广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1711号上诉人（原审原告）：程云，男，1968年1月9日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县**************。上诉人（原审原告）：邹小丽，女，1971年7月28日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县**************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：余春灵，广东天行健律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谭丹青，广东天行健律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县**************。法定代表人：应长林，董事长。委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，广东众同信律师事务所律师。上诉人程云、邹小丽因与上诉人乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司（以下简称荣鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程云、邹小丽上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，改判荣鑫置业公司向程云、邹小丽支付车位折价补偿款48067元。2.判令荣鑫置业公司承担一审、二审的诉讼、鉴定费用。事实和理由：一审法院事实认定和理解、适用法律错误导致判决错误：一、一审事实认定错误。《购房补充协议》作为《商品房买卖合同》的从合同明确约定“乙方向甲方购买蔚蓝水岸水区房屋一套：P2-P6幢C单元62-C面积为181.31向乙方配送蔚蓝水岸小区露天车位壹个”，而整个蔚蓝水岸的业主都知道，程云、邹小丽所购的房屋是荣鑫置业公司承诺搭配车位出售的，也正因为这样程云、邹小丽才购买该房。一审法院已认定双方签订的《购房补充协议》系基于《商品房买卖合同》产生的从合同，即涉案车位系基于所购房屋而配送，程云、邹小丽因为买了房屋则无需再另行交钱购买涉案车位，即购房款已包含车位款，一审将配送等同于“赠与”并认定程云、邹小丽未支付对价与事实不符。二、一审法院理解和适用法律错误。涉案车位因属于全体业主共有，荣鑫置业公司因无权处分而导致涉案合同无效，作为涉案车位的共有权利人的程云、邹小丽对涉案车位有权行使业主的共有权利。既然涉案车位归全体业主共有，荣鑫置业公司根本就无权处分，又何来的“因涉案车位是赠与的”?更可笑的是一审法院居然还要求“程云、邹小丽应返还因合同取得的涉案车位给权利人”，而不是要求无权处分的荣鑫置业公司将涉案车位返还给包括程云、邹小丽在内的权利人即全体业主，同时要求其将因该车位获得的“房屋搭售款”返还给程云、邹小丽，一审的审判逻辑确实让人难以理解。三、一审法院判决错误。在购买商品房的时候开发商处于强势地位，其宣称卖房配车位，程云、邹小丽当时根本无从判断其是否有权处分涉案车位，要不是在使用时被其他业主占用根本不知道涉案车位的具体情况，荣鑫置业公司本身就无权“赠与”，荣鑫置业公司谈不上一审确认的“荣鑫置业公司已向程云、邹小丽交付了涉案车位”，荣鑫置业公司对未取得处分权的车位进行搭售处分，具有全部过错。程云、邹小丽基于该配送车位而选择购房并支付了相应对价(即事实上购房款已包含了车位款)，但程云、邹小丽所期待的涉案车位作为商品房的配套设施(使用权至2079年5月31日)现已无法取得，等于程云、邹小丽要额外支付费用去停车，该利益信赖损失理应由荣鑫置业公司承担，故荣鑫置业公司理应根据《合同法》第五十八条的规定，按照车位评估价值即48067元对程云、邹小丽进行折价补偿或赔偿。综上所述，一审判决无疑在支持无良开发商欺瞒和侵害购房者合法权益，该判决有违社会主义核心价值观和法律的公平公正，特提起上诉，恳请二审法院依法纠正并支持程云、邹小丽的诉求。荣鑫置业公司辩称：答辩意见与荣鑫置业公司的上诉意见一致。荣鑫置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判《购房补充协议》合法有效；二、本案所有诉讼费用由程云、邹小丽承担。事实与理由：一、双方签订的《购房补充协议》系双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条合同无效之情形，属于合法有效的合同。该协议实质上属于赠与合同，荣鑫置业公司赠送自己面积内的车位，属于有权处分，一审法院认为《购房补充协议》无效，属于认定事实不清，适用法律错误。1.从荣鑫置业公司受让的总产权来说，荣鑫置业公司与自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确荣鑫置业公司受让产权总面积为95633平方米，且该合同对涉案地块作出了规划，即容积率为2.0，绿地率为30%，市政用地面积约为19328平方米。