江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初7139号原告：南通兆丰置业有限公司，住所地如皋市如城街道中山东路**，统一社会信用代码91320682663267750X。法定代表人：祝刚。委托诉讼代理人：刘孟钰，北京市炜衡（南通）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨海燕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师，特别授权。被告：顾志远，男，1988年1月16日生，汉族，住南通市崇川区，联系。委托诉讼代理人：张昕煜，如皋市下原法律服务所法律工作者，特别授权。被告：沈杨玲，女，1989年1月19日生，汉族，住南通市崇川区，联系。原告南通兆丰置业有限公司（以下简称南通兆丰公司）与被告顾志远、沈杨玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南通兆丰公司的委托诉讼代理人刘孟钰，被告顾志远及其委托诉讼代理人张昕煜，被告沈杨玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通兆丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告顾志远、沈杨玲立即腾空承租房屋，并交付给原告南通兆丰置业有限公司。2.请求法院判决被告顾志远、沈杨玲立即向原告南通兆丰置业有限公司支付拖欠的租金252456元(暂从2017年9月16日计算至2020年7月6日)及逾期付款导致合同解除的违约金72012元(暂从2017年9月6日计算至2020年7月6日)，后原告将该项诉讼请求中的违约金变更为：按照被告未给付的租金的20%计算违约金。3.请求法院判决被告顾志远、沈杨玲立即赔偿原告南通兆丰置业有限公司因逾期不交付房屋所造成的经济损失暂计35000元(暂从2020年7月24日计算至2020年7月30日)以及从2020年7月31日起至被告顾志远、沈杨玲交还房屋期间的经济损失(按每日人民币5000元计算)。4.本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年3月14日，被告顾志远、沈杨玲与原告南通兆丰公司签订《租赁合同书》，约定由被告承租原告位于如皋市部分区域，面积约628㎡，租赁期限自2016年3月16日起至2023年9月15日止，原告给予筹办期、装修期6个月，免租金租赁期一年，租金计付起第一年10元/月/㎡，第二年12元/月/㎡，第三年15元/月/㎡，第四年起每两年按照上年5%的比例递增，租金先付后用，每半年支付一次，每半年支付期起始前十天付清，租金从租赁期起始之日计算，另约定如被告拖欠租金应当承担的违约责任等。上述合同签订后，被告仅支付了履约保证金20000元，对其他应付租金至今都没有履行付款义务，自2017年9月16日至2020年7月6日，被告已拖欠租金252456元，最早一期租金逾期将近三年。原告已向被告发送律师函，正式书面通知被告解除合同，并要求被告在收到律师函后的10日内腾空承租房屋交付给原告，并支付拖欠的租金及违约金，被告已经于2020年7月13日签收该律师函，但一直未处理相关事项。根据法律相关规定，原、被告双方的租赁合同已解除，原告诉至法院，请求判如所请。被告顾志远辩称：本案中原告诉称被告未履行租金给付义务，要求腾空租房并予以交付，同时支付所欠原告的租金、逾期付款违约金、逾期不交付房屋造成的损失，其理由为被告未缴纳租金构成根本违约，该理由不能成立。双方于2016年3月14日签订租房合同之后，被告支付了定金1万元和履约保证金2万元，同时也给付了部分租金3万元。在此后经营过程中，因原告的原因，给被告造成损失若干，被告口头跟原告的租房相关负责人进行交涉，原告梅姓、张姓负责人同意以相关的损失抵扣被告应付租金，但该两负责人一直予以推诿，导致目前为止被告未能支付租金的原因是原告方的怠于行使职权的表现。所以答辩人认为未缴纳租金事出有因，行为并不构成违约，相反是原告不恪守承诺，违反了诚信原则。