安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1426号 上诉人（原审被告）：淮南金丰易居置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市田大路东方城市花园****楼，统一社会信用代码91340400779095807F。 法定代表人:许世钗,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蓉，安徽源则律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘金淳，男，1962年11月7日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 被上诉人（原审原告）：王淮，女，1964年5月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹寅，安徽冯卫平律师事务所律师。 上诉人淮南金丰易居置业投资有限公司（以下简称金丰易居公司）因与被上诉人刘金淳、王淮房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市大通区人民法院（2020）皖0402民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金丰易居公司委托诉讼代理人王道帮、胡蓉，被上诉人刘金淳及其与王淮的共同委托诉讼代理人曹寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金丰易居公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘金淳、王淮一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：（一）一审判决认为金丰易居公司向刘金淳、王淮出具收款收据后，不能举出反证证明刘金淳、王淮未实际支付房款，认定刘金淳、王淮已按约支付房款的事实错误。1.刘金淳、王淮未提供证据佐证其支付300余万元房款的现金来源及支付能力，不能认定其已实际支付，其陈述的支付房款的时间和方式与收据记载内容矛盾；2.刘金淳、王淮提交的四张收据虽加盖金丰易居公司财务专用章，但金丰易居公司并不认可该收据是其出具，该收据没有载明具体经办人或财务人员姓名，无法确定具体的出具人，不符合财务凭证的出具规范，存在严重作假问题；3.金丰易居公司没有向刘金淳、王淮交付房屋，刘金淳、王淮在本案诉讼前也没有向金丰易居公司主张交付房屋，所以金丰易居公司一直认为案涉买卖合同因款项未实际支付而没有履行，故没有通过诉讼途径维权，一审认为金丰易居公司未向公安机关报案，也未提起诉讼要求解除合同或支付房款与日常生活经验不符，属于认定事实不清，证据不足；4.一审判决对双方买卖合同履行是否的基本事实尚未查清，判令违约金当然没有事实依据。（二）一审未尽调查职责，对于刘金淳、王淮是否已经支付房款的举证责任错误分配给金丰易居公司，属于程序错误。 刘金淳、王淮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，金丰易居公司的上诉理由逻辑混乱，无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 刘金淳、王淮向一审法院起诉请求：1.金丰易居公司继续履行《商品房买卖合同》，限期交付位于大通区易居东方城一期第4幢1-2单元101号、102号商业用房并协助办理房屋产权证书；2.金丰易居公司支付逾期交房违约金511108.60元（3500744元×4年×365天×0.1‰），并按《商品房买卖合同》第十五条第2项约定支付违约金17503.72元，合计528612.32元。 一审法院认定事实：2014年10月30日，刘金淳、王淮（买受人）与金丰易居公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定购买金丰易居公司开发的位于大通区易居东方城一期第4幢1-2单元101号（建筑面积132.54平方米）、102号商业用房（建筑面积204.07平方米）。合同约定了房屋的单价、总价、付款方式等，交房期限为2016年6月28日前。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任内容为：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。金丰易居公司共向刘金淳、王淮出具了的4份收款收据，收据上盖有金丰易居公司的财务专用章，记载的入账时间均为2014年11月18日，金额与合同约定的房屋价款相符。金丰易居公司至今未向刘金淳、王淮交付房屋。 