湖北省孝感市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂09执异105号案外人：余德超，男，汉族，1949年8月15日出生，湖北省安陆市人，现住安陆市。申请执行人：武汉中鼎信誉科技有限公司。住所地：湖北省武汉市武汉东湖新技术开发区光谷大道特**国际企业中心********B713（自贸区武汉片区）。法定代表人：涂洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更申请执行时效，调查取证，提供证据，签收相关法律文书，申请评估、拍卖、参与分配等。被执行人：安陆凤凰湖酒店有限公司。。住所地：湖北省××市××大道××号法定代表人：辛喆，该公司总经理。被执行人：李建新，女，汉族，1962年4月3日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。被执行人：辛喆，男，汉族，1986年3月7日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。被执行人：曾恬，女，汉族，1989年10月14日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人：辛龙，男，汉族，1961年1月15日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人：胡秀聆，女，汉族，1966年3月20日出生，住湖北省××市××办事处××号。被执行人安陆凤凰湖酒店有限公司、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆的共同委托代理人：辛恩，男，汉族，1959年12月5日出生，安陆宏恩置业有限公司的法定代表人。住湖北省××市××办事处儒学路××号。代理权限：一般代理。被执行人：安陆宏恩置业有限公司。。住所地：湖北省××××号法定代表人：辛恩，该公司总经理。被执行人：辛恩，男，汉族，1959年12月5日出生，住湖北省××市××办事处儒学路××号。在本院执行浙江台信资产管理有限公司与安陆凤凰湖酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆债权转让合同纠纷一案中，案外人余德超于2020年9月20日对执行将被执行人辛喆、辛龙所有的位于湖北省××××路建筑面积4460.31平方米房屋予以查封（鄂20**安陆市不动产权第0005686号）提出书面异议。本院受理后，依法组织合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人余德超向本院提出的异议请求：解除对鄂20**不动产权第0005686号安陆市旋转楼商城整栋房产。事实与理由：2015年至2016年期间，余德超等就与安陆宏恩置业有限公司、辛龙、辛喆签订了门面房屋转让合同及购买、抵账协议，并支付了相关费用。有原始合同与收据为证，购买门面时房产手续合法齐全。开始时安陆宏恩置业有限公司约定一年内办理房产证，但直到现在也没办。且余德超等购买涉案房屋在法院查封之前。案外人余德超向本院提交了如下证据：1.2015年2月3日和5月18日，安陆宏恩置业有限公司与余德超签订《新旋转楼地标商城门面房转让合同》各一份；2.安陆宏恩置业有限公司向余德超出具的收据一组，银行汇款交易凭证一组；3.余德超个体经营执照及门面经营使用照片。申请执行人武汉中鼎信誉科技有限公司辩称，1.孝感市中级人民法院查封登记在被执行人辛龙、辛喆名下不动产符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即使涉案房产部分存在被出卖给第三人，但因未办理物权变更登记手续，法院仍有权查封涉案房产。2.案外人未与涉案房产的所有权人辛龙、辛喆签订合法有效的书面买卖合同。案外人在与安陆宏恩置业有限公司、辛恩、辛喆签订《新旋转楼地标商城门面房转让合同》时，所涉房产尚未开始建造，合同标的尚不存在，安陆宏恩置业有限公司、辛恩、辛喆未取得涉案房产权属登记材料，无处分权。