山西省长治市中级人民法院民事判决书（2017）晋04民终2765号上诉人（原审第三人）：张海强，男，1976年10月25日生，汉族，住山西省屯留县渔泽镇常村矿社区东胜苑小区16栋6单元301室。委托诉讼代理人：朱强，山西黎蜀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屯留县机关事务管理中心。住所地：屯留县麟绛东大街051号。法定代表人：张小平，主任委托诉讼代理人：原岩，屯留县机关事务管理中心法律顾问。原审被告：王景太，男，1955年2月14日生，汉族，住屯留县麟绛镇东堰村。委托诉讼代理人：王斌，男，1981年5月15日生，华北机电学校教师，住长治市延安南路康乐小区，系王景太之子。上诉人张海强与被上诉人屯留县机关事务管理中心(以下简称管理中心)、原审被告王景太租赁合同纠纷一案，不服山西省屯留县人民法院（2017）晋0424民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张海强及其委托诉讼代理人朱强，被上诉人管理中心的委托诉讼代理人原岩，原审被告王景太及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海强上诉请求：撤销（2017)晋0424民初925号民事判决书第二项，依法改判上诉人不承担房屋占用使用费；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1、一审法院适用程序不当，上诉人不是本案适格诉讼主体。屯留县机关事务管理中心于2016年3月2日、2016年5月17日分别向王景太、上诉人送达解除租赁关系的通知，上诉人于该时间收到通知之日起，已与被上诉人的租赁合同关系终止，没有任何租赁意义上的法律关系，所以以次承租人追加为本案第三人属于程序不当。2、一审判决判决依据被上诉人作出的评估报告的有效期为2016年5月3日至2017年5月2日，该报告估价目的在一年内实现，超过一年需重新进行评估，且该评估报告又为被上诉人单方委托，故一审法院依据该评估报告作为证据计算房屋占用费错误，从2016年1月1日至今，被上诉人对承租的房屋采取了停电、停水措施，已不具备商铺用途、不能合法、持续使用。在丧失了租房用途的情况下，上诉人己经对所涉租赁房屋进行退腾，并没有实际占有、使用。因此，判决上诉人承担2015年12月至2017年7月26日期间的房屋占有费没有法律依据。管理中心辩称：1、上诉人作为本案的诉讼主体是正确的，上诉人与本案租赁房屋有直接的利害关系；2、一审判决依据评估报告并无不当，原评估报告是2016年5月3日到2017年5月2日，被上诉人起诉截止日期是2017年7月6日，期限仅有2个月，房屋租赁价格并没有发生变化。上诉人并没有提出重新评估的申请。该房屋王景太已经经营多年，并且该房屋具有土地使用证，是合法的。3、停电停水并不是不允许经营，是让租赁户自行与交电部门建立关系。上诉人占有房屋是侵权行为，应当赔偿实际占用的赔偿损失，上诉人所说的腾空、交付没有履行交付义务，我们不清楚，应当承担实际占用的损失。王景太述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原告管理中心向一审法院起诉请求：判令被告腾出并向原告交回所占有的位于屯留县乡镇局焦炭公司楼下南3号二间临街门面房屋；判令被告赔偿2016年1月1日至今实际占有期间给原告造成的租金损失68358.2元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，王景太原系屯留县乡镇局焦炭公司职工。2012年7月1日王景太与屯留县焦炭运销有限责任公司签订《利润承包合同书》，合同约定屯留县焦炭运销有限责任公司将二间门面房承包给王景太使用，每年1月10日前向屯留县焦炭运销有限责任公司交纳利润10000元，承包期限从2012年7月1日起至2015年12月31日止。2015年6月30日，王景太与张海强口头约定，租赁该房屋一年，租金50000元于6月底一次性付清，后张海强陆续交纳房租35000元。2014年10月21日，屯留县人民政府作出屯政发【2014】65号文件，“屯留县人民政府关于县直党政机关事业单位办公用房实行集中统一管理的实施意见”，意见中确定已经出租的门面房到期后按时收回，经县政府批准同意出租的，由管理中心组织公开招标租赁。屯政办发【2014】99号文件印发了“屯留县县直党政机关事业单位办公用房集中统一管理实施方案”，方案中确定管理中心负责县直党政机关事业单位出租门面房统一管理、公开招标、租赁。2015年12月8日，屯留县焦炭运销有限责任公司因公司销售体制改革向屯留县县委、县政府申请对国有资产门面房19间、库房18间、公车9辆进行接管。现该门面房的国有土地使用证由管理中心持有。2016年3月2日管理中心给王景太送达通知，通知该门面房由管理中心管理租赁，因王景太原租赁合同到期，对于门面房的出租原则上优先原承租户，原承租户在规定之日内到管理中心办理租赁手续，未办理者视为自动放弃续租，管理中心将该房另外出租。2016年5月17日，管理中心通知张海强于2016年5月24日前到管理中心办理续租、补费或腾退手续。在规定之日未办理的，视为自动放弃续租，管理中心将另外出租，同时启动司法程序，对不腾退门面房和未补缴所欠租赁费者采取强制措施予以追缴欠费和封门。