本溪满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0521民初2431号 原告：郑晓阳，男，1987年5月19日生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，无业，现住本溪满族自治县。 委托代理人：刘凡杰，系辽宁凡杰律师事务所律师。 被告：任丹，女，1982年8月24日生，汉族，辽宁省本溪满族自治县人，无业，现住本溪满族自治县。 委托代理人：李吉成，系辽宁华义律师事务所律师。 原告郑晓阳与被告任丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑晓阳及其委托代理人刘凡杰、被告任丹及其委托代理人李吉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑晓阳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付购房款27.1923万元及利息（按银行同期贷款利率计算）；二、案件受理费由被告负担。 事实及理由：2015年10月27日，原告父亲郑卫家打电话问原告是否还有房要卖，有人想买房，原告说现在开发商欠原告工程款，看开发商（本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司，下简称：腾煜公司）能不能拿房子顶工程款。经原告与腾煜公司法人苗得君沟通，腾煜公司同意给原告房子顶工程款。2015年10月28日，经原告父亲联系、被告与其母亲找原告一同去腾煜公司售楼办公室，腾煜公司将位于本溪满族自治县（建筑面积105.34m2）楼房顶给原告，价款为47.1923万元，随后腾煜公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被告当即给付原告购房款现金20万元，并承诺剩余房款过几天给付。2016年，原告多次通过其父亲告诉被告把剩余房款结清，但被告以各种理由拒付。后来，原告从法院了解到，该争议房屋已由腾煜公司与被告达成调解协议，将原告卖与被告的房屋调解给被告，并从调解书中看到：被告称己经一次性交清该争议房屋的全部房款47.1923万元。现被告已准备办理入住手续。综上，原告为维护自己的合法权益而向法院提起诉讼，请求判令被告给付剩余购房款27.1923万元，并承担剩余购房款的利息。 任丹辩称：原告所诉与事实不符，不能成立。理由如下，一、被告是与腾煜公司签订的《商品房买卖合同》，与原告之间不存在房屋买卖关系。原告父亲郑卫家的女朋友李某与被告母亲孟淑芹是好朋友，李某听孟淑芹说被告要买房，便与郑卫家联系，郑卫家是腾煜公司法人苗得君的姐夫，负责“隆熙佳园”工地施工项目，郑卫家告诉被告母亲说有一处房（面积105m万元），因工地施工急需用钱，可以优惠出售此房，一次性交付现金30万元就卖给被告，并且给出具购房全款收据。2015年10月28日，被告与母亲孟淑芹带30万元现金，在“隆熙佳园”6号楼工地找到郑卫家，郑卫家让交给他10万元，剩那20万元一会儿交给他儿子（本案原告），被告当时交给郑卫家10万元，随后找到原告，原告随其父亲郑卫家、被告及其母亲孟淑芹四人一同来到“隆熙佳园”售楼处，郑卫家告诉被告先将剩那20万交给售楼处财会人员，售楼处给被告出具了47.1923万元的全款购房收据。被告交款后便与腾煜公司签订了《商品房买卖合同》，被告与原告间不存在房屋买卖关系；二、被告购房是由原告父亲帮助联系，一次性交付现金30万元购买“隆熙佳园”6号楼2单元503室（建筑面积105.34m2）房屋，被告与腾煜公司房屋买卖事实存在，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在欠原告购房款的事实。2016年，被告所购房屋又被原告父亲郑卫家卖给他人，属于一房二卖，郑卫家的行为已经构成诈骗，原告为免除其父亲涉嫌诈骗与购房人和解并退还房款，向被告借款16万元，在公安机关调查结束后，原告如数向被告偿还了该借款。假如被告欠原告购房款，原告完全可以从欠被告借款中抵扣，不予偿还，这说明被告不存在欠原告购房款的事实。2019年11月26日，被告诉腾煜公司房屋买卖合同纠纷案开庭结束后，原告与被告通电话，询问被告开庭情况，被告说与腾煜公司双方对购房款47万元一次性全部交付无异议，腾煜公司同意于2020年2月26日交房，当时本案原告也没有向本案被告提及欠款的问题，所以说欠款事实是不存在的。关于原告诉称知道腾煜公司要向被告交房才提起诉讼，这与事实不符；三、被告与腾煜公司之间是房屋买卖合同关系，双方在2019年11月26日法院庭审过程中对此无任何异议。本案中，原、被告间不存在房屋买卖合同关系，原告不具有起诉被告的主体资格，依据《合同法》第132条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中原告既不是房屋的所有人，也不是房屋的销售人，不具有房屋买卖合同主体资格。退一步讲，原告只是被告购房的联系人；四、原告诉求提出的错误主张与被告房屋买卖不具有关联性，其诉求缺乏事实依据。腾煜公司没有授权原告销售房屋，原告不具有销售房屋的权利，被告购房是一次性交付全部购房款，腾煜公司为被告出具了47.1923万元的全款购房收据。如果不是一次性交付全部购房款，腾煜公司也不可能给被告出具购房的全款收据；如果被告尚欠购房款，被告应当给腾煜公司出具欠据。