广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11552号原告：谢丽芳，女，1984年1月1日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，公民身份号码：360************84X。委托诉讼代理人：田玮，广东广和律师事务所律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码：441************628，员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告谢丽芳诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告谢丽芳的委托诉讼代理人田玮，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽芳向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告逾期办证违约金60941元，以购房款645566元为本金，按照每日万分之二的标准从2016年9月12日起计算至2017年12月28日止；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年1月13日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市************5*****、1402号房，房屋建筑总面积95.77平方米，总价款645566元，交楼时间为2014年10月1日前。被告逾期交楼的按每日万分之二的标准支付违约金，原告逾期付款的按每日万分之二支付违约金。同时，双方在合同附件五第五条约定，在原告交齐办证所需税费及资料后，被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权证，如逾期超过180天，原告有权解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面无法办理，一切责任由原告自行承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告于2014年9月13日向原告交付案涉房屋，但迟迟未将办理案涉房屋办证资料提交至房管部门，致使原告无法在合同约定时间确定案涉房屋不动产证，在原告多次交涉下，直至2017年12月28日被告才将办证资料提交至房管部门并通知原告自行办证，原告最终于2018年3月27日取得案涉房屋不动产权证。被告未在合同约定的时间向房管部门提交房屋办证资料，其行为已违反合同约定。为维护自身合法权益，原告向本院起诉。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告东田公司辩称，原告诉求已超出诉讼时效，请求法院予以驳回。一、被告东田公司早已完成楼盘初始确权资料提交手续。2014年5月21日，原告与被告东田公司签订案涉商品房买卖合同，案涉房屋的实际交付时间为2014年9月13日。被告东田公司已于2017年7月14日日向不动产登记部门提交初始确权资料。二、案涉合同对于逾期办证违约责任已约定明确，而且本案债权己超过诉讼时效。1.案涉《商品房买卖合同》的第15条、附件五“其他补充”第5条约定了被告东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了被告东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金，以及原告有权解除合同的约定。案涉《商品房买卖合同》的第15条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。附件五“其他补充”第5条约定了“……被告东田公司承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担己付购房款的万分之五的违约金”案涉合同是双方共同签署的，合法有效。合同己在房管部门备案，有关逾期办证违约金条款并未违反法律规定，而是遵循公平原则，给予了原告选择解除合同的权利。该条款并非属于免除被告东田公司主要义务，加重原告责任，排除原告主要权利的情形，也不属于格式条款其他法定无效情形，故应予以遵循。根据该条款约定，被告东田公司需要在2016年9月14日前将有关确权资料报产权登记机关备案。超过180天，即2017年3月14日前如仍未能提交的，原告有权要求解除合同，被告东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。如不要求解除合同，根据《商品房买卖合同》的第15条约定，被告东田公司应支付购房款的万分之五的违约金。2.案涉债权已超过法定诉讼时效3年的规定。《民法总则》第188条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”。根据案涉《商品房买卖合同》附件五“其他补充”第5条约定，被告东田公司应于2016年9月14日前完成确权资料报产权登记机关备案手续。否则，原告有权依合同追究被告东田公司的违约责任。从2016年9月14日至原告提起诉讼之日，早已超过3年时间，在此期间，原告从未向被告东田公司主张过任何权利，该笔债权己超过法定的诉讼时效，原告债权己不受法律保护。综上，原告的诉求已超过法定诉讼时效，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向两被告购买东莞市************5*****、1402号，房屋总价款为645566元；两被告应当在2015年1月1日前将经验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告；两被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，两被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件五其他补充第五条约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告对原告的办理权属登记义务为协助原告办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定两被告在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2014年9月13日，两被告向原告交付案涉房屋。2017年12月28日，两被告通知原告等业主案涉商品房所在的楼宇已完成确权手续可办理不动产权证，告知原告等业主具体的办证指引，按该指引原告等业主须亲自到山畔华庭销售中心领取不动产权证书、查丈图、分户图及宗地图后到常平服务中心办理相关手续。