宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初2716号 原告：林锁，男，1983年12月20日出生，汉族，住宁波市北仑区。 原告：朱春燕，女，1980年3月6日出生，汉族，住宁波市北仑区。 两原告共同的委托诉讼代理人：汪霁文，浙江鑫目律师事务所律师。 被告：宁波远望华夏置业发展有限公司，住所地：宁波市北仑区新大路**，统一社会信用代码：91330206610278122E。 法定代表人：林辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑吉薇、陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。 原告林锁、朱春燕与被告宁波远望华夏置业发展有限公司（以下简称远望公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员毛蔚独任审理，于2020年6月3日、同年8月21日两次公开开庭进行了审理，两原告共同的委托诉讼代理人汪霁文、被告的委托诉讼代理人郑吉薇到庭参加诉讼。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告林锁、朱春燕向本院提出诉讼请求：判决被告支付两原告逾期交房的违约金暂计334402元[（4753715元+250000元）×万分之二×326天（2019年6月1日至2020年4月21日）+200000元×万分之二×204天（2019年10月1日至2020年4月21日），实际计至交付之日]。事实和理由：两原告系夫妻，两人与被告签订了三份《商品房买卖合同》，其中编号为YS0087008的合同价款为4753715元（商品房），编号为2019330206YS0339219的合同价款为25万元（里仁越府地下车库位），编号为2019330206YS0339172的合同价款为20万元（里仁越府地下车库位）。三份合同分别约定了交付期限和逾期交付的违约责任等条款。编号为YS0087008的合同约定交付期限为2019年5月31日，编号为2019330206YS0339219的合同约定交付期限为2019年5月31日，编号为2019330206YS0339172的合同约定交付期限为2019年9月30日。两原告共同购买的商品房属于精装修房，原本该商品房于2019年7月31日基本上快装修完毕，不料8月份因为装修公司装修的原因导致火灾，该房不得不重新装修。2019年8月26日，原告收到被告的《里仁越府交房通知书》，并问是否是可以交付了，被告员工明确回复原告家的房子还没有好，不是交付。之后原告的房子一直在重新装修中。截止目前，被告仍然没有向原告完成商品房和两个车位的交付，已经逾期很长时间，原告认为，被告应当按照合同的约定支付逾期交付的违约金。 原告林锁、朱春燕向本院提供如下证据用以证明其主张属实： A1.《商品房买卖合同》3份、结婚证1份，用以证明原被告双方约定了合同价款、交付期限、逾期交付违约责任等条款，两原告共同拥有商品房和车库的事实； A2.宁波增值税普通发票3份、贷款还清凭证1份，用以证明原告支付了相应的合同款的事实； A3.原告朱春燕与被告员工李玲、原告朱春燕与被告销售主管董虹艳、原告林锁与装修工人骆贤波之间的微信聊天记录各1份，用以证明被告员工承认2019年8月23日的交付通知书不针对原告，也承认直到2019年12月还不能交付以及原告房子因火灾烧毁重新装修的事实； A4.火灾前后的房屋照片8份，用以证明原告房子原本是在7月31日快装修好，后来因为火灾重新装修的事实； A5.2020年4月3日原告林锁与被告负责人鲍林春之间的通话录音及录音文字1份，用以证明原告的房子8月份因为施工方导致火灾不得不重新装修，至今没有办理交付手续的事实； A6.《浙江省商品房买卖合同示范文本》1份，用以证明商品房买卖合同有规范文本限制，不可随意约定的事实； A7.13栋里仁为美物业服务群、原告朱春燕与物业管家邵飞之间的微信聊天记录各1份，用以证明智能锁供应商预约安装有截止时间，否则强制安装的事实。 