辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民终1524号 上诉人（原审被告）辽宁建平农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省建平县叶柏寿街道向阳街**。 法定代表人隗洪军，董事长。 委托代理人洪哲强，北京市天铎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）北票市农村信用合作联社，住所地北票市和平街东段**。 法定代表人丛日光，理事长。 委托代理人丁猛，男，1980年2月13日出生，汉族，该联社清收中心主任，住北票市。 委托代理人洪哲强，北京市天铎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨春生，男，1971年5月1日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。 委托代理人董相辉，辽宁天维律师事务所律师。 原审被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段**。 法定代表人王建华，董事长。 上诉人辽宁建平农村商业银行股份有限公司（以下简称建平农村银行）、北票市农村信用合作联社（以下简称北票农村联社）因与被上诉人杨春生、原审被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司(以下简称宏达地产公司)抵押权纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人建平农村银行的委托代理人洪哲强，上诉人北票农村联社的委托代理人丁猛、洪哲强，被上诉人杨春生的委托代理人董相辉到庭参加诉讼，原审被告宏达地产公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建平农村银行、北票农村联社上诉请求:1、撤销原审法院判决并依法改判驳回杨春生全部诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:1、原审法院对抵债基础法律关系未查清。杨春生是否以抵债的形式支付完毕商品房买卖对价，存在不确定性；2、关于房屋占有的证据，一审法院审查不慎重，有关证据均系杨春生与宏达地产出具，不足以证实存在实际占有；3、本案纠纷为抵押权纠纷，事关抵押合同的法律效力，一审法院直接扩大解释并适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，缺乏法律法理依据，且我国法律并未出台物权期待权的规定，更无物权期待权优于抵押权一说。 杨春生二审中表示服从原审判决。 宏达地产公司未出庭，亦未提交书面陈述意见。 杨春生向一审法院提出诉讼请求：1.要求涂销上海城厢房楼第1101-1108,1111-1114号房屋的抵押登记手续；2.要求朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司在抵押权涂销后，立即为原告办理产权过户相应手续；3.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月20日，原告与被告宏达地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告(买受人)购买的商品房为上海城厢房楼[幢][座]十一[单元][层]1101-1108、1111-1114号房。建筑面积889.25平方米。该商品房单价为每平方米6,000元，总金额伍佰叁拾叁万伍仟伍佰元整。同年11月30日，原告（乙方）与被告宏达地产公司（甲方）签订房屋抵账合同一份，合同约定，经双方协商同意，乙方愿以北票鑫达房地产开发有限公司所欠货款5,402,947.7元抵顶甲方房款5,397,747.5元，余款5,200.2元可预交物业费。甲方房屋坐落于朝阳上海城写字楼，厢房，位于**，共12间，建筑面积889,25平方米，单价6,000元/㎡，维修基金62,247.5元，总计5,397,747.5元。甲方协助乙方办理房屋产权手续，乙方不再负担其他费用。甲方保证该房屋产权清晰、无抵押。如有抵押，甲方保证自本合同签订之日起根据乙方要求按时解押。同日，原告交纳了维修基金62，247.5元，物业费5,200.2元，同年12月3日交纳了水电费，被告宏达地产公司为原告开具交房验收单，原告接收并占有该房屋。2018年12月19日，被告建平农村银行（原建平县农村信用合作联社）、北票农村联社与案外人建平宏远畜牧养殖有限公司签订社团贷款借款合同一份，合同约定，借款金额为人民币（大写）贰仟玖佰捌拾万元（小写）2,980万元。其中建平县农村信用合作联社(行)1,790万元，北票市农村信用合作联社（行）1,190万元。