甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1095号上诉人（原审被告，反诉原告）：王某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，甘肃雄韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：伊某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：潘某，甘肃辩听律师事务所律师。原审被告：盛某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。上诉人王某因与被上诉人伊某、李某、原审被告盛某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销一审判决第二、三项，上诉人不承担利息16056元和房屋差价损失57547元；被上诉人承担租金9000元。事实和理由：1.王某与伊某房屋买卖合同因违反物权法规定应认定为无效。但伊某在明知一套房屋不能分割买卖且明知盛某已经购买部分房屋面积的情形下，坚持购买房屋的部分面积，其本身也存在一定的过错。因此，在双方当事人均存在过错的情形下，一审判决上诉人单独承担法律责任，与本案事实不符。一审法院认定合同有效，判决上诉人承担房款利息，而未判决伊某承担其占用房屋期间的租金损失显失公平。2.一审法院采信甘肃华澳房地产估价有限责任公司的鉴定意见不当。被上诉人购买房屋的时间截止2012年3月16日的市场价值与本案不具有关联性，不能作为定案依据。3.一审法院判决上诉人承担利息损失无法律依据。被上诉人伊某在购房时执意坚持购买房屋的一部分，在纠纷发生后又不积极协商解决纠纷，存在明显的过错，一审判决上诉人承担利息损失与本案事实不符且有违法律之规定。伊某、李某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公正，请求二审维持原判。原审被告盛某未陈述答辩意见。伊某、李某向一审法院起诉请求：1.判令被告王某退还原告购房款80000元；2.被告王某偿付原告违约金40000元;３.被告王某偿付原告2010年1月至本案判决终结时止的购房款利息46080元；4.被告王某和盛某偿付原告房屋装饰装修费用29580元；5.被告王某和盛某偿付原告房屋增值款110000元；6.被告王某和盛某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年3月24日，被告王某与案外人吴某、酒泉市兴厦建业一分公司签订欠款移交协议一份，约定被告王某以101500元价格购买吴某位于酒泉市××区商住门点（建筑面积147.27㎡）房屋一套，王某支付吴某30000元，剩余71500元由酒泉市兴厦建业一分公司收取，抵顶吴某欠酒泉市兴厦建业一分公司的工程款。该房屋产权登记在吴某名下，当时并未过户给王某。2007年11月25日，被告王某将该商住门点中一楼门点的19.2㎡、二楼住宅的10.5㎡，以及位于商住门点后但不包括在商住门点建筑面积内的厨房（8.4㎡×3.5㎡），以总价67000元的价格出售给被告盛某。2010年1月28日，被告王某及其妻沈桂萍与原告伊某签订房屋出售协议，将该商住门点剩余面积以110000元的价格出售给原告伊某。协议约定，被告王某及其妻沈桂萍负责在三个月内办理完毕房产证、土地使用证等手续，原告伊某先付房款80000元，剩余30000元待房屋产权证及土地使用证过户，交接房产证、土地使用证时一次性付清。协议同时约定，在过户手续没有办理完毕之前，双方不得以任何理由上涨或降低商议好的房屋价格，如有一方违约，必须向对方赔偿40000元违约金。当日，被告王某将门点钥匙交给原告伊某，原告伊某遂搬入该门点居住。因同一套商住门点无法办理独立的两个房屋所有权证，2010年6月23日，盛某与伊某签订协议，约定盛某将其所购买的部分以原价出售给伊某，约定在原房主吴某过户至伊某名下之日起一个月内，伊某首付给盛某4万元，剩余27000元由双方另行商议给付日期。后盛某以伊某未付款，书面协议与口头协商的付款日期不一致为由毁约，该协议未履行。2011年3月7日，被告王某及其妻沈桂萍又与盛某签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由王某解除与伊某的合同，将出售给原告伊某的110.57㎡面积以110000元的价格出售给被告盛某，该协议第九条约定“甲方（王某、沈桂萍）交给乙方（盛某）住房时须保持住房完好，并结清在此之前发生的水电暖物业等所有费用。如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失”。协议签订后，盛某给付王某110000元，王某协助被告盛某于2012年3月16日取得了该门点的房屋产权证。因原告伊某与被告盛某对房屋所有权发生争议，2014年盛某及妻子殷玉芳提起民事诉讼，要求确认该房屋所有权。伊某则提出反诉，请求判令盛某、殷玉芳履行售房协议。一审法院于2014年3月2日作出（2014）酒肃民一初字第932号民事判决，驳回了双方的诉讼请求。盛某不服提起上诉后，酒泉市中级人民法院发回重审。2015年10月19日该院再次作出（2015）酒肃民一初字第842号民事判决，判决确认该房屋归盛某、殷玉芳所有，驳回了盛某的其他诉讼请求以及伊某的反诉请求。伊某不服上诉后，酒泉市中级人民法院于2016年2月26日作出（2015）酒民一终字第669号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，伊某再次起诉，要求被告王某、盛某承担退还购房款等违约责任。此次审理中，原告伊某申请将2010年1月28日王某出售给其的114.68㎡门店房截止2012年3月16日的增值部分予以评估。一审法院依据原告的鉴定申请，依法委托北京国融兴华房地产土地评估有限公司甘肃分公司进行评估，后该公司退案。2018年12月9日原告申请继续鉴定，一审法院再次委托甘肃华澳房地产估价有限公司进行评估，该公司于2020年4月8日出具估价报告，确定估价对象在2012年3月16日价值时点的市场价值为167547元，评估单价为1461元/平方米，产生鉴定费5500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告伊某与被告王某签订的房屋出售协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告王某达成房屋出售协议后，原告实际缴纳购房款为80000元，现因双方协议无法履行，原告申请被告王某退还该款，被告王某也同意退还，应予退还。