安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0503民初2301号 原告：马鞍山市凌帆商贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 法定代表人：周红芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄德平，安徽铭心律师事务所律师。 被告：大华集团马鞍山投资发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：陈宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄治权，安徽长城律师事务所律师。 原告马鞍山市凌帆商贸有限公司（以下简称凌帆公司）与被告大华集团马鞍山投资发展有限公司（以下简称大华投资公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月13日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告凌帆公司的法定代表人周红芳及其委托诉讼代理人谢海林，被告大华投资公司的委托代理人黄治权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌帆公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为租约（马）15-B5-06-07和租约（马）15-B5-08的《物业租赁合同》；2、判令被告返还租赁押金、商品和服务质量保证金82073元，赔偿原告2016年2-4月份的销售毛利损失112149元、存货降价损失557744.4元、订单预测损失256039.60元、货物污损损失110680元、装修损失59057元、员工解除劳动合同补偿费用损失90000元，共计1267743元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告自2011年7月开始签订《物业租赁合同》，原告承租被告位于“大华·领域生活购物中心”的编号分别为B5-06-07、B5-08的场地用于经营“JEEP”和“步森”服饰。2015年7月双方续签上述物业租赁合同，合同期限自2015年8月1日至2016年7月31日。签订合同后，被告提供了上述场地供原告继续经营上述两品牌商品，原告依约按时交纳租金、电费。但自2016年1月开始，被告拒绝与“大华·领域生活购物中心”内大多数的商户续签合同，强行让他们撤场，导致外部商圈门店关闭及内部绝大部分商铺空置，经营环境不断恶化，已经不能形成商业氛围。原告于2016年1月22日发函至被告要求立即制止补救，但被告不仅没有制止补救，反而自2016年2月以来，在没有通知原告的情况下，又对“大华·领域生活购物中心”内绝大面积的经营场所予以围挡并且白天黑夜不停地进行装修改造，使原告自2016年1月以后本就恶劣的经营环境更加雪上加霜，顾客不敢在商场内部停留，商场已成为一座死城。原告的营业员不堪上班环境中灰尘、噪音的侵害，并以人身安全收到威胁纷纷要求解除劳动合同并要求给予补偿。原告承租经营的“JEEP”和“步森”两品牌门店内的商品也全部被装修灰尘侵蚀受损，在原告营业员下班期间经常有被告的装修人员随意出入原告店铺。在此情形下，被告又对外告示要对广场外立面进行整体装修改造，造成了客流愈加稀少，损害后果进一步严重。由于被告不能为原告提供正常、卫生、清洁、安全的经营环境，不能提供并保障“大华·领域生活购物中心”内所有公共设施的正常使用，且因擅自装修形成恶劣环境对原告门店工作人员的人身安全以及店内财产安全构成严重的威胁，导致门店不能正常营业的严重后果，已严重违反了原被告间的合同约定，并且已实际造成原告两门店经营损失、服装污损且大批积压过季等实际损失，原告只能通过清仓甩卖来减少损失。原告多次找被告交涉赔偿事宜，但被告均置之不理，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 大华投资公司辩称：1、被告对大华物业整体装修是客观事实，但是我方的装修行为是符合双方签订的合同约定，合同第20条第14项明确约定了，我方有权对物业进行装修、改造等，故我方的装修行为不存在违约，是符合合同约定的；2、原告的门面房是临街独立的，被告的装修是全封闭式装修，对原告的经营行为影响不大，即使可能人气上有影响，但是这种影响是双方在签订合同时，就明确约定了，原告应当能够容忍，原告自己的经营状况不好，就提出损失，这是正常商业风险，与整个大环境有关，从原告自己举证的材料中也可以看出，如万达也在撤场，故与我方装修无关；3、原告对被告装修行为早就知晓，虽然我方无法当庭举证，但是我方电话通知过，且原告举证中也证实其早就知道，故我方履行了告知义务；4、原告要求返还押金，我方要求行使抵销权，原告在租赁期间，拖欠物业费、租赁费12万元之多，故我方要求行使抵销权；5、关于原告的损失范围，我方认为证据不足，1）质保金、押金行使合法抵销权，2）赔偿损失，原告依托的是评估报告，但该评估报告中提供的所有材料不是符合要求的财会凭证、财会报表，而是原告自行制作的材料，且报告本身也明确不能保证结论的准确性，报告也没有科技含量，仅仅是算数计算，原告的当庭变更诉请，也可以证明损失随意性很大，故无法证明原告的损失，3）装修损失，到期后原告可以带走，可以交给大华，合同第15条第9项也明确约定，大华不存在任何责任，且合同已经自然到期，故第一项诉请和装修损失不存在，4）员工离职损失，员工是主动提出辞职，依据相关法律员工主动辞职，原告无需支付补偿，故原告该项诉请没有任何依据。综上，原告的诉请没有依据。 本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认，即认定如下事实：原告自2011年7月开始承租被告位于“大华·领域生活购物中心”的编号分别为B5-06-07、B5-08的场地用于经营“JEEP”和“步森”服饰。