广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5312号上诉人（原审被告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*****************卡，统一社会信用代码914***********916M。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩跃，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：唐波和，男，1976年9月16日出生，汉族，住广东省中山市***********。被上诉人（原审原告）：胡结媚，女，1975年12月19日出生，汉族，住广东省中山市************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。原审被告：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区***禺***********，统一社会信用代码914************628。法定代表人：聂杰华，该公司总经理。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人唐波和、胡结媚及原审被告广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。益泰公司上诉请求：撤销一审判决，并判决驳回唐波和、胡结媚的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋已经政府相关部门的工程竣工验收备案登记，取得竣工验收备案登记证，唐波和、胡结媚也已取得涉案房屋的房产证。益泰公司并未给唐波和、胡结媚造成任何损失。益泰公司在宣传资料中已注明所涉及的任何尺寸、图片、插图文字描述或其他资料仅供参考之用。该提示并非难以察觉，而是清楚明了。退一步讲，即便是益泰公司有违约行为，违约金总额也不能超过合同约定的总房价2%的上限。二、益泰公司已经按照合同约定通知唐波和、胡结媚前来收楼，但唐波和、胡结媚一直拒收，益泰公司不存在逾期交楼的事实。唐波和、胡结媚辩称：一、1.益泰公司通过房屋竣工验收后再次将地下架空层围蔽，已被中山市自然资源局认定为违法建设行为。益泰公司在首次通知唐波和、胡结媚收楼至今房屋现场结构于获审批的竣工验收备案登记证和不动产权证书不一致，故涉案房屋不具备合同约定的交付条件。2.唐波和、胡结媚一审主张的逾期交楼责任和缔约过失责任，办理不动产权属证书与唐波和、胡结媚损失没有任何关系。3.现时商品房的产权首次登记由开发商统一办理，所需申请资料并不包括房屋验收。故益泰公司以办理不动产权证书为由，认定唐波和、胡结媚对房屋满意缺乏依据。二、因益泰公司的故意隐瞒行为，导致唐波和、胡结媚房屋升值损失，益泰公司负有缔约过失责任。三、唐波和、胡结媚于2018年11月27日首次收到收楼通知。截至今日，益泰公司仍未按照政府批准文件、图纸还原交付结构，违建行为仍未排除，益泰公司应承担从违约之日起至实际交付条件符合约定之日止的违约责任。四、一审判决认定合同约定的违约金不超过总房价2%上限的约定系无效格式合同条款是正确的。海伦堡公司未向本院陈述意见。唐波和、胡结媚向一审法院起诉请求：1.益泰公司以1980000元为基数，按每日万分之一标准，从2017年1月1日起至完成实际交房之日止计付逾期交房违约金给唐波和、胡结媚；2.益泰公司赔偿唐波和、胡结媚缔约过失的直接损失705206元和间接损失593000元。唐波和、胡结媚起诉后，申请追加海伦堡公司作为被告，并诉讼请其对益泰公司的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：唐波和、胡结媚诉称其于2016年2月27日，受到益泰公司销售部门所作《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明户型信息的吸引，前往益泰公司开发的位于中山市*********上水湾售楼部了解该户型信息，此后由益泰公司的销售主管梁素娴接洽。此后，唐波和、胡结媚诉称受该户型“买一层用三层”的条件吸引，而益泰公司的销售梁素娴亦于当天向唐波和、胡结媚出具了《海伦湾置业计划书》。庭审中，唐波和、胡结媚向一审法院提交《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》、梁素娴的名片及《海伦湾置业计划书》以证明上述事实。经查，《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》显示益泰公司开发的位于中山市*********上水湾的江边墅——A叠墅的建筑面积186.75-186.80㎡，赠送面积为302.88-359.35㎡，总使用面积489.63-546.15㎡；该宣传册另载明“买一层，用三层”的内容，并载明该户型机构分为首层、负一层、负二层三层，并附图说明结构；此外，该宣传册最后一页以长宽约为1.5毫米且难以察觉的字迹写明“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准。本资料的最终解释权归开发商所有”。梁素娴的名片显示其为案涉商品房所在销售项目的销售主管。