江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5341号上诉人（原审被告）：孙林，男，1990年8月3日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：张智浩，男，1995年8月6日生，汉族，住河南省鹿邑县。上诉人孙林因与被上诉人张智浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人孙林到庭参加诉讼，被上诉人张智浩经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙林上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判上诉人不承担责任；2、被上诉人承担诉讼费、上诉费及双方经济损失。事实和理由：1.一审法院认定双方签订的房屋租赁合同不是无效错误。该出租房屋为李洁、孙林共同所有(李洁占有份额的75%，孙林占有份额的25%)，该房屋购买于2018年11月并于同年12月取得产权证，李洁、孙林双方于2019年8月取得结婚证正式结为夫妻，所以该套房屋属于婚前财产，并不属于夫妻共同财产。但实际签订合同的双方仅为孙林与张智浩，且乙方张智浩的租赁要求并未取得李洁同意，租赁合同也并未与李洁签订，同时甲方孙林也并未取得李洁的任何同意将房屋租赁给乙方张智浩的授权委托书，故双方签订的租赁合同为无效合同。2.一审法院认定张智浩已按合同约定履行了义务，但孙林更换门锁，致使张智浩入住不能是错误的。对于该房屋产权在没有查明的情况下就判定合同有效，是错误的，因为房屋产权所有权问题，所以甲乙双方签订的租赁合同是无效的，在错误的前提下不能认定孙林履行了无效合同的相应义务，并且更换门锁的实际行为人为李洁，并非孙林，李洁更换门锁是为了防止自己的房屋财产遭受损害。3.一审法院认定张智浩从户籍地来涉案地的费用支出有合理依据错误。孙林认为张智浩的所有往返及居住旅馆的行为均为张智浩的自身行为，与本案并没有关联性，如果这段时间内原告出国，或者长期居住五星酒店，是否费用也须孙林承担，一审判决有失公平、公正。张智浩向本院寄交答辩意见辩称，根据合同法第五十四条规定，一审法院认定双方签订的涉案房屋租赁合同并不是无效合同，事实认定准确，于法有据。上诉人严重违约，一审法院支持被上诉人主张从户籍地来涉案地的费用支出，有合理依据。张智浩向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、依法判决孙林偿还4300元(房屋租金2300元、租房押金2000元)及利息(以4300元为基数，从2020年5月25日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)；3、依法判决孙林赔偿其经济损失651元及律师费2000元；4、案件受理费由孙林承担。一审法院认定事实：2020年5月25日，张智浩作为乙方与作为甲方的孙林签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租期为2020年5月25日至2021年5月24日；房屋租金为每月1150元，每2个月付一次；签订合同时张智浩付给孙林押金2000元，合同期满后张智浩退还房屋，水、电、煤气等相关所有费用结清，孙林验收房屋后，孙林将押金退还张智浩；孙林应于租期开始前将房屋交予张智浩；张智浩保证对房屋进行合理使用，不进行违法活动。双方就各自的权利义务进行了其他约定。合同订立当日，张智浩通过微信向孙林转款4300元（两月租金及2000元押金），孙林交付了房屋钥匙。2020年5月26日，孙林发现张智浩在朋友圈发布有遛狗图片，孙林遂与张智浩进行交涉，孙林认为张智浩养狗有欺诈订立合同之嫌疑，要求孙林另行支付5000元押金，双方协商不成，孙林遂更换了涉案房屋的门锁，孙林在与张智浩的聊天记录中告知了张智浩。后张智浩于2020年5月27日从河南鹿邑出发至案涉房屋确认是否更换门锁，为此支付高速过路费、邮费及住宿费用共计651元。张智浩认为孙林更换门锁，致其无法实际入住，不能实现租赁合同之目的，遂要求孙林返还已支付的租金及押金，孙林拒绝返还，张智浩遂委托江苏彭城律师事务所提起诉讼，为此支出律师代理费2000元。一审法院另查明，张智浩所发布养狗图片时间是2020年5月11日。在案涉租赁合同订立后，张智浩并未实际入住涉案房屋。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同对当事人有法律拘束力。