浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12232号 原告：龙庄润集团有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区越秀北路**第**。 法定代表人：冯星，总经理。 委托诉讼代理人：杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婧妍，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。 被告：浙江大学医学院附属第四医院，住所，住所地：浙江省义乌市商城大道**div> 法定代表人：王凯，院长。 委托诉讼代理人：赵群超，浙江现代阳光律师事务所律师。 原告龙庄润集团有限公司为与被告浙江大学医学院附属第四医院合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告龙庄润集团有限公司的委托诉讼代理人杨思纯、郭婧妍，被告浙江大学医学院附属第四医院的委托诉讼代理人赵群超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙庄润集团有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告向原告支付各项费用共计481647.38元，具体明细如下：1、支付未结卡机费、水费、无主病人商品费357752.62元；2、返还履约保证金32900元；3、赔偿装修损失67067元，购置设施设备损失19433.26元，闭店辞退劳动者所花补偿损失17250元，搬家费损失3000元；以上共计497402.88元，扣除原告应当承担电费15235.2元、空调费520.3元，被告应当支付原告481647.38元。事实与理由：2019年4月及5月，原告通过公开招投标方式中标被告生活用品便利超市承包经营采购项目，并与被告签订了生活用品便利超市承包合同，承包合同第二条约定，“商铺承包期限自2019年6月24日至2020年6月23日。合同期限到期后，视乙方承租期限内的经营质量表现，甲方可考虑与乙方续签租赁合同。甲方可与每季度考核分数在85分（包括85分）以上且每年有3个季度及以上达90分（包括90分）以上的乙方续签合同。如续签，则续签合同期限不超过1年，续签不超过2次。乙方未经甲方书面同意，不可擅自提前结束经营。”承包合同签订以后，原告立即投入巨额资金对中标项目便利超市进行装修，招聘人员，开展经营活动，并规范经营，严把质量关。在承包期限内被告组织的季度考核中，连续三季度的考核都在90分以上。承包合同到期前，原告根据考核合格的情况提前向被告提出续签承包合同申请。被告无视合同约定和考核合格的情况，无故拒绝与原告签承包合同。在2020年7月14日向原告发函通知于2020年7月31日终止合作。原告认为根据承包合同的约定，承包合同期虽然是一年一签，以三年为限。但实际上续签的条件就是考核合格。原告在考核合格的情况下有续租权。然而被告在一年合同到期时，无正当理由无故擅自取消原告的续租权，构成违约，目前原告已被强制搬离，被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，蒙受巨大损失（一年承包期内房租加装修投入无法实现盈利）。 被告浙江大学医学院附属第四医院辩称，原告起诉不是事实，被告方已经支付了卡机、水费、无主病人商品费的余额279788.83元，因原告违约逾期撤离被告方的商铺，原告无权要求被告方返还履约保证金，更无权要求被告赔偿损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、浙江大学医学院附属第四医院生活用品便利超市承包经营项目合同一份，证明原告通过公开招投标方式中标被告生活用品便利超市承包经营采购项目，合同约定原告达到考核分数即拥有续签合同的权利。 2、超市考核表照片打印件三页、原件一页，证明在承包期限内被告组织的季度考核中，原告连续三季度的考核都在90分以上，达到续签合同的要求。 3、申请一份，证明原告满足续签合同的考核标准，向被告提出了续签申请。 4、备忘录、函、腾空通知书各一份，证明被告无视原在考核合格有续租权的情况下，无正当理由无故擅自取消原告的续租权，已构成违约的事实。 5、催告函一份，证明原告向被告催告续签合同，但是遭到被告无视，给原告造成损失的事实。 6、物品采购凭证一组（收款收据及淘宝购物信息截图打印件等），证明原告为履行合同采购物品支出的费用，主要用于店面的经营。 7、劳务合同书、收条各四份，证明因被告违约导致原告辞退员工，并且给员工补偿的事实。 8、装饰装修施工合同书、质量保修书、报价单、转账记录打印件各一份，证明原告为履行合同投入了装修。 9、结算通知书一份，证明被告认可尚欠原告相应的费用。 10、情况说明一份，证明案外人姚宏奎承接了超市装修项目，装修工程款106000元，原告已经实际向其支付了装修工程款的事实。 经庭审质证，被告发表如下质证意见： 对证据1的真实性、关联性无异议，对原告的证明目的有异议，不能证明原告的证明目的。