北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9368号上诉人（原审被告）：北京龙域伟业物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通北苑****楼****107。法定代表人：谭晓磊，业务员。被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1981年11月3日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人北京龙域伟业物业管理有限公司（以下简称龙域物业公司）因与被上诉人杨帆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙域物业公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判，本案诉讼费用由杨帆承担。事实和理由：一审法院对判决书第三项、第四项认定事实不清、适用法律错误。1.我公司与杨帆系协商解除合同，我公司不存在根本违约。本案杨帆存在违约行为，杨帆未经我公司同意，私自将我公司的物品进行清理，导致我公司的物品受损。2.如果我公司构成违约，杨帆主张违约损害赔偿过高，我公司要求减少。杨帆已经将我公司的家具、家电占为己有，该家具、家电价值足以补偿杨帆的损失。杨帆辩称，同意一审判决，不同意龙域物业公司的上诉请求。杨帆向一审法院起诉请求：1.确认我与龙域物业公司之间签署的《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月22日解除；2.龙域物业公司向我支付拖欠房租人民币5520元；3.判令龙域物业公司向我支付自合同解除次日起至遗留物品清理完毕之日止的房屋占用费用人民币460元；4.判令龙域物业公司向我支付违约损害赔偿金人民币9200元；5.判令龙域物业公司支付房屋地址出租收益人民币875元；6.判令龙域物业公司支付因违约而导致我的房屋租金损失20155元（扣除2、3、5项损失）；7.本案诉讼费用由龙域物业公司承担，以上合计金额为36210元。一审法院认定事实：2019年2月17日，杨帆（出租方，甲方）与龙域物业公司（代理方，乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》，该合同载明：房屋坐落于北京市大兴区万科天地三期1101地块2#-1-1215（以下简称涉案房屋），该房屋为楼房2室1厅1卫，面积为43平方米，装修状况精装修。出租代理期自2019年2月17日至2022年2月16日，时间共计3年。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。甲方应于2019年2月17日前将房屋交付给乙方。第一年租金标准为4600元/月，按季缴付，全年租金41400元整，具体付款日期及金额：第一次2019年2月17日，支付金额13800元整；第二次2019年5月17日，支付金额13800元整；第三次无支付金额；第四次2019年11月17日，支付金额13800元整；第二年租金标准为4600元/月，按12个月支付，全年租金55200元整，具体付款日期及金额：第一次2020年2月17日，支付金额13800元整；第二次2020年5月17日，支付金额13800元整；第三次2020年8月17日，支付金额13800元整；第四次2020年11月17日，支付金额13800元整；出租代理期间甲方同意第一年预留出90日作为乙方搬家配备家具家电，工作期满后于2019年2月17日起开始计算租金，即自出租代理期起第一年乙方付给甲方9个月房租。甲方同意工作期间的租金作为乙方配备家具家电费用，在第一次付款中扣除。出租代理期内租金调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1.甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋出租与否，乙方均按规定的租金标准向甲方交付租金。该合同第十一条第四项，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应赔偿甲方两月租金：1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2.擅自改变房屋用途；3.向第三方出租为办公用途等非个人居住使用；4.损害房屋现状的，或未能保持房屋卫生、干净状况的。上述内容有手写部分内容，并有杨帆和龙域物业公司法定代表人谭晓磊的签字。违约责任：出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200％支付违约金，由此给乙方及乙方代理房屋的客户造成经济损失，甲方应承担全部的赔偿责任。出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200％支付违约金。补充规定：1.非因甲方原因，乙方提前终止合同的，房屋内的家具家电等全部归属甲方；2.损害房屋原状的，或未能保持房屋卫生、干净状况的，应赔偿甲方损失；3.附件一家具、家电应由乙方配置（家电中第二行及防盗门为甲方精装原有的除外）；4.合同终止的，房屋内的家具、家电等全部归属甲方，乙方应向甲方交还注册地址的所有权利和收益，甲方有权自行自租并获取收益。上述内容为手写内容，并有杨帆和龙域物业公司法定代表人谭晓磊的签字。龙域物业公司自2020年2月17日起未向杨帆支付房租。2019年5月17日，北京龙域伟业房地产经纪有限公司名称变更为北京龙域伟业物业管理有限公司。庭审中，双方均同意合同解除日期为2020年3月22日，且龙域物业公司认可拖欠杨帆房租5520元、房屋地址出租收益875元。