河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14554号上诉人（原审原告）：张会仙，女，汉族，1956年7月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜杉，女，汉族，1983年2月8日出生，住郑州市金水区，系张会仙之女。上诉人（原审原告）：杜平玉，男，汉族，1953年2月22日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：靳永兴，男，汉族，1969年8月25日出生，住郑州市金水区。上诉人张会仙、杜平玉因与被上诉人靳永兴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初16473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人张会仙及其委托诉讼代理人杜杉，上诉人杜平玉，被上诉人靳永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张会仙、杜平玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方于2005年12月16日签订的《售房协议》，被上诉人将纬五路13号院16号楼18号的房屋退还给上诉人。2.依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号第五条第三项，要求从2019年3月1日起，被上诉人占住该房屋租金按市价支付。3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《售房协议》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，上诉人退还被上诉人已付壹拾万元房款，被上诉人退还上诉人房子。该条虽未约定办理房产证的期限，但是从1997年缴房改房款至今23年，房改房产权证一直未予办理。依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号《郑州市人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》第五条第三项明确规定“关于房改房的办理时效，自发文之日起，截止2019年2月28日，逾期不办理者视为放弃，今后不再办理。”该规定对于本案所说的案涉房屋已经明确了超过办理时效，无法办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解决合同，自然灾害、政府行为等属于不可抗力的因素，本案已经符合双方约定的如遇特殊情况合同解除条件。从2005年案涉房屋合同签订以来，上诉人多次联合本单位职工找有关部门查询房产证办不下来原因，并随时向被上诉人通报。十几年过去了，单位出示房改房产权办理政策变动等多种历史遗留原因，房屋产权管理部门迄今尚未给办理。并且此案涉房屋属于单位房改房，由单位统一办理，根本就不对个人，并非被上诉人所说那样，个人也可以办理。上诉人很想给被上诉人办房产证，如果不想给被上诉人房屋，不会拖至15年才提交法庭。上诉人为此房屋给被上诉人代缴物业水电煤气暖气费以及承担一切有关小区房屋责任，这么多年给上诉人增添很多麻烦。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。靳永兴辩称：首先我和上诉人张会仙售房协议第三条约定，张会仙的女儿在德国学习，急需用钱，经张会仙朋友介绍把案涉房屋卖给我，她就把卖房款汇给她女儿让她女儿继续在德国学习，这个情况可以请法庭调查。当时张会仙说房子没有房产证，等房产证办下来后通知我立即过户，过户的所有费用全部由我承担，她说不会让我有损失。万一办不了证，我把房子退给张会仙。张会仙把钱退给我。退房的权利只有我有，因为他已经把房子卖给我了，我一分钱没少给他。而且单位出具的有交款凭证及百分之百的产权。第二条就是他说的154号文件，这个154号文件说的多套住房已经取得房屋所有权证超面积的问题处理与本案没有关系。即使她多占房屋，2020年起按照郑州市上年度室内各行政区域存量房交易平均价格计算超面积部分购房款不再享受任何优惠，只要补交房款仍然可以办证，大约2015年小区的高层办理了房产证，上诉人想和我商量给我十万块钱让我把房子还给他，但是我不同意。2020年6月23日张会仙去单位问了房屋情况，单位开具了证明，单位说房产证正在办理中，2020年8月3日张会仙又去问单位房子情况，单位出具了房改房产权办理政策的变动，政府机构的调整，相关资料不完整等多种历史原因，房屋产权部门尚未给办理房产证。张会仙、杜平玉向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告于2005年12月16日签订的《售房协议》；2.