湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异155号 异议人（案外人）：白伟光，男，汉族，1989年4月11日出生，住平江县。 申请执行人：乔明月，男，1954年2月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：平江县丽富房地产开发有限公司。住所地平江县新城区天岳大道南侧（平江家电数码城**）。 法定代表人：王峰。 在本院执行申请执行人乔明月与被执行人平江县丽富房地产开发有限公司（以下简称丽富房地产公司）民间借贷纠纷一案中，异议人白伟光对本院查封平江县新城区××号楼××室（不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号）不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 异议人白伟光称：贵院于2019年3月28日依法查封的平江县新城区××号楼××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋（现变更为501室-527室，实际楼屋为第6层），异议人已于2019年1月8日与丽富房地产公司签订了一份《关于丽富佳房地产公司与余越民、白伟光协商处理协议》，丽富房地产公司已将平江县丽富佳园1号楼写字楼六楼610室至620室（614除外），即贵院查封的平江县新城区××号楼××室的部分商业用房出售给了异议人，异议人已将全部购房款支付完毕，且丽富房地产公司已将该房屋交付给了异议人，异议人对该房屋实际占有至今。2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现平江县新城区××号楼××室已变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。最高人民法院《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人已与平江县丽富房地产开发有限公司签订了协议购买上述房屋，且全部购房款异议人已支付完毕，并对该房屋实际占有，异议人对此没有任何过错，根据上述规定贵院不得对涉案房屋予以查封。综上所述，请求贵院依法终结对平江县丽富房地产开发有限公司名下位于平江县新城区××号楼××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋的查封。 异议人向本院提交以下证据证明自己的主张：证据一、平江丽富房地产公司资产负债及所有者权益清查审计报告附表（含天然彩石砂浆外墙装饰工程等），拟证明白伟光（湖南博通新型建材有限公司）承包丽富佳园外墙装饰工程，截止2019年拖欠工程款1697910元；证据二、关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议，拟证明2019年1月18日异议人与丽富房地产公司双方签订协议，截止2019年丽富公司仍拖欠工程款1697910元，丽富公司将××号楼××楼××至620号商业用房即丽富佳园第五层10室至20室销售给白伟光。 申请执行人乔明月辩称：异议人的请求不符合事实，违反法律规定，应予驳回。一、只有同时符合最高人民法院(关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，才能够排除执行，异议人一项都不符合。1、异议人与被执行人之间没有签订了书面《商品房买卖合同)。2、异议人从未合法占有过涉案房屋。涉案十间房屋，岳阳楼区两名执行法官查封、冻结涉案房屋时，进楼拍照取证，整楼空无一人，任何人都可以随意进入。3、异议人没有支付房款，连以债权抵房款都没有。双方签订《关于丽富佳园土建工程工程款协议》，被执行人以涉案九间房屋抵工程款2056750元。异议人以工程款抵购房款，应当有别于司法解释中的“付清了全部价款”，协议不能排队申请执行人的强制执行手续。4、因异议人的过错未办理涉案房屋过户手续。涉案房屋2014年就具备了交房条件，被执行人、政府职能部门曾在丽富佳园现场办理过户手续。异议人没有办理过户登记，至今没有开出购房交款的增值税发票。二、以物抵债协议不能对抗答辩人的金钱之债的执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的实质意义就是“不得依据以物抵债协议排除执行”。最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要的理解与适用》第304页第二段认为：债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，理由两点，一是防止案外人与被执行人恶意串通，倒签以物抵债协议，损害申请执行人利益。二是防止违反债的平等性。被执行人与异议人2019年元月16日签订的《关于丽富佳园土建工程工程款协议》，就有恶意串通，倒签日期，损害答辩人利益的嫌疑。三、楼区人民法院的查封、冻结措施合法有效，异议申请不影响执行进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定：执行异议审查和复议期间不停止执行。本案异议人并未提供任何担保，所以，本案的拍卖程序应当立即启动。综上所述，请求人民法院驳回异议人的异议申请。 被执行人丽富房地产公司辩称：平江县不动产登记中心对于平江县新城区丽富佳园1号楼的登记为实际第1层为负1层，实际第2层至第6层登记为第1层至第5层，而贵院查封的平江县新城区××号楼××室××室实际系位于丽富佳园第5层整层和第6层整层。贵院于2019年3月28日依法查封的被执行人名下位于平江县新城区××号楼××室××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］房屋，被执行人已于2019年元月8日与异议人余越民、白伟光签订了一份《关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议》，将丽富佳园××号楼××楼××室至620室（614除外）商业用房出售给异议人白伟光；白伟光已全部支付了购房款，被执行人也已将房屋交付给了白伟光，白伟光对房屋一直占用至今。2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现平江县新城区丽富佳园1号楼401室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被执行人丽富房地产公司已在贵院查封之前与白伟光签订了协议，将上述房屋出售给白伟光，且白伟光支付了全部购房款，并对该房屋实际占有至今，白伟光对此没有任何过错，贵院不得对上述房屋予以查封。综上所述，被执行人特请求贵院依法终结对异议人名下位于平江县新城区××号楼××室××室【不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号】房屋的查封，由被执行人另行提供其他财产以供贵院查封。 本院查明，本院受理申请人乔明月与被申请人丽富房地产公司诉前财产保全一案，本院于2019年3月27日作出（2019）湘0602财保68号民事裁定书，裁定冻结丽富房地产公司名下银行存款1100万元，或查封、扣押同等价值的财产。3月28日，本院向平江县不动产登记中心送达上述裁定书，并请其协助执行：查封平江县丽富房地产开发有限公司名下位于平江县新城区××号楼××室××室（不动产证号：湘20**平江县不动产权第0××9号），查封期限为三年。随后，乔明月向本院起诉丽富房地产公司房屋买合同纠纷一案，本院于2019年10月20日作出（2019）湘0602民初7048号民事判决，判决认为本案定性为民事借贷法律关系，判令丽富房地产公司于判生效之日起十日内支付乔明月本金500万元，并自2015年4月30日至债务清偿之日按月利率2%支付利息。 上述判决发生法律效力后，乔明月向本院申请强制执行。本院作出（2020）湘0602执895号执行裁定书：冻结、划拨被执行人平江县丽富房地产开发有限公司银行存款11230025元，或扣留、提取同等收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户。案外人白伟光对本院查封平江县新城区丽富佳园1号楼的501室不服，以其与丽富房地产公司签订协议购买上述房屋为由，向本院提出执行异议，请求依法裁定终结对平江县新城区××号楼××室的强制措施。 另查明，本院查封的平江县新城区××号楼××室××室［不动产证号：湘（2018）平江县不动产权第0××9号］，2020年元月6日平江县房地产管理局出具《平江县房屋面积实测变更报告书》，对丽富佳园1号楼进行变更实测（含面积、楼层、房号的变更），现1号楼401室已变更为丽富佳园1号楼401室-427室（实际楼层为第5屋）501室变更为丽富佳园1号楼501室-527室（实际楼层为第6层）。异议人白伟光主张所有权的房屋为1号楼510室-520室（不包括514室，即本院查封的501室一部分），实际楼层为第6层。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人仅与被执行人签订《关于丽富房地产公司与余越民、白伟光协调处理协议》，以工程款抵涉案房屋购房款，并未签订书面的房屋买卖合同。异议人也未向本院提供实际占有涉案房屋的证据。故异议人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人白伟光的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曹 萍 审 判 员  龙一明 人民陪审员  李联蓉 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  李 佳