天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6561号原告：蔡磊，女，1982年8月23日出生，汉族，居民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李明华，吉林吉人卓识律师事务所律师。被告：天津金河湾置业有限公司，住所地天津市经济开发区**钰华街**。法定代理人：王洪志，该公司经理。委托诉讼代理人：贺立群，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告蔡磊与被告天津金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡磊的委托诉讼代理人李明华、被告金河湾公司的委托诉讼代理人贺立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡磊向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》之附件六《补充协议》第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条无效;2.解除双方签订的《商品房买卖合同》;3.金河湾公司向蔡磊退还首付款587768.00元;4.金河湾公司向蔡磊退还商业贷款380000元;5.金河湾公司向蔡磊退还已缴纳的房屋维修基金9677元;6金河湾公司向蔡磊退还已缴纳的一手房契税13196.83元;7.金河湾公司向蔡磊支付已付银行的商品房贷款利息20547.36元，实际金额计算至履行之日止；8.金河湾公司向蔡磊支付已付房款利息，计至履行日（暂计至2020年9月7日为:按全部房价×中国人民银行公布的同期贷款基准利率×违约天数，即967768×4.75%÷365天×251天＝31611.54元）;9.金河湾公司向蔡磊支付违约金19355.36元（总房款×2%）;10.金河湾公司向蔡磊支付律师代理费20000元;11.金河湾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月17日，蔡磊与金河湾公司签订了编号为2018-0054213的商品房买卖合同,购买位于天津市宝坻区××镇××街××号楼××的房屋,建筑面积105.72平方米,单价为每平方米9154.07元,总价款为967768元,蔡磊依约交付购房款、契税、房屋维修基金等费用。合同约定的交房时间为2019年12月31日,交付期届满后,金河湾公司一直怠于履行交付房屋义务。蔡磊与金河湾公司签订的《商品房买卖合同》之附件六《补充协议》（以下简称补充协议）第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条,不正当的免除了金河湾公司的交付期限和逾期交付责任,加重了蔡磊逾期付款违约责任,解除条件约定不明，并不正当的限制了蔡磊的解除权行使的权利及期限。在以上的条款中,蔡磊与金河湾公司权利义务严重不对等,导致蔡磊的权利受到了严重损害。金河湾公司提供的补充协议是其为重复使用而自行制作,未与蔡磊充分协商而事前打印好,其内容显然对蔡磊不利,排除了蔡磊的主要权利,极大程度的加重了蔡磊的义务及责任,导致蔡磊权利处于无法行使的不确定状态并严重损害了蔡磊的权益,免除了金河湾公司绝大部分的责任和义务。双方在签订上述协议时金河湾公司未按照合同法的相关规定对蔡磊予以提示和说明,违反了公平、合法原则。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条、第四十条规定，双方签订的补充协议中第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条为无效条款。由于蔡磊与金河湾公司签订的商品房买卖合同（即主合同）中,未对金河湾公司逾期交付商品房超过90日以上的违约责任进行约定,根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称司法解释）第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。蔡磊已于2020年4月10日向金河湾公司通过邮政快递的方式送达了《解除合同通知书》,金河湾公司己签收,但消极应对,未对蔡磊的解除通知进行任何回应或协商解决。蔡磊按照合同约定履行了约定的义务,在金河湾公司严重违约的情况下依法向其送达了《解除合同通知书》,金河湾公司在合同约定的交付期限内怠于履行交付房屋义务,在蔡磊送达《解除合同通知书》后仍怠于履行相应义务,致蔡磊权益受到了极大损害。金河湾公司辩称，请求法院驳回蔡磊的全部诉讼请求。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同有效，条款亦有效。关于逾期交房问题，双方有明确约定，即继续履行合同并支付违约金，故金河湾不同意解除合同，因此也不涉及退还房款及相关费用的问题。因蔡磊所主张的利息和违约金均以解除合同为前提，故不同意支付违约金及利息。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡磊提交证据如下：1.《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，证明双方存在房屋买卖关系及金河湾公司逾期交房的事实；2.购房首付款发票1张、贷款支付房款发票1张、天津农村商业银行合同1份、契税缴款书1张、不动产登记费统一缴款书1张、公共维修资金专用票据1张，证明蔡磊已经全额支付购房款，并缴纳契税和其他购房费用；3.