北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终148号上诉人（一审原告）：北京土一投资有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王习锋，总经理。委托诉讼代理人：李颖超，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉润一聃，北京大成律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：北京市海淀区裕龙农工商公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：纪世存，总经理。委托诉讼代理人：徐彬，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙言，北京市首信律师事务所律师。一审第三人：王习锋，男。一审第三人：王文生，男。上诉人北京土一投资有限公司（以下简称土一公司）与上诉人北京市海淀区裕龙农工商公司（以下简称裕龙公司）、一审第三人王习锋、王文生房屋租赁合同纠纷一案，因均不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。土一公司之委托诉讼代理人李颖超、吉润一聃，裕龙公司之委托诉讼代理人徐彬、孙言，王习峰均到庭参加诉讼。王文生经本院合法传唤未到庭参加庭审，并书面明确表示不会参加庭审。本案现已审理终结。土一公司上诉请求：1．撤销（2019）京01民初16号民事判决第二项、第三项、第四项判决，依法改判裕龙公司返还我公司已付的租金800万元及其利息1586284．72元（其中500万元自2015年1月12日起，300万元自2016年3月3日起，并按照银行同期贷款利率支付至裕龙公司实际支付完毕之日，暂计至2019年6月30日）；裕龙公司赔偿我公司可得利益损失3亿元。2．本案一、二审诉讼费用由裕龙公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定裕龙公司未按照合同约定交付案涉房屋，同时又实质扣除土一公司交付租金判定相互矛盾。1．2016年10月13日案涉房屋仅满足“四方验收合格”的条件，但是案涉房屋尚未移交到产权单位(建设单位)，由一审判决认定的《竣工移交证书》可证移交日期为2016年11月2日，可见裕龙公司在2016年10月14日尚不具备法律上移交房屋的可能性。因此，裕龙公司在此时不可能履行交付义务。2．2016年10月14日的案涉房屋尚未满足案涉合同第5条第2款约定的交付条件即“应该能够用于各类商业经营活动……”，要满足承租商业大厦者正常经营所需，首先需要提供相关的证照用来办理装修、工商登记等，此时案涉房屋还未移交到产权单位，还不存在办理证照的可能性。可见，直到一审判定案涉合同解除之日（2016年10月25日）裕龙公司都未能按照案涉合同的约定交付案涉房屋。综上，因裕龙公司在2016年10月25日案涉合同解除之前都未能按照合同约定的标准交付房屋，故土一公司在此之前无需支付租金，应当判定返还土一公司800万元租金并支付相应利息。（二）一审法院认为《房屋租赁合同书》没有实际履行的判定错误，在此基础上作出可得利益酌情数额也是错误的。案涉合同签订后，合同双方即开始按照合同约定履行合同义务。土一公司在支付了首期500万元租金后，按照合同的约定及时开展招商工作，并且在不符合交付第二期租金的情况下，为表合作诚意，提前向裕龙公司支付了300万元租金。反观裕龙公司一方，仅依约收取了租金，交付了部分朝匙，此时案涉房屋尚在建设中，裕龙公司尚未取得案涉房屋四方验收合格证及相关证照。从土一公司庭中出示的多封邮件及招商录像等证据可见，土一公司为了宣传案涉房屋进行招商做了大量工作，已经开发了大量的潜在客户。不能因为违约方未完全交付案涉房屋就认定案涉合同没有实际履行，这是不符合事实的。正如一审判决所判定的裕龙公司既未足面积交付，也未依照合同约定标准交付，因此判定裕龙公司违约，应当承担违约责任，但不能就此认定案涉合同没有实际履行。因此，一审判决基于合同未实际履行的错误判断所认定的可得利益损失的数额也是错误的，完全没有考虑到土一公司实际履行合同所付出的成本。（三）裕龙公司已实际经营3年，第四年正在经营，可得利益损失已经发生。裕龙公司从2017年1月1日开始将案涉房屋租赁给清华大学，到现在已经收取了三年租金，且租金明显低于市场价格，同时还有物业服务费的收益没有考虑。即使按照这样低的价格，3年的整体收益也不低于6000万元，现在第四年正在正常经营，没有发现任何变化，这四年的收益不低于8000万元，考虑到市场价格的上涨趋势，未来可以预期的收益是巨大的。（四）一审法院遗漏《房屋租赁合同书》中明确约定的土一公司提供物业服务产生的利润。《房屋租赁合同书》第九条中，(二)乙方的权利义务第8款约定：“本合同书生效后，乙方即对租赁标的物范围内开始进行物业管理。治安、防火、清洁、绿化、卫生等全部物业服务、管理工作由乙方自行负责。服务范围、收费标准乙方自行制定。”依约，土一公司租赁期间的物业服务收益未被一审法院考虑在内。（五）法院调取的案外人租赁合同与本案计算可得利益损失有着直接的关联关系。一审法院认定“可得利益”对案外人签订的租赁合同之间租金差额计算可得利益损失不予采信是错误的。土一公司计算可得利益的基础是参照裕龙公司与案外人签订有关承租案涉房屋已经签订的并实际履行租赁合同的租金为依据，采取租金差价法并且考虑到案涉合同第九条第(二)项第8款中有关物业管理等计算出的损失总金额，该金额考虑到经营利益损失、商业风险等因素并且已经作出了扣除。因此，土一公司基于与案外人合同所计算出的可得利益损失应当作为本案的参考依据予以采信。（六）针对裕龙公司的恶意违约行为，一审法院“可得利益”损失的判定过低，有违公平原则。综上，一审法院判定裕龙公司恶意约所应承担的责任过低，不仅不能对恶意违约起到社会警示作用，引导人们诚实履行合同义务，营造良好的营商环境，反而会助长恶意违约不良风气的滋长。不仅有违诚实信用体系的建设而且也有违法律公平原则，对作为诚实守约方的土一公司极不公平。裕龙公司辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。1．土一公司无权单独起诉，合同的承租人是三方，即土一公司、王习锋、王文生。2．我公司与承租人签订的租赁合同主要条款约定不清，包括租赁范围、起止时间，部分条款理解不一致，租赁合同不成立，效力存在瑕疵。3．按照我公司理解，租赁合同项下的标的物仅为双清大厦4号楼，不包括土一公司起诉状中所说的1号楼的一半。4．我公司已经实际履行了交付租赁物的合同义务，因承租人未依约按时支付租金，未对租赁标的物进行任何装修，未开展任何与装修有关的工作，已经实质性违反租赁合同的义务，我公司依据合同约定解除房屋租赁合同，承租人也未提出任何异议，自愿离场。足以证明我公司系合法行使解除权，不应当对承租人承担违约责任。5．土一公司对于可得利益损失的计算存在错误，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。6．承租人应当赔偿我公司的租金损失，我公司无需向土一公司返还800万元的租金，也无需支付利息。王习峰述称，同意土一公司的上诉请求。王文生未应诉答辩，亦未提交书面意见。裕龙公司上诉请求：1．撤销（2019）京01民初16号民事判决；2．依法改判驳回土一公司的全部诉讼请求；3．本案一、二审的诉讼费用由土一公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足且适用法律错误，一审判决应被撤销。（一）一审法院认定《房屋租赁合同书》承租人仅为土一公司，不包括王习锋、王文生属于认定事实不清且适用法律错误，租赁合同的承租人应是裕龙公司土一公司、王习锋、王文生。合同履行过程中，承租人也没有经过变更。一审判决认定裕龙公司土一公司系唯一承租人的理由并不成立。