江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终1117号 上诉人（原审原告）：唐明成，男，1960年5月13日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 上诉人（原审原告）：龚成兵，男，1963年12月22日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘永，江苏素彤律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙**，江苏素彤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏诺贝投资置业有限公司，住所地江苏省响水县城黄海路东侧百汇广场北西侧50米售楼部。 委托诉讼代理人：成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。 原审第三人：郭进，男，1970年12月12日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：陈其湖，江苏大视宇律师事务所律师。 上诉人唐明成、龚成兵与被上诉人江苏诺贝投资置业有限公司（以下简称诺贝公司）、原审第三人郭进商品房销售合同纠纷一案，江苏省响水县人民法院曾作出（2017）苏0921民初4845号民事判决书。诺贝公司不服该判决向本院提起上诉，本院经审理后于2018年11月5日作出（2018）苏09民终3897号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。江苏省响水县人民法院经重审后作出（2018）苏0921民初6354号民事判决，唐明成、龚成兵不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭于2020年5月26日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人唐明成、龚成兵及二人共同委托诉讼代理人刘永、孙**、被上诉人诺贝公司的委托诉讼代理人成志波、原审第三人郭进及其委托诉讼代理人陈其湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐明成、龚成兵共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持唐明成、龚成兵的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由诺贝公司承担。事实和理由：1.一审法院认定2014年9月22日唐明成、龚成兵与诺贝公司签订的借款协议书真实有效，违反了我国民事诉讼法中关于证据规则的规定。2014年9月22日上午，唐明成、龚成兵、唐明章3人与诺贝公司签订了借款协议书，但因唐明章反对，后唐明章向诺贝公司要回借款协议书原件，连同唐明成、龚成兵、唐明章持有的借款协议书原件一起撕毁，双方并未履行该借款协议书的内容。一审中，诺贝公司也没有提交借款协议书的原件，一审法院却将该借款协议书作为定案依据，显然违反了民事诉讼法中关于证据规则的规定。2.唐明成、龚成兵与诺贝公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议是真实有效的合同，且为双方真实履行的合同。双方在补充协议中约定，唐明成、龚成兵于2014年9月24日前支付100万元作为购房保证金，此后房款支付时间截止日期到2016年8月底。在履行过程中，唐明成、龚成兵系按约于2014年9月24日上午支付购房保证金100万元，诺贝公司并出具了购房款财务收据。2015年5月25日，经唐明成、龚成兵与诺贝公司以及郭进共同确认，将郭进出借给诺贝公司的借款通过债权转让的方式转让给唐明成、龚成兵作为购房款。2017年5月23日，经诺贝公司确认，陈玉米出借给诺贝公司的借款60万元以及蓓蕾出借给诺贝公司的40万元以债权转让方式转给唐明成、龚成兵抵充购房款尾款。至此，唐明成、龚成兵已经按照购房合同的约定支付了全部购房款，且诺贝公司已经于2015年5月15日向唐明成、龚成兵出具了19680966元的购房发票。2015年5月22日，唐明成、龚成兵也已向房产部门交纳了维修基金并办理了预告登记。