山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2706号上诉人（原审原告）：乳山市红鑫园房产中介咨询服务部，住所地山东省乳山市文化街中段。主要负责人：邓书选，经理。委托诉讼代理人：葛绪强，山东合度律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓书殿，男，系该服务部职工。上诉人（原审被告）：威海市金港湾房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市经济技术开发区海港路西。法定代表人：欧阳生，董事长。委托诉讼代理人：黄志斌，男，系该公司职工。上诉人乳山市红鑫园房产中介咨询服务部（以下简称红鑫园服务部）与上诉人威海市金港湾房地产开发有限公司（以下简称金港湾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2020）鲁1083民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红鑫园服务部上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由金港湾公司承担。事实和理由：1.关于红鑫园服务部销售的标准层中间二户型(3#308、4#502、2#508、2#603)均系特价房，应按3600元/平的价格结算佣金，税后销售佣金271041元。代理销售合同约定“自2019年3月4日起每月提供甲方指定标准层二户型特价毛坯房一套供乙方销售”，时至今日金港湾公司也未向红鑫园服务部指定特价房。按合同约定，红鑫园服务部销售的标准层中间二户型(6套以内)均系特价房，无需另行书面指定。2.关于2#408室的佣金计算错误。该房屋系红鑫园服务部在第一合同期内的价格销售的应按3900元/㎡结算佣金，该房屋税后佣金为43787元。根据2019年5月24日补充协议约定，红鑫园服务部在第一份合同期到期后未将该房屋出售自己认购了该房屋，并在第二合同期开始前将该房屋与第三人达成了交易协议。通过红鑫园服务部提交的与匡东平的微信聊天记录可证实该房屋定金是李庆芬夫妻在2019年9月17代交，且该房屋系红鑫园服务部以3900元/㎡的价格认购的。3.关于红鑫园服务部为金港湾公司独家销售代理，且金港湾公司存在低价倾销行为，一审法院认定事实认定错误。双方签订合同时虽未书面明确约定独家代理，但并不能说明红鑫园服务部并非独家代理。匡东平系金港湾公司乳山总负责人，系金港湾公司董事兼总经理，匡东平的承诺应构成表见代理。通过红鑫园服务部到乳山市不动产中心调取的多套房产备案价格情况，可以看出金港湾公司自行以低于委托合同价格销售房产，导致红鑫园服务部先前谈好的合同客户要求退房，房屋买卖合同无法签订，给红鑫园服务部造成了巨大的经济损失，应该赔偿该部分损失508000元。4.一审罔顾3#302室是红鑫园服务部根据2019年5月24日补充协议认购的(并约定了用销售佣金抵房款)。红鑫园服务部将该房屋出售给第三人邓玉宾，多次让金港湾公司办理手续，金港湾公司以己方佣金结算方式要胁红鑫园服务部，拒绝办理贷款手续，让金港湾公司得以侵吞了红鑫园服务部302室装修费63000元，应得税后佣金43787元。5.红鑫园服务部认为2#603销售环节已完成，掌握收款权的金港湾公司是在自己许可并自愿和客户达成603室剩余小部分房款延期收取的协议，以此赖掉原告税后销售佣金63125元，一审认定错误。6.红鑫园服务部销售的六套已经交纳定金未能成交的房屋，根据公平原则金港湾公司应将收取的定金与红鑫园服务部进行分配，支持六交定金客户因红鑫园服务部给不了金港湾公司低价销售的房价而放弃购房，给红鑫园服务部造成的损失120000元。金港湾公司辩称，第一，一审法院对案涉小区2#408、2#508、2#603、3#308、4#502的房屋佣金计算事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉请求，维持原判。红鑫园服务部所述金港湾公司承诺六套特价房的事实且无需另行书面指定，与事实和约定不符，金港湾公司从未作出该承诺，而且按照合同约定，计算房屋销售佣金应当按照定金收据的时间来确定基础单价予以计算。