安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1407号 上诉人（原审被告）：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码：91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：桑成超,男,汉族,1986年4月13日出生,住安徽省寿县。 上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）因与被上诉人桑成超商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陆宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判不支付桑成超逾期交房违约金2135.62元；2.一、二审诉讼费由陆宇公司、桑成超负担。事实和理由：桑成超存在先前违约行为,一审未予以认定,显属有误。桑成超与陆宇公司互负违约之债,根据案涉合同的《补充协议》约定,陆宇公司有权延迟交房。案涉《商品房买卖合同》(预售)的《补充协议》第1条第(1)项约定,买受人选择办理住房按揭贷款的,买受人在签订该合同之日起7日内应按出卖人选择的贷款机构提交办理贷款所需要的资料及相关应由买受人承担的费用,如因买受人原因没有办理贷款手续的,视为买受人违约。该《补充协议》第七条第(2)项约定,出卖人按照合同第八条(实为第十一条)约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已经付清全部房价款(包括逾期付款违约金及相关办证费用)。若买受人未按该条约定日期付清全部房价款,出卖人有权推迟交付房屋。根据上述约定,在案证据证明案涉房屋签订合同之日为2017年5月28日,自该日起7日内即2017年6月4日前,桑成超应当提供按揭贷款资料,但是桑成超在2017年8月14日才办理完毕银行贷款。根据举证责任分配原则,桑成超应当证明在案涉房屋签订合同后7天内已经提交贷款资料。但是一审对该节事实没有认定。根据合同法等规定,合同当事人互负债务的,应当予以抵消。鉴于案涉《商品房买卖合同》(预售)和《补充协议》均为真实合法有效,合同双方当事人均应按照该合同和补充协议履行自己的义务,因此本案不应予以支持逾期交房违约金的诉请。 桑成超未答辩。 桑成超向一审法院起诉请求：陆宇公司支付桑成超逾期交房违约金11484.9元（从2018年12月31日至2019年4月30日止，每日按购房款的万分之二计算，至实际交付房屋之日止）；陆宇公司返还桑成超多收少交房屋面积部分的购房款17807.05元。 一审法院认定事实如下：2017年5月28日，出卖人陆宇公司与买受人桑成超签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，【预售许可证号为寿县（2017）房预售证第024号】。合同约定：……第三条商品房的基本情况……3.该商品房为9幢X单元8层804号。4.该商品房的预测面积共为93.28平方米……。该商品房产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按下列第2种方式计算该商品房价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5087.73元，总价款为474583元。第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年5月28日前支付首期房价款142583元。余款332000元向安徽寿县农村商业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列方式分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同……。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。……。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第4种方式处理……。4.双方自行约定：根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 一审另查明，涉案商品房合同约定面积93.28㎡，实际建筑面积89.78㎡，面积差额3.5㎡，合同单价为5087.73元/㎡，总房款为474583元，桑成超已付首付款142583元，余款332000元，桑成超于2017年8月14日通过与安徽寿县农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》予以支付。涉案房屋于2019年3月31日交付。上述事实有桑成超所举的身份证复印件、企业信息查询单、房屋买卖合同、收据2份、定金单复印件2份、寿县农商行住房按揭贷款合同、个人贷款银行流水、测绘图复印件及陆宇公司所举委托函复印件、选房定金单复印件，在卷佐证，足以认定。桑成超所举邹煜芳的交房通知书和商品房买卖合同及判决书打印件，与本案不具关联性不做评判。 一审法院认为，桑成超与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定，合法有效。当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，陆宇公司应于2018年12月31日前将案涉商品房交付桑成超使用，但陆宇公司未按合同约定履行交付房屋义务，陆宇公司应当承担违约责任，故对桑成超要求陆宇公司承担违约金的诉讼请求予以支持，违约金应按照合同约定的日万分之零点五，以474583元为基数，从2019年1月1日算至2019年3月31日，共计2135.62元（474583元×90日×0.05‰）。对桑成超超出部分的违约金的请求，不予支持。涉案商品房合同约定面积93.28㎡，实际建筑面积为89.78㎡，合同单价为5087.73元/㎡，面积差额3.5㎡，桑成超要求陆宇公司退还房屋面积差额购房款17807.05元（3.5㎡×5087.73元/㎡），符合双方合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.安徽省寿县陆宇投资发展有限公司赔偿桑成超逾期交房违约金2135.62元，于本判决生效后十日内履行完毕；2.安徽省寿县陆宇投资发展有限公司退还桑成超房屋面积差额购房款17807.05元，于本判决生效后十日内履行完毕；3.驳回桑成超的其他诉讼请求。案件受理费532.00元，减半收取266元（桑成超已预交），由桑成超负担126.00元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担140.00元。 二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：本案逾期交房的违约责任应否由陆宇公司承担，针对上述焦点问题，本院评判如下： 本院认为，桑成超为购买商品房，与陆宇公司签订《商品房买卖合同（预售）》，按照合同约定交房时间是2018年12月31日前，但陆宇公司实际交付时间是2019年3月31日，陆宇公司上诉认为根据《补充协议》的约定，其按期交房的前提条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金及相关办证费用），本案桑成超于2017年8月14日通过银行按揭方式已经付清剩余房款，已经按照《补充协议》的约定在合同约定交房日前付清全部房款，陆宇公司无权推迟交房。同时，陆宇公司认为按照《补充协议》第1条第（1）项约定，桑成超应在签订合同之日起7日内，即2017年6月4日前，按出卖人选择的贷款机构提交办理贷款所需要的资料及相关应由买受人承担的费用，但桑成超在2017年8月14日才办理完毕银行贷款，构成违约。本院认为，该条约定的是签订合同之日起7日内向贷款机构提交资料，并未约定何时贷款办理完毕，该约定与桑成超在2017年8月14日完成银行贷款不冲突，故陆宇公司上诉认为桑成超构成违约，双方互付债务应予以抵销的理由不能成立。 综上所述，陆宇公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 瑞 审判员 王元元 审判员 李 侠 二〇二〇年十一月四日 法官助理姚丽娅 书记员梁婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。