浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3440号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨梦倩，女，1996年10月16日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：陈仟伍，浙江人地律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：章金玲，女，1978年2月2日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：柴庆丰，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：诸暨市友家房产置换有限公司，住所地诸暨市浣东街道高湖东路**永丰花园**000114，统一社会信用代码91330681MA2BDK4B1C。 法定代表人：方洁。 委托诉讼代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱雪冬，浙江靖光律师事务所律师。 上诉人杨梦倩因与被上诉人章金玲、原审第三人诸暨市友家房产置换有限公司（以下简称“友家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨梦倩上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判支持杨梦倩要求章金玲支付违约金10万元的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为，根据查明的事实，杨梦倩支付房屋首付款和章金玲履行过户义务应当是同时履行，故双方均可以行使同时履行抗辩权，故双方均无需支付对方违约金。上诉人认为，一审法院虽然查明了双方须同时履行各自义务的事实，但是错误的理解了同时履行抗辩权的含义。本案中，双方约定在2020年4月30日之前应当履行付款和过户手续，但是由于章金玲一方已经明确表示在此之前不可能履行过户义务，才导致杨梦倩一方在2020年4月30日拒绝支付首付款，并且发信息通知单方解除了合同。在这种情况下，章金玲一方所谓的行使同时履行抗辩权完全是强词夺理。换句话说，如果章金玲一方此前明确告知已经做好了房屋过户准备，要求杨梦倩一方支付首付款，这种情况下如果杨梦倩拒付首付款，则章金玲才有权行使同时履行抗辩权。综上，上诉人认为一审判决适用法律错误，特提起上诉，望依法裁决。 章金玲辩称，一、上诉人杨梦倩要求章金玲支付10万元违约金的上诉请求没有事实和法律依据。首先，一审法院查明事实是“乙方应在2020年4月30日前向甲方支付房款首付人民币22万元（含定金）”，而且一审庭审也查明了杨梦倩在2020年4月30日前没有支付约定的首付款人民币22万元，按照文义解释即可清楚认定杨梦倩逾期支付首付款，构成违约。其次，一审法院分析本案争议焦点时认定“可以看出办理房屋产权过户登记手续与支付首付款时间为同一天”和“双方均未能履行各自义务”，被上诉人认为这2点认定也是错误的，恳请法庭查实，具体理由如下：1.一审法院没有正确从文义解释角度来认定《房屋买卖合同》第四条第5款规定内容，该认定也无客观事实依据。《房屋买卖合同》第四条第5款规定，如果房款由丙方转交，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方。从该条约定的文义解释角度可以得出，在丙方转交房款的前提下，房款过户登记当日与交付房款是同一天，但“如果”是一种假设，一审庭审中也没有查明被上诉人有委托原审第三人收付房款事实，上诉人一审也没有提交证据证明房屋过户与交付房款是在同一天，而且从一审庭审笔录中可以看出章金玲与杨梦倩没有任何关于2020年4月30日过户的合意，故，一审法院认为“但是可以看出办理房屋产权过户登记手续与支付首付款时间为同一日”的说理是没有事实依据的，存在逻辑跳跃的错误。2.一审法院从杨梦倩与友家公司员工的聊天记录内容以及章金玲与振洋房产员工丁建富的聊天记录内容出发，认定“双方均未能履行各自义务”也不能成立。首先，章金玲跟杨梦倩不直接联系，他们仅与各自的中介公司员工联系，杨梦倩与友家房产方洁联系，方洁又通过振洋房产丁建富与章金玲联系，章金玲与丁建富间的微信聊天记录也没有提及过2020年4月30日办理房屋过户手续事宜，章金玲也没有委托丁建富代为与杨梦倩确认房屋过户时间事宜，相反，从2020年4月24日章金玲与丁建富间聊天记录丁建富说“这个客户有毛病个，她说月底前要过户”，章金玲并没有回复说同意，而且回看合同条款也没有找到2020年4月30日要办理房屋过户的约定，并且同意让杨梦倩先付首付便交房给她装修，但杨梦倩拒绝；2020年4月25日丁建富说“付首付那天就是过户，钱付给你了不过户谁会放心，现在主要是确定个时间，你老公5月份什么时候回来，客户什么时候能过户，这个问题要确定一下，拜托了”，这里清晰表明“付首付那天就是过户”是丁建富的想法，章金玲也没有同意2020年4月30日办理房屋过户手续的意思表示，后面半句也可以表明丁建富也知晓章金玲要5月份才能过户的事实，因而，章金玲和丁建富都不存在跟杨梦倩达成于2020年4月30日办理房屋过户手续合意，一审法院从相关聊天记录出发认定2020年4月30日是办理房屋过户手续的时间是不能成立的，“双方均未能履行各自义务”结论也是不符合客观事实的。再次，杨梦倩没有行使约定解除或法定解除案涉《房屋买卖合同》的权利。