广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初12271号原告：张巨兴，男，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：陈宁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：冯树煊，男，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：张肖嫦，女，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：冯树煊（是被告张肖嫦配偶），男。第三人：张逢矩，男，汉族，身份证住址广州市白云区。原告张巨兴与被告冯树煊、张肖嫦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈宁、李倩雯，被告冯树煊兼被告张肖嫦的委托代理人，第三人张逢矩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月21日，两被告以改建广州白云区竹料××商业中心×栋（共八层）资金短缺为由，原告、张逢矩与两被告签订《房屋转让协议》，约定：两被告将广州白云区竹料××商业中心×栋第7、8层，每层作价2000000元，总共以4000000转让给原告；原告、张逢矩于2015年4月21日一次性支付400000元，协议生效8天内支付第一期600000元，大堂天井开工支付第二期1000000元，大堂天井改建完成后第三期支付余款2000000元。同日，被告冯树煊出具收据，确认收到购房款1000000元（原告交付500000元，张逢矩交付500000元）。2015年5月1日，原告与被告冯树煊签订了补充协议，约定同意大堂天井开工，第二期1000000元可以提前支付。同日，被告冯树煊出具收据，确认收到第二期购房款1000000元。2015年7月11日，被告冯树煊向原告提供E幢改造方案时间表，载明：大堂天井开工时间应在2015年7月20日前，大堂天井改建完成时间应在2015年9月30日前。2015年9月2日，两被告找到原告、张逢矩，告知由于改建房屋存在资金缺口，无法启动房屋装饰工程，经协商双方同意对2015年4月21日签订的《房屋转让协议》进行变更，重新签订《转让楼房协议》，约定：被告冯树煊将广州白云区竹料豪华商业中心E栋第6、7、8层每层作价2000000元，总共以6000000元转让给原告；原告、张逢矩于2015年9月2日支付3000000元，大堂天井开工支付1000000元，大楼装饰工程完成后二日内支付余款2000000元。同日，原告为了履行2015年9月2日签订《转让楼房协议》内容中支付3000000元的义务，与两被告又签订《转让楼房补充协议》，约定：原告、张逢矩出资1000000元，用于投资加建白云区竹料××商务中心×栋每层天井、大堂、外墙批荡、报装第一次消防。但两被告完成广州白云区竹料××商业中心×栋（共八层）改建工程后，在未协助原告、张逢矩办理产权情况下，私自将上述房屋变卖，导致原告无法取得×栋第6、7、8（共3层）房屋的所有权。而后，原告、张逢矩得知房屋已变卖后，多次与两被告联系，只返还部分购房款给原告、张逢矩。至今尚欠1650000元。2016年9月9日，原告与张逢矩签订《债权转让协议书》，约定：张逢矩将其享有的于2015年4月21日签订的《房屋转让协议》、2015年5月1日签订的《补充协议》、2015年9月2日签订的《转让楼房协议》和《转让楼房补充协议》债权转让给原告。原告多次要求两被告归还剩余的购房款未果，为了维护自己的权益，请求法院判令：一、两被告返还原告购房款1650000元；二、两被告向原告支付逾期利息（利息以1650000元为本金，从2015年12月3日起按年利率6%计至实际清偿之日；三、诉讼费由两被告承担。被告冯树煊、张肖嫦共同辩称：对买卖房屋的事实没有异议。原告要求我返还购房款1650000元我没有异议，但合同已经中止了，房屋转让协议双方已经解除了，解除后双方一致同意购房款1650000元作为借款。双方就被告所欠原告的截止2016年8月30日的债务进行了结算，共欠原告款项是3250000元。第三人张逢矩述称：当时是3000000元的购房款，我和原告各给1500000元，各占一半份额，后来房屋转让协议没有履行，各方约定协商退款加上违约金，共退款3350000元，其中退给原告1650000元，退给我1700000元。后来两被告加上利息一共向我清偿了1800000元。2015年12月17日我向被告出具了收条，并把6个宅基地证交还给被告冯树煊。2016年7月31日，原告与被告冯树煊对所有的借款进行结算，最后确认了一个还款数额。经审理查明：被告冯树煊与被告张肖嫦系夫妻关系。2015年4月21日，原告、张逢矩与两被告签订了房屋转让协议，协议约定：位于竹料路口竹料××商务中心×栋共**属于甲方（指被告冯树煊、张肖嫦，下同）物业，因甲方资金短缺，经甲乙双方协商一致，甲方将该楼改建完善为准，2至8层每层按现状作价2000000元转让给乙方（指原告、张逢矩，下同），乙方同意受让7、8层共2层；转让总金额共4000000元；签订本协议时，乙方一次性支付2层费用的10%即400000元给甲方，在本协议生效后8日内，第一期支付600000元，第二期待大堂天井开工3日内付1000000元，第三期余款共2000000元在该楼大堂及天井改建完善后出甲方支付。