被告远望公司答辩称：一、案涉商品房至迟于2019年8月24日实际交付；二、被告系按原告要求进行交付后的维修提升工作，原告不能以案涉商品房存在质量瑕疵为由拒绝受领案涉商品房，该维修提升期间不视为出卖人逾期交付；三、原告付清应付款项是被告交付的前提，在原告未付清的情况下，即使被告未向原告交付房屋，也不承担违约责任；四、退一步讲，2020年1月5日被告为原告安装了案涉商品房前后两道门的智能门锁，并交付了钥匙，案涉商品房自此完全处于原告控制之下，装修升级之后的交付也已完成；五、两个车位并没有逾期交付，被告不存在违约责任，案涉商品房即使存在逾期交付，则逾期的时间仅为2019年6月1日-8月23日，且原告主张按日支付已交付房价款万分之二的违约金明显过高，请求减少至与案涉商品房租金持平；六、2019年8月24日至2020年1月5日为装修升级期间，不应视为逾期交付，被告无需支付违约金，若装修升级期间原告有产生实际损失应另行主张，2020年1月5日后原告已完全控制案涉商品房，被告既不存在逾期交付的责任也不存在损失赔偿责任。 被告远望公司向本院提供如下证据用以证明其辩称属实： B1.《北仑区房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《房屋交付使用备案证明书》、《里仁越府交房通知书》、顺丰快递单据各1份，用以证明案涉商品房已于2019年8月23日实际交付，原告未支付应付款项，已构成违约的事实； B2.《火灾事故简易调查认定书》1份，用以证明过火面积仅为三平方米，装修受损为烟熏，并不导致案涉商品房不具备交付条件的事实； B3.墙纸合同单、情况说明各1份，用以证明被告基于为客户服务的考量，根据客户的意愿更换了全屋墙纸（包括根本未受火灾影响的其他房间，且属非交付标准），所涉时间不应视为逾期交付的事实； B4.窗帘轨道及电机若干，用以证明窗帘轨道及电机只是受到烟熏，并不影响使用，被告根据客户意愿进行更换，不应视为逾期交付的事实； B5.智能门锁安装签收单、情况说明、智能门锁采购安装合同、案涉房屋门锁照片、原告朱春燕与李玲的微信聊天记录各1份，用以证明2020年1月5日，被告为原告安装了案涉商品房前后两道门的智能门锁，并交付了钥匙，案涉房屋自此处于原告控制之下，实际交付完成的事实（退一步讲的节点，不影响被告之前提出2019年8月24日即应视为交付的主张）； B6.《房地产租赁价格估价报告》1份，用以证明案涉商品房市场月租赁价格为8800元，原告主张的违约金过高的事实； B7.里仁越府出入口终端管理系统照片3份，用以证明原告两辆车的信息于2019年12月8日录入系统的事实。 经开庭审理，当事人的质证意见及本院对证据的认定情况如下：关于证据A1，被告无异议，本院审查后均予以认定；关于证据A2，被告对发票的真实性无异议，对贷款结清凭证的关联性有异议，本院审查后对发票予以认定，从贷款结清凭证所载明的内容无法判断其与本案的关联性，故本院不予认定；关于证据A3，被告认可李玲和董虹艳确系被告员工，对其与原告朱春燕之间的微信聊天记录的真实性无异议，故本院予以认定，被告称骆贤波已经离职，对其与原告林锁之间的微信聊天记录的真实性无法确认，本院审查后认为，原告提供的该微信聊天记录系原件，内容与另2份微信聊天记录相互印证，被告也认可骆贤波原系其员工，故本院对该微信聊天记录亦予以认定；关于证据A4，被告认可所拍摄的确系案涉房屋，但对照片拍摄时间有异议，本院结合其他证据审查后认为，该组照片能够反映案涉房屋因火灾受损后进行部分重装的事实；关于证据A5，被告认可被告单位确有鲍林春这个人，但对录音的真实性有异议，因原告未提供通话记录，故本院对该证据难以认定；关于证据A6，被告对其形式真实性予以认可，对其来源合法性有异议，并认为该证据不能证明原告的证明目的，本院审查后对该证据的真实性予以认定，但该示范文本中有许多合同双方可自己约定和补充的条款，故并不能证明原告的证明目的；关于证据A7，被告质证称，对其真实性无异议，但与原告的证明目的没有关联，原告自己承认是预约安装的，且完整的微信聊天记录能反映原告安装门锁十分迫切，能够证明当时房屋已经完成了维修工作，已可使用，本院审查后对该组证据予以认定；关于证据B1、B2，原告对其真实性均无异议，对其证明对象有异议，本院审查后认为该两组证据能够证明本案相关事实，故对其证据效力予以确认；关于证据B3，原告认为系由与被告有重大利害关系的供应商出具，证明效力低，且证明内容与事实不符，本院审查后认为，该组证据与双方的微信聊天记录相互印证，可以证明案涉房屋更换墙纸的事实，至于具体价格高低与本案并没有关联性；关于证据B4，原告认为是否原物无法核实，被告也没有证据证明是应原告意愿更换，实际是被告为安抚业主主动更换，本院对该证据难以认定；关于证据B5，原告质证称，原告在签收单上签字只是对两把门锁的安装进行签收，不是对钥匙交付进行签收，情况说明的出具人未出庭作证，且系被告的门锁供应商，存在重大利害关系，采购安装合同无法核实真实性，合同中也未涉及钥匙验收，门锁照片无法核实真实性，但与案涉房屋门锁的外形差不多，微信聊天记录中提到交付后预约安装门锁是指在正常情况下的程序，本院审查后认为，该组证据相互印证，能够证明门锁供应商经原告预约后为案涉房屋安装智能门锁的事实；关于证据B6，原告对其三性均不认可，本院审查后认为，该报告系被告单方委托评估机构所作，且与本案没有直接关联性，故本院不予认定；关于证据B7，原告认为车辆信息录入系统不能证明原告在正常使用车位，本院审查后对该证据予以认定。 