被告要求以原告给被告造成的损失抵扣房屋租金。被告沈杨玲辩称：原告所举的2016年3月14日的租赁合同并非本人签字，所以我与原告不存在租赁关系。在租赁场所进行经营活动的是顾志远与其哥嫂，本人从未参与经营。事实上本人于2016年5月已与顾志远分居，在我与顾志远第一次离婚诉讼中本人进行了阐述。我与顾志远于2018年8月21日正式离婚。本院经审理认定事实如下：被告顾志远与被告沈杨玲原系夫妻关系，双方于2014年12月1日办理结婚登记手续，后于2018年8月21日经南通市崇川区人民法院诉讼并调解离婚。原告南通兆丰公司系如皋市如城街道佘庄花园约克小镇51幢一层商业室开发商，并取得产权初始登记。2016年3月14日，原告南通兆丰公司作为出租人（甲方）与被告顾志远（作为承租人、乙方）签订《租赁合同书》一份，约定原告将位于如皋市部分区域，面积约628㎡出租给被告使用，承租房屋用途为开办整形医院。《租赁合同书》第四条载明“房屋租赁自2016年3月16日起至2023年9月15日止。甲方给予筹办期、装修期6个月，免租金租赁期一年，租金计收期从2017年9月16日起。开办、装修期及免租金期物管费、水电费用需按实缴付”；第六条载明“合同签订乙方支付甲方定金人民币10000元（大写：壹万元整）。乙方未能履约交付定金，本合同自然作废”；第八条载明“乙方缴纳履约保证金20000元（大写：贰万元整）。房屋交付后，乙方已交定金转为履约保证金”；第九条载明“租金标准：租金计付起第一年10元/月、㎡（建筑面积，下同），第二年12月/月、㎡，第三年15月/月、㎡，第四年起每两年按照上年5%的比例递增”；第十条载明“租金先付后用，每半年支付一次，每支付期起始前十天付清，租金从租赁期起始之日计算”；第十八条载明“合同终止或者解除，原乙方投资的固定装修部分甲方不予补偿，甲方可视房屋装修状况，要求乙方恢复房屋原状或承担房屋恢复原状的费用，乙方须向甲方支付违约金”；第三十三条载明“乙方逾期支付租金，逾期之日起每日按应付租金的万分之五向甲方支付违约金”；第三十四条载明“租赁期满或合同解除，如乙方不按约如期交还房屋，每逾期一天乙方需按每日人民币伍仟元赔偿甲方因此所受的经济损失。甲方可采取措施直接收回房屋并处理房屋内所有物品”。被告顾志远陈述该《租赁合同书》乙方（承租人）落款处“沈杨玲、顾志远”签名，均系其一人所签。被告沈杨玲认为该《租赁合同书》其并未签署，也不知情，申请对“沈杨玲”的签名是否系其本人所签进行笔迹鉴定。庭审中，对于该《租赁合同书》，原、被告双方一致确认内容如下：1、合同文本由原告南通兆丰公司提供，加盖公司公章并由公司代表李骏签字；2、落款处“沈杨玲、顾志远”的签名均系被告顾志远一人所签，原、被告双方均不要求进行笔迹鉴定；3、合同订立后案涉房屋实际由被告顾志远经营、使用，被告沈杨玲并未参与经营、使用。被告顾志远租赁上述案涉房屋后经原告同意进行装修，并开设如皋市东楠医疗美容有限公司（法定代表人为陈玉兰，系顾志远母亲）及高美医疗美容门诊部，由其实际经营。被告顾志远于2016年3月22日向原告缴纳店铺诚意金10000元，后于2016年7月25日通过其母亲陈玉兰刷卡向原告缴纳店铺定金10000元，于2017年11月30日向原告转账缴纳租金20000元，以上合计向原告给付40000元。原告南通兆丰公司认可截止起诉前共收到被告顾志远缴纳的款项为40000元，均形成会计账目并用于冲抵租金。被告顾志远陈述其在签订合同后除上述原告认可的40000元外，另向原告给付租金20000元，但被告未能就给付租金20000元提供证据予以证明。2020年7月，原告南通兆丰公司向被告顾志远邮寄书面律师函，书面通知被告顾志远解除租赁合同，要求其缴纳租金并腾空房屋。《律师函》中载明“…鉴于上述情况，兆丰公司委托本所律师函告如下：1、自本函发出之日，你们与兆丰公司签订的《租赁合同书》解除；2、请你们于收到本函10日内腾空承租房屋，并交付给兆丰公司。3、请于收到本函10日内向兆丰公司支付拖欠的租金252456元并按照合同约定支付逾期违约金。请收函后尽快妥善处理上述事宜，否则兆丰公司将根据合同约定和法律规定追究法律责任…”被告顾志远于2020年7月13日签收该书面律师函，但并未向原告履行租金缴纳义务。