文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6495号上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴春玲，女，1984年2月20日出生，满族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人吴春玲房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吴春玲一审诉讼请求。事实和理由：一、一审审理程序不符合法律规定。1.一审不应适用简易程序审理本案。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，适用简易程序审理的案件是当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。本案双方当事人陈述的事实并非不完全一致，在很多情节上存在分歧；一审法院依泰鸿公司申请调取了案涉房屋的登记材料，及其他案件的案卷材料；本案争议事实涉及房地产开发公司、买房人、登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，包括商品房买卖合同、委托代理、行政、担保等多个法律关系，权利义务并不明确；本案双方当事人对责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在争议。2.一审遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由宏玛公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。一审判决错列诉讼主体，应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.泰鸿公司没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。泰鸿公司处没有买房人的房产证，不是房产证的交付义务人。一审判决认定代办公司办理完房产证他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人与客观事实不符。买房人的房产证尚未办理完毕他项权，代办公司尚未将买房人房产证交给泰鸿公司核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与泰鸿公司无关，一审对此判决没有事实依据。2.泰鸿公司不存在违约行为，不应承担违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第六条第五款约定，出卖人的责任就是指交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案，只有未履行上述义务才应承担违约责任，而不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责任。另外，泰鸿公司主观上也希望能够尽快办理房产登记手续及他项权证，这样泰鸿公司才能取回保证金。3.不应当由泰鸿公司承担通知及协助办理房产证相关手续义务的举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。办理房屋权属证书的义务人是买房人，只有在买房人或代办公司通知泰鸿公司想要办理房产登记手续并要求提供必要协助时，泰鸿公司才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知泰鸿公司协助办理房产登记手续。一审判决泰鸿公司未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实和法律依据。4.买房人一审是以合同约定的违约条款主张泰鸿公司承担违约责任，一审法院却以泰鸿公司未履行法定协助义务为由，判令泰鸿公司承担违约责任，无法律依据。如按一审法院的观点，泰鸿公司应当承担的是损害赔偿责任，而不是违约责任。且买房人应当就其利益受到损害即损害的具体金额承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。吴春玲辩称：一、一审审理程序符合法律规定。双方当事人对事实陈述不一致的根本原因是泰鸿公司试图掩盖委托宏玛公司办理产权证的事实。一审判决采信《授权委托书》后，该法律事实得到明确确认，法律关系清晰简单，不存在争议。《授权委托书》是泰鸿公司在另案中提交的证据，是对外公开的，不属法院调查收集证据。即使属于调取的证据，也不能证明适用简易程序是不合法的。一审没有遗漏诉讼主体。宏玛公司是泰鸿公司的代理人，代理人的行为后果由委托人承担，因此不需追加宏玛公司也可以查明法律关系，不影响本案的判决结果。吴春玲和宏玛公司没有形成委托关系。吴春玲没有与宏玛公司签署《授权委托书》或《委托合同》，代办费收据是宏玛代办公司单方出具，不能证明业主和宏玛公司形成委托代理法律关系。二、一审法院适用法律正确。根据《补充协议》6.5条约定，泰鸿公司有义务为买受人办理和交付房屋权属证书，没有履行这一义务应当承担相应责任。双方当事人签订的是《房屋买卖合同》，出卖人有义务交付房屋及房屋权属证书。泰鸿公司所引用的《城市房地产开发经营管理条例》是2020年3月生效的，双方当事人成立房屋买卖合同关系时并不存在该条例，因此该条例对本案不适用。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因宏玛公司原因造成迟办理房屋权属证书，泰鸿公司也要承担违约责任。三、社会影响。泰鸿公司通过《补充协议》规避国家标准版本的购房合同，通过宏玛代办公司规避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应当予以制裁。吴春玲向一审法院起诉请求：1.判令泰鸿公司立即为吴春玲办理房屋权属证书并将房产证原件交付吴春玲；2.判令泰鸿公司向吴春玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金53,883元（2017年10月13日起支付违约金至2020年7月5日共计996天，应支付违约金：996天×541,000元×0.0001=53,883元）。一审法院认定事实：双方于2014年10月31日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：吴春玲购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰·香福汇10号楼1单元6层001号预售商品房，房屋总价款541,000元。《合同补充协议》第六条第三款约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。”；第五款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”吴春玲以首付款171,000元，向银行按揭贷款370,000元的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2015年10月24日向吴春玲交付了房屋。根据一审法院调取的证据显示泰鸿公司于2017年3月9日为案涉房屋办理了初始登记。2018年12月12日，双方房产部门申请办理房屋所有权转移登记。2019年6月8日，案涉房屋不动产权证书办理完毕，产权证号为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0005799号，该不动产权证书附记处载明：此证书只包含房产信息需与含有土地信息的不动产权证书合并使用方为有效。泰鸿公司自认案涉房屋的不动产权证书（权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权）已办理完毕。泰鸿公司指定宏玛公司为吴春玲办理房屋权属证书及抵押登记手续，吴春玲办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）保管在宏玛公司处。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于吴春玲主张泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给吴春玲的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，吴春玲作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书，故对吴春玲的该项诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用吴春玲的房屋权属证书，但办理抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，酌定泰鸿公司应在判决生效后45日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将房屋权属证书交付给吴春玲。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的产权证书保管在宏玛公司，不应由泰鸿公司返还吴春玲房屋权属证书的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给吴春玲，可见泰鸿公司负有将产权证交付给吴春玲的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，不予支持。第二，关于吴春玲主张判令泰鸿公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2017年10月13日起计算违约金至房产证实际办理之日止，以房屋总价款541,000元为基数，按每日万分之一计算）的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助吴春玲办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司在办理初始登记后，应及时通知并协助吴春玲办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，应承担相应的违约责任。是否尽到通知及协助吴春玲办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使吴春玲与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对吴春玲的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，泰鸿公司即已完成了协助吴春玲办理房屋权属证书的合同义务和法定义务，故违约金应计算至双方向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2015年10月24日向吴春玲交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日后，即自2017年10月14日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2018年12月12日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付吴春玲违约金为22,938.40元（541,000元×1/10000×424天）。吴春玲主张计算违约金的截止日期为泰鸿公司将房屋权属证书交付给吴春玲时，但吴春玲自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第五项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任，而并非泰鸿公司逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对吴春玲的该项主张不予支持。泰鸿公司抗辩称应由代办公司履行为吴春玲办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指定，并非由吴春玲选择，协助吴春玲办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照吴春玲的首付款计算，因合同中明确约定吴春玲应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向吴春玲开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，不予支持。泰鸿公司抗辩称违约金过高，请求调整。但违约金计算标准是双方在合同中明确约定的，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金计算标准未超出上述规定，且泰鸿公司未能举证证明双方约定的违约金过分高于吴春玲的损失，故对泰鸿公司的该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、泰鸿公司于判决生效后七十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永昌路46-1号永泰香福汇地块四10号楼1单元6层1室的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给吴春玲吴春玲；二、泰鸿公司于判决生效后立即给付吴春玲违约金22,938.40元；三、驳回吴春玲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同及合同补充协议效力的认定正确，本院予以确认。关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人吴春玲和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2018年12月12日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明吴春玲怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据吴春玲一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了吴春玲代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1147元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年十一月十七日法官助理乔雪飞书记员于文娟