湖南省益阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘09行终131号 上诉人（原审原告）：贺晖，女，1957年2月22日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托代理人：皮振，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：益阳市不动产登记中心，住所地益阳市。 法定代表人：胡能灿，该中心主任。 委托代理人：杨辉，该中心工作人员，代理权限为一般代理。 委托代理人：王雨霞，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原审第三人：贺檄权，男，1947年5月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。 原审第三人：贺芹魁，男，1926年12月7日出生，汉族，住益阳市赫山区。 原审第三人：贺新，男，1953年12月9日出生，汉族，住益阳市赫山区。 上诉人贺晖因与被上诉人益阳市不动产登记中心、原审第三人贺檄权、贺芹魁、贺新不动产登记一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于2019年8月21日作出（2019）湘0903行初1号行政裁定，驳回贺晖的起诉。贺晖不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2020年1月3日作出（2019）湘09行终322号行政裁定，撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。湖南省益阳市赫山区人民法院于2020年4月15日作出的（2020）湘0903行初1号行政判决，驳回贺晖的诉讼请求。贺晖不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺晖的委托代理人皮振，被上诉人益阳市不动产登记中心的委托代理人杨辉、王雨霞，原审第三人贺檄权到庭参加诉讼。原审第三人贺芹魁、贺新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院认定事实：贺檄权系贺芹魁与前妻生育。贺芹魁后与马某来结婚，生育贺晖和贺新。1996年，国家实施房改政策，贺芹魁有资格购买益阳市某居委2组6栋某住宅，但贺芹魁以无钱购买为由，征询贺晖、贺新等人的意见。最终，贺晖、贺新同意贺檄权出资购买，并由贺芹魁手书《房产字据》，确定：贺芹魁与马某来在益阳市人民政府院内所购得的住房一套（即益阳市某居委2组6栋某住宅），系贺檄权出资。贺芹魁与马某来生前，上述房屋归贺芹魁与马某来居住，贺芹魁与马某来都去世后，房屋产权归贺檄权所有。贺芹魁与马某来在《房产字据》上签名、盖印，贺晖与贺新签名且签注“同意”。1997年12月，该住宅办理国有土地使用证和房屋所有权证至贺芹魁名下。2017年12月，马某来去世。2018年3月27日，贺芹魁将前述房产以赠与的形式将上述涉案房屋交付贺檄权，并在益阳市不动产登记中心办理了房屋产权转移登记。贺晖认为马某来死后，该住宅马某来的份额依法应当按照法定继承由马某来的第一顺位继承人贺晖等人合法继承，以益阳市不动产登记中心未履行法定的审查义务，益阳市不动产登记中心作出的转移登记的行政行为错误，损害了贺晖以及马某来的其他法定继承人的权益为由，提起诉讼，要求撤销益阳市不动产登记中心于2018年3月27日对贺芹魁名下房产转移登记的行政行为。另查明，本案在审理过程中，法院征询贺晖的意见，要求贺晖先行通过民事诉讼解决继承权争议，但贺晖不同意，且不同意本案合议庭一并解决案涉房屋的民事争议。 原审法院认为，案涉房屋合法登记在贺芹魁名下，贺芹魁是案涉房屋的合法的所有权人。《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产的法定公示方式是登记。贺芹魁作为案涉房屋的法定所有权人，有权处分自己名下的房屋。益阳市不动产登记中心受理贺芹魁转移案涉房屋所有权登记的申请后，依照法定程序审查，准予转移登记至贺檄权，其行政行为事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。更何况，马某来签名盖章且经贺晖签名确认的《房产字据》清楚证实，案涉房屋权属已经经过马某来、贺芹魁、贺新等所有马某来的法定继承人的确认，该《房产字据》是家庭人员之间对于涉及继承问题的关于财产处理的事先约定，并不违反国家法律法规的规定，也不损害社会公共利益，合法有效。该房屋虽然登记在贺芹魁名下，但是根据马某来、贺芹魁、贺新的确认，涉案房屋马某来生前已经明确表明意见，案涉房屋在她死后归属贺檄权。如果贺晖认为对案涉房屋有继承权，完全可以通过民事诉讼主张权利。