福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0524民初4831号 原告：李巧宗，男，1977年12月3日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李树芳，福建一心律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。 法定代表人：赖永元，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 原告李巧宗与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称：新湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李巧宗的委托诉讼代理人李树芳、被告新湖公司的委托诉讼代理人王锦隆、郭跃元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李巧宗向本院提出诉讼请求：1、判决新湖公司立即支付李巧宗逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款359620元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计45312元）；2、判决新湖公司立即支付给李巧宗因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1000元；3、由新湖公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月5日，李巧宗与新湖公司签订《商品房买卖合同》1份。合同约定，李巧宗向新湖公司购买址在安溪县汤头村蓝溪国际·翠湖城第XXX号楼XX室套房，价款为人民币359620元；新湖公司应于2016年6月30日前将商品房交付给李巧宗使用；若新湖公司未能按期交付商品房，如逾期超过90日，李巧宗有权要求继续履行合同，同时自交房期限届满次日起至实际交房之日止，新湖公司应按日向李巧宗支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，李巧宗已按合同约定缴清购房款，履行完合同约定的义务，但新湖公司未能在合同规定时间内完成交付任务，至今依然未能向李巧宗交付商品房。新湖公司的行为已构成违约，应当按合同约定向李巧宗支付相应的违约金。 新湖公司辩称，一、李巧宗计算逾期交房违约金时未扣除工程可顺延天数，直接按照合同书面约定自2016年7月1日起算，是错误的。答辩人根据合同约定可以顺延的天数应当从李巧宗主张逾期天数中予以扣减。1、根据李巧宗与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》附件六第三条第五款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：⑴非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；⑵为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；⑶施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；⑷气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；⑸非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；⑹政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。2、根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件，答辩人开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程，同时，湖头镇政府需先将规划区内的高压电力杆线路迁移及排洪沟改道之后才能将建设用地交付给答辩人，答辩人需配合迁移、改道工程。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地，因此，自商品房买卖合同签订之日起至2015年7月30日共计298天属于可以顺延的时间。3、原被告双方于2014年10月5日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延期限298天（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27天）；2015年8月1日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即，在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房354天，顺延至2017年6月19日前交房。在2016年7月1日至2017年6月19日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60天，顺延至2017年8月18日前交房。在2017年6月20日至2017年8月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7天，顺延至2017年8月25日前交房。在2017年8月19日至2017年8月25日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天，顺延至2017年8月27日前交房。二、2017年11月16日，李巧宗已经接收标的房产。因此，即使存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也仅应当计算到2017年11月16日止。三、案涉房产实际购房款为在《商品房买卖合同》约定的价款的基础上优惠了50000元，李巧宗实际支付的购房款比合同约定减少了50000元。因此，即使答辩人存在逾期交房的情况，逾期交房违约金的计算也应以李巧宗实际支付购房款309620元为基数，而不是以合同约定金额359620元为基数。