济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初5849号原告（反诉被告）：济南正同商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨秀生，总经理。委托诉讼代理人：邵文杰，上海市沪中律师事务所律师。被告（反诉原告）：张宇，男，1985年3月15日出生，汉族，住滕州市，现住济南市历下区海尔绿城百合园18号楼2单元1402号。委托诉讼代理人：高景言，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄岩，山东齐鲁律师事务所律师。原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司（以下简称正同公司）与被告（反诉原告）张宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正同公司的委托诉讼代理人邵文杰、被告张宇及其委托诉讼代理人高景言、黄岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）正同公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除正同公司与张宇于2015年10月9日签订的《租赁合同》，张宇从涉案房屋迁出；2、请求判令张宇向正同公司支付2016年5月1日至判决之日的租金（暂计算至2016年8月25日为261607.02元）及滞纳金（暂计算至2016年8月25日为14473.96元）。事实与理由：原、被告于2016年4月26日签订《租赁合同》两份，约定张宇承租济南市某房屋，面积共计1149.93平方米，每月租金为68727.27元。合同约定张宇应于2016年5月1日向正同公司支付2016年5月至11月的租金，但张宇一直未支付。根据合同约定，张宇未支付租金超过14天的，正同公司可以解除合同，张宇还应当支付未付租金的滞纳金。故请求法院判如所请。被告（反诉原告）张宇辩称，一、正同公司将张宇列为被告，主体不适格。张宇与正同公司签订的《租赁合同》系张宇在设立公司过程中以自己的名义对外签订的合同，合同签订后张宇设立了济南第七工厂电子娱乐有限公司（以下简称第七工厂公司）。该公司成立后，认可张宇与正同公司签订的《租赁合同》，故合同中承租人的权利义务应由第七工厂公司承受，故交纳租金、物业费的主体应为第七工厂公司，而非张宇,正同公司起诉张宇主体错误。二、张宇不存在欠缴租金的违约行为，故正同公司以此为由要求解除合同，无事实和法律依据，属于单方违约。双方签订的《租赁合同》第4.2条对租金支付时间做了明确约定，即从2016年5月1日起每半年支付一次，据此张宇可以在2016年5月1日至2016年10月31日期间的任一时间交纳2016年5月1日至2016年10月31日的租金。因此，在正同公司发函要求终止合同，以及起诉要求解除合同并支付租金时，张宇不拖欠正同公司任何租金，不存在违约行为。退一步讲，即使张宇在租金交纳期限内违约，正同公司起诉要求解除合同的条件也不成就。根据《租赁合同》第9条的约定，即便张宇存在合同9.3款约定之情形，终止合同也应提前三个月通知，正同公司违反了该约定，未履行催告义务，其要求解除合同的条件不成就。三、正同公司除了单方违约要求解除合同以外，还存在以下违约行为：1、没有根据张宇的业务特点，配备足够的电力容量，影响了第七工厂公司的正常经营。2、正同公司在租赁房屋的招商材料中承诺黑骏马健身俱乐部在此租赁房屋，但没有兑现，影响了第七工厂公司的客流量。四、正同公司至今未提供有权将涉案房屋对外出租的证据，张宇认为其不享有将涉案房屋对外出租的权利。五、鉴于正同公司的不诚信行为，张宇同意解除合同，但要求正同公司赔偿全部装修损失。反诉原告张宇向本院提出反诉请求：1、请求判令正同公司赔偿张宇装修损失2610422.85元；2、请求判令正同公司返还物业押金68727.27元、装修保证金2万元。事实与理由：张宇与正同公司于2015年10月29日签订了《租赁合同》，张宇按约履行了义务。2016年7月15日，正同公司向张宇送达《通知函》，并提起诉讼，要求解除合同。张宇认为，正同公司违约在先，不具备合同解除的约定条件及法定条件。若正同公司坚持要求解除合同，其应当赔偿张宇的装修损失。故请求法院判如所请。反诉被告正同公司辩称，正同公司并不存在违约，张宇有拖欠租金的违约行为，因此合同解除的责任完全在于张宇，张宇无权要求正同公司赔偿损失。此外，张宇主张的装修损失明显高于实际装修价值。对张宇要求返还物业押金及装修保证金的请求，在核实张宇确实已支付的情况下，正同公司同意返还。经审理查明，2015年10月9日，正同公司（甲方）与张宇（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市某部分房屋出租给乙方使用，建筑面积1149.93平方米，租赁期限自2015年11月1日至2023年10月31日，装修免租期为2015年11月1日至2016年1月31日、2016年12月份、2017年12月份、2018年12月份、2019年12月份；甲方同意乙方自行装修，但不能破坏房屋的主体结构、承重和公共设施；房屋租金为每月68727.27元，第一、二年租金不变，第三年起每两年租金递增5%；乙方应于签订合同之日向甲方支付三个月的租金，从2016年5月1日起每半年支付一次，所述交纳租金截止日期恰逢法定节假日的，则应在该法定节假日前一天支付；逾期支付的，每逾期一日则须按欠付租金的0.03%支付违约金；物业押金为68727.27元，乙方于合同签订当日支付。