广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3001号 原告：周卫珍，女，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：刘春容，女，汉族，住广西博白县。 两原告委托诉讼代理人：杨航宇，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：玉林市恒大金碧置业有限公司，住所地：广西玉林市玉州区二环北路**，统一社会信用代码：91450900MA5KB15842。 法定代表人：李金明，总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，系该公司员工。 委托诉讼代理人：覃美嫦，系该公司员工。 原告周卫珍、刘春容与被告玉林市恒大金碧置业有限公司（以下简称：恒大金碧置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周卫珍、刘春容的委托诉讼代理人杨航宇、被告恒大金碧置业公司的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周卫珍、刘春容向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令被告支付原告已付全部房款591628元；三、判令被告以591628元为基数按照年利率6%支付利息至全部款项付清之日止（暂计2017年1月17日至2020年5 月17日的利息为118325.6元，利息计算方式：591628元×6%÷12×40个月=118325.6元）；四、判令被告支付违约金591628元×5%=29581.4元；五、判令被告支付原告已付的购房契税及印花税共17199.46元；不动产登记费、产权登记费、抵押登记费、配图费、印花税等共1310元；图纸提档复印费72元；六、判令被告支付给原告已支付银行贷款利息43666.59元；七、判令被告支付原告可以获得的预见性的租金收益64788元，计算方式：商铺出租按30元/平方计算，即30×53.99×40个月=64788元（暂计到2020年5月17日）；八、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：原告周卫珍、刘春容与被告恒大金碧置业公司于2017年1月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于玉林市玉州区的恒大城商业及恒大影城2层2区10号商铺，原告已按合同约定履行完支付义务。签订合同前后被告恒大金碧置业公司承诺原告所购买的商品房与《商品房买卖合同》中的一致，但被告在约定的交房时间，没有按照《商品房买卖合同》第九条出示相关材料，没有按照第十五条要求及时的通知原告变更了设计，到现在都没有达到验收标准，原告一直无法验收。被告安装给公共使用的从2楼到3楼恒大影城用的自动扶梯和其他管道占用了原告商品房的空间，房顶参差不齐，《商品房买卖合同》中约定层高为5米，但实际只有3米多，空间变得难以利用。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内书面通知买受人，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列 可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。现被告在未通知原告的情况下，变更了商品房结构形式、空间尺寸，构成了违约。根据《商品房买卖合同》第十五条第三项，被告要退还原告已付全部房款591628元、购房契税及印花税17199.46元、返还原告已交付的不动产登记费、产权登记费、抵押登记费、配图费、印花税等共1310元、图纸提档复印费72元。被告应以591628元为基数按照年利率6%支付利息至全部款项付清之日止（暂计2017年1月17日至2020年5月17日的利息为118325.6元，利息计算方式为：591628元×6%÷12×40个月=118325.6元），同时被告应支付违约金591628×5%=29581.4元。因被告进行房屋设计变更，刻意隐瞒不告知实情，侵犯了原告的权益及知情权，被告应承担违约责任，赔偿原告已支付银行贷款利息43666.59元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以，被告应赔偿原告履行合同后可以获得的可预见到的收益租金64788元（计算方式：商铺出租按30元/平方计算，即30×53.99×40个月=64788元，暂计到2020年5月17日）。由于被告构成违约，违约事实客观存在，不仅侵犯了消费者的知情权，还严重损害原告的合法权益。原告自《商品房买卖合同》约定的交房之日起多次与被告磋商，希望能够协商处理，但被告一直消极处理，没有拿出实质性的处理方案。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告恒大金碧置业公司辩称，一、原告诉请没有事实和法律依据，案涉商铺并不存在变更设计的行为。商品房的设计是严格按照国家有关规定进行审批，虽然，原告诉称的电梯从案涉商铺穿过，占用了商铺的部分空间，但商铺仍 然可以利用。该商铺的规划设计并未发生变更，是销售人员在向原告预售过程中没有事先告知，实际并不存在变更规划设计的问题；二、本案不存在根本性违约，无须解除合同。原告所购买的商铺虽然被从二楼到三楼的扶梯占用部分空间，但除去占用部分仍然还有价值的存在，不影响商铺的使用价值，不属于根本性违约；三、原告要求支付违约金、银行利息等费用过高，另相关的税费是向国家税务部门缴纳，原告要求被告承担不合理。至于原告主张的可预见性收益，没有事实依据，因此，对过高部分的费用及相关税费、复印费、可预见性收益等不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告举证的《商品房买卖合同》，本院对该合同的三性予以确认，但合同仅约定解除时退还已付全部房款，并按不低于人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，对违约金的计算约定不明，故对原告要求按总价款5%支付违约金不予认定；2、《现场照片》，该照片与本院实地勘查现场一致，商铺的部分空间被扶梯占用的事实客观存在，影响商铺的正常使用；3、《税收发票及收据》，可以证实所交税款及相关费用的数额，但不能证明该费用应全部由被告承担；4、《施工平面图及竣工平面图》，通过对该两图纸比对，能证明前后设计发生了变化，本院予以确认；5、对当事人所举证的其他证据材料，本院结合案件具体情况予以参考。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2017年1月17日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：玉林恒大城商业2区210，房屋代码542029），约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于玉林市恒大城商业及恒大影城2层2区10商铺，总价款591628元；套内建筑面积34.41平方米，分摊共有建筑面积19.58平方米，该商品房层高为5.0米。付款方式为按揭贷款方式付款，首付款301628元，余款290000元向银行申请贷款支付；其中第五条房屋权利状 况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不一致，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同……；第十四条规划变更第（一）……双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……；第十六条商品房质量（一）地基）地基基础和主体结构人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……第二十一条前期物业管理（三）物业服务期间，物业收费计费方式为［包干制］。