从我方提交的规划图纸可看出，荣鑫置业公司一期建筑占地面积总和为22738.45平方米，二期建筑占地面积为4444.3平方米，因此，用产权总面积减去一期占地面积、二期占地面积、市政用地面积、绿化面积后剩余的面积则应当为荣鑫置业公司自主所有的面积，即剩余面积为：95633(产权总面积)-22738.45(一期占地面积)-4444.3(二期占地面积)-19328(市政用地面积)-87071.93×30%(绿地面积)=23000.67平方米，荣鑫置业公司对该23000.67平方米地块有待开发使用权、收益权、处分权。且荣鑫置业公司在该涉案地块上所有的建筑都经过了政府审批规划部门规划验收合格，并出具了规划验收合格证书。政府审批部门发放的规划验收合格证中载明的涉案地块建筑总面积为97974.23平方米，从以上产权总面积与建筑总面积可计算得出，现今荣鑫置业公司开发的涉案地块的容积率仅仅在1.024，远远低于政府招投标规划时2.0容积率的规定，符合政府规划要求。2.本案涉案车位地块AQ2位于8#露天车位01号车位，系荣鑫置业公司一期开发建设。从一期开发建设的《国有建设用地使用权出让合同》及建设规划来说，经合同编号为440232-2009-004《国有建设用地使用权出让合同》第四条约定出让的宗地面积为74227平方米，经政府审批规划部门审批通过的规划图可得知，一期基地用地面积为68026.65平方米，建筑占地面积总和为22738.45平方米，按照政府要求的绿化率需要达到30%来计算，绿化面积为68026.6×30%=20407.98平方米，从荣鑫置业公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》中可得知市政用地面积约19328平方米，那么荣鑫置业公司在该涉案地块上剩余的面积应为：74227(受让面积)-22738.45(建筑占地面积)-20407.98(绿化面积)-19328(市政面积)=11752.57平方米，市政面积应该是两期建设按照比例予以分担，退一步说即使将市政面积全部算在一期建设的情况下，荣鑫置业公司在一期开发建设中仍还有11752.57平方米的面积系属于荣鑫置业公司自己的面积，荣鑫置业公司可以自由决定如何使用，而涉案车位就是在该11752.57平方米面积内，荣鑫置业公司将其规划为车位并赠与给程云、邹小丽，系处置自己的面积，属于有权处分。3.荣鑫置业公司已提交证据证实，一期建设全部通过了政府规划审批主管部门的验收，且发放了规划验收合格证，那么就说明荣鑫置业公司地面车位并未占用公共道路、公共绿地、公共设施等，不属于全体业主共同所有，属于开发商自有。综上，涉案车位既非超过规定容积率的建筑，又没有占用业主公共道路、绿化面积，是在所有规划建设之外的开发商自有的土地上建设的，不属于全体业主共同所有，而是开发商自己可自由支配使用的面积。根据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，荣鑫置业公司可就属于自己的面积的车位进行赠与。故，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。二、本案中，荣鑫置业公司已经履行了交付车位的义务，依据《合同法》第一百九十一条“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。”之规定，即便该涉案车位存在瑕疵，荣鑫置业公司亦不应当承担责任。综上，一审法院认定事实不清，导致错误认定《购房补充协议》无效，请求撤销该项判决，依法改判。程云、邹小丽辩称，一审判决书对于本案的事实认定以及法律依据均已经明析，故荣鑫置业公司的上诉没有事实和法律依据。程云、邹小丽向一审法院起诉请求：1.确认程云、邹小丽与荣鑫置业公司签订的《购房补充协议》第二条无效；2.判令荣鑫置业公司立即依法交付其具有所有权或处分权的车位给原告；3.由荣鑫置业公司承担本案的全部诉讼费用。2019年11月22日，程云、邹小丽提交《变更诉讼请求申请书》申请变更诉讼请求为：1.确认程云、邹小丽与荣鑫置业公司双方签订的《购房补充协议》无效；2.判令荣鑫置业公司以市场评估价向程云、邹小丽支付折价补偿100000元（具体以评估为准）；3.由荣鑫置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：经乳源瑶族自治县人民政府批准，乳源瑶族自治县自然资源局分别于2008年、2009年决定以挂牌方式公开出让位于乳源瑶族自治县乳城镇迎宾南路东侧面积为74227平方米的住宅用地（以下简称地块一）和南环路北侧面积为23693平方米的居住用地（以下简称地块二），在两次挂牌交易期限内仅荣鑫置业公司到乳源瑶族自治县土地交易所报价，以27237000元和9386000元的报价购得上述地块的使用权，荣鑫置业公司签署了《挂牌成交确认书》后分别于2009年5月26日、2009年10月15日与乳源瑶族自治县自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年7月6日，荣鑫置业公司经城乡规划主管部门依法审核取得了地块一的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为蔚蓝水岸住宅小区；2011年4月20日，荣鑫置业公司经城乡规划主管部门依法审核取得了地块二的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为蔚蓝水岸二期房地产项目。2012年11月22日经城市规划行政主管部门现场规划验收，涉案车位所位于的56#七层和P2-62#各三层符合规划批准要求，验收合格，乳源瑶族自治县建设局城乡规划股向荣鑫置业公司发放了《建设项目竣工规划验收合格证》。