江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5822号上诉人（原审原告）：徐州市三精模具有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路**。法定代表人：程军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马保坤，男，1946年5月3日生，汉族，户籍地江苏省徐州市铜山区，现住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：耿玉，男，1974年1月1日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会，，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路延长段**法定代表人：彭城，居委会主任。上诉人徐州市三精模具有限公司（简称三精模具公司）因与被上诉人马保坤、徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会(以下简称段庄居委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。三精模具公司委托的诉讼代理人陈根成，马保坤及其委托诉讼代理人耿玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三精模具公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由马保坤、段庄居委会承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。三精模具公司与马保坤签订的《厂房租赁合同》约定：因拆迁设备的搬迁和误工等赔偿费用，应全部归三精模具公司。按照约定，三精模具公司应得到一审诉求的五项费用，不存在分担50%或80%一说。马保坤不存在搬家费用和停产停业损失。二、一审对搬家费用、停产停业补助、提前奖、过渡费的判决不符合法律规定。1、搬家费补偿给需要搬家的被拆迁人，马保坤只涉及房屋拆迁，马保坤有单独的房屋拆迁补偿费。三精模具公司在现场存有许多机器设备，搬家费应补偿给三精模具公司；2、关于停产停业损失。2011年7月8日《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》[苏政发(2011)91号]第十四条规定“给予停产停业损失补偿的被征收房屋应同时符合以下条件…被征收房屋作为生产经营场所，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件”。根据上述规定，三精模具公司有合法、有效的证件并存在实际经济损失，马保坤仅为涉案房屋出租人，不存在生产经营，原审法院认定马保坤获得停产停业补助费用的50%，无事实和法律依据；3、按照拆迁规定，提前搬迁才给予提前奖、过渡费奖励，马保坤本案不存在搬迁、过渡情况。三、附属物赔偿款26752元，其中地砖、宽带、电话、空调、动力线等附属物归三精模具公司，总计价款为10092元。原审法院将上述费用10092元判决给马保坤，明显不公。四、三精模具公司与马保坤之间为房屋租赁合同关系，涉案房屋内的机器、设备、工作人员，全部与三精模具公司有关。除房屋补偿款归马保坤之外，其余拆迁款包括搬迁费、搬家费、过渡费、停产停业的损失应归三精模具公司所有。被上诉人马保坤答辩称：涉案房屋内也有马保坤的物品，马保坤也有搬迁费及其他损失。马保坤多次督促三精模具公司搬离，三精模具公司拒绝搬走。马保坤可以给三精模具公司部分拆迁款，但三精模具公司要求的数额太高。段庄居委会提交书面答辩意见称：三精模具公司起诉段庄居委会诉讼主体不适格，段庄居委会也是被拆迁人。三精模具公司已进行了诉讼保全，冻结了该笔拆迁资金，其利益完全可以得到保护。段庄居委会没有责任和义务对三精模具公司拆迁问题进行补偿。三精模具公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令马保坤、段庄居委会支付搬家费16091元，大型固定设备搬迁费103089元，提前奖、过渡费71961元，停产停业补助费46041元，附属物补偿10092元，共计247274元。2、诉讼费用由马保坤、段庄居委会承担。事实和理由：三精模具公司自2008年4月起开始承租马保坤厂房用于开设模具、注塑件及工程机械配件加工等。2019年4月起，徐州市泉山区人民政府拟实施“三环西路中天仕名周边旧城改造项目”，三精模具公司承租厂房在该征收改造项目内。6月份，马保坤要求三精模具公司提供营业执照并填报机器设备申报明细表等。7月份，评估公司派人对三精模具公司申报机器设备逐一进行核实。后马保坤多次催促三精模具公司搬家，但既不提供评估报告，也不支付泉山区政府三环西路中天仕名周边旧城改造项目支付的拆迁设备的搬迁和误工等补偿费用。依据双方合同第八条第4款：“因拆迁，设备的搬迁和误工等赔偿费用应全部交给乙方”的约定，特起诉至法院，请求依法判决。段庄居委会为实际出租人，要求追加其为共同被告承担责任。一审法院查明：2007年1月1日，案外人段绪侠（系马保坤之妻）与段庄居委会（原为泉山区奎山乡段庄村经济合作社）签订土地承包协议，段绪侠承包土地1.37亩。此后，段绪侠及马保坤夫妻在承包土地上建设了厂房及办公楼等建筑。2008年4月起，三精模具公司开始承租马保坤上述厂房及土地用于开设模具、注塑件及工程机械配件加工等用。双方签订三年为周期的书面《厂房租赁合同》。2019年4月1日，双方签订续租合同，约定租期自2019年4月1日至2022年3月31日，合同第八条第3、4款约定“如因拆迁等不可抗力致使合同不能履行时双方均不承担责任。因拆迁，设备的搬迁和误工等赔偿费用应全部交给乙方”。同时期，徐州市泉山区政府实施“三环西路中天仕名周边旧城改造项目”，三精模具公司租赁的厂房在征收范围内。2019年7月2日，徐州市泉山区房屋征收办公室与段庄居委会（被征收人）达成《房屋征收补偿协议》一份，约定补偿房屋价值767351元，附属物补偿30935元，大型固定设备搬迁费103089元，搬家费16091元，提前奖、过渡费71961元，停产停业补助46041元，补偿总额为1035467元。对上述款项的分配双方未能达成一致，三精模具公司起诉至法院。