北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7500号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈振学，男，1969年6月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴华，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京宝雅装饰装潢服务中心，住所地北京市昌平区东小口镇东小口村**。法定代表人：李鹤鸣，总经理。委托诉讼代理人：刘红宇，北京市嘉律衡律师事务所律师。上诉人陈振学因与被上诉人北京宝雅装饰装潢服务中心（以下简称宝雅装饰中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初19360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈振学上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈振学一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决对陈振学97.5㎡自建房是否给予拆迁补偿，该补偿款的归属事宜未予以审查认定，属于认定事实不清。2.一审法院认定陈振学与宝雅装饰中心之间的租赁合同无效，属于适用法律错误。涉案房屋虽然没有取得建设工程规划许可证，但是不影响涉案房屋的合法性，在拆迁过程中，涉案房屋并未被认定为违法建筑且获得拆迁补偿，可以证明双方租赁合同合法有效。3.一审法院以陈振学没有提交证据，故对陈振学诉求的搬迁补助费、停产停业补助及搬迁奖励不予支持，属于认定事实和适用法律错误。宝雅装饰中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意陈振学的上诉请求和理由，请求法院驳回上诉，维持原判。1.关于陈振学主张的97.4㎡自建房是否给与拆迁补偿的问题，陈振学在一审中并未提出该请求事项，故一审法院对未提出请求的事项不予审理，不属于认定事实不清。2.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方签订的租赁合同的效力与涉案房屋是否被认定为违法建筑及是否进行补偿无关。3.陈振学在一审中未提交搬迁补助费、停产停业补助及搬迁奖励应为其所有的证据，该三项补偿与陈振学无关。陈振学向一审法院起诉请求：1.请求依法判决北京市昌平区146号房屋拆迁补偿、补助款中591461.07元归陈振学所有，其中搬迁补助费26250元、停产停业补助414750元、搬迁奖励60163.57元、灯箱17760元、广告牌21168元、监控设备10000元、铁楼梯2960元、锅台1**元、坐便器4772元、蹲便器15661元、灯：17876.5元；2.2011年11月20日至2019年1月20日的房租的70%共计467600元；3.宝雅装饰中心返还陈振学2019年1月，4月，5月支付的房租21000元。宝雅装饰中心向一审法院反诉请求：1.请求依法确认双方于2019年7月5日解除合同；2.请求依法判决陈振学向宝雅装饰中心支付2019年2月、3月、6月的房屋租金21000元及2019年7月至2020年4月15日的占有使用费66500元；3.请求法院依法判决陈振学支付宝雅装饰中心楼面防水款5800元；4.由陈振学承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年5月20日，出租人宝雅装饰中心（甲方）与承租人陈振学（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定甲方将坐落在昌平区146号院临街铺面房一层，建筑面积约500平方米，门脸南侧有空地约48平方米租赁给乙方做旅馆使用；租赁期限2008年5月20日至2013年5月20日。2009年3月19日，出租人宝雅装饰中心（甲方）与承租人陈振学及案外人董全章（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定甲方将坐落在昌平区146号院临街铺面房二层现状（包括水、电等），建筑面积共505.46平米租赁给乙方做美容美发足浴等使用；租赁期限自2009年5月20日至2013年5月20日。2012年9月6日，甲方宝雅装饰中心（甲方）与陈振学（乙方）签订《租房合同书》，内容为：一、东小口地区旧村改造领导小组办公室于2011年11月20日发布了“关于停止一切经营、租赁活动的通知”，甲乙双方于2008年5月20日和2009年7月19日签订的两个合同自然终止。二、鉴于146号院当前的拆迁正处于清登阶段，为了生计，照顾甲乙双方的实际利益，渡过这一过渡阶段，乙方主动向甲方提出继续租用楼上、楼下原来租的房屋，每月向甲方上交8000元的房租，而且是上交，甲方考虑到乙方的困难，同意租给乙方，这里特别指出是乙方自愿的，今后无论在任何时候，无论在什么场合，乙方都不能以“通知”为借口，索要已交甲方的房租和拒付房租，否则，甲方可以随时终止本合同，租赁期内，乙方不能做违法乱纪之事，否则后果自负。三、待到甲方与拆迁办正式签订合同后，甲方自然提前以书面形式通知乙方搬迁，并给一定的搬迁时间，乙方无条件搬出146号院。