2018年3月27日，原告办理了案涉房屋的所有权登记。2020年6月16日，原告以两被告逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请。庭审中，被告东田公司主张，其已在2017年7月14日将案涉商品房所在楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，房地产管理部门审核颁发大确权证书期间不应计入两被告的办证时间，故应从交楼之日起730天期限届满时起算逾期办证违约金的诉讼时效，原告现诉请逾期办证违约金已超过法定3年的诉讼时效。对此提供了不动产登记受理凭证、常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复为证。上述不动产登记受理凭证显示东莞市自然资源局于2017年7月14日受理不动产登记。常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复载明“东田山畔华庭5栋商品房确权首次登记，缮证时间为2017年11月27日，系统登记发证时间是2017年12月26日。”原告则主张，不动产登记受理凭证仅能证明被告向不动产登记部门提交大确权资料的时间，不能证明被告提交的资料符合办证要求，亦不能证明原告自2017年7月14日后可以自行办理不动产权证，故逾期办证违约金应计算至2017年12月28日，即两被告通知原告领取大确权证书、查丈图、分户图及宗地图等办理权属证书所需要的材料之日止。至于诉讼时效，两被告逾期办证的违约行为一直处于持续状态，原告起诉未超过3年的诉讼时效期间。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、楼宇交接书、按揭登记证明书、购房款发票、契税发票、维修基金收据、不动产权证书，被告东田公司提交的不动产登记受理凭证、常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。案涉房屋于2014年9月13日实际交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件五第五条第二款的约定，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2016年9月12日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料。被告东田公司主张，其已在2017年7月14日就将案涉商品房大确权所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，房地产管理部门审核颁发大确权证书期间不应计入两被告的办证时间。对此本院认为，办妥大确权手续并通知提供不动产权登记部门核发的大确权证书等办证材料给原告，是原告办理案涉商品房权属登记即小确权手续的基础及必要条件，也是两被告作为开发商全面履行协助原告完成办证义务的应有之义。首先，两被告提交应由开发商提供的资料报房地产管理部门登记备案以申请办理首次权属登记手续即大确权手续，不代表完成了办妥大确权证书的义务，在不动产登记机关审核颁发大确权证书过程中客观上存在开发商所提供材料不齐全或未按建设工程规划许可、施工许可等施工而影响大确权证书颁发的可能。况且，根据案涉合同附件的补充约定，两被告应在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，而非仅提供办理大确权资料给产权登记机关备案，两被告在取得大确权证书后，还有义务通知原告案涉商品房符合办证条件并提供办证所需要的大确权证书等材料给原告，至此合同约定的两被告协助原告办证义务才算全面履行完毕，否则仍应承担逾期协助办证的违约责任。即使存在不动产权登记机关审核颁发大确权证书期间过长等情形，两被告亦有义务及时将该情况如实告知原告。因此，本院对被告东田公司的主张不予采纳。两被告于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件并提供应由开发商提供的大确权证书等办理权属登记所需的材料给原告，存在逾期472天协助办证的情形，两被告理应向原告承担逾期协助办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据双方合同主条款约定，无论原告是否要求退房，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%即323元来计付。原告主张以已付购房款为基数按日万分之二标准计算违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。结合本案的逾期天数、逾期情形来看，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促两被告及时履行协助办证的义务，也完全不足与弥补原告因此而造成的损失。现两被告逾期办证，本院酌情调整违约金标准为年利率6%。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方在合同中约定了两被告协助办理产权登记的期限及逾期办证需要支付违约金，该违约金随着逾期办证的天数变化而变化，故逾期办证违约金应认定为按日累计计算的持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日起分别计算诉讼时效期间。从原告提供的证据来看，两被告于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件，理应视为两被告直至2017年12月28日才实际完成协助办证义务，故逾期办证违约金的计算期间应为从2016年9月13日起至2017年12月28日止。原告于2020年6月16日网上预约立案，从该日倒推三年来计算，2017年6月16日前的逾期办证违约金明显已经超过了法律规定的三年诉讼时效，故依法理应仅支持从2017年6月16日计至2017年12月28日止（合计195天）的违约金。本院判定两被告应共同支付原告逾期办证违约金为645566元×6%÷365天×195天=20693.49元。对原告诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告谢丽芳支付逾期办证违约金20693.49元；二、驳回原告谢丽芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费662元（原告已预交），由原告谢丽芳负担437元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇二〇年十一月九日书记员  李科龙吕惠萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。