广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初5810号 原告：陆秋燕，女，1967年10月30日出生，壮族，住南宁市。 委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。 委托代理人：王光胜，广西万合律师事务所律师。 被告：南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401号房。 法定代表人：李茂新。 委托代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托代理人：易大刚，广西万益律师事务所实习律师。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年6月22日 开庭时间：2017年4月17日 当事人到庭情况： 原告方：原告陆秋燕及其委托代理人王光胜到庭 被告方：被告南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）的委托代理人杨清娟、易大刚到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告代原告归还从2011年4月10日起至2017年3月8日的拖欠银行按揭款115921元；二、解除原告与被告签订的合同号为GYT-0151号《商铺托管合同》；三、被告支付迟延支付托管收益的违约金20000元；四、被告赔偿原告需要支付银行起诉原告的（2013）青民二初字第1334号案件律师代理费4900元和诉讼费1179元；五、本案的诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告辩称：1、被告同意解除双方的《商铺托管合同》，解除合同的时间为双方达成解除合意之日。2、第一项诉请计算有误，不应包括罚息、复利；3、违约金的计算基数只包括按揭款本息而不包括罚息复利；4、第四项诉请属于损失，依约应以3‰/月计算为限。 事实认定 2002年3月8日，原告（买受人、委托人）与被告（出卖人、受托人）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0151、GYS-0151）及一份《商铺托管合同》（合同号：GYT-0151）。 《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0151）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城二区贵城21层2103A号房（第三条），买受人采取八成十五年银行按揭方式支付房款（第六条第三项）。该合同（合同编号：GYZ-0151）补充条款约定：买受人自愿选择以“铺+宅组合销售”模式向出卖人购买GYZ-0151号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅）和GYS-0151号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺），买受人自愿选择与出卖人签订GYT-0151号《商铺托管合同》（下称：托管合同）；根据住宅买卖合同的规定，买受人采取按揭方式付款，买受人所选择的购房贷款为购房总价款的80%，按揭期限为15年（第一条第二项）；买受人须在住宅买卖合同签订之日起7日内一次性缴付购房总价款20%的金额，买受人按《个人购房借款合同》规定的还款办法逐月向按揭银行归还贷款本息，直至还清全部贷款本息为止，前述按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第一条第三项第一、四目）；根据合同号为GYT-0151号托管合同规定，本补充协议中第一条第三项第四目中的按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第三条）；住宅买卖合同被解除时，本补充条款同时解除（第八条）。上述合同还约定了其他权利义务。 《商品房买卖合同》（合同编号：GYS-0151）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城二区商铺1层1-A1-0001号房（第三条）。该合同（合同编号：GYS-0151）补充条款约定：买受人自愿选择以“铺+宅组合销售”模式向出卖人购买GYS-0151号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺）和GYZ-0151号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅）；买受人自愿选择与出卖人签订GYT-0151号《商铺托管合同》；买受人同意并确认，将其合同项下商铺交由出卖人托管，涉及托管的具体事宜另在GYT-0151号托管合同中约定；根据商铺买卖合同第六条的规定，买受人采取按揭方式付款；商铺买卖合同被解除时，本补充条款同时解除。上述合同还约定了其他权利义务。 