广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1544号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄劲松，男，1973年11月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*************。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：文日发，男，1971年6月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区**************。委托诉讼代理人：官秋明，韶关市武江区惠民法律服务所法律工作者。上诉人黄劲松因与被上诉人文日发租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄劲松上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持黄劲松的一审全部诉讼请求，驳回文日发的全部反诉请求；二、本案一、二审本反诉案件受理费由文日发承担。事实和理由：一、一审遗漏查明文日发在租赁期内擅自拆除租赁场地内征收范围外钢结构厂房的事实。黄劲松在一审时已经提供现场照片以证实文日发擅自拆除租赁场地内征收范围外的钢结构厂房的事实，而其对该拆除行为是承认的，只是辩称其是排除危险，而不是损坏。但文日发对其辩解并未提供任何证据。并且，文日发既未提前告知黄劲松厂房存在危险需要修复或拆除、也未事后对拆除的厂房进行恢复，更未提供证据证明其拆除的厂房存在危险。因此，一审法院应当根据证据规则依法认定文日发存在擅自拆除破坏租赁物的行为。而一审对该重要事实疏于查实，导致判决方向发生错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”文日发擅自拆除破坏租赁厂房，既不恢复又不赔偿的行为，已经满足黄劲松解除租赁合同法定条件，即使双方口头约定在拆迁后解除合同的事实无法得到确认,黄劲松起诉要求解除租赁合同及要求文日发腾退租赁场地的诉讼请求应当得到支持。二、遗漏查明文日发未按约定对租赁场地进行地面硬化，而是黄劲松自行出资进行地面硬化，增加租赁场地利用的便利性及价值的事实。《租赁合同》第三条约定“乙方签下合同一年内要将场地地面硬化……”。但合同签订后，黄劲松多次催促文日发仍未按约定进行地面硬化。2017年10月，黄劲松自行出资购买85680元的混凝土对租赁场地进行地面硬化，提升了租赁物利用的便利性及价值。黄劲松对租赁场地增加的投入已经超过文日发所主张的剩余租赁期内减少的租金差额。因此，即使因为部分场地被征收导致租赁物面积减少，也不会导致约定的租金标准应当下降。文日发在一审辩称给其两个月免租时间整理场地、双方协商从7月份开始租金低至5000元/月没有证据予以证实，也不符合租赁物的实际情况。而一审对此未作查明，错误地认为租赁物面积减少必须导致租金按比例减少，导致判决结论错误。三、一审未审查在征地拆迁范围内的厂房自行拆除和被强制拆除的区别，导致未依法认定因文日发阻碍自行拆除而导致厂房被强拆的损失。租赁场地部分被纳入征收范围，但拆迁单位允许被拆迁人自行拆除其建设的钢结构厂房。如果黄劲松自行拆除，可以最大程度地保护厂房的钢结构材料的完整和价值最大化，可以二次使用。因此，文日发与案外人浈江区同新五金店签订了《回收厂房合同》，就纳入征收范围的厂房，黄劲松委托浈江区同新五金店拆除，浈江区同新五金店将补偿黄劲松8.8万元的款项。但由于文日发拒绝搬离该厂房内的机械设备等，该厂房直至2019年4月27日政府强制拆除前，仍无法顺利自行拆除，导致《回收厂房合同》无法履行。而政府强制拆除时，强制拆除不可能再保留钢结构材料的完整性，造成钢结构厂房材料成为完全没有回收价值的废物，由此造成黄劲松8.8万元的经济损失。对该事实，一审疏于查明，仅凭文日发不予认可相关证据的三性即否定黄劲松的该项诉讼请求错误。四、对停产停业损失费99747.6元的补偿对象认定错误，导致对该项补偿款的归属判决结论错误。一审认为征收的房屋及场地为文日发实际经营使用，因此该停业损失应当归文日发所有。但一审遗漏查明，文日发并不符合取得该停产停业损失费的政策条件，该停产停业损失费99747.6元是对黄劲松所实际控制的浈江区东升土石方工程服务部进行补偿的事实。在本案一审时，文日发已承认其营业执照是2017年7月才取得至2017年12月征收公告发布时，还不够半年的事实。