江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5043号上诉人(原审原告)：赵威，男，1978年1月4日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：冯敏，江苏富玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐铭杉，江苏富玲律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：睢宁县土地储备中心，住所地江苏省睢宁县睢城街道永康路商务服务中心。法定代表人：魏礼军，该中心主任。被上诉人(原审被告)：睢宁县自然资源和规划局，住所地江苏省睢宁县睢河街道永康路商务中心。法定代表人：张健，该局局长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。原审第三人：睢宁县绿园房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县睢城街道八一西路绿园小区**楼。法定代表人：程浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刚，男，1972年7月12日生，汉族，住江苏省南京市建邺区，系该公司员工。上诉人赵威因与被上诉人睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局、原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人赵威不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初779号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵威上诉请求：一、请求撤销原判，发回重审或改判。二、上诉费用由被上诉人承担。实事与理由：一、拆迁补偿协议中的面积性质认定错误。（一）、一审法院认定“双方签订《拆迁补偿安置协议书》时计算原房屋面积的数据应为建筑面积，继而认定通过产权调换方式安置的房屋面积对应的也应是建筑面积从而得出睢宁县土地储备中心拟交付的安置房屋面积符合约定”是错误的，属于偷换概念，也违反了合同签订最基本的公平原则。即便前后房屋测量面积均为“建筑面积”，其性质是完全不同的。拆迁时约定的是不含公摊面积的套内建筑面积，补偿时也应当补偿不含公摊的建筑面积的房屋，而睢宁县土地储备中心拟向上诉人交付的房屋面积按官方测绘套内建筑面积远远小于合同约定的面积。被上诉人拟安置的房屋面积出现套内建筑面积、公摊建筑面积和总建筑面积，其中只有套内建筑面积与上诉人房证上的面积性质相一致的，如果安置合同上约定的是含公摊的建筑面积，那么合同上应当明示，既然没有明确约定，本着公平公正原则，应当认定为不含公摊的套内建筑面积。一审法院既然认定双方签订的协议并没有明确约定为套内建筑面积还是含公摊的建筑面积，这种情况即属于“对格式条款有两种以上解释的”的情形，对于这种情况法律已经有明确的适用条款，一审法院不该避开该适用条款，违反法律规定强行解释。拆迁补偿协议是由睢宁县土地储备中心提供的格式合同，根据合同四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，所以应作出不利于提供格式条款一方的解释，即本案合同应当按照不含公摊的建筑面积赔偿。即使协议明确约定了安置房屋面积是含公摊的建筑面积，该约定因违反《合同法》第四十条的规定而无效。上诉人按照拆迁安置选房图纸选房，就是按照套内建筑面积选择的，而被上诉人持有拆迁安置签订时的选房图，该选房图证明了上诉人选房时的房屋位置、结构、面积等，睢宁县土地储备中心应当出示，而其拒不出示，应当认定上诉人的主张事实成立，这也是(2018)苏03民终4367号民事判决书已经认定的事实。一审中，被上诉人再次强调选房图纸当时公布了，但是现在找不到了，由此可见，选房图纸上上诉人选择的是套内建筑面积为合同面积。(二)、一审判决书中“即便对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积，不能从上述观点中直接得出的话，那么按照《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条关于合同漏洞填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也没有明确规定的，故应当按照房屋测量规范的一般标准来进行确定。”是适用法律错误。首先，本案应当启动合同法的格式条款解释规则，而不是启动合同漏洞填补规则；其次，即便本案启动合同漏洞填补规则，该规定也是错误的。因为本案涉及的s拆迁补偿安置协议而不是商品房，不能适用商品房的规定，所以适用对象错误。最后，即便适用该规则，一审法院也违背公平、公正原则。