广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7323号上诉人（原审原告、反诉被告）：祝爱娟，女，1967年8月24日出生，汉族，住广东省东莞市********十四队蓑衣基五巷5号，公民身份号码为442******7********。委托诉讼代理人：刘勇，广东君乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁观庆，广东君乾律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：祝浩祥，男，1969年10月15日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码为442************790。委托诉讼代理人：刘勇，广东君乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁观庆，广东君乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莫永全，男，1982年6月1日出生，汉族，住广东省东莞市*******************，公民身份号码为441************778。委托诉讼代理人：李斐，广东同有律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，广东同有律师事务所律师。原审第三人：卢近新，男，1976年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市**************之一，公民身份号码为441************772。上诉人祝爱娟、祝浩祥因与被上诉人莫永全、原审第三人卢近新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝爱娟、祝浩祥上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持祝爱娟、祝浩祥原审的全部诉讼请求；二、驳回莫永全的全部诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费、保全费由莫永全承担。事实和理由：一、祝爱娟、祝浩祥已如约交付案涉租赁物给莫永全，原审法院认定祝爱娟、祝浩祥未提供足够面积的停车场给莫永全使用错误。（一）祝爱娟、祝浩祥是否已按合同约定提供租赁物，应按交付时的现状进行评价，而不是按照莫永全使用租赁物后的现有场景来判断。交付后，莫永全如何使用租赁物或改变其用途，则是属于其自身对租赁物的使用问题。（二）《房屋租赁合同书》第四条第1款约定：“甲方将租赁物交付给乙方时，甲、乙双方应在租赁物现场，乙方对租赁物状况提出异议的，应当场提出，协商解决。”在合同签订及履行的过程中，莫永全从未对租赁物提出异议。（三）根据原审法院查明事实，在祝爱娟、祝浩祥交付租赁物给莫永全时，房屋门前空地（约585平方米）、紧邻南方处的空地（约1125平方米）、西方的空地（约1200平方米）是可以作为停车使用的。按前述面积计算，祝爱娟、祝浩祥交付租赁物时提供给莫永全的停车面积已达到合同约定。按莫永全与卢近新签订的转租《房屋租赁合同书》第一条第1款关于“1.甲方将麻涌镇大步中心大道的租赁物出租给乙方使用…，停车场面积约2500平方米”及附件第二条第3款“3.供变电器设施电房八百千瓦及停车场2500平方米双方共同使用”的约定，祝爱娟、祝浩祥提供的停车场面积符合合同约定。（四）祝爱娟、祝浩祥与莫永全签订的《房屋租赁合同书》和莫永全与卢近新就部分租赁物转租签订的《房屋租赁合同书》是两份互相独立的合同，从合同相对性而言，莫永全应向祝爱娟、祝浩祥承担卢近新使用案涉租赁物的法律后果。二、原审法院对案涉租赁物的每月租金认定为65000元错误。（一）根据合同约定，案涉租赁物的租金标准是对位于麻涌镇大步中心大道的房屋1栋（7.5层），供变电器设施电房及停车场打包整体出租，并非按租赁物面积计算租金，每月租金为10万元。（二）根据合同法的规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，主张权利义务变更的当事人，应就权利义务变更的事实承担举证证明责任。本案中，莫永全未能向法院提供任何证据证明双方已就案涉合同约定的租金标准由每月10万元变更为65000元，依法应由其承担举证不利的后果。