湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8822号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚砚钧，男，汉族，1976年3月10日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张明，女，汉族，1987年12月30日出生，住江西省赣州市龙南县。委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珍，湖北万泽律师事务所律师。原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区金家墩特**武汉天街商业**办公楼栋/单元**（6）办号。法定代表人：董诗航。上诉人龚砚钧因与被上诉人张明、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2018)鄂0111民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚砚钧上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张明的全部诉讼请求，支持龚砚钧的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由张明承担。事实与理由：一、一审认定龚砚钧拒绝办理其配偶的公证委托书构成违约，属事实认定错误。1．2016年3月14日，龚砚钧通过搜房公司居间与张明签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，签订合同前龚砚钧告知张明和搜房公司，合同中买卖的房屋无共有人，为个人婚前财产，本次房屋买卖为龚砚钧个人的意思表示，《武汉市存量房屋买卖合同》以及相关合同上均仅有龚砚钧签字无龚砚钧配偶签字。2．签订合同后，履行合同过程中银行要求龚砚钧配偶签字办理贷款一事已超出合同约定的范畴，龚砚钧配偶作为完全民事行为能力人，其个人意志并非龚砚钧能左右。本案中龚砚钧配偶没有义务协助张明办理贷款购房事宜。银行要求办理贷款需龚砚钧配偶签字是签订合同时未能预见情形，其配偶是否能到银行或愿意办理公证委托，由其个人决定。不受合同或龚砚钧以及法律的约束。二、龚砚钧一直积极履行合同，合同签订7天内，龚砚钧就协调其配偶去大使馆了解在海外进行《配偶授权委托书》（公证）所需要的资料、业务流程及办理时长，并向搜房公司进行了回复。是张明主动、明确表示不需要委托公证书；贷款失败后，张明并未按合同约定，与龚砚钧协商变更贷款银行，也并未按合同约定，向龚砚钧进行违约催告。一审认定龚砚钧被催告后仍然拒绝办理委托公证书违反合同第五条第（三）款的约定并按照第九条第（五）款的约定承担责任属事实认识错误。三、张明铤而走险花钱、委托、伙同搜房公司找人代签向银行提供虚假材料违背民事行为诚实信用原则，龚砚钧及其配偶从未同意代签事宜也未支付代签费用；该行为违反《武汉市存量房屋买卖合同》第五条第三款的约定以及合同法等相关法律法规的规定，一审认定张明未违约属事实认定错误。四、合同约定2016年5月30日前购房支付完毕，由于贷款失败，张明面临违约，退款行为为双方真实意思表达，也是对双方利益保护。双方均已认可解除《武汉市存量房屋买卖合同》，一审认定退款行为为单方行为、张明没有解除合同的意思属事实认定错误。五、张明在建设银行的《个人贷款业务调查申报审批表》被取消后，未就再次申请贷款事宜与龚砚钧沟通，导致贷款事宜不能继续，属于违约。一审认定张明未违约属事实认定错误。六、事隔四年，情势已变。房价已升值，继续履行会导致龚砚钧经济损失。如张明有继续履行意愿，早在四年前就可以提存方式支付购房款。2016年3月14日双方签约，选择贷款方式支付房款。由于贷款未办成，理应筹款支付或按合同约定，变更贷款银行再次申请贷款。张明在约定期限内筹款支付无望，反而于2016年5月25日以诉讼方式，保全房屋，阻止龚砚钧行为。诉讼后又不付款，4年后房价己升值，一审判决继续履行已失公平，即使是改变为现金支付，也应在当时提出，转入出卖人账户或提存支付房款。现在主张支付全款有避责之嫌。张明辩称：一、龚砚钧在履行《武汉市存量房买卖合同》中存在多处严重违约行为，一审法院判决龚砚钧承担合同违约责任依据充分，适用法律正确。龚砚钧没有配合张明办理贷款手续，且明确不再履行合同，构成违约，应承担违约责任。二、双方从未就解除合同达成合意，龚砚钧亦未提交证据证实双方已解除合同，龚砚钧于2016年5月26日向张明返还了部分款项，张明次日便委托了律师并于2016年6月3日向武汉市洪山区人民法院提起诉讼，说明龚砚钧向张明返还购房款的行为系其单方行为。