广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21437号上诉人（原审被告）：广州市力美健恒鑫健身有限责任公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：张建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖伟明，广东国知律师事务所律师。委托诉讼代理人：史泽锐，广东国知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭建华，男，身份证住址广东省连州市。委托诉讼代理人：何敏婷，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州市力美健恒鑫健身有限责任公司（以下简称力美健公司）因与被上诉人彭建华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初17522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人力美健公司的委托诉讼代理人廖伟明，被上诉人彭建华的委托诉讼代理人何敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人力美健公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中关于2019年12月1日至2019年12月24日期间的租金及其违约金的内容，改判力美健公司无须承担2019年12月1日至2019年12月24日的租金120697.42元及其违约金；二、本案一审、二审诉讼费由彭建华承担。事实与理由：一审法院事实查明不清，法律适用错误。一、力美健公司于2019年11月8日发函提出：将于2019年11月30日解除租赁合同。通知解除之前，力美健公司并未存在任何违约行为，因此，有权基于单方意思行使解除权。一审法院认为力美健公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利，系事实不清，法律适用错误。1.力美健公司于2019年11月8日单方解除合同之前，并无任何违约行为。在2019年11月8日，力美健公司发函通知解除合同之前，力美健公司始终按照合同约定履行义务，不存在诸如拖欠租金等违约行为。2.合同解除是一种单方法律行为，在未违约的情况下，意思表示到达对方即产生解除的效力，因此，力美健公司的解除行为合法、正当，具有法律效力。在守约的前提下，合同任何一方均有解除合同的权利。至于解除行为，是否违约并承担违约责任，则按合同约定或法律规定处理即可。正是基于这一逻辑，力美健公司出于经营需要考虑，提前通知彭建华解除合同。该权利的行使，是一种单方法律行为，意思表示到达合同相对方即产生解除的法律效力。从彭建华2019年11月11日发出的《关于对》可知，彭建华已经收悉了力美健公司的解除通知，此时，已经发生了合同解除的效力。因此，力美健公司的解除行为合法、正当，具有法律效力。3.依照合同约定，力美健公司提前解除合同，确实是一种违约行为，这是解除的后果。一审法院的错误之处在于：将解除合同的后果(违约)等同于解除合同的行为本身，从而否认了力美健公司的合同单方解除权，系法律适用错误。根据租赁合同约定，力美健公司提前解除合同，确实是一种违约行为，因此，力美健公司愿意按照合同约定承担违约金，以表达力美健公司的诚意与愧疚之情。但解除行为引发的后果并不等同于解除行为本身，恰恰是这一点，一审法院未予正确区分，将两者相混淆，从而错误认定力美健公司不具合同解除权，系法律适用错误。二、力美健公司早在2019年11月8日即秉持诚实信用原则，提前大半个月将解约的意思表示通知彭建华，给予其足够时间着手准备收铺、放租、转租，及时止损。只因彭建华一厢情愿，无法接受解约事实，错失止损时机，阻挠力美健公司搬走撤场。因此，一审法院认为2019年12月1日至24日才是止损的合理期限，系罔顾事实，强行解释。如上文所述，力美健公司基于诚信原则，提前大半个月通知解除合同，目的在于：给予彭建华合理、充分的时间，可以对外放租、转租，或者提前做好收回房屋的准备，防止损失扩大。从这个意义上说，力美健公司已尽到了最大的注意和谨慎义务，在涉案房屋损失扩大的环节上，不存在任何过错。相反，彭建华对于提前解约一事，始终无法释怀，不但回函拒绝解约，还几次前往力美健公司前台处表达其拒绝解约的意思表示。从2019年11月11日(即回函日)开始，到力美健公司搬离日(2020年11月30日)的大半个月时间里，未着手做好收铺、放租、转租准备，错失时机，直至其认为的12月24日才收回涉案房屋，系彭建华怠于止损所致，该过错与责任由力美健公司承担，于事实不符，于情理不合，于法律无据。