辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2263号上诉人(原审被告)：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，客户经理，住址喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：姜天烁，男，1988年8月16日出生，汉族，住址喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，公司经理，住址喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行(以下简称朝阳银行喀左支行)因与被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称金隆园房产公司），被上诉人姜天烁房屋买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院(2020)辽1324民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人夏宏伟、赵琳娜，被上诉人金隆园房产公司委托诉讼代理人刘文显、席秀臣，被上诉人姜天烁委托诉讼代理人王宗仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人朝阳银行喀左支行的上诉请求是：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人姜天烁要求金隆园房产公司为其办理位于喀左县房屋不动产登记手续的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对姜天烁购买的凌滨鑫苑6幢01122号是否足额交纳购房款以及案涉房产，是否为其唯一住房未予审查，事实不清，导致适用法律错误；上诉人对房产部门出具的抵押清单和《房地产抵押登记申请审批书》“是否空房”处填写为“否”并未注意，且房产实际状况需要以实际情况认定，《抵押合同》约定抵押房产不得出租、转让、赠与等，开发商出售该房屋也未取得上诉人同意、未将购房款交于上诉人；一审法院判决金隆园房产公司协助姜天烁办理不动产产权登记违反法律规定。姜天烁辩称，购房人已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据，购房资金来源与上诉人无关；购房人与开发商之间不存在恶意串通的事实；购房人一审期间已向法院提交了无房证明，所购房屋均属满足居住生存需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助购房人办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则。金隆园房产公司辩称，案涉房屋属在建工程抵押允许买卖，购房合同有效；朝阳银行喀左支行以不符合条件为由未按约定对购房户放贷，造成开发商资金周转困难，未能偿还贷款，现有500多万元房款未收回；金隆园房产公司与购房者之间不存在恶意串通情形。姜天烁向一审法院的起诉请求是：一、请求法院确认原告与被告金隆园房产公司签订的房屋买卖合同合法有效，判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、请求法院判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行喀左支行对凌滨鑫苑小区6栋凌滨鑫苑6幢01122号房屋所设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行喀左支行对喀左县喀左县房屋的抵押权；四、请求法院依法判决被告金隆园房产公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院认定的事实：2012年3月21日，原告姜天烁与被告金隆园房产公司达成商品房买卖协议，约定原告购买被告金隆园房产公司开发建设的凌滨鑫苑6幢01122号房屋，房屋总价款209,178元。原告于当日交付首付款100,000元。2012年6月16日，原告姜天烁与被告金隆园房产公司参加喀左县人民政府举办的房交会，双方补签了《商品房买卖协议》。原告于当日缴纳了案涉房屋的契税和维修基金。2013年4月26日，原告补交房款100,000元。2013年11月29日，原告交付尚欠购房尾款9178元，且占有使用案涉房屋至今。另查明，2013年9月3日，被告金隆园房产公司与被告朝阳银行喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定金隆园房产公司向朝阳银行喀左支行借款2000万元，被告金隆园房产公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行喀左支行因上述借款纠纷向法院起诉。2018年2月2日，一审法院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决金隆园房产公司偿还朝阳银行公司喀左支行本金1869万元及利息；朝阳银行喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖协议》、《房地产抵押登记申请审批书》、《喀左县2012年房交会优惠认证表》、收据三张、交税凭证、结算票据、本院（2019）辽1324执异32-47号执行裁定书，被告朝阳银行喀左支行提供的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、《房地产抵押登记申请审批书》、该院（2017）辽1324民初2418号民事判决书及当事人陈述载卷为凭，并经开庭质证和审查，可以采信。