通过上述款项支付的情况及合同履行的情况能够看出双方之间的真实法律关系为房屋买卖合同关系。3.一审法院将郭进的借款认定为唐明成、龚成兵的借款有误。唐明成、龚成兵系独立的民事主体，郭进出具给诺贝公司的借款与唐明成、龚成兵并无关联，三方系通过债权转让的形式转让债权，债权转让后借款性质变为购房款。4.一审法院仅以商品房买卖合同中约定的价格明显低于市场价格，认定案涉商品房买卖合同属于担保的性质没有事实依据。综上，一审法院认定双方之间的法律关系系名为买卖实为借贷的法律关系，与客观事实不符，请求二审法院撤销一审判决，依法认定双方之间为商品房买卖合同关系，并改判支持唐明成、龚成兵的一审诉讼请求。 诺贝公司辩称，1.唐明成、龚成兵与诺贝公司都认可2014年9月22日签订过借款协议书，唐明成、龚成兵所称合同签订后当场撕毁不符合常理，借款合同约定的金额与商品房买卖合同约定的金额一致，如果不是名为买卖实为借款也很难实现，故一审法院认定2014年9月22日借款协议的效力符合法律的规定。2.唐明成、龚成兵与诺贝公司2014年9月另行签订了六份借款协议书和商品房买卖合同，与本案的形式一致，且唐明成、龚成兵均认可该六笔借款系名为买卖实为借贷，所以唐明成、龚成兵与诺贝公司之间关于案涉商品房买卖合同亦是名为买卖实为借贷，不是真实房屋买卖，一审法院认定本案商品房买卖合同系为借款担保而签订适用法律正确，认定事实清楚。3.本案不符合商品房买卖的一般形式，唐明成、龚成兵称诺贝公司为了盘活资产，所以以1800元/平方米的价格出售给唐明成、龚成兵，但是诺贝公司却没有急于收取购房款，只收取了100万元，其他款项要将近两年后再支付，这显然不是盘活资产，在买卖过程中，唐明成、龚成兵又通过债权受让的形式支付购房款，而唐明成、龚成兵受让将近2000万元的债权却不支付任何对价，且没有任何书面的转让合同，显然该房屋买卖形式不符合常理。4.一审法院关于郭进出借人的身份认定正确，郭进在众人皆知诺贝公司经营状况恶化的情形下，不需要任何担保出借2000万元，不符合情理；郭进与唐明成、龚成兵均称双方仅仅是认识，而郭进将近1800万元的债权转让给唐明成、龚成兵，却没有签订任何转让协议，也没有要求支付对价，仅仅是在唐明成、龚成兵取得房屋之后再结算，显然也与常理不符；再者，郭进在收取以龚成兵名义收取的利息情况下，却没有做任何表示，所以一审法院综合认定郭进与唐明成、龚成兵共同出借资金，对借款协议书出借方式进行变更与客观事实一致。5.诺贝公司认为唐明成、龚成兵等人作为职业放贷人涉嫌套路贷、虚假诉讼，请求二审法院依法查清相关事实的基础上将案件线索移送公安处理。综上，唐明成、龚成兵的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。 郭进述称，1.原审法院已经查明了郭进与诺贝公司的借款金额，并予以明确，郭进对债权转让的事实予以认可；2.诺贝公司认为唐明成、龚成兵交纳的100万元保证金系郭进出借的借款没有法律依据；3.诺贝公司认为郭进是小贷公司的财务总监没有事实依据；4.其他案情与郭进无关。 唐明成、龚成兵共同向一审法院起诉请求：1.判令诺贝公司支付逾期交房违约金456598.41元（自2016年11月1日起至2017年6月20日止），及自2017年6月21日起至房屋交付之日止按已付房款日万分之一标准计算的违约金；2.诉讼费用由诺贝公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月22日，诺贝公司以出卖人身份与唐明成、龚成兵签订《商品房买卖合同》一份，约定将其开发的用途为超市的百汇广场1幢1-3层101-301号房出卖给唐明成、龚成兵，建筑面积10933.87平方米，单间1800元∕平方米，房款合计19680966元；买受人一次性付清房款19680966元，出卖人于2016年10月31日前交付验收合格的房屋。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。同日，诺贝公司与唐明成、龚成兵签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定双方于2014年9月22日签订购买百汇广场1幢1-3层商业用房，鉴于该商业用房体量大，难以销售，为了盘活该块存量资产，利用买受人资源招商，盘活、带动该楼盘其他商业区块，经协商达成如下补充条款：1.