浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初6311号 原告（执行案外人）：左国政，男，1992年9月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县，现住台州市。 委托诉讼代理人：李志仲，浙江飞呈律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司临海市支行，住所地临海市古城街道鹿城路**。统一社会信用代码：91331082847950984D。 主要负责人：党振华。 委托诉讼代理人：周琦伟，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：林飞，男，该公司职工。 第三人（被执行人）：王斌，男，1981年12月8日，汉族，住临海市。 原告左国政与被告中国农业银行股份有限公司临海市支行（以下简称农行临海支行）、第三人王斌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日、11月5日两次公开开庭进行了审理。原告左国政委托诉讼代理人李志仲、被告农行临海支行委托诉讼代理人周琦伟、林飞到庭参加诉讼，第三人王斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左国政向本院提出诉讼请求：请求停止对被执行人王斌、胡莎莎名下坐落于台州市及台州市××号房地产的执行，并解除对该房产查封、保全。事实与理由：农行临海支行因被执行人王斌所欠其债务向临海市人民法院提起诉讼并进入执行程序。法院作出了对被执行人王斌及其前妻胡莎莎共有的坐落于台州市及台州市××号［产权证号分别为浙（2017）台州市不动产权第0024009号、浙（2017）台州市不动产权第0024008号］房屋（以下并称为案涉房产）进行执行，并查封、保全了案涉房产的过户等手续。左国政作为案外人即上述房产的买受人向法院提出了执行异议。2020年8月5日，法院作出了（2020）浙1082执异52号执行裁定书，驳回了左国政的执行异议申请。2017年10月13日，左国政与被执行人王斌通过管家婆房产经纪有限公司台州万达广场分公司（中介）（以下简称管家婆公司）签订了《房地产买卖契约》，约定：王斌、胡莎莎（当时未离婚）将上述房屋及车位转让给左国政，房产交易价格为187万元；房款付款方式为合同签订之日支付10万元定金，2017年10月27日之前支付房款127万元（含定金），剩余房款60万元在过户后一次性付清。同时约定，左国政支付127万元后可以对房屋进行装修，被执行人王斌将产权证及钥匙交给左国政。另，因该房屋本身的性质问题（该不动产权证上明确表明“购房人在取得不动产权证满三年后可上市交易”），合同中也就约定：产权证满三年（截至2020年8月1日）可办理过户手续十天内办理过户手续，如违约的承担相应的违约责任。房屋买卖合同签订之日，左国政即通过台州银行将10万元定金汇款至胡莎莎账户。2017年10月26日，左国政本需支付117万元即可，但是王斌急需用钱要求左国政多支付20万元。左国政同意后通过台州银行共向胡莎莎账户汇款137万元（至目前为止，左国政向王斌、胡莎莎共支付147万元的房款）。同日，王斌将房屋钥匙交付给了左国政。2017年12月7日，左国政委托台州市铭品装饰设计工程有限公司、台州云合建材有限公司对房屋进行了装修。2018年5月7日，左国政办理了该房屋的管道燃气入户等入住手续。2018年6月，左国政入住该房屋。左国政收到法院执行局电话通知：该房屋因被执行人王斌所欠农行临海支行的债务问题被查封、保全。综上所述，左国政认为，在法院执行、查封该房屋前，左国政与王斌已签订了书面房屋买卖合同，并按照合同及房屋所有人的要求支付了147万元房款（对于剩余未支付的40万元购房款，在房屋过户后，左国政愿意按照法院的要求交付执行），左国政已实际对房屋进行装修入住即合法占有上述房产。至今未办理过户的原因，一方面系房产本身性质的原因，另一方面左国政也尽到了注意义务，在合同中对该过户的期限进行了相应约定，左国政在购买该房产过程中并无任何过错，并非执行裁定书所称的“未能了解房屋性质”。因此，左国政对该房屋享有准物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条等法律、法规规定提起诉讼。 农行临海支行辩称，其与王斌金融借款合同纠纷一案经法院审理并于2019年10月21日判决，因王斌没有在民事判决书确定的履行期间自觉履行还款义务，根据民事诉讼法有关规定，农行临海支行于2019年11月22日向法院申请强制执行[（2020）浙1082执1870号]。法院于2020年4月13日查封了王斌与案外人胡莎莎（王斌、胡莎莎原系夫妻关系）名下共有的涉案房产。农行临海支行认为上述行为符合相关法律规定。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记的，不发生法律效力。案涉房产于2017年7月31日登记产权，该产权证书的“权利其他状况栏”明显载明“购房人在取得不动产权证满三年后可上市交易”。左国政作为房屋交易主体，应当全面了解拟购房屋的性质及不动产所在地的购房政策，尽到买受人的注意义务。左国政明知该房屋处于交易限制期内不能过户登记，仍于2017年10月13日购房，导致房屋被查封执行，应归责于其自身。左国政的诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。 王斌未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。