陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10144号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张馨云，女，1969年6月20日出生，汉族，陕西延长石油榆林天然气化工有限责任公司干部，住西安市雁塔区中华世纪城****。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘全瑜，男，1966年7月5日出生，汉族，陕西智能人才交流有限公司法定代表人，住西安市，住西安市高新区科技路**国际商务中心**an>上诉人张馨云、上诉人刘全瑜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张馨云、上诉人刘全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张馨云上诉请求：1.撤销原审第二项判决，改判刘全瑜承担从2018年12月15日至实际交付房屋之日的房屋租金及占用费（实际交付房屋之日为2020年5月29日，共计96067元）；2.撤销原审第三项判决，改判为刘全瑜向张馨云支付违约金34007.71元；3.撤销原审第四项判决，判令刘全瑜承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定双方的租赁合同于2019年1月16日解除系认定事实错误，该日期为张馨云一审期间委托的诉讼代理人与刘全瑜协商的日期，并非双方均同意腾交房屋、解除合同的日期。张馨云作为出租人已完成交付房屋义务，相关设施设备张馨云、刘全瑜与中介已经确认，并在合同和物品交接清单予以列明。刘全瑜无证据证明案涉房屋供暖系统存在问题。案涉房屋内具备空调等采暖设备，不影响刘全瑜供暖需求，不足以免除全部租金。刘全瑜以张馨云延迟履行修缮暖气的义务要求解除合同，不属于《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。且由于刘全瑜拒绝配合，张馨云无法确认租赁房屋中暖气设备是否发生故障。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条和《房屋租赁契约》第八条第三款，即使张馨云未履行维修义务，产生的法律后果仅为张馨云负担刘全瑜支付的维修费用，顺延租期。刘全瑜并非于2019年11月26日搬离案涉房屋，其实际于2020年5月29日交付房屋，房屋租金与占用费应支付至该日。原审法院判决张馨云向刘全瑜赔偿8750元，无事实及法律依据，原审判决并未对数额及性质作出明确界定。刘全瑜辩称，张馨云隐瞒了案涉房屋存在的隐患，上一任承租人曾以同样的理由提前与张馨云解约。刘全瑜于2018年7月中旬完成初步装修，此后违法私改天然气供气接口等问题暴露。刘全瑜将问题反映给张馨云后并未得到负责任的答复，多次自己联系相关专业人士请教商讨解决问题。在开始供暖5天后，该问题仍未得到解决。张馨云一直以不方便为由回避解决案涉房屋的诸多设备问题，使得装修计划无法正常推进，打乱了其与家人团聚的安排。2018年11月20日晚刘全瑜通过微信告知张馨云解除双方租赁合同。但张馨云以各种理由不配合办理私人物品出入证，后来办理好的出入证也被张馨云一方的五人强行撕毁，致使刘全瑜无法搬离案涉房屋，购买的全新进口床垫电器等长时间无法发挥使用价值。依照《合同法》第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十三条，合同约定的第八条第三款，应当驳回张馨云的上诉请求。刘全瑜上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张馨云承担相关违法责任、赔偿刘全瑜损失79925.32元（含装修款及垫付的物业费及利息）；3、本案一、二审诉讼费由张馨云承担。事实与理由：张馨云隐瞒了案涉房屋存在的隐患，上一任承租人曾以同样的理由提前与张馨云解约。刘全瑜于2018年7月中旬完成初步装修，此后违法私改天然气供气接口等问题暴露。刘全瑜将问题反映给张馨云后并未得到负责任的答复，多次自己联系相关专业人士请教商讨解决问题。