陕西省武功县人民法院   民事判决书     （2020）陕0431民初682号   原告：金鑫，男，1988年出生，汉族，住陕西省武功县。   委托诉讼代理人：张涛涛，陕西金宝律师事务所律师。   被告：陕西文强建工集团有限公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：刘飞亮，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑楠，男，系该公司员工。   委托诉讼代理人：崔团飞，武功县司法局148法律服务所法律工作者。   原告金鑫与被告陕西文强建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫委托诉讼代理人张涛涛，被告陕西文强建工集团有限公司委托诉讼代理人崔团飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告金鑫向本院提出诉讼请求：1.判令限被告即日起30日内交付原告房产权属登记证；2.判令被告向原告支付迟延办理房产权属证违约金24349元；3.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告返还原告缴纳的有线电视费300元、天然气工料费2480元、地热收供热建设补助费5950元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2015年7月28日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为2480元，面积为148.76平方米，房屋总价为368925元。合同约定被告交房90日内办理房屋权属登记证，但至今早已超出90天，被告未交原告房屋权属登记证。另被告违法收取原告其他费用。原告多次与被告协商未果，被告严重侵犯原告的合法权益。故原告向法院起诉，恳请支持。   原告提供的证据有：1.企业信用信息公示报告一份，证明被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司；被告具备民事主体资格。2.商品房买卖合同书一份，证明①原告于2015年7月28日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为2480元，面积为148.76平方米，房屋总价为368925元。②《商品房买卖合同书》第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，按照国家地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3.收款收据、个人购房借款及担保合同等一组，证明原告向被告支付房款368925元。4.收款收据两张、物业管理收款收据一张，证明原告缴纳城市集中供热配套费5950元。5.陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见、陕西省《商品房销售明码标价规定》实施细则一组，证明为原告的诉请返还有线电视费300元、天然气工料费2480元、城市集中供热配套费4438元提供法律依据。6.龙城社区业主就居民区维权申请书、龙城收费不合理事项、网上投诉截屏一组，证明原告及其业主2016年1月3日向县有关部门就被告收取“三费”投诉、2017年6月通过市长信箱投诉，原告主张没有过诉讼时效。7.告知书一份，证明被告在房价外收取的其他费用被相关部门查处，要求返还原告的三费提供证据。   被告陕西文强建工集团有限公司质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但天然气初装费及有线电视费因原告无票据，需庭后核实。对证据5，其不是证据，证据应证明案件的事实，这是法律依据。对证据6中有一份是复印件不是原件，对真实性不予认可,且上访材料是否向相关部门主张缺乏证明;对网上投诉真实性有异议，没有原始载体，投诉也是网上匿名，是否本案原告无法查明。   本院认为，证据5系陕西省人民政府制定的行政规章，可作为法律依据，但不符合证据的要求。证据6虽存在瑕疵，但据此可以认定，该小区业主曾向有关部门反映过问题。其他证据被告无异议，客观真实，且可相互印证，予以确认。   本院认为，上述证据客观真实，且可相互印证，予以确认。   被告陕西文强建工集团有限公司提供证据有：绿源公司通知、地热供暖合同书、委托书、天然气改装合同以及相关发票一组，证明被告公司存在代收二费的事实。   被告陕西文强建工集团有限公司辩称，1.未办理下来是各种原因，正在办理中。2.违约金起诉过高，应按照合同约定计算。3.逾期办证违约金超过诉讼时效。4.被告属于代收行为，原告是自愿交付。5.“三费”主张已过诉讼时效，与本案不是同一法律关系，应当另案起诉。6.“两书”，被告没有义务提交，应予驳回。   被告提供的证据有：绿源公司通知、地热供暖合同书、委托书、天然气改装合同以及相关发票一组，证明被告公司存在代收“二费”的事实。   原告质证意见：合同真实性无异议，通知真实性不认可，合同时间是2017年4月12日，而通知时间是2017年4月10日，相差两天，表述不一致，地热供暖合同中第七条第一项明确说明该费用是由被告交付。委托书、建设合同、相关票据真实性、关联性不予认可，都是照片，无法提供原件予以佐证，委托书显示是德雅林居，与本案无关。   本院认为，根据以上证据，可以认定被告代收了“二费”，武功县市场监管局对其进行了相应的处罚。   本案争议焦点：原告的诉请是否应该得到支持。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名为陕西文强置业有限公司，2017年4月24日变更为陕西文强建工集团有限公司。原告于2015年7月28日与被告签订《商品房买卖合同书》，约定单价为2480元，面积为148.76平方米，房屋总价为368925元。合同第十五第一款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。现原告早已入住，被告至今未向原告提供房屋权属登记证书。   本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。因本案被告在原告按照合同约定缴纳了全部费用后，未能按照合同约定向原告办理不动产产权证书，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。故对原告要求被告为其购买的锦绣华都第5幢1单元1102号房屋办理不动产产权证书之诉请，本院应当予以支持。另依据双方的约定，被告逾期未履行不动产产权证书办理义务的，应按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金，本案总房款为368925元，本院支持368.93元。关于原告请求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。该案商品房已交付原告使用，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。   关于“一价清”制度，2011年12月，陕西省住房和城乡建设厅、物价局在《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》中强调“积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套费用、代收代缴费用一次性计入商品房销售价格，除此之外，不得再收取任何费用。”该通知就房价不透明、重复收费、价外乱收费行为等问题作进一步规范，严格要求执行商品房销售一价清制度，通知下发后立即贯彻执行。该通知属行政规章，房地产企业违反此规定，购房人可向有关行政部门反映。一价清制度中代收代缴费用的实质承受人仍是商品住房的买受人而非出售人，不能依照该制度的推行时间当然推定其支付的商品住房销售价格之中已经包含了该费用，原告这一主张并无事实基础，故不予支持。   综上所述，原告的部分请求合理合法，本院予以支持。诉讼费由双方适当分担。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《商品房销售管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：   一、被告陕西文强建工集团有限公司向原告金鑫办理锦绣华都5栋1单元1102号房屋不动产产权证书；   二、被告陕西文强建工集团有限公司向原告金鑫支付逾期办证违约金368.93元；   三、被告陕西文强建工集团有限公司向原告金鑫交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；   四、驳回原告金鑫其他诉讼请求。   以上给付内容限判决生效后三十日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费627元，由原告金鑫、被告陕西文强建工集团有限公司各负担313.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。       审判长 司芳亚   审判员 屈    亚   人民陪审员 何慧芸     二〇二〇年十一月六日     书记员 张    静             附注：相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第八十五条 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。     依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   《商品房销售管理办法》   第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。      执行申请提示：   申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。     前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。