江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初12191号 原告：常熟市华保物业管理有限公司，住所地常熟高新技术产业开发区东南大道**604，统一社会信用代码91320581660831010Q。 法定代表人：徐明敏。 委托诉讼代理人：陶怡婷，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚晓峰，江苏俞晓华律师事务所实习律师。 被告：张雪军，男，1975年4月17日出生，汉族，住常熟市。 原告常熟市华保物业管理有限公司与被告张雪军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告常熟市华保物业管理有限公司的委托诉讼代理人陶怡婷、龚晓峰、被告张雪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市华保物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年3月9日至2016年3月8日、2018年3月9日至2019年3月8日、2019年3月9日至2019年6月30日的物业服务费4854.03元及该款自起诉之日起至被告实际清偿之日止的逾期付款利息；诉讼费被告承担。事实和理由：被告系佳和水岸业主。原被告签订物业管理服务协议，双方约定：被告委托原告为其提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.4元/月/平方米。被告在享受原告提供物业服务的同时却未履行足额交纳物业费的义务，原告催付未果提起诉讼。请求依法支持原告诉请。 被告张雪军辩称：1、要求原告赔偿损失4150元；2、要求华保物业期间物业费打折；3、合同结束后的4个月的物业费不予以支持；4、原告补给开具所有年份的增值税发票。理由：《常熟市前期物业管理委托合同》违反了行政法规应依法被确认无效。澜凌物业与江苏佳和置业有限公司于2015年签订了一份无效的前期物业服务合同，关于佳和水岸小区旧欠物业费转包协议也是无效的。原告要求被告支付2015年3月9日至2016年3月8日期间的物业服务费应是无效；被告所居住的单元门口及其他幢楼门口的生活垃圾未曾及时处理；；地下室水泵止回阀坏了没有维修；被告家中承重墙开裂；期间数次向原告反映未果；小区门口门卫不但白天黑夜大门敞开，而且值班人员不见踪影，小区监控室没有24小时专人值班，安防系统形同虚设、外来人员随意进；被告的苏Ｅ×××××面包车停在公摊车位上，原告未告知挪车，擅自做主将业主车辆挪出小区，报警寻找后城管告知已拖到政府指定的停车场，被告因生意繁忙未曾有时间去处理此事，导致车辆失踪，造成财产损失4150元；根据合同2019年3月8号结束，实际则2019年6月30号结束，超四个月差八天，华保物业签订的合同期限已经届满。佳和水岸业主委员会已经解除了原告的物业服务活动，原告无权再向被告收取逾期物业服务费。关于逾期付款利息问题，原告依据的是2018年的常熟市佳和水岸物业服务合同，该合同期限已经届满，因此原告主张逾期利息没有合法、有效的依据。请求对这逾期4个月的物业服务费不予支持。今年在原告起诉前曾上门要过物业管理费，前后几次，从第一次原告上门收费起，被告及家人就向其反应5条同样的问题，被告明确表示，只要解决上述问题，立即立刻缴费，但时隔至今，原告没有任何答复。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月10日，江苏佳和置业有限公司与常熟澜凌物业管理有限公司签订了《常熟市前期物业管理委托合同》，由常熟澜凌物业管理有限公司对常熟市佳和水岸小区进行物业管理。后常熟澜凌物业管理有限公司撤出并与原告签订了《关于佳和水岸小区旧欠物业费转包协议》，约定2016年3月31日前原由常熟澜凌物业管理有限公司收取的物业管理费全部转让给原告。2016年4月28日常熟市佳和水岸业主委员会与原告签订了服务期限从2016年5月1日起至2017年3月30日止的《常熟佳和水岸物业服务合同》。2018年常熟市佳和水岸业主委员会与原告又签订了服务期限从2018年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务合同。