河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3006号上诉人（原审被告）：任建友，男，汉族，1962年7月20日生，住河南省潢川县。上诉人（原审被告）：曹建华，女，汉族，1962年5月30日生，住河南省潢川县。系任建友妻子。上诉人（原审被告）：任磊，男，汉族，1985年12月23日生，住河南省潢川县。系任建友长子。上诉人（原审被告）：任冬，男，汉族，1988年11月12日生，住河南省潢川县。系任建友次子。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：任建友，与本案上诉人任建友系同一人。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：王莉，女，汉族，1959年7月24日生，住河南潢川县。委托诉讼代理人：程习亮，河南陈州律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人任建友、曹建华、任磊、任冬因与被上诉人王莉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初416号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任建友，被上诉人王莉的委托诉讼代理人程习亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任建友、曹建华、任磊、任冬的上诉请求：1、请求依法撤销潢川县人民法院（2019）豫1526民初416号民事判决,改判为驳回王莉的“解除房屋租赁合同”的诉讼请求，并判决任建友、曹建华、任磊、任冬对位于护成河市场五号商铺继续享有优先租赁权。2、依法判决王莉、杨永信、杨成共同赔偿任建友、曹建华、任磊、任冬的经济损失866000元。3、本案上诉费由王莉、杨永信、杨成承担。事实和理由：任建华一家与杨永信一家本是亲戚关系,王莉、杨永信一家原在潢川县××市场××一间两层的房屋一处,在1999年的时候,潢川县人政府决定对此处进行开发,并将此处发包给信阳市金城商贸有限公司承建。杨永信一家为了达到找县政府、金城公司索要高昂赔偿的请求,找到任建友,要求任建友租用他的该处房屋做“糊辣汤生意”，目的是让任建友帮他家占着房子,以防止开发商金城公司强拆,便于找开发商索要高额的拆迁赔偿。所以在2010年7月18日,杨永信和任建友签订了协议,将房屋租给任建友做糊辣汤生意之用。其中租赁协议第6条规定“租赁期间如遇房屋拆迁翻建,乙方(任建友)应随时腾空房屋,支持翻建。翻建后的新房子,在同等条件下乙方有优先承租权,租金随行就市。”于是,任建友家就自己出钱安装了水电,租此处杨永信家的房子做糊辣汤生意，在任建友的努力下,2011年1月6日,杨永信与金城公司签订了《改建安置产权调换协议书》,约定杨永信将这一间两层的房屋(上下各20平方米)交给金城公司拆迁改造,公司在开发改建后返还杨永信商铺房、住宅房各**。在金城公司拆迁改造期间,金城公司潢川县代理人曾新生找到任建友叫任建友在该房屋前摆摊经营糊辣汤,并让任建友交给其看场人陈宝义每月租金3000元,于是任建友一家在该房前摆摊继续做糊辣汤生意,改建期间在该房屋门前摆摊经营,杨永信、王莉也是知道认可的。改建完毕后,任建友找到杨永信要求正式签协议继续承租该房屋经营糊辣汤生意，杨永信提出租金18.5万元/年,任建友为了一家十几口人的生活被迫答应,所以在2015年7月1日,任建友搬入改建后的房屋内经营糊辣汤生意。但杨永信违反其原来和任建友签订的协议,却早在2012年4月30日私下和杨春另外签订了租房协议,欲将该房屋租给杨春做服装生意。在杨春了解情况后,又自愿不再租杨永信的房屋;杨春和任建友签订协议同意该房屋由任建友优先承租,所以任建友在该房屋内继续经营糊辣汤生意。但杨永信一直不与任建友签订正式的房屋租赁协议,导致任建友只能使用第一层的一间,且该房屋前的工棚未能扒掉,使任建友经营糊辣汤生意非常不便,经济损失每年20万元左右。不仅如此,杨永信、王莉、杨成还雇请社会闲杂人员汪伟、代伟等六人在2014年6月19日将任建友摊位的汤锅掀翻,并殴打任磊、任冬。任磊被迫自卫,将汪伟捅伤,任冬被拘留33天,最后在北城派出所所长张杰的主持调解下,任建友赔偿汪伟8万元,另加任建友其他费用支出12万元,总共花费20万元,最终在2014年11月21日,在任建友强烈要求下,县公用事业管理局强行才将工棚拆掉。此后,在2016年8月1日凌晨，杨永信又撬开任建友店面,将店内的炉子、冰箱、冰柜、门、锅、碗勺等砸碎,还将饺子、糊辣汤等洒在大街上,故意毁坏任建友的财物,造成任建友直接经济损失2万多元。任建友向潢川公安局报案,但潢川县公安局对此事一直未处理,最后北城派出所所长叫任建友将店面进行装修,搬进店内继续做糊辣汤生意。为此,任建友将店面的第一层进行简装修,花费近7万元。但杨永信仍然不和任建友签订正式租房协议,导致任建友不能对这一间两层的房子全面精装修使用,生意不能全面开展,每天至少少收入营业额1000多元,每月少收入营业额3万多元,每年少收入营业额36万多元,按40%的纯利润计算,每年少赚利润14.4万元,损失很大。