天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初4825号原告：韩红，女，1966年10月9日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：冯浩，天津诺承律师事务所律师。被告：张力，女，1982年11月18日出生，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张娣（系张力妹妹），住天津市红桥区。被告：冉德鑫，女，1943年11月9日出生，住天津市××微山里24-309。委托诉讼代理人：李晓伶，天津精诚律师事务所律师。被告：韩俊江，男，1943年5月9日出生，住天津市××微山里24-309。委托诉讼代理人：李晓伶，天津精诚律师事务所律师。原告韩红与被告张力、冉德鑫、韩俊江确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩红及其委托诉讼代理人冯浩，被告冉德鑫、韩俊江共同委托诉讼代理人李晓伶到庭参加诉讼。被告张力经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩红向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认三被告就天津市河北区宝兴里×门××号房屋签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由三被告承担。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为：请求依法确认三被告就天津市河北区宝兴里×门××号房屋签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》无效。事实和理由：被告冉德鑫、韩俊江系原告父母，三方曾因天津市河北区宝兴里××号房屋产权归属产生纠纷，天津市河北区人民法院先后作出（2019）津0105民初××号民事判决书，依法对上述房屋进行了分割。但原告离婚后无处居住，一直住在该房屋内。2020年4月25日，原告与上述二被告签订了《保证书》，二被告承诺“房屋过在冉德鑫、韩俊江户头，暂时不卖此户，卖房时要我们和韩红协商同意”。2020年6月17日，张力起诉韩红，称其购买了宝兴里××号房屋，并办理了过户手续，诉请韩红腾房。至此，韩红才知道冉德鑫、韩俊江违反了《保证书》的约定，私自将房屋出售给张力。原告认为，三被告私自买卖房屋的行为属恶意串通，所签订的房屋买卖合同依法无效。被告张力的购房行为不符合正常房屋交易习惯。原告与冉德鑫、韩俊江因房屋权属纠纷由来已久，原告自该房屋发生诉讼开始即在房屋上张贴告知书，称宝兴里×门××包括后院正在法院起诉中，至今仍在张贴。且因房屋权属纠纷，房屋钥匙一直由原告单方持有。被告张力从未到现场看房，却称不知该房屋存在纠纷，纯属自相矛盾。按照正常的交易习惯，购房者应该现场看房后才会决定是否购房，价值上百万的房屋，不看房直接过户明显违反常理。有鉴于此，原告有理由相信三被告恶意串通，作出虚假的意思表示，真实目的是逼原告离开争议房屋，而非真实的房屋买卖行为。根据《民法总则》第146条规定，三被告签订的房屋买卖合同依法应属无效。故诉至贵院，望判如所请。张力向本院提交书面答辩状辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.我是通过合法途径购买的涉诉房屋。首先，原房主韩俊江、冉德鑫持有房本，我也到房管局查询过，确系其合法取得。其次，我购买涉诉房屋通过中介“我爱我家”居间介绍。再次，我购买房屋时，也看过房屋了，但因韩俊江没带钥匙没进屋，当时房门上没有张贴任何东西。因成交价格合适，我也怕房屋被别人买走，就赶紧交钱办理手续，从签合同到过户就用了一天时间。过完户我们再去看房时才知道原告还在里面住，当时就发生了争执，我们向鸿顺里派出所报警。原房主给我们看过河北区人民法院的两份判决，我们也认为房屋从法律上是没有问题的，是原房主合法所有的，如果不是合法所有也不可能将房子由原告过户到自己名下。2.原房主韩俊江、冉德鑫给原告出具《保证书》一事，我并不知情，且是他们内部的约定，对外没有约束力。综上，我是善意购买人，购买房屋的手续和途径均合法，不存在与原房主恶意串通的情况，且原告根据判决得到了应有份额的补偿，不存在任何损失。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。