杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3525号 原告：柳志英，女，1959年6月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：周岳云，男，1954年2月3日出生，汉族，住杭州市下城区。 二原告委托诉讼代理人：陈玉铭，浙江麦迪律师事务所律师。 被告：杭州富阳万朝置业有限公司，统一社会信用代码：91330183MA27XEQL2T，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋北路老年文体中心大楼**东侧。 法定代表人：陈海振，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告柳志英、周岳云与被告杭州富阳万朝置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年10月12日、10月26日公开开庭进行了审理。原告柳志英、周岳云及其委托诉讼代理人陈玉铭、被告委托诉讼代理人崔满兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付二原告违约金113033.18元（自合同约定交付之日即2019年10月1日起至2020年5月20日止，按已付房款974424元每日万分之五计算，共计232天）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月22日，原告购买由被告开发的北都会公寓商品房，该房位于杭州市富阳区××街道××街××号。根据合同约定，该房建筑面积45.81平方米，单价为每平方米21270.98元，总价为974424元。二原告于当日交付494424元首期购房款，余款480000元原告办理商业贷款。原告与被告于当日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0020466）。被告于2019年9月29日通知交付房屋。原告检验上述房屋后发现，案涉房屋并没有通水，房屋里面也都是垃圾，根本不具备交房的条件，所以二原告拒绝接收案涉房屋。后经原告多次和被告交涉，被告一直没有积极解决通水问题，直至2020年5月20日，被告才通知二原告称解决了通水问题。原告认为，被告的违约行为是导致房屋不能按合同约定交付的原因。虽然被告通知2019年9月29日交付房屋，但由于此时交付的房屋并不符合合同约定，也使得原告购买合同的根本目的不能实现，原告有权拒绝接收。在此期间，原告多次找到被告，要求其整改通水问题，早日交付，但被告一直无理由延误，不予积极配合解决，致使原告无法拿到涉案房屋，损失扩大，给二原告带来了较大的经济损失，因此被告应当承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条第一款的规定，被告应当向二原告支付已付房款每日万分之五的违约金。 被告答辩称，一、原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、原告主张案涉房屋不符合交付条件，与事实不符，诉请被告承担逾期交付违约责任，缺乏依据，依法应予驳回。案涉工程经合法报批报建并经竣工验收备案，符合合同第九条约定的交付条件，可以交付原告使用，原告诉称的案涉房屋未通水不属实。案涉房屋在竣工验收备案前已经富阳水务部门通水验收，且相关验收材料已在竣工备案前提交政府备案，同时原告查验案涉房屋打开水龙头之时是有部分水出来的，只是因为案涉房屋水管阀门被关闭了，当时没有持续出水，只要重新打开水管阀门即可恢复通水，但原告以此认为案涉房屋不符合合同约定的交付条件与事实不符。同时，根据原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件补充协议第八条第2项“出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。”的约定，原告拒绝受领房屋交付的，案涉房屋视为按时交付，原告主张被告承担逾期交付违约责任，缺乏依据，依法应予驳回。另外，退一步讲，即便被告存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，在被告已提供竣备表证明案涉房屋已符合交付条件的情形下，原告亦应采取合理措施防止损失持续扩大，即原告应先行收房再要求被告予以查明问题并给予保修，而不应拒绝受领房屋交付。原告因其自身未采取合理措施导致损失扩大的，依法无权要求被告赔偿。同时，本案中，原告按已付房款974424元每日万分之五计算逾期交付违约金，该违约金标准折算成年利率高达18.25%，明显过高，依法也应予以调整。更何况，原告亦未举证证明其损失情况。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的具结书1份、水管排位图片1份（照片打印件），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的浙江省商品房买卖合同1份，用以证明原、被告之间存在合法有效商品房买卖合同关系的事实。被告质证后对真实性没有异议，本院予以认定。 2、原告提供的商品房买卖合同补充协议1份，用以证明原、被告对双方权利义务进行补充和明确的事实。被告质证后对真实性没有异议，本院予以认定。 3、原告提供的被告对案涉房屋存在问题的登记记录1份（照片打印件），用以证明对于原告案涉房屋存在的问题，被告已经做好了详细记录的事实。被告质证后有异议，认为没有证据证明是被告工作人员提供，也无法核实真实性，即使真实，也仅是原告单方反映的问题，不能证明案涉房屋存在质量问题。本院经审查后认为，该证据无法核实真实性，故不予认定。 4、原告提供的视频及文字稿1份，用以证明原告和被告就案涉房屋存在的问题进行沟通，被告承认是自己的问题导致案涉房屋存在的问题没有及时得到解决。被告质证后表示无法确认真实性，即便真实，也只是双方就该问题进行沟通，无法证明案涉房屋不具备交付条件，对录音中人员是被告工作人员有异议，没有证据证明是被告工作人员。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 5、原告提供的照片打印件1份，用以案涉房屋根本不具备交付条件的事实。被告质证后认为无法确认真实性，即使真实，也无法证明案涉房屋不具备交付条件。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 6、原告提供的收据1份，用以证明原告于2017年5月22日交付首期购房款444424元的事实。被告质证后对真实性没有异议，但认为与本案无关。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 7、原告提供的视频及文字稿1份，用以证明被告工程部工作人员于2020年5月20日通知原告案涉房屋通水的事实。被告质证后认为系当庭提供，无法确认真实性，2020年5月20日原告确实来过，是物业人员接待的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 8、原告提供的视频及文字稿1份，用以证明原告与被告工作人员徐远哲谈话，被告承认因被告原因导致案涉房屋没有通水的事实。被告质证后认为系当庭提供，无法确认真实性，2020年5月20日原告确实来过，是物业人员接待的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 9、原告提供的文字稿1份，用以证明原、被告就案涉房屋存在的问题进行沟通及被告认可案涉房屋存在质量问题的事实。被告质证后认为系当庭提供，无法确认真实性，2020年5月20日原告确实来过，是物业人员接待的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 10、被告提供的房屋建筑工程竣工验收备案表1份（复印件，加盖杭州市富阳区城建档案馆业务专用章），用以证明案涉房屋已经竣工验收并取得竣工验收备案表，案涉房屋已符合合同约定及法定交付条件，资料合格，可以交付原告使用的事实。