广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2204号原告（反诉被告，以下统称原告）：谢恺桐（曾用名：谢宝仪），女，1980年7月5日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码为M795442（0），港澳居民来往内地通行证号码为H60587914。委托诉讼代理人:李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈妮诗，广东通盈律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：邹燕燕，女，1985年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，公民身份号码为362************940。委托诉讼代理人：刘旭，广东乐为律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：杨抗兰，男，1974年6月28日出生，汉族，住重庆市奉节县************附1号，公民身份号码为512************478。第三人（反诉第三人）：东莞市丰信房地产经纪有限公司温莎堡分公司，住所地为广东省东莞市******************。法定代表人：凌某1。委托诉讼代理人：邝娟，女，1984年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市*********御景花园加州豪园别墅十五座B号房，公民身份号码为450************448，该公司员工。第三人：东莞市广鸿房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府**裙楼商铺**房。法定代表人：马某1。原告谢恺桐诉被告邹燕燕、第三人杨抗兰、东莞市丰信房地产经纪有限公司温莎堡分公司（以下简称丰信公司温莎堡分公司）、东莞市广鸿房地产经纪有限公司（以下简称广鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。后被告邹燕燕提起反诉，本院一并予以受理。本案于2020年7月1日进行了庭前会议，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志业、陈妮诗，被告及其委托诉讼代理人刘旭，第三人丰信公司温莎堡分公司的委托诉讼代理人邝娟均到庭参加了庭前会议；原告的委托诉讼代理人李志业、陈妮诗，被告的委托诉讼代理人刘旭均到庭参加了诉讼。第三人杨抗兰、广鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告返还原告剩余楼房定金110000元及逾期利息（以110000元为本金，按照同期人民银行规定的商业银行贷款基准利率，从起诉之日起算至被告实际清还之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年3月28日签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告向被告购买位于东莞市樟木头镇樟洋社区*城新区绿茵山庄（三期）112幢2单元2201号房，转让价款为1970000元，该合同的居间方为第三人广鸿公司。原告为此支付了被告购房定金150000元。由于上述合同签订时案涉房屋尚未办出产权证，导致原告未能及时办理贷款手续，直至2017年12月案涉房屋办出产权证时，原告因已经基本完成从内地迁移至香港特别行政区的手续，不再符合贷款资格，无法继续履行上述合同。而第三人广鸿公司也无法为双方解决此问题。鉴于此，原告经第三人丰信公司温莎堡分公司介绍，找到正欲购买房屋的第三人杨抗兰。经原告与第三人杨抗兰、被告协商，被告同意将案涉房屋改卖给第三人杨抗兰。为此，第三人杨抗兰与被告、第三人广鸿公司于2018年1月10日重新签订了一份《房屋买卖及居间合同》，约定被告将案涉房屋以2100000元的价格转让给杨抗兰。上述合同签订后，杨抗兰向被告支付了定金150000元，首期款650000元，合计800000元用于被告赎楼。在赎楼过程中，被告曾将其中150000元定金交给第三人丰信公司温莎堡分公司托管。经原告要求，由原告从该150000元定金中扣除了40000元用于偿还被告应退还原告的定金，然后剩余的110000元支付给被告帮助其赎楼。原、被告与第三人广鸿公司签订的《房屋买卖及居间合同》因故无法继续履行合同并实际已经终止履行，之后改为由被告将案涉房屋卖给第三人杨抗兰。因此，原告因之前合同支付给被告的购房定金150000元，被告应当退还给原告。由于被告赎楼期间，原告已经扣除了其中的40000元，故被告尚欠原告定金110000元未退。