北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4864号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京丰宝恒投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路********。法定代表人：杜秀云，总经理。上诉人（原审被告）：北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司，营业场所北京市东城区方家胡同46号6号楼107。负责人：商爱琴，总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘兵奇，男，北京丰宝恒投资有限公司法务经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国如意技贸有限公司，住，住所地北京市东城区方家胡同**/div>法定代表人：张福华，董事长。委托诉讼代理人：李**，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘小鹏，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：富地长泰酒店投资管理有限公司，住所，住所地北京市东城区国子监街****楼div>法定代表人：陈喜田，经理。委托诉讼代理人：夏国荣，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢曦宸，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京丰宝恒投资有限公司（下称丰宝恒公司）、上诉人北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司（下称橙果方家酒店）因与被上诉人中国如意技贸有限公司（下称如意技贸公司）、第三人富地长泰酒店投资管理有限公司（下称富地长泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初15838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰宝恒公司、橙果方家酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回如意技贸公司要求我方自位于北京市东城区方家胡同46号院落及院落内房屋（以下简称诉争房屋）搬离的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，依法改判支持如意技贸公司补偿丰宝恒公司装修及不可移动设备残值投入833.71万元的反诉请求；3.诉讼费用由如意技贸公司承担。事实和理由：一、一审判决我方从诉争房屋搬离属事实认定错误。一审法院经勘验已查明丰宝恒公司已于2019年5月14日将诉争房屋交接给富地长泰酒店，故我方已于2019年5月14日事实上完成了搬离。此后，丰宝恒公司并非基于与如意技贸公司的租赁关系，而是基于富地长泰公司的委托经营管理诉争房屋。一审法院既以丰宝恒公司向富地长泰公司交付房屋并受其委托管理房屋，认定丰宝恒公司放弃了优先承租权，但又判决丰宝恒公司搬离诉争房屋，属于自相矛盾。二、根据合同约定，如意技贸公司对丰宝恒公司进行装修及不可移动设备残值补偿的条件是如意技贸公司将诉争房屋出租给第三人。本案中，如意技贸公司与富地长泰公司明知诉争房屋存在租赁合同的情况下，依然签订了《房地产转让协议》，并约定涉案租赁合同届满、终止或解除时，如意技贸公司同意将诉争房屋以年租金650万元的标准出租给富地长泰公司，目前双方正在履行协议。其次，丰宝恒公司从未放弃对诉争房屋的优先承租权。