杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初7584号 原告：柳飞飞，男，1984年6月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：朱林波，浙江法君律师事务所执业律师。 被告：绿地控股集团杭州众银置业有限公司，统一社会信用代码91330109MA27WWCX5H，住所地杭州市萧山区建设一路**中栋国际银座****。 法定代表人：姜威，总经理。 委托诉讼代理人：朱逊敏，女，被告员工。 原告柳飞飞诉被告绿地控股集团杭州众银置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月30日公开开庭进行了审理。原告柳飞飞及其委托诉讼代理人朱林波，被告绿地公司的委托诉讼代理人朱逊敏到庭参加诉讼。审理期间，原、被告曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月，本案现已审理终结。 原告柳飞飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告涉案商铺并按实际测绘面积交付土地、房屋权属证书；2.判令被告支付原告逾期交房期间的违约金21141元（从2019年12月16日暂计至2020年3月14日），2020年3月15日起至实际交房日止的违约金，以2349000元为本金，按日万分之二计算；3.判令被告向原告承担逾期交付权属证书期间的违约金21141元（从2020年3月15日暂计至2020年4月13日），2020年4月14日起至实际交付之日止的违约金，以2349000元为本金，按日万分之二计算；4.判令被告返还原告房价款1001769.10元（暂定）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告逾期交房违约金127315.80元（计至2020年9月11日）；2.判令被告向原告承担逾期交付权属证书的违约金127550.70元（计至2020年9月11日）；3.判令被告返还原告超出3%部分的房价款465649.10元。 事实和理由：2018年1月3日，为购买萧山区××街道××号商铺，原告与被告签订了备案的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）和未备案的《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份。后原告按约支付总房价2349000元给被告，被告开具等额发票给原告。2019年12月7日，被告通知原告于2019年12月15日交房，并可单倍退还原告房屋价款536120元。原告现场查看后发现，且不论房屋质量问题，仅商铺面积就严重缩水。按照《买卖合同》第三条约定，该商品房建筑面积共43.07平方米，其中套内面积38.71平方米，应分摊的共有建筑面积4.36平方米；第五条约定，商品房单价为每平方米54539.12元，以及被告认可的单倍退还原告房屋价款536120元计算，商铺建筑面积减少9.83平方米。原告要求按照《买卖合同》约定先交付房屋再商议面积补差款，被告不予理会。原告多次协商未果，故提起诉讼。诉讼过程中，为减少损失，原、被告在向法院汇报后于2020年9月11日就涉案房屋和《不动产权分割登记凭证》进行了交付，后被告于2020年10月24日主动退还原告其认为应当退还的面积补差款536120元，但就其余未尽诉讼事宜，双方仍不能达成一致意见。 被告绿地公司辩称：一、被告交付的房屋符合合同约定标准，且被告已按照合同约定时间通知原告前来接收房屋及权属证书，原告单方拒绝接收，不构成被告违约。原告的第一至三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，且原告的第一项诉讼请求缺乏可履行性。首先，被告严格按照规划方案进行案涉项目及房屋的建设，在被告向原告交付前，案涉房屋已经通过规划验收和竣工备案，已经达到双方签署的《买卖合同》第九条约定的交付条件。其次，根据《买卖合同》第十二条及《补充协议》第四条约定，原告无正当理由未在合同约定的交付日期或《交房通知书》约定的交付日期或《交房通知书》中规定的领房时间内办理房屋验收交接手续的，自领房日期届满之日起应视为被告已按期交付房屋，该商品房的毁损灭失风险已转移至原告。被告于2019年12月8日向原告寄发《房屋交付通知书》，通知原告于2019年12月15日前来办理交付手续。因原告单方拒绝办理交付手续，才导致原告至今未接收案涉房屋，按照合同约定，应视为被告已于2019年12月15日完成了案涉房屋的交付，不再承担逾期交付责任。再次，被告于2020年3月27日向原告寄发《办证通知书》，通知原告前来交接权属证书并自行办理小产证，产证面积与房屋实测面积一致。因原告单方拒绝办理交接手续，方才导致原告至今未接收案涉房屋权属证书，而非因被告原因导致案涉房屋不具备办证条件，故被告不应承担逾期办证责任。最后，交接手续被告无法单方完成，在原告拒绝接收的情况下，原告诉请被告进行交付，缺乏可履行性。 二、案涉房屋存在的面积差异问题，应由原、被告双方按照合同约定的面积补差条款履行，原告主张的金额错误。首先，对于产证面积与合同约定面积不符的情况，《买卖合同》第六条、《补充协议》第十二条已明确约定了处理方式和处理原则，即当事人选择建筑面积作为计价方式，房屋建筑面积以相关部门认定的测绘机构实测建筑面积为准，商品房交付后，当产权面积与合同约定面积的误差超过-3％时，买受人同意继续履行合同，出卖人就超过-3％的面积部分按主合同单价向买受人退还该部分的房价款；就不超过-3％的面积部分，双方按实结算。