江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4856号上诉人（原审被告）：乔祥芹,男，1954年11月16日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时海龙，男，1975年11月5日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：秦玉敏，女，1976年11月8日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：薛妍，女，1975年3月30日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人乔祥芹因与被上诉人时海龙、秦玉敏、薛妍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。乔祥芹的委托诉讼代理人薛寒冰，时海龙、秦玉敏、薛妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔祥芹的上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由时海龙、秦玉敏、薛妍承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清。1、农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的专属权利，与特定的集体组织成员身份相关联，不允许转让或出让给集体组织之外的他人使用。本案《出资建房协议》双方实为乔祥芹与时海龙、秦玉敏、薛妍。秦玉敏、薛研与乔祥芹并非同一农村集体经济组织的成员，《出资建房协议》实际上变相将涉案房屋宅基地使用权分配给了并非集体组织成员的秦玉敏和薛研使用，此为法律法规禁止。因此该《出资建房协议》应为无效合同。一审认定该《出资建房协议》有效，系认定事实不清。2、合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。乔祥芹并不知道实际出资建房人是时海龙、秦玉敏、薛研，乔祥芹对该协议无效没有过错。因房屋已拆除，乔祥芹同意返还时海龙、秦玉敏、薛研实际投入的建房款。时海龙、秦玉敏、薛研主张对乔祥芹拆迁所得的货币补偿款、安置房屋等予以均分，没有事实和法律依据。搬迁、过渡、奖励等费用合计406577.5元更不应予以均分。该费用包括提前奖、搬迁奖励与搬家费、误工费、预付过渡费、货币补偿补贴等，具有人身专属性质，合作建房协议亦未作约定，该部分费用不应予以均分。3、时海龙、秦玉敏、薛研在一审中诉称本案为合伙建房合同纠纷关系，时海龙、秦玉敏、薛研诉请基于《出资建房协议》的约定提出。时海龙、秦玉敏、薛研并未按合同约定交付合格的房屋。乔祥芹提交的公证书可以证实诉争房屋仅安装了一个大门，无窗户，房屋多处漏雨，不能满足入住条件。时海龙当庭确认因房屋质量问题乔祥芹与其联系过，乔祥芹要求修复房屋，但时海龙一直未予修复，造成乔祥芹无法使用该房屋。因此，时海龙、秦玉敏、薛研未按合同约定交付房屋，也无权要求乔祥芹按照《出资建房协议》的约定给付补偿款。4、本案一审审理期限过长，程序违法。被上诉人秦玉敏答辩称：时海龙找秦玉敏、薛妍一起盖房，其余情况秦玉敏不清楚。薛妍答辩称：时海龙找秦玉敏、薛妍说要合作建房，乔祥芹出地，时海龙出钱。时海龙没有那么多钱，就找秦玉敏、薛妍出资，秦玉敏、薛妍和时海龙签了合作协议，至于时海龙和乔祥芹怎么签订合同我们不知道。时海龙、秦玉敏、薛研向一审法院提出诉讼请求：1、判令乔祥芹支付时海龙、秦玉敏、薛研房屋拆迁补偿款1450000元（该数额为时海龙、秦玉敏、薛研预估数，以审理查明数额为准。含房屋征收补偿款约1425000元、装修装饰和无证建筑补偿款约25000元）；2、诉讼费由乔祥芹承担。后时海龙、秦玉敏、薛研申请变更诉讼请求为：1、依法判令乔祥芹给付时海龙、秦玉敏、薛研合建房屋拆迁补偿款1453745.5元（含时海龙、秦玉敏、薛研应分得合建房屋合法面积补偿1021315元，装潢等附属物补偿25853元，搬迁、奖励补偿和过渡费等费用406577.5元）；2、诉讼费由乔祥芹承担。事实与理由：时海龙与乔祥芹于2012年4月15日签订《出资建房协议》一份，主要内容为：由时海龙、秦玉敏、薛研共同出资（实际主要由秦玉敏和薛妍出资、时海龙少量出资）、乔祥芹负责提供建房用地，在位于云龙区的自有宅基地基础上合作建设房屋，房屋建好后，双方各自享有一半的占有、使用和出租等处分权利。