江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5039号上诉人（原审被告）：周云启，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：王礼，住徐州市云龙区。上诉人周云启因与被上诉人王礼物权保护权纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初868号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周云启、被上诉人王礼到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人周云启上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人并未使用被上诉人所有的朝阳贵邦写字楼644房屋，仅是依照案外人刘宝珍的要求帮忙看管，原审认为上诉人为涉案房屋实际占有使用人与事实不符。被上诉人王礼答辩称：王礼把这个房子租给刘志刚，租赁期满之后，王礼多次打电话找刘志刚，刘志刚不接听，于是王礼又到刘志刚家找到了刘志刚，刘志刚已经卧床不起，意识不清，后来王礼也不向刘志刚要租金了。王礼到出租的房屋里，发现上诉人在里面使用办公，王礼问上诉人怎么拿到这个房子的，上诉人说是从刘宝珍手里拿到的，王礼也不认识刘宝珍，然后王礼就报警了。王礼一审诉请：周云启支付王礼房屋占有使用费3140元、物业费828元、赔偿门锁费用65元；诉讼费由周云启负担。一审法院认定事实：本市复兴北路朝阳贵邦1-644号房屋，建筑面积36.35平方米，登记房屋所有权人是王礼。2019年12月7日，王礼的亲属张伟报警称“我的房子租出去的，现在到期后，对方一直没有续租，人也找不到了，现在朝阳贵邦的工作人员联系我，发现现在有人在我的屋内，我想求助派出所一起去处理”。徐州市公安局淮海广场派出所出警后，在接处警工作登记表上记载，2019年12月7日15:45分许，报警人张伟在徐州市鼓楼区内，需要民警来核实一下情况。接警后，民警迅速到达现场，经了解报警人张伟是该间办公室房东，将该间办公室出租给刘志刚，刘志刚又私自转租给其他人，其他人又将办公室层层转包，最后钥匙在周云启手里。民警告知如有租金费用收取问题，可以追究签订合同人员刘志刚的责任，如果对方拒绝支付，可以到法院提起民事诉讼。拟不予处理。当日，被告将上述房屋钥匙交还给了原告。2020年元月16日，徐州市蓝永商贸有限公司出具《证明》，内容为证明周云启在2019年7月份以后在朝阳贵邦644室办公。徐州市蓝永商贸有限公司曾收取上述644号房屋的管理费414元（2019年4月-6月30日）。涉案房屋物业收费标准为3.8元/平方米。另查明，2018年7月1日，出租方（甲方）王礼和承租方（乙方）刘志刚签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于朝阳贵邦1-644号房屋出租给乙方使用，租期自2018年7月1日至2019年7月1日止，房租为每月600元。原告陈述，刘志刚不欠其租赁合同期间的租金，租赁合同期限届满后，刘志刚也没有归还房屋钥匙，有段时间也找不到刘志刚。王礼列出清单并提供照片，记载涉案房屋内有椅子两把、沙发一个、电热水器、茶杯、烟灰缸各一个、电风扇一条、拖把和簸箕各一个、洗漱用品一套，周云启陈述上述物品都不是自己的，但是周云启在视频中表达了其中部分物品不是该房屋内原有物品的意思。王礼陈述更换了涉案房屋的门锁的锁芯，并提供65元收据一张。在王礼提供视听证据中，周云启陈述是2019年7月份从他人处拿到的涉案房屋钥匙，庭审中自述是2019年7月10日案外人刘宝珍把房屋钥匙交给自己，周云启也称是受朋友所托看管该房屋，不定期的来涉案房屋。一审法院拨打周云启提供的刘宝珍电话，多次拨打却无人接听。再查明，王礼提供和刘志刚的女儿刘林夕微信聊天记录，欲证实刘志刚已经去世，微信主要内容表达了刘志刚去世及火化送往墓地的计划时间。王礼还陈述曾在刘志刚生病期间去家中问过“你现在生病房子是谁用的”，也问刘志刚要过房屋钥匙，但是当时刘志刚脑子已经不太清醒了，回答为不知道。一审法院认为：正确处理本案纠纷，首先应当分清案涉法律关系及法律关系中各当事人的权利、义务。王礼是涉案房屋的房主，也是房屋的出租人。王礼曾将房屋出租给案外人刘志刚，刘志刚曾是该房屋的承租人。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人刘志刚应当将房屋腾空并将房屋钥匙返还给出租人即王礼。周云启是涉案房屋实际占有使用人，其陈述从2019年7月10日从他人处拿到的涉案房屋钥匙，但直至王礼报警后公安出警时即2019年12月7日，周云启仍在实际控制该涉案房屋。周云启虽称是案外人刘宝珍将涉案房屋钥匙交给他并受托照看该房屋，但是法院通过周云启提供的手机号码无法联系到刘宝珍到庭核实其真实姓名及有关案件情况，无法判断周云启所述是否属实，且刘志刚已经死亡，也无法核实刘志刚与刘宝珍之间关于房屋钥匙的周转关系。但是，从目前情况分析，不排除刘志刚对涉案房屋钥匙有保管不善，对涉案房屋有看护不严的责任。鉴于周云启对涉案房屋从2019年7月10日至2019年12月7日实际进行控制使用，其缺乏充分证据证实其对房屋享有合法的使用权，也缺乏证据证实是受人所托，故应向王礼支付其控制房屋期间的房屋占有使用费、物业费。此后，周云启可以尝试向其上一手可能责任人另行追偿。房屋占有使用费，参照王礼和刘志刚的租赁合同约定租金标准，即月租金600元，从2019年7月10日计算至2019年12月7日，合计3000元（600元/30天*150天）。物业费，参照王礼和刘志刚的租赁合同约定及租赁惯例，物业费也应由房屋使用人负担，计算为679元（828元/183天*150天）。关于王礼更换房屋门锁锁芯的费用65元，该费用有收据证实。周云启陈述其拿到房屋钥匙时锁就是坏的，一推门就能开，用不到钥匙，但是从周云启粘贴在门上的便条看“如来人请打我电话，周老师”，其称门锁本来就是坏的，不予采信。此外，王礼收回房屋后，处于自身房屋安全考虑，更换锁芯保障安全，并无不当。故周云启应当支付王礼更换锁芯费用65元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，遂判决：一、周云启于判决生效后七日内，支付王礼房屋占有使用费3000元、物业费679元、更换锁芯费用65元。二、驳回王礼其他诉讼请求。案件受理费50元，由周云启负担。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：二审期间的争议焦点为：上诉人是否实际使用了被上诉人的房屋，如果使用了，一审法院认定的占用费等是否适当。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，根据当事人的庭审陈述以及被上诉人提供的照片可以证明，自2019年7月10日上诉人周云启从他人处拿到的涉案房屋钥匙，至被上诉人2019年12月7日报警，上诉人周云启是涉案房屋的实际占有使用人。关于上诉人周云启占有涉案房屋的依据，上诉人周云启称是案外人刘宝珍将涉案房屋钥匙交给他并受托照看该房屋，但是一审法院通过周云启提供的手机号码无法联系到刘宝珍核实周云启所述是否属实。由于刘志刚已经死亡，也无法核实刘志刚与刘宝珍之间关于房屋钥匙的周转关系。由于上诉人周云启没有提供证据证明其对涉案房屋享有合法的占有使用权，故作为涉案房屋的所有人王礼有权向周云启主张涉案房屋从2019年7月10日至2019年12月7日期间的占有使用费。一审法院参照王礼和刘志刚的租赁合同约定月租金600元标准，计算占有使用费并无不当。综上，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周云启负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十一月十三日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