广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初1683号 原告:桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司. 负责人：邱志东，公司总经理。 委托诉讼代理人：李进，公司职工。 被告：杭州先知先觉实业有限公司. 法定代表人：林学波，公司经理。 原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司与被告杭州先知先觉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司的委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼，被告杭州先知先觉实业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告双方签订的《桂林花生唐商铺租赁合同》及补充协议已于2017年5月16日解除；2、被告支付租金、管理费合计153934.02元；并自2016年3月6日起按每日千分之三的标准支付违约金，至实际付清全款之日止（暂截止到2017年07月31日的违约金金额为：113220.64元）；3、被告支付逾期开业违约金68000元；4、被告支付免租期（含装修期）内的商铺占用使用费600000元；5、被告支付合同编号为桂Ｈ×××××（2015）《桂林花生唐商铺经营合同》约定的应向原告支付的延迟开业违约金107000元；6、本案诉讼费及其他相关费用全部由被告承担。事实和理由：原告、被告双方2015年12月29日签订了《桂林花生唐商铺租赁合同》【合同编号桂Ｈ×××××（2015）】、《补充协议》【合同编号桂Ｈ×××××-1（2015）】（以下统称“合同”）。合同约定原告将位于桂林市临桂区花样年花样城1号楼的Ｌ132号商铺租赁给被告使用，被告支付租金、管理费等相关费用。2016年3月9日，原告、被告签署了《交付确认书》，确认原告已将商铺交付被告使用。合同约定被告应于2016年4月20日开业，然而被告未按约定履行，至2016年9月3日才开业。被告每逾期一日，应按合同约定以租赁保证金的1%的标准支付违约金。被告未按合同的约定支付租金、管理费，原告多次催告被告支付相关费用，但未果。2017年5月15日，原告向被告发送《关于解除合同的通知书》，原告在《关于解除合同的通知书》中要求被告返还商铺、支付拖欠费用并承担相应的违约责任等，但被告至今仍未履行。《关于解除合同的通知书》于2017年5月16日送达，双方签署的合同已于2017年5月16日解除。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告杭州先知先觉实业有限公司未作答辩，亦未到庭和向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杭州先知先觉实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并在本案中采用和在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司（甲方）、被告杭州先知先觉实业有限公司（乙方）于2015年12月25日签订了《桂林花生唐商铺租赁合同》【合同编号桂Ｈ×××××（2015）】、《补充协议》【合同编号桂Ｈ×××××-1（2015）】（以下简称“补充协议”）。《桂林花生唐商铺租赁合同》约定：甲方将位于桂林市临桂区花样年花样城1号楼的Ｌ132号商铺租赁给被告使用，该商铺套内建筑面积为228.9平方米，商铺的用途是餐饮。其中合同3.1.1款约定甲方同意给予乙方自该商铺交付日起40日的装修期，装修期内乙方不需支付4.1款规定的租金，但仍需支付下述第5.3.1款、5.3.3款约定的其他费用；合同3.1.2款约定若乙方实际租赁该商铺时间少于下述第3.2款规定的租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同3.1.5款约定：乙方于装修期届满之次日开业，非因甲方原因，乙方未能在前述日期正式营业，每逾期1日，甲方有权以租赁保证金的1%的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任；合同第3.2.1款约定租赁期限自交付日起36个月；合同4.1.1款约定：第一个到第三个租赁年度的月固定租金均为16023元；合同第4.2.1款约定每月5日前支付当月租金；合同第5.1.1.1约定乙方应于签订本合同起5日内，向甲方支付租赁保证金。租赁保证金为50000元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据；合同第5.3.1款约定：装修期管理费每月2289元，装修期届满后管理费每月9156元；合同第12.3.5款约定乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过20日的；合同第17.2款约定因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方按本合同第3.1.2款的标准补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3款约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，应当以逾期之款项0.3%为日罚金标准支付违约金。《补充协议》第一款约定甲方同意给予乙方自交付日起12个月的免租期；第三款约定若乙方实际租赁该商铺时间不少于原合同第3.2款规定的租赁期限，则甲方同意免除杭州先知先觉服饰有限公司根据合同编号为桂Ｈ×××××（2015）《桂林花生唐商铺经营合同》约定应向甲方支付的迟延开业的违约金共计人民币107000元。2016年3月9日，原、被告签署了《交付确认书》，确认原告已于2016年3月9日将商铺交付被告使用。被告于2016年09月03日正式营业。免租期后即2017年3月9日开始，被告一直未按合同约定支付租金。2017年05月15日，原告向被告以邮递的方式发送《关于解除合同的通知书》，2017年05月16日，被告收到该通知书，收到后，被告对该通知未提异议。在《关于解除合同的通知书》中，原告要求被告返还商铺、支付拖欠费用并承担相应的违约责任等。2017年5月25日，原告收回上述出租给被告的商铺。从免租期满即2017年3月9日开始至原告发出《关于解除合同的通知书》日，被告尚欠租金35664.1元（2017年3月租金11888.03元、2017年4月租金16023元、2017年5月租金为7753.06元）；从合同约定的装修期满日至原告发出《关于解除合同的通知书》日，尚欠管理费为118269.92元（2016年4月管理费为3967.6元、2016年5月-2017年4月的管理费各为9156元、2017年5月的管理费为4430.32元），以上两项合计153934.02元。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。被告与原告签订的《桂林花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在合同中约定逾期支付租金超过20日，原告可书面通知乙方解除合同，被告从合同约定免租期过后即2017年3月9日开始，一直超过了20日未按合同约定支付租金，原告解除合同的条件已经成就。