湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2826号原告：张友娥，女，1972年10月13日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：胡海涛，湖北灵均律师事务所律师。被告：左国光，男，1978年6月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告张友娥与被告左国光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，本案审理过程中，被告左国光提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法由审判员梅婷适用简易程序，于2020年9月14日、2020年9月29日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张友娥及其委托诉讼代理人胡海涛、被告（反诉原告）左国光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张友娥向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告张友娥与被告左国光之间的《租房合同》；2、判令被告左国光向原告张友娥支付2020年3月15日至解除合同之日的租金（按每年27300元的标准，暂计算至2020年7月31日的租金为10321.64元）及电费977.06元，合计11298.7元；3、本案的全部诉讼费用由被告左国光承担。张友娥当庭变更电费金额为681.53元。事实和理由：2018年3月15日，左国光租赁张友娥位于湖北省武汉市新洲区阳逻街军安街127号一楼、二楼的房屋，租赁期限从2018年3月15日至2024年3月15日，租金为每年26000元，每两年房租在原房租基础上递增5%直到租赁期满后到续签，左国光保证合法经营，不得经营违法行为。2018年7月份，左国光开设蓝泊湾KTV，但未取得合法的营业资质，一直处于违法经营的状态。在开业期间，严重扰民，造成社区居民处于噪音之中。新洲区文化局要求左国光整改，左国光未实际整改。2019年4月25日，左国光注册了武汉市新洲区蓝泊湾音乐酒吧，经营范围仅限于餐饮服务，而左国光继续经营KTV业务，已根本违反租房合同约定的承租人保证合法经营的主合同条款。左国光于2020年3月份未按照合同约定的租金每两年递增5%支付租金27300元，而且左国光也没有按照合同约定交纳水电费用。左国光多种违反租房合同义务的行为，已构成对租房合同的根本违约。张友娥为维护其合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告左国光辩称：1、张友娥与左国光签订的租房合同不违反法律法规，尚没有到期，左国光前期投入特别大，且案涉房产不存在毁损灭失等情况，该合同尚能继续履行。2、左国光没有违约行为。左国光一直在按时交纳租金和水电费，2020年3月15日起的租金，左国光按时转账给张友娥，是张友娥拒收，未交纳租金的责任不在左国光。反而是张友娥一直在违反租房合同的约定，如2019年强行涨房租；未经左国光同意，在出租房内擅自安装监控，报警后经警方调解才拆除监控设备；将消防通道门换锁后封闭不让人进出；2019年底多次恶意断电，报警后才通电；2020年5月10日，又恶意断电至今，还将电表锁上导致左国光无法用电；2020年6月1日张友娥断了租赁房屋的水等等。张友娥的违约行为严重影响了左国光的正常经营，所以张友娥没有解除合同的理由。3、左国光所经营的行业不违反法律的强制性规定，且张友娥在签订租房合同时也知道左国光租赁案涉房屋是打算经营何种行业的。张友娥一开始还打算和左国光合伙经营，而且经营项目和装修还有噪音扰民事宜，张友娥知晓的情况下，同意并签字办理的营业执照，不可能不知道左国光所经营的行业，在合同中也没有约定禁止左国光所经营的范围。就算左国光的经营有扰民的情况，也是政府和历史遗留下来的十几年的老问题，并不影响租房合同的效力。张友娥一味阻扰左国光的经营，其根本原因是张友娥想违反合同涨租金，而左国光没有同意。4、张友娥一直采取强制手段干扰左国光正常经营到目前为止没有经营，其目的就是逼左国光走，在这期间的房租应该由张友娥自行承担。综上所述，双方之间的租房合同合法有效，且左国光也没有任何违反合同的行为，且本案明显不存在合同继续履行的障碍，故请求法院驳回张友娥的全部诉讼请求。反诉原告左国光向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张友娥继续履行双方签订的《租房合同》；2、判令反诉被告张友娥赔偿反诉原告左国光2020年5月10日至2020年8月10日的经营损失27万元（按每日营业额3000元计算）；3、本案的反诉费用由反诉被告张友娥承担。事实和理由：2018年3月15日，张友娥与左国光签订《租房合同》，约定租赁期限为6年，自2018年3月15日至2024年3月15日止。