广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1925号 原告（反诉被告）：广西东博商业有限责任公司，住所地：南宁市新民路59号太阳广场1楼C区。 法定代表人：肖燕宁，系公司总经理。 委托代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 委托代理人：莫书权，广西广为律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西爱素阁餐饮管理有限公司，住所地：南宁市新民路59号太阳广场A-43号A05、A06、A07号。 法定代表人：周勇，系公司总经理。 委托代理人：陈福有，广西共恒律师事务所律师。 委托代理人：苏欢霞，广西共恒律师事务所律师。 原告广西东博商业有限责任公司（以下简称“东博公司”）与被告广西爱素阁餐饮管理有限公司（以下简称“爱素阁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成由审判员凌伟东担任审判长,与人民陪审员周国萍和蒙海艳参加的合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告东博公司的委托代理人韦兰军、莫书权到庭参加诉讼，被告广西爱素阁餐饮管理有限公司法定代表人周勇及其委托代理人陈福友、苏欢霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东博公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方租赁合同并于判决生效之日起三日内将铺面交还原告；2、被告向原告支付租金（租金计算方式：从2016年7月1日至将被告清空铺面交还之日止，按合同约定计算；2016年7月1日至2016年12月31日的租金120720元）、违约金（违约金计算：以2016年7月1日到2016年9月30日欠缴60360元租金为基数，从缴费期限的第一天即2016年7月1日计算至被告交清费用之日止；第二笔是已欠缴2016年10月1日至2016年12月31日的租金60360元为基数，从2016年10月1日计算至被告清偿租金之日止，按每日千分之五计算，计算至2016年12月31日共82690.20元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年12月12日签订《租赁合同》，约定原告将位于南宁市兴宁区铺出租给被告。租期五年，从2016年3月1日至2021年2月28日止。约定租金及缴纳方式。超过十五天未缴纳租金，原告有权解除合同。被告于2016年7月1日起开始拖欠租金，至今长达6个月，经多次催告未果，故提出前述诉讼请求。 被告爱素阁公司答辩称：本案纠纷产生原因是原告未能履行租赁合同义务，不开空调，停水停电，改变业态成为海鲜市场，未能如期将商场开业，原告以上违约行为影响重大，使被告及其他租户均无法正常经营，以致损失严重，原告严重侵害了被告的合法权益，依据我国合同法及商品房买卖合同相关司法解释，被告在原告严重违约在先的情况，有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金以及要求原告继续履行合同并赔偿经营损失。因此请求法院驳回原告诉请。 被告爱素阁公司向本院提出反诉诉讼请求：1、原告东博公司继续履行合同，确保商铺供水、供电、空调正常使用；2、原告向被告赔偿营业损失84万元（损失从2016年3月1日计至原告提供正常使用商铺之日止，现暂计至2017年5月30日止，按月计算，每月6万元）；3、原告向被告支付违约金10万元（因合同没有明确约定违约金计算方式，以84万元为基数，按年利率24%，从2016年3月1日计至2017年5月30日共23.52万元，被告酌情要求支付10万元）；4、原告向被告应支付的款项从被告应支付的租金折抵；5、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2015年12月12日，原告东博公司与被告爱素阁公司签订《租赁合同》，被告承租原告位于南宁市兴宁区铺。合同约定租期、租金等。原告在签订合同时承诺商场于2016年3月份开业。被告按合同约定支付租金、履约保证金、水电周转金并投入大量资金装修商铺。原告承诺开业时间未能兑现。