山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3995号 上诉人（原审被告）:山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨宏，男，1989年02月16日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 上诉人山东博大房地产开发有限公司因与被上诉人杨宏商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东博大房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0303民初2841号民事判决，改判上诉人支付逾期办证违约金55635.76元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未提供证据证明其主张的经济损失。被上诉人的诉讼请求以及一审庭审过程中所作主张，均系要求上诉人支付逾期办证给其造成的经济损失，并非违约金。被上诉人并未提供证据证明其所产生的实际损失。而且，被上诉人实际上并未因此产生损失。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，而本案中上诉人在约定期限内将涉案房屋交付被上诉人，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，未办理产权登记仅仅影响的是业主的处分权利。被上诉人与上诉人签订涉案房屋买卖合同时的单价为5623.2元，而上诉人为其办理房屋产权登记时涉案房屋所属小区的房屋单价已达近10000元，房屋价值翻倍。被上诉人并未因办证时间问题影响处分权产生实际损失。二、一审适用法律错误，判决数额超出当事人实际损失，显失公平。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，《商品房买卖合同司法解释》规定的是“可以”按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；一审法院对该条款的理解与适用是错误的。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。从上述法律规定看，对于违约金的确定应当以实际损失为基础。如前所述，被上诉人并未因办证时间影响其处分权而产生实际损失，相反，涉案房屋在客观上还产生了收益。另外，案涉房屋所在项目具有其特殊性。2015年底2016年初，原山东博大房地产开发有限公司因社会融资成本过高，导致资金链断裂，所开发楼盘濒临烂尾风险。为消除社会矛盾，维护社会稳定，在有关部门主导下，山东东岳联邦置业有限公司于2017年6月无奈接收博大公司股权，并注入近10亿资金，解决涉诉纠纷，盘活案涉项目，逐步为已购房业主办理产权登记。现如今，涉案小区临湖而立、环境优美、配套完善、划入优质学区，市场价格翻倍。但是现股东却亏损多达数亿元。原博大购房业主在办理办证手续时，大多表达出了感激之情。却也有个别业主在拿到产权登记证书后反口起诉，庭前庭后甚至表达出“如果你们不接手，我们还不起诉呢，谁让你们有钱”的话语。法院裁判的目的是定纷止争，但法院裁判的意义却更加深远，它既体现着司法的价值判断，也影响着公众的行为预期，公平公正的法院判决，既是对当事人权益的最大保护，也是对诚实守信价值取向的确认坚持。原博大公司因被高利贷所累，未能在约定时间内为被上诉人办理产权登记确为客观事实，但是现股东接手后已在不计成本地积极处理各种遗留问题，最大程度地保障购房业主权利。三、中国人民银行贷款基准利率标准已取消，应当适用LPR进行裁判。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号），“为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”因此，本案适用同期贷款利率标准计算不当。同时参考当事人的实际损失、兼顾公平原则，应当自2017年6月19日至2019年8月8日，以675624元为基数按照LPR3.85%计算，共计55635.76元。综上所述，由于被上诉人没有证据证明实际造成损失，请求二审法院兼顾合同的履行情况、当事人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情改判上诉人支付55635.76元违约金。 被上诉人杨宏辩称，一、本案涉及的逾期办证的经济损失，一审判决的处理方式具有明确的法律依据。上诉人山东博大房地产开发有限公司未按照约定的期限办理房产证，其违约期限为2016年8月6日（办证期限届满之日）至2019年8月9日（办证之日），违约期限达三年以上，被上诉人作为房屋的买受人未能在约定的期限内取得房屋的所有权证据，受到损失是必然的，在损失难以直接确定的情况下，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定进行处理，合法合理。二、上诉人未按照约定期限办理完毕房产证，被上诉人的损失是客观存在的，而且该损失实际上并不低于一审判决的数额。根据案涉商品房买卖合同的约定及一审查明的事实，被上诉人杨宏支付购房款675624元的目的就是在约定的期限届满前（2016年8月6日）取得房屋的产权证书，但是因被告的违约行为导致直至三年之后才取得房产证，相当于开发商无偿占用了杨宏的购房款达三年之久，开发商占用杨宏购房款期间，其作为违约方理应向守约方支付购房款占用期间的利息，这也是上述司法解释及会议纪要参照逾期贷款利率或者年利率6%作为裁判依据的道理所在。在目前市场融资成本居高不下的情况下，一审判决按照年利率4.75%上浮1.3倍的判决方式（计算结果为6.175%）客观上并不能完全弥补守约方杨宏的间接损失。因此，本案不存在上诉人主张的判决数额超出当事人实际损失、显示公平的问题。三、上诉人通过提起上诉的方式主张经济损失过高，不符合法定程序。上诉人在一审期间未提出经济损失过高的抗辩，二审期间通过上诉的方式提出的，不符合法律规定，不应予以审查。四、上诉人主张应当按照LPR作为计算基数的观点不能成立。根据本案一审判决，判决支持的计算经济损失的区间是2017年6月19日至2019年8月8日，而《全国法院民商事审判工作会议纪要》确定的适用LPR代替贷款基准利率的时间是2019年8月20日以后，两者并无交叉，本案的案情与LPR无关。 杨宏向一审法院起诉请求：1.判决山东博大房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记的经济损失(违约金)146687元；2.本案的诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司负担。 