湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9427号上诉人（原审被告）：柳冠超，男，1983年1月8日出生，汉族，武汉市新洲区人，身份证住址武汉市青山区。被上诉人（原审原告）：武汉市欣诚服饰有限公司，住所地武汉市新洲区仓埠街道仓溪路，统一社会信用代码：91420117792407326H。法定代表人：程艳珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建华，男，该公司董事。上诉人柳冠超因与被上诉人武汉市欣诚服饰有限公司（以下简称欣诚服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制公开开庭进行了审理，上诉人柳冠超，被上诉人欣诚服饰公司的法定代表人程艳珍、委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳冠超上诉请求：一、撤销原判或发回重审，或依法改判驳回欣诚服饰公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由欣诚服饰公司承担。事实与理由：第一、一审法院认定欣诚服饰公司提交的土地使用权证上包含了院子的土地使用权及土地上的附着物均为欣诚服饰公司所有，系认定事实错误，适用法律错误。第二、欣诚服饰公司并未取得全部出租房屋的所有权，且部分出租房屋系违章建筑，故该部分租赁合同无效。一审法院要求柳冠超腾退没有事实和法律依据。第三、柳冠超与欣诚服饰公司的租赁合同期满后，将合同约定的租金由每年2万元变更为每年1.5万元，欣诚服饰公司按照此标准收取了柳冠超两年的租金3万元，并出具了收条，足以证明双方对租赁合同期满后的租金标准由原来的每年2万元调整为每年1.5万元。第四、柳冠超经过欣诚服饰公司的同意对房屋进行了装修，花费装修费用15万余元，现在欣诚服饰公司在柳冠超装修完之后，无故要求解除合同，给柳冠超造成了极大的损失。欣诚服饰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋的产权证是没有问题的，合同有效。关于装修的问题，我公司不清楚，合同约定装修之前必须先书面申请，并且经过我公司的同意，口头约定是无效的，合同中关于装修的部分我们要求恢复原状。关于租金的问题，2016年房屋价格很高，不可能降低租金，出具收条只是证明收到了房屋租金。并不表示对其支付1.5万元的租金予以认可。本案房屋目前柳冠超还在占用，我公司下了通知之后其他租户都收回了，柳冠超应该承担我公司这几年占用的损失。欣诚服饰公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除柳冠超与欣诚服饰公司的房屋租赁关系；2、判令柳冠超立即腾退欣诚服饰公司名下位于武汉市新洲区仓埠街武滨路60号房屋一楼两间半门面、后面三间平房及院子并交还给欣诚服饰公司；3、判令柳冠超支付欣诚服饰公司逾期占用房屋租金49,980元（按合约约定年租金20,000元计至起诉之日）及违约金（后期租金计至腾退之日）；4、案件诉讼费由柳冠超承担。一审法院经审理查明，2013年6月8日欣诚服饰公司与柳冠超签订《房屋租赁合同》，约定：欣诚服饰公司将其名下位于武汉市新洲区仓埠街武滨路60号房屋一楼两间半门面、后面三间平房及院子出租给柳冠超使用，租期三年，自2013年6月8日至2016年6月8日，年租金20,000元；合同中第七条约定：在租赁期内，柳冠超保证合理使用并维护承租的房屋及附属设施……，未经欣诚服饰公司书面同意不得擅自改变房屋结构、用途或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修；合同还约定了其他事项和违约责任。2016年6月8日合同期满，柳冠超与欣诚服饰公司未就租赁房屋续签合同，柳冠超继使用该房屋，柳冠超于2017年2月27日给付欣诚服饰公司租金15,000元，欣诚服饰公司董事陈建华出具收条一张，2018年2月14日，柳冠超向欣诚服饰公司董事陈建华微信转款支付租金15000元。2018年3月6日，欣诚服饰公司以书面的方式向柳冠超送达《告知书》，告知书上载明：因欣诚服饰公司的房屋存有严重的安全保障，几十年没有修缮，加上街面门前三楼上层向路面炸裂倾斜路面，再加上几次火灾损害，故不能再出租；请按原签订合同到期后，自己搬出。柳冠超收到告知书后，仍然继续使用租赁房屋，但未与欣诚服饰公司重新签订任何书面协议，亦未再给付欣诚服饰公司租金。2019年9月，柳冠超组织人员，搭建脚手架，准备对临街门面楼进行装修时，欣诚服饰公司阻止，双方发生争执，欣诚服饰公司要求解除合同，但柳冠超迟迟不腾退出租屋，故欣诚服饰公司提出诉请。