广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21451号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴理燕，女，1993年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，现住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：林衡，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞林，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈春海，男，1978年3月28日出生，汉族，住山西省芮城县。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凯雯，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人吴理燕因与被上诉人陈春海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5037号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人吴理燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项并改判驳回陈春海要求退还押金34000元的诉讼请求；2.本案二审受理费由陈春海承担。事实和理由：一、商场管理方要求吴理燕协助陈春海于3月18日前将首层X号铺内的货物/杂物清空并非是因为吴理燕无权出租案涉商铺，而是因为陈春海违反了商场管理方的规章制度，依据双方签订的《租赁合同》第七条的约定视为陈春海违约,吴理燕有权不退还押金。疫情发生后，陈春海纠集众多商户，聚集在东急商场示威要求减租，该行为严重影响商场公共秩序，违反了商场管理方的规章制度，因此商场管理方才要求租户和业主开会解决此事，商场管理方亦因此要求查处清空案涉商铺。吴理燕并未要求陈春海搬离案涉商铺，因为案涉商铺也是吴理燕从越山公司处承租过来，陈春海搬走吴理燕损失更大，故在陈春海被要求搬离案涉商铺的过程中吴理燕并无过错。二、商场管理方要求吴理燕协助陈春海于3月18日前将首层X号铺内的货物/杂物清空并不意味着《租赁合同》的解除。从陈春海提交的《东急商场商户诉求协调会议》载明的事项可以看出，当时双方只是处于协商解除阶段，陈春海只是因违反商场管理方的规定而被要求暂时搬空案涉商铺，对此陈春海也是同意并签名确认商铺先清理，由始至终吴理燕从未告知陈春海要求解除合同。在搬离商铺的第二天，陈春海就向一审法院提起本案诉讼，该行为表明其不再继续履行合同。另，吴理燕在2020年4月19日、21日通过微信聊天明确告知陈春海如需继续租用案涉商铺应尽快支付租金，否则属于陈春海自己违约，但陈春海不予理会并用其行为表示不再履行《租赁合同》，故一审判决认为《租赁合同》因双方合同目的无法实现而于2020年3月25日解除并判令吴理燕退还34000元押金显然违背客观事实，没有事实依据。综上，吴理燕请求二审法院依法予以改判。被上诉人陈春海二审答辩称：一审判决认定事实及适用法律正确。一、自租赁合同签订以来，陈春海一直守法经营，严格遵守合同约定并按时支付租金。合同约定的是如果陈春海在租赁期限内转租案涉商铺或是违反规章制度造成严重后果的，吴理燕才不予退还押金。在本案中陈春海自承租案涉商铺以来并未违反约定进行转租也未实施违法行为，疫情之下陈春海是为了维护自身合法权益请求减少租金，所采取的措施也没有违反法律的强制性规定，更没有造成严重后果，吴理燕应当向陈春海退还押金。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，陈春海并没有违反双方租赁合同，而是根据商场管理处的要求撤场并交还案涉商铺，当时吴理燕并未提出异议，且陈春海已于2020年3月23日搬离案涉商铺，双方合同目的已无法实现，一审判决案涉合同于2020年3月25日解除是合法正确的，且案涉合同已约定案涉商铺不能转租，陈春海的承租权虽来源于吴理燕，但不能对抗业主方的权利，所以陈春海只能按照业主方的要求撤场，交还案涉商铺。三、陈春海于年初受疫情影响无法正常营业，从年初至3月都处于休业的状态，商场管理方已免除陈春海2020年2月的管理费，陈春海请求减免租金是可以理解的。吴理燕无法保障陈春海正常使用商铺，陈春海也没有根本违约，一审判决吴理燕退回陈春海押金也是合法的。请求二审法院对于一审判决予以维持。陈春海于2020年5月12日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.确认陈春海、吴理燕于2019年9月5日签订的《租赁合同》无效；2.吴理燕向陈春海退还押金34000元；3.吴理燕向陈春海退还2020年1月27日至2020年2月6日的租金6233元；4.吴理燕向陈春海支付因实现债权支出的本次律师费5000元；5.本案的诉讼费均由吴理燕承担。一审庭审中，经一审法院释明，陈春海变更第一项诉讼请求为确认陈春海、吴理燕之间的租赁合同在2020年3月18日解除。吴理燕认为双方合同解除时间为2020年3月26日。吴理燕反诉请求法院判令：1.陈春海向吴理燕支付2020年3月13日至3月25日的租金7366元；2.陈春海向吴理燕支付2019年9月至2020年3月的电费2396元；3.