（二）一审法院对《房屋租赁合同书》中租赁物范围问题认定事实不清、证据不足且适用法律错误。1．裕龙公司在前一个诉讼中对租赁物范围的陈述，不应在本诉中被认定为对己方不利的事实明确表示承认。（1）裕龙公司在前一个诉讼中对租赁物范围问题的表述并不具有解释租赁合同范围的法律效力，且裕龙公司在前一个诉讼和本诉中已经多次做出解释。一审判决认定租赁物范围包括商业用房一半（南侧）一个重要的原因是，在前一个诉讼2018年11月14日庭审中，土一公司称租赁范围包括两栋楼三部分，一栋楼是地下三层至地上十六层，一栋楼是三层商业，裕龙公司表示认可。在前一个诉讼的开始阶段，因裕龙公司原先办理房屋出租的人员已经离职，裕龙公司将租赁范围理解为包括商业用房一半（南侧）。但是，裕龙公司在前一个诉讼中已经多次正式发表意见纠正了该理解。并且，前一个诉讼因裕龙公司土一公司撤诉而结案，未能形成生效判决对案件事实进行认定。（2）裕龙公司在前一个诉讼程序中对租赁物范围问题的自认属于诉讼外的自认，并不产生在诉讼过程中自认的法律效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释﹝2001﹞33号，法释﹝2008﹞18号修改）第八条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释﹝2019﹞19号）第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”修改前后的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对于自认的前提均为“在诉讼过程中”。一审判决认定裕龙公司对租赁范围进行了自认，但是裕龙公司这一自认是在前一个已经结束的诉讼程序中，并在前一个诉讼过程中予以了纠正，对于本诉而言，属于诉讼过程外的行为，并不属于诉讼过程中的自认。（3）修改前后的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》均不认为一方自认应当然的免除对方当事人的举证责任。即使认为裕龙公司在前诉过程中的自认属于在诉讼过程中的自认，但一审已经查明的事实也表明裕龙公司所谓自认与真实的租赁情况并不相符。（4）本案的《房屋租赁合同书》确定的租赁范围是一幢地上16层、地下**的建筑，也即双清大厦4号楼的地上部分和地下部分。本案的商业用房（双清大厦1号楼）在规划上与双清大厦4号楼是两幢独立的建筑，商业用房有独立的产权证，有独立的门户。在签订《房屋租赁合同书》时，双清大厦还没有竣工。而裕龙公司仅是对双清大厦部分房屋享有权利，但是还未明确地下部分（包括有产权证的地下车位和人防车位）有多少是归属于裕龙公司的，《房屋租赁合同书》中的面积仅是一个初步计算的面积。不应因面积存在误差就认定裕龙公司也将商业用房的一半租给了裕龙公司土一公司。实际上在当时，裕龙公司对于商业用房的南侧一半还是北侧一半享有权利还不清楚。（5）在《房屋租赁合同书》明确租赁范围是一幢建筑前提下，裕龙公司土一公司主张有独立产权证的商业用房纯属诉讼中的“碰瓷”行为，其在前诉起诉状中也根本没将商业用房的一半包括在租赁范围内。（三）关于租赁物交付标准，一审判决认定事实不清，证据不足且适用法律错误。1．《房屋租赁合同书》约定的租赁物交付标准“达到四方验收合格”，案件要查明的事实是建设单位组织设计、施工、监理单位竣工验收的时间，既不应该以政府备案的备案表的时间进行认定，也不应当将该验收等同于政府备案的验收。四方验收就是指的建设单位在收到施工单位的竣工报告后，组织设计、施工、监理单位进行的内部验收。四方验收本身是一个内部验收，与经过政府备案的验收不是同一概念。具体到本案而言，应查明案涉房屋相关单位内部验收的实际日期，而非是简单依照政府备案的《单位工程质量竣工验收记录》上日期来确定内部验收日期。2．应该以建设单位关于四方验收日期的说明，结合全案证据，认定四方验收日期。（1）根据裕龙公司申请一审法院调取的北京市城市建设档案馆保存的案涉房屋的验收材料，案涉房屋（包括双清大厦四号楼）于2015年9月20日就完成了全部42个分部、分项验收。（2）建设单位向一审法院提交了说明，明确案涉房屋于2015年5月完工，于2015年9月20日完成了四方验收。也证明，建设单位向海淀区建委报送的备案文件中的《单位工程质量竣工验收记录》表上的完工日期和四方验收日期改为2016年10月13日，是因为案涉房屋的规划验收存在一定问题，直至2016年8月12日才通过规划验收，导致向海淀建委报送备案文件的日期较晚。建设单位在报送备案文件时，按照海淀建委工作人员的要求，将完工日期和四方验收日期改为了2016年10月13日。（3）案涉房屋于2015年12月22日经过了消防验收，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定，取得工程竣工验收报告是进行消防验收的前提。在案涉房屋消防验收的材料里，有一份《工程竣工验收报告》，《工程竣工验收报告》上有建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的盖章。该份《工程竣工验收报告》也可以证明案涉房屋在进行消防验收时，就经过了四方验收。另外，土一公司在一审过程中对四方验收和消防验收的关系进行了自认，认为四方验收应在消防验收之前完成，消防验收是以四方验收合格为前提的。因此，根据消防验收的材料，就可以认定，最迟不晚于2015年12月22日，四方盖章确认案涉房屋通过验收，案涉房屋四方验收的事实已经发生。（4）建设单位于2015年9月25日申请了第一次的规划验收，在实践操作中，申请规划验收时，建设单位需要将盖章的《单位工程质量竣工验收记录》向规划行政部门出示。案涉房屋的规划验收材料和建设单位的说法可以相互印证，也就是在2015年9月20日时，案涉房屋已经完成了四方验收。3．海淀建委工作人员的答复不应当作为认定案涉方案四方验收的参考或者依据。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。”根据该条规定，建设单位工程完工、经过四方（五方）验收后15日内，要向建设行政部门进行备案。但是向建设行政部门进行备案的前提是，经过了规划验收、消防验收等专业验收。在实践中，建设单位往往不能再15日内就完工规划验收、消防验收等专业验收，申请建设行政部门备案的时间也会超过15日。为了满足《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的15日要求，建委往往要求建设单位对《单位工程质量竣工验收记录》上的完工日期、验收日期及其他文件中的相关日期进行修改。对于案涉房屋，建设单位报规划验收时，第一次规划验收没有通过，使建设单位申请备案日期存在拖延，也就出现了海淀建委工作人员要求建设单位修改完工日期、四方验收日期到2016年10月13日的情况。因此，海淀建委工作人员答复不应当作为确定四方验收日期的参考或者依据。4．即使按照一审判决确定案涉房屋于2016年10月13日才完成四方验收，那么双清大厦四号楼房租的起算点也应是2016年1月4日。裕龙公司于2015年12月31日、2016年1月4日向承租人交付了双清大厦四号楼。2016年1月4日后，承租人已经实际占有、使用双清大厦四号楼，包括在双清大厦四号楼中设立办公室、带潜在客户看房、验房等。在承租人占有、使用双清大厦四号楼的十个多月里，承租人并没有就双清大厦四号楼的设施、质量等问题提出过任何异议。这进一步说明，即使认定案涉房屋于2016年10月13日完成四方验收，但在此之前，双清大厦四号楼的状态不会妨碍承租人使用租赁物、实现租赁目的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，即使是因房屋未取得建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效的情形，承租人仍应按合同约定的租金标准向出租人交付房屋占用费。