山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1626民初5048号原告：山东成大伟业营销策划有限公司，住所地济南市高新区凤凰路**海信创智谷**楼第****，统一社会信用代码913701003072026515。法定代表人：何绪桂，经理。委托诉讼代理人：辛金凤，山东天健律师事务所律师，特别授权代理。被告：李晓娟，女，1979年6月3日出生，汉族，居民，住邹平市。原告山东成大伟业营销策划有限公司（以下简称成大公司）与被告李晓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月10日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告成大公司的委托诉讼代理人辛金凤及被告李晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成大公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离邹平市香槟广场8-104、105、106号房屋，并将上述房屋返还给原告；2.被告支付原告占用费25000元（暂计算至2020年11月1日，此后按照每月4167元的标准计算至实际搬离之日）以及违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为被告立即搬离邹平市香槟广场8-104、105、106号房屋，并将上述房屋恢复原状后返还给原告。事实与理由：2018年6月10日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将邹平市香槟广场8-104、105、106号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日，每年租赁费50000元，合同期满后被告应立即交还所租房屋。合同签订后，被告支付了原告租赁费，但合同期限早已经届满，被告至今未能返还所租房屋。原告多次与被告沟通未果，诉至法院。李晓娟辩称，2017年5月1日至2018年4月31日是与山东邹平海纳置业有限公司签订的租赁合同，2018年5月1日原告告诉我房屋变更为其管理，我一次性交了100000元房租，但原告并未告知其托管时间。2020年10月8日自称原告公司人员的张玉梅提供了104、105房屋的托管协议书复印件，106的未提供，当时我告知对方提供与房东的委托协议书、房东身份证复印件、房产证复印件，房东手持委托书、身份证和房产证的照片随时与我签订2020年5月1日到2020年10月16日的租赁合同，但张玉梅一直没有回复。成大公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.企业信息一份；证据2.《房屋委托代管协议》三份；证据3.《房屋租赁合同》一份、说明一份；证据4.申请本院调取的不动产登记信息三份。李晓娟对证据1无异议；对证据2有异议，三位自然人的房屋产权无证明，不能明确他们是房主；对证据3租赁合同无异议，对说明有异议，2017年前我就已经租赁该房屋，在原告方接管之前就已经是目前这个情况，原告要求恢复原状，我方不予认可；对证据4无异议。李晓娟向本院提交其与山东海纳公司签订的房屋租赁合同一份，成大公司对该证据有异议，称真实性无法核实，与原告无关，但该合同租赁期限为2017年5月1日至2018年4月31日，涉案合同租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日，租赁期限不存在冲突问题。本院审查后认为，成大公司提交的证据1-4，客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，为有效证据，本院予以确认并在卷佐证；李晓娟提交的证据，系其与案外人的房屋租赁合同，且租赁期限与本案待证事实涉及的租赁期限无关，本院不予确认，但该证据能够印证李晓娟在与成大公司签订合同之前已实际承租并使用涉案房屋的事实。本院经审理认定事实如下：原告成大公司与杨光厂、赵霞、张龙涛分别签订房屋委托代管协议，委托代管期限为3年，委托房屋为邹平市经济技术开发区香槟广场小区8-104、8-105、8-106。8-104房屋面积为78.09平方米，代管期限自2017年10月17日至2020年10月16日；8-105房屋面积为95.13平方米，代管期限自2017年10月16日至2020年10月15日；8-106房屋面积为75.34平方米，代管期限自2017年10月17日至2020年10月16日，以上房屋总面积为248.56平方米。原告成大公司于2018年6月10日与被告李晓娟签订房屋租赁合同，约定将香槟广场房屋8-104、8-105、8-106租赁给被告使用，租期为2年，自2018年5月1日起至2020年5月1日止，租赁费为每年50000元。合同签订后，被告支付两年租赁费，但合同期限届满后被告未返还所租房屋，未支付原告租赁费。原告多次与被告沟通未果，诉至本院。本院认为，原告成大公司与被告李晓娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。关于原告主张“被告搬离房屋，并返还原告”，原被告签订的《房屋租赁合同》第九条:“若有下列情形，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任：…2.拖欠租金达1个月…”第十二条：“合同期满时终止，乙方应立即交还所租房屋…”被告在租赁期限届满后，应当按照合同约定立即向原告交还房屋，被告未支付合同期满后的占用费且不交还房屋的行为已构成违约，鉴于被告在法庭辩论终结前未提交与房屋所有人达成新的房屋租赁合同的相关证据材料，对于原告的以上诉求本院予以支持。关于原告主张将房屋恢复原状，因被告系在向原告租赁房屋前已向案外人实际承租房屋并使用，因此对于原告恢复原状请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于占用费，因原告成大公司不是本案房屋的实际所有人，该占用费应按原告与各房屋所有人所签《房屋委托代管协议》约定的期限计算，自2020年5月2日起计算至代管期限届满之日止，具体明细如下：每平方米的租赁费为50000元÷248.56平方米÷365天=0.551元/天，8-104房屋占用费为0.551元/天×78.09平方米×168天=7228.64元，8-105房屋占用费为0.551元/天×95.13平方米×167天=8753.58元，8-106房屋占用费为0.551元/天×75.34平方米×168天=6974.07元，以上合计22956.29元。关于违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。原被告签订的房屋租赁合同中约定了违约责任，但未明确约定违约金，被告应以22956.29元基数，按一年期贷款市场报价利率支付自2020年5月2日起至实际支付之日止的逾期付款损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、被告李晓娟于本判决生效之日起五日内搬离邹平市香槟广场小区8-104、105、106号房屋，并将房屋返还给原告山东成大伟业营销策划有限公司；二、被告李晓娟于本判决生效之日起五日内支付原告山东成大伟业营销策划有限公司房屋占用费22956.29元及逾期付款损失（以22956.29元为基数，按一年期贷款市场报价利率自2020年5月2日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告山东成大伟业营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取213元，保全费320元，共计533元，由原告山东成大伟业营销策划有限公司负担33元，被告李晓娟负担500元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  范立斌二〇二〇年十一月十八日书记员  王炎炎