江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1580号上诉人（原审原告）：上饶市汇能实业有限公司，住所地江西省上饶市横峰县岑阳镇工业园区姚家路，统一社会信用代码9136112508712075XX。法定代表人：王志娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘洪，男，1972年4月8日出生，汉族，江西横峰县人，住江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人：兰秀军，江西岑阳律师事务所律师。上诉人上饶市汇能实业有限公司（以下简称汇能公司）与上诉人刘洪房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院（2020）赣1125民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据，亦未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汇能公司上诉请求：一、撤销原审判决书第三项，改判刘洪于判决生效后十日内向其支付尚欠租金114,959元（押金10,000元用于抵扣租金，刘洪实际需支付租金104,959元）；二、请求二审法院判决刘洪归还租赁物时排出妨碍，消除影响（恢复通水通电）并承担相关费用；三、请求二审法院判决确定2020年8月18日起至实际交还租赁物期间的租赁物占用费用；四、本案一审、二审诉讼费用由刘洪承担。事实和理由：一、汇能公司在租赁物交付给刘洪使用时，厂房大门、棚顶均属正常，是现状交付使用，刘洪主张对其修缮也未告知汇能公司，汇能公司并不知情，原审判决认定的修缮费应由刘洪自行承担；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。2018年横峰县经开区管委会对刘洪作出停水停电处理后，刘洪一直将该厂房作为库房使用，该厂房的电力设备存在多年未使用设备无法正常使用的隐患，请二审法院判令刘洪排除妨碍，消除影响，恢复通水通电，并承担相关费用；三、刘洪不履行支付租金的义务应当承担违约责任，应当承担履行支付租金的义务，根据以往司法判例，房屋租赁合同解除后，出租人无收取租金的权利，但租赁物客观上被占用，法院会支持占用费，一审法院仅确定2020年6月1日至2020年8月18日止的租金，但是之后的占用费并未作出判决，请求二审法院对此作出明确的判决便于计算、执行。刘洪答辩称：第一，根据《合同法》第220条、221条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。案涉租赁厂房大门年久损坏，雨棚因大风损坏，汇能公司应当履行维修义务，我一直是与汇能公司法定代表人配偶邹剑波联系的，汇能公司对此是知情的，故应当承担租赁物维修费，一审法院对此判决正确；第二，租赁厂区停水停电并非我方原因导致的，是因为汇能公司不符合横峰县工业园区产业政策和园区规划，一直未签订入园协议，其租赁案涉厂房就是为了瓷砖加工，如果汇能公司知道案涉厂房不得用于瓷砖加工应当在租赁时给予提示，再者，其未从事瓷砖加工后有关部门亦未同意对案涉厂房通水通电，这足以说明不是因为其原因所致。案涉厂房之前并未通水，是其承租后才申请开通的，通电通水是行政行为，也是汇能公司应当配合有关部门积极履行的义务，其没有义务也没有能力恢复供水供电。刘红上诉请求：一、请求撤销原审判决第三、四项；二、改判其支付汇能公司租金18,480元（争议金额78,939元）；三、改判其逾期付款违约金按年利率3.85%计算。事实与理由：第一，原判决认定事实错误。一审认定案涉租赁合同解除的原因在于其逾期缴纳租金不符合事实，导致合同解除的主要原因是案涉厂房停水停电，导致其无法正常使用，且汇能公司不认可其与该公司原负责人之间达成口头协议将租金调整为4万元每年所致；上诉人对案涉厂房内的空地进行了场地硬化，且是经过汇能公司原负责人同意的，原租赁合同亦约定租期为5年，现只使用3年，根据过错和公平原则，汇能公司亦应当承担场地硬化费用的五分之二，即12,528元；上诉人自2018年6月1日其房屋租金应当按照4万元每年计算，截至2020年8月18日的租金费用为48,548元，扣减押金10,000元，维修费用7,540元，场地硬化费12,528元，实际应当支付的是18,480元；第二，一审判决按年利率6%计算违约金过高。中国人民银行已不再发布贷款基准利率，自2019年8月起各金融机构参照的贷款基准利率是全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，根据这一标准，当前一年期的贷款市场报价利率是3.85%，故应当按照该利率支付违约金，一审按照6%计算不妥，应当予以调整。