2012年9月18日，程云、邹小丽与荣鑫置业公司就买卖蔚蓝水岸住宅小区第P2-62幢C单元62-C房达成协议并签订了《商品房买卖合同》。之后，以荣鑫置业公司为甲方，程云、邹小丽为乙方，双方就赠与车位另行签订《购房补充协议》，协议内容如下：“乙方向甲方购买蔚蓝水岸小区房屋一套：P2-62幢C单元62-C面积为181.31向乙方配送蔚蓝水岸小区内露天车位壹个，双方就相关事项达成协议如下：一、车位使用权的期限与乙方购买房屋使用期限一致，乙方仅有使用权，不得改变其用途。二、配送的车位具体位置为8#露天车位01号露天车位。三、甲方于交房同期将车位移交给乙方，本补充协议一式叁份，甲、乙以及物业管理中心存档各一份。四、接收车位后，但乙方不得在车位土地上兴建任何建筑或构建物，以免影响邻近车位所有权人对车位的使用。另一方面，乙方应遵守小区内业主大会制定的各项规范，遵守物业管理公司的管理制度并交纳应承担的相应卫生管理费用，与其他业主友好相处，否则由此而产生的纠纷及责任由乙方自负。五、乙方应按小区管理制度停放车辆、使用车位，不得给他人及物业公司造成不便、麻烦等，否则责任自负。”另查明，乳源县自然资源局回复的《宗地图》显示蔚蓝水岸住宅小区的红色线框区域内包含涉案车位所在地块的土地权利人是全体业主共同共有，涉案车位所在地块在图纸上名称为地砖而非车位。经司法评估，涉案车位2013年4月30日至2079年5月31日的使用权于价格鉴定基准日（2020年5月6日）的价值为48067元。庭审时，程云、邹小丽表示使用过涉案车位并在该车位上安装地锁，故该院确认荣鑫置业公司已向程云、邹小丽交付了涉案车位，因他人占用涉案车位程云、邹小丽得知涉案车位所占用地块可能属于全体业主所有，程云、邹小丽遂向该院提起诉讼并提出上述请求，庭审时双方就本案纠纷无法达成协议；荣鑫置业公司表示涉案车位所在地块并非用于规划建设车位，该车位的建设未经过建设部门的报备或审批，也无法办理产权登记。一审法院认为，根据程云、邹小丽的起诉、荣鑫置业公司的答辩和庭审调查情况，本案的争议焦点为：一、程云、邹小丽与荣鑫置业公司双方签订的《购房补充协议》合同性质和效力？二、荣鑫置业公司应否以涉案车位使用权市场评估价折价补偿程云、邹小丽损失？一、关于程云、邹小丽与荣鑫置业公司双方签订的《购房补充协议》合同性质和效力问题，该院认为，（一）合同性质。在协议中明确说明了本协议是因为程云、邹小丽向荣鑫置业公司购买了一套蔚蓝水岸住宅小区的房屋，荣鑫置业公司配送露天车位一个即涉案车位，双方就配送车位达成的协议，该协议系基于双方签订的《商品房买卖合同》所产生的从合同，故本案是房屋买卖合同纠纷，涉案车位属于赠与性质。（二）合同效力。涉案车位所占地块的土地权利人是蔚蓝水岸住宅小区全体业主而非荣鑫置业公司，从乳源县自然资源局提供的规划图显示该地块原规划为地砖而非车位，荣鑫置业公司庭审时表示其建设涉案车位是未经建设规划部门批准私自变更该地块的使用性质，故涉案车位无法办理所有权登记，涉案车位明显不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的建筑区划内专有部分，荣鑫置业公司关于涉案车位是专有部分的辩解缺乏事实和法律依据，该院不予采纳，涉案车位归蔚蓝水岸住宅小区全体业主共有。随着蔚蓝水岸住宅小区的房屋出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归业主共有，荣鑫置业公司在未经土地权利人全体业主或业委会同意的情况下与程云、邹小丽签订《购房补充协议》无偿配送涉案车位的行为属无权处分，且该行为明显损害了蔚蓝水岸住宅小区全体业主的利益，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，在荣鑫置业公司无证据证明其赠与涉案车位的行为经全体业主追认的情况下，其与程云、邹小丽所签订的《购房补充协议》属无效，程云、邹小丽请求确认上述协议无效，于法有据，该院予以支持。二、关于荣鑫置业公司应否以涉案车位使用权市场评估价折价补偿程云、邹小丽损失的问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及第一百九十一条“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，由于荣鑫置业公司无权处分涉案车位的赠与行为导致程云、邹小丽与荣鑫置业公司签订的《购房补充协议》被认定无效，该协议自始没有法律约束力，程云、邹小丽应返还因合同取得的涉案车位给权利人。因涉案车位是赠与的，程云、邹小丽未支付相应的对价并实际使用了该车位，故无权要求荣鑫置业公司补偿涉案车位在使用期间的使用权市场评估价值；程云、邹小丽亦不能以涉案车位未来使用权市场评估价值作为实际损失要求荣鑫置业公司补偿，程云、邹小丽请求以涉案车位2013年4月30日至2079年5月31日的使用权市场评估价值48067元向荣鑫置业公司主张折价补偿，于法无据，该院不予支持。一审判决：一、确认程云、邹小丽与乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司签订的《购房补充协议》无效；二、驳回程云、邹小丽的其他诉讼请求。案件受理费1101.68元，适用简易程序审理减半收取计550.84元，由程云、邹小丽负担500.84元，乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司负担50元。