宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2017）宁0105民初2053号   原告：陆斌，男，1982年11月30日出生，汉族，宁夏煤业集团有限责任公司职工，住宁夏银川市。   原告：施菁，女，1988年2月8日出生，汉族，宁夏人民医院职工，住宁夏银川市。   共同委托诉讼代理人：刘源，银川市西夏区司法局法律援助中心律师。   被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市德胜工业园区德胜西路3号。   法定代表人：樊永宁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。   被告：宁夏诺邦置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区易大紫荆花商务中心B座1402-1号。   法定代表人：马文静，该公司总经理。   委托诉讼代理人：耿颖浩，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹耀庭，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。   原告陆斌、施菁与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）、宁夏诺邦置业有限公司（以下简称诺邦公司）房屋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告陆斌、施菁及其共同委托诉讼代理人刘源，被告亘元公司的委托诉讼代理人马文韬，被告诺邦公司的委托诉讼代理人耿颖浩、曹耀庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   陆斌、施菁向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告按照《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的条款履行交房义务；2、请求依法判令二被告向二原告支付逾期交房的违约金13199.14元（547682元×0.0001×241天，自2016年11月1日暂计算至2017年6月30日止共241天，请求判至实际付清之日止）；3、请求依法判令二被告支付因其逾期交房而产生的房屋租金15400元（1400元×11个月）；以上共计28599.14元；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由:陆斌、施菁在银川市西夏区"学府中央小区"购买期房，与诺邦公司签订了书面的《银川市商品房买卖合同（预售）》，并缴清房款，购房款收据上加盖诺邦公司的公章。合同中明确约定交房期限为2016年10月30日，并约定了违约金条款。合同签订后，陆斌、施菁向诺邦公司交清了房款，购房款收据上加盖了诺邦公司的公章。现该小区的后续工程自2016年起停工至今，二被告无法交房并严重违约。综上，陆斌、施菁诉至法院，请求判如所请。   亘元公司辩称：涉案房屋的实际出售方为诺邦公司，应当由诺邦公司承担交房义务；学府中央房地产开发项目已于2015年11月13日转让给诺邦公司，并且办理了相关变更手续，涉案房屋的交付义务及合同违约责任等均应由诺邦公司承担；迟延交付涉案房屋是由诺邦公司造成，与亘元公司无关；关于陆斌、施菁主张的租金的诉请，系违约责任的重复主张，应予驳回。综上，涉案房屋的交付及违约责任应由诺邦公司承担。   诺邦公司辩称：依据合同法规定，涉案合同签订主体是陆斌、施菁与亘元公司，与诺邦公司无关，该合同约束陆斌、施菁与亘元公司，基于合同相对性原则，合同履行方亘元公司应承担违约责任；涉案房屋基于政府消防设备无法交工，发生房屋租赁费基于合同相对性原则应由亘元公司承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：   1、陆斌、施菁提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、学府中央认购协议书1份、交通银行交易票据1张、发票2张（均为提交复印件，核对原件），证明陆斌、施菁与诺邦公司签订商品房买卖合同（预售），约定陆斌、施菁以547682元的价格购买二被告开发的学府中央1号住宅楼1003室，二被告应于2016年10月30日前向陆斌、施菁交付该房屋，若未能如期交房违约金每日为房屋总价款的万分之一；陆斌、施菁已经将全部房款交清，二被告均参与了与该房屋的交易行为，均应承担违约责任。亘元公司对商品房买卖合同的三性没有异议，同时也印证了出售房屋的一方为诺邦公司，购买方为本案陆斌、施菁，此买卖关系与亘元公司无关；关于发票及银行交易票据没有异议，同时也印证了涉案房屋的买卖关系由陆斌、施菁与诺邦公司之间形成的事实，与亘元公司无关；对学府中央认购协议书的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不认可，此份认购书仅是亘元公司对涉案房屋面积、坐落等情形的描述，根据陆斌、施菁出具的银川市商品房买卖合同显示，买卖关系并没有依据学府中央认购书中的条款来确定合同中的内容，即陆斌、施菁与诺邦公司成立了新的商品房买卖合同关系。诺邦公司对商品房买卖合同、发票没有异议，对学府中央认购协议书的合法性、真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为陆斌、施菁基于对亘元公司的信赖，才购买学府中央的涉案房屋。本院认定，该组证据来源合法，真实客观，本院予以确认。   2、陆斌、施菁提交的《租赁合同》2份、收据2份（均提交复印件，核对原件），证明陆斌、施菁因二被告违约交房而支出了租金损失数额。亘元公司对该组证据均不认可，认为涉案房屋买卖关系系陆斌、施菁与诺邦公司形成，造成迟延交付是由诺邦公司造成的，因此租金损失与亘元公司无关；此份合同书及收据不能真实的反映出陆斌、施菁现有的居住条件，更不能反映出迟延交付涉案房屋与陆斌、施菁向案外人支付租金有因果联系。诺邦公司对该组证据不予认可，认为租赁合同租金是每月1400元，明显高于西夏区市场价格，对2016年3月9日至9月30日的收据的租金没有法律依据，该份收据并不能代表陆斌、施菁所缴纳的房屋租金的事实，也没有银行转款凭证，无法印证。