案涉房屋至今仍由被告顾志远占用。原告南通兆丰公司于2020年8月7日诉至本院，请求判如所请。原告在庭审中明确其要求被告沈杨玲共同承担责任的理由系该租赁合同债务发生在两被告婚姻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务。另原告在诉讼中主动调整其主张的违约金，明确按照被告未给付的租金的20%计算违约金。以上事实，有原告所举租赁合同、会计凭证、被告沈杨玲提交的民事调解书及到庭双方当事人的陈述等证据经庭审质证在卷佐证。本案的争议焦点经归纳如下：一、原、被告双方的租赁合同的效力以及是否解除？二、原告主张要求被告沈杨玲在本案中承担责任是否合法有据？三、原告主张要求被告顾志远腾空、交付承租房屋支付租金、违约金以及赔偿逾期不交付房屋所造成的损失是否合法有据，具体应当支持的数额是多少？四、被告顾志远抗辩的已支付部分租金以及要求以损失抵消租金的主张是否合法有据？对于争议焦点一，本院认为原、被告订立的房屋租赁合法有效，且已经解除。理由如下：《合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告南通兆丰公司与被告顾志远于2016年3月14日订立《租赁合同书》并将案涉租赁房屋实际交付给被告顾志远使用，该合同得到双方的确认，且不违反法律、法规强制性规定，也没有无效或可撤销情形，本院认定该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定履行各自义务，现被告顾志远未按照合同约定履行租金给付义务，在原告南通兆丰公司已书面催告并通知解除合同后仍未履行，本院依法认定双方租赁合同已经于2020年7月23日（解除通知到达被告及原告给予的10日期限届满后）解除。对于争议焦点二，本院认为原告要求被告沈杨玲在本案中承担责任于法无据，不应予以支持。理由如下：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，原告明确基于夫妻共同债务要求被告沈杨玲承担责任。原、被告已一致确认案涉房屋租赁合同系被告顾志远一人与原告签订，被告沈杨玲与被告并不存在房屋租赁合同关系，且房屋租赁后实际由被告顾志远实际经营、使用，被告沈杨玲并未参与。案涉房屋租赁后用于经营美容机构，相关债务并非家庭日常生活所需而产生，原告南通兆丰公司未能举证系两被告共同生产经营，也未能证明顾志远经营所获得收益用于两被告的家庭共同生活，两被告在租赁期限内已解除婚姻关系。本院据此认定原告要求被告沈杨玲在本案中承担责任于法无据，驳回原告对被告沈杨玲的诉讼请求。对于争议焦点三，本院支持原告由被告顾志远腾空、交付承租房屋，支付租金223760元、违约金44752元以及自2020年7月24日起至被告顾志远实际返还房屋之日止按照15元/月/㎡计算的房屋占用费用。理由如下：《合同法》规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（一）关于租金及违约金，本院支持原告租金243760元及违约金44752元。《合同法》规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据、原被告双方《租赁合同书》的约定，租金自2017年9月16日起计收，第一年按照10元/月/㎡计算，第二年按照12元/月/㎡计算，第三年按照15元/月/㎡计算，每半年支付一次，结合合同记载的租赁房屋面积为628㎡，计算至租赁合同解除之日（即2020年7月23日），被告顾志远所欠租金金额为263760元（2017年9月16日至2018年9月15日为628㎡×10元/月/㎡×12个月=75360元，2018年9月16日至2019年9月15日为628㎡×12元/月/㎡×12个月=90432元，2019年9月16日至2020年7月23日为628㎡×15元/月/㎡×312天÷30天=97968元）。