贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16178号 原告：詹淼，女，1986年5月21日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 原告：吴迪，男，1979年11月8日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：詹淼（特别授权代理），吴迪，男，1979年11月8日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，与原告吴迪系夫妻关系。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告詹淼、吴迪诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告吴迪的委托诉讼代理人即原告詹淼，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金3,847.64元（自2017年9月23日起，以购房款191,902元为基数，按日万分之0.5计算至被告向原告实际交付涉案商品房不动产登记权属证书之日止即2018年11月12日）；2.判决被告退还原告电、燃气、闭路电视开户费3,294元；3.案件受理费由被告承担。 原、被告双方对下列要素事实没有争议：2010年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积90.52平方米，房屋总价款为191902元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2011年12月31日前，被告承诺在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付购房款的万分之零点五违约金，因原告原因造成本条结果的，被告不负责任。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 经本院审理查明，2011年12月22日，被告向原告收取燃气、电、水、闭路电视开户费3,794元，后被告向原告退还水开户费500元。2018年8月21日，被告通知原告提供相关资料办证，同日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。2018年10月29日，被告向不动产登记机关提交《不动产登记申请表》申请转移登记，现原告已取得涉案商品房《不动产权证书》。 就本院查明的事实有原、被告提交的经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《不动产权证书》、《委托书》、《不动产登记申请表》、瑞丰新城商品房买卖计税（费）清单在卷佐证。 双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告燃气、电等开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，原则上应从商品房交付使用730日期满后第一天即2014年1月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。庭审中，原、被告均认可2018年8月21日，被告通知原告提供相关资料办证，同日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证，即被告承担违约责任的截止时间为2018年8月21日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。 因此，被告应承担逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金期限为2017年9月23日起至2018年8月21日止，共计334天，违约金共计：191,902元×0.00005×334天＝3,204.76元。 关于被告应否退还原告燃气、电等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同》虽载明“该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告燃气、电等开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就燃气、电等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹淼、吴迪支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金3,204.76元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告詹淼、吴迪燃气、电等开户费3,294元； 三、驳回原告詹淼、吴迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二〇年十一月四日 书记员  聂 熙