福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4358号 原告（反诉被告）：王垒，男，1994年3月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：赵钦锦，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅智清，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭艳丹，女，1963年12月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张凯骐，男，系郭艳丹之子。 原告王垒与被告郭艳丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，被告郭艳丹在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告王垒的委托诉讼代理人赵钦锦、被告郭艳丹及其委托诉讼代理人张凯骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王垒向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金15000元及以15000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年12月18日起的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月18日，原告在福州东岸房产代理有限公司提供居间服务下与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于福州市晋安区鼓山镇xx房屋，建筑面积为231.98平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2018年10月18日起至2019年10月17日止。后经双方协商同意，原告续租至2019年12月17日，月租金7500元，被告收取租赁保证金15000元作为有关费用及信用保证，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还。合同签订后，原告按时支付房屋租金以及水电等费用。原告于2019年12月7日退租，已办理退房交接手续，但被告以原告未做好房间卫生为由拒绝退还15000元的保证金，原告多次催讨未果。 被告郭艳丹辩称，根据合同第五条的约定，现双方的费用尚未结清所有不具备退还保证金条件。根据合同对方违反第七条的第二点、第四点、第五点，第八条违反责任的第一点，合同附注是第二条，结论是对方没有完成交接手续，没有做好卫生，导致我方无法继续对外出租，我方认为不予退还保证金。 反诉原告郭艳丹向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付房屋卫生清理费用5000元；2.被反诉人向反诉人支付房屋修缮费用15000元；3.被反诉人向反诉人支付因延误还房损失赔偿3250元（按7500元/月的租金标准，暂计13天）；4.被反诉人向反诉人支付房屋修缮期间的租金损失7500元（按7500元/月租金标准，暂计一个月）；5.被反诉人向反诉人支付房屋未修缮期间的租金损失45000元（按7500元/月租金标准，暂计六个月）；6.本案反诉费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2018年10月23日,反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》。合同履行期间，反诉人按照约定及时履行了房屋的交接等义务，但被反诉人将该房屋擅自安排中铁公司福州地铁项目部的民工居住且人数多达二十多人与签订合同时所告知的人数严重不符,造成邻居多次投诉至物业处、多个房间起锅做饭、房屋内物品多有严重损坏等违约行为,且在合同履行期间存在多次拖欠水电等费用。租赁期届满后,被反诉人延期交房且不将房屋恢复原状,造成房屋断壁残垣,垃圾遍地,使反诉人无法将房屋出租他人使用。为此,反诉人多次以口头、微信、并通过相关房屋中介转达等方式通知被反诉人尽快清理干净恢复原状并对相关费用确认和结算进而完成交房手续,但被告拒不履行上述合同约定的义务。为防止损失扩大,反诉人只能先采取适当措施雇请他人代为履行清除、修缮房屋等义务。 反诉被告王垒辩称，郭艳丹所有的反诉请求均没有事实及法律依据，依法应该予以全部驳回。首先，王垒承认退租时房屋的卫生没有清理得特别干净，结合房屋面积、工作量的大小和保洁市场行情价，王垒认为打扫、清理诉争房屋的卫生服务费500元以内为宜，郭艳丹要求王垒支付5000元的卫生清理费远远超出合理的范围，依法不应当得到支持；其次，王垒从未人为破坏诉争房屋里面的任何家具设备，这些家具设备均是老旧产品，即便有部分损坏，也是正常使用后的自然损耗。根据郭艳丹提供的对诉争房屋进行修缮的预算表可以看出是基于诉争房屋年限过于久远，郭艳丹对该房屋整体进行翻新，而这些与王垒并无任何的因果关系。