安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初1569号 原告：王娟，女，1982年10月13日出生，汉族，住含山县。 原告：张学霞，女，1975年9月10日出生，汉族，住含山县。 两原告共同委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师； 被告：马鞍山市宁坤置业有限公司,住所地含山县环峰镇望梅北路四季花城**楼，统一社会信用代码9134052205701341L; 法定代表人：郭裕，该公司经理； 诉讼代表人：安徽峭正律师事务所律师； 委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师； 被告：方庆临，男，1970年9月20日出生，住含山县。 委托诉讼代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者； 被告：王武，男，1982年10月1日出生，汉族，身份证登记户籍地含山县，现住含山县。 原告王娟、张学霞诉被告马鞍山市宁坤置业有限公司（以下简称宁坤公司）、方庆临、王武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王娟以及王娟、张学霞共同委托诉讼代理人吴一泓，被告方庆临及其委托诉讼代理人齐伟到庭参加了诉讼，被告宁坤公司、被告王武经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王娟、张学霞向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令三被告立即停止侵权行为将原告所有的皖（2019）含山县不动产权第0004965号商铺腾还给原告并赔偿原告的租金损失暂为504825元（截止到2019年12月1日，最终租金损失支付至实际返还房屋之日。）或判令三被告将租赁期间的租金支付给原告（庭审辩论阶段原告方变更减少诉请为只主张案涉商铺第一层的租金部分，计算至涉案租赁房屋实际返还之日）。事实与理由：含山昭峰财富中心是由被告马鞍山市宁坤置业有限公司开发建设。2014年11月原告购买了含山昭峰财富中心第114-214号商铺，并与被告马鞍山市宁坤置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》于2015年4月28日在含山县房地产管理局进行了备案，2019年原告取得了该商铺的产权证。2014年11月25日原告与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订了一份《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，原告将所购买的第114-214号商铺交由芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司经营管理。被告也承诺在2014年12月1日前将涉案商铺直接交付给芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司。根据原告与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》的约定：1、租期从2014年12月1日至2022年12月1日，共计八年；2、租金收益支付方式如下：2014年12月1日至2018年12月1日，乙方（芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司）每年按123825元支付甲方（王娟、张学霞）租金收益；2018年12月1日至2022年12月1日，乙方每年按133350元支付甲方租金收益。但是该经营管理合同签订后芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司只用第一年的租金用于抵扣了购房款，此后芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司再也未支付过租金收益。后经原告了解，涉案房屋自2015年至今一直被被告马鞍山市宁坤置业有限公司占用并非法出租给方庆临、王武占有使用。综上所述，涉案商铺物权归原告所有,被告马鞍山市宁坤置业有限公司已于2014年11月将涉案商铺交付给原告。而被告马鞍山市宁坤置业有限公司未在原告授权的情况下，将涉案商铺租赁给方庆临、王武并一直使用至今，对于非法占用期间的租赁费三被告也一直未能支付给原告。三被告的行为损害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 被告马鞍山市宁坤置业有限公司书面提交答辩状辩称：安徽峭正律师事务所接受含山县人民法院的指派担任马鞍山市宁坤置业有限公司管理人，现指派马继铭律师作为代理人担任原告王娟、张学霞诉被告马鞍山市宁坤置业有限公司（以下简称宁坤公司）房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。