汇能公司答辩称，关于维修费用，因双方之间没有签订租赁合同，对上述费用亦没有约定，实际履行过程中可以由承租人负担，且在一审时刘洪对于修为费用的证据证明效力底下，即使法院支持了部分我们认为也是不合理的，所谓场地硬化我们认为也是不存在的，更没有那么高的费用，一审判决按照年利率6%计算刘洪应当承担的逾期付款违约金也是合法合理的。请求驳回刘洪的上诉请求。刘洪向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告形成的房屋租赁关系，并判令被告向原告支付拖欠的房租110,675元，并从2020年5月20日起按银行同期贷款利率支付利息，直至付清为止；2、请求法院责令被告在判决生效后限期一个月内交还租赁物，并恢复通水通电，支付从2020年5月20日起至交还租赁物这段期间的房屋占用费，按原定租金计算；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月，上饶汇能公司将其位于横峰县工业园区姚家路的厂房及办公楼出租给上饶汇能公司，约定租期为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，租金为每年7万元，每年租金一次性给付。2017年5月21日，上饶汇能公司收到刘洪厂房租金7万元，同日还收到租赁押金1万元。2018年7月6日，上饶汇能公司收到刘洪厂房租金4万元。租赁期间，刘洪在厂区内浇筑了水泥场地，维修了厂房内的大门、屋顶雨棚及围墙。2018年5月21日，横峰经开区管委会向东鹏陶瓷业主下发《责令停产通知书》，刘洪签收了该通知。与此同时，横峰经开区管委会停止了东鹏陶瓷业主用电用水。刘洪以此为由，也就没有向上饶汇能公司支付租金。上饶汇能公司因刘洪长期拖欠租金且不归还厂区，故诉至该院，请求法院作出判决。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上饶汇能公司将其所有的厂房租赁刘洪使用，刘洪承认实际已使用了上饶汇能公司的租赁物，双方存在租赁的民事法律事实，租赁合同法律关系依法成立并生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。上饶汇能公司虽然未能提供书面租赁合同，但不影响法律关系的产生。根据庭审查明的事实和证据，对本案争议焦点评判分析如下：关于上饶汇能公司与刘洪的租赁合同是否应予解除问题。合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，刘洪迟延支付租金多期，已构成根本违约，上饶汇能公司要求解除租赁合同的请求，于法有据，该院予以支持。刘洪应将租赁物返还上饶汇能公司。关于租金数额的认定与支付问题。上饶汇能公司未能提交书面合同内容，庭审中陈述年租金7万元，结合收条、转账凭证，可以看出当年租金的给付情况，上饶汇能公司主张年租金7万元的事实，该院予以认定。刘洪辩解第二年后年租金为4万元，刘洪未提供变更合同内容的书面材料，且与市场行情和交易习惯不符，该院不予采信。双方当事人约定房屋租赁期为当年的6月1日至次年的5月31日，2018年6月1日至2019年5月31日期间租金7万元，刘洪只支付租金4万元，最后履行期限日为2019年5月31日，尚欠3万元。2019年6月1日至2020年5月31日期间租金7万元，最后履行期限日为2020年5月31日，至今未付款。2020年6月1日至判决确定合同解除日的租金，按实际天数计算，即70,000元÷365天×78天（2020年6月1日至2020年8月18日）=14,959元。综上，截止到2020年8月18日，刘洪共欠租金30,000元＋70,000元＋14,959=114,959元。关于租赁物维修费用的负担问题。合同法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，刘洪主张在租赁期间，维修了厂房围墙、大门、铁门、厂房棚顶，三项费用合计12,940元。该院认为，合理的维修费用依法予以支持，经庭审查明刘洪维修围墙没有提供有效证据，该院不予支持。对维修大门、屋顶雨棚，二项维修费用为7,540元，结合证人证言、收款凭证，该院对其真实性予以确认，对该笔维修费用由上饶汇能公司负担予以认定。关于租赁物添附物的处理问题。本案中，刘洪为了便于经营，在装饰装修时浇筑场地，属于附合的添附物。刘洪要求上饶汇能公司承担其浇筑水泥地的残值损失，但在庭审中又未提供证据加以说明对该添附物的处理进行了如何约定。根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；……”然而，导致合同解除的主要原因在于刘洪未按期支付租金的违约行为，且上饶汇能公司没有同意利用添附物的意愿，对于刘洪提出赔偿浇筑水泥场地残值损失的辩解意见，不符合法律规定，该院不予支持。