云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3432号原告：李桂香，女，1979年1月28日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：唐晓嵩，云南精益律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：段海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：张**，男，1968年10月18日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。被告：陈翠兰，女，1970年1月1日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：张**，系被告陈翠兰丈夫，身份信息同上（特别授权）。被告：李谦，女，1988年10月21日生，汉族，本科文化，云南省昆明市东川区人，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：魏可嘉，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。第三人：李进业，男，1976年1月25日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。原告李桂香与被告张**、陈翠兰、李谦、第三人李进业确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李桂香及其委托诉讼代理人唐晓嵩、段海，被告张**（被告陈翠兰的委托诉讼代理人）、被告李谦的委托诉讼代理人魏可嘉、第三人李进业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂香向本院提出诉讼请求：一、确认被告张**、陈翠兰、李谦于2018年1月24日签订的《二手房买卖合同》（编号：ＨＣＸ201801240815348353808）无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李桂香与第三人李进业原系夫妻关系，于2000年1月17日登记结婚。2011年10月24日，李进业与张**签订《购房名额转让协议》，约定张**将楚雄市团购房平层一套的购房名额转让给李桂香、李进业，转让费20000元，张**不负责因购房产生的费用及房屋交付使用后发生的任何费用，配合办理房屋购买及过户过程中的手续，五年后协助办理过户。协议签订当日，李桂香、李进业向张**支付转让费20000元，张**出具了收条。2011年10月26日，张**出具授权委托书委托李进业参与房屋抽签认房，经过抽签确认房屋为楚雄市。2011年11月11日，李进业以张**的名义与楚雄市城市花园房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定张**向楚雄市城市花园房地产开发有限公司购买楚雄市房屋，建筑面积119.7平方米,总价款217495元。李桂香、李进业于2011年11月11日、2011年12月7日分两次付清购房款。2013年1月8日，楚雄市城市花园房地产开发有限公司向李桂香、李进业交付了房屋，李桂香、李进业一次性缴清了相关配套设施费，并装修入住至今。2019年5月6日，李桂香、李进业因感情不和协议离婚，《离婚协议》约定诉争房屋归两个女儿所有，婚姻关系存续期间没有发生任何债权债务，任何一方如对外有债权债务的由各自享有和偿还。离婚后，李桂香与女儿仍然居住在上述房屋。2018年，因李进业欠李谦220000元借款，为担保债权实现，李谦与李进业签订《房屋抵押借款合同》，约定李进业将诉争房屋抵押给李谦，李谦与张**、陈翠兰于2018年1月24日签订《二手房买卖合同》，约定张**、陈翠兰将诉争房屋出售给李谦，价款320000元，李谦于2018年4月21日取得云（2018）楚雄市不动产权第××号不动产权证。2019年11月，李谦到李桂香家找李进业索要借款，告知李桂香，李进业用诉争房屋抵押向其借款220000元，出示了李进业与其签订的《房屋抵押借款合同》，李桂香才知晓诉争房屋已经过户到李谦名下。李桂香、李进业在婚姻关系存续期间与张**达成的《购房名额转让协议》，该协议合法有效。协议签订后，李进业以张**的名义与楚雄市城市花园房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，张**应按《购房名额转让协议》约定履行向李桂香、李进业办理房屋所有权移转登记的义务，同时张**明知诉争房屋系李桂香、李进业在婚姻关系存续期间购买，却因李进业与李谦的债务纠纷，未征得李桂香、李进业一致同意，与李谦签订《二手房买卖合同》，并将房屋过户登记至李谦名下，存在明显过错。