在本案中，即使案涉房屋真的于2016年10月13日才完成四方验收，但在此之前，案涉房屋的规划、建设手续均齐全，双清大厦四号楼所有分部分项工程、消防、节能环保等专业验收均已通过，房屋质量和设备状态也不存在任何问题，不会妨碍承租人的正常使用。裕龙公司认为，在2016年1月4日，案涉房屋实际上的全部分部分项验收、消防验收、节能环保验收等专业验收均已完成，裕龙公司将双清大厦四号楼交付给裕龙公司土一公司时，双清大厦四号楼质量及设备足以实现承租人租赁房屋的目的，双清大厦四号楼房租应在2016年1月4日起起算。一审法院判决房租自2016年10月13日起算，违反了公平原则，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神不符。（四）一审法院在判定可得利益损失时，没有考虑到裕龙公司履约的诚意及土一公司没有履约的诚意和经济能力、招商能力，实际上部分参照了裕龙公司与清华大学的租赁合同及京海公司与民生银行的租赁合同租金标准酌定土一公司的可得利益损失，属于适用法律错误。土一公司辩称，意见与上诉意见一致。另外，（一）关于本案的诉讼主体问题。1．从《房屋租赁合同书》签订的主体，合同内容及合同实际的履行情况看，土一公司系实际承租人，王习峰、王文生不承担承租人的任何义务或享受任何权利，裕龙公司对此明知。且裕龙公司仅委托土一公司、天安公司经营管理案涉房屋。主张合同解除时，裕龙公司仅是向土一公司发送了解除通知，均可看出裕龙公司认可承租人仅为土一公司。2．裕龙公司以公司股东与公司共同作为承租人有违商业逻辑。3．一审中，王习峰、王文生均认可自身其并非承租人，均同意以第三人身份参加诉讼，本案并非必要共同诉讼，不存在程序瑕疵。综上，无论裕龙公司还是王习峰、王文生均认可承租人仅为土一公司且不存在任何误解。双方的真实合意是裕龙公司将案涉房屋出租给土一公司，一审法院认定事实正确。（二）关于租赁物交付的问题。1．租赁合同约定交付时需要同时满足的四项条件均未满足。一是达到四方验收合格，二是能够用于各类商业经营活动，三是不存在影响土一公司占有、使用、收益的限制或障碍，四是双方按照交付标准对案涉房屋进行交接，签署交接单，并由双方盖章确认。（1）关于四方验收合格时间，一审法院向北京市海淀区住房和城乡建设委员会进行确认，行政机关认可并备案时间为2016年10月13日，应当已该登记信息为准。裕龙公司主张的所谓内部验收完成时间，系其自行制作，不能作为认定事实的依据。（2）直至裕龙公司单方解除合同，裕龙公司仍未取得可用于商业经营的各类权属证照，无法达到交付条件，严重影响商业地产可使用性和可经营性。（3）依据《房屋租赁合同书》第五条第4款，租赁物的交付工作应当对全部租赁物进行清点，包括但不限于房屋测绘面积、边界划分，移交相应房产证复印件、竣工验收材料等权属证明，最终双方还需对交接单盖章确认。截至裕龙公司单方解除合同，上诉交接手续均未履行。故裕龙公司一直未能完成案涉房屋的交付义务。2．裕龙公司在未取得案涉房屋控制权的情况下，根本无法实现交付。案涉房屋于2016年11月2日由施工单位移交给京海公司。在此之前，裕龙公司本身就没取得案涉房屋控制权，更不可能移交给土一公司。3．双方从未进行过相关权利义务的划分，交付租赁物无从谈起。在交付租赁物前，双方应对租赁标的物的主体部分及非主体、附属设施部分进行划分，以明确权责界限，否则无法对租赁物进行交接。4．裕龙公司仅交付部分大门钥匙，其行为并不是法律意义是上的交付行为。王习峰述称，与土一公司意见一致，王习峰同意作为第三人参加诉讼。王文生未应诉答辩，亦未提交书面意见。土一公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认我公司与裕龙公司2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》于2017年1月1日解除；2．裕龙公司返还我公司已付的租金800万元及其利息1586284．72元（其中500万元自2015年1月12日起，300万元自2016年3月3日起，并按照银行同期贷款利率支付至裕龙公司实际支付完毕之日，暂计至2019年6月30日）；3．裕龙公司赔偿我公司可得利益损失3亿元；4．裕龙公司承担本案所产生的一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年12月25日，王习锋（甲方）与王文生（乙方）签订《合作经营协议》，约定：一、双方共同合作几个项目，先合作注册一个股份公司的形式来运作项目，目前已经注册成立“北京土一投资有限公司”，双方一致同意该公司仅仅是一个形式上的合作平台，乙方不投入资金，也不参与公司的任何经营、管理，同时也不承担权利、义务和风险。二、在该公司获得合作项目的经营权与管理权（签下租赁合同）后，双方签订补充协议，乙方的收益在补充协议中得到明确的规定，而乙方在北京土一投资有限公司的全部股权将以一元的约定转让给甲方，具体的手续乙方及时配合甲方按照工商管理标准办理，乙方的真实收益将在补充协议中体现。三、双方未定事宜将在补充协议和其后的其他补充协议中进行协商补充。补充协议具有同等法律效应……同日，王习锋（甲方）与王文生（乙方）签订《合作经营协议之补充协议》，约定：甲乙双方经过共同努力拿下了双清路项目，项目租赁合同20年，该项目位于海淀东升乡八家产业项目A09地块，海淀公安消防支队八家中队的北侧，项目业主为海淀青龙桥村裕龙农工商公司。甲乙双方经友好协商，达成如下一致意见：一、乙方对该项目不投资，也不参与经营、管理，也不承担风险，但是需要及时配合甲方的工作，及时做好与业主单位的协调，保障及时办理好经营、管理需要的手续（包括盖章），以及工作上的支持，同时做好与地面主管部门的协调工作，不影响甲方的正常工作，否则将承担甲方受到的全部损失。甲乙双方不按照章程上的股权比例分配公司资产与利益，按照本协议第二条的约定给与乙方项目分利，其他的收入和公司的资产都属于甲方，正常的经营风险也都由甲方承担。二、原来协商乙方在不承担投入与风险的基础上，每年获得一定额度的分利，由于乙方希望提前获得收益，甲方愿意理解并配合。双方商定项目在正式租赁期，提前增加额度给乙方，前六年每年（以12个月为一年）甲方不论经营好坏，都分给乙方500万元，第七年开始，每年分配给乙方200万元，每个正式租赁期的年中（6月）与年终（12月），各分配当年额度的50%。三、该合同签订后，在甲方需要的合适时间，乙方需要及时配合甲方完成“北京土一投资有限公司”的股份转让，将乙方在该公司的40%的形式股份以1元的要价转让给甲方……2014年12月22日，北京天诚美食餐饮有限责任公司向裕龙公司支付300万元。一审庭审中，各方均认可该笔款项实际系王文生向裕龙公司支付。王文生亦认可在与王习锋签订《合作经营协议》及《合作经营协议之补充协议》后，该300万元已由王习锋偿还。2014年12月25日，土一公司注册成立，股东为王习锋、王文生，其中王习锋的股权份额为60%，王文生的股权份额为40%。2015年1月6日，裕龙公司（甲方）与土一公司、王习锋、王文生（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：第一条：租赁标的物：……4．租赁标的物幢数、层数:1幢19层(其中地下三层地上十六层）。5．租赁标的物:总建筑面积:23919㎡。……第二条:租赁标的物的用途和转租:1．乙方可将租赁标的物自用或用于国家法律法规允许的各类商业经营活动。2．乙方可将租赁标的物转租，但是乙方应当承担对转租后第三方在法律、法规规定范围内进行经营活动责任，并承担转租后第三方发生违法行为的全部后果,保证转租后第三方发生违法行为不牵扯甲方。第三条:租赁期限:贰拾年，时间自2015年月日起至年月日止。甲方给予乙方180日的免租期，免租期不计算在租赁期限内。第四条:租金标准、免租金，租金递增、租金支付、租金支付时间、发票、违约责任:1．租金标准:1．1乙方自第一年至第三年每年付给甲方租金2500万元。