浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0104民初4093号 原告竞技世界（杭州）网络技术有限公司，住所地杭州市江干区新塘路58号广新商务大厦202室。 法定代表人张廷松，董事长。 委托代理人祁玲萍、顾俊，浙江君安世纪律师事务所律师，特别授权。 被告广发银行股份有限公司杭州分行，营业场所杭州市延安路516号。 负责人宋佳伟。 委托代理人贝赛、刘佳伟，浙江浙杭律师事务所律师，特别授权。 被告浙江省广业钢铁实业有限公司，住所地杭州市新塘路33号。 法定代表人董妙军。 原告竞技世界（杭州）网络技术有限公司（以下简称竞技网络）诉被告广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发银行杭州分行）、浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业钢铁）租赁合同纠纷一案，于2017年6月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告竞技网络的委托代理人祁玲萍、被告广发银行杭州分行的委托代理人贝赛到庭参加诉讼，被告广业钢铁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，已审理终结。 原告竞技网络诉称：2012年3月23日，原告因承租杭州市江干区新塘路58号广新商务大厦25层的物业需要，与被告广业钢铁签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2012年4月1日至2016年6月30日，原告交纳保证金25万元，该保证金在合同届满或提前解除后三十日内退还原告，原告于2012年3月29日向被告广业钢铁交纳了该笔保证金。2014年12月，被告广业钢铁与被告广发银行杭州分行达成以资抵债协议书，将包括原告物业在内的房产抵偿给被告广发银行杭州分行用于归还所欠的债务，协议书约定，如抵债房屋现由第三方承租使用的，抵债房屋变更登记至被告广发银行杭州分行或其指定第三方名下之日起，房屋出租方所享有的权利义务全部由被告广发银行杭州分行承担和享有。被告广发银行杭州分行根据以资抵债协议书约定，分别向被告广业钢铁和原告竞技网络主张案涉物业自2014年12月至2016年6月30日的租金，法院生效判决支持了被告广发银行杭州分行的请求，原告也依据生效判决将相应租金支付给被告广发银行杭州分行。同时，在被告广发银行杭州分行主张租金期间，被告广业钢铁因对以资抵债协议书效力持有异议而提起诉讼，经杭州市中级人民法院终审判决，认定该以资抵债协议书合法有效。另，原告在租赁期届满前已经搬离了租赁物业，原租赁合同届满且未续签，因此原告要求被告广业钢铁、被告广发银行杭州分行退还保证金的请求合法有据。然经原告催讨，两被告均不同意退还保证金，故原告诉至法院，要求判令：1、被告广业钢铁、被告广发银行杭州分行共同退还租赁保证金250000元及自2017年6月13日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率支付的利息损失；2、本案诉讼费由两被告共同承担。 被告广发银行杭州分行辩称：1、本案被告广业钢铁不是房屋产权人，其不具有出租房屋的权利。原告证据均明确案外人杭州广新商务大厦有限公司为案涉房屋产权人。现杭州广新商务大厦有限公司更名为杭州广新置业有限公司。以资抵债协议关于出租方的权利义务变动条款的法律效力取决于被告广发银行杭州分行和杭州广新置业有限公司之间的合意。2、杭州广新置业有限公司将案涉房屋以资抵债给被告广发银行杭州分行的过程中，从未与被告广发银行杭州分行达成过任何租赁保证金相关的意思表示，因为杭州广新置业有限公司从未向原告收取任何租赁保证金，既然没有收取过保证金，那么杭州广新置业有限公司也不可能将返还保证金的义务让被告广发银行杭州分行承担。因此，原告无权要求被告广发银行杭州分行返还租赁保证金。 