红鑫园服务部所述的接触磋商时间，不能认定为业主购房成交的时间；第二，红鑫园服务部并非案涉小区的独家销售代理方，金港湾公司未作出相关承诺，其因广告推广带客看房所产生的一系列投入，根据合同约定均应由红鑫园服务部自行承担；第三，红鑫园服务部所述金港湾公司存在低价倾销的行为也与事实不符，一审中王景荣及王某1两证人的证言均无法证明金港湾公司存在低价倾销的情况。销售价格是基于不同的交易时间、标的物实际状况、认购方式及成交目的等相关因素影响而有所波动，而且本案中两证人均是经红鑫园服务部介绍购买案涉小区房屋，由于红鑫园服务部为代理销售公司，其佣金来源是高于基础单价的溢价部分，所以存在红鑫园服务部为获得更多的佣金报酬而有意将房价标高告知两证人，进而产生证人所谓的购房价格高于其他房屋价格的情况；其次红鑫园服务部在上诉状中所列金港湾公司低价倾销的房屋房号情况，金港湾公司认为部分房号的成交时间是发生在销售代理期之前，且多为顶账房，部分房号目前仍待售状态，并非红鑫园服务部所述已售，基于此，所谓的低价倾销是与实际不符；第四，红鑫园服务部上诉状中要求主张3#302房销售佣金属于二审中增加的诉讼请求，其一审诉讼中并未主张，而事实上该房是其按照双方补充协议的约定自行认购该房屋，根本不存在计算佣金的情况；第五，关于2#603房佣金，由于该业主至今仍未付清全部购房款，按照合同约定未达到支付佣金的付款条件，金港湾公司暂时无需支付该笔佣金费用。金港湾公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，金港湾公司无须支付4#301房产的销售佣金54680.74元；2.判令红鑫园服务部承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.4#301房产属于顶账房，并非代理销售房产。2018年1月15日，金港湾公司与案外人山东闻远律师事务所律师邢京科，就《代理诉讼案件律师费结算汇总表》（原审被告证据1），明确约定结算款项数额及用该款购买案涉小区4号楼住宅（首层复式除外）一套，单价按建筑面积3600元/㎡，房款抵顶债务，多退少补。后于2019年10月8日，其以张佳伟为购房人签订4#301房《定购书》（原审被告证据2），建筑面积126.46平方米，成交价455,256元，折算建筑面积单价3600元/㎡，支付方式以律师费抵顶房款，多退少补。随后，双方各自履行付清余款、开具购房发票（原审被告证据4）、签订合同及办理房产证等合同义务。金港湾公司认为，签订《定购书》的行为只是对《代理诉讼案件律师费结算汇总表》购房意向的延续和进一步明确，而红鑫园服务部开始代理销售案涉小区商品房晚于购买意向的发生时间。2、退一步讲，即使认为4#301房产是红鑫园服务部之代理销售房产，金港湾公司亦无须支付该房产的销售佣金。根据《人杰地灵代理销售合同》第四条第1条约定只有在实际成交额超出销售代理基本价格时，乙方才获得代理佣金。而签订4#301房产《定购书》时，销售代理基本价格为4300元/平方，但实际成交单价为3600元/平方，实际成交单价低于销售代理基本单价，不存在溢价部分。综上所述，一审法院认定事实不清。红鑫园服务部辩称，案涉4#301室应该计算佣金，首先金港湾公司一审时提交的证据一，因缺乏单位公章从形式上不符合法律的规定，邢京科的签名以及该抵顶的形成时间也没有核实清楚，该证据真实性存疑，并且抵顶的主体也是山东闻远律师事务所，而不是案外人张家伟，所以该证据不能作为定案的依据使用。其次证据二，也不符合证据的形式要件，该证据是先有公章后有内容，如果是单位出具明显不合常理，并且没有单位的负责人签字确认，通过跟邢京科的录音也可以证实邢京科根本没有见过该证明，因此，该证据也不能作为定案的依据使用。再次，邢京科之妻张晓丽与邓书殿的微信聊天记录、邓书殿2019年9月29日通知匡东平301室房屋成交的微信证据，以及张佳玮和其爷爷姑姑一起来选房的客观事实，可以证实该房屋的成交是红鑫园服务部促成的。最后，张佳玮与金港湾公司和山东闻远律师事务所之间的顶账房缺乏双方债权债务处理相应证明材料，并且如果顶账属实也不会再通过红鑫园服务部来处理房屋的相关抵顶手续。