北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42483号原告：张建春，男，1962年4月16日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓庆鸿，北京市华堂律师事务所律师。原告：蒋海云，男，1956年11月19日出生，汉族，无业，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：邓庆鸿，北京市华堂律师事务所律师。被告：北京万通新世界商品批发市场有限责任公司，住所地北京市西城区阜成门外大街**。法定代表人：吴继国，董事长。委托诉讼代理人：张瑜，北京市万思恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春娟，女，1970年4月7日出生，汉族，该公司经理。原告张建春、蒋海云与被告北京万通新世界商品批发市场有限责任公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建春、蒋海云的委托诉讼代理人邓庆鸿，被告万通公司的委托诉讼代理人张瑜、杨春娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建春、蒋海云向本院提出诉讼请求：1．万通公司支付张建春、蒋海云20**年9月1日至2019年4月2日期间的占房使用费605782元（按年租金40万元的标准估算）；2．万通公司向张建春、蒋海云支付2017年7月1日至8月31日的租金差额28218元；3．案件受理费由万通公司承担。事实和理由：张建春、蒋海云是北京市西城区阜成门外大街****房屋的所有权人，二人于2012年12月27日与万通公司签订了《自营协议》以及《万通商城与蒋海云、张建春就万通商城一层S1041物业自营协议补充协议》。上述协议约定：张建春、蒋海云将S1041号房出租给万通公司使用经营，万通公司则将1A016、1A017、1A018、1A025四个席位交由张建春、蒋海云经营以代替部分租金，万通公司另以年净租金215600元（含税为230692元）的标准向张建春、蒋海云补足租金；万通公司应于每半年度开始前的5个工作日内支付下半年租金及税费：万通公司如需回租上述四个席位的全部或部分，按当时市场价格回租；协议的有效期限为2013年1月1日至2020年12月31日。2017年，万通公司作为市场的管理方，要求：自2017年7月1日至2017年8月31日万通商品批发市场内的所有商户甩货清仓，2017年8月31日商户必须全部撤场，两个月甩货期内不收取租金。张建春、蒋海云因此自2017年7月1日起即没有收取四个置换席位的租金，该四个席位也被万通公司收回做统一装修和规划。张建春、蒋海云的S1041号商铺被万通公司出租给他人做餐饮经营，该餐饮并未因2017年8月31日的统一疏解而停业，而是一直经营到2018年6月初。且万通公司一直占有使用张建春、蒋海云的S1041号商铺，万通公司在法庭的安排下将商铺空出交还张建春、蒋海云，但商铺周边通道仍未恢复原状。因（2019）京0102民初10890号民事判决认为双方的合同已经于2017年8月1日解除，因此，万通公司应支付张建春、蒋海云占房使用费，但万通公司至今未支付2017年7月1日以来的租金和使用费。综上所述，张建春、蒋海云特起诉至贵院，望贵院支持张建春、蒋海云的诉讼请求。被告万通公司辩称，我司不同意张建春、蒋海云诉请。我司并非恶意占有使用张建春、蒋海云的场地。2017年8月31日之后，双方解除合同，我司没有如期归还涉案场地，原因是承租人北京华港餐饮有限公司（以下简称华港公司）拒绝搬出，经我司与承租人华港公司协商，我司放弃了部分合同权利并支付违约金后，才与承租人华港公司于2018年5月21日签订解除合同协议书，承租人华港公司撤出涉案场地。故不交付场地不存在主观故意。不应赔偿张建春、蒋海云的损失。我司愿意支付2017年9月1日至2018年6月1日的占有使用费，计算标准应按照我司获利的标准计算，张建春、蒋海云与我司签订的合同存在三种租金支付方式，一种是租用协议约定的标准，一种是我司将涉案的场地租给承租人的租金标准，另一种是张建春、蒋海云曾在其他案件主张的出租给其他4人场地的租金加补偿租金的总和，但目前已有生效判决认定最终协议的租金标准和出租给其他4人场地的租金加补偿租金的总和都不具有可参照性，只有我司将场地租赁给华港公司的租金标准具有合理性，故涉案商铺占有使用费应参照此标准计算，华港公司租赁我司场地为使用面积207平方米，建筑面积330平方米，月租金92125元。其中，张建春、蒋海云场地面积39．41平方米，折抵后华港公司使用张建春、蒋海云的场地后，向我司支付租金的标准为10996．29元/月。合同解除后，我司仅获利4个月的租金，在没有证据证明张建春、蒋海云损失的情况下，应参照我司获利情况进行赔偿，符合诚实信用及公平原则。我司在华港公司迁出后已经尽到通知张建春、蒋海云的义务，双方办理了交接，我司已经当面告知张建春、蒋海云该情况且张建春、蒋海云也多次到商铺查看，并与我司商谈回购等后续事宜，对商品已经空置可以自行处理的状况一直是知晓的。