江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5110号上诉人（原审被告）：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市绿地世纪城南社区业主委员会，住所地徐州市绿地世纪城**民祥路城东公积金管理处路对面。负责人：杨孝先，该委员会主任。委托诉讼代理人：姜天美，江苏以立律师事务所律师。上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业公司）因与被上诉人徐州市绿地世纪城南社区业主委员会（以下简称绿地南业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人紫竹物业公司的委托诉讼代理人张贺，被上诉人绿地南业委会的委托诉讼代理人姜天美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫竹物业公司上诉请求：1、撤销或改判一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方于2016年签订的物业管理服务合同第十三条明确约定“甲方双方共同配合做好和前物业的交接验收工作，对无法达到正常使用的公共设施设备及公共建筑，乙方视同甲方认可使用公共收益对其进行维修、更换、恢复，对公共收益不足的，乙方先行垫付，乙方在下年度公共收益中扣除，不能因为公共收益不足就影响正常使用。”对于涉案小区遗留设施设备的老化问题，在为了维持小区正常运转的情况下，上诉人是可以不经被上诉人同意，在先行垫付后使用公共收益。一审片面理解该条文，认为该条文仅是补充，并非否定是错误的。结合本案中使用公共收益190700元用于疏通涉案小区管网的来龙去脉，由于涉案小区连年管网不通，造成小区到夏季便出现内涝，考虑到雨季即将来临，防止再一次内涝的发生，上诉人积极联系相关技术人员进行管网疏通，也正是由于上诉人的及时疏通、清洗管网，使得涉案小区不仅当年乃至服务三年间均未发生内涝。2、关于原审认为公共收益仅能用于补充专项维修基金和扣除该项经营的合理成本的问题。《物业管理条例》第五十四条规定了公共收益的使用，也仅是称“主要用于”，更没有完全否定其他用途，更何况涉案小区地下管网不通的问题，不属于使用公共维修基金的范围，更不属于物业服务的范围，任何一个物业服务企业均无法做到在服务期限内使用自有资金整体性的疏通管网。本案争议的190700元的管网清洗费用已经实际发生，且用于涉案小区，同时涉案小区也确实从中得到益处。在整个管网清洗过程中，也得到了被上诉人的认可，并且被上诉人也是积极配合的。综上，原审理解条文错误，适用法律不当，上诉人为涉案小区清洗管网花费的190700元应当从该公共收益中予以扣除，请求依法支持上诉人的上诉请求。3、根据徐州市住宅专项维修基金管理办法第三条明确规定，专项维修基金用于住宅共用部分，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。涉案小区是在2007年、2008年陆续上房，小区的各项共用设施设备早已超过保修期，而管理办法所指的住宅共用设施设备包含本案所指的沟渠、池、井等设备。上诉人通过南京精洁诚市政工程有限公司施工的项目，本就属于专项维修基金的范畴，而后期之所以未使用专项维修基金，是由于动用专项维修基金，需要经历申请确认、制定方案、征求意见、公示、划拨、验收的程序，如以业主委员会的名义申请专项维修基金，从申请到实际使用长达半年至一年。一方面上诉人是在2016年4月1日进入小区，随着雨季的来临，如经历以上程序，即使涉案小区管网清洗完成，但其当年已无法解决涉案小区多年存在的下雨即被淹的局面。另一方面，由于已完成了涉案小区的管网维修，后续即使管网清洗属于专项维修金的范畴，因共用设备设施已维修完毕也不得事后申请。正是基于以上两个问题，才出现如今的局面。其实在进驻前涉案小区在雨季被淹是常态，双方才在合同第13条约定小区遗留问题可使用公共维修公共收益进行垫付。绿地南业委会辩称，除了对一审法院认可的30台水泵支出、场地租金为支出有异议外，对其余的判决，被上诉人认为事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回，维持原判。事实与理由：1、关于合同第13条的理解问题，该条款在物业承揽验收章节中予以规定，该章节主要解决的是确认新物业公司进驻时物业的现状，划清责任，存在问题的解决办法。视同许可的前提是双方已确认交接验收时具体哪些公共设施、设备无法正常使用，且范围不能超出交接验收时确定的项目，而并不是否认第11条规定的使用公共收益的程序，是对11条的补充。第11条第二款，在物业经营与管理规定章节当中，该章节主要规定的是公共收益托管，包括收取、分配以及物业公司使用的程序。之所以这样规定，是因为根据法律规定，业主委员会自非一般组织也不是独立的非法人组织，更不是法人，仅是一个代表，其无权对于属于业主所有的公共收益进行处分。根据物权法的规定，只有业主共同决定才能处分公共收益，要求公示的目的就是要让全体业主来决定公共收益的使用。