黑龙江省嫩江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑1121执异29号 案外人金宪东，男，1974年5月30日出生，汉族，现住嫩江市。 申请执行人李春岩，男，1973年7月31日出生，汉族，个体，住黑龙江省嫩江市。 被执行人张言强，男，1966年3月1日出生，汉族，现住嫩江市。 在本院执行李春岩与张言强民间借贷纠纷执行一案中，案外人金宪东于2020年11月11日对本院在诉讼环节查封张言强承建的佳苑安居楼一层东数6号一层门市（面积80平方米）、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）楼房和车库（以下简称楼房和车库），提出书面异议。本院受理后，依法送达《案外人异议申请书》及相关材料，申请执行人李春岩向本院提交答辩意见。被执行人张言强因羁押于嫩江市看守所，经提审向本院进行口头答辩。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人金宪东称，请求贵院撤销（2019）黑1121民初613号之二民事裁定书，解除对嫩江市佳苑安居楼一层东数6号一层门市（面积80平方米）、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）楼屋和 车库的查封。事实和理由：李春岩诉张言强民间借贷纠纷一案，已经由贵法院审理，被申请人李春岩于2019年3月18日向贵法院提出申请，请求查封被申请人张言强承建的佳苑安居楼2单元5层2501、2502号，面积为202平方米；车库4、5号合计面积为54.4平方米；佳苑安居楼一层东数2号一层面积为100平方米，二层206平方米；佳苑安居楼一层东数6号一层面积为80平方米，二层101平方米；车库东数1号、4号、5号面积为81.6平房米。贵法院审理后于2019年3月22日作出（2019）黑1121民初613号之二民事裁定书：查封被申请人张言强承建的佳苑安居楼2单元5层2501、2502号，面积为202平方米；车库4、5号合计面积为54.4平方米；佳苑安居楼一层东数2号一层面积为100平方米，二层二层206平方米；佳苑安居楼一层东数6号一层面积为80平方米，二层101平方米；车库东数1号、4号、5号面积为81.6平房米。查封期间不得变卖、抵押、抵债、赠与，如需变卖需经本院准许并将价款提存到本院。但上述被查封的房屋中佳苑安居楼1层东数6号一层门市面积80平方米、二层101平方米，车库东数第1号、4号、5号面积为81.6平方米系申请人从嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部处合法购买取得，系申请人的个人财产，现上述房屋被贵法院予以查封，贵法院的查封是错误的，这种查封行为损害了申请人的合法权益，因此申请人向贵法院提出此异议申请，请贵法院依法解除查封，理由如下： 1、申请人与鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部2017年9月19日签订《佳苑安居楼购房协议》，约定将佳苑安居楼第1楼第1层6号商铺（面积86.85㎡）出售给申请人，按建筑面积每平方米7000.00元，合计购楼款为人民币607950.00元整，申请人将该笔款项已经付清，嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部给申请人出具收据一张，并且申请人已经对该房屋进行了装修，一直由申请人交纳该房屋的取暖费、物业费等相关费用，具有相关票据予以佐证，该房屋仅是因为一直不能办理房屋不动产权登记证书，无法办理至申请人名下，但上述房屋系申请人购买取得，与被申请人张言强无关。 2、申请人与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部2017年9月19日签订《佳苑安居楼购买协议》，约定将佳润安居楼第1楼2层4单元201室住宅（面积94.8㎡）出售给申请人（该房屋系被贵法院查封的佳苑安居楼一层东数6号一层门市二层101平方米），按建筑面积每平方米3880.00元，合计购楼款为人民367，824.00元整，申请人将该笔款项已经付清，嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部给申请人出具收据一张，该房屋与佳苑安居楼第1楼第1层6号室商铺系上下楼，申请人将两个屋子一起进行了装修，并且交纳了该房屋的取暖费、物业费等，均有相关票据予以佐证，该房屋仅是因为一直不能办理房屋不动产权登记证书，无法办理至申请人名下，但上述房屋系申请人购买取得，并已实际使用，系申请人的财产，与被申请人张言强无关。 