江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏09民终3503号 上诉人（原审原告）：江苏舜天国际集团响水服装厂，住所地江苏省响水县黄海路**。 法定代表人：余秋华，该厂厂长。 委托诉讼代理人：董云霞，女，该厂员工。 委托诉讼代理人：董雪中，响水县春秋法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：谭飞，男，1951年4月18日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：张永生,江苏写真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈永生，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。 上诉人江苏舜天国际集团响水服装厂（以下简称舜天服装厂）与上诉人谭飞因租赁合同纠纷一案，均不服江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜天服装厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判谭飞自2020年1月19日起至2020年6月18日止，按每日1780.82元给付租金，并承担19.5万元违约金；2.一、二审案件受理费由谭飞承担。事实与理由：一、房屋整体租赁系谭飞与舜天服装厂之间的交易习惯和目的。舜天服装厂与谭飞于2013年12月16日签订《房屋租赁合同书》约定，谭飞整体承租涉诉房屋，租金为65万元/年；此后，舜天服装厂按照合同将该幢房屋整体交付给谭飞使用。《房屋租赁合同书》于2017年1月18日到期后，双方虽未继续签订书面合同，但谭飞在2019年1月18日前仍继续按65万元/年（即房屋整租租金）缴纳租金。双方在一审庭审过程中对前述事实均无异议，足以证明房屋整体租赁为双方之间的交易习惯和目的。2020年1月15日，舜天服装厂向谭飞发函，告知双方的租赁关系将于2020年1月18日到期，要求谭飞在到期前续签一年期租赁合同并一次性缴纳65万元房租；否则，双方租赁关系应予终止。此后，舜天服装厂多次向谭飞表示仅接受整体租赁，不接受部分出租，并要求谭飞搬离。谭飞始终未予理会，并持续占用房屋。谭飞在2020年6月18日前，并未向某天服装厂交还全部房屋，构成房屋整体的占有，无论其是否实际使用，谭飞均应遵守双方间的交易习惯和目的，按65万元/年承担该幢房屋全部租金。二、涉诉房屋整体处于谭飞占有的状态，因此一审法院认定部分事实有误，依法应予纠正。2013年《房屋租赁合同书》签订后，舜天服装厂即向谭飞交付房屋。截至2020年6月18日，谭飞未曾向某天服装厂交还房屋，房屋整体均处于谭飞控制之下。谭飞虽主张仅占用了一层四间门面房，但未提交相应证据，无法证明其主张的事实。故谭飞仍应承担非法占有全部房屋的法律责任。三、谭飞的行为违反合同约定，依法应当按照约定承担30%违约金，即19.5万元。2020年1月18日期满后，谭飞未按照合同约定，与舜天服装厂续签合同、向某天服装厂缴纳租金，也未将房屋全部交还给舜天服装厂，影响了舜天服装厂对涉案房屋整体的租赁，给舜天服装厂造成巨大损失，依法应当按照约定承担30%违约金，即19.5万元，而一审法院只判5万元违约金，显失公平。 谭飞对舜天服装厂的上诉答辩称：1.在2020年1月18日房屋租期到期之前，双方对房屋的租赁确实是整体租赁。但是在租期即将到期双方对是否续租进行协商的过程中，谭飞多次表示只租赁其中的4间门面房，否则不能继续租赁，对此双方没有达成一致意见。在此之后，因为种种原因，谭飞实际占用了一楼四间门面继续经营，直至2020年6月18日。所以谭飞应当承担实际占有的四间门面房的房屋占有费用。2.在双方商谈是否续租的过程中，谭飞明确告知舜天服装厂只继续使用四间门面房，其他的房屋要求其收回，该情况舜天服装厂是明知的，舜天服装厂要求谭飞按照整体租赁，谭飞不同意。所以谭飞实际占用的仅四间门面房，其他房屋由于舜天服装厂的原因没有收回，责任在舜天服装厂，因为谭飞已经多次明确表示不再继续使用其他房屋，且其他房屋早已清空，不存在收回障碍。3.关于违约金承担问题，综合本案实际情况，四间门面房一年的租金按照当地市场价格大约在12万元左右，一审判决承担5万元违约金较高，所以舜天服装厂要求谭飞承担19.5万元的违约金显然是不适当的。 谭飞上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由舜天服装厂承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不全面，导致作出有失公正的判决。1.房屋租赁期限即将届满前，舜天服装厂与谭飞就是否续租事宜进行过磋商，但因为舜天服装厂坚持不降低房租（舜天服装厂主张的房屋租金比舜天服装厂租赁给他人的同类房屋租金要高得多，比他人同类出租房屋租金也要高很多），谭飞因此不能接受，故双方没有达成续租的协议。