成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0124民初3165号 原告：成都仁智房地产顾问有限公司，住所地：成都市高新区肖家河中街43号。 法定代表人：丁云雪，总经理。 委托代理人：官久兴，北京大成（成都）律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人：刘致任，北京大成（成都）律师事务所律师。（一般代理） 被告：广元市天成实业有限公司，住所地：广元市利州区南河郑州路133号。 法定代表人：杨光全，董事长。 委托代理人：鲜跃斌，系四川恒创律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人：辛长洋，系四川恒创律师事务所律师。（一般代理） 原告成都仁智房地产顾问有限公司（以下简称仁智公司）与被告广元市天成实业有限公司（以下简称天成公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月24日受理后，依法适用普通程序，由审判员任洪伟担任审判长，与人民陪审员陈世超、王昌建组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仁智公司委托代理人官久兴、刘致任、被告天成公司委托代理人鲜跃斌、辛长洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁智公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告为履行《销售代理合同》所投入的资金损失3801607.79元人民币；2、判令被告赔偿原告因完成代理工作所对应的报酬损失12630000元人民币；3、判令被告按约定承担解除合同的违约金1000000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年8月17日，原告仁智公司与成都天信置业有限公司（以下简称天信公司）签订《销售代理合同》，约定由原告作为天信公司的销售代理，销售郫县红光镇上善天成项目，佣金为天信公司确认的销售底价的3%，在合作期间天信公司在原告未有可终止合同的违约事实的情况下提出终止合同，须结清所有款项，同时支付乙方人民币1000000元作为违约金，如发生争议，可向项目所在地法院提起诉讼。《销售代理合同》签订后，天信公司将合同的全部权利义务转让给被告天成公司，原告对此予以了认可。2009年2月9日，原告与被告签订《红光上善天成项目销售代理合同补充协议》，确定销售底价为：电梯公寓起价3600元/平方米，多层起价3900元/平方米。合同签订后，原告为履行合同义务，开始进行售楼部的修建，装修，周边环境打造、聘用保安和销售人员、对楼盘进行宣传推广等工作。但因被告原因，项目销售工作一直拖延，原告于2011年11月15日向被告发送《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2012年4月，被告仍未取得合法销售条件，原告为降低损失，经被告同意后遣散销售团队，并于2014年4月30日向被告发送了《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2013年9月16日，被告天成公司向原告发送一份《销售代理合同》及补充协议解除通知书，以红光上善天民项目还不具备销售条件为避免损失扩大为由，单方要求解除双方之间的合同。原告于9月24日回函要求双方继续履行合同。原被告就项目合作进行多次沟通未果，原告于2015年1月1日第三次向被告发送《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2015年2月6日，被告天成公司向原告发送了《关于上善天成项目销售投入资金确认的函》，对原告投入的资金进行了部分确认。因双方认可数额相差较大，无法形成统一意见，故产生本案纠纷。 被告天成公司辩称，原被告之间是代理关系，根据合同法规定，委托人有任意解除权；被告解除合同不是基于合同约定，故不存在违约解除，不应赔偿违约金。同时，被告解除合同也不是行使合同法规定的法定解除权，故不存在赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了1、《销售代理合同》2、《红光上善天成项目销售代理合同补充协议》，3、《关于上善天成乙方投入资金的确认函》（2011年11月15日），4、《关于上善天成乙方投入资金的确认函》（2012年4月30日），5、《销售代理合同》及补充协议解除通知书，6、《关于上善天成乙方投入资金的确认函》（2015年1月1日），7、《关于“上善天成”项目销售投入资金确认的函》。被告天成公司质证对证据1一5的真实性予以确认，对证据6、7真实性不予认可。本院经评议，对上述证据予以确认。 