陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2020)陕02民终402号     上诉人（原审原告、案外人）：铜川融合投资有限公司。住所地：陕西省铜川市王益区。   法定代表人：马西元，系该公司执行董事、副总经理。   委托诉讼代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：薛存良，男，1960年7月10日生，汉族，住铜川市印台区。   被上诉人（原审第三人、被执行人）：陕西依莲雅实业集团有限公司。住所地：铜川市印台区。   法定代表人：罗霞，该公司董事长。   被上诉人（原审第三人、被执行人）：罗霞，女，1979年8月4日生，汉族，住铜川市王益区。   原审第三人共同委托诉讼代理人：崔继朝，铜川市王益区桃园法律服务所法律工作者。     上诉人铜川融合投资有限公司（以下简称融合公司）因与被上诉人薛存良、陕西依莲雅实业集团有限公司（以下简称依莲雅公司）、罗霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省铜川市印台区人民法院（2020）陕0203民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人融合公司的法定代表人马西元及委托诉讼代理人贾新云，被上诉人薛存良，被上诉人依莲雅公司、罗霞的共同委托诉讼代理人崔继朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   上诉人融合公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，并依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案案件受理费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.一审法院事实认定不清。本案涉及的房屋，上诉人早在2013年8月27日就与被上诉人罗霞签订《房屋买卖合同》，以150万元的价格购买了案涉房屋并全额支付了房款，被上诉人罗霞已履行了房屋交接手续，将案涉房屋产权证书、钥匙等交付给上诉人，上诉人一直占有该房屋至今，因此，上诉人是案涉房屋的实际所有人，具有足以排除强制执行的合法依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案上诉人与被上诉人罗霞早在2013年8月27日就达成房屋买卖合意，并签订房屋买卖合同，约定被上诉人罗霞将位于铜川市新区XX路XX小区案涉房屋出卖给上诉人，上诉人按照合同约定将购房款150万元支付给被上诉人，被上诉人向上诉人出具收条，明确载明收到购房款150万元，因案涉房屋当时存在抵押，双方约定办理过户的时间为2014年10月26日，房款全额支付完毕之后，被上诉人罗霞将案涉房屋的房产证书、钥匙、出租合同等重要材料交付给上诉人，履行了房屋交付义务。自此，该房屋一直由上诉人占用、使用、收益至今。因此上诉人与被上诉人罗霞之间的房屋买卖合同已经履行完毕，至于房屋一直没有办理过户手续，系被上诉人罗霞一直拖延未给上诉人办理过户手续，上诉人亦不存在任何过错，因此上诉人已经是实际产权人，被上诉人薛存良无权申请执行上诉人的合法财产。2.一审法院在认定事实方面，一直用“是否符合常理”作为认定事实的依据，明显含有较大的主观臆断。首先，一审法院以上诉人长达六年未办理过户手续也未诉诸法律不符合常理，因此，认定双方之间借贷关系，不存在买卖关系。上诉人认为法院认定案件事实时，应当以证据为依据。本案中上诉人已经提供了双方签字盖章的房屋买卖合同，以及被上诉人罗霞亲笔签字确认的收条，证明向被上诉人支付150万元房款的事实。该两组证据足以证明上诉人与被上诉人罗霞之间存在房屋买卖关系的事实，被上诉人抗辩双方之间系借贷关系，但并未提交任何证据证明。退一步讲，即使按照一审的审理思路，从常理的角度去分析，房屋作为不动产最大的价值就在于占有、使用、收益，上诉人作为买受人，买受人购买房屋的目的就是为了享受房屋所带来的上述价值。本案中，在被上诉人罗霞将案涉房屋交付于上诉人以后，上诉人实际已经享有房屋的上述价值，签订合同的目的已经基本实现，同时在被上诉人罗霞一直承诺会尽快办理过户手续，并一直支付违约金、履约保证金的情况下，未诉诸法律途径办理房屋过户手续亦是符合常理的。   