冉德鑫、韩俊江辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.韩俊江为原告出具《保证书》实属无奈，并非自愿。我们夫妻与原告因宝兴里××号房屋纠纷积怨已久，从我夫妻向河北区人民法院提起确权之诉起，原告及其前夫就不断以极端的方式严重干扰我们的正常生活，为此，我们找过妇联、居委会等部门，期间还多次向鸿顺里派出所报警。后实在无法在涉诉房屋中继续生活才于2020年初搬到现居所。2020年4月22日，河北区人民法院作出（2019）津0105民初8187号民事判决书后，原告及其前夫、原告女儿、女婿到我们现居所大吵大闹直至4月25日，并在我们居住的小区和单位、原住小区到处张贴侮辱我们的告示，无奈之下向辖区派出所报警，民警让我们自行调解，原告威胁如果不给其写保证书还得继续闹，无奈之下才出具《保证书》作为权宜之计，但该保证书不是我们的真实意思表示。2.从情理上可推定韩俊江出具的《保证书》并非自愿。原告的所作所为让我们不可能与其共同生活，对此鸿顺里派出所、宝兴里居委会均有相关证明。2020年初，我们搬离涉诉房屋时，河北区人民法院（2019）津0105民初2140号民事判决书已经生效，该判决确定我们对涉诉房屋享有67.83%的权利份额，在我们对涉诉房屋享有三分之二以上多数权利的情况下，搬离该房屋充分说明我们无法与原告共同生活。正因为无法共同生活，我们才在此后耗费半年之久与原告进行了共有物分割的诉讼，就是为了能够独立处置共有物。所以，不可能在判决刚下来就主动自愿表示处置共有物需与原告商议。3.韩俊江出具的《保证书》与物权相悖，且无冉德鑫的签名，不具有法律效力。河北区人民法院（2019）津0105民初8187号民事判决书于2020年4月22日向原、被告送达，4月25日出具《保证书》时还在上诉期内，该判决书尚未生效，原告仍是涉诉房屋的共有人，因此韩俊江虽非本意但也向其出具了《保证书》。但是上诉期过后，分割共有物的民事判决书已经生效，我们依照判决书向原告支付了386972.93元的房屋折价款，原告取得了该折价款，经人民法院强制执行，房屋过户到我们名下，我们成为合法的房屋所有权人。根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我们作为涉诉房屋的合法权利人，有权利独自处置房屋，决定房屋的买卖，无需征得其他任何人的同意。4.原、被告关于房屋的纠纷及韩俊江书写《保证书》的情况，买房人张力在购买房屋时并不知情。其不知情并非二被告刻意隐瞒，是因张力没有主动问，二被告也就没有刻意提起。因为原告的不断骚扰致使我们既无地方住，又见不到卖房款。因此，二被告只能将房屋降价出售，赶紧拿钱继续租房生活，且认为有了新房主，没有了原来的房子，原、被告之间的纠纷就应当告一段落了，原告也应依法执行人民法院生效判决书，给张力腾房。综上，韩俊江出具的《保证书》并非自愿行为，且不具有法律效力。我们与买房人张力没有任何恶意串通行为，双方买卖房屋行为合情合理，且已经将房屋相应的折价款支付给原告，原告得到了其应有的权益，谈不上任何权益损害。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求人民法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冉德鑫、韩俊江系夫妻关系，原告韩红系其夫妻之女。本案涉诉房屋坐落于天津市河**宝兴里××号，原权利人登记在韩红名下。2019年3月27日，冉德鑫、韩俊江夫妻以曾将出售原住房所得款加上夫妻存款共445000元交给韩红购买涉诉房屋，后韩红否认其夫妻出资购房为由，来院起诉韩红及第三人冯武跃（原系韩红之夫）所有权确认纠纷一案，主张涉诉房屋其夫妻享有69%的权利份额。2019年10月10日，本院经审理作出（2019）津0105民初2140号民事判决书，判决确认：“现登记在被告韩红名下坐落河北区宝兴里××房屋由原告冉德鑫、韩俊江享有67.83%权利份额，由被告韩红享有32.17%权利份额”。该判决书已生效。2019年10月29日，冉德鑫、韩俊江再次来本院起诉韩红共有纠纷一案，请求法院依法分割涉诉房屋，由韩俊江、冉德鑫享有所有权，并按市场评估价的32.17%折算补偿款给韩红。2020年4月22日，本院作出（2019）津0105民初8187号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，原告冉德鑫、韩俊江以1202900元为基数，按照32.17%的权利份额给付被告韩红关于坐落天津市河北区宝兴里××号房屋的折价款386972.93元；二、待原告冉德鑫、韩俊江给付被告韩红上述房屋折价款386972.93元后，被告韩红协助原告冉德鑫、韩俊江办理上述房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋过户至原告冉德鑫、韩俊江名下，过户费由二原告自行承担。”