现租赁期没有到，张友娥违反合同约定要求解除《租房合同》，左国光不同意，并要求张友娥继续履行合同。在合同履行期间，张友娥擅自拉闸断电，使左国光无法正常经营，给左国光造成经济损失27万元。反诉被告张友娥辩称：1、左国光违反合同约定，拒不履行合同义务，已构成根本违约，张友娥要求与左国光解除租房合同。2、2020年5-7月，只有十天处于断电状态，其余均正常。根据用电量可以知道，左国光处于停业状态，不存在损失。且左国光并没有提供2020年3-5月的经营流水，故左国光主张的经济损失不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、张友娥提交的新洲区阳逻街军安路蓝天社区鹤园小区和东方花园小区的居民集体投诉阳逻街军安路127号蓝泊湾KTV无证经营、噪音严重扰民的申请书一份，没有申请人的身份信息，无法核实其真实性，不予采信。2、张友娥提交的美团APP上蓝泊湾KTV的注册信息及客户评价信息，登记名称为蓝泊湾KTV，同时标注为量贩式KTV，故对张友娥主张左国光经营KTV的事实予以认定，证明目的在本院认为中进一步阐述。3、张友娥提交的2020年2-6月的电费发票、收款凭证，左国光认为其已绑定手机自动扣费，无需代缴，经庭审查明，陶秋金A1、陶威恒A1分别为案涉房屋的一楼、二楼对应的电表名称，电费发票和收款凭证均已注明户名，与上述名称相一致，可以认定张友娥代左国光交纳2020年2-6月电费的事实。4、张友娥提交的市长专线政务督办单、市长专线督办单的调查情况回复，可以证明阳逻街军安路蓝泊湾卡拉OK门店存在噪音扰民，武汉市新洲区文化和旅游局对该店提出批评警告、责令改正的事实，也印证了蓝泊湾音乐酒吧经营KTV的事实。5、张友娥提交的经营场所证明及住所（经营场所）登记表，系左国光办理营业执照过程中的证件，与左国光的营业执照内容一致，本院予以采信。6、张友娥提交的左国光2020年5月20日接通电源的照片一张、2020年5月1-23日的日用电量表，张友娥称用电系左国光自行恢复，左国光辩称张友娥恢复用电未进行告知，结合每日用电量表，可知2020年5月10日至同月19日的用电量均为0，2020年5月20日有电量消耗，恢复通电转态，故张友娥主张左国光于2020年5月20日自行恢复用电的事实，本院予以采信。7、张友娥提交的新洲区分局阳逻派出所报警记录，未加盖公章，无法核实真伪，本院不予采信。8、张友娥提交的2019年6月27日、2019年7月19日的视频，与本案无关，本院不予采信。9、张友娥提交的短信聊天记录，左国光对2020年3月15日15:57分的聊天内容不认可，有异议的聊天记录系双方之间沟通过程的反映，本院予以采信。10、左国光提交的2020年1月6日的电费代收扣款记录及电费可用余额，可以证实左国光2020年1月尚在交纳电费的事实，本院予以采信。11、左国光提交的国家企业信用信息查询记录，无行政处罚及异常经营信息，本院予以采信。12、左国光提交的阳逻街军安路KTV噪音扰民的新闻报道，与阳逻街军安路的现状属实，本院予以采信。13、左国光提交的微信聊天记录，为2019年3月份双方就当年房租沟通的事情，反映了张友娥2019年有涨房租的意思，但左国光已交纳2019年房租26000元，双方关于2019年的租赁义务已履行完毕，与本案无关，本院不予采信。14、左国光提交的隔壁KTV照片一张，隔壁店铺是否经营KTV与本案无关，本院不予采信。15、左国光提交的国务院将“先证后照”改为“先照后证”的报道，内容系国务院规范性文件，属于法律法规适用依据，不属于证据。16、左国光提交的新冠××疫情期间的水电扶持政策报道两份，与新冠××疫情下欠费不停水不停电的实际相一致，本院予以采信。17、左国光提交的餐厅内部照片，可以证明左国光经营的蓝泊湾音乐酒吧设立有卡座、包间，提供餐饮服务，本院予以采信。18、左国光提交的2020年3月份的短信聊天记录，可以证明左国光主动履行交纳租金的义务，张友娥拒收租金的事实，本院予以采信。19、左国光提交的2019年7月18日、2019年7月21日、2019年7月22日的经营流水，系2019年中的三天的流水，无法真实客观全面的反映左国光经营的蓝泊湾音乐酒吧的真实收入状况，本院不予采信。20、左国光提交的后院照片一组，无法证明张友娥干扰左国光经营，不让客人停车的事实，本院不予采信。21、左国光提交的2019年11月1日至2020年1月23日的结账单、支出流水台账、营业额表，支出台账及营业额表系左国光单方制作，无法客观真实反映店铺收入及支出情况，且其收入流水不能反映受新冠××疫情影响后的店铺真实营业情况，本院不予采信。22、左国光提交的市长专线投诉记录，与张友娥2020年5月10日拉闸断电的事实相一致，本院予以采信。23、左国光提交的律师函，张友娥收到了该律师函，内容为左国光委托律师于2020年6月4日向张友娥发函要求张友娥如若要求解除合同则赔偿其装修损失、经营损失及租房损失或者继续履行合同，可以证明双方就合同的履行还是解除进行交涉的事实，本院予以采信。