五、关于上饶汇能公司要求判令刘洪支付从2020年5月20日起按银行同期贷款利率支付利息，直至款项付清的请求。根据合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。虽然双方均未说明对逾期支付租金的违约金或计算方法，但刘洪存在逾期支付租金的违约行为，依法应当承担相应的违约损害赔偿责任，上饶汇能公司主张按银行同期贷款利率计算方法赔偿逾期付款的利息损失，在逾期罚息利率标准计算范围内。同时，根据中国人民银行发布的改革完善贷款市场报价利率政策规定，为便于执行，该院参照民间借贷司法解释第二十九条关于逾期利率的规定，酌定按年固定利率6%计算逾期付款违约金。根据租金按年支付性质，分别具有不同履行期限，产生的逾期付款违约金应当分段计算，自2019年6月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金30,000元为基数，按年利率6%计算；自2020年6月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金70,000元为基数、按年利率6%计算。上饶汇能公司要求刘洪恢复通水通电，经审理查明，因横峰经开区对园区企业监管原因，横峰经开区作出了相应的行政责任通知书，该项请求不属于民事案件审理范围，该院不予处理。另外，上饶汇能公司收取刘洪的一万元押金，用于抵扣上饶汇能公司的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百七十四条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、上饶市汇能实业有限公司与刘洪房屋租赁合同于2020年8月18日即告解除；二、刘洪于本判决生效后三十日内向上饶市汇能实业有限公司返还租赁物；三、刘洪于本判决生效后十日内向上饶市汇能实业有限公司支付具欠租金114,959元（押金10,000元、维修费用7,540元用于抵扣租金，刘洪实际尚需支付租金97,419元）；四、刘洪于本判决生效后十日内向上饶市汇能实业有限公司支付逾期付款违约金；（违约金计算：自2019年6月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金30,000元为基数，按年利率6%计算；自2020年6月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金70,000元为基数、按年利率6%计算）；五、驳回上饶市汇能实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,599元，减半收取1,299.5元，由刘洪负担。本院二审期间，刘洪向本院提交了一张收款收据，证实汇能公司厂区的自来水是刘洪向自来水公司申请开通并支付开通费用，原来并没有通水。汇能公司质证后认为，对该组证据的真实性、合法性不持异议，但是对关联性有异议，认为该费用是承租人应当自行承担的合理费用，本院认为汇能公司对于刘洪提供的该证据真实性、合法性没有异议，本院对其真实性予以采信，该证据能够证实刘洪以汇能公司的名义在2018年1月23日申请开通了供水，并花费了水表费、材料费400元，可以证实案涉厂房中的供水并非汇能公司出租时就提供，而是刘洪承租后自行开通的。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，刘洪在租赁汇能公司的厂区之前，该租赁区域并未通水，而是刘洪在租赁后于2018年1月23日向横峰县供水公司申请开通。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案系谁违约？2、刘洪案涉房屋租金数额为多少？3、汇能公司是否需要支付案涉租赁物的修缮费及添附残值？4、一审判决违约金是否合理？5、刘洪是否需要承担排除妨害、消除影响的责任？6、刘洪是否应当支付占用费？根据各方当事人及其代理人陈述的意见，结合在卷的证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：1，关于谁违约的问题。从一审查明的事实来看，刘洪存在逾期支付租金的情形，故其已经构成违约，汇能公司提出解决租赁合同依法有据，刘洪提出系汇能公司未确保案涉租赁房屋保证供电供水，但是从其提交的证据来看，对于供水其在租赁之后自行向供水部门提交申请并办理开通手续，说明其对此是明知的，且在停水停电之后其亦在使用案涉房屋，故一审认定刘洪在本案中存在违约行为并无不当。2，关于案涉房屋租金数额的问题。案涉房屋最初的租金约定为每年7万元，但是刘洪提出之后双方对此进行了变更，汇能公司对此不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”刘洪主张案涉房屋的租金已经发生了变更，对该主张其应当提供证据予以证实，但是本案中其所提供的证据不足以证实该事实的存在，故其应当承担不利的法律后果，一审法院对此认定亦无不当。