青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再61号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：包沁香，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人包沁香因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1169号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申53号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人包沁香的委托诉讼代理人齐远松，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 包沁香申请再审称，一、一审判决认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明包沁香与海宏公司约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。因海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人未取得房屋产权证。二、二审判决“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条相关规定，契税应当由包沁香在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。海宏公司明知无法办理产权证，却一直拖延并恶意占用包沁香缴纳的契税及住房维修基金违反了税收征管法律的规定。请求撤销一、二审判决，支持其一审诉讼请求。 海宏公司辩称，一、包沁香要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实和法律依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。二、海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据双方合同约定，海宏公司申请办理初始登记时间为房屋建成并竣工验收后180日内，房屋竣工验收需以综合验收为前提，而综合验收，除房屋验收合格以外，还需小区整体完成承建消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，因此海宏公司无违约事实。包沁香请求退还契税的请求不能成立。包沁香并未向海宏公司支付契税，要求退还契税没有事实依据。请求法院驳回包沁香的全部再审请求，维持二审判决。 包沁香向一审法院起诉请求：1、海宏公司履行为包沁香办理不动产权证书的合同义务；2、海宏公司向包沁香支付逾期办理产权登记的违约金4538.5元；3、海宏公司向包沁香退还契税6807.7元；以上合计11346.2元；4、本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院经审理认定，包沁香与海宏公司于2014年1月2日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号1号楼1单元1092室，预测建筑面积118.19平方米。二、房屋价款：总金额453850元。三、交付期限：2014年12月30日前。交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。2016年12月25日，包沁香与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，包沁香向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。同日，海宏公司向包沁香开具《收据》，其中包含物业费181.4元、垃圾清运费600元、分摊电费55元、装修押金3000元。包沁香全额支付了房款453850元。包沁香于2017年向法院起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，经法院审理于2017年6月16日作出（2017）青0105民初773号《民事判决书》，判决海宏公司给付包沁香违约金36307.9元。法院在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付包沁香的违约金36307.9元及诉讼费359元，合计37116.9元。2017年8月14日包沁香实际领取执行款37116.9元，违约金已经执行完毕。 一审法院认为，包沁香、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于包沁香主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”的情形，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明包沁香、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对包沁香要求海宏公司履行为其办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金4538.5元的诉讼请求不能成立，不予支持。二、关于包沁香主张海宏公司向包沁香退还契税的问题。首先，包沁香应当对存在缴纳契税的事实负证明责任，因此包沁香依据《收据》主张缴纳契税事实成立的证据是本证；而海宏公司认为《收据》仅是折抵违约金向包沁香开具，包沁香并未缴纳相应的费用，缴纳契税的事实不能成立，并提出《收据》《财务凭证》《情况说明》，该证据是反证。本证的作用是使法院对待证事实的存在与否予以确信，并加以认定，而反证的作用则是使法院对本证证明的事实的确信发生动摇。结合海宏公司虽然向小区其他业主出具了缴纳契税、维修基金、电视收视费等的《收据》，而根据已在一审法院审理的多案业主的陈述，确实未向海宏公司缴纳契税等，并在一审法院调解书中达成以契税折抵违约金的协议。故包沁香依据本证《收据》主张海宏公司退换契税违反常理，没有能够达到证明的效果。而海宏公司提出的反证《收据》《财务凭证》《情况说明》，能够动摇法官对待证事实的确信，致使待证事实处于真伪不明，应当由提出本证的当事人承担举证不能的相应后果。因此，对包沁香提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。包沁香、海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了包沁香的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为包沁香办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，包沁香亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为包沁香等购房人办证的违约情况，故包沁香要求海宏公司退还契税6807.7的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回包沁香的全部诉讼请求。 包沁香不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持包沁香一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为，包沁香与海宏公司于2014年1月2日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，包沁香主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向包沁香退还契税的问题。在一审法院执行的（2017）北法执字第769号案中，海宏公司应支付包沁香违约金36307.9元及诉讼费359元，执行费450元，合计执行款37116.9元。包沁香实际领取执行款37116.9元。根据现有证据和事实，包沁香不能证明其已实际缴纳契税或者与海宏公司用逾期交房违约金抵扣了契税，现包沁香主张向其退还契税的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 根据再审申请人包沁香的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕包沁香的原审诉求进行了审理。 一、关于包沁香主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。因此，包沁香主张海宏公司应按已付房款453850元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4538.5元符合合同约定，应予支持。 二、关于契税应否退还的问题 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”第十二条“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税”之规定，契税应当由包沁香在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。该契税款并未在前诉逾期交房违约金中抵扣，海宏公司虽不认可收取包沁香契税现金6807.7元，但向包沁香出具收取契税款收据，海宏公司的抗辩理由不能成立。包沁香的该项请求有事实依据。在无法为业主办理房屋产权登记的情形下，海宏公司收取业主契税并长期占有的行为明显不当，理应退还。包沁香此节再审理由成立，应予支持。 综上，包沁香再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1169号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1409号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付包沁香未取得房屋权属证书的违约金4538.5元； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内退还包沁香契税款6807.7元； 四、驳回包沁香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费84元，已减半收取42元，由包沁香负担25元，青海海宏房地产有限责任公司负担17元；二审案件受理费84元，由包沁香负担50元，青海海宏房地产有限责任公司负担34元。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  林 婷 审判员  袁有玮 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