江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3718号原告：李学荣，男，1980年2月18日出生，汉族，住江苏省仪征市原告：陈静，女，1981年8月5日出生，汉族，住江苏省仪征市。两原告共同委托诉讼代理人：赵金星，江苏宗申律师事务所律师。被告：扬州东瑞置业有限公司，统一社会信用代码91321081717457454F，住所地江苏省仪征市真州东路**。法定代表人：张明东，董事长。委托诉讼代理人：俞仁义，江苏金天宁律师事务所律师。原告李学荣、陈静与被告扬州东瑞置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学荣、陈静的共同委托诉讼代理人赵金星、被告扬州东瑞置业有限公司（以下简称“东瑞置业公司”）的委托诉讼代理人俞仁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学荣、陈静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1375077元及利息（以1375077元为本金，按照江苏仪征农村商业银行贷款利率计算，自2018年10月11日起至实际给付之日止）；3、判令被告支付原告违约金27501.54元；4、判令被告返还原告房屋维修基金等合计9897元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月11日，原被告之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买东郡华府33幢1单元602室房屋，房屋总价1375077元，被告应当在2019年12月31日交付房屋。到期后，被告应交付的房屋屋面漏水非常严重，导致交付不能。原被告双方为此多次协商，并由仪征市新城派出所协调解决漏水问题，为此被告也多次组织予以维修，但直至2020年6月，房屋漏水现象仍未得到解决，原告至今也未能收到符合合同要求的房屋。原告认为，被告逾期交房，且拟交付的房屋未能迖到居住的条件，被告存在根本性违约导致合同目的无法实现。因此原告要求解除该《商品房买卖合同》。为此，原告诉至贵院，请依法判决，支持原告诉求。两原告提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告购买了被告的房产，购房款为1375077元，目前产权依旧在被告名下。根据合同第八条约定的交付期限,证明被告应当在2019年12月31日前交付合同约定的房产，但事实上，被告并未按照合同约定交房，仅仅是将其中一把房屋钥匙交给原告，也未和原告做验收交接手续，至今，被告已经属于逾期交付，合同第九条逾期交房违约责任证明原告有权解除合同，被告应当退还购房款并承担违约金；2、《接处警工作登记表》一份，证明原被告之间因房屋漏水报警处理，原被告约定次日等被告领导来解决问题；3、《公证书》一份，证明涉案房屋屋顶存在严重漏水，而且这样的现状是在被告多次维修后的结果，换言之，多次维修依旧不能改善漏水情况，房屋根本不能居住。证明即便按照被告理解其已经交付，那么交付的质量也不合格，达不到合同目的，被告属于根本性违约；4、购房发票二张，证明原告支付了全部购房款1375077元，已经履行合同义务；5、东瑞置业公司收据二张、恒通物业公司收据三张，证明原告为涉案房屋缴纳各项费用9897元。被告东瑞置业公司辩称，双方签订买卖合同是存在的，但是逾期交房并不是漏水导致，而是整个工程整体交房条件暂时不具备，而延迟了几天，并没有延期很久。被告向原告进行交付房屋后，原告发现有渗水现象与被告进行交涉，被告多次派专业人士前去维修修缮，于2020年4月已经彻底修缮完毕，原告据此认为漏水问题而要求解除买卖合同，不符合相关法律规定，也不符合双方合同约定，其提出的属于根本性违约不能成立。因此，希望法院驳回原告的所有诉求。被告提供以下证据：1、营业执照（副本）复印件一份，证明被告具有房地产开发的资质；2、东郡华府的物业管理者江苏恒通不动产物业服务有限公司（以下简称“恒通物业公司”）向两原告发出的《东郡华府入伙通知书》、《入伙须知》、《物业费结算清单》、《东郡华府业主入伙流程》各一份；3、原告与恒通物业公司签订的《前期物业管理服务协议》一份；4、恒通物业公司收取原告的相关物业服务费3357元、装修押金1000元、装修垃圾（敲墙）清运费500元的收据三张；5、《业主验房表》一份。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，原告李学荣、陈静与被告东瑞置业公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：6fdc6fe9865d8030）一份，购买仪征市东郡华府33幢1单元602室房屋，该房建筑面积118.51㎡），单价11603.05元/㎡,总价款1375077元,被告在2019年12月31日交付房屋。合同签订当日，两原告向被告支付房屋首付款415077元；2018年11月15日，两原告付清房屋余款960000元。此外，两原告向被告支付了房屋维修基金4740元，办理不动产权证费300元。2019年12月31日，接到恒通物业公司的《东郡华府入伙通知书》的两原告，与恒通物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，并向恒通物业公司缴纳2020年物业服务相关费用3357元（物业费服务费2133元＋电梯运行费711元＋公共能耗费213元＋垃圾清运费300元﹦3357元），装修押金1000元，装修垃圾（敲墙）清运费500元，合计4857元。当日，被告工程部人员带两原告查验东郡华府33幢1单元602室房屋，发现阁楼阳台下水道不通以及推拉窗难开启，原告李学荣在验房表上签字，被告交付李学荣该房进户门钥匙一把。2020年1月22日，原告来看房时发现阁楼天花板出现多处渗水痕迹，遂向被告售楼处的工作人员要求查明原因，并对该房屋进行修理。在售楼处的工作人员推托后，原告李学荣打“110”电话报警，民警到场后进行了调解，双方约定次日由被告相关负责人前来处理此事。嗣后，被告同意并组织人员对案涉房屋进行修缮。2020年5月，被告告知原告案涉房屋已经修缮完工，原告前来查看，发现原天花板渗水面积不断扩大，其中一处渗水沿承重梁流经承重墙直至地板，楼顶屋面防水出现渗漏问题并未解决。