陈春海承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年12月27日，吴理燕与广州市越山经济发展有限公司（以下简称越山公司）签订《经营场地租赁合同》，由吴理燕向越山公司承租广州市荔湾区下九路X号首层自编号为XX的经营场地（以下简称案涉商铺），租期为2019年4月1日至2022年3月31日止，月租金4500元、管理费1169元；等等。2019年9月5日，吴理燕（甲方）与陈春海（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、从2019年9月7日起至2021年9月6日止，乙方将租下甲方位于下九路X号东急首层XX铺，每月租金为17000元，电费由乙方支付。二、乙方必须在每月7日前交给甲方17000元作为租金，否则甲方收回铺位不退还押金给乙方。三、甲方收取乙方34000元作为履行合同的押金，直至合同期满时不计息退还给乙方。等等。协议签订后，吴理燕依约将案涉商铺交付陈春海使用，陈春海依约向吴理燕支付了押金34000元，并按月支付租金至2020年2月6日。2020年5月27日，越山公司出具《关于疫情防控期间东急新天地商场恢复经营的情况说明》，主要内容为：越山公司是东急新天地商场的经营管理方，因受疫情防控措施影响，商场复业全面延后，除个别餐饮及一线餐饮档铺外，2020年2月至2020年3月13日基本无法营业。随着疫情逐渐相对可控，越山公司于2020年3月13日安排商场内首层租户先恢复营业，之后逐渐安排其他租户恢复营业，至2020年3月24日，商场内所有租户已全面恢复正常营业。2020年4月18日，东急新天地购物中心管理处作出《首层疫期商铺租金优惠方案》，具体如下：一、疫情租金减免优惠方案，2月份租金免收，管理费收取50%；3、4月份租金收取50%，管理费不作减免；5月份租金收取90%，管理费不作减免。二、享受商场给予租金减免优惠的条件：1.已按商场规定交付2月之前的水电费；2.按商场通知时间复市经营；3.按商场规定的时间及要求交付上述租金费用；4.没有违反商场管理规定的行为。三、租户未按本优惠方案及商场规定的时间交付上述费用的，将视为租户自动放弃上述优惠方案，商场有权按合同规定执行。因陈春海与其他租户聚集一起向东急新天地商场管理处提出减免租金的需求，2020年3月16日，商场管理处代表与租户代表及原业主代表召开了协调会，会上，东急商场管理方称商场管理方与一手业主的租赁合同中明确商场铺不能二次转租，如有违反即为原租户违约，商场并无收业主2、3月租金及管理费，聚集闹事是绝对不允许的。在原业主和转租户协商解除合约期间，东急商场管理处要求原业主协助转租户于3月18日前将首层XX号铺内的货物全部清理。并将档铺门钥匙交给东急管理处。陈春海称该协调会证明吴理燕未经越山公司同意将案涉商铺转租，因此陈春海、吴理燕之间的租赁合同是无效的。2020年3月25日，陈春海搬离案涉商铺。一审庭审中，陈春海为证明其自2020年1月27日就未在案涉商铺经营，提交了微信聊天记录，显示：2020年1月31日陈春海在微信中跟吴理燕说案涉商铺所在商场是关门的。吴理燕陈述当时商场并没有明确告知租户停止营业，在2020年2月1日之前，还是有租户去开档的。另陈春海主张因吴理燕违约其委托律师维权花费律师费5000元，并提交了《民事委托合同》及发票予以证明。一审另查明，陈春海拖欠吴理燕电费情况如下：2019年9月电费537元、2019年10月电费350元、2019年11月电费262元、2019年12月电费267元、2020年2月电费269元、2020年3月电费218元。吴理燕为证明案涉商铺经越山公司同意才转租给陈春海，提交了《分租证明》、《关于同意商铺转租的情况说明》，陈春海对该两份证据不予认可，认为2019年9月份吴理燕才知道陈春海全名，不可能有2019年8月份出具的《分租证明》，《关于同意商铺转租的情况说明》于2020年5月27日才追认，与本案无关。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：陈春海与吴理燕签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。吴理燕已提交证据证明案涉商铺经过越山公司同意才转租给陈春海，故陈春海提出陈春海、吴理燕之间的租赁合同属于违法转租而无效的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于租赁合同的解除问题。2020年3月16日，东急商场管理处要求吴理燕协助陈春海于3月18日前将首层XX号铺内的货物全部清理并交还商铺，吴理燕未提出异议，现陈春海根据该协调会于2020年3月25日搬离案涉商铺，双方合同目的已无法实现，故一审法院确认陈春海、吴理燕之间的租赁合同于2020年3月25日解除。对于押金应否退还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对吴理燕的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，陈春海以疫情防控影响其经营而要求减免租金，进而发生东急商场管理处要求吴理燕协助陈春海交还商铺，吴理燕作为出租人无法保障陈春海对于案涉商铺的使用，在此情况下，吴理燕应退还押金34000元给陈春海。吴理燕辩称陈春海存在根本违约行为，要求没收押金无事实依据，一审法院不予采纳。对于陈春海主张的律师费问题，陈春海未提交证据证明双方对争议发生时律师费如何负担，且律师费的支出属于陈春海的诉讼成本，故陈春海要求吴理燕支付律师费于法无据，不予支持。