浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3243号 上诉人（原审被告）：胡建丰，男，1978年2月14日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：胡钟，浙江三未律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：何文江，男，1974年1月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：潜勇，浙江国良律师事务所律师。 上诉人胡建丰、上诉人何文江租赁合同纠纷一案，因不服绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡建丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.关于本案租赁合同的效力性问题。涉案房屋为临时搭建的钢棚，何文江未能提供有效权属的证据。一审判决认定双方之间的租赁合同有效过于草率。2.关于与浙江石狮商贸城有限公司（以下简称商贸城）签订合同的相对方问题。一审判决仅凭租金及水电费发票便否定原绍兴咏辉石材有限公司与商贸城签订的租赁合同，显失妥当。一审判决认为绍兴咏辉石材有限公司已注销，其相应权利义务应由何文江承接，但未说明何文江代绍兴咏辉石材有限公司行使了何种权利，可以认定双方之间的租赁合同有效。双方于2018年2月2日签订租赁合同，直至2018年7月18日绍兴咏辉石材有限公司注销，胡建丰从未收到绍兴咏辉石材有限公司确认双方签订的租赁协议有效的通知，何文江也未提供合法有效的授权文书。绍兴咏辉石材有限公司注销之后，其与商贸城之间的租赁合同终止，何文江未与商贸城签订新合同。何文江无权与胡建丰签订超期的租赁合同。3.未经商贸城的同意，也无证据证明商贸城已丧失了解除权，在此情况下一审判决认定双方之间的租赁合同有效，侵害了商贸城的合法权利。 何文江辩称，关于合同效力及合同相对方问题，认同一审判决的认定。胡建丰现单独另行向商贸城租赁的房屋与涉案房屋性质一致，其行为表明对租赁房屋合法性的认同，何文江于一审时提交的产权证明证实涉案房屋的合法性。无论是胡建丰另行租赁的房屋还是涉案房屋，均可正常使用。根据合约精神，法律应当保护善意履行合同一方的合法权益。 何文江上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持何文江的一审诉讼请求（异议金额172320元）。事实与理由：一审判决对租金金额的认定缺乏依据。双方于2018年2月2日签订的租房协议约定胡建丰每年应付租金416260元。双方从未就此约定达成变更意见。胡建丰第二年实付租金33万元只能证明其实际欠付何文江租金差额86160元，并不能据此推定双方已达成租金变更合意。何文江与商贸城的租金第二年起调整为50万元，属于何文江与案外人之间的变更约定，并不影响本案双方当事人之间的租金约定。 胡建丰辩称，一审判决对租金的认定与支付，我方无异议，何文江的上诉理由不成立。 何文江于一审时的诉讼请求:被告支付原告租金502320元，并支付以86160元为本金自2019年3月1日起、以416160元为本金自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。 一审法院认定:2017年12月15日，商贸城与何文江签订浙江石狮商贸城商位租赁合同[首页承租方抬头为绍兴咏辉石材有限公司（筹），何文江在尾页承租栏（签名）处签名]一份，约定：商贸城将产权属其所有的位于浙江石狮商贸城建筑面积（含公摊）为1156平方米的商位租赁给承租方，租期为2018年1月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2020年2月28日、2020年3月1日至2021年2月28日共三年，每年租金832320元，租金按年支付，承租人应在2017年12月15日前付清第一年全部租金，以后每年租金在每年1月1日前按年度一次性付清，先付后用。2018年2月2日，原、被告签订租房协议书一份，约定：何文江出租给胡建丰《新石狮钢棚品牌大理石英制品及瓷砖独立店》空余商铺一间，租赁商铺占地面积为578平方米（含公摊），月租金为每单平方米60元，年租金人民币416160元；租赁期限为三年，自2018年3月1日至2021年2月28日；履行保证金25000元，商铺财产保险费578/2=289元。双方对被告第一年租金已全部付清确认一致；对第二年租金支付陈述不一：原告陈述商贸城同意租金减至50万元，被告已支付33万元，尚欠86160元（416160-330000）；被告陈述商贸城同意租金减至50万元，因自己多用了原告的后区部分，实际向原告支付了33万元，第二年租金也已全部付清。