江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3095号上诉人（原审被告）:无锡市江南清洗机厂有限公司，住所地无锡惠山经济开发区堰桥配套区漳鸿路**。法定代表人:缪根法，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晓昕，江苏天蝶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡万峰恒金属制品有限公司，住所，住所地无锡市锡山区东北塘农石路**div>法定代表人：王勉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴红娟，江苏锡一律师事务所律师。原审第三人:无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处，住所地，住所地无锡市锡山区东北塘街道东政路**iv>负责人：沈臣，该办事处副主任。委托诉讼代理人：陈芊，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙骥，江苏漫修律师事务所律师。上诉人无锡市江南清洗机厂有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人无锡万峰恒金属制品有限公司（以下简称万峰恒公司）、原审第三人无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处（以下简称东北塘街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江南公司上诉请求：撤销原判，改判驳回万峰恒公司要求赔偿租金损失的诉请。事实和理由：一、江南公司不存在违约行为或过错。1．万峰恒公司在一审中自认双方在租赁期间合作愉快。2．一审已经查明江南公司于2019年8月6日将租赁合同移交给东北塘街道，说明自2019年8月6日起江南公司与万峰恒公司之间的租赁合同关系终止。无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）发布限期搬离公告的时间为2019年11月19日，万峰恒公司与东北塘街道另行签订租赁合同的时间为2019年11月19日，均在涉案租赁合同终止之后。3．涉案租赁合同约定因地方政府行为导致合同无法继续履行的，双方均不负违约责任。本案纠纷系因东北塘街道涨租金引发，该涨租金行为属于地方政府行为范畴，根据合同约定，江南公司可以免责。4．无锡中院虽然发布了限期搬离公告，但此时万峰恒公司承租涉案房屋的权利尚未受到实际损害，其即与东北塘街道签订新的租赁合同，由此产生的租金差价损失系其自身原因所致，江南公司对此没有过错。二、江南公司与东北塘街道在（2015）锡民初字第0001号案件（以下简称0001号案件）审理中曾达成调解协议，包含将涉案租赁关系移交给东北塘街道的内容，最后因东北塘街道系政府身份而以判决形式体现。虽万峰恒公司未参与调解协议的签订，但其仍然是该案的诉讼参加人，故0001号判决书对租赁关系移交事实的认定对其具有法律拘束力。一审法院以判决结果未包含移交租赁关系以及无锡中院发出限期搬离公告为由否定0001号判决书查明的事实，系本末倒置。三、涉案租赁关系合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，东北塘街道应当无条件接收涉案租赁关系，其无权提高租金价格，进而万峰恒公司也无权主张租金差价损失。被上诉人万峰恒公司二审辩称：1．在0001号案件审理过程中，虽江南公司曾与东北塘街道协商并基本达成协议，但万峰恒公司从未参与过，也不清楚调解内容，且最终调解协议并未达成，而是法院判决结案，在判决事项中并未涉及租赁关系的移交。东北塘街道没有接收涉案租赁关系的法定义务，其向无锡中院申请强制执行也表明其不愿意接收。在0001号案件执行过程中，另一租户无锡导诺木业有限公司（以下简称导诺公司）被强制搬离，而万峰恒公司提出的执行异议也未被法院采纳，万峰恒公司已穷尽所有可以采取的措施，如不与东北塘街道重新签订租赁合同，势必造成重大损失，故万峰恒公司不存在过错。2．万峰恒公司在诉状中陈述租赁期间双方合作愉快仅是人际交往过程中的礼仪客套用语，不构成对江南公司不存在违约行为的自认。3．2019年8月6日江南公司仅是将涉案租赁合同交给东北塘街道，但东北塘街道并未同意接收涉案租赁关系，三方也并未就此问题达成一致意见，更不能说明江南公司与万峰恒公司之间的租赁合同关系于该日终止。事实上，在2019年9月、10月江南公司还要求万峰恒公司支付租金，而本案中双方结算租金也截至2019年12月31日。4．在2016年签订租赁合同时，万峰恒公司根本不知道江南公司起诉东北塘街道的事情，且当时也根本不存在涨租金的事情，相关政府行为免责条款仅是租赁合同中经常出现的通用条款，针对的是政府拆迁行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人东北塘街道二审述称：江南公司对无锡中院发布的限期搬离公告提出执行异议，案号为（2020）苏02执异53号，无锡中院已裁定驳回江南公司的异议。其他同一审意见。万峰恒公司向一审法院起诉请求：江南公司赔偿房租损失4904666.4元。