辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1338号上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司锦州市分公司，住所地锦州市凌河区解放路五段**。负责人：戴晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨政，该公司职员。委托诉讼代理人：邢阔，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾为民，男，1969年10月25日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：宋永海，男，1982年1月6日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张晶，辽宁言之鼎律师事务所律师。上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司因与被上诉人顾为民房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司的委托诉讼代理人杨政、邢阔、被上诉人顾为民的委托诉讼代理人宋永海、张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国铁塔股份有限公司锦州市分公司上诉请求：一、依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在查明被上诉人于2018年5月30日将租赁房屋停止供电的情况下，仍认定双方存在不定期租赁关系属于认定事实不清、存在严重错误。在本案一审过程中，上诉人与被上诉人一致确认，双方签订的租赁合同于2018年4月30日到期。一审判决已经查明，租赁合同到期后，双方就续签租赁合同相关事宜进行过多次协商并互发租赁合同草稿。也就是说，在租赁合同到期后，被上诉人并未直接要求上诉人搬迁，而是与上诉人进行了续约磋商，但双方最终未达成续租合意，未能成功续签租赁合同。至此时间节点，上诉人并无任何违约行为、亦无任何过错。双方确认无法续约后，上诉人随即要求搬迁通信基站。因通信基站的部分设备安装在北大都酒店的楼顶，在被上诉人不予配合的情况下，上诉人根本无法自行搬迁，因此，上诉人向被上诉人发出书面告知函，要求其配合搬迁。但被上诉人不但未予配合，还在2018年5月30日将租赁房屋停止供电，导致通信基站无法运行使用，严重影响了周边移动通信用户的网络信号覆盖，给上诉人造成了重大的经济损失。《中国铁塔房屋租赁合同》第1.1条明确约定了租赁标的的使用目的为“通信基站”，第9.2条亦约定了“如双方未就续签合同达成一致，在乙方未搬迁之前，甲方不得妨碍通信安全。”第9.3条约定“乙方放置的各种通信设施所有权均归乙方所有，本合同解除或终止时，甲方不得以任何理由扣留乙方的各种通信设备与设施。”依据上述合同条款，上诉人租赁被上诉人房屋的使用目的就是为了建设、运营通信基站，一旦被断电，上诉人的合同目的即无法实现，且上诉人的通信基站属于国家通信基础设施，受《电信条例》等法律的特殊保护，故合同里也设定了被上诉人“不得妨碍通信安全”“不得扣留各种通信设备与设施”的相关条款。综合上述事实可以直观判断，存在严重违约行为一方的为被上诉人，且被上诉人的违约行为直接导致了上诉人无法实现合同目的又无法搬迁，在此情况下，即便上诉人的设备仍存放在租赁房屋内，因属于被上诉人的严重违约行为所致，且上诉人并未实现合同目的，故上诉人亦无需支付租金。因此，一审判决在查明上述事实的情况下，仍认定双方存在不定期租赁关系属于认定事实不清、存在严重错误。二、一审判决适用合同条款错误，上诉人在履行租赁合同的过程中并无任何违约行为，不应承担任何违约金。《中国铁塔房屋租赁合同》第6.2条：“如乙方违约，甲方有权停止设备正常运行，不退还房屋租金，并按房屋租金2倍进行处罚，并履行其责任。”第9.2条：“租赁期限届满后，若乙方想续租，应在合同到期前一个月与甲方沟通是否重新签订租赁合同，否则合同到期即终止合同。如双方未就续签合同达成一致，在乙方未搬迁之前，甲方不得妨碍通信安全。搬迁期限为7天，若超过7天则按1个月计算租金（租金标准参考上年度）。”本案中，上诉人在履行租赁合同的过程中一直依约支付租金，并无任何违约行为，虽然双方未能在合同到期前就是否续约问题达成一致，但在租赁合同到期后，双方仍持续就续约问题进行磋商，上诉人亦无违约行为，因此，不能适用租赁合同第6.2条约定处理。