河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初9137号 原告（反诉被告）：秦皇岛市玉洁物业服务有限公司。 法定代表人：李晶晶，总经理。 委托诉讼代理人：郭丽楠。 委托诉讼代理人：韩磊，河北德圣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐双凤，女，1974年2月27日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：毕建永，男，系徐双凤丈夫，住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司与被告徐双凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司委托诉讼代理人韩磊，被告徐双凤委托诉讼代理人毕建永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费2766元，垃圾处理费216元，合计2982元及起诉日至给付日利息；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2009年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依据上述合同，原告对文盛里1-4栋进行物业管理，被告为文盛里4-2-8号业主，自2010年开始至今未缴纳物业服务费和垃圾处理费合计2982元，原告多次催要被告始终未缴纳，原告为维护合法权益，诉至法院。 被告徐双凤辩称，第一，原告称其于09年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，但本小区是2005年交付使用，2007年2月至2009年3月31日被告交过物业费用，该费用系办理房本时交纳的。被告对原告的资质有异议，认为2009年之前原告没有资质从事物业服务管理，要求原告提供合法的资质手续；根据《物业管理条例》相关规定，被告没有签订过《临时公约》，对原告与必玉地产签订的《前期物业服务合同》不承认；2005年签订的《装修协议》上落款均为必玉物业管理有限公司，而不是玉洁物业服务公司；本小区现在不是原告进行物业管理；本小区有部分绿地，被原告毁坏，至今三年未修复，造成业主居住条件下降，要求原告对被告进行赔偿5000元，赔偿三年，共计15000元；物业管理混乱，小区内安全通道全部给占用。综上，原告没有服务资质，服务质量不达标，小区存在安全隐患，业主居住质量下降。补充如下：原告起诉书中起诉要求补交的时间是2010年至今2017年7月10日,依据《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外,再有,被告人也从来没有收到原告催交物业费的通知。还有被告人在2009年办理房产证书,在必玉房地产公司的要挟下,交过3年的物业费是1076元,与原告提供请求执行的数目的收费标准根本不同。依据《秦皇岛市物业管理实施细则》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照有关规定在物业服务合同中约定,不能由物业公司随意制定。再有最重要一点,原告在2009年给被告开具是收据,而不是发票,由此看出原告在经营物业管理过程中存在偷税漏税的行为,恳请法院将原告的偷税漏税行为移交税务部门进行处罚。 反诉原告徐双凤向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿居住条件恶化损失15000元；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：被反诉人系秦皇岛市玉洁物业服务有限公司，在起诉书中于2009年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司《前期物业管理服务协议》(以下简称物业合同)。该物业服务合同的条款,未经反诉人本人认可,属于格式合同条款。再有本小区是2005年初交付业主使用,根据物业管理条例,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。截止目前反诉人一直未见临时公约内容及条款,也未曾对遵守临时公约内容做出过任何书面承诺。即使该合同有效,在履行合同过程中,被反诉人却违反了前期物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《秦皇岛市物业管理实施细则》、《物业管理条例》的规定,对于物业服务区域的维修、养护、绿化、管理、卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项,被反诉人根本没有提供,属于根本违约,同时被反诉人以推委拖延为手段,无视反诉人的多次投诉,拒不恢复4号楼前绿化用地,拒绝履行合同义务,严重损害了反诉人的合法权益。具体细节如下：（一）自2010年以来,至今未在本小区内见到物业公司的正式办公场所,业主有事找物业得去文景家园小区,更无从得知物业的独立法人资格、相关组织机构、所属员工及其从业资质、物业管理的区域,工作人员流动性太大,物业换保安更是频繁,保安及保洁人员配备不足,令人怀疑物业公司是否具有相应的从业资格。再有,《秦皇岛市物业管理实施细则》中第三十二条、《物业管条例》第三十四条、第四十条明确规定一个物业管理区域由一个物业管理企业承担物业管理服务。