湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6976号上诉人（原审被告）：长沙市天心区森宇佳园业主委员会，住所地长沙市天心区南湖路**。负责人：晏楚为，主任。委托诉讼代理人：管小平，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜杰，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡米桃，男，1948年5月19日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：罗明，湖南开阳律师事务所律师。上诉人长沙市天心区森宇佳园业主委员会（以下简称森宇佳园业委会）因与被上诉人胡米桃业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森宇佳园业委会上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判：1.驳回胡米桃一审提出的撤销森宇佳园业委会作出的《关于聘用长沙华瀚物业管理有限公司提供物业服务及物业服务费和停车费涨价的决定》的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定森宇佳园小区建筑面积及人数均超过二分之一的业主追认业委会作出的决定，森宇佳园业委会以此认为不应撤销相关决定的抗辩事由不能成立的认定适用法律错误。业委会的决议属于民事法律行为，本质是意思表示，经过了法定比例业主的追认，该决议不应予以撤销；法律行为被追认后自始有效，案涉协议经过双过半业主的确认，是有效的民事法律行为，不应撤销。2、撤销案涉决议不具备合理性，应依法改判。一审法院判决撤销案涉决议没有顾及大多数业主追认决议的意志，也没有顾及绝大多数业主与物业公司之间权利义务关系的稳态，不具合理性。3、一审判决援引《湖南省物业服务收费管理办法》第十一条之规定属适用法律错误。该规定约束的是物业服务合同期内物业费的调价程序，但本案属物业服务合同期已结束，选聘新的物业服务单位。且该条款未规定违反本条款即产生法律行为被撤销的法律后果，因此一审判决援引该条款无事实和法律依据。综上，一审法院法律适用错误，且存在明显不合理之处，请求依法改判，支持上诉人请求。胡米桃辩称，1、森宇佳园业委会没有召集召开业主大会进行表决，即作出聘用决定，侵害了业主共同的决定权，属违法；2、业委会决议并未经过法定比例业主追认；3、2017年6月2日，森宇佳园业委会召开的会议并非业主大会，且6月3日公示的《物业委托合同》签订的时间是6月1日，属业委会与物业公司的恶意串通，损害全体业主利益，该物业委托合同属无效合同。综上，请求法院维持一审判决。胡米桃向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销森宇佳园业委会作出聘用长沙市华瀚物业管理有限公司（以下简称华瀚物业公司）提供物业服务的决定，并确认森宇佳园业委会与华瀚物业公司签订的《物业服务合同》无效；2、判令森宇佳园业委会作出的森宇佳园小区物业服务费和停车费涨价的决定无效；3、本案诉讼费由森宇佳园业委会承担。一审法院认定事实：森宇佳园业委会成立于2016年12月，小区由华瀚物业公司提供物业服务，2017年5月31日，华瀚物业合同期满，同年6月2日，森宇佳园业委会召集小区栋组长、相关业主代表及华瀚物业开会，就物业费、停车费等涨价征求意见，并在会上通过了续聘华瀚物业为小区物业公司及物业费、停车费涨价的决议。会后，森宇佳园业委会在小区张贴其与华瀚物业签订的《物业委托合同》，并公布了物业费、停车费涨价的决定，物业费由每平方米1.1元涨至1.3元，停车费由每月90元涨至120元。胡米桃以上述决议未经小区业主大会而作出，违反法律规定为由诉至一审法院，要求撤销决议，酿成纠纷。另查明，森宇佳园业委会在作出续聘华瀚物业公司及相关费用涨价的决议后，于2018年6月3日向相关业主征求了对上述决议的意见，已获得总人数及总面积超过二分之一的业主追认。胡米桃于2004年购买森宇佳园小区1栋304房，于2018年11月将其转卖给他人。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业及有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。本案中，森宇佳园业委会作出选聘华瀚物业公司提供物业服务及物业服务费和停车费涨价的决定，违反法定程序，有关决定侵害了业主的决定权，胡米桃作为业主，有权申请人民法院予以撤销，故对胡米桃要求撤销森宇佳园业委会聘用华瀚物业公司提供物业服务及物业服务费和停车费涨价决定的诉请，一审法院予以支持；关于胡米桃要求确认森宇佳园业委会与华瀚物业公司签订的《物业服务合同》无效的诉请，因本案系业主撤销权纠纷，《物业服务合同》效力问题不属于本案审理范围，胡米桃应另行主张；关于森宇佳园业委会辩称并无业主对续聘提出异议，且事后已获得人数及建筑面积超过二分之一业主追认，相关决定不应撤销的意见，因无法律依据，其理由不能成立，故一审法院不予采纳；关于森宇佳园业委会辩称胡米桃已不是小区业主，无权起诉的意见，因胡米桃提起本诉时为该小区业主，具有起诉资格，其后转让房屋的行为不产生丧失原有诉权的法律后果，故一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《湖南省物业服务收费管理办法》第十一条之规定，判决：一、撤销森宇佳园业委会于2017年6月2日作出的《关于聘用长沙华瀚物业管理有限公司提供物业服务及物业服务费和停车费涨价的决定》；二、驳回胡米桃其他诉讼请求。本案诉讼费80元，由森宇佳园业委会承担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条第一款规定：“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。”本案中，胡米桃虽然在诉讼过程将涉案房屋转让给了他人，其附属于该房屋的民事权利义务亦已同时转移，但其并不影响胡米桃的诉讼主体资格和诉讼地位，因此，胡米桃可以作为原告起诉。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然森宇佳园业委会就续聘华瀚物业为小区物业公司及物业费、停车费涨价的决议未召开业主大会，但事后向相关业主征求对该决定的意见时，已获得小区总人数及总面积超过二分之一的业主追认，因此，该决定应认定为符合小区总人数及总面积超过二分之一业主的真实意思，其亦可视为经过法定人数的业主共同决定。胡米桃认为用以证明业主追认决定情况的追认情况表不真实，却未对此提供相反证据予以证明。故一审判决撤销决定不当，应予纠正。综上所述，森宇佳园业委会的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六、第七十八条和国务院《物业管理条例》第十二条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初1922号民事判决；二、驳回胡米桃的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由胡米桃负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘 英审判员 易伟玲二〇二〇年十一月五日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。