一审法院认定事实：2014年04月14日，杨宏与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定杨宏购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，建筑面积116.65平方米，单价每平方米5623.20元。合同第十五条约定，出卖人应当在2016年08月07日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人杨宏办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，杨宏共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款675624元。涉案房屋的不动产权证书于2019年08月09日办理完毕。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案杨宏的起诉是否超过诉讼时效；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失。一、关于本案杨宏的起诉是否超过诉讼时效的问题。逾期办理房屋权属登记的经济损失按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的经济损失应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同约定了办理房屋权属登记的时间，从约定截止日的次日起，杨宏应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案于2020年06月18日立案，因而2017年06月19日之后的经济损失未超三年诉讼时效，涉案房屋的不动产权证书于2019年08月09日办理完毕，因而逾期办理房屋权属登记的经济损失应当计算至2019年08月08日止。杨宏主张的自2017年06月19日起至2019年08月08日止的逾期办理房屋权属登记的经济损失应予支持，其余部分已超过诉讼时效，不应予以支持。二、关于山东博大房地产开发有限公司应否支付杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失的问题。本案杨宏与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，杨宏依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为杨宏办理房屋权属登记，致使杨宏未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……”；第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方签订的商品房买卖合同中虽然没有具体约定逾期办理房屋权属登记的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但因山东博大房地产开发有限公司未能按期办理房屋权属登记，即便其已将房屋交付给杨宏，杨宏因未能在合同约定的期限内享有预期的对房屋占有、使用、收益及处分的完整权利，势必对其造成损失，因而参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算经济损失，符合上述法律规定。故山东博大房地产开发有限公司关于根据合同约定，买受人杨宏放弃追究出卖人逾期办理房屋权属登记的违约责任以及杨宏并未因逾期办理房屋权属登记产生实际的经济损失，因而不应支付逾期办理房屋权属登记的经济损失的抗辩意见依据不足，不予采信。依据法律规定，山东博大房地产开发有限公司应当按照中国人民银行同期贷款利率4.75%及计收逾期贷款利息的标准计算。至于逾期利息的上浮标准，综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，应按中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算为宜。综上，山东博大房地产开发有限公司应支付杨宏自2017年06月19日起至2019年08月08日止的逾期办理房屋权属登记的经济损失89268.90元（以675624元为基数，按年利率4.75%的1.3倍计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失89268.90元；二、驳回原告杨宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1617元（已减半），由杨宏负担601元，由山东博大房地产开发有限公司负担1016元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据被上诉人杨宏的诉讼请求及其主张的法律依据，被上诉人本案主张的经济损失即为上诉人山东博大房地产开发有限公司逾期办理房屋权属证书的违约金。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中未对逾期办证违约金作出约定，被上诉人也未能举证证明损失数额，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定确定违约金数额，符合法律规定，本院予以确认。逾期办证违约金和房屋增值不存在关联关系，不相同也不冲突，不能以购房者存在房屋增值而免除开发商的逾期办证违约责任，因此上诉人主张被上诉人房屋增值后不存在损失，不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于违约金的计算标准，按照上述司法解释，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，一审法院参照同期银行贷款基准利率上浮30%计算2017年06月19日起至2019年08月08日期间的违约金不超出法律规定的范围，本院予以确认。上述逾期办证期间，中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心尚未开始公布贷款市场报价利率（LPR），故上诉人主张应当按照同期LPR计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，山东博大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费641元，由上诉人山东博大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 审 判 员  胡晓梅 二〇二〇年十一月五日 法官 助理  伊 凯 代理书记员  刘 健