依据楚雄少日发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复楚发改价格[2012]17号文件第一条规定：城镇居民户、城镇暂住户城市生活垃圾处理费每月8元，其他收费对象的收费标准详见附表，收取城市垃圾处理费后，不得再收取垃圾清运费。被答辩人违反了以上规定，因此要求被答辩人清退我户于2014年5月31日上交本公司的垃圾清运费96元，及同期银行存款利息29.71元（计算方式：96元x4.9%/365天x2305天，计算至2020年9月25日），金额合计：125.71元；（四）被答辩人在交房之际，在没有接受相关部门委托收费的情况下，代建设单位向我户开具普通收据，收取了房屋维修基金、契税及相关配套费20003.81元，此笔款项至今未上交到相关部门，去向不明，造成金色花园小区业主多年多部门上访，身心受损，至今办理不了产权证书，期间500多户业主每户发生律师诉讼费1700元，故请求被答辩人为我户承担2018年10月29日发生的律师诉讼费1700元及因此造成的直接经济损失5950元；根据证据材料可以看出，在海宏物业管理期间，物业管理混乱，存在如此严重的情况，却隐瞒广大小区业主。海宏物业公司远远达不到《管理公约》承诺的管理水平，违反了其中的管理者义务和责任，因此答辩人有权拒付相关费用。被答辩人违反相关法律法规擅自收取的费用给答辩人造成了一定的经济损失，应由被答辩人如数赔偿。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求及诉讼理由无事实和法律依据，作为海宏物业公司的法定代表人，身为省监狱驻楚雄监狱督导专员、楚雄监狱副监狱长，不但不依法为民办实事，而且还知法犯法，竟然违背事实依据，违反法律规定，不断侵犯金色花园小区业主利益。答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任，并足额理赔违规收取我户的以上相关费用，以彰显法律的公平公正，助力推进金色花园小区全体业主早日拿到房屋产权证书，让业主们真正体会到什么是幸福感、获得感、安全感！七、补充事项：1.没有安全防范管理措施：小区至今没有进行封闭管理、门卫管理、来往人员监管，我家偶尔进入小区根本无人询问，感觉不到安全感；2.消防设施配备不齐全：2014年接房期间，每户业主门口都装有灭火器，我家门口的灭火器自2016年初就不见踪影，海宏物业经营期间并未对此进行整改落实；3.车位管理不到位：购房6年来，我家到楚雄办事，几次都想把车子停在小区内，但每次进去都没有车位，每个车位都标注了车牌号，但据邻居们反映，有一部分车位都被海宏物业以720元／年的租金出租给了临近小区的住户，作为我是本小区的业主，就连临时停车的机会都没有，一年交这么多的物管费有什么用？4.物管费的收取带有强制性：我户于2014年5月31日接房时，海宏物业强制性要求我预付了2000元的房屋装修押金，但由于我计划出售此房，不打算装修，几次要求海宏物业退款给我，但都被拒绝，到了2017年1月10日，海宏物业直接把我的装修押金抵扣了物业管理费，同时又要求我补了490元的现金，把我户的物业管理费支付到2017年12月31日，当时就感觉有一种被物业欺骗的感觉，被物业公司多年违法占用我户的私人资金2000元，只有“公款私用”之说，“私款公用”，侵占人民利益却只有海宏物业公司依然在做。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2.《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、金色花园小区前期物业服务收费标准批复》《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》《金色花园前期物业管理服务协议》；4.交房公告；5.拖欠情况登记表；6.通知、公告；7.照片17张。被告王晓梅针对其辩称，向本院提交如下证据：1.身份证复印件、夫妻双方工作证明及结婚证复印件；2.楚雄市发展和改革局、楚雄市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的补充通知楚发改通（2013）12号；3.金色花园前期物业管理委托合同；4.金色花园15幢202室照片；5.被答辩人经营管理期间小区环境照片；6.支付2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费单据；7.《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复》楚发改价格（2012）17号；8.支付2014年6月1日至2015年5月31日垃圾清运费单据；9.云南兴彝律师事务所《委托办理法律事务合同》、律师代理诉讼费收费单据；10.房屋维修基金、配套费、契税收费单据；11.备案登记表。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4能证明原告为被告所居住的金色花园小区提供物业管理服务，原告根据发改委的批复，与被告签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费的收费标准、双方权利义务等的事实，本院予以采信；证据5、6能证明原告通知未交纳物管费的业主尽快交费的事实，本院予以采信；证据7因无具体时间标注，本院对其客观性、关联性不予采信。被告提交的证据1能够证明被告的身份情况，本院予以采信；证据2与本案无关，本院不予采信；证据3能够证实原、被告签订前期物业管理委托合同，双方对权利义务进行约定的事实，本院予以采信；证据4能够证实金色花园小区15幢202室房屋尚未装修入住，本院予以采信；证据5系被告单方制作，本院予以参考；证据6能够证实被告交纳2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费的事实，本院予以采信；证据7能够证实楚雄市发改委对收取垃圾清运费作出批复，本院予以采信；证据8能够证实被告交纳垃圾清运费的情况，本院予以采信；证据9与本案无关，本院不予采信；证据10能够证实被告接房时交纳维修基金、配套费、契税的事实，本院予以采信；证据11能够证实金色花园小区15幢202室房屋已登记备案到被告名下，房屋实际面积为114.27平方米的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，楚雄海弘房地产开发有限公司委托原告海宏物业公司对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，负责向业主和使用人收取下列费用（费用的收取标准须经市物价局审批，如审批价高于下列所约定的价格，按所约定的价格计收；如审批价低于下列所约定的价格，按审批的价格计收）。物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。被告王晓梅系金色花园小区多层建筑15幢202室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年6月1日，原告海宏物业公司与被告王晓梅签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为114.75平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区物业服务收费标准的批复》的规定及原告与被告所签订的该服务协议中对每平方米的计价高于原告与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定，故本院按原告与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定标准多层按建筑面积每月每平方米0.6元（不含公共分摊）计算。根据CX2013050703275号商品房买卖合同登记备案表，被告王晓梅所有的位于金色花园小区15幢202室住房建筑面积为114.27平方米，故本院按114.27平方米计算物业服务费。综上，自2018年1月1日至2019年2月28日，被告王晓梅欠交原告海宏物业公司物业管理费959.87元（114.27㎡×0.6元/月/平方米×14个月）。另查明，本院审结的原告诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与原告签订的《金色花园前期物业管理委托合同》以及原告与被告王晓梅签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告王晓梅作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告王晓梅不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，且被告未装修入住，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80%计767.9元。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告关于其非城镇居民或城镇暂住户，应由原告退还多付垃圾清运费96元及支付利息29.71元的辩解，本院认为垃圾清运费系用于该小区垃圾清运并保持该小区的卫生，被告在该小区购房，应按城镇标准计算。被告关于要求原告退还2014年6月1日至2017年12月31日的物业费3453.96元及利息749.56元、路费等费用2060元、律师费1700元、经济损失5950元的辩解，被告可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告王晓梅于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费767.9元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担18元（已交），由被告王晓梅负担7元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二日书记员  丁 一