浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初8515号 原告：徐培文，男，1950年10月25日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：陈增荣，浙江三未律师事务所律师。 被告：董柏良，男，1962年9月15日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：马京芳、马一可，浙江震东律师事务所律师。 原告徐培文与被告董柏良所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理。同年10月9日经原告申请，本院组织原、被告双方对存放于东阳市××镇××街××号××室房屋（以下简称涉案房屋）所有权卷宗编号21055号，案卷号68519号、68520号原件进行现场勘验。本院依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告徐培文及其委托诉讼代理人陈增荣与被告董柏良的委托诉讼代理人马京芳到庭参加诉讼。在审理过程中，根据原告诉称及被告辩称，本院确认本案案由应为合同纠纷。本案现已审理终结。 原告徐培文诉称：1999年11月1日东阳市二轻建筑工程公司与原告订立房屋买卖协议约定：将座落于南街18号402室房屋以3.2万元价格出卖给原告。至2000年7月28日原告因远在河南灵宝飞机场干活，且仅高小文化，故委托被告代为领取二轻公司过户给原告的房产证，并书面出具委托书一份。至同年8月上旬，因原告曾欠被告父亲董医生5万元借款，被告向原告催讨，当时原告遭妻生病后死亡等天灾人祸还不出钱，只得求被告挣到钱就还他，利息按照协议约定可算到还清之日。当时被告告诉原告“你钱现在还不了，但你要给我签字先把房屋押给我，你钱给了我把房屋还给你”。在原告答应后过了一段时间被告寄了些资料过来并要求原告签字，当时因原告工作忙，以为是之前电话里讲的房屋抵押，故不仔细看就在被告寄来资料中的甲方处均签了名，回寄给被告。然到该年年底原告回家后曾询问房屋领证情况，被告却称：因你欠我钱，这个房屋已抵债卖给我了！原告即说：钱我会还给你的，我只有这套房子，且有2个儿子，我没有说过这房子要卖给你！然被告不予理睬，后趁原告不在家，又利用时任派出所副所长的权力擅自砸开原告家门锁，将室内家具搬到原告燕山村老家叫其妹接收。至此强行霸占涉案房屋。当时原告很怕被告手中有枪，且妻子已死二个儿子又小，故一直忍耐至2019年12月5日，经我到当地房屋登记部门查看自己的房屋登记档案时，才发现被告首先篡改委托书，在委托权限中擅自增加办理房产交易的委托权限；同时利用原告之前在空白纸上骗取的签名达到了将原告的房屋过户到自己名下的目的。原告认为：原告当时虽欠被告5万元，但仅同意将该房抵押给被告。且该房是原告唯一房产，绝不可能签名将该房出卖给被告。现因被告的行为已损害了原告合法权益，请求：1、依法确认被告利用原告重大误解，骗取原告签名与自己订立的房地产买卖契约无效。2、依法确认原告是座落于东阳市××镇××街××号××室房屋的所有权人。3、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，其将诉讼请求变更为：1、依法确认被告采取欺诈、胁迫的手段与原告订立的名为房屋买卖实为房屋抵债的合同无效；2、因该不动产因拆迁已实际灭失故要求被告赔偿该标的物灭失所造成的损失（以该房屋现行价值评估为准）。 原告徐培文提供了下列证据： 证据一、东阳市房屋所有权卷宗（徐培文）（系档案复印件），证明：1、该卷宗第7-9页和第41-42页的内容，证明原告位于××镇××街××号××室的涉案房屋是原告从东阳市二轻建筑工程公司受让取得，于2000年8月2日由被告代为原告领取房产证。2、该卷宗第19页的委托书证据，证明原告出具委托书的时间是2000年7月28日，委托权限是领取房产证。“领取房产证”5个字后面的其他字不是原告写的，前后笔迹不一样。3、第42页内容，证明被告代领原告房产证时间是2000年8月2日。 证据二、东阳市房屋所有权卷宗（董柏良）（系档案复印件），证明：1、该卷宗卷内文件目录中没有有关房屋买卖和过户文件的任何委托书和公证书内容记载，证明系被告自导自演虚假行动。