广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18003号上诉人（原审被告）：王伟权，男，1973年6月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：彭柳金，女，1971年11月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：王某，男，1997年8月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈龙，广东合富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖秀影，女，1965年4月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：张建业，肖秀影的儿子。上诉人王伟权、彭柳金、王某因与被上诉人肖秀影宅基地转让合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟权、彭柳金、王某上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审所涉诉讼费用由肖秀影承担。事实和理由：（一）肖秀影的起诉已经超过诉讼时效。本案中《宅基地租用协议书》签订时间为2011年12月1日，肖秀影最后一次支付租金的时间为2012年6月30日，根据当时有效的《中华人民共和国民法通则》第1135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。”以及现行有效的民法总则第188条规定，保护民事权利的诉讼时效期间为3年。肖秀影于2019年9月20日起诉，均已超过诉讼时效。（二）《宅基地租用协议书》合法有效。该协议是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。根据当时有效的《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》，王伟权、彭柳金、王某有权出租涉案宅基地。（三）肖秀影声称《宅基地租用协议》名为租用实为买卖与客观事实不符。1.涉案宅基地是王伟权母亲陈金根据祖辈留下来的宅基地于2011年10月19日平均分配给王伟权四兄弟，从家族传承和感情的角度，王伟权不可能将祖业出售。2.涉案宅基地位于番禺海鸥岛，岛内主要以种植和养殖业为主，是广州大都市郊区的一个重要休闲旅游区。岛内至今未进行开发建设，岛内的土地也全部出租用于种植、养殖业以及休闲观光设施，不能买卖。3.根据当时有效的土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。签订协议时肖秀影的身份性质为广州市番禺大龙街石岗东村村民，其已经在其本村拥有宅基地，从法律上肖秀影不可能向王伟权购买另一处宅基地。（四）《宅基地租用协议书》是肖秀影提供的格式版本，应当按照通常理解予以解释。如果对协议的理解有不同解释，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即也应当作出有利于王伟权的解释。（五）王伟权、彭柳金、王某无须退还租金。1.根据《宅基地租用协议书》第三条约定，涉案宅基地租金标准为1000元/平方米，涉案宅基地面积为210平方米，租金总额21万元，第四条约定肖秀影应在《宅基地租用协议书》签订后180天内付清租金，即在2012年5月29日前付清。但肖秀影至今只支付了120400元，其中最后一笔支付时间为2012年6月30日。因此，肖秀影违反了协议书的约定，根据协议书第六条约定，王伟权、彭柳金、王某无需退还租金。2.肖秀影租用涉案宅基地长达8年，肖秀影支付的租金标准远远低于市场价，折算到今天每平方米年租金仅71.3元，故王伟权、彭柳金、王某无需退还租金。3.假设《宅基地租用协议书》无效，王伟权、彭柳金、王某也无需退还租金。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使《宅基地租用协议书》为无效合同，由于该协议书是肖秀影制作并提供的格式合同，其存在明显过错。因此，肖秀影也应当向王伟权、彭柳金、王某支付租金（占用费）。其次，双方签订《宅基地租用协议书》后，肖秀影事实上占有使用涉案宅基地长达8年2个月，肖秀影仍需向王伟权、彭柳金、王某支付合理的占有使用费，占有使用费应参照双方约定的租金标准，故肖秀影请求王伟权、彭柳金、王某返还已支付的租金缺乏理据。（六）涉案宅基地属于王伟权个人财产，与王某无关。王某不涉及本案法律关系，也不涉及任何法律责任和义务。肖秀影辩称：土地是买卖关系，如果是双方没有对此达成一致意见，根本不可能达成交易。如果只是出租土地，肖秀影根本不会签协议。协议书经过双方协商沟通一致，是自愿签署的，土地是永久使用，以每平方一千元的标准支付费用。当时土地的出租价格才1000元/月。而且如果是出租的话，就没必要规定在180天内付清款项，并且约定首付，提供土地证明等。肖秀影向一审法院起诉请求：1.确认《宅基地租用协议书》无效；2.王伟权、彭柳金、王某向肖秀影退还购地款122400元并支付利息（自2012年1月1日至买地款项还清之日止，按年利率35%标准计算）。