2015年7月双方续签上述两份物业租赁合同，与本案讼争有关的协议内容是：一、合同期限自2015年8月1日至2016年7月31日止，月租金分别为12319元和15513元，原告应先付租金后用物业，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费；二、原告须分别缴纳租赁押金38036元，租赁期内，租赁押金将由被告无息保管。租赁期满时，被告应在原告按照本《合同》规定将租赁场地交还被告及付清租金与相关费用后30天内退还原告缴纳的租赁押金，租赁期内，由于原告违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致提前终止本《合同》，原告应承担违约责任，并向被告付清租金和支付滞纳金、违约金、赔偿金。被告有权以原告已支付的押金进行抵偿，已付押金不足以抵偿租金、滞纳金、违约金、赔偿金的，由原告给予补足；三、原告在本《合同》签订之日后五日内，一次性向被告各支付3000元的商品和服务质量保证金，在租赁期内原告所出售商品、提供服务等发生质量问题，或原告员工违反被告《大华·领域生活购物中心管理规定》，原告应承担相应责任，给予顾客赔偿或接受相关部门的处罚。如原告怠于履行该责任，被告可将保证金的全部或其中恰当的部分用于处置原告应承担的质量事故或应承担的罚金。合同期满或双方一致同意提前解除后，在九十天内被告未发现原告应予赔偿而未赔偿处置的商品质量事故、并且原告已解决全部顾客投诉后，被告将保证金不带利息的退还原告；四、合同期届满或非被告原因而合同提前终止时，原告除可移动的设备、设施外，装修、装潢部分不得拆除，应完好无损的移交给被告，被告对此不支付任何费用；五、本合同在租赁期限内，被告同意原告有权根据自身的经营需求，进行租赁场地的装修改造，但原告应至少提前一个月书面通知被告改造装修事宜，并将改造方案报被告审批并备案，改造期间的租金、物业管理费及水电费仍按照本合同的约定按时足额缴纳；六、被告应为原告经营活动提供便利条件，原告在租赁场地使用店招、经营的品牌和品种不得违反本《合同》“第五条”的约定；七、被告可在大华·领域生活购物中心范围内根据需要进行经营布局调整、维修、改造、修缮、装饰（修）工程封闭或更改与原告相邻相关的公共通道。被告进行上述工程前，应书面通知原告，原告应当配合。同时双方还签订了《大华集团马鞍山投资发展有限公司大华·领域生活购物中心物业管理服务协议》、《大华集团马鞍山投资发展有限公司大华·领域生活购物中心管理规定》及《大华集团马鞍山投资发展有限公司安全管理规定》等协议。合同签订后，原告向被告缴纳保证金82073元。2016年2月以来，被告对大华·领域生活购物中心进行装修改造，并对其经营场所予以围挡。对双方争议的事实认定如下：一、关于经营损失，因鉴定机构在对原告的销售毛利下降情况进行专项审核时，原告没有提供正式会计账簿和财务报表，鉴定机构依据的是原告提供的货品内部调拨单、销售报表、电脑销售清单、盘点表等资料，而该组资料的真实性无法核实，鉴定机构以此测算的经营损失不具有客观真实性，本院不予采信；二、关于原告何时知晓被告进行装修改造，从原告提供的证据《关于要求维护大华正常经营秩序的请求》内容及行文时间上看，原告于2016年1月22日即已知晓被告于2016年2月份将对大华·领域生活购物中心进行装修改造。 本院认为，原、被告双方签订的《物业租赁合同》，系双方当事人意思的真实表示，合同合法有效，根据双方签订的《物业租赁合同》第二十一条第14款规定“被告可在大华·领域生活购物中心范围内根据需要进行经营布局调整、维修、改造、修缮、装饰（修）工程封闭或更改与原告相邻相关的公共通道。被告进行上述工程前，应书面通知原告，原告应当配合”。从前述约定的内容上看，在合同履行过程中，被告可根据自身经营的需要对大华·领域生活购物中心范围内进行装修。因此，被告在大华·领域生活购物中心范围内进行装修的行为，并未违反双方的约定。原告要求解除合同，没有事实及法律依据，本院不予支持，至辩论结束时止，合同已期满，原、被告双方在进行结算后，原告可另行向被告主张保证金，本案不宜一并处理。因被告对大华·领域生活购物中心范围内进行装修期间势必会对原告的经营活动产生不利的影响，根据双方的约定及诚实信用原则，被告应当在合理的时间内提前将装修的措施、范围、时间、期限等情况书面告知原告，以便于原告采取相应措施，然而，被告未能在合理的时间内提前通知原告，致使原告无法及时采取相应措施，给原告造成的经营损失，应承担相应民事责任，但因原告提供的此项证据不具有客观真实性，无法证明其具体的经营损失，故原告该项请求，本院不予支持；关于原告诉请的存货降价损失、订单预测损失、装修损失、员工解除劳动合同补偿费用损失，因被告实施的装修行为，并不违反双方的合同约定，被告的装修行为与上述损失之间没有法律上的因果关系，原告可根据其装修的期间，相应减少租金或延长租赁期间，而非主张该项损失，故对原告上述主张，本院不予支持；关于原告诉请的货物污损损失，首先，因被告的装修行为发生在2016年2月份，原告应当知道装修产生的灰尘可能会给衣物造成污损，其应采取相应的防范措施，而原告提出的衣物污损发生在2016年3、4月份，其未能采取相应措施，根据法律规定，原告应当对所产生的损失自行承担；其次，原告提出合肥步森服饰销售有限公司及上海保威服饰有限公司承揽的10万元清洗费用尚未发生，且其诉称的货物污损损失与被告行为之间是否存在因果关系，原告也未能提供证据予以证明。故本院对原告该项请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告马鞍山市凌帆商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费16210元，减半收取计8105元，鉴定费5000元，合计13105元，由原告马鞍山市凌帆商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  袁传文 二〇一七年十二月二十九日 书记员  蒋心睿 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。