陕西省平利县人民法院民事判决书 （2020）陕0926民初864号 原告:李剑，男，1969年12月12日出生，汉族，住陕西省平利县。被告:重庆欧冠置业有限公司，住所地：重庆市。统一社会信用代码：91500112768892122T。法定代表人：徐鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：余传洲，该公司员工。被告：重庆欧冠置业有限公司平利县分公司，住所地：陕西省安康市平利县。负责人：徐鸿。委托诉讼代理人：高元，该公司员工。原告李剑与被告重庆欧冠置业有限公司（以下简称重庆欧冠）、重庆欧冠置业有限公司平利县分公司（以下简称：欧冠平利）民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李剑、被告重庆欧冠委托代理人余传洲，被告欧冠平利委托代理人高元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告重庆欧冠置业有限公司及重庆欧冠置业有限公司平利县分公司，立即归还原告借款300万元及利息，利息分为合同期利息和双方约定利息，合同期内借款月利率为20‰，约定月利率实际为25‰，已按实际月利率25‰给付16.33个月利息共计1,225,000元，截止2020年8月19日共拖欠利息2,000,000元（利息按约定实际月利率25‰计算至被告还清所有本息为止。）；二、依法判令确认原告对被告抵押的财产位于平利县城关镇新正街商住楼A单元3楼2、3、8、9号，建筑面积963.07平方米商业用房具有优先受偿权；三、判令被告承担原告的律师费；四、判令被告承担本案全部诉讼费、申请执行、拍卖、变卖以及原告为实现债权所产生的一切费用。事实和理由：2017年1月20日，经朋友介绍被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司因付工人工资资金不足为由，向原告李剑借款300万元，约定月利率25‰，为保证借款能够履行，被告同意将名下位于平利县城关镇新正街商住楼A单元3楼2、3、8、9号，建筑面积963.07平方米商业房抵押给原告，作为还款的保证，双方签订了《商品房买卖合同》并在平利县住建局网签备案。当日2017年1月20日，与原告签订《房产抵押借款合同》，借款合同约定：本合同项下借款金额为人民币300万元整，借款期限自2017年1月20日至2017年5月19日，为规范合同有效性，合同约定每月给付利息6万元及月利率20‰，实际给付利息7.5万元及月利率25‰，借款利息自借款日提前按月支付；被告自愿将坐落在平利县城关镇东二路口开发的商住楼用房以网签买卖方式提供担保，被告还清借款本息后，抵押担保合同自然解除失效。在被告与原告完成借贷手续后，原告如约给被告借款300万元。然而，合同已于2017年5月19日到期，被告却未按借款合同约定归还借款本金及利息，期间原告多次当面催要及电话催要上述款项本金及利息，原告一直以种种理由进行推托，时至原告提起诉讼，被告仍未如约偿还。综上所述，被告与原告之间所签《商品房买卖合同》和《抵押担保借款合同》是合法有效的，双方均应依约履行合同义务，然而在原告依约履行借款给被告后，被告却并未依约履行按期结息及偿还本金的义务，经原告多次催要均未果。为此，原告为维护合法权益，特起诉。庭审中，原告放弃律师费的主张。二被告辩称，一、2017年1月20日借款3,000,000元属实；二、被告已经分期分批支付利息1,225,000元，原告收款并认可；三、原约定的借贷利息过高，原告属于2020年8月20日后起诉的，借贷关系发生2019年8月20日前，利率不得超过原告起诉时一年期LPR的四倍；四、房屋抵押应无效；五、原告同意分期偿还本息；六、本案诉讼费用原、被告共同承担；七、驳回原告其他诉请。最后陈述中，二被告同意原告对欧冠国际1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告李剑提交的房产抵押借款合同、商品房买卖合同、收款收据、陕西省农村金融机构进账单、中国农业银行结算业务申请书，二被告对真实性均无异议，本院经审查认为原告提交的上述证据客观、真实、且与本案有关联，已当庭采信。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，被告欧冠平利因资金周转困难，向原告借款3,000,000元，并向原告出具收款收据两份，一份载明：摘要借款，交款部门欧冠国际平利县分公司，人民币贰佰万元整，加盖重庆欧冠置业有限公司平利县分公司财务专用章，一份载明：摘要借款，交款部门欧冠国际平利县分公司，人民币壹佰万元整，加盖重庆欧冠置业有限公司平利县分公司财务专用章。同日，原告与欧冠平利签订房产抵押借款合同，约定：一、原告向被告欧冠平利借款3,000,000元，借款期限四个月（2017年1月20日至2017年5月19日止）。借款按月利率2%支付利息，每月按30天计算，每月利息60,000元。借款利息按月支付；二、为确保原告权益如期实现，被告欧冠平利将坐落在平利县城关镇东二路口公司开发的商住楼三楼商业用房以网签买卖方式提供担保，具体见《商品房买卖合同》，被告欧冠平利还清本金、利息后，抵押担保合同自然解除。2017年1月19日，原告与被告欧冠平利签订《商品房买卖合同》并于2017年1月20日在平利县房产管理局备案，合同约定：商品房基本情况为1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米商业用房，总价款3,000,000元。此后，被告欧冠平利陆续向原告偿还借款利息及逾期利息合计1,225,000元。