天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2808号原告：孙余睿，男，1990年9月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马倩，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。被告：天津市王顶堤工贸集团有限公司，住所地天津市西青区外环线高速公路**桥西。法定代表人：李振旺，经理。委托诉讼代理人：张鲲，天津津海律师事务所律师。原告孙余睿与被告天津市王顶堤工贸集团有限公司（以下简称王顶堤工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙余睿及委托诉讼代理人马倩、上官二霞，被告王顶堤工贸公司的委托诉讼代理人张鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙余睿向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告自2019年1月1日至2020年4月12日逾期交房利息及违约金206411.50元；2.被告向原告支付配套设施未按约定日期运行的违约金986.45元（因房屋上水、下水、煤气、暖气没有在2018年12月31日运行，被告构成违约）；3.被告向原告返还采暖费1902.50元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年7月5日与被告就位于天津市南开区××路××号商品房签署了《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2018-0011141），合同中对原、被告的权利义务进行了明确约定。依据合同约定，被告应于2018年12月31日前将原告购买的商品房竣工，验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告依约履行付款义务后，被告却未按照约定将商品房于2018年12月31日前验收合格并交付给原告，故诉至法院。王顶堤工贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，2017年政府发布《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，导致涉案项目工程停工六个月，故交楼期限应顺延。第二，已付款利息与违约金不能同时主张，原告的损失是在认定被告违约事实产生之日起，从次日起算的已付款利息。第三，因政策原因、配套建设单位工期延误导致逾期交房，请求法院调整交房期限。第四，2019年建委审批手续改革，在2019年6月前不予收件审批，被告无法办理审批手续，且房屋实际上已经达到交房条件，部分居民已经收房并装修入住。综上，请求法院免除或者减轻被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，原告与被告签署《天津市商品房买卖合同》，出卖人（以下简称甲方）王顶堤工贸公司，买受人（以下简称乙方）孙余睿，涉案房屋座落于天津市南开区××路××号，房屋价款为1972896元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，商品房竣工验收，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：予以延期。合同第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定：除遇不可抗力外，被告如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签署后，原告依约支付了购房款。对于被告主张因停工令、大配套工程延误导致延期交房的问题。2017年8月25日，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅联合下发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。被告于2018年12月和2019年6月先后通知原告入住。就诉争房屋，被告于2020年1月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后未立即通知原告接收房屋。原告于2020年4月12日办理了入住手续。被告收取了原告2019-2020年度采暖费1902.50元。本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约交付购房款，但被告未能于2018年12月31日前向原告交付符合法定及约定交房条件的房屋，故被告应当承担迟延交付的违约责任。对于被告主张的因政府禁令导致延期交付是否应予免责的问题。本案中，政府禁令实施的时间为2017年10月至2018年3月，该阶段涉案项目主体结构工程已竣工验收，被告也未提供其他证据证实该期间因存在土石方作业等禁止施工项目而延误工期的情形。同时，上述禁令发生于涉案合同签署前，被告应对此前政策性停工导致工期延误的情况已经知晓，并在签署合同时合理预定交房时间，被告未能按照其确定的时间履行交付义务，应自行承担不利后果。对于因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。虽然合同约定“如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。”但被告主张的大配套迟延履行非不可抗力范畴，且大配套工程延误是否为第三方迟延履行造成，系另一法律关系认定的事实。即便按照被告主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，被告的上述抗辩主张，不予支持。被告虽然于2019年7月前曾通知过原告接收房屋，但此时被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，原告亦不同意接收房屋，因此，被告的交付行为不符合双方约定。在房屋具备交付使用条件后，被告应当告知原告并再次通知其接收房屋。被告于取得2020年1月17日《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但未及时告知原告并通知其接收房屋。原告实际收房日期为2020年4月12日。因此，被告应当按依约承担逾期交房的违约责任至2020年4月12日，即被告应当支付原告自2019年1月1日至2020年4月12日的已付款利息及违约金。经核算，上述期间的利息为112517元（以房屋价款为基数，2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），违约金数额为92331元。关于被告提出的违约金及已付款利息不能同时主张的抗辩意见，已付款利息及违约金为双方合同明确约定的逾期交房产生损失赔偿额的具体计算方法，该约定属于双方当事人意思自治,没有出现违反国家强制性法律规定的情形。因此，被告的该项抗辩意见，不予支持。关于原告要求被告返还原告2019-2020年度采暖费1902.50元的诉讼请求。因被告将房屋交付原告的时间为2020年4月12日，故涉案房屋在2019年11月15日至2020年3月15日期间属于被告未交付使用的房屋，该期间的采暖费应当由被告承担。因此，被告应当返还原告采暖费1902.50元。关于要求被告支付配套设施未按于2018年12月31日运行的违约金986.45元的诉讼请求，本院已判令被告承担自2019年1月1日至2020年4月12日的逾期交房违约责任，原告于2020年4月12日接收房屋时，房屋相关配套设施已正常运行，故原告相关诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定：一、天津市王顶堤工贸集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付孙余睿已付款利息112517元及违约金92331元。二、天津市王顶堤工贸集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还孙余睿采暖费1902.50元。三、驳回孙余睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，诉讼保全申请费1567元，全部由被告天津市王顶堤工贸集团有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二〇年十一月十日书记员 岳春林附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......