湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初8091号原告（反诉被告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地：武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园**楼**。法定代表人:刘显露，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖见草，湖北华隽律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡成杰，台湾人，1988年10月24日出生，经常居住地住址：湖北省武汉市江岸区后湖南路99号7栋7楼719室。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宵，湖北山河律师事务所律师。原告（反诉被告）湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）与被告（反诉原告）蔡成杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长业地产公司的委托诉讼代理人肖见草，被告（反诉原告）蔡成杰及其委托诉讼代理人彭绪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长业地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年1月29日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月16日解除；2、判决被告蔡成杰立即将涉案房屋恢复原状并交还给原告长业地产公司；3、判决被告蔡成杰向原告长业地产公司支付自2018年6月16日至2019年7月16日租金65936元及逾期付款违约金50212元；4、判决被告蔡成杰按照5072元/月标准向原告长业地产公司支付自2019年7月17日至实际返还房屋之日房屋占用费；5、判决被告蔡成杰向原告长业地产公司支付违约金15216元；6、判决被告蔡成杰承担本案诉讼费用。事实及理由：原告长业地产公司与被告蔡成杰于2018年1月29日签订《长投汉口年华商铺租赁合同》。该合同约定，长业地产公司将其所有的位于江岸区温馨路与后湖南路交汇处汉口年华第6栋第1层第31号商铺出租给被告蔡成杰用于经营餐饮。商铺面积42.26平方米，租期5年，从2018年3月16日开始计算租金。第1、2年租金5072元/月，第3、4年租金5478元/月，第5年租金5917元/月。租金季付，先付后用。该合同还约定，被告蔡成杰拖欠租金，应向原告长业地产公司支付逾期付款违约金，从应付之日起到实付日止，按欠费总额的千分之三计算。经原告长业地产公司书面通知超过7个工作日仍不缴纳租金的，原告长业地产公司有权解除合同并要求被告蔡成杰支付违约金。合同签订后，原告长业地产公司依约将商铺交付给被告蔡成杰使用。被告蔡成杰仅支付首季度租金，后续租金均拒绝支付。经被告长业地产公司多次催要原告蔡成杰均推诿。原告长业地产公司于2019年7月9日再次向被告送达催款告知函，“自7月9日起7个工作日被告蔡成杰再不缴纳租金则租赁合同于2019年7月16日解除”被告蔡成杰于当日签收该告知函但仍未履行付租金义务。因被告蔡成杰在租赁期内未按月支付租金达1年之久，原告长业地产公司有权解除租赁合同并要求被告蔡成杰返还商铺、支付房租、占用费及违约金，故原告依据《合同法》等相关法律规定起诉至法院，望判如所请。被告蔡成杰答辩称，1、同意解除商铺租赁合同。2、同意将商铺返还给原告。3、被告没有违约，根据合同约定没有起算租金，不存在缴纳租金及承担违约金。4、同上，在没有起算租金的情况下，被告没有义务按照租金标准支付房屋占用费。被告没有违约。本案诉讼费用由原告承担。反诉原告蔡成杰向本院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2、依法判决因反诉被告违法解除租赁合同，反诉被告赔偿反诉原告各项损失430703.9元。3、依法判决反诉被告承担全部诉讼费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告双方在2018年1月29日签订长投.汉口年华第6栋第1层第31号商铺房屋租赁合同前，多次沟通洽谈，反诉被告通过招商手册、微信公众号等宣传资料，该商业区将建造二、三楼连廊、外置扶手电梯、商业区亮化等措施的要约，并在开业后定期和不定期对商业区举行宣传推广措施，给商业街带来巨大的人流量等；基于反诉被告以上的招商宣传及合同约定，反诉原告与反诉被告遂于2018年1月29日签订长投.汉口年华第6栋第1层第31号商铺房屋租赁合同，约定租期为5年，租金第一年每平方米120元，以后逐年递增，开业日期以反诉被告书面告知的日期为准并开始计算承租日期及计算租金；合同签订后，反诉原告积极按照合同履行义务，缴纳第一部分租金及租房保证金共计25360元，并进场装修，招聘人员进行培训等，上述事项完成后，等待反诉被告完成商业区连廊、外置扶手电梯、商业区亮化等措施，然后由反诉被告举行开业仪式，并书面通知反诉原告正式开业，反诉原告以统壹阿杰的商铺进行经营活动；然而反诉被告并没有履行上述义务，反诉原告多次向反诉被告要求履行上述义务，反诉被告拒不与反诉原告协商解决此事，并要求与反诉原告解除房屋租赁合同，然而反诉原告已对该商铺进行装修，并购置设备聘请工人等花费共计430703.9元，且鉴于反诉被告长期违约，拒不提供双方之前约定的商铺经营环境，反诉原告同意解除合同，同时反诉被告须赔偿反诉原告各项损失。