二、关于逾期上房安置补助费补偿标准，一审按照12元/平方米/月的标准错误，同时面积109.01平方米也是错误的。根据被上诉人提供的睢政发[2017]第49号文件附件五规定的临时安置补助金标准为7元/平方米/月，增加二倍应当是21元/平方米/月，违约赔偿是被上诉人造成的，赔偿时间是新文件标准下发之后，当然适用新的标准。同时，新的补偿标准说明原来的补偿标准已经不能弥补被拆迁人的实际损失，所以按照新标准进行赔偿符合法律规定。根据拆迁协议规定，逾期安置补助费是因为被上诉人未按照合同约定交付房屋支付的费用，由于被上诉人违约，导致上诉人无法获得129.96平方米的房屋，是基于交付的房屋，而非拆除的房屋支付的违约金，一审法院以109.01平方米计算逾期安置补助费是错误的。三、睢宁县自然资源和规划局应当对睢宁县土地储备中心的违约行为承担连带责任。首先，根据被上诉人提供的营业执照可知，睢宁县土地储备中心是睢宁县自然资源和规划局设立的事业法人，其没有进行拆迁的主体资格。其次，根据国务院拆迁补偿条例第四条规定，睢宁县土地储备中心没有签订拆迁补偿安置协议的主体资格，其行为后果应当由其设立单位即睢宁县自然资源和规划局承担。被上诉人睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局答辩称：一、原审认定涉案房屋的面积正确，房屋拆迁补偿以拆除合法建筑面积为依据，被拆迁房屋建筑面积是指房屋所有权证载明的建筑面积，本案中拆迁补偿安置协议书，未明确约定安置房面积到底是采取建筑面积还是套内面积，但是协议中拆除房屋的面积来源于徐州市恒达房地产评估有限公司出具的房屋拆迁补偿分户评估报告单，而该评估报告单计算拆除房屋的数据，即采用建筑面积，故对于应交付房屋面积的理解也应当保持一致性，因而上诉人所主张的系套内面积与事实是不符的。另外依据《合同法》第六十二条的规定，本案应适用合同签订时房屋测量规范的规定，所涉及的房屋面积系房屋的建筑面积，因此上诉人主张房屋面积误差补偿的诉请，无事实依据和法律依据。二、关于上诉人主张的逾期安置补助费、房屋面积的计算问题，原拆迁补偿协议对其被拆除的房屋（是王翠云扣除已上房的面积计算），因此原审法院依据拆迁协议书中确定的被拆除面积281.04平方米，减去已上房面积172.03平方米，剩余的面积为109.01平方米，即本案的应予计算安置补助费依据。三、本案的拆迁协议，签订主体系王翠云和睢宁县土地储备中心，睢宁县土地储备中心系事业单位法人，能够独立地享有民事权利和承担民事义务，睢宁县自然资源和规划局不是合同的主体，依法不应承担责任。四、上诉人不具备提起本案的诉讼的主体资格，拆迁补偿合同的性质决定了合同的权利不能转让，相关的行政诉讼判决书，对本案不能适用，违反了合同的相对性原则。原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司意见同被上诉人意见。赵威向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局履行拆迁安置补偿协议，交付安置房屋；2.依法判令睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金56142.72元（并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差赔偿316840.60元及100000元的利息25000元，扣除上房应交付款197608.40元，应当赔偿合计200344.92元；3.诉讼费用由睢宁县土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局承担。一审法院查明：2011年12月29日，因城市建设需要，睢宁县土地储备中心（甲方）与赵威母亲王翠云（乙方）签订了《拆迁补偿安置协议书》，该协议由赵威代签，主要内容包括：乙方被拆除房屋面积为281.04平方米及附属物，乙方选择产权调换的方式进行安置，乙方预订的安置房共三套，第一套位于阳光花园22楼406室，面积78.35平方米；第二套即涉案房屋位于西一区31层1006室，面积129.96平方米，价格每平方米2290元；第三套位于花园二期4号楼102室，面积113.02平方米，上房总面积约321.33平方米（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准）。乙方补偿款总计497007元，其中30万元作为安置房预订金（其中每套房屋10万元安置房预订金），待上房时统一结算互补差价，安置房预订金不计利息，剩余部分补偿款由乙方领取。甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年、多层为十八个月、现房为半年。逾期交房按睢政发[2006]39号文件的规定另增过渡费（该文件第三十八条规定：……（一）对被拆迁人自行安排过渡的，在协议约定的上房日期逾期之日起12个月内每月应当按临时安置补助费标准加倍支付；12个月后仍不能交付使用的，自超过之日起，每月按临时安置补助费标准加2倍支付，直至安置房交付使用……）。