辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民初3号 原告：丹东樱花大酒店有限公司，住所地丹东市振兴区六纬路**。 法定代表人：邹强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 被告：丹东市中等职业技术专业学校，住所地丹东市振兴区中心北路**。 法定代表人：郝巍，该校校长。 委托诉讼代理人：窦义，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，辽宁凡响律师事务所律师。 被告：丹东东方房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区人民街**楼。 法定代表人：白波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。 原告丹东樱花大酒店有限公司（以下简称樱花酒店）与被告丹东市中等职业技术专业学校（以下简称丹东职专）、丹东东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日作出（2015）丹民一初字第00017号民事判决，樱花酒店对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2017年11月29日作出（2017）辽民终1174号民事裁定，裁定：撤销原判，发回丹东市中级人民法院重审。本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樱花酒店的法定代表人邹强、委托诉讼代理人孙奎斌，被告丹东职专的委托诉讼代理人张洁、窦义，被告东方公司的委托诉讼代理人杨**骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樱花酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判令丹东职专赔偿樱花酒店续建、改建、装修租赁物的折余价值5033183元，判令丹东职专赔偿樱花酒店2015年3月至2034年11月27日酒店经营损失10046036元。2、东方公司对上述损失承担相应的赔偿责任。3、诉讼费用由丹东职专、东方公司承担。事实和理由：2003年4月30日，丹东市第二中等职业技术专业学校（以下简称二职专）与王永宽签订房屋租赁协议，约定二职专将其所有的1号楼、2号楼一层灶房、二楼餐厅、三号楼阶梯教室租赁给王永宽使用。双方对于租金、案涉租赁标的物的续建、改建、装修费用的承担作出了约定。2003年10月22日，二职专与王永宽就建设附属建筑配电室签订了协议。2004年6月1日、7月3日，王永宽与邹强分别签订了委托经营合同及补充协议，约定案涉租赁标的物王永宽委托邹强装修并经营，前期装修部分投入所有权归邹强所有和使用。邹强其后与丹东泓飞装饰有限责任公司（以下简称泓飞公司）签订三份建筑装修施工合同，由泓飞公司对二职专1号楼、2号楼未施工完毕的阶梯、楼梯台阶、水泥地面等项目进行施工。上述事实表明，邹强是租赁标的物1号楼、2号楼一层灶房、二楼餐厅、3号楼阶梯教室的实际承租人和经营人，是1号楼室外配套工程，室内未完工程，包括土建、水暖、给排水、电气等所有未完工的项目的实际投入人，是案涉工程装修的实际投入人。2004年8月6日，樱花酒店依法进行工商登记，取得营业执照，具有独立法人资格。樱花酒店承继了邹强与王永宽、二职专之间案涉房屋的权利义务关系。经诉讼，二职专解除了与王永宽2003年4月30日签订的租赁合同，并于2008年10月28日与樱花酒店签订了房屋租赁协议及补充协议，除租赁期限变更为16年外，其他合同内容与2003年4月30日，二职专与王永宽签订的合同内容完全一致，补充协议同时约定：樱花酒店后院约140平方米供樱花酒店存放消防控制中心、空调机房、配电室等，需设铁栏封闭管理。进料时可走二职专院内，但必须保证安全。同日，二职专与樱花酒店签订房屋租赁附加协议，约定二职专在不影响正常教育教学的情况下，为樱花酒店提供停车场地，樱花酒店每月支付二职专1000元报酬。合同签订后，二职专按约将租赁标的物交付樱花酒店，樱花酒店投入巨资对租赁物予以续建、改建、装修，安装空调和供水设备，按照星级宾馆的要求，建设消防水池，完善消防措施。宾馆运营后，樱花酒店按约给付租金。2013年5月7日樱花酒店向二职专发送《关于继续履行房屋租赁协议有关问题的函》，告知二职专因其未收取2012—2013年租金，樱花酒店已将租金提存至公证处，并要求二职专告知案涉房屋新的所有权人的名称、地址、联系方式等信息，要求二职专协调樱花酒店与新的房屋所有权人继续履行租赁合同的相关事宜等。2014年9月1日，东方公司通知樱花酒店，东方公司2012年6月1日经竞拍依法取得案涉房屋的所有权，以对案涉房屋另有规划为由通知樱花酒店于2014年10月31日前将承租的房屋腾出返还给东方公司。东方公司自受让案涉房屋后，二职专院内不允许樱花酒店通行，导致樱花酒店不能进料，无法经营。2015年3月3日，樱花酒店向丹东职专寄送《关于要求赔偿损失的函》，要求丹东职专按约赔偿。2015年3月5日，樱花酒店进行证据保全公证后，将案涉房屋交付东方公司。二职专与丹东第一中等职业技术学校合并，成立丹东职专，丹东职专承接了二职专的资产和债权债务，也应承担二职专的法律责任。综上，樱花酒店认为丹东职专、东方公司具有如下违约行为：第一、二职专委托资产交易中心对外转让租赁房屋时，无论转让前还是转让时，均没有按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行通知的附属义务，没有通知作为承租人的樱花酒店。按照双方合同的约定，二职专已构成违约，应依约承担违约责任。第二，二职专将租赁房屋通过拍卖方式转让给东方公司后，没有通知樱花酒店租赁房屋业已转让的事实，导致樱花酒店无法缴纳租金，只能将租金提存。二职专故意违约的行为，严重影响租赁合同的履行。第三，在樱花酒店多次向二职专提出要求和发函的前提下，二职专既不履行通知义务，也不履行交接义务，导致东方公司不允许樱花酒店通行二职专院内运送物料，致使樱花酒店无法正常经营。樱花酒店不能实现租赁合同的目的，丹东职专应当依法承担违约责任。据此，樱花酒店要求丹东职专按约承担因此给樱花酒店造成的全部经济损失。第四，租赁期限内，东方公司受让租赁房屋，应承接租赁合同的权利义务，东方公司不履行合同义务的行为，使樱花酒店不能实现租赁房屋的目的，无法经营，东方公司应依法承担相应的赔偿责任。 2019年3月1日，樱花酒店以其与东方公司已达成和解为由向本院申请撤回对东方公司的起诉，并变更诉讼请求金额。