贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8384号上诉人（原审原告）:胡德江，男，1963年9月7日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人（原审原告）:胡大方，男，1989年1月20日出生，穿青人，住山东省济南市市中区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋丽霞，贵州玉顺律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李雪，贵州玉顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆佳彩房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴**花溪红光大道**1撞**5-1。法定代表人：任柳。被上诉人（原审被告）：贵阳美的新时代房地产发展有限公司，住，住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路**贵志藏珑**楼********/div>法定代表人：刘隽，该公司董事长。上诉人胡德江、胡大方因与被上诉人重庆佳彩房地产营销策划有限公司（以下简称佳彩公司）、贵阳美的新时代房地产发展有限公司（以下简称美的公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初7661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法进行独任审理，本案现已审理终结。胡德江、胡大方上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在与佳彩公司签订相关购房协议时，对《美的国宾府专项渠道优惠协议书》《委托购房协议》根本不知情，更未经上诉人与佳彩公司协商一致，对该两份协议上的内容双方并未达成合意，协议内容并非上诉人真实意思表示，上诉人在该两份协议上签字系被诱导，佳彩公司并未向上诉人交付该协议原件，而是将原件单独持有，上诉人无从知晓该两份协议的存在，更不可能知晓协议内容，是上诉人依约将首期购房款、维修基金等费用支付给美的公司后，在计算房屋总价款时，才得知佳彩公司收取的费用为“高层专项渠道优惠折扣费”，此费用实际为佳彩公司除佣金以外收取的“团购费”；2、佳彩公司擅自收取除“佣金”以外的其他费用，已违反《商品房销售管理办法发》的相关规定，属于以合法形式掩盖非法目的，因此，上诉人与被上诉人签订的《美的国宾府专项渠道优惠协议书》无效，佳彩公司与美的公司之间存在委托销售合同关系，佳彩公司在销售商品期间，擅自以“专项渠道优惠折扣费”的名义实际违规收取“团购费”，且该费用并未向上诉人开具发票，也未计入房价折扣；3、一审认定《美的国宾府专项渠道优惠协议书》系居间服务性质，本案中，上诉人与美的公司签订的《房屋买卖合同》系上诉人自行赴美的国宾府售楼部所签订，佳彩公司并未对双方签订合同过程进行斡旋，更未促成该合同签订。佳彩公司未到庭发表答辩意见。美的公司答辩称，上诉人是与佳彩公司签订的委托合同，扣款也是支付给佳彩公司的，与美的公司无关，美的公司已经根据专项渠道给予了相应折扣费用，应当驳回上诉人的上诉，请求维持原审判决。胡德江、胡大方向一审法院起诉请求：1、二被告立即向原告返还高层专项渠道优惠折扣费10000元；2、二被告以10000元为基数，自2016年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率每年4.75%支付利息至实际支付之日止（至2019年8月5日暂计1424元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：美的公司系有限责任公司，成立日期2016年2月19日，营业期限2016年2月19日至2036年2月18，经营范围为法律、法规、国务院规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可审批的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定无需许可的（审批）的，市场主体自主选择经营。（房地产开发、经营、销售、出租、房地产营销策划（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。佳彩公司系有限责任公司，成立日期为2016年4月11日，经营范围房地产营销策划；企业营销策划；房屋中介；楼盘销售代理，代办房屋按揭手续、抵押贷款手续；汽车租赁（不得从事出租客运和道路客货经营）。（依法须经批准的项目、仅相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年10月27日，贵阳市住房和城乡建设局向美的公司颁发了该公司开发建设位于花溪区,Ａ5-Ａ7栋，项目名称为美的·国宾府（2016）筑商房预字第134号《贵阳市商品房屋预售许可证》，建筑面积为76167.98平方米（775套房屋），住宅面积为74045平方米，非住宅面积为1471.07平方米。