山西省长治市中级人民法院民事判决书（2017）晋04民终2508号上诉人（原审被告）：山西惠民城电器有限公司，住所地：太原经济技术开发区锡合商务大厦0506室。法定代表人：文安德，总经理。委托诉讼代理人：杨长雨，河南规范律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱树中，男，汉族，现住襄垣县。委托诉讼代理人：赵锐芳，山西晶旌律师事务所律师。上诉人山西惠民城电器有限公司因与被上诉人邱树中租赁合同纠纷一案，不服山西省襄垣县人民法院（2017）晋0423民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山西惠民城电器有限公司的委托诉讼代理人杨长雨、被上诉人邱树中的委托诉讼代理人赵锐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西惠民城电器有限公司上诉请求：撤销山西省襄垣县人民法院（2017）晋0423民初466号民事判决，将本案发回重审或改判上诉人无需向被上诉人支付房屋租金及解除合同的违约金。事实与理由：上诉人不应向被上诉人支付2015年12月19日后的房屋租金，19日后上诉人就没有再使用过被上诉人的房屋从事经营活动，被上诉人为了多要房屋租金将上诉人的货物留置在店中并自行销售上诉人的家电，将所得款据为已有。一审法院判决可得利益与违约金数额过高，上诉人向被上诉人支付房租36万元足以弥补因解除合同给被上诉人造成的损失，违约金10.8万元不应再判决。邱树中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审人民法院应驳回上诉，维持原判。上诉人向被上诉人下达解除合同通知后，至今没有将货物搬走，没有将房屋交给被上诉人，由于上诉人的违约，给被上诉人造成的损失共计427万多元，一审判决的两项费用明显低于上诉人的损失。邱树中向一审法院起诉请求：判令被告立即支付原告2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金、设备使用费共计36万元，支付滞纳金131.4万元；支付原告预期可得利益293.2万元；支付原告违约金10.8万元。一审法院认定事实：2013年12月19日，甲方邱树中与乙方山西惠民城电器有限公司签订【晋】CZ-XYX008号《房屋商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将山西省长治市××县租赁给乙方作为商用；租赁期限为：2013年12月20日-2023年12月19日，租期10年；租金为：2013年12月20日-2016年12月19日之间，房屋租金为人民币18万元，年设备使用费为18万元，合计36万元人民币；2016年12月20日至2019年12月19日之间，年费合计36.9万元……双方可以协商变更或终止本合同；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响承租人适用的；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响承租人经营的；3、因房屋自身质量不合格对乙方的人身和财产安全构成威胁的；乙方违约责任处理的规定：1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按应交未交部分费用总额的1%支付甲方滞纳金；2、在租赁期内，乙方中途退租的，乙方应提前三个月通知甲方并征得甲方同意，否则，按照年租金的30%支付违约金；……。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告依合同约定向原告支付租金，直至2015年12月19日，被告向原告发出《解除合同及减损通知书》，要求与原告解除租赁合同。2015年12月26日，原告向被告发函，不同意解除租赁合同并要求被告对其违约的行为向原告赔偿。此后，双方以回函形式，沟通解除合同事宜及相关损失赔偿问题，但并未达成一致意见。庭后，本院到惠民城电器襄垣店调查了解到，被告在2013年底开始经营惠民城电器襄垣店，从配货、销售到财务均由被告负责，被告与该店员工签订一年期劳务合同，并向员工发放工资，期满后又续签三年劳务合同。2015年底，被告欲与原告解除租赁合同后，并未与员工解除劳务合同，从2016年4月开始，被告便未向员工发放工资，也未拉走货物，员工自行经营该店，销售的货款保存在指定账户中。一审法院认为，原、被告签订的《房屋商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，不损害他人利益，合法有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。1、关于原告要求被告支付2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金、设备使用费的问题。本院认为，被告虽然向原告发函要求解除合同，但双方并未就合同解除事宜达成一致意见，且被告提出解除合同后，并未将租赁房屋返还原告，被告的货物还在租赁房屋内，被告的店铺还在由其签过劳务合同的员工继续经营，故该合同并未实际解除，原告要求被告支付2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金、设备使用费共计36万元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金部分，本院认为，滞纳金是由行政法规或行政规章所规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性和固定性等特点，常常出现在税收、水、电、煤气等公用事业收费领域所签订的行政合同中。