湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2066号原告：艾云，女，1979年1月17日出生，汉族，湖北省建工第五建设有限公司职工，住湖北省武汉市武昌区（户籍地湖北省武汉市洪山区）。委托诉讼代理人：褚伟,湖北佳艺律师事务所律师（特别授权代理）。被告：舒文兵，男，1981年3月19日出生，汉族，武汉六空间创意酒店管理有限公司、武汉铂尔顿酒店管理有限公司法定代表人，住湖北省武汉市武昌区（户籍地湖北省团风县）。被告：涂敏，男，1988年3月11日出生，汉族，武汉六空间创意酒店管理有限公司、武汉铂尔顿酒店管理有限公司员工，住湖北省武汉市（户籍地湖北省团风县）。被告：武汉铂尔顿酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市青山区建设一路与建港南街交汇处武汉宝业中心****单元****房。法定代表人：舒文兵，该公司总经理。上述三被告的共同委托诉讼代理人：王晋云，湖北灵均律师事务所律师（特别授权代理）。原告艾云与被告舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理期限已扣除一个月的调解期间。原告艾云向本院提出诉讼请求：1、判令解除2019年9月22日原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即向原告交付租赁的房屋；3、判令三被告共同向原告支付拖欠的租金5200元（2020年4月1日至2020年5月31日），并按每月2600元的租金标准，从2020年6月1日起至被告实际交付租赁房屋之日止；4、判令三被告共同向原告支付违约金41667元（50000/6*5）；5、由三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月20日，原告与三被告之间签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁房产位于武汉市青山区建设一路宝业中心B栋509号，建筑面积45.65平方米，房屋租赁期限自2019年12月25日至2025年12月24日，月租金为2600元（每满二年租金递增5%），每期租金被告应于期限届满前提前七日支付；如被告不按照约定支付租金达10日，原告有权单方面解除合同，收回房屋；并在附加补充条款中约定，合同期内，甲乙双方不得违约，违约方须向守约方赔付装修损失的违约金50000元。该合同签订后，原告按照被告要求的装修方案，装修了该租赁房屋，并支付了55000元的装修费（不含房内隔层楼板、家具和摆件）。原告与被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，因被告拖欠原告2020年3月1日起至今的租金已构成违约，原告有权解除合同，并收回房屋；同时，由于被告经营不善、己根本无力继续履行包括原告在内的大量同类型房屋租赁合同，故《房屋租赁合同》依法也应当解除。另外，三被告还应当依照合同约定支付相应的租金，以及房屋装修损失的违约金41667元。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司共同辩称，涉案房屋租赁合同是被告武汉铂尔顿酒店管理有限公司签订的，被告舒文兵、涂敏并没有在该合同上签名，故被告舒文兵、涂敏不是本案适格被告；被告武汉铂尔顿酒店管理有限公司同意解除原、被告之间的房屋租赁合同，双方的租赁合同应自收到法院传票之日即2020年7月15日已经解除；自疫情发生至今，被告都没有使用过原告的房屋，被告没有使用该房屋获得任何经营性收入。根据最高院涉新冠××疫情民事指导意见相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。请求法院调整被告应支付的租金数额，帮助被告渡过难关；原告要求解除合同，目的是为了获得装修违约金，让被告为原告装修房屋而原告不用支付任何费用。被告为原告的房屋进行装修仅仅只要原告支付部分装修金，被告为装修原告房屋还倒贴装修款。自复工后，被告逐渐恢复经营，原告主张被告无力履行大量的同类型合同，并以此要求被告承担违约责任，没有事实及法律依据。疫情为不可抗力，请求驳回原告要求支付租金的诉讼请求或者变更合同租金金额以减少租金的支付，驳回支付装修违约金的不当请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，原告（甲方、出租人）与被告舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司（乙方、承租人）签订《武汉市房屋租赁合同》。合同主要载明：房屋坐落于武汉市青山区建设一路宝业中心B栋509室，建筑面积45.65平方米；租赁用途为酒店。房屋租赁期限自2019年12月25日至2025年12月24日；甲乙双方应于2019年9月20日办理房屋交付手续。甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方；租金每月2600元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2019年12月23日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日、2020年9月23日、2020年12月23日，以此类推；押金2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达2000元等情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有。合同第十三条附加补充条款载明：2019年9月25日至2019年12月24日为免租期，2019年12月25日至2021年12月24日月租金为2600元；2021年12月25日至2023年12月24日月租金为2730元；2023年12月25日至2025年12月24日月租金为2866元；合同期内甲乙双方不得违约，违约方须向守约方赔付50000元。