山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初729号 原告（反诉被告）：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：杜胜，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘冬秋，男，汉族，1990年8月27日出生，住淄博市张店区。 委托代理人：黄永超、赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告刘冬秋房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院起诉，被告刘冬秋诉原告尚银泰城（淄博）商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊，被告刘冬秋的委托代理人黄永超、赵虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原、被告双方签订《淄博银泰城租赁合同》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心四层F4103号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年11月10日开始计算至2019年11月9日），租赁面积计395平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月每平方米50元，第三个租约年为每月每平方米52.5元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金39500元；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后双方按约履行，但是从2015年第一季度开始至2016年12月20日被告出现欠付租金134400.28元和违约金38851.87元；物业服务费239095.16元和违约金87781.95元；至2016年11月底的水电费21456.8元。以上共计521586.06元，且至今催要未果。为此，提起诉讼，请求依法判令确认原告与被告于2014年9月4日签订的《银泰城租赁合同》、2014年9月22日签订的《补充协议》于2016年12月20日解除；判令被告立即向原告支付租金134400.28元和违约金38851.87元、物业服务费239095.16元和违约金87781.95元、至2016年11月底的水电费21456.8元，以上共计521586.06元（租金、物业服务费暂计算至2016年12月20日；其违约金按日千分之一暂计算至2016年12月31日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止；水电费暂计算至2016年11月底，以后如发生按实收取）；判令被告立即向原告支付所涉房屋占用费6912.5元及物业服务费3950元（自2016年12月21日计算至2016年12月31日）；判令原告有权不予退还被告履约保证金39500元；诉讼费由被告负担。 诉讼中，原告申请将第二项诉求变更为“依法判令被告刘冬秋立即向原告支付租金110701.28元和违约金38851.87元；物业服务费239095.16元、违约金87781.95元；水电费19384.80元，总计495814.06元（租金、物业服务费暂计算至2016年12月20日，租金、物业服务费的违约金均按照欠费金额每日千分之一的标准暂计算至2016年12月31日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止；水电费暂计至2016年11月底，以后如发生水电费用按实收取）。” 被告刘冬秋答辩并诉称，双方签订的合同并未约定物业服务费由被告负担，合同签订后原告要求交纳租金、物业服务费和保证金等费用，因上述费用均由原告一并提取总额后收取，被告妻子在不清楚合同具体条款的情况下先后按照原告的要求交纳了全部费用，被告出差后发现错交了物业服务费及物业服务费保证金后要求原告予以返还和抵扣租金，原告以双方签订了物业服务协议为由拒绝，但原告在被告多次要求下始终未能提供所称的协议。在合同履行期内，被告如约交纳了应交的租赁费用和水电费等，不存在违约行为，反而是因原告出租的商业网点并没有实现合同签订时的宣传和承诺导致整体经营惨淡，且在被告提出合理抗辩后仍然停水停电，存在重大过错，租赁商户在承受巨额损失的情况下与原告关系紧张是导致合同解除的真正原因。综上，被告提出反诉，请求依法判令原告返还被告支付的物业服务费67431.37元、物业服务费保证金23700元；返还质量保证金5000元；原告赔偿原告提前解除合同给被告造成的装修损失70000元并返还家具设备及其他可分离的添附物；反诉费由原告负担。 经审理查明，原、被告双方分别于2014年9月4日、2014年9月22日签订《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》各一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心四层F4103号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2019年9月29日），租赁面积计395平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月每平方米50元，第三个租约年为每月每平方米52.5元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；原告代收合同项下的该项能源费用；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金39500元；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告于2014年9月4日向原告交纳履约保证金39500元、物业服务费保证金23700元、质量保证金5000元等。后被告自2015年1季度开始欠交租金和物业服务费（至2016年10月底，扣除合同中约定的免租部分，欠付租金为97394.52元、物业服务费217688.71元、水电费19384.8元，以上共计334468.03元），同时被告于2016年10月底自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果，为此，原、被告均提起诉讼，分别提出了上述诉称中的诉讼请求。 另查明，被告于2014年11月21日向原告交纳物业服务费35550元、于2015年3月17日向原告交纳物业服务费31881.37元。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《淄博银泰城租赁合同》、《补充协议》、收款收据、银联签购单、限期缴费通知单、水电费抄表明细等，被告提供的收款收据等以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因原告多次迟延履行各项费用，违反了合同约定，且于2016年10月底自行不再经营，至此，双方合同实际上已经解除，因此，对于原告要求确认双方合同及协议已经解除的主张，本院予以支持，但时间上应当是2016年10月底。 关于原告主张的租金和物业服务费，因原告并未充分的证据证实被告经营到2016年12月20日，本院按被告主张的其经营到2016年10月底计算，租金和物业服务费分别为97394.52元、217688.71元，对于原告多主张的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的上述日期之后的租金、物业服务费，同样因原告无充分的证据证实被告继续经营，因此，对于该项主张，本院不予支持。关于被告主张的不应当交纳物业服务费的问题，本院认为，首先，被告在签订合同的当日（2014年9月4日）就向原告交纳了物业服务费保证金23700元，昭示了被告在租赁原告卖场性质的商铺过程中存在物业服务费的事实；其次，虽然双方在合同及协议中没有关于物业服务费的约定，但被告在实际租赁过程中二次向原告交纳了物业服务费，前后相差四个多月，原告均给其开具了收费项目为“物业服务费”的收据，被告称是其妻子在不清楚合同具体条款的情况下交纳的该费用，与事实不符，本院不予确认；再次，被告租赁原告的房屋不属于一般的住房，而是具有规模性的集约型商铺，在具体的经营过程中如果不存在物业服务费不符合常理，且双方在合同中关于租金的约定（每月每平方米50元）并不过分高于当地市场价的一般租赁价格。综上，本院确认双方在实际租赁过程中存在实际的物业服务费，被告要求返还已经交纳的物业服务费67431.37元于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的不予退还原告交纳的履约保证金39500元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持。对于被告交付的质量保证金5000元，依法应当予以折抵。关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。关于被告主张的原告赔偿其提前解除合同给其造成的装修损失70000元的主张，于法无据，本院不予支持；关于其要求返还家具设备及其他可分离的添附物的主张，因被告并未提供原告拒不返还上述物品的相关证据，对于该部分诉求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告（反诉原告）刘冬秋2014年9月4日签订的《淄博银泰城租赁合同》、2014年9月22日签订的《补充协议》于2016年10月底解除。 二、被告（反诉原告）刘冬秋于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金97394.52元、物业服务费217688.71元、水电费19384.8元，以上共计334468.03元，扣除质量保证金及物业服务费保证金共计28700元，剩余共计305768.03元应予支付。 三、原告（反诉被告）名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告（反诉原告）刘冬秋履约保证金39500元。 四、驳回原告（反诉被告）名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司及被告（反诉原告）刘冬秋其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9450元，减半收取4725元，由原告（反诉被告）名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担1838元，由被告（反诉原告）刘冬秋负担2887元，反诉费1811.5元，由被告（反诉原告）刘冬秋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