物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本小区内公示栏及物业服务通知等多次体现的都是文景家园物业,由此反诉人认为本小区物业存在全部转包问题。《秦皇岛市物业管理实施细则》第六十七条违反本实施办法的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。请法院查清有关事实,将玉洁物业违法行为交由海港区物业管理部门依法处罚。(二)被反诉人的物业服务工作大部分荒疏废止。文盛里小区是一个实行封闭式管理的住宅小区,按物业公司自己在小区门口设立的收费公示牌上的保洁服务承诺,楼道、楼宇扶手、栏杆、窗台每周应擦拭一次,小区楼道里的窗台半年都没人擦拭过,楼道里的暖气管在更换完2-3年后,封堵都一直没有完成,小区内狗屎随处可见,对于被反诉人公示牌上所承诺的物业服务基本要求中的第6条,按照有关规定和合同的约定公布服务费用或物业费用的收支情况,被反诉人截止目前，从来没有履行过此承诺。本小区业主委员会至今未成立,难以维护整个小区的合法权益。物业公司应依法公开小区公共收益并抵偿物业管理费用。因此,反诉人要求被反诉人返还小区公共收益来抵偿所欠物业费用。对于绿化养护物业公司自己承诺,园林绿地长势良好,修剪整齐及时,无大面积黄土裸露,小区的绿化惨不忍睹,杂草丛生,比草坪长得还茂盛。再有根据《秦皇岛市物业管理实施细则》第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。第五十二条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。4号楼前按照小区规划,交付业主使用时,原本是大块的绿地和小广场供业主锻炼休闲使用,可是,被反诉人在2015年私自打算将该绿地租给旁边的房地产盖售楼处,在4号楼多数业主没有同意,起码反诉人是没有同意签字的情况下,将绿地直接铲除,毁坏。导致绿地基本上变为垃圾场,事后业主多次找物业公司要求恢复绿地,包括多名业主直接拨打过市长热线,反诉人也几次拨打,到目前一直未能恢复，根据《秦皇岛市物业管理实施细则》第七十一条违反本实施办法的规定,在取得规划验收合格证后,有下列行为之一的,由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。第七十二条因物业管理企业管理不善,造成物业及居住环境状况恶化的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正,并处以1000元以上1万元以下的罚款,限期不改者按规定权限可降低资质证书等级或吊销资质等级证书。综上所述,本反诉人恳请法院尽快调查清楚被反诉方违法事实,将其违法行为交由有关物业管理部门处理,给反诉人明确答复。对于保安服务,作为反诉人根本就没有得到物业的保安服务,小区的监控录像、保安基本上是形同虚设,反诉人家人的电动车2014年在小区停放仅2分钟去下房送东西的过程中,电瓶就被盗窃,小区经常有不明身份人员肆意穿行。外边车辆随意进入小区,还经常将小区的出入口、车库出入口堵塞。严重影响反诉人的日常生活。再有最重要的一点,小区的安全通道,3号楼和4号楼中间的安全通道,物业公司私自将其出租,侵害广大业主利益,小区的另外一个安全通道也经常被业主停车给占用,被反诉人也只是挂了一个告示牌,根本不予制止,给小区安全带来很大隐患。试想小区一旦发生火灾,后果不堪设想。综上所述,本反诉人恳请法院尽快调查清楚被反诉方管理懈怠,将小区内违法建筑交由城管部门,限期拆除,保证小区安全通道畅通,给小区居民一个安全的生活环境。最后依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。对于被反诉方以上违法行为,导致反诉人居住环境恶化,给反诉人身心健康带来严重伤害,要求被反诉人赔偿反诉人损失费15000元。请求判令被反诉人公告所管理本小区2015年度以来物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，望法院判如诉请。 反诉被告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原、被告之间存在合法有效的物业服务关系，原告一直为该小区提供物业服务。不存在被告所述恶意破坏居住环境的情况，也没有给被告造成直接的损失。故被告要求赔偿没有事实及法律依据，关于反诉中要求撤销对被告的起诉问题，本身被告拖欠物业费用至今未缴纳，原告有权通过诉讼程序主张权利，被告无权要求原告撤销对被告的起诉，驳回反诉原告的全部诉请。 原告为支持其主张提供如下证据： 一、《前期物业服务合同》及《补充协议》（复印件）。证明原告与被告居住的文景家园（文盛里）小区的开发建设单位签订前期物业服务合同，原告为被告居住的小区提供物业管理服务工作，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告作为该小区的业主，理应按照前期物业服务合同履行合同义务； 二、文盛里备案表（复印件）。证明原告按照《前期物业服务合同》的约定及备案信息的物业费收取标准进行物业收费； 三、物业服务资质证书、税务登记证、文盛里收费许可证（复印件）。证明原告具备从事物业服务的资质，并办理了对应的行政手续。原告提供物业服务过程中一直按照行业及政府要求履行相应的义务及职能； 四、物业催缴单。证明被告无故拖欠物业费、垃圾清运费等费用，原告通过书面催收等多种方式向被告追缴物业费等费用，但被告一直置之不理； 五、工资表。证明原告为被告居住的小区提供物业管理服务工作支付的物业人员工资，原告完全按照合同约定及法律规定履行了全部合同义务，被告理应按约定支付物业费等相关费用； 六、被告拖欠费用清单。