辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7125号上诉人（原审被告）：李永悦，男，1991年2月20日生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李涛，上诉人父亲。被上诉人（原审原告）：大连奥泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区生命1路**-天维药业C。统一社会信用代码912102135506471670。法定代表人：周智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马兴骅、高洋，北京市盈科(大连)律师事务所律师。上诉人李永悦因与被上诉人大连奥泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李永悦上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.大连奥泰物业服务有限公司是大连奥泰房地产开发有限公司聘请的物业公司，而不是由广大业主聘请的物业公司，他们有着直属关系，因为在2014年刚接收房屋时就因为卫生间瓷砖空鼓，大连奥泰物业服务有限公司代替大连奥泰房地产开发有限公司赔偿我两千元人民币。2016年房屋厨房水龙头因房屋透寒而结冰，物业先后找大连奥泰房地产开发有限公司来维修，也没有维修好，我自己加装暖气费用五千元，从2016年至2017年两年没有向我催要物业费是因为对我家房屋透寒的补偿。2.被上诉人违反《“因特摩尔”项目前期物业管理服务协议》中的多项约定并违反《物业管理条例》的多项法律规定，损害业主利益。3.我们楼有八部电梯，每部电梯有四块看板广告和一个视频广告，每个广告按每月三百元算，一步电梯每个月广告收入一千五百元，八部电梯合计约一万二千元，一年广告费十四万四千元；楼里大堂四个大屏幕电视广告，每个每月五百元，四台电视广告每年两万四千元；楼道贩卖机不知道收入多少钱；楼的周边规划一百零八个车位，其中有部分车位是当时的花坛，没经过广大业主同意被物业就出租出去，一百零八个停车位，每个每月四百元，每个月四万三千，每年实收五十一万，这些收入按照法律规定都是我们广大业主所有。大连奥泰物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连奥泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业费9857.63元及延期支付利息619元。一审法院认定事实：原、被告签订《“因特摩尔”项目前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告房屋所在的大连高新园区七贤岭礼贤街西侧高能街南侧“因特摩尔”小区提供物业服务，物业服务费标准为2.68元/月/平方米。协议同时约定，被告办理交房手续时应当一次性预交为期一年的物业服务费，之后每季度为一个支付期间，被告应当于每一个支付期间届满前30日前交纳下一个支付期间的物业服务费。协议还约定了双方其他权利义务。被告系大连市高新园区“因特摩尔”小区2号楼1单元8层22号房屋业主，物业面积为78.31平方米。被告未向原告交纳自2016年2月1日至2019年12月31日的物业费9863.93元（2.68元/平方米/月×78.31平方米×47个月）。一审法院认为，《“因特摩尔”项目前期物业管理服务协议》系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告应按照合同约定按时交纳物业管理费。根据查明的事实，被告未向原告交纳自2016年2月1日至2019年12月31日的物业费9863.93元（2.68元/平方米/月×78.31平方米×47个月），故原告主张被告给付自2016年2月1日至2019年12月31日的物业费9857.63元，有事实及法律依据，依法予以支持。关于被告抗辩房屋透寒等物业服务不达标一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。关于原告主张的违约金一节，被告拖欠物业管理费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告李永悦于判决生效之日起十日内给付原告大连奥泰物业服务有限公司自2016年2月1日至2019年12月31日的物业费9857.63元；二、驳回原告大连奥泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取计31元，由原告大连奥泰物业服务有限公司负担6元，由被告李永悦负担25元（此款原告已预交，被告在判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，被上诉人提交了大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初808号判决书复印件一份，拟证明该份生效判决中已经确认了“小区部分绿化位置与停车位进行了置换，该份图纸的形成、变更、审批以及备案均系开发商的义务，与本案无关。”本院组织当事人进行证据交换和质证，对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人只是对生效判决中的部分内容进行陈述且该内容与上诉人的上诉请求具有关联性，综上，本院采信被上诉人二审提交的证据，并对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《“因特摩尔”项目前期物业管理服务协议》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在服务瑕疵问题尚不足以构成上诉人拒交物业费的抗辩事由。至于上诉人提出的“厨房透寒造成水龙头结冰”一节，因在质保期内，被上诉人已经积极配合上诉人与大连奥泰房地产开发有限公司进行沟通维修，且在质保期外，被上诉人也上门进行了检查维修，被上诉人已经基本履行了案涉《“因特摩尔”项目前期物业管理服务协议》中约定的维修义务，尽管并不一定令上诉人满意，但不至于免除物业费，而上诉人未提供被上诉人同意减免2016-2017年物业费的证据证明其所称“从2016年至2017年两年被上诉人没有向我催要物业费就是因为对我家房屋透寒的补偿”的主张，应承担举证不能的不利后果。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决李永悦全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在一些瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“要求物业返还广大业主广告费、楼道贩卖机收益和车位出租费”的上诉请求，由于该项上诉请求属于独立的诉请，而上诉人又未就上述问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该项请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。关于上诉人主张“被上诉人不履行《‘因特摩尔’项目前期物业管理服务协议》中的多项约定并违反《物业管理条例》的多项法律规定”的问题，由于上诉人未明确指出被上诉人违反合同和法律的具体事由且未提供证据予以证明，因此，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上所述，李永悦的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元（上诉人李永悦已预交），由上诉人李永悦负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月十六日书记员  张 宁