租赁期限届满前，丰宝恒公司已向如意技贸公司提出书面申请，要求续租，但如意技贸公司在隐瞒其与富地长泰公司已签订《房地产转让协议》的前提下，拒绝续租，属于恶意违约。而且，在丰宝恒公司将诉争房屋交接给富地长泰公司前，如意技贸公司已将1786平米的房屋出租给案外承租人，表明其并非收回自用，而是另行出租，侵犯了丰宝恒公司的优先承租权。因此，如意技贸公司侵犯了我方的优先承租权，涉案的装修和投入补偿条件已成就，如意技贸公司应按照装修及不可移动设备残值评估值833.71万元对我方进行补偿。如意技贸公司辩称，同意一审判决，不同意丰宝恒公司及橙果方家酒店的上诉请求。关于腾退问题，合同终止后，丰宝恒公司应当履行合同义务，将诉争房屋完整地返还给合同相对人即我公司。但其却私下将诉争房屋交接给第三人，故丰宝恒公司与富地长泰公司共同对我公司构成了侵害。关于装修残值，我公司不认可对方提供的评估报告，评估报告的基准日为2019年8月9日，但我公司至今没有收回房屋，未对残值进行利用，不应给付残值补偿。丰宝恒公司及橙果方家酒店所述我公司将一部分房屋出租不是事实，出租行为均是对方作出的，合同到期2年了我公司仍旧没有收回房屋。故丰宝恒公司及橙果方家酒店的上诉没有事实、法律依据，请求法院予以驳回。富地长泰公司辩称，同意丰宝恒公司及橙果方家酒店的上诉意见，我公司也不同意一审的判决结果，但并未提出上诉。如意技贸公司向一审法院起诉请求：1.要求丰宝恒公司及橙果方家酒店自位于北京市东城区方家胡同46号院落及院落内11390.2平方米的房屋（含自建房99.2平方米）搬离；2.要求丰宝恒公司及橙果方家酒店共同支付自2018年7月1日始至2019年5月13日止的占有使用费，标准为7.1元/平方米/天，按照11291平方米计算，同意扣除如意技贸公司自行与院内承租人订立租赁合同所对应面积的占有使用费。丰宝恒公司向一审法院反诉请求：要求如意技贸公司赔偿装修及不可移动设备损失833.71万元。一审法院认定事实：位于北京市东城区方家胡同**院中**房屋（除4幢中4、5层登记在如意技贸公司名下，建筑面积10519.4平方米，其中违章房屋面积99.2平方米。位于北。位于北京市东城区方家胡同**院中**中4记在中国机床总公司名下，建筑面积870.8平方米。）。2008年2月26日，中国机床总公司向如意技贸公司出具委托授权书，委托其对870.8平方米的房屋进行管理与出租，并负责代为收取房租等。诉讼中，中国机床总公司到庭对上述事实予以确认。2008年3月1日，如意技贸公司与丰宝恒公司订立《租赁合同》，约定丰宝恒公司承租北京市东城区方家胡同46号院落及院内建筑房屋。院落四至及房屋坐落详见附件房地平面图红线内为准。丰宝恒公司利用该房屋用于酒店、公寓、创意空间、商务写字楼、餐饮及部分商业使用。合同期限10年，自2008年7月1日至2018年6月30日，装修免租期为2008年3月5日至2018年6月30日。租金标准为第一年700万元/年，后九年租金650万元/年。丰宝恒公司应支付108万元作为保证金。如丰宝恒公司违反本合同的任何条款，如意技贸公司有权以保证金充抵丰宝恒公司因违反本合同而应支付的任何款项。若丰宝恒公司在合同期满后仍需继续租用该房屋，必须在合同期满前三个月向如意技贸公司提出书面申请。在如意技贸公司决定继续对外出租时在同等条件下，丰宝恒公司享有优先承租权。如丰宝恒公司在上述期间内未提出书面申请，则如意技贸公司有权另行出租该房屋。如果如意技贸公司向第三人出租该房屋，那么如意技贸公司应按丰宝恒公司对该租赁房屋进行装修及不可移动设备投入的残值对丰宝恒公司进行补偿。方家胡同46号院落内5号及13号房屋面积为99.2平方米，该房屋为违章房屋，丰宝恒公司对此知情，无权就此主张任何权利。租赁期限届满，丰宝恒公司撤出租赁房产时，丰宝恒公司有权带走丰宝恒公司投资的设备、商品（装饰装修的不动产除外），租赁房产依丰宝恒公司机器、设备、物品拆除搬迁后的现状交还如意技贸公司，撤空期为一个月，该撤空期丰宝恒公司不支付租金。2008年3月4日，丰宝恒公司向如意技贸公司支付保证金108万元。