河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2686号上诉人（原审被告、原审反诉原告）平顶山市顺恒房地产经纪有限公司，地址：平顶山市新城区翠竹路西侧蓝湾翠园**楼**106铺。统一社会信用代码：91410400MA457Q980Y。法定代表人：刘海燕，执行董事。委托代理人：高琼琼，河南前行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李春光，女，1958年11月15日生，汉族，住平顶山市新华区。委托代理人：戚学理，男，1955年10月24日生，汉族，住平顶山市新华区。原审原告：戚学理，男，1955年10月24日生，汉族，住平顶山市新华区。上诉人平顶山市顺恒房地产经纪有限公司（以下简称：顺恒公司）因与被上诉人李春光居间合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺恒公司的委托代理人高琼琼，被上诉人李春光的委托代理人及原审原告戚学理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺恒公司上诉请求：1、请求二审法院撤销（2020）豫0402民初1853号民事判决书第一项，依法改判驳回李春光的一审诉求；2、请求二审法院撤销（2020）豫0402民初1853号民事判决书第三项，依法改判李春光支付居间服务的佣金36360元；3、由李春光承担一、二审诉讼费等全部费用。事实和理由：一、一审人民法院应当追加《房地产买卖定金合同》中的卖方陈子轩作为第三人参加庭审而未追加，导致事实不清。本案李春光虽然以居间合同纠纷起诉立案，但本案实际主要内容是二手房买卖，居间合同是买卖合同的从属合同，居间具有从属性，在买卖合同状态不明、事实不清的情况下，居间内容实质上无法查清。一审中，顺恒公司为更方便查清案件事实，向人民法院书面提出追加第三人申请，请求追加买卖合同出卖人陈子轩作为第三人参加庭审，一审人民法院并未追加，且未说明因何原因未追加，从而导致整个案件事实认定不清。二、一审人民法院认定事实错误1.顺恒公司虽然在58同城发布的房屋信息中标注的房屋带院与真实情况有出入，但是顺恒公司在履行居间义务时，已提前向李春光如实报告房屋院子的问题，不存在隐瞒事实的情况；且报告情况后，该情况并未对李春光与案外人陈子轩实际签订《房地产买卖定金合同》产生影响，顺恒公司已经如实尽到居间人如实报告义务，不存在合同法第四百二十五条第二款规定的情况。详细理由如下：首先，顺恒公司多次带李春光实地看房，且根据一审微信证据（顺恒公司提供有与李春光的完整聊天记录）亦显示：其中2019年6月26日（最终签订《房地产买卖定金合同》前一天）上午10：57，李春光向顺恒公司工作人员发送微信：“这老头说这个房子的院子没说是这家的，其它人都在那里种菜，打广告说是一楼带院，实际上院子没有，这点有点不符合实际，到时候住那里，地被人家都占了，等于白出院子的钱，实际没院子啊”，顺恒公司工作人员回复：“你眼见为实，你觉着能接受这个院不圈起来，那就买，如果接受不了，那就不买”，且李春光在聊天中表示其爱人对院子不称心：“你给你叔说，就说120万啊，他心里对院子有点不称心”，以上证据足以说明李春光在签订房屋买卖合同之前是知道房屋外边院子属于公共区域。顺恒公司在签订合同前已如实告知涉案房屋真实情况。其次，李春光、顺恒公司、房屋出售方陈子轩三方于2020年6月27日签订《房地产买卖定金合同》（该时间是在李春光实地考察知道房屋外边院子的情况，并向顺恒公司核实得到答复确实属于公共区域之后）。同时该合同中将房屋附带的储藏室、家具家电等进行具体详细的补充约定，并未约定房屋带院，也可以说明李春光接受房屋不带院子但仍还购买，不存在因58广告与实际情况略有不符而影响买卖合同签订的情况。顺恒公司在58同城网站发布湖光花园1楼东户，带院子带储藏室，豪华装修全屋品牌出售的信息。该信息没有特定对象，属于要约邀请，而不是要约，根据房产中介一般交易习惯，也不会有人认为该描述就是签订合同的房屋的最终描述，具体买卖必然会实际看房、与业主联系详细了解商谈后才会签订正式的书面合同。一审人民法院不顾上述事实，且抛离双方证据、不顾一般生活常识、相关交易习惯就粗暴套用合同法第四百二十五条第二款规定认定顺恒公司隐瞒事实，从而对房产买卖合同签约有实质影响，实属事实认定错误、判决错误。2．判决书第一项认定李春光损失人民币5万元，无任何事实依据，法律依据。