安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终640号 上诉人（一审原告、反诉被告）:黄山市金色延安大酒店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区延安路**，统一社会信用代码91341000099327459G。 法定代表人:邱文财,总经理。 委托诉讼代理人：林强，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）:黄山市状元一家文化餐饮有限公司，，住所地安徽省黄山市屯溪区新黄山商业步行街******统一社会信用代码913410000608476763。 法定代表人：吴捍卫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余志祥，安徽英腾律师事务所律师。 上诉人黄山市金色延安大酒店有限公司（以下简称延安酒店）因与被上诉人黄山市状元一家文化餐饮有限公司（以下简称状元一家）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年8月6日作出的（2020）皖1002民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人延安酒店的法定代表人邱文财及其委托诉讼代理人林强，被上诉人状元一家的法定代表人吴捍卫及其委托诉讼代理人余志祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 延安酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判状元一家支付延安酒店案涉房屋2020年2月4日至2020年5月11日的占有使用费、违约金和滞纳金或者发回重审；2.本案一、二审案件受理费由状元一家承担。 事实与理由：一、一审法院判决自状元一家反诉之日（2020年2月3日）合同解除明显不当。一审法院认定状元一家未按约支付案涉房屋租金系违约，状元一家作为违约方不享有法定解除权。2020年4月21日延安酒店与状元一家经法院协调，对解除合同及善后事宜达成一致，合同解除之日应为状元一家完全搬离之日，即2020年5月11日。二、一审法院判决因延安酒店过错，状元一家无需承担违约责任无法律依据。违约责任系无过错责任，状元一家拒付水费与租金的行为构成违约，应支付20万元违约金及滞纳金。一审法院认定状元一家应承担违约责任，又认定状元一家在延安酒店多收电费的范围内有权以少交租金进行抗辩是履行合同抗辩权，但却对延安酒店对状元一家多次催告后仍不支付水费、租金，从而采取停水、断电等措施行使合同抗辩权的行为不予认定，显属不当。延安酒店多收电费是国家政策变动所致，属无法预见的问题，延安酒店一直按2014年双方达成的协议收取电费主观上并无过错，且延安酒店在接到状元一家通知后多次与状元一家协商，并告知其可以通过协商、第三方评估、仲裁或者诉讼的方式解决，延安酒店对多收电费问题的处理并无不当。三、一审法院判决合同解除后场地占用费损失由延安酒店承担，适用法律错误。在2020年4月21日，延安酒店与状元一家经法院协调就善后事宜达成一致，但在此期间状元一家一直占用案涉房屋，其并未向延安酒店发出任何要求搬离的书面文件，以致延安酒店无法进行招租，状元一家应承担案涉房屋占有使用费至2020年5月11日。四、延安酒店当庭放弃对状元一家擅自占用、改造公共区域造成损失的上诉请求。 状元一家辩称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，延安酒店与状元一家都有责任全面履行合同义务，现延安酒店违背合同约定，违背国家政策自2018年4月起多收取状元一家的电费是双方纠纷产生的根源。2019年9月20日，状元一家发现延安酒店多收取电费后，一直向延安酒店主张返还多收取电费并按现行标准收取电费，但延安酒店一直不予理会。在状元一家已经向延安酒店预缴过20000元电费、70000元专项保证金以及将房租交到2019年11月17日的情况下，延安酒店于2019年10月31日擅自采取停电措施致使双方矛盾升级。即便在这种情况下，状元一家仍然于2019年11月8日支付了2019年11月18日至2019年12月17日的租金，希望延安酒店能够纠正违约违法行为。2020年1月17日，在延安酒店将案涉房屋彻底停水后，状元一家租赁案涉房屋的根本目的已经无法实现。二、从上述过程可以看出，延安酒店与状元一家矛盾的产生、激化直至恶化，均是延安酒店的违约行为导致，状元一家无需承担违约金和滞纳金。2020年1月22日，状元一家已经派人搬离腾空案涉房屋，是因为延安酒店的阻止才没有进行下去，对于之后的损失应当由延安酒店自行承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 延安酒店向一审法院起诉请求：1.