买受人于2014年9月24日支付100万元作为购房保证金；2.原合同第六条约定一次性付清房款19680966元调整为2016年8月底前付清；3.出卖人同意买受人支付商品房房款以货币资金或以出卖人欠他人工程款、其他债务作抵算房款；4.如买受人不能按期结清购房款，出卖人提出撤销网上备案手续，买受人应主动配合出卖人解除网上备案手续；如买受人结清购房款，出卖人应当无条件为买受人办理相关产权手续；5.本协议一式两份，出卖人、买受人双方各执一份，原商品房买卖合同其他条款不变，该商品房买卖合同补充协议具有同等的法律效力。 当日，唐明成、龚成兵、唐明章（甲方）与诺贝公司（乙方）签订借款协议书，载明：乙方因响水县百汇广场项目工程建设需要资金，向甲方借款，借款用途：支付建设工程款项等；借款金额：19680960元，甲方将该款分期划拨到乙方对公的银行账户（32×××07）；借款利率：月利率为2.5%，以乙方收到借款日起计算利息；借款期限及利息支付：借款期限为12个月至18个月，利息按月给付（每月按签订合同对应日给付，国家法定节假日除外），12个月后乙方可以提前归还借款，利息按实际天数计算，甲方指定归还借款和利息的账户为龚成兵622452591100247262；保证条款：1.乙方用自有在建的百汇广场1号楼1-3层101-301号房产作物权抵押（房产的具体房号及所在楼层详见商品房买卖合同）；乙方办理好房屋买卖网上备案登记后，一个工作日内，甲方分期将借款数额划拨到乙方指定的银行账户（即：2014年9月30日前300万元、2014年10月31日前500万元、2015年2月10日前11680966元），同时乙方向甲方开具购房款的财务收据（如借款不到账，则上述房产网购合同一律无效，甲方必须无条件配合乙方解除购房合同）。2.乙方到期如数归还借款和利息，抵押权取消，则甲方必须无条件协助配合乙方办理退房，乙方以原价回购，在办理退房过程中所有相关手续费用，乙方均自愿承担。3.乙方到期不能归还甲方借款和利息的，则乙方必须无条件协助配合甲方办理房产买卖过户手续，办理房产证、土地使用证，乙方按原网购房屋总价开具正式发票给甲方，但甲方不补任何房屋差价；如乙方不按期还款或办理过户办证手续，形成违约的，则按借款总额乘以日2‰收取违约金，乙方按月支付的利息不抵算借款本金或购房款。……。落款处乙方处加盖诺贝公司章印，法定代表人处加盖万某1印章，委托代理人处由诺贝公司财务总监苗某签名。 2014年9月24日，龚成兵转账100万元至诺贝公司账户。同日，诺贝公司的财务人员向唐明成、龚成兵出具100万元的财务收据，载明收款事由“1#楼101-301购房保证金”，加盖诺贝公司的财务印章。 2015年5月15日，诺贝公司向唐明成、龚成兵开具19680966元的房款发票。同年5月22日，唐明成、龚成兵缴纳住宅公共部位维修基金，并办理预告登记。 诺贝公司的财务总监苗某在“郭进借款给江苏诺贝投资置业有限公司现转给唐明成、龚成兵购房款明细”表上签字“同意将郭进借款转入购房款”，总经理郑某签名确认。该明细表显示诺贝公司2014年9月29日至2015年3月2日间共向郭进借款34次，合计1797万元，明细表下方注明“江苏诺贝投资置业有限公司借郭进17970000元，现转为唐明成和龚成兵购买江苏诺贝投资置业有限公司百汇广场1幢1至3层101201301购房款”。明细表上加盖诺贝公司章印及法定代表人万某1的印章。唐明成、龚成兵及郭进均认可该明细的形成时间是2015年5月25日。诺贝公司出具给陈玉米60万元的借款收据、蓓蕾的40万元借款收据上后有黑水笔书写的内容“同意该笔业务转让给唐明成、龚成兵2017.5.23”。唐明成、龚成兵认为上述内容为诺贝公司会计张某所写，现其持有两份收据的原件。 诺贝公司申请对郭进借款明细上万某1的印章、公司公章及发票上的诺贝公司发票专用章进行司法鉴定，后因其未缴费而被鉴定机构南京康宁司法鉴定中心终止鉴定。 另查明：万某1于2014年9月2日去世，诺贝公司登记的法定代表人仍为万某1，公司自其去世后经营状况恶化。讼争房屋仍不具备交付条件。 郭进将部分借款转入诺贝公司32×××07910账户，部分借款转入诺贝公司尾号为4274的账户，诺贝公司收到郭进转账交付借款后均向郭进出具借款收据，收款事由为“个人借款给公司”。