《商铺托管合同》（合同号：GYT-0151号）约定：委托人自愿选择以“铺+宅组合销售”模式向受托人购买GYS-0151号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺）和GYZ-0151号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅），双方对前述两份合同及其补充条款均不持异议；委托人委托受托人托管商铺买卖合同项下商铺经营权，受托人同意接受该项托管（第一条）；委托人欲实现商铺的保值、增值并在近20年的时间内每年取得稳定且良好的托管收益（第二条）；自本合同签订之日起至2017年3月8日（15年），受托人每月代委托人向银行交付住宅合同的按揭款（第四条第二项）；托管期限为自本合同签订之日起至2021年12月31日止（第五条）；受托人保证在托管期限内无论经营盈亏均依本合同第四条规定向委托人支付收益（第六条受托人的义务第一项）；委托人有权要求受托人依本合同第四条支付收益（第七条委托人的权利第一项）；若受托人违反本合同第四条规定不能按时向委托人支付托管收益的，每迟延一个月，受托人应按延迟交付金额的3‰向委托人支付违约金，迟延支付超过六个月的，委托人有权解除合同（第十二条）。上述合同还约定了其他权利义务。 原告提交的（2013）青民二初字第1334号中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称中行广西区分行）诉陆秋燕、朱和琨、桂源公司金融借款合同纠纷一案的民事判决书中经审理查明部分载明：2002年8月8日，陆秋燕与中行广西区分行、桂源公司签订编号为（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》，约定陆秋燕向中行广西区分行借款158000元，贷款期限为15年，当前月利率为4.2‰，采用等额本息还款法，借款人未按期偿还贷款形成逾期，贷款人将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，贷款人因催收合同项下的贷款本息及有关费用或以任何方式处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担；2002年8月8日，中行广西区分行依约向陆秋燕发放了158000元贷款，但陆秋燕未按合同约定履行还款义务，截止至2013年6月10日，陆秋燕共逾期29期，尚欠本金83677.63元、利息9518.57元、罚息4810.78元；中行广西区分行为此聘请律师作为诉讼代理人诉至本院，并支付了4900元律师代理费；陆秋燕与朱和琨系夫妻关系，上述债务发生于两被告夫妻关系存续期间。该民事判决书判决如下：解除中行广西区分行与陆秋燕签订的编号：解除（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》，陆秋燕、朱和琨向中行广西区分行偿还本金83677.63元、利息、罚息并赔偿律师代理费4900元；受理费1179元，由陆秋燕、朱和琨共同负担。该民事判决书已于2016年3月30日生效。 原告提交的中国银行逾期未还款查询单、贷款还款回单上载明：贷款期数181期，每月10日为应还款日，2016年5月10日到期者为第166期，截至该期逾期期数为63，2011年4月10日到期者为104期；自2011年4月10日起至2016年5月31日止逾期合计97155.69元，其中拖欠本金63902.86元、应收利息15248.15元、拖欠本金的罚息13653.74元、应收利息的罚息4350.94元；2016年5月31日，借款人陆秋燕偿清前述拖欠本息、全额提前还款18682.15元（本金18636.87元，利息45.28元），并支付了6079元案件费用。 在庭审中，原被告一致同意涉案商铺托管合同于2017年3月9日解除。原告当庭撤回要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，并明确其第一项诉请主张的银行按揭款本金系涉案商铺托管合同项下的托管收益金，利息、罚息及第四项诉请主张的律师代理费、诉讼费是实际损失，其第三项诉请主张的违约金系以每月拖欠按揭款1300元为基数，从2011年4月至2017年3月8日按每月3‰计付，其在本案中仅主张20000元。经本院当庭询问，原告明确其主张前述实际损失系因认为双方签订的《商铺托管合同》中约定的违约金过低。被告则辩称原告未采取适当措施导致损失扩大部分无权要求赔偿，扩大损失部分最迟应在2013年12月原告收到贷款银行起诉材料后即不应再计算银行的按揭款本金的利息及罚息。另，原告陈述称2011年6月银行向其催款时其即知晓被告未按期偿还按揭贷款。 判决理由 本院认为：在案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 原、被告于2002年3月8日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商铺托管合同》（合同号：GYT-0151号）系双方真实意思表示，合同内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原被告一致同意该合同于2017年3月9日解除，本院对此予以确认。 一、关于被告是否应向原告支付尚欠的涉案房屋按揭贷款本息的认定问题。从原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0151）第六条第三项、补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条第二项的相应约定并结合涉案按揭贷款的金额、期限来看，自2002年3月8日起至2017年3月8日期间，被告应按每月代原告向银行偿还涉案房屋的按揭贷款之义务，以此作为原告的托管收益，而被告并未按时履行前述合同约定的还贷义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条之规定，已构成根本违约，且因被告前述违约行为，导致贷款人中行广西区分行将原告诉至本院，涉案《楼宇抵押借款合同》经判决解除、原告须向中行广西区分行偿还借款本金并给付利息，应认被告每月代原告向银行偿还贷款的合同基础已不存在，结合原告提交的中国银行逾期未还款查询单、贷款还款回单等证据，根据《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0151）补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条的约定并依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条之规定，被告应向原告支付涉案房屋按揭贷款合同项下自2011年4月10日起至2016年5月10日止期间的应还贷款本金63902.86元、应收利息15248.15元及之后至本案《商铺托管合同》解除之日即2017年3月9日止期间的贷款本息。