杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10381号 原告周桂芬，女，1959年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托代理人周珊珊，系原告女儿。 被告北京联优生活智选物业管理有限公司，统一社会信用代码91110228MA01K8076P，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**一2567（经济开发区集中办公区）。 法定代表人王强，执行董事。 委托代理人张志刚，公司员工。 原告周桂芬诉被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称“联优公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员李芳适用小额诉讼程序进行审理。在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，依法转为简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告周桂芬及其委托代理人周珊珊、被告联优公司的委托代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2019年8月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方管理运营位于杭州市萧山区××幢××单元××室房屋，管理期限自2019年8月14日起至2022年5月13日止，预期收益为4000元／月。按照合同约定，被告应于2020年5月22日前向原告支付2020年5月15日至同年7月14日的租金12000元，原告多次催缴租金未果，于2020年6月19日向被告书面寄送《催缴房租通知》，但被告至今未支付上述租金。根据合同约定，被告延迟支付当期租金，经原告书面催告后15个工作日仍未支付的，原告可单方面解除合同，收回房屋，被告应向原告支付等额双倍月租金的违约金8000元，并赔偿原告相应损失。故原告起诉要求被告：1.支付2020年5月至7月的托管租金12000元，并支付该款自2020年5月22日起至实际付清日止按年利率2%计算的利息损失；2.被告支付违约金8000元，并赔偿交通费、误工费的损失6000元。本案审理期间，原告补充陈述因双方达成协议变更月租金为3200元／月，故变更诉讼请求为要求被告：1.支付2020年5月至同年7月的托管租金8675元，并支付该款自2020年5月22日起至实际付清日止按年利率2%计算的利息损失；2.被告支付违约金6400元，并赔偿损失6000元。 被告答辩称：第一，2020年5月19日，被告与原告方协商解除合同，原告方表示可以协商解除合同并由原告承接房屋内租客，被告还按照原告的要求将屋内租客信息发送至原告。但双方协商过程中，原告在未通知被告的情况下于2020年5月28日晚至案涉房屋要求租客于2020年6月10日搬走，并称6月10日之后可以与原告续签租赁合同，导致租客不堪其烦要求与被告解除合同，并于2020年6月10日搬离，原告还与其中一名租客续签了房屋租赁合同。故被告认为因原告骚扰租客导致租客流失给被告造成了实际损失，对此原告应当共同承担部分损失，且原告已于2020年6月10日实际收回了房屋，被告不同意支付2020年5月至7月的预期收益12000元及延迟付款的利息。第二，因新冠肺炎疫情的原因导致双方不能继续履行合同，疫情属于不可抗力因素，被告提出解除合同应当属于无责解约，且双方已就解除合同事项进行了协商，故被告不属于违约，不同意承担违约金；若法院认为被告应承担违约责任，合同中约定的违约金过高，法院应予以调整。第三，原告已与其中一名租客续签了房屋租赁合同，原告并未遭受实际损失，且原告并未提交相关的交通费、误工费损失的证据，故被告不同意支付原告的损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.资产管理服务合同1份，证明双方签订资产管理服务合同及合同约定的相关权利义务的事实。2.催缴房租通知、顺丰速运邮寄客户联各1份，证明原告向被告催缴房租的事实。3.房屋租赁合同1份，证明原告和其中一个租客郑金财续签合同的事实。经质证，被告对证据1的三性没有异议。对证据2，被告没有收到该催缴房租通知。对证据3的真实性没有异议。经审查，因被告对证据1的三性均无异议，本院对该份证据的三性予以确认。对证据2，因原告未能提供相应的邮寄回执，且被告否认收到该邮件，故本院对该份证据的证明效力不予确认。对证据3，因被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.调解笔录（复印件）1份，证明原告于2020年5月28日到案涉房屋要求租客在2020年6月10日前搬离房屋，导致租客和被告产生纠纷，后调解的事实。2.补充协议（复印件）1份，证明租金变更为每月3200元，租期变更为2021年5月13日的事实。3.微信聊天记录1份、通话记录1份，证明被告和原告多次协商解除合同，但原告并未同意的事实。经质证，原告对证据1没有异议，但是2020年5月28日原告只是告知租客，被告没有把房租交给房东的情况。对证据2，没有异议。对证据3的微信聊天记录没有异议，对通话记录的真实性没有异议。经审查，对证据1，因原告对该份证据的三性无异议，本院对该份证据的三性予以确认，至于证明效力问题本院另行阐述。对证据2的三性予以确认。