浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初2772号 原告：桐乡森茂汽车城开发有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路振东大厦**，统一社会信用代码9133048358500002ID。 法定代表人：吴涵，执行董事。 委托诉讼代理人：胡永康，上海瀛东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙慧，上海瀛东律师事务所律师。 被告：郭艳微，女，1984年7月27日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。 被告：赵冠军，男，1984年9月17日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。 两被告共同委托诉讼代理人：贾济，浙江海贸（杭州）律师事务所律师。 原告桐乡森茂汽车城开发有限公司（以下简称“森茂公司”）与被告郭艳微、赵冠军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，依法由审判员沈蒙岚独任审判。经原告申请，本院于同年6月5日作出民事裁定书，裁定冻结郭艳微、赵冠军的银行存款1412531元或对相应价值的财产采取查封、扣押等措施。本案于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡永康、两被告共同委托诉讼代理人贾济到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告郭艳微之间的合同编号分别为2017预0010762、×××95的两份《浙江省商品房买卖合同》于2020年5月12日解除；二、被告郭艳微向原告返还位于桐乡汽车商贸城三区8幢3单元725室、三区8幢3单元727室两套房屋，并协助原告办理不动产变更登记手续，相关税费由被告郭艳微承担；三、被告郭艳微向原告支付以未付500000元购房款为基数，以日万分之五为利率，从房屋综合验收合格之日即2019年6月28日起支付至2020年5月12日合同解除之日止的违约金，计79750元（500000元×0.0005×319天＝79750元）；四、被告郭艳微向原告承担307565元违约金（买卖合同约定合同总价20％违约金，承诺书约定合同总价10％违约金，累计合同总价30％违约金，即1025216元×0.3＝307565元）；五、被告赵冠军就被告郭艳微前述合计387315元违约金承担连带清偿责任；六、本案受理费由两被告共同承担。 两被告共同答辩称：一、原告与被告郭艳微的两份《浙江省商品房买卖合同》并未解除。两份合同和承诺书并没有约定被告郭艳微将剩余房款支付完毕的具体时间。签订在后的两份承诺书，只是约定在银行审核同意应发放贷款后15日内按照原告指示将剩余房款予以一次性支付完毕，并没有约定办理抵押贷款的具体期限。被告郭艳微并未违反《浙江省商品房买卖合同》和承诺书的约定，也未违反相关法律规定，原告没有合同解除权；二、被告郭艳微不能返还涉案两套房屋，并且事实上也不能返还。由于原告不享有合同解除权，被告郭艳微不用返还两套房屋，合同应该继续履行，并且现在房屋被南浔区法院查封，事实上也不能返还。被告郭艳微待南浔区人民法院诉讼解决后，可以继续办理抵押贷款给原告或原告给予被告郭艳微一定履行期限，另行筹措资金，一次性支付剩余房款或者分期支付；三、被告郭艳微不存在违约行为，不应承担违约金。即使存在违约行为，50万元剩余购房款计算违约金的时间，也应该从双方约定的付款期限之后开始计算，但双方对此期限并没有作出明确的约定；四、被告郭艳微不应当承担合同总价30%的违约金。被告郭艳微并不存在合同约定的违约行为，在合理期限内，被告郭艳微可以办理抵押贷款，或另行筹措资金支付，但原告起诉被告郭艳微并查封案涉两套房屋完全堵死了办理抵押贷款的通道，并且原告主张的违约金过高，也没有举证证明造成损失的具体金额。根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少原告主张的违约金，未违反法律的规定，计算的基数也应该是未付款项，而不是原告主张的合同总价，承诺书约定按照合同总价支付违约金的条款明显加重被告郭艳微的责任，显失公平，应当视为无效条款；五、被告赵冠军不应当承担连带清偿责任。由于被告郭艳微不承担违约责任，相应的，被告赵冠军不应承担担保责任。综上，希望法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 一、《浙江省商品房买卖合同》2份（编号分别为：×××95、2017预0010762）（原告提交），证明：1、原告与被告郭艳微订立2份《浙江省商品房买卖合同》，房价分别为494250元和530966元，合计1025216元；2、合同约定郭艳微以按揭贷款方式完成余款24万元和26万元（合计50万元）的支付；3、证明郭艳微逾期支付余款承担违约金的方式。