安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2323号 上诉人（原审原告）：岳西县凯旋家私有限公司，住所地安徽省岳西县莲云乡莲塘村象形组。 法定代表人：储诚刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:岳西县回龙社区居民委员会，住所地安徽省岳西县天堂镇回龙社区五松组。 法定代表人：储斌，该社区主任。 委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 上诉人岳西县凯旋家私有限公司（以下简称凯旋公司）因与被上诉人岳西县回龙社区居民委员会（以下简称回龙社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯旋公司法定代表人储诚刚及委托诉讼代理人金岳峰、被上诉人回龙社居委的法定代表人储斌及委托诉讼代理人彭德琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯旋公司上诉请求：依法撤销原判，支持上诉人一审全部诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方于2016年4月19日签订房屋租赁协议一份，但直至2018年11月25日首次消防才得以通过，上诉人才能正常使用租赁房屋，租赁房屋的内装修因经营未达标损失补贴费用120563元。同时，依据合同，租赁房屋的外围装修应由被上诉人负责，然其未履行约定，上诉人外装修花去477000元+64258元。一审法院在确认被上诉人违约而要求被上诉人承担违约金50000元的同时，并没有支持上诉人因违约导致的损失和依据约定的被上诉人应承担的费用，判决错误。综上，被上诉人应承担上诉人被消防罚款的损失30000元；合同约定的外围装饰装修费用，被上诉人应予承担；被上诉人违约导致上诉人的装修补贴损失120563元也应由被上诉人承担。 回龙社居委辩称，1、双方均未完成消防验收，其违约金应双方各自承担其相应部分。2、30000元罚款，上诉人明知两次消防未通过验收时开展经营活动是其主观违法，应自行承担，且处罚的主体也非上诉人。3、上诉人损失问题：其一，装修、装饰是其经营需要，不属于房屋出租的需要；其二、所提供的证据证明装饰主体非上诉人；其三、租赁房屋的外部装修被上诉人在交付前已完成，原审认定正确。4、返点奖励问题：（1）约定多少为达标，经营是否达标，若不达标的具体原因是什么，明显没有证据证明。（2）原审中上诉人就扣奖励提供的证据存在重大瑕疵，原审不予认定正确；（3）经营达标的主体亦非上诉人。 凯旋公司向一审法院起诉请求：1.回龙社居委立即支付凯旋公司罚款损失30000元；2.立即支付凯旋公司租赁房屋外围装修装饰费用541258元；3.立即支付凯旋公司因经营未达标损失120563元；4.立即支付违约金50000元；5.回龙社居委承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月19日，回龙社居委作为出租方（甲方），储诚刚、凯旋公司作为承租方（乙方），签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将回龙社区综合楼的一、二层约800平方房屋出租给乙方。房屋租赁期限十年,自2016年8月20日起至2026年8月20日止,甲方交房后3.5个月为乙方装修装饰的时间,甲方不收取租金,自甲方交房后3.5个月后开始计算租金,前五年租金12.8万元/年,第6年后的每年租金，以上年度租金为标准按5%递增上涨。协议签订后的第15日内交付房屋，乙方采用先交租金后使用的方式，每年房屋租金在该租赁年度的第一个月内一次性交清。协议还约定，甲方负责首次消防工程的完善验收，乙方负责二次消防的完善和验收，所有房屋的外围装饰装修由甲方负责，所有内饰装修装饰由乙方负责，乙方保证合法生产经营，违法生产经营一切责任由乙方承担，甲方概不负责。一方违约由违约方向守约方支付违约金5万元并赔偿对方的全部损失。合同签订后，回龙社居委即时将房屋交付给凯旋公司装修使用。凯旋公司、储诚刚及岳西县雅居乐家居用品有限公司（法定代表人为储诚刚儿子储昭宝）对租赁房屋进行装修装饰，并投入经营使用。2016年8月22日，岳西县公安消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由，对岳西县雅居乐家居用品有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚，岳西县雅居乐家居用品有限公司缴纳了罚款3万元。2018年11月25日，回龙社居委完成了综合楼工程消防备案抽查，抽查合格。2016年5月16日，储诚刚与武汉亿华龙装饰设计工程有限公司签订《合同书》，由后者承包进行商场（南方家居）外围装修，装修明细包括铝塑板装饰、彩钢钢构、钢化玻璃、钛金地簧门、电动感应门、显示屏、发光字等，合同总价款477000元。2019年3月20日，储诚刚与岳西县松梅亮化工程有限公司签订《楼体亮化工程安装承包合同》，后者负责“南方家居”楼体安装数码管、点阵字等灯具，对商场楼体进行了亮化。凯旋公司向法庭提出，租赁房屋的内装修费用，根据加盟协议本来可以获得厂家成都南方家俱有限公司的返点奖励，最终因消防原因经营未达标，尚有120563元装修补贴因协议期间销量不达标未能享受。