湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1513号上诉人（原审原告）：袁富初，男，1967年11月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢碧湖，湖南泰涟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁雄，男，1965年11月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市。被上诉人（原审被告）：李晓斌，女，1968年10月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄聘金，男，1963年5月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市。上诉人袁富初因与被上诉人梁雄、李晓斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁富初的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人在2012年8月11日签订的《房屋转让合同》，由两被上诉人返还上诉人购房款255000元，赔偿装修损失9.9万元，并支付违约金15万元；2、本案一、二审诉讼费用及评估费由两被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《房屋转让合同》第五条约定，甲方负责办理好房屋的所有权证和国有土地使用权证，因此，办理房屋权属证书是被上诉人的责任和义务；2、虽双方未在合同中明确约定办理房屋“两证”的期限，但并不等于无期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，合同对履行期限约定不明或者没有约定的，债务人应当在合理期限内履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人在合同签订之日起或者房屋交付之日起90日未能办理房屋权属证书的，应当向买受人承担违约责任，本案中，双方自签订合同并交付房屋之日起至今已经超过七年，被上诉人仍未能办理好房屋“两证”，根据合同的相对性原则，两被上诉人构成违约，应当依法承担违约责任；3、购房者购买房屋的根本目的有二，一是能够正常居住使用，以解决住有所居的问题，二是能够办理好房屋权属证书，拥有合法的房屋产权，如果购买房屋后不能办理产权证，意味着小孩不能就近上学，房屋不能正常买卖交易和办理抵押，本案中，被上诉人至今未能为上诉人办理好房屋权属证书，上诉人的合同目的不能实现，被上诉人的行为已构成根本性违约，上诉人完全有权解除合同，要求被上诉人返还购房款、赔偿损失并支付违约金。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人梁雄、李晓斌辩称：一审认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。袁富初向一审法院的诉讼请求：1、解除原、被告于2012年8月11日签订的《房屋转让合同》；2、由两被告返还原告购房款项255000元，并赔偿装修损失20万元；3、由两被告支付违约金15万元给原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：一、被告梁雄与被告李晓斌为夫妻关系。2012年8月10日，原告袁富初向两被告支付购房款15万，2012年8月11日，原告作为受让方(乙方)与被告梁雄作为转让方(甲方)签订了《房屋转让合同》，合同约定：甲方自愿将座落于山水名苑23栋5单元3楼左边建筑面积为124.9平方米左右的毛坯房作价26万元转让给乙方，由乙方在签订合同时支付购房定金15万元，在2012年9月30日前支付房款10万元，尾款1万元待房产证和国土证办理好之时付清；在乙方付清第二期房款时，甲方将房屋交给乙方；甲方负责办理好该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》手续，两证办证所有相关费用由乙方承担；两证办证时如涉及到开发商建房超标罚款均由甲方承担，与乙方无关；甲方保证该房屋产权明晰无任何权债纠纷，甲方房屋如因产权不明晰而引起的所有纠纷一概由甲方负责，如因此给乙方造成的损失，由甲方全权负责赔偿；乙方按约定接管该房屋并自觉遵守合同约定的付款方式进行付款。合同签订后，原告于2012年10月1日支付给梁雄购房款6万元，于2012年12月3日支付购房款4万元及过户费5000元给梁雄，之后，两被告如约将案涉房产交付给原告。原告随即装修入住。但直至今日，案涉房产的权属证书仍未能办理下来。二、在该案审理过程中，经原告袁富初申请，法院依法委托湖南楚才资产评估有限公司对案涉房产装饰装修价值进行评估，该公司于2020年5月25日作出湘楚评字[2020]第018号《资产评估报告》，认为案涉房产装饰装修工程现值9.9万元。一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告袁富初、被告梁雄签订的《房屋转让合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，且房屋已经交付，应当有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。根据查明的事实和原、被告的陈述，原告与被告梁雄在签订房屋转让合同时已知悉涉案房产尚未取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，鉴于上述情形，在双方签订房屋转让合同时，亦就此作有约定：“三、付款方式：分三期……第三期：待房产证及国土证办理好之时，乙方即付清尾款壹万元整（￥10000）”、“五、办证手续约定：甲方负责办理好该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》手续，两证办证所有相关费用由乙方承担，并积极配合甲方办理两证。两证办证时如涉及到开发商建房超标罚款均由甲方承担，与乙方无关”、“八、甲方保证两证同条件住房享受同样待遇，两证与同条件住户同时间办好，煤气与同条件住户同时间入户”。至于如何办理房产证与土地使用证，何时办理房产证与土地使用证，不能办理房产证与土地使用证时的相关责任，在房屋转让合同中并无作约定。可见，对于办理房产证与土地使用证存在的问题，原、被告双方均有所预计。目前，涉案房产所在的山水名苑第23栋、24栋全部房产均未办理房产证与土地使用证，原告也未提交证据证明两证未能办理系两被告个人行为所致，两被告并不存在违反合同约定的行为，加上，原告自2012年12月起即已占有、使用案涉房产直至今日，综上，原告要求解除房屋买卖合同、两被告返还购房款、赔偿装修损失、支付违约金的理据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条之规定，判决如下:驳回原告袁富初全部的诉讼请求。案件受理费减半收取4925元，由原告袁富初负担。二审期间，上诉人袁富初向本院提交了土地登记卡及附件权利人名单，拟证明被上诉人梁雄系私房联建老板之一，其系开发商，其将自己开发建设的房屋销售给上诉人，本案并非二手房买卖。被上诉人梁雄、李晓斌经质证后认为：对该证据的真实性、合法性表示认可，该份资料只能显示被上诉人梁雄可能通过议价等方式取得了该土地，但被上诉人梁雄并不是开发商，该份证据与本案无关，达不到上诉人的证明目的。经审查，上述证据不能单独作为认定事实的依据，本院将结合本案其他证据对上述证据进行综合认定。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为，袁富初欲向梁雄、李晓斌购买房屋一套，于2012年8月10日向梁雄、李晓斌支付了购房款15万元，次日，袁富初与梁雄签订了《房屋转让合同》，该合同约定房屋总价款为26万元，并约定梁雄在袁富初付清第二期购房款时交付房屋，第三期购房款1万元待办理好产权证和土地使用权证后付清。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。后袁富初依约向梁雄支付了第二期购房款10万元，梁雄即在2012年12月将案涉房屋交付给了袁富初，袁富初占有使用案涉房屋至今，该合同主要义务已经实际履行。现袁富初以梁雄、李晓斌至今未办理好房屋产权证和土地使用证为由，主张解除上述《房屋转让合同》并要求梁雄、李晓斌返还购房款、赔偿损失及支付违约金。经查，双方并未约定办理好房屋产权证和土地使用权证的期限，亦未约定在一定期限内未办理好房屋产权证和土地使用证即可解除合同，袁富初也未提供证据证明涉案房屋未能办理好产权证和土地使用权证系梁雄、李晓斌个人行为所致或梁雄、李晓斌存在其他违反约定的行为；且袁富初明知涉案房屋未取得产权证和土地使用证仍与梁雄、李晓斌签订《房屋转让合同》，其对未办理好房屋产权证和土地使用权证的后果应当有所预见；同时，因涉案房屋未办理好产权证和土地使用证，袁富初根据合同约定尚未向梁雄、李晓斌付清剩余购房款，故一审法院对袁富初的上述主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人袁富初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8840元，由上诉人袁富初负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇二〇年十一月二日法官助理罗博航书记员邹丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。