即便交接没有完成，延迟办理交接的过错在于张建春、蒋海云，我司没有占有使用涉案商铺，不应支付2018年6月1日以后的占有使用费。张建春、蒋海云主张的租金标准为40万元没有依据，主张的租金差额也没有依据。商场是2017年8月31日关闭，关闭前双方仍按原合同履行，张建春、蒋海云一直占有使用置换的四个席位，我司给付了张建春、蒋海云租金，张建春、蒋海云没有理由主张差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，万通公司作为甲方，张建春、蒋海云作为乙方，双方签订《自营协议》及补充协议，约定：乙方拥有万通新世界商城S1041号物业的所有权，建筑面积为39．4平方米，乙方同意将该物业置换为1A016、1A017、1A018、1A025号四个席位。期限8年，自2013年1月1日起至2020年12月31日止。甲方如需回租上述四个席位的全部或部分，按当时市场出租价格回租。除置换席位外，甲方另支付乙方215600元/年，并免除乙方自主经营的上述四个席位的物业管理费。该租金为净租金，乙方因取得该租金而发生的税费由甲方承担（以现行7%综合税率为准，税费为15092元，如遇国家税率调整，可做相应调整），乙方向甲方提供净租金与税费合计金额的租赁发票。自2013年1月起，甲方应于每半年度开始前的5个工作日内将下半年度租金及税费支付给乙方。乙方应当在甲方支付租金及税费前，向甲方开具符合政府税务管理部门规定的房屋租金发票。如乙方未能在约定的期限提供发票，甲方有权暂时中止支付租金及税费，直至乙方提供发票为止。甲方迟延支付租金每逾期一日按照应付租金金额万分之五的标准，给付乙方延迟支付违约金。本协议履行期间若因政府政策、法规的规定、或不可抗力的原因万通新世界商城停办，本协议自动终止，双方均不承担违约责任。协议签订后，双方依约履行，张建春、蒋海云将1A016、1A017、1A018、1A025号四个席位对外进行出租，万通公司则将S1041号席位出租给华港公司。万通公司向张建春、蒋海云支付租金至2017年6月30日。2017年6月25日，万通公司发布《北京万通新世界商品批发市场疏解停业公告》，内容有：“为坚定执行中央、市委、市政关于疏解非首都功能工作的决定，本市场定于2017年8月31日22：00闭市后正式停业，并根据本市场与商户签订的租赁合同及相关协议，与商户终止场地租赁关系。现将终止场地租赁协议、商铺清退、补偿退款等有关事项公告如下：……。”2017年7月24日，万通公司向张建春、蒋海云送达《关于提前终止租赁合同的函》，内容为：“尊敬的张建春/蒋海云业主：感谢您多年来与我公司的友好合作！为落实京津冀协同发展的国家战略和疏解北京非首都功能的重要指示精神，按照北京市及相关部门疏解非首都功能的要求，北京万通新世界商品批发市场将不晚于2017年8月31日完成疏解停业闭市。现因政府疏解政策的要求，我公司不得不与您提前解除合同，请您尽快与我公司联系协商合同终止的相关事宜。我公司的联系人：于弘媛，电话010-6858****。特此函告，并致以诚挚的歉意！”2017年8月31日，万通市场正式闭市，1A016、1A017、1A018、1A025号四个席位停止营业。2018年5月21日，万通公司与华港公司签订《终止合同协议书》，约定双方签订的租赁合同（含S1041号席位）于2018年6月1日解除。2018年，张建春、蒋海云诉至本院，要求万通公司继续履行《自营协议》及《补充协议》，支付2017年7月1日至2019年4月2日房屋租金1081536元并支付利息，赔偿原告四个置换商铺给租户补偿造成的损失192700元，赔偿S1041房屋2个月房屋空置损失102682元。万通公司不同意张建春、蒋海云的诉讼请求。该案件审理中，本院释明张建春、蒋海云是否要求对S1041号席位的租金价格进行司法鉴定，张建春、蒋海云明确表示不申请鉴定并坚持要求对1A016、1A017、1A018、1A025号四个席位的租金价格进行鉴定。对此，本院认为2017年7月1日至2017年8月31日期间自营协议约定的租金，万通公司应当支付，但根据合同约定，张建春、蒋海云应先提供发票，万通公司再支付租金及税金，考虑到合同约定及税金问题，万通公司支付该期间租金的条件尚未成就，张建春、蒋海云可在提供发票后再主张权利。张建春、蒋海云主张系万通公司不配合导致无法开具发票，缺乏证据证明，本院不予采信。2017年9月1日之后，双方合同已经解除，万通公司继续占用S1041号席位，应当向张建春、蒋海云支付占用期间的使用费，张建春、蒋海云要求支付租金不当，由于双方签订的自营协议系置换协议，不具有参照约定的租金标准，张建春、蒋海云主张的四个席位租金加补偿租金的标准，不具有合理性。经本院释明，张建春、蒋海云明确表示不申请对S1041号席位的租金标准进行司法鉴定，由此导致S1041号席位使用费的标准无法确定，故对于2017年9月1日之后的使用费，本案不予处理。张建春、蒋海云可另行主张权利。2019年5月13日，本院作出（2019）京0102民初10890号民事判决，驳回张建春、蒋海云的诉讼请求。