广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18024号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广宇仓储有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街会江村石南二路自编**。法定代表人：罗杰明，职务：总经理。委托诉讼代理人：简志彬，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市华舜房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东兴路**。法定代表人：黎剑峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习律师。上诉人广州市广宇仓储有限公司（以下简称广宇公司）因与被上诉人广州市华舜房地产有限公司（以下简称华舜公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回华舜公司的全部诉求；2.本案一、二审案件受理费由华舜公司承担。事实和理由：（一）双方签订的《土地租赁协议》在2017年5月31日到期后，双方并没有续签租赁合同，也没有延续租赁关系。1.根据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据该条款延续原租赁合同的前提条件是承租人继续使用租赁物的情况下才适用，但华舜公司至今没有提供证据证明广宇公司实际使用租赁物的证据，且长达两年多的时间华舜公司没有向广宇公司追偿租金，也没有提出异议，这显然有悖常理。2.华舜公司在一审庭审中自认使用土地的时间至2018年10月31日止，这属于单方证据，不能作为华舜公司使用场地的时间证明。若双方已达成不定期合同，华舜公司如需解除合同收回土地，必须在合理期限内通知广宇公司。因此双方并未达成不定期合同。3.根据华舜公司提供的发票显示向广宇公司收取的是土地占用费。4.华舜公司向广宇公司发出的《承租人通知书》显示华舜公司明确表示双方存在的是土地占用关系，广宇公司需支付的是土地占用费。（二）华舜公司向广宇公司发出的《承租人通知书》实际上解除了涉案土地的使用关系。通知书载明：“自2017年6月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期土地租赁关系，现我方依法通知……”，可见该通知书实际上是华舜公司通知广宇公司解除土地使用关系，收回土地并另行招租。其后华舜公司也没有向广宇公司发出过类似的通知。在实际操作中，广宇公司为配合华舜公司工作，已根据通知内容要求交还土地，停止支付场地占用费，华舜公司自此也没有要求广宇公司支付任何费用。2.通知书回函的内容属格式条款，是由华舜公司提供的，且回函中广宇公司也没有确认同意不定期租赁关系。（三）2018年5月华舜公司招商开标成功，至于华舜公司与中标单位是否签订合同，是中标后租赁关系的履行问题，不影响招租成功的事实，一审法院否认招商成功，显然与事实不符。华舜公司通过公共交易中心招租，必须披露土地现状，“一地不能二租”，根据华舜公司在2018年5月招标时，介绍土地的权属情况，其是享有完整的土地所有权和使用权。若双方当事人存在土地使用关系，华舜公司也不可能将土地招租。根据华舜公司提供的证据显示，中标单位需补偿广宇公司的场地围闭费用，之后招标文件要求华舜公司、中标单位、广宇公司签订《三方协议》，在该协议中，华舜公司再次声明，广宇公司的租赁期限从2014年6月1日至2017年5月31日止，并且再次确认《土地租赁协议》已到期，租赁关系已终止。现华舜公司又主张租赁关系至2018年10月31日止，明显自相矛盾。华舜公司也没举证证明广宇公司在2018年5月招标后有继续使用土地的证据。2018年5月招租的招标文件显示，广宇公司享有优先承租权，因此广宇公司进行了报价，但最终未能中标。但在2019年3月的招标，华舜公司没通知广宇公司，广宇公司也没有优先承租权，并且以150000元中标出租，这也反映了华舜公司认定广宇公司没有延续原来的租赁关系。（四）根据《土地租赁协议》第三条第1点约定：“协议期满如甲乙双方协议不续租，甲方将按金如数退回给乙方”，本案合同于2017年5月31日租赁期满，华舜公司应退回按金130000元给广宇公司。（五）涉案土地根据华舜公司所提供的证据显示并未登记在其名下，也未登记在其授权方番禺区土地开发中心名下，华舜公司对本案租赁物（土地）的出租属于无权处分行为。