为证明诉称的事实，原告在举证期限内向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同书，证明原告与广业钢铁签订房屋租赁合同，对租赁期限及保证金交纳退还事宜进行约定的事实；2、付款通知，证明原告向被告广业钢铁交纳保证金25万元的事实；3、以资抵债协议，证明被告广业钢铁将承租物业在内的物业抵偿给被告广发银行杭州分行，并约定房屋出租方所享有的权利和承担的义务全部为被告广发银行杭州分行承担和享有；4、（2016）浙01民终360号民事判决书、5、客户电子回单，证明被告广发银行杭州分行根据以资抵债协议书取得承租物业的租金收益权，且原告已经实际将租金支付给被告广发银行杭州分行；6、（2016）浙01民终8074号民事判决书，证明经法院生效判决，以资抵债协议书合法有效。 上述证据，经庭审质证，被告广发银行杭州分行认为：对证据1、2三性无异议。对证据3真实性、合法性无异议、关联性有异议，在这个以资抵债协议里面，也进行了进一步的明确租金在什么时间节点之前归谁，什么时间节点以后归谁，做出了明确地约定，但是关于租赁保证金没有提及，保证金自始至终都是跟银行之间是没有发生过任何关系。对证据4、5的合法性、真实性没有异议，但是对于这个关联性和证明对象，同样有异议，首先这些材料也都是属于这个租金的个收付问题，跟本案没有关系，本案要处理的是租赁保证金的问题，所以我们不能够简单的把这个租赁保证金，跟其他租金给关联起来，这两份证据也跟本案不具有关联性。对证据6的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，其他没有。 经庭审质证，本院对原告提交证据，认证如下：对证据1、2的证明力予以认可。对证据3、4、5、6，本院对其真实性予以认可，关于被告广发银行杭州分行对其关联性的异议，本院认为其理由不充足，故对关联性也予认可，但对原告拟证明的目的，本院认为原告未能提供充足证据证明，故不予认可。 被告广发银行杭州分行未向本院提交证据。 根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院经审理查明事实如下： 2012年3月23日，原告与被告广业钢铁签订杭州市江干区新塘路58号广新商务大厦25层的房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2012年4月1日至2016年6月30日，原告交纳保证金25万元，该保证金在合同届满或提前解除后三十日内退还原告。 2012年3月29日，原告向被告广业钢铁交纳了该笔保证金。 2014年12月，被告广业钢铁与被告广发银行杭州分行达成以资抵债协议书，将包括案涉房屋在内的房产抵偿给被告广发银行杭州分行用于归还所欠的债务。协议书第八条约定，如抵债房屋现由第三方承租使用的，抵债房屋变更登记至被告广发银行杭州分行或其指定第三方名下之日起，房屋出租方所享有的权利义务全部由被告广发银行杭州分行承担和享有。 经杭州市中级人民法院（2016）浙01民终360号、（2016）浙01民终8074号民事判决书认定，以资抵债协议书合法有效，原告竞技网络和被告广业钢铁应支付自2014年12月至2016年6月30日的租金给被告广发银行杭州分行，原告也已依据生效判决履行。 原告于2017年6月13日诉至本院，要求两被告共同归还租赁保证金。 本院认为，本案焦点有三，一是房屋转让后，该房屋原先存在的租赁权利义务关系是否也是一并被转让，二是押金有无移交（概括抵债），三是对两被告以资抵债协议书第八条的理解。 对第一个焦点问题：对房屋转让后，在先存在的房屋租赁合同上支付的押金，在合同终止后，应由转让前的房屋所有权人归还，还是由房屋受让人归还。国内“两方”均有相关判例，但鲜有详细阐述。而在学者中，主张由受让人归还的主要理由是依据合同法第81条：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利及于债权人人身等的除外。认为房屋租赁合同的押金是租赁合同的担保应当服膺担保法理，即押金作为从属权利，在主债权转让后，从权利一并转让，故双方应由承受的房屋买受人承担受让押金权利后的返还义务。本院认为，房屋转让双方的法律关系与该房屋租赁合同项下租赁的法律关系并非是同一“主债权”。房屋所有权的转移和该房屋上的租赁关系是两个不同的法律关系，是互相独立的。应该是随着房屋所有权主体的变更，原所有权人与承租人的租赁合同随着所有权的消灭而终止，租赁合同又与新所有权人产生了新的租赁关系。