广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5122号上诉人（原审原告）：程志慧，女，1981年8月25日出生，汉族，住湖北省天门市***********。委托诉讼代理人：肖静，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺彬，广东孚道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该司执行董事。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。上诉人程志慧因与被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。程志慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持程志慧一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程志慧未交清按揭贷款90万元的过错在于汤臣公司。1.商品房银行按揭贷款属于程志慧与汤臣公司共同履行的合同义务。预售商品房按揭贷款不同于一般的商业贷款，商品房按揭贷款属于开发商与买受人需要共同履行的合同义务，只有在双方均按照银行的要求提供按揭贷款的资料并办理完毕预抵押登记后，银行才会批准放款。程志慧作为商品房的买受人办理按揭贷款的主要义务为与按揭银行签订按揭合同并办理预抵押登记，银行才会批准放款。2.程志慧已依约按照汤臣公司的要求与按揭银行签订按揭合同，并提交完毕按揭所需资料。3.银行未能审批放贷的原因是汤臣公司未能按时提供按揭资料，未办理涉案房屋的预抵押登记。4.一审判决举证责任分配不当，程志慧提交的证据足以证明银行未发放贷款的原因在于汤臣公司。二、一审判决错误理解和适用合同条款。本案不符合涉案商品房买卖合同第一条约定。事实上，双方在签订网签合同后至程志慧起诉之日，汤臣公司从未以任何方式告知程志慧其无法按约定的期限交房，也从未催促程志慧支付剩余购房款。三、汤臣公司未在约定的交付期限前交付商品房，已超过270日，程志慧合同解除权成就，并已行使解除权解除合同。汤臣公司在超过合同约定的交房期限270日后仍未配合银行办理商品房预抵押登记，导致程志慧不能交清按揭贷款，汤臣公司也未交付房屋给程志慧，汤臣公司已违反合同约定，程志慧有权解除合同，要求汤臣公司返还房款并支付违约金。汤臣公司辩称：1.涉案合同是由国土局及工商局制作提供的，合同中亦对此说明由上述两局对合同进行解释，在中山市范围内购买一手房所签订的合同都是该样式。网上备案的合同也是以该合同样式为准，并不存在汤臣公司单方提供格式合同的情形。2.涉案合同第11条之二，明确规定因买受人未履行付清应付房价款等款项，出卖人有权顺延交付房屋。汤臣公司不存在违约过错。程志慧至今仍未付清应付的房价款，汤臣公司有权顺延交付商品房。3.程志慧选择以按揭贷款的方式支付购房款，相关贷款手续是由其与银行之间进行办理，汤臣公司不是该借款合同关系的一方。同时商品房买卖合同没有约定汤臣公司需要承担对方按揭贷款的相关义务。汤臣公司仅需要提供预告登记证明即可。4.汤臣公司和银行曾多次通过电话方式要求对方补齐资料尽快放款。程志慧称汤臣公司故意拖延贷款发放不符合常理。汤臣公司出售商品房的根本目的就是收取购房款。汤臣公司不可能不配合或故意拖延收取购房款。5.程志慧主张解除案涉合同的根本目的是房价下跌，其不愿意再购买案涉商品房。汤臣公司与银行沟通，2020年1月程志慧通过电话告知银行该贷款不再办理，2020年3月到银行领走提交贷款的资料。2020年4月委托律师向银行发送律师函，贷款没有发放的根本原因是程志慧没有提交贷款的必须材料。程志慧向一审法院起诉请求：1.确认程志慧、汤臣公司双方签订的中山市商品房买卖合同已于2020年4月24日解除；2.汤臣公司返还程志慧购房款399441元；3.汤臣公司向程志慧支付逾期交房违约金（以己付房款399441元为基数，按每日万分之三从2018年6月30日起计算至全部已付房款返还之日止）；3.判令汤臣公司办理涉案预售合同网上涂销和房地产预告登记涂销等退房手续。一审法院认定事实：2019年4月30日，程志慧（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************************，该商品房总价款1299441元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2018年6月29日前支付首期款399441元，剩余房款90万元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给程志慧使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向程志慧支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。在签定合同前的2018年5月27日，程志慧向汤臣公司支付了购房定金3万元，于2018年6月8日支付了购房款10万元，于2018年6月29日支付了购房款269441元，上述款项共计399441元。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年4月23日，程志慧委托律师发函给汤臣公司，认为汤臣公司逾期交房构成违约，告知汤臣公司在其收到律师函之日合同即告解除。一审庭审中，程志慧、汤臣公司均确认，程志慧的银行按揭贷款90万元至今尚未发放给汤臣公司，汤臣公司也未向程志慧交楼。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。