四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川19民初7号 原告：严政，男，汉族，1970年11月8日出生，大学文化，律师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 被告：巴中市金杨置业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 被告：方金节，男，汉族，1964年10月12日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告:张秀华(系方金节妻子)，女，汉族，1966年10月20日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 第三人：杨先成，男，汉族，1962年10月6日出生，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨智，四川法典律师事务所律师。 第三人：杨建，男，汉族，1981年11月27日出生，大学文化，巴中市巴州区住房和城乡建设局干部，住四川省巴中市巴州区。 第三人：胡艺（系杨建之妻），女，汉族，1987年3月16日出生，大专文化，个体户，住四川省巴中市巴州区。 第三人：胡德全，男，汉族，1964年4月15日出生，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 第三人：刘新芳（系胡德全之妻），女，汉族，1958年6月25日出生，住四川省巴中市巴州区。 第三人：罗云华，女，汉族，1972年8月28日出生，小学文化，个体户，住四川省巴中市巴州区。 第三人：王治伦，男，汉族，1969年8月8日出生，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：解世丽，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 第三人：周平，女，汉族，1989年3月18日出生，大专文化，银行职员，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。 第三人：陈世蓉，女，汉族，1955年4月18日出生，初中文化，巴中市巴州区房管局退休干部，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：孙阳升，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨骐，上海申浩（成都）律师事务所律师。 第三人：陈世莲，女，汉族，1950年1月1日出生，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 第三人：黄莉，女，汉族，1972年12月8日出生，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。 原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华、黄莉、第三人杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、陈世莲民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月14日作出（2015）巴中民初字第34号民事判决。原告严政、被告巴中市金杨置业有限公司、第三人杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、陈世莲不服该判决，提出上诉。四川省高级人民法院于2017年1月17日作出（2016）川民终904号民事裁定：撤销巴中市中级人民法院（2015）巴中民初字第34号民事判决；发回重审。本院受理后，原告严政递交重审诉讼请求，将被告黄莉列为案件第三人,并重新明确起诉案由为商品房买卖合同纠纷。审理中本院准许黄莉以案件第三人身份参加诉讼,第三人胡德全的必要共同诉讼人刘新芳、第三人罗云华的必要共同诉讼人王治伦以第三人身份参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、刘昌军，被告巴中市金杨置业有限公司法定代表人暨被告方金节、被告张秀华的委托诉讼代理人鲜跃斌、辛长洋，第三人杨先成及其委托诉讼代理人杨智，第三人杨建、胡艺、胡德全，刘新芳、罗云华、王治伦的委托诉讼代理人解世丽、杨艳红，第三人周平及其委托诉讼代理人蒋蜀新，第三人陈世蓉及其委托诉讼代理人孙阳升、杨骐，第三人黄莉的委托诉讼代理人杨斌等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严政向本院提出诉讼请求：1、判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向原告严政交付位于巴中市巴州区“金都西锦”第三层整层房屋、第四层整层房屋，并协助原告严政申请办理上述房屋的不动产权转移登记。2、判令被告巴中市金杨置业有限公司向原告严政支付逾期交付房屋的违约金638.682万元（以房屋总价款2108.94万元的30%计算），被告方金节、张秀华就被告巴中市金杨置业有限公司的前述债务承担连带保证责任。3、本案诉讼费用由被告巴中市金杨置业有限公司、被告方金节、被告张秀华承担。事实和理由：2014年11月13日，原告与被告巴中市金杨置业有限公司（以下简称“巴中市金杨置业有限公司”）签订《借款合同》。2014年11月14日，原告依约向巴中市金杨置业有限公司提供3000万元借款，巴中市金杨置业有限公司书立《收款确认函》。2015年2月6日，原告以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订位于巴中市巴州区“金都西锦”第四层整层房屋的《商品房买卖合同》；2015年2月11日，原告以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订购买“金都西锦”第三层整层房屋的《商品房买卖合同》；2015年2月15日，原告以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订购买“金都西锦”负一层整层房屋的《商品房买卖合同》。前述三份合同项下房屋总价款为2408.94万元，巴中市金杨置业有限公司就第三层、第四层房屋买卖合同办理了商品房买卖合同备案登记。2015年2月l6日，原告以黄莉名义再次与巴中市金杨置业有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定付款方式、产权办理、违约金支付、保证责任等内容。自2015年初以来，因巴中市金杨置业有限公司经营状况严重恶化、对外形成了巨额债务。且在原告不知情的情况下，巴中市金杨置业有限公司做出了将负一层整层房屋抵偿四川三鑫建筑工程有限公司部分工程款等严重违约行为。为此，原告向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通知书》，解除了与巴中市金杨置业有限公司签订的《借款合同》，并于2015年4月27日起诉要求巴中市金杨置业有限公司归还借款3000万元及利息。在诉讼过程中，原告与巴中市金杨置业有限公司协商后提出将对巴中市金杨置业有限公司的债权中的2108.94万元抵顶前述“金都西锦”第三层、第四层房屋对应《商品房买卖合同》项下应付房款2108.94万元。