新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3102号 上诉人(原审被告)：刘伟，男，1970年2月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马悦，女，1984年1月1日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：冶海林，男，1975年2月2日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审被告：新疆鑫圣达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区达坂城镇达坂城村委会。 法定代表人：白斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：李勇，男，该公司法律顾问。 上诉人刘伟因与被上诉人马悦、冶海林，原审被告新疆鑫圣达房地产开发有限公司（以下简称鑫圣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘伟，被上诉人马悦、冶海林，原审被告鑫圣达公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟上诉请求：请求撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回被上诉人马悦、冶海林的全部诉讼请求。事实和理由：1.根据《房屋转网签合同》的约定，刘伟承担的是交付房屋的义务，而不是协助购买人办理入住手续的义务；2.《房屋转网签合同》中明确约定刘伟只对该合同签署前涉案房屋无任何产权及债权债务纠纷附有保证义务；3.刘伟已经按照《房屋转网签合同》中的约定，全面履行了自己义务。故，请求二审法院支持其上诉请求。 马悦、冶海林辩称，在长达三年的时间里，刘伟并未协助办理入住手续，我们只拿了钥匙。鑫圣达公司以同刘伟有纠纷为由，要求物业公司不给我们办理入住，致使合同目的不能实现。故，要求法院驳回上诉，维持原判。 鑫圣达公司述称，一审查明事实清楚，一审判决只有第二项涉及到我们，刘伟也未就此项进行上诉，请求法庭驳回上诉，维持原判。 马悦、冶海林向一审法院起诉请求：1、判令解除马悦、冶海林与刘伟之间签订的《房屋转网签合同》；2．判令解除马悦、冶海林与鑫圣达公司之间签订的《商品房预售合同》；3．判令刘伟、鑫圣达公司共同退还马悦、冶海林房款596,736元；4．判令刘伟、鑫圣达公司共同退还马悦、冶海林契税12,432元5．判令刘伟、鑫圣达公司共同退还马悦、冶海林维修基金8,702.4元；6．判令刘伟、鑫圣达公司共同支付马悦、冶海林利息损失60,242元；7．判令刘伟、鑫圣达公司共同支付马悦、冶海林违约金119,347元。庭审中，马悦、冶海林撤回第六项诉讼请求“判令刘伟、鑫圣达公司共同支付马悦、冶海林利息损失60,242元”，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：冶海林、马悦系夫妻关系。2017年10月11日，冶海林（乙方、卖方）与刘伟（甲方、卖方）签订《房屋转网签合同》，约定甲方将其合法拥有的房屋转让给乙方，房屋位于乌鲁木齐市××区（以下简称案涉房屋），房产性质商品房，该房屋建筑面积以《商品房预售合同》为准，该房屋的转网签手续尚未办理。目前该房屋房地产手续有甲方刘伟于2015年与新疆鑫圣达房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》（商品房预售合同号：2015预XXX）。经甲、乙双方协商一致，上述房屋转让成交价格为596,736元，此价格为甲方净得款价格。办理该房屋转网签登记手续的相关费用等均由乙方承担。本合同签订的同时，乙方通过银行一次性以转账汇款方式向甲方支付购房款596,736元。甲方应确保上述房屋可以正常办理转网签手续至乙方名下，并协助乙方办理转网签手续完结。本合同签订当日，甲方将上述房屋钥匙交付给乙方。甲方应保证乙方为上述房屋的唯一产权所有人，且拥有合法、完整的处分权，产权清晰，根据法律法规相关规定可以上市交易、过户。甲方应保证上述房屋在本合同签署前，无任何产权纠纷及债权债务纠纷，除本合同明确约定之外，无其他任何形式的抵押、担保责任以及其他对房屋所有权的限制行为，无任何第三方对上述房屋提出权利请求。若甲方违反本合同第四、五条项下条款导致乙方受损，即视为甲方违约，甲方应按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金。甲、乙双方均不得擅自解除本合同，若甲方违约解除合同，甲方除应返还乙方已支付的全部购房款外，须另按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金，以及赔偿乙方装修房屋的实际装修费用损失，同时乙方退还房屋。合同还约定了其他内容。 2017年9月27日马悦向刘伟转账支付10万元，2017年10月11日，马悦向刘伟转账支付496,736元，合计支付房款596,736元。 2017年11月1日，鑫圣达公司与冶海林、马悦就案涉房屋签订《商品房预售合同》（合同编号2017预XXX），未约定付款方式及期限、违约责任等主要条款。