薛存良辩称：首先，上诉人与罗霞、依莲雅公司之间的民间借贷融资问题，实质上是名为买卖、实为借贷的民间融资借贷纠纷，并非上诉人所称的房屋买卖合同，二者之间并非同一法律关系。其次，从被上诉人罗霞提供的相关转账凭证能够证明上述事实，并且双方签订房屋买卖协议之时，存在银行抵押情况，对此双方都应当是明知的，并非上诉人所称。再者，合法有效的民事法律行为才能够得到法律的认可，其双方之间的借贷行为空挂房屋买卖合同的名义，实质上是损害了其他民事主体的合法权益，并且长达六年未办理房屋变更登记相关事宜，不符合交易习惯，也能够佐证双方的借贷关系，而非房屋买卖关系，实际上罗霞仍为案涉房屋的唯一产权人，并且上诉人也没有证据能够支持其能够排除罗霞为非案涉房屋唯一产权人的事实。   依莲雅公司辩称，房屋买卖不是和依莲雅公司签订的，依莲雅公司也没有盖章，上诉人的事实理由没有涉及到依莲雅公司，上诉请求不明确，应当驳回其上诉请求。   罗霞辩称，本案名为买卖、实为借贷，罗霞给融合公司支付过91万元利息，一审查明91万元是支付150万元借款的利息，利息不是上诉人主张的占有。   原告融合公司一审诉讼请求：1、请求确认被告申请执行第三人罗霞名下的位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号商品房归原告所有，判决不得执行该房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月份，第三人罗霞找到原告，说其急需用钱，欲出售其名下位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号商品房一套。后经与原告多次协商，双方最终针对该房屋的买卖事宜达成一致意向，并在2013年8月27日签订了《房屋买卖合同》一份，约定第三人罗霞以150万元的价格将房屋出卖给原告。合同签订后，原告在当天就指派其员工向第三人罗霞账户转款100万元，在2013年8月30日又向其转款50万元。在原告履行了付款义务后，第三人罗霞将房屋产权证及房屋钥匙交付给原告，并承诺尽快办理房屋产权过户手续。原告出于帮助第三人的目的，同时也相信第三人会履行承诺，认为房屋交付就代表自己的权利得到了保障，只需要后期及时办理过户就行。房屋交易完成后，原告多次找第三人罗霞要求过户，其均以种种理由推诿、不配合，导致房屋虽实际交付给原告，原告也实际占有房屋多年，但过户手续一直未办理。2019年6月，原告无意中得知自己购买了多年的房屋被法院准备评估、拍卖，以执行被告薛存良与第三人依莲雅公司、罗霞民间借贷纠纷一案。原告在了解执行案件的具体情况后，及时向法院提出了执行异议申请。2019年8月27日，原告收到（2019）陕0203执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，其与第三人罗霞之间的房屋买卖交易真实合法，双方签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，在长达6年的时间内实际占有房屋，虽未办理过户登记，但并不是由于原告的过错导致的。若将本案的案涉房屋作为执行标的，将严重侵害原告的合法权益。现诉至法院，请求支持原告诉请。   被告薛存良一审辩称，不同意原告的诉讼请求。一、法院执行该房产合理合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，案涉房屋登记人为第三人罗霞，人民法院依法执行被执行人名下财产于法有据；二、原告主张曾在2013年8月27日指派其员工向第三人罗霞转款100万元和已全部支付房款的事实不成立。该员工非合同当事人，买卖房屋按照税收法律规定应当走公司账户，原告员工个人转账的事实不仅不能证明已经代表原告向被执行人付购房款，而且涉及违背税法等法律规定，甚至涉嫌犯罪；三、原告主张其未办理过户登记不是由于原告自身的过错原因导致的意见不成立，被告认为恰恰是基于原告的原因导致没有过户，原因是原告和被执行人关于房款之间没有达成一致甚至有可能是名为买卖、实为借贷。2013年签订买卖合同在长达六年时间里未办理过户登记，亦不通过司法途径救济，极为反常。原告怠于行使权利或者把该房产作为借贷抵押的原因才未过户，系原告自身原因造成。综上，应当驳回原告的诉讼请求。   一审第三人依莲雅公司辩称，合同未加盖公司公章，不予认可，请求驳回原告对依莲雅公司的起诉。   一审第三人罗霞辩称，请求驳回原告诉讼请求。2013年8月27日原告融合公司与其签订的房屋买卖合同是名为房屋买卖、实为民间借贷的合同，150万元房款实为借款，约定的年息高于24%，因为原告名下的案涉房屋已经在银行抵押过，双方没有办理抵押手续。