广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初7645号 原告：南宁忠恒物业服务有限公司，住所地南宁市江南区白沙大道35号南国花园商城A1栋1层A1-P-36号商铺，统一社会信用代码911501006902430335。 法定代表人：李又春，总经理。 被告：卢映波。 原告南宁忠恒物业服务有限公司诉被告卢映波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告南宁忠恒物业服务有限公司的法定代表人李又春、被告卢映波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁忠恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费共1316.3元、违约金1457.3元（以每月应缴费用173.2元为基数，按每日3‰违约金，从2016年1月1日起暂计至2016年8月15日，之后计算至还清之日止），共2773.6元；2.判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园业主委员会双方签订了《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同约定由原告对罗马花园小区提供物业管理服务，合同期限从2010年6月9日至2013年6月8日止，2013年6月7日，南宁市江南区金凯社区委托原告继续管理罗马花园小区至罗马花园小区成立新的业主委员会并选聘新的物业服务企业之日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，物业费每月交费一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三支付违约金。罗马花园小区的自来水水费由广西绿城水务有限公司按照合表用户收取，自来水公司每月收费只抄总表的用水吨数，并以此向总表收缴总水费，每月水费由物管企业先行垫付，再向分表用户收取。被告系上述物业×××号的业主，物业面积138.41平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日至2016年8月15日的物业管理费等费用共人民币1316.3元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币1457.3元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。 被告卢映波辩称，1、2015年8月，被告所在楼栋电梯损坏，交了200元维修费，但之后电梯依然断断续续地停用，原告并未对电梯进行维修及年检，其应当出示年检过关报告及电梯公司维修发票。被告不应支付2015年11月电梯停用后的费用；2、原告应公布公共维修资金的使用明细及发票，且使用公共维修资金并未征得业主大会的同意；3、原告应出示公摊水、电费的发票；4、原告的物业服务质量未达到标准。如：没有固定调查业主满意度、上岗时间工作标准不规范、房屋楼道破损脏乱、大门可以自由出入、未按时巡查、消防措施不到位等；5、原告多收取了2010年6月至2011年12月的物业费326.8元，2010年6月至2012年12月的公共维修资金75.9元。综上，原告的诉请没有依据，被告只愿意承担2016年1月至2016年8月15日的生活垃圾费、50%物业费以及按发票支付公摊水电费；原告应向被告双倍退还2010年6月至2012年底多收取的物业费、公告维修资金以及电梯维修费390元，并退还被告应得的公共收益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园业主委员会（以下简称罗马花园业委会）签订一份《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同主要约定：罗马花园业委会委托原告对南宁市罗马花园（物业名称）实行物业管理服务，物业管理期限三年，自2010年6月9日起到2013年6月8日止；原告提供的物业服务质量标准按相应的法律法规规定进行服务，并按“南宁市普通住宅小区服务等级标准”中的第三级执行；物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积每月0.7元/㎡交纳；电梯维护费按每户30元/月（二楼15元/月）收取，主要用于定期维护保养包括小修、中修，不包括大修、年检费；垃圾费按《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》的规定收取；在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等公共设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主另行按户分摊；业主应当按月（预）交纳物业服务费用，业主未在规定时间内交纳物业服务费用的，经业主委员会督促后仍未交纳的，原告可采用向法院起诉的方式追缴；物业管理区域内，公共使用的水电费用由业主按户分摊，原告负责代收；罗马花园业委会委托原告每月按【物业建筑面积0.10元/平方米】向业主另行收取费用，用作维修资金；原告提供的管理服务达不到本合同约定的服务内容和服务标准的，罗马花园业委会有权要求原告在合理期限内改进；罗马花园业委会、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主和物业使用人；本合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，由双方自愿协商是否延续合同期限，未协商一致的，合同按照本合同规定的时间终止。合同签订后，原告即开始为南宁市罗马花园小区提供物业服务。合同期限届满后，南宁市罗马花园业主大会未选聘新的物业服务企业，原告一直为南宁市罗马花园小区提供物业服务直至2016年8月15日止。 被告系南宁市罗马花园小区×××号房（建筑面积为138.41平方米）的业主，其物业服务费、专项维修资金、电梯费、生活垃圾费按时交纳至2015年12月31日；公摊水费、公摊电费按时交纳至2015年12月31日，自2016年1月1日至2016年8月15日期间的产生公摊水费81.13元，公摊电费82.5元，具体明细如下：一、公摊水费:2016年1月至2016年4月每月为8.4元，2016年5月至2016年8月15日每月为13.58元，以上公摊水费共计81.13元；二、公摊电费：2016年1月至2016年8月15日每月为11元，以上公摊电费共计82.5元。庭审中，被告称原告多收取了2010年6月至2011年12月的物业费326.8元、2010年6月至2012年12月的公共维修资金75.9元，原告对此予以认可，并同意在被告所欠费用中予以扣除。 另查明，南宁市罗马花园小区A栋B#、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋、I栋、J栋电梯曾因事故隐患于2015年11月20日被南宁市质量技术监督局指令停用维修。经维修，A栋B#、C栋、F栋、G栋、H栋、J栋、F栋电梯于2016年1月通过检验并恢复使用，B栋、D栋、E栋、I栋电梯于2016年3月通过检验并恢复使用。 再查明，南府字【2003】18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。 