新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1611号 上诉人（原审被告）：马雪儿，女，1987年12月4日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马洁（系马雪儿姐姐），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。 委托诉讼代理人：蔡萍，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：尼勒克县皇妃衣橱服装店，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县唐布拉市场**。 经营者：马洁，女，1986年6月4日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。 委托诉讼代理人：蔡萍，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨阿娟，女，1979年9月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。 上诉人马雪儿、尼勒克县皇妃衣橱服装店（以下简称皇妃服装店）因与被上诉人杨阿娟租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院（2020）新4028民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马雪儿、皇妃服装店共同委托诉讼代理人蔡萍，被上诉人杨阿娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马雪儿、皇妃服装店上诉请求：撤销一审判决，改判其向杨阿娟支付2019年10月20日至2020年4月20日期间房屋租金9498元；本案涉诉费用由杨阿娟承担。事实和理由：一、一审判决其向杨阿娟支付2018年10月20日至2019年10月20日期间租金3000元错误。2018年，杨阿娟与丈夫于龙离婚过程中，主动向其提出将2018年10月20日至2019年10月20日期间租金降至19,000元，皇妃服装店经营者马洁于2018年10月20日通过微信转账向杨阿娟转款19,000元，至其将案涉房屋转让给案外人赵晶之前，杨阿娟并未提出欠付租金3000元，也并未索要，现杨阿娟提出其仍欠3000元租金是为了能够收回房屋直接出租给案外人赵晶。二、一审判决按照22,000元/年的标准计算2019年10月20日至2020年10月20日期间的租金错误。其与杨阿娟在《商品房租赁合同》中明确约定租金随行就市，在2018年租金已调整到19,000元，2020年受新型冠状病毒肺炎（以下简称新冠肺炎）疫情影响，国家明确规定，对于租金、税务等多方面给予照顾并尽可能降低费用。2020年同样店面每年租金在15,000元至18,000元左右，以19,000元/年计算较为公平合理，故2019年10月20日至2020年4月19日期间租金应为9498元（19,000元/年÷12个月=1583元/月，1583元/月×6个月=9498元）。 杨阿娟辩称，2018年10月20日至2019年10月20日期间租金未做调减，仍为22,000元，马雪儿由于资金紧张，先向其支付了19,000元，余3000元稍后支付，马雪儿、皇妃服装店仍欠其3000元租金。虽然今年受新冠肺炎疫情影响，但是案涉房屋周边租金未降反升，一审判决按照22,000元/年计算2019年10月20日至2020年4月19日期间租金公正合理，故请求驳回马雪儿、皇妃服装店的上诉请求，维持一审判决。 杨阿娟向一审法院起诉请求：1．判令解除其与马雪儿之间的租赁合同；2．判令马雪儿、皇妃服装店向其支付房屋租金14,000元（其中2018年10月20日至2019年10月20日未付的租金3000元；2019年10月20日之后至2020年4月19日的租金11,000元）；3．判令马雪儿、皇妃服装店判决生效后30日内腾出案涉房屋。 一审法院认定事实：2014年10月20日，案外人于龙（甲方）与马雪儿（乙方）签订《商品房屋租赁合同》，约定将位于尼勒克县XX市场二楼XX号门面房出租给马雪儿，合同约定：租期自2014年10月20日至2024年10月20日；2014年10月20日至2015年10月20日租金为22,000元，期满后随行就市续租；承租人在租赁期间如转租，必须通知甲方，征求甲方同意。2019年4月22日，杨阿娟与于龙经法院调解离婚，双方达成协议位于尼勒克县XX市场的房号为XX的47.02平方米的门面房归杨阿娟所有，一审法院作出（2019）新4028民初433号民事调解书对该协议予以确认。2018年11月2日，皇妃服装店的经营者马洁通过微信转账方式向杨阿娟支付2018年10月20日至2019年10月20日租金19,000元。2019年3月30日，案外人赵晶与马洁协商该门面房转租事宜，并通过微信转账方式支付定金10,000元，马洁收取了该定金。2019年4月14日，杨阿娟与赵晶见面并看了该门面，马洁向杨阿娟告知赵晶要转租该商铺。 