浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4544号 原告：金峰，男，1978年1月12日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：王善才，浙江法和律师事务所律师。 被告：丽水市府城商务大酒店。住所地：丽水市莲都区紫金路**。统一社会信用代码：92331102MA28JW463F。 法定代表人：李栽云。 第三人：章丽火，男，1979年10月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告金峰为与被告丽水市府城商务大酒店、第三人章丽火房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告金峰的委托代理人王善才、被告丽水市府城商务大酒店的法定代表人李栽云到庭参加诉讼，第三人章丽火经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告金峰诉称：本案被告最早是由高温友等六人于2008年12月28日订合伙协议租房来经营的。后经2014年7月19日、2014年11月13日、2017年3月22日和2019年1月7日多次进行合伙退伙、入股变更股东后，现在由李栽云、谢炳文、陈晓珍三人合伙经营至今（营业执照用李栽云个体户名义）。而原告是2009年2月18日与当时还没有获批经营旅馆业，也没有经被告各筹备股东一致同意的情况下，提前与原告签订《租房合同》的（连出租单位的公章也查无实据，属于虚名公章）。当时双方约定租期到2021年12月30日期满。后来到2017年3月22日时，高温友退出府城商务大酒店的股东合伙人名单，酒店与之无关了。但由于现酒店经营者当时仍同意按原告与高温友2009年12月18日签订的《租房合同》继续履行完出租期，所以双方就事实上按原合同第2条参照履行，仍按原约付租。如今现金付房租已付到2020年7月31日止在此之前，由于疫情，严重影响餐饮业的经营，原告租来的一楼店面餐饮经营遇到了严重困难，无力支付房租。而原告与府城商务宾馆的第4条《租房合同》约明：付租金方式，每三个月付一次，付款时间为每季度10日前。如有拖欠租金3个月以上，甲方（被告认可的出租方）收回房屋及合同，乙方（原告）无条件退出。实际上，早在2020年农历春节期间，由于疫情太严重，原告的“啤酒鸽馆”早已无法经营，也没顾客敢来吃食。更主要是政府也不许开业，但原告还是需继续交租，亏损太大了。实际等于2020年2月1日起至7月31日半年内，原告仅房租就亏了8万多元，继续不下去了，无法也不能继续租用了。其实早在2020年6月30日前，原告就与被告口头协商过，房租交到7月底，以后就不租该房了（因为不是向李栽云租来的）。所以租来的店面就没再开门营业过，为了生计，早就搬回花园路另处集体餐饮服务点租位经营谋生了。根据双方实际参照的2009年2月18日租房合同第4条，原告有权选择3个月以上不付租金，就让被告出租的房屋由被告收回去，合同解除，原告得无条件退还房屋。对此，原告表示同意。而后来查明，2009年2月18日，原告与府城商务宾馆签订的《租房合同》时，在政府管理上讲并不存在“府城商务宾馆”这个单位（没有执照），也没有法定代表人，更没有实际的店面可供高温友出租。据当时筹备丽水市府城商务大酒店的李栽云等意向股东人员表示，他们也没有同意过用“府城商务宾馆”的公章去出租该房（见李栽云亲笔证言）。所以，本案最初始2009年2月18日的《租房合同》中，当时的出租方是主体不适格的，宾馆也没有完全使用出租权。从严格意义上，该合同无效。后来是因为被告认可参照该合同办事，才有了2020年8月1日前的实际履行。但疫情之后，原告已不能再履行过去的无效合同，更不会继续履行交租条款了，只能参照第4条退房交房处理。因与现房东协商未成，特诉到法院请求判令：一、确认原告2009年2月18日与高温友经手的“丽水市商务宾馆”签订的租期到2021年12月30日期满的《租房合同》无效。二、准予原告到2020年11月1日起不再向被告继续租用店面和交纳租金（房子店面含门钥匙交还给被告）。三、本案诉讼费由双方各半负担。后原告撤回第二项诉请。 被告丽水市府城商务大酒店辩称：一、被告与原告签订的《租房合同》应当认定有效。1、签订《租房合同》时被告府城大酒店正在筹备过程中。2009年2月18日，被告与原告签订《租房合同》，虽府城大酒店并未成立完毕，但已经在筹备成立的过程中，因为成立一家酒店并不是想象中的简单，前期需要准备工作非常繁琐复杂，租赁房屋、装修、购置物品等等，便耽搁了一段时间，也就存在签订合同在前、成立在后的问题。