2、第7-9页的房地产买卖契约内容三点异常：一是没有原告的购房发票或购房的现金收条，二是原告不可能将还未领出的房地产出让并正式交付给被告，三是被告代原告领取房权证的时间与原被告双方签订房地产买卖契约时间是同一天，均是2000年8月2日，当时原告不在现场，是被告在代领房产证上签字。证明该房地产买卖契约不是原告真实的意思表示。3、第14-15页的内容，证明房地产买卖契约中的房价款45000元明显比该房地产评估值55400元低，不是真实的房屋买卖关系。4、第15页的内容，证明被告与张健跃系夫妻关系。 证据三、河南灵宝航站的书面证明原件及其营业执照、合同和证明人的身份信息（均为复印件），证明：2000年8月2日当天原告在河南灵宝航站工作，签署房地产买卖契约时原告不在现场。同时进一步证明了东阳市房屋所有权卷宗（董柏良）第25页中的房屋登记经办人丁丽萍于2000年8月2日在原告身份证复印件上盖章确认与原件相符的事实是虚假的。 证据四、起诉状、信誉书、受理案件通知书和应诉通知书、送达回证及撤诉申请书、撤诉裁定书（系档案复印件），证明：1、送达回证由董柏良代签收，证明张健跃于2001年11月8日起诉原告，董柏良是完全知情的。2、张健跃的起诉状证据，一是证明被告已自认2000年8月与原告签署房地产买卖契约中的45000元购房款是房屋的折抵款，房屋抵债后还欠22000借款本金和1万多元利息；二是证明被告与原告签订的房屋买卖合同被告夫妻已自认确实是名为房屋买卖，实为民间借贷，其中的45000元房屋抵债款仅是被告单方意思表示，原告还未应诉被告妻即撤诉的事实。3、信誉书，证明原告没有提出房屋抵债，仅表示一切经济损失由原告负责。 证据五、张健跃出具的收条及其利息计算清单（均为复印件），证明：1、2001年11月18日张健跃起诉徐培文后，诉讼文书一直由徐培文妹徐某代收及徐某找应立浩律师帮忙调解该案一事。2、利息计算清单，证明董柏良夫妻自认2000年8月与徐培文签署房屋买卖合同中4.5万元购房款是房产抵欠款。 证据六、徐培文所在村民委员会出具的情况说明（系彩印件），证明徐培文生有二个儿子，大儿子今年39岁，小儿子今年34岁，二个儿子至今均未婚。 证据七、徐某的书面证明（系原件并出庭作证），证明：1、2001年4月的一天被告强行入室，擅自清空室内物品，并强行通过徐某搬至原告在燕山村的农房内。2、证明2001年12月18日因张健跃在东阳法院起诉原告，徐某曾写过欠张健跃22000元借款本金、11530元利息的借条，后张健跃向法院撤诉。3、证明徐某找应立浩律师帮忙调解该案一事。 被告董柏良答辩称：原告早己于2000年便以抵债方式将涉案房屋转让给答辩人，并办理产权转移登记，原告诉请没有事实与法律依据，应依法驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1、1996、1997年间，原告以承接工程缺少资金为由多次向答辩人妻子张健跃（下简称答辩人）借款，至1997年12月24日，原告共向答辩人借款7.7万元，后经答辩人催讨，原告于1998年9月8日给答辩人出具信誉书一份，承诺7.7万元借款于1998年10月还一半，余款于1998年11月底还清。原告于1999年5月还款1万元后未有还款，原告于次年5月提出以房抵债，双方商定抵偿借款4.5万元，随后答辩人为涉案房产办理从二轻公司转移登记至原告名下手续，并承担缴纳了相关费用，为进一步办理涉案房产转移登记至答辩人名下，原告曾专门回乡，而为免受办理手续上的麻烦，原告委托答辩人为其领证、办理房产交易（转移登记至答辩人名下）。2000年8月8日，涉案房屋便依法登记至答辩人名下。至此，原告便不再是涉案房屋所有权人。2、原告诉状陈述大都与事实不符。原告认为自己仅高小文化，2000年7月28日因远在河南灵宝飞机场干活，故委托答辩人代为领取二轻公司过户给原告的房产证，并书面出具委托书后，马上回河南干活。这不是事实。原告亲笔出具的信誉书能够证明，原告长期在外承包工程施工，实际具备较高文化水平；原告委托答辩人领证、办理房产交易，则是因其在委托之前的2000年5、6月，由于其未能及时归还向答辩人妻子的借款，自愿将从二轻公司受让所得的涉案房屋抵债给答辩人，怕办理相关手续上的麻烦，又不愿承担相关费用，其主张的于2000年7月28日出具委托书后即回河南，不现实。