2016年8月6日，原告作为乙方与甲方被告佳彩公司签订合同编号为0001511号《美的国宾府专项渠道优惠协议书》，协议约定：“1、甲方代表乙方向开发商发出专项渠道要约，享受专项渠道优惠；2、专项渠道房源及优惠条件为“专项渠道房源类别为‘高层’产品类型为‘99㎡’专项渠道服务费为10000元，专项渠道优惠为30000元”；3、乙方同意按本专项渠道优惠成功认购“美的国宾府”项目在售房源，即签订购房认购书或者商品房买卖合同，则本专项渠道服务费不予退还；4、乙方成功签订购房认购书或者商品房买卖合同后，由于乙方自身的原因要求退房的，服务费概不退还”。合同签订当日，原告向被告佳彩公司交纳“高层专项渠道优惠折扣费”10000元，佳彩公司和美的公司向原告出具了收款收据，载明收到原告的高层专项渠道优惠折扣费10000元。2016年10月16日，原告胡大方作为乙方与甲方被告佳彩公司签订《委托购房协议》，协议约定“1、乙方委托甲方购买位于贵阳市花溪区房屋。开发商为贵阳美的新时代房地产发展有限公司（下称“美的公司或标的房屋开发企业”），甲方接受委托，同意以自身最大折扣优惠以乙方的名义为乙方购买；2、房屋建筑面积101.7平方米，房屋套内面积为78.15平方米，公开售价总价635989元，建筑单价6253.58元／平方米，套内单价为8138.06元／平方米。具体优惠折扣根据乙方付款方式详见《价格表》，如房屋面积与本协议约定不一致的，最终以《商品房买卖合同》约定的面积为准；3、乙方于签订本协议之日向甲方支付委托购房报酬人民币20000元，乙方与标的房屋开发商签订《商品房买卖合同》之日，本协议委托报酬自动转为购房款，甲方保证标的房屋开发商同意委托报酬转化为乙方购房款；4、如甲方未能依据本协议约定为乙方争取到约定折扣，乙方有权单方解除该协议，甲方应收到乙方通知之日5个工作日内一次性退还全部委托报酬，并支付乙方委托报酬总额百分之10的违约金。原告胡大方、胡德江签署了《美的·国宾府合同签订通知单》，该通知单中载明：“1、房屋基本情况位于美的国宾府A2栋一单元9楼3号房，建筑面积101.8平方米，套内面积78.15平方米，原价636614元，折扣体系为‘（原总价-30000）x0.99x0.99x0.96’,‘建筑面积成交价为5606.69元，成交总价为570761元；套内面积成交单价7303.46元，成交总价为570761元’；2、约定付款方式为按揭付款，首付270761元，贷款300000元；3.合计原告本次缴费金额为262376元（首期付款应补金额250761元（首期款270761-已交定金20000），房屋维修资金11415元，预告登记费200元），该通知单处有销售人员、销控人员、财务人员的签字。原告胡大方、胡德江作为买受人与出卖人被告美的公司签订合同编号为黔契合字A-0161号《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买的商品房为该合同第一条和第二条约定项目中的：第A1·A2【楼】（A2）【单元】9层3【号】房，房号为（A2-9-3）。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积为101.8平方米，套内建筑面积为78.15平方米；2、商品房的计价方式为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7303.4元，总价款（小写）570761元，（大写）伍拾陆万零柒佰陆拾壹元整；3、付款方式为单款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计270761元，余款（小写）300000元以银行按揭支付，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。同日，原告向被告美的公司缴纳首期购房款共计270761元（其中包括签约后的补缴金额250761元、定金20000元，签约后用于抵扣购房款）、房屋维修资金11415元。另查明：1、被告美的公司于庭审中陈述原告所付给佳彩公司的款项其并未参与分配，该款项是包销公司根据与原告签订的委托协议和优惠协议明确的专项渠道优惠费用，从协议上来看是获取专项渠道的服务费，该优惠就是交10000元抵30000元，交12000元抵50000元不等的优惠，所抵的款项是在房屋原价的基础上扣减相应的房款，美的公司的最终成交价在原价的基础上给予原告相应的优惠及折扣。2、被告美的公司在庭审中陈述其与被告佳彩公司、之间是包销关系，专项优惠渠道具体是指“交10000元抵30000元，交12000元抵50000元”，所抵的款项是房款，在房屋原价的基础上扣减抵扣款，但是该公司于2019年11月15日庭后提交的“情况说明”称：“我公司与佳彩公司、宁波经纪公司没有直接的合同关系，就‘美的国宾府项目’美的公司与佳彩公司、宁波经济公司没有营销上的经济往来，相关营销费用系由两家公司根据其与业主的沟通收取的相应渠道费用。美的公司根据被告宁波经济公司、佳彩公司发出的优惠资料，按相应的优惠渠道直接给予了业主相应的专项优惠及其他公开折扣优惠，对于未与两家公司签署优惠协议的业主，并不享有相应专项渠道优惠。”3、根据住建部《房地产经纪管理办法》（2011年4月实施）第十一条规定“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，佳彩公司从事房地产经纪应当进行备案，其未到庭陈述是否进行备案。。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合原被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，本案争议的焦点问题一是《美的国宾府专项渠道优惠协议书》、《委托购房协议》的性质和效力问题，被告美的公司和佳彩公司的关系是什么；二是本案诉争款项的性质问题；三是佳彩公司、美的公司是否应当退还原告所诉款项。