被告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。认为2份合同均约定按揭贷款，但没有约定具体付款时间。合同附件虽然约定了3个月的办理期限，但该条款已被2份承诺书变更履行期限，应当以之后签订的2份承诺书约定的来执行。本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其它证据综合认定。 二、建设项目竣工复核验收结果通知单1份（原告提交），证明案涉商铺早在2019年6月28日即竣工验收合格，具备办理按揭贷款条件。被告质证后对真实性和合法性没有异议，认为该通知单载明案涉项目在产证办理3年后不得办理抵押，10年内不能办理整体转让，该条规定是否是被告郭艳微不能办理按揭贷款的具体原因，希望法院予以查实。本院认证意见：该通知系桐乡市建设项目竣工复核验收工作小组出具，符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认。 三、《承诺书》2份（原告提交），证明：1、被告郭艳微承诺在产证办出后立即联系银行办理按揭贷款并完成支付；2、被告郭艳微如违反承诺将另行负担合同总价10%违约责任；3、赵冠军为被告郭艳微的承诺提供连带保证担保。被告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。认为承诺书明确写明在办理产证后立即办理抵押贷款，在银行审核同意并发放贷款后15日内，按照原告指示将剩余房款予以一次性支付完毕。该条款已经改变了《浙江省商品房买卖合同》及附件的约定，并且被告郭艳微也在办理产证后向嘉兴银行递交了办理抵押贷款的手续。本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其它证据综合认定。 四、收条1份（原告提交），证明被告郭艳微在2020年4月16日当天即领取了产权证。被告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。认为收条清楚记载，贷款下来立即缴房屋余款，也是改变了《浙江省商品房买卖合同》和附件的约定。本院认证意见：对被告郭艳微在2020年4月16日领取案涉两套房屋产权证的事实予以确认。 五、不动产产权情况表2份（原告提交），证明：1、案涉两套房屋被湖州市南浔区人民法院于2020年5月6日查封；2、被告郭艳微在2020年4月16日至2020年5月6日近20天时间均未及时向嘉兴银行申请办理按揭贷款。被告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。认为原告并没有提供证据证实被告郭艳微在这20天内没有向嘉兴银行办理抵押贷款。本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其它证据综合认定。 六、解除合同通知、微信和短信截屏各1页（原告提交），证明案涉两份合同于2020年5月12日解除。被告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。认为原告不享有合同解除权。本院认证意见：对真实性和合法性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其它证据综合认定。 经审理，本院对本案事实认定如下： 位于桐乡市××新区××路南，杏南路东、编号为034-000025-0121地块的桐乡汽车商贸城由原告森茂公司开发建设。2017年10月18日，被告郭艳微与原告签署《浙江省商品房买卖合同》1份，合同编号：2017预0010762，约定被告郭艳微向原告购买桐乡市振东新区校场东路1635号桐乡××幢××单元××室房产，建筑面积44.02平方米，套内建筑面积33.44平方米，分摊的共有建筑面积10.58平方米，单价为每平方米11227.85元，总金额为494250元，付款方式为银行按揭贷款，在签订合同的同时付清首付款（总房价的50%）为254250元，余款24万元即日起办理银行按揭，并根据相关规定办理银行按揭手续。2017年12月29日，被告郭艳微与原告签署《浙江省商品房买卖合同》1份，合同编号：×××95，约定被告郭艳微向原告购买桐乡市振东新区校场东路1635号桐乡××幢××单元××室房产，建筑面积47.29平方米，套内建筑面积35.92平方米，分摊的共有建筑面积11.37平方米，单价为每平方米11227.87元，总金额为530966元，付款方式为银行按揭贷款，在签订合同的同时付清首付款，即270966元，余款26万元即日起办理银行按揭，并根据相关规定办理银行按揭手续。两份合同第八条买受人逾期付款的违约责任均约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。两份合同签订后，被告郭艳微已支付购房款525216元。 