浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3127号 原告：玉环沙门传福塑料制品加工厂，住所地玉环市沙门镇海口南路**。 经营者：颜传福，男，1970年5月13日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：张丽华，温岭市城西法律服务所法律工作者。 被告：玉环事能达金属制品有限公司，，住所地玉环市沙门镇海口南路** 法定代表人：傅敏雪。 委托诉讼代理人：钟彩娟，系被告职工。 委托诉讼代理人：陈俞桦，玉环市楚门法律服务所法律工作者。 原告玉环沙门传福塑料制品加工厂与被告玉环事能达金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员屠超峰独任审判，适用简易程序分别于2020年7月27日、11月13日公开开庭进行了审理。两次开庭审理，原告玉环沙门传福塑料制品加工厂的经营者颜传福、委托诉讼代理人张丽华，被告玉环事能达金属制品有限公司的委托诉讼代理人钟彩娟、陈俞桦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出下列诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年5月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告押金1万元，并退回2个月的房租费27790元，合计37790元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月31日，被告自愿将位于玉环滨港工业城海口××路××号××房，面积为1263.2平方米（另有公摊面积20平方米），出租给原告，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日，约定年租金为166742元。原告按约支付了第一年的租金166742元。2020年1月13日，玉环市应急管理局发出玉应急责改［2020］8003号责令限期整改指令书，要求被告租赁给原告的厂房于2020年1月28日前整改完毕，整改的第7、8、9三项内容属于被告整改的范围，原告多次要求被告整改，但被告总是置之不理，导致原告无法生产经营，造成原告极大的经济损失。受全国疫情影响，玉环市先后发布通告要求企业停工，至2020年2月18日玉环解封并可以有序复工后，原告经营者颜传福从温岭返回玉环，并在2月22日要求被告开电，但被告以其职工尚未到位为由拒不开电，原告只得使用发电机发电生产，直至3月6日开电。后玉环市应急管理局以相关整改措施不到位为由，在4月10日将原告厂房关电，要求原告停工、搬迁，经原告申请，其同意原告继续经营至4月25日。2020年4月27日，被告以原告未支付电费为由将原告的厂房断电。然而，原告在承租本案厂房后，花费17000元购置了一根电缆线，并与被告约定按照十年的使用寿命，以每年1700元折旧。因应急管理部门要求原告搬迁，故要求被告就该电缆线进行折价，但被告不同意，故原告未支付电费。此后，原告即未在承租的厂房开工生产。后其曾于5月到厂房搬运机器设备，但遭到被告的阻挠。原告认为，被告未能按照应急管理部门的要求，对其出租给原告的厂房进行消防整改，其出租的厂房不符合安全生产条件，原告的合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同。被告在2月至3月初未能及时开电，导致原告发电生产，此后又将原告承租的厂房断电，导致原告无法使用厂房，同时原告参照国有企业有关疫情期间减免房屋租金的规定，要求被告退还疫情期限停工的2个月的租金，以及押金1万元。同时，受疫情影响，原告没有业务，无法维持正常的生产经营，自4月27日停工后，至今未能开工生产，故无力继续履行合同。因此，即便法院认定上述三项整改内容并非被告的整改范围，原告认为亦应解除双方之间的租赁合同。 被告玉环事能达金属制品有限公司辩称，原告向被告承租厂房属实，双方签订的租赁合同的期限为2019年6月1日至2022年5月31日，同时被告考虑到租赁期限较长，亦同意原告对厂房作一定的破坏性改造，现原告要求解除租赁合同缺乏依据，被告不同意解除，该合同应当继续履行。原告主张的消防设施的整改指令，是玉环市应急管理局向原告发送的，消防整改的主体是原告。而根据原、被告之间订立的房屋租赁合同消防配置的费用亦均由原告承担，原告要求被告承担消防整改缺乏依据。在被告处承租的其他租户均按照消防安全的相关要求，进行了相关消防配置。而原告在承租时，被告就已经明确告知原告应当进行相应的消防隔离，但其以当时其周边并无其他租户为由未进行消防隔离。至于原告主张的电力供应问题，被告系用电大户，每月需向电力部门支付固定费用96000元，但若报停则不必支付。因此，在春节放假期间，被告均向电力部门申请报停。该事项原告是清楚的。今年为控制疫情，电力部门根据政府的指令，推迟了开电时间，而且是在相关防疫条件均具备后才能开电。而非原告所讲在2月20日前后即可开电。在4月27日，原告连续拖欠被告垫付的电费，被告出于无奈将其断电。此后被告确有来搬运其机器设备，但因其未支付电费和第二年租金，故被告不同意其搬运相关机器设备。此次疫情是全社会共同碰到的困难，属于不可抗力，并非被告造成，原告要求减免租金缺乏依据。原告向被告交付的1万元押金为履约保证金，具有担保属性，在合同未解除的情况下不能退回；若合同解除，则属于原告的违约行为，该违约金亦不能退回，原告还应当承担支付租金和赔偿相关损失的违约责任。