山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12189号上诉人（原审原告）：山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王英俊，总经理。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台岛（济南）集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘鹏，董事长。上诉人山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司（以下简称龙鼎保健公司）因与被上诉人台岛(济南)集团有限公司（以下简称台岛集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙鼎保健公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案全部诉讼费用由台岛集团承担。事实与理由：一审法院事实认定和法律适用均存在错误，案外人田燕、田志强并非台岛集团的合法代表人、代理人，与台岛集团也没有法律上的联系，是彼此独立的民事主体。因此，田燕、田志强对涉案房屋没有权利基础，无权代台岛集团解除《房屋租赁合同》，龙鼎保健公司与台岛集团之间《房屋租赁合同》的不定期关系依然有效存续。一、一审法院正确地认定了以下两个法律事实：第一，涉案《房屋租赁合同》届满后，龙鼎保健公司与龙鼎广告公司均未与台岛集团另行签订《房屋租赁合同》，租赁期限变更为不定期。第二，合同系台岛集团与山东国济医院签订，故履行合同过程中产生争议的主体应为台岛集团和作为山东国济医院权利义务承继人的龙鼎保健公司。二、本案租赁关系的双方主体为龙鼎保健公司和台岛集团，田燕、田志强等人是没有台岛集团合法授权的案外人，不能以台岛集团的名义进行任何有效的法律行为。1.涉案《房屋租赁合同》的主体应为龙鼎保健公司与台岛集团。根据合同相对性原则，只有台岛集团才有资格与龙鼎保健公司解除合同。田燕、田志强等人没获得台岛集团合法授权，则无权以任何形式解除不定期租赁合同关系，要求龙鼎保健公司退出涉案房屋。2.龙鼎保健公司2008年12月1日得知田燕、田志强不是台岛集团的员工后，田燕、田志强始终未向龙鼎保健公司提供过可以证明其能继续代表或代理台岛集团从事民事活动的证明。因此，时隔十几年后，田燕、田志强当然对涉案房屋或涉案租赁关系不享有任何权利。三、一审法院严重曲解龙鼎保健公司的意思表示，导致事实认定错误。1.龙鼎保健公司在合同履行的2008年12月1日之前，与田燕、田志强协商处理相关事宜仅仅是基于田燕当时持有台岛集团的公章和把合同所在地辛祝路6号的钥匙交给了龙鼎保健公司，并非认可田燕、田志强系租赁合同的相对方，也并非认可田燕、田志强对涉案房屋享有权利。因此，自从2008年12月1日田燕、田志强无法证明其二人与台岛集团的合法权利关系后的十多年中，再也没向龙鼎保健公司收取过租金。一审法院在没有任何证据支持的情况下，主观臆断龙鼎保健公司的意思表示，系曲解事实，不合理地扩张了双方认可的法律行为的范围。2.龙鼎保健公司自述被田志强强制推出涉案房屋，是说明龙鼎保健公司权利受到侵害的事实，并非自认原房屋租赁关系已经解除，根本不能以龙鼎保健公司此部分的陈述作为认定房屋租赁关系已经解除的依据。四、一审法院的判项超出了判决说理涵盖的范围，实属明显错误。根据《房屋租赁合同》约定，龙鼎保健公司有权在院内建造简易建筑，并且龙鼎保健公司又与土地所有权人签订了专门的土地租赁协议。因此，即便台岛集团要解除原租赁合同，也无权侵占和直接剥夺龙鼎保健公司建造简易建筑的所有权。所以，一审法院以《房屋租赁合同》解除为由认定龙鼎保健公司无权要求田志强等人返还房屋，具有明显错误。台岛集团未作答辩。龙鼎保健公司向一审法院起诉请求：1.依法确认龙鼎保健公司对台岛集团坐落在历城区辛祝路6号的房屋及其相应院落享有合法租赁权。2.本案诉讼费用由台岛集团承担。