湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1660号上诉人（原审原告）：刘冬娥，女，1962年11月7日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人（原审原告）：胡国兴，男，1954年10月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐俊平，男，1982年3月19日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系两上诉人的女婿。代理权限为特别授权。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹晓良，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：杨尧，男，1990年2月26日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：郑鹏飞，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：胡亮，男，1989年12月4日出生，汉族，住湖南省攸县。被上诉人（原审被告）：杨瑰，女，1990年12月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周正伟，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人刘冬娥、胡国兴与被上诉人杨尧、胡亮、杨瑰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘冬娥、胡国兴上诉请求：1．判决被上诉人杨尧与被上诉人杨瑰、胡亮签订的株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋买卖合同无效；2．判决上诉人刘冬娥、胡国兴与被上诉人杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》有效，并判令三被上诉人共同协助两上诉人办理位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋的不动产所有权转移登记手续；3．本案诉讼费由三被上诉人共同承担。事实与理由：一、本案的第一个房屋买卖即杨尧与上诉人的房屋买卖合同合法有效。上诉人与杨尧签订了二份协议和出具一份收条，杨尧出具的收条明显把款项确定为房款，是对第一份房屋买卖协议的进一步确认。本案第一个买卖的房屋买卖性质明显，过程清晰完整，合法有效。二、本案的第二个房屋买卖（即杨尧将房屋过户给杨瑰、胡亮）具有明显的恶意，欺骗性质严重，应属无效。1．胡亮、杨瑰不是真实买房。杨尧庭审陈述房屋过户时已明确告知胡亮、杨瑰诉争房屋已卖给上诉人并占有的事实。胡亮、杨瑰也明确表示买房前没有看房，买房后也没看房，直到房屋过户两年后的2018年上半年才第一次到诉争房屋查看，且第一次过来看房就带派出所的民警过来，这足以证明胡亮、杨瑰在购房时对房屋已由上诉人购买并占有是明知的。胡亮庭审陈述当时杨尧告知其房屋有人租住，也答应给租金，但胡亮、杨瑰在没有收到租金的情况下，两年多的时间从未到房屋核实过情况，可见，胡亮所说并非事实，其真实目的不是买房，只是因后期债权得不到实现才想占有房屋。2．第二个买卖过程不符合合同的成立条件。买卖双方开始没有签订房屋买卖书面协议，而是在房屋产权登记时候补签了一个房屋买卖协议，且协议模糊草率到极点，买卖双方信息没有出生年月，没有住址，没有身份证号码，成交价格用阿拉伯数字小写字体随意填写20万，合同没有付款方式，没有任何担保。这完全是在形式上快速完成一个什么任务或者程序而写的，不是普通百姓在对生活有巨大影响的房屋买卖重视下签订合同，是为了达到一种故意快速设置并完成以获取不可告人的目的而签订的。这样的合同完全不可以对抗第一份合同。3．第二个房屋买卖，标的款项大幅度缩水、而且分文未付。第一个买卖合同标的款项为32.8万，且随后即付款26.6万元给与杨尧。第二个房屋买卖为20万，时间仅差半年，款项缩水差不多一半，实际却分文未付，合同也没有任何付款方式的规定，明显不属于正常的买房。