北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12902号上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米。法定代表人：唐昊涞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：王健，男，1979年7月27日出生，北京伟特房地产开发有限公司员工，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗娟，女，1957年6月14日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙琳（罗娟之女），女，1984年3月30日出生，住北京市朝阳区。原审被告：望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市房山区康泽路**院**楼****60。法定代表人：徐荣青，执行董事、经理。原审被告：北京佳业安居房地产经纪有限公司，住，住所地北京市房山区拱辰街道天星街**院**楼**321/div>法定代表人：刘影。上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）因与被上诉人罗娟、原审被告望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、原审被告望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、原审被告北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、原审被告北京佳业安居房地产经纪有限公司（以下简称佳业安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2020)京0113民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟特公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项中的部分内容，北京佳业安居房地产经纪有限公司与罗娟之间的11万元的咨询服务费及利息不由伟特公司承担；2.一审和二审案件受理费由罗娟承担。事实及理由：针对罗娟给付佳业安居公司的11万元咨询服务费，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、佳业安居公司是为罗娟服务，为购房人组织团购提供咨询，并非为伟特公司提供服务的合作单位。佳业安居公司并非伟特公司委托的销售代理公司，该公司虽规模较小，但其行为模式和服务范围与现在的网络服务公司或连锁中介服务公司并无本质区别。其一方面对接可售房源或项目，一方面组织购房人形成团购客户群，并依照合同向客户收取团购服务费或咨询服务费，该费用是按合同收取的居间费用或其他类似费用，而非房款；佳业安居公司是独立经营的经济实体，独立承担民事责任，其对接的不是一个团购、开发商或项目，如果发生退款，应由佳业安居公司按照其与购房人签订的合同办理，该公司下落不明时应由其股东或发起人承担责任，不能因为该公司下落不明就改变款项性质要求售房项目代其受过。如按照一审的审判逻辑，伟特公司和佳业安居公司是合作关系，佳业安居公司收取购房人服务费视同房款，佳业安居公司与购房人无须存在。如佳业安居公司下落不明，开发企业就需要退款，则一旦贝壳网、搜房网与购房人发生团购费纠纷，则搞过团购的开发商是否都要将中间服务商收取的团购费服务费作为其收取的房款予以退款，是否整个社会的规则都要重来。因此，一审法院在此项的裁判上属于对事实和法律关系的重大误判，应予以纠正。二、伟特公司并非佳业安居公司与罗娟所签订合同的相对人，从合同相对性的角度，罗娟应向佳业安居公司主张权利，而无权要求伟特公司承担退还咨询服务费的义务。一审法院在未实际查明咨询服务费协议是如何约定的前提下，就简单认定11万元的咨询服务费属于购房款的一部分，缺乏法律和事实依据，该笔11万元的咨询服务费与伟特公司无关。综上，请求二审法院依法予以改判。罗娟辩称，同意一审判决，不同意伟特公司的上诉请求。实际上11万元也是包括在房款里的，当时也没有见过佳业安居公司的人员，接触都是伟特公司的销售人员王健和孔凡禹。望天树资产公司、望天树装饰公司、雅居天成公司二审未到庭应诉，均向本院提交书面意见称伟特公司的上诉请求与其公司无关，但认可伟特公司的上诉请求。佳业安居公司二审未到庭应诉，亦未向本院提交书面意见。罗娟向一审法院起诉请求：1.判令伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司共同退还罗娟购房款609000元及利息（以609000元为基数，自2019年10月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.案件受理费由伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司负担。一审法院认定事实：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。罗娟于2019年7月27日与伟特公司签订编号为×××的《商品房认购书》。甲方为伟特公司，乙方为罗娟。