江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0291民初7210号 原告无锡嘉南置业有限公司，统一社会信用代码91320214552502033T，住所地江苏省无锡市新吴区太科园净慧东道77号8幢-1。 法定代表人裴丹，该公司总经理。 委托代理人姜巍，江苏金汇人律师事务所律师。 委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。 委托代理人钱琳（后被撤销），江苏金汇人律师事务所律师。 被告丁伟东，男，1974年4月10日生，汉族，户籍在浙江省杭州市萧山区。 委托代理人吴刚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）与被告丁伟东商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2017年2月23日、11月27日公开开庭进行了审理。原告嘉南公司的委托代理人姜巍、孙建峰，被告丁伟东的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉南公司诉称，2012年12月29日，其公司与丁伟东就丁伟东所购20套房屋签订补充协议，约定如丁伟东逾期付款超过30天的，其公司有权解除合同，并由丁伟东支付总房款20%的违约金，承担诉讼产生的律师费。2014年8月28日，其公司与丁伟东签订了商品房买卖合同，丁伟东购买了龙湖滟澜艺墅580门牌××层108号房，商品房用途为商业，约定于2014年8月28日一次性支付房款2477432元。合同签订后，丁伟东仅支付了购房款146232元，余款2331200元经其公司多次催讨未果。因丁伟东逾期支付房款已经超过30天，故双方约定的解除合同条件成就。为了维护其公司合法权益，故诉至法院，要求判令：1、解除双方于2014年8月28日签订的商品房买卖合同（合同备案号为201408280109），丁伟东协助其公司办理网签合同注销手续；2、丁伟东支付违约金495486.40元、律师费136716元。 被告丁伟东辩称，嘉南公司诉状所称不是事实，其是与案外人秦贵荣、张海权共同购买了龙湖滟澜艺墅580号共计209套房屋，580号整栋楼房是作为一个整体交易的，故嘉南公司起诉的主体及标的均错误。根据其、秦贵荣、张海权三人共同与嘉南公司签订的延期付款协议，明确约定其应支付的购房款由秦贵荣以折抵工程款的方式代为支付，580号整栋楼房的购房款目前只余2331200元未支付，在全部购房款中仅占非常小的比例，这种情形解除合同明显不合理，且秦贵荣没有明确工程款是用于抵扣哪一套房屋，无法确认剩余的购房款是否应当由丁伟东支付，而目前嘉南公司尚未与其三人结算过购房款，事实上秦贵荣处尚余质保金约3000000元未退还，该款足以抵付剩余购房款。因嘉南公司一直未催讨过房款，现在起诉已经超过了诉讼时效，且嘉南公司的房屋存在公共部位装修未完成、实测面积共计减少约200平方米等诸多瑕疵，实际上是嘉南公司违约在先。综上，请求依法驳回嘉南公司的全部请求。 经审理查明，2012年12月29日，嘉南公司与丁伟东签订商品房买卖合同补充协议，约定：本补充协议为太科园二期C地块3号楼，买受人为丁伟东所购的20套房屋商品房买卖合同的补充协议，除对该楼栋整体约定内容外，其他条款适用于该楼栋的每套房屋；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人；出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用〔包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等〕后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利；买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。此后，由于丁伟东购买的20套房屋结构等发生变化，购买房屋数量由20套变更为17套，双方于2014年8月28日重新签订了涉及变更部分房屋的商品房买卖合同，其中一份合同约定：丁伟东购买龙湖滟澜艺墅第580门牌××层108号房，房屋用途为商业，建筑面积176.77平方米，按套计算，该商品房总价款为2477432元；付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任详见另行签订的补充协议。 