北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9292号上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦**。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王运梓，北京市天岳律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：张薇，女，1982年11月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖勤，男，1971年7月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：谭先红，女，1987年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人中信信托有限责任公司（下称中信信托公司）因与上诉人张薇、上诉人肖勤以及被上诉人谭先红确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初39078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张薇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判中信信托公司、肖勤、谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》无效并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认为张薇未能提供充分翔实的证据证明中信信托公司与肖勤、谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》存在我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形并认定上述协议和合同合法有效，属于适用法律错误。肖勤与案外人李**签订的房屋买卖合同经过终审已被认定属于恶意串通损害他人利益被判无效。根据我国合同法第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，肖勤与案外人李**签订的房屋买卖合同自始无效，故一审法院认定肖勤无权对案涉房屋进行处分，肖勤、谭先红与中信信托公司签订《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》将案涉房屋抵押应属于无权处分行为。根据我国合同法第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。肖勤在未取得案涉房屋处分权的情况下伙同谭先红与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》是否有效，取决于权利人是否对其无权处分签订抵押合同的效力进行追认。一审中，中信信托公司曾表示案外人李**作为案涉房屋的原产权人并未对案涉房屋设立的抵押权提出异议，且同意在其与肖勤签订的房屋买卖合同被确认无效后依然愿意用案涉房屋为肖勤的借贷行为提供担保，据此可以证明案涉房屋权利人李**已经对肖勤无权处分签订的抵押合同效力进行了追认，故该抵押合同应属有效。但基于本案案情的特殊性，案外人李**对肖勤无权处分签订房屋抵押合同进行追认能否认定抵押合同有效是本案争议焦点之一。张薇认为案外人李**对肖勤无权处分签订房屋抵押合同进行追认属于无效的法律行为，不能产生追认房屋抵押合同有效的法律效力。具体理由如下：张薇与案外人李**签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议依然合法有效，张薇作为案涉房屋的合法善意房屋买受人要求肖勤将案涉房屋所有权恢复登记至李**名下进而要求李**继续履行房屋买卖合同获得房屋所有权的请求可能实现的前提条件即为案涉房屋上不能存在抵押权这一他项权利。案外人李**与肖勤恶意串通签订房屋买卖合同并将案涉房屋过户的根本目的就是为了阻止张薇继续履行房屋买卖合同获得案涉房屋所有权。因此在案外人李**与肖勤签订的房屋买卖合同被认定无效，李**与肖勤根据我国合同法第五十八条之规定依法应相互返还房屋及购房款的情况下，作为原房屋产权人的李**与肖勤再次恶意串通后对肖勤无权处分签订的房屋抵押合同进行追认便可以促使房屋抵押合同有效，让案涉房屋上设立的抵押权继续存续，则案外人李**就能以此达到阻止张薇继续履行合同获得案涉房屋产权的目的，这势必继续侵害张薇作为合法善意房屋买受人的权益。