河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1935号上诉人（原审原告）：刘青伟，女，1973年11月4日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孙贯玲，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王沛章，男，1936年2月15日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市中原路与卫河路交叉口向南100米路东紫东花园**楼**。法定代表人：邓艳超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区弘法法律服务所法律工作者。上诉人刘青伟因与被上诉人王沛章、濮阳市金辉房地产经纪有限公司(以下简称金辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘青伟委托诉讼代理人孙贯玲、被上诉人王沛章委托诉讼代理人郭亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘青伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判金辉公司返还居间服务费7500元，王沛章双倍支付定金2万元；2.本案上诉费由王沛章、金辉公司承担。事实和理由：一、一审认定合同没有继续履行的主要原因在于刘青伟没有依约支付首付款系认定事实错误。涉案房屋一开始不能正常办理过户手续并在约定支付首付款的时间内仍不能解决，王沛章已经构成根本违约。即便最终具备办理过户手续的条件，也不能推翻王沛章构成根本违约的事实。二、王沛章在诉讼期间将涉案房屋私自出售已经构成根本违约，应当承担赔偿责任。2020年4月24日本案已经濮阳市华龙区人民法院受理，刘青伟未予回复并非同意解除合同，而是等待裁决，王沛章在双方合同没有解除之前私自将涉案房屋转售他人，构成根本违约，应当双倍返还刘青伟定金。三、金辉公司作为居间方，在交易之前未尽到审慎义务，隐瞒涉案房屋有隐形共有人的事实，导致该笔交易未能进行。除应当返还过户服务费和贷款服务费以外，还应当返还收取刘青伟的买卖服务费3000元。王沛章辩称，一、案涉房屋的隐形共有人为王沛章的妻子，王沛章的妻子已经去世，该共有人作为民事权利主体已经不存在，所以，在双方签订合同时不存在隐形共有人，王沛章妻子除王沛章之外的继承人没有对房屋主张继承权，王沛章有完全处分权。王沛章委托中介公司向刘青伟发出通知后，刘青伟以默示的方式表示拒绝履行合同，王沛章自行将房屋出售的事实能够证明王沛章对于房屋具有完全的处分权。二、王沛章将房屋出售给案外人之前已经通过中介公司催促刘青伟履行双方签订的合同，并告知刘青伟将房屋另行出售。在刘青伟以默示方式表示拒绝履行合同，导致合同解除的前提下，王沛章将房屋出售他人并不违反合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金辉公司书面辩称，本案双方签订的房屋买卖合同之所以没有履行，是因为刘青伟没有如期向王沛章支付购房首付款，刘青伟存在违约行为。金辉公司作为双方的居间服务人已经按照合同约定履行了居间服务义务，刘青伟要求金辉公司向其退还居间服务费没有事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。刘青伟向一审法院起诉请求：1.判令解除刘青伟和王沛章间的房屋买卖合同；2.判令王沛章双倍返还定金2万元；3.判令王沛章和金辉公司共同返还刘青伟居间服务费7500元；4.本案诉讼费由王沛章和金辉公司共同承担。一审法院认定事实：2020年3月11日，卖方王沛章（甲方）的代理人邵瑞君与买方刘青伟（乙方）、居间方金辉公司（丙方）签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》（编号0002287）、《过户、按揭代理合同》（编号0001090）、《买卖定金协议书》（编号为0003889）及《补充协议》。合同约定，乙方购买甲方位于濮阳市南海路豫苑新村2号楼5单元1楼西户的房屋，于2020年3月11日向甲方支付定金1万元，乙方于2020年3月26日前将首付款13万元支付甲方，三方在当日共同去银行办理面签手续，面签通过后办理房屋所有权属转移手续。如果甲乙双方任何一方逾期履行约定的义务，每逾期一日，违约方按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如果甲乙双方任意一方构成根本违约，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋定金的双倍向守约方支付违约金，丙方收取的费用不予退还，由违约方承担。刘青伟按照合同约定于2020年3月11日向王沛章的代理人邵瑞君支付定金1万元，并向金辉公司支付买卖服务费3740元、过户服务费1000元、贷款服务费3500元，优惠740元后共计支付7500元。同月17日，双方在金辉公司人员陪同下去银行办理面签手续，工作人员说需要换房产证，去办理换证手续时得知该房屋有隐形共有人（即王沛章的妻子赵秀芳），并需要隐形共有人到场。刘青伟与中介的聊天记录显示，因王沛章的妻子已去世，换房产证需要亲属办理相关手续、交土地出让金，且王沛章方承诺如果产生个税由其自行承担。同月26日，刘青伟并未按照合同约定支付首付款。同年4月17日，金辉公司人员告知刘青伟涉案房屋可以正常过户贷款，刘青伟没有回复。同月19日，金辉公司人员告知刘青伟，因其确定不要该房屋，王沛章方要另行出售房屋，刘青伟未回复。同月24日，金辉公司人员告知刘青伟，不回复就视为答应。另查明，涉案房屋登记信息显示为“单独所有”，且王沛章方于2020年5月20日将房屋正常出售给他人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘青伟与王沛章的代理人在被告金辉公司的居间服务下签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》，刘青伟依约向王沛章方支付定金，并向金辉公司支付各项服务费，因了解到涉案房屋有隐形共有人，刘青伟未按照合同约定时间支付首付款，后王沛章将涉案房屋出售给他人，并已经办理过户手续，该房屋所有权已经发生转移，且在出售该房屋之前已经通过金辉公司工作人员告知刘青伟，刘青伟并没有任何表示，双方间签订的房屋买卖合同已无法继续履行。