广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2338号 原告：苏霖，男，1983年3月8日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：孙青，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：广西镒建房地产开发有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳东路**。统一社会信用代码：91450000571831406W。 法定代表人：孔祥瑜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：北海市中伟物业服务有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市广东路**星海颐园******。统一社会信用代码：914505020635792081。 第2页共10页 法定代表人：欧发强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告苏霖与被告广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）、北海市中伟物业服务有限公司（以下简称中伟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告苏霖的委托诉讼代理人孙青、被告镒建公司、中伟公司的共同委托诉讼代理人谭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏霖向本院提出诉讼请求：1.被告镒建公司退还办证费2000元给原告2.被告中伟公司承担连带偿还责任。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告镒建公司退还办证费2000元及支付利息（利息计算方式为：以2000元为基数，按全国银行间公布的同业市场拆借利率的标准，自起诉之日起计至清偿之日止）。事实与理由：2016年12月30日，原告与被告镒建公司双方签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于，总价款为381063元。在办理房屋不动产权证时，被告镒建公司委托被告中伟公司另外向原告收取办证费2080元办理不动产权证。而根据《北海市不动产登记中心收费公示》的规定，办理住宅类的不动产登记费为80元每件。原告在发现这个事实后，多次请求被告返还多收的2000元，但被告拒不退还。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利息。鉴于被告拒不退还多收费用，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告镒建公司、中伟公司辩称，1.被告收取原告的办证费是双方自愿达成的收费，是双方真实意思表示。《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第5项明确约定原告是委托被告镒建公司办理产权相关事宜，并应付清办理产权证书所有 第3页共10页 的费用。因为考虑到中伟公司是小区的前期物业服务企业，镒建公司交由中伟公司办理不动产权证，因此由中伟公司收取费用并出具收据给业主，原告在缴纳办证费的时候已经清楚这个费用里面包括登记费每件80元，每增加权利人工本费10元，也认可应该付给被告办证的服务报酬，因此原告才将相应的2000元或者3000元的办证费交给被告。办证的流程是办理验收，实测备案，首次登记、转移登记。若原告不委托镒建公司是可以的，那么镒建公司提供开发商的材料到不动产中心，然后由原告自行提供材料自己去办理。但是在整个过程中原告没有自行办理过。相同诉讼请求的案件已在海城区法院开庭，业主陈述的时候提到不想委托办理的话要提交自行办理申请书给镒建公司，然后自行去办理。但是考虑到没时间，都自愿委托被告去办，镒建公司作为开发商仅仅起到协助的义务，两被告没有义务无偿为原告办理不动产权证。收据和补充协议的第七条第5项可以得知原告是清楚所交的费用，其中包括办证服务的报酬的。根据民法意思自治的原则，该收取的费用没有违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第60条第一款的规定，双方均按约定诚信履行各自的义务。现被告中伟公司为原告代办好了不动产证，中伟公司代办不动产权的事项完成了，理应获得报酬，根据合同法450条的相关规定，中伟公司收取的报酬费用不该退回给原告。2.原告的起诉过了诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。原告支付费用的时间是2016年间，在支付费用的时候知道了登记费和工本费的费用，该收费标准在不动产登记中心均有公示。人人均可通过政府信息公开网查询并获取《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，该通知是全国性的，2016年的12月6日开始公开下发并执行的。原告自2016年缴费到起诉前没有向两被告提出任何异议，主张的利息双方没有约定更没有任何的法律依据。既然原告的诉讼请求要求退还的除了登记费和工本费，应当在诉讼时效期间主张退，而不是等到拿到不动产证后才提出退。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，原告提起本案诉讼已经过了2年的诉讼时效，法院应该 第4页共10页 依法不予支持。3.结合被告的证据，有部分业主反映到了市场监督局，市场监督局要求被告作出说明和代办证支出的费用。中伟公司作出了复函，详细载明了代办证过程中发生的费用（该费用是指有发票的费用，还未包括没有发票的费用），北海市场监督局收到复函后认可里面发生的费用，故没有做进一步的处理。从通知书和复函来看，市场监督局是认可被告代办证是可以获得报酬的。被告从2020年6月19日开始在每周五按照复函的标准为业主办理部分的退费手续。该退费是属于业主与被告之间达成的退费，而不是被告必须退给业主的费用。原告等办理了不动产权证并领取了不动产权证后，却不想支付服务对价。原告的行为有违诚信的原则，也是对协商退费业主的利益的一种损害，影响到其他业主通过友好协商解决问题积极性。 本院经审理查明：2016年12月30日，原告苏霖与被告镒建公司签订《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：YS00046821）约定，苏霖向镒建公司购买位于北海市房屋，房屋面积89.48平方米，每平方米4258.64元，总价款为381063元。合同还约定了其他。苏霖与镒建公司还签订《补充协议》约定：本合同的房价不包括：1.房产按揭（抵押）手续费；2.合同印花税；3.公证费；4.保险费；5.维修基金；6.物业管理费；7.有线电视、电话、网络、管道燃气等开户建设费；8.其他规定应由买受人缴纳的税、费。以上费用买受人均自愿按政府及相关部门的收费标准缴纳，并同意由出卖人在交房前代收代缴。买受人同意委托出卖人办理产权相关事宜，并付清该商品房办理产权证书所有费用（由出卖人代收代缴），否则出卖人有权不予办理交接手续，因此造成房屋交接和权属的拖延由买受人承担责任。次日，被告中伟公司向苏霖出具《收据》载明：收到苏霖交来世纪城12-2-301号房代收办证费2080元。2019年12月5日，北海市自然资源局向苏霖颁发涉案房屋的不动产权证，证号为桂（2019）北海市不动产 第5页共10页 权第0136261号。