如遇拆迁，相关拆迁款项双方当事人各半分配。协议签订后，时海龙、秦玉敏、薛研依约适当履行了合作建房协议，双方合伙建房约524平方米（2019年6月底，经政府有关部门拆迁测量确认建筑面积约504平方米）。双方之间系合伙建房合同纠纷关系，而不是一般意义的转移宅基地使用权和房屋所有权引起的民事纠纷，时海龙、秦玉敏、薛研并不主张涉案房屋的所有权。合同约定时海龙、秦玉敏、薛研全额出资、出力在乔祥芹享有使用权的宅基地上建房，作为回报，乔祥芹同意将所建成的部分房屋一半的使用权、居住权和出租权让给时海龙、秦玉敏、薛研。而且约定如遇房屋拆迁时，乔祥芹将征收补偿款物的一半分配给时海龙、秦玉敏、薛研，实际上该部分款项属于对时海龙、秦玉敏、薛研出资的回报。双方合同约定真实有效，并不违反法律强制性规定，时海龙、秦玉敏、薛研有权要求按照合同约定分配收益。2019年6月底，双方合伙所建房屋已被征收补偿，乔祥芹已经与政府部门达成征收补偿协议。经政府有关部门测量确认建筑面积约504平方米，按征收补偿政策核算合法面积共约460平方米（产权置换约100平方米，单价5750元/平方约为575000元，现金补偿款为2325000元）。依照涉案合伙建房协议约定，该房屋被征收后，获得补偿财产系原被告各占一半，故时海龙、秦玉敏、薛研有权分得征收补偿款约为1450000元。乔祥芹获得补偿款物后，没有按照协议约定给予时海龙、秦玉敏、薛研应得财产份额，虽经多次协商未果。现时海龙、秦玉敏、薛研为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所诉。一审法院查明：时海龙（乙方）与乔祥芹（甲方）于2012年4月15日签订《出资建房协议》，乔祥芹为时海龙提供宅基地建设民用住房。协议约定：2、建房的一切费用由乙方出资，建房过程和后续使用过程中发生的安全事故、住房质量由乙方独自负责，甲方不承担此部分责任。3、该房屋的建设需要在2012年9月30日前完成，如乙方无法按时完成，需与甲方协商解决，征得甲方同意后方可继续建设。4、关于产权的分配：该房屋建好后，按总面积甲、乙双方各占面积的一半，今后无论什么样的政策拆迁甲、乙双方各一半（包括拆迁安置费及安置的房子）。5、如拆迁安置，甲乙双方应积极配合到相关部门办理该房的分户手续，应积极提供所需的材料，如户口簿、身份证、签字等，任何一方不得刁难。6、乙方应保证房屋不漏雨，水电门窗齐全，满足入住条件，如因房屋质量问题导致的纠纷，由乙方承担相关赔偿。7、乙方有权出租属于自己的一部分房屋产权。8、没有建房前订立的出资协议，自该协议订立，签字按手纹后作废。9、以上协议协商自愿订立，任何一方不得反悔，甲乙双方如出现违约情况（包括但不限于安全事故、房屋质量、产权分配等），优先协商解决，如无法协商，则上诉到法院裁决。上述合同签订后，时海龙按照约定在乔祥芹提供的宅基地上出资建设房屋。庭审中，双方均称房屋建成后没有人实际居住使用，双方均有该房屋的钥匙，且案涉房屋及附属物均是共同建造，共同建造之前之后均没有任何一方单独建造的部分。2019年7月11日，因翠屏山片区改造二期项目需要，根据徐州市人民政府房屋征收决定，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）作为房屋征收部门与作为被征收人的乔祥芹（乙方）就补偿安置事项达成征收编号为Q5-10的《房屋征收补偿协议》。协议约定：一、房屋坐落云龙区，产权性质：私房；用途：住宅；房屋结构及层次：砖混；建筑面积：355.24㎡（私房）；用地面积253.74㎡；土地性质：集体土地；土地用途：住宅。四、乙方被征收房屋补偿总额2907491元，其中房屋补偿2042630元（355.24㎡×5750元/㎡评估单价）、附属物补偿51706元（355.24㎡×100元/㎡=35524元、无证建筑：62.24㎡×260元/㎡=16182元）、搬迁、过渡、奖励等费用813155元（提前奖600元+6000元+30天×征收面积×2元=27914元、搬迁奖励106.57㎡×5750元=612778元、搬家费4815元、误工费200元、预付过渡费35807元、货币补偿补贴131641元）。……五（二）、乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价；甲方提供的产权调换房屋总价款为766641元，乙方补偿总款2907491元，差价款2140850元由甲方支付乙方于三十日内结清。