证明被告无故拖欠的物业费等费用的时间、金额及具体计算方式，被告应按此支付拖欠的费用。 被告经对上述证据质证发表如下质证意见： 对证据一中的《物价局批复》每月每平米是空白的，合同没有日期，《补充协议》也没有日期，对这份证据不认可，本小区没有业主委员会；证据二是2013年的，2013年的收费证明备案到2018年的，物业在小区门口张贴的是2013年的；证据三的收费许可证有效期为2013-2015年；证据四没有被告的签字，系原告单方制作，原告没有合同没有权利向被告收取物业费；证据五为虚假，本小区被告所见到的有于经理、两个门卫、两个打扫卫生的大爷；证据六没有依据。 被告为支持其主张提供如下证据： 一、小区公共栏照片，证明楼道杂物通知单落款文景管理处，小区公告栏的文件落款都是文景家园物业，2014年车库缴费通知单、车库清扫通知单、优惠通知单，落款也是文景家园管理处。本小区全部转包，没有一个证明是玉洁物业公司； 二、小区更换暖气管、窗台照片，证明原告监管不到位，暖气管、窗台破坏； 三、小区绿地照片，证明小区物业绿化破坏，堆放垃圾； 四、照片，证明小区楼道之间的安全通道里的外卷帘门锁死； 五、民事判决书，证明合同是假的； 六、房屋兑现通知单，证明本小区是2005年兑现的，原告的前期物业合同是假的； 七、被告与必玉物业管理有限公司签订房屋装修管理协议，证明被告要是有前期物业合同也是跟必玉物业。 原告经对上述证据质证发表如下质证意见： 对证据一的三性有异议，没法证明被告的证明目的，文盛小区及文景家园均系原告提供物业服务的小区，无法说明被告所称的存在服务外包，而且在文盛里小区张贴的是文景家园管理处，不是单独的法人，只是原告内设机构，车库收费单据明确写明是原告；对证据二的三性均不认可，该份证据无法显示拍摄的时间、地点，而且也不能排除是被告在为其达到诉讼目的选择在特定时间拍摄，而且在被告陈述中原告有更换暖气管道的行为，足以证明原告为被告提供物业服务过程中积极履行合同义务；证据三、四同证据二的质证意见；对证据五的关联性认可，因被告提供的证据形式不符合法律规定的条件，但原告确实与刘淑琴之间存在诉讼的事实，而且该诉讼已经经过海港区法院及中级法院判决认定刘淑琴交纳物业费及相关物业服务费，刘淑琴与被告居住同一小区，所以被告无论按照合同约定和法律规定或者是已生效的裁判文书，均应缴纳拖欠的物业服务费；对证据六三性均不认可。甲方为必玉物业管理有限公司文盛里管理处，在上面没有公司盖章，玉洁物业在成立之初最开始是想以必玉物业有限公司作为注册名称，必玉物业没有任何的登记注册信息。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 2004年5月28日，原告与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，其中第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：按物价局批复……第二十九条，本合同期限自2004年5月28日起至2009年5月27日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业。后原告与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司就2004年5月28日签订文盛里（1-4）栋《前期物业服务合同》进行补充，补充内容：物业委托服务期限：6年，自2009年5月28日起至2015年5月27日。原告提交的物价局物业服务收费准予备案表表明：物业服务费：多层：0.5元/月.平方米；小高层：0.82元/月.平方米。被告现住文盛里4-2-8号，房屋面积76.82平方米，现拖欠原告2010年至2015年的物业服务费2766元（0.5元/月.平方米×76.82平方米×72个月=2766元）；垃圾处理费216元（每月3元，每年36元，6年）共计2982元。原告书面向被告出具催缴费通知单，对2010年至2015年的物业费、垃圾处理费等进行催要。 本院认为，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业费、垃圾处理费。但结合文盛里小区同时期同类案件当事人的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2010年至2015年全额物业费的诉讼请求，本院不予支持，被告向原告交纳物业费应按85%为宜。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，原告起诉已超诉讼时效，理据不足，本院不予采信。被告反诉因未能提交相关损失情况证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐双凤于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司交纳物业费2766元的85%即2351元、垃圾处理费216元，共计2567元。 二、驳回原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告徐双凤的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉费88元，由被告徐双凤负担，于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董晓勇 人民陪审员  张 文 人民陪审员  李德龙 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  龚 悦