1．2甲方给予乙方180日装修期，装修期免租金。2．租金递增:2．1租金每三年在上一年租金数额的基础上递增百分之五。……4．租金支付时间:4．1乙方在签定本《房屋租赁合同书》时首付第一租赁年租金500万元。4．2在甲方将房屋交给乙方进行装修时，乙方在装修起始日前七日将第一租赁年2000万元租金全部交付给甲方。4．3自第二租赁年开始，乙方每年分两次向甲方交付租金，每年交付全年租金的百分之五十。4．4甲方给予乙方装修日止的日期为租赁期限起始日，即租赁期限起始日的前15日和后推半年的前15日，为乙方向甲方交付租金日。……8．乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权解除本合同书。甲方依然享有追索乙方欠交租金和滞纳金的权利。第五条:租赁物的交付:1．交付标准:达到四方验收合格。2．甲方承诺:甲方交付的租赁标的物达到前述标准，按照规划能够用于各类商业经营活动。不存在影响或可能影响乙方依照本合同书的约定，享有占有、使用、收益租赁标的物的限制/障碍。……4．甲乙双方按照交付标准对标的物进行交接，并就交接工作填写交接单，双方盖章确认。5．交付时间:四方验收合格的次日。6．违约责任:(1)甲乙双方交接过程如不超过日，甲方交付日为四方验收合格次日。甲乙双方交接过程中超过日,甲方交付日为交接完成的次日。(2)甲乙交接过程中发现租赁标的物未达到四方验收合格标准,需要甲方进行整改，则甲方整改完后的次日为标的物交付日。(3)甲乙交接过程中发现租赁标的物有重大瑕疵，不适宜乙方使用，乙方有权解除本合同书。甲方收取乙方款项，如数无息退还乙方，双方互不承担责任。……第九条:甲方、乙方的权利义务:(一)甲方的权利义务:1．租赁标的物移交时,甲方应保障租赁标的物及附属设施处于可移交和安全的状态。甲方在本合同书有效期间的租赁标的物的主体保修期间,承担对租赁标的物主体维护、维修并承担费用。超过主体保修期间,乙方应报甲方，由甲方进行维修，费用由乙方承担。2．甲方在接到乙方的维修、维护通知后15日内，应当进行维护、维修。超过15日未进行维护、维修,乙方有权进行。所支出的维护、维修费用由甲方承担。维修、维护的结果，甲方应当接受。3．租赁标的物屋顶防水保修三年。4．甲方承诺:在本合同书有效期内，对乙方的合法经营不予干涉。甲方在租赁标的物内保留二间房屋作为办公室，提供给甲方派驻人员使用。甲方派驻人员负责本合同书有效期间甲乙双方的协调工作，甲方保留的办公室双方协商，以不影响乙方正常经营为原则。5．甲方在本合同书有效期间不对乙方的装修、装饰和添置的附属物承担任何义务。6．甲方不干涉乙方的正常经营活动,除按照本合同书约定的租金和人员工资外，不再向乙方收取本合同书的约定外的其他费用,不再向乙方主张其他经济权益。7．如乙方拖欠租金超过30日。甲方有权解除本合同书，收回租赁标的物，追究乙方的违约责任。(二)乙方的权利义务:1．乙方应当按照本协议书的约定交纳房屋租金及其他费用，如拖欠租金甲方有权向乙方收取滞纳金。2．在本合同书有效期间的租赁标的物的非主体部分和附属设施、设备的维护、维修、年检、更换工作由乙方负责并承担费用,如乙方未按照法律、法规、产品说明对附属设施、设备进行前述工作，全部责任由乙方承担。3．乙方在本合同书有效期间,以合理的防范措施保护标的物的完好无损(自然损耗除外），承担租赁标的物的安全责任。乙方不得擅自改变租赁标的物的结构和用途,如需改变用途须经甲方书面同意。本协议书约定的期限，发生租赁标的物损毁,乙方负责恢复原状。如乙方不负责恢复原状,甲方有权自行恢复原状,所发生的费用由乙方承担。4．本协议书有效期内,乙方应当为租赁标的物投保，受益人为甲方。如乙方不投保,甲方可自行投保,费用由乙方承担。5．无论何种情况，乙方交还租赁标的物时，租赁标的物应当完好无损，全部设施、设备处于清洁、适用状态(自然折旧除外）。乙方添加的不可移动物无偿移交甲方,可移动物乙方自行搬走。6．乙方如需增加租赁标的物内的水、电供应,应当自行申请并承担全部费用。如需甲方配合，甲方予以配合。7．在本合同书约定的期限内乙方作为租赁标的物的使用权人，应当遵守中华人民共和国的法律、法规，遵守政府的规定，合法经营。租赁标的物内不得从事违法经营活动，不得存放违法、违规物品，不得产生各种、各类污染。因发生前述问题，所产生的后果由乙方自行承担。如发生前述问题，给甲方造成恶劣影响的(被上级通报批评、电视、报纸曝光)，甲方有权解除本合同书。8．本合同书生效后，乙方即对租赁标的物范围内开始进行物业管理。治安、防火、清洁、绿化、卫生等全部物业服务、管理工作由乙方自行负责。服务范围、收费标准乙方自行制定。9．乙方不得将租赁标的物进行抵押。一旦进行抵押，甲方有权解除本合同书。10．乙方应当在接收租赁标的物的十八个月内完成装修并营业。……2015年1月9日，裕龙公司分别向土一公司、北京天安汇泽物业管理有限责任公司（以下简称天安公司）出具内容一致的《经营管理委托书》：我单位同意我单位所属位于海淀双清路，东升乡八家产业项目A09地块，海淀公安消防支队八家中队北侧，项目业主为海淀青龙桥村裕龙农工商公司的清河八家项目委托北京天安汇泽物业管理有限责任公司进行经营管理，期限自2015年7月1日至2035年6月30日止，在委托期间，我单位同意该公司将房屋用于办公、出租、招商等合法用途。2015年1月12日，天安公司向裕龙公司支付200万元。关于该款项的性质，天安公司向一审法院提交书面说明，认可系代土一公司向裕龙公司交纳的租金。2016年3月3日，天安公司向裕龙公司支付300万元。关于该款项的性质，天安公司向一审法院提交书面说明，认可系代土一公司向裕龙公司交纳的租金。2016年10月25日，裕龙公司向土一公司发送《通知》：我公司与贵公司于2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》，从即日起，解除该《房屋租赁合同书》并收回该房屋，善后事宜请到我公司协商解决。土一公司认可于当日收到该解除通知。另查，依据北京市规划委员会颁发的2013规（海）建字0028号建设工程规划许可证记载，东升乡八家产业（A09地块）项目的建设单位为北京京海双清置业有限公司（以下简称京海公司），规划建筑面积为63690．3㎡，其中东升乡八家产业A09地块A#产业用房（科研）的规划面积为11637．5㎡，B-1#产业用房（科研）的规划面积为13360㎡，B-2#产业用房（科研配楼）的规划面积为3551．5㎡，B-3#产业用房（科研）的规划面积为13310．5㎡，C#地下车库的规划面积为21830．8㎡。依据京（2017）海不动产权第0048424号不动产权证书记载，海淀区双清路77号院4号楼1至16层101号房屋（以下简称地上房屋）的权利人系京海公司，登记面积为13636．23㎡，登记用途为产业用房。依据京（2017）海不动产权第0048427号不动产权证书记载，海淀区双清路77号院101幢-3至1层-101号房屋（以下简称地下房屋）的权利人系京海公司，登记面积为15894．74㎡，登记用途为地下车库。依据京（2017）海不动产权第0048426号不动产权证书记载，海淀区双清路77号院1号楼1至3层101号房屋（以下简称商业用房）的权利人系京海公司，登记面积为3423．41㎡，登记用途为产业用房。一审庭审中，裕龙公司主张其与土一公司、王习锋、王文生签订《房屋租赁合同书》的权利来源于京海公司的授权，土一公司、王习锋、王文生对此予以认可。另查，2016年11月1日，裕龙公司（甲方）与清华大学房屋管理服务中心（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方位于北京市海淀区双清路77号院4号楼双清大厦，总建筑面积为21860．06㎡，其中地上13169．41㎡，地下8690．65㎡。租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，合同期内前五年的年租金均为32637771．