云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终935号 上诉人（原审被告）：张桂仙，女，1957年11月22日生，汉族，住腾冲市。 上诉人（原审被告）：张奇，女，1983年11月15日生，汉族，住腾冲市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨有华，云南南博（腾冲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：昆明金色池塘温泉酒店有限公司，住所地：昆明市滇池路三公里处**，统一社会信用代码：915301007755406279。 法定代表人：耿聪，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：何斌，男，该公司法务，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：付全胜，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人张桂仙、张奇因与被上诉人昆明金色池塘温泉酒店有限公司（以下简称金色池塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月10日开庭进行了审理，上诉人张桂仙及其与张奇共同委托诉讼代理人杨有华，被上诉人金色池塘公司的委托诉讼代理人何斌、付全胜到庭参加。本案现已审理终结。 上诉人张桂仙、张奇上诉请求：撤销原判，改判驳回金色池塘公司原审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。1.原审法院依据金色池塘公司提交的视频资料作出“2018年12月22日，被告张桂仙曾用铁链锁住原告公司腾冲店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出”的事实认定错误。该视频并未直接摄录到张桂仙实施锁门行为，而且从时间来看，若张桂仙已于2018年12月22日锁门，金色池塘公司怎能经营至2019年4月停业。2.原审法院认定“2019年12月18日，被告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回并更名为叙庭酒店用于自己经营”错误。2019年12月18日，张桂仙发现酒店被盗报警后对财物、设施的清点，并非收回房屋。3.酒店停业，金色池塘公司要求解除合同的主要原因是酒店经营缺失特种行业许可证和消防安全许可证，相关行政部门的取缔及停产停业处罚所致。4.从租赁合同的内容来看，其是将证照齐全、设施完备、装修完好且正常经营的酒店整体转租，金色池塘公司接手后仅部分装修，且双方签订的租赁合同约定装修期后置，表明金色池塘公司若要装修改造，必然长时间无法经营，现接手后即正常经营，反证金色池塘公司提交的装修施工合同及购销合同的虚假性。关于装修造价鉴定意见，该造价鉴定是对酒店装修工程的现存价值的评价，该价值包含出租前即存在的装修部分和金色池塘公司添附部分，一审法院直接以现存价值认定错误。 被上诉人金色池塘公司辩称，其与上诉人之间成立的房屋租赁合同关系，在其未拖欠房租或合同约定的解除合同的条件成就的情形下，上诉人无权提前解除合同，收回房屋。上诉人张桂仙自2018年12月开始，多次以锁门、断水断电、拿走房卡的方式，表明其无继续履行租赁合同；同时，拒不提供酒店原消防安全许可，使其无法办理消防安全许可证，导致酒店无法正常经营，由此原审认定上诉人违约，判令其承担违约责任，并赔偿损失正确，请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人的上诉理由作辩解如下：1.对张桂仙的锁门、断水断电、拿走房卡我方不仅有视频，还有张桂仙在铁链锁门和电表现场的照片。2.叙庭酒店门头的照片是2020年4月13日质证当天照的，如果张桂仙2020年3月24日才接管酒店，扣除装修时间，现在就开业经营时间是来不及的。3.酒店停业是租赁物使用与租赁合同履行是两方面的问题，张桂仙无权因租赁物的使用收回房屋。 金色池塘公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》；2.判令二被告连带赔偿原告如下经济损失：(1)退还原告已支付但尚未使用租赁期限的剩余租金760000元，及自起诉之日至款项还清之日按中国人民银行同期基准贷款利率计算的利息；（2）赔偿原告装修费3800000元及自起诉之日起至款项还清之日止按中国人民银行同期基准贷款利率计算的利息；（3）赔偿原告违约金416000元；以上合计4976000元；3.本案诉讼费、评估费、保全费、原告支付的财产保全责任保险费等由被告承担。 一审法院认定事实：张桂仙、张奇系母女。