经查，凯旋公司仅提供一份加盖印章为“成都南方家俱有限公司”的证明，该证明系扫描件，且没有经办人员的签字，没有提供加盟协议，回龙社居委对其真实性提出异议，法院对该证据的真实性无法确认，故就相关事实法院不予确认。另查明，回龙社居委就凯旋公司、储诚刚欠付起至2018年11月25日期间租金，于2016年5月27日向法院起诉【案号（2020）皖0828民初1511号】，本案是在该案审理过程中提起，法院将两案合并开庭审理，分别作出判决。 一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》系双方当事人自愿达成，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人亦认可其效力，该协议合法有效并无疑议，本院予以确认。本案争议的焦点：1.回龙社居委在2018年11月才完成消防验收是否构成违约？若构成违约应如何承担违约责任？2.回龙社居委是否完成了出租房屋外围装饰装修义务，凯旋公司支付的外围装修费用应否由回龙社居委承担？关于焦点一：合同约定回龙社居委负责首次消防工程的完善验收，法院认为，出租人提供经消防检查合格的房屋给承租人，是其合同约定的义务，也是其法定义务，合同中虽然没有约定时间，但根据合同目的看，回龙社居委应当在将房屋交付给承租人不计租金的3.5个月装修期内完成消防验收义务。但回龙社居委在2016年8月20日合同约定开始计算房租时仍未完成消防验收，回龙社居委的行为已经构成违约。回龙社居委提出合同中并没有约定履行该义务的时间，其在2018年11月完成了消防验收，并不构成违约的意见不能成立，本院不予采纳。回龙社居委依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋租赁协议》约定，一方违约由违约方向守约方支付违约金5万元，是双方真实意思表示，符合法律规定，凯旋公司要求回龙社居委按约支付违约金的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”凯旋公司在装修期间及开展经营活动前，知道或者应当知道回龙社居委没有完成房屋消防验收手续，凯旋公司依法可要求回龙社居委承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本院（2020）皖0828民初1511号判决中已酌减了凯旋公司的未经消防验收27个月期间的50%租金，回龙社居委实质上已承担了该部分违约赔偿责任。但凯旋公司在明知出租人的首次消防验收未办理，自身二次消防验收亦未办理的情况下，继续开展经营活动，其经营行为不具有合法性，若在此期间凯旋公司或其关联企业遭受了损失，与回龙社居委的违约情形之间缺乏关联性，是在违约情形出现后凯旋公司仍然继续违法经营扩大的损失，该损失不应由回龙社居委承担。关于焦点二：《房屋租赁协议》约定所有房屋的外围装饰装修由甲方负责，所有内饰装修装饰由乙方负责。涉案房屋竣工时，房屋的所有外围装修装饰已统一施工完毕，凯旋公司在2016年和2019年两次委托专业公司从事外围装修装饰，均是其经营需要的特定装修、亮化，显然不属于房屋出租人应负责的外围装修装饰范围之内，凯旋公司要求房屋出租人承担该部分费用，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、岳西县回龙社区居民委员会于本判决生效后十日内一次性支付岳西县凯旋家私有限公司违约金50000元；二、驳回岳西县凯旋家私有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11218元，由岳西县回龙社区居民委员会负担4000元，岳西县凯旋家私有限公司负担7218元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审证据亦未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，确定本案二审争议焦点为：凯旋公司要求回龙社居委支付罚款损失30000元，租赁房屋外围装修装饰费用541258元，经营未达标损失120563元，能否得到支持。 针对本案争议焦点，一、关于罚款30000元，岳西县公安消防大队处罚的责任主体为岳西县雅居乐家居用品有限公司，并非岳西县凯旋家私有限公司，故凯旋公司要求回龙社居委支付该罚款损失30000元缺乏事实依据，本院依法不予支持。二、双方签订的房屋租赁协议中，约定房屋的外围装饰装修由回龙社居委负责，该外围装饰装修符合通常租赁房屋的需求即可。涉案房屋移交时，房屋的所有外围装修已经统一施工完毕，视为回龙社居委已经履行了该约定。至于本案中凯旋公司所做的房屋外围装饰装修，是经营特定生产经营业务的需要，超出了一般标准，该部分费用应由其自行承担。三、凯旋公司的应享受而未享受到的装修补贴是否存在，仅凭一份证明的扫描件无法判定，且未有证据证明经营未达标是由回龙社居委出租的房屋未通过消防验收造成的。故凯旋公司要求回龙社居委承担经营未达标损失120563元，缺乏事实依据，本院依法不予支持。 综上所述，凯旋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10718元，由上诉人岳西县凯旋家私有限公司负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  殷 平 审  判  员  马 骥 审  判  员  江 韵 二〇二〇年十一月六日 法官助理吴海燕 书记员（代）  王丹红