河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14056号上诉人（原审原告）：郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路**院**楼裙房******，统一社会信用代码：91410100MA3XC7111H。法定代表人：杨瑞国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某1，女，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：帖海燕，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某1，系张某1的母亲。上诉人郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司因与被上诉人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用适用独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人张泽，被上诉人张某1及委托诉讼代理人帖海燕、李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案租赁合同系因被上诉人逾期支付租金及物业费导致的违约解除，一审法院认定事实错误；2、被上诉人故意混淆合同解除原因，导致一审法院认定事实不清；3、《商户合同终止协议》欠缺合同生效要件，且存在被上诉人与他人恶意串通、损害上诉人公司利益的情形，应属无效。张某1辩称：涉案的《商户合同终止协议》双方经协商一致达成的，合法有效。请求驳回上诉，维持原判。郑州市奥盛环侨企业管理咨询向一审法院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-097的《郑州上悦城租赁合同》自2019年4月1日起解除；2、判令被告偿付拖欠原告的2018年10月1日至2019年3月31日的租金68218.2元；2018年10月1日至2019年3月31日的物业管理费共计27792.55元；并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期付款违约金暂计为42484.75元（以欠交金额为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，自欠费之日起、暂计至2019年3月31日）；3、判令被告已交的履约保证金32003.6元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年1月18日，原告（系出租方、甲方）与被告张某1（系承租方、乙方）签订《郑州上悦城租赁合同》一份，载明：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面四层，编号3#L4-10-F出租给乙方，该商铺套内租赁面积为84.22平方米，乙方在该商铺内经营品牌“焖菜青年”，经营项目为餐饮。租赁期限从2018年5月1日起至2022年4月30日止，租期共4年；合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额135元，月租金共计人民币含税金额11369.7元。乙方应在本合同签订后的7个工作日内将首期租金支付给甲方即从2018年5月1日起至2018年7月31日的租金共计人民币含税金额34109.1元，第二期租金应在首期租金对应的支付期最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下期租金。乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额55元，首期管理服务费（2018年5月1日至2018年7月31日）共计人民币含税金额13896.3元。首期管理服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2018年5月1日至2018年7月31日，应缴管理服务费为人民币含税金额13896.3元，第二期管理服务费应在首期管理服务费对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的管理服务费。其他期次管理服务费均按每1个自然季度为一期缴纳一次。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币32003.6元。本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还商铺并履行完毕其他合同义务后30日内无息归还乙方。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任。2019年1月1日，原告和被告签订《郑州上悦城租赁合同补充协议》，主要约定，原告给与被告三个月免租政策，具体为2019年第一季度免租两个月，即收取一个月租金11369.7元，应收日期2019年1月25日，第二季度免租一个月，即收取两个月租金22739.4元，应收日期2019年3月20日。如被告未按上述应收日期前缴纳租金的，则自违约之日起，取消上述租金（免租）优惠，按主合同租金收取，且原告有权要求被告按主合同的租金标准计取违约金。上述协议签订后，被告向原告支付履约保证金22739.4元，管理服务保证金9264.2元，装修押金2000元，以上共计34003.6元。原告为引进其他商户，由时任原告工作人员张润楠于2020年3月20日微信通知被告，要求被告张某13月31日晚上撤店。双方就终止协议内容进行了协商，由原告出具《商户合同终止协议》，原告工作人员张润楠经被告许可代替被告在该协议书落款处签字捺印。协议主要约定：原被告于2018年4月1日签订的《租赁合同》自2019年4月1日终止，关于原合同租金、物业管理费、水电费及其他各项费用结算如下：经原告和被告确认，被告已按原合同约定交纳给原告的合同履约保证金22739.4元，管理服务保证金9264.2元，装修押金2000元不予退还。自涉案《租赁合同》终止之日起，且原被告履行完本协议约定的各项权利义务后，互不再以任何理由向对方主张权利，不再以任何理由要求对方支付任何费用或要求履行任何义务。被告张某1依约按期搬离承租房屋。双方确认租赁合同关系于2019年4月1日终止。一审法院认为，原、被告签订的《郑州上悦城租赁合同》、《郑州上悦城租赁合同补充协议》、《商户合同终止协议》及《郑州上悦城物业管理服务协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告工作人员张润楠于2019年3月20日通过微信向被告发出解除案涉租赁合同的意思表示并就终止协议内容与被告进行了协商，由原告出具《商户合同终止协议》，原告工作人员张润楠经被告授权代替被告在该协议书落款处签字捺印，后双方按照该协议内容实际履行，故原被告解除合同的行为符合双方合同约定与法律规定，且庭审时原被告均认可双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除，被告已交纳的履约保证金及管理服务保证金34003.6元归原告所有，对该事实本院予以确认。关于原告称《商户合同终止协议》未经公司内部审批流程通过不生效，原告未提交证据证明审批不通过后与被告另行商议的其他证据，且协议审批系发生于被告签订协议撤店后，其是否通过内部审批流程系原告公司内部管理问题，通过案外人张润楠提交的证言可知该《商户合同终止协议》系原告出具，其是合同占有优势地位一方，被告有理由相信该协议内容系原告真实意思表示，被告授权张润楠在协议上签字按指印即是双方对上述协议的认可，后被告搬离涉案商铺且原告未予以阻止，被告按照《商户合同终止协议》履行完毕后，原告亦应按照协议双方互不追究。根据双方上述《商户合同终止协议》第五条之约定，原告无权就案涉租赁合同向被告主张权利。原告诉请判令被告支付租金、违约金、物业费的诉请与上述约定不符，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与张某1签订的合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-097的《郑州上悦城租赁合同》自2019年4月1日起解除；二、张某1已交履约保证金、管理服务保证金和装修押金共计34003.6元归郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司所有；三、驳回原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1855元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司1555负担，由张某1负担300元。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、张龙与上诉人《郑州上悦城租赁合同》，证明涉案合同解除系因商户违约在先；2、已生效的三份判决书，证明应当适用同案同判的司法原则。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。本院经审查认为，上诉人提交的证据不是新证据且与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人的工作人员张润楠于2019年3月20日通过微信向被上诉人发出解除案涉租赁合同的意思表示，就终止协议内容进行了协商并由上诉人出具《商户合同终止协议》，且双方均认可双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除，被上诉人已经按照该《房屋租赁合同》履行完毕，因此，一审法院认定该《商户合同终止协议》合法有效，并无不当。上诉人提出被上诉人与他人恶意串通、损害上诉人公司利益的上诉理由，因其未提交有效证据予以证明，本院不予支持；上诉人提出《商户合同终止协议》欠缺合同生效要件的上诉理由，经查，因该协议是否通过内部审批流程系上诉人公司内部管理问题，张润楠作为工作人员，其行为代表了公司行为，被上诉人有理由相信该协议内容系上诉人真实意思表示，上诉人的该上诉理由本院亦不予支持。因此，上诉人的上诉请求不符合《商户合同终止协议》的约定，本院不予支持。综上所述，郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3710元，由上诉人郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十一月十八日书记员  徐成龙