三、力美健公司于庭上答辩、庭后《情况说明》中多次强调：涉案房屋为公共开放的场地，系由力美健公司与“虾饺妹”(彭建华投资的另一餐饮企业)共用，平时双方均可任意进出，力美健公司不存在交还钥匙的必要，彭建华亦无证据证明交付房屋时有提供钥匙。此情况下，彭建华完全可以在力美健公司搬离当日收回房屋，一审法院认为直至12月24日才算收回房屋的合理期限，事实查明不清，是本案错判的主要原因。力美健公司于庭后(2020年6月23日)以《庭后情况答复说明》形式向一审法院说明涉案场地的真实情况：涉案场地是开放型的场地，整个三楼，系由彭建华与“虾饺妹”共用，平时“虾饺妹”均系直接使用该公共区域作为其仓库用途，涉案场地并非“外人”不可进入的封闭区域。当力美健公司撤场搬离后，彭建华完全可以随时进场收回涉案房屋，不存在交还钥匙的实际需要或者必要。彭建华声称其一直无法进入，直到了2019年12月24日方进入收回房屋，该说辞并非事实。既然其声称12月24日才进入涉案房屋，那彭建华是如何进入的，为何之前“一直无法进入”，到了12月24日却又可以进入了。本案中，彭建华收回房屋的日期为2019年11月30日，力美健公司于2019年12月1日起就已经完全撤离涉案场地。四、一审法院怠于查清事实，对于力美健公司于第二次开庭时提交的《涉案场地现场查看申请》未予接收并批准，此举不利于查明案件事实，亦剥夺了力美健公司的申辩权利，程序存在瑕疵。本案因电费的计付依据及金额存疑，一审法院于2020年7月10日二次开庭，该庭审仍然处于法庭质证辩论环节，力美健公司于法庭辩论终结前向一审法院提交《涉案场地现场查看申请》，申请法庭组织双方到涉案场地查看现场环境以及大门是否关闭等细节问题，但遭到一审法院拒绝，对该申请未予接受，亦不予批准。力美健公司认为，此举不利于查明案件事实，剥夺了力美健公司的申辩权利，程序存在瑕疵。被上诉人彭建华辩称：同意一审判决处理，不同意力美健公司的上诉请求。事实与理由：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除权，赋予了守约方的合同解除权，力美健公司因违约不享有合同解除权。因力美健公司单方搬离场所，不交纳租金，导致彭建华于2019年12月1日起至2020年2月11日止租金的损失，彭建华与新承租人于2020年1月1日签订租赁合同，约定2020年1月1日-2020年2月11日是免租期。但是彭建华仍须向业主支付2019年12月1日-2020年2月11日的租金。该租金损失高达40万元左右，而彭建华起诉的违约金是不足以弥补的。一审法院认定12月1日-12月24日为彭建华的损失期间，合理合法。彭建华于2020年4月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.力美健公司立即向彭建华支付自2019年11月1日起计至2019年12月24日止的租金276598.25元（按每月155900.83元计算）及违约金（按年利率24%计算，从2019年12月25日计至实际清偿之日止），2019年10月至11月的水费1905.12元、电费43521元，2019年10月至11月电梯维护费500元（按每月250元计算）、代缴2019年10至11月租赁税19102.18元（按每月9551.09元计算）；2.力美健公司立即向彭建华支付违约金55281.66元（以解除合同时该房屋两个月的租金减去租赁保证金，即155900.83×2-256520计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区水荫路2号西座三楼房屋的所有权人为案外人广州恒鑫实业发展有限公司（以下简称恒鑫公司）。彭建华向恒鑫公司承租上述场地后，经恒鑫公司同意对外转租。2015年5月29日，彭建华（为甲方，出租方）与力美健公司的法定代表人张建华（为乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区水荫路2号西座（恒鑫大厦）三楼自编之一房屋，建筑（计租）面积1166平方米按现状出租给乙方；租赁用途为商业、健身；租赁期限自2015年6月1日至2022年9月30日；自2015年6月1日至2015年7月31日为免租金装修期；租赁期内，甲方负责安装二、三楼空调流量表，甲乙双方按空调流量表实际读数按比例分摊空调主机电费；空调主机的维修费由甲乙双方分摊，电梯维护费500元/月由甲乙双方分摊，电梯维修费由甲乙双方分摊，水电费单价将同意甲方与恒鑫大厦签署总租赁合同的收费标准，水费4.86元/立方，电费1.20元/度（含损耗20%在内）；第一年租金为每月128260元，租金每年递增5%,其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为每月155900.83元；合同签订之日，乙方须向甲方交纳256520元作为租赁保证金