广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2083号 上诉人（一审原告）：谢永妹，女，1962年9月13日出生，汉族，农民，户籍地广西隆林各族自治县平班镇民新村红荣屯****，现住广西隆林各族自治县新州镇迎宾路西段城西加油站背后自建房。 上诉人（一审原告）：何龙语，男，1960年5月30日出生，汉族，退休公务员，户户籍地广西隆林各族自治县桠杈镇政府**，住广西隆林各族自治县新州镇迎宾路西段城西加油站背后自建房。 上诉人共同委托诉讼代理人：林运文，广西盛安律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：何发雷，男，1981年5月9日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县平班镇民新村红荣屯****。 被上诉人（一审被告）：姚美，女，1981年10月2日出生，汉族，农民，，住广西隆林各族自治县平班镇民新村红荣屯**** 被上诉人共同委托诉讼代理人：罗宝英，北京冠领律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：张婷，北京冠领律师事务所律师。 上诉人谢永妹、何龙语与被上诉人何发雷、姚美土地租赁合同纠纷一案，不服隆林各族县人民法院（2020）桂1031民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年11月6日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人谢永妹、何龙语及其委托诉讼代理人林运文，被上诉人何发雷、姚美及其委托诉讼代理人罗宝英、张婷到庭。本案现已审理终结。 谢永妹、何龙语上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《土地荒山使用承包合同书》为无效合同工。事实和理由：1、上诉人一审诉求属于确认之诉，一审法院超出审理范围；2、上诉人对宅基地使用权的转让未取得农村集体经济组织的同意，应属无权处分。且本案交易行为属于土地买卖行为，违反了法律规定，应属无效。一审定性有误。 何发雷、姚美辩称，一审没有超过上诉人的诉讼请求审理，判决正确，请求二审法院维持原判。 谢永妹、何龙语向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2010年6月20日签订的《土地荒山使用承包合同书》无效;2、由被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：谢永妹家庭户原系隆林县桠杈镇忠义村下坝社农村居民户，户内成员有3人（户主谢永妹、大女儿何欢、二女儿何灿）。因天生桥二级水电站建设施工征地，2003年10月27日隆林县人民政府与谢永妹签订《天生桥二级水电站征地移民外迁安置协议书》，隆林县人民政府将谢永妹家庭户外迁安置到隆林县平班镇民新村红荣移民安置点三区，约定配置给一块宅基地、每人0.8亩水田或者每人2亩旱地、每人1.0-5.0亩牧草山。2006年5月，隆林县移民局配置给谢永妹家庭户已由政府平整、规划好的一块宅基地、水田2.46亩、旱地0.09亩。2010年隆林县移民局在红荣移民安置点征用1070亩荒山用于安置该安置点的全部移民，但因其他原因，未实际配置到户。 2010年6月20日，谢永妹、何龙语作为甲方与姚美、何发雷作为乙方签订《土地荒山使用承包合同书》,合同主要内容为：1.甲方将宅基地、水田（不含合同签订前高速公路项目已征用的0.488亩）、菜地、所有分得的旱地和荒山永久出租给乙方，租金共计45000元，乙方付清租金后即取得土地永久使用权;2.乙方永远只能享受土地使用权，不得取代甲方户口和户口和顶替甲方任何项目的受益名额，该区移民应当享受的一切待遇永远归甲方所有，乙方无权享受，土地出租后乙方只有通过耕种土地获取实物收入，凡属国家以现金形式发放的补助一律归甲方所有，乙方无权享受，若有关部门收取用于土地、水、电、路等方面的集资摊派款由乙方自理，与甲方无关;3.合同第六条约定“今后如土地被征用，其所得征拨款归乙方，甲方无权享受”。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，乙方已将合同对价45000元交付给甲方，甲方也将已实际配置到户的一块宅基地、水田1.972亩（原配置2.46亩，合同签订前高速公路项目已征0.488亩，余1.972亩  ）、旱地0.09亩（原配置0.09亩）交付给乙方。