湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3311号上诉人（原审原告）：罗敏，女，汉族，1995年4月5日出生，住宜城市。上诉人（原审原告）：余露淋，男，汉族，1992年9月3日出生，住址同上。共同委托诉讼代理人：王飞，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄阳弘展房地产开发有限公司。住所地：襄阳市高新区米庄镇官庄路******。法定代表人：冯永林，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文静，该公司员工。上诉人罗敏、余露淋因与被上诉人襄阳弘展房地产开发有限公司（以下简称弘展公司）商品房预约合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初179号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗敏及其与上诉人余露淋的共同委托诉讼代理人王飞，被上诉人弘展公司的委托诉讼代理人黄文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗敏、余露淋上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉求请求；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案《认购协议书》只有罗敏一人签字，余露淋对此不予认可，该协议对余露淋是无效或效力待定，原审推定余露淋对协议有追认行为于法无据；2.《认购协议书》是格式条款，且被上诉人未向上诉人宣读确认，根据《合同法》的相关规定，该《认购协议书》对上诉人不发生法律效力；3.被上诉人未向上诉人出示协议约定的“襄阳市商品房买卖合同及其附件、前期物业服务协议、临时管理规约”等文件，上诉人对上述文件内容并不知情；4.被上诉人没有通知上诉人余露淋本人到场签订认购协议，也没有将认购协议约定的内容告知余露淋，从而导致双方没有达成并签订正式的房屋买卖合同，责任在被上诉人一方，被上诉人应返还已收定金；5.夫妻在对财产进行重大处分时，需双方同意，否则作出的处分没有法律效力。被上诉人弘展公司辩称，1.罗敏与余露淋系夫妻关系，罗敏在签署《认购协议书》时有余母陪同，且在签署协议书时已电话征询余露淋意见，被上诉人有理由相信认购行为系罗、余二人合意，即使余露淋对认购行为不追认，罗敏本人已对认购书签字确认，也不因余露淋未签字而对效力产生影响；2.认购书系双方遵循公平原则协商订立，内容约定对合同双方是对等的，不属于格式条款；3.弘展公司在项目营销中心公示了相关合同文件，已履行合同文件的告知义务；4.双方未签订正式买卖合同的过错在上诉人一方，被上诉人无过错；5.上诉人提出关于夫妻财产的规定不影响认购书的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提出的上诉理由均没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。罗敏、余露淋向一审法院起诉请求：1.解除原告罗敏与被告于2019年11月30日签订的“弘阳襄御澜庭项目认购书”；2.判决被告立即返还人民币五万元，且被告自本案起诉之日起以五万元为基数按年利率6%向原告支付逾期利息至返还全部款项之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告是弘阳襄御澜庭项目的开发商，依法取得商品房预售许可证（鄂襄审批预售字（2019）50号），可对外销售弘阳襄御澜庭项目的商品房。2019年10月30日，湖北省襄阳市襄阳公证处作出（2019）鄂襄阳证民字第9172号公证书对被告“弘阳襄御澜庭”营销中心内现场公示情况，包括售楼部现场的“五证”证照公示，商品房买卖合同及其附件，物业管理公约，物业管理合同等公示内容的现状进行保全证据公证。原告罗敏与余露淋系夫妻关系。2019年11月30日，原告罗敏与其婆婆（余露淋的母亲）一起到弘阳襄御澜庭项目营销中心，通过置业顾问贵俊丽的推荐介绍，原告罗敏（乙方）与被告弘展公司（甲方）签订了《弘阳襄御澜庭项目认购协议书》（以下简称《认购协议书》），主要内容约定：乙方余露淋、罗敏向甲方购买甲方开发建设的[弘阳襄御澜庭]项目物业，项目地址：湖北省襄阳市高新区桃园路与上岗路交口，吾悦广场西侧。认购房屋（该物业）：襄阳市高新区弘阳襄御澜庭【11】幢【1】单元【2703】室，建筑面积（预测）：95.78，总房价款891365元。乙方采用付款方式：贷款方式付款。选择贷款付款方式的，乙方应当于签署《襄阳市商品房买卖合同》前提供真实完整贷款资料。乙方应于本协议签订之日交付定金50000元；在双方签署《襄阳市商品房买卖合同》之日，该定金自动转为该物业的房款。乙方确认：在签订本协议之前，乙方已仔细阅读并同意甲方公示的《襄阳市商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件（以下统称“合同文件”）全部条款内容。乙方同意自本协议签订之日起【7】日内持本协议及定金收据到甲方指定地点与甲方签署合同文件并办理相关手续；若甲方另行通知签约时间、地点的、地点的按照通知办理签约手续。若乙方未按照本协议所约定的时间与甲方完成合同文件签署或因乙方原因导致甲乙双方最终无法签署合同文件或乙方违反本认购书及其他约定的，甲方有权没收乙方已支付的定金、解除本认购书，将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方。……乙方在签署本协议时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策（如有），并确定乙方自身及家庭情况符合购房、贷款条件。若乙方暂不符合在本市购房、贷款的条件，乙方自愿承担因此不能获得银行贷款、不能办理合同备案、房屋产权登记等全部后果，并同意甲方不退还定金。本协议自双方签署之日起生效，自《襄阳市商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行终止。