在开始供暖5天后，该问题仍未得到解决。张馨云一直以不方便为由回避解决案涉房屋的诸多设备问题，使得装修计划无法正常推进，打乱了其与家人团聚的安排。2018年11月20日晚刘全瑜通过微信告知张馨云解除双方租赁合同。但张馨云以各种理由不配合办理私人物品出入证，后来办理好的出入证也被张馨云一方的五人强行撕毁，致使刘全瑜无法搬离案涉房屋，购买的全新进口床垫电器等长时间无法发挥使用价值。依照《合同法》第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十三条，合同约定的第八条第三款，应当支持刘全瑜的上诉请求。张馨云辩称，其于2018年6月通过玛雅房屋中介签订《房屋租赁契约》租出涉案房屋，租期3年，每月租金5500元，每半年支付一次，半年到期后，刘全瑜以各种理由拒付租金，也不交房。张馨云于2019年7月起诉，直到2020年5月法院判决书下达，刘全瑜于2020年5月29日交房。刘全瑜说修天然气，张馨云确实在外地， 而且其也没有改造过天然气，都是原装的，刘全瑜住进涉案房屋时天然气壁挂锅炉是新装的。张馨云配合办理出门证，其去了物业是刘全瑜以各种理由不去。张馨云向一审法院起诉请求：1.解除张馨云、刘全瑜签订的《房屋租赁契约》（编号：0002850），刘全瑜清腾并向张馨云交付西安市高新区高新一路枫叶别墅苑119栋东单元101号房屋；2.刘全瑜支付2018年12月15日至实际交付房屋之日的房屋租金及占用费（暂计至2019年6月15日，33000元整）；3.刘全瑜支付违约金75460元整，以上费用合计108460元；4.本案诉讼费由刘全瑜负担。刘全瑜向一审法院反诉请求：1.查明事实、依据事实、依法驳回张馨云的全部诉讼请求；2.判决张馨云即刻接收房屋，以避免双方损失进一步扩大；3.判决张馨云即刻办理《出门证》，使刘全瑜能搬出私人物品；4.当庭申请请求委托第三方专业机构依法鉴定并查实、确认房屋供暖系统无法供暖，因老旧而长年大面积渗水、漏水，钢制安全门、窗户损坏不安全，空调电器等因为自然老旧、设备先天不工作，房屋无法满足健康居住需要，确认张馨云不诚信、违约的事实；5.判决赔偿、补偿退还因违约造成的损失人民币总额114355.32元整；6.判决张馨云不诚信、违约赔偿精神损失费并《书面道歉》；7.判决张馨云承担本案所有诉讼费等。一审法院认定事实：张馨云、刘全瑜签订《房屋租赁契约》，约定张馨云将位于西安市高新区高新一路枫叶别墅苑119栋东单元101室出租给刘全瑜，租赁期限从2018年6月15日到2021年6月14日，每月租金5500元，租金按半年结算，由刘全瑜在每半年的前三十日内足额交付给张馨云，逾期则视为违约；合同签订时，刘全瑜向张馨云交纳押金5500元，该押金作为保证金，如刘全瑜在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，张馨云一次性退还，如有上述情况发生，张馨云有权从押金中等额扣除，不足部分刘全瑜另行承担；张馨云未及时履行修缮义务，致使刘全瑜不能正常使用的，租赁期限依法顺延，刘全瑜不承担此期间费用，如对刘全瑜造成损失的张馨云负有赔偿责任；刘全瑜未按约定支付租金和合同第四条约定应由刘全瑜承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，张馨云有权单方终止合同并承担一个月房租的违约金;张馨云同意在东北角卧室安装挂式空调一部。合同签订后，刘全瑜向张馨云支付了2018年6月15日至2018年12月14日房屋租金33000元及一个月押金5500元。庭审中，张馨云表示因刘全瑜未按约支付租金，故要求解除合同并交付房屋。刘全瑜则表示由于该房屋供暖存在问题，无法正常居住，刘全瑜于2018年11月20日通过微信告知张馨云解除合同并收房，但张馨云一直未收房。对此双方均提交了微信聊天记录。从双方提交的微信聊天记录显示2018年10月30日刘全瑜告知张馨云暖气供热存在问题。2018年11月7日，张馨云表示已联系销售人员尽快安排维修。2018年11月20日，刘全瑜告知张馨云因该房屋供暖设备出现问题，致使房屋无法居住，且长时间得不到维修，要终止双方的租赁合同，并退房、赔偿其损失。