根据依法认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下案件事实： 原告林锁、朱春燕系夫妻关系。2017年11月15日，两原告与被告远望公司签订合同编号为YS0087008的《商品房买卖合同》一份（以下简称合同A，包括八个附件，其中附件四为装饰、设备标准，附件八为补充协议），约定：两原告向被告购买里仁越府13幢2001室住宅，预测建筑面积为158.51平方米，单价为每平方米29990元，总价款为4753715元,买受人于合同签署的同时支付首期房款1433715元，剩余房款3320000元通过银行按揭方式予以支付。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2019年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、因买受人未及时付清应付款项（包括但不限于应补缴的面积差异款、首期物业维修专项基金、相关违约金、税费等）且出卖人同意继续履行合同的，出卖人有权推迟交付，最后交付期限为买受人实际付清全部房款及逾期付款违约金之日起的第30个工作日，推迟期限不视为出卖人逾期交付，由此产生的相关责任由买受人承担。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本条所指的“实际交付之日”是指出卖人的房屋达到合同第九条约定的交付条件并且书面通知买受人之日，而非办理交付手续之日。第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人须在30天内办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。附件六“保修责任主要条款”约定：该房屋的主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准，保修期从出卖人向买受人交付该房屋之日起计算；如买受人无正当理由逾期不办理交付手续的，保修期从出卖人交付通知书上确定的交付日期起算。合同签订后，两原告按约支付了全部购房款。 2019年8月1日，两原告购买的上述住宅发生火灾，造成电器、装修烧损，过火面积约3平方米。经宁波市公安消防支队北仑区大队勘验，客厅中央有烧损的三台电器，三台电器均崭新未通电使用，放置于客厅中央，电器上方天花板有烟熏痕迹，损坏物品除三台电器外其余都是烟熏为主。 2019年8月2日，原告林锁与被告签订合同编号为2019330206YS0339172的《商品房买卖合同》一份（以下简称合同B），约定：原告林锁向被告购买里仁越府D1幢317号地下停车位，总价款200000元,买受人于2019年8月2日前支付200000元，出卖人应当在2019年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，原告林锁与被告签订合同编号为2019330206YS0339219的《商品房买卖合同》一份（以下简称合同C）,约定：原告林锁向被告购买里仁越府D1幢651号地下停车位，总价款250000元,买受人于2019年8月2日前支付250000元，出卖人应当在2019年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同B、C第九条“交付期限及条件”中的交付条件、第十条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十二条“交接”与合同A的对应条款内容基本一致。合同B、C项下的车位购买款，原告林锁均已按约付清。 2019年8月23日，里仁越府房地产项目完成竣工验收备案。