综上可以证实该套房产是红鑫园服务部销售的，非金港湾公司所辩称的顶账房。故而，金港湾公司的上诉请求不能成立，恳请依法驳回。红鑫园服务部向一审法院起诉请求：1.要求金港湾公司给付销售佣金541877元及利息；2.要求金港湾公司给付因倾销18套低价销售特价房给红鑫园服务部造成损失508000元；3.要求金港湾公司给付因低价倾销导致红鑫园服务部6套房屋已经交纳定金客户不能成交，给红鑫园服务部造成的损失120000元；4.要求金港湾公司给付样板间装修费63000元，共计1232877元。一审法院认定事实：2019年3月5日，金港湾公司（作为甲方）与红鑫园服务部（作为乙方）签订《人杰地灵代理销售合同》，约定金港湾公司委托红鑫园服务部代理销售金港湾公司开发的元邦人杰地灵花园商品房。合同约定，本合同约定的销售项目为甲方在乳山市开发的元邦人杰地灵花园的未售房源（未售房源指未签订《商品房买卖合同》《认购书》《委托书》《法院裁定书》等甲方认定的单位）；代理期限自本合同签订起至2019年8月31日止；代理基本价格1、按照建筑面积1#、2#、3#、4#楼，标准层中间二房户型单位3900元/㎡，东西打头房及顶层复式房4000元/㎡，首层复式带花园房7400元/㎡，均为毛坯房。2、甲方自2019年3月4日起每月提供甲方指定标准层中间二房户型特价毛坯房一套供乙方销售，房号必须由甲方指定，定价为3600元/㎡。……代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为：所售的项目商品房实际成交额超出销售代理基本价格的溢价部分扣除溢价部分（包括奖励佣金）的房产交易增值税6%后为乙方应得代理佣金。2、双方同意按下列时间及方式支付代理佣金：（1）甲方在正式销售备案合同签订并获得全部房款：一次性付款的客户全款到账，达到佣金结算条件；按揭贷款的客户，首付款齐，商业贷款或公积金贷款放款，甲方全部到账达到佣金结算条件。……第五条甲方的责任1、甲方应积极配合乙方的销售，负责办理与业主签订《认购书》《新建商品房买卖合同》。房源及时更新，并保证乙方客户所订的房号不发生误订；2、甲方营销相关负责人与乙方对接，及时更新核准房源以及乙方对外销售价格，保证销售顺利进行；第六条乙方的责任1、在合同期内，乙方应做以下工作并承担全部费用：（1）制定推广计划书（包括市场地位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；（2）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划、推广；（3）派送宣传资料、售楼书；（4）委派销售人员到项目现场办公、带客户看房等；（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用互联网等各种形式开展多渠道销售活动；（7）乙方不得超越甲方授权对客户作出任何承诺。……3、乙方应守信甲方所规定的销售价格，乙方不得低于代理基本价格对外销售，溢价价格额度必须高于300元/㎡并取得甲方同意，不得超过物价局备案价，不得有违反市场价格行为。一切与房屋销售有关的资金均由甲方财务收取，包括不限于定金、首付款、房款、其他税费等，乙方不得向客户收取任何费用，否则产生的纠纷由乙方负全责。……。2019年9月23日，金港湾公司（作为甲方）与红鑫园服务部（作为乙方）签订《人杰地灵代理销售合同》，约定金港湾公司委托红鑫园服务部代理销售金港湾公司开发的元邦人杰地灵花园1#、2#、3#、4#住宅楼（现房）、5#商业楼（预售房）。合同约定，本合同约定的销售项目为甲方在乳山市开发的元邦人杰地灵花园的未售房源（未售房源指未办理《不动产权证》未签订《商品房买卖合同》《认购书》《委托书》《法院裁定书》等甲方认定的单位）；代理期限自2019年10月1日起至2020年3月31日止；代理基本价格1、按照建筑面积1#、2#、3#、4#住宅楼，自2019年10月1日起至2019年12月30日止标准层中间二房户型单位4200元/㎡，东西打头房及顶层复式房4300元/㎡，首层复式带花园房7700元/㎡，均为毛坯房；自2020年1月1日起至2020年3月31日止标准层中间二房户型单位4500元/㎡，东西打头房及顶层复式房4600元/㎡，首层复式带花园房8000元/㎡，均为毛坯房；……。