山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6083号上诉人（原审被告）：赵永静，女，1958年1月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台双一制鞋有限责任公司,住所地：烟台市芝罘区环山路**。法定代表人:臧云华,董事长。委托诉讼代理人：臧庆磊，男，汉族，1981年8月6日出生，住山东省烟台市芝罘区，系该公司职工。委托诉讼代理人：王秀珍，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人赵永静因与被上诉人烟台双一制鞋有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵永静上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是烟台市皮革公司的职工家属。1986年通过烟台皮革公司福利分房的相关审核，取得了涉案房的居住权，且居住至今双方已形成事实合同关系，被上诉人无权收回涉案房。福利分房时期房租交纳是为修缮房屋，烟台皮革公司将涉案房租金交于被上诉人也是这一目的。被上诉人不是涉案房产的所有权人；二、上诉人居住涉案房经常进行维修，上诉人维修费用被上诉人拒不报销也不允许顶房租，导致2014年始的租金没有及时交纳。这一结果是被上诉人造成，不应是被上诉人解除租赁关系的理由。被上诉人2017年9月、10月份两次张贴通知，因上诉人经常回老家照顾生病老人，确实没有看到。被上诉人应用电话或短信通知；三、上诉人入住涉案房至今已34年，涉案房是上诉人唯一具有合法使用权的房屋，也是上诉人唯一生存的场所。上诉人于2014年12月1日至2015年11月30日另外租住房屋是为了维修涉案房屋。被上诉人烟台双一制鞋有限责任公司答辩称，一、被上诉人的前身烟台制鞋产业总公司与烟台市皮革工业公司没有任何关系。上诉人主张烟台制鞋产业总公司系国营烟台皮革工业公司下属企业，没有证据证明；二、被上诉人与上诉人之间没有签订书面房屋租赁合同，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第60条、第212条、第215条、第226条、第227条规定作出判决正确；三、上诉人在上诉状中的说法，与其在原审答辩状自相矛盾，上诉人的行为不符合常理。综上所述，被上诉人是涉案房屋的所有权人，被上诉人与上诉人之间是出租人与承租人的关系，上诉人未缴纳房租，被上诉人在合理期间内通知上诉人，上诉人已不在房屋居住，现涉案房屋对上诉人没有实际意义。烟台双一制鞋有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告租给被告位于烟台市芝罘区房屋的租赁合同；2、判决被告腾出该房屋，将该房屋完好无损交还原告；3、判决被告支付原告2014年1月1日至2019年7月8日的租金43272.16元，同时从2019年7月8日起至被告实际腾出房屋之日止仍按照每天21.77元给付原告租金；4、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求：判决被告支付原告自2014年1月1日至2020年3月31日按每月434元计算的租金32550元，并自2020年4月1日起仍按每月434元向原告支付租金至实际腾出房屋之日止。一审法院认定事实如下：原烟台第一鞋厂成立于1954年，1984年11月12日更名为烟台皮鞋厂，1988年12月13日更名为烟台皮鞋总厂，1993年1月，更名为烟台制鞋产业总公司，1995年9月，烟台制鞋产业总公司更名为烟台双一制鞋产业总公司，2001年3月，烟台双一制鞋产业总公司改制为烟台双一制鞋有限责任公司，即本案原告。涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋原属于烟台双一制鞋产业总公司所有，2001年3月原告通过产权转让取得房屋所有权，并于2003年1月13日办理了包括涉案房屋在内的烟台市芝罘区迎祥路附34号整栋楼房的产权证，2011年7月27日向房产主管部门申请分证，取得了涉案房屋的产权证书，产权证号为烟房权证芝字第**，建筑面积52.24平方米。被告前夫赵明原所在单位烟台皮革工业公司将涉案房屋安排给赵明居住，赵明每月向公司支付租金，其公司收取租金后再将租金转交原产权单位烟台皮鞋总厂。被告与赵明结婚后于1987年入住该房屋并迁入户口，1990年6月7日，被告与赵明经一审法院（90）烟芝法东民字第83号民事调解书调解离婚，离婚时双方协议涉案房屋中的两间卧室其中南一间由被告暂住至再婚时止，厨房、厕所合用，居住期间，房租费在扣除各自的房租补贴外，剩余部分由被告与赵明各担二分之一。后赵明搬走，烟台皮革工业公司将单位的另一名职工邢思政安排居住赵明的部分房屋，与被告赵永静合住在该房屋内，其中被告居住的面积为28平方米，每月租金23.88元，被告按该租金标准向原告交纳租金至2013年，自2014年开始至今没有向原告交纳租金。原告与上述承租人均未签订书面租赁合同。原告于2017年8月15日在涉案房屋房门上张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2013年12月31日到期，限你于2017年9月30日前腾出上述房屋，将上述房屋完好无损交还给我公司，否则我公司将通过法律途径解决。因被告未腾出房屋，原告于2017年10月20日再次张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2013年12月31日到期，我公司已于2017年8月15日通知你在2017年9月30日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，但你至今未将该房腾出，经我公司董事会决定，再次通知如下：限你在2017年10月20日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，逾期，我公司将按照该房屋每月出租的市场价格（每平方米25元）收取你从2014年1月1日至2017年10月20日的租金29820.33元，如你在2017年10月20日前仍未腾出该房屋，我公司将通过法律途径解决，同时从2017年10月20日起至你实际腾出该房屋之日，除每月按照该房屋的市场价格（每平方米25元）计算收取租金外，还要你每日承担违约金21.77元。两次通知后，被告仍未交纳租金，也未腾房。被告称因涉案房屋没有暖气、煤气且漏雨，故其自2014年10月开始没有在此居住，而是在外另行租房居住，并提供了2014年12月1日与案外人于某某签订的《房屋租赁合同》，租赁烟台市莱山区前七夼社区天成西巷20号内10号房屋，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日，月租金1100元。被告还提供了安装电表、修水管的票据，认为该费用应由原告负担，并辩称这也是其没有交纳租金的原因，其曾多次找原告要求对房屋漏雨进行维修原告不理。原告否认被告要求维修房屋，被告对此没有提供证据证明。庭审中，原告申请对涉案房屋的租金进行评估，经一审法院委托，因涉案房屋时间久远，无法取得当时的房租数额而无法做出评估结论。