北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13494号上诉人（原审被告）：卞毅，男，1972年10月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金涛，北京邦远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾雯雯，女，1974年11月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金涛，北京邦远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔成，男，1981年6月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：柴畅（崔成之妻），住辽宁省沈阳市于洪区。上诉人卞毅、顾雯雯因与被上诉人崔成房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人卞毅、顾雯雯之共同委托诉讼代理人金涛，被上诉人崔成之委托诉讼代理人柴畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卞毅、顾雯雯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判减少卞毅、顾雯雯承担的违约金，不服一审判决数额8万元；2.一、二审诉讼费由崔成承担合理部分。事实和理由：一审法院判决卞毅、顾雯雯承担16万元违约金明显偏高，应予酌情调减。一、基于案涉合同的事实，迁移户口不是主要义务，卞毅、顾雯雯不能因非主要义务承担过高的违约责任。崔成与卞毅、顾雯雯签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）的目的是崔成取得北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）的产权，至于房屋是否增值、增值多少，不是该合同的目的，不能因为崔成觉得没挣到钱，就要将其认为的损失转嫁到卞毅、顾雯雯身上。崔成与卞毅、顾雯雯签订合同后，各自履行义务，崔成很快取得了房屋产权并办理了产权登记手续，其合同目的已经顺利达到。且双方签订《房屋买卖合同》时未对房屋上的户口问题进行任何协商。二、相较于案涉合同的标的，迁移户口的违约金占比太高。本案《房屋买卖合同》约定的房屋买卖金额为150万元，如果由于完全非卞毅、顾雯雯的主观过错且非主要合同义务而让其承担16万元违约金，显然太高。房屋买卖对普通老百姓而言，绝对是大宗交易，金额占资产的大部分，对此适用违约金条款时应更为谨慎。特别是在合同主要义务已经完成的情况下，设置高比例的违约责任，不利于交易的公平。三、卞毅、顾雯雯自始至终无任何主观过错，造成户口没有迁出的原因属于客观情况。1.中国的户籍制度有其特殊性，只要房屋上的户籍人不主动迁出，其他人都无法把户口迁出。卞毅、顾雯雯作为普通公民无法改变，在此情况下让卞毅、顾雯雯承担过重责任不公平。2.卞毅、顾雯雯在崔成于2020年4月提出户口问题后，也曾多次与上家联系，但由于其上家的原因，户口始终未迁出。卞毅、顾雯雯已做了所能做的各种努力，户口未能迁出的原因不在其二人。3.由于卞毅、顾雯雯不需要在涉案房屋落户，崔成亦未提出过关于户口的任何要求，卞毅、顾雯雯也无任何途径可以了解到涉案房屋上的户口状况，故要求卞毅、顾雯雯承担过重的合同义务，显然与事实情况不符。四、中国的房地产市场有其特殊性，房价的涨跌受多重因素影响，很难说某一因素是房屋涨跌的主要甚至是唯一因素。特别是在中国房屋价格涨幅不稳定且有炒作的情况下，把后手交易与前手交易直接关联，会造成巨大的不公平。一审判决没有对事实进行全面分析，结论必然有失偏颇，对卞毅、顾雯雯不公平。崔成辩称，同意一审判决，不同意卞毅、顾雯雯的上诉请求。第一，迁移涉案房屋户口是双方约定的合理义务，该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规，应当严格执行。第二，户口迁移是合同的主要义务，且对涉案房屋价值影响较大。涉案房屋存有案外人户口，严重影响了崔成的出售利益，两者有因果关系。第三，卞毅、顾雯雯对未迁出户口有主观过错，经过一审法庭调查，卞毅、顾雯雯明知涉案房屋遗留案外三人户口，其没有举证证明其积极主动联系案外人迁出户口，卞毅、顾雯雯怠于履行合同义务，严重影响了崔成的合法权益。第四，一审判决的违约金数额是合理、准确的，不应予以调整。崔成向一审法院起诉请求：卞毅、顾雯雯连带支付崔成逾期迁出户口违约金39.25万元。一审法院认定事实：2016年2月3日，在北京链家房地产经纪有限公司居间下，崔成之母黄俊英作为其代理人与卞毅、顾雯雯签订《房屋买卖合同》，主要约定：崔成购买卞毅、顾雯雯名下涉案房屋，建筑面积40.96平方米，房屋未设定抵押，未出租。房屋成交价格150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价75万元。双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。卞毅、顾雯雯应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卞毅、顾雯雯自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向崔成支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，卞毅、顾雯雯应当按日计算向崔成支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，崔成依约向卞毅、顾雯雯支付了全部房款225万元。2016年4月22日，涉案房屋转移登记至崔成名下。