湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初3373号原告：攸县锦绣梅城物业有限公司，住所地：湖南省攸县联星街道永佳社区永佳路。法定代表人：黄电，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘斌泉，男，1967年5月20日出生,汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：谭道平，男，1979年4月13日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县锦绣梅城物业有限公司(以下简称“梅城物业公司”)与被告谭道平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅城物业公司的法定代表人黄电及其委托诉讼代理人刘斌泉、被告谭道平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费10842元；2、判令被告依法缴纳逾期每月千分之二十的滞纳金6480元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月17日被告谭道平在原物业（新健物业）办理交房入住手续。原告公司于2016年12月通过招投标程序于2017年1月进入小区服务，并与原物业开发公司签订了《前期物业服务合同》，三方约定财务交接；原新健物业所有债权委托原告公司代收。根据合同要求，原告配置齐备，并履行了各项义务，而被告未按时缴纳物业管理服务费，还找与物业无关的借口，严重影响了物业管理工作的正常开展。经原告多次催收未果，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20120053103）复印件1份，拟证明被告谭道平系圣雅园小区8栋1单元103室的业主；2、《润发圣雅园前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业移交管理协议》复印件各1份，拟证明合同就物业公司与业主的权利义务进行了明确约定以及原告攸县锦绣梅城物业有限公司对圣雅园小区管理的由来；3、业主交房签约资料1份，拟证明被告谭道平于2013年7月17日入住圣雅园小区，并承诺遵守《圣雅园临时管理规约》以及按时足额交纳物业费的事实；4、《欠费明细》、《物业费催缴通知》、老欠台账复印件各1份，拟证明（1）被告谭道平拖欠物业费10854元；（2）原告攸县锦绣梅城物业有限公司催收的情况；5、《攸县物价局关于攸县新健物业管理有限公司“润发圣雅园”小区住宅物业服务收费标准的函》，拟证明原告攸县锦绣梅城物业有限公司的收费依据。被告谭道平答辩称：1、原告公司诉讼主体不适格，被告未与原告公司签订合同，双方之间无关联性。2、原告所述不是事实；新健物业公司将涉案小区物业服务转让给原告公司，被告不知情且未通知被告，新建物业公司与原告公司之间的约定被告不知情，系其双方私自约定。3、原告物业公司未履行物业服务的义务和职责。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告谭道平为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：照片15张，拟证明物业服务不到位的事实。经庭审质证，被告谭道平对原告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的《润发圣雅园前期物业管理服务合同》没有异议，对前期物业管理服务协议有异议，前期物业多收费，没对被告进行服务，2014年至2019年消防没有水，也没有路灯，主房开裂很长；对物业移交管理协议被告不知情，也没有经过业主代表同意；对证据3无异议，但是房屋质量不合格；对证据4被告不认可，被告没有跟原告签订协议，与原告没有任何关系；对证据5没有异议，但是被告没有享受任何服务。原告对被告的证据质证意见如下：照片看不出是什么内容，被告的房屋质量问题，应由开发商承担；但据原告所知，开发商进行过一次修复，也有过赔偿。本院经对本案证据进行审查，认证如下：原告的证据1、2、3、4、5及被告的证据真实性均予以采信，证明目的需综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告攸县锦绣梅城物业有限公司系2010年11月23日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务，房屋中介服务，家政服务等。被告谭道平于2013年1月20日购买了由株洲润发置业有限公司（以下简称润发置业公司）开发的圣雅园小区8栋103号房，建筑面积为125.46平方米。2013年6月15日，润发置业公司与攸县新健物业管理有限公司（以下简称新健物业公司）签订了《润发圣雅园前期物业管理服务合同》，双方约定由新健物业公司为圣雅园提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元/月/平方米收取，物业费按年交纳，逾期交纳物业费的应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，新健物业公司对圣雅园小区进行物业服务管理。2013年7月17日，被告谭道平入住该小区，并与新健物业公司签订《前期物业管理服务协议》,确认《圣雅园临时管理规约》等，同意遵守并履行前期物业管理协议及业主临时公约中规定的所有责任和义务。