贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5047号上诉人（原审原告）：张智勇，男，1968年1月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：熊薛飞，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖浪，贵州佳信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗存丽，女，1972年12月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：熊薛飞，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖浪，贵州佳信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭欣，男，1977年11月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：雷洪波，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘瑞琴，女，1982年5月5日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：雷洪波，贵州上善律师事务所律师。原审第三人：遵义市红花岗区人民政府中华路街道办事处。住所地，贵州省遵义市红花岗区中华南路**。统一社会信用代码：115203020095057267。负责人：祝忠勇，办事处主任。上诉人张智勇、罗存丽因与上诉人彭欣、刘瑞琴及原审第三人遵义市红花岗区人民政府中华路街道办事处（以下简称中华路办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年11月6日进行了二审调查询问，上诉人张智勇、罗存丽及其委托诉讼代理人熊薛飞，上诉人彭欣、刘瑞琴的委托诉讼代理人雷洪波到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张智勇、罗存丽上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3437号民事判决，改判支持张智勇、罗存丽的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由彭欣、刘瑞琴承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同期满，房屋装潢及改造归张智勇、罗存丽所有，如遇国家政策或不可抵抗因素房屋拆迁变更等，张智勇、罗存丽概不承担彭欣、刘瑞琴任何经济损失（如装潢等），结合整个合同内容，合同在期满或因不可抗力导致合同终止的这两种情形下，对装饰装修及改造进行特别约定，最终目的都是为了在合同期满或终止时，房屋装修及改造归张智勇、罗存丽所有，而合同对装修及改造后的归属进行特别约定的原因是，张智勇、罗存丽将房屋出租给彭欣、刘瑞琴时，该房屋已全部装修，并作为办公用房使用，故根据《房屋租赁合同》第十一条约定，案涉房屋装饰装修补偿款278551元，依法应当由张智勇、罗存丽享有；2、本案并不存在租赁期满前合同解除的情形，案涉《房屋租赁合同》是因国家征收这一不可抗力行为而终止，并非合同解除，合同解除与合同终止有重大区别，根据《房屋租赁合同》第十一条对合同终止后，房屋装饰装修的归属进行了明确约定，应遵从双方的合同约定；3、一审判决适用法律错误，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，而应使用《合同法》第一百零七条的规定；4、彭欣、刘瑞琴在明知案涉装饰装修款归张智勇、罗存丽所有，仍于2018年4月12日领取案涉装修补偿款278551元，其应当于2018年4月13日起至实际偿清之日止，按年利率6%向张智勇、罗存丽支付资金占用损失，综上请支持上诉请求。彭欣、刘瑞琴上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3437号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由张智勇、罗存丽承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，涉案房屋装饰装修款的补偿费用为177365元，而不是278551元；2、一审判决适用法律错误，根据《租赁合同司法解释》第十一条规定，在承租人得到第三方补偿时，出租人不需要再承担承租人的损失，当然更不可能分取承租人的补偿款；3、张智勇、罗存丽的利息不应得到支持，彭欣、刘瑞琴与拆迁办签订补偿合同，张智勇、罗存丽一开始就清楚，但张智勇、罗存丽并没有立即提起诉讼对彭欣、刘瑞琴领取的装饰装修款表示有争议，而是等彭欣、刘瑞琴提起行政诉讼胜诉后，才提起诉讼，放任自己损失扩大的行为，不应得到相应的利息，综上请支持上诉请求。中华路办事处在二审中未作陈述。张智勇、罗存丽向一审法院起诉请求：1、要求彭欣、刘瑞琴共同向张智勇、罗存丽支付其于2018年3月27日与中华路办事处签订的《遵义市红花岗区中华南路东片区（毛主席住居片区改造项目房屋征收补偿安置协议》项下的装饰装修补偿费用278551元；2、要求彭欣、刘瑞琴自2018年4月13日起至实际清偿之日止以278551元为基数按年利率6%向张智勇、罗存丽支付利息；3、本案诉讼费由彭欣、刘瑞琴承担。一审法院认定事实：2014年1月9日，张智勇、罗存丽将自己所有的位于遵义市红花岗区的房屋委托遵义鑫华雅商贸有限公司出租给刘瑞琴经营酒店。双方签订《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2014年3月10日至2019年3月9日；2014年2月10日至3月9日为装修期间，该期间不收取租金；租赁期限届满，承租人所实施的房屋装修及改造归出租人所有，承租人不得损坏、拆除，出租人不承担任何补偿；若遇国家政策或不可抗力因素导致房屋拆迁变更等，出租人不向承租人承担包括装修在内的任何经济损失。合同签订后，张智勇、罗存丽将涉案房屋交付给刘瑞琴使用，刘瑞琴又将该房屋连同所租赁的其他房屋用于与彭欣合伙经营“红花岗区假日壹伍捌快捷酒店”。合同履行过程中，因国家建设需要对涉案房屋进行拆迁，彭欣于2018年3月27日与中华路办事处签订《房屋征收补偿安置协议》，由中华路办事处补偿彭欣各项费用共计1885478.80元，其中包括涉案房屋装饰装修补偿款278551元。彭欣已于2018年4月12日实际领取1885478.80元，后因与酒店其他股东存在债权债务纠纷而于2018年4月13日向中华路办事处退回292478.77元。