另查明，2014年6月13日，嘉南公司（出卖人）与丁伟东、秦贵荣、张海权（买受人）签订延期付款补充协议，约定：“买受人于2012年12月29日与出卖人签订209套商品房买卖合同（以下简称主合同），购买出卖人开发建设的龙湖滟澜艺墅项目580号整栋楼，主合同约定的房屋总价款为77499598元。现买受人申请延期付款，经出卖人与买受人协商一致，双方就延期付款事宜达成如下协议：一、买受人已于2014年6月12日前支付房款39505182元，买受人应于2014年12月20日前支付37994416元，其中：秦贵荣欠款部分同意以工抵形式冲账，6月底完成工抵协议核算及上线付款工作；张海权欠款部分以每月26日支付2000000元直到2014年12月20日全部付掉其剩余房款；丁伟东欠款部分则由秦贵荣、张海权代其付款，其中3000000元由秦贵荣以工抵形式冲账，工抵完成时间为6月底，剩余房款于2014年12月20日由秦贵荣代张海权支付掉。二、出卖人同意免除买受人截止2014年6月25日前欠款所产生的滞纳金。三、买受人承诺若未能在本协议第一条约定时间支付房款的，愿意承担自2014年6月20日起至买受人付清房款之日，以总欠款（37994416元）每日万分之四的标准向出卖人支付违约金，出卖人有权根据主合同相关条款要求买受人承担违约责任。四、本协议与主合同所约定的内容不一致的，以本协议为准。其他未约定之条款按主合同执行。”庭审中，双方一致认可丁伟东所有的购房款都是由秦贵荣代为支付。 上述事实，有嘉南公司提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，丁伟东提供延期付款补充协议、抵扣协议书及双方当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，嘉南公司陈述约定的付款期限届满后，丁伟东仅支付146232元，剩余房款一直未予支付，其公司于2016年9月20日向丁伟东邮寄律师函，要求丁伟东在收到律师函后七天内立即付清剩余房款2331200元及暂计算至2016年9月20日的违约金707752.32元，否则其公司将采取进一步措施维护自己的合法权益，但此后丁伟东仍未支付剩余房款，故丁伟东逾期付款的行为符合合同约定解除情形，其公司有权解除商品房买卖合同，并由丁伟东承担违约金和律师费，但认可律师费尚未支付，提供财务凭证复印件、律师服务合同、律师函、邮寄凭证、查询记录、确认函予以证明。丁伟东表示财务复印件的真实性无法确认，其并没有看到过该份材料；对律师服务合同真实性无法确认，嘉南公司如认为存在律师费损失，应当提供律师费交付的证据；其并未收到律师函，根据查询记录表明是“他人代收”，并非其本人签收；确认函超过举证期限，真实性需要核实，但在法院给予的期限内未给予明确意见。丁伟东认为其是与秦贵荣、张海权共同购买580号整栋楼房，根据其提交的延期付款补充协议可以证明与嘉南公司的交易对象是整栋楼房，购房款也是整体支付的，不存在丁伟东与嘉南公司就涉案房屋单独交易的情况，所以涉案标的并非一套房屋而应是580号楼共计209套房屋；其与嘉南公司就涉案房屋签订商品房买卖合同仅是为了办证的需要，所以合同中没有约定付款期限，且延期付款补充协议约定购房款的支付者是秦贵荣，如嘉南公司以延期付款主张权利，则秦贵荣也应当是本案当事人；因580号整栋楼房的购房款至今仅剩余2331200元未支付，在全部购房款中仅占一小部分，以此为由解除合同显然不合理。嘉南公司认为丁伟东是房屋的买受人，其有支付购房款的义务，双方在补充协议中已经明确约定了解除合同的条件，虽然根据丁伟东的违约情形，其公司可以解除丁伟东购买的全部17套房屋，但出于公平合理角度、维护交易安全角度出发，其公司仅解除其中的一套并无不当。 本院认为，嘉南公司与丁伟东签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，如有违约，则应当按照合同约定承担违约责任。