2009年4月17日，如意技贸公司与丰宝恒公司订立《补充协议》，再次确认如意技贸公司出租的东城区方家胡同46号院落及院内建筑房屋为整体现状出租，而非以面积出租。双方已于2008年6月13日完成最终交接。双方约定租金标准降低为2008年7月1日至2009年6月30日期间租金570万元/年，2009年7月1日至2013年6月30日期间租金520万元/年，2013年7月1日至2018年6月30日期间租金550万元/年。对于丰宝恒公司承租涉案院落及房屋面积问题，丰宝恒公司称仅认可双方约定是按照院落整体承租，而非按照面积承租，承租时也不清楚涉案院落内有中国机床总公司的产权面积，中国机床总公司于2015年11月4日才取得相应的产权证。丰宝恒公司自如意技贸公司承租该院落整体，认可实际使用了该870.8平方米，但将租金一并交予如意技贸公司。2018年3月1日，丰宝恒公司向如意技贸公司提出续签的申请。2018年3月26日，如意技贸公司向丰宝恒公司送达《关于方家胡同46号院续签申请的回函》，称“因我司经营需要，决定合同期满终止后，不再与贵司续约。根据租赁合同第18条第10款的约定，贵司在合同期满一个月内撤出租赁房产。”2018年4月8日，丰宝恒公司向如意技贸公司送达《关于方家胡同46号院到期续延租赁的申请》，向如意技贸公司申请延长撤场期限，以使其有更充分的时间做好撤场的相关事宜。2018年8月9日，橙果方家酒店向如意技贸公司支付款项458333元，摘要显示为“房租”。诉讼中，如意技贸公司提交橙果方家酒店与案外次承租人之间订立的《房屋租赁合同》，用以证明丰宝恒公司及橙果方家酒店在明知道双方合同已经到期的情况下，仍与次承租人订立租赁合同，租期为2018年7月1日至2019年6月30日。同时，证明橙果方家酒店对外转租的租金标准为7.1元/平方米/天。经质证，丰宝恒公司、橙果方家酒店、富地长泰公司认可该证据的真实性，但否认证明目的。丰宝恒公司、橙果方家酒店出示对外转租合同，证明与其他案外人租户约定的租金标准。经质证，如意技贸公司否认上述证据的真实性，富地长泰公司认可该证据的真实性。丰宝恒公司及橙果方家酒店提交如下证据：1.如意技贸公司的营业执照复印件、涉案房屋产权证及交接时现场照片（未出示原始载体），证明如意技贸公司的经营范围及涉案房屋为工交用途，丰宝恒公司应按照合同标准支付占有使用费。经质证，如意技贸公司认可营业执照复印件、涉案房屋产权证的真实性，但否认证明目的，否认现场照片的真实性。富地长泰公司对上述证据予以认可。2.《中国如意技贸中心方家胡同46号院部分房产、设备及相关事宜的交接》、视频截图照片、《公证书》，证明如意技贸公司违反合同约定，使中国机床总公司多人擅闯园区，且侵犯了丰宝恒公司的优先承租权。经质证，如意技贸公司仅认可《公证书》的真实性，但否认其证明目的。富地长泰公司对上述证据予以认可。3.次承租人向橙果方家酒店出具的《关于暂缓缴纳租金的说明》，证明如意技贸公司承诺丰宝恒公司撤场后，可以与次承租人直接订立合同，该行为侵犯了丰宝恒公司的优先承租权。经质证，如意技贸公司否认上述证据的真实性，富地长泰公司虽认可证据的真实性，但否认证明目的，称如意技贸公司应该按照合同约定将房屋交付富地长泰公司。就丰宝恒公司现是否主张承租涉案院落，丰宝恒公司称第三人基于购买或承租关系已经是涉案院落的实际权益人，丰宝恒公司已于2019年5月14日将院落向第三人交接，因此现不在本案要求实际承租该院落，但认为如意技贸公司此前与第三人订立带有租赁条款的《房地产转让协议》行为已经侵犯了承租人的优先承租权。诉讼中依据丰宝恒公司申请，法院委托开元资产评估有限公司对方家胡同46号的装修残值及不可移动设备残值进行鉴定，该公司做出《资产评估报告》，结论为上述装修及不可移动设备于评估基准日的市场价值为833.71万元。经质证，如意技贸公司不认可鉴定结论，认为丰宝恒公司并无优先承租权，因此基于此做出的鉴定结论没有适用基础。