乙方自愿认购北京新干线楼盘×室。该房屋建筑面积共计42.38平方米。房款总金额为1108000元。乙方同意签署本认购书之日，支付人民币24万元作为履行本认购书的定金。定金在签订《北京市商品房现房买卖合同》后甲方代表乙方将定金转付给开发商作为房款一部分。甲方认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。乙方选择下列第2种方式付款。分期付款：乙方须于2019年8月23日前支付首期房款259000元；于2020年2月23日前支付152250元；于2020年8月23日前支付152250元；于2021年2月23日前支付152250元；于2021年8月23日前付清剩余款项152250元，并签署《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方需按本认购书约定的付款方式和期限到甲方指定的地点支付各笔款项。在全部款项付清后，乙方方可签署北京市商品房现房买卖合同。如乙方未能按约定日期足额支付相应房款超过15日。则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退。并扣除乙方总房款10%作为对甲方的补偿，其他款项退还给乙方。乙方付清房屋所有款项且房屋具备网签条件7日后进行统一签署《北京市商品房现房买卖合同》。因无法办理网签手续，导致本协议无法继续履行或被解除的双方均不承担任何违约责任和赔偿责任。乙方付清房屋所有款项（包括房款及其他应付费用），并签署完《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由甲方通知统一交房。办理网签手续前，如乙方提出不继续履行合同，甲方收取的购房定金不予退还，乙方认购房屋办理网签手续后，本协议失效。甲方处由伟特公司盖章及经办人孙凡禹签名，乙方处有罗娟签字，审核人处有王健签字。罗娟提交的收据共6张。其中2019年7月23日收款人为伟特公司，收×室房款5万元。2019年7月27日收款人为雅居天成公司，收×室装修款144655元。2019年7月27日收款人为雅居天成公司，收×室装修款45345元。2019年7月27日收款人佳业安居公司，收新干线×室咨询服务费11万元。2019年8月26日收款人雅居天成公司，收×室装修款36726元。2019年8月26日收款人伟特公司，收×室房款222274元。罗娟提交的交易详情显示：2019年7月23日向伟特公司转款5万元。2019年7月27日向佳业安居公司转款11万元。2009年7月27日向雅居天成公司转款45345元。2019年7月27日向望天树装饰公司转款144655元。付款回单显示：2019年8月26日向望天树装饰公司转款36726元，摘要×室首付尾款。2009年8月26日向伟特公司转款222274元，摘要×室首付尾款。退款申请书记载“项目名称北京新干线。购买时间2019年7月23日，房号×室，客户姓名罗娟。申请退款金额499000元。持卡人罗娟，卡号×××，开户行招商银行上地支行。情况说明：因新干线不能按时网签，特申请退款。以上信息需由退款客户填写确认，并提供小票、收据、协议单、身份证复印件、银行卡复印件，伟特公司将于6个月将退款金额打入以上客户提供的卡号。此外此房屋自签订本协议之日起可另行出售。”罗娟提交的其女儿孙琳与孔凡禹微信记录截图显示：2019年9月24日孙琳询问孔凡禹哪天网签。孔凡禹称开会通知确认了10月25日正式网签。孙琳称你们不是每月都网签吗，正式合同什么时候签？你们说话怎么这么没谱，我不管你们几号楼该安排不安排。再拖我就要正式提出退款了。这个月不签我节后过去退款。孔凡禹在2019年9月27日称这个月5至6号楼都没有签。孙琳称我不管几号楼，你们说话，我已经没法信任了，抱歉，我看看工作日是哪天不行就下周二过去退。孔凡禹称都改到10月份了，那您看吧美女，我和你说下网签时间，因为网签我也做不了主。孙琳称和我说的时候，你能做主，现在跟我说做不了主，8月月底没有排，告诉我9月，先说每月两次网签，9月我问了你几回？告诉我月底统一签，然后月底了不通知，我追着问又告诉我10月份，你今天把退款申请帮我交上去，我周日过去办手续。2009年10月18日，孙琳问你没预售证延期办好了吗？这个月网签没问题吧。孔凡禹回答这个月没问题，领导说了有情况，我就告诉你。2019年10月22日孙琳问今天能否告诉我哪天网签。孔凡禹称今天晚上就告诉你，给你安排。25号还是28号，就是这两天，今天网签延期就能办理下来，晚上排网签客户。2009年10月27日孙琳称你确认一下下个月15号能确定网签吗，再不行你们准备怎么办？孔凡禹称肯定没问题，如果不能的话，领导说，亲自给你走退房手续3个月的。2019年10月28日，孙琳称你们这房子是不是出现什么后续问题了，所以一直推后网签时间，是不是不能按时交房。孔凡禹称没有姐姐，您就看15号不能网签的话，我们领导亲自给您办理退房手续。2019年11月8日，孙琳称今天你帮我确认一下网签时间？第二个事合同里面把后面的下次付款时间改为交房开始付尾款，如果不行你回复我一下，我就直接去办退房了。孔凡禹回答好。2019年11月13日，孙琳问有进展没，这周15号。孔凡禹回答美女退上面又把日期给拖后边了，一次次往后拖实在抱歉。一直以来都是实时签约，这回预售许可证到期了，一直在补，也没弄明白。这批网签又往后拖了，实在抱歉。你什么时候过来下我们把手续走了，抱歉。