重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5690号上诉人（原审被告）：杨娇，女，汉族，1987年3月1日生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：胡毅，重庆诺严律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市江**北滨二路**保利中心**，统一社会信用代码91500105075696970T。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。上诉人杨娇因与被上诉人重庆葆翔房地产开发有限公司（以下简称：葆翔地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨娇上诉请求：撤销原判，依法改判。主要理由：1.杨娇未能及时办理银行按揭并非杨娇的过错，是因为葆翔地产公司指定合作银行时间耽误了两个月，造成银行政策变化，贷款金额下调和贷款利率上浮，葆翔地产公司又不同意杨娇变更贷款银行，双方长时间协商未果，杨娇支付770000元尾款的条件并不成就，杨娇并无违约行为。2.《重庆市商品房买卖合同》附件5“补充协议”中明显加重购房人义务的条款无效，杨娇即使存在逾期付款的情况也只应承担逾期款项每日万分之一的违约金。《重庆市商品房买卖合同》第九条甲方逾期交房的违约责任和第十条乙方逾期付款的违约责任中均约定违约方承担万分之一的违约金，而附件5中仅将购房人逾期付款的违约责任由万分之一调整为万分之五，并且附件5中关于变更付款方式后需数日内就需全额付款等约定明显加重了杨娇的付款义务和责任，但附件5并未作任何加粗或者变换字体等特别提示，不能代表双方的真实意思表示。被上诉人葆翔地产公司辩称：1.系杨娇不与银行签订按揭贷款合同，银行要求首付款比例提高5%，但杨娇拒绝，导致葆翔地产公司未能获得按揭房款。2.葆翔地产公司向杨娇发出催款的律师函后，按照约定，杨娇应在十日内付清所欠房款，杨娇未付清，应承担违约责任。3.根据补充协议约定，银行贷款政策变化不属于不可归责甲乙双方的事由，杨娇拒绝与指定银行办理按揭手续属于违约。4.附件5补充协议不是格式合同，是双方协商对主合同的变更。葆翔地产公司一审请求：1.判令杨娇向葆翔地产公司支付房款770000元；2.判令杨娇向葆翔地产公司支付逾期付款违约金以770000元为基数自2019年5月3日起至本金付清之日止按日万分之五的标准计算；3.本案诉讼费用由杨娇承担。一审法院查明如下事实：2017年8月30日，葆翔地产公司（甲方）与杨娇（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利溉澜溪商业-4/03地块B4B5B8。第三条，乙方所购商品房坐落为重庆市江北区，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额1541702元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清首付款771702元；向银行申请贷款770000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给葆翔地产公司作为房款的一部分；（三）办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。附件五《补充协议》第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意履行期届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方未在上述期限内收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第十七条对买卖双方当事人信息及通知的补充约定，双方应按买卖合同所列电话、地址、地址进行联络必须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。若有变更，应提前5天以书面形式通知甲方，否则，产生的一切责任，由乙方承担。若甲方已快递等形式通知乙方时，乙方本人应及时签收，若乙方无法签收时，同意由乙方同住人员或小区物业工作人员或其指定的其他人员代为签收。乙方本人拒绝签收，代收人拒绝签收，或乙方不按规定自取，均应视为甲方履行了通知义务。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《关于首付分期的协议》第一条，乙方确认应付甲方的商品房总额的50%即771702元，具体付款期限为2017年8月30日前支付154170元；2017年12月10日前支付151470元；2019年2月28日前支付463362元。第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款预审批相关手续。合同签订后，杨娇按《关于首付分期的协议》的约定向葆翔地产公司支付了首付款，并取得收据。