辽宁省营口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽08民终2643号 上诉人（原审原告）：营口市城乡建设与公用事业中心，住所地：营口市站**市府路**。 法定代表人：刘智弘，该单位主任。 委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：营口市孙家码头海鲜自助城，住，住所地：营口市站**海天佳苑/div> 经营者：孙军，男，1966年9月18日出生，汉族，住营口市西市区。 委托诉讼代理人：张**，北京圣运（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡雨杉，女，汉族，1971年10月11日出生，住辽宁省营口市鲅鱼圈区，经营者孙军的妻子。 上诉人营口市城乡建设与公用事业中心（以下简称“公用事业中心”）与上诉人营口市孙家码头海鲜自助城（以下简称“孙家码头”）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 营口市城乡建设与公用事业中心上诉请求：1、请求判令撤销站前区人民法院（2020)辽0802民初68号《民事判决书》第二项判令内容，并改判被上诉人给付租金655370.66元（与一审相差5178.66元）；2、一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：上诉人认为一审判令被上诉人给付租金金额认定事实不清，具体理由如下：上诉人一审中已经变更诉请租金金额，但一审判决仍以起诉时金额判令被申请人给付租金，认定事实不清，请予撤销并改判上诉人起诉时诉请的租金金额是根据辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司（以下简称嘉信评估公司）出具的《房地产估价报告》(辽嘉估字【2017】632号）文件作出的，但该估价报告仅是对案涉房屋2017年度的市场租金价值进行评估，所以一审审理过程中，上诉人重新委托嘉信评估公司对案涉房屋从2012年6月12日至2019年11月12日的租金进行评估，并将该辽嘉估字【2020】N.608号-3《房地产估价报告》当庭举证，并在证明观点中明确提出诉请租金金额以该《房地产估价报告》确定的租金计算，但一审判决虽采信该报告并确定按该报告被上诉人应给付租金金额为655370.66元，但判令给付租金时却仍以提起诉讼时金额650192为准，忽视了上诉人变更诉讼请求的主张，认定事实存在错误。综上，请求撤销一审判决第二项判令内容，并予以改判。 营口市孙家码头海鲜自助城辩称，答辩意见同其上诉状一致。 营口市孙家码头海鲜自助城上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2020)辽0802民初68号《民事判决书》，即撤销令上诉人腾退房屋、支付租金650192元及相应利息的判决事项，发回站前区人民法院重新审理本案，或查清事实后驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，上诉人于2020年6月2日收到营口市站前区人民法院作出的（2020)辽0802民初68号《民事判决书》，上诉人认为该判决基本事实认定、法律适用错误，现提出上诉，具体事实与理由如下：一、原审法院基本事实认定错误。1、本案不属于房屋租赁合同纠纷，而是2007年当地棚户区改造遗留的拆迁安置补偿问题，系行政纠纷。首先，上诉人与被上诉人从未签订过房屋租赁合同。上诉人正在使用的位于营口市站前区门市房均系2007年因棚户区改造项目，上诉人位于辽宁省营口市西市区房屋被拆迁所得的安置房。上诉人已在案涉房屋处经营海鲜楼8年之久，被上诉人从未就租金问题与上诉人进行商讨，正是因为被上诉人明知案涉房屋系因拆迁部门安置给上诉人的安置房。此时被上诉人却单独就甲8号房屋提起诉讼向上诉人索要租金具有虚假诉讼之嫌。其次，案涉房屋不具有对外出租的条件且被上诉人不具有将案涉房屋进行出租的处分权。上诉人占有案涉房屋时该房屋尚未经过消防机构验收，根据相关法律规定不具有对外出租的条件，被上诉人主张的租赁合同关系无法律依据。另根据当时有效的财政部令第36号《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条：“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。法律、行政法规另有规定的，依照其规定”以及辽财资（2007)655号《辽宁省行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》第七条：“行政事业单位国有资产处置方式包括无偿调拨、出售、出让、转让、置换、报废、报损、抵债、对外捐赠、货币性资产损失核销等”之规定，案涉房屋为国有资产，被上诉人作为事业单位对该房屋不具有对外出租的处分权，且即使出租也要经过严格报批程序，而原审被上诉人并未提供审核手续或其他证据证明其经过合法程序将案涉房屋出租给上诉人。再次，原审被上诉人仅提供了2012年6月12日5万元及2012年9月18日82321元上诉人交款的收据证明与上诉人存在租赁关系。