被告辩称，被告自2017年3月27日签订《房屋买卖及居间合同》之后至今没有收到原告关于解除合同的通知，在合同没有解除的情况下，原告请求返还定金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人杨抗兰、丰信公司温莎堡分公司、广鸿公司未发表意见、未举证。被告向本院提出如下反诉请求：1.解除原、被告于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》；2.原告向被告支付违约金394000元；3.本案诉讼费由原告负担。事实与理由：2017年3月28日，原、被告签订了《房屋买卖及居间合同》，被告以1970000元的价格向原告出售案涉房屋，原告随后向被告支付购房定金150000元。合同签订后，双方都在做一些准备工作，直到2018年1月9日，原告才告知被告其不符合贷款条件，要指定第三人杨抗兰购买，并欺骗被告说杨抗兰是其表哥，被告在受欺骗的情况下表示同意。原告与第三人杨抗兰于2018年1月9日签订了一份《转让协议书》，原告将案涉房屋以2100000元的价格转让给杨抗兰，被告对此并不知情。2018年1月10日，原、被告和第三人杨抗兰在办理按揭贷款的银行签订了第二份《房屋买卖及居间合同》，该合同是中介公司早已准备好并填写好内容的合同，原告说这份合同只是用于第三人杨抗兰申请贷款用的，落款时间是2017年3月28日，仅一份原件并提交给了银行。该份《房屋买卖及居间合同》的卖方是被告，买方是杨抗兰，房屋转让价格是2100000元，当天原告还欺骗被告说为了方便第三人杨抗兰申请贷款，需要做一些银行流水，需要杨抗兰将一笔150000元的资金打给被告，被告便将该笔资金转账给凌美霞（当时说凌美霞是杨抗兰的老婆），因原告提出给被告100元手续费，所以被告在扣减100元后给凌美霞转账了149900元。被告事后才知道凌美霞不是杨抗兰的妻子，是第三人丰信公司的法定代表人。2018年2月1日，原告将一份早已拟好的《房屋买卖协议书》给被告签名，被告不愿意原告取得两份《房屋买卖及居间合同》间的差价故不愿意签名，但原告威胁被告，所以被告被迫签名了。当日，原告又另行私下与杨抗兰、中介公司签订了一份《补充转让协议书》。2018年6月1日，原、被告与杨抗兰、丰信公司温莎堡分公司签订了一份《卖买补充协议书》，约定涉案房屋由被告直接过户至杨抗兰名下。被告于2018年8月23日、30日去房管所配合办理过户，但因税费问题发生争执，导致未能完成过户手续。2018年9月4日，杨抗兰决定解除《房屋买卖及居间合同》及《卖买补充协议》，并要求原告退费及支付违约金。被告回函确认解除合同的事实，但对杨抗兰解除合同的理由不确认。2018年9月7日，被告书面告知原告有关杨抗兰解除合同的事实，催告原告是否继续履行双方于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》，并告知原告如不同意继续履行合同应当承担违约责任。2018年9月18日，杨抗兰提起诉讼，请求解除与被告签订的《房屋买卖及居间合同》及《卖买补充协议》，并要求被告和原告承担违约责任，法院经审理后认定该《房屋买卖及居间合同》及《卖买补充协议》为无效合同，被告应向杨抗兰返还800000元，后被告上诉，二审判令返还760000元。被告为维护自身合法权益，故提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，一、原告已移居香港特别行政区定居，无法办理银行贷款手续，故转由杨抗兰购买案涉房屋，被告对此是同意的，原告已退出了案涉房屋的交易，原、被告于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》已经终止。二、在法院审理的（2018）粤1973民初17985号案中，虽然法院认为属于房屋连环买卖无效，但合同无效并不代表恢复原、被告于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》并继续履行。三、即使原合同未终止需要继续履行，双方也应重新协商具体交易条件，原因为：1.由于被告同意将案涉房屋转让给杨抗兰，原合同的付款方式及期限的约定实际也已经全部取消，被告仍要求原告根据原合同的约定付款并据此承担逾期付款的违约责任没有依据。2.在（2018）粤1973民初17985号案中，被告从未要求原告继续履行合同，反而主张愿意与杨抗兰继续履行合同，故原告才会认为被告也确认原合同已实际终止。3.案涉房屋因杨抗兰起诉而被查封，处于查封状态的房屋无法继续履行，如果被告未能退还杨抗兰相应的购房款，案涉房屋将面临被法院评估拍卖的结果。4.原、被告之前网签备案的合同价格是1300000元，现被告要求按照合同价格1970000元报税，等于交易条件发生了重大变更，增加了原告支付的税费，对于增加的部分，双方应协商一致。综上，因客观原因，合同的主要条款已实际变更，导致原合同无法继续履行的原因在于被告。原告曾和被告及广鸿公司提及办理银行贷款的障碍问题，广鸿公司表示没有问题原告才签订了合同。原合同签订时，被告尚未办出房产证，导致原告无法办理银行贷款，直至原告迁移香港定居申请获批准时，原告已无法再办理银行贷款申请了。