状元一家支付房屋租金148682.67元；2.状元一家支付逾期支付房屋租金的违约金(以148682.67元为基数，自2019年10月17日起按日利率千分之三，暂计算至2020年1月8日为37021.98元)；3.状元一家支付水费6182元；4.状元一家赔偿因擅自占用、改造公共区域给延安酒店造成的损失344954元；5.状元一家支付延安酒店律师代理费10000元；6.本案的诉讼费由状元一家承担。第二次庭审中，延安酒店将诉讼请求变更为：1.状元一家支付未付房屋租金、违约金及滞纳金共计742238.62元；2.状元一家支付未支付的水电费90878.92元；3.状元一家赔偿因擅自占用、改造公共区域给延安酒店造成的损失共计370655.45元；4.状元一家支付延安酒店律师代理费10000元；5.本案的诉讼费由状元一家承担。 状元一家向一审法院提起反诉请求：1.解除状元一家与延安酒店签订的《房屋租赁合同》；2.延安酒店向状元一家返还预缴电费20000元、专项保证金70000元；3.延安酒店向状元一家返还多收取的电费129000元；4.延安酒店赔偿状元一家经济损失100000元；5.本案诉讼费用由延安酒店负担。 一审法院查明：位于安徽省黄山市屯溪区延安路**(坐落号：南皖字第**）房地产属于黄山军分区所有，由黄山军分区租赁给福建财源投资管理有限公司用于经营延安酒店。2014年4月15日，经黄山军分区同意，延安酒店（甲方）与状元一家（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄山市屯溪区延安路82号(坐落号：南皖字第6173号）中的3号楼含2号楼部分区域出租给乙方用于经营餐饮，租赁期限为六年，租期自2014年8月18日起至2020年8月17日止；第一年房屋年租金为850000元整,此后每年按上年度租金总额上浮5%计收；租金实行先付后用的支付原则，第一年乙方交纳专项保证金200000元，房租可以半年一付，即2014年8月8日付第一年度上半年的房租425000元，2015年2月7日付第一年度下半年的房租425000元，自第二年起专项保证金调整为70000元，每年租金一次性支付，即于每年的8月8日支付第二年度的租金，否则视为违约；租赁期内的水、电、气、通信、设备等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；合同解除或终止后，乙方结清上述费用的，甲方无息予以退还专项保证金，乙方拖欠的，甲方可直接在此保证金中予以扣除，不足部分可通过法律程序追究；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营；（2）甲方租赁物已经无法使用，严重影响经营；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计1个月以上的；合同还对双方的违约责任等事项进行了约定。 2019年6月21日，延安酒店与状元一家签订《房屋租赁补充协议》，双方经过协商，同意将原租赁合同中租金支付方式按以下标准支付：（1）2019年6月21日支付下一年度的第一季度租金(即2019年8月18日至2019年11月17日)250000元；(2)2019年10月17日支付下一年度的第二季度租金(即2019年11月18日至2020年2月17日)223024元：(3)2020年1月17日支付下一年度的第三、第四季度租金(即2020年2月18日至2020年8月17日)473024元。 2019年10月13日，根据军队全面停止有偿服务等相关规定精神，黄山军分区与福建财源投资管理有限公司经友好协商，解除了双方签订的《军队房地产租赁合同》，约定由福建财源投资管理有限公司与融通地产（江苏）有限责任公司签订租赁合同，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同保持一致。同日，福建财源投资管理有限公司与融通地产（江苏）有限责任公司签订了《房地产租赁合同》，约定由福建财源投资管理有限公司租赁黄山市屯溪区延安路82号房地产，租期自2019年9月1日起至2026年4月7日止。2019年10月18日，延安酒店致函状元一家，告知状元一家因甲方（业主）及账号变更，正式通知状元一家将2019年8月18日至2020年8月17日第二季度房租按照《房屋租赁补充协议》按时支付至融通地产（江苏）有限责任公司账户。状元一家水费交至2019年8月份，电费交至2019年9月份。2019年10月24日，延安酒店委托安徽道同律师事务所向状元一家发出律师函，告知状元一家尽快支付房屋租金及电费。2019年11月8日，状元一家向融通地产（江苏）有限责任公司账户支付房租78837.33元。 一审法院另查明：2014年9月28日，延安酒店与状元一家就水电费缴纳事宜签订协议，确定电费按单价1.20*实际用量+500元（电损）计价缴纳，预购电费金额为20000元，从2014年10月起执行。