湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1578号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾艳华，男，1978年12月30日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：邓晶，湖南湘浩律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙志平，男，1976年4月27日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：樊毅新，湖南万维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李程，湖南万维律师事务所律师。 曾艳华与孙志平农村合作建房合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于2020年6月11日作出（2020）湘0903民初28号民事判决。宣判后，曾艳华、孙志平均不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾艳华及其委托诉讼代理人邓晶、被上诉人孙志平的委托诉讼代理人李程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾艳华上诉请求：撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初28号民事判决，改判支持曾艳华的一审起诉请求，驳回孙志平一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定拆除旧房系建房协议中约定的曾艳华的义务、系曾艳华独立的民事行为错误，案涉房屋实际由孙志平组织人员拆除，拆房为曾艳华、孙志平合意行为。2.一审判决未认定曾艳华房屋拆除损失错误，曾艳华的房屋被拆除系物权损失。3.曾艳华已就房屋拆除损失进行了初步举证，法院应委托鉴定或参考当地房建市场建设、流转行为等综合认定恢复房屋原状所需经济成本，双方按过错比例承担赔偿责任。4.案涉建房协议的合同目的系新建房屋而非买卖房屋，建房协议未违反法律法规的效力性规定，不应全部认定无效。建房协议上有孙志平自愿为曾艳华建设新房的内容，该内容系双方自愿行为，属于曾艳华基本生存居住的合法利益，孙志平不履行该义务构成违约。 孙志平辩称，1.曾艳华自行拆除案涉房屋部分结构后，孙志平在建房协议外应曾艳华的要求进行了扫尾拆除，该扫尾拆除行为是基于建房协议外的口头委托而实施，不属于对建房协议的变更。2.孙志平无过错，房屋拆除损失的举证责任应由曾艳华承担，建房协议无法履行给孙志平造成的损失应由过错方曾艳华承担责任。3.孙志平不具备建房资质及孙志平支付12.8万元作为除三间住房及一间杂物之外的新建房产的对价，案涉建房协议无效。 孙志平上诉请求：撤销益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初28号民事判决，改判支持孙志平一审反诉请求，驳回曾艳华一审起诉请求。事实和理由：1.孙志平一审提交的时任村主任及组长的证人证言等可证实孙志平在不知曾艳华不属于案涉土地所在集体经济组织成员的情况下，已按案涉建房协议完成了建房报批等手续，因曾艳华未能依约协调好村民关系导致房屋无法建成。2.因曾艳华未能协调好村民关系，孙志平产生的设备租赁费、意外保险费、农民工工资及意外保险费等实际损失32100元及孙志平应曾艳华的要求对旧房进行扫尾拆除的施工费31000元应由曾艳华承担。3.建房协议无效不导致定金条款无效，曾艳华应双倍返还40000元定金。4.曾艳华系与父母同住亲戚家，不存在租金损失，即使存在租金损失也应由曾艳华承担。 曾艳华辩称，曾艳华在一审中提交的曾又毛于2014年9月9日出具的同意曾艳华建房的证明能够证实阻工障碍已消除。案涉宅基地房屋权利人同意曾艳华的代表行为，曾艳华非无权代表。一审判决未认定曾艳华房屋拆除损失错误。孙志平在取得建房审批手续后因曾艳华亲戚阻扰这一轻微履约障碍即放弃施工建房与常理不符，应认定其违约。 曾艳华向一审法院起诉请求：1.确认曾艳华、孙志平签订的建房协议已于2019年6月30日解除；2.判令孙志平因违约赔偿曾艳华损失490117元（恢复房屋原状费用557349元，租房费用52758元，扣除孙志平已经向曾艳华支付的120000元）； 孙志平向一审法院反诉请求：1.确定曾艳华、孙志平签订的建房协议无效；2.