一审法院认为，三精模具公司与马保坤签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行义务。现双方因政府征收行为致使合同无法继续履行，双方在合同中已对此作出了明确约定，故对于合同解除的后果互不承担违约责任。对于三精模具公司所主张的各项费用，虽然三精模具公司不是被征收人，但部分补偿费用，如大型固定设备搬迁费、搬家费、停产停业补助费溯源于承租人权益，双方租赁合同有约定的应按照约定处理，无约定的，如三精模具公司有证据证明的，应获得相应补偿，不能举证证明的，由出租人与承租人根据公平原则予以分担。综上，对于三精模具公司主张的大型固定设备搬迁费103089元，双方合同中已有约定，应归三精模具公司所有，但其中变压器1680元、配电柜500元，三精模具公司在机器设备申报时并未申报，故应认定属于马保坤所有。三精模具公司主张的搬家费16091元，双方在合同中未明确约定，且征收部门的计算依据系按照房屋面积为基数，考虑到拆迁房屋主要由三精模具公司使用，根据公平原则，按照80%对三精模具公司进行补偿。三精模具公司主张的提前奖、过渡费71961元，系征收部门对被征收人给予的奖励，从本质上来说，不是对相关损失的补偿，双方合同中亦无约定，故三精模具公司的该项诉请一审法院不予支持。三精模具公司主张的停产停业补助费46041元，双方在合同中未明确约定，三精模具公司也未举证证明其相应的损失，故应由出租人与承租人根据公平原则予以分担。考虑到征收部门的计算依据系按照房屋的补偿价值为基数，而非三精模具公司的经营利润，经咨询房屋征收部门后，按照50%对三精模具公司进行补偿。三精模具公司主张的附属物补偿10092元，马保坤对该附属物的权属提出异议，三精模具公司亦未举证证明其为该附属物的所有权人，故对该项诉请，暂不予支持。以上各项费用合计三精模具公司应获得补偿款为103089-1680-500+16091×80%+46041×50%=136802元。此外，段庄居委会虽然与徐州市泉山区房屋征收办公室就涉案房屋签订了征收补偿协议，但本案三精模具公司系基于房屋租赁合同关系而获得相应的补偿，并非行政征收法律关系，而段庄居委会与三精模具公司之间并没有直接的合同关系，也不能认定其为实际出租人，故根据合同相对性原则，三精模具公司要求段庄居委会承担民事补偿责任没有事实和法律依据，三精模具公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，一审法院判决：一、马保坤于判决发生法律效力之日起十日内给付三精模具公司拆迁补偿款合计136802元；二、驳回三精模具公司其它诉讼请求。一审案件受理费5010元，财产保全费1756元，合计6766元，由三精模具公司负担2524元，马保坤负担4242元。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1、一审对搬家费的认定是否正确；2、一审判决双方各自获得50%停产停业补助损失是否正确；3、一审对提前奖和过渡费的处理是否正确；4、三精模具公司有关附属物补偿费10092元的主张应否支持。二审期间，三精模具公司提交其法定代表人程军和马保坤2019年11月1日通话录音一份。证明：涉案房屋内地砖、电话、空调、动力线、宽带是由三精模具公司出资，这五项的补偿款10092元应归三精模具公司所有。马保坤质证认为，录音中确实是马保坤的声音，地，地砖是三精模具公司装的压器、动力线是马保坤安装的，附属物中也有马保坤的物品。宽带、电话、空调是三精模具公司安装的。本院对三精模具公司二审提交的录音真实性予以认定。二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：一、关于搬家费的认定问题马保坤将房屋出租给三精模具公司使用，遇到拆迁时，出租人和承租人均存在房屋内物品搬迁问题。一审法院考虑到涉案房屋实际由三精模具公司租赁使用的情形，按照80%的比例就搬家费对三精模具公司进行补偿并无不当。二、关于一审对停产停业损失补助的认定问题关于停产停业补助费如何分配，双方在合同中未明确约定，三精模具公司也未举证证明其相应的损失，故一审认定由出租人与承租人根据公平原则予以分担，按照50%对三精模具公司进行补偿，并无不当。3、关于一审对提前奖和过渡费认定问题。提前奖、过渡费是房屋征收部门对被征收人马保坤配合拆迁工作而给予的一种奖励，而非对涉案房屋相关损失的补偿，一审认定该费用归被征收人马保坤所有，并不违反法律规定。四、关于三精模具公司主张的附属物补偿费10092元问题三精模具公司认为附属物中地砖、宽带、电话、空调和动力线补偿费用合计10092元应当归其所有。经二审审查，马保坤对地砖、宽带、电话、空调系三精模具公司添附没有异议，根据《附属物征收估价分户报告》所列明的附属物补偿明细，结合三精模具公司二审提交的录音内容，该《附属物征收估价分户报告》中所涉及的地砖补偿款3634元、宽带补偿款108元、电话补偿款200元、空调补偿款150元，动力线6000元，合计10092元，归三精模具公司所有。经计算，三精模具公司应得补偿款合计为136802元+10092元=146894元。综上，上诉人三精模具公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6698号民事判决第二项，即“驳回三精模具公司其它诉讼请求。”二、变更徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6698号民事判决第一项“马保坤于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐州市三精模具有限公司拆迁补偿款合计136802元”为：“马保坤于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐州市三精模具有限公司拆迁补偿款合计146894元”。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5010元，财产保全费1756元，合计6766元，由三精模具公司负担2524元，马保坤负担4242元。二审案件受理费5010元，由上诉人三精模具公司负担3000元，马保坤负担2010元。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  宋新河审 判 员  张 伟二〇二〇年十一月九日法官助理  葛文伟书 记 员  侯梦池