2019年8月24日，被告向原告朱春燕邮寄《里仁越府交房通知书》，通知原告林锁办理交房手续，告知了业主需带资料、房屋面积差异补退款、物业专项维修资金、权证代办费用、物业费用、其它费用，并提示：我司于2019年8月23日通知交房，因里仁越府采用精装，室内原装进口电器设备、三恒系统、智能家居等使用功能需要厂商及专业单位现场交底演示，需要业主电话预约，业主具体住房接收时间将按电话登记或微信确认时间先后顺序安排各位业主接收时间。2019年8月26日，原告朱春燕通过微信将其收到的上述通知书发给被告销售员李玲并称“今天收到的，可以交付了”，李玲回复称“你们家还没好，晚点联系你们哦”。2019年8月至2020年3月期间，被告对案涉住宅中的地板、瓷砖、墙纸/墙布、开关面板、窗帘轨道等进行了维修或更换。2019年12月8日，两原告所有的两辆车的信息已录入里仁越府出入口管理系统。2020年1月5日，经原告预约，宁波高新区爱博尔建材有限公司为案涉住宅安装了前后两道门的智能门锁。 本院认为，原、被告之间签订的三份《商品房买卖合同》均合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的主要争议及本院分析认定如下： 一、合同第十条关于“实际交付之日”的解释条款的效力 案涉三份合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”对出卖人逾期交房情况下应支付的违约金作出了约定，以“实际交付之日”作为违约金的计算截止点，并在同一条内约定：本条所指的“实际交付之日”是指出卖人的房屋达到合同第九条约定的交付条件并且书面通知买受人之日，而非办理交付手续之日。原告认为，该解释条款属于被告提供的格式条款，违反了公平原则，未尽说明义务，免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款无效；法律对于房屋交付已经进行了明确的规定，合同任何一方不得突破法律已经明确的定义进行任意创设法律理解；被告提供的合同版本和补充合同版本中多处出现与该格式条款不一致的条款，应当作出不利于提供格式条款一方即被告的解释。被告认为，被告用下划线明确标出该解释条款提示原告，该条款系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯购房者合法权益的事实，故不存在格式条款无效的情形。本院认为，从该解释条款的行文表述结合上下文的语境来看，该条款对“实际交付之日”的定义仅适用于合同第十条，即仅用于确定逾期交房违约金的计算截止点。正如合同第十二条“交接”的相关约定，正常的房屋交付手续包括通知、查验、签署交接单等一系列手续，可能持续一段时间，最后完成时间受多方因素影响，在房屋达到交付条件的前提下以书面通知买受人之日作为逾期交房违约金的计算截止点，未违反公平原则。该解释条款虽系格式条款，但其并未免除合同其他条款约定的被告交付房屋并转移其所有权的相关义务，亦未剥夺原告对房屋质量提出异议的权利，该条款与合同其他条款并不冲突，且被告已以下划线标示方式重点提示原告，故本院认定该解释条款有效。 二、被告向原告发出的《里仁越府交房通知书》的效力 原告认为，李玲明确告知原告的房子还没有好，不算交付，所以该批量式邮寄的书面通知不针对原告，该通知书对原告不生效。被告认为，被告在案涉住宅已发生火灾的情况下仍然向原告发出交付通知是特定对其的通知行为，李玲回复“你们家还没好”是其个人行为，且其表达的是双方已开展的装修升级工作还没好，并不能否定案涉住宅已达到交付条件的事实，也不能否认被告已通知原告交付的事实。本院认为，该通知书中载明了业主姓名、物业编号，其告知的相关费用金额也是根据原告所购房产的具体情况计算所得，故该通知书确系针对原告所作出。该通知书中虽仅载明了案涉住宅的物业编号，但在权证代表费用项下告知了车位代办费，在物业费用项下也明确告知了原告应付的地下车位物业管理费，可见被告发出该通知书是就住宅和车位交付事项一并进行通知。根据该通知书，各个业主的住房接收时间并不统一，仍需要具体联系安排。因案涉住宅发生火灾造成电器、装修烧损，李玲在收到原告朱春燕发送的通知书后回复“你们家还没好，晚点联系你们哦”，该回复并不能完全否定上述通知书的效力，只是作出了补充说明，认可了案涉住宅尚未达到交付条件，并延后其交付时间至其达到交付条件止，因李玲一直代表被告与原告联系相关事宜，其作出的该回复效力应及于被告。案涉住宅系精装修住宅，而合同第九条约定的交付条件属于白坯商品房买卖的一般内容，故被告交付的住宅除应满足合同第九条约定的交付条件外，还应符合约定的装饰、设备标准，其验收涉及房屋工程及装修工程的双重验收。