浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0104民初7949号 原告（反诉被告）洪霞，女，1984年12月4日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人徐钟威，浙江新湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）许益波，男，1981年7月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告（反诉被告）洪霞为与被告（反诉原告）许益波房屋租赁合同纠纷一案，原告洪霞于2016年10月31日起诉，被告许益波于2017年1月3日提起反诉，本院分别受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪霞的委托代理人徐钟威，被告（反诉原告）许益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪霞诉称，2015年10月12日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定被告许益波将位于杭州市江干区房屋出租给原告洪霞，月租金3400元，另外支付保证金3400元。2016年7月22日，被告许益波发现房屋起火后立即报警，经杭州市公安消防支队江干区大队最终认定为，可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性。原告因此次火灾造成损失166065元，原告自7月22日起也再未在房屋居住。为维护原告合法权益，故请求：1、解除原、被告双方于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、被告许益波立即归还原告洪霞自7月22日起的剩余房屋租金9293元，退还原告洪霞房屋押金3400元，并赔偿原告洪霞损失166065元；3、本案全部诉讼费、鉴定费等由被告承担。 被告许益波辩称，对于诉请一，按照约定案涉合同已解除，许益波一直要求洪霞搬离房屋，但洪霞东西一直在，直到2016年11月1日洪霞才将房屋腾空。即使消防认定过程中按照规定洪霞要把钥匙交出，但其还是保留一把用于进出。房屋押金应抵扣许益波的损失。对诉请三，洪霞无证据，都是自己填的。许益波提交证据中也证明洪霞大部分贵重物品放在柜子里，柜子里面的东西没什么损害且洪霞已经取走。 反诉原告许益波诉称，洪霞有偿使用许益波位于杭州市江干区房屋。2016年7月22日20时25分许，洪霞使用的该房屋内发生火灾，事后杭州市公安消防支队江干区大队于2016年12月23日作出《火灾事故重新认定书》，认定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅西侧沙发的北侧位置；起火原因：可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性。由于火灾造成许益波房屋及邻居住户的房屋、财产受损，故诉至法院。请求：1、反诉被告洪霞向反诉原告许益波赔偿损失204320.3元。2、反诉被告洪霞向反诉原告许益波支付拖欠房租和煤气费共计2092.7元。3、反诉被告洪霞向反诉原告许益波先行赔偿垫付双菱新村39幢3单元502室房主郑望云的损失费10000元、原租客张君琳、朱鑫越、汤昊璇的损失费1500元和先行赔付双菱新村居民章永德的损失费600元。4、本案反诉费、诉讼费、鉴定费等由反诉被告支付。 反诉被告洪霞辩称，许益波损失不应由洪霞承担，洪霞不存在合同约定的因房屋使用不当造成损失的赔偿前提。关于拖欠房租问题，洪霞已经搬离，不存在继续占用的问题。洪霞于2016年10月12日搬离案涉房屋。 经审理本案认定事实如下： 许益波系位于杭州市江干区房屋的产权人。2015年10月12日，许益波（出租方、甲方）与洪霞（承租方、乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市江干区房屋出租给乙方使用；自2015年10月13日起至2016年10月12日止，租金每月为3400元；甲方收取乙方租房保证金3400元，待租赁期满结清费用后，甲方全额退还；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，乙方应立即负责维修或予以经济赔偿，等等。同日，双方签订《房屋交接书》，确认案涉出租房屋内存有空调三台、热水器一台、电视机一台、洗衣机一台、冰箱一台、燃气灶一台、抽油烟机一台、防盗门一扇、机顶盒一台、抽水马桶一台、浴霸一台、床两张、橱柜两台、电视柜一台、桌子一张、椅子四把、沙发一张、钥匙两副、遥控器四副。