上诉人作为一家上市的专业物业公司，对小区公共收益使用的决定程序应当清楚，在未确认是遗留问题，又未公示的情况下，擅自花费近20万元清洗管网，于情于理都说不通，如果正是需要业主承担的前期遗留问题，为何在交接时双方不签字确认，或者进驻发现是前期遗留问题让被上诉人确认。2、小区管网清洗属于公共设施，设备运行维护项目，应当属于正常物业服务的范围，维护费用成本已经记入物业费当中，不应该再由业主承担，对公共设施设备运行的维护是物业公司应尽的义务。直到上诉人向被上诉人提供三年公共收益收入与支出明示账时，被上诉人才知道有一笔清洗管网费用，对于管网清洗工作被上诉人不知情，即使知道也积极配合，但不能推定可该费用从公共收益中支出。绿地南业委会向一审法院起诉请求：1、判令紫竹物业公司偿还绿地南业委会业主公共收益352520元（2016-2019年公共收益不含地库租金324300元×70%-84490元=142520元，小商小贩场地租金每年10万×70%×3年=21万），并按银行同期贷款利率从2019年4月1日起支付利息至付清之日止。2、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2016年3月30日，绿地南业委会（甲方）与紫竹物业公司（乙方）签订《徐州市绿地世纪城南社区物业管理服务合同》一份，其中，合同第一条约定：物业名称：云龙区绿地世纪城南社区物业管理。合同第九条约定：物业服务费选择包干制，一、本合同期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止（含试用期）。合同第十一条约定：按照物业管理条例相关规定，由乙方代为管理并收取小区公共收益部分（公共物业用房租赁收益除外），乙方应单独建账列支，每季度须向业主委员会结算并进行公示。小区公共收益部分去除成本后，甲乙双方按甲方（小区业主共有）70%，乙方（物业公司）30%进行分配。由于小区公共设施设备的老化及前期物业管理的过失，造成乙方入驻后需要大量维修、更换、恢复前期遗留问题。为了更好的做好物业提升工作，提升业主满意率，甲方同意乙方进驻后对小区公共设施设备、共同建筑、绿化、道路等更新改造费用使用公共收益。乙方做好公共收益使用的费用清单，定期进行公示并报业委会。乙方对新的物业服务提升工作需要使用公共收益部分的，需先将方案报送业主委员会签字同意后方可使用。合同第十三条约定：甲乙双方共同配合做好和前物业企业的交接验收工作，对无法达到正常使用的公共设施设备及公共建筑，乙方视同甲方认可使用公共收益对其进行维修、更换、恢复、公共收益不足的，乙方先行垫付，乙方在下年度公共收益中扣除，不能因为公共收益不足就影响正常使用。合同签订后，紫竹物业公司进驻涉案小区，将小区内的公共部位和公共设施用于经营。紫竹物业公司提供的公共收益收支统计明细表（2016年-2019年）载明：广告费、场地租赁费、快递柜等已收费用共计324300元。支出费用共计371890元。（车库租金另计）。绿地南业委会对其中支出部分的（明细表第19项）排污井盖板更换4410元、（明细表第20项）检修污水泵17400元、（明细表第21项）南门改造修复费用35000元、（明细表第23项）电梯应急电池1920元、（明细表第25项）西门、北门改造19600元、（明细表第30项）配电室空调维修1500元、（明细表第33项）电子屏维修4660元共计84490的支出予以认可。关于明细表列明的绿地南业委会不予认可的其他支出部分，紫竹物业公司为证明已支费用的真实性，提交了以下证据：其中，明细表第22项载明的费用名称为垃圾桶200个、已支费用27300元，紫竹物业公司提供了日期为2018年12月3日的费用审批报销单及发票各一份；明细表第24项费用名称为电梯对讲56部电梯已支费用为35818元，紫竹物业公司提供了加盖原被告公章的绿地南社区电梯三方通话事项汇报单和工具检测就急修申请；明细表第42项费用名称为小区主管网清洗、已支费用为190000元（紫竹物业公司主张实际费用应为190700元），紫竹物业公司提供了其与南京精洁诚市政工程有限公司签订施工合同、中国工商银行网上银行电子回单、费用报销审批单；另有已经绿地南业委会确认的、并未列入明细表中的更换30台水泵的费用（加上税费）共22470元，紫竹物业公司提供了加盖有原被告公章的紫竹物业绿地南社区费用支出确认单。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、紫竹物业公司未经业委会同意擅自将涉案小区公共收益全部用于物业服务支出是否符合法律规定。2、绿地南业委会主张的小摊贩租金有无事实依据。根据物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”可见，业主委员会系全体业主合法选举产生的，作为全体业主的代表，有权代替业主决定共有区域经营性收益的用途，因此物业服务公司可以与业主委员会进行协商，在物业服务合同中约定共有区域经营性收益的用途，并由物业服务公司按照约定的用途使用共有区域的经营性收益。