被告认为原告是因为市场租金下降，故在他处另寻厂房承租，并以消防整改、经营困难为由要求解除与被告的租赁合同，其请求应予驳回。 经审理，本院认定本案事实如下：2019年5月31日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于玉环市沙门镇海口××路××号××房，面积为1263.2平方米（另有公摊面积20平方米）出租给原告，租金为每月每平方米11元，租赁期限为三年，自2019年6月1日至2022年5月31日。另约定了押金1万元，合同到期予以退还，租赁期间所产生的水费、电费、环保消防配置以及其他与原告方经营有关的费用均由原告自行承担，原告应当负责配置消防设施、设备，落实消防和环境保护措施等内容。原告按约支付了第一年，即2019年6月1日至2020年5月31日的租金166742元，并交付了押金1万元。2020年1月13日，玉环市应急管理局向原告发送玉应急责改［2020］8003号责令限期整改指令书，要求原告在2020年1月28日前对存在的相关问题进行整改。2020年4月27日，被告以原告未支付被告垫付的电费为由将原告承租的厂房断电，原告于2020年6月16日支付了电费。在此期间，双方因原告搬迁机器设备发生纠纷，现原告已经将其部分较小的机器设备搬走，尚有部分较大的机器设备因被告阻挠仍留存在其承租的被告的厂房中。自2020年4月27日断电至今，原告未在承租的厂房中从事生产经营活动。 以上事实有原告提供的原告营业执照副本复印件、经营者身份证复印件、关于被告的企业登记信息、房屋租赁合同、玉环市应急管理局玉应急责改[2020]8003号责令限期整改指令书，被告方提供的房产证复印件、土地使用权证复印件、厂房照片、微信通讯记录截图以及原、被告当庭陈述为证。经当庭质证，被告对原告提供的双方身份信息、房屋租赁合同没有异议，但玉环市应急管理局的责令限期整改指令书是发送给原告的，相关整改措施应由原告落实，与其无关；原告对被告提供的证据发表如下质证意见，对厂房权属没有异议，对被告提供的厂房照片、微信通讯记录等的真实性没有异议，但原告对厂房的改造是经过被告同意的，而原告未付电费的原因是双方对电缆存在争议。本院经审查认为，原、被告提供的证据来源、形式合法，内容真实，且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案的争议焦点有二：1、玉环市应急管理局玉应急责改[2020]8003号责令限期整改指令书中第7、8、9三项是否应由被告整改；2、本案合同是否应当继续履行以及相应的损失赔偿。 双方订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。合同第四条、第六条约定了消防配置的主体、消防配置费用的承担主体和落实消防措施的主体均为原告。而上述责令限期整改指令书中的第7项内容为“厂房未划分安全通道线、无安全警示标志”；第8项为“消防通道堵塞、消防器材未设置月检卡”；第9项为“不同安全生产责任主体未隔离”。上述相关内容并未超出合同中关于消防配置和消防措施相关约定的范畴，该三项整改措施均应由原告自行实施。原告以被告未落实上述消防措施为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据。 房屋租赁合同为继续性合同，且非短时间内可履行完毕，不宜强制履行。原告自2020年4月27日至今未在承租的厂房中从事生产经营活动，且明确表示不继续履行合同，可见继续履行合同的基础已经不复存在。被告作为出租人，不存在违约情形，原告并不享有法定的合同解除权，且租赁合同中亦未约定原告可以解除合同的相关情形，故原告亦不享有约定解除权。但是，原告自2020年4月27日至今未在承租的厂房中从事生产经营活动，相关设备却留存在厂房中，足见若要求其继续履行合同，其为继续履行合同所付出的人力、物力等可能大大超过双方基于合同履行所能获得的利益。故可允许原告违约，以承担违约责任，赔偿被告损失的方式来替代继续履行，双方于2019年5月31日订立的《房屋租赁合同》应予终止。关于被告的相关损失，在本案审理过程中，被告虽数次提及要求原告继续支付租金以及承担赔偿损失的违约责任，但本院向其释明是否提起反诉时，其均明确表示不提起反诉，仅作为一种抗辩，且其关于损失赔偿的数额等均不明确，故其主张的相关损失不宜在本案中处理，双方可另行协商或另案解决。 关于原告的第二项诉讼请求，原告以疫情影响为由，要求被告退回2个月租金缺乏法律依据。而其主张的1万元押金，按照双方当事人的约定，在合同到期后退还，可见具有担保属性，系被告为确保租金支付、租赁物完好以及保障其他与合同履行、违约责任承担相关事项而收取，现被告尚未就其损失要求原告承担违约责任，原告要求退还押金的请求本院不予支持。 综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、终止原告玉环沙门传福塑料制品加工厂与被告玉环事能达金属制品有限公司于2019年5月31日订立的《房屋租赁合同》的权利义务关系。 二、驳回原告玉环沙门传福塑料制品加工厂的其余诉讼请求。 案件受理费745元，减半收取372.5元，由原告玉环沙门传福塑料制品加工厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院港北人民法庭递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  屠超峰 二〇二〇年十一月十九日 代理书记员  陈丰平