吉林省四平市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉03民终991号   上诉人（原审被告）：伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司。住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇福康街。   法定代表人：吴海涛。   委托诉讼代理人：张鑫。   委托诉讼代理人：李波，吉林言悦律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马立光，男，1964年10月13日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。   委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马健，女，1987年7月19日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。   委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：朱立新，女，1966年7月29日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。   委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司。住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇福安街。   法定代表人：杜佳双，经理。   上诉人伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司（以下简称盛宇公司）因与被上诉人马健、马立光、朱立新、伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司（以下简称公正公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   盛宇公司上诉请求：撤销原判或依法改判，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案事实认定违反法律规定，实属认定事实错误。一审法院认定“曹广伟代表公司签署了不支付差价的承诺，故此被告盛宇房地产公司应当按现在建成后的门市房面积予以交付，原告无需支付差价。”是错误的。盛宇公司和公正公司根本不知此事，在双方存留的回迁安置营业房协议书中也没有对此格式合同中变更条款内容的记载。曹广伟与三被上诉人在回迁安置协议书的空白处，用手写单方增添部分内容的行为，违反了法律对合同变更增添补充条款的程序规定，应属无效的合同条款，不应得到法律的支持。曹广伟为三被上诉人签订的回迁安置协议书中的补充条款行为后，没有经上诉人盛宇公司法定代表人对此行为进行追认，三被上诉人也未在有效期限内提出追认请求，因此该补充条款对上诉人盛宇公司不发生效力。由行为人承担责任。一审法院不能将上诉人盛宇公司与三被上诉人协议中约定的回迁安置期限没按时交付的违约责任全部归属于上诉人盛宇公司，因为该回迁安置协议签订后，因上诉人盛宇公司涉嫌刑事案件，被公安机关立案侦查后，造成上诉人盛宇公司停止运营状态，至使回迁的楼房没有及时得到回迁，应适用主次责任划分明确的过错归责的原则适用法律。关于对三被上诉人回迁门市楼延迟交付的责任，上诉人虽因上述原因延迟一段时间交付，具有一定的过错行为，但该回迁门市楼交付给回迁户的时间是2018年12月，有与三被上诉人一样回迁户的放户单记载，只因盛宇公司让三被上诉人交付回迁楼增加面积的差价款，三被上诉人拒绝交纳而拖延至今，所以对于延期交付回迁楼的过错责任不完全在上诉人盛宇公司，三被上诉人存在过错行为，一审法院将该过错责任引起的违约金和安置补助费全部由上诉人盛宇公司承担，是错误适用法律。   马健、马立光、朱立新辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   马立光、朱立新、马健向一审法院起诉请求判决二被告继续履行回迁安置协议，立即向原告交付伊通满族自治县盛宇豪庭小区xxxxxx门市房屋一套（建筑面积约243平方米）和xxxxxxx室住宅房屋一套（建筑面积约82.55平方米）；判决二被告向原告支付违约金183741.83元（暂计算至2020年6月1日，详见计算明细）。   一审法院认定事实：盛宇房地产公司因棚户区改造项目建设需要，获批取得伊拆许字（2009）第03号《房屋拆迁许可证》，故委托公正公司实施拆迁，原告所有的多处房屋在拆迁范围内。