后张馨云表示找暖气工进行维修，刘全瑜则要求确认退房及赔偿事宜。2018年11月21日，张馨云告知刘全瑜暖气修理工已到房屋门口，但刘全瑜表示其不在家并再次要求张馨云确认退房退赔事宜。2019年1月16日，张馨云委托诉讼代理人曹振龙与刘全瑜协商均同意先将房屋腾交给张馨云。庭审中，刘全瑜提交了张馨云、刘全瑜及中介工作人员签字确认的房屋损坏照片17张，张馨云对此予以认可，但其表示已给刘全瑜三个月免租期。对此张馨云庭后提交了魏伟的书面证言，刘全瑜表示张馨云同意给刘全瑜三个月装修期，装修费由刘全瑜承担，此处亦间接证明暖气设施并未完工，亦未经各方验收。另刘全瑜提交了装修合同及银行记录，证明其装修损失10750元。张馨云对此不予认可。另刘全瑜提交了物业费收款收据，显示其在2019年9月3日缴纳2019年1月至9月物业费等共2898.99元。同时刘全瑜提交了物业管理处出具的证明，该证明载明刘全瑜2018年10月30日向物业办公室反映业主没有修理房屋暖气设备，无法供暖，不能居住，决定依约解除双方的租约，2019年7月26日，业主委托其妹到物业办公室办理了刘全瑜私人物品搬离出门条，但业主委托人反悔，强行从物业办将出门证和身份证明收走并撕毁，离开物业办。张馨云对此不予认可。庭后，张馨云亦提交了一份物业管理处的情况说明，该情况说明载明2019年7月26日没有搬家，是因为租客没有缴纳物业费，才没有同意搬家，2019年9月，刘全瑜到物业办反映，法庭上业主同意缴纳物业费，并同意刘全瑜搬家，物业办才出具2019年8月10日证明。刘全瑜对此不予认可，并提交了2019年7月26日的录像，证明双方协商由张馨云缴纳物业费办理出门证，刘全瑜搬离该房屋。另查明，刘全瑜于2019年11月26日搬离该房屋。庭审中，刘全瑜表示其反诉请求的损失包括押金5500元、房租33000元、中介费27500元、物业费3865.32元、装修费10750元、违约金5000元、进口床垫8500元、进口全自动洗衣机3500元、每日违约金按合同约定36500元、进口彩色打印机3200元、搬家费800元、窗帘1100元，计算至2019年9月25日共114355.32元。一审法院认为，张馨云、刘全瑜自愿签订《房屋租赁契约》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。刘全瑜因该房屋供暖设备存在问题于2018年11月20日向张馨云提出解除合同，张馨云表示找暖气工进行维修，双方并未就解除合同达成一致，且根据双方签订的合同约定张馨云未及时履行修缮义务，致使刘全瑜不能正常使用的，租赁期限依法顺延，刘全瑜不承担此期间费用，如对刘全瑜造成损失的张馨云负有赔偿责任，从该约定可见张馨云未及时履行修缮义务并不必然导致合同解除，故刘全瑜虽向张馨云发出解除合同通知，但此时双方的租赁合同并未解除。后张馨云委托诉讼代理人曹振龙与刘全瑜于2019年1月16日协商后均同意腾交房屋解除该合同，双方的租赁的合同已于2019年1月16日解除，故对于张馨云要求解除合同的请求，不予支持。对于张馨云要求刘全瑜清腾房屋的请求，刘全瑜已于2019年11月26日搬离该房屋，故对于张馨云的该项请求，不予支持。对于张馨云要求刘全瑜交付房屋的请求，因双方的租赁合同已经解除，故刘全瑜应将该房屋交付给张馨云。对于张馨云要求刘全瑜支付2018年12月15日至实际交付房屋之日的房屋租金及占用费，且暂计至2019年6月15日为33000元的请求，根据双方的租赁合同约定张馨云未及时履行修缮义务，致使刘全瑜不能正常使用的，租赁期限依法顺延，刘全瑜不承担此期间费用。双方的租赁合同于2019年1月16日解除，刘全瑜将租金缴纳至2018年12月14日，合同解除后，刘全瑜未将房屋交付给张馨云，故刘全瑜应向张馨云支付房屋占用费。由于该房屋在2018年供暖季时供暖设备存在问题，张馨云未及时对此进行维修，故对于2018年11月15日至2019年3月15日期间的费用不应由刘全瑜承担。庭审中，刘全瑜提交了物业管理处出具的证明，张馨云对此不予认可，并在庭后亦提交了一份物业管理处出具的情况说明，但庭后提交的物业情况说明与刘全瑜在庭审中提交的物业情况说明不符，且该情况说明载明刘全瑜2019年9月到物业办反映情况，物业出具了2019年8月10日的证明，时间上存在矛盾，故对此不予采信。