此后洪霞将租期内租金付清并支付保证金3400元。 2016年7月22日20时25分许，该租赁房屋内发生火灾，过火面积约20平方米，造成部分生活用品及家具损失。2016年7月26日，杭州市公安消防支队江干区大队进行现场勘探，记录为：案涉房屋为两室一厅一厨一卫结构，厨房、卫生间及中线南侧2个房间内无明显烧损痕迹，有部分烟熏痕迹；餐厅有轻微烧损及大量烟熏痕迹；厨房南侧户门玄关处有轻微烧损及大量烟熏痕迹；客厅烧损严重。2016年9月30日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《火灾事故认定书》一份，认定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅东北角；起火原因：可以排除人为纵火、雷击、生活用火不慎引发火灾的可能性，不能排除电器故障引发火灾的可能性。2016年11月24日，杭州市公安消防局出具《火灾事故认定复核决定书》，决定：杭州市公安消防支队江干区大队作出的案涉房屋火灾事故认定，火灾事故起火部位认定不准确，决定撤销杭州市公安消防支队江干区大队的该火灾事故认定，责令杭州市公安消防支队江干区大队重新做出火灾事故认定。2016年12月23日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《火灾事故重新认定书》一份，认定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅西侧沙发的北侧位置；起火原因：可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性。2017年2月3日，杭州市公安消防局出具《火灾事故认定复核决定书》，决定，杭州市公安消防支队江干区大队作出的案涉房屋火灾事故认定（2016年12月23日出具），主要事实清楚、证据充分、程序合法，起火原因认定正确，维持杭州市公安消防支队江干区大队的火灾事故重新认定。 2016年11月10日，许益波与案外人杭州国标装饰工程有限公司就案涉房屋的重新装修签订《住宅装饰装修施工合同》一份，约定工程总价款为145926元（包括拆除原烧毁部分5000元及公共区域维修2000元），工期自2016年11月20日至2017年2月18日。 在审理过程中，洪霞申请对因案涉火灾造成的财产损失进行评估，许益波申请对因案涉火灾造成的房屋建筑损失、财产损失、装修损失及公共区域修复费用进行评估，后双方均撤回评估申请。 上述事实，有洪霞提交的房屋交接书、收条、火灾事故认定书、火灾直接财产损失申报统计表，许益波提交的房屋租赁合同、火灾事故重新认定书、火灾事故认定复核决定书、技术鉴定报告、火灾现场勘验笔录、房屋烧损后的照片、房产证、土地使用证、装饰施工合同、工程预算书、购买家电及发票及本案庭审笔录证实。 本院认为，洪霞与许益波于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于洪霞主张解除双方于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》。在洪霞腾空房屋后，许益波也已实际收回房屋，双方之间的租赁合同已终止履行，故洪霞要求判决解除《杭州市房屋租赁合同》，已无重复处理之必要。 关于案涉房屋发生火灾责任的认定。现消防部门确定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅西侧沙发的北侧位置；起火原因：可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性，就电器故障问题系电器本身线路故障还是住户使用电器不当引发，无法查明。本院认为，洪霞作为房屋的承租方，对房屋具有合理使用和妥善保管的义务，考虑到案涉事故原因无法排除电器故障及遗留火源，作为房屋实际控制使用人，其对火灾的发生存有较大过错。因案涉事故发生亦无法排除线路老化、电器本身的原因，许益波作为案涉房屋的出租方负有消除消防安全隐患、保障房屋安全的职责，综合双方过错程度，结合本案事实，确定洪霞应承担70%的责任，许益波应承担30%的责任。 关于洪霞主张许益波返还自2016年7月22日起至10月12日期间的房屋租金及保证金问题。双方对于洪霞实际腾退房屋的时间陈述不一，而洪霞作为房屋承租人对于案涉房屋交还负有更高的举证责任，故本院参照许益波的陈述，确认案涉房屋腾空时间为2016年11月1日。案涉房屋在火灾发生后实际无法居住使用，但在房屋交接之前，洪霞仍负有支付租金的义务，本院根据本案事实酌情确定许益波返还洪霞房屋租金2783元。同时，就许益波主张洪霞支付2016年10月13日至11月1日期间的房租，本院确定洪霞支付许益波房屋租金1565元。 