本院认为，原告与罗马花园业委会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主均具有约束力。原告已按照合同约定履行了物业管理服务职责，则被告作为罗马花园小区的业主，也应当按照合同约定向原告交纳物业服务费等相关费用。但被告逾期交纳自2016年1月1日至2016年8月15日的物业服务费等相关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付该期间的物业服务费等相关费用的请求，本院予以支持。被告辩称原告没有尽到物业服务的职责，故其不交纳物业服务费等相关费用。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如原告确实存在没有尽到物业服务职责的情况，被告可通过协商解决或者通过其他合法途径督促原告按约履行义务，如造成其损失还可要求原告承担相应的违约责任，而不应采取拒交物业费的方式来处理问题，故被告之辩解无法律依据，本院不予采纳。 原告诉请的物业服务费，合同约定以业主拥有的专有部分物业建筑面积按0.7元/平方米收取，则被告应交纳从2016年1月1日至2016年8月15日期间的物业服务费为：138.41平方米×0.7元/平方米×7.5个月＝726.65元。 原告诉请的公共维修资金，合同约定按物业建筑面积每月0.1元/平方米收取，则被告应交纳从2016年1月1日至2016年8月15日期间的专项维修资金为：138.41平方米×0.1元/平方米×7.5个月＝103.81元。 原告诉请的电梯费，合同约定按30元／户·月收取。因被告所在楼栋电梯曾因安全事故隐患需要维修而被责令停止使用，被告虽辩称电梯维修停用时间不能确定，但未提供证据予以证明，根据原告提供的证据可知，涉案楼栋电梯自2015年11月20日被指令停用直至2016年1月才通过检验恢复使用，则该停用期间的电梯费70元（30元／户·月×2.33个月）应予以扣减，故被告仍应支付从2016年1月1日至2016年8月15日期间的电梯费为：（30元／户·月×7.5个月）-70元=155元。 原告诉请的垃圾处理费，根据《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》的规定，从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户·月收取，现原告主张城市生活垃圾处理费按8元／户·月收取，未超过相应规定，本院予以支持。则被告应交纳从2016年1月1日至2016年8月15日期间的城市垃圾处理费为：8元／户·月×7.5个月＝60元。 原告诉请的公摊水费、公摊电费在合同中有约定，原告亦提供了电公摊、水公摊明细予以证实，故原告要求被告支付从2016年1月1日至2016年8月15日期间拖欠的公摊水费、公摊电费，本院予以支持。根据本院查明的事实，将2016年1月1日至2016年8月15日期间拖欠的公摊水费及公摊电费认定为：公摊水费81.13元，公摊电费82.5元。 原告诉请的违约金，根据《南宁市罗马花园物业服务委托合同》约定，业主或物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。现被告未按期缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金的请求，依法应予支持。但结合本案实际情况，被告虽存在逾期缴费的违约行为，但究其原因系因双方沟通不畅所致，而原告提供物业服务也确实存在瑕疵，因此，原告要求被告按照合同约定，全额支付违约金的请求，本院不予采纳。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计算为宜。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费、电梯费的违约金应以每月应交纳费用数额为基数，自次月1日起按中人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。专项维修资金、城市生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费，这些费用为原告代收代缴，原告主张按每日3‰的标准计算违约金没有依据，本院不予支持。原告仅能主张由被告赔偿其损失，现原告不能证明被告逾期交纳上述费用给其造成的实际损失，则原告的损失仅为代垫资金被占用的利息损失。故被告欠交的专项维修资金、城市生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费的违约损失应以每月应交纳费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 关于被告主张只愿意承担2016年1月至2016年8月15日的生活垃圾费、50%物业费以及按发票支付公摊水电费；原告应向被告双倍退还2010年6月至2012年底多收取的物业费、公共维修资金以及电梯维修费390元，并退还被告应得的公共收益。本院认为，根据本院查明的事实，被告的上述抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的物业服务费726.65元； 二、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的专项维修资金103.81元； 三、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的电梯费155元； 四、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的城市生活垃圾处理费60元； 五、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的公摊水费81.13元； 六、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年8月15日的公摊电费82.5元； 七、被告卢映波支付原告南宁忠恒物业服务有限公司物业服务费、电梯费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清款项之日止，按月依次计算）； 八、被告卢映波支付原告南宁物业服务有限公司专项维修资金、城市生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费逾期交纳违约损失（违约损失计算：以每月应交纳费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清款项之日止，按月依次计算）； 九、在上述一、二、三、四、五、六、七、八项费用总额当中扣除原告南宁忠恒物业服务有限公司收取的2010年6月至2011年12月的物业费326.8元、2010年6月至2012年12月的公共维修资金75.9元； 十、驳回原告南宁忠恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告卢映波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  蒙永富 二〇一七年十二月二十六日 书记员  李晓丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。