审理中，万峰恒公司增加诉讼请求：江南公司返还多付的租金2176666.7元。事实和理由：2016年7月15日，万峰恒公司与江南公司签订租赁协议，约定由万峰恒公司租赁位于无锡市锡山区东北塘侬坝浓石路某号工业厂房（南第一、二跨）用于生产经营，2017年1月20日，双方另签订租赁协议，约定由万峰恒公司租赁上述地点厂房（南第三、四跨），租赁期分别到2023年3月30日、9月30日，年租金分别为160元/平方米、166元/平方米。租赁期间，双方合作愉快，因江南公司资金困难，其时常应江南公司要求预付租金。2019年11月19日，无锡中院张贴限期搬迁公告，要求万峰恒公司于五日内自行腾退厂房，其多次与法院和东北塘街道交涉，要求将租赁关系按原合同移交，但法院和东北塘街道要求其要么立即腾退房屋或由法院清场，要么与东北塘街道重新签订租赁合同，价格应按市场价格确定。万峰恒公司在租赁厂房内正常生产经营，大型机器设备众多，如要临时搬迁，无法找到合适的地方，即使有合适的地方，租金也远高于东北塘街道给予的价格，且搬迁费用巨大，耗时长，将对其产生无法估量的经济损失，无锡中院要求其于2019年12月10日前作出决定，否则将采取强制措施，为避免经济损失导致破产，其只能选择与东北塘街道重新签订租赁合同。经专业机构评估，该地段目前的租赁价格为302元/平方米/年至360元/平方米/年，新的租赁合同自2020年1月1日起算，按照其与江南公司签订的租赁合同约定的价格，其在原承租期内需多支付租金4904666.4元（从2020年1月1日起至原租赁协议到期日，按原租赁协议的租金价格，其应付租金总额为5866666.693元，而按其与东北塘街道签订的租赁合同的价格，其应支付10771333.1元，差额为4904666.4元）。在其租赁厂房时，江南公司明确表示厂房具备土地与相关房产的批准手续，江南公司系合法的房屋所有权人，承诺不会影响其对房屋的使用和注册，未告知其厂房有争议，现租赁厂房的所有权人变更导致原租赁协议无法继续履行，造成其损失应由江南公司承担。截至2019年12月31日，按照原租赁协议，其应支付2653333.3元，其实际已支付483万元，多支付的2176666.7元江南公司应予以返还。江南公司一审辩称：东北塘街道对接收后的租赁物提出涨租金的行为，违反了买卖不破租赁的法律原则和无锡中院作出的0001号判决书第6页第15行至第19行的内容，0001号判决书明确江南公司将租赁关系移交给东北塘街道，所谓移交是原租赁协议，包括租金标准在内的相关条款不变，无条件的接收，而不能提出所谓的涨价要求。万峰恒公司主张的损失即租金差额是在租赁关系移交给东北塘街道后，万峰恒公司不顾江南公司强烈反对而擅自与东北塘街道重新签订租赁合同所致，与江南公司无关。在双方租赁关系存续期间，江南公司不存在违约行为，万峰恒公司也未产生任何损失，这一点在万峰恒公司的诉状中关于双方合作愉快的表述中得到了确认。双方签订的租赁协议第二条第3款明确约定了在租赁期内如遇地方政府行为导致合同无法履行，合同即终止，双方均不负违约责任，根据该约定可知双方在签订租赁协议时对于租赁协议可能因为与东北塘街道的纠纷而产生无法履行的后果有了考虑，双方都同意承担可能发生的后果所带来的责任；万峰恒公司也陈述因为涉案租赁厂房可能因为客观原因（东北塘街道提出涨价）而导致无法正常使用，所以未坚持买卖不破租赁的观点，而选择与东北塘街道签订新的协议，其不存在任何责任。截至2019年12月31日，万峰恒公司应付租金271.33万元（不含税，含税价为326.14万元），实际支付租金480万元；关于行车的29万元，万峰恒公司应向其开具发票。东北塘街道一审述称：万峰恒公司的诉请与其无关，其不发表意见。对于江南公司的意见，其认为0001号判决书系确认合同无效后的物的返还，并不是买卖关系，故不适用买卖不破产租赁的原则，且判决主文中亦未提到由其承接江南公司和万峰恒公司的租赁关系。在前案的审理中，无锡中院多次组织调解，但未成功，调解协议亦未生效。一审法院认定事实如下：2016年7月15日，江南公司（甲方）与张强（乙方）签订《租赁协议》（以下简称2016年租赁协议），约定张强租用位于无锡市锡山区东北塘侬坝浓石路67号的工业厂房（南二跨）用于工业生产，租用面积3988平方米（1994平方米×2），其中南二跨厂房租期从2016年9月1日至2022年8月30日，南第一跨车间租期从2018年4月1日至2023年3月30日，甲方负责配套好车间行车（一个10T行车、一个25T行车），配套好后交付乙方使用，第二跨车间交付时配10T、25T行车，以租金提前支付的形式，年租金按160元/平方米计算，共计32万元（一个车间的租金），甲方提供相关资料由乙方直接到惠山区行政审核中心开具租赁发票，税收由乙方承担，乙方已了解出租车间和办公楼暂无土地证和房产证，具备土地与相关房产的批准手续，但不影响乙方使用和注册。2016年11月7日，江南公司（甲方）和无锡万斗恒金属制品有限公司（乙方，以下简称万斗恒公司）签订《补充协议》，载明因甲方未能在2016年租赁协议期内为乙方增添10吨、25吨行车以及增容等相关事项，影响乙方后续生产，双方补充协商一致：16T（合同中原10T行车改为16T行车）、25T两部行车款由乙方全额代付，行车所有权归甲方，乙方所代付购车款总金额29万元，乙方另补偿甲方3万元，合计32万元抵付第三年房租；南二跨厂房租赁起始日更改为2016年12月1日，南一跨和南二跨厂房的租赁期限为5年，租赁价格按照原合同执行等。