浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1771号 原告：杭州瑞禾物业管理有限公司。住所地：杭州市下城区颜三路****。 法定代表人：陈民。 委托诉讼代理人：涂金法，浙江中宙律师事务所律师。 被告：浙江**龙房地产开发有限公司。住所地。住所地：杭州市滨江区东信大道**iv> 法定代表人：孙天文。 委托诉讼代理人：何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所律师。 原告杭州瑞禾物业管理有限公司与被告浙江**龙房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告代理人涂金法，被告代理人何丽青、王语秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令：一、被告交纳2018年度物业费32989.7元及滞纳金30086.6元（从2019年1月1日暂算至2020年3月31日，滞纳金计算至履行完毕止），合计63076.3元；二、被告交纳2019年度物业费32989.7元及滞纳金6004.1元（从2020年1月1日暂算至2020年3月31日，滞纳金计算至履行完毕止），合计38993.8元；三、被告交纳到2019年12月31日止尚欠的地下车位服务费254800元；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与碧水豪园小区第三届业委会签订了物业管理服务合同，从2017年1月1日至2019年12月31日止，碧水豪园小区的所有物业由原告进行管理和服务。合同约定商铺、幼儿园、经营用房物管费为每月每平方2.9元，地下车位服务，地下车位服务费每月每车位50元期交纳的，逾期起按应缴费用日2‰加收滞纳金。被告是碧水豪园小区业主，拥有947.98平方米的经营用房，每年度应交纳物管费32989.7元。被告至今尚欠2018年度、2019年物业费。碧水豪园小区地下车位183个，其中163个由被告持有，三年应交纳地下车位服务费293400元，除2017年12月26日交纳24850元，2018年12月26日交纳13750元外，尚未交纳地下车位服务费254800元。原告多次催讨并发函，被告至今未交纳。故具状起诉。 被告答辩称：一、原告不仅未向被告提供物业服务，反而自2018年开始至今持续实施了妨害被告及承租人对案涉会所的占有、使用、收益、出租等合法权益的侵权行为，被告有权拒绝支付会所的物业费。 2018年11月15日，被告与第三方签署案涉小区会所的房屋租赁合同，保证金为5万元。但是，由于原告阻挠，始终不允许进场装修等原因，导致被告不得不与承租人解除房屋租赁合同，并退还了5万元保证金，造成原告在2018年11月15日至2019年10月24日期间损失租金18.3333万元。 2019年10月24日，被告与第三方签署案涉小区会所的房屋租赁合同，保证金3万元。被告与承租人分别于2020年5月8日、2020年6月1日、2020年6月3日到小区着手准备会所的装修、交付等事宜，但却遭到了原告的阻挠，不允许被告进入，更不允许进场装修。无奈之下，被告均报警处理，但均协调未果，至今仍未能进场装修。更重要的是，在协调的过程中，被告及承租人均发现会所中有大量生活物品、网线等。因此，原告不仅未为被告提供物业服务，反而侵占了被告的房屋，让其保安使用，还持续实施了妨害被告及承租人占有、使用、出租等权利的侵权行为。 综上，被告有权拒绝支付会所的物业费。 二、因原告存在侵权行为且未提供车位管理服务，被告有权拒付车位管理费；此外，原告无权要求被告支付已转让车位的车位管理费。 首先，被告已交清2018年12月31日之前应付的车位管理费。其次，对于2019年1月1日之后的车位管理费，被告认为，因原告未提供车位管理服务以及存在侵权行为，因此，被告无须支付；此外，原告更无权就被告已转让的车位收取车位管理费。具体事实和理由如下： （一）原告存在侵权行为。原告不仅未向被告提供车位管理服务，反而自2018年开始至今持续实施了妨害被告及业主对车位的占有、使用、收益、出租、处分等合法权益的侵权行为，还在被告所有的车位上方悬挂“出租联系物业”的告示，侵犯被告的权利，被告有权拒绝支付车位管理费。 自2018年起，原告无理阻挠被告已转让车位的小区业主进入地下车位，声称已“没收”被告的车位，甚至在被告所有的地下车位上方悬挂“出租联系物业”的告示，侵犯被告的权利。 