辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7067号上诉人（原审原告）：大连宏安物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区站前街道金泉路********。法定代表人：王宝新，该公司董事。委托诉讼代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐真，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡凤娟，女，1985年8月10日生，汉族，住黑龙江龙江县。上诉人大连宏安物业管理有限公司（以下简称宏安物业）因与被上诉人胡凤娟物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏安物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其在原审的全部诉讼请求或将本案发回重审。主要事实与理由：1.上诉人一审提供的证据能够证明上诉人自2019年1月16日至2019年12月6日期间仍一直在为案涉小区业主提供物业服务，被上诉人应当支付此期间的物业费。上诉人不是拒绝退出、移交相关手续，而是上诉人要移交手续时，新物业公司及宝林凤凰城小区业主委员会（以下简称凤凰城业委会）都没有人出面与上诉人进行材料、物资的交接。上诉人依法应在完成移交后才能撤出小区，故上诉人只得仍旧在案涉小区提供服务至2019年12月6日。一审认定“上诉人在物业服务合同的权利义务终止后拒绝退出、移交，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，上诉人请求被上诉人支付权利义务中止后的物业非及违约金等，不应得到支持”不当。2.上诉人没有拒绝退出、移交手续，一审判决适用法律错误。胡凤娟未作答辩。宏安物业向一审法院起诉请求：一、胡凤娟支付宏安物业自2018年8月1日至2019年12月6日物业费1258元，违约金1000元、滞纳金3.77元，共计2261.77元；二、本案诉讼费由胡凤娟承担。一审法院认定事实如下：2014年6月28日，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司与宏安物业签订《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》，约定由宏安物业接管坐落于大连市金州新区金港路南侧的宝林凤凰城项目包括住宅、公建组成的综合性小区的物业管理工作。2014年7月31日，胡凤娟与案涉小区开发商辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由宏安物业为胡凤娟就大连市金州区宝林凤凰城1号楼1单元14楼2号，建筑面积46.3平方米的房屋提供物业服务，收费标准为：每平方米1.58元/月。合同第九条约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方1000元的违约金；造成对方经济损失的，应给与经济赔偿。合同第十七条约定，本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2018年8月1日起，胡凤娟未再向宏安物业交纳物业费。2018年6月21日，金普新区站前街道办事处出具大金站办业会（2018）第3号文件，批准设立凤凰城业委会；同日，金普新区站前街道办事处向金普新区物业和维修资金管理中心发出通知，通知内容为具体明确业委会委员的任期和成员名单；2018年6月23日，凤凰城业委会即向宝林凤凰城小区全体业主发布公告，告知业委会已经合法成立。2018年9月18日，凤凰城业委会向大连豪斯沃克物业管理有限公司等多家物业服务企业发出投标邀请函，参与宝林凤凰城小区物业服务项目的竞标；2018年9月25日，凤凰城业委会向全体业主发出通知，通知全体业主针对选聘物业服务公司等事项进行投票表决；通知公示期满后，凤凰城业委会组织业主投票表决是否同意更换物业服务公司，随后并组织业主投票表决选聘哪家物业公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月18日，凤凰城业委会对宝林凤凰城更换物业投票结果进行公示，在692张选票上，同意更换的票数为483票，占选票的69.80%，其面积为37514.08平方，占面积的61%；另外，不同意更换为34票、占比4.91%，无法联系为144户、占比20.81%，弃权票31票，占比4.48%；同时对新物业服务企业选票结果公示，在同意更换物业的483张选票中，大连万象美物业管理有限公司开发区分公司得票421票、其面积为34605.81平方、占业主56.3%，大连豪斯沃克物业管理有限公司得票62票、其面积为2908.27平方、占业主4.7%；公示期满后，业主同意选聘大连万象美物业管理有限公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月26日，凤凰城业委会向宏安物业正式提出解聘物业通知函，宏安物业拒绝签收；2018年10月28日，凤凰城业委会将通知函留置送达到宏安物业处。