辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初136号 原告（执行案外人）：孙泽明，男，1978年8月25日出生，汉族，无业，住辽宁省丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中建二局第三建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路**院**楼。 法定代表人：张万宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李元元，男，该公司职工。 第三人（被执行人）：丹东博恩房地产开发有限公司，，住所地辽宁省丹东市元宝区金山镇金山大街** 法定代表人：史国杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐丰年，男，该公司行政部经理。 原告孙泽明与被告中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称丹东博恩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日做出（2019）辽06民初5号民事判决，原告孙泽明不服该判决向辽宁省高级人民法院提出上诉，该院将本案发回重审。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙泽明及其委托诉讼代理人任忠杰，第三人丹东博恩公司的委托诉讼代理人徐丰年到庭参加诉讼，被告中建二局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 孙泽明向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告孙泽明与第三人丹东博恩公司签订的购买坐落于丹东市元宝区购房合同合法有效，原告孙泽明为涉案房屋所有权人；2、请求解除对涉案房屋的查封执行措施，不得执行坐落于丹东市元宝区的房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月19日，原告与第三人签订房屋买卖合同，购买位于丹东市元宝区房屋，缴纳了全部房款并在房产部门办理了备案手续。2018年1月20日，原告向该小区物业公司交纳进户费39397.20元。物业公司向原告交付房屋钥匙。原告接收房屋后雇佣装修人员进行装修施工。因被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，法院于2018年3月27日查封了包括涉案执行标的等房屋，后原告提出执行异议，被法院驳回异议请求。原告认为案涉房屋，在不动产登记机构已经完成了预售备案登记，原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，原告是该房屋的所有权人，享有足以阻止涉案房屋的转让、交付的实体权利。而且原告已经办理进户手续，交纳进户费用，实际占有房屋。符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，原告依法提起执行异议诉讼，请法院支持原告的诉求。 中建二局辩称，1.丹东市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）辽06执15号执行裁定，查封了涉案房屋。本案中，第三人在2018年9月28日向原告出具入户通知书及进户收据，可见原告在法院查封前并未实际占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告不满足排除强制执行条件。2.原告请求撤销（2018）辽06执异裁定书，中止、解除对涉案房屋的查封执行措施，并没有明确的阻止执行标的诉讼请求，并非执行异议之诉的裁决范围。综上，原告不具备排除强制执行的条件，请法院驳回其诉请。 丹东博恩公司辩称，没有意见。 本院经审理查明，原告孙泽明与第三人丹东博恩公司于2018年1月19日签订了商品房买卖合同（预售），双方约定：孙泽明购买丹东博恩公司开发建设的坐落于辽宁省丹东市元宝区房屋。商品房单价为每平方米17800元，房款合计6679272元。该两份商品房买卖合同（预售）在丹东市房产管理部门进行了登记备案。此后，孙泽明以转账方式给付丹东博恩公司房款280万元，并用丹东博恩公司欠付的工程款3179272元、借款70万元抵顶剩余房款。2018年1月19日丹东博恩公司向孙泽明出具了金额为2192426元的收款收据一张，2018年9月17日丹东博恩公司向孙泽明出具了金额为4486846元的辽宁增值税普通发票1张。2018年1月20日，丹东市郡安物业有限公司收取了孙泽明物业费39397.20元，并出具了收款收据。当日，丹东市郡安物业有限公司向孙泽明交付涉案房屋钥匙，孙泽明出具收条。2018年2月2日，孙泽明向丹东博恩公司出具取暖费退还申请书，提出因涉案房屋取暖管道设施施工未完成，孙泽明与丹东博恩公司协商孙泽明以后自行供暖，请求退还物业费9757元，丹东博恩公司在该申请书加盖公章。2018年9月28日，丹东市郡安物业有限公司为孙泽明出具了电费、装修管理费、装修保证金、综合物业费收据。同日，丹东博恩公司为孙泽明出具了涉案房屋入户通知书两份。 