但实际上案涉房屋系营口市人民政府房屋征收管理办公室（原营口市人民政府动迁安置办公室，以下筒称动迁办）为履行安置补偿职责让被上诉人的设立机关营口市城市建设综合开发办公室（以下简称开发办）交付给上诉人使用。收据中载明的款项是上诉人之前被动迁办与开发办欺骗，对于案涉房屋担心再次不能被落实影响自己生产经营，为早日取得房屋钥匙而向开发办交付的订金，当时将款项交付给被上诉人也是出于对政府部门的信赖。虽然两张收据均载明租金事项，但也有订金字样，且为被上诉人自己出具，本就不符合事实，上诉人在当时并不具有让其更改的可能性，并且被上诉人原审提供的2012年6月12日编号为：0004003号的《专用收款票据》右下方明确书写了：“原因：动迁补偿有异议”，该字样为当时拆迁部门所写，系对于上诉人所交款项性质的认定，可见该收据明确系因安置补偿问题而产生的费用，并非租金。另从付款日期、付款数额上无法看出起租期限也无法断定租金数额，故直接认定为租金依据不足，而原审法院不仅认定该款项为租金并以此判定上诉人与被上诉人存在租赁关系，属于基本事实认定错误。2、案涉房屋由动迁办让被上诉人的设立机关开发办交付上诉人占有并使用，即使存在租赁关系也应是被上诉人与开发办或动迁办的租赁关系，租金不应由上诉人负担。上诉人在辽宁省营口市西市区余米的单层临街门面房共计440平米（自己修建柏油停车场600多平），2007年因棚户区改造项目被拆迁后，安置补偿问题一直未能解决，经多次协商被上诉人的设立机关开发办及动迁办相关负责人口头同意将甲6、甲7号房屋安置给上诉人，但上诉人的原有房屋用于经营海鲜楼，甲6、甲7—层可经营面积加起来200多平米，远不足以补偿上诉人原有的440多平米单层经营面积，故根据被拆迁人原有生活水平不降低的原则，经过协商动迁办与开发办同意由上诉人支付差价将甲8号房屋也安置给上诉人，由上诉人支付订金后取得钥匙和甲6、甲7一并用于生产经营，并口头约定之后办理手续并由上诉人补差价（实际上6、甲7、甲8—层面积加起来也不足以补偿上诉人原有单层经营面积，但基于对现实情况的考量以及对于政府拆迁工作的配合，上诉人进行了妥协）。后因两机关怠于行使相关职责，致使安置房至今未办理相关手续。上诉人原审提交的《营口市人民政府动迁安置办公室裁决书》《关于对奥林二期北侧营口市海鲜美食广场的拆迁补偿及安置方案》《关于为动迁户置换商业用房的函》均能证明开发办与动迁办对上诉人的安置事项，房屋钥匙也是上诉人从开发办处取得。故上诉人是基于动迁办和开发办同意并交付而占有使用案涉房屋，被上诉人主张给付租金应当向开发办或动迁办主张。另根据当时生效的国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”以及第三十二条：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费”之规定，上诉人作为被拆迁人，由于拆迁方怠于履行法定职责，致使上诉人至今未得到充分的补偿过渡期拖延至今，产生的过渡费用应该由动迁办或开发办承担，二机关从未支付过上诉人相关费用，被上诉人作为其中开发办的下设单位反而通过诉讼等手段向上诉人索要所谓的房租，于法无据、于理不合。原审法院支持被上诉人的请求无事实依据。二、原审法院法律适用错误。1、本案上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，不应适用《合同法》相关规定进行判决。基于以上事实，本案上诉人与被上诉人未签订任何合同，上诉人是基于被上诉人的设立部门开发办及动迁办的征收补偿安置职责而占有使用案涉房屋，与被上诉人不存在合同关系，原审法院不应依据《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条关于合同履行及违约责任的条款进行判决。2、上诉人已就相关安置补偿问题提起行政诉讼，本案应当中止审理，待行政诉讼审结后再行恢复。案涉房屋系拆迀部门口头安置给上诉人但因未办理相关手续而引起的纠纷，现上诉人已就动迁办未充分履行补偿安置法定职责的行为诉至营口市西市区人民法院，请求将案涉甲8号房屋为上诉人办理过户手续，西市区人民法院于2020年1月3日立案受理，案号为：(2020)辽0803行初13号，原审上诉人提交了《受理通知书》并请求中止诉讼，但原审法院未予以同意。上诉人认为，本案的争议焦点在于上诉人占有并使用案涉房屋是否与被上诉人形成事实上的租赁关系，（2020)辽0803行初13号案件主要审查案涉房屋是否系动迁办安置给上诉人的安置房以及是否应当办理过户手续，该案的结果可作为本案的直接事实依据，对是否应当支持被上诉人诉讼请求具有直接影响。根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项：有下列情形之一的，中止诉讼:……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，本案应当中止诉讼待西市区人民法院的行政诉讼审结后再恢复审理。综上所述，上诉人依法向贵院提出上诉，望贵院在全面审查本案事实的基础上，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人之合法权益。 