辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2317号上诉人（原审被告）：抚顺市宝隆物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：高宝玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云鹏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：抚顺润泽物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区。法定代表人：杨林林，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊伟，该公司员工。上诉人抚顺市宝隆物业管理有限公司（以下简称宝隆物业）因与被上诉人抚顺润泽物业管理有限公司（以下简称润泽物业）侵权责任纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宝隆物业委托诉讼代理人高云鹏、被上诉人润泽物业法定代表人杨林林及委托诉讼代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝隆物业上诉请求：1、撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初696号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:按照相关规定，《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项目达到商品房预售条件时，办理《商品房预售许可证》的前置条件。是由开发公司通过选聘或销售的方式，与物业公司签订的物业服务合同，称为《前期物业服务合同》。而我方并不属于上述规定情况。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，本案中我方并非以签订方的名义，且未收取签订方的费用，处理的也并非是签订方的事务，因此双方签订的《高湾弃管小区物业移交协议书》不符合委托合同的定义及法律要件，不应定性为委托合同。且根据《民事案件案由规定》，委托合同属于合同纠纷的项下二级案由，而物业服务合同属于服务合同纠纷的三级案由，物业服务合同纠纷并未在委托合同纠纷项下，两者属于不同的法律关系，物业服务合同不具有委托合同性质。我方签订的《高湾弃管小区物业移交协议书》合同，对业主具有约束力。根据国务院发布的《物业管理条例》第十一条，辽宁省人大常委会发布的《辽宁省物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条中明确规定的事项，解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此及结合实际情况，在与高湾经济开发区物业管理办公室签订《高湾弃管小区物业移交协议书》合同后，我方履行合同实际开展物业管理起，业主己是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担着，即实际当事人。本案中，签订的《高湾弃管小区物业移交协议书》合同中，所约定的内容涉及全体业主的共同利益，服务对象亦是小区的全体业主，高湾管委会无权代表全体业主要求解除签订协议，高湾管委会作为解除合同主体不合格。我方认为，高湾管委会无权单方解除合同，如若高湾管委会有意解除合同，且在不损害、影响全体业主正常生活及合法权益的前提下，经合同双方协商解除合同。我方自2014年1月1日进驻高湾进行物业管理，在一个长期没有物业服务，广大业主对物业服务没有认知的环境下艰难开展老旧弃管小区的工作，至今历时6年零6个月，得到了广大业主的认可及好评。而高湾管委会单方宣布解除合同，必然会造成小区物业管理无序和不稳定，从根本上损害了全体业主的合法权益。我方所签订的合同至今是合法有效的，而本案涉及的某某小区，我方一直在履行合同事项，仅2019年，有据可查的报修维修量为40例，而我方在处理住户下水堵塞、主线堵塞、突然停电、住户个人部位报修等特殊报修的案例基本是不填写报修记录的，所以实际全年维修量可达70余例。而小区成立业主委员会后，在对小区物业管理存在异议的情况下，没有严格执行辽宁省人大常委会发布的《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第五十二条中规定，没有代表全体业主与我方进行沟通，在未召开业主大会进行解聘、选聘相关事宜，也没有提前六十日书面告知我方解除合同的情况下，做出决议，业主委员会的行为严重损害了业主及我方的合法权益，过错并不在我方。所以我方在没有收到解除合同告知书的情况下收取共用设施维修费是合法行为，并未侵害任何个人或单位的合法权益，我方也不应向任何个人或单位返还我方应该收取的共用设施维修费。润泽物业辩称，我方认为一审法院已将案件事实查清，且适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。润泽物业向一审法院起诉请求：1、被告停止侵权行为返还非法收取的物业费12897.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月27日，抚顺经济区物业管理办公室(甲方)与被告宝隆物业(乙方)签订《高湾弃管小区物业移交协议书》，约定：双方依据国务院颁布《物业管理条例》、抚顺市颁布的《抚顺市物业管理条例》达成移交协议，抚顺经济区物业管理办公室将区内所有弃管楼盘、小区的物业管理权于2014年1月1日交付给宝隆物业管理。宝隆物业接管后，负责所有接管楼盘、小区楼体共用部位、共用设施、设备的日常维修、维护、管理，具体内容包括：1、房屋屋面维修养护、屋面漏雨、局部防水；2、下水井清掏、疏通，下水主立杠设施的疏通；3、共用电气开关的维修、维护；4、房屋外墙排险。高湾地区附加管理有：庭院灯的维护、单元门及监控器的维护(不负责安装)。维修费标准按住宅0.3元/平方米/月，门市0.5元/平方米/月。2018年11月27日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会在《关于抚顺市宝隆物业管理有限公司要求归还施工总投入的回复》明确：按照当初约定，在弃管小区改造完成后与抚顺市宝隆物业管理有限公司所签订的物业移交协议立即终止执行。待其他物业公司进入后，你物业公司立即退出在高湾地区各小区的物业管理与服务。2018年12月12日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会在《关于宝隆公司要求高湾管委会高湾地区弃管小区物业管理权的回复》再次明确：2017年10月，高湾管委会完成了剩余弃管小区的硬、绿化改造。按照双方约定，宝隆公司应退出弃管小区，双方合同终止。而且，此期间部分成立业主委员会的弃管小区自行选定了新的物业公司，没有成立业主委员会的弃管小区由所在社区代业主委员会行使职权也选定了新的物业公司，并签订了物业服务合同。