原告提供烟政办发[2018]18号：关于印发烟台市城市住房保障管理办法的通知、市中心区保障性住房配租公告，要求被告参照同地段保障性住房的租金价格每平方米15.50元支付租金，每月租金为434元。被告以租赁双方对涉案房屋约定的租金为每月23.88元为由，不认可原告主张的租金标准。一审法院所确认的上述事实，有房屋产权证书、房屋租赁合同、通知、政府改制文件、人民法院生效的民事调解书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据均经开庭质证和一审法院审查认证，足以采信。一审法院认为，原告通过产权转让方式取得涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋所有权的证据充分，作为所有权人，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告与前夫赵明离婚后取得涉案房屋中28平方米使用权的事实清楚，虽然没有与原告签订书面租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，被告在2014年之前也按时向原告支付了租金。被告自2014年始拒不支付租金，在经原告两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且被告自2014年10月始已实际不在涉案房屋内居住，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁合同关系并要求被告返还房屋的理由正当，于法有据，一审法院予以支持。被告的辩解证据不足，一审法院不予采纳。关于租金标准，一审法院认为，原、被告多年来已形成事实租赁关系，且一直按照原租金标准每月23.88元履行，视为对租金有明确约定，在原告于2017年10月10日向被告发出书面通知前，并没有对租金提出异议，故在原告要求被告2017年10月20日前腾出房屋之前的租金仍应按原租金标准执行，此后原告已在通知中明确要求按市场价格支付租金，因无法通过评估方式确定租金标准，故原告要求参照本地政府保障性住房的租金标准支付租金的理由正当，一审法院予以支持。但根据2014年11月4日烟台市住房保障中心发布的《市中心区保障性住房配租申请公告》，公告的锦绣好家项目中单套建筑面积52.05-79.76平方米的房屋，月租金标准11元/平方米，锦绣新天地项目中单套建筑面积53.28-68.14平方米的房屋，月租金标准7元/平方米，中正山庄项目中单套建筑面积69.74-78.42平方米的房屋，月租金标准15.5元/平方米，涉案房屋面积为52.24平方米，综合本案实际情况，月租金参照7元/平方米计算为宜，即每月租金196元。原告超过部分的租金主张，一审法院不予支持。被告的第3项答辩意见，并没有在本案中提起反诉，故一审法院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院于2020年4月15日判决：一、解除原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告赵永静关于烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋的租赁合同关系；二、限被告赵永静于判决生效之日10日内将租住的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋腾出交还给原告烟台双一制鞋有限责任公司；三、限被告赵永静于判决生效之日起十日内支付给原告烟台双一制鞋有限责任公司租金6774.52元（自2014年1月1日至2017年10月20日，按每月23.88元计算，自2017年10月21日至2020年3月20日，按每月196元计算），并自2020年3月21日起至腾出房屋之日止仍按每月196元向原告支付租金；四、驳回原告烟台双一制鞋有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元，由原告烟台双一制鞋有限责任公司负担769元，由被告赵永静负担138元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交不动产查询结果证明，证实其在烟台市没有其他房子居住。被上诉人对此质证称：对不动产查询结果证明的真实性没有异议，但与本案无关，上诉人名下没有房子不代表没有房子住，这不是上诉人不交房租的理由；被上诉人提交涉案房屋增值税电费发票一张及2019年1月至2020年9月电费明细两张，证明该房在2019年5月还有人居住，但居住者不是上诉人。2019年6月以后没有水电记录，我们确定没有人居住，才在2020年4月份加了一道防盗门。上诉人对此质证称：对证据不清楚。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：一是被上诉人作为本案原告主体是否适格；二是被上诉人要求解除其与上诉人之间的房屋租赁合同，并要求上诉人支付所欠的租赁费，理由是否成立，法院应否予以支持。关于焦点一，本院认为，被上诉人通过产权转让方式取得涉案房屋所有权的事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。被上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人与前夫赵明离婚后取得涉案房屋中28平方米使用权的事实清楚，虽然没有与被上诉人签订书面租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，上诉人在2014年之前也按时向被上诉人支付了租金。上诉人自2014年始拒不支付租金，在经被上诉人两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，被上诉人作为涉案房屋的合法所有权人及房屋租赁合同的相对一方向上诉人主张权利，主体适格。上诉人上诉主张被上诉人不是涉案房产的所有权人，与事实不符，本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。关于焦点二，本院认为，上诉人与前夫赵明离婚后取得涉案房屋中28平方米使用权的事实清楚，本院依法予以认定。虽然上诉人没有与被上诉人签订书面房屋租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，上诉人在2014年之前也按时向被上诉人支付了租金。上诉人自2014年始拒不支付租金，在经被上诉人两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且上诉人自2014年10月始已实际不在涉案房屋内居住，故被上诉人要求解除其与被上诉人之间房屋租赁合同，要求上诉人支付所欠租金并返还涉案房屋的理由正当，于法有据，本院依法予以支持。上诉人对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费907元，由上诉人赵永静负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十一月十九日书记员  王 玥