原告仁智公司还提交了证据：8、员工工资发放表，9、项目人员工资发放表，10、保安服务合同一，11、保安服务合同二，12、及保安保洁费用票据；13、售楼部装修装饰合同，14、售楼部装修装饰费用票据，15、广告制作业务费用票据，16、印刷合同，17、印刷费用票据，18、家具家电费用票据，19、沙盘模型合同，20、沙盘模型制作费用票据，21、花木租赁合同一，22、花木租赁合同二，23、花木租赁费用票据，24、办公费用票据，25、空调费用票据，26、服装费用票据。27、三期主要经济技术指标，28、上善天成房屋建筑面积预算汇总表（1期，2期），29、房屋面积预算核定表，30、房屋面积预算分户明细表，31、总平面图。32、客服登记表三册，33、照片。对上列证据，被告天成公司对其三性均不予认可。本院经评议，对证据10-23、25-31的真实性予以确认。对其它证据因单方提交、无其它材料印证，本院不予采信。 被告提交了销售代理合同及补充协议、《销售代理合同》及补充协议解除通知书、住建局、规划、消防等行政部门行政处罚决定、缴纳罚款票据，国土部门的责令停止行为通知书、车辆转让协议、借条。原告质证认为上述证据的真实性无异议，但对待证事实有异议且认为车辆转让不属本案审理范围。本院经评议对被告提交的证据中车辆转让协议、借条与本案无关联性不予采信外，对其它证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月17日，原告仁智公司与成都天信置业有限公司（以下简称天信公司）签订《销售代理合同》，约定由原告作为天信公司的销售代理，销售郫县红光镇上善天成项目，佣金为天信公司确认的销售底价的3%，在合作期间，天信公司在原告未有可终止合同的违约事实的情况下提出终止合同，须结清所有款项，同时支付乙方人民1000000元作为违约金，如发生争议，可向项目所在地法院提起诉讼。《销售代理合同》签订后，天信公司将合同的全部权利义务转让给被告天成公司，原告对此予以了认可。2009年2月9日，原告与被告签订《红光上善天成项目销售代理合同补充协议》，确定销售底价为：电梯公寓起价3600元/平方米，多层起价3900元/平方米。原告于2011年11月15日向被告发送《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2012年4月，被告仍未取得合法销售条件，原告为降低损失，经被告同意后遣散销售团队，并于2014年4月30日向被告发送了《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2013年9月16日，被告天成公司向原告发送一份《销售代理合同》及补充协议解除通知书，以红光上善天民项目还不具备销售条件为避免损失扩大为由，单方要求解除双方之间的合同。原告于9月24日回函要求双方继续履行合同。原被告就项目合作进行多次沟通未果，于2015年1月1日第三次向被告发送《关于上善天成乙方投入资金的确认函》。2015年2月6日，被告天成公司向原告发送了《关于上善天成项目销售投入资金确认的函》，对原告投入的资金进行了部分确认,金额为187277.06元。因双方认可数额相差较大，无法形成统一意见。 本院认为，首先，本案双方当事人均具有签订商品房委托代理销售合同的主体资格。天信公司具有开发、销售商品房资格，而仁智公司亦具有从事商品房销售资格；其次，天信公司委托仁智公司的事务内容为销售房屋。案涉《销售代理合同》明确阐明：天信公司为开发商，仁智公司为销售代理。天信公司委托仁智公司销售郫县红光项目住宅（商业）商品房，补充协议中注明的天信公司郫县红光项目上善天成销售代理。并约定了佣金的计取方式。由上，案涉《销售代理合同》是商品房委托代理销售合同。由于《合同法》中并没有对委托代理销售商品房合同作出明文规定，故对此类合同，应根据《合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，适用《合同法》总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。从《合同法》分则规定的典型合同类型来看，委托代理销售商品房合同可以参照的最相类似的规定即第二十一章规定的委托合同。结合本案案情并参照《合同法》四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失”之规定可知两点：一是天成公司解除案涉《销售代理合同》及补充协议的通知到达仁智公司后，合同已依法解除。仁智公司不得对此提出抗辩并主张继续履行合同；二是天成公司解除案涉《销售代理合同》及补充协议给仁智公司造成损失时，应赔偿其损失，除非该损失的产生不可归责于天成公司。也即虽然天成公司对案涉《销售代理合同》及补充协议有任意解除权，但法律仍规定解除权的行使可能导致其承担损失赔偿责任。案涉《销售代理合同》第十四条解除合同条款中对这种法定损失赔偿责任约定为双方当事人都不得擅自终止本协议，若天信公司在仁智公司未有可终止合同的违约事实下提出终止合同，须结清所有款项，同时支付仁智公司壹百万元作为违约金。