重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22883号 原告：重庆润丰四季物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道兰桂大道**润丰水尚会所负**，统一社会信用代码9150011255901549X7。 法定代表人：洪坤明，执行董事。 委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：靳小刚，男，汉族，1988年10月3日出生，住重庆市渝**。 被告：齐宗菊，女，汉族，1989年10月8日出生，住重庆市渝**。 原告重庆润丰四季物业管理有限公司与被告靳小刚、齐宗菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆润丰四季物业管理有限公司委托诉讼代理人罗自强、被告靳小刚、齐宗菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆润丰四季物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年11月1日至2019年9月30日期间物业服务费4890.82元，2017年12月1日至2019年7月31日期间公摊电费116.31元，合计5007.13元。2.判令被告从2015年12月1日起以每月物业费欠费金额104.06元为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆好利来物业发展有限公司于2011年9月30日签订《XX前期物业服务合同》（一期二组团），约定由原告为XX小区提供物业服务。合同约定了原告与被告之间的权利义务，被告按照房屋建筑面积向原告交纳物业服务费，业主逾期交费的应当按照每日3‰的标准向原告支付违约金。被告系XX小区X-X-X号房屋业主，房屋建筑面积57.81平方米。按照约定被告应向原告交纳2015年11月1日至2019年9月30日期间物业服务费4890.82元，2017年12月1日至2019年7月31日期间公摊电费116.31元，合计5007.13元。经原告多次催收，被告一直未向原告交纳上述费用。原告现要求被告交纳上述费用并按合同约定支付违约金，起诉来院，请求依法判决，维护原告合法权益。 被告靳小刚、齐宗菊辩称，物业的管理存在很多问题。小区多处门岗没有人值守，存在安全隐患，即使有人值守，也未尽到其责任。小区住户侵占公共绿化用地，小区物业不管；我家门口墙面有脱落情况，小区物业没有修缮；4栋房屋顶面属于公摊面积，但楼顶被人私自种菜，物管不管也没有清理；我们是因为物管的管理不到位才延期交物管费，并不是故意不交，不存在违约问题。2015年10月前我一直按时足额缴纳物管费，原告主张的部分物管费已经超过诉讼时效。 经审理查明：被告靳小刚、齐宗菊系位于渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为57.81平方米，系高层住宅。 原告作为依法成立的物业服务企业，经营范围包含物业管理。重庆好利来物业发展有限公司（甲方），与原告（乙方）签订《“XX”前期物业服务合同（一期二组团）》，约定：由原告为XX小区提供前期物业服务，期限自2014年10月1日起至业主委员会成立后，重新与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时为止；高层住宅的物业服务费标准为每平方米2元/月（按建筑面积计算，含电梯费）；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按欠交总额的每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2013年10月22日，重庆市渝北区发展和改革委员会在《重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表》中加盖印章并同意备案。该备案表载明XX一期一、二组团高层住宅的物业服务费用标准为2元/月·平方米（按建筑面积计算，含电梯费）。 上述物业服务合同签订后，原告对XX小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务存在质量瑕疵。被告方则辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，并提供了照片予以证明。 2017年10月20日，原告向靳小刚、齐宗菊发出律师函主要载明：截止至2017年8月31日，你已拖欠XX项目X-X-X号房物业管理服务费2289.32元，公摊水电费127元，二次供水费844元，滞纳金206.04元，合计欠费3466.36元。2019年4月23日，原告向靳小刚、齐宗菊发出律师函主要载明：自2015年11月1日至2018年11月30日止，你已累计拖欠委托人XX项目X-X-X号房物业管理服务费3850.22元，违约金按日千分之三的标准计算。 庭审中，双方均认可：原告为案涉小区提供物业服务。被告方的房屋属于高层住宅。原告实际按照每月1.8元/平方米的标准收取物业服务费。原告请求被告支付公摊电费，但没有提供详细具体的计算数据。 上述事实，有重庆市房地产登记申请书、《“XX”前期物业服务合同（一期二组团）》、重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表、律师函、快递单、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆好利来物业发展有限公司签订的《“XX”前期物业服务合同（一期二组团）》不违反法律规定，合法有效，对XX小区的全体业主均具有约束力。 原告作为依法成立的物业服务企业，为XX小区提供了物业服务。被告作为该小区业主，应当向原告支付物业服务等费用。物业服务企业对业主书面催收应是起诉的前置程序，故原告在起诉之前，应通过合法方式向被告进行书面催收。根据原告发出的律师函，原告对被告下欠2015年11月1日起至2018年11月30日期间的物管费进行过催收。被告经原告催收后仍未支付下欠物管费，实属不当。结合庭审查实的案涉房屋面积57.81平方米及物业服务实际收费标准，本院认定被告经催收却仍然下欠的物管费为：1.8元/月/平方米×57.81平方米×37个月=3850元（精确到个位）。本院对原告诉请中未进行书面催收的2018年12月1日至2019年9月30日期间的物管费不予支持。 根据原告于2017年10月20日发出的律师函可知，原告对被告欠付的2017年8月31日之前的物业服务费进行过催收，产生诉讼时效中断的效力，故被告关于原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于公摊电费。原告未举示证据证明收取公摊电费的计量和核算证据，应承担举证不能的责任，故对被告支付公摊电费的诉讼请求，本院不予支持。 对原告要求被告支付违约金及被告关于物业服务存在瑕疵的抗辩理由，本院认为，原告提供的物业服务客观上存在一定质量瑕疵，故本院对原告要求支付违约金的诉请不予支持。但该瑕疵并未达到可以据此少交甚至拒交物管费本金的程度，故对被告提出的没有交纳物业服务费本金的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告辩称家门口墙面有脱落情况的问题，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告靳小刚、齐宗菊在本判决生效之日起三日内支付原告重庆润丰四季物业管理有限公司2015年11月1日起至2018年11月30日期间的物业服务费3850元； 二、驳回原告重庆润丰四季物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告靳小刚、齐宗菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十一月九日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