江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4684号上诉人（原审原告）：张强，男，1971年10月10日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：徐士军，江苏富玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县土地储备中心，住所地江苏省睢宁县睢城街道元府西街国土资源局**。法定代表人：魏礼军，该单位主任。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。上诉人张强因与被上诉人睢宁县土地储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张强不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初1号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张强上诉请求：1、依法判令撤销原审判决，发回重审或改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。1、一审法院仪以张强提交的上房结算凭证载明的日期为2017年3月5日，没有综合全案，审查全部的证据，得出结论符不符合客观逻辑，就认定张强的办理上房手续的时间为2017年3月5日，是错误的。2、正常的上房程序是，先去拆迁办结算，拆迁办给出应当缴纳的金额，业主凭银行缴款凭证，到拆迁办，办理上房结算，拆迁办这才出具上房结算凭证，业主凭结算凭证，到物业便可以办理上房手续可。拆迁办给业主办理上房手续，交付房屋，也应当是在业主交期全部房款，才会出示上房结算凭证，方便业主上房，即张强先交付了房屋差价，被上诉人后出具上房结算凭证，才符合常理。被上诉人称2017年3月5日办理的上房结算凭证，2018年3月5日才缴费的说法是不符合逻辑的。上诉人的上房结算凭证上的2017年3月5日的日期，明显是笔误，综合全案证据，客观逻辑，可以得出上诉人2018年3月5日，去被上诉人处办理上房结算，支付差价，被上诉人出具上房凭证。3、张强提交的上房结算凭证载明的日期虽然是2017年3月5日，但是该上房结算凭证不光有时间，还有明确标注了房屋位置，面积，价格，应交差价181258元，更在上明确标注：房款已清。结合睢宁县土地储备中心提供的证据2018年3月5日的江苏银行现金缴款单，明确写明万象天地上房款181258元，同日的收据，交款人：张强，缴款金额181258元，收款事由：上房款(万象)，综合来看，上诉人办理上房手续的时间为2018年3月5日。2、一审法院以拆除房屋的面积计算逾期安置补助费，是错误的。第一，逾期安置补助费是因为被上诉人未按照合同约定交付房屋，才支付的费用，即在合同约定的2012年10月10日，被上诉人应当向上诉人交付，合同约定的位置，楼层，房号，面积为115.17的房屋，但是由于被上诉人违约，导致上诉人无法获得115.17平方米的房屋，被上诉人基于该房屋支付的违约金，支付逾期上房补助费，是基于交付的房屋，而非拆除的房屋，支付的违约金。一审法院以拆除的房屋面积计算逾期安置补助费的判决是错误的。3、一审法院以当事人双方约定为由拒不支持上诉人关于多支付上房费用是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的写明的上面总面积约115.17平方米(实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准)。该面积误差应当是在合理误差之内，不能无限的扩大。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房头卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。即3%的面积误差是在正常合理范围之内的，本案双方面积约定115.17，实际交付124.38，大了9.21平方米，面积误差比为8.5%，明显超出了合理范围，违反合同约定，违反了民事交易的平等，自由，自愿原则，属于强买强卖，是被上诉人有违诚信原则，导致房屋面积超出9.21平方米，应当由被上诉人承担违约责任。上诉人仅需支付超出3%部分的房价款，而被上诉人利用优势地位，占据主动权，将超出面积的全部价款，强加给上诉人，显然是有违法律规定。4、一审法院不支持利息是错误的。第一，一审法院认为张强未举证证明造成的损失是错误的，2018年3月5日，上诉人上房，被上诉人此时就应当支付逾期上房补助费，但其未支付，该笔款项利息损失，被上诉人应当予以承担；第二，被上诉人多收取上诉人的上房款应当返还，并承担利息损失。被上诉人睢宁县土地储备中心答辩称：过渡费的结算，应当结算至2015年10月。另外，上诉人与被上诉人已经办理了上房结算手续，应视为原合同履行完毕，双方之间建立了一个新的合议，上诉人要求支付逾期安置补助费，应当行使撤销权撤销结算凭证，上诉人的起诉已经超过了撤销权期间，上诉人主张多支付的上房费用没有依据，也违反了诚实信用。要求逾期付款利息没有依据。张强向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令睢宁县土地储备中心支付延期上房临时安置补助金37315元，返还多支付的上房费用15449.17元，支付延期付款利息5540.24元，并以52764.17元（37315元+15449.17元）为本金，按年利率6%计算至判决履行之日止，合计58304.41元；2.本案诉讼费由睢宁县土地储备中心承担。一审法院查明：2010年10月10日，睢宁县土地储备中心（甲方）和张强（乙方）签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：因城市建设需要，甲方需拆除县医院南侧范围内的房屋96.98平方米及附属物。……一：补偿安置方式：……2、乙方选择产权调换的方式进行安置,即在原地安置高层建筑，乙方预订的安置房位于①区西二楼1004室，面积115.17平方米，价格每平方米2280元。上房总面积115.17平方米（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准）。超安面积18.19平方米按拆迁时点市场价结算。乙方补偿款总计162027元，其中10万元作为安置房预定金，待上房时统一结算互补差价，安置房预定金不计利息。剩余部分补偿款由乙方领取。二、乙方必须在2010年10月15日前将需拆迁房屋内物品搬迁完毕，……。三、甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年、多层为十八个月、现房为半年。