（六）涉案土地的租赁期自2017年5月31日届满，至诉前延续了两年多，经历两次公开招标，但华舜公司一直未向广宇公司追偿过任何费用，也未发出过任何通知，这证明了广宇公司并没有恶意拖欠租金，也不存在支付滞纳金的前提条件。且根据一审审理情况，是否需要支付租赁费用存在严重分歧，因此一审判决广宇公司支付滞纳金毫无依据。华舜公司辩称：（一）原租赁期届满后，案涉《土地租赁协议》继续有效。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方当事人签订的案涉《土地租赁协议》于2017年5月31日到期后，没有签订书面的续租协议，但广宇公司继续占用涉案地块并按照案涉《土地租赁协议》约定的租金标准向华舜公司支付了2017年6月至2017年10月的租金，华舜公司开具了相应发票予以收执。因此，原租赁期届满后，案涉《土地租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期。华舜公司向广宇公司收取租金后开具的相关发票，无论内容是“租金”还是“土地占用费”，均不影响案涉《土地租赁协议》继续有效这一法律事实的认定。（二）广宇公司作为承租方，应由广宇公司来举证证明其交还土地的时间，如果广宇公司不同意华舜公司在一审中自认的收回土地的时间（即2018年10月31日），则广宇公司应当向华舜公司交租至现在。（三）2018年5月的公开招租活动完全没有影响广宇公司继续使用案涉地块，广宇公司并没有因为该次招租活动而向华舜公司交还土地。1.案涉地块公开招租前，华舜公司于2017年11月17日向广宇公司发出《承租人通知书》，明确告知广宇公司：公开招租期间广宇公司可以继续使用案涉地块，且广宇公司作为承租方可以行使优先承租权。广宇公司于2017年12月12日向华舜公司出具《回函》，该《回函》载明“我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项”、“若我方参与承租该土地的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权”。换言之，华舜公司并未要求广宇公司在公开招租前交还土地，广宇公司也未提出过要交还土地。2.2018年5至6月案涉地块公开招租期间，由于广宇公司仍然占用案涉地块，招租文件《产权交易信息发布申请书》第4-5页明确写明案涉地块的使用情况为“占用、原租赁期满”，优先权人为广宇公司。3.2018年5月公开招租，中标方是广州永乐建材厂，但由于永乐建材厂弃标，拒绝办理租赁合同手续，该次招租活动以失败告终，永乐建材厂缴纳的投标保证金被没收，华舜公司无需向永乐建材厂交付土地，广宇公司占用案涉地块至2018年10月底。广宇公司在上诉状中提及的围蔽费用补偿事宜与广宇公司是否交还土地没有必然联系，不能证明广宇公司已经交还土地。（四）如前所述，案涉《土地租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期，广宇公司长期欠缴租金严重违反合同约定，根据案涉《土地租赁协议》第三条第一款及第六条的约定，华舜公司有权没收13万元租赁按金。华舜公司向一审法院起诉请求：1.广宇公司向华舜公司支付拖欠的租金540000元（从2017年11月1日至2018年10月31日）及滞纳金，滞纳金以每个月的欠缴租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率从当月起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年7月1日为30993.75元）；2.广宇公司缴纳的租赁按金130000元归华舜公司所有；3.本案的全部诉讼费用由广宇公司承担。广宇公司向一审法院反诉请求：1.华舜公司立即返还租赁押金130000元给广宇公司；2.华舜公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2014年5月26日，华舜公司（甲方）与广宇公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界的政府储备土地临时租赁给乙方使用，总面积30000平方米，租赁土地的期限为2014年6月1日至2017年5月31日止；乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金130000元，协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息），如乙方违约或乙方单方终止该协议则按金不作退还；本协议项下土地30000平方米，按每月1.5元/平方米计收租金，合计每月租金为45000元，本协议签订后五天内，乙方必须向甲方缴交第一个月的租金款，以后每月的租金款乙方必须在当月的5日前（节假日顺延）缴付；甲方于2014年6月1日前将土地移交给乙方使用；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还。