浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初3287号 原告：葛世根，男，1955年6月4日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：何晓威，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。 被告：金良选，男，1970年8月26日出生，汉族，住天台县。 被告：许碧珍，女，1970年12月31日出生，汉族，住天台县。 两被告共同委托诉讼代理人：周玲，浙江人地律师事务所律师。 原告葛世根与被告金良选、许碧珍农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年10月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告葛世根及其委托代理人邵洁（另一委托诉讼代理人何晓威未出庭），被告金良选、许碧珍及两被告共同委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛世根向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告金良选所签订的卖契无效。二、判决位于天台县××街道××村集体土地使用证号为天台集用（2005）第108号房屋及土地拆迁安置权益的40%归原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，原告系福溪街道建明村村民，原有四间二层半房屋（原集体土地使用证号为天集（2000）字第80103号）坐落在建明村。2000年9月21日原告将该处四间房屋中的二间二层半（使用权面积102.93平方米）出卖给被告。现得知被告在没有原告参与的情况下，被告单方将上述房屋的土地使用权过户至其名下，土地使用证号为天台集用（2005）第108号。原告认为，虽然原告将房屋出卖给被告属于自愿行为，但是，被告与原告并不属于同一集体经济组织，法律明确禁止非同一集体经济组织成员进行土地使用权的转让，故该买卖违反了法律的禁止性规定，应属无效。为此，特提起本案诉讼，请判决如请求。 被告金良选、许碧珍辩称：一、被答辩人于2000年9月21日将自己建造的二间二层半房屋（占地面积102.93平方米）出卖给答辩人金良选系事实，但当时法律并没有禁止非本集体经济组织农民之间住宅转让，否则天台县自然资源和规划局也不会在2005年2月3日将涉案房屋登记至答辩人金良选名下，故被答辩人与答辩人之间房屋转让协议并不当然无效。最高人民法院于2016年11月30日作出的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”根据法不溯及既往原则，不能作为被答辩人与答辩人2000年9月21日签订的住宅建筑物转让协议有效与否的评判依据。二、被答辩人在处理涉案房屋转让问题上，明显投机取巧，别有用心，存在着恶意诉讼之嫌。被答辩人与答辩人之间房屋转让发生在2000年9月21日，2005年2月3日天台县自然资源和规划局对涉案房屋买卖协议审查后办理了集体土地使用权转移登记，至今已二十年。在此期间，被答辩人从无向答辩人主张过涉案房屋买卖协议无效和向天台县自然资源和规划局提出过涉案房屋土地使用权登记异议。现遇国家征收，见答辩人就涉案房屋取得补偿安置各项权益时，被答辩人借《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，起诉法院要求判令涉案的房屋转让协议无效，和主张享有涉案房屋及土地拆迁安置权益的40%，明显违背诚实信用原则，存在恶意诉讼之嫌。三、本案讼争房屋物权问题的处理上明显存在民行交叉行为，依据我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定的先行后民原则，在天台县自然资源和规划局2005年2月3日就涉案房屋土地物权登记行为和2017年天台县人民政府福溪街道办事处就涉案房屋与答辩人签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》行为尚未被否定之前，被答辩人无理由主张与答辩人签订的房屋买卖协议无效，和享有涉案房屋及土地拆迁安置权益的40%。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系，于1999年1月20日登记结婚。被告金良选系天台县始丰街道双莲村村民，被告许碧珍系天台县福溪街道民主村村民。原告系天台县××街道××村村民，原有坐落于天台县××街道××村××层半房屋。2000年9月21日，原告与被告金良选签订了卖契一份，约定原告将其所有的靠西面的两间二层半房屋作价三万九千元出卖给被告金良选。2005年2月3日，被告金良选将上述房屋的土地使用权过户至其名下，土地使用证号为天台集用（2005）第108号，使用权面积为102.93㎡。因涉案房屋被纳入政府征收范围，天台县福溪街道办事处与被告许碧珍于2017年5月31日签订了《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议载明“第一条房屋状况2间4层，合法建筑占地面积102.93㎡、合法建筑面积308.79㎡、其他面积124.94㎡，安置人口3人；第三条乙方选择房屋置换方式：甲方（天台县人民政府福溪街道办事处）可安置乙方（许碧珍）公寓式住房合计建筑面积308.79㎡，具体建筑面积以安置房挑选后的测绘面积为准，安置房在水南“城中村”改造一期、二期、三期安置区内。其中在水南“城中村”改造一期安置区内安置一套；第四条结算方式：1、甲方应付给乙方合法建筑评估价333493.2元，合法建筑附属物补偿费（装修评估价）227817元，合法建筑占地补助费308790元，合计人民币870100.2元，待安置房交付时一并结算；2、临时安置费44465.76元／年，三年合计133397.28元，搬家补助费6175.8元，其他建筑自拆清理费80961.12元，待房屋腾空，交付甲方验收合格后由甲方支付；3、房屋征收奖励费：乙方房屋腾空完毕后，并经甲方验收合格后，甲方应支付乙方奖励费401427元，奖励费在安置房交付时一并结算”。 上述事实，有原告提供的结婚登记申请书、天台县土地登记申请表、天台县地籍调查土地登记审批表、卖契、集体土地使用权证、征收补偿安置协议书、产权置换结算表以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，原告葛世根将涉案的农村的房屋卖给非同一集体经济组织成员的金良选，其所立卖契应为无效。我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，因此，在卖契无效以及涉案房屋已经被征收的情况下，原告应当返还被告支付的购房款39000元，而被告应当返还因房屋征收所取得的征收安置补偿权益。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，本案被告返还涉案房屋的征收安置补偿权益后，其基于房屋增值部分的可得利益（房屋征收安置补偿权益扣除其原先支付的39000元部分）遭受巨大损失，而该部分损失主要还是因为本案原告违背诚信原则所引起的，故本案原告应当对上述损失承担主要的赔偿责任。至于具体征收安置补偿权益的损失赔偿如何确定问题，根据征收安置补偿的项目的性质，本院认为本案被告许碧珍与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下的临时安置费、搬家补助费、腾空奖励费、其他建筑自拆清理费、合法建筑附属物补偿费（装修评估价）应当由被告享有，本案原告应当全部予以赔偿。至于其他部分的征收安置补偿权益（包括协议项下第三条所确定的甲方可安置乙方公寓式住房合计建筑面积308.79㎡；第四条第1款所确定的甲方应付给乙方合法建筑评估价333493.2元，合法建筑占地补助费308790元）应当在扣除39000元后，由原告拿出其中的70%赔偿给本案被告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告葛世根与被告金良选于2000年9月21日所订立的关于出卖原告所有的坐落于天台县××街道××村××层半房屋给被告金良选的契约无效。 二、原告葛世根对被告许碧珍与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下第三条以及第四条中合法建筑评估价333493.2元、合法建筑占地补助费308790元在扣除39000元后的权益享有30%的权益。 三、限原告葛世根在本判决生效之日起十日内返还被告金良选购房款39000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费依法减半收取4880元，由原告葛世根负担3300元，由被告金良选、许碧珍负担1580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 胡国卫 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 洪 娟 代书记员 陈雯莹