湖南省安仁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1028执异18号 异议人（被执行人）：袁细花，女，1972年3月5日生，汉族，湖南省安仁县人，居民。 异议人（被执行人）：曾祥春，男，1965年1月23日生，汉族，湖南省安仁县人，居民。 被申请人（申请执行人）：湖南安仁农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：侯灵武，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡红平，湖南郴江律师事务所律师。一般代理。 在本院执行申请执行人湖南安仁农村商业银行股份有限公司与被执行人袁细花、曾祥春借款合同纠纷一案中，异议人袁细花、曾祥春对本院（2020）湘1028执恢156号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月3日举行了听证。异议人袁细花、曾祥春、申请执行人湖南安仁农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人胡红平参加了听证。现已审查终结。 异议人袁细花、曾祥春称，安仁县人民法院在执行湖南安仁农村商业银行股份有限公司与袁细花、曾祥春借款合同纠纷一案中，依据发生法律效力的（2018）湘1028民初257号民事判决书，将袁细花、曾祥春所有的位于安平镇添星街房产拍卖，该房产实际建筑使用面积为690.4平方米，而评估面积为590.4平方米，实际房屋建筑面积与第五楼的房屋及雨棚未作评估，还有100平方米面积不在评估范围内，该未在评估范围的100平方米属袁细花、曾祥春合法财产，应给袁细花、曾祥春居住使用或作价一并拍卖。法院的执行行为损害了异议人的合法权益，应停止执行。 申请执行人湖南安仁农村商业银行股份有限公司称，涉案房产在被申请人处进行了相应的抵押，执行过程中，法院对涉案房产评估拍卖程序都是合法的，且已拍卖成交，请求依法驳回异议人的申请。 本院查明：本院在执行申请执行人湖南安仁农村商业银行股份有限公司与被执行人袁细花、曾祥春借款合同纠纷一案中，于2019年9月27日查封了异议人袁细花、曾祥春位于湖南省安仁县安平镇添星街的房屋一栋[房屋所有权证号：安平房字第xxxxxx**，土地使用权证号：湘国用（2006）第AAAAAA号]。2019年12月16日，本院委托安仁县价格认证中心对上述查封的房屋进行价格认定。2020年6月11日，安仁县价格认证中心出具《关于对安仁县安平镇添星街一处房产价格认定的复函》，标的物安仁市场的合理价格小平为人民币82.66万元。2020年7月22日，依申请执行人申请，本院作出（2020）湘1028执恢156号执行裁定予以拍卖，第一次网络司法拍卖时，买受人谭德成以955000元的最高价竞得。2019年8月7日，安仁县人民法院作出（2020）湘1028执恢156号之一执行裁定书，裁定：1、位于安仁县安平镇添星街号的房屋[产权证证号：安平房字第xxxxxx**土地使用权证号：湘国用（2006）第AAAAAA号]的所有权归买受人谭德成所有。该房产所有权自本裁定书送达买受人谭德成时转移；2、买受人谭德成可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；3、解除对位于安仁县安平镇添星街的房产[产权证号证号：安平房字第xxxxxx**地使用权证号：湘国用（2006）第AAAAAA号]的查封。同时查明，涉案房产和土地尚未完成过户登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：当事人、利害关系人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案涉案房产和土地尚未完成过户登记，执行程序尚未终结，被执行人袁细花、曾祥春有权提出执行异议。 《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定:查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。即执行房地产时，应遵循“地随房走、房随地走”的原则。本案涉案房产和土地均系异议人袁细花、曾祥春的合法财产，异议人在指定期限内未履行已生效的法律文书，本院对其财产采取查封、拍卖强制措施，是国家宪法和法律赋予人民法院的职权。本院对该财产进行查封、拍卖符合法律规定。因此，本院对该财产进行查封、拍卖符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:当事人、利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项规定，严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案在执行阶段未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况、用地性质等进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，致使该土地上部分房屋建筑面积及临时建筑未纳入评估范围，其行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条及《中华人民共和国资产评估法》第二十五条之规定，属程序严重违法情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。如前述，评估报告的价格直接关系到网络司法拍卖成交的最低价格。本案房产价格认定仅将已登记的房产及该宗用地纳入评估对象，并未进行实地勘查，临时建筑亦未纳入评估范围，属评估报告存在重大瑕疵，从而导致起拍价偏低，可能损害异议人（被执行人）的合法权益。综上所述，异议人袁细花、曾祥春提出撤销安仁县人民法院相关执行行为，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第十七条、第二十一条的规定，裁定如下： 撤销安仁县人民法院（2020）湘1028执恢156号之一执行裁定书； 撤销安仁县人民法院对异议人袁细花、曾祥春名下的位于湖南省安仁县安平镇添星街的房屋一栋[房屋所有权证号：证号：安平房字第xxxxxx**使用权证号：湘国用（2006）第AAAAAA号]的网络司法拍卖。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  伍文清 人民陪审员  陈知华 人民陪审员  陈海湘 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  唐 为 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十四条异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。 人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： 异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持。 竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； 买受人不具备法律规定的竞买资格的； 违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； 未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； 其他严重违法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。