湖北省荆州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂10民申28号再审申请人（一审原告）：蔡斌斌，男，1983年11月8日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：丁在元，湖北丰年律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春雷，湖北丰年律师事务所律师。被申请人（一审被告）：茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司，住所地松滋市新江口镇玉岭南路中央天城商业****。法定代表人：陈千枣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冉永海，男，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。再审申请人蔡斌斌因与被申请人茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司（以下简称茂隆恒融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省松滋市人民法院（2019）鄂1087民初547号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。蔡斌斌申请再审称，（一）租赁房屋的适租义务是出租人的法定义务，茂隆恒融公司将地下负一层车库当作商铺出租，改变房屋使用性质，其过错在于茂隆恒融公司，一审判决认定蔡斌斌存在过错，属认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》的规定以及租赁合同的特点要求，出租人对于承租人应承担以下法定义务：1.交付义务。出租人的第一义务是按合同约定交付租赁物，由承租人对租赁物进行占有、使用和收益。2.适租义务。出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过适用租赁物实现合同约定的适用和收益目的。3.维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，即在双方没有就房屋维修另行约定的情况下，出租人应当履行房屋的维修义务，如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。4.权利瑕疵担保义务。房屋租赁期间，出租人应保证对租赁物房屋享有出租、处分权等权利，若因第三人主张权利，致使承租人不能正常使用租赁物的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。5.租赁物的瑕疵担保义务。出租人应保证租赁房屋无瑕疵，若租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。（二）因茂隆恒融公司未交付合同约定面积的适租房屋，一审不予支持蔡斌斌解除房屋租赁合同的请求属于适用法律错误。双方在签订房屋租赁合同之前，曾数次对松滋市场进行实地考察，根据松滋市城区人口数量、消费水平、商铺的地理位置等因素，经测算，商铺经营面积必须超过6000㎡才能盈利。然而，茂隆恒融公司将地下负一层用作商铺出租，具有欺骗性，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。除去地下负一层面积外，现剩余的可用于商铺的面积只有3708㎡，仅占合同约定总面积的56.43%，已不能满足蔡斌斌的经营规模和可期待利益，无法实现合同目的，茂隆恒融公司构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，一审判决未支持蔡斌斌解除租赁合同的请求，属于适用法律错误。（三）一审判决结果有失公允，未能维护蔡斌斌的合法权益。由于一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致蔡斌斌解除房屋租赁合同的请求未予支持，继而将茂隆恒融公司违反出租人适租义务的过错责任的百分之四十强加给蔡斌斌，判决结果不公。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，蔡斌斌依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项申请再审，请求依法撤销一审判决，解除租赁合同，判令茂隆恒融公司双倍返还保证金60万元、返还租金280万元、赔偿经济损失300万元。茂隆恒融公司提交意见称，（一）程序方面，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164、168条的规定，当事人不服一审判决应走上诉程序，二审对上诉请求进行审查。当事人应贯彻两审终审制度后才能向法院申请再审，对未提上诉的当事人一般不应提供其他救济程序，我们认为申请人滥用了权利，浪费了司法资源。（二）实体方面，租赁合同的审查义务是合同双方当事人的应尽义务、基本义务，对租赁标的是否适租的审查过错责任，申请人也应承担。（三）关于租赁面积的问题。申请人提出被申请人未提供适租租赁面积，但从现有材料来看，合同中并未约定租赁面积不符合约定即能解除合同，且双方已履行合同多年，申请人租赁标的物后通过对外再行招租来从事租赁经营活动，目前为止，租赁物仍由申请人经营，有部分合同租赁期限已到2023年。所以被申请人认为，申请人依租赁面积不符合合同约定从而要求解除合同没有法律依据。本院经审查认为，蔡斌斌的再审申请理由不成立。（一）关于蔡斌斌有无过错的问题。经查，2017年1月4日，蔡斌斌××松滋市融翔商贸有限责任公司（茂隆恒融公司的房地产受托人）签订“鑫泰·中央广场”《租赁经营合同书》后，松滋市融翔商贸有限责任公司交付涉案租赁物，蔡斌斌对租赁物进行装修并投入使用，2017年9月22日，松滋市公安消防大队对鑫泰中央广场建设工程进行了消防备案，至此，租赁合同双方均履行了自己的义务，权利基本实现。2018年5月25日，蔡斌斌××松滋市融翔商贸有限责任公司签订《补充协议》，蔡斌斌提出将商场负一楼和一楼调整成格子铺对外转租，并在协议签订后即对负一层进行了重新装修；2018年9月4日，松滋市公安消防大队对松滋市大悦城时尚购物广场作出《责令限期改正通知书》，认为其擅自改变建筑使用性质和原有防火格局，部分固定消防设施停用。本案中，在蔡斌斌××松滋市融翔商贸有限责任公司签订《补充协议》前，涉案租赁物已进行消防备案并投入使用，在签订《补充协议》后，负一层不能投入使用的主要原因在于建筑物的使用性质被改变。因《补充协议》系双方协商后签订，故不可归责于任何一方，双方均应对负一层不能作为商铺使用造成的损失承担责任，一审认定蔡斌斌对此承担次要责任并无不当。（二）关于合同部分解除的问题。蔡斌斌××松滋市融翔商贸有限责任公司签订的《租赁经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”地下负一层因使用性质被改变违反相关法律规定不能正常使用，但并不必然导致地上三层商铺无法使用，且根据本院调查的情况来看，蔡斌斌从签订租赁合同后对地上三层商铺一直在占有、使用或转租，故一审判令仅解除负一层商铺的房屋租赁合同符合案件实际情况。蔡斌斌提出适租面积不能满足其经营规模和可期待利益，无法实现合同目的，但在一审中，其并未举证证明因负一层商铺不能使用导致地上三层商铺的经营损失额度，诉讼中亦未提交相关证据导致该项司法鉴定无法进行，应当承担举证不能的后果。（三）关于责任承担问题。根据前述，蔡斌斌应当对负一层租赁合同解除造成的损失承担次要责任，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”判令蔡斌斌对负一层租赁合同解除造成的损失承担40%的责任适用法律正确。另，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的，应当首先通过二审程序行使诉讼权利，即当事人应当首先选择民事诉讼审级制度设计内的常规救济程序，通过民事一审、二审程序寻求权利的救济。再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。如在穷尽了常规救济途径之后，当事人仍认为生效裁判有错误的，其可以向人民法院申请再审。对无正当理由未上诉或上诉后未在法定期限内缴纳上诉费的当事人，一般不应再为其提供特殊的救济机制，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化为普通程序，这不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的基本原则。本案中，蔡斌斌未在法定期限内提起上诉，应视为其接受一审判决结果。现提出再审请求，主张一审判决错误，明显与其在本案一审判决后未上诉的行为相悖。综上所述，蔡斌斌的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回蔡斌斌的再审申请。审判长  肖俊文审判员  陈 林审判员  胡 昱二〇二〇年十一月十九日书记员  王 郢