判令曾艳华双倍返还孙志平定金40000元及房款100000元，并自2014年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.判令曾艳华支付孙志平施工费63100元，并自2014年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。 一审法院认定事实：2014年7月，曾艳华、孙志平签订建房协议，协议约定：曾艳华将位于益阳朝阳××村××组的旧房拆除，由孙志平出资重新修建，房屋建成后必须保证曾艳华有三套住房，住房楼层必须为**两套，顶楼一套，不管房屋楼层多高，每套房屋的面积必须120平方米左右，修建房屋中，曾艳华负责协调当地村民的关系，且负责建设五层内协调周围村民的费用，三间杂屋重建后，孙志平必须分一间给曾艳华，由曾艳华任选一间，孙志平负责外围及上级领导等关系的协调，孙志平须无条件在7个月内完工，超过7个月，房租每月500元由孙志平支付。孙志平建房须支付128000元给曾艳华，已付20000元定金，剩余108000元在挖机进场一次性付清。此协议一式两份，曾艳华、孙志平各执一份，并签字后生效。协议签订后，曾艳华在孙志平的协助下将涉案旧房进行了拆除，孙志平遂组织挖机进行了进场施工，挖机进场后，孙志平依建房协议向曾艳华支付了100000元。建设施工过程中，因新建的房屋位于曾艳华叔叔婶婶房屋的旁边，曾艳华叔叔婶婶以建设新房影响采光为由，多次采取静坐、扯线等方式阻扰孙志平进行施工，孙志平无奈停工。 曾艳华庭审中提交了其叔叔婶婶于2014年9月9日出具的一份声明，该声明载明曾艳华叔叔婶婶同意孙志平在曾艳华的宅基地上新建住宅。声明出具后，曾艳华、孙志平亦邀请村支书进行协调，均未果，孙志平至今未复工。2019年6月28日，曾艳华通过其律师向孙志平邮寄了律师函，律师函通知孙志平因孙志平拆除曾艳华房屋后，孙志平未履行建房协议，曾艳华多次找孙志平沟通未果，曾艳华与孙志平签订的建房协议于2019年6月28日解除。 曾艳华家庭经济困难，曾艳华本人享受最低生活保障。曾艳华的户籍地为益阳市赫山区××路××号，曾艳华新建房屋位于益阳市赫山区××村××组，该房屋建设用地系宅基地，系以曾艳华母亲名义以家庭为单位分得的土地，曾艳华与其母亲不是同一集体经济组织成员，其母亲健在，其母亲与该集体经济组织均同意曾艳华使用其母亲的名义在该宅基地建房。孙志平并非该集体经济组织成员。 一审法院认为，曾艳华用于建房的土地系以其母亲的名义以家庭为单位分得的宅基地，其母亲健在，曾艳华作为家庭成员虽与其母亲不属同一个集体经济组织，但在该宅基地建房经过了其母亲及该集体经济组织的同意，故曾艳华就该宅基地享有使用权。曾艳华、孙志平签订的建房协议约定，由曾艳华出地，孙志平出资，建成后共同享有所建房屋的所有权，故双方签订的建房协议，应为农村合作建房协议。关于协议的效力问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地主要用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能，宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地，因曾艳华、孙志平签订的建房协议内容涉及宅基地的流转，且所建房屋不限于自住，故曾艳华、孙志平签订的建房协议应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故曾艳华请求确认曾艳华、孙志平签订的建房协议已于2019年6月30日解除的诉讼请求，于法无据，不予支持，孙志平请求确认曾艳华、孙志平签订的建房协议无效的反诉请求，予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故曾艳华应当返还孙志平定金及房款120000元。曾艳华、孙志平签订建房协议时，双方均明知孙志平不是涉案土地所在集体经济组织成员，曾艳华基于经济条件有限，与孙志平合作建房，孙志平明知对涉案宅基地没有使用权，仍与曾艳华签订协议且所建房屋并非全部用于自住，故双方对于合同无效的责任，孙志平的过错较大，应承担主要责任，曾艳华承担次要责任，责任比例为孙志平承担70%，曾艳华承担30%。关于损失的认定，曾艳华主张孙志平拆除其旧房未依约建新房应赔偿恢复房屋原状的损失557349元，对此，拆除旧房系曾艳华、孙志平建房协议中约定的曾艳华的义务，系曾艳华独立的民事行为，拆除过程中，孙志平无偿帮忙，故曾艳华主张的该损失显无事实和法律依据，不予确认。关于曾艳华主张的租房损失52758元，系曾艳华旧房拆除后的合理开支，予以确认。