山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初6017号 原告：中国建设银行股份有限公司枣庄分行，住所地：枣庄市市中区光明东路**，统一社会信用代码91370400864440919J。 负责人：崔震，该行行长。 委托诉讼代理人：陈昂，山东贺成柱律师事务所。 被告：李卫宏，男，1966年8月2日出生，汉族，小学文化，农村居民，住枣庄市市中区。 被告：枣庄嘉泰置业有限公司，住所地：枣庄市市中区华山南路**，统一社会信用代码：91370400054977415K。 法定代表人：单松来，该公司经理。 委托诉讼代理人：许恩涛，山东龙头律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司枣庄分行（以下简称：“建行枣庄分行”）与被告李卫宏、枣庄嘉泰置业有限公司（以下简称“嘉泰置业”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈昂，被告李卫宏，被告嘉泰置业的委托诉讼代理人许恩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行枣庄分行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告李卫宏、褚衍荣签订的借款合同；二、依法判令被告李卫宏、褚衍荣偿还借款本金124,648.9元，利息9,415.54元、利息罚息677.37元、本金罚息1,596.41元，合计：136,338.22元(截止到2020年9月16日本金及利息计算方式以借款合同约定计算方式为准)，2020年9月16日之后的利息以借款合同约定计算方式为准；三、依法判令被告枣庄嘉泰置业有限公司对以上借款本息承担连带清偿责任；四、判决确认原告与被告李卫宏之间的预购商品房抵押权预告登记合法有效，在具备办理正式抵押登记手续时，原告享有排他性的办理正式抵押登记权利；五、案件受理费、保全费用及1,000元律师代理费由三被告负担。事实与理由：2015年2月3日，原告与被告李卫宏、褚衍荣签订了个人借款合同，2013年12月23日原告下属的建行枣庄市中支行与被告枣庄嘉泰置业有限公司签订了借款保证合同。合同签订后原告依约向被告李卫宏、褚衍荣发放了贷款19万元，借款期限为自2015年2月11日至2025年2月11日，该借款由被告李卫宏、褚衍荣提供的位于枣庄市市中区华山南路88号枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号的房产抵押担保。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告李卫宏、褚衍荣未按照约定和期限偿还借款本息，截止2020年9月16日共拖欠借款本金124,648.9元，利息9,415.54元、利息罚息677.37元、本金罚息1,596.41元，合计：136,338.22元，已构成违约，经催要后被告李卫宏、褚衍荣未按合同约定给付，担保人枣庄嘉泰置业有限公司也未尽担保责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请判如所请。 被告李卫宏辩称：当时借款是我和我妻子褚衍荣作为共同借款人向原告申请的贷款，我妻子褚衍荣已于2015年5月12日因病去世；原告起诉的借款及数额均属实，当时因买被告嘉泰公司的门市房向原告申请的购房贷款；购房后我一直按时还钱，直到2019年5月，因家庭生活困难，我找到原告银行工作人员说明我还不上贷款了，原告工作人员说让我自己卖了房子以后还贷款，但是直到现在房子也没有卖出去，所以拖欠的贷款也没有能力还；现在我家庭生活确实比较困难，身体也不好，孩子还有残疾，我的意见还是卖房子还贷款，没有其他办法。 被告嘉泰公司辩称：一、我公司为被告李卫宏和褚衍荣贷款提供担保的事实存在，但我公司认为应当先在抵押物处置抵偿后，我公司对剩余未清偿的款项承担担保责任；二、原告诉求第二项2020年9月16日之后，如果借款合同已经解除，我公司认为不能按原合同来计算利息；三、原告主张的案件受理费、保全费、律师代理费，应由其他两被告承担，我司不应承担。 原告为证明其诉讼请求举证如下证据：1、个人住房贷款申请表一份，证明被告李卫宏及其妻子褚衍荣于2015年1月21日向我行申请贷款19万元事实；2、个人住房借款合同一份，证明2015年2月3日被告李卫宏、褚衍荣与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，并约定相关权利义务、利息及违约利息计算标准；3、被告嘉泰公司与我行于2013年12月23日签订的最高额保证合同一份，证明被告嘉泰公司为被告李卫宏、褚衍荣的贷款作了最高额担保，合同第二条约定被担保债权包含我行为实现债权及担保权发生的一切费用，包括不限于诉讼费、保全费、律师费等；4、个人贷款支付凭证一份，证明我行于2015年2月11日已支付给被告李卫宏、褚衍荣借款的事实；5、提交本息明细表一份，证明被告偿还借款本息情况；6、商品房预告登记一份，证明被告李卫宏、褚衍荣以枣庄市市中区华山南路88号枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号为本案借款作了预抵押登记；7、律师费发票一张，证明原告为本案支付了1,000元律师代理费；8、被告李卫宏、褚衍荣户籍证据及结婚证，证明被告李卫宏、褚衍荣系夫妻关系。 被告李卫宏对被告举证上述证据质证认为：1-8组证据的真实性无异议，我在原告处贷款19万属实，已经还了部分，尚欠大约12.5万元左右借款未还，现在我已无能力还款，只能将房子卖了偿还原告贷款。 被告嘉泰公司对原告举证上述证据质证认为：对证据1、2、3、4、6、7、8真实性及证明目的无异议；证据5真实性有异议，对该证据中截止到2020年9月16日之前的利息计算无异议，但自2020年9月16日之后的计算方式是错误的。 被告李卫宏举证枣庄市市中区光明路街道办事处东山阴村民委员会出具的证明信一份，证明褚衍荣已于2015年5月因病去世。 原告及被告嘉泰公司对被告李卫宏举证上述证据均无异议。 嘉泰公司未举证证据。 根据原被告举证证据、质证意见、当庭陈述及庭审查明，本院认定事实如下： 被告李卫宏与褚衍荣系夫妻关系，2015年5月12日，褚衍荣因病去世，原告建行枣庄分行及被告李卫宏、嘉泰公司均当庭表示，不申请追加褚衍荣的其他法定继承人参加本案诉讼。 