安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖18民终1463号上诉人（原审原告）：宣城市民生物业服务有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区建材路南侧银通国际广场****。法定代表人：周小飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈九美，安徽敬亭山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行，住，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭中路**/div>主要负责人：王永山，该分行行长。委托诉讼代理人：许志梅，安徽师阳安顺律师事务所律师。上诉人宣城市民生物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）与上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行（以下简称邮储银行宣城分行）因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初247号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民生物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一审酌定邮储银行宣城分行承担合同约定标准30%的物业服务费无事实与法律依据。1.一审已经认定民生物业公司与宣城盛世华庭小区业主委员会签订的《盛世华庭小区物业服务委托合同》对邮储银行宣城分行具有约束力，却判决邮储银行宣城分行仅承担合同约定标准30%的物业费无事实依据，也不符合合同约定。2.邮储银行宣城分行所有的盛世华庭8号楼用途为商业办公，因邮储银行宣城分行将8号楼整体购买，在使用时，其将该楼内的公用设施楼梯及电梯变为专有使用，致民生物业公司无法直接为8号楼楼梯及电梯提供相应服务，不能以此而排除其作为小区业主依法应承担交纳物业服务费的义务。3.邮储银行宣城分行提出的关于楼顶、屋面及室外地面均由其自行维修的事实，邮储银行宣城分行并未向民生物业公司提出其所有的房屋共有部分存在需要维修的事实，且该费用可依程序从维修基金中支付。4.民生物业公司已依据合同约定履行了物业管理服务义务，邮储银行宣城分行应当按照合同约定交纳物业服务费。邮储银行宣城分行所有的地下管道、网线、消防设备、容积率等均与小区为一体，具有不可分割性，民生物业公司对小区物业管理区域内的房屋及配套设施设备的管理服务，即完成对小区整个物业的管理服务。邮储银行宣城分行辩称，1.民生物业公司在上诉中自认并未对邮储银行宣城分行公用设施等进行物业管理，因此要求邮储银行宣城分行承担全额的物业管理费用无事实和法律依据。2.虽然邮储银行宣城分行的物业在区域划分上归属盛世华庭小区，但其从未参与业主委员会等相关活动，无论从地理位置还是从环境角度，均独立于盛世华庭小区。综上，因民生物业公司并无证据证明其为邮储银行宣城分行提供了物业服务，请求二审驳回民生物业公司的上诉请求。邮储银行宣城分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回民生物业公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定邮储银行宣城分行应向民生物业公司交纳物业服务费证据不足。首先，邮储银行宣城分行在购买案涉大楼时与开发公司约定了物业由邮储银行宣城分行自行管理，且邮储银行宣城分行自购买使用后一直委托第三方提供物业管理服务，该服务即包括内部专用部分，也包括本应由民生物业公司提供服务的共有部分。其次，邮储银行宣城分行与民生物业公司就案涉大楼另行签订了《邮储银行物业服务采购项目合同》，约定服务范围与民生物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同有重复部分，民生物业公司按两份合同分别收费，存在重复收费情形。二、一审认定邮储银行宣城分行应向民生物业公司交纳相应服务费错误。1.城市建设规划时将案涉大楼归于盛世华庭小区，仅是地理位置上的划分，并不代表民生物业公司当然对案涉大楼有权收取物业费。2.邮储银行宣城分行自购买大楼后，从未作为盛世华庭小区的业主参与小区自主管理，盛世华庭业主委员会也从未通知邮储银行宣城分行参与任何形式的业主活动，邮储银行宣城分行一直以独立身份与盛世华庭小区的业主相分离。3.邮储银行宣城分行对招标文件内容并不清楚，也未委托任何单位将自有大楼的物业对外进行招标，小区业主委员会也未告知邮储银行宣城分行，招标文件不能对抗邮储银行宣城分行应享有的权益，更不能成为民生物业公司主张物业费的理由。民生物业公司辩称，1.邮储银行宣城分行未提供任何证据证明案涉8号楼的物业为一个单独的物业管理区域，邮储银行宣城分行仍是盛世华庭小区物业管理不可分割的区域，其公共管网与盛世华庭小区是一个整体，邮储银行宣城分行与民生物业公司另行签订物业服务合同仅针对该栋大楼内部的物业服务，与本案争议的物业服务费用无关。