天津市宝坻区市场监督管理局责令改正通知书、天津市宝坻区市场监督管理局处罚决定书，证明诉请第一项所列条款无效；4.贷款回单1份、贷款还款计划1份，证明蔡磊已向银行支付的贷款本金、利息数额；5.EMS快递单照片打印件2张（均为半幅照片，无寄件人、收件人的名称、地址、联系方式等信息）、EMS中国邮政速递物流查询记录打印件2张、解除合同通知复印件1份，证明蔡磊已经于2020年4月9日向金河湾公司邮寄了解除合同通知书，金河湾公司于2020年4月10日收到了解除合同通知书及具体内容，该通知书载明：“本人蔡磊于2019年1月17日与贵公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,合同编号:2018-0054213,合同第三条约定了交房日期为2019年12月31日前,但贵公司未明确实际交房日期,至今尚未交房,累计已延迟交付超过3个月,已经构成实质违约,乙方已符合退房条件。乙方现就退房及解除合同的相关事宜,通知如下:一,请贵公司于本通知函送达之日起10日内退还本人已付的全部房款及相应的违约金,逾期则按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日止。二、自本协议约定时间内乙方收到甲方全部退款(包含购房款、利息、违约金、物业维修基金等)后,甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2018-054213)正式解除,该合同不再履行,乙方所购房屋由甲方另行出卖,乙方不得以任何方式或理由向甲方主张任何权益。在乙方收到甲方全部退款之前,甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2018-0054213)仍然有效,乙方保留该房屋的所有权,甲方不得出售他人或转卖。如果贵方拒绝我方的要求,我方将启动法律程序并采用合法的媒体曝光等方式,维护本人的合法权益,请贵公司及时处理”；6.委托代理协议及律师费发票，证明蔡磊为主张权利支出律师费20000元。金河湾公司对以上证据质证如下：证据1真实性认可；证据2真实性认可，蔡磊逾期交付首付款，金河湾公司保留追究逾期付款责任的权利；证据3真实性认可，不认可证明目的，蔡磊诉请第一项所列条款均以黑色字体打印，明显区别于其他条款，且《补充协议》反复提示购房人注意协议中的所有条款，另外，合同模板一直在售楼处的展台处予以公示，故此，金河湾公司尽到了充分的提示说明义务；证据4真实性认可；证据5不确定金河湾公司是否签收；证据6关联性不认可。金河湾公司提交证据如下：1.天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》复印件1份、从政府官方网站查询并打印的关于针对重污染天气启动应急响应措施的文件7份、针对新冠疫情启动一级响应的文件1份、终止应急响应措施的文件9份、天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队出具的恢复施工安全监督告知书复印件3份，证明受停工令及新冠疫情影响，案涉工程的停工天数为202天，违约责任应自2020年1月1日起算，但需扣除合同约定的宽展期90天及停工期202天；2.ＥＭＳ快递单1份、回单1份、延期交付通知书（手机中保存的照片）1份，快递单登记的寄件人为海棠雅著售楼处，收件人为蔡磊135××××****，地，地址为河南省商丘市睢阳区××路××号市电业局明金河湾公司已通知蔡磊延期交房的事由。庭审后，金河湾公司补充提交了案涉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、向蔡磊邮寄入住通知书等材料的ＥＭＳ快递（收件人蔡磊132××××****，地，地址：北京市房山区该快递袋中放置的“实地海棠雅著·香榭雅园入住通知书、交付物业费缴费提示、入住须知”等证据，证明案涉房屋已符合交付条件，金河湾公司于2020年10月26日向蔡磊邮寄了入住通知书，通知蔡磊于2020年11月2日收房，蔡磊阅看邮件内容后以“房子退了”为由拒收邮件。蔡磊对以上证据质证如下：证据1前两项停工文件的形成时间早于双方签订合同的时间，不能作为不可抗力主张免除责任；其他停工令仅是停止土石方开挖、回填等施工行为，并未要求施工工地全面停工，不能确定是否对案涉工程产生影响，且金河湾公司作为专业房地产开发公司，具有预见因气候原因影响施工的能力，故停工令不具有不可预见性；证据2收件人的地址和电话并非蔡磊在合同中留存的联系方式，蔡磊未收到延期交付通知。对金河湾公司补充提交证据的真实性、合法性不持异议，不认可关联性，认为金河湾公司能够交房的时间比约定交房时间迟延了十个月，已构成实质性违约，不能达到购房时的使用目的，所以蔡磊拒收邮件。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方争议较大的证据，本院认证如下：1.蔡磊提供的EMS快递单照片打印件及物流查询记录，因快递单为半幅照片，无收件人姓名、地址、联系方式等信息，物流查询记录中亦未载明签收人姓名、身份信息，不足以证实收件人为金河湾公司，亦不能证实金河湾公司已实际签收邮件，故本院对其证明力不予确认；2.金河湾公司提供的EMS快递单及回单，因快递单所载收件人的地址、联系方式与蔡磊的户籍地址、现住址及其在商品房买卖合同中留存的住址不相一致，且蔡磊否认该地址为其有效地址，故本院对其证明力不予确认；3.