安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1502民初5112号 原告:潘忠安,男,1958年10月10日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 原告:吴莉,女,1964年3月7日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 上述俩原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：尤良旺，安徽英锐律师事务所律师。 上述俩原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：尤健，安徽英锐律师事务所律师。 被告:许兵，曾用名潘兵,男,1980年4月15日出生,汉族,住六安市城东开发区。 被告:陈明翠,女,1983年5月3日出生,汉族,住六安市城东开发区。 上述俩被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：王兆文，安徽大别山律师事务所律师。 原告潘忠安、吴莉与被告许兵、陈明翠财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘忠安、吴莉的共同委托诉讼代理人尤良旺、尤健，被告许兵、陈明翠及其共同委托诉讼代理人王兆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘忠安、吴莉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告赔偿原告财产损失2041900元；2、请求人民法院判令被告赔偿原告房产评估费10200元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告于1993年登记结婚，2001年原告潘忠安以安徽六安东海路桥工程有限公司名义承建六安开发区纬三路公路，公路建成后，开发区以东海小区土地出让给原告潘忠安用于抵付工程款。后原告潘忠安与案外人陈东明成立六安市金安区安得商品房开发有限公司，在东海小区土地建设商品房对外出售，涉案房产最初出售给案外人杨宜贵，但未办理房产证，杨宜贵去世后，原告从其家属处将涉案房屋回购。由于家庭原因，2002年11月17日，原告潘忠安以被告许兵的名义与六安市金安区安得商品房开发有限公司签订《房屋购销合同》，2007年11月14日以被告许兵名义办理房产登记，并取得房产证，产权证号为“房地权开发区字第××号”。原告取得上述房屋后，一直将房屋租赁给他人经营，2009年7月22日，被告许兵向原告出具《房产权证说明》，证明登记在被告许兵名下的涉案房产系原告吴莉所有。2014年被告许兵将涉案房屋出卖给案外人李响，两原告知晓房屋出卖的事实后，多次要求被告返还房屋或赔偿房屋损失均被拒绝，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告许兵、陈明翠辩称，一、被答辩人要求答辩人赔偿其财产损失2041900元及房产评估费10200元无事实和法律依据。案涉房屋六安经济开发区东海小区住房一套，房屋初始房产证号为第××号。该房系答辩人在2002年11月17日通过被答辩人潘忠安签订房屋购销合同购买，而被答辩人称系其从案外人杨宜贵家属处将涉案房屋回购不属实，也与房屋购销合同内容不符。2007年11月，房屋产权登记为答辩人许兵所有，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，房屋属于不动产，该不动产物权应当依法以不动产登记部门登记的权利人确定。答辩人作为房屋的合法所有权人，依据《物权法》第三十九条规定，享有占有、使用、收益、处分的权利，答辩人转让房产属于有权合法转让，不是擅自买卖，不构成侵害被答辩人的财产权益。涉案房产在不动产登记部门未撤销登记、变更登记或者在未经法定机关重新确定权属之前，被答辩人潘忠安、吴莉对诉争房产不享有不动产物权，故被答辩人无权要求答辩人赔偿其财产损失，其第一、二项诉讼请求于法无据。