后被告发现原告想改变业态经营海鲜市场，故意不开空调、停水停电，不让被告经营。被告只能依法维权。被告最基本的使用商铺的条件无法实现，在原告不能确保商铺空调及供水供电的情况下，有权拒付租金。 原告东博公司对反诉答辩称：被告反诉没有事实和法律依据。原告早已在2016年10月10日函告被告因拖欠租金按合同约定解除合同，按合同法规定，从函告送达后6个月内被告没有提出异议，因此双方的租赁合同已经在2016年10月10日解除，被告提出反诉没有依据。 双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：坐落于青秀区新民路59号太阳广场A-43号商铺所有权人为广西南宁星江物业发展有限公司（房产证为青秀区），该公司于2008年12月10日与原告东博公司签订《房屋租赁合同》，东博公司承租青秀区新民路59号太阳广场一至四层，铺面使用面积共17231平方米，租期自2009年2月1日至2036年10月29日，约定东博公司可以局部或整体转租。 2015年12月12日，原告东博公司（甲方）与被告爱素阁公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于青秀区铺出租给乙方，面积223.56平方米。租期五年，自2016年3月1日至2021年2月28日。免租期自2015年12月12日至2016年2月28日。2016年3月1日至2017年2月28日租金为90元／㎡／月，2017年3月1日至2018年2月28日为100元／㎡／月；2018年3月1日至2019年2月28日租金为110元／㎡／月。水电周转金1500元，合同期满结清费用后无息返还。租金按月（季度）交付，每期租金于下月（下季度）前15天交付，首期租金在签订本合同时一并缴纳。拖欠租金，每日按拖欠金额千分之五支付滞纳金。超过15日，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方除应补交所欠租金及上述滞纳金，乙方之前交的保证金、商场管理费、推广费甲方不予退回。履约保证金40240元，履约保证金在乙方无违约及无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁商铺且缴清全部租金、管理费、水电费及其他应缴费用条件下，甲方如数将保证金无息退回乙方。甲方拥有商场物业经营管理权，有重新命名商场的权利。甲方根据经营需要，保留改进、扩充、调整、增加或减少本商场单位用途、数目或面积的权力，在租期内因调整乙方所租商铺的用途或面积，费用按调整后实际面积计算。合同期内，如甲方对商场扩建、改建、调整、装修、增减设施等，乙方必须无条件配合，在停业扩建、改建、调整、装修、增减设施期间，乙方所支付的租金、商场管理费不予退回，租期可顺延，乙方不得以任何理由阻挠和拒不执行。在租赁期满或因合同约定或甲乙双方另行约定提前解除合同之日起，3天内乙方将所有物品经甲方同意放行时撤出商场。 合同签订后，东博公司将租赁铺面交由爱素阁公司装饰装修，爱素阁公司投入经营铺面。2015年12月14日，爱素阁公司缴纳了1500元水电周转金，缴纳了2016年3月1日至2016年5月31日一个季度租金57360元，合同保证金40240元。2016年6月14日，缴纳了2016年6月1日至2016年6月30日租金20120元。 2016年5月27日，爱素阁公司发函东博公司公司，要求东博公司协调解决商场中央空调问题。2016年7月18日，爱素阁公司致函东博公司，告知东博公司因东博公司违约行为（未解决反映的问题、未按承诺开业）造成爱素阁公司巨大损失，暂时不交租金。 2016年8月12日，东博公司向各租赁商户发出《通告》（落款时间2016年8月11日），对商场经营进行调整。告知租赁商户因招商不如人意，各楼层空置严重，各楼层商户分散，不利于集中经营。为扭转经营状态，也为了各经营户能集中经营，尽快扭转萧条局面，拟将一、二楼商户调整至三楼集中经营（后确定三楼为珠宝古玩，四楼古玩、珠宝、字画、红木家具业态不变），以保证商户在合同有效期正常经营，希望各商户配合。2016年9月10日，该公司公布补贴方案，对于愿意按双方签订合同要求调整到三楼继续经营的租户：1、租赁期以年为单位可签订三年制合同；2、优惠补贴：一、二楼与我司合同有效期内守约商户于2016年10月10日前达成调整协议重新签订租赁合同的，给予免其2016年9月30日至2016年11月30日装修期间租金，2016年12月1日至2018年8月30日20个月免租期补贴。