关于孙志平向本院主张双倍返还定金40000元，因合同系无效合同，该请求没有法律依据，不予确认。关于孙志平主张的进场施工费63100元（农民工工资23100元、设备租赁款24000元、围墙开口费10000元及意外保险费6000元），其中农民工工资23100元及设备租赁款24000元，孙志平虽未提交证据予以证实，但孙志平已经进场施工属实，孙志平主张的该两笔费用亦在合理开支范围内，酌情认定为30000元，因围墙开口费10000元及意外保险费6000元未提交证据予以证实，不予确认。关于孙志平主张其支付曾艳华120000元的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至孙志平反诉之日2020年3月18日止为44911元，该请求符合法律规定，予以确认。综上，曾艳华的损失为52758元，孙志平应承担36930元，孙志平的损失为74911元，曾艳华应承担22473元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、曾艳华与孙志平签订的建房协议无效；二、曾艳华返还孙志平定金及房款120000元；三、孙志平赔偿曾艳华损失36930元；四、曾艳华赔偿孙志平损失22473元。支付明细：以上给付内容相互抵扣后，曾艳华支付孙志平105543元，于判决生效后十日内付清。案件受理费8050元，减半收取4025元，由曾艳华负担；反诉案件受理费4350元，减半收取2175元，由曾艳华负担1175元，孙志平负担1000元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，曾艳华主张，案涉工程阻工障碍已消除，合同未能履行系孙志平认为建房成本太高、无利可图违约造成。因孙志平不履行合同义务，曾艳华于2019年6月30日通知孙志平解除案涉《建房协议》。自案涉旧房被拆除后至2019年8月31日，曾艳华携全家在外租房，产生房租、水电费52768元。案涉旧房为两层建筑，每层均为两室两厅一厨一卫，总面积约220平方米；杂屋三间，面积为33平方米；茅屋五间，面积为150平方米。共计约403平方米。对于房屋拆除损失，应以宅基地上房屋在农村集体经济组织成员内部合法交易的市场价格为参考进行计算。曾艳华提供了以下证据证明其主张：1.曾艳华叔叔婶婶曾又毛、陈小云于2014年9月9日出具的声明一份，载明“同意曾艳华老宅基地承建五层住宅，在此范围内不会对孙志平产生施工干扰。（假如一层为车库，则只能有四层住宅）。”2.曾又毛、陈小云于2020年3月28日出具的说明一份，载明“本人曾x毛及妻子陈x云于2014年9月9日出具过书面声明：同意邻居曾艳华在其宅基地范围内建设五层住宅，在此范围内不会对孙志平产生施工干扰（假如一层为车库，则只能有四层住宅）。该声明内容属实，2014年8月份，孙志平组织人员拆除了房屋，说要和曾艳华一起施工建房，我们认为他们重建高层房屋可能会对我家房屋采光有影响，提出了意见，曾艳华找我沟通说明情况后，我便作出上述声明，支持其重建房屋，2014年9月9日后本人及其妻子未再干扰、阻扰过曾艳华、孙志平建房施工一事。因我们夫妇都年过七十，身体健康状况欠佳，无法出庭作证，特此说明。”3.（2019）湘长华证内字第2155号《公证书》，2019年6月28日，湖南湘浩律师事务所向湖南省长沙市华湘公证处（以下简称华湘公证处）申请办理保全证据公证，湖南湘浩律师事务所委托代理人邓晶在公证人员的监督下，进行了以下保全证据行为：公证人员罗某、伍某随同邓晶于2019年6月28日来到湖南省长沙市雨花区××路××号××路邮政所，邓晶以国内标准快递的方式向孙志平寄送了《律师函》原件一份共一页，并取得编号为1069978000532的一张《国内标准快递》寄件人存联件。2019年7月3日，公证员罗某、伍某一同在华湘公证处办公电脑上通过登录中国邮政集团公司官网，在该网站的快递业务一栏通过输入单号1069978000532，查询上述快递结果，并将网页显示页面进行截图。兹证明与华湘公证处公证书相粘连的《律师函》的复印件与邓晶邮寄给孙志平的《律师函》的原件内容一致；与华湘公证处相粘连的《国内标准快递》的复印件与原件相符，原件系邮寄《律师函》时取得，原件由邓晶收执；与华湘公证书相粘连的截图打印件，系登录中国邮政集团公司官网查询上述快递结果所得。4.2014年7月20日，曾艳华与黄霞云签订的《房屋租赁合同》，合同约定，曾艳华租赁黄霞云所有的坐落于大海棠一组房屋一套，租金每月700元，曾艳华在租赁期间产生的水、电费由曾艳华支付。5.