辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3489号上诉人（原审被告）：田玉娟，女，1964年7月7日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山天华物业服务有限公司，住所地鞍山市立山区胜利北路******。法定代表人:陈王忠，总经理。委托诉讼代理人：陆云，公司员工。委托诉讼代理人：刘钢，辽宁荣略律师事务所律师。上诉人田玉娟因与被上诉人鞍山天华物业服务有限公司（以下简称天华物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田玉娟上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、本案一、二审诉讼费由天华物业承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。天华物业的物业资质证明是三级，应当按照“三级资质证明”的规定收取每平方米0.7元的物业费，而天华物业按照每平方米1.2元收取物业费显然不符合政府的规定。一审法院认为，物业收费属于市场化收费机制，现已取消政府核定和收费许可证制度是没有法律依据的，对田玉娟的判决是不公平、不公正。2、一审法院适用法律错误。根据《鞍山市人民政府办公厅》鞍政办发（2008)100号第九条的规定：制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元，二级为1.00元，三级为0.70元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，而天华物业按照每平方米1.20元收取物业费显然不符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，对上田玉娟不公平、不公正，请依法予以撤销。天华物业辩称，一审判决正确，请求维持原判。天华物业向一审法院起诉请求：1、判令田玉娟支付物业服务费人民币3205.44元，并支付违约金至全部给付之日止(计至2020年3月1日为4683.15元)，两项合计人民币7889.59元；2、判令田玉娟承担电梯费1440元，总计9328.59元；3、判令田玉娟承担该案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：天华物业为马德里·南岸的物业服务公司，田玉娟系该小区3号楼2单元5层1号房屋的业主，建筑面积74.2m2。天华物业与田玉娟于2016年7月13日签订《契约书》一份，该《契约书》包含前期物业服务协议、业主入住会签单等文件共计40页。前期物业协议主要约定：物业费收取标准为住宅每平方米1.2元/月、电梯费每户40元/月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴金额3%按日收滞纳金。合同签订后，天华物业对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，田玉娟尚欠自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费和电梯费未交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。天华物业与田玉娟签订的《契约书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天华物业为马德里·南岸小区提供前期物业服务，且已实际履行，庭审中天华物业《契约书》、律师函等证据加以证明，田玉娟应按合同约定履行交纳物业费的义务。经核算田玉娟应给付天华物业自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费3205.44元(1.2元/月/平×74.2平×12个月×3年=3205.44元)，电梯费1440元(40元/月×12个月×3年=1440元)，故该院对于天华物业主张田玉娟给付物业费及电梯费的诉请予以支持。关于天华物业主张田玉娟支付其物业费违约金(自欠费之日起按日千分之三标准计算至给付之日止)一节。该院认为，天华物业与田玉娟双方约定以欠费总额的千分之三按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。田玉娟应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于田玉娟辩称高压线在我家平台放着、入户门与墙壁不贴合有裂缝、窗户玻璃贴合不严密有哈气、产权证不能办理影响我卖房子一节。该院认为，天华物业主张的债权系基于天华物业与田玉娟间存在的物业服务合同关系，而田玉娟抗辩的入户门与墙壁不贴合有裂缝、窗户玻璃贴合不严等问题均系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益。现田玉娟以此为由不交纳物业费，显系不妥。故该院对田玉娟该项辩称不予支持。关于田玉娟电梯张贴广告我家房子也被张贴小广告、园区路灯不亮，电线外露不安全一节。该院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。该案中，天华物业的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令田玉娟完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，且天华物业庭审过程中同意尽快解决问题。同时，天华物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现田玉娟以不交纳物业费来对抗天华物业的服务，显系不妥。故该院对田玉娟的该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒若干绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、田玉娟于判决发生法律效力后十日内给付天华物业自2016年11月1日起至2019年10月31日止的物业费3205.44元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、田玉娟于判决发生法律效力后十日内给付天华物业自2016年11月1日至2019年10月31日的电梯费1440元；三、驳回天华物业其他诉讼请求。案件受理费50元(天华物业预交)，减半收取25元，由田玉娟承担。田玉娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于田玉娟上诉提出天华物业的资质与收费标准不符的理由。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，天华物业在《前期物业服务协议》中约定的物业费收费标准“普通住宅按照每月每平方米1.2元人民币收取”具有法律依据，田玉娟应按照协议约定的标准向天华物业交纳物业费。故对田玉娟提出的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于田玉娟二审中提出的房屋质量问题。天华物业向田玉娟主张物业费基于双方间存在的物业服务合同关系，田玉娟主张的房屋质量则属于与房屋出售方之间的问题，与物业公司无关，田玉娟以此项理由拒绝交纳物业费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，田玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田玉娟负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年十一月九日书记员 王 娇