“买卖不破租赁”规则下的法益在于保障承租人在承租房屋的所有权人变更的情况下，可以不加重任何义务负担的情况下而继续租赁房屋，当然法律也应允许承租人在房屋“易主”后，不愿承租，或新房主“让渡”原租赁合同的权利甚至“免租金”的可能性，这些也恰恰证明了房屋“易主”后，在确保承租人保障原承租权利的前提下，重新租赁合同权利义务合意的新租赁关系，而非直接是租赁关系“捆绑”于房屋转让关系而随房屋的所有权变化的所谓“主债权”而一并转移，或将房屋买卖关系的主债权与租赁关系的主债权因“转让”而客观“合一”了（这里且不论房屋“易主”的物权意义）。所以，房屋买卖不破租赁规则下的含义应是从“易主”之时起，“旧主”租赁合同的终止，而法律保障承租人在不加重负担的情况下的承租权，和新“房主”达成租赁合意的关系。旧租赁合同终止了，承租人与原“房主”应予结算，包括押金。新合同成立了，双方应新的合意各自履行权利义务，在新“房主”没有收取或旧“房主”应退还承租人或没移交新“房主”的情况下，新“房主”按原租赁合同继续履行出租义务，这是新“房主”对作为保障合同履行应收取押金这一权利的让与和处分，不损害第三人，应予允许。在新租赁合同终止后，自当不能请求其放弃收取押金权利后的押金返还。如前所述，如新“房主”直接接受了老“房主”的押金，则在合同终止时没有发生约定的押金情形产生的情况下予以退还，则自不必多说。 第二个问题：押金有无移交。押金是否包括在“以资抵债”协议中，押金有无移交。在被告否认、原告无证据证明情况下，本院无法作出支持认定，对于有无包含在“以资抵债”协议中，原告诉称，从两被告的“以资抵债”协议上看，资产小与债务多是严重不对等关系，以此可以推断，在该房屋项下所有的“资产”，包括“权利”债权应一并概括于该房屋“资产”中，予以一并概括抵债了。本院认为：其一，如第一个问题所述，转让房屋上租赁合同的各项权利包括押金，并非附属于房屋的权利或资产，无以能概况。其二，从衡平的角度出发，在已“失衡”的协议上，更不会负担本不属于该房屋资产的资产。在现实中，或许可以存在着原告诉称的可能性，但在无证据证明的情况下，本院从利益衡平、公正、常情的角度难以支持原告的所称。 第三，对被告以资抵债协议第八条，即自房屋变更登记之时起，原房屋出租方所享有的权利和承担的义务全部由新房屋所有权人（新出租方）承担和享有的内容的理解，即是否包括本案诉争之押金，是否两被告已对押金的退还已作出了合意，是否由第二被告承担退还押金义务。本院认为：其一，民事主体的法律行为是其自身的意思表示，任何的主体都不能通过订立合同的形式来约定合意之外第三人的权利义务，且如第一个问题所述，当房屋“易主”后，旧租赁合同终止，新租赁合同产生，而非债权债务的转让。其二，在房屋易主时，新租赁合同成立且终止前，就租赁合同约定的押金项下的保证合同履行、物品完好情形是否发生还未到时间，即既非约定的时间，也无法作出约定。其三，从上述第二个问题所认定事实来看，两被告之前的“以资抵债”协议并不包括本案诉争之押金，所以对原告诉称的所有的权利义务应当包括押金的解释，本院难以支持。 综上所述，本院认为原告诉请由第一被告广发银行杭州分行和第二被告广业钢铁共同退还押金理由不足、难以支持，应由第二被告广业钢铁予以退还；关于利息的诉请，因房屋租赁合同第6.3条已约定退还保证金不支付利息，故该诉请不符合约定，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江省广业钢铁实业有限公司归还原告竞技世界（杭州）网络技术有限公司租赁保证金250000元，并于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告竞技世界（杭州）网络技术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5050元、公告费560元，由被告浙江省广业钢铁实业有限公司承担。 原告竞技世界（杭州）网络技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江省广业钢铁实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  赵桂荣 人民陪审员  王玲燕 人民陪审员  洪子明 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  王 鹏