辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13895号上诉人（原审被告）：沈阳中港地产有限公司，住所地沈阳市于洪区洪泽路**。法定代表人：王旭初，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳华纳纬数控机床有限公司，，住所地沈阳市于洪区沈大路**法定代表人：邹立志，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏营，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祎，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳中港地产有限公司因与被上诉人沈阳华纳纬数控机床有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初12484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳中港地产有限公司上诉请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初12484号民事判决；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。案涉房屋于2011年即投入使用，即便是建设工程承包单位对上诉人的保修期也已过时效，因此不存在保修期限低于约定保修期的存续期的问题。保修期从交付之日起计算，上诉人已经向法庭提交了被上诉人对案涉房屋于2011年即开始使用的证据。依据《建设工程质量管理条例》中关于保修期的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。案涉房屋已经过质保期，因此上诉人对交付给被上诉人的房屋不存在保修义务。2.一审中，鉴定机构出具的检验报告是片面的，被上诉人在案涉厂房内自建二层办公区，该搭建工程非施工图纸设计范围，属于违建。被上诉人违建部分与上诉人交付的厂房主体等相连接，会对外墙体产生破坏，但鉴定机构在出具检验报告时并未将影响因素考虑在内，并在复议回复中也以该判定超出鉴定事项不予说明，一审法院依据该片面的检验报告判令上诉人承担维修义务是错误的。沈阳华纳纬数控机床有限公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。案涉房屋未竣工，质保期依法尚未起算，答辩人诉讼主张未超过质保期。本案经委托鉴定，已认定案涉房屋存在质量问题并提出维修方案，答辩人自建部分，未有相关证据显示对房屋框架存在质量影响，因此上诉人应就房屋履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。沈阳华纳纬数控机床有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告对房屋有质量问题部分进行维修或由原告自行维修，被告支付维修费用；2.判令被告对原告因房屋质量问题造成的损失赔偿20万元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月1日，原、被告签订《机床厂房买卖预约协议》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区厂房一处，面积2409.03平方米，厂房标号21#，单价为2387.36元/平方米，交房期限为2011年6月30日。2014年7月11日，原、被告就涉案房屋另行签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区2门厂房一处，建筑面积2409.03平方米，房屋价款5913406.43元，交付时间为2014年12月30日前。该合同第十六条约定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。但该合同附件并无保修期的相关约定。上述合同签订后，原告足额支付了被告购房款5913406.43元，被告于2011年向原告交付了涉案房屋。庭审中，原告主张涉案厂房存在质量问题，具体为：1.墙体保温材料不符合要求、厚度不达标，墙体内保温面层脱落；2.窗体关闭不严；3.顶棚、窗户漏水等。被告辩称涉案房屋已过质保期，但经一审法院释明，被告未能向法庭提供涉案厂房的竣工验收时间及竣工验收手续。经原告申请，一审法院委托辽宁省建设科学研究院有限责任公司（辽宁省工程质量检测中心）对涉案房屋是否存在质量问题以及维修方案进行检验鉴定。2020年6月21日，辽宁省建设科学研究院有限责任公司（辽宁省工程质量检测中心）出具了《检验报告》。《检验报告》中关于工程质量的判定载明：1、墙体保温材料的设置存在施工质量问题，主要体现在五个方面：①玻璃丝棉，纵向下料长度不足，并且底部填塞的玻璃丝棉未按要求进行有效的搭接处理；②玻璃丝棉横向铺设宽度小或没有搭接处理，不能有效覆盖、填充墙体内部空间；③玻璃丝棉局部未拉紧，存在堆积、打卷情况；④玻璃丝棉底部未与最下层檩条进行固定；⑤铝箔层未设置在建筑物的内侧。上述五个方面的施工质量问题不符合《门式刚架轻型房屋钢结构技术规程》CECS102:2002和《门式刚架轻型房屋钢结构技术规范》GB51022-2015的相关要求。2、该厂房墙体玻璃丝棉的容重在20.5千克/立方米-26.4千克/立方米之间，厚度在51-81毫米之间。3、厂房渗漏情况多发于窗口部位，一层二层窗口均有不同程度的渗漏情况。具体情况如下：（1）一层，窗口渗漏较为严重。除个别窗口外，14个窗口的渗漏特征基本相近，主要体现在三个方面，①窗口下侧墙体的室内侧有数道水痕，严重处大白已脱落；②窗户竖挺与窗口下侧檩条交接处，竖挺存在锈蚀情况，并且存在“洼水”情况；③窗口四周密封胶存在开裂情况；同时一层窗口下侧檩条的彩板泛水施工存在缺陷，形成“倒呛水”现象。（2）二层窗口渗漏相对较轻，主要体现在二层墙体存在水痕，一层顶棚石膏板存在受潮发霉变黑、大白脱落的情况。4、由申请鉴定方指定位置，一层4樘窗口及二层1樘窗口存在窗扇关闭不严的情况，该情况不符合《建筑装饰装修工程施工质量验收标准》GB50210-2018中的第6.4.7条要求。《检验报告》中关于修复方案载明：1、墙体保温整体修复部分。