原告遂于2015年6月12日向法院递交变更诉讼请求申请，请求判决确认商品房买卖合同及补充协议有效，巴中市金杨置业有限公司向原告交付房屋并将剩余借款本金债权891.06万元归还给原告。贵院同意原告的变更请求申请后，在继续审理该案中错误地认为案件应当适用《民间借贷规定》，向原告行使释明权。原告在法院强势释明要求下不得己选择再一次变更诉讼请求为归还借款。但原告始终认为，本案性质应当属于房屋买卖法律关系，原审合议庭释明不当，于2015年10月23日坚持恢复至2015年6月12日递交的变更诉讼请求申请的内容，但未得到贵院同意。被告巴中市金杨置业有限公司至今未向原告交付房屋。被告方金节、被告张秀华也未履行担保义务。原告认为：双方签订的“金都西锦”第三层整层房屋、第四层整层房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意见表示，合同内容合法有效，双方应当遵守和履行。由于巴中市金杨置业有限公司至今未交付，其应当承担继续交付及支付约定违约金的责任，被告方金节、被告张秀华应当对巴中市金杨置业有限公司的行为向原告承担连带保证责任。 被告巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华答辩称：1.本案的基本事实是基于借贷关系。2.根据民间借贷司法解释，以黄莉名义签订合同是为民间借贷进行担保，应当按照基本法律关系借贷法律关系进行审理。3.以黄莉名义签订合同是为民间借贷进行担保，本意是提供担保，双方的真实意思不是买卖合同，其担保权利不得对抗支付大部分款项的买受人。4.严政要求30%的违约金没有事实依据，双方不是买卖关系。5.以黄莉名义签订合同以前，巴中市金杨置业有限公司与第三人签订了房屋买卖合同，第三人也支付了相应房款。请求依法驳回严政的诉讼请求，并对严政的基础法律关系进行释明。 第三人杨先成述称：1.商品房买卖合同的买方是黄莉，不是严政。2.原告严政主张委托了黄莉买房，但没有委托书，至今巴中市金杨置业有限公司也没有认可黄莉是代严政买的房子。严政有资格买房，为何要委托黄莉买房，这在情理上讲不通。3.本案是发回重审，案由是民间借贷纠纷。高院裁定的案由是民间借贷和商品房买卖，原告主张以商品房买卖合同主张请求的，法庭应当进行释明，如不变更，应当驳回其请求。 第三人杨建、胡艺、胡德全、刘新芳、罗云华、王治伦述称：严政诉请商品房买卖合同的请求及主张均不成立，房款与借款的抵偿也不成立。即使是黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的买卖合同，黄莉支付房款与严政请求巴中市金杨置业有限公司返还借款是不同的，不能直接提出抵销，抵销应是互负债务，但本案不是。抵销应当是通知对方或者是抵偿协议才生效，但本案原告并没有提供相应的证据，证明其已行使了抵销的相应权利。 第三人周平述称：黄莉买房是为严政提供担保，黄莉买房与严政没有关系，应当驳回严政的起诉。 第三人陈世蓉、陈世莲述称：黄莉的买卖房屋与严政的借贷是属于两个独立的事实。1.严政与黄莉之间的委托关系没有证据显示。2.黄莉买房后，如果和严政有关联，但没有证据体现，第一次起诉时，严政是以借贷起诉。3.第三人签订合同的时间和交房款的时间在2012年，都在黄莉买房之前，第三人的权利应当得到保护。 第三人黄莉述称：1.黄莉受严政委托与巴中市金杨置业有限公司签订商品房买卖合同及其补充协议，其后果应当由严政承担，黄莉不应承担任何法律责任。2.所签订的商品房买卖合同及补充协议没有合同法第52条规定情形，合同是有效合同。3.严政实现其权利无异议，愿意协助。 第三人杨先成诉请：1.请求依法判决“金都西锦”第四层3号商品房屋归杨先成所有，巴中市金杨置业有限公司依法为杨先成办理产权证书。2.巴中市金杨置业有限公司与黄莉所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》未成立、未生效。 第三人杨建、胡艺、胡德全、刘新芳诉请：1.请求判令巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层的商品房买卖合同不成立。2.请求判令巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层1号房屋的商品房买卖合同签约备案。3.若法院认定2015年2月11日黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》成立，则请求法院撤销该合同。 第三人罗云华、王治伦诉请：1.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同不成立。2.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同签约备案。3.若法院认定2015年2月11日黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》成立，则请求法院撤销该合同。 第三人周平诉请：确认周平对本案争议房屋享有所有权。 第三人陈世蓉、陈世莲诉请：1.办理陈世蓉、陈世莲房屋权属登记。2.撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉的网络签约备案。 原告严政提交了以下证据（复印件）：第一组证据：原告以黄莉名义购买巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”相关房屋签订房屋买卖合同合法有效的证据，1.商品房预售许可证2014.12.28;2.《商品房买卖合同》及摘要2015.2.11;3.《商品房买卖合同》及摘要2015.2.6;4.《商品房买卖合同》2015.2.15;5.《商品房买卖合同补充协议》2015.2.16。6.《请求停止办理“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋产权手续的紧急报告》2015.5.8;7.变更诉讼请求申请书2015.6.7；8.申请书2015.10.23;9.巴中中院证据交换笔录2015.9.29;10.巴中中院法庭审理笔录（第一次）2015.9.9;11.巴中中院法庭审理笔录（第四次）2015.9.29;12.陈世蓉、周平、杨先成、罗云华等第三人5份《民事起诉状》2015.7.6;13.最高人民法院《民事判决书》（2011民提字第344号）2012.12.8;14.最高人民法院《民事判决书》（2015民一终字第180号）2015.10.8。证明目的：①巴中市金杨置业有限公司一方面未按照借款合同、借款抵押担保合同之约定办理抵押担保；另一方面口头提出，将原用作抵押担保的案涉房屋第三层、第四层、负一层出售给原告（总价款为2408.94万元）。经商议原告以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订购买案涉房屋的商品房买卖合同，并在合同上留下严政的联系手机号码;②巴中市金杨置业有限公司为原告办理了第三层、第四层房屋的备案手续，使原告对案涉房屋具有了排他性、独占性的权利，巴中市金杨置业有限公司亦以此部分履行买卖合同的重要举动做出了将案涉房屋出售给原告的明确意思表示;③为实现原告以借款本金抵顶（债权抵消）巴中市金杨置业有限公司第三层、第四层、负一层房屋对应金额房款，经双方协商，在《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”中未选择一次性付款、分期付款、贷款方式付款等方式，而是特别约定采取“其他方式”;④双方在补充协议中关于原告代理人黄莉有权以他人（即严政）对巴中市金杨置业有限公司享有的债权向巴中市金杨置业有限公司支付房款的约定，与《商品房买卖合同》中有关付款的“其他方式”形成印证，体现了双方均同意，原告以借款本金抵顶（抵消）第三层、第四层、负一层对应金额房款的明确意思表示;⑤补充协议第三条中，明确载明如乙方未依约付款则甲方有权解除商品房买卖合同的约定，但巴中市金杨置业有限公司此后至今并未行使解除权，由此亦证明巴中市金杨置业有限公司认可原告已经以借款本金2108.94万元抵顶（抵消）了第三层、第四层房款2108.94万元的事实。