庭审中，二被告同意原告对欧冠国际1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米的商业用房享有优先受偿权，并愿意偿还本息。本院认为，合法的借贷关系受到法律保护,债务应当清偿。本案中，被告欧冠平利向原告借款3,000,000元，有借款合同以及二被告的当庭认可向原告借款的事实，故原、被告之间已经构成合法的民间借贷民事法律关系。关于本案的两个焦点：焦点一，利息以及逾期利息如何计算？原告在庭审中主张二被告连带归还借款本金3,000,000元及利息，利息主张从2017年1月按照月利率2.5%计算，扣除被告欧冠平利已经支付的利息，下余部分逾期利率按照法律规定支付。二被告抗辩称，本案起诉系2020年8月25日，本案中的债务发生时间在2019年8月20日之前，应该按照原告起诉时的一年期贷款市场报价利率四倍确定利息以及逾期利息，约定的月利率明显过高，高出的已经给付的部分应该折抵后续所欠的逾期利息。本院认为，2020年8月20日起施行的修正后的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。本案系2020年8月25日新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用修正后的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。第二十六条：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。第三十二条第二款：借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本案原告主张借款期内以及逾期利息已经给的部分应该按照月利率2.5%计算，该主张于法无据，且超过了原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，超过了人民法院关于保护的利率上限，故原告关于已经给付部分的利息计算方式本院不予支持，二被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。2020年8月一年期贷款市场报价利率为3.85%，四倍为15.4%。本案中，二被告愿意偿还本金以及逾期利息，逾期利息按照一年期贷款市场报价利率四倍计算，不违反法律规定，本院认为当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故对二被告该处分，本院予以尊重。本案本金3,000,000元，按照原告起诉时即2020年8月一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%计算，每月利息应该为38,500元（3,000,000×15.4%÷12），从2017年1月20日开始计算借款期内利息，4个月应该为154,000元，被告已经支付利息为1,225,000元，扣减借期内的利息后，下余1,071,000元应为逾期利息。从2017年5月20计算逾期，每月按照一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%计算，每月逾期利息应为38,500元，计算至2020年8月19日，逾期利息应该为1,501,500元，扣除已给付的1,071,000元，二被告还欠原告逾期利息为430,500元。从2020年8月20日开始，下余逾期利息按照年利率15.4%计算至清偿之日。焦点二，被告是否享有对欧冠国际的1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米商业用房的优先受偿权。本案中，被告欧冠平利与原告签订的《商品房买卖合同》是以欧冠国际的1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米商业用房进行担保，该担保属于让与担保。原告请求对以上财产拍卖、变卖、折价享有优先偿还其债权的权利，人民法院应依法支持，庭审中被告欧冠平利也同意原告对欧冠国际的1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07平方米商业用房享有优先受偿权。故原告该项诉请本院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十二条的规定，判决如下：一、限被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司于本判决生效后三十日内向原告李剑归还借款本金3,000,000元、逾期利息430,500元(计算至2020年8月19）及下余逾期利息（从2020年8月20日起，以未偿还的借款本金为基数，按照年利率15.4%计算至清偿之日）；二、被告重庆欧冠置业有限公司对第一项的债务承担连带清偿责任；三、原告李剑对被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司的欧冠国际1幢A单元3楼2号、3号、8号、9号建筑面积963.07m2的商业用房在拍卖、变卖、折价时享有优先偿还其债权的权利；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46,800元，减半收取计23,400元，由被告重庆欧冠置业有限公司平利县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。        审  判  员     李  轩                二〇二〇年十一月十六日                                 书  记  员     邹  媛 1