程志慧与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，程志慧、汤臣公司均确认，程志慧的按揭贷款90万元至今尚未发放给汤臣公司，汤臣公司也未向程志慧交楼，对于上述事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，一审法院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，汤臣公司应在2019年6月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给程志慧使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如程志慧未履行付清应付房款，汤臣公司有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，支付购房款作为程志慧的主要合同义务，其确认至今尚未付清购房余款，根据上述合同的约定，程志慧有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。程志慧主张按揭贷款至今未能发放是由于汤臣公司的过错造成的，证据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。由于汤臣公司未构成违约，故程志慧请求确认合同已解除，并据此要求汤臣公司返还购房款、支付违约金及办理注销涉案房屋的网签和预告登记手续的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，全部予以驳回。综上所述，程志慧的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回程志慧的全部诉讼请求。一审案件受理费8528元，减半收取为4264元（程志慧已预交），由程志慧负担。本院二审期间，程志慧提交了证据：1.录音光盘，拟证明银行按揭贷款工作人员告诉程志慧，涉案商品房的贷款已于2019年5月审批通过，但是由于开发商一直未提供抵押登记资料，所以未能放款；2.信访回复，拟证明涉案房屋备案时间是在合同约定交房时间的半年之后，涉案合同约定汤臣公司应当向程志慧交付销售登记备案表，但是汤臣公司一直没有交付该材料给程志慧。3.微信聊天记录，拟证明程志慧与银行有签订抵押合同，合同由银行和开发商保管，开发商需要办妥抵押登记银行才发放贷款；4.视频录像，拟证明告知程志慧开发商未提交办理抵押登记资料的是银行客户经理余金燕。经质证，汤臣公司不确认证据1、证据3、证据4的真实性、合法性及关联性，确认证据2的真实性、合法性，不确认关联性。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：中山市住房和城乡建设局于2020年7月21日向程志慧信访回复称，涉案房屋网签时间为2019年4月30日，备案时间为2019年12月31日。本院于2020年10月13日向中国银行股份有限公司中山三乡支行发函询问该行与程志慧的贷款协议履行情况。中国银行股份有限公司中山三乡支行于2020年10月22日向本院复函称：一、该行收到程志慧购买位于“金御豪庭二期5幢1103房”的按揭贷款申请资料后，开始审批该笔房贷。在审批过程中，程志慧与汤臣公司均向该行反馈上述房地产交易出现了纠纷，该行经过核实双方确实存在纠纷情况，该行于是终止了该笔贷款审批，所以最终未与程志慧签订借款抵押合同、借据等有效的法律文本。二、该行已做的审批流程为根据借款人提供的资料进行预审批，根据《广东省住房和城乡建设厅、人民银行广州分行、广东银监局、广东省人民政府金融工作办公室转发住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的相关文件要求，该行一手住房贷款发放前，必须有借款人与开发商签订的有效购房合同以及办妥相关房产的抵押登记手续等资料，该行方能发放相关贷款。由于该笔贷款的房产交易出现纠纷，最终没有签订借款抵押合同并办理抵押登记，不符合前述文件的放款规定。程志慧与汤臣公司签订的商品房买卖合同第九条还约定，出卖人逾期交房超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金。第十一条还约定，因买受人未有履行付清房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。程志慧与汤臣公司签订的商品房买卖合同中，汤臣公司负担的主合同义务系交付商品房并协助办理权属转让登记手续；程志慧负担的主合同义务系给付购房款。程志慧负担的付款义务在先，汤臣公司负担的交房义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，程志慧在签订合同后仅支付了399441元购房款，尚有90万元购房余款未支付。在程志慧尚未履行完毕在先的主合同义务情形下，汤臣公司依据合同约定，主张顺延交付房屋，符合法律规定，理据充分。一审判决据此认定汤臣公司无需承担逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。程志慧主张其至今未支付90万元购房余款系汤臣公司违反合同附随义务导致，但其未提供证据予以证明，本院不予采纳。因此，在汤臣公司未构成逾期交房违约的情形下，程志慧主张汤臣公司逾期交房超过270日，合同约定的解除条件已成就，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人程志慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8528元，由被上诉人程志慧负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年十一月十三日书记员 郭燕婷