原审法院以“莫永全一直按照65000元每月租金标准向祝爱娟、祝浩祥支付租金，祝爱娟、祝浩祥也没有证据证明提出过异议或催收差额”为由认定双方已变更租金标准为每月65000元错误。(三)祝爱娟、祝浩祥收到的每月65000元的款项是卢近新因承租了莫永全的部分租赁物而交付的租金，并不是从莫永全处交付给祝爱娟、祝浩祥的，莫永全除了转租给卢近新部分租赁物外，剩余租赁物是由其自身使用。因此，在交付租金时，莫永全向祝爱娟、祝浩祥表示会将转租出去的收入指示卢近新直接交付给祝爱娟、祝浩祥。对差额租金，莫永全表示资金较为紧张且招商不理想，剩余租金请求迟延交付。2017年9月，祝浩祥（商议占股40%）、莫永全（商议占股30%）与案外人莫景辉（商议占股30%）计划在案涉租赁物的其他未转租物业（4层及以上）及旁边莫永全自身的一幢建筑物作为一个整体合作兴建一家酒店（美雅酒店），双方办理合作洽谈酒店设计及名称核准等持续约一年余时间。在此期间，对莫永全欠付的每月租金差额35000元，双方商议迟缓支付，但祝浩祥未同意将租金标准调整为每月65000元，更没有放弃该部分的权利。（四）按照合同法第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。首先，案涉合同对租金标准是整体计租而不是按照租赁面积计算租金，更没有约定停车场面积的差额要影响并调整租金计算。其次，退一步而言，即使原审法院认为双方对案涉租金标准是否已达成变更存在争议，但按照前述合同法的规定，未有明确证据显示本案合同租金标准内容已达成一致变更约定，依法应推定为未变更。三、祝爱娟、祝浩祥不存在任何违约情形。原审法院认定案涉房屋紧邻南方处的空地（约1125平方米）已由卢近新修建了宴会大厅、西方的空地（约1200平方米）也已被用作冷库由卢近新使用，故不能作停车使用错误。如前所述，祝爱娟、祝浩祥交付租赁物后，前述地块即由莫永全控制、使用，其如何改变租赁物的用途，与祝爱娟、祝浩祥无关。综上所述，原审判决事实认定不清，举证责任分配错误，请二审法院依法改判。莫永全辩称，一、祝爱娟、祝浩祥均无权依据《房屋租赁合同》主张权利。根据其在一审的第二次庭审中的陈述，案涉《放弃诉讼权利声明书》是在祝浩祥授权下签署的。在一审第三次庭审中，祝爱娟、祝浩祥的委托诉讼代理人在庭审中否认案涉《放弃诉讼权利声明书》的签署经过了祝浩祥的授权。而祝浩祥于2019年6月28日就全权委托了袁健康，因此，袁健康于2019年7月在《放弃诉讼权利声明书》上代祝浩祥签名并向法庭提交该《放弃诉讼权利声明书》的行为属于代理行为，法律后果归于祝爱娟、祝浩祥。根据禁止反言的诉讼规则，应以对祝浩祥不利的主张为准。关于案涉租赁物所在的地块。虽然根据祝爱娟、祝浩祥提交的大步村村委会出具的《土地证明》，案涉租赁物所在地的地块属祝浩祥所有，但根据东自然资函[2019]4496号，案涉租赁物所在的地块属麻涌镇大步股份经济联合社所有。土地的所有权不可能私人所有，大步村村委会出具的《土地证明》明显有重大瑕疵。关于案涉租赁物。由于祝爱娟、祝浩祥不能提供拥有案涉租赁物所在地块使用权的证据，其提供的《关于在中心大道旁拆迁地块综合楼的申请》不能证明其是案涉租赁物的权利人。即使案涉租赁物的权利人是祝浩祥，如前所述，其已自愿放弃与莫永全本案租赁合同纠纷的诉讼权利（包括但不限于实体权利）。此外，虽然出租方是祝爱娟、祝浩祥，但其提供的证据3银行转账流水证明每月租金/占有使用费都是祝浩祥收取的，且没有证据显示祝爱娟是案涉租赁物的权利人。所以祝爱娟、祝浩祥均无权依据《房屋租赁合同书》主张权利。二、祝爱娟、祝浩祥对关键事实的陈述矛盾，以及结合各方的证据材料，足以判断其陈述的已提供足够的停车面积的主张缺乏充分的依据。在一审庭审中，代理人袁健康陈述，停车场包括案涉停车场的南北方、冷库位置、后建停车场，并提供了自画的后建停车场的位置的图纸。后一审查明后建停车场占地中大部分用地未进行农村集体土地所有权登记，案涉的地块范围内未办理相关用地手续，无土地使用权确认登记，该停车场并非在祝爱娟、祝浩祥享有的使用权的土地上修建。而此时代理人刘勇陈述，停车场只包括案涉停车场的南北方、冷库位置，并没有包括后建停车场，但其并未提供其对冷库位置享有使用权的证据。可见祝爱娟、祝浩祥想否认原主张，混淆视听。事实上，卢近新实际占用的主客大厅，是祝爱娟、祝浩祥在免租期内就同意卢近新建成的，该部分面积并未实际交付提供给莫永全作为停车场使用。