河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3355号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南开启置业有限公司，住所地河南省郑州市**大学路西、桃园路南长城康桥华城********。统一社会信用代码：914101007982413637。法定代表人:呼泽帮，该公司经理。委托诉讼代理人:呼振央，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘书红，女，1978年9月4日生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：王留祥，河南黎民律师事务所律师。上诉人河南开启置业有限公司（以下简称开启公司）因与被上诉人刘书红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市石龙区人民法院（2020）豫0404民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人开启公司的委托诉讼代理人呼振央，被上诉人刘书红及其委托诉讼代理人王留祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开启公司上诉请求：l.依法撤销平顶山市石龙区人民法院（2020）豫0404民初234号民事判决第三项，支持开启公司要求刘书红支付物业费10904元的请求；2.反诉的诉讼费用由刘书红承担。事实和理由：一、一审法院依据《物业管理条例》第二十条规定，认为开启公司作为开发建设单位收取物业费法无明文，系适用法律错误。《物业管理条例》是规范业主与物业服务企业之间的权利义务关系，刘书红与开启公司之间系合同约定的权利义务关系，应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。二、开启公司收取物业费有合同依据和事实依据。因整个小区没有竣工验收，业主无法聘请物业服务企业，物业的管理由开启公司负责，房屋的维修、水电设施的维修及费用的收取等工作一直由开启公司进行，开启公司投入大量的人力、物力，从权利义务的一致性讲，开启公司应收取物业费用。开启公司计算的物业费标准并未按照商业物业标准，仅是参照住宅的标准收取，标准相对较低，只是弥补开启公司部分物业管理费用的支出。刘书红2017年6月20日至2020年8月20日共租赁38个月，每月每平方米物业费0.95元，其租赁的房屋总面积是302.04平方米，期间的物业费总计是10904元。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，支持开启公司的上诉请求。刘书红辩称，开启公司的上诉请求既无事实依据又无法律依据。一、租赁合同到期后，开启公司与刘书红没有签订新的租赁协议，其所谓的欠付房租仅仅是推测。其所主张的物业费也没有任何计算依据，首先开启公司没有有关部门颁发的收费许可证，收费是不应该的，按照《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同，开启公司是房地产开发企业，不是物业服务企业，没有收取物业费的资质，也没有相关许可。同时，开启公司也没有签订物业服务代收合同，其收费缺乏依据，人民法院不应支持。二、从平顶山市石龙区有关部门查询的信息显示开启公司租赁给刘书红的商铺于2019年10月17日由河南省宝丰县人民法院拍卖给了赵国玺，产权发生转移，开启公司即时起已经没有权利向刘书红主张租赁费和物业费。三、根据开启公司与刘书红签订的《租赁协议》，双方没有约定刘书红向开启公司交纳管理费。因此，开启公司收取管理费缺乏依据，应当视同物业费。四、案涉商铺为临街商铺，铺面面朝大路，也无通向小区的后门，商铺内的监控设施是刘书红自己安装，铺内铺外的卫生均由刘书红自己打扫，垃圾由平顶山市石龙区市政负责清运。开启置业公司所说其提供的小区内的公共安全监控设施、主水路、电路维护、清洁卫生等服务均与刘书红无关，刘书红也从未享受过这些服务。综上，请求二审法院驳回开启公司上诉请求，维护刘书红的合法权益。刘书红向一审法院起诉请求：1.判令解除刘书红、开启公司之间签订的房屋《租赁协议》；2.判令开启公司退还租赁保证金50000元；3.诉讼费用由开启公司承担。开启公司向一审法院提起反诉请求：1.刘书红向开启公司支付欠付的房租69983元、物业费10904元(计算至2020年8月2日),共计80887元；2.