广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初36565号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路**国贸大厦****，统一社会信用代码91440300G34777324D。负责人：邓楠。委托诉讼代理人：刘端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。执业证号14403201810021518。委托诉讼代理人：邹剑珍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911082053。被告（反诉原告）：方何庆，女，1977年1月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：陈华，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200911785108。被告（反诉被告）：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区****302信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：邵志荣。委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910097640。委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710890631。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与被告方何庆、深圳中维菁山房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行委托诉讼代理人邹剑珍、刘端，被告方何庆委托诉讼代理人陈华，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维公司）委托诉讼代理人万泓玮、韩伟哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行向本院提出诉讼请求：1、原告与被告方何庆、中维公司签署的《个人购房担保借款合同》，合同编号：81020120170022329项下的借款立即到期，被告方何庆向原告偿还贷款本金675302.5元、利息3033.23元、罚息及复利，合计678335.73元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月19日，此后的实际利息、罚息、复利按《借款合同》约定计至全部款项还清之日止），并加倍支付迟延履行期间的偾务利息；2、原告对被告方何庆名下位于深圳市房产【深（龙）网预买字（2017）14123号】享有抵押权，处置该房产所得价款优先偿还原告上述贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告方何庆继续清偿；3、被告中维公司对被告方何庆的上述偾务承担连带偿还责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费）。事实和理由：2017年8月25日，方何庆、中维公司与原告签署了《借款合同》，该合同约定：原告为贷款人，被告方何庆为借款人，中维公司为保证人，合同第二十三条约定借款金额为87万元，第二十四条约定借款资金用途为购买深圳市，第二十五条约定借款期限为10年，第二十六条约定借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，合同第11.1及11.3约定借款人未按约定期限归还本金的从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。合同第二十九条约定还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为借款发放日对应日。合同第三十一条、三十五条约定中维公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人方何庆取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任。合同第三十二条约定方何庆将其购买的深圳市房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，深圳市不动产登记中心于2018年5月17日办理了抵押登记【粤（2018）深圳市不动产证明第0097139号】，原告于2017年9月14日发放了全部贷款。然而截至2020年7月19日，方何庆仍未偿还其2020年7月14日的应还本息，方何庆向原告提交了《停供申请》，方何庆在该申请中称其与深圳中维菁山房地产开发有限公司已于2019年12月办理了退房手续，并表示于2020年7月起停止偿涉案贷款。因此，原告有权依据《借款合同》第十一条11.4、十二条、十三条的约定提前收回已发放借款、提前行使担保权、要求被告按借款合同约定承担还款义务等。被告方何庆答辩称，答辩人因购置中维公司的商品房并以该房产作为抵押担保向原告借款，现房屋买卖合同已解除，致使借款合同目的无法实现，双方签署的担保借款合同应依法应予解除，答辩人无需向农行国贸支行偿还剩余未还贷款本金及相关费用，应由中维公司承担。1、答辩人因向中维公司购买房产支付购房款所需，与原告签署签订借款合同，同时以该房产提供抵押、由中维公司提供阶段性保证担保，并约定借款资金一次性划款至中维公司的指定账户。2、因中维公司不能按时在2019年3月31日之前交付房产，双方于2018年11月签署《无忧退房保障协议书》，约定答辩人在2019年12月1日至2019年12月31日期间享有退房权，由中维公司负责办理房屋“赎契”并结清贷款本息和所有费用。至2019年3月31日，中维公司未依约按期交付房屋，2019年12月4日，答辩人与中维公司正式解除房屋买卖合同。但中维公司再次违约，未履行协议约定的任何义务，答辩人向深圳国际仲裁院提请仲裁，请求中维菁山返还购房款。因答辩人、中维公司与原告三者之间无仲裁协议或仲裁条款，答辩人与原告之间的借款合同纠纷无法一并审理。3、本案因中维公司违约导致房屋买卖合同解除，最终影响到贷款合同的履行并请求予以解除，答辩人应向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由中维公司承担。4、因此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条以及第二十五条第二款之规定，本案答辩人与中维公司的商品房买卖合同已解除，答辩人基于该商品房而签署的担保贷款合同目的无法实现，故请求解除与原告之间的商品房担保贷款合同，合同解除后，将购房贷款本金及利息返还给原告。被告中维公司答辩称，程序上我方要求中止审理，理由为第一，被告方何庆已经向我方提起仲裁，仲裁请求中包含了已经向原告支付的月供，被告方何庆主张该款项应计至实际还清之日止，也就是需要等到裁决确定以后才能判断该等款项的实际计算截止日期，而原告在本案中向被告方何庆和我方提出的诉讼请求中也包含了这部分的金额，两笔金额是否存在重叠，需要等待仲裁裁决出具以后才能判断。如果实际借款人与贷款人之间的款项往来及主张之间存在重叠或者是矛盾，可能会导致仲裁裁决的也许和本案判决的结果之间存在重叠或者是矛盾，因此我们建议中止审理本案至仲裁裁决出具之日。第二，我方的实质争议是公司资金短缺导致涉案项目的开发建设无法继续进行，进而业主方选择了退房及断供，根据当事人的说明，涉案项目将于下周恢复施工，因此如果在恢复施工以后，各方当事人之间能够友好协商达成和解，这才是解决本案实质争议的最终手段。被告方何庆向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与原告签署的《个人购房担保借款合同》。2、判令由被告中维公司承担本案反诉受理费和律师费14000元。事实和理由:反诉人因向被告中维公司购买深圳市坪山区，于2017年9月12日与原告通过签署《个人购房担保借款合同》借款87万元，借款期限10年，并由被告中维公司作为阶段性保证人提供连带保证担保责任，同时以反诉人购买的该房产作为抵押物提供抵押担保。