说明巴中市金杨置业有限公司将负一层房屋抵偿三鑫公司工程款，该层买卖合同实际无法履行;⑥在2015年4月27日原告起诉要求巴中市金杨置业有限公司归还借款3000万元及利息后的诉讼过程中，巴中市金杨置业有限公司书面确认负一层、三层、四层房屋出卖给原告，原告以黄莉名义与其签订《商品房买卖合同》，并一直口头表示愿意以第三层、第四层房屋项下应付房款2108.94万元抵顶（抵消）3000万元借款本金债权中的2108.94万元，并继续保留第三层、第四层房屋的备案登记至今，证明巴中市金杨置业有限公司以其行为认可了，原告已经以借款本金2108.94万元抵顶了第三层、第四层房款2108.94万元的事实;⑦在被告巴中巴中市金杨置业有限公司出现违约等情形时，被告方金节、张秀华对其违约产生的债务承担连带保证责任;⑧诉讼中，巴中市金杨置业有限公司于2015年5月8日确认负一层、三层、四层房屋出卖给原告严政，并以原告的代理人黄莉签订买卖合同的事实。原告于2015年6月7日变更诉讼请求方式主张以债权债务相互抵消的方式向被告巴中市金杨置业有限公司支付购买位于巴中市巴州区“金都西锦”第三层整层房屋、第四层整层房屋购房款2108.94万元。因第一次开庭审理中，法院根据巴中市金杨置业有限公司、第三人请求强行对原告进行变更诉讼请求的释明，原告无奈变更诉讼请求开庭审理后闭庭期间，在人民法院报官网上得知民间借贷新司法解释施行后，不适用尚未审结的一审、二审、再审案件，2015.10.23向法院申请坚持恢复2017年6月7日《变更诉讼请求申请书》的诉讼请求，法院于2015年11月27日按照买卖关系复庭恢复审理本案;⑨第三人确认巴中市金杨置业有限公司将第三层、第四层房屋出卖给严政的代理人黄莉;⑩最高院的公报案例和指导案例均确认，原告在与巴中市金杨置业有限公司签订有借款合同的情况下，又签订的商品房买卖合同属于有效合同，原告有权以借款抵消房款的方式支付房款。 第二组证据：原告与巴中市金杨置业有限公司前期形成借款法律关系的证据。15.《借款合同》2014.11.13;16.（2014）川巴蜀北证字第5403号《公证书》2014.11.13；17.借款抵押担保合同2014.11.13；18.《抵押借款担保承诺书》2014.11.13；19.法定代表人身份证明书、法人授权委托书、金杨置业有限公司股东会决议、抵押担保财产2014.11.6；20.网上交易银行清单2014.11.14；21.收款确认函2014.11.14；22.解除合同通知书2015.4.21；23.圆通速递单2张2015.4.22；24.电子邮箱网页截图2015.4.22；25.网上交易银行清单2015.1.15；26.短信2015.3.17；27.网上交易银行清单2015.1.15；28.三鑫公司异议申请书（含工程款支付承诺、协议书）、2015巴中民保复字第5号《民事裁定书》；29.李德全异议申请书（含《商品房买卖合同摘要》备案登记表、巴中民保复字第6号《民事裁定书》）；30.（巴中民保复字第5号）《协助执行通知书》2015.5.29；31.巴中中院听证笔录2015.5.13；32.（2015）巴州法执字第485号-489号5份执行文书；33.贷款合同及公证文书（邮政银行）；34.借条2015.2.16；35.巴中市金杨置业有限公司撤诉申请书2017.6.7、巴中市中级人民法院2017川民初26号《民事裁定书》2017.6.8。证明目的：①借款合同系双方形成借款法律关系的真实意思表示，合法有效。公证机构对双方形成的借款合同予以公证；②为保障借款合同的履行，双方当时约定，巴中市金杨置业有限公司提供包括案涉房屋在内的房屋用作借款的抵押担保；③巴中市金杨置业有限公司与原告形成的借款合同及抵押担保合同均是巴中市金杨置业有限公司的真实意思表示，并明确承诺抵押物不存在任何权利争议或瑕疵等情形，且更不存在将抵押房屋交付给第三人使用的情形；④方金节作为巴中市金杨置业有限公司代理人，相关代理行为的后果均由巴中市金杨置业有限公司承担；⑤原告已依约履行了向巴中市金杨置业有限公司出借3000万元的义务；⑥原告已依法解除借款合同，并书面通知了被告；⑦巴中市金杨置业有限公司连续两次（且为第一笔和第二笔）支付资金利息违约，原告有权解除借款合同；⑧巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，且已经完全丧失商业信誉。故巴中市金杨置业有限公司以负一层抵偿工程款、出卖第五层的行为已经表明主观上没有归还原告借款的意愿、客观上也不具有归还原告借款的能力，根本危及到了原告的本金安全；⑨人民法院鉴于第五层房屋已经办理备案登记手续而解除了该房屋的查封，由此亦证明，房屋备案登记手续具有事实上对抗第三人的准物权效力；⑩进一步证明巴中市金杨置业有限公司已严重丧失商业信誉、且对外负担巨额负债，根本不具有偿还原告本金的能力；?巴中市金杨置业有限公司认可了原告依法解除合同的通知及送达合法、有效。 被告巴中市金杨置业有限公司对原告严政提交证据未发表质证意见。 第三人杨先成对原告严政提交证据的质证意见，第一组证据：1.对证据l的真实性、合法性认可，但对原告的证明内容有异议。未取得预售许可证签订的商品房预售合同并非当然无效。2.对证据2-5的真实性、合法性、证明内容及证明目的1-6有异议。3.对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。4.对证据7-11的真实性无异议（鉴于严政提交的是复印件，原件在原审案卷中，故杨先成仅认可在原审案卷中对应的上述证据内容的真实性），对证明内容和证明目的8有异议。黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订商品房买卖合同的真实意思是担保还是房屋买卖，对这一事实，严政在原审的一审中已认可是其向巴中市金杨置业有限公司出借的借款提供担保，严政的这一说法与合同当事人巴中市金杨置业有限公司和黄莉的陈述一致，已构成严政自认的法律事实。5.对证据12的真实性无异议，但对证明内容和证明目的9有异议。杨先成并未认可黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同真实性和合法性。6.对证据13、14真实性认可，对证明内容和证明目的10有异议。该两份判决书并不属于民事诉讼法所规定的证据形式。第二组证据：1.对证据15、16的真实性、合法性、关联性没有异议。2.对证据17、18、19的真实性、合法性及证明目的有异议，抵押合同并未办理抵押登记，并且在抵押合同签订以前，巴中市金杨置业有限公司已将抵押合同约定的第四层房屋出售给杨先成。3.对证据20、21的真实性无法确认，因杨先成并非借款合同的当事人，对借款合同的履行情况无法确认。4.对证据22、23、24的真实性、合法性和证明目的有异议，严政并无充分的证据证明达到了解除合同的条件，属于违法解除。5.对证据25、26、27的真实性无法确认，因杨先成并不是借款合同的当事人，并且即便巴中市金杨置业有限公司存在连续两次未按约支付利息，但借款合同也未约定此情形下严政有权解除借款合同。6.对证据28、29、30、31的关联性、证明目的有异议，严政提出房屋办理了合同备案手续具有准物权性质没有任何法律依据。