2、甲方自2019年10月1日起每月提供甲方指定1#、2#、3#、4#住宅楼标准层中间二房户型特价毛坯房一套供乙方销售，房号必须由甲方指定，定价为3900元/㎡。……代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为：所售的项目商品房实际成交额超出销售代理基本价格的溢价部分扣除溢价部分（包括奖励佣金）的房产交易增值税6%后为乙方应得代理佣金。2、双方同意按下列时间及方式支付代理佣金：（1）甲方在正式销售购房合同签订并获得全部房款：一次性付款的客户全款到账，达到佣金结算条件；按揭贷款的客户，首付款齐，商业贷款或公积金贷款放款，甲方全部到账达到佣金结算条件。……第五条甲方的责任1、甲方应积极配合乙方的销售，负责办理与业主签订《认购书》《新建商品房买卖合同》。房源及时更新，并保证乙方客户所订的房号不发生误订；2、甲方营销相关负责人与乙方对接，及时更新核准房源以及乙方对外销售价格，保证销售顺利进行；第六条乙方的责任1、在合同期内，乙方应做以下工作并承担全部费用：（1）制定推广计划书（包括市场地位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；（2）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划、推广；（3）派送宣传资料、售楼书；（4）委派销售人员到项目现场办公、带客户看房等；（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用互联网等各种形式开展多渠道销售活动；（7）乙方不得超越甲方授权对客户作出任何承诺。……3、乙方应守信甲方所规定的销售价格，乙方不得低于代理基本价格对外销售，溢价价格额度必须高于300元/㎡并取得甲方同意，不得超过物价局备案价，不得有违反市场价格行为。一切与房屋销售有关的资金均由甲方财务收取，包括不限于定金、首付款、房款、其他税费等，乙方不得向客户收取任何费用，否则产生的纠纷由乙方负全责。……。2020年4月1日，金港湾公司向红鑫园服务部发出《终止及结算通知书》。通知红鑫园服务部，现代理销售期限已届满，在收到本通知书之日起5日内提供代理销售结算明细及相应依据，与金港湾公司进行结算。2020年4月2日，红鑫园服务部回函。2019年5月24日，双方又签订了一份补充协议约定，1、乙方对甲方的人杰地灵2#楼408、3#楼302无偿装修，并负责出售。在乙方代理合同期内，装修完，销售完。如销售合同期内未将此两套房销售完成，乙方应以签订的销售代理合同价格自行购买此两房，缴清全部房款（一次性付款或办理按揭贷款），否则乙方无条件归还上述房屋给甲方，甲方给予乙方一次免费更名。2、房屋房款及费用等在乙方销售代理佣金内扣除，不足部分乙方另行缴足。2020年1月15日，金港湾公司与邓玉滨签订《元邦人杰地灵花园定购书》。约定买受人自愿认购由出卖人开发的下列商品房：乳山市西环路与广州路交界处元邦人杰地灵3#302房。付款方式买受人以红鑫园服务部人杰地灵代理销售合同决算佣金抵顶房款，多退少补方式支付房价款。一审法院认为，销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于红鑫园服务部主张销售佣金部分。对红鑫园服务部诉请销售佣金中2#408、3#308、4#204、4#502、2#508五套房产系由红鑫园服务部销售，已交房款的数额，双方均无争议。但佣金计算的基础单价金港湾公司辩解应当按照客户交纳定金时的合同约定，因红鑫园服务部主张销售佣金均按照特价房的基础单价计算，根据合同约定“每月甲方提供一套标准层中间二房户型特价毛坯房，房号必须由被告指定”，红鑫园服务部未提交证据证实上述房产系由金港湾公司每月指定的特价毛坯房，故红鑫园服务部的该主张，无事实依据，不予支持。根据客户交纳定金时的合同约定基础单价为计算依据更为合理，故金港湾公司的该项辩解，理由正当，予以采纳。对于红鑫园服务部在主张佣金中，金港湾公司辩称未扣减溢价部分的房产交易增值税6%部分，对此，红鑫园服务部在庭审中已经予以变更，对此进行了扣减。