重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民初1286号原告（案外人）：重庆市綦江区三元经贸有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道通惠工业园区，统一社会信用代码91500222742892773G。法定代表人：张吉华，总经理。委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文江，重庆永登律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅娜，女，1991年8月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：李云宽，男，1951年6月22日出生，汉族，由重庆市綦江区文龙街道登瀛社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：罗川皓，男，1992年12月11日出生，汉族，由重庆市綦江区文龙街道登瀛社区居民委员会推荐。第三人（被执行人）：重庆市双阳食品有限责任公司，住所地重庆市綦江区赶水镇跃进村304号，组织机构代码70946191-2。法定代表人：张友明，董事长。第三人（被执行人）：重庆双德房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路，组织机构代码57343034-X。法定代表人：马丽萍，董事长。第三人（被执行人）：张友明，男，1968年2月12日出生，汉族。第三人（被执行人）：张红阳，男，1987年11月12日出生，汉族。第三人（被执行人）：杨静，女，1969年8月5日出生，汉族。第三人（被执行人）：马丽萍，女，1987年2月6日出生，汉族。第三人（被执行人）：张伟阳，男，1989年4月27日出生，汉族。原告重庆市綦江区三元经贸有限公司（以下简称三元经贸公司）与被告梅娜及第三人重庆市双阳食品有限责任公司（以下简称双阳食品公司）、重庆双德房地产开发有限公司（以下简称双德房地产公司）、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三元经贸公司的法定代表人张吉华及其委托诉讼代理人霍永军、谭文江，被告梅娜的委托诉讼代理人李云宽、罗川皓到庭参加诉讼。第三人双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。三元经贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认三元经贸公司与双阳食品公司于2014年12月19日、20日分别签订的两份《厂房买卖合同》合法有效；2.解除（2015）渝五中法民执字第361号执行裁定书中对三元经贸公司购买双阳食品公司厂房、办公楼的查封，并阻却排除执行；3.本案诉讼费用由梅娜承担。事实和理由：1.2014年12月19日、20日，三元经贸公司和双阳食品公司签订的两份《厂房买卖合同》合法有效。（1）三元经贸公司原名为綦江县三元经贸有限公司，经工商行政部门审核许可后，名称变更为三元经贸公司。（2）三元经贸公司和双阳食品公司签订合同的最终目的及意思表示均为买卖法律关系。（3）2014年12月19日、20日签订的两份《厂房买卖合同》法定生效要件和约定生效要件均具备，合同合法有效。（4）购买方支付款项是购买款还是租金，或者其他名称，只是签约当事人对付款方式的约定而已。只要购买人严格按照买卖合同的约定履行，即可完成购买方的付款义务。支付费用名称是否是购房款并非合同生效要件。（5）产权证只是三元经贸公司购买案涉房屋享有所有权的凭据，并非合同有效的凭据。双阳食品公司尚未将产权证过户到三元经贸公司名下，不决定也不影响《厂房买卖合同》的效力。（6）三元经贸公司和双阳食品公司签订《厂房买卖合同》之前已经签订《厂房租赁合同》，双方变更合同的目的和意思表示是将厂房租赁法律关系变更为买卖法律关系，租赁法律关系待产权证过户到三元经贸公司名下时再终止。租赁法律关系因变更而待定终止，并不能否定《厂房买卖合同》的合法有效。《厂房租赁合同》待定终止期间的客观存在并不必然排除《厂房买卖合同》的合法有效。（7）购房款的支付、案涉房屋产权证的办理、《厂房租赁合同》待定终止仅是《厂房买卖合同》约定内容之一，并非合同的生效要件。2.在人民法院查封前，三元经贸公司已经占有使用案涉房屋，且三元经贸公司的占有使用行为合法有效。3.三元经贸公司根据《厂房买卖合同》的约定，已经履行了付款义务。对于剩余部分价款，承诺可以按照人民法院的要求依法交付执行。4.三元经贸公司购买的案涉房屋，至今未能办理产权证，并非作为买受人三元经贸公司的原因所致，而是因为出售人双阳食品公司资金短缺，致使整个项目，包括三元经贸公司购买的案涉房屋，缺少竣工验收备案登记证而无法办理产权证，更别说过户到三元经贸公司名下。5.