因此，原告于2017年5月16日向被告发出解除合同通知书，符合合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，同时，被告收到解除合同通知书后未提异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条对合同自通知到达对方时解除的规定，原告请求确认原、被告双方签订的《桂林花生唐商铺租赁合同》、《补充协议》已于2017年5月16日解除，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本案原、被告签订的合同已解除，双方的权利义务已经终止，因此，被告应将尚欠原告的租金及管理费共计153934.02元给付原告。被告逾期支付租金、管理费，给原告造成的损失主要是利息损失，合同约定每逾期一日，应当以逾期之款项0.3%为日罚金标准支付违约金，该约定的计算标准换算成年利率为109.5%，明显过高，本案被告虽未到庭，未向本院提出予以减少，但从合同的履行情况考虑，被告只实际经营了8个月左右，根据公平原则，该违约金应调整为按年利率24%分段计算为宜，经核实，从2016年3月6日（免租期满应交租金时间为每月5日前）至2017年5月16日（解除合同时间）所欠租金的违约金和从2016年4月19日（合同约定商铺交付装修期40日满为正式营业日）至2017年5月16日（解除合同时间）所欠管理费违约金分段计算合计为17122.1元【按2017年3月租金11888.03元×24%÷365天×72天（2017年3月6日至2017年5月16日）＋2017年4月租金16023元×24%÷365天×41天（2017年4月6日至2017年5月16日）＋2017年5月租金7753.06元×24%÷365天×11天（2017年5月6日至2017年5月16日）＋2016年4月管理费3967.6元×24%÷365天×393天（2016年4月19日至2017年5月16日）＋2016年5月管理费9156元×24%÷365天×376天（2016年5月6日至2017年5月16日）＋2016年6月管理费9156元×24%÷365天×345天（2016年6月6日至2017年5月16日）＋2016年7月管理费9156元×24%÷365天×315天（2016年7月6日至2017年5月16日）＋2016年8月管理费9156元×24%÷365天×284天（2016年8月6日至2017年5月16日）＋2016年9月管理费9156元×24%÷365天×253天（2016年9月6日至2017年5月16日）＋2016年10月管理费9156元×24%÷365天×223天（2016年10月6日至2017年5月16日）＋2016年11月管理费9156元×24%÷365天×192天（2016年11月6日至2017年5月16日）＋2016年12月管理费9156元×24%÷365天×162天（2016年12月6日至2017年5月16日）＋2017年1月管理费9156元×24%÷365天×131天（2017年1月6日至2017年5月16日）＋2017年2月管理费9156元×24%÷365天×100天（2017年2月6日至2017年5月16日）＋2017年3月管理费9156元×24%÷365天×72天（2017年3月6日至2017年5月16日）＋2017年4月管理费9156元×24%÷365天×41天（2017年4月6日至2017年5月16日）＋2017年5月管理费4430.32元×24%÷365天×11天（2017年5月6日至2017年5月16日）），2017年5月17日后的违约金以153934.02元为基数从2017年5月17日开始以年利率24%计算至付清之日止），以上违约金应由被告支付给原告，原告对此部分诉请过高部分，本院不予支持。按照合同第3.1.1款和第3.1.5款、第5.1.1.1款约定，被告应从商铺交付日即2016年3月9日起40日装修期满之次日即2016年4月19日开业，未能正式营业，每逾期1日，以租赁保证金50000元的1%标准支付违约金。本案被告于2016年09月03日正式营业，已超过了上述约定，构成了违约，因此，原告请求支付逾期开业违约金68000元，未超过合同总租金的30%，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。被告实际租赁了从2016年3月9日至2017年5月16日解除合同共14个多月的商铺，少于合同约定的36个月，按照双方对实际租赁商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求免租期内的商铺占用使用费的约定，原告请求被告支付免租期内的商铺占用使用费，符合合同约定，但因为正常使用商铺期间，被告每月支付给原告的租金和管理费合计是25179元（16023元＋9156元），因此，合同约定免租期内的商铺占用使用费按租赁保证金50000元每月计算，有失公平，故，结合本案实际情况，免租期内的商铺占用费应以25179元每月计算为宜，即被告应支付免租期内的商铺占用费302148元（25179元∕月×12个月）给原告，原告诉请过高部分的免租期内的商铺占用费，本院不予支持。另，从补充合同第三款“若乙方实际租赁该商铺时间不少于原合同第3.2款规定的租赁期限，则甲方同意免除杭州先知先觉服饰有限公司根据合同编号为桂Ｈ×××××（2015）《桂林花生唐商铺经营合同》约定应向甲方支付的迟延开业的违约金共计人民币107000元”的内容来看，该条款约定的是租赁期超过36个月，免除被告的违约金107000元，少于36个月的租赁期在合同中未约定需支付违约金107000元，而且对租赁期少于36个月的违约责任在合同第3.1.2款已作出过约定，该款约定足以弥补原告的损失，因此，原告据此要求被告支付迟延开业违约金107000元，与合同约定和法律规定不符，本院不予支持。被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、确认原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司与被告杭州先知先觉实业有限公司已于2017年5月16日解除了《桂林花生唐商铺租赁合同》和《补充协议》； 二、被告杭州先知先觉实业有限公司支付租金、管理费合计153934.02元及2017年5月16日前的违约金17122.1元（2017年5月17日以后的违约金以153934.02元为基数，按年率利24%计算至付清租金、管理费止）给原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司； 三、被告杭州先知先觉实业有限公司支付逾期开业违约金68000元给原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司； 四、被告杭州先知先觉实业有限公司支付免租期内的商铺占用费302148元给原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司； 五、驳回原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司的其他诉讼请求。 案件受理费14179元，由原告桂林帝豪房地产开发有限公司花样国际广场分公司负担6500元，被告杭州先知先觉实业有限公司负担7679元；公告费700元，由被告杭州先知先觉实业有限公司负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14179元，（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  秦玉琼 人民陪审员  何永发 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  黄美萍