诺贝公司于2014年10月24日转账支付郭进利息75833元、2014年11月25日转账支付郭进利息182500元、2014年12月25日转账支付郭进利息300584元、2015年1月26日转账支付郭进利息343750元、2015年2月25日转账支付郭进利息388500元、2015年3月26日转账支付郭进利息472900元、2015年4月24日转账支付郭进利息250000元、2015年5月13日转账支付郭进利息4250元。 2014年9月15日，诺贝公司就此前发生的借款与龚成兵分别签订2103347元、671920元的借款协议，后分别签订等额的商品房买卖合同以提供担保，债务清偿完毕的同时撤销网签合同。2014年9月15日，诺贝公司与唐明成签订610218元借款协议（其中2014年3月19日发生借款50万元、9月16日发生借款110218元），亦签订等额的网签合同以提供担保，因债务未予清偿该网签合同未撤销。前述网签合同未办理预告登记、也没有开具不动产销售发票以及缴纳住宅公共部位维修基金。 唐明成主张其曾持诺贝公司交付的百汇广场宣传片、1幢1-3层平面图向有关部门申请开设大型超市。诺贝公司陈述1楼外铺在2014年、2015年左右被法院裁定以12000元、13000元左右的单价抵债给债权人；4-5楼也以商品房买卖合同的形式抵押给债权人；6-8楼抵押给银行。 双方争议事实：2014年9月22日的借款协议书是否履行，唐明成、龚成兵认为该协议书签完后已销毁，诺贝公司认为唐明成、龚成兵支付的保证金及郭进提供的借款即是对该合同的履行。 一审法院认为，唐明成、龚成兵与诺贝公司于2014年9月22日签订的借款合同与商品房买卖合同约定的交易金额一致，该模式与此前双方借款时以商品房买卖合同形式提供担保的模式一致，且郭进的借款加上唐明成、龚成兵于9月24日转入的100万元保证金按月利率2.5%计算的利息与诺贝公司支付的利息一致，郭进在诺贝公司经营状况恶化后向诺贝公司提供34次借款合计1797万元而无担保，不符合常理，应认定双方签订的商品房买卖合同仍是因担保而签订，并非设立真实的商品房买卖关系，双方之间的法律关系仍为借贷关系，且郭进交付的款项即为双方借款合同项下的借款，诺贝公司向第三人支付的利息即为借款合同项下的利息，即借款协议在履行中的借款交付方式及付息方式已发生变更。唐明成、龚成兵与诺贝公司之间的法律关系经一审法院释明后，唐明成、龚成兵仍坚持原诉讼请求。 诺贝公司的总经理郑某、财务总监苗某于2015年5月同意将案涉合同项下的借款转化为购房款，唐明成、龚成兵主张其受让诺贝公司出具给案外人陈玉米、蓓蕾的60万元、40万元借款收据经诺贝公司会计张某于2017年5月23日签字同意转让，其中的710966元也转化为购房款，而2014年9月22日的借款合同约定借款期限12个月至18个月，即双方2015年5月达成以房抵债合意时尚未届债务清偿期，故唐明成、龚成兵能否据此主张履行合同是争议焦点。首先，应担保而签订的商品房买卖合同约定的价格显然低于市场价格，担保属性非常明显，且隐藏于买卖的形式下；其次，虽诺贝公司后向唐明成、龚成兵出具不动产销售发票，与唐明成、龚成兵办理预告登记，区别于此前仅网签的商品房买卖合同，但该商品房买卖合同实为担保合同，在当事人达成以房抵债合意后，显然与法律禁止的流质条款无异，不应予以支持。因此，唐明成、龚成兵不能依据名为买卖，实为担保的商品房买卖合同主张违约金，应驳回唐明成、龚成兵的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，一审法院判决：案件受理费8148元（唐明成、龚成兵预交4074元），由唐明成、龚成兵负担。 二审中，唐明成、龚成兵为证明其主张，提交了以下证据：证据一、证人书面证言五份，证明陈玉米、蓓蕾将债权转让给唐明成、龚成兵时，万某2本人加盖了诺贝公司印章，同时证明唐明成、龚成兵与郭进在2015年5月债权转让之后，与诺贝公司协商购房款抵充该债权的经过和客观事实。证据二、诺贝公司向响水县税务局大有分局出具的申请单复印件一份，证明诺贝公司并非经营恶化，仍有经营活动。郭进为证明其主张提交了2014年9月1日诺贝公司出具的委托书一份，证明诺贝公司委托苗某向郭进借款，委托期限为2014年9月1日至2016年9月30日。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。诺贝公司对唐明成、龚成兵所提交的两组证据的真实性均不予认可；对郭进提交证据亦不予认可。唐明成、龚成兵对郭进提交证据予以认可；郭进对唐明成、龚成兵提交的证据亦均予以认可。 