2017年1月20日，江南公司（甲方）与万斗恒公司（乙方）签订《租赁协议》（以下简称2017年租赁协议），约定万斗恒公司租用上述地点工业厂房的南第三、四跨用于工业生产，租用面积6000平方米（2000平方米×2+办公楼2000平方米），租期从2018年10月1日至2023年9月30日，年租金按166元/平方米计算100万元，租赁发票由甲方直接开给乙方，税收由乙方承担，税率为20.2%或甲方提供资料到地税开具，乙方已了解出租车间和办公楼暂无土地证和房产证，具备土地与相关房产的批准手续，但不影响乙方使用和注册。两份《租赁协议》第二条第3款载明：“在租赁期内如遇到国家政策和地方政府行为，及自然灾害等不可抗拒因素导致合同无法继续履行的，本合同即终止，乙方应在甲方通知的期限内逾期搬出，乙方应无条件同意，双方均不负违约责任。”2018年3月30日，万斗恒公司名称变更为万峰恒公司。2019年1月14日，江南公司（甲方）与万峰恒公司（乙方，原名万斗恒公司、张强）签署《交接确认函》，载明各车间的移交时间如下（由南往北）：南一跨于2018年4月1日移交、南二跨于2016年12月1日移交、南三跨于2018年9月1日移交、南四跨于2019年1月1日移交、办公大楼于2019年1月1日移交；甲方确认截至2018年12月31日共收到乙方租金269万元（行车32万元未计）；因甲方经济困难，乙方同意给予甲方无息借款，拟于2019年1月30日前出借60万元至80万元，于2019年2月28日前出借60万元，于2019年5月30日前出借累计满150万元，借期为合同到期前三个月，如甲方到期不能归还，则借款转为预付租金等。2017年10月16日，无锡中院就原告江南公司与被告东北塘街道，第三人无锡时代桃源环保设备有限公司、万斗恒公司、无锡新荣发金属制品有限公司、导诺公司建设用地出让合同纠纷一案作出0001号判决。该案审理中，无锡中院认定如下事实：2006年2月23日，无锡市锡山区东北塘镇人民政府（甲方）与无锡市江南清洗机厂（乙方）签订一份土地出让协议，协议约定，甲方同意将镇工业集中区地块以国有土地出让形式出让给乙方，使用年限50年。2010年5月27日，东北塘街道（甲方）与无锡市江南清洗机厂、江南公司（乙方）签订一份国有土地使用权出让合同，约定甲方与乙方在2006年2月签订了土地出让协议，乙方协议取得了约35亩土地，甲方向乙方提供的土地性质为国有出让土地，并协助乙方办理好国有土地使用证，契税及相关办证费用由乙方负担。后乙方支付土地出让款600万元，但土地出让手续甲方没有给乙方办理。2005年10月10日，无锡市锡山区发展和改革局作出锡计资【2005】320号“关于同意无锡国达机械设备有限公司建造生产厂房及业务办公用房的立项（代可行性）批复”。同年11月21日，又作出锡计资【2005】377号“关于同意无锡国达机械设备有限公司建造生产厂房及业务办公用房的立项（代可行性）批复”。2006年1月4日，再作出锡发改资【2006】号“关于同意调整项目建设业主及建设规模的批复”。2006年1月9日，无锡市规划局锡山分局向用地单位无锡市江南清洗机厂发放建设用地规划许可证锡规锡地许（2006）第007号，用地项目名称新建厂房及辅助用房，用地位置锡山区东北塘镇农石路南，规划道路西。2007年9月13日，无锡市锡山区建设局发放建筑工程许可证锡建施许（2007）B057，建设单位无锡市江南清洗机厂，工程名称新建厂房及辅助用房。建成后，江南公司一方面把建造的厂房及辅助用房出租给万斗恒公司等单位使用，另一部分土地出租给导诺公司，导诺公司在承租的土地上搭建了临时建作物，用于生产经营。经调解，多方曾达成调解协议，1．江南公司配合东北塘街道于2017年9月15日前完成诉争土地、厂房移交工作（包括租赁关系、建造厂房的相关审批手续、图纸等）；2．双方完成诉争土地、厂房移交工作（包括租赁关系、建造厂房的相关审批手续、图纸等）后，东北塘街道于2017年9月30日前支付江南公司土地款600万元、土地款利息（截止到2017年9月30日）3187576.36元及造价款15728420.39元共计24915996.75元（合计2500万元整）；3．本案受理费275201元、鉴定费100000元，由东北塘街道负担，该款项双方于2017年9月30日前自行交接。后由于导诺公司无法与江南公司、东北塘街道达成协议，整个协议无法履行，调解未果。无锡中院经审理认为：江南公司与东北塘街道于2006年2月签订的土地出让协议及2010年5月签订的国有土地使用权出让合同，因东北塘街道无权出让国有土地使用权，两份合同均无效。东北塘街道无权出让国有土地使用权，对合同无效应负主要责任；江南公司在签订合同时，未尽谨慎注意义务，且在国有出让土地使用权未取得时就建设厂房及辅助设施，也应承担相应的责任。考虑到江南公司与东北塘街道同意在完成诉争土地、厂房移交工作（包括租赁关系、建造厂房的相关审批手续、图纸等）后，东北塘街道支付江南公司土地款、土地款利息及造价款共计2500万元整，该协议是系江南公司与东北塘街道真实意思表示，法院给予确认。