2017年3月24日，原告昆明金色池塘温泉酒店有限公司作为乙方，与甲方张桂仙、张奇共同签订《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》，向张桂仙、张奇租赁腾冲市火山社区邮电小区的君都酒店用于开办原告公司腾冲店，合同第一条至第三条主要约定：甲方将位于腾冲市火山社区邮电小区的君都酒店房屋及设施、商标名称（包括装修、消防、一切软件和硬件）等整体租赁给原告用于经营酒店、足疗、中医理疗等，租赁期自2017年3月24日起至2029年8月23日止，其中自2029年3月24日起至2029年8月23日止的5个月为装修改造免租期，每满一年为一个租赁年度，每个年度租金固定为1040000元，首个年度租金于协议签订三个工作日内一次性支付，第二个年度起提前二个月支付下一租赁年度租金，收取租金的银行账号为62×××22，开户行为腾冲建设银行腾北支行，户名为邵凌飞。第四条主要约定：甲乙双方签订合同后乙方进场开始装修，乙方在该租赁物场地内的一切投资由第三方审计部门进行金额认定，甲方在签订合同后如果违约，将按国家审计部门规定对乙方进行赔偿；乙方签订合同后违约，将秉承来修去丢的原则，一切投资归甲方，不用对乙方进行赔偿。第五条主要约定：合同签订后，乙方有权根据经营需要自行对租赁物内外部进行装饰装修，在不改变租赁物使用功能前提下，无须征得甲方同意，乙方进行的改造或装修费用由乙方自行承担，若遇政府部门规划等因素涉及到的拆迁等，针对乙方投资部分的补偿，甲方占30％，乙方占70％。第六条主要约定：协议签署之日起，收到当年租金之日，甲方应当将租赁物移交给乙方；协议签署前由甲方负责现状，电梯、消防使用验收合格，费用由甲方负责，签订后由甲方配合乙方协调和电梯使用单位继签合同，费用由乙方支付。第七条主要约定违约金为合同总金额的40%，合同总金额按1040000元计算。合同签订后，被告张桂仙于2017年3月28日向原告出具了收条一张，收条记载内容主要为：今收到昆明金色池塘温泉酒店有限公司支付给腾冲县火山社区邮电小区（君都酒店）及其附属建筑物房租费1040000元，租期为2017年3月24日至2018年3月23日一年的房租。随后原告接收了租赁物并对租赁物进行了改造装修。改造装修结束后，原告对腾冲店边申请办理手续边进行营业。2017年10月23日，腾冲市公安局以原告公司腾冲店自2017年7月起未经公安机关许可擅自经营为由，向原告公司腾冲店作出（腾公）行取决字［2017］第5128号决定，取缔原告公司腾冲店。2017年12月21日，原、被告双方又签订《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同之补充合同》，将2018年3月24日后的年度租金变更为每年830000元，2018年3月24日至2020年3月23日两个年度的租金1660000元，于2017年12月21日支付400000元，于2017年12月26日支付1260000元，以后于每年度结束前二个月支付下一年度租金，收款账户变更为李金良名下账号为62×××24的中国建设银行账户。签订补充合同后，原告按约定向被告指定账户于2017年12月21日汇款400000元，于2017年12月26日汇款1260000元。2018年7月23日腾冲市公安消防大队以原告公司腾冲店未经消防安全检查擅自投入使用为由，向原告公司腾冲店作出腾公（消）行罚决字［2018］第0004号行政处罚，给予原告公司腾冲店停产停业并处罚款50000元的处罚。2018年8月22日，原告以二被告不配合办理消防证照变更登记手续及租赁物被二被告用于抵押贷款，现抵押权人已表明其将主张抵押权，原告对租赁物将无法正常经营为由向一审法院提起诉讼，案号为（2018）云0581民初3358号。2018年12月12日，原告在3358号案开庭后以原、被告双方一致同意用其他方式处理纠纷为由撤回了诉讼。2018年12月22日，被告张桂仙曾用铁链锁住原告公司腾冲店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出。2019年4月19日，原告公司腾冲店完全停业。2019年4月23日，原告向一审法院提起本案诉讼。 庭审同时查明，原告公司腾冲店停业后，原告曾专门派工作人员驻店看管。2019年12月18日，被告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回并更名为叙庭酒店用于自己经营。 另，诉讼中云南鼎丰司法鉴定中心依委托对原告公司腾冲店的装饰、装修实际工程量及现存价值进行了鉴定并出具了云鼎［2019］司鉴字第1249号《腾冲金色池塘温泉酒店装修工程造价鉴定意见书》，结论为昆明金色池塘温泉酒店有限公司腾冲店的装饰、装修实际工程价值为5361224.29元，现存价值为3726050.88元。 再，诉讼中，被告认为双方约定的违约金过高，请求调整。 一审法院认为，本案原、被告对房屋租赁起始期限、交付时间及收回时间无异议，故本案争议焦点为：一、本案中谁违反合同约定？是否可以解除合同？二、原告提出的返还租金、赔偿损失、支付违约金及保全费等请求应否支持？ 关于本案中谁违反合同约定的问题。该院认为，本案双方当事人之间系租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同中，出租人的主要义务为交付租赁物，主要权利为收取租金，承租人的主要义务为支付租金，主要权利为对租赁物享有使用、收益权，故该争议应从原、被告各自应履行的义务进行分析。 