但双方协商之时正值春节前几天，谭飞想要在很短时间里找到适合的营业用房确实困难，随后几天时间新冠××疫情影响到响水，响水县的商业活动基本停滞，谭飞更加难以寻找合适的房源，一审判决认定双方纠纷发生于新冠××疫情之前，显然是简单将事件发生的过程割裂开来，没有考虑事情发生的前因后果。2.谭飞占用舜天服装厂四间门面房时，明确告知舜天服装厂只占用四间门面房经营，事实上也只占用了四间门面房，其他房屋谭飞没有继续占用，原来的租赁合同中双方也明确约定了在合同到期后舜天服装厂对房屋的处理办法，舜天服装厂对谭飞没有占用的其他房屋收回不存在任何障碍，舜天服装厂怠于行使权利造成扩大的损失应当由舜天服装厂自行承担，一审判决对双方合同中的该约定没有查清。3.一审判决对谭飞占用四间门面房经营期间舜天服装厂强行停电对谭飞经营产生影响的事实没有认定，停电对谭飞的经营客观上是存在影响的，虽然谭飞无法举证具体的损失金额，但在综合平衡双方损失时是一个应当考虑的事实因素。二、一审判决在认定事实不全面的情况下，适用法律不当，作出的判决有违公平原则，造成双方利益失衡。1.2020年1月18日租赁期满后，双方没有再续签房屋租赁合同，双方之间已经不存在租赁法律关系，谭飞占用舜天服装厂的四间门面房从事经营活动，双方之间形成了侵权法律关系。舜天服装厂因谭飞侵权产生的损失谭飞应当赔偿，按照谭飞占用舜天服装厂四间门面房5个月时间的同类房屋租金进行赔偿是合情合理的，按照响水县城同时同类地段的房屋租金标准计算5个月的房租费约5万元，与一审判决酌定的15万元相差太多。如果按照原来双方合同的约定，既不考虑谭飞实际仅占用四间门面房的实际情况，也不考虑舜天服装厂怠于行使权利的情况，按照原来租赁的全部房屋租金每年65万元的价格，计算5个月房屋占用费达到近27万元，即使按照原审判决酌定的15万元，也将造成双方之间利益的严重失衡，即谭飞因为占用四间门面房5个月，要承担比这四间门面房一年的房租费还要高的费用，还没有考虑违约金在内。谭飞认为，无论按照什么样的法律关系处理本案，法院都应当在查明事实、尊重事实的基础上，本着填平损失的原则，衡平双方的利益，作出公平的判决。2.谭飞在占用舜天服装厂四间门面房经营的5个月期间，受到新冠××疫情影响是不争的事实，即使按照正常的房租承担费用都是不轻的负担，更何况要按照原来的房租标准进行计算，一审判决时没有考虑这一因素。3.一审判决对违约金数额认定仍然偏高。原来合同对违约金约定随意，且前后不一，任意加重承租方的负担，约定不合理。谭飞侵占舜天服装厂四间门面房经营，对占用经营期间的占用费已经按照高标准进行计算，还要按照较高标准支付违约金，进一步加重了双方之间的利益失衡。因此，法院不应支持舜天服装厂的违约金请求。 舜天服装厂对谭飞的上诉答辩称：1.双方合同期限从2013年12月16日至2020年1月18日，双方没有争议。2.从2019年12月16日至2020年1月18日，全国没有发生任何疫情，该段时间对谭飞的经营没有造成任何影响。3.2020年1月18日虽然全国或者武汉等局部地区发生疫情，但是响水未受任何影响，谭飞正常经营。谭飞经营的范围主要是黄金首饰，在响水具有一定的市场占有率，响水县至今未有一例新冠××患者或者疑似患者，响水县整体社会经营环境良好，对经营者的经营没有影响，包括谭飞。因此，谭飞的上诉理由不能成立。4.2020年1月18日租赁期满后，就租赁期间和租金标准以及租赁的面积，双方没有达成书面的一致意见。但是舜天服装厂在租赁期届满前已经书面告知谭飞，案涉房屋是整体租赁，不存在局部租赁。这种情况下，谭飞一直长期控制并占有案涉整体房屋，根据法律规定，其应当支付该占用期间的租金，具体标准参照上一年的租金标准计算。5.谭飞占有并控制案涉房屋是否实际经营使用或者使用多少与舜天服装厂无关，因为双方存在的是租赁合同关系，不是合伙合作关系。而且舜天服装厂就案涉房屋是整体出租，不是单层一楼的四间门面房出租。因此，谭飞的该上诉理由不能成立。6.租赁期届满后，谭飞没有将案涉房屋按照约定的期限返还，直到2020年6月18日一审诉讼期间，才将房屋返还给舜天服装厂。7.在租赁期届满和诉讼期间，舜天服装厂多次向谭飞通过不同的方式要求其返还整体房屋，但其一直以不需要整体租赁为由，拖延交付，显然构成根本违约。8.从2020年1月19日至2020年6月18日，按照原租金65万元/年，每日1780.82元，合计151天，谭飞应当给付舜天服装厂268903.82元。9.根据双方的交易目的，谭飞应当在签订合同届满之日交纳下一年度的租金，如果不交纳租金，应当在届满后及时将房屋全部腾空，返还给舜天服装厂，但是谭飞无故占用房屋近6个月，显然构成根本违约。根据双方的约定，如果违约，应当承担30%的违约金，而该约定不违反法律规定，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。按照年租金65万元，谭飞应当向某天服装厂支付19.5万元的违约金。 舜天服装厂向一审法院起诉请求：1.