遂作出如下判决：确认江南公司与东北塘街道于2006年2月23日签订的土地出让协议和江南公司与东北塘街道于2010年5月27日签订的国有使用权出让合同均无效，江南公司将土地出让协议及国有使用权出让合同上约定的出让土地及江南公司在该土地上建造的厂房及办公用房（包括建造厂房的相关审批手续、图纸等）返还给东北塘街道，东北塘街道接受上述全部土地及江南公司在该土地上建造的厂房及办公用房（包括建造厂房的相关审批手续、图纸等）后支付江南公司土地款、土地款利息及工程造价款2500万元等。2019年11月19日，无锡中院向江南公司、导诺公司、万斗恒公司发出（2019）苏02执318号限期搬迁公告，载明无锡中院于2019年9月10日发出限期通知，责令上述三家公司限期内迁出讼争土地，但三家公司未自觉腾退，故再次责令三家公司于公告之日起五日内自行腾退，拒不腾退或阻碍法院执行的将依法采取强制措施。2019年12月2日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司受东北塘街道委托就无锡市锡山区原无锡市江南清洗机厂地块工业房产市场租金作出房地产估价咨询报告书，载明房屋总建筑面积为9601.65平方米，价值时点为2019年11月28日，估价对象的区间租金价水平为302元/平方米/年至369元/平方米/年，确定估价对象在价值时点的房产市场租金为335元/平方米/年。无锡市锡山区东北塘街道集体资产管理办公室（以下简称资产办）委托无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司（以下简称投资公司）在资产办与万峰恒公司签订租赁合同一事中作为资产办的代理人，代为签订租赁合同，代为收取租金。投资公司（甲方）与万峰恒公司签订租赁合同，约定乙方租赁甲方坐落于农石路77号的资产，厂房面积9601.65平方米，每平方米300元，合计2880495元，租期自2020年1月1日至2023年12月31日，由于疫情原因，2020年度租金减免3个月，实际收取2160371.25元，自2021年1月1日起按年租金2880495元收取，2020年的租金分两次支付，第一期于5月底前支付70%的租金，剩余租金于9月底前付清，从2021年起，租金于当年度6月底之前交清。2020年3月18日，无锡中院就江南公司与导诺公司土地租赁合同纠纷一案作出（2019）苏02民终5119号民事判决书。该案审理中，导诺公司提出反诉请求，要求江南公司赔偿场地固定损失4194990.57元、后期租金损失3475920元。法院认定如下事实：2013年1月20日，江南公司与导诺公司签订租赁协议，约定租赁侬石路67号厂区的东侧场地约9030平方米，2013年5月10日，双方又签订一份租赁协议，内容基本同前协议。2014年12月30日，江南公司与导诺公司签订一份补充协议，变更租期为2013年10月1日至2021年9月30日，场地年租金从35万元调整为32万元，其他条款按原协议执行。2017年10月10日，江南公司向导诺公司发出解除租赁协议通知书，载明：“我司与东北塘街道的土地出让合同纠纷自2015年1月由无锡中院受理，并一直审理至今未完全结案，在庭审过程中，法院就我司与贵司的租赁合同事宜多次组织相关人员进行调解，但均未果。现我司根据法院及东北塘街道要求我司对贵司进行清场的指示以及贵司存在擅自改变租赁物用途、转租、分租、拖欠租金等违约行为的现状，通知如下：1．自2017年10月10日起，双方签订的租赁协议及补充协议予以解除；2．在2017年10月31日前，导诺公司拖欠的租金、返还（迁出）租赁物并将租赁物恢复原状（搭建的地上建筑物给与拆除、铺设的水泥地面给与铲除）。”2017年11月10日，导诺公司委托律师向江南公司发出律师函，明确已收到前述解除通知但不同意解除协议并要求江南公司继续履行，且否认拖欠江南公司租金。无锡中院认为双方争议的焦点包括租赁合同是否应被认定无效，合同解除的原因及责任方应如何认定；后期租金损失是否应由江南公司承担等。无锡中院认为江南公司与东北塘街道签订的土地出让协议已被认定为无效，但生效判决认定无效的主要原因在于东北塘街道无权出让国有土地使用权，虽江南公司同样负有责任，但江南公司已取得涉案地块的建设用地规划许可证、建筑工程许可证，且已实际支付大部分土地出让金。导诺公司基于对土地出让协议的存在及江南公司的行为产生了一定信赖，且事实上导诺公司使用了租赁物。故土地使用权出让合同无效，是行政部门内部管理不规范以及江南公司疏忽所致，并不因此影响在此之后形成的民事合同的效力。鉴于江南公司与导诺公司签订的租赁协议及补充协议并不具有法律所规定的无效情形，故江南公司认为本案所涉合同无效缺乏法律依据，法院不予支持。基于0001号判决，江南公司已无法取得国有建设用地使用权，也无法按照租赁合同的约定将国有建设用地使用权继续出租给导诺公司使用，导致合同目的无法实现，江南公司主张解除合同应予支持。前述已经认定本案合同无法继续履行是因江南公司无法将国有建设用地使用权在合同约定期限内出租给导诺公司使用，合同解除的责任方应为江南公司。无锡中院遂作出判决，责令江南公司赔偿导诺公司部分场地损失和后期租金损失。2020年6月15日，万峰恒公司和江南公司就本案所涉款项进行对账。经核算，双方确认按照双方签订的《租赁协议》，截止到2019年12月31日万峰恒公司应向江南公司支付的租金为265.78万元；因《租赁协议》明确约定了租期的到期日，故南一跨剩余租期39个月，南二跨剩余租期32个月，南三跨、南四跨、办公楼剩余租期45个月；万峰恒公司基于与东北塘街道签订的租赁合同，需支付的租金按照每跨48008.25元（含办公楼在内共计5跨）计算；从2020年1月1日起至《租赁协议》确定的到期日，万峰恒公司依据《租赁协议》应支付江南公司租金5643333.44元（不含税价），依据新租赁合同应支付东北塘街道租金9889699元（含税价）。