逾期交房按睢政发[2006]39号文件的规定另增过渡费（该文件第三十八条规定：……（一）对被拆迁人自行安排过渡的，在协议约定的上房日期逾期之日起12个月内每月应当按临时安置补助费标准加倍支付；12个月后仍不能交付使用的，自超过之日起，每月按临时安置补助费标准加2倍支付，直至安置房交付使用……）。一审法院另查明，拆迁安置协议订立后，张强房屋及附属设施被拆除。双方在2017年3月5日对案涉房屋进行了上房结算，结算面积为124.38元，并签订了上房结算凭证，2018年3月5日，张强根据结算凭证中应缴差价补交181258元。诉讼中，双方认可，原临时安置补助费的计算标准系按照睢政发[2010]54号文件中拆除合法住宅建筑面积每月4元/平方米计算，并认可睢宁县土地储备中心已支付上房过渡费至2015年12月10日。一审法院认为，张强与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，予以确认。一、关于张强主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定问题。1.关于张强主张的逾期安置补助费的计算标准问题。案涉合同签订于2010年10月10日，约定交房时间为2年，睢宁县土地储备中心应当于2012年10月10日前向张强交付回迁安置房，但睢宁县土地储备中心未能按期向张强交付房屋，故应从逾期之日2012年10月10日起，按照睢政发[2006]39号文件规定增加过渡费。根据双方签订的《拆迁补偿安置协议书》约定及睢政发[2006]39号和[2010]54号文件的规定，睢宁县土地储备中心如逾期交付房屋，应按以下标准支付安置补助费，其中2012年10月10日至2013年10月10日，按照临时安置补助费标准加倍支付临时安置补助费；2013年10月10日后仍不能交付使用的，自超过之日起，每月按临时安置补助费标准加2倍即12元/平方米/月支付，直至安置房交付使用之日止。2.关于张强主张的逾期安置补助费支付的期间问题。张强提交的上房结算凭证载明的日期为2017年3月5日，该时间应为睢宁县土地储备中心向张强履行交付房屋及张强予以接受的时间，至于结算后张强选择何时办理上房手续不应影响双方实际结算的时间。张强虽主张实际上房结算时间为2018年3月7日，并提供银行流水及物业费、水电费票据等证据但并不能证明其主张，且张强作为完全民事行为能力人如结算时间为2018年却在写有日期为2017年3月5日的结算凭证上签字也不符合常理，所以一审法院确认双方上房结算的时间为2017年3月5日。因结算凭证上载明的未领取的过渡费金额是计算到2015年12月10日的过渡费，并未载明以后的过渡费不再支付，不能以此推断张强放弃了之后至双方办理上房结算期间的过渡费，故对于2015年12月11日至双方结算时即2017年3月5日期间的过渡费睢宁县土地储备中心应当支付。3.关于张强主张的逾期安置补助费中房屋面积的计算问题。应按照《拆迁补偿安置协议书》中确定的张强被拆迁的房屋面积96.98平方米作为计算基数。张强要求支付逾期安置补助费依据的是双方之间的约定并非对结算凭证行使撤销权，所以一审法院对睢宁县土地储备中心抗辩认为张强主张权利已超撤销权行使期间的意见不予采纳。二、关于张强主张的返还多支付的上房费用应否支持的问题。双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中明确约定：“上房总面积约115.17㎡（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准）”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”本案中双方签订的协议书中明确约定实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准。另一方面，张强已按照房屋实际面积确定的金额实际履行完毕。现张强要求按照商品房买卖合同中关于面积误差比的处理原则作为计算依据，主张退还多支付上房款，违反双方之间的约定，有违诚信原则，一审法院不予支持。三、关于逾期付款利息应否支持的问题。张强该项主张的依据是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案所涉拆迁协议及相关文件中已经明确规定了逾期之后临时安置补偿费的计算方式，且张强并未举证证明造成的损失，所以一审法院对张强该部分主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、睢宁县土地储备中心于本判决发生法律效力之日起十日内给付张强逾期安置补助费（以96.98平方米为基数，按照12元/平方米/月，自2015年12月11日起计算至2017年3月5日止）；二、驳回张强的其他诉讼请求。案件受理费1258元，由张强负担1000元，睢宁县土地储备中心负担258元。二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于张强主张的逾期安置补助费支付的期间问题。张强向一审法院提交的上房结算凭证载明的日期为2017年3月5日，应当以该时间作为睢宁县土地储备中心向张强履行交付房屋及张强予以接受的时间。虽然张强主张2017年3月5日的日期是笔误，但张强作为完全民事行为能力人，如果结算时间为2018年，其却在写有日期为2017年3月5日的结算凭证上签字不符合常理，且根据开发公司睢宁县绿园房地产开发有限公司在相关案件中的陈述，应当是先开具上方凭证再去银行缴费，故本院认定上房结算凭证载明的日期2017年3月5日为睢宁县土地储备中心向张强履行交付房屋及张强予以接受的时间。一审法院认定并无不当，本院予以确认。二、关于张强主张的逾期安置补助费中房屋面积的计算问题。张强被拆迁面积为96.98平方米，且在张强签字认可的上房结算凭证中载明的未领过渡费金额2328元也是以96.98平方米为标准进行计算，故一审法院在计算逾期安置补助费时以张强被拆迁面积作为计算标准并无不当，本院予以确认。三、关于张强主张的返还多支付的上房费用问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”本案中，因双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中已经明确约定：“上房总面积约115.17㎡（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准）”，故应当认定双方对此已经作出明确约定。同时，张强亦已按照房屋实际面积确定的金额实际履行完毕，其要求返还多支付的上房费用不能得到支持，本院不予采信。四、关于张强主张的逾期付款利息问题。因睢宁县土地储备中心支付逾期安置补助费已经是对于逾期交房承担责任，张强所主张的逾期付款利息没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月三日书记员 金宇婷