一审法院认为，于龙与马雪儿于2014年10月20日签订的《商品房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。杨阿娟经法院调解与案外人于龙解除婚姻关系，并且取得本案门面房所有权，因此该房屋的租金收益自杨阿娟与于龙解除婚姻关系后归杨阿娟所有，杨阿娟作为本案原告主体适格。本案争议焦点为：（一）双方之间是否存在解除租赁合同的约定情形。双方当事人在房屋租赁合同中约定：承租人在租赁期间如转租，必须通知甲方，征求甲方同意。该约定仅表明如承租人转租必须告知出租人，征得出租人同意，并未赋予出租人解除权，不属于约定解除条款，因此，本案涉案房屋解除合同不存在约定解除情形。另，本案涉案房屋解除合同也不存在法定解除情形。（二）双方之间签订的门面房出租合同年租金标准是多少。双方当事人签订的房屋租赁合同第四条约定：2014年10月20日至2015年10月20日为22,000元，期满后随行就市续租。说明2015年10月20日之后的租金就市续租。在双方租赁期间，根据市场行情作以调整。庭审中，马雪儿、皇妃服装店自认2018年之前的房屋租金均按22,000元支付，但未向法庭提交杨阿娟同意将租金调整至19,000元的相关证据。故原审法院对马雪儿、皇妃服装店租金降低的主张不予支持。马雪儿、皇妃服装店应当向杨阿娟支付2018年10月20日至2019年10月20日未付的房屋租赁费3000元，2019年10月20日至2020年4月19日的房屋租赁费11,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、马雪儿、皇妃服装店自判决生效之日起十五日内向杨阿娟支付房屋租赁费14,000元；二、驳回杨阿娟的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由杨阿娟负担25元，由皇妃服装店负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2020年1月27日至2020年3月9日期间，受新冠肺炎疫情影响，尼勒克县人民群众居家抗击疫情，案涉店铺停止经营。 本院认为，本案争议焦点是：一、马雪儿、皇妃服装店是否欠付杨阿娟2018年10月20日至2019年10月20日期间房屋租金3000元；二、2019年10月至2020年4月期间的租金是否应调减及应调减多少。 关于争议焦点一，马雪儿、皇妃服装店陈述，2018年杨阿娟与丈夫于龙离婚过程中，主动向其提出将2018年10月20日至2019年10月20日期间租金降至19,000元，2018年11月2日马洁向杨阿娟支付19,000元租金后，杨阿娟再未索要过该期间的租金，并提供2018年11月2日马洁向杨阿娟支付19,000元租金的微信聊天记录，杨阿娟收到款项后回复“谢谢”，以此证明2018年10月20日至2019年10月20日期间租金调减至19,000元。杨阿娟对马雪儿、皇妃服装店的上述陈述不予认可。本院认为，上述证据不足以证明双方就减少租金达成了协议，马雪儿、皇妃服装店关于2018年10月20日至2019年10月20日期间租金已变更为19,000元，不欠该期间租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”杨阿娟主张的2019年10月至2020年4月期间的租金，其中包含受新冠肺炎疫情影响的42天，该42天政府为了保护公众健康，按照甲类传染病的标准采取相应疫情防控措施，居民居家隔离，租赁商铺停止营业。从新冠肺炎疫情的产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情属当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。疫情期间租金为2566.67元（22,000元/年÷360天×42天），马雪儿、皇妃服装店主张向杨阿娟支付2019年10月20日至2020年4月19日期间租金9500元，减少1500元（22000元/年÷2－9500元），符合法律规定，本院予以支持。马雪儿、皇妃服装店共应支付租金12,500元［3000元（2018年10月20日至2019年10月20日期间租金）＋9500元］。 综上所述，马雪儿、尼勒克县皇妃服装店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院（2020）新4028民初262号民事判决； 二、马雪儿、尼勒克县皇妃衣橱服装店自判决生效之日起十五日内向杨阿娟支付房屋租金125,00元； 三、驳回杨阿娟一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费75元，二审案件受理费50元，共计125元，由杨阿娟负担13.39元，由马雪儿、尼勒克县皇妃衣橱服装店负担111.61元。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦海龙 审 判 员 何学涛 审 判 员 王国彪 二〇二〇年十一月一日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