甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3001民初704号 原告:合作市东宏市场开发管理有限责任公司，地址：合作市西一路**。 法定代表人：王工作，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张龙，系甘肃中寰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑后军，系甘肃中寰律师事务所律师。 被告：周某某，男，藏族，现住甘肃省合作市。 被告：南某某，男，藏族，现住甘肃省夏河县。 原告合作市东宏市场开发管理有限责任公司诉被告周某某、南某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张龙、被告南某某到庭参加诉讼，被告周某某经本院合法传唤传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告合作市东宏市场开发管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原告与被告周某某、南某某的租赁合同关系；2、请求贵院依法判令被告周某某、南某某向原告支付拖欠租金463340元(截止2020年6月9日)、水电费6030元，自2020年6月10日起的租金按月租金23334元继续支付直至腾交房屋之日止；3、请求贵院依法判令被告周某某、南某某向原告腾交位于合作市西一路甘南州强劲客车修配有限责任公司1号楼1单元301的房屋。4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月14日，原告与被告周某某签订租赁合同一份，约定原告将位于东宏市场一期三层西侧第3层的房屋（即位于合作市西一路甘南州强劲客车修配有限责任公司1号楼1单元301的房屋）出租给被告周某某使用，租赁期限为2017年8月10日至2018年8月9日，租金为每月23334元。因拖欠房租，被告南某某向原告出具承诺书，表示其也是上述房产的共同承租人，承诺交清房租、水电费，但经原告多次催要，至今都未交清水电费。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告南某某辩称，因我母亲病重，我现在脑子一片空白，但我觉得重点是2019年1月27日断水断电后的房租不应承担。下一步还将对原告提起诉讼。 被告周某某未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：第一组证据，1、原告营业执照和法人代表身份证明一份，证明原告的主体适格。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系及房租欠款的问题。3、保证书两份、被告南某某身份证复印件一份，证明南某某为该租赁合同中的共同承租人。被告南某某对原告提交的三份证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为原告提交的三份证据能够证明以上事实，且被告无异议，故予以采信。第二组证据：说明一份，证明承租人拖欠出租人水电费6030元的事实。被告南某某对该证据有异议，不予认可。本院认为，该份说明是由原告公司自己出具的一份便函，且加盖的是原告公司的公章，非供水供电单位出具的欠费票据，不符合证据规则，被告也不予认可，故不予采信。 被告南某某提交的证据：营业执照一份和被告南某某身份证复印件一份，证明合作市达尔杰自助火锅店由被告周某某经营，被告南某某系共同承租人。原告对以上两份证据无异议。本院认为虽然被告周某某未到庭参加庭审，但被告南某某提交以上两份证据能够证明两被告共同承租涉案房屋且经营合作市自助火锅店的事实，故予以采信。 经审理查明，2017年5月14日，原告与被告周某某签订《合同书》一份，约定原告将位于东宏市场一期三层西侧第3层的房屋，即位于合作市西一路甘南州强劲客车修配有限责任公司1号楼1单元301的房屋，出租给被告周某某使用，租赁期限为2017年8月10日至2018年8月9日，租金为每月23334元，后约定租期为5年。因涉案房屋租金拖欠，被告南某某分别于2018年7月18日与2018年12月26日向原告出具两份保证，表示其也是涉案房屋的共同承租人，并承诺交清房租、水电费。两被告于2017年5月22日支付给原告50000押金。2019年1月27日，原告为催要租金将租赁房屋采取停水停电的措施。现两被告在2019年1月27日前拖欠的租费为80678元。另查明，两被告至今未向原告腾交涉案房屋。 本院认为，原告与被告周某某之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告东宏市场已经按照租赁合同约定将房屋租赁给两被告使用，履行了合同约定的义务。现两被告已实际使用租赁房屋，未按照租赁合同约定期间及时支付租赁费，属于违约行为，但原告于2019年1月27日因两被告拖欠租费将租赁房屋采取停水停电的措施，双方对2019年1月27日停水停电后的房屋租费各执一词，首先两被告存在拖欠租金的行为，根据《合同书》约定出租方此时享有合同解除权，并未约定在承租方逾期缴纳租金时出租方可停水停电，原告东宏市场公司并未通知两原告解除租赁合同，其自己在庭审中也明确承认，采用停水停电的措施，目的在于催要租金，原告东宏市场公司用停水、停电催交房租的行为明显违约；其次租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务。根据被告南某某出具了保证书，出租人虽然有权解除租赁合同，但是避免损失扩大也是出租人的义务。最后两被告确也存在欠付房屋租赁费的违约行为，且双方签订的合同书中约定租期为五年，双方均未解除合同，被告也未向原告腾交房屋，故针对原告主张的自2019年1月27日停水停电后的租费而言，原、被告双方均有违约行为，合同中未对双方的违约责任进行约定，根据双方违约责任大小，本院酌定原告承担50%、两被告承担50%为宜。两被告向原告支付自2019年1月27日至2020年11月16日，即21个月20天的租金，按照合同约定每月租金23334元的50%计算为252785元。其中2019年1月27日之前的房屋租费两被告认可，现未支付租费80678元本院予以确认。关于原告主张解除租赁合同关系的诉求，根据双方签订的合同中第十二条的约定，应当从其约定，本院予以支持。因两被告交纳的押金50000元，现原告提出解除租赁合同，故予以退还。关于原告主张的水电费6030元，原告未提供正式票据，其诉求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告与被告周某某之间的租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、两被告于本判决生效之日起十日内，向原告东宏市场公司腾交位于合作市西一路甘南州强劲客车修配有限责任公司1号楼1单元301的房屋，房屋内可移动物品由两被告自行搬离； 三、两被告于本判决生效之日起十日内向原告合作市东宏市场开发管理有限责任公司支付2019年1月27日之前的房屋租费80678元；支付2019年1月27日至2020年11月16日止的房屋租费272785元；合计333463元；（2020年11月16日起至实际腾交租赁房屋期间的租赁费按合同约定继续计算）。 四、被告交纳的押金50000元，原告于本判决生效之日起十日内向被告予以退还。 （以上三、四项相互折抵后，两被告于本判决生效之日起十日内向原告合作市东宏市场开发管理有限责任公司支付房屋租费283463元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8341元，减半收取4170.50元，由原告负担1000元，两被告负担3170.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审判员  马国尔 二〇二〇年十一月十六日 书记员  朵得毛