孙林认为张智浩在签订租赁合同时存在欺诈行为，认为该合同为无效合同，一审法院认为，我国合同法第五十四条规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同属于可撤销可变更的合同，并不是无效合同，故孙林的该项抗辩意见，于法无据，不予采纳。根据租赁合同的性质，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人的应当按照约定的方法使用租赁物。现本案的争议在于孙林在签订租赁合同后，更换钥匙，收回房屋的行为是否构成违约，孙林行为是否致使张智浩不能实现合同目的，张智浩要求孙林返还已支付租金及押金是否有相应的法律依据。关于孙林行为的法律认定问题。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。张智浩、孙林双方所订立房屋租赁合同约定孙林应于租期开始前将房屋交予张智浩，张智浩已先行支付两月租金及押金，张智浩已按合同约定履行了义务，但孙林更换门锁，致使张智浩入住不能，造成张智浩无法占有使用租赁物，无法实现合同之目的，张智浩要求解除房屋租赁合同并要求返还租金及押金并支付利息，有合法依据，予以确认。关于合同订立是否存在欺诈的问题。孙林在咸鱼平台先行发布的招租信息，从其性质来讲应属于要约邀请，并不属于合同条款内容，对合同当事人并不具有约束力。从房屋合同内容来看，承租人即张智浩应保证房屋的合法用途，不得进行违法活动，并未禁止其在房屋空间内饲养动物。此外，张智浩并未实际入住涉案房屋，也未将自身财产物品置于房屋内，也未将孙林所谓宠物带入涉案房屋，孙林所提供饲养动物的照片，系张智浩在合同订立前拍摄，张智浩收回房屋实为假象。张智浩并不存在恶意隐瞒与订立合同有关的主客观事实，孙林将未予发生之事假定为出租风险，不符合市场经济活动所要求的诚实守信原则，故对孙林有关张智浩在订立合同时存在欺诈的抗辩陈述，不予采纳。关于张智浩主张的损失赔偿及律师代理费用问题。在合同订立后，孙林理应按照合同约定按期交付房屋，但其更换房屋门锁，致使张智浩入住不能，张智浩据此主张从户籍地来涉案地之费用支出，有合理依据，予以支持。对于张智浩所主张律师费用，律师代理费非诉讼中间之必要费用，双方在合同中亦未有违约方应赔偿守约方在诉讼中间所支出的律师费用之条款约定，故对该笔费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除张智浩与孙林于2020年5月25日订立的房屋租赁合同；二、孙林于判决生效后十日内返还张智浩房屋租金及押金4300元并支付利息（自2020年5月25日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；三、孙林于判决生效后十日内赔偿张智浩损失651元；四、驳回张智浩的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋租赁合同效力问题。孙林上诉主张，涉案出租房屋为孙林和李洁按份共有，孙林仅占有25%的份额，孙林将房屋出租，李洁并不知情也不同意，故涉案房屋租赁合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同行为属于负担行为，合同的效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。本案中，上诉人作为共有权人之一，与被上诉人合意一致签订租赁合同，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故对上诉人有关其没有完全处分权涉案租赁合同无效的上诉理由，本院不予支持。关于涉案损失赔偿问题。被上诉人在签订涉案租赁合同之日预付两个月租金并支付了押金，在合同签订后第二天涉案门锁被上诉方更换，上诉人对此构成违约。被上诉人为了确认门锁是否更换专门从外地回到徐州，邮费、过路费、住宿费的产生，系因上诉人单方更换门锁的违约行为所致，故一审法院认定该部分费用为被上诉人因上诉人违约行为遭受的合理损失，并不违反法律规定。公布机关效力等级地方政府规章公布日期2005.02.03时效性失效法规标题江苏省实施《工伤保险条例》办法公布机关效力等级地方政府规章公布日期2005.02.03时效性失效综上，上诉人孙林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙林负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年十一月十一日法官助理 张 静书 记 员 倪 蒙