北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10214号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄博翱，男，1992年1月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙英实，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街********。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北企业管理有限公司法务经理。上诉人黄博翱因与被上诉人北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄博翱上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回木北公司的全部一审诉讼请求，支持黄博翱的反诉请求。事实与理由：一审认定合同解除时间错误。木北公司无权单方解除合同，且我从未收到解除通知书。合同解除时间应为2020年5月12日，且解除原因为木北公司单方违约，其应承担违约责任。新冠疫情虽属不可抗力，却不必然导致双方合同目的无法实现，木北公司以其员工无法返岗上班为由主张合同目的无法实现不成立，其公司距离诉争门店1公里左右的另一家门店一直正常营业，且其公司在2020年2月至5月期间一直占有诉争房屋并产生了水、电费用，说明其仍然在营业，故一审认定其解除行为不属于违约，是认定事实错误、适用法律错误。木北公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。木北公司向一审法院起诉请求：1.依法判决木北公司与黄博翱于2020年2月23日解除签署的《房屋租赁合同》；2.判决黄博翱返还《房屋租赁合同》保证金146600元和2020年2月23日至2020年5月19日的剩余租金229680元；3.依法判决黄博翱承担本案的诉讼费用。黄博翱向一审法院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2020年5月12日解除；2.判令木北公司支付黄博翱2020年4月30日至2020年5月12日的房租36558元；3.判令木北公司支付黄博翱拖欠的水费1044元；4.判令木北公司支付黄博翱1-5月的物业费2350.60元；5.判令木北公司支付黄博翱相当于2个月租金的损失171072元；6.判令木北公司支付黄博翱相当于2个月租金的违约金171072元；7.本案反诉费由木北公司承担。一审法院认定事实：黄博翱为北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1层104房屋所有权人。2017年4月28日，黄博翱（出租方、甲方）与木北公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将坐落于大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1层104的房屋出租给乙方；房屋用途为“木北（护肤）”品牌美容美发服务；房屋租赁期限自2017年4月30日起至2022年4月29日止，共5年，2017年4月30日起至2017年5月19日为乙方入场装修期，甲方免收租金及其他费用；租金标准为第1年880000元/年、第2年880000元/年、第3年950400元/年、第4年1026432元/年、第5年1108546元/年；租金支付时间为每一年的租金分2次平均支付，即每次支付440000元，以后的租金支付方式以此类推；房屋租赁保证金：甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为146600元，租赁期满或合同解除后的30日内，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计息）；房屋返还：租赁期满或合同解除后的30日内，乙方应返还该房屋及其原附属设施，甲乙双方验收认可收回房屋钥匙，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，不能移动的无偿归甲方所有；第十四条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，除以下约定的责任外，甲乙双方互不承担违约责任：2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，甲方应按乙方实际租赁期间将多出的租金返还。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方没有正当的理由，违反本协议的约定逾期支付租金超过15日，并经甲方书面催告后仍不补足的；第十五条违约责任：（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按同期月租金的二倍向甲方支付违约金。合同签订后，黄博翱按约定将房屋交付木北公司，木北公司交纳了租赁保证金146600元。2019年10月25日，木北公司交纳租金475200元，租金交付至2020年4月29日。木北公司称2020年初因疫情影响，致使其无法正常开业经营，其公司与黄博翱沟通疫情期间减免租金事宜，双方未达成一致意见，木北公司于2020年2月22日向黄博翱合同中地址邮寄送达了涉案房屋租赁合同的解约函，请求解除合同并返还租赁保证金。解约函内载有：“……疫情爆发期间，根据中央和各个地方政府的相关政策导致我司人员不能如期返京：一、交通封闭，高速路封闭，铁路部分列车停运，导致我司人员无法返回；二、社区封闭，现在全国封闭社区，非生活必须条件禁止人员外出，导致我司人员无法返回北京开展工作；综上，因疫情导致我司无法正常开业运营，根据双方签署《房屋租赁合同》第十四条第5款“不可抗力”约定，从即日起提出解除《房屋租赁合同》协议。