陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10171号上诉人（原审被告、反诉原告）西安赛普瑞科技有限公司,住所地：陕西省西安市沣东新城阿房一路沈家寨1号。法定代表人：关龙，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：崔志，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振东，男，1976年10月24日出生，汉族，西安赛普瑞科技有限公司财务经理，住西安市未央区龙首北路宏林名筑020402室。被上诉人（原审原告、反诉被告）沈玉民，男，1937年2月14日出生，汉族，住西安市未央区沈家寨1号。委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。上诉人西安赛普瑞科技有限公司（以下简称赛普瑞公司）因与被上诉人沈玉民租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赛普瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项；2、改判驳回沈玉民的诉讼请求；3、改判沈玉民向赛普瑞公司折价补偿沈家寨1号院内加盖新盖投资建房款35.8万元；4、改判沈玉民赔偿赛普瑞公司加盖新建房屋的维护费用119994元；5、判令沈玉民承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、沈玉民按照图纸建造的满足赛博瑞公司生产经营条件的建筑物，是租赁合同中标的物交付条件，不是一审法院认定额外增建。故沈玉民无权要求增加租金。二、一审法院没有查清涉案土地权属来源，沈玉民未能证明自己有出租转租权，一审判决对合同无效的原因认定错误并且遗漏原告，沈玉民主体不适格。三、一审法院对加盖新建房屋的基本事实、资金性质并未查清，并对权属作出错误认定。四，一审判决在认定房屋占有使用费计算标准中存在事实不清、法律适用错误、认定无事实依据和法律依据、错误折抵等错误。五、一审法院判决赛普瑞公司给付沈玉民土地使用费无法律依据和事实依据。六、一审法院对赛普瑞公司主张折价补偿建房款35.8万元的反诉理由未予支持，系认定事实错误。七、一审法院对赛普瑞公司主张加盖新建维护费用的反诉理由，未予详细审查，举证责任分配错误，草率判决驳回该项诉讼请求。八、一审判决赛普瑞公司腾房，没有体现根据过错原则判定责任和保护无过错方的司法精神，不利于无过错方生产经营、减少损失，反而扩大赛普瑞公司损失。九、在双方对涉案加盖新建房屋所有权有争议的情况下，一审法院未释明双方可就加盖新建房屋所有权争议另案诉讼解决，在租赁合同纠纷中，人民法院对争议房屋所有权无权进行认定与处理，故一审程序存在重大程序问题。沈玉民辩称，一、赛普瑞公司将土地面积2212平方米、房屋2042.08平方米交还给沈玉民，是无效合同的法定后果。二、一审法院判决赛普瑞公司给付沈玉民截至2020年6月29日的房屋占有使用费774048元，有充足的事实依据，并无不当。三、一审法院判决赛普瑞公司支付增加的土地使用费86320元，符合租赁合同的约定。四、不存在任何土地权属问题，沈玉民有合法使用土地的合同依据。五、增建房屋的所有权归沈玉明所有，不存在任何争议，赛普瑞公司也无权要求返还购建房款。六、赛普瑞公司反诉沈玉民要求沈玉民承担房屋维修费1119994元，没有事实依据。七、沈玉民同意赛普瑞公司要求撤销原判决第六项的诉请，沈玉民也认为不应当为其减免租金13075.2元，疫情与其租赁合同不存在必然联系。沈玉民向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》，赛普瑞公司腾房；2、赛普瑞公司支付拖欠的房屋租金36万元（具体租金金额计算至赛普瑞公司腾房之日）；3、赛普瑞公司支付违约金8500元；4、诉讼费由赛普瑞公司承担。发回重审后，沈玉民变更诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，赛普瑞公司腾房并返还其房屋；2、赛普瑞公司支付2018年11月30日前房屋占有使用费1545535.78元，并自2018年12月1日起，按照每年385335.58元的标准支付房屋占有使用费至赛普瑞公司腾房之日；3、赛普瑞公司支付迟延付款利息6万元；4、赛普瑞公司支付2011年1月1日至2018年12月31日增加的土地使用费86320元，并自2019年1月1日起，按21912元/年的标准支付土地使用费至赛普瑞公司腾房之日，以上合计1691855.78元；5、诉讼费由赛普瑞公司承担。