判决后，张建春、蒋海云不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，2019年8月13日，该院作出（2019）京02民终9588号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。本案审理中，张建春、蒋海云向本院提出申请，要求对S1041商铺2012年12月27日及2018年6月1日时间点的租金价格进行鉴定，经北京市高级人民法院随机选定的鉴定机构为北京市国盛房地产评估有限责任公司。该公司经审查认为因012年12月27日价值时点的市场资料不全，根据《北京市高级人民法院关于对外委托鉴定评估工作的规定（试行）》，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。2019年11月29日，该公司作出《不予受理通知书》。后张建春、蒋海云向本院提出申请，要求对S1041号商铺在2017年5、6月期间的租金市场价格进行鉴定，经北京市高级人民法院随机选定的鉴定机构为北京国融兴华房地产土地评估有限公司，该公司认为此委托属于回顾性评估，主要运用两种技术路线评估。第一种，价值时点设定为2017年5、6月期间，运用市场比较法评估，则需要有与被鉴定房屋类似的大量、真实成交的房地产租金交易案例作为基础。我司评估人员查阅公司数据库及相关资料，没有获得该区域2017年5、6月期间的成交数据。因此，不适宜用此方法。第二种，价值时点设定为现场查勘之日（即目前），采用市场比较法求取估价对象目前的租金价格，通过租金指数将其折算到2017年5、6月期间，但通过委托方提供的资料及估价人员市场调查，估价对象所在的物业万通新世界批发市场经营业态已发生较大变化，由原来的小商品批发市场转为目前的金融中心写字楼，商业也产的租金受业态影响较大，评估目前此种业态下的租金，再将其折算回2017年的租金，显然也不适宜。因此，我司无法评估其在2017年5、6月期间的租金市场价值，现将此项委托退回。2020年10月12日，该公司作出关于（2019）京0102民初42483号委托鉴定事宜的函。张建春、蒋海云及万通公司对上述鉴定意见均无异议。庭审中，张建春、蒋海云诉求主张万通公司应按年租金40万元的标准支付房屋占用费，庭审中又主张参照相邻商铺租金标准判定房屋占用费。万通公司主张其依据北京市疏解政策解除与张建春、蒋海云的合同系依法解除，双方的合同已于2017年8月31日解除，此后不应再支付张建春、蒋海云租金并同意按照其与华港公司约定的租金标准计算租金。张建春、蒋海云主张按年租金40万元标准支付房屋占用费，未向本院提供证据予以证明。张建春、蒋海云称S1041房屋于2019年4月2日庭审后与万通公司至现场办理交接，双方未签订交接手续。万通公司对此不予认可，称双方在2018年6月初在房屋现场告知张建春、蒋海云房屋已经腾空，房屋交接完成，但没有签订书面交接手续。即使双方没有办理交接，张建春、蒋海云也不可能有损失。其损失是政策造成的，并非我司。本院认为：万通公司与张建春、蒋海云签订的《自营协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，2017年6月25日万通公司向商户发布《疏解停业公告》，告知商户因执行中央、市委、市政府关于疏解非首都功能工作的决定，万通市场决定于2017年8月31日闭市。2017年9月1日之后，双方合同已经解除，万通公司继续占用S1041号席位，应当向张建春、蒋海云支付占用期间的使用费。张建春、蒋海云要求按照年租金40万元的标准支付租金，依据不足；张建春、蒋海云要求按照相邻商铺的租金标准支付租金，不具有合理性，本院均难以支持。鉴于万通公司同意按照其与华港公司之间约定的租金标准支付张建春、蒋海云20**年9月1日至2018年6月1日的占有使用费，本院不持异议。关于2018年6月1日以后占有使用费问题。合同解除后，万通公司应将S1041号席位返还张建春、蒋海云。万通公司称双方在2018年6月初在房屋现场告知张建春、蒋海云房屋已经腾空，房屋交接完成，但没有签订书面交接手续并提供照片。张建春、蒋海云对此不予认可。万通公司作为返还商铺的义务方，应如期返还商铺并做好交接手续。万通公司提供的照片不足以证明其于2018年6月初将商铺返还张建春、蒋海云的事实，故本院不予采信。本院认定万通公司向张建春、蒋海云支付占有使用费的截止时间为2019年4月2日。占有使用费的标准，本院参照万通公司与华港公司约定的租金标准判定。张建春、蒋海云主张2017年7月1日至2017年8月31日期间的租金差额，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，北京万通新世界商品批发市场有限责任公司支付张建春、蒋海云20**年9月1日至2019年4月2日占用使用费208929．51元。二、驳回蒋海云、张建春的其他诉讼请求。如果北京万通新世界商品批发市场有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5070元，由张建春、蒋海云负担3400元，已交纳；由北京万通新世界商品批发市场有限责任公司负担1670元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十一月二日法官助理  马小龙书 记 员  戴 琪