在主客大厅的南方，祝爱娟、祝浩祥新建了大楼，也未提供给莫永全作为停车场使用。案涉租赁物大楼南方剩余的面积非常狭窄，同时要留作安全消防通道，事实上也无法作为停车场使用。此外，关于案涉租赁物门前空地，卢近新在一审第二次庭审中也已明确并没有将该部分面积计算到提供2000平方米的停车场之内。祝爱娟、祝浩祥一直未能提供足够的停车场面积。三、莫永全已经与祝爱娟、祝浩祥口头约定将《房屋租赁合同书》每月的占有使用费的标准变更为65000元。莫永全自2017年9月1日起至今每月已足额支付。关于租金数额，原审判决已经明确认定，根据全案证据材料、双方的庭审陈述以及生活经验，莫永全也已完成了双方协商租金减免至每月65000元的举证责任。四、关于双方协商变更租金为65000元的详细缘由。莫永全承租案涉租赁物的目的是经营酒店，祝爱娟、祝浩祥理应按照《房屋租赁合同书》的约定将2000平方米停车场面积交付给莫永全，但其却在免租期内在该场地新建了1栋大楼，并承诺新建大楼建成后交付一楼、二楼作为停车场面积提供给莫永全。而由于其新建大楼的施工影响以及其未按合同约定提供足够2000平方米的停车场面积，莫永全被迫停止了经营酒店的计划，案涉租赁物四楼以上均没有开始装修。因此，双方才口头约定每月的租金标准变更为65000元，等新建大楼建成交付停车场面积后，莫永全4-7楼酒店再施工然后再协商恢复10万元租金。而且，这65000元中，有一部分是本应属于莫永全的收益。根据莫永全与卢近新签订的《房屋租赁合同书》的第一条、第三条以及莫永全在一审的庭审陈述，莫永全除了将案涉租赁物的房屋1-3层约24000平方米转租给卢近新外，还将自有的房屋1-3层约1100平方米出租给卢近新，才有65000元的租金。卢近新未作陈述。祝爱娟、祝浩祥向一审法院起诉请求：一、解除祝爱娟、祝浩祥与莫永全签订的《房屋租赁合同书》；二、莫永全向祝爱娟、祝浩祥支付截至2019年8月31日期间的租金935300元，及滞纳金935300元（每月租金的滞纳金自每月6日起计至付清租金之日止，以当月应缴租金为标准，按照合同约定的以应缴租金每日1%计算滞纳金；滞纳金以应缴租金本金为限）；三、莫永全向祝爱娟、祝浩祥支付自2019年9月1日起至涉案《房屋租赁合同书》解除之日止期间的租金（租金标准按照合同约定的标准每月10万元计算，每3年递增10%）及滞纳金（以当月应缴租金为标准，按照合同约定的以应缴租金每日1%计算滞纳金）；四、莫永全立即将《房屋租赁合同书》项下租赁物（包括房屋1栋、电房1座、停车场）返还给祝爱娟、祝浩祥，并向祝爱娟、祝浩祥支付占有使用费（按照合同约定的标准每月10万元计算，自案涉合同解除之日起计至莫永全实际返还上述租赁物之日止）；五、祝爱娟、祝浩祥有权没收莫永全交付的定金20万元，所有权归祝爱娟、祝浩祥所有；六、本案的所有诉讼费用由莫永全负担。莫永全向一审法院反诉请求：一、确认祝爱娟、祝浩祥与莫永全之间签订的《房屋租赁合同书》无效；二、祝爱娟、祝浩祥返还莫永全定金235000元及利息（自祝爱娟、祝浩祥收取定金的2017年9月1日起，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；三、祝爱娟、祝浩祥赔偿莫永全订约机会损失26万元（参照双方约定的租金65000元/月的标准计算4个月）；四、本案诉讼费用由祝爱娟、祝浩祥承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认祝爱娟、祝浩祥与莫永全签订的房屋租赁合同无效；二、莫永全应于一审判决发生法律效力之日起五日内向祝爱娟、祝浩祥返还一栋7.5层房屋及供变电器设施电房；三、莫永全应于判决发生法律效力之日起五日内按每月65000元的标准支付祝爱娟、祝浩祥从2019年9月1日起至前述租赁物返还之日止的使用费；四、祝爱娟、祝浩祥在判决发生法律效力之日起五日内向莫永全返还押金235000元；五、驳回祝爱娟、祝浩祥其他本诉诉讼请求；六、驳回莫永全其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22110元，保全费4895元，由祝爱娟、祝浩祥负担20223.1元，莫永全负担6781.9元；反诉受理费4472.67元，由祝爱娟、祝浩祥负担2042.78元，莫永全负担2429.89元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初27273号民事判决书。