广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18912号上诉人（原审被告）：广州市凯裕房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沙埔管理区巷口村南街社李园（土名）。法定代表人：卢慧娟。委托诉讼代理人：杨书洪、张灿明，分别系广东嘉茂律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：黄伟周，男，1972年2月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：李碧珍，女，1977年11月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）因与被上诉人黄伟周、李碧珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黄伟周、李碧珍向一审法院起诉请求：一、凯裕公司支付延迟交楼违约金5007元给黄伟周、李碧珍（每日按总房款1251639元万分之五的标准，从2017年1月1日计至2017年1月7日止）；二、凯裕公司支付延迟办理产权登记违约金给黄伟周、李碧珍（按每日50元，从2018年11月10日起计至凯裕公司向房管局递交办理黄伟周、李碧珍房产证的资料之日止）；三、凯裕公司向黄伟周、李碧珍支付建筑面积不符合合同约定的差价款共18328元；四、凯裕公司承担本案诉讼费。一审法院判决如下：一、广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄伟周、李碧珍支付延期交楼违约金4380.74元。二、广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄伟周、李碧珍支付延期办证违约金26150元。三、驳回黄伟周、李碧珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费519元，由黄伟周、李碧珍负担238元，广州市凯裕房地产开发有限公司负担281元。判后，上诉人凯裕公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄伟周、李碧珍的全部诉求。2.本案一、二审诉讼费用由黄伟周、李碧珍承担。事实与理由：一、一审法院判决凯裕公司向黄伟周、李碧珍支付延期办证违约金，属认定事实及适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，谁主张谁举证。本案不属于举证责任倒置的任一情形，理应按照该举证原则分配举证责任。（二）黄伟周、李碧珍主张凯裕公司延期办证，应对其已符合《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十六条第二款约定的条件，从条件具备之日起超过210个工作日未提交办证手续承担举证责任。黄伟周、李碧珍未能举证证明该基本事实，即未完成证明其观点的举证责任和义务。凯裕公司无须抗辩，黄伟周、李碧珍的主张亦无法成立。（三）黄伟周、李碧珍并未完成证明其何时完成了《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十六条第二款约定的条件，所谓延期办证也就无从谈起，更无法追究凯裕公司的违约责任。（四）涉案补充协议第十六条约定，黄伟周、李碧珍应将契税、办证费等交给凯裕公司，其中契税由凯裕公司代缴。一审法院无视黄伟周、李碧珍缴纳契税的时间，直接认定收楼之日起算210个工作日为办证期限有误。（五）涉案补充协议第十六条第二款对办证期限起算点已作出明确约定。一审判决以“《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限的约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权属登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不妥”为由，对办证期限起算点认定为收楼之日，并未尊重合同约定，明显有误。1.涉案合同对各方的义务已作出具体明确的约定，一审法院认为按照约定处理本案对黄伟周、李碧珍不公平，进而无视合同约定、根据自己的想法判决，明显欠缺依据。2.公平原则作为一种损害分摊的适用原则，并不适用于合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条对合同条款是否公平的问题规定了处理规则，即撤销权，而非其他处理规则。3.若黄伟周、李碧珍认为合同约定显失公平，应提起撤销之诉。黄伟周、李碧珍并未认为补充协议第十六条的约定显失公平而提起撤销之诉，且也超过了撤销之诉提起的期间，足以说明黄伟周、李碧珍充分认可补充协议第十六条的约定，并不认为该约定不公平，即便不公平，黄伟周、李碧珍也同意遵守。一审判决以具备合同约定的条件对黄伟周、李碧珍不公平为由，进而否定合同约定的法律效力，认定凯裕公司违约，违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条对显失公平的处理规则，既错误也违法。二、政府冻结涉案项目的审批业务、违法要求凯裕公司补缴土地出让金的具体行政行为属于不可抗力。三、一审法院判决凯裕公司向黄伟周、李碧珍支付延期交楼违约金有误。（一）凯裕公司延期交楼是政府验收等手续延迟所致。（二）即便凯裕公司应承担延期交楼的法律责任，一审法院判决的违约责任过重，违约金过高，该金额远超涉案房屋出租的租金标准。（三）涉案房屋未达交楼条件，仅是法律手续尚未完善，并不影响黄伟周、李碧珍实际使用。综上，凯裕公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人黄伟周、李碧珍二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回凯裕公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审另查明，凯裕公司于2019年4月6日向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，征询直至2019年3月初不同意办理涉案房屋所在项目的房地产权属登记的原因及补缴土地出让金的相关情况。2019年4月12日，广州市规划和自然资源局增城区分局向凯裕公司作出穗规划资源增函［2019］555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区“时尚广场”项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规［2018］7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司‘我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复’。后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。……”。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，一审法院认定黄伟周、李碧珍与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，合法有效，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对凯裕公司的上诉主张，认定如下：一、关于凯裕公司应否承担迟延交楼的违约责任问题。凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交楼的违约责任。一审法院认定凯裕公司向黄伟周、李碧珍支付从2017年1月1日至2017年1月7日止的延期交楼违约金4380.74元（每日按已付购房款1251639元的0.05%的标准计算），于法有据，本院予以维持。凯裕公司对此提出的上诉主张，缺乏充分依据，不予支持。二、关于凯裕公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。虽《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限重新作出约定，凯裕公司应在相应条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。但该约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权属登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件亦明显不妥。一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年1月7日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。由于凯裕公司未能在期限内递件办理涉案房屋产权登记手续，已构成违约，故凯裕公司应向黄伟周、李碧珍支付迟延办理产权登记的违约金。三、关于凯裕公司上诉主张的免责问题。凯裕公司抗辩的造成逾期办妥产权登记的原因是政府行为，属不可抗力，凯裕公司不应承担违约责任的问题，根据广州市规划和自然资源局增城区分局作出的《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》可知，涉案房屋所在项目未能办理房屋初始登记的原因在于凯裕公司未补缴土地出让金，且凯裕公司所需补缴的土地出让金计算标准是明确的。另外，凯裕公司于2017年9月27日提出退件申请，一直未申办缴交土地出让金手续。凯裕公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发涉案房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍。综上，补缴土地出让金属凯裕公司可以预见、应当预见的事项，凯裕公司据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于凯裕公司，凯裕公司不应承担违约责任，理据不足，不予采纳。综上所述，广州市凯裕房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年十一月十三日书记员 古嘉玲张海燕