湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0124执异96号异议申请人（案外人）：长沙恒玺置业有限公司，住所地长沙县星沙街道松雅安置区****。法定代表人：刘洋。委托代理人：汤声扬，男。汉族，1990年8月14日出生，住湖南醴陵市。（特别授权）委托代理人：刘丽娟，女，汉族，1988年10月1日出生，住武汉市武昌区。被申请人（申请执行人）：王永山，男，1952年8月8日出生，汉族，住宁乡市菁华××乡泗海村文××组××号。被执行人：陈景敏，男，1991年8月17日出生，汉族，住长沙县。被执行人：长沙孜谦煤炭贸易有限公司，住所地长沙县泉塘街道楚天世纪城**1011。法定代表人：陈景敏。被执行人：廖太英，女，1964年11月6日出生，汉族，住长沙县。本院在执行申请执行人王永山与被执行人廖太英、陈景敏、长沙孜谦煤炭贸易有限公司民间借贷纠纷一案，异议申请人长沙恒玺置业有限公司对本院（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书不服，于2020年9月21日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月2日进行了公开听证，异议人的委托代理人刘丽娟，被申请人王永山到庭参加了听证，被执行人廖太英、陈景敏、长沙孜谦煤炭贸易有限公司经本院传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人长沙恒玺置业有限公司称：一、申请人是涉案房屋的开发商，该房屋尚未进行初始登记，房屋所有权归属申请人，是申请人的合法财产，贵院直接将该房屋查封冻结及拍卖，于法无据，已严重损害申请人对该处房屋享有的物权；二、依照申请人与被执行人陈景敏签订的商品房买卖合同，陈景敏存在严重违约行为，申请人依据合同有权拒绝办理产权登记；三、最高人民法院在已有判例中亦认为仅办理预告登记的情况，不产生设立物权的效力，故即便办理了预告登记，房屋买受人未取得相应物权，贵院无权对该房屋进行处分。综上所述，请求人民法院依法撤销作出的（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书，中止对被执行人陈景敏名下坐落于长沙县××街道××路××号××栋××房屋的强制执行，并解除对房屋的查封。被申请人辩称，该房屋所有权属于被执行人陈景敏，法院应予以拍卖。经审查查明，申请执行人王永山与被执行人廖太英、陈景敏、长沙孜谦煤炭贸易有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月6日依法作出（2017）湘0124民初5562号民事判决书，判决被执行人廖太英偿还申请执行人欠款60000元及利息，被执行人陈景敏、长沙孜谦煤炭贸易有限公司对上述债务承担共同偿还责任。因被执行人未按期履行本院裁判文书中确定的法律义务，申请执行人王永山遂向本院申请强制执行，经查，被执行人陈景敏名下有位于长沙县××街道××路××号××栋××的房屋，本院遂将该房屋进行查封、评估，并于2020年5月12日依法作出（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书，对该房屋进行拍卖。在拍卖过程中，异议人长沙恒玺置业有限公司对（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书提出异议，认为房屋买受人仅办理了预告登记，不产生设立物权的效力，未取得相应物权，法院无权对该房屋进行处分，涉案房屋属其所有，请求人民法院撤销（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书，中止对涉案房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封。另查明，2015年2月3日，被执行人陈景敏与异议人长沙恒玺置业有限公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，合同约定，被执行人陈景敏购买异议人建造并出卖的住宅，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任15天后，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，买受人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，出卖人有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任…，合同还约定了其他内容。2015年2月3日，被执行人陈景敏与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行及异议人长沙恒玺置业有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被执行人陈景敏向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行贷款540000元用于购房，分360个月归还，异议人长沙恒玺置业有限公司在正式抵押手续办理完毕之前对全部贷款本金、利息、罚息等承担连带保证责任，后因被执行人陈景敏未按时归还贷款，导致异议人长沙恒玺置业有限公司承担了保证责任。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案争议的焦点为异议人长沙恒玺置业有限公司对诉争的房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。本案诉争的房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见在取得办理不动产登记条件前，该房屋所有权暂时属于预告登记人所有，本案中，涉案房屋预告登记在被执行人陈景敏名下，暂属于被执行人陈景敏所有。异议人提出其与被执行人陈景敏签订的《商品房买卖合同》约定，在异议人承担保证责任后，有权收回房屋，房屋所有权归异议人所有，但该规定明显违法法律规定，应当认定无效，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，异议人在与被执行人陈景敏签订合同时，仅仅是有可能为被执行人陈景敏承担保证责任，是一个不确定的债权，此时，其与被执行人陈景敏约定在其承担保证责任后，房屋所有权归其所有，与上述物权法规定的禁止流押性质一致，故异议人与被执行人陈景敏签订的《商品房买卖合同》中关于上述条款的约定无效，在异议人为被执行人陈景敏承担保证责任后，其并不能当然取得涉案房屋的所有权，故异议人并不是涉案房屋的权利人，异议人为被执行人陈景敏承担保证责任后，对被执行人陈景敏享有的是一个债权，其可以向被执行人陈景敏追偿。综上所述，异议人长沙恒玺置业有限公司对涉案房屋不享有阻却法院强制执行的实体权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”之规定，本案被执行人陈景敏未按照执行通知书履行法律文书确定的义务，故本院对登记在被执行人陈景敏名下位于长沙县××街道××路××号××栋××的房屋采取评估、拍卖的执行措施符合法律规定。异议人长沙恒玺置业有限公司请求本院撤销作出的（2020）湘0124执1374号之二执行裁定书，中止对被执行人陈景敏名下坐落于长沙县××街道××路××号××栋××房屋的强制执行，并解除对房屋的查封的异议不成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人长沙恒玺置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宁乡市人民法院提起诉讼。审 判 长  喻奇志人民陪审员  谢 娇人民陪审员  喻清英二〇二〇年十一月六日书 记 员  陈 菁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。