；租赁期限内，乙方须于每月的10日前向甲方缴付当月租金及转租的租赁税费，并自行承担缴纳该房屋所发生的通讯、网络以及经营所涉及的各项税费、场内设施使用与维护费用等；乙方无故提前终止本合同的，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方承担相当于解除本合同时该房屋两个月的租金作为违约金，乙方已交付的租赁保证金甲方不予返还，抵扣向甲方支付的违约金；乙方逾期30天仍未支付租金的，视为乙方根本违约，甲方按约解除本合同，乙方须按向甲方承担相当于解除合同时该房屋两个月的租金作为违约金，已付的租赁保证金不予返还，抵扣向甲方支付的违约金；鉴于乙方暂以个人名义与甲方签订本合同的目的是在该房屋开设健身会所，待乙方在该房屋新成立的注册公司营业执照获得批准后，甲乙双方同意本合同的承租方变更为新成立注册的公司，本合同的内容不作更改，但本合同的权利义务均转由新成立注册的公司承担，乙方个人不再享有和承担本合同项下的权利和义务。2015年，彭建华（为甲方、出租人）、张建华（为乙方，原承租人）与力美健公司（为丙方，新承租人）共同签署《关于店铺的三方协议》，约定：自2015年11月1日起，乙方将其在前述《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给丙方，丙方按该合同约定独立履行合同义务，乙方同意原已支付给甲方的租赁保证金转成丙方的租赁保证金，甲方对此知悉并同意；等。2019年11月8日，力美健公司向彭建华发出《解除租赁合同通知书》称：因经营需要将于2019年11月30日提前解除租赁合同。2019年11月11日，彭建华向力美健公司发出《关于对》称：不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同；若力美健公司擅自解除合同，彭建华有权要求力美健公司支付违约金；等。2020年3月27日，广东南国德赛律师事务所受彭建华委托向力美健公司的工商登记注册地址寄送律师函，要求力美健公司支付讼争费用。因力美健公司已搬离上述地址，故律师函被退件。一审诉讼中，力美健公司称因其已于2019年12月1日完全搬离案涉房屋，故其主张彭建华与力美健公司之间的租赁合同关系已于2019年11月30日解除。彭建华称：力美健公司已向其付清2019年10月31日前的租金；其于2019年12月1日得知力美健公司已搬离全部可以移动的设施设备，但因一些已经形成附合的柜子等设施设备尚未拆除且力美健公司至今未交还钥匙，故其于2019年12月24日才自行收回案涉房屋。力美健公司回应称：案涉房屋所在三楼是由力美健公司与“虾饺妹”共用，“虾饺妹”的仓库库房设在健身房的区域范围，健身房有一个门，是专供“虾饺妹”员工进货、搬运、制作食物之用，人员进出频繁；为免影响“虾饺妹”的正常使用，从承租以来，力美健公司从来没有锁过案涉房屋的大门，力美健公司也未持有案涉房屋的钥匙；因彭建华不同意解除合同亦不予协助办理交接手续，故力美健公司搬离案涉房屋时并未办理交接手续；力美健公司搬离现场后，彭建华完全可以随时进场收回案涉房屋，不存在交还钥匙的实际需要或必要。彭建华反驳称，案涉房屋是可以独立进出的；其出租案涉房屋时已将房屋钥匙交给力美健公司，但没有相关证据予以证明。力美健公司为证明其分摊支出的空调安装费用95340元应从租金中予以抵扣，向一审法院提交了其与案外人秀达公司、广州市奥风机电工程有限公司签订的合同一份及政府部门公示信息一份（其中载明广州市秀达餐饮公司的法定代表人为力美健公司）。力美健公司还称：其与彭建华就案涉合同的解除事宜进行协商时提出，因秀达公司的法定代表人是彭建华，上述空调安装费用由彭建华作出补偿，与力美健公司尚未支付的租金进行抵扣，金额为120000元；彭建华对此表示同意，但力美健公司并未提供证据予以证明。彭建华回应称：其一直不同意力美健公司退租，双方并未作出上述约定，根据力美健公司提供的合同其支付的安装费仅为95340元，如彭建华同意抵扣120000元租金不符合常理。彭建华对上述证据的质证意见为：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为上述空调安装工程在2016年2月完工，距今已经四年半，并且案涉合同是力美健公司单方违约导致解除的，故根据规定对于已经形成附合的装饰装修物及设备应不予补偿。彭建华为证明案外人广州市秀达餐饮公司（以下简称秀达公司）受彭建华委托已代为支付包括案涉房屋在内的2019年10至11月水电费、物业管理费及力美健公司应承担2019年10月至11月承租期间的水电费数额，还向一审法院补充提交了以下证据：1.广州市秀达餐饮公司出具的《代付说明》1份；2.上海浦东发展银行网上银行电子回单打印件；3.水费、污水费、电费、物业管理费发票若干；4.加盖了广州市恒鑫物业管理有限公司印章的2019恒鑫大厦虾饺妹各分租户水电表抄表记录。