请求判令丹东职专赔偿樱花酒店续建、改建、装修租赁物损失及樱花酒店经营的全部损失（含可得利益）7926396元（计算公式：樱花酒店装修部分工程造价的折余价值5033183元＋樱花酒店2015年3月至2024年11月27日不享受所得税优惠的酒店经营权评估值5740390元＋2024年11月27日至2034年11月27日酒店经营权评估值的50%计2152823元－东方公司给付的5000000元）。如人民法院不准许其撤回对东方公司的起诉，则樱花酒店不再申请变更诉讼请求金额，仍坚持原来的诉讼请求金额并主张丹东职专承担给付责任，同时放弃对东方公司的诉讼请求。 丹东职专辩称，一、樱花酒店和二职专之间的房屋租赁协议签订于2008年10月28日，二职专依据约定交付的租赁房屋早在2007年之前已经竣工验收并经案外人王永宽经营使用多年，樱花酒店并未对租赁房屋进行过任何续建、改建及装修。二、二职专曾于2003年至2008年间将案涉房屋租赁给王永宽，王永宽出资进行的续建、改建及装修部分依法已归二职专所有。为查明案件事实，建议一审法院依法追加王永宽为本案第三人参加诉讼。三、东方公司于2014年9月1日提出单方解除与樱花酒店的房屋租赁合同，要求丹东职专限期腾房，才导致其酒店无法经营，这与二职专无关。樱花酒店在2015年3月3日之前也从未向二职专提出过所谓堵门无法经营，要求二职专赔偿。樱花酒店在东方公司提出解除合同时，完全可以通过诉讼主张继续履行租赁合同或对东方公司堵门的行为提起排除妨害的诉讼主张权利。樱花酒店未采取适当方式要求继续履行租赁合同，事后主动交付房屋给东方公司的行为，足以说明樱花酒店同意与东方公司解除房屋租赁合同关系。四、二职专在与樱花酒店履行房屋租赁合同期间没有违约情形，已经适当的履行了协助樱花酒店与东方公司间的交接义务，不应对樱花酒店承担赔偿责任。首先，二职专在转让案涉房屋前已将转让事项通知了樱花酒店，2012年5月9日樱花酒店向丹东产权交易所有限公司出具的《声明》可以证明。其次，案涉房屋转让给东方公司后，二职专已经对樱花酒店和东方公司适当履行了交接环节的附随义务，于2012年12月24日向樱花酒店的法定代表人邹强出具了《资产转让通知》，将案涉房屋已转让给东方公司这一事实通知樱花酒店，并提示樱花酒店关于酒店租赁相关事宜与东方公司联系。同时，二职专与东方公司也在《资产转让交接协议书》中明确了东方公司应与樱花酒店继续履行租赁合同。二职专已经就资产交接对承租人和买受人履行了交接附随义务。至于二审裁定关注的补充合同，从内容上看，仅是为了方便酒店经营，二职专院内并非酒店唯一的进料通道，该通道是否被堵并不会导致酒店停业。樱花酒店也没有证据证明其存在因堵门而停业的事实。如前所述，樱花酒店之所以无法继续履行租赁合同，是因为东方公司受让案涉房屋后以另有规划不利对外出租为由单方解除租赁合同所致，与二职专交接义务的履行无关。 东方公司辩称，樱花酒店要求东方公司承担相应的法律责任，没有法律依据。1、东方公司购买的案涉房屋租赁关系仅涉及樱花酒店1号楼宾馆等内容，没有涉及樱花酒店后面的院落使用问题，即不包括樱花酒店提交的房屋租赁合同的补充协议和附加协议的内容。房屋租赁合同的补充协议和附加协议的内容东方公司在本案一审诉讼期间才得知，该补充协议和附加协议的内容对东方公司没有法律约束力。2、东方公司对案涉房屋院落的使用属于东方公司对自己财产的合法使用。东方公司合法使用财产的行为与樱花酒店不能继续履行房屋租赁合同及所形成的损失之间没有因果关系。樱花酒店不能继续履行房屋租赁合同是因出租方没有全面履行义务造成的，其损失与东方公司无关，东方公司不应承担本案的法律责任。3、樱花酒店要求赔偿的宾馆装修投入资金的赔偿内容，已体现在东方公司竞拍购买案涉房屋的价款中，东方公司已支付相关款项，该赔偿内容与东方公司无关。 当事人围绕诉讼请求或抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 樱花酒店提交了如下证据： 证据1、2003年4月30日二职专与王永宽签订的《房屋租赁协议书》。证明：二职专与王永宽订立租赁合同，约定了租赁期限、租赁费用及违约责任。 证据2、2003年10月22日二职专与王永宽签订的《协议书》。证明：双方约定配电室的使用权、所有权归王永宽所有。 证据3、2004年6月1日王永宽与邹强签订的《委托经营合同》。证明：邹强是案涉房屋的实际承租人、经营人，案涉房屋续改建及装修费用均由邹强投入。 证据4、2004年7月3日王永宽与邹强签订的《补充协议》。证明：双方协议变更委托经营期间相关费用的承担，完成验收。 证据5、2004年6月2日、6月8日、8月8日邹强与泓飞公司签订的三份《建筑装修施工合同》。证明：邹强及樱花酒店对案涉房屋续改建及装修，樱花酒店是实际投入者。 证据6、樱花酒店营业执照。证明：樱花酒店承继了邹强与王永宽、二职专之间租赁合同的承租人权利及义务。 证据7、2008年7月4日二职专出具的《说明》。证明：二职专认可邹强是实际经营人并承诺在与邹强重新签订租赁合同时双方权利义务与原合同保持不变。 证据8、丹东市振兴区人民法院（2008）振兴民一初字第00400号民事判决。证明：二职专履行承诺，依法解除与王永宽的租赁协议。 证据9、2008年10月28日二职专与邹强签订的《房屋租赁协议书》。证明：二职专履行承诺，与邹强订立的租赁协议内容除租赁期限外，其他内容与王永宽的租赁协议内容完全一致。 证据10、2008年10月28日二职专与邹强签订的《补充协议》。证明：樱花酒店因经营需要享有在二职专院内进料通行的权利。 证据11、2008年10月28日二职专与邹强签订的《房屋租赁附加协议》。证明：二职专同意为樱花酒店提供停车场地。 证据12、2013年5月7日樱花酒店向二职专发出的《关于继续履行有关问题的函》。证明：樱花酒店通知二职专领取提存的租金并要求二职专履行租赁合同的附随义务、通知和交接义务。 证据13、丹东市辽东公证处2012年12月27日作出的（2012）丹辽证经字第1128号公证书及领取提存物通知书，丹东市辽东公证处2013年10月28日作出的（2013）丹辽证经字第0912号公证书及领取提存物通知书，丹东市辽东公证处2013年11月11日作出的（2013）丹辽证民字6461号公证书及领取提存物通知书。证明：樱花酒店依约提存租金并公证送达领取提存租金通知书给二职专，二职专没有履行合同的附随义务。 证据14、2014年9月1日东方公司向樱花酒店承租人邹强发出的《通知》，丹东国信房地产估价有限责任公司2011年9月25日出具的丹国信房估字（2011）第384号《房地产估价报告》。