海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初9603号 原告(反诉被告)：海南省亿万嘉超市有限公司，住所地：海南省海口市金贸西路。 法定代表人：陆方，该公司董事长。 委托诉讼代理人:田军丽，该公司财务经理。 委托诉讼代理人:张国良，该公司职员。 被告（反诉原告）:颜丽坤，女，汉族，1981年6月1日出生，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。 原告(反诉被告)海南省亿万嘉超市有限公司（以下简称亿万嘉超市）与被告(反诉原告)颜丽坤租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿万嘉超市的委托诉讼代理人张国良，被告（反诉原告）颜丽坤及委托诉讼代理人朱晓宇、吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿万嘉超市向本院提出诉讼请求：1.请求解除亿万嘉超市、颜丽坤于2016年3月30日签订的铺面租赁合同；2.请求判令颜丽坤支付亿万嘉超市2017年4月1日至2017年6月30日止房租费17748.9元；3.判令颜丽坤支付亿万嘉超市违约金17678.1元，违约滞纳金17418.31元；4.判令颜丽坤向亿万嘉超市支付物业费1392.82元（2016年6月初至2017年6月底共计13个自然月）；5.判令颜丽坤向亿万嘉超市支付以上费用合计54238.13元；6.判令颜丽坤向亿万嘉超市交付的履约保证金17678.1元不予退还；7.本案诉讼费用由颜丽坤承担。事实和理由：2016年3月30日，亿万嘉超市与颜丽坤签订了《铺面租赁合同》，合同规定：亿万嘉超市将海南省海口市××区号铺租赁给颜丽坤使用，总计53.57平方米。租赁期为2016年5月1日至2018年4月30日止，租赁期间双方约定租金为每月5892.7元，本年付，并支付亿万嘉超市履约保证金17678.1元，颜丽坤提前终止合同的应支付亿万嘉超市双倍履约保证金作为违约金，颜丽坤逾期缴纳房租的每逾期一天，按未交金额的10%交纳违约金。2017年3月28日起亿万嘉超市多次催交房租，颜丽坤多次找理由拒不不交房租至今。直至2017年4月19日在未告知亿万嘉超市的情况下私自搬走，已经构成违约。综上，特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。 颜丽坤辩称，1.颜丽坤认为应解除双方签订的《铺面租赁合同》。2016年3月30日，颜丽坤与亿万嘉超市签订《铺面租赁合同》，合同期限至2018年4月30日，但亿万嘉超市在未与颜丽坤协商的情况下，擅自将铺面转租给他人，亿万嘉超市的上述行为致使颜丽坤无法进场经营，已经构成根本违约，故双方签订的《铺面租赁合同》应予解除。2.颜丽坤无需向亿万嘉超市支付房租费用，且亿万嘉超市主张的违约金过高，依法应予减少，其他费用亿万嘉超市并未提交证据证明，不应予以支持。亿万嘉超市于2017年4月底擅自将颜丽坤所租赁的铺面关闭并上锁，颜丽坤无法正常使用该铺面，故颜丽坤不应支付无法使用铺面期间的房租费用，且颜丽坤已如期依约向亿万嘉超市交纳自2016年3月30日至2017年3月30日的房租费用，因此，房租的计算应从2017年3月31日起至2017年4月30日，共计30天，共计5892.7元。亿万嘉超市主张的违约金没有事实依据也没有法律依据，理应予以驳回，亿万嘉超市主张的物业费没有相应的证据证明，依法应不予支持。3.颜丽坤认为亿万嘉超市不仅应将颜丽坤交纳的履约保证金17678.1元返还，还应当以履约保证金的两倍数额为限向颜丽坤支付违约金。因此，颜丽坤依约履行其付款义务，未构成违约，其请求颜丽坤向亿万嘉超市支付违约金没有依据。 颜丽坤向本院提出反诉请求:1.请求判决亿万嘉超市赔偿颜丽坤设备及店铺物品损失总共暂计5万元；2.请求判令亿万嘉超市支付因其违约应承担的赔偿金35356.2元；3.请求判决亿万嘉超市退还颜丽坤履约保证金17678.1元；4.本案的本诉和反诉诉讼费用由亿万嘉超市负担。事实和理由：2016年3月30日，颜丽坤与亿万嘉公司签订《铺面租赁合同》，约定租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日。2017年3、4月份，亿万嘉超市在没有跟颜丽坤协商，也未经颜丽坤同意的情况下，将颜丽坤所租赁的铺面擅自转租给第三人；并且亿万嘉超市至今扣押几乎所有租户铺面内的设备、物品等财物，至今未归还。