根据市房管处办理房地产买卖手续要求，买卖双方当事人必须在工作人员现场见证的情况下签署相关文件。原告与答辩人间的《房地产买卖申请审批书》《房地产买卖契约》上构有原告的亲笔签名与盖章，这些在政府部门存档的书证足以证明原告签署相关文件时在东阳。原告陈述，当时因其妻死亡等原因不能还款，所以抵押房产，也不符合实际。其妻早在1989年9月已经死亡，原告向答辩人家属借款还远没发生。2000年8月1日，原告所在村委会在原告与答辩人间的《房屋买卖协议》中的备注、见证足以证明。原告当时无力还款是事实，以房抵债也是事实。如果当时仅仅是抵押，办理原告产权证产生的费用应由原告自行承担，对此，原告却只字未提实际涉案房产从二轻公司至原告至答辩人的转移登记所有费用均由答辩人承担支付，原告主张抵押没有任何证据。而有原告所在村委会见证的双方间简单的《房屋买卖协议》、在房管处现场签名的《房地产买卖申请审批书》《房地产买卖契约》等都只能证明双方系买卖法律关系。原告诉称有关材料中的签名不是现场签名，是答辩人寄到在河南的原告处，原告不仔细看就签名，后寄回的。对此，行政登记工作程序上不存在可能性，即使如原告所说登记材料是寄给原告签的名，也根本不可能存在其不仔细看就签名回寄的问题，因为原告看材料、找人解惑均有足够的时间。原告诉称当年过年后（2001年）答辩人擅自砸开门锁将室内家具搬到其老家叫其妹接收，而强行霸占其涉案房屋，这种说法太不切实际。因为如果原告的这种说法成立，原告一定早就以诉讼或向有关部门反映、举报等多种方式主张权利，控告答辩人。原告诉称当时自己怕答辩人手中有枪，房屋被占一直忍耐至2019年12月5日查档发现委托书篡改，利用空白纸上骗取的原告签名，办理房产过户，纯属无理取闹。原告向答辩人的借款额是7.7万元，1999年5月还款1万元，涉案房屋抵借款4.5万元，原告尚欠答辩人余款2.2万元。为此，答辩人曾于2001年11月22日向东阳市人民法院提起诉讼。答辩人在起诉状中将相关事实写得十分清楚，明确以房抵债事实，法院将诉讼材料通过合法方式送达给了原告，此后近二十年，原告没提任何异议。原告自己在起诉状中陈述，其于2000年年底回家曾询问被告有关房屋情况，被告便表态房屋已抵债给被告，因此不管原告主张的受欺诈、胁迫还是重大误解，原告的撤销权早已消灭，原被告所涉案房屋买卖无任何无效理由。 针对上述辩称，被告董柏良提供了下列证据： 证据一、房地产买卖契约、契证、契税交款书、房地产买卖申请审批书、房屋买卖协议（均系档案复印件），证明双方买卖涉案房产并办理了转移登记的事实。 证据二、房产登记、交易费用票据五张（系原件），证明被告承担了涉案房产登记至原告名下后转移登记至被告名下的相关费用的事实。 证据三、起诉状、信誉书、民事裁定书、送达回证（均系档案复印件）。证明原告不可能不知涉案房产买卖事实。 证据四、结婚证、户口簿（系与原件核对无误之复印件），证明被告与案外人张健跃系夫妻关系。 经开庭审理，本院对证据认证如下：关于原告提供的证据一、二、四、五，被告对其的真实性、合法性均认可，但认为不能达到原告的证明目的，反而能够证明涉案房屋系原告以房抵债出卖给被告并履行完毕的事实；对证据三的三性均不予认可，认为原告方应提供证据证明其中的具体内容；对证据六，被告认为与本案没有关联性；对证人徐某的证人语言，被告认为证人系亲兄妹存有利害关系且其陈述不属实，对三性均不认可。关于被告提供的证据一，原告对其三性均有异议，契约除原告签字外均为空白，其他证据均不符合房产交易的习惯和行政规定，不能体现原告方的真实意思表示是无效的；对证据二、三，真实性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的证明目的，反而可以证明被告对以房抵债是明知的；对证据四，真实性、关联性没有异议，但认为可以显示被告夫妻文化程度高，以名为房屋买卖实为以房抵债的协议对原告进行了欺诈。另外，经原告方申请，本院组织双方当事人对存放于东阳市××镇××街××号××室××号××号，案卷号68519号、68520号原件进行现场勘验并取得了上述案卷与原件核对无误的复印件，对该件的真实性双方均无异议。对此，本院综合认证如下：对双方当事人就真实性无异议部分的证据，可作为认定相关事实的依据。