广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21347号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗丽江，女，1993年1月3日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林鹏杰，男，1980年3月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：李梅，广东天穗律师事务所律师。上诉人罗丽江因与被上诉人林鹏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4030号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。罗丽江上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.退还已付押金4600元；2.赔偿合同违约金4600元；3.赔偿已租新房12月20日至2月29日的房租（每月2000元的租金）；4.赔偿已租新房中介费1000元；5.支付12月29日搬家费358元；6.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人与上诉人协商解除合同、但最终对违约责任的理解不同，导致双方协商赔偿金额失败。而上诉人要求将涉案房屋给予自己的朋友居住后，将涉案房屋租金交至2020年2月，一审认定双方达成新的继续履行合同的约定，认定上诉人要求赔偿金及已租房屋的租金缺乏事实和法律错误，属于适用法律错误。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间的合同中严重违约。在2019年5月28日签订《租赁合同》，合同约定房屋月租金为2300元，租赁期限为12个月。后上诉人如约支付租金至2019年12月，因被上诉人自身原因让上诉人搬走，当时被上诉人承诺退还押金，并给按合同支付等同押金的违约金以及赔偿未能带走的相关物品等费用，上诉人表示同意。上诉人于12月与被上诉人协商一致12月29日搬离涉案房屋，此时双方协商一致合同已在12月29日终止。12月29日上诉人通过货拉拉搬家公司已搬家到新租房屋，但被上诉人事后却不按合同规定执行，并未按照签订的合同规定的违约责任第七条中的第一点和第五点处理。依据合同条款此约定，在被上诉人不支付违约金情况下，上诉人有权解除合同。二、一审法院对于本案部分主要事实没有查清。1.对于上诉人与被上诉人之间的赔偿金额是否符合租赁合同的相关要求没有查清；2.对被上诉人所说的上诉人将房屋交与上诉人朋友居住的事情没有查清；3.对上诉人缴纳租金是否属于同意续租的请求没有查清；4.对于上诉人是什么时候搬离涉案房屋的时间没有查清。三、一审法院认为双方有协商一致解除租赁合同事实，但认为违约责任理解不同，导致双方协商违约金额失败，从而双方在1月7日通过法院处理违约赔偿金额问题。1月8日提交法院处理后，竟然双方是对赔偿金额，而不是对合同是否解除有争议，为何法院会认定双方达成新的继续履行合同约定。综上，被上诉人存在明显的违约过错责任，极大地损害上诉人的合法权益。根据《民法通则》第一百一十五条，合同变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。而一审法院却判定被上诉人不承担违约责任，放纵违约方，漠视弱者合法民事权益，明显违反法律的公平以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。四、上诉人在1月8日上诉法院后，在涉案房屋内还留有物品来不及搬离，故在1月10日缴纳房租，作为房屋相关物品的保管费用。因为被上诉人多次言而无信和威胁，上诉人担心如果不交这笔钱，怕房东会随意丢弃我的物品。后在1月20日左右××疫情爆发，又因回家过年，上诉人未能及时搬离涉案房屋物品。等到2月底疫情好转一点后就找机会搬出涉案房屋，在搬离时，因物品所在时间太久，灰尘细菌较多，故在搬离房屋，大量清洗和消毒所留物品从而产生了水电扣费。因为当时被上诉人承诺带不走的电器，全部转让给他，所以留下洗衣机和桶装水以及一些不要的生活用品在房屋内。被上诉人在庭上宣称上诉人将涉案房屋转让给朋友住，根据谁主张谁举证的原则，请被上诉人提供相关证据证明上诉人有将房屋交与朋友居住的事实。五、被上诉人要求上诉人支付2020年3月份至5月份的房租费用，没有事实和法律依据。上诉人在此期间并未在涉案房屋居住，早已搬离。并且在2月23日已通过微信明确告知被上诉人，要搬离物品离开涉案房屋的事实。被上诉人违约在先，违约后又不按合同约定支付违约金，在已明确告知要搬离和确已离开房屋后，表明被上诉人已经完全了解2月内就已搬离物品、离开涉案房屋的事实，即使有剩下的东西也应当认识到这是丢弃的东西，被上诉人以此为由索要房租，完全是没有事实依据的。另外，被上诉人已于1月7日就已得知有法院传票的事实，还故意不接传票、拖延时间，导致案件转公告处理。在上诉人微信告知被上诉人联系法院好处理案件时，被上诉人仍不予理会。根据合同法第九十三条、第九十四条规定，双方合同已于2019年12月28日解除。综上所述，请二审法院对本案依法改判。林鹏杰辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：请求驳回上诉人全部诉讼请求，上诉费由上诉人自行承担。