上述合同首部乙方（承租人）处有“舒文兵”、“涂敏”的签名及两人的身份证号，在该合同尾部乙方处加盖有武汉铂尔顿酒店管理有限公司合同专用章及“舒文兵”、“涂敏”的签名。本案审理中，被告涂敏称原告要求加被告舒文兵、涂敏的签名，所以涂敏要求店长代签的“舒文兵”、“涂敏”的签名。2019年4月21日，被告交付定金2000元，定金收条中载明：空置期为三个月（以装修好房屋交付到乙方手上为准），房屋装修标准以乙方提供效果图为准。被告涂敏在该收条上签名。舒文兵于2019年12月27日支付8400元。截至起诉日，被告支付了押金2600元和3个月房屋租金，支付租金对应的租期至2020年3月24日。原、被告均同意以押金抵扣一个月租金。租赁房屋为原告装修好的房屋，原告称系按被告要求装修房屋，被告称其向原告提供了图纸，但原告委托第三方进行装修，没有按被告的要求进行装修。原告向案外人陆续支付涉案租赁房屋装修款55000元，2019年11月30日，装修方开具一张收据。2020年9月12日，被告舒文兵将涉案房屋水卡、电卡、钥匙交付给原告，办理房屋交接手续，但双方因物业费发生分歧，原告拒绝接收涉案房屋并报警。原告主张以2020年9月24日为涉案房屋腾退时间。以上事实由《武汉市房屋租赁合同》、定金收条、收据、支付凭证以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。2020年7月6日,原告以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼,在其第一项诉请中明确要求解除原、被告之间的租赁合同。被告于2020年7月16日收到相关诉讼材料。因新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道。2020年4月8日，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。本院认为，涉案《武汉市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、被告舒文兵、涂敏是否系本案适格被告；二、涉案合同解除的时间；三、新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免；四、被告是否支付违约金。一、关于被告舒文兵、涂敏是否系本案适格被告的问题。在合同签订过程中，原告要求除加盖武汉铂尔顿酒店管理有限公司印章外，还要舒文兵、涂敏签名，即视为其作出与被告舒文兵、涂敏及武汉铂尔顿酒店管理有限公司共同签订涉案合同的意思表示，且合同首部载明了被告舒文兵、涂敏的身份证号，涂敏称其让店长代为签名，店长代涂敏签名系受涂敏的指示，其后果应由涂敏承担。被告舒文兵虽不认可涉案租赁合同上的签名，但其未提交证据予以推翻，且被告舒文兵对原告要求其签名的情况应知晓，即使其签名系他人代签，被告舒文兵在合同签订后也并未作出否认的意思表示。故被告舒文兵、涂敏系合同相对方，是本案适格被告。被告舒文兵、涂敏对此的辩称意见，本院不予支持。二、关于合同解除时间的问题。根据涉案租赁合同约定，被告有不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达2000元等情形之一的，原告有权单方面解除合同。被告已支付租金至2020年3月24日，受新型冠状病毒××疫情影响，被告未按约定支付此后的租金，但自2020年4月8日后，被告应及时履行支付租金的义务。截至起诉日即2020年7月6日，被告出现逾期未支付租金的情形，原告可以依法解除合同。被告收到起诉状之日即视为收到原告解除合同的通知，被告亦同意解除合同，故涉案房屋租赁合同应自被告收到起诉状之日即解除，即于2020年7月16日解除。合同解除分为约定解除和法定解除，合同中虽约定了“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，但疫情结束后仍可继续履行合同，且即使达到合同解除的条件，也是由解除权人解除合同，而并非合同自行解除。被告辩称合同自行解除的意见，没有法律依据，本院不予支持。三、关于新型冠状病毒××疫情发生期间的租金是否应予减免的问题。被告于2020年9月12日将涉案房屋水卡、电卡、钥匙交付给原告，原告以物业费有分歧拒绝接收涉案房屋，没有依据，本院认定被告已于2020年9月12日腾退房屋。自合同解除之日至被告腾退房屋之日止，被告仍应按照租金标准支付房屋占有使用费，故原告要求支付自2020年4月1日至实际交付房屋之日止的租金，截止到2020年9月12日，被告需支付租金14300元（2600/30*165）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告租赁涉案房屋系用于经营酒店，2020年1月23日至2020年4月8日政府为应对新型冠状病毒××疫情采取了管控措施，客观上对被告经营酒店产生了一定影响。故本院根据公平原则并结合合同履行的期限及被告的违约情形，酌定免除2个月租金并免除被告逾期支付租金的违约责任。另原、被告同意以押金抵扣一个月租金，故被告还需向原告支付租金6500元（14300－2600*2－2600）。四、关于被告是否支付违约金的问题。涉案合同及定金收条中约定原告向被告交付的房屋为装修好的房屋，并未约定原告支出的装修费用由被告承担。现被告已将涉案房屋腾退给原告，原告未提交证据证明其存在装修损失，故原告要求按照50000元/6*5的计算标准支付违约金，没有依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告艾云支付租金6500元；二、驳回原告艾云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费486元，由原告艾云负担436元，由被告舒文兵、涂敏、武汉铂尔顿酒店管理有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年十一月四日法官助理汤西倩书记员汪诗雨