广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤01执异504号 案外人：黄琳，女，1960年12月16日出生，汉族，住广州市越秀区。 申请执行人：广州市危房改造建设管理所，住所地广州市越秀区中山四路芳草街26号3楼。 法定代表人：蒋祖生，该所主任。 申请执行人：广州中豪实业发展有限公司，住所地广州市天河区龙洞派安路自编19号。 法定代表人：张学东，该公司董事长。 两申请执行人的共同委托代理人：张中波，广东沁森律师事务所律师。 两申请执行人的共同委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。 被执行人：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。 法定代表人：景治君，该公司董事长。 委托代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广州市危房改造建设管理所（以下简称市危改所）、广州中豪实业发展有限公司（以下简称中豪公司）与被执行人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）建设用地使用权转让纠纷一案中，案外人黄琳对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人黄琳称，其于2017年6月12日与景兴公司签订《荟景湾·认购书》，认购景兴公司位于广州市越秀区沿江西路143号之二1401房，认购价18664016.20元，定金100万元，在签署本认购书时付清；首期楼款为：认购价的51.78%，即966016.20元，须于2017年6月19日前付清(含定金)；剩余楼款通过按揭方式支付，双方定于2017年6月30日前提交办理银行按揭的所有审批资料，并在签署网签前取得银行同意贷款文件；于2017年11月17日办理好所有手续与交接问题。其在办理相关的手续过程中，法院依据市危改所、中豪公司申请，于2017年8月9日以(2017)粤01执3352号立案执行。执行过程中，法院对其购买景兴公司所有的位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾37套房屋进行了查封。其作为善意第三人已对认购的物业支付了9664016.20元购房款，并与按揭银行办好相关手续，由于法院对认购物业进行了查封，造成其无法交易过户，银行未能履行放贷，法院的查封行为严重影响其合法权益，其特提出异议，请求：解除(2017)粤01执字3352号案对其认购景兴公司所有的位于广州市越秀区沿江西路143号之二1401房的查封。 黄琳为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.《荟景湾·认购书》；2.收据、银行转账单等付款凭证；3.个人二手房贷款初审结果通知书；4.借记卡账户历史明细清单；5.银行代扣管道燃气费授权书；6.楼宇交接书；7.广州市物业专项维修基金交存凭证；8.水费收据；9.电费通知单；10.（2016）粤民终944号《民事判决书》；11.裁判文书生效证明；12.（2015）穗中法民五初字第71号《民事判决书》；13.（2017）粤01执3352号《执行裁定书》；14.结婚证；15.黄琳、陈力平个人名下房地产登记情况查询证明。 申请执行人市危改所、中豪公司共同辩称，第一，涉案房屋是景兴公司名下的财产，景兴公司不履行生效判决，法院有权采取查封措施。第二，本案不存在解封的情形，法院的查封符合法律规定：1.黄琳并非涉案房屋所有权人，涉案房屋查封时仍登记在景兴公司名下，为景兴公司的合法财产。2.黄琳在涉案房屋查封前没有签订书面的广州市商品房买卖合同，认购书不是商品房买卖合同。根据广州市商品房买卖合同行政规定，商品房买卖合同必须经过网签和备案。3.黄琳没有支付涉案房屋的全部价款，根据黄琳陈述，涉案房屋的900万尾款有银行按揭支付，申请中已经陈述银行已经停止房贷。根据流水，黄琳不具有支付剩余房款的能力。第三、景兴公司与黄琳的交易存在恶意串通转移财产。景兴公司因荟景湾合同项目存在纠纷，在2016年3月21日作出一审判决，确定景兴公司向我方支付超过1亿的款项，2017年3月31日，广东省高级人民法院驳回景兴公司的上诉，维持原判。但景兴公司在2017年6月12日与黄琳签订认购书，交易时间不符合常理。而根据景兴公司的陈述，其认为涉案房屋2016年评估价值2041.89万元。涉案房屋在2017年6月以低于2016年评估价值200多万元出售给黄琳，景兴公司陈述2017年的价值应要比2016年的价值更高，意味着景兴公司以不合理的低价出售给黄琳。另外，景兴公司出售的房产存在抵押，其有义务去办理涂销抵押登记手续。但一直到黄琳交首付至今，都没有办理涂销登记手续。按照景兴公司所说现在涉案房产售价7.2万元每平方米，涉案房屋的单价2471万左右，所以存在低价出售的情况。黄琳没有交付全款，景兴公司就将房屋交付给黄琳，不符合一般商品房交付房款的惯例。综上，该笔交易，存在恶意串通，转移财产，妨碍执行的情况。最后，因景兴公司无法交付房产，导致交易无法继续进行，黄琳应当与景兴公司另案解决，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，存在查封的房产不得转让。景兴公司明知有超过1亿元的合同纠纷，且一审二审判决景兴公司需向其支付1亿元的情况，仍将存在抵押、查封的房屋出售给第三方，景兴公司存在过错。退一步讲，黄琳真的存在交易，应该通过法律途径追究景兴公司的责任，包含要求景兴公司返还定金、返还已付款、赔偿损失等。 本院查明，本院作出的（2015）穗中法民五初字第71号《民事判决书》已于2017年7月4日发生法律效力，判决：景兴公司向市危改所、中豪公司支付款项5552万元及相应滞纳金。