江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4845号上诉人（原审原告、反诉被告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张静，女，1977年8月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周广勇，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周一丁，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司因与被上诉人张静商品房预售合同纠纷一案,上诉人天成润华集团有限公司不服徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初705号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人天成润华集团有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请，并驳回被上诉人原审反诉请求；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、原审法院判令上诉人支付逾期交房违约金无事实及法律依据。2007年2月，双方签订认购单，约定交房日期为暂定2008年9月底(认购单第九条约定，签署正式合同后本认购单即作废)。2008年10月31日，所谓承诺书承诺交房日期为2009年12月31日(对承诺书上诉人不予认可，假设是上诉人出具，该承诺系附条件承诺，被上诉人未依约交付房款，承诺并未生效)。2013年11月19日双方签订商品房买卖合同，约定交房日期为2013年11月30日前，实际交房日期为2013年11月19日。首先，认购单的性质属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。第九条约定，签署正式合同后本认购单即作废，据此可以印证双方就买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，该认购单属预约合同；其次，退一步讲，按照一审法院观点，2013年签订的商品房买卖合同系2007年签订的认购单的补充，那么就同一事项有不同的约定，应当如何确定。认购单约定交房日期为暂定2008年9月，是不确定的约定；商品房买卖合同约定交房日期为2013年11月30日前，是确定性的约定，认购单约定在前，商品房买卖合同约定在后，即使二者均具有合同约束力的情况下，也应当以后者约定为准；因此，上诉人按照商品房买卖合同的约定，于2013年11月19日交付房屋，并不存在逾期交付房屋的行为。原审法院以认购单约定的暂定日期2008年9月30日为确定交付日期，又按照商品房买卖合同约定的逾期交房的违约标准，认定上诉人存在逾期交付行为，计算逾期交付违约金，系自相矛盾，且无事实及法律依据的。二、原审法院判令被上诉人支付逾期付款违约金的相关事实不准，认定的逾期付款的天数错误。商品房买卖合同第6.3约定“余款在办理两证前付清(该款项乙方还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，该利息可与出让方违约金相抵扣)”，2014年9月房屋具备办理两证条件。根据交易习惯及上述约定，被上诉人均应在实际交房之日起支付购房余款，是否具备办理两证，并不是被上诉人支付余款的先决条件。故原审法院对上述条款的解读不准，认定逾期天数是错误的。被上诉人张静答辩称：一、一审对购房合同和认购单相关内容的确认是符合法律规定的。二、本案关于应当上房的时间和实际交付的时间，以及上诉人具备办证条件的时间，相关的时间节点的确认，以及出卖人承担逾期上房违约金的标准以及计算方式，均具有合理性，符合法律规定。三、被上诉人应付违约金以及上诉人应当支付的相关费用的计算以及总额是适当的。四、一审收取反诉诉讼费的标准有误，按照相关法律规定，一审反诉的诉讼费应当减半收取，但是本案一审是按照全款收取，并且没有在诉讼费分担的方式的中对于反诉诉讼费按照相关比例承担作出明确的分担，请求二审法院予以纠正。天成润华集团有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、张静支付购房尾款81448元；2、张静支付逾期付款违约金20427元；3、本案诉讼费由张静承担。张静向一审法院提出反诉请求：1、天成润华集团有限公司支付逾期上房损失60796.87元；2、天成润华集团有限公司支付逾期办理房产证违约金50000元；3、天成润华集团有限公司协助办理不动产权证书，反诉费由反诉天成润华集团有限公司承担。一审法院查明：2007年1月，张静认购徐州中矿大商务发展有限公司开发建设的徐州市南都国际商务中心第2幢3单元1002号房产，分别于2007年1月9日、13日交付首付款110000元、93402元，共计203402元。2008年10月31日，徐州中矿大商务发展有限公司向认购业主发出《承诺书》，内容为：“我公司参与开发建设、销售的矿大南都公寓，针对开发建设销售中的情况，做出如下承诺：1、确认上述建设工程，我公司参与开发建设和销售，我公司应承担责任。2、我公司保证矿大南都国际公寓于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人。3、对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失。4、如我公司不能按本承诺书承诺的日期、条件，将矿大南都国际公寓建成，并经竣工验收合格交付购房人同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失。5、对要求退房的购房人保证于2009年2月底之前一次归还，并按原约定执行。6、保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证。