河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13956号原告赵亮亮，男，1987年10月5日出生，汉族，住河南省项城市。委托代理人胡守强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人杨滢，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告郑州拓丰置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼**。统一社会信用代码：91410100090610960T。法定代表人郭景阳，董事兼总经理。委托代理人安利娜，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市花园路**。统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人石永栓，行长。委托代理人刘晓波，男，1976年5月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人史亚丽，女，1982年9月21日出生，汉族，住河南省郑州市中原区，系公司员工。代理权限：特别授权。原告赵亮亮、被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵亮亮的委托代理人胡守强，被告拓丰公司的委托代理人安利娜到庭参加诉讼。第三人建行河南省分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵亮亮诉称，2019年1月29日，原、被告签订编号为J190××××****的《商品房买卖合同》一份，原告购买位于郑州经济技术开发区××大街、××北××院××单元××房屋××套，建筑面积为186.46平方米，每平方米16116.1元，房屋总价款为3005008元，并约定被告于2019年12月30日前交房给原告使用。合同签订后，原告即向被告支付首付款50000元及维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计15684元，并按被告要求于2019年2月22日与第三人建行河南省分行签订《个人购房借款合同》，该合同约定，第三人将贷款直接划入被告指定的账户。原、被告合同签订后，原告按照《个人购房借款合同》向第三人积极履行了按月还贷义务，但至2019年12月30日交房期限日，被告未能履行交房义务。后经原告屡次催告，被告一直推脱无法施工，时至今日，被告仍无法交房；《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，且出卖人应向买受人退还全部已付款，并按照已付款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，因被告原因导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，因此原告为购房支付的首付款、月供、维修基金、测绘费、按揭费等各项费用及资金占用损失均应由被告承担。由于原告与第三人签订的《个人购房借款合同》是基于商品房买卖的事实而形成，《商品房买卖合同》的解除，致使买受人购房目的无法实现，贷款买房的事实也无法依存，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，原告请求判令一并解除《个人购房借款合同》，由被告返还原告已付的购房款本息等，被告向第三人偿还剩余贷款本息。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告按合同约定向原告支付违约金30050.08元；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息；3、判令被告返还原告已付首付款50000元及资金占用利息（自2019年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）；4、判令被告返还原告已偿还给第三人的所有按揭贷款本息，截止2020年5月1日，本金按196603.05元；利息自2019年3月1日至2019年8月19日按中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止；并判令返还原告起诉后续偿还的银行贷款本息，具体以银行还款流水凭证为准；5、判令被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计15684元；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告拓丰公司辩称，一、本案中，涉案房屋所在项目在开发过程中因受政府管控、不可抗力、疫情等因素影响导致涉案房屋交房日期顺延，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，涉案房屋交房日期应顺延646天，截至起诉日，涉案房屋交房日期尚未达到，故被告不构成逾期交房，不应承担任何违约责任，涉案《商品房买卖合同》亦不应被解除。二、原告一直未按照合同约定付清全部房价款，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，被告有权推迟交付房屋，在涉案房屋交房日期尚未达到时，《商品房买卖合同》亦不应予以解除。三、原告要求解除《个人购房借款合同》、由被告代偿银行按揭贷款等诉讼请求无事实及法律依据，法院依法应驳回其全部诉讼请求。1、原告诉请解除的《个人购房借款合同》系由其与第三人建设银行双方签署，被告并非合同一方当事人，且该诉请与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，是否解除该合同与原告无关，应另案处理。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，第三人作为担保权人，如其未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。故本案仅应处理商品房买卖合同纠纷，原告诉请解除《个人购房借款合同》、由被告代偿银行按揭贷款等主张，法院不应予以支持。2、原告诉请的维修基金、测绘费系由房管部门实际收取，不应由被告退还。此外，原告诉请的按揭费收款人系第三方中介机构，并非被告，且该中介机构系由原告自愿选择，并非被告指定或要求，故该费用更不应由被告予以退还。综上，被告未违反涉案《商品房买卖合同》之约定，原告的诉请无事实与法律依据，望法庭采纳以上答辩意见，驳回原告的全部诉求。第三人建行河南省分行庭后提交书面意见述称，一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，第三人作为提供贷款的金融机构与本案纠纷无关，无需承担任何责任。二、该案纠纷虽然与我行无关，但该案审理结果与我行具有重大利害关系，请贵院在审理时予以一并考虑。三、无论本案审理结果如何，都不影响原告赵亮亮与我行贷款合同的有效性。该借款合同是我行与原告赵亮亮所签订，后续的贷款还款、提前还款、贷款结清以及解押手续都需原告赵亮亮本人办理。