而租赁合同第9.2条已经约定了上诉人逾期搬迁的法律后果，即参考上年度租金标准支付租金，也就是说，即便因上诉人主观原因未能搬迁且持续占有、使用租赁房屋的，也应适用该条款处理，即按上年度租金标准支付租金。因此，一审判决适用合同条款错误，应予以纠正。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，租赁合同约定的年租金标准为10万元，却约定了2倍于年租金标准的违约金金额，明显属于‘过分高于造成的损失’，一审判决没有以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，直接错误的引用合同条款，亦属于适用法律错误。三、上诉人未对租赁的房屋原状进行任何改变，一审判决判令上诉人恢复原状存在严重错误。一审判决已经查明，案涉通信基站并非上诉人安装建设，而是从运营商处移交而来。被上诉人、上诉人及运营商签订的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》中已经明确约定“2015年10月31日前的一切权利义务均由原运营商承担。”上诉人自接管通信基站后，从未对租赁场地的现状进行任何改变，因此，一审判决判令上诉人恢复原状存在严重错误。综上，请求贵院支持上诉人的全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。顾为民辩称，一、一审判决认定事实清楚，不存在错误。根据2017年4月24日签订的合同有效期至2018年4月30日。合同的6.2条规定如乙方违约，甲方有权停止设备正常运行。合同2.2条规定租赁期满前15天乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满15天内前书面通知甲方。截止到2018年5月30日上诉人仍未明确答复是否继续租赁，而我方在多次通知上诉人（有录音光盘和微信截图凭证），我方根据合同有权停电，对方仍置之不理。在此无奈的情况下，我方才停电。合同与2018年4月30日到期，即2019年10月31日铁塔公司仍未搬走，所以应当缴纳租金。二、一审判决适用合同条款正确，上诉人有违约行为，应当承担违约金。合同2.2条规定：“合同到期后可续签，甲方需优先乙方确认是否续签合同。租赁期满前，乙方有权继续租赁的，应当在租赁期满15天前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”上诉人未按此项合同条款的规定，在合同到期前15天书面通知，不再续签租赁合同。到期后仍以各种理由不再续签租赁合同。这就是上诉人明显违约的行为。合同6.2条规定：“如乙方违约，甲方有权停止设备正常运行，不退还房屋租金，并按房屋租金2倍进行处罚，并履行其责任。”此合同是上诉人方制定的，按照法理解释，在合同出现争议时，解释应当有利于非合同制定方。此合同是上诉人制定的，并非是答辩人强迫其制定和履行的。因此一审法院的判决是正确的。三、上诉人未对租赁的房屋原状进行任何改变，但是上诉人的权利和义务是从上一个运营商承接而来的。一审判决判令上诉人恢复原状不存在错误。上一运营商在建立基站时，对租赁的房屋和场地进行相应的改造和改变。因此上诉人应当承担上一运营商的义务。综上，一审法院判决认定事实清楚、合理，适用合同和法律正确、规范。二审法院应当在审查事实和合同的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。顾为民向一审法院起诉请求：1.判令中国铁塔股份有限公司锦州市分公司支付顾为民1年半房屋租金15万元（截至2019年10月31日，以后租金另计至返还房屋、恢复原状日止）；2.判令中国铁塔股份有限公司锦州市分公司支付违约金20万元（10万元/年×2倍）；3.判令中国铁塔股份有限公司锦州市分公司支付5年楼顶使用费25万元；4.请求判令中国铁塔股份有限公司锦州市分公司拆除设备，恢复原状，返还房屋；5.由中国铁塔股份有限公司锦州市分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：顾为民系锦州市凌河区房屋所有权人。该房屋建筑面积2175平方米，共计5层，顾为民在此经营北大都酒店。2016年5月24日，顾为民（甲方）与中国铁塔股份有限公司锦州市分公司（乙方）签订了《中国铁塔租赁合同》。合同约定租赁标的：甲方向乙方提供位于锦州市凌河区北大都商务宾馆五楼的一间机房和电梯机房及电梯机房房顶的场地租赁给乙方做通信基站用。租赁期限1年（2016年5月1日-2017年4月30日），年租金109,000元（含税），合同第一条1.2约定甲方同意为乙方的设备有偿供电。乙方单独安装电表计量，电费结算单价为1.1元/度，（若电力部门收费标准发生变化则执行新的收费标准，按比例上下浮动）费用由乙方负责。