湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终923号上诉人（原审原告）：吴依腾，男，1993年9月20日出生，汉族，户籍所在地钟祥市，委托诉讼代理人：吴明义，男，汉族，1964年5月15日出生，户籍所在地钟祥市，系吴依腾之父。委托诉讼代理人：卢厚书，系湖北王府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张元栋，男，1954年5月10日出生，汉族，户籍所在地钟祥市，委托诉讼代理人：刘玉杰，湖北慧中律师事务所律师。原审第三人：张广元，男，1959年7月1日出生，汉族，户籍所在地钟祥市，委托诉讼代理人：高正香，女，1961年4月11日出生，汉族，户籍所在地钟祥市，系张广元之妻。原审原告吴依腾与原审被告张元栋、原审第三人张广元房屋买卖合同纠纷一案，湖北省钟祥市人民法院于2019年9月10日作出（2019）鄂0881民初1601号民事判决，吴依腾不服该判决并提起上诉。本院于2020年4月7日以（2020）鄂08民终109号民事裁定书将本案发回重审。湖北省钟祥市人民法院又作出(2020)鄂0881民初873号民事判决，吴依腾不服该判决，上诉至本院。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月11日对本案进行了询问，上诉人吴依腾的委托诉讼代理人吴明义、卢厚书，被上诉人张元栋及其委托诉讼代理人刘玉杰，原审第三人张广元的委托诉讼代理人高正香到庭接受询问。本案现已审理终结。吴依腾上诉请求：1、撤销钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初873号民事判决，依法改判，支持吴依腾的原审第二项、第三项诉讼请求，违约损失计算至2020年7月14日；2、本案的诉讼费、财产保全费、保全保险费以及二审诉讼费用全部由张元栋承担。依据的事实和理由：1、原审判决认定门面房一经办理房屋产权证，即代表该门面房所有权由吴依腾取得，这一事实的认定和适用法律错误；2、门面房的交付是合同义务，张元栋至今仍未履行向吴依腾交付房屋的合同义务，此合同义务与作为物权公示行为的不动产登记是性质不同的两个法律行为，不能混同，原判却未予认定；3、订立合同应当遵循诚实信用原则，张元栋违反诚实信用原则，原审判决没有体现出诚实信用原则，对合同失信行为听之任之；4、订立合同应当遵循当事人意思自治原则，当事人应自主地依自己的意思订立合同，并全面地履行合同义务，原判违背了这一原则；5、原判认定的部分事实错误。张元栋答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴依腾的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院依法驳回吴依腾的上诉请求，维持原判。二、张元栋不承担赔偿责任是前提，即使张元栋应当承担责任，依据2015年1月1日签订房屋买卖《合同书》约定，张元栋承担的是因清退租房第三人张广元不力的责任，且双方签订的违约金过高，请求二审法院依法调减，调减后承担的责任最多是赔偿清退不力期间的租金损失。张广元陈述称，第一，本案系吴依腾与张元栋之间的买卖合同纠纷，与张广元没关系；第二，张广元与张元栋签订了五年的租赁合同，合同截止日期为2018年12月30日，2019年张元栋又收了一年的租金，那租期肯定要顺延一年，到了2019年12月底，张元栋没有找张广元要房子，张广元就把钥匙交给了法院。吴依腾向一审法院起诉请求：1、依法判令张元栋向吴依腾交付位于钟祥市郢××镇莫××大道××大门南××间××门面（房产登记地址为郢××镇莫××大道××层××房，房产证号为：钟房权证郢中字第**），张广元协助。2、判令张元栋赔偿吴依腾违约损失1022000元（截止2019.5.24日），从2019.5.25日起按2000元/天计算违约损失直至吴依腾实际交付门面房屋时止。3、本案诉讼费、财产保全费及财产保全担保费用均由张元栋承担。事实和理由：2015年1月1日，吴依腾与张元栋签订一份《合同书》，约定由张元栋将其拥有处分权的位于钟祥市郢××镇莫××大道××大门南第五间临街门面出售给吴依腾，面积约35平方米（以办理产权证为准），售价为65万元。双方订立合同书时，该门面房屋已租赁给张广元经营至2017年12月30日，张元栋告知吴依腾，张广元已放弃购买权。