中建二局（乙方）与丹东博恩公司（甲方）、秦皇岛市博恩贸易有限公司（丙方）建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）辽民初30号民事调解书，主要内容为：甲方仍需向乙方支付的欠款金额为102846099.74元；甲乙双方同意欠款额21426099.74元由甲方通过现金转账方式支付；欠款额81420000元甲方以抵顶房屋的方式支付给乙方或乙方指定的第三方，房屋抵顶完成须以完成网签备案为准；丙方自愿为本协议约定的甲方全部付款义务提供连带保证责任；甲方未按照期限支付当期全部应付款项及履行完毕当期全部房屋抵顶工作，乙方可就本协议约定的甲方应付乙方的所有款项及违约金向辽宁省高级人民法院申请强制执行；甲乙双方确认乙方对已施工程在102846099.74元工程价款范围内享有建设工程优先受偿权。 2018年1月16日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽执4号执行裁定，该院（2017）辽民初30号民事调解书由丹东市中级人民法院执行。本院于2018年1月25日立案执行，并于同年3月27日作出（2018）辽06执15号执行裁定，查封了含涉案的坐落于辽宁省丹东市元宝区等房屋。孙泽明不服该裁定，向本院提出书面异议。本院于2018年11月15日作出（2018）辽06执异158号执行裁定，驳回了孙泽明的异议请求，孙泽明不服该裁定，向本院提起诉讼。 2019年6月25日，本院作出（2018）辽06执15号之六执行裁定书，将丹东博恩公司的房屋及在建工程作价103001293.28元交付中建二局抵偿执行款102846099.74元及评估费。2019年8月2日，本院作出（2018）辽06执15号之七执行裁定书确认，辽宁省高级人民法院（2017）辽民初30号民事调解书中确认的申请执行人享有的建设工程优先受偿权部分已全部执行，利息、违约金等款项尚未执行。秦皇岛市博恩贸易有限公司名下无可供执行财产、丹东博恩公司的财产暂不具备执行条件，经中建二局书面同意，终结本次执行程序。 本院确认上述事实，有本院（2018）辽06执异158号执行裁定、（2018）辽06执15之六裁定书、（2018）辽06执15之七裁定书、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《以房抵顶工程款协议书》、《安装工程施工合同》、《博恩御山水（一期）1#温泉泵房安装施工合同》、《结算业务申请书》、银行对账单、汇款凭证、收款收据、电费、装修管理费、装修保证金、综合物业费收据、入户通知书、收条、《博恩取暖费退还申请书》、商品房买卖合同网签备案查询信息、照片等证据在卷为凭，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述法律规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，本案争议的焦点是：一、孙泽明与丹东博恩公司签订的商品房买卖合同（预售）是否合法有效；二、孙泽明对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他民事权益。三、孙泽明是否享有涉案房屋所有权。 关于第一个争议焦点，孙泽明与丹东博恩公司签订商品房买卖合同（预售）是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，孙泽明要求确认其与丹东博恩公司签订的商品房买卖合同（预售）合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙泽明在法院查封之前与丹东博恩公司签订了商品房买卖合同（预售），并支付了全部价款，案涉房屋未办理过户登记也并非孙泽明自身原因造成的。关于孙泽明在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋，因孙泽明在2018年1月20日已经交纳房屋进户费并实际取得房屋钥匙，应认定在法院查封前已经对该房屋取得了事实上的支配权和管理权。虽然丹东博恩公司出具进户通知书和物业费综合收据及分项收据时间在法院查封以后，但其出具相关收据时间滞后不影响孙泽明合法占有房屋时间的确认，故孙泽明对案涉房屋享有足以排除执行的合法民事权益。其请求解除对涉案房屋的查封执行措施以及不得执行案涉房屋的主张，本院予以支持。 关于第三个争议焦点，孙泽明对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然案涉房屋办理了商品房买卖合同预售登记备案，但商品房预售合同登记备案是一种行政管理制度，属于房地产行政管理部门对房屋销售市场的监管行为，其目的是保护商品房预购人的权益，同时有助于对开发商预售行为实施监管，维护房地产秩序。其实质仍是商品房预售合同中债权债务关系,购房者仅是享有合同法上的请求权,属于债权,不等同于《中华人民共和国物权法》规定的物权预告登记,不产生物权登记的效果。故孙泽明请求确认享有房屋所有权没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，孙泽明请求确认与丹东博恩公司签订的商品房买卖合同（预售）合法有效，解除对涉案房屋的查封执行措施，不得执行案涉房屋的理由成立，本院予以支持；请求确认享有案涉房屋所有权，没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、确认原告孙泽明与第三人丹东博恩房地产开发有限公司于2018年1月19日签订的商品房买卖合同（预售）合法有效； 二、解除本院对坐落于丹东市元宝区的房屋的查封执行措施，不得执行该房屋； 三、驳回孙泽明的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由孙泽明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  张春霞 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年十一月二日 书记员  李益宁