浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3363号 上诉人（原审被告）：吕晓远，男，1974年12月3日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：张巧文，浙江计然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：嵊州市德贝置业有限公司，住所地嵊州市经济开发区双塔路**，统一社会信用代码913306835586093252。 法定代表人：陈福娟，董事长。 委托诉讼代理人：周鼎帆，浙江世纪方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周利雅，浙江世纪方正律师事务所律师。 上诉人吕晓远因与被上诉人嵊州市德贝置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人吕晓远的委托诉讼代理人张巧文、被上诉人嵊州市德贝置业有限公司的委托诉讼代理人周鼎帆到庭应询。本案现已审理终结。 吕晓远上诉请求：撤销一审判决，依法改判在一审判决确定金额的基础上减少支付租金8610元。事实与理由：一审法院认定部分事实与实际不符。上诉人在一审中提供的证据足以证明在2019年8月7日案涉房屋存在停水情况，不符合租赁物交付的条件，被上诉人存在违约，故上诉人房屋的租赁费只需支付至2019年8月7日。一审法院认定被上诉人出租商铺仅占二间，进而认定上诉人要求减免租金及不能达到租赁合同目的的理由不能成立的认定错误，不符合事实。上诉人已于2019年9月5日将案涉房屋返还给被上诉人，被上诉人也已控制管理案涉房屋，故无需再判决生效之日起5日内返还。 嵊州市德贝置业有限公司答辩称，被上诉人不存在违约，上诉人在一审中明确承认其实际租赁至2019年9月5日止，一审判决认定租金支付至2019年9月5日，合理合法。上诉人在一审中提供的证据无法证明案涉房屋于2019年8月7日停水，也不能证明案涉房屋不可使用，更不能证明案涉房屋不符合交付条件。一审法院认为上诉人的主张不能成立的理由是上诉人在签订租赁合同前已明知房屋的结构现状，且上诉人开设的棋牌室中被上诉人出租的商铺仅占两间。上诉人作为棋牌室的经营者，明知经营棋牌室应当设置两个安全通道，其在与被上诉人签订租赁合同时既未提出需设置两个安全通道，也未要求将设置两个安全通道在合同中明确约定。故被上诉人仅能保证在案涉房屋交付时该房屋及其现有的附属设施处于正常的可使用和安全状态。上诉人在未能通过消防审批的情况下擅自开业经营导致被处罚、无法经营、无法达到租赁目的，完全是上诉人违约造成，过错在于上诉人自身。关于案涉房屋返还问题，一审法院认定正确。 嵊州市德贝置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2016年6月1日签订的位于嵊州市××路××号商铺的房屋租赁合同及位于嵊州市××路××号商铺的房屋租赁合同。2、判令被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金200807元，及因被告未按合同约定付款期限支付租金而产生的违约金（其中因逾期支付租金97479元产生的违约金按267.07元／日自2017年11月1日起算，因逾期支付租金103328元产生的违约金按283.09元／日自2018年11月1日起算，均计至租金付清日止，暂计算至2020年4月16日止的违约金合计390715.83元）。在一审中原告要求按照年利率24%计算逾期支付租金的违约金。3、判令被告立即向原告支付自2020年1月1日起至案涉合同解除前一日止的租金（以该年度日租金300.07元／日计算，暂计算至2020年4月16日止的租金为32107.49元），及因被告未按合同约定付款期限支付租金而产生按300.07元／日自2019年11月1日起算至租金付清日止的违约金。4、判令被告在案涉合同解除后立即向原告返还位于浙江省嵊州市××路××号商铺××号商铺，并支付自案涉合同解除日起至商铺返还原告之日止按267.07元／日计算的房屋占用使用费。 一审法院认定事实：2016年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积为550.68平方米，甲方同意乙方按乙方设计的平面图进行装修和使用，乙方应遵守国家及嵊州市有关房屋租赁管理的有关规定，承诺租赁该用房仅作为棋牌室、餐饮营业经营使用，并服从绿城玉兰花园区域内物业管理公司的统一管理；甲方于2016年6月1日前向乙方交付该用房，租赁期限自2016年6月1日起至2021年12月31日止，期限为67个月，该用房第一年建筑面积租金为253258元，乙方支付租金方式为每一年支付一次，本合同签订之日支付第一年度租金，其他年度租金应在每年度提前两月支付，即每年的10月31日前付清，具体为2016年6月1日至2017年12月31日的租金253258元，在本合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