案涉住宅发生的火灾虽然过火面积不大，但仍对其装修工程的质量造成了影响，致其未能达到交付条件，被告在之后对案涉住宅进行的各项装修工程也印证了这一事实。故被告关于案涉住宅至迟于2019年8月24日交付的答辩意见，本院不予采纳。至于案涉车位，与案涉住宅发生的火灾并没有关联，原告也未举证证明其存在未达到交付条件的问题，故被告邮寄通知书通知原告办理车位交付是有效的。 三、被告能否以原告未支付应补缴的面积差异款、首期物业维修专项基金、相关违约金、税费等为由推迟交付 案涉三份合同中，原告的主给付义务为支付合同约定的商品房总价款，支付首期物业维修专项基金、税费等只是原告的从给付义务，而被告的主给付义务为交付商品房并转移其所有权。在合同约定的交付期限之前，原告已经按约支付商品房总价款，被告应按期交付商品房，不应以原告的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置条件，故被告相关答辩意见本院不予采纳。 四、被告就案涉车位是否应承担逾期交付责任 合同B约定被告应当在2019年9月30日前交付317号车位，被告应按约履行。合同C约定被告应当在2019年5月31日前交付651车位，但该合同的签订时间为2019年8月2日，双方约定的车位交付时间远远早于合同签订时间，显然并非双方真实意思表示，应视为双方对交付时间的约定不明确。根据本院前述认定，被告已于2019年8月24日发出包含车位交付事项的通知，原告至迟于2019年8月26日收到通知，可正常办理车位交付手续，但原告未及时办理，结合双方合同的约定，被告不需对此承担逾期交付责任。原告关于车位交付应在住宅交付之时或之后，否则业主就失去了对车位的占有、使用、收益等权能的主张，缺乏依据，本院不予采纳。 五、被告就案涉住宅应承担的逾期交房违约金数额 合同A约定被告应当在2019年5月31日前交付案涉住宅，被告于2019年8月24日才发出交房通知，且当时该住宅尚未达到交付条件，显然已构成逾期交房，应按照合同第十条的约定承担相应的违约责任，自2019年6月1日起支付相应的违约金。原告认为，被告一直未交付案涉住宅，被告认为案涉住宅至迟于2019年8月24日实际交付，双方对逾期交房违约金的计算截止点存在较大争议，本院认为应计算到案涉住宅达到交付条件止。2019年8月至2021年3月期间，双方一直就装修进度、质量等相关事项进行沟通，从双方之间的微信聊天记录来看，截至2019年12月12日，案涉住宅的墙纸均已贴完，剩余的主要问题是部分需要更换的面板和窗帘轨道还未到位，当日李玲在原告朱春燕询问时也告知其可以去交付了，在此之后，原告也只就地砖等的外观、开关、打胶、清洁卫生等问题提出过意见，未涉及其他装修项目。因部分面板和窗帘轨道未更换完成不属于房屋主体结构缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，本院酌定案涉住宅于2019年12月12日达到交付条件，逾期交房违约金应计算到2019年12月12日止。之后因案涉住宅仍存在质量瑕疵，被告还进行了维修，经本院释明，原告未对房屋维修期间的损失提出主张。被告认为原告主张按日支付已交付房价款万分之二的违约金明显过高，请求减少至与案涉住宅租金持平。本院认为，合同A第十条明确约定，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该条款属于商品房买卖合同的一般条款，双方约定的标准亦属正常，原告按合同约定标准主张违约金不存在明显过高的情况，故本院不作调低。根据上述违约金计算标准及计算期间，被告应支付的逾期交房违约金数额为185395元（4753715元×万分之二/天×195天）。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，不当部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波远望华夏置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告林锁、朱春燕逾期交房违约金185395元； 二、驳回原告林锁、朱春燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费6316元，减半收取3158元，由原告林锁、朱春燕负担1407元，被告宁波远望华夏置业发展有限公司负担1751元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  毛 蔚 二〇二〇年十一月二日 代书记员  李丹颖