案涉合同约定房屋面积为43.07平方米，实测及产证面积为33.24平方米，存在面积误差9.83平方米，合同约定单价为54539.12元，故产生面积补差款应为536119.55元，而非原告主张的1001769.10元。其次，合同并未约定面积差异属于构成逾期交付的违约情形，即使案涉房屋存在面积差异，原告也无权主张逾期交付的违约责任。且原告的第二项诉请和第四项诉请，系基于同一事实主张的重复赔偿，明显缺乏合理依据。 综上，原告的诉讼请求缺乏合理合法依据，请求法院查明事实，秉公处理。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《买卖合同》、《补充协议》各1份，以证明原告以每平方米54539.12元的价格向被告购买萧山区××街道××号商铺，合同约定建筑面积为43.07平方米等事实； 2.浙江省增值税普通发票、收据各1份、POS签购单2份，以证明原告已经支付了2349000元购房款的事实； 3.房屋交付通知书、房屋交付指引各1份，以证明因房屋面积严重缩水，被告单方通知原告单倍返还购房款536120元，导致双方就交房及房屋质量等事宜不能达成一致意见的事实； 4.照片1份，以证明案涉房屋严重缩水的现状； 5.案外人黄小芳与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议》复印件各1份，以证明黄小芳也购买了1-11号商铺，签订了格式相同的补充协议，补充协议是由被告准备与购房者签订的格式条款的事实。 经质证，被告认为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均无异议，对证明对象部分有异议，其中证据1中的《补充协议》已经约定了面积补差条款，合同并未约定面积补差适用逾期交付条款，对于原告所主张的房屋存在质量问题，原告始终未提出主张，且对于质量保修期限内的质量问题，被告会根据合同约定履行保修义务，不影响原告收房，面积补差争议原告可以另行主张，不构成原告拒绝接收房屋的理由。对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，是被告与案外人签署的，对于原告所说的补充协议为格式条款，因被告开发的项目属于大批发销售，一对一拟定协议不符合交易习惯，买卖合同备案实质上是基于网签管理目的的行政管理行为，而买卖双方达成的其他协议经双方签字后应属合法有效，原告购房时并非是在集中开盘期间购买，原告对于合同条款有充分时间进行阅读，若原告对《补充协议》存在异议，可不予接受，不予签字购买。 经审查，本院认为，证据1-4，结合被告质证意见，确认具有证据效力，本院予以认定；证据5，真实性予以认定，但与本案无关联。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《补充协议》1份，以证明合同约定面积大于产权面积的，出卖人按主合同单价向买受人退还该部分价款的事实； 2.交楼通知及物流信息各1份，以证明被告已按合同约定通知原告收楼，原告单方拒收房屋不构成被告违约的事实； 3.办证通知及物流通知各1份，以证明被告已按合同约定通知原告办证，原告单方拒绝办理不构成被告违约的事实； 4.房产分层分户平面图、不动产权分割登记凭证各1份，以证明原告所购房屋产证面积与实测面积一致的事实。 经质证，原告认为：对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性及证明对象有异议，《补充协议》未备案，不能对抗已备案《买卖合同》；对证据2的三性予以认可，对证明对象不予认可，除了交楼通知，被告还要求就面积补差问题等一并处理，所以双方未达成一致；对证据3的三性没有异议，原告已收到，但因房屋没有交付，所以无法办证；对证据4的三性无异议。 经审查，本院认为：对证据1，确认具有证据效力；对证据2、3的三性予以认定；证据4，被告无异议，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2018年1月3日，原告作为买受人与出卖人绿地公司签订了《买卖合同》（已备案）和《补充协议》（未备案）各一份。 《买卖合同》约定：原告向被告购买萧山区××街道××号商铺，该商品房位于第1层，建筑面积43.07平方米，其中套内建筑面积38.71平方米，应分摊的共有建筑面积4.36平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米54539.12元，总价款2349000元。合同第六条面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应在2019年12月15日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十二条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无正当理由未在合同约定的交付日期或《交房通知书》中规定的领房时间内办理房屋验收交接手续的，自领房日期届满之日起，买受人应承担商品房及室内装饰、设备的毁损、灭失的风险责任。合同第十六条关于产权登记约定，出卖人承诺于2020年3月14日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 《补充协议》约定，买卖双方对已签署的《买卖合同》达成如下合意：第十二条，对于主合同第六条调整、补充如下：1.