江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初276号原告：陈金芳，男，1971年1月2日生，汉族，住丹阳市。原告：张巧珍，女，1970年8月31日生，汉族，住常州市新**。原告：陈观倩，女，1993年7月24日生，汉族，住丹阳市。原告：陈某。四原告委托诉讼代理人：郑婷，江苏同恒律师事务所律师。四原告委托诉讼代理人：许永平，江苏乐天律师事务所律师。被告：沈建东，男，1972年12月16日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：尤洪良，无锡市新吴区硕放法律服务所法律工作者。被告：沈强东，男，1969年5月10日生，汉族，住无锡市新区。原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某诉被告沈建东、沈强东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理，因被告沈强东下落不明，本院通过公告的方式向其送达民事诉状副本、传票等应诉材料，第二次庭审时被告沈强东到庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈金芳、张巧珍及四原告的委托诉讼代理人郑婷、许永平，被告沈建东及其委托诉讼代理人尤洪良，被告沈强东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某向本院提出诉讼请求：要求判令解除原被告之间签订的《酒店投资合作合同》及要求被告沈建东支付拖欠的房屋租金、返还垫资款等，并要求被告沈强东承担连带清偿责任；后变更诉讼请求：1、确认案涉两份《酒店投资合作合同》于2020年8月20日解除；2、判令被告沈建东支付2018年8月20日至2019年11月20日期间尚欠的租金及返还出资款225.9887万元；3、判令被告沈建东支付2019年11月20日至2020年8月20日应付租金146.9997万元；4、判令被告沈建东支付尚未返还的出资款737.434万元；5、判令被告沈建东支付2019年8月20日起至2020年8月20日止逾期支付违约金54.817638万元；6、判令被告沈建东支付自2020年8月20日至实际支付之日止1110.4224万元依照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率计算的违约金；7、判令租赁物内的所有装修设施及附着物、物品归原告所有；8、被告沈强东对被告沈建东的上述债务承担连带清偿责任；9、本案的诉讼费、保全费用由两被告承担。事实和理由：原告陈金芳与被告沈建东签订两份《酒店投资合作合同》，约定原告将其位于常州市新北区典雅花园的房屋出租给被告沈建东，用于被告沈建东经营的“美豪丽致”酒店，被告沈建东支付租金。另原告支付被告沈建东酒店装修出资款，两份合同中分别出资880万元和280万元。两份《酒店投资合作合同》分别约定被告沈建东应支付租金和时间；两份合同共同约定被告沈建东如未按期付款，按银行同期贷款利率的4倍承担逾期付款违约金，未按期足额支付租金和返还出资任何一项达到三次，原告可解除合同，被告沈建东承担全部违约责任，并仍有义务支付剩余租金和未返还的出资；另明确约定，装修完毕后酒店内的所有装修设施及附着物、物品、按“美豪丽致”酒店加盟要求运营配置的全部物资等，均归原告所有，被告沈建东只有租赁期限的使用权。被告沈强东对被告沈建东签订的上述两份《酒店投资合作合同》所负的债务向原告出具了《担保书》，应承担连带担保责任。请求法院支持我们的诉讼请求。被告沈建东辩称，我与原告之间签订的《酒店投资合作合同》其实包含两个法律关系，一个名为投资但实为民间借贷合同关系，另一个是房屋租赁合同关系，两个不同的法律关系不应在同案件中主张。借贷合同当事人贷款人为原告和借款人沈建东，沈建东共收到借款（垫资款）1130万元。房屋租赁合同出租人为原告陈金芳和承租人为丽致公司，租金当然由丽致公司承担，沈建东只是名义上代丽致酒店签订合同。酒店经营过程中原告方通知物业停电，使得酒店被迫停止至今，合作合同已于停电时2019年10月20日解除。我方因资金断裂，确实拖欠原告方返还款和租金，但原告采取停电显然过激，给我造成营业损失，对原告主张停业期间的租金和房屋占用费用不应得到法院支持，合同约定的违约金过高，希望法院予以调整。被告沈强东辩称，我无须对被告沈建东的债务承担连带责任。原告递交的两份《酒店投资合作合同》前双方已签订过两份《酒店投资合作合同》，我是对前两份合同作出担保，但双方未经我的同意废止了前两份合同，重新签订了后两份合同，我对后两份合同完全不知情，主合同都作废不存在了，保证人的担保责任当然解除。