新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）兵12民申6号 再审申请人（一审原告）：徐萍，女，汉族,住新疆哈密市伊州区。 被申请人（一审被告）：新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司，住所地新疆哈密市火箭农场。 负责人：孙志友。 被申请人（一审被告）：新疆德丰房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区。 法定代表人：孙志友，总经理。 再审申请人徐萍与被申请人新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司（以下简称德丰哈密分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服哈密垦区人民法院（2020）兵1202民初21号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 徐萍向本院申请再审称：2015年7月4日，双方签订房屋买卖合同（双方签订时涉案房屋已经建成），我购买了被申请人开发的位于黄田农场的xxxxx楼x单元xx号房，建筑面积124.46平方米，每平方米2550元，总金额317373元。被申请人存在销售欺诈行为，在购房过程中，该公司工作人员何某某反复承诺该房屋是黄田农场唯一的商品房有房产证和土地证、2015年7月底就交钥匙。同年7月6日，我缴纳首付款97373元，首付款缴纳后签订合同时其又改口说要到2015年10月份才交钥匙，而且合同内容的补充条款也由被申请人工作人员先行填好，只剩下我方签字的部分。我至今未取得该房屋土地证和房产证，造成该房屋无法买卖，影响我的经济利益实现。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。申请人与被申请人签订的合同属格式合同，违约金条款由被申请人起草，当出现法律分歧时，应当按照有利于申请人一方进行法律解释。被申请人显然预先知晓自己逾期交房所要承担的法律后果，因此应当视作是其意思自治的体现，根据民法“有约定从约定”法律原则，申请人按照合同约定主张违约金，符合双方约定，未违背双方订立合同时的真实表示。当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，被申请人在隐瞒没有房产证的事实，违背交房、交钥匙承诺，存在欺诈行为，违反公平原则及诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在双方没有约定的情形下才适用。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失，非违约方不当扩大的损失，非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍然应遵循侧重于保守守约方的原则。综上，原审判决有误，应予纠正。特提起再审请求：1.请求撤销（2020）兵1202民初21号民事判决。2.依法再审本案。3.由被申请人承担本案一审诉讼费用。4.判决被申请人赔偿再审申请人各项损失203711.48元（包括购房款313737元5年银行利息损失17455元，一审律师费10000元，住房公积金贷款利息17018.48元，逾期44个月交房的租房损失66000元，因没有房产证房屋买卖公证费1052元（公证费千分之三加上一百元手续费），因被申请人承诺有产权，再审申请人因该原因才购买该房屋，放弃黄田农场政府补贴2万元的小产权房（锦绣苑小区），并且相比同地段xx小区售卖的无房产证的房屋，损失72186元（无房产证的是1970元/平方米，申请人买的是2550/平方米）以上损失共计203711.48元。）。5.判决被申请人按照双方签订的《商品房买卖合同》支付逾期交房违约金212005.16元（以总房款317373元未为基数，自2015年10月31日起计算至2019年6月28日止共计1336天按照日万分之五计算）。 被申请人德丰公司哈密分公司辩称：再审申请人徐萍的第4项再审请求已经超出原一审的诉讼请求，应不予审查。在本案中，申请人在一审审理中当庭变更诉讼请求为，要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，要求被申请人支付逾期交房违约金243425.09元，诉讼费由被上诉人承担。在一审的诉讼请求、事实和理由中并没有申请人本次申请的第4项，故本案申请人提出的再审请求及申请理由已经超出了原一审的诉讼请求，且本案不存在涉及国家利益、社会公共利益的情形，再审法院应当不予审查。最高人民法院《关于审理商品方买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付适用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，涉案房屋位于哈密市十三师黄田农场，该地段处于农场，被申请人认为哈密市伊州区范围房屋的租金为1200元/月的标准，但是涉案房屋不是在伊州区而是在处于农场地段，房屋同地段类型附近的小区月租金大概为600元左右。根据上述法律规定，损失计算的依据应当参考的是同地段同类型房屋租金标准确定，而不是按照买受人实际居住地的房屋租金价格，且申请人买房的初衷也是为了自己居住，被申请人逾期交房给申请人造成的直接损失也是无法居住该房屋，被申请人认为实际损失应当按照黄田农场周边房屋同地段同类房屋租金标准来确定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》50条规定，认为约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素综合确定。本案中，在被申请人准备交房的前一个月，黄田农场政府和消防部门把原设计于对面未动工的高层项目的公用消防水池变更为被申请人的项目，导致没有交房的原因并非是被申请人的责任，而是由于黄田农场政府及消防部门的原因。在一审中，即便一审法院认定该事实不属于延期交房事由，但被申请人所述均属实，不是被申请人不愿意交房，而是不能归责于被申请人的客观原因不能交房，被申请人主观上没有过错。一审法院认定被申请人应当给申请人支付违约金69472元的事实理由是：“因原告人居住在哈密市伊州区范围内违约金以原告实际工作和生活区域的房屋租金计算可最大限度的弥补原告的损失”，故按照哈密市伊州区范围内房屋租金平均价格1200元/月为标准，上浮30%即1560元/月计算违约金69472元。被申请人认为一审法院的判决已经依据了公平原则和诚信原则在最大限度弥补了申请人的损失，故申请人请求被申请人支付违约金212002.16元明显过高。综上，被申请人请求驳回申请人的再审申请。 本院审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。依据本法规定，合同双方约定了违约金数额，但是当约定的违约金过高于造成的损失的，不能以意思自治为由完全放任双方约定，在一方当事人提出调整的请求时，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则予以合理调整，体现补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质。本案中，再审申请人徐萍已支付全部房款后，被申请人逾期3年有余未交付房屋，导致再审申请人徐萍长期无法使用房屋，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院根据再审申请人购买的房屋位于黄田农场、双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑再审申请人徐萍工作生活的区域，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定再审申请人徐萍的损失参照哈密市伊州区范围内房屋租金平均价格1200元/月为标准，上浮30%即1560元/月计算，体现了逾期交房应承担的惩罚性。双方合同约定的交房时间为2015年10月30日，被申请人德丰公司哈密分公司通知再审申请人领取钥匙的时间为2019年6月28日，被申请人德丰公司哈密分公司逾期交房的期间为2015年10月31日至2019年6月28日即1336天，一审法院认定德丰公司哈密分公司应向再审申请人徐萍支付违约金69472元（1560元/月÷30天×1336天），符合法律规定，兼顾双方利益，本院予以支持。 按照《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。申请人在原一审庭审的诉讼请求：1.要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.要求二被告支付逾期交房违约金243425.09元（以总房款317373元为基数，自2015年10月31日起计算至2020年1月13日止，共计1534天，按照日万分之五计算）；3.诉讼费由二被告承担。因此，申请人再审申请的第4项即要求被申请人赔偿损失203711.48元及损失的计算方式，超出原审诉讼请求范围，本院不予审查。 综上所述，徐萍的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回徐萍的再审申请。 审判长  陈庆红 审判员  王 云 审判员  游乐然 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  咸珈瑛