乙方可以将能活动的设备：如空调、电脑、监控器、冰箱、冰柜、电视、电话、炊具、桌椅床等带走，但改造的房屋和装修后的房屋不能拆走。四、租赁期内，做好防火、防触电、防盗，防煤气中毒，做好卫生，出现事故，统统由乙方负责，甲方不承担任何责任。五、租赁期限，从2012年8月20日至2012年11月20日止。之后陈振学每月向宝雅装饰中心交纳房屋租金8000元，至2017年9月20日后双方协商按7000元/月交纳，2019年2月20日前的房屋租金陈振学均已交纳，并交纳2019年4月20日至2019年6月20日的房屋租金14000元。2012年9月5日，宝雅装饰中心的法定代表人李鹤鸣签署《协议书》，内容为“一、室外铁楼梯方案：方案1如果拆迁办给了补偿，甲方给乙方，乙方恢复原样，如果拆迁办没给补偿，乙方不收；方案2如果说不清楚，由甲方付乙方贰万元整。二、广告牌拆迁时，甲方通知乙方，乙方拆走，如果给补偿归乙方。2014年4月7日，甲方宝雅装饰中心（甲方）与陈振学（乙方）签订《协议书》，内容为：一、乙方提出在二层楼前盖一个彩钢板房甲方表示不反对；二、甲方的所有房屋已清登，拆迁公司追责下来甲方拒不承担任何责任，乙方自理；三、乙方的彩板房不得影响交通，离开马路50公分；四、甲方与拆迁办签订协议后，乙方无条件撤走；五、电、上下水必须符合安全标准，听从甲方管理；六、准备好消防、煤气设备，做好防火防煤气的工作、防盗工作。2019年1月4日，北京百邑纪元房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与宝雅装饰中心（乙方、被拆迁人）、拆迁公司北京鑫建源城房屋拆迁有限公司签订《东小口村非住宅拆迁补偿补助协议》，协议主要约定：甲方因东小口镇贺村东小口村组团重点村旧村改造项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内位于北京市昌平区东小口镇东小口村的非住宅及其附属物；拆迁补偿方式为货币补偿；经北京首佳房地产评估有限公司评估，乙方非住宅评估重置成新价为3448059元，按照《昌平区东小口镇集体土地上非住宅房屋拆迁（腾退）补偿、补助方案》及相关实施办法确定的补偿标准，乙方被拆迁房屋及装修的补偿标准为其评估价人民币3042141元的70%，设备及附属物的补偿价为人民币405918元，两项合计，乙方被拆迁及非住宅房屋及附属物的拆迁补偿款总额为人民币2535416.7元；停产停业综合补助费1379513.8元；设备拆迁及安装补助费87311元（经认定的正式房屋建筑面积为3492.44平方米）；搬迁奖励200112.08元；甲方、乙方对评估结果、补偿、补助、奖励款结果及数额均予以认可，在乙方按照甲方要求交付非住宅及其附属物并办理完毕相关手续的情况下，乙方可得的拆迁补偿、补助、奖励款总额合计4202353.58元；乙方应在本协议签订后5日内完成非住宅及其附属物的腾退搬迁，并将被拆迁非住宅及附属物交予甲方拆除。北京首佳房地产评估结果通知单关于设备及附属物确认为铁楼梯2960元、广告牌21168元、锅台1**元、座便器4772元、蹲便器31322元、灯35753元、监控设备10000元、监控头5500元、灯箱17760元。在附属物登记表中经确认管灯为160个、灯泡130个、座便器12个、蹲便器98个、监控设备2套及探头11个。本案庭审中，宝雅装饰中心认可锅台、广告牌、铁楼梯、灯箱为陈振学安装，认可附属设施中包含陈振学的60个灯、8个座便器、1个蹲便器、监控设备1套及8个探头。本案庭审中，宝雅装饰中心称向拆迁公司提交的为北京宝雅装饰中心营业执照，并向法院提交北京鑫建源诚房屋拆迁有限公司出具的《情况说明》，内容为：1、停产停业综合补助费1379513.8元，2、设备拆迁及安装补助费87311元，3、搬迁奖励费200112.08元，以上三项根据拆迁政策是属于宝雅装饰中心。另查，1988年9月24日，北京市昌平县东小口大队（甲方）与北京市海淀区二建公司清河施工三队（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，甲方愿将昌平县土地科1988年批准的非耕地6亩土地使用权转让给乙方永久使用。2000年10月，北京市昌平区东小口镇东小口村委会取得案涉土地的集体土地使用证。2001年8月18日，北京市海淀区华清建筑工程公司（转让方）与宝雅装饰中心（受让方）签订《土地转让协议书》，协议约定：“1983年起李鹤鸣组建清河施工三队，自主经营，自筹资金，自负盈亏，自寻自建施工库管基地。李鹤鸣1998年9月24日与北京市昌平县东小口大队签订了土地使用合同书。此土地为李鹤鸣所在的施工三队自用发展基地。鉴于体制的转变及经营形势的调整。考虑到李鹤鸣多年来对清河街道的较大贡献及现为自主经营，自负盈亏的承包关系，以前三队所取得的土地使用权转让给北京宝雅装饰装潢服务中心。李鹤鸣作为承包人要认真履行承包合同的所有内容。受让方凭此协议与昌平区东小口镇东小口村民委员会签订变更协议书。”2001年9月21日，北京市昌平区东小口镇东小口村民委员会（甲方）与宝雅装饰中心（乙方）签订《变更协议》，双方约定：一、北京市昌平县东小口大队，现变更为北京市昌平区东小口镇东小口村民委员会；二、北京市海淀区二建公司清河施工三队现变更为宝雅装饰中心；原合同内容不变。