湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初3453号原告：刘芳，女，1982年3月30日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳市银城星房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区沧水铺镇教育北路（万国荟益阳国际进口商品城）。法定代表人：肖遐龄。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘芳（以下简称原告）与被告益阳市银城星房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗龙和被告的委托诉讼代理人潘子龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告订立的《商铺买卖合同》；2、判决被告退还原告购铺款205433元及维修金22715元，两项合计228148元；3、判决被告向原告支付违约金125546元（违约金按日处万分之三，154330元违约金自2014年11月16日计算到2020年8月1日止，50000元违约金自2015年2月8日起计算至2020年8月1日止，应计算至债务全部履行完毕）；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年11月20日订立了《商铺买卖合同》。合同对商铺的面积、位置、价格、付款方式及违约金等都作出了明确的约定。原告依约履行了合同义务，但由于被告的原因，项目运作无法成功，被告的行为完全违约且达到了合同第九条第二款的严重程度。为此，原告诉至法院。被告辩称：1、原告申请的银行按揭未成功放款，是由于银行相关经营政策的调整所导致。原告没有按约付款也是一种违约行为，应承担相应的违约责任。由于原告没有付全款，被告不可能为原告办理不动产证，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不能成立。如果认为被告仍应承担违约责任，也应当根据情势变更原则，调低违约金的金额。违约金起算时间应当从被告免费使用期间到期后开始计算；2、被告现在可以为原告办理不动产证，原告要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求不能成立。经审理查明的事实如下：2014年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为2014006(1384)、2014006(1385)两份《商铺买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于益阳市赫山区沧水铺镇教育北路益阳义乌小商品批发城第1层1384号、1385号（测绘编号）商铺（商位号1层A区1080号、1081号），合同约定商铺价格分别为193932元、191501元，付款方式为按揭付款，买受人于2014年11月16日前支付商铺首付款103932元、101501元，付清首付款后，应于2014年12月1日前将办理银行按揭贷款所需材料全部交至出卖人，并由出卖人统一为买受人办理银行按揭贷款手续。《商铺买卖合同》第六条买受人逾期付款的违约责任约定：出卖人在本合同约定的交房期限前未收到买受人的全部房款及应缴的费用，出卖人有权顺延交房和办理权属证书登记日期，买受人以银行按揭贷款支付房款的，若银行未发放按揭贷款的，视为买受人未按时付款，出卖人有权顺延交房和办理权属证书，若非买受人的原因导致银行未按时发放按揭，出卖人不能追究买受人逾期付款的违约责任。第七条交付期限约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。第九条交接约定：商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署商铺交接单。买受人逾期收铺的视为出卖人已按合同约定的交付期限将符合本合同约定交铺条件的商铺交付给了买受人。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人未在2015年10月31日前按照合同约定交付商铺，则自2015年11月1日起，计算出卖人无偿使用商铺的时间。逾期六个月未交付商铺，买受人有权解除合同，出卖人按已交商铺款自交纳之日起以日万分之三支付违约金。合同签订后，原告于2014年11月16日向被告支付了商铺首付款155433元和维修金22715元，于2015年2月8日向被告支付了商铺首付款50000元，被告均向原告出具了收据。在双方约定的商铺交付日2015年10月31日，被告未按合同约定出示经综合验收合格的证明文件向原告交付商铺，在此之后的六个月内亦未向原告交付案涉的商铺。以上事实，有原、被告当庭陈述、《商铺买卖合同》、收据等证据予以证实。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，买卖双方应按合同约定履行各自的义务。现原告作为买受人已按合同约定履行了支付商铺首付款和交付银行按揭所需资料的义务，按揭贷款未办理成功并非原告的原因所导致，被告在按揭贷款未发放的情况下未及时通知原告并与原告确定其他的付款方式，被告以此认为原告违约的抗辩意见，本院不予采信，被告应按照合同约定交付商铺。被告未在合同约定的期限内出示经综合验收合格的证明文件向原告交付商铺，构成违约，应按合同约定承担违约责任。对原告要求解除原、被告之间签订的《商铺买卖合同》并要求支付违约金（以154330元为基数，按日利率万分之三的标准自2014年11月16日起计算至实际付清之日止，以50000元为基数，按日利率万分之三的标准自2015年2月8日起计算至实际付清之日止）的诉讼请求，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。合同解除后，被告收取的购铺款205433元及维修金22715元应当退还原告。原、被告的《商铺买卖合同》约定了免租期，但免租期的计算应当以商铺的交付为前提，从交付之日开始计算免租期，被告称与原告约定了免租期，商铺是否交付不影响原告权利，故不需要直接向原告交付商铺的抗辩意见，混淆了商铺的交付与免租期计算期限的区别，同时，被告认为免租期不应计算违约金的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘芳与被告益阳市银城星房地产开发有限公司于2014年11月16日签订的合同编号为2014006（1384）、2014006（1385）的《商铺买卖合同》；二、被告益阳市银城星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘芳购铺款205433元及维修金22715元，并向原告刘芳支付违约金（违约金以154330元为基数，按日利率万分之三的标准自2014年11月16日起计算至实际付清之日止，以50000元为基数，按日利率万分之三的标准自2015年2月8日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6600元，减半收取计3300元，由被告益阳市银城星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  李杏二〇二〇年十一月六日书记员  何芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。