而涉案房产登记的权利人为辛恩、辛喆共有，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，案外人购买的房产为辛龙、辛喆共有房产，辛喆未经辛龙同意，擅自与案外人签订转让合同，构成无权处分，辛龙也未追认，该转让合同属效力待定合同。案外人未办理房产过户手续，不属于物权法规定的善意第三人，上述转让合同非有效合同。案外人是与安陆宏恩置业有限公司签订上述转让合同，未与涉案房产所有权人辛龙、辛喆签订买卖合同并履行买卖合同义务，与辛龙、辛喆不存在合法有效的房屋买卖合同关系。3.对上述转让合同及支付购房款的真实性高度存疑，存在被执行人集资建房并以签订上述转让合同作为借款担保的可能。4.涉案房产在签订转让合同时未取得预售许可证，该转让合同无效。且双方签订的转让合同无具体房号，也无确定涉案标的的方式，无法确定合同标的，该合同不成立。5.案外人并未举证证明已实际占有涉案房屋。对案外人付款金额存疑，其需将剩余购房款交付至法院。6.案外人对涉案房产未过户登记存在过错。其在购买房屋5年期间未要求出卖人办理过户手续，同时，在具备办理过户手续的条件下一直未办理，也未向权利人提交相关过户材料，自身存在过错。案外人的异议请求应予驳回。被执行人安陆凤凰湖酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆未发表答辩意见。安陆宏恩置业有限公司、辛恩向本院提交了如下证据：2004年3月24日，辛恩的土地使用权证及宗地图，2007年安陆宏恩置业有限公司的土地使用权证及宗地图，安陆宏恩置业有限公司位于安陆市××××层建筑面积为2825.2平方米房屋产权证及平面图，房屋权属变更登记审批表，产权变更申请，工商银行授信审批审查意见函，工商银行贷款公证书，安陆宏恩置业有限公司、辛恩向工商银行出具的承诺书，安陆宏恩置业有限公司向安陆市人民政府发出的危房改造申请，安陆市政务服务中心出具的危房改造建设工程规划许可前置审批函，安陆市城乡规划局出具的关于安陆宏恩置业有限公司地块规划条件函、前置审批联系函，安陆市公安消防大队出具的危房改造规划方案征询回函，安陆宏恩置业有限公司施工图设计文件审查合格书及项目审查情况汇总表，建设工程设计合同，建筑工程施工许可证，建筑工程竣工验收报告，孝感市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书，安陆宏恩置业有限公司为建设涉案房产向相关管理部门缴纳的各项规费收据，安陆市康居房产地籍测绘队出具的分户面积明细表及平面图，辛喆、辛龙于2015年1月8日向辛恩出具的委托书。本院查明，本院在审理浙江台信资产管理有限公司与安陆凤凰湖酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆债权转让合同纠纷一案时，浙江台信资产管理有限公司向本院提出财产保全申请，本院依其申请于2019年11月14日作出（2019）鄂09民初193号民事裁定书，裁定冻结安陆凤凰湖酒店有限公司、安陆宏恩置业有限公司、辛恩、李建新、辛喆、曾恬、辛龙、胡秀聆银行存款人民币2828.23万元或查封扣押其他等值财产。同年11月21日，本院依该民事裁定书依法向安陆市不动产登记中心发出（2019）鄂09执保65号协助执行通知书，要求该中心协助将辛喆、辛龙所有的位于湖北省××××路建筑面积4460.31平方米房屋予以查封（鄂20**安陆市不动产权第0005686号）。现案外人余德超等对该执行行为提出异议，要求本院解除对上述房屋的查封。另查明，2015年5月18日，安陆宏恩置业有限公司与余德超签订一份《新旋转楼地标商城门面房转让合同》，约定，安陆宏恩置业有限公司将自有坐落于安陆市新大街新旋转楼地标商城一楼门面房（图纸3号房）转让给余德超（根据安陆宏恩置业有限公司提供的由安陆市康居房产地籍测绘队出具的涉案房产分户面积明细表显示，双方约定的门面房为一层104铺，实际建筑面积为45.58平方米），房屋建筑面积56.78平方米，房屋转让总价款201.6万元。分三期支付房款：余德超通过银行转账方式向安陆宏恩置业有限公司支付售房款总额25%首付款，即50万元；安陆宏恩置业有限公司在收到首付款当日，将办理权属转移所需的转让合同、收据一并交予余德超；第二次支付时间为余德超在接到安陆宏恩置业有限公司送达或电话交款通知后，在所购门面房主体完工即新旋转楼商城一层主体完工10个工作日内，通过银行转账方式向安陆宏恩置业有限公司支付第二期售房款总额70%，即140万元；第三次支付房屋尾款（总房款的5%）。