江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2943号上诉人（原审被告）：胡名阳，男，1962年12月18日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：易凤琳，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地无锡市健康路****。法定代表人：杨立宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鑫，江苏漫修律师事务所律师。上诉人胡名阳因与被上诉人无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4630号民事判决，向法院提起上诉。本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡名阳向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一项中关于逾期付款违约金的判决内容，改判其不承担逾期付款违约金。2.一、二审诉讼费由住房保障公司承担。事实及理由：1.商品房与经济适用房为两种不同性质的房屋，其在向住房保障公司购买案涉商铺时，双方所签订的合同系《商品房买卖合同》，合同中对于房屋性质的描述也为商品房，且该份合同通过了商品房买卖合同网上备案系统的备案，足以使其对房屋性质产生误解，即其所购买的房屋为商品房而非经济适用房。住房保障公司出具给其的情况说明以及案涉房屋的初始登记证均形成于双方签订《商品房买卖合同》以后，一审据此认定其对案涉房屋的性质系经济适用房的事实应为明知，系事实认定错误。2.就案涉房屋买卖行为而言，其作为一名购房者期待的是能够取得案涉房屋的产权，房屋能够上市交易，而不仅仅是取得案涉房屋的使用权。但住房保障公司在销售案涉房屋时，既隐瞒了房屋的真实性质，也未明确告知购房者房屋存在无法办理产权证、无法上市交易的重大缺陷，将经济适用房当作商品房卖给其，其在发现问题之后，不支付剩余购房款是行使合同法中的不安抗辩权。3.其之所以与住房保障公司签订《商品房买卖合同付款补充协议》，是因为受到了住房保障公司工作人员蒋潇柯的欺骗。当时蒋潇柯拿出一张内容为“小区房产证正在办理”的情况说明，并告知其签订了该份补充协议后，案涉房屋就可以办理产权证了。其当时曾询问蒋潇柯为何情况说明的落款时间为2013年，蒋潇柯答复称，反正情况说明是他们公司出具的，只要把补充协议签了就可以办证了。一审判决完全依照《商品房买卖合同付款补充协议》所约定的付款期限进行判决，却不考虑本案的实际情况，判决结果令人难以接受。4.从双方所签订的《商品房买卖合同》的合同名称以及该合同第一至第三条的约定看，其中均明确载明案涉房屋为商品房，合同第四条关于计价方式与价款的约定中也使用了“商品房价款”的概念。2015年6月10日，双方所签定的《商品房买卖合同付款补充协议》中也明确载明其所购买的房屋为“商业用房”。一审判决所引用的合同附件四仅是双方《商品房买卖合同》所附的一个很小的附件，且其中并未写明案涉房屋为经济适用房，该条约定不能改变合同的主要条款及补充协议中对案涉房屋为商业用房的约定。其自始至终不存在违约行为，相反是住房保障公司一直在违约，因为住房保障公司对其的隐瞒和欺骗，导致其不能贷款，只能靠借款和自筹资金进行付款。183万元的房屋价款对其来讲并非小数目，其在案涉房屋不能贷款的情况下已经分期支付了113万元，承受了巨大的经济压力。其在分期支付了大部分购房款之后，依然无法取得案涉房屋的房产证。其未支付剩余的70万元购房款完全符合合同法中关于不安抗辩权的规定。案涉房屋从交付至今无法办理房产证，且住房保障公司也未明确何时能够办理房产证。在房管局和土地局合并之前，住房保障公司完全可以为案涉房屋办理房产证创造条件，但却未履行。其现已近60岁，且案涉房屋距离其家较远，其想出售该房屋，但却无法办理过户手续，承租人办理营业执照也需要其提供产权证，其也无法提供，这些都影响了其对案涉房屋的正常出租使用。其从来没有违约，一审判决判令其承担逾期付款的高额违约金，并认定住房保障公司销售存在缺陷的房屋，拒不办理产权证的行为无需承担任何责任，明显有违公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，并支持其上诉请求。住房保障公司辩称：1.案涉房屋属于经济适用房的商业配套用房，双方所签订的《商品房买卖合同》中已经明确案涉房屋为划拨土地的性质，同时在合同的附件四中也明确约定需由胡名阳缴纳土地出让金。由此可见，胡名阳对该案涉房屋的性质为经济适用房是明知的。其在销售案涉房屋时不存在欺诈的情况，胡名阳也不存在误解的情况。2.胡名阳关于行使不安抗辩权的主张不成立。首先，根据其与胡名阳所签订的房屋买卖合同约定，胡名阳需支付首付款918160元，余下办理贷款。合同签订后，其按约履行了义务，但胡名阳一直不予支付房屋余款。如胡名阳行使不安抗辩权，也应在贷款审批未获通过之时提出。其次，胡名阳与其在2015年6月10日签订了补充协议，胡名阳在签订该补充协议时也未行使不安抗辩权。同时补充协议约定，胡名阳应在2016年5月3日前支付第一期购房款，但直至第一期购房款付款期限届满，胡名阳依然没有行使不安抗辩权，此后胡名阳又向其支付了218000元，也未行使不安抗辩权。