益阳市不动产登记中心根据《不动产登记实施条例》第二十七条的规定，为贺芹魁转移房屋产权给贺檄权这一行为，符合法律规定。综上，贺晖的诉讼请求不能得到支持，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回贺晖的诉讼请求。案件受理费50元，由贺晖承担。 贺晖不服原审判决上诉称，1.一审判决认定事实错误。⑴案涉房屋是共有财产，不是个人财产，是益阳市中级人民法院（2019）湘09行终322号生效《行政裁定书》所确认的事实，不容置疑。⑵原审判决就《房产字据》认定，超越了行政诉讼的审理范围，且《房产字据》不是益阳市不动产登记中心作出行政行为的证据。⑶贺晖对案涉房屋享有继承权是益阳市中级人民法院生效裁定所确认的事实。至于贺晖选择行政诉讼，还是民事诉讼，是贺晖的诉权，其可以依法行使，原审判决无权剥夺贺晖行使行政诉讼的诉权。2.益阳市不动产登记中心于2018年3月27日对贺芹魁名下房产作出的转移登记的行政行为，实体和程序都是违法的，应予撤销。理由是：第一，益阳市不动产登记中心作出的行政行为，其工作人员没有履行审慎审查义务。本案诉争房屋系共有财产，且系房改房，是根据家庭成员的工龄等多个要素确定的，不是商品房。第二，益阳市不动产登记中心作出的行政行为，违反法定程序。根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，第三人应当提交经过公证的材料。根据《不动产登记暂行条例》规定:如果第三人不提交经过公证的材料，益阳市不动产登记中心应当要求房屋共有人，包括继承事实发生后的继承人（利害关系人）到不动产登记机构面签、声明或材料查验。第三，益阳市不动产登记中心作出的行政行为，没有告知贺晖享有陈述、申辩和听证的权利。根据《行政许可法》第三十六条的规定，益阳市不动产登记中心审查申请时应当告知诉争房屋共有人享有陈述权，该中心应当依法保障共有人的陈述权等权利。3.原审判决结果错误，严重侵害了贺晖的合法权益。第一，贺檄权明知本案诉争房屋是共有财产，明知继承事实发生后，继承人没有放弃继承向不动产登记机构的声明是虚假的，隐瞒了真实情况。第二，贺檄权向益阳市不动产登记中心提交的《赠与合同》未经财产共有人贺晖、贺新同意，将其财产权受赠，其主观恶意是明显的。上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0903行初1号行政判决；2.依法撤销益阳市不动产登记中心于2018年3月27日对贺芹魁名下房产作出的转移登记的行政行为（即撤销湘（2018）益阳市不动产权第0××4号《不动产权证书》）;3.判令益阳市不动产登记中心承担本案所有诉讼费用。 被上诉人益阳市不动产登记中心答辩称，1.涉案房屋合法登记在贺芹魁名下，贺芹魁为案涉房屋的所有权人，根据《城市房地产权属登记管理办法》（1997年至2008年适用，现已废止）第十条和第三十二条的规定，共有的房屋由共有人共同申请。案涉房屋登记权利人只登记为贺芹魁一人，产权证无共有人权利人的登记。因此，益阳市不动产登记中心认定贺芹魁为案涉房屋的所有权人。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，贺芹魁作为房屋所有权人，依法享有处分自己房屋的权利。贺芹魁与贺檄权之间的房屋赠与行为合法。3.益阳市不动产登记中心在办理登记时已尽到合理的审慎义务，办理登记时对贺芹魁进行了问询，房屋产权是共有还是独有，贺芹魁明确说明是独有，并签字按手印确认。4.原二审法院作出的裁定并不是直接认定了案涉房屋是夫妻共同财产，只是对贺晖就本案有原告诉讼主体的资格作出了答复。马某来不是案涉房屋的共有人，只是在1995年房屋登记表中以家庭成员身份存在，家庭成员并不能认定有共有权。5.本案应裁定中止审理。综上，请求二审法院依法维持原判。 原审第三人贺檄权述称，1.1996年2月，根据房改政策，贺芹魁以自己的名义购买了本单位益阳市人民政府的福利房，当时因大儿子贺檄权承包公司赚了钱，身有余款，而儿子贺新、女儿贺晖都购买了房屋，没有多余的钱。同年2月22日，经全体家庭成员商量确定“父母贺芹魁、马某来在益阳市人民政府购买福利房的钱由大儿子贺檄权出资购买，两老生前归两老无偿居住，两老都已去世时，即归贺檄权全权所有”。当即由父母贺芹魁、马某来出具《房产字据》，签名盖章，贺新和贺晖出具同意的意见并签名。根据房产字据所载明的内容可以看出该房屋为贺芹魁、马某来、贺檄权三人共同所有的财产，父母贺芹魁、马某来所占有的房屋份额全部赠与给贺檄权，赠与所附的条件为两老生前无偿居住，两老都已去世时，即归贺檄权全权所有。从法律关系来看，《房产字据》实为家庭财产赠与协议，完全符合《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十条的规定。2.益阳市不动产登记中心于2018年3月27日对房地产转移登记，向贺檄权发放的湘（2018）益阳市不动产权第0××4号不动产权证合法有效。