江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4867号上诉人（原审原告）：陈平，男，1969年4月12日生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：王普，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市亚东装饰建材城有限公司，住所地本市鼓楼区煤港路殷庄。法定代表人：胡大贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔铭，江苏彭城律师事务所律师。上诉人陈平因与被上诉人徐州市亚东装饰建材城有限公司（以下简称亚东装饰城）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1041号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈平的委托诉讼代理人王普、被上诉人亚东装饰城的委托诉讼代理人崔铭到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人陈平上诉请求：1.依法撤销徐州市鼓楼区人民法院(2020)苏0302民初1041号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的装修损失应该得到赔偿，上诉人与被上诉人之间存在多年的租赁合同关系，双方的交易习惯是每年签订一次合同，而且，合同到期后双方必然会签订下一份合同，所以，上诉人有理由相信，合同会续签，出于这种信赖及交易习惯，上诉人进行了装修，这种装修的目的绝对不会只是为了当年合同期内使用，如果只是为了合同期内上诉人会在合同期限开始时装修或者和被上诉人签订较长时使用期限的租赁合同，可见上诉人装修的目的是为了使用两到三年，现因被上诉人的原因导致合同无法再次签订，被上诉人存在过错，上诉人的装修损失应当得到赔偿。上诉人在一审中提供的证据以及证人证言能够证明装修费用，上诉人所进行的装修现在仍在被上诉人市场内，未被拆除，一审法院完全可以予以调查查明。如二审法院认为无法确定装修损失的具体数额，上诉人可以申请评估鉴定。二、一审法院对于上诉人的经营损失认定过低，没有明确支持的经营损失期限，并且经营损失的依据明显不合理。1.上诉人提供了一年内的业务明细，上面记载了各个客户的住址、联系方式等，可以核实相关业务的真实性，陈平提交的证据能够证明年收入在五六十万，而一审法院按照江苏省批发零售业在岗职工平均工资水平、居民工资性收入和经营净收入及平均负担系数等统计数据计算上诉人的经营损失，上诉人的每月收入仅为6000余元，而上诉人每月的房租、物业费、公共水电费等每月花费就4500余元，明显过低，没有法律依据。2.一审法院没有明确计算经营损失的期限，上诉人正常经营的情况下被突然告知停产停业，上诉人需要重新寻找、租赁摊位，需要进行必要的装饰装修、搬家，至少需要半年的时间，一审法院判决26500元的经营损失不足以弥补上诉人的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显示公平。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人亚东装饰城答辩称：在合同期内，上诉人未进行装修，即便装修了也未经被上诉人同意。一审法院对经营损失的认定并无不当，一审认定对于经营损失的期限从合同解除之日至合同约定的租赁期间届满的时间是正确的。上诉人和被上诉人之间之前的租赁合同已经履行完毕。对上诉人提起的评估鉴定申请，被上诉人不同意，因为上诉人在一审期间，未提起评估鉴定，如果二审法院认为确有必要，应当发回重审，否则会影响被上诉人的诉讼权利。一审判决并无不当，请求依法驳回。陈平一审诉请:1.判决亚东装饰城赔偿陈平装修损失40000元；赔偿因停产停业给陈平造成的经营损失168432元（4个月×42158元/月）；返还已付租金16204元。2.本案诉讼费用由亚东装饰城承担。一审法院认定事实：陈平系在亚东装饰城组成形式为个人经营的无字号的个体工商户经营者，其经营范围为橱柜销售。2018年4月1日，亚东装饰城作为出租方与作为承租方的陈平签订了《市场摊位租赁合同》一份，合同约定：出租方将亚东装饰城市场橱A区10号摊位租给陈平经营，房屋租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日止；租赁期内租金及物管费、公共水电费等总额为54260元。合同第十一条约定：1.承租方在签订本合同时，应向出租方交纳合同保证金和商品质量保证金叁仟元（甲方出具保证金凭据）。合同第十二条约定：……5.出租方违反本合同约定不按期交付摊位的，按租金总额的日千分之二标准向乙方支付违约金。合同中还约定了其他内容。陈平已足额付清合同约定的54260元租金，并在约定的摊位进行经营。2018年12月4日，徐州市鼓楼区环城街道办事处向亚东装饰城各商户下发告知信函，信函的主要内容为：因亚东装饰城存在重大火灾隐患，鼓楼消防大队对亚东装饰城作出责令停产停业的处罚决定，定于2018年12月12日完成停产停业，要求各商户理解并配合做好停产停业。一审法院认为：关于双方之间的市场摊位租赁合同具体解除时间是2018年12月12日还是2019年1月15日。