反而在2016年7月,杨永信、王莉又起诉任建友一家四人,要求腾交商铺。潢川县人民法院作出[2016]豫15**民初字1262号民事判决:“1、本判决生效后一年为王莉与被告任建友对潢川县护城河市场五号商铺的续租期限、租金为15.5万元/年;2、被告任建友于本判决生效后10日内赔偿原告王莉损失,2016年6月21日至2015年6月30日期间为75200元,2015年7月1日至本判决生效之日按每年155000元计算;3、驳回王莉的其他诉讼请求。”该判决确认了任建友的优先承租权。判决生效后,王莉申请执行。在2018年12月13日,任建友向法院执行局交纳了2018年4月10日至2018年9月10日的房屋租金64583元,并且愿意继续交纳以后的租金,但王莉、杨永信不愿接收,并于2019年1月11日再次向潢川县法院起诉任建友一家四人,请求法院判决解除租赁合同,腾空五号商铺归还,支付2018年9月11日以后的租金。潢川县人民法院作出(2019)豫1526民初字416号民事判决书判决:“1、解除原告王莉与被告任建友关于潢川县护城河市场五号商铺的租赁合同关系。2、限被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后30日内向原告王莉腾空并交付潢川县护城河市场五号商铺(五号楼商铺北数第一套,门向朝东,临航空南道西侧,护城河市场北通道西侧、护城河市场北通道南侧、上下两层各一间)。3、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于判决生效后30日内向原告王莉交付商铺租金,租金按15.5万元/年计算,从2018年9月11日起算至实际腾交房屋止。任建友、曹建华、任磊、任冬四人不服该一审判决,特提出上诉,请求信阳市中级法院依法撤销该416号民事判决,依法改判。理由如下:一、一审判决认定事实错误,一、一审认定“按照生效判决书确定的续租期届满后(即从2018年9月11日起),双方未能达成一致意见重新签订租赁合同,此后应视为不定期租赁,在此期间被告仍有支付相应租金的义务。在原告王莉长期要求的情况下,被告至今完全未履行支付租金义务,被告行为构成根本违约,依法应当承担违约责任,对于原告王莉请求解除租赁合同并腾交房屋的诉求,法院应于支持”。这种认定明显属于认定事实错误。而事实上,在2010年7月18日,杨永信和任建友签订了协议,将房屋租给任建友做糊辣汤生意之用。其中租赁协议第6条明确规定“租赁期间如遇房屋拆迁翻建,乙方(任建友)应随时腾空房屋,支持翻建。翻建后的新房子,在同等条件下乙方有优先承租权,租金随行就市”。任建友依约依法享有优先承租权、被告任建友已履行支付租金义务,愿意续签租赁合同,任建友行为不构成根本违约,但王莉不依约依法续签租赁合同,要求解除合同另租他人,所以,法院应判决任建友继续享有优先租赁权,不应于支持王莉的诉求。(二)一审判决“被告任建友、曹建华、任磊、任冬于判决生效后30日内向原告王莉交付商铺租金,租金按15.5万元/年计算,从2018年9月11日起算至实际腾交房屋止”,事实不清、证据不足。理由是:该房屋没有经过竣工验收,信阳金城商贸公司一直没有向王莉实际交付房屋,该房屋是信阳金城公司以每月3000元的租金租给被告任建友使用的,从2017年3月20号,潢川法院判决被告任建友享有优先承租权后,原告王莉一直不与被告任建友家签订续租合同,导致被告任建友不能对该一间两层的房屋进行全面充分的使用,只能对第一层的一间房屋进行简装使用,所以仅仅使用了底层的一间。而且邻居同类型的房屋租金仅是每年10到12万左右。因此一审认定房屋按每年15.5万元的租金过高,属于认定事实错误。(三)一审判决认为“关于四被告请求原告赔偿经济损失86.6万元,未提交证据证实,不予认定”也是认定事实错误。事实上,本案诉讼中,被告任建友向法庭提交了大量证据充分证实了自己经济损失86.6万元，如上所述。二、一审判决适用法律错误,应依法撤销进行改判。一审法院应根据《合同法》第60条以及参照《合同法》230条的规定,依约依法判决任建友家四人对位于护成河市场五号商铺继续享有优先租赁权、判决王莉家三人和任建友家续签房屋租赁合同,而一审却根据《合同法》第212条、第226条、第232条的规定判决解除合同关系,损害了任建友家的经济利益,明显属适用法律错误。三、一审中,因该房屋属王莉、杨永信、杨成一家共同所有,一切承租事宜都是杨永信代表家庭和任建友商谈的,应以王莉、杨永信、杨成作为共同原告进行诉讼,而且任建友也提出反诉,任建友还提出了“追加杨永信、杨成为共同原告、反诉被告”的申请,因此,人民法院应依法依职权追加杨永信、杨成作为原告及反诉被告参加诉讼。王莉答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。被答辩人租赁答辩人的房屋，租金一直未结清，答辩人对案涉商铺拥有所有权，潢川县法院判决所确定的租赁期限也已经结束，答辩人目前又不同意与被答辩人续签租赁合同，该租赁合同目前已经解除。