河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再330号再审申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：朱慧丽，女，回族，1982年3月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏保超，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建伟，北京市京锐律师事务所律师。再审申请人朱慧丽因与被申请人河南和谐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终16740号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院审查后，于2020年8月4日作出（2020）豫民申1161号民事裁定：指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院2020年8月14日受理后依法组成合议庭，于2020年8月27日公开开庭对本案进行了审理。再审申请人朱慧丽及其委托诉讼代理人苏保超、潘树华，被申请人河南和谐置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱慧丽申请再审称：一、原判决认定河南和谐置业有限公司合同损失按月息1%自2016年7月1日计算至实际付清之日止的基本事实缺乏证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，依法应当再审；二、原判决以河南和谐置业有限公司未按照合同约定办理房屋权属初始登记属于法律规定的情势变更情形，若继续履行合同对于河南和谐置业有限公司显失公平，故不再继续适用原合同确定违约金，属于适用适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，依法应当再审。请求：1.依法撤销本院（2019）豫01民终16740号民事判决第一项；2.依法改判本院（2019）豫01民终16740号民事判决第二项为“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按日万分之一，自2016年7月1日计算至实际付清之日止）。”3.依法改判支持朱慧丽一审的反诉请求；4.本案一审、二审和再审诉讼费用由河南和谐置业有限公司承担。河南和谐置业有限公司提交意见称：一、关于诉讼费问题。再审案件属于审判监督程序，没有诉讼费；朱慧丽自认尚欠河南和谐置业有限公司购房款本金333万元，所以该部分诉讼费应由朱慧丽承担，本诉损失是由于朱慧丽的逾期付款造成的，请求河南和谐置业有限公司承担没有理由和依据；其他诉讼费一、二审判决合理、合法。二、关于本诉违约金、损失问题。1.本案本诉一、二审中，河南和谐置业有限公司多次向法庭释明，由于朱慧丽的逾期付款，河南和谐置业有限公司放弃违约之诉，选择损失之诉，主张的是河南和谐置业有限公司的损失。而朱慧丽在申诉状多次主张自愿支付违约金偏离了本诉诉求，两级法院判定损失赔偿紧贴诉求，判决合法；2.由于朱慧丽的逾期付款，造成河南和谐置业有限公司333万元资金被占用近4年，资金占用成本损耗对一个房地产开发企业来说十分巨大；河南和谐置业有限公司作为房地产开发企业，回收房款后的盈利再开发利益损失不可估量；本诉一、二、再审、查封、保全冻结及可能的发生执行措施，由此发生的诉讼成本、律师费用、财务成本损耗；由于朱慧丽的逾期，河南和谐置业有限公司催缴发生的各项费用巨大。综合各类损失，河南和谐置业有限公司主张逾期款项月息2％的损失，尚不足弥补损失，但河南和谐置业有限公司尊重两审判决，为了服判息讼，尊重人民法院按月息1％的标准计算合同损失，而人民法院根据具体案情，依法适用自由裁量权，酌定按照月息1％的标准计算合同损失，并无不妥。三、关于反诉违约金问题。1.涉案合同约定：朱慧丽于2017年2月28日协助河南和谐置业有限公司到房管局进行不动产首次登记，但2016年8月20日后该部门已经不再办理该业务，首登履行不能，该后果不能归责朱慧丽与河南和谐置业有限公司，为维护司法的公平公正，原审判决适用法律正确，驳回朱慧丽的反诉诉求并无不当。2.朱慧丽在申诉状多次讲二审判决适用“情势变更”违反法律规定。关于情势变更的论点如何进行法律定性问题，不影响本案判决，改变不了客观履行不能的事实；二审法院在法律适用上并未谈到“情势变更”，“情势变更”的法律适用发生在（2019）豫0104民初4958号判决法律适用部分。综上，朱慧丽对二审的申诉不存在该法律关系的审查问题，不作为本庭的案件焦点，应不予审理，依法驳回。请求依法驳回朱慧丽的再审申请，以维护河南和谐置业有限公司的合法权益。河南和谐置业有限公司向原一审法院起诉请求：1．判令朱慧丽支付河南和谐置业有限公司《商品房买卖合同J16002530932》购房款3330000元、利息及违约金1229880元（暂计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以3330000元为基数月息2％计算至实际付清之日止）；律师费200000元；2．判令朱慧丽支付银行按揭代偿193274.90元及违约金5273.48元，两项共计4985428.38元；3．本案诉讼所产生的诉讼费、保全费、担保费由朱慧丽承担。诉讼中，河南和谐置业有限公司撤回其诉讼请求的第2项。朱慧丽向原一审法院反诉请求：1．判令河南和谐置业有限公司向朱慧丽支付逾期取得商品房初始登记违约金510907.98元（自2017年3月1日至2018年12月17日，按日以已付房款7764559元的万分之一计算）；2．本案的诉讼费用均由河南和谐置业有限公司负担。原一审法院经审理查明，2016年6月30日河南和谐置业有限公司与朱慧丽签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，朱慧丽购买位于郑州经济技术开发区××大街××房屋××套，合同价款11094559元，其中首付款为3334559元，其余房款7760000元采用商业贷款方式支付，由朱慧丽与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款／担保合同》，朱慧丽向工商银行贷款7760000元，河南和谐置业有限公司为其提供连带责任保证等。合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334559元，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人在收到告知函之日起3日内向出卖人支付代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；第六条约定出卖人应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，出卖人未在约定时限内报送上述申报材料或报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付已付总房款万分之一的违约金等。2016年7月29日，朱慧丽与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款／担保合同》，借款抵押物为郑州经济技术开发区经开第八大街1号D1幢1-4层107号房屋，河南和谐置业有限公司为保证人。合同约定贷款金额为7760000元，贷款期限为2016年7月29日起至2046年7月29日止。诉讼中，双方确认朱慧丽已经向河南和谐置业有限公司支付购房首付款4559元，首付款尚欠3330000元未支付给河南和谐置业有限公司。原一审法院另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）中第十条中关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。原一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同》为河南和谐置业有限公司和朱慧丽双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，而朱慧丽并未在2016年6月2日前足额支付河南和谐置业有限公司3334559元首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任；朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠3330000元未付，现河南和谐置业有限公司诉求朱慧丽支付3330000元首付款的请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期损失，由于朱慧丽逾期付款确系违约，应当承担相应的违约责任。河南和谐置业有限公司主张朱慧丽自2016年6月2日起按月息2％计算逾期损失（含利息和违约金），该逾期损失计算标准远超合同约定的日万分之一计算标准，该标准计算数额过高；结合本案实际情况，该院酌定河南和谐置业有限公司合同损失自2016年6月2日起按月息1％计算至实际付清之日。