山东省宁阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0921执异38号案外人：胡某，男，1972年9月8日出生，汉族，住宁阳县。案外人：胡某，男，1989年5月14日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：胡某，男，1972年9月8日出生，汉族，系胡某之兄。申请执行人：泰安中联混凝土有限公司宁阳分公司，住宁阳县葛石镇夏庄社区谭厂村。法定代表人：齐勇，执行董事。被执行人：淄博宝龙房地产开发有限公司，住恒台县东岳路以东北苑宝龙小区****。法定代表人：冯海军，职务总经理。在本院执行申请执行人泰安中联混凝土有限公司宁阳分公司（以下简称中联宁阳分公司）与被执行人淄博宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）买卖合同纠纷一案中，案外人胡某、胡某对执行标的向本院提出书面异议，并提供相应证据。本院受理后，依法组成合议庭审查，现已审查终结。案外人称，请求中止依据贵院（2018）鲁0921执保650号执行裁定书对申请人所有的宁××庙街道办事处××内宁阳县××小区××楼××单元××房产的执行。事实与理由：贵院在执行泰安中联混凝土有限公司宁阳分公司与淄博宝龙房地产开发有限公司、淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司买卖合纠纷一案中(案号：(2018)鲁0921执保650号执行裁定书),于2018年7月17日查封属于申请人所有的宁阳县××办事处××号内宁阳县东方富居8号楼3单元902房产。该房早在2015年6月6日，申请人胡某就与被申请人淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳县分公司签订房屋订购合同，约定购房款总价402500元，当天向淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司财务人员郭晓转账20万元的购房款，又于2018年10月19日向郭晓转账25万元房款。2016年10月国庆节期间，申请人胡某(胡某之弟)因结婚装修并入住该房屋至今。根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，申请人在贵院查封房屋前已与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳县分公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付了房屋的全部价款，并已实际占有涉案房屋，未能办理房屋登记过户手续非因申请人的过错，是因买房时开发商不具备办证条件。申请人的权利能够排除案件执行，根据民事诉讼法第227条的规定，请贵院裁定中止对上述房产的执行。案外人向本院提供以下证据：1、《定购协议书》复印件一份，证明2015年6月6日宝龙公司（甲方）与胡某（乙方）签订购房协议，该协议约定：甲方通过出让方式取得位于欣街以北、三里河以东、原自行车配件厂以西地块土地使用权，建设住宅暂定名为东方富居-欣河郡。乙方自愿向甲方购买上述住宅中8楼3单元902室。总价为402500元，乙方在本合同签订时向甲方支付200000（人民币贰拾万元）。甲方处加盖了“淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司”公章，乙方处由胡某签名。2、宝龙公司宁阳分公司给案外人出具的《收据》复印件2份，证明2015年6月6日、2018年10月19日该公司收到胡某缴纳涉案房款45万元。3、中国农业银行股份有限公司宁阳文庙支行出具的胡某银行卡（账号62×××14）交易明细清单一份，证明案外人两次通过网银转账至宝龙公司宁阳分公司财务人员郭晓账户，共计45万元，该公司于收款当日向案外人出具了收款收据，收据上加盖了公司公章，经手人郭晓。4、装修及购买家具的发票、单据等合计11张，证明涉案房屋在2016年10月份国庆节期间装修入住。5、宁阳县行政审批服务局不动产登记中心出具的证明一份。申请执行人称，因案外人胡某对(2018)鲁0921执保650号执行裁定书查封的房产提出执行异议，现答辩如下：案外人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，其执行异议不能成立，应依法驳回其异议请求。首先，案外人胡某在宁阳法院查封该楼房前，与淄博宝龙房地产开发公司(以下称宝龙公司)之间并没有签订合法有效的书面买卖合同。根据胡某的举证，2015年6月6日与宝龙公司签订的《订购协议》,而订购协议的性质是认购和预约，而法律规定的合法有效的书面买卖合同，是指签约而非预约法律明显是在保护作为签约的买卖合同。其次，在法院查封之前，胡某并没有合法占有该不动产。根据胡某举证情况来看，胡某夫妻双方和子女名下在宁阳县境内并没有住房，而该楼房却是由胡某的弟弟使用至今，那么到底是是胡某购房还是胡某购房？