证明：二职专、东方公司不履行合同义务。樱花酒店对案涉房屋的投入已转化为案涉房屋的附合物，由二职专通过转让方式取得。 证据15、照片十三张。证明：东方公司不允许樱花酒店在二职专院内通行，导致樱花酒店不能进料，无法经营，不能实现租赁合同的目的。 证据16、丹东市辽东公证处2015年3月3日作出的（2015）丹辽证民字0978号公证书及樱花酒店2015年2月26日向二职专发出的《关于要求赔偿损失的函》。证明：樱花酒店向二职专主张违约赔偿责任。 证据17、丹东市辽东公证处2015年3月5日作出的（2015）丹证民字第0999号公证书及光盘一份。证明：樱花酒店公证保全证据后，将案涉房屋交付给东方公司。 证据18、2012年12月28日丹东市机构编制委员会丹编发[2012]59号《市编委关于调整市中等职业技术专业学校机构编制的批复》。证明：丹东职专是二职专权利义务的承继主体，是本案适格被告。 证据19、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司2015年8月10日出具的辽中朋评报字（2015）第054号资产评估报告、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司2015年12月31日出具的辽中朋评报字（2015）第118号资产评估报告、丹东鑫泰工程造价咨询有限责任公司2015年8月26日出具的丹鑫[2015]造鉴字025号工程造价鉴定意见书。证明：樱花酒店的损失。 证据20、二职专于2012年12月12日出具的《情况说明》，证明2012年至2013年间，樱花酒店多次向二职专交纳房租，二职专以学校搬迁，年终结账为由没有收取，告知樱花酒店待2013年财政专户开户后收取，也证明二职专在此期间已经转让，但从未通知樱花酒店。 证据21、收据5张（其中2004年收据为复印件）、发票1张，证明樱花酒店在2008年与二职专签订房屋租赁合同之前，樱花酒店已实际承租房屋并向二职专交纳了租金，二职专收取房租的行为表明其认可该事实。 丹东职专提交了如下证据： 证据1、2003年4月30日二职专与王永宽签订的《房屋租赁协议书》。 证据2、《房屋建筑工程竣工验收报告书》。 证据3、《房屋建筑工程质量检查报告书》。 证据4、《竣工验收备案书》。 证据1—4证明：二职专与王永宽订立租赁合同，王永宽出资对案涉房屋进行续改建及装修，完工后产权归二职专。王永宽于2004年12月完成上述工程，并于2007年办理了竣工验收备案手续。 证据5、丹东市振兴区人民法院（2008）振兴民一初字第00400号民事判决。证明：因王永宽违约，二职专依法提起诉讼解除了与王永宽的租赁合同。 证据6、2008年7月4日二职专出具的《说明》。 证据7、2008年10月28日二职专与邹强签订的《房屋租赁协议书》。 证据8、2008年10月28日二职专与邹强签订的《补充协议》。 证据6—8证明：因王永宽拖欠租金且无法联系，二职专了解到邹强实际经营，为妥善处理，二职专与邹强协商重新签订租赁协议，该租赁协议没有预留续建装修时间，即邹强承租后没有对案涉房屋进行续改建及装修。建议追加王永宽参加本案诉讼。 证据9、2009年7月9日市长办公会议纪要。 证据10、2012年3月31日二职专出具的《关于出售丹东市第二中等职业技术专业学校旧校舍转让标的现状说明》。 证据11、丹东市财政局、丹东市教育局2012年4月23日丹财交[2012]46号《对以二职专校舍抵顶新职专建设部分工程款的处理意见》及丹东市人民政府公文查办结果报告单。 证据12、2012年4月27日丹东产权交易所有限公司在丹东日报上发布的丹产交[2012]017号资产转让公告。 证据13、2012年5月9日樱花酒店向丹东产权交易所有限公司出具的《声明》。 证据9—13证明：案涉房屋属国有资产，经政府审批通过市场竞价公开处置，二职专没有决定权。二职专在政府确定挂牌出让后向樱花酒店告知了转让的事实，樱花酒店对此知情。 证据14、2012年12月24日二职专向樱花酒店送达的《资产转让通知》。 证据15、2013年2月8日二职专与东方公司签订的《资产转让交接协议书》。 证据16、2011年11月11日辽宁省非税收入统一收据。 证据14—16证明：二职专向东方公司、樱花酒店分别履行了告知义务。 证据17、2013年5月7日樱花酒店向二职专发出的《关于继续履行有关问题的函》。证明：樱花酒店认为案涉租赁协议应由案涉房屋受让人继续履行，此时樱花酒店正常经营，并不存在所谓堵门或停业情形。 证据18、2014年9月1日东方公司向樱花酒店承租人邹强发出的《通知》。 证据19、2015年2月26日邹强向二职专发出的《关于要求赔偿损失的函》。 证据20、2015年4月15日樱花酒店出具的《起诉状》。 证据18—19证明：樱花酒店主张东方公司堵门致其无法经营，东方公司提出解除合同，与二职专无关。樱花酒店在2015年2月26日之前未向二职专提出过所谓堵门无法经营一说。 对于樱花酒店提交的证据，丹东职专的质证意见为，对于证据1、2、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、21的真实性未提出异议。对证据3、4、5、17、20的真实性有异议。证据1、6不能证明邹强与二职专2008年签订的租赁协议与2003年王永宽与二职专签订的租赁协议之间有承接关系。证据2证明配电室归二职专所有。证据7系二职专为妥善处理王永宽拖欠租金的问题，在诉讼解除与王永宽租赁协议的情况下，同意重新与邹强签订房屋租赁协议出具的说明。证据8不能证明2003年租赁协议的解除与樱花酒店有关，樱花酒店不是该协议的合同主体。证据9能证明二职专与樱花酒店的租赁合同关系起始于2008年，二职专交付的房屋是已竣工验收并由王永宽经营多年的房屋，不需续建或装修即可使用，协议中亦没有约定续建装修时间。证据10双方约定的目的在于方便酒店经营，但在二职专院内进料不是唯一的酒店进料途径。证据11没有实际履行。证据12说明如果封堵行为确实存在的话，樱花酒店应向东方公司主张权利。对于证据13，第一，提存的租金已被樱花酒店撤回，说明樱花酒店同意解除与东方公司的租赁合同。第二，二职专在房屋已转让东方公司的情况下，无权收取租金。第三，证据12的内容也能体现樱花酒店认为应由受让人领取租金。第四，2012年至2014年，樱花酒店连续提存租金，也说明其并未停业。对于证据14，二职专在房屋转让前后已履行通知义务，东方公司认可其与樱花酒店的房屋租赁关系，解除合同是东方公司的行为。评估报告中的资产与樱花酒店无关。对于证据15，照片未体现拍摄时间，不能证明樱花酒店因此不能正常经营并致停业。二职专与樱花酒店的补充协议未体现加油一事。