第二条2.2合同到期后可续签，甲方需优先乙方确认是否续签合同。租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满15天前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第六条规定违约责任：如乙方违约，甲方有权停止设备正常运行，不退还房屋租金，并按房屋租金【2】倍进行处罚，并履行其责任。同时还约定了合同的变更、解除与终止及争议的解决等事项。合同到期后，双方于2017年4月24日续签了《中国铁塔房屋租赁合同（凌河区锦义街天利和-移动基站、凌河区锦义街职培-电信基站、凌河区巾帼支行-联通基站）》，合同标的：甲方向乙方提供位于锦州市凌河区北大都商务宾馆五楼的一间机房和电梯机房及电梯机房房顶的房屋（约60平方米）租赁给乙方做通信基站用。租赁期限1年（2017年5月1日-2018年4月30日），年租金100,000元（含税）。合同第一条1.2约定甲方同意为乙方的设备有偿供电。乙方单独安装电表计量，但电费结算单价为1.1元/度，（若电力部门收费标准发生变化则执行新的收费标准按比例上下浮动）费用由乙方负责。第二条2.2合同到期后可续签，甲方需优先乙方确认是否续签合同。租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满15天前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第六条规定违约责任：“如乙方违约，甲方有权停止设备正常运行，不退还房屋租金，并按房屋租金【2】倍进行处罚，并履行其责任。同时还约定了合同的变更、解除与终止及争议的解决等相关事项。合同第九条9.2款规定：租赁期届满后，若乙方想续租，应在合同到期前一个月与甲方沟通是否重新签订租赁合同，否则合同到期即终止合同。如双方未就续签合同达成一致，在乙方未搬迁之前，甲方不得妨碍通信安全。搬迁期限为7天，若超过7天则按1个月计算租金。2018年4月30日合同到期后，双方就续签合同事宜相互给对方发送过中国铁塔房屋租赁合同草稿，但最后双方未能签订租赁合同。中国铁塔股份有限公司锦州市分公司的设备仍在租赁房屋内。中国铁塔股份有限公司锦州市分公司也未向顾为民交纳房租金。自2018年5月1日至2019年10月31日尚欠房租金15万元。中国铁塔股份有限公司锦州市分公司在租赁顾为民房屋时按合同约定独立安装电表计量，费用由中国铁塔股份有限公司锦州市分公司负担。由顾为民收取后向供电部门缴纳。庭审中，双方自认中国铁塔股份有限公司锦州市分公司在租赁期间向顾为民交纳用电款30,000元（顾为民称为用电设备保证金，中国铁塔股份有限公司锦州市分公司称为用电保证金/押金）。2018年5月30日顾为民将中国铁塔股份有限公司锦州市分公司租赁的房屋停止供电。顾为民与中国铁塔股份有限公司锦州市分公司签订租赁合同之前，曾将该租赁房屋租赁给中国电信集团公司做通信基站用，合同约定租赁期为5年，自2014年1月1日起至2019年1月1日止，房屋租金首年支付为26,666元，其余以后每年为20,000元。2015年10月19日中国电信股份有限公司锦州分公司致顾为民的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》中载明：鉴于【中国电信股份有限公司锦州分公司】向中国铁塔股份有限公司转让铁塔相关资产，其中涉及贵方与【中国电信股份有限公司锦州分公司】已订立在执行的有关合同（如本同意函回执所列）。为保证相关合同的顺利执行，敬请贵方同意：相关合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由【中国电信股份有限公司锦州分公司】承担。自2015年11月1日起，【中国电信股份有限公司锦州分公司】将其在与贵方签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务给中国铁塔股份有限公司【锦州市】分公司，转让后的合同缔约主体【中国电信股份有限公司锦州分公司】变更为中国铁塔股份有限公司【锦州市】分公司。2015年10月14日中国移动通信集团公司及其下属24家子公司、中国联合网络通信集团有限公司及其下属7家子公司、中国电信集团公司及其下属11家子公司作为卖方与买方中国铁塔股份有限公司订立了《关于购买存量铁塔相关资产的协议》，将协议项下的目标资产及权利、义务转让、出售给中国铁塔股份有限公司。