河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1882号上诉人（原审被告）:许昌德秀房地产开发有限公司。住所地：鄢陵县安陵镇南街311国道中段路南。法定代表人：赵源野。委托诉讼代理人：张战奎，男，1976年2月16日生，汉族，住河南省鄢陵县。系公司法务部负责人。被上诉人（原审原告）:程国恩，男，1963年7月16日出生,汉族,住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：梁中青，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝海朋，河南天基律师事务所实习律师。上诉人许昌德秀房地产开发有限公司因与被上诉人程国恩商品房销售合同纠纷一案，不服河南省鄢陵县人民法院作出的（2020）豫1024民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许昌德秀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张战奎、被上诉人程国恩的委托诉讼代理人梁中青、祝海朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌德秀房地产开发有限公司的上诉请求：因原审法院审理该案程序违法、实体判决错误,要求依法撤销鄢陵县人民法院(2020)豫1024民初1141号民事判决书第二项中加倍返还的6万元定金,或发回鄢陵县人民法院重审。事实与理由：一、上诉人在开庭后，才通过其他途径听说，原告程国恩起诉上诉人商品房销售合同纠纷案已经开庭，问为什么不到庭应诉,上诉人这才知道有这么一个案件,而通过询问了解,公司的任何人均未收到过鄢陵县人民法院所发的应诉通知书和起诉状副本,更没有收到开庭传票。一审法院就是在上诉人不知情的情况下,缺席开庭审理了该案,剥夺了上诉人的答辩权等相应民事权利。故该案审理程序严重违法。二、判决结果缺乏事实和法律依据，显失公平。上诉人公司在与其他人签订《商品房认购合同》时,订金都是2万元。本案中,被上诉人程国恩向上诉人公司购买商品房时说要全款购房,首先预交15万元,并说七天内把剩余的房款付齐。上诉人答应款付齐后就签订《商品房买卖合同》,可在填写《商品房认购书》时，误将2万元订金处写成了所交15万元购房款,形成了这份错误合同。但按这份合同约定,被上诉人要在7天交齐下余房款,可在约定的7天内和逾期后,上诉人工作人员几次通知上诉人交纳下余房款,被上诉人程国恩不是说没空儿,就是说钱还没筹齐,这样才导致双方未能签订《商品房买卖合同》,合同不能签订和履行责任全在被上诉人。另外,这次在签订合同时,工作人员还存在的失误,是将《商品房认购书》“订金”打成了“定金”,以错误的合同版本与被上诉人程国恩签订了合同,上诉人有失职责任,但一审法院在没有通知到上诉人应诉,未能让上诉人在法庭上举证申辩的情况下,就缺席作出判决,未免有些草率和显失公平。综上,一审法院审理该案程序违法、实体显失公平,应予撤销或发回鄢陵县人民法院重新审理。程国恩辩称，一、一审法院已依法向上诉人送达，程序合法。二、上诉人上诉理由不成立，没有任何事实和法律依据。双方签订的《商品房认购书》已明确显示被上诉人支付的是“定金”15万元。上诉人系专业的房地产开发公司，其工作人员不可能不明白定金与订金的区别。上诉人上诉状称是工作人员存在失误，将“订金”打成了定金，没有任何事实和法律依据。根据《商品认购书》约定，被上诉人向上诉人支付的15万元系认购定金。根据《商品房认购书》约定，被上诉人缴纳剩余房款时，上诉人应与被上诉人签订《商品房买卖合同》，实际情况是上诉人一直没有获得预售许可证，没办法与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人有权行使同时履行抗辩权。此外，在《商品房认购书》签订后，上诉人私自将案涉房屋出售给第三方并交付其装修使用的行为已构成根本违约，根据《合同法》第94条第（二）项规定，上诉人已以自己的行为表明不履行主要债务，因此，被上诉人有权解除本合同。三、一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1、上诉人与被上诉人于2017年1月18日签订《商品房认购书》，约定被上诉人购买上诉人德秀嘉苑的房产，房号为2号楼东1单元5层东户，购房总价30万元，被上诉人在签署本认购书的同时需缴纳认购定金15万元。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人支付了15万元整，上诉人出具了相应《收据》。上诉人与被上诉人签署的《商品房认购书》合法有效，上诉人将涉案房产出售给第三方并交付使用，已构成根本违约。应承担双倍返还定金责任。2、根据担保法规定，被上诉人支付的15万元中的6万元为定金，上诉人应承担双倍返还责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，原上诉人签订的《商品房认购书》约定房屋总价为30万元，根据《担保法》规定，被上诉人支付的15万元中不超过30万20%的部分，即6万元，应为定金。上诉人在《商品房认购书》签订后将案涉房产私自出售给第三方，导致订立商品房买卖合同已无实现的可能，应承担双倍返还定金的法律责任。3、被上诉人支付的超出法律规定的20%定金的部分，即9万元应为预付款,上诉人应依法返还。