山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8803号上诉人(原审被告)：中泰证券股份有限公司章丘双山北路证券营业部，住所地山东省济南市。负责人：侯伟光，总经理。委托诉讼代理人：徐阳，女，该单位员工。委托诉讼代理人：马震，男，该单位员工。被上诉人(原审原告)：刘瑞林，男，1963年5月17日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人(原审原告)：包泽，男，1970年10月21日出生，汉族，住山东省章丘区明水街道办事处汇泉路**。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：翟舒宁，山东百脉律师事务所律师。上诉人中泰证券股份有限公司章丘双山北路证券营业部（以下简称中泰章丘营业部）因与被上诉人刘瑞林、包泽房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。中泰章丘营业部上诉请求：1、依法撤销（2020）鲁0181民初1203号民事判决，改判驳回刘瑞林、包泽的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用全部由刘瑞林、包泽承担。事实和理由：一审判决对相关事实认定和法律适用错误，程序严重违法，依法应当纠正。一审认定中泰章丘营业部有义务将诉争房产恢复原状，与既有《房屋租赁合同》约定不符，且适用法律错误，依法应予纠正。2016年，中泰章丘营业部与刘瑞林、包泽续签《房屋租赁合同》，其中合同4.3条明确载明，租赁期满后，中泰章丘营业部可以带走添置、安装部分，装修、装饰部分无需恢复原状。本案租赁合同对装饰、装修物处置有明确约定；且租赁合同系到期终止、非提前解除，《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条不适用于本案。此外，一审对“房产原状”的基本理解有误。租赁房屋的原状应是房屋出租交付前的状态，而不是房屋承租装修后状态。具体到本案，涉案房屋原状系毛坯房，装饰装修部分由中泰章丘营业部承租后出资完成，包括但不限于石膏板天棚、空调线路改造、双向电设备安装等，这一点各方均无争议。一审认定中泰章丘营业部取下并带走中央空调等行为构成侵权，属于事实认定错误，且程序违法。首先，中央空调由中泰章丘营业部承租后添置，租赁合同到期后，中泰章丘营业部有权带走。取下中央空调必然会导致石膏棚部分破损、线路与主机分离，但中央空调、石膏棚、空调线路都是中泰章丘营业部承租后出资装修的，刘瑞林、包泽没有所有权，并非侵权。想当然的以为中央空调、石膏棚、空调线路一旦装修好即归房东所有，承租人无权处理、变动，无法律依据。其次，一审认定中泰章丘营业部行为导致房屋无法正常使用无证据支持。最后，本案是合同纠纷，非侵权纠纷；刘瑞林、包泽诉求的房屋租金，而非损害赔偿。一审法院在判决书中认定侵权行为，违背不诉不理的基本原则，系蓄意偏袒。一审认定房屋租金损失，系因中泰章丘营业部过错造成，属事实认定错误，依法应予纠正。首先，租赁合同到期后，刘瑞林、包泽以“未恢复原状”为由多次拒收房屋钥匙，其拒收理由违背合同约定。如果房屋后续空置，由此产生的损失，系由刘瑞林、包泽造成，与中泰章丘营业部无关。其次，退一万步讲，假设中泰章丘营业部有义务恢复原状，刘瑞林、包泽也不可主张房屋租赁费。理由：1.租赁合同到期终止后，双方已不存在合同关系，后续不存在房屋占有事实，判决房屋租赁费无合同和事实依据。2.根据《合同法》119条之规定，违约方违约后，守约方有义务采取措施防止损失扩大，否则不得主张扩大损失的赔偿。假定承租方归还的房屋有垃圾未清理等，房东作为所有人应进入房屋、采取积极措施予以清理，并可向承租方主张责任，而不是拒收钥匙、任由房屋空置。3.即便按一审的侵权逻辑讲，中泰章丘营业部拆除行为导致的是房屋损害，侵权结果是房损，而不是租金损失。如果租金损失都能支持，那么房屋因房损无法及时出售导致的市值盈亏也能支持。我方作出上述陈述，不代表认可一审的侵权认定！综上，租赁合同到期后，一审依据《租赁合同》判决中泰章丘营业部继续支付租金无法律和合同依据；房屋到期空置损失（如有），系刘瑞林、包泽放任导致，与中泰章丘营业部取下并带走中央空调的行为无因果关系。一审以刘瑞林、包泽变更诉求为由认定装修损失，属严重程序违法，必须予以纠正，两次庭审中，刘瑞林、包泽均没有变更。另外，一审法院主张的实体诉求共计2项，其中空置期间的租金诉求，一审予以支持，并在判项列明；装修损失诉求，法院在查明部分已明确不予支持，但故意漏判，未在判项列明“驳回其他诉讼请求”，系程序违法，故意偏袒刘瑞林、包泽，现依法提起上诉，请求依法改判，驳回刘瑞林、包泽的无理请求。