对于证据16，樱花酒店主张2013年10月因封堵无法进料致酒店停业，为何2015年才提出赔偿主张，可见无法履行租赁合同的真实原因是东方公司单方解除合同所致。二职专没有违约行为。房屋续建、改建、装修部分在二职专与王永宽租赁协议解除后已归二职专所有，与樱花酒店无关。对于证据19，3份报告已经失效。续建、改建工程不是樱花酒店投入的，经营利益损失与丹东职专无关。对于证据20，该《情况说明》只加盖财务章，不是二职专的公章，且没有经办人或法定代表人签字，不符合书证的形式要件，不能代表二职专的真实意思表示。该《情况说明》记载的内容也与事实不符。对于证据21，除2004年的收据外，其他收据在学校能查到底联。2007年发票是税务局代开的。该证据可以证明房屋在王永宽经营期间已经使用多年，具备酒店经营的各种条件。在二职专与王永宽租赁期间，租金是王永宽收取的。 对于樱花酒店提供的证据，东方公司的质证意见为，证据1、2、3、4、5、6、7、8、12、13、16、17、18与东方公司无关，东方公司不清楚。对于证据9，该协议中的特殊违约条款只对二职专有效，对东方公司没有约束力。对于证据10、11，东方公司不知道该协议，直到一审诉讼期间才知道该协议的存在，该协议对东方公司没有约束力。对证据14的真实性无法认定。对于证据15，这是东方公司合法使用自己财产的行为，不应该承担责任。对于证据19，这三份报告是在诉讼前形成的，对东方公司没有约束力。对于证据20、21，东方公司未发表质证意见。 对于丹东职专提供的证据，樱花酒店的质证意见为，对于证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17的真实性未提出异议。证据2、3、4不能证明樱花酒店对房屋的续建、改建没有投入。证据5、6能证明二职专认可邹强是酒店续建、改建工程的实际施工人，二职专对于邹强投入的认可。证据9、10、11与本案无关。证据12证明了二职专的违约行为。证据13，是樱花酒店向产权交易所出具的，不是向合同相对方发出的，没有关联性。证据14樱花酒店从来没有收到过。证据15证明二职专违约转让房屋侵犯了樱花酒店的权益。证据16证明樱花酒店履行了交付租金的义务。证据17证明二职专没有履行通知和交接义务，也证明二职专没有在2012年12月24日向樱花酒店发出过《资产转让通知》。对于证据18、19樱花酒店的质证意见与举证意见一致。证据20与樱花酒店现有起诉状不发生任何矛盾。 对于丹东职专提供的证据，东方公司的质证意见为，对于证据1、2、3、4、5、6、14、16、17、19、20，东方公司不清楚。对于证据7，该协议中的特殊违约条款只对二职专有效，对东方公司没有约束力。对于证据8，东方公司不知道该协议，直到一审诉讼期间才知道该协议的存在，该协议对东方公司没有约束力。证据12只公告了二职专与樱花酒店的租赁协议，没有公示补充协议。证据15证明交接的仅是二职专与樱花酒店租赁协议的内容，不包括补充协议和附加协议。对于证据18的真实性无法认定。 本院二审期间，丹东职专申请证人刘某出庭作证，证明：2012年12月24日二职专工作人员刘某向樱花酒店法定代表人邹强送达了《资产转让通知》。 樱花酒店的质证意见是，证人与二职专有利害关系，不能证明已经向樱花酒店送达了该《资产转让通知》，樱花酒店没有收到该通知。 东方公司未发表质证意见。 综合各方当事人的举证质证意见，本院对各方当事人提供的证据的认证意见如下：对于樱花酒店提供的证据1、2、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、18，各方当事人对证据的真实性未提出异议，对上述证据予以确认。对于樱花酒店提供的证据3、4、5，丹东职专虽对其真实性提出异议，但未提供相反证据，故对上述证据予以确认。对于樱花酒店提供的证据14，东方公司既不提出异议亦不认可，且未对该证据上东方公司的印章申请真伪鉴定，故对该证据予以确认。对于樱花酒店提供的证据17，丹东职专对该证据的真实性虽提出异议，但未提供相反证据，对该证据予以确认。对于樱花酒店提供的证据19，丹东职专、东方公司均提出异议，但该三份评估鉴定报告系本院委托有资质的评估鉴定机构作出，丹东职专、东方公司均未提出反驳的证据，对该证据应予确认。对于樱花酒店提供的证据20，丹东职专虽对真实性不予认可，但该证据加盖二职专财务章，对该证据予以确认。对于樱花酒店提供的证据21，除2004年收据系复印件不予确认外，对其他收据及发票予以确认。对于丹东职专提供的证据1、5、6、7、8、17、18、19，与樱花酒店提供的部分证据相同，认证意见不再赘述。对于丹东职专提供的证据2、3、4、9、10、11、12、13、15、16，樱花酒店、东方公司对真实性未提出异议，对上述证据予以确认。对于丹东职专提供的证据14及证人刘某出具的证言，因证人刘某系原二职专工作人员，与丹东职专存在利害关系，且樱花酒店不予认可，故上述证据不足以认定二职专将《资产转让通知》送达给了樱花酒店的法定代表人邹强，对上述证据及证人证言不予采信。对于丹东职专提供的证据20，樱花酒店、东方公司对真实性未提出异议，对该证据予以确认。 经审理查明，2003年4月30日，二职专（甲方）与王永宽（乙方）签订房屋租赁协议，约定1号楼续建、改建、增添设备及竣工后的房屋租赁等若干问题。范围：租赁范围1号楼、2号楼一层灶房、二楼餐厅、三号楼阶梯教室。未完项目：甲方将1号楼建筑面积4113平米、12层、其室外配套工程、室内未完工程，包括土建、水暖、给排水、电器等所有未完工的项目（含甲方此前已签订合同未完项目），均由乙方出资续建并施工，阶梯教室装修也由乙方出资完成，续建、改建、装修所需资金由乙方全部投入，完工后产权归甲方，在租赁期内，乙方享有房屋租赁使用权，双方商定由乙方对1号楼室内布局在不影响房屋整体结构及安全寿命的情况下进行改建，装修改造图纸需符合国家有关规定，按星级宾馆的标准进行室外装修，所发生费用由乙方全部负责，乙方负责出资2号楼平台，安装中央空调设备和供热水设备，但要确保2号楼结构安全和不影响正常教学。甲方用世界银行贷款购进的彩电、冰箱、空调、除尘器、洗衣机、烘干机、灶房设备等所有设备经甲乙双方当场开封检验，凡乙方能用得上的合格产品原则上一律用于宾馆客房，价格按同类产品现行市场价计价，由乙方一次性支付给甲方，租赁期限2004年4月28日至2024年4月27日。2020年4月27日签订协议期满后十年即2024年4月28日至2034年4月27日的续租协议。权利义务：1号楼、2号楼餐厅、一层灶房，阶梯教室的水电气费用由乙方单独计付，上述面积的取暖费由乙方按市政府的取暖费收费标准交纳。