金河湾公司提供的停工文件中，前两项文件的发布时间早于双方合同订立时间，对本案不具影响力，本院对其证明力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月17日，蔡磊（乙方）与金河湾公司（甲方）签订了编号为2018-0054213的《天津市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定蔡磊购买金河湾公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××街××号楼××号商品房，建筑面积为105.72平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为9154.07元，价款为967768元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准交证）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按下列第3种方式处理。3．详见附件六补充合同。第四条乙方付款形式及付款时间。双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：1711********。2、贷款付款的，乙方应于2019年02月28日前，一次性存入商品房首付款587768元，其余价款办理贷款。第五条甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第3种约定，追究甲方违约责任：3、详见附件六补充合同。《补充协议》第五条关于逾期交付的补充约定。1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的（自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第181天开始计算），出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。第六条关于逾期付款的补充约定。双方一致同意关于买受人逾期付款的处理不按本合同第六条约定履行,以本补充协议约定为准:买受人如未按本合同约定的时间付款的,自本合同约定的付款期限届满次日起至实际付清之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金;逾期超过30日的,出卖人有权解除本合同及本补充协议;出卖人解除本合同及本补充协议的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同及补充协议约定的到期应付款与该期实际已付款的差额,采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十六条关于合同解除的补充约定。双方一致同意,出卖人无法定或约定理由的,不得单方解除本合同及补充协议。1、如因出卖人原因导致买受人解除本合同的,双方约定如下:（1）买受人应在解除条件成就之日起15日内书面通知出卖人,逾期未行使的,视为买受人放弃单方解除权,本合同继续履行（本补充协议另有约定的从其约定）;（2）买受人解除合同的,出卖人承担的违约金总额累计不超过该商品房总房价的5%;出卖人在扣除应由买受人承担的费用后无息退还买受人剩余已付房款,除此之外,出卖人无需承担其他违约责任。（3）买受人解除合同的,应在发出书面解除通知后15日内协助出卖人办理注销合同备案等手续,如买受人逾期不协助或是怠于协助出卖人办理注销合同备案等手续的,视为买受人放弃合同解除权,双方合同继续履行,买受人不得再追究出卖人的违约责任。2、如因买受人原因导致出卖人解除本合同的,双方约定如下:（1）因买受人原因导致合同解除的,买受人应按本合同及补充协议的约定向出卖人支付违约金并承担解除合同的所有费用（包括但不限于评估费、税费、诉讼费、律师费、注销合同备案产生的行政收费等）。（2）因买受人原因导致合同解除的,如该商品房已交付给买受人使用的,买受人应在出卖人通知之日起2日内腾退该商品房,并自该商品房交付之日起至实际返还之日止,每日按照该商品房总价款的万分之一向出卖人支付房屋折旧费;如买受人已对该商品房进行装修的,出卖人可要求买受人恢复原状并承担相应费用;出卖人亦可选择按现状收回该商品房,买受人自愿同意出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。（3）如买受人未按期腾退该商品房的,视为买受人自愿放弃该商品房内所有物品的所有权,出卖人可自行进入该商品房,并收回该商品房,由此产生的损失或额外费用均由买受人自行承担。（4）如本合同已办理了登记备案的,买受人应当配合出卖人在合同解除之日起15日内共同办理本合同登记备案注销手续,出卖人在上述各项手续办理完毕后20日内将买受人已付购房款扣除买受人应支付款项（包括但不限于违约金及解除合同产生的所有费用、已产生的物业服务费等）后退还买受人。如非因出卖人原因导致合同备案注销手续延期办理的,出卖人有权顺延向买受人退还相应款项的时间。如因买受人原因导致合同备案注销手续延期办理的,买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金直至本合同备案注销手续办理完毕。按照约定或法律规定买受人应向出卖人支付的违约金或利息,出卖人有权在退款时一并扣除。3、本合同解除的,买受人已付的契税、印花税、专项维修基金、按揭手续费、保险费、公证费、律师费、贷款利息等款项由买受人自行与收款方解决,出卖人对此不承担任何责任。第十九条关于不可抗力的约定。