江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2397号上诉人（原审被告）：灌云县新鑫电器有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利西路**。法定代表人：周兵凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐守武，江苏震云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港金龙房地产开发有限公司，，住所地江苏省连云港市海州区小学路**楼**商铺法定代表人：胡敬荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵新建，该公司员工。上诉人灌云县新鑫电器有限公司（以下简称新鑫公司）因与被上诉人连云港金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决第（二）项，改判驳回被上诉人要求上诉人给付占有房屋使用费的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋在上诉人租赁到期后未及时进行交接，完全是被上诉人过错造成的。上诉人租赁案涉房屋至2016年9月30日到期是事实，但在上诉人租赁的房屋到期之前，被上诉人将包括案涉房屋在内的整体房屋出租给案外人马某1，马某1在对房屋装修时强行将使用的电断掉，致使上诉人近半年的时间未能正常营业，引发上诉人与马某1之间发生多起诉讼，被上诉人存在重大过错。二、被上诉人存在恶意扩大损失的主观过错，其主张房屋占有使用费也超过诉讼时效。上诉人与案外人马某1之间引发的多起诉讼，被上诉人均作为当事人参与了诉讼，被上诉人在明知案外人马某1主张交付案涉房屋的诉讼请求被法院生效判决予以驳回，也明知上诉人租赁案涉房屋的期限至2016年9月30日期满，但其却一直未与上诉人联系办理房屋交接手续，其明显存在主观恶意扩大损失，其主张房屋占有使用费也超过诉讼时效。三、案涉房屋在2016年5月22日己由被上诉人出租给案外人马某1，被上诉人应当按照与马某1之间签订的合同约定向马某1收取租金，即使马某1未取得案涉房屋使用权，也是马某1自己过错造成的，这并不影响被上诉人向马某1主张权利，其向上诉人主张房屋占有使用费属于重复主张权利。四、上诉人并不存在实际使用案涉房屋的情形，长期闲置至今并非上诉人过错所造成。综上理由，一审法院判决上诉人承担房屋占有使用费错误，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人金龙公司提交书面答辩意见称，一、上诉人称其与马某1之间的纠纷是答辩人过错造成的，没有事实依据。该纠纷是其在经营过程中因为经营之事及违法占用房屋引起的，该事已经法院判决，答辩人和马某1不存在过错。二、因答辩人与马某1签订的租赁合同中明确约定上诉人的租赁房屋待租赁期满后由马某1收回，到期后马某1多次催要及诉讼，上诉人拒不返还所占用的房屋，直到2019年8月份经法院判决，答辩人与马某1的约定无效，涉案房屋仍应由答辩人主张收回及收取相关占用费用。答辩人在收到判决书后就在2020年5月起诉了，从上述时间看并没有超过诉讼时效。三、在答辩人起诉马某1房屋租金时，一、二审法院都将上诉人使用的房屋租金扣除，因此答辩人有权向上诉人主张房屋占用费。四、一审开庭时上诉人称没有使用涉案房屋，但又在答辩人要求其交还房屋时说房子里面还存放大量物品，需要半个月时间才能搬清。由此看出，该房屋是上诉人占用。金龙公司向一审法院起诉请求：1、新鑫公司搬出占用金龙公司所有的灌云县东侧两间房屋（约300㎡）；2、新鑫公司给付金龙公司占用房屋使用费（按110000元/年从2016年10月1日计算至实际搬离之日）及使用费利息，金龙公司在庭审中放弃对使用费利息的主张；3、新鑫公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、金龙公司与案外人王某、王必定等人按份共有灌云县伊山镇胜利中路南侧320723、100003、GB01772、F00020001号房屋的所有权，其中金龙公司占51%、王某占8.4%，房屋所在层数为大厦1、2、4层。2016年5月23日，金龙公司向王某出具委托书，内容为：“兹委托王某同志代表本司全权办理灌云商业大厦租赁过程中相关事宜”。王某、王必定等其他房屋共有权人出具说明，放弃本案的诉讼权利，同意由金龙公司主张权利。二、2013年4月1日，案外人灌云县伊山镇工薪之家服装店（甲方）与新鑫公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方租用甲方位于灌云县东侧两间约300平方米房屋经营海尔电器专卖，租赁期限自2013年4月1日至2016年9月30日，租金每年110000元。三、2016年5月22日，王某（出租方，甲方）与案外人马某1（承租方，乙方）及马某2、周某（担保方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于江苏省灌云县城胜利中路南侧（一层约1350平方米，二层约1500平方米，四层约500平方米），租赁期限从2016年5月31日起至2021年8月30日止，双方还就其他事项进行了约定。