陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2020)陕0116民初8614号 原告:张涛，男，汉族，1977年12月23日出生，住陕西省宝鸡市，身份证号XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：杨国鹏，陕西益图律师事务所律师。委托代理人：李雨辰，陕西益图律师事务所实习律师。被告：解波，男，汉族，1977年11月17日出生，住西安市新城区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。原告张涛诉被告解波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛及其委托代理人杨国鹏、李雨辰，被告委托代理人罗涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋购买委托协议》合法有效；2、判令被告解波立即协助将位于长安区圣合家园10幢1单元3层的10302号房屋（面积97.42㎡）过户至原告张涛名下，相关税费（土地收益等差价款）由原告承担；3、本案的诉讼费用等由被告解波负担。事实及理由：原、被告于2009年达成委托购房协议，约定由原告出资，被告代为购买位于西安市长安区圣合家园10幢1单元3层的10302号房屋，房屋所有权归原告所有，在房屋符合过户条件时应及时过户到原告名下。后被告按约向陕西圣合实业发展有限公司购买了上述房屋，房屋总价261514元，原告支付了首付款81514元，剩余18000元以被告名义办理了按揭贷款，并由原告偿还至今。后因房屋实际面积较买卖合同面积偏大，加之政府对经济适用房的价格调控，原告后又补足房屋差价。原、被告签订有《房屋购买委托协议》，对委托购房事宜进一步明确。现原告多次要求过户未果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，涉案房屋系经济适用房，系国家保障型住房，原、被告并未签订《房屋购买委托协议》，即使存在该协议，协议内容也因以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益、违反诚实信用原则、违反公序良俗原则，应被认定为无效。原告并不具备购买经济适用房资格，不存在真实有效的委托代理关系，原告诉称“代为购买”无事实及法律依据，涉案房屋系被告自己购买，登记在被告名下，归被告所有。经审理查明，2009年4月23日，被告解波作为买受人，陕西圣和实业发展有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号：长房A2009 14399，解波购买位于西安市长安区圣合家园10幢1单元3层的10302号房屋，建筑面积共计96.77㎡，单价2702.43/㎡。2009年6月3日，被告解波作为抵押人，与抵押权人中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《长安区房地产抵押合同》，为涉案房屋办理抵押贷款180000元，合同编号：2009-3260，抵押期限自2009年6月3日至2034年6月3日。另查明，原告张涛作为委托人，被告解波作为受托人，双方签订《房屋购买委托协议》，约定委托人委托受托人购买位于西安市长安区圣合家园10-10302号房屋，面积96.77㎡，价格261514元，房屋性质为经济适用房；协议约定委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，所有一切费用及以后的贷款按揭费用均由委托人承担，受托人只是名义上房屋购买人，不承担任何购房产生的费用。原告张涛以被告解波名义，实际缴纳了涉案房屋的首付款81514元、经济适用房超审核面积差价款15169元（涉案房屋实际建筑面积97.42㎡）、房屋专项维修资金5265元、契税4177元。2009年7月至2020年9月，涉案房屋贷款以原告将钱款存或转入被告房贷还款账户方式实际支付，共计还贷130136.16元。原告张涛于2010年3月装修涉案房屋后居住至今，期间物业费由原告交纳。涉案房屋2011年5月11日登记在被告解波名下，不动产权证号41-47053，登记建筑面积97.42㎡，房屋性质为经济适用住房。原告现诉至本院，要求确认双方签订的《房屋购买委托协议》合法有效、要求将涉案房屋过户至其名下。审理中，促其协商，双方分歧较大，本案调解不立。上述事实，有当事人陈述、《房屋购买委托协议》、《商品房买卖合同》、《长安区房地产抵押合同》、首付款收款收据、超购面积补缴差价票据、专项维修资金缴存收据、购房款发票、契税完税证、月供还款记录、装修施工许可证、陕西圣合实业发展有限公司收款收据、西安新知物业管理有限公司收款收据、西安市不动产登记簿、银行流水在卷为凭，足以认定。本院认为，原告主张其不具备购买经济适用房资格，借用被告名义办理买房及抵押合同，交纳房屋首付款及其他费用，买房后双方补签《房屋购买委托协议》，协议系被告本人签名。对此被告予以否认，辩称买房及抵押合同系其自行办理，房屋购买委托协议第二页非其本人签字，与第一页笔迹明显不符，对其真实性及证明目的均不认可；且原告本身不具备购买经济适用房资格，不存在真实有效的委托代理关系，协议内容以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益、违反诚实信用及公序良俗原则，应被认定为无效，涉案房屋登记在被告名下，应归被告所有。原告张涛与被告解波签订的《房屋购买委托协议》上有原、被告各自签名，被告解波虽对其签名存有异议，但未申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，故认定该协议系原、被告自愿签订。结合案情及现有证据，原告实际支付了涉案房屋的首付款、经济适用房超审核面积差价款、房屋专项维修资金、契税及贷款，自2010年装修后居住至今，履行了购房人的义务；但因原告本身不具备购买经济适用住房资格，借用被告名义买房，违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属于以合法形式掩盖非法目的，其行为损害社会公共利益，属于无效的民事行为，故原、被告签订的《房屋购买委托协议》依法应认定无效。尽管原告作为实际出资人支付了购房款及相关费用，但根据《物权法》及《城市房地产管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；涉案房屋登记在被告名下，原告实际出资也不能改变房屋原始所有权性质，原告不能取得房屋的产权；被告虽未出资，但具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同及抵押合同，并依法登记为涉案房屋产权人，符合房屋买卖合同生效要件，依法取得涉案房屋的所有权。综上，对原告要求确认双方签订的《房屋购买委托协议》合法有效、要求将涉案房屋过户至其名下的诉请，本院依法不予支持；涉案西安市长安区圣合家园10-10302号房屋仍归被告解波所有，由被告解波向原告张涛返还房屋首付款81514元、经济适用房超审核面积差价款15169元、房屋专项维修资金5265元、契税4177元、2009年7月至2020年9月的房贷130136.16元，各项共计236261.16元。关于涉案房屋增值利益的处分一节，原、被告明知借名买房可能导致其合法权益遭受损失，仍规避政策而为之，双方对各自损失的造成均有过错；综合考虑双方对取得涉案房屋的实际付出及目前市场价值，本院酌情认定增值利益由原告享有60%，由被告享有40%，由被告解波向原告张涛支付涉案房屋增值利益400000元。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条，《中华人民共和国物权法》第六条，《经济适用住房管理办法》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张涛全部诉讼请求；二、被告解波于本判决生效后三十日内向原告张涛返还房屋首付款81514元、经济适用房超审核面积差价款15169元、房屋专项维修资金5265元、契税4177元、房贷130136.16元，各项共计236261.16元；三、被告解波于本判决生效后三十日内向原告张涛支付房屋增值利益400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，原告张涛已预交，减半收取4900元，由被告解波承担，并与上述判决之款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员    王  楠 二〇二〇年 十一 月 十六 日 书 记 员   雷巧茹   1