因得知国网安徽电力先后降低一般工商业电价信息，状元一家于2019年9月20日向延安酒店要求退还多收的电费，但因退还的电费金额存在分歧，双方未达成一致意见。2019年10月30日，延安酒店向状元一家发出租金催缴通知书，限令状元一家于2019年10月31日前将所欠租金和水电费共计269752.07元付清，逾期将依规采取必要强制措施（包括停水、停电），直至收回租赁物及财产。因状元一家未按通知要求及时付清所欠的租金及水电费，2019年10月31日晚18时许状元一家被停电一个小时左右。自2020年1月17日起，状元一家即被停水，后一直处于停水状态。2020年1月22日，状元一家派财务人员金玲等人开车来拉东西，但被延安酒店贺玲等人制止，双方为此发生争执，后经黄山市公安局老街派出所出警协调，金玲等人开车离开。 2020年4月21日，经法院主持调解，双方就状元一家腾空交付房屋达成协议，延安酒店同意状元一家在20日内组织对案涉房屋内可移动物品（厨房设备除外）进行搬离。2020年5月11日，状元一家依据协议将案涉房屋内除厨房设备以外的可移动物品腾空后将房屋交付给延安酒店。经双方确认，截至2020年4月21日，状元一家总水表数字为47269，共欠水费7364.5元。1-3号电表的数字分别为10040.8度、14337.3度、2610.3度，与2019年9月份的指数差额分别为603.2度、556.1度、192.3度，电量分别为72384度、16683度、5769度，合计94836度，按每度电0.829元计算，状元一家欠交的电费为78619.04元，欠交的水电费合计为85983.54元。经双方确认，状元一家房屋租金已交至2019年12月17日。2020年8月5日，双方就争议的电费达成一致，同意延安酒店多收的电费按110000元计算，状元一家放弃追究延安酒店因停电而造成的经济损失。 一审法院认为：状元一家与延安酒店签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当严格按照合同履行义务。状元一家未按照约定支付房屋租金，系违约，依法应承担违约责任，但导致状元一家违约的起因是延安酒店未能妥善处理状元一家反映的多收电费问题，状元一家有权就在多收电费范围内提起少交租金抗辩，且状元一家应于2019年10月17日前交纳2019年11月18日至2020年2月17日期间的租金，延安酒店于2019年10月30日向状元一家发出租金催缴通知书，次日状元一家即被采取了停电措施，在状元一家反映的多收电费问题没有得到合理解决的情况下，延安酒店即采取上述强制措施，激化了双方矛盾，该行为显属不当，延安酒店在导致状元一家逾期交纳房屋租金方面具有过错，故对延安酒店诉请状元一家支付逾期支付房屋租金违约金，不予支持。状元一家在与延安酒店签订房屋租赁合同后即开始对案涉房屋进行装修改造并使用，但延安酒店长时间内一直未提起异议，视为对状元一家占用、改造行为的默认或许可，现延安酒店主张状元一家赔偿擅自占用、改造公共区域造成的损失370655.45元，于法无据，不予支持。延安酒店诉请的律师代理费10000元，没有合同依据，亦不予支持。状元一家在2020年1月17日被停水后，该租赁房屋已不符合约定的租赁条件，严重影响了状元一家的生产经营，状元一家租赁房屋的目的已经无法实现，根据双方签订的房屋租赁合同，状元一家有权解除合同，故对状元一家反诉解除双方签订的《房屋租赁合同》，予以支持，解除合同的时间确定为状元一家提起反诉之日即2020年2月3日。状元一家于2020年1月22日即派人腾空案涉房屋内物品，但却遭到延安酒店制止，故对合同解除后扩大的场地占用费损失，应由延安酒店自行承担。截至2020年2月3日，状元一家应支付延安酒店房屋租金为109875.29元（223024元/91*77-78837.33元）。状元一家反诉的停业损失100000元，因无证据证明，不予支持。虽案涉房屋因军队改革导致出租人主体发生变更，但承租人延安酒店已及时延续了原租赁合同，不影响与次承租人状元一家房屋租赁合同的履行，故对状元一家抗辩延安酒店已丧失承租人资格和收取房屋租金的意见，不予采纳。状元一家预缴的电费20000元及专项保证金70000元，应冲抵所欠的水电费及房屋租金。因双方也一致同意延安酒店多收的电费110000元相互冲抵，上述各项费用冲抵后，延安酒店还应支付状元一家4141.17元（200000元-109875.29元-85983.54元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除延安酒店与状元一家于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、延安酒店于判决生效之日起十日内退还状元一家4141.17元；三、驳回延安酒店的其他本诉请求；四、驳回状元一家的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15634元，由延安酒店负担13216元，状元一家负担2418元；反诉受理费3043元，由延安酒店负担1250元，状元一家负担1793元；保全费3220元，由延安酒店负担1825元，状元一家负担1395元。 