4．胡亮不是善意的买房人，被上诉人之间存在损害上诉人利益的共同恶意。杨尧将已卖给上诉人的房屋再过户给胡亮、杨瑰，主观上存在恶意。胡亮在买卖房屋过程中，分文未付，买空卖空，主观恶意也十分明显。周敏、杨尧、胡亮订立的三方协议交代只要杨尧给胡亮20万，房产就交给杨尧。实质上胡亮是通过倒卖房屋控制房屋获取利益，所以胡亮不是善意的买房人，而是在设套，既损害了杨尧的利益，也使上诉人落得钱房两空。三、本案案外涉及的三方之债协议书不真实，系人为设置。1．《协议书》的签订时间上，房产过户时间是2015年12月11日，而三方协议书签订时间却是20多天后的12月31日，如是真实的“以房抵债”，肯定会在过户前签订相关协议，事后签署不符合正常交易习惯。2．《协议书》内容上，与杨尧存在债权债务关系的是周敏，不是胡亮，周敏与胡亮的债务也只有16万元，用一套30多万元的房产抵偿不到20万元的债务，与常理不符，且杨尧多次强调房产过户给胡亮，目的不是以房抵债，而是融资，与周敏的债务也存在争议。即便债务真实存在，协议约定只要杨尧归还案外人周敏20万元，周敏将16万归还胡亮，则胡亮就要将涉案房屋交还并过户给杨尧，根据上述约定，再结合被上诉人在本案中的种种未看房等行为和事实，可以看出，被上诉人之间并不是真实的房屋买卖关系，而是以房屋买卖来担保借款偿还的“非典型担保”关系即“过户型担保”关系而不是“以房抵债”关系，因房屋买卖行为不是双方真实意思表示，其效力也不应被认可。综上所述，被上诉人恶意串通严重损害了上诉人的利益，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨尧答辩称，一、杨尧与上诉人之间的房屋买卖意思表示真实，签订的合同具有法律效力。从杨尧与上诉人签订的购房协议、债务协议，支付的购房款，交付房屋的情况以及2015年12月10在房产交易处签订的测绘委托书、存量房屋计税价格通知等足以证明双方是通过深思熟虑，真心实意地表达房屋买卖的愿望，虽然，因过户税费的承担发生纠纷，未完成不动产转移登记，并不影响双方房屋买卖的真实性，涉案房屋的产权应归上诉人。二、本案是胡亮、杨瑰与案外人周敏合谋，以欺骗方式骗取杨尧的信任，恶意办理房屋产权登记，杨尧与胡亮、杨瑰签订的房屋转让协议应属无效。杨尧与胡亮、杨瑰签订了房屋转让协议以及办理了房屋转移登记，从程序上看似合法，实际上不合法。本案当时的情况是，杨尧与上诉人未完成不动产转移登记后，因杨尧投资失利、拖欠外债近百万，又是年终，众多债权人形成了催债高峰。当晚，胡亮从案外人周敏处获悉未完成房屋过户和杨尧急于资金周转的信息，就主动提出能帮忙筹资20万元解燃眉之急，但条件是先将诉争房屋过户给他，之后再支付20万元，等20万元还清后又将房屋过户回来。因双方真实意思是以转移房产登记的方式融资，而非买房，所以胡亮在明知诉争房产已被上诉人占有的情况下，提出以不影响上诉人占有房产的情况下，以低于与上诉人交易价12.8万元的价格，将房屋过户到胡亮、杨瑰名下。事后，杨尧多次找胡亮催要融资款20万元，也曾向警方报案未果。2015年12月31日，胡亮与案外人周敏合谋逼迫杨尧在三方协议上签字，杨尧担心涉案房产再次被转让，被迫才在三方协议上签字。因此，与胡亮签订房屋转让协议，真实意思是融资，而不是买房，应属无效。三、原审认定以房抵债合法错误。该三方协议如果在未办理产权登记之前产生，可以确认是以房抵债的意思表示。但该三方协议是杨尧基于对胡亮承诺先过户，再支付融资款的信任，才将房屋产权过户给胡亮、杨瑰，后杨尧发现被骗，维权未果，受胁迫的情况下签订的，通过该三方协议产生的背景和时间足以认定房屋转移登记给胡亮、杨瑰是恶意办理的。综上，杨尧与上诉人之间的房屋买卖合同依法有效，与胡亮、杨瑰的房屋转让协议应属无效，本案应正确适用《最高人民法院关于第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条关于“……但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人”的规定，判决杨尧与胡亮、杨瑰的房屋转让协议无效。被上诉人杨瑰、胡亮答辩称，一、杨尧与胡亮、杨瑰不存在恶意串通的事实。杨尧因欠案外人周敏的钱无力偿还，而周敏又欠胡亮的钱，三人商定将涉案房屋过户给胡亮以物抵债。