反诉诉讼费用由刘书红承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，刘书红与开启公司签订了一份房屋《租赁协议》，双方约定：刘书红租赁开启公司位于平顶山市××楼××号商铺，租赁期限两年；刘书红两年内无需支付租赁费，但需向开启公司缴纳房屋租赁保证金50000元整；租赁期满后，开启公司一次性无息退款；刘书红租赁期间所产生的水电费、物业费，由刘书红向物业管理部门缴纳，并在租赁期间结清，该协议自签订时生效。刘书红于2017年6月20日交付保证金50000元，开启公司出具收据一份。另查明，2019年6月20日，宝丰县人民法院作出（2018）豫0421执1155号之二执行裁定书，将开启公司所有的位于平顶山市石龙区人民路街道南顾庄社区东方桂苑3号楼102商铺确权给赵国玺所有。2019年10月17日，宝丰县人民法院将协助执行通知书交由平顶山市石龙区不动产登记中心协助执行。刘书红使用该房屋至今。一审法院认为，2017年6月20日刘书红与开启公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，为有效合同，予以确认。双方均应按合同约定行使权利，承担义务。本案开启公司、刘书红约定租赁合同期满后，开启公司应一次性退还保证金50000元，故对刘书红要求开启公司退还保证金50000元的诉讼请求应予以支持。2019年6月20日宝丰县人民法院裁定将东方桂苑3号楼102号商铺确权给赵国玺，2019年10月17日通知平顶山市石龙区不动产登记中心协助执行，东方桂苑3号楼102号商铺已归赵国玺所有。刘书红继续租赁，并未约定租赁期限，视为不定期租赁，刘书红要求解除合同符合相关法律规定。涉案房屋权属已经发生变动，合同相对方已不是开启公司，且开启公司、刘书红双方并未明确约定租赁期满后的租金，开启公司提供的证据不能证明刘书红应付租金的具体数额，其要求刘书红支付相关物业费亦无事实依据和法律依据，故对开启公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决：一、解除刘书红与河南开启置业有限公司签订的《租赁协议》；二、河南开启置业有限公司于判决生效后十日内退还原告刘书红50000元；三、驳回河南开启置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费1822元，合计2872元，减半收取1436元，由河南开启置业有限公司负担。本院二审期间，刘书红围绕上诉请求依法提交了一组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘书红提交的证据为7张收据，其中6张为电费收据、1张为水费收据（刘书红称其他的收据已经找不到了）。刘书红拟通过该组证据证明，开启公司已经向刘书红收取过物业费，该7张收据收取的费用中比应收水费、电费多出的部分就是物业费，开启公司再主张物业费不应得到支持。开启公司针对刘书红所提交证据的质证意见为，对其中加盖东方桂苑物业室印章的收据真实性无异议，对其他公司的收据不发表意见。但是电费收据显示的管理费只是用电的管理费，包括电的损耗成本，并不包括电路管网系统的维护费用，电路管网系统维护包含线路维修、维护、保养、更换。收取的多出的水费只是增加了损耗部分的费用，并不包含水管网系统的维护、维修、管理费用。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘书红租赁案涉商铺期间，加盖东方佳苑物业室印章的电费收据显示“电价0.68元，管理费0.32元”；加盖东方佳苑物业室印章的水费收据显示“10元/立方米”。除以上事实外，二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一审未支持开启置业公司所主张的物业费10904元是否适当。对此，本院针对双方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：本案中，开启公司作为租赁商铺的所有权人将案涉商铺出租给刘书红，双方在租赁合同中约定租赁期间所产生的水电费、物业费，由刘书红向物业管理部门缴纳，并在租赁期间结清。但租赁合同中并未约定收取费用和提供物业服务的的物业服务企业名称，也未约定物业费收费标准。而开启公司作为案涉商铺的开发商，并非物业服务企业，其既无物业服务管理的相关资质，其也未与刘书红签订物业服务合同，同时开启公司亦未提交证据证明其向刘书红实际提供了相关物业服务。再者，从刘书红缴纳水电费的情况来看，电费中包含了管理费，水费也比本地区供水部门收取的自来水费用标准高得多。因此，开启公司主张向刘书红收取物业费10904元并无事实根据和法律依据，不应得到支持。综上所述，河南开启置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由河南开启置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李 洁二〇二〇年十一月十二日书记员  段奇敏