文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2424号上诉人（原审被告）：句容恒毅旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道**。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭家路，系该公司员工。委托诉讼代理人：张群杰，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：殷新，男，1985年8月19日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人句容恒毅旅游开发有限公司（以下简称恒毅公司）因与被上诉人殷新商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒毅公司上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判。事实和理由：一审法院适用法律错误，仅仅依照定金罚则审判，忽视双方签订的认购书的约定，片面裁判。双方认购书约定，在恒毅公司未能为购房人保留房号的情形下，恒毅公司应双倍返还定金。本案中，截止恒毅公司签收解除合同通知函止，也一直为殷新保留房号，表示希望殷新按照认购书继续履约。恒毅公司并未一房二卖，是殷新在后续交涉中明确要求退房，返还购房款，双倍返还定金，恒毅公司无奈向其发送挞定函。一审法院认定恒毅公司违约在先，没有事实和法律依据。被上诉人殷新辩称：双方签订的商品房认购书是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应按照约定全面履行各自义务。在殷新按期缴纳相应房款后，恒毅公司未能按照合同约定的时间与其签订商品房买卖合同，也未通知其去签订商品房买卖合同。根据认购书的约定，责任在恒毅公司，恒毅公司构成违约，依法应按照定金罚责的规定处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。殷新向一审法院起诉请求：1.判令确认殷新与恒毅公司于2019年7月28日签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》已于2019年12月27日解除；2.判令恒毅公司返还殷新已支付的认购款276835元；3.判令恒毅公司双倍返还定金4万元；4.本案诉讼费由恒毅公司负担。一审法院认定事实：2019年7月25日，殷新向恒毅公司支付定金2万元，订购恒毅公司开发的句容恒大文化旅游城7栋2单元1405号。2019年7月28日，殷新（乙方）与句容恒毅旅游开发有限公司（甲方）签订《句容恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定：乙方认购甲方句容恒大文化旅游城7栋2单元1405号房屋；总价1187341元；乙方选择分期付款作为付款方式：乙方须于2019年8月1日前支付首期房款98734元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》、2019年10月28日前付清178101元、于2020年1月28日前付清178101元……。认购书另就其他事项进行了约定。上述认购书签订后，殷新按照约定时间交付了定金2万元及首期款98734元、第二期款178101元。2019年12月26日，殷新向恒毅公司发送关于解除《句容恒大文化旅游城商品房认购书》的通知，载明：“……迄今未按照《认购书》的约定与本人签订《商品房买卖合同》。贵司的行为已构成违约。基于以上，本人根据《合同法》的相关规定，要求自贵司收到本通知之日起，解除本人与贵司签订的《认购书》，并且贵司应当自收到本通知之日。退还本人已经支付的房款（不含定金）276835元，并根据合同向本人双倍返还定金40000元。请贵司将上述款项共计316835元汇至本人账户”。后恒毅公司的工作人员于2019年12月27日签收上述文件。2020年3月1日，恒毅公司向殷新发出通知一份，载明：……，根据认购书，阁下须于2019年8月1日前到我司支付房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为阁下放弃购买该房屋，所付款不予退还……。一审法院认为：本案双方签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。恒毅公司在殷新按期交纳相应房款后，未能按照合同约定时间与殷新签订商品房买卖合同，也未通知殷新签订商品房买卖合同，根据认购书的约定，责任在恒毅公司，恒毅公司构成违约，依法应按照定金罚则的规定处理，双倍返还殷新。因恒毅公司未能按期与殷新签订商品房买卖合同，殷新于2019年12月27日向恒毅公司书面送达解除《句容恒大文化旅游城商品房认购书》，并不不当，一审法院确认双方签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》于2019年12月27日予以解除。合同解除后，恒毅公司因涉案认购书取得的276835元依法应返还殷新。恒毅公司辩称商品房认购书系买卖双方的合意，商品房买卖合同签订也需要买卖双方沟通后确认签订，恒毅公司并没有拒绝殷新签订商品房买卖合同的要求。对此一审法院认为，涉案认购书系恒毅公司提供的格式文本，恒毅公司作为专业的房产开发公司，具有提醒、督促作为买受人殷新签订商品房买卖合同的义务，该义务属于法律上的积极事实，对此恒毅公司应负有举证责任，应举证证明其提醒、督促殷新签订商品房买卖合同，现其未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院判决：一、确认殷新与恒毅公司于2019年7月28日签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》已于2019年12月27日解除；二、恒毅公司于本判决生效后十日内返还殷新房款276835元；三、恒毅公司于本判决生效后十日内双倍返还殷新定金40000元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，恒毅公司明确其目前仍为殷新保留着认购书约定的房号，并愿意与殷新签订商品房买卖合同，但殷新表示拒绝。本院认为：本案二审争议焦点为是否适用定金罚则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”对于不完全履行行为来说，只有在违约行为构成根本违约，使当事人合同目的不能实现的情况下才能适用定金罚则。且定金罚则的适用目的是保障当事人获得合同利益，而不是获得超出合同约定的额外利益，特别是在合同可以继续履行的情况下，若因一方轻微违约就适用定金罚则，不仅不利于继续履行合同，亦与定金罚则的适用目的不符。本案中，双方对于未能签订书面合同的原因各执一词。恒毅公司主张系殷新的购房资格存在问题，致双方未能签订合同。殷新对此不予认可，其主张是恒毅公司在其已缴纳二期房款的情况下，仍拒绝与其签订房屋买卖合同。本院认为，恒毅公司作为专业的房产开发企业，在房屋买卖交易中，理应对购房人需要提供的资料或是否具备购房条件等问题进行初步的审核。本案中双方已经签订商品房认购书，殷新亦交付了房屋定金、首付款和二期房款，现恒毅公司主张双方未能签订合同的原因在殷新，本院不予采信。恒毅公司未能按照认购书约定的时间与殷新签订正式的房屋买卖合同，其确实存在违约，但在一、二审中，恒毅公司均表示其仍为殷新保留其认购的房屋，并愿意与殷新签订合同。因此，恒毅公司迟延签订商品房买卖合同的行为并未构成根本违约，殷新的购房目的仍可实现，一审法院适用定金罚则依据不足，本院依法予以纠正。殷新以恒毅公司违约为由要求恒毅公司双倍返还定金4万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但恒毅公司在双方认购书约定的时间内，未与殷新签订房屋买卖合同，确实存在违约，其行为客观上让买房人因双方权利义务的不确定性产生不安，致使殷新于2019年12月27日书面通知解除涉案的认购书。一审法院确认双方签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》于2019年12月27日解除，并要求恒毅公司返还殷新房款276835元，恒毅公司对此并未提出上诉。故恒毅公司理应在认购书解除后，及时向殷新返还定金和房款296835元。恒毅公司无故占用该款项，应当向殷新支付相应的利息损失。殷新一审中诉请双倍返还定金4万元，则其可以获得的利息损失以不超出2万元为限。因此，本院酌定恒毅公司以296835元为基数，按照年利率4.25%，支付殷新自2019年12月27日自2020年11月5日的利息损失10887元。综上所述，恒毅公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初1379号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初1379民事判决第三项；三、句容恒毅旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向殷新返还定金2万元，并支付利息损失10887元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6132元，减半收取3066元，由句容恒毅旅游开发有限公司负担2978元，由殷新负担88元；二审案件受理费800元，由句容恒毅旅游开发有限公司负担618元，由殷新负担182元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月五日书记员 柳婷婷