四、李巧宗主张按照已付购房款每日万分之三的比例计算违约金，虽有合同约定，但与其因此而遭受的损失相比，明显过高，答辩人特依法申请法院调减违约金。按本案逾期时间适用90天以内的每日万分之二的比例计算违约金。答辩人虽然延期交房，但是答辩人延期交房给李巧宗造成的损失并不大。从逻辑上讲，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失（因为房屋租金也是房屋在一定期间占有、使用和收益权利的货币形式体现）。这一观点，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中可以得到印证，该条规定逾期交付使用房屋的，损失可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。为证明李巧宗的损失大小，答辩人已委托有资格的房地产评估机构对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估，以此作为衡量李巧宗所受损失的大小。鉴于评估机构还未出具评估报告，答辩人申请法院依法对租金进行评估。故答辩人特依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，申请法院调减逾期交房违约金标准。调减后的违约金标准，可按损失的1.3倍确定。五、李巧宗要求支付因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1000元的前提条件是李巧宗在约定的交房时间内同意接受不符合约定的房产。但是本案并未发生该情形，故李巧宗主张1000元违约金，缺乏依据。综上所述，李巧宗仅凭《商品房买卖合同》的书面约定，未考虑影响交房的实际因素和合同约定的可以顺延交付的情形，其诉求缺乏事实依据，恳请法院驳回李巧宗不当的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对李巧宗提供的《商品房买卖合同》、销售不动产发票复印件各1份，新湖公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为商品房买卖合同缺少补充协议，涉及可以顺延的相关约定；对销售不动产发票的关联性有异议，认为购房款的实际金额应该扣除在之前发生的优惠50000元的事实。本院认为，由于新湖公司对证据真实性、合法性没有异议，故本院对李巧宗欲证明向新湖公司购买涉案商品房，且商品房购房款已付清的事实予以认定，但对商品房买卖合同是否缺少补充协议，是否涉及可以顺延的相关约定，新湖公司是否未依约履行合同约定的交房义务并构成违约的事实，以及购房款是否发生优惠50000元的事实待结合其他证据再进行认定。2、对新湖公司向本院提供的《合同补充协议》复印件1份，李巧宗对真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为《合同补充协议》包含格式条款，新湖公司没有对延期交房的特殊原因尽到解释义务，该条款应为无效条款。本院认为，《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，且李巧宗作为成年人，具有完全的民事行为能力，尤其是对与自身具有直接利害关系的合同条款，更应该持有审慎的注意义务，故该证据本院予以采信。3、对新湖公司提供的安溪县人民政府《关于要求组织评审〈安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告〉的函》复印件及安溪县水利局《关于安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复复印件各1份，李巧宗对合法性无异议，但对真实性，关联性有异议，认为政府文件均发布于2013年10月，签订合同是2014年10月5日，签订合同之前的事与本案没有关联，河道改造属于开发商风险可控范围，不能成为开发商逾期交房的原因；同时新湖公司也没有提供证据证实河道改造确实影响到施工建设，不能成为延期交房的理由。本院认为，新湖公司提供该证据仅是欲证明涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程进行的事实，且与本案涉案商品房的开发建设具有相应的关联性，故对该证据，本院予以采信。4、对新湖公司提供的安溪县人民政府《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》及电力路线安全距离的相关规定复印件1份，李巧宗对证据的“三性”均有异议，认为湖头镇政府存在事后重新出具说明的嫌疑及在说明上存在补充负责人签名的瑕疵；2015年4月就完成征地动工，2015年7月完工，即使逾期，逾期天数只有三个月。本院认为，该证据虽存在着形式瑕疵，但证明书就整个蓝溪国际·翠湖城竣工验收延误的原因及事实作出相应的说明，具有相应的证明力，故该证据本院予以采信。5、对新湖公司提供的福建省安溪县气象局的气象证明及降雨情况统计复印件各1份，李巧宗对降雨情况没有异议，但认为因气象原因造成的逾期交房约定属于格式条款，应为无效条款，即使气象原因成为逾期交房的理由，2016年6月30日后产生的降雨也不能成为逾期交房的扣除时间。另外李巧宗确认2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。本院认为，该证据是福建省安溪县气象局依法定程序提供的，具有足够的证明力，本院依法予以采信。6、对新湖公司提供的入伙合约复印件1份、业主入住验房签收单复印件，李巧宗对证据三性无异议，本院依法予以采信。7、对新湖公司提供的代付款说明复印件1份、转账凭证复印件1份、彭天才个人身份证复印件1份、关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知，李巧宗对证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。认为开发商转给李巧宗的5万元是政府支付给业主的困难补助费，李巧宗不知道政府与开发商之间关于5万元的具体约定，与本案的商品房预售合同纠纷没有关联性，困难补助费是具有道德意义的赠与，而且已经支付完毕，不可撤销或在购房款中予以减少。