2014年5月27日，广宇公司通过银行转账方式向华舜公司缴交了租赁按金130000元，华舜公司出具相应《收据》予以收执。2017年11月17日，华舜公司向广宇公司发出《承租人通知书》，称双方于2014年5月26日签订的《土地租赁协议》租期届满后，自2017年6月1日起，双方存在不定期租赁合同关系，华舜公司作为出租人有权随时通知解除双方存在的不定期土地租赁关系，现华舜公司通知广宇公司如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租土地，如贵方有意承租该土地的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为贵方放弃承租土地；二、若土地招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵方必须于我方通知之日起30日内迁出并交回土地给我方，搬迁期间按原合同标准缴交土地占用费；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起30日内将属于贵方的物品自行拆除及迁出并交回上述土地的，自第31日起，对于贵方因逾期占用上述土地给我方造成的损失，我方将没收保证金并按原合同标准向贵方收取逾期占用费，同时，我方将通过合法途径强制贵方搬出，并追究贵方造成我方经济损失的责任；四、如贵方已将土地分租或转租给第三方使用，请贵方按本通知相关内容通知涉及分租或转租的第三方，并在本通知规定时间内迁出。2017年12月12日，广宇公司对上述《承租人通知书》出具《回函》，称其认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，广宇公司承担由此而产生的全部责任，若广宇公司参与承租该土地的交易活动，广宇公司将不放弃行使优先承租权。2018年5月17日，华舜公司在广州产权交易所发布产权交易信息，载明标的所在地址位于广州市番禺区东环街榄塘村番禺大道与莲花大道交界地块，出租类别为土地，出租面积30000平方米，标的使用情况为占用（原租赁期满），优先权人为广宇公司。2019年8月6日，华舜公司向一审法院提起本案诉讼，称广宇公司在双方签订的《土地租赁协议》租期届满后一直占用土地，并拖欠自2017年11月1日至2018年10月31日的租金，华舜公司遂要求没收广宇公司已付的租赁按金130000元及向其支付租金540000元与相应滞纳金。而广宇公司亦在本案中提出反诉，要求华舜公司返还租赁按金130000元。诉讼中，华舜公司称原《土地租赁协议》租期届满后，广宇公司继续使用涉案地块，并按原《土地租赁协议》约定的标准向其支付了2017年6月至2017年10月的租金，双方形成不定期租赁关系，但广宇公司自2017年11月起拖欠涉案地块租金，2018年5月17日至2018年6月13日，涉案地块在广州产权交易所挂牌招租，但最后并未成功签订租赁合同，华舜公司也一直未要求广宇公司搬离，直至2018年10月31日才收回涉案地块，2019年3月20日，华舜公司重新发布招租招标公告，并于2019年5月5日与新的承租方签订租赁合同。而广宇公司认为其在原合同租期届满后向华舜公司支付的款项属于场地占用费，华舜公司开具的相应《广东增值税电子普通发票》亦备注其缴纳的费用均系土地占用费，双方并不存在不定期租赁关系，且广宇公司已于2017年11月迁出涉案地块，无需继续向华舜公司支付占用费，也不存在华舜公司可没收按金的条件，广宇公司曾参与华舜公司于2018年5月17日就涉案地块进行的招投标，但因报价不高而未能成功中标，2018年7月广宇公司、华舜公司与涉案地块新的承租人广州永乐建材厂共同签订三方协议，确定广州永乐建材厂对广宇公司在地块上兴建的围墙作出补偿，可以认定广宇公司早已交还土地。关于涉案地块性质及来源的问题。华舜公司称涉案地块系由番禺区市桥镇房地产开发公司于2010年10月29日移交给番禺区土地开发中心，属于政府储备用地，现在尚未进行土地登记，番禺区土地开发中心授权华舜公司可自行使用并出租地块。对此，华舜公司提交了广州市番禺区土地开发中心与广州市番禺区市桥镇房地产开发公司签订的《土地移交确认书》及广州市番禺区土地开发中心出具的《授权书》予以证明，其中《授权书》载明位于番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界地块（总面积约30000平方米）系广州市番禺区土地开发中心作为权属人的地块，该中心授权华舜公司以其自己的名义出租地块，具体包括但不限于合同签订、管理、收取租金等，如在出租地块过程中发生纠纷时，华舜公司有权以自己的名义提起诉讼，对于华舜公司于2014年5月26日与广宇公司签订的《土地租赁协议》及其他相关协议、文件，该中心均予以确认和认可。