河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4488号上诉人(原审被告)：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，任董事长。委托诉讼代理人：杜晨光、齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中国农业银行股份有限公司新乡高新支行，住，住所地：新乡市华兰大道**/div>负责人：郭世杰，任行长。委托诉讼代理人：裴济斌，男，1969年4月10日出生，汉族，住河南省。系公司职工。委托诉讼代理人：闫兆，男，1988年1月21日出生，汉族，住河南省原阳县。系公司职工。被上诉人（原审原告）：李彩霞，女，1985年8月27日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：位大领，男，1987年2月7日出生，汉族，住河南省项城市。二被上诉人委托诉讼代理人：李金玮，男，1987年6月10日出生，汉族，住河南省项城市秣陵镇大李庄**院，系李彩霞弟弟。二被上诉人委托诉讼代理人：蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）、中国农业银行股份有限公司新乡高新支行（以下简称农行新乡高新支行）因与被上诉人李彩霞、位大领房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行新乡高新支行的委托诉讼代理人裴济斌，被上诉人李彩霞、位大领的委托诉讼代理人李金玮、蒋宪凯到庭参加诉讼。绿地公司经本院传票依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人从未收到被上诉人发出的退房通知书。一审判决确认我公司与李彩霞、位大领签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2020年3月15日解除错误。因大气污染管控和新冠肺炎疫情防控措施导致我公司未能按期交房，应顺延交房时间，不应视为我公司违约。案涉房屋即将交付，购房合同能够继续履行，合同不应解除。一审判决不应判令同时支付违约金和利息，且违约金应当以已付房款而非全部房款的1%计算。一审法院合并审理房屋买卖合同和借款合同错误，请求二审支持上诉请求。农行新乡高新支行上诉请求：改判一审判决第二项为：李彩霞作为借款人依照与我行所签订的借款合同约定提前归还我行的贷款本金（截止2020年8月6日借款本金余额520968.49元）以及实际清偿日期间的利息、违约金，并由绿地公司对应归还的贷款本息承担连带清偿责任。事实与理由：我行在履行与李彩霞、绿地公司签订的《个人购房担保借款合同》过程中，已全面履约且不存在过错，不应列为本案的被告。我行与李彩霞签订的合同解除后，李彩霞仍应承担还款及违约责任，绿地公司依据合同约定承担连带保证担保责任。一审法院未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定判决，致使我行债权悬空，严重损害我行合法权益，请求依法改判支持上诉请求。李彩霞、位大领辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。李彩霞、位大领向一审法院起诉请求：1、判令解除李彩霞、位大领与绿地公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令解除2018年1月24日李彩霞、位大领、绿地公司与中国农业银行股份有限公司新乡高新支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令绿地公司返还李彩霞、位大领支付的购房首付款145229元及并支付以首付款145229元为基数、按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月8日起计算至判决生效之日止的利息；4、判令绿地公司返还自2018年3月20日起至判决生效之日止李彩霞、位大领已向农行新乡高新支行支付的贷款本金及利息；5、判令绿地公司向农行新乡高新支行偿还自判决生效之日《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款；6、判令绿地公司退还李彩霞、位大领已缴纳的购房认筹活动金5000元、维修基金5275.2元、办证费270元、有限电视费180元、银行按揭费580元；7、判令绿地公司支付李彩霞、位大领逾期交房违约金6832元；9、判令绿地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李彩霞、位大领系夫妻关系。2017年12月8日，李彩霞、位大领作为买受人与作为出卖人的绿地公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号为2017-1208104。该合同约定的主要内容为：1、李彩霞、位大领购买绿地公司开发的绿地泰晤士新城四期项目1号楼1单元1层1101号房产，总价款为683229元，付款方式为贷款方式付款，其中145229元付款方式为现金，付款时间为2017年12月8日。538000元付款方式为商业贷款，付款时间为2018年2月8日。2、第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。3、第十二条约定：逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1％向买受人支付违约金。4、附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。合同签订后，李彩霞、位大领于2017年12月8日支付了购房首付款145229元。2018年1月24日，李彩霞作为借款人、李彩霞、位大领作为抵押人、绿地公司作为保证人、农行新乡高新支行作为贷款人，四方签订了《个人购房担保借款合同》。李彩霞向农行新乡高新支行贷款538000元，贷款期限360个月。2018年2月1日，农行新乡高新支行将上述贷款按约定受托支付至绿地公司账户。根据《个人购房担保借款合同》约定，李彩霞、位大领以案涉房屋提供抵押担保；绿地公司为借款提供阶段性保证担保＋抵押，对债务承担连带保证责任。李彩霞自2018年3月20日起，每月向农行新乡高新支行归还贷款本息至今，截止2020年6月20日，共计偿还本息90651.17元，其中本金16403.17元、利息74248.03元。2017年12月8日，李彩霞、位大领向绿地公司交付维修基金5275.2元、有线电视费180元、办证费270元、银行按揭费580元。2020年3月13日，李彩霞、位大领通过中国邮政速递向绿地公司发出了退房通知书，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，返还购房款，支付违约金等，并告知绿地公司自通知书到达之日起30日内完成退房事宜。