营口市城乡建设与公用事业中心辩称，我们认为一审认定事实正确，我方起诉是租赁合同纠纷，孙家码头却认为本案是拆迁安置补偿纠纷，一审中孙家码头曾向法院表示在西市法院就动迁安置问题另诉，至今为止我方并未收到拆迁补偿案件的法律文书，我方认为本案形成的租赁合同有事实依据，且孙家码头称案涉房屋不属于租赁房而是属于拆迁安置房，对此一审中我们提交了拆迁问题给予孙家码头安置房屋的相关证据，因此孙家码头使用房屋系租赁产生的租赁法律关系，有事实依据。第二孙家码头称案涉房屋是我方交给其使用（安置房屋）该观点与我方第一个答辩观点一致，就孙家码头提出的拆迁安置问题，我方召集了之前和现在经办过当年安置孙家码头拆迁的相关人员，上会讨论是否为安置房屋，结论是没有任何证据证明是安置。第二，孙家码头认为原审法院适用法律错误，对此我们持不同意见，如前所述虽然我方与孙家码头未签订过租赁合同，但是一审我方是按租赁市场价格的标准要求对方给付房屋使用费用，且在诉讼之前我方曾向所有的租户或使用者出具律师函，限期缴纳租金或者使用费。对方称已经就安置问题提起行政诉讼，本案应终止的问题，在案涉房屋是否为安置补偿的问题上，孙家码头没有任何证据证明案涉房屋是回迁补偿的房屋，因此从事实上不具备本案应终止审理等待另案结论再恢复审理的事实依据。 营口市城乡建设与公用事业中心向一审法院起诉请求：1、请求判令腾退房屋；2、请求判令被告给付租金650192元及利息106000元，利息计算至2019年11月1日（利息暂定从欠租之日至实际给付之日，按同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年4月5日，营口市城市建设综合开发办公室拟成立营口市保障住房管理服务中心，归市城市建设综合开发办公室直管，具体负责市本级保障性住房住宅区、商业用房和公共配套设施的监管、维修、维护及招租等非赢利性管理服务工作等，后经营口市政府批准同意设立；2015年12月31日，营口市机构编制委员会批复同意将原市综合开发办承担的保障性住房管理职能与市住房改革与保障办公室整合，组建营口市保障性住房管理办公室；2018年7月9日，营口市委办公室对市直公益性事业单位进行优化整合，将保障性住房管理办公室整合至市社会保障中心；2019年8月2日，营口市委机构编制委员会将市保障性住房管理办公室从市社会保障中心剥离整合至市城乡建设与公用事业中心（即本案原告）。2015年5月15日，营口市国土资源局和营口市城市棚户区改造领导小组办公室签订《国有建设土地使用权出让合同》，合同项下出让的土地位于营口市站前区，面积为9094.65平方米，出让价款42744855元；2015年5月14日，将全部价款分三次向营口市财政局支付完毕。2018年11月6日，经营口市发展和改革委员会批准同意，由营口市城市棚户区改造领导小组办公室负责建设营口市水务公司东回迁楼项目（本案争议房屋包含在该项目中）。2007年5月，营口市人民政府动迁安置办公室对奥林北侧（即翰雨园小区）实施拆迁，其中包括本案被告的经营者孙军名下的一套门市房（面积为379.08平方米），案件审理过程中，被告并未提供孙军的房屋拆迁后，营口市人民政府动迁安置办公室与其签订的房屋拆迁安置补偿协议等文书。另查，2012年6月12日，蔡雨杉向海天佳苑门市交付5万元，收据的收款事由中载明“海天佳苑4#楼甲8门市租金订金”；2012年9月18日，蔡雨杉、孙军向海天佳苑门市交付82321元，收据的收款事由中载明“海天佳苑4#楼甲8外门市租金”，收据上有营口市保障住房管理服务中心现金收讫印章。被告自2012年交付费用后，即占有使用本案争议房屋，至今仍在涉案房屋处经营。又查，原告委托辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对本案争议房屋（位于的门市，建筑面积314.01平方米）进行了租金市场价格评估，根据该评估公司2020年3月9日出具的辽嘉估字[2020]N.608号-2的《房地产估价报告》，评估结果为“在价值时点的年租金市场价值（2012年1月1日至2020年12月31日）总价为人民币945798元”，其中，2012年—2014年三年的年租金评估价均为113044元，2015年—2017年三年的年租金评估价均为105507元，2018年和2019年的年租金评估价均为97971元，2020年的年租金评估价为94203元。 一审法院认为，本案的争议焦点问题为原被告之间是否存在房屋租赁关系。庭审中，被告抗辩案件属于房屋征收拆迁补偿的行政纠纷案件，涉案房屋属于营口市人民政府动迁安置办公室给其安置的拆迁补偿房屋，但其未提供针对此房屋相关的安置协议，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，原被告虽未签订房屋租赁协议，但被告自2012年起至今已经实际占有使用房屋，且被告在2012年6月12日因占用该房屋支付过费用，虽然被告称交付款项为订金，但该辩解理由没有证据支持，本院不予采信；在原告提供的两张收款收据中载明收款事由为租金，交款人为孙军和蔡雨杉、收款人为营口市保障住房管理服务中心，而原告现已经承接了营口市保障住房管理服务中心的管理职能，综上可以认定原被告之间已形成了事实上的房屋租赁关系，故被告应当支付其占用房屋期间的租金；因双方对