广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终17121号上诉人（原审原告）：严增强，男，1979年10月27日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：谭晓芸，女，1979年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘延烽，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑淑文，广东国匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州兴拓置业有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇茂中二街******。法定代表人：魏浙。委托诉讼代理人：马锐，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳娟芳，广东岭南律师事务所律师。上诉人严增强、谭晓芸因与被上诉人广州兴拓置业有限公司（以下简称“兴拓置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。严增强、谭晓芸上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.依法改判兴拓置业公司向其双倍返还定金549301.2元；3.兴拓置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、兴拓置业公司的违约行为导致签订两《认购书》的合同目的不能实现，兴拓置业公司应当向其双倍返还定金。其与兴拓置业公司签订115号房和201号房《认购书》后按照两认购书向兴拓置业公司分别支付15万元定金，合共30万元，双方的定金合同已成立生效。其后，在其与兴拓置业公司草签正式商品房买卖合同时却被告知两房只能合并签订一个商品房买卖合同并且只能办理一个房屋产权证，且未告知其原因。兴拓置业公司要求两房合并签约并合并办证对其将来对涉案房屋使用、收益、处分方面都会产生重大影响，导致其无法实现《认购书》的目的。兴拓置业公司存在严重违约行为。其有权解除合同并要求兴拓置业公司按照《认购书》约定双倍返还定金。二、原审法院认为《认购书》的最终解除不可归责于双方，认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。两《认购书》的解除是由于兴拓置业公司自身原因过错导致的，且不存在不可抗力、意外事件等法定的免责事由。兴拓置业公司的行为严重违背公平诚信原则，理应承担预约合同中约定的违约责任。兴拓置业公司辩称，1.《认购书》未对主要合同内容进行协商并达成一致意见，双方能否签订《商品房买卖合同》仍具有不确定性，原审认定《认购书》的解除不可归责于双方，适用法律正确。2.涉案房屋只能就115房办理一个产权证是因住建局官网及不动产登记中心均还有201房的的产权信息，而上述官方数据显示115房的套内面积就是认购书115房及201房面积的总和，实质上115房就是认购书的115房和201房，为了应对官网出现的信息残留，所以就115房和201房分别签订合同，但是合并办理产权。原审法院未考虑本案特殊情况，按照普通常理推导签订两个认购书就需要办理两个产权登记，认定事实错误。3.严增强、谭晓芸签订认购书时明知只能办理一个产权登记，关于涉案房产的特殊情形其公司也向严增强、谭晓芸明示，严增强、谭晓芸也可自行在官网上查询，现严增强、谭晓芸自行要求解除认购书，不可归责于其公司。综上，严增强、谭晓芸的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。严增强、谭晓芸原审诉讼请求：一、解除其与兴拓置业公司于2019年8月31日签订的两份《认购书》；二、兴拓置业公司向严增强、谭晓芸双倍返还定金549301.2元；三、兴拓置业公司向其退还购房款508274.4元；四、本案诉讼费由兴拓置业公司承担。原审法院经审理查明，2019年8月31日，严增强、谭晓芸（乙方）与兴拓置业公司（甲方）就115房签订《认购书》，约定：乙方向甲方认购115房，房屋建筑面积32.13平方米，套内面积31平方米，认购总价623253元，每平方米建筑面积单价为19398元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金150000元。首期房款中的186976元（含定金），乙方须于2019年8月31日前付清；首期房款中的126277元，乙方须于2019年11月25日前支付并签署正式的商品房买卖合同。按揭款310000元，乙方须于2019年11月25日前办理按揭手续并与按揭银行签订按揭贷款合同。商铺／写字楼套内装修标准为毛坯，商铺／写字楼其他装修标准／公寓装修标准以双方签订《广州市商品房买卖合同》所附“装修标准”附件为准。交楼时间及条件最终以双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定为准。本认购书作为签订《广州市商品房买卖合同》的预约，约定了交易的金额及交易流程。