原告在诉状中陈述实际占有案涉房屋6年不是事实，罗霞没有把房屋卖给原告，也没有配合原告办理房屋过户的义务，罗霞并无违约行为。2015年罗霞与原告法定代表人商量在还不了借款的情况下原告可收取房租冲抵借款，原告并没有实际占有案涉房屋，其在2014年1月10日至2017年6月期间共计向原告转账还款91万元，用涉案房屋租赁费每年抵扣17万元，6年冲抵借款102万元；给原告纸箱包装的酒21箱，每箱6瓶，每瓶500元，共计63000元；木箱包装的酒6箱，每箱6瓶，每瓶520元，共计18720元，以上款项共计2011720元，且这些只是给原告还款的一大部分。买卖合同是一方转移标的物所有权于另一方，另一方支付价款的合同，原告称其已买受房屋，应适用买卖合同的定义、特征，但本案中罗霞却要给原告还款付息的行为，应推定为双方实际为借贷关系，故原告的诉讼请求没有法律依据，请求支持第三人罗霞的意见。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年8月，第三人罗霞从宋海宏处购买案涉房屋，并于当月31日办理了房屋变更登记手续。2012年2月25日，第三人依莲雅公司与刘某某签订两棵树茶楼（经营地为案涉房屋）承包协议书一份，将铁诺路段的两棵树茶楼承租给刘某某，租赁期限为2012年3月1日-2015年2月28日。2013年8月26日原告通过XXXXXXXXXXXXXXX8237账户以转账的方式给戴磊账户转入150万元。2013年8月27日，原告与第三人罗霞签订一份房屋买卖合同，双方约定第三人罗霞以150万元的价格将登记在其名下的位于铜川市新区XX路XX小区XX栋XX楼XX层，产权面积为317.24平方米的经营性门面房卖给原告融合公司，原告一次性将150万支付给第三人罗霞，第三人罗霞给原告开一张总价150万元的收款收据，同时约定 2014年11月26日办理过户手续，费用双方共同承担。当日戴磊给罗霞账户存入100万元，罗霞书写收条一张，载明“收条今收到铜川融合投资有限公司购房款壹佰伍拾万元整（150万），收款人：罗霞，2013.8.27”。2013年8月30日戴磊给罗霞账户存入50万元。2014年1月至9月，罗霞通过其经营的陕西秦王府琉璃制品有限公司或依莲雅公司每月向原告账户转款4万元，2014年10月至2017年6月又陆续向原告账户转入1万元至20万元不等，共计转款91万元，转款摘要有拨款、货款、还款、采购款、利息款等。2015年7月1日，原告与付某某、马晋瑾签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给付某某、马晋瑾经营网吧使用，租赁期限为2015年7月1日-2025年6月30 日，租金每年12万，每年按以上年度租赁费用的5%递增，合同签订时一次性缴纳保证金6万元。2015年5月25日马晋瑾分四笔给原告账户转款18万元，2016年6月4日马晋瑾分三笔给戴磊账户转款123612元，2017年7月21日马晋瑾分两笔给戴磊账户转款15万元。   另查明，被告（申请执行人）薛存良与第三人（被执行人）依莲雅公司、罗霞民间借贷纠纷一案，该案（2017）陕0203民初437号民事判决书已发生效力，并已进入执行程序。本院于2017年11月16日作出（2017）陕0203执308号之一执行裁定书，将第三人（被执行人）罗霞名下所有的位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号（产权证号：201XXXXXX、面积：317.24平方米）的房屋查封。原告于2019年7月30日向本院提出执行异议，本院于2019年8月12日作出（2019）陕0203执异15号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。第三人罗霞于2018年12月7日被铜川市王益区人民法院列入失信被执行人名单，并已公布。   一审法院认为，本案争议的焦点为：1、原告与第三人罗霞签订的房屋买卖合同是买卖合同还是名为买卖、实为借贷的民间借贷合同；2、原告是否享有案涉房屋的所有权或者其他足以排除强制执行的民事权利，能否阻却执行。针对焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价款的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方当事人对签订的房屋买卖合同外观形式的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据确认的事实并结合各自主张的法律关系特征进行审查判断。