贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初7776号原告：贵阳银行股份有限公司龙井支行，地址在贵阳市遵义路25号城市方舟大厦。负责人：蔡嘉莉。委托诉讼代理人：蔡瑾，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201111813054。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201211878984。被告：陆文碧，女，汉族，1967年4月12日生，住贵州省贵阳市白云区。被告：杨天文，男，汉族，1963年8月7日生，住贵州省贵阳市白云区。被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，地址在贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。法定代表人:吴学文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。原告贵阳银行股份有限公司龙井支行与被告陆文碧、杨天文及贵州毕节大众房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡瑾、王静颖，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陆奎到庭参加诉讼。被告陆文碧、杨天文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告贵阳银行股份有限公司龙井支行向本院提出诉讼请求：1.被告杨天文、陆文碧立即偿还所欠原告借款7718767.93元、欠息（含利息及罚息）670752.48元（暂算至2017年6月14日）、复利67277.79元，共计8456798.2元，剩余利息、罚息、复利计算至本息付清之日止；2.被告杨天文、陆文碧立即向原告支付律师费5000元（实际产生的律师费用另行主张）；3.原告对抵押物毕节市6套商业用房享有优先受偿权；4.被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对1、2项诉讼请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费用全部由三被告承担。事实及理由：原告与被告陆文碧、杨天文、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于2015年7月16日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定：原告为贷款人向被告陆文碧（借款人、抵押人）出借7695000元用于购买位于毕节市6套商业用房，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司作为保证人，为上述借款承担连带保证人责任；合同还约定了以下主要内容：贷款期限为十年，还款方式为等额还款，每月归还88188.03元，贷款利率按浮动利率计算，即在贷款时间发放日人民银行公布的同期同档次贷款基准利水平上浮10%，借款逾期的罚息年利率为合同利率基准上上浮50%，还款方式为每月一号还款；被告陆文碧用其购买的前述毕节市6套商业用房为上述借款承担抵押担保责任。2015年7月22日，原告按合同约定向贵州毕节大众房地产开发有限责任公司支付了7695000元购房款，被告陆文碧2015年8月至12月按期足额还款，自2016年1月起经原告多次催收被告陆文碧、杨天文均未还款，截至2017年6月，陆文碧、杨天文共欠本金7718767.93元，欠息及罚息共738030.27元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决支持如前诉请。被告陆文碧、杨天文未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司辩称：1.原告与借款人串通骗取贷款，因损害国家利益，案涉商业用房贷款借款（抵押）合同无效，合同关于担保条款的约定无效。借款人全款向答辩人购买了案涉商铺，并办理了商品房预售合同备案登记。之后借款人称其已与贵阳银行龙井支行行长联系，只要将已备案的商品房预售合同撤销，另行签订商品房买卖合同，可以重新办理银行按揭贷款，按揭贷款归其本人使用。于是答辩人按其要求协助撤销备案，并重新签订商品房买卖合同。借款人实际上是全款支付大众房开公司购房款，其向原告借款是因差钱原告垫款，于是借款人与原告要求大众房开撤销大众房开与原告履行的买卖合同，实际上是借款人借新还旧。2.答辩人对外提供担保未经公司股东同意，担保无效。根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，答辩人对借款人向原告提供连带保证责任，未经公司股东同意，应属无效。3.贵阳银行应先就案涉商品房实现债权。本案借款人提供了案涉商品房作为贷款担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，原告应先就案涉商品房的担保实现债权。4.原告主张的罚息过高，请法院予以调整，其关于复利的主张不应该得到支持。经审理查明：2015年7月16日，原告（甲方）与被告陆文碧（乙方）、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（丙方）签订一份《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定：乙方向甲方借款7965000元，借款期限自2015年7月16日至2025年7月16日止，共120月，借款利率按年利率5.94%执行，借款利息按月计付，结息日为每月1日；借款利率遇法定利率调整，于次年1月1日在人民银行新调整的同期限同档次基准利率水平上浮10%后为新的执行利率；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%；借款偿还采等额本息还款方式，每月等额还本付息金额为88188.03元，乙方同时以其向丙方购买的位于毕节市6套商业用房作为抵押，抵押担保范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等甲方实现抵押权的一切费用；甲方负有将借款足额提供给乙方等义务；乙方则负有按时足额还本付息、妥善保管抵押物等义务；丙方责任为：按合同约定，在保证期间内代乙方偿还其所欠的借款本息和其他相关费用，或回购乙方所购买的商品房；在回购期间内，甲方处分抵押房产时承担回购该房产并偿付本合同项下的本金、利息及相关费用的责任；保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及其他合同规定由借款人缴付的一切费用，保证期间自本合同生效之日起至丙方协助乙方办妥房屋所有权证并移交甲方时，回购期间自本合同生效之日起至乙方足额偿还本合同项下本金、利息及相关费用之日止。