北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7204号上诉人（原审被告）：周欣荣，女，1972年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘丽茹，北京红色尖兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李本建，男，1954年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韦钦良，北京长智律师事务所律师。上诉人周欣荣因与被上诉人李本建房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周欣荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者改判驳回李本建的一审诉讼请求；2.本案所有诉讼费均由李本建负担。事实和理由：1.周欣荣与李本建于2013年11月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未实际履行，实际履行的是周欣荣与苏某1于2013年12月9日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，李本建无权向周欣荣主张权利，主体不适格；2.李本建一审时的诉讼请求是要求周欣荣支付违约金2559900元，一审只支持了80000元，不应当由周欣荣承担全部的诉讼费。李本建辩称，同意一审法院判决，不同意周欣荣的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.李本建是合同的签订人和实际履行人，购买北京市海淀区101号房屋（以下简称涉案房屋）时李本建与苏某1是夫妻关系，涉案房屋最终也过户到李本建的名下，李本建的诉讼主体资格没有问题；2.按照合同约定，周欣荣应当承担巨额的违约金，一审综合考虑各种情形后判决支持了80000元，李本建出于减少诉累等原因未上诉，一审认定的案件受理费也是综合考虑了本案的情形，分配是合理的。李本建向一审法院起诉请求：1.周欣荣支付李本建自2014年11月15日起至2019年4月15日止未迁出其已转让的涉案房屋户口的违约金2559900元；2.本案诉讼费由周欣荣承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，程某1代周欣荣（出卖人）与李本建（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李本建购买涉案房屋，并就周欣荣办理原有户口迁出手续的时间及违约责任进行了约定。2013年12月9日，程某1代周欣荣与李本建代苏某1签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2013年12月9日，涉案房屋转移登记至苏某1名下。2013年11月1日，李本建与苏某1登记结婚；2014年11月14日，李本建与苏某1经法院调解离婚，约定涉案房屋归李本建所有。2014年12月19日，李本建取得涉案房屋所有权证。2018年12月10日，李本建将涉案房屋出售给案外人鲁某1。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李本建与周欣荣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。李本建与案外人苏某1在婚姻关系存续期间购买涉案房屋，离婚后涉案房屋归李本建所有，周欣荣未依照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十条第三款约定的期限内迁出户口，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任，李本建要求周欣荣依约支付自2014年11月15日至2019年4月15日违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，法院予以支持。关于违约金的金额，周欣荣对违约金标准不予认可，李本建未举证证明周欣荣逾期迁户的违约行为对其造成的实际损失，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则酌情判定周欣荣向李本建支付违约金8万元。周欣荣提出李本建并非本案权利主体，但涉案房屋系李本建与案外人苏某1婚姻存续期间购买，离婚后涉案房屋归李本建所有，因此李本建主张涉案房屋归属其个人之后的违约金，于法有据，周欣荣抗辩理由不能成立。周欣荣提出实际履行的是其与苏某1签订的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》，但该合同系在建委备案的网签合同，该合同约定价款亦不是房屋实际成交价，周欣荣主张李本建提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》没有实际履行，就此未提交证据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周欣荣于本判决生效后七日内给付李本建违约金80000元；二、驳回李本建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，2013年11月6日，程某1代周欣荣（出售人）与李本建（购买人）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定李本建购买涉案房屋，李本建应于本协议签署时向周欣荣支付购房定金2万元。随后，程某1代周欣荣出具《收据》，确认收到定金2万元。