三元经贸公司在2015年5月27日以厂房、办公楼买卖和租赁事由提起案外人异议，重庆市第五中级人民法院执行局承办法官在听证审查中释明“厂房、办公楼买卖关系和租赁关系作为异议事由不能同时提起，只能选择其一，并且厂房、办公楼的买卖不能够得到支持”，导致三元经贸公司错误选择以租赁关系为事由提起案外人异议。重庆市第五中级人民法院执行局承办法官的上述释明行为是对《厂房买卖合同》的错误解读，是对三元经贸公司和双阳食品公司意思自治的粗暴践踏，更是对三元经贸公司权利的严重损害。三元经贸公司基于对人民法院的信赖而作出的错误选择，请求人民法院依法纠正并给予保护。梅娜辩称，三元经贸公司和双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》明确约定在双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至三元经贸公司名下之前，双方仍按《厂房租赁合同》履行，只有在双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至三元经贸公司或三元经贸公司指定的第三人名下时，三元经贸公司和双阳食品公司才不再履行《厂房租赁合同》，但案涉房屋因为未经综合验收、双阳食品公司严重资不抵债以及公司法定代表人、工作人员全部下落不明等原因至今未能登记到双阳食品公司名下，因此根本不具有双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至三元经贸公司名下的可能性，《厂房买卖合同》因生效条件没有成就而未生效，三元经贸公司交纳的租金亦未转化为购房款；三元经贸公司提交的《厂房租赁合同》本身就是推翻其主张的与双阳食品公司买卖合同关系的反证；三元经贸公司提交的农行个人结算业务申请书、电子银行交易回单和双阳食品公司收到款项后出具的收据，显示款项性质为购房款房租款、园区房租等字样；三元经贸公司在2015年5月27日先以买卖和租赁事由提出案外人异议，在执行异议听证过程中，三元经贸公司明确表示以房屋租赁关系作为异议事由，自认其与双阳食品公司之间的法律关系为租赁合同关系，现又变换为买卖关系，表明三元经贸公司在这一事情上反复无常、出尔反尔，甚至在本案起诉状中称自己在执行异议听证审查中以房屋租赁关系作为异议理由的意思表示，是法院的“错误释明”误导所致，是“基于对人民法院的依赖而作出的错误选择”，把责任推给法院，更显出其对诚实信用法律原则的违背；如前所述，案涉房屋的产权证登记在双阳食品公司名下的可能性几乎为零，不符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“登记在被执行人名下的不动产”这一排除强制执行的前提条件，同时《厂房买卖合同》因生效条件未成就而尚未生效，不符合该条第（一）项要件要求，即“已签订合法有效的买卖合同”，也没有三元经贸公司“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的事实存在，因此也不符合该条第（三）项要件要求。三元经贸公司诉请排除对案涉房屋的强制执行，不具备阻却执行的法定前提和不符合完整的阻却执行法定要件。综上，请求驳回三元经贸公司的诉讼请求。双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳未发表意见。经审理查明，2014年12月19日，双阳食品公司（甲方）与綦江县三元经贸有限公司（乙方）签订位于重庆市綦江区东部新城食品园区E04-1/01-D地块内的2栋厂房平街1层的《厂房租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁面积约1850平方米，从2014年12月28日起至2044年12月28日止租期30年，每年租金人民币5万元，30年合计租金150万元。同日，双方就出租的上述房屋签订《厂房买卖合同》，主要约定厂房产权证正在办理过程中；甲方将厂房产权证过户到乙方名下时，乙方按《厂房租赁合同》所缴纳的租金全部转为购房款，原租赁合同废除，购房款单价为2300.00元/平方米。2014年12月20日，双阳食品公司（出租方，甲方）与綦江县三元经贸有限公司（承租方，乙方）签订位于重庆市綦江区东部新城食品园区E04-1/01-D地块内的办公楼平街2层的《厂房租赁合同》，约定甲方将自有的食品园区E04-1/01-D地块内的办公楼平街2层出租给乙方使用，租赁面积约500平方米，租赁期限为30年，每年租金0.66万元，30年合计租金20万元。同日，双方就出租的同一标的物签订《厂房买卖合同》，约定本合同签订前双方就上述办公楼平街2层签订了《厂房租赁合同》，现甲方提出出售该办公楼，乙方同意购买；办公楼产权证正在办理过程中，甲方将办公楼产权证过户到乙方名下时，乙方按《厂房租赁合同》所缴纳的租金全部转为购房款，原租赁合同废除，购房款单价为1500.00元/平方米。2014年12月22日，綦江县三元经贸有限公司向双阳食品公司银行转款50万元。