且胡某称2016年10月国庆节期间，胡某因结婚装修入住该房屋至今，试问在仅仅支付购房订金，没有支付剩余购房款的情况下，开发商能够向其交房吗？其陈述更不符合行业惯例和日常行为规则！其举证和陈述不符合常理，其证据不足令人信服，不能认定其实际合法占有该楼房。再次，胡某在法院查封前并没有支付全部价款。根据胡某举证其均是向郭晓个人账户打款，不能证明是宝龙公司收到了胡某的购房款！且法院查封时间是2018年7月17日，胡某支付25万元(暂且不讨论向郭晓转账是不是购房款)的时间是2018年10月19日，是在法院查封了三个月以后，明显不属于在法院查封前支付了全部价款的情形！胡某明知法院已经查封了该楼房，其仍然支付剩余购房款，而不向法院交付执行，明显是与宝龙公司合意抗拒、逃避执行！其证据不足以采信！最后，胡某是因自身原因未办过户登记。胡某2015年6月签订订购协议，截止到法院2018年7月查封该楼房，期间三年多并未积极交纳购房款并办理产权登记，是其自身原因致！综上，根据以上分析，案外人的异议理由均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,答辩人认为只有同时符合二十八条的四个条件的情况下，才能排除执行！故案外人的异议理由不能成立，应依法裁定驳回其异议申请。被执行人宝龙公司未向本院提出答辩意见。本院查明，中联宁阳分公司与宝龙公司、淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司（以下简称宝龙公司宁阳分公司）买卖合同纠纷一案，本院依中联宁阳分公司财产保全申请于2018年7月6日作出（2018）鲁0921执保650号执行裁定书，裁定查封、冻结被执行人宝龙公司、宝龙公司宁阳分公司银行存款40万元或其他等值财产。本院依据该裁定向宁阳县不动产中心发出协助执行通知书，协助查封宝龙公司名下位于宁阳县××小区××楼××单元××号房××套。查封期三年，自2018年7月17日至2021年7月16日止。查封期间不得办理转让、买卖、抵押等手续。2018年9月10日本院作出（2018）鲁0921民初2783号民事判决书，判决书中确认宝龙公司宁阳分公司系宝龙公司分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告宝龙公司承担。综上，判决被告宝龙公司于本判决生效后三日内支付原告中联宁阳分公司货款391640元及违约金；驳回原告宝龙公司的其他诉讼请求。判决生效后，宝龙公司未履行还款义务，中联宁阳分公司于2018年10月24日向本院提出强制执行申请，本院立案执行，案号（2018）鲁0921执1429号。执行过程中，2019年1月2日中联宁阳分公司（甲方）与宝龙公司（乙方）签订和解协议，该协议上乙方落款处由宝龙公司宁阳分公司负责人郭玲玲签字盖章。2019年2月2日申请执行人收到执行案件款40万元整，由代理人出具收条。本案以双方当事人达成和解协议为由裁定终结本次执行程序。因查封房产未解除查封，胡某、胡某对本院保全查封的涉案房屋主张权利，向本院提出案外人执行异议申请。本院认为，案外人对本院保全查封的涉案房产主张权利，提出执行异议申请，并向本院提供了《定购协议书》、《收据》、银行卡交易明细清单、装修房屋材料购买家具发票等证据材料，经审查，案外人对涉案房产主张权利的理由成立。一、案外人提供《定购协议书》、《收据》等证据能证明在法院查封之前已与被执行人签订了书面购房合同，购买涉案房屋的事实。案外人胡某与宝龙公司签订的协议书虽没有注明签订时间，但该协议上约定：合同签订时向甲方宝龙公司支付200000元，案外人提供2015年6月6日宝龙公司宁阳分公司给胡某出具的交纳房款收据能够予以证明。二、案外人已按约定支付了全部价款。申请执行人辩称案外人向郭晓个人账户打款，不能证明是宝龙公司收到其购房款，且第二次打款是在法院查封之后。本案中，虽然宝龙公司未就涉案房屋买卖事实向本院提供答辩意见，但案外人提供宝龙公司宁阳分公司出具的两份房款收据及其胡某个人银行卡交易明细，结合与宝龙公司签订《协议书》，能印证案外人胡某转款至郭晓账户45万元即支付该公司购房款的事实，亦能证明案外人按协议约定已支付了全部价款的事实。案外人于房屋查封之后缴纳房款，其责任并不在案外人。三、案外人在查封之前已占有了涉案房屋。案外人提供装修房屋购买材料及家具的订货单、销货清单、收据等合计11份，能证明案外人胡某于查封之前已占有涉案房屋的客观事实。申请执行人辩称案外人因自身原因未办过户登记，对该事实被执行人宝龙公司亦未提供相应证据予以证明。综上，案外人的异议理由成立，其申请中止对涉案房屋执行的请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、二十八条规定，裁定如下：中止对位于宁阳县文庙街道办事处欣街609号东方富居8号楼3单元902号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈 健人民陪审员  刘来义人民陪审员  秦 峰二〇二〇年十一月六日法官助理刘宁书记员赵杰