三、张明在履行合同过程中无任何违约行为，一审法院也查明张明未参与伪造龚砚钧配偶签名一事，张明贷款资格被取消后龚砚钧便明确表明不再履行合同，要求解除双方合同关系，张明不得已提起诉讼进行维权，故龚砚钧主张张明未就再次申请贷款事宜与龚砚钧沟通属于违约与事实不符，且张明在一审庭审中明确表明，为了合同继续履行张明自愿选择全款支付，可见张明履行合同的诚意。四、合同履行基础仍然存在，案涉房屋仍登记在龚砚钧名下，双方未解除买卖合同关系，龚砚钧作为履行合同的违约方无权单方解除合同，余下房款张明已明确愿意全款支付，不存在履行合同的相关障碍。即使如龚砚钧所述房屋已升值，该部分利益亦归属于张明，从双方签订合同至今已四年有余，余款未支付因尚不满足合同约定的支付条件，龚砚钧所谓的损失皆因其自身违约所致，不能以此作为拒不履行合同的抗辩理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。搜房公司未到庭发表意见。张明向一审法院起诉请求：1．判令龚砚钧继续履行与张明签订的《武汉市存量房房屋买卖合同》，协助张明将位于武汉市东湖开发区雄楚大街709号华城新都15-1-201房屋的产权变更登记至张明名下；2．判令龚砚钧支付张明违约金97000元，承担张明支出的律师费10000元；3．本案诉讼费由龚砚钧承担。龚砚钧向一审法院反诉请求：1．判令解除龚砚钧与张明签订的《武汉市存量房买卖合同》；2．判令张明向龚砚钧支付合同违约金194000元；3．判令张明向龚砚钧支付的20000元定金归龚砚钧所有；4．判令张明向龚砚钧支付龚砚钧提前归还按揭贷款产生的利息损失28500元；5．判令张明向龚砚钧支付因本案支出的律师费、保全费、担保费合计50000元；6．判令搜房公司立即归还龚砚钧的土地证、房产证；7．判令张明承担本案本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月14日，在搜房公司的居间服务下，张明与龚砚钧签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定龚砚钧向张明出售位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201房屋（建筑面积92.91㎡），房屋成交总价为970000元，该房屋已经在招商银行设定抵押，抵押贷款金额为300000元，双方约定龚砚钧应在贷款审批通过一周内办理抵押注销手续。合同约定以贷款方式支付房屋成交总价款，张明选择申办贷款的，拟贷款金额为730000元（具体贷款金额以银行批贷金额为准），张明分一次向龚砚钧支付签约当日所支付的定金与拟贷款外的所有成交总价款，并约定过户当天，张明向龚砚钧支付220000元整。合同第四条约定张明因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，张明再次申请贷款，按第九条第（四）款约定执行；如因国家法规或政策调整或不可抗力因素导致贷款机构未对张明批准贷款且张明无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，龚砚钧返还张明累计已付购房款，双方互不承担违约责任。合同第五条第（三）款约定自合同签署之日起，合同双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按照本合同第九条第五款承担违约责任；合同第六条第（一）款约定龚砚钧应当在收到全款后且时间在2016年5月30前交付房屋。合同第九条第（一）款约定了龚砚钧逾期交房的违约责任，第（二）款约定了张明未按期付款的违约责任，第（三）款约定了龚砚钧将房屋出售给第三人的违约责任，第（四）款约定若张明未按照合同约定的贷款方式申请贷款的，经龚砚钧书面同意后，张明可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任。但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因张明原因导致自重新面签之日起80个工作日内仍无法通过贷款审批的龚砚钧有权选择解除合同，龚砚钧选择解除合同的，按照第十条第（一）款约定执行，龚砚钧选择继续履行合同的，由双方协商解决。合同第十条第（一）款约定如龚砚钧依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行，本合同自龚砚钧向张明发出的通知到达张明之日起自动解除，张明应按照成交总价款的20%承担违约责任，龚砚钧自合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的张明已付款，如已付款不足以抵扣，张明应于不足之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由张明承担；第十条第（二）款约定了如张明选择单方解除合同后的处理方式。双方同时签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》、《所售房屋的附随物品清单》、《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》、《综合保障服务协议》、《居间服务协议》等文件。