鉴于原告已于2016年5月31日提前结清了之后的全部贷款，本院兼顾考量合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付的自2016年5月11日起至2017年3月9日止期间的贷款本金数额按原告提前偿还的贷款本金的每月平均数计算，即每月贷款本金数应为1242.46元[18636.87元÷剩余15期]，合计共11182.14元（1242.46元/月×9个月），利息为45.28元。 二、关于被告是否应支付涉案贷款的罚息并赔偿（2013）青民二初字第1334号案件中中行广西区分行的律师代理费及该案的诉讼费的认定问题。原告陈述称其于2011年6月银行催款后即知晓被告未按期偿还按揭贷款，属于当事人自认，本院予以确认，应认自该月起原告即应向中行广西区分行偿还截至该月已到期的涉案贷款本息，故自2011年6月起至2016年5月31日止期间的罚息及（2013）青民二初字第1334号案件中中行广西区分行的律师代理费、该案的诉讼费属于其未采取适当措施致使扩大的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，不得就该部分损失要求被告赔偿。至于2011年4月10日至2011年6月之前的罚息合计共52.48元，属于因被告违约产生的实际损失，应向原告赔偿。 三、关于被告是否应支付违约金的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。即守约方有权向违约方一并主张赔偿损失和其他违约责任，故结合上述关于被告违约行为的认定及《商铺托管合同》第十二条之约定，被告应向原告赔偿未支付托管收益的违约金，分别以编号（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》项下每期拖欠的应还贷款本金为基数（自2011年4月10日起至2017年3月8日止期间各期，其中，自2016年5月11日起至2017年3月8日止期间的贷款本金数额按每月1242.46元计），按每月3‰，分别自每期应还款日的次日起计至2017年3月8日止。原告超出部分的违约金主张，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百一十二条第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、原告陆秋燕与被告南宁桂源房地产开发实业有限公司于2002年3月8日签订的《商铺托管合同》（合同号：GYT-0151号）于2017年3月9日解除； 二、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陆秋燕支付编号（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》项下自2011年4月10日起至2016年5月10日止期间的应还贷款本金63902.86元、应收利息15248.15元； 三、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陆秋燕支付编号（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》项下自2016年5月11日起至2017年3月9日止期间的贷款本金11182.14元、利息为45.28元； 四、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陆秋燕支付编号（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》项下自2011年4月10日至2011年6月的罚息52.48元； 五、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告陆秋燕支付违约金[计算方式：分别以编号（2002）桂中银零房贷字第196号《楼宇抵押借款合同》项下每期拖欠的应还贷款本金为基数（自2011年4月10日起至2017年3月8日止期间各期，其中，自2016年5月11日起至2017年3月8日止期间的贷款本金数额按每月1242.46元计），按每月3‰，分别自每期应还款日的次日起计至2017年3月8日止]。 六、驳回原告陆秋燕的其他诉讼请求。 本案受理费3140元，由原告陆秋燕负担1140元，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司负担2000元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 人民陪审员  罗梅立 人民陪审员  陈明贤 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  杨中稳