安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3365号 上诉人（原审被告）：利辛县王市镇王市社区居民委员会，住所地利辛县王市镇王市街。 法定代表人：朱士好，村长。 委托诉讼代理人：程彪，安徽赵长利律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：郭中奎，男，1959年9月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：郭庆，系郭中奎之子。 被上诉人（原审原告）：时子云，男，1952年6月18日出生，汉族，住安徽省本县。 委托诉讼代理人：李万，安徽宝蓝律师事务所律师。 上诉人利辛县王市镇王市社区居民委员会（以下简称王市居委会）、郭中奎因与被上诉人时子云房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2020）皖1623民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王市居委会的法定代表人朱士好及其委托诉讼代理人程彪、郭中奎及其委托诉讼代理人郭庆、被上诉人时子云及其委托诉讼代理人李万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王市居委会上诉请求：1.依法撤销（2020)皖1623民初1911号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为利辛县人民法院在一审判决中事实认定不清、适用法律错误。一、被上诉人未缴纳房租3万元，其提供的收条是虚假证据。经查王市村委会历年账务，未发现上诉人交房租款账目。同时，被上诉人在一审中提供的证据二“租赁协议及收条”，均在2009年7月1日但加盖的两枚不同的王市村委会印章。二、上诉人提供的《租房协议暂收据》不具有法律效力。该收据上仅有杨光照、朱士好、马新标三名委员的签字，没有其它村委会委员的签字，没有村委会负责人的签字，显然这个收据中的内容并没有经过村委会研究。三、原审法院判决上诉人继续履行2009年7月1日与被上诉人签订的租房协议违法。首先，该协议约定的期限为四十二年，这一规定已经违反了合同法的规定；其次，该协议侵犯了第三人郭占奎的优先租赁权利；三，如果该协议有效的话，房屋的租赁费用协议价格过低，侵害了王市村全体村民的合法权益。综上，上诉人认为原审法院在事实查明及证据认定上均存在严重错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：1.协议未生效，双方未就房租价格进行确定，三万元仅为暂收款，非合同最终确定的租金。2.2008年利辛县王市镇王市行政村村民委员会已更换为利辛县王市镇王市村村民委员会，原公章已无效力。上诉人认为被上诉人在一审中提供的2009年7月1日的租房协议暂收据上的公章是伪造的，与之前上诉人所使用的公章不一致。上诉人要求对该公章的真伪性进行鉴定。 郭中奎上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审未查明案涉《租房协议暂收据》和《收据》的真实性。二、一审法院未考量客观履约环境，即合同能否履行。1.一审法院未考量王市镇政府处理意见。王市镇政府以“王政（2012)78号”文件对案涉门面房纠纷作出处理意见。该意见对合同履行客观环境发生巨大影响，即被上诉人签订合同已经履行不能或履行困难。2.一审被告已经以实际行动表明不再履行案涉合同。3.上诉人加盖房屋尚未处理，村委会无法履行合同。综上，案涉合同客观履行不能，一审判决依法应当撤销。三、案涉合同恶意串通，侵害上诉人和村委会合法权益，案涉合同应属无效。1.案涉合同系在上诉人租赁合同到期前8年签订，上诉人不知道，合同属于上任王市村委私下签订，被告现任村委并不知情。假设该合同真实，也系私下恶意串通形成。2.案涉合同租金过低损害村委会合法利益。3.案涉合同损害上诉人的优先购买权。综上，上一任村委会与被上诉人恶意串通，签订案涉合同损害上诉人和村委会利益。根据《民法总则》和《合同法》第52条规定，案涉合同无效。请求二审法院撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。 时子云对二上诉人综合答辩称，王市镇政府对案涉纠纷作出王政（2012)78号文件处理意见系信访处理意见，不属于行政复查范围。该文件中查明的事实“原行政村与郭中奎签订两间门面房协议期满作废，现经村委会决定由时子云接租，时子云于2009年7月交给王市行政村三万元租金，接租期2017年元月1日至2059年元月1日”是真实的。该文件中称郭中奎享有同等条件下的优先租赁权无法律依据。答辩人与王市居委会签订的协议是40年，合同法规定超出20年部分无效，并不是整个协议均无效。收条是后期补盖的，落款日期和协议书上是一致的，但当时村里章已经换了，所以协议和收条上的章不一样。郭中奎在案涉门面房后面搭建的房屋是违法建筑。 时子云向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1997年1月1日，郭中奎和王市村委会签订《租赁房屋协议书》，协议约定郭中奎租赁王市居委会的房屋两间，租赁期限20年，自1997年1月1日至2017年1月1日。租赁费2万元。协议第四条约定，如果村委会一次性处理该宅基及房产，乙方（郭中奎）占有一定的优先条件，如果在近期内处理，此租赁费可作为购房押金。2009年7月1日，时子云和王市村委会签订租房协议，协议约定郭中奎的租赁协议期满作废，由时子云接租，接租期自2017年1月2日至2059年1月2日。时子云已交纳房租3万元。