案涉《销售代理合同》第十四条中关于终止协议后果的约定属于合同结算和清理条款。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，既然合同因解除而终止，不影响案涉《销售代理合同》第十四条的效力，那么仁智公司有权依据第十四条的约定要求天成公司承担支付1000000元违约金的权利。因被告天成公司提出违约金过高，要求进行调整，本院将结合损失情况予以确定违约金。 对仁智公司提出的损失情况。首先，该双方合同系2013年9月16日解除，对之后产生的损失属于仁智公司单方扩大的损失，本院不予支持。对仁智公司向天成公司提交的《关于上善天成乙方投入资金的确认函》（2011年11月15日、2012年4月30日、2015年1月1月），天成公司于2015年2月6日进行回函，双方对资金数额认定差距较大,应具实予以计算。对仁智公司主张的售楼部修建及装修费用共计1785448.1元、沙盘费用63800元，本院认为根据原合同约定，仁智公司负责自行搭建或租赁售楼部进行装修（含沙盘模型），搭建工程材料及装修工程成果在合同实施完毕后由乙方自行处置，而仁智公司选择了自行修建售楼部，但无证据证明与天成公司进行过协商处理方案，且该售楼部被政府相关部门拆除，对拆除原因，双方均无法举证说明，故此部分费用无法计入因解除合同后应赔偿的损失范围内，本院对此请求不予支持。对原告仁智公司主张2009年5月-2012年4月的员工工资为1148299元，2010年4月-2012年4月的项目人员工资为184247元，被告天成公司不予认可，原告仅单方提供工资表，无相关劳动合同等材料相印证，对其真实性无法予以确认，对此项费用，本院不予支持；同理，对原告主张为项目销售人员购买服装产生费用22297元，本院不予支持。；对仁智公司主张的家具家电费用59421元；2空调费用票用10590元，因仁智公司没有证据证明以上物品是否灭失，或是在拆除售楼部时一并拆毁，故对上述费用不应计算在损失内，对此主张本院不予支持。对仁智公司主张的办公费用131469.69元，无法查实，本院不予支持，但在违约金的调整上将酌情考虑。 对仁智公司主张的保安费用有相关保安服务合同及票据印证，本院支持2010年8月9日至2012年8月7日按两人，每人每月2600元计算费用，共计62400元。对保洁费用，本院予以支持，按每月1700元从2010年8月至2012年8月为40800元；对仁智公司主张广告制作业务费229766元、印刷费用48000元，本院予以确认；对仁智公司主张花木租赁费8000元，有相关证据印证，且符合实际，本院予以确认。以上费用共计388966元已实际发生，应视为仁智公司履行合同中产生的费用。但本院在解除合同方面已确认被告天成公司虽未违约解除但也应支付违约金，而在损失少于违约金的情况下，既然支持了违约金，就不应计算赔偿损失。故对此部分费用虽系损失，但本案中不再另行支持。结合本院确认的原告损失情况和本案实际情况，根据被告要求调整违约金的请求，本院决定对约定的违约金数额予以酌情减少，由被告天成公司支付原告仁智公司违约金850000元。 另外，关于仁智公司主张因完成代理工作所对应的报酬损失12630000元是否属于天成公司行使法定解除权的赔偿损失范畴的问题，本院认为本案所涉《销售代理合同》及补充协议已解除，仁智公司不能完成代理事务无法取得报酬，该请求主张的系可期待利益。能否得到支持应结合违约责任与法定解除之间的关系来分析。本院认为，天成公司其行使法定解除权应承担的民事责任不能等同于当事人故意违约而应承担的违约责任。因本案中天成公司系合法行使任意解决权，不存在违约解决，不应承担违约责任。故根据合同法规定，不应赔偿可期待利益损失。故对原告仁智公司的此项请求，本院不予支持。 对被告天成公司主张的车辆转让费用，与本案不属于同一法律关系，且约定款项从代理费用扣除，原告并未取得代理费，故款项不应在本案中处理，天成公司可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第八十六条、第八十八条、第八十九条、第九十一条、第九十四条、第一百二十四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告广元市天成实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都仁智房地产顾问有限公司违约金850000元。 二、驳回原告成都仁智房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费126390元，保全费5000元，合计131390元，由原告成都仁智房地产顾问有限公司承担123852元，被告广元市天成实业有限公司7538元承担。被告应承担部分已由原告垫付，被告在履行本判决确定义务时一并支付给原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  任洪伟 人民陪审员  陈世超 人民陪审员  王昌建 二〇一七年十二月十四日 书 记 员  王秋月