担保法规定，债权人和债务人协商变更主合同的，应当取得保证人的书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。所以我的保证责任解除。经审理查明，签署时间为2017年7月20日，原告陈金芳与被告沈建东签订一份《酒店投资合作合同》，约定原告陈金芳将位于常州市新北区惠国路典雅花园113-114号房屋的一层115平方米、二层86平方米、三层335平方米、17层、18层及18层的夹层共计约4358平方米房屋出租给被告沈建东，用于被告沈建东开设“美豪丽致”酒店（后实际注册登记名称为常州丽致酒店管理有限公司，以下简称丽致酒店）；租赁期限为四年，自2018年4月20日至2022年4月20日止；被告沈建东每年支付房屋租金144万元，四年租金总计576万元，租赁房屋于2017年7月20日交付，至2018年4月20日为免租赁期，2018年5月20日支付第一笔租金（该第一笔租金对应的租期是2018年4月20日至2018年5月20日），之后每月20日为被告沈建东支付租金日，每月支付租金12万元，依此类推，直至支付48个月支付完毕，整个租赁期限内包括免租赁期的水电及物业等费用，均由被告沈建东承担，由被告沈建东直接向物业公司充值支付电费；另，原告陈金芳出资给被告沈建东880万元，包含营建费用、设计费、装修费、按“美豪丽致”酒店品牌运营标准配置的酒店所有物资费用及办理一切证照的费用（以决算为准，超出部分原告陈金芳不承担，对“美豪丽致”酒店装修的硬件及运营标准及配备物资需经原告陈金芳同意），装修完毕后酒店内的所有装修设施及附着物、物品、按“美豪丽致”酒店加盟要求运营配备的全部物资等，均归原告所有；该酒店结束后，被告沈建东将该酒店运营权无条件交接给原告陈金芳，并须保证酒店设施物品符合美豪运营标准，双方检验酒店设备物品，如有损坏，由被告沈建东承担该损失；被告沈建东独自经营该酒店，无论盈亏，在四年租赁期限内返还原告陈金芳出资880万元，于2018年8月20日至2019年1月20日每月20号支付18.34万元（6次），2019年2月20日至2020年1月20日每月20号支付22.92万元（12次），2020年2月20日至2022年4月20日每月20号支付18.34万元（27次）；被告沈建东未按合同约定支付租金和返还出资任何一项达到三次未按期足额支付，则视为严重违约，原告陈金芳可解除合同，被告沈建东仍有义务支付剩余租金和未返还的出资款，如被告沈建东中途退出，应向原告陈金芳赔偿4年租期剩余租金及剩余的出资（按每天一万元计算）；被告沈建东逾期支付出资款，应按银行同期贷款利率的4倍承担违约金。同时特别约定双方重新签订合同，本合同签订日期仍向前追溯确定为2017年7月20日，其他所有合同、补充协议全部作废。签署时间为2018年1月9日，原告陈金芳又与被告沈建东签订一份《酒店投资合作合同》，约定原告陈金芳将位于常州市新北区惠国路典雅花园2号楼15层房屋（面积约为1300平方米）出租给被告沈建东使用，租金为每年为52万元，月租金为4.3333万元，四年租金总计为208万元；原告陈金芳出资280万元，被告沈建东按4年租期返还共计320万元，于2018年8月20日至2019年1月20日每月20号支付6.666万元（6次），2019年2月20日至2020年1月20日每月20号支付8.333万元（12次），2020年2月20日至2022年4月20日每月20号支付6.666万元（27次）。其他约定与前述合同基本一致，特别是解除合同条款与前述合同条款完全一致。2018年8月17日，被告沈强东向原告出具一份《担保书》，承诺其担保人愿意为沈建东提供担保，担保事项为沈建东与陈金芳所签二份合同（日期分别为2017年7月20日和2018年1月9日）中沈建东应支付陈金芳的租金和出资返还款，担保方式为连带责任担保，担保期限直到沈建东应付最后一笔款项期限到期后半年为止。《酒店投资合作合同》签订后，原告按合同约定将上述房屋交付给被告沈建东。被告沈建东合计支付租金546.9068万元，其中双方确认已支付2018年8月20日前租金为65.33万元，自2018年9月1日至2019年11月13日合计支付481.5768元，该期间每个月均未按合同约定足额支付租金和出资款，自2019年11月13日后再未支付款项。原告陈金芳实际支付给被告沈建东出资款1130万元，双方约定30万元作为保证金，由原告陈金芳保存，未向被告沈建东支付。