首先，原告作为案涉房屋买受人，2013年签订买卖合同并支付全部合同价款，在房屋具备过户登记条件且双方约定了过户时间的情况下长达六年时间不办理过户登记，也未诉诸法律维护其权益，从该交易本身的商业风险考虑具有一定的不符合常理之处；其次，从第三人提交的证据来看，原告与第三人在2013年8月27日签订了房屋买卖合同，2014年1月至2017年6月第三人罗霞通过其经营的公司陆续向原告账户转款91万元，且前九个月连续每月固定转账4万元，转款摘要包含拨款、货款、还款、采购款、利息款等，该摘要可以充分说明原、被告之间应是存在借贷关系，但原告并不能提供证据证明其与罗霞之间存在其他借贷纠纷，亦不能对转账摘要中包含还款及利息款项作出合理解释，虽在庭审中称是第三人不能按时过户的履约保证金，但双方在合同中并未对履约保证金进行约定，且初次付款时间早于约定的过户时间，亦不符合常理。综上所述，原告与第三人签订的房屋买卖合同从过户登记情况、转款摘要备注情况来看，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系不符，而与民间借贷中以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法吻合，加之第三人罗霞也在庭审中述称与原告签订的房屋买卖合同是名为房屋买卖、实为民间借贷的合同，150万元房款实为借款，因原告名下的案涉房屋已经在银行抵押过，双方没有办理抵押手续，且原告向本院提交的证人谷西堂的录音中也认可原告与罗霞之间是融资关系，故原告与第三人罗霞签订的房屋买卖合同应是名为买卖、实为借贷的民间借贷合同。   针对焦点2，因原告与第三人罗霞签订的房屋买卖合同是名为买卖、实为借贷的民间借贷合同，案涉房屋现在登记在第三人罗霞名下，原告并不具有该房屋的所有权，也未提供证据证明其具有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告铜川融合投资有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告铜川融合投资有限公司负担。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。   融合公司二审提交一份物业缴费单复印件，证明2015年7月案涉房屋租期届满之后，就交付给上诉人，上诉人从2月就交物业费，证明双方是房屋买卖关系，并非借贷关系。    薛存良质证称，没有原件，真实性不确认，证明目的不认可。租赁的房屋也应该交付物业费。   依莲雅公司、罗霞质证称，没有原件，真实性不认可，证明目的不认可。   依莲雅公司、罗霞提交下列证据：1. 2013年9月5日回单一份，证明付第一笔利息4万元；2. 2013年10月6日付款人张靖工行个人业务凭证（填单）一份4万元，注融合公司利息4万元，经办人张靖、赵秋娟；3.2013年10月8日业务回单一份，4万元利息；4.2013年12月4日付给上诉人利息4万元。证明目的：双方是借贷关系并非买卖关系。   融合公司质证称，真实性无异议。证明目的不认可。1.一审中已经存在，不属于新证据；2.四张业务单中三张备注都是拨款，并非被上诉人说的利息。对于工行的业务单备注，是被上诉人公司自己备注，无法核实什么时间备注的。3.该费用支付并非是利息，而是被上诉人向上诉人返还的租金，返还2013年至2015年的租金，每年8万元，两年共计16万元。   薛存良质证称，真实性认可，就是每月付的利息。   对双方二审提交的证据的真实性，本院予以认定。   2020年10月21日，罗霞在谈话笔录中称，2013年依莲雅公司因资金周转，融合公司对外自身就承接放贷业务，我通过谷西堂搭的话，他认识融合公司老总崔现章，我也认识崔现章，说融资的事，崔现章说可以，融合公司派人到公司考察，当时双方就担保贷款的问题由中间人谷西堂签字担保，我个人也作为担保方，对方说厂子挺好，但厂子不能作为担保，必须要中间人谷西堂签字才能担保，让我也做担保。当时我名下在新区XX小区有一套门面房，门面房是180万元买的，我把票给崔现章和业务人员看过，他们说他们只能给我公司贷款150万元，并且规定按时付息，如果到期不还款需要拿房子作为抵押，谷西堂也在所有手续上签字，我也签字了。180万元的房子，对方只给了150万元，当时就是借款，为了应急周转一下。