广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂14民终976号 上诉人(原审被告)农文科，男，31岁，1986年7月23日，壮族，住所地广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：岑刚，男，1964年1月25日出生，壮族，住所地广西壮族自治区靖西县，系农文科表叔。 被上诉人(原审原告)李子勇，男，60岁，1956年8月3日，壮族，住所地广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：李淑瑛，女，1983年2月1日出生，壮族，住所地广西壮族自治区大新县，系李子勇女儿。 委托诉讼代理人：李冬明，男，1983年2月11日出生，壮族，住所地广西壮族自治区大新县，系李子勇女婿。 上诉人农文科因与被上诉人李子勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区大新县人民法院（2017）桂1424民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。 上诉人上诉请求：撤销大新县人民法院（2017）桂1424民初636号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决热定事实不清，判决错误。上诉人于2015年9月将大部分物品搬离出租屋，不在出租屋内经营，但是仍有部分不需要的物品放置在出租屋内，过一个星期后被上诉人已经在门上另外加一把锁头，导致上诉人无法进屋清理，并不是被上诉人主张的2016年6月份，原审认定是2016年6月份加锁是错误的，判决上诉人承担2016年6月份前的租金损失不公平。二、原判关于解除《租房合同》方面的事实认定不符合实际，适用法律不当。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六的规定，认定本案的《租房合同》未解除，但是被上诉人在一审庭审过程中回答法官提问时明确表示黄某（李子勇的妻子）已两次口头通知上诉人解除合同。同时在触电事故发生后，上诉人于2015年9月将大部分物品搬离出租屋，被上诉人也在大门上加锁头让上诉人无法继续进入出租屋，事实上被上诉人不仅知道上诉人不再继续租房，也是在明知合同不能继续履行的情况下采取枷锁的措施。原判以被上诉人未书面告知解除合同为由认定合同未解除缺乏事实和法律依据。原审判决不采纳上诉人依照《民法通则》第一百一十四条“防止扩大损失”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“减损原则”的辩解意见，却未做任何解释，违反了公平原则。上诉人在签订合同后已经将约定的2015年的租金缴纳完毕，触电事故发生后，上诉人无法继续在出租屋经营是众所周知的事实，但是自2016年1月至被上诉人起诉的一年多时间里，其未采取任何措施防止损失的扩发，依照前述原则，应当物权就扩大的损失要求赔偿。此外，双方签订的合同并没有关于合同终止或解除后承租方要腾空房屋的约定，原审判决支持被上诉人该项诉请于法无据。 被上诉人辩称：一、原审认定事实不清，判决错误：1.被上诉人认为上诉人继续租房，且愿意继续出租给上诉人，并不知道上诉人不愿意继续租赁。上诉人搬走后，屋内仍有部分属于上诉人的贵重物品，且在黄某向上诉人催缴房租的时候，上诉人也表示租赁期限没有到期；2.被上诉人的大门在安装时就有两个锁头，出租后一直只使用下方锁头，2016年6月，上诉人发短信恐吓被上诉人，被上诉人才在晚上睡觉时增加使用上方锁头，白天仍旧只使用下方锁头，不影响上诉人白天的经营活动，不影响合同目的的实现。故原审判决认定租金5250元、违约金1050元是错误的，上诉人应当支付2015年11月30日至2014年6月的租金14542元及违约金2908元。二、上诉人的上诉理由陈述多有错误。1.上诉人自2015年9月搬走大部分物品后，仍留有部分物品在屋内，上诉人称留下的物品是不需要的物品不符合实际，实际上留下的物品是上诉人日常经营的商品，是贵重的物品，这些商品不搬走，说明上诉人继续使用出租屋，应该履行合同义务；2.被上诉人对上诉人所说的其妻子的神牌并不知晓，也没见过；3.上诉人将物品一直放在出租屋内，却又不交房租，被上诉人妻子黄某是去口头催交房租，并不是解除合同，而上诉人表示合同租期没有到期，让被上诉人认为其还在租房；4.双方签订的《租房合同》是从2014年11月30日至2019年11月30日，租赁期限为五年，在租赁期内上诉人支付了第一年的租金，没有缴纳第二年的租金，故而黄某去催缴，在催缴无望的情况下才起诉，被上诉人也是依照《民法通则》第一百一十四条“防止扩大损失”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“减损原则”要求上诉人承担支付责任，避免损失的进一步扩大。 原告李子勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2、判令被告支付原告租金14542元及违约金2908元（仅计至2017年6月30日，以后计至腾房之日）；3、要求被告腾空原告房屋。 原审法院认定以下法律事实：2014年11月30日，原告与被告签订一份《租房合同》，约定原告将大新县桃城镇德天大道163号一楼出租给被告，租赁期限为五年，即从2014年11月30日至2019年11月30日，第一年租金为8500元，往后每年增加500元，每年的租金均要提前一个月支付，如被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，被告需向原告支付合同总租金20%的违约金等内容。被告租用房屋后，开办“大新县新科汽车装饰店”，并已支付第一年租金。2015年8月13日，被告的妻子程洁在出租屋内触电身亡，继而双方发生诉讼。2015年9月，被告将部分物品搬出出租屋，不在出租屋内经营，但仍有部分物品放置在出租屋内。2016年6月，原告在出租屋大门增加锁头。 原审法院认为，《租房合同》系原、被告自愿订立，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期支付租金，已构成违约，但原告要求被告支付从2015年12月至2017年6月的租金14，542元及违约金2908元不能全部支持，因为原告明知被告不愿再继续租房，且原告于2016年6月在出租屋大门自行加锁，不想再租房给被告，导致合同目的已经无法实现，而原告却未能及时保障自己的权益，故原告应为2016年6月份以后的租金损失承担责任。