福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初3525号 原告：洪超成，男，1974年12月18日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：戴明忠，福建嘉铠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟文，福建嘉铠律师事务所律师。 被告：吴罔兜，女，1960年5月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：吴阿东，男，1981年12月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两被告共同委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 第三人：厦门市佰嘉鑫房地产代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金湖路120号店面。 法定代表人：郑忠城。 原告洪超成与被告吴罔兜、被告吴阿东、第三人厦门市佰嘉鑫房地产代理有限公司（以下简称佰嘉鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪超成及其委托诉讼代理人林伟文，被告吴罔兜、吴阿东及其共同委托诉讼代理人韦继升到庭参加诉讼。第三人佰嘉鑫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪超成向本院提出诉讼请求：1、解除洪超成、吴罔兜签订的《房产买卖协议》；2、吴罔兜、吴阿东返还洪超成30万元及利息（利息自起诉之日起，按月利率6%计算至实际归还之日）；3、吴罔兜、吴阿东承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月22日，洪超成、吴罔兜通过佰嘉鑫公司签订一份《房屋买卖协议》，约定：吴罔兜将讼争房屋出售给洪超成，总成交价款为760万元，洪超成支付定金30万元。洪超成应于2017年3月31日支付200万元（含定金），洪超成有权指定第三方为产权人，吴阿东作为代理人愿意承担违约责任，双方还就其他事项进行约定。合同签订后，洪超成依约支付30万元。随后，由于厦门土房局等部门于2017年3月24日发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场调控管理的通知》，2017年3月28日发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》致使双方签订的房屋买卖协议无法继续履行。洪超成多次与吴罔兜、吴阿东及佰嘉鑫公司联系协商，被告均拒绝。 吴罔兜、吴阿东共同辩称，洪超成作为违约方无权解除合同，吴罔兜、吴阿东作为被违约方有权解除合同，吴罔兜、吴阿东同意解除合同。洪超成违约，吴罔兜、吴阿东有权没收定金30万元，洪超成无权主张要求吴罔兜、吴阿东退还定金。洪超成签订合同时就没有购房资格，洪超成诉状中说为女儿购房，但实际在签订合同时洪超成自己及其女儿均无购房资格。洪超成无法解决购房资格，导致合同履行不能，构成根本违约，洪超成及其女儿均无购房资格的情况下，洪超成如果无法找第三人过户，导致合同无法履行，导致根违约。洪超成以限购政策主张无法履约，吴罔兜、吴阿东不能认可。洪超成在签订合同时就没有过户的资格，签订合同后出台的限购是在原来限购基础上的加强，并非是因为在限购政策之后，才无法找到第三人过户。加强限购不属于不能预料及不可抗拒。洪超成主张解除合同是因为两个加强限购政策出台，觉得没有投机的余地。洪超成要回定金系拒绝承担投机的风险，吴罔兜、吴阿东没有理由为洪超成承担该风险。 佰嘉鑫公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佰嘉鑫公司未作陈述亦未提交证据，应视为放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于厦门市湖里区房产权属登记权利人是吴罔兜。2017年3月22日，吴阿东作为吴罔兜（甲方、出售方）的代理人与洪超成（乙方、购买方）在佰嘉鑫公司居间下签订编号0017185的《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于湖里区梧桐西路103号504室房产出售给乙方，总价760万元；本协议签订后，乙方支付甲方购房定金30万元；乙方于2017年3月31日（送件当日）向甲方支付200万元（含定金），乙方于取件当日向甲方支付160万元，乙方向银行申请商业贷款400万元；甲乙双方应于2017年3月31日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2017年4月6日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；2017年3月27日前支付150万元可以先过户；代签人吴阿东有征得产权人吴罔兜同意出售此套房产，并愿意承担违约责任。