甘肃省XX市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘07民终1326号 上诉人（原审被告）：甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司。地址：XX市XX区XX乡XX村一社。 法定代表人：吉某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐某某，公司副经理。 被上诉人（原审原告）：许某，女，汉族，甘肃省XX市XX区人，现住XX区北街42号。 被上诉人（原审被告）：陶某，男，汉族。 上诉人甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司（以下简称某公司）因与被上诉人许某、陶某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2017）甘0702民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进了审理。上诉人甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司委托诉讼代理人徐某某、被上诉人许某及委托诉讼代理人史某到庭参加诉讼。被上诉人陶某经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本案现缺席审理终结。 上诉人某公司上诉请求：依法改判上诉人某公司不承担连带责任。事实与理由：上诉人与陶某之间并不存在抵顶、买卖房屋的法律关系，涉案房屋是上诉人作为预付款抵顶给某建材公司的。张掖市中级人民法院（2016）甘07民初79号案中，陶某陈述涉案房屋已返还上诉人，冲减了某公司的欠款，对此某公司认可。上诉人将房屋抵顶给他人并无过错。陶某处分上诉人抵顶给某公司的房屋属无权处分，陶某与许某之间的协议属无效协议。许某与陶某之间的抵顶或买卖房屋行为，许某并未向上诉人支付价款，上诉人没有向许某交付房屋或返还房款的义务。一审认定许某与陶某之间买卖关系及许某与上诉人之间存在买卖关系错误。 一审法院查明，案外人某公司2、被告某公司、陶某以及陶某代表的某公司之间互有业务往来。2014年3月27日，某公司2给被告某公司出具收款收据一份，内容为："今收到某公司缴来房款顶商砼，人民币612868元，并备注1号楼西单元西户8楼、面积为141.54平方米、单价4330元每平方米。"同日，被告某公司给某公司2出具介绍信函一份，内容为"某公司2：由贵公司抵顶商砼款销售给我公司的曦花园1号楼西单元8楼西户、面积为141.54平方米，现售给许某，请办理相关手续为盼。"2014年4月4日，原告许某通过银行向被告陶某转账支付40万元，被告陶某自认还收到许某支付的房款现金15万元。2014年10月21日，被告某公司在XX日报刊登遗失声明，载明上述2014年3月27日由某公司2开具给某公司的票号为0106884的收款收据不慎遗失，声明挂失。2015年9月5日，原告通过汇款方式向某公司2账户打入现金44195元，用来交纳上述房屋的物业费及购买地下室费用，后某公司2又将上述费用退还原告。 期间，某公司2将抵顶给被告某公司的上述房屋交付与被告某公司，被告某公司在给陶某、许某开具上述介绍信函后，并没有向许某交付房屋，引起原告许某将某公司2、某公司、陶某一并起诉至该院。案件作出一审判决后，因某公司上诉，二审期间，因某公司又将上述争议房屋抵顶出售给他人，且已交付，导致原判决无法履行交付房屋义务，案件被二审法院发回重审。重审期间，原告遂变更原要求交付房屋、办理房产手续的诉讼请求为要求被告退还房款并承担利息。 另查明，2013年4月26日，某公司成立，股东为李某（法定代表人）、陈某某。李某与被告陶某系夫妻关系。2013年5月2日，某公司法定代表人李某向被告某公司签署委托书一份，内容为：李某系某公司的法定代表人，现委托陶某办理矿粉供销事宜，委托人以某公司名义所签署的矿粉供销的相关内容和处理有关事宜。 再查明，2015年10月28日，被告某公司向张掖市中级人民法院出具说明一份：我公司在与某公司往来结算后，对于我方抵顶给的农垦曦花园1号楼西单元西户8楼，已予收回，价值612868元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告提供的某公司2开具的收款收据证实了某公司2将争议房屋抵顶给了被告某公司的事实；被告某公司出具的介绍信函结合被告陶某的陈述，证明了被告某公司又将该房屋抵顶给了被告陶某及其所代表的某公司，被告陶某又将该房屋出售给原告许某的事实，上述证据形成完整的证据链条，证实了房屋的来源、抵顶的各方当事人和各自的法律关系，现原告提供的向被告陶某转账和支付现金的银行凭证以及陶某的陈述，可以证实原告已经履行了支付房款的义务，被告应该将出售的房屋交付给原告。