本案鉴定费2000元，由程云、邹小丽负担（已交纳）。对一审判决认定事实部分，程云、邹小丽无异议，荣鑫置业公司对于“另查明，乳源县自然资源局回复的《宗地图》显示蔚蓝水岸住宅小区的红色线框区域内包含涉案车位所在地块的土地权利人是全体业主共同共有，涉案车位所在地块在图纸上名称为地砖而非车位”有异议，认为红线图画错了，宗地图显示的面积是66995平方米，而荣鑫置业公司取得的土地面积是74227平方米，两者相差7232平方米的自有地，宗地图并没有列明自有地在哪里，且与实际的一期开发也不一致。荣鑫置业公司认为涉案车位是在自有地上建设的。另补充事实：一期建设是经竣工验收合格的，荣鑫置业公司所有的规划都符合规划设计，涉案车位建设并不包括在规划设计中，证实车位是在自有土地上建设的。其余无异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.涉案《购房补充协议》的法律效力；2.程云、邹小丽主张的损失有无依据。关于涉案《购房补充协议》的法律效力问题。双方签订的《商品房买卖合同》是主合同，而《购房补充协议》是从合同，本案纠纷系因履行《购房补充协议》而引发，故一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷正确，本院予以认同。经查，乳源县自然资源局回复的《宗地图》显示蔚蓝水岸住宅小区的红色线框区域内包含涉案车位所在地块的土地权利人是全体业主共同共有，本院对此予以采信，且涉案车位的建设未经过相关部门的报备或审批，亦无法办理产权登记。故根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，涉案车位应属于小区全体业主共有，享有共同管理的权利。荣鑫置业公司在未经全体业主或业委会同意的情况下与程云、邹小丽签订《购房补充协议》配送涉案车位的行为属无权处分，且该行为明显损害了小区全体业主的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，在荣鑫置业公司无证据证明其向程云、邹小丽配送涉案车位的行为经全体业主追认的情况下，其与程云、邹小丽所签订的《购房补充协议》属无效，故一审法院据此支持程云、邹小丽诉请确认上述协议无效并无不当，本院予以维持。关于程云、邹小丽主张的损失有无依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《购房补充协议》系《商品房买卖合同》的补充约定，即《商品房买卖合同》系《购房补充协议》签订的基础，不能简单的将《购房补充协议》中关于配送涉案车位的约定理解为单独的无偿赠与合同，荣鑫置业公司配送程云、邹小丽涉案车位系因后者购买了前者的商品房，作为一种促销手段，配送车位的价值已被一并考虑在房屋价值中，并非完全无偿。由于荣鑫置业公司无权处分涉案车位导致《购房补充协议》无效，程云、邹小丽并不能实际取得涉案车位的使用权，侵害了其合法权益，荣鑫置业公司对此存在过错，应当赔偿程云、邹小丽所受到的损失。故程云、邹小丽请求以涉案车位2013年4月30日至2079年5月31日的使用权市场评估价值48067元向荣鑫置业公司主张折价补偿，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院驳回程云、邹小丽该诉请不当，本院予以纠正。综上所述，荣鑫置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，程云、邹小丽的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1165号民事判决第一项；二、撤销乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1165号民事判决第二项；三、乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付损失48067元给程云、邹小丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1101.68元，减半收取计550.84元，由乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司负担，程云、邹小丽向一审法院预缴案件受理费550.84元，由一审法院退回；乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日向一审法院缴纳案件受理费550.84元。二审案件受理费1101.68元，由乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司负担，程云、邹小丽向本院预缴案件受理费1001.68元，由本院退回；乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日向本院缴纳案件受理费1001.68元。本案鉴定费2000元，由乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司负担，乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司迳向程云、邹小丽支付2000元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十一月十日书记员  沈燕山