湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9932号上诉人（原审被告）：洪峰，男，1979年12月1日出生，汉族，住武汉市江夏区。被上诉人（原审原告）：夏燕，女，1975年5月8日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：周重武（夏燕之夫），住武汉市江夏区。上诉人洪峰为与被上诉人夏燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。洪峰上诉请求：撤销一审判决，驳回夏燕的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定洪峰提出解除合同，构成违约，判令洪峰支付8167元经营损失，没有事实与法律依据。1.洪峰因受疫情影响，自己经营的生意无法正常开展，交不起巨额房租，被迫向夏燕提出解除租赁合同，夏燕最终也同意解除，双方合同在2020年2月21日就已经解除，解除是洪峰与夏燕达成的一致意见，应属协商解除，夏燕应当预见解除合同给其造成的经营损失，既然是夏燕答应了，也说明夏燕愿意承担解除合同可能带来的损失，一审酌情认定空置期一个月，损失由洪峰一人承担，显然对洪峰不公平。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二》第五条规定，洪峰经营石膏线生意，面对疫情，店铺无法开门，无法经营，没有收入，无法支付房租，继续履行租赁合同，对其不公平，洪峰提出解除合同，是属不可抗力情形，应当免责，不应判令洪峰承担违约责任。二、洪峰的房租，在相邻同等店铺中，年租金比其他人高出2-3万，这是洪峰租了之后发现的。疫情发生后，附近所有房主对租户都实行了减免三个月租金，后期租金下调的优惠政策。整个一审判决中，没有考虑到到因疫情原因减租、免租一事。判决显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》第六条规定，每月8167元租金过高，一审判决未根具实际情况予以调整。三、2020年2月21日至2020年4月21日期间，洪峰是由于客观原因不能搬离货物，这不是洪峰能够决定的。这期间也没有新的租户来经营。就算洪峰冒着防疫政策要求，在2020年2月21日将货物搬离，这期间，夏燕的商铺也应该预见是租不出去的，这种损失在夏燕同意解除合同就应当要预见的。因此，一审判决的第一项和第二项，其本质都属于经营损失，有重合的部分。货物存储费用，应当参照仓库存放物品的市场价来计算。（洪峰存放搬出的货物，场地费为4000元年）。夏燕辩称，洪峰提出终止合同，夏燕要求其支付占用租金另加两个月赔偿，因不能达成一致才提起诉讼。夏燕向一审法院起诉请求：一、判令洪峰向夏燕支付拖欠的租金及利息共计17000元（按照实际未付的租金计算）；二、判令洪峰赔偿夏燕经营损失49000元（参照门面未租出时间段的租金）；三、判令洪峰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月22日，夏燕与洪峰签订《房屋租赁协议》，夏燕将坐落于江夏区纸坊街北华街和文化路交汇处商贸物流中心13-15栋1层47号门面房出租给洪峰。合同约定房屋租赁期三年，即自2019年2月22日至2022年2月21日止；租金及支付方式，第一年93000元，以后每年以5000元递增，第二年为98000元，第三年为103000元。按年以现金支付，下一年度租金应提前约一个星期支付。《房屋租赁协议》第十条第3项约定，在租赁期限内，有下列情况的，双方均可变更解除合同：因不可抗力的因素或者政策性变化导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的，双方互不承担责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方对合同进行了履行。2020年2月21日，洪峰通过微信通知夏燕，因经营情况不好及受疫情影响，不再续租上述门面房，解除双方的租赁合同。夏燕收到通知后，同意解除合同。2020年4月22日，洪峰腾退了上述门面房。现夏燕认为，洪峰拖欠租金且提前解除《房屋租赁协议》，造成其损失，故诉至一审法院。一审法院认为，夏燕与洪峰签订《房屋租赁协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按诚实信用的原则进行履行。本案洪峰于2020年2月21日通过微信通知夏燕不再续租门面房，表达了要解除《房屋租赁协议》的意思，夏燕收到通知后，同意洪峰不再续租，解除合同，故双方签订的《房屋租赁协议》于当日解除。合同解除后，洪峰虽继续占用门面房至2020年4月21日，但由于此期间受疫情及疫情防控的影响，存在不可抗力，洪峰未实际经营，洪峰请求减少支付此期间的租金，该院认为有事实依据，可酌情减少50%，即两个月租金98000/12×2×50%=8167元。夏燕主张洪峰支付17000元的诉讼请求，该院不予以支持。庭审中夏燕自愿放弃主张利息损失，是对其自身权益的处分，该院予以确认。因洪峰在租赁合同履行期限届满前不再续租，构成违约，夏燕要求洪峰赔偿其房屋空置期间（2020年4月21日以后）的损失，该院认为有事实依据，但由于双方没有约定赔偿的计算方式，故夏燕请求赔偿49000元，没有依据，该院推定租赁房屋闲置期限或寻找代房屋周转期间的租金损失为一个月，即98000元/12=8167元为夏燕的经营损失，对夏燕超出部分的主张，该院不予支持。由于新冠××疫情及疫情防控政策未造成门面及其附属设施的损坏，不存在客观上不能履行合同的情形。故洪峰以《房屋租赁协议》第十条第三项的约定进行免责抗辩，理由不充分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、由洪峰于判决生效之日起十日内向夏燕支付租金8167元；二、由洪峰于判决生效之日起十日内向夏燕支付经营损失8167元（门面未租时间段的租金）；三、驳回夏燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由洪峰承担545元，夏燕承担180元。二审中，当事人没有提交新证据。洪峰与夏燕对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，洪峰与夏燕订立的房屋租赁合同期限为三年。虽然受新冠疫情及疫情防控的影响，洪峰在一段时间内无法经营，但相较于三年的房屋租赁期间，洪峰暂时停业尚不足以导致其长期租房营业的目的不能实现。并且，在洪峰提出解除房屋租赁合同前，不存在该合同约定的承租人有权解除合同的情形，因此，洪峰在租赁期间退租，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，夏燕有权要求洪峰赔偿损失。一审法院确定夏燕损失为一个月房屋空置的租金损失并无不当，本院予以维持。洪峰在夏燕同意解除租赁合同后，仍占用案涉房屋至2020年4月21日，一审法院根据此期间的客观情形，酌情确定洪峰按照约定租金的50%支付此期间的租金，符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院予以维持。综上所述，洪峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208.35元，由洪峰负担。洪峰预交二审案件受理费1450元，退还1241.65元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年十一月二日书记员  刘辅兵