同日，程某1代周欣荣（出卖人）与李本建（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定涉案房屋成交价格为137万元，房屋装饰装修及配套设施设备作价185万元，其中第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2013年11月13日，李本建向周欣荣的代理人程某1转账支付100000元；2013年12月9日，李本建向程某1转账支付1730000元。一审审理中，李本建表示其支付周欣荣购房款322万元。周欣荣表示其收到137万元购房款及183万元的家具装修款。周欣荣至今未将其户口从涉案房屋迁出。为履行2013年11月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方一致同意以苏某1作为买受人办理网签，2013年12月9日办理网签时，程某1代周欣荣与李本建代苏某1签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同系双方在不动产登记机关的网签备案合同（以下简称网签合同）。网签合同约定苏某1购买涉案房屋，房屋成交价格为1370000元，合同中关于房屋交付、违约责任、权属转移登记等条款的约定均为空白。2013年11月1日，李本建与苏某1登记结婚。2014年11月14日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第46671号民事调解书，内容为苏某1与李本建自愿离婚，涉案房屋归李本建所有，李本建给付苏某1财产补偿款130万元。2014年12月19日，李本建取得涉案房屋所有权证。2018年12月10日，李本建将涉案房屋出售给案外人鲁某1。一审审理中，李本建表示其联系不到程某1及周欣荣，其2017年想将户口迁入涉案房屋时发现周欣荣户口仍未迁出，导致其及家人户口无法迁入，其外孙女上学交纳了择校费50万元，其2018年将涉案房屋以380余万元的价格出售给鲁某1，因户口问题仍有100万元房款未取得，其与鲁某1和平商量将各取得本案违约赔偿款的一半。周欣荣对李本建主张的违约金标准不予认可，表示本案权利主体应为苏某1，且其没有造成买房人的损失。本院认为，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务。网签买受人与房屋买卖合同买受人不一致时，应根据房屋买卖合同买受人与网签买受人之间真实的法律关系认定房屋买卖合同的当事人。房屋买卖合同中虽然没有约定向第三人转移登记，但在合同履行过程中，买受人因没有购房资格等原因，向出卖人提出以第三人作为买受人办理网签手续，出卖人同意并以第三人为买受人办理了网签，视为买卖双方就房屋买卖合同达成了出卖人向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的补充协议，房屋买卖法律关系的主体不变。本案中，双方就涉案房屋买卖合同的买受人产生争议。依据本案查明的事实，虽然涉案房屋买卖的网签手续系以苏某1作为买受人办理，但是首先，关于房屋交易价格，周欣荣与苏某1签订的网签合同约定的成交价格为137万元，周欣荣与李本建签订的房屋买卖合同约定的交易价格为137万元购房款加185万元家具装修款，而周欣荣自认收到了137万元购房款加183万元家具装修款，与其和李本建签订的房屋买卖合同约定内容基本一致。其次，关于房价款的支付，李本建与周欣荣的房屋买卖合同签订后，李本建依约在当日支付了定金，并于2013年11月13日支付了100000元，均在周欣荣与苏某1签订网签合同之前，后续又由李本建支付了相关款项，可知双方系按照周欣荣与李本建之间的房屋买卖合同内容履行；而周欣荣未提交证据证明苏某1存在履行网签合同的行为，亦未举证证明周欣荣与李本建就双方之间房屋买卖合同的解除或终止进行过协商。再次，周欣荣与苏某1签订的网签合同中仅就交易房屋及价款进行了约定，缺失房屋交付、违约责任、权属转移登记等重要条款，可知双方并无将该网签合同作为双方权利义务依据的真实意思。综合上述事实，应当认定以苏某1作为涉案房屋的买受人办理网签登记及产权转移登记，系周欣荣与李本建达成了由周欣荣向李本建指定的第三人苏某1办理房屋过户登记手续的补充协议，房屋买卖法律关系的主体并不因此受到影响，仍应是周欣荣与李本建。周欣荣上诉主张李本建并非涉案房屋的买受人，不具备诉讼主体资格，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，周欣荣与李本建签订的房屋买卖合同约定，周欣荣应在房屋所有权转移之日起30日内将与房屋有关的户口迁出，否则应当支付违约金。因周欣荣未按期将其户口从涉案房屋迁出，构成违约，李本建作为买受人，主张2014年11月15日至2019年4月15日期间的违约金，具有事实和法律依据。一审法院以李本建的实际损失为基础，依据双方合同履行情况、周欣荣的过错程度等，酌情确定周欣荣支付违约金80000元，是适当的，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。周欣荣上诉不同意支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案诉讼产生系周欣荣未按照合同约定的时间迁出户口的违约行为所致，相关责任亦应由周欣荣承担。虽然法院未支持李本建的全部诉讼请求，但李本建的诉讼请求并未超出双方合同约定的内容，故一审法院对一审案件受理费的认定并无不当，本院不予调整。综上所述，周欣荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由周欣荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年十一月十三日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