胡亮当时提出要去看房，杨尧说“房子里目前有租户，不便打扰，等租期到了再去看房”。2015年12月11日，杨尧与胡亮、杨瑰自愿到房产局办理房屋变更登记手续，并由胡亮承担过户费用3万元。对于该房款的支付问题，杨尧、胡亮、周敏三方达成《协议书》，确定各方的债权债务关系，杨尧须归还案外人周敏20万元，周敏又欠胡亮16万元，通过该房屋进行抵债。又约定如杨尧于2016年10月1日能归还胡亮20万元，则涉案房产归杨尧处理。约定期限届满后，杨尧无力偿还债务，胡亮多次要求其交付房屋或偿还债务，杨尧以困难为由，请求宽限时间。直到2018年5月，胡亮到涉案房屋处查看房屋，才发现自己被骗。本案胡亮、杨瑰完全是被杨尧的谎言所欺骗，进而一直未对房屋进行实地查看，上诉人主张胡亮、杨瑰与杨尧存在恶意串通纯属无稽之谈。值得注意的是，杨尧在庭审中陈述“完全同意原告的诉讼请求”，可以得出胡亮、杨瑰与杨尧根本不存在恶意串通的事实，更有可能是杨尧与上诉人存在合谋之实。二、房屋转让协议是双方真实意思表示，合法有效。本案并不否认杨尧与上诉人房屋买卖合同的效力，但在杨尧与上诉人能办理产权变更登记手续的情况下，因税费问题而终止办理，并与胡亮、杨瑰办理完毕变更登记手续。该行为表明杨尧以违约的方式不履行其与上诉人房屋买卖合同所约定的义务，而是履行与胡亮、杨瑰房屋转让合同所约定的义务。三、杨尧、周敏与胡亮签订的《协议书》是为了明确三方债权债务关系，是真实有效的合意。在一审中，仅杨尧强调跟周敏的债务存在争议，但没有任何证据证明《协议书》的签订存在法律规定的无效、可撤销或效力待定的情形，因此，该《协议书》是依法成立并生效的，即便三方之间的债权债务关系存在争议，也是另外的法律关系，与本案无关，相关当事人可另行起诉请求权益。综上，本案涉及的二份房屋买卖协议均是合法有效的，根据《最高人民法院关于第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，合法办理房屋所有权登记的权利人取得房屋的所有权。一审认定事实清楚和适用法律正确，请求二审予以维持。刘冬娥、胡国兴向一审法院起诉请求：1、判决被告杨尧与被告杨瑰、胡亮签订的株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋买卖合同无效；2、判决原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》有效，并判令三被告共同协助两原告办理位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋的不动产所有权转移登记手续；3、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：被告杨尧欲将2012年建成尚未取得产权证的安置房出售给原告刘冬娥。2015年4月12日，被告杨尧（即甲方）与原告刘冬娥（即乙方）签订了《购房协议》。该购房协议约定：1、甲方愿意将株洲市天元区湘湾小区11栋204号房屋以叁拾贰万捌仟元整（¥328000元）的价格买给乙方，包括所有家电。2、乙方先支付甲方贰拾捌万元整（¥280000元）房款，等甲方过户给乙方之后，乙方需付清余款，一切过户费由乙方自己承担。3、以两年为期限，如两年之后甲方不能过户给乙方，需退还乙方房款贰拾捌万元整（¥280000元）及壹万元整（¥10000元）的损失，乙方则需归还甲方的房屋和家电。4、如甲乙双方在两年之内任何一方有违约，违约方必须支付140000元的违约费用给对方。该协议有原告刘冬娥、被告杨尧的签名。同日，被告杨尧（即甲方）与原告刘冬娥（即乙方）又签订了《债务协议》。该协议约定：1、甲方欠乙方人民币贰拾捌万元整（¥280000元）如两年之内无法归还，甲方愿意将株洲市天元区湘湾小区11栋204号房屋过户给乙方作为还债，过户一切费用由乙方自己承担，乙方必须补齐房屋的差价。2、如甲方归还了乙方人民币贰拾捌万元整（¥280000元）或房屋已在乙方名下，此协议无效。上述协议签订后，于2015年4月19日被告杨尧向原告刘冬娥出具收条，载明：今收到刘冬娥人民币贰拾陆万陆千元整（¥266000元），未付陆万贰仟元整。此后，被告杨尧将涉案房屋交付原告刘冬娥女婿唐俊平占有、使用至今。