湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2057号 原告（反诉被告）：程薇，女，1980年12月8日出生，汉族，住冷水滩区。 委托诉讼代理人：唐莹，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：任丽茹，女，1965年10月24日出生，汉族，住冷水滩区。 委托诉讼代理人：胡斌，男，1965年5月26日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为一般授权，系被告任丽茹之夫。 原告程薇因租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判令：1、判决被告支付2020年4月份的房屋租金4300元；2、判决被告按照月租金4300元支付自2020年5月1日至返还按租赁房屋之日止的房屋租金；3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，被告任丽茹向本院提起反诉，请求判令：1、判决反诉被告赔偿反诉原告净水器损坏、门面转让费、服装损失、借款利息、误工费等各项直接经济损失共计151800元；2、判决反诉被告退回2019年10月至2020年3月期间多收取的租金4632元；3、判决因不可抗力（××疫情）原因反诉被告归还反诉原告预付的2020年一季度租金7056元；以上三项合计163488元；4、依法驳回反诉被告的诉请，本案的诉讼及评估费等费用由反诉被告承担。本院受理后，依法适用简易程序合并审理，并公开开庭进行了审理。现已审理终结。 原告程薇诉称，2013年3月18日，原、被告签订《门面出租协议》，约定原告将位于冷水滩区××街××号门面出租给被告，租赁时间为2013年4月1日至2015年3月30日。合同到期后，原、被告又签订一份《门面出租协议》，租赁时间为2015年4月1日至2017年4月30日。租赁期满后，被告继续使用该门面，并支付租金，双方没有续签租赁合同。2019年12月31日，原告与被告就租金达成一致意见，约定租金每月为4300元，租金需提前预付三个月，被告当天通过银行转账支付了2020年1月1日至2020年3月31日租金共计12900元。2020年3月31日原告让被告支付下一季度租金，被告拒不支付，原告多次向三多亭社区、梅湾司法所、梅湾派出所反映，经调解双方未达成一致意见。为此，原告为确保自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法判处。 被告任丽茹辩称，原告的事实理由不能成立，原、被告的不定期租赁合同有效我们认可，原告已经把门锁了我们没有收益不存在支付原告租金。 反诉原告任丽茹诉称，反诉原告租赁反诉被告的门面是事实，2017年5月1日起双方没有签订书面合同也是事实，但双方口头约定租金每年增加一次，增加的比例按原合同约定。根据原合同2018年4月1日至2019年3月31日的租金应该是3360元每月，2019年4月1日至2020年3月31日的租金应该是3528元每月。反诉被告在2019年第二和第三季度收取的租金均是3528元每月，但从2019年10月起反诉被告单方面将租金涨到4300元每月，反诉原告不愿意，反诉被告就以锁门面相要挟，反诉原告没法只得就范，但这不是反诉原告的真实意思。2020年第二季度，由于双方对之前的租金数额有争执，再加上××的影响，反诉原告没有预付三个月的租金，反诉被告于2020年4月5日将门面强行封死，导致反诉原告造成较大经济损失。请求依法判处。 反诉被告程薇辩称，1、反诉原告拖欠租金，且一直在转让门面，对门面的服装清仓处理，以为反诉原告不再继续承租涉案门面，故而上锁；2、被答辩人门面转让费、净水器损坏、服装损失、借款利息、误工损失，没有事实和法律依据，不应由答辩人承担责任；3、2019年10月至2020年3月答辩人与被答辩人协商一致每月租金上调至4300元每月，不存在多收租金的情形。 经审理查明，2013年3月18日，原、被告签订《门面出租协议》，约定原告将位于冷水滩区××街××号××号××门面出租给被告，租赁时间为2013年4月1日至2015年3月30日，租房时先交押金3000元，租金每月2400元，第二年每月租金2640元，每季度交一次房租，如果租赁者拖欠租金超过三天，出租方有权终止合同…。合同签订后，任丽茹交纳了押金和第一个季度的租金装修门面经营服装。合同到期后，原、被告又于2015年4月26日签订一份《门面出租协议》，租赁时间为2015年4月1日至2017年4月31日，租房时先交押金3000元，租金第一年每月2640元，第二年每月租金2904元，每季度交一次房租，如果租赁者拖欠租金超过三天，出租方有权终止合同；租赁者要转让门店使用权，需经出租方同意…。租赁期满后，被告继续使用该门面，并支付租金，双方没有续签租赁合同，口头约定按原合同履行。2019年第二和第三季度门面的租金均是3528元每月，但从2019年10月起原告将租金涨到4300元每月，被告不同意，原告以终止合同、封闭门面相要挟，被告只得按4300元每月的租金交纳至2020年3月。2020年3月31日，原告要被告预付第二季度的租金，被告要求降低租金并要求将原来多缴的租金抵扣，原告不同意，双方发生争执，双方向三多亭社区、梅湾司法所、梅湾派出所反映，在协商处理期间，原告于2020年4月5日将门面强行封死，至2020年4月25日才开锁。之后，被告想转让门面，原告不同意，双方有发生争执，原告又于2020年5月2日至13日将门面强行封死。2020年5月27日被告将门面内的衣服及相关物品搬走，将门面交给原告，原告将押金退还给被告。 本院在审理过程中，反诉原告任丽茹申请对其店面内经营的服装损失进行评估鉴定。本院受理后依法委托湖南永一资产评估有限公司进行评估鉴定。湖南华信求是工程造价咨询有限公司于2020年8月19日作出湘永评报字（2020）第0062号评估报告。鉴定结论意见为：任丽茹店面内经营的服装损失为23600元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付2020年4月及搬走前的租金，因原告于2020年4月5日至25日、2020年5月2日至13日两次将涉案门面强行封死致使被告无法营业，被告拒付租金于法有据。双方已于2020年5月27日解除了租赁合同，原告收回了门店并退还了被告押金，因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。 反诉原告任丽茹反诉要求程薇赔偿净水器损坏、门面转让费、服装损失、借款利息、误工费等各项直接经济损失共计151800元；退回2019年10月至2020年3月期间多收取的租金4632元归还反诉原告预付的2020年一季度租金7056元合计163488元，因净水器损坏、门面转让费、服装损失、借款利息不是本案的直接损失，该请求本院不予支持。关于租金损失，因双方没有订立书面合同，被告按4300元每月支付租金没有显失公平，但是，被告预付新冠疫情期间的租金应适当予以减少，结合本案实际，反诉被告应退还反诉原告新冠疫情期间的租金4300元；因反诉被告于2020年4月5日至25日、2020年5月2日至13日两次将涉案门面强行封死致使反诉原告无法营业，造成了反诉原告的营业损失（误工费），根据本案实际情况及同行业营业收入等，反诉被告应支付反诉原告营业损失8000元。因此，反诉原告任丽茹的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五款、第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告程薇的诉讼请求； 二、反诉被告程薇在本判决生效后十日内退还反诉原告任丽茹新冠疫情期间的租金4300元，支付反诉原告任丽茹营业损失8000元； 三、驳回反诉原告任丽茹的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元减半收取175元，由原告程薇负担；反诉费3487元减半收取1743.5元，由反诉原告任丽茹负担1000元，反诉被告程薇负担743.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  伍建军 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  李 淑