青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再66号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨得生，现住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王昌红（系杨得生妻子），现住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人杨得生、王昌红因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1316号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申75号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人杨得生、王昌红的共同委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人杨得生、王昌红申请再审称,1.一审判决的表述，与事实不符。首先,杨得生、王昌红所购的商品房已交付使用的事实，均不持异议，且在交付前经过海宏公司、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的“五方验收”。其次，涉诉工程项目系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。不存在小区整体开发完工后才能验收的情形。再次，案涉房屋使用至今，海宏公司未办理竣工测绘、规划验收、消防验收、环保验收等手续，导致无法办理房产证，应当承担违约责任。2.二审对建筑行业主管行政机关认定的事实于不顾，做出错误判决，令包括杨得生、王昌红在内的众多业主实在难以置信。3.关于契税退还的问题。虽然契税及住房维修基金是海宏公司与杨得生、王昌红以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表没有缴纳契税及住房维修基金，而是法院直接用延期交房违约金执行款划到海宏账户。海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并恶意占用申请人缴纳的契税及住房维修基金，系对杨得生、王昌红权利的侵犯。请求：1.撤销一、二审民事判决，改判支持杨得生、王昌红一审全部诉讼请求；2.判令海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。 被申请人海宏公司辩称，本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，杨得生、王昌红再审提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。杨得生、王昌红提出的自2016年5月1日计算至2016年7月21日事系其将房屋交付时间自行推迟计算的结果，该计算方法缺乏事实依据。杨得生、王昌红请求退还契税不能成立。杨得生，王昌红未向海宏公司支付契税，其要求退还契税没有事实依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。应驳回杨得生，王昌红的全部再审请求，维护海宏公司的合法权益。 杨得生、王昌红向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行为杨得生、王昌红办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向杨得生、王昌红支付逾期交房违约金15983元（已付房款每日万分之四的标准，从2016年5月1日计算至2016年7月21日为81天）；3.判令海宏公司向杨得生、王昌红支付逾期办理产权登记的违约金4933.11元；4.判令海宏公司向杨得生、王昌红退还契税7399.7元；以上合计28315.81元；5.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院审理查明，杨得生、王昌红与海宏公司于2013年8月5日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号4号楼2单元2282室，预测建筑面积118.3平方米。二、房屋价款：总金额493311元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，杨得生、王昌红按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月11日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称补充协议），约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向杨得生、王昌红按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间，海宏公司向杨得生、王昌红按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向杨得生、王昌红按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月20日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位对银泰九号公馆10号楼进行了工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12、号楼盘的交验时间。杨得生、王昌红所购的4号楼的交验时间为2015年12月11日之前。2017年3月25日，海宏公司向杨得生、王昌红开具发票，载明：杨得生、王昌红交清购房款的事实。2016年7月21日，杨得生、王昌红与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，杨得生、王昌红向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。 杨得生、王昌红曾于2016年向一审法院起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，经审理于2016年5月25日作出（2016）青0105民初101号民事判决，判决海宏公司给付杨得生、王昌红违约金58802.67元，该案全部执行完毕。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》和补充协议，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于杨得生、王昌红主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对杨得生、王昌红要求海宏公司履行为杨得生、王昌红办理不动产权证书的合同义务、支付逾期办理产权登记的违约金及逾期交房违约金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于逾期交房违约金的问题。海宏公司虽然通过公告方式，通知杨得生、王昌红于2015年12月7日-12月11日办理交房手续，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年6月25日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和补充协议的约定，海宏公司应当每日按总房款万分之四支付自2016年5月1日至2016年6月25日的违约金，即493311元×0.0004×55天＝10853元。关于杨得生、王昌红主张海宏公司向杨得生、王昌红退还契税的问题。双方均认可契税已经抵扣了违约金，予以确认。双方在《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了杨得生、王昌红的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为杨得生、王昌红办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。杨得生、王昌红亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为杨得生、王昌红等购房人办证的违约情况。故杨得生、王昌红要求海宏公司退还契税7399.7元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿杨得生、王昌红逾期交房违约金10853元；二、驳回杨得生、王昌红的其他诉讼请求。 杨得生、王昌红不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨得生、王昌红一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审中双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，对一审已查明的事实予以确认。 二审法院认为，杨得生、王昌红与海宏公司于2013年8月5日签订《商品房预售合同》，该合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，杨得生、王昌红主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向杨得生、王昌红退还契税的问题，在一审法院（2016）青0105民初101号民事判决中，海宏公司应支付杨得生、王昌红迟延交房违约金58802.67元，该案已执行完毕。杨得生、王昌红认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣契税，但杨得生、王昌红认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案中与杨得生、王昌红协商后在法院主持下达成协议，将部分迟延交房违约金抵扣契税等费用，杨得生、王昌红并未实际交纳契税，现杨得生、王昌红主张向其退还已折抵为契税的款项没有法律依据，亦不予支持。关于杨得生、王昌红主张的自2016年5月1日至2016年7月21日的逾期交房违约金，根据《商品房预售合同》第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给孙宝银交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的补充协议约定时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知4号楼的买受人将于2015年12月7日-11日交验。但4号楼工程直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时4号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。故杨得生、王昌红主张的逾期交房违约金应计算至4号楼竣工验收日即2016年6月25日止，一审判决就违约金部分计算并无不妥。综上，杨得生、王昌红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致，杨得生、王昌红、海宏公司均不持异议，应予确认。 根据再审申请人杨得生、王昌红的陈述及被申请人海宏公司的答辩，本案围绕杨得生、王昌红的原审诉求进行了审理。 一、关于杨得生、王昌红主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。杨得生、王昌红与海宏公司于2013年8月5日签订《商品房预售合同》，该合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。根据案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能办理房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，杨得生、王昌红主张海宏公司按已付房价款的1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金4933.11元符合双方的约定，应予支持。 二、关于逾期交房违约金的问题。海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。双方签订补充协议一份，该补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应按该补充协议的约定计算。海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房（公告），该公告载明“4号楼于12月7日至11日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，公告期满日为2016年2月10日。但4号楼工程直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格。海宏公司虽然通过公告方式，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年6月25日通过“五方验收”验收合格。4号楼的实际竣工验收时间是2016年的6月26日。一、二审根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，4号楼已达到交付使用条件，交付业主使用。逾期交房违约金应计算至2016年6月25日。一审此节计算并无不当，再审予以维持。 三、关于杨得生、王昌红主张海宏公司还契税的问题。双方均认可违约金抵扣契税，予以确认。双方在《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。杨得生、王昌红与海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了杨得生、王昌红的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税。故杨得生、王昌红要求海宏公司退还契税7399.7元的诉讼请求，不予支持。一审此节正确，再审予以维持。 综上，杨得生、王昌红再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1316号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1430号民事判决第二项； 二、维持青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1430号民事判决第一项； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内支付杨得生、王昌红逾期办理房屋产权登记违约金4933.11元； 四、驳回杨得生、王昌红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费508元，已减半收取254元，由杨得生、王昌红负担；二审案件受理费508元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 童 蕾