金361797元，在2017年10月31日之前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金383505元，在2018年10月31日之前支付，2020年1月1日至2020年12月31日的租金406515元，在2019年10月31日前支付；租赁期间内，乙方应按月及时支付该用房的水、电、电话等费用，上述费用均按实际使用量独立核算，同时乙方应按月支付分摊该区域内公共的水、电等费用，租赁期内，乙方应服从绿城玉兰花园区域内物业管理公司的统一管理，按时交纳物业管理费用，该用房交付时甲方保证该用房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行；乙方应自行办理经营所具备的所有批文（包括消防、环保等批准手续以及营业执照等许可证的申领）后，方可正式在承租用房内从事经营活动；甲、乙双方同意有下列任一情形的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的两倍支付违约金，如支付的违约金不足补偿守约方损失的，还应赔偿守约方因此造成的其他经济损失，其中第4条载明乙方逾期不支付租金累计超过30日的；同时又约定如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按乙方应付日租金的五倍向甲方支付违约金，如乙方逾期支付租金超过30日的，甲方在按上述追究乙方违约责任外，还有权单方面解除本合同，乙方因此给甲方造成的其他经济损失还应按实作出相应赔偿；在合同期内，如甲方将房屋转让给第三方的，则本合同中所约定的权利义务将一并转让给第三方等内容。在该合同签订前的2016年5月29日被告已将2016年6月1日至2017年12月31日间的租金253258元交付给了原告。被告对上述租赁的各间商铺进行贯通装修后，开办了棋牌室，并于2016年5月30日向嵊州市市场监督管理局办理了个体工商户注册登记，名称为嵊州市玉兰棋牌室。2017年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）及杭州蓝城致信建设管理有限公司（丙方）补充协议1份，约定甲乙双方于2016年6月1日签署了房屋租赁合同及相关文件，甲方将位于嵊州市××花园××路××号××房××室使用，乙方已支付租金至2017年12月31日止，甲方已将上述商业用房抵偿给丙方，上述商业用房的权益归丙方所有，原合同甲方主体即出租人由嵊州市德贝置业有限公司变更为丙方，甲方在原合同中的权利义务全部转移给丙方，丙方在各自房产所有权房屋内履行合同义务，丙方对原合同约定及条款知悉且无异议，并保证按照原合同约定履行出租人即甲方主体的全部义务等。同时原告又与被告分别签订房屋租赁合同2份，其中一份载明甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积77.35平方米，租赁期2016年6月1日至2017年12月31日间的租金35573元，在合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金50819元，在2017年10月31日前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金53868元，在2018年10月31日前支付，2020年1月1日至2020年12月31日间的租金57100元，在2019年10月31日之前支付。另一份房屋租赁合同载明甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积71.02平方米，租赁期2016年6月1日至2016年12月31日间的租金32662元，在合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金46660元，在2017年10月31日前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金49460元，在2018年10月31日前支付，2020年1月1日至2020年12月31日间的租金52427元，在2019年10月31日之前支付。该两份合同的其余内容与2016年6月1日原告与被告签订的房屋租赁合同的相应内容一致。但被告对该两间商铺的租金只支付至2017年12月31日止，从2018年1月1日起的租金至今未付。另认定，2019年8月7日被告通过微信方式告知嵊州玉兰花园生活服务中心工作人员其所租赁的房屋内停水了，要求解决，后未果。为此，在审理过程中被告曾提起反诉，要求与原告解除2016年6月1日签订的9间商铺的房屋租赁合同，同时要求原告返还被告租金373258元，并赔偿经济损失约80万元。该院以被告反诉中所主张的大部分商铺已经抵偿给杭州蓝城致信建设管理有限公司所有，原告已不属于这些商铺的出租方，故以被告提起的反诉主体不符合法律规定为由，对被告的反诉不予受理，告知被告另行起诉处理。