依法判令谭飞结清2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用期间相应的水电费用；2.判决谭飞支付从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用期间租金，标准按1780.82元/天计算；3.判令谭飞给付舜天服装厂19.5万元的违约金；4.本案诉讼费由谭飞承担。 一审法院认定事实：2013年12月12日，谭飞通过“盐城赛德拍卖公司”拍得舜天服装厂所有的位于响水县大门南侧8间3层，局部4层（整幢）的房屋的三年承租权。舜天服装厂（甲方）与谭飞（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同主要内容包括：第一条、房屋具体情况如下：房屋坐落于响水县江苏舜天集团响水服装厂大门南侧，房屋总层数为主体3层局部4层，所在层数整幢，建筑面积（平方米）约1100；第二条、年租金陆拾伍万元，租金总额壹佰玖拾伍万元整；第三条、1.租赁期限三年，从2013年11月12日至2017年元月18日止，乙方对该房屋租赁期限的始算日和交付日无异议，其中第三年度租期从2015年11月12日起至2017年元月18日止。2、租金按年度结算，按65万元/年计算，三年总租金为人民币65万元/年*3年=195万元；……第十二条、特别约定：1.本合同租赁将届满时，乙方如需继续承租上述房屋，须在本合同期满之日前三个月，以书面形式通知甲方，双方协商一致后报江苏舜天集团审批同意后双方重新签订租赁合同……8.租赁期届满，如果双方不能达成续租协议，则乙方应无条件在租赁届满时将所承租的房屋全部交付给甲方，否则视为违约……第十六条、6.甲乙双方如违反本合同任一条款，均需向对方支付本合同总标的额30%的违约金。后舜天服装厂与谭飞约定续租三年，租期从2017年元月19日至2020年元月18日止，年租金为65万元。上述合同租期内的租金，谭飞均已支付完毕。2020年1月15日，舜天服装厂向谭飞邮寄了催告函，要求谭飞及时续签房屋租赁合同或于租赁期满时，将房屋退还舜天服装厂。在续租期间届满后，双方未再续签房屋租赁合同，谭飞占用上述房屋中的一楼四间门面房至2020年6月18日，关于该占用期间的占用费支付方式双方未达成协议。 一审法院认为，舜天服装厂与谭飞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方合同约定租赁期届满之日为2020年1月18日，在租赁期届满前谭飞如需继续承租上述房屋，须在租赁期届满前三个月，以书面形式通知舜天服装厂，双方协商一致后报江苏舜天集团审批同意后双方重新签订租赁合同。且舜天服装厂在合同期限届满前亦即向谭飞发出催告函，但谭飞仍未按约定与舜天服装厂协商达成续租合同。谭飞在租赁期届满后仍占用舜天服装厂所有的一层四间门面房，故舜天服装厂要求谭飞支付占用期间的租金及支付违约金的诉求符合合同约定，应予支持。舜天服装厂主张谭飞支付从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费268903.82元（按原合同约定的租金标准计算1780.82元/天*151天）及违约金19.5万元（65万元*30%）。谭飞辩称在房租到期后，因疫情影响未找到合适的营业用房，占用了舜天服装厂的四间门面房营业，认可按市场价格支付四间门面房的占用费，双方的租赁合同关系已经终止，不应支付违约金。一审法院认为，舜天服装厂、谭飞合同租赁期届满时本地尚未受到疫情影响，对谭飞辩称适用疫情影响减免租金，免除违约责任的辩称不予支持。结合本案舜天服装厂、谭飞租赁合同约定及谭飞占用一层四间门面房的实际情况，为平衡双方当事人的利益，一审法院酌定谭飞支付2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费15万元，并支付违约金5万元。对舜天服装厂要求谭飞结清占用期间水、电费的诉求，因舜天服装厂未能提交相应的证据证明实际发生的数额，故本案中不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、谭飞于判决生效之日起十五日内给付舜天服装厂从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费15万元；二、谭飞于判决生效之日起十五日内给付舜天服装厂违约金5万元；三、驳回舜天服装厂的其他诉讼请求。如果谭飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8258元，减半收取4129元(舜天服装厂已预交2209元)，由舜天服装厂负担2349元，谭飞负担1780元。 二审中，谭飞提交其与案外人签订的房屋租赁协议复印件一份，证明响水县城2020年门面房租金的价格为每年每间3万元左右，舜天服装厂主张的租赁价格远远高于当地的市场租赁价。舜天服装厂对该证据的质证意见为，1.该证据没有原件，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2.