呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3868号上诉人（原审被告）：内蒙古国友拍卖有限责任公司。法定代表人:黄静萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：董富强，男，1968年6月7日出生，汉族，内蒙古国友拍卖有限责任公司法律顾问，住内蒙古呼和浩特市赛罕区四千米巷内蒙古水设院4号楼5单元7号。被上诉人（原审原告）：陶强，无固定职业，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人:李昕睿，慧聪律师事务所律师。原审第三人：恒泰证券股份有限公司。法定代表人:庞介民，该公司董事长。委托诉讼代理人:王立，男，1966年11月6日出生，汉族，恒泰证券股份有限公司员工，住内蒙古呼和浩特市赛罕区新建东街林场小区16号楼1单元102室。委托诉讼代理人:杨昊，男，1992年4月26日出生，汉族，恒泰证券股份有限公司员工，住内蒙古呼和浩特市赛罕区讨号板北村集美家园2号楼2单元402室。上诉人内蒙古国友拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）因与被上诉人陶强、原审第三人恒泰证券股份有限公司（以下简称恒泰公司）拍卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人拍卖公司的委托诉讼代理人董富强，被上诉人陶强的委托诉讼代理人李昕睿，原审第三人恒泰公司的委托诉讼代理人王立、杨昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拍卖公司的主要上诉请求为：撤销原判，依法驳回陶强的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定拍卖公司拍卖位于呼和浩特市××区办公和3套住宅行为无效的唯一理由是拍卖公司拍卖的标的物中包含了须经有关机关批准方可转让的划拨土地使用权，但事实上拍卖公司拍卖的标的物仅为房产并不包含土地，对这一核心事实的认定错误导致了最终判决的错误。1.拍卖公司严格按照《中华人民共和国拍卖法》的规定发布拍卖公告、进行拍品预展、办理竞买登记、组织拍卖会，在拍卖整个过程中，拍卖公司均明确拍卖标的为房产，陶强在参加竞买的手续中多次明确已经知晓拍卖标的情况，并自愿参加拍卖会。在成交确认书中，拍卖公司特别备注该拍卖标的不包含土地使用权，如需办理土地使用权需自行缴纳土地出让金，陶强签字认可。2.恒泰公司在一审中明确，拍卖房产由开发商处购得，当时购买房产时也未缴纳土地相关费用，所占用土地为划拨土地，即恒泰公司在购买时未购得土地使用权。3.本次拍卖的房产仅为整栋大楼的部分房产，并非整体拍卖，因此拍卖中不会包含土地使用权，否则将侵犯其他业主的合法权益。根据相关文件精神，划拨土地上的房产在保持划拨用地的现状下是完全可以进行过户交易的，而且如果购买者愿意按照规定标准缴纳土地出让金是完全可以转换为出让土地的。本案涉及的拍卖标的在拍卖成交后由恒泰公司的前身内蒙古证券公司就顺利变更登记至第三人名下，因此合同的目的是完全可以实现的，拍卖公司的拍卖行为没有违反法律的强制性规定，不存在无效事由。二、一审法院判决由拍卖公司返还陶强拍卖保证金400万元并承担其利息损失明显判决错误。在拍卖成交后，拍卖公司按照委托拍卖合同的约定已经将400万元中的100万元支付给恒泰公司，该事实清楚，因此，即使认定合同无效需要返还陶强拍卖保证金，拍卖公司也应当返还所保管部分，而不是返还全部，如果是因为划拨用地的问题导致拍卖行为无效，陶强的损失也应当由有过错的恒泰公司来承担而非拍卖公司承担。请求二审法院依法支持拍卖公司的上诉请求。被上诉人陶强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。拍卖公司称转让仅系房产不予认可。在拍卖过程中拍卖公司没有对标的物的具体事项对陶强进行说明，拍卖公司提供的拍卖文书也是在拍卖成交当天要求陶强签订的格式文件，标的具体内容陶强没有看过。土地所含价值必然在拍卖标的中进行体现。根据法律规定，划拨土地的流转应由有权机关批准，本案中拍卖公司作为专业拍卖机构在明知该标的存在划拨用地情况下隐瞒事实，在没有依据情况下强行拍卖，侵害了国家、当事人合法权益，合同应属无效。双方达成的合同是依据拍卖的竞买人和拍卖人之间关系，拍卖人与恒泰公司的委托关系不在本案合同关系之中，拍卖公司与恒泰公司的关系应另案处理。陶强支付了保证金取得了竞买人资格，拍卖结束后发现问题与拍卖多次协商，拍卖公司拒绝处理，导致陶强的损失持续。原审第三人恒泰公司答辩称，恒泰公司与拍卖公司签订的代理合同明确写明了房产和土地的位置、性质，明确了土地属于划拨用地，房产在1998年建成，是企业与开发商合作开发，陶强对以上情况是知情的，恒泰公司在东影南路的房产是从开发商处购买，具有合法的所有权，拍卖合同是在2013年完成的，至今5年仍未拿到拍卖款，给恒泰公司造成了实际损失，恒泰公司保留索赔的权利。陶强的一审诉讼请求为：1、依法判令确认拍卖公司于2013年1月7日的拍卖无效；2、判令拍卖公司返还竞买保证金400万元，并按人民银行同期贷款利息支付自2012年12月21日至2016年12月21日的利息1024000元，利息计算至本金全部清偿完毕之日止。一审法院认定事实：2012年12月21日，陶强向拍卖公司支付竞买保证金400万元。