湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5710号上诉人（原审被告）：谈雁，女，1985年12月9日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈君，男，1978年8月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：曾聪俐，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张巧珍，女，1968年8月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。原审被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，公司董事。委托诉讼代理人：汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。上诉人谈雁因与被上诉人沈君、张巧珍以及原审被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3309号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谈雁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回沈君对谈雁的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定谈雁与张巧珍之间的法律关系为买卖合同关系，系基础法律关系认定错误。二、原审判决认定谈雁承担违约责任，与本案事实和法律规定不符。三、原审判决基本事实没有查清。沈君答辩称，一、谈雁与张巧珍之间的法律关系为房屋买卖关系，而不是谈雁所述代理合同关系，一审认定正确。二、谈雁与沈君之间的法律关系是房屋买卖合同关系，谈雁是真实的出卖人，沈君是买受人，谈雁并不是代理人的身份。三、谈雁与张巧珍之间，谈雁与沈君之间是两个不同的买卖合同关系，而不是谈雁所述的代理关系。四、一审法院认定事实正确，不存在基本事实没有查清的情况。张巧珍未到庭陈述意见。沈君向一审法院起诉请求：1.判令解除沈君与张巧珍签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令张巧珍向沈君返还购房款238万元；3.判令张巧珍向沈君支付违约金47.6万元；4.判令张巧珍向沈君赔偿中介服务费损失35700元；5.判令张巧珍向沈君赔偿案涉房屋装修费损失22万元；6.判令谈雁、武汉吉家房地产经纪服务有限公司对上述责任承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等全部由谈雁、张巧珍、吉家公司承担。一审法院查明，谈雁系吉家公司业务员。2016年9月21日，张巧珍与谈雁签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，经纪代理方为吉家公司。合同约定，张巧珍将位于武汉市洪山区和平乡徐东新村新绿美地1栋2单元8层2-803房屋【房屋所有权证：武房权证洪字第**，国有土地使用权证：洪国用（2011商）第4618号】（以下简称案涉房屋）出售给谈雁，建筑面积135.26㎡，房屋总价206万元。合同未约定产权过户时间。2016年10月24日，张巧珍在湖北省武汉市中星公证处办理委托公证，委托书载明“委托人张巧珍委托受托人谈雁代为办理案涉房屋的如下事项：代为办理上述房屋的借款抵押登记及注销抵押的相关事宜；代为办理上述房屋买卖的相关事宜；代为办理房屋产权过户事宜；如买方需要贷款，配合买方办理银行贷款手续并收取银行贷款；代为查询与房屋相关的一切档案；代为到民政部门调取婚姻档案；办理水、电、气、煤气、物业管理等过户事宜。委托期限自2016年10月24日至上述事项办理完毕为止。后吉家公司提供资金206万元，由谈雁支付给张巧珍，张巧珍将案涉房屋交付给谈雁，双方未办理产权过户登记。2018年4月12日，在案外人武汉幸福万家房地产咨询有限公司居间服务下，谈雁作为张巧珍的代理人与沈君签订《武汉市存量房屋买卖合同》。合同约定，张巧珍将案涉房屋出售给沈君，房屋成交总价为238万元。合同还约定，如沈君依照本合同或法律规定解除本合同，张巧珍应于5个工作日内将其已收取的全部款项返还给沈君，并按照房屋总成交价的20%向沈君支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由张巧珍承担。合同另约定，因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。同日，沈君分三次向谈雁支付238万元购房款，谈雁向沈君出具收到238万元购房款的收据。沈君分别于2018年4月12日、4月13日分两次向武汉幸福万家房地产咨询有限公司支付居间服务费35700元。2018年4月13日，沈君向武汉新东物业管理有限公司支付2405元装修管理费、装修押金。后沈君占有案涉房屋并对房屋进行了装修。2018年5月9日，因张巧珍在外债务纠纷，上述房屋被武汉市黄陂区人民法院查封。此后，因无法办理产权过户，沈君与谈雁、吉家公司工作人员胡雯娟等人反复协商，双方曾提出拿其他房屋替代本案房屋或由吉家公司先向沈君退还部分款项，但最终未能达成一致。2019年9月，武汉市黄陂区人民法院将上述房屋拍卖。一审法院认为，本案是一起较为典型的二手房买卖合同纠纷，双方争议的焦点主要为：谈雁与张巧珍之间的买卖合同关系是否成立；在与沈君进行房屋交易时，谈雁的身份是房屋出卖人，还是张巧珍的代理人；案涉合同是否应当解除，沈君起诉的经济损失如何认定，应由谁承担责任。就上述焦点问题，一审法院分别作如下评述：一、关于谈雁与张巧珍之间的买卖合同关系。从合同内容看，双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中约定张巧珍为出卖人，谈雁为买受人，吉家公司为居间方，合同约定了房屋坐落、房屋价款及支付方式。合同虽未约定产权过户的时间，但约定了张巧珍应办理公证授权委托书，授权谈雁代为出售房屋。实际履行中，谈雁向张巧珍支付了206万元的全部购房款，张巧珍也为谈雁办理了将房屋再次出售的全项委托公证，并已向谈雁交付房屋，以上合同已为双方履行完毕。