2015年12月8日，被告杨尧取得位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋产权证，房产系其单独所有，建造面积93.75㎡，套内面积85.07㎡。同月10日，原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧一起前往不动产登记部门办理涉案房屋变更登记事宜。原告刘冬娥、胡国兴在办理过程中也签名了房产分户测绘委托书；被告杨尧也向税务机关对存量房交易计税进行了询价。该房的交易询价为265700元，由于交易对该变更登记税费承担产生分歧，被告杨尧未将其所有的不动产登记至原告刘冬娥、胡国兴的名下。2015年12月11日，被告杨尧又将该房出售给被告胡亮、杨瑰。被告杨尧与被告胡亮、杨瑰历经房产分户测绘委托、存量房交易计税询价以及完税，并在登记部门签订了《房屋转让协议书》，双方书面约定该房价款为20万元。对于该房款的支付问题，2015年12月31日，被告杨尧、胡亮与案外人周敏三方达成协议书确定各方的债权债务关系。被告杨尧须归还案外人周敏20万元，案外人周敏又欠被告胡亮16万元，周敏可以将16万元归还被告胡亮后可取得涉案房产。另又约定2016年10月1日前被告杨尧归还被告胡亮20万元，被告胡亮将该湘湾小区11栋204号房屋交由被告杨尧处理。2018年2月22日，株洲市国土资源局不动产登记中心向被告胡亮、杨瑰颁发了位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋产权证，不动产登记证号：湘（2018）株洲市不动产权第0××0号。2018年上半年，被告胡亮来到诉争房屋主张权利，当事人之间发生争执。2018年12月28日，被告胡亮、杨瑰将唐俊平诉讼要求行使不动产物权。原告刘冬娥、胡国兴则要求确认该不动产物权归其所有。一审法院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下：本案主要是所涉的不动产物权变更登记法律效力问题，应从被告杨尧与各买受人的买卖合同行为、登记行为方面的合法性加以评价。首先，被告杨尧与买受人即原告刘冬娥之间的法律关系的分析。1、签约之初，被告杨尧出售的2012年建成尚未取得产权证的安置房。2、签约时，被告杨尧与原告刘冬娥不仅签订了购房协议，同时还签订了债务协议载明在买卖合同无法实现房款转为债务，并约定14万元的违约金。3、办理变更登记时，被告杨尧以不承担税费为由不予办理不动产登记。基于上述事实，两协议系双方真实意思的表示，合同也约定了违约条款，各合同条款均具有法律效力。被告杨尧在当时可以办理变更登记时，因主观原因没有办理变更登记，该行为明显是以违约的方式不履行买卖合同所确定的义务。其次，被告杨尧未与原告办理变更登记次日，与被告胡亮、杨瑰在不动产登记部门签订了《房屋转让协议书》，并办理了所有的不动产办理变更登记手续。被告杨尧与被告胡亮、杨瑰之间房屋买卖合同依照法律规定履行，株洲市国土资源局不动产登记部门颁发了房屋产权证。被告胡亮以被告杨尧、胡亮与案外人周敏三方达成协议同意被告杨尧以房屋抵偿相应债务，并未违背法律。根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”本案被告胡亮、杨瑰与被告杨尧已经办理房屋所有权变更登记。原告刘冬娥、胡国兴尽管让其亲属合法占有该房屋，未能举证证明被告胡亮、杨瑰与被告杨尧之间的买卖合同存在恶意串通行为。被告胡亮、杨瑰非系恶意办理登记的买受人，可以合法取得该不动产所有权。对于原告刘冬娥、胡国兴要求本案不动产标的物确权的诉讼主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告刘冬娥、胡国兴的诉讼请求。本案案件受理费6,220元，减半收取3,110元，由原告刘冬娥、胡国兴负担。二审中，上诉人提交一份不动产信息查询证明，拟证明上诉人名下无其他房产，购买涉案房屋是用来居住使用的。被上诉人杨尧对该证据无异议。被上诉人胡亮、杨瑰质证认为对该证据的真实性、合法性无异议，但不属于新证据，且农村的房屋是没有不动产证书的，也查询不到，不能证明涉案房屋是上诉人的唯一居住房屋。本院对上诉人提交证据的真实性予以认定。二审对一审查明的部分事实予以确认。