对于被答辩人占据该房屋所产生的商铺租金损失，被答辩人应按照潢川县法院判决租金数额将租金交付给答辩人，且将商铺租金交付至实际归还商铺之日。二、本案中杨永信和杨成不是本案适格的被上诉人，原审中，杨永信和杨成不是本案的原告，被答辩人对反诉问题也没有向一审法院交纳反诉费，一审法院已经认定杨成和杨永信不是本案的被反诉人，再者，杨成和杨永信与本案也没有关联性，涉案房屋归王莉所有，已经法院生效判决认定。三、被答辩人要求对案涉房屋享有优先租赁权没有法律依据，也不符合法律规定，不应得到支持。最重要的一点是被答辩人目前一直占有、使用该商铺，却未向答辩人支付房屋租金，答辩人通过潢川县人民法院强制执行后，潢川县人民法院强制从被答辩人的账户中划扣了部分商铺租金。截至到目前，被答辩人未向答辩人支付法院判决中所确定的房屋租金，被答辩人属于根本违约，答辩人要求解除合同符合法律规定。四、被答辩人第二项上诉请求没有法律和事实依据，该请求与本案非同一法律关系，也与本案没有因果关系，非一审法院判决内容，不是本案的上诉对象，也不是本案的上诉内容，其上诉内容应依法予以驳回。王莉向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方经“潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书”确定的租赁合同；2、依法判决被告腾交占用原告位于潢川县××市场××商住楼××商铺××（××楼商铺北××套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧、上下两层各一间）；3、依法判决被告赔偿原告2018年9月11日至2019年1月10日的商铺租金损失51667元（按租金155000元/年，暂定4个月），2019年1月10日后的商铺租金损失按155000元/年，计算至被告实际交付给原告商铺之日止；4、本案费用由被告负担。一审法院认定事实：原告王莉原有独立商住楼一处，位于潢川县护城河市场。2010年7月18日，原告委托丈夫杨永信（甲方）与被告任建友（乙方）签订协议，将上述房屋租赁被告经营使用。租期6个月，租金7500元。协议第6条约定“租赁期间如遇房屋拆迁翻建，甲方应按月租金平均数退还乙方，乙方应随时腾空房屋，支持翻建，翻建后的新房甲方如继续出租，在同等条件下乙方有优先租赁权，租金随行就市”。2011年1月6日,原告王莉与信阳市金城商贸公司签订了改建安置产权调换协议书，约定将原王莉商铺楼房交给信阳金城商贸公司拆迁改造，由该公司在潢川县护城河市场五号楼开发改建后，按规划设计标准返迁商铺房、住宅房各**。由于履行过程中发生纠纷，原告王莉将信阳金城商贸公司诉至法院，2013年12月10日潢川县人民法院判决：1、限金城商贸有限公司于本判决生效后5日内将护城河市场五号商铺（五号楼北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧）、住宅（五号楼第四层南数第一套）各一套及房屋所有权证、土地证交付王莉；2、限信阳市金城商贸有限责任公司于判决生效后5日内赔偿王莉延期交付房屋、房屋所有权证及土地证的损失（延期交付房屋的损失从2011年9月6日起计算，每天200元，至交付之日止；延期交付房屋所有权证、土地使用证的损失从2012年4月6日起计算，每天200元，至交付之日止）；3、驳回原告王莉的其他诉讼请求，该判决于2014年6月20日生效。原告王莉在对上述判决申请执行过程中发现被告任建友等搬进该房屋占有使用，认为任建友等侵犯其财产权利遂向法院提起诉讼。潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书判令：“一、本判决生效后一年内为原告王莉与被告任建友对潢川县护城河市场五号商铺续租期限，租金每年155000元，于本判决生效后十日内由被告任建友支付。二、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后十日内赔偿原告王莉的损失。（其中2014年6月21日至2015年6月30日期间为75200元，2015年7月1日至判决生效之日起按每年155000计算）。”该判决生效后经执行局执行，四被告支付2018年4月10日至2018年9月10日房屋租金64583元，其他判决义务至今未能履行。另查明，被告任建友、曹建华、任冬、任磊四人使用案涉房屋用于家庭共同经营“任记胡辣汤”，于2016年7月1日搬入使用至今，所得收入用于家庭共同生活。再查明，潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书生效日期为2017年8月30日，履行期限为2017年9月10日，确定的一年续租期限截止日期为2018年9月10日。被告提交领条显示原告收取的租金64583元系2018年4月10日至2018年9月10日期间租金，系被告对（2016）豫1526民初字1262号民事判决书确定义务的履行。一审法院认为：潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书已生效，该判决确定了原告王莉与被告任建友之间的租赁合同关系。