根据我国民法总则第一百五十四条之规定，行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，案外人李**对于肖勤无权处分签订的房屋抵押合同进行追认的法律行为会产生侵害张薇合法权益的后果应被认定无效，不能产生追认抵押合同有效的法律效力。故肖勤、谭先红与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》属于无权处分应属无效。针对张薇的上诉，中信信托公司辩称，不同意张薇的上诉请求。一审法院认定《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》有效是正确的，坚持我公司的上诉意见。针对张薇的上诉，肖勤辩称，不同意张薇的上诉意见，坚持我的上诉意见。针对张薇的上诉，谭先红辩称，同肖勤的答辩意见。中信信托公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回张薇的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张薇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、张薇对案涉房屋不享有任何权利，一审法院判令我公司协助张薇办理抵押权注销登记手续缺乏事实和法律依据。张薇在案涉房屋抵押权设立之前早已实际丧失了对该房屋的权利请求基础，其自始至终未能取得案涉抵押房屋的所有权，对该房屋既不享有物权也不存在期待权，因此物权以利益受损为由主张排除我公司在案涉房屋之上设立的合法有效的抵押权。二、一审法院以肖勤与案外人李**所签署《存量房屋买卖合同》无效为由直接认定肖勤设立抵押权为无权处分行为缺乏事实和法律依据。首先，合同被认定无效并不直接导致物权的消灭，（2018）京02民终10270号民事判决认定李**与肖勤签订的买卖合同无效并不是对抵押房产物权归属的确认，更不因此发生物权变动的效力，且依据债权和物权相分离的原则，肖勤至今仍为公示的房产所有权人，有权对案涉房屋作出处分。即使法院做出判决确认肖勤对案涉房屋丧失处分权，抵押房产所有权也应回到原所有权人李**名下，而李**自始至终均以其行为明确表示愿意将此房屋再次出售给肖勤并协助办理抵押手续，因此从抵押权设立至今肖勤一直是该抵押房产的唯一合法所有权人，无论是基于肖勤还是李**的有权处分行为，我公司都始终并继续对该抵押房产享有合法有效的抵押权。三、案涉房屋所涉抵押权并未损害张薇利益，张薇的诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，在案涉房屋设定抵押权之前，张薇与李**之间的房屋买卖合同已因张薇变更诉讼请求为解除合同李**表示同意解除而解除，张薇对案涉房屋已不享有任何权利，何谈权利受损；其次，本案抵押贷款金额仅为400万元，张薇系以950万元购买案涉房屋，而其仅支付定金10万元，其所应支付的房屋价款足以覆盖贷款金额且抵押权存续期间肖勤一直按期偿还贷款，正常情况下其完全可以通过代为清偿贷款以解除抵押权。但张薇怠于履行其与李**签订的房屋买卖合同项下的付款义务，在其利益并未遭受实际损害的情况下，无偿占有使用案涉房屋长达五年之久并积极追求抵押房产所涉生效抵押权的无效认定，以其未支付的房款待确认债权对抗我公司的合法有效物权。四、张薇应当承担举证不能的法律后果，一审法院以我公司及肖勤未能举证证明评估机构如何入户评估为由径行判决我公司承担不利后果缺乏事实和法律依据。评估报告系独立的第三方评估机构依法出具，具备相应公信力。张薇对入户评估报告的真实性提出质疑，根据谁主张谁举证的规则，应由张薇提供有效证据证明其主张并依法承担举证不能的法律后果，但一审法院坚持要求我公司承担此项举证责任，适用法律错误且严重侵害了我公司的合法诉讼权利。针对中信信托公司的上诉，张薇辩称，不同意中信信托公司的上诉请求和理由，坚持我的上诉意见。针对中信信托公司的上诉，肖勤辩称，同意中信信托公司的上诉意见。针对中信信托公司的上诉，谭先红辩称，同肖勤的答辩意见。肖勤上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张薇的一审诉讼请求；2.一、二审诉费由张薇承担。事实和理由：一审判决进行房屋抵押权注销缺乏事实和法律依据，适用法律错误，有失公允。1.本案如果要判决进行房屋抵押权注销，不应是本案生效判决后而应是判决张薇诉李**继续履行房屋买卖合同案判张薇胜诉的终审判决生效后十日内日。因为如张薇败诉，则无需进行房屋抵押权注销；如张薇胜诉，那时进行房屋抵押权注销不会给张薇造成任何麻烦与损失，却保证了中信信托公司国有财产的安全。2.张薇的诉讼主体不适格，不符合起诉条件，其诉讼请求于法无据。首先，在2016年6月27日，张薇在与李**房屋买卖合同纠纷案件中已经变更诉讼请求为解除张薇与李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》文件。