刘瑞林、包泽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。中泰章丘营业部认为其没有义务将诉争房产恢复原状，与租赁合同约定不符，系曲解法律。根据租赁合同约定，租赁期满后中泰章丘营业部可以带走添置安装部分，装修装饰部分无需恢复原状，该约定的真实意思应该理解为中泰章丘营业部在房屋租赁期满后，可以把其未形成符合的装修装饰物带走，无需恢复原状的意思是不需恢复到租赁时的原始状态，但中泰章丘营业部因为向刘瑞林、包泽要求购买其已使用11年的中央空调，遭到拒绝之后，恶意破坏性拆除，导致房屋装修装饰物严重破坏，空调线路裸露，使该房屋不具有归还的条件，违反了诚实信用原则。关于中泰章丘营业部的第二个上诉理由，刘瑞林、包泽意见是首先该中央空调已经构成了附和性装修装饰物，中泰章丘营业部拆除该空调必然导致房屋破坏，而且本案中在房屋租赁期满前，中泰章丘营业部的工作人员打电话告知我方，要求中央空调作价处理给刘瑞林、包泽，刘瑞林、包泽未同意，当时中泰章丘营业部就直接威胁说“你们既然不要，那我们就拆走了，因为这是国有资产，但我们拆就不是好好的拆了”，在拆除过程中中泰章丘营业部没有尽到安全谨慎的义务，故意破坏性拆除，导致刘瑞林、包泽损失，使该房屋不具有归还条件。对于中泰章丘营业部第三个上诉理由，刘瑞林、包泽认为中泰章丘营业部在搬离之后并没有将房屋钥匙直接交付给两位出租人手中，后期刘瑞林、包泽发现该房屋现状之后坚决要求对方对该房屋进行清理维护，以达到能符合出租条件，并消除安全隐患，恢复房屋的正常状态，当时刘瑞林、包泽租赁给中泰章丘营业部的房屋系新房，可以立即使用，刘瑞林、包泽解除合同后导致该房屋存在严重的安全隐患以及破损情况，不具备交房条件，刘瑞林、包泽多次要求对方恢复房屋到能正常使用的状态，但中泰章丘营业部一直置之不理，在刘瑞林、包泽起诉之前从来没有与中泰章丘营业部进行交流和接触，因此导致刘瑞林、包泽的房屋租金损失应该由中泰章丘营业部承担。对于中泰章丘营业部第四点理由，刘瑞林、包泽自始至终要求中泰章丘营业部将房屋安全隐患排除，使房屋具有一般正常情况下的出租条件，达到可以使用的状态，但是中泰章丘营业部一直拒绝履行该义务，刘瑞林、包泽认为，装修损失实际情况也就是刘瑞林、包泽自己出资将该房屋恢复至可以正常使用状态的状况，并非是对该房屋装修部分进行全部重新装修，中泰章丘营业部对此理解有误。综上请求依法判决。刘瑞林、包泽向一审法院起诉请求：1、依法判令中泰章丘经营部将租赁房屋恢复原状并将租赁房屋交付刘瑞林、包泽；2、依法判令中泰章丘经营部按年租赁费48万元，支付给刘瑞林、包泽自2019年9月18日起至2019年12月17日的租赁费12万元及将租赁房屋恢复原状并将租赁房屋交付刘瑞林、包泽之日止期间的租赁费和违约金；3、诉讼费用由中泰章丘经营部承担。一审法院认定事实:2008年9月16日，刘瑞林、包泽与齐鲁证券有限公司济南共青团路证券经营部(后更名为中泰章丘经营部)签订承租合同一份，约定齐鲁证券有限公司济南共青团路证券经营部承租刘瑞林、包泽所有的位于山东省济南市章丘区山泉路鲁信明珠广场A3区九栋119-2号房屋一处，约定：租赁期为2008年9月18日至2016年9月17日，齐鲁证券有限公司济南共青团路证券经营部交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。租赁合同到期后，刘瑞林、包泽与中泰章丘经营部于2016年9月18日续签租赁合同一份，约定租赁期为2016年9月18日至2019年9月17日，租金为48万元每年，租赁期满中泰章丘经营部应将承租房屋及附属设施交还刘瑞林、包泽，其中属于中泰章丘经营部添置、安装的可以由中泰章丘经营部带走，装修、装饰部分无需回复原状。租赁期满后，中泰章丘经营部搬离涉案房屋，但因刘瑞林、包泽认为中泰章丘经营部未合理的将房屋交还，导致本案之诉。一审法院认为，本案争议焦点为中泰章丘经营部是否有义务将涉案房屋恢复原状。根据双方合同约定，租赁期满中泰章丘经营部应将承租房屋及附属设施交还刘瑞林、包泽，其中属于中泰章丘经营部添置、安装的可以由中泰章丘经营部带走，装修、装饰部分无需回复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，由承租人负责拆除；第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。中泰章丘经营部搬离时将安置的中央空调、双回路电源全部拆走，并由此导致电线线路裸露、吊顶天花板破坏、地面建筑垃圾成堆，在中泰章丘经营部提交的内部微信聊天群中也有“一片狼藉”的描述。