因此，红鑫园服务部主张上述五套房产的销售佣金中200421.16元部分，理由正当，予以支持，多诉部分，理由不当，不予支持；对红鑫园服务部诉请销售佣金中4#301房产，金港湾公司辩解系用金港湾公司与第三人之间的律师代理费抵顶了购房款，与红鑫园服务部无关。但根据红鑫园服务部提供的证据可以看出红鑫园服务部在与该客户联系沟通时确认了购买的意向，以及要求以代理费抵顶的请求，最终客户房款的缴纳方式是否是以律师费进行抵顶，不影响该房产是否是由红鑫园服务部代理销售的问题，故金港湾公司的该项辩解，理由不当，不予采纳。故红鑫园服务部主张4#301房产的销售佣金54680.74元，理由正当，予以支持；对红鑫园服务部诉请销售佣金中2#603房产以及只交纳定金的6套房产，金港湾公司辩解因2#603客户尚有140000元未付清，按照合同关于佣金结算条件的约定，上述房产均未达到结算条件。对此，红鑫园服务部认可2#603客户尚有房款未付清以及6套房产只交纳定金的事实，故根据合同约定，红鑫园服务部的该项主张，无事实依据，不予支持。关于红鑫园服务部主张损失以及样板间装修费用部分。双方合同中并未明确约定红鑫园服务部系金港湾公司销售元邦人杰地灵花园的独家代理销售公司，但红鑫园服务部主张系金港湾公司在乳山的负责人匡东平承诺的上述事实，故金港湾公司低价倾销房产构成违约，由此给红鑫园服务部造成的房产无法成交损失以及样板间的装修费用等一切损失，均应当由金港湾公司承担。对此，红鑫园服务部申请证人王某1、王某2出庭作证，但两名证人仅能证实听小区业主说房产的销售价格存在一定的差异，但是关于差异形成的原因、时间等情况均无法证实，无法证实系金港湾公司存在低价倾销的原因导致，故对王某1、王某2的证人证言，本院不予采信。关于证人李某1、邓某1、邓某2、李某2的证言和原告提供的音频、视频资料中金港湾公司工作人员匡东平的承诺问题，首先，匡东平并非金港湾公司的法定代表人，其行为无法代表公司；其次，对于其承诺的相关问题，金港湾公司虽然认可其系乳山的负责人，但对于其承诺的相关问题予以否认，故其行为未得到公司授权，无法代表金港湾公司的真实意思表示；最后，按照双方合同以及补充协议的约定，红鑫园服务部为销售所产生的宣传、装修等费用应当由红鑫园服务部自行负担。所以，红鑫园服务部关于“按照匡东平的承诺，其应为被告公司的独家代理销售公司，金港湾公司低价倾销房产为其造成的损失，应当由金港湾公司承担”的主张，不符合合同约定，无事实依据，不予支持。关于金港湾公司辩解红鑫园服务部主张的佣金用于抵顶3#302房产的购房款问题。根据金港湾公司提交的证据可以看出，金港湾公司与案外人邓玉滨签订的定购书中约定的以红鑫园服务部人杰地灵代理销售合同决算佣金抵顶房款，多退少补。故该问题涉及案外人与金港湾公司之间的买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，不予处理。金港湾公司该项辩解，理由不当，不予采纳。红鑫园服务部部分诉请，理由正当，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决：一、威海市金港湾房地产开发有限公司于判决生效后十日内向乳山市红鑫园房产中介咨询服务部支付销售佣金255101.9元及利息（利息以255101.9元为基数，自2020年4月2日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至执行之日止）；二、驳回乳山市红鑫园房产中介咨询服务部的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7948元，由乳山市红鑫园房产中介咨询服务部负担5385元，由威海市金港湾房地产开发有限公司负担2563元；保全费3370元，由威海市金港湾房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新证据,本院组织了双方进行了质证。红鑫园服务部提交了5份证据：1.国家企业信息公示系统中的金港湾公司企业信息，拟证明匡东平系金港湾公司董事兼总经理，有权在职责范围内为其民事行为所产生的法律后果承担责任。2.