一审法院认为，顾为民、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于2017年4月24日签订的房屋租赁合同，系双方当事人在自愿、平等基础上订立，不违反相关法律规定，属合法有效。双方在2018年4月30日租赁期限届满后，未签订房屋租赁合同，中国铁塔股份有限公司锦州市分公司未将房屋腾迁返还给顾为民，在顾为民出租房屋内仍存放基站物品，此行为已构成不定期租赁关系。作为出租人可随时主张权利解除合同。现顾为民要求中国铁塔股份有限公司锦州市分公司给付2018年5月1日至2019年10月31日占用房屋期间的房屋租金的诉讼请求，应依法予以支持。给付标准应按双方原租赁合同约定的数额予以给付。关于顾为民要求中国铁塔股份有限公司锦州市分公司给付违约金一节，应根据签订的合同第二条2.2的规定执行。合同期满后，双方就是否继续履行原合同还是签订新的租赁合同，未能达成合意。而中国铁塔股份有限公司锦州市分公司称其想拆除租赁物设备时，顾为民予以阻碍并将告知函送至顾为民经营的北大都商务宾馆服务台，但并没有出示顾为民已收到的回复，且顾为民对此予以否认。双方是否存在过错或构成违约，双方陈述不一且未能提供证据予以佐证，属举证不能。现中国铁塔股份有限公司锦州市分公司在未签订合同的情况下，继续占用顾为民房屋且未缴纳租金已构成违约，故对顾为民要求支付违约金的诉讼请求应予支持；关于顾为民要求中国铁塔股份有限公司锦州市分公司给付5年楼顶使用费25万元一节，根据合同约定“甲方向乙方提供位于锦州市凌河区北大都商务宾馆五楼的一间机房和电梯机房及电梯机房房顶的房屋（约60平方米）租赁给乙方做通信基站用”。是否包括了顾为民诉求约90平方米的5楼楼顶的面积，因在合同中没有明确约定，也没有补充约定，且顾为民请求的数额未能提供充分证据证明自己的主张，故不予调整；顾为民、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司庭审中均有表示解除房屋租赁合同的意愿，应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定,合同解除后,已经履行的,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此，中国铁塔股份有限公司锦州市分公司应当拆除设备，将房屋恢复原状。虽顾为民与中国铁塔股份有限公司锦州市分公司签订协议时中国铁塔股份有限公司锦州市分公司对租赁房屋没有改变原状，但根据权利与义务对等的原则，中国铁塔股份有限公司锦州市分公司在解除合同时，对相对的义务亦应履行。故顾为民的该项诉讼请求应予以支持。关于电费问题，中国铁塔股份有限公司锦州市分公司是否拖欠，拖欠的数额，双方存在争议，且中国铁塔股份有限公司锦州市分公司未能出具标有付款系电费款和顾为民已向电业部门缴纳电费的凭证，因此，待证据充分后，双方可行主张权利，本案不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除顾为民与中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于2017年4月24日签订的《中国铁塔房屋租赁合同（凌河区锦义街天利和-移动基站、凌河区锦义街职培-电信基站、凌河区巾帼支行-联通基站）》房屋租赁合同;二、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于本判决生效之日起7日内给付顾为民2018年5月1日起至2019年10月31日止的房屋租金人民币15万元（以后另计）；三、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于判决生效之日起7日内给付顾为民房屋租赁违约金20万元（10万元/年×2倍=20万元）；四、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于判决生效之日起7日内按合同约定将位于锦州市凌河区北大都商务宾馆五楼的一间机房、电梯机房及电梯机房房顶房屋（约60平方米）内的基站设备全部拆除，恢复房屋原状，其拆除费用由中国铁塔股份有限公司锦州市分公司自理；五、驳回顾为民的其他诉讼请求。如果中国铁塔股份有限公司锦州市分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由顾为民负担3250元、中国铁塔股份有限公司锦州市分公司负担6550元。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对被上诉人提交的证据进行了质证。被上诉人提交照片一张，拟证明上诉人不续签合同是因为找到了比被上诉人场地便宜的新场地。