合同第2条明确在原告达到考核要求的情况下，被告可考虑与原告续签，而非必须续签合同。 对证据2的证据三性无异议。 对证据3的真实性、关联性无异议，但是原告提交该份申请的时间并非落款时间2020年3月10日，而是在2020年6月29日提交的。 对证据4的真实性、关联性无异议，对原告的证明目的有异议，被告是根据双方的合同以及原告方工作人员认可的备忘录内容，通知原告终止合作、腾空涉案商铺，被告不存在违约的情况。 对证据5的真实性、关联性均无异议，但该催告函并不能证明原告存在损失，即使存在损失也与被告方无关。 对证据6，对加盖有“珍珍厨具家电商行”公章及“义乌市岩峰家具商行”公章两份单据的真实性无异议，其他单据的真实性均不清楚，且该组证据均不能证明涉案商铺内存在该些物品。 对证据7的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，本案原、被告之间的纠纷并不必然需要辞退员工的方式来解决，原告所支出的费用与本案无关。 对证据8的真实性被告不清楚，根据原、被告之间的合同，原告方对涉案商铺进行装修需要经过被告的备案认可，被告方目前并没有拿到过相应的装修方案，而且根据实地情况，商铺的装修并没有达到原告方所称的价值。 对证据9的真实性没有异议，被告已经根据医院的最终结算余款支付原告方。 对证据10，属于证人证言，原告方支付的该款是否真实以及是否用于涉案商铺，被告方无法核实。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供了下列证据材料： 1、浙江大学医学院附属第四医院咖啡店经营场地租赁项目采购公告复印件一份； 2、浙江大学医学院附属第四医院咖啡店经营场地租赁项目采购中标结果公告复印件一份； 证据1、2证明涉案场地已由上海星巴克咖啡经营有限公司通过公开招投标程序中标的事实。 3、申请书复印件一份，证明原、被告之间签订的承包合同于2020年6月30日到期。 4、关于浙江大学医学院附属第四医院生活用品便利超市承包项目合同结算通知书复印件一份； 5、中国工商银行网上银行电子回单复印件一份； 证据4、5证明被告已支付未结的卡机费、水费、无主病人商品费余额。 6、浙江大学医学院附属第四医院内生活超市装修价值费用评估项目评估报告复印件一份，证明涉案超市装修价值费用。 7、授权委托书复印件一份； 8、收条复印件一份； 证据7、8证明原告于2020年8月14日派员取回了超市设施设备。 9、微信聊天记录打印件一份，证明原告的续签申请系2020年6月29日提交。 10、搬家费发票复印件一份，证明被告依约清退产生的费用。 11、关于结算通知函的复函复印件一份，证明涉案场地于2020年8月11日清退完毕及原告认可的结算内容。 经庭审质证，原告发表如下质证意见： 对证据1、2真实性没有异议，可以看到公告发布时间是2020年6月30日，试想一下，被告重新对项目进行采购、公开招投标，势必要花费一定的前期准备时间，也就是说，被告必须提前与原告解决房屋租赁合同事宜，因此，被告所主张的原告6月份才向被告申请的说法不合理；至少从公告来看，原、被告前期有过交涉。同时，也证明了原告应当有法律赋予的优先承租权，但是被告在没有与原告商量的情况下就发出公告，剥夺了原告的优先承租资格。 对证据3的真实性无异议，但该申请书不能证明原告同意双方于2020年6月30日终止合作，当时被告因为要对地面瓷砖进行更换，导致原告店铺要暂停营业，会造成原告损失，被告愿意将一年的租赁期限延长到6月30日作为弥补。 对证据4主文内容的真实性没有异议，但上面手写内容是被告自行添加的，原告不认可；附件当中明确了被告因为疫情的原因愿意减免原告一个月的租金，合同一年期应该到2020年6月30日止，对方一直在沟通协商续签或解除事宜，拖延到了8月10日，所以7月份的租金应该与被告因疫情同意减免一个月的租金予以抵销。 对证据5的真实性没有异议，原告确实收到了上述款项，但是被告支付的金额远远无法弥补原告的损失。 对证据6的证据三性均有异议，没有看到原件，也不是原、被告双方共同委托。 对证据7的真实性没有异议，确实原、被告后来对被告拆除下来的货物设备等进行了交接。 对证据8的真实性没有异议。 对证据9的真实性没有异议，从微信聊天中可以看出原告是一直积极要求续签的，被告执意不予续签。 对证据10，没有看到原件原告不认可，即使被告提供了原件，也不代表搬家需要产生这么高额的费用。 对证据11的真实性无异议。 对原、被告提供的证据材料，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、3、4、5、7、9，被告对真实性无异议，对上述证据的真实性，本院依法予以认定；原告提供的证据6，被告对其中加盖有公章的2019年6月16日的收款收据及2019年6月18日的送货单的真实性没有异议，对该两份材料的真实性，本院依法予以认定；其中2019年6月20日的销货清单，上加盖有嘉兴卓众商贸有限公司公章，对其真实性，本院依法予以认定；对证据6中的其他证据打印件，被告对真实性不予认可，对其真实性，本院依法不予认定。