江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终1921号上诉人（原审原告）：江西金都置业有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区永丰大道**，统一社会信用代码：913611227758500193。法定代表人：陈炜东，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐贵锋，江西惟矩律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张程冠，江西惟矩律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：杨爱芳，女，1985年6月28日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人江西金都置业有限公司因与被上诉人杨爱芳租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初3187号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。江西金都置业有限公司上诉请求：1、撤销上饶市广丰区人民法院2020年9月1日作出的（2020）赣1103民初3187号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人租金597，808.5元（即增加判决464，508.5元）。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审提交的证据并不能证明上诉人和被上诉人的租赁关系在2018年11月15日已经事实上解除，一审法院对租赁交纳期限的计算存在错误。1、首先，被上诉人提供的证据2的短信聊天记录对象无法确定，上诉人对该组证据的三性均有异议，不能证明上诉人同意解除租赁合同；其次，被上诉人提供的证据7仅表明了让公司王总和被上诉人谈话，但结果没有达成一致意见；第三，关于证据11，并没有提供有效证据证明该证人与被上诉人一起去铅山见过上诉人公司的工作人员。因此，双方租赁关系一直都存在，未达成解除租赁合同的合意。2、2017年夏季，案涉租赁物内存在积水是因消防管道破损漏水引起，且被上诉人派人进行了维修，也在当年的租金给予适当减免，当时双方并没有达成解除合同、终止租赁关系意思表示，被上诉人也未提过证据证明其正式向上诉人发过通知，并征得上诉人同意，或未征得同意后，而通过司法确认方式以及确认解除权和租赁合同关系终止等。3、一审法院对租金计算有误。双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日止，年租金为人民币172，000元，第二年开始租金每年递增5%，以此类推。一审直接认定租赁期限自2016年1月15日至2018年11月15日止显失公平。根据合同约定租金每年递增5%，因此，被上诉人尚欠上诉人租金597，808.5元，及空租期损失133，300元。综上，一审认定事实错误，请二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。杨爱芳辩称：1、一审认定2018年11月15日双方的租赁合同已经事实上解除正确。答辩人已经提交了居委会等证明予以证实。2、一审对租金的计算正确。首先，出租人有维护修缮租赁物的义务；其次，2017年夏季出现租赁房屋内管道破损漏水事件后，上诉人对整体租金进行了调整，对租赁合同进行了变更，且也实际履行，有上诉人法定代表人的女儿在另案中的认可。3、一审已判决答辩人承担了两个月的空租期损失，上诉人要求的违约金过高，一审未采纳符合法律规定。租赁合同的解除是由于上诉人提供的租赁物存在安全隐患，上诉人是有责任的。至于其他扩大的损失，应由上诉人自行承担。4、上诉人因欠了许多外债，未对该租赁物进行管理，2019年起该租赁物已经由商场居委会接收出租管理。综上，请驳回上诉，维持原判。江西金都置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告尚欠的租金人民币597,808.5元，并支付按月利率2%计算从2020年1月15日起至款项付清之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：陈炜东系江西金都置业有限公司的法定代表人。陈瑜嫣系陈炜东女儿，江西金都置业有限公司的财务人员。