及后，原告、张逢矩分别向被告冯树煊支付了500000元共1000000元。2015年5月1日，原告、张逢矩再次向被告冯树煊支付了第二期款项共1000000元。2015年9月2日，双方对房屋转让协议的部分内容进行了变更。2015年11月29日，原告与被告冯树煊签订了还款协议，协议约定：被告冯树煊欠原告1650000元于2015年12月2日一次性归还；被告冯树煊还清1650000元后原告即时退回京溪犀牛路××号商铺六个宅基地使用证转由张逢矩保管；被告冯树煊与原告、张逢矩签订的竹料路口×幢第二层抵押借款合同及×幢楼房转让合作作废无效，原告无条件退回所签订的合同及手续。2016年7月31日，经对之前双方的款项进行结算，被告冯树煊向原告出具了还款保证书，保证书载明，“现冯树煊欠张巨兴到2016年8月30日止共欠叁佰贰拾伍万元整（3250000元正）人民币（含利息、违约金）。现双方自愿达成还款计划：一、冯树煊在2016年7月31日中午12：00前还伍万元（50000元正）人民币。二、冯树煊在2016年8月15日中午12：00前还壹佰万元整（1000000元正）人民币。三、冯树煊在2016年8月30日中午12：00前还壹佰万元整（1000000元正）人民币。如冯树煊未能按期归还以上三期共贰佰零五万元整（2050000元正）人民币，则需重新按照共叁佰贰拾伍万元整（3250000元正）人民币（含利息、违约金）的总数还款张巨兴，直至还清为止，并申请法院执行。”还款保证书有原告与被告冯树煊的签名。同日，被告冯树煊向原告支付了50000元。另查，2016年8月16日、2016年8月30日、2016年9月8日、2016年10月6日，被告冯树煊向原告分别支付了10000元、15000元、10000元、17000元共52000元。2016年8月23日、2016年8月28日、2016年9月4日、2016年10月5日、2016年10月6日，被告张肖嫦向原告分别支付了20000元、20000元、15000元、20000元、13000元共88000元。2016年9月30日，张逢矩与原告签订了债权转让协议书，协议约定，张逢矩将涉案合同项下的债权转让给原告。再查，本院（2016）粤0111民初12265号民事判决书认定，被告冯树煊、张肖嫦于2015年3月1日向原告借款680000元，并判决被告冯树煊、张肖嫦给付原告680000元及逾期利息。本院（2016）粤0111民初12268号民事判决书认定，原告向被告冯树煊、张肖嫦支付了购房款768000元，并判决被告冯树煊、张肖嫦给付原告768000元及逾期利息。本院（2016）粤0111民初12269号民事判决书认定，被告冯树煊、张肖嫦于2015年2月12日向原告借款564000元，并判决被告冯树煊、张肖嫦给付原告564000元及逾期利息。本院（2016）粤0111民初12270号民事判决书认定，原告于2015年2月10日向被告冯树煊、张肖嫦出借了600000元且受让了张逢矩2016年9月30日转让的600000元债权，并判决被告冯树煊、张肖嫦给付原告1200000元及逾期利息。本院（2016）粤0111民初12272号民事判决书判决，被告冯树煊、张肖嫦给付原告580000元及逾期利息，该580000元包括了原告出借的448000元部分及受让张逢矩的132000元债权。庭审中，张逢矩表示两被告已向其清偿涉案合同项下的债务。以上事实，有抵押借款合同、收据、还款保证书、银行流水明细、债权转让协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋转让协议终止后，被告冯树煊与原告协商一致将购房款作欠款处理且双方于2016年7月31日对之前欠款进行了结算，双方均确认被告冯树煊共欠原告3250000元（含利息、违约金），视为双方就欠款金额、还款时间和支付方式重新达成一致，本院对此予以确认。扣减签订还款保证书当日及之后两被告陆续偿还的190000元（50000元＋52000元＋88000元），两被告还应当偿还原告3060000元（3250000元－190000元）。不计算原告受让的张逢矩的债权，两被告所欠原告的款项在（2016）粤0111民初12265号民事判决书、（2016）粤0111民初12268号民事判决书、（2016）粤0111民初12269号民事判决书、（2016）粤0111民初12270号民事判决书和（2016）粤0111民初12272号民事判决书已经法院认定且上述判决认定的欠款金额总额已等于3060000元，因此，本院在本案中对原告的诉讼请求不予支持。至于债权转让协议，张逢矩表示两被告已向其清偿涉案合同项下的债务，张逢矩与两被告之间就涉案合同项下的债务已经消灭，故本院对债权转让协议不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告张巨兴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20541元，由原告张巨兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  林润兰人民陪审员  刘艳嫦二〇一七年十二月二十日书 记 员  雷恩儿林燕好林燕好