一审法院认为：关于时海龙与乔祥芹签订的《出资建房协议》的效力问题。虽然我国法律行政法规及相关政策对转让农村宅基地及房屋有诸多禁止性规定，但乔祥芹与时海龙系同一集体经济组织成员，时海龙与乔祥芹签订的《出资建房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。乔祥芹主张案涉协议无效，无法律依据，不予支持。关于时海龙、秦玉敏、薛研主张的各项费用是否予以支持问题。因涉案房屋的土地性质为集体所有，依据我国物权法第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第十四条的规定获得相应补偿。”根据上述规定，乔祥芹作为涉案土地的用益物权人，有权取得本案诉争的房屋价值补偿、搬迁、过渡、奖励费等补偿费用。乔祥芹在与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议以及房屋被征收时，时海龙与乔祥芹之间的出资建房协议关系已经存在，且该协议第四条关于产权的分配：该房屋建好后……甲、乙双方各一半（包括拆迁安置费及安置的房子），故时海龙以该协议主张房屋价值补偿、搬迁、过渡、奖励费等补偿，予以支持。时海龙主张乔祥芹给付合建房屋拆迁补偿款1453745.5元，一审法院确认为：合建房屋合法面积补偿1021315元[（355.24㎡×5750元/㎡）÷2]、附属物补偿25853元[（355.24㎡×100元/㎡=35524元+无证建筑：62.24㎡×260元/㎡=16182元）÷2]、搬迁、过渡、奖励等费用406577.5元[（提前奖600元+6000元+30天×征收面积×2元=27914+搬迁奖励106.57㎡×5750元=612778+搬家费4815元+误工费200元+预付过渡费35807元+货币补偿补贴131641元）÷2]。以上费用计1453745.5元。关于秦玉敏、薛妍能否向乔祥芹主张权利问题。签订于2012年4月15日的《出资建房协议》的主体是时海龙与乔祥芹，而非秦玉敏、薛妍，根据合同的相对性原则，应对合同相对人产生权利和义务。秦玉敏、薛妍不能因其与时海龙之间的出资建房协议关系直接向乔祥芹主张权利，故秦玉敏、薛妍要求乔祥芹给付合建房屋拆迁补偿款没有事实与法律依据，不予支持。若时海龙、秦玉敏、薛研之间有利益之分，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审法院判决：一、乔祥芹于判决生效之日起十日内支付时海龙房屋拆迁补偿款1453745.5元。二、驳回秦玉敏、薛妍的诉讼请求。一审案件受理费17884元，保全费5000元，秦玉敏、薛妍负担11442元，由乔祥芹负担11442元。本案二审期间争议焦点为：1、涉案乔祥芹、时海龙双方签订的出资建房协议效力如何认定；2、如果时海龙有权获得相关补偿款，相关补偿款数额应该如何分配。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，乔祥芹与时海龙于2012年4月15日签订的《出资建房协议》系双方当事人真实意思表示，乔祥芹与时海龙均为徐州市云龙区乔家湖二队成员，系同一集体经济组织成员，现有证据不能反映2012年4月15日《出资建房协议》存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故乔祥芹与时海龙签订的《出资建房协议》应认定为有效。秦玉敏、薛妍并非2012年4月15日《出资建房协议》约定的合同主体，不管秦玉敏、薛妍是否通过时海龙实际出资，秦玉敏、薛妍出资行为并不影响《出资建房协议》的效力。时海龙已按照《出资建房协议》约定履行了出资建房行为，故时海龙有权依《出资建房协议》约定向乔祥芹主张拆迁补偿款。《出资建房协议》约定“房屋建好后，乔祥芹、时海龙各占面积一半，今后无论什么样的政策拆迁时海龙、乔祥芹双方各一半（包括拆迁安置费及安置的房子）”，因此，一审法院依据此约定计算拆迁安置费用并无不当。综上，上诉人乔祥芹的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17884元由乔祥芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  宋新河审 判 员  张 伟二〇二〇年十一月三日法官助理  葛文伟书 记 员  侯梦池