2020年8月12日，原告委托律师向被告沈建东发出一份律师函，称你未按合同约定支付租金和返还出资款，已达到三次未足额支付，后经微信及致函催告及时履行，你方均不予理会，并继续拖欠租金和出资款，现正式函告：解除2017年7月20日和2018年1月9日签订的两份《酒店投资合作合同》，并于2020年8月20日前协助办理房屋交接，并搬离个人用品，支付全部租金和全部出资款、承担逾期付款违约责任。原告于2020年8月20日正式接管出租给被告沈建东的房屋。另查明，原告陈金芳出租的房屋均取得房屋所有权证，其中部分房屋为右筱芸、蒋云华和戎霞所有，三人向本院出具情况说明，表示同意原告陈金芳将其房屋转租给被告沈建东。四原告也向本院出具情况说明，对陈金芳出租房屋的行为表示认可，四原告共同表示对本案享受权利承担义务。本案在审理过程中，原告为证明向被告沈建东催要欠款的事实，向本院提供原告陈金芳与被告沈建东的聊天记录截屏，2019年7月7日，陈金芳发出一份聊天记录：因你长期拖延租金及返回款，构成严重违约，如果在本月15日前没有交所有欠款支付给我，从2019年7月16日将接管“美豪丽致”酒店；同年9月25日，陈金芳再次发出一份聊天记录：沈建东，你如果不在本月29日前付清租金和返还垫资款，我将采取锁门措施。被告沈建东对上述聊天记录的真实性予以认可。本案在审理过程中，被告沈建东为证明在原告递交的两份《酒店投资合作合同》前原告陈金芳与其已签订两份《酒店投资合作合同》，并认为被告沈强东对该两份合同提供担保的合同，原告提供的合同被告沈强东不知情，被告沈强东不同意为原告提供的《酒店投资合作合同》提供担保。经审查，被告沈建东所提交的两份合同记载签署时间与原告递交的两份合同时间分别相同。上述事实，有《酒店投资合作合同》、收条转账交易记录、律师函、房屋所有权证、情况说明等证据以及原、被告陈述在卷佐证。本院认为，原告陈金芳出租给被告沈建东的房屋均取得所有权证，属合法建筑，其中部分房屋属案外人所有，该案外人已向本院表示同意原告陈金芳转租给被告沈建东；原告与被告沈建东一致确认原告提供的两份《酒店投资合作合同》是双方实际履行的合同，该两份《酒店投资合作合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。两份合作合同的承租人均为被告沈建东，至于承租人承租房屋后用于经营酒店或其他均不影响沈建东作为承租人身份，故本院对被告沈建东认为承租人为丽致公司的抗辩不予采纳。案外人的房屋由原告陈金芳转租，其他房屋属四原告所有，四原告对其出租的房屋享有权利，原告陈金芳对其出资，表示同意由四原告共同享受，四原告出具情况说明，本院对四原告共同享有本案的权利和承担本案义务予以确认。两份《酒店投资合作合同》均约定被告沈建东未按合同约定足额支付租金和返还出资任何一项达到三次，视为严重违约，原告陈金芳可解除合同；被告沈建东自2018年8月20日起至2019年11月13日均未按合同支付或足额支付合同约定的款项，即任何一期都未按合同履行，之后未支付租金和出资款，期间原告陈金芳向被告沈建东多次催要租金和出资款，但被告沈建东仍未履行，未履行期限远超出三个月即三次，原告陈金芳享有合同解除权，原告委托律师向被告沈建东发出解除合同的律师函，当被告沈建东于2020年8月13日收到律师函时两份《酒店投资合作合同》解除。原告于当月20日接管租赁房屋，被告沈建东应当支付期间的租金及占用费用，具体为被告沈建东应当支付2018年8月20日至2019年7月20日期间的租金和出资款合计为517.2203万元，上述期间已支付481.5768万元，尚欠35.6435万元，本院推定上述期限的出资款已支付，租金欠35.6435元；自2019年8月20日至2020年8月20日即原告接管租赁房屋时期间的租金为：两份合同总月租金为16.3333元，乘13个月为212.3329万元，加上之前欠租金35.6435万元，故被告沈建东尚应支付租金247.9764万元。合同约定原告陈金芳出资给被告沈建东，由被告沈建东独自经营，无论盈亏，均应按期返还本金，应认定双方为民间借贷，本院对原告要求被告沈建东返还出资款的请求予以支持；在113-114号出租房屋的合同中约定原告出资880万元，返还880万元，在2号楼出租房屋的合同中约定原告出资280万元，要求返还320万元，对多要求返还的40万元应当予以审查，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍17%计算至2020年8月20日的利息约为384万元，本院对原告要求返还该40万元的请求予以支持，但原告实际出借款为1130万元，故按1170万元予以返还；2018年8月20日至2019年7月20日间被告沈建东已返还出资款337.554元，被告沈建东尚应支付出资款为832.446万元。