物业服务费为5元/月/平方米（建筑面积）。合同签订后，原告依约交付了首付款301628元给被告，剩余款项290000元由原告以向银行申请按揭贷款的方式支付给了被告，原告已付清了全部购房款591628元，被告为涉案商铺进行了备案登记。原告向银行贷款分120期还清，从2017年1月25日起至今按期向银行偿还贷款。 2017年1月23日，原告向国家税务部门缴纳了前述房屋买卖契税及产权转移书据印花税共17199.46元；2018年7月14日，被告向原告收取不动产登记费、产权登记费、抵押登记费、配图费、印花税合计1310元；2020年4月29日，原告为调取施工图及竣工图用去复印费72元。 2018年7月31日，被告向原告交房，原告在现场验收房屋时，发现商铺不符合合同的约定，商铺内部分空间被从2楼到3楼恒大影城公共使用的自动 扶梯占用，房顶的管道也占用了部分空间，与合同的约定完全不相符合。为此，原告到玉林市城建档案馆调取了恒大影城二层的施工平面图和竣工平面图，发现两张图纸的设计有所不同（施工图的设计无扶梯的标志，竣工图则标有扶梯投影线），竣工图纸与商铺的现状相符。原告认为，被告在不做任何通知的情况下，变更了商铺的规划设计，致使商铺的结构形式、空间尺寸发生了变化，不能达到当初购买商铺的投资目的，违反了合同的约定，经多次与被告进行协商未果，故向法院起诉，提出上述诉请。 本院认为，原告周卫珍、刘春容与被告恒大金碧置业公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人在平等、自愿、公平基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。原告周卫珍、刘春容已按合同约定向被告付清了全部购房款项，被告应按约定向原告交付商铺。被告在期限内所交付的商铺现状，在结构形式、空间尺寸发生了重大变化，有被告提供的施工平面图和竣工平面图及商铺现状的照片可以证实。因该商铺的结构形式、空间尺寸不符合合同的要求，不能实现合同的目的，原告有权拒绝接受并要求解除合同。又根据《商品房买卖合同》第十五条：“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……”的约定，由于商铺的规划设计上的变更，致使商铺结构形式、空间尺寸发生变化，而被告并未就此变更的事项告知原告，故原告主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告交付的商铺不符合约定，导致《商品房买卖合同》解除，合同解除后，尚未履行的，应当终止履行，已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。因此，本院对原告主张被告返还已付全部房款591628元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付利息及违约金的问题。根据双方签 订的《商品房买卖合同》第十四条、第十五条的约定，合同解除后被告应当退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，但对违约金的计算约定不明，应视为未作约定，故原告要求被告按总价款的5%支付违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。由于双方对解除合同后的利息损失有明确约定且在合理范围，故被告应当按约定的中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息给原告。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院确认自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，2019年8月20日之前的利息，仍按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。故本案的利息应当以591628元为基数，从2017年1月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按同期全国银行同业拆借中心布的贷款市场报价利率计算。关于税费的问题。由于税费系由税务部门依法根据双方签订的《商品房买卖合同》而收取，现该《商品房买卖合同》被解除，原告可依照退税流程依法向税务部门申请退税，原告并未造成该税费的损失，故本院对原告要求被告赔偿税费损失的诉请不予支持。关于原告要求退还不动产登记费、产权登记费、抵押登记费、配图费、印花税等共1310元及图纸复印费72元的问题。因《商品房买卖合同》解除后，该部分的费用尚未实际发生，该费用属被告为将来正式办理产权证向原告预收的费用，故被告应当将1310元退还给原告。至于图纸复印费72元，是原告提起诉讼为收集证据材料，自身所需支出的费用，不应由被告承担。关于银行贷款利息的问题。该贷款利息属原告与银行之间的借款合同关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品 房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并理审。”的规定，由于本案担保权人未加入诉讼提出诉讼请求，原告也未将担保权人列为第三人，本院不主动追加，仅审理商品房买卖合同纠纷。故原告要求被告承担其向银行贷款的利息于法无据、不合情理，为此，本院对原告该诉请不予支持。关于可预见性租金收益的问题。因该收益并未实际发生，且原告也不能提供相应证据证实收益的存在，故本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周卫珍、刘春容与被告玉林市恒大金碧置业有限公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：玉林恒大城商业2区210，房屋代码542029）； 二、被告玉林市恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还购房款591628元给原告周卫珍、刘春容； 三、被告玉林市恒大金碧置业有限公司应于本判生效之日起十五日内支付利息给原告周卫珍、刘春容（利息计算方法：以591628元为基数，从2017年1月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按同期全国银行同业拆借中心布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告玉林市恒大金碧置业有限公司应于本判生效之日起十五日内退还不动产登记费、产权登记费、抵押登记费、配图费、印花税等共1310元给原告周卫珍、刘春容； 五、驳回原告周卫珍、刘春容的其他诉讼请求。 上述金钱债务，义务人应于本案判决指定的期间内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费12466元，由原告周卫珍、刘春容负担2235元，被告玉林市恒大金碧置业有限公司负担10231元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  唐国富 人民陪审员  谭夏先 人民陪审员  梁 敏 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  陈礼婷