拆迁安置协议签订后，赵威母亲王翠云将房屋腾空交付睢宁县土地储备中心拆除。又查明，涉案地块拆迁后由睢宁县绿园房地产开发有限公司开发建设。拆迁补偿安置协议中约定的西一区31层1006室房屋对应的房屋为万象天地A栋2-1006室房屋，根据睢宁县广厦测绘服务所实测，该套房屋的套内面积为108.21平方米，分摊面积为28.592平方米，建筑面积为136.8平方米。在诉讼过程中，一审法院向王翠云做了谈话笔录，王翠云表示回迁的三套房屋，第一套房屋阳光花园22号楼406室继续归其本人居住使用，第二套房屋西一区31层1006室自愿赠与二儿子即赵威，第三套房屋花园二期4号楼102室自愿赠与大儿子赵猛。再查明，睢宁县土地储备中心为事业单位法人，举办单位为睢宁县国土资源局，该局现已变更为睢宁县自然资源和规划局。目前按照协议选择的阳光花园22号楼406室（面积为78.35平方米）和花园二期4号楼102室（上房面积小于协议中约定的面积，实为93.68平方米）已交付使用，建筑面积合计为172.03平方米。被告按照睢政发[2006]39号文、睢政发[2010]54号文支付安置过渡费至2015年10月31日。诉讼中双方认可，原临时安置补助费的计算标准系按照睢政发[2010]54号文件中拆除合法住宅建筑面积每月4元/平方米计算。一审法院认为，关于赵威主体是否适格问题。虽然涉案拆迁安置协议相对方是睢宁县土地储备中心与王翠云，但王翠云在法院谈话笔录里明确表示已将涉案房屋赠与了赵威，其不再就涉案房屋主张相应权益，涉案房屋拆迁事宜均是由赵威负责处理，且已生效的（2018）苏8601行赔初20号及（2018）苏03行赔终13号行政判决书，亦能证明赵威可以作为原告提起本案诉讼，故赵威提起诉讼主体适格，法院予以确认。关于赵威具体合法诉求由谁承担问题。合同相对性是合同之债的基础，特定的权利义务关系产生于合同当事人之间，只有合同当事人能基于合同向对方提出请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出请求。基于上述原理，本案《拆迁补偿安置协议书》系睢宁县土地储备中心与王翠云之间签订的，合同实际履行的部分虽然涉及睢宁县绿园房地产开发有限公司，因睢宁县绿园房地产开发有限公司并不是合同签订的主体，故仅针对本案来说，睢宁县绿园房地产开发有限公司不应承担民事责任，同时鉴于睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务，故赵威请求睢宁县自然资源和规划局承担合同责任，于法无据，不予支持。关于赵威请求的交付房屋的诉讼请求问题，法院认为，虽然赵威否认睢宁县绿园房地产开发有限公司拟交付的房屋并不是其在涉案《拆迁补偿安置协议书》中约定的置换房屋，但鉴于其在案件审理过程中，已经明确愿意接受该房屋，可视为赵威与睢宁县土地储备中心同意对《拆迁补偿安置协议书》中所约定产权调换的合同内容进行变更。关于案涉拟交付房屋的面积如何确定的问题。《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条第一款规定，房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据。被拆迁房屋建筑面积，指房屋所有权证载明的建筑面积。对直管、自管居住房租约中未标明建筑面积的，按有法定资质的房屋面积测绘机构实际测量的建筑面积为依据。本案中，虽然赵威母亲与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中，未明确约定安置房屋面积到底是采取建筑面积还是套内面积，但该协议书中拆除房屋的面积来源于徐州市恒达房地产评估有限公司出具的房屋拆迁补偿分户评估报告单，而该评估报告单计算赵威拆除房屋的数据即采用建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。因而，也应当理解通过产权调换方式安置的房屋面积也应当是建筑面积，而不是套内面积。退一步说，即便对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积，不能从上述的观点中直接推出的话，那么按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条关于合同漏洞的填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也未有明确适用的规定，故应当按照房产测量规范的一般标准来进行确定。依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）包含套内面积和应分摊公用建筑面积。现上述涉案房屋的建筑面积已超过案涉《拆迁补偿安置协议书》所约定的置换面积，故赵威主张房屋面积误差补偿的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。