一审法院归纳本案争议焦点为：一、刘金淳、王淮是否已将约定的房屋价款支付给金丰易居公司；二、刘金淳、王淮的各项诉讼请求是否有相应的合同及法律依据。 一审法院针对上述争议焦点评判如下： 对于第一个争议焦点，金丰易居公司在对刘金淳、王淮举证的收款收据进行质证时，对其上所盖印章的真实性没有异议，只是称当时该公司管理混乱，在公司的银行账户上没有查到相应的收款记录，据此认为刘金淳、王淮没有交款。对此，一审认为，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定房款交付必须使用银行转账的形式，从而排除现金支付的适用，即使在该公司的银行账户没有查询到对应款项，也不足以否定刘金淳、王淮已支付房款的事实。金丰易居公司认定刘金淳、王淮未交房款，在其持盖有该公司印章的金额达三百余万元收款收据要求交房，既未向公安机关报案以查清案件事实，也未提起民事诉讼要求刘金淳、王淮支付房款或者解除合同，此情形与日常生活经验不符。金丰易居公司在向刘金淳、王淮出具收款收据后，不能举出相应反证以证明刘金淳、王淮并未实际支付房款，公司管理混乱更不是拒绝承担交房义务的理由，故金丰易居公司的辩解意见不予采纳。对刘金淳、王淮已按约支付房款是事实予以认定。 对于第二个争议焦点，根据以上认定的事实，金丰易居公司应当将约定的房屋交付给刘金淳、王淮，并有协助办理涉案房屋权属证书的义务。现在距离合同约定的交房时间已逾四年，刘金淳、王淮主张的逾期交房违约金数额符合合同约定，予以支持。合同第十五条约定的是逾期办证违约金，但该条款的适用条件是“房屋交付使用后”，在房屋交付之前，刘金淳、王淮主张该项违约金的条件尚不具备，故该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决：一、淮南金丰易居置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘金淳、王淮交付位于大通区易居东方城一期第4幢1-2单元101号、102号商业用房；二、刘金淳、王淮依法对大通区易居东方城一期第4幢1-2单元101号、102号商业用房办理权属登记手续时，淮南金丰易居置业投资有限公司应予以协助；三、淮南金丰易居置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘金淳、王淮支付逾期交房违约金511,108.60元；四、驳回刘金淳、王淮的其他诉讼请求。案件受理费9086元，减半收取4543元，刘金淳、王淮负担43元，淮南金丰易居置业投资有限公司负担4500元。 二审中，刘金淳、王淮提交三组证据。证据一，刘金淳、王淮的身份证复印件，证明主体资格；证据二，淮南康宝药业有限公司、淮南市九阳药房、淮南市九阳药房居仁村店的营业执照复印件，证明刘金淳、王淮的支付能力和购买案涉房屋的现实需求；证据三，淮南康宝药业有限公司股权转让协议、股权转让支付凭证及银行取款的现金流水，证明刘金淳、王淮的现金支付来源。金丰易居公司对上述三组证据的真实性均无异议，对其与本案的关联性及证明观点有异议，认为不能证明其支付房款的资金来源，也与收条载明日期不符。本院对上述证据真实性予以确认。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：案涉购房合同的购房款是否已经支付完毕。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。双方对案涉房屋买卖合同均无异议，刘金淳、王淮主张其已支付案涉合同所涉全部购房款，提交了四张收据加以证明，该收据记载的交款人、房款金额及购房标的物，与案涉购房合同内容吻合，四张收据上均加盖有金丰易居公司财务专用章，金丰易居公司对该印章真实性无异议，能够证明购房款支付完毕的事实，完成举证证明责任。二审中，刘金淳、王淮也提交证据对其支付能力和款项来源进行补强证明，其虽在支付现金的具体时间和方式等细节问题的陈述与收据记载不一致，但据此不足以推翻四张收据所产生的证明效力。至于该四张收据上没有记载具体经办人等其他信息，属于金丰易居公司存在的内部管理不规范问题，不能将其自身问题所带来的不利后果归责于相对人。金丰易居公司辩称刘金淳、王淮未支付购房款，在刘金淳、王淮对其主张已提交证据加以证明的情况下，金丰易居公司应对其反驳辩称事实承担举证证明责任，一审对此举证证明责任的分配，符合法律规定，予以确认。金丰易居公司对其抗辩未能举证证明，应当承担不利后果。一审认定案涉购房合同的购房款已经支付完毕，应予确认。 综上所述，金丰易居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8911元，由淮南金丰易居置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年十一月三日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。