山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4157号 上诉人（原审原告）：刘丙厚，男，1970年3月23日出生，汉族，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：刘言来，东平县新湖法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王明东，男，1967年2月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 被上诉人（原审被告）：徐敏，女，1982年1月25日出生，汉族，住山东省宁阳县。 上诉人刘丙厚与被上诉人王明东、徐敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2020）鲁0923民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丙厚上诉请求：直接改判或发回重审。事实和理由：一、两被上诉人的合伙人徐洪军（已病故）与上诉人签订《楼房转让合同》的行为，一审法院认定属徐洪军个人行为，非合伙职务行为错误。1、一审法院认定了两被上诉人与徐洪军系合伙关系。根据被上诉人的答辩，两被上诉人与徐洪军合伙开发的所有楼房，《乡村建设规划许可证》全部办理在徐洪军名下，徐洪军参与卖房。在楼房销售中，大部分楼房都是由徐洪军一人经办销售。在本案中，上诉人只知道徐洪军是销售楼房的经办人，至于徐洪军的销售办法，使用什么格式的合同，属合伙内部事务，上诉人只能按照卖房经办人徐洪军的要求办理购房事宜；上诉人只知道徐洪军销售的楼房属私人合伙开发，不是有单位名称的开发商，所以也不会考虑购房合同上面加盖公章。上诉人与徐洪军签订的《楼房转让协议》虽然未加盖公章，但属合同双方当事人的真实表示，应属有效合同。两被上诉人与合伙人徐洪军的合伙内部管理约定，对外不能发生效力，不能对抗善意第三人。在本案中，上诉人应属善意第三人。两被上诉人的合伙人徐洪军对外售房发生的一切行为，均应当认定为履行合伙职务行为。2、两被上诉人的合伙人徐洪军对涉案楼房进行一房二卖，其行为不能否认是履行合伙职务行为。徐洪军于2016年2月5日参与将涉案楼房卖给徐茂锋。之后，徐洪军以涉案楼房的《乡村建设规划许可证》办理在自己名下的便利；以合伙职务便利对外出售楼房，隐瞒涉案楼房已卖给徐茂锋的事实，于2016年4月14日至同年4月28日将涉案楼房又卖给上诉人。两被上诉人与合伙人徐洪军的内部约定事务以及涉案楼房已由徐茂锋购买的事实，上诉人无法知晓，只能按照售房经办人徐洪军的意思和要求先交购房款后签订的《楼房转让协议》。涉案楼房发生一房二卖属合伙人内部管理不善，徐洪军属违反的合伙内部管理约定，不能影响全体合伙人对外承担法律责任。一审法院认定徐洪军与上诉人签订的楼房转让协议行为属徐洪军个人行为，与事实不符，应予纠正。综上所述，两被上诉人合伙人徐洪军与上诉人发生的买卖房屋行为，完全属徐洪军履行合伙职务行为，并非属其个人行为。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 刘丙厚向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告返还购房款16万元，并赔偿损失14万元，共计30万元；2、本案诉讼费、保全费2020元由被告承担。 一审法院认定事实：被告王明东与被告徐敏系夫妻关系，案外人徐洪军与徐慧原系夫妻关系。2012年7月，被告王明东、徐敏与案外人徐洪军、徐慧合伙开发建设涉案楼房，工程于2013年上半年建设完毕。2016年2月5日，被告王明东与案外人徐某在王明东、徐洪军、徐某、徐茂良同时在场的情况下签订《楼房买卖协议》，约定将新湖镇府前街商贸楼C4号以343000元的价格出售给案外人徐某，并且将涉案房屋已经交付于案外人徐某使用。后案外人徐某将涉案楼房出租给李西胜使用。2016年10月14日，案外人徐洪军私自与原告刘丙厚签订《楼房转让协议》，约定将涉案房屋以160000元的价格由案外人徐洪军转让给原告刘丙厚，同年10月20日，案外人徐洪军与原告刘丙厚签订了《楼房交付协议》，协议中约定将涉案房屋交付于原告刘丙厚，但并未实际交付于原告刘丙厚使用。2016年4月28日，案外人徐洪军向原告刘丙厚出具160000元收到条。被告王明东、徐敏与案外人徐洪军、徐慧进行了涉案楼房合伙建设事宜的结算，但案外人徐洪军、徐慧并未实际向被告王明东、徐敏支付。