广宇公司质证认为，根据《土地移交确认书》的附件材料显示，涉案地块现仍登记在市桥镇房地产开发公司名下，广州市番禺区土地开发中心仅是政府的事业性单位，土地的收储和出租应由政府负责，而华舜公司并未提供政府同意其出租的委托材料。以上事实有华舜公司及广宇公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。一审法院认为：华舜公司经广州市番禺区土地开发中心授权将涉案地块出租予广宇公司使用，双方并于2014年5月26日签订《土地租赁协议》，该协议主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据上述协议约定，租赁土地的期限为2014年6月1日至2017年5月31日，每月租金45000元必须在当月的5日前缴付。广宇公司在本案中称其在协议约定的租赁期限届满后以占有方式继续使用涉案地块，双方未产生新的租赁关系或延续原租赁关系。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现广宇公司在约定的租赁期届满后继续使用涉案地块，并以原《土地租赁协议》约定的租金标准支付费用，华舜公司亦未提出异议，故双方原签订的《土地租赁协议》应继续有效，租赁期限变更为不定期，对于广宇公司主张涉案地块租赁关系的延续必须采取招投标方式的答辩意见，一审法院不予采信。华舜公司提起本案诉讼认为广宇公司拖欠其2017年11月1日至2018年10月31日的租金未付，而广宇公司对此不予确认，称其已于2017年11月迁出涉案地块，华舜公司也已于2018年5月17日重新就涉案地块在广州产权交易所发布招标信息，广宇公司不存在继续使用土地的可能。但根据华舜公司于2017年11月17日向广宇公司出具的《承租人通知书》，华舜公司委托广州产权交易所通过公开市场方式出租涉案地块，若土地招租成交，广宇公司未被确认为承租方时，应当于华舜公司通知之日起30日内迁出并交回土地。而广宇公司在2017年12月12日就上述通知书向华舜公司的《回函》中并未否认华舜公司所述双方存在的不定期租赁合同关系及其占有使用土地的情况，认可并承诺按照通知书的内容办理有关事项。因此，广宇公司在本案中称其已于2017年11月迁出涉案地块的主张与其回函内容不相一致，其也未提交相关证据予以证明，且根据华舜公司提交的证据，涉案地块于2018年5月17日在广州产权交易所的招投标并未成功交易，华舜公司未通知广宇公司迁出土地，现华舜公司自认其已于2018年10月31日收回涉案地块，对于地块2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金，广宇公司应予以缴交，故对于华舜公司主张广宇公司向其支付租金540000元（45000元/月×12个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，涉讼《土地租赁协议》并未约定广宇公司逾期缴付租金时应支付滞纳金及其相应标准，但鉴于广宇公司确存在拖欠部分租金未付的情形，一审法院酌情将华舜公司主张的滞纳金调整为以欠付租金540000元为本金，自本案起诉之日（2019年8月6日）起计至2019年8月19日按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计至款项清偿之日止，滞纳金总额以本金为限。关于按金问题。涉讼《土地租赁协议》约定，广宇公司在协议签订当天必须向华舜公司缴交租赁按金13万元，广宇公司不履行本协议所约定义务视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，华舜公司有权终止租赁协议并收回土地，广宇公司所交的租金及按金不予退还。现广宇公司拖欠部分租金违反协议约定，对于华舜公司以此主张没收广宇公司支付的租赁按金130000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于广宇公司反诉要求华舜公司返还租赁按金130000元的反诉主张，一审法院不予支持。