吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉02民终2278号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈清贵，男，1970年6月22日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：孟刚，吉林江城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：宋长生，男，1965年12月4日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：都兴武，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告，被执行人）：桦甸市胜利街东海陶瓷商店分店，住所地吉林省桦甸市。 经营者，陈清山，该店经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈清山，男，1965 年4月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林秀清，女，1982年 7月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈**，男，1987年7月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人陈清贵因与被上诉人宋长生、桦甸市胜利街东海陶瓷商店分店（以下简称东海陶瓷）、陈清山、林秀清、陈**案外人执行异议之诉一案，不服桦甸市人民法院（2019）吉0282民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。 陈清贵上诉请求：1.撤销（2019）吉0282民初1881号民事判决；2.改判中止（2017）吉0282执1024号执行裁定对位于桦甸市案涉门市的查封及执行；3.确认陈清贵与桦甸市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）签订的《认购协议书》有效，判决桦甸市案涉门市归陈清贵所有；4.一、二审诉讼费用由宋长生负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，驳回陈清贵的请求没有事实与法律依据。一、关于陈清贵原审提交的《认购协议书》、收款收据，原审判决对该证据的真实性及所载内容予以了确认，却没有对于该《认购协议书》的有效性予以确认，即驳回了陈清贵的诉讼请求明显错误。二、从《认购协议书》签订的时间以及供应陶瓷制品的时间、借款的时间、法院判决的时间、执行查封的时间均可以清楚地证明《认购协议书》形成在前，以物抵债的《认购协议书》合法有效。同时（2018）吉0282民初101号民事判决记载的借据与卷宗中的借据明显不符，这是客观事实，不需要陈清贵提供其他证据予以佐证。而且，（2018）吉0282民初101号民事判决存在诸多违法之处，在庭审中，陈清贵代理人已经阐述得十分清楚，（2018）吉0282民初101号案件与本案一审的审理法官为同一人，陈清贵提出回避申请，但一审法院没有支持陈清贵的申请，故一审法院审理时可能存在偏颇。三、一审法院对于陈清贵提供的林秀清录像未予采信，恰恰可以证明执行查封是违法的。首先，《认购协议书》在中兴公司就已经更名到了陈清贵名下，法院没有权利予以查封。其次，法院查封依据的是林秀清的笔录，可林秀清是被执行人之一，为了逃避债务，将陈清贵的财产谎称为陈清山的财产，而且一审中陈清贵提供的微信记录明显能够证明二人积怨已久，故执行局依林秀清的笔录或录像查封陈清贵财产从根本上就是错误的。四、一审以《认购协议书》第三条来认定陈清贵对涉案房屋买卖未尽到审慎义务，自身存在过错，明显不正确。首先，陈清贵是通过抵账方式获得涉案房屋，抵账人是中兴公司，而非陈清山，第三条是防止更名其他人的情形。其次，陈**的证言可以明确整个抵账过程。再次，有第三条的情况下，中兴公司还进行了更名，能够反证陈清贵与中兴公司的抵账行为及当时陈清山只是代理行为。最后，2016年的更名行为充分确定了双方《认购协议书》的真实性，从协议的时间和申请执行人案件的时间足以确定《认购协议书》的真实性以及抵账事实的真实性。陈清贵提交了微信截图及银行转账明确了自己支付款项的真实过程，因为这些账目都在林秀清手中，陈清贵已经尽最大可能还原了支付款项的事实。从抵账的金额上看，是相吻合的。陈清贵已经在提出异议时明确是借用东海陶瓷的名义与中兴公司进行了瓷砖买卖，故东海陶瓷与中兴公司的瓷砖买卖恰恰能够证明陈清贵与中兴公司有买卖关系。五、关于房屋的实际占有问题，陈清贵通过租赁方式实际占有房屋的事实是清楚的。