7、乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效。8、乙方同意本承诺。”2011年6月25日，涉案南都商务中心的房屋具备实际交房条件。2011年12月9日，徐州市发展和改革委员会发文，确认涉案项目的投资主体由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司。2013年11月19日，天成润华集团有限公司与张静签订《商品房买卖合同》，约定张静购买天成润华集团有限公司开发的徐州市南都国际商务中心第2幢3单元1002号房产，该商品房的用途为商办，建筑面积共113.7平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3460元，总金额393402元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补。买受人于合同签订前支付203402元，于上房时支付111320元，余款78680元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息）。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人已在2013年11月30日前，依照双方的约定将具备如下条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房水、电、道路、电梯等公共设施、设备具备基本使用条件。出卖人逾期交房的违约责任：该房屋为现房，已具备上房条件，签订本合同时客户已知晓，上房时间不再另行通知。3。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同还约定，出卖人以挂号信方式寄出通知，以本合同确定的地址为准，通知发出7日内视为送达，以信件邮戳为准，张静所留地址为南都商务中心2#-3-1002室。2013年11月27日，张静实际办理涉案房屋的上房手续，张静向天成润华集团有限公司支付购房款111320元、天然气初装费2900元、数字电视初装费656元。2014年2月17日，天成润华集团有限公司取得了南都商务中心土地的分割转让证。2014年9月17日，天成润华集团有限公司取得了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明。2014年10月17日，天成润华集团有限公司向购买南都商务中心的业主发出《通知》，内容为：您所购买的南都商务中心房屋早在2014年9月21日已具备两证办理条件，我公司已电话通知您。现再次书面通知您：一、办理方法：请携带认购合同、交款凭据、身份证（均为原件）于本通知规定时间内至文华园4#楼西首一层物业管理办公室办理相关手续并签订网备合同。二、优惠政策：为缓解业主资金压力，对已缴纳80%以上房款且在规定时间内及时办理手续的业主，我公司将协调银行为您办理总房款50%的按揭贷款，在扣除您应缴费用后其余款项返还业主，但若未在规定期限内办理，则该政策取消。三、友情提醒：由于我公司债务较多，债权人已陆续起诉，只是没有找到可查封的我公司房产。现南都商务中心正处于现房销售状态，若您不及时签订网备合同，则存在极大风险。张静不认可收到该《通知》。2015年2月25日，徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访反映“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患，关系矿大南都公寓几百户业主切身利益”等信访事项的答复意见，内容为：经查，天成开发公司所建矿大南都公寓土地性质为出让的国有土地使用权，土地用途为商办用地，我局已经发放土地分割证。天成开发公司在售房时许诺该宗地的用途为住宅，而规划时该宗地为商办，开发公司办理的相应的土地出让手续也是按照商办办理的，符合国家法律规定。2015年10月23日，天成润华集团有限公司向张静发出《通知》一份，通知张静非住宅物业的专项维修资金的收取标准变更，并要求张静务必于2015年11月1日前前来签署合同领取发票缴存维修基金。张静的丈夫刘瑞星于2015年11月10日签收。2019年1月24日，天成润华集团有限公司向张静发出《律师函》一份，内容为：商都商务中心已于2014年9月具备了两证办理条件，天成润华集团有限公司分别于2014年10月即2015年10月通知贵方前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，但截至目前贵方仍未前来办理相关手续，由于贵方未及时签约，已违反原合同中第六条及第七条的约定，构成违约。截至目前，违约金约为18000元。该邮件寄送至张静在《商品房买卖合同》中所留的南都商务中心地址。2020年3月9日，天成润华集团有限公司向南都商务中心至今欠款业主发出《通知》，内容为：您购买的南都商务中心房屋已于2014年9月具备了两证办理条件，我司分别于2014年10月及2015年10月通知欠款业主前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，至今仍有部分业主拒绝补款签约。我公司将于3月20日再给20户欠款业主寄发律师函，要求3月底前补款、签约，否则也将采用司法诉讼途径解决。另查明，张静陈述其曾于2007年1月与徐州中矿大商务发展有限公司签订了购买涉案房屋的《认购单》，后应天成润华集团有限公司要求以《认购单》换取《承诺书》。天成润华集团有限公司对双方签署《认购单》的事实予以认可，但称现在无法找到。再查明，与张静购买涉案房屋同一楼号同一单元的武献云、张菊霞、解放均与天成润华集团有限公司在2008年签订了一份《承诺书》，该《承诺书》载明原暂定上房日期为2008年9月底前，并承诺暂定上房日期至公司正式通知上房期间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、天成润华集团有限公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为？