《海伦湾置业计划书》载明8座101号户型产权面积为187.47㎡，使用面积为508.36㎡，总价为2849559元，成交价为2530000元。庭审中，益泰公司对上述《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》及梁素娴名片的真实性予以确认，但辩称上述《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》已注明“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准”的内容。2016年2月29日，唐波和、胡结媚向益泰公司付款30000元，唐波和、胡结媚诉称该款项为购房定金。2016年3月19日，唐波和、胡结媚再分三次向益泰公司付款650340元、20000元、20000元，合共690340元，唐波和、胡结媚诉称其中600000元为购房首期款。同一天，唐波和、胡结媚与益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，该合同约定如下事宜：1.唐波和、胡结媚向益泰公司购买其开发的位于中山市******************的房屋。2.上述房屋建筑面积为187.47平方米，套内面积为161.67平方米，结构为两层，分别为首层及负一层。3.唐波和、胡结媚应于2016年3月19日前支付首期款600000元，并于2016年4月19日前通过银行按揭贷款的方式支付第二笔购房款1380000元。4.益泰公司应于2016年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付唐波和、胡结媚使用。5.如益泰公司存在逾期交付房屋的情况，逾期不超过180日的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，益泰公司按每日万分之一的标准向唐波和、胡结媚支付违约金，合同继续履行；逾期180日后，唐波和、胡结媚有权解除合同，唐波和、胡结媚要求解除合同的，益泰公司应自唐波和、胡结媚解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按唐波和、胡结媚累计已付款的2%支付违约金，唐波和、胡结媚要求继续履行合同的，合同继续履行，益泰公司自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按唐波和、胡结媚已付房价款每日万分之一的标准支付违约金，违约金总金额不高于总房款的2%。上述《商品房买卖合同》另附房屋平面图一份，载明房屋分为首层及负一层，唐波和、胡结媚的在该平面图上签名予以确认。唐波和、胡结媚及益泰公司均在上述《商品房买卖合同》上签名、盖章予以确认。同一天，唐波和、胡结媚又与益泰公司签订案涉商品房的《补充协议》一份，约定如下事宜：1.如唐波和、胡结媚逾期未向益泰公司发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，益泰公司按日向唐波和、胡结媚支付已付房价款0.1‰的违约金。2.双方一致同意，《商品房买卖合同》及《补充协议》，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，唐波和、胡结媚又于2016年5月17日通过银行按揭贷款的方式向益泰公司支付第二笔购房款1380000元。此后，案涉商品房所处房地产开发项目于2018年1月5日办理工程竣工验收备案登记。一审另查明，唐波和、胡结媚诉称益泰公司交付给唐波和、胡结媚的房屋并不符合《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明的结构户型，且按照上述户型册的所载明的结构，益泰公司存在在房屋通过验收后，再次将地下架空层围蔽后向唐波和、胡结媚出售的违规行为。庭审中，唐波和、胡结媚向一审法院提交《中山市建设工程报建变更批复书》、《上水湾二期7-8座立面图及2-2剖面图》、中山市凤翔公证处出具的《（2018）粤中凤翔第2624号公证书》、中山市城市管理行政执法局东凤分局于2018年12月26日出具的《调查情况告知书》、中山市自然资源局于2019年10月15日出具的《处理意见书》等证据以证明上述事实。经查，《中山市建设工程报建变更批复书》载明上水湾二期5-8座商住楼于2017年5月12日变更7-8座立面图、2-2剖面图等内容。《上水湾二期7-8座立面图及2-2剖面图》载明案涉房屋所处的建筑物结构分为地上五层，垂直地下三层，负一层为架空绿化层，负二层为设备用房层，负三层为车库，其中负一层的架空绿化层、负二层的设备用房层与《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所附机构图中负一层、负二层的位置重合。中山市凤翔公证处出具的《（2018）粤中凤翔第2624号公证书》唐波和向中山市凤翔公证处申请证据保全的事宜，中山市凤翔公证处派员到海伦湾7栋101房现场拍照取证，所拍照片显示海伦湾7栋101房地下负一层及负二层均存在完全围蔽的情况。中山市城市管理行政执法局东凤分局于2018年12月26日出具的《调查情况告知书》载明该局对于唐波和于2018年10月30日到访该局反映的中山市东凤镇上水湾二期1-4,5-8座商住楼在取得《建设工程验收登记证》后又重新围蔽，存在消防隐患的问题，已安排执法人员到场进行勘验，并就相关问题函至中山市东凤镇规划分局征询，目前正等待东凤镇规划分局研究函复。