辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1969号上诉人（原审被告）：辽宁澳深低温装备股份公司，住所地辽阳市太子河区荣兴路中段**。法定代表人：高文芝，该公司总经理。上诉人（原审被告）：佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司，住，住所地辽阳市太子河区荣兴路中段**/div>法定代表人：高文芝，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人:冯庆勇，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳航空减震器有限公司，住所地，住所地辽阳市太子河区荣兴路中段**厂房iv>法定代表人：李茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪占涛，辽宁国印律师事务所律师。上诉人辽宁澳深低温装备股份公司、佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司因与被上诉人辽阳航空减震器有限公司买卖合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人冯庆勇、被上诉人的委托诉讼代理人汪占涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人辽宁澳深低温装备股份公司、佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司上诉请求：一、撤销原判决第二项，改判二上诉人不承担支付违约金的责任或依法对过高的违约金进行调整。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，法律适用错误：一、本案的基本事实认定错误。本案的案由为买卖合同纠纷，合同的基本当事人为佰弘公司及被上诉人，与澳深公司无直接的关联，判令上诉人澳深公司支付高额的违约金，无事实和法律依据。二、本案没能依约办理权属证书属不可抗力，并非上诉人佰弘公司造成的，不应承担违约责任。佰弘公司为房屋出售方，依法上报材料办理房屋和土地权属证书，因相关部门程序复杂，在持续办理中。办理权属证并不是上诉人佰弘公司的原因造成的。权属证书何时办理完毕，上诉人佰弘公司在订立《厂房转让合同时》是不能预见的，办证行为具有偶然性，属不可抗力。三、假设要判令上诉人承担违约责任，一审判决上诉人承担的违约金过高，于法无据。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（二)第二十九条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的相关规定，一审法院应依职权进行释明，并对过高的违约金进行调整，把违约金调低在法律规定的合理区间内。就本案而言，未及时办理权属证书并未影响被上诉人对厂房的占用使用，并未给被上诉人造成直接损失，因而让上诉人承担过高的违约金有违公平原则。本案中合同价款为355万元左右，被上诉人展期贷款本息88.7万元左右，并不是其直接损失，判令上诉人承担如此高额的违约金于法无据。一审法院未对调整违约金情况进行释明，属程序违法。被上诉人辽阳航空减震器有限公司辩称：一、澳深公司与佰弘亿拓公司共同承诺：承担我方展期贷款99万元利息和贷款展期届满仍未将房证过户，优先解决并偿还展期贷款99万元（以银行贷款金额为准），澳深公司这一行为是“债务加入”，应与佰弘亿拓公司共同承担责任。二、佰弘亿拓公司逾期办理房证、土地证，没有不可抗力情形，是上诉人的原因导致逾期办理，与政府无关，应依约承担违约责任。三、佰弘亿拓迟延交房近10月有余，核逾期交房违约金266437.70元（总房款3552500元*贷款年息9%*10个月）；约定办照时间2012年8月20日，至2019年4月30日2452天，至今2817天，且持续违约，一次性违约金不高。望二审维持原判。辽阳航空减震器有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告佰弘亿拓于2011年3月21日签订的《厂房转让合同》合法有效；2.