北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10057号上诉人（原审被告）：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：徐亚军，北京中勤（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫艳，女，1975年3月1日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（下称昊坤公司）因与被上诉人闫艳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。昊坤公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闫艳的全部诉讼请求或发回重审，并由闫艳承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.案涉房屋未能取得房屋所有权证书并非我公司造成，是由于闫艳同意我公司变更规划造成的，故我公司不应当承担违约责任。闫艳购买房屋时，我公司即与其签订《补充协议》，明确约定“买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一直要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。”即闫艳对我公司变更地上车位为绿化景观是知情并同意的，其应预见后果。2.案涉房屋未取得规划验收批准文件应认定为不可抗力事件，我公司应免除责任。二、闫艳主张的违约金过高，明显超出其实际损失，违约金一直计算至实际取得房产证之日有悖公平原则，会给我公司造成巨大损失。1.涉案房屋均价上涨很多，闫艳没有实际损失。2.一审判决确定的违约金数额相当于实际购房款的9.23%，且规划验收问题短期内无法解决，违约金还将持续，势必给我公司造成不可估量的损失。闫艳辩称，同意一审判决。不同意昊坤公司的上诉请求。闫艳向一审法院起诉请求：1.昊坤公司支付闫艳逾期办理房屋所有权证书违约金（以购房款为5643135元为基数，自2016年4月10日至实际办理房屋产权证书之日止，按照日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由昊坤公司承担。一审法院认定事实：2013年2月21日，昊坤公司（出卖人）与闫艳（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定闫艳购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼2层2单元-202号房屋，总价款5538012元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条产权登记。（转移登记）。1.商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2013年2月21日，闫艳与昊坤公司签订《补充条款》，其中二、规划、设计变更约定。1.出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整。2.买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2014年3月30日，昊坤公司（甲方）与闫艳（乙方）签订《北京市商品房预售合同〈补充协议〉》，约定：1.经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元202号。2.根据商品房面积实测技术报告书，甲乙双方确认：该商品房实测建筑面积227.51平方米、其中，套内建筑面积205.6平方米，共用部位与共有房屋分摊建筑面积21.91平方米。三、鉴于该商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％），甲乙双方应据实结算房价款，双方确认：该商品房价款调整为5643135元，本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款105123元。2014年4月10日，昊坤公司将案涉房屋交付闫艳，同日，闫艳向昊坤公司交纳产权代办费、契税、公共维修基金、产权登记费及印花税。庭审中，昊坤公司称因案涉房屋所在小区内原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地，致使未通过相关部门的规划验收，导致案涉房屋所在楼栋至今未取得产权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，闫艳与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自义务。该合同约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。首先，案涉房屋的交付时间为2014年4月10日，昊坤公司作为出卖人依照约定应在房屋交付之日起730日内办理不动产权证书，但因昊坤公司擅自变更规划用途，将原地上规划的车位改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收致使案涉房屋未取得初始登记至今未能为闫艳办理案涉房屋的不动产权证书，昊坤公司已构成违约且不属于不可抗力情形，昊坤公司应支付闫艳逾期办证违约金；其次，因闫艳与昊坤公司签订的《补充条款》明确载明买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，闫艳应对其与昊坤公司签订《补充条款》导致的相关影响有所预期，故闫艳亦应承担相应责任，故法院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金标准调整为每日按全部已付房款的万分之零点八的标准计算；第三，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。因违约金责任的承担系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。双方约定以每日为单位累计计算违约金金额的，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。如权利人主张已发生债权，在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，闫艳自认在本次起诉前未向昊坤公司主张过逾期办证违约金，故昊坤公司辩称闫艳要求支付2017年7月29日前逾期违约金已过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，综上，结合案涉房屋所在楼栋至今未取得初始产权登记证书的情况，法院确定昊坤公司每日按全部已付房款的万分之零点八的标准支付闫艳自2017年7月29日起至本案宣判之日止的违约金，此期间之后的逾期办证违约金，闫艳可另行主张。一审法院判决：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付闫艳位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元202房屋逾期办证违约金（每日按已付购房款5643135元的万分之零点八计算，自2017年7月29日至2020年9月25日）；二、驳回闫艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，闫艳与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。据已查明的事实，昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收，逾期办理房屋所有权证书。昊坤公司作为开发商，擅自改变规划用途导致未通过规划验收，并不属于法律规定的“不可抗力”情形，故昊坤公司所持案涉房屋未取得规划验收批准应认定为不可抗力事件的上诉意见，不能成立。鉴于闫艳作为《补充条款》的签订方，亦应对相关影响有所预期，一审法院综合考虑双方过错程度，对本案诉争违约金进行酌定，并无不妥。昊坤公司有关案涉房屋未能取得房屋所有权证书的责任在于闫艳的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，昊坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10416元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张玉贤二〇二〇年十一月十二日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英