2009年9月29日，原告马立光与被告盛宇公司、被告公正公司签订了编号为60号的回迁安置协议及补充协议，将自有的位于福安街，《房屋所有权证》编号为xxxxxxx，建筑面积为105平方米的房屋交给盛宇公司拆除，盛宇公司为原告安置18号楼东3单元3302室（建筑面积55平方米）和19号楼东4单元2层4202室（建筑面积55㎡）住宅房屋各**，现盛宇公司对19号楼未实际施工建设，未按时将楼房交付，盛宇公司经理曹广伟在该回迁协议尾部手写标注，将未交付住宅调整到××楼（面积61㎡），同时确定面积差6㎡（61㎡-55㎡），由原告按1780元／㎡交款找差。在61㎡基础上增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款（该房屋现未交付）；2014年12月8日，马立光、朱立新、马健与盛宇公司、公正公司签订了编号为0038，后涂改为0041号的回迁安置协议，将自有的位于福安街，《房屋所有权证》编号为xxxxxxx，建筑面积为112.57平方米的房屋交给盛宇公司拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区2号楼西四单元8层808室建筑面积88.29㎡住宅房屋一套；当天又签订了编号为2014-4的回迁安置营业房协议书，续接0038号回迁协议，原告同意将坐落于伊通镇福安街，建筑面积为164㎡的1984年前的老房，连同0038号协议剩余的24.28㎡面积交由被告拆除，被告为原告回迁安置盛宇豪庭小区33号楼西数103号165㎡门市房屋一套，（该房屋现未交付）；合同约定原告于2014年12月16日前腾空两处拆迁房屋交给被告拆除；被告于2016年6月15日前向原告交付两处回迁房屋，同时约定了逾期交付的违约责任。同时，经原告要求，盛宇公司经理曹广伟在0041号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款，按2500元／㎡找差”；在2014-4号协议尾部手写标注“面积增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款，按3800元／㎡找差”。经查，2018年12月12日盛宇公司按0041号回迁协议向原告交付了2号楼西4单元8层808室住宅房屋，实测面积为84.71㎡的毛坯房，同时在原告交纳该套回迁房供暖费时发现该房屋在交付前两年未交纳供暖费，原告为获取正常供暖，代为交纳2年的供暖费用共计1629.43元。   一审法院认为，民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则。原、被告所签订的三份回迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现原告已经按照约定将自有房屋交给被告盛宇公司拆除，但被告盛宇公司未按照约定将回迁安置房屋全部交付给原告，已构成根本性违约，被告盛宇公司应当按约交付，因超出5㎡部分，曹广伟代表公司签署了不支付差价的承诺，故此被告盛宇公司应当按现在建成后的门市房面积予以交付，原告无需支付差价。同时按照原、被告双方签订的三份回迁安置协议中所明确的违约责任、临时安置补助标准及户型楼房室内标准可知，被告盛宇公司应按照协议约定，对于未按时交付的房屋支付违约金及临时安置补助费，对于被告盛宇公司未履行回迁住宅房屋室内装修义务，应支付折价款，参照相关证据，一审法院酌情予以保护；对于三份回迁安置协议的尾部手写标注部分是否由盛宇公司曹广伟所签，现曹广伟在伊通满族自治县看守所看押，已与曹广伟取得联系，曹广伟对自己手写标注部分进行识别，并签字捺印。在庭审过程中，对该证据予以质证，故此对于原告主张的关于××楼住宅房屋的不足回迁面积差价款，根据协议约定，回迁安置面积为88.29㎡，交付后实测面积为84.71㎡，面积差为3.58㎡，根据编号0041号回迁安置协议中所标注：“面积增加或减少5㎡以内，双方互找差价，如超出5㎡以外的面积免收差价款，按2500元／㎡找差”，故对原告的主张，原审法院予以支持；对于超出不足5㎡以内部分，按双方约定，被告盛宇公司可在支付补偿款时与原告进行结算或另行提起诉讼。根据编号0041号回迁安置协议中所列明，发生取暖费用，以楼房交付使用日期为准，交付使用前甲方（原告）承担，交付使用后由乙方（被告盛宇公司）承担，故对于被告交付给原告的××楼住宅房屋，在交付前两年未交纳供暖费，故根据双方协议约定，该取暖费应由被告盛宇公司负担，原审法院予以支持。虽本案是原告与被告盛宇公司及被告公正公司签订的回迁安置协议，但合同的相对方并不是被告公正公司，根据合同的相对性原理，且被告盛宇公司与被告公正公司之间系委托与被委托的关系，被委托人关于委托事项实施的民事行为，应由委托人承担责任，故应由被告盛宇公司承担相应责任。