从乳山市房产管理局取得的9套案涉小区的房屋不动产登记信息及案外人李庆芬电话录音2份、房款收据1份，拟证明金港湾公司存在低价倾销行为。证据3、4、5为微信聊天记录和语音通话记录，拟证明案涉2#408房屋定金缴纳时间为2019年9月17日。金港湾公司质证意见如下，对证据1、2真实性没有异议，关联性有异议，认为匡东平从未对六套特价房作出承诺，关于特价房的计取，应按照合同约定；红鑫园服务部所提供九套房屋登记时间只是合同备案的时间，并非房屋实际的交易时间，九套房屋里面大部分房屋均是在红鑫园服务部代理期间之前已经签订认购书，金港湾公司与业主已经达成交易，确定购房价格。其次4#207、2#204、1#204所显示的房屋单价均高于基础代理价，也就是说，即使该两套房屋是在销售代理期间成交的，也不存在低价销售的情况，其余七套房屋将提供相应的购房手续予以证实其实际的交易时间；证据3不能证明2#408定金的交付时间，而且结合通话记录，如果购房定金是通过转账形式支付，那么红鑫园服务部应提供相应的转账记录证实具体时间；证据4、5的质证意见同证据3。金港湾公司提供了8份证据：1.4#301的新建商品房买卖合同一份，证明该房总房款为455256元，建筑面积单价3600元/㎡；证据2.2#603房收款收据，证明金港湾公司经多次催款后，2#603房业主在2020年8月支付部分房款2万元整，说明金港湾公司并未怠于催收房款的事实；证据3.1#410商品房新建商品房买卖合同，证明合同签订的时间是2017年6月16日；证据4.2#407房定购书，证明该订购书签订的时间为2014年6月26日；证据5.4#207房定购书证明该订购书签订的时间为2017年10月20日；证据3-5均证明金港湾公司与该房业主实际成交的时间是早于红鑫园服务部代理的时间；证据6.威海市中级人民法院执行裁定书复印件一份，证明4#603房是因金港湾公司抵顶通州建筑集团有限公司，交易价格是由法院进行确认，不存在低价销售的情况；证据7.1#509定购书、两份房屋转让协议，该房是于2017年9月6日用于抵顶工程款，将房屋办至白智鑫名下，后经两次转手转让给现在的业主王淑美，但实际的交易价格以定购书为准签订买卖合同，其他溢价部分由业主自行交割；证据8.4#710房定购书，该房是内部员工认购，是特别优惠的特价房，并非金港湾公司对外低价销售的房屋，该业主是龙天然，是公司监事，其身份见红鑫园服务部提交证据1。红鑫园服务部质证意见如下，对证据1的真实性没有异议，但是该房屋的实际的交易价格并不是合同所记载的45万余元，该房是红鑫园服务部介绍出售给张佳玮，合同的价格是红鑫园服务部提供的证据3中的价格；对于证据2的真实性没有异议，但是据红鑫园服务部的职工了解，截止到目前2#603的房款已经全部付清，即使按照金港湾公司所述，如果还差房款12万元，那么金港湾公司也应该通过诉讼等其他方式积极催讨余款；对于证据3、4的真实性没有异议；对于证据5的真实性有异议，根据金港湾公司提供的证据7显示1#509的房屋订购时间，该509的编号是366，而4#207的编号是253，按照编号255在先的情况可以证实，那么253的交易时间应该是早于366的交易时间，但是合同中所约定的4#207的订购时间是11月20日，晚于1#509的购房时间，因此，仅凭该定购书，没有定购人的付款证据，没有定购人的享有其他证据予以证实不能认定4#207的定购时间是10月20日，也不能证实该房屋金港湾公司卖给了该定购人；对证据6、7的真实性没有异议；对于证据8真实性有异议，不能仅凭该定购书来认定4#710是内部处理给了单位的监事龙天然，应该进一步提供龙天然的付款凭证及龙天然的相应的其他证据，予以证实该房屋的真实买主以及交易时间。本院二审期间查明，2#408号房屋定金缴纳时间为2019年9月17日，由案外人李庆芬通过银行转账方式代缴。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方争议焦点为：红鑫园服务部中介销售佣金应如何计算。关于4#301房屋佣金计算问题。金港湾公司主张该房产是其与案外人山东闻远律师事务所就其案件代理费约定的顶账房产。二审中金港湾公司提供的证据1，证明该房屋单价与《代理诉讼案件律师费结算汇总表》中的单价3600/㎡一致。