对陈春海未付的2020年2月1日至2020年3月25日的租金问题，陈春海租赁案涉商铺的目的用于经营，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月13日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对双方经营均有影响，依据公平原则及东急新天地购物中管理处作出的《首层疫期商铺租金优惠方案》，一审法院酌定吴理燕应免收陈春海2020年2月至3月12日租金，对于2020年3月13日至2020年3月25日的租金，陈春海应按8500元/月交纳（即租金为3565元），陈春海已付的2020年2月1日至2月6日的租金3517元可在其未付的2020年3月13日至2020年3月25日的租金中扣减。陈春海主张退还2020年1月27日至2020年1月31日期间的租金依据不足，一审法院不予支持。对于吴理燕反诉主张的多出部分租金，一审法院不予支持，依法予以驳回。对陈春海未付的电费问题，如前所述，陈春海在2020年2月1日至3月13日期间无法开门营业，故吴理燕主张陈春海支付该期间的电费无事实依据，陈春海应向吴理燕支付2019年9月7日至2020年1月31日及2020年3月13日至3月25日期间的电费合计1400元，吴理燕主张的电费超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项的规定，一审法院于2020年8月11日判决如下：一、确认原告陈春海与被告吴理燕于2019年9月5日签署的《租赁合同》于2020年3月25日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴理燕向原告陈春海退还押金34000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈春海向被告吴理燕支付2020年3月13日至2020年3月25日期间的租金3565元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈春海向被告吴理燕支付2019年9月7日至2020年3月25日期间的电费1400元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴理燕向原告陈春海退还2020年2月1日至2020年2月6日期间的租金3517元；六、驳回原告陈春海其它诉讼请求；七、驳回被告吴理燕其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费465元，原告陈春海负担80元，被告吴理燕负担385元。反诉受理费25元，原告陈春海负担13元，被告吴理燕负担12元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审均无证据提交。二审期间，吴理燕陈述称：一、吴理燕对一审判决第二判项关于押金返还的问题提起上诉，对一审判决其他判决项没有异议。二、虽然双方租赁合同没有约定在陈春海提前解除合同的情况下，吴理燕有权没收押金，但依据合同法的规定，陈春海提前解除合同构成根本违约，吴理燕依法有权没收押金；并且双方《租赁合同》第七条约定“乙方（陈春海）租用该铺位期间，不得违反法律、法规，不得吵架、打架、使用假币，并履行商场管理方合同合约中的所有规章制度，如有违反视为违约，因此造成的所有损失，责任由乙方全部承担，造成严重后果的，甲方将收回铺位，不退还押金”，陈春海在商场聚集其他租户，违反商场规章制度，被商场责令搬走，吴理燕据此亦有权没收押金。陈春海称其他租户并非由其召集聚集，其参加聚会也是为了表达正常诉求，并未违反商场规章制度。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。一审法院判决确认双方租赁合同于2020年3月25日解除，陈春海应支付2020年3月13日至3月25日期间的租金3565元、2019年9月7日至2020年3月25日期间的电费1400元，吴理燕应向陈春海退还2020年2月1日至2月6日期间的租金3517元，理据充分，双方均无异议，不作赘述。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：吴理燕诉请不退还陈春海押金34000元能否成立。对此，本院认定如下：吴理燕诉请陈春海违约提前解除合同，并违反租赁合同第七条约定，其有权没收34000元押金。（一）吴理燕确认双方租赁合同并未约定在陈春海提前解除合同的情况下，吴理燕有权没收押金，因此，吴理燕并不享有在陈春海提前解除合同的情况下没收押金的合同权利。（二）双方租赁合同约定34000元作为履行合同的押金，但并未明确赋予该押金具有定金性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。现吴理燕主张依法没收34000元押金的理由，亦于法不符。（三）虽双方《租赁合同》第七条约定“乙方（陈春海）租用该铺位期间，不得违反法律、法规，不得吵架、打架、使用假币，并履行商场管理方合同合约中的所有规章制度，如有违反视为违约，因此造成的所有损失，责任由乙方全部承担，造成严重后果的，甲方将收回铺位，不退还押金”。吴理燕一审所举证据虽反映陈春海参与聚会，但并不能充分证明陈春海存在超出理智的行为，亦无证据证明该行为造成严重后果，且吴理燕一审并未提出系其收回案涉铺位。吴理燕主张依据合同第七条约定没收押金的理由，亦不能成立。因此，一审法院认定吴理燕应向陈春海退还押金34000元，理据充分，应予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吴理燕的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人吴理燕负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