湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2028号原告：李泽民，男，1957年6月27日出生，汉族，湖北省通城县教育局工会主席退休，住湖北省通城县，被告：东方人寿保险股份有限公司，住所地上海市静安区南京西路1376号7楼568室。法定代表人：田地，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴鹏旗，湖北谦顺律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘佳乐，湖北谦顺律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。原告李泽民与被告东方人寿保险股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告李泽民，被告东方人寿保险股份有限公司的委托诉讼代理人吴鹏旗、刘佳乐到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将珞珈山公寓Ａ栋三层共有的3个人行楼梯通道、1个消防通道、2部电梯障碍予以排除，恢复正常通行并移交原告；2、判令被告将珞珈山公寓Ａ栋一楼输电变压器向原告移交；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告经协商一致，于2010年3月12日订立了《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，根据合同第三条规定，原告在支付首付款225万元以后，被告就应办理房产过户手续，房产过户后，被告再进行抵押贷款还款。根据《关于珞珈山公寓过户的补充协议》第五条规定，在原告取得房产证、土地证后，再进行抵押贷款，支付剩余房款，这是先后履行关系。目前被告擅自解除合同，不再履行最后一套房产交易过户手续，侵害原告的合法权益。故原告请求法院判令被告限期履行过户义务（武房权证洪字第**）。二、根据《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》第一条第二款规定：“甲方承诺对该房屋有完全的处分权，房屋质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件，并保证房屋没有产权纠纷和设定抵押、被查封等产权受限制的情形；卖给乙方后，若发生涉及该房屋买卖前的权属纠纷，由甲方承担全部法律责任，若给乙方造成经济损失，负责赔偿全部损失。”被告出售给原告的商业用房有1个消防通道、3个人行楼梯、2部电梯（具体见房屋平面图和房产证附图），此楼梯通道和电梯属于共有产权，但消防通道一楼被东方人寿保险股份有限公司下属东俞物业公司水电工占用并隔成房间，3个人行楼梯1个被铁门封锁，1个被拆除，1个被珞珈山公寓A栋4至8层业主独占，不准三楼业主通行；2部电梯，1部损坏停用，另1部被4至8层业主独占，不准三楼业主通行，被告并没有为原告排除妨碍，影响到原告正常生产、生活、营业和人身安全，导致商业用房价值得不到充分发挥。因此被告有保证房屋使用便利及相关附属设施通行功能的义务，故被告有将3个人行楼梯、1个消防通道、2部电梯障碍予以排除，恢复正常使用并向原告移交的义务。三、根据《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》第五条规定，被告应将房屋电表维持现状，A栋一楼有一个输电变压器，供一、三楼用电，此变压器属于东方人寿保险股份有限公司所有。但被告下属公司东俞公司却将此变压器转让给一楼使用人(所有人)，导致原告只能从一楼使用人（所有人）处购电，电价比供电公司收费高出每度0.1元左右。因此，原告要求被告应将此输电变压器同时向原告移交。被告辩称，1、东方人寿保险股份有限公司非本案适格被告。原告主张的“1个消防通道、3个人行楼梯、2部电梯”均属于珞珈山公寓A栋的共有部分，根据《物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，原告主张排除障碍、回复正常通行属于改变共有部分用途的行为，应由全体业主共同决定，或者直接向侵权人主张。被告从未对楼梯进行封锁、拆除，不是侵权人。被告仅为珞珈山公寓A栋第三层商业用房原所有权人，早已于2010年11月17日将房屋整体交付完成，无权对共有部分进行处分、管理、支配。原告向被告主张排除妨害错误；2、原告根据《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》要求被告承担责任，已过诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年3月12日，原告李泽民与被告东方人寿保险股份有限公司签订《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，约定东方人寿保险股份有限公司（甲方）将位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓A栋第三层商业用房出售给李泽民（乙方），建筑面积2108.51㎡、售房总价750万元。“第一条甲方商业用房位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓A栋第三层，同意整层出售给乙方，该房屋所有权证面积为2108.51㎡（武房权证洪字第**）；国有土地所有权证面积为338.4㎡（洪国用2008商第2057号，地号G11010028-A-3）。甲方承诺对该房屋有完全的处分权，房屋质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件，并保证房屋没有产权纠纷和设定抵押、被查封等产权受限制的情形；卖给乙方后，若发生涉及该房屋买卖前的权属纠纷，由甲方承担全部法律责任，若给乙方造成经济损失，负责赔偿全部损失。”“第五条水、电部分甲方在移交之前，须结清整层水、电费用。目前配备的水表、电表维持现状。”2017年7月25日，双方因上述合同履行中的房屋交付及购房款支付问题发生纠纷，东方人寿保险股份有限公司向本院提出起诉，要求李泽民支付拖欠购房款44.04万元，交付土地增值税、交易税发票。本院经审理认为，双方签订的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。东方人寿保险股份有限公司交付房屋并办理有关登记手续，李泽民拖欠部分购房款、未交付土地增值税、交易税发票，应当履行相应义务。据此判决：李泽民于判决生效之日起，十日内向东方人寿保险股份有限公司支付购房款44.04万元；交付土地增值税、交易税等税务发票原件。李泽民不服提出上诉后，湖北省武汉市中级人民法院于2020年7月20日作出判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原、被告提供的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》《关于珞珈山公寓过户的补充协议》本院（2017）鄂0111民初5906号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终2518号民事判决书等证据证明。本院认为，本案立案案由为排除妨害纠纷。但是，原告根据与被告签订的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》提出诉讼请求，即原告的请求权基础是该合同，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”本案中，原告请求判令被告将珞珈山公寓Ａ栋三层共有的3个人行楼梯通道、1个消防通道、2部电梯障碍予以排除，恢复正常通行并移交；判令被告移交一楼输电变压器。根据物权法有关规定及上述法律规定，原告诉讼请求的对象，属于建筑物的共有部分，不属于原告购买的专有部分。被告辩称原告主张排除妨害、回复正常通行，属于改变共有部分用途的行为，应由全体业主共同决定，或者直接向侵权人主张的意见，符合上述法律规定，本院予以采纳。原告要求被告按照《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》第一条、第五条规定，排除3个人行楼梯通道、1个消防通道、2部电梯障碍，恢复正常通行，移交一楼输电变压器，与合同约定不符。此外，双方因上述合同房屋交付及购房款支付等履行问题发生纠纷，已经通过诉讼判决处理并已发生法律效力。当事人认为有错误的，可以申请再审。综上所述，原告的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实根据，亦不符合法律规定。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条第一款第（七）项，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李泽民的诉讼请求。案件受理费200元，由原告李泽民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁华勤二〇二〇年十一月四日书记员  卢 达