四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1702民初3034号原告：唐朝晖，男，1974年10月3日出生，汉族，达州市通川区人，个体，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：谭明德，男，1952年12月14日出生，汉族，达州市通川区人，大专文化，住达州市通川区。委托诉讼代理人：贾乔宝，男，1962年9月15日出生，汉族，达州市达川区人，大专文化，住达州市达川区。被告：四川省巨全实业有限公司，住所地达州市达川区三里坪街道同安路416号。统一社会信用代码：91511703720864915C。法定代表人：蒋文印，董事长。委托诉讼代理人：吴辉兵，四川法之缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。原告唐朝晖与被告四川省巨全实业有限公司（以下简称巨全公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐朝晖的委托诉讼代理人谭明德、贾乔宝，被告巨全公司的委托诉讼代理人吴辉兵、陈光健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐朝晖向本院提出诉讼请求：1、被告协助办理翠屏大厦二楼房产证给原告；2、被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年7月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将达州市通川区翠屏大厦第二层1280平方米的营业房以每平方米3000元，总价384万元，卖给原告，被告交付原告后90天内颁证，否则按已付房款1%支付违约金给原告。协议签订后，原告一次性付清了房款384万元，并交纳了买卖契税。被告将房屋交付给原告使用后，原告将该房屋对外出租，并在达州市房管局以原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案号为39048）公证书设定抵押登记，抵押登记的房屋所有权人为唐朝晖。后被告以回购房屋为由，将原告诉至法院。四川省高级人民法院作出的（2011）川民终字第248号民事判决书和最高人民法院作出的（2012）民申字第347号民事裁定书均认定，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告出租诉争房屋的租金归原告所有，限被告在判决生效后30日内以本金384万元、月利率2%回购诉争房屋。到期后，被告并未对诉争房屋进行回购。2014年4月3日，原告持《商品房买卖合同》及相关法律文书到房管部门办理产权登记手续，但房管部门却不予登记。后原告对达州市房管提起行政诉讼。达州市中级人民法院作出（2014）达中行终字第29号行政裁定，认为关于回购问题巨全公司未在省高院、最高法院判决、裁定后30日内支付回购价款及利息，也未在最高院裁定生效后2年内申请执行，巨全公司回购已无法律上的实际意义，已过了时效，回购法律不予支持。达州市房管局对该裁定提出申诉，后再审以原告没有直接请求被告协助办理产权证为由，予以改判。故原告现诉至法院，要求被告协助办理诉争房屋的产权证。原告唐朝晖所举证据如下：1、原告的身份证复印件；2、商品房买卖合同复印件；3、买卖契税发票复印件；4、房屋他项权证复印件；5、收据复印件；6、房屋信息查询单；7、达州市中级人民法院（2010）达中民初字第61号民事判决书复印件；6、四川省高级人民法院（2011）川民终字第248号民事判决书复印件；7、最高人民法院（2012）民申字第347号民事裁定书复印件；8、通川区人民法院（2014）通川行初字第2号行政判决书复印件；9、达州市中级人民法院（2014）达中行终字第29号行政裁定书复印件。被告巨全公司辩称，1、本案所涉买卖合同纠纷已经中院一审、省高院二审作出了最终判决，本案原告再以同一事实起诉不应受理，受理的应驳回；2、原告诉讼请求不能成立，原被告的商品房买卖合同已被省高院确定为金钱给付之债，原告只能申请强制执行，原告不能再要求被告协助权属过户登记；3、原告起诉的事实理由不成立，被告应支付唐本继的工程款未能及时支付就签订了商品房买卖合同，目的是为工程款担保，基础法律关系是工程欠款不是商品房买卖；4、原告于2014年9月向中院提交了强制执行申请书，原告已认可省高院的判决，原告不再享有商品房权属且原告请求拍卖诉争房屋后享有优先受偿权，房屋买卖合同已解除，被告只需向原告支付金钱及利息；5、原告要求办理房屋过户登记提起的行政诉讼已被法院驳回，证明了省高院的生效判决所涉权利义务的全部中止；6、原告诉状中称想回购为由诉至法院，被告可以随时回购，不是真正意义的回购实际是解除合同，双方未达成一致，被告在2010年提起了诉讼，不是原告诉状中称的想回购；7、判决中被告向原告支付回购款及利息，未支付的原因是房屋被原告出租出去，被告找到了买家，原告不同意导致金钱给付义务一直未履行，所以责任不在被告，请求驳回原告的诉讼请求。被告巨全公司所举证据如下：1、四川省高级人民法院（2011）川民终字第248号民事判决书；2、达州市中级人民法院（2010）达中民初字第61号民事判决书；3、2014年9月9日唐朝晖向达州市中级人民法院提交的《强制执行申请书》；4、2014年9月10日四川巨全建工有限公司向达州市中级人民法院提交的拍卖《申请书》；5、《房地产司法鉴定估价报告》；6、达州市中级人民法院（2017）川17行再1号行政裁定书。