本案纠纷来源于被上诉人因子女事宜向上诉人协商解除租赁合同，因谈判的前提条件是被上诉人违约，被上诉人提及愿意给适当补偿，但后来因为上诉人借此机会索要的赔偿超出被上诉人心理预期，被上诉人通过其他途径没有回来居住。双方协商解除未成功。上诉人让其朋友住在涉案房屋内，交纳了费用。在一审庭审中，一审法官询问上诉人何时办理房屋清空手续时，上诉人仍犹豫不决，后经法庭释明才同意庭审后搬清物品交房屋给被上诉人。被上诉人认为上诉人上诉请求中的男朋友租赁房子的租金，中介费和搬家费等均与被上诉人没有任何关系，违约金更是不存在，因之前协商未成，上诉人从来没有通知被上诉人其要交还房屋，搬清物品，在一审庭审中，被上诉人提交房屋内有大量上诉人物品的照片，而这些私人物品也是在一审后上诉人才去处理的。罗丽江向一审法院提出诉讼请求：1.确认罗丽江、林鹏杰的租赁合同于2019年12月28日解除；2.林鹏杰退还己付押金4600元；3.赔偿合同违约金4600元；4.赔偿已租新房房租2000元（一个月）；5.赔偿己定桶装饮用水未使用完的套餐折算费用为650元（己定桶装水定的套餐是690元、用了6桶还是8桶水、折算140块、剩余550元两个水桶押金50元一个、合计100元，剩余总计650元）；6.赔偿已购洗衣机600元（因搬家不能带走，林鹏杰承诺折现给予赔偿，使用半年折旧费199元，剩余600元）。林鹏杰向一审法院提出反诉请求：1.在合同届满日2020年6月4日，双方租赁合同终止；2.判令罗丽江向林鹏杰支付2020年3月5日至2020年6月4日的租金（租金按每月2300元计算）；3.判令罗丽江在合同届满日即2020年6月4日，搬离涉案房屋，并与林鹏杰办理交接手续，交还房屋，如果罗丽江继续占用房屋应当按照原租赁合同的约定向林鹏杰支付租金。经审理查明：据罗丽江提供的粤（2018）广州市不动产权第**房地产权证（复印件）记载：越秀区天河路98号204房的权利人为林鹏杰与奚大可，占有份额为共同共有，房屋用途为住宅，建筑面积为35.76平方米。林鹏杰对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2019年5月28日，罗丽江（承租人、乙方）与林鹏杰（出租人、甲方）及广州市锐升龙轩房地产咨询有限公司（经纪方、以下简称锐升公司）签订《租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将座落在越秀区天河路98号204房甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方使用，房屋的建筑面积为35.76平方米，房屋用途为：住宅。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币2300元，租赁期自2019年6月5日起至2020年6月4日止，共计12个月。租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴当月租金。三、乙方在2019年5月20日前向甲方缴纳人民币4600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前用于抵付租金。六、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期缴纳房屋租金、押金。8、租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲万，如须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签订合同。七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前提出解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。5、租赁期期间，合同一方要求提前解除租赁合同，但应提前20天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退回押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿等。合同签订后，林鹏杰将房屋交付给罗丽江使用，罗丽江支付4600元押金给林鹏杰。本案诉讼过程中，罗丽江为证明林鹏杰在租赁合同还没到期前，提前违约，要其搬出涉案房屋提供了其与林鹏杰的微信聊天记录。林鹏杰对该证据的真实性没有异议，林鹏杰认为其确实与罗丽江协商解除租赁合同，但最终对违约责任的理解不同，导致双方协商失败，失败后林鹏杰寻找其他方法解决自己问题，不再要求收回房屋，同时罗丽江也认为林鹏杰答应的赔偿不够，而要求将涉案房屋给予自己朋友居住，从聊天记录也可以看出，双方在2019年12月协商，但罗丽江将房屋给朋友居住后，将涉案房屋租金也交至2020年2月份，林鹏杰认为双方达成新的继续履行合同的约定。罗丽江为证明其已经搬离涉案房屋，重新由其男朋友（黄聪）向新业主（肖岚）承租新的房屋居住提供了2019年12月15日，肖岚（出租方、甲方）与黄聪（承租方、乙方）签订的《房产租赁合同》，其中约定由甲方将越秀区水荫路60号901房出租给乙方居住，租期从2019年12月20日至2020年12月14日，每月租金2000元。林鹏杰对该证据的真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关。林鹏杰为证明双方虽然协商过解除合同，但2020年1、2月罗丽江还要将涉案房屋给朋友居住，并将租金交至2020年2月份提供了其与罗丽江的微信聊天记录。