2020年4月25日，韩俊江、韩红出具《保证书》，内容为：本人韩俊江住河北区宙纬路宝兴里××门××独单，由于房屋矛盾起诉，河北区法院判决书（2019）津0105民初2140（2019年10月10日），（2019）津0105民初8187号（2020年4月22日），1.判决书生效后协助办理过户；2.过在冉德鑫、韩俊江户头，暂时不卖此户，卖房时要求我们和韩红协商同意；3.特殊的情况在（应为再）卖此户；4.不能干扰我们正常生活。韩俊江、韩红均在落款处签名捺手印。上述判决书生效后，冉德鑫、韩俊江夫妻向本院申请执行，并于2020年5月12日向本院交纳应给付韩红的房屋折价款386972.93元。2020年5月18日，韩红在本院领取了房屋折价款374394.56元（扣除应给付韩俊江、冉德鑫的诉讼费12578.37元）。2020年6月1日，冉德鑫、韩俊江取得涉诉房屋共同共有的房地产权证。2020年5月，冉德鑫、韩俊江夫妻准备出售涉诉房屋，故将涉诉房屋交由天津市我爱我家房地产经纪有限公司宝兴里分公司代为销售，后张洪涛（被告张力妹夫）经该公司介绍准备购买此房。2020年5月12日，韩俊江和张洪涛签订《协议》一份，内容为：卖方韩俊江，买方张洪涛。1.今张洪涛购买宝兴里××房屋，已为原告韩俊江、冉德鑫补偿给韩红房款386972.93元整，已交至河北区人民法院，作为法院过户到韩俊江和冉德鑫名下转为购房款，双方协议房款1000000元整过户到张洪涛名下，过户所有费用由韩俊江和冉德鑫负担。2.本协议一式两份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。卖方处韩俊江签名捺手印，冉德鑫韩俊江代办，买方处张洪涛签名捺手印。同日，韩俊江还为张洪涛出具借条一张，载明：“今张洪涛（身份证号：1202********）借给韩俊江（身份证号：1201********）叁拾捌万陆仟玖佰柒拾贰元玖角三分（小写386972.93元），借款期限2020年5月12号-2020年5月30日，定于2020年5月30号归还。借款人：韩俊江签名捺手印2020年5月12号”。2020年6月4日，冉德鑫、韩俊江与张力就涉诉房屋经天津市我爱我家房地产经纪有限公司宝兴里分公司居间签订《房产交易合同》，双方约定冉德鑫、韩俊江夫妻以1000000元价格将其共有的涉诉房屋出售给张力。张力应于签订合同之日向冉德鑫、韩俊江支付定金200000元，剩余800000元房款须于2020年6月10日前筹齐，2020年6月15日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，2020年6月18日前亲自到房管局或相关部门申请办理产权变更登记相关手续。同日，三被告就涉诉房屋又签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该协议约定，房屋价款为300000元，双方自愿放弃资金监管服务，张力应将全部房屋价款于2020年6月10日前交付冉德鑫、韩俊江。张力为冉德鑫、韩俊江出具欠条一张载明：“今张力（身份证号1202********）购买河北区宝兴里××房屋，合计房款壹佰万元整（￥1000000），已付房款伍拾万元整（￥500000），欠冉德鑫、韩俊江伍拾万元整（500000）定于腾房之日结清。欠款人：张力2020.6.4”。2020年6月8日，张力取得河北区××房屋的房地产权证。现原告以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。三被告则以辩称为由不同意原告的诉讼请求。庭审中，韩红认可已收到冉德鑫、韩俊江按照人民法院生效判决支付的涉诉房屋折价款，并陈述上述款项已全部使用。另查，涉诉房屋原由冉德鑫、韩俊江夫妻居住使用，原告韩红偶尔在此居住。双方因房屋权属发生诉讼后经常发生纠纷，为此韩俊江多次向房屋所在地居委会反映并向公安机关报警，但均未得以解决。2020年1月,冉德鑫、韩俊江夫妻搬出涉诉房屋在外租房居住，韩红仍使用涉诉房屋。庭审后，在法庭向张力委托诉讼代理人张娣询问时，其表示由于张娣与张洪涛夫妻名下在本市均有住房，不符合本市购房的相关政策，故在韩俊江与张洪涛就涉案房屋签订《协议》后，以张力名义与韩俊江夫妻签订了房屋买卖合同，因为韩俊江夫妻与原告之间就房屋出售问题产生纠纷，无法及时腾房，所以在代韩俊江夫妻向法院支付应给付韩红的房屋折价款386972.93元（后作为张力支付给韩俊江夫妻购房款）外只给付了80000元现金，缴纳了40000元契税款，并约定剩余500000元房款待腾交房屋时一并支付。