关于焦点一。本案原告与被告佳彩公司签订的《美的国宾府专项渠道优惠协议书》、《委托购房协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。至于该合同的性质，因佳彩公司受原告的委托向原告购买房屋，佳彩公司通过其专项渠道优惠方式从美的公司处取得房源，原告以该优惠的方式从美的公司处购买房屋，与美的公司签署《商品房买卖合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原告与佳彩公司之间应系居间合同关系。至于二被告之间的法律关系。首先，被告美的公司虽然最终陈述其与佳彩公司之间并不存在合同关系，但美的公司在庭审时陈述其与佳彩公司之间系包销关系，其陈述之间存在矛盾之处；其次，根据庭审查明的案件事实，原告等人均是在美的公司开发的美的国宾府售楼部支付的案涉款项，而该款项的收款主体系佳彩公司，故应当认定二被告之间存在委托销售合同关系。关于焦点二。佳彩公司收取了原告高层专项渠道优惠折扣费10000元，为原告向美的公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，美的公司亦认可佳彩公司提供的上述服务内容，故应当认定佳彩公司为原告购买涉案房屋提供了中介服务。最后，原告接受了佳彩公司提供的服务并向其交纳了10000元的高层专项渠道优惠折扣费后，双方已经成立事实上的居间服务合同关系，该10000元应当认定为居间服务费，同时对于该笔款项也已经以美的公司认可的方式折抵为了原告购买房屋的房款。关于焦点三。首先，原告向佳彩公司交纳专项渠道优惠折扣费后，佳彩公司出具了收据，后原告与佳彩公司签署的《委托购房协议》中约定的房屋售价为635989元，建筑单价以及套内单价分别为6253.58元和8138.06元，签署的《美的国宾府合同签订通知单》中显示房屋的原价为636614元，折扣体系为“（原总价-30000））折扣0.99×0.99×0.96”，建筑面积和套内面积成交总价分别为5606.69元和7303.46元，成交总价为570761元，其后原告与美的公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉房屋总价为57076元，不包含专项渠道优惠折扣费。根据以上事实可知，原告在支付专项渠道优惠折扣费后，签订《美的国宾府专项渠道优惠协议》、《委托购房协议》、《美的国宾府合同签订通知单》时即应知道其参加了佳彩公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向佳彩公司支付的专项渠道优惠折扣费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定原告在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是佳彩公司收取专项渠道优惠折扣费之后购房优惠之价格，且按照该优惠价格与美的公司签订了《商品房买卖合同》，因此其要求佳彩公司退还专项渠道优惠折扣费理据不足，一审法院不予支持。再次，上述费用并非美的公司收取，原告要求美的公司退还该笔费用同样理据不足，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告胡大方、胡德江的诉讼请求。案件受理费人民币86元，由原告胡大方、胡德江负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为：佳彩公司与美的公司是否应当向上诉人返还诉争的专项渠道优惠折扣费。上诉人与佳彩公司签订的《美的国宾府专项渠道优惠协议书》《委托购房协议》是双方当事人在平等、自愿的基础上签订，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，一审判决认定为有效合同符合法律规定，本院予以确认。上诉人称其签订《美的国宾府专项渠道优惠协议书》《委托购房协议》系受佳彩公司诱导，但其对此并未提交证据予以证明，故本院不予采信。上诉人认为因佳彩公司违反《商品房销售管理办法》的相关规定以合法形式掩盖非法目的，但该规定并非效力性强制规定，违反《商品房销售管理办法》的相关规定不等同于合法形式掩盖非法目的，违反《商品房销售管理办法》属行政违法行为，可由行政机关依法查处，上诉人据此主张合同无效不能成立。上诉人与佳彩公司签订的《美的国宾府合同签订通知单》明确载明了房价的优惠过程，上诉人予以签字确认，佳彩公司已经按照协议约定提供购房优惠服务，且上诉人也实际享受了购房优惠并购得案涉房屋，依据双方签订的《美的国宾府专项渠道优惠协议书》“3、乙方同意按本专项渠道优惠成功认购‘美的国宾府’项目在售房源，即签订购房认购书或者商品房买卖合同，则本专项渠道服务费不予退还”的约定，上诉人所付费用不应退还，故一审法院对上诉人要求佳彩公司、美的公司退还10000元专项渠道优惠折扣费的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，上诉人胡德江、胡大方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用86元，由上诉人胡德江、胡大方负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十一月九日书记员  帅艳芷