二、《房产权证说明》不能发生物权变更的效力，也不能认定被答辩人潘忠安、吴莉对房产享有不动产物权。双方系亲戚，答辩人在购房前长期在被答辩人处工作，被答辩人潘忠安以房抵债形式为答辩人垫付购房资金，答辩人于2002年11月17日从六安市金安区安得商品房开发公司购置该处房产，合同中未涉及杨宜贵。后于2007年11月14日办理该房产权证。2009年7月，被答辩人夫妇经营的元和公司资金周转困难，因急于支付六安元和生态农业有限公司的工资款，找答辩人用该套房产帮助其到六安农联社办理银行抵押贷款。在房产抵押贷款办理之前，被答辩人潘忠安担心答辩人不同意为其办理抵押贷款，加之当时答辩人也没有向被答辩人付清房屋垫付款，双方关于购房垫付款的债权债务尚存在，2009年7月22日，答辩人按照被答辩人潘忠安的口述书写了《房产权证说明》，目的在于消除答辩人代替其贷款产生不利后果的顾虑。该份《房产权证说明》产生于被答辩人要求答辩人为其抵押贷款之前，说明内容的核心意思是抵押贷款与答辩人无关，房产与答辩人无关，该说明形成的时间不是在答辩人购房前或者在办理产权证时，而是在贷款前。《房产权证说明》上没有陈明翠的签字确认，对陈明翠没有法律约束力，但被答辩人将陈明翠列为被告以及在另案中查封陈明翠的夫妻共同财产说明了陈明翠与涉案房产有关联，该说明也不能认定为当事人各方对房产产权的合法处分，双方并没有达成合意，且说明的内容不符合《物权法》规定的不动产物权登记生效的规定，不能发生物权变更或消灭的法律效力，也不是确认被答辩人对房产享有所有权的合法依据。三、答辩人没有侵害被答辩人的财产权，被答辩人诉讼主体不适格。本案不是确权之诉，而是财产损害赔偿之诉。被答辩人主张财产损害赔偿权利，首先要证明自己是诉争房产的所有权人，而涉案房产在权属登记未被撤销前不能认定被答辩人对该房享有所有权。由于双方没有关于垫付款未付被答辩人保留房产所有权的约定，另外从签合同代购房产、办理房产证的情况来看，被答辩人没有保留房产所有权特别约定的情形存在，被答辩人前期的垫付款债权不能直接等同于其必然享有不动产物权。答辩人作为该房的物权人依法对房产享有处分权，转让房产合法有效。结合全案来看，因被答辩人拖欠银行抵押贷款长期不还，答辩人因银行追债不得不代替被答辩人偿还银行债务，后答辩人为清偿银行本息又另向他人借款代替被答辩人结清本息合计120.4万元后才转让房产，答辩人出售房产所得价款实际已经用于偿还被答辩人所欠的债务，答辩人在代偿债务后也没有向被答辩人另外追偿或讨要，答辩人后期以代偿债务的形式抵销前期所欠被答辩人的房屋垫付款，答辩人原欠被答辩人的购房债务已经偿还，答辩人已超额向被答辩人支付购房款，是有偿取得房屋，而不是没有付款的纯粹挂户，故答辩人向案外人出卖房产不存在侵害被答辩人的财产，原告起诉被告要求财产损害赔偿的诉讼主体不适格。综上，被答辩人诉请赔偿财产损失无事实与法律依据，请法庭查实后依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据本院作如下认证： 对于原告潘忠安、吴莉提交的证据一两原告身份证、结婚证复印件，证据二两被告户籍信息查询单，证据三《建设工程勘察合同》、《建设工程施工合同》，证据五《房屋买卖合同》、完税情况证明、住宅专项维修资金专用收据，证据六（2016）皖1502民初1128号民事裁定书，被告许兵、陈明翠对其真实性均不持异议，本院予以认定，并在卷佐证。对于原告提交的证据四房产权证说明、情况说明、房屋租赁协议（两份）与证据九孙模恒调查笔录及身份证复印件之间相互印证，可以证实六安经济开发区东海小区商住楼20号房屋系原告潘忠安通过抵账取得后登记于被告许兵名下，后由原告吴莉委托刘玲向外出租，收取租金的事实。对于原告提交的证据七安徽国华房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》、证据八评估费发票的真实性，本院予以认定，可以证实经本院委托，安徽国华房地产土地评估有限公司于2016年6月15日作出《房地产估价报告》，估价对象在价值时点2016年5月25日的市场价值：单价为8019元∕平方米，总价为204.19万元。原告潘忠安、吴莉支付评估费10200元。 