但该证据仅能证明该房产买卖合同单价与《代理诉讼案件律师费结算汇总表》吻合，不能直接推翻一审查明的红鑫园服务部与客户磋商确定购买意向并促成交易结果的事实，也无法必然得出4#301即为该特定顶账房产的结论，且房屋成交付款方式是否以律师费进行抵扣，不影响红鑫园服务部对该房产代理销售的结果，故对该证据不予采纳，对金港湾公司该项主张不予认可。关于3#308、4#502、2#508、2#603佣金计算问题。合同约定“每月甲方提供一套标准层中间二房户型特价毛坯房，房号必须由被告指定”，二审中红鑫园服务部未提交证明该四套房产为金港湾公司指定特价房应按3600元/㎡计算佣金的证据，金港湾公司也主张从未向红鑫园服务部指定过特价房。一审法院依照合同约定的基础单价计算佣金，并无不当，对红鑫园服务部该项主张不予认可。关于2#408佣金计算问题。红鑫园服务部主张该套房产定金缴纳时间为2019年9月17日，佣金应按照双方交易习惯执行第一份销售代理合同的约定，即按照3600元/㎡标准计算。金港湾公司二审中对红鑫园服务部主张的该套房屋定金缴纳时间表示认可，但由于9月17日处于两份销售代理合同的空白期，主张按照两份销售代理合同约定的基础单价平均值，即按照4050元/㎡标准计算。由于佣金计算缺乏明确约定，根据合同法相关规定，金港湾公司主张的佣金计算方式符合市场交易惯例，不违背诚实信用原则，理由正当，本院予以采纳。对红鑫园服务部该项上诉请求，本院予以部分支持。关于2#603佣金问题。针对红鑫园服务部主张金港湾公司与客户达成协议故意留下部分房款拖收，达到拒不支付销售代理佣金的目的，及该房屋房款已经结清的待证事实，由于二审中红鑫园服务部没有提交新的相关证据证明，本院不予支持。关于红鑫园服务部是否为金港湾公司独家代理及金港湾公司是否存在低价倾销问题。虽然红鑫园服务部在二审提交的证据1证明匡东平为金港湾公司董事兼总经理，但是该份证据无法直接证实匡东平是否代表公司做出授权红鑫园服务部为其独家销售代理的意思表示，也不能证明双方就独家销售代理合同达成一致，二审中红鑫园服务部未提交新的证据证明其该项主张，故本院不予采纳。金港湾公司提交的证据2至证据7针对“低价倾销行为”，分别围绕交易时间、定价规则、基础单价等进行了辩解和说明，本院予以认可。在无充分证据证明金港湾公司在红鑫园服务部代理销售期间存在低价倾销事实并应承担违约责任，且双方约定红鑫园服务部中介销售所产生的宣传、装修等费用应自行承担的情况下，红鑫园服务部关于分配金港湾公司收缴的六套未成交房屋定金12万元及赔偿宣传、装修等销售费用、定金收益的请求，缺乏合同和法律依据，故本院对红鑫园服务部该项请求不予支持。关于红鑫园服务部主张的3#302房屋装修费及佣金问题。因涉及案外人邓玉宾与金港湾公司之间的房屋买卖合同法律关系，与本案并非同一法律关系，一审法院认定正确，本院予以支持。综上所述，红鑫园服务部的上诉请求部分成立，应予支持；金港湾公司的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持山东省乳山市人民法院（2020)鲁1083民初1091号民事判决第二项；二、变更山东省乳山市人民法院（2020)鲁1083民初1091号民事判决第一项为：威海市金港湾房地产开发有限公司于判决生效后十日内向乳山市红鑫园房产中介咨询服务部支付销售佣金267876.2元及利息（利息以267876.2元为基数，自2020年4月2日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至执行之日止）；三、驳回乳山市红鑫园房产中介咨询服务部其他上诉请求；四、驳回威海市金港湾房地产开发有限公司上诉请求。一审案件受理费7948元，由乳山市红鑫园房产中介咨询服务部负担5557元，由威海市金港湾房地产开发有限公司负担2391元，保全费3370元由威海市金港湾房地产开发有限公司负担。二审案件受理费17063元，由乳山市红鑫园房产中介咨询服务部负担11114元，由威海市金港湾房地产开发有限公司负担5949元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月十一日法官助理俞凯书记员安圆圆