合同第九条约定：“如任何一方违约，未征得对方同意的情况下终止合同，违约方须赔偿对方的所有实际损失，并依此追究法律责任。如因以下原因，任何一方提前三个月提出合同终止，并经对方同意后，可以终止合同，同时，根据合同结清所有费用：……9.3乙方未能按照本合同规定，在租金和∕或其他费用到期日后的十四天内支付该等费用；……”该合同签订后，正同公司即将房屋交付给张宇使用。张宇于2015年10月9日、10月10日向正同公司转账支付274909元，张宇主张该款项为三个月的租金及物业押金，对此正同公司予以认可。此外，张宇向正同公司支付了装修保证金2万元。2016年7月15日，正同公司通过EMS向张宇邮寄《通知函》一份，称根据双方签订的《租赁合同》，张宇应于2016年5月1日支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金412363.62元，经催要张宇未能支付，故函告张宇解除双方于2015年10月9日签订的《租赁合同》，并要求张宇于2016年7月30日前将房屋返还。张宇称该《通知函》其已收到。正同公司与张宇对于租金支付时间存在争议，正同公司为证实租金支付时间，提交2016年5月20日的“张宇承诺”一份，内容为：“一、1149.93的房租从7月1日前交房租，每次6个月的；……”据此，正同公司主张因租金已交至2016年4月30日，故该承诺书的意思是2016年7月1日前交纳2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金；而张宇主张该承诺的意思是从2016年7月1日开始计算租金，每次交6个月的，因正同公司一直未解决电力增容，双方协议免收2016年5月1日至2016年6月30日的租金，作为对张宇的补偿。为证实其主张，张宇提交落款时间为2016年4月24日的“张宇承诺”一份，内容为：“一、1149.93的房租从7月1日交房租，每次6个月的。……”该份“张宇承诺”与正同公司提交的落款时间为2016年5月20日的“张宇承诺”是书写在同一张A4纸上，然后从中间撕开，由正同公司、张宇各执一份，且两份“张宇承诺”中的内容除张宇的签名外，均为正同公司的法定代表人杨秀生所写。另查明，张宇承租涉案房屋后，对房屋进行了装饰装修。为证实装饰装修工程造价，张宇向本院提出司法鉴定的申请。本院根据张宇的申请，委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋内的装饰装修工程造价进行了鉴定，该鉴定机构作出鉴定报告书一份，鉴定意见为：装饰工程造价为1430589.24元，安装工程造价为1097066.79元，合计工程总造价为2527656.03元。该鉴定结论作出后，正同公司提出异议，主张该鉴定结论针对的承租范围除了涉案《租赁合同》约定的1149.93平方米房屋外，还包括双方另行签订的《补充合同》中涉及的租赁区域110平方米，故该110平方米的装修造价应当予以扣除。本院认为正同公司提出的异议成立，遂要求山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行补充鉴定。此后，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行补充鉴定，扣除新租赁的110平方米房屋的装饰装修工程造价30445.79元，调整后的工程总造价为2497210.24元。因该鉴定，张宇预交鉴定费48000元。另查明，截至本案最后一次庭审之日，即2017年11月29日，张宇仍在涉案房屋内经营，但其主张仅对一少部分客户提供服务。另，涉案房屋的所有权人系新郎希努尔集团股份有限公司，新郎希努尔集团股份有限公司将该房屋出租给了济南昆仲商贸有限公司，济南昆仲商贸有限公司转租给了山东招金银楼有限公司，山东招金银楼有限公司又授权正同公司对外出租。济南昆仲商贸有限公司与山东招金银楼有限公司在租赁合同履行过程中发生纠纷，向济南仲裁委员会申请仲裁。济南仲裁委员会于2017年10月16日作出（2017）济仲裁字第1291号裁决书，裁决济南昆仲商贸有限公司与山东招金银楼有限公司签订的房屋租赁合同于2017年7月7日解除，山东招金银楼有限公司于裁决书生效之日起十日内将租赁房屋退还给济南昆仲商贸有限公司。本院认为，正同公司与张宇签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，因涉案《租赁合同》系张宇作为发起人在设立第七工厂公司过程中与正同公司签订的，故正同公司有权要求张宇承担合同责任。对原告正同公司提出的张宇未按合同约定支付租金的行为已构成违约的主张，本院认为，根据《租赁合同》的约定，装修免租期为2015年11月1日至2016年1月31日，首次的租金张宇应于签订合同之日支付三个月的租金，从2016年5月1日起每半年支付一次。因正同公司认可首期三个月的租金张宇已按时支付，故张宇未支付的租金应为2016年5月1日至2016年10月31日期间的。对于该期间的租金支付时间，《租赁合同》仅约定“从2016年5月1日起每半年支付一次，所述交纳租金截止日期恰逢法定节假日的，则应在该法定节假日前一天支付”，并未约定具体的支付时间。