本院认为，新湖公司提供的证据与本案具有关联性的证据相佐证，本院不予采信。8、对新湖公司提供的湖头新城房屋征迁补偿安置事实方案，李巧宗对证据三性均有异议，没有看到原件，无法核对真实性、合法性，即使真的存在这个文件，也与本案没有关联性；本院认为，新湖公司未能提供原件，且该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 本案双方当事人的争议焦点是：1、新湖公司交房时间是否可以顺延，如果可以顺延，顺延的天数是多少？2、双方约定逾期交房的违约金是否过高，是否应予以调减？3、李巧宗请求新湖公司支付未达到违约条件的违约金1000元是否有法律依据？4、李巧宗实际支付的购房款是否比合同约定的购房款减少50000元，如果有减少50000元，逾期交房的违约金计算基数是否应按实际购房款为基数？ 关于上述焦点1，本院认为，根据新湖公司提供的证据，可看出涉案房屋所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形。 结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年10月5日、约定交房的时间是2016年6月30日前，新湖公司可据实予以延期的时间为2014年10月5日起至2015年7月30日止，期间为298天，即新湖公司对涉案房屋的交房时间可相应延长298天。其次，李巧宗与新湖公司双方确认新湖公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56天。新湖公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的天数予以扣除的意见不能成立，本院不予采纳；李巧宗主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，本院予以采纳。综上，新湖公司对涉案房产的交房时间可以顺延，顺延的天数为354天（298天＋56天），即可以延期至2017年6月19日前交房。 关于上述焦点2，本院认为，新湖公司逾期交房给李巧宗所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖公司主张双方约定的逾期交房违约金按李巧宗已付款日万分之三计算过高，因未能提供相应证据，且合同对李巧宗逾期超过90日后付款的违约金也是约定按应付款的日万分之三计算，故其要求依法予以调减的理由不充分，本院不予采纳。 关于上述焦点3，本院认为，双方在合同第八条约定若新湖公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给李巧宗，应支付给李巧宗1000元的违约金，该约定是基于涉案房屋已交付，且所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而涉案房屋至今尚未交付，故李巧宗诉求该违约金，于法无据，本院不予支持。 关于上述焦点4，本院认为，新湖公司欲证明新湖公司在《商品房买卖合同》约定价款的基础上给予李巧宗50000元的优惠，案涉房产的实际购房款减少50000元，因新湖公司提供的证据与本案具有关联性的证据相佐证，本院不予采信，故新湖公司主张李巧宗实际支付的购房款比合同约定的购房款减少50000元，证据不足，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月5日，新湖公司作为出卖人与李巧宗作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：20XX2）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李巧宗向新湖公司购买址在安溪县蓝溪国际·翠湖城第XXX号楼XX号房，建筑面积共98.23平方米，每平方米3661元，总价款359620元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李巧宗将购房款359620元支付给新湖公司，2017年11月16日，李巧宗接收涉案房产。2017年9月25日，李巧宗向本院提起诉讼。 另查明，1、新湖公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工，逾期交房可顺延的日数,2014年10月5日至2015年7月30日为298天。2、自2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，李巧宗与新湖公司双方确认新湖公司可扣除的中雨以上日数计56天。 本院认为，李巧宗与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李巧宗依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，如前所述，本案逾期交房可顺延至2017年6月19日，自逾期交房时间2017年6月20日计至实际交房时间2017年11月16日，新湖公司实际违约日数为149天，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖公司逾期交房已超过90日，李巧宗选择继续履行合同，故新湖公司应向李巧宗支付逾期交房违约金为359620元*149*0.03%=16075元。 综上所述，李巧宗的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。新湖公司的答辩，符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产开发有限公司应在判决生效后10日内支付李巧宗逾期交房违约金16075元； 二、驳回李巧宗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费958元，由李巧宗负担626元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈桂树 人民陪审员  蔡国端 人民陪审员  黄云平 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  王秋萍