对证据3的真实性予以确认，该组证据显示：2020年5月19日11时许，被告电话联系原告方，沟通时间为16分钟；同日11时37分，被告将三名租客的名字和联系方式发送给原告方，原告方回复称“好的”，同时原告方还要求被告将上述租客的租赁合同发送给其。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定的事实如下： 2019年8月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方管理运营位于杭州市萧山区××幢××单元××室房屋，管理期限自2019年8月14日起至2022年5月13日止，预期收益为4000元／月。在管理期间内，甲方同意承受双方约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。双方认可从2019年8月14日开始计收利益，每三个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付，其中2020年5月14日至2020年8月13日的空置期为30天，预期收益为7400元，乙方延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，双方于2020年2月28日签订补充协议，约定2020年2月14日至2021年5月13日的资产管理服务合同价格由原来的4000元／月变更为3200／月，资产管理服务合同租期由原来的2019年8月14日至2022年5月13日变更为2020年2月14日至2021年5月13日。被告支付收益至2020年5月13日，2020年5月19日，被告向原告提出解除上述合同，并应原告方的要求，于同日将案涉房屋内3名租客的名字、联系方式提供给原告方。2020年5月28日，原告至案涉房屋处与屋内租客沟通解决事宜。2020年6月10日至同年7月初，其中2名租客搬离案涉房屋，同年7月11日，原告与其中一名租客郑金财签订房屋租赁合同一份，租期自2020年7月11日起至2021年7月10日止。因案涉争议，原告于2020年6月23日起诉来院。 另查明，被告支付至2020年5月13日的房租，其中2020年2月14日至5月13日的房租为3200元/月。 本院认为：案涉合同虽然名为《资产管理服务合同》，但是根据合同约定的双方的权利义务以及合同履行情况，原、被告之间的基础法律关系应为房屋租赁合同关系，案涉合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为案涉合同的解除时间。本案中，被告于2020年5月19日向原告提出解除合同，现原告否认当时其同意解除合同，但其要求被告提供租客的信息，并于同年5月28日自行与租客沟通解决事宜，且根据被告提供的调解笔录，其中一名租客肖庭杰在本院调解时明确陈述称当时原告要求租客在2020年6月10日前搬走。综合上述分析，原告已经以自己的行为表示同意解除案涉合同，行使了收房的行为，故本院认定案涉合同于2020年5月28日解除。合同解除后，案涉合同即不再履行，原告有权要求被告支付至租赁合同解除日止的房屋租金，并腾退返还房屋。本案中，根据合同约定，2020年5月14日至2020年6月13日为房屋的空置期，且案涉合同并未就合同提前解除后空置期的处理作出例外约定，故2020年5月14日至合同解除日即2020年5月28日的期限为空置期，原告无权主张该期限对应的房租，至于合同解除后至被告房屋腾退期间的房屋占有使用费问题，因原告在本案法庭辩论终结前并未提出相应的诉讼请求，本案不作处理，原告可以依法另行主张。 本案的争议焦点之二为双方的违约情形及责任承担。本案中，被告要求提前解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任，原告作为守约方，有权向被告主张违约责任。现被告提出其系因疫情、不可抗力解除合同，不需要承担违约责任，本院经审理后认为，被告并非案涉房屋的实际使用人，其目的是为了将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，虽然疫情客观上的确会影响被告的经营状况，但被告提出解除合同时即2020年5月19日，杭州地区各行业均已复工复产，被告仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，而事实上当时案涉房屋实际居住有租客并照常支付房租给被告，故案涉合同并未达到法律上或事实上不能履行的程度，被告并不享有相关法律规定的法定解除权，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。现原告要求被告承担按照合同约定的2个月租金标准的违约金具有合同依据，且尚属合理，本院予以支持。同时，原告主张的违约金、利息以及要求被告赔偿的损失的本质均为弥补原告因被告的违约行为造成的损失，本案中，原告主张的违约金已经足以囊括其损失，且原告未能提供误工费、交通费等损失的证据，故本院对原告要求被告赔偿利息及损失的诉讼请求不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付周桂芬违约金6400元； 二、驳回周桂芬的其余诉讼请求。 如北京联优生活智选物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352元，减半收取176元，由周桂芬负担176元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担53元。 周桂芬于本判决生效后十五日内向本院申请退费；北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年十一月十二日 书记员 王海燕