湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1976号 上诉人（原审被告）：益阳市青商创新创业有限公司，住所地益阳市资阳区马良北路**。 法定代表人：杨平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：辛欣，女，1969年2月21日出生，汉族，住益阳市赫山区，该公司财务总管，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：黄丹，女，1989年9月4日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：肖国平，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人益阳市青商创新创业有限公司（以下简称青商公司）因与被上诉人黄丹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2020）湘0902民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青商公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一项；2、撤销一审判决的第二项中“并支付违约金14506.25元”部分，判决不支付违约金；3、由黄丹承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1、黄丹约定解除权已消灭；2、双方于2019年12月26日形成了退房合意，即达成了新的约定，退房事宜的处理，应从其新的约定，而不是依据双方在《合同》、《补充协议》中的约定；3、根据新的约定，本案不适用违约追究。 黄丹答辩称：1、双方在合同中并未对解除权行使期限进行约定，依据相关法律规定，黄丹有权在一年内行使合同解除权；2、逾期交房之合同解除权，应在解除权发生之日起至房屋交付之日止。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 黄丹向一审法院起诉请求：1、确认黄丹、青商公司签订的《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY2018064004号）已解除；2、判决青商公司返回黄丹购房款272423元，返回黄丹已交的各项费用17702元，支付违约金29000元，三项合计320123元；3、本案诉讼费用由青商公司承担。 一审法院认定的事实：2018年11月2日，黄丹与青商公司签订了合同编号为预字YY2018064004的《益阳市商品房买卖合同》1份。双方在合同中约定：黄丹购买青商公司开发的益阳市青年创业大厦11层1117号房屋，建筑面积58.21平方米、每平方米4680元、购买总金额272423元，付款方式为首付款142423元，剩余房款13万元采用银行按揭方式支付…青商公司应当在2019年7月31日将符合本合同约定的商品房交付给黄丹使用，如遇到不可抗力、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为、黄丹有任何违约行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，青商公司可以据实予以延期；逾期超过60天未交房，黄丹有权解除合同，青商公司应当自黄丹解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按黄丹累计已付款的5%向黄丹支付违约金。双方还签订了补充协议1份，其中第五条约定，主合同第四条所指房价款，不包括与本合同有关的契税、印花税、公证费、登记费、房屋维修资金等按规定应由黄丹承担的费用。其中契税、印花税、登记费、房屋维修资金等政府相关部门费用由青商公司代缴，黄丹在签订合同前一次性交清给青商公司；第七条约定，若因合同一方或双方原因发生退房时，青商公司在办妥退房手续后30日内，退还应退款项。黄丹通过办理商品房抵押（按揭）贷款支付购房款的，青商公司代黄丹向贷款银行偿付黄丹应付的贷款本息后，向黄丹退还剩余购房款；发生退房时，合同注销等相关手续费用由违约方承担；合同一方根据合同约定或法律规定要求退房时，应在知道或应当知道退房事由之日30日内提出，逾期视为放弃退房的权利；因黄丹原因导致退房（解除合同）的，买受人须向青商公司支付合同总价款10%的违约金。上述合同签订后，黄丹于2018年11月2日向青商公司支付了首付款142423元，以及公共维修基金、印花税等相关费用17702元，并办理了银行按揭，于2019年2月2日通过益阳农村商业银行股份有限公司向青商公司支付了剩余购房款13万元。之后，青商公司未向黄丹发出交房通知书，至今亦未向黄丹交付所购房屋。黄丹于2019年12月24日书面向青商公司申请退房。青商公司于2019年12月26日向黄丹发出回复函，同意黄丹的退房申请，在2020年2月中旬安排专人开始办理退房手续，至今未办妥。 一审法院认为，黄丹与青商公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规及行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄丹已按照约定交纳了购房款272423元、相关费用17702元，青商公司应按约于2019年7月31日前交付房屋，青商公司逾期60天未交付符合合同约定的商品房，其行为已构成根本违约。根据合同约定，如逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款。故对黄丹要求解除合同、返还购房款272423元及已交各项费用17702元的诉讼请求，予以支持。同时，青商公司还应按黄丹已付款项的5%支付违约金，黄丹起诉要求29000元的违约金过高，予以调整为14506.25元（已付款项290125元×0.05）。青商公司辩称因政府原因导致其逾期交房的观点没有提供证据加以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄丹与青商公司于2018年11月2日签订的合同编号为预字YY2018064004的《益阳市商品房买卖合同》；二、由青商公司返回黄丹购房款272423元、各项费用17702元，并支付违约金14506.25元。合计304631.25元。履行期限：本判决生效后10日内付清；三、驳回黄丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3050.92元，由黄丹负担148元，青商公司负担2902.92元。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：青商公司是否向黄丹支付逾期交房的违约金14506.25元。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，解除权行使期限分为法律规定或者当事人约定。黄丹与青商公司在签订的《益阳市商品房买卖合同》中并未对解除权行使期限进行约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，黄丹有权在一年内行使合同解除权。根据黄丹与青商公司在签订的《益阳市商品房买卖合同》中的约定：“…青商公司应当在2019年7月31日将符合本合同约定的商品房交付给黄丹使用，…；逾期超过60天未交房，黄丹有权解除合同，青商公司应当自黄丹解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按黄丹累计已付款的5%向黄丹支付违约金。”黄丹可在2019年9月30日至2020年9月30日内行使合同解除权。因黄丹于2020年5月23日向一审法院起诉时未超过法定解除权行使期限一年，故一审法院根据双方在合同中的约定判决青商公司向黄丹支付逾期交房的违约金14506.25元并无不当。 综上所述，青商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6101.85元，由益阳市青商创新创业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏立群 审判员  毛杰中 审判员  徐高龙 二〇二〇年十一月十七日 书记员  贾 殷