2019年10月29日，彭欣向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，要求中华路办事处支付拆迁安置补偿款292478.77元。遵义市播州区人民法院于2019年12月27日作出（2019）黔0321行初545号行政判决，责令中华路办事处向彭欣支付拆迁安置补偿款292478.77元。一审法院认为：刘瑞琴、彭欣因合伙经营酒店之需，向张智勇、罗存丽租赁涉案房屋，双方之间成立了合法有效的租赁合同关系，应予以确认。经张智勇、罗存丽同意后，彭欣、刘瑞琴对涉案房屋进行装饰装修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”之规定，该装饰装修行为于法有据，予以确认。双方在合同中约定租赁期限届满后装修及改造归出租人所有，但未对租赁期限届满前因合同解除所导致的装修及改造归属问题作出明确约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，因不可归责于双方的政府拆迁行为导致租赁合同无法继续履行，该合同客观上已经解除，涉案装饰装修补偿款应由双方按照公平原则合理分配。尽管合同解除时距离租赁期限不到一年的时间，但是基于装饰装修行为客观上系彭欣、刘瑞琴实施的事实，为了公平地保护双方当事人的合法权益，酌情认定涉案补偿款由双方各自享有50%。即由彭欣、刘瑞琴向张智勇、罗存丽支付139275.50元（278551.00元×50%），剩余部分由彭欣、刘瑞琴享有。张智勇、罗存丽要求自2018年4月13日起按年利率6%赔偿利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，其该项诉讼请求于法有据，予以支持。彭欣、刘瑞琴主张本案系不当得利纠纷且已超过诉讼时效，该项抗辩主张缺乏法律依据，不予采信。彭欣、刘瑞琴主张涉案装饰装修补偿款为36015元，与审理查明事实不符，不予采信。彭欣、刘瑞琴因与其他股东产生债权债务纠纷而向中华路办事处退回292478.77元，后又提起行政诉讼要求中华路办事处支付该笔款项，该过程与本案无关，对此不作评判。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、由彭欣、刘瑞琴于本判决生效后十日内向张智勇、罗存丽支付装饰装修补偿款139275.50元，并自2018年4月13日起至款项付清之日止以139275.50元为基数按年利率6%支付利息。二、驳回张智勇、罗存丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2990元，由张智勇、罗存丽与彭欣、刘瑞琴各承担1495元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：彭欣、刘瑞琴应否向张智勇、罗存丽支付装饰装修补偿款及其利息损失。张智勇、罗存丽与刘瑞琴签订房屋租赁合同，由张智勇、罗存丽将涉案租赁房屋出租给彭欣、刘瑞琴使用，双方当事人之间形成合法有效的租赁合同关系，本院予以确认。在租赁期内，涉案租赁房屋因被拆迁，彭欣、刘瑞琴领取相应的装饰装修补偿款278551元。张智勇、罗存丽主张因合同约定租赁期满后装饰装修归其所有，并不承担任何补偿，以及如遇不可抗力房屋拆迁等，张智勇、罗存丽不承担任何经济损失，故该款项应由其享有。经审查，本案系在租赁期限届满前房屋被拆迁，而涉案租赁合同并未约定该情形下装饰装修的归属问题，即本案既不存在租赁期限届满的情形，亦不存在因房屋拆迁致承租人遭受损失的情形，不能以此推定在租赁期限届满前房屋被拆迁时租赁房屋装饰装修归张智勇、罗存丽所有。且彭欣、刘瑞琴领取涉案补偿款系基于其与中华路办事处签订的拆迁补偿合同约定以及行政判决的内容，而张智勇、罗存丽基于本案租赁合同要求彭欣、刘瑞琴支付装饰装修补偿款，但其合同并未作出相应约定，故对张智勇、罗存丽的上诉理由，本院不予采信，予以驳回。对彭欣、刘瑞琴关于其得到第三方补偿时，出租人不需要再承担承租人的损失，当然更不可能分取承租人补偿款的上诉理由，于法无据，亦与本院审理查明认定事实不符，本院亦不予采信，予以驳回。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，认定本案系因不可归责于双方的政府拆迁行为导致租赁合同无法继续履行，该合同客观上已经解除，涉案装饰装修补偿款应由双方按照公平原则合理分配，符合法律规定，本院予以确认。关于分配比例如何认定的问题，本案租赁合同约定租赁期限为五年，结合涉案租赁合同剩余租期，租赁房屋的装修状况以及本案实际等事实和因素，本院酌情确定由张智勇、罗存丽享有20%，由彭欣、刘瑞琴享有80%，即由彭欣、刘瑞琴向张智勇、罗存丽支付55710.20元（278551.00元×20%），剩余部分由彭欣、刘瑞琴享有。对彭欣、刘瑞琴关于本案装饰装修补偿款仅为177365元的上诉理由，与本院审理查明认定事实不符，本院不予采信。对彭欣、刘瑞琴关于其不应当支付利息的上诉理由，本院认为，彭欣、刘瑞琴系基于与中华路办事处签订的拆迁补偿合同以及遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初545号行政判决书领取涉案装饰装修补偿款，其不存在违约行为，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，认定彭欣、刘瑞琴应自2018年4月13日起至款项付清之日止按年利率6%支付利息，属适用法律错误，本院依法予以纠正。彭欣、刘瑞琴的该项上诉理由成立，本院予以采信。对张智勇、罗存丽要求彭欣、刘瑞琴支付装饰装修补偿款利息的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，致判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3437号民事判决；二、由彭欣、刘瑞琴于本判决生效后十日内向张智勇、罗存丽支付装饰装修补偿款55710.20元；三、驳回张智勇、罗存丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2990元，由彭欣、刘瑞琴负担600元，由张智勇、罗存丽负担2390元；上诉人张智勇、罗存丽预交的二审案件受理费5980元，由张智勇、罗存丽负担；上诉人彭欣、刘瑞琴预交的二审案件受理费5980元，由张智勇、罗存丽负担4780元，由彭欣、刘瑞琴负担1200元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 何 亮审判员 任建毅二〇二〇年十一月十八日书记员 覃 烨