丰宝恒公司、橙果方家酒店、富地长泰公司认可该鉴定结论。另查，2012年4月28日，如意技贸公司与富地长泰公司订立《房地产转让协议》，约定如意技贸公司将方家胡同46号院总建筑面积10519.4平方米的房屋及土地转让给富地长泰公司，并明确上述院落整体出租给了丰宝恒公司，租赁合同正在履行过程中。房产及项下土地转让价格8500万元（净价格）。合同签字盖章后十个工作日内，富地长泰公司向如意技贸公司支付转让总价款80%，即6800万元。其余款项在房产过户手续办理完毕十个工作日内一次性全部付清。因富地长泰公司知晓承租人丰宝恒公司情况，如意技贸公司无需承担交付房产及土地义务，富地长泰公司取得房屋产权证之日为房产及土地交付日，在富地长泰公司取得房屋产权证之前，该房产及土地的收益（包括租金等）归如意技贸公司所有。由于《租赁合同》的存在而导致《房地产转让协议》无效、解除及履行不能等情况，如意技贸公司对富地长泰公司不承担任何法律责任。如因协议的履行导致其他第三人依据上述《租赁合同》追究如意技贸公司责任并造成如意技贸公司的一切损失，富地长泰公司同意对如意技贸公司予以赔偿。为保证该条款履行，富地长泰公司同意先行支付保证金500万元，保证期限两年。如意技贸公司向上级主管部门、国有资产管理部门申请转让该房产及项下土地的占用，在获得上述部门批准并办理正式过户手续期间，不影响该房产及项下土地的占用价款支付的履行。房产变更过户及交易等报批及手续全部由富地长泰公司办理，如意技贸公司提供一切相关手续。因政府行政职能部门及现行法律法规的规定等非因双方原因，致使如意技贸公司不能按照协议履行，双方互不承担违约责任。具体事项约定如下：……2.如意技贸公司除将富地长泰公司支付的房产及土地转让款按下列约定无息退还外，如意技贸公司不承担其他任何法律责任；3.如意技贸公司因经营需要，收到该房产及土地转让款后，如意技贸公司将用该款购买办公用房，对此富地长泰公司予以充分理解，故一旦发生如意技贸公司须无息返还转让款的情况，双方同意上述款项退还方式为如意技贸公司每年向富地长泰公司退款650万元直至全部退还完毕;4.如意技贸公司承诺如发生如意技贸公司与丰宝恒公司订立的《租赁合同》届满或终止、解除的情况，如意技贸公司同意将北京市东城区方家胡同46号院出租给富地长泰公司，年租金为650万元。针对上述协议中3、4条的理解，富地长泰公司解释称该两条系独立的条款，在有关政府部门对转让房屋一事不批准的情况下，如意技贸公司不但要返还房款，同时在其与丰宝恒公司合同到期时还要将涉案房屋出租给富地长泰公司，租赁期限为不定期租赁，目前尚未发生上述条款适用的条件，富地长泰公司仍有意继续履行转让合同，但如意技贸公司未积极履行报批义务。在合同解除的情况下如意技贸公司尚需将房屋出租给富地长泰公司，更何况现在尚未解除，富地长泰公司系该院落的实际权益人。如意技贸公司解释称上述条款约定的情况并未发生适用的情况，富地长泰公司现在并非46号的承租人与产权人。且第4条仅是租赁意向，非独立的租赁合同，不满足租赁合同的要素。丰宝恒公司认为上述条款已经构成独立的租赁合同，在转让批准手续办理完成之前，富地长泰公司承租46号院落。2012年4月23日，如意技贸公司与富地长泰公司订立《补充协议书》，约定除上述《房地产转让协议》约定的向如意技贸公司支付相应款项外，富地长泰公司同意再另外补偿如意技贸公司3000万元。2014年1月支付1000万元，2015年1月支付1000万元，2016年1月支付1000万元。2014年12月8日，中国如意技贸公司与富地长泰公司订立《抵账协议》，约定富地长泰公司已支付的保证金500万元已经到期，应予退还。补充协议中约定2014年富地长泰公司应支付补偿款1000万元，现双方约定将已支付的500万元保证金作为2014年还需支付如意技贸公司的补偿款500万元。2016年1月12日，如意技贸公司与富地长泰公司订立《补充协议（二）》，约定鉴于双方签订的《房地产转让协议》、《补充协议书》已执行三年，至补充协议签署之日，仍未获得交易许可。