中山市自然资源局于2019年10月15日出具的《处理意见书》，载明该局回复唐波和如下事宜：“上水湾二期1-4、5-8座商住楼存在封闭架空层的违法建设行为，我局已于2019年10月15日函告中山市城市管理和综合执法局东凤执法分局，请该局依据相关法律规定，对该违法建设行为依法查处”。一审又查明，唐波和、胡结媚诉称由于益泰公司并未向其交付与《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明结构相同的房屋，因此给其造成了直接损失819856.05元及间接损失975300元。对于直接损失819856.05元，唐波和、胡结媚诉称因为其所购买的本案房屋按照《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》的户型要求，存在大量的赠送面积，因此单价为12247.17元/平方米，同小区且同座向没有赠送面积的房屋单价则为7176元/平方米，因此唐波和、胡结媚多支付的房价款为819856.05元【161.67平方米（套内）×（12247.17元/平方米-7176元/平方米）】，该费用为直接损失。此外，与案涉7座102房同处一座的202房因存在赠送面积，所以售价为2850000元，而7座102房的售价为1874700元，因此益泰公司应赔偿唐波和、胡结媚房屋差价造成的间接损失975300元（2850000元-1874700元）。庭审中，唐波和、胡结媚向一审法院提交益泰公司售楼部的销售广告传单图片及房屋所处小区同类型商品的销售网站录像视频以证明上述事实。一审再查明，益泰公司是海伦堡公司投资的法人独资有限责任公司。唐波和、胡结媚认为海伦堡公司并未举证证明其财产独立于益泰公司的财产，故须对益泰公司的上述债务承担连带清偿责任。益泰公司向一审法院提交该公司《2016年度审计报告》一份，拟证明海伦堡公司财产独立于益泰公司财产的事实。经查，上述《2016年度审计报告》载明益泰公司在2016年度的财务状况及2016年度的经营成果和现金流量，但无法反映海伦堡公司财产是否独立于益泰公司财产的情况。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。唐波和、胡结媚及益泰公司均对唐波和、胡结媚已付清购房款1980000元的事实并无异议，一审法院予以认可。一审法院另将双方争议的焦点归纳如下：一、唐波和、胡结媚购买商品房时，益泰公司是否构成虚假宣传。一审法院认为，根据唐波和、胡结媚及益泰公司双方均确认的《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》，载明案涉房屋采用“买一层、用三层”的出售方式，户型包含首层、负一层、负二层结构，建筑面积为186.75㎡至186.80㎡，赠送面积为302.88㎡至359.35㎡，该情况亦与唐波和、胡结媚所提交的《海伦湾置业计划书》所载明的内容亦基本一致，故一审法院予以采信，并认定益泰公司曾就案涉出售房屋向唐波和、胡结媚作出上述宣传。此外，根据中山市自然资源局（原中山市城乡规划局）备案的《上水湾二期7-8座立面图及2-2剖面图》所载明的案涉房屋所处楼房结构图，地下负**、负**分别为架空绿化层、设备用房层，故按其用途应属于公共设施，不得向业主出售，也不得由任何人员、单位单独占用。因此《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》上除《商品房买卖合同》所载明的负一层面积外，多余的负一层、负二层面积因属于小区、楼房公共设施的缘故，实际上不得向唐波和、胡结媚出售或赠与。此外，根据唐波和、胡结媚所提交中山市凤翔公证处出具《公证书》所附的现场调查图片显示，益泰公司已对案涉房屋的负一层、负二层采取封闭措施，其该行为亦已经中山市自然资源局东凤分局认定为违法建设行为，并函告中山市城市管理和综合执法局东凤执法分局处理。因此，在案涉房屋所处楼房除《商品房买卖合同》所载明的负一层面积外，益泰公司无权将《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明的负一层、负二层赠送给唐波和、胡结媚使用。益泰公司利用《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》，以“买一层，用三层”、“赠送面积302.88㎡至359.35㎡”等噱头宣传、吸引唐波和、胡结媚签订本案《商品房买卖合同》，但又未能兑现赠送《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明的户型机构及面积，因此益泰公司在向唐波和、胡结媚兜售案涉房屋期间存在虚假宣传的行为。益泰公司虽辩称在上述宣传册上向唐波和、胡结媚提示了“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准。本资料的最终解释权归开发商所有”的内容，但该内容所使用的为长宽各1.5毫米左右的字体，极其难以察觉，因此一审法院认定上述内容并未能向唐波和、胡结媚起到提示作用，一审法院对益泰公司的该项答辩意见不予采信。二、益泰公司就其虚假宣传行为应向唐波和、胡结媚承担的赔偿金额。一审法院认为，益泰公司的虚假宣传行为，提供虚假情况，给唐波和、胡结媚造成了错误的认识，并带来了购房期待值的巨大落空，客观上给唐波和、胡结媚造成了损失，因此其应向唐波和、胡结媚承担赔偿责任。