双方均一致认可租赁合同已解除，但对于解除时间发生争议。一审法院认为，相关政府机关于2018年12月4日即以致函的方式明确告知包括陈平在内的承租人，因消防问题陈平使用至2019年1月15日，但亚东装饰城并未能提供证据证明亚东装饰城已于2018年12月12日之前解决房屋消防问题使亚东装饰城免于停产停业，也未能提供证据证明陈平在2018年12月12日至2019年1月15日期间仍正常占有使用租赁标的物，故对于陈平提出的双方合同于2018年12月12日解除的主张予以采信。关于陈平所主张的装修损失问题。根据相关法律规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对于已形成附合的装饰装修物，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，除需具备装修经出租人同意、系因出租人违约导致合同解除等条件外，还需具备系发生于租期内为租期内的占有使用而进行的装修。本案中，陈平主张于租期内2018年6月进行了装修，并提供了证人刘某,4心出庭作证。刘某,4心的主要证言为：陈平的店是我给装修的，一共为陈平在亚东装饰城的店装修过两次，这一次是6月底，7月份开始改造，做了二十多天，签订了书面合同，没有书面结算资料。一共是48000多元，包含陈平自己做字的五、六千元，还有以前我用陈平的橱柜1万多元，还有复合地板的钱六、七千元从中扣除，到最后算账欠我2万元，就是2019年2月1日付我的2万元。陈平还提供了微信传送的店面装修整改通知打印件，及于2019年2月1日向刘某,4心转账20000元的转账交易单予以佐证。亚东装饰城对上述证据真实性、关联性均有异议。一审法院经审查认为，陈平自认该装修整改通知收到于2019年3月，未能提供证据证明装修整改通知收到于2018年3月，该通知落款时间为2018年3月，并非2018年4月1日双方签订合同之后、证人证明的6、7月份之前，该通知也并不能证明陈平的实际装修时间为2018年6、7月份。证人证明曾为陈平进行过两次装修，陈平于2019年2月1日向证人付款也未能证明所付款项即为2018年6、7月份装修款。对于装修款总额的构成，证人主张加上证人此前拖欠陈平的橱柜款1万多元，再加上陈平自己支出的五六千元字款和六七千元地板款，一共48000余元。陈平自己陈述，是证人以包工包料方式装修，一共48500元，扣除证人此前拖欠的28500元集成灶、衣柜货款，支付20000元。陈平在2019年2月1日开庭时两次向法庭陈述有装修合同，但在法庭要求陈平限期提交时，陈平未能提交，且在2019年3月14日法庭询问时明确陈述没有签订书面合同。对于装修时间，陈平在2019年2月1日开庭时称系2018年春节后，换灯时间大约是3月16日、3月18日。综上，对于装修时间、有无书面合同、装修方式、装修款项构成等，陈平在不同庭审中陈述不一，与证人证言亦存在矛盾，也未能按照法院要求提交书面合同。因此，对于陈平提出的于2018年4月1日后租赁期间进行装修的主张，陈平的举证未能达到法律规定的证明标准，不予采信。故对于陈平提出的对于装饰装修残值进行鉴定的申请，因对于裁判结果无意义，不予准许。陈平主张的装修损失，不予支持。关于陈平所主张的经营损失问题。陈平要求亚东装饰城赔偿因停产停业给陈平造成的经营损失168432元（4个月×42158元/月）。一审法院认为，陈平、亚东装饰城之间的租赁合同合法有效，明确约定了租赁期间。亚东装饰城未能确保租赁物在租赁期间内符合约定的用途，应认定亚东装饰城构成违约。因出租人的违约导致合同解除，使租赁房屋用于商业用途的承租人遭受经营损失，出租人应承担赔偿责任。因此，陈平要求亚东装饰城赔偿经营损失，合法有据。关于经营损失的数额问题，陈平向法庭提交了经营状况统计表一组，证明从2017年12月1日至2018年11月30日陈平的经营收益，经营收益是505898元，每月是42158元；收款收据三本、陈平购买相关材料的票据证明五本、统计表中每家每户所对应的安装图纸78张。亚东装饰城对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系陈平单方制作，不能证明制作的时间，也不能证明该业务是否真实发生，更不能证明是其在亚东装饰城所租赁摊位所发生的业务。一审法院经审查认为，经营状况统计表系陈平单方制作，收款收据系陈平单方书写，亚东装饰城对其真实性有异议，该证据不能作为定案的依据；安装图纸上虽标明了安装房号、电话等，亚东装饰城对其不予认可，陈平也未能提供其他证据进行佐证。陈平提供的购买材料的票据等证据上，部分销售单上载明的购买单位为：升辉德意—陈平。且陈平亦自认其在升辉也有橱柜经营业务，故该部分证据不能证明与本案的关联性。综上，上述证据不能证明陈平每月经营收益42158元。经法庭询问，陈平并未建立完备的财务账册，也无相应的纳税记录。陈平并未建立完备的财务账册，未能提供充分证据证明其经营期间的广告费用、仓储费用、进货成本、人员劳务费用等所有的费用开支及全部收入情况，因此无法通过审计方式来对陈平在租赁期间的收益状况进行准确评估。陈平未能提供相应的纳税记录，故也无法从其相应纳税资料中根据所纳税种、税目、税额与税率等反向推算出其经营状况。因此，陈平主张其经营损失为每月42158元，证据不足。