2009年12月1日孔凡禹称我和我同事说一下，让他们帮我走下手续。姓王的那个案场经理，您的事情，他一直负责来着。现在没在12月3号回来。王健186XXXX****。孙琳问因为你们的原因给我办理退房手续这个事，他知道吗？孔凡禹回答本来就是因为网签问题办理的退房。延迟网签，上次和你们坐在一起的那个经理。孙琳称网签延迟不是建委的事，是你们手续不全没有预售证所以不能网签。孔凡禹回答有预售许可手续也齐全，是到期了，一直没续上。孙琳问不就是我们一直讨论总房款的那个经理吗？128万到提前给你们回款35万砍价到1256000，然后后来因为房源问题又砍价到1218000，最后敲板跟我聊的这个经理，他就是王健对吗？孔凡禹回答我们直接经理。孙琳问但是一直网签不了，承诺给我们退款这个事，他知道吗？孔凡禹回答我申请了签约不了，着急的客户，允许退款的。孙琳问预售许可证过期没有续期。那目前无证状态，不是客户不签约，还是你们没办法安排签约吗不是。孔凡禹回答暂时签约不了着急的客户允许退款，这是肯定的。孙琳问你们这退款不会有什么幺蛾子吧，我所有交的款项都能顺利给我退回来吧，总共交了1218000的50%的首付款，609000元。孔凡禹回答你的收据不是都在手里吗，收据在没什么好怕的。孙琳问因为你们把房款拆分成了不同项目，这个在你们刷pos机那天，咱俩不就因为这是争论好久。你说开发商就是这样付款的，没有问题。孔凡禹称都是有收据的。你就等3号，领导也知道您的情况，一起都办了就可以了，正常退款流程，写的6个月退款，签字按手印的。孙琳回答这个我不可能同意。孔凡禹回答那你就等过来，提你诉求。罗娟提交的其女儿孙琳与王健微信记录截图显示：2009年12月1日孙琳加王健微信。孙琳问王经理，您好想跟你约一下时间去协商退款事宜，孔凡禹和您说了吗？王健回答您什么情况？孙琳称你们一直不安排网签不是预售证，一直过期没延期吗？所以说给我办退款呀。从8月推到9月，从9月推到10月，本来说能签了后来又说等到11月15号，再签不了领导直接帮我走退房流程。王健2019年12月5日回答明天走退款流程。孙琳称我需要确定协议，盖章才能交回手里材料。王健回答协议出不了，因为涉及盖章，得申请。你走退款流程，先做退房。孙琳称那协议签完总退款流程。王健回答不走退款流程，提签什么协议呀。孙琳称同时进行也可以。王健回答所有流程没有那么快的，一步一步走。明天你先过来先走退房流程，退款流程都没有走签什么协议呀。孙琳称这个顺序有问题。王健回答你要是不放心，你的收据可以先放到手里。孙琳称退房会写清退我多少钱吗？总共我交了609000元会写清楚吗？王健回答那个会的，你交了多少钱都有体现，你放心。孙琳称我最不安的就是这个咨询服务费。如果可以你我双方把这个协议取消掉或者补充上如，因甲方未能按时交房，需要退房的情况，此费用也同房款一并退回，加上这一条，我就不退房了。王健回答是这是模板，我无权更改。我只能说你走了退房了。总的咨询服务协议明天都给你退完之后，这个第一笔的钱就是那些说的11万，我会尽快给你退出来，就7到15天给你退出来。你放心就担心没有这个对吧。我现在给你退你不用担心了是吧。伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、雅居天成公司不认可孔凡禹和王健的身份，表示不知道是哪家公司的员工。对于认购书中记载到孔凡禹和王健两个人的名字，认为法院可以依据相应的法律规定确定二人身份，不认可证据的真实性、关联性、合法性。一审法院要求雅居天成公司提交与罗娟签订的装修合同，在一审法院限定期限内雅居天成公司并未提交给一审法院。一审法院要求望天树装饰公司提交将其收取的装修款给付雅居天成公司的证据，在一审法院限定期限内，望天树装饰公司并未提交。罗娟称其要求解除认购协议书是因为伟特公司延迟办理网签手续。从2019年8月底罗娟一直催促办理网签，但截至2019年12月份起诉时，伟特公司预售许可证还未延期，直至本案法庭开庭之前预售许可证仍未通过，现在仍无法办理网签手续。伟特公司表示根据认购协议书，罗娟未按约定时间支付我公司费用，网签是协商过程中，可以在8月和10月份办理网签登记，可以并不意味着必须，不能认为没有实现协商中可以做的事就是我公司违约，何时办理网签事宜，应按合同约定履行。关于购房资格问题，罗娟称其个人名义不能办理网签手续，但伟特公司承诺可以办理，所以其就相信伟特公司。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。佳业安居公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。罗娟与伟特公司签订了商品房认购书，双方已经形成房屋买卖合同关系，均应按照合同约定履行合同义务。该认购书中明确约定，乙方付清房屋所有款项，且房屋具备网签条件7日后进行统一签署《北京市商品房现房买卖合同》，因无法办理网签手续，导致本协议无法继续履行或被解除的，双方均不承担任何违约责任和赔偿责任。关于网签时间，双方并未进行约定。从罗娟提交的其女儿与孔凡禹、王健的微信记录可知，伟特公司工作人员孔凡禹、王健代表伟特公司与罗娟进行多次协商，伟特公司曾多次承诺网签时间，但因伟特公司原因一直未能办理网签手续，直至罗娟起诉前仍不能办理。伟特公司与罗娟协商一致进行退房退款，在协商过程中，伟特公司从未要求扣除定金或赔偿违约责任等问题，应视为双方已经就解除商品房认购书达成一致意见。合同解除后尚未履行的终止履行，伟特公司应将收取罗娟的所有购房款退还给罗娟。