本院经审理认定事实如下，2001年12月25日，被告巨全公司与达州市翠屏实业有限责任公司等三家公司签订《院棚巷旧城改造工程项目承包协议》，约定由达州市翠屏实业有限责任公司等三家公司承包巨全公司开发的院棚巷旧城改造商品房工程。2003年9月17日，被告巨全公司出具委托书，委托达州市翠屏实业有限责任公司的法定代表人况余烈代表巨全公司法定代表人在商品房销售合同上签字、盖章并完善后续手续。2004年8月8日，达州市翠屏实业有限责任公司的法定代表人况余烈与唐本继签订《翠屏大厦商品房开发工程股份转让协议》，将其拥有的翠屏大厦商品房开发工程项目中的部分股份转让给唐本继。2005年4月16日，被告巨全公司给公司翠屏项目部发出《通知》，要求项目部的工作以况余烈的决定为准，并终止何发丁的项目部代理权资格。2005年7月28日，被告巨全公司与原告唐朝晖签订了《商品房买卖合同》，主要约定：巨全公司将“翠屏大厦”二楼计1280平方米的房屋以单价3000元/平方米，总价384万元出售给被告唐朝晖；合同签订时，买受人（唐朝晖）一次性付清384万元（经唐本继同意扣减承包人应收工程款，并由唐本继结清段长富的债）；出卖人应在商品房交付使用后90日内办理权属登记手续，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。同时，在原、被告在以前的诉讼中向达州市中级人民法院和四川省高级人民法院提交的的合同原件中均有手写添加的第二十五、二十六条，内容为“本合同签订后，有高于3000元/平方米的价格购买的，以实际卖价为准（买受人的房款利息按2%的月息计入重新购价成本），出卖人（巨全公司）可以随时回购；该处置价格经翠屏大厦项目部股东唐本继、何发丁研究同意办理，如因处置不当造成损失，与公司无关。”被告巨全公司在合同上盖章，唐本继在《商品房买卖合同》出卖人的委托代理人处加盖了私人印章，何发丁在合同上签名。合同签订后，被告向原告出具了收到384万元的收条；同日，四川西晶（集团）有限责任公司翠屏大厦项目部向被告巨全公司出具了收到266万元工程款收据（唐朝晖在收据经办人处签名）。2005年3月22日，段长富出具收条1张，内容为“今收到翠屏大厦何发丁归还借款118万元。”2006年12月5日，被告巨全公司给况余烈出具委托书，委托其代表公司就翠屏大厦工程决算及该项目有关事宜与四川西晶集团唐本继进行协商，所达成协议条款及内容，公司予以认可。2007年1月25日，况余烈代表被告公司与唐本继签订《协议》约定，双方同意唐本继的股份退出；二楼由巨全公司出售后，支付唐本继384万元（与唐朝晖所交购房款金额一致），二楼租金由被告公司收取，被告同意其384万元的利率按1.5%向唐本继计付月息，并同时对其他事项进行了约定。2007年4月16日，原告唐朝晖与刘树玲、杨真益签订了《抵押担保借款合同》约定：刘树玲、杨真益给原告唐朝晖借款290万元，借期1年，原告唐朝晖用“翠屏大厦”二楼（建筑面积1280平方米）作为抵押物。《抵押担保借款合同》办理了公证，并将抵押物进行了抵押登记。在达州市中级人民法院审理的（2010）达中民初字第61号四川省巨全建工有限责任公司诉唐朝晖、唐本继、刘树玲、杨真益一案中，该案第三人杨真益书写情况说明称抵押借款属实，唐朝晖在其处的借款已于2010年8月全部还清。该案第三人刘树玲称还差她部分借款没有还。2008年7月20日，被告巨全公司与徐芳玉签订《商品房买卖意向性协议》约定：乙方（徐玉芳）购买甲方（巨全公司）位于达州市通川区翠屏路翠屏大厦二楼（整层），单价4335.31元/平方米，房款总额585万元。2008年8月26日，被告巨全公司向相关部门提交川巨建（2008）第03号《关于以房抵偿工程款和借款的情况报告》，称唐本继先同意况余烈出售二楼房屋还款，后又将该房抵押借款，导致该二楼无法出售，故提出用二楼交易总价款585万元抵偿下欠唐本继的所有工程款及资金利息和况余烈个人欠唐本继的所有借款。达州市政法委、达州市公安局在该报告上盖章。2009年4月10日，中共达州市委维稳办就“翠屏大厦”项目涉稳问题召开协调会，唐本继、唐朝晖均参加会议。会议议定，翠屏大厦二楼的处置问题，大家一致认为，变现资金是前提，仍由项目部与承建方商量抵偿期间的资金利息问题，形成共识。在达州市中级人民法院审理的（2010）达中民初字第61号四川省巨全建工有限责任公司诉唐朝晖、唐本继、第三人刘树玲、杨真益一案中审理过程中，唐本继、唐朝晖均提出未在会议纪要上签名，对会议纪要内容不予认可。同时查明，唐本继是四川西晶（集团）有限责任公司翠屏大厦项目经理部的负责人，同时在2004年8月8日至2007年1月25日期间是唐本继“翠屏大厦”开发方的实际权力股东之一。唐本继与唐朝晖系父子关系。唐朝晖是四川西晶（集团）有限责任公司翠屏大厦项目经理部工作人员。2010年，巨全公司向达州市中级人民法院起诉唐朝晖、唐本继等买卖合同纠纷，要求按照《商品房买卖合同》对“翠屏大厦”二楼进行回购，并要求回购唐朝晖、唐本继返还“翠屏大厦”二楼房屋出租租金230万元。