程国恩向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告于2017年1月18日签订的《商品房认购书》；2、判令被告双倍返还原告支付的定金12万元，并退还原告支付超出房屋总价20%的部分9万元,合计21万元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以9万元为基数,年利率6%计算支付利息，暂计至2019年12月12日)15870元；4、判令本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月18日，原告程国恩与被告许昌德秀房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，约定程国恩认购许昌德秀房地产开发有限公司的房产1栋（房号为2号楼东1单元5层东户），认购价为30万元，程国恩在签署认购书的同时缴纳认购定金15万元，认购条款第3条约定：认购人自接到出卖人通知之日起7日内需向出卖人交付剩余房款或首付款，并签订《商品房买卖合同》，逾期不办理，出卖人有权将商品房另行出售，并不退还定金及其他费用。上述认购书签订当日，原告程国恩按照约定支付被告许昌德秀房地产开发有限公司定金15万元，被告许昌德秀房地产开发有限公司为原告出具有收据。后被告许昌德秀房地产开发有限公司将涉案房产另行出售于他人，由此形成本案纠纷。一审法院认为，原告程国恩与被告许昌德秀房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同签订后，被告许昌德秀房地产开发有限公司在无证据证明原告存在有违约的情形下，擅自将涉案房屋另行出售给他人，被告的行为已表明不履行合同义务，不能实现合同目的，故原告程国恩请求判令解除双方的《商品房认购书》的诉讼请求，符合有关法律规定，该院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，本案原告程国恩与被告许昌德秀房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》，明确约定原告程国恩交付的15万元系定金，因被告许昌德秀房地产开发有限公司一方的原因未能与原告程国恩签订《商品房买卖合同》，且已将涉案房产另行出售，故被告许昌德秀房地产开发有限公司应按照法律规定双倍返还原告交付的定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返回定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。故本案的定金数额应认定为6万元，被告许昌德秀房地产开发有限公司应返还原告的定金数额为12万元，原告超出定金的9万元应认定为购房款，被告许昌德秀房地产开发有限公司应一并退还给原告，故原告请求判令被告双倍返还原告支付的定金12万元、并退还原告支付超出房屋总价20%的部分9万元,合计21万元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。本案系商品房买卖合同，不是民间借贷纠纷，被告许昌德秀房地产开发有限公司已双倍返还定金，已承担违约责任，故原告请求判令被告赔偿原告利息损失15870元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程国恩与被告许昌德秀房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》；二、被告许昌德秀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告程国恩定金12万元、退还原告程国恩购房款9万元，以上共计21万元；三、驳回原告程国恩的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的不动产权证与建设用地规划许可证，被上诉人对其真实性无异议，本院予以确认。上诉人提交的认购协议系该公司与他人签订，与本案不存在直接关联性，本院不予采信。上诉人提交的销售明细表、证人证言、公司规章制度及处罚决定均无其他相关证据予以印证，本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，上诉人与程国恩签订的《商品房认购书》合法有效，双方均应按照协议履行各自义务。现上诉人已将认购书中程国恩认购的房屋另行出售他人，以其行为已表明不履行合同义务，程国恩签订认购协议的合同目的不能实现，其要求解除合同于法有据。上诉人与程国恩签订的认购书中明确约定认购定金15万元，因约定数额明显高于主合同标的额的20%，一审法院依法对定金数额予以调整并无不当。上诉人主张定金数额系工作人员失误填写错误，证据不足，对该上诉理由本院不予支持。关于程序问题，一审法院已按照上诉人工商登记住所地址进行送达，送达程序不违反法律规定。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，许昌德秀房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人许昌德秀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年十一月四日书记员  娄潇爽执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口