2020年6月19日，经原告李学荣申请，江苏省仪征市公证处对案涉房屋漏水状况进行了证据保全，并出具《公证书》一份。此后，原告向被告提出退房，被告未同意。上列事实，有《商品房买卖合同》、原告支付全部购房款的增值税发票、被告出具的相关收费收据、《东郡华府入伙通知书》、《物业费结算清单》、恒通物业公司出具的相关收费收据、《业主验房表》、《接处警工作登记表》、《公证书》、双方当事人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为，两原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》是否有相关的合同依据和法律依据。本院认为，两原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》有相关的法律依据。理由：一、2019年12月31日，被告在向两原告交付房屋时，被告未取得案涉房屋竣工验收合格证明书以及商品住宅交付使用批准文件。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房买卖双方进行房屋验收交接时，被告应向原告出示工程竣工验收合格的相关证明以及商品住宅交付使用批准文件，同时被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2019年12月31日，被告在向两原告交付房屋时，被告未出示合同第十一条约定的上述文件，原被告双方虽然均在《业主验房表》上签字，由于不符合约定的交房条件，故应视为原被告之间未进行案涉房屋的交接。二、被告逾期交房的事实存在，原告依照合同第九条的约定，有权解除合同。被告当庭自认：“被告向原告逾期交房并不是漏水导致，而是整个工程整体交房条件暂时不具备，而延迟了几天，并没有延期很久。”至于延期多久，被告并未说明。合同第九条约定，被告向原告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。本案庭审时，被告仍未提供案涉房屋竣工验收合格的相关证明以及商品住宅交付使用批准文件，因此应承担不利的后果。由此可以推定，被告向原告逾期交房已经超过60日，原告有权解除合同。三、原告发现其购买的商品房有渗水现象与被告进行交涉，被告亦多次派专业人士前去维修修缮，但未能杜绝雨天屋顶渗漏的状况，而且渗漏面积不断扩大，说明屋顶防水工程出现质量问题，即使案涉房屋交付原告，也可能严重影响原告正常居住使用，由于被告违约行为致使不能实现合同目的，故原告依法有权解除合同。本院认为，原告李学荣、陈静与被告东瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方书面合同约定，被告向原告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。现有的证据表明，被告逾期交房已达十个月之久，而且至今不能满足交房的条件，故两原告依法有权解除合同；再者，尚未交付的案涉房屋的屋顶防水工程出现质量问题，且被告多次修缮未能解决，一旦交付可能因雨天屋顶渗漏而严重影响原告的正常居住使用。根据最高人民法院相关司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，两原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、被告返还购房款1375077元以及赔偿购房款利息损失的请求，有合同依据和法律依据，本院予以支持。原告主张按照江苏仪征农村商业银行的贷款利率标准计算利息标准计算利息损失，因未提供购房款系从江苏仪征农村商业银行借款而来的证据，故本院不予采纳，相关利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算；计算利息的起止时间，应以原告实际交付房款之日起计算至被告全部返还购房款之日止，即原告两次缴纳购房款，须分别计算。被告违约应承担违约责任，原告要求被告按照合同第九条的约定向原告支付违约金27501.54元（1375077元×2%﹦27501.54元）的主张，合法有据，本院予以支持。原告要求被告返还房屋维修基金等费用合计9897元，该主张混淆了被告东瑞置业公司与案外人恒通物业公司两个收费主体，对原告向被告缴纳的房屋维修基金4740元以及办理不动产权证费300元，合计5040元，原告主张返还合法有据，本院予以支持；对原告向恒通物业公司缴纳的2020年物业服务相关费用3357元、装修押金1000元、装修垃圾清运费500元，合计4857元，因该主张涉及另一法律关系，本院不予支持，予以驳回。恒通物业公司收取原告的相关费用，可在本案终结后由原告另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条之规定，判决如下：一、原告李学荣、陈静与被告扬州东瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：6fdc6fe9865d8030）予以解除。二、本判决生效之日起十日内，被告扬州东瑞置业有限公司返还原告李学荣、陈静购房款人民币1375077元，并偿付购房款的相关利息（计息方法：1、以购房款415077元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，自2018年10月11日起计算至2018年11月14日止；2、以购房款1375077元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，自2018年11月15日起计算至被告全部返还购房款之日止）。三、本判决生效之日起十日内，被告扬州东瑞置业有限公司支付原告李学荣、陈静违约金27501.54元，返还两原告缴纳的房屋维修基金4740元以及办理不动产权证费300元，合计人民币32541.54元。四、驳回原告李学荣、陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17512元，依法减半收取8756元，由被告扬州东瑞置业有限公司负担。此款两原告已垫付，两被告于本判决生效之日起十日内将8756元给付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年十一月十七日书记员 程宵旭