北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7834号上诉人（原审原告）：刘睿雅，女，1990年12月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄真，男，1973年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王劲松，北京市鼎尚律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人刘睿雅因与被上诉人黄真、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘睿雅及其委托诉讼代理人周雷、被上诉人黄真之委托诉讼代理人王劲松、第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘睿雅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，黄真在出售北京市海淀区7号房屋（以下简称7号房屋）时隐瞒房屋存在他人户口的事实，其主观存在严重过错；2.黄真违约行为给我造成了严重的经济损失，一审法院仅判令其向我支付20000元违约金不公平亦不合理。黄真辩称，我同意一审判决。链家公司述称，我公司同意一审判决。刘睿雅向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令黄真向我支付逾期迁出原有户口的相应违约金（违约金计算方式：每日按我已付全部购房款761万元的万分之一即761元，自2017年8月30日计算至黄真将北京市海淀区7号原有户口迁出之日止）；2.请求判决黄真承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月24日，刘睿雅（买受人）与黄真（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第一条，出卖人所售房屋为7号房屋，建筑面积为78.3平方米；第四条，该房屋成交价格为600万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价161万元；第九条（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起135日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘睿雅（买受人）、黄真（出卖人）与链家公司（居间方）签订了《补充协议》，约定：第三条，关于交易房屋学区名额的约定：1、甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为中国农业科学院附属小学学校的学区房，且学区名额未被使用；第五条，违约责任：2、甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房目的的。2017年4月1日，刘睿雅取得7号房屋的不动产权证，并已将其户口迁入**房屋，黄真亦已将其本人与家庭成员的户口从**房屋中迁出。审理中，刘睿雅就其主张的7号房屋中还有未迁出的原有户口一节，向法院提交如下证据予以证明：证据一、北京市公安局大钟寺派出所于2020年5月27日出具的《证明信》，内容为：兹有黄某1，户口登记地址为**房屋，经查2001年7月13日黄某1户口迁入此地址。另查，黄某22009年12月10日在此地址出生报户口。另查，2004年5月20日，黄仁清、黄真户口由海淀区**迁入此地址。证据二、黄某1、黄某2的《常住人口信息查询打印表》。黄真认可上述证据的真实性，但是不认可证明目的，并提交从派出所调取的黄某1的《常住人口信息查询打印表》，其内容与刘睿雅提交的基本一致，但在“何时何因由何地迁来本址”一栏注明：2001年7月13日北京市海淀区刑满释放，解除劳教，少管（市县内移居）。链家公司对上述证据不发表质证意见。庭审中，刘睿雅有如下陈述：购房时我没有主动核实房屋内的户口情况，因为黄真保证一定会将其户口迁走，我也查看了黄真的户口本，已经尽到了审查义务；但黄真没有向我披露房屋内还有其他人的户口；黄某1与黄某2的户口目前无法迁出，因为黄某1在北京没房；中介表示一个户口至少值二三十万，黄某1、黄某2户口未迁出导致我买房买贵了，产生了经济损失，而且将来如果卖房的话，售价和购房者群体也会受到影响；目前我还没有孩子，所以对于黄某1、黄某2的户口无法迁出是否会对孩子上学产生影响尚不得知。黄真有如下陈述：7号房屋是1999年黄某1的父亲和我父亲换的，对于黄某1和黄某2的户口是如何迁入**房屋的，我确实不知道；刘睿雅没有证据证明我对于黄某1和黄某2的户口在**房屋是知情的，从常理来看，我与黄某1、黄某2之间没有任何亲属关系，如果我知情，那么我不会同意他们的户口迁入，他们的户口迁入是政策原因，非我所能控制；我也打了12345政府热线，有关部门答复说今年或者明年，北京将仿效上海、天津，解决类似本案这样的户口问题。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘睿雅与黄真签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，双方已于2017年4月1日办理完7号房屋的权属转移登记手续。根据合同约定，黄真应当在该房屋所有权转移之日起135日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。后黄真虽已将其本人及家庭成员的户口迁出，但目前7号房屋内尚有案外人户口未迁出，且黄真表示短期内无法让其迁出。故在黄真不能履行相关合同义务的情况下，其应按照合同约定承担相应的违约责任。现刘睿雅起诉要求黄真给付逾期迁出户口的违约金之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金数额，考虑到刘睿雅的户口已迁入**房屋、刘睿雅就黄真的违约行为给其造成的实际经济损失未能提交证据予以证明、案外人户口是否能迁出客观上非黄真所能控制等因素，法院将对违约金数额酌情予以判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、黄真于本判决生效后七日内给付刘睿雅逾期迁户违约金2万元；二、驳回刘睿雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，刘睿雅与黄真签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按约定履行各自义务。现黄真虽已将其本人及家人户口迁出，但7号房屋内仍存在他人户口，且短期内无法迁出，黄真已构成违约，刘睿雅有权据此主张违约金。刘睿雅虽主张因该违约行为给其造成巨大经济损失，但其未就此提交证据予以证明，故一审法院综合考虑刘睿雅户口已迁入**房屋、尚存户口能否迁出客观上并非黄真所能控制等因素，酌情认定的违约金数额并无不当，本院予以确认。综上所述，刘睿雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5956元，由黄真负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11912元，由刘睿雅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱文君二〇二〇年十一月十八日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