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。针对被告的反诉，第三人杨抗兰、丰信公司温莎堡分公司、广鸿公司未发表意见、未举证。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，原、被告签订一份《房屋买卖及居间合同》，约定被告将位于东莞市樟木头镇樟洋社区*城新区绿茵山庄（三期）112幢2单元2201号房（以下简称案涉房屋）以1970000元的价格出售给原告；原告于合同生效之日支付定金150000元，于涉案房屋注销抵押登记并拿到房产证之日起五个工作日内支付首期款600000元（含定金），剩余房款137万元由原告通过商业贷款方式支付。合同第三条第一款第一项约定：办理该物业转让须向相关部分支付的税费由原告承担，应在办证前支付。合同第五条约定：被告确认尚有750000元的贷款（含本金及当月利息）未偿还，双方约定利用原告快速贷款额中的137万元解决提前还款问题（提前还款手续费用由被告承担）。合同第十一条约定：原告有权指定任意购买人。上述合同签订后，原告向被告支付了定金150000元。杨抗兰与被告签订了一份《房屋买卖及居间合同》，约定被告将涉案房屋以2100000元出售给杨抗兰；杨抗兰于合同生效之日支付定金150000元，于银行同贷书出来后五个工作日内支付首期款650000元，剩余房款1300000元由杨抗兰通过商业贷款方式支付。合同落款时间为2017年3月28日，被告表示该合同实际签订日期为2018年1月10日。同日，杨抗兰向被告支付了定金150000元。同日，被告转账支付149900元至丰信公司温莎堡分公司负责人凌美霞账户。原告表示其扣留了40000元，其后剩余110000元支付给被告帮助其赎楼。2018年1月25日，杨抗兰获得了中国银行股份有限公司樟木头支行出具的同意贷款130万元的《同意个人住房贷款意向书》。2018年2月1日，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》，约定被告将案涉房产以1970000元的价格出售给原告，原告已支付定金150000元，于签署本协议时支付首期款760000元，此笔款项用于赎楼，双方一致同意将贷款楼价写成2100000元，向银行贷款1300000元，实际成交价是1970000元，剩下购房款由贷款银行一次性支付1300000元给被告，被告收到贷款1300000元2个工作日内归还差价部分楼价240000元给原告，实际被告最后收到楼款1060000元。同日，原、被告与杨抗兰与丰信公司温莎堡分公司还签订了一份《补充转让协议书》，载明案涉房屋由原告直接向被告购买，因原告个人原因故转让此单元给杨抗兰，杨抗兰已清楚知道房屋来源及付款方式。该协议书约定：杨抗兰除此楼价外需另外出资过户费用50000元，过户房子所有费用，如果超出杨抗兰所支付的50000元都由原告承担；原告要求杨抗兰2018年2月3日转首付款650000元到被告供楼帐上用于赎楼；原告收到杨抗兰的首期款合共800000元，房子解除抵押完后双方按约定时间内要过户到杨抗兰名下。该协议书下方有“2018年2月3号补充，银行评估费由原告支付，过户当天付给银行”的手写内容，并由原告签名确认。2018年2月5日，杨抗兰通过银行转账的方式向被告支付650000元。同日，原告通过银行转账的方式向被告支付110000元。2018年6月1日，原、被告和杨抗兰在丰信公司温莎堡分公司的见证下签订《卖买补充协议书》，约定因原告无名额下户案涉房屋，故原告转让此单位名额由杨抗兰办理案涉房屋的落名事宜，案涉房屋之前所订立的过户产权人为原告，现更改为杨抗兰，由杨抗兰申请按揭贷款购买案涉房屋，因此该房屋的网签合同及办理过户时登记的产权人为杨抗兰，其他人无效；杨抗兰的申请贷款书已获银行审核通过，目前需办理过户手续；被告提供给房管所的资料还没有完善，故现在推迟办理过户进度；三方当事人需共同协助办理涉案房屋交易过户的手续。2018年9月4日，杨抗兰向被告发出《律师函》，要求解除与谢宝仪签订的《房屋买卖及居间合同》、《转让协议书》、《补充转让协议书》、《卖买补充协议书》，并要求谢宝仪退还款项800000元并支付违约金。2018年9月7日，被告向杨抗兰邮寄了一份《关于房屋买卖合同事宜的回复函》，主要内容为：被告不存在违约行为，被告与杨抗兰之间本无房屋买卖合同关系，被告与原告之间曾经存在房屋买卖合同关系，后来是在原告和中介方联合欺骗之下才同意转让过户给杨抗兰；被告愿意办理过户手续，只是因为杨抗兰不同意按实际交易价签订房屋买卖合同及交税费。2018年9月7日，被告向原告邮寄了一份《关于房屋买卖合同事宜的通知》，询问原告是否愿意继续履行2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》，如不同意继续履行要求原告承担违约责任。2018年9月18日。