云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终925号上诉人（原审被告）：云南良发房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市腾冲市腾越镇火山社区宏盛小区**。统一社会信用代码：915305225746832420。法定代表人：黄育丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨有华，云南南博（腾冲）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张杰，男，1987年11月19日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：沈维霞，女，1962年2月22日生，汉族，住上海市宝山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：腾发燕、何莹青，云南援边律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南良发房地产开发有限公司（以下简称良发房地产公司）与被上诉人张杰、沈维霞商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2020）云0581民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人良发房地产公司上诉请求：1.撤销腾冲市人民法院（2020）云0581民初2352号民事判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决书中第4页认定的法律事实中认为：上诉人与被上诉人双方签订《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。上诉人未按约定期限交房，已构成违约，该认定有误。上诉人与被上诉人不仅签订《商品房购销合同》，还另签订《合同补充协议》第十条约定：若出现以下情形之一而导致甲方延期交房，合同继续履行，甲方不承担《商品房购销合同》第九条约定的逾期交房的违约责任：1.因不可抗力或意外事件；2.因政府进行市政工程影响项目建设的；3.甲方执行政府的有关行政命令、指示或要求。而导致预售房屋一直未交付的原因的确是因执行政府的有关行政命令、指示、要求才导致延期交房。2018年6月，上诉人资金监管账户及楼盘被厦门市中级人民法院因第三人钟万龙、雷良钿虚假诉讼而错误查封，导致上诉人楼盘无法出售、按揭无法办理，楼盘无法正常运行。在上诉人努力下，经腾冲市公安局立案侦查，后向厦门市中级人民法院多次申请，才于2020年1月9日对资金监管账户及部分楼盘解封，厦门市中级人民法院查封、冻结导致楼盘无法运行，故一审法院认为不属“不可抗力”系认定事实错误，应属于合同约定的执行政府的有关行政命令、指示要求导致延期交房的不可抗力，应免除该延期的违约责任。2.一审判决适用法律错误。（1）一审法院在判决书第5页本院认为中认为：上诉人因第三人诉讼导致其楼盘、账户被法院查封，属于合同约定的不可抗力。已经认定该客观事实属于不可抗力，由因合同约定的不可抗力是指重大自然灾害（洪水、暴雨、雪灾、地、地震重大疫情、战争等；行政因素指政策规划变更，发现地下埋藏物被迫停止施工及因其他事项政府部门暂停施工等。根据我国对“不可抗力”的规定，合同约定内容已符合法律规定，而且约定内容用“其他事项”已表示不可抗力内容包括但不限于列举情形，不能因列举内容有限，就将本案存在的客观事实进行排除。上诉人楼盘、账户被法院查封属于合同约定的执行政府的有关行政命令、指示要求导致延期交房的不可抗力，应当免除该期间的违约责任。（2）依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）》第三条：因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。上诉人提交腾冲市人民政府疫情防控通告及复工复产工作的通知，已承担相应举证责任，故此应认定疫情期间上诉人未能履行交房义务为不可抗力事件，解封后，上诉人已立即投入建设。2020年1月21日又因疫情影响导致全国性的停产停工也属于不可抗力因素，到2020年3月1日，上诉人才恢复建设。期间上诉人认为也应当免除疫情期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任。被上诉人张杰、沈维霞未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，被上诉人已经按照约定全面履行了付款义务，上诉人应当履行交房义务。上诉人逾期交房行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人称逾期交房，符合约定不可抗力情形，且发生在全国新型冠状病毒防控期间，才导致逾期交房，不应承担违约责任。被上诉人认为，上诉人逾期交房不符合合同约定应当免除违约责任的不可抗力情形，也不符合新冠疫情防控措施期间应当扣除相应违约期限。上诉人2018年2月2日与被上诉人签订《商品房购销合同》第七条交付期限约定：“甲方（上诉人）应于2018年7月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交给乙方（被上诉人）”，但上诉人在2018年7月31日前并没有将约定房屋交付被上诉人，应当根据该《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房的违约责任约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列3.合同继续履行甲方每逾期一天按100元向乙方支付违约金”，至2018年7月31日前上诉人并没有按约定期限交房，已构成违约，应当自2018年7月31日约定的交房时间届满后的次日（即2018年8月1日）起按照合同约定承担相应违约责任。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，上诉人于2018年7月31日因迟延履行交房后，于2020年1月26日至2月15日发生全国新型冠状病毒防控措施的不可抗力，依法不能免除该防控措施期间违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张杰、沈维霞的一审起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并立即交付原告位于腾越镇秀峰社区吉昌小区腾冲东方；2.判令被告按照《商品房购销合同》的约定支付自2018年8月1日起至2020年5月25日逾期交房的违约金66400元，并按照100元／天的标准承担自2020年5月26日起至上述房屋实际交付验收合格之日止的违约金；3.本案诉讼费、公告费、保全费及其相关费用由被告承担（以实际产生为准）。