2019年9月28日，葆翔地产公司委托北京大成（重庆）律师事务所向杨娇邮寄律师函，告知葆翔地产公司尚未收到应付购房款770000元及违约金，并通知杨娇“1、请您收悉本函后立即向葆翔公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您仍未能向葆翔公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”该邮件于2019年10月1日签收。2020年4月30日，杨娇向葆翔地产公司支付剩余房款500000元，并取得《收据》。2020年5月6日，杨娇向葆翔地产公司支付剩余房款270000元，并取得《收据》。一审庭审中，杨娇称其并未收到葆翔地产公司邮寄的催告函，但认可合同预留的联系电话及地址均是有效的；未能办理按揭贷款的原因系银行要求提高5%的首付比例，其严格按照首付分期协议支付房款，不应提高首付比例。一审认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。葆翔地产公司与杨娇签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，杨娇应当按照约定的金额和期限向葆翔地产公司支付房款。根据补充协议第四条的约定，葆翔地产公司应于2019年4月29日前收到银行发放的贷款。葆翔地产公司未在约定期间内收到银行发放的贷款，有权根据合同要求杨娇变更付款方式。葆翔地产公司遂于2019年9月28日函告杨娇，未收到银行发放的贷款并要求其于2019年10月15日前支付未付房款770000元及违约金。杨娇于2020年4月30日支付了房款500000元、于2020年5月6日支付了270000元，未在葆翔地产公司给予的宽限期内支付房款，构成违约。根据合同第五条约定的违约金起算点，杨娇应当自2019年10月15日起向葆翔地产公司支付违约金。结合补充协议第二十六条的约定，杨娇应当向葆翔地产公司支付2019年10月15日至2020年4月30日期间的逾期付款违约金76230元（770000元×0.05%×198天）、2020年5月1日至2020年5月6日期间的逾期付款违约金810元（270000元×0.05%×6天），共计77040元。另，根据附加五补充协议第六条关于按揭付款“乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料”的约定，杨娇付清首付款后，葆翔地产公司有协助杨娇办理按揭贷款的义务并及时通知杨娇。故在葆翔地产公司函告杨娇其贷款审批未通过以前，杨娇并无违约行为。因此，葆翔地产公司要求杨娇支付2019年5月3日至2019年10月14日期间的违约金，于法无据，一审不予支持；杨娇已经支付完毕剩余房款770000元，故葆翔地产公司要求杨娇支付剩余房款770000元，于法无据，一审不予支持；杨娇主张并非其原因逾期支付剩余房款770000元，于法无据，一审不予采信。杨娇主张其未收到催告函，不应承担违约责任。葆翔地产公司根据合同约定向杨娇预留地址向其邮寄了催告函，该有邮件也于2019年10月1日签收，且庭审中杨娇也认可葆翔地产公司邮寄的地址是其有效的联系方式。因此，杨娇的该答辩意见，于法无据，一审不予采信。双方关于付款方式的约定系双方当事人对其自身权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同法第三十九条第一款规定的提请对方注意免除或限制责任及第四十条规定格式条款无效的情形，合法有效，当受法律保护，故关于杨娇主张补充协议明显加重购房人付款义务的格式条款无效的答辩意见，于法无据，一审不予采信。综上所述，葆翔地产公司要求杨娇支付逾期付款违约金，对2019年10月15日至2020年5月6日期间的违约金77040元，于法有据，一审予以支持；对超过该部分的诉讼请求，于法无据，一审不予支持；葆翔地产公司要求杨娇支付剩余房款770000元，于法无据，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨娇于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付2019年10月15日至2020年5月6日期间的逾期付款违约金77040元；二、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6085元，由杨娇负担。二审中，本院查明，案外人李小波与葆翔地产公司就本案涉案房屋所在楼盘的另一套房屋的买卖合同产生纠纷，在重庆市江北区人民法院进行诉讼，该院于2020年5月18日作出（2019）渝0105民初21858号民事判决，在该判决中江北区人民法院认定购房人李小波逾期付款违约，在确定违约金计算标准时认为“双方主合同已经明确约定，李小波应承担的逾期付款的违约金不应高于预期应付款万分之一，且双方补充协议的约定仅提升了李小波承担违约金的比例，未对葆翔公司应承担违约金予以调整，故在李小波出现逾期付款、承担违约责任之时，仍应以万分之一作为违约金标准合乎情理”。遂判决李小波按万分之一的标准承担逾期付款的违约责任。