一审法院认定事实：一、2002年10月15日，济南台岛工业技术有限公司（出租方、甲方）与山东国济医院（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将坐落在历城区辛祝路6号的房屋及院落出租给乙方使用，甲方出租房屋的使用面积以甲方的房屋所有权证为准；租赁期限为10年，自2002年10月15日起至2012年10月14日止，每年租金为12万元人民币；乙方于2002年10月15日前交第一年全年租金计12万元，以后每年10月15日前预交付第二年全年租金（12万元），以此类推；在不破坏房屋结构的情况下，乙方可以对房屋进行适当装修，乙方可在院内建造简易平房两处，但不能破坏院墙；以上条款，若甲方违约，乙方有权终止本合同，若乙方违约，甲方有权终止本合同；合同到期后，若乙方继续租赁此房屋及院落，租金及交付方式不变，届时以甲、乙双方所签合同为准；本合同有效期为壹拾年整，本合同签于2002年10月15日。济南台岛工业技术有限公司、山东国济医院均在合同上盖章予以确认，济南台岛工业技术有限公司的经办人系案外人田燕。合同签订后，山东国济医院向案外人田燕、田志强支付租金至2008年11月30日，2008年12月1日之后未再交纳租金，合同到期后，亦未续签合同。二、济南市院办公楼系砖混结构，共计5层，房屋所有权人为济南台岛工业技术有限公司，房产证号：历城50851。济南台岛工业技术有限公司原名称为济南台岛工业应用技术开发有限公司，1995年9月5日，济南台岛工业技术有限公司更名为台岛集团，1999年6月，台岛集团因未年检被工商行政管理部门吊销营业执照。台岛集团的法定代表人系刘鹏，刘鹏与田燕系夫妻关系，田燕与田志强系兄妹关系。三、2017年6月2日，田志强以管理济南台岛工业技术有限公司的名义占有了历城区辛祝路6号院办公楼四楼的7间房屋。山东龙鼎广告有限公司（以下简称龙鼎广告公司）的法定代表人王英俊于2017年6月2日向济南市公安局历城区分局东风派出所报警，称田志强盗窃两万元现金，非法侵入他人住宅，后济南市公安局历城区分局经审查认为没有犯罪事实，于2017年6月28日向王英俊出具不予立案通知书，王英俊收到通知书后申请复议，济南市公安局历城区分局作出复议决定书后，王英俊对复议决定书不服并向济南市公安局申请复核，济南市公安局于2017年9月7日出具济公刑复核字[2017]第10023号刑事复核决定书，决定维持复议决定。田志强自述2008年山东国济医院注销及自2008年12月1日起拒付租金时，济南台岛工业技术有限公司与山东国济医院的租赁关系已不存在，龙鼎广告公司与龙鼎保健公司均无权享有涉案房屋的使用权。2017年8月7日，龙鼎广告公司以田志强为被告、龙鼎保健公司为第三人，向一审法院提起占有保护诉讼，要求判令田志强自其侵占的龙鼎广告公司的房屋中搬出，及搬离涉案的历城区辛祝路6号整个院落及土地上所有房屋，不得干扰龙鼎广告公司的日常经营、生活等。一审法院审理后，作出（2017）鲁0112民初4535号民事判决，对上述事实进行认定，并判令田志强将涉案辛祝路6号院办公楼4层房屋腾空并交还龙鼎广告公司。判决后，田志强不服，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终4056号民事判决，驳回上诉，维持原判。田志强因不服济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4056号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再746号民事判决，再审查明事实与原审认定的事实相一致，再审认为，龙鼎广告公司占有涉案房屋的依据系原房屋承租人山东国济医院的相应授权，其权利不应超出原承租人山东国济医院的承租期。涉案租赁合同签订时，台岛集团一方的合同签订人为田燕，合同履行过程中，山东国济医院的租金交付对象亦为田燕、田志强。龙鼎广告公司占有涉案房屋的依据是台岛集团向工商行政管理部门出具的《证明》，而该《证明》的出具人为田燕、田志强，龙鼎广告公司亦认可其对田燕、田志强办理该项业务系明知。山东国济医院及龙鼎广告公司在履行合同的前期过程中均与田燕、田志强协商处理，双方亦互相认可各自行为的法律效力。