从刘全瑜在庭审中提交的物业情况说明及庭后提交的录像显示2019年7月26张馨云委托其妹给刘全瑜办理物品搬离出门条，后张馨云妹妹反悔离开物业办。故对于2019年7月26日之后刘全瑜未交房产生的房屋占用费损失应由张馨云自行承担。故参照双方约定的租金标准，刘全瑜应向张馨云支付2019年3月16日至2019年7月26日期间的房屋占用费23774元，因刘全瑜支付押金5500元，根据约定该押金抵扣房屋占用费后刘全瑜应向张馨云支付房屋占用费18274元。对于张馨云要求刘全瑜支付违约金的请求，因张馨云亦存在违约行为，故对此不予支持。对于刘全瑜提出的反诉请求，因刘全瑜已搬离该房屋，故对于其要求张馨云办理出门证使其搬出私人物品的请求，不予支持。对于刘全瑜要求张馨云接收房屋的请求，本诉中张馨云亦要求刘全瑜交付房屋，对此已予以处理，不再重复处理。对于刘全瑜申请对相关事项进行鉴定的请求，张馨云、刘全瑜在交接房屋时已对房屋状况进行了确认，对于该房屋供暖系统存在问题从双方提交的证据亦能查清，故对此不予受理。对于刘全瑜要求张馨云赔偿114355.32元的请求，庭审中刘全瑜罗列了该费用的组成，其提交了收条、押金条、装修合同、银行记录、物业费收款收据。对于装修费，刘全瑜提交的银行记录显示其支付的装修费为10000元，因双方在履行合同过程中均存在违约行为，故根据双方的过错程度及装修折旧，酌情认定由张馨云向刘全瑜支付3750元。对于物业费，根据刘全瑜提交的物业费收款收据显示其在2019年9月3日缴纳2019年1月至9月物业费2898.99元，因刘全瑜于2019年11月26日搬离该房屋，在此期间的物业费应由房屋实际使用人承担，故对此不予支持。对于刘全瑜所述的押金，已抵扣该房屋占用费，故不予支持。对于刘全瑜所述的房租33000元，因供暖前由刘全瑜占有使用该房屋，刘全瑜要求张馨云返还此期间的房屋租金，于法无据。根据双方合同约定对2018年11月15日至2018年12月14日期间的房租不应由刘全瑜承担，因刘全瑜已缴纳该期间房租5500元，故张馨云应将该期间的房屋5500元退还给刘全瑜。对于刘全瑜所述的违约金、中介费，因刘全瑜未按合同约定支付租金亦存在违约，故对此不予支持。对于刘全瑜所述的其它损失，因证据不足，不予支持。对于刘全瑜要求确认张馨云不诚信、违约赔偿精神损失费并《书面道歉》的请求，因与本案不是同一法律关系，对此不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘全瑜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）交付位于西安市高新区高新一路枫叶别墅苑119栋东单元101室房屋。二、被告（反诉原告）刘全瑜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张馨云支付房屋占用费18274元。三、原告（反诉被告）张馨云应于本判决生效之日起十日内向被告刘全瑜赔偿8750元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张馨云的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘全瑜的其余反诉请求。本案件受理费4907元，由张馨云承担3187元，刘全瑜承担1720元。反诉案件受理费1294元，由刘全瑜承担1194元，张馨云承担100元。因张馨云已预交案件受理费、刘全瑜已预交反诉费，故张馨云、刘全瑜应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付对方。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2018年8月西安秦华天然气有限公司定期检查中，发现涉案房屋私改无自闭阀壁挂炉、三通接口漏气。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张馨云与刘全瑜自愿签订《房屋租赁契约》，不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效，张馨云应依约向刘全瑜提供符合合同约定的房屋，刘全瑜亦应依约向张馨云按期支付房屋租金。