原告一方面阻挠被告及小区业主使用车位，另一方面却起诉被告要求支付车位管理费，实属荒谬且于法无据。在原告尚未排除对被告所有车位的侵权妨害行为之前，被告有权拒绝支付车位管理费。 （二）原告未提供车位管理服务。事实上，原告直到2019年12月才设置地下车位的道闸系统，即原告直到2020年初才有了提供车位管理服务的硬件条件。此前，地下车位均处，地下车位均处于无管理状态法向业主收取管理费。在原告未能有效对地下车位提供管理服务的情况下，被告原本连2017年-2018年的车位管理费都有权不予支付，但被告本着互商互量、诚信友好的精神，已按约支付了2017年-2018年的车位费；其后，原告反咬一口，在持续妨害阻挠被告及业主的合法权利的情况下，竟起诉被告要求支付全部车位的管理费，严重违背了诚实、信用、平等、公平等最基本的法律原则，也违反了物业公司最基本的商业道德，司法应对原告的该等行径作出否定评价。 (三)原告无权收取被告已转让车位的车位管理费。1.原告在向被告收取2017年1月-2018年12月之间的车位管理费时，均提供了费用清单。该清单明确载明的车位数量及缴费期间均针对的是被告的未转让车位。而原告的诉讼请求是以被告所有的全部车位为基数而计算的车位管理费，显然与事实不符。2.根据车位转让协议，被告已转让的车位管理费由车位业主自行承担。事实上，原告已向被告转让的车位业主收取车位服务费，充分说明原告不应向被告收取已转让车位的费用。3.被告收取的车位转让费所交纳的税费除增值税外，还有土地增值税。因此，对于被告已转让的车位，原告无权向被告收取车位管理费。4.根据市场惯例，物业公司无权向开发商收取已转让车位的车位管理费。如果法院判决开发商应就全部车位支付车位管理费，将对杭州乃至全国的商品房以及物业市场造成巨大的冲击。 三、原告无权要求被告支付滞纳金。由于原告不仅未向被告提供物业服务，并且其侵权、违约在先(存在妨害被告及承租人、业主等占有、使用、收益、出租、处分等侵权、违约行为)，被告有权拒绝支付物业费与车位管理费。因此，原告不仅无权向被告主张滞纳金，还应向被告承担损害赔偿责任。此外，每日2‰的滞纳金计算标准明显高于其实际损失，且原告未举证证明其实际损失。综上，原告无权要求被告支付任何的滞纳金。 被告作为负责任的央企，一方面，已付清应当支付的物业费、车位管理费；另一方面，在原告实施侵权行为时，被告也多次当面、书面协调沟通，不存在原告所谓的“毫无回音”的情况，但由于原告至今仍未停止侵权，被告也积极承担起维护国有资产不被侵害的责任。希望贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告质证：对原告证据一即杭州滨江区碧水豪园小区物业管理服务合同（简称物业服务合同）的三性不予认可，该合同系原告和案外人签订，真实性无法确认，未经备案，不具有合法性。对证据二即律师函、催缴物业费函及快递物流截图形式上的真实性无异议，被告确有收到上述函件，但对内容的真实性有异议。对证据三即业主管理规约的质证意见与证据一相同。对证据四即网上银行电子回单的三性予以认可，对证明目的有异议。 原告质证：根据被告证据清单，对证据一中的第1、2、4、6、8页无异议。对其他几页，不能证明待证目的。对证据二，系被告自制，来源有问题，部分内容不合法，反证原告陈述的地下车位183个是正确的。对证据三、四、八、九、十、十一、十二、十三，与本案无关。对证据五，来源与内容均有问题。对证据六、七、十四的三性均有异议。 经审查，对被告证据二，系自制，不予采信。对被告证据三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四，或与本案缺乏关联性或尚不足以证明待证事实，不予采信。对被告其他证据及原告证据形式上的真实性予以确认，对其证明力，将根据全案案情予以综合认定。 经审理查明：2016年，原告与碧水豪园业主委员会签订物业服务合同，其中约定委托管理期限三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。商铺、幼儿园、经营用房物管费为每月每平方2.90元，地下车位服务，地下车位服务费每月每个50元以预收，一般一年一付，业主因特殊困难需延时交纳的应书面征得原告同意。逾期交纳的，原告可自逾期起按应缴费用日2‰加收滞纳金等内容。 被告在案涉小区拥有经营用房947.98平方米，已向原告交纳2017年的物业管理费。2018年、2019年的物业管理费未交纳。 2017年年底，原告向被告出具车位服务费清单，载明金额为24850元等内容。