被告在甲方处盖章。原告罗敏在乙方处签下“罗敏”及“余露淋”名字并捺手印。后原告罗敏又在房源确认单上“客户确认”处签下“罗敏”及“余露淋”名字并捺手印，并在确认单下方备注“不退不换不更名”。同日，原告罗敏向被告支付定金5万元，被告向原告罗敏出具收据一份，载明：交款单位：余露淋、罗敏11－2703，收款方式：POS，人民币：50000元，收款事由：定金。此后原告罗敏通过微信与置业顾问贵俊丽就所认购房屋的事情进行联系，罗敏未按约至被告营销中心签订《商品房买卖合同》，贵俊丽又通知罗敏于2019年12月12号前带上相关贷款资料、首付款到被告营销中心签订《商品房买卖合同》，罗敏要求延期至28号，后罗敏提出不要房、退还定金，并至被告营销中心协商退房退定金事宜，双方就此未达成一致意见，罗敏亦未再至被告营销中心签订《商品房买卖合同》。2019年12月31日，被告向二原告发出《定金不退告知函》，载明：您与我司于2019年11月30日签订《弘阳·襄御澜庭项目认购协议书》一份（以下简称《认购协议书》）。《认购协议书》约定，您认购我司开发的“弘阳襄御澜庭”项目第11幢1单元27层3号房，首付款为总房款的30%，您应当在签署认购书之日起1日内付清首付款。同时约定，您应当自《认购协议书》签订之日起7日内与我司签署《襄阳市商品房买卖合同》等合同文件并办理相关手续。截止本函件发出之日，您仍未付清该商品房首付款，因您不配合，导致双方未能按约签订《襄阳市商品房买卖合同》；根据上述《认购协议书》约定，您拒不支付首付款，拒绝签订《襄阳市商品房买卖合同》，则我司有权不予退还您所交的定金五万元。特函告如下：双方签订的上述《认购协议书》已自行终止，我司将不予退还您的定金，您认购的房屋将另行出售。其后原告向被告要求退还购房定金未果遂诉至一审法院，引起诉讼。另查明：宜城市扶贫办向原告罗敏家中发放扶贫手册，其父亲罗启财为扶贫手册户主，原告罗敏及其母亲佘精菊为家庭成员。2020年4月20日、4月24日，宜城市流水镇杨棚村村民委员会出具证明两份，主要载明：兹有我村二组村民佘精菊，丈夫罗启财于2017年9月去世。目前佘精菊与女儿罗敏、女婿余露淋共同生活，佘精菊为我村精准扶贫贫困人口，家庭困难。本人及其子、女若购房、购车，将定为稳定脱贫对象，不再享受精准扶贫政策。诉讼中，被告表示同意解除2019年11月30日签订的弘阳襄御澜庭项目认购协议书。一审法院认为，不论罗敏代余露淋在认购协议书上的签字，是否得到余露淋授权或事后追认，但原告罗敏与被告弘展公司签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方所签订的《认购协议书》约定拟交易的商品房位置、价格，并明确约定将来签订正式买卖合同日期和定金责任。违反认购协议，则须承担定金责任。该认购协议书是预约合同，其目的是约束双方当事人承担在将来订立商品房买卖合同的义务。原告在约定的期限内到被告销售中心协商签署合同，属于原告依《认购协议书》负担的合同义务。该案争议焦点为：双方未能签订商品房买卖合同的原因是什么，双方对此是否有过错，应否承担违反预约的定金责任。结合庭审及当事人陈述，原告未在认购协议上约定的期限内到被告销售中心协商签署合同，被告又通过贵俊丽以微信方式通知原告签订商品房买卖合同的时间和地点，而原告以认购协议无效，被告未尽协议上公示文件的告知义务，其家庭系精准扶贫对象为由未到被告销售中心协商签署合同。原告以前述理由不履行签订合同的义务，无事实与法律依据，且其未举证证明被告对商品房买卖合同的未订立存在过错，故原告违反了双方所签订的预约合同的合同义务，导致未能订立商品房买卖合同，构成违约，依据定金罚则，其无权要求被告返还定金。因被告在诉讼中表示同意解除《认购协议书》，故对原告要求解除该认购书的诉讼请求，予以支持。对原告主张返还定金50000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告罗敏与被告襄阳弘展房地产开发有限公司于2019年11月30日签订的“弘阳襄御澜庭项目认购书”；二、驳回原告罗敏、余露淋的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，涉案商品房系由上诉人罗敏、余露淋夫妻共同购买，被上诉人弘展公司作为商品房出卖人明知涉案房屋的买受人系上诉人夫妻二人，而涉案商品房《认购协议书》仅有罗敏一人现场签字，余露淋在协议书签订的次日即对罗敏代其签字的行为不予追认，余露淋作为合同一方的当事人之一，涉案协议书因未得到其确认而不发生法律效力，故上诉人罗敏、余露淋提出的涉案认购协议书对余露淋是无效或效力待定，原审推定余露淋对协议有追认行为于法无据的上诉理由成立，本院予以支持。关于本案双方争议的50000元定金应否退还问题，涉案协议书约定买受人采取贷款方式购买商品房，因该协议书对余露淋不发生法律效力，涉案商品房将由罗敏一人承担贷款责任，而在案证据证明罗敏系精准扶贫户家庭成员之一，其本身是否具有贷款能力，具有不确定性，因此涉案协议书因不可归责于双方的事由不能继续履行，罗敏可以请求解除合同，弘展公司应当返还收受的50000元定金。但罗敏未考虑到自身家庭情况，擅自与被上诉人签订合同，对本案的发生负有一定责任，故应由其承担本案全部诉讼费用。综上，上诉人罗敏、余露淋的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初179号民事判决第一项，即解除罗敏与襄阳弘展房地产开发有限公司于2019年11月30日签订的“弘阳襄御澜庭项目认购书”；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初179号民事判决第二项，即驳回罗敏、余露淋的其他诉讼请求；三、襄阳弘展房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内将50000元定金返还罗敏；四、驳回罗敏、余露淋一审其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，二审案件受理费1050元，由上诉人罗敏负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十一月十日书记员  车国玉