黄霞云出具的《证明》，证明内容：曾艳华于2014年7月租用黄霞云大海棠一组房屋一套用于家庭居住。截止至2019年8月31日产生房屋租金总金额43400元，水费总金额2268元，电费总金额7100元，总计52768元。6.益阳市朝阳综合经济开发区大海棠资产管理委员会于2019年12月23日出具的《宅基地情况说明》。证明曾艳华系大海棠村**村民，其家庭成员所属宅基地建有楼房两层，每层均为两室两厅一厨一卫，每层面积约110平方米，总面积约220平方米，杂屋三间，每间约11平方米，面积为33平方米。茅屋五间，每间约30平方米，面积为150平方米。共计约403平方米。7.2015年1月3日，郭宪军、李胜军签订的《集资建房合同》，约定郭宪军、李胜军就集资建房达成如下协议：李胜军订购的房屋位于益阳市高新区××组××小区××栋××室。房屋建筑面积为130平方米，总金额为179800元。2015年5月1日，郭春玲与曾献国签订的《集资建房合同》，约定郭春玲与曾献国就集资建房达成如下协议：曾献国订购的房屋位于益阳市赫山区××小区××号××单元××楼××房，总金额146000元。8.曾艳华与孙志平通话录音。 孙志平主张，案涉《建房协议》签订后，经孙志平多方协调，资管委等主管部门已许可其在曾艳华旧房原址新建房屋。在旧房拆除、放大样工作完成后，曾艳华的叔叔婶婶曾又毛、陈小云以新建房屋影响采光为由采取静坐、扯线等方式阻工，且经组长黄锦云及时任村长陈清明多次协调未果，导致孙志平至今无法施工。孙志平为履行上述合同已支付民工工资23100元、设备租赁费24000元、红旗化工厂围墙开口费10000元及意外保险6000元。孙志平提供了以下证据证明其主张：1.2020年3月18日湖南省万维律师事务所樊毅新、李程律师向项关星进行调查的笔录。项关星陈述：2014年孙志平欲将曾艳华房屋重建工程承包给项x星。孙志平带项x星看现场时，房屋大样已放完。项关星叫了三个人去放小样。小样放了一半多后，曾艳华的婶婶就坐在施工场地扯线阻工，项关星及施工人员无奈停工。现场施工负责人夏兴旺要求项关星及施工人员回家等复工通知，至今一直无人通知复工。孙志平因项关星放小样施工共支付1200元工钱。2.2020年3月18日湖南省万维律师事务所樊毅新、李程律师向夏兴旺进行调查的笔录。夏兴旺陈述：夏兴旺与孙志平系同学关系，参与了2014年曾艳华的房屋拆除及重建事宜。曾艳华的旧房建在山坡上，道路不平，故派了十五人拆除旧房，工期约为一星期。旧房拆除后，孙志平将废料运出，花费约一万元。由于曾艳华旧房位置特殊，故与红旗化工厂进行协调，花费一万元用于在围墙处开口，方便挖机、推土机入场。挖机、推土机入场完成场地平整后，在进行放线放样时，因曾艳华的叔叔婶婶阻工，施工队无奈停工。曾艳华与村干部曾组织协调关系，但协调未果。从拆除旧房至停工，孙志平支付拆房民工工资21000元；吊车费用10000元；设备租赁及进出场费用14000元；红旗化工厂围墙开口费10000元；放大样900元；放小样工资1200元；意外保险6000元。3.陈x明提供的证言。陈x明自2002年至2015年任大海棠村民组组长。陈x明证实，曾艳华于2014年将旧房拆除后，已由孙志平办理了建房手续，可以在原宅位置新建房屋。陈x明曾与大海棠组组长黄x云共同参与过孙志平施工不顺一事的调解，就曾艳华与其叔叔婶婶之间的矛盾进行过调停，但调停未果。4.黄锦云提供的证言。黄x云自2002年至2020年一直担任大海棠一组组长。2014年曾艳华将旧房拆除后，孙志平已至资管委等部门办理了建房手续，主管部门同意在曾艳华旧房原址新建房屋。孙志平已组织施工队进场，但因住在其屋后的叔叔婶婶阻工，且经黄x云与其他村干部调停未果，导致孙志平至今无法正常施工。 2020年4月15日，经曾艳华申请，一审法院向案涉建房协议签订时的大海棠村村长陈清明进行调查，并制作《调查笔录》。陈清明陈述：孙志平提供的陈清明证言是真实的。曾艳华叔叔婶婶阻工的具体情况陈清明未亲眼见到，仅为听说。阻工问题后来一直未解决，故未能继续施工。2014年时，在大海棠村建房需要在村里及朝阳街道办事处报备。根据户头，曾艳华递交了申请材料，村里和朝阳办事处口头同意了建房申请。陈清明对大海棠村现在新建房屋需履行的手续不清楚，但要建五层楼以上基本不可能。在曾艳华建房那年，陈x明曾对曾艳华叔叔婶婶阻工一事进行过调解，但调解未果。关于曾艳华的叔叔婶婶后来又同意曾艳华建房一事，曾艳华的叔叔婶婶未明确表态说同意，仅说要征求儿女的意见，但未有回音。后来施工队进场施工，仍遭到了曾艳华叔叔婶婶的阻工。 本院认为，本案争议焦点：案涉建房协议的效力；损失的认定；双方责任分配。 