因此胡名阳已经无权再行使不安抗辩权。3.胡名阳存在违约付款情形应承担违约责任。其一，案涉房屋不能办理房产证的原因是胡名阳自己造成的。在2015年12月31日也就是房产证与土地证两证合一的最后期限之前，案涉房屋是可以办理房产证的，但胡名阳迟迟未付清房款，由此导致胡名阳错过了可以办理房产证的时间。其二，案涉房屋目前不能办理房产证是政策原因造成的。首先，双方的房屋买卖合同中已经明确约定案涉房屋的土地为划拨土地性质，且在合同的附件四中也已明确土地出让金需由胡名阳缴纳，胡名阳对此也是明知的。另外依照《城市房地产管理法》第40条的规定，案涉房屋的土地出让金也应由胡名阳来缴纳。其三，从2016年的1月1日起，房产证与土地证两证合一，案涉房屋的土地出让金如何缴纳目前尚未出台相应的政策依据，故案涉房屋暂时无法办理房产证，但这并不意味着以后也不能办理房产证，政府既然允许销售该房屋，就会有相应的政策来解决办证问题。其四，按照正常的情况，在胡名阳付清房款之前，其不应将房屋交付给胡名阳，但其为了胡名阳考虑，在胡名阳没有付清房款前已经将案涉房屋交付给了胡名阳，胡名阳也于2013年接收了该房屋，并正常使用及获取利益至今。综上，即使依照公平原则，胡名阳也应支付逾期付款违约金。住房保障公司向一审法院起诉请求：1.判令胡名阳支付房款700000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以306000元为基数，自2016年5月4日起至2017年5月3日止按每日万分之二计算；以612000元为基数，自2017年5月4日起至2018年5月3日止按每日万分之二计算；以918000元为基数，自2018年5月4日起至2018年10月15日止按每日万分之二计算；以700000元为基数按每日万分之二计算，自2018年10月16日计算至实际付清房款之日止）；2.本案诉讼费等费用由胡名阳承担。事实与理由：其与胡名阳于2013年9月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：经房销商2013-XJ-004),由胡名阳购买其房屋。2015年6月10日其与胡名阳签订《商品房买卖合同付款补充协议》，该补充协议约定了付款时间、付款金额及逾期付款的违约责任。但经其多次催要，胡名阳却不遵守补充协议的约定支付房款，至今未付。胡名阳不支付房款的行为违反合同约定，给其造成了经济损失。胡名阳一审辩称：1.根据合同约定和商品房预（销）售许可证，案涉房屋为商品房，根据法律规定，只有在缴纳了土地出让金并取得预售许可证之后，案涉房屋才可以预售。住房保障公司应当交纳土地出让金，将房屋变成真正的商品房，否则就对买房人构成欺诈。2.由于住房保障公司的原因无法办理房产证，其无法贷款，不能按期付款。3.因住房保障公司作为开发商，至今仍未向国家支付土地出让金，导致案涉房屋无法办理产权证，其不支付剩余房款是行使要求住房保障公司办证的权利和合同法规定的不安抗辩权，因为其即使付清房款也不知道何时能够办理房产证。综上，其不能付清房款是由于住房保障公司违约造成的，且违约行为至今还在持续，何时办证没有准确的期限，其愿意付清房款，但是必须让自己的权益得到保证。请求法院驳回住房保障公司的诉讼请求。一审认定事实如下：住房保障公司的经营范围为：保障房建设开发（公共租赁房、廉租房、经济适用房、限价商品房、人才公寓），房屋出售、租赁等。2012年11月12日，住房保障公司开发建设的新街家园**及商业**商品房取得无锡市住房保障和房产管理局（以下简称房管局）颁发的准予预（销）售许可证。2013年9月3日，住房保障公司与胡名阳签订《商品房买卖合同》（合同编号：经房销商2013-XJ-004),约定：一、出卖人以划拨方式取得位于惠山区堰桥街道新街社区，西至水林路，北至天河路的地块的土地使用权。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，坐落：新街家园。建设工程规划许可证号为建字第F-320201201100046号，施工许可证号为3202002011062900002A号。二、买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为无锡市住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为（2012）预销准字第110号。三、买受人购买的商品房为本合同第一条项目中的第8幢16-6单元1层，用途为商业，建筑面积为286.9平方米。四、按建筑面积计算，单价为6400元/平方米，总金额1836160元。五、面积确认及面积差异处理（略）。六、付款方式及期限。签约首付918160元，剩余918000元办理贷款。七、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在三十日之内，自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。八、出卖人应当在2013年9月30日前将该商品房通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。