房子当时已抵押给银行，没有告知对方，由于不涉及买卖过户，对方不让我们卖掉，房子也没有给对方实际交付，马西元代表公司和我商量，利息没有按时给他们付，房租应由他们来收，抵利息，房产证给了他们，他们租给海洋网吧。由于不是买卖是借款，所以产生利息，每个月4万元利息，共计107万元。给对方的付款明细上写的有拨款、货款、还款、采购款、利息款等，这是因我们财务人员不专业造成的，我们和融合公司除了这笔款项外，没有其他任何业务往来。两棵树茶楼承包费，刘某某一年给我们交一次，通过转账。对谷西堂证明融资认可，其他的话不认可。   一审卷宗记载：2015年7月1日，融合公司与付某某、马晋瑾签订《房屋租赁合同》，融合公司将案涉房屋出租，期限十年，每年12万元。2012年2月25日，依莲雅公司与刘某某签订两棵树茶楼承包协议书（承包期限为三年，承包期为2012年3月1日至2013年2月28日，租金为8万元；2013年3月1日至2014年2月28日，租金为9万元；2014年3月1日至2015年2月28日，租金为9万元，刘某某交清2012年全额租金8万元与1万元的押金）。   本院认为，本案焦点为，融合公司与罗霞签订的房屋买卖合同是买卖合同，还是名为买卖、实为借贷的民间借贷合同。   融合公司主张排除强制执行的理由是其与罗霞之间存在合法有效的房屋买卖关系，该关系依法应受到法律保护，对此，融合公司提供了其与罗霞签订的房屋买卖合同，银行交易明细、收条、转账凭证、房屋产权证、房屋租赁合同等证据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。罗霞陈述，融合公司对外自身就承接放贷业务，其与融合公司的房屋买卖合同，名为买卖、实为借贷，双方并不存在真实的房屋买卖关系；依莲雅公司、罗霞与融合公司除此借贷关系外，再无其他法律关系，在其收到150万元后，次月起支付每月利息4万元，后因资金紧张，总计给付利息91万元；房子没有给对方实际交付，因资金紧张，房产证给了融合公司，拿房租抵利息。   房屋买卖合同约定房价为150万元，罗霞购买案涉房屋价款为180万元。从2013年9月至2014年9月，依莲雅公司、罗霞一方按月支付融合公司4万元，从2014年10月至2017年6月，依莲雅公司、罗霞一方支付融合公司45万元，共计93万。转款摘要包含拨款、货款、还款、采购款、利息款等，融合公司认可其与依莲雅公司、罗霞除此买卖关系外，再无其他法律关系。融合公司一审质证称，该部分款项为罗某某支付的履约保证金，而非还款本金及利息，履约保证金是口头约定的，数额1-4万不等，在罗霞配合融合公司过户之前，需向融合公司支付履约保证金。融合公司二审称，2013年四笔16万元是罗霞返还的房屋租赁费，因为2013年我方已经全款购买房屋，2013年至2015年罗霞已将房屋出租并收取了租赁费，租赁标准是每年8万元，两年16万元，之后支付的费用是履约保证金，因为对方一直未配合我方办理手续，我方与其口头约定需要支付30万元的履约保证金，但对方称经济困难，需要分期支付，所以之后参考租金，每月支付4万元履约保证金，我们之后要退还。2014年11月双方约定过户期限到了，对方没有配合办理过户手续，按照合同约定，她应当支付房屋总价50%的违约金，所以2014年罗霞支付的是违约金。   从上述事实看，从罗霞与融合公司签订《房屋买卖合同》次月起，现有证据查明罗霞陆续支付融合公司93万元，双方除此买卖关系外再无其他法律关系，融合公司一、二审对此陈述前后不一致，融合公司称2013年四笔16万元是罗霞返还的房屋租赁费，与依莲雅公司与刘某某签订的《两棵树茶楼承包协议书》中租赁费不符。融合公司称该款项为返还的房屋租赁费及履约保证金无合同依据，也无其他证据佐证，罗霞对此也不予认可。融合公司收取的款项不能做出合理解释，一审认定融合公司与罗霞签订的房屋买卖合同，名为买卖、实为借贷的理由正确。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，融合公司主张其与罗霞存在房屋买卖关系的事实证据不足，融合公司无一般物权期待权，其据此主张排除强制执行无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18300元，由上诉人铜川融合投资有限公司负担。   本判决为终审判决。       审 判 长   郭玉荣   审判员   董敏   审判员   康建军       二0二0年十一月五日     书记员   张诗悦              1