二审对一审查明的事实予以确认。 本案争议焦点为：唐明成、龚成兵与诺贝公司之间的法律关系如何认定；双方签订的商品房买卖合同及补充协议是否双方真实履行的合同。 本院认为，关于唐明成、龚成兵与诺贝公司之间的法律关系如何认定的问题。经查，唐明成、龚成兵与诺贝公司于2014年9月22日签订商品房买卖合同一份，约定唐明成、龚成兵与诺贝公司以19680966元的价格购买诺贝公司开发的百汇广场1号楼1-3层101-301室。同日，唐明成、龚成兵、唐明章还与诺贝公司签订借款协议一份，金额为亦为19680966元，借款协议还约定以百汇广场1号楼1-3层101-301室网签备案的方式提供担保。唐明成、龚成兵认可，双方确实签订过借款协议，但该借款协议已经被撕毁，且诺贝公司并未提供原件，双方之间并不存在民间借贷法律关系，双方签订的商品房买卖合同是真实履行的合同，现二人已经支付房款，缴纳了公共维修基金，办理了预告登记，现诺贝公司未按期交房，应当支付逾期交房违约金。诺贝公司主张，双方之间存在民间借贷法律关系，签订商品房买卖合同系按照借款协议的约定为借款提供担保，因诺贝公司原法定代表人在2014年9月2日去世后，公司经营状况恶化，且管理混乱，故借款协议原件丢失。 对此，本院认为，1.唐明成、龚成兵与诺贝公司签订的商品房买卖合同约定的付款方式与常理不符。通常情况下，一般人购买房屋都会选择部分现金部分贷款的方式，案涉商品房买卖合同约定的付款方式为19680966元全额现金支付并在两年内付清，与一般真实购买房屋的模式明显不同。唐明成、龚成兵所支付的案涉购房款主要系来源于郭进转让的借款，而在签订商品房买卖合同前后，唐明成、龚成兵还与诺贝公司之间存在数笔借款，其中唐明成借款610218元、龚成兵借款2775267元，两人在当时无其他大额资金来源的情形下，向诺贝公司购买商铺，不以现有借款抵充房款，反而约定另行现金支付房款与常理不符。 2.案涉商品房买卖合同约定的单价1800元/平方米，总价款19680966元，与市场行情相差巨大。在一审法院审理的其他案件执行过程中，抵债的一层商铺单价亦超过10000元/平方米。案涉房屋分布在一、二、三层，每层面积相差不大，然三层以均价1800元/平方米的单价出卖远低于市场价，显然与常理不符。 3.郭进将1797万元债权转让给唐明成、龚成兵，却未主张对价，与常理不符。本案中，郭进与唐明成、龚成兵均称双方之间不熟，且没有经济往来，在此情形下，郭进向唐明成、龚成兵转让1797万元的大额债权，未签订书面债权转让协议，未约定债权转让的对价，亦未要求唐明成、龚成兵提供担保，且自2015年5月至今已有5年之久，郭进并未积极主张自己的权利，显然与常理不符。 4.唐明成、龚成兵认可在2014年9月22日与诺贝公司签订过案涉借款协议，至少能够说明该借款协议的内容曾系双方经磋商后确定的。该借款协议约定以案涉房屋网签备案提供担保，而借款协议金额19680966元，并非整数，且与案涉商品房买卖合同金额一致，说明案涉商品房买卖合同总价款的确定系为了明确借款金额。如双方不履行借款协议，而是仅购买房屋，则双方应重新协商房屋价格，不应以民间借贷的借款数额作为房屋总价款。 5.截止2015年5月22日，唐明成、龚成兵仅支付100万元，即使加上2015年5月25日郭进转让的借款1797万元，总金额1897万元，尚未全部付清购房款，此时诺贝公司即开具全额购房款发票与常理不符，诺贝公司主张2015年5月22日提前开具发票是为便于唐明成、龚成兵办理预告登记的行为符合担保特征。 6.唐明成、龚成兵与诺贝公司之间的其他借款均签订了借款协议，并同时以签订商品房买卖合同网签备案的方式提供担保。本案双方之间通过签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，与双方之间其他交易模式一致。 综上，一审法院认定唐明成、龚成兵与诺贝公司之间系民间借款法律关系，案涉商品房买卖合同系为借款提供担保的性质并无不妥。唐明成、龚成兵上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8148元，由上诉人唐明成、龚成兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 东 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 施凯钰