7.对证据32、33、34的关联性、证明目的有异议。不能证明巴中市金杨置业有限公司就已无偿还能力。8.对证据35的证明目的有异议。虽然巴中市金杨置业有限公司撤回了对解除合同异议的起诉，但巴中市金杨置业有限公司在本案中仍明确提出对解除合同有异议，严政无权解除合同。 第三人杨建、胡艺、胡德全、刘新芳、罗云华、王治伦对原告严政提交证据的质证意见，第一组证据：1.对证据1真实性、合法性认可，但对原告的证明内容有异议，未取得预售许可证签订的商品房预售合同并非当然无效。2.对证据2、3、4、5的真实性、合法性、证明内容及证明目的1、2、3、4、5、6有异议。黄莉与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同的真实意思并非为房屋买卖，而是为借款提供担保，双方并未建立商品房买卖合同关系，据此而签订的商品房买卖合同不成立，合同签约备案应予撤销。3.对证据6真实性、合法性、关联性无异议。4.对证据7、8、9、10、11的真实性无异议(鉴于严政提交的是复印件，原件在原审案卷中，故我方仅认可在原审案卷中对应的上述证据内容的真实性)，对证明内容和证明目的8有异议。黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订商品房买卖合同的真实意思是担保还是房屋买卖，对这一事实，严政在原审的一审中已认可是其向巴中市金杨置业有限公司出借的借款提供担保，严政的这一说法与合同当事人巴中市金杨置业有限公司和黄莉的陈述一致，已构成严政自认的法律事实。5.对证据12的真实性无异议，但对证明内容和证明目的9有异议。我方并未认可黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同真实性和合法性。6.对证据13、14真实性认可，对证明内容和证明目的10有异议。该两份判决书并不属于民事诉讼法所规定的证据形式。第二组证据：1.对证据15、16的真实性、合法性、关联性没有异议。2.对证据17、18、19的真实性、合法性及证明目的有异议，抵押合同并未办理抵押登记，并且在抵押合同签订以前，巴中市金杨置业有限公司已将抵押合同约定的第三层房屋出售给我方。3.对证据20、21的真实性无法确认，因我方并非借款合同的当事人，对借款合同的履行情况无法确认。4.对证据22、23、24的真实性、合法性和证明目的有异议，严政并无充分的证据证明达到了解除合同的条件，属于违法解除。5.对证据25、26、27的真实性无法确认，因我方并不是借款合同的当事人，并且即便巴中市金杨置业有限公司存在连续两次未按约支付利息，但借款合同也未约定此情形下严政有权解除借款合同。6.对证据28、29、30、31的关联性、证明目的有异议，严政提出房屋办理了合同备案手续具有准物权性质没有任何法律依据。7.对证据32、33、34的关联性、证明目的有异议。不能证明巴中市金杨置业有限公司就已无偿还能力。8.对证据35的证明目的有异议。虽然巴中市金杨置业有限公司撤回了对解除合同异议的起诉，但巴中市金杨置业有限公司在本案中仍明确提出对解除合同有异议，严政无权解除合同。 第三人周平对原告严政提交证据的质证意见：1.对证据1的真实性无异议，关联性有异议。要结合2008年地震灾后重建，特事特办的事实来认定。即在当时的特殊情况下，没取得商品房预售许可证争议房屋已经开始销售。2.对证据2-5的客观性、关联性、合法性均有异议。如果黄莉与巴中市金杨置业有限公司的签订购房合同及补充协议为严政与巴中市金杨置业有限公司民间借贷作抵押担保，但因没有在房管部门办理抵押登记而无效。如黄莉是以自己的名义与巴中市金杨置业有限公司签订购房合同，因其没有支付房款、合同约定的价格明显低于市场价每平米几千元，严重损害了其他权利人的权利、且有恶意串通之嫌疑，应认定无效。如果认定严政是依黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其实质是以房抵债，应予以撤销。3.对证据6-12的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能作为严政支持其诉讼请求的证据。周平先于黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订购房合同，支付了部分房款，因巴中市金杨置业有限公司的原因未能办理银行贷款支付余款，但金杨公司已向周平交房，周平付了物管费，且将房屋出租给他人实际占有争议房屋。4.对证据13、14的真实性、合法性无异议，关联性有异议。两份判决书并不当然适用于严政的诉求。本案应适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。5.严政与巴中市金杨置业有限公司的借款纠纷与周平无关，但涉及到周平购买的房屋部分己在上面做了详细阐述。对于严政与巴中市金杨置业有限公司的借款纠纷，借款金额双方阐述不一致，按巴中市金杨置业有限公司的说法严政实际借给巴中市金杨置业有限公司的是去掉“砍头息”，不应受法律保护。 第三人陈世蓉、陈世莲对原告严政提交证据的质证意见：第一组证据：对第一组证据的关联性有异议。该组证据不能证明严政与巴中市金杨置业有限公司存在商品房买卖关系。1.该房屋买卖的系列协议为黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订，而严政与巴中市金杨置业有限公司签订的是借贷合同。2.严政提供的一系列以黄莉名义签订的商品房买卖合同以及变更诉讼申请书与待证事实不具有关联性，不可作为证明严政或者黄莉与巴中市金杨置业有限公司具有合法、有效的商品房买卖关系的证据。只能作为证明严政与金扬公司系民间借贷法律关系的证据。3.陈世蓉、陈世莲向巴州区法院起诉请求确认严政以黄莉名义签订的商品房买卖合同无效，并不代表认可巴中市金杨置业有限公司将涉案房屋出卖给严政代理人黄莉，恰恰是并不认可严政或者黄莉与巴中市金杨置业有限公司之间的商品房买卖合同。4.严政所给出的两份最高院的案例，首先本案情形并不等同于案例中的情形，再次，我国非判例法国家，同时根据《物权法》、《担保法》规定禁止流押。第二组证据：该组证据不具有关联性。1.本组证据证实了严政与巴中市金杨置业有限公司之间系民间借贷法律关系而非商品房买卖关系。商品房买卖合同实质是为主合同即借款合同提供担保，是为从合同。2.房屋的网签仅是一种管理措施，其本身并不能使房屋发生任何物权变化。严政称房屋的登记备案手续具有对抗第三人的准物权效力，与法律规定相违背。 被告巴中市金杨置业有限公司提交了以下证据（复印件）：1、原（2015）巴中民初字第34号案已经提交的6组证据（详见原卷宗）；2.变更法人更换公章说明；3.（2013）民提字第135号最高人民法院民事判决书。 原告严政质证意见为：1.对南充商业银行的业务回单的证明目的和关联性有异议。2.对第2组证据的真实性没有异议。3.其余证据与本案没有关联性。4.（2013）民提字第135号民事判决案例不能作为本案审理参考，该判例只是刊载在人民司法上，而我方提供的（2011）民提字第344号民事判决案例和2015年10月8日（2015）民一终字第180号案例是最高人民法院公报上的指导案例，其效力高于被告提供的案例。5.对变更法人公章的说明无意见。 第三人黄莉同意原告严政的质证意见。 其余当事人均未对被告巴中市金杨置业有限公司的证据发表质证意见。 