一是该房屋原登记为贺芹魁一人所有，贺芹魁依法享有处分权；二是执行家庭析产、赠与协议；三是益阳市不动产登记中心转移登记的程序合法；四是转移登记的行为不违反法律；五是没有损害包括贺晖在内的家庭成员的财产权益（包括房产继承权）；六是产权人贺芹魁亲自参与转移登记，是真实意思表达；七是没有规定该时间不能办。3.贺晖以马某来法定第一位顺位继承人的身份继承马某来的房屋份额的理由不成立。首先，该房屋不属于马某来的遗产。根据《房产字据》，马某来于1996年2月21日处分了自己的房产，将属于自己的房屋份额赠与给了贺檄权。其次，两老先前除在敬老院居住外，无偿居住在该房内，贺檄权没有行使房屋全部的权利，履行了义务。第三，母马某来去世后，父贺芹魁现按其愿意居住在敬老院，不再居住在该房屋内，愿意成就所附条件，将房屋交付贺檄权办理产权转移登记，使赠与行为产生法律效力，是执行家庭析产、赠与协议、《房产字据》的合法行为，根本不存在损害贺晖等继承人的权益，如父贺芹魁愿意回来居住，贺檄权随时欢迎，并尽忠尽孝。因此，请求二审法院依法驳回贺晖的诉讼请求。 原审第三人贺芹魁书面述称，1996年2月，益阳行署机关购买福利房时，贺芹魁没有钱，号召全体家庭成员商议，贺新、贺晖都表示不愿购买，贺檄权表示愿意买下。贺芹魁亲笔写了一张字据，经各方签字同意，各自保存。贺芹魁强调四点：1.此房系贺檄权一人出资购买，立据后与贺新、贺晖无任何关系。2.父母在世时享有继续居住权。2017年12月马某来病故，其居住权从此丧失。马某来与该房屋不再有任何关系。3.现在该房产除了贺芹魁有居住权，即归贺檄权全权所有。贺新、贺晖无从干涉。4.1996年机关福利购房属于特殊情况，贺檄权才借用贺芹魁的名字购买，以致房产证、土地使用证“名实不符”。2018年的房产过户，只是一种法律手续，做到名正言顺的更名行为而已。 原审第三人贺新未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。 二审中，各方当事人均未向本院提供新证据，但上诉人及第三人补充说明了有关情况。本院二审查明：案涉房屋系贺芹魁（离休干部）与马某来（退休职工，已于2017年12月病故）婚姻关系存续期间取得的双职工“房改房”；贺新、贺晖系贺芹魁与马某来共同的亲生子女，贺檄权系贺芹魁与前妻的儿子；贺檄权与贺芹魁在向益阳市不动产登记中心申请办理案涉房屋产权转移登记时未提交诉争《房产字据》以及房改时有关明确案涉房屋购买人和家庭成员的文件资料、马某来的死亡证明及其法定继承人的意见等材料；本案没有可采信的证据证明益阳市不动产登记中心在办理案涉房屋产权转移登记时查询或者调查了案涉房屋在房改时的取得方式以及马某来及其法定继承人的相关情况，该中心办证时未通知马某来的法定继承人贺新、贺晖到场并听取他们对案涉房屋产权的处理意见。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点为：案涉房屋产权转移登记行为是否严重违反法定程序，益阳市不动产登记中心向贺檄权颁发的《不动产权证书》是否应予撤销。 根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等行政法规和规章的规定，不动产登记机构对房屋等不动产登记申请及相关材料负有“审慎审查”的义务，不但要对申请当事人的资格和提交的材料进行合法性、全面性审查，而且要进行严格查验并可作必要的调查等实质性审查。可是，益阳市不动产登记中心在办理案涉房屋产权转移登记的过程中，对申请当事人的主体资格和提交的申请材料未尽到“审慎审查”义务，既未严格依法履行查验职责，也未作必要的调查，严重违反不动产登记的法定程序。 首先，益阳市不动产登记中心对案涉房屋的权属来源和性质、登记原因等方面材料审查不严，认定该房屋系贺芹魁个人所有并按贺芹魁的个人财产赠与办理该房屋产权转移登记显然不当。案涉房屋系贺芹魁与其配偶马某来婚姻关系存续期间在城镇住房制度改革过程中取得的“双职工”福利房（简称“房改房”）。案涉房屋的产权证上虽然只写了所有权人“贺芹魁”，但《房屋登记簿》的“房屋性质”栏目中列明“房改房”，“取得方式”栏目中列明“房改”。同时，1995年12月30日益阳市住房制度改革领导小组办公室发出的益阳市房改售字（1995）206号文件明确的购房人名单中“215”号房的购房人“贺芹魁”、配偶“马某来”；1995年12月31日案涉房屋办理产权证时填写的《益阳市城镇房屋登记核发权证申请表》上也写明案涉房屋所有权人家庭成员为业主“贺芹魁”、妻“马某来”。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的政策规定，“房改房”是机关和公有企事业单位根据职工职务、级别、工龄等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，只能购买一套房改房。