双方在对账中存在争议的是：1．江南公司主张其与万峰恒公司约定的租金是不含税的价格，万峰恒公司如需开具发票，相应的税金需由万峰恒公司自担，而万峰恒公司与东北塘街道约定的租金价格是含税价格，故在计算万峰恒公司应向其支付租金的金额时应按照双方约定的租金价格增加30%（5%的增值税和25%的企业所得税；2020年6月18日，江南公司又主张依据其提供的发票和国家税收政策，在计算万峰恒公司向东北塘公司支付的租金时应按20.2%的标准扣减税金，从而计算出不含税价）计算含税租金的价格。为此，江南公司提供了其于2016年11月2日向万斗恒公司开具的租赁费用的增值税发票（税率为5%）和其于2015年6月9日向无锡锦和科技有限公司开具的江苏省地方税务局通用机打发票（电子）记账联（租金金额为742733元，税率税额为150032.04元）。万峰恒公司提供了江南公司于2018年3月14日向其开具的租金发票和投资公司向其开具的发票，拟证明在计算其向东北塘街道支付的租金时，应按5%的税率扣除税金，以得到其向东北塘街道支付的不含税的租金。2．关于万峰恒公司向江南公司已付租金中有一列付款人显示为张强的金额为64万元的款项，江南公司陈述经其核算，张强支付的金额应为60万元，并提供了经其整理的付款明细。万峰恒公司对江南公司提供的明细的真实性无异议，但认为双方结算时有以现金或其他方式支付的情况，双方对该笔款项已进行过确认，应为64万元。关于行车，江南公司要求按照29万元的价格还给万峰恒公司；万峰恒公司主张可由江南公司自行取回或由双方自行协商折价向其出售。审理中，万峰恒公司提供自行制作的付款清单及网上银行电子回单，其中付款清单中载明张强于2016年支付64万元，从2016年开始至2019年其陆续向江南公司付款，行车款32万元（折抵一年房租），已付款合计483万元。江南公司称行车的价格应为29万元，多出的3万元已包含在万峰恒公司列明的其他款项中，但其无法明确具体是哪一笔，对其他金额无异议。万峰恒公司另提供自行制作的新旧合同租金计算清单，拟证明其主张的租金差额。江南公司称万峰恒公司与东北塘街道约定的租赁价格是由东北塘街道单方委托形成的，其不予认可，且新的租赁价格是含税价格，而其与万峰恒公司的租赁价格是不含税的价格，因此计算错误。万峰恒公司又提供江南公司与导诺公司于2013年1月20日签订的《租赁协议》，该协议第二条第3款载明：“在租赁期内如遇到国家政策和地方政府行为，及自然灾害等不可抗拒因素导致合同无法继续履行的，本合同即终止，乙方应在甲方通知的期限内逾期搬出，乙方应无条件同意，双方均不负违约责任。”万峰恒公司称该约定与其和江南公司签订的《租赁协议》第二条第3款约定的内容一致，而在江南公司和导诺公司订立合同时尚未与东北塘街道发生诉讼，不可能预见江南公司主张的所谓“地方政府行为”的情形。万峰恒公司拟以此证明江南公司对“地方政府行为”的解释不成立。江南公司认为其与导诺公司的《租赁协议》与本案无关。江南公司提供《办理国有土地手续明细汇总目录》、《移交资料清单汇总目录》，载明移交单位为江南公司，接受单位为东北塘街道，移交材料包括租赁合同等。江南公司拟以此证明其已于2017年12月1日、2019年8月6日将其与万峰恒公司的租赁关系移交给东北塘街道，自2019年8月6日后，其已退出租赁关系。东北塘街道称对上述证据的真实性无异议，其确实收到上述材料，但其接收了租赁合同并不意味着承接租赁关系。江南公司另提供万峰恒公司向无锡中院出具的执行异议申请书，拟证明万峰恒公司也认为东北塘街道提高租金的行为违法，现为了诉讼目的而改变观点。万峰恒公司对该证据的真实性无异议，称针对无锡中院的搬迁要求，其积极提出异议，并与江南公司、东北塘街道及无锡中院协调，已穷尽手段，但最终为避免造成更大损失才与东北塘街道重新签订了租赁合同。万峰恒公司和江南公司均确认江南公司与张强于2016年7月15日签订的《租赁协议》的承租方系万峰恒公司。关于万峰恒公司和江南公司签订的两份《租赁协议》的第二条第3款中载明的“地方政府行为”，江南公司称具体是指东北塘街道涨租金的行为，其与万峰恒公司在签订《租赁协议》时，其与东北塘街道的诉讼尚在进行，其预计《租赁协议》有可能因东北塘街道提出清场而无法履行，故事先告知了万峰恒公司，在征得万峰恒公司同意后，作出了特别约定。万峰恒公司认为该约定系租赁合同中经常会出现的通用条款，目的是为了预防出现政府拆迁等行政行为，并非江南公司陈述的为了防止东北塘街道涨租金，双方在签署合同时不可能预见东北塘街道涨租金的行为。一审法院询问江南公司有无证据证明其在与万峰恒公司签订《租赁协议》时已将其对该约定理解之上述含义告知万峰恒公司。江南公司回复该条款的约定是明确的，没有歧义，从《租赁协议》和万峰恒公司未在0001号案件审理中提出过相关异议可以证明。万峰恒公司否认其得到过江南公司的相关告知。关于0001号判决书中载明的调解事宜，一审法院询问江南公司在与东北塘街道形成调解协议前是否告知万峰恒公司或征得万峰恒公司的同意，调解协议有无实际履行。