同时，乙方己详细阅读并同意甲方的标准商品房买卖合同文本及其附件的所有相关条款，乙方对前述商品房买卖合同文本及其附件的条款无异议，并同意按该商品房买卖合同文本及其附件的所有相关条款签约。乙方在签订本认购书后，不得换房，不得转名或减名。乙方逾期签署商品房买卖合同及附件或者逾期足额交付定金、房款等应付款及相关税、费的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书且无需另行通知乙方即有权将该房屋另行出售，并无需退还乙方定金。乙方符合签署买卖合同的条件，按时足额交付首付房款等应付款及相应税、费，资料齐备，并按约定时间办理签约手续及按本认购书约定履行其全部义务时，如甲方拒绝与乙方签署买卖合同则视为甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。甲方要求销售人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，所有信息应以甲方出具的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以双方订立的商品房买卖合同及附件为准。同日，严增强、谭晓芸（乙方）与兴拓置业公司（甲方）又就201房签订了《认购书》，约定：乙方向甲方认购201房，房屋建筑面积106平方米，套内面积81.9平方米，认购总价929672元，每平方米建筑面积单价为8770元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金150000元。首期房款中的278902元（含定金），乙方须于2019年8月31日前付清；首期房款中的190770元，乙方须于2019年11月25日前支付并签署正式的商品房买卖合同。按揭款460000元，乙方须于2019年11月25日前办理按揭手续并与按揭银行签订按揭贷款合同。该《认购书》的其余内容与115房《认购书》约定的内容一致。在签订上述《认购书》前，严增强、谭晓芸已于2019年8月25日向兴拓置业公司就115房支付定金150000元，就201房支付定金50000元。2019年8月31日，严增强、谭晓芸就201房支付剩余定金100000元。同日，严增强、谭晓芸分别再就115房支付首期房款36976元，就201房支付首期房款128902元。至此，严增强、谭晓芸就115房合计向兴拓置业公司支付首期款（含定金）186976元，就201房合计向兴拓置业公司支付首期款（含定金）278902元。2019年9月20日，严增强、谭晓芸向兴拓置业公司发出《告知函》，称其在草签商品房买卖合同时，了解到115房和201房需合并签署一份商品房买卖合同并且只能办理一个产权证，其随后在广州市住房和城乡建设局网站查询到两套房屋的登记面积与认购书约定的不一致，且201房为不可销售状态。据此，严增强、谭晓芸在《告知函》中要求兴拓置业公司于2019年10月1日前以书面形式明确两套房可以按照认购书约定分别签订正式的商品房买卖合同，并且能分别办理单独的不动产权证，否则“将采取相应的法律措施，保护我方的合法权益”。兴拓置业公司于2019年9月25日收到上述《告知函》，但并未就函件内容书面进行回应。2019年11月18日，严增强、谭晓芸向兴拓置业公司支付115房的剩余首期款126277元，支付201房的剩余首期款190770元。2019年12月6日，严增强、谭晓芸委托国匠麦家荣(南沙)联营律师事务所向兴拓置业公司发出《律师函》，要求兴拓置业公司于2019年12月15日之前分别就115房和201房与严增强、谭晓芸签订正式的商品房买卖合同，否则双方就上述房屋签订的《认购书》自2019年12月16日起解除，兴拓置业公司需对此承担违约责任。兴拓置业公司于2019年12月17日收到律师函后，仍未作出回应。为说明115房和201房的建筑面积以及产权登记情况，兴拓置业公司提交了房屋所在楼栋的《房屋面积预算（测算）成果报告书》、《广州市不动产首次登记告知通知书》以及广州市住房和城乡建设局网站上公布的两套房屋的房源信息。根据《房屋面积预算（测算）成果报告书》的记载，兴拓置业公司于2015年7月29日就两套房屋所在的楼栋申请预售房屋面积计算时，115房的测（预）算总面积为31.91平方米（其中套内面积31平方米），201房的测（预）算总面积为105.25平方米（其中套内面积81.9平方米）。2018年11月20日，广州市南沙区不动产登记中心向兴拓置业公司发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，核准了两套房屋所在楼栋的不动产首次登记，根据通知所附的房屋清单信息，115房的登记建筑面积为145.998平方米（其中套内面积112.9平方米），房屋清单中没有201房的相关记载。根据广州市住房和城乡建设局公示的房源信息，115房户型为复式，预测总面积为31.91平方米（其中套内面积31平方米），实测总面积为145.998平方米（其中套内面积112.9平方米）；201房户型为其他，预测总面积为5.95平方米（其中套内面积5.95平方米），实测总面积为5.6平方米（其中套内面积5.6平方米），且该套房屋未纳入预售，为不可销售状态。