一审法院认定事实：2011年10月19日，王伟权及其兄弟王伟添、王伟荣、王伟强签订一份书面材料，确定新围地的两侧分别为大头根及军佬辉，全长52.4m，新围地的划分决定从左往右分别为王伟权、王伟强、王伟荣、王伟添，每人占总长的四分之一面积。2011年12月1日，王伟权、彭柳金、王某作为甲方与肖秀影作为乙方签订《宅基地租用协议书》，约定：经甲乙双方共同友好协商，甲方同意将位于海心沙××沙堤××海龙街宅基地租给乙方永久使用，面积长18.5米，宽14米，减路3.5米，如果甲方给乙方的方数不够，甲方要退给乙方钱。期限为2011年12月1日起至永久使用。租的宅基地按每方壹仟元计算，交付方式为分期付款。第一次交付的金额处为空白，剩余部分在180天内缴清。如乙方在180天有特殊情况确实不能完成剩余的款项，必须与甲方协商。经甲方同意，方可延期，否则甲方有权不退款，地归还甲方所有。以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违约，否则后果由造成方负责。如果甲方违约，需要赔偿给乙方的总额10倍。如乙方违约，则甲方不需退费。乙方租用的宅基地以后国家征收或者有什么利益产生，都与甲方无关，所有权利及费用归乙方所有。如乙方租用后，有他人说宅基地不是甲方的，甲方必须立即协助解决并证实甲方的宅基地已租给乙方永久使用。乙方需要甲方到村出具证明，证明他的宅基地已租给乙方永久使用，日后所有权利费用都归乙方所有。签订之日起生效，任何一方不得违约、违反、违规、违法，如有，由产生方承担责任费用。如乙方租用的宅基地堤围所有人都不准建房，又没有地补偿，甲方就退回乙方租宅基地的全部额给乙方。王伟权、彭柳金、王某、肖秀影均签字确认。另有黎有胜在证人处签名。2012年1月1日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影番禺大龙街石岗东村万石大街二巷50号，租宅基地款拾万陆仟肆佰元整。2012年6月30日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影租用宅基地尾款共壹万肆仟元正。在案件审理过程中，肖秀影、王伟权、彭柳金、王某双方均确认宅基地地址为海心村深沙堤围海龙街，肖秀影实地看地时双方经丈量确认土地长18.5米，宽14米，减路3.5米，总面积为210平方米。此外，王伟权、彭柳金、王某称由于涉案宅基地为王伟权、彭柳金、王某祖辈留下来，没有办理备案及产权登记。关于合同履行情况。肖秀影称王伟权、彭柳金、王某丈量了面积后要求其支付部分款项，双方约定办好四至手续后再支付剩余款项，但王伟权一直未提供四至的资料，也没有提供涉案土地隔壁邻居及村委签名确认涉案土地是王伟权的材料，故肖秀影没有支付剩余款项。肖秀影曾通过电话、短信及当面协商的方式催促王伟权提供四至图等材料，最后一次沟通是在2019年7月31日，当时王伟权的兄弟也在场，并提供了王伟权的大哥王伟添与肖秀影之间的对话予以佐证。肖秀影没有使用过涉案土地，土地上种植的作物仍是王伟权当初种植的作物，后来土地因被政府收回做道路用途，相关的青苗补偿款由王伟权的兄弟领取了。王伟权认为，肖秀影在签订协议时已经明知涉案土地没有办理产权登记，也没有经过有资质的单位出具四至图，而是约定在肖秀影租用期间若有他人称宅基地不是王伟权的话，则由王伟权协助证实。且根据协议约定，双方之所以约定永久租用，目的是为了博取涉案土地后期的国家征收补偿，并非买卖土地。签订协议当天就已经将土地交付给肖秀影使用，但未办理书面交接手续，不确认涉案土地被征收。另查明，肖秀影在签订《宅基地租用协议书》时不是海心村村民。彭柳金是王伟权的妻子，王某是王伟权的儿子。在案件审理过程中，一审法院组织肖秀影、王伟权、彭柳金、王某双方到涉案场地查看，双方确认原交易土地长18.5米（从竹棚开始计算至河边），宽14米。现交易土地部分被海堤路拓宽被占用，剩余土地上现种植有香蕉树，还长有很多杂草。双方确认蕉树由王伟权在多年前种下。另外，王伟权的兄弟王伟荣、王伟强也有到场，王伟荣、王伟强确认祖辈留下的土地确实是按照王伟权提供的划分图来划分，划分之后也有到村里面去登记，村里面对此是清楚的。至于王伟权、彭柳金、王某与肖秀影之间的交易关系，王伟荣、王伟强均认为土地是四兄弟各占四分之一，无论是否知情都与其无关，王伟权经济条件不好，他要如何处理都可以。王伟荣确认土地上有青苗补偿款，但其只领取了整块土地的四分之一补偿款即9000多元。王伟强确认土地上有青苗补偿款，但其只领取了整块土地的四分之一补偿款即6000多元，金额不一致是由于上面种植的东西不一样。肖秀影则称王伟荣及王伟强把整块土地的青苗补偿款都领完了而非只领取了四分之一，王伟权也因此曾经到村里面去闹过。村里面登记了王伟权四兄弟的名字，但没有区分具体的份额，购买的时候王伟权也没有提供四兄弟的划分材料，签订协议前肖秀影及王伟权曾一起到土地上看过，王伟权告诉肖秀影从哪里到哪里，但问及具体哪块归属于何人，王伟权说还没分好。王伟权不予认可，并称已经分好且已告知肖秀影。一审法院另向广州市番禺石楼镇海心村民委员会调查取证，该村委会至今未回复。一审法院认为，首先，关于《宅基地租用协议书》的效力问题。肖秀影与王伟权、彭柳金、王某签订的协议虽然名为《宅基地租用协议书》，但从协议内容来看，该协议名为租赁，实为土地使用权转让。