首先，从原告支付租金的角度看，被告张桂仙对签订租赁合同后于2017年12月21日收到400000元、2017年12月26日收到1260000元无异议，故双方对租金的争议实质为2017年3月28日的1040000元是否实际支付，张桂仙签字确认2017年3月28日收条，内容记载为“今收到”，意思明确，出具时间与原、被告在合同中约定的“首个年度租金于协议签订三个工作日内一次性支付”的时间吻合，与租赁物已移交（租赁物移交约定为“协议签署之日起，收到当年租金之日，甲方应当将租赁物移交给乙方”）及原、被告2017年12月21日签署的补充协议中调整租金的起算时间从2018年3月24日起的内容相印证，该《收条》系直接证据，能证明原告观点，故原告提出的实际支付租金2700000元的主张，该院予以采信；被告提出的原告实际支付租金1660000元，原告违约拖欠租金的抗辩无证据印证，该院不予采纳。 其次，从被告交付租赁物的角度看，原告已支付租金为2700000元，根据合同约定，2017年3月24日至2018年3月23日租金为1040000元，2018年3月24日至2020年3月23日两个年度的租金为1660000元，2700000元租金对应的租赁期应至2020年3月23日止，在对应的租赁期内原告已按约定履行了交付租金的主要义务，原告相应的享有对租赁物使用、收益的权利，但本案被告张桂仙在2018年12月22日用铁链锁住原告公司腾冲店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出，2019年12月18日将租赁物收回更名为叙庭酒店用于自己经营，被告张桂仙已违反交付租赁物的约定，故原告提出的本案系被告违约的主张，合法有据，该院予以采信；被告提出的本案系原告违反约定转租租赁物的抗辩无证据印证，该院不予采纳。 关于是否可以解除合同的问题。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（第二项）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，合同一方在对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形下可以请求解除合同。本案中，被告张桂仙提前收回租赁物的行为已经表明今后其将不履行交付租赁物的主要义务，原告通过交付租金后享有对租赁物使用、收益的合同目的已不能实现。故原告提出的解除其与被告签订的《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》的主张，合法有据，该院予以支持。 关于原告提出的返还租金、赔偿损失、支付违约金及保全费等请求应否支持的问题。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，本案被告已违约并收回了租赁物，故解除合同后原告可以要求返还多交付的租金并要求赔偿损失及诉讼必须费用，下面分别论述。 第一租金返还方面。如前所述，原告已支付租金2700000元，其对应有权使用租赁物的期限应至2020年3月23日，但被告张桂仙于2019年12月18日提前收回了租赁物，即原告实际使用租赁物的期间为2017年3月24日至2019年12月18日，因原、被告签订的合同对租赁期间约定有5个月的装修改造免租期，虽然双方约定的装修改造免租期为2029年3月24日至2029年8月23日，但该装修改造免租期实现的前提是双方正常履行完合同，本案中原告在签订合同后按约定交纳了租金并按自己的经营需要进行了装修，其预期能享受免租期，现在因被告张桂仙违约导致双方合同解除，合同免租期已无法正常到达，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，本案原、被告约定的装修免租期视为提前到达，故原告实际使用租赁物的时间应扣除5个月，即原告使用租赁物的期间视为2年3个月零24天（2017年3月24日至2019年12月18日扣除5个月），原告应支付租金为第一年1040000元、调整后的一年3个月零24天为1092075元（830000元+207500元+54575元），合计2132075元。故，解除合同后被告应返还原告剩余租金567925元（2700000元-1040000元-830000元-207500元-54575元）。 第二赔偿损失方面。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案原告请求的损失可包含直接损失及预期损失。一、直接损失，根据云鼎［2019］司鉴字第1249号《腾冲金色池塘温泉酒店装修工程造价鉴定意见书》，原告公司腾冲店的装饰、装修现存价值为3726050.88元。该装饰、装修现存价值系原告添附形成，系原告的直接支出，其预期在租赁期间折旧冲抵，现因租赁物提前被被告违约收回，原告已无法对租赁物上附着的装饰、装修现存价值进行冲抵，该现存价值已转化为原告的直接损失，应由被告予以赔偿。