2016年1月15日，陈炜东与被告杨爱芳签订《房屋租赁合同》，将江西金都置业有限公司所有的位于广丰区租给被告使用，约定：租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日止，年租金为人民币172000元，第二年开始租金每年递增5%，第二年租金实际应交租金为180600元，以此类推。以后每年租金按上述付款方式付清房租。乙方（承租方）超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金，超过2个月，甲方（出租方）有权单方面终止合同，承租方承担出租方的一切经济损失。合同签订后，应陈炜东要求，房屋租金均由被告向其女儿陈瑜嫣支付。2017年夏季，广丰区降水量大，案涉租赁房屋管道破损漏水导致被告在案涉租赁房屋经营的家具店部分家具被淹。为此，被告多次向陈炜东等人反映，要求维修案涉房屋，并提出调整租金要求，双方也进行过相应磋商,2017年度被告共支付租金146000元,但案涉房屋仍未得到维修，对被告的经营存在较大影响。2018年10月18日，被告再次支付陈瑜嫣租金20000元。2018年11月，被告陆续将经营的家具物品搬离案涉房屋。同月14日，被告电话联系陈炜东，表明要解除租赁合同，陈炜东回复让其联系公司的“王总”。2018年11月15日，被告将经营的家具物品清场后，前往铅山与“王总”联系协商解除合同事宜，但未能见到“王总”。2019年3月18日，陈炜东女儿陈瑜嫣向上饶市广丰区人民法院起诉被告杨爱芳，诉请杨爱芳支付2018年1月15日起拖欠的本案租赁物租金。上饶市广丰区人民法院认为“原告（陈瑜嫣）”的起诉不符合起诉的实质条件，不具有诉讼主体资格，裁定驳回陈瑜嫣的起诉。陈瑜嫣不服该裁定，向上饶市中级人民法院提起上诉，其上诉的事实与理由中陈述“被上诉人（本案被告）也预期向上诉人（陈瑜嫣）支付了二年多的租金”。上饶市中级人民法院经审理后作出（2019）赣11民终1483号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年6月15日，原告诉至该院。一审法院认为，陈炜东与被告杨爱芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性规定。本案的争议焦点有以下几个问题，具体作如下评述：一、诉讼主体适格问题。本案《房屋租赁合同》系陈炜东与被告杨爱芳签订，但案涉租赁房屋登记的所有权人系原告江西金都置业有限公司，原告作为所有权人，依法享有对案涉房屋的占有、使用、收益及处分权，对陈炜东以个人名义与被告签订的租赁合同，依法享有追认合同效力或申请解除、宣告合同无效等权利。本案原告认可陈炜东对案涉房屋的出租行为，故该签订合同的行为可视为原告江西金都置业有限公司的行为，合同的约定对原、被告双方均具有约束力。故本案江西金都置业有限公司作为原告，诉请被告支付租赁物租金，具有合法性，其诉讼主体适格。二、合同解除问题。本案租赁合同经过原告江西金都置业有限公司的追认，依法自始有效，当事人双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。2018年11月，被告告知了陈炜东解除合同的意向，陈炜东也指示联系“王总”洽谈（未见到面），虽无证据证实双方已就合同解除达成合意，但被告2018年11月15日已搬离案涉租赁房屋系客观事实。双方继续履行合同已无实际意义，租赁合同的目的已不能实现，双方租赁合同于2018年11月15日已事实上解除。租金交纳及违约责任问题。1、租金计付标准。本案原告主张按合同约定的金额计付，被告则辩称双方于2017年已将该年度租金调整为146,000元，应按此标准上浮5%计付2018年元月起的房屋租金。我们认为，本案租赁合同的成立系陈炜东以其个人名义进行，原告作为涉案租赁房屋的所有权人，其对该合同的效力予以追认的同时，也应对等的对陈炜东在合同履行过程中的相关行为及意思表示承担相应的法律后果。因陈炜东的个人行为给公司带来的损失，其可通过内部追偿方式向陈炜东个人行使。本案中，经陈炜东指示，租金交纳均由其女儿陈瑜嫣经手。被告有充分理由相信陈瑜嫣在此方面的行为及意思表示均代表陈炜东也即公司的意志。本案中被告因家具被淹受损向陈炜东及公司提出过调整租金的请求，陈瑜嫣在起诉催取租金时均记录被告已交纳了2016年1月15日起至2018年1月15日期间的租金，且陈瑜嫣诉讼中也将被告2018年10月18日交纳的20,000元租金在2018年1月15日之后的应交租金中扣减。