首先，在法院查封前，租户就在使用，从宋长生一审陈述陈**让其招人帮助装修并支付装修款的事实，以及租户转给陈清贵房款的记录，再与租赁合同中确定的租赁价格即可以形成证据链条证明陈**代理陈清贵租赁，租赁费有三万元用于装修，两万元打入了陈清贵账户，也直接证明陈清贵实际占有房屋的事实。一审法院的认定明显错误。六、按照最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事判决中的裁判宗旨，符合两种情况，以物抵债的商品房可以排除执行，一种情况：三方抹账也应当视为交付房款。另一种情况：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条，只要符合其中一条规定，即可以排除强制执行。本案无论是陈清贵与中兴公司的抵账或是与陈清山结算下的抵账都应当视为交付了房款，因为毕竟陈清贵支出了117万元之多的款项。对此一审法院明显侵犯了债权人的利益，应依法支持陈清贵的上诉请求。 宋长生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。 陈清贵向一审法院起诉请求：1.请求人民法院停止对桦甸市案涉门市房的查封及执行；2.确认陈清贵与中兴公司于2016年11月21日签订的《认购协议书》有效；3.确认桦甸市案涉门市房归陈清贵所有；4.诉讼费用由宋长生负担。 一审法院认定事实：宋长生与东海陶瓷、陈清山、林秀清、陈**民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月3日作出（2018）吉0282民初101号判决书，判决：一、东海陶瓷、陈清山于判决生效之日共同偿还宋长生借款本金20万元及利息62,400元；二、东海陶瓷、陈清山、林秀清于判决生效之日共同偿还宋长生借款本金1,255,000元及利息242,190元；三、陈**于判决生效之日对东海陶瓷、陈清山、林秀清的借款本金1,135,000元及利息213,510元承担连带担保责任，其承担连带保证责任后，有权向东海陶瓷、陈清山、林秀清追偿；四、驳回宋长生的其他诉讼请求。该判决已于2018年7月3日发生法律效力。宋长生根据已生效的（2018）吉0282民初101号民事判决申请执行桦甸市案涉门市房，一审法院于2019年4月4日作出(2017)吉0282执1024号执行裁定书，内容为：一、查封被执行人陈清山（东海陶瓷）所有的案涉市房（房屋面积：约200平方米）；二、查封期限为三年，查封期间不得转让、不得设定抵押或其他权利负担。2019年6月17日，陈清贵作为案外人向一审法院提出执行异议，2019年6月28日，一审法院作出（2019）吉0282执异40号执行裁定书，裁定驳回陈清贵的异议请求。陈清贵对该裁定不服，遂向一审法院提起本次诉讼。另查明，2016年4月11日，陈清山与中兴公司签订《认购协议书》，约定陈清山通过抵账方式以168万元购买中兴公司开发的桦甸市案涉门市房，当日，中兴公司出具收款收据，主要内容载明：“今收到陈清山（东海陶瓷）29号楼1号门市房抵材料款168万元”。2016年11月21日，陈清贵与中兴公司签订《认购协议书》，主要内容为：陈清贵通过抵账方式以168万元购买中兴公司开发的桦甸市案涉门市房，《认购协议书》记载：原名陈清山，更名为陈清贵，更名前日期为2016年4月11日。该《认购协议书》第三条明确约定，在签订本认购协议书之后一律不予办理更名或换房手续。2016年4月11日，中兴公司出具的收款收据主文中第一行“今收到陈清山（东海陶瓷）”字样后面增加“已更名为陈清贵”字样。庭审中，陈清贵自认其与中兴公司未签订抵账协议，只是陈清贵与陈**到中兴公司与该公司负责人安仲国对抵账事宜进行了洽谈，涉案房屋交付后委托陈清山办理涉案房屋的水电、物业费用。 一审法院认为，本案的争议焦点是案外人陈清贵对查封的位于桦甸市案涉市房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下例情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，陈清贵对其提出用168万元货款抵顶全部购房款的证据为林秀清微信发给陈清贵，陈清贵转给其女儿的微信截图和银行汇款凭证，但陈清贵提供的现有证据不能证明其与中兴公司之间存在真实的买卖瓷砖关系，且依据现有证据无法认定陈清贵用货款支付了购房款。因此陈清贵主张已经实际支付涉案房屋全部购房款缺乏事实依据；陈清贵与中兴公司仅签订认购协议书，该认购协议书第三条约定：“在签订本认购协议书之后一律不予办理更名或换房手续”,陈清贵在与中兴公司明确约定存在不能办理更名过户的情况下仍然购买，陈清贵对涉案房屋买卖未尽到审慎义务自身存在过错，陈清贵主张涉案房屋因开发商原因不能办理过户，对此陈清贵并未提供证据予以证明，故对其辩解，不予支持；陈清贵作为房屋买受人，其主张房屋交付后一直由其实际占有，但陈清贵未提供充分证据证明其在法院查封之前已合法占有。