双方对第三年商贸城租金也同意减至50万元陈述一致。原告于2020年3月18日向商贸城支付25万元，于2020年6月30日向商贸城支付15万元，于2020年7月27日向商贸城支付10万元。 一审法院认为，本案主要争议焦点是原、被告于2018年2月2日签订的租房协议书是否有效及被告拖欠原告租金金额如何确定。对第一个争议焦点，原告认为与商贸城签订商位租赁合同的承租方是其个人，自己将商位的一半面积转租给被告，商贸城也是明知的，故应属有效；被告认为与商贸城签订商位租赁合同的承租方是绍兴咏辉石材有限公司，故原告无权转租，即使承租方是原告个人，根据商贸城的规定也是不能私下转租的，故原、被告签订的租房协议书应认定无效。该院认为，一是结合原告提供的租金和水电费发票看，商贸城认可的承租方是原告；二是即使承租方是绍兴咏辉石材有限公司，但该公司是原告设立的一人有限责任公司，且于2018年7月18日已经工商注销登记，故本案诉讼权利也应由唯一股东，即原告来行使；三是根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但并不必然导致原、被告之间转租合同无效。综上，该院对被告主张本案双方租赁关系无效的意见不予采纳。对第二个争议焦点，原告认为第二年租金被告仅支付33万元，尚欠86160元，第三年租金416160元未付，合计未付租金为502320元；被告认为第二年租金商贸城实际只收取50万元，因被告多用了原告的后区部分，实际支付了33万元，第二年租金已付清，因原告要求被告现已搬离不租了，故第三年租金应不用支付。该院认为，从原、被告提交的证据及庭审陈述看，结合双方系亲戚关系，双方对第二年租金分摊的约定，被告的陈述更符合客观实际，对被告抗辩第二年租金已付清的意见，该院予以采纳。因被告提供的证据不足以证明其根据原告要求已搬离（即已解除租赁）的事实，故被告应支付第三年的租金。双方陈述第三年商贸城租金亦减至50万元，故被告仍应按第二年的分摊标准，即33万元向原告支付租金。综上，该院认为，原告根据双方签订的租房协议向被告主张合理部分租金的诉讼请求，理由正当，该院予以支持，超过部分，予以驳回。对原告要求被告支付利息损失的起算点，该院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、被告胡建丰应于本判决生效之日起五日内支付原告何文江租金330000元；二、被告胡建丰应于本判决生效之日起五日内支付原告何文江以80000元为基数从2020年3月19日起、以150000元为基数从2020年7月1日起、以100000元为基数从2020年7月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；三、驳回原告何文江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8823元，减半收取4411.5元，由何文江负担1286.5元，由胡建丰负担3125元。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为双方之间合同的效力性及租金标准等问题。1.2017年12月15日，何文江方与商贸城签订租赁合同时，绍兴咏辉石材有限公司尚未成立，何文江以其个人名义向商贸城支付租金和水电费，且绍兴咏辉石材有限公司系何文江一人投资的自然人公司。因此，一审判决认定与商贸城签订租赁合同的一方系何文江，并无不当。至于商贸城所出租的房屋有无合法权属凭证，作为承租人的何文江并未提出异议。本案审理的是何文江与胡建丰之间的转租合同纠纷而非商贸城与何文江之间的租赁合同纠纷，故一审判决在何文江未对涉案房屋权属凭证提出异议的情况下未审查商贸城房屋的行政审批手续，亦无不当。胡建丰作为转承租人，其主要权利是使用房屋，其主要义务是按约支付租金。值得一提的是，胡建丰提出该异议如果是为了说明其使用了涉案房屋而不用支付费用，则该项主张于法无据。因为即便出租人与承租人之间的房屋租赁合同因房屋存在行政审批问题而无效，使用人一般依然要按照租金标准支付房屋占有使用费。2.对于第二年、第三年双方之间约定的租金标准问题，从本案证据及双方之间的关系来看，本院认同一审法院的判断，具体理由不再赘述。故何文江关于其与胡建丰之间租金标准的主张，本院不予支持。综上，何文江、胡建丰的上诉理由不能成立，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8823元，由上诉人何文江负担3027元，由上诉人胡建丰负担5796元。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月十二日 书记员 叶 婷