贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初4665号原告：邹艳云，女，1969年1月6日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹伟，男，1986年8月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。该公司职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。该公司职员。代理权限为特别授权。原告邹艳云与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年11月29日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告邹艳云的委托诉讼代理人吴远卉，被告恒丰房地产公司委托诉讼代理人邹伟、杨晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹艳云向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金26160元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市出卖给原告，该商品房建筑面积为127.2㎡，总价款186857元。被告承诺于2013年12月31日前为原告办理商品房所有权转移登记。截止起诉前被告仍未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定为原告办理产权转移登记。为此，特诉至法院，请求法院按照合同约定判令被告按照每日万分之五向原告支付违约金。被告恒丰房地产公司辩称：1.原告的诉求已过2年的诉讼时效，且不存在中断或中止的情形，依照《中华人民共和国民法通则》的规定，被告不应再承担违约责任。2.被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于政府的行政行为等客观原因所致，不是被告的过错所致，责任不应由被告承担。一是2012年中旬，在被告将商品房的主体工程完工并且已按设计要求完成内墙装修的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在楼房共7栋高层房的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改为瓷砖墙面，导致延长工期半年；二是2014年5月10日金泉国际新城小区楼房竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》，已具备办理房屋产权初始登记的全部条件，但相关部门却以被告未交“砂石税”为由拒绝为被告办理房屋产权初始登记。2016年7月18日在上级政府的督促下该错误才得以纠正，房管局才同意为被告办理商品房产权的初始登记，过错不在被告。三是2016年9月21日凯里市人民政府公告将原来由凯里市房地产管理局进行的房屋产权登记变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记，加之凯里市不动产登记中心数据系统维护导致暂停办理业务，又耽误了一些时间，故直至2017年2月不动产登记部门才为被告办理金泉国际新城小区楼房的部分房产初始登记，2017年5月24日才办理得第一批，2017年9月28日才办理完毕。2017年9月25日，被告通过报刊催促业主前来办理房产登记，但前来办证的业主很少。3、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司非常有利。4、我公司虽然未能按期办理房屋产权初始登记，但对此并不存在过错，且并未给原告造成任何实际损失，不应当承担违约责任。5、原告诉请的逾期办证违约金的金额计算截止时间有误，我公司于2017年9月26日在黔东南日报上就已经正式发布办证公告，所以违约金的计算不能截止至2017年10月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年1月5日，原告邹艳云与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：邹艳云购买恒丰房地产公司开发位于凯里市，建筑面积127.27平方米，房款总价为186960元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给邹艳云，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，邹艳云不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向邹艳云支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，邹艳云根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款186857元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了邹艳云。2017年9月26日，恒丰房产公司才通过刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。但在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记是事实，由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为被告向本院提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给被告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然被告向本院提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分本院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月29日，故本院对原告诉请的2014年11月29日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，且基于被告已于2017年9月26日通过公告形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实，故违约金本院仅计算至公告之日即2017年9月26日。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年11月29日起至2017年9月26日的的逾期办证违约金为9642元（1032天×0.00005×186857元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告邹艳云逾期办证违约金9642元。二、驳回原告邹艳云的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取的227元，由原告邹艳云负担140元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 朱 艳二〇一七年十二月二十日法官助理朱瑾书记员 姚彩霞