河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3469号上诉人（一审被告）：河南锦博房地产开发有限公司，住所地：河南省周口市大庆路中段，统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人：曹广超，执行董事。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：于德水，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁国君，男，汉族，1952年5月5日生，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：段秉超，山东博睿（淄博）律师事务所律师。原审第三人：河南省助业投资担保股份有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区中兴路**华诚大厦商务**，注册号：410100100059336。法定代表人：张涛，董事长。上诉人河南锦博房地产开发有限公司因与被上诉人梁国君、原审第三人河南省助业投资担保股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南锦博房地产开发有限公司（以下简称河南锦博或锦博公司）的委托诉讼代理人杨树林、于德水，被上诉人梁国君的委托诉讼代理人段秉超到庭参加诉讼。原审第三人河南省助业投资担保股份有限公司（以下简称河南助业或助业公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南锦博房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初2426号民事判决书，发回重审或者依法改判。2、一二审的诉讼费用由被上诉人梁国君承担。事实和理由：一、一审遗漏必须参加诉讼的当事人，违反法定程序。一审认定，2014年4月10日，被上诉人梁国君借贷给王晓东180万元，2014年7月15日，借贷给宝丰县鑫达机械电器有限公司150万元，以上两笔借款均由助业公司提供担保，认为以此两笔债务抵销锦博公司债务的形式冲抵购房款。借款人王晓东、宝丰鑫达公司、担保人助业公司作为借贷关系的当事人，并非案外人，必须出庭才能查清案情，但一审三者均没有出庭。锦博公司与王晓东、宝丰鑫达公司并无任何的合同关系，并非借贷的当事人，不清楚借贷的实际情况，不清楚借款合同、借据上签名、印章、借款数额、利率等记载的真伪，对于其所提供的借款合同、转款流水等证据，无法质证，也就是说，认定被上诉人与王晓东、宝丰鑫达公司之间借贷关系的证据均没有经过合法质证，不能作为证据使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十七条规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。二、一审判决认定事实错误，证据不足。第一，一审判决遗漏认定房屋过户的费用由助业公司承担的事实。锦博公司与助业公司之间的以物抵债协议第五条约定，因抵债财产过户和登记所需缴纳的各项费用由助业公司承担，一审判决遗漏认定这一事实。第二，一审判决错误认定本案为商品房买卖纠纷。本案系由民间借贷引起的连环的以物抵债法律关系，即锦博公司以房抵债给助业公司，助业公司再抵债给被上诉人，争讼的核心法律关系是民间借贷，实为民间借贷纠纷。并且，锦博公司与王晓东、宝丰鑫达公司没有合同关系，更与被上诉人没有任何关联关系，锦博公司不过是履行与助业公司的以物抵债协议，根据助业公司的指示与被上诉人签订房屋买卖合同，把房屋产权办到被上诉人名下，不可能与其之间有什么权利义务的安排，也没有证据证明这一事实情节。因此，一审错误认定上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，是锦博公司无力偿还助业公司欠款，助业公司无力偿还梁国君借款本息的情况下，经多方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以抵销锦博公司债务的形式支付购房款，并对房屋面积交付违约责任等权利义务作出了约定。……梁国君与锦博公司，经协商一致签订商品房买卖合同，并非为借款提供担保，而是借款合同到期后，助业公司难以清偿债务时，通过锦博公司所有的商品房出售给债权人梁国君的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该事实认定系臆测，并无证据支持。三、一审判决法律适用错误。第一，一审判决错误认为，锦博公司以房抵债给助业公司，在未过户的情况下，助业公司又以房抵债给被上诉人，未违反法律行政法规的强制性规定，不属于物权法第186条规定禁止的情形，也未发现恶意损害第三人合法权益的情形。