2.邮储银行宣城分行以其与开发商签订商品房买卖补充协议的约定单独行使物业管理权，此约定依法无效，开发商作为建设单位无权决定小区的物业管理。3.邮储银行宣城分行在未依法取得将该栋大楼另行划分为独立的物业管理区域情形下，其仍是盛世华庭小区物业管理区域内的业主，应当根据物业服务的约定交纳物业服务费用。4.邮储银行宣城分行在一审中提交的关于二次供水、消防、电力设备移交清单等，均是建设单位与水务公司所签订的住宅供水设施的移交，与本案无关。5.邮储银行宣城分行与宣城广益装饰工程有限公司签订的服务合同仅是其对水电安装工程的约定，与物业服务无关，且合同针对的安装对象是邮储银行宣城分行及市区各网点，与公共设施和物业管理均无关。邮储银行宣城分行所提交的与宣城华展电梯有限公司签订的电梯维保合同，虽然是对大楼内部的电梯维保，但邮储银行宣城分行将大楼整体购买，并将大楼内的公共使用部分变为其专有部分，民生物业公司无法对原设计可能为公共部位提供相应的物业服务，而邮储银行宣城分行也未要求民生物业公司对电梯维保。综上，民生物业公司与盛世华庭小区业主委员会签订的物业服务合同对所有业主均有约束力，邮储银行宣城分行应当交纳合理的物业服务费，请求二审驳回邮储银行宣城分行的上诉请求，支持民生物业公司一审诉讼请求。民生物业公司向一审法院起诉请求：邮储银行宣城分行立即给付2019年1月1日至2019年12月31日间的物业服务费132936元及利息（自2020年1月1日起以132936元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2018年11月宣城盛世华庭小区物业服务项目进行公开招标，招标项目内容为日常物业服务，项目范围整个盛世华庭小区，总建筑面积约158242.4平方米（其中地上147938.4平方米、地下1、地下10304平方米0幢68个单元（其中小高层8幢259户，约30322.65平方米；商业约20809.68平方米；多层21幢557户，约62053.15平方米，共计约113185.48平方米），总户数816户，小区设主出入口两个、物业项目1个、电梯14部。2018年12月27日民生物业公司中标承接了盛世华庭小区的物业服务项目，中标价多层住宅0.7元/平方米/月、高层住宅1.4元/平方米/月，服务期3年。2019年1月7日，宣城盛世华庭小区业主委员会（甲方）与民生物业公司（乙方）签订《盛世华庭小区物业服务委托合同》，约定合同期限三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止；总建筑面积约158242.4平方米；乙方按照安徽省工程建设地方标准《住宅区物业服务标准》为小区业主提供A级服务，提供的物业管理服务主要包括客户服务、房屋共用部位管理、共用设施设备管理、公共秩序管理、环境与卫生管理、绿化与园林小品管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、标识管理及住宅区文化建设；物业服务费的标准为多层住宅0.7元/月/平方米、高层住宅1.4元/月/平方米（高层住宅含共同能耗费、电梯年检和维保费）、非住宅物业（商铺）为1.0元/月/平方米；物业服务费用以六个月为一个交纳周期，业主或物业使用人应在每个周期第一个月的10日前履行交纳义务等。邮储银行宣城分行所有的大楼坐落于宣州区昭亭北路盛世华庭8幢1室，总层数10层，建筑面积11078.01平方米，土地使用权面积2264.97平方米，在规划设计上属盛世华庭小区，在物业服务项目进行公开招投标以及小区业主委员会与邮储银行宣城分行签订物业服务合同时，总建筑面积均包含了盛世华庭8幢1室的11078.01平方米。另查明，2014年1月15日，邮储银行宣城分行从安徽省宣城建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）购得案涉大楼即盛世华庭8幢1室，并约定物业管理方面由买受人自行管理，且人防地下室（车位）由出卖人无偿出让给买受人；2015年9月1日，建丰公司将盛世华庭8#楼消防系统、强电系统、供水系统、地库通、地库通风系统的主要设备移交给邮储银行宣城分行8年10月建丰公司将大楼的二次供水设施移交给宣城市水务有限公司，邮储银行宣城分行支付了二次供水设施运行管理费。自2014年6月1日起至2019年5月31日止，邮储银行宣城分行委托了安徽心连心物业管理有限公司对其大楼的物业进行管理，服务内容为：一、环境卫生服务，实行规范化卫生保洁，垃圾日产日清，保洁区域内始终达到良好的清洁、卫生标准，保洁区域为邮储银行运营大楼（1-9层及顶层层面）、地下车、地下车库院及一层门面沿街10米以内区域，包含会议室、接待室、门厅、营业厅、公共楼梯、电梯、扶栏、走道、洗手间、等公用部位；二、公用设施设备的运行和养护服务，一是供电设备、给排水设备、化粪池清理、后院草坪修剪、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务，二是各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅以及卫生洁具的使用护理，三是各种插座、插头、开关、灯座、水龙头、锁具的故障维修和更换等；三、治安维护防范服务，大楼一楼营业厅保安值守，维持一楼服务区域内的公共治安秩序，负责对地下车库员工车辆出入和客户车辆停放秩序的管理服务；四、办公耗材供应及食堂管理与会务代办服务；五、车辆服务；六、能源管理服务。