李**在庭审和其后的书面答辩状中均明确表示同意该诉讼请求，此时依据当事人意思自治原则，法院应确认合同解除。肖勤有理由相信案涉房屋确定归其所有，与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》当然有效。且张薇与李**房屋买卖合同解除在先，肖勤与中信信托公司签订的《个人房屋抵押贷款协议》在后，张薇起诉李**、肖勤房屋买卖合同无效案件在此之后，根据法不溯及既往原则，肖勤与中信信托公司签订的《个人房屋抵押贷款协议》应为有效，张薇无权主张肖勤与中信信托公司办理房屋抵押权注销登记手续。其次，本案中涉及的房屋买卖法律关系和借贷法律关系不是主从法律关系，不存在主合同无效，从合同无效的情形；抵押不是为了购买房屋，而借贷用途是采购工艺品，肖勤与李**房屋买卖合同无效不影响物权变动的结果。再次，肖勤与中信信托公司签订的《个人房屋抵押贷款协议》不存在我国合同法五十二条规定的无效情形，是双方当事人真实意思表示，且经公证赋予强制执行效力，应为有效。最后，张薇在与李**房屋买卖合同中已经构成根本违约，其还涉嫌在（2017）京0106民初12951号诉讼中向法庭提供伪证，已经北京市公安局丰台分局确认，该判决可能被撤销。针对肖勤的上诉，张薇辩称，不同意肖勤的上诉意见，坚持我的上诉意见。针对肖勤的上诉，中信信托公司辩称，同意肖勤的上诉意见。谭先红辩称，同意肖勤的上诉意见。张薇向一审法院起诉请求：1.判令肖勤、中信信托公司、谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》无效；2.判令肖勤、中信信托公司、谭先红协助张薇办理北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园175-1号-1至3层房屋（以下简称案涉房屋）抵押权注销登记手续；3.诉讼费由肖勤、中信信托公司、谭先红承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，张薇（买受人）与李**（出卖人）在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张薇购买李**名下的案涉房屋。同日，张薇（乙方）与李**（甲方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者共计950万元。乙方于2015年9月6日向甲方支付定金10万元。甲乙双方应当在2015年10月13日自行办理物业交割手续，丙方陪同。此外，上述《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》还对双方其他权利义务进行了约定。签订上述文件当日，张薇向李**支付了定金10万元。2015年11月6日，李**与张薇办理了物业交割手续，李**向张薇交付了案涉房屋。随后，双方因购房资格、阴阳合同、定金数额等问题发生争议，未继续履行上述合同及补充协议。2016年2月，李**将张薇诉至法院，要求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、张薇将该房屋及花园恢复原状，结清全部费用，并将房屋、相关附属设施及《物业查验交接单》上的所有水卡、电卡、燃气卡一并返还给李**；3、张薇自行承担因签署及履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议所发生的全部费用，包括但不限于居间代理费、保障服务费等；4、诉讼费用由张薇承担。法院经审理后，于2016年3月29日作出（2016）京0106民初3146号民事判决书，驳回了李**的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。2016年4月20日，张薇将李**诉至法院，要求李**继续履行案涉房屋买卖合同。2016年6月27日，张薇在该案中申请变更诉讼请求为解除张薇与李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》的文件等。2017年11月2日，张薇再次申请变更诉讼请求为判令李**继续履行与张薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等，后申请撤诉，法院予以准许。2019年1月，张薇再次起诉李**，请求李**继续履行案涉房屋买卖合同，该案正在审理中。2016年5月5日，李**（出卖人）与肖勤（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为本案案涉房屋，经双方协商一致，该房屋成交价格为1080万元。签订合同当日，李**向肖勤出具了《收条》，内容为：收到肖勤购买案涉房屋定金50万元。