河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14153号上诉人（原审原告、反诉被告）：张松涛，男，1977年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：张其程，河南天坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南众新合实业有限公司，住所地：新郑市人民中路丹尼斯庆都生活广场**。法定代表人：韩志华，总经理。委托诉讼代理人：胡国军、张冰超，河南允达律师事务所律师。上诉人张松涛因与被上诉人河南众新合实业有限公司（以下简称众新合公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨彦浩独任审理。上诉人张松涛的委托诉讼代理人张其程，被上诉人众新合公司的委托诉讼代理人张冰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回众新合公司的一审反诉讼请求，支持张松涛其余诉讼请求。事实和理由：1.一审未认定龙达飞柜位缴纳的保证金5000元事实不清。根据双方就龙达飞柜位签订的服务合同第六条第1款约定，本合同签订之日张松涛一次性缴纳保证金5000元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。合同签订后，张松涛依约缴纳5000元保证金，未提供收据是因为票据遗失。在众新合公司一审提交的《柜位设施使用服务合同》附件一上柜表（合同第13页）中已明确标注经营保证金5000元已交。同时，在合同履行过程中，众新合公司从未向张松涛主张缴纳保证金，从侧面证明张松涛已缴纳了保证金。2.一审未认定众新合公司承诺免租一个月事实不清。在双方合同届满前，张松涛通知众新合公司不再续租，众新合公司要求张松涛经营至2020年4月15日，并承诺2020年3月16日至4月15日期间免租金。张松涛在一审中提交了与众新合公司副总经理的谈话录音可以证明，且与本案同时起诉的其他商户均免租一个月。3.一审未全部支持张松涛主张的返还疫情期间一个月租金，事实认定不清，法律适用错误。涉案商场停止营业的时间为25天，营业时长由12小时缩短至7小时。张松涛因疫情影响连续三个月亏损，现只主张返还一个月租金。根据合同约定，张松涛已交纳的租金包括占有使用费和服务费，一审只酌定减免20天占有使用费错误。4.一审判决认定张松涛应按合同约定的租金（不包含服务费）标准的70％支付撤柜后的柜位占有使用费，事实认定、适用法律错误。张松涛撤柜后，涉案的两处柜位均处于众新合公司的实际控制之下，张松涛并未实际使用柜位，不应支付占有使用费。张松涛撤柜后剩余的装修附着物并不影响众新合公司再次出租，新承租商户可以继续使用或予以拆除。现众新合公司未找到新承租人，向张松涛主张占有使用费无任何依据。张松涛撤柜后未主动拆除装修附着物，系因众新合公司一直未支付上诉人自2020年1月份起的营业款，张松涛为避免自身损失扩大，要求众新合公司先支付完营业款后立即拆除附着物，但众新合公司一直未支付。5.一审未认定众新合公司支付张松涛货柜折价款，也未要求众新合公司返还货柜，而认定张松涛应支付众新合公司货柜拆除及清运费1500元，无任何依据，应予纠正。众新合公司拆除张松涛龙达飞柜位的货柜后，一直未返还。众新合公司辩称，1.张松涛一审立案时主张保证金为5000元，庭审时变更为1万元，由此可证明众新合公司也只收到5000元保证金。2.免租期是众新合公司针对续租商户所做优惠，张松涛不属于该类商户。3.一审判决有利于张松涛，其又上诉属滥用司法权力。一审仅支持众新合公司部分柜位的占有使用费，未支持服务费。众新合公司也是租赁他人商场经营，对应业主并未减免分文，张松涛在合同到期后明确表示不再续签的情况下占用场地继续经营，并要求退还一个月租金不合理，且张松涛2020年3月中下旬私自收取营业款，属严重违约行为。4.在张松涛表示不续租且不撤柜情况下，众新合公司与其沟通无果，张松涛报警阻止公司撤除柜位，其行为令众新合公司至今无法对外出租，应当承担在此期间占有使用费，一审判令张松涛仅支付70%，已经有利于张松涛。