在民事案件中，当事人虽然约定为滞纳金，但其实质上还是违约金。本案租赁合同中约定的滞纳金应理解为对逾期支付房租等费用的惩罚性措施更为妥当。本院认为，原告主张按合同约定“每逾期一天，按应交未交费用总额的1%支付”该费用明显过高，被告主张按银行同期贷款利率支付更符合客观实际。2、关于原告主张293.2万元预期可得利益的问题。本院认为，首先应区分预期可得利益与预期可得利益损失。预期可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同适当履行后可以实现的财产利益，本案中原告主张的293.2万元，是原、被告签订的租赁合同如期履行完毕所产生的收益，即预期可得利益，如果合同产生变动，导致该部分利益无法如期取得，这部分利益是可以通过其他方式方法来弥补的，本案中，虽然租赁合同解除，293.2万元无法如期获得，但是原告可以通过重新租赁的方法，重新取得租金，如若原告主张的293.2万元得以支持，则有可能存在原告获得重复利益的情形，这有悖于民法的公平原则，故原告的该部分主张，本院不予支持。但是，由于租赁合同的解除，原告的预期可得利益无法得以实现，进而产生了预期可得利息损失，即由于一方违约，致使合同的主要义务无法得到适当的履行，进而造成合同的非违约方应当增加而未能增加的利益。对于该部分损失，是应予支持的。本院认为，该部分损失应包括两个部分：一部分是从2016年12月20日起计算的房屋租金、设备使用费至被告搬出货物，腾出原告房屋之日止；另一部分考虑到本案的租赁房屋是1-3层1750平米的商铺，与普通房屋相比较，重新租赁需要一定的时间，故本院酌情确定被告另付六个月的房屋租金和设备使用费即18万元，作为被告对原告预期可得利益损失的补偿。3、关于原告主张违约金的问题。被告提出解除合同，不存在合同法规定的解除合同的法定事由，亦不存在租赁合同载明的约定事由，故按照合同约定：在租赁期内，乙方中途退租的，应提前三个月通知甲方并征得甲方同意，否则，按照年租金的30%支付违约金。本院认为，本案租赁合同约定的违约金应建立在合同解除的基础上，综合本案案情，被告已经向原告提出解除租赁合同，双方在赔偿损失方面未达成一致，才导致合同并未实际解除，且从本案客观实际出发，本案的租赁合同确无继续履行的必要，据此，本院判决解除双方的租赁合同，被告向原告支付违约金10.8万元。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告邱树中与被告山西惠民城电器有限公司签订的【晋】CZ-XYX008号《房屋商铺租赁合同》，被告于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋，并将房屋交付于原告；二、被告山西惠民城电器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱树中支付2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金、设备使用费共计36万元，并从2015年12月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；被告山西惠民城电器有限公司按照每日1011元（369000元÷365天）向原告支付从2016年12月20日起至腾房之日止的房屋租金、设备使用费，在腾房后十日内一次性付清；三、被告山西惠民城电器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱树中支付预期可得利益损失人民币18万元；四、被告山西惠民城电器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱树中支付违约金10.8万元；五、驳回原告邱树中其他诉讼请求。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于2015年12月19日后的房屋租金是否应当支付的问题。上诉人虽然向被上诉人发函要求解除合同，但双方并未就合同解除事宜达成一致意见，且上诉人提出解除合同后，并未将租赁房屋返还给被上诉人，上诉人的货物还在租赁房屋内，故该合同并未实际解除，被上诉人要求上诉人支付2015年12月19日后的房屋租金应予以支持。关于本案的预期可得利益问题，被上诉人主张293.2万元预期可得利益，该利益是双方签订的租赁合同如期履行完毕所产生的收益，即预期可得利益，如果合同产生变动，导致该部分利益无法如期取得，这部分利益是可以通过其他方式方法来弥补的，本案中，虽然租赁合同解除，293.2万元无法如期获得，但是被上诉人可以通过重新租赁的方法，重新取得租金，原审法院综合本案案情酌情确定的该36万元预期可得利益并无不当。关于违约金的问题，上诉人提出解除合同，不存在合同法规定的解除合同的法定事由，亦不存在租赁合同载明的约定事由，故按照合同约定：在租赁期内，乙方中途退租的，应提前三个月通知甲方并征得甲方同意，否则，按照年租金的30%支付违约金。因此，本案租赁合同约定的违约金应建立在合同解除的基础上，综合本案案情，上诉人已经向被上诉人提出解除租赁合同，双方在赔偿损失方面未达成一致，才导致合同并未实际解除，且从本案客观实际出发，本案的租赁合同确无继续履行的必要，据此，一审法院判决解除双方的租赁合同，上诉人向被上诉人支付违约金10.8万元合情合理，并无不当。综上所述，山西惠民城电器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8320元，由山西惠民城电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫明先审判员 张建兵审判员 郝志芳 二0一七年十二月十八日书记员 张彦玲