本案中，紫竹物业公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理、对于该项抗辩，不予采纳，具体分析如下：1．合同依据。根据原被告签订的物业管理服务合同第十一条的约定：小区公共收益部分去除成本后，甲乙双方按甲方（小区业主共有）70%，乙方（物业公司）30%进行分配。……乙方对新的物业服务提升工作需要使用公共收益部分的，需先将方案报送业主委员会签字同意后方可使用。……紫竹物业公司虽抗辩依据该合同第十三条可不经原告同意即可使用公共收益，但探究订立该物业管理合同的目的可知，该约定仅是对合同第十一条的补充，而非从根本上的否定。故紫竹物业公司未经绿地南业委会同意擅自使用公共收益用于物业服务支出没有合同依据。2、法定依据。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此，在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，物业服务公司在获取共有区域经营性收入后，属于合法正当使用的情形只有两种，即用于补充专项维修资金和扣除该项经营的合理成本。除此之外，任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。本案中，紫竹物业公司未能举证证明其支配公共收益已征得涉案小区业主大会或业主委员会同意，亦未举证证明符合上述合法正当使用的两种情形，故紫竹物业公司无权擅自支配该小区公共收益。综上，紫竹物业公司应当返还2016-2019年公共收益（不含地库租金）金额为：已收费用324300元扣除绿地南业委会自认的84490元和有证据证明已征得绿地南业委会同意支出的56部电梯费用35818元与更换30台水泵的费用22470元，上述合计181522元×70%=127065.4元。关于绿地南业委会主张的利息，于法无据，不予支持。关于绿地南业委会主张的小商小贩场地租金每年10万×70%×3年=21万，因绿地南业委会提供的加盖有江苏同力恒通物业管理有限公司场地费的收据与照片等证据不足以证明上述租金收益及数额的发生，故依法不予支持，绿地南业委会可在完善补充相关证据后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五十四条之规定，遂判决：一、南京紫竹物业管理股份有限公司于本判决生效之日其十日内返还徐州市绿地世纪城南社区业主委员会（2016年至2019年）公共收益127065.4元；二、驳回徐州市绿地世纪城南社区业主委员会其他诉讼请求。一审案件受理费6607元，由徐州市绿地世纪城南社区业主委员会负担3000元，南京紫竹物业管理股份有限公司负担3607元。二审中，紫竹物业公司向本院提交《徐州市住宅专项维修资金管理办法》，拟证明与本案有关的清洗管网的项目属于专项维修基金的范畴（第三条），而申请专项维修基金，需要经历法定程序。绿地南业委会质证认为，不属于新证据，这是徐州市政府规章，物业公司应当非常清楚有这样的规定，第三条规定专项维修资金是指用于住宅共有部位、共用设施设备的保修期满后的维修、更新和改造的资金。管网清洗是养护，不属于维修、更新和改造，应当是物业公司从物业费中进行支出。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，紫竹物业公司上诉主张根据涉案合同第十三条约定，应从涉案公共收益中扣除小区主管网清洗支出190700元。《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”涉案合同第十一条约定：“乙方对新的物业服务提升工作需要使用公共收益部分的，需先将方案报送业主委员会签字同意后方可使用。”涉案合同第十三条约定：“甲乙双方共同配合做好和前物业企业的交接验收工作，对无法达到正常使用的公共设施设备及公共建筑，乙方视同甲方认可使用公共收益对其进行维修、更换、恢复，公共收益不足的，乙方先行垫付，乙方在下年度公共收益中扣除，不能因为公共收益不足就影响正常使用。”从前述法律规定和涉案合同的整体理解，住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益，应属全体业主共有，物业公司无权擅自使用该项经营收益，本案业主委员会和物业公司合同约定，在一定条件下，视同业主委员会认可使用公共收益进行维修、更换、恢复，该规定作为例外情形应当严格使用人的举证证明责任。但紫竹物业公司未提供充分证据证明其支配公共收益190700元用于小区主管网清洗，属于涉案合同第十三条约定的交接验收中无法达到正常使用的公共设施设备及公共建筑的情形，故紫竹物业公司上诉主张从涉案公共收益中扣除小区主管网清洗支出190700元不符合合同约定，本院不予支持，一审未予扣除上述费用，裁判结果正确，本院予以维持。综上，南京紫竹物业管理股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2841元，由上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十一月十六日书记员 李思璇