广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初2567号 原告：桂林聚豪房地产开发有限公司，住所地：临桂区国土大厦**，统一社会信用代码：9145032266704006X9。 法定代表人：潘军，董事长。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 被告：蒋某，男，1979年5月1日生，汉族，住永福县。 被告：黄某，女，1966年12月23日生，毛南族，住临桂区。 以上两被告委托诉讼代理人：徐迈，广西金桂律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：陈某，男，汉族，1970年9月14日生，住广西临桂区，系被告黄某的丈夫。 原告桂林聚豪房地产开发有限公司与被告蒋某、黄某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告桂林聚豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童燕,被告黄某、被告蒋某和黄某的委托诉讼代理人徐迈、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林聚豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》及全部附件，被告将合同所涉房屋交还原告；2、二被告协助原告到桂林市临桂区房地产管理所办理所涉房屋的解除备案手续；3、二被告支付违约金70886元；4、二被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同及附件约定：“被告购买原告开发的位于临桂区间，总房款为354430元，被告采用商业银行贷款方式支付房款，首付款为177430元，余款177000元在一个月内通过银行按揭方式支付，如无法按揭，应将付款方式变更为一次性支付。合同签订后，被告支付了首付款177430元，但一直未能通过银行按揭方式支付余款177000元，原告通过多种方式联系被告，被告均己各种理由拖延，至今将近两年被告仍无支付诚意，由于被告不按时履行合同导致原告无法及时收回资金，为此，原告只能起诉要求解除合同，并按合同第七条第1款第（1）点要求被告按合同总价款的20％承担违约责任。请人民法院依法受理并支持原告的诉求。 被告黄某、蒋某辨称，1、起诉状诉称“合同签订后，被告支付了首款177430元，但一直未能通过银行按揭方式支付余款177000元”与事实不符，事实是，被告与原告于2015年12月8日签订的商品房买卖合同是购买28商铺一层平面图（商铺），但原告交付的商铺是负一层平面图（商铺），商业银行经审查，合同商铺与实际商铺不一致而拒绝按揭贷款。2、起诉状诉称：“原告要求解除合同，并要求被告承担合同总价款的20%违约金”其诉称没有证据事实依据和法律依据。原告没有依据合同要求交付被告商品房及商铺，造成该商铺失去原有的商业价值，也导致商业银行不能按揭贷款，原告违约在先，其一切责任由原告承担，原告要求被告承担合同总价款的20%违约金没有事实和法律依据。1、被告同意解除合同，但原告需退还购房款及利息；2、被告不存在违约，被告不能按期支付购房款，是由于原告重大过错造成的，过错就是将原合同、房号擅自改为负一层28号房，致使被告不能从银行处取得贷款，从而导致客观上的履行不能。3、合同上约定的违约金只具有补偿性质，不具有惩罚性质，其功能只是补偿实际损失，违约金过高或者过低，由法官适当调整，现由于房价逐年提高，原告不仅没有损失，反而因为迟延出售房屋而获利。4、原告方存在其它重大的违约行为，其实际的商铺没有烟道、窗户，层高部分没有达到合同约定的四点八米高。因此原告方存在欺诈行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了材料，并组织当事人进行了证据交换，对证据、本院调取的材料进行质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证，有异议的，因与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原告桂林聚豪房地产开发有限公司（出卖人）与被告蒋某、黄某（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件一至六，合同及附件主要约定：“被告购买原告开发的位于临桂区的花样年?麓湖国际社区C5幢1层28号商铺，建筑面积27.15平方米，每平方米13379.77元，总房款为354430元，被告采用商业银行贷款方式支付房款，首付款为177430元，余款177000元在一个月内通过银行按揭方式支付，如无法按揭，应将付款方式变更为一次性支付；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金；如按揭银行不予批准贷款或因买受人不符合银行贷款条件无法办理银行贷款（包括但不限与因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获银行审批通过的情况的）买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款；如银行批准的按揭贷款数额低于买受人申请数额，买受人应在出卖人通知之日起二十日内付清差额部分购房款。买受人逾期不支付的，按买卖合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任等”。合同签订后，被告支付了首付款177430元，契税和印花税10810.12元，预售登记费550元，抵押费550元，公证费200元、团购费10000元，其中契税和印花税10810.12元由临桂县地方税务局收取。商业银行审查原告与被告签订的《商品房买卖合同》，因合同商铺与实际商铺不一致，商业银行拒绝向被告发放贷款。被告一直未能通过银行按揭方式支付余款177000元。之后，原告认为自己出现笔误，将与被告签订的《商品房买卖合同》及附件上本应写成“C5幢某号商铺”的内容写成了“C5幢某号商铺”，遂通知被告李靖进行合同变更，被告李靖认为购买的商铺与合同约定不符，不同意变更，要求原告退款并支付利息，双方未能达成一致意见后，原告诉至法院，请作出如期诉请的判决。 原告在其提供的证据《商品房买卖合同》及附件上将内容“C5幢1层28号商铺”变更为“C5幢某号商铺”，未与被告协商同意，被告对此不予认可。 另查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经在房管所备案，但约定的商铺还未交付。经释明，被告未向本院提出反诉。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告桂林聚豪房地产开发有限公司与被告蒋某、黄某签订《商品房买卖合同》及附件一至六，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方依法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告在其提供的证据《商品房买卖合同》及附件上将内容“C5幢1层28号商铺”变更为“C5幢某号商铺”，未与被告协商同意，应属无效行为。原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件一至六后，被告未通过银行按揭方式支付余款，现原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》、全部附件及被告协助原告到桂林市临桂区房地产管理所办理所涉房屋的解除备案手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告约定的商铺并未实际交付，原告要求被告交还商铺的请求，没有事实依据，本院不予支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》的商铺与实际商铺不一致，导致被告未通过银行按揭方式支付余款，系原告自身原因造成的后果，应归责于原告，由原告承担责任。被告并不存在过错，被告不应当承担违约责任，同时，原告与被告双方对上述情形未在合同中约定，原告也未提供证据证明被告存在违约的情形，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告以原告通过多种方式联系被告，被告未履行还款义务等要求被告承担违约责任的理由，没有法律依据，本院不予采信。被告不承担违约责任的抗辩，有事实依据，本院予以采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案合同解除后，原告应将收到被告交付的所有房款及相关费用退回被告，即原告退回房款177430元，团购费10000元，预售登记费550元，抵押费550元，公证费200元，共计188730元给被告，至于原告向临桂县地方税务局缴纳的契税和印花税10810.12元，在本合同解除后，被告可自行到临桂县地方税务局办取。对被告提出的损失，本案经本院释明后，被告未向本院提出反诉，在合同解除后，被告可以通过法律途径再行维护自己的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林聚豪房地产开发有限公司与被告蒋某、黄某于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六； 二、被告蒋某、黄某协助原告桂林聚豪房地产开发有限公司到桂林市临桂区房地产管理所办理解除合同约定的房屋的备案手续； 三、原告桂林聚豪房地产开发有限公司退回购房款等费用188730元给被告蒋某、黄某； 四、驳回原告桂林聚豪房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费7680元，因适用简易程序，依法减半收取3840元，由原告桂林聚豪房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费7680元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 杨 华 二〇一七年十二月二十七日 书记员 黄美萍