该合同实质是为担保李进业向李谦所借220000元借款，李进业未归还借款，李谦直接取得诉争房屋所有权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的相关规定。另外，李谦曾经到李桂香家中索要借款，说明其明知诉争房屋是李桂香、李进业的夫妻共同财产，李进业无权处分，李谦仍然受让房屋，主观存在明显恶意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，张**、陈翠兰、李谦签订的《二手房买卖合同》，存在恶意串通的情形，且客观上损害了原告的利益，应认定为无效。被告张**、陈翠兰辩称，李桂香已因同一案件事实起诉并撤诉二次，本次是第三次，我在第一次开庭时才认识李谦，不存在恶意串通，房产证、土地使用权证、购房合同由李进业持有，我只是转让了购房名额，房屋的买卖与我无关，我只是协助过户。我对李进业与李谦之间的借贷、抵押关系不知情，收到诉讼材料后才知道。办理转移登记时我产生过疑虑，向李进业询问，但李进业没有明确答复，只是告诉我过户给李谦也一样。被告李谦辩称，一、诉争房屋过户是让与担保。本案签订《二手房买卖合同》的行为发生在借款之前，房屋过户系让与担保，不是真正意义上的房屋买卖,亦不是流押协议。根据［2019］254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条,本案房屋买卖行为实为让与担保,合同有效,李谦享有对诉争房屋拍卖、变卖、折价优先偿还债权的权利。李谦正是行使了该权利,将房屋处置给了案外人应文李,收取房款后充抵了借款本息。二、《二手房买卖合同》不存在无效事由。李进业与张**签订《购房名额转让协议》后以张**名义购房,且多年来一直以张**的名义交纳水电费等相关费用,是典型的借名买房行为。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定,诉争房屋登记在张**名下,物权应归属于张**,李进业在可以变更登记的情况下却一直未进行变更登记，因此诉争房屋物权未发生转移,李进业仅享有合同权利且不能对抗第三人。张**、陈翠兰与李谦并不认识,其不可能在实际出资人没有同意的情况下与李谦恶意串通签订《二手房买卖合同》。张**于2011年10月24日与李进业签订了《购房名额转让协议》,协议的双方系张**与李进业,张**按照《购房名额转让协议》的权利人之授意进行物权处分,处分行为合法有效。《二手房买卖合同》系让与担保形成的手段,不存在任何无效事由。三、李进业为借款授意张**、陈翠兰将诉争房屋过户至李谦名下形成让与担保,李谦行使让与担保之权利处分房产将之变更至应文李名下,两次过户均缴纳了足额税费并完成了登记,物权处分及转移登记均合法有效。李桂香、李进业有要求李谦返还处置房屋获得的房款抵扣借款本息后剩余部分款项的权利,但不宜在本案中解决,应另案起诉。综上,法律认可让与担保,为实现让与担保而签订的《二手房买卖合同》不应认定为无效。第三人李进业述称，诉争房屋所有费用都是我缴纳，我与张**之间是借名买房关系，对诉争房屋的买卖并非我自愿，是被威胁的。我向高自华借了40000元，他逼我还80000元，我没有能力还钱，高自华就让我向李谦借钱。我根本不认识李谦，是高自华逼迫我把房子抵押给李谦，不抵押或者不出售给李谦就要找人殴打威胁我。不动产登记中心的录像能反映出办理过户时高自华在旁边逼迫。原告李桂香围绕诉讼请求依法提交了证据：1.身份证复印件；2.离婚证；3.《离婚协议书》；4.《购房名额转让协议》；5.团购商品房报名名册；6.现金交款单、收条；7.契税完税证、不动产统一发票；8.《商品房购销合同》；9.房屋交接书；10.网络建设费发票、入网安装费发票、楼宇对讲系统发票、管道燃气收据；11.太阳能发票、智能电子表发票、水表及管材配件发票；12.2013年水费、物业服务费、车辆场地占用费、垃圾代运费、电费收据；13.2014年施工证工本费、装修垃圾清运费、物业服务费收据；14.2016年水费、物业服务费、车辆场地占用费、垃圾代运费、电费收据；15.2017年水费、电费、物业服务费、垃圾代运费收据；16.2019、2020年电费、物业管理费、垃圾代运费收据；17.《房屋抵押借款合同》；18.《二手房买卖合同》（编号：ＨＣＸ201801240815348353808）；18.云（2018）楚雄市不动产权第××号不动产登记证；19.异议登记材料。被告李谦针对其辩解，向本院提交证据：《房屋抵押借款合同》。