3、公司负责三楼公共区域装修、铺面隔墙、门楣及电表入户。4、2016年10月10日前达成调整协议重新签订合同的，由东博公司出资协助经营户搬迁及相应维修。对于一二楼守约商户2016年11月30日前不愿意按双方签订合同要求调整到三楼经营租户并与东博公司终止合同搬离商场的补贴政策：1、铺面固定、不能直接搬动的靠墙柜按每米1000-1200元计补，复合木地板按每平方米50-60元计算，格栏顶按每平方米40-50元计。2、其他事项可协商酌情补偿。 2016年10月10日，东博公司向爱素阁公司发出函告，告知爱素阁公司，自2017年7月1日至9月30日拖欠租金60360元，滞纳金30784元。按合同约定每期租金在季度前15天缴付，故应于2016年9月15日交第四季租金60360元，未按时交付，产生滞纳金3018元，共拖欠租金120720元，滞纳金33802元。公司经多次催收未果，已严重违约，按照合同约定解除租赁合同，要求爱素阁公司按约定补缴租金及滞纳金，同时将商铺内物品撤离商场。 2016年10月27日，爱素阁公司再次发函告知东博公司，商场硬件设施不完善，空调不开，要求东博公司履行义务，否则拒绝交租金。对东博公司发函要求交纳7月至10月租金进行回复，表示不履行承诺恢复业态，不同意交纳租金。 东博公司于2016年12月7日对爱素阁租赁的商铺采取停水停电措施。2016年12月13日，爱素阁公司再次致函东博公司，重申要求东博公司恢复商场业态，对东博公司于2016年12月7日采取对其店面采取停水停电措施，导致无法继续经营严重受损，表明会通过各种途径维护权益。 庭审中，爱素阁公司陈述其已于2017年7月1日停止经营，商铺内留有厨房设备、空调、桌椅、沙发、摄像头、装饰物等物品，其安排人员看守商铺。 以上事实，有《房屋租赁合同》、函告、通知、房产证、收据及当事人陈述予以证实。 本院认为：一、关于合同是否解除问题。东博公司将其有权转租的商铺出租给爱素阁公司，双方签订《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。双方合同约定租金按季度缴纳，爱素阁公司签订合同时缴纳了一个季度租金，爱素阁公司应当于季度结束前15天即2016年5月15日前缴纳2017年6月1日至2016年8月31日租金，但爱素阁公司仅于2016年6月14日交纳了2016年6月租金20120元，之后未向东博公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方合同约定逾期交纳租金超过15天，视为严重违约，东博公司方有权解除合同，故东博公司主张解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方合同至通知到达之日即2016年10月10日解除。 爱素阁公司抗辩主张因商场未安装空调，双方合同未约定东博公司为爱素阁公司提供中央空调，且爱素阁公司也自认其自行安装空调解决该问题，故其以此抗辩拒付租金，本院不予支持。爱素阁公司抗辩主张商场未按承诺开业拒交租金。双方签订的合同未明确商场开业的时间，爱素阁公司在与东博公司签订租赁合同时，应当对当时的租赁物的实际状况、经营环境、客源情况等因素进行必要的调查和了解，爱素阁公司租赁商铺用于经营餐饮业，与玉器城商场经营项目并不一致，东博公司已经按照约定实际交付铺面给爱素阁公司使用，爱素阁公司也已经开展经营，故爱素阁公司以商场未整体开业为由拒交租金，本院不予支持。至于爱素阁公司以东博公司改变经营业态拒交租金问题。双方合同约定东博公司可以根据经营需要，改进、扩充、调整商场用途，东博公司于2016年8月12日公告因招商不足调整一、二楼商铺至三楼集中经营，并不违反合同约定，故本院对爱素阁公司以此拒交租金不予支持。 二、关于租赁物返还及租金支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”爱素阁公司与东博公司租赁合同解除，爱素阁公司应当将其承租的铺面腾空返还给东博公司，东博公司已通知解除合同并限期要求爱素阁公司搬离铺面，现爱素阁公司仍未清空铺面并将铺面返还原告，无正当理由，东博公司张爱素阁公司向其返还交接租赁铺面，本院予以支持。 关于东博公司主张租金，签订合同交付铺面后，东博公司已经实际使用铺面开展正常经营。