24、张友娥提交的2019年8月30日的视频及照片，张友娥拟通过一天的某个时间段的视频来证明其没有堵塞消防通道的行为，系消极主张的事实，在客观上难以举证证明，本院不予采信，对其证明目的也不予采纳。25、张友娥提交的新洲区文化和旅游局于2020年6月对阳逻街军安路沿线卡拉OK歌厅开展专项检查活动，左国光此时并未经营，与左国光的经营无关，本院不予采信。26、张友娥提交的湖北电力向其发送的欠费短信，可以证实案涉房屋存在欠电费的事实，本院予以采信。27、张友娥提交的陶秋金A1户的2018年3-9月以及2020年7月的交纳电费单，无法达到张友娥的证明目的，本院不予采信。28、张友娥提交的房屋内部照片，可以证明左国光存在经营KTV的行为，本院予以采信。29、张友娥提交的录音一份，无法确认通话对象，本院不予采信。证人陈某出庭作证：陈某系左国光的朋友。当庭作证称清楚双方经常发生纠纷，张友娥断电、向文化局举报、打电话报警恶意投诉等。同时称左国光经营KTV，且没有取得经营KTV的许可。原被告双方对张友娥断电的事实无异议，本院予以确认。左国光经营KTV有美团APP的登记信息以及证人陈某的证言相互证实，本院予以确认。张友娥于2020年8月31日向本院申请律师调查令，调查收集新洲区文化局于2019年5月8日对新洲区阳逻街127号蓝泊湾KTV经常通宵经营、噪音扰民问题，提出批评警告、责令改正的材料以及针对阳逻街127号蓝泊湾KTV无证无照违法经营和噪音扰民等问题下达的数次整改通知书。本院予以准予并出具律师调查令，但新洲区文化和旅游局未提供上述材料。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，出租方（甲方）张友娥与承租方（乙方）左国光签订《租房合同》，约定：乙方租赁甲方位于湖北省武汉市新洲区阳逻街军安街127号1-2楼，租赁期限6年，自2018年3月15日起至2024年3月15日止，租金按每年26000元交纳，水电费每月依缴费单按时交纳，每两年房租在原房租的基础上递增5%直至租期满后到续签，乙方保证合法经营，不得经营违法行为。租期满后乙方享有优先续租权，在租期内因为乙方装修，有转让权，但在乙方主动退租的情况下，甲方不承担乙方的装修费用。合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。左国光于2019年4月25日办理个体工商户营业执照，名称为武汉市新洲区蓝泊湾音乐酒吧，经营范围为餐饮服务。美团店铺名称为蓝泊湾KTV。店内设有卡座、包间、大厅，业务包含餐饮以及KTV。左国光分别于2018年3月7日、2019年5月14日、2020年3月12日向张友娥账户手机转账支付当年租金26000元，张友娥于2020年3月13日支付宝退还左国光租金26000元，同时短信告知不要付房租，要求其2020年3月15日到期就搬走。张友娥于2020年5月10日将案涉房屋的电闸拉了并上锁，2020年5月20日左国光自行恢复用电。陶秋金A1、陶威恒A1分别为案涉房屋的一楼、二楼对应的独立电表户名。租赁前期，电费由张友娥代缴后再向左国光收取，后为避免麻烦，电费由左国光直接支付。2020年2月开始左国光未缴纳电费，张友娥于2020年6月28日代缴了租赁房屋2020年2-6月的电费：为陶秋金A1交纳285.62元、40.18元、26.23元、18.14元，另预交38.79元；为陶威恒A1交纳170.83元、25.67元、22.32元、21.76元、11.72元；以上合计661.26元。张友娥与陶秋金于1992年结婚，1998年取得新建住宅楼的建设用地批准书，2005年建设案涉房屋，登记在陶秋金名下，案涉房屋的出租和经营由张友娥负责。2020年6月22日，文化和旅游部市场管理司发布《剧场等演出场所恢复开放疫情防控措施指南》（第二版），附件3为对娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张友娥与陶秋金婚后建设案涉房屋，该房屋的出租和经营由张友娥负责，张友娥有权对外签订房屋租赁合同。张友娥与左国光于2018年3月15日签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为：1、租房合同是应解除还是继续履行？2、张友娥主张的租金是否应得到支持？3、左国光主张的停业损失是否应该得到支持？一、房屋租赁合同是应解除还是继续履行？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原被告双方签订的《租房合同》约定左国光有支付租金、水电费，保证合法经营的义务，没有对合同解除条件进行约定。庭审中，张友娥要求解除合同，左国光要求继续履行合同，双方就合同解除条件无法达成一致。本案中，双方争议的焦点为左国光是否有违约行为且导致合同目的不能实现。租房合同约定租金为每年26000元，每两年房租在原房租基础上递增5%，2020年的房租应为27300元。