实践中，依照当时益阳市的“房改房”产权登记方式，夫妻为“双职工”的“房改房”一般登记在房源单位的职工名下，夫妻的另一方只在相关产权登记资料的“家庭成员”栏目中列明配偶一方的名字，而房屋实为“双职工”夫妻共同的福利房。益阳市不动产登记中心作为房屋产权登记的专业机构，应当知道案涉房屋属于“房改房”的权属特征，不能单凭产权证上记载的权利状况认定该房屋系贺芹魁个人单独所有，不能按贺芹魁的个人财产赠与办理该房屋产权转移登记。 其次，益阳市不动产登记中心在受理案涉房屋产权转移登记申请过程中对申请当事人和赠与协议及应当提交的其他申请材料审查不当，其受理不符合法定条件。既然案涉房屋系“房改房”，应当认定该房屋系贺芹魁与马某来的共同财产，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款的规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请。益阳市不动产登记中心应当依照该条规定告知申请方追加其他共有人或者法定继承人为当事人，赠与协议也应当由追加的当事人签字同意；还应当根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条的规定，要求申请人补充提交案涉房屋在当时的相关房改文件、初始登记材料、马某来及其法定继承人的有关情况和处分案涉房屋的意见等材料。同时，根据合同法第一百八十六条和继承法司法解释的相关规定，约定赠与的财产在权利转移之前或者遗产处分（处理）之前，赠与人可以撤销赠与，继承人可以对放弃继承予以翻悔。案涉房屋系不动产，贺芹魁、贺檄权在申请案涉房屋产权转移登记时并未提交案涉《房产字据》；即使提交了该字据，益阳市不动产登记中心也仍然应当查明马某来生前是否已撤销其承诺以及贺新、贺晖是否同意放弃继承。只有依法应当到场的当事人已全部到场，当事人处分案涉房屋的意思表示一致，依法应当补充提交的材料已全部提交，达到了“申请材料齐全、符合法定形式”的法定要求，益阳市不动产登记中心才能受理案涉房屋产权转移登记申请并书面告知申请人。然而，案涉房屋产权转移登记的申请主体和申请材料均未达到上述法定要求，受理显然不当。 再次，益阳市不动产登记中心应当知道案涉房屋可能存在权属争议或者可能涉及他人利害关系，可依法向申请人、利害关系或者有关单位进行调查；在未经调查核实并排除上述可能性的情况下准予案涉房屋产权转移登记是违法的。贺芹魁明知案涉房屋系其与马某来的共同福利房（房改房），在没有其配偶或者其他法定继承人到场和签字同意的情况下却要单独以赠与的方式将房屋产权转移登记到其与前妻所生儿子贺檄权的名下，这种行为令人置疑。益阳市不动产登记中心作为专业机构，应当知道其中可能存在权属争议或者可能涉及他人利害关系，可以根据《不动产登记暂行条例》第十九条第二款的规定，向申请人、利害关系人（特别是马某来的法定继承人）或者有关单位（主要是贺芹魁与马某来的单位和房改主管部门）进行调查；经调查发现案涉房屋确实存在“尚未解决的权属争议的”情形，应当根据该条例第二十二条第（二）项的规定，对案涉房屋产权不予转移登记，并书面告知申请人。事实上，案涉房屋的确存在权属争议和与贺晖等法定继承人的利害关系，且尚未解决这种争议，而益阳市不动产登记中心却准予了该房屋产权的转移登记，向贺檄权颁发了湘（2018）益阳市不动产权第0××4号《不动产权证书》（该项证书是转移登记行为违法的载体），这显然是违反上述法条规定的。 本案原审判决对案涉房屋产权转移登记程序中的上述违法事实未予查清和认定，适用法律和处理不当，应予纠正。另外，由于贺晖诉请的主要理由是案涉房屋产权转移登记程序严重违法，而不是认为赠与协议无效；并且，当事人尚未就民事争议另行提起民事诉讼。因此，本案不属于应当裁定中止审理的法定情形，本院对益阳市不动产登记中心关于本案应中止审理的抗辩主张不予支持。 综上，贺晖的主要上诉理由成立，对其上诉请求应予支持；益阳市不动产登记中心办理案涉房屋产权转移登记的程序严重违法，准予登记不当，其颁发的案涉《不动产权证书》应予撤销；原审判决认定事实和适用法律法规有误，处理不当，应予以撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项，第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903行初1号行政判决； 二、撤销益阳市不动产登记中心作出的湘（2018）益阳市不动产权第0××4号《不动产权证书》。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由益阳市不动产登记中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 星 审判员 刘文煜 审判员 傅爱军 二〇二〇年十一月三日 书记员 宋静娴