甲方必须为乙方在1号楼、2号楼餐厅、灶房的续建、改建配套装修过程中提供方便条件，全力配合乙方办理一切工程手续，甲方须及时将与施工相关的前期工程施工的档案、图纸及材料提供乙方，以便乙方施工。前期有关债权部分与施工相关的合同及未完工程，甲方应积极协助乙方进行洽商处理，具体合同欠据后附。二号楼阶梯教室在不影响乙方正常经营的情况下，每周为甲方提供教学使用，至少一至二次，甲方使用中造成的损失费由甲方负责赔偿，前期工程中的1号楼、2号楼—4号楼建设中所发生的一切债务均由甲方负责处理，与乙方无关，若因此引起纠纷由甲方负责。必要时教育局协调解决，乙方在经营期间发生的一切债务、纠纷、刑事责任均由乙方自行负责，与甲方无关。本协议所约定的房屋在乙方租赁使用过程中发生的各种维修、维护、各种绿化、管理等费用均由乙方自行负责。甲方在不影响教育、教学的情况下，学生不在校的情况下，在校园草场内为乙方提供停车场；租金交付：租金每年4月28日前一次性交齐一年租金，前10年26万元，第二个10年50万。第三个10年每年66万。房屋租赁期间甲方因收取租金所要交纳的17.55%的税金由乙方交付。违约责任：乙方在租赁期间必须在约定的时间支付租金及房屋租赁税金，否则甲方有权解除终止协议。乙方违约或无故终止履行协议，乙方投入的全部装修无条件归甲方所有，由此产生的损失由乙方负责，同时终止本协议，甲方无故违约，需赔偿乙方续建、改建、装修和经营全部损失及期望利益。甲乙双方在租赁经营期间，本协议中所约定的房屋产权及经营权，任何一方不得中途单方转让、转租他人。二职专加盖公章、王永宽签字。 2003年10月22日，二职专（甲方）和王永宽（乙方）签订协议，约定王永宽在租赁二职专教育大厦经营准备中需建设附属建筑配电室，该建筑的审批手续由二职专向丹东市规划和国土资源局提出申请，建筑投资由乙方提供，所有权、使用权在承租期（按已签定的租赁合同）内为乙方所有。如出现政府规划与单位、个人发生纠纷，双方就此明确如下责任，一是该建筑的审批手续由甲方向丹东市规划和国土资源局提出申请，二是因该建筑引起一切与他人纠纷或诉讼由乙方自行解决，三是因政府规划勒令拆除造成损失乙方自行负担。四是此协议一式两份，签字和盖章后生效。二职专加盖公章、王永宽签字。 2004年6月2日，邹强与泓飞公司签订建筑装修施工合同，约定二职专1号楼、2号楼内未施工完毕的阶梯、楼梯台阶、水泥地面、理石、裸露柱面、窗口、屋面防水，580平米房屋，塑钢窗安装，消防水池，电梯安装等项目的施工。具体见图。2004年5月开工，工期60天。泓飞公司加盖公章、邹强签字。 2004年6月8日，邹强与泓飞公司签订的第二份建筑装修施工合同，约定二职专1号楼、2号楼内水暖电器、通风工程具体施工项目以施工图为准，开工日期2004年6月15日，工期为60天。泓飞公司加盖公章、邹强签字。 2004年8月8日，樱花酒店与泓飞公司签订的第三份建筑装修施工合同，约定二职专1号楼、2号楼内消防、木做、门面工程具体施工项目见图纸。开工日期2004年8月12日，工期120天。樱花酒店和泓飞公司加盖公章、邹强签字。 2004年6月1日，王永宽（甲方）与邹强（乙方）签订委托经营合同，双方约定1号楼12层4113平方米、2号楼一层灶房，二层餐厅，3号楼阶梯教室，上列房屋由甲方委托乙方装修并经营。王永宽租赁期间进行了部分装修投入其费用双方计算和协商确定为230万元，此笔费用由委托乙方经营期间的收入负担，需经乙方先期垫付给甲方。2004年6月1日前付160万元，2005年底前交付70万元，不得逾期。乙方付款，甲方即将房屋交付乙方，其前期装修部分投入所有权归乙方所有和使用，余下装修投入由乙方负责。其所有和使用归乙方，乙方根据经营需要可以拆除并进行重新装修。委托期限为20年，优先委托乙方经营10年，至2034年4月8日。甲方违约或与房屋的有关单位发生纠纷，造成乙方无法经营应给乙方赔偿前期垫付和经营损失；乙方违约，不按合同约定履行义务，甲方有权解除和终止合同，并追究相应责任。甲方违约愿以其所经营的振兴区万隆兴涮锅城赔偿乙方损失。乙方违约愿以其经营的樱花大宾馆或所有财产赔偿甲方损失。王永宽、邹强签字。 2004年7月3日，王永宽（甲方）与邹强（乙方）签订补充协议，将上述合同第三条2005年年底前交付70万变更为2004年7月3日交付30万元。甲方在2004年7月10日前必须完成委托经营房屋主框架的工程验收，并将验收文书交付乙方，因房屋主楼工程未验收，涉及相关费用及双方在2004年6月1日之前发生的债权债务由甲方负担，与乙方无关。王永宽、邹强签字。 2004年8月6日，丹东樱花大酒店有限公司依法进行工商登记，取得营业执照。 2008年7月4日，二职专总务处出具说明，待二职专与樱花大酒店的名义承租人王永宽解除租赁合同后，即与实际经营人邹强重新签订租赁合同，双方的责任和义务原则上与原合同一样保持不变。加盖二职专总务处公章。 丹东市振兴区人民法院于2008年8月6日作出（2008）振兴民一初字第00400号民事判决，解除二职专与王永宽于2003年4月30日签订的房屋租赁协议。 2008年10月28日，二职专（甲方）与邹强（乙方）签订了与2003年4月30日合同蓝本同样的房屋租赁协议。租赁期间变更为2008年10月28日起至2024年11月27日止，2020年4月27日签订后十年即2024年11月28日至2034年11月27日的续租合同。加盖樱花酒店、二职专公章及邹强小印鉴。 2008年10月28日，二职专（甲方）与邹强（乙方）签订补充协议，一、阶梯教室随时向甲方开放，供学生上课及会议使用；二、樱花大酒店后院约140平米（到烹饪演示室外墙边）供乙方放消防控制中心、空调机房、配电室等需设铁栏封闭管理，进料时可走二职专院内，但必须保证安全。由此出现的一切安全事故由乙方全部负责，与甲方无关。此补充协议有效期与房屋租赁合同同期。二职专加盖公章、樱花酒店处邹强签字。 2008年10月28日，二职专（甲方）与邹强（乙方）签订房屋租赁附加协议，一、1号楼、2号楼续建工程竣工后，乙方出资8千元帮助甲方办理产权证，二、甲方在不影响正常教育教学的情况下为乙方提供停车场地，乙方每月支付甲方1千元报酬。三、阶梯教室甲方新装修费用由乙方支付3千元作补充。加盖二职专和樱花酒店公章、邹强小印鉴。 2012年3月31日二职专出具了《关于出售二职专旧校舍转让标的现状说明》，该说明主要内容为：拟出售二职专房产和地产，该房产坐落在振兴区，占地面积4609平方米，建筑面积10654.71平方米，按评估出售价格合计为4770.7672万元。现将有关事项声明如下：1、此次出售的房产共有7处，分别是高丽酒楼，建筑面积1450平方米；樱花宾馆，建筑面积4310.43平方米；旧教学楼，建筑面积1548平方米；教学实习楼，建筑面积2951.28平方米；车库，建筑面积25平方米；后接教学楼，建筑面积160平方米；厕所，建筑面积210平方米。