本案诉争房屋的中央空调、电路线路、吊顶天花板均属于附合装饰物，由此拆除给诉争房屋装修、装饰部分造成了破坏，并导致诉争房屋无法正常使用或另行出租，中泰章丘经营部的拆除行为并不符合诚实信用原则，故中泰章丘经营部拆除附合装饰物的行为构成侵权，一审法院认定其有义务将诉争房产恢复原状，但考虑到恢复原状会给执行带来困难，经一审法院释明，刘瑞林、包泽将该诉讼请求变更为要求中泰章丘经营部赔偿恢复原状进行装修带来的损失，并申请对损失具体数额进行鉴定，一审法院技术室要求提供装修合同及施工效果图；经一审法院释明中泰章丘经营部拒不提供，故相应鉴定不能的法律后果由中泰章丘经营部承担。因本案有明确生效结果后，刘瑞林、包泽可以尽快将涉案房屋恢复正常使用，也避免给双方的损失进一步扩大，故一审法院在本案中对刘瑞林、包泽该诉讼请求不予支持，刘瑞林、包泽可在自行对涉案房屋进行符合市场一般情况的装修后，对装修损失另案主张权利。关于刘瑞林、包泽主张的租金及违约金，实际应为因中泰章丘经营部存在过错给刘瑞林、包泽带来的租金损失，一审法院予以支持，损失可按双方合同约定的年租金48万元进行计算至本判决生效之日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：中泰证券股份有限公司章丘双山北路证券营业部于判决生效之日起10日内赔偿刘瑞林、包泽租金损失(自2019年9月18日至判决生效之日，以年租金48万元进行计算)。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由中泰证券股份有限公司章丘双山北路证券营业部负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，中泰章丘营业部搬离涉案房屋后，将房屋钥匙放至物业处；2020年2月20日，中泰章丘营业部通过顺丰快递将钥匙寄给包泽，包泽拒收快递邮件；2020年4月21日，一审开庭中刘瑞林、包泽表示不接收房屋钥匙。二审期间，经刘瑞林、包泽申请，本院于2020年8月27日到济南市章丘区山泉路鲁信明珠广场的涉案房屋进行现场勘查，中泰章丘营业部在现场向刘瑞林、包泽交还了房屋钥匙，当日现场状况为：线路及吊顶天花板多处破坏，室内没有电，有多处电线裸露、垂下，地面尘土较多，双方均对上述情况签字确认。本院认为，刘瑞林、包泽与中泰章丘营业部于2016年9月18号签订的租赁合同是合法有效合同，合同约定对双方均具有约束力。合同到期后，在双方不存在租赁关系的情况下，应当及时办理房屋交接，本案中刘瑞林、包泽拒收房屋的理由是其认为中泰章丘营业部对房屋造成了破坏，主要是拆除房屋内的中央空调及双回路电源引起。关于中泰章丘营业部是否有权拆除中央空调及双回路电源，双方存在争议。对此，本院认为根据合同第四条3、约定:租赁期满，乙方应将承租房屋及其附属设施交还甲方，其中属于乙方添置、安装的可以由乙方带走，装修、装饰部分乙方无需恢复原状。中泰章丘营业部在搬离涉案房屋时，按合同约定有权拆除其出资安装的中央空调及双回路电源。但中泰章丘营业部在进行拆除作业时应当尽到合理注意义务，最大程度避免房屋的装饰、装修等设施受到破坏，保障房屋具备正常使用条件，不得影响房屋权利人收回房屋后进行使用或另行出租获取收益。刘瑞林、包泽主张的租金及违约金，实际为中泰章丘经营部的拆除行为给其造成的租金损失。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。综合全案证据及法庭查明的事实，中泰章丘营业部在拆除设备时造成了超出必要限度的破坏，损害了刘瑞林、包泽的权利，但根据上述法律规定，刘瑞林、包泽亦负有减损义务，其应当及时收回房屋，以避免房屋空置造成租金损失扩大。中泰章丘营业部的拆除行为造成部分房屋装修破坏并非刘瑞林、包泽拒收房屋的正当理由，故刘瑞林、包泽要求中泰章丘营业部赔偿其未及时收回房屋而造成的租金损失，于法无据。一审法院适用《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条的规定错误，判令中泰章丘营业部承担租金损失处理不当，本院予以纠正。刘瑞林、包泽可就房屋破坏部分进行必要修复后，另行主张相关权利。综上所述，中泰章丘营业部上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初1203号民事判决；二、驳回刘瑞林、包泽的诉讼请求。一审案件受理费1350元，由刘瑞林、包泽负担；二审案件受理费2700元，由刘瑞林、包泽负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年十一月十一日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