5.众新合公司拆除龙达飞货柜后多次催促张松涛拉走，其仅拉走一个模特，非众新合公司不予返还。6.众新合公司拆除费、清运费实际支出3600元，一审判令张松涛支付1500元，且一审未判决张松涛支付经营期间产生的电费，对众新合公司不公。张松涛向一审法院起诉请求：判令众新合公司支付张松涛营业款46074.84元，退还保证金10000元，返还张松涛停业期间租金16590元，并支付张松涛货柜折价款15000元，以上共计87664.84元。众新合公司向一审法院反诉请求：判令张松涛向众新合公司支付租赁物占有使用费49406元（龙达飞柜位计算至2020年6月4日，巨圣柜位暂计算至2020年7月17日，之后计算至实际交付租赁物时）、电费1027元、货柜拆除及清运费3600元、违约金10000元。一审法院认定事实：2019年3月19日，张松涛与众新合公司签订《柜位设施使用服务合同》，约定张松涛使用众新合公司位于新郑市××与××交叉口“丹尼斯××生活广场”××编号××号柜位，面积30㎡，用于经营巨圣女鞋；期限自2019年4月1日至2020年3月15日；使用服务费133元/月/㎡（其中场地租金113元/月/㎡，服务费20元/月/㎡），使用服务费金额总计45885元；张松涛同意向众新合公司交纳合同期内节庆费共计2400元；合同签订之日，张松涛一次性交纳保证金5000元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。凡不按时足额支付保证金的或保证金扣除后未按要求及时续交补足的，众新合公司有权解除合同，并不退还张松涛已交任何款项。合同期满张松涛将所使用的柜位以良好、适租状态返还众新合公司，且三个月内张松涛经营业务无消费者退款、无投诉、无违法行为、未给商业广场造成损失的，并已经处理好储值卡、会员卡及前期承诺的服务，张松涛持保证金收据及本人合法有效证件向众新合公司办理退款手续，众新合公司无息全额返还；众新合公司对张松涛实行集中收款，统一结算，张松涛销售款按月结算，双方于每月10日前就上个月张松涛销售款对账完毕，20日前众新合公司将张松涛上月销售款结清完毕，遇有重大节假日，则日期向后顺延；合同期满，双方未续签合同的，或者由于一方的违约行为造成合同提前解除的，合同自行终止。张松涛如需在合同期满后继续使用众新合公司场地，应在合同期限届满60日前以书面形式向众新合公司提出申请，等待众新合公司批复；合同期满未再续约的，张松涛同意按众新合公司要求清除张松涛所有物品，并将经营场所及附属装修部分和众新合公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还众新合公司，每逾期一天张松涛按日向众新合公司支付1000元违约金，众新合公司有权从张松涛的保证金中扣除。张松涛未按众新合公司要求交还场地的，视同张松涛放弃柜位内所有物品，众新合公司有权采取必要措施予以收回场地，并处置柜位内物品，张松涛愿意承担由此造成的全部损失。张松涛已向众新合公司支付保证金5000元、节庆费2300元、人员管理费1840元及2019年4月2日至9月15日柜位租金21812元。2019年3月22日，张松涛与众新合公司签订《柜位设施使用服务合同》，约定张松涛使用众新合公司位于新郑市××与××交叉口“丹尼斯××生活广场”××编号××号柜位，面积120㎡，用于经营龙达飞男装；期限自2019年4月1日至2020年3月15日；使用服务费105元/月/㎡（其中场地租金85元/月/㎡，服务费20元/月/㎡），张松涛同意向众新合公司交纳合同期内节庆费共计3600元。该合同其他内容与上述《柜位设施使用服务合同》内容基本一致。××疫情影响，丹尼斯庆都生活广场于2020年1月27日（农历正月初三）暂停营业，2020年2月21日起恢复营业，营业时间为10时30分至17时30分。另查明，1.张松涛与众新合公司均认可，截至2020年3月15日的租金已支付完毕；认可巨圣柜位尚有8636.28元、龙达飞柜位尚有37061.76元营业款未付，以上共计45698.04元。