绿地公司于2020年3月15日签收，未予答复。自合同约定交房日期2019年12月31日至今，绿地公司仍未依约交房。一审法院认为，一、关于案涉合同的解除。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同；依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。李彩霞、位大领与绿地公司签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。李彩霞、位大领，绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，绿地公司应于2019年12月31日交付房屋；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。李彩霞、位大领已按约定支付绿地公司全部购房款，绿地公司至今未交付房屋。合同的解除条件已经成就。根据合同第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。李彩霞、位大领可以解除合同。李彩霞、位大领于2020年3月13日通过邮政速递向绿地公司发出解除合同通知书，绿地公司已于2020年3月15日签收。根据合同法第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。故，李彩霞、位大领请求确认其与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，于法有据，一审法院予以支持。一审法院确认李彩霞、位大领与绿地公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2020年3月15日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。李彩霞、位大领与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年3月15日解除，致使李彩霞、位大领与绿地公司、农行新乡高新支行签订《个人购房担保借款合同》的目的无法实现。基于此因，李彩霞、位大领请求解除其与绿地公司、农行新乡高新支行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，予以支持。一审法院确认李彩霞、位大领、绿地公司、农行新乡高新支行于2018年1月24日签订的《个人购房担保借款合同》已于李彩霞、位大领诉状送达至农行新乡高新支行之日的2020年6月17日解除。二、关于李彩霞、位大领与绿地公司已付款项及违约损失。据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于李彩霞、位大领已付绿地公司的首付购房款145229元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同（预售）》已经解除，李彩霞、位大领因履行该合同已支付绿地公司的首付购房款145229元应恢复原位，返还李彩霞、位大领。李彩霞、位大领请求绿地公司支付以首付款145229元为基数、按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月8日起计算至判决生效之日止的利息，于法有据，予以支持。绿地公司应支付李彩霞、位大领以145229元为基数，自2017年12月8日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率和自2019年8月20日起至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的其占用该款期间给李彩霞、位大领造成的利息损失。2、关于李彩霞已付农行新乡高新支行按揭贷款本息。李彩霞向农行新乡高新支行借入购房贷款538000元，该款受李彩霞之托，已支付作为案涉房屋出卖人的绿地公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该购房贷款538000元应返还担保权人农行新乡高新支行。由于至2020年6月20日，李彩霞已偿还新乡高新支行购房贷款本金16403.14元；故绿地公司应自538000元购房贷款中分出已收取购房贷款本金16403.14元支付李彩霞；剩余521596.86元（538000元-16403.14元）返还农行新乡高新支行。截止2020年6月20日，李彩霞已偿还新乡高新支行购房贷款利息74248.03元。因绿地公司过错导致本案合同解除，过错在绿地公司，绿地公司应赔偿李彩霞因支付该部分利息形成的经济损失。故绿地公司应赔偿李彩霞已付购房贷款利息损失74248.03元。三、关于李彩霞、位大领已支付的购房认筹活动金、维修基金、办证费、有线电视费、银行按揭费问题。李彩霞、位大领于2017年12月8日向绿地公司支付维修基金5275.2元、办证费270元、有限电视费180元、银行按揭费580元，共计6305.2元，绿地公司并以自己的名义为李彩霞、位大领出具收据。李彩霞、位大领请求绿地公司返还该款，事实清楚，证据确实充分，于法有据，予以支持。绿地公司收取李彩霞、位大领的购房认筹活动金5000元已于支付首付款时一并结算，计入购房首付款145229元内。李彩霞、位大领请求绿地公司另行退还已付购房认筹活动金5000元，无事实依据，不予支持。四、关于逾期交房违约金问题。根据李彩霞、位大领与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人解除合同的，出卖人按照已付全部房款的1％向买受人支付违约金。李彩霞、位大领请求绿地公司按总购房款683229元的1％支付违约金6832元，事实清楚，于法有据，予以支持。李彩霞、位大领请求返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费等，绿地公司主张该款系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，一审法院不予采信。五、关于本案房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷应否合并审理、如何合并审理问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。李彩霞、位大领与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》因解除条件成就而解除，从而导致李彩霞、位大领、绿地公司、农行新乡高新支行签订的《个人购房担保借款合同》签订的目的无法实现；当事人同时请求解除《个人购房担保借款合同》的，可以合并审理。