罗丽江对该证据的真实性确认，关联性不确认，我方没有将房屋给朋友居住，我之所以交租到2020年2月，是因为林鹏杰在2019年12月28日与我方协商如不按林鹏杰诉求退房将不退还押金。罗丽江被迫同意继续承租房屋，并缴纳租金至2020年2月。林鹏杰为证明罗丽江的东西还在涉案房屋内，提供了其在2020年5月16日用备用钥匙进入涉案房屋拍摄的照片。罗丽江对该证据的真实性确认，图片中的东西我方是不要的，我方在2020年2月底搬离了涉案房屋。2020年5月21日，罗丽江清空涉案房屋内的物品，将房屋交还给林鹏杰。一审法院认为：罗丽江、林鹏杰、锐升公司三方签订的《租赁合同》包含了两个法律关系，一是出租方与承租方之间的房屋租赁合同关系；二是出租方、承租方与居间方之间的居间合同关系，该关系不属本案调处的范围。本案罗丽江是承租方，林鹏杰是出租方，双方之间存在租赁合同关系，并不存在居间合同关系。罗丽江、林鹏杰之间的纠纷应适用《租赁合同》中有关租赁合同关系的条款调处。从罗丽江、林鹏杰的微信聊天记录及罗丽江向林鹏杰交纳租金至2020年2月可以看出，罗丽江、林鹏杰对租赁合同于2019年12月28日解除未达成一致意见，故罗丽江请求确认租赁合同于2019年12月28日解除，并以林鹏杰违约为由而要求林鹏杰赔偿违约金、已租新房一个月租金缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。因双方于2020年5月21日交接涉案房屋，故双方的租赁合同于2020年5月21日解除，合同解除后，林鹏杰应退回押金给罗丽江。罗丽江也应向林鹏杰支付2020年5月21日前的租金。林鹏杰反诉要求收回房屋的诉请不再调处。关于罗丽江要求林鹏杰赔偿洗衣机及桶装水的套餐问题。因罗丽江已自行搬走洗衣机，故罗丽江要求林鹏杰赔偿洗衣机一审法院不予支持。另桶装水的套餐罗丽江可以在新的地方使用，故罗丽江要求林鹏杰赔偿桶装水的套餐一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款的规定，作出如下判决：一、罗丽江与林鹏杰及广州市锐升龙轩房地产咨询有限公司签订的《租赁合同》中关于房屋租赁的条款于2020年5月21日解除；二、林鹏杰应于本判决发生法律效力之日起五日内，将押金4600元一次性退回给罗丽江；三、罗丽江应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2020年3月5日起至2020年5月21日的租金（按每月2300元计算）一次性支付给林鹏杰；四、驳回罗丽江的其他诉讼请求；五、驳回林鹏杰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费56元，由罗丽江负担50元，林鹏杰负担6元。反诉费25元，由罗丽江负担15元，林鹏杰负担10元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，罗丽江上诉请求中的第1项（退还已付押金4600元），该请求一审已支持其诉请，属于无效请求；请求的第4项（赔偿中介费1000元）及第5项（请求搬家费358元），罗丽江在一审并未主张，二审主张已超出一审诉请范围，本院不予调处。二审争议的焦点在于，1.涉案租赁合同是否于2019年12月29日解除，林鹏杰应否承担违约责任；2.罗丽江应否支付2020年3月5日起至2020年5月21日的租金。罗丽江依据涉案合同第七条第五点约定“租赁期期间，合同一方要求提前解除租赁合同，但应提前20天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退回押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿”，主张林鹏杰已违约，双方合同于2019年12月29日解除。对此，本院认为，根据双方的微信聊天记录内容，林鹏杰于2019年11月29日以需装修为由，向罗丽江协商是否可以提前退租，并提出为罗丽江找房子，罗丽江表示同意，双方就此协商交接等事宜，此后，在2019年12月16日罗丽江提出对方需按合同支付违约金及赔偿损失时，林鹏杰表示需继续协商，但此后双方最终并未协商一致，罗丽江继续租用上述房屋。从双方交谈过程可知，林鹏杰表达是协商解除合同，而并非行使涉案合同第七条第五点的单方解除权，以其支付等额押金为代价要求对方退租的意思表示，故罗丽江以林鹏杰违约并要求依据涉案合同的相关规定，主张林鹏杰赔偿违约金4600元、赔偿已租新房12月20日至2月29日的房租等依据不足，本院不予采纳。由于双方协商未果，林鹏杰要求罗丽江继续交租，罗丽江亦明确表示不搬走并还继续交纳租金，至此，可认定双方均已无协商解除合同的意愿，涉案合同应继续履行，罗丽江应履行交租义务，此后，双方于2020年5月21日办理交接手续，故双方租赁合同可认定于当日协商一致解除，一审认定罗丽江应支付2020年3月5日至2020年5月21日的租金恰当，本院予以维持。虽然罗丽江于2019年2月23日在微信中表示不继续租涉案房屋，但并未办理交接手续，故对其辩解不应交租的意见不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。罗丽江的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费65元，由罗丽江负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十一月六日书记员 钟丹霞王日平