该合同同时对其他事项作了约定。被告杨天文在“借款人签字：（抵押人）”一栏同时签署了自己的名字2015年7月16日，被告陆文碧、杨天文前述用以抵押房屋在毕节市七星关区抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告。2015年7月22日，原告按约向被告陆文碧发放贷款796.5万元，并于当日将该款划转至被告陆文碧指定的被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的账户。被告陆文碧按约归还部分本息后，便未再按约归还原告本息，截止2017年6月15日，被告陆文碧逾期本金为952793.21元、正常本金余额为6765974.72元（所欠本金共计7718767.93元），欠息（含利息及罚息）670752.48元及复利67277.79元。另查：被告陆文碧、杨天文曾分别于2014年10月18日、2014年10月20日与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司签订6份《商品房买卖合同》，约定以一次性付款方式，向被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司购买位于毕节市七星关区6套房屋。其后，被告陆文碧、杨天文与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司将前6份《商品房买卖合同》注销，另行签订与前述合同编号相同的6份《商品房买卖合同》，约定被告陆文碧、杨天文以贷款方式向被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司购买前述6套商业用房，并在毕节市七星关区预售合同备案登记。又查：2017年6月15日，原告与国浩律师（贵阳）事务所签订一份《法律服务合同》，约定原告委托国浩律师（贵阳）事务所为代理人，指派律师参加本案的诉讼及执行程序，前期服务费5000元。该款已经实际支付。以上事实，有原、被告陈述及双方当事人提交的商业用房贷款借款（抵押）合同、贷款支付凭证、预告登记证、贷款帐户流水、还款结算、法律服务合同、增值税专用发票、商品房买卖合同等相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告陆文碧、杨天文及被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司三方签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，各方均应按照合同履行自己的义务。被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司虽然辩称该合同系原告与借款人串通骗取贷款，损害国家利益，案涉商业用房贷款借款（抵押）合同应属无效，并提交了6份已被注销的《商品房买卖合同》以期证实，但该证据材料不能证明原告存在与借款人串通骗取贷款之行为，故对被告毕节大众房地产开发有限责任公司该辩称，本院不予采信。对于原告要求被告陆文碧、杨天文还本付息之主张，原告已根据上述合同约定向被告陆文碧、杨天文提供了贷款，但被告陆文碧、杨天文却未能按约还本付息，应承担相应的违约责任，故对原告该项请求，本院予以支持；对于原告主张的律师费，因三方签订的合同对此有约定，本院予以支持；对于原告提出的对被告提供抵押的商业用房享有优先受偿权之请求，因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告虽然取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权，故对原告该项请求，本院不予支持；对原告提出的由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对被告陆文碧、杨天文前述债务承担连带保证责任之请求，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司提出因对外提供担保未经公司股东同意，依据公司法第十六条相关规定担保应属无效之辩称，本院认为，公司法该规定旨在强调公司的意思自治和内部决议的规范性、程序性，但没有明确涉及担保效力问题，没有规定担保相对人的法律义务，该规定并不直接导致公司对外担保无效，确认合同是否有效，应当依照合同法第五十二条之规定而非公司法第十六条之规定，故对被告该辩称，本院不予采信，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司与原告明确约定有担保范围，原告该项请求符合双方约定，本院予以支持；对于被告提出的原告应先就案涉商品房实现债权之辩称，因原告实际并未获得被告陆文碧、杨天文用以抵押商业用房的抵押权，故对该辩称，本院不予采信；对被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司提出的原告主张罚息过高，请法院予以调整，原告关于复利的主张不应该得到支持之辩称，本院认为，原告主张的罚息、复利系各方当事人在《商业用房贷款借款（抵押）合同》中的明确约定，此约定并未违反法律规定，故对被告该辩称，本院不予支持。被告陆文碧、杨天文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陆文碧、杨天文于本判决生效后十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司龙井支行借款本金7718767.93元、利息及罚息670752.48元、复利67277.79元（前述利息及罚息、复利计算至2017年6月15日，其后以逾期本金为基数，按双方合同约定的利率计算至本判决确定的履行期限届满之日为止）。二、被告陆文碧、杨天文于本判决生效后十日内支付原告贵阳银行股份有限公司龙井支行律师费5000元。三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司为上述款项承担连带保证责任。四、驳回原告贵阳银行股份有限公司龙井支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71033元、保全费5000元，由被告陆文碧、杨天文、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司承担。（此款原告已预交，由被告在履行上述义务时一并给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  何 骧审 判 员  邵良书人民陪审员  吴 玲二〇一七年十二月二十日书 记 员  黄文萍