苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3428号 原告（反诉被告）：王广吉，男，1985年11月12日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。 原告（反诉被告）：谢丽冰，女，1987年5月6日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 委托诉讼代理人：查景彦（代理上述两原告），北京市中银（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷凯凯（代理上述两原告），北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨智杰，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：苏州一起来网络服务有限公司观前分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区宫巷****。 负责人：杨智杰，经理。 委托诉讼代理人：张坚（代理上述两被告），江苏德策律师事务所律师。 原告王广吉、谢丽冰与被告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司（以下简称一起来观前分公司）、苏州一起来网络服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序。2020年7月30日，被告杨智杰、一起来观前分公司向本院提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理。原告王广吉、谢丽冰于2020年8月11日向本院申请撤回对苏州一起来网络服务有限公司的起诉，本院经审查，予以准许。本案于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告王广吉及原告王广吉、谢丽冰的共同委托诉讼代理人殷凯凯，被告杨智杰、一起来观前分公司的共同委托诉讼代理人张坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王广吉、谢丽冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金2万元；2.判令被告赔偿原告违约金2万元；3.判令被告赔偿因违约提前解除房屋租赁合同而造成的原告装修损失79400元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告一、二于2019年4月1日签订《租赁合同》，双方约定原告承租被告一、二租赁的苏州市姑苏区房屋一楼(建筑面积约80平方米)作为经营用房，约定租赁期限为2年，自2019年4月1日起至2021年4月1日止，每年租金为19万元，以六个月为一个支付期，先支付后使用。合同签订后，原告按约履行合同缴纳了全部第一年房租，2020年4月房租缴纳前因疫情原因，原告向被告一协商先缴纳3个月房租，被告一同意并收取了3个月房租47500元，并出具了收条向原告承诺其去向房东协商。后原告从房东处得知被告一并未向房东协商先交三个月房租的事宜，而是直接向大房东退租，导致原告与被告一、二的房屋租赁合同无法继续履行，原告被房东通知于2020年5月17日搬出退场，原告向房东交还了房屋钥匙。原告认为因被告一、二自己提前解除与房东的租赁合同，导致无法继续履行与原告的《租赁合同》，系被告一、二单方面违约导致合同无法继续履行，原告有权要求被告一、二承担违约责任。原告租赁此房屋用于商业经营，于2019年4月1日对房屋装修时是为了使用两年，而现在只使用一年，故原告要求被告一、二赔偿原告违约金2万元，并赔偿装修损失，现酌情按装修合同总价的50%计算。原告多次就此事与被告方协商无果，故诉至贵院，望贵院维护原告的合法权益。 被告杨智杰、一起来观前分公司辩称，被告没有违约，是原告违约。原告按照合同约定在2020年3月1日前就应该支付房租，但是原告并没有支付，经被告多次催讨仍未支付。根据合同约定拖欠10日，被告有权解除合同。因原告违约，根据合同第3.3条约定，被告不予退还押金，原告的诉讼请求1没有依据。对于装修损失，首先是金额上没有依据，其次根据合同第4.3条约定房屋交还时要恢复原状，因此该诉讼请求也没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告杨智杰、一起来观前分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金2万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金26600元；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同约定租金支付方式为：以六个月为一个支付期，先付后用，承租方必须在距上一支付期所对应房屋租赁期到期30天前全额付清下一支付期房租。但反诉被告未能按合同履行自己的义务，从3月1日起到5月中旬双方解除合同前，虽经反诉原告多次催讨却未能支付，构成本合同约定的严重违约，根据合同约定，违约方必须向守约方赔付违约金2万元。反诉被告从4月1日起至5月18日房屋使用期间一直未支付房屋租金，反诉被告理应支付上述费用。故提起本次反诉。 反诉被告王广吉、谢丽冰辩称，一、反诉被告不存在违约行为，不应当支付违约金2万元。