以上7处房产所属权归二职专所有，因历史原因，其中4处房产（樱花宾馆、教学实习楼、车库和厕所）未办理房屋所有权证，二职专已在《丹东日报》上公示，社会各界未提出异议；另3处房产有《国有房产使用证》。2、樱花宾馆房产有房屋租赁协议，租赁期到2034年11月27日。一旦拍卖成交，买受方要承担原甲方（二职专）在协议中应承担的责任和义务，继续履行协议，并同时办理协议更名手续（将甲方由二职专变更为买受方）。3、学校院内进车通道的所有权不属于学校。4、买受方自行负责办理房屋所有权证和过户的相关手续，并承担由此发生的一切费用（包括拍卖佣金）；卖方在标的转让成交后，积极配合买受方办理房屋所有权证和过户手续，不承担所发生的任何费用。5、买卖双方交易成功后，买卖双方办理相关手续。待卖方（二职专）全部搬入新校舍后，再将旧校舍移交给买受方。6、因甲方（二职专）原因造成新职专工程延期，乙方（工程施工方）向甲方索赔500万元工程违约金，此款由二职专旧校舍买受方承担。买卖双方交易成功后，在买受方决算成交款时将违约金500万元一同交给甲方。加盖二职专公章。 2012年8月9日樱花酒店向交易公司作出的声明：对于二职专资产出让事宜，本人已知晓。对于出让资产中包括丹东市振兴区六纬路1号樱花大酒店建筑物，本人声明如下，本人于2008年10月28日与二职专签订的房屋租赁协议，租赁物包括丹东市振兴区六纬路1号樱花大酒店的全部建筑物（1号、2号楼，一层灶房、二楼餐厅、3号楼阶梯教室），租赁期限至2034年11月27日止，目前租赁期限未届满。根据合同法的规定，樱花大酒店建筑物资产受让人取得上述房屋产权后，应继续履行本人与二职专的租赁合同至期满。本人特要求樱花大酒店新的房屋所有人依照法律规定履行二职专与本人的房屋租赁合同至期满。加盖樱花酒店公章。 2012年12月12日，二职专出具《情况说明》，该说明记载2012年10月，樱花酒店曾经多次向二职专要求缴纳二职专教学实习楼房租（2012年10月—2013年10月）。由于2012年9月我校搬迁，年终结账，财政专户封存，故未收取，待2013年财政专户开户后收缴。加盖二职专财务专用章。 2012年12月28日，丹东市机构编制委员会作出丹编发[2012]59号《市编委关于调整市中等职业技术专业学校机构编制的批复》，该批复载明，丹东市中等职业技术专业学校由丹东市第一中等职业技术专业学校、丹东市第二职业技术专业学校、丹东市财贸中等职业技术专业学校、丹东市第二十七中学合并组建。 2013年2月8日，二职专（甲方）与东方公司（乙方）签订《资产转让交接协议书》，约定如下：一、经财政局相关部门及国有资产管理部门同意，交易公司于2012年6月1日向社会公开转让的甲方位于丹东市振兴区土地使用权及位于振兴区房屋建筑物，乙方购买并交齐了全部价款4771万元。交易公司收取的35万元交易费由乙方负责交纳。具体资产明细为：1、国有土使用权面积4609㎡，土地使用证书编号为丹东市国用（2006）第6152305号，四至及具体内容以土地使用证为准。2、原高丽酒楼，房屋权属证书号为第8900195号，建筑面积1450㎡。3、原教学楼，房屋权属证书号为第8900171号，建筑面积1548㎡。4、后接教学楼，房屋权属证书号为8900170号，建筑面积160㎡。5、教学实习综合楼，房屋产权证未办理，建筑面积4310.43㎡。6、教学实习楼，房屋产权证未办理，建筑面积2951.28㎡。7、车库、房屋产权证未办理，建筑面积约25㎡。8、厕所，房屋产权证未办理，建筑面积约210㎡。二、本协议签订10个工作日内，甲方将上述资产全部移交给乙方。资产转让款由交易公司支付给甲方。三、因甲方将教学实习综合楼租赁给第三人（樱花酒店）作为樱花大酒店使用，甲方于2012年12月24日向丹东樱花出具了资产转让通知，具体事宜由乙方与樱花酒店协商解决。四、甲方协助乙方办理上述房屋和土地使用权的确权过户手续，所需按规定各自承担。五、甲方负责将上述资产所发生的水、电、煤气、物业、供暖等各项费用于房屋交付前一次性（樱花酒店发生的费用由其自行负责），交付后所发生的费用由乙方负责。六、本协议自甲乙双方签章后生效，一式六份，双方各执一份，交易公司一份，其它用于办理相关手续。未尽事宜，双方另议。二职专、东方公司加盖公章。 2013年5月7日，樱花酒店向二职专发出《关于继续履行房屋租赁协议有关问题的函》，内容为：二职专，现就贵校于2008年10月28日与我公司签订的房屋租赁协议的履行问题，向贵校致函。2008年10月28日，贵校与我公司签订房屋租赁协议一份，协议约定：我公司租用贵校1号楼2号楼二层餐厅、一层灶房、3号楼阶梯教室；租赁期限16年，且我公司有权续租10年。协议签订后，从2008年至2011年，双方均正常履行租赁协议。但2012年10月28日，我公司欲交租金时，贵校因校舍搬迁等原因，未收取2012年—2013年租金。之后，我公司多次找到贵校，但贵校未收取，为此，我公司于2012年12月将房屋租金提存于公证处，并将提存通知送达贵校。近期，我公司听说贵校已将租赁房屋出售他人，但时至今日，贵校仍未将房屋出售情况告知我公司。我公司多次找贵校交涉此事，但贵校始终未做出回应，为此，我公司特致函贵校，请贵校尽快作以下工作：1、以书面形式告知我公司新房屋所有权人的名称、地址、法定代表人、联系人、联系方式；2、出面协商、介绍新房屋所有权人与我公司见面，协商我公司与新房屋所有权人继续履行原房屋租赁协议事宜；3、告知新房屋所有权人领受已提存的2012年—2013年租金；4、将租赁房屋的出售协议复印件一份交我公司留存。以上要求，请贵校尽快办理，避免产生争议。樱花酒店加盖公章。 东方公司受让案涉房屋后，二职专未协助东方公司与樱花酒店进行交接并未将二职专与樱花酒店签订的补充协议交付东方公司。东方公司对樱花酒店经由二职专院内进料的通道进行封堵，影响了樱花酒店的正常经营，致东方公司与樱花酒店发生纠纷。 樱花酒店于2012年12月27日通过公证将2012年10月28日至2013年10月28日的租金260000元提存至丹东市辽东公证处并由公证处向二职专发出《领取提存物通知书》。2013年10月28日，樱花酒店再次将租金260000元公证提存至丹东市辽东公证处并由公证处公证送达《领取提存物通知书》至二职专处。嗣后，樱花酒店撤销了提存公证并收回的租金及利息。 2014年9月1日，东方公司向樱花酒店邹强发出通知，樱花酒店承租人邹强：二职专于2012年5月委托交易公司对原二职专校舍（包括你承租的樱花大酒店）通过拍卖程序进行公开转让，我公司己于2012年6月1日通过竞拍依法取得上述房产的所有权。