广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3390号 原告：葛洪奎，男，蒙古族，1952年11月27日出生，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托代理人：徐佳，广西海城律师事务所律师。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，住北海市北海大道**北海城市购物广场****。 法定代表人：高书坦，董事长。 委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 委托代理人：谢立群，广西先导联合律师事务所实习人员。 原告葛洪奎诉被告广西亿海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，由审判员钟新友适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭审理了本案，书记员零春容担任法庭记录。原告的委托代理人徐佳、被告的委托代理人曾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛洪奎诉称：2014年3月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告出资526581元购买被告开发的位于北海市，被告于2015年5月30日前向原告交付房屋。原告按约定缴纳了购房首付款并向银行贷款交付被告，被告其后通知原告于2016年7月2日接收房屋，此时距离被告在合同中约定的2015年5月30日的交房日期已经延期397日。原告认为原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，被告逾期交房已经构成违约，应当按照合同第九条第一款第（二）项的约定向原告支付违约金。违约金计算方式：违约金=购房款x0.0003x逾期天数，原告应当支付的违约金为62716元。为此原告诉至本院请求：1、判令被告向原告支付违约金62716元人民币；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告广西亿海房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，签订合同书后，由原告向被告交预售金1万元，本案是分期付款，在签订合同之前交付50%购房款，由于原告逾期支付购房款，被告可以相应延期交房，原告主张按照原来的交付日期不准确，根据补充协议和合同的约定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。 经审理查明：2014年3月17日，原告葛洪奎（买受人）与被告广西亿海房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：YHLBW-2幢2单元1201号房）一份，主要约定买受人购买出卖人开发的位于北海市，建筑面积81.05平方米，每平方米6497元，总房价款为526581元；其中合同第八条约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方在质监站监督下验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家或地方政府有关法律、法规、政策改变导致该项目工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3、不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响该项目工期；因政府及其有关部门的临时限制行为或其他行为导致工期受到影响的。如逾期交房不超过120日，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人发出的交房通知或登报通知交房之31日起，房屋发生的一切风险及相关物业管理费由买受人承担；该合同还约定了其他相关内容。该合同附件五约定买受人在签订《商品房买卖合同》前，买受人支付房价款的50%即人民币263290元，在签订《商品房买卖合同》之日起6个月内，买受人再支付房价总价款的50%即263291元；如买受人逾期支付，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过三个月的，出卖人有权解除合同，另行处置该商品房，并由买受人按《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；买受人付清所有购房款后，出卖人将按《商品房买卖合同》及本补充协议约定，将房屋交付给买受人，协助买受人将房屋产权证书办理到其名下。原告于2014年2月22日、2月24日分别向原告支付了定金10000元、240000元，于2014年3月27日、11月19日支付房款13290元、100000元，于2016年2月25日、6月17日支付了房款100000元、63290元。原告已于2016年7月2日接收了案涉房屋。原告认为被告逾期交房构成违约。为此诉至本院提出上述诉讼请求。 上述事实有《商品房买卖合同》及其附件五、收据、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》及其附件五是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。按合同约定支付购房款是原告主要义务，而按时交付符合合同约定的商品房并且协助办理房产证则是被告的主要义务。根据合同约定，在签订《商品房买卖合同》之日起6个月内即2014年9月17日前支付所有购房款，而原告则须在2015年5月30日前将符合合同约定的商品房交付被告。原告履行支付购房款义务在前，被告履行交付房屋义务在后。虽然原告已于2014年3月27日前已按约支付了263290元，但对于另一半购房款，原告于2014年11月19日、2016年2月25日、6月17日才陆续支付房款100000元、100000元、63290元，并未按约于签订《商品房买卖合同》后六个月内支付完另一半房款。根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。被告在原告没有先履行完支付购房款义务时，有权拒绝原告要求其交付房屋的请求。因此被告在原告支付完购房款前延迟交房并不构成违约。2016年6月17日，原告已支付完另一半房款，此时被告应当将合同约定的购房款交付，但原告直至2016年7月2日才能接收房屋，被告逾期15天交付房屋，其应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房不超过120日的，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，被告主张违约金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，对此本院认为双方在合同约定每日按万分之二支付违约金，并未过分高于参照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，违约金不应予以调低。违约金据此计算为1579.74元（526581元×0.0002×15＝1579.74元）。原告请求违约金过高部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西亿海房地产开发有限公司向原告葛洪奎支付逾期交房违约金1579.74元。 案件受理费1368元，减半收取684元，由被告广西亿海房地产开发有限公司负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决确定的履行期限内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1368元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年十二月二十五日 书记员  零春容 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。