2016年3月，管理中心委托山西信弘达房地产估价咨询有限公司对本案中争议房屋出租价格进行评估，评估采用比较法计算的结果确定估价对象于价值时点2016年3月11日的市场租金情况为年总租金43700元。一审法院认为，管理中心依据相关政策文件享有对本案中争议房屋的管理租赁权利，其作为本案的原告诉讼主体适格。王景太与屯留县焦炭运销有限责任公司签订合同，管理中心接管房屋后该租赁合同对屯留县焦炭运销有限责任公司的约束力同样适用于管理中心，合同到期后在管理中心未对王景太继续租赁提出异议之前，双方之间形成不定期租赁关系。在管理中心向王景太送达通知后，双方之间的租赁关系从通知送达之日解除。王景太与张海强未签定租赁合同，双方之间在王景太承租房屋的有效期内形成不定期租赁关系，在王景太与管理中心合同解除后，张海强亦无权继续租用该房屋。依据张海强提供的证据及其当庭陈述，其在2015年12月，因房屋产权问题其闭门歇业，但其未向转租人王景太交付房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，张海强应将房屋交付管理中心或王景太。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案中张海强未履行房屋交付义务，应视为至2017年7月26日该房屋仍为张海强占有，该时间段房屋租赁费的损失应由张海强承担。2017年7月26日后的费用另案主张。该房屋从2016年1月1日至3月11日的房屋租赁费按原合同每年10000元计算为1945元，由王景太承担，2016年3月12日至2017年7月26日的房屋占用费按每年43700元计算为60102.5元，由房屋占用人张海强承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告王景太于本判决生效后十五日内支付原告屯留县机关事务管理中心房屋租赁费1945元。二、第三人张海强于本判决生效后十五日内向原告屯留县机关事务管理中心交付所占用房屋，并支付房屋占用费60102.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费754元，由被告王景太承担54元，第三人张海强承担700元。二审查明的事实与一审认定事实基本一致。二审期间，上诉人张海强补充新证据：证据一、山西省屯留县人民法院通知书一份，欲证明上诉人在参加一审诉讼时已经不是本案的次承租人。证据二、2017年12月10日马小玲（音）出具的情况说明一份，欲证明2016年1月1日起上诉人承租的该房屋已经停电停水，至今仍未恢复正常，已不具备商铺的合法使用条件。证据三、提供录音资料两份，光盘两张附内容摘要，欲证明2016年6月被上诉人工作人员崔荣堂电话通知上诉人交租赁费，上诉人明确表示不再承租。证据四、证人宋素云、郭芳出庭作证；欲证明2015年12月接到通知，说要停电停水，搬走货物后就关门了，被上诉人管理中心综合质证意见为：对通知书认可，在庭审期间他是实际占有人，一审法院通知其参加诉讼并无不当，证人证言片面，并没有提供其他相应的证据。视频资料只能说明他自己不干了，并不能证明他把房屋交于转租人王景太或被上诉人。对证人的质证意见，并没有证明停电停水的原因。停业并不代表将房屋交给被上诉人，该证言与我们下发的通知内容相互矛盾。原审被告王景太对该证据未发表意见。被上诉人管理中心提供证据:山西信弘达房地产估价咨询有限公司评估报告,欲证明房屋租赁费重新进行了计算。上诉人质证意见:该证据不是一审期间提供，也不属于新证据，在该报告中很多条件不明确，客观上该房屋已停电停水，已不具备商铺使用功能，故不能作为证据使用。本院认为，原屯留县焦炭运销公司与王景太签订的租赁合同到期日为2015年12月31日，合同期间，2015年6月30日王景太口头将该房屋转租给张海强。2016年5月17日管理中心向张海强送达通知的行为，应视为对上述转租行为的认可。张海强未按照该通知书与管理中心办理续租手续继续占用房屋，应视为双方形成不定期租赁合同关系。管理中心委托山西信弘达房地产估价咨询有限公司对房屋进行评估的原则为最高最佳使用原则，即评估对象价值达到最大化的一种使用。故上述评估报告不适用于本案，原审按照评估报告计算租赁费不妥应予更正，其租赁费仍应按原合同执行。原审法院认定该房屋从2016年1月1日至3月11日的房屋租赁费按原合同每年10000元计算为1945元，由王景太承担，双方对此均无异议，本院予以确认。张海强从2016年3月12日至2017年7月26日一直占用该房屋，故此期间的租赁费应由张海强承担，即10000元/年÷12个月×16个月=13333元，由张海强承担。综上所述，张海强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持山西省屯留县人民法院（2017）晋0424民初925号民事判决第一项；二、撤销山西省屯留县人民法院（2017）晋0424民初925号民事判决第二项；三、张海强本判决生效后十五日内支付屯留县机关事务管理中心房屋租赁费13333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费754元，由王景太承担54元，张海强承担700元；二审诉讼费1303元，由张海强承担290元，屯留县机关事务管理中心承担1013元。本判决为终审判决。审 判 长 范进斌审 判 员 常旭光代理审判员 张鸣森 二0一七年十二月十九日书 记 员 崔璐璐