余德超取得房屋权属证书和土地权属证书之日起承诺于10日内付清全部购房款。本协议特别约定，余德超不能按照本协议第八条之第4项之规定完成支付本协议自动终止。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，余德超依约陆续向安陆宏恩置业有限公司及其法定代表人辛恩支付了购房款，安陆宏恩置业有限公司向余德超出具了收购房款232万元的收据，其中通过银行汇款的方式支付购房款130万元。2018年10月起，余德超开始在其购买的门面房开办了个体经营旋转楼眼镜店，至此，其已实际占有使用了所购门面房。由于安陆宏恩置业有限公司在向银行贷款时将涉案房屋的产权证设定了抵押，在解除抵押后，该公司办理分户过程中，涉案房屋被法院查封，导致涉案房屋无法过户给案外人余德超。还查明，本案执行过程中，经申请人武汉中鼎信誉科技有限公司向本院提出书面申请，要求将本案申请执行人变更为该公司，本院于2020年9月15日作出（2020）鄂09执异83号执行裁定书，裁定：变更（2020）鄂09执147号执行案件的申请执行人为武汉中鼎信誉科技有限公司。再查明，安陆宏恩置业有限公司为辛喆100%控股的独资公司。涉案房产原为安陆宏恩置业有限公司报批、建设并取得所有权，后因安陆宏恩置业有限公司资金需要，应银行贷款要求，安陆宏恩置业有限公司将及所有的涉案房产过户到辛喆、辛龙名下，并以辛喆、辛龙的名义向工商银行办理了房产抵押银行贷款。2015年1月8日，辛喆、辛龙分别向辛恩出具了委托书，对其共有的位于安陆市碧涢路（旋转楼商城）的房地产一处，委托辛恩办理如下事项：1.签订上述房地产的门面转让合同；2.协助买方办理上述房地产变更登记手续；3.代为办理转让上述房地产相关手续并签名。受托人在相关文件上的签字，委托人均予以认可并承担相应的法律责任。本院认为，本案系案外人执行异议纠纷。1.虽然涉案房产登记在辛喆、辛龙名下，但该房产实际原为安陆宏恩置业有限公司报批建设并取得了所有权，只是因为该公司需向银行办理贷款而将该房产过户到辛喆、辛龙名下。2015年1月8日，辛喆、辛龙已委托安陆宏恩置业有限公司的法定代表人辛恩对涉案房产办理对外签订转让合同等事宜，因此，安陆宏恩置业有限公司及其法定代表人辛恩是签订涉案房产转让合同的适格主体。2015年5月18日，安陆宏恩置业有限公司与余德超签订的《新旋转楼地标商城门面房转让合同》，是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。该转让合同签订在法院查封涉案房产前。2.案外人余德超在合同签订后，已依约支付了购房款，安陆宏恩置业有限公司也向余德超出具了收款收据，同时，余德超提交的其向辛恩汇款的部分银行凭证，进一步佐证证明其通过银行转账汇款方式向辛恩支付了部分购房款，安陆宏恩置业有限公司出具收款收据也认可收取了该购房款。可以认定余德超已付清了全部购房款。3.2018年10月起，余德超开始在其所购门面房经营个体眼镜店，已实际占有使用了其所购门面房，且占有使用该房产在法院查封前。4.由于涉案房产先是被银行贷款抵押，而后又被法院查封，导致涉案房产无法过户，因此，涉案房产非因案外人余德超自身原因未办理过户登记。综上，案外人余德超对涉案房产享有房屋消费者物权期待权，足以排除人民法院对该执行标的的强制执行。但其要求解除对鄂20**不动产权第0005686号安陆市旋转楼商城整栋房产的请求，除其购买的涉案房产部分以外，无权要求对其他房产解除查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第（二）项，第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：一、中止对被执行人辛喆、辛龙所有的位于湖北省安陆市碧涢路一层104铺房屋（建筑面积为45.58平方米，产权证号为鄂20**安陆不动产权第0005686号）的执行。二、驳回案外人余德超的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡艳华审判员  李国华审判员  喻富林二〇二〇年十一月三日书记员  陈 晨