2.众新合公司提交收条、费用报销单、物品出门单，用于证明其为拆除龙达飞柜位设备并清运共计花费3600元；提交商场一层商户2020年3月1日至6月1日电费清单，用于证明巨圣柜位用电量，商户确认处有李雪艳、黄丽等人签名；提交龙达飞柜位电费清单，用于证明龙达飞柜位用电量，商户确认处无人签名。3.2020年6月4日，众新合公司将龙达飞货柜拆除存放于库房；众新合公司称其曾多次要求张松涛将该货柜拉走。4.众新合公司称，正常情况下丹尼斯庆都生活广场冬季营业时间为上午九时至晚上九时，自2月21日恢复营业，第一个星期营业至晚上五点半，第二个星期营业至晚上六点半，第三个星期营业至晚上七点半，第四个星期后即3月21日已恢复正常。张松涛称具体何时恢复至正常营业时间他已不记得。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。众新合公司将涉案柜位租赁给张松涛用于经营巨圣女鞋、龙达飞男装，有当事人的陈述、《柜位设施使用服务合同》等相关证据证明，当事人的意思表示真实，张松涛与众新合公司之间的租赁合同关系依法成立、合法有效，双方均应依约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方约定的租赁期限已经届满，张松涛继续占有使用涉案柜位，众新合公司对此并未提出异议，应视为双方转为不定期租赁关系，现双方均认可张松涛租赁的柜位已不再经营，并已将相关产品撤柜，应视为双方的租赁合同关系已经解除，众新合公司理应退还张松涛巨圣柜位保证金5000元，并支付营业款45698.04元；张松涛也应按照合同约定清除所有物品，并将经营场地及附属装修部分和众新合公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还众新合公司。关于张松涛主张龙达飞柜位交纳的保证金5000元，其并未提交证据加以证明，加之众新合公司不予认可，故张松涛该项请求，证据不力，不予支持。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。张松涛称龙达飞柜位于2020年3月17日撤柜，众新合公司则称2020年4月15日撤柜，均未提交证据予以证明，加之对方不予认可，一审法院对此均不予采信。根据合同约定，张松涛未按要求交还场地，视同放弃柜位内所有物品，众新合公司有权采取必要措施予以收回场地以避免损失扩大，众新合公司主张龙达飞柜位于4月15日撤柜，但于6月4日才将龙达飞柜位拆除，根据公平、诚实信用原则，酌情由张松涛按合同约定租金（不包含服务费）标准的70%支付3月16日至6月4日期间的占有使用费。关于张松涛主张的货柜折价15000元，鉴于双方已明确约定张松涛未按众新合公司要求交还场地的，视同其放弃柜位内所有物品，现双方均认可龙达飞货柜在众新合公司保存，众新合公司同意并表示曾要求张松涛将货柜拉走，故张松涛该项请求，没有事实根据和法律依据，不予支持。张松涛、众新合公司均认可巨圣柜位于2020年6月4日撤柜，认定双方就巨圣柜位的租赁合同关系于该日终止，张松涛理应支付在此期间的租金。但6月4日撤柜后，张松涛并未按合同约定将柜位的物品进行清除，众新合公司也未及时采取必要措施收回场地以避免损失扩大，同理，酌情张松涛按合同约定的租金（不包含服务费）标准的70%向众新合公司支付该柜位占有使用费至货柜拆除之日止。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，张松涛主张众新合公司承诺免租一个月，但提交的证据不足以证明其该事实主张，对此不予采信。众新合公司称实际续租并签订合同的才给一个月免租期，张松涛并不是该类商户，不应享受一个月免租期，但鉴于在合同履行过程中，因××疫情影响和政府及有关部门采取疫情防控措施导致自2020年1月27日至2月21日期间张松涛未能实际经营、使用涉案柜位，众新合公司亦自认在2月21日恢复营业至3月21日期间相应的营业时间有所缩减，考虑到疫情防控导致张松涛经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形，根据公平原则，酌定众新合公司给予张松涛减免20天的租金（占有使用费）。