2019年5月31日邮储银行宣城分行与民生物业公司签订《邮储银行物业服务采购项目合同》，合同期限自2019年6月1日至2021年5月31日止，约定由民生物业公司为邮储银行宣城分行办公楼提供物业服务，服务内容为办公综合楼、绿化场所、地面停、地面停车位等日常管理维护电梯、分体空调、安保监控、会议室、应急照明系统、配变电系统等设施日常维护，门前三包区域管理，物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护管理等；主要项目由办公区域安保、保洁、设备维护保障、前台接待、会议服务、报纸信件收发、前后大院环境及车辆安全有序停放、后院绿植养护等，公共楼大院前岗亭设保安人员24小时值守，区域内公共场所、办公楼公共部位的保洁等，确保办公区域内电梯房、配电房、水泵房、开水间、空调协同、电气系统、照片设备、消防设备及监控设备的正常运行、日常维护及管理，办公楼大院及区域内道路、绿化带内侧等卫生保洁管理，后院围墙边绿植的修剪、施肥、浇水养护等，供水、供电、供气、电信等相关单位或部门在物业管理区域内相关管线、设施维修养护或改造施工时进行必要的协管等。另，邮储银行宣城分行分别就水电正常安装、日常维修及管理服务，电梯维保服务，消防系统的维护与保养，大楼室外地面维修及顶楼SBS防水施工，地下车，地下车库维修等与第三方签订了合同三方进行服务管理。一审法院认为，邮储银行宣城分行应向民生物业交纳服务费。理由如下：首先，案涉邮储银行大楼在规划设计上属盛世华庭小区即盛世华庭8幢1室；其次，小区在对物业管理服务进行招投标时，其招标文件载明的总建筑面积包含了该大楼的建筑面积；最后，邮储银行宣城分行中标后与小区业主委员会签订的物业服务合同，约定的服务范围亦包含了该大楼。综上，民生物业公司与业主委员会签订的合同，对邮储银行宣城分行具有拘束力，邮储银行宣城分行作为盛世华庭8幢1室的所有人，系小区业主，应向民生物业公司交纳相应的服务费。但，邮储银行宣城分行所缴物业费应予以调减。理由如下：首先，邮储银行宣城分行在购买案涉大楼时与开发公司约定了物业由其自行管理，尽管该约定不能对抗民生物业公司，但邮储银行宣城分行自其购买使用后就一直委托第三方提供物业管理服务，虽然民生物业公司认为邮储银行所委托的均是对其内部专有部分提供服务、与民生物业公司对共有部分提供的服务完全不同、分开，但邮储银行宣城分行委托对其内部专用部分提供服务的合同中，服务范围亦包含了本应由民生物业公司提供服务的共有部分，例如地下车库、大楼后院及一层门面沿街区域卫生保洁、垃圾清理、车辆安全有序停放以及维修服务；后院围墙边绿植、草坪的修剪、施肥、浇水养护；大楼公共部位的保洁、水电日常维修、电梯维保、消防系统的维护与保养、大楼室外地面维修、顶楼SBS防水施工；供电设备、给排水设备、化粪池清理、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务；供电、供气、电信等相关单位或部门在物业管理区域内相关管线、设施维修养护或改造施工时进行的必要协管等，上述涉及共有部分的服务，无论是邮储银行宣城分行主动排除民生物业公司提供，还是民生物业公司不提供，其最终本质是民生物业公司对该部分未实际提供服务，若仍按合同标准全额交纳服务费，则权利义务不对等，有失公平；其次，民生物业公司与邮储银行宣城分行就案涉大楼另行签订的《邮储银行物业服务采购项目合同》约定服务范围与民生物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同有重复部分，民生物业公司按两份合同分别收费，存在重复；最后，民生物业公司也未提供证据表明其对案涉大楼提供了哪些具体的物业管理服务。综上，酌定邮储银行宣城分行承担合同约定标准30%的物业服务费即39881元（1元/平方米/月×12个月×11078平方米×30%），超过部分不予支持，民生物业公司主张的逾期利息损失予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行于判决生效之日起十日内支付宣城市民生物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日间的物业服务39881元及逾期付款利息损失（自2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回宣城市民生物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1480元，由宣城市民生物业服务有限公司负担1036元，中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行负担444元。