原告自认将被告顾志远缴纳的40000元用于抵扣租金，本院照准，被告顾志远未就其抗辩的已支付另外20000元租金提交证据，本院对其抗辩意见不予采纳，故本院支持原告向被告顾志远主张的租金金额为223760元（263760元-40000元）。原、被告在租赁合同中约定逾期支付租金自逾期之日起每日按应付租金万分之五向原告支付违约金，后原告主动将违约金调整为按照被告欠付租金总金额的20%计算。考虑到原告因被告拖欠租金确有损失，本院酌情支持按照被告所拖欠的租金总额223760元的20%支持原告违约金主张，即44752元（223760元×20%）。（二）关于原告主张返还房屋及逾期不交付房屋的经济损失，本院支持原告要求返还房屋的主张，并由被告按照15元/月/㎡的标准支付自2020年7月24日起至被告顾志远实际返还房屋之日止的房屋占用费用。原、被告双方的租赁合同已经由被告通知解除，被告顾志远应在合同解除（即2020年7月23日）后向原告返还租赁房屋，但被告顾志远占用房屋至今，现原告起诉要求返还，被告顾志远应当立即予以返还。关于返还房屋时房屋内物品及装饰装潢的处理：《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。原、被告双方在《租赁合同书》中关于房屋修缮及装修的约定，合同终止或解除，被告投资的固定装修部分原告不予补偿，故本案中被告顾志远向原告返还房屋时，案涉房屋内未形成附合的装饰装修物（可移动）部分，由其自行搬离取得。关于原告主张的损失：原告明确被告逾期返还房屋的损失为房屋租金损失，并无其他损失项目，故本院酌情按照双方合同解除前的租金标准（15元/月/㎡，共628㎡）支持由被告向原告支付自合同解除后（2020年7月24日起）至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费用。对于争议焦点四，因被告顾志远未提供充分证据，本院对被告顾志远抗辩的已支付部分租金以及要求以损失抵消租金的主张不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告顾志远主张除原告认可的已收到款项40000元外，另向原告缴纳了租金20000元，但未能提交缴纳凭证等任何证据予以证明，故本院对被告该主张不予采纳。被告顾志远主张其在租赁期内因原告造成损失，且该损失应当用于抵消其应交纳的租金，但其仅提交一份与原告单位张姓工作人员的通话录音予以佐证，无法提供该张姓员工的具体姓名、职务，且录音中并无明确以损失抵算租金意思表示，也未确认损失的大小及金额，原告对此亦不予认可，故被告未能提交充分证据予以证明原、被告之间存在抵消的合意，本院对被告主张抵消的抗辩难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院》第十条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南通兆丰置业有限公司与被告顾志远于2016年3月14日订立《租赁合同书》于2020年7月23日解除。二、被告顾志远于本判决生效后立即将坐落于如皋市房屋腾空并交付给原告南通兆丰置业有限公司。三、被告顾志远于本判决生效后立即给付原告南通兆丰置业有限公司租赁期间欠付的租金223760元，并支付逾期缴纳租金的违约金44752元。四、被告顾志远于本判决生效后立即给付原告南通兆丰置业有限公司自2020年7月24日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的计算标准为按照房屋面积628㎡及15元/月/㎡计算）。五、驳回原告南通兆丰置业有限公司对被告沈杨玲的诉讼请求。六、驳回原告南通兆丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3085元，由原告负担285元，由被告顾志远负担2800元（此款原告方已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6170元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  汤美珠二〇二〇年十一月九日书记员  薛晓萍