2016年5月6日，肖勤向李**汇款530万元，在个人电子转账凭证摘要一栏，原为还款，后改为房款。2016年5月16日，案涉房屋所有权转移登记至肖勤名下。2016年8月12日，肖勤（甲方）、中信信托公司（乙方）与谭先红（丙方）签订《个人房产抵押贷款协议》，约定：第四条贷款担保：4.1本协议项下的担保方式为抵押加保证。“抵押”指甲方以其享有所有权或处分权的房产（以下简称“抵押物”）为乙方因向甲方提供本协议项下个人贷款而产生的债权提供抵押担保。具体内容见甲乙双方签订的编号为[见附件3（7）]的《个人房产抵押合同》。“保证”指丙方同意对甲方在本协议项下对乙方的全部债务，根据本协议约定向乙方提供连带责任保证担保。4.2本协议项下抵押和保证担保的担保范围均包括但不限于本协议项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他甲方应付的费用。4.3保证期间：本协议项下保证担保的保证期间为甲方债务履行期届满之日起两年。如乙方宣布本协议项下个人贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该提前到期日起两年。附件2约定肖勤申请并委托贵司于2016年9月22日将金额肆佰万元整元人民币的贷款资金划转至我方交易对象北京卓越久远科技发展有限公司的账户，专用于贷款协议约定的用途。附件3约定肖勤向中信信托公司申请个人房产抵押贷款，金额400万元，贷款期限240个月，自2016年9月22日起至2036年9月22日止，贷款利率6.37%。同日，肖勤（抵押人、甲方）与中信信托公司（抵押权人、乙方）签订《个人房产抵押合同》，约定甲方同意以其所有的案涉房屋作为抵押物为乙方在编号为（711751）811012002093的《个人房产抵押贷款协议》项下对甲方所享有的全部债权提供抵押担保。合同还约定了抵押担保范围、抵押权行使期间、甲方权利与义务等内容。谭先红在抵押物共有人处签字。2016年9月5日，北京市中信公证处作出（2016）京中信内经证字68458、68459号《公证书》，赋予肖勤、中信信托公司与谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》及肖勤与中信信托公司签订的《个人房产抵押合同》强制执行效力。2016年9月22日，中信信托公司向北京卓越久远科技发展有限公司发放贷款400万元。肖勤一直按期偿还贷款。2017年5月5日，张薇诉李**、肖勤、北京链家房地产经纪有限公司至法院，请求确认李**与肖勤签订的《存量房屋买卖合同》无效。法院作出（2017）京0106民初12951号民事判决书，判决李**与肖勤于2016年5月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。李**对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终10270号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张薇主张中信信托公司未到案涉房屋现场进行调查，未审核借款用途，未能严格履行审慎审核义务，系与肖勤恶意串通，损害张薇利益。中信信托公司辩称其对肖勤的征信记录、声明、案涉房屋有无抵押、是否网签，房屋价值评估等情况及材料均进行了审查，并对借款用途也进行了审核，其将贷款直接发放给肖勤的交易对象北京卓越久远科技发展有限公司，其收取了肖勤与北京卓越久远科技发展有限公司之间的合同，但因该合同涉及商业秘密不向法院提交。中信信托公司认可未到案涉房屋进行现场勘查，但称其一般只进行形式审查，抽查到的才会现场勘查，评估公司应该会入户调查。中信信托公司提交北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2016年7月5日就案涉房屋做出的《房地产抵押估价报告》一份，证明北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司系由其明确指定并负责对接，估价报告直接交付中信信托公司，评估机构已经到案涉房屋现场看房并做了估价，估价报告是真实有效的。张薇对该估价报告上的估价对象照片提出异议：1.案涉房屋内部照片并非评估时的照片，系李**居住时的照片，李**于2015年11月份向张薇交房时已将房屋家具搬空，张薇对案涉房屋进行了装修，因双方纠纷装修未完工；2.估价报告中没有评估人员在案涉房屋内的照片。李**交房后，张薇已更换了门锁，肖勤和评估人员不可能有房屋钥匙；3.照片中显示房门及外窗上多处贴有纸条，纸条上的内容为：案涉房屋存在争议，已在诉讼程序，相关事宜以法院判决为准，如有疑问可咨询135XXXX****，二〇一六年二月。