本案在一审审理过程中，欣诚服饰公司变更诉讼请求，一、要求解除柳冠超与欣诚服饰公司之间的租赁合同，二、要求柳冠超腾退房屋，三、要求柳冠超自2016年6月8日已给付租金30,000元按照合同约定每年租金20,000元计算自租期满后给付租金至2017年12月8日，要求柳冠超自2017年12月8日起按照约定租金支付租金至腾退日止。柳冠超提出2017年10月对租赁房屋进行装修花去装修费150,393.4元，欣诚服饰公司表示不知情，亦提出柳冠超未得到欣诚服饰公司书面同意，柳冠超的装修与欣诚服饰公司方无关。一审法院认为，欣诚服饰公司与柳冠超签订《房屋租赁合同》，租期三年，是双方的真实性意思，且合同签订后，欣诚服饰公司交付出租屋，柳冠超占用、使用租赁物进行经营，双方之间的租赁合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中双方签订的三年租期届满后，柳冠超还继续使用租赁物，并且于2017年2月、2018年2月支付租金共30,000元，欣诚服饰公司亦认可给付的30,000元是原合同期满后支付的租金，故双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，柳冠超应当按照原租赁合同约定的租金继续履行。欣诚服饰公司于2018年3月6日以书面的方式向柳冠超送达解除租赁合同《告知书》，柳冠超承认收到，欣诚服饰公司在合理期限内通知了柳冠超解除租赁合同，并要求腾退房屋，故欣诚服饰公司要求解除与柳冠超之间的租赁合同，予以支持，柳冠超解除租赁合同后应当腾退欣诚服饰公司的房屋，并自2016年6月8日起按照每年租金20,000元支付至腾退之日止，扣除2017年、2018年期间共给付租金30,000元。柳冠超辩称与欣诚服饰公司签订的租赁合同中有部分房产不属于欣诚服饰公司所有，合同应当部分无效，与事实不符，柳冠超不同意解除合同的主张，不予支持。柳冠超辩称租期届满后，双方口头达成协议每年租金为15,000元，欣诚服饰公司未认可，柳冠超又未提交有关聊天信息或其他相关证据，故柳冠超抗辩自2016年6月8日后双方达成协议每年租金15,000元，不能采信。柳冠超提出2017年10月得到欣诚服饰公司同意，对出租屋进行重新装修，用去装修费150,393.4元，欣诚服饰公司表示不知道，也未予追认，并提出合同中约定承租人未经出租人书面同意，不得擅自对房屋进行改建、增添设施、装修；故柳冠超要求欣诚服饰公司解除租赁合同后赔偿装修损失150,393.4元的主张，不予采信。柳冠超还辩称与欣诚服饰公司签订租赁合同时，欣诚服饰公司存有欺骗行为，与事实不符，故柳冠超要求欣诚服饰公司解除租赁合同后返还收取的房屋所得，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除欣诚服饰公司与柳冠超之间的租赁合同。二、柳冠超在判决书生效后十日内腾退租赁的房屋返还给欣诚服饰公司。三、柳冠超限于判决书生效之日起十日内付清租赁欣诚服饰公司的房屋租金（其租金自2016年6月8日起按照每年租金20,000元计算至腾退之日，扣除2017年、2018年共给付的30,000元）。四、驳回欣诚服饰公司其他诉讼请求。一审案件受理费1,400元，减半收取700元，由欣诚服饰公司负担200元，柳冠超负担500元。二审期间，欣诚服饰公司向本院提交涉案房屋房产证，拟证明涉案房屋权属没有争议，合同有效。柳冠超质证表示对涉案房屋产权持保留意见。本院认为，欣诚服饰公司所提交房产证为有效证据，其内容能证明欣诚服饰公司为涉案租赁房屋的所有权人，本院予以采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案合同效力问题。欣诚服饰公司所提交证据能够证明其为涉案租赁房屋的所有权人，柳冠超上诉称涉案租赁房屋中有违章建筑，但不能提交证据予以证实，故柳冠超认为涉案租赁合同无效的理由不能成立。关于柳冠超与欣诚服饰公司是否变更租金的问题。因欣诚服饰公司对此不予认可，柳冠超不能提供其他证据予以佐证，仅凭其于2017年2月27日、2018年2月14日分别向欣诚服饰公司支付租金15000元，不足以证明双方已协商达成租金变更协议，故柳冠超上诉认为租金已口头协商变更的观点本院不予采纳。关于柳冠超要求欣诚服饰公司承担其装修损失的问题。因合同中约定承租人未经出租人书面同意，不得擅自对房屋进行改建、增添设施、装修，柳冠超不能证明其对房屋进行装修经过欣诚服饰公司同意，且欣诚服饰公司现提出解除租赁合同属有权解除，故柳冠超要求欣诚服饰公司承担其装修损失没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，柳冠超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由柳冠超负担。本判决为终审判决。审判员  李宏斌二〇二〇年十一月三日书记员  余文婷