根据当事人所举证据，本院确认以下事实：2010年12月13日方金节及张扬等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出声明函告称，“经我庆园公司与巴中市金杨置业有限公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，巴中市金杨置业有限公司及股东以巴中市庆园房地产开发有限公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任，一切与我庆园公司无任何关系。” 2014年11月13日，原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司分别签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定巴中市金杨置业有限公司向严政借款叁仟万元（小写3000万元）、借款期限1年、借款年利率18％（月利率1.5%）、每二个月支付一次利息，巴中市金杨置业有限公司违约按借款金额的30％支付违约金；巴中市金杨置业有限公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人；方金节、张秀华对巴中市金杨置业有限公司借款提供连带保证担保等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。2014年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，巴中市金杨置业有限公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。2015年1月15日、3月16日，巴中市金杨置业有限公司分两次已向严政支付该借款利息180万元。 2014年12月28日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》，具备了双方约定的办理房屋抵押登记条件后，该公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。双方经协商后，严政以黄莉的名义与巴中市金杨置业有限公司于2015年2月6日网签购买“金都西锦”第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073）,于同月11日网签购买“金都西锦”第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531）,于同月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记），上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。因原告严政发现被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，严政于2015年4月21日向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，巴中市金杨置业有限公司自愿申请撤诉，本院于2017年6月8日作出（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告巴中市金杨置业有限公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。巴中市金杨置业有限公司及杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议，同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回巴中市金杨置业有限公司、杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉的复议申请、同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本案重审中，本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封；查封期限为两年。另查明，巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 同时查明，2012年9月24日，第三人杨先成与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部就“金都西锦”第4层3号房屋签订《商品房认购书》，暂定建筑面积630㎡（最终以测绘面积为准）（16）（17）－（31）轴交（A）－（F）轴。2015年3月23日，杨先成与被告巴中市金杨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨先成购买“金都西锦”第4层3号房屋，房屋用途为商用；套内建筑面积653.08㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积118.94㎡，总面积772.02㎡。价格6736元/㎡，总价款520万元。巴中市金杨置业有限公司于2015年3月23日给杨先成出具520万元的收据，但未出具正式购房发票。同年4月8日巴中金杨置业公司向杨先成出具《业主入住通知书》，同月14日杨先成与巴中市新星物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》。 2011年1月31日，胡艺与巴中市庆园房地产开发有限公司西华项目部就“金都西锦”A-S轴交1/0－7轴、建筑面积约400㎡房屋签订《认购房屋协议书》；2012年12月25日，胡艺、杨建、胡德全与被告巴中市金杨置业有限公司就“金都西锦”第3层A轴－S轴交1/0－7轴、建筑面积528.571㎡房屋签订《商品房认购书》；2015年4月16日，胡艺、杨建、胡德全、刘新芳与巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：胡艺、杨建、胡德全、刘新芳购买“金都西锦”3层1号商业用房，建筑面积510.99㎡，单价7000元/平方米，房屋总价款3576930元。胡艺、杨建、胡德全、刘新芳与被告巴中市金杨置业有限公司均认可，胡艺在2011年1月25日向张秀华转账20万元、向华海霞支付现金10万元，共计30万元，2011年3月24日向崔敏转账17万元、向华海霞支付现金3万元，共计20万元（未提供上述款项的付款凭证）。2011年11月11日胡艺向方金节支付现金30万元，华海霞收回前面的条据后，以四川正天房地产经纪有限公司金都西锦的名义出具编号0008905的收据一张；2012年8月22日杨建向华海霞支付现金33万元，杨建父亲杨斌烈向华海霞银行账户转款15万元，共计48万元，由巴中市金杨置业有限公司出具编号为0002170收据一张；2012年8月22日华海霞将前述80万元和48万元的两张收据收回，由巴中市金杨置业有限公司重新出具编号0000436号收到杨建、胡德全房款128万元收据一张；2013年1月23日杨建向巴中市金杨置业有限公司转账90万元，该公司出具编号0068463号收据一张，内容为：收到杨建、胡德全购买……购房款90万元；2014年1月15日刘玮（胡德全的儿媳妇）向巴中市金杨置业有限公司银行账户转款150万元，2015年4月16日巴中市金杨置业有限公司出具编号0021769收据一张，内容为：收到杨建房款150万元，经手人王意。以上款项共计368万元，巴中市金杨置业有限公司未向胡艺、杨建、胡德全、刘新芳出具正式购房发票，超出房屋的总价部分103070元双方转为税费。巴中市金杨置业有限公司于2015年4月13日开具《业主入住通知书》，同日杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》（注：无物业公司签章）。