辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2363号上诉人（原审被告）：高占学，男，1970年6月20日出生，汉族，农民，住址建平县。上诉人（原审被告）：李彩芹（琴），女，1965年1月9日出生，汉族，农民，住址建平县。二上诉人委托诉讼代理人：范宏兴，朝阳市建平县博远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘铁军，男，1966年3月13日出生，汉族，个体，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：金子祺，辽宁开疆律师事务所律师。原审第三人：朝阳中德房地产开发有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人：陈文林，经理。委托诉讼代理人：洪光，男，1960年2月5日出生，汉族，公司员工，住址朝阳市龙城区。上诉人高占学、李彩芹因与被上诉人刘铁军、原审第三人朝阳中德房地产开发有限公司（以下简称中德房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彩芹及其委托诉讼代理人范宏兴、被上诉人委托诉讼代理人金子祺、原审第三人委托诉讼代理人洪光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高占学、李彩芹的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回刘铁军诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：案涉协议规定刘铁军将购房合同、房证作抵押凭证，如提前还款刘铁军可提前将合同、房证返还上诉人，现得知当时刘铁军并无购房合同和房证，故该协议签订具有欺诈性，该协议应为无效，刘铁军应如数返还8万元购房款，并赔偿经济损失和利息。刘铁军辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。中德房产公司述称，案涉房屋是履行正常手续抵顶给刘铁军的工程款，其交易没参与、没介入、也不知道。刘铁军向一审法院起诉请求：判令被告给付人民币81,834元。自2017年5月1日至实际付清之日按约定计算利息（银行同期贷款利率四倍）；二被告承担连带给付责任，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2014年5月12日，刘铁军作为甲方和作为乙方的高占学签订了《借款协议》，双方约定：一、乙方购买位于中德新城5号楼1-3-2楼房，在甲方借款壹拾肆万壹仟捌佰叁拾肆元整（￥141,834元），乙方于2017年5月1日前每年5月1日前平均偿还甲方贰万元现金。二、乙方用购买楼房对此借款作为担保，因房产局不能办理抵押登记，乙方将购房合同或房证交付甲方作为抵押凭证。如乙方提前还清借款，甲方将购房合同或房证返还乙方。三、乙方必须按照约定时间偿还借款，如逾期给付，逾期部分按银行同期贷款利息四倍给付利息。如逾期超过一年，乙方构成违约，乙方同意一次性给付剩余全部借款，并承担欠款部分按银行同期贷款利息四倍给付利息至付清之日及诉讼费、保全费、执行费等甲方实现债权全部费用。协议签订后，被告高占学给付原告房款6万元。另查明，第三人为案涉房屋所在小区的开发商，具有建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证照。原告为第三人该项目的建设施工人，第三人以中德新城5号楼1-3-2等楼房抵给原告抵顶部分工程款。案涉房屋未经验收，被告尚未取得不动产权证，但已有部分业主实际入住使用。第三人同意原告将案涉房屋出售。上述事实，有原被告陈述，原告提供的《借款协议》、（2018）辽民申2965号民事裁定书、（2019）辽13民再36号民事判决书；第三人提供的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等在卷佐证，并经庭审质证、认证具有证明效力，一审法院予以采信。一审法院判决认为，原被告签订的《借款协议》是双方的真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，原告虽与第三人之间就案涉房屋达成抵账协议，但双方并未办理房屋产权转让登记手续，原告并未取得案涉房屋的所有权，第三人仍为案涉房屋的所有权人。原告向被告转让的是基于与第三人之间以房抵债协议而取得的对案涉房屋的相关权利，包括但不限于要求第三人交付房屋、办理房屋产权转移手续等，而被告是通过借款的方式向原告支付对价从而事实上取得了第三人向其履行与案涉房屋有关的相关义务的权利。被告在没有证据证明原告承诺为其办理房屋产权证的情况下，与原告签订了《借款协议》，且该协议已经实际履行，当事人双方均负有诚实信用的利息义务。被告共在原告处“借款”141，834元，已实际给付原告房款6万元，尚欠81,834元。原告已将案涉房屋交付被告，故被告应按合同约定将房款给付原告。因被告到目前为止仍未取得不动产权证，虽被告在本案中未提起要求办理不动产权证的请求，但办理房屋产权证是出售房屋的附随义务，依据公平原则，将剩余房款21,834元作为保证金，待被告实际取得房屋产权证书后，再行给付原告。关于原告主张的“借款”利息问题。本案双方签订的《借款协议》，名为借款协议，实际上具有买卖合同的性质，故原告主张逾期利息的请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告李彩芹与被告高占学承担连带责任的问题，因查明二被告系夫妻关系，被告李彩芹的答辩证明其对被告高占学购买房屋一事知情，该债务为二被告共同生活期间所负债务，被告高占学的行为应认定为二被告夫妻共同意思表示，故该债务应认定为二被告的共同债务。一审法院判决如下：一、被告高占学、李彩芹于本判决发生法律效力后十日内，给付原告刘铁军人民币6万元。于取得案涉房屋（位于建平县不动产权证后，给付原告21,834元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、第三人中德房产公司于本判决发生法律效力后三十日内协助被告办理案涉房屋（位于建平县不动产登记证书等相关手续。如逾期履行，以已付房款6万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付给被告迟延履行金。案件受理费减半收取923元，由被告负担，于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘铁军。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案诉争焦点是：被上诉人刘铁军出售于上诉人高占学、李彩芹的案涉房屋是否具备法定的交付使用条件。上诉人所购案涉房屋为中德房产公司给被上诉人抵顶的建设工程款，开发商与被上诉人之间的以房抵债均无异议，且中德房产公司确认案涉房屋未经验收、未取得产权证。被上诉人与上诉人签订《借款协议》，实际上是名为借款、实为卖房，上诉人在协议中的所称“借款金额”，实为其应支付的购房价款。被上诉人在《借款协议》中承诺上诉人将购房合同或房证交付其作为抵押凭证，若提前还清借款，被上诉人可将购房合同或房证返还上诉人的情形不属实。经查明，中德房产公司确认案涉房屋未经验收、未取得产权证，被上诉人作为实际施工人出售案涉房屋的已办房屋产权证约定，属于订立协议时故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，存在缔约过错责任，且上诉人抗辩案涉房屋虽交付但未通电不能居住使用。据此，被上诉人出售交付案涉房屋的行为，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”二审期间，被上诉人也未提交证据证明已经办理了案涉房屋产权证，且能够确保案涉房屋正常使用，故其诉请售房余款，本院不予支持。此外，一审法院判决存在超诉讼请求的情形，适用法律不当。上诉人要求被上诉人返还已付购房款，并赔偿损失和利息主张，因未提请反诉，应另行依法主张权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销建平县人民法院（2020）辽1322民初2042号民事判决；二、驳回被上诉人刘铁军的诉讼请求。一审案件受理费923元、二审案件受理费1846元，共计2769元。其中，616元由上诉人高占学、李彩芹负担，2153元由被上诉人刘铁军负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月十六日书记员  毕 雪