二、预期损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案原、被告对预期损失的约定为合同总金额的40%（合同总金额按1040000元计算），该约定系双方已提前预见到的违约损失，本应予以遵守，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案赔偿直接损失后，再按合同总金额的40%计算违约金系违约金约定过高，应依法予以调整，被告提出的双方约定违约金过高的抗辩，符合法律规定，该院予以采纳，综合衡量本案的商事性质、当事人过错程度、原告的预期利益等因素，酌情调整本案违约金为补充合同每年度租金的30％即249000元（830000元×30％）。另因原告请求被告支付违约金，该违约金系原告的预期损失，已涵盖了利息损失，不能同时再要求支付利息，故对原告提出由被告支付利息的诉讼请求，该院不予支持。 第三诉讼必须费用方面。因原、被告对保全费、鉴定费等未进行约定，而该案保全程序系原告为自己利益，自行申请产生，保全过程中产生的保全费、保全责任保险费非正常诉讼必须产生的费用，鉴定费系原告为证明自己的主张而产生，系其为实现胜诉而必须负担的义务，应由原告自行承担，故原告提出的由被告承担保全费、保全责任保险费及鉴定费的主张，该院不予支持。 综上，对原告提出的解除原、被告签订的《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》的主张，该院予以支持；提出的由二被告退还原告剩余租金760000元的主张，该院部分支持567925元；提出的由二被告赔偿原告装修费3800000元的主张，该院部分支持3726050.88元；提出的由二被告支付原告违约金416000元的主张，该院部分支持249000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告昆明金色池塘温泉酒店有限公司与被告张桂仙、张奇签订的《腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同》；二、由被告张桂仙、张奇于本判决生效之日起十五日内返还原告昆明金色池塘温泉酒店有限公司剩余租金567925元、赔偿装修装饰费3726050.88元、支付违约金249000元，合计4542975.88元；三、驳回原告昆明金色池塘温泉酒店有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人张桂仙、张奇向本院提交如下证据：A1.腾越派出所接待报警案件三联单一份（编号：Q5305814100002018120792），欲证实2018年12月22日的报警系金色池塘公司与张贵如发生经济纠纷，与张桂仙无关。A2.2018年11月-2019年8月电费单十二份和腾越派出所接待报警案件三联单一份（编号：Q5305814100002019040848），欲证实案涉酒店停业于2019年4月，系腾冲市消防大队的处罚和自身原因所致，金色池塘公司经营至2019年8月。A3.酒店照片十一张，欲证实案涉酒店装饰系原君都酒店遗留，金色池塘公司未进行装饰装修。被上诉人金色池塘公司均未提交新的证据。经质证，金色池塘公司对A1、A2证据的真实性无异议，对证明目的均不认可；A3证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，A1证据是2018年12月22日报警记录，记载当日在案涉酒店案外人发生争吵。该内容与本案无关联性，也不能推翻原审法院依据现场照片和监控视频作出的张桂仙同日用铁链锁住案涉酒店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出的事实认定。A2证据电费单是用电情况和费用的记载，2019年4月19日报警记录记载处理的是案涉酒店内赌博行为，能印证期间酒店尚在经营，但原审认定金色池塘公司使用租赁物至2019年12月18日，即金色池塘公司使用租赁物的期间，原审认定期间包含二上诉人主张的期间，该待证事实对本案处理无实际意义。据此，本院对A1、A2证据不予采信。A3证据的真实性未获认可，且证据不能直接证实待证事实，故对此证据本院不予采信。上诉人张桂仙、张奇对一审认定以下事实持异议：1.2018年12月22日，张桂仙用铁链锁住案涉酒店一楼大厅的玻璃门并控制人员进出；2.案涉酒店于2019年4月19日停业；3.2019年12月18日，被告张桂仙更换门锁将涉案租赁物收回并更名为叙庭酒店用于自己经营；4.酒店装饰装修工程价值为5361224.29元，现存价值为3726050.88元。金色池塘公司对一审认定事实无异议，张桂仙、张奇异议的一审认定事实1和2，如前所述，该异议不成立。异议事实3包含两个事实：一是更换门锁收回租赁物，二是更名经营，结合接处警登记表（编码：Q5305814100002019120824）的记载，此处2019年12月18日仅指更换门锁的时间，并非更名经营的时间，一审该事实的表述可能存在歧义，但不属事实认定错误。对异议事实4，无证据佐证，该异议亦不成立。故，二审审理查明事实与一审认定一致，本院予以确认。另，本院二审查明：张桂仙、张奇于2019年4月28日收到应诉通知、起诉状副本。