代理人认为被告宁坤公司不应当承担腾还房屋及支付租金的责任，理由如下：一、被告宁坤公司并未实际占用案涉房屋，不负有腾还之责从现有证据看，案涉房屋自2014年11月25日，即原告将房屋交付芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司对外招租，早在该时间点被告宁坤公司已经完成了房屋的交付，否则不可能签署后续的《租赁、委托经营管理合同》等。从客观实际情况看，截止目前该房屋一直都作为被告方庆临“好声音KTV”的主要进出通道使用，被告宁坤公司实际并未占有该房屋。二、被告宁坤公司不应当承担支付租金的义务1、被告宁坤公司受原告委托与被告方庆临、王武签订租房合同，作为受委托人，全部的权利和义务都应当由委托人承担，宁坤公司仅是代为行使权利。2、被告宁坤公司从未从被告方庆临、王武处实际收取到租金。3、被告宁坤公司进入破产程序之后，被告宁坤公司与全部购房户（含原告）分别签署了《告知函》，购房户（含原告）自愿放弃因房屋所产生或引发的权利和损失等予以放弃。 被告方庆临辩称：一、本案涉及房屋租赁的实际情况。被告宁坤公司于2014年8月1日与案外人一芜湖市东山商业管理有限公司签订授权委托书，委托案外人一为该项目商业物业的全权代表，处理1、2、3、4、7、8、9层商业物业交付，产权登记及委托租赁、经营管理、商业策划等各项事宜。委托期限为2014年8月1日至2030年7月31日。受委托人的代理权限为：特别授权，具体包括代为办理该物业接受交付手续；代为办理该物业的产权登记手续；代为招租；代为与该物业承租人签订租赁协议；代为收取物业租金、保证金；代为行使委托方各项权利；监督该物业租赁协议的履行；以及该商铺租赁所涉及的其他相关事宜等。2014年11月原告购买案涉房屋，2014年12月6日，原告与案外人一的下设分公司案外人二芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订了《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，将自己购买的案涉房屋委托案外人二经营管理。而答辩人与被告宁坤公司在2015年7月27日签订了《房屋租赁合同》，承租了案涉房屋，故答辩人与本案原告不存在合同关系。二、原告与答辩人无合同关系，原告将房屋租赁给案外人一及案外人二，而答辩人只是与被告宁坤公司存在租赁合同关系，原告无权向答辩人主张权利。1、答辩人与宁坤公司签订的《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限为8年，实际交付房屋是2016年7月，目前合同尚未到期，且合同约定租赁面积不包括原告房屋的二层。2、《房屋租赁合同》第二十六条明确约定：“本合同租赁期满后，如乙方不再续租，乙方应于租赁期满后3个工作日内全部搬出租赁房屋及占用的场地，并将租赁房屋按本合同约定交于甲方”。按照约定，答辩人只能将租赁房屋交于被告宁坤公司，不可能交给原告；3、答辩人租赁期间的房租，只能按合同约定交给宁坤公司。故原告无权向答辩人主张权利。三、原告与案外人二签订的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》第四条第五款约定房屋租金由案外人二按照标准以每一年支付一次的方式给原告。该合同第六条约定：甲方（原告）承诺在租赁期间内不以任何形式主张该房屋的使用权，不得以任何形式和理由干涉乙方（案外人二）或其他租赁方在该房屋内的经营活动；甲方作为业主在此期间内将依据相关法律、法规享有的相关物业管理的权利全权委托予乙方行使。现该《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》至今未解除，原告如果主张权利的话只能依合同约定向案外人二主张，而无权向答辩人主张权利。四、据答辩人所知，原告曾因办理产权证而向宁坤公司出具承诺告知函，已明确放弃涉及“因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿”。该函系原告真实意思表示，合法有效。综上，原告与答辩人无法律上的权利义务关系，原告无权要求答辩人让出租赁房屋和支付房屋租金。望法院在查明事实的基础上，驳回原告对答辩人的诉请。 被告王武未答辩。 经审理查明：（一）王娟、张学霞早在2014年年初就有购买宁坤公司开发的商铺的意向，2014年元月、12月曾分批向宁坤公司交纳购房款。2015年3月24日，王娟、张学霞与宁坤公司正式签订一份《商品房买卖合同》，购买宁坤公司开发的昭峰财富中心114-214号房屋（系商铺，上下两层结构），并约定出卖人应当在2015年2月1日前交付。后于2015年4月28日在房地产部门办理了商品房买卖合同的登记备案手续，期间由于宁坤公司破产清算原因，直到2019年5月28日取得了案涉房屋的不动产权证。