双方因供暖设备存在问题产生纠纷，刘全瑜于2018年11月20日要求解除合同，张馨云要求继续找暖气工维修，因双方合同约定张馨云未能及时履行修缮义务导致刘全瑜不能正常使用房屋的，租赁期限依法顺延，刘全瑜不承担此期间的费用，如对刘全瑜造成损失的张馨云负有赔偿责任，故2018年11月20日双方并未就合同解除达成一致意见，合同并未解除。但张馨云未及时维修暖气设备，租赁期限顺延，一审法院判决刘全瑜不负担2018年11月15日至2019年3月15日供暖季期间不能正常使用房屋的费用，符合双方合同约定，并无不当。2019年1月16日，张馨云代理人曹振龙与张馨云就解除合同达成一致意见，故双方合同于2019年1月16日解除，刘全瑜应于合同解除时向张馨云腾交房屋，未能及时腾交，应承担相应房屋占用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘全瑜向本院提交《定期安检隐患告知书》、视频、微信记录，可以证明涉案房屋室内天然气漏气且经刘全瑜向张馨云告知后并未得到维修的事实，张馨云未能提供对天然气漏气已经修复的证据，故张馨云向刘全瑜交付的房屋存在瑕疵，且怠于履行维修义务，因漏气问题涉案房屋无法正常使用天然气，刘全瑜向张馨云支付的房屋租金应予以折减。考虑无法使用天然气对房屋使用的影响，本院酌定月房屋租金及占用费按照合同约定的月租金的80%计算为宜，即5500×80%=4400元/月。张馨云上诉主张房屋占用费应计付至2020年5月29日双方办理交接手续之时，但2019年7月26日双方协商一致为刘全瑜办理出门证，因张馨云代理人反悔离开未能办理完成，故2019年7月26日之后的房屋占用费损失应由张馨云自行承担。据此，刘全瑜应支付租金及占用费的期间应为2018年6月15日至2018年11月14日、2019年3月16日至2019年7月26日，产生费用为4400×9+4400÷30×11=41213元。刘全瑜已向张馨云支付房屋租金33000元、押金5500元，扣减后下欠应付占用费为2713元。刘全瑜主张的各项赔偿中，对于装修费用，一审法院根据双方过错程度及装修折旧酌情认定3750元并无不当；对于已交纳的租金、押金，已计算在房屋占用费用内进行折抵；对于刘全瑜垫付的供暖设备检修费50元，张馨云称已通过中介人员向刘全瑜转交，未提交证据予以证明，故应由张馨云向刘全瑜支付；对于物业费用，因刘全瑜2019年11月26日搬离，一审判决刘全瑜自负实际使用期间的物业费，并无不当。以上损失合计3800元，张馨云应向刘全瑜支付，刘全瑜主张的其他损失，没有法律依据，本院不予支持。张馨云、刘全瑜均要求对方向己方支付违约金，因双方均存在违约情形，故对张馨云、刘全瑜关于违约金的上诉请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16111号民事判决第一、四、五项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16111号民事判决第二项为：刘全瑜应于本判决生效之日起十日内向张馨云支付房屋占用费2713元。三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16111号民事判决第三项为：张馨云应于本判决生效之日起十日内向被告刘全瑜赔偿3800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费张馨云已预交4907元，由张馨云承担3187元、刘全瑜承担1720元，反诉费刘全瑜已预交1294元，由刘全瑜承担1194元、张馨云承担100元；二审案件受理费，张馨云已预交4917.67元，由张馨云负担4717.67元、刘全瑜负担100元，刘全瑜已预交1294元，由刘全瑜负担1232元、张馨云负担62元（各方应负担的费用于支付案件执行款时一并向对方予以支付）。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  刘 书 方  1