龙鼎广告公司与田燕、田志强之间关于涉案房产的相关争议应属于合同履行过程中产生的争议，属于龙鼎广告公司占用涉案房屋本权的争议，认定龙鼎广告公司仅以占有的事实状态为据向田志强主张权利不能成立，判决撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4056号民事判决及济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初4535号民事判决，驳回龙鼎广告公司的诉讼请求。四、山东国济医院系龙鼎保健公司2001年7月16日申请设立，于2008年8月注销。龙鼎广告公司与龙鼎保健公司的法定代表人均为王英俊。五、一审庭审中，龙鼎保健公司陈述，2008年12月后一直未支付租金，系因一直找不到有权收取租赁费的单位或人员，龙鼎保健公司履行不能。龙鼎保健公司认可自2020年5月12日开始不再占用涉案房屋及院落，原因是被田志强带领的人员强制推出。龙鼎保健公司并陈述，台岛集团1999年被济南市工商局吊销营业执照后，田燕使用原公章即济南台岛工业技术有限公司公章与山东国济医院签订上述租赁合同。一审法院认为，济南台岛工业技术有限公司与山东国济医院签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。山东国济医院注销后，其在《房屋租赁合同》中的权利和义务由其设立人龙鼎保健公司承继。龙鼎广告公司占有涉案辛祝路6号院办公楼四楼系依据山东国济医院的授权，其权利不应超出原承租人山东国济医院的承租期。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案《房屋租赁合同》届满后，龙鼎保健公司与龙鼎广告公司均未与台岛集团另行签订《房屋租赁合同》，租赁期限变更为不定期。《房屋租赁合同》签订时，台岛集团一方的合同签订人为田燕，合同履行过程中，山东国济医院的租金交付对象亦为田燕、田志强，山东国济医院及龙鼎广告公司在履行合同的前期过程中均与田燕、田志强协商处理，双方亦互相认可各自行为的法律效力，根据（2019）鲁民再746号民事判决认定的事实，龙鼎广告公司与田燕、田志强之间关于涉案房产的相关争议应属于合同履行过程中产生的争议，而合同系台岛集团与山东国济医院签订，故上述履行合同过程中产生争议的主体应为台岛集团和作为山东国济医院权利义务承继人的龙鼎保健公司。因此，龙鼎保健公司2008年12月1日之后未再交纳租金，2017年6月2日，田志强占有涉案辛祝路6号院办公楼四楼及2020年5月12日，龙鼎保健公司自述被田志强强制推出，不再占用涉案房屋及院落，表明台岛集团和龙鼎保健公司之间的不定期《房屋租赁合同》已在事实上解除，龙鼎保健公司再要求确认其对涉案房产及院落享有租赁权没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司负担。二审中，龙鼎保健公司向法庭提交了(2019)鲁01民终1104号民事裁定，拟证实田志强没有台岛集团的合法授权，无权代表台岛集团解除合同。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系济南台岛工业技术有限公司与山东国济医院签订，合同期限为2002年10月15日至2012年10月14日。在合同履行过程中，山东国济医院注销，其在《房屋租赁合同》中的权利和义务由其设立人龙鼎保健公司承继，但不应超出原承租人山东国济医院的承租期限。现涉案租赁合同已经到期，龙鼎保健公司并未举证证明双方在涉案租赁合同到期后就继续租赁事宜达成过合意。双方之间的不定期租赁关系已因田志强代表台岛集团占用涉案房屋而解除。故龙鼎保健公司要求确认对涉案房屋及院落享有租赁权无事实及法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山东龙鼎医疗保健科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十一月十六日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