被告辩称原告在2015年9月增加锁头，但其未能提供证据证明，不予认定。被告辩称其妻子程洁在出租屋内触电身亡继而双方发生诉讼，属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中虽双方发生诉讼，但并不影响出租屋的正常使用，且被告在触电事故发生后又到他处租房继续经营，因此对被告的该抗辩主张，不予采信。关于被告答辩称双方的合同已经解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，合同虽约定被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，但原告并未向被告发送书面通知，因此双方的《租房合同》尚未解除，被告的主张不成立，原审法院不予支持。现原告要求解除双方签订的《租房合同》，予以支持。关于原告提出腾房问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告腾房有事实和法律依据，依法予以支持。综上，原审法院确定被告需支付原告租金5250元（9000元/年×7个月）及违约金1050元（5250元×20%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告与被告签订的《租房合同》；二、被告农文科腾空租赁房屋，并支付原告李子勇房屋租金5250元及违约金1050元，限于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费236元，减半收取计118元，由原告李子勇负担75元，被告农文科负担43元。 本院二审期间，被上诉人向本院提供了新证据，本院组织当事人进行了质证。对被上诉人所提交的证据，本院认定如下：第一组证据现场照片可证实至被上诉人起诉时，上诉人尚有部分物品留置在出租屋内的事实，对该事实，本院予以确认；第二组证据是证人黄某、李某出庭作证，本院认为黄某作为房屋的共有人，其与出租方属同一利益方，不具备证人资格，李某与被上诉人系亲属关系，且其证言前后不一致，故对其证言的证明效力，本院不予认定；第三组证据为上诉人农文科所发短信，上诉人农文科庭审中已承认是其本人所为，该短信内容显示上诉人曾发短信就触电事件要求协商的事实，对该事实，本院予以认定。 就当事人对原审判决认定的事实的异议，本院认定如下：上诉人认为被上诉人于2015年9月后加了锁头，但是其未提供证据予以证实，故该异议不成立，本院不予支持；被上诉人认为其大门上一直有两个锁，只是在收到上诉人威胁短信后才在晚上启用两个锁孔，结合双方在庭审中的陈述，出租屋大门确是一直存在两个锁孔，出租期间一直只使用下方锁孔，在上诉人搬离后被上诉人又启用上方锁孔，该事实双方均与予以认可，原审判决表述为“增加锁头”欠妥，本院予以更正。 综上所述，对一审判决认定的事实的正确部分，本院予以确认。 本院另查明，上诉人已于2017年12月20日将留在出租屋内的剩余物品全部搬走。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。上述人与被上诉人签订的《租房合同》是双方真是意思的表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，不侵害任何第三方的利益，是合法有效的合同，上诉人应该按照约定支付租金，没有按约定支付租金的，应按照约定承担相应的违约责任，故被上诉人请求上诉人支付租金和违约金于法有据，应该予以支持。由于被上诉人于2016年6月启用大门上的第二个锁，导致双方的合同目的已不能实现，且上诉人已经另行租地进行经营，可见双方已经没有继续租赁的意思表示，现被上诉人要求解除双方的合同于法有据，本院予以支持。 关于租金与违约金的具体数额，由于被上诉人于2016年6月自行启用新锁，未事先告知上诉人，也未与上诉人协商，导致合同目的无法实现，其应对2016年6月后的租金损失自行承担责任。上诉人自2015年9月第一次搬走大部分物品后，仍留有部分物品在屋内，未向被上诉人明确表示结束租赁关系，且在被上诉人妻子于2016年2月24日向其催缴房租、促其将剩余物品搬走时，其既未缴纳房租，也未积极将剩余物品搬走，应视为其继续租赁，应对2015年12月至2016年6月之间的房租承担支付责任。根据双方的约定，第二年房租为9000元，故2015年12月至2016年6月的房租为9000元/年÷12个月×7个月=5250元，违约金为5250元×20%=1050元。上诉人称被上诉人于2015年9月后即使用了第二个锁头，故其不应该向其支付房租及违约金，但是其并未提供任何证据证实该主张，且其在庭中陈述第一次搬走物品后，并没有向被上诉人表示结束租赁关系，由于发生触电事故，也未积极找被上诉人协商租赁事宜，故对其主张，本院不予支持。 关于被上诉人要求上诉人搬走物品、腾空房屋的请求，由于上诉人已于2017年12月20日将剩余物品全部搬走，故对该诉求，本院不予重复处理。 被上诉人答辩称原审判决认定事实不清，判决错误，请二审判决支持其一审的诉讼请求，但是其在法定上诉期限内并未向本院提起上诉，应视为其对原审判决没有异议，对其辩解，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，但是由于上诉人在本院审理过程中已经将屋内物品搬走，导致原审判决判项错误，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持大新县人民法院（2017）桂1424民初636号民事判决第一项； 二、撤销大新县人民法院（2017）桂1424民初636号民事判决第二项； 三、判令上诉人农文科于本判决生效后十五日内向被上诉人李子勇支付房屋租赁费5250元及违约金1050元。 四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应当在本判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 一审案件受理费236元，减半收取计118元，由被上诉人李子勇负担75元，上诉人农文科负担43元；二审案件受理费236元，由上诉人农文科负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 韦权美 二〇一七年十二月二十五日 法官助理 杨凤莲 书 记 员 邓小红