2013年3月29日，杨建、胡德全作为出租方（甲方）与承租方（乙方）廖俊波、向军签订《营业用房租赁合同》，约定甲方将位于巴中市巴州区“西锦名都”三楼的营业用房，建筑面积约580平方米出租给乙方使用（建筑面积以房管局测绘面积为准，届时资金多退少补）；承租期限为10年，即自签订本合同之日起至2023年12月31日止。 2011年1月30日，罗云华与巴中市庆园房地产开发有限公司就“金都西锦”第3层AD－5、9轴商业用房签订《商品房认购书》，约定暂定建筑面积480㎡。2011年2月30日，王治伦与罗云华协议共同购买巴中市庆园房地产开发有限公司开发的西华街《金都西锦》第三层三号商业用房。2015年4月9日罗云华与巴中市金杨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗云华购买“金都西锦”3层3号商业用房建筑面积772.02㎡，单价5000元/㎡，房屋总价款3860100元。2011年1月30日，巴中市庆园房地产开发有限公司的委托代理人四川正天房地产经纪有限公司向罗云华书立收购房款55万元的收据；2011年10月24日，四川正天房地产经纪有限公司向罗云华书立收购房款30万元的收据；2012年1月21日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款10万元的收据；2012年3月22日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款5万元的收据；2012年8月25日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款5万元的收据；2012年11月20日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款27万元的收据；2013年3月4日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款10万元的收据；2015年4月9日，巴中市金杨置业有限公司向罗云华书立收购房款40万元的收据。以上共计182万元，巴中市金杨置业有限公司未出具正式购房发票。2015年4月9日，巴中市金杨置业有限公司出具关于金都西锦1号楼3楼3号业主的《业主入住通知书》。同日罗云华与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》（注：无物业公司签章），并交纳物管费6948元。 第三人周平于2012年6月27日委托其父亲周尚松与被告巴中市金杨置业有限公司就“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋签订“编号19”的《商品房认购书》。2012年6月2日周燕（周平之妹）与巴中市庆园房地产开发有限公司就“金都西锦”二单元13楼2号107.05㎡房屋签订“编号13016”的《商品房认购书》。2015年3月23日，周平按照巴中市金杨置业有限公司的提议，签订《商品房买卖合同》，确认购买“金都西锦”4楼商业用房1号房建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。2012年6月2日，巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部华海霞向周燕书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款34万元（收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万，编号0017735）。2012年6月5日，巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部华海霞向周燕（周平之妹）书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款15万元收据，编号0017740。2012年6月7日巴中市金杨置业有限公司华海霞向周尚松书立收房款260万元（收据上注明：原收款收据作废，补此收据，编号02177）。2013年3月2日，巴中市金杨置业有限公司华海霞向周尚松书立收房款100万元，（收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废，编号02178），以上合计409万元，巴中市金杨置业有限公司未向周平出具正式购房发票。巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日开具了《业主入住通知书》，同日周平向巴中市新星物业管理有限公司交纳物管费35669元。 2012年4月10日，第三人陈世蓉与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部就“金都西锦”3层2号房屋签订《商品房认购书》，暂定建筑面积602㎡（最终以测绘面积为准）8轴－16轴和1/6－16交A轴－F轴。2015年2月28日陈世蓉、陈世莲与巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：“金都西锦”3楼2号商业用房建筑面积772.16㎡，单价9000元/㎡，房屋总价款6544440元。巴中金杨置业公司于2015年2月28日给陈世蓉出据的《结算清单》记载总价6544440元，已付5520000元，余款1024440元（无双方签字盖章）。同日，巴中市金杨置业有限公司出据的《收条》记载：今收到陈世蓉交来购房共计727.16平方米，商用房款，陆佰伍拾肆万肆仟肆佰肆拾元正，小写为654440元（注：大小写金额不一致）。巴中市金杨置业有限公司未向陈世蓉出具正式购房发票。2015年2月28日巴中市金杨置业有限公司给陈世蓉、陈世莲开具《业主入住通知书》。同日，陈世蓉与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》,交纳物管费2181.00元。2013年3月27日，甲方陈世蓉与乙方向军签订《租房协议》，约定甲方将座落在巴中市巴州区“西锦名都”三楼出租给乙方使用；甲方出租给乙方用的商业用房面积约850平方米（租房平方以房屋产权为准）。吴林峻以甲方代表身份在《租房协议》上签字。当日，吴林峻向向军出具收条载明：今收到向军支付“西锦名都”三楼房屋租金壹拾万元整。 同时查明，巴中市庆园房地产开发有限公司与巴中市金杨置业有限公司从法律意义上彼此是独立的法人，方金节原系巴中市庆园房地产开发有限公司“金都西锦”项目经理，同时任巴中市金杨置业有限公司执行董事，后任巴中市金杨置业有限公司法定代表人。华海霞系方金节的弟媳，是巴中市金杨置业有限公司股东之一，同时系巴中市庆园房地产开发有限公司与巴中市金杨置业有限公司的财务人员，巴中市金杨置业有限公司认可其个人收款行为。张秀华系方金节妻子，是巴中市金杨置业有限公司股东之一，公司认可其个人收款行为。各方当事人均认可“金都西锦”项目已经由巴中市金杨置业有限公司承接，与巴中市庆园房地产开发有限公司无关联。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）本案法律关系的确定,应当按商品房买卖合同纠纷还是应当按照基础法律关系审理。（二）原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司的民间借贷关系及抵押担保合同关系是否解除。