景兴公司未履行前述生效判决确定的义务，经市危改所、中豪公司申请，本院于2017年7月25日以（2017）粤01执3352号立案执行。2017年9月28日，本院作出（2017）粤01执3352号之二《协助执行通知书》，并于同日送达广州市国土资源和规划委员会，查封景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二1201、1301、1401、1501、1701、1801、2001、2402、2501、2601、2602、2701、2702、3001、3002、3102、3201、3301、3302、3401、3402、3701、3702、3802、3901、3902、4001，4002、4102、4201、4202、4302、4401、4402、4501、4601房（共37套）。现黄琳以其已认购广州市越秀区沿江西路143号之二1401房为由，提出本案异议。 另查明，根据广州市不动产登记查册表记载：广州市越秀区沿江西路143号之二1401房的权属人为景兴公司，权证号码为120544725号，所有权性质为有限责任，占有部分为全部，所有权来历为新建，建筑面积371.054平方米，套内面积为303.9517平方米；他项权利摘要记载：权利人广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，权利种类为抵押权，权利部位全部，权利面积371.054平方米，不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产权证明第00073275号，不动产义务人为景兴公司，与其他不动产共同担保，详见抵押借款合同，他项案号2016登记字1593178存案。本院于2017年9月以（2017）粤01执3352号之二协助执行通知书及执行裁定书查封涉案房屋。 根据黄琳提交的证据显示：黄琳与陈力平于1986年2月27日登记结婚。经查询个人名下房地产登记情况，两人在广州市内无房地产情况记录。2017年6月12日，黄琳（认购方，乙方）与景兴公司（出售方，甲方）签订《荟景湾·认购书》，约定：一、认购物业为广州市越秀区沿江西路143号之二荟景湾东塔14层01单位，建筑面积371.054平方米，套内面积为303.9517平方米；二、认购价18664016.20元；三、付款方式和期限：定金100万元，在签署本认购书时付清；首期楼款为：认购价的51.78%，即966016.20元，须于2017年6月19日前付清(含定金)，于2017年11月17日安排涂销手续及签署《广州市商品房买卖合同》；认购价的48.22%，即900万元，乙方选择银行按揭方式支付，须在2017年6月30日前提交办理银行按揭的所有审批资料，并在签署网签前取得银行同意贷款文件。2017年5月8日，黄琳通过银行转账向景兴公司支付订金100万元，景兴公司出具相应收据。2017年6月19日，黄琳向景兴公司转账支付涉案房屋首期款8664016.20元。2017年8月8日，中国工商银行股份有限公司广州第二支行向黄琳出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，称：黄琳因购买广州市越秀区沿江西路143号之二1401房与售房者签订《房屋买卖合同》，并向其行提出贷款申请，贷款现已初审通过，在买卖双方办理上述房产产权过户手续、补充其行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，将依合同发放贷款等。2017年9月28日，黄琳与景兴公司签订《楼宇交接书》，就涉案房屋的交接事宜进行确认。同日，黄琳与广州燃气集团有限公司就涉案房屋签订《银行代扣管道煤气费授权书》。2017年11月24日，广州市景兴物业管理有限公司出具黄琳交付的涉案房屋2017年10月份水费的收据。涉案房屋已于2013年11月8日缴纳物业专项维修基金。 异议听证中，黄琳陈述称：其现与丈夫、丈夫的妈妈居住在涉案房屋，孩子已成年，另有住处。现只有认购书，没有购房合同，也未进行网签，也未签订抵押贷款合同，银行要网签才能放贷款。 本院认为，本案的执行依据是（2015）穗中法民五初字第71号《民事判决书》。根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因被执行人景兴公司拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封景兴公司名下的涉案房产符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，黄琳以认购了涉案房屋为由主张排除本案执行，需审查其是否符合上述法律规定的情形。根据黄琳的陈述，其与景兴公司就涉案房屋仅签订了认购书，没有签订购房合同，也未进行网签，不符合上述规定第（一）项中的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，因此，黄琳对涉案房屋不享有排除执行的权利，对于其要求解除涉案房屋查封的异议请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人黄琳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈汉森 审判员  赵 彤 审判员  黄晓清 二〇一七年十二月二十七日 书记员  何红丽                                                                                                                                                霍韵瑶