同日，洪超成向吴阿东转账支付30万元，吴阿东向洪超成出具《定金收条》。 2017年3月24日，吴罔兜（委托人）向吴阿东（受托人）出具《委托书》并办理公证，委托事项及权限为：位于厦门市湖里区系登记在吴罔兜名下房产，因委托人事务繁忙，特全权委托受托人代为办理上述房产的相关事宜，包括：……四、受托人有权出售上述房屋，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议。文件，……代为收取房款……。 2017年3月23日下午，吴阿东给洪超成打电话，双方协商房产过户至他人名下事宜。 2017年3月24日下午17时39分，“佰嘉鑫房产中介小杨”给洪超成发微信“洪总，有确定用谁的名字了吗？”，洪超成回复“用，洪超飞这名，他要后天才来厦门”……17时57分，洪超成将案外人洪超飞身份证拍照发送给“佰嘉鑫房产中介小杨”。当日21时36分，洪超成将案外人董金辉身份证拍照发送给“佰嘉鑫房产中介小杨”。 2017年3月24日、2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等单位联合先后发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》。 2017年3月26日晚，“佰嘉鑫房产中介小杨”给洪超成发微信“明天不过户是吗？”，洪超成回复“还没找到合适的名额”，佰嘉鑫房产中介小杨”回复“再找看看”，洪超成回复“银行流水不够”…… 2017年3月30日12时22分，吴阿东给洪超成发短信“确认贷款没问题下，最迟明天前（3月31号）还可以给你过户，总价让10万，这是最后底线”。洪超成回复“……现在的政策认房又认贷，我这边确实是买不了，所以恳求你退我定金，谢谢了”、“因为我确实没名额买房而且也不能贷款了”……吴阿东回复“限购去年就出政策，你跟中介都已清楚，不然你也不会说用别人名字。现在可以让你抵押贷再给我，已经对你非常好了，你还要违约……”。 2017年3月31日晚19时03分，佰嘉鑫公司的法定代表人案外人郑忠城与洪超成通电话，郑忠城说“……因为重点是，你签了合同，你本来就按之前的政策，你也是不能买房的，对不对？”，洪超成说“对呀。” 2017年4月10日，吴罔兜委托福建九信律师事务所律师韦继升、姜颖向洪超成发送《律师函》并对邮寄送达过程进行公证，吴罔兜函告洪超成：1.认可并解除洪超成与吴罔兜代理人吴阿东签订的编号0017185的《房产买卖协议书》，……2.没收洪超成支付的定金30万元。《律师函》于2017年4月14日妥投。 庭审中，洪超成陈述，洪超成购买讼争房产是为了子女，签合同时自己没有购房资格，所以约定可以指定第三方为产权人；第三方开始是指洪超成的哥哥洪超飞，洪超飞是农民，没有银行流水，没有收入证明，当时中介说可以找银行帮忙做假的流水用于办理贷款，后来因为3月24日出台政策第4条特别说明严格评估贷款人还款能力等，担心无法做假的流水、无法办理贷款，所以无法继续履行合同。 吴阿东、吴罔兜均确认，双方系亲戚关系，吴罔兜是吴阿东的姑妈。 本院认为，吴阿东代吴罔兜与洪超成签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，吴阿东的代理行为事后也取得了吴罔兜的授权和追认，吴罔兜、洪超成均应依约履行合同。洪超成自认其在签订《房产买卖协议》时本人就没有购房资格，遂约定可以指定第三方为产权人，打算过户至其哥哥洪超飞名下，后又因担心其哥哥无法做假流水无法办理贷款而未继续履行合同，可见，洪超成未继续履行的原因并非因2017年3月24日的房产新政，而是因为其个人不具备履约能力。洪超成未能依约在3月31日前配合办理讼争房产的权属转移登记手续并支付首付款，系违约行为，吴罔兜享有合同单方解除权并有权没收定金，吴罔兜委托律师向洪超成发送《律师函》要求解除合同，《律师函》于2017年4月14日投递成功，本院认定案涉《房产买卖协议》于2017年4月14日解除。 综上，洪超成要求吴罔兜、吴阿东返还定金30万元及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回洪超成的诉讼请求。 案件受理费65000元，由洪超成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  邱 烨 人民陪审员  邱黎珠 人民陪审员  刘剑颖 二〇一七年十二月二十九日 代书 记员  张 锦 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续，的，依照其规定。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6 10