2015年1月21日，被告李卫宏及其妻子褚衍荣向原告申请个人住房贷款，2015年2月3日，原告建行枣庄分行（贷款人）与被告李卫宏（借款人）及其妻子褚衍荣（借款人）双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款本金为19万元，借款用途为借款人应将借款用于购置售房人枣庄嘉泰置业有限公司出售的坐落于枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号商铺房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；借款期限为120个月（即2015年2月11日至2025年2月11日）； 违约情形借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于…家庭财务情况恶化、收入降低、事业、重大疾病等…）贷款人认为可能或已经对其偿还能力造成不利影响，均构成违约；贷款利率本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基本利率水平上上浮20%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率本合同项下借款预期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；约定还款日为每月11日；还款方式为委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户为李卫宏6217002170005069441；借款人的还款方法为等额本息还款方法；本合同项下的担保方式为抵押、最高额保证；本合同项下的抵押财产为枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号商铺，面积为70.6平方米，抵押财产价值为400,000元；每月的计息天数按30天计算。 2013年12月23日，原告（债权人乙方）与被告嘉泰公司（保证人甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置坐落于市中区青檀路西侧汇泉路北侧项目所属之枣庄汽车文化贸易产业园房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高债权限额、债权确定时间、保证范围为本最高额保证所担保的债权是指2013年12月23日至2018年12月23日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此而产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人影响乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整；保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2015年2月11日，原告建行枣庄分行依约向被告李卫宏及其妻子褚衍荣发放贷款19万元，李卫宏、褚衍荣收到贷款并在个人贷款支付凭证上签字确认。之后，被告李卫宏依约按时向原告偿还借款至2019年4月，自2019年5月开始，被告陈述其因家庭生活困难便停止向原告偿还借款。截止到2020年11月16日本案开庭之日，被告李卫宏尚欠原告本金124,648.90元，利息13,233.41元，本息合计为137,882.31元未付。原告催要未果，遂诉至本院。庭审中，被告李卫宏同意解除双方于2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 另查明，2015年1月22日，被告嘉泰公司作为预告登记义务人将位于市中区华山南路88号枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号商铺的本案案涉房屋（房屋编号：260034），与被告李卫宏作为预告登记权利人办理了预购商品房抵押预告登记，预抵押证号为枣房预市中字第××号。2015年2月5日，被告李卫宏又作为预告登记义务人将上述房屋（房屋编号：260034），与原告建行枣庄分行作为预告登记权利人办理了预购商品房抵押预告登记，预抵押证号为枣房预市中字第××号，抵押期限：2015年2月3日至2025年2月3日。目前，该案涉房屋尚未办理正式抵押登记。 再查明，原告为处理本案，支付律师代理费1,000元。 本院认为，原告建行枣庄分行与被告李卫宏及其妻子褚衍荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告嘉泰公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定，向被告李卫宏提供了借款19万元，履行了合同义务。被告李卫宏在收到原告发放的贷款后，履行了部分还款义务，但自2019年5月开始拖欠还款，至本案开庭之日2020年11月16日已达十九个月，尚欠原告本息共计137,882.31元未付，已构成严重违约，故原告主张解除与被告李卫宏之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合理合法，被告李卫宏亦当庭表示同意解除，本院依法予以支持，故被告李卫宏应当承担向原告偿还尚欠借款本金并支付利息的民事法律责任；关于利息的计算，本院认为，双方在借款合同中对违约责任利率已作了明确约定，应当依约计算。被告嘉泰公司作为债务人李卫宏的最高额保证责任人对上述借款本息应承担连带偿还责任，其在承担连带责任后有权向被告李卫宏进行追偿。 李卫宏之妻褚衍荣作为共同借款人已于2015年5月因病去世，其自然人主体资格丧失，鉴于原告建行枣庄分行与被告李卫宏、嘉泰公司均当庭表示，不申请追加褚衍荣的其他法定继承人作为本案共同被告参加诉讼，本案不再追加褚衍荣的其他法定继承人作为本案的共同被告，被告李卫宏可在其承担还款义务后，对褚衍荣的其他继承人在享受继承权利后，依法享有追偿权。 另两被告之间，以及被告与原告之间，分别对案涉房屋位于市中区华山南路88号枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号商铺办理了预购商品房抵押预告登记，故原告对案涉房屋在具备办理正式抵押登记手续时依法享有优先登记的权利。 原告为诉讼支出的律师费1,000元，系合同约定内容，被告李卫宏及嘉泰公司理应支付。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司枣庄分行与被告李卫宏于2015年2月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李卫宏于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司枣庄分行借款本金124,648.90元及利息（利息：2019年5月至2020年11月16日止所欠利息13,233.41元；自2020年11月16日起的利息至实际给付之日止，以本金124,648.90元为基数，按照借款合同约定利率计算）； 三、被告李卫宏于本判决生效之日起十日内支付原告律师费1,000元； 四、被告枣庄嘉泰置业有限公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任； 五、原告中国建设银行股份有限公司枣庄分行对被告李卫宏购买被告枣庄嘉泰置业有限公司位于市中区华山南路88号枣庄汽车文化贸易产业园一期A区8号楼105号商铺，在具备办理正式抵押登记手续时享有优先登记的权利； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司枣庄分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,513元，由被告李卫宏、枣庄嘉泰置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇二〇年十一月十六日 书记员 闫相坤