3，关于汇能公司是否应当支付案涉房屋的修缮费及添附残值问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的修缮义务，但当事人另有约定的除外。”对于租赁物的修缮属于出租人的义务，除非当事人在合同中约定该义务由承租人负担。本案中汇能公司未能提供证据证实双方当事人之间在合同中对此有过约定，故该义务应当由汇能公司负担，刘洪已经履行了维修义务，其所支出的费用可以要求汇能公司支付。关于场地的硬化因系对案涉租赁物的添附，本案中因承租人违约，且出租人对于案涉添附亦不同意使用，故一审对此处理正确。4，关于一审判决违约金是否合理的问题。对此问题一审法院已经充分的阐述了理由，该理由同本院理由一致，本院在此不再赘述，刘洪提出一审法院按照年利率6%计算违约金不当，应当调整为3.85%，因全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率是指导民间借贷案件审理的参考，本案中一审法院确定的违约金计算方式是根据守约方所受到的损失以及违约方的违约行为综合作出的认定，刘洪要求降低违约金应当提供相应的证据证实一审法院确定的违约金过高方可，但是其在二审时并未提供相关证据予以证实，故本院对其该上诉理由不予支持。5，关于刘洪是否需要承担排除妨害、消除影响的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中汇能公司要求刘洪排除妨害、消除影响主要是通电通水问题，从二审查明的事实来看，通水系刘洪在承租后自行处理的，租赁之前并未通水，故汇能公司要求刘洪将案涉租赁物通水候返还没有依据，至于通电问题，因刘洪已经提交过相应的申请，但是是否能够通电并非其能够掌控，而是应当由供电部门根据案涉租赁物的实际情况确定，故汇能公司要求刘洪办理通电的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。6，关于刘洪是否应当支付占用费的问题。一审时，汇能公司在其诉讼请求中提出要求刘洪支付2020年5月20日至交还租赁房屋期间的占用费，按原租金计算，但是一审在判决时对于该项请求予以驳回不当，因汇能公司起诉要求刘洪支付的租金是计算至2020年5月20日，此后是要求刘洪支付占用费，而事实上刘洪仍占用着案涉租赁房屋，其应当支付占用费，上诉人汇能公司在二审时提出要求刘洪从2020年8月18日起至实际交还租赁物时止按照原定租金标准计算占用费依法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人上饶市汇能实业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人刘洪的上诉人不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省横峰县人民法院（2020）赣1125民初586号民事判决的第一、二、三、四项，即上饶市汇能实业有限公司与刘洪房屋租赁合同于2020年8月18日即告解除；刘洪于本判决生效后三十日内向上饶市汇能实业有限公司返还租赁物；刘洪于本判决生效后十日内向上饶市汇能实业有限公司支付具欠租金114,959元（押金10,000元、维修费用7,540元用于抵扣租金，刘洪实际尚需支付租金97,419元）；刘洪于本判决生效后十日内向上饶市汇能实业有限公司支付逾期付款违约金；（违约金计算：自2019年6月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金30,000元为基数，按年利率6%计算；自2020年6月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金以具欠租金70,000元为基数、按年利率6%计算）；二、撤销江西省横峰县人民法院（2020）赣1125民初586号民事判决的第五项；三、刘洪自2020年8月18日起按照年租金7万元的标准向上饶市汇能实业有限公司支付占用费直至其搬离案涉租赁房屋时止；四、驳回上饶市汇能实业有限公司的其他上诉请求；五、驳回刘洪的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费2,599元，减半收取1,299.5元，二审案件受理费2,599元，合计3,898.5元，由刘洪负担3,000元，由上饶市汇能实业有限公司负担898.5元。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  徐志峰审判员  聂晓红二〇二〇年十一月十日书记员  程 梦