本合同及本协议条款中提及的“不可抗力”一词,双方同意解释为下列任何一种或几种情况:1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害,包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、暴风雨、海啸、台风、飓风、洪水等;2、发生任何不可抗拒的社会灾难或事件,包括但不限于战争、乱、武装冲突、暴动、暴乱、动乱、罢工、游行、示威、疫病或其他××等;3、政府管制、征收、征用等政府行为,为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误;4、其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水、电、暖、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等）,导致逾期交付或房地产初始登记延迟或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的,出卖人无需承担责任,本合同及补充协议约定的相关合同义务履约时间可相应延长。第二十条关于补充协议的效力。1、买受人或其法定代理人／委托代理人在签署本合同和本补充协议时具有完全行为能力,并已阅读了本合同和本补充协议的全部内容,对其中约定的权利、义务清楚,完全同意受其约束。2、本合同项下物业服务公司有权直接援引本补充协议相关约定,向买受人主张权利,买受人对此没有异议。3、本合同及本补充协议之手写部分与印刷文字具有同等法律效力,内容如有更改,须经出卖人、买受人双方共同签字或盖章确认。4、本补充协议是本合同不可分割的一部分,与本合同具有相同的法律效力,由双方在签署本合同时一并签署,自双方签字或盖章之时起生效。本补充协议与本合同约定不一致之处,以本补充协议约定为准。合同签订后，蔡磊向金河湾公司支付了一手房契税13196.83元、天津市住宅专项维修基金9677元、购房首付款587768元，并以贷款方式支付剩余购房款380000元。2019年10月20日至2020年8月20日期间，蔡磊向放贷银行即案外人天津农村商业银行股份有限公司宝坻中心支行支付贷款利息20547.36元。2020年10月29日，金河湾公司取得香榭雅园34号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，该房屋已具备交付条件。同年10月26日，金河湾公司向蔡磊邮寄《实地海棠雅筑·香榭雅园入住通知书》等收房材料，邮件所载收件人为蔡磊，电话为132××******，收件地址为北京市房山区，欲通知蔡磊于2020年11月2日来金河湾公司办理案涉房屋的收房手续，因蔡磊拒收，该邮件被退回金河湾公司。案涉房屋至今未完成交付。另查，2020年3月11日天津市宝坻区市场监督管理局向金河湾公司发出津市监宝周[2020]10311号《责令改正通知书》，载明：天津金河湾置业有限公司：经查你单位使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中使用所列第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，现责令你单位立即予以改正。（逾期不改的，本局将依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，处一万元以上五万元以下罚款。）（改正内容及要求：立即停止使用）。金河湾公司在法定期限内未提出复议，亦未提出行政诉讼。因金河湾公司仍在继续使用上述补充协议，2020年6月28日天津市宝坻区市场监督管理局向金河湾公司发出津市监宝周案[2020]6号《行政处罚决定书》，认为金河湾公司所使用的商品房买卖合同补充协议违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条第一款“经营者拟定合同格式条款，应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，对与消费者有重大利害关系的内容，经营者应当事先向消费者提示并予以说明。经营者不得利用合同格式条款作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任、减轻或者免除经营者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用合同格式条款并借助技术手段强制交易”的规定，造成了较严重的社会影响，应依据《天津市市场和质量监督管理委员会行政处罚裁量适用规则》第十四条第一项的规定予以从重处罚。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条规定，对金河湾公司作出罚款50000元的行政处罚。金河湾公司在法定期限内未提出复议。再查，金河湾公司主张在施工期间相关行政部门发布多个限制施工的文件、通知。经查证在双方签订商品房买卖合同之后发布的文件具体为：1.2019年9月23日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气橙色预警，自9月25日零时起启动Ⅱ级（橙色）应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；全面停止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。10月1日24时起终止实施应急响应措施。