亿万嘉超市未经颜丽坤同意擅自转租已构成违约，根据双方签订的《铺面租赁合同》约定，亿万嘉超市应返还颜丽坤的履约保证金且以履约保证金2倍的数额支付赔偿金。综上，颜丽坤特向人民法院提起反诉，请求人民法院支持其反诉请求。 亿万嘉超市辩称,2017年7月17日该铺面已经出租了，亿万嘉超市没有冻结颜丽坤的资产，颜丽坤的货架亿万嘉超市已经转移，货架在亿万嘉超市，在颜丽坤支付铺面租金的情况下，亿万嘉超市可以返还货架。 当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 2016年3月30日，亿万嘉超市与颜丽坤签订了《铺面租赁合同》，合同规定：1.亿万嘉超市将位于海南省海口市××区号铺租赁给颜丽坤使用，面积53.57平方米。2.租赁期限24个月，从2016年5月1日至2018年4月30日止。3.租赁期间双方约定租金为每月5892.7元，租金从2016年4月30日起算，每半年付租一次，租金预付时间为提前15天付清下一计租周期的租金。4.合同签订2日内，颜丽坤应向亿万嘉超市支付履约保证金17678.1元，颜丽坤未按合同约定向亿万嘉超市交纳租金、费用或违约金、赔偿金，亿万嘉超市有权从履约保证金中扣缴。5.颜丽坤承担商铺内的水、电、物业等相关费用。物业管理费按照物业公司标准由亿万嘉超市代收，颜丽坤需按时交纳。6.本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致可终止本合同，否则提前终止的一方视为违约。亿万嘉超市违约的，除应将颜丽坤缴纳的保证金退还外，还应当以履约保证金的两倍向颜丽坤支付赔偿金；颜丽坤违约，无权要求亿万嘉超市返还履约保证金并按履约保证金的两倍向亿万嘉超市支付违约金，并且对颜丽坤的装修等不可移动资产投入不予给补偿。如属双方过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。7.颜丽坤未按合同约定交纳租金或有关费用的，每逾期一日，按未缴纳金额的10%向亿万嘉超市支付违约金。8.颜丽坤在未按照本合同的约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到十日，亿万嘉超市有权单方解除本合同，且不退还保证金，给亿万嘉超市造成损失的，颜丽坤负责赔偿，在通知解除合同后10日内未迁出租赁场地的，视为颜丽坤放弃租赁场地物品权利，亿万嘉超市可自行清场，不承担因清场造成颜丽坤的装修损失及其他损失。合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，2016年3月30日，颜丽坤向亿万嘉超市交纳了承租铺面保证金17678.10元，并交纳了2016年6月1日至11月30日的租金35356.20元。2017年2月16日，颜丽坤缴纳2016年12月至2017年3月30日的租金23500元。2017年4月起，颜丽坤未再向亿万嘉超市交纳租金。 2017年4月底，颜丽坤未再对涉案铺面进行经营。 2017年7月15日,亿万嘉超市与案外彭维娇签订《场地租赁合同》将涉案商铺租赁给案外人进行经营，租赁期限为2017年7月17日至2018年7月16日。 2017年7月5日，亿万嘉超市向本院提起本案诉讼。 以上双方当事人无争议的事实有亿万嘉公司、颜丽坤提交的《铺面租赁合同》、《租金交付收据》、与案外人签订的《场地租赁合同》、《押金收据》、《现场照片》以及庭审笔录、当事人的陈述予以证明。另，颜丽坤为证明其铺面装修损失，提交了铺面平面布置图及道具清单表、商铺装修费用余款收据、铺面装修开业照片作为证据证明；为证明其铺面内物品损失，提交了《上海卡哇伊实业有限公司交货单》、交通银行个人客观交易清单予以证明。亿万嘉超市为证明其代缴的物业管理费，提交了《亿万嘉商铺缴费通知单》以及亿万嘉超市缴交物业管理费的发票。 本院认为，本案的争议焦点为：1.亿万嘉超市、颜丽坤双方于2016年3月30日签订的《铺面租赁合同》应否解除；2.颜丽坤应否向亿万嘉超市支付2017年4月1日至2017年6月30日止房租费17748.9元、违约金17678.1元，违约滞纳金17418.31元、物业费1392.82元，颜丽坤向亿万嘉超市交付的履约保证金17678.1元应否退还。3.亿万嘉超市应否向颜丽坤支付设备及物品损失5万元、违约赔偿金35356.2元，退还履约保证金17678.1元。 关于第一个争议焦点。