因此，郭艳丹要求王垒支付15000元的房屋修缮费用没有合法的依据，依法不应当得到支持；再次，王垒在19年12月初时就已搬离诉争房屋，且于12月6日在微信上通知郭艳丹办理退房交接，但郭艳丹以卫生没有做好为由拒绝办理交接手续。因当时王垒人在外地，无法及时回来清理卫生，故王垒提议在租房保证金里面适当扣除清理卫生的费用，但对此郭艳丹仍置之不理。根据《房屋租赁合同》第二页附注条款第2点的约定“租期满后做好卫生交还郭艳丹或者由郭艳丹雇人清理费用由王垒承担”，郭艳丹也有雇人清理房屋卫生的义务。事实上，王垒并未延误退房，而是郭艳丹自身一直在拖延时间。因此，郭艳丹要求王垒赔偿因延误交房的损失3250元也没有任何的合法依据，依法不应当得到支持；最后，即便诉争房屋的卫生没有清理的特别干净，但这并不足以导致要对整体房屋进行修缮。王垒在本案纠纷当中并没有违约，郭艳丹的房屋没有出租或者出租不出去也不是王垒的原因所致。因此，郭艳丹要求王垒支付房屋修缮期间的租金损失和未修缮期间的租金损失均没有任何的合法依据，依法不应当得到支持。综上所述，郭艳丹的所有请求均没有任何合理、合法的依据，恳请贵院在查清事实的基础上，依法驳回郭艳丹的全部反诉请求。 本院经审理查明事实如下： 2018年10月，原告王垒（乙方）与被告郭艳丹（甲方）双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落福州市晋安区鼓山镇xx房屋（建筑面积为231.98平方米）出租给乙方使用。其中，合同第三条约定，租赁期限自2018年10月18日起至2019年10月17日止。第四条约定，房屋月租金7500元，乙方应在当月的17日前付清。第五条约定，甲方收取乙方租赁保证金15000元作为有关费用及信用保证，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还。合同附注第二条约定，租住期间乙方应做好室内外卫生，租期满后做好卫生交还甲方或雇人清理费用乙方承担等。合同签订后，原告依约向被告缴纳了履约保证金15000元。合同期满后，原、被告双方继续按原合同的约定履行。2019年12月7日，原、被告双方办理房屋交接手续时被告对租赁房屋的卫生、设备损坏等提出异议并拒绝收房、退还保证金，后双方为此发生争议，以致成讼。 另查，被告配有一套租赁房屋的备用钥匙。原告于2019年12月7日搬离讼争租赁房屋之后，被告到租赁房屋的现场拍摄了照片，该照片显示租赁房屋内的部分区域的卫生未清理干净，存在沙发脱皮、床板损坏等情况。另外，据被告自述其出租的房屋在1999年装修，马桶、床是在2007年左右更换的，空调是2014年左右装的。 上述事实，有《房屋租赁合同》、中国建设银行单位客户专用回单、照片及原、被告的陈述等证据予以证实，可以认定。 本院认为，讼争房屋租赁期间届满后，原告王垒返还被告郭艳丹租赁房屋时应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，但原告返还房屋时并未将租赁房屋内的卫生清理完毕，导致被告需顾人清理及租赁房屋在合理的清理期间内未能再利用，由此产生的损失，应由原告承担。综合，讼争租赁房屋的面积、卫生状况及清理卫生的合理期限，本院酌情确定原告赔偿被告损失6500元。据被告自述讼争租赁房屋第一次在1999年装修，马桶、床是在2007年左右更换的，因其装修年限较长，相应的一些设备、设施较为陈旧，现有证据不能证明讼争房屋内的设施设备系原告故意人为破坏，也无证据表明该设施设备的具体残余价值；另外，被告因租赁房屋内的卫生等问题而拒绝收房的行为也欠妥当，由此产生的扩大损失应当由被告自行承担。综上，被告反诉原告赔偿房屋修缮费用、房屋未修缮期间及修缮期间的租金等损失，本院均不予支持。 本案当中，讼争房屋租赁期间届满后，原告并无欠付被告租金等费用，双方争议的焦点主要为卫生、施设设备损坏的问题，本院已确定由原告赔偿相应的损失，故被告应依照合同的约定返还原告租赁保证金15000元。本案纠纷事出有因，为此原告主张被告赔偿租赁保证金15000元的相应利息损失，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告郭艳丹应于本判决生效之日起十日内返还原告王垒租赁保证金15000元。 二、反诉被告王垒应于本决生效之日起十日内赔偿反诉原告郭艳丹损失6500元。 三、驳回原告王垒的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告郭艳丹的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费184元，减半收取计92元，由被告郭艳丹负担；反诉案件受理费247元，由反诉原告郭艳丹负担226元，反诉被告王垒负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月四日 法官助理 陈新建 书 记 员 金 红 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。