对于唐波和、胡结媚主张益泰公司赔偿其直接损失819856.05元。唐波和、胡结媚主张直接损失的依据为其所购房屋因为存在大量赠送面积的缘故而单价比同期同小区同座向而没有赠送面积的房屋单价贵50**.17元/平方米计算所得。一审法院认为，《商品房买卖合同》已经唐波和、胡结媚及益泰公司双方签名、盖章予以确认，明确约定了唐波和、胡结媚实际所购商品房的面积、总价、单价等信息，故唐波和、胡结媚于签订《商品房买卖合同》时已知晓所购房屋的实际面积、价格及户型结构等信息。虽然唐波和、胡结媚主张有无赠送面积是导致上述房屋单价差距较大的原因，但现并无客观证据予以支持，且房屋单价受地段、户型、朝向、楼层等多方面的因素影响，有无赠送面积亦并非影响房价高低的唯一因素；此外，《海伦湾江边墅——A叠墅的广告宣传户型册》所载明的赠送面积均为封闭架空绿化层、设备用房层所得，属于违法建设行为，因此所谓的赠送面积客观上亦不可行，唐波和、胡结媚及益泰公司均不能因该非法行为而获益。因此，唐波和、胡结媚主张以赠送面积为由主张房屋单价差异所导致的直接损失，一审法院不予采信。对于唐波和、胡结媚主张的间接损失975300元，其主张的计算依据为存在赠送面积的7栋202房的现售单价与现不存在赠送面积的案涉房屋之间的二手房市场单价差异。一审法院认为，房屋单价受地段、户型、朝向、楼层等多方面的因素影响，有无赠送面积亦并非影响房价高低的唯一因素；此外，一手房单价与二手房单价受市场调节规律的影响，并不一定在单价上完全一致；因此，唐波和、胡结媚主张的间接损失计算依据缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院对于唐波和、胡结媚主张的损失金额不予采信。但因益泰公司存在虚假宣传，且将架空绿化层、设备用房层违法封闭后再向唐波和、胡结媚兜售的不诚信行为，给唐波和、胡结媚造成了信赖利益损失，其应依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，向唐波和、胡结媚承担缔约过失责任。一审法院综合案情考虑并基于公平合理的原则，酌定益泰公司应赔偿唐波和、胡结媚经济损失200000元。三、益泰公司是否须赔偿唐波和、胡结媚逾期交付房屋的违约金。益泰公司与唐波和、胡结媚签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据唐波和、胡结媚提供的证据可知，唐波和、胡结媚作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月30日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给唐波和、胡结媚使用，但益泰公司直至2018年1月5日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此益泰公司已构成违约，理应向唐波和、胡结媚承担违约责任。双方在合同中明确约定益泰公司如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，益泰公司按日向唐波和、胡结媚支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，唐波和、胡结媚可以选择解除合同，并要求益泰公司支付已付房价款2%的违约金，但如唐波和、胡结媚要求继续履行合同，则益泰公司须按已付房价款每日万分之一的标准支付违约金至实际交付之日止。益泰公司于2018年1月5日才取得案涉商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，而益泰公司并未向一审法院举证证明其逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》存在合理依据，故益泰公司的上述逾期行为已构成违约。一审法院认为，双方约定的违约金支付条件已经成就，益泰公司应向唐波和、胡结媚支付违约金。至于益泰公司辩称合同《补充协议》第十六条第5点第（4）项约定按日计算的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%的主张。一审法院认为，鉴于涉案的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》均是格式合同，且《补充协议》第十六条第5点第（4）项的约定明显具备排除唐波和、胡结媚主要权利且大量免除益泰公司责任的特征，一审法院认为上述条款明显显失公平。在益泰公司没有提供充分的证据证明其在签订合同时曾采取合理的方式提请唐波和、胡结媚注意上述排除唐波和、胡结媚主要权利、减轻益泰公司应承担法律责任的条款的前提下，一审法院认定《补充协议》第十六条第5点第（4）项关于逾期违约金总金额不超过总房价款2%的条款为无效条款。综上，益泰公司应向唐波和、胡结媚支付自2016年12月31日起至2018年1月5日期间的违约金。此外，《商品房买卖合同》第八条约定案涉商品房的交付条件除益泰公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》外，所交付的房屋还应符合合同的约定。