2018年1月16日，被告王明东、徐敏将刘桂英（徐洪军之母）、徐佳豪（徐洪军之子）诉至宁阳县人民法院并保全了涉案房屋，被告王明东在宁阳县人民法院提交的《与徐洪军在东平新湖镇合伙建设及结算经过》中明确载明：案外人徐洪军欠付其206万元中不包括经被告王明东出售给徐茂良、徐某的两套房屋，同时在宁阳县人民法院的案件审理过程中原告刘丙厚并未提出异议。 一审法院认为，二被告与案外人徐洪军系合伙关系，并合伙开发、建设、销售东平县新湖镇府前街商业楼。本案的争议焦点为案外人徐洪军与原告刘丙厚于2016年10月14日签订《楼房转让协议》的行为系履行合伙事务的行为还是个人行为。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中2016年2月5日，被告王明东与案外人徐某签订《楼房买卖协议》，已将涉案房屋出售给案外人徐某并实际交付于案外人徐某使用，因此涉案房屋已买卖完毕，并且上述交易过程有原被告提交的《楼房买卖协议》、收款收据以及证人徐某等予以证实，同时原告刘丙厚在朱厚文诉原告刘丙厚民间借贷纠纷一案执行过程中，因查封本案所涉楼房，案外人徐某提出了执行异议，案外人提出执行异议申请后，原告刘丙厚撤回了向一审法院提交的与案外人徐洪军签订的《楼房转让协议》，原告刘丙厚的行为表明其认可被告王明东与案外人徐某签订的涉案楼房的《楼房买卖协议》。同时，2016年2月5日，被告王明东与案外人徐某签订《楼房买卖协议》时案外人徐洪军亦在场，故案外人徐洪军已明知被告王明东已将涉案房屋处分给了案外人徐某，对本案所涉楼房徐洪军不具有所有权，且原告刘丙厚在本案中提交的被告王明东在宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初288号案件中提交的《与徐洪军在东平县新湖镇合伙建设及结算经过》中也未提及原告刘丙厚主张的上述160000元的购房款，并明确载明案外人徐洪军欠付被告王明东的206万元中不包括经被告王明东出售给徐茂良、徐某的两套房屋，原告刘丙厚提交上述证据表明原告刘丙厚也认可160000元的购房款不在被告王明东与徐洪军合伙建设的东平县新湖镇的项目的结算中，另外，原告刘丙厚也未提交其它证据证明案外人徐洪军与其签订的《楼房转让合同》中涉及的楼房的所有权人是徐洪军，在法庭多次释明的情况下，也未提供证明徐洪军交给他的购房原始合同及购房款交款单据，也不能证明其与徐洪军签订《楼房转让合同》的行为系徐洪军履行合伙职务的行为，因此综合考量上述因素，一审法院认为2016年10月14日案外人徐洪军与原告刘丙厚签订《楼房转让合同》的行为应为个人行为，而非履行合伙职务的行为。综上所述，原告刘丙厚向一审法院提起的诉讼具有明确的被告以及具体的诉讼请求，但现有证据还不能证实原告刘丙厚向被告王明东、徐敏主张上述购房款及损失的事实成立，故一审法院对原告刘丙厚的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：驳回原告刘丙厚的诉讼请求。案件受理费5800元、保全费2020元，共计7820元，由原告刘丙厚负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据，经审理查明事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：2016年10月14日上诉人与案外人徐洪军签订《楼房转让协议》的行为性质。 根据一、二审查明的事实，本院认为，2016年2月5日被上诉人王明东与案外人徐某签订《楼房买卖协议》，已将涉案房屋出售给徐某并已实际交付，该房屋买卖交易行为已完成，案外人徐某取得相应民事权益。该《楼房买卖协议》签订时徐洪军亦在场，明知被上诉人王明东将涉案房屋出售给徐某。上诉人主张徐洪军系涉案楼房所有权人，与上诉人签订《楼房转让协议》系职务行为，本院认为，上诉人未提交徐洪军交给其购房原始合同及购房款交款单据，双方签订的《楼房转让协议》是以徐洪军个人名义签订、未加盖合伙期间的公章，现有证据不能证实徐洪军签订《楼房转让协议》有合法授权或应由合伙人承担责任，据此一审法院认定上诉人向两被上诉人主张购房款及损失缺少事实依据，对其诉求不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人刘丙厚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元由上诉人刘丙厚负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月六日 书记员 王 霞