力美健公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对于水、电费的收取金额予以确认。一审法院认为，彭建华与力美健公司及张建华签订的《关于店铺的三方协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，力美健公司与彭建华均应依约履行。力美健公司依约承继了张建华在《房屋租赁合同》中所享有的承租人的权利及义务。力美健公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利，彭建华根据《房屋租赁合同》的约定，要求力美健公司支付自2019年11月1日起至2019年11月30日止的租金及逾期支付租金的违约金，2019年10月至11月的水费1905.12元、其已代缴的2019年10至11月租赁税19102.18元以及违约金55281.66元，力美健公司对上述请求及违约金的计算标准均无异议，故一审法院对上述请求均予以支持。彭建华要求力美健公司支付2019年10月至11月电梯维护费500元，亦符合《房屋租赁合同》的约定，一审法院亦予以支持。至于彭建华起诉要求力美健公司支付的电费43521元的诉讼请求，彭建华已补充提交了相应的证据予以证明，力美健公司对该证据无异议并对上述金额予以确认，故一审法院对该诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于力美健公司是否应向彭建华支付自2019年12月1日起至2019年12月24日止的租金。一审法院认为，彭建华于2019年12月1日明确得知力美健公司已将全部可以移动的设施设备搬离，彭建华作为出租人应履行防止损失扩大的义务，房租等损失应及时止损。考虑合同解除后彭建华在该房屋进行其他经营或将房屋转让均需要一定时间，一审法院认为彭建华在2019年12月24日自行收回案涉房屋属于履行该止损义务的合理期限，故其要求力美健公司向其支付自2019年12月1日起至2019年12月24日止的租金，合情合理，一审法院予以支持。至于力美健公司在本案中提出的应抵扣120000元空调安装费的问题，因力美健公司并未提交充足的证据证明双方的口头协议，亦未在本案中提起反诉，基于民事诉讼不告不理的原则，本案中不予调处，力美健公司可与彭建华协商或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九之规定，一审法院于2020年8月25日作出判决：一、广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在判决发生法律效力之日起5日内，一次性向彭建华支付自2019年11月1日起计至2019年12月24日止的租金276598.25元（按每月155900.83元计算）及逾期支付租金的违约金（按年利率24%计算，从2019年12月25日起计至实际支付上述租金之日止）；二、广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在判决发生法律效力之日起5日内，一次性向彭建华支付水费1905.12元、电费43521元，电梯维护费500元、租赁税19102.18元。三、广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在判决发生法律效力之日起5日内，一次性向彭建华支付违约金55281.66元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3627元，由广州市力美健恒鑫健身有限责任公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议问题为：力美健公司是否需要承担2019年12月1日至2019年12月24日止的租金及违约金。《房屋租赁合同》并未赋予承租人单方解除权，力美健公司提前解除合同，已经构成违约。其单方撤场行为并不产生解除合同的效力。因此力美健公司主张2019年11月30日合同已经实际解除、彭建华已收回场地的理由缺乏依据，本院不予支持。彭建华于2019年12月1日得知力美健公司将全部可移动的设施设备搬离，在2019年12月24日自行收回涉案房屋，该期间属于履行止损义务的合理期限，一审法院院认定力美健公司需要承担此期间的租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人力美健公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2713.95元,由上诉人广州市力美健恒鑫健身有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十一月二十日书记员 冯冠豪