若存在，应否承担相应的违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准，如何确定；二、张静未付房款金额为多少？就其逾期付款的行为应否承担违约责任？若承担，其支付的违约金如何确定？关于双方签订的《认购单》、《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方均认可签订了《认购单》，张静陈述其将《认购单》交与天成润华集团有限公司换取《承诺书》，天成润华集团有限公司称未找到该《认购单》，一审法院认为，天成润华集团有限公司作为控制证据的当事人，其无正当理由不能提交证据，应由其承担不利的法律后果，且其无法提供要求张静支付首付款的其他依据，结合天成润华集团有限公司开发的南都商务中心同类房屋的《认购单》均在2007年签订，一审法院推定张静与徐州中矿大商务发展有限公司在2007年1月签订过与同批同类案件中《认购单》内容基本一致的《认购单》。此后，双方又于2013年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。一、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。一审法院认为，首先，张静虽未能提供《认购单》、2008年8月《承诺书》等证据证明双方约定的涉案房屋的上房时间，但通过其向天成润华集团有限公司支付首付款203402元的时间，应能认定其与同批同类案件中购房人认购涉案房屋的时间相近，一审法院参照天成润华集团有限公司向与张静同一楼号同一单元的武献云、张菊霞、解放承诺的上房时间即2008年9月底前，认定天成润华集团有限公司向张静承诺的上房时间亦为2008年9月底。在徐州中矿大商务发展有限公司2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中表述“对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失”，可见，徐州中矿大商务发展有限公司与张静确曾对涉案房屋的上房时间有过约定，一审法院对该事实予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2013年11月27日，天成润华集团有限公司应对该期间逾期交房给张静造成的损失承担违约责任。其次，关于违约金的计算标准，徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺将分段分别按照已付购房款的日万分之一点五、万分之四赔偿购房人损失，但该《承诺书》第7条明确表述“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”，因此该《承诺书》系出售人作出的附条件的承诺，只有在购房人满足出售人设定的条件时，上述承诺始生效力。本案中，因张静未按照《承诺书》要求将涉案房屋的购房款付清，故上述承诺对张静不生效力。张静要求天成润华集团有限公司按照《承诺书》的标准承担逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持。因双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期交房的违约责任，张静要求按照同批同类案件中其他购房人《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的逾期上房违约金承担标准计算，不超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条对于不逾期交房违约金没有约定时的计算标准的规定，一审法院予以支持，天成润华集团有限公司应以张静已付购房款203402元为基础，按照每日0.01%的标准，向张静给付自其逾期之日即2008年10月1日起计算至张静主张的涉案房屋具备上房条件之日即2011年6月25日的逾期交房违约金20279.2元。二、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期办证的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺“保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证”，因该《承诺书》未生效，故不能按照该期限作为双方约定的办证时间。双方在2013年11月19日补签的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而张静实际上房时间为2013年11月27日，故一审法院认定，天成润华集团有限公司应在2015年11月17日具备办证条件并通知张静办理产权证。天成润华集团有限公司虽主张其于2014年10月即向张静发出了办证通知，但未提供相应证据证明，根据张静举证的2015年2月25日徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访的答复意见，该答复意见中对涉案房屋的土地性质及发放土地分割证作出了说明，张静应当知道其购买的涉案房屋已具备办证条件，应积极行使自己的权利。该日期在双方约定的办证日期之前，张静主张天成润华集团有限公司没有及时履行通知办证的义务，应向其承担逾期办证的违约责任，一审法院依法不予支持。天成润华集团有限公司已取得涉案土地的分割转让证等手续，张静办理产权证不存在权利上的客观障碍，其要求天成润华集团有限公司协助其办理产权证，一审法院依法予以支持。三、关于张静未付房款金额为多少，就其逾期付款的行为应否承担违约责任；若承担，其支付的违约金如何确定的问题。