河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13679号原告：马迎辉，女，1985年10月20日出生，汉族，住河南省叶县。委托代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被告：郭国卿，男，1965年7月1日出生，汉族，住河南省临颍县。第三人：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人：潘婷，该公司员工。原告马迎辉与被告郭国卿、第三人郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马迎辉及其委托代理人张大成，第三人御邦公司的委托代理人潘婷到庭参加诉讼。被告郭国卿经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，及时办理涉案房产的不动产登记及抵押注销手续；2、判令第三人配合原、被告办理涉案房产的不动产登记手续；3、判令被告将涉案房产过户到原告或原告指定的人名下；4、判令被告支付违约金40万元；5、判令被告支付原告律师费12000元；共计1912000元6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2019年5月14日与被告郭国卿签订房屋买卖合同一份，合同约定原告通过按揭贷款方式以总价款230万元购买被告郭国卿所有的位于郑州经济技术开发区××大街××以南××楼××单元××号房××套，合同签订当日原告即向被告支付购房定金5万元。合同签订后，因交易之房产存在银行诉讼（按揭贷款未及时偿还）、甲方未及时偿还开发商欠款等原因导致涉案房产的不动产登记无法办理，从而导致房屋买卖合同无法履行。2019年9月9日原告及被告签订补充协议一份，约定原被告之间房产交易价格变更为210万元，同时被告保证2019年10月31日前还清所有欠款，并在欠款结清后的3个工作日内办理完毕抵押注销、契税缴纳手续。补充协议签订后，原告按照协议约定于2019年9月10日向被告支付840900元，2019年9月11日向被告支付6162元。截止到2019年9月11日原告共向被告支付购房款897062元。2019年9月19日原被告双方进行了涉案房产的物业交割，原告装修入住涉案房产至今。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告郭国卿未作答辩。第三人御邦公司辩称：御邦公司为涉诉房屋的开发商，在涉诉房屋完工后取得了不动产权证书，御邦公司为该房屋的合法产权人。2015年12月24日御邦公司与郭国卿签订商品房买卖合同，约定被告购买御邦公司涉案房屋，房款支付方式为首付加银行贷款，御邦公司为其贷款提供阶段性保证，在郭国卿贷款逾期导致御邦公司承担代偿责任的情况，御邦公司享有合同解除权，并要求郭国卿按照日万分之五支付补偿金。合同签订后，因郭国卿贷款逾期，御邦公司为其垫付了保证金260468.67元。御邦公司有权解除商品房买卖合同，并要求郭国卿办理撤销该房屋该合同的备案登记及房屋预告登记，并要求其赔偿损失。且被告至今尚欠首付款191470元及违约金，鉴于郭国卿依据商品房买卖合同的约定，仅享有向御邦公司主张履行合同的债权请求权，双方预告登记的效力在于对抗御邦公司作为产权人以外的第三人，因此该预告登记不能作为物权归属的依据。郭国卿并非涉诉房屋的所有权人，无权将该房屋转卖给本案原告，因此本案原被告双方之间签订的房屋买卖合同无效。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。被告郭国卿未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月14日，原告马迎辉（买方、乙方）与被告郭国卿（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××楼××单元××608的房屋，建筑面积为142.44平方米，总价款230万元，首付款85万元，付款方式为按揭贷款；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的不动产证下发后20个工作日内向贷款银行提出还款申请；乙方在2019年5月28日之前支付甲方45万元，部分首付款甲方收到此笔钱后将此房产免费交给乙方使用，乙方在2019年7月1日之前再支付给甲方35万元部分房款。甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付总房价款1‰的违约金。2019年5月14日，被告向原告出具《收条》，载明：今收到马迎辉购房定金5万元。2019年9月9日，原告（乙方）与被告郭国卿（甲方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2019年5月14日签订房屋买卖合同一份，上述房屋买卖合同约定乙方以230万元通过按揭贷款的方式购买甲方位于郑州经济技术开发区第八大街以西经南四路以南16号楼1单元6层608号的房产一套。由于甲方所拥有的上述房产存在银行诉讼（按揭贷款未结清）、未及时偿还开发商欠款而产生的两笔欠款未结清情况。现甲乙双方协商，甲方同意上述房屋以总房款210万元出售给乙方，乙方同意以自行借款方式筹资在本合同签订后2日内结清上述按揭贷款未结清欠款。2019年9月10日，被告郭国卿向原告出具《收条》，载明：今收到马迎辉购房款847000元，注：还建设银行房贷款尾款。2019年9月11日，原告向被告建设银行账户转账6162元。2019年9月19日，原告与被告郭国卿签订21世纪不动产物业交割确认单。涉案房屋现登记权利人为第三人御邦公司，房屋坐落为郑州经济技术开发区第七大街59号16号楼1单元6层601号。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告未按约定配合原告办理银行按揭并协助原告办理房屋所有权转移登记手续。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第三人御邦公司称被告郭国卿尚欠首付款；另因第三人御邦公司为被告郭国卿的按揭贷款提供阶段性担保，在被告郭国卿逾期偿还按揭贷款致第三人御邦公司承担担保责任的情况下，第三人御邦公司享有追究被告郭国卿违约责任甚至解除房屋买卖合同的权利。为顺利实现办理产权转移登记，原告明确表示愿意代为结清贷款以消灭抵押权及代被告郭国卿向第三人御邦公司偿还与涉案房屋相关的债务，符合继续履行的条件。但因被告郭国卿与第三人之间的债务数额未确定，原告亦尚未代为结清该欠款，不宜直接判令第三人御邦公司协助办理不动产登记手续，原告可待代为结清债务后另行主张。对于原告要求被告继续履行房屋买卖合同，办理房屋不动产权登记及抵押注销手续的请求，本院予以支持。对于原告要求被告将涉案房产过户到原告或原告指定的人名下的请求，本院认定被告协助原告办理过户登记手续。因原、被告双方约定的违约金过高，本院予以适当调整。对于原告要求被告支付违约金40万元的请求，本院酌定支持10万元。对于原告要求被告支付律师费12000元的请求，证据不足，本院不予支持。被告郭国卿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告郭国卿继续履行合同，在原告马迎辉代为偿还被告郭国卿因购买涉案房屋所欠第三人郑州御邦置业有限公司的相关款项及代为结清按揭贷款后，协助原告马迎辉办理位于郑州经济技术开发区第七大街59号16号楼1单元6层601号房屋的不动产权登记手续、抵押注销手续及过户登记手续；二、被告郭国卿于本判决生效后十日内向原告马迎辉支付违约金10万元；三、驳回原告马迎辉的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费22008元，减半收取11004元，由原告马迎辉负担1404元，被告郭国卿负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月十日书记员  陈 晨