云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终817号 上诉人（原审原告）：钏朝民，男，1977年4月29日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。 上诉人（原审原告）：王光莲，女，1978年2月6日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。 上诉人共同委托诉讼代理人：丁懿，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：保山奥亚房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153050259930750XU。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道建设路**。 法定代表人：赵丽华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑树立，男，1964年10月28日生，汉族，河北省邯郸市人，，住河北省邯郸市大名县 上诉人钏朝民、王光莲因与被上诉人保山奥亚房地产开发有限公司（以下简称奥亚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人王光莲及委托诉讼代理人丁懿，被上诉人保山奥亚房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钏朝民、王光莲上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人逾期交房的违约事实清楚，理应承担违约责任。本案诉争的《商品房购销合同》签订后，上诉人遵守合同的约定，支付了购房首付款，办理了按揭贷款，交纳了维修基金等相应费用。至此，上诉人按照《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的约定，已履行了全部合同义务，而被上诉人至今未向上诉人交付房屋，已构成严重违约。根据《商品房购销合同》第八条的约定，被上诉人应于2015年12月26日前交房，至2020年4月24日被上诉人共逾期1542天，应支付违约金合计160917.7元。二、被上诉人在一审中提交的承诺书不能成为免除违约责任的合法理由。该承诺书系被上诉人单方制作的格式条款，且签订后并未交上诉人持有一份。该承诺书内容对免除被上诉人违约责任的条款并未特别告知，在此情况下，为规避法律责任的格式条款应当认定无效。被上诉人因逾期交房造成的损失远远大于上诉人逾期还款产生的损失，一审仅凭承诺书免除被上诉人的违约责任违反了公平原则。 被上诉人奥亚房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉承诺书内容短小，语言简练，并非格式合同，上诉人对此有绝对的认知能力，其自愿签订承诺书的行为并不违反公平原则，上诉人承诺在先，并且至今未履行承诺，已构成严重违约，应自担后果。 上诉人钏朝民、王光莲一审诉讼请求：1、判令奥亚房地产公司立即交付所购买的商品房，即城市理想二期1幢1单元1504号房；2、判令奥亚房地产公司支付逾期交房产生的违约金160917.70元（截止2020年4月24日），并继续支付从2020年4月25日至实际交房之日止的逾期违约金（按已付款的0.02%/日计算）；3、本案诉讼费由奥亚房地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月8日钏朝民、王光莲向奥亚房地产公司交付认筹款30000元，同年3月28日交付订房认购金30000元。2015年1月23日，钏朝民、王光莲（乙方）与奥亚房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，确认钏朝民、王光莲购买圣灵·城市理想二期1幢1单元1504号房。该房屋参考建筑面积为130.59平方米，每平方米4901.24元，总价524188元。双方约定付款方式为：钏朝民、王光莲于2015年1月23日前支付总房款30%，计164188元作为首付，剩余房款360000元通过办理银行按揭贷款支付。签订合同当日钏朝民、王光莲交付首付款24188元，并支付契税7863元、维修基金10970元。由于未支付完毕首付款，钏朝民、王光莲与奥亚房地产公司共同签订承诺书，保证在交房之前还清所欠首付款，如在交房之日未还清欠款，《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房的违约责任无效，甲方不承担违约责任并不能交接该商品房。交付期限为：甲方于2015年12月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《商品房购销合同》第八条约定：乙方逾期付款的违约责任自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。乙方按应付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条约定：甲方逾期交房的违约责任自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。钏朝民、王光莲于2015年3月20日向中国建设银行按揭贷款360000元支付房款，2015年10月13日向奥亚房地产公司交纳房款60000元，现尚拖欠房款20000元。 一审法院认为：原、被告签订的商品房购销合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因本案原告钏朝民、王光莲在双方约定的交房时间2015年12月26日未付清购房首付款，构成违约，且原、被告共同签订承诺书，对被告逾期交房不承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房产生的违约金160917.70元（截止2020年4月24日），并继续支付从2020年4月25日至实际交房之日止的逾期违约金（按原告已付款的0.02%/日计算）的诉讼请求，不予支持。鉴于原告钏朝民、王光莲现已支付房款504188元（尚欠房款20000元），并已支付契税7863元、维修基金10970元，对原告要求被告交付所购买的商品房圣灵·城市理想二期1幢1单元1504号房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将圣灵·城市理想二期1幢1单元1504号房交付给原告钏朝民、王光莲。二、驳回原告钏朝民、王光莲的其他诉讼请求。 二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。 上诉人对一审认定事实持有异议，主张一审认定其未足额交纳首付款并不符合客观事实，上诉人已交齐全部首付款，否则不可能办理银行按揭；被上诉人对一审认定事实不持异议。本院认为，综合本案在卷证据考量，上诉人的异议主张成立，本院予以采纳。 二审查明，上诉人已足额交清全部首付款，其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：被上诉人是否应当承担逾期交房违约金的责任？ 本院认为，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力。本案中，上诉人与被上诉人自愿签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同对双方当事人各自的权利和义务做了明确约定，双方均应当按照合同及补充协议的约定履行各自的义务及行使相应的权利。被上诉人作为开发商，约定了具体的交房时间，现约定的交房时间早已届满，已构成违约，其理应承担交付房屋的义务。依照案涉合同及补充协议的约定，被上诉人延迟交房理应承担逾期交房的违约责任，但在合同履行过程中上诉人书面承诺免除被上诉人延迟交房的违约责任，该承诺系上诉人真实意思表示，本院认可承诺的法律效力。至于被上诉人主张的上诉人拖欠其部分款项至今未归还的事实，本院认为该主张系另一法律关系，依法不属于本案的审查范围，故对其主张本院不予处理。上诉人主张其所作承诺系格式条款，应认定为无效的主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不符合本案的客观事实，本院不予支持。一审法院虽认定事实存在部分瑕疵，但适用法律正确，判决得当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1759元，由上诉人钏朝民、王光莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  何延武 审判员  刘光好 审判员  田 旭 二〇二〇年十一月二日 书记员  邱建军