二审期间，祝爱娟、祝浩祥提交了如下新证据：1.卢近新出具的情况说明，拟证明祝爱娟、祝浩祥按合同的约定提供停车场地；2.律师函、快递寄件单、邮件详情单，拟证明莫永全未按合同约定足额向祝爱娟、祝浩祥支付租金，存在违约，截至2020年8月31日，拖欠租金计126万元，祝爱娟、祝浩祥委托律师发送律师函给莫永全进行催收。莫永全对祝爱娟、祝浩祥提供的证据质证意见为：卢近新是诉讼参与人，其在一审时已经陈述相关情况，其本人没有到庭，以情况说明的形式来表达观点，内容受到祝爱娟、祝浩祥的影响，证据1不能作为证据使用；退一步来说，情况说明的内容与一审陈述矛盾，卢近新在一审陈述案涉大楼前面的空地是不作为停车场，情况说明中陈述是作为停车场，前后矛盾，应以一审的陈述为准。对于律师函，如欠租金属实，应早点发律师函，而不是等一审判决后才发，不应作为新证据采用。莫永全、卢近新没有提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：祝爱娟、祝浩祥二审提供的律师函的内容为：广东君乾律师事务所受祝爱娟、祝浩祥的委托，指派律师就莫永全拖欠祝爱娟、祝浩祥租金致辞函莫永全，根据《房屋租赁合同书》的约定，莫永全从2017年9月1日起至2020年8月31日期间按每月10万元的标准支付租金，从2020年9月1日至2023年8月31日期间按每月11万元的标准支付租金……但祝爱娟、祝浩祥每月仅收到65000元，莫永全未能按合同约定足额付租，祝爱娟、祝浩祥多次致电和告知莫永全，要求补足租金，但莫永全未予理睬。截至2020年8月31日，莫永全拖欠祝爱娟、祝浩祥租金共126万元，请莫永全在接到律师函5日内支付126万元给祝爱娟、祝浩祥。律师函的落款时间为2020年9月16日，盖有广东君乾律师事务所的公章。律师函通过特快专递的方式向莫永全送达，莫永全于2020年9月26日收到。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对祝爱娟、祝浩祥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合祝爱娟、祝浩祥的上诉理由和莫永全的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉租赁合同的房屋占有使用费如何认定。祝爱娟、祝浩祥提供的案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，祝爱娟、祝浩祥与莫永全签订的《房屋租赁合同书》无效。虽然《房屋租赁合同书》无效，但莫永全占有使用案涉房屋，应参照合同约定的租金标准向祝爱娟、祝浩祥支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同书》约定房屋及停车场租金每月10万元，每3年递增10%，莫永全支付三个月的租金30万元作为定金，从计租之日起定金即转为相当于两个月租金的按金和当月的租金。双方在一审确认收到莫永全支付的定金为235000元，虽然祝爱娟、祝浩祥在二审否认，主张定金金额为20万元，但没有提供证据推翻一审的陈述，本院不予采信。祝爱娟、祝浩祥在二审提供的律师函是在一审判决作出后所出具的，不能真实反映祝爱娟、祝浩祥起诉前的意思表示，且又没有提供向莫永全催收租金的证据，本院不予采信。一审法院认定莫永全支付的30万元中的235000元作为定金，余款65000作为第一个月的租金正确，本院予以维持。从2017年9月开始至祝爱娟、祝浩祥提起本案诉讼的2019年8月将近两年时间里，莫永全均是按每月65000元的标准向祝爱娟、祝浩祥支付租金，莫永全主张因祝爱娟、祝浩祥提供的停车场不符合约定，双方口头约定租金由每月10万元变更为65000元，理由更充分，且祝爱娟、祝浩祥没有提供证据证明对租金标准提出异议或向莫永全催收所欠租金，一审法院采信莫永全的主张认定双方将租金变更为每月65000元并无不当，本院予以维持。综上所述，祝爱娟、祝浩祥的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23364.80元，由祝爱娟、祝浩祥负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年十一月四日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。