一审法院判决认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告姜天烁与被告金隆园房产公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告朝阳银行公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，但在抵押权设立前，原告与被告金隆园房产公司已经达成房屋买卖协议，且交易双方的交易行为经县人民政府举办的房交会及有关部门的确认，原告已交付了大部分房款，实际占有并使用了该房屋。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告姜天烁购买案涉房屋用于居住，原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。同时，被告朝阳银行喀左支行在办理案涉房屋的抵押登记时，房地产抵押登记申请审批书中载明抵押房产在登记时并不属于空房抵押，被告金隆园房产公司主张朝阳银行喀左支行对其将案涉房屋出售的事实是明知的，在庭审中被告朝阳银行喀左支行对此未作出合理解释。综上，被告金隆园房产公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告金隆园房产公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告金隆园房产公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳银行喀左支行对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、原告姜天烁与被告金隆园房产公司于2012年6月16日签订的商品房买卖合同有效；二、被告金隆园房地公司于本判决生效后十日内，协助原告姜天烁办理位于喀左县房屋不动产登记手续；三、驳回原告姜天烁的其他诉讼请求。案件受理费4438元，减半收取2219元，由被告金隆园房产公司负担。本院二审期间，姜天烁提交了由喀左县不动产登记中心出具的“无房证明”材料，以证明案涉房屋是其唯一住房；金隆园房产公司质证意见是，对该证据的真实性和证明问题无异议；朝阳银行喀左支行质证意见是，该证据不能排除购房人在农村存在住房的可能性。双方围绕本案诉争焦点当庭进行质证，合议庭经研究评议后认定如下，各方对该证据来源的真实性无异议，本院予以采信。朝阳银行喀左支行、金隆园房产公司未提交新证据。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：姜天烁在所购买房屋设立抵押权情形下，请求金隆园房产公司协助办理该房屋产权登记手续能否应予以支持。经查明，2012年3月21日，姜天烁与金隆园房产公司达成商品房买卖协议，约定其购买金隆园房产公司开发建设的凌滨鑫苑6幢01122号房屋，房屋总价款209,178元，于当日交付首付款100,000元。2012年6月16日，姜天烁与金隆园房产公司参加喀左县人民政府举办的房交会，双方补签了《商品房买卖协议》，于当日缴纳了案涉房屋的契税和维修基金。2013年4月26日，又补交房款100,000元，2013年11月29日，交付尚欠购房尾款9178元，且装修占有使用案涉房屋至今。此后，2013年9月3日，金隆园房产公司与朝阳银行喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定金隆园房产公司向朝阳银行喀左支行借款2000万元，被告金隆园房产公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。二审期间，姜天烁提交了由喀左县不动产登记中心出具的“无房证明”材料，以证明案涉房屋是其唯一住房，金隆园房产公司与朝阳银行喀左支行对该证据来源的真实性均无异义，朝阳银行喀左支行虽对其证明案涉房屋属其唯一住房提出质疑，但未提供充分证据予以否认，故对上述证据的真实性和证明问题，一审法院予以采信。姜天烁与金隆园房产公司签订的《商品房买卖协议》属双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。此后，姜天烁支付了购房全款及相关税费，金隆园房产公司向其交付了案涉房屋，现已合法占有居住使用，取得了房屋的物权期待权，姜天烁主张金隆园房产公司协助其办理产权登记手续，是金隆园房产公司按合同约定，待条件成就时履行房屋债权交易过程的附随义务，也是其应承担合同权利义务的对等责任，并无不当。朝阳银行喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，也不违反法律规定，对于上述情形致使适用法律障碍和权利实现冲突，最高人民法院有明确的权利保护顺位和“生存利益至上”的优先原则。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和最高人民法院《九民会议纪要》精神，用于满足基本居住的购房消费者权利，优先于抵押权人的抵押权，购房人权利优先于抵押权，取决于其属于一般购房人、还是消费购房人，与抵押权设定在所购房屋出售的前后无关、也不应区分购房人是否明知该房屋是否存在抵押情形，只要符合购房人用于基本居住排除执行的条件，就应优先保护消费购房人的权利，购房人名下虽有一套房屋，但购买房屋面积上仍属满足基本居住需要的，可理解为符合上述规定精神。因此，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为安居之需消费者的房屋买受人权益，仅仅限定于满足基本居住需要的购房人权利，不能任意扩大适用范围。一审法院认定金隆园房产公司协助购房人姜天烁办理案涉房屋的不动产登记手续，是基于其应承担的合同履约责任以及保护因居住所需购房消费者的民生权利，并无不当，不违反法律规定、最高人民法院司法解释，符合《九民会议纪要》精神，证据充分，本院予以支持。综上，朝阳银行喀左支行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4438元，其中，2219元由上诉人朝阳银行喀左支行负担、2219元由金隆园房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  徐淑艳审判员  姜永涛审判员  汪 江二〇二〇年十一月二十三日书记员  毕 雪（法官助理代）