该案判决后，双方当事人均不服提起上诉，但在上诉后，双方当事人均未缴纳上诉费用，重庆市第一中级人民法院遂于2020年7月17日作出（2020）渝01民终4942号民事裁定，裁定：本案按李小波、葆翔地产公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本案二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，杨娇与葆翔地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《关于首付分期的协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，涉案房屋总成交金额1541702元，杨娇于签订合同当日支付首付款771702元，向银行贷款770000元，因杨娇原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，杨娇应在按揭银行书面通知之日起3日内以现金或其他方式支付，如杨娇未能在约定期限内以现金或其他方式支付，杨娇应当承担违约责任。在《关于首付分期的协议》中约定，杨娇分期支付首付款771702元，付清首付款当日，杨娇需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。补充协议约定，杨娇在办理完按揭贷款手续后60天委托按揭贷款银行将按揭贷款支付给葆翔地产公司，因杨娇原因导致葆翔地产公司在该期限内未收到按揭款项，杨娇应当从期限届满后3日内向葆翔地产公司一次性支付全部房价款。现查明，杨娇已于2019年2月28日付清首付款771702元，但因银行政策变化，按揭银行要求提高首付比例5%，杨娇未与指定的按揭银行签订按揭贷款合同，葆翔地产公司于2019年9月28日向杨娇发函催款，要求杨娇在2019年10月15日前付清未付房款770000元；杨娇未在葆翔地产公司给予的宽限期内支付，而是在2020年4月30日支付了500000元，于2020年5月6日支付了270000元，已构成违约，应承担违约责任。对于杨娇提出因银行政策变化导致其未与按揭银行签订贷款合同，属于合同中约定的非因双方原因导致银行贷款少于申请贷款数额的情形，按照约定双方应对于具体付款方式、期限另行协商，现双方一直协商未果，其未支付剩余房款不构成违约的上诉意见，本院认为，因双方在补充协议中已经约定若非任何葆翔地产公司原因导致银行政策发生变化，包括与银行签订借款合同后银行通知杨娇需上浮银行利率或者提高首付款比例而拒绝批准杨娇全额或部分贷款申请的，杨娇需在贷款银行或葆翔地产公司发出书面通知10日内付清房款差额，故葆翔地产公司在2019年9月28日向杨娇发函催款要求杨娇在2019年10月15日付清房款符合法律规定，杨娇未按照合同约定及函件确定的付款期限付清款项，构成违约，对杨娇的这一上诉意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，杨娇逾期支付购房款，应按照应付金额每日万分之一支付违约金，在补充协议中，将该标准调整至每日万分之五，但本院亦注意到，同样在《重庆市商品房买卖合同》中对葆翔地产公司逾期交房的违约责任约定为每日按购房款的万分之一计算违约金，但在补充协议中并未将该项违约金标准进行调整；再结合在同一楼盘的房屋买卖合同发生纠纷时，葆翔地产公司对人民法院确定购房人逾期付款的违约责任为按应付款每日万分之一计算违约金的处理意见予以认可的态度，本院认为，对杨娇逾期付款的违约责任按应付金额的每日万分之一计算更为公平合理。对杨娇要求按照每日万分之一承担违约责任的上诉意见，本院予以支持。故杨娇应向葆翔地产公司承担的违约责任为：2019年10月16日至2020年4月29日期间的违约金15092元（770000元×0.01%×196天），2020年4月30日至2020年5月5日期间的违约金162元（270000元×0.01%×6天），共计15254元。原判认定事实清楚，鉴于二审出现新的事实导致本院认定违约金标准发生变化，对原判予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27136号民事判决第一项为“杨娇于本判决生效之日起10日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付2019年10月16日至2020年5月5日期间的逾期付款违约金15254元”；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27136号民事判决第二项；三、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担不变；本案二审案件受理费12170元，由杨娇负担6085元，重庆葆翔房地产开发有限公司负担6085元（此款已由杨娇垫付，在杨娇支付本案款项时一并清算，本院预收案件受理费不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年十一月二日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