关于案涉建房协议效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于农村集体所有的土地的使用权不得转让，根据“房随地走”的原则，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因曾艳华、孙志平签订的建房协议内容涉及宅基地的流转，且所建房屋不限于自住，故曾艳华、孙志平签订的建房协议应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故曾艳华请求确认案涉建房协议已于2019年6月30日解除的上诉请求，于法无据，不予支持；孙志平请求确认案涉建房协议无效的上诉请求，予以支持。 关于损失认定。1.孙志平主张的预付款及利息。因合同无效，孙志平支付给曾艳华的定金及房款120000元，曾艳华应当予以返还。孙志平上诉主张曾艳华应向其双倍返还定金40000元，因案涉合同系无效合同，该请求没有法律依据，不予支持。孙志平主张其支付曾艳华120000元的利息损失，一审按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至孙志平反诉之日2020年3月18日止计算为44911元符合法律规定，予以维持。2.孙志平进场施工费。孙志平主张进场施工支付农民工工资23100元、设备租赁费24000元，未提供收据等支付凭证，但因双方对孙志平组织工人对旧房进行拆除的事实均予认可，该两笔费用亦在合理开支范围内，一审酌情认定30000元并无不当。孙志平主张的围墙开口费及意外保险费非旧房拆除的必要开支，且未提供充分证据证实，不予认定。3.曾艳华租房损失。曾艳华主张，自2014年7月旧房拆除后至2019年8月31日其一直在外租房产生房屋租金43400元、水费2268元、电费7100元，并提供了《房屋租赁合同》及房东黄霞云的《证明》佐证。曾艳华主张的房屋租金43400元系旧房拆除后的合理开支，予以支持。水、电费9368元为曾艳华生活必要支出，与协议无效无因果关系，一审将水电费认定为协议无效造成的损失于法无据，予以纠正。4.曾艳华旧房拆除损失。为履行建房协议，曾艳华在孙志平的协助下拆除旧房。旧房拆除后，曾艳华的居住权受影响，由此造成的损失，应予认定。曾艳华于二审中申请对恢复房屋原状所需的成本进行司法鉴定，但案涉旧房已灭失，曾艳华未提供充分证据证明旧房原状，无鉴定基础。案涉建房协议约定，曾艳华拆除旧房，孙志平承建新房。新房建成后，曾艳华享有三套住房、一间杂屋。孙志平支付12.8万元给曾艳华。从协议内容和双方订立合同的真实意思表示来看，可推定12.8万元是曾艳华、孙志平经利益权衡及价值评估后对旧房价值达成的合意。结合孙志平对旧房原状的描述及益阳市朝阳综合经济开发区大海棠资产管理委员会出具的《宅基地情况说明》，旧房价值约12.8万元亦符合双方当事人预期，故酌情认定曾艳华旧房拆除损失为12.8万元，对曾艳华超出该数额的请求不予支持。一审未认定曾艳华拆除旧房的损失，予以纠正。 关于责任分配。曾艳华、孙志平在明知孙志平不是案涉宅基地所在集体经济组织成员的情况下，签订建房协议对外转让宅基地上部分房屋、处分宅基地权利，双方对合同无效均有过错，因合同无效造成的损失应各自承担50%的责任。一审认定孙志平过错较大、应承担70%的责任无事实和法律依据，予以纠正。据此，曾艳华的损失为171400元，孙志平应承担85700元；孙志平的损失为74911元，曾艳华应承担37455.5元。 综上所述，曾艳华、孙志平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初28号民事判决第一项、第二项； 二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初28号民事判决第三项、第四项； 三、孙志平赔偿曾艳华损失85700元； 四、曾艳华赔偿孙志平损失37455.5元； 五、驳回曾艳华的其他诉讼请求； 六、驳回孙志平的其他反诉请求。 支付明细：以上给付内容相互抵扣后，曾艳华支付孙志平71755.5元，于判决生效后十日内付清。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8050元，减半收取4025元，由曾艳华负担；一审反诉案件受理费4350元，减半收取2175元，由曾艳华负担797元，孙志平负担1378元。二审案件受理费16100元，由曾艳华负担8050元，由孙志平负担8050元。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二〇年十一月十六日 法官助理姚黄 书记员李凤姣