85元，合同期内后五年的年租金均为35901549．04元。一审法院向清华大学房屋管理服务中心发函要求确认上述合同的签订情况，清华大学房屋管理服务中心于2019年11月28日向一审法院出具情况说明：我中心在2016年10月27日与北京市海淀区裕龙农工商公司开始洽谈双清大厦4号楼的租赁事宜。之前，我中心已租赁了双清大厦的2号楼和3号楼，4号楼与2号楼、3号楼同属一个项目，租金水平相同，加之，北京市海淀区裕龙农工商公司是集体企业，我中心很快就与北京市海淀区裕龙农工商公司达成一致，签订了《八家股份经济合作社产业（A09地块）项目租赁合同》。另查，2017年7月28日，京海公司（甲方）与中国民生银行股份有限公司北京分行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市海淀区双清路77号院1号楼首层和二层部分房屋，建筑面积955．87平方米（首层建筑面积510平方米，二层建筑面积445．87平方米）租赁给乙方经营办公使用。租赁期限自2017年9月5日至2027年12月4日，共计10年3个月。房屋租金标准首层日租金为10．5元/平方米，年租金为1954575元，二层日租金约为7．96元/平方米，年租金为1295425元，合计年租金总额为3250000元，房屋租金每五年递增一次，增幅为10%。一审法院向中国民生银行股份有限公司北京分行双清路支行核实上述合同的签订及履行情况，中国民生银行股份有限公司北京分行双清路支行工作人员答复：该合同于2017年7月签订，实际于2018年2月入住，目前在正常履行中。2018年9月13日，土一公司曾在一审法院起诉裕龙公司，诉讼请求与本案一致。在该案2018年11月14日庭审中，一审法院询问诉争合同的租赁物范围，土一公司称包括两栋楼三部分，一栋楼是地下三层至地上十六层，一栋楼是三层商业，裕龙公司表示认可。后土一公司于2018年12月20日申请撤诉，一审法院作出（2018）京01民初662号民事裁定书：准许北京土一投资有限公司撤诉。后土一公司于2019年1月2日提起本案诉讼。对双方当事人有争议的事实，一审法院认定如下：（一）关于《房屋租赁合同书》中的租赁物范围问题。根据《房屋租赁合同书》第一条第四款、第五款的约定，租赁标的物为1幢19层（其中地下3层、地上**），总建筑面积为23919㎡。现各方当事人对于地下3层、、地上**属于《房屋租赁合同书》的租赁物范围均无异议该部分租赁物亦系裕龙公司与清华大学房屋管理服务中心签订的《租赁合同》中约定的租赁物范围。但对于商业用房是否包括在租赁物范围之内存在争议。土一公司主张商业用房属于《房屋租赁合同书》的范围，理由为：1．京海公司向裕龙公司出具的授权委托书中记载裕龙公司管理的范围为4号楼整体及1号楼南侧部分。2．裕龙公司在2018年11月14日（2018）京01民初662号案件的庭审中，认可租赁物的范围是写字楼1至16层、商业楼1层到3层的一半、地、地下**．无论按照规划面积还是产权登记面积，租赁物为三部分的计算结果均与诉争合同约定面积基本一致，而如果不计算商业用房部分的面积则差距过大。4．根据裕龙公司与清华大学房屋管理服务中心签订的《租赁合同》约定的租赁物范围与面积，加上商业用房部分的面积即与诉争合同约定的面积基本一致。裕龙公司认可其出租的权利来源于京海公司的授权，其管理的范围即4号楼的全部、1号楼的一半（南侧），以及上述两部分地上房屋所对应的地下车库面积，其向清华大学房屋管理服务中心出租的房屋范围为4号楼的全部及其地下车库面积。但裕龙公司主张诉争合同的租赁物范围不包括商业用房部分，即1号楼的一半（南侧）。裕龙公司否认在此前诉讼中关于租赁物范围的陈述，并对扣除商业用房面积后与诉争合同约定面积不符的原因解释为误差过大。王习锋、王文生对于租赁物范围问题的意见与土一公司一致。对于双方当事人的上述主张，一审法院认为，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。裕龙公司在前诉中曾经认可诉争合同的租赁物范围包括商业用房，但在本案中又予以否认，一审法院对此主张不予采信。且根据规划许可证、产权证、相关合同的约定，一审法院认为土一公司关于租赁物范围的主张具有高度可能性，裕龙公司仅将其解释为误差过大显然不符合常理。故一审法院对于诉争合同租赁物的范围认定为三部分：地：地上**、地下**业用房一半（南侧）。（二）关于租赁物交接的问题，该问题涉及到租赁物的交付与返还。首先，对于租赁物的交付，根据《房屋租赁合同书》第五条第四款约定：甲乙双方按照交付标准对标的物进行交接，并就交接工作填写交接单，双方盖章确认。土一公司认可裕龙公司于2015年12月31日、2016年1月4日分两次交付了地上1-16层的部分钥匙，但地下1-3层及商业用房部分的钥匙未移交。裕龙公司主张已交付所有租赁物的钥匙，地下1-3层，地下**因为是车库移交。商业用房部分不包括在租赁范围内，故无需向土一公司移交钥匙。由于双方合同约定租赁物的移交需进行书面确认，依据双方认可的钥匙移交表，对于地上1-16层部分，仍有七层管道间及十六层强电井间钥匙未移交。裕龙公司认可商业用房部分的钥匙未移交，由于此前一审法院已经认定商业用房部分属于诉争合同的租赁物范围，故一审法院认定裕龙公司未完全移交租赁物的钥匙。其次，对于租赁物的返还，土一公司主张裕龙公司于2016年9月即封锁租赁物并将其清退，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。裕龙公司在庭审中认可其在发出解除通知当日将租赁物收回，鉴于土一公司无法证明返还租赁物的时间，一审法院以裕龙公司自认的时间作为返还的时间，即2016年10月25日。（三）关于租赁物交付标准的问题。《房屋租赁合同书》第五条第一款约定：交付标准为达到四方验收合格。土一公司主张裕龙公司2015年12月31日、2016年1月4日交付部分租赁物钥匙的行为不能视为履行了交付义务，因为此时租赁物不满足交付标准，应当按照合同约定以四方验收合格的次日作为交付日。裕龙公司提交《单位工程质量竣工验收记录》，该表记载涉案工程完工时间为2015年9月20日，参加验收单位包括：建设单位京海公司、监理单位北京方程建设监理有限公司、施工单位河北建设集团天辰建筑工程有限公司、设计单位北京鑫海厦建筑设计有限公司、勘察单位北京市地质工程勘察院。上述五方均在该表中签字、盖章确认，验收时间均为2016年1月22日。裕龙公司主张实际的四方验收时间应当在2016年1月22日之前。土一公司对该表的真实性不予认可，同时申请一审法院调取全部参与验收的单位留存的《单位工程质量竣工验收记录》。一审法院向相关单位均发出了调查令，建设单位京海公司向一审法院出具的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为2015年9月20日，验收时间为2016年1月22日。监理单位北京方程建设监理有限公司向一审法院出具的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为2015年9月20日，验收时间为空白。设计单位北京鑫海厦建筑设计有限公司向一审法院出具的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为空白，验收时间为空白。勘察单位北京市地质工程勘察院收到一审法院调查令后未进行答复。一审法院无法与施工单位河北建设集团天辰建筑工程有限公司取得联系，故未能调取。土一公司认为裕龙公司与京海公司提交的《单位工程质量竣工验收记录》虽然一致，但双方存在利害关系，不能作为认定验收时间的证据。而其他参与验收单位的《单位工程质量竣工验收记录》中的验收时间均为空白，故不排除京海公司、裕龙公司提交的《单位工程质量竣工验收记录》中的日期系单方填写的可能。一审庭审中，王文生提交的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中亦包含《单位工程质量竣工验收记录》，该表中记载的完工时间为2016年10月13日，验收时间亦为2016年10月13日。