江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初3245号原告：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地扬州市邗江区万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，董事长。委托诉讼代理人：陈建国，江苏锦登律师事务所律师。被告：周剑波，男，1974年6月7日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：王骏，系被告周剑波妻子。被告：王骏，女，1978年10月6日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称“万佳物业公司”）与被告周剑波、王骏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司委托诉讼代理人陈建国、被告周剑波的委托诉讼代理人王骏暨本案被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付骏和天城29幢405室住宅2014年11月16日至2019年11月15日期间物业管理服务费4296元（102.28平方米*0.7元/平方米/月*60个月）、公共能耗费400元（80元/年*5年）及滞纳金2445元（自逾期之日起至2020年9月23日止，以欠费额为基数，按日万分之五计算）。事实和理由：2014年11月16日，原告与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》一份，合同约定住宅物业服务费0.7元/平方米/月、公共能耗费按公示80元/年，业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期之日起，按照应缴纳费用总额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同期限自2014年11月16日至2017年11月16日。合同到期后，经社区牵头采取实名制投票，多数业主同意续聘原告为小区继续提供物业管理服务。原告依约为骏和天城业主提供了物业管理服务，两被告却未履行交纳物业服务费、公共能耗费等费用并发生滞纳金。经原告催缴后，两被告仍未予支付。被告周剑波、王骏辩称，1.自2014年年底，原告接手骏和天城小区物业以来对小区疏于管理、物业人员玩忽职守，导致小区环境、卫生、安全等状况一落千丈，道路、排水、景观、通信、消防等基础设施破坏严重、故障频发。原告不仅在小区管理服务上失职渎职、专横跋扈，还霸占小区公共资源大肆敛财，存在非法侵占、化公为私、捆绑收费等违规违法行为。2.物业合同结束后经社区同意续聘原告，社区证明文件的真实有效性存疑。要求原告方提供业主签字同意续聘原告的原始资料。另外，在小区提供服务的和实际受益人不是原告，而是另有他人，原告诉讼主体不成立。3.原告不应该将催缴物业会通知粘贴于小区门口，应该要上门催收。4.滞纳金是行政处罚手段，原告无权收取滞纳金。5.原告提供的服务达不到一级标准，我们要求物业费打五折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年11月16日，原告万佳物业公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，合同约定了多层住宅的物业管理服务费每月每平方米0.7元。业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期未交纳的，从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三计收滞纳金内容。合同期限自2014年11月16日起至2017年11月16日止。骏和天城物业服务费收费项目和标准载明公共能耗费按公示80元每年。2.2017年12月25日，扬州市广陵区曲江街道曲江新苑社区发布公告称，经过实名制投票，两被告所在骏和天城小区多数业主同意续聘原告为该小区继续提供物业服务，原告与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由原告按照原合同约定继续提供物业服务；3.2020年7月20日，原告万佳物业公司发布公告称该公司将于2020年10月20日撤出骏和天城小区，提前三个月告知广大业主；4.原告于2018年9月20日在小区内张贴催缴物业服务费的通知，通知未缴费业主缴纳物业费；5.两被告系骏和天城29幢405室的业主，该房屋的建筑面积为102.28平方米。两被告自2014年11月16日以来未缴物业服务费和公共能耗费；6.被告提供的照片显示原告物业管理服务存在瑕疵：绿化草坪管理不善，树木存在枯死现象，小区卫生环境状况不佳；喷泉、游乐场等公共设施损毁严重；小区内部道路上、公共绿地上划停车位停车；业主私自圈围公共用地用于种植蔬菜，物业疏于管理；公共区域墙面渗水，，地下车库漫水原告工作人员把脏桶放在小区景观水体内涮洗，保安在保安亭睡觉等。本院认为，原告万佳物业公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，对业主具有约束力。两被告所在小区业委会没有在2017年物业服务协议到期后选聘新的物业公司。2017年12月25日，被告所在社区发布公告，内容为经投票多数业主赞成续聘原告为小区提供物业管理服务，原告与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由原告按照原合同约定继续提供物业服务。原告在2017年11月之后为小区提供了事实的物业管理服务，两被告事实上接受了原告的物业服务，因此两被告应当向原告交纳物业服务费。鉴于原告起诉两被告主张物业费，但未能提供证据证明其全面履行了《扬州骏和天城物业管理合同》约定的服务内容，在两被告主张其提供的物业服务存在诸多瑕疵的情形下，原告仍未能举证证明。本院酌定两被告按照75%标准缴纳物业服务费、公共能耗费，两被告应给付原告2014年11月16日至2019年11月15日期间物业服务费、公共能耗费共计3521.82元[（102.28平方米*0.7元/平方米/月*12个月+80元/年）*0.75*5]。因两被告未按时缴纳物业服务费、公告能耗费，应当支付滞纳金。原告主张自逾期之日起至2020年9月23日止，以欠费额为基数，按日万分之五计算滞纳金。两被告抗辩原告无权要求缴纳滞纳金。本案中原告未能举证证明因两被告未及时缴纳费用给其造成的实际损失，故本院酌定2015年11月16日至2019年8月19日期间的滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年9月23日，滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。滞纳金具体计算如下：1.基数704.36元[（102.28平方米*0.7元/平方米/月*12个月+80元/年）*0.75]，从2015年11月16日起至2016年11月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.基数1408.72元（704.36元/年*2年），从2016年11月16日至2017年11月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.基数2113.08元（704.36元/年*3年），从2017年11月16日至2018年11月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；4.基数2817.44元（704.36元/年*4年），从2018年11月16日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。从2019年8月20日至2019年11月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。5.基数为3521.8元（704.36元/年*5年]，从2019年11月16日起至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周剑波、王骏于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市万佳物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费合计3521.82元；二、被告周剑波、王骏于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市万佳物业管理有限公司支付2015年11月16日至2020年9月23日期间滞纳金（1.2015年11月16日至2016年11月15日的滞纳金，以704.36元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.2016年11月16日至2017年11月15日的滞纳金，以1408.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.2017年11月16日至2018年11月15日的滞纳金，以2113.08元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；4.2018年11月16日至2019年8月19日的滞纳金，以2817.44元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；5.2019年8月20日至2019年11月15日的滞纳金，以2817.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算；6.2019年11月16日至2020年9月23日的滞纳金，以3521.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半为25元（原告已预交），由原告负担5元，由被告周剑波、王骏负担20元（两被告应负担之款于本判决发生法律效力之日起十五日内直接交付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  陈严婷二〇二〇年十一月八日书记员  侯 健