首先，双方在《商品房买卖合同》中约定被告购买的涉案房屋建筑面积为113.7平方米，而后经实际测量并办证确定涉案房屋的实际建筑面积为114.5平方米，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补”，应按照实际建筑面积计算购房款为396170元，张静未付购房款为81448元。其次，徐州中矿大商务发展有限公司在《承诺书》中关于“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”的通知是其单方要求，且如前所述，该承诺未生效。双方补签的《商品房买卖合同》中明确约定“余款78680元在办理两证前付清”，因此，一审法院认为，张静应按照该合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付天成润华集团有限公司，即在张静应当知晓涉案房屋具备办证条件的2015年2月25日交付剩余房款。按照《商品房买卖合同》第七条之约定，张静应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即应以未付购房款81448元为基数，自2015年2月25日起按照日万分之一计算至天成润华集团有限公司主张的2020年3月20日，应为15067.88元。关于张静辩称双方买卖涉案房屋存在欺诈行为，宣传是普通民用住宅，实际是商办，一审法院认为，徐州市国土资源局在2015年2月25日针对王建树等业主上访“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患”问题时已对矿大南都公寓土地性质作出说明，张静应当知道，且其拒付购房款的理由也包括涉案土地性质与天成润华集团有限公司宣传不符，一审法院认为，其在知道该事由之日起一年内并未行使撤销权，也未要求解除合同，又在本次诉讼中以此作为辩称理由，一审法院不予采纳。若因规划性质改变导致损失，张静可另行诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、张静于判决生效之日起十日内给付天成润华集团有限公司购房尾款81448元；二、张静于判决生效之日起十日内给付天成润华集团有限公司逾期付款违约金15067.88元；三、天成润华集团有限公司于判决生效之日起十日内给付张静逾期交房违约金20279.2元；四、天成润华集团有限公司于判决生效之日起三十日内协助张静办理产权证；五、驳回天成润华集团有限公司的其他本诉请求；驳回张静的其他反诉请求。本诉受理费2338元，减半收取1169元，由天成润华集团有限公司负担61元，张静负担1108元；反诉受理费2516元，由张静负担2056元，天成润华集团有限公司负担460元。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金及其金额如何确定的问题。双方均认可签订了《认购单》，张静陈述其将《认购单》交与天成润华集团有限公司换取《承诺书》，天成润华集团有限公司称未找到该《认购单》，一审法院依据证据规则，结合天成润华集团有限公司开发的南都商务中心同类房屋的《认购单》均在2007年签订的事实，推定张静与徐州中矿大商务发展有限公司在2007年1月签订过与同批同类案件中《认购单》内容基本一致的《认购单》且天成润华集团有限公司向张静承诺的上房时间亦为2008年9月底有事实和法律依据，本院予以确认。由于双方当事人2007年签订的《认购单》已对房号、房屋的具体交付时间、房款数额及支付时间作出了明确约定，且天成润华集团有限公司事后取得了预售许可证明，应认定双方当事人签订的《认购单》性质为商品房买卖合同。双方自签订之日起即成立商品房买卖合同关系，2013年双方签订的《商品房买卖合同》应视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定。根据《认购单》的约定，涉案房屋的上房时间为2008年9月底前，而涉案房屋的实际交付时间为2013年11月27日，天成润华集团有限公司应对张静承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任明确约定为“逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，按月支付”，故一审法院判决天成润华集团有限公司以张静已付购房款203402元为基础，按照每日0.01%的标准，向张静给付自其逾期之日即2008年10月1日起计算至张静主张的涉案房屋具备上房条件之日即2011年6月25日的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。二、关于被上诉人应支付的逾期付款违约金如何计算问题。双方2013年签订的《商品房买卖合同》中明确约定“余款78680元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，该利息可与出让方违约金相抵扣）”，该约定是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，故张静应按照合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付天成润华集团有限公司。根据《商品房买卖合同》第七条，张静应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。一审法院根据张静举证的2015年2月25日徐州市国土资源局发布的关于矿业大学王建树上访的答复意见，推定张静应当知道其购买的涉案房屋已具备办证条件，进而判决张静以根据实际面积计算的未付购房款81448元为基数，自2015年2月25日起按照日万分之一计算至天成润华集团有限公司主张的2020年3月20日并无不当，本院予以确认。综上，上诉人天成润华集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2338元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月十日书记员 金宇婷