根据《广州市不动产登记查册表》显示的信息，115房已于2018年11月20日登记至兴拓置业公司名下，登记建筑面积等信息与《广州市不动产首次登记告知通知书》记载的信息一致。兴拓置业公司陈述115房和201房为现房销售，因两套房屋只能在合并后以115房的名义办理一个不动产权证书，故其在签订认购书时，已将双方未来要求签署的商品房买卖合同出示给严增强、谭晓芸，并陈述该合同的标的物为合并后的115房。严增强、谭晓芸对兴拓置业公司已出示合同的事实不予确认。兴拓置业公司为此提交一份《商品房预售合同》范本，但该范本为空白合同，其中没有体现115房或201房的相关信息，也没有房屋价款、装修标准以及交付时间等内容。原审法院认为：严增强、谭晓芸与兴拓置业公司就115房及201房签订的两份《认购书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于两份《认购书》是否应予以解除，以及双方是否应当就《认购书》的解除承担违约责任？对此，原审法院作如下评述：严增强、谭晓芸与兴拓置业公司分别就115房和201房各签订了一份《认购书》，并分别就房屋面积、单价等进行了约定。严增强、谭晓芸认为115房和201房系作为独立产权房屋进行销售，应当分别办理不动产权证，符合客观上一般人的认识和市场交易习惯。在此情形下，兴拓置业公司分别就115房和201房办理不动产权证，乃兴拓置业公司履行合同义务的应有之义，而并非兴拓置业公司辩称的，在没有明确约定的情况下，兴拓置业公司则没有单独办理不动产权证的义务。《认购书》约定115房的销售单价为每平方米建筑面积19398元，201房的销售单价为每平方米建筑面积8770元，两套房屋的销售单价有所不同。现115房和201房合并后将以115房的名义进行销售、登记，无论按哪套房屋的认购单价计算房屋总价，都将对房屋价格产生实质影响。此外，与两套房屋分别办理不动产权证相比，两套房屋合并登记在一个不动产权证项下会对严增强、谭晓芸使用、收益、处分房屋等方面产生重大影响，而非兴拓置业公司陈述的不会对严增强、谭晓芸造成任何实质性影响，并且不影响合同目的的实现。兴拓置业公司确认两套房屋均为现房销售，即房屋的面积、结构以及产权情况在双方签署《认购书》时早已确定。根据《广州市不动产首次登记告知通知书》的记载，行政管理部门仅核准了兴拓置业公司以115房的名义出售房屋，兴拓置业公司本应就最后核准的115房与严增强、谭晓芸签署一份《认购书》。根据广州市住房和城乡建设局公示的房源信息，201房为不可销售的房屋，并不存在误售的可能。即便是出于防止混乱或避免重复出售二层房屋的目的，兴拓置业公司也应当对照《房屋面积预算（测算）成果报告书》确定的面积或广州市住房和城乡建设局公示的面积分别与严增强、谭晓芸签订认购书。根据已查明的事实，《房屋面积预算（测算）成果报告书》记载115房的建筑面积为31.91平方米，201房的建筑面积为105.25平方米，合计建筑面积为137.16平方米；广州市住房和城乡建设局公示的115房的建筑面积为145.998平方米（预测总面积为31.91平方米），201房的建筑面积为5.6平方米（预测总面积为5.95平方米），合计建筑面积为151.598平方米（预测总面积合计为37.86平方米）；《认购书》约定的115房的建筑面积为32.13平方米，201房的建筑面积为106平方米，合计建筑面积为138.13平方米。无论是《房屋面积预算（测算）成果报告书》记载的房屋合计面积，还是广州市住房和城乡建设局公示的预测合计面积，亦或是广州市住房和城乡建设局公示的实测合计面积，均与《认购书》约定的合计面积不相符。因此，仅凭上述证据无法确定最终核准出售的115房即为《认购书》约定的115房和201房的合体，也无法确定《认购书》上房屋面积的依据来源。房屋为现房销售而非预售，且在双方签署《认购书》时已经过测绘并办理房屋产权登记，即两套房屋的面积已是确定的事实，并不存在预售情况下预售面积与实际面积存在误差的可能。因此，兴拓置业公司辩称《认购书》上约定的115房和201房的面积之和与最终核准的115房的登记面积不相符，系合理范围内的误差，与事实不符，对兴拓置业公司的上述答辩意见，不予采纳。兴拓置业公司的提交的合同范本为空白的预售合同，没有记载两套房屋的信息，无法依据该合同认定严增强、谭晓芸在签署《认购书》时清楚知晓两套房屋系合并销售的事实。根据严增强、谭晓芸提交的《告知函》，其二人最迟于2019年9月20日知晓两套房屋无法分别办理不动产权证。在此之后，严增强、谭晓芸于2019年11月18日继续向兴拓置业公司支付了两套房屋的剩余首期款，应视为其二人愿意在继续履行的基础上与兴拓置业公司进行协商，而不能据此认定严增强、谭晓芸在签署《认购书》时已知晓两套房屋不能分别办理不动产权证的事实。当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。兴拓置业公司没有提供证据证明其在双方签署《认购书》时，已告知严增强、谭晓芸115房和201房系合并销售的事实，而根据兴拓置业公司提交的《房屋面积预算（测算）成果报告书》《广州市不动产首次登记告知通知书》、广州市住房和城乡建设局公示的房源信息以及《商品房预售合同》范本，也不能推导出严增强、谭晓芸在签署《认购书》时已知晓并认可两套房屋只能办理一个不动产权证的结论，故兴拓置业公司应承担举证不能的不利后果。