本案李春光交付给顺恒公司5万元，该5万元系应当交付给房屋出卖方陈子轩的购房定金，顺恒公司是暂时保管、代收代付。李春光与案外人陈子轩房屋买卖合同情况顺恒公司至今并不清楚，应属一审人民法院依法查明的事实。那么李春光至今是否有损失不确定，房屋出售方是否要追要5万元不确定，因此该5万元的定性不能简单地认定是李春光的损失。一审法院武断认定李春光交付过5万元定金，则该定金既是损失实属认定事实不清，从而导致判决错误。该错误实属应当追加第三人参加庭审查明事实而未追加造成。3．根据庭审证据，顺恒公司在居间活动中，已全面履行完毕居间义务，理应根据合同法第四百二十六条之规定取得居间报酬。顺恒公司工作人员多次带领李春光前去实地看房，微信沟通，汇报房屋真实情况，积极履行居间义务。最终于2019年6月27日，在顺恒公司的促成下，李春光与案外人陈子轩、顺恒公司三方签订《房地产买卖定金合同》一份，约定李春光、案外人陈子轩向顺恒支付佣金为房屋成交价的3％，现李春光明确表示不再履行合同，因此居间佣金应当由李春光承担。一审人民法院在未追加出卖方作为第三人参加庭审，未查清《房地产买卖定金合同》中房屋买卖合同是否履行，如未履行是何原因，买卖双方责任关系究竟如何的情况下，武断认为房屋买卖合同没有履行，实难让上诉人信服，没有履行责任在李春光一方，一审法院实属认定事实不清，武断判决。综上，特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持顺恒公司的上诉请求。李春光辩称，一、一审人民法院认定的事实是很清楚的，没有因为不采纳顺恒公司追加卖方陈子轩为第三方的意见导致事实认定不清：1、依据三方签署的《房地产买卖定金合同》和《合同法》第四百二十四条认定顺恒公司为居间人的身份是正确的；2、依据顺恒公司在58同城上发布的房子带院的虚假广告和她们在实际引导服务中对房子带院描述，可以充分证明，他们在签署合同之前，向李春光提供了虚假信息，严重误导了李春光；3、依据《房地产买卖定金合同》中第二、三条的约定，李春光于2019年9月20之后已无权追回5万元定金了，顺恒公司又决意拒绝退还定金，己经给李春光造成了事实上的经济损失5万元。顺恒公司所谓“事实认定不清”的说法是站不住脚的。二、一审法院对案件的把握是很准确的，不存在事实上的认定错误。1、顺恒公司说“原告应该是眼见为实”，只要是在签署合同之前看过了房子，就与居间人是否弄虚作假无关了，而实际情况是，眼见的只能是表象，最多也只能发现些疑点，根本看不到事物的本质；李春光在签署合同之前的确到实地进行过查看，也看到了该房前有一块空地，但对于该空地是否归房主掌控和使用，以后能否圈起来等一概不知。当时向顺恒公司提出质疑时，他们仍然坚持说那是院子，使李春光误认为只要是院子，以后是可以圈起来的。不圈起来不能称之为院子。2、顺恒公司辩称：他们在58同城上发布的“一楼带院”的虚假广告只是一种邀约而不是要约，是房屋中介的一般交易习惯等，完全是一种逃避责任的狡辩，广告法第三十八条规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。3、顺恒公司辩称：李春光事先已经知道院子的真实情况，在合同的附加内容中没有再注明房子带院子的内容，就证明了是放弃了对院子的主张。而且还特意引用了一段聊天记录加以证明：即原告对被告说“你给你叔说，就说120万啊（意思是把价格说低点），他心里对院子不称心”，这一段话是在签署了合同之后的聊天记录，它不但不能证明李春光放弃了对院子的主张，而且恰好证明了李春光当时的受骗至深，即在签署了合同之后还蒙在鼓里，还认为自己买的房子是带院子的，只是不太称心而己。综上所述，恳请平顶山市中级人民法院依法驳回顺恒公司的请求，维持原判。戚学理述称:戚学理与李春光意见相一致。李春光、戚学理向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决顺恒公司赔偿李春光、戚学理经济损失50000元，2、诉讼费用由顺恒公司承担。顺恒公司向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决李春光向顺恒公司支付居间费用36360元；2.诉讼费用由李春光承担。一审法院认定事实：2019年6月27日，陈子轩、李春光、顺恒公司签订《房地产买卖定金合同》，载明主要内容为：“甲方（出售方）：陈子轩，乙方（买受方）：李春光，丙方（中介方）：平顶山市顺恒房地产经纪有限公司，第一条房屋的具体情况及成交价款1、甲方自有房屋一套座落于平顶山市新城区××单元××东户，建筑面积约139平方米，房产证号（或合同号）：平顶山市不动产权第0001204号，经甲乙双方充分协商，甲方决定将该房产转让给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让，双方议定成交价款为壹佰贰拾壹万贰仟元整，121,2000元整。