对于华舜公司的其他诉讼请求及广州市广宇仓储有限公司的其他反诉请求，一审法院均予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市广宇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州市华舜房地产有限公司缴交涉案地块的租金540000元并支付滞纳金（滞纳金计付标准：以540000元为本金，自2019年8月6日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计至款项清偿之日止，滞纳金总额以本金为限）；二、广州市广宇仓储有限公司已缴纳的租赁按金130000元归广州市华舜房地产有限公司所有；三、驳回广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州市广宇仓储有限公司的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉费用10810元，由广州市华舜房地产有限公司负担310元，广州市广宇仓储有限公司负担10500元；一审案件反诉费用1450元，广州市广宇仓储有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审查明：2018年7月5日，华舜公司作为甲方与广州永乐建材厂作为乙方、广宇公司作为丙方签订《三方协议》，约定甲方拟将涉案土地回收并通过广州产权交易所对外招租，乙方须于签定成交确认书当日起2个工作日向甲方支付163951.26元场地围蔽费用等。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：一、广宇公司是否应支付2017年11月1日至2018年10月31日的租金；二、广宇公司交纳的按金130000元是否应退还。关于争议焦点一。2014年5月26日，华舜公司与广宇公司签订《土地租赁协议》，约定华舜公司将广州市番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界的政府储备土地临时租赁给广宇公司使用。该合同期限届满后，双方未续订合同，但广宇公司继续使用该土地并缴纳租金，双方存在不定期租赁关系。虽然华舜公司提供的发票记载广宇公司缴纳的是土地占用费，但该土地占用费实际上就是广宇公司租赁涉案土地的租金。故广宇公司以华舜公司提交的发票记载广宇公司缴纳的款项为土地占用费为由，主张双方不存在不定期租赁关系，理由不成立，本院不予支持。2017年11月17日，华舜公司向广宇公司发出《承租人通知书》，该通知书系告知广宇公司华舜公司将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租土地等，其中并没有明确通知广宇公司解除双方的租赁关系。广宇公司主张该通知书是华舜公司向其发出的解除涉案土地使用关系，并收回土地另行招租，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于广宇公司主张2018年5月涉案土地重新招标并开标成功，根据三方协议双方租赁关系已经终止，该主张没有事实依据。因广宇公司未提供证据证明其在2018年10月31日前交还涉案土地给出租人华舜公司，一审法院认定广宇公司应支付涉案土地自2017年11月1日至2018年10月31日止的租金，有事实和法律依据，本院应予维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现广宇公司在约定的租赁期届满后继续使用涉案地块，并以原《土地租赁协议》约定的租金标准支付费用，华舜公司亦未提出异议，故双方原签订的《土地租赁协议》应继续有效，对双方均有约束力。原《土地租赁协议》第六条违约责任约定：“乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还。”广宇公司不按合同约定缴纳租金，属于不履行合同约定义务的违约行为，华舜公司请求没收广宇公司所交纳的按金130000元，有事实依据，一审法院予以支持，并无不当。广宇公司主张予以退还按金的理由不成立，本院不予采纳。广州市番禺区土地开发中心根据番禺区人民政府办公室的通知，将原权属广州市番禺区市桥镇房地产开发公司的涉案土地整体回收，广州市番禺区土地开发中心成为该土地权属人。后广州市番禺区土地开发中心出具《授权书》，授权华舜公司以自己名义出租涉案土地等，故一审法院据此认定华舜公司有权出租涉案土地，有事实依据。广宇公司上诉主张华舜公司无权处分涉案土地，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，广宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人广州市广宇仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十一月四日法官助理戴巧利书记员周蓓