青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再5号 再审申请人(一审原告、二审上诉人）：吴世超，住青海省西宁市。 再审申请人(一审原告、二审上诉人）：陆家芬，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：吴世超（系陆家芬之子），男，汉族，住青海省西宁市。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人吴世超、陆家芬因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终869号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申404号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月16日开庭审理了本案。再审申请人吴世超及陆家芬的委托诉讼代理人吴世超，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴世超、陆家芬申请再审称，一、二审法院关于违约金的计算“自《商品房预售合同》第八条约定的交房的次日2014年10月31日起算，计算至实际交付之日即公告交房2015年11月7日，以总房款万分之一的标准计算…”错误，与《商品房预售合同》约定不符，并且与海宏公司所承认的时间（录音材料）中所说的计算时间相悖，不是以事实为依据的判决。二、二审法院以《商品房预售合同》第八条约定：该商品房合格即满足“五方验收”即主体框架验收合格，已达到双方约定的交付条件的认定错误。即不是“以事实为根据”，也不是“以法律为准绳”的判决。三、二审法院关于九号公馆至今未办理《房屋所有权证》责任不全在海宏公司的判决错误。海宏公司消防验收不合格及无房管部门出具的《房屋竣工验收备案表》，严重违反了国家现行的10部法律法规的情况下，于2015年10月30日发布虚假交房公告，违法强制交房，严重侵犯吴世超、陆家芬的合法权益。请求：1.撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终第869号民事判决，纠正判决中关于交房违约金时间计算错误，违约金计算共少计7565.09元，海宏公司按二审主张的数额支付逾期交房违约金的利息；2.请求海宏公司支付逾期办理产权证违约金5149.77元；3.判令海宏公司承担本案一、二审、再审全部诉讼费用。 青海海宏房地产有限责任公司答辩称，一、二审法院对逾期交房违约金的认定正确。1、本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，吴世超、陆家芬现提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。2、二审法院以公告交房时间作为计算逾期交付房屋违约金的截止时间正确。吴世超、陆家芬再审提出违约金少计7565.09元，无事实依据。二、吴世超、陆家芬要求海宏公司支付逾期办产权证违约金5149.77元无事实依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。事实上，双方不仅未对取得《房屋所有权证》时间作出约定，而且办理房屋所有权证应由双方共同完成。恳请法院驳回吴世超、陆家芬的全部再审请求。 吴世超、陆家芬向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司给付其逾期交房违约金25521元及其自2016年6月9日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为3308元，以上合计：28829元；2.判令海宏公司给付吴世超、陆家芬因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金4348元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：吴世超、陆家芬与海宏公司于2013年8月6日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼1单元1072室，预测建筑面积116.25平方米。二、房屋价款：总金额434775元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，吴世超、陆家芬按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年10月20日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登《公告》，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月7日-11月11日交验9号楼。2016年6月26日，吴世超、陆家芬与海宏公司签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2015年11月1日至2017年4月15日期间的物业管理费”。以上事实，有《商品房预售合同》《收据》《西海都市报〈公告〉》《工程质量竣工验收记录》《收楼手续书》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，一审法院予以确认。 一审法院认为，吴世超、陆家芬与海宏公司签订的《商品房预售合同》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。吴世超、陆家芬按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向吴世超、陆家芬交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。吴世超、陆家芬与海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年12月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。本案吴世超、陆家芬与海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房《公告》以及房屋于2015年10月20日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月11日“视为买受人已收房”的时间。关于吴世超、陆家芬主张实际交房时间为2016年6月8日，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2015年11月1日至2017年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，法院不予采信。二、关于海宏公司诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，吴世超、陆家芬因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，吴世超、陆家芬提交的《央广网新闻报道》，无法证明吴世超、陆家芬一直在向海宏公司主张权利，吴世超、陆家芬也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月11日为买受人收房时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，吴世超、陆家芬于2019年1月7日向法院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，人民法院不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。吴世超、陆家芬主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，故人民法院也不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。一审法院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明吴世超、陆家芬与海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对吴世超、陆家芬的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决：驳回陆家芬、吴世超的全部诉讼请求。 吴世超不服一审判决，向二审法院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判海宏公司支付吴世超、陆家芬2014年10月30日至2016年1月11日止迟延交房违约金35781.98元，并交付因延期交房产生的利息及产权证违约金；本案一、二审诉讼费由海宏公司承担。海宏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回吴世超、陆家芬的上诉请求。 二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为，一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。