江南公司称万峰恒公司多次参与0001号案件的诉讼，对租赁关系的转移应该是达成默契的，从未表示过反对，故在签订调解协议时未参加；其记不清楚是否告知万峰恒公司或征得万峰恒公司同意；调解协议本身未履行，但相关内容在0001号判决书中有体现。东北塘街道称签订调解协议时未通知包括万峰恒公司在内的该案第三人，亦未征得万峰恒公司的同意，调解协议未生效，无法履行。万峰恒公司称其未参与调解，也未同意或被告知相关事实；在0001号案件的审理中，其仅于2017年5月5日参加过一次庭审，对其他情况不清楚。关于东北塘街道与万峰恒公司签订的租赁合同约定的租赁价格为300元/平方米/年，江南公司认为该价格过高。经一审法院释明后，江南公司表示不对相关租赁价格申请评估。上述事实，有租赁协议、补充协议、工商登记资料、交接确认函、民事判决书、限期搬迁公告、估价咨询报告书、授权委托书、租赁合同、付款清单、网上银行电子回单、租金计算清单、办理国有土地手续明细汇总目录、移交资料清单汇总目录、执行异议申请书及当事人陈述等在案佐证。本案一审的争议焦点在于：一、东北塘街道是否应依据0001号判决书的要求接收江南公司与万峰恒公司之间的涉案租赁关系；二、江南公司是否应就万峰恒公司多支付的租金承担赔偿损失的责任；三、江南公司是否应退还多收的租金及万峰恒公司主张的其向东北塘街道多支付的租金应如何认定。关于第一个争议焦点，一审法院认为：依据0001号判决书载明的判决事项及无锡中院采取的执行行为不足以认定东北塘街道依据0001号判决书负有接收江南公司与万峰恒公司租赁关系的义务，理由如下：首先，江南公司与东北塘街道在该案的审理中虽然经无锡中院组织调解并形成调解协议，但万峰恒公司和东北塘街道均确认调解未事先通知万峰恒公司或取得万峰恒公司的追认，江南公司亦未提供证据证明万峰恒公司曾对协议内容予以确认，且因导诺公司无法与江南公司、东北塘街道达成协议，整个协议无法履行，调解未果，故该协议对万峰恒公司不产生效力，江南公司不得据此主张其与万峰恒公司签订的《租赁协议》存在有效变更。其次，0001号判决书事实查明部分虽然载明了在该案审理中江南公司与万峰恒公司曾经调解形成相关协议，但该载明内容仅能作为无锡中院对该案审理过程中相关已查明事实的确认，而在该判决书判决事项中仅就江南公司将涉案土地、厂房返还给东北塘街道，东北塘街道在接收土地、厂房后支付江南公司相关款项等作出了判决，未要求东北塘街道接收江南公司与万峰恒公司的租赁关系，故江南公司依据0001号判决书主张东北塘街道负有承接其在与万峰恒公司签订的《租赁协议》中的权利义务的依据不足。最后，无锡中院作出0001号判决后，依东北塘街道申请就该案进行强制执行，执行过程中，无锡中院向江南公司、导诺公司、万斗恒公司发出限期搬迁公告，明确要求上述三方在限期内自行腾退，从无锡中院的执行情况来看，与江南公司主张的0001号判决要求东北塘街道接收其与万峰恒公司的租赁关系的事实存在明显的矛盾，故法院对江南公司的相关意见不予采纳。关于第二个争议焦点，一审法院认为：江南公司应依据其过错就万峰恒公司多支付的租金承担赔偿责任并应退还万峰恒公司多付的租金，理由如下：首先，江南公司与东北塘街道签订的土地出让协议已被认定为无效，但生效判决认定无效的主要原因在于东北塘街道无权出让国有土地使用权，虽江南公司同样负有责任，但江南公司已取得涉案地块的建设用地规划许可证、建筑工程许可证，且已实际支付大部分土地出让金。万峰恒公司基于对土地出让协议的存在及江南公司的行为产生了一定信赖，且事实上万峰恒公司使用了租赁物，故土地使用权出让合同无效，是行政部门内部管理不规范以及江南公司疏忽所致，并不因此影响在此之后形成的民事合同的效力，鉴于江南公司与万峰恒公司签订的《租赁协议》及《补充协议》并不具有法律所规定的无效情形，故双方都应依约履行合同义务，江南公司应依约在合同期内向万峰恒公司提供厂房，现因江南公司须依0001号判决将涉案厂房返还东北塘街道，且已经无锡中院强制执行而导致上述协议无法履行，构成违约。其次，关于两份《租赁协议》的第二条第3款中载明的“地方政府行为”，江南公司称具体是指东北塘街道涨租金的行为，且事先告知了万峰恒公司，并征得了万峰恒公司的同意，然万峰恒公司对此并不认可，认为该约定系租赁合同中经常会出现的通用条款，目的是为了预防出现政府拆迁等行政行为。从该约定的字面表述来看，无法得出江南公司所做之释义，且江南公司亦未举证证明其就其所作之释义事先告知了万峰恒公司，并征得了万峰恒公司的同意，故法院对其意见不予采纳。再次，涉案协议的解除系江南公司将尚未取得权证的国有建设用地上的房屋进行出租，并在租赁期限届满之前无法继续履行租赁合同的违约行为所致，故江南公司应对因其违约行为而导致的损失承担主要责任。但万峰恒公司在订立合同时并未对租赁物进行必要的注意，在合同履行过程中亦未及时注意涉案地块无法办得相应的国有建设用地使用权证可能导致的法律后果并及时要求对租赁合同的相关内容进行变更，也存在一定的过错。因此，法院根据双方过错的程度，依法酌定江南公司赔偿万峰恒公司损失的80%，万峰恒公司自负损失的20%。关于第三个争议焦点，一审法院认为：首先，关于万峰恒公司实际已向江南公司支付的租金，双方的争议在于行车的金额应如何确定以及张强支付的款项的具体金额。其中关于行车，万峰恒公司认为行车的金额应计为32万元，且应折抵为其已支付的租金，而江南公司认为行车的金额应计为29万元（多出的3万元已包含在其他已付款中，但其无法明确具体是哪一笔），且行车应以29万元的价格还给万峰恒公司。