原告提供的证据8、10，虽被告提出异议，但原告装修店铺是事实，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据1、2、3、5、7、8、9、11，原告对真实性无异议，对上述证据的真实性，本院依法予以认定。被告提供的证据4，原告对于打印部分的真实性无异议，对该部分的真实性，本院依法予以认定。被告提供的证据6，原告对真实性有异议，庭后被告已提供了原件予以核对，对其真实性，本院依法予以认定。被告提供的证据10，原告对真实性及关联性均有异议，庭后被告已提供了原件予以核对，对其真实性，本院依法予以认定，但仅凭该发票，无法达到被告的证明目的。 综上，本院认定本案事实如下： 2019年5月，原、被告签订《浙江大学医学院附属第四医院生活用品便利超市承包经营项目》一份，约定：甲方（即被告）将住院大楼一层东门北侧约67.2㎡的商铺出租给乙方（即原告），该商铺位于住院大楼内，无产权登记证，实际面积按实测量；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营生活用品、食品及饮料等，未经甲方书面同意不得变更经营项目，上架货物需事先征得甲方同意；租赁期限共一年，自2019年6月24日起至2020年6月23日止，合同到期后，视乙方承租期内的经营质量表现，甲方可考虑与乙方续签租赁合同，甲方可与每季度考核分数在85分（包括85分）以上且每年有3个季度及以上达到90分（包括90分）以上的乙方续签合同。如续签，则续签合同期限不超过1年，续签不超过2次，同时新一期的承包合同服务要求与上一期相同。乙方未经甲方书面同意，不可擅自提前结束经营。中标价即为店铺租金，总计65.8万元。乙方使用该店铺所产生的水电费按实收取，每半年结算一次；甲方提供乙方一台刷卡机，乙方不可拒绝甲方员工刷卡消费；乙方支付甲方32900元作为履约保证，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定的各项费用及按合同约定归还该店铺后保证金在三十日内无息返还；在乙方的违约的情况下，甲方有权没收保证金，并保留进一步追究乙方违约责任和经济赔偿的权利。乙方可根据实际需要对该店铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担，装修时间不超过7天，承包期不因装修延长。本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法办理的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。若乙方欲于合同期满后续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。承包期满或合同解除后，乙方应返还该超市及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《超市附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，返还后对于该超市内乙方未经甲方同意遗留的货物，甲方有权自行处置。甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。同时还约定了其他相关权利义务。 合同签订后，原告依约支付了店铺租金658000元及履约保证金32900元，被告依约交付了商铺。原告对商铺进行装修后开始经营。合同期内被告对原告经营的超市进行了四次季度考核，每次考核分数均在90分以上。合同到期前，原告方多次向被告要求续签《浙江大学医学院附属第四医院生活用品便利超市承包经营项目》，被告方告知原告到期后不续签，并要求签署《终止合同前备忘录》，但原告未予签章。被告于2020年7月14日发函给原告，载明：经医院讨论，决定从2020年7月31日正式终止生活超市合作。原告于2020年7月18日向被告发送催告函，催告被告履行合同承诺，与原告签订承包合同，否则，原告公司将通过包括司法途径在内的一切措施维护自身的合法权益。 被告于2020年7月27日向原告发送限期腾空通知函，要求原告于2020年7月31日之前向医院结清电费、空调费等相关费用后腾空涉案商铺，并表示到期没有腾空的，医院有权采取进一步措施。 在2020年8月10日前原告未予以腾空，被告于2020年8月11日对原告尚放置于商铺内的物品进行了清退；2020年8月18日，原告派人取回了由被告方清退的原放置商铺内的物品和设施设备。被告还委托浙江众正价格评估有限公司对涉案商铺内的装修价值进行了鉴定，浙江众正价格评估有限公司于2020年8月17日出具评估报告，确定相关装修的价值为30610.8元。 另查明，因2019年10月被告医院对地面瓷砖进行更换，经双方协商一致同意，合同租期延期至2020年6月30日止；后因疫情原因，被告同意减免一个月的租金。经双方结算，截至2020年8月31日，原告尚欠被告2020年1月至7月的电费15235.20元、空调费520.30元未支付；被告应支付原告7月租金54833.33元，6月刷卡费169078.5元、6月借物签单159元、6月水票1596元，7月刷卡费183531.52元、7月借物签单296元、7月水票1862元、7月医院签单1229.6元。