2、经甲乙双方商定，乙方在于本合同签订时付定金人民币伍万元整（50000元整）。由平顶山市顺恒房地产经纪有限公司暂管，待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还，房屋产权转移日期为：2019年9月20日前。本合同自房屋产权转移后失效，约定期限内不配合产权转移的一方视为违约。第二条……第三条违约责任甲方违约（含共有人），除承担双方中介居间服务费外，还需双倍赔偿乙方定金，壹拾万元；乙方违约，除承担双方居间服务费外，无权要求返还定金。合同代签人与原产权人负同等法律责任。第四条佣金支付．一次性付款的房产买卖，中介居间佣金为买卖双方各付成交价1％；需要办理按揭贷款的房产买卖，卖方支付成交价的1％，买方支付成交价的2％；需办理公积金贷款的房产买卖，卖方支付成交价的1％，买方支付成交价的2％（备注：房屋产权转移之前，甲乙双方向丙方一次性支付中介居间服务费）。第五条……第六条补充条款：1、此房价包含此房屋内实际（甲、乙、丙）三方都看到也已确定过的装修装饰以及家具家电。2、此房价包含地下储藏室1间。3、甲方需带走室内的东西有十字绣一幅，衣物等个人生活私人用品，具体留下的家具家电依乙方和丙方的照片为准。甲方（出售方）：陈子轩签字并按捺指印，乙方（买受方）：李春光签字并按捺指印，丙方（中介方）：平顶山市顺恒房地产经纪有限公司签章。”2019年7月1日，顺恒公司向李春光出具收据，载明收到购房定金5万元。另查明，顺恒公司在58同城网站上发布的湖光花园1楼东户，带院子带储藏，豪华装修全屋品牌的出售信息。顺恒公司当庭确认上述信息为平顶山市新城区××单元××东户的出售信息。李春光、戚学理系夫妻关系，李春光、戚学理当庭陈述因为案涉房屋没有院子，李春光、戚学理不予履行《房地产买卖定金合同》。在2019年8月19日，李春光与顺恒公司的工作人员的微信聊天记录中双方说到案涉房屋院子的事儿，工作人员对李春光说：“你是眼见为实，你觉得能接受这个院儿不圈起来，那就买，如果接受不了，那就不买。”。一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，2019年6月27日，陈子轩、李春光、顺恒公司签订《房地产买卖定金合同》。2019年8月19日，李春光与顺恒公司的工作人员的微信聊天记录中双方说到案涉房屋院子的事儿，足以证明李春光作为买房方，要求的购买的房屋是带院子的房屋。顺恒公司在58同城网站上发布的涉案房屋的出售信息明确载明带院子带储藏。此后顺恒公司的工作人员在与李春光的微信聊天记录中也提到院子不圈起来的事情，能够证明顺恒公司在明知涉案房屋没有院子的事实情况下，向李春光隐瞒事实说涉案房屋有院子但是不圈起来。从而误导李春光签订了《房地产买卖定金合同》。顺恒公司作为居间人故意向李春光隐瞒涉案房屋没有院子的事实，损害了李春光的利益。因李春光已付定金5万元，故对李春光请求顺恒公司支付李春光的上述定金损失5万元的诉讼请求原审法院予以支持。因戚学理并非本案《房地产买卖定金合同》签订的相对人，故戚学理不是本案适格的原告。对戚学理的上述诉讼请求原审法院不予支持。对顺恒公司反诉请求人民法院依法判决被李春光向顺恒公司支付居间费用36360元的请求，因案涉《房地产买卖定金合同》不能履行的原因在顺恒公司向李春光隐瞒涉案房屋没有院子的事实，故顺恒公司不得要求李春光支付报酬，对顺恒公司的该反诉请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1.平顶山市顺恒房地产经纪有限公司（反诉原告）于判决生效之日起十日内支付李春光（反诉被告）损失50000元；2.驳回戚学理的诉讼请求；3.驳回平顶山市顺恒房地产经纪有限公司（反诉原告）的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由平顶山市顺恒房地产经纪有限公司负担。反诉案件受理费355元，由平顶山市顺恒房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。