考虑设计图纸中涉及的《压型钢板、夹芯板屋面及墙体建筑构造（一）》01J925-1已作废，被《压型金属板建筑构造》17J925-1替代，其施工材料及施工工艺上存在较大差异，因此鉴定机构在本项检测内容修复方案的制定上提供两种修复方案：第一种，按原图集修复，即《压型钢板、夹芯板屋面及墙体建筑构造（一）》01J925-1。a、将厂房东侧、南侧、北侧的外墙板全部拆卸并保存留用。b、将原有的玻璃丝棉进行拆除，采购符合设计要求的玻璃丝棉重新铺贴，铺贴时应按照国家现行的相关施工标准、技术规程及验收规范等要求进行施工。c、待墙面玻璃丝棉铺贴完成后，再恢复外墙板。d、墙体玻璃丝棉在修复过程中涉及的节点构造作法可参照图集《压型钢板、夹芯板屋面及墙体建筑构造（一）》01J925-1中的部分节点作法，例如：檐口作法见第20页第3节点，墙体做法见第51页作法，窗口作法见第70页32节点、34节点等。e、对于檐口的装饰板、窗口四周的包角板及山墙顶部的包角板等部位，可根据实际情况进行酌情拆卸。第二种，按现行图集修复，即《压型金属板建筑构造》17J925-1。a、将厂房东侧、南侧、北侧的外墙板及玻璃丝棉全部拆卸。b、由具备设计资质的单位，按照现行规范及图集对厂房的东侧、南侧、北侧重新进行设计。c、按照重新设计的图纸进行施工恢复。2、厂房渗漏修复部分。通过检测发现厂房渗漏虽多发于窗口，但渗漏的具体原因并不明确，因此鉴定机构仅从厂房渗漏的现状、窗户本身锈蚀和墙体施工作法的缺陷作为修复依据，提供初步的修复方案，渗漏修复方案如下：a、将厂房东侧、南侧及北侧的一层17个窗户及二层1-2-A轴窗口、1-A-D轴窗口进行拆卸并重新按照窗户的实际尺寸进行更换。b、对窗口四周的彩钢板及檩条的位置按照设计要求重新进行调整，确保窗框横平竖直，待窗框调整完毕后，重新安装窗户，并做好窗口四周密封处理。3、窗户关闭不严密问题，由于在厂房渗漏修复过程中关闭不严密的窗户，已做拆卸并重新更换的处理，因此该项检测内容的修复不再赘述。4、修复工作注意事项：a、修复工作应由具有相应资质的施工单位进行施工。b、修复工作未尽事宜应按国家现行的相关标准执行。上述检验报告出具后，被告于2020年7月24日提出复议申请，以原告私自搭建二层办公区可能造成墙体破坏为由，要求鉴定机构作出进一步说明。2020年8月3日，辽宁省建设科学研究院有限责任公司（辽宁省工程质量检测中心）作出复议回复，回复内容为：1.华纳纬公司自行搭建的办公区对工程质量判定是否构成影响及影响程度的说明，已超出本次委托鉴定事项，因此鉴定机构不对此情况做进一步说明；2.随机抽选检测的部位与自行搭建的办公区或距离较远，或在其之上，因此鉴定机构维持原鉴定意见不变。原告因申请检验鉴定，支付鉴定费40000元。一审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告应按合同约定全面履行合同义务。本案原、被告买卖合同订立后，原告已足额向被告支付了购房款，被告作为出卖方应当按照合同约定向原告提供质量符合国家标准、行业标准，以及合同约定条件的厂房。现经检验鉴定，被告交付的厂房存在质量问题，被告应当承担修复责任。关于被告提出涉案厂房已过质保期问题。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，被告虽于2011年即将涉案厂房交付原告使用，但经一审法院释明，被告未能向法庭提供涉案厂房的竣工验收手续。同时，经一审法院至沈阳市城市建设档案馆调取涉案厂房图纸档案，亦未能查询到该厂房的竣工验收材料，故无法确定涉案厂房是否符合交付条件，是否竣工验收。根据《商品房销售管理办法》的规定，“非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，而“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。现本案涉案厂房的竣工验收合格之日无法确定，即本案涉案厂房质保期的起算点无法认定，故对于被告提出涉案厂房已过质保期的答辩意见，不予采纳。关于被告提出原告私自搭建二层办公区，可能对墙体造成破坏问题。本案中，原告仅系在厂房南侧搭建二层办公区，且为室内工程，而涉案厂房的东侧、北侧均存在质量问题，被告现有证据无法证明原告的搭建行为与涉案厂房存在的保温及漏水等问题具有直接因果关系，且被告至今未能完成涉案厂房在交付时系竣工验收合格工程的举证责任，故被告的该项反驳意见，不予采纳。关于原告主张财产损失问题。首先，对于原告主张按照检验报告对厂房进行维修的损失部分，因原告已在诉讼请求中要求被告予以维修，且一审法院予以支持，故原告该部分主张系重复诉讼，故不再予以支持。其次，对于原告主张的已自行维修损失部分，因原告未能就其主张向法庭提供相关证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳中港地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告沈阳华纳纬数控机床有限公司购买的位于沈阳市于洪区2门厂房存在的墙体保温、厂房渗漏、窗户关闭不严等质量问题，按照《检验报告》载明的维修方案维修至符合国家标准、行业标准、合同约定的相关要求；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，鉴定费40000元，均由被告沈阳中港地产有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，而《商品房买卖合同》及附件并无保修期的相关约定。根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。二审审理中，上诉人自述案涉房屋的竣工验收时间查不清楚，故对其房屋质量问题已过保修期的理由不予支持。关于上诉人所提被上诉人自建二层办公区对墙体造成破坏问题，因上诉人无证据证明被上诉人自建二层办公区与《检验报告》中载明的问题存在直接关联性，故对此理由亦不予支持。综上，上诉人沈阳中港地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人沈阳中港地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张宁审判员  孙悦审判员  曹岩二〇二〇年十一月二十三日法官助理唐屾书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。