双方于2012年12月31日签订《竞买协议》，协议约定：乙方（陶强）已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的有关的材料；若竞买成功，双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书；乙方同意自成交之日起三日内向甲方（拍卖公司）付清200万元的佣金；乙方在付清100万元保证金后，委托方开始办理房产过户手续，待委托人将过户所需材料经房管部门和税务部门审核并符合一次性过户条件后，拍卖人通知买受人交清剩余价款，买受人交清剩余价款后，委托人、买受人办理房产过户手续。2012年12月26日，恒泰公司与拍卖公司签订一份《委托拍卖合同》，双方约定：委托人自愿委托拍卖人拍卖位于××区办公和3套住宅，总建筑面积1390.98平方米，土地使用性质为划拨用地。标的价格（保留价）为1700万元。2012年12月27日，拍卖公司在《内蒙古商报》上刊登拍卖公告，恒泰公司委托的该宗房地产被列置于该拍卖公告中，载明地址位于呼市新城区东影南路办公楼，建筑面积1400平米，参考价1700万元。2013年1月7日，拍卖公司与陶强签订《拍卖成交确认书》，双方约定：拍卖标的××区办公和3套住宅楼，落槌拍定价为1700万元，佣金200万元，合计1900万元。一审法院认为，本案系拍卖合同纠纷，争议焦点为涉案房地产的拍卖是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，"以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批"。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定"土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效"。本案在审理过程中，拍卖公司未提供证据证明该宗土地已经有关机关批准转让的相关证据，故拍卖公司于2013年1月7日的拍卖行为无效。《中华人民共和国拍卖法》第八条规定，"依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产，在拍卖前应当依法办理审批手续"，拍卖公司在明知该宗土地使用性质为划拨用地，在未办理审批手续的情况下，仍然予以公告拍卖，并收取佣金，理应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因拍卖公司已于2012年12月21日收到陶强交付的400万元，故拍卖公司应承担返还义务，并赔偿陶强因此所受到的同期银行贷款利息的损失。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国拍卖法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙古国友拍卖有限责任公司拍卖位于呼和浩特市××区办公和3套住宅楼的行为无效；二、内蒙古国友拍卖有限责任公司于判决生效后十日内返还陶强400万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月21日起至实际支付之日止）。案件受理费46960元，保全费5000元，由内蒙古国友拍卖有限责任公司负担。本院经二审审理查明的事实与一审查明基本一致，予以确认。本院认为,依庭审查明的事实可确定，本案涉案拍卖房产用地为划拨土地。划拨土地是国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者，在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但却规定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。根据"地随房走"原则，本案拍卖标的物房产的转让必然涉及到土地的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，"以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批"。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条进一步规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，拍卖所涉土地未经有关机关批准，且拍卖公司在拍卖涉案房产时，无明确证据证明已告知陶强涉案土地的性质，存在隐瞒事实的行为。一审法院根据上述法律规定及《中华人民共和国拍卖法》第八条的规定，认定拍卖公司2013年1月7日的拍卖行为无效并无不当，本院亦予确认。基于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。拍卖公司于2012年12月21日收到陶强交付的400万元，根据合同相对性原则应予返还，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。至于拍卖公司已经交付恒泰公司的100万元拍卖价款可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。拍卖公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由内蒙古国友拍卖有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 张雪杨审判员 张 喆二〇一七年十二月二十八日书记员 李元日