青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再62号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵艳梅，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人赵艳梅因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1373号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申54号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人赵艳梅的委托诉讼代理人齐远松，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵艳梅申请再审称，一、一审判决“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明赵艳梅、海宏公司约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。因海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人未取得房屋产权证。二、二审判决“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收到并长期使用占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条相关规定，契税应当由赵艳梅在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。海宏公司不是契税的法定征收机关。且明知无法办理产权证的情况下，一直拖延并恶意占用赵艳梅缴纳的契税及住房维修基金，违反了税收征管法律的规定。请求撤销一、二审判决，改判支持其一审全部诉求。 海宏公司辩称，一、赵艳梅要求海宏公司支付逾期办理产权登记违约金无事实和法律依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。二、海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据双方合同约定，海宏公司申请办理初始登记时间为房屋建成并竣工验收后180日内，房屋竣工验收需以综合验收为前提，而综合验收，除房屋验收合格以外，还需小区整体完成承建消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，因此海宏公司无违约事实。赵艳梅请求退还契税的请求不能成立。赵艳梅并未向海宏公司支付契税，要求退还契税没有事实依据。请求法院驳回赵艳梅的全部再审请求，维持二审判决。 赵艳梅向一审法院起诉请求：1.海宏公司履行为赵艳梅办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向赵艳梅支付逾期办理产权登记的违约金4518.78元；3.海宏公司向赵艳梅退还契税6778.2元，以上合计11296.98元；4.诉讼费由海宏公司承担。 一审法院认定，赵艳梅、海宏公司于2013年6月11日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房为城北区海西路61号14号楼1单元1253室，预测建筑面积142.1平方米；二、房屋价款为总金额451878元；三、交付期限在2014年12月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。2015年7月27日，海宏公司又与赵艳梅针对海宏公司延期交房违约金赔付签订了《银泰九号公馆补充协议》。赵艳梅于2017年向一审法院起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，原审法院经审理于2017年5月16日作出（2017）青0105民初860号《民事调解书》，调解确定由海宏公司给付赵艳梅逾期交房违约金117578元。原审法院在执行该《民 事调解书》过程中，海宏公司应支付赵艳梅的违约金117578元及诉讼费1330元，合计118908元。2017年12月11日赵艳梅实际领取执行款83236元，其余执行款35672元用于抵扣契税、维修基金、有线电视接口费及物业费。 一审法院认为，一、关于赵艳梅主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”，应当优先适用。其次，由于海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。赵艳梅依《调查令》调查取得的两份《说明》，仅证明海宏公司未能向规划局提交测绘竣工报告，以及消防方面未达到消防验收标准，无法进行消防验收的结果，并不能直接证明海宏公司已具备了提交测绘竣工报告的前提条件。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明赵艳梅、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对该证据不予采信，对赵艳梅要求海宏公司履行为赵艳梅办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金4518.78元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。二、关于赵艳梅主张海宏公司向赵艳梅退还契税的问题。首先，赵艳梅提出向海宏公司交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时赵艳梅并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。法院执行案卷中的执行案款收据明确显示赵艳梅的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，一审法院确认赵艳梅的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。赵艳梅、海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了赵艳梅的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为赵艳梅办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，赵艳梅亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为赵艳梅等购房人办证的违约情况。故赵艳梅要求海宏公司退还契税6778.2元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回赵艳梅的全部诉讼请求。 赵艳梅不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持赵艳梅一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，对一审已经查明的事实二审予以确认。 二审法院认为，赵艳梅与海宏公司于2013年6月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，赵艳梅主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向赵艳梅退还契税的问题。在一审法院执行（2017）青0105民初860号《民事调解书》过程中，已用部分执行款抵扣契税。赵艳梅亦认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但赵艳梅认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与赵艳梅协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，赵艳梅并未实际交纳契税，现赵艳梅主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，二审法院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 根据再审申请人赵艳梅的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕赵艳梅的原审诉求进行了审理。 一、关于赵艳梅主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。因此，赵艳梅主张海宏公司应按已付房款451878元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4518.78元符合合同约定，应予支持。 二、关于契税应否退还的问题 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条相关规定，契税应当由房屋买受人在办理房屋产权证书时向税务机关缴纳。本案中，在前诉执行环节，买受人与出卖人达成执行和解，将部分逾期交房违约金抵扣为契税及住房维修基金。双方意思表示真实，有事实依据，买受人将该契税的缴纳义务转移于出卖人，在后期办理房屋产权证书时，由出卖人代为交付。现买受人以长期未办理逾期办证，占用该款项为由要求返还的请求不能成立。 综上，赵艳梅再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1373号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1452号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付赵艳梅未取得房屋权属证书的违约金4518.78元； 三、驳回赵艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费83元，已减半收取42元，由赵艳梅负担25元，青海海宏房地产有限责任公司负担17元；二审案件受理费83元，由赵艳梅负担50元，青海海宏房地产有限责任公司负担33元。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  林 婷 审判员  袁有玮 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