湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7413号原告：翟建中，男，生于1957年12月15日，汉族，湖北省利川市人，户籍地：湖北省利川市，住恩施市。被告：恩施金泰广场（项目）开发有限公司（以下简称金泰公司），住所地：湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：914228017446201577。法定代表人：汤光达，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕广，男，生于1974年3月25日，汉族，浙江省永嘉县人，恩施金泰广场（项目）开发有限公司法务，住浙江省永嘉县。原告翟建中与被告金泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟建中、被告金泰公司的委托诉讼代理人吕广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年2月4日起至原告获得商品房权属证书之日止按房款总额（328607.00元）的利率水平上加收30％的违约金，（既房贷年利率5.22％×（1+30％）=6.786％，换算成日利率为6.786％÷360=0.01885％）。2.请求判令被告限时为原告所购商品房增设专用排烟通道，达到完全具备住宅的功能并赔偿因无专用排烟通道给原告所造成的经济损失45444.73元（房屋租赁循价标的价格为0.38/㎡天，2016.8至2019年月计：1110天）。3.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。其事实与理由：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。”其中第2条规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。即违约金328607.00*0.1％=328.61元，明显偏低，且为固定金额，即不论被告逾期时间多长，对原告的损失补偿均不予增加，此项约定对原告明显不公平。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，请求对逾期办证违约金予以调整，以“中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准（逾期贷款发起利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％）”计算违约金。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量为严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持”的规定，原告买此卖房时地目的是等退休后随小孩到恩施居住，因被告售与原告的商品房未有专用的公共排烟通道（买房时被告并未告知此房无公共排烟通道，直到原告准备装修时才发现无公共排烟通道，后原告多次与被告交涉，被告一直以种种理由推衍，直到现今未予以解决），不能正常生火做饭，缺乏住宅应有功能，导致原告不能入住。原告曾多次向出售该房，因该房一无房产证、二无公共排烟通道无人购买，以至原告不得不以小孩的名字贷款另买房（因我临退休，银行不贷款），从而给原告造成了承担巨大的另够房贷款压力。被告金泰公司辩称，首先对原告目前的处境深表同情，但原告的两项主要诉讼请求均无法律依据。原告的第一项诉讼请求没有法律依据，根据原告在起诉状中已表述清楚双方签订的《商品房买卖合同》第15条已经约定了不能取得房地产权属证书的违约金支付方式。根据合法成立的合同双方都应遵守的原则，原告称无论被告逾期时间多长对原告的损失补偿不予增加，此项约定对原告明显不公平，这种说法和理解有悖契约原则。对损失的约定不可以扩大化的理解，应当有约按约走。我国合同法第114条第2款，双方约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以增加。造成的损失是否大于双方合同约定的违约责任，需要原告进一步举证。原告诉称以中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算违约金，没有法律依据。最高人民法院关于商品房买卖合同司的法解释第18条第2款，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。此条款已明确在合同没有约定违约金的条件下执行本条款。关于原告的第二项诉讼请求，上述司法解释第13条明确了因房屋质量问题严重影响正常居住使用，实际情况是原告作为恩施税务系统的员工，起诉状中已清楚的说明2016年8月份接受房屋并生活其中至今。因此，原告诉称的无公共排烟通通并没有影响其正常的居住，而且烟道也不是房屋质量问题。另，该住宅小区2013年的下半年开始开工建设，2015年初建成，房屋的状态及分配是由第三方主导的，被告只是通过合同的签订方便他们确权。此情况原告是知晓的。原告在本案所涉的商品房内生活了这么多年，可见烟道的问题并没有影响到或者说是极大的影响到原告的正常生活。原告的贷款不能造成了购房贷款压力，原告也承认是因为临退休，银行不贷款，与本案无关，与被告无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，原、被告签订编号为GF—2000—0171号的《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同第一条项目建设依据、第三条买受人所购买商品房的基本情况和第五条面积确认及面积差异处理约定原告购买被告开发建设的位于恩施市××坝街道办事处××（××大道）的安顺苑小区期1幢2单元102号住房一套，建筑面积为107.74平方米；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产证上核定的实际面积计算，双方按合同约定单价计算房价款，多退少补。第四条计价方式及价款和第六条付款方式及期限约定单价3050元/平方米，总价款为328607元，以上价格包含水、电、气的立户费：不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；付款方式及期限为2016年2月4日前付清合同总房款的100%。第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项和第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告按约定付清所购房屋的购房款328607元。2016年7月1日，原告接收房屋。此后，原告予以装修并出租他人使用。审理中，原、被告认可至法庭辩论终结前，原告尚未取得所购房屋的产权证书。原告主张所购买的房屋无排烟通道，被告认为有可能存在。对此，原告未提供证明确无排烟通道并严重影响其正常居住使用的证据。原告要求赔偿因无专用排烟通道给原告所造成的经济损失45444.73元，即另行租房居住的租金，系参照评估机构对其他房屋评估的价格每平米每天0.38元自2016年8月至2019年9月计算1110天。被告认可尚未将登记所需资料报产权登记机关备案。本案因原告不同意调解而未能进行调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定全面履行了交付购房款328607元等义务，被告也应按合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告逾期办证，因支付违约金，则应审查被告是否逾期办证，构成违约。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项和第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60内将买受人衣服房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。审理中，被告认可至本案法庭辩论终结前，其尚未将登记所需资料报产权登记机关备案，致原告尚未取得权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，原告均未在上述约定和法律规定的时间内取得房屋权属证书，应属被告违约，依法应承担违约责任。现原告不退房，则应由被告按约定向原告支付违约金，其数额按房屋总价款328607元的0.1%计算为328.61元。原告要求增加违约金，以房屋总价款为基数自2016年8月1日其至2019年9月30日止按日0.01885%计算。原告的该请求不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告为原告所购商品房增设专用排烟通道，达到完全具备住宅的功能，并要求赔偿因无专用排烟通道给原告所造成的经济损失45444.73元的请求。原告主张其购买的房屋无排烟通道，被告认为有可能存在。对此，原告未提供证据证明确无排烟通道并严重影响其正常居住使用，故对原告的该请求本院不予支持。原告可在收集证据后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、第一百四十一条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施金泰广场（项目）开发有限公司于本判决生效之日向原告翟建中支付违约金328.61元。二、驳回原告翟建中的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费468元（已减半计算），由原告负担368元，被告恩施金泰广场（项目）开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二〇年十一月十一日书记员  罗 毅