湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0322民初1668号原告：湖北柏福林置业有限公司，住所地十堰市人民南路**。统一社会信用代码：914203005506980876。法定代表人吴柏林，系公司总经理。委托诉讼代理人：叶佳伟，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、代为和解、签收法律文书、代为申请执行等特别授权。被告：柯尊丽，女，1981年11月11日出生，汉族，户籍住址湖北省郧西县，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：明瑞椒、陈根，湖北正星律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告湖北柏福林置业有限公司诉被告柯尊丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北柏福林置业有限公司的委托诉讼代理人叶佳伟、被告柯尊丽及其委托诉讼代理人陈根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北柏福林置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠房款90000元及按该款自2019年8月17日起至清偿之日止按月利率2%计算的利息；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年，被告以总价512000元的价格分期付款购买原告在阳光水岸小区6号楼1-6号门面房。2011年2月27日被告支付了购房款286000元，2016年8月17日，被告支付了26000元，并向原告出具了《还款承诺书》，约定：自《还款承诺书》签订之日一个月内偿还所欠房款100000元，剩余100000元分三年偿还，逾期不能清偿按月息2%支付利息。《还款承诺书》签订后，原告依约向被告交付了房产证、土地证。2016年9月18日，被告支付购房款110000元后至今再未支付剩余的90000元。原告多次请求被告支付欠款，被告总以各种理由推脱拒不支付，故提出上述诉讼请求。柯尊丽辩称，1、根据2011年5月7日双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应当在房屋交付期限2012年1月28日起180天内要提供资料报产权登记机关备案，否则应当承担已付购房款的按银行同期利率计算出的违约金；而原告直到2016年5月3日才到房管部门办理过户手续，根据合同约定应承担逾期办证导致的违约金74971元，故被告欠付的房款应当扣除该金额后再行支付。2、2016年8月17日的《还款承诺书》系原告采用暴力手段强行上锁后无法正常使用的情况下，由被告向原告出具的，并非被告真实意思表示，而且约定按月息2%计算违约金明显过高，违反公平原则和诚实信用原则，明显超过原告的实际损失（LPR为4.25%/年），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告认为原告主张的违约金过高，应予调整。3、2011年2月27日被告向原告交付购房定金时，原告尚未取得预售许可证，存在违规销售行为；推销房屋及签合同时承诺可以办理银行按揭，但是在被告支付50%以上房款及签订合同后，又告知被告因政策原因不能办理银行按揭，要求全额支付房款，致使被告陷入重大资金困境，故原告对被告逾期支付款项负有不可推卸的责任。4、对原告逾期办理产权证的违约责任，被告多次找到原告协商，原告均拒绝承担，故被告据此抗辩支付剩余90000元房款并无不当。本院认定事实如下：2011年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的阳光水岸小区6号楼1-6号门面房，总价款为512000元，在2011年5月6日付清首付款256000元，剩余256000元通过银行按揭支付，在交房前付清；原告在2012年1月28日之前交付房屋，并在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因原告的责任，导致被告不能在规定的期限内取得房屋产权属证书的，被告不退房，原告按已支付房价款的银行同期贷款利率支付违约金。被告于2011年2月27日向原告支付256000元，于2014年1月24日支付30000元，期间原告向被告交付案涉门面房，被告将门面房对外出租给他人经营。之后因故未能办理银行按揭贷款。2016年5月18日，被告取得案涉房屋房产证及土地使用权证书。2016年8月17日，被告向原告支付26000元，另出具一份《还款承诺书》，内容为：从湖北柏福林置业有限公司拿到阳光水岸小区6号楼1-6号门面房房产证、土地证，本人承诺：1、自本承诺书签字之日起一个月内，办理银行贷款，偿还所欠湖北柏福林置业有限公司房款100000.00元，剩余100000.00元分三年用门面房房租还清；2、逾期不能还清所欠房款时，任由贵公司锁门，并按照月息2%支付给贵公司利息；3、超过3个月仍不能还清欠款的，由贵公司收回房屋，并由本人承担相应的损失。2016年9月30日被告又支付了110000元。《还款承诺书》载明的期限届满后，被告仍欠90000元未付，原告具状起诉。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同》系原、被告自愿签订，系双方真实意思表示，被告应当按照约定履行付款义务，事后因故未能办理银行按揭贷款，经双方协商后，被告出具《还款承诺书》，应当按照约定时间履行付款义务。虽然《还款承诺书》系复印件，并且被告在庭审中表示忘记《还款承诺书》的具体内容，庭后原告也未提供原件，但该《还款承诺书》载明的“1、自本承诺书签字之日起一个月内，办理银行贷款，偿还所欠湖北柏福林置业有限公司房款100000.00元，剩余100000.00元分三年用门面房房租还清”，两笔金额之和（100000.00+100000.00）与此前被告欠款总额（512000-256000-30000-26000=200000）吻合，“2、逾期不能还清所欠房款时，任由贵公司锁门，并按照月息2%支付给贵公司利息”，与被告第2项答辩意见中“约定按月息2%计算明显过高”相互吻合，原、被告对《还款承诺书》出具时间陈述一致，综合以上几点，基本可以认定该《还款承诺书》的真实性。现被告未按《还款承诺书》确定的时间完成付清款项的义务，构成违约，应当承担继续履行和支付违约金的违约责任。对原告要求被告支付欠款90000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，原告主张自2019年8月17日起以90000元为本金，按月利率2%计算违约金，符合双方在《还款承诺书》的约定内容，应予以支持。按该计算方式得出的金额（截至2020年9月22日，金额为23700元），并未超过以90000元为本金按2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率即年利3.85%计算出来的2012年1月28日与2020年9月22日期间金额（即29981.88元），故被告关于原告主张违约金明显超出被告实际损失的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告逾期办证的问题，从本案查明的情况来看客观属实，但是被告未在诉讼时效期间内提出主张，现原告又就此提出诉讼时效抗辩，被告就此丧失胜诉权，故对被告据此抗辩支付尾欠房款90000元以及要求扣减原告逾期办证导致的违约金的两项主张，本院均不予以支持。关于原告违规销售的问题，在2016年被告就已经取得不动产权证书，说明原告未取得商品房预售许可证明的情形在本案起诉前已经不存在了，不影响本案商品房买卖合同及《还款承诺书》的效力。关于未实际办理银行按揭贷款的原因，被告未提交证据，对其关于原告对逾期支付款项负有不可推卸的责任的抗辩意见，本院不予采纳。综上，对原告要求支付所欠房款90000元及按该款自2019年8月17日起至清偿之日止按月利率2%计算违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：被告柯尊丽在本判决生效后20日内支付原告湖北柏福林置业有限公司所欠购房款90000元及按该款自2019年8月17日起至清偿之日止按月利率2%计算的违约金。上述履行事项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计款1287元，由被告柯尊丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  许丽平二〇二〇年十一月三日书记员  叶银青