3、申请人与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部于2018年6月7日签订《佳苑安居楼购房协议》，约定：将佳苑安居楼主楼北侧二层楼520㎡出售给申请人（其中包括了被贵院查封的东数第1号、4号、5号车库面积为81.6平方米），按建筑面积每平方米2500.00元，合计购楼款为人民币1300000.00元整，申请人将该笔款项已经付清，嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部给申请人出具收据一张，证实上述事实，并且张言强也在收据上签字确认。 综上，贵法院对佳苑安居楼一层东数6号楼一层门市面积80平方米、二层101平方米，车库东数1号、4号、5号面积为81.6平方米房屋的查封时间是在2019年3月22日，但申请人购买上述房屋均在该时间之前，并且签订了合法的房屋买卖协议、支付完毕了合理价款、进行装修装饰、交纳相关管理费用（物业费、取暖费），并且均有相关证据予以佐证，能够证实上述房屋已经由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部出售给申请人，系申请人个人所有，与他人无关，更与被申请人张言强无关。二被申请人之间的纠纷不应将申请人的财产进行查封，贵法院的查封行为是错误的，是对申请人合法权益的侵害，因此申请人依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵法院提出此异议申请，请贵法院依法查清事实，解除对申请人财产的查封，维护申请人的合法权益。 案外人为了证明自己的主张，提交了如下证据： 1、2017年9月19日，案外人与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部签订的佳苑安居楼1层东数6号一层门市《佳苑安居楼购房协议》一份。 2、2017年9月19日，由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部为案外人出具的佳苑安居楼1层东数6号一层门市《购楼收具》一份。 3、2019年11月2日，由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部为案外人出具的佳苑安居楼1层东数6号一层门市《取暖费》、《物业费》收据各一份。 4、2017年9月19日，案外人与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部签订的佳苑安居楼二层201室（101平方米）《佳苑安居楼购房协议》一份。 5、2017年9月19日，由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部为案外人出具的佳苑安居楼二层201室（101平方米）《购楼收具》一份。 6、2019年11月2日，由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部为案外人出具的佳苑安居楼二层201室（101平方米）《取暖费》、《物业费》收据各一份。 7、2018年6月7日，案外人与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部签订的佳苑安居楼车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米，包含在520平方米合同内）《佳苑安居楼购房协议》一份。 8、2018年6月7日，由嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部为案外人出具的佳苑安居楼车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）《购楼收具》一份。 9、管理争议楼房和车库的照片10张。 10、嫩江县人民法院2019年3月22日作出的（2019）黑1121民初613号之二民事裁定书。 申请执行人李春岩称，一、案外人与鸿广房地产公司签订的购房协议虚假，双方根本不存在房屋买卖关系，而是由于借贷关系产生的抵债行为，由于抵债行为为债权期待，且抵债的真实性及抵债的时间是否在查封前无法确定，故根据最高院的审查理念，即使存在真实抵债，也不在保护范围内。案涉房屋鸿广房地产公司未取得预售许可等相关行政许可，无论签订协议是抵债还是买卖，因违法均属无效。二、案外异议人提交的物业费收据不真实，且不能证明占有时间，案外人一直未实际占有房屋。综上所述，案外异议人与张言强在查封前不存在合法有效的买卖合同，不存在真实的债权、债务，不属交纳房款，未占有该房屋。不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议请求不能成立。 申请执行人李春岩为了证明自己的主张，提交了如下证据材料： 1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第428页-429页【实践中应当注意的问题】内容复印件。 