因我公司对上述房产另有规划不利于对外出租，现通知你于2014年10月31日前将承租的樱花大酒店腾出归还我公司，原租赁合同不再履行。 樱花酒店于2015年2月27日以公证的形式向丹东职专邮寄一份《关于要求赔偿损失的函》。该函内容为2008年10月28日，我与贵校分别签订了房屋租赁协议和补充协议，承租贵校的教学实习综合楼开办宾馆。现贵校未经我同意，将我承租的房屋产权转让给东方公司，违反了协议约定。按照协议约定进料时可走二职专院内，但进料及加油通道现已封堵，东方公司已通知我腾出所租赁房屋，不再履行我与贵校签订的租赁合同，上述行为已经使我开办的樱花大酒店无法运营。根据我与贵校签订的租赁合同，属于贵校违约行为，贵校应赔偿我续建、改建、装修和经营全部损失及期望利益，现特向贵校发函，要求贵校接到本函后十日内，与我协商解决赔偿问题，逾期不予答复，提起诉讼。 2015年3月2日，樱花酒店申请公证，将租赁房屋内所有客房、会议室及大楼内整体设施及物品的现状进行证据保全，并将樱花酒店交付东方公司。 樱花酒店在原审向本院提出评估、鉴定申请，本院经合法程序将涉案评估事项委托辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司、丹东鑫泰工程造价咨询有限公司进行评估、鉴定，评估鉴定人员业已出庭接受质询。报告一、丹东鑫泰工程造价咨询有限公司于2015年8月26日出具丹东鑫泰工程造价咨询[2015]造鉴定字第025号工程造价鉴定意见，结论为丹东市六纬路1号的二职专教学实习综合楼（面积4113平方米）室外配套工程、室内未完工工程，包括土建、水暖、给排水、电气等所有未完工项目及其改建工程费用为4633452.14元，丹东市六纬路1号的二职专教学实习综合楼、2号楼二层餐厅、一层灶房、阶梯教室的装修费用为4050606.70元，总计金额为8684058.84元。报告二、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司于2015年12月31日出具辽中朋评报字（2015）第118号资产评估报告，评估对象1、丹东市六纬路1号的二职专教学实习综合楼（面积4113平方米）室外配套工程、室内未完工工程，包括土建、水暖、给排水、电气等所有未完工项目及其改建工程；2、丹东市六纬路1号的二职专教学实习综合楼、2号楼二层餐厅、一层灶房、阶梯教室的装修。评估结论为樱花酒店装修部分工程造价的折余价值的评估值为5033183元。报告三、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司于2015年8月10日出具辽中朋评报字（2015）第54号资产评估报告，2015年3月至2034年11月27日期间测算，委托评估资产的评估值为11761198元、不享受所得税优惠的评估值为10046036元；另2015年3月至2024年11月27日期间评估资产的评估值为6750250元，不享受所得税优惠的评估值为5740390元。 2019年3月11日，樱花酒店以其与东方公司已达成和解为由向本院申请撤回对东方公司的起诉，并变更诉讼请求金额。请求判令丹东职专赔偿樱花酒店续建、改建、装修租赁物损失及樱花酒店经营的全部损失（含可得利益）7926396元（计算公式：樱花酒店装修部分工程造价的折余价值5033183元＋樱花酒店2015年3月至2024年11月27日不享受所得税优惠的酒店经营权评估值5740390元＋2024年11月27日至2034年11月27日酒店经营权评估值的50%计2152823元－东方公司给付的5000000元）。 2020年6月3日，本院就樱花酒店撤诉申请及变更诉讼请求金额向各方当事人询问并制作询问笔录。丹东职专不同意樱花酒店撤回对东方公司的起诉。东方公司同意樱花酒店撤回对其的起诉，并认可因本案纠纷给付了樱花酒店5000000元补偿款。樱花酒店认可因本案纠纷东方公司给付其5000000元补偿款的事实，并明确表示即使人民法院不准许樱花酒店撤回对东方公司的起诉，樱花酒店也不再向东方公司主张任何权利即在本案中放弃对东方公司的诉讼请求。同时，樱花酒店表示如人民法院不准许其撤回对东方公司的起诉，则樱花酒店不再申请变更诉讼请求金额，仍坚持原来的诉讼请求金额并主张丹东职专承担给付责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，二职专与樱花酒店签订的租赁协议、补偿协议、附加协议，二职专与东方公司签订的资产转让交接协议均系当事人真实意思表示，当事人主体适格，合同内容不违反法律法规强制性规定，且无法定无效情形，应为合法有效。租赁期间因租赁物发生物权变动，不影响租赁合同的效力，各方当事人均应依约履行各自的义务。不履行或不恰当履行义务的当事人，应当承担相应的违约责任。根据现有证据查明的案件事实，二职专及东方公司均存在违约行为，应当承担违约责任，具体论述如下： 一、二职专的违约责任。第一，在案涉房屋出让时，二职专没有恰当履行租赁合同的附随义务。二职专与樱花酒店签订的租赁协议约定，房屋产权及经营权，任何一方不得中途单方转让、转租他人。现因政府优化教育资源将案涉房屋公开拍卖出让，二职专作为出租人虽非故意违约，但仍应履行合同的附随义务即向承租人樱花酒店履行通知义务，保障樱花酒店的知情权、异议权及优先购买权的行使。丹东职专作为二职专的权利义务承继人虽主张樱花酒店2012年5月9日向丹东产权交易所有限公司出具的《声明》能够证明樱花酒店对案涉房屋的出让情况知情，但并不能以此证明二职专充分恰当的履行了租赁合同的上述附随义务。第二，在案涉房屋出让给东方公司后，二职专没有履行通知、交接等附随义务。首先，从本案证据看，丹东职专虽主张二职专工作人员刘某于2012年12月24日向樱花酒店送达了《资产转让通知》，但樱花酒店对此予以否认，考虑到证人刘某系二职专工作人员，与二职专存在利害关系，仅凭刘某的证言不足以证明二职专履行了通知义务，故应认定二职专在案涉房屋转让给东方公司后，并未通知樱花酒店。其次，现有证据不能证明二职专将其与樱花酒店签订的补充协议交付给东方公司，东方公司亦不认可收到该补充协议，故应当认定二职专未充分履行交接义务。由此导致东方公司在接收案涉房屋后阻止樱花酒店继续使用进料通道，致使樱花酒店无法正常经营，这也是导致双方最终解除租赁合同的原因之一，该后果与二职专未充分履行交接义务的行为之间有直接因果关系，故二职专应当承担相应的责任。再次，二职专作为出租人，在转让案涉房屋后，应当协助案涉房屋买受人东方公司与案涉房屋承租人樱花酒店进行交接，清楚各自的权利义务，使东方公司能够向樱花酒店收取租金，樱花酒店能够依约继续经营。