本案是以物抵债而非房屋买卖合同纠纷，且上诉人与被上诉人之间并无民间借贷法律关系，不可能存在物权法第186条禁止禁止流押的问题。根据《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”因此，不动产的以物抵债以对抵债物拥有所有权为前提，均需要办理过户登记，上诉人与第三人助业公司虽然签署了以物抵债协议，但是没有办理过户登记，物权没有变动，助业公司没有取得抵债房产的占有权和处分权，在取得法定产权以前，无权在再次进行转让，无权再次把房屋抵债给被上诉人。第二，根据法律规定，房屋交易需要向国家缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加税等相关税费。锦博公司将房屋抵债给助业公司，助业公司将房屋抵债给被上诉人，每个抵债环节均是房屋交易行为，应当缴纳相关的房屋交易税费。助业公司与梁国君之间在未过户情况下的连环以房抵债行为，规避了国家房屋交易税费的缴纳，侵害国家利益，损害国家利益，是无效民事法律行为，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同同样也是无效合同。第三，一审判决案由和法律适用矛盾。一审合议庭虽行使释明权，在庭审中提示被上诉人是否变更诉讼请求，但还是认定本案案由是房屋买卖纠纷，不过判决同时又认为房屋买卖合同由原借款本息转来，不适用房屋买卖的规定。本案并非真实的非房屋买卖合同纠纷，本案应当适用民间借贷和以物抵债的法律规定。四、上诉人仅与助业公司有以物抵债协议，与被上诉人之间没有以物抵债法律关系，仅对助业公司承担合同义务和享有抗辩权利，上诉人对助业公司拥有到期债权，在助业公司履行前有权拒绝履行双方的以物抵债协议。锦博公司与被上诉人并无借贷和以物抵债合同关系，之所以与被上诉人签署房屋买卖合同，是为了履行与助业公司的以物抵债协议，锦博公司将抵债给助业公司的房屋，根据助业公司的指示办理到助业公司指定的人名下，便于后续办理房产证照。原上诉人之间的房屋买卖合同并非正常的、普通的商品房买卖合同，而是实现产权过户的程序之一，应助业公司的要求与其签具。目前助业公司仅保证金一项即欠锦博公司3823200.00元。在上诉人与第三人助业公司之间尚存在到期债权没有抵销的情况下，根据《合同法》第六十六条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在上诉人与第三人助业公司之间的债权债务结算并抵销之前，上诉人有权拒绝履行以物抵债协议。五、本案一审的定性不应当是房屋买卖合同纠纷，而应当是以物抵债合同纠纷，被上诉人梁国君与上诉人之间不存在房屋买卖或者房屋出售的情形，它是基于上诉人与第三人河南助业公司所签订的以物抵债协议，上诉人履行的是与河南助业公司签订的以物抵债协议；一审判决认定本案房屋出售给被上诉人梁国君是错误的理由同上述第一点；一审判决第二项让上诉人办理房屋备案手续和其他相关手续是错误的，判决明显加重了上诉人的义务，办理手续所涉及到的相关税和费应当由第三人助业公司承担，这是以物抵债协议所约定的，此项判决对上诉人不公与事实不符。综上所述，原一审判决认定事实及适用法律错误，证据不足。现根据《民事诉讼法》第164条之规定，依法提起上诉，请依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人梁国君辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实及理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、答辩人梁国君与上诉人锦博公司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，锦博公司应当履行合同义务，将涉案房屋交付梁国君并办理过户手续。本案商品房买卖的由来是：案外人王晓东、宝丰县鑫达机械电器有限公司向梁国君借款，被上诉人助业公司提供连带担保责任，借款到期后借款人未能偿还，助业公司承担了还款责任。因助业公司对上诉人享有到期债权，按双方的以物抵债协议，用包括涉案楼房在内的房产及车辆予以了抵债。根据协议助业公司享有对抵债房产的占有和处分权，助业公司为了偿还梁国君的债务，又与梁国君达成了以物抵债协议。后各方本着积极解决纠纷的原则，一起达成了用涉案房屋折抵给梁国君，以抵消锦博公司欠助业公司债务的方案，具体方式为锦博公司与梁国君签订《商品房买卖合同》，用助业公司欠梁国君的330万元中的305.19万元冲抵了购房款。这一事实可看出，上诉人锦博公司无力偿还助业公司欠款，助业公司无力偿还梁国君借款本息，经多方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以抵销锦博公司债务的形式支付购房款，这是债务履行期满后签订的商品房买卖合同，意味着法律关系的变更。