经质证，上诉人认为此证据与本案无关，不能证明被上诉人想要证明的问题。即使存在另建新塔的情况，也是被上诉人拒不允许拆迁设备，违约的情况下，为了服务社会公众需要所建立。建立的时间大概在2018年7、8月份。本院经审查认为，该照片真实性双方均无异议，但与本案缺乏关联性，故对此证据的真实性予以确认，对关联性不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年4月24日签订的《中国铁塔房屋租赁合同》系双方真实意思表示并实际履行，应属合法有效。此合同为附期限的合同，合同到期后，合同的权利义务自然终止。因此，原审判决解除合同不妥。原合同到期后，双方经过磋商最终没有达成一致续签新的租赁合同，故双方之间已不存在租赁合同关系。对于上诉人主张双方不再续签租赁合同后因被上诉人不予配合导致无法搬迁通信基站，故不应支付相应费用一节，经查，原合同到期后，上诉人一直占用案涉房屋。上诉人提交了书面告知函拟证明因被上诉人不予配合导致无法搬迁，但该告知函上并无被上诉人签收记载，上诉人亦未提交其他充分证据佐证该告知函已经送达被上诉人的事实，因此，对上诉人此项主张本院不予支持。上诉人应按照原租赁合同的标准支付此期间的房屋占用费。关于上诉人提出其不存在违约行为，不应承担违约金的上诉理由，本院认为，在案涉租赁合同履行期内，双方均能按照合同约定履行各自的合同义务。合同到期后，被上诉人自认在上诉人未表示是否续租的情况下多次联系上诉人询问续租事宜，之后双方进行多番磋商，最终未能达成合意。案涉租赁合同第二条2.2款约定“合同到期后可续签，甲方需优先乙方确认是否续签合同。租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满15天前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”因此，在上诉人未在租赁期满15天前书面通知被上诉人的情况下，合同到期后，被上诉人多次联系上诉人的行为应视为依照合同约定保障上诉人优先承租权的行为。故双方上述行为均不构成违约。在前合同已经终止，经过磋商双方未能续签合同的情况下，上诉人继续占用租赁房屋应承担相应的房屋占用费，但此时双方并无合同关系，故不能认定上诉人构成违约，原审判决上诉人支付违约金缺乏事实和法律依据，本院应予纠正。关于上诉人主张其不应承担恢复原状的责任一节，经查，2015年10月14日中国移动通信集团公司及其下属24家子公司、中国联合网络通信集团有限公司及其下属7家子公司、中国电信集团公司及其下属11家子公司作为卖方与买方中国铁塔股份有限公司订立了《关于购买存量铁塔相关资产的协议》，将协议项下的目标资产及权利、义务转让、出售给中国铁塔股份有限公司。2015年10月19日原承租人中国电信股份有限公司锦州分公司和上诉人共同与被上诉人签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，约定自2015年11月1日起，中国电信股份有限公司锦州分公司的相关权利义务由上诉人承担。上诉人因此接收案涉基站并承接了当时租赁合同的权利义务并延续至今，则在合同到期后，上诉人理应拆除设备，将房屋恢复原状。故对上诉人此项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽07民终1338号民事判决第一项、第三项；二、变更辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽07民终1338号民事判决第二项为上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司于本判决生效之日起7日内给付被上诉人顾为民2018年5月1日起至2019年10月31日止的房屋占用费15万元（以后按10万元/年的标准另计至上诉人迁出之日止）；三、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽07民终1338号民事判决第四项；四、驳回上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人顾为民的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司负担2450元，由被上诉人顾为民负担7350元；二审案件受理费6550元，由上诉人中国铁塔股份有限公司锦州市分公司负担2807元，由被上诉人顾为民负担3743元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年十一月二十日法官助理范宇文书记员张丹