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式，房屋建筑面积以相关部门认定的测绘机构实测建筑面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：……当产权登记面积与合同约定面积的误差超过-3％时，买受人同意继续履行合同，出卖人就超过-3％的面积部分按主合同单价向买受人退还该部分的房价款，就不超过-3％的面积部分，双方按实结算。本合同附件和补充协议均为本商品房买卖合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。若本补充协议规定内容与本合同及其附件不一致，均以本补充协议约定为准。 合同签订后，原告按约支付被告总房价2349000元，被告于2018年10月14日开具等额发票给原告。2019年12月9日，被告向原告送达了《房屋交付通知书》，通知原告于2019年12月15日前去办理商铺交付手续，同时在《房屋交付指引》中提示原告可退还原告房屋面积补差款536120元，而原告需交纳物业费和物业维修基金。因原告就商铺面积缩水问题，认为被告需双倍退还原告超出3%部分的房屋差价款，双方存在争议，故原告未按期收房。2020年3月29日，被告向原告送达了《办证通知书》，通知原告于收到通知书后5日内前去领取办证资料。因前述纠纷，原告也未按期领取办证资料。经杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司测绘，原告所购商铺建筑面积实测为33.24平方米（即产权登记面积），比合同约定建筑面积减少9.83平方米，面积误差比超过-3%。 庭审之后，被告于2020年9月1日向原告发送《房屋交接催告函》，原告于2020年9月11日前去被告处交接了案涉房屋和《不动产权分割登记凭证》，现已办理不动产权证书。2020年10月24日，被告自行退还原告房屋面积补差款536120元（扣除物业维修基金1994.40元，实付534125.60元）。 本院认为：原、被告双方签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已备案，属合法有效，双方均应依约履行合同义务。 原、被告签订的《补充协议》，就本案而言，主要在于就商品房面积差异，《补充协议》改变了《买卖合同》约定的面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，被告应双倍返还原告的内容，一概改为按主合同单价退还，就该项免除了被告双倍返还房价款的责任，与《买卖合同》内容相悖。本院认为，“补充协议”一般是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就面积差异的处理在《买卖合同》中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，《补充协议》系与《买卖合同》同日签订，且系被告为重复使用而事先拟定的格式合同，相关内容明显是出卖人为了免除或减轻己方责任、排除买受人权利而设置，且《补充协议》的内容多而字体小，对免除或减轻被告责任的内容并无突出醒目的提示，被告也没有证据证明其已经采取了合理方式提请原告注意免除或限制其责任的条款或者对相关条款予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，补充协议中关于“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：当产权登记面积与合同约定面积的误差超过-3％时，买受人同意继续履行合同，出卖人就超过-3％的面积部分按主合同单价向买受人退还该部分的房价款，就不超过-3％的面积部分，双方按实结算”的约定无效，被告应当按照《买卖合同》第六条的约定支付房屋面积补差款。因此，案涉商品房产权登记面积比合同约定建筑面积减少9.83平方米，被告按约应支付房屋面积补差款1001769.10元【43.07×3%×54539.12+（9.83-43.07×3%）×2×54539.12】扣除已支付的536120元，尚需支付原告465649.10元。 关于被告是否构成逾期交房和逾期交付权属证书的违约情形的问题，本院认为，被告通知原告交接房屋和权属证书的方式和时间，均符合《买卖合同》的相关约定，原告称由于被告要求一揽子解决收房、房屋面积补差等问题，也不允许原告验房，原告因对房屋质量、面积补差问题有异议无法协商解决而未收房，但未对该主张提供有效证据证实，既然被告没有强制捆绑处理前述问题，且《买卖合同》对相关问题的处理已作约定，前述异议就不能成为原告拒绝收房的正当理由，原告拒绝按被告通知时间办理房屋和权属证书的交接手续，系原告自身未采取合理应对措施而造成的延期，被告书面通知的交付日期应视为交付，被告不构成逾期交房和逾期交付权属证书的违约情形。故此，原告因自身处置不当未按期交接，其诉请被告承担逾期交房和逾期交付权属证书的违约金，依据不足，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、绿地控股集团杭州众银置业有限公司支付柳飞飞房屋面积补差款465649.10元； 二、驳回柳飞飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11006元，减半收取计5503元，由柳飞飞负担1947元，绿地控股集团杭州众银置业有限公司负担3556元。 原告柳飞飞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告绿地控股集团杭州众银置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年十一月十六日 书记员  富美芳