以此为前提，才能对李彩霞已付绿地公司的购房贷款应否支付与返还，如何支付与返还作出正向裁决。如果《个人购房担保借款合同》不在本案中与《商品房买卖合同（预售）》一并解除，李彩霞已付购房贷款中应支付李彩霞的部分在本案中将无法裁决，只能在之后的另案金融借款合同纠纷中予以裁决，且李彩霞已付购房贷款中应由绿地公司支付李彩霞的部分，还需李彩霞在金融借款合同纠纷之后，再次提出与绿地公司的房屋买卖合同纠纷之诉解决。本应由两次诉讼解决的纠纷，需通过三次诉讼才能终结。徒增当事人诉累，并不可取。故对房屋买卖合同纠纷及金融借款合同纠纷之合同解除部分一并审理，并通过合并审理，对李彩霞已付购房贷款应返还的部分进行裁决，以减少当事人诉累。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。农行新乡高新支行作为《个人购房担保借款合同》担保权人，作为具有独立请求权的第三人未就商品房担保贷款合同纠纷提出诉讼请求，故未就房屋贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷完全合并审理，仅就必须合并审理的商品房担保贷款合同纠纷中的合同解除部分与商品房买卖合同合并审理。因此，李彩霞请求绿地公司返还农行新乡高新支行购房贷款521596.86元于本案不予审理。绿地公司与农行新乡高新支行之间的该部分纠纷应于房屋担保贷款合同纠纷中应另行主张解决。六、关于绿地公司主张的不可抗力问题。绿地公司于本案提出抗辩，本案逾期交房系政府大气污染管控和新冠肺炎疫情等不可抗力所致，应予以免责。一审法院认为，第一，政府实施的大气污染管控措施已经常态化，本案商品房买卖合同签订时应已考虑该因素，以此作为不可归责的客观原因进行抗辩，不予采信；第二，河南省启动新冠肺炎疫情防控措施时间为2020年1月25日，本案绿地公司应依约交房的时间为2019年12月31日，双方约定的交房时间在新冠肺炎疫情防控措施出台之前，故其抗辩理由不予采信。七、关于绿地公司提供的格式条款效力问题。本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1％向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。绿地公司提供格式合同的该两条约定通过减除己方责任、排除对方行使权利时间区间的方式，加重对方责任，减少或免除己方责任，且未履行提示、说明义务；根据合同法及合同法司法解释有关规定，该两项约定的时间调整或时间限制应按无效处理。涉及该两项纠纷的处理应适用合同法及其司法解释的规定予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认李彩霞、位大领与绿地公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年3月15日解除；二、确认李彩霞、位大领、绿地公司、农行新乡高新支行于2018年1月24日签订的《个人购房担保借款合同》已于2020年6月17日解除。三、绿地公司于判决生效之日起十日内返还李彩霞、位大领购房款145229元，并支付以145229元为基数、按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率、自2017年12月8日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）、自2019年8月20日计算至清偿之日之日的利息损失；四、绿地公司于判决生效之日起十日内返还李彩霞、位大领维修基金5275.2元、有线电视费180元、办证费270元、银行按揭费580元，共计6305.2元；五、绿地公司于判决生效之日起十日内支付李彩霞、位大领违约金6832元；六、绿地公司于判决生效之日起十日内支付李彩霞购房贷款本金16403.14元；七、绿地公司于判决生效之日起十日内偿还李彩霞购房贷款利息损失74248.03元；八、驳回李彩霞、位大领的其他诉讼请求。以上，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2531.25元，由绿地公司负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”按照上述司法解释的规定，结合上诉人上诉请求，本案审理主要围绕以下问题：一、关于合同应否解除问题。李彩霞、位大领与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条和第十二条，明确约定了交房时间和关于逾期交付房屋买受人解除合同的权利，现该解除合同条件成就，李彩霞、位大领请求解除合同一审判决支持合同解除，并无不当。绿地公司关于受大气污染防控和新冠肺炎疫情防控措施影响导致延期交房，考虑到合同附件顺延交房期限的约定，扣除上述大气污染、疫情防控因素，绿地公司在本院二审庭审后提交的材料仍不足以证明案涉房屋已经达到符合合同第九条、第十条约定的交房条件，本院对其上诉主张不予支持。二、关于合同解除后的法律后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，合同解除后，绿地公司应当按照法律规定返还李彩霞、位大领已付的购房款并支付利息，返还李彩霞、位大领支付的维修基金、有线电视费、办证费、银行按揭费等款项，一审判决并无不当，应予支持。绿地公司上诉所称违约金应以已付房款的1%计算，但在李彩霞、位大领与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条中明确约定了“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金”，对此条文中“已付全部房款”的理解应当是前后统一的，均含已付贷款部分，一审判决按照总房款1%计算违约金并无不当，绿地公司上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于本案中房屋买卖合同和与商品房担保借款合同应否合并审理问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，一审法院将本案中房屋买卖合同与商品房担保借款合同部分合并审理并无不当。农行新乡高新支行上诉请求判令李彩霞归还贷款本金与利息，并由绿地公司承担连带清偿责任，应当另案主张，本案中不予处理。综上所述，绿地公司、农行新乡高新支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12953.68元，由河南绿地御湖置业有限公司负担3944元，中国农业银行股份有限公司新乡高新支行负担9009.68元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月九日书记员  石涵西