二审中，邮储银行宣城分行向本院补充提交以下证据：1.“邮储银行零星维修项目审核表”及“营业部内外改造清单”各一份，拟证明：一审判决后，案涉8号楼门前路面出现损毁，邮储银行宣城分行自行安排人员维修，阴井和盲道也均由邮储银行宣城分行安排人员维修，民生物业公司在向邮储银行宣城分行主张物业费后对案涉大楼及门前的相应设施仍未尽到管理义务。2.事项审批单及增值税普通发票各一份，拟证明邮储银行宣城分行支付了案涉大楼门前划停车位的费用1000元。民生物业公司质证认为：对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，邮储银行宣城分行并未将路面维修报民生物业公司，也未请求民生物业公司派人维修，该部分维修可依法从维修基金支出。对证据2，真实性无异议，但该路面维修是因为邮储银行宣城分行营业部为创建“千佳”网点的需要，对营业部门前的停车位进行重新规划，同时路面损坏的原因是由于邮储银行宣城分行为营业需要将公共区域变为私有停车位而造成，与民生物业公司未履行物业服务无直接关联性。民生物业公司二审未向本院提交证据。本院经审查认为，民生物业公司对邮储银行宣城分行提交的两组证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，能够证明邮储银行宣城分行为案涉8号楼门前路面、阴井、盲道等进行维修，停车位重新规划，并为此支付相关费用。本院二审经对证据及当事人陈述内容的综合审查，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要的争议焦点为邮储银行宣城分行是否应当向民生物业公司交纳物业服务费。邮储银行宣城分行所有的盛世华庭8幢1室，虽然由建丰公司与盛世华庭小区其他建筑物共同建设，在规划设计上与盛世华庭属同一小区，但邮储银行宣城分行并不必然应当向民生物业公司缴纳物业服务费。其一，邮储银行宣城分行从建丰公司购买案涉大楼时，即约定物业管理方面由买受人自行管理，2015年、2018年，建丰公司将8号楼消防系统、弱电系统、供水系统、地库通、地库通风系统水设施等单独交付给邮储银行宣城分行，邮储银行宣城分行自行支付了二次供水设施运行管理费。其二，案涉大楼独立成栋，坐落于盛世华庭小区西南角院墙外。邮储银行宣城分行分别就水电正常安装、日常维修及管理服务，电梯维保服务，消防系统的维护与保养，大楼室外地面维修及顶楼SBS防水施工，地下车，地下车库维修等与第三方签订了合同三方进行服务管理。根据一、二审证据，该楼楼顶、外墙及门前公共路面等均由邮储银行宣城分行自行维修。因此，案涉大楼从地理位置及使用功能上，已完全脱离于盛世华庭小区。其三，2014年6月1日至2019年5月31日，邮储银行宣城分行委托安徽心连心物业管理有限公司对其大楼的物业进行管理，管理范围包括公用设施设备的运行和养护服务，如供电设备、给排水设备、化粪池清理、后院草坪修剪、通风设备、电梯设备、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务，各种水管闸门渗漏和损坏、室内外上下水道堵塞不畅等。2019年5月31日，邮储银行宣城分行与民生物业公司签订《邮储银行物业服务采购项目合同》，约定由民生物业公司为邮储银行宣城分行办公楼提供物业服务，服务内容包括绿化场所、地面停、地面停车位等日常管理维护包区域管理，物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护管理、前后大院环境及车辆安全有序停放、后院绿植养护、办公大楼及区域内道路、绿化带内侧等卫生保洁管理，后院围墙边绿植的修剪、施肥、浇水养护等，供水、供电、供气、电信等相关单位或部门在物业管理区域内相关管线、设施养护或改造施工时进行必要的协管等。综上所述，邮储银行宣城分行所有的案涉8号楼，无论在地理位置上，还是使用功能上，均在事实上独立于盛世华庭小区。邮储银行宣城分行就案涉大楼的物业管理，另行与民生物业公司签订物业服务合同，委托民生物业公司对其专有及公共区域进行管理和服务。在此情形下，民生物业公司在本案中以盛世华庭小区物业单位的身份向邮储银行宣城分行主张作为小区业主的物业服务费，却未提交证据证明其作为盛世华庭小区物业单位就案涉8号楼提供了哪些具体的物业服务，其诉讼请求证据不足。因此，本院对民生物业公司的上诉请求不予支持。邮储银行宣城分行的上诉请求成立，依法予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误致裁判结果错误，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初247号民事判决；二、驳回宣城市民生物业服务有限公司一审全部诉讼请求。一审案件受理费1480元，二审案件受理费2960元，均由宣城市民生物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨学军审判员  赵 萍审判员  王 瑶二〇二〇年十一月五日法官助理姚玉卓书记员林开亭附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。