浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3953号原告：王星国，男，1978年1月26日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托诉讼代理人：章高云、叶新华，浙江章高云律师事务所律师。被告：吕秀生，男，1967年12月24日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：朱国君、顾航萍，浙江利群律师事务所律师。原告王星国与被告吕秀生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告王星国及其委托诉讼代理人章高云、被告吕秀生委托诉讼代理人朱国君、顾航萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王星国向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.要求被告退还租金257334元，并支付利息（从2018年6月28日起至判决确定的履行之日止按年利率6%计算）；3.要求被告赔偿原告承租房屋而造成的损失共计154110元。审理中，原告将利息部分的诉请改为自2018年6月28日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实和理由：2018年3月5日，原告委托葛冬初与被告签订《厂房租赁合同》。2018年3月24日，葛冬初与被告签订《厂房租赁合同》，合同内容：“（一）出租的厂房坐落在台州市路桥区路××村××队，建筑面积为1800平方米；（二）厂房租期自2018年3月24日起至2021年4月20日止，租期为叁年，年租金为肆拾捌万元整……如各方面原因不能生产退还剩余租金。”此后，原告通过银行转账向被告支付一年租金480000元。2018年6月27日，厂房因违建被拆除，导致原告不能继续生产，造成原告经济损失154110元（含厂房装修费71100元、搬运费34800元、员工工资24460元、20天不能生产的损失23750元）。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条之规定，葛冬初与被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同，现原告要求确认《厂房租赁合同》无效，要求被告退还租金257334元（实际租期3个月多2天，合计租金122666元，此后被告退还原告100000元租金），并赔偿原告承租房屋而造成的损失154110元。原告多次向被告催讨，被告无返还诚意，故原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吕秀生辩称，原告主体不适格，与被告签订租赁合同的是葛冬初，且葛冬初从未向被告披露过系受原告委托；即便原告主体适格，其要求被告退还租金257334元及利息损失缺乏依据，涉案厂房实际于2018年8月至9月间拆除，原告以2018年6月27日作为租金退还及利息损失的起算时间点明显不当；原告要求被告赔偿损失154110元缺乏依据，原告明知厂房存在被拆风险仍承租，其对损失亦有过错，应承担主要责任。葛冬初与被告已对纠纷达成一致处理意见，由被告退还原告100000元了结此事。经审理本院认定事实如下：2018年3月20日，原告王星国与案外人葛冬初签订授权委托书一份，授权葛冬初代理其与被告吕秀生签订《厂房租赁合同》。2018年3月24日，葛冬初与被告吕秀生签订《厂房租赁合同》一份，约定：吕秀生将位于台州市路桥区路××街道××村××队的厂房出租给原告使用，并提供该厂房的有效证件，保证该厂房产权清晰；租赁物建筑面积为1800平方米；租赁期间自2018年3月24日起至2021年4月20日止，厂房年租金为480000元整；如各方面原因不能生产退还剩余租金，并按实际损失赔偿。合同签订后，原告于2018年3月25日向被告支付30000元，于2018年4月23日通过黄昌明向吕海媚支付450000元。被告认可已收到一年期租金480000元。2018年6月28日至2018年8月6日期间，涉案厂房因系违章建筑而被台州市路桥区路北街道强制拆除。2018年6月30日，被告通过吕海媚返还原告租金100000元。以上事实，由原告提供的授权委托书、《厂房租赁合同》、泰隆银行账户明细对账单、台州银行对账单、通话录音，本院调取的证明以及原、被告的当庭陈述等证实。本院认为，原告王星国委托案外人葛冬初签订《厂房租赁合同》，合理合法。被告吕秀生辩称授权委托书签订时间及真实性存疑，未提供证据予以证实，且从原被告双方之间的银行流水可见，租金的交付及返还均发生在原被告之间而与葛冬初无关，另2020年5月3日原被告之间的通话录音亦可证明厂房的实际承租人为原告王星国，故被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。被告出租的厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人仍应支付占用期间的使用费，使用费应当按双方约定的租金计算。原被告双方均认可按租赁合同约定的租期开始时间即2018年3月24日开始计算占有使用费，本院予以确认。关于原告占有使用厂房的截止时间，原告认为应以街道拆迁开始时间计算，被告认为应以街道拆迁结束时间计算，本院认为，虽然街道拆迁于2018年6月28日开始，但原告仍占有使用厂房直至其自认的2018年7月16日搬离完毕，厂房虽于2018年8月6日拆迁完毕但被告无证据证明原告于2018年7月17日至2018年8月6日期间仍占有使用该厂房，故原告的占有使用截止时间应以2018年7月16日为宜，原告应支付的占有使用费为151233元（480000÷365×115），原告已支付480000元，被告已返还100000元，被告还应返还原告租金228767元。被告未于2018年7月17日返还原告多支付的租金，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息损失。被告辩称已与葛冬初达成一致意见，以返还100000元了结纠纷，未提供证据予以证实，且2020年5月3日原被告通话录音亦表明双方对退租金事宜尚未了结，故被告的该辩称本院不予采纳。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人，明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证而将厂房出租，对于合同无效存在重大过错，原告在订立租赁合同时未审查涉案厂房是否已取得建设工程规划许可证，其对合同无效亦存在一定的过错，结合各自的过错程度，本院酌情确认被告就合同无效造成的损失承担70%的责任，原告承担30%的责任。原告主张的厂房装修费损失71100元、搬运费损失34800元，提供的领据、证明、收款收据均不符合证据的形式要件，且安装的设备已由原告拆回；原告主张的员工工资损失24460元、20天不能生产的损失23750元，未提供证据予以证实。综上，对原告主张的损失赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认葛冬初与被告吕秀生于2018年3月24日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告吕秀生于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王星国租金228767元，并支付自2018年7月17日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。三、驳回原告王星国其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7960元，依法减半收取3980元，由原告王星国负担1630元，由被告吕秀生负担2350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  郑 巧二〇二〇年十一月十日代书记员  赵璐佳附本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。