二职专未履行该协助交接的义务，是导致东方公司、樱花酒店产生纠纷继而租赁合同解除的原因之一，应当因此承担相应的责任。 二、东方公司的违约责任。二职专在案涉房屋租赁期间对外出售房屋，东方公司通过拍卖受让该房屋后，概括承受了二职专与樱花酒店租赁协议的全部权利义务，东方公司应当恰当、全面的履行合同义务。一方面，从现有证据看，虽然东方公司对于二职专与樱花酒店的补充协议关于进料通行的约定不知情，但作为新的出租人，在樱花酒店因进料不畅影响经营的情况下，东方公司有义务给予方便条件使租赁合同的目的得以实现；另一方面，现有证据显示，东方公司在与樱花酒店发生纠纷后，于2014年9月1日向樱花酒店发出《通知》，以“对上述房产另有规划不利对外出租”为由单方解除了与樱花酒店的租赁协议。东方公司上述违约行为是案涉租赁协议解除的主要原因，东方公司应当承担相应的违约责任。关于丹东职专、东方公司提出补充协议约定的进料通道不是樱花酒店的唯一通道一节，因其未提供证据证明樱花酒店仍有其他适合进料的通道可以使用，对此抗辩本院不予采纳。 三、关于赔偿数额的问题。二职专与樱花酒店在案涉租赁协议中约定“甲方无故违约，须赔偿乙方续建、改建、装修和经营全部损失及期望利益”。经本院依法委托评估鉴定部门对案涉工程室外配套工程、室内未完工工程改建工程费用、装修费用进行鉴定，并对该部分费用的折余价值进行评估，具体评估值为5033183元。现樱花酒店按照上述折余价值评估值主张其续建、改建、装修的损失，符合案涉租赁协议的约定，应予支持。关于樱花酒店主张的2015年3月至2034年11月27日期间的经营损失，因案涉租赁协议的租赁期限至2024年11月27日届满，双方对续订合同的时间虽有约定，但并不意味双方必然达成续订合同的合意，故对樱花酒店主张案涉租赁协议期满后的经营损失，不予支持。经评估，樱花酒店2015年3月至2024年11月27日期间不享受所得税优惠的经营损失评估值为5740390元，该项损失属于案涉租赁协议约定的期望利益，予以保护，以上两项损失合计10773573元。 关于丹东职专主张樱花酒店并未实际投入续改建及装修费用的抗辩意见。经审查，从樱花酒店提供的王永宽与邹强签订的委托经营合同及补充协议、邹强及樱花酒店与泓飞公司签订的三份建筑装修施工合同来看，在王永宽与二职专签订案涉房屋租赁协议之后，邹强作为实际经营人对案涉房屋进行了续改建及装修并约定王永宽先期投入的装修费用由邹强支付，至此，邹强成为案涉房屋续改建、装修的实际投资人。从二职专2008年7月4日出具的《说明》来看，二职专对此是知情的，并承诺在与邹强重新订立租赁合同时，双方的权利义务与原合同保持不变，即以约定二职专违约责任的形式保障租赁合同在合同期限内的正常履行。在二职专与樱花酒店签订的案涉租赁协议中，双方就此作出了与王永宽、二职专租赁协议完全一致的约定，即二职专无故违约须赔偿樱花酒店续建、改建、装修和经营全部损失及期望利益。现丹东职专以其与樱花酒店签订租赁协议时案涉房屋已装修完毕为由，不承担续改建及装修损失的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于丹东职专追加王永宽参加本案诉讼的意见，本院不予采纳。 关于案涉评估报告能否作为认定樱花酒店损失依据的问题。丹东职专主张案涉评估报告已超过有效期，不能作为认定樱花酒店损失的依据。经审查，虽然评估对象市场价格可能会随着时间推移发生变化，因而评估报告会设置一定的有效期限。但该有效期并不影响评估基准日对应估价的准确性、合法性。现案涉评估报告虽已超过有效期，但樱花酒店依据评估基准日即案涉租赁协议解除之时的估价主张其损失，符合法律对于预期利益计算的规定，亦无重新评估之必要，故对于丹东职专的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于东方公司提出案涉评估、鉴定报告对其没有约束力的抗辩意见，因案涉评估、鉴定报告系经本院委托有资质的鉴定机构作出，对其该项意见亦不予采纳。 四、关于是否准许樱花酒店撤回对东方公司起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十八条第二款规定：“法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。”本案中，樱花酒店以其与东方公司自行和解，东方公司已给付樱花酒店5000000元补偿款为由，申请撤回对东方公司的起诉。因丹东职专不同意樱花酒店撤诉，故依据上述司法解释的规定，本院对樱花酒店申请撤回对东方公司的起诉不予准许。 五、关于违约责任的承担问题。 综合考虑本案案情，二职专、东方公司的违约行为及违约行为与解约后果的原因力，应当认定东方公司的违约行为是导致解约后果的主要原因，东方公司应承担主要责任，酌定其向樱花酒店承担70%的赔偿责任。因樱花酒店明确表示放弃对东方公司的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。故对东方公司应承担的违约责任，本案不予调整。二职专的违约行为是导致解约后果的次要原因，应承担次要责任，酌定其向樱花酒店承担30%的赔偿责任。因二职专经政府教育资源整合并入丹东职专，丹东职专是二职专的权利义务承继主体，故应由丹东职专承担相应的赔偿责任。丹东职专应赔偿樱花酒店的具体数额为3232071.9元（计算公式：10773573元×30%=3232071.9元）。 综上所述，樱花酒店的诉讼请求部分成立，应予支持，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十八条之规定，判决如下： 一、丹东市中等职业技术专业学校于本判决生效之日起三十日内赔偿丹东樱花大酒店有限公司3232071.9元； 二、驳回丹东樱花大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129800元，由丹东市中等职业技术专业学校负担27821元，由丹东樱花大酒店有限公司负担101979元；丹东鑫泰工程造价咨询（2015）造鉴字第025号工程造价鉴定意见的鉴定费50000元，辽中朋评报字（2015）第054号资产评估报告鉴定费60000元，辽中朋评报字（2015）第118号资产评估报告鉴定费20000元，合计130000元，由丹东市中等职业技术专业学校负担39000元，由丹东樱花大酒店有限公司负担91000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  曹立新 审判员  康 璐 审判员  姜艳艳 二〇二〇年十一月三日 书记员  于大海