本院另查明：2015年12月11日，杨尧与胡亮、杨瑰在不动产登记部门签订了《房屋转让协议书》，并办理了涉案房屋的不动产办理变更登记手续，2015年12月21日涉案房屋登记在胡亮、杨瑰名下。2015年12月31日，杨尧、胡亮与案外人周敏签订一份《协议书》，该协议书约定：1、2016年10月1日前杨尧归还周敏贰拾万元整（200,000元整），因周敏欠胡亮拾陆万元整，所以周敏将其中拾陆万元整（160,000元整）归还于胡亮，胡亮将其名下新东路456号湘湾小区11栋204号房产交付于周敏，由周敏转交于杨尧，自此，该房子由杨尧自行处理，其中所产生的过户费用由杨尧承担。2、本协议所述贰拾万元整中的拾肆万（140,000元）于2016年1月1日起以利息1分算给周敏，周敏将其全数交付于胡亮。3、任何一方违约，房子产权不变，依旧归胡亮，由胡亮自行处理。4、2015年杨尧所过户给胡亮房产所产生的过户费用叁万元整（30,000元）由杨尧、周敏各承担一半。5、此协议2015年12月31日生效。诉讼过程中，杨尧在庭审中陈述，在与胡亮、杨瑰签订《房屋转让协议书》时，明确告知已将涉案房屋卖给了刘冬娥、胡国兴，且刘冬娥、胡国兴一直居住在里面的事实。而胡亮则予以否认，称杨尧告知的是该房屋有租户，租期未到，租户不便打扰，还承诺补偿几个月的租金。另杨尧提出2015年12月11日将房屋过户给胡亮、杨瑰是为了融资20万元，但过户后胡亮并未支付融资款，因房屋已过户担心房屋再次被转让，不得已才签订了三方《协议书》，其与案外人周敏是合伙关系，与周敏的债务也存在争议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为：1．刘冬娥、胡国兴与杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》的效力问题。2．杨尧与胡亮、杨瑰于2015年12月11日签订的《房屋转让协议书》的效力问题。3．三被上诉人是否应共同协助上诉人办理涉案房屋的不动产所有权转移登记手续的问题。对上述争议焦点，本院评述如下：一、关于刘冬娥、胡国兴与杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》的效力问题。本案上诉人与杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》，是在平等自愿的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二、关于胡亮、杨瑰与杨尧于2015年12月11日签订的《房屋转让协议书》的效力问题。经查，杨尧将涉案房屋出售给上诉人，在已收取上诉人购房款26.6万元并将房屋交付给上诉人的情况下，又与胡亮、杨瑰签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转移登记在胡亮、杨瑰名下，杨尧作为出卖人，主观故意明显，显然存在恶意。胡亮、杨瑰是否属于善意购房人的问题。首先，杨尧过户给胡亮、杨瑰之前并没有签订房屋买卖合同，而是在不动产登记部门办理产权转移登记时草率地签订了一份《房屋转让协议》，该协议约定房屋价格为20万元，而杨尧与上诉人就涉案房屋签订的房屋买卖合同价款为32.8万元，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条规定，为明显不合理低价。其次，胡亮、杨瑰与杨尧签订房屋转让协议时，明知涉案房屋被他人占有使用的情况下，胡亮、杨瑰作为房屋买受人，没有实际考察该房屋是否存在权利瑕疵，且庭审陈述是有租客居住的情况下，理应实地查看案涉房屋的状态，并设法了解出租人的相关情况，而实际上其没有这样做即与杨尧签订房屋转让协议明显有悖常理，不符合一般的交易习惯。再次，关于购房款是否支付的问题，胡亮主张当初本意并非买房居住，将房屋过户到自己名下是为了实现债权，其购房款的支付依据是三方《协议书》，即案外人周敏欠胡亮16万元，杨尧欠周敏20万元，三方协商以20万元将涉案房屋抵偿债务。而杨尧对此不予认可，杨尧称将房屋过户给胡亮、杨瑰是想融资20万元，过户后胡亮并未支付该融资款，因房屋已过户不得已才签订的三方《协议书》，且对周敏20万元债务的真实性亦提出异议，根据现有证据，无法核实胡亮、杨尧、周敏之间债权债务关系的真实性，因此，胡亮、杨瑰的付款义务是否真实履行缺乏证据支持。