双方在合同中特别约定了张巧珍有就房屋再次出售办理全项委托公证的义务，此项义务既保证了谈雁取得房屋的处分权，也可以实现谈雁将房屋再次出售获取溢价部分收益的合同目的，还为谈雁在再次出售房屋过程中可通过规避税费减少交易成本提供了可能。不动产登记是产权归属的凭证，并非判断不动产所有权的唯一和实质要件。双方签订的合同虽未约定房屋产权过户时间，但并不影响谈雁取得案涉房屋的处分权，甚至在一定情况下，谈雁也可以凭全项委托公证书将房屋自行将房屋过户至其名下。因此，上述合同的性质为买卖合同，该合同是谈雁和张巧珍的真实意思，合同有效。二、关于谈雁在与沈君交易时的身份问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，谈雁持有的公证授权委托书，是张巧珍在履行买卖合同中应当提供给谈雁的用以证明谈雁对房屋享有完全处分权并可办理再次出售房屋事宜的凭证，并不能据此认定张巧珍与谈雁之间一定存在委托合同关系。庭审中，张巧珍否认其与谈雁之间存在委托合同关系，也不能证明双方曾就代理售房达成合意。谈雁和吉家公司辩称的谈雁和张巧珍在上述交易过程中构成代理关系的主张，与上述法律规定的委托合同定义的意旨不符，更缺乏事实依据，一审法院不予采纳。也正是基于以上对前后两份合同签订经过、合同内容和实际履行情况的认定，一审法院在诉讼过程中才针对沈君的起诉依法向沈君进行了释明。三、关于合同解除及责任承担问题。沈君与谈雁于2018年4月12日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，因买卖标的房屋为武汉市黄陂区人民法院拍卖，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于责任主体问题，一审法院认为，以上合同系沈君与谈雁签订，谈雁虽名为委托代理人，实为房屋出卖人。因此，谈雁应作为合同的相对方承担由此给沈君造成的经济损失。谈雁虽为吉家公司员工，但沈君并无与吉家公司订立合同的意思表示。吉家公司在房屋因被查封导致无法过户时安排相关人员与沈君进行协商的行为，不能视为吉家公司承继了谈雁的合同义务。简言之，无论谈雁的行为是否为职务行为，均不影响谈雁与沈君之间外部买卖合同关系的成立，吉家公司与沈君之间并不存在合同关系。如谈雁因执行职务行为遭受经济损失，其可依法就此另行向吉家公司主张权利。因此，沈君要求吉家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中，沈君的经济损失包括其已向谈雁支付的购房款238万元和向居间方支付的中介服务费35700元。沈君虽申请部分证人出庭作证，但其提供有关装修损失的证据，谈雁均有异议，一审法院难以对装修金额进行核实。沈君主张的鉴定费，并未实际发生。沈君主张律师费，但其未在辩论终结前提供相关证据。根据合同有关解除合同违约金的约定，谈雁应按房屋价款的20%向沈君支付违约金，金额为47.6万元，该违约金的数额已超过沈君主张的除购房本金外的其他全部损失。对沈君要求谈雁支付违约金47.6万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同法上违约金的主要功能在填补损失。沈君在本案中既主张违约金，又要求谈雁等赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。谈雁就此提出的抗辩主张，一审法院依法予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决：一、解除沈君与谈雁于2018年4月12日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、谈雁于判决生效之日起十日内向沈君返还购房款238万元、违约金47.6万元；三、驳回沈君其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31694元，由谈雁负担29648元、沈君负担2046元；财产保全费5000元，由谈雁负担。本院二审期间，谈雁向本院提交转账截图2张、交通银行电子回单1张、农业银行交易明细清单2张，用以证明谈雁是职务行为，购房款是吉家公司直接支付给张巧珍的。沈君质证不认可该证据的合法性，是谈雁故意在一审不提交，二审再提交的，并非新证据。对该组证据中转账截图及交通银行电子回单的真实性予以认可，但合法性、关联性不认可，这是张巧珍与吉家公司之间房屋买卖合同购房款的往来，与我方没有关系。农业银行交易明细清单真实性予以认可，但是合法性及关联性、证明目的均不予认可。从收款人以及金额和手续费来看，都无法确认该金额是沈君的购房款。如果法院认为该金额是购房款，因金额不对等，我方认为吉家和谈雁也应该是合作关系，双方也应共同承担责任。本院经审查认为，上述证据并不能达到认定为职务行为的证明目的，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，因双方意见分歧较大，调解未果。本院认为，谈雁与张巧珍签订的《武汉市存量房屋买卖合同》约定张巧珍为出卖人，谈雁为买受人。合同签订后，谈雁已向张巧珍支付了206万元的全部购房款，张巧珍也依约为谈雁办理了将房屋再次出售的全项委托公证，并向谈雁交付了房屋。双方虽然并未办理权属变更登记，但谈雁在取得全项委托公证的情况下，可自行办理房屋权属变更登记，已实际取得房屋权属之处分权，故双方应为房屋买卖的真实意思表示，且相关权利义务已经履行完毕。其后，谈雁作为张巧珍委托代理人与沈君签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，谈雁虽名为委托代理人，但因谈雁已经取得案涉房屋的全部处分权，张巧珍亦明确否认与谈雁之间存在委托合同关系，谈雁实为该房屋的实际出卖方，其理应承担沈君因合同目的无法实现造成的经济损失。虽然谈雁为吉家公司员工，但沈君并没有与吉家公司订立合同的意思表示也不存在合同关系，现谈雁主张其为职务行为缺乏事实和法律依据。故本院对谈雁的上诉请求及事实理由均不予支持。综上所述，谈雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31694元，由上诉人谈雁负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十一月九日书记员 严 洁