各弃管小区进驻物业前，社区在每个小工贸张贴了公告。业主委员会及各社区的行为，符合国务院颁布的《物业管理条例》第二条、第三条、第十五条及2018年2月1日实施的《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第三十条的规定。鉴于这些小区都有物业公司进行管理，不再属弃管小区。高湾管委会与宝隆公司签订的“高湾弃管小区物业移交协议书”没有了存在的基础，协议无任何存在意义，自动废止。2019年1月18日，原告润泽物业与高湾某某小区业主委员会签订了一份《房屋委托管理协议书》。协议约定：由原告润泽物业对高湾某某小区共计19栋楼、建筑面积14万平方米进行物业管理，管理期限从2019年1月18日起至2022年1月18日止，并对管理范围、收费标准、双方权利、义务等相关事项作了明确约定。协议签订后，原告润泽物业按协议约定进驻某某小区，并按协议约定对小区进行了供水、供电、供暖、煤气、有线、网络通讯等维修以及小区内公共环境卫生的实际管理服务。原告润泽物业在收取物业费时发现张某某等40名业主、建筑面积计3597.33平方米、2019年度的物业费合计约12895元(具体明细列表附后)已由被告宝隆物业收取。2019年10月9日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员通知被告宝隆物业停止收取物业费，退出高湾地区各小区的物业管理与服务。原告润泽物业于2020年4月9日诉至本院，请求依法判令：1、被告停止侵权行为返还非法收取的物业费12897.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告宝隆物业拒绝其诉讼请求，本院未能调解。一审法院认为，本案原告润泽物业、被告宝隆物业与业主之间系物业服务合同法律关系，物业管理服务合同系典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业管理有限公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，从本质上来说属于委托合同，即合同的委托人有任意解除权。本案抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会于2018年11月27日、2018年12月12日先后两次在回复文件中明确原物业服务合同终止或废除，该回复文件到达被告宝隆物业时原物业服务合同即解除。同时，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，2019年1月18日，原告润泽物业与高湾某某小区业主委员会签订《房屋委托管理协议书》时，被告宝隆物业与抚顺经济区物业管理办公室签订的前期《高湾弃管小区物业移交协议书》即已终止，而被告宝隆物业仍收取部分业主2019年度的物业管理费无任何合理依据，其行为已经侵害了原告润泽物业的合法财产权益，构成不当得利，应停止侵权行为，并向原告润泽物业退返不当得利。关于被告宝隆物业收取2019年度物业费的数额，原告润泽物业主张12897.4元，本院根据其提供的物业费收据复印件列表核对，数额为12895元，本院按此数额认定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决：一、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司立即停止向高湾某某小区业主收取物业费；二、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司于判决生效后10日内向原告抚顺润泽物业管理有限公司返还已收取的物业费12895元。案件受理费122元由被告抚顺市宝隆物业管理有限公司承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，宝隆物业提交维修报修单40份，欲证明：上诉人一直在案涉小区负责管理至今。润泽物业质证意见：我公司不清楚上诉人在什么时候给园区业主进行的维修，我公司自与业主委员会签订服务合同起对园区进行了全方位的管理，园区楼道卫生、上下水主管道疏通、墙体维修、园区下水井清掏，我们一直按照合同约定的内容进行管理，所以我们也有一些维修清掏照片。我方不同意上诉人举证目的，不认可该证据。本院经审查认为，宝隆物业提交的上述维修报修单中部分无法体现报修时间，且经本院询问，宝隆公司称维修报修单只能体现报修情况，故不能实现宝隆公司一直在案涉小区负责管理至今的证明目的，本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同。案涉高湾某某小区在成立业主委员会后由该业主委员会于2019月1月18日与润泽物业签订了《房屋委托管理协议书》，该协议书落款处有双方法定代表人名章、签字并加盖单位公章，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，润泽物业系某某小区合法的物业服务主体。宝隆物业在润泽物业进入某某小区并已实际提供物业管理与服务后仍未退出并依旧收取2019年度部分业主物业费主要以其与抚顺经济区物业管理办公室在2013年12月27日签订的《高湾弃管小区物业移交协议书》（以下简称《移交协议书》）为依据，根据本案查明的事实，在上述《移交协议书》签订之时，包含案涉某某小区在内的高湾部分地区楼盘、小区系建成多年的老旧小区且处于弃管状态，通过《移交协议书》及抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会分别于2018年11月27日及同年12月12日出具的两次回复所体现的内容，可以说明以下事实：一是《移交协议书》系在弃管楼盘、小区没有成立业主委员会，也没有物业公司管理的前提下，该地区政府相关部门为保障小区内广大业主的生活秩序，代行业主委员会的职责所签订，二是基于上述背景下产生的《移交协议书》具有委托合同性质，通过签订协议双方实现的是地方政府委托宝隆物业接管当时处于弃管状态的楼盘、小区并在一定时期的过渡阶段内进行改造及管理，故协议书中未明确约定履行期限，同时宝隆物业亦通过提供物业服务与管理收缴物业费实现收益，三是当案涉某某小区成立业主委员会后选聘了新的物业管理公司为小区提供物业服务，《移交协议书》已无法再继续履行，并由高湾管委员以书面形式通知予以解除。至此，当润泽物业与某某小区业主委员会签订的《房屋委托管理协议书》于2019年1月18日成立并生效后，宝隆物业再为某某小区进行物业管理服务便失去了依据，一审判决宝隆物业停止收取物业费并返还其在2019年1月18日之后已收取的相关物业费符合法律规定，本院对此予以确认。宝隆物业上诉的各项理由均无充分事实和法律依据，本院不予支持。综上，宝隆物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人抚顺市宝隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇二〇年十一月十七日书记员  王 琪