本案由于房屋租赁关系产生纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点如下：一、原告王莉要求解除房屋租赁合同、腾交房屋的主张应否支持。二、四被告应否赔偿原告损失以及如何计算。关于争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号生效民事判决书认定，原告王莉丈夫杨永信代表王莉与被告任建友于2010年7月18日签订《房屋租赁合同》合法有效，原告王莉与被告任建友关于房屋改建后优先续租权的约定仍然有效。因该房屋用于经营，如解除合同必然给双方带来损失，不利于稳定，应该给予双方当事人合理的时间协商解决，酌定续租期限为判决发生效力的一年，在此期间房租参照155000元/年计算。按照生效判决书确定的续租期限届满后，双方未能达成一致意见重新签订租赁合同，此后应视为不定期租赁，在此期间被告仍有支付相应租金义务。在原告王莉长期要求的情况下被告至今完全未履行支付租金义务，被告行为构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任责任。对于原告王莉请求解除租赁合同并腾交案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。本案中，被告任建友使用案涉房屋经营“任记胡辣汤”，被告曹建华、任磊、任冬共同劳动、共同经营，取得收入也用于家庭共同生活，被告曹建华、任磊、任冬作为家庭组成人员应对被告任建友签订合同产生法律和合同义务共同承担责任。故被告曹建华、任磊、任冬同样应承担腾交房屋的义务。关于争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，生效判决确定案涉房屋续租期限截止日期为2018年9月10日，此后双方未签订书面合同而转为不定期租赁合同关系。被告任建友应参照原判决书确定的租金金额计算（155000元/年）承担整个不定期租赁期间的租金支付责任直至腾房交付之日止。原告王莉关于赔偿在此期间租金损失的主张表述有误，予以更正。基于争议焦点一的论述，被告曹建华、任磊、任冬对被告任建友房屋租金的支付责任共同承担责任。关于四被告辩称事由的问题，1、优先承租权的问题，由于双方长期无法就续租达成一致意见，四被告亦未履行支付租金义务构成违约。依据相关法律规定原告王莉可随时要求解除合同，四被告作为承租人享有的优先租赁权由于解除合同关系而丧失权利基础，该项主张不予支持。2、请求原告赔偿经济损失86.6万元，未提交证据予以证实，不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决：一、解除原告王莉与被告任建友关于潢川县护城河市场五号楼商铺的租赁合同关系。二、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后三十日内向原告王莉腾空并交付潢川县护城河市场五号商铺（五号楼商铺北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧，上下两层各一间）。三、被告任建友、曹建华、任磊、任冬于本判决生效后三十日内向原告王莉支付商铺租金（按155000元/年计算从2018年9月11日至实际腾交房屋止）。案件受理费4900元，由被告任建友、曹建华、任磊、任冬负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、王莉要求解除房屋租赁合同应否得到支持？二、一审判决四上诉人返还房屋并支付房租是否适当？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”四上诉人租用被上诉人王莉的房屋用于经营，经潢川县人民法院（2016）豫1526民初字1262号民事判决书确定续租期限截至2018年9月10日，续租期满后，双方并未签订租赁合同，故应视为不定期租赁，王莉有权随时解除合同。同时，四上诉人使用案涉房屋的租赁费用经潢川县人民法院执行局强制执行，仅支付至2018年9月10日，四上诉人未按时支付租赁费的行为已构成根本违约，王莉依法有权解除租赁合同，故王莉要求解除租赁合同的主张应予以支持。关于争议焦点二，因案涉房屋一直被四上诉人占有使用，故四上诉人应当支付占有使用期间的费用，租赁合同依法被解除后，四上诉人有义务及时向王莉返还租赁物。故一审判决四上诉人向王莉返还房屋并支付房租并无不当。关于四上诉人要求王莉、杨永信、杨成共同赔偿其经济损失866000元的主张，因杨永信、杨成并非本案当事人，且四上诉人未在规定期限内缴纳反诉费用，故一审法院未予处理亦无不当。经本院组织调解，双方未能达成调解解决方案。综上，上诉人任建友、曹建华、任磊、任冬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，予以免收。本判决为终审判决。审判长 柳 斌审判员 买戈良审判员 周振力二〇二〇年十一月二日法官助理熊莉萍书记员黄远航