九、出卖人逾期交房的违约责任（略）。十、规划、设计变更的约定（略）。十一、交接（略）。十二、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务交付，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任。……二十、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。二十一、合同附件与本合同具有同等法律效力。二十二、本合同连同附件共12页，一式5份，具有同等法律效力，出卖人1份，买受人1份，无锡市房屋登记机构1份，按揭银行1份。二十三、本合同自双方签订之日起生效。二十四、买受人应在商品房交付后及时持本合同及相关资料向无锡市房屋登记机构申请所有权转移登记。……合同附件四：合同补充协议。该土地为国有划拨土地，需补交土地收益等相关价款后方可转让。合同签订当日，合同通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统登记备案，备案号201309030035；胡名阳支付住房保障公司房款918160元、大修理基金14345元。2013年9月5日，住房，住房保障公司向胡名阳交付房屋入住通知单涉房屋交付胡名阳使用。胡名阳办理了接收手续，后用于出租经营。2013年9月9日，住房，住房保障公司出具情况说明一份，内容是：兹有我单位开发新街家园保障房小区商铺16-6号业主为胡名阳，该小区房产证相关手续我单位正在办理中。2014年6月19日，住房，住房保障公司**管局办理了涉案房屋初始登记，房屋性质为经济适用房div>2015年6月10日，住房，住房保障公司资产管理部与胡名阳签订《商品房买卖合同付款补充协议》：由于该套商业用房在款项尚未交清情况下，业主已投入经营使用，现针对剩余房款918000元双方协议如下付款方式：2015年5月3日至2016年5月3日支付306000元，2016年5月3日至2017年5月3日支付306000元，2017年5月3日至2018年5月3日支付306000元。本付款补充协议将作为商品房买卖合同（编号2013009030035）第六条的一部分，如胡名阳未能按时履约将参照商品房买卖合同第七条执行。经住房保障公司催讨，胡名阳于2018年10月10日通过其妻子柳玉婷向住房保障公司转账汇款218000元。之后胡名阳未支付房款。住房。住房保障公司催讨余款无果至法院。一审庭审中，住房，住房保障公司陈述名阳说贷款没有办下来，双方协商签订了分期付款协议。签订合同和交付房屋时可以办理房产证，后因房产证、土地证两证合一，政府相关部门就涉案房屋的土地出让金标准至今没有确定，目前无法办理不动产登记证书。胡名阳陈述，其按住房保障公司工作人员要求将申请贷款的材料交给中信银行申请贷款，中信银行口头答复没有房产证，无法办理抵押，办不了贷款。住房。住房保障公司说签了补充协议就可以办房产证签署了补充协议。2013年时住房保障公司完全可以为买房人办到房产证，因为内部管理混乱，没有为买房人办理房产证，导致同排商铺的购买人直到现在都没有办到房产证，住房，住房保障公司没有履行合同义务了房款，住房，住房保障公司就应该给其办证，住房保障公司给其办证其就支付房款div>一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同付款补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、有效。合同附件四载明该土地为国有划拨土地，需补交土地收益等相关价款后方可转让；住房；住房保障公司系社会保障性质的经济适用房开发建设单位；住房保障公司出具给胡名阳的情况说明明确载明案涉房屋为保障房小区商铺房屋初始登记载明的房屋性质为经济适用房；基于上述事实，可认定胡名阳对涉案房屋的性质为国有划拨土地上的经济适用房的事实应为明知，其称住房保障公司将经济适用房作为普通商品房出售、存在欺诈，与事实不符。合同及补充协议均未约定办理房产证或不动产证的期限，房屋交付后，胡名阳用于出租经营；双方于2015年6月10日签订补充协议，将付款方式由按揭贷款变更为分期付款并已部分履行；现涉案房屋不能办理不动产登记亦非由于住房保障公司的原因导致，胡名阳以此为由拒付剩余房款，没有事实依据。胡名阳未按双方约定支付房款，应当承担违约责任。住房。住房保障公司依据合同和补充协议的约定主张胡名阳支付违约金金的计算标准符合法律规定，应予支持。但胡名阳于2018年10月10日支付房款218000元，相关部分的违约金应据此计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、胡名阳应于判决发生法律效力之日起十日内向住房保障公司支付房款700000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以306000元为基数，自2016年5月4日起至2017年5月3日止，按每日万分之二计算；以612000元为基数，自2017年5月4日起至2018年5月3日止，按每日万分之二计算；以918000元为基数，自2018年5月4日起至2018年10月9日止，按每日万分之二计算；以700000元为基数，自2018年10月10日起至实际付清房款之日止，按每日万分之二计算）。