双方拟在2016年前就取消交易一事进行洽商。如在2016年双方终止《房地产转让协议》，原补充协议约定的补偿款，属于房屋转让款的一部分，如意技贸公司将此视为富地长泰公司预缴款，如意技贸公司将依据《房地产转让协议》及本协议的约定退还富地长泰公司。2016年3月1日，中国如意技贸公司向富地长泰公司发送《催款函》，称根据《房地产转让协议》及《补充协议书》约定，富地长泰公司应于2015年1月及2016年1月向如意技贸公司支付补偿款共计2000万元，但至今富地长泰公司仍未支付，如意技贸公司要求富地长泰公司尽快支付。2019年5月7日，如意技贸公司向富地长泰公司出具函件，称已经履行向上级主管部门、国有资产管理部门的申请义务，现应由富地长泰公司应负责房产变更过户及交易等一切报批及手续，希望富地长泰公司尽快履行协议约定的义务。诉讼中，富地长泰公司提交如下证据：1.2012年2月1日由中国机床销售与技术服务公司向中国机械工业集团有限公司提交的《土地处置方案及可行性报告》、2012年5月7日由中国机械工业集团有限公司向国务院机关事务管理局提交的《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同46号院房产的请示》，证明第三人购买了涉案院落；2.2010年11月30日国务院机关事务管理局出具的《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同19号东院占地补偿有关事宜的复函》，证明富地长泰公司购买两处房屋，其中一处已经被批准；3.《国有资产评估项目备案表》，证明涉案院落经过严格审批。对于上述证据1-3，经质证，如意技贸公司认可该证据的真实性，但否认证明目的。丰宝恒公司及橙果方家酒店认可该证据。4.银行回单、收据及支票存根，富地长泰公司解释称现在无法查询到所有的支付凭证，但根据《催款函》及银行回单（显示2016年5月26日27日，富地长泰公司向如意技贸公司共计支付2000万元，用途为工程款），可证明富地长泰公司已经支付9800万元的房价款，剩余款项于过户后支付，富地长泰公司已经是46号院的实际权益人。经质证，如意技贸公司认可收到上述款项，但认为上述证据载明“工程款”，非“转让款”，但其认可双方并无建筑工程关系。丰宝恒公司及橙果方家酒店认可该证据。5.2019年3月13日及2019年3月29日富地长泰公司向如意技贸公司出具的《函件》，2019年4月30日富地长泰公司委托代理人向如意技贸公司发送的《律师函》，要求如意技贸公司交付46号院。证明富地长泰公司要求如意技贸公司交付房屋并履行协议。经质证，如意技贸公司称未收到上述文件，否认真实性。丰宝恒公司及橙果方家酒店称不清楚此事。6、2019年3月22日由富地长泰公司记载的《会议纪要》，显示“如意公司领导表示与丰宝恒公司的诉讼还在进行中……保证在6月底有一个初步结果，丰宝恒退场后会交给我公司经营。这期间如果我公司有办法，如意技贸同意我公司自行去收房。”证明如意技贸公司同意富地长泰公司收房。经质证如意技贸公司否认该证据的真实性，丰宝恒公司及橙果方家酒店认可该证据。7.丰宝恒公司与富地长泰公司于2019年5月15日订立的《委托管理授权书》及交接清单，显示富地长泰公司作为方家胡同46号院权益人，于2019年5月14日接收院落，特委托丰宝恒公司合作管理方家胡同46号院，证明富地长泰公司已经实际占用涉案院落，并委托丰宝恒公司管理。经质证，如意技贸公司认可该证据的真实性，但否认证明目的，且称该证据恰能证明丰宝恒公司与富地长泰公司恶意串通，且交付行为本身证明丰宝恒公司已经放弃了承租权。丰宝恒公司及橙果方家酒店认可该证据，表示因富地长泰公司已经与如意技贸公司确定买卖关系与租赁关系，其有理由将房屋交付富地长泰公司。8.付款回单，显示2019年7月3日案外公司代富地长泰公司向如意技贸公司支付方家胡同46号院5月15日至7月14日房租费，富地长泰公司称该款项被如意技贸公司退回。