因关于验收时间出现不同版本的《单位工程质量竣工验收记录》，故一审法院依法向北京市海淀区住房和城乡建设委员会、北京市城市建设档案馆调取涉案工程验收记录。北京市海淀区住房和城乡建设委员会向一审法院出具的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为2016年10月13日，验收时间为2016年10月13日。北京市城市建设档案馆向一审法院出具的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为2016年10月13日，验收时间为2016年10月13日；向一审法院出具的涉案工程永久性标志牌图片显示的竣工时间为2016年10月；向一审法院出具的《建设工程竣工验收报告》中记载的竣工验收时间为2016年10月13日。土一公司对上述证据的真实性均予以认可，主张涉案工程的竣工时间应为2016年10月13日。裕龙公司认可北京市海淀区住房和城乡建设委员会备案的《单位工程质量竣工验收记录》的真实性，但主张该时间系备案时间，并非工程的实际竣工验收时间。对于北京市城市建设档案馆出具的证据认为不完整，并申请法院调取全部验收备案材料，一审法院予以准许。后北京市城市建设档案馆向一审法院出具全部验收备案材料，其中：《单位工程质量竣工验收记录》中记载的完工时间为2016年10月13日，验收时间均为2016年10月13日；施工单位河北建设集团天辰建筑工程有限公司出具的《工程竣工质量报告》中记载工程质量符合设计、施工和验收规范的要求，申请建设单位组织验收，申请时间为2015年9月20日；《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中记载的竣工时间为2016年10月13日，报送备案时间为2016年10月19日，备案部门接收时间为2016年11月2日；《建设工程竣工验收报告》中记载的竣工验收时间为2016年10月13日；《竣工移交证书》中记载涉案工程已验收合格，即日起移交建设单位管理并进入保修期，落款时间为2016年11月2日；监理单位北京方程建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》中记载目前施工单位已完成设计和承包合同约定的各项内容，工程质量符合设计要求及有关法律、法规、规范、标准，同意进行竣工验收。无其他需要说明的情况。请建设单位组织竣工验收。落款时间为2016年9月20日。土一公司、王习锋、王文生认可一审法院调取证据的真实性，并主张应当以2016年10月13日作为验收合格的时间。裕龙公司虽对一审法院调取的证据的真实性予以认可，但其主张2016年10月13日仅为最终的登记备案时间，实际的验收时间远早于该时间，应当以京海公司出具的验收记录为准。因各方当事人对于验收时间存在较大争议，一审法院前往北京市海淀区住房和城乡建设委员会就涉案工程的竣工验收及备案情况进行确认，其工作人员答复应当以行政机关认可并备案的时间为准，即2016年10月13日。一审法院结合相关证据情况，认定涉案合同的验收合格时间为2016年10月13日，具体理由如下：1．依据监理单位北京方程建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》记载，至2016年9月20日监理单位才申请建设单位组织验收，依据《竣工移交证书》记载2016年11月2日移交建设单位，行政主管部门调取的《单位工程质量竣工验收记录》中记载的验收时间2016年10月13日在上述期间之内。2．一审法院调取的《单位工程质量竣工验收记录》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》中记载的验收时间均为2016年10月13日，在行政主管部门备案确认的时间本身具有较强的公示公信力，且上述文件均有建设单位京海公司的签字、盖章确认。3．建设单位京海公司出具的《单位工程质量竣工验收记录》是唯一记载验收时间为2016年1月22日的证据材料，与一审法院调取的证据均不一致，且考虑到京海公司与裕龙公司之间的特殊关系，一审法院无法确认该证据的真实性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。裕龙公司与土一公司、王习锋、王文生于2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人的合同权益受法律保护。综合各方在本案中的诉辩主张，本案的争议焦点为以下几点：一、《房屋租赁合同书》的主体应当如何确定；二、裕龙公司是否依约履行了交付租赁物的义务；三、裕龙公司行使解除权的行为能否成立及该行为的实际法律后果；四、土一公司主张的可得利益损失应否支持及如何确定。关于争议焦点一，《房屋租赁合同书》的主体即该合同的出租方与承租方应当如何认定的问题。对于该问题，土一公司认为《房屋租赁合同书》的相对方应为裕龙公司与土一公司，而裕龙公司认为《房屋租赁合同书》的相对方应为裕龙公司与土一公司、王习锋、王文生。针对双方的争议，一审法院结合《房屋租赁合同书》签订的背景以及实际履行情况，认定《房屋租赁合同书》的相对方应为裕龙公司与土一公司，具体理由如下：1．发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据王习锋与王文生2014年12月25日签订的《合作经营协议》及《合作经营协议之补充协议》的内容，能够清晰反映出《房屋租赁合同书》所涉及的租赁项目系王文生、王习锋与裕龙公司先期进行洽商并确定的，该时间要远早于土一公司成立的时间，即该项目启动时土一公司尚不存在。由于裕龙公司对于承租主体的要求，不能以王文生、王习锋个人名义订立合同，故王文生、王习锋共同设立土一公司作为合作平台来运营涉案项目。实际上，土一公司亦成立于王文生、王习锋签订《合作经营协议》及《合作经营协议之补充协议》的同日。从签订租赁合同的背景情况来看，合同双方对于承租方须为法人主体均是明知的，事实上双方也是按照这种方式签订合同的，否则完全没有必要成立土一公司，王文生与王习锋之间的《合作经营协议》、《合作经营协议之补充协议》也就无从谈起。2．从《合作经营协议》、《合作经营协议之补充协议》的内容来看，王文生对该项目不投资，也不参与经营、管理，也不承担风险，每年获得一定额度的分利，从该约定来看，王文生并非是《房屋租赁合同书》的承租人之一。虽然王文生于2014年12月22日通过北京天诚美食餐饮有限责任公司向裕龙公司支付了300万元租金，但鉴于该笔款项支付时土一公司尚未成立，王文生亦认可该笔款项已由土一公司法定代表人王习锋偿还，故王文生的付款行为亦不能认定为承租人支付租金的行为。案外人天安公司亦认可2015年1月22日及2016年3月3日共计向裕龙公司支付的500万元系代土一公司支付的租金，故依据现有证据无法证明王文生、王习锋个人存在履行租赁合同义务的行为。3．根据《房屋租赁合同书》签订后的履行情况来看，裕龙公司分别向土一公司、天安公司出具了《经营管理委托书》，但并不存在向王文生、王习锋个人授权的行为，如果王文生、王习锋系《房屋租赁合同书》的承租人之一，上述履行行为显然不符合常理。综上，虽然《房屋租赁合同书》上有王文生、王习锋的签字，但二人作为土一公司仅有的两名股东，不能直接认定上述行为系其个人行为，考虑到《房屋租赁合同书》的签订背景及履行情况，一审法院认定《房屋租赁合同书》的相对方为裕龙公司及土一公司。关于争议焦点二，裕龙公司是否依约履行了交付租赁物的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同中作为出租人最主要的合同义务就是交付符合约定的租赁物。本案中，双方虽在2015年12月31日、2016年1月4日办理了租赁物的交接手续，但经一审法院核实确认，该交接手续存在以下瑕疵：1．商业用房部分未进行交接，面积达1700余平方米；2．