张元栋在签订合同后15个月内办好产权过户手续；在向吴依腾交付门面房时，由张元栋清退原租房人（即张广元）后交给吴依腾，如因清退不力，造成吴依腾损失由张元栋赔偿吴依腾双倍的经济损失（每天2000元）；合同还约定了其他事项。合同签订后，吴依腾分别于2015年2月16日和2016年2月22日向张元栋支付了购房款65万元。张元栋也于2016年底向吴依腾交付了该门面房屋的房产证，但至今没有为吴依腾办理门面房的土地使用证，导致吴依腾无法办理该门面房的不动产证。2017年12月30日，张广元租赁吴依腾购买的门面房到期后，吴依腾多次要求张元栋将房屋腾空后交付给吴依腾，张元栋一直拖延未交付，几经交涉后，张元栋才承认因其失误，将张广元的租赁合同期限签到了2018年12月30日。但张元栋和张广元约定的租金只交纳至2017年12月30日，即约定的租赁期限为六年（从2013年1月1日至2018年12月30日），而一次性交纳的租金数额是五年（即从2013年1月1日至2017年12月30日，26000元/年*5年=13万元）。张元栋以此为借口多次与吴依腾的父亲吴明义恶意磋商，既不对张广元采取任何腾房措施，又不想承担吴依腾的任何损失。直到2019年1月，张元栋告知吴明义，称其已向张广元发出腾房通知，要求吴依腾自己找张广元要房，以此推脱自己的合同义务，遭到吴依腾的拒绝。后又多次称其找张广元协商，但至今无果。一审法院认定事实：2013年3月3日，张元栋与张广元签订一份《门面租赁合同》，合同主要约定：租赁期限从2013年元月1日起至2018年12月30日止；租金每年为26000元，由张广元在当日向张元栋一次性交纳合计130000元；合同签订后，该门面房由张广元租赁经营。2014年11月10日，因张元栋准备将房屋对外出售，向张广元及其妻高正香下达《通知》，内容为：“为了业务的发展，进一步盘活资产，现决定将你所租用的房屋对外出售。因你是现租用户，所以你可以优先购买。要或不要请您接此通知后五日内给予答复。否则视为放弃购买权，我们将另行安排。”张广元接到通知后，在通知上明确表示“不要”。2015年1月1日，张元栋将该门面房出售给吴依腾，双方签订一份《合同书》，约定：（1）张元栋将坐落在郢中镇莫愁大道42号大门南第5间临街门面出售给吴依腾，面积约35平方米（以办理产权证为准）；（2）双方商定门面成交价65万元，吴依腾在签订本合同时交付购房款45万元，余款在办理房屋产权证后一次性付清；（3）张元栋卖给吴依腾的门面房现已租给了张广元至2017年12月30日，所以张元栋从2015年元月1日至2017年12月30日止将第三人已交的房租款付给吴依腾，计75000元（共三年，每年交25000元）此返还款抵付购房款；（4）双方签订合同后张元栋在十五个月内办好产权证过户手续，办理过户手续所需缴纳的税费由张元栋负责；（5）在吴依腾购买的门面接手时，由张元栋清退原租房人后交给吴依腾，如因清退不力，造成吴依腾损失由张元栋赔偿吴依腾双倍的经济损失（每天2000元）。”合同签订后，吴依腾分别于2015年2月16日向张元栋支付了购房款45万元、2016年2月2日支付购房款20万元。2015年11月26日，张元栋将办好的房产证交给吴依腾父亲吴明义。2018年9月6日，因张元栋和张广元签订的租赁合同期限计算错误，将张广元租金26000元通过银行向吴依腾父亲吴明义支付30000元（2018年12月30日前的房租费26000元，损失4000元）。2018年12月，吴依腾多次找张元栋要求交付门面房，2019年1月5日，张元栋向张广元下达《关于清场移交房屋的通知》，内容为：“张广元：你于2013年元月1日至2018年12月30日租用的钟祥市莫愁大道港源公司（张元栋）大门南侧第五间门面房已到期，该房已售卖给吴明义，请你接此通知将该门面交予吴明义”。一审法院认为，吴依腾与张元栋签订的《合同书》及张元栋与张广元签订的《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。张广元在租赁期间，张元栋将该门面房出售给吴依腾，并办理了房屋产权证，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该门面房的所有权已由吴依腾依法取得，张元栋不再享有该门面房权利。吴依腾收取了涉案房屋2015年1月至2018年12月期间房租费，故该门面房的所有权应视为已转移给吴依腾，吴依腾要求张元栋交付房屋赔偿损失的请求不当，一审不予支持。