对于被告许兵、陈明翠提交的证据一被告身份证，结婚证（复印件），证据二房屋购销合同，房屋所有权申请登记表，购房税务发票，房屋买卖契税发票，房地产权证（原证号444451；新证号4146066）的真实性，原告方不持异议，本院予以认定，可以证实2002年11月17日，以许兵名义与六安市金安区安得商品房开发公司签订《房屋购销合同》，购买六安经济开发区东海小区商住楼20号房屋，房屋总面积246平方米，房屋总价112668元；2007年11月14日办理的房地产权证，（产权证号：房地权开发区字第××号，登记面积：246.23平方米）；2012年10月31日重新办理的房地产权证（产权证号：房地权经开字第××号，登记面积：254.63平方米）的事实。被告许兵、陈明翠提交的证据三房地产他项权证，《最高额抵押（质押）合同》，《借款合同》，照片，银行电子转账凭证（流水号：5105060055）；证据四收回贷款凭证（编号：1006559703）的真实性本院予以认定，可以证实2009年8月21日，以被告许兵名义向六安市郊区农村信用合作联社借款50万元，并以上述房产提供抵押，办理了他项权证，2012年8月31日被告许兵还清该笔借款本息的事实。被告许兵、陈明翠提交的证据五证人朱某的证言、收条、银行转账凭证与本案无关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年原告潘忠安通过抵账方式从六安市金安区安得商品房开发公司取得六安经济开发区东海小区一套房屋。同年11月17日，以许兵名义与六安市金安区安得商品房开发公司签订《房屋购销合同》，购买六安经济开发区东海小区商住楼20号房屋，房屋总面积246平方米，房屋总价112668元。该套房屋于2003年交付，后由原告潘忠安、吴莉夫妇向外出租，并收取租金。2007年11月14日办理房地产权证，该证记载：房地产权利人：许兵；产权证号：房地权开发区字第××号；登记面积：246.23平方米。 2009年7月22日，许兵向原告出具一份《房产权证说明》，内容为：“六安经济开发区东海小区一套商住房，登记号六房3230011542号；房产权证44××51号。该房产权原先是杨宜贵户名，因杨宜贵已故，此房现已过户我名下，由于当时我没有资金购买，所以房屋资金由吴莉全付。当时房产权证挂我名下，实际此套商住房不是我的，房产权证的产权证归吴莉所有，与我无关。特此说明。注：该房屋产权证在社会上抵押贷款等方面与我无关，房产权证不是我的，房产权证与我无任何关系”。 2009年8月21日，许兵与六安市郊区农村信用合作联社签订《借款合同》，向该行借款50万元，并以上述房产提供抵押，该行办理了他项权证（房地产他证金安字第××号）。2012年8月31日被告许兵还清了贷款本息，并解除抵押。同年10月31日许兵重新为该处房产办理了房地产权证，产权证号变更为：房地权经开字第××号，登记面积为：254.63平方米。 2014年7月17日，被告许兵、陈明翠与案外人李响签订一份《房屋买卖合同》，将涉案房产以115万元的价格出卖给李响，并办理了过户登记。 2014年9月份左右，原告到涉案房屋收取租金时得知房屋已经被出售的事实，后因与许兵协商未果，而于2016年3月8日以吴莉的名义向本院提起诉讼，要求许兵赔偿财产损失204.19万元。该案在审理过程中，本院对涉案房屋委托评估机构进行房地产价值评估，安徽国华房地产土地评估有限公司于2016年6月15日作出《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象在价值时点2016年5月25日的市场价值：单价为8019元∕平方米，总价为204.19万元”。吴莉支付评估费10200元。2016年9月26日，本院作出（2016）皖1502民初1128号民事裁定书，认为：因本案争议的房屋来源于潘忠安与吴莉婚姻关系存续期间由潘忠安通过抵账而取得，现仅吴莉提起诉讼，而潘忠安没有起诉，原告起诉的主体存有遗漏，故依法裁定驳回原告吴莉的起诉。2016年11月24日，潘忠安、吴莉作为原告再次向本院提起诉讼。 另查明，原告潘忠安、吴莉系夫妻关系（1993年1月8日登记结婚），被告许兵、陈明翠系夫妻关系（2004年8月27日登记结婚），原告潘忠安系被告许兵舅父。 