现主要争议问题是罗娟交纳购房款金额认定和返还主体确定问题。首先，虽然罗娟并未与雅居天成公司、望天树装饰公司、佳业安居公司签订过任何协议，但罗娟将11万元支付至佳业安居公司账户内，将45345元支付至雅居天成公司账户内，将36726元及144655元支付至望天树装饰公司的账户，上述公司有退还罗娟款项的义务。其次，望天树装饰公司称其将收取的装修款已经交付给雅居天成公司，但并未提交证据证实。另，雅居天成公司出具收据证实其共收取罗娟226726元，上述款项最终由望天树装饰公司还是雅居天成公司实际获得无法查清，望天树装饰公司、雅居天成公司应共同承担退还责任。再次，从伟特公司给罗娟出具的退款申请单可知，伟特公司同意退款49万元，虽然双方并未签署该份退款申请单，但之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其与罗娟签订商品房认购书后要求罗娟将钱款支付至其指定账户内，是伟特公司与其关联单位之间的内部关系，不能仅依据收款账户不是伟特公司而拒绝退还，故对于罗娟要求伟特公司共同返还房款的诉讼请求，一审法院予以支持。最后，罗娟并未提交证据证实望天树资产公司参与了房屋买卖过程，其要求望天树资产公司承担连带责任的依据不足，一审法院不予支持。虽然罗娟与伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司并未约定利息的计算方法，但在罗娟与伟特公司工作人员微信沟通过程中，伟特公司工作人员在2019年12月5日明确承诺同意退款、尽快退款，故一审法院酌情给予伟特公司二个月的合理退款期限，超出时间仍未退款的，应支付罗娟合理利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司、北京伟特房地产开发有限公司共同退还罗娟装修款二十二万六千七百二十六元及利息（以二十二万六千七百二十六元为基数，自二〇二〇年二月六日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；二、北京佳业安居房地产经纪有限公司、北京伟特房地产开发有限公司共同退还罗娟咨询服务费十一万元及利息（以十一万为基数，自二〇二〇年二月六日起至实际退清所有咨询服务费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；三、北京伟特房地产开发有限公司退还罗娟房款二十七万二千二百七十四元及利息（以二十七万二千二百七十四元为基数，自二〇二〇年二月六日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；四、驳回罗娟的其他诉讼请求。如果北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司、北京佳业安居房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。望天树装饰公司、望天树资产公司、佳业安居公司、雅居天成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。根据本案各方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为伟特公司是否应当向购房人承担退还十一万元咨询服务费及相应利息的责任。伟特公司上诉主张根据合同的相对性原则，罗娟将该款项交付佳业安居公司，伟特公司不应承担退还义务一节，本院经审查认为，根据本案查明事实及此前多份生效判决认定相关内容可知，伟特公司系“北京新干线”项目的开发企业，其在销售该项目房屋的过程中与望天树资产公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司系基于商业利益考量而建立了较为复杂的商业合作关系，并在房屋销售的过程中通过房款、装修款、团购费等各种名义从购房人处收取了款项，并从中获得各自收益。但从购房人的角度看，购房人无从知道上述数公司之间复杂的商业合作模式，亦不关心上述数公司在收取其款项后如何分配收益，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其愿意支付相应的房款，在无法对购房人支付的款项予以清晰界定的情况下，购房人有理由相信其支付的款项均为房款的一部分；从罗娟的一审举证看，罗娟未与佳业安居公司签订书面协议，该十一万元款项从支付时间上来看系与其他房款同一时间段支付，同时罗娟提交的其与孔凡禹、王健的聊天记录亦显示同意在退房时对该笔款项一并予以退还，伟特公司虽不认可上述二人系其公司员工，但伟特公司与罗娟签订的商品房认购书经办人及审核人签字处显示该两人名称，伟特公司就其主张亦未能进一步举证。故综合以上情形，一审法院判决伟特公司共同承担退还十一万元款项及利息的相应责任并无不当。望天树装饰公司、望天树资产公司、佳业安居公司、雅居天成公司二审未出庭应诉，不影响本案二审作出判决。综上所述，伟特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审公告费300元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 煜审 判 员  蒋 巍审 判 员  曹 炜二〇二〇年十一月十二日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然