因荒山未实际配置到户，甲方未将荒山实际交付给乙方。2015年姚美、何发雷在合同项下的宅基地上建造了一栋三层半钢筋混凝土结构的楼房自住。 2019年5月，隆林县鹤城大道项目及储备用地征用了合同项下除宅基地以外的全部水田、旱地、荒山。水田已征收完毕，按2.550亩水田，每亩82696元补偿，水田土地补偿费共计210874.80元（2.550×82 696=210874.80），该土地补偿费因原告与被告存在纠纷不能领取，仍保存在隆林县自然资源局。荒山因未实际配置到户，鹤城大道项目及储备用地统一征收后，按每个安置人口2.2亩荒山和0.8亩旱地的标准确定荒山的土地补偿费，谢永妹家庭户3个安置人口按6.6亩荒山和2.4亩旱地（已含原配置的0.09亩）给予土地补偿费，荒山的土地补偿费统计表未出台，也未公示。水田、荒山和旱地被征收后，除分别获得土地补偿费外，还获得第三产业安置用地（生活门面），第三产业安置用地尚未实际获得。因土地补偿费及第三产业安置用地的归属产生纠纷，原告遂提起本案诉讼。 一审另查明，谢永妹与何龙语是夫妻关系。何龙语原系隆林县桠杈镇人民政府公务员，于2012年退休。谢永妹家庭户已在隆林县新州镇迎宾路西段城西加油站背后建房居住，未在隆林县平班镇民新村红荣安置点三区生产生活过。现大女儿何欢在百色市图书馆工作，事业编。二女儿何灿在隆林县平班镇人民政府劳保所工作，事业编。姚美原是姚启银家庭户的成员。姚启银家庭户原是隆林县桠杈镇忠义村高峰一社的农村居民户，也因天生桥二级水电站建设施工征地，由隆林县人民政府安置外迁到隆林县平班镇民新村红荣移民安置点三区。姚美是姚启银的大女儿，2004年招何发雷入赘，2008年分户，以姚美为户主，家庭成员有4人（户主姚美、配偶何发雷、长子何鹏15岁、长女何佳盈8岁）均为农业人口，户籍地户籍地为隆林县平班镇民新村红荣屯****。> 一审法院认为，审理本案需要厘清下列问题：一、案涉合同是宅基地使用权、土地经营权转让合同或者是出租合同;二、案涉合同的效力及民事责任应如何确定;三、土地补偿费的归属及案涉合同第六条的效力应否在本案中一并审理。 关于案涉合同是宅基地使用权、土地经营权转让合同或者是出租合同的问题。案涉合同项下的标的物有宅基地、水田、旱地、菜地、荒山。宅基地是非农业用地，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地的用途是用于建造住宅及其附属设施，对应的权利是宅基地使用权，住，住宅和土地的关系坚持权利主体相一致“房随地走，地随房走”、“房地一体”的原则。水田、旱地、菜地、荒山是农业用地，《中华人民共和国物权法》第一百二十五条规定“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地、等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、蓄牧业等农业生产。”农业用地的用途是用于农业生产，对应的权利是土地承包经营权，可以依法采用出租、入股等方式流转。土地承包经营权受特别法《中华人民共和国农村土地承包法》规制。本案，合同项下的宅基地、水田、旱地、菜地、荒山，虽然都冠于永久性出租和承租之名，但因标的物的属性不同，故对其所涉合同是转让合同或者是出租合同应具体分析和区别对待。宅基地是用于建造住宅，而住宅又是永久性建筑，宅基地和住宅坚持“房地一体”，因此，宅基地不具备租赁物的属性，用租赁法律关系处理宅基地及其住宅也不符合经济原则，对双方当事人均不经济，反而增加负担。本案，原告主张永久性出租宅基地实为买卖和转让，予以认同。被告主张所涉宅基地为出租，不予认同。故，本案所涉宅基地的约定为宅基地使用权转让合同，而非宅基地出租合同。水田、旱地、菜地、荒山是农业用地，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”水田、旱地、菜地、荒山具有租赁物的属性。本案，被告主张所涉水田、旱地、菜地、荒山为出租，“永久性”仅指租赁期限，而非买卖和转让，予以认同。原告主张所涉水田、旱地、菜地、荒山名为永久出租实为买卖、转让，不予认同。故本案所涉水田、旱地、菜地、荒山的约定为土地经营权出租合同，而非土地使用权买卖、转让合同。 关于案涉合同效力及民事责任如何确定的问题。综上，案涉合同包含有宅基地使用权转让和土地经营权出租两部分内容，相应的合同效力和民事责任分述如下：1.关于宅基地使用权转让。本案宅基地是政府为安置库区移民，用应补偿给移民或者集体的补偿费统一在安置点征地，并平整、规划好后配置到户，专用于建造住宅，本案宅基地与没有征收安置背景下的本义上的农村宅基地有所不同，其无偿性、福利性已大为减弱,集体财产的属性在减弱，个体财产的属性在增强。