已交接租赁面积中亦存在部分设施设备间钥匙未移交的情况。对于租赁物的交付标准，双方约定为四方验收合格，对于验收合格的具体时间一审法院已在前文中进行分析论述，在此不再赘述。故从以上两方面分析，不能以裕龙公司主张的2016年1月4日作为双方交接完毕的时间，因为此时裕龙公司既未足面积交付，亦未依标准交付，该时间不能作为土一公司接收租赁物的时间。根据一审法院前文中的认定，涉案工程直至2016年10月13日才进行竣工验收，也就意味着直至2016年10月13日租赁物才满足合同约定的交付标准，但此时裕龙公司仍未按照合同约定的面积足额向土一公司交付，故一审法院认定裕龙公司在合同履行过程中的交付行为不符合双方合同约定。关于争议焦点三，裕龙公司行使解除权的行为能否成立及该行为实际法律后果的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定，在裕龙公司将房屋交付给土一公司进行装修时，土一公司在装修起始日前七日将第一租赁年2000万元租金全部交付裕龙公司。土一公司逾期支付租金超过30日的，裕龙公司有权解除本合同书。裕龙公司主张其享有约定解除权，故于2016年10月25日向土一公司发送了解除通知。但根据一审法院前文分析，出租人裕龙公司的交付行为并不符合合同约定，承租人土一公司支付剩余租金的条件尚未成就，其有权行使拒付租金的同等抗辩。由于土一公司不存在迟延支付租金的违约行为，裕龙公司无权行使约定解除权，其单方发送解除通知的行为不产生解除合同的效力。裕龙公司认可在发送解除通知后即收回租赁物，该行为应视为裕龙公司以自己的实际行动表明不再履行合同，系单方违约行为。故土一公司在本案中起诉要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除时间应当如何确定问题，土一公司主张《房屋租赁合同书》应以裕龙公司与清华大学房屋管理服务中心实际履行租赁合同之日，即2017年1月1日作为解除时间，但一审法院认为裕龙公司已经自认于2016年10月25日收回租赁物，《房屋租赁合同书》自该日起实际上已经没有继续履行的可能，故一审法院依法确认土一公司与裕龙公司签订的《房屋租赁合同书》于2016年10月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于土一公司要求返还已支付租金的请求，因裕龙公司交付的租赁物并不符合合同约定的标准，故土一公司在此之前无需支付租金，即土一公司仅需承担自2016年10月14日起至2016年10月25日止的租金，租金的具体数额一审法院根据双方合同约定的租金标准，结合裕龙公司实际交付的租赁物面积酌情确定为760000元，故裕龙公司应当返还土一公司租金7240000元。关于土一公司要求返还利息的请求，因土一公司在本案中提出了可得利益损失的主张，一审法院将综合本案的履行情况对土一公司的损失进行综合认定，故不再单独支持土一公司主张的利息损失，故对土一公司的该部分诉讼请求予以驳回。关于争议焦点四，土一公司主张的可得利益损失应否支持及如何确定的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《房屋租赁合同书》中已经明确约定土一公司可以将租赁物转租用于商业经营活动，且在《房屋租赁合同书》签订后，裕龙公司亦向土一公司出具了《经营管理委托书》，明确土一公司有权将租赁物用于办公、出租、招商等用途。故裕龙公司应当能够预见到土一公司作为商业公司，系通过将租赁物进行转租而获取经营性利润，土一公司主张可得利益损失并未超出裕龙公司的预见能力，符合法律规定。裕龙公司所持不应支持可得利益损失的抗辩理由，与上述法律规定不符，一审法院不予采纳。关于土一公司所主张的可得利益损失的具体数额问题。本案所涉可得利益损失，应为《房屋租赁合同书》实际履行后，土一公司利用该履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。因属于未来可以获得的利润，在《房屋租赁合同书》及土一公司与次承租人之间的租赁合同均未能履行的情况下，本身具有不确定性。关于可得利益损失的具体数额，土一公司单方委托评估机构进行鉴定，裕龙公司不予认可，一审法院不予采信。土一公司另主张按照《房屋租赁合同书》的租金标准与裕龙公司另行与案外人签订的租赁合同之间的租金差额计算可得利益损失的具体数额，一审法院不予采信。在土一公司确定可以转租获取利润，但对于具体数额举证不足的情况下，一审法院对于土一公司的可得利益损失在考虑以下主要因素的基础上予以酌定。第一，可预见性。可得利益损失不得超过裕龙公司在订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。在签订《房屋租赁合同书》时，裕龙公司虽然可以预见到土一公司系通过转租获取商业利润，应当能够预见到其违约将会造成土一公司无法获得此项经营性利润，但土一公司并未实际与次承租人签订租赁合同，故裕龙公司对于可得利益损失的数额无法预见。故不能完全依据裕龙公司与案外人签订的租赁合同来计算租金差价，而应当同时考虑当时的租赁市场平均合理的租金标准。此外，由于《房屋租赁合同书》未实际履行，在租赁期限长达20年的过程中产生商业风险或其他情形导致合同无法完全履行的风险较大。可得利益损失赔偿数额，亦应当考虑合同约定的履行期限及实际履行情况对可预见规则产生的影响。第二，减损规则。在裕龙公司违约并造成损失后，土一公司应当及时采取合理措施防止损失的扩大。本案中，土一公司因裕龙公司违约导致合同解除，此后，土一公司即可以也应当在合理的期限内将原用于《房屋租赁合同书》履行而投入的资金，用于新的经营活动，而不应消极等待至约定剩余租期的结束。在类似的商业机会下，土一公司可以重新获利。故土一公司主张全部租期的租金差价，系将其计划用于投入涉案租赁项目的资金，在可以另行投入其他经营项目的情况下，重复计算可得利益，违反了减损规则。一审法院将考虑另行缔约的合理期限，支持土一公司的可得利益损失，超过合理期限后的可得利益损失，一审法院不予支持。第三，必要的交易成本。土一公司之可得利益，为其利用《房屋租赁合同书》履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。故计算可得利益赔偿额时，应当在租金差价的基础上，扣除其订立及履行《房屋租赁合同书》所产生的必要交易成本，如磋商、缔约费用、装饰装修改造费用、公司运营成本、税金等。综合以上因素，一审法院依据裕龙公司与清华大学房屋管理服务中心之间的租赁合同、京海公司与中国民生银行股份有限公司北京分行之间的租赁合同约定的租金标准、适当考虑市场波动状况，计算土一公司在合理期限内的租金差价损失，同时在此基础上考虑合同尚未履行的情况，并扣减必要的磋商、缔约、履行成本，最终酌情确定土一公司的可得利益损失为15000000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决：1．确认裕龙公司与土一公司2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》于2016年10月25日解除；2．裕龙公司于一审判决生效后七日内返还土一公司租金7240000元；3．裕龙公司于一审判决生效后七日内赔偿土一公司可得利益损失15000000元；4．驳回土一公司的其他诉讼请求。二审中，各方均未提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院认为，裕龙公司（甲方）与土一公司、王习锋、王文生（乙方）于2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》，系各方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合同合法有效，对各方均有约束力，各方均应全面履行合同义务。