因江南公司未明确且未举证证明双方争议的3万元具体包含在其他具体哪笔款项中，故法院对其意见不予采纳。结合双方在《补充协议》中的约定，法院认定行车金额应计为32万元，且该款项应视为万峰恒公司向江南公司支付的租金。另关于张强支付的款项的金额，因在审理过程中，江南公司对该笔款项已确认，且结合双方签署的《交接确认函》确认的江南公司已收到的截至2018年12月31日的租金为269万元，该金额与万峰恒公司主张的64万元的金额相一致，故法院确认张强支付的租金金额为64万元，对江南公司的意见不予采纳。故法院确认万峰恒公司截至2019年12月31日已向江南公司支付租金共计483万元。因双方确认截至2019年12月31日万峰恒公司应向江南公司支付265.78万元，且江南公司自2020年1月1日起无法向万峰恒公司提供涉案房屋以供租用，故江南公司应退还万峰恒公司租金217.22万元。其次，关于万峰恒公司与东北塘街道签订的租赁合同中约定的年租金价格每平方米300元，该价格系经有资质的评估机构评估所得，江南公司虽然认为该价格过高，然经法院释明后其表示不申请对相关租赁价格的评估，故法院对该价格予以确认。关于东北塘街道对万峰恒公司减免了2020年3个月的租金720123.75元，因该费用已由东北塘街道减免，万峰恒公司未实际发生该损失，故该费用应从其主张的因重新签订合同而多付的租金损失中予以扣减。再次，关于双方争议的租赁费用的税金税率，江南公司和万峰恒公司在两份《租赁协议》中均约定租金的税金由万峰恒公司承担，法院对此予以确认。双方争议的是万峰恒公司在依据新旧租赁合同计算分别向东北塘街道和江南公司支付租金的差额时，租金的开票税率应如何确定，万峰恒公司认为其将东北塘街道支付的租金确实是含税价格，同意将该价格中的税金扣除后再与其应向江南公司支付的租金计算差价，但其向东北塘街道支付的税金的税率为5%，只能以此比例计算；江南公司认为其开具发票时除需承担5%的增值税，还应承担25%的企业所得税，因其现在并无经营，不存在抵扣项目，故在计算万峰恒公司应向其支付的含税租金时应加上30%的税金。法院认为，江南公司与万峰恒公司签订的第一份《租赁协议》约定万峰恒公司在江南公司提供材料后自行至相关部门开具发票，自行承担税金，第二份《租赁协议》虽然约定若由江南公司向万峰恒公司开具发票万峰恒公司应承担的税率应为20.2%，但同时也约定了万峰恒公司可在江南公司提供资料后自行至税务机关开具发票。通过上述约定可以看出，第一，双方并未明确约定租金的税金必须以江南公司向万峰恒公司开具发票的形式确定，并由万峰恒公司承担；第二，即便在第二份协议中约定了若由江南公司向万峰恒公司开具发票，税率应为20.2%，也并非江南公司主张的30%（江南公司后又更改为20.2%），江南公司关于因其无抵扣项目而需由万峰恒公司承担25%的企业所得税的主张，无事实和法律依据，法院不予采纳。法院考虑到万峰恒公司在与江南公司约定租赁价格时确实为不含税价格，但与东北塘街道约定租赁价格时系含税价格，基于公平原则和万峰恒公司的意见，法院认定在计算万峰恒公司向东北塘街道支付的租金与其向江南公司支付的租金差额时，应将万峰恒公司支付的租金减掉5%的税金后计算出不含税价，再行计算差额。因双方确认从2020年1月1日起至《租赁协议》确定的到期日，万峰恒公司依据《租赁协议》应支付江南公司租金5643333.44元（不含税价），依据新租赁合同应支付东北塘街道租金9889699元（含税价，税率为5%，未扣除东北塘街道已减免的三个月租金720123.75元），以及租赁费用的增值税税率为5%，法院予以确认。经核算，新旧租赁合同租金（不含税价）的差额为3089595.37元。该租金差额的损失由江南公司承担80%，即2471676.30元，剩余部分由万峰恒公司自行承担。当事人的其他意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江南公司于判决生效之日起十日内赔偿万峰恒公司损失2471676.30元，退还万峰恒公司租金2172200元，合计4643876.30元；二、驳回万峰恒公司的其他诉讼请求。一审案件受理费61370元、保全费5000元，合计66370元，由万峰恒公司负担22845元，江南公司负担43525元。二审中，各方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，江南公司称：其与万峰恒公司签订租赁协议时，其与东北塘街道之间的纠纷已进入诉讼程序，万峰恒公司也作为第三人参加了诉讼，当时无锡中院委托造价鉴定时还去涉案租赁物中调查过，故万峰恒公司理应知晓相关纠纷的存在；正因为涉案租赁物存在纠纷，其无法判断相关处理结果的走向，所以才在租赁协议中约定“地方政府行为”免责条款，其也口头告知了万峰恒公司，双方在签订合同时对“地方政府行为”的理解没有任何异议。万峰恒公司称：其与江南公司签订租赁协议是在2016年，江南公司从未告知涉案租赁物存在诉讼纠纷，直到2017年9月其才收到作为第三人参加诉讼的法院通知，且江南公司起诉东北塘街道一开始的诉请是要求办理国有土地使用权证，直到后期才变更诉请；在签订租赁协议时，其不可能预见到江南公司与东北塘街道之间土地买卖会被确认无效以及判决返还，更不可能预见到之后发生的租赁关系移交以及租金涨价等情况，“地方政府行为”仅是租赁合同常见的通用条款，针对的是可能发生的政府拆迁行为，在江南公司与导诺公司签订的租赁合同中也有相关约定。