庭审过程中，镒建公司、中伟公司均认可镒建公司交由中伟公司实际办理不动产证事项、收取小区业主缴纳的办证费用并向业主出具收据。 另查明：国家发展改革委、财政部于2016年12月6日颁布《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）规定：县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时，依据不同情形收取不动产登记费：（一）住宅类不动产登记的收费标准为每件80元，非住宅类不动产登记的收费标准为每件550元。不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。 再查明：2020年6月29日，中伟公司向北海市市场监督管理局出具《关于的复函》载明：该公司代办房产证的房屋分为三个种类：分别为90平方米以下、90-124平方米、140-150平方米（以下简称小三房、大三房、大四房），分别收取代办房产证费用：2000元、3000元、3000元。收取代办证费用遵循着多退少补的原则，实际开销分别为1000元、1300元、1500元。目前针对上述三个种类的房屋的退费工作已于2020年6月19日展开，就多收取费用的部分，业主可每周五凭身份证原件、收据到世纪城售楼部客服部办理退费。目前有部分业主已办理退费手续并收到退费。（二）实际开销的费用进行说明：1.计费依据（未含税费）：（1）初始登记费，80元/户；（2）不动产工本费，80元/户；（3）水电耗材，110元/户；（4）办公耗材，71.8元/户；（4）人工工资，350元/户，另收加班费100元/户、误餐费10元/户、通讯邮寄费10元/户；（5）排队费，300元/户。上述共计每户应收1111.8元。2.收费方式：世纪城房屋共计3740套，即3740户，住房面积358418.69平方米，共应收取4158132元（1111.8元×3740户），采取按住房面积公摊该笔费 第6页共10页 用，经计算每平方米公摊11.6元（4158132元÷358418.69平方米）。现在方便计算、与业主建立友好往来关系，对小三房、大三房、大四房统一分别计作实际开销为1000元、1300元、1500元。镒建公司、中伟公司陈述称中伟公司已按其向北海市市场监督管理局出具《关于的复函》的标准向部分业主退还了多收的办证费用。 还查明：经向代办不动产权证中介机构咨询，代办不动产权证事项收费标准为500元/件起。 综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.被告镒建公司、中伟公司应否向原告苏霖退还办证费用及支付利息；2.原告苏霖提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。 关于被告镒建公司、中伟公司应否向原告苏霖退还办证费用及支付利息的问题。本院认为，第一，苏霖与镒建公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》约定苏霖委托镒建公司办理产权相关事宜，中伟公司受镒建公司的委托代收涉案房屋的办证费用等行为均为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方应依法承担各自的义务。本案中，参照《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定，苏霖主张案涉房屋办证费用为80元；两被告则抗辩称除苏霖所主张的费用之外，还存在有中伟公司于2020年6月29日对北海市市场监督管理局复函所载明的其他费用共计1111.8元/户（含不动产登记工本费）。结合案涉由苏霖与镒建公司签订的《补充协议》所约定“本合同的房价不包括：8.其他规定应由买受人缴纳的税、费。以上费用买受人均自愿按政府及相关部门的收费标准缴纳，并同意由出卖人在交房前代收代缴”的内容以及《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定，以及镒建公司作为案涉《商品房买卖合同》《补充协议》约定履行代办不动产权证义务的主体、中伟公司作为镒建公司的受托人收取了苏霖缴纳的办证费用、两被告未能证实其向北海市市 第7页共10页 场监督管理局复函所载的支出明细具有充分的依据且向苏霖依法公示等事实，考虑到两被告为履行代办涉案不动产权证事项实际产生了一定的成本、两被告陈述中伟公司已按其向北海市市场监督管理局出具《关于的复函》的标准向部分业主退还了多收的办证费用以及综合代办不动产权证中介机构收费标准，本院根据公平原则，酌情确认镒建公司、中伟公司作为案涉《商品房买卖合同》《补充协议》约定的代办不动产权证的义务主体，为办理不动产权证支出的费用为500元/户，即镒建公司、中伟公司应将多收取的代收代缴费用1500元（即收取款项2080元-实际代收代缴的费用80元-酌定成本500元）退还给苏霖。第二，由于苏霖于2019年12月5日取得案涉房屋不动产权证，故两被告应于2019年12月6日向苏霖退还多收取的办证费用，但两被告至今尚未退还，结合苏霖主张应从起诉之日起计付资金占用费的内容，故两被告应以应退款项1500元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准，自2020年10月10日起向苏霖支付资金占用利息至清偿款项之日止；鉴于苏霖仅要求中伟公司对镒建公司的涉案债务承担连带偿还责任，故本院对苏霖的该主张予以支持。 关于原告苏霖提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，虽然苏霖于2016年12月30日与镒建公司签订案涉协议并于次日向中伟公司缴纳了办证费用，但北海市自然资源局实际于2019年12月5日才向苏霖颁发涉案房屋的不动产权证。参照2016年12月6日国家发展改革委、财政部颁布《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》所载收费标准，苏霖从实际取得不动产权证之日知道或应当知道办理该证件所需要的具体费用，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权 第8页共10页 利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”规定，苏霖于2020年10月向本院提起本案诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西镒建房地产开发有限责任公司应向原告苏霖退还多收取的办证费用1500元并支付相应的资金占用利息[利息计算标准：以1500元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准，自2020年10月10日起计至清偿之日止]； 二、被告北海市中伟物业服务有限公司应在本判决第一项确定的债务范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告苏霖的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件案件受理费25元，由原告苏霖负担9元，被告广西镒建房地产开发有限责任公司、北海市中伟物业服务有限公司负担16元。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈邕凌 第9页共10页 二〇二〇年十一月九日 法官助理 黄青梅 书 记 员 庞云云 第10页共10页 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。