根据征收补偿的政策规定，停产停业损失费的补偿对象是征收公告发布时已取得营业执照1年以上的经营单位。本案中，文日发很清楚自己并不符合该补偿主体资格，根本就未申请该项补偿，也未成功递交该项补偿的资料。而是黄劲松以自己实际控制的浈江区东升土石方工程服务部作为申请主体而争取到的。因此，文日发无权要求取得该部分归黄劲松的停产停业损失费，一审判令黄劲松需将该补偿款支付给文日发，于法无据。文日发口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回黄劲松的上诉请求，维持一审判决。黄劲松向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年7月1日签订的租赁合同；2.判令文日发向黄劲松支付自2019年5月1日至实际腾退场地期间的占有使用费（自2019年5月1日起至2019年6月30日止为14000元，自2019年7月1日起至实际腾退之日至按每月8000元计算，暂计至2019年10月31日为46000元）；3.判令文日发立即腾退位于韶塘路韶赣高速出口旁边群达屠宰场门口场地；4.判令文日发向黄劲松赔偿因阻碍拆迁造成财产损失88000元；5.判令文日发向黄劲松赔偿损害租赁物损失22950元；6.文日发已交押金5000元不予退还；以上1-6项诉讼请求暂计至2019年10月31日金额合计156950元；7.文日发承担本案的诉讼费用、保全费用。文日发反诉请求：1.驳回黄劲松的全部诉讼请求；2.判令黄劲松立即偿还剩余的拆迁费99747.6元；3.判令合同租金应当减半收取；4.诉讼费及相关费用由黄劲松承担。一审法院认定事实：黄劲松、文日发经协商达成一致后，2013年7月1日，黄劲松作为甲方、文日发作为乙方，双方自愿签订了一份《租赁合同》，该合同约定，黄劲松将位于韶关市浈江区******韶赣高速出口旁边群达屠宰场门口约3500平方米场地转租给文日发使用。出租期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止。其中，2013年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金为6000元；2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为7000元；2019年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金为8000元。文日发每季度租金应当在每季度第一个月付给黄劲松。合同第五条约定，如果遇到国家征收，场地任何建筑物属甲方所有（注：如有乙方出资新建筑物建好不到3年的，甲方要退回建筑物的本钱给乙方），经营补偿只限定在租赁期内的补偿归乙方所有。合同签订后，黄劲松按照合同约定将租赁场地交付给文日发使用，文日发也按约定交纳租金。2017年12月18日，韶关市国土资源局作出韶国土征预字（2017）26号征地公告，因风华路与大学路连结线工程项目建设，拟征收韶关市浈江区新韶镇东联、府管村村民委员会土地总面积为50.4亩。由于黄劲松、文日发合同约定的场地有部分在此次征地范围内，2019年4月22日，实施征收单位与黄劲松签订了一份《征收补偿计算表》，确认就所征收土地涉及的文日发经营使用设备的“不可搬迁设备迁移费”、“可搬迁设备迁移费”，合计补偿金额为171566元。同年4月25日，黄劲松、文日发就涉及所征地的设备迁移的补偿分配达成一致意见后，双方签订了一份书面协议，内容为“文日发板厂搬迁费为171566元，除青苗41643元、屋租28000元、平台72**元，加电线补偿43482元，余下138205元。先付138205元×70%=96743.5元，剩下款为41461.5元，将厂房设备材料搬迁完后，拆迁公司余款付给黄劲松，余款一次性付清给文日发。”签订协议后当天，黄劲松向文日发支付了96743.5元，同年5月16日黄劲松在文日发搬迁完设备后向文日发支付了余款41461.5元。2019年4月11日，黄劲松与征收单位、实施征收单位就其房屋征收补偿签订协议书，其中征收补偿计算表内第五项其他各项补偿的“停产停业损失费”合计99747.6元，文日发认为所征收场地为文日发经营使用，故实施征收单位给付的停产停业损失费应该归文日发所有。同时，文日发按约定将场地租金交纳至2019年4月，自同年5月起，由于搬迁设备及场地减少，文日发提出减少部分租金。双方协商未果，文日发遂在2019年8月30日向黄劲松汇款1万元并附言“2019年7月和8月场地租金”后，未再向黄劲松支付租金。