关于保证金，案涉合同事实上已经不能履行，而根据合同的约定及现有证据，尚未存在许益波扣减保证金的情形，故许益波应当予以返还。 关于洪霞主张许益波赔偿财产损失166065元。洪霞在诉讼过程中撤回了对相应损失的鉴定申请，考虑到其财物因火灾受损属实，但确切的经济损失已经难以核实，本院结合洪霞在火灾发生后自行填报的《火灾直接财产损失申报统计表》以及根据日常生活经验法则需要考虑的其他日常生活起居物品等因素，酌情确定其损失为20000元。 关于许益波主张洪霞赔偿损失204320.3元。因许益波在诉讼过程中撤回了对案涉房屋建筑损失、装修损失、其他财产损失及公共区域修复的鉴定申请，故本院根据具体损失情况酌情处理。1、就房屋建筑损失104333元，许益波参照中华人民共和国公安部发布的《火灾损失统计方法》（GA185-2014），按照重置价值法（损失额=重置价值*成新率*烧损率）得出其主张金额，本院认为，根据上述统计方法，重置价值为受灾时建筑在当地重新建造的每平方米工程造价与受灾面积的乘积，而许益波按照受灾时房屋购买价格26000元/平方米作为工程造价、房屋建筑面积52.8平方米作为受灾面积明显不当，本院结合实际受损情况酌情确定为10000元。2、就装修损失。许益波同样按照上述规定中的相同计算方法，参照房屋重新装修所需支出费用138626元得出主张金额，本院认为，根据案涉房屋受灾情况，许益波以完全损坏的标准确认损坏等级为100%明显不当，本院参照上述计算标准及实际受损情况确认房屋装修损失为40000元。3、就家电财产损失。许益波主张相应财产除“小厨宝”外均在《房屋交接书》中予以体现，故本院予以确认，许益波虽撤回了该部分财产损失的鉴定申请，但是根据杭州市公安消防支队江干区大队火灾后拍摄的照片来看，许益波存放的电器、家具等确因本次火灾事故造成损失是不争的事实，因现场烧毁严重，要求许益波举证证明其实际损失的价值显然过于苛求，结合其提供了电冰箱、洗衣机、油烟机、燃气灶、空调的购买凭据及房屋交接书，本院根据本案实际情况酌定许益波的财产合理损失为13000元。4、就火灾清理费、公共区域修复损失，本院依据案涉房屋重新装修工程预算书中显示金额酌情确认为5000元。5、就租金损失。案涉火灾的发生势必致使许益波产生空置期的租金损失，许益波主张三个月租期损失尚属合理，本院结合房屋租金确定租金损失为10200元。 关于许益波主张洪霞支付拖欠煤气费52.7元，因其所提交证据无法证实系洪霞在租用房屋期间所欠费用，对于该节主张，本院不予支持。 关于许益波主张洪霞赔偿其先行赔付双菱新村39幢3单元502室业主郑望云、原租客张君琳、朱鑫越、汤昊璇损失费11500元，双菱新村居民章永德的损失费600元，结合许益波陈述，考虑到上述款项其尚未完全赔付，许益波可在足额赔偿后另案予以追偿。 综上所述，洪霞因案涉火灾事故造成的损失数额共计20000元，其中30%由许益波承担为6000元；许益波因案涉火灾事故造成的损失数额共计78200元，其中70%的赔偿责任由洪霞承担为54740元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条；《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项，判决如下： 一、许益波返还洪霞2016年7月22日起至2016年10月12日期间房屋租金人民币2783元、保证金人民币3400元，于本判决生效后十日内付清。 二、许益波赔付洪霞财产损人民币6000元，于本判决生效后十日内付清。 三、洪霞支付许益波2016年10月13日至2016年11月1日期间房屋租金人民币1565元，于本判决生效后十日内付清。 四、洪霞赔付许益波财产损失人民币54740元，于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告洪霞的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告许益波的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取案件受理费人民币1937.5元，由原告洪霞负担人民币1805.5元，由被告许益波负担人民币132元，原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费；反诉案件减半收取的受理费人民币2289元，由反诉原告许益波负担人民币1699元，由反诉被告洪霞负担人民币590元，反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，反诉被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇一七年十二月二十五日 书记员 郭晓冬 ?*MERGEFORMAT?10?