2012年郭中奎要求在租住涉案房屋地建房，向利辛县信访局信访，王市镇人民政府立即成立了调查组，并于2012年8月9日作出王政［2012］78号《关于对郭中奎信访事项的处理意见》，调查情况为：1.信访人所租的两间门面房属于王市村戏团，1987年拆除重新建造6间门面房（其中一间过道），由信访人郭中奎、朱春花、程洪海三家共同承租。1987年到1997年期间他们每年交一次钱给村里，1997年村委会与他们三家分别签了20年的租住协议。2009年因集镇规划朱春花、程洪海想盖房子，与村里又签订了50年的协议，在原址新建楼房，建房时朱春花和程洪海多次找到郭中奎，协商一起建房即省建材又省工钱，郭中奎当时说没有钱不盖，等租房期限到期时就不租了。2.2008年2月村委会研究决定与郭中奎签订的协议终止，由村民时子云接租，时子云于2009年7月交给王市村委会3万元租金，租期是2017年1月至2059年1月。3.另外郭中奎反映无宅基地建房，调查组调查的情况是镇政府院东边有村民组分配给郭中奎的宅基地，共四间而且也是门面房。处理意见为：1.合同法规定的房屋租赁协议期限最多20年，王市村委会2009年与朱春花、程洪海签订了50年的租赁协议，与时子云签订了42年的租赁协议，显然违背了合同法，属无效合同应依法废除。责成王市村委会退还租金，废除无效合同，与朱春花、程洪海在法律许可的范围内重新签订协议。2.王市村委会与郭中奎的租赁协议延续至2017年终止，按照合同法规定郭中奎在租赁期间不得改变房屋结构，协议终止后，下期租赁协议同等条件下由郭中奎优先续签。另查明：涉案房屋现由郭中奎占有，自2017年1月2日至今未支付租赁费。 一审法院认为，本案房屋出租人王市居委会先与郭中奎签订租房协议，后与时子云签订租房协议。两份房屋租赁协议均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规等强制性规定,均属合法有效的合同。第三人郭中奎述称，王市镇政府于2012年8月9日作出《关于对郭中奎信访事项的处理意见》，该意见明确时子云的合同无效，第三人郭中奎在同等条件下优先续签合同。本院认为，时子云与王市村委会签订的租赁期限42年租房协议，为附期限的合同，根据合同法第四十六的规定，合同自期限届至时生效。合同法第二百一十四规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同法第五十六条同时规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故王市镇政府作出的处理意见，仅以时子云签订的合同超过20年认定合同全部无效显然无法律依据，此答辩意见不予采纳。另郭中奎述称，租赁合同到期后，仍继续占有使用租赁房屋，交纳租赁费时系村委会不收取，本人应享有租赁优先权。本院认为，郭中奎与村委会签订的协议第四条约定甲方一次性处理该宅基及房产，享有优先条件，此条约定应该理解为“优先购买权”，而非优先租赁权。其次目前生效的法律规定中，也仅规定了租赁方的优先购买权，故其称优先续租权无合同约定和法律规定不予采纳。综上，郭中奎的房屋租赁期限至2017年1月1日到期，虽然承租人继续使用租赁物，但出租人村委会并没有收其租赁费，不能推定村委会对出租没有异议，依据合同法第二百三十六条规定，郭中奎述称原租赁合同继续有效的理由不能成立。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当还租赁物。故时子云自郭中奎的租赁期限到期后即可享有租赁方的权利，时子云请求村委会履行合同有法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十六条、第五十六条、第六十条、第二百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：被告利辛县王市镇王市社区居民委员会继续履行于2009年7月1日与时子云签订的租房协议。案件受理费50元，由利辛县王市镇王市社区居民委员负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王市居委会提交的公章印迹材料证据达不到其证明目的，本院不予认定；时子云提交的一份证人证言，因证人未出庭作证，本院不予认定。 本院查明事实同一审。 本院认为，根据当事诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉租房协议是否有效；2.案涉协议能否继续履行。 关于案涉租房协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，王市居委会与时子云签订的租房协议约定期限为四十二年，根据法律规定，案涉租房协议超过二十年部分无效，但协议其他部分有效。两上诉人对于案涉租房协议无效的主张，本院不予支持。 关于案涉协议能否继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……根据查明事实，案涉房屋现仍由郭中奎占有使用，王市居委会亦认可其与郭中奎之间仍存在租赁关系，王市居委会与郭中奎之间关于案涉房屋的租赁关系仍继续有效。王市居委会与时子云之间的房屋租赁合同因案涉房屋无法交付履行不能，时子云坚持要求王市居委会继续履行案涉协议的诉求，本院不予支持。关于王市居委会履行不能的违约责任，时子云可另行主张。 综上所述，王市居委会、郭中奎的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省利辛县人民法院（2020）皖1623民初1911号民事判决； 二、驳回时子云的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费200元，均由时子云承担。 本判决为终审判决。 审判长 王文伟审判员王艳东 审判员 孙       曼 二〇二〇年十一月五日 法官助理高辛冉 书记员张依隽