左国光于2020年3月13日向张友娥转账支付租金26000元，仅递增部分的租金1300元未支付，张友娥收到租金后，未对租金数额提出异议，反而退还租金并短信明确告知左国光不要付租金，要求左国光在2020年3月15日到期后搬离。左国光虽未完全足额支付租金，但已经支付了大部分租金，不构成根本违约，张友娥以此为由要求解除合同不成立。原、被告签订租赁合同后，一开始水电费由张友娥支付再找左国光收取，后由左国光直接支付。2020年2月起，左国光未按时交纳电费。受新冠××疫情影响，武汉市自2020年1月23日至2020年4月8日封城，疫情期间即使欠费不得停水停电，同时非经允许不得营业。左国光疫情至今未营业，虽然有欠缴电费的行为，属于一般违约，故张友娥以此为由主张解除合同不成立。张友娥主张双方签订租房合同时，左国光口头承诺租赁房屋用于经营轻音乐酒吧，不用作经营KTV的意见，案涉租房合同并未约定租赁房屋的用途，且张友娥亦未能提交有效证据证实双方对禁止经营KTV作出过约定，故本院不予采纳。左国光办理的武汉市新洲区蓝泊湾音乐酒吧营业执照经营范围登记为餐饮服务，实际经营中包含KTV业务，但未取得经营KTV的许可，属于超范围经营。即使左国光未取得经营KTV许可，在租赁房屋经营KTV，应通过行政机关进行处理，但并不影响租赁合同的效力，也不影响租赁合同目的的实现，且疫情封城至今左国光并未营业，故张友娥以此为由主张解除合同不成立，本院不予支持。综上，张友娥要求解除合同的理由均不成立，故对其要求解除租房合同的诉讼请求，本院不予支持。对左国光要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。二、张友娥主张的租金是否应得到支持？因租房合同合法有效，尚在履行期内，双方均应按合同约定继续履行。张友娥要求左国光支付2020年3月15日至合同解除之日的租金，因本案合同继续履行，故张友娥作为出租人有权收取租金。左国光辩称因张友娥断电阻碍其经营，自新冠××疫情封城至本案庭审时一直未恢复经营，期间的租金应由张友娥自行承担。本案中，张友娥作为出租人，其自2020年5月10日至同月20日断电的行为导致左国光租赁的房屋不能正常用电，确实给左国光使用租赁房屋设置了障碍，阻碍了左国光作为承租人正常使用租赁房屋的权利，兼之案涉租赁房屋租金计算期间部分处于新冠××疫情期间，左国光为服从抗疫大局于2020年1月23日关闭门面暂停营业至今，出于公平原则考虑，本院酌定按照相关政策予以减免两个月的租金。综上，左国光应当按27300元/年的标准向张友娥支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元〔27300元/年÷12月×10月〕。三、左国光主张的停业损失是否应该得到支持？受新冠××疫情的影响，文化和旅游部市场管理司于2020年6月22日发布《剧场等演出场所恢复开放疫情防控措施指南》（第二版）附件3对娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南，才放开了对娱乐场所经营的限制。张友娥于2020年5月10日断电，左国光于2020年5月20日自行恢复用电，故张友娥无需另行告知已通电。张友娥自2020年5月10日至同月20日断电的行为已构成违约，这期间阻碍了左国光对租赁房屋的使用，故左国光主张张友娥阻碍了其自2020年5月10日至2020年8月10日对租赁房屋的使用的反诉意见，本院不予采纳。且左国光经营的KTV业务自2020年5月10日至同月20日期间，客观上也不允许经营，故其主张2020年5月10日至2020年8月10日的经济损失27万元，本院不予支持。张友娥要求左国光支付电费681.53元，左国光不予认可，租赁房屋一楼、二楼的电表是独立的，租赁房屋也一直由左国光占有使用，故左国光应向张友娥支付其代缴的电费。根据张友娥交纳的租赁房屋1、2楼电费的收款凭证及发票应为661.26元，本院予以支持，对于张友娥超出部分的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告（反诉被告）张友娥与被告（反诉原告）左国光于2018年3月15日签订的《租房合同》继续履行；被告（反诉原告）左国光于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）张友娥支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金22750元；被告（反诉原告）左国光于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）张友娥支付电费661.26元；驳回原告张友娥的其他诉讼请求；驳回反诉原告左国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取计41元，反诉费2675元，合计2716元，由被告（反诉原告）左国光负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 梅 婷二〇二〇年十一月二日书记员 韦丁钰