案涉《房屋买卖合同》没有约定迟延过户的解约权，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条合同约定解除的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，杨梦倩显然不具有行使约定解除案涉《房屋买卖合同》的条件；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，按此规定，假设杨梦倩认为的2020年4月30日是办理房屋过户时间，那么，杨梦倩在知道章金玲迟延过户的情况下，应该是依法催告章金玲在合理期限内配合过户，然，杨梦倩在4月30日上午就迫不及待地通过微信告知中介公司员工要解除案涉《房屋买卖合同》，全然弃法律规定于不顾，结合章金玲2020年4月24日就跟中介说过要五一节后过户，愿意提前交付房屋给杨梦倩装修，杨梦倩主张房价再优惠等内容可以看出这似乎是杨梦倩早就预谋好要解约的，4月30日只是其选择的一个通知解约的时间点而已；回顾证据，章金玲2020年5月8日通知中介预约杨梦倩去办理房屋过户，退一步说，即便是章金玲违约了，也是极细微的违约，也不存在合同目的不能实现的情形，依法也不应解除案涉《房屋买卖合同》。再退一步说，即便法院认定章金玲存在违约行为，但在杨梦倩几乎没有损失的情况下，其所主张的10万元违约金也明显过高，法院应予调减。二、抛开一审法院认定本案适用同时履行抗辩权是否正确不说，一审法院关于同时履行抗辩权的行使是符合法律规定的，上诉人认为“章金玲一方所谓的行使同时履行抗辩权完全是强词夺理”的说法只是自欺欺人。《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”按照一审法院“办理房屋产权过户登记手续与支付首付款时间为同一天”的认定，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算，期间的最后一日的截止时间为二十四时；有业务时间的，停止业务活动的时间为截止时间，据此可知，2020年4月30日0点至24点都是2020年4月30日，在该时间段内履行都属于同一天，杨梦倩与章金玲应该同时履行，据此，一审法院在“本案原、被告双方均未履行各自的义务，双方均可以行使同时履行抗辩权”说理是符合法律规定的，因此，一审法院关于同时履行抗辩权的行使是符合法律规定。综上，我们认为杨梦倩的上诉请求是不能成立的，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉，依法改判。 友家公司述称，上诉人与被上诉人合同合法有效，第三人已尽合理审查义务，并无过错。纠纷与第三人无关，第三人会协助办理相关手续，请法院依法判决。 章金玲向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令杨梦倩支付章金玲违约金10万元。审理中，章金玲变更第2项诉讼请求为判令章金玲不退还定金并支付违约金10万元，并表示若需在违约金、定金中选择其一，则要求杨梦倩支付违约金10万元，已付定金5万元在应付违约金中直接抵扣。 杨梦倩向一审法院反诉请求：判令章金玲退还杨梦倩定金50000元，并支付违约金100000元。 一审法院认定事实：2020年4月8日，章金玲（甲方）、杨梦倩（乙方）及委托代理机构友家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将本人在诸暨市陶朱街道詹家山北路17号诸暨上海城××幢××室房屋出售给乙方，房屋用途为住宅；双方同意上述房地产转让价为人民币92万元；乙方在签订《房屋买卖合同》时，向甲方支付定金计人民币5万元，其中2万元由中介公司保管，待交房时，各项费用结清后退还，同时甲方应将契证、房产证、国有土地证提供给丙方保管；乙方应在2020年4月30日前向甲方支付房款首付款人民币22万元（含定金）；余下房款需要银行按揭贷款：丙方代替乙方联系办理二手房按揭贷款70万元，乙方全权委托贷款银行将该项目按揭贷款70万元，直接划入两方设立在银行的监控账号内；甲方在收到全部房款后五日内交付房地产；本合同签订后，甲方中途毁约，应退还乙方双倍定金及已收房款，且赔偿乙方违约金计10万元，合同终止。反之，乙方中途毁约，已付定金不退，乙方赔偿甲方违约金计10万元；乙方如未按约定的时间付款，应向甲方支付违约金计10万元。逾期超过15天，甲方有权解除合同。如已过户，乙方需要将产权证做到甲方名下，所有费用由乙方负责，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金额差额部分由乙方按实赔偿；甲方不能提供房产证、土地证等过户资料，或甲方原因不能办理和不按约定时间办理产权过户手续，均属甲方违约。甲方未按本合同约定的时间交房，甲方应向乙方支付违约金10万元，逾期超过15天，乙方有权要求法院强制执行；乙方因自身原因不能办理和延期办理二手房按揭贷款（应在接丙方通知二天内办理贷款手续），乙方承诺接丙方通知10个工作日内现金补足房款，不能现金补足房款，承担逾期付款责任；如果房款由丙方转交的，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方，如逾期一天，丙方应分别向甲乙双方支付总房款千分之一作为违约金；本合同签订后，甲乙双方应向房地产管理机构申请办理房地产买卖过户手续，按规定申领新不动产证，甲方应协助乙方办理好产权过户手续，关于转让房地产的过户手续、权证和票据双方共同委托丙方办理与保管，丙方为遗失负责。同日，杨梦倩支付章金玲定金5万元，其中2万元由友家公司保管。后章金玲、杨梦倩均未按约定履行各自的义务。另，章金玲将浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书交付给友家公司。本案的争议焦点是章金玲、杨梦倩是否应当支付对方违约金。本院分析如下：1.《房屋买卖合同》第四条第5款规定，如果房款由丙方转交的，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方。