赛普瑞公司向一审法院反诉请求：1、沈玉民向其折价补偿增建房屋投入建房款35.8万元；2、沈玉民赔偿其房屋的维护费119994元；3、沈玉民减免其因受疫情影响期间的占有使用费18040元；4、反诉费由沈玉民承担。一审法院认定事实：2008年9月2日，沈玉民（甲方、出租方）与赛普瑞公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市未央区三桥镇（现为三桥街办）沈家寨村北一号，土地面积为2212平方米，生产车间840平方米；甲方对该房屋享有使用权，房屋用途为办公、生产；房屋租赁期限自2008年11月30日至2028年11月30日，共计20年；该院落含土地上所有建筑物及相关设施的租用，年租金总计11万元，自租赁之日起租金每五年增长一次，每次在上期年租金基础上上调20%，房屋租金每年11月前收取；合同期间由于国家或集体调整土地使用费，超出原部分的费用由乙方承担；乙方向甲方提供55万元，预付前五年租金，甲方按乙方要求按期承建乙方所需建筑，合同到期后，甲方承建的建筑产权归甲方所有；甲方允许乙方对该房屋进行装饰或添置新物，对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修义务；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设备处于适用和安全状态，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方不支付或者不按照约定支付租金达3个月，应按年租金的5%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，沈玉民增建房屋，加盖了办公室、大车间及车间内房屋、门房、职工宿舍、食堂等，在涉案2212㎡（折合3.32亩）土地上建筑总面积为2042.08㎡。原审审理期间，沈玉民称其于2008年11月30日将涉案院落及按赛普瑞公司要求新建的房屋全部交付赛普瑞公司使用。赛普瑞公司付清了2008年11月至2013年11月第一个五年合同约定的租金55万元，以及增建房屋的租金35.8万元，合计90.8万元，双方互不相欠，不存在租金纠纷。2013年以后经双方协商合同内面积加上加盖面积，每年租金按17万元计算。2014年、2015年，赛普瑞公司每年向其支付房屋租金17万元，但2016年仅支付15万元，欠付租金2万元，2017年、2018年各欠付租金17万元,合计欠付租金36万元。故，要求赛普瑞公司支付截止2018年11月30日拖欠的租金36万元。赛普瑞公司对沈玉民按其要求增建房屋，并交付其使用的事实无异议。并提交沈玉民向其出具的“收条”，证明共计支付沈玉民租金139.8万元，其中2008年7月13日至2009年4月20日，共向沈玉民支付70.8万元，一张未注明时间的收条金额为20万元，合计90.8万元；2013年10月付款12万元，2014年12月29日以借款形式支付5万元，2015年9月9日支付17万元，2016年6月21日、12月22日分两笔支付15万元。重审庭审中，经法院向沈玉民释明《房屋租赁合同》无效后，沈玉民变更房屋租金为房屋占有使用费，并明确诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，赛普瑞公司腾房；2、赛普瑞公司支付截止2018年11月30日的房屋占有使用费1545535.78元，自2018年12月1日起，按照每年385335.58元的标准支付房屋占有使用费至赛普瑞公司腾房之日；3、赛普瑞公司支付截止2020年4月30日的房屋占有使用费利息6万元，此后的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋使用费付清之日；4、赛普瑞公司支付自2011年1月1日至2018年12月31日的土地使用费86320元，并自2019年1月1日起每年按21912元的标准计算支付土地使用费至赛普瑞公司腾房之日。以上合计1691855.78元。关于房屋使用费的计算,沈玉民称第一个五年（2008年11月30日-2013年11月29日）每年使用费11万元，系按840㎡计算，折算后，房屋使用费应按10.92元/㎡/月计算，增建后房屋总面积为2042.08㎡,第一个五年使用费合计为1337970.82元。第二个五年（2013年11月30日-2018年11月29日）的使用费在第一个五年使用费的基础上增加20%,合计为1605564.96元。赛普瑞公司已经支付139.8万元，第一、第二个五年合计拖欠使用费1545535.78元（1337970.82元+1605564.96元-139.8万元）。第三个五年（2018年11月30日-2023年11月29日），每年在第二个五年的基础上增加20%，年使用费为385335.58元。