二审中，延安酒店提交以下证据： 第一组证据：六份函件，证明案涉纠纷产生的原因是电费多收的问题，延安酒店多次发函与状元一家进行协商，希望状元一家能够采取相对理想的方式解决；延安酒店联合案涉房屋所有人黄山军分区共同向状元一家催讨过租金；在采取停水措施之前，事先通知了状元一家，停水的实施人是黄山军分区。 第二组证据：视频文件和照片，证明在采取停水措施之前已经告知了状元一家以及停水的具体情况，具体时间以视频内容为准。 状元一家发表质证意见为：对于第一组证据中2019年10月18日、10月30日和11月15日三份函件，因为延安酒店在一审中已经提交，对这三份函件的真实性不持异议，但可以看出延安酒店对状元一家向其沟通协调多收取电费的事宜置之不理；另外三份函件不属于二审中的新证据，对真实性不予认可。对于第二组证据，不属于二审中的新证据；因视频涉及的人、拍摄视频的人没有出庭，对真实性不予认可；因照片的形成时间无法核实，对照片的真实性不予认可；即便是黄山军分区实施的停水行为，也是侵权行为，与本案无关。 本院认证意见为：对第一组证据中，一审已经提交过的三份函件认证意见同一审；对另外三份函件，不能证明2020年1月17日的停水事先通知过状元一家，也不能证明停水的实施人系黄山军分区。对第二组证据，视频的形成时间从U盘中看出是2020年1月15日，不能证明2020年1月17日的停水通知过状元一家，也不能证明2020年1月17日的停水是由军分区实施；照片可以证明状元一家派人搬离案涉房屋，但具体时间无法认定。 双方当事人对一审中提交证据的举证质证意见同一审。本院认证意见同一审。 本案二审经审理查明：审理过程中，延安酒店与状元一家均认可，状元一家的电费通过延安酒店进行代缴；延安酒店从2018年4月起开始多收取状元一家电费；在2019年9月20日状元一家就多收电费问题向延安酒店提出交涉后，双方进行过多次协商，延安酒店认为多收取的电费与房租不应混淆；2020年1月15日，案涉房屋被停过一次水，但当天就恢复供水。 本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、状元一家是否应承担违约责任，延安酒店采取停电、断水等措施是否系行使抗辩权。二、状元一家是否享有合同解除权，一审法院判决案涉房屋租赁合同自2020年2月3日起解除是否正确，状元一家是否应支付从2020年2月4日起至2020年5月11日止的房屋占有使用费以及滞纳金。 关于争议焦点一。根据延安酒店与状元一家的约定，状元一家在租赁期内承担的电费应当按照当地主管部门规定的价格计价。状元一家的电费通过延安酒店代缴，延安酒店在电费已经下调的情况下，仍按之前的标准收取状元一家电费系违约行为，状元一家对于延安酒店多收取的电费主张返还或与其应支付延安酒店的房租相冲抵，不违反法律规定。截至2020年1月17日案涉房屋被彻底停水时，状元一家未支付的租金和水电费数额小于其被延安酒店多收取的电费与其预缴的电费、专项保证金之和，故状元一家在2020年1月17日案涉房屋被彻底停水时，其暂未按约定足额支付房租的行为没有超过必要限度，不应承担违约责任。延安酒店在其违约在先，未能在合理期限内退还状元一家多收取的电费，且拒绝将多收取的电费冲抵状元一家应支付租金的情况下，主张其采取的停水、断电等措施系行使抗辩权，没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。本案中，案涉房屋在2020年1月17日被延安酒店停水前，状元一家没有事先收到通知，案涉房屋被停水后状元一家作为餐饮企业租赁房屋的根本目的已经无法实现，状元一家有权解除案涉《房屋租赁合同》，且2020年1月22日状元一家派人搬离案涉房屋被延安酒店阻止，故之后租金损失应当由延安酒店自行承担。延安酒店主张2020年1月17日的停水行为已经事先通过状元一家且系案外人实施，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院判令状元一家应支付租金至2020年2月3日，但状元一家未提起上诉，系其对自身权利的处分，不违反法律规定。 综上，延安酒店的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14734元，由黄山市金色延安大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  余陶然 二〇二〇年十一月十六日 法官助理胡莉艳 书记员张芳黎 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。