湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1980号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈卫，男，1986年8月9日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，住湖南省株洲市渌口区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区**。 法定代表人：任斌，总经理。 委托代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人陈卫与被上诉人株洲县海汇商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初855号民事判决，于2020年10月14日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈卫上诉称：撤销原判第二项，减少上诉人支付租金及管理费30134元。原审判决上诉人承担租金及管理费比例显失公平。 株洲县海汇商业运营管理有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈卫向原审法院起诉请求：解除原、被告的《租赁合同》，被告限期收回商铺；并由被告承诉讼费。事实和理由：株洲广源家居建材城成立于2016年8月，座落于株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园，被告系该建材大市场的经营管理者。2017年1月，该项目首批带租约产权商铺开盘，2017年10月，商户全面进行装修，2018年1月1日项目开业，正式运营。2017年3月14日，原告在了解被告方的招商引资方案及其租金优惠项目后，与被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定:乙方(原告)承租株洲广源家居建材市场23栋一层107商铺，面积为86.15㎡，以及23栋二层207商铺，面积为97.9㎡;租赁期限为5年，免租期限为24个月。由于签订合同时商铺为毛坯状态，未实际进入市场经营，故免租期计算至2019年12月31日。合同签订后，原告即进场装修合同项下的商铺，并按约向被告交纳了保证金26903元及管理费2208元。2017年12月14日，原告与被告又签订了一份《租赁合同书》，合同约定:乙方(原告)承租株洲广源家居建材市场23栋三层307商铺，面积为97.9㎡;租赁期限为5年，免租期限为24个月。由于签订合同时商铺为毛坯状态，未实际进入市场经营，故免租期计算至2019年12月31日。合同签订后，原告即进场装修合同项下的商铺，并按约向被告交纳了保证金5874元及管理费1175元。原告与其他商户进场经营后，逐渐发现广源建材大市场与被告宣传的严重不符，其所宣称的“百万人流量350亿蛋糕”根本不存在，“每年300万巨资推广品牌”更是子虚乌有，市场经济状况日渐萎缩，原告及其他商户日渐艰难，至2019年12月31日前后，各商户的免租期陆续到期，又恰逢“新冠肺炎”疫情的肆虐，经与被告协商，将免租期顺延半年，至2020年6月30日止，但至今年4-5月份，商场仍然生意萧条，原告及各商户纷纷向被告提出退租申请，并明确不要求退保证金及装饰费用，但被告方拒绝接收原告经营的商铺。原、被告订立的《租赁合同》合法有效双方均应切实履行，但原告为了履行合同花费了大量的物力、财力，可由于被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，致使原告的经营状况一直亏损至今，已不能实现合同之目的，如继续经营将导致损失进一步扩大，尤其是被告拒绝接收退租的商铺，人为的等待原告违约，其本身就是违反诚实信用。 株洲县海汇商业运营管理有限公司向原审法院反诉请求：1.解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋1层107号商铺合同（包括补充合同）；2.解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋2层207号商铺合同（包括补充合同）；3.解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第23栋3层307号商铺合同（包括补充合同）；4.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费95625元；5.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费49930元；6.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费35245元；7.被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准19125元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；8.被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准9986元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；9.被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准7049元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；10.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以19125元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；11.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以9986元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；12.被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以7049元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；13.被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准36184元/半年,按日计算向反诉人支付租金；14.被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准17622元/半年,按日计算向反诉人支付租金；15.被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准11748元/半年,按日计算向反诉人支付租金；16.确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺的履约保证金19125元；17.确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺的履约保证金9986元；18.确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺的履约保证金7049元；19.被反诉人承担反诉的诉讼费。反诉人与被反诉人于2017年3月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋1层107商铺，并约定了相应的权利义务。反诉人与被反诉人于2017年3月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋2层207商铺，并约定了相应的权利义务。反诉人与被反诉人于2017年12月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第23栋三层307商铺，并约定了相应的权利义务。2019年4月25日被反诉人与上诉人签订了《补充合同》，增加了相应的权利义务。现被反诉人违反《租赁合同书》以及《补充合同》的约定起诉要求解除双方签订的《租赁合同书》，属于违约行为。 原审查明：2017年3月14日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋1层107号商铺。商铺面积86.15㎡，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为18个月。租金以建筑面积计算，租金为35元/㎡，月租金为3015.25元，每半年租金18092元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计18092元）及6个月管理费（每月2元/㎡，共1033元），履约保证金共计19125元。租金、管理费按每半年缴付。合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金的两倍向被告支付租金。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。2017年3月14日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋2层207号商铺。商铺面积97.9㎡，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为18个月。租金以建筑面积计算，租金为15元/㎡，月租金为1468.5元，每半年租金8811元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计8811元）及6个月管理费（每月2元/㎡，共1175元），履约保证金共计9986元。租金、管理费按每半年缴付。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。合同其他条款约定同上。2017年12月14日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第23栋3层307号商铺。商铺面积97.9㎡，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为24个月。租金以建筑面积计算，租金为10元/㎡，月租金为979元，每半年租金5874元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计-5874元）及6个月管理费（每月2元/㎡，共-1175元），履约保证金共计7049元。租金、管理费按每半年缴付。合同第56条约定：租赁23栋107、207、307面积达240m2以上现免租2年。合同其他条款约定同上。合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，原告即开始对商铺进行装修，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。2019年4月25日，原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上再延长半年，即自2018年1月1日至2020年6月30日止，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用。合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。原、被告就解除合同一事协商未果，原告认为被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，被告应当承担相应的违约责任。被告认为原告起诉要求解除合同没有任何法定或者约定的事由，原告单方解除属于违约行为，原告应当承担相应的违约责任，故向本院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的损失，并且履约保证金不予退还。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。 原审认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点为：本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；合同解除后的法律后果问题。原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。合同解除是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉请求赔偿违约损失，不予支持。对于原告租金的承担问题，酌情认定，自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于被告其他的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、原告（反诉被告）陈卫与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司双方分别于2017年3月14日、2017年12月14日签订的三份《租赁合同书》及2019年4月25日签订的《补充合同》于2020年7月1日解除；二、由原告（反诉被告）陈卫在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币54241.25元（租金按月租金5462.75元计算，管理费按月564元计算，按15个月计算，扣除已交纳的履约保证金36160元）；三、限原告（反诉被告）陈卫在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第23栋1层107号、2层207号、3层307号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司；四、驳回被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）陈卫承担；反诉费2277.2元，由原告（反诉被告）陈卫承担577元，由被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司承担1700.2元。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷案。争议焦点为是否应当核减房屋租金及管理费。上诉人与被上诉人签订的三份《租赁合同书》和《补充合同》均约定租赁期为5年，免租期到2020年6月30日为止，2020年7月1日开始收取房屋租金。合同签订后，被上诉人已经交付了出租房屋，上诉人从2018年1月1日实际使用至2020年6月30日，共计30个月，现双方均同意解除合同，因上诉人未能租用出租房至合同期满，影响了被上诉人的预期利益，被上诉人要求上诉人支付实际占用出租房的租金和管理费，原审根据公平原则，酌定上诉人交纳15个月房屋租金和管理费，上诉人所交履约保证金予以抵扣，并无不妥。上诉人要求在原判基础上再核减房屋租金和管理费的理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费553.35元，由上诉人陈卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年十一月十六日 书记员  谭蔚尉