被执行人张言强羁押于嫩江市看守所，故提审送达了《案外人异议申请书》及相关证据材料，张言强进行了口头答辩：案外人主张属实，我确实把楼卖给他了，同意案外人的主张。佳苑安居楼一层东数6号一层门市（面积80平方米）、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）的房产，签字和章都属实，是有效的。当时我建楼在他那借的钱，后来还不上了，金宪东要起诉，我说你不用起诉，我把楼给你，所以当时给案外人按银行利息算的，我们签的合同，我就把楼卖给他了，对于案外人的请求是事实，我认可。 本院查明，张言强因借款不还，李春岩于2019年1月29日向法院提起诉讼，于同年3月18日提出财产保全申请，嫩江法院于2019年3月22日作出（2019）黑1121民初613号之二民事裁定书，在争议房屋楼外张贴公告，查封了张言强承建的佳苑安居楼一层东数6号一层门市（面积80平方米）、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）楼房和车库等。嫩江县人民法院于2019年10月18日作出（2019）黑1121民初628号民事调解书，由张言强偿还李春岩本息220万元。逾期李春岩于2019年11月26日向嫩江县人民法院申请强制执行。在执行过程中，案外人金宪东于2020年11月11日向本院提出案外人异议，主张争议的嫩江市佳苑安居楼一层东数6号一层门市、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）房屋和车库是其购买，并提供了与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部签订的《佳苑安居楼购房协议》三份、《购楼收具》三张、《取暖费、物业费收具》4张及管理争议楼房和车库照片10张。请求撤销（2019）黑1121民初613号之二民事裁定书，解除对嫩江市佳苑安居楼一层东数6号一层门市、二层201室、车库东数第1号、4号、5号房屋和车库的查封。申请执行人李春岩主张案外异议人与张言强在查封前不存在合法有效的买卖合同，不存在真实的债权、债务，不属交纳房款，未占有该房屋。不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议请求不能成立。经调取（2019）黑1121执2109号执行卷宗，查到2016年9月18日李春岩与张言强签订的《楼房预购协议》和《新建楼房抵押还款协议》，在嫩江市看守所提审张言强时，进行了核实，张言强否认是其签字。经查由张言强承建的“佳苑安居楼”，截止目前在嫩江市不动产登记中心系统内也查找不到，即该楼盘到目前为止仍办不了房产证书。 本院认为，房屋属于不动产，不动产权属的设立，应以依法登记才能发生法律效力。本案争议的“佳苑安居楼”争议楼房和车库，至嫩江县人民法院查封时，仍然没有在房屋主管部门办理登记，房屋权属应属于开发商。在执行过程中，案外人金宪东提出执行异议，主张争议的楼房和车库是其购买，并提供了与嫩江县鸿广房地产开发有限公司佳苑安居楼项目部签订的《佳苑安居楼购房协议》、《购楼收具》、《取暖费、物业费收具》及管理争议楼房和车库照片10张。从时间上看，案外人签订的3份《佳苑安居楼购房协议》，时间为2017年9月19日和2018年6月7日，法院查封时间为2019年3月22日，在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面购楼购车库合同，履行了合同义务，占有并管理了争议楼房和车库，虽没有办理房屋登记非因案外人的自身原因。案外人金宪东主张自己对争议的楼房和车库归其所有，所提供的证据享有足以排除强制执行的权益，能对抗执行查封的效力，案外人的异议成立。申请执行人李春岩提出“案外异议人与鸿广房地产公司签订的购房协议是虚假的，在查封前不存在合法有效的买卖合同，不存在真实的债权、债务，不属交纳房款，未占有该房屋，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议请求不能成立”的主张。没有向本院提供充分证据，来支持自己的主张，对李春岩的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 案外人金宪东异议成立，中止对佳苑安居楼一层东数6号一层门市（面积80平方米）、二层201室（101平方米）、车库东数第1号、4号、5号（面积为81.6平方米）楼房和车库的执行。 案外人、当事人如对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向嫩江县人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  陈金龙 审判员  刘 铁 审判员  田 波 二〇二〇年十一月十八日 书记员  孙 聪