谢永妹家庭户始终未在平班镇民新村红荣移民安置点三区生产生活过，该户在隆林县城区已购地建房居住，其夫何龙语系国家退休公务员，大女儿何欢、二女儿何灿均系国家工作人员，自2006年5月政府配置给宅基地后闲置不用。而姚美家庭户四个人口均是农业人口，分户后没有宅基地，符合申请宅基地的条件。谢永妹家庭户于2010年6月20日将政府配置给、闲置4年不用的宅基地转让给同属于一个集体经济组织成员的姚美家庭户，符合物尽其用的原则，是当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，该宅基地转让有效，对双方当事人具有法律约束力。宅基地自转让至今已有10年，此前未发生过纠纷，因鹤城大道项目及储备用地征地引发土地补偿费及第三产业安置用地归属纠纷后，原告才提起本案请求确认宅基地转让无效及退回宅基地，有违诚实信用原则和禁止反言原则。综上，原告请求确认宅基地转让无效，由被告退回宅基地的诉讼请求，不予支持。2.关于土地经营权出租。调整土地经营权出租法律关系，应优先适用属于特别法的农村土地承包法。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，第二十一条规定耕地的承包期为30年，第三十八条第三项规定流转期限不得超过承包期的剩余期限。本案，谢永妹家庭户将水田、旱地、荒山的土地经营权出租给姚美家庭户，符合法律规定，合法有效。但出租的期限应受上述法律的规制，不得超过承包期的剩余期限，不能为永久。本案，以谢永妹家庭户实际配置得到水田、旱地的时间2006年5月为承包期起点，30年承包期为2006年5月—2036年5月，合法有效的承租期限为2010年6月20日—2036年5月，2036年5月之后的租赁期限虽冠之于“永久”但因超过承包期的剩余期限而无效。荒山因没有实际配置到户，谢永妹家庭户未实际交付给姚美。在合法有效的承租期限2010年6月20日—2036年5月之内，于2019年5月国家征用了合同项下已交付的租赁标的物水田和旱地，以及未交付的荒山，租赁标的物在法律上已经灭失，承租人姚美实际使用水田、旱地的期间自2010年6月20日—2019年5月止。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”现租赁标的物水田、旱地、荒山均已灭失，合同目的不能实现，本应解除合同，故认定自灭失之日2019年5月—2036年5月的剩余租期以及2036年5月之后的租赁期限为有效或者无效均已没有实质的法律意义。非因承租人的事由致使租赁标的物灭失，承租人可以请求减少租金，但经一审法院释明后本案承租人姚美、何发雷并未要求减少，且合同价款45000元不仅包括土地经营权出租的租金，还包括宅基地使用权转让费，并不算高，故不予主动处理租金的减退问题。本案，土地经营权出租合法有效，原告关于案涉农用地名为出租实为土地使用权买卖、转让因而无效的主张，不予支持。因土地经营权出租有效，且租赁标的物均已灭失，故原告关于请求被告退回水田、旱地的请求，亦不予支持。另，土地经营权出租至今已有10年，此前未发生过纠纷，因鹤城大道项目及储备用地征地引发土地补偿费及第三产业安置用地归属纠纷后，原告才提起本案请求确认土地经营权出租名为出租实为买卖因而无效，并请求退还农用地的诉讼请求，有违诚实信用原则和禁止反言原则，应给予否定性的评价，故不予支持。被告关于案涉农用地为土地经营权出租法律关系的主张，予以采纳。 关于土地补偿费的归属及案涉合同第六条的效力应否在本案一并审理的问题。合同项下的水田、旱地、荒山被征收，在征收机关与被征收人之间产生行政法上的权利义务关系即行政征收法律关系，征收谁、补偿给谁均属于行政征收法律关系的内容，不属本案的审理范围。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条第二款规定“承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”从上述法律规定可以看出，当事人可以约定青苗补偿费及附着物补偿费的归属，但土地补偿费的归属是否可以约定，以及土地补偿费的归属能否成为土地经营权出租法律关系的内容，却没有明确的法律规定。因案涉的土地补偿费与农村集体经济组织有利害关系，本着慎重和稳妥起见，本案不宜一并处理土地补偿费的归属，当事人可另择法律关系另行处理。与案涉土地补偿费的归属有关的案涉合同第六条的效力为有效、无效或者效力待定，因与土地补偿费的归属有关，为不影响随后土地补偿费归属的处理，亦不予审理，留待土地补偿费归属法律关系由有关部门处理。