陆家芬、吴世超与海宏公司于2013年8月6日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务，案涉9号楼已在2015年10月20日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中9号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。陆家芬、吴世超认为必须经过综合验收合格才能交付的上诉理由与合同条款的约定相悖，不予支持。在本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的9号楼交房之日为2015年11月7日至2015年11月11日，自2015年11月11日起算60日至2016年1月10日，买受人应在2015年11月7日至2016年1月10日期间收房，最迟应于2016年1月10日接受房屋，2016年1月10日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月10日。本案陆家芬、吴世超于2019年1月10日向城北区人民法院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效，一审判决认定陆家芬、吴世超的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当计算为：自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间的次日2014年10月31日起算，计算至实际交付之日即公告交房日2015年11月7日，以总房款万分之一的标准计算，应为434775元×1/10000×373天=16217.11元。海宏公司应当向支付逾期交房违约金16217.11元。陆家芬、吴世超要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，二审法院予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，陆家芬、吴世超要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，二审法院不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担陆家芬、吴世超未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，陆家芬、吴世超主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，二审法院不予支持。综上，陆家芬、吴世超的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初543号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付陆家芬、吴世超逾期交房违约金16217.11元；三、驳回陆家芬、吴世超的其他诉讼请求。 再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。吴世超、陆家芬、海宏公司均不持异议，再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……”第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年10月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理”，第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条第一、二款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 再审中，吴世超、陆家芬提交如下证据：1.青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终2081号民事判决书，拟证明二审法院对逾期交房违约金计算错误。海宏公司质证认为，对真实性认可，对证明方向不认可。2.广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终3306号民事判决书，拟证明海宏公司逾期办理初始登记导致《商品房预售合同》约定的百分之一的违约金不足以来弥补损失，应当调整。海宏公司质证认为，对真实性认可，证明方向不予认可，该案与本案案情不同，不能同样处理。本院再审认为，根据合同相对性原则，人民法院应围绕合同相对人之间签订的合同审理合同纠纷案件，吴世超、陆家芬提交的上述两份民事判决书，系人民法院处理其他案件制作的裁判文书，对上述证据的证明方向，再审不予确认。 本院再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、关于海宏公司应否支付逾期交房的违约金及利息的问题 2013年8月6日，吴世超、陆家芬与海宏公司签订《商品房预售合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应根据合同享有权利履行义务。针对逾期交房的问题。本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在双方约定的日期前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋关于经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件的约定，吴世超、陆家芬主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。双方在《商品房预售合同》约定，海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的《交房公告》，该公告载明“9号楼于11月7日至11日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”。公告期满日为2016年1月10日。据此，案涉房屋交验时间应为2016年1月10日。按照《商品房预售合同》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金计算，自2014年10月30日起算，计算至2016年1月10日。本案中逾期交房违约金应当计算为：自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间的次日2014年10月31日起算，计算至公告交房期满之日即2016年1月10日，以总房款万分之一的标准计算，应为434775元×1/10000×437天=18999.66元。海宏公司应当向吴世超、陆家芬支付逾期交房违约金18999.66元。吴世超、陆家芬此节再审理由成立，应予支持。原二审判决此节计算有误，应予纠正。 关于逾期交房违约金利息问题，违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金的利息没有约定，吴世超、陆家芬要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，再审应予维持。 二、关于海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金的问题 吴世超、陆家芬再审认为，其原审主张未取得房屋产权证的违约金，并以原审主张违约金过低，再审参照银行贷款利率上浮50%计算违约金。海宏公司认为，二审判决正确，应予维持。本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。故初始登记与房屋产权登记不是同一概念。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，吴世超、陆家芬原审主张海宏公司支付逾期办理产权登记违约金4348元，再审主张海宏公司支付逾期办理产权证违约金，其实质仍然是主张未办理房屋权属证书违约金。因此，吴世超、陆家芬主张海宏公司按已付房款434775元的1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金4347.75元，符合双方的约定，应予支持。 综上，本院再审认为，吴世超、陆家芬的再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终869号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初543号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付吴世超、陆家芬逾期交房违约金18999.66元； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内支付吴世超、陆家芬未办理房屋权属证书违约金4347.75元； 四、驳回吴世超、陆家芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费630元，减半收取315元，由吴世超、陆家芬负担189元，由青海海宏房地产有限责任公司负担126元；二审案件受理费630元，由吴世超、陆家芬负担378元，由青海海宏房地产有限责任公司负担252元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 张荣荣 审 判 员 袁有玮 二〇二〇年十一月五日 法官助理 李兰崇 书 记 员 康玉俊