除一审判决书第六页查明的事实部分第四行与第六页本院认为部分第六行显示的“2019年8月19日”李春光与顺恒公司的聊天记录时间点错误，实际时间应当是2019年6月26日上午10：57分外，本院二审查明的事实与一审查明的证据及其他相关事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：1，一审是否应当追加案涉房屋的卖方陈子轩作为第三人参加诉讼；2，顺恒公司是否应当返还李春光5万元定金；3，顺恒公司反诉主张的居间佣金应否支持。针对以上焦点，分析如下：一、本案是李春光与顺恒公司的居间合同纠纷，争议标的是50000元定金和36360元佣金。作为卖方的陈子轩不是本案李春光与顺恒公司居间合同的当事人，与本案的争议标的也没有法律上的直接利害关系，不属于法定的必须追加参与本案诉讼的诉讼参与人，因此一审法院未追加陈子轩参加诉讼并无不当。二、关于顺恒公司应否返还李春光5万元定金问题。从案涉房屋交易的起因、过程、方式，《房地产买卖定金合同》签订的主体、合同格式、合同内容及合意形成的时间顺序、方式，定金交纳和收取主体等方面因素看，可以认定李春光交付给顺恒公司的5万元定金具有案涉《房地产买卖定金合同》的履约定金的性质。顺恒公司和李春光对造成案涉《房地产买卖定金合同》未实际全面履行均有过错。1.顺恒公司在58同城网上发布的案涉一楼带院子的房源信息，确与事实不符，所谓的院子实际是房屋外小区的公共绿地，其发布带有虚假成分信息的行为，有违诚实信用。顺恒公司主观上有欺骗和诱导购房者进行交易的故意，客观上对李春光意欲并进行案涉房屋交易产生了积极影响。从李春光看房后与顺恒公司工作人员的聊天记录可以看出，李春光对案涉房屋一楼所带院子即公共绿地是否归房主占有使用，能否圈起来使用，向顺恒公司提出质疑时，顺恒公司仍称是院子，始终未给李春光明确答复，这在一定程度上影响并导致李春光签订了案涉《房地产买卖定金合同》并交纳5万元定金。因此，顺恒公司对案涉《房地产买卖定金合同》的订立和未实际履行存在不诚信和过错，对此应当承担相应的民事责任。2.李春光在签订《房地产买卖定金合同》之前，已经对案涉房屋状况进行了实地查看，说明其对案涉房屋状况有一定程度的了解，而且在其对院子能否归房主占有，圈起来使用提出质疑，未得到顺恒公司明确答复的情况下，仍签订《房地产买卖定金合同》并交纳5万元定金，而后予以反悔。结合李春光反悔，也有对房屋价格偏高的因素。因此，李春光对订立案涉《房地产买卖合同》及未实际履行和纠纷的发生也存在不诚信和过错。综上，结合双方纠纷的起因，过错大小，不诚信行为等因素考量，本院酌定顺恒公司返还李春光4万元。三、关于顺恒公司反诉主张的佣金问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，居间人有故意隐瞒与订立合同有关重要事实或提供虚假情况，损害受托人利益的，不得要求支付报酬并承担相应的损害赔偿责任。本案中，顺恒公司在广告中发布带有虚假信息的广告，在李春光实地看房后，顺恒公司在李春光对案涉房屋外院子能否圈起来归房主占有使用提出质疑时，也未明确答复，隐瞒了影响李春光签订案涉《房地产买卖定金合同》的相关事实。对李春光意欲购买案涉房屋、订立合同产生了一定程度的诱导和误导，损害了受托人李春光的利益。对案涉《房地产买卖定金合同》的未实际履行，顺恒公司具有过错，不得要求支付居间报酬，故本院对顺恒公司要求委托人李春光支付居间报酬的反诉请求不予支持。综上所述，顺恒公司的上诉理由部分成立，一审认定部分事实错误，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1853号民事判决第二项、第三项。二、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初1853号民事判决第一项；三、平顶山市顺恒房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还李春光40000元定金。四、驳回李春光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由李春光负担600元，平顶山市顺恒房地产经纪有限公司负担450元。二审案件受理费1959.0元，由平顶山市顺恒房地产经纪有限公司负担959元，李春光负担1000元。本判决为终审判决。审判长  祝建中审判员  尚少辉审判员  石天旭二〇二〇年十一月十九日法官助理王一丁书记员杨林附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。