本院认定，该组证据的真实性无法确认，且二被告也不予认可，故本院不予确认。   3、陆斌、施菁提交的客户积分手册一份、兑换劵一张（均提交复印件，核对原件，兑换劵正面右上角有二被告公司的logo标识），证明涉案学府中央小区为二被告共同合作开发，二被告应共同向陆斌、施菁承担违约责任。亘元公司对该组证据不予认可，认为兑换劵、客户积分手册来源没有亘元公司的确认，是否由亘元公司向陆斌、施菁发放的事实无法确定，另兑换劵、客户积分手册并不能证实陆斌、施菁与亘元公司有买卖关系；涉案学府中央在2015年11月13日之前确实是亘元公司与诺邦公司的合作开发项目，但本案当中核查的事实是买卖关系的形成，尽管亘元公司与诺邦公司共同开发的学府中央，但是并不能证明涉案房屋的出售方是亘元公司，开发和销售并不是同一概念。诺邦公司认为该组证据与诺邦公司无关，不予质证。本院认定，该组证据不能证明陆斌、施菁的证明目的，本院不予确认。   4、亘元公司提交的《项目转让协议》1份（复印件，原件留存于银川市中级人民法院2016宁01民初827号案卷中），证明涉案学府中央项目已于2015年11月13日由亘元公司整体转让给诺邦公司，结合陆斌、施菁出示第一组证据能够证实陆斌、施菁购买涉案房屋是在学府中央项目转让之后，涉案房屋的买卖合同关系由诺邦公司之间形成，诺邦公司负有向陆斌、施菁交付涉案房屋的义务和延期交房的合同责任。陆斌、施菁认为没有参与并不知情，不予质证。诺邦公司认为转让协议只是诺邦公司与亘元公司内部签订的，不能对抗陆斌、施菁的诉讼请求。本院认定，对该证据的真实性予以确认。   5、亘元公司提交的学府中央交付情况说明1份（复印件），证明涉案房屋迟延交付是诺邦公司造成的，诺邦公司向购房者承诺愿意承担逾期交房的法律责任的事实。陆斌、施菁认为没有参与并不知情，不予质证。诺邦公司认为该证据系复印件，不予认可。本院认定，该证据系复印件，不能确认其真实性，且诺邦公司不予认可，故本院不予确认。   依据上述有效证据并结合当事人陈述，本院确认本案事实如下：   2015年5月31日，亘元公司（甲方）与陆斌、施菁（乙方）签订《学府中央认购协议书》，约定：乙方认购"学府中央"1号楼1单元1003号房屋，单价4226元，总价款554240元；乙方在签订本协议的同时向甲方支付定金10000元，上述定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的购房款；协议还对其他事项同时进行了约定。2016年2月29日，陆斌、施菁向诺邦公司交付房屋首付款109682元，2016年3月2日，陆斌、施菁与诺邦公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定陆斌、施菁购买诺邦公司开发的位于银川市××区北侧、景庄巷西侧西夏区学府中央1号住宅楼1003室，预测建筑面积131.15平方米，单价每平方米4176元，房屋总价款为547682元，交房日期为2016年10月30日；付款方式为陆斌、施菁应当于2016年2月22日前支付首期房款109682元，占全部房价款的20%，余款438000元向公积金中心申请贷款支付；合同第十二条约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理:逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，陆斌、施菁于2016年6月25日向诺邦公司支付房款438000元，但诺邦公司至今未向陆斌、施菁交付涉案房屋。   另查明，2015年11月13日，二被告签订了《学府中央项目转让协议》，约定被告亘元公司将学府中央项目转让给被告诺邦公司，由被告诺邦公司负责学府中央项目的工程建设。银川市行政审批服务局亦同意学府中央项目的建设主体由亘元公司变更为诺邦公司。   本院认为，陆斌、施菁与诺邦公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当依据约定全面履行自己的义务。但因涉案房屋目前属于在建工程，尚未完工，并未满足合同约定的交房条件，故陆斌、施菁要求诺邦公司向其交房的诉讼请求，本院不予支持。陆斌、施菁要求诺邦公司向其支付逾期交房违约金13199.14元并支付至实际付清之日止的诉讼请求，因诺邦公司未能依约定将涉案房屋完工并达到向陆斌、施菁交付房屋的条件，陆斌、施菁要求支付违约金符合法律规定和合同的约定，本院予以支持；因违约金实际支付之日无法确定，故诺邦公司应按双方约定的每日按全部房款万分之一支付自2017年7月1日至本判决确定付款之日止的违约金。陆斌、施菁要求诺邦公司支付因其逾期交房产生的房屋租金15400元的诉讼请求，因双方对此没有约定且诺邦公司已承担逾期交房的违约责任，故对陆斌、施菁的该诉讼请求，本院不予支持。陆斌、施菁要求亘元公司承担交房及违约责任，根据合同相对性原则，诺邦公司作为学府中央项目的建设主体，与陆斌、施菁签订合同并收取了购房款共计547682元，亘元公司虽收取了10000元认购金，但在陆斌、施菁与诺邦公司签订合同及交房款时，亘元公司未参与涉案房屋的买卖，视为陆斌、施菁已知晓学府中央项目的建设主体由亘元公司变更为诺邦公司的事实，故亘元公司不应承担责任，对陆斌、施菁的该诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：   一、被告宁夏诺邦置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告陆斌、施菁支付逾期交房违约金13199.14元；并按双方约定每日以全部房款万分之一的标准支付陆斌、施菁自2017年7月1日至本判决确定付款之日止的违约金。   二、驳回原告陆斌、施菁的其他诉讼请求。   如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费514元，由陆斌、施菁负担278元，由被告宁夏诺邦置业有限公司负担236元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 张月琴   人民陪审员 阮英琴   人民陪审员 吕书婷     二〇一七年十二月四日   书 记 员 杨 华   附法律条文：   《中华人民共和国民法通则》   第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。