待疫情解除后，我司会安排人员与您办理交接事宜，对您造成的不便，敬请谅解……”，落款日期为2020年2月21日。物流信息显示：2020年2月23日，他人代收。黄博翱不认可其收到了前述邮件，认可该期间其确实居住在该地址，但无人通知其取快递。黄博翱称，双方微信聊天中没有明确表示要解除合同，并称其一直希望能交接房屋，但是木北公司一直无人与其联系交接事宜。2020年5月12日，木北公司工作人员与黄博翱聊天记录中，黄博翱自述：按照合同你们5月1日就该给我交下一期房租了，现在已经拖延12天未交房租，如果你们经营不下去要单方和我解约那也得先按照合同约定履行，最后按照法院判决来进行财务结算，希望你们能把房租按期缴租，如果实在是你们经营不下去要给我单方解约那我也可以派人今天去收取钥匙，前提是写清楚你们截止今天所欠房租，至于你们单方解约纠纷我们等待法院判决，按照法院判决执行即可，如果没问题我派人今天去收取房屋钥匙刘总。2020年5月12日，双方进行房屋交接。木北公司认可拖欠水费1044元，认可未缴纳物业费，但只同意交纳2020年1月1日至2月23日期间的物业费。经一审法院询问，双方均同意解除合同，木北公司主张2020年2月23日解除合同，黄博翱主张2020年5月12日解除合同。木北公司表示，如果法院认定双方合同解除时间是2020年5月12日，因木北公司自春节放假后就没有经营了，要求减免疫情期间的租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。木北公司与黄博翱之间签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，木北公司因为疫情防控措施，大部分员工不能回京上班，导致无法正常经营，合同目的无法实现，其公司提出解除合同，法院予以支持。关于解除时间。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，因疫情防控措施导致木北公司不能正常营业，2020年2月21日木北公司员工与黄博翱协商减免租金一事，双方并未协商一致。2020年2月22日，木北公司向黄博翱邮寄解约函，快递显示2020年2月23日他人代收。黄博翱称未收到该邮件。2020年2月25日，木北公司员工短信告知黄博翱因很多员工回不来上班，其公司决定关门，疫情缓一缓能找到工人就把房子腾出来。根据以上情况，法院确定通知到达对方的时间为2020年2月25日，故法院确定房屋租赁合同于2020年2月25日解除。关于返还保证金问题。因租赁合同中约定，租赁期满或合同解除后的30日内，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。故合同解除后，扣除木北公司应支付的相关费用后，黄博翱应将剩余部分保证金退还给木北公司。关于返还租金问题。2020年2月25日合同解除后，木北公司并未向黄博翱腾退涉案房屋。直到2020年5月12日，木北公司将涉案房屋的钥匙交给黄博翱完成房屋交接，故木北公司应支付2020年2月26日至2020年5月12日期间的房屋占有使用费。木北公司支付租金至2020年4月29日，考虑到疫情对木北公司营业的影响，给木北公司和黄博翱均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，法院依法酌情减少2020年2月至2020年4月期间的租金及房屋占有使用费。故法院依法酌情判决黄博翱退还木北公司房屋租金40000元。针对黄博翱的反诉请求。对黄博翱要求木北公司给付其租金的诉讼请求，法院不予支持。对黄博翱主张的水费1044元，木北公司同意给付，法院不持异议；对黄博翱主张的物业费2350.60元，考虑涉案房屋的交接情况，法院予以支持。在保证金中折抵木北公司未支付的水费和物业费，黄博翱还应退还木北公司保证金143205.40元；对黄博翱主张的违约金，因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人迟延支付租金为由，请求承租人承担违约责任的，不予支持。黄博翱因木北公司未按期交纳2020年下半年租金主张违约金，法院不予支持；因木北公司不存在根本违约行为，黄博翱要求木北公司支付2个月房屋闲置期的租金损失的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、确认北京木北企业管理有限公司与黄博翱于2017年4月28日签订的房屋租赁合同于2020年2月25日解除；二、黄博翱于判决生效之日起十日内退还北京木北企业管理有限公司房屋租赁保证金143205.40元、房屋租金40000元，共计183205.40元；三、驳回北京木北企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黄博翱的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方合同履行期间，新冠疫情爆发。综合考虑木北公司的行业特点、作出解除合同意思表示时的疫情程度及疫情防控措施等因素，一审法院认定木北公司不存在根本违约，双方合同于2020年2月25日解除，并驳回黄博翱要求判令双方合同于2020年5月12日解除、木北公司支付2020年4月30日至2020年5月12日的房租、木北公司承担违约责任及闲置期租金损失的反诉请求，并无不当。综合考虑租金支付、合同解除、疫情对双方造成的影响和损失及当事人主张等因素，一审法院基于公平原则认定双方合理分担损失，判令黄博翱返还木北公司相应租金及保证金，并无不当。黄博翱上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，黄博翱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6944元，由黄博翱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二〇年十一月十三日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静