现已查明案涉商品房的负一层已采取违法封闭的措施，故负一层并非符合《商品房买卖合同》所约定的户型结构，因此一审法院依法认定益泰公司并未向唐波和、胡结媚交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，唐波和、胡结媚有权拒绝接收房屋。因此益泰公司仍应按每日万分之一的标准向唐波和、胡结媚支付自2018年1月6日起至实际交付符合《商品房买卖合同》约定房屋之日止的违约金。此外，益泰公司是海伦堡公司单独投资设立的有限责任公司，益泰公司所提交的该公司《2016年度审计报告》仅为该公司在2016年度的财务收支情况，并不足以证明海伦堡公司财产独立于益泰公司的财产，因此海伦堡公司应对益泰公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、益泰公司于一审判决生效之日起三日内向唐波和、胡结媚赔偿损失200000元；二、益泰公司于一审判决生效之日起三日内向唐波和、胡结媚支付逾期交房违约金（违约金自2016年12月31日起以1980000元为基数按每日万分之一的标准支付至益泰公司将符合合同约定的商品房交付唐波和、胡结媚使用之日止），其中自2016年12月31日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，益泰公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向唐波和、胡结媚支付；自一审判决发生法律效力之次日起至益泰公司将符合合同约定的商品房交付唐波和、胡结媚使用之日止的上述违约金款项，益泰公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔6个月向唐波和、胡结媚支付相应期间的违约金;三、海伦堡公司对益泰公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回唐波和、胡结媚的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26681元，由唐波和、胡结媚负担19557元（唐波和、胡结媚已向一审法院缴纳26681元），由益泰公司、海伦堡公司负担7124元（该款唐波和、胡结媚已预交，益泰公司、海伦堡公司于一审判决生效之日起七日内返还给唐波和、胡结媚，一审法院不另收退）。本院二审期间，益泰公司向本院提交委托书一份，拟证明唐波和、胡结媚的对房屋的改造是知情的。唐波和质证称，对该份委托书真实性予以确认，但该份委托书是格式合同。唐波和、胡结媚、海伦堡公司没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：本院二审期间对涉案房屋现场进行了勘验。涉案房屋所在单元为一梯两户。涉案房屋楼下的负一层与公共绿化区域相隔离，与邻居房屋楼下的负一层相隔理；涉案房屋楼下的负二层与地下车库相隔离，与邻居房屋楼下的负二层相隔离。根据规划，除负一层楼梯、负二层楼梯属于唐波和、胡结媚专有部分外，负一层应为公共绿化层，负二层应为设备层。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、益泰公司是否应向唐波和、胡结媚赔偿经济损失；二、益泰公司是否应向唐波和、胡结媚承担逾期交房违约责任。关于争议焦点一。益泰公司利用广告宣传户型册，以“买一层，用三层”“赠送面积302.88㎡至359.35㎡”等宣传吸引唐波和、胡结媚签订本案商品房买卖合同，但又未能兑现赠送广告宣传户型册所载明的户型结构及面积，因此益泰公司在向唐波和、胡结媚兜售案涉房屋期间存在虚假宣传的行为。该虚假宣传行为有悖诚实信用原则，且给唐波和、胡结媚造成了错误的认识，唐波和、胡结媚基于该虚假宣传购买涉案房屋，带来了购房期待值的巨大落空，客观上给唐波和、胡结媚造成了损失。一审判决综合案情考虑并基于公平合理的原则，酌定益泰公司应赔偿唐波和、胡结媚经济损失200000元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。唐波和、胡结媚作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。根据益泰公司与唐波和、胡结媚签订的中山市商品房买卖合同约定，益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月30日前取得涉案工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的房屋交付给唐波和、胡结媚使用。涉案房屋系2018年1月5日才取得建设工程竣工验收备案登记证，已晚于合同约定的交付时间。且涉案商品房的负一层已采取违法封闭的措施，仍不符合商品房买卖合同所约定的户型结构，亦不符合规划图纸。唐波和、胡结媚在益泰公司未拆除前述违法封闭的情形下有权拒绝接收房屋。因此，一审判决认定益泰公司应按每日万分之一的标准向唐波和、胡结媚支付自2018年1月6日起至实际交付符合商品房买卖合同约定房屋之日止的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人益泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19557元（中山市益泰房地产开发有限公司已预交），由中山市益泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年十一月十三日书记员 李玉琴