被告张**、陈翠兰针对其辩解未向本院提交证据，第三人李进业针对其述称，未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了举证质证，原告李桂香提交的证据1、2、5、10-16，对方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，能证明李桂香、李进业在婚姻关系存续期间购买诉争房屋的事实，本院予以采信；证据4-9，能证明李桂香、李进业受让张**的购房名额向楚雄市城市花园房地产开发有限公司购买诉争房屋的事实，本院予以采信；证据17-19，能证明李进业向李谦借款，双方签订《房屋抵押借款合同》，后李进业将诉争房屋转移登记在被告李谦名下的事实，本院予以采信。被告李谦提交的证据，能证明李进业向李谦借款，双方签订《房屋抵押借款合同》，约定用诉争房屋作为借款抵押担保的事实，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：李桂香、李进业于2000年1月17日登记结婚。2011年10月24日，李进业与张**签订《购房名额转让协议》，张**收取转让费20000元，将团购房平层一套的购房名额转让给李进业，2011年10月26日，经过抽签确认房屋为楚雄市。2011年11月11日，张**与楚雄市城市花园房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买楚雄市房屋，建筑面积119.7平方米,总价款为217495元。2013年1月8日，楚雄市城市花园房地产开发有限公司向李桂香、李进业交付了房屋，李桂香、李进业缴清了相关配套设施费，并对房屋装修，入住至今。因李进业差欠被告李谦借款，为担保债权的实现，李谦与李进业于2018年2月22日签订《房屋抵押借款合同》，约定李进业将诉争房屋抵押给被告李谦，抵押期限自2018年2月22日至2018年8月22日，抵押方式为过户抵押，抵押期限12个月；抵押期限届满，如李进业不能还清全部本息，又未能与李谦达成延期协议的，李谦有权自行处分抵押房产，清偿债务本息。张**、陈翠兰与李谦于2018年1月24日签订《二手房买卖合同》，约定张**、陈翠兰将诉争房屋出售给李谦，成交价款320000元，后2018年4月21日李谦取得云（2018）楚雄市不动产权第××号不动产权证。后被告李谦将诉争房屋出售给张丽芳、应文李，双方签订《二手房买卖合同》，张丽芳、应文李于2019年12月24日取得云（2019）楚雄市不动产权第××号不动产权证。另查明，2019年5月6日，李桂香、李进业协议离婚，《离婚协议书》约定诉争房屋归两个女儿所有，李进业、李桂香无权处理。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案诉争房屋系李桂香、李进业在婚姻关系存续期间受让张**的购房名额出资购买，诉争房屋系李桂香、李进业的夫妻共同财产。当事人基于设立让与担保的意思表示而签订房屋买卖合同以移转房屋所有权的法律行为，在当事人之间不产生房屋买卖合同法律关系。李进业欠李谦借款，为担保债权的实现，双方签订《房屋抵押借款合同》，约定李进业将诉争房屋抵押给被告李谦。诉争房屋登记在张**、陈翠兰名下，2018年1月24日张**、陈翠兰与李谦签订《二手房买卖合同》，约定张**、陈翠兰将诉争房屋出售给被告李谦，成交价款为320000元，并于2018年4月21日将房屋过户登记至李谦名下，李谦取得云（2018）楚雄市不动产权第××号不动产权证。后李进业未能还款，李谦将房屋出售给张丽芳、应文李，于2019年11月29日签订《二手房买卖合同》，张丽芳、应文李取得云（2019）楚雄市不动产权第××号不动产权证。李谦与李进业签订《二手房买卖合同》后未支付购房款，房屋至今仍是李桂香居住。从李进业与李谦对《二手房买卖合同》履行情况看，双方的意思表示为以诉争房屋作为债务履行的担保，且李谦与李进业于2018年2月22日签订《房屋抵押借款合同》进行了确认，李进业、李谦之间的真实意思表示是让与担保，双方之间不成立房屋买卖关系。《房屋抵押借款合同》约定的抵押期限届满，李进业未归还借款，李谦将房屋出售给张丽芳、应文李，李进业、李谦之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，房屋买卖为虚假的意思表示，且以诉争房屋作为让与担保未取得诉争房屋实际共有权人李桂香的同意，李谦无权依据《二手房买卖合同》以其是诉争房屋所有权人出售房屋，故本院认定《二手房买卖合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，判决如下：被告张**、陈翠兰、李谦于2018年1月24日签订的《二手房买卖合同》（编号：HCX201801240815348353808)无效。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李谦负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长 孙 燕人民陪审员 刘 红人民陪审员 何加红二〇二〇年十一月十九日书 记 员 李 悦