张元栋与张广元签订的《门面租赁合同》的履行期限于2018年12月30日到期,张广元到期后继续占有使用无理，应予返还并赔偿损失，因吴依腾仅要求张广元协助交房，故本案，不予处理，吴依腾可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告吴依腾的诉讼请求。案件受理费13000元，财产保全费5000元，合计18000元，由吴依腾负担。吴依腾对一审认定张元栋向吴明义支付30000元系支付的2018年12月30日前的房租费26000元及损失4000元有异议，认为该30000元系张元栋偿还的欠款和货款，对其他事实没有异议。张元栋及张广元对一审查明的事实均无异议。针对吴依腾提出的异议，经本院审核认为，吴依腾与张元栋对张元栋在2018年9月6日向吴依腾的父亲吴明义支付30000元的这一事实均无异议，但对此30000元的用途有异议，吴依腾认为该30000元系张元栋偿还吴明义以前的欠款，并在一审中提交了吴依腾出具的两份欠条。张元栋认为，该30000元系2018年的房租26000元另加4000元的损失赔偿。并在一审中提交了与吴依腾支付房款的计算明细。经本院核对，张元栋出具的欠条分别为2010年和2011年，而吴依腾首次支付房款的时间为2015年，且在双方的房款计算中扣减了38.85万元的欠款、租金、利息及货款，按照常理，若2010年和2011年的欠条未结算，吴依腾在支付房款时自然一并主张抵销，而不是只抵销部分，吴依腾的主张不合常理，本院不予支持。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，吴依腾提交照片9张，拟证明1、诉争门面未移交完全是张元栋的责任，应当承担违约责任；2、吴依腾的损失不仅包含房屋租金损失，还有经营损失。张元栋对上述证据有异议，认为不能达到其证明目的；张广元对上述证据无异议。对上述证据的真实性，各方当事人均无异议，本院予以采信。结合各方当事人陈述，本院二审补充查明，2020年7月13日，张广元的妻子高正香将涉案门面钥匙交给钟祥市人民法院，吴依腾的代理人卢厚书于第二日在钟祥市人民法院领取了门面钥匙。本案争议的焦点为：1、张元栋是否存在违约行为；2、张元栋如果存在违约行为应当按照什么标准计算违约金。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，吴依腾与张元栋在房屋买卖合同中约定：在吴依腾购买的门面接手时，由张元栋清退原租房人后交给吴依腾，如因清退不力，造成吴依腾损失由张元栋赔偿吴依腾双倍的经济损失（每天2000元）。张元栋负有清退原租房人将房屋交给吴依腾的合同义务。双方约定的交付时间为2017年12月30日，后张元栋又支付了30000元（2018年房租及部分损失）将交房时间顺延了一年，但吴依腾收到涉案房屋的时间为2020年7月14日。张元栋未按照合同的约定及时交付房屋，构成违约。一审对此认定错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在合同中约定的违约金的计算方式为每天2000元，一年即73万元，远远高于案涉房屋26000元/年的租金，可以认定约定的违约金过高。现张元栋请求人民法院予以适当减少，本院予以准许。吴依腾未举证证明其损失大小，张元栋曾为延期一年交房向吴依腾支付了30000元，本院认为张元栋按照30000元/年的标准，从2018年12月31日计算至2020年7月14日，共计19个半月，向吴依腾支付违约金较为适宜，故张元栋应当支付的违约金数额为30000元/年÷12×19.5=48750元。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销湖北省钟祥市人民法院(2020)鄂0881民初873号判决；二、张元栋赔偿吴依腾违约金48750元；三、驳回吴依腾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元，财产保全费5000元，合计18000元，由吴依腾负担12600元，由张元栋负担5400元；二审案件受理费13000元，由吴依腾负担9100元，张元栋负担3900元。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年十一月十九日书记员 崔红红