杨帆提交其与谭晓磊的微信聊天记录截屏，证明其自2020年2月12日起提示、催促龙域物业公司支付房屋租金。龙域物业公司对真实性认可，但认为微信聊天记录存在断章取义的情况。庭审中，杨帆提交其与负责清扫房屋人员的微信聊天截图打印件，证明2020年3月22日至3月25日为龙域物业公司清理遗留物品期间，并将房客遗留在涉案房屋的东西打包放在物业，为此，龙域物业公司应支付房屋占用费460元。龙域物业公司对此不予认可。庭审中，双方均提交了2020年4月3日的微信聊天记录，其中谭晓磊提交当日其向杨帆发送的消息内容为：“草拟如下：如北京龙域伟业房地产经纪有限公司于2020年4月3日向杨帆支付人民币10000元整（其中房租4600，违约金5400），杨帆不再追究双方签署的租赁合同项下对方的违约责任。”杨帆于当日20：15回复：“其中5400元里面还有地址钱呢，也没写呀。还有家具家电你给收了，也没写。”杨帆提交当日晚9时6分谭晓磊发来的消息内容为：“草拟如下：北京龙域伟业房地产经纪有限公司与杨帆签订的房屋出租代理合同，由于疫情管控期间第三方客户在老家没有回京，北京龙域伟业房地产经纪有限公司与杨帆达成以下协议：1、于2020年4月3日向杨帆支付人民币10000元整（其中地址：从2020年3月22日至2020年5月7日截止874.5元，房租从2020年2月17日至2020年3月22日截止杨帆收房日期为5366.6元，违约金为3758.9元）。2、房屋中家具家电杨帆留用与其它中介，同意房屋地址可使用至2020年5月7日”。杨帆回复：“是我前面的写法。”一审法院认为：杨帆与龙域物业公司签订的《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案中，双方均认可《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月22日解除，对此法院予以确认。双方均认可龙域物业公司拖欠杨帆房租5520元、房屋地址出租收益875元，对此法院不持异议。关于杨帆主张龙域物业公司支付2020年3月23日至3月25日房屋占用费460元的诉讼请求，龙域物业公司虽然不认可该项费用，但未提交证据，并且根据杨帆提交的证据可以判断该时间房屋确系被占用，故法院对杨帆该项诉讼请求予以支持。双方在合同中对违约责任有明确约定，故对于杨帆主张龙域物业公司支付违约损害赔偿金9200元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，龙域物业公司虽辩称因疫情原因导致房屋无法出租，但一方面根据在案证据可以确认，在龙域物业公司拖欠租金期间，涉案房屋实际处于租赁状态，另一方面，龙域物业公司在应支付租金前并未向杨帆提出减免或缓交租金的请求，故法院对该辩称意见不予采信。关于杨帆要求龙域物业公司支付因违约而导致房屋租金损失20155元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月判决：一、确认北京龙域伟业物业管理有限公司与杨帆签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年3月22日解除；二、北京龙域伟业物业管理有限公司于判决生效后十日内向杨帆支付房租5520元；三、北京龙域伟业物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杨帆2020年3月23日至2020年3月25日房屋占用费用460元；四、北京龙域伟业物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杨帆违约损害赔偿金9200元；五、北京龙域伟业物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杨帆房屋地址出租收益875元；六、驳回杨帆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨帆与龙域物业公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。龙域物业公司上诉称不同意支付2020年3月23日至3月25日的房屋占用费。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现双方均认可涉案合同于2020年3月22日解除，且龙域物业公司并未提供充分详实的证据证明其该上诉意见，一审法院结合现有证据认定2020年3月23日至3月25日涉案房屋系占用并无不当。龙域物业公司的该项上诉意见缺乏事实依据，本院难以支持。关于龙域物业公司上诉称其并未违约，杨帆主张的违约损害赔偿金过高的主张，本院认为，经查，杨帆与龙域物业公司在《北京市房屋出租代理合同》中明确约定违约责任，故龙域物业公司的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院经审查认为，一审法院的认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。龙域物业公司的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，龙域物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京龙域伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜灵军审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二〇年十一月九日法官助理 王若净书 记 员 刘 妍