判令被告佰弘亿拓承担逾期交房和逾期办理房屋产权证、土地证的违约责任，由被告佰弘亿拓与辽宁澳深共同给付原告887,541.23元；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2011年3月21日，原告与被告佰弘亿拓签订厂房转让合同，合同约定：原告购买被告佰弘亿拓位于辽阳市太子河区，土地宗号为2010-16，3号厂房共计3层，在设计图纸K-G、①-⑤轴线之间，厂房面积1,750平方米，按房产证为准；土地使用权限为50年；厂房价格每平方米2,030元，总价3,552,500元；签约日支付定金1,102,500元，其余房款2,000,000元由被告佰弘亿拓负责协助原告向信用社办理贷款，贷款期限最长4年，被告佰弘亿拓为原告负责转贷担保；剩余房款原告入住前补齐；被告佰弘亿拓确保原告购买的厂房在2011年8月20日交付使用，如逾期交付，被告佰弘亿拓对原告已交房款额按银行同期贷款利息违约赔付，直至交付为止；在办理产权证后再给原告办理产权过户手续，有关契税、维修基金、产权转让交易、工本费由原告负责支付，其中产权交易费原告按总房款1%交纳，超出部分由被告佰弘亿拓承担；被告佰弘亿拓在工程综合验收1年内即2012年8月20日为原告办理产权证、土地使用证。合同签订当日，原告付款1,102,500元，2011年7月20日付款200,000元；2011年7月28日，由被告辽宁澳深提供信用保证担保，原告向辽阳市太子河区农村信用合作联社贷款支付2,000,000元；2011年8月21日付100,000元；剩余房款150,000元分三笔每笔50,000元付清。由于被告佰弘亿拓迟迟未能为原告办理房产证及土地使用证，二被告于2015年9月29日承诺，拖欠辽阳市太子河区农村信用合作联社的贷款850,000元，由二被告于2015年12月31日前偿还本金的10%；余下贷款由二被告于贷款到期日前全部偿还。因二被告2015年9月29日的承诺没有兑现，于2016年9月28日再次做出承诺，原告拖欠的展期贷款及利息由二被告承担。2017年8月14日，展期贷款到期，二被告未能兑现承诺，原告为防止企业失信，自行筹借资金，于2017年11月3日向辽阳市太子河区农村信用合作联社偿还展期贷款本息合计887,481.23元，其中本金849,999.98元、利息37,541.25元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告佰弘亿拓购买厂房，并依约支付全部购房款，原告要求确认《厂房转让合同》合法有效，于法有据，本院予以确认。承诺书记载的内容并不违反法律、行政法规的规定，合法有效。二被告自愿承诺未能如约办理房屋产权证、土地使用证，代为偿还原告拖欠辽阳市太子河区农村信用合作联社的展期贷款及利息。展期贷款到期后，二被告未能兑现承诺，现该贷款虽已由原告自行偿还，二被告仍应履行承诺，向原告支付展期贷款及利息887,541.23元。根据原告的诉请主张，应视为原告认可将厂房转让合同中的违约责任变更为二被告承诺书的内容，原告不可再就厂房转让合同的约定向被告主张权利。被告佰弘亿拓提供一份辽阳经济开发区建设工程项目竣工备案证明，以证明房屋于2019年9月6日综合验收结束，辩称未办理房屋产权证、土地使用证并非其公司原因，故不同意承担违约责任，但该证明同时记载竣工时间是2014年7月30日，其所举证据不能证明该辩解，故本院对此不予采信。被告辽宁澳深辩称，根据合同的相对性，被告佰弘亿拓与原告之间的厂房转让合同与其无关，因被告辽宁澳深承诺与佰弘亿拓因违约自愿承担原告的展期贷款及利息，故本院对该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告辽阳航空减震器有限公司与被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司于2011年3月21日签订的厂房转让合同有效；二、被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司于本判决生效后十日内向原告辽阳航空减震器有限公司支付违约金887,541.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,675元，保全费5,000元，合计17，675元，由被告佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司与辽宁澳深低温装备股份公司共同负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，二上诉人为被上诉人出具的承诺书系各方当事人在平等、自愿、协商一致前提下达成，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该承诺书应视为各方当事人对原合同约定的违约责任予以变更达成新的合意，各方应严格按照该承诺书约定内容履行义务。故二上诉人关于不应支付违约金以及违约金过高请求法院予以适当调整的上诉请求，缺乏事实依据及法律依据，不应支持。一审法院根据二上诉人出具的承诺书内容判决二上诉人向被上诉人支付展期贷款及利息并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12675元，由上诉人辽宁澳深低温装备股份公司、佰弘亿拓辽阳实业股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 白羽彤审判员 张连杰二〇二〇年十一月十三日法官助理孙丽杰书记员杨洋