故，截止2018年11月30日赛普瑞公司拖欠房屋占有使用费1545535.78元，自2018年12月1日起，每年的房屋使用费标准为385335.58元。关于土地使用费，沈玉民提交了交款人均系其本人的“收款收据”，证明其已交纳了2009年至2019年12月31日的土地使用费，同时还出具了土地所在村组的“关于土地租金价格调整的通知”和“情况说明”，提出按合同“土地使用费超出原部分的费用由乙方（赛普瑞公司）承担”的约定，2009年-2010年的土地使用费为2000元/亩/年，此为合同签订时土地使用费的标准；2011年-2012年，两年的土地使用费按3000元/亩/年交纳，每年增加了1000元/亩，赛普瑞公司租赁房屋所在院落的土地面积为3.32亩，两年中超出原土地使用费6640元（3.32亩x1000元/亩x2年）；2013年1月1日-2018年12月31日的土地使用费为6000元/亩/年，每年增加4000元/亩，6年中超出原土地使用费79680元（3.32亩x4000元/亩x6年）。2019年1月1日起的土地使用费增加至8600元/亩/年，每年增加为6600元/亩，每年超出原土地使用费21912元（3.32亩x6600元/亩）。故，要求赛普瑞公司支付截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元（6640元+79680元），自2019年1月1日起按每年21912元的标准计算支付土地使用费至赛普瑞公司腾房之日。赛普瑞公司不同意腾房。关于房屋使用费，赛普瑞公司坚持第一个五年每年的使用费为11万元，在第一个五年内，其给付沈玉民90.8万元，扣减55万元的使用费后，多付的35.8万元，系其投资建房款，反诉要求沈玉民予以补偿。第二个五年，应在第一个五年的使用费基础上增加20%，即每年使用费为13.2万元。第三个五年，每年应在第二个五年每年的使用费基础上增加20%，即每年的使用费为15.84万元。其从未承诺过第二个五年每年的使用费增加至17万元。不同意沈玉民关于房屋使用费的计算和主张。由于房屋一直由其维护，按合同约定，房屋的维护责任在沈玉民，故反诉要求沈玉民支付维护、屋顶防水维护、搭建车棚、安装网络监控等费用119994元。关于沈玉民土地使用费的请求，因土地权属不明晰，沈玉民向其主张不当。由于疫情的影响，沈玉民应减免其2020年1月25日至3月6日41天的房屋使用费18040元。关于赛普瑞公司的反诉诉请，沈玉民坚持35.8万元系赛普瑞公司交纳的房屋使用费，同意扣减使用费；至于房屋维护问题，赛普瑞公司从未通知其，视为不存在需要维修；房屋使用费减免问题，赛普瑞公司未依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定尽到书面通知义务。故，对赛普瑞公司的反诉请求均不予认可。另查明，2003年元月1日，西安市未央区三桥镇沈家庄铸造厂（乙方）与阿房宫村委会（甲方）签订《阿房宫村委会租地合同》，约定乙方租赁甲方12亩土地，租用期限为20年（2003年元月1日至2022年12月31日）。2004年7月1日，沈玉民与沈彩利（乙方）、阿房宫村委会（甲方）签订《阿房宫村委会租地合同》，约定乙方租赁甲方土地2.16亩，租用期为十五年（自2004年7月1日至2019年6月30日）。沈彩丽系沈玉民之女，向未央法院表示其与沈玉民共同向阿房宫村委会租赁的土地，同意由沈玉民进行起诉。沈玉民还系未央区三桥镇沈家庄铸造厂法定代表人，其提交了西安市未央区土地管理局1997年12月30日《关于补办三桥镇阿房村“阿房宫钢铁厂”临时用地的批复》，载明同意补办“阿房宫钢铁厂”临时用地1412平方米（2.12亩非耕地）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，沈玉民对其所出租的房屋至今未取得建设手续的事实无异议，故涉案《房屋租赁合同》无效。无效合同自始无法律效力，沈玉民要求解除合同无法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因合同无效后，沈玉民要求赛普瑞公司腾房，返还房屋，予以支持。关于房屋使用费、土地使用费以及房屋维护等，均可参照合同的约定进行处理。本案主要争议焦点：1、房屋占有使用费的计算标准，赛普瑞公司在第一个五年内向沈玉民支付的超出合同约定的35.8万元应如何认定，赛普瑞公司就此款提起的反诉请求应否支持；2、增建房屋的所有权属；3、沈玉民在重审期间增加的土地使用费请求应否支持；4、沈玉民主张赛普瑞公司承担违约责任应否支持；5、赛普瑞公司反诉要求沈玉民承担其对房屋的维护费应付支持；6、赛普瑞公司反诉要求沈玉民减免其房屋使用费应否支持。1、房屋占有使用费应按每五年一个阶段计算。第一个五年的房屋使用费，参照合同约定：每年11万元，并由赛普瑞公司向沈玉民预付五年的使用费合计55万元，由沈玉民按赛普瑞公司要求增建房屋。