2.2019年10月18日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气黄色预警，自10月19日零时起启动Ⅲ级（黄色）应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，全面停止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。10月20日18时起终止重污染天气应急响应。3.2019年11月1日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气橙色预警，自11月20日18时起启动Ⅱ级（橙色）应急响应措施。11月24日零时起终止应急响应措施。4.2019年12月6日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气橙色预警，自12月7日14时起启动Ⅱ级（橙色）应急响应措施。12月11日零时起终止应急响应措施。5.2019年12月19日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气黄色预警，自12月20日18时起启动Ⅲ级（黄色）应急响应措施。12月25日20时起终止重污染天气应急响应。6.2019年12月27日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气黄色预警，自12月27日20时起启动Ⅲ级（黄色）应急响应措施。12月29日24时起终止实施应急响应。7.2020年1月8日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气黄色预警，自1月9日18时起启动Ⅲ级（黄色）应急响应措施。1月10日20时起终止实施应急响应。8.2020年1月14日，天津市环境应急与事故调查中心发布重污染天气橙色预警，自1月15日14时起启动Ⅱ级（橙色）应急响应措施。1月19日7时起终止应急响应。9.2020年1月24日，天津市卫生健康委员会发布“天津市启动应对新型冠状病毒感染的肺炎一级响应”，自2020年1月24日零时起，启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应。因金河湾公司向天津市宝坻区建设工程质量监督安全监督管理支队提出恢复香榭雅园一、二期、配套商业，圣景豪庭一、二、三期工程施工安全监督的申请，该管理支队于2020年3月16日向金河湾公司发出《恢复施工安全监督告知书》，自2020年3月16日起恢复对该工程的施工安全监督工作。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的主要争议焦点为：1.案涉补充协议第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条所涉内容的效力；2.金河湾公司逾期交房是否符合约定或法定解除合同的情形；3.违约责任应如何承担。对此，本院分别评判如下：（一）关于案涉补充协议第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条所涉内容的效力问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条的内容符合格式条款的定义，应认定为格式条款。格式条款是否具有法律效力，应进一步审查格式条款的具体内容及格式条款提供方是否履行了提示说明义务。案涉补充协议第五条中关于“宽展期90日内出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任、宽展期届满开始起计逾期、违约金金额累计最高不超过总房款的5%”的内容属于免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为无效；关于“逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金及合同继续履行”的约定，与商品房买卖合同制式样本中可选择的逾期交房违约责任承担方式相符，系双方对违约责任承担作出的明确约定，不构成免除提供格式条款一方责任或排除对方主要权利，合法有效。第六条中“双方一致同意关于买受人逾期付款的处理不按本合同第六条约定履行，以本补充协议约定为准”的内容否定了商品房买卖合同第六条的约定；补充协议第六条中关于“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金及出卖人解除本合同及本补充协议的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金”等内容，与补充协议第五条约定的出卖人违约时承担的违约责任相比，严重不对等，有违公平原则。故此，前述内容亦应无效。第十六条中关于“买受人解除合同的,出卖人承担的违约金总额累计不超过该商品房总房价的5%及出卖人在扣除应由买受人承担的费用后无息退还买受人剩余已付房款,除此之外,出卖人无需承担其他违约责任”的内容，属于免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，应属无效；第十六条中关于“买受人应在解除条件成就之日起15日内书面通知出卖人,逾期未行使的,视为买受人放弃单方解除权,本合同继续履行及买受人解除合同的,应在发出书面解除通知后15日内协助出卖人办理注销合同备案等手续,如买受人逾期不协助或是怠于协助出卖人办理注销合同备案等手续的,视为买受人放弃合同解除权,双方合同继续履行,买受人不得再追究出卖人的违约责任”的内容，构成排除对方主要权利、免除格式条款提供方的义务，亦属无效。