青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再4号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：戎顺强，住青海省西宁市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚,该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩,男，该公司职员。 再审申请人戎顺强因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申416号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理了本案。再审申请人戎顺强，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戎顺强再审称，（一）二审法院确定2015年11月22日为第三段违约金的截止日期错误，与《商品房预售合同》《银泰九号公馆补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定不符。由于海宏公司未能按照合同约定时间交房，导致11号楼部分业主于2016年1月向青海省西宁市城北区人民法院提起诉讼。青海省西宁市城北区人民法院分别于(2016)青0105民初126号、(2017)青0105民初1620号民事判决中均认定案涉11号楼的交房时间为2016年1月25日。青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决亦予以认定。海宏公司应当按照双方约定的违约金标准承担2014年10月31日至2016年1月25日的逾期交房违约金。（二）二审法院以《商品房预售合同》第八条约定:该商品房经验收合格即满足“五方验收”即主体框架验收合格,已达到双方约定的交付条件的认定错误“五方验收”仅能表明房屋通过了勘察、设计、监理、施工、建设单位的主体框架验收合格,是开发商与上述几家单位之间的约定,也是房管部门出具《房屋竣工验收备案表》的一项必要条件。而《商品房预售合同》不仅约定了第八条海宏公司应当将验收合格的商品房交付申请人使用，同时约定了房屋必须达到水、电、电梯正常运行。《商品房预售合同》第十四条达到“使用条件”是第八条“验收合格”的必要条件，不容拆分。海宏公司在消防验收不合格及无房管部门出具的《房屋竣工验收备案表》,严重违反了国家现行的十部法律法规的情况下于2015年10月30日发布虚假交房公告，强迫业主办理交验房手续，以此规避延期交房的违约责任。违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》等十部法律法规的强制性规定。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的可以分期验收，但海宏公司只分期开发，未分期验收。（三）二审法院关于案涉房屋至今未办理房屋所有权证责任的认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任。”海宏公司应在房屋建成并竣工验收180天内申请办理初始登记，海宏公司因自身原因未办理产权登记，应当按合同约定承担违约责任。（四）二审法院对戎顺强关于支付逾期交房违约金产生的利息未予支持错误。请求：1.纠正青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决逾期交房违约金第三段时间计算错误,三段违约金计算共少计11874.73元，海宏公司按二审主张的数额支付逾期交房违约金的利息；2.海宏公司向戎顺强支付逾期办理产权证违约金4675.09；3.海宏公司承担本案一、二审、再审全部诉讼费用。 海宏公司辩称，（一）二审法院对逾期交房违约金的认定正确。1.本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，戎顺强再审提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，经“五方验收”合格后，商品房即符合交付使用的标准。案涉房屋于2015年10月21日经“施工、设计、地勘、监理、建设”五方验收合格，已具备合同约定的交付条件。戎顺强以合同约定外的内容要求海宏公司承担合同义务，没有事实和法律依据，其再审理由不能成立。2.二审法院以公告交房时间作为计算逾期交屋违约金的截止时间正确，戎顺强再审提出违约金少计算11874.73元无事实依据。案涉房屋自2015年10月21日起即具备合同约定的交付条件。根据海宏公司公告通知的交房时间，案涉房屋于2015年11月22日办理交房手续，戎顺强应当按照通知时间及时办理收房手续，戎顺强因自身原因未能按时办理收房手续，由此产生的不利后果应由戎顺强自行承担。原审法院以海宏公司公告交房时间（2015年11月22日）作为认定逾期交房违约金的截止时间，既符合《商品房预售合同》《补充协议》的约定，也与本案客观事实相符。戎顺强再审提出“违约金少计算11874.73元”系其将房屋交付时间自行推迟而计算的结果，计算方式缺乏事实依据，不能成立。（二）戎顺强要求海宏公司逾期申请办理产权登记违约金4675.09无事实依据，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。根据《商品房预售合同》第十五条的约定，双方对取得《房屋所有权证》时间未作约定，且约定由双方共同办理。请求驳回戎顺强的全部再审请求，维护海宏公司的合法权益。 戎顺强向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司向戎顺强支付逾期交房违约金59420元及其自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为11994元，以上合计71414元；2.判令海宏公司给付戎顺强因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金4675元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院审理查明，戎顺强与海宏公司于2013年1月16日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼1单元1021室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额467509元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，戎顺强按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月6日，戎顺强与海宏公司又签订了《〈商品房预售合同〉补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向戎顺强按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），海宏公司向戎顺强按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向戎顺强按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登〈公告〉，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月22日-11月26日交验11号楼。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2016年3月7日，戎顺强与海宏公司签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”。以上事实，有《商品房预售合同》《补充协议》《九号公馆交房时间安排表》《收据》《西海都市报》〈公告〉《工程质量竣工验收记录》《收楼手续书》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，一审法院予以确认。 一审法院认为，戎顺强与海宏公司签订的《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。戎顺强按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向戎顺强交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审确定本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。双方签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年10月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案双方签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉以及房屋于2015年10月21日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。关于戎顺强主张实际交房时间为2016年4月30日，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，戎顺强因逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，戎顺强提交的《央广网新闻报道》，无法证明戎顺强一直在向海宏公司主张权利，其也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，戎顺强于2019年1月7日提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。戎顺强主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，故不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。一审法院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方告约定的办证时间尚未到期，故对戎顺强的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决驳回戎顺强的全部诉讼请求。 戎顺强不服一审判决，上诉请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初536号民事判决,发回重审或依法改判支持戎顺强一审的全部诉讼请求；2.判令海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。 