关于正同公司提交的2016年5月20日的“张宇承诺”，因正同公司与张宇对其中记载的“1149.93的房租从7月1日前交房租，每次6个月的”理解存在分歧，且在诉讼过程中双方仍不能达成一致意见，故本院认为双方对付款时间的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，因正同公司与张宇仅约定了租金每半年支付一次，但对租金的支付时间约定不明确，故张宇应当在租期每届满半年时支付租金，即2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金应于2016年10月31日支付。因此，正同公司于2016年9月8日提起本案诉讼，主张张宇未支付租金的行为构成违约，无事实及法律依据，其以此为由要求解除《租赁合同》的诉讼请求，证据不足。因（2017）济仲裁字第1291号裁决书已裁决济南昆仲商贸有限公司与山东招金银楼有限公司签订的房屋租赁合同于2017年7月7日解除，故正同公司已失去了对外出租房屋的权利来源，其与张宇签订的《租赁合同》事实上已无法继续履行，故本院认定正同公司与张宇签订的《租赁合同》于2017年7月7日解除，张宇应当返还房屋。因截至本案最后一次庭审之日，张宇仍在涉案房屋中经营，故张宇应当向正同公司支付合同解除前，即2016年5月1日至2017年7月7日期间的租金908973.57元（68727.27×13+68727.27元÷31×7）。因张宇认可截至本案最后一次庭审之日，其仍在涉案房屋内经营，故其应当参照合同约定的租金数额支付合同解除后至本判决生效之日的占有使用费。对正同公司要求张宇支付租金滞纳金的诉讼请求，如上所述，在正同公司提起本案诉讼前，张宇并不存在逾期支付租金的情形，故对正同公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对张宇要求正同公司赔偿装修损失的反诉请求，虽然张宇主张在合同履行过程中正同公司存在未实现黑骏马健身俱乐部入驻的承诺、未提供足够的电容等违约情形，但因双方在《租赁合同》中并未将黑骏马健身俱乐部入驻及增加电容作为正同公司应当履行的义务进行约定，故张宇以此主张正同公司违约，证据不足。如前所述，本院已确认正同公司与张宇签订的《租赁合同》解除，但导致合同解除的原因并非张宇的原因造成的，而是由于正同公司在张宇不存在违约的情况下，单方要求解除合同，导致双方失去相互信任的基础，且在（2017）济仲裁字第1291号裁决书生效后，正同公司已失去了对外出租房屋的权利来源，故其应当对张宇的装修损失予以赔偿。对山东舜华房地产评估造价咨询有限公司出具的鉴定报告及补充鉴定报告，正同公司、张宇虽然提出异议，但均未提交足以推翻该鉴定结论的证据，故对该鉴定意见本院予以确认。据此，本院认定涉案房屋的装饰装修工程造价共计2497210.24元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人有权要求出租人赔偿的装饰装修损失应为剩余租赁期内的装饰装修残值，据此，因正同公司与张宇约定的租赁期限为2015年11月1日至2023年10月31日，装修免租期为2015年11月1日至2016年1月31日、2016年12月份、2017年12月份、2018年12月份、2019年12月份，故房屋的实际租赁期限共计2706天，双方合同解除的时间为2017年7月7日，故剩余租赁期内的装饰装修残值应为2043172.01元﹝2497210.24÷2706×（2706-492）﹞，该损失正同公司应予赔偿。对张宇要求正同公司返还物业押金68727.27元、装修保证金2万元的反诉请求，因正同公司认可该两项费用张宇已交纳，且正同公司未提交证据证明存在不应返还的情形，故对张宇的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司与被告（反诉原告）张宇于2015年10月9日签订的《租赁合同》于2017年7月7日解除；二、被告（反诉原告）张宇于本判决生效之日起十日内将位于济南市某的涉案房屋腾空交付给原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司；三、被告（反诉原告）张宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司支付2016年5月1日至2017年7月7日期间的租金908973.57元；四、被告（反诉原告）张宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司支付2017年7月8日至判决生效之日止的房屋占有使用费（按照每月68727.27元计算）；五、驳回原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）张宇装修损失2043172.01元；七、原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张宇返还物业押金68727.27元、装修保证金2万元；八、驳回被告（反诉原告）张宇的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61570元，由原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司负担44870元，由被告（反诉原告）张宇负担16700元；反诉案件受理费14115元，鉴定费48000元，共计62115元，由原告（反诉被告）济南正同商业管理有限公司负担48790元，由被告（反诉原告）张宇负担13325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  于平吉二〇一七年十二月五日书 记 员  庞嫣然