对双方当事人就真实性、合法性、关联性有异议部分的证据，其有无证明力及证明力大小，需要结合全案证据在说理部分综合认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述，本院查明的事实如下：1998年9月8日，徐培文向被告妻子张健跃出具《信誉书》一份，载明“兹有徐培文在97年12月24日向张健跃借款柒万柒仟元。由于目前工程未能按合同开工，因此对所有借款不能按时付还，……在98年10月份还清一半……如若98年11月底不还清话一切经济损失由我负责”，其后原告于1999年5月归还10000元。1999年12月20日原告与东阳市二轻建筑工程公司签订涉案房屋《房地产买卖契约》，2000年7月28日，原告向被告出具委托书载明“委托权限：领取房产证.办理房产交易”原告在其下委托人处签名并加盖私章，同页下半部分为《证明》，载有：“今证明徐培文系我单位村民，上列委托书确系其本人亲自出具”，并盖有东阳市虎鹿镇燕山村民委员会印章落款2000年8月1日。2000年8月2日由被告领取涉案房屋的产权证。原告还在《房地产买卖申请审批书》《房地产买卖契约》甲方签章处签名及加盖私章，《房地产买卖契约》中手书房地产成交价格为45000元，原、被告还签有手书的《房屋卖买协议》一份，载明“甲方于二〇〇〇年七月廿八日将座落于东阳市××镇××街××号××室平面住宅一套杜卖给乙方管业，双方并于该日协定卖买款并登定杜买契约。房屋即日归乙方所有，此协议卖买双方不得反悔。此协议卖买双方各执一份……”该房地产2000年8月3日的评估总值为55400元，被告于2000年8月10日领取涉案房屋产权证书。2001年11月22日，张健跃向本院起诉要求徐培文归还欠款本息并诉称“至2000年8月，徐培文又将自己的一套房产以45000元折抵欠款……”该案文书由徐培文妹妹徐某代收，该案张健跃于2001年12月18日撤回起诉。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的《房地产买卖契约》《房屋卖买协议》的效力问题。首先，双方对被告对原告享有债权及本案《房地产买卖契约》《房屋卖买协议》系“以房抵债”并无异议，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，虽然原告对双方落款为2000年8月2日的《房地产买卖契约》陈述系内容空白仅让其签字，但其文本为四开页，印有“房地产买卖契约”“房地产买卖事项”等等多处可以体现该文本性质的字样，原告关于其文化程度低、没看清内容、以为是房屋抵押而非买卖的陈述明显与基本事实不符；另有关于手书的《房屋卖买协议》，原告庭审中认可的主文部分亦有“杜卖给乙方管业”、“协定卖买款并登定杜买契约。房屋即归乙方所有，卖买双方不得反悔”等内容，双方房屋买卖的意思表示清晰、明确，实难考虑该协议内容除房屋买卖外另有其他解释。应认为上述两份合同是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，相关债权亦已到期、故该协议书有效并已完成产权转移登记手续即已履行完毕。其次，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综观全案，原、被告双方在较长的时间内多次对房屋买卖事项进行确认，形成诸多材料、证明并最终办理完毕过户登记手续，现原告方并无充分证据证明被告方对本宗房屋买卖存有欺诈胁迫之情形，本院对其要求确认以房抵债过程存有欺诈、胁迫应予认定无效的主张不予支持。另外，原告方关于由因该不动产被拆迁已实际灭失而应由被告赔偿其相对应的房屋价款的主张，本院认为，该主张系以合同无效、被告方存有过错为前提，在合同有效且已履行完毕的情况下该项诉请无审理之必要，故对其要求对涉案房屋的现行价值进行评估的主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐培文的诉讼请求。 案件受理费5400元（已减半收取），由原告徐培文负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 顾悦婷 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 林 云 代书记员 李菲凡