杨抗兰向本院起诉，要求解除其与被告之间的《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》，要求解除其与原告之间的《转让协议书》、《补充转让协议书》、《卖买补充协议书》，并要求被告返还已收放款800000元及支付违约金420000元等。本院于2019年7月29日作出（2018）粤1973民初17985号民事判决书，认定杨抗兰与被告签订的《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》为无效合同，判令“一、限被告邹燕燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨抗兰返还800000元；二、驳回原告杨抗兰的其他诉讼请求。”被告对该案判决不服并提起上诉。以上事实，有原告提交的二份《房屋买卖及居间合同》、银行电子回单、收款收据、转账汇款业务回单，被告提交的《房屋买卖及居间合同》、《房屋买卖协议书》、《补充转让协议书》、《卖买补充协议书》、《律师函》、《关于房屋买卖合同事宜的回复函》、快递单、快递单查询结果、《关于房屋买卖合同事宜的通知》、（2018）粤1973民初17985号案答辩状（本案原告提交）、（2018）粤1973民初17985号民事判决书、民事上诉状、诉讼费票据、微信聊天记录，及本院的庭审笔录等附案证实。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，案涉争议的房产位于内地，本案确定以内地法律作为本案解决争议的准据法。本案中，原、被告在平等自愿的原则下于2017年3月28日签订了《房屋买卖及居间合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自身的合同义务。原告按照合同约定向被告支付定金150000元，有银行电子回单、收款收据等证据证实，本院予以确认。结合双方的举证及庭审调查可见，原、被告和第三人广鸿公司签订了案涉《房屋买卖及居间合同》后，因故无法继续履行合同，通过第三人丰信公司温莎堡分公司的介绍找到第三人杨抗兰来购买涉案房屋，符合双方《房屋买卖及居间合同》中关于“有权指定任意购买人”的约定。后在各方均在场的情况下，被告与杨抗兰、广鸿公司重新签订《房屋买卖及居间合同》，约定改由杨抗兰向被告购买涉案房屋，且杨抗兰也已按照合同约定向被告履行了支付定金、首期款及申请银行按揭贷款等手续。由此可见，原、被告及第三人广鸿公司于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》实际上已经终止履行，即使被告与第三人杨抗兰签订的《房屋买卖及居间合同》、《卖买补充协议书》无效，也不影响原、被告针对案涉房屋的出售达成的一致意思表示，即原告实际上已经退出了购买涉案房屋。故对于被告要求解除原、被告及第三人广鸿公司于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》，本院不予支持。且原、被告是协商一致终止履行该份合同的，故双方在履行中均不存在违约的情况，被告要求原告支付违约金于法无据，本院不予支持。关于定金，如前所述，原、被告于2017年3月28日签订的《房屋买卖及居间合同》已终止履行，故被告应向原告返还定金，原告表示被告尚有110000元定金未返还，属于自认，本院予以确认，故结合原告的诉请被告还应向原告返还定金110000元及利息（以110000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2019年12月12日起计算至实际清偿之日止）。而被告辩称其在履行与第三人杨抗兰的《房屋买卖及居间合同》时被告便将149900元转账给凌美霞，该情形即使属实亦与被告是否要向原告返还剩余定金110000元及利息无关，故对被告该意见，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：一、被告邹燕燕应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谢恺桐返还定金110000元及利息（以110000元为本金，按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2019年12月12日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回反诉原告邹燕燕的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2500元，财产保全费1070元，合计3570元（原告已预交），由被告邹燕燕负担；本案反诉受理费7210元（被告已预交），由反诉原告邹燕燕负担。如不服本判决，原告谢恺桐可在判决书送达之日起三十日内，被告邹燕燕可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 莫秀波二〇二〇年十一月十三日书记员 邓敏珠邬东琴附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。