从反诉被告在本诉中提交的证据收据可以证明，2020年4月21日杨智杰签字认可先收取3个月房租的事实，并且同意去向大房东沟通能否三个月交房租，如协商无果，杨智杰同意退回全部租金。也就是说杨智杰作为二房东是同意反诉被告先交三个月房租，并且从杨智杰答应如大房东不同意全部退回房租的承诺也可以证明，杨智杰并没有提出拒绝反诉被告改变交租模式，因此反诉被告并未违约，而是杨智杰存在违约行为。二、根据双方签订的租赁合同第九条约定，反诉被告自2019年4月1日起正常缴纳使用房屋至2020年5月，故按照合同约定应当享有30天免租期，即2020年4月无需支付房租，反诉被告只需支付2020年5月1日起至5月17日的房租，且事实上，反诉被告已交纳2020年4月1日起三个月房租，而杨智杰单方面向大房东退租后于2020年5月14日向反诉被告退还了上述三个月房租，故反诉被告不存在拖欠租金的情况。综上，请求法院依法驳回反诉原告的第一项诉讼请求，判令反诉被告支付2020年5月1日至5月17日期间相应房租。 本案当事人围绕诉讼请求，王广吉、谢丽冰依法提交了租赁合同、押金条、装修合同、微信转账记录、收据、与“弓长丰色新岛物业”的微信截图，杨智杰、一起来观前分公司依法提交了租赁合同、微信截图、收条，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨智杰、一起来观前分公司（出租方，甲方）与王广吉、谢丽冰（承租方，乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于苏州市姑苏区房屋出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积约为80平方米，双方商定租赁期限为2年，自2019年4月1日起至2021年4月1日止，每年租金19万元，以六个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为该合同签订当日，以后乙方必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限到期30天前全额付清下一支付期房租，乙方拖欠租金累计超过10天的，甲方有权提前终止合同，收回房屋。该租赁合同第3.3条约定，乙方在签订本合同之日交纳2万元作为房屋保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方，乙方如在合同履行期有违约行为，则甲方不予退还保证金。该租赁合同第4.3条约定，租赁期满或者解除合同时，由甲乙双方共同检查房屋和配套设施，检查无异议后，房屋应该按照甲方交付给乙方时的现状交还给甲方。该租赁合同第七条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须提前一个月内协商向守约方赔付违约金2万元，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在一个月内协商给予赔偿。因不可抗拒的因素（自然灾害、政府行为、社会异常行为）引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。在合同第九条其他约定事项中约定，乙方正常履行该合同一年以上，甲方则给予乙方30天免租期，以进店装修2019年4月1日起，30天内。乙方可在合同履行一年以后扣除相应的一个月免租期房租。若乙方未租满一年，则乙方不享有免租期，租金正常支付。 合同签订后，王广吉支付了押金2万元及第一租赁年度的租金，杨智杰于2019年4月1日出具押金条。涉案房屋用于经营面馆。 杨智杰、一起来观前分公司陈述，本案所涉房屋坐落于苏州市姑苏区，由苏州立冠食品有限公司（原苏州新岛食品有限公司）出租给蒋康（苏州一起来网络服务有限公司的法定代表人）开设网吧，租期自2018年6月16日至2021年6月15日，因受新冠××疫情影响，曾与出租方就减免租金进行协商，未果，于2020年5月解除了租赁合同；一起来观前分公司由苏州一起来网络服务有限公司开设，于2018年3月28日将网吧资产及经营权转让给李惠芳（杨智杰的岳母）；本案所涉租赁合同系由杨智杰、一起来观前分公司共同签订。 2020年2月11日，李惠芳与“新岛戴总”微信联系，“新岛戴总”：“我司也是租的，大房东没减免，请知悉。”李惠芳：“目前这种情况大房东应该给个说法的。”2月12日日，“新岛戴总”：“大房东也不是国有资产，也有自身的房贷等压力，所以不给予减免。”“烦请尽快安排，望理解，谢谢。”李惠芳：“我们现在交了房租也不能开业，至少能可以营业再交房租吧。”“新岛戴总”：“不合适吧。”3月5日，“新岛戴总”：“我来与公司沟通，但的确有难度。”李惠芳：“我有数谢谢。”3月9日，“新岛戴总”：“公司坚持3月15日付款，其他等明年确定，另外57.5递增5%为60.38，所以60不多。”李惠芳：“明天答复你。”3月11日，“新岛戴总”：“沟通未果，请知悉。” 2020年4月10日，杨智杰与王广吉微信，王广吉：“做得做！最起码交个三月吧！”杨智杰：“但是我们交，也要半年一交呀。”王广吉：“智杰！你也看到现在这样！不是不交！三个月一交给大家都有个缓冲期吧！你把这问题直接给新岛啊。”杨智杰：“我知道你说对于我来讲的话，谁没有难处，大家都有难处，那现在我也不是没有跟新岛沟通，就是你说这个方案我老早就跟新岛沟通了，他不愿意啊，他不认可，他就说合同上面怎么交的话，那你就得怎么交我，我也是被逼没办法。”王广吉：“那话又说回来了，拿咱们身边铺在说事！