这是实现各方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制规定，上诉人应本着诚实守信的原则积极履行商品房买卖合同。一审法院充分还原了签订《商品房买卖合同》的事实经过，同时做出了合理合法的法律适用说明，不存在上诉状中称的认定事实错误、适用法律错误问题。二、上诉状中提到的原出借人王晓东、宝丰县鑫达机械电器有限公司这是案外人，非本案必须参加诉讼的当事人，在助业公司、上诉人、梁国君三方达成偿债协议方案时已经充分确认了梁国君债权的存在，况且是锦博公司欠助业公司的借款，助业公司同意用房屋折抵给梁国君的方式以抵消锦博的欠款，这是确认了锦博公司偿还了部分欠款，与案外人王晓东、宝丰县鑫达机械电器有限公司是否参加本案诉讼没有必然关系。三、对于上诉人提到的房屋过户费用，应按《商品房买卖合同》的约定承担。因为各方在签订以物抵债协议后又进行了协商，三方共同认可下锦博公司与梁国君签订了《商品房买卖合同》，约定了实现双方权利义务的条款。一审判决无需就此项再作出判决。四、对上诉人提到的其对助业公司有到期债权，并对抗二者之间的以物抵债协议，这一说法不成立。一审中根据其举证情况无法证实存在对助业公司的到期债权，所有的证据（只有复印件）从时间上看均发生在2015年7月22日其与助业公司达成以物抵债协议之前，以物抵债协议内容很明确的说明了是双方的对账协议，如真如锦博公司所述，助业公司还拖欠其欠款，双方既然是对账为何没有提到高达3000多万的未偿还欠款。如真实存在助业公司拖欠其该笔巨额欠款，双方不会达成以物抵债协议用包括涉案楼房在内的大量房产用以偿还欠助业公司的欠款。另外，即使真实存在助业公司欠锦博公司的款项与本案也没有关联，本案是商品房买卖合同纠纷，是锦博公司节梁国君之间的房屋买卖纠纷，锦博公司与助业公司之间的民间借贷纠纷是另外的法律关系，不应在本案中处理。综上，请二审法院查清事实，依法驳回锦博公司的上诉。原审第三人未陈述意见。梁国君向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告双方2016年1月31日签订的商品房买卖合同有效；2、请求判令被告将2016年1月31日与原告签订的商品房买卖合同中的周口市锦绣江南小区3#楼、5#楼商业部分的3间商铺（具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺和从南往北数第8间下层商铺）交付给原告；3、请求判令被告将以上3间房产到周口市住房管理部门进行登记备案，按照合同约定房屋总价款给原告开增值税发票，并办理房产证；4、请求判令被告自2017年1月1日起以3051900元为基数按日万分之0.1向原告支付违约金至以上3间房屋实际交付之日止；5、本案诉讼费、保全费等有关费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月10日，原告梁国君与王晓东、本案第三人河南助业、另外四名反担保人签订借款合同一份，约定原告梁国君向王晓东提供借款180万元，期限12个月，月利率24‰。河南助业为借款提供连带责任保证，另外四名反担保人提供反担保。合同签订当天，原告梁国君向王晓东指定账号转款180万元，王晓东当天出具借款收据一张，第三人河南助业出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。2014年7月15日，原告梁国君与宝丰县鑫达机械电气有限公司、本案第三人河南助业、另外六名反担保人签订借款合同一份，约定原告梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司提供借款150万元，期限12个月，月利率24‰。河南助业为借款提供连带责任保证，另外六名反担保人提供反担保。合同签订当天，原告梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司指定账号转款150万元，宝丰县鑫达机械电气有限公司当天出具借款收据一张，法定代表人陈军签字并加盖公司印章。第三人助业出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。2015年7月22日，被告河南锦博与第三人河南助业签订一份《以物抵债协议》，约定双方经核对后确认截止2015年7月22日，河南锦博欠河南助业借款本息合计3881万元，河南锦博用本公司开发的锦绣江南小区部分房产和车辆抵偿全部债务，协议签字生效。从协议生效之日起河南助业公司取得抵债财产的占有权和处分权，河南锦博公司有义务协助办理房产过户手续。2015年10月10日，原告与第三人河南助业签订以物抵债协议一份，约定助业公司自愿将被告河南锦博《以物抵债协议》中的周口市七一路锦绣江南小区3#楼、5#楼、7#楼商业部分的3间商铺总计305.19平方米按以物抵债形式抵给原告梁国君。