据此，张松涛应向众新合公司支付龙达飞柜位自2020年4月5日至6月4日占有使用费14280元（85×70%×120×2），支付巨圣柜位2020年4月5日至6月4日租金7980元（133×30×2），并按每月2373元（113×70%×30）的标准支付2020年6月5日至拆除货柜之日止的占有使用费。关于众新合公司主张的货柜拆除及清运费3600元，张松涛虽然不予认可，但鉴于众新合公司拆除龙达飞货柜势必产生一定费用，而合同约定的货架拆除义务在于张松涛，酌定张松涛应向众新合公司支付货柜拆除及清运费1500元。众新合公司要求张松涛向其支付电费1027元，但其提交的证据不足以证明其该事实主张，加之张松涛不予认可，故众新合公司该项请求，证据不力，不予支持。众新合公司以张松涛违约为由要求其支付违约金10000元，鉴于双方在合同履行过程中均存在一定过错，故对众新合公司该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、河南众新合实业有限公司于判决生效后十日内支付张松涛营业款45698.04元、退还保证金5000元；二、驳回张松涛的其他诉讼请求；三、张松涛于本判决生效后十日内支付河南众新合实业有限公司位于丹尼斯?庆都生活广场三层编号为N-3015号（龙达飞）柜位占用使用费14280元；四、张松涛于本判决生效后十日内支付河南众新合实业有限公司位于丹尼斯?庆都生活广场一层编号为X-1009号（巨圣）柜位租金7980元，并按每月2373元的标准支付自2020年6月5日计至拆除货柜之日止的占用使用费；五、张松涛于判决生效后十日内支付河南众新合实业有限公司货柜拆除及清运费1500元；六、河南众新合实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1992元，减半收取计996元，由张松涛负担420元，河南众新合实业有限公司负担576元；反诉案件受理费701元，由河南众新合实业有限公司负担571元，张松涛负担130元。本院二审期间，张松涛提交照片四张。本院组织当事人进行了质证。本院认为，照片即使能够证明涉案柜位已经出租，但由于拍摄时间为2020年10月2日，该证据并不能证明涉案柜位在一审判决需支付费用的期间内已经出租出去，张松涛仍需要支付相应占有使用费。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，1.关于龙达飞柜位保证金，张松涛未提供众新合公司实际收到的有力证据，众新合公司亦不予认可，结合张松涛一审未变更诉求前的保证金请求和全案证据，对张松涛该上诉请求不予支持。2.关于张松涛主张众新合公司承诺免租一个月，众新合公司称只对续租商户免租一个月，张松涛该主张提供的录音证据不力，不予支持。3.关于减免期限，由于疫情对双方均有影响，一审酌定对张松涛减免20天的占有使用费较为合理。4.关于张松涛是否需要支付后续租金。根据合同约定，合同期满未再续约的，张松涛应将经营场所以良好适租的状态交还众新合公司。现张松涛未将相应附属设施拆除，违反合同约定，影响众新合公司再次出租，其应该支付相应占有使用费。众新合公司未支付完其营业款并不影响其拆除附着物。5.关于众新合公司是否需要支付货柜折价款。根据合同约定，张松涛未按众新合公司要求交还场地的，视同张松涛放弃柜位内所有物品，众新合公司有权处置，故众新合公司不需要向张松涛支付货柜折价款。6.关于货柜拆除及清运费。合同约定的拆除义务在张松涛，由于张松涛未及时拆除，对众新合公司拆除必然产生的费用，一审根据实际情况，酌定张松涛支付1500元并无不当。综上所述，张松涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1992元，由张松涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨彦浩二〇二〇年十一月十六日书记员  王晓真