二审中各当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。戎顺强与海宏公司于2013年1月16日签订《商品房预售合同》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应据此履行。合同第八条约定海宏公司应在2014年10月30日前交房，因海宏公司未能按合同约定交房，双方又签订《补充协议》一份，补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房屋的义务，案涉11号楼已在2015年10月21日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中11号楼于2015年10月21日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。戎顺强认为必须经过综合验收合格才能交付的上诉理由与合同条款的约定相悖，不予支持。在本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的11号楼交房之日为2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，买受人应在2015年11月22日至2016年1月25日期间收房，最迟应于2016年1月25日接受房屋，2016年1月25日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月25日。戎顺强在于2019年1月14日向青海省西宁市城北区人民法院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效，受法律保护，一审判决认定戎顺强的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为467509元×1/10000×244天=11407.22元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日，以总房款万分之二的标准计算，应为467509元×2/10000×96天=8976.17元。第三段自再次延期的时间2015年10月5日计算至公告交房日2015年11月22日，以总房款万分之四的标准计算，应为467509元×4/10000×49天=9163.18元。以上共计29546.57元，海宏公司应当向戎顺强支付逾期交房违约金29546.57元。戎顺强要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，戎顺强要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担戎顺强未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，戎顺强主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，不予支持。综上，戎顺强的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初536号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付戎顺强逾期交房违约金29546.57元。三、驳回戎顺强的其他诉讼请求。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，双方当事人均无异议，本院再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年10月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理。”第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，……（2）“逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条第一、二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 再审中，戎顺强提交如下证据：1.青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终2081号民事判决书，拟证明二审法院对第三段逾期交房违约金少计算64天。海宏公司质证认为，对真实性认可，对证明方向不认可。2.广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终3306号民事判决书，拟证明海宏公司逾期办理初始登记导致《商品房预售合同》约定的万分之一的违约金不足以来弥补损失，应当调整。海宏公司质证认为，对真实性认可，证明方向不予认可，该案与本案案情不同，不能同样处理。本院再审认为，根据合同相对性原则，人民法院应围绕合同相对人之间签订的合同审理合同纠纷案件，戎顺强提交的上述两份民事判决书，系人民法院处理其他案件制作的裁判文书，对上述证据的证明方向，再审不予确认。 本院再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、关于海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题。 本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”结合案涉《商品房预售合同》第八条和第十四条约定的内容，海宏公司在约定的交房时间2014年10月30日，除了将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除了具备该商品房经验收合格的条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司认为公告通知交房时水、电、电梯达到正常运行的条件，应由海宏公司对此积极事实承担举证责任，其未提交充分证据证明公告通知交房时水、电、电梯达到正常运行的条件，应承担举证不能的法律后果。海宏公司将经五方验收合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，但与合同约定不符，其未按约定的交付期限、交付条件交付房屋，应一并按《商品房预售合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司辩称五方验收合格即具备合同约定交付条件的意见，不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的条件，戎顺强主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。双方在《商品房预售合同》约定，海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。之后双方又签订的《补充协议》对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应以该《补充协议》的约定为准。 戎顺强再审中认可二审判决中逾期交房违约金第一，二段的计算，认为第三段少计算64天。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉，该公告载明“11号楼于11月22日至26日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，2016年3月7日，戎顺强办理及相关费用缴纳手续，据此，应按合同约定认定案涉房屋交验时间为2016年1月25日，且戎顺强再审亦主张违约金计算至2016年1月25日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为467509元×1/10000×244天=11407.22元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日，以总房款万分之二的标准计算，应为467509元×2/10000×96天=8976.17元。第三段自再次延期的时间2015年10月5日计算至2016年1月25日，以总房款万分之四的标准计算，应为467509元×4/10000×113天=21131.41元。海宏公司应当向戎顺强支付逾期交房违约金41514.80元。戎顺强此节再审理由成立，应予支持。原二审判决此节计算有误，应予纠正。 关于逾期交房违约金的利息问题。因违约金具有惩罚性和损害填补性，案涉合同对于逾期交房违约金的利息没有约定，戎顺强在诉讼中也未提交其实际损失的有关证据，其要求海宏公司支付逾期交房违约金的利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，再审应予维持。 二、关于海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金的问题。 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。戎顺强原审主张海宏公司支付未办理房屋权属证书的违约金，再审主张逾期办理产权证违约金，其实质是主张未办理房屋权属证书的违约金。因此，戎顺强主张海宏公司应按已付房价款467509元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4675.09元符合合同约定，应予支持。 综上，本院再审认为，戎顺强的再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决第一项； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决第三项； 三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终934号民事判决第二项为：青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内支付戎顺强逾期交房违约金41514.80元; 四、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内支付戎顺强逾期办理房屋权属证书违约金4675.09元; 五、驳回戎顺强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1703元，减半收取852元，由戎顺强负担341元，由青海海宏房地产有限责任公司负担511元;二审案件受理费1703元，由戎顺强负担681元，由青海海宏房地产有限责任公司负担1022元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 袁有玮 审 判 员 张荣荣 二〇二〇年十一月六日 法官助理 李兰崇 书 记 员 康玉俊