（二）最初，宁坤公司为促进其开发的昭峰财富中心的房屋销售，采用这种“购房返租”形式，于2014年8月1日，同芜湖市东山商业管理有限公司（以下简称东山公司）签订一份《授权委托书》，委托书载明：甲方（指宁坤公司）现委托乙方（指东山公司）为甲方开发的含山县昭峰财富中心项目商业物业的全权代表，处理1、2、3、4、7、8、9层商业物业交付、产权登记及委托租赁、经营管理、商业策划等各项事宜。委托期限：委托期限为壹拾陆年整，自2014年8月1日起至2030年7月31日止。委托权限：受委托人的代理权限为：特别授权，具体包括代为办理该物业接受交付手续；代为办理该物业的产权登记手续；代为招租；代为与该物业承租人签订租赁协议；代为收取该物业租金、保证金；代为行使甲方各项权利；监督该物业租赁协议的履行；以及该商铺租赁所涉及的其他相关事宜等。双方共同确认，上述委托系不可撤销之授权委托。2014年12月6日，王娟、张学霞与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订一份《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，该租赁、委托经营管理合同约定，甲方（指王娟、张学霞）已与马鞍山宁坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》，出资购买了位于含山县昭峰财富中心Ｆ14号商铺，建筑面积：约171.96平方米，现甲方同意将该房屋出租给乙方（指芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司），由乙方经营管理。（附图：房屋平面图）租期：因甲方与马鞍山市宁坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2015年2月1日，故双方确定租期从2014年12月1日至2022年12月1日止，共8年；若马鞍山市宁坤置业有限公司未能按约定期限交房的，乙方也按本合同约定起算租期，但甲方同意将要求马鞍山市宁坤置业有限公司承担逾期交房违约责任的权利转让给乙方行使，甲方不得主张；若马鞍山市宁坤置业有限公司提前交房的，乙方也按照本合同约定起算租金。租金收益及支付方式：1、第1-4年，暂定时间为2014年12月1日至2018年12月1日，每年乙方按123825元／年支付甲方租金收益；2、第5-8年，暂定时间为2018年12月1日至2022年12月1日，每年乙方按133350元／年支付甲方租金收益。同时约定，甲方承诺在租赁期间内不以任何形式主张该房屋的使用权，不得以任何形式和理由干涉乙方或其他租赁方在该房屋内的经营活动；甲方作为业主在此期间内将依据相关法律、法规享有的相关物业管理的权利全权委托予乙方行使。甲、乙双方一致同意，甲方全权委托乙方与开发商办理房屋交房手续和物业管理合同的签署手续，对乙方行使与该房屋有关的一切管理权利甲方均予以认可。甲方同意乙方或其他租赁人对该房屋进行装修，并按昭峰财富中心整体商业经营需要，对房屋进行整体分割或整合。在合同的最后一页，手写备注：“第一年返租在合同总价款中已减去”。（三）2015年7月27日，宁坤公司作为出租方甲方与方庆临、王武作为承租方乙方签订一份《房屋租赁合同》，将包括上述案涉商铺在内出租给方庆临经营ＫＴＶ使用，约定，租期捌年整（含一层商铺免租期壹年整、三、四层商铺免租期叁年整），从2015年9月10日至2023年9月9日。（2015年9月10日至2016年9月9日为1个合同年，本合同共计8个合同年），租赁时间以甲方实际向乙方交付房屋日起计算。年度租赁费为：年租金标准为一层贰拾伍元／平方米／月。落款处由甲方有宁坤公司印章及许震东签名，乙方处有方庆临和王武签字。后经查，王武并未实际参与使用租赁房屋，由方庆临实际经营ＫＴＶ租赁使用，其实际租赁使用案涉房屋的仅是案涉房屋的第一层（建筑面积为86.34平方米），东山公司含山分公司只是用第一年的租金抵扣了房款外，此后未予履行。庭审辩论阶段，原告变更诉请只主张第一层的租赁费用。东山公司现已在工商部门注销，其含山分公司“名存实亡”，宁坤公司已进入破产清算阶段，两原告数次多方催讨无果，以致诉讼。 另查，王娟在宁坤公司的破产清算阶段，曾出具一份《告知函》式的承诺内容，载明：本人要求宁坤公司办理房屋产权证，同时本人承诺放弃所购昭峰财富中心房屋以下相关权利：一、延迟办证违约金；二、房屋分割所产生的相关费用；三、因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿；四、其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项。承诺人：王娟2018年5月14日，案涉商铺于2019年5月28日在不动产部门办理产权登记手续，登记在王娟、张学霞名下，不动产权证载明的涉案商铺的建筑面积172.73平方米（房间号114的建筑面积86.34平方米，房间号214的建筑面积86.39平方米）。 