湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2031号上诉人（原审原告）：宜昌市睿洋商业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区东山大道**，统一社会信用代码91420500MA4930RJ6X。法定代表人：曾晓霞，该公司经理。委托诉讼代理人：李鸣，宜昌市利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈燕，女，汉族，1990年2月23日出生，住宜昌市夷陵区。上诉人宜昌市睿洋商业管理有限公司（以下简称睿洋商业公司）因与被上诉人陈燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人睿洋商业公司的委托诉讼代理人李鸣，被上诉人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿洋商业公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初1542号民事判决书第二项，并依法改判支持上诉人的原全部诉讼请求；2、本案所涉诉讼费用由被上诉人全部承担。事实理由：原审判决适用法律错误，依法应予改判。1、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6所规定的租赁调整范围为：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人可以采取减免一定期限的租金措施，助力服务业小微企业、个体工商户脱困，并非集体资产或私营企业的出租房屋。结合本案，即使因疫情或者疫情防控措施导致被上诉人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院也应结合案件的实际情况，根据公平原则适当变更合同，而不是直接免除了被上诉人2020年2月至3月的全部租金，及以合同约定租金的50%作出减免2020年4月至6月的租金，以损害上诉人利益为代价的判决结果显然与所谓的公平原则不符，依法应予纠正并改判。2、《商铺租赁及管理、服务合同》第十条“乙方未按本合同约定按时足额交纳租金和相关费用的，应按欠交租金和费用总额的日千分之三支付违约金”的约定符合《合同法》第一百一十四条的规定，是双方充分协商的结果，对双方均具约束力。而一审法院却在查明本案的事实后，在被上诉人没能提供损失大小证据的情况下，直接作出了被上诉人承担2000元违约金的判决，根本没有顾及上诉人的合法利益和损失，片面追求被上诉人的利益而作出的不公正判决。上诉人认为，依法成立的合同，自成立时生效，且对双方具有约束力，原审法院不应追求被上诉人单方面的利益而作出上诉人减和免的不公平、不公正判决，上诉人因此依据《民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条第（二）项的规定，请求二审法院在查明事实的基础上，纠正一审错误适用法律和显失公平、公正的判决，并作出支持上诉人原诉请求的判决。被上诉人陈燕辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、上诉人将虾铺转租给被上诉人等个体户的时候，上诉人与房屋产权方签的是十年的合同，转租给被上诉人时房租价格明显偏高。被上诉人旁边一排门面也是冯家湾社区（即房屋产权方）的，是社区直接租给商户，面积有一百多平，比被上诉人租的面积还大，但是租金只有1800元左右每月。被上诉人接手之前，原商铺经营人说租金不会超过3000元每月。签合同时发现租金太高，被上诉人是个新手，没有任何经营经验，打算签一年的合同，但上诉人不同意，最终只能签了四年的合同。上诉人的转租差价太高。2、上诉人未将催缴函直接交给被上诉人，被上诉人是后来才知道。3、上诉人公司派来签合同和后来经营不下去要关门时进行协商的是两个不同的人，导致上诉人主张解除合同和退房没有那么及时，造成了损失的扩大。从去年开始被上诉人就向上诉人口头说店子经营不下去了，被上诉人提出不做了，但是因上诉人公司接手管理的人员更换，被上诉人无法直接联系解除合同事宜。睿洋商业公司向一审法院起诉请求：依法判决陈燕支付拖欠的租金和水电费、违约金93396.40元，并依法解除合同，诉讼费由陈燕承担。一审法院认定事实：2018年10月25日，出租方睿洋商业公司（甲方）与承租方陈燕（乙方）签订《商铺租赁及管理、服务合同》，约定乙方租赁位于宜昌市××区××大道××号内编号为第10-16商铺，面积144.93平方米，租赁期限自2018年11月1日起至2022年11月1日止，租金按6229.2元/月计算，乙方每月应交租金6229.2元，双方协商按每季一交租金。乙方自己经营发生的水电费由乙方据实承担，水电费按月交纳，交纳时间为次月的1日至5日等。合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元。合同对双方权利义务、解除条件等其他内容一并进行了约定。合同第十条违约责任中约定“乙方未按本合同约定按时足额交纳租金和相关费用的，应按欠交租金和费用总额的日千分之三支付违约金。”合同签订后，陈燕向睿洋商业公司交纳了5000元履约保证金，此后租赁该商铺从事餐饮业经营。经营期间，陈燕按时交纳了2019年6月30日前的租金，其于2019年7月26日向睿洋商业公司转账交纳当年7-9月租金10000元，后因经营困难未再继续交纳租金，所欠商铺水电费亦未缴纳。