2017年1月28日，润发置业公司（甲方）与原告攸县锦绣梅城物业有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，协议约定：第一条物业基本情况物业名称：攸县圣雅园小区物业类型：住宅与商业项目坐落位置：攸县火车站旁建筑面积：约89089.84平方米。第二条管理期限1、本合同期限自2017年1月1日起至2020年12月30日止；经甲乙双方协商，2017年1月1日起乙方接管本项目。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。…第四章物业服务费用第十五条…1、物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准暂定如下（按株洲物价局株洲市房产局发布的株价服【2011】102号文件为准）：高层住宅（带电梯）：1.2元/月/平方米；多层住宅（带电梯）：1.2元/月/平方米；多层住宅（不带电梯）：0.8元/月/平方米；商业用房：2.0元/月/平方米；别墅：0.8元/月/平方米；车库：2.0元/月/平方米；以上的费用不包含城镇垃圾处理费，并已经物价局审核。…第七章违约责任第三十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同缴费的相关约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年1月20日，新健物业公司（甲方）与原告攸县锦绣梅城物业有限公司（乙方）签订《物业移交管理协议》，约定：一、移交物业范围：甲方保留对“圣雅园”小区12号整栋商住楼，A栋综合楼一楼商铺。…除此之外“圣雅园”小区的其余物业全部移交给乙方进行管理。二、乙方接管期限：2017年1月20日起至“圣雅园”小区成立业主委员会另聘物业管理公司为止。三、乙方服务收费：乙方服务收费应当按照县政府颁布的标准收取。四、遗留问题处理：“圣雅园”小区原欠甲方的物业管理费，由甲方造具清册作为本协议附件，乙方据此向业主收取。被告谭道平交纳了2014年8月30日之前的物业费，但未交纳2014年9月1日至2020年8月30日期间的物业费。经原告攸县锦绣梅城物业有限公司催收未果，故诉至本院。另查明，2014年10月31日，攸县物价局下达了《攸县物价局关于攸县新健物业管理有限公司“润发圣雅园”小区住宅物业服务收费标准的函》，规定圣雅园小区住宅前期物业服务收费备案标准为：高层住宅（电梯房）收费标准为1.2元/㎡.月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、润发置业公司与新健物业公司签订了《润发圣雅园前期物业管理服务合同》、原告攸县锦绣梅城物业有限公司与润发置业公司签订的《前期物业管理服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律的规定，合同合法有效，对包括被告谭道平在内的圣雅园的所有业主均具有法律约束力。故被告谭道平提出“原告公司诉讼主体不适格”的答辩意见，本院不予采纳。原告攸县锦绣梅城物业公司依照合同约定履行了物业服务管理义务，被告应当按合同约定缴纳物业服务费。根据原告与润发置业公司签订的《前期物业管理服务合同》，约定服务期限为2017年1月1日至2020年12月30日，故被告应向原告支付2017年1月1日至2020年8月30日期间的物业服务费共计6624.29元【125.46㎡×1.2元/月/㎡×44个月=6624.29元】；另对原告请求被告支付2014年9月1日至2016年12月30日期间的物业服务费，因原告公司未与被告所在小区建设单位签订该期间的物业服务合同，也未实施服务管理，且原告公司与新健物业公司签订《物业移交管理协议》只是新健物业公司委托原告公司收取，原告公司未取得2014年9月1日至2016年12月30日期间物业服务费的债权，故原告请求被告支付2014年9月1日至2016年12月30日期间的物业服务费，本院不予支持。2、关于原告诉请计算滞纳金的问题。虽然合同约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。”现原告请求按逾期未缴纳的数额按千分之二十的标准计算滞纳金，但该合同约定及原告请求计算标准均超过相关法定标准，且经庭审查明在原告物业服务期间对被告提出的合理服务诉求，原告存在未能及时解决的现象，物业服务有瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。另被告谭道平向新健物业公司交纳的押金2000元本案中未举证证明，由被告与新健物业公司结算。综上所述，本院对原告请求被告支付所欠物业服务费10842元并缴纳逾期每月千分之二十的滞纳金6480元的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告谭道平在本判决生效之日起十日内向原告攸县锦绣梅城物业有限公司支付2017年1月1日至2020年8月30日的物业服务费6624.29元；二、驳回原告攸县锦绣梅城物业有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取116元，由被告谭道平负担44元，原告攸县锦绣梅城物业有限公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇二〇年十一月十一日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。