天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初6017号原告：贾玉洁，女，1943年9月30日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：田青，天津金诺律师事务所律师。被告：天津市王顶堤工贸集团有限公司，住所地天津市西青区外环线高速公路**桥西。法定代表人：李振旺，总经理。委托诉讼代理人：赵晓可，天津津海律师事务所律师。原告贾玉洁与被告天津市王顶堤工贸集团有限公司（以下简称王顶堤工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾玉洁的委托诉讼代理人田青，被告王顶堤工贸公司的委托诉讼代理人赵晓可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告自2019年1月1日至实际交房之日止的逾期交房利息及违约金，按照合同约定标准计算；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年4月18日与被告就位于天津市南开区××路××号商品房签署了《天津市商品房买卖合同》，合同中对原、被告的权利义务进行了明确约定。依据合同约定，被告应于2018年12月31日前将原告购买的商品房竣工，验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告依约履行付款义务后，被告却未按照约定将商品房于2018年12月31日前验收合格并交付给原告，故诉至法院。王顶堤工贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，2017年政府发布《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，导致涉案项目工程停工六个月，故交楼期限应顺延。第二，已付款利息与违约金不能同时主张，原告的损失是在认定被告违约事实产生之日起，从次日起算的已付款利息。第三，因政策原因、配套建设单位工期延误导致逾期交房，请求法院调整交房期限。第四，2019年建委审批手续改革，在2019年6月前不予收件审批，被告无法办理审批手续，且房屋实际上已经达到交房条件，部分居民已经收房并装修入住。综上，请求法院免除或者减轻被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原告与被告签署《天津市商品房买卖合同》，出卖人（以下简称甲方）王顶堤工贸公司，买受人（以下简称乙方）贾玉洁，涉案房屋座落于天津市南开区××路××号，房屋价款为1272535元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，商品房竣工验收，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：予以延期。合同第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定：除遇不可抗力外，被告如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签署后，原告依约支付了购房款。对于被告主张因停工令、大配套工程延误导致延期交房的问题。2017年8月25日，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅联合下发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。就诉争房屋，被告于2019年12月24日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告于2020年7月7日通知原告办理入住手续。原告到收楼处询问后，办理房屋交付的人员告知必须自2019年12月25日开始交暖气费，并且需要交纳2019年12月25日之后一年的物业费，才可以领取房屋钥匙。原告不同意交付上述费用，认为采暖费和物业费应该从实际办理入住之日起交纳。双方未办理房屋交接手续。被告于2020年11月12日开庭时称，被告已多次告知物业公司，向业主收取物业费的时间为2020年7月7日之后，自2019年12月25日至2020年7月6日物业费由被告承担。被告以为物业就是按照通知内容执行的。目前物业和被告还存在其他经济方面的一些纠纷。诉争房屋钥匙早在2019年6月交付给物业，目前被告无法控制房屋钥匙的交付。为减少双方损失，本院责令原告于2020年11月12日办理入住手续，如产生不合理的费用，原告可在入住后及时向相关方主张权利。本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约交付购房款，但被告未能于2018年12月31日前向原告交付符合法定及约定交房条件的房屋，故被告应当承担迟延交付的违约责任。对于被告主张的因政府禁令导致延期交付是否应予免责的问题。本案中，政府禁令实施的时间为2017年10月至2018年3月，该阶段涉案项目主体结构工程已竣工验收，被告也未提供其他证据证实该期间因存在土石方作业等禁止施工项目而延误工期的情形。同时，上述禁令发生于涉案合同签署前，被告应对此前政策性停工导致工期延误的情况已经知晓，并在签署合同时合理预定交房时间，被告未能按照其确定的时间履行交付义务，应自行承担不利后果。对于因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。虽然合同约定“如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。”但被告主张的大配套迟延履行非不可抗力范畴，且大配套工程延误是否为第三方迟延履行造成，系另一法律关系认定的事实。即便按照被告主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，被告的上述抗辩主张，不予支持。被告于2019年12月24日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，并于2020年7月7日通知原告办理入住手续，故被告应依约承担逾期交房的违约责任至2020年7月7日。原告按照通知时间到被告指定地点办理相关手续，因被告委托的案外人物业公司要求原告交纳入住前的物业费而导致原告未办理入住。根据合同的相对性，交付房屋的义务人应为被告，案外人系被告委托办理交付房屋手续的代理人，其行为所产生的后果，应由被告承担。补交或预交物业费并非原、被告合同约定的交付房屋的必要条件，也非法律规定的强制条件，不应作为被告向原告交付房屋的捆绑条件，原告在此过程中并无过错。因此，被告应当赔偿原告因再次迟延交付房屋给原告造成损失。为减少双方损失，本院责令原告于2020年11月12日办理入住手续，如产生不合理的费用，原告可在入住后及时向相关方主张权利。故被告亦应向原告承担自2020年7月8日至2020年11月12日期间的逾期交房违约责任。根据本案具体情况，该段期限逾期交房产生损失赔偿额的具体计算方法亦参照合同相关约定。综上，被告应支付原告自2019年1月1日至2020年11月12日的已付款利息和违约金。经核算，已付款利息数额为101348元，违约金数额为86787元。关于被告提出的违约金及已付款利息不能同时主张的抗辩意见，已付款利息及违约金为双方合同明确约定的逾期交房产生损失赔偿额的具体计算方法，该约定属于双方当事人意思自治,没有出现违反国家强制性法律规定的情形。因此，被告的该项抗辩意见，不予支持。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定：一、天津市王顶堤工贸集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付贾玉洁已付款利息101348元及违约金86787元。二、驳回贾玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707元，全部由被告天津市王顶堤工贸集团有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二〇年十一月十二日书记员 岳春林附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......