据肖秀影与王伟权、彭柳金、王某双方当事人陈述，涉案土地是王伟权祖辈留下来的宅基地，而宅基地属于农民集体所有，农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的是宅基地使用权，而非所有权，故其不能行使处分权，对宅基地进行非法买卖及以其他形式非法转让。本案肖秀影不是海心村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此肖秀影与王伟权、彭柳金、王某签订的协议因违反了国家强制性规定，应属无效。关于诉讼时效问题。一审法院认为，合同无效的确认是对客观事实的确认，不属于时效制度对权利限制的范畴，对其适用诉讼时效制度则与合同无效制度的立法目的相悖。且合同无效是法律规范对合同的否定性评价，其本质在于合同的违法性，是国家为维护社会公共利益的需要而运用公权力对民事行为所进行的主动介入和干预。若规定合同无效需受诉讼时效制度限制，将会使违法的合同因时间的经过而取得合法性。从权利性质来看，当事人要求确认合同无效，应属于实体法的形成权。而诉讼时效的客体应为债权请求权，所以要求确认合同无效的诉讼请求，不属于诉讼时效的客体。因此，对王伟权关于诉讼时效经过的抗辩，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王伟权、彭柳金、王某未有证据证明已将土地交付给肖秀影使用，涉案土地在签订协议后又因海堤扩宽被占用部分，剩余土地一直维持签订协议时的状态。肖秀影在支付120400元后，也未依照协议约定在180天内付清剩余款项，故双方签订的协议并未得到完全履行，双方对此均存在过错。因此，王伟权、彭柳金、王某应向肖秀影退还款项120400元。关于肖秀影主张的利息问题。一审法院认为，王伟权、彭柳金、王某明知涉案土地为集体土地性质的宅基地，不可转让，仍将其对外出售给对方。肖秀影明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向王伟权、彭柳金、王某购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。肖秀影向王伟权、彭柳金、王某支付120400元后，既未催促王伟权交付土地，也未向王伟权、彭柳金、王某支付余款，更未向王伟权、彭柳金、王某主张返还款项，肖秀影怠于行使权利期间产生的利息损失，属于自身原因导致扩大的损失，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、肖秀影与被告王伟权、彭柳金、王某于2011年12月1日签订的《宅基地租用协议书》无效；二、王伟权、彭柳金、王某应于该判决发生法律效力之日起七日内向原告肖秀影退还款项120400元；三、驳回肖秀影的其余诉讼请求。如果付款义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，由肖秀影负担2225元，由王伟权、彭柳金、王某负担2225元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是：一、涉案《宅基地租用协议书》的效力；二、肖秀影的起诉是否超过诉讼时效；三、王伟权、彭柳金、王某是否应向肖秀影退还120400元款项。关于第一个争议焦点。王伟权等三人上诉认为涉案宅基地是双方租用而非买卖，但从下列事实可知，《宅基地租用协议书》名为租用，实为买卖。其一，从《宅基地租用协议书》约定的租用期限看，双方约定期限为永久使用；其二，支付“租金”的方式为分期付款，且约定在180天内付清，与支付租金的方式明显不同。上述约定均与正常土地租赁的交易习惯不符，更符合土地买卖的交易习惯，故一审法院认定《宅基地租用协议书》实际目的是买卖宅基地并无不当，本院予以确认。因此，王伟权、彭柳金、王某将涉案宅基地出售给集体经济组织之外的成员肖秀影，违反国家法律规定，双方签订的《宅基地租用协议书》应系无效。关于第二个争议焦点。合同无效自始无效，肖秀影起诉请求确认涉案合同无效，一审法院认为该诉请属于对客观事实的确认，不受时效制度的限制，论述充分，并无不当，本院不再赘述，予以确认。关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《宅基地租用协议书》无效，王伟权、彭柳金、王某因该协议书取得的120400元款项应予返还。关于损失部分，王伟权、彭柳金、王某明知肖秀影非本集体经济组织成员，且不能买卖土地，肖秀影亦明知该事实，双方仍以“租用”为名签订协议，双方均负有一定过错，应当各自承担相应的责任。王伟权、彭柳金、王某在收取120400元款项后，未交付土地，现其主张肖秀影支付土地租金（占用费）欠缺理据，本院不予支持。另关于王某是否承担责任的问题，王某在涉案《宅基地租用协议书》上签字，虽然在签字时为14岁，是限制民事行为能力人，但其在法定代理人王伟权、彭柳金陪同下签字，同时王伟权、彭柳金亦在协议上签字确认，王某的签字行为应合法有效，其应对此承担相应责任。综上所述，王伟权、彭柳金、王某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人王伟权、彭柳金、王某负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十一月十三日法官助理戴巧利书记员周蓓