（三）原告严政以黄莉的名义与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同的效力认定。（四）第三人杨先成等购房人与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《认购合同》、《商品房买卖合同》的效力认定及是否具有撤销权。 （一）本案法律关系的确定,应当按商品房买卖合同纠纷还是按照基础法律关系进行审理。 根据最高人民法院2015年8月25日颁布的《关于认真学习的通知》第三条“本《规定》施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》”的规定，本案原告严政一审起诉时间为2015年4月27日，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的施行时间为2015年9月1日，本案审理不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。同时本案系发回重审案件，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百五十一条“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，《民事诉讼证据规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，本案发回重审后，原告严政在重审举证期限届满前变更诉讼请求并将案由确定为商品买卖合同纠纷，符合法律规定，本院依法予以确认。 首先，本案原被告在签订借款合同后，因被告未按合同约定履行房屋抵押登记备案义务的情形下，双方再行签订商品房买卖合同，原告要求履行商品房买卖合同，是否属于《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条禁止流押的情形。首先本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，应当主要适用《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营者管理条例》等法律法规及参照适用最高人民法院相关判例。根据《合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，各方当事人对于原、被告在签订《商品房买卖合同》前存在民间借贷关系无异议，因巴中市金杨置业有限公司在取得商品房预售许可证后，不按照双方签订的《借款抵押担保合同》约定履行办理房屋抵押登记手续，经双方协商后，原告严政以黄莉的名义（对黄莉作为严政买卖合同代理人身份，原、被告、黄莉均无异议）与巴中市金杨置业有限公司达成商品房买卖的合意，并网签“金都西锦”第三、四层整层房屋《商品房买卖合同》，尔后又签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定了转账、现金、他人对甲方（指巴中市金杨置业有限公司）享有的债权转移等方式抵付购房款的支付方式。原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》具备商品房买卖合同的必要条件，且双方在落款处签字、盖章，并依法进行了网签备案。双方订立商品房买卖合同和补充协议意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。 其次，本案与《最高人民法院公报》2014年第12期公布的（2011）民提字第344号公报案例以及最高人民法院2015年10月8日作出的2015民一终字第180号指导案例是否类似。《最高人民法院公报》2014年第12期公布的（2011）民提字第344号公报案例以及最高人民法院2015年10月8日作出的2015民一终字第180号指导案例的裁判要点，一是在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间成立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系。该行为并不违反法律、行政法规强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并履行《商品房买卖合同》，不违反《担保法》第40条、《物权法》第186条关于“禁止流押”的规定；二是此两个案例均不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》；三是民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。依据《实施细则》第九条“各级人民法院正在审理的案件，在基本案情和法律适用方面，与最高人民法院发布的指导性案例相类似的，应当参照相关指导性案例的裁判要点作出裁判”的规定，本案与上述两个指导案例相类似，本案参照适用。因此，被告巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华及第三人杨先成等人辩称原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司之间系民间借贷和抵押担保的法律关系且属于法律禁止流押的情形，人民法院应当按照基础法律关系民间借贷纠纷审理的理由不能成立。本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行审理。 （二）原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司的民间借贷关系及抵押担保合同关系是否解除。 根据《合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”第九十一条第一款（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：合同解除。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告双方在借款、抵押担保合同履行期间，被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，且未全面履行合同约定的义务，出现合同解除情形，原告严政在法定的解除权行使期限内发出解除通知，被告巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，在法定期间提出异议并提起诉讼，后自愿撤回诉讼，该解除通知已依法产生法律效力，双方原借款及抵押担保关系因合同解除而终止。本案中因原告严政仅诉讼商品房买卖合同纠纷，对于双方原借款及抵押担保关系产生的纠纷问题，根据人民法院审理民事诉讼案件应当围绕当事人的诉讼请求为审理范围的原则，该纠纷不属于本案处理范围，对此问题双方当事人可另案诉讼处理。 （三）原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同的效力认定。 本案中，原告严政以黄莉的名义与被告巴中市金杨置业有限公司签订的“金都西锦”第三、四层整层房屋的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。1、涉诉第三、四层房屋在原、被告建立民间借贷抵押担保关系时，被告巴中市金杨置业有限公司就明确告知原告涉诉房屋无买卖、抵押等权属争议。有原、被告双方签订的《借款抵押担保合同》、巴中市金杨置业有限公司《股东会决议》、《抵押担保借款承诺书》等证据予以证实。