他们可以三个月一交，我们为什么不可以！是不是他有点太针对你了。”杨智杰：“这个这么针对我，因为这些前前后后这些事情我也去跟他用心去沟通了对吧，该说的话咱该做的事，咱都也做了，你说他这个事情呢，我对于我来讲我能咋办对吧，他不然的话他就起诉，这就搬空，到时候大家都做不了这个，也没什么太大意义，我觉得。”王广吉：“智杰我这边只能按三个月交一下……我希望我这边三个月一交！”杨智杰：“这个你这明显太为难我了，因为我跟新岛是半年一交，你给我3个月，我就得替你交6个月，这事也不能这么搞啊，我们之前的合同也是半年一交房租。” 2020年4月21日，杨智杰向王广杰出具收据，载明“现今收到浩宇一楼房租款（现金26000元，支付宝1500元，微信×××元，共47500元）为3月房租。目前仍与物业房东沟通能否三个月交房租，如协商无果，无法营业，所收房租款退回”。同年5月14日，因与物业协商无效，杨智杰向王广吉退还47500元。 2020年5月17日，王广吉向“新岛物业”移交了涉案房屋，现涉案房屋已作他用。庭审中，双方一致确认租赁合同于2020年5月17日解除。 王广吉、谢丽冰为证明装修损失，向本院提交了与天津佳艺铭装饰工程有限公司签订的装修合同及工程报价单、转账凭证。装修合同显示，装饰施工地点苏州，装饰施工内容店面整体装修，总价款158888元，工期自2019年4月1日至4月28日；报价单（落款日期2019年3月20日）中显示工程报价172569元，“上述装修款已于2019年4月28日全部付清”，有天津佳艺铭装饰工程有限公司盖章确认；转账凭证显示2019年3月19日至4月22日支付“少东家装修夏总”138888.88元，4月23日至5月2日支付“少东家皮辉装修总管理”1950元。王广吉、谢丽冰陈述，已按照装修合同约定的价款158888元全额支付了装修款，因已租赁使用一年，故按装修款的一半即79400元主张装修损失。杨智杰、一起来观前分公司对上述证据不予认可。 本院认为，王广吉、谢丽冰与杨智杰、一起来观前分公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。在合同履行过程中，因新冠××疫情影响，王广吉提出将租金支付方式由六个月一付改为三个月一付，并实际支付了三个月租金，该行为虽与合同约定不一致且未得到出租方的认可，但并未损害出租方的利益，违约程度轻微，不构成根本违约，不足以导致合同解除，杨智杰、一起来观前分公司要求王广吉、谢丽冰支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。杨智杰、一起来观前分公司作为出租方应当保证承租人正常使用涉案房屋，按约履行其与上一手出租方之间的租赁合同，维护自身的合法权益，然其与上一手出租方之间租赁合同的解除，直接导致王广吉、谢丽冰租赁合同的目的无法实现，构成根本违约，杨智杰、一起来观前分公司应当承担违约责任。王广吉、谢丽冰要求其返还押金2万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于装修损失，从王广吉、谢丽冰提交的装修合同、付款凭证、涉案房屋用于经营面馆以及租赁合同第九条中有条件地给予装修免租期等综合分析，涉案房屋存在装修，考虑到租赁合同中的约定租期及实际使用情况、双方的违约过错程度，由杨智杰、一起来观前分公司承担60%的赔偿责任，本院酌定为4万元，王广吉、谢丽冰要求支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。 关于杨智杰、一起来观前分公司主张的2020年4月1日至5月16日期间的租金，根据双方租赁合同第九条的约定，王广吉、谢丽冰正常履行合同一年，享有30日免租期，故本院对王广吉、谢丽冰的抗辩意见予以采纳，对2020年5月1日至5月16日期间的租金计8444元（19万元÷12个月÷30天×16天），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王广吉、谢丽冰押金2万元。 二、被告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王广吉、谢丽冰装修损失4万元。 三、反诉被告王广吉、谢丽冰于本判决生效之日起十日内向反诉原告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司支付租金8444元。 四、驳回原告王广吉、谢丽冰的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2688元，减半收取1344元，由原告王广吉、谢丽冰负担669元，被告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司负担675元，被告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王广吉、谢丽冰；反诉案件受理费483元，由反诉原告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司负担395元，反诉被告王广吉、谢丽冰负担88元，反诉被告王广吉、谢丽冰负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告杨智杰、苏州一起来网络服务有限公司观前分公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年十一月四日 书记员 尤欣怡