2020年7月8日经该院组织双方当事人现场勘查，被告租赁的上述9间商铺的大门被上锁并用钢丝捆扎，经强制拆除后见商铺内的空调及棋牌等设施已搬走，部分装潢被拆除，在卫生间打开自来水龙头后未见有水流出。在现场时被告确认空调和棋牌设施是由其自己搬走的，但认为大门不是被告上锁的，是被他人锁住的。 一审法院认为，2016年6月1日原告与被告签订的房屋租赁合同及2017年7月28日双方签订的房屋租赁合同，均属当事人的真实意思表示，应当视为有效合同。在租赁合同中明确约定承租人逾期支付租金超过30日的，出租方除可以追究对方违约责任外，还有权单方解除合同，即签约主体在合同中约定了附条件的解除权，在所附条件成就时，守约方依约享有合同解除权。依据合同约定被告应当在2017年10月31日前支付2018年1月1日至2018年12月31日间的租金46660元，在2018年10月31日前支付2019年度的租金49460元，而被告至今未支付，可见被告逾期支付租金的时间已经远远超过合同约定支付时间30天之外，原告可以要求与被告解除租赁合同，现原告以提起诉讼的方式要求解除合同，被告亦同意解除，故对原告的这一诉讼请求应予支持。而被告认为合同解除的时间在2019年9月5日，但原告不予认可，且被告没有提供证据来证明在2019年9月5日双方已经达成了解除合同的一致意见，故对被告的该节辩称理由不予采信。其次，关于原告要求被告支付自2018年1月1日起至合同解除后房屋返还之日止的租金请求，因被告对到2019年9月5日止的租赁时间没有异议，对该时间以后的实际租期提出了异议，认为由于停水等原因在2019年9月5日已经将租赁房屋返还给了原告，但原告未认可，被告亦无相应的证据来证实，故在合同解除后，被告仍然负有返还租赁房屋的义务。同时由于被告租赁使用的房屋除原告出租的二间商铺外，还包括在租赁初期原告已经转让给杭州蓝城致信建设管理有限公司的其他七间商铺，据此被告主张的停水原因及租赁房屋现场被他人上锁等事实，在本案中无法一并查清，需要被告通过另行诉讼程序才能解决，故在本案中原告请求的租金暂时计算至2019年9月5日，对该日期以后至被告返还房屋期间的租金，可待被告在合理期限内另行提起诉讼查明相关租赁状况等事实以后，原告可再行主张。被告辩称原告交付的房屋不符合设置二个安全通道的条件，导致被告无法经营的理由，由于被告在签订租赁合同前已经明知房屋的结构现状，且在被告开设的棋牌室中原告出租的商铺仅占二间，故被告据此要求减免租金及不能达到租赁合同目的的理由不能成立。对被告逾期支付租金而产生的违约金问题，原告虽然主动调整了合同约定的违约金计算方法，但被告认为其计算的违约金过高，故该院酌情调整逾期付款违约金按照月利率15‰进行计算，对原告主张的超过该计算方式的其他违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条规定，判决：一、解除2017年7月28日嵊州市德贝置业有限公司与吕晓远签订的关于嵊州市××路××号××号的房屋租赁合同。二、吕晓远应在判决生效之日起五日内返还嵊州市德贝置业有限公司坐落在嵊州市××路××号××号商铺。三、吕晓远再支付嵊州市德贝置业有限公司自2018年1月1日至2019年9月5日止的租金167799元，并自2017年11月1日起对其中97479元租金，自2018年11月1日起对其中70320元租金均按月利率15‰计付违约金，款限判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回嵊州市德贝置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费10036元，依法减半收取计5018元，由原告负担825元，被告负担4193元。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对其主张的事实,负有举证责任的,应提出充分证据予以证明,否则将承担不利的法律后果。上诉人主张案涉房屋在2019年8月7日已经停水，租金计算的截至时间应为2019年8月7日，但未能提供充分、有效的证据予以证明，本院对此不予采信。同时，上诉人在一审中认可案涉房屋实际租赁至2019年9月5日，一审法院因此判令案涉房屋的租金暂时支付至2019年9月5日，并无不当。关于上诉人要求减免租金及不能达到租赁合同目的的问题，根据已查明的事实及当事人陈述，2016年6月1日，双方签订租赁合同涉及的租赁房屋为九间，后被上诉人已将其中七间的权利义务一并转让给案外人，安全通道对合同履行的影响应综合评判，且上诉人已经以被上诉人、案外人为被告另行提起诉讼，一审法院未予支持也无不当。上诉人又主张其于2019年9月5日已将案涉房屋交还被上诉人，但未能充分、有效的证据证明其主张，本院对此不采信。 综上，吕晓远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕晓远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年十一月三日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