农行临海支行对左国政提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定以下事实： 王斌与胡莎莎原系夫妻关系。坐落于台州市及台州市××号［产权证号分别为浙（2017）台州市不动产权第0024009号、浙（2017）台州市不动产权第0024008号］房屋即案涉房产产权登记人为王斌、胡莎莎，登记时间为2017年7月31日。该房屋系台州供电公司（原台州电业局）职工住宅，房屋性质为出让／市场化商品房。根据台州市人民政府有关规定，台州市供电公司职工购买明和雅苑限价房，在取得房屋所有权证满三年后方可上市交易。2017年10月13日，左国政与王斌、胡莎莎通过管家婆公司签订了《房地产买卖契约》，约定：王斌、胡莎莎将案涉房产转让给左国政，房产交易价格为187万元；房款付款方式为合同签订之日支付定金10万元，2017年10月27日之前支付房款127万元（含定金），剩余房款60万元在过户后一次性付清；左国政支付127万元后，产权证及钥匙交给左国政保管，左国政可以对房屋进行装修；左国政、王斌、胡莎莎在案涉房屋产权证满三年可办理过户手续后十天内办理过户手续。2017年10月13日，左国政支付王斌、胡莎莎定金10万元，2017年10月26日，左国政支付购房款137万元，合计支付购房款147万元，王斌、胡莎莎出具了收条。2017年10月26日，左国政支付管家婆公司中介费13800元。同日，王斌将房屋钥匙交付给了左国政。2017年12月7日，左国政与台州君泰物业管理有限公司明和雅苑小区物管处签订装修协议书，双方对左国政在装修案涉房产时权利义务等事项进行了约定。2017年12月7日，左国政与台州市铭品装饰设计工程有限公司、台州云合建材有限公司分别签订了住宅装饰装修施工合同、外墙装饰合同，对房屋进行了装修。2018年5月7日，左国政办理了案涉房产的管道燃气入户等手续。2018年6月，左国政入住该房屋。 农行临海支行因与王斌金融借款合同纠纷向本院提起诉讼，2019年10月21日，本院作出（2019）浙1082民初7935号民事判决。该判决生效后，王斌未主动履行相应的还款义务，农行临海市支行于2019年11月22日向本院申请强制执行[案号为（2020）浙1082执1870号]。本院依法于2020年4月13日查封了涉案房产。左国政作为案外人即案涉房产的买受人向本院提出了执行异议。2020年8月5日，本院作出（2020）浙1082执异52号执行裁定书，裁定驳回左国政的执行异议申请。左国政不服该裁定，向本院提起本案诉讼。2020年11月3日，左国政向本院缴纳案涉房产购房款余款40万元。 本院认为，本案的争议焦点为左国政对登记在王斌、胡莎莎名下的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。故一般情形下，应根据不动产登记来确定物权。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，亦应从上述四个方面分析左国政是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，案涉房产为职工住宅、限价房，房屋性质为出让/市场化商品房，根据台州市人民政府有关规定，在取得房屋所有权证满三年后方可上市交易。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。在合同法司法解释中，对强制性规定作了限缩性解释，是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。购买限价住房不满3年不得上市交易的规定，系台州市人民政府制定的管理性规范，非效力性强制规定，影响的是房屋所有权过户登记的履行，并不影响合同的效力，也不存在损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的之情形。本案不具有合同法第五十二条中确定合同无效之情形，王斌在本案中亦未对合同效力提出异议，应认定左国政与王斌、胡莎莎签订的《房地产买卖契约》合法有效。第二，左国政提供的房屋装修合同、装修费增值税发票、燃气缴费凭证等证据，可以认定左国政在2017年12月开始装修案涉房产，并至少在2019年8月前已实际入住该涉案房产，也即左国政在本院对案涉房产查封之前已实际占有和使用案涉房产。第三，左国政与王斌、胡莎莎签订《房地产买卖契约》后，已经支付王斌、胡莎莎购房款147万元，按合同约定，余款40万元的付款期限尚未到期；本案诉讼过程中，左国政已按本院要求交付执行，至此，左国政已支付案涉房产的购房款。第四，如前所述，限制交易政策属于台州市人民政府出台的管理性规范，案涉房产在本院查封时未办理过户登记，系因该房产3年内不得上市交易等限制政策所致，现案涉房产上市交易限制期限已经届满，因本院查封而无法办理权属转移登记手续，故因认定为非因买受人左国政的自身原因而未办理过户登记。 综上，左国政主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行坐落于台州市及台州市××号房产［产权证号：浙（2017）台州市不动产权第0024009号、第0024008号］。 案件受理费18030元，由左国政负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本院（2020）浙1082执异52号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  周巧玲 人民陪审员  侯玉珍 人民陪审员  王丽薇 二〇二〇年十一月十日 代书 记员  叶彬彬