上述表现，能佐证被告辩称的“2017年度租金已下调为146,000元”的主张，参照合同约定的上浮幅度，对2018年度租金按146,000+146,000*5%=153,300元计。2、租金交纳期限。被告于2018年11月15日已实际搬离租赁房屋，双方继续履行合同已无实际意义，但承租人拒绝继续履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。被告应当承担其实际使用期间（2018年1月15日至2018年11月15日）的房屋租金，并承担其单方解除合同给原告带来的损失。该方面的损失主要表现为空租期即2018年11月15日之后的租金损失。但出租方（原告）也负有减少损失扩大的义务，出租人知道承租人搬离租赁房屋而任由房屋闲置，未采取任何措施防止损失扩大，就扩大的损失不予赔偿。本案被告于2018年11月告知了原告法定代表人陈炜东解除合同，陈炜东也告知被告与公司“王总”联系，故其对被告解除合同、搬离房屋是明知的，参照双方合同“乙方(承租方)超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金，超过2个月，甲方（出租方）有权单方面终止合同”的约定，酌定由被告承担原告2个月的空租期损失（按租金应付标准）。综上，被告应承担的租金及空租期损失计12个月即153,300元，扣除已付的20,000元，应支付133,300元。3、违约金问题。当事人可以就迟延履行约定违约金，但约定的违约金不应超过实际损失的30%。本案双方当事人在合同中约定“乙方(承租方)超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金”，该约定的违约金计算比例明显过高。违约金具有惩罚性和弥补性的特征，本案实际损失主要表现为空租期的租金损失，该院已综合实际情况，对原告的空租期损失作出了相应的认定。同时，涉案房屋未得到维修给被告的正常经营造成了一定影响和损失，也是引发被告逾期支付租金的因素之一,故原告要求由被告按2%的月利率支付逾期付款违约金的请求，该院不予支持。四、被告的损失问题。对于2017年夏季被告在案涉租赁房屋的部分家具因降水和管道破损漏水导致被淹产生的损失，被告虽提交了清单，但无其他证据佐证，被告可通过合法途径另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告杨爱芳应支付原告江西金都置业有限公司房屋租金及空租期损失计人民币133,300元整，限本判决生效后立即履行；二、驳回原告江西金都置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,778元，减半收取4,889元，由原告江西金都置业有限公司负担3,799元，被告杨爱芳负担1,090元。二审中，当事人没有提交了证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一审认定租赁关系在2018年11月15日已经事实解除，及对租金交纳的期限和计算是否存在错误。本案经审理查明，被上诉人已交纳2016年1月15日起至2018年1月15日期间的租金，对此双方基本认同，且有上诉人法定代表人的女儿陈瑜嫣的诉状及诉讼中的陈述予以证实。一审法院认定且判决了被上诉人应当承担2018年1月15日至2018年11月15日实际使用期的房屋租金，并承担其单方面解除合同给上诉人带来的损失，已依法维护了上诉人的合法权益。一审法院根据事实证据，认定上诉人在被上诉人多次通知要求解除租赁合同，明知被上诉人已将所有经营物品搬离的情况下，没有采取措施及时止损负有责任，并根据双方租赁协议中被上诉人未按约定完全支付租金起超过2个月，上诉人有权单方面终止合同的约定，酌定判由被上诉人承担上诉人2个月的空租期损失。况且，导致被上诉人搬离还有出租房屋漏水的原因，对此事实上诉人也予以认可并在当年的租金给予了适当减免。由此可见，一审法院根据双方协议本意、纠纷产生原因等事实和各自的责任，判决被上诉人赔偿上诉人2个月空租期的租金并无不妥。故，一审法院对本案争议的租金交纳期限、租金计算、空租期损失，以及双方责任的划分符合本案证据证实的事实，且符合法律规定。综上所述，江西金都置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，778元，由江西金都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少琴审判员  蔡 霞审判员  杜依霖二〇二〇年十一月二十日书记员  郑芝萍