该院于2011年2月28日作出（2010）达中民初字第61号民事判决书，判决：1、巨全公司在判决生效后30日内向唐朝晖支付回购款本金384万元及利息（2005年7月29日至2009年4月10日按月利率2%计算，2009年4月11日至2010年8月29日按人民银行同期同类贷款利率计算），同时唐朝晖在解除抵押后，将位于达州市通川区翠屏路160—168号翠屏大厦二楼1280平方米的房产交付给巨全公司；2、在判决生效后30日内，唐朝晖将收取的租金185万元交付给巨全公司；3、驳回巨全公司的其他诉讼请求。后唐朝晖、巨全公司均不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。该院于2011年7月25日作出（2011）川民终字第248号民事判决书，判决：1、撤销达州市中级人民法院的（2010）达中民初字第61号民事判决；2、巨全公司在判决生效后30日内向唐朝晖支付回购房价款，即本金384万元加利息（从2005年7月29日至判决生效之日止，按月息2%计算），同时唐朝晖将位于达州市通川区翠屏路160—168号翠屏大厦二楼1280平方米的房产交付给巨全公司；3、驳回巨全公司的其他诉讼请求。判决生效后，巨全公司未在30日内支付回购房价款，同时不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2012年6月28日作出（2012）民申字第347号民事裁定书，认为：2005年7月28日巨全公司委托唐本继、何发丁于唐朝晖签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。裁定：驳回巨全公司的再审申请。2013年3月27日，达州市房产管理局依巨全公司的申请分别以受理单号2013032201308、2013032201498为翠屏大厦二楼办理了分户登记。2014年3月20日，唐朝晖按384万元的计税金额交纳了房屋买卖相关税费。后唐朝晖向达州市房产管理局申请办理产权转移登记无果。2014年4月21日，唐朝晖向达州市通川区人民法院起诉达州市房产管理局及第三人巨全公司不履行法定职责，要求：1、达州市房产管理局依法履行将坐落于通川区翠屏路160—168号翠屏大厦第二层建筑面积1280平方米的营业房所有权转移登记给唐朝晖的行为；2、判决达州市房产管理局履行公告作废已登记给巨全公司的房屋所有权证。我院于2014年6月23日作出（2014）通川行初字第2号行政判决书，判决：限达州市房产管理局在判决生效后30日内履行将翠屏大厦第二层建筑面积1280平方米的营业房所有权转移登记给唐朝晖的行为。后达州市房产管理局不服该判决，向达州市中级人民法院提起上诉，达州市中级人民法院于2014年8月26日作出（2014）达中行终字第29号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。巨全公司不服该判决，向达州市中级人民法院申请再审，达州市中级人民法院于2017年8月27日作出（2017）川17行再1号行政裁定书，裁定：1、撤销（2014）达中行终字第29号行政判决；2、撤销达州市通川区人民法院（2014）通川行初字第2号行政判决；3、驳回唐朝晖的起诉。本院认为，合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。本案中，原、被告于2005年7月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告之间的房屋买卖关系成立。虽然四川省高级人民法院作出(2011)川民终字第248号民事判决，判决巨全公司在判决生效后30日内向唐朝晖支付回购房价款及资金利息，同时唐朝晖将房屋交付给巨全公司。该判决生效后，巨全公司未在判决生效后30日内支付回购房价款，又提出再审申请，后其再审申请被最高人民法院依法驳回后，巨全公司未在法定期限内对前述判决申请法院强制执行，故应视为巨全公司放弃行使回购权，原告唐朝晖根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，要求巨全公司为其办理产权过户手续合法有据，本院予以支持。对原告主张的违约金问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内办理权属登记手续，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，巨全公司虽向法院诉请对诉争房屋进行回购并得到支持，但巨全公司起诉时间已远超其应为原告唐朝晖办理产权过户手续的截止日期，且巨全公司在判决获得回购权后放弃行使回购权，故巨全公司应当按照合同约定按已付价款的1%向买受人支付违约金，即38400元（384万元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告四川省巨全实业有限公司在本判决生效后30日内协助原告唐朝晖办理位于达州市通川区翠屏路院棚巷翠屏大厦第二层房屋（面积：1280平方米）的产权过户手续；二、被告四川省巨全实业有限公司在本判决生效后30日内支付原告唐朝晖违约金38400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费37520元，减半收取18760元，由被告四川省巨全实业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇一七年十二月二十九日书记员 潘皓月