对上述异议，张薇分别提交物业查验交接单、李**的照片，载明2015年11月李**与张薇交接房屋时已将房门钥匙给了张薇，李**无案涉房屋钥匙；2016年2月案涉房屋照片、2016年11月房屋估价报告，证明中信信托公司的评估报告室内的照片并非作出评估时拍摄；案涉房屋室外照片，证明房屋门窗上贴有房屋有争议的纸条。肖勤、中信信托公司对物业查验交接单、房屋估价报告、房屋室外照片的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。肖勤、中信信托公司未能对评估公司如何入户勘验并拍照进行解释。经法院释明诉讼风险，中信信托公司表示不能申请北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司到庭说明情况。一审法院认为，第一，关于肖勤将案涉房屋进行抵押贷款是否属于无权处分的问题。肖勤与李**之间的《存量房屋买卖合同》已经生效判决确认无效。合同无效，自始不发生法律效力。肖勤自始未取得案涉房屋的所有权，因此肖勤无权对案涉房屋进行处分。第二，关于肖勤、谭先红与中信信托公司之间《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。肖勤、谭先红与中信信托公司签订《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》后，中信信托公司实际出借款项，肖勤亦按期偿还贷款。张薇未提供充分翔实的证据证明肖勤、谭先红与中信信托公司签订的上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方所签的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》应为合法有效。第三，关于张薇与李**之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否解除的问题。2016年4月20日，张薇将李**诉至法院，要求李**继续履行案涉房屋买卖合同后申请变更诉讼请求为解除双方之间的合同，虽然李**表示同意解除合同，但张薇再次申请变更诉讼请求为判令李**继续履行合同。在一审诉讼中，张薇作为原告可以依法变更诉讼请求。虽然此前李**同意张薇的解除合同请求，但未有生效判决确认合同解除的情况下，双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》尚未解除。第四，关于中信信托公司是否善意取得案涉房屋的抵押权。中国银行业监督管理委员会办公厅《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》（银监办发【2008】314号）要求各银行在办理二手房抵押贷款等个人信贷类业务中，要严格按照有关要求，认真落实贷款“三查制度”，严格对抵押物的审查和审核，对二手房抵押贷款要到现场对房源的真实性进行核实。《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定：贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见；第十五条规定：贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。中信信托公司认可其未到案涉房屋进行实地调查，其主张评估机构进行了入户调查，但物业查验交接单可以证明李**已将案涉房屋钥匙给了张薇，肖勤和中信信托公司对评估机构如何入户作出评估报告未提交证据，亦未能作出合理解释，法院对其主张不予采信。且从中信信托公司提交的评估报告中的房屋室外照片可以看出，评估机构作出该评估报告时对房屋存在争议，处于诉讼阶段的情况是明知的。中信信托公司亦认可评估机构系其经常合作的，并受其委托进行评估。综上，应认定中信信托公司作为受金融监管的从事放贷业务的金融机构，未按照银行业监督管理机构的规定对案涉房屋真实权利状况进行核实，在未能核实抵押物真实权利状况即发放贷款并办理抵押权登记，存在过错，即中信信托公司未尽审慎审查义务，不构成对案涉房屋抵押权的善意取得。故张薇请求肖勤、谭先红、中信信托公司协助其办理案涉房屋的抵押权注销登记手续，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖勤、中信信托有限责任公司、谭先红于判决生效后十日内协助张薇办理北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园175-1号-1至3层房屋抵押权注销登记手续；二、驳回张薇的其他诉讼请求。二审中，张薇提交李**另案中提交的案涉房屋的装修照片，欲证明本案评估报告中的照片是李**自行居住时拍摄的照片，评估机构未进入房屋进行评估，评估程序有问题。中信信托公司称照片真实性无法确认，证明目的不予认可。