另查，宝雅装饰中心在北京市昌平区146号登记注册股份合作企业。陈振学在北京市昌平区146号注册个体工商户北京俊佳静商店（原字号北京晓宇佳旅馆，2013年6月19日变更为北京俊佳静商店），2017年6月5日注销。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因并未取得建设工程规划许可证，故宝雅装饰中心与陈振学之间的租赁合同关系无效。宝雅装饰中心要求确认租赁合同于2019年7月5日解除无法律依据，法院不予支持。陈振学要求宝雅装饰赔偿灯箱、广告牌、监控设备、铁楼梯、锅台、座便器、蹲便器及灯的费用，因该部分设备设施确为陈振学在涉案房屋内装饰装修，且宝雅装饰中心因陈振学的装饰装修获得了该部分设备及附属物的补偿，陈振学的主张有事实及法律依据，但其关于监控设备、座便器、蹲便器及灯的费用计算有误，主张过高，法院对其主张的合理部分予以支持。因宝雅装饰中心签订拆迁补偿补助协议后，应于2019年1月9日前完成腾退，故2019年1月10日后其无权再继续收取租金，陈振学要求返还2019年1月10日至2019年1月19日租金的70%及2019年1月20日至2019年2月20日、2019年4月20日至2019年6月20日的房屋租金，有事实及法律依据，法院予以支持。陈振学主张搬迁补助费、停产停业补助及搬迁奖励有其份额，但并未提供相应证据，法院不予支持。陈振学要求返还2011年11月20日至2019年1月9日的房屋租金的70%，但该期间其一直实际占有使用房屋，陈振学的该项主张无法律依据，法院不予支持。宝雅装饰要求陈振学支付2019年2、3、6月的房屋租金及2019年7月至2020年4月15日的占有使用费无法律依据，法院不予支持。宝雅装饰中心主张由陈振学承担5800元顶楼防水款，陈振学亦同意负担，法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心的租赁合同关系无效；二、北京宝雅装饰装潢服务中心于本判决生效之日起十日内支付陈振学铁楼梯补偿款2960元、广告牌补偿款21168元、灯箱补偿款17760元、锅台补偿款100元、座便器补偿款3181元、蹲便器补偿款320元、灯补偿款7397元，监控设备补偿款9000元，以上共计61886元；三、北京宝雅装饰装潢服务中心于本判决生效之日起十日内返还陈振学房屋租金22470元；四、陈振学于本判决生效之日起十日内支付北京宝雅装饰装潢服务中心防水款5800元；五、驳回陈振学的其他诉讼请求；六、驳回北京宝雅装饰装潢服务中心其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院判决确认双方的租赁合同关系无效正确，本院予以确认。陈振学以涉案房屋未被认定为违法建筑且获得了拆迁补偿为由主张租赁合同有效的上诉理由于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于陈振学要求宝雅装饰中心返还租金一节。因宝雅装饰中心与拆迁人签订的《东小口村非住宅拆迁补偿补助协议》约定宝雅装饰中心应于2019年1月9日前完成腾退搬迁，故2019年1月10日后宝雅装饰中心无权再继续收取租金，一审判决对陈振学要求宝雅装饰中心返还2019年1月10日至2019年1月19日租金的70%及2019年1月20日至2019年2月20日、2019年4月20日至2019年6月20日的房屋租金的诉讼请求予以支持正确。因陈振学2011年11月20日至2019年1月9日期间实际占有使用涉案房屋，宝雅装饰中心收取陈振学该期间的房屋占有使用费具有法律依据，房屋占有使用费的标准可参照双方约定的租金标准，故陈振学要求宝雅装饰中心返还其该期间租金70%的诉讼请求于法无据，一审判决对其该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。陈振学的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈振学就其主张的停产停业补助、搬迁补助费及搬迁奖励应归其所有，未提供相应证据证明，且宝雅装饰中心对此不予认可，一审判决对其该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。其该项上诉请求无事实及法律依据，本院对此不予支持。陈振学要求宝雅装饰中心赔偿其灯箱、广告牌、铁楼梯、锅台的费用补偿，一审判决予以支持正确。对于陈振学要求宝雅装饰中心赔偿其监控设备、坐便器、蹲便器及灯的费用补偿，一审法院对其主张中的合理部分予以支持，对过高部分不予支持并无不当，本院予以确认。陈振学的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。陈振学在一审庭审中表示同意支付宝雅装饰中心反诉请求的防水款5800元，一审法院对此不持异议并判决支持宝雅装饰中心的该项反诉请求并无不当，本院予以确认。综上所述，陈振学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由陈振学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年十一月十七日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