足以证明双方对增建房屋面积均是知情的，且合同未明确每年11万元的使用费仅为840㎡房屋的使用费，还是增建后总房屋的使用费。而赛普瑞公司在按合同约定向沈玉民付清了第一个五年租金55万元的基础上，超出合同约定向沈玉民支付了35.8万元。沈玉民在原审中自认此款系增建房屋第一个五年的房屋使用费，第一个五年的房屋使用费双方互不相欠，不存在纠纷。因增建房屋后的面积已由不足1000平方米扩大至2000余平方米，双方均未举证证明对增建房屋面积的使用费另有约定，赛普瑞公司超出合同约定向沈玉民付款，可以视为双方对沈玉民上述自认事实已达成共识。故，沈玉民在原审中的自认符合公平原则，予以采信。沈玉民在重审期间，推翻其原审自认，但未提交足以推翻其原审自认事实的证据；要求第一个五年的房屋使用费按每年267594.16元计算，不予支持。赛普瑞公司关于35.8万元系其为沈玉民增建房屋的投资款，反诉要求沈玉民向其补偿，无证据证明，不予支持。综上，双方已结清了第一个五年的房屋使用费。关于第二个五年（2013年11月30日至2018年11月29日）房屋使用费的计算。现涉案院落内的房屋经扩建后增加至2042.08㎡，沈玉民提出增加房屋使用费并无不当。沈玉民在原审期间自认2013年以后经双方协商合同内面积加上增建房屋面积，每年使用费按17万元计算，赛普瑞公司已经付清2014年、2015年的房屋使用费，2016年尚欠2万元，2017年、2018年各欠付17万元,合计欠付36万元。赛普瑞公司否认第二个五年每年使用费为17万元，要求在第一个五年每年11万元的基础上增加20%进行计算。赛普瑞公司在第一个五年向沈玉民支付了房屋使用费90.8万元，折算每年的使用费为18.16万元，参照合同约定上浮20%后，每年的使用费应为217920元。沈玉民在原审期间自认每年的房屋使用费17万元，并称赛普瑞公司也是按此标准支付了2014年、2015年的房屋使用费。沈玉民该自认系其自愿放弃了超出部分的使用费。在重审期间，沈玉民要求按每年321112.99元主张房屋使用费，无事实和法律依据，不予采信。故，第二个五年每年的房屋使用费应为17万元,五年合计85万元，赛普瑞公司已经支付了49万元，尚欠36万元。第二个五年年使用费17万元系沈玉民自愿下调后的金额。而参照合同约定和第一个五年年使用费的标准计算，第二个五年的年使用费应为217920元，第三个五年（2018年11月30日至2023年11月29日）的房屋使用费，应在217920元的基础上上浮20%为261504元计算较为公平。故，第三个五年，自2018年11月30日至2020年6月29日为1年零7个月，房屋使用费应为414048元。沈玉民要求赛普瑞公司支付，应予支持。综上，关于房屋使用费，截止2020年6月29日，赛普瑞公司应支付沈玉民774048元。赛普瑞公司如果在2023年11月29日之前腾房，应按每年261504元的标准向沈玉民支付房屋使用费。2、关于增建房屋的所有权属问题。增建房屋虽系赛普瑞公司出资，但赛普瑞公司出资款已折抵了其应付沈玉民的房屋使用费，且沈玉民在第二个五年中，也对房屋使用费作出了让步。故,房屋的所有权属应归沈玉民所有。3、关于土地使用费的问题。合同约定：由于集体调整土地使用费，超出原部分的费用由赛普瑞公司承担。根据沈玉民提交收款人系土地所在村组、交款人系其本人的土地使用费“收款收据”，以及村组“关于土地租金价格调整的通知”、“情况说明”等，足以证明在合同履行期间，土地使用费已按土地所在村组要求进行了多次调整，沈玉民也已按调整后的标准向村组交纳了使用费。故，沈玉民要求赛普瑞公司支付截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元，自2019年1月1日起按每年21912元的标准支付土地使用费至赛普瑞公司腾房之日，应予支持。4、关于沈玉民主张赛普瑞公司承担违约责任的问题。涉案合同因房屋无建设审批手续而无效，沈玉民负有主要责任，故该项请求不予支持。5、关于赛普瑞公司反诉要求沈玉民承担其对房屋的维护、屋顶防水维护、搭建车棚、安装网络监控等产生的费用119994元的问题。合同约定：赛普瑞公司发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知沈玉民修复；赛普瑞公司应合理使用并爱护房屋及附属设施，因赛普瑞公司保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障，赛普瑞公司应负责维修或承担赔偿责任。现赛普瑞公司并未提交证据证明其已通知沈玉民维修房屋，沈玉民不予维修；亦未提交证据证明房屋不是因其保管不当或不合理使用发生的损坏。故，赛普瑞公司该项反诉请求，不予支持。6、关于赛普瑞公司反诉要求沈玉民减免其房屋使用费问题。2020年1月下旬发生的疫情，是众所周知的事实。