原告既没有提交被告出具的欠据，也没有房屋销售权，其诉求提出的错误主张与被告购房不具有关联性，缺乏事实依据；五、原告所诉事实不成立。（一）、原告诉称被告欠其购房款27.1923万元的事实不成立，该涉案房屋实际面积为96.73m2，按4480元/m2计算，总价格为43.33504万元，当时按原价47.1923万元出售没人会购买，因腾煜公司急需资金周转，将房屋以3000元/m2的优惠价格进行出售或抵押借款（另有实际案例可证明）。腾煜公司以30万元出售该房是其真实意思表示，如按3000元/m2计算，96.73m2价款为29.019万元，30万的价格符合当时房屋优惠销售的合理价格，故原告诉求欠27.1923万元事实不成立；（二）、原告诉求无事实依据，本案原告所提交的证据与被告购房无关联，不能作为认定原告诉求的事实依据，原告诉求的欠款应以被告出具欠据为凭，原、被告间不是房屋买卖关系，被告又没有合法凭据，属于事实不清，证据不足，缺乏依据；（三）、原告的诉讼已超过时效。被告于2015年10月28日向腾煜公司购房现已5年了，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告本次起诉已超过了3年的诉讼时效期限。综上，原告不具有诉讼的主体资格，其诉求的事实不成立，缺乏依据，请求法院驳回原告起诉。 经审理查明：原告父亲郑卫家系腾煜公司法定代表人苗得君姐夫。2015年，被告任丹想购买一处学区房，经其母亲孟淑芹的朋友李某（当时与郑卫家同居生活）介绍认识了郑卫家，当时郑卫家表示腾煜公司有一处位于隆熙佳园6号楼2单元503室的楼房欲出售，建筑面积105.34㎡，一次性交款价格为30万元。同年10月28日，被告及其母亲一同来到隆熙佳园6号楼工地找到郑卫家，并应其要求交付其10万元现金，另20万元交到了腾煜公司售楼处。被告交款后便与腾煜公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：腾煜公司将位于隆熙佳园6号楼2单元503号房（建筑面积105.34㎡）楼房出售给任丹，价款为47.1923万元，出卖人腾煜公司在该合同上加盖了公章和其法定代表人苗得君的印章，买受人任丹也在该合同上签名并捺印。腾煜公司为被告出具了47.1923万元的购房全款收据。后由于腾煜公司资金周转困难，经营状况恶化，其法定代表人苗得君因犯诈骗罪被追究刑事责任，腾煜公司不能向被告交付房屋，本案被告于2018年8月14日对腾煜公司提起民事诉讼[案号：（2018）辽0521民初2136号]，请求腾煜公司履行与其签订的《商品房买卖合同》，交付房屋。2019年11月26日，经本院调解双方达成了协议：“一、原告任丹与被告本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司签订的关于小市镇隆熙佳园6号楼2单元503室商品房买卖合同有效；二、被告本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司于2020年2月26日前将上述房屋交付原告”。 本院所确认的上述事实，有原告提交的（2018）辽0521民初2136号民事调解书一份、（2018）辽05刑初24号刑事判决书一份，被告提交的《商品房买卖合同》一份、被告提供证人李某当庭陈述及本案的庭审笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房地产转让，应当签订书面转让合同。一、本案中，原告郑晓阳与被告任丹双方并未签订任何书面合同，原告也未给被告出具任何收款凭证，而被告任丹与腾煜公司签订了《商品房买卖合同》，腾煜公司为其出具了购房款额为47.1923万元的专用收款收据；二、本院于2019年11月26日办理任丹诉腾煜公司房屋买卖合同纠纷案在调解过程中，双方已经达成协议，均认可双方签订的《商品房买卖合同》有效，腾煜公司同意于2020年2月26日前将涉案房屋交付原告，但均未提及涉案房屋已经由腾煜公司抵顶给本案原告一事；三、即便腾煜公司曾与原告达成过以房顶账协议，但在涉案房屋所有权未过户给原告之前，产权仍属腾煜公司所有，腾煜公司当然有权对该房屋进行处分；四、即便被告没有交齐购房款，主张给付剩余购房款的权利也应当由腾煜公司向本案被告行使，原告与腾煜公司之间的债权、债务关系，不在本案的审理范围之内；五、关于购房款的金额及交付问题，原告诉称其只收到被告交付20万元，被告辩称共交付30万元（其中10万元交给了郑卫家，另20万元交给了腾煜公司售楼处），双方说法不一。对此本院认为，被告与腾煜公司签订了《商品房买卖合同》，腾煜公司为被告出具的购房款收据，且购房款收据的票面金额大于30万元，可以认定系腾煜公司收到了被告购房款30万元。综上，原告因与被告没有书面的房屋买卖合同，也不能提交证据证明其与被告之间存在房屋买卖合同关系。根据谁主张、谁举证的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对原告请求被告立即给付购房款27.1923万元及支付利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告郑晓阳的诉讼请求。 案件受理费5379元，收取2690元，由原告郑晓阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 员 王世军 二〇二〇年十一月六日 法官助理 刘 铭 书 记 员 王守东 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。