2020年4月8日，睿洋商业公司向陈燕发出催缴函，载明陈燕欠租金及水电费为69510.40元、违约金23886元等。陈燕称未收到该催缴函。2020年7月23日，睿洋商业公司诉至法院，判令所请。庭审查明，截止目前，陈燕所欠电费为5758.5元、水费为294元，水电费已由睿洋商业公司代缴。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁及管理、服务合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人双方应按照合同约定履行合同义务。陈燕未按约定时间按时足额交纳2019年7月至12月、2020年1月的租金33604.4元（6229.2元/月×7个月－10000元），其行为构成违约，睿洋商业公司要求陈燕支付该部分租金并承担一定违约责任的请求理由成立，予以支持；但双方在合同中约定的违约金计算标准过高，结合本案情况，酌情支持由陈燕向睿洋商业公司支付违约金2000元。因陈燕未按时足额交纳前述租金，致使合同目的不能实现，睿洋商业公司请求解除合同，陈燕亦表示同意，故对睿洋商业公司请求解除《商铺租赁及管理、服务合同》的诉讼请求，予以支持。2020年2月以来，陈燕经营餐饮业受到新冠××疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，不构成合同违约，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点的意见，陈燕抗辩减免疫情期间的房租，理由正当，根据公平原则，综合考虑本案实际、本地经济水平，酌定免除陈燕2020年2月至3月的房屋租金，2020年4月至6月的租金由陈燕按合同标准的50%交纳9343.8元（6229.2元/月×50%×3个月）。因陈燕订立合同时已向睿洋商业公司交纳了履约保证金5000元，双方同意以保证金抵扣租金，则陈燕还应向睿洋商业公司交纳租金37948.2元（33604.4元+9343.8元－5000元）。审理中经法院核实，截止目前陈燕所欠水电费为6052.5元，根据合同约定，该水电费应当由陈燕缴纳，故睿洋商业公司请求陈燕支付其已缴纳的水电费理由成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除宜昌市睿洋商业管理有限公司与陈燕签订的《商铺租赁及管理、服务合同》。二、由陈燕于本判决生效后10日内向宜昌市睿洋商业管理有限公司支付租金37948.2元、水电费6052.5元、违约金2000元，合计46000.7元。三、驳回宜昌市睿洋商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1067元（已减半），由宜昌市睿洋商业管理有限公司负担400元，由陈燕负担667元。二审中上诉人向本院提交一份2020年5月26日宜昌欣家源资产经营管理有限公司出具的《关于应对新冠××疫情支持商户发展的通知》，拟证明因疫情原因案涉房屋产权方对睿洋商业公司收取的租金仅对2020年2月份、3月份减半收取，4月份以后正常收取。被上诉人对该证据真实性不予认可。从该证据产生时间看，睿洋商业公司在一审未提交该证据，本院不对该证据真实性作评价，但将结合争议焦点评判关联性从而决定是否采纳。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、一审以新冠××疫情免除2020年2月和3月租金，4月-6月租金减半是否适当；2、违约金如何确定。一、关于一审以新冠××疫情免除2020年2月和3月租金，4月-6月租金减半是否适当的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规则处理意见第一项，“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，2020年2月-3月，受新冠××疫情影响，本地防疫指挥部发文，类似本案当事人陈燕经营的餐饮门店无法开门营业，直接导致陈燕不能取得经营收益，无法正常使用租赁物，故一审酌定免除2020年2月-3月租金并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点意见，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的正常进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，2020年4月-6月，新冠××疫情防控并未完全解除，尤其餐饮行业营业受挫是客观事实，特别是本案存在特殊情况，承租人陈燕已于2019年8月即关门停业，一审考虑公平原则，酌情对4月-6月租金减半，合法、合理，本院予以维持。睿洋商业公司称其对上交纳租金仅2-3月减半，4月开始正常收取，但并未提交其实际交纳租金的相应证据，且根据合同相对性原则，本院不宜评判。二、关于违约金的确定。陈燕未按时足额交纳2019年7月至12月、2020年1月的租金，已明显违约，应当支付违约金。考虑到合同约定的违约金标准过高，且睿洋商业公司未能举证证明损失的具体情况，一审酌情支持2000元并无不当，本院予以维持。综上，宜昌市睿洋商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2135元，由宜昌市睿洋商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十一月三日书记员  彭先悦