另查一，2020年4月16日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间下，黄俊英代崔成与案外人王**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔成向王**出售涉案房屋，房屋主体价款166万元，装修及设施折价款107万元，房屋上无户口。次日，崔成、王**与我爱我家公司签订《退单协议》，约定因户口原因解除各方《北京市存量房屋买卖合同》及全部相关材料。另查二，2020年5月2日，在我爱我家公司居间下，黄俊英代崔成与案外人刘嘉旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔成向刘嘉旭出售涉案房屋，房屋主体价款154万元，装修及设施折价91万元。该房屋户口登记情况为1册3人，双方同意不迁出。2020年7月1日，该房屋登记在刘嘉旭名下。一审庭审中，就崔成与案外人先后两次房屋买卖的情况，崔成表示其与王**签订的房屋买卖合同因房屋上的户口问题而解除，双方合同解除后不到15天，自己又和刘嘉旭签订了房屋买卖合同，该合同约定不迁出户口，故房屋售价比与王**签订的合同低了28万元，自己受到了实际损失。卞毅、顾雯雯则表示崔成主观夸大了其损失，房价的涨跌并不仅仅是户口的原因，受多方面因素的影响。崔成还提交链家公司官网截图打印件3页、链家公司APP截图打印件7页，证明2020年5月安贞里一至四区的房屋均价为75756元，同小区同面积的房屋均价为7万元每平米，涉案房屋因二被告未迁出户口，售价明显低于市场价。卞毅、顾雯雯表示这些证据的真实性和证明目的均不认可。为核实涉案房屋上的户口情况，一审法院依法赴北京市公安局朝阳分局安贞里派出所进行调查核实，经查，涉案房屋上现有案外人姚瑾、杨继芳、姚世和三人户口，三人户口均系2001年7月17日迁入，至今未迁出。各方均认可一审法院调查结果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔成与卞毅、顾雯雯签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。按照约定，卞毅、顾雯雯应当在涉案房屋所有权转移之日起30日内办理房屋内原有户口迁出手续，否则应当承担相应的违约责任。涉案房屋于2016年4月2日登记在崔成名下，故卞毅、顾雯雯本应于2016年5月2日前将涉案房屋内原有户口迁出，卞毅、顾雯雯至今未履行该义务，导致房屋内仍存有案外三人的户口，其行为确已构成违约，应当承担违约责任。卞毅、顾雯雯虽辩称双方签约时并未就户口问题进行协商，且崔成长期不关注房屋上的户口问题，导致损失扩大，然而对自然人而言，房屋买卖系重大交易事项，双方签约时理应对合同所涉权利义务有充分了解。此外，崔成在向卞毅、顾雯雯购房后虽长期未关注房屋内户口是否迁出，但迁出户口系卞毅、顾雯雯义务，卞毅、顾雯雯应当恪守诚信，将房屋内的全部户口准时迁出，故一审法院对卞毅、顾雯雯的抗辩意见不予认可。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。就本案来看，崔成在短时间内先后签订两次房屋买卖合同出售房屋，第一次交易约定房屋上无户口，售价较高，但因房屋上仍存有户口该合同解除，第二次交易约定房屋上有户口但无需崔成迁出，售价较低，该交易完成，可见房屋上现存的未迁出户口确实给崔成出售房屋的价格带来一定影响，但同时亦应考虑到房屋售价受市场行情、房屋状况等多方面因素影响，卞毅、顾雯雯认为违约金过高请求法院依法调整，一审法院根据合同的履行情况、卞毅、顾雯雯的过错程度、逾期未迁出户口的期限等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、顾雯雯、卞毅于判决生效之日起七日内连带支付崔成逾期迁出户口违约金160000元；二、驳回崔成其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为一审判决认定的违约金数额是否应予减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，崔成作为买受人与出卖人顾雯雯、共有权人卞毅签订的《房屋买卖合同》明确约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”依据本案查明的事实，崔成向卞毅、顾雯雯支付了全部购房款，2016年4月22日涉案房屋转移登记至崔成名下，而涉案房屋内原有户口至今仍未迁出，故卞毅、顾雯雯已构成违约，其应当承担相应的违约责任。就卞毅、顾雯雯提出的一审判决的违约金数额过高的上诉理由，本院认为，首先，本案《房屋买卖合同》明确约定了户口迁出义务及相应违约责任，卞毅、顾雯雯对此合同条款应当明知并依约履行，现其主张双方在签订合同时未对户口问题进行协商，缺乏依据，本院不予采信。其次，根据崔成在一审中提交的证据，可以证明涉案房屋上现存的未迁出户口确实给其出售房屋的价格带来一定影响。一审法院考虑到房屋售价受市场行情、房屋状况等多方面因素影响，结合合同的履行情况、卞毅和顾雯雯的过错程度、逾期未迁出户口的期限等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额为16万元，并无不当，本院予以维持。卞毅、顾雯雯提出的迁出户口不是合同主要义务、一审判决的违约金明显偏高等上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，卞毅、顾雯雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由卞毅、顾雯雯负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二〇年十一月十三日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然