山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11841号上诉人（原审原告）：济南宏达物业管理有限公司，住济南市。法定代表人：白霞，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李子秀，女，1964年12月22日出生，汉族，住济南市。上诉人济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达物业公司）因与被上诉人李子秀物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。宏达物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由李子秀承担。事实和理由：一、宏达物业公司已经按照《物业服务委托合同》的约定履行了物业服务义务，一审法院认为宏达物业公司物业服务存在瑕疵，对李子秀减免20%的物业费属于认定事实不清。宏达物业公司自2006年6月13日起对济南市槐荫区南辛苑小区提供物业管理服务，在服务期间，按照合同的约定，对小区进行绿化管理、清理小区卫生、维持小区的正常秩序。宏达物业公司曾因南辛苑小区部分业主未按时交纳物业费向槐荫区人民法院起诉，一少部分业主上诉到济南市中级人民法院，两级法院均认为宏达物业公司履行了物业服务合同约定的义务，均支持了宏达物业公司对物业费的诉讼请求，并未有减免物业费的判决。李子秀在一审中提供的照片没有拍摄时间、拍摄地点，无法证明是南辛苑小区，不能作为证据使用。李子秀提交的照片只是小区的部分角落、不客观、不完整、不全面。李子秀在一审中陈述电动车在小区内丢失，物业应承担赔偿责任，毫无事实根据和法律依据。李子秀对电瓶车丢失应当提交证据予以证实，一审中，李子秀并没有提交；电瓶车本身属于私人物品，李子秀有保管的义务，如因保管不善造成丢失李子秀应当承担责任；电瓶车系被他人盗窃丢失，偷车贼应当承担全部责任；李子秀电瓶车的丢失与宏达物业公司的物业服务没有直接的关系。依据《物业管理条例》第四十一条的规定，李子秀应按照物业合同的约定交纳物业管理费。另外，一审法院认定宏达物业公司在提供物业服务的过程中存在管理瑕疵，据此酌情按照20%减免对李子秀的物业费，但是，对同小区的其他未到庭的业主却没有减免，宏达物业公司作为物业管理公司，对整个小区实施统一管理、统一服务，所提供的服务并非针对单个的某一个人、某一户，一审法院的判决造成了同案不同判的情形，请求二审法院依法予以纠正。二、一审判决对宏达物业公司提供物业服务的时间计算错误，请求二审法院依法予以纠正。宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的《鲁信、南辛苑物业服务委托合同》约定：自2007年6月13日8时至鲁信、南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。一审法院根据此约定判决物业服务时间计算在2019年2月15日是错误的，新物业公司在进入南辛苑小区之前有前期准备工作和交接工作，在交接完毕后才可以正式进入南辛苑小区提供物业服务，在此之前，物业服务仍然由之前的物业公司提供。2019年3月2日，中特保国际安保股份有限公司受济南市南辛苑小区业主委员会委托，到南辛苑中街85号物业门岗强行进入，殴打宏达物业公司的工作人员，经南辛庄派出所出警后，对中特保国际安保股份有限公司的相关人员进行行政处罚，有济南市槐荫区人民政府行政复议决定书为证。由此可以认定宏达物业公司于2019年3月2日之前存在事实上的物业服务，宏达物业公司于2019年3月2日正式撤离，在撤离之前一直提供物业管理，业主的物业费应计算到2019年2月28日。三、宏达物业公司已经按照《物业服务委托合同》的约定履行了自己的物业服务义务，李子秀提交的证据并不能证明宏达物业公司提供物业服务存在瑕疵或不足，其应当按照《物业服务委托合同》的约定，按照所欠物业费金额日千分之三向宏达物业公司承担违约责任。综上所述，宏达物业公司提供了约定的物业管理服务，李子秀应按照合同约定的物业标准交纳物业费，李子秀自2014年7月至2019年2月一直没有交纳物业费，严重影响了宏达物业公司的正常运营，损害了宏达物业公司的财产权益。李子秀辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏达物业公司的上诉，维持原判。宏达物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李子秀向宏达物业公司支付物业费2544.19元；2.判决李子秀按日千分之三向宏达物业公司支付违约金；3.诉讼费及其他相关费用均由李子秀承担。一审法院认定事实：2006年6月13日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取；高层住宅为每月每平方米1元，包含电梯费，另加自来水供水二次加压费每立方米0.35元。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与山东汤生项目管理有限公司签订了新的《物业服务合同》。李子秀系济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区业主，住该小区**楼****，物业建筑面积94.65平方米。按照《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，李子秀的物业费按每月每平方米0.48元收取，其自2014年7月至2019年2月15日拖欠物业费55个月零15天，数额为2523.10元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对物业服务公司和小区业主均有约束力。宏达物业公司需依前期物业服务合同为李子秀提供符合约定的物业服务，李子秀亦应依照约定支付物业费。由于2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与新的物业公司签订了新《物业服务合同》。因此依照双方之前签订的合同约定，李子秀的支付物业费的时间应截止2019年2月15日。现因李子秀拖欠物业费2523.10元，宏达物业公司主张李子秀支付物业费，于法有据。但因宏达物业公司未提交证据证明其完全履行了合同约定的物业服务内容且经一审法院查明宏达物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此一审法院对于宏达物业公司要求李子秀支付的物业费酌情按照20%的比例予以减免，对于宏达物业公司要求李子秀支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、李子秀于判决生效之日起十日内向济南宏达物业管理有限公司支付2014年7月至2019年2月15日的物业费2018.48元；二、驳回济南宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由济南宏达物业管理有限公司负担5元，李子秀负担20元。本院二审期间，当事人未提交影响本案基本事实的新证据，一审认定事实属实，本院予以确认。另，2020年8月6日本院作出（2020）鲁01民终6981号民事判决，判令宏达物业公司向涉案南辛苑小区业主委员会返还垫付的电费25527.11元；2020年8月10日本院作出（2020）鲁01民终8317号民事判决，判令宏达物业公司将涉案小区内的物品搬离。本院认为，根据李子秀一审提交的证据材料，结合宏达物业公司因业主拒交物业费停止交纳公共电费以及涉案小区成立业主委员会后另行选聘新的物业公司等相关事实，能够证实因宏达物业公司在涉案小区提供物业服务期间，服务质量存在严重瑕疵，引起涉案小区业主的普遍不满，最终成立业主委员会选聘新的物业公司。故一审法院判令按照20%的比例予以减免物业费并无不当。此外，根据涉案《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，宏达物业公司服务期限至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。本案中，涉案小区业主委员会于2018年10月31日成立，2019年2月15日与新的物业公司订立《物业服务合同》。宏达物业公司作为涉案小区的前期物业公司对业主委员会选聘物业公司的过程应属明知，更应按照合同约定退出涉案小区，故一审认定李子秀支付物业费的时间截止至2019年2月15日正确。综上所述，宏达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南宏达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十一月十九日书记员  徐 睿