故刘青伟诉请解除与王沛章间的房屋买卖合同予以支持。虽然现刘青伟称自己行使了不安抗辩权，并认为王沛章方提供的相关产权证明手续不真实、不完整，导致自己无法取得房屋所有权，构成根本违约，但是从现有证据可以证实，涉案房屋显示为王沛章个人所有，虽然有隐形共有人，但办理相关手续后并不影响该房屋正常过户，故不能认定王沛章构成根本违约，后该房屋的正常出售过户也予以印证。该合同没有继续履行的主要原因在于刘青伟没有依约支付首付款，故刘青伟诉请王沛章双倍返还定金，不予支持。金辉公司作为居间方，不仅要促成合同的成立，还要协助办理贷款手续及房屋所有权转移登记手续，即伴随合同履行全过程。本案中，涉诉合同解除后，尚未履行的义务随之终止，作为居间方的金辉公司无需再按照合同约定完成诸如协助办理贷款、过户等委托事项，虽然合同约定如果一方违约，金辉公司收取的服务费均由违约方承担返还责任，但该合同系格式合同，且基于中介的服务量，其应退还已收取但尚未提供服务的过户服务费和贷款服务费，共计4500元。金辉公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：“一、解除原告刘青伟与被告王沛章2020年3月11日签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》（编号0002287）及《补充协议》；二、被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还原告刘青伟过户服务费1000元、贷款服务费3500元，以上共计4500元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告刘青伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由原告刘青伟负担408元，被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担80元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘青伟提交河南省高级人民法院网上诉讼平台立案信息表一份，证明目的：一审法院受理本案的时间为2020年4月1日。合同约定的过户时间是2020年3月26日，金辉公司于4月17日、4月19日、4月24日告知刘青伟房子可以办理过户，即在约定的过户时间王沛章的房屋未达到办理过户手续的条件，刘青伟据此在4月1日起诉要求解除双方合同返还定金及居间费，王沛章存在违约行为，刘青伟主张返还居间费和定金2万元有事实依据和法律依据。王沛章的质证意见：对证据的真实性无异议，但该证据与本案基本事实无关。王沛章将房屋出售给他人的事实能够证明王沛章对涉案房屋有完全处分权，刘青伟没有按照合同约定在2020年3月26日前将首付款交付王沛章，在王沛章催促下拒不履行合同，刘青伟构成根本违约，刘青伟主张返还居间费和定金2万元没有事实依据和法律依据。金辉公司未到庭发表质证意见。本院对证据审核认定：王沛章对上述证据的真实性无异议，本院予以认定，但该证据仅能证明刘青伟于2020年4月1日通过河南省高级人民法院网上诉讼平台申请立案，不能作为刘青伟要求王沛章返还居间费和定金2万元的定案依据。本院审理查明，刘青伟于2020年4月1日通过河南省高级人民法院网上诉讼平台申请立案。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘青伟要求王沛章双倍支付定金2万元及要求金辉公司返还居间服务费7500元是否有事实和法律依据。关于王沛章是否应当双倍支付定金2万元的问题。涉案房产虽登记在王沛章名下,但该房产属于王沛章与其妻子赵秀芳的共有财产,因王沛章妻子赵秀芳去世,涉案房产为王沛章与赵秀芳的继承人共有。王沛章个人与刘青伟签订房屋买卖合同，性质上属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，本案中王沛章虽没有处分权，但王沛章与刘青伟签订的房屋买卖合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，王沛章无权处分涉案房产，在赵秀芳的继承人追认之前，善意相对人刘青伟有撤销的权利，故一审认定解除双方的房屋买卖合同正确。主合同解除的，从合同随之解除，定金合同为从合同，故本案中定金合同亦应解除，王沛章收取的定金应予返还。王沛章另行与他人进行房产交易，并办理过户，即涉案房屋虽存在隐形共有人，但客观上不影响过户，王沛章不存在根本违约，故刘青伟要求双倍返还定金的理由不能成立，本院不予采纳。关于7500元居间服务费的问题。金辉公司作为房屋买卖合同的居间人，促成双方签订涉案房屋买卖合同，提供了相应的服务，理应得到相应的报酬。但涉案合同解除后，尚未履行的义务随之终止，作为居间方的金辉公司无需再按照合同约定完成诸如协助办理贷款、过户等委托事项，故一审认定金辉公司退还已收取但尚未提供服务的过户服务费和贷款服务费并无不当。综上所述，刘青伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3351号民事判决第一项、第二项；二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3351号民事判决第三项；三、王沛章返还刘青伟定金10000元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回刘青伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费488元，刘青伟负担231元，王沛章负担177元，濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担80元；二审案件受理费488元，刘青伟负担231元，王沛章负担177元，濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月十一日书记员 李淑娅