庭审中，韩俊江夫妻认可张力陈述的支付购房款的情况。本院认为，本案原、被告争议的焦点是三被告就涉诉房屋买卖行为是否存在虚假意思表示及恶意串通损害韩红个人利益的情形，所签订相关合同是否无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本条是关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。通谋虚伪行为的认定应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于合同无效的情形之一的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。而恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案经庭审核实，三被告在买卖涉诉房屋之前并不相识，是经房屋中介机构居间介绍相识并就涉诉房屋签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，冉德鑫、韩俊江夫妻在出售涉诉房屋时也将房屋有纠纷且在法院有诉讼的事实告知购房人张力，张力也在确认人民法院就涉诉房屋作出的生效判决，判决冉德鑫、韩俊江在支付韩红相应房屋折价款后即可取得房屋所有权的情况下，代冉德鑫、韩俊江向法院支付了应给付韩红的房屋折价款（该款后折抵购房款）后，才与上述二人签订相关买卖合同的，并在签订房屋买卖合同后又向韩俊江夫妻支付了部分房款和交付了相应契税，取得了房屋所有权证书。虽然经庭审核实，张力尚欠韩俊江夫妻部分房款，但是所欠付房款行为是基于韩红占有涉诉房屋，韩俊江夫妻无法将房屋实际交付造成的。张力与韩俊江夫妻经协商，张力已作出承诺待房屋腾交给其后即将剩余房款支付给韩俊江夫妻。三被告的上述买卖行为应是其真实意思表示，并不符合通谋虚伪行为的四要件，应属正常的房屋买卖交易行为。其次，从原告提供的相关证据，也无法证明三被告就涉诉房屋签订买卖合同行为存在非法勾结，牟取私利，损害韩红利益的情形。因为，经庭审核实，韩俊江夫妻在本院就其与韩红之间共有纠纷作出的判决生效后，已及时履行了向韩红支付房屋折价款的义务，取得了涉诉房屋的全部所有权，韩红也收取了相应的房屋折价款。韩俊江夫妻作为房屋所有权人对涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，张力作为买房人也支付了相应房款及出具欠条，在此基础上，三被告就涉诉房屋签订的相关房屋买卖合同，并未损害韩红的利益，张力应是善意买房人。关于韩红主张被告韩俊江为其出具《保证书》后，韩俊江、冉德鑫在未经其同意的情况下擅自出售涉诉房屋损害了本人合法权益问题。该《保证书》是在韩红与韩俊江夫妻共有纠纷一案判决尚未生效，韩俊江夫妻未按照判决书内容向韩红履行相关义务，房屋尚未办理不动产权转移登记手续的情况下，为保护韩红利益出具的。但此后，韩俊江夫妻依据共有纠纷一案生效判决向韩红履行了支付房屋折价款的义务，其夫妻在取得涉诉房屋全部所有权的情况下才将房屋出售给张力的，并未损害韩红的合法权益。再有，从《保证书》第4条不能干扰韩俊江夫妻正常生活的约定，以及双方为房屋多次诉讼，并不间断的向居委会、派出所反映和报警，积怨已久，可以看出，出具该保证书的前提也是在双方存在较大争议，为到达不再出现不必要纠纷，不影响双方正常生活的情况下才出具的。而韩红在取得房屋补偿款后仍占用涉诉房屋，未将房屋交付韩俊江夫妻居住使用，使二位年迈的老人在外租房居住，正常生活无法保证，其二人出售涉诉房屋也是无奈之举，也是符合常理的。综上所述，三被告之间就涉诉房屋签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》并不存在相关法律规定的无效合同的情形，故本院对原告的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告韩红的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙桂萍审 判 员  訾文华人民陪审员  刘友琴二〇二〇年十一月十二日书 记 员  江学建附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。