该次转款电子银行交易回单上交易用途载明为“购房款租房款”。同日，双阳食品公司向綦江县三元经贸有限公司出具收据一张，收款事由为“园区房租”，金额为50万元。2014年12月26日，綦江县三元经贸有限公司向双阳食品公司银行转款100万元。该次转款电子银行交易回单上交易用途载明为“购房款租房款”。同日，双阳食品公司向綦江县三元经贸有限公司出具收据一张，收款事由为“园区房租”，金额为100万元。2014年12月28日，綦江县三元经贸有限公司从双阳食品公司处接收案涉房屋并进场装修，后使用至今。2015年5月5日，綦江县三元经贸有限公司向双阳食品公司两次银行转款，每次转款金额为10万元。两次转款电子银行交易回单上交易用途均载明为“购房款租房款”。2016年5月11日，经重庆市工商行政管理局綦江区分局批准，綦江县三元经贸有限公司更名为重庆市綦江区三元经贸有限公司。案涉房屋修建完成至今未办理产权证，具体原因不明。另查明，梅娜与双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷，重庆市大渡口公证处于2014年12月8日出具公证书，于2015年4月3日出具（2015）渝渡证字第2459号执行证书，申请执行标的为：本金1500万元及利息等。梅娜持具强制执行效力的债权文书和执行证书向本院申请强制执行。本院受理后于2015年4月13日作出（2015）渝五中法民执字第361号执行裁定书，裁定书第五条载明将双阳食品公司所有的通惠园区土地使用权以及地上面积为43905.43平方米全部的厂房、办公房予以查封。其中包含本案所涉双阳食品公司租赁给三元经贸公司使用的房屋。再查明，三元经贸公司于2015年5月27日以买卖和租赁事由提出案外人异议，在本院听证审查过程中，经本院释明，三元经贸公司明确表示以房屋租赁关系作为异议事由。本院于2015年9月14日作出（2015）渝五中法执异字第00699号执行裁定书，以三元经贸公司与双阳食品公司双方签订的《厂房租赁合同》上双阳食品公司的印章与其在工商部门留存的印章不一致，租金明显偏离市场价格等为由，裁定驳回了三元经贸公司的异议。三元经贸公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，并将诉讼理由改为在法院查封前其已经购买异议房屋、支付了房款并装修入住，请求确认其对上述房屋享有所有权，并停止对该房屋的执行。本院于2015年7月7日作出（2015）渝五中法民初字第01300号民事裁定书，认为执行裁决是执行异议之诉的前置程序，案外人提起执行异议之诉的诉讼理由必须与其在执行环节提出的执行异议理由一致，本院在执行裁定中，只审查了租赁关系是否成立、能否阻却交付的事项，未审查买卖关系是否成立、能否达到阻却执行的条件。三元经贸公司提起执行异议诉讼违反执行异议前置程序，不符合异议之诉的条件，裁定驳回三元经贸公司的起诉。三元经贸公司不服该裁定，向重庆市高级人民法院提起上诉，该院于2016年12月12日作出（2016）渝民终614号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。随后，三元经贸公司以双方系房屋买卖关系为由提出执行异议。本院于2017年6月27日作出（2017）渝05执异997号执行裁定书，裁定驳回三元经贸公司的异议请求。三元经贸公司遂提起本案诉讼。上述事实，有《厂房租赁合同》、《厂房买卖合同》、电子银行交易回单、收据、《准予变更登记通知书》、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异997号执行裁定书、当事人陈述等载卷为凭，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”之规定，本案中，三元经贸公司与双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》明确约定双阳食品公司将案涉房屋的产权证过户到三元经贸公司名下时，三元经贸公司按租赁合同约定交纳的租金全部转化为购房款，原租赁合同废止。但案涉房屋产权证至今未过户到三元经贸公司名下，三元经贸公司和双阳食品公司所签《厂房买卖合同》的生效条件尚未成就，三元经贸公司向双阳食品公司交纳的租金未转化为购房款。也就是说，三元经贸公司并未支付案涉房屋的购房款。因此，三元经贸公司请求确认该合同效力并以此为由排除案涉房屋执行的理由不能成立。综上所述，三元经贸公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告重庆市綦江区三元经贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费46835元，由原告重庆市綦江区三元经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 秦 敏审判员 周 舟审判员 周海燕二〇一七年十二月二十五日书记员 梁诗玉