租赁合同8.1条约定因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿因此受到的一切经济损失；该条第四项为在合同有效期内，若出现第三方向甲方或乙方主张该房屋的所有权而导致影响乙方正常经营的事由发生。 归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.金色池塘公司的合同解除权是否成立？2.腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同及腾冲县腾越镇君都酒店整体租赁合同之补充合同的解除及法律后果？ 本院认为，对焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，享有合同法定解除权或约定解除权的合同相对人主张解除合同时，应通知对方。本案金色池塘公司以其享有法定解除权和约定解除权提起诉讼要求解除合同，但在本案诉讼前未向张桂仙、张奇发出解除通知，案件受理后张桂仙、张奇通过领取起诉状副本方式收到金色池塘公司解除通知，通知的时间为起诉状副本送达之日，即2019年4月28日。在解除通知合同已送达情况下，金色池塘公司是否享有法定解除权和约定解除权是其主张成立的关键。金色池塘公司主张解除的事实依据有三：1.未配合办理消防证照变更，导致合同目的无法实现；2.租赁物的司法拍卖，符合合同8.1条的约定解除；3.张桂仙锁门阻扰酒店正常经营，是以自己的行为表明不履行主要债务。按解除的法律依据不同，三个情形可以分为法定解除和约定解除两类，本院对本案权利基础作如下评析：1.约定解除依据合同8.1条第四项，该约定解除由第三方主张该房屋的所有权和影响乙方正常经营两方面事实构成，金色池塘公司仅证实第三方主张权利，但未证实该权利主张如何影响正常经营，故金色池塘公司不享有约定解除权。2.法定解除事由有二：合同目的无法实现和以自己的行为表明不履行主要债务。一是消防部门是以未经消防安全检查擅自投入使用作为处罚事实依据，处罚依据事实与消防证照变更的关联性不足，而且金色池塘公司也未证实张桂仙、张奇如何不予配合，故该主张不成立。二是锁门是否成立以自己的行为表明不履行主要债务。从行为频次、行为强度及后果综合分析，张桂仙的锁门行为一次、持续一天左右，与案涉酒店停业时间间隔近四个月，停业与锁门之间亦无证据表明存在因果关系，该行为的频次和强度均不足以成立以自己的行为表明不履行主要债务，是妨害租赁物使用的一般违约行为。由此，金色池塘公司不享有合同解除权。由于张桂仙收回房屋发生于金色池塘公司提起诉讼以后，该行为不应成为评价合同解除权的考量，却成立张桂仙以实际行为表明不继续履行租赁合同。至此，租赁合同因双方意思表示一致而解除，无需再判决解除，金色池塘公司之后亦未继续管理使用租赁物，租金计至此时合理。一审以张桂仙锁门控制人员进出和收回租赁物的行为构成违约的认定不当，判令张桂仙、张奇承担违约责任亦不当，本院予以纠正。 对焦点2，虽租赁合同已解除，但双方未对合同解除责任达成一致，且合同也未约定该类解除责任，故本院依据公平原则确定合同解除责任为：张桂仙、张奇应返还金色池塘公司未使用的房屋租金和补偿装修损失。一审未使用期间的房屋租金计算为567925元正确，本院予以确认。装修损失补偿，按租赁合同5.1条“合同签订后，乙方（金色池塘公司）有权根据经营需要自行对租赁物内外部进行装饰装修，在不改变租赁物使用功能前提下，无须征得甲方（张桂仙、张奇）同意，乙方进行的改造或装修费用由乙方自行承担。若遇政府部门规划等因素涉及到的拆迁等，针对乙方投资部分的补偿，甲方占30％，乙方占70％。”，是对拆迁等不可归责于双方当事人的事由发生时装修补偿分配比例的约定，按有约定从约定的当事人意思自治原则，金色池塘公司装修受偿分配比例为70%，本案装修装饰现存价值3726050.88元，按约定比例分配金色池塘公司享有2608235.62元，张桂仙、张奇享有1117815.26元。张桂仙、张奇关于金色池塘公司未进行装修，现存装修装饰系形成于承租前的上诉理由，与鉴定依据的设计图纸、施工合同和现场勘查作出的鉴定结果相悖，也与租赁合同的装修约定不符，该上诉理由不成立。 综上所述，上诉人张桂仙、张奇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但对张桂仙、张奇违约认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初1701号民事判决； 二、由张桂仙、张奇给付昆明金色池塘温泉酒店有限公司未使用房屋期间的租金567925元、装修装饰损失2608235.62元，合计3176160.62元，于本判决生效后十五日内付清； 三、驳回昆明金色池塘温泉酒店有限公司的其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各46608元，由昆明金色池塘温泉酒店有限公司各负担14399元，张桂仙、张奇共同各负担32209元。 本判决为终审判决。 审判长  何延武 审判员  施 红 审判员  田 旭 二〇二〇年十一月四日 书记员  李 会