中信信托公司称评估机构是长期合作的第三方机构，评估机构进行现场审查，在评估机构提交评估报告和照片后，中信信托公司对评估机构的现场评估进行审查；一审时其已联系评估机构，但评估机构说没有义务说明情况；因为中信信托公司不承担评估费用，所以评估机构是由其公司指定，贷款人自行委托的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案各方争议的主要问题可以归纳为：肖勤将案涉房屋进行抵押贷款是否构成无权处分；肖勤、谭先红与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》是否有效；张薇是否是本案适格原告；中信信托公司是否能够善意取得案涉房屋的抵押权。关于肖勤是否构成无权处分的问题，无效的合同自始没有法律约束力。肖勤基于其与李**之间的《存量房屋买卖合同》取得案涉房屋的所有权，但该房屋买卖合同被生效判决确认为无效。故肖勤自始不能基于该房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处分。肖勤有关其系有权处分的上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于合同效力的问题，首先，谭先红与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》时案涉房屋登记在肖勤名下，案涉房屋恢复登记至李**名下是肖勤与李**之间的《存量房屋买卖合同》被确认无效的后果之一。结合本案具体情况，张薇关于依据我国合同法第五十一条谭先红与中信信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》、《个人房产抵押合同》无效的上诉理由，缺乏依据，不能成立。其次，一审中，张薇主张中信信托公司未到案涉房屋现场进行调查，未审核借款用途，未能严格履行审慎审核义务，系与肖勤恶意串通，损害张薇利益。一审法院根据双方举证质证情况，适用我国合同法第五十二条并认定合同有效，并无不当。关于张薇是否系本案适格原告的问题，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。首先，根据已查明的事实，张薇变更诉讼请求与李**同意解除均发生在诉讼过程中，且双方对房屋买卖合同是否已解除还是继续履行存在争议，而本案系确认肖勤、谭先红与中信信托公司之间《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》效力纠纷，故在未有生效判决确认张薇与李**的房屋买卖合同解除的情况下，本院难以认定张薇与李**之间的房屋买卖合同已解除。其次，张薇与李**签订有房屋买卖合同，并诉至法院要求继续履行合同以取得案涉房屋的所有权，但基于肖勤、谭先红与中信信托公司之间的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》在案涉房屋上设立的抵押权会阻碍房屋所有权变更，故张薇与本案有直接利害关系，是本案适格原告。中信信托公司关于案涉房屋所涉抵押权并未损害张薇利益的相关上诉理由和肖勤关于张薇诉讼主体不适格的相关上诉理由，均依据不足，本院均不予采信。关于中信信托公司是否善意取得案涉房屋上的抵押权的问题，本案中，中信信托公司对于肖勤申请的个人贷款应依据行业监管机构的相关规定，履行尽职调查职责，对包括抵押物的相关情况在内相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，且贷款调查应以实地调查为主，间接调查为辅，采用现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。据中信信托公司关于其贷款调查情况的陈述，其公司未到案涉房屋进行实地调查；中信信托公司提交的评估报告的房屋室外照片显示，评估机构作出评估时案涉房屋存在争议且处于诉讼阶段，而中信信托公司亦未对评估机构出具的评估报告进行审慎审查。综合各方举证质证情况，可以认定中信信托公司未按照相关规定履行尽职调查职责，存在过错，故中信信托公司不能善意取得案涉房屋的抵押权。一审法院判决肖勤、谭先红和中信信托公司协助张薇办理案涉房屋的抵押权注销登记手续，并无不当，本院予以确认。中信信托公司相关上诉理由以及肖勤对一审判决本判决生效后十日内协助办理抵押权注销登记手续所提出的上诉理由，均依据不足，本院不予采信。综上所述，张薇、中信信托公司、肖勤的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38940元，由张薇负担38800元（已交纳），由中信信托有限责任公司负担70元（已交纳），由肖勤负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年十一月十日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