现为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。反诉被告长业地产公司答辩称，1、双方的租赁合同已于2019年7月16日解除，2、反诉被告在合同履行过程中没有违约情形。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，长业地产公司（甲方）与蔡成杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第1层第31号商铺，用途为餐饮，乙方承租的该商铺建筑面积为42.26平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为5072元，第3、4个租赁年度每月租金为5478元；第5个租赁年度每月租金为8917元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计10144元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。蔡成杰于2018年3月5日、2018年3月1日向长业地产公司预交3个月的租金15216元及租赁保证金10144元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明蔡成杰的收铺时间为2018年3月5日。蔡成杰接收商铺后，对商铺进行了装修及试营业。后蔡成杰以长业地产公司不按约定提供商铺经营环境及通知商铺正式开业等而停止商铺试营业至今。2019年7月9日，长业地产公司向蔡成杰送达《告知函》，告知蔡成杰支付租赁期内未缴清的租金，逾期不缴纳，则《商铺租赁合同》自2019年7月9日解除。2019年9月10日，长业地产公司向本院提起诉讼。本院认为，长业地产公司与蔡成杰签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，缔约双方均应严守合同，按合同约定履行各自义务。双方合同对诉争商铺的起租日约定为：…诉争商铺的起租日以甲方（长业地产公司）统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方（蔡成杰）达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。即依照《商铺租赁合同》的约定，租金的计算与租期直接相关，租赁期的起始日期并非出租人向承租人交付租赁房屋之日，或承租人完成装修实际开业之日，而是出租人统一规定、书面告知的“正式开业经营日期”。无论承租人在“正式开业经营日期”前已经开业，或者在此日尚不具备开业条件，均不影响长业地产公司按照正式开业通知日期确定起租日。本案中，蔡成杰虽已于2018年3月5日接收了诉争商铺，并进行了装修及试营业，但根据双方合同约定，起租日应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未能提交证据证明其已书面通知蔡成杰商铺开业日期，故蔡成杰无需向长业地产公司支付租金，即蔡成杰在长业地产公司起诉时并不存在欠付租金的事实。因此，长业地产公司诉请确认案涉《商铺租赁合同》于2019年7月16日解除，由蔡成杰向其支付租金、逾期付款违约金、房屋占用费及违约金等，均因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因长业地产公司诉请确认案涉合同解除，蔡成杰立即将案涉房屋恢复原状并交还给长业地产公司，蔡成杰亦反诉请求解除案涉合同，故本院对双方解除合同的诉请依法照准，并由蔡成杰将案涉房屋交还给长业地产公司。对于蔡成杰要求长业地产公司赔偿损失的反诉请求，因蔡成杰一直未收到长业地产公司的商铺开业通知，故长业地产公司应向蔡成杰返还商铺预交租金15216元及商铺租赁保证金10144元。关于蔡成杰要求长业地产公司赔偿其他经济损失的请求，因案涉合同的解除系双方自愿，蔡成杰所提交证据并不能证明合同解除系因长业地产公司违约所致，故其损失应自行承担，该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除湖北长业地产开发投资有限公司与蔡成杰签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》；二、蔡成杰于本判决生效之日起十日内将汉口年华第6栋第1层第31号商铺交还给湖北长业地产开发投资有限公司；三、湖北长业地产开发投资有限公司于本判决生效之日起七日内向蔡成杰返还租金15216元及租赁保证金10144元；三、驳回湖北长业地产开发投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蔡成杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2927.28元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担2127.28元，由蔡成杰负担800元；案件反诉受理费3880元，由蔡成杰负担3080元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担800元。如不服本判决，湖北长业地产开发投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，蔡成杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 吴 焰审判员 胡 劲审判员 林宏文二〇二〇年十一月十八日法官助理沈辰书记员游欢