一审法院认定的法律事实：2018年2月2日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定原告购买被告开发的位于腾冲市；房屋价款为520000元，付款方式为一次性付款，交房时间为2018年7月31日前；逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告每逾期一天按100元向原告支付违约金，合同继续履行。在合同签订之前，原告于2017年8月30日、9月21日分二次支付了房款520000元。被告于2018年2月4日到相关部门办理了备案登记手续。被告至今未按约定向原告交付房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原、被告双方当事人应按合同约定履行义务，由于被告未按约定期限交房，已构成违约，因此，被告应按合同约定支付原告违约金，截止2020年5月25日止的违约金为64900元（自2018年8月1日起至2020年5月25日止共计664天，即30天×50元＋634天×100元＝64900元），故原告要求被告按合同约定支付截止2020年5月25日止的违约金66400元的诉讼请求，部分予以支持64900元。现被告尚未交房，义务也未履行完毕，故对原告继续履行合同的诉讼请求，予以支持。对原告要求立即交付房屋的诉请，因该房屋还不具备交房条件，故不予支持。原告提出公告费、保全费及其他相关费用由被告承担的主张，因未向法庭提交相关费用的证据，故不予支持。被告提出因第三人诉讼导致其楼盘、账户被法院查封，属于合同约定的不可抗力，而合同约定的不可抗力是指重大自然灾害（洪水、暴雨、雪灾、地、地震重大疫情、战争等；行政因素指政策规划变更，发现地下埋藏物被迫停止施工及因其他事项政府部门暂停施工等，因此被告的楼盘、账户被查封并不属于以上合同约定的不可抗力情形，亦不属于执行政府有关行政命令、指示或要求，故对被告的辩解不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：1.原告张杰、沈维霞与被告云南良发房地产开发有限公司于2018年2月2日签订的《商品房购销合同》继续履行；2.由被告云南良发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告截止2020年5月25日止的违约金64900元，并支付自2020年5月26日起至交房之日止的违约金；3.驳回原告张杰、沈维霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，减半收取计735元，由原告张杰、沈维霞负担35元，被告云南良发房地产开发有限公司负担700元。本院二审期间，上诉人良发房地产公司、被上诉人张杰、沈维霞未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明的事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人良发房地产公司称因案外人诉讼导致楼盘、账户被查封，属于合同约定的执行政府有关行政命令、指示、要求不可抗力情形，有无合同约定依据；2.上诉人称全国新冠疫情防控期间其自2020年1月21日至3月1日停产停工，属法定不可抗力情形，应当免除该疫情期间相应违约责任，有无事实和法律依据。上诉人不承担本案违约责任的上诉理由是否成立，上诉请求是否予以支持。本案中，上诉人良发房地产公司与被上诉人张杰2018年2月2日签订的《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房的违约责任约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，合同继续履行甲方每逾期一天按100元向乙方支付违约金。”，并于当日签订《合同补充协议》第十条约定：“若出现以下情形之一而导致甲方延期交房，合同继续履行，甲方不承担《商品房购销合同》第九条约定的逾期交房的违约责任：1.因不可抗力或意外事件；2.政府进行市政工程影响项目建设的；3.甲方执行政府有关行政命令、指示或要求。不可抗力是指重大自然灾害（洪水、暴雨、雪灾、地、地震重大疫情、战争等；行政因素指政策规划变更，发现地下埋藏物被迫停止施工及因其他事项政府部门暂停施工等。发生以上情形致使甲方不能按约定期限交付房屋时，不视为逾期交房，甲方可以据实顺延交房时间，但甲方应在上述情形发生后日内以信函的形式通知乙方”。上诉人称导致房屋一直未交付被上诉人，确系执行政府有关行政命令、指示、要求，才延期交房，并未举证证明，而提交的证据并不能证明系执行政府有关行政命令、指示或要求（即符合合同约定的政策规划变更，发现地下埋藏物被迫停止及因其他事项政府部门暂停施工等约定行政因素），故该上诉理由不能成立，不予采信。上诉人称2018年6月资金账户及楼盘因案外人诉讼被法院查封，系不可抗力，不应承担延期交房违约责任，并未具体释明与合同约定何种不可抗力情形相一致，因此该上诉理由亦不能成立，不予采信。上诉人称因受全国新冠疫情防控措施影响而导致自2020年1月9日起至3月1日期间停产停工、延期交房，而提交的2020年1月26日《腾冲市人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》和2020年2月15日《腾冲市新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部关于切实加强疫情防控有序做好企业复工复产工作的通知》，并不能证明上诉人延期交房是受全国性新冠疫情防控措施影响，且新冠疫情属于上诉人迟延履行交房义务后发生不可抗力的，依法不能免除该疫情期间责任。另，根据上诉人与被上诉人“逾期30天后，合同继续履行甲方每逾期一天按100元向乙方支付违约金”之约定，上诉人应当按100元/天支付自2020年5月26日起至交房之日止的违约金，一审判决主文第二项中未明确表述每日支付违约金标准存在瑕疵，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，但部分判决结果存在瑕疵，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持腾冲市人民法院（2020）云0581民初2352号民事判决第一项（即原告张杰、沈维霞与被告云南良发房地产开发有限公司于2018年2月2日签订的《商品房购销合同》继续履行）、第三项（即驳回原告张杰、沈维霞的其他诉讼请求）；二、变更腾冲市人民法院（2020）云0581民初2352号民事判决第二项“由被告云南良发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告截止2020年5月25日止的违约金64900元，并支付自2020年5月26日起至交房之日止的违约金”为“由上诉人云南良发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人截止2020年5月25日止的违约金64900元，并按合同约定100元/天支付自2020年5月26日起至交房之日止的违约金”。二审案件受理费1470.00元，由上诉人云南良发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  何延武审判员  田 旭审判员  古 颖二〇二〇年十一月十日书记员  赵梧谚