辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2437号上诉人（原审原告）：贾巍，男，1981年6月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，汉族，1980年12月3日出生，住抚顺市望花区。（社区推荐）被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。上诉人贾巍因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾巍的委托诉讼代理人魏佳、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾巍上诉请求：1、请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费888元；2、请求法院判令被告退回2015年6月18日之前的物业费2821元。以上合计3709元。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是2019辽民初2061-2067/1854-1859/1152-1159,共计21份判决书的判定，并非被告所说的个案。原告与其它业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。“因业主的房屋位置各不相同，就判定接受的服务各有差异”。这样的理由太过牵强，令原告无法接受。且原告家中外墙体漏雨，多次找伟达物业要求维修，被告却始终置之不理。故请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费85.75平*0.7元/月*49.3个月(2015.6.18-2019.7.31,共49.3个月）*0.3=888元。二、被告于2015年6月18日进入园区，并未与前物业一一兴人物业签订过债权债务转让合同，不在他的服务期间收取的费用应全部退回。而一审则以枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托全同》中的约定，就认可伟达物业收费合理，理由完全不成立，这其中缺少了兴人物业的证明，前物业并没有同意转让，一审却支持被告观点。被告于2015年6月18日进入园区，收取原告2011年10月1日至2015年6月18日之前的物业费没有依据，故应全部退回720+1440+661=2821元（收据金额累计）。以上合计3709元。一审判决不尊重事实，不依据合同，被告在没有债权债务转让合同的前提下就能收取前几期物业的物业费就是最大误判。现依法提出上诉，请求人民法院依法裁判。伟达物业辩称，坚持一审答辩意见。我公司2016年10月13日以通知的形式向该小区12号楼、13号楼业主告知了提高物业费的标准及原因，并从2017年1月1日起按照新的物业费收费标准执行。上诉人及其他业主都主动到我公司足额缴纳全年物业费可以证明上诉人已经认可我公司调整物业费，也认可我公司的服务。贾巍向一审法院起诉请求：1、判令被告退回因服务不到位而减免的物业费888元；2、判令被告退回2015年6月18日之前的物业费2821元；3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。物业管理服务费为高层每平方米0.8元、多层每平方米0.7元。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、由乙方养护费用，1.房屋共用部分的小修、养护费用：承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3.公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。《物业管理委托合同》第十七条其他委托事项约定：1、兴人物业管理公司的债权、债务一并转给乙方，2、原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归乙方，3、乙方从2014年8月1日开始收缴物业管理费，交探头物业费不再重复收取。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。本院已生效的(2020)辽0404民初845号民事判决书认定被告伟达物业于2019年9月26日撤离枫泽家苑小区。另查明，原告贾巍名下的房屋位于望花区(枫泽家苑7号楼)3单元302号，面积85.75平方米。贾巍于2014年10月20日向抚顺市兴人物业管理有限公司缴纳2014年8月1日至2015年7月31日的物业费720元；2018年6月25日，向伟达物业缴纳2011年10月1日至2012年9月30日期间的物业费720元；2018年7月19日向伟达物业缴纳2012年10月1日至2014年9月30日的物业费1440元；2018年8月25日向伟达物业缴纳2015年8月1日至2016年7月31日的物业费720元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于贾巍主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽贾巍提供了该园区部分业主未缴纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且原告也未能举出足够的证据证明被告在管理或服务上与物业费严重不对等的证据，故原告所举案例所认定的事实及判断结果不能及于本案，对贾巍的该项诉讼请求，本院无法支持。关于贾巍主张伟达物业返还其缴纳的2011年10月1日至2015年6月18日期间物业费一节，经查，原告贾巍系于2018年向伟达物业补交的2011年至2014年9月30日的物业费，应视为其作为业主自愿向伟达物业履行缴纳物业费的义务，且其2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业费并未缴纳给伟达物业，现伟达物业能够提供其收取进驻该园区前物业费的合同依据，伟达物业进驻前的物业公司并未对贾巍相应期间的物业费予以免除，亦未对伟达物业收取物业费提出异议，故对原告主张被告返还2011年10月1日至2014年7月31日、2014年10月1日至2015年6月18日期间物业费的请求，本院不予支持，对于2014年8月1日至2014年9月30日间原告重复缴纳给伟达物业公司的部分，被告提出可冲抵原告2019年8月1日至2019年9月30日期间的物业费，原告表示同意，本庭予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贾巍的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告贾巍承担24元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担1元，其中，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担的部分，随上述款项一并支付给原告。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。二、上诉人主张被上诉人退还2015年6月18日前的物业费是否应予支持。关于焦点一，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。关于焦点二，枫泽家苑业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》中约定兴人物业管理公司的债权、债务一并转给被上诉人，原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归被上诉人，被上诉人从2014年8月1日开始收缴物业管理费。上述约定内容表明被上诉人在收取2015年6月18日前物业费的同时亦承担了原兴人物业管理公司拖欠的水、电费等债务。现上诉人未能举证证明就其本案主张的该项费用存在重复收费，亦未能举证证明原兴人物业管理公司就该项费用向其主张权利，其在已经将该项费用交纳给被上诉人后提起诉讼要求被上诉人返还的事实依据不够确实、充分，本院不予支持。综上，上诉人贾巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾巍负担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  刘晓菲审判员  秦 梦二〇二〇年十一月十九日法官助理任思北书记员王萌萌