上述合同均约定佳和水岸业主委员会将常熟佳和水岸小区委托原告进行物业服务，物业服务费多层住宅为0.6元/月/平方米，小高层住宅及高层住宅为1.4元/月/平方米，物业公司12月份向业主收取本年度物业管理费，业主逾期交纳物业费的，可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2019年3月底合同到期后，佳和水岸业主委员会未再与原告续签合同，同年4月2日佳和水岸业主委员会发函原告，内容为：根据江苏省物业管理条例，在新老物业三个月交替期间，原物业服务将严格执行原订的物业服务合同进行服务，如果未按原合同进行服务，将以违约进行处理。2016年5月1日起至2019年6月底原告为案涉小区提供了物业服务。 另查明，常熟市佳和水岸×××室房屋系被告张雪军与江素萍、张誉邺共同共有，面积为125.16平方米。自原告进入佳和水岸小区物业服务后被告向原告交纳过2年的物业费，其余物业费未付，原告催付未果而诉讼来院。 庭审中，原告将第一项诉请变更为：要求被告支付自2018年3月9日至2019年3月8日、2019年3月9日至2019年6月30日的物业服务费2751.34（125.16平方米×1.4元/月/平方米×15.7月）及逾期付款利息（以2751.34元为基数，自起诉之日起至被告实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并明确表示只向被告张雪军主张案涉物业服务费。2015年3月9日至2016年3月8日的物业费，原告保留追究权利，在本案中暂不主张；对被告交纳过2年的物业费，原告认为被告交纳的是2016年3月9日至2018年3月8日期间的物业服务费，不认可被告认为的2016年3月9日至4月1日期间的物业费属于多交；原告还认为该期间的债权前物业公司已经转让给了原告，原告有权收取。被告张雪军则表示，合同期是2016年4月1日开始，自己2016年3月9日就开始交了，多交了。被告要求原告对应交物业服务费打折处理，愿意交2000元。因双方各执己见致当庭调解未成。 本院认为，常熟市佳和水岸业主委员会与原告常熟市华保物业管理有限公司签订的物业服务合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告提供物业服务后有权向被告收取相应的物业服务费用，被告拖欠物业服务费的行为有碍原告正常提供物业管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。因此原告要求被告支付未交纳的物业服务费并支付自起诉之日起至被告实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息损失的诉讼请求，合法有据，未超出合同约定，本院予以支持。合同约定的履行期届满后，原告按业委会要求继续提供了三个月的物业服务，有权收取相应的物业服务费；庭审中双方一致确认被告在原告服务期间交纳过2年的物业管理费，双方在起止时间上存在争议，但双方均未提供证据证明，故本院认定物业费的起止时间为合同约定时起算至原告实际撤出时止，即2016年5月1日至2019年6月30日止，被告已经交纳2年，还应当交纳1年2个月，按照标准计算应为2453元（125.16平方米×1.4元/月/平方米×14个月）。原告在本案中不向被告主张2015年3月9日至2016年3月8日的物业费，属其对自身诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。被告提出的承重墙裂缝，无证据证明系原告未提供约定的物业服务所致；被告要求原告补开所有年份增值税发票的主张，案涉合同并无约定，被告可另行依法主张；被告提出的财产损失4150元，未提交证据证明，被告如有证据可另行依法主张权利；被告要求物业服务费打折计算的主张，既无约定，也无法律依据，故被告前述主张本案中本院均不予支持。被告所提其他问题，即使对被告生活有一定影响，但尚不足以据此拒付物业费。同时原告作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应当及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告张雪军支付原告常熟市华保物业管理有限公司2018年5月1日至2019年6月30日的物业管理服务费2453元及利息（以2453元为基数，自2020年9月23日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：常熟市华保物业管理有限公司，开户行：中国建设银行常熟东南支行，账号：32×××33。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告张雪军负担并在本判决生效之日起十日内直接支付原告上述指定账户，原告预交的本院不再退还。 本判决为终审判决。 审判员  王维清 二〇二〇年十一月十日 书记员  陶 莹