吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2020）吉0202民初2260号   原告：吉林市胜宇物业有限公司。   法定代表人：齐钰，经理。   委托诉讼代理人：丛俊兰，女，该公司经理。   委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。   被告：吉林市瑞鑫房地产开发有限公司。   法定代表人：郑佶，董事长。   委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。   委托诉讼代理人：历楠楠，吉林明达伟业律师事务所律师。   原告吉林市胜宇物业有限公司（以下简称胜宇物业公司）与被告吉林市瑞鑫房地产开发有限公司（瑞鑫房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜宇物业公司的委托诉讼代理人丛俊兰、姜艳清，被告瑞鑫房地产公司的委托诉讼代理人王冬梅、历楠楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   胜宇物业公司向本院提出诉讼请求：一、胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司于2019年3月15日签订的《港岸鑫城空置网点车库物业结算协议书》第八条无效；二、瑞鑫房地产公司承担港岸鑫城5号楼至12号楼消防设备设施安装工程责任暂定1万元（待鉴定后确定具体数额）；三、瑞鑫房地产公司承担因为消防不合格给胜宇物业公司造成罚款和维修消防主机内主板共计3万元。事实和理由：2016年4月胜宇物业公司进入港岸鑫城小区接管物业服务经营活动，瑞鑫房地产公司在服务使用期间未向胜宇物业公司交付合法有效的第三方检验的消防设施检测报告单。在此期间，胜宇物业公司多次寻求解决问题渠道。再三催促下，瑞鑫房地产公司于2019年3月19日出具《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》一份，将所交付的消防设施，清点统计核对后以书面形式让胜宇物业公司盖章签收。2019年6月，消防检查时由于多项指标检验不合格被消防处罚，胜宇物业公司认为瑞鑫房地产公司有能力使消防工程达到检验要求，胜宇物业公司找到消防建设施工单位，就施工费用与瑞鑫房地产公司协商未果。虽然胜宇物业公司已经接收消防设备。但是，瑞鑫房地产公司未对消防设备进行安全检测，违反了《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国合同法》的相关条款规定，双方所签订的《港岸鑫城空置网点车库物业结算协议书》第八条无效，故诉至法院，应支持其诉讼请求。   瑞鑫房地产公司辩称，应驳回胜宇物业公司的全部诉讼请求。一、《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条合法有效。胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司于2019年3月15日签署的《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，协议合法有效，对双方具有法律约束力。《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条第一款系附生效条件的合同，约定：“胜宇物业查验接收港岸鑫城小区内消防设备并签订《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》（见附件2）后本协议生效。”协议书签署后，双方于2019年3月19日对消防设备进行查验并签订《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》（下简称“查验记录”），双方共同促成合同生效条件成就，按《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，协议书生效；二、胜宇物业公司的诉讼请求没有事实依据及法律依据。1.瑞鑫房地产公司与胜宇物业公司均属于商事主体，具备完全民事行为能力，签订协议书过程，包括附件查验记录均经过充分协商，双方当事人均全面表达了各方的真实意思，签订协议书并约定查验程序、方法。双方指派负责人和专业技术人员依据《中华人民共和国消防法》、建设部《物业承接查验办法》共同进行查验后形成《查验记录》。参加人员合法，查验过程真实；2.瑞鑫房地产公司建设的物业早已符合物业承接查验条件。2012年动迁户入户使用，2012年至2014年即消防验收备案。对港岸鑫城5#-12#住宅楼的消防设备设施，瑞鑫房地产公司作为建设单位施工竣工验收合格，并完成消防验收备案及抽查，各主管部门同意交付使用；3.依据建设部《物业承接查验办法》第八条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补偿，不能达到补偿协议的按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。据此消防设施已经交付前期物业企业。《物业承接查验办法》第三十五条规定：“物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。”瑞鑫房地产公司建设物业包括共用消防设施及共用设备均已交付前期物业服务企业运维，前期物业服务企业非正常退出，胜宇物业公司经信访局指定接管物业，才有瑞鑫房地产公司对胜宇物业公司的消防承接查验，该次查验，并非建设单位与前期物业承接查验，也不是前期物业与后续业主委员会聘请物业之间的查验。瑞鑫房地产公司为维护社会稳定，在消防设施自2012年已经运行至2019年八年后，进行了维修后与胜宇物业公司履行查验交接；4.胜宇物业公司自认，瑞鑫房地产公司在承接查验前已经进行了相关维修。承接查验采用的办法符合法定要求，现有法律没有规定第三方检测为查验必备。《物业承接查验办法》第十八条规定：“现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。”胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司现场查验，双方指派专业消防员通过核对、观察、使用、检测和试验设备实施的配置标准、外观质感、使用功能，共同达成八项验收结果。当场进行了各项联动，均运转正常。依据双方盖章确认的《消防系统查验接收记录》中“验收结果”，双方查验交接的消防系统均为“数量齐全”、“符合设计要求”、“正常”、“有效”。在双方进行消防系统验收交接时是不存在任何问题的。依据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。胜宇物业公司作为港岸鑫城物业服务企业，是港岸鑫城建筑物消防设施维护管理单位，自2016年介入港岸鑫城物业服务，2019年3月15日全面承接物业消防设施后，其负有消防设施检测义务。