要而论之，原审法院认为，严增强、谭晓芸在履行《认购书》的过程中，要求兴拓置业公司分别为115房和201房办理不动产权证系基于合理信赖产生的期待利益，并无不当。现根据已查明的事实，严增强、谭晓芸的上述主张存在客观上难以消除的障碍，《认购书》实际无法履行，故严增强、谭晓芸要求解除《认购书》，合理有据，予以支持。《认购书》解除后，兴拓置业公司应将收取的房款返还给严增强、谭晓芸。严增强、谭晓芸按照《认购书》的约定，就115房向兴拓置业公司支付首期房款163253元（36976元+126277元），就201房向兴拓置业公司支付首期房款319672元（128902元+190770元）。另外，严增强、谭晓芸主张以总房价款（623253元）的20%即124650.6元计算115房的定金，符合法律规定，予以照准。150000元定金在扣除该金额后，剩余的25349.4元应作为115房的首期房款。综上，兴拓置业公司合计应向严增强、谭晓芸退还购房款508274.4元（163253元+319672元+25349.4元）。虽然严增强、谭晓芸作为买受人，可以在签订《认购书》前通过广州市住房和城乡建设局公示的房源信息了解房屋情况，但兴拓置业公司作为房地产销售企业，才是充分掌握房屋相关信息的当事方，负有明确告知义务。现兴拓置业公司无法举证证明其已尽到必要的告知义务，故严增强、谭晓芸无需对《认购书》的解除承担违约责任。兴拓置业公司认为严增强、谭晓芸存在违约行为，其可没收定金，没有事实和法律依据。《认购书》约定房屋的具体装修标准以双方签订的《广州市商品房买卖合同》所附“装修标准”附件为准，交楼时间及条件最终以双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定为准。兴拓置业公司提交的《商品房预售合同》范本没有约定上述内容，严增强、谭晓芸亦确认兴拓置业公司并未向其出示过《商品房买卖合同》，即双方对于房屋的交付时间、交付标准以及违约责任等主要合同内容尚未进行协商。因此，无论是否存在不动产权证数量争议，双方能否签订《商品房买卖合同》仍具有不确定性。因《认购书》未就房屋交易的关键事项进行约定，双方亦未能另行协商一致，《认购书》还存在其它履行障碍，因此，原审法院认为《认购书》的最终解除，不可归责于双方，严增强、谭晓芸要求兴拓置业公司双倍返还定金，依据不足，不予支持。据此，兴拓置业公司应将收取的274650.6元（124650.6元+150000元）定金返还给严增强、谭晓芸。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月29日作出判决如下：一、解除严增强、谭晓芸与兴拓置业公司于2019年8月31日就广州市南沙区金茂湾项目T5栋115号商业单元和广州市南沙区金茂湾项目T5栋201号商业单元分别签订的《认购书》；二、兴拓置业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向严增强、谭晓芸退还购房款508274.4元；三、兴拓置业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向严增强、谭晓芸返还定金274650.6元；四、驳回严增强、谭晓芸的其他诉讼请求。原审案件受理费7159元，由严增强、谭晓芸承担1859元；由兴拓置业公司承担5300元。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，严增强、谭晓芸上诉主张由于兴拓置业公司自身原因致使两份《认购书》只能签订一份商品房买卖合同且只能办理一个房产证，导致双方无法签订商品房买卖合同、其合同目的无法实现。兴拓置业公司严重违约，应双倍返还其定金。兴拓置业公司对此不予确认。故本案二审争议焦点为：严增强、谭晓芸上诉要求兴拓置业公司双倍返还定金的诉请是否成立。针对该争议焦点，本院分析如下：双方当事人签订的两份《认购书》均订明：交楼时间及条件最终以双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定为准；本认购书作为签订《广州市商品房买卖合同》的预约。二审中，双方当事人也一致确认《认购书》属于预约合同。由此可见《认购书》实为预约合同性质，并非正式的商品房买卖合同。至于未能签订正式的商品房买卖合同的原因以及责任问题，由于双方对房屋的交付时间、交付标准等房屋买卖合同的主要内容尚未进行协商，故原审判决认定无论是否存在不动产权证数量争议，双方能否签订商品房买卖合同仍具有不确定性，因认购书存在其他履行障碍，认购书最终解除不可归责于双方，事实、法律依据充分，本院予以确认。严增强、谭晓芸虽上诉坚持主张因兴拓置业公司单方原因导致认购书最终解除，应双倍返还其定金，但严增强、谭晓芸在本院审理期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对严增强、谭晓芸的上诉请求，不予支持。审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9293元，由严增强、谭晓芸负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十一月十日书记员  曾美玲