受疫情影响，对沈玉民、赛普瑞公司均造成了一定的损失，损失应酌情由双方均担。赛普瑞公司要求减免房屋使用费，可支持减免一半。2020年1月25日是春节的大年初一，参照政府规定的2020年1月31日正常上班时间，至3月6日为一个月零六天，按照第三个五年的年使用费261504元计算，一个月零六天的房屋使用费为26150.4元，沈玉民应为赛普瑞公司减免使用费13075.2元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告沈玉民与被告西安赛普瑞科技有限公司2008年9月2日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内腾房，将坐落于西安市未央区三桥街办沈家寨村北一号院，土地面积为2212㎡（折合3.32亩）内2042.08㎡的房屋交付给原告沈玉民。三、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内，给付原告沈玉民截止2020年6月29日的房屋占有使用费774048元。四、被告西安赛普瑞科技有限公司在2023年11月29日之前腾房，应按每年261504元的标准向原告支付2020年6月30日至腾房之日的房屋占有使用费。五、被告西安赛普瑞科技有限公司自本判决生效之日起三十日内，给付原告沈玉民截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元。自2019年1月1日起按每年21912元的标准支付土地使用费至腾房之日。六、原告沈玉民为被告西安赛普瑞科技有限公司减免房屋占有使用费13075.2元,此款应自上述第三条的房屋占有使用费774048元中扣减。七、驳回原告沈玉民的其余诉讼请求。八、驳回被告西安赛普瑞科技有限公司的其余反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20026元（沈玉民已预交），由赛普瑞公司承担13000元，于上述付款时间一并给付沈玉民。沈玉民自行负担7026元。反诉费4370（赛普瑞公司已预交），由沈玉民承担150元，于上述付款时间一并给付赛普瑞公司。赛普瑞公司自行负担4220元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁房屋至今未取得建设手续，沈玉民与赛普瑞公司签订之《房屋租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故沈玉民要求赛普瑞公司返还房屋，应予支持。房屋使用费、土地使用费以及房屋维护等，可参照合同的约定进行处理。赛普瑞公司上诉主张沈玉民交付的房屋系依双方约定由沈玉民按照图纸建造，并非额外增加，故沈玉民无权要求增加租金。但根据双方合同约定，租赁房屋基本情况为生产车间840平方米，赛普瑞公司认可在签订合同时地上并无建筑，故对赛普瑞公司预交55万元租金建盖840平方米房屋的事实，应予采信，对于840平方米房屋之外的建盖面积是否应包括在合同确定的租金范围内，双方约定不明。根据房屋建盖的实际情况，涉案院落内房屋除增建至840平方米外，实际已达2042.08平方米，均已交由赛普瑞公司使用，且赛普瑞公司在第一个五年除支付合同约定的55万元，确另行支付了35.8万元，故对沈玉民主张基于建筑的租赁物面积增加，租金亦予增加的主张，予以采信。依据赛普瑞公司与沈玉民的合同约定，双方以预付第一个五年房屋使用费的方式由沈玉民按照赛普瑞公司要求建筑房屋，现赛普瑞公司上诉主张应由沈玉民向其补偿35.8万元建房款，没有事实依据，不能成立，据此双方第一个五年房屋使用费已结清。鉴于双方合同约定租金计算每五年增长20%，按照第一个五年赛普瑞公司向沈玉民支付90.8万元计算，第一个五年年房屋使用费为18.16万元，第二个五年年房屋使用费应为217920元，沈玉民在原审自认按照17万元交纳，故第二个五年扣除赛普瑞公司已经支付的49万元尚欠36万元，应予采信。同时按照双方合同约定租金计算每五年增长20%，一审法院确定第三个五年年房屋使用费为261504元，并无不当。双方合同约定如集体调整土地使用费，超出原部分的费用由赛普瑞公司承担，现土地使用费已按村组要求多次调整，故沈玉民要求赛普瑞公司支付截止2018年12月31日增加的土地使用费86320元，并按每年21912元的标准支付土地使用费至腾房之日，应予支持。赛普瑞公司主张沈玉民赔偿其加盖、新建房屋的维护费用，证据不足，本院不予采信。综上所述，赛普瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由西安赛普瑞科技有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  刘 书 方     1