本院认为，本案争议的焦点为：一、六安经济开发区东海小区商住楼20号房屋在2014年7月17日出售给案外人李响之前的产权归属问题；二、被告许兵、陈明翠如构成侵权，如何承担侵权责任？ 针对焦点一、六安经济开发区东海小区商住楼20号房屋在2014年7月17日出售给案外人李响之前的产权归属问题。 本案诉争房产是2002年11月17日以许兵名义与六安市金安区安得商品房开发公司签订的《房屋购销合同》，2007年11月14日办理的房地产权证，产权登记所有人为许兵。但诉争房产的原始取得是原告潘忠安通过抵账取得，仅是利用许兵之名签订合同及办理了物权登记；2003年交房后，一直由潘忠安、吴莉占有并对外出租，收取租金至房屋出售给案外人止；被告许兵、陈明翠对一直未给付原告购房款的事实予以认可，且被告许兵于2009年7月22日，向原告出具一份《房产权证说明》也证明该处房产的房产权证挂户于其名下，房产权证的产权归吴莉所有的事实。以上事实有当事人陈述及书证相互印证，可以认定诉争房产系原告潘忠安通过抵账方式取得，原告潘忠安与吴莉系真实权利人。被告许兵辩称该处房产系在潘忠安抵账取得后，其从潘忠安、吴莉处购买，购房款是以租金抵付的意见，无证据证实，且与常理不符，本院不予采纳。关于被告许兵辩称2009年8月21日原告潘忠安以许兵名义向六安市郊区农村信用合作联社借款50万元，并以该房产设定抵押，2012年8月31日由其向案外人朱某借款以还清银行贷款本息，后向朱某还本付息共计120.4万元，该款应抵付原告购房款的意见，本院认为许兵为原告代偿借款的行为与本案不是同一法律关系，被告许兵可就代偿款项另行主张权利。 针对焦点二、被告许兵、陈明翠如构成侵权，如何承担侵权责任？ 被告许兵、陈明翠明知自己不是涉案房屋真实权利人，在真实权利人即原告潘忠安、吴莉不知情的情况下，于2014年7月17日将该房屋以115万元的价格出售给案外人李响，该行为已构成对两原告财产权益的侵害，应承担相应的民事侵权责任。因涉案房产已经出售给他人，且已经办理过户手续，无法返还原物，现原告要求两被告赔偿其相应损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案中，被告许兵、陈明翠侵害原告财产权益的时间为2014年7月17日，对于涉案房产虽在我院（2016）皖1502民初1128号案件中委托评估机构进行评估，但安徽国华房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》的评估报告价值时点为2016年5月25日，评估总价为204.19万元。根据房地产市场价格逐年增高的情形，该评估报告的评估价格明显高于2014年7月侵权行为发生时的市场价格，原告依据该份评估结论要求两被告赔偿财产损失204.19万元，明显不合理，本院不予支持。结合本案案情，基于被告处分涉案房产系原告潘忠安利用被告许兵之名签订合同并办理物权登记导致的法律后果，其自身亦存在过错的情形，且对于诉争房产在侵权行为发生时的市场价格，原、被告双方均不同意重新评估，本院确定以该房产出售价格115万元作为财产损失赔偿金额，两被告承担共同赔偿责任。对于评估费10200元，本院酌定由被告承担5800元，原告自行承担4400元。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条的规定，判决如下： 一、被告许兵、陈明翠共同赔偿原告潘忠安、吴莉财产损失1150000元； 二、驳回原告潘忠安、吴莉的其他诉讼请求。 上述第一项款于本判决生效之日起二十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23220元，由被告许兵、陈明翠负担13100元，原告潘忠安、吴莉负担10120元；案件评估费10200元，由被告许兵、陈明翠负担5800元，原告潘忠安、吴莉负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  傅诗庆 审 判 员  郁 莉 人民陪审员  王 莉 二〇一七年十二月七日 书 记 员  张 邃 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。