黄劲松因此向该院提起诉讼，请求法院支持其诉求，文日发则提起反诉，请求支持反诉请求。诉讼过程中，黄劲松、文日发认可所租赁场地被征收的面积按700平方米计算，如要减免租金，按减免五分之一计算。另查明，黄劲松请求法院支持其第4项、第5项诉讼请求，向法院提供了黄劲松与他人于2019年4月15日签订的一份《回收厂房合同》及2019年10月28日韶关市智艺建材有限公司制作的《厂房维修报价表》，文日发对此证据不予认可，黄劲松未再提供其他合法有效证据证实其上述损失。一审法院经审理认为，黄劲松、文日发经协商自愿签订《租赁合同》，该合同内容合法，依法受法律保护，双方均应按合同履行。黄劲松、文日发在履行合同期间，由于政府对黄劲松出租场地进行征收，造成黄劲松、文日发对征收补偿金额分配及租金减免产生纠纷，该院对黄劲松、文日发的诉求作如下分析：对黄劲松请求判令解除双方于2013年7月1日签订的租赁合同。黄劲松、文日发签订合同后，双方均按约定履行合同义务，造成产生纠纷，是因政府征收了黄劲松出租的部分建筑物及场地后，双方对补偿款的分配及租金减免未能协商一致，场地被部分征收后，文日发同意继续租赁使用，故黄劲松提出解除合同，没有法律依据，该院不予支持；对黄劲松请求文日发向黄劲松支付自2019年5月1日至实际腾退场地期间的占有使用费，由于黄劲松、文日发继续履行合同，而双方确认征收的面积为700平方米，即租赁场地被征收了20%，相应减免租金20%，故文日发在2019年5月、6月按合同约定月租金7000元的80%支付租金11200元给黄劲松，自2019年7月起至2021年6月30日按合同约定月租金8000元的80%支付租金6400元给黄劲松，暂计至2020年3月31日为57600元，扣除文日发于2019年8月30日已支付的10000元，文日发仍应支付租金47600元给黄劲松；对黄劲松请求文日发腾退租赁场地即韶关市浈江区******韶赣高速出口旁边群达屠宰场门口场地及请求对文日发已交押金5000元不予退还，基于双方继续履行合同，故该院不予支持；对黄劲松请求文日发向黄劲松赔偿因阻碍拆迁造成财产损失88000元及文日发向黄劲松赔偿损害租赁物损失22950元，由于黄劲松未提供合法有效证据证明其主张，文日发又予以否认，故该院不予支持。对文日发反诉请求依法驳回黄劲松的全部诉讼请求，基于上述事实，对黄劲松依法有据，该院予以支持；对文日发请求黄劲松支付“停产停业损失费”99747.6元，征收黄劲松的房屋及场地为文日发实际经营使用，征收补偿单位又已将该场地的停产停业损失一并支付补偿到黄劲松名下，该停业损失依法应该归文日发，故对文日发的此请求，该院依法予以支持；对文日发请求合同租金应当减半收取，由于场地仅征收了20%的面积，剩余80%的面积文日发仍在使用，故文日发应按合同约定的80%的标准向黄劲松支付租金。一审法院经审理判决：一、文日发应于判决生效之日起10日内支付黄劲松58800元（即2019年5月、6月的租金11200元，自2019年7月起至2020年3月31日的租金57600元，扣除文日发于2019年8月30日已支付的10000元，计47600元，合计58800元）；二、黄劲松应于判决生效之日起10日内支付文日发99747.6元；三、自2020年4月起至2021年6月30日，文日发应按合同约定月租金8000元的80%支付租金6400元给黄劲松；四、驳回黄劲松的其他诉讼请求；五、驳回文日发的其他反诉请求。本院二审查明，一、根据黄劲松的委托诉讼代理人陈晓琴的申请，本院发出(2020)粤民调令1544号《律师调查令》，指定广东众同信律师事务所律师陈晓琴到韶关市浈江区土地和房屋征收事务中心收集、调查以下证据：(货币)F-006《风华路与大学路连接线项目房屋征收补偿协议书》第四条第5款的其他各项补偿合计99747.6元、《征收补偿计算表》第五项其他各项补偿[停产停业损失费（仓储用途）]合计99747.6元是否为同一笔款项，该款项给予补偿的对象及依据材料。该事务中心回复：“(货币)F-006《风华路与大学路连接线项目房屋征收补偿协议书》第四条第5款的其他各项补偿合计99747.6元、《征收补偿计算表》第五项其他各项补偿[停产停业损失费（仓储用途）]合计99747.6元为同一笔款项，该款项给予补偿的对象：黄劲松、黄建雄。补偿依据为被征收人黄建雄提供的浈江区东升土石方工程服务部《营业执照》。”经向该事务中心调查，该事务中心表示其只与权属人签订相关补偿协议书，至于权属人与承租人之间如何约定是他们自己的事。