江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏02执监22号申诉人（被执行人）：张锡军，男，1969年12月19日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。申诉人（被执行人）：仲雨妹，女，1969年8月9日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。申请执行人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地江苏省淮安市水渡口大道**。法定代表人：陈亚明，该行行长。委托诉讼代理人：杜靖，该行员工。申诉人张锡军、仲雨妹不服本院对其坐落于宜兴市产的评估、拍卖行为，向本院申诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，原告江苏银行股份有限公司淮安分行与被告洪泽兴宇电缆材料有限公司、仲息妹、张小琴、於小平、单小勇、张锡军、仲雨妹金融借款合同纠纷一案，江苏省淮安市中级人民法院于2014年8月19日作出（2014）淮中商初字第0064号民事判决，判令：一、被告洪泽兴宇电缆材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏银行股份有限公司淮安分行借款本金人民币480万元及利息；二、被告仲息妹、张小琴、於小平、单小勇、张锡军、仲雨妹对上述借款本息承担连带保证责任；三、原告江苏银行股份有限公司淮安分行对被告张锡军、仲雨妹提供的抵押物即位于宜兴市的房产和土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在470万元和10万元本金及利息（含罚息及复利）、本案案件受理费、财产保全费、公告费范围内享有优先受偿权。判决生效后，受江苏省淮安市中级人民法院委托，本院于2015年9月1日立案执行，案号为（2015）锡执委字第16号。执行过程中，本院依法查封了被执行人张锡军、仲雨妹名下坐落于宜兴市的房产，并于2016年6月27日作出（2015）锡执委字第16号之二执行裁定，裁定：拍卖、变卖张锡军、仲雨妹名下的坐落于宜兴市的房产。2016年11月5日，买受人沈凤仙以3470000元的最高价竞得案涉房产，本院向宜兴市房地产管理部门送达了相关法律文书，将上述房产过户至买受人名下。2017年4月13日，本院作出（2015）锡执委字第16号之四执行裁定，因江苏银行股份有限公司淮安分行向本院申请撤回执行，故裁定如下：终结江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中商初字第0064号民事判决的执行。另查明，原告沈凤仙与被告张锡军、仲雨妹排除妨害纠纷一案，宜兴法院于2018年7月12日作出（2017）苏0282民初12837号民事判决，判令：张锡军、仲雨妹于本判决发生法律效力之日起10日内搬出坐落于宜兴市的房屋并交付给沈凤仙。张锡军、仲雨妹不服提起上诉，本院于2018年11月7日作出（2018）苏02民终3620号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。又查明，执行过程中，本院委托无锡东信房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋进行评估，无锡东信房地产土地评估咨询有限公司出具东信评报（司）字2016第0011号房地产司法鉴定估价报告，载明：张锡军、仲雨妹所拥有的坐落于宜兴市，确定估价对象在价值时点2016年5月17日，满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为538.14万元，评估范围包含建筑面积343.08平方米和对应国有出让土地使用权面积295.3平方米的房地产价值以及在经济耐用年限下通用性强的室内装修、附属设施价值、扩建部分房屋、重置价值，不包含动产、债权债务及其他权益价值。另评估报告“估价对象实体状况”部分对装饰装修做了详细描述。再查明，网络司法拍卖的竞买公告中载明：评估价值包括私自扩建部分价值；所有税费、可能产生拖欠的水电费、物业费由买受人承担；房屋系被执行人唯一住房，现由被执行人以及其儿女、身患疾病的父母居住，可能需要买受人采用合法手段自行迁入；房屋质量状况以看样为准；付清成交款项后一周内出具相关法律文书办理过户交付。不动产竞价标的调查情况表中“标的物介绍”部分“装修情况”为“无”。拍卖公告中附有评估报告。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、评估报告、拍卖公告等证据在卷佐证。张锡军、仲雨妹不服向本院申诉称：请求：1、撤销对被执行人房产的拍卖措施；2、被执行人愿自觉履行生效法律文书所确定的法定义务，请求将该房产交由被执行人在合理期限内自行处置变卖或依法定程序重新拍卖。事实与理由:1、拍卖行为未依法考虑到被执行人本人及所抚养家属，特别是有法定赡养义务生病老人所维持生活必须的生存居住权；2、拍卖中房产信息录入不准确，未如实披露被执行人房产的真实情况且明显存在误导，客观上导致拍卖价格显失公平。一是拍卖公告在介绍装修情况时，注明“装修情况无”。二是拍卖公告在介绍居住及迁入情况时，要求购买人自行设法迁入。3、评估报告未提供房屋分项估价明细，特别是装修价值的明细或说明，评估过程过于粗略、评估存在明显错误。为支持其主张，张锡军、仲雨妹提供下列证据：1、无锡阳羡资产评估机构“致委托方函”复印件一份，证明案涉房屋2012年的评估价是806.84万元，证明本院评估价格低，其当时口头提了异议，也拒绝在评估报告上签字；2、购房人沈凤仙以300余万元成交后，随即在微信朋友圈以688万元价格发布售房信息的微信截图打印件，证明评估拍卖的价格过低，执行过程显失公平；3、与被执行房产同时期、同位置的房产司法拍卖情况打印件3份，证明因为拍卖公告的错误导致拍卖的价格过低；4、案涉房产的司法拍卖网络页面打印件，证明因为拍卖公告的错误表述导致最终拍卖价格过低；5、赡养协议公证书、再生育审批表等，证明法院对案涉房产的拍卖剥夺其家人的居住权。申请执行人称：法院依法依规执行该案，并在拍卖被执行人房屋之后付出了相关款项用于被执行人的最低生活保障，故请求驳回执行监督申请。本院在监督审查期间查明，2016年9月21日的谈话笔录中，江苏银行股份有限公司淮安分行称同意按照相关规定办理，在拍卖成交后从拍卖款中扣除5-8年不超过144000元租金。张锡军在2020年9月15日谈话笔录中陈述法院提出给其十几万的安置费，但其没有去领。本院认为，本案争议焦点是：一、评估报告是否存在明显错误、应否撤销；二、拍卖财产的文字说明是否严重失实；三、对案涉房屋的执行行为是否侵害被执行人及其家人的生存居住权。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中评估报告对案涉房屋的装饰装修做了详细描述，评估价值中包含有耐用年限下通用性强的室内装修、附属设施价值、扩建部分房屋、重置价值。张锡军、仲雨妹未在收到评估报告后十日内书面提出执行异议，且未能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故其认为评估报告存在明显错误的请求于法无据。关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，拍卖公告中不动产竞价标的调查情况表中“标的物介绍”部分“装修情况”为“无”，与事实不符，该表述存在瑕疵，但竞买公告中注明“房屋质量状况以看样为准”，并附有评估报告，评估报告内对装修情况有详细描述，且拍卖页面中附有案涉房屋照片，故该文字说明瑕疵并不会导致有意向的购买人产生重大误解。竞买公告中“房屋系被执行人唯一住房，现由被执行人以及其儿女、身患疾病的父母居住，可能需要买受人采用合法手段自行迁入”系对案涉房屋居住状况的客观描述和提示，并无不当。关于争议焦点三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，且法院已经通知张锡军、仲雨妹领取安置费，故张锡军、仲雨妹认为法院执行案涉房屋侵害其及家人的生存居住权，于法无据。综上所述，本院对宜兴市产的评估、拍卖行为符合相关法律及司法解释规定。申诉人要求撤销拍卖的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回张锡军、仲雨妹的申诉请求。审 判 长 孙晓敏审 判 员 俞 彤审 判 员 秦小兵二〇二〇年十一月五日法官助理 杨 曦书 记 员 王雪婷