故陈清贵的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回陈清贵的诉讼请求。案件受理费19,920元，由陈清贵负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈清贵提交了以下证据：证据1.中兴公司于2020年10月15日出具的证实材料一份，证明陈清贵获得涉案房屋的过程以及《认购协议书》签订及更名过程，进而证明陈清贵是涉案房屋所有人，已经通过抵账方式支付了全部购房款，房屋直到2020年7月份才可以办理产权证，进而证明一审判决中认定的事实是错误的，陈清贵对于获得房屋及未办理产权证均不存在任何过错；证据2.桦甸市自然资源局于2020年7月17日出具的《关于陈清贵信访事项的办理情况说明》一份及桦甸市不动产登记中心出具的房产登记信息查询情况说明一份，证明未能办理产权证并非陈清贵原因，涉案房屋直到2020年7月20日才有相关产权备案登记，房屋登记的产权人为中兴公司，并非陈清山，与第一份证据相互佐证，陈清贵是案涉房屋的实际所有权人，查封本身主体错误；证据3.《房屋租赁合同》一份，证明陈清贵实际占有案涉房屋的事实。陈清贵提举证人谭玉良作证，证明其所租赁房屋的房主是陈清贵，陈**仅是代理人，进而证明陈清贵实际占有房屋的事实。宋长生质证认为，对证据1、2、3均有异议，陈清贵二审时所举证据不能作为新证据证明其主张，中兴公司违背了《认购协议书》第三条，证据来源不合法，且一审时陈清贵称购买涉案房屋是以117.3万元价格抵账，后在法官追问下才改口为168万元，明显是为其兄陈清山转移财产。收据上明确购房人为陈清山、东海陶瓷，陈清贵随意更改名字就说购买该房屋，并没有加盖公章，陈清贵上访只是询问中兴公司开发小区办理产权证的时间，证明不了案涉房屋所有人是陈清贵，不动产登记中心出具的证明显示案涉房屋实际登记人为中兴公司，并不是陈清贵。宋长生对证人谭玉良证言质证认为，谭玉良证言不属实，其对租赁时间有改口，不确定，且一审时陈清贵未提请该证人，对证人身份有异议，证人同陈清贵有利害关系。因陈清贵提举的证据1、2、3均与原件核对，本院对陈清贵提举证据1、2、3的真实性予以确认，对于证人谭玉良证言，能够证明其与陈清贵联系过租赁案涉房屋，对陈清贵主张的其他证明问题不予采信。 通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为案外人陈清贵对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。陈清贵主张采取以物抵债方式取得案涉房屋所有权，参照上述规定，不动产以物抵债受让人需同时符合下列四项条件，方可排除执行：即以物抵债的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；在法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并已合法占有该不动产；用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈清贵自称与中兴公司之间虽未签订书面买卖合同，但存在事实买卖合同关系，自称双方之间存在结算单，但后被其扔掉，双方之间口头认可达成认购协议。关于上述主张，仅有陈清贵自行陈述，其未能提供相应证据予以佐证，且中兴公司出具的收款收据上明确载明收到陈清山（东海陶瓷）案涉房屋抵材料费，虽然其上有手写标注“已更名为陈清贵”，但无法确定何人、何时书写。综上，现有证据无法证明陈清贵与中兴公司之间以物抵债的行为客观存在，即无法证明双方达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应等事项。此外，陈清贵与中兴公司签订的《认购协议书》第三条明确约定不予办理更名或换房手续，在此情况下，陈清贵仍选择将自己置于不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中。基于以上原因，陈清贵对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。 综上所述，陈清贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,920元，由陈清贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李亚妮 审判员  高忠华 审判员  王 东 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王 健