山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11635号上诉人(原审被告、反诉原告)：李鑫泽，女，1985年2月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张凤坤，男，1985年4月21日出生，汉族，住山东省寿光市。上诉人李鑫泽因与被上诉人张凤坤房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。李鑫泽上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0102民初3336号民事判决并依法改判驳回张凤坤的一审诉讼请求，支持李鑫泽反诉请求；2.一、二审诉讼费由张凤坤承担。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同应于2020年4月14日解除而非于2019年11月1日解除。2019年8月16日，李鑫泽与张凤坤签订房屋租赁合同一份，约定李鑫泽将位于大明湖路789号保利大明湖A座605室房屋出租给张凤坤，租赁期限为2019年8月17日至2020年8月16日，在租赁期限内，双方均不得无故解除。即使解除，张凤坤也应当立即将房屋交付李鑫泽。但事实是，2019年11月1日张凤坤给李鑫泽发送短信后，并未将房屋交付李鑫泽，在李鑫泽多次催促后直到2020年4月14日才将房屋交回。因此，双方之间的房屋租赁合同应是于2020年4月14日解除。综上，一审法院在认定事实错误的情况下即作出判决，判决结果有失公允，为此，李鑫泽提起上诉，希冀得到公正之裁判，以维护李鑫泽的合法权益。张凤坤辩称，上诉状中说的合同解除时间不正确，我是按合同第七条的规定，再结合合同法的第九十六条规定在2019年11月1日给李鑫泽发送短信，李鑫泽回复收到。2019年10月22日的下午5:05分给李鑫泽打电话，当时她是同意的，第二天她又回电话说不跟我协商，让李鑫泽母亲一直跟我协商，协商的是给我退9500元，之后我同意了，在23号到10月31号这段时间我有三次给她打电话让她来接收房屋，她有两次是同意了，也约定了时间，到了约定时间再联系她，她说没有空，没有来履行约定，最后我说我拍张室内照片，把房间密码锁的密码发给李鑫泽，让李鑫泽直接把钱转给我，最终李鑫泽说让我帮她把房间租出去，说接收房屋不着急，给我钱也不着急，我问李鑫泽什么时候把钱给我，她说11月15号给我，我着急回老家，我们最后一个电话是10月31日1点32分，在11月1日我给她发了短信以后就起诉了，当时是律师给我网上申请的，直到2020年3月17号立的案。张凤坤向一审法院起诉请求：1、判令李鑫泽、张凤坤于2019年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月1日起解除；2、判令李鑫泽返还给张凤坤房屋租金、押金及物业费共计14873元；3、本案全部诉讼费用由李鑫泽承担。李鑫泽向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉张凤坤返还李鑫泽2020年2月16日至2020年4月14日期间的房租6000元；2、依法判令张凤坤返还李鑫泽欠付水电费、物业费470元；3、本案诉讼费、反诉费由张凤坤承担。一审诉讼中，李鑫泽向原审法院撤回其第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年8月16日张凤坤与李鑫泽签订房屋租赁合同，合同约定：张凤坤承租李鑫泽的坐落于济南市大明湖路789号保利大明湖A座605室（以下简称保利大明湖A座605室），租赁期限12个月，自2019年8月17日至2020年8月16日，房屋租金为3100元/月，租金支付方式为押一付六，合同生效后，张凤坤于合同生效之日向李鑫泽支付房屋保证金人民币3100元；合同期满，如张凤坤无违约行为，李鑫泽在合同到期当日将保证金无息返还给乙方，在租赁期内张凤坤擅自退租的，张凤坤应按本合同一个月租金金额向李鑫泽支付违约金并赔偿损失。合同签订当日，张凤坤支付李鑫泽23117元（包括半年租金18600元、保证金3100元、物业费1417元）。2019年10月30日张凤坤要求与李鑫泽解除房屋租赁合同，双方的短信内容如下：2019年11月1日14：09张凤坤发送给李鑫泽：李鑫泽女士，我是张凤坤，我于2019年10月31日通过邮政快递向你发送解除房屋租赁合同通知函，现因你拒收，我特发此短信通知你，我与你2019年8月16日签订的房屋租赁合同正式通知你解除，为避免不必要的扩大损失，现此房屋你可以另行出租并且见短信两日内前来办理房屋交接手续，否则我将通过诉讼方式维护我的合法权益。2019年11月1日14：39，李鑫泽回复张凤坤：我现在不住在那里，我不知道是你发的邮件，好的，我已经知道了。2019年11月1日14：49，张凤坤：既然你知道了，请你尽快来办理房屋交接手续，你的户籍所在地是历下区按察司街**，你现在的经常居住地在哪里我都不知道，所以给你发的户籍地。