经审理查明，2019年1月29日，原告与被告签订了编号为J190××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共186.46㎡，总金额为3005008元。付款方式：约定金额903008元，付款方式为现金，约定付款时间2019年1月29日，交纳比例为30.05%；约定金额2102000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月29日，交纳比例为69.95%。合同第八条约定被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2019年1月11日，河南维纳房地产营销策划有限公司向原告出具编号为4020759《收据》一份，载明：今收到赵亮亮交来按揭费3310元，备注支付宝。2019年1月23日，编号为0034597《收据》一份载明今收到赵亮亮人民币12374元，系付维修基金12120元、测绘费254元。2019年2月22日，原告与第三人签订编号为410783808-2012-20193447220《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人借款本金为2102000元，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，借款期限为360个月，自2019年2月22日起至2049年2月22日止，指定收款账户名称为拓丰公司，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）还金额为人民币13106.87元。原、被告双方均认可原告已支付5万元首付款。2020年8月14日，原告诉至本院。本院认为，原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》以及与第三人建行河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告称双方对首付款的支付时间另有约定，结合原告未支付全部首付款时被告已协助其办理了按揭贷款手续的事实，本院予以采信。原告实际支付的房款数额为2152000元（2102000＋5万）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提交的政府部门下发管控文件、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第十号》等证据，不足以支持被告所述的涉案房屋所在项目开发过程中受到各种因素影响，应顺延交房日期646天的主张。双方签订合同时，政府采取各种措施防止大气污染已成为一种常态，双方对这类措施应有合理预见。在无新的非常规措施足以严重影响合同履行的情况下，双方并不能因此类措施而减轻违约责任。××感染的肺炎疫情爆发于被告违约之后，且至开庭时被告仍未将涉案房屋交付给原告，应承担相应的不利后果。依照合同约定，该《商品房买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。故对于原告要求解除原、被告于2019年1月29日签订的房屋买卖合同（编号为J190××××****）的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金30050.08元的请求，本院支持21520元。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将下余贷款额返还给第三人。故对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息的请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还原告已付首付款5万元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付资金占用利息（自2019年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）的请求，本院认定以5万元为基数，自起诉之日即2020年8月14日起至实际清偿之日止按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。对于原告要求被告返还原告偿还给第三人的按揭贷款本息的请求，本院予以支持，具体数额以银行凭证为准。考虑本案被告拓丰公司并未承诺承担抵押担保责任，被告对第三人贷款本息部分的清偿，系代原告返还第三人借款本金及对原告利息损失的承担，原告对第三人的偿还责任不应免除，应对第三人不能受偿部分承担还款责任。对于原告要求被告支付截至2020年5月1日的已偿还贷款本息的资金占用利息的请求，证据不足，本院不予支持。因维修基金、测绘费、按揭费均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。故对于原告要求被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用15684元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵亮亮与被告郑州拓丰置业有限公司签订的编号为J1900476****《商品房买卖合同》；二、解除原告赵亮亮与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的编号为410783808-2012-20193447220《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵亮亮购房首付款5万元及资金占用利息（以5万元为基数，自2020年8月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵亮亮偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）；五、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行返还原告赵亮亮的贷款余额（贷款余额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）；六、原告赵亮亮对上述判决第五项内容在被告郑州拓丰置业有限公司不能清偿范围内承担连带清偿责任；七、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵亮亮支付违约金21520元；八、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵亮亮维修基金、测绘费、按揭费15684元。九、驳回原告赵亮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5685元，减半收取2842.5元，由被告郑州拓丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十一月十二日书记员 王令令