同日，被告宏达地产公司（甲方、抵押人）与被告建平农村银行（乙方、抵押权人）、北票农村联社（乙方、抵押权人）三方签订社团抵押贷款合同一份，合同约定，本合同担保的债权为乙方发放的贷款金额为人民币（大写）贰仟玖佰捌拾万元，主合同借款人履行期限为12个月自2012年12月19日至2013年12月15日止。抵押财产为被告宏达地产公司开发的位于朝阳市包括案涉房屋在内的建筑面积为5,437.18平方米的非住宅用房。同日，三被告在朝阳市房产局办理了朝阳市房他证抵押字第××号他项权利证。该合同到期后，三被告自2014年起至2019年止又重新按年度分别签订与上述合同内容相一致的社团贷款借款合同及社团贷款抵押合同（五份），并相继办理了各年度他项权利证至2019年6月27日止。 一审法院判决认定：原告与被告宏达地产公司签订的商品房买卖合同及房屋抵账合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告以房屋抵账的方式付清了全部房款，被告宏达地产公司为原告开具了房屋收款收据、维修基金、物业费、水电费票据。并将案涉房屋于2012年12月3日交付给了原告，原告自此占有使用该房屋至今。对此，被告有义务配合原告办理房屋所有权转移登记手续，将案涉房屋过户至原告名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案虽非执行异议之诉，但“规定”所体现的法律原则和目的释义同样可适用于本案，本案事实完全符合上述规定情形，因此原告已实际取得了案涉房屋的所有物权，应受到法律的保护。被告宏达地产公司在原告不知情的情况下将已出售并交付给原告的房屋进行抵押担保，且事后未得到原告的追认，存在民法上的诈欺行为，构成违约，应承担民事责任。被告建平农村银行、北票农村联社对案涉房屋进行抵押权的设立，发生在被告宏达地产公司已将该房屋实际交付原告占有使用期间，根据法律规定，买受人的物权期待权，其效力优先于其他权利人，应受到保护。故本案中，原告作为买受人的债权优先于被告的抵押权获得保护。另被告建平农村银行、北票农村联社对案涉抵押房屋权属状况没有尽到应负的审查核实义务，且不能排除三被告公司存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，据此可认定，三被告对此均存在过错，案涉房屋的抵押权应为无效，原告有权请求抵押权人建平农村银行、北票农村联社配合涂销抵押权登记。被告建平农村银行、北票农村联社关于其对案涉房屋进行的抵押权登记符合不动产登记规定原则，应优先得到法律保护，原告的诉请应依法驳回的辩解意见与事实不符且于法相悖。综上，原告与被告宏达地产公司签订的商品房买卖合同及房屋抵账合同有效，原告请求涂销案涉房屋抵押权的诉讼请求，依法应予支持。三被告之间签订的案涉房屋抵押合同无效。二被告建平农村银行、北票农村联社的辩解理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社于本判决生效后十日内共同涂销位于朝阳市上海城厢房楼第1101-1108、1111-1114号房屋设立的抵押权登记；二、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，于本判决第一项履行后立即协助办理上述房屋权属登记至原告杨春生名下。案件受理费49,149（原告预交），保全费5,000元，合计54,149元，由被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司、辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社负担。 二审中被上诉人提交新证据。承诺书一份、转账协议两份，预拌混凝土供货合同两份、结算单六份，被上诉人提供以上证据欲证明被上诉人通过抵账方式交付了涉案房屋的房款，取得房屋所有权。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案争议的焦点是，买受人杨春生是否有权请求抵押权人辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社解除涉案房屋的抵押（下称“涂销抵押权”登记）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案虽非执行异议之诉，但“规定”所体现的法律原则和目的释义同样可适用于本案，本案事实完全符合上述规定情形。买受人的物权期待权优先于抵押权，故买受人杨春生有权请求抵押权人辽宁建平农村商业银行股份有限公司，北票市农村信用合作联社涂销抵押权登记。买受人杨春生的诉讼请求应予支持。上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49,149元，由上诉人辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长  张九东 审判员  刘永志 审判员  王海娇 二〇二〇年十一月九日 书记员  贲 娜 （法官助理代）