2018年10月30日，凤凰城业委会与大连万象美物业管理有限公司签订物业服务合同。2018年11月12日，在站前街道的组织协调下，凤凰城业委会与宏安物业之间针对宝林凤凰城小区撤场工作商定达成协议，宏安物业同意于2019年1月12日之前退出宝林凤凰城小区的物业服务，并承诺做好一次性全部交接工作。2019年1月12日，宏安物业没有按照协议约定办理交接手续且拒不撤场，凤凰城业委会向全体业主公示并要求宏安物业履行义务并承担一切法律责任；因宏安物业不履行交接义务，拒不撤场，宝林凤凰城小区业主联名向有关部门反映问题。另查，2018年12月14日，大连金普新区经济发展局向凤凰城业委会发出告知书告知凤凰城业委会，2014年至2018年12月3日，宏安物业没有物业收费备案；2018年12月10日，大连金普新区城乡建设局向凤凰城业委会发出政府信息不存在告知书，告知凤凰城业委会，大连金普新区宝林凤凰城1#-8#建筑没有建筑竣工验收备案手续。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，宏安物业与案涉小区开发商辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》；同时，胡凤娟与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由宏安物业为胡凤娟所在小区提供物业服务，上述协议内容未违反法律规定，对双方具有约束力。根据上述协议内容，宏安物业为胡凤娟提供物业服务，胡凤娟应按照协议约定向宏安物业交纳物业费。但2018年10月30日，凤凰城业委会与大连万象美物业管理有限公司签订物业服务合同，根据《前期物业管理服务协议》“本协议至业主委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”的约定，案涉《前期物业管理服务协议》于2018年10月30日终止，宏安物业、胡凤娟之间的物业服务合同关系终止。因此，胡凤娟欠付的物业费应为《前期物业管理服务协议》履行期间2018年8月1日至2018年10月30日的222元（1.58元×46.3平方米÷30天×91）。关于宏安物业主张的2018年10月31日以后的物业费，经查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案宏安物业在物业服务合同的权利义务终止后拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后即2018年10月31日以后的物业费及违约金等，无法律依据，因此，宏安物业诉讼请求中《前期物业管理服务协议》终止前的物业费予以支持，终止后的物业费不应得到支持。关于宏安物业主张的违约金及滞纳金，经查认为，《前期物业管理服务协议》约定业主未按约定交纳物业费的违约责任为从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，宏安物业主张胡凤娟同时支付违约金及滞纳金无事实依据，且胡凤娟未交纳物业费系由于与宏安物业在物业服务等问题上存在纠纷,并非无故拒交,故对宏安物业该项诉讼请求,不予支持。关于胡凤娟认为案涉小区物业服务一直未达到合同约定的服务标准以及质量要求，不同意交纳物业费的辩解意见。一审法院认为，胡凤娟作为该小区业主，合同存续期间已经享受了宏安物业提供的服务，合同存续期间理应支付费用。本案中，胡凤娟陈述宏安物业管理存在瑕疵，但宏安物业行为不构成重大缺陷或违约，胡凤娟以此拒交物业费依据不足，故对胡凤娟的此项辩解意见不予采信。综上所述，宏安物业的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、胡凤娟自本判决生效之日起十日内支付大连宏安物业管理有限公司物业服务费222元；二、驳回宏安物业的其他诉讼请求。诉讼费30元，由胡凤娟负担。二审中，上诉人补充提交两组证据，第一组证据包括通知、协议、凤凰城业委会公告、会议记录、情况说明、《关于退出宝林凤凰城物业管理通告》、执行卷宗笔录、结案通知书、证人证言，拟共同证明上诉人合同终止后，由于新物业公司一直未进驻，业主委员会没有能力接管，上诉人无法真正撤出，直到2019年12月6日才完成交接工作，上诉人自此正式撤出案涉小区。