二、驳回住房保障公司的其他诉讼请求。二审中，胡名阳对一审判决认定其在办理了案涉房屋接收手续后用于出租经营的事实有异议，并认为其在接收该房屋之后并未能正常使用，只是断断续续进行了少量出租。此外，胡名阳还认为一审判决遗漏查明《商品房买卖合同》附件四补充协议并未经双方签字盖章且合同附件中并未对买卖合同第25条所载明的建筑节能专项等内容进行约定的事实。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对一审查明的事实中双方均无异议的部分依法予以确认。二审中，胡名阳向本院提交2020年6月3日其通过中国建设银行向住房保障公司支付剩余购房款700000元的客户回单一份，证明其已将剩余购房款700000元支付完毕的事实。经质证，住房保障公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并确认收到胡名阳所支付的该700000元房屋余款。以上事实，有胡名阳所提交的中国建设银行客户回单及当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点为：胡名阳以行使不安抗辩权为由拒付700000元房屋尾款的主张能否成立。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，行使不安抗辩权应具备两个要件：一是应当先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是符合前一条件，中止履行合同义务时及时通知对方当事人。只有符合这两个条件，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方才有权中止履行合同义务。认定第一个条件是否成立，应由先履行债务的一方举证证明对方有以下情形：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉;（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。前述情形必须是由证据证明的客观事实，而非主观想象。如不能证明前述情形而中止履行合同义务，则应当承担违约责任。在本案中，胡名阳以住房保障公司所交付的房屋性质不符合约定为由，主张住房保障公司构成欺诈，并以行使不安抗辩权为由拒付剩余700000元房款。但因案涉房屋已经交付胡名阳使用多年，住房，住房保障公司的主要合同义务已经完成方在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同付款补充协议》中并未约定案涉房屋的具体办证时间以及胡名阳支付案涉700000元购房款需以住房保障公司为其办妥案涉房屋的权属证书为对待给付，且胡名阳在本案中既未举证证明住房保障公司存在经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务、丧失商业信誉等有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，也未举证证明其在中止履行合同义务时已及时通知了住房保障公司。在此情况下，胡名阳以行使不安抗辩权为由拒付700000元购房款的理由不成立，其逾期支付剩余房屋尾款的行为已构成违约，故应承担违约责任。因此，一审判令胡名阳支付逾期付款违约金于法有据，并无不当。综上，胡名阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于胡名阳在一审判决后已实际履行了剩余700000元的付款义务，故一审判决结果应作调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4630号民事判决第二项；二、变更无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4630号民事判决第一项为：胡名阳应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市住房保障建设发展有限公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以306000元为基数，自2016年5月4日起至2017年5月3日止，按每日万分之二计算；以612000元为基数，自2017年5月4日起至2018年5月3日止，按每日万分之二计算；以918000元为基数，自2018年5月4日起至2018年10月9日止，按每日万分之二计算；以700000元为基数，自2018年10月10日起至实际付清房款之日止，按每日万分之二计算）。如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11774元（住房保障公司已预交），由胡名阳负担，由胡名阳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给住房保障公司；二审案件受理费3910元（胡名阳已预交），由上诉人胡名阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十一月五日法官助理 唐广征书 记 员 徐冬晖