该条款虽非对房屋过户登记时间的明确约定，但是可以看出办理房屋产权过户登记手续与支付首付款时间为同一日，两项义务系同时履行；2.杨梦倩与友家公司的微信聊天记录显示：2020年4月13日，杨梦倩：“房东她老公这事情麻烦吗？四月三十前不弄好，那是她违约了呢。”友家公司：“就是说这样的，那她是会弄好的。”2020年4月20日，友家公司：“本身跟她说过的，合同签订的是30号之前，尽量要她30号之前弄好”；2020年4月30日，杨梦倩：“你好，今天已经30号了，过户还是没办好，请你转告房东，我现在正式通知解除合同，并且退还定金以及支付违约金，后续事宜我已经委托律师处理了，原来说好的5000块钱中介费等定金违约金拿到之后我会给你的。”友家公司：“我会通知房东的。”章金玲与友家公司合作的中介公司的微信聊天记录显示：2020年4月24日，中介公司：“这个人说不好，我也说你急先去装修，她不同意，我们商量你老公能不能4月底前到中国，到时候机票给她们看，隔离过不了户那是政府的问题，我们也没违约。”章金玲：“我觉得，上面补个协议，最好，你再问一下买方的小姑娘有哪方面的顾虑，她可能觉得没有过户的话产权还在我们这里，我们决定要卖这个房子的，51假期一过就可以办理过户了。”2020年4月25日，中介公司：“付首付那天就是过户，钱付给你了不过户谁会放心，现在主要是确定个时间，你老公5月份什么时候回来，客户什么时候能过户，这个问题要确定一下，拜托了。”2020年4月30日，中介公司：“老板娘你好，客户刚才来电话了说今天已经30号了，她已经委托给律师了，我们不知讲了多少好话，她也不听。”章金玲：“是的，她的款呢，她没有付首付，今天她不付款，是她违约。”2020年5月8日，章金玲：“亲，下周过户？”2020年5月9日，中介公司：“几号能下吗？我去预约，下周都没关系吗？估计要约到星期四五。”章金玲：“是的，这个时间可以。”中介公司：“老板娘你好，我通知客户了，我说房东到了可以过户了，客户说她已经委托律师了，意思好像要起诉。”从上述微信聊天记录可以看出，双方均未能履行各自的义务。据此，本院认为，合同约定及微信聊天记录的内容均反映出本案中房屋过户与支付首付款两项义务是同时履行，且同时履行该两项义务亦符合二手房交易习惯，本案原、被告双方均未履行各自的义务，双方均可以行使同时履行抗辩权，根据本案的实际情况以及考虑到平衡双方当事人的利益，本院确认章金玲、杨梦倩均无需支付对方违约金。 一审法院认为，章金玲与杨梦倩于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本诉部分：1.判令确认双方于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》已解除。该院认为，双方均同意解除合同，故对该诉请予以支持。2.判令章金玲不退还杨梦倩定金并支付违约金10万元。该院已在争议焦点部分分析，不再赘述，对该诉请不予支持。反诉部分：判令章金玲返还杨梦倩定金5万元，并支付违约金10万元。该院已在争议焦点部分分析，不再赘述，违约金部分不予支持，但是杨梦倩已支付的定金应当由章金玲返还，其中2万元由友家公司代为保管，且友家公司同意在该案中一并处理，并表示由法院确定支付哪一方，该院确定定金2万元应由友家公司返还给杨梦倩。审理中，友家公司表示浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书在友家公司处，对于返还该证书要求法院在该案中一并处理，该院确认友家公司将上述不动产权证书返还给章金玲。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认解除章金玲与杨梦倩于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》；二、章金玲应返还杨梦倩定金3万元，款限于判决生效之日起十五日内付清；三、诸暨市友家房产置换有限公司应返还杨梦倩定金2万元，款限判决生效之日起十五日内付清；四、诸暨市友家房产置换有限公司应将浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书返还给章金玲，限于判决生效之日起十五日内履行完毕；五、驳回章金玲的全部诉讼请求；六、驳回杨梦倩的其余诉讼请求。本诉应收受理费2300元，依法减半收取1150元，由章金玲负担。反诉应收受理费3300元，依法减半收取1650元，由杨梦倩负担1100元，章金玲负担550元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据章金玲与杨梦倩于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》约定，乙方（杨梦倩）应在2020年4月30日前向甲方（章金玲）支付房款首付款人民币22万元（含定金），虽合同对章金玲协助杨梦倩办理过户手续的时间没有约定，但根据《房屋买卖合同》第四条第5款规定，如果房款由丙方（友家公司）转交的，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方，以及章金玲和杨梦倩与各自中介机构人员聊天记录可以看出办理房屋产权过户登记手续与支付首付款的时间为同一日，故一审法院认定章金玲与杨梦倩应同时履行房屋过户与支付首付款的义务，而两人均未履行各自的应尽义务，双方均构成违约并无不当。上诉人主张其未构成违约要求对方支付违约金的上诉请求本院不予支持。 综上所述，杨梦倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由杨梦倩负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月十八日 书记员 孙心怡