综上，不能认定胡亮、杨瑰为善意购房人。关于杨尧与胡亮、杨瑰之间是否存在恶意串通的问题。恶意串通行为通常比较隐蔽，此时，可以通过数个已知来源于案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推定当事人之间是否存在恶意串通情形。本案中，根据以上所述，胡亮、杨瑰的购房行为存在重大疑点：所签合同时间匆忙、内容草率、价款远低于市场价格、购买房屋之前未实地考察、对房屋现状不知情、是否支付对价存疑等，可以推定其与杨尧签订房屋转让协议时存在恶意串通。本案上诉人与杨尧签订的房屋买卖合同且部分履行在先，杨尧与胡亮、杨瑰形成的房屋买卖合同关系并恶意过户在后，致使上诉人合法使用多年的房屋，产权证书登记在胡亮、杨瑰名下，侵害了上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，杨尧与胡亮、杨瑰签订的《房屋转让协议书》应属无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。此外，如何评价杨尧、胡亮与案外人周敏的三方《协议书》。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条让与担保规定，债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务的，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。本案涉案房屋已于2015年12月21日登记在胡亮、杨瑰名下，而三方《协议书》的签订时间是2015年12月31日，该《协议书》约定杨尧将涉案房屋过户至胡亮名下，如杨尧于2016年10月1日清偿债务后可将房屋回赎，如任何一方违约，房子产权不变，依旧归胡亮，因此，即便该三方《协议书》为当事人真实意思表示，本案情形也符合让与担保的特征，《协议书》的该部分约定为无效。三、关于三被上诉人是否应共同协助上诉人办理涉案房屋的不动产所有权转移登记手续的问题。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案上诉人与杨尧签订的《购房协议》有效，而杨尧与胡亮、杨瑰签订的《房屋转让协议书》无效，因此，胡亮、杨瑰属于恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已合法占有该房屋的买受人即上诉人刘冬娥、胡国兴。杨尧应按《购房协议》的约定，配合上诉人办理房屋产权转移登记手续。鉴于涉案房屋的产权证书登记在胡亮、杨瑰名下，胡亮、杨瑰亦有义务协助上诉人对涉案房屋更名过户。为避免诉累，三被上诉人共同协助上诉人完成办理涉案房屋的不动产所有权转移登记手续后，上诉人应按《购房协议》的约定将涉案房屋的剩余款项支付给杨尧。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，判处不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1470号民事判决；二、被上诉人杨尧与被上诉人胡亮、杨瑰于2015年12月11日签订的《房屋转让协议书》无效；三、上诉人刘冬娥、胡国兴与被上诉人杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》有效；四、被上诉人杨尧、胡亮、杨瑰于本判决生效之日起十日内，协助上诉人刘冬娥、胡国兴办理位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋的不动产所有权转移登记手续。一审案件受理费6,220元，减半收取3,110元，财产保全费2,160元，共计5,270元，由杨尧负担2,635元，胡亮、杨瑰负担2,635元；二审案件受理费6,220元，由被上诉人杨尧负担3,110元，被上诉人胡亮、杨瑰负担3,110元。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  彭建爱审判员  李小红二〇二〇年十一月四日书记员  张愉榕