本院认为，亿万嘉超市、颜丽坤双方于2016年3月30日签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，颜丽坤应依法向亿万嘉超市支付使用租赁场地期间的租金，但本案中颜丽坤从2017年4月起至今未向亿万嘉超市支付租金，构成根本违约，依据《铺面租赁合同》的约定，颜丽坤在未按照本合同的约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到十日，亿万嘉超市有权单方解除本合同，且亿万嘉公司已经于2017年7月15日将涉案铺面转租给案外人，故涉案合同已经事实上解除，现亿万嘉超市请求解除与颜丽坤的《铺面租赁合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，从本院对第一个争议焦点的论述可知，亿万嘉超市、颜丽坤签订的《铺面租赁合同》有效，但因颜丽坤欠缴纳租金构成违约，上述合同已经于2017年7月实际解除，故亿万嘉超市主张颜丽坤支付自2017年4月1日至2017年6月30日止房租费有合同和法律依据，双方约定的月租金为5892.7元，从2017年4月1日至2017年6月30日，颜丽坤应向亿万嘉超市支付租金17678.1元，对亿万嘉超市主张的超出部分，本院不予支持。颜丽坤欠付租金的行为构成违约，现亿万嘉超市向其主张违约金17678.1元、违约滞纳金17418.31元且不予退还保证金17678.1元，合计52774.51元，上述亿万嘉超市主张的违约金、违约滞纳金等均为违约金的范畴，且其数额为颜丽坤欠缴租金数额的数倍，故亿万嘉超市主张上述违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”的规定，本院酌情将违约金调整为颜丽坤缴纳的履约保证金17678.1元，即亿万嘉超市收取颜丽坤的履约保证金不予退还，对超出部分，本院不予支持。关于亿万嘉超市主张其为颜丽坤垫付的物业管理费物业费1392.82元的问题。根据《铺面租赁合同》约定，物业管理费由颜丽坤承担，但因合同中并未明确物业管理费收费标准，且亿万嘉超市提交的《亿万嘉商铺缴费通知单》系其单方制作，无法作为认定事实的依据，亿万嘉超市缴交物业管理费的发票中又未能体现本案中亿万嘉超市为颜丽坤代缴物业管理费金额综上，对亿万嘉超市主张颜丽坤支付代缴的物业管理费1392.82元的请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。颜丽坤主张亿万嘉超市向其支付设备及物品损失5万元、违约赔偿金35356.2元，退还履约保证金17678.1元。依据本院对上述第一、第二个争议焦点的论述，颜丽坤欠缴租金导致合同解除，构成违约，现其作为违约方主张亿万嘉超市支付违约赔偿金、退还履约保证金、赔偿其装修损失没有依据，本院不予支持。关于其主张的店内物品损失，本院认为，亿万嘉超市在未通知颜丽坤的情况下对涉案铺面进行清场，本应对其造成的店面物品丢失等损失进行赔偿，但颜丽坤提交的《上海卡哇伊实业有限公司交货单》、交通银行个人客观交易清单（购买货物凭证）仅能证明颜丽坤购买的货品数量及支付的价款，无法证明亿万嘉超市在对铺面进行清场时，上述货品存在店铺内亦无法证明其实际价值，故本院对颜丽坤主张亿万嘉超市赔偿其店内物品损失的反诉请求亦不予支持。 综上，亿万嘉超市的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，颜丽坤的反诉请求没有依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）颜丽坤在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金17678.1元； 二、被告（反诉原告）颜丽坤于2016年3月30日向原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司交纳的履约保证金17678.10元不予退还。 三、驳回原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）颜丽坤的全部反诉请求。 本诉案件受理费1156元，反诉案件受理费1180元，合计2336元，由原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司负担428元，被告（反诉原告）颜丽坤负担1908元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  詹润红 人民陪审员  黄 勇 人民陪审员  邢益长 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  桑海新