上述事实，有《商品房买卖合同》、案涉商铺的两份《购房合同备案证明》、宁坤公司与东山公司签订的一份《授权委托书》，二原告与东山公司含山分公司签订的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，方庆临与宁坤公司签订的一份《房屋租赁合同》，王娟本人签署的《告知书》，案涉商铺的不动产权证（系复印件）以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案的焦点问题是原告的诉请是否有事实和法律依据以及王娟签署的《告知书》中对宁坤公司承诺放弃的内容是否包含租金损失。围绕本案的焦点问题及两原告的诉请，综合评判如下：（一）对两原告诉请的前半部分即请求人民法院判令三被告立即停止侵权行为将原告所有的皖（2019）含山县不动产权第0004965号商铺腾还给原告并赔偿原告的租金损失暂为504825元（截止到2019年12月1日，最终租金损失支付至实际返还房屋之日），显然不能成立。理由有以下几个几点，首先，不论是两原告与东山公司含山分公司之间存在涉案房屋的委托租赁和经营管理的关系，之间签订案涉商铺的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》；方庆临和宁坤公司之间签订房屋租赁合同，从宁坤公司处租赁的案涉商铺；宁坤公司与东山公司签订的《授权委托书》，东山公司是受宁坤公司的委托从事包括涉案商铺在内的售后返租，之间就案涉商铺的返租、招租等事宜存在委托代理合同的关系。东山公司和宁坤公司之间事实上存在关联。分公司的行为依法应由总公司承担，受托人依法应按委托人指示行事。王武虽然在方庆临同宁坤公司签订的《房屋租赁合同》上签字，但并未实际占用案涉商铺，所以三被告并不存在侵权行为；综上，涉事各方之间存在相互交错关联的合同关系，两原告前半部分从侵权角度所提出的诉请依法不予成立，应不予支持。（二）对两原告的诉请后半部分即判令三被告将租赁期间的租金支付给原告（庭审辩论阶段原告方变更减少诉请为只主张案涉商铺第一层的租金部分，计算至涉案租赁房屋实际返还之日），本院认为，东山公司现已被注销，东山公司含山分公司现处于“名存实亡”状态，东山公司含山分公司与两原告签订的（商铺）房租赁、委托经营管理合同的合同义务依法应由总公司即东山公司承担，依据查明的事实，东山公司只是处于受托人的地位，相应的法律后果依法应由委托人即宁坤公司承担。但介于王娟在破产办证时，以书面《告知函》的形式承诺放弃因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿，以及其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项。这当中应视为包括租金等在内的损失主张。所以宁坤公司依法不应承担租金的给付责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。两原告自2019年5月28日取得案涉商铺的不动产权证书，应被认定为案涉不动产商铺的合法所有人，理应享有所有权基本组成范畴内的收益权利。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合本案的实际情况和特殊原因，方庆临现实际占用案涉商铺作为其经营KTV的通道，尽管方庆临从宁坤公司处租赁的案涉房屋并签订《房屋租赁合同》，但方庆临并未曾按合同约定向宁坤公司支付过租金，而当初为促进房屋销售，宁坤公司将涉案房屋所采取的“售后返租”的形式，将买房人所购房屋对外招租，将获取的租金收益再支付给购房人，尽管两原告同被告方庆临之间没有合同关系，鉴于东山公司已被注销，宁坤公司已处于破产清算阶段的特殊情形，为平衡当事民事主体的各方利益，打破各方的合同僵局。对两原告自取得涉案商铺的不动产权证时起至方庆临与宁坤公司所签的租赁合同期满时止的租金部分（即2019年5月28日之后，至2023年9月9日止），方庆临因事实上占有使用的原因，可直接向两原告支付。参照方庆临与宁坤公司之间《房屋租赁合同》的约定，按照25元/㎡/月的租金标准，对自2019年5月28日始至2020年12月31日（计573日）止期间的租金应视为已到期的应付租金。对该部分租金应予支持。鉴于两原告主张一层的租赁费用，经重新核算，自2019年5月28日始至2020年12月31日止期间，尚应给付两原告房租合计41227.35元（573日×86.34㎡×25元/㎡/月÷30日）。同理，王武并未实际占用涉案商铺，依法不应承担给付租金的合同责任。综上，对原告诉请的合法部分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告方庆临于本判决生效之日起三日内一次性给付原告王娟、张学霞租金人民币41227.35元（2019年5月28日-2020年12月31日期间）； 二、驳回原告王娟、张学霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4399元（适用简易程序已减半），由原告王娟、张学霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 杨 辰 二〇二〇年十一月六日 书记员 赵如慧 附件：本判决所援引的法律条款原文 《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。