至于赵威请求100000元安置房的预订金的利息损失问题，案涉《拆迁补偿安置协议书》明确约定不计利息，在尊重当事人在合同中的约定的基础上，法院不予支持。关于赵威主张的临时安置补助费的计算标准问题。因双方协议有明确约定，故法院应按照其约定支持。案涉合同签订于2011年12月29日，约定交房时间为2年，睢宁县土地储备中心应当于2013年12月29日前交付回迁安置房，但睢宁县土地储备中心未能按期交付房屋，故应从逾期之日即2013年12月29日起按照睢政发[2006]39号文件规定增加临时安置补助费。根据双方签订的《拆迁补偿安置协议书》约定及睢政发[2006]39号和[2010]54号文件的规定，2013年12月29日至2014年12月29日，按照临时安置补助费标准加倍支付临时安置补助费；2014年12月29日之后仍不能交付使用的，自超过之日起，每月按临时安置补助费标准加2倍即3倍支付，直至安置房交付使用。审理过程中经双方共同确认，2015年10月31日前的过渡费睢宁县土地储备中心已经支付完毕。所以自2015年11月1日起，睢宁县土地储备中心应当以临时安置补助费标准3倍标准即12元/平方米/月支付临时安置补助费，直至睢宁县土地储备中心交付涉案房屋之日止。赵威主张按照24元/平方米/月支付临时安置补助费，无事实和法律依据，不予支持。关于赵威主张的逾期安置补助费中房屋面积的计算问题。法院认为应按王翠云实际拆迁的面积，扣除已上房的面积计算，在庭审中睢宁县土地储备中心自认位于花园二期4号楼102室上房面积为93.68平方米，按照《拆迁补偿安置协议书》中确定的王翠云被拆迁面积281.04平方米，减去已上房面积172.03平方米（阳光花园22号楼406室面积78.35平方米+阳光花园二期4号楼102室面积93.68平方米），等于109.01平方米。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第五款第一项、第十八条第三项、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、睢宁县土地储备中心应当于判决发生法律效力之日起十日内，向赵威交付坐落于睢宁县房屋;二、睢宁县土地储备中心应当于判决发生法律效力之日起十日内向赵威支付逾期安置补助费（自2015年11月1日起，以109.01平方米为基数，按照12元/平方米/月的标准，计算至睢宁县土地储备中心向赵威实际交付上述第一项案涉房屋之日止）；三、驳回赵威对睢宁县自然资源和规划局的诉讼请求；四、驳回赵威的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解的问题。本院认为，拆迁安置协议中的面积是建筑面积，而非套内面积。具体理由如下：首先，在赵威代母亲与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中置换房屋面积是按照房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积进行计算的，而房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。其次，依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积，故案涉回迁安置的房屋应当按照建筑面积来计算。再次，上诉人选择的产权调换房屋与其被拆迁的房屋所处环境确实不同，这必然导致房屋建筑面积中公摊面积的增加，但不能据此对房屋建筑面积作出不同解释。综上，赵威的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于赵威所主张的逾期安置补助费标准认定不当问题。双方协议书中明确约定逾期交房按【2006】39号文件的规定另增过渡费，赵威主张按照睢政发【2017】49号文的标准执行，无合同依据，本院不予支持。同时，由于涉案房屋被拆除一直不能如期上房，导致被拆迁人无法居住，故拆迁人需要支付逾期安置补助费，一审法院以上诉人被拆除面积来计算逾期安置补助费并无不当，本院予以确认。三、关于睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任的问题。涉案《拆迁补偿安置协议书》系睢宁县土地储备中心与上诉方之间签订，睢宁县自然资源和规划局并不是该协议的相对方。现赵威基于《拆迁补偿安置协议书》主张权益，作为合同相对方的睢宁县土地储备中心应当承担责任，且睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务。故赵威主张睢宁县自然资源和规划局承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人赵威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5147.32元，由上诉人赵威负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月十六日书记员 金宇婷