2020年2月17日15：20李鑫泽：张老师，你的房租已于昨天2月16日到期，截止今天下午3点为止，并未缴纳下期房屋租金及物业费和电费，共计20210元，如不续租，请于最晚不超过明天中午12点将房屋内的东西搬走，并将房屋密码交付于我，到期仍不交付，我方将强行换锁，并以法律武器维护我的房屋租金及财产损失。2020年2月17日21：59张凤坤：李鑫泽女士，你和我的房屋租赁合同，我之前就给你发函和短信通知你解除了，已经上诉法院，短信上说的很明白，也和你约定了房屋交接的时间，但是你一直没有联系我，直到今天才收到你要求房屋交接的信息，请你约定个时间和方式我们进行交接，定下时间后通知我进行交接，如果还有不明白的，或我说的不够详细，以我于2019年11月1日14：09给你发送的通知短信为准，后续事宜由法院裁定。2020年2月18日9：18张凤坤：李鑫泽女士，由于涉及房屋内原有设施有没有缺少，因此需要当面确认并签字，因此请尽快通知我房屋交接时间，当面交接，如你自愿承担不当面交接房屋所产生的风险损失等，请见短信后明确回复自愿承担不当面交接房屋所产生的风险，我会立刻交付房屋密码。2020年4月13日10：32李鑫泽：截止目前为止，张凤坤先生，你仍未将房屋密码交付于我，我有权利追缴你截止今日为止房屋未交付期间的房租、水电费用、物业费用及其他损失，并要求你在今天12点之前将房屋密码交付于我，如交付不了，我将联系物业进行更换密码，届时所有对你造成的风险以及损失由你自行承担。2020年4月14日张凤坤与李鑫泽办理房屋交接手续，未有财产损失等。房屋保证金人民币3100元，李鑫泽未退还张凤坤。一审法院认为，张凤坤与李鑫泽签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张凤坤与李鑫泽在房屋租赁合同履行期间，张凤坤于2019年11月1日给李鑫泽发送短信表示解除合同，李鑫泽当日回复“好的，我已经知道了”，应视为双方协商一致，故一审法院确认双方的租赁合同于2019年11月1日解除。因此，张凤坤要求确认其与李鑫泽的租赁合同于2019年11月1日解除，理由正当，证据充分，应予支持。双方合同约定，在租赁期内张凤坤擅自退租的，张凤坤应按本合同一个月租金金额向李鑫泽支付违约金并赔偿损失，张凤坤擅自退租，应承担相应的违约责任，即赔偿李鑫泽一个月的租金即3100元；张凤坤多交的租金10850元、物业费708元，李鑫泽应予退还。因此，张凤坤要求李鑫泽退还其多支付的租金10850元、物业费708元，理由正当，证据充分，应予支持。因办理房屋已办理完交接手续，未有财产损失等，李鑫泽应当返还张凤坤保证金。因此，张凤坤要求李鑫泽返还保证金3100元，理由正当，证据充分，应予支持。反诉原告李鑫泽要求反诉被告张凤坤支付2020年2月16日至4月14日的房屋租金6000元，理由欠当，证据不充分，一审法院不予支持。反诉原告李鑫泽已撤回其第二项反诉请求，本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张凤坤与李鑫泽签订的房屋租赁合同于2019年11月1日解除；二、李鑫泽退还张凤坤房屋租金10850元，于判决生效之日起十日内执行；三、李鑫泽退还张凤坤物业费708元，于判决生效之日起十日内执行；四、李鑫泽退还张凤坤质保金3100元，于判决生效之日起十日内执行；五、张凤坤赔偿李鑫泽经济损失3100元，于判决生效之日起十日内执行；六、驳回李鑫泽的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币86元，由李鑫泽负担。反诉费50元，由李鑫泽负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点为李鑫泽与张凤坤之间的房屋租赁合同于何时解除。李鑫泽与张凤坤签订的房屋租赁合同中第二条约定：租赁期限为12个月，自2019年8月17日至2020年8月16日。2019年11月1日，在本案租赁合同租赁期内，张凤坤向李鑫泽发送信息：“李鑫泽女士，我是张凤坤，我于2019年10月31日通过邮政快递向你发送解除房屋租赁合同通知函，现因你拒收，我特发此短信通知你，我与你2019年8月16日签订的房屋租赁合同正式通知你解除，为避免不必要的扩大损失，现此房屋你可以另行出租并且见短信两日内前来办理房屋交接手续，否则我将通过诉讼方式维护我的合法权益。”李鑫泽回复信息说“好的，我已经知道了”。以上信息可以认定李鑫泽与张凤坤协商一致解除了本案租赁合同，一审法院据此认定双方之间房屋租赁合同于2019年11月1日解除正确，本院予以确认。综上所述，李鑫泽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人李鑫泽负担。本判决为终审判决。审 判 长 李琴审判员刘彦亭审 判 员 明      霞二〇二〇年十一月九日法官助理 刘辉书 记 员刘彤