建设部《物业承接查验办法》第三十四条规定，自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定、《中华人民共和国民法总则》、九民会议纪要关于合同无效的法律规定，胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司双方签署协议书第八条及查验记录都不存在无效的情形。胜宇物业公司提出的第一项主张，确认无效诉请不成立，应予驳回；三、胜宇物业公司提出的第二、第三项诉讼请求也不应支持，依法都属于该公司的义务，消防检查的对象是胜宇物业公司，并非瑞鑫房地产公司。要求瑞鑫房地产公司承担罚款、安装工程责任都无事实及法律依据。案涉小区，瑞鑫房地产公司系建设单位，消防工程竣工验收合格，自2012年交付业主使用，前期物业服务公司吉林市国瑞物业服务公司，消防设施至交付胜宇物业公司行使物业管理时，早已超出消防工程保修期限，同时交付是经查验也都是合格并正常使用的。所以瑞鑫房地产公司与胜宇物业公司在承接查验中明确约定消防设施设备属于维修工程，瑞鑫物业公司不承担保修责任。住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条规定：“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”第四条规定:“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”胜宇物业公司作为一家从事物业服务的企业，2019年3月19日完成消防系统交接，2019年10月被消防主管部门处罚，期间有近7个月的时间。在此期间内，胜宇物业公司维护、管理不当，被罚款，与瑞鑫房地产公司没有任何合同上约定的责任和法律上的责任。综上，瑞鑫房地产公司对胜宇物业公司主张的关于消防设施物业维护管理不应承担任何法律责任。应驳回胜宇物业公司的全部诉讼请求。   本院经审理查明，2019年3月15日，胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司签订《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》，约定，瑞鑫房地产公司将其开发的港岸鑫城小区已售尚未交付的买方的网点、车辆等房屋缴纳物业费问题进行约定。合同第八条约定：“协议生效。1.双方协商签订本协议后，胜宇物业公司应查验接收港岸鑫城小区内全部消防设备设施，查验过程中发现消防设备损坏部分由瑞鑫房地产公司负责维修。因属维修恢复工程，胜宇物业公司查验接收后瑞鑫房地产公司不负责保修。胜宇物业公司查验接收港岸鑫城小区内消防设备并签订《港岸鑫城项目消防系统查验接受记录》后本协议生效；2.本协议生效后，如涉及港岸鑫城小区物业验收或其他验收手续，胜宇物业公司配合瑞鑫房地产公司办理；3.本协议履行期间，瑞鑫房地产公司需要将空置房交付给买受人，胜宇物业公司须无条件配合瑞鑫房地产公司交付给买受人办理相关手续；4.本协议一式肆份，双方各执贰份；5.其他未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”双方对港岸鑫城5#-12#住宅楼进行查验，同年3月19日，双方签订《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》。2019年10月1日吉林市船营区公安消防大队对胜宇物业公司进行检查后，认为该湿式报警阀通往水力警铃阀门损坏、消防水泵应急照明设施损坏、控制柜凭条打印机损坏，违反《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二款的规定，决定对胜宇物业公司罚款贰万元。胜宇物业公司缴纳2万元罚款。   另查明，2012年6月2日，吉林市公安消防支队作出建设《工程消防工作联络单》建联字（2012）第042号。认为根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》要求，瑞鑫房地产公司5#-12#住宅、A#库房、B#库房、D#泵房、E#燃气调压站、F#箱变、G#地下车库建设工程不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。2013年11月5日，瑞鑫房地产公司5-12#住宅进行竣工验收备案，备案号220000WYS140009752。2014年3月18日，瑞鑫房地产公司对港岸新城A#-B#、库房工程竣工验收备案，备案号220000WYS140001749。2017年12月24日，吉林市消防支队作出建设工程消防工作联络单消备联字（2017）第042号，认为港岸鑫城地下车库项目经消防竣工验收备案抽查合格，具备消防安全条件。   再查明，瑞鑫房地产公司与吉林市国瑞物业服务有限公司于2011年7月2日签订《物业管理委托合同》，约定瑞鑫房地产公司将其开发的高层住宅小区委托吉林市国瑞物业服务有限公司物业管理。2016年6月20日、2019年7月5日，吉林市港岸鑫城小区业主委员会与胜宇物业公司前后签订两份《物业服务合同》，约定吉林市港岸鑫城小区选聘胜宇物业公司进行物业管理服务。   认定上述事实的证据有《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》、吉林市公安消防支队《建设工程消防工作联络单》建联字（2012）第042号、《物业服务合同》《物业管理委托合同》《房屋和市政基数设施工程施工图设计文件审查报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、备案信息管理截图等。   本院认为，关于胜宇物业公司提出《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案案件事实，《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条系合同生效及对于消防设施、设备经验收后责任分配条款，上述条款中仅系对合同的生效条件，及消防设备、设施交接后责任划分的约定，是双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，该约定依法当属有效，胜宇物业公司亦未提供确实充分证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对胜宇物业公司要求确认港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条无效并要求赔偿相关损失的主张，无事实依据和法律依据，故不予支持。   依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告吉林市胜宇物业有限公司的诉讼请求。   案件受理费400元，由原告吉林市胜宇物业有限公司承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 高博     二○二○年十一月十一日   书记员 吕程