原告请求判令被告王某承担违约金40000元，其依据的是2010年1月28日双方签订的房屋出售协议第七条“在过户手续没有办理完毕之前，甲乙双方不得以任何理由上涨或降低商议好的房屋价格，如有一方违约，必须向对方赔偿肆万元违约金”，该约定系双方对随意上涨或者降低房屋价格违约的约定，不适用于本案。且造成该合同不能履行，双方均有责任，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告请求判令被告承担2010年1月至本案判决终结时止的购房款利息，本案中伊某虽未取得房屋所有权，但其自双方签订合同后至2017年2月16日将房屋交付给盛某期间，一直占用该房屋，该期间的购房款利息不予支持。2017年2月16日之后的利息，因原告伊某所提交的贷款凭证与缴纳房款时间不一致，故利息损失无法以贷款利率计算，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第二款第一项规定的年利率6%计算资金占用期间的利息，为16056元（80000元*6%/365*1221天）。原告要求被告承担房屋装饰维修费用，无充分的证据予以证实，不予支持。被告王某将一套房屋分割出售，房屋的一部分出售于原告伊某，另一部分出售给盛某，因同一个房屋无法办理两个产权证，在其和伊某的合同尚未解除的情况下，未通知原告，即将出售给伊某的部分另行出售给盛某，导致双方引起纠纷，应承担违约责任，其违约行为致使原告预期利益受损，因被告王某与原告伊某签订的合同中没有约定当事人违约导致合同无法履行的违约责任，现原告要求被告王某承担房屋增值后的房屋差价，予以支持。同时，因与原告签订房屋买卖协议的系被告王某，根据合同相对性原则，应由被告王某承担责任，被告盛某不应承担责任。原告购买房屋时交易价格为110000元，依据鉴定意见，同样面积房屋2012年3月16日的价值为167547元，原告所遭受的差价损失为57547元。反诉原告王某要求反诉被告伊某承担房屋租金，因伊某占有使用房屋是基于双方所签订的房屋买卖协议，而非房屋租赁关系，故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告王某退还原告伊某、李某购房款80000元；二、被告王某支付原告伊某、李某购房款利息16056元；三、被告王某赔偿原告伊某、李某房屋差价损失57547元；四、驳回原告伊某、李某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王某的反诉请求。以上一至三项合计153603元，限被告王某于该判决生效后十日内一次性付清。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点：1.房屋买卖合同是否属于无效合同还是无法履行。2.合同无效或者无法履行的原因及双方当事人应如何承担责任。3.王某是否应当承担房屋差价损失和利息损失。4.王某主张的房屋租金损失是否应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上诉人王某在没有对其所有的房屋办理产权登记的情形下，与被上诉人伊某和原审被告盛某分别签订不同的房屋买卖合同，将房屋分别出售于伊某和盛某。上诉人王某对该房屋享有所有权，故其与伊某、盛某签订的房屋买卖合同应当认定为有效。因上诉人王某将本应登记为一个不动产物权的房屋分割出售于不同的买受人，致使伊某、盛某无法单独取得完整的物权，故应认定为合同目的无法实现、合同无法履行。上诉人王某作为房屋的原产权人，在明知该套房屋不能分别办理两份不动产权利证书的情形下，将房屋的一部分出售于伊某，另一部分出售给盛某，违反了《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”的基本原则。纠纷发生后，上诉人王某在其与伊某签订的合同尚未依法解除的情况下，又将出售给伊某的部分房屋另行出售给盛某，导致伊某与盛某之间因为房屋所有权及占有、使用权长期争执，王某理应对伊某不能取得房屋所有权而产生的损失承担赔偿责任。因原审被告盛某办理房屋产权登记的时间为2012年3月16日，依据物权法的规定，盛某在此时依法取得房屋所有权，此日期亦是确定伊某不享有不动产物权时间。故一审法院依据法律规定和鉴定机构对房屋差价损失的评估意见，判决王某赔偿伊某房屋差价损失为57547元，符合本案事实及法律规定。上诉人王某主张应以其与盛某签订房屋买卖合同的时间为基准日确定房屋价值和差价的理由，不能成立。被上诉人伊某于2017年2月16日将房屋交付给房屋所有权人后，上诉人王某理应将房屋买卖合同取得的价款退还给伊某，但王某直至本案二审诉讼中也未主动退还房款。故一审法院判决王某赔偿自2017年2月16日之后占有房款的利息损失16056元与本案事实相符，应予维持。本案中，被上诉人伊某在明知原审被告盛某购买部分房屋面积的情形下，仍坚持购买房屋剩余面积，其与盛某达成回购剩余房屋面积的协议后，不按照约定支付相应价款；且在涉案房屋产权登记在他人名下的情形下，长期对涉案房屋占有、使用、受益，其行为存在明显过错，理应依法向房屋所有权人支付相应的占用费。依据法律规定，原审被告盛某在2012年3月16日将房屋登记于自己名下后，其作为不动产所有权人对房屋享有法律规定的占有、使用、处分和受益权。上诉人王某将房屋全部产权因转让行为变更登记在盛某名下后不再享有房屋所有权，故其主张伊某承担2012年3月16日之后的租金损失于法无据，不予支持。本案诉讼中，王某于2016年7月15日提起反诉主张伊某承担房屋租金损失9000元。但在一、二审诉讼中，上诉人王某并未就租金损失的计算依据提交证据加以证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故王某所提伊某承担2012年3月16日之前房屋租金损失的请求，证据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；王某的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1865元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 平审判员 张耀泽审判员 丁丽华二〇二〇年十一月六日书记员 宫婷婷