关于律师费及财产保全担保费，本案合同中未约定，河南和谐置业有限公司主张该两项费用，无事实依据，该院不予支持。关于朱慧丽反诉河南和谐置业有限公司向其支付逾期取得商品房初始登记违约金问题。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于河南和谐置业有限公司显失公平，故不再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定。朱慧丽要求河南和谐置业有限公司支付逾期提交初始登记材料的违约金，理由不足，该院不予支持。原一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2019年7月9日作出（2019）豫0104民初4958号民事判决：一、被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年6月2日计算至实际付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱慧丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46467元，反诉案件受理费4455元及案件申请费5000元，以上合计55922元，由朱慧丽负担。朱慧丽不服原一审判决，上诉请求：1.依法改判河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第一项“合同损失以3330000元为基数，按月息1%，自2016年6月2日起计算至实际付清之日止”为“合同损失以3330000元为基数，按日万分之一，自2016年7月1日起计算至实际付清之日止”；2.依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第三项，改判支持朱慧丽一审的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由河南和谐置业有限公司承担。原二审查明的事实与原一审法院查明的事实相同。原二审认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，河南和谐置业有限公司与朱慧丽应当按照合同约定履行自己的义务。该合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334559元，朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠3330000元未付。朱慧丽并未在2016年6月30日前足额支付河南和谐置业有限公司首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任。河南和谐置业有限公司主张朱慧丽自2016年6月2日起按月息2％计算逾期损失（含利息和违约金），该逾期损失计算标准数额过高；结合本案实际情况，一审法院酌定河南和谐置业有限公司合同损失自2016年6月2日起按月息1％计算至实际付清之日，因合同约定朱慧丽应在2016年6月30日前足额支付河南和谐置业有限公司首付款，故此，合同损失应以3330000元为基数，按月息1％自2016年7月1日计算至实际付清之日止；一审判决合同损失自2016年6月2日起计算至实际付清之日存在笔误，应予以纠正。朱慧丽上诉称合同损失应依照合同约定按日万分之一的标准计算，一审法院不应酌定合同损失按照月息1％的标准计算，因朱慧丽并未按时支付相应款项，违反合同付款义务，应承担相应的违约责任，一审法院判令朱慧丽支付首付款及包含利息和违约金的合同损失并无不妥。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，双方当事人合同约定的河南和谐置业有限公司应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，因相关行政管理部门职责调整发生变化而不能履行。在此情况下，一审法院对朱慧丽要求河南和谐置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持，不违反合同的约定与法律的规定，并无不当。原二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，于2019年11月6日作出（2019）豫01民终16740号民事判决：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第二、三项；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第一项“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年6月2日计算至实际付清之日止）；”为“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年7月1日计算至实际付清之日止）。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46467元，反诉案件受理费4455元及案件申请费5000元，以上合计55922元，由朱慧丽负担52485元，由河南和谐置业有限公司负担3437元；二审案件受理费14540元，由朱慧丽负担13908元，由河南和谐置业有限公司负担632元。再审期间，双方当事人均未提交新的证据。再审查明的事实与原审相同。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。河南和谐置业有限公司、朱慧丽于2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，而朱慧丽并未足额支付首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按下列方式按期付款：约定金额：3334559元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-06-02，交纳比例：30.06%；约定金额：7760000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.94%；备注：余额7760000元整自本合同签订之日起60日内以商业贷款方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。同时，该合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334559元。朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠3330000元未付。故朱慧丽应向河南和谐置业有限公司支付以3330000元为基数，按日万分之1计算自2016年7月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。河南和谐置业有限公司主张的其他合同损失，因未提交证据支持其主张，本院不予认可。涉案合同附件第六条关于产权初始登记约定，出卖人应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付已付总房款万分之一的违约金。因朱慧丽未按合同约定完全履行支付首付款的义务，涉案房屋尚未交付，办理涉案房屋登记的条件不成就。故朱慧丽关于支持其反诉请求的再审申请，本院不予支持。综上所述，朱慧丽的再审请求成立部分，本院予以支持。原判决认定事实清楚，适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终16740号民事判决；二、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）朱慧丽的诉讼请求；三、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第二项，即驳回原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求；四、改判河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第一项为：被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及逾期付款违约金（以3330000元为基数，按日万分之1，自2016年7月1日起计算至实际付清之日止）；五、驳回原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46467元，反诉案件受理费4455元及案件申请费5000元，由朱慧丽负担46853元，由河南和谐置业有限公司负担9069元；二审案件受理费14540元，由朱慧丽负担13500元，由河南和谐置业有限公司负担1040元。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二〇年十一月九日书记员 马倩倩