判令被告把位于纬五路13号院16号楼18号的诉争房屋退还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张会仙于1997年6月28日参加单位房改购房，以17789.56元的价格购买了位于纬五路13门牌号××楼1单元8号的房屋（后变更为纬五路13号院16号楼18号）。2005年12月16日，原告张会仙与被告靳永兴签订《售房协议书》，约定原告张会仙将自己购买的位于纬五路13号院（省通信公司家属院）16号楼18号面积为39.31平方米的一套住房以10万元的价格出售给被告，一次交付。合同第二条约定，原告张会仙所购房子因房产证未发下来，故暂无法办理过户手续。如房产证下发后原告张会仙应及时通知被告靳永兴办理过户手续。办理过户手续所产生的有关税费，均由被告承担。合同第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，原告张会仙退还被告靳永兴已付壹拾万元房款，被告靳永兴退还原告张会仙房子。合同签订后，被告向原告交付了10万元购房款，原告张会仙也将涉案房屋交付被告靳永兴使用。另查明，涉案房屋至今尚未办出房产证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张会仙与被告靳永兴签订的《售房协议书》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，原告张会仙退还被告靳永兴已付壹拾万元房款，被告靳永兴退还原告张会仙房子。该条并未约定办理房产证的期限，且原告提交的证据不能证明房产证办不下来，故原告要求解除涉案《售房协议书》，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张会仙、杜平玉的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告张会仙、杜平玉负担。本院二审期间，张会仙、杜平玉提交郑州市人民政府文件郑政文（2018）154号《关于解决我市房改工作遗留问题的通知》。证明目的：文件第五条第三小结里面有说明房改房办理的时限，也就是说自发文之日起截至2015年2月28日逾期不办者视为放弃，今后不再办理。我们是说明我们现在那个房子的房产证是已经不能办理，而且这个政府文件我们也是跟我们自己单位和是房管局确认过。他们也执行此文件，并且房管局已经没有办理房改房的窗口。靳永兴质证称：这个文件很清楚，就是本着尊重事实妥善处理遗留问题的，避免国有资产的流失，盘活市场存量。对职工现居住两套以上住房，且已经取得房屋所有权证，超出控制面积问题的按以下办法处理，这个文件说得很清楚。我们这个情况跟这个情况都不一样，因为他没有超出面积，他也没有办理房屋产权证。而且他说截止2019年2月28日逾期不办理的视为放弃这个情况不一样，根本就是两码事儿。我也去咨询过，只要单位提供齐全相关资料，房屋就可以办理房产证。根据当事人举证质证意见，本院经审查，对张会仙、杜平玉提交证据的真实性予以确认，但该证据不能达到其证明目的，对其证据目的不予采纳。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，张会仙、杜平玉与靳永兴于2005年12月16日签订《售房协议书》，靳永兴依约缴纳了全部购房款，张会仙、杜平玉亦将案涉房屋交付靳永兴使用至今。现因案涉房屋尚未办理房产证，张会仙、杜平玉依据《售房协议书》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，张会仙退还靳永兴10万元房款，靳永兴退还张会仙房子，要求解除案涉《售房协议书》。靳永兴不同意解除《售房协议书》。本院认为，房屋买卖合同中卖房人的主要合同义务是交房和过户，买房人的主要合同义务是付款，房屋的所有权和房款的所有权互为对价。买房人的合同目的是取得房屋的所有权，卖房人的合同目的是取得房款的所有权，卖房人取得了房屋价款的所有权则实现了其合同目的。本案中，靳永兴缴纳了全部购房款，张会仙、杜平玉签订案涉售房协议书的合同目的已经实现，现有证据不足以认定靳永兴存在违约行为，张会仙、杜平玉要求解除售房协议书的依据不足；且根据双方签订的售房协议书第三条约定，张会仙、杜平玉提交的证据亦不足以证明案涉房屋不能办理房产证，故一审驳回张会仙、杜平玉要求解除案涉售房协议书的请求并无不当。另张会仙、杜平玉上诉请求靳永兴按市价支付从2019年3月1日占住该房屋的租金，该请求超出一审诉请范围，本案不予处理。综上所述，张会仙、杜平玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张会仙、杜平玉负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十一月十二日书记员 赵凌杰