如前述，双方签订的合同并未限制东博公司改变商场经营业态，但爱素阁公司所承租的商场整体经营环境尚不成熟，未形成稳定的顾客群体，东博公司整体调整一、二楼商场经营期间，商铺搬离、装修、改造确实对爱素阁公司日常客流产生影响，东博公司因商场调整不能保持商场经营状态应承担违约责任，即不能按照合同约定收取应缴纳租金，租金应当相应减少。作为商业经营的风险，爱素阁公司应当预见商场发展前景和经营条件成熟程度，预见未成熟商场未来因招商风险对经营的影响，而无证据证实商场调整导致爱素阁公司无法使用铺面经营，综合上述因素，本院酌定自2016年8月12日东博公司公告调整商场之日起相应租金减少50%，东博公司自行承担50%。2016年10月10日，双方租赁合同解除，爱素阁公司未搬离铺面，应参照租金标准继续支付逾期腾房占有使用费。故自2016年7月1日至2016年8月12日期间租金为28168元（20120元/月×1月+20120元/月÷30天×12天）。2016年8月13日至2016年12月7日的租金（占有使用费）计算为38228元（20120元/月×3月+20120元/月÷30天×24天）×50%，以上租金（占有使用费）共计66396元。至于2016年12月7日东博公司停水停电后占有使用费。双方租赁于2016年10月10日解除，东博公司已给予爱素阁公司合理期限搬离，但自合同解除之日起至2016年12月7日，爱素阁公司即未搬离商铺也未支付租金，继续占有商铺，故东博公司有权采取停水停电措施。鉴于爱素阁公司仍继续占有东博公司铺面，爱素阁公司应当对其占有铺面的造成商铺占有使用费损失进行合理补偿，考虑铺面此时已无法正常使用，本院酌定自2016年12月8日起，爱素阁公司按租金标准20%向东博公司支付逾期腾房占有使用费，即按月4024元（20120元/月×20%）支付至返还铺面之日止。 三、关于东博公司主张逾期支付租金的违约金，如前述，爱素阁公司未按约定支付租金，应按约定支付违约金，但鉴于本院对东博公司于2016年8月12日调整商场经营后，不能保持正常经营状态，爱素阁公司应付租金相应调整减少，故对东博公司主张爱素阁公司支付逾期租金违约金，本院不予支持。 四、关于爱素阁公司各项反诉主张。如前述，爱素阁公司逾期支付租金导致合同解除，故爱素阁公司主张东博公司确保商铺供水供电及空调正常使用，继续履行合同，本院不予支持。关于爱素阁公司主张的营业损失。企业经营收入受诸多因素影响，东博公司已按约定将商铺交由爱素阁公司使用，无证据证实2016年3月1日至2017年5月30日期间因爱素阁公司违约行造成其无法正常使用租赁物导致其营业损失，爱素阁公司主张东博公司赔偿2016年3月1日至2017年5月30日营业损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于爱素阁公司主张的违约金10万元，双方合同未约定该违约金的计算方式，故爱素阁公司主张违约金10万元亦无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告广西东博商业有限责任公司与被告广西爱素阁餐饮管理有限公司于2015年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月10日解除； 二、被告广西爱素阁餐饮管理有限公司向原告广西东博商业有限责任公司腾退返还位于南宁市青秀区商铺； 三、被告广西爱素阁餐饮管理有限公司向原告广西东博商业有限责任公司支付2016年7月1日至2016年12月7日租金（占有使用费）66396元； 四、被告广西爱素阁餐饮管理有限公司向原告广西东博商业有限责任公司支付占有使用费（计算方式：自2016年12月8日起至返还铺面之日止，按每月4024元计算）； 五、驳回原告广西东博商业有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告广西爱素阁餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费5593元，由广西东博商业有限责任公司负担4134元，由广西爱素阁餐饮管理有限公司1459元。反诉案件受理费6600元，由被告广西爱素阁餐饮管理有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  蒙海艳 二〇一七年十二月七日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。