具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺，面积分别为104.64平方米（上）和101.17平方米（下）；从南往北数第8间下层商铺，面积为99.38平方米。总面积为305.19平方米，单价10000元／平方米，共计3051900元用于抵偿河南助业所欠原告部分债务（王晓东1800000元，陈军1500000元，总计3300000元中的305.19万元债务）。2016年1月31日，被告河南锦博与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定河南锦博将案涉305.19平方米的商铺出让给原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债权人有权依照合同或法律的规定，向债务人主张权利。本案争议的商品房买卖合同签订前，原告梁国君与案外人宝丰县鑫达机械电气有限公司、王晓东存在借款合同关系，为履行借款合同，担保人助业公司与原告签订了相应的以物抵债协议。本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同是在锦博公司无力偿还助业公司欠款，助业公司无力偿还原告梁国君借款本息的情况下，经多方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以抵销被告锦博公司债务的形式支付购房款，并对房屋面积、交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。本案中，原告与被告河南锦博经协商一致签订商品房买卖合同，并非为借款提供担保，而是借款合同到期后助业公司难以清偿债务时，通过锦博公司所有的商品房出售给债权人梁国君的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也未发现存在恶意损害第三人合法权益等情形。本案中，河南锦博以自有的包括案涉房屋在内的楼房抵债给河南助业，河南助业又将其抵债给原告，都是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，债权人可以请求交付抵债物。对被告锦博公司在本案中的辩解意见，原审法院不予采纳。由于签订商品房买卖合同由原借款本息转来，故对原告诉请被告锦博公司支付逾期交房的违约金的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁国君与被告河南锦博房地产开发有限公司与2016年1月31日签订的商品房买卖合同有效。二、被告河南锦博房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内把周口市锦绣江南小区3#楼、5#楼商业部分的3间商铺（具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺和从南往北数第8间下层商铺）交付给原告。同时协助原告办理房屋备案手续，并向原告提交办理房屋登记的所有手续。三、驳回原告梁国君其他诉讼请求。案件受理费15608元，由被告河南锦博房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，在二审庭审过程中，梁国君向本院申请撤回其起诉状中载明的第二项、第三项、第四项诉讼请求，河南锦博房地产开发有限公司一方对梁国君申请撤回其起诉状中载明的第二项、第三项、第四项诉讼请求表示同意。经二审庭审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，首先，上诉人锦博公司与被上诉人梁国君双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，当属合法有效。其次，在二审庭审过程中，被上诉人梁国君向本院申请撤回其起诉状中载明的第二项、第三项、第四项诉讼请求，上诉人河南锦博房地产开发有限公司对被上诉人梁国君申请撤回其起诉状中载明的第二项、第三项、第四项诉讼请求表示同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。综上所述，上诉人河南锦博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初2426号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初2426号民事判决第二项。一审案件受理费15608元，二审案件受理费31216元，均由上诉人河南锦博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十一月十二日法官助理申亮亮书记员李琮