广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1191号 上诉人（原审原告）：钟全辉，男，1960年4月8日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：欧天宝，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶冬茂，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西防城港德城实业集团有限公司，住所：广西防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****，统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 上诉人钟全辉因与被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称：德城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 钟全辉上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判为：德城公司向钟全辉支付逾期办证违约金72,075.73元(违约金的计算方式：以354,299元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，即以年利率4.75%上浮30%计算，自2016年12月30日起暂 -2- 计至2020年3月30日为72,075.73元，之后计算至德城公司提交权属登记所需材料至产权登记机关之日止。)。事实和理由：一、一审法院按年利率1.5%的标准计算违约金系适用法律错误。本案应当参考适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以同期银行贷款利率上浮30%到50%为计算标准。钟全辉己适当调低,仅请求德城公司按照利率上浮30%的标准支付违约金，依法应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。根据双方约定、德城公司在庭审中的陈述及实际情况，德城公司至今未履行提交权属登记所需材料至产权登记机关的合同义务，没有办理产权登记的房屋，对买受人而言存在很大的交易风险，损害了钟全辉的合法权益。即德城公司的违约行为一直持续至今，且将延续至其履行提交权属登记所需材料至产权登记机关之日的合同义务之日止，据此，钟全辉相应地请求德城公司支付违约金计算至德城公司提交权属登记所需材料至产权登记机关之日止，有事实和法律依据，应当予以支持。一审法院认定应由钟全辉另行提起诉讼来主张，于法无据。 德城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回钟全辉的上诉请求。 钟全辉向一审法院起诉请求：一、判令德城公司将办理坐落在防城港市行政中心区迎宾路中段南侧德城新世界住宅小区第8幢13层1303号房权属登记所需材料报产权登记机关备案，以办理不动产权属登记；二、判令德城公司向钟全辉支付逾期办证违约金72,075.73元（违约金的计算方式：以354,299元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，即以年利率4.75％上浮30％计算，自2016年12月30日起至2020年3月30日为72,075.73元，之后计算至德城公司提交权属登记所需材料至产权登记机关之日止）；三、本案诉讼费用由德城公 -3- 司承担。 一审法院认定事实：2013年4月12日，钟全辉作为买受人与德城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：DC13080133），约定钟全辉购买由德城公司开发的位于防城港市行政中心区，面积为114.29平方米，总价款为354,299元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付钟全辉使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2016年6月8日，德城公司向钟全辉开具《销售不动产统一发票》，确认收到钟全辉购房款354,299元。2015 -4- 年11月29日，钟全辉与德城公司签订《住宅房屋交接确认书》，确认德城公司于2015年11月29日向钟全辉交付案涉商品房。再查明，德城公司至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 一审法院认为，钟全辉、德城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。德城公司确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，现钟全辉已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2015年11月29日交房，故德城公司应于2017年5月28日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现德城公司未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致钟全辉未能在规定期限内取得《不动产权证书》，德城公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。故该院予以支持钟全辉要求德城公司将办理案涉房屋权属登记需由德城公司提供的材料报产权登记机关备案的诉讼请求。关于逾期办证违约金的问题。双方在合同中并未对逾期办证违约金作出具体约定，结合钟全辉的实际损失情况，该院酌情将逾期违约金调整至以已付房款为基数，按照年利率1.5％，从德城公司逾期之日起即从2017年5月28日起计至判决落款之日止为17,341.24元（354,299元×1.5％÷365天×1191天）。此后的逾期办证违约金，钟全辉可视德城公司履行的具体情况，另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、德城公司在判决生效之日起三十日内将办理位于防城港市行政中心区权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案；二、德城公司在判决生效之日起十日 -5- 内向钟全辉支付逾期办证违约金17,341.24元；三、驳回钟全辉的其他诉讼请求。案件受理费850.95元，由钟全辉担608.24元，德城公司负担242.71元。 本院二审期间，双方当事人均没有向法庭提交新证据，且对一审查明事实无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一审对关于逾期办证违约金判决是否正确。 本院认为，钟全辉与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。德城公司逾期未协助钟全辉办理房屋所有权属证书，已构成违约，钟全辉主张应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即以年利率4.75%上浮30%计算违约金。本院认为，合同第十五条关于产权登记虽约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，但第3项约定的是出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年情形下导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人选择退房时出卖人的违约责任，故双方当事人并未约定因出卖人原因致使买受人无法按约取得所有权证书且买受人未解除合同的违约责任承担方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 -6- 标准计算。”因此，本案即便合同未做明确约定，出卖人也仍须依照上述规定向买受人支付逾期办证违约金。综合本案逾期办证天数、德城公司的过错程度、涉案房屋办证时间尚未确定及钟全辉的诉请等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，一审判决将本案违约金酌情确定为17,341.24元，即以钟全辉实际缴纳房款354,299元为基数，按年利率1.5%的标准，从2017年5月28日计至一审判决落款之日，即2020年8月30日，尚属合理，本院予以确认。此后的违约金，钟全辉可视德城公司履行协助办证义务的具体情况，另行主张。为避免执行过程产生争议，一审将违约金暂计至一审判决之日并无不当。 综上所述，钟全辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,701.89元（上诉人钟全辉已预交），由上诉人钟全辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 -7- 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 张 欣 书  记  员 曾 建