2020年4月10日，经双方协商，两被告向原告出具《承诺书》2份，被告郭艳微为承诺人，被告赵冠军为担保人，承诺书载明：“关于本人在桐乡森茂汽车开发有限公司购买的房产（具体为：桐乡市振东新区校场东路1635号桐乡××幢××单元××室，建筑面积为44.02平米，总价款：494250元，已经支付254250元，剩佘24万元未支付；三区8幢3单元727室，建筑面积为47.29平米，总价款：530966元，已经支付270966元，剩余26万元未支付），由于本人不满足贷款银行办理按揭准入条件，现本人自行联络了（嘉兴银行）办理相关贷款事宜。根据该银行要求，需要先办理房产证。本人郑重承诺：在办理产证后立即办理抵押贷款，在银行审核同意并发放贷款后15日内按照桐乡森茂汽车开发有限公司指示将剩余房款予以一次性支付完毕。如有违反，本人愿意在购房合同之外另行负担总房价10%违约金，并立即返还房产给出卖人，配合出卖人办理变更登记。担保人愿意就本人的承诺及履行提供连带保证责任。另：本承诺书仅供此用，出卖人收到剩余房款后即刻作废。” 2020年4月16日，原告将案涉两套房产的产权证（登记于郭艳微名下）交付被告郭艳微，郭艳微出具收条1份，载明收到房产证两本，用于抵押贷款，贷款下来立即缴房屋余款。 另查明，2020年5月6日，案涉两套房屋被湖州市南浔区人民法院查封。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否享有解除权；二、原告主张的违约金是否过高；三、被告赵冠军应否承担担保责任。 一、原告是否享有解除权的问题。原告与被告郭艳微签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，对双方均产生约束力。两份合同约定的付款方式均为银行按揭（商业贷款），但并未明确办理贷款的期限，2020年4月10日的《承诺书》系双方对被告郭艳微的付款义务和原告的过户义务进行了协议变更，即先办理产权证，再办理抵押贷款付清尾款。承诺书虽未明确约定支付剩余房款的时间，但从文字表述“立即”二字的通常理解看，被告郭艳微应第一时间办理抵押手续，但其并未提供证据证明在收到产权证后至案涉房屋被查封的20天时间里积极办理贷款，现因另案纠纷案涉房屋被查封，导致不能办理抵押贷款手续，由此产生的违约责任应由被告郭艳微自行承担。而且，原告同意先行过户，由被告郭艳微抵押贷款后再行一次性付清尾款，也是基于合同顺利履行及己方快速获得尾款的目的，如今合同目的无法实现，被告郭艳微也未有实际行动表明其积极筹措资金付清尾款的意愿，故原告依法享有合同解除权。原告向被告郭艳微发送解除通知，符合双方约定，通知到达对方之日即2020年5月12日，案涉两份《浙江省商品房买卖合同》解除。合同解除后，被告郭艳微理应返还案涉房屋，但因被另案查封，变更登记及返还房屋存在障碍，本案中不宜直接判决返还，原告可向办理先行查封手续的法院提起执行异议之诉，待执行异议之诉解决返还请求权能否对抗执行问题后再行处理。 二、原告主张的违约金是否过高的问题。被告郭艳微的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告郭艳微支付以未付50万元购房款为基数，以日万分之五为利率，从房屋综合验收合格之日即2019年6月28日起至2020年5月12日合同解除之日止的违约金及按合同总价30%计算的违约金总计387315元，但并未举证证明实际损失，且两项违约金存在重复计算的情形，本院综合考虑原告自2017年底开始占有被告郭艳微已付购房款525216元的既得利益、房屋的市场增值部分及郭艳微的过错程度，确定被告郭艳微应支付违约金100000元，超过部分，本院不予支持。 三、被告赵冠军应否承担担保责任的问题。被告赵冠军在2020年4月10日的两份《承诺书》上签字，承诺对被告郭艳微的承诺及履行提供连带保证责任，原告的诉请，符合双方约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告桐乡森茂汽车城开发有限公司与被告郭艳微于2017年10月18日签订的合同编号为2017预0010762的《浙江省商品房买卖合同》和2017年12月29日签订的合同编号为×××95的《浙江省商品房买卖合同》于2020年5月12日解除； 二、被告郭艳微于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡森茂汽车城开发有限公司违约金100000元； 三、被告赵冠军对被告郭艳微的第二项付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告桐乡森茂汽车城开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17512元，减半收取8756元，财产保全费5000元，合计13756元，由原告桐乡森茂汽车城开发有限公司负担1781元，由被告郭艳微负担11975元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为：6228××××0663，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  沈蒙岚 二〇二〇年十一月十日 书记员  姚钰霞