原告起诉后，被告于2020年9月22日通过银行汇款的方式支付原告279788.83元。 还查明，被告就涉案商铺委托采购代理机构于2020年6月30日在浙江政府采购网发布《浙江大学医学院附属第四医院咖啡店经营场地租赁项目采购公告》，后由上海星巴克咖啡经营有限公司中标。 本院认为，原、被告于2019年5月签订的《浙江大学医学院附属第四医院生活用品便利超市承包经营项目》双方意思表示真实，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同。关于被告不予续签合同是否构成违约？本院认为，根据合同第二条约定，商铺的租赁期限为一年，合同到期后，如被告对原告的季度考核达标，被告可考虑与原告续签合同，并非约定必须续签；根据合同第十二条12.2的约定，“若乙方欲于合同期满后续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权”，因被告已对涉案店铺的经营项目进行了变更，不再作为生活用品便利超市，而是变更为咖啡店经营场地，故本案中不存在“同等条件下”的优先承租权；故被告不与原告续签合同不构成违约。因2019年10月被告对地面瓷砖进行更换，原告经营的门店要暂停营业，双方协商将合同期限往后推7天，即延期至2020年6月30日，故本案合同约定的租期届满日实际为2020年6月30日。合同期限届满后，虽被告表示不续签合同，但对于原告继续使用涉案店铺没有提出异议，直到2020年7月14日向原告发函，明确通知原告从2020年7月31日正式终止合同，并于2020年7月27日再次向原告发函，要求原告在2020年7月31日前腾空涉案店铺。由此，本院认为，在2020年6月30日合同期满后，双方签订的生活用品便利超市承包经营项目合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案被告有权通知原告解除合同，但应给予原告合理期限腾空房屋。在被告2020年7月14日书面通知原告终止履行合同后，涉案店铺已于2020年8月11日腾空，双方的合同已解除；2020年8月11日腾空店铺虽实际由被告方执行，但从实际情况看，原告对于被告的腾空行为予以了配合，参照合同第十二条12.4“一方可以提前30日通知另一方解除本合同”的约定，认定原告在2020年8月11日腾空涉案店铺在合理期限之内，不构成违约。 合同解除后，双方应结清相关费用。根据双方的结算清单，无争议款项如下：原告应支付给被告2020年7月份租金54833.30元、2020年1月-7月的电费15235.20元、空调费520.3元，共计70588.8元；被告应支付给原告因疫情减免一个月的房租54833.30元、6月刷卡费169078.5元、6月借物签单159元、6月水票1596元、7月刷卡费183531.52元、7月借物单296元、7月水票1862元、7月医院签单1229.6元，共计412585.92元。关于双方存有争议的款项，本院认定如下：1、关于2020年8月1日至10日原告应支付的店铺占有使用费，因双方均无违约行为，故应参照合同约定的租金计算，为18277.77元；2、关于履约保证金32900元，被告主张予以没收，根据本案合同的实际履行情况，本院认定原告不存在违约行为，故履行保证金32900元被告应当予以返还；3、关于原告的装修装饰损失，根据双方合同第十二条第12.1的约定，“本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物归甲方所有”，故原告要求被告赔偿装修损失、购置设施设备损失不符合双方约定，本院不予支持；4、关于原告主张的辞退劳动者产生的补偿费损失17250元，并非必然损失，且被告没有违约行为，故本院不予支持；5、关于搬家费，合同终止后原告搬离承租商铺产生搬家费与被告无关，原告要求被告支付搬家费3000元没有依据；而被告主张原告应支付其搬家费7075元的主张，本院在认证时已作出认定，缺乏依据；故对于原、被告所主张的搬家费损失，本院均不予采信。因此，原告应支付给被告的费用共计88866.57元，被告应支付或返还给原告的费用共计445485.92元；予以抵扣后，被告应支付给原告的款项计人民币356619.35元；诉讼过程中，被告于2020年9月22日支付原告279788.83元，尚应支付或返还原告人民币76830.52元。因279788.83元系在原告起诉后支付，故相应的案件受理费由被告承担。综上，对于原告诉讼请求合理合法部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告浙江大学医学院附属第四医院于本判决生效后十日内支付或返还原告龙庄润集团有限公司相应的费用及履约保证金计人民币76830.52元。 二、驳回原告龙庄润集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5190元，由原告龙庄润集团有限公司负担1347元，由被告浙江大学医学院附属第四医院负担3843元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年十一月十六日 代书记员 傅俊霞