本案中，各方均认可2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》于裕龙公司收回租赁物的时间，即2016年10月25日解除，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，本案二审争议焦点如下：1．本案的诉讼主体；2．《房屋租赁合同书》约定的租赁范围；3．案涉房屋的交付标准及时间；4．土一公司应否支付租金；5．土一公司要求裕龙公司支付已付租金利息以及可得利益损失。关于本案的诉讼主体一节。一是依据各方当事人于2015年1月6日签订的《房屋租赁合同书》首页写明裕龙公司为合同甲方、出租方，土一公司、王习锋、王文生为合同乙方、承租方；合同末页有裕龙公司、土一公司、王习锋、王文生分别签字确认。二是土一公司成立在《房屋租赁合同书》签订之前。三是《房屋租赁合同书》的出租方裕龙公司明确表示与其签订租赁合同的承租方为三方，王文生虽不实际参与经营，但王文生系租赁合同签订的中间方，裕龙公司基于对王文生的信任才与三方签订租赁合同。由此判断案涉房屋的承租方有三个主体。土一公司单独提起诉讼后，王习锋、王文生经法院释明，均同意土一公司作为承租人行使权利，自己作为第三人参加诉讼，法院对此不持异议。土一公司有权提起本案诉讼，王习锋、王文生不是必要共同诉讼当事人，可作为第三人参与诉讼。关于《房屋租赁合同书》约定的租赁范围一节。以案涉项目的建设工程规划许可证为依据，土一公司主张的租赁范围包括B-1#产业用房、B-2#产业用房的二分之一、C#地下车库的三分之一；裕龙公司主张的租赁范围包括B-1#产业用房和C#地下车库的三分之一。以建成后的楼宇为依据，土一公司主张的租赁范围为4号楼及4号楼对应的地下部分、1号楼南侧部分（即商业用房）；裕龙公司主张的租赁范围为4号楼及4号楼对应的地下部分，不包括1号楼南侧部分。本院认为，《房屋租赁合同书》第一条约定，租赁标的物幢数、层数为1幢19层(其中地下三层地上十六层），租赁标的物总建筑面积为23919平方米，该合同在2015年1月6日签订。案涉项目取得建设工程规划许可证在2013年，证号为2013规（海）建字0028号，该证记载东升乡八家产业（A09地块）项目的建设单位为京海公司，规划建筑面积为63690．3平方米，其中东升乡八家产业A09地块A#产业用房（科研）的规划面积为11637．5㎡，B-1#产业用房（科研）的规划面积为13360㎡，B-2#产业用房（科研配楼）的规划面积为3551．5㎡，B-3#产业用房（科研）的规划面积为13310．5㎡，C#地下车库的规划面积为21830．8㎡。案涉项目取得不动产权证书在2017年，证号分别为京（2017）海不动产权第0048424号、京（2017）海不动产权第0048427号，京（2017）海不动产权第0048426号，记载海淀区双清路77号院4号楼1至16层101号房屋的权利人系京海公司，登记面积为13636．23㎡，登记用途为产业用房；海淀区双清路77号院101幢-3至1层-101号房屋的权利人系京海公司，登记面积为15894．74㎡，登记用途为地下车库；海淀区双清路77号院1号楼1至3层101号房屋（即商业用房）的权利人系京海公司，登记面积为3423．41㎡，登记用途为产业用房。在《房屋租赁合同书》签订时，案涉项目尚未建成，还未取得不动产权证书，合同约定的租赁标的物总建筑面积的计算依据只能是建设工程规划许可证载明的规划建筑面积。据此计算，土一公司的主张系《房屋租赁合同书》签订时的真实意思表示。对裕龙公司的主张，本院不予采信。租赁范围应为4号楼及4号楼对应的地下部分、1号楼南侧部分，一审认定正确。关于案涉房屋的交付标准及时间一节。土一公司与裕龙公司对交付标准意见不一，进而对交付时间亦产生争议。裕龙公司主张租赁范围不包括B-2#产业用房（1号楼）的二分之一，故未交付该房屋。依据《房屋租赁合同书》第五条第一款，交付标准为达到四方验收合格。土一公司主张案涉房屋交付标准应满足四个条件：一是四方验收合格，二是案涉房屋可用于商业经营使用，三是土一公司占用使用收益不受限制，四是双方签收的交接单。至租赁合同解除之日，案涉房屋一直未能满足上述条件，故案涉房屋一直未曾交付。裕龙公司主张案涉房屋交付的时间在其提交的《单位工程质量竣工验收记录》记录的时间（2016年1月22日）之前。为此，一审法院向参与竣工验收的五方出具调查令，调取的内部验收记录不验证，验收时间存疑。一审法院继而向行政机关调取案涉工程验收记录，确定案涉房屋四方验收合格的时间为2016年10月13日，对此本院予以确认，并认定裕龙公司未依约向土一公司交付租赁房屋构成违约。4．关于土一公司要求返还已支付租金的请求。本院认定案涉房屋的交付时间为2016年10月13日。依据《房屋租赁合同书》第四条1．2款约定，裕龙公司给予土一公司180日装修期，装修期免租金。故案涉房屋自2016年10月14日起至2017年4月11日止为装修免租期，裕龙公司不应向土一公司收取房屋租赁费用。一审判决判决土一公司需承担自2016年10月14日起至2016年10月25日止的租金错误，本院予以纠正。当事人签订的2015年1月6日《房屋租赁合同书》已经解除，裕龙公司应返还土一公司支付的租金800万元。5．关于土一公司要求裕龙公司支付已支付租金利息以及可得利益损失一节。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的规定，综合考虑当事人的过错程度、合同的履行程度、出租人另行出租的差价等因素予以酌定。本院认为，利息与可得利益损失不是同一性质的损失，应分别考虑。关于利息的计取问题，一审判决认为“关于土一公司要求返还利息的请求，因土一公司在本案中提出了可得利益损失的主张，本院将综合本案的履行情况对土一公司的损失进行综合认定，故不再单独支持土一公司主张的利息损失，故对土一公司的该部分诉讼请求予以驳回”不妥。《房屋租赁合同书》解除后，裕龙公司除返还土一公司已付租金外，还应支付相应利息。土一公司于2014年12月22日向裕龙公司支付了租金300万元；于2015年1月12日向裕龙公司支付租金200万元；于2016年3月3日向裕龙公司支付租金300万元。土一公司主张分两段计取利息，具有事实和法律依据，应予支持。关于可得利益损失的认定，因一审系综合考虑包括利息损失等各类因素，酌定的损失数额基本合理，二审对一审酌定数额不再变更。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市第一中级人民法院（2019）京01民初16号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民初16号民事判决第四项；三、变更北京市第一中级人民法院（2019）京01民初16号民事判决第二项为，北京市海淀区裕龙农工商公司于本判决生效后七日内返还北京土一投资有限公司租金800万元，并支付利息（以500万元为基数，自2015年1月12日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以300万元为基数，自2016年3月3日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回北京土一投资有限公司的其他上诉请求。五、驳回北京市海淀区裕龙农工商公司的上诉请求。一审案件受理费1595280元，由北京土一投资有限公司负担1480000元（已交纳），由北京市海淀区裕龙农工商公司负担115280元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费306000元，由北京土一投资有限公司负担145350元（已交纳），由北京市海淀区裕龙农工商公司负担160650元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇二〇年十一月十六日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思