同日鑫圣达公司为冶海林、马悦办理了网签手续。 刘伟向冶海林、马悦交付了房屋钥匙，但因刘伟与鑫圣达公司之间关于案涉房屋的争议，至今未办理入住手续。庭审中刘伟陈述目前无法协助冶海林、马悦办理房屋入住手续。刘伟与鑫圣达公司之间关于包括案涉房屋在内的《商品房买卖协议书》引起的纠纷目前在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理过程中。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘伟与冶海林签订的《房屋转网签合同》实质是以转让案涉房屋为目的地房屋买卖合同，该合同中刘伟承诺保证其为案涉房屋唯一产权所有人，并无任何产权纠纷及债务纠纷，但在合同签订后，虽然刘伟交付了房屋钥匙，但因刘伟与鑫圣达公司之间关于案涉房屋的纠纷，冶海林、马悦自《房屋转网签合同》签订之日至今二年多无法办理入住手续，致使购房目的无法实现，双方签订的《房屋转网签合同》属于合同法第九十四条第四项规定解除情形，依法应当予以解除。刘伟辩称已将案涉房屋钥匙交付给冶海林、马悦，其合同义务已经履行完毕，但房屋的交付应当达到买受人可以实际入住的条件，刘伟仅交付钥匙而不能协助冶海林、马悦办理入住，其交付房屋的主要合同义务并未履行。与冶海林、马悦完全付清房款596,736元的履行程度相比，刘伟抗辩其交付钥匙即已完全履行合同义务，显然不符合双方买卖房屋的真实目的，因此对刘伟上述抗辩原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，冶海林、马悦向刘伟支付的房款596,736元，刘伟应当予以返还。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《房屋转网签合同》约定甲方违约解除合同，甲方除应返还乙方已支付的全部购房款外，须另按已付房款的百分之二十向乙方支付违约金。刘伟至今未实际交付案涉房屋的行为构成违约，其违约行为导致双方签订的《房屋转网签合同》解除，刘伟应当赔偿损失。刘伟认为违约金过高请求调整，冶海林、马悦未举证证明其除利息损失外有其他损失，因此原审法院按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）予以调整，按上述利率自全部房款596,736元付清之日2017年10月11日起支付违约金至全部房款付清之日止，支付违约金最高不超过119,347元（596,736元×20％）。契税和维修基金系冶海林、马悦交给相关管理部门的费用，可待判决生效后向相关部门依法申请办理退还手续，其要求刘伟退还于法无据，原审法院不予支持。鑫圣达公司同意解除与冶海林、马悦签订的《商品房预售合同》（合同编号2017预XXX），原审法院予以确认。鑫圣达公司并未收取冶海林、马悦房款，《商品房预售合同》也仅是为办理转网签而签订的名义合同，冶海林、马悦要求鑫圣达公司返还房款、支付违约金、返还契税和维修基金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除冶海林与刘伟于2017年10月11日签订的《房屋转网签合同》；二、解除冶海林、马悦与新疆鑫圣达房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号2017预XXX）；三、刘伟于判决生效之日起十日内返还冶海林、马悦房款596,736元；四、刘伟于判决生效之日起十日内以未返还房款为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）支付冶海林、马悦自2017年10月11日至全部房款付清之日止的违约金，支付违约金最高不超过119,347元（596,736元×20％）；五、驳回冶海林、马悦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,887.30元（冶海林、马悦已预交），由刘伟负担5,286.20元，由冶海林、马悦负担601.10元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：刘伟与冶海林、马悦签订的合同是否应当解除。对此本院分析如下： 一般而言，合同目的是指订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。就房屋买卖合同而言，买受人签订合同目的应包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记三个内容，并且缺一不可。本案中，刘伟与冶海林签订的《房屋转网签合同》实质是以转让案涉房屋为目的地房屋买卖合同，在合同签订后，虽然刘伟交付了房屋钥匙，但因刘伟与鑫圣达公司之间存在关于案涉房屋的纠纷，导致冶海林、马悦至今无法办理入住手续，致使购房目的无法实现，现刘伟以其未违反合同义务为由，要求驳回冶海林、马悦要求解除涉案合同的上诉意见，本能成立，本院不予采纳。 综上所述，刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,960.83元（上诉人刘伟已预交），由其负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 琛 审判员 金志诚 审判员 梁士辉 二〇二〇年十一月十七日 书记员 付宝山