被告沈建东未按合同约定支付租金及出资款，逾期付款应承担违约金，原告主张自2019年7月20日至2020年8月20日间，被告沈建东未支付租金、出资款和尚未支付的35.6135万元的逾期付款违约金予以支持，但利率不符合法律规定，本院确认应按贷款利率计算，本院确定该部分的违约金为38.8292万元。被告沈建东所欠租金247.9764元和出资款832.446万元合计1080.4225万元自2020年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，符合法律规定，本院对原告主张该部分的请求予以支持。两份《酒店投资合作合同》约定装修完毕后酒店内的所有装修设施及附着物、物品、按“美豪丽致”酒店加盟要求运营配备的全部物资等均归原告所有，根据该约定，自装修完毕后装修设施及附着物的所有权归原告陈金芳所有，自物品和按“美豪丽致”酒店加盟要求运营配备的全部物资进入该酒店后，其所有权归原告陈金芳所有，故本院确认对租赁房屋装修的装修设施及附着物、物品所有权归原告所有。原告提供的两份合作合同特别约定表明，在该两份合同之前存在另两份合作合同，据此可以确认被告沈建东提供的另外两份合作合同在原告提供的合同之前签订；但被告沈强东认为是对先前的合作合同的担保，后合作合同不知情，前合同已被废止，其不应承担责任；被告沈强东签署《担保书》的时间为2018年8月17日即并未在前合同签订时签署担保书，而是之后签署；后合作合同特别约定合同日期追溯至前合同时间，前后合作合同主要内容基本一致，特别是承租人支付租金和出资款完全一致，每月支付金额完全相同，仅是更细化而已，应认定为前后合同为同一份合同，与前合作合同相比在担保范围内未增加承租人的义务，本院确认被告沈强东应承担担保责任；根据担保书载明的担保责任，被告沈强东承担连带清偿责任，保证范围仅限所欠租金和出资款，不包括违约金。合作合同同时约定了房屋租赁和出资作为合同整体内容，应当对该合同整体进行审理，不能拆分，故本院对被告沈建东要求将本案按房屋租赁合同和民间借贷合同拆分分别审理的抗辩不予采纳。被告沈建东抗辩原告通知物业公司让酒店于2019年10月20日停电，认为《酒店投资合作合同》已于该时间解除，原告对此予以否认，被告沈建东对该事实未能提供证据加以证明。被告沈建东陈述其向物业公司支付电费，由物业公司供电；根据其陈述，物业公司在被告沈建东支付足额电费的情况下停止供电，应由物业公司承担责任，非原告的原因停止供电，不能认定原告强制解除合同，故本院对被告沈建东要求确认两份《酒店投资合作合同》已于2019年10月20日解除的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：一、确认两份《酒店投资合作合同》于2020年8月13日解除。二、被告沈建东于本判决生效之日起十日内支付原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某支付租金2479764元、返还出资款8324460元合计10804224元、前期违约金388292元及后期违约金（以10804224元为基数自2020年8月21日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告沈强东对上述债务中10804224元承担连带清偿责任。四、确认对《酒店投资合作合同》中对租赁房屋的装修设施及附着物归原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某所有；确认现存在于常州丽致酒店管理有限公司内按《酒店投资合作合同》中约定的物品归原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某所有。五、驳回原告陈金芳、张巧珍、陈观倩、陈某的其他诉讼请求。案件受理费91714元，保全费5000元，公告费600元，合计97314元，由原告负担3841元，由两被告负担93473元（该款原告已预交，由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费(详见上诉费交纳通知书)。审 判 长  陈立民人民陪审员  耿金萍人民陪审员  贡山凌二〇二〇年十一月十日书 记 员  朱金芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十条【自然人间借款合同的生效时间】自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。