经质证，如意技贸公司、丰宝恒公司及橙果方家酒店均认可该证据的真实性。另，2019年9月6日富地长泰公司起诉如意技贸公司房屋买卖合同纠纷，诉讼请求为1.要求确认双方订立的《房地产转让协议》合法有效；2、要求如意技贸公司继续履行《房地产转让协议》中规定协助办理过户的义务；3、要求如意技贸公司继续履行《房地产转让协议》，确认富地长泰公司承租权利；4、要求如意技贸公司向富地长泰公司支付延迟交付房屋的赔偿金。2019年12月31日，北京市第二中级人民法院作出一审判决，确认《房地产转让协议》无效，进而富地长泰公司要求如意技贸公司协助其办理过户的诉讼请求没有合同依据，法院不予支持。富地长泰公司所提确认其承租权利以及如意技贸公司向其支付迟延交付房屋赔偿金的请求涉及租赁合同法律关系的认定，与本案不属于同一法律关系，当事人应当另行解决。故法院判决驳回富地长泰公司的诉讼请求。现富地长泰公司不服该判决结果，已提起上诉。法院向国家机关事务管理局房地产管理司致函询问关于方家胡同46号院转让与房屋出租等相关事宜。国家机关事务管理局房地产管理司土地管理处回函称“2012年中国机械工业集团有限公司向国管局提交的《关于中国如意技贸中心处置东城区方家胡同46号院房产的请示》已收到、未批复，该司未收到中国如意技贸公司或富地长泰酒店投资管理有限公司再次提起的申请。”关于如意技贸公司将东城区方家胡同46号院房产对外出租，是否需要取得国务院机关事务管理局相关批准文件，该处回函表示“按照相关规定，中央企业及所属在京单位出租、抵押、置换用地，应逐级审查后报国管局备案。”诉讼中，法院至方家胡同46号院落勘验现场。富地长泰公司及丰宝恒公司均认可丰宝恒公司于2019年5月14日将46号院交接给富地长泰公司。丰宝恒公司及橙果方家酒店、第三人富地长泰公司称丰宝恒公司及橙果方家酒店受委托管理该院落，占用的办公室面积约为93.8平方米；富地长泰公司自用办公面积约为495平方米；丰宝恒公司作为富地长泰公司受托管理人以橙果方家酒店名义与约8家租户订立租赁合同，面积约为230平方米；富地长泰公司拟与约20家租户订立租赁合同，面积约1800平方米；空置未出租面积约为1787平方米；尚有30家租户持观望态度，没有订立任何合同，涉及面积约2500平方米。如意技贸公司提供其与8家租户订立的租赁合同，共涉及面积1786平方米，显示其中836平方米的租赁期限自2018年9月1日开始计算、400平方米的租赁期限自2018年11月1日开始计算、143平方米的租赁期限自2019年1月1日开始计算、28.6平方米的租赁期限自2019年1月1日开始计算、208平方米的租赁期限自2018年10月1日开始计算、56平方米的租赁期限自2018年10月1日开始计算、85.8平方米的租赁期限自2019年1月1日开始计算、28.6平方米的租赁期限自2019年1月1日开始计算，如意技贸公司表示上述租赁面积自承租期开始不要求丰宝恒公司及橙果方家酒店承担占有使用费。如意技贸公司表示不清楚丰宝恒公司、橙果方家酒店、富地长泰公司与租户订立合同的情况及占用的面积。一审法院认为,根据已查明情况，如意技贸公司与丰宝恒公司之间订立的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。丰宝恒公司承租涉案房屋后成立橙果方家酒店，并以橙果方家酒店名义对外转租，如意技贸公司要求二者共同承担腾退及支付占有使用费责任，理由正当。现租赁合同已于2018年6月30日到期终止，丰宝恒公司及橙果方家酒店作为承租人理应自涉案院落腾退，现如意技贸公司要求其搬离涉案院落，理由正当，法院予以支持。本案系租赁合同纠纷，审理焦点为丰宝恒公司作为承租方应否腾退，至于其辩称作为富地长泰公司授权管理人使用房屋问题，与本案非属同一法律关系，该抗辩意见不能成立。