同日，王某（甲方）与马某1（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲、乙双方于2016年5月22日签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于江苏省灌云县城胜利中路的自有房地产出租给乙方经营使用，因在乙方租赁该房地产前，该房地产东侧两间约300平方米已经出租给新鑫公司经营使用，租赁期限至2016年9月30日，甲乙双方现就此事达成下列补充协议：1、甲方同意新鑫公司租赁的房屋2016年4月1日至2016年9月30日的租金由乙方收取，归乙方所有。2、乙方承诺2013年4月1日工薪之家灌云店与新鑫公司签订的租赁合同由乙方负责协调处理，即使协调未果，乙方也不得终止该合同的继续履行，同时，乙方也不得以此为由对抗甲、乙双方之间所签订的房屋租赁合同的有效履行”。四、新鑫公司给付金龙公司2016年4月1日至2016年9月30日的租金55000元。新鑫公司在租赁期满后未与金龙公司办理房屋交接手续，2017年9月3日，金龙公司向新鑫公司发出“关于房屋租赁到期搬离的通知”，通知新鑫公司及时搬走，由马某1与新鑫公司接洽处理。新鑫公司仍占有灌云县东侧两间约300平方米房屋。新鑫公司、金龙公司、马某1之间多次因为租房事宜发生纠纷，马某1于2016年10月31日起诉金龙公司、新鑫公司要求交付灌云县胜利中路南侧商业大厦第一层东边第二间211号房屋（新鑫公司占有），经一审、二审法院审理，判决驳回马某1的诉讼请求。2016年10月8日，新鑫公司起诉马某1要求赔偿因断电无案发正常营业造成的财产损失200000元，经法院审理，判决驳回新鑫公司的诉讼请求。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中灌云县伊山镇工薪之家服装店将灌云县东侧两间约300平方米房屋转租给新鑫公司，金龙公司收取新鑫公司交付的租金，该转租合同经过出租人同意，依法成立，合法有效。该转租合同约定的租赁期间至2016年9月30日，现租赁期间已届满，对金龙公司主张要求新鑫公司搬离灌云县东侧两间房屋（约300㎡）（以下简称为涉案房屋）的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于金龙公司主张要求新鑫公司给付自2016年10月1日起至实际搬离之日的占有使用费用，新鑫公司辩称并未实际使用，经庭审中双方确认，新鑫公司同意在2020年6月25日前自行退出涉案房屋，由金龙公司进行接收。新鑫公司陈述足以证明其在合同约定的租赁期满后仍实际占有涉案房屋的客观情况，一审法院对其辩称不予采信。对占有使用费，一审法院参照金龙公司与新鑫公司之间实际履行的租金标准110000元/年予以计算，鉴于此段时间涉及新冠××疫情期间，一审法院结合疫情对涉案房屋使用的实际影响，同时兼顾当事人的利益平衡，酌定按照27000元减免新鑫公司应支付的占有使用费，故新鑫公司应向金龙公司给付占有使用费为以110000元/年为标准，从2016年10月1日起计算至新鑫公司实际搬离之日，并扣减27000元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、新鑫公司于2020年6月25日前搬离位于灌云县东侧的两间房屋（约300㎡）；二、新鑫公司于判决生效之日起十日内给付金龙公司房屋占有使用费（以110000元/年为标准从2016年10月1日起计算至新鑫公司实际搬离之日，并扣减27000元）；三、驳回金龙公司其他的诉讼请求。案件受理费3600元（已减半收取），由新鑫公司负担（金龙公司已预交，由新鑫公司与判决主文一并向金龙公司履行）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人新鑫公司承租被上诉人金龙公司所有的房屋，租赁期限至2016年9月30日，租赁期满后双方未达成继续租赁的协议，新鑫公司应返还租赁房屋，如逾期未返还应支付相应占有使用费。新鑫公司在一审中认可其未与金龙公司进行房屋交接，故一审判决新鑫公司搬离涉案房屋并承担占有使用费并无不当，本院予以维持。新鑫公司上诉主张房屋未及时交接的过错在于金龙公司以及金龙公司主张权利超过诉讼时效。经查，涉案租赁场地因金龙公司另与马士键签订租赁合同并约定由马某1向新鑫公司主张权利，经人民法院另案判决，马某1无权向新鑫公司主张返还涉案租赁房屋及支付租金，故仍应由金龙公司向新鑫公司主张权利，金龙公司在知晓其权利后向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，且其在租赁合同到期后向新鑫公司发出搬离通知，并委托马某1与新鑫公司进行接洽处理，新鑫公司在明知租赁合同已到期的情形下，即使双方存在其他争议，也不影响其履行及时返还房屋的义务，故新鑫公司该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。新鑫公司主张其未实际占有使用涉案租赁房屋缺乏事实依据，本院不予支持。新鑫公司上诉主张本案金龙公司系重复主张权利，本院认为，新鑫公司在租赁合同到期后未交还涉案房屋，一审庭审中也认可其未向任何主体交付过占有使用费，马某1向其主张相关费用的诉讼请求亦被另案驳回，故金龙公司作为涉案房屋所有权人有权向新鑫公司主张占有使用费，对新鑫公司该上诉主张本院不予支持。综上，上诉人新鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人灌云县新鑫电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十一月十日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。