争议房屋在原二审期间，已被被告某公司再次抵顶出售给了案外人，且已交付，原告要求被告交付房屋的诉请在事实上已无法履行、实现，原告基于此要求被告返还购房款55万元的主张予以支持。 本案争议的焦点问题是该房款应该由被告某公司和陶某如何承担返还责任。根据原告许某在原一审和诉状中的陈述，该房屋是原告许某和被告陶某直接达成的口头买卖协议，房款也是原告直接支付给被告陶某的，因此，房屋现在无法交付原告，被告陶某理应首先承担返还房款的责任。因本案中原告购买的房屋，系通过某公司2、被告某公司、陶某等一系列主体抵顶而来，期间，被告某公司还出具介绍信函，明确了将争议房屋出售给原告许某的事实，同时抵顶的房屋在原审期间又被被告某公司再次出售抵顶给了他人，导致本案原告买卖房屋的目的无法实现，且被告某公司与某公司之间关于双方的债权债务清算已诉至法院，正在审理中，被告某公司在本案中承担连带返还购房款的责任后，可行使追偿权或在和某公司结算时予以抵扣。 对于原告主张的利息损失，根据法律规定，由于被告的行为导致合同目的无法实现，给原告造成的损失应该承担赔偿责任，但原告主张的月利率1%的标准没有相应的法律依据，双方又未对此进行约定，一审法院认为，应该参照年利率6%的标准计算承担购房款的利息损失。即：55万元×年利率6%÷12个月×41个月（2014年4月-2017年9月）=112750元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告陶某于本判决生效后十日内返还原告许某房款55万元，并承担利息112750元，合计662750元；二、被告甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告许某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费11680元，由原告负担1752元，由被告陶某负担9928元，被告甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司承担连带责任。被告负担的9928元，由被告直接给付原告，本院预收原告的受理费不再退还。 经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，2014年3月27日，某公司2与上诉人某公司因以房抵顶货款612868元，形成的商品房买卖合同属有效合同。某公司从某公司2买受房屋后，将房屋又以顶付矿粉款的形式顶售给某建材公司，某公司全权处理矿粉事宜的受托人陶某又以55万元价格，将房屋出售与许某。房屋从某公司-某建材公司-许某，虽均未办理产权登记就转售与他人，依据《中华人民共和国物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"据此，亦应认定三方买卖房屋的协议属有效协议。 2014年4月4日，许某依据陶某交付的由某公司2于2014年3月27日，出具给某公司612860元的房款收据，及某公司于同日出具给某公司2的便函，以现金和转账方式给陶某支付55万元房款。后因某公司与某公司结算时，将顶付矿粉款的房屋又收回，但此时某公司受托人陶某已将房屋出售给许某，并已收取房款55万元。同时，陶某将房屋出售给许某的事实，上诉人某公司是明知的。在其明知该房屋已出售给许某，而在与某公司结算时，不应将房屋收回，但其实际已收回，并且在本案第一次上诉期间，某公司又将房屋出售给他人，并且已交付。某公司的行为，明显属于一房二卖，严重损害了许某的财产权。因房屋已无实际交付的可能，许某在重审时，变更诉讼请求，将财产权变更为债权请求权，该债权请求权是对出卖人的请求给付。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行必要。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。据此，上诉人某公司应当承担返还房款，支付房款利息损失的责任。但被上诉人陶某未对一审判决提起上诉，视为对一审判决的认可，在此情况下，本院不应对承担责任的方式予以改判。 关于某公司与某建材公司或者陶某针对该套房屋的价款问题。因某公司与某建材公司已明确争议房屋已由某公司收回，本案仅涉及被上诉人许某的债权请求权，不涉及相对该套房屋的物权。故此，该问题由某公司与某建材公司或者陶某另行解决。 综上所述，上诉人的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11680元，由上诉人甘肃某（集团）有限责任公司新型节能建材分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨海全 审判员  李志民 审判员  杨丹霞 二〇一七年十二月二十八日 书记员  李玉霞