但该问题并未影响到案涉合同交易的正常进行，未损害双方的任何利益。2、府城大酒店成立之后，合同仍在实际履行，交易持续进行。2009年6月26日，府城大酒店成立之后，双方仍在实际的按照《租房合同》的约定内容履行合同义务，交易是真实存在的，《租房合同》也是双方基于各自的真实意思达成一致合意，在原告诉状中也自认对于案涉合同的认可才实际履行。截止至今，双方对于案涉合同已经履行了绝大部分的义务。即便当时签约主体真的存在瑕疵，也不能因此直接认定合同无效，因为双方并没有因为主体瑕疵而受到任何损失，合同交易是正常进行的。如果仅因为该瑕疵认定合同无效，会严重破坏社会交易的稳定性，存在明显的不合理性。综上，被告与原告签订的《租赁合同》应当有效，即便存在主体瑕疵，但合同实际履行绝大部分约定内容，并未损害双方利益，也应当认定合同有效。二、案涉《租房合同》第4条约定，系被告所享有的合同权利，原告无权要求被告无条件收回房屋。案涉《租房合同》第4条约定“如有拖欠租金，3个月以上，甲方（被告）收回房屋及合同，乙方（原告）无条件退出”的约定。原告诉状表示只要拖欠三个月的房租，就可以无条件退出房屋，被告就必须要配合收回合同及房屋。被告认为原告这是在颠倒是非，混淆事实。案涉合同第4条的表述明显是属于被告的选择权利。如出现原告未交付三个月房租，被告在行使收回房屋及合同的权利时，原告要无条件的配合退出，该约定系被告收回在前、原告退出在后。从条款的设定意义来看，该条款是为了督促、惩罚若原告不按约交纳房租时的惩戒性条款，并不是原告逃避合同义务的权利条款。若按照原告的理解，那是否可以理解为原告想租就租，不想租就不租，被告还需要无条件配合，这样的理解才是真正的不合理。因此，不管是从合同条款的字面上理解，还是从条款设定意义上理解，案涉《租房合同》第4条约定应当属于被告的合同权力，而非原告权利，原告的主张是不切实际的。综上，原告的诉请是不客观、不合理的，恳请法庭在查明案件事实的基础上，依法判决驳回原告诉讼请求。 第三人章丽火未作陈述。 经审理本院认定事实如下：2009年2月18日，原告及第三人章丽火作为乙方与作为甲方的“丽水市府城商务宾馆”签订租房合同一份约定：甲方将位于××路××号三间店面和二楼五间转租给乙方经营餐饮；租期自2009年3月1日至2021年12月30日；租金每三个月支付一次等。该租房合同甲方由案外人高温友签字并加盖名为“丽水市府城商务宾馆”印章（经查，无“丽水市府城商务宾馆”的工商登记信息）。2010年7月1日，被告曾与原告和第三人签订过协议一份，就墙外装饰事宜进行了约定。 另查明，丽水市府城商务大酒店于2009年6月26日成立，工商登记的类型为个体工商户。被告对外虽登记为个体工商户，但内部有多个投资人，并经历过多次投资人变更，其中高温友系最初的设立人之一。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告的身份证据、租赁合同、合伙协议、协议书、股份转让协议，被告提供的协议以及当事人的庭审陈述。 本院认为，原告以案涉租赁合同的出租方不存在、不适格为由诉请确认租赁合同无效，被告辩称合同有效，对此本院认为，本案无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。至于原告诉称的内容，本院评析如下：《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，被告于2009年6月26日设立。在筹备过程中，由设立人之一的高温友作为代表在租赁合同上签字，并加盖拟取名的“丽水市府城商务宾馆”印章，后设立人实际设立的商主体名为丽水市府城商务大酒店。两个名称虽不完全一致，但两者实际同一，高温火的签字盖章行为系设立人为设立法人从事的民事活动，其后果应由法人即被告承受。同时，原告自始至终都清楚租赁合同相对方是被告，并以向被告持续（十年以上）支付租金的行为认可了双方之间的合同关系。本案纠纷实系被告自身不愿意继续履行租赁合同的不诚信行为所致。综合以上，本院驳回原告的诉请。第三人章丽火经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权，不影响本院依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定，判决如下： 驳回原告金峰的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十一月十六日 代书记员 何 烨