第十九条关于不可抗力的解释及列举的情形中，扩大了法定“不可抗力”的范围，对扩大解释部分约定免除出卖人的责任，属于免除格式条款提供方责任的情形，扩大解释部分的约定无效。因不可抗力属于法定事由，对不可抗力的范围不再进行界定。第二十条中关于“本补充协议与本合同约定不一致之处，以本补充协议约定为准”的内容，有违合同法第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，构成免除格式条款提供方责任的情形，应属无效。综上，以上条款中与商品房买卖合同约定的内容相冲突、免除金河湾公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容无效。应当明确的是，有关行政机关依职权针对补充协议中相关格式条款作出停止使用的《责令改正通知书》和《行政处罚决定书》，应当得到尊重。（二）关于金河湾公司逾期交房是否符合约定或者法定解除合同的情形问题。依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务，不得擅自变更或解除，除非达到约定或法定解除条件。本案中，双方并未对逾期交房可解除合同作出相应约定，故不存在约定解除的情形。对于法定解除权问题，合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，当事人一方行使解除权，应当以对方的违约行为致使不能实现合同目的即构成根本违约为前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。首先，双方在商品房买卖合同第五条中明确约定了逾期交付商品房在90日内的违约责任承担方式，未约定可解除合同；其次，蔡磊提供的《解除合同通知书》旨在直接行使合同解除权，而非催告金河湾公司交付房屋，且蔡磊提供的ＥＭＳ快递单等证据不足以证实其曾向金河湾公司发出过交付催告、且金河湾公司已收悉；第三，双方在补充协议第五条中明确约定了逾期交付商品房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金及合同继续履行，而在上文的论述中已确认该约定具有法律效力；第四，蔡磊一方在庭审中明确表示，《解除合同通知书》中解除合同的前提是金河湾公司支付全部款项，否则合同不能在解约通知到达对方之日解除；最后，天津市发布的重污染天气和××应急响应措施，系由相关行政机关为了社会公共利益而发布的停工通知，相关限制施工的措施势必会对涉案房屋工程施工进度造成影响，属于不可归责于双方当事人的事由，由此造成的延期交房，金河湾公司可免除相应的违约责任。因此，涉诉房屋只是暂时迟延交付，并非不能交付，且该房屋现已符合交付条件，并取得了准许交付使用证，合同目的并非不能实现，因此不符合合同法第九十四条有关当事人可以解除合同的情形，蔡磊亦不能依据前述司法解释第十五条的规定解除双方的商品房买卖合同。综上，蔡磊要求解除其与金河湾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，无事实及法律依据，本院不予支持。对蔡磊关于退还房屋首付款、商业贷款、房屋维修基金、一手房契税及商品房贷款利息的诉讼请求，亦不予支持。（三）关于违约责任承担问题。金河湾公司未按合同约定期限交付房屋，且直至法庭辩论终结之日仍未完成交付，构成违约，应承担相应的违约责任，但应以守约方提出相应请求为前提。本案中，蔡磊请求金河湾公司向其支付已付房款利息计至履行日及以总房款为基数、以2%为标准向其支付违约金，均是以解除案涉商品房买卖合同及补充协议为前提，其主张的履行日为金河湾公司退还购房款及相应税、费之日，而非在继续履行合同的情形下要求金河湾公司承担逾期交房违约责任至实际交房之日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。本案诉讼中，经本院释明，蔡磊拒绝变更诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以尊重。对违约责任承担问题，双方另行处理为宜。故此，对蔡磊要求金河湾公司支付已付房款利息及违约金的请求，本院亦不予支持。蔡磊委托律师通过诉讼方式主张权利，系其对诉讼权利行使方式所作选择，非强制性义务，且双方在合同中未就此项费用承担进行约定，故其要求金河湾公司承担其因委托律师而支付的代理费用，既无法律依据又无合同约定，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认蔡磊与天津金河湾置业有限公司于2019年1月17日签订的《天津市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第五条、第六条、第十六条、第十九条、第二十条中与《天津市商品房买卖合同》约定的内容相冲突、免除天津金河湾置业有限公司责任、加重蔡磊责任、排除蔡磊主要权利的内容无效；二、驳回蔡磊的其他诉讼请求。案件受理费14540元，由蔡磊负担7270元（已交纳），由天津金河湾置业有限公司负担7270元（于判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  邢小鹏审 判 员  刘 辉人民陪审员  庄雅雯二〇二〇年十一月十二日书 记 员  陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四第一款条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。