2、涉诉第三、四层房屋《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，就标的物、价款、付款及交付时间、违约责任、争议解决方式、合同的网签备案等事宜均进行了明确约定，双方签字盖章齐全，合同双方意思表示真实，合同形式、内容完备，符合法律规定。3、买卖合同签订后，双方的履行行为反映出：①对涉诉第三、四层房屋《商品房买卖合同》根据约定进行网签备案；②双方为履行《商品房买卖合同》，在事隔两日后双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，明确了购房款的具体支付方式和合同解除条款；③原告严政向巴中市金杨置业有限公司发出解除原借贷抵押担保合同关系的通知；④双方在履约过程中出现纠纷后分别向法院提起诉讼等事实。根据《城市房地产管理法》第三十六条、四十五条（四）项、第六十条、第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条、第九条（三）项、第十条、第十八条（一）项的规定，双方签订的第三、四层房屋的《商品房买卖合同》已在房地产管理机构进行网签备案，合同网签备案系行政机关的行政管理行为，对外具有公示效力。作为房地产开发企业，被告巴中市金杨置业有限公司应当清楚，《商品房买卖合同》在房地产管理机关进行网签合同备案后，就不能再进行房屋买卖及备案登记。被告巴中市金杨置业有限公司在将上述合同进行网签备案后，与第三人杨先成等（购房人）又签订《商品房买卖合同》的行为已经违法法律规定。同时因巴中市金杨置业有限公司违约并出现大量负债情形，严政向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通知书》，根据《合同法》第六十九条、第九十六条的规定，该解除通知已依法产生法律效力，双方原借款及抵押担保合同关系应予终止。因此，被告巴中市金杨置业有限公司辩称其与严政仍然系借款抵押担保关系的理由与事实不符，辩称理由不成立，其主张本院不予支持。原告严政与巴中市金杨置业有限公司签订的涉诉第三、四层房屋《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效，本院予以确认，被告巴中市金杨置业有限公司应当按约履行。 （四）关于第三人杨先成等（购房人）与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《认购合同》、《商品房买卖合同》的效力认定及是否具有撤销权的问题。 根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》关于商品房买卖的规定，我国采用的是房地产登记要件主义，本案诉争房屋权属并未发生改变，被告巴中市金杨置业有限公司的销售行为属于“一房二卖”，对各方购房人均构成违约。因第三人杨先成等人均已经另案提起商品房买卖合同纠纷之诉，本案中对于双方合同效力问题不作认定。对于其请求撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的主张。因该《商品房买卖合同》已经在房地产管理机构进行网签合同备案，属于行政机关的具体行政管理行为，对行政机关作出的具体行政管理行为不属于人民法院民事案件审理范围。同时对于商品房买卖合同成立后，多个买受人之间先进行网签备案登记的，属于先行使房屋所有权过户登记请求权（物权请求权），即谁先取得登记申请权，谁就应享有优先权。故第三人杨先成等人基于各自的商品房买卖合同提出撤销他人的网签备案合同的撤销权请求，本院不予支持。 综上，本案诉争房屋权属尚未发生改变，被告巴中市金杨置业有限公司的销售行为已经构成“一房二卖”，其行为对各方购房人均构成违约。根据《物权法》、《城市房地产管理法》关于商品房买卖的规定，我国采用的是房地产登记要件主义，即买卖合同成立后，多个买受人之间谁先取得房地产登记申请权，谁就应享有优先权。本案中，原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司签约后，随即进行了合同网签备案，该行为明确表示了对双方合同的履行，网签备案登记是房地产管理部门的行政管理行为，对外具有公示效力，也排除了不特定第三人行使物权请求权的资格和条件。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条的规定，原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司已经履行完成了购房的主要要件，网签备案登记的目的就是为了保护购房人的权益。故此，原告严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》有效，双方商品房买卖关系成立，被告巴中市金杨置业有限公司应当按约履行。被告巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华的辩称理由与案件事实不符，本院不予支持。 对于原告严政请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向其交付位于巴中市巴州区“金都西锦”第三层整层房屋、第四层整层房屋，并协助申请办理上述房屋的不动产权转移登记的诉讼请求。双方商品房买卖关系成立，被告巴中市金杨置业有限公司应当按约进行履行。但由于涉诉房屋现不符合交付条件，对其诉请巴中市金杨置业有限公司、方金节按约立即交付房屋并办理不动产转移登记的请求，应当待涉诉房屋依法取得工程质量验收合格手续，符合交付条件后，方可进行履行。对于其请求由被告巴中市金杨置业有限公司按约支付逾期交付房屋违约金638.68万元（以房屋总价款2108.94万元的30%计算共计638.68万元），被告方金节、张秀华就前述债务承担连带保证责任的主张。审理中各方当事人均未对违约金的计算方式及数额提出异议，另被告巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华已经构成违约，应当承担由其违约行为所造成的法律后果，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。 第三人杨先成、罗云华、王治伦、周平、杨建、胡艺、胡德全、刘新芳、陈世蓉、陈世莲的诉讼主张，本院将在其提起诉讼的判决中表明，在本案中不再阐释。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《城市房地产管理法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告巴中市金杨置业有限公司在诉争房屋通过工程质量竣工验收合格后十五日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》向原告严政交付位于巴中市巴州区“金都西锦”第三、四层整层房屋，并办理相关不动产权属登记手续（原告严政、第三人黄莉负有协助义务）。 二、由被告巴中市金杨置业有限公司在本判决书生效后十日内，向原告严政支付违约金638.68万元，被告方金节、张秀华对前述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告严政的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费191800.00元，财产保全费5000.00元，由被告巴中市金杨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杜 江 审判员 刘伯梅 审判员 王 军 二〇一七年十二月十六日 书记员 张益珍