考虑到陈平注册个体工商户从事经营多年，且合同解除时陈平正常从事经营，一审法院根据陈平个体工商户登记中的组成形式、所从事行业等，合同解除之日至合同约定的租赁期间届满的时间，参考江苏省批发零售业在岗职工平均工资水平、居民工资性收入和经营净收入及平均负担系数等统计数据，对陈平的经营损失酌定为26500元。关于亚东装饰城应否返还陈平已付租金的问题。原、亚东装饰城双方约定的房屋租赁期限为自2018年4月1日至2019年3月31日止，租赁期内租金及物管费、公共水电费等总额为54260元。陈平已向亚东装饰城足额交纳该部分费用，但因亚东装饰城方的原因，致使租赁合同于2018年12月12日解除，陈平停业。对于2018年12月13日至2019年3月31日期间陈平已交纳的租金、物管费公共水电费等，亚东装饰城应当退还，经计算，该部分费用应为16203.67元。综上，一审法院遂判决：一、徐州市亚东装饰建材城有限公司于判决生效后十日内一次性返还陈平租金、物管费及公共水电费16203.67元，赔偿经营损失26500元，合计42703.67元；二、驳回陈平的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.上诉人是否对涉案房屋进行了装修，如果装修了，装修的残值损失如何承担。2.一审法院认定的上诉人经营损失的期限以及标准是否适当。二审期间上诉人提供：证据一，合同解除时现场照片15份，证明上诉人对于涉案房产进行了装修。证据二，上诉人妻子王艳梅的银行流水，证明上诉人年收入水平在20万到50万之间，因此一审法院对于上诉人的经营损失认定较低。被上诉人质证认为，对证据一真实性不确定，庭后跟当事人核实，关联性也不认可，不能证明上诉人的证明目的，即便有装修，也不能证明是在本案涉案合同期内的装修。对证据二，真实性没有异议，但是和本案没有关联，不能证明上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提供的照片能反映上诉人租赁的房屋内呈现出复合木地板铺设、墙面粉刷、屋顶吊顶等经过装修的事实，但不能反映装修发生时间在本案租赁合同期内。上诉人提供的银行流水为王艳梅2018年9月1日至2019年3月30日期间的，与本案没有关联性，不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。一审查明事实二审予以确认。一、关于上诉人是否对涉案房屋进行了装修，如果装修了，装修的残值损失如何承担问题本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁纠纷两次经一审法院审理，（2019）苏0302民初921号民事案件因上诉人撤诉结案，后双方未能协商一致又诉至法院形成本案。双方在本案一审中均认可在（2019）苏0302民初921号中的答辩、质证等意见。上诉人在（2019）苏0302民初921号案件中陈述，其自2005年起租赁涉案房屋用于经营，于2015年进行了一次为期三个月的全面装修，2018年6月底至7月底由证人刘某,4心进行了一个月的升级装修，装修费用为本案主张的48000余元。但对于升级装修不能提供书面合同，亦未提供结算凭证，关于装修中广告字费用问题，上诉人陈述均为证人刘某,4心承包范围，但证人刘某,4心出庭陈述其中有大约五千元左右的广告字由上诉人提供。且上诉人陈述其与证人刘某,4心之间还具有其他债权债务关系，上诉人于（2019）苏0302民初921号案件第一次庭审结束当晚向刘某,4心微信转账2万元，并主张该笔转款为本案装修结算款，剩余款项已通过债务抵销形式支付。上诉人的陈述与证人证言矛盾，亦无其他证据佐证2018年6月装修的范围以及装修费用实际发生。故，一审法院对于上诉人主张的装修损失不予支持并无不当。另，对于上诉人主张的不能继续签订租赁合同的信赖利益损失，没有法律依据，本院不予支持。二、关于一审法院认定的上诉人经营损失的期限以及标准是否适当问题。上诉人主张经营损失期限除计算涉案合同未履行期限外，还应计算其重新搬家、装修等期间的经营损失。对此，本院认为，虽因被上诉人方的过错，导致双方的租赁合同解除，给上诉人造成的损失应予以赔偿，但一审法院判决赔偿上诉人从双方合同解除之日至合同期限届满之日的营业损失，已经赔偿了双方合同正常履行情况下上诉人可能获得的利益损失，上诉人要求另行赔偿双方合同正常履行之外的可得利益,于法无据，本院不予支持。上诉人认为一审法院认定的经营损失标准过低，并提供上诉人妻子王艳梅2018年9月1日至2019年3月30日期间的银行流水，用以证明其主张。但本院认为该证据不能证明上诉人所主张的月收入为42158元，且上诉人亦在（2019）苏0302民初921号中认可其经营的其他门店，经营范围亦包含橱柜，故该证据本院不予采信。一审法院根据上诉人为从事零售行业的个体户，参照江苏省批发零售业在岗职工平均工资水平、居民工资性收入和经营净收入及平均负担系数等统计数据，酌定上诉人自双方合同解除之日至合同约定的租赁期限届满之日的损失为26500元，并无明显不当。本院予以维持。综上，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4673元，由上诉人陈平负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十一月九日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