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为无法证明案涉房屋符合交付条件。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 11、被告提供的竣工验收审批表1份、通水试验记录1份、闭水试验记录表1份（均系复印件，加盖杭州市富阳区城建档案馆业务专用章），用以证明：（1）案涉建设工程给水、排水、污水、雨污水等均已经竣工并通过验收，符合合同约定及法定交付条件；（2）即使原告查验房屋时，水管因阀门关闭导致无水，仅是对原告使用商铺有所影响，而非无法使用，更不属于不符合交付条件的情形；（3）根据合同第一百四十八条规定，买受人有权拒绝标的物的条件是质量不符合要求且该质量自身不能实现合同目的，而非一般质量瑕疵或者一般使用影响，本案不属于原告有权拒收的条件。原告质证后对真实性没有异议，对关联性有异议，认为该组证据是整个工程验收的记录，与案涉房屋实际并无关联，不能证明案涉房屋符合交付条件。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年5月22日，原告柳志英、周岳云（买受人）与被告杭州富阳万朝置业有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0020466）1份，约定二原告向被告购买位于杭州市富阳区××街道××街××号××层××商品房。合同第五条约定，该商品房单价为每平方米21270.98元，总价款974424元；第七条约定，买受人于2017年5月22日支付首期房款494242元整，余款480000元整，买受人承诺向出卖人指定银行办理商业贷款手续，并应在本合同签署之日向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；第九条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4、因买受人所购商品房为商业营业、商业办公用房，故不具备上述第3项中“用气”的正常使用条件；第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别使用（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金；第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。合同附件八补充协议内容第六条“对本合同第九条‘交付期限及条件’的补充”约定，合同第九条所述的交付期限，是以买受人已按本合同及本协议的规定如期支付了全部应付款项为前提，包括根据本合同约定须付清的房屋价款、绝对值在3%以内（含3%）的面积补差款、违约金（如有）、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等。若买受人逾期支付上述应付款项，出卖人有权拒绝交付本商品房，且出卖人无须承担本合同约定的逾期交付和逾期办证的责任；第八条“对本合同第十二条‘交接’的补充”第1款约定，出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；第2款约定，交付该商品房时，该商品房已经竣工验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房。若双方无异议，买受人应当办理交接手续并领取钥匙；若发现存在除主体结构外的质量瑕疵问题，买受人应当以书面形式向出卖人提出，情况属实的由出卖人根据法律法规及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。该合同还约定了其他事项。后原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》1份。补充协议第三条“对房屋交付期限及条件的补充约定”约定，鉴于商品房买卖合同第九条约定的法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件系取得建设工程竣工验收备案证明的材料之一，取得建设工程竣工验收备案证明即表明已通过规划、公安消防、环保等部门的验收或认可，故出卖人出示或在销售现场公示建设工程竣工验收备案证明的，即视为出卖人已履行商品房买卖合同第十二条约定的证明文件出示义务，买受人不得以出卖人不出示或出示证明文件不齐全为由拒绝收房，买受人拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。 二、2018年8月28日，案涉工程雨污水管道通水试验结果合格。2018年9月1日，污水闭水试验合格。2018年10月12日，建设工程附属设施竣工验收通过。2018年11月19日，包括案涉房屋在内的整个工程取得竣工验收备案。 三、2019年9月29日，被告通知原告交房。在当日验房过程中，因屋内水管不能持续出水，被告也未查明原因，原告拒绝受领房屋。直至2020年5月20日，被告告知原告已通水，二原告同意该日受领房屋。事后，被告告知原告，是水管阀门标识错误所致。 四、2017年5月22日，二原告向被告支付购房首付款444424元，备注为北都荟公寓商铺1-7。2019年12月14日，被告向二原告开具了金额为974424元的销售增值税发票。 本院认为，原告柳志英、周岳云与被告杭州富阳万朝置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告在2019年9月29日通知二原告交房时，案涉房屋是否符合交付条件，二原告拒绝受领房屋是否符合法律规定或合同约定。针对该争议焦点，《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4、因买受人所购商品房为商业营业、商业办公用房，故不具备上述第3项中“用气”的正常使用条件。根据上述约定，通水是商品房具备正常使用的基本条件之一。虽然包括案涉房屋在内的工程在2019年9月29日被告通知交房时已取得竣工验收备案，但因被告的原因导致该房室内无法正常通水，故原告以未通水为由拒绝受领房屋，不属于合同约定的“买受人无合法理由拒绝受领”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“无正当理由拒绝接收”。因被告逾期交房，且逾期交房不存在法律上或合同中约定的免责事由，故原告依据合同约定要求被告按已付房款974424元支付自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止即自2019年10月1日起至2020年5月20日止的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的标准，原告根据合同约定，主张按日万分之五计算，标准合理，本院亦予以支持。经计算，上述期间的违约金为113033.18元。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告杭州富阳万朝置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告柳志英、周岳云逾期交房违约金113033.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2561元，减半收取1280.5元，由被告杭州富阳万朝置业有限公司负担。 原告柳志英、周岳云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州富阳万朝置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  吴贤祥 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  柴建水