合同签订次日，张明向龚砚钧支付15000元，龚砚钧出具一张收据，载明“今收到买受人张明支付的购买位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15-1-201的房屋购房定金20000元”。2016年5月20日，张明向龚砚钧支付210000元，龚砚钧出具一张收据，载明“本人龚砚钧今收到张明购买本人所有的位于武汉市东湖开发区雄楚大道709号华城新都15栋1单元201室房屋首付款人民币210000元整贰拾壹万元整（以下空白）特此确认”。合同签订后，张明向中国建设银行解放路支行（以下简称贷款银行）申请抵押贷款，贷款银行告知面签时需要龚砚钧的配偶毕曙光签字，因毕曙光本人在国外无法前来签字，贷款银行告知需要经公证的毕曙光本人签字的授权委托书方可办理面签。搜房公司工作人员于3月18日向龚砚钧发短信表示此事需要龚砚钧和其配偶毕曙光沟通，产调和面签只需耽误一天时间，等15个工作日银行流程走完就可以过户了。同日，搜房公司工作人员再次向龚砚钧发短信，催促其尽快办理毕曙光的委托书公证事宜，如因为龚砚钧原因拖长时间把过户时间推迟到五一之后，新政策出台可能导致房子过户税费多出几万元。龚砚钧收到短信后一直未办理毕曙光公证委托事宜。张明向龚砚钧发短信表示首付款在过户前已经支付，并要求龚砚钧提供齐全的银行贷款所需资料（毕曙光签字或委托公证书或婚前财产证明）协助张明申请银行按揭，龚砚钧未提供。后张明发短信表示不愿意麻烦毕曙光，也考虑到时间紧迫和税费问题，建议采纳中介说的花2000元办理这个事情，并询问龚砚钧的意见。2016年3月23日，搜房公司工作人员向龚砚钧发送邮件告知其于次日早上11点前往贷款银行办理面签手续。面签办理完毕后，张明的贷款资格经银行批准通过，张明向龚砚钧发短信询问何时办理过户手续。4月26日，龚砚钧以房屋过户交易及收款工作无法在5月1日前完成为由向搜房公司发送邮件，随后搜房公司回复称是因龚砚钧当时未能提供毕曙光的委托同意出售证明，且目前流程已经走完，今晚或明早龚砚钧会收到权证人员过户邀请通知。随后，龚砚钧以面签时毕曙光的签字系他人伪造代签为由，要求贷款银行撤销张明的贷款资格，贷款银行经查实后撤销了张明的贷款资格，因此张明的贷款审批未通过，购房流程未继续推进。一审另查明，龚砚钧已于5月26日向张明返还购房款125000元，对是否解除合同和剩余购房款的事宜双方未协商一致，张明于6月3日向一审法院起诉请求继续履行房屋买卖合同。2016年8月10日，龚砚钧向武汉市不动产登记中心申请涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证遗失补办。经一审查明，位于武汉市东湖开发区雄楚大道**华城新都15-1-201房屋（建筑面积92.91㎡）已办理房屋所有权登记，房屋所有权人为龚砚钧，土地使用权人为龚砚钧。龚砚钧与其配偶毕曙光于2005年5月27日登记结婚。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方签订的武汉市存量房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定张明以首付款220000元、贷款730000元的方式支付房屋总价款，则龚砚钧即负有协助张明办理审批贷款手续的义务，在办理审批贷款过程中，各方均应根据银行贷款要求准备齐全资料，以促进交易流程进展，贷款银行已经明确告知龚砚钧需要准备其配偶毕曙光的公证委托书，张明和搜房公司均催告龚砚钧办理公证委托书事项，但龚砚钧至今没有办理，缺少该项资料将会导致面签无法完成，合同约定的贷款方式就无法进行，龚砚钧拒绝办理的行为违反了合同第五条第（三）款的约定，已经构成违约，应当按照合同第九条第（五）款的约定承担违约责任，即按照合同成交总价的10%承担违约责任（970000元*10%=97000元）。龚砚钧反诉称是张明伪造了毕曙光的签字才导致其失去贷款资格，张明的严重违约行动使得合同无法继续履行，故其反诉要求解除合同并由张明承担违约责任，一审法院认为，龚砚钧提交的短信聊天记录证明张明向其表示可以考虑中介公司的建议，但并未明确中介公司建议以何种方式处理，且其询问龚砚钧是否能分摊费用，该短信聊天记录无法证明张明伪造代签毕曙光签名这一事实，故龚砚钧以此为由认为张明存在违约行为而主张解除合同没有事实和法律依据。龚砚钧称张明仅支付定金15000元和首付款210000元，付款义务没有履行到位，一审法院认为龚砚钧于3月15日签署的收条载明其已收到定金20000元，首付款未按照220000元支付并不构成根本违约，不足以成为解除合同的事由，且龚砚钧并没有就金额问题向张明提出过异议。