辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6443号上诉人（原审被告）：李德俊，男，1977年8月8日生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**，统一社会信用代码91210211554984603N。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人李德俊因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“远洋物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李德俊上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.2016年2月之后，被上诉人未对上诉人进行应有的日常物业服务，上诉人家门窗多处漏风报修无果、物业未对楼梯消毒、楼梯间时常有脏东西，正是因为被上诉人先放弃对上诉人进行服务，上诉人就不用交纳物业费。2.要求被上诉人返还电梯费1000元、上诉人的租金损失12000元、杂费和广告费收益。3.上诉人家中视频电话自入住起就不好用，与被上诉人多次沟通维修更换无果。远洋物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。远洋物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告物业服务费16101.11元（2016年2月1日至2020年9月30日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金4830元，合计20931.11元。一审法院认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区A1区1号楼2单元1101号业主，房屋面积106.49平方米。原、被告于2014年9月20日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2016年2月1日起至2020年9月30日的物业服务费。在被告提供的与原告工作人员沟通的微信聊天记录可以看出，被告曾与原告工作人员就其曾交纳过的500元排渣费退还问题进行过沟通，原告工作人员对收取被告排渣费一事予以认可，并表示同意退还被告该笔费用。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2016年2月1日起至2020年9月30日止的物业费16101.29元（2.7元/月/平方米×106.49平方米×56个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费16101.11元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩解的窗户漏风漏雨、门声音大的问题，上述问题非原告原因造成，且上述设施不属于共用部位、共用设施设备，不应由物业承担维修责任。被告以窗户漏雨、门声音大为由拒交物业费，没有依据，不予采纳。关于被告提出的其他问题，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故不予支持。关于被告称原告未退排渣费一节，根据被告提供的微信聊天记录可以看出在被告与原告工作人员沟通中，原告工作人员对于收取被告500元排渣费一事予以认可，并同意退还，为减少当事人诉累，对于排渣费问题，一并予以处理，从被告应缴物业费中扣除。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李德俊于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币15601.11元（自2016年2月1日起至2020年9月30日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币162元（已减半收取，原告已预付），由被告李德俊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，但上诉人对一审认定的事实有异议，认为一审法院未采信上诉人与被上诉人工作人员就被上诉人承诺修窗户的聊天记录不当。本院经审查对一审认定的事实予以确认，并补充查明，2018年12月10日，被上诉人工作人员与上诉人之间的微信聊天记录曾载明：“你好，今天去修窗户，家里没人，你的电话打不通。”本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《前期物业服务协议》约定，远洋物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，远洋物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在楼梯消毒、清扫不及时，业主报修受理不积极等瑕疵问题尚不足以构成上诉人拒交物业费的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决李德俊全额交费并无不妥。同时，也正是基于远洋物业存在楼梯消毒清扫不及时、业主报修受理不积极等瑕疵履行问题，一审法院也已经对远洋物业请求李德俊支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当，况且根据上诉人与被上诉人工作人员的微信聊天记录，被上诉人曾主动联系上诉人维修窗户，但由于被上诉人未提前沟通时间且上诉人事后未予回应致使窗户漏风问题尚未得到妥善解决。另外，上诉人如果认为被上诉人未提供相应物业服务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，但不能以物业服务不到位为由拒交物业费。关于上诉人提出“要求远洋物业返还电梯费1000元、租金损失12000元、杂费和广告费收益”的上诉请求，由于上诉人未就上述返还或赔偿损失问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。另外，关于上诉人主张房屋的视频电话失灵的问题，因维修更换视频电话不属于案涉《前期物业服务协议》中约定的内容，与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，本院对此不予审理。因此，上诉人据此不交纳物业费没有法律和事实依据，一审不予支持其该项抗辩意见并无不妥。综上所述，李德俊的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191元（上诉人李德俊已预交），由上诉人李德俊负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月四日书记员  张 丹