2017年12月26日，被告支付了该24850元。2018年年底，原告向被告出具车位服务费清单，载明金额为13750元等内容。2018年12月26日，被告支付了该13750元。 被告陈述2019年9月9日、2019年10月22日出售了两个车位（编号：69、62），目前持有17个车位。 2019年8月30日、2019年10月24日、2020年4月10日，被告分别收到原告寄送的催缴物业费函、律师函、律师函。 另经本院核实，根据（2020）浙0108民初3130号、（2020）浙0108民初3827号两案，被告分别于2019年9月9日、2019年10月22日将编号为69、62的车位使用权转给案涉小区业主。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为以下两方面。 一、关于被告物业服务费的交纳。原告与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为业主，原告依约提供了物业服务，被告应依约及时向原告支付相关物业服务费。本案中，被告仅支付了2017年的物业费，2018年及2019年的物业费未付，且原告已进行书面催收，故对原告要求被告支付2018年、2019年的物业服务费各32989.7元的请求，本院予以支持。原告主张2018年的物业费滞纳金从2019年1月1日起计算，2019年的物业费滞纳金从2020年1月1日起计算，于法有据，予以支持。原告主张按日千分之二计算滞纳金，标准过高，综合本案案情，本院酌情调整为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对超出部分的滞纳金主张，本院不予支持。 二、关于被告车位服务费的交纳。首先，从被告提交的第一组证据记账凭证中所涉车位服务费相应凭证即24850元发票、24850元客户收付款入账通知、24850元车位服务费清单、13750元车位服务费清单、13750元客户收付款入账通知等综合来看，可知被告应交、实交2017年车位服务费24850元；至2017年底，被告持有28个车位；被告应交、实交2018年车位服务费13750元；至2018年底，被告持有19个车位；2017年、2018年，原告根据被告持有车位的数量及变动时间，按实际服务月数分别计收车位服务费等信息。第二，根据被告陈述及经本院核实，被告分别于2019年9月9日、2019年10月22日将编号为69、62的车位使用权转给案涉小区业主，之后持有车位为17个。第三，原告主张被告持有163个车位并以此主张车位服务费，缺乏事实和法律依据，对此，本院不予认可。综上，被告应交未交车位服务费为11150元（9个月×50元/月×1＋10个月×50元/月×1＋12个月×50元/月×17）。 另外，被告陈述原告妨碍其对拥有的经营用房及车位进行占有、使用、收益、出租等。若被告认为原告有相应侵权行为对其造成损害，可另行向原告进行主张。 综上，原告的诉讼请求与事实，部分有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江**龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州瑞禾物业管理有限公司物业服务费65979.4元及滞纳金（其中32989.7元，从2019年1月1日起，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；另32989.7元，从2020年1月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 二、被告浙江**龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州瑞禾物业管理有限公司车位服务费11150元； 三、驳回原告杭州瑞禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6654元，减半收取3327元，由原告杭州瑞禾物业管理有限公司负担2692元，被告华龙房地产开发有限公司负担635元。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费（逾期未交，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 余夏盛 二〇二〇年十一月十九日 代书记员 张卫珍