第二组证据包括特种设备安全监察指令书、物业费催缴通知、业主报修记录登记表、客户交费明细、诉求详细信息截图、增值税普通发票4张、物业费退还协议、关于尽快解决小区公共电费欠缴问题的通知、停电告知书，拟共同证明上诉人在2019年12月6日前一直在为案涉小区提供服务，应当收取物业费。本院对上诉人提交新证据的真实性予以采信，但认为这些证据不能证明上诉人的主张。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。补充查明，凤凰城业委会曾起诉本案上诉人要求其移交、办理撤场交接手续。案号为（2019）辽0213民初530号。该案事实查明部分认定如下事实：“2019年1月12日，宏安物业没有按照协议约定办理交接手续且拒不撤场，凤凰城业委会向全体业主公示并要求宏安物业履行义务并承担一切法律责任；因宏安物业不履行交接义务，拒不撤场，宝林凤凰城小区业主联名向有关部门反应问题”。该案一审支持了凤凰城业委会的主张，判宏安物业于判决生效后二十日内向凤凰城业委会移交、办理撤场交接手续。宏安物业不服上诉至本院，后又撤回上诉，该案一审判决生效。凤凰城业委会通过申请强制执行，最终于2019年12月6日在法院主持下完成了交接工作。本院认为，上诉人与案涉小区开发商签订的《前期物业服务委托合同》明确约定，本协议至物业产权人委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。经查，凤凰城业委会于2018年6月21日正式成立，于2018年10月30日与案外人大连万象美物业管理有限公司开发区分公司签订《宝林凤凰城物业服务合同》，故《前期物业服务委托合同》约定的合同终止条件已成就，上诉人与案涉小区开发商签订的《前期物业服务委托合同》自此终止，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系也就此终止。上诉人主张合同终止后，其继续为案涉小区提供物业服务，与业主形成了事实上的物业合同关系，至2019年12月6日其才真正撤出小区，停止服务，故2019年12月6日之前的物业费业主仍应当交纳。本案二审的焦点问题是上诉人在《前期物业服务委托合同》终止后至2019年12月6日之间与被上诉人是否形成了事实上的物业合同关系，被上诉人应否交纳2019年12月6日之前的物业费。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，事实物业合同关系就是在物业服务合同期满后，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。事实上的物业服务合同关系需要有实际履行的客观事实，即一方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受。本案中，原物业服务合同终止后，凤凰城业委会已明确表示将不与上诉人续签合同，亦明确要求上诉人于2019年1月12日退出物业服务，并做好一次性全部交接工作，生效判决亦认定了上诉人“不履行交接义务，拒不撤场”的事实。因此，上诉人在未取得全体业主或业主委员会同意的情况下，即便为案涉小区提供了物业服务，也不能认定双方之间形成了事实物业服务合同关系，其拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的主张，不能得到支持。其次，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、维护、保洁、绿化、安保等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分和全体业主，上诉人未能举证证明其在争议期间为案涉小区提供了全面的、符合《前期物业服务委托合同》约定的物业服务，仅以曾为小区部分业主续办电梯卡、联系厂家维保电梯即主张其在争议期间为案涉小区提供了物业服务，进而要求被上诉人按原约定标准向其交纳物业费于法无据，不能得到支持。第三，上诉人虽于2019年12月6日才完成全部移交工作，但这只代表其于该时间将其把控的钥匙、设施等交付给凤凰城业委会，不能证明其于该时间才停止为案涉小区提供服务。上诉人在二审中提交了其于2019年9月向全体业主发出、并报送金州站前街道办事处、金州区房产管理处、物业管理办公室、金州区站前街道新里程社区的《关于退出宝林凤凰城物业管理通告》，其中载有“我公司仍按照原定时间退出小区项目管理，因此造成物业资料丢失，物业设施损坏，卫生环境与安全秩序混乱等无管理状态后果，由业委会自行承担”内容，这是上诉人关于其已按《协议》内容于2019年1月12日退出物业管理的事实的自认，既已退出，再主张退出后的物业费，缺少事实依据，当然不能得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大连宏安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月三日书记员  邵 将