该份协议载明的是谭飞与案外人之间的房屋租赁协议，租赁的地址、年限与舜天服装厂和谭飞签订的房屋租赁合同并无任何关联。3.舜天服装厂与谭飞争议的焦点在于谭飞强行占用房屋的事实，而非双方待签署的房屋租赁协议。故该证据不能达到证明目的。本院经审核认为，谭飞提交的上述证据系复印件，无原件核对，其真实性不能认定，不能达到谭飞的证明目的。 本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。 另查明，案涉《房屋租赁合同书》第四条约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在签定（订）本合同时支付给甲方租赁使用保证金壹万元，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并待乙方结清水、电费及其它相关费用后，乙方将房屋及钥匙交还甲方，甲方将保证金全额退还乙方，但不承担利息。舜天服装厂、谭飞二审中一致认可谭飞向某天服装厂交纳使用保证金1万元、谭飞尚欠舜天服装厂2020年3月28日至2020年6月18日期间的水电费4520元。谭飞二审中请求对该租赁使用保证金1万元在本案中一并处理，舜天服装厂亦同意该1万元保证金在本案中一并处理。 本院认为，舜天服装厂与谭飞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 案涉房屋租赁合同约定租赁期届满之日为2020年1月18日，租赁期届满前谭飞如需继续承租上述房屋，须在租赁期届满前三个月，以书面形式通知舜天服装厂，双方协商一致后报江苏舜天集团审批同意后双方重新签订租赁合同。舜天服装厂在合同期限届满前向谭飞发出催告函，但谭飞未按约定与舜天服装厂协商达成续租合同。谭飞在租赁期届满后仍占用舜天服装厂房屋，舜天服装厂要求谭飞支付占用期间的房屋使用费及支付违约金，具有事实和法律依据，应予支持。舜天服装厂主张谭飞支付从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费268903.82元及违约金19.5万元。谭飞认为在房租到期后，因疫情影响未找到合适的营业用房，占用了舜天服装厂的四间门面房营业，认可按市场价格支付四间门面房的占用费，租赁合同约定的违约金不合理，其不应承担违约金。对此，本院认为，综合考虑案涉租赁合同约定、合同租赁期届满前舜天服装厂已对谭飞进行催告及租赁期届满后谭飞实际占用门面房情况、疫情影响等，一审酌定谭飞支付2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费15万元，并支付违约金5万元，并无明显不当。舜天服装厂、谭飞的上诉理由均不能成立。二审中双方一致认可谭飞向某天服装厂交纳使用保证金1万元、谭飞尚欠舜天服装厂2020年3月28日至2020年6月18日期间的水电费4520元。故对舜天服装厂要求谭飞结清占用房屋期间相应的水电费用4520元的请求应予支持。就案涉房屋双方已不存在租赁关系，双方亦同意谭飞向某天服装厂交纳的租赁使用保证金1万元在本案中一并处理，故该保证金1万元可以在本案中予以处理。谭飞交纳的该保证金1万元与谭飞尚欠的水电费用4520元、应支付的房屋占用费15万元相抵后，谭飞应给付舜天服装厂房屋占用费144520元。 综上，因二审中出现新的事实，致一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初1105号民事判决第二项，“谭飞于本判决生效之日起十五日内给付江苏舜天国际集团响水服装厂违约金5万元”； 二、撤销江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初1105号民事判决第一项、第三项，即“谭飞于判决生效之日起十五日内给付江苏舜天国际集团响水服装厂从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费15万元”、“驳回江苏舜天国际集团响水服装厂的其他诉讼请求”； 三、谭飞于本判决生效之日起十五日内给付江苏舜天国际集团响水服装厂从2020年1月19日起至2020年6月18日止的房屋占用费144520元； 四、驳回江苏舜天国际集团响水服装厂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8258元，减半收取4129元（江苏舜天国际集团响水服装厂已预交2209元），由江苏舜天国际集团响水服装厂负担2309元，谭飞负担1820元。二审案件受理费8258元，由江苏舜天国际集团响水服装厂负担4617元，谭飞负担3641元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李晓平 审 判 员 曹 荣 审 判 员 谢超亮 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 徐 平 书 记 员 唐 舒