虽然丁伟东与案外人秦贵荣、张海权购买的房屋总套数恰恰是龙湖滟澜艺墅580号整栋楼，但根据三人与嘉南公司签订的延期付款补充协议来看，三人的款项并非共同支付，而是各自支付各自的购房款，且三人分别就自己所购的每套房屋均单独与嘉南公司签订了商品房买卖合同，即使丁伟东与嘉南公司签订的延期付款补充协议约定丁伟东的购房款是由秦贵荣的工程款代为抵付一部分，但支付购房款的方式不影响三人分别购房的事实，故应当认定丁伟东单独购买了龙湖滟澜艺墅580号楼房中的数套房屋，对于丁伟东辩称其与秦贵荣、张海权系共同购房、嘉南公司诉讼主体与诉讼标的错误的意见，本院不予采信。 庭审中，嘉南公司与丁伟东均认可尚余2331200元购房款未支付，只是对于该部分购房款的支付主体产生争议。虽然双方对于付款情况均未能够提供充分证据证明，但根据延期付款补充协议，分别约定丁伟东与案外人秦贵荣、张海权的购房款支付时间、支付方式，其中秦贵荣、张海权的欠付购房款都是自行支付，或以工抵形式冲账，或以现金予以支付，而丁伟东的欠款则是由秦贵荣代付，先以秦贵荣的工程款抵付冲账，剩余房款由秦贵荣代为支付。从上述约定可以看出，秦贵荣的工程款用于抵付其本人的全部购房款，以及丁伟东的部分购房款，对于工抵形式不足支付丁伟东购房款部分则应由秦贵荣代丁伟东支付，也即按照该约定，在秦贵荣、张海权对付款无特别说明的情况下，两人的付款是先行支付自己的购房款，现丁伟东未能提供证据证明其已经支付全部购房款，或者秦贵荣、张海权支付的购房款是先用于支付丁伟东的全部购房款，故应当由丁伟东承担举证不能的不利后果，即本院认定剩余2331200元购房款的支付主体应当为丁伟东。虽然协议约定丁伟东的房款由秦贵荣代为支付，但丁伟东作为购房人，房款未支付的不利后果仍应当由其本人承担。 按照协议约定，丁伟东的全部购房款应当在2014年12月20日前支付完毕，但截止目前丁伟东仍未能提供证据证明其全部履行了付款义务，故丁伟东的行为违反了双方合同约定。嘉南公司提供的律师函及邮寄凭证足以证明已经履行了催促义务，虽然丁伟东否认收到律师函，但根据补充协议约定，丁伟东的有效送达地址为合同中写明的联系地址，故嘉南公司按照合同地址送达律师函，即使出现了丁伟东未能实际签收的情形，此种后果亦应当由丁伟东承担，且丁伟东未足额付款的状态一直持续至今，故对于丁伟东诉讼时效的辩称意见，本院不予支持。虽然在延期付款补充协议、重新签订的商品房买卖合同中未涉及逾期付款解除合同的约定，但根据之前双方签订的商品房买卖合同补充协议，其中明确约定因逾期付款解除合同的，违约方应当承担总房款20%的违约金，并承担解除合同产生的律师费等费用。虽然该份约定早于重新签订的商品房买卖合同及延期付款补充协议，但双方后签订的合同及补充协议均未表明签订在先的补充协议失去效力，在商品房买卖合同及之后签订的补充协议未约定的情形下，可以采用最初约定的条款，故本院认定丁伟东的违约行为符合法律规定及双方约定的解除条件，本院对嘉南公司要求解除合同、支付总房款20%违约金即495486.40元的诉讼请求予以支持。关于律师费，因嘉南公司未能提供证据证明律师费实际产生的金额，故本院仅按照律师费收费标准的下限予以支持，经核算，律师费应为70058元。关于丁伟东所称嘉南公司违约在先的辩称，因未提供证据证明，故本院不予采信。对丁伟东已经支付的购房款146232元，根据双方签订的补充协议，应当用于抵扣违约金等费用，此是双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。经核算，丁伟东还应当支付嘉南公司419312.40元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除嘉南公司与丁伟东在2014年8月28日签订的商品房买卖合同（合同备案号201408280109），丁伟东协助嘉南公司办理网签合同注销手续。 二、丁伟东于本判决发生法律效力之日起五日内支付嘉南公司419312.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回嘉南公司的其他诉讼请求。 案件受理费31678元、减半收取15839元（已由嘉南公司预交），由嘉南公司负担1109元，丁伟东负担14730元。（嘉南公司同意其预交的案件受理费14730元由丁伟东向其直接支付，本院不再退还，由丁伟东在本判决发生法律效力之日起五日内直接向嘉南公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  胡艳丽 二〇一七年十二月一日 书记员  许世昂 本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。