龚砚钧称双方已经口头协商一致解除合同，所以其向张明返还了部分购房款125000元，双方提交的证人证言在关于口头协商的事实上均是相矛盾的描述，龚砚钧也未提交证据证明其已与张明就解除合同和返还款项达成一致，而是在本案发回重审后提起反诉要求解除合同，所以一审法院认为涉案合同尚未解除。龚砚钧在张明未同意解除合同的情况下，向张明返还部分购房款的行为是单方行为，其称双方口头约定好先返还125000元，待搜房公司向其返还房屋所有权证和土地所有权证后再返还100000元没有事实依据。龚砚钧于5月26日主动向张明的银行账户打款125000元，但又拒不退还剩余款项，张明意识到龚砚钧决意不再履行合同，便于6月3日向一审法院起诉请求继续履行，张明以起诉的方式明确表示不同意解除合同，而龚砚钧作为违约方，无权主张解除合同，故对张明的第一项诉讼请求予以支持，对龚砚钧的反诉请求不予支持。关于涉案合同是否能继续履行的问题，涉案合同在法律和事实上均可以继续履行，龚砚钧在履行过程中，没有负担自己的义务，以违约行为给合同履行设置障碍，如以龚砚钧的意愿来判断合同是否能够履行，则违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，不符合契约精神，也违背了诚实信用基本原则。正如龚砚钧在一审庭审中所说，也可以选择其他银行来办理贷款，涉案合同仍然有多种方式继续履行，现张明自愿选择全款支付，并未损害龚砚钧的合同利益，守约方选择适当增加自己的履约成本，给违约方免除部分合同义务的方式来促进交易的完成，违约方对此予以抗辩的，不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，涉案合同应当继续履行，由张明向龚砚钧支付全款结清涉案房屋的全部购房款，龚砚钧协助办理房屋过户手续。关于张明主张律师费10000元的诉请，按照合同第十二条第（二）款的约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、张明和龚砚钧签订的《武汉市存量房买卖合同》继续履行。张明自本判决生效之日起十日内向龚砚钧支付剩余购房款865000元，龚砚钧自张明付款之日起十五日内协助将位于武汉市东湖开发区雄楚大街709号华城新都15栋1单元201室房屋变更登记至张明名下，本次交易应缴纳的税费以及产权转移中产生的其他费用由张明承担；二、龚砚钧自本判决生效之日起十日内向张明支付违约金97000元、律师费10000元；三、驳回龚砚钧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2225元，反诉案件受理费2844元，由龚砚钧负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。龚砚钧上诉称一审认定事实错误，错误认定龚砚钧拒绝办理其配偶的公证委托书构成违约；错误认定龚砚钧被催告后仍然拒绝办理委托公证书违反合同约定并应承担责任。本案中，龚砚钧与张明于2016年3月14日签订《武汉市存量房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。按照合同约定，龚砚钧负有协助张明办理审批贷款手续的义务，且贷款银行已经明确告知龚砚钧需要准备其配偶毕曙光的公证委托书，张明和搜房公司均催告龚砚钧办理公证委托书事项，但龚砚钧至今没有办理，缺少该项资料将会导致面签无法完成，合同约定的贷款方式就无法进行，故一审认定龚砚钧拒绝办理的行为违反了合同第五条第（三）款的约定，已经构成违约，应当按照合同第九条第（五）款的约定承担违约责任，在认定事实上并无不当，对龚砚钧的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。龚砚钧称在张明同搜房公司找人代签向银行提供虚假材料情形下，一审错误认定张明未违约；一审错误认定退款行为为单方行为、张明没有解除合同的意思；合同继续履行会导致龚砚钧经济损失。本案中，龚砚钧在一审提交的短信聊天记录无法证明张明伪造代签毕曙光签名这一事实，故一审认定龚砚钧以此为由认为张明存在违约行为没有事实和法律依据，是正确的。因龚砚钧未提交证据证明其已与张明就解除合同和返还款项达成一致，且张明也以起诉的方式明确表示不同意解除合同，故一审认定龚砚钧在张明未同意解除合同的情况下，向张明返还部分购房款的行为是单方行为，并无不当。基于张明现自愿选择全款支付方式，并未损害龚砚钧的合同利益，故一审根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决涉案合同应当继续履行，在认定事实和适用法律上并无不当，对龚砚钧的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，龚砚钧的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由龚砚钧负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十一月十三日法官助理杜文书记员杜文