被反诉人发放了全部贷款至被告中维公司在原告处开立的银行账户。因被告中维公司项目停工无法按期交付房产，2018年11月25日与反诉人签署《无忧退房保障协议书》约定反诉人在2019年12月1日至2019年12月31日期间享有退房选择权，解除房地产预售合同，被告中维公司退还已付购房款并办理房屋“赎契”手续、结清贷款本息及所有费用。2019年12月4日，反诉人行使退房权与被告中维公司签署《解除协议》解除了双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但被告中维公司既未退还已付购房款，也未办理任何房屋“赎契”手续。因《深圳市房地产买卖合同（预售）》已解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，反诉人特提请反诉，请求解除与原告签署的《个人购房担保借款合同》，由被告中维公司依照上述规定承担合同解除后的全部法律责任，并承担因其根本违约而产生的全部诉讼和律师费用。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行针对反诉答辩称，银行在借款合同的履行中不存在过错，借款人与开发商之间达成的协议不应损害原告合法权益，其次，即便借款人与开发商最终解除了其购房合同，被告也应当按照签署的借款合同承担还款及担保义务，第三，借款人已经明确表示不再履行借款合同约定的按揭还款，各被告应当立即偿还剩余本金及按照借款合同的约定，付利息罚息复利至全部实际清偿之日止。关于借款人与开发商之间购房协议的纠纷，其仲裁结果不影响本案的审理，实际被告应承担的还款本金利息等金额可以在执行或各方实际履行约定时进行确认，因相关利息罚息复利持续计算，中间借款人也有可能向原告偿还部分款项，因此实际金额可以在实际还款的时候进行清算，不必等待仲裁结果。被告中维公司针对反诉答辩称，首先我方对反诉人提出异议，根据民诉解释第223条的规定，反诉的当事人应当限于本案被告诉本案原告，本案业主方以我方作为被告提起反诉不合规定，应另案解决。其次，业主要求我方承担诉讼费及律师费无合同及法律依据。本院经审理查明如下事实：一、被告方何庆与被告中维公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：被告方何庆向被告中维公司购买泰禾广场2栋A座1902号房产，总价款2869026元。签订本合同之日首期支付购房总价款的70%，即1999026元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款870000元。2017年8月4日，被告方何庆向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款87万元，用于购买被告中维公司销售的泰禾广场2栋A座1902房产，并以该房产设定抵押。2017年8月25日，原告（贷款人）与被告方何庆（借款人、抵押人）、被告中维公司（保证人）签署了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为87万元，借款用途为购买深圳市房产,借款期限10年，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发生日对应日。合同项下借款由被告中维公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任；同时，由合同签章的抵押人以其房产提供抵押担保。借款人未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。2017年9月14日，原告向被告中维公司名下账户41×××73发放贷款870000元。2018年5月17日，案涉房产办理了不动产抵押登记，抵押权人为原告，义务人为被告方何庆。二、2018年11月25日，被告方何庆与被告中维公司签订《无忧退房保障协议书》，约定双方协商一致确认，在2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间内，被告方何庆有权按照约定的方式行使无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议及附件。2019年12月4日，被告方何庆与被告中维公司签订《解除协议》，约定双方自愿解除案涉房屋买卖合同，协议签订后，被告中维公司应配合被告方何庆办理退房手续，协议自双方盖章/签字之日起生效。2020年1月19日，被告方何庆就与被告中维公司之间《深圳市房地产买卖合同（预售）》解除后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。三、2020年7月1日，被告方何庆向原告出具《停供申请》，称其与被告中维公司的房屋买卖合同已经解除，原告收到申请之日解除双方于2017年9月12日签署的《个人购房担保借款合同》；自2020年7月起将停止每月偿还房屋抵押按揭贷款。被告方何庆自2020年7月14日起未偿还借款本息，截至2020年7月19日，被告方何庆拖欠贷款本金675302.5元，利息3033.23元，罚息0元，复利0元。本院认为,本案为金融借款合同纠纷。原告与被告方何庆及中维公司签订的《个人购房担保借款合同》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约向指定的被告中维公司账户发放了贷款。现被告方何庆以与被告中维公司的房产买卖合同解除，贷款合同目的无法实现为由，要求解除前述借款合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，被告方何庆向原告借款用于向被告中维公司购买案涉房产，但被告方何庆与被告中维公司于2019年12月4日签订《解除协议》，协商一致解除了双方签订的房产买卖合同，由此导致担保贷款合同的目的无法实现。根据前述法律规定，被告方何庆请求解除案涉《个人购房担保借款合同》，依据充分，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该规定，被告中维公司应承担向原告偿还贷款本金及利息的义务。原告要求被告方何庆偿还贷款本息无法律依据，本院不予支持。案涉房产已办理抵押登记，原告依法享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权。关于被告方何庆要求被告中维公司承担反诉受理费及律师费的请求，该请求与本诉的诉讼请求并非基于相同法律关系，不属于反诉的审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与被告方何庆、深圳中维菁山房地产开发有限公司于2017年8月25日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行贷款本金675302.5元，利息3033.23元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月19日，之后的利息、罚息、复利依照合同约定计至清偿之日止）。三、原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行对深圳市房【深（龙）网预买字（2017）14123号】享有抵押权，如被告深圳中维菁山房地产开发有限公司不履行判决第二项债务，则依法处分该房产，所得价款用于优先清偿该项债务；如不足清偿，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司须继续承担清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5292元，保全费3912元，均由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。反诉受理费5292元，由被告方何庆负担。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行已经预交的9204元，本院予以退回。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用9204元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王群二〇二〇年十一月九日法官助理李文萍书记员陈紫珊