此外，原告的起诉和被告的答辩均未明确要求在本案中一并处理土地补偿费及第三产业安置用地的归属。故，综上所述，关于土地补偿费的归属及案涉合同第六条的效力不在本案一并审理。 综上所述，案涉合同中有关宅基地的约定为宅基地使用权转让法律关系，该法律关系有效;有关水田、旱地、荒山的约定为土地使用权出租法律关系，超过承包期剩余期限的租期无效，其余期限有效，但因租赁物已全部灭失，已不能履行合同，无法实现合同目的，本应解除合同，认定租赁期限有效或者无效已没有实质意义; 案涉土地补偿费的归属及案涉合同第六条的效力不宜在本案一并审理。原告请求确认案涉合同无效，并请求相互返还因合同取得的财产的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。被告关于宅基地的主张无事实及法律依据，不予支持。被告关于土地经营权的主张有事实及法律依据的部分，予以支持，无事实及法律依据的部分不予支持。立案案由确定为确认合同无效纠纷与实际案情不符，应予纠正，结案案由确定为宅基地使用权纠纷及土地承包经营权出租合同纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百二十五条、第一百二十六、第一百二十八条、第一百五十二条、第一百五十三条; 《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第二十一条、第三十六条、第三十八条第三项;《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十一条规定，判决：驳回原告谢永妹、何龙语的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢永妹、何龙语负担。 双方当事人均无新证据向法庭提交。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《土地荒山使用承包合同书》是否为无效合同。 上诉人谢永妹与被上诉人签订《土地荒山使用承包合同书》，约定土地出租事宜，合同中涉及多块不同用途的土地，但实则均为土地租赁，本案按照土地租赁合同纠纷进行审理，区分不同用途土地具体处理更为简便，故案由应为土地租赁合同纠纷。双方在合同中对土地租赁约定了永久使用的期限，合同标的物包括宅基地、水田、旱地、荒山，其中宅基地、水田、旱地已经交付，荒山未实际交付。对于宅基地部分，约定永久使用实则真实意思为转让，转让宅基地不违反法律规定，故双方合同中关于约定宅基地转让部分合法有效。对于水田、旱地部分，该部分田地的所有权属于村民集体，上诉人谢永妹享有承包经营权，其可以采取转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但其将土地永久租赁给被上诉人，被上诉人取得“永久使用权”,该流转方式违反法律法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，双方约定租赁使用水田、旱地的有效期为20年，即自2010年6月20日至2030年6月19日期间有效，超过2030年6月20日部分无效。现案涉水田、旱地已被政府征用，双方合同中关于水田、旱地租赁有效的部分已不能继续履行，应予解除。但双方当事人在一审中未提出解除合同的诉求，也未对案涉土地返还及土地转让费退还等问题提出主张，本院不予审理。上诉人请求确认合同效力，一审未认定合同中关于水田、旱地部分的效力不当，本院予以纠正。 综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销隆林各族县人民法院（2020）桂1031民初735号民事判决； 二、确认上诉人谢永妹、何龙语与被上诉人何发雷、姚美于2010年6月20日签订的《土地荒山使用承包合同书》中，水田、旱地的租赁期限超过2030年6月20日部分无效； 三、驳回被上诉人谢永妹、何龙语的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由原告谢永妹、何龙语负担50元，被上诉人何发雷、姚美负担50元；二审案件受理费925元，由上诉人谢永妹、何龙语负担500元，被上诉人何发雷、姚美负担425元。 本判决为终审判决。   审 判 长       凌  除   审 判 员       张力夫   审 判 员       玉  江           二〇二〇年十一月十一日                             法官助理        胡芯瑜   书 记 员        黄轩程