租金数额未做明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，在对租金数额没有明确约定的情况下，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，现原告委托评估公司对租用期间房租价格进行了评估，对于该评估报告，被告提出异议，但未能提供证据予以反驳且不申请重新评估，本院审查后对该评估结论予以采纳，被告应当按照评估结论2012年—2014年三年的年租金评估价均为113044元，2015年—2017年三年的年租金评估价均为105507元，2018年和2019年的年租金评估价均为97971元，2020年的年租金评估价为94203元的标准，向原告支付占用房屋期间（即2012年6月12日至2019年11月12日）的租金共计787,691.66元（具体包括：2012年6月12日至2014年12月31日[共计932天，租金为113044元/365天*932天]；2015年1月1日至2017年12月31日[共计三年，租金为105507元*3年]；2018年1月1日至2019年11月12日[共计680天，租金为97971元/365天*680天]），扣除被告已经支付的132,321元，仍应支付租金655,370.66元，现原告现主张租金650,192元，本院予以支持；关于原告诉请的租金利息，现被告逾期支付租金，属于违约行为，因双方未对违约责任作出约定，故本院认为应自原告向法院起诉主张权利之日（即2019年10月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。关于原告要求被告腾退房屋的请求，现原被告未签订租赁合同，且被告至今仍拒绝支付房租，故被告继续占有使用涉案房屋无合法依据，原告作为房屋的现主管部门，其腾退房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定,判决如下：一、被告营口市孙家码头海鲜自助城于本判决生效之日起三十日内将房屋（位于营口市站**甲8门市房）腾退给原告营口市城乡建设与公用事业中心；二、被告营口市孙家码头海鲜自助城在本判决生效之日起三十日内向原告营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金650192元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。如被告未按指定的期间履行上述判决确定的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11362元（原告已预交），由被告承担并给付给原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙家码头提供证据：1、情况介绍一份，证明人是原动迁办主任侯巨波，当时侯巨波与董兆文经商定同意涉案房屋作为安置房给一审被告，不存在房屋租赁问题。公用事业中心质证意见：首先对证据的形式要件不予认可，本案待证的事实涉及上百万的国有资产归属问题，我方的态度十分明确系如果系拆迁补偿，应该有拆迁部门与孙家码头达成的书面协议，任何个人为孙家码头出具的证人证言我方均不认可。另外，本次清收国有资产房屋租赁或使用费专项工作是根据市政府相关部门牵头成立国有资产清收小组相关会议精神引发的，在一审中孙家码头就该问题提出过抗辩意见，庭后市政府相关部门安排人员查询当年给孙家码头安置的相关文书，但是没有任何书面文件能证明孙家码头观点。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，孙家码头自2012年起至今实际占有使用案涉房屋，其主张案涉房屋为营口市人民政府动迁安置办公室给其安置的拆迁补偿房屋，但其未提供关于此房屋的安置协议等证据，故其主张其占用的案涉房屋为动迁安置补偿房屋的上诉理由不成立。孙家码头的经营者孙军和蔡雨杉因占用该房屋，于2012年向营口市保障住房管理服务中心支付租金，现公用事业中心已承接了营口市保障住房管理服务中心的管理职能，因此一审法院认定孙家码头与公用事业中心之间形成了事实上的房屋租赁关系并无不当。公用事业中心委托评估公司对租用期间房租价格进行了评估，一审法院采纳该评估报告，认为孙家码头应按照评估结论向公用事业中心支付占用房屋期间（即2012年6月12日至2019年11月12日）的租金共计787,691.66元，扣除孙家码头已经支付的132,321元，仍应支付租金655,370.66元。公用事业中心一审起诉请求主张租金650,192元，诉讼中其未申请变更、增加诉讼请求，故一审法院依据其诉讼请求，判决孙家码头腾退房屋并支付房屋占用期间的租金650192元及相应利息并无不当。 综上所述，营口市城乡建设与公用事业中心、营口市孙家码头海鲜自助城的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10352元，由营口市城乡建设与公用事业中心负担50元，由营口市孙家码头海鲜自助城负担10302元。 本判决为终审判决。 审判长  赵洪骥 审判员  秦振敏 审判员  关春秋 二〇二〇年十一月三日 法官助理张弘 书记员郎爽