判决：一、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司继续履行编号60号、编号2014-4号回迁安置协议，立即向原告交付伊通满族自治县盛宇豪庭小区33号楼西一单元502室住宅房屋一套（建筑面积约82.55平方米）和33号楼西数103门市房屋一套（建筑面积约243平方米）；二、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付违约金183741.83元（①33号楼西数103门市房屋违约金为71242.88元：自2016年6月16日起计算至2020年6月1日止，共计1425日，按照建筑面积165㎡×1010／㎡×日3×1425日计算；②33号楼西一单元502室住宅房屋违约金为59160.75元：自2014年7月1日起计算至2020年6月1日止，共计2130日，按照建筑面积55㎡×1010／㎡×日5×2160日计算；③2号楼西4单元8层808室住宅房屋违约金为53338.20元：自2016年6月16日起计算至2018年12月11日止，共计895日，按照建筑面积88.29㎡×1350／㎡×日5×895日计算；）及33号楼西数103门市房屋、33号楼西一单元502室住宅房屋按照上述计算标准于2020年6月2日起至履行完毕止的违约金；三、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付临时安置补助费130556.80元（①33号楼西数103门市房屋临时安置补助费为72300元：自2016年6月16日起计算至2020年6月1日止，共计48个月，按照建筑面积188.28㎡×8元／月×48个月计算；②33号楼西一单元502室住宅房屋临时安置补助费为31240元：自2014年7月1日起计算至2020年6月1日止，共计71个月，按照建筑面积55㎡×8元／月×71个月计算；③2号楼西4单元8层808室住宅房屋临时安置补助费为27016.80元：自2016年6月16日起计算至2018年12月11日止，共计30个月，按照建筑面积112.57㎡×8元／月×30个月计算；）及33号楼西数103门市房屋、33号楼西一单元502室住宅房屋按照上述计算标准于2020年6月2日起至履行完毕止的临时安置补助费；四、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付2号楼西4单元8层808室住宅房屋不足回迁面积差价款8950元［（88.29㎡-84.71㎡）×2500元／㎡］以及该房屋在交付前2016-2017年度、2017-2018年度的供暖费用1639.43元（1159.29元＋470.14元）；五、被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司向原告马立光、朱立新、马健支付回迁住宅房屋室内装修折价款2200元；六、以上房屋交付及款项支付于判决生效后十日内履行。七、驳回原告马立光、朱立新、马健其他诉讼请求。案件受理费3116元（已减半），由被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司负担。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，职务代理行为是指法人或其他组织的员工基于其职务而享有职务范围的代理权，其实施的相关行为法律效果归于其所在法人或其他组织承受。法人或其他组织的员工只要被委任工作，除非另有规定，其自然享有相应的代理权，只要在职务范围内，员工即可以代理法人或其他组织行为，无须再进行授权。本案中，曹广伟作为盛宇公司的经理，负责盛宇公司日常经营管理，回迁安置系盛宇公司正常业务性事务，曹广伟代表盛宇公司对外进行回迁安置，与被拆迁人签订回迁安置协议属职务行为，在该过程中，曹广伟与被拆迁人就拆迁事宜作出特别约定并形成合同系正常履职，无须盛宇公司再次授权，其法律后果应由盛宇公司承担，故案涉回迁安置协议对盛宇公司具有法律约束力。如盛宇公司认为曹广伟的代理行为不当对其造成损害，可另行向曹广伟主张权利。关于回迁门市迟延交付所产生的违约金与安置补助费应否给付的问题，基于前述，回迁安置协议约定“被拆迁人对回迁门市增加面积无需缴纳差价款”的条款亦为合法有效，盛宇公司以被上诉人不交纳房屋增加面积差价款为由拒绝履行交付义务属违约，故对于逾期交付所产生的违约金即安置补助费盛宇公司应予支付。   综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6232元，由上诉人伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘伟杰   审判员 王玉川   审判员 赵文涛     二〇二〇年十一月九日   （法官助理 陈 思   书记员 张 航