本院另查明：根据（2019）苏02民终5119号江南公司与导诺公司土地租赁合同纠纷一案民事判决书载明，2013年1月20日江南公司与导诺公司签订租赁协议，其中约定了“在租赁期限内如遇到国家政策和地方政府行为及自然灾害等不可抗拒因素导致合同无法继续履行的，本合同即终止，导诺公司应在江南公司通知的期限内搬出，导诺公司应无条件同意，双方均不负违约责任”等内容。本院于2020年7月6日作出（2020）苏02执异53号执行裁定书，载明：“……异议人江南公司异议称：无锡中院发布的（2019）苏02执318号限期搬离公告，要求涉案合法承租人万峰恒公司搬离涉案租赁物是不合法的，导致江南公司利益受损。江南公司与万峰恒公司存在有效租赁关系，万峰恒公司的合法租赁权不因涉案租赁物由江南公司移交给东北塘街道而受损，无锡中院的判决也明确东北塘街道无条件接受涉案租赁关系，故请求无锡中院撤销（2019）苏02执318号限期搬离公告。申请执行人东北塘街道辩称：一、根据判决书判项第三条，无锡中院并未要求我方承接租赁关系。二、对于江南公司提出的合同法第二百二十九条，案涉土地的所有权并未发生变动。三、根据土地管理法第九条之规定，案涉土地所有权人为国家，所以不存在所谓的所有权发生变更。万峰恒公司述称：其公司与江南公司签订的租赁合同是合法有效的，但江南公司与东北塘街道的诉讼中，其公司作为案外人，没有权利确认他们具体的交接方式，所以其公司作为承租人，如果东北塘街道能够按照原合同承接其公司租赁关系，其公司当然乐意接受；如果根据判决书，东北塘街道不承接我方租赁关系，若因判决造成其公司租赁损失，则应由江南公司予以赔偿……2019年11月20日，万峰恒公司向本院提出执行异议，请求本院停止执行于2019年11月19日作出的（2019）苏02执318号限期搬迁公告中要求其公司限期迁出位于东北塘街道农石路的讼争土地的执行行为。本院于2020年6月16日召集三方谈话，万峰恒公司对该执行异议申请表示撤回……本院认为……江南公司未能履行生效法律文书的判决，本院根据东北塘街道的执行申请，作出的（2019）苏02执318号限期搬迁公告并无不当。至于万峰恒公司是否受到搬迁损失、受到多少搬迁损失并不影响本案的执行，万峰恒公司可另行解决。至于江南公司所称‘无锡中院的判决也明确东北塘街道无条件接受涉案租赁关系’，与事实不符，本院不予采信……裁定如下：驳回异议人江南公司的异议请求……”上述事实，有（2019）苏02民终5119号民事判决书、（2020）苏02执异53号执行裁定书及当事人陈述等在卷佐证。本案二审的争议焦点为：一、江南公司在履行与万峰恒公司之间的租赁协议过程中是否存在违约行为；二、如江南公司存在违约行为，其是否可以依据双方租赁协议第二条第3款的约定免除违约责任；三、东北塘街道是否有接收涉案租赁关系的义务。本院认为：一、出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因生效判决确认东北塘街道与江南公司之间签订的国有土地使用权出让合同无效，并判决江南公司返还涉案土地、东北塘街道退还土地款及利息并赔偿地上建筑物损失，由此导致江南公司无法履行与万峰恒公司之间的房屋租赁合同，根据合同相对性原则，导致该无法履行的合同责任应归于江南公司，一审法院结合双方在签订和履行合同时各自的过错，酌情认定江南公司承担80%的责任，已充分考虑江南公司的利益诉求，符合公平原则，并无不当。二、根据江南公司与万峰恒公司所签租赁协议第二条第3款的约定，因地方政府行为导致合同无法继续履行的，双方均不负违约责任。关于“地方政府行为”的理解，江南公司二审中认为系指因涉案租赁物存在纠纷而导致无法预计的判决结果，但其并无证据证明万峰恒公司在签订合同时知晓相关诉讼的存在，也无证据证明双方对“地方政府行为”的确切含义达成了一致意见；根据江南公司与导诺公司签订的租赁合同，也有相关免责条款的约定，且当时未有相关诉讼存在，故江南公司对“地方政府行为”的解释不符合客观实际，万峰恒公司认为“地方政府行为”指向的是一般理解的政府拆迁行为更具合理性。江南公司不能依据租赁协议第二条第3款的约定免除违约责任。三、江南公司上诉认为，根据“买卖不破租赁”原则，东北塘街道应无条件接收涉案租赁关系。本院认为，东北塘街道与江南公司之间系建设用地出让合同关系，法院判决江南公司交付土地和地上建筑物是基于合同无效后的财产返还及损失赔偿相关规定，由此导致万峰恒公司与江南公司之间租赁关系的终止，故本案不适用“买卖不破租赁”的相关规定。江南公司还上诉认为，在0001号案件审理中其与东北塘街道曾就由东北塘街道接收涉案租赁关系达成调解协议。本院认为，0001号判决书已经载明相关调解协议由于导诺公司无法与江南公司、东北塘街道达成一致意见而最终无法履行，故调解未果，且万峰恒公司也并非该调解协议的参与方，故涉案租赁关系无法据此发生权利义务概括转让的法律后果。东北塘街道没有接收涉案租赁关系的义务。综上，江南公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26573元，由上诉人江南公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十一月九日书记员  窦 玥