现丰宝恒公司及橙果方家酒店在合同到期后应腾退涉案院落而并未腾退，应支付相应的占有使用费，如意技贸公司向其主张自2018年7月1日始至2019年5月13日止的占有使用费,理由正当，但如意技贸公司主张按照7.1元/平方米/天标准计算，理由不足，法院参照《租赁合同》及《补充协议》约定标准计算涉案院落占有使用费。根据《租赁合同》约定，丰宝恒公司在租赁期限届满撤出租赁房产现状交还如意技贸公司时，享有一个月免租金撤空期，现丰宝恒公司并未依约履行腾退义务，且未将租赁房产交还如意技贸公司，故丰宝恒公司及橙果方家酒店关于一个月撤空期的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。丰宝恒公司及橙果方家酒店主张扣除租赁保证金及合同到期后以“租金”名义支付的相应款项，符合法律规定，法院予以支持。另，如意技贸公司同意将其与租户自行订立合同期间的相应占有使用费予以扣除，法院照准，具体数额法院参照租赁面积予以酌定。关于丰宝恒公司基于优先承租权要求如意技贸公司赔偿装修及不可移动设备损失的反诉请求，诉讼中丰宝恒公司将涉案院落交付富地长泰公司并自称系其受托人管理房屋，且表示现并不主张承租涉案院落，可以认定丰宝恒公司已以实际行动放弃了优先承租权。因此丰宝恒公司认为如意技贸公司侵犯其优先承租权，依据不足，该项反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年3月9日判决：一、北京丰宝恒投资有限公司及北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司于判决生效后十五日内自位于北京市东城区方家胡同46号院落及院落内11390.2平方米的房屋（含自建房99.2平方米）搬离；二、北京丰宝恒投资有限公司及北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司于判决生效后十五日内向中国如意技贸有限公司支付上述院落及房屋自2018年7月1日始至2019年5月13日止的占有使用费（已扣除北京丰宝恒投资有限公司支付的保证金及2018年8月9日北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司支付的款项458333元及中国如意技贸有限公司与案外承租人订立八份租赁合同所对应面积的占有使用费）272.37万元；三、驳回中国如意技贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京丰宝恒投资有限公司的反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，富地长泰公司与如意技贸公司之间的房屋买卖合同纠纷诉讼，现以富地长泰公司撤回起诉结案。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。如意技贸公司与丰宝恒公司之间订立的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于如意技贸公司所提要求丰宝恒公司及橙果方家酒店自涉案院落及院落内11390.2平方米的房屋（含自建房99.2平方米）搬离的诉请，经查阅一审法院笔录，关于腾退房屋的诉请，如意技贸公司2020年1月15日开庭时明确其此项诉请变更为鉴于丰宝恒公司及橙果方家酒店已经将涉案房屋交给了第三人富地长泰公司，所以要求丰宝恒公司及橙果方家酒店从承租面积腾退，不要求交还。本案中，丰宝恒公司承租涉案房屋后成立橙果方家酒店，并以橙果方家酒店名义对外转租。现租赁合同已于2018年6月30日到期终止，丰宝恒公司及橙果方家酒店作为承租人本应自涉案院落腾退。但是结合如意技贸公司变更后的诉请，在如意技贸公司已经知晓丰宝恒公司及橙果方家酒店已经将涉案房屋交给了富地长泰公司的情况下，并未主张富地长泰公司腾退，且其诉请中具有不要求丰宝恒公司及橙果方家酒店交还房屋、院落的表示，因此客观上丰宝恒公司及橙果方家酒店无法腾退富地长泰公司所占面积。