二、黄劲松、黄建雄(乙方)与浈江区东环线公路项目征地拆迁工作指挥部办公室(甲方，以下简称东环拆迁办)签订的《风华路与大学路连结线项目房屋征收补偿协议书》第六条被征收房屋的搬迁腾空移交事项约定：“1.乙方承诺：本协议生效后，同意放弃被征收房屋的所有权利及原协议的权利义务，房屋所有权归甲方。乙方不得以任何理由要求当地政府及相关部门另行给予征收补偿及安置利益，不得以任何理由及行为阻止当地政府及相关部门对征收房屋所在地段的后期征收工作。……”三、《征收补偿计算表》第五项其他各项补偿载明:JXC60号房屋停产停业损失(仓储用途)补偿7616.40元，JXC66-1号房屋停产停业损失(仓储用途)补偿92131.20元，合计99747.60元。一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对黄劲松的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、黄劲松主张文日发擅自拆除租赁场地内征收范围外钢结构厂房是否成立。黄劲松主张文日发擅自拆除租赁场地内征收范围外钢结构厂房，文日发予以否认，辩称是因厂房屋顶变形几块铁皮有掉下的危险，才拆除有危险的地方。根据双方提供的相片可以看出，现场铁皮屋顶比较陈旧，文日发只是拆除通道上方部分厂房屋顶铁皮，并非拆除钢结构厂房，且在被拆除的屋顶铁皮上方有加盖新的屋顶。文日发拆除该部分屋顶后，没有改变该厂房的功能。因此，黄劲松主张文日发擅自拆除租赁场地内征收范围外钢结构厂房不成立，本院不予采信。二、关于文日发未按约定对租赁场地进行地面硬化问题。文日发辩称根据《租赁合同》第三条约定，其要将场地地面硬化，但因为黄劲松没有清理场内垃圾，填埋砖渣，导致其不能进行场地地面硬化工作。根据双方签订的《租赁合同》第三条约定：“文日发签下合同一年内要将场地地面硬化，黄劲松负责清理场内垃圾，填埋砖渣。”文日发履行将租赁场地地面硬化义务前，黄劲松负有先履行清理场内垃圾和填埋砖渣义务。由于黄劲松未能提供证据证明其在约定的期限内已经先履行义务，因此文日发抗辩理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本院对黄劲松主张文日发履行该项义务违约不予采信。三、黄劲松主张文日发阻碍其自行拆除涉案厂房导致其遭受8.8万元经济损失是否成立。根据黄劲松、黄建雄(乙方)与东环拆迁办(甲方)签订的《风华路与大学路连结线项目房屋征收补偿协议书》第六条被征收房屋的搬迁腾空移交事项约定：“黄劲松、黄建雄承诺本协议生效后，同意放弃被征收房屋的所有权利及原协议的权利义务，房屋所有权归甲方。”可以认定，涉案被征收房屋的所有权利自该补偿协议书生效后，房屋所有权归东环拆迁办，且该协议书并没有约定黄劲松、黄建雄可以拆走被征收房屋材料。因此，自该补偿协议书生效后，黄劲松、黄建雄不再是涉案被征收房屋的所有权人，不享有拆走被征收房屋材料的权利。加之黄劲松主张文日发阻碍其拆除涉案厂房，除提供《回收厂房合同》外，并未提供文日发阻碍其拆除涉案厂房的证据予以佐证。综上，在涉案被征收房屋所有权已经归东环拆迁办的情况下，黄劲松不享有拆走被征收房屋材料的权利，也没有证据证明文日发阻碍其拆除涉案厂房，因此，黄劲松主张文日发阻碍黄劲松自行拆除涉案厂房导致其遭受8.8万元经济损失不成立。四、黄劲松主张停产停业损失费99747.6元归其所有应否支持。东环拆迁办与黄劲松、黄建雄签订《风华路与大学路连结线项目房屋征收补偿协议书》，约定支付停产停业损失费99747.6元给黄劲松、黄建雄。根据《征收补偿计算表》第五项其他各项补偿可知，停产停业损失费是对停止经营JXC60号、JXC66-1号房屋的损失补偿。而自黄劲松与文日发签订《租赁合同》起，JXC60号、JXC66-1号房屋一直是由文日发承租经营使用，黄劲松未使用该房屋。因该房屋被征收而遭受停产停业损失的经营者是文日发而非黄劲松，且不因黄劲松提供浈江区东升土石方工程服务部营业执照给东环拆迁办而改变这一事实。因此，一审法院认定该笔款项归文日发所有，判决黄劲松支付该款项给文日发并无不当。在涉案房屋被征收过程中黄劲松并未遭受停产停业损失，黄劲松主张停产停业损失费99747.6元归其所有没有事实依据，本院不予支持。综上所述，黄劲松的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4587元，由黄劲松负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十一月十六日书记员  刘美红