根据各方当事人对于现场状况的确认，本院认定丰宝恒公司及橙果方家酒店应从涉案院落及其实际占用的93.8平方米搬离。对于如意技贸公司所提，丰宝恒公司及橙果方家酒店应当按照7.1元/平方米/天标准给付2018年7月1日始至2019年5月13日止的占有使用费的诉请，鉴于丰宝恒公司及橙果方家酒店在合同到期后应腾退涉案院落而并未腾退，理应支付相应的占有使用费，但如意技贸公司主张按照7.1元/平方米/天标准计算，理由不足，一审法院参照《租赁合同》及《补充协议》约定标准计算涉案院落占有使用费并无不当。同时，对于丰宝恒公司及橙果方家酒店主张扣除租赁保证金及合同到期后以“租金”名义支付的相应款项，符合法律规定本院予以支持。鉴于如意技贸公司同意将其与租户自行订立合同期间的相应占有使用费予以扣除，一审法院予以照准，具体数额参照租赁面积予以酌定并无不妥。对于此判项，如意技贸公司与丰宝恒公司、橙果方家酒店均未提出异议。关于丰宝恒公司基于优先承租权要求如意技贸公司赔偿装修及不可移动设备损失的反诉请求，双方租赁合同中明确约定丰宝恒公司享有优先承租权，在丰宝恒公司依照合同约定行使优先承租权时，如意技贸公司仅以经营需要决定合同期满终止后不再续约为由拒绝丰宝恒公司续租申请，该行为侵犯了丰宝恒公司的优先承租权。在如意技贸公司明确表示不再与丰宝恒公司续约因此侵犯丰宝恒公司优先承租权的情况下，根据合同约定如意技贸公司应当赔偿装修及不可移动设备损失，因此丰宝恒公司根据一审法院审理期间法院委托鉴定机构所作出的《资产评估报告》主张833.71万元损失之反诉主张具有事实及法律依据，本院予以支持。至于如意技贸公司与富地长泰公司之间订立的《房地产转让协议》是否可以排除如意技贸公司违约责任问题，经查，如意技贸公司与富地长泰公司之间订立房地产转让协议后，并未办理产权变更登记手续，也没有将涉案院落及房屋交付给富地长泰公司，在本院审理中如意技贸公司明确表示无法继续履行《房地产转让协议》。因此如意技贸公司与富地长泰公司之间虽然订立房地产转让协议，但是并不能因此认定如意技贸公司不同意丰宝恒公司续租具有合理依据。综上所述，丰宝恒公司、橙果方家酒店的上诉请求中合理部分本院予以支持，不合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2018）京0101民初15838号民事判决第二项；二、变更北京市东城区人民法院（2018）京0101民初15838号民事判决第一项为：北京丰宝恒投资有限公司及北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司于判决生效后十五日内自位于北京市东城区方家胡同46号院落及院落内办公室面积（93.8平方米）搬离；三、撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初15838号民事判决第三项、第四项；四、中国如意技贸公司于判决生效后十五日内赔偿北京丰宝恒投资有限公司装修及不可移动设备损失833.71万元；五、驳回中国如意技贸公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费35080元，由中国如意技贸公司负担（于判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费46898元，由中国如意技贸公司负担21377元（已交纳），由北京丰宝恒投资有限公司及北京丰宝恒投资有限公司橙果方家酒店管理分公司负担25521元（于判决生效后七日内交至一审法院）；反诉案件受理费70160元，由中国如意技贸公司负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。鉴定费70000元，由中国如意技贸公司负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年十一月五日法官助理  谢 静书 记 员  祝 石