湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10463号上诉人（原审被告）：武汉辰食餐饮管理有限公司，住所地：武汉市洪山区洪山街北港村武昌府**写字楼维佳星星大厦**。法定代表人：褚海超。委托诉讼代理人：黄博文，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑梦婷，女，1995年8月26日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：金婉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉辰食餐饮管理有限公司（以下简称辰食餐饮公司）因与被上诉人郑梦婷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初4137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。辰食餐饮公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，依法改判驳回郑梦婷的诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费由郑梦婷承担。事实和理由：一、郑梦婷违约，原审法院要求辰食餐饮公司将装修、设备保证金30000元退还郑梦婷属认定事实错误。（1）辰食餐饮公司与郑梦婷签订的《租赁合同》第3.3.1条对装修、设备保证金的分配进行了明确约定：“乙方（郑梦婷）需解除合同或在合同到期且乙方不续租情况下，甲方（辰食餐饮公司）扣除装修、设备保证金贰万（大写）圆作为甲方店铺的装修和甲方设备的折旧费用，甲方将在乙方退出卖场叁个月内（双方无任何纠纷的前提下），且在乙方档口装修及物业设施、设备完好的情况下，无息归还乙方剩余的装修、设备保证金。”本案中，郑梦婷故意违约解除《租赁合同》，依据《租赁合同》的约定，辰食餐饮公司应当扣除装修、设备保证金贰万元作为辰食餐饮公司店铺的装修和设备折旧费用。辰食餐饮公司为郑梦婷承租的档口提供了装修，现郑梦婷不承租导致了辰食餐饮公司的装修损失。（2）原审法院没有保障辰食餐饮公司的期限利益。辰食餐饮公司即使需要返还装修、设备保证金，也应在郑梦婷退出档口的三个月内，且在郑梦婷档口装修及物业设施完好的情况下退还。2020年6月9日郑梦婷在搬离设备时，野蛮操作，将郑梦婷档口的水管折断，给辰食餐饮公司造成了损失，装修、设备保证金也不应全额返还给郑梦婷。自郑梦婷2020年6月9日搬离设备至今，郑梦婷承租的档口一直处于空置状态。郑梦婷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。辰食餐饮公司一审答辩中已经承认，卖场是成熟卖场，郑梦婷可以直接进入，辰食餐饮公司对卖场的装修是前期做好的，与郑梦婷无关。郑梦婷从未使用过档口，辰食餐饮公司提出3个月的期限利益，但一审中并无反诉，也未提出类似主张。郑梦婷向一审法院起诉请求：1.请求判决确认郑梦婷与辰食餐饮公司的合同已于2020年6月3日解除；2.请求判令辰食餐饮公司返还郑梦婷已支付的履约保证金，房租，档口装修、设备保证金，物业管理费及电费，共计人民币71390元；3.请求判令本案诉讼费用由辰食餐饮公司负担。一审法院认定事实：2020年1月13日，郑梦婷与辰食餐饮公司签订《租赁合同》及《承租户签约补充协议》，约定，辰食餐饮公司将位于武汉市武昌区建安街369号南某某广场南广负一层第XX2-A号档口出租给郑梦婷，档口面积为39㎡；郑梦婷经营项目为“砂锅米线”；租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日；对于甲方（辰食餐饮公司）已开业（已开业的定义：装修已经完成，有商户经营）卖场，合同的租赁期限起始日期为实际起租日期，甲方（辰食餐饮公司）无须另行通知说明；月租金为7000元；租赁押金为14000元；装修保证金为30000元；物业管理费每月2000元；租金每三个月支付一次。《租赁合同》及《承租户签约补充协议》并对双方其他权利义务进行了约定。2020年1月13日，郑梦婷向辰食餐饮公司支付了2020年2月1日至2020年4月30日共三个月的租金21000元，三个月的物业管理费6000元，装修押金30000元，租赁押金14000元。郑梦婷于2020年1月17日向辰食餐饮公司支付了电费390元。郑梦婷并对档口进行了装修，购置了经营砂锅米线店所需的设施设备。后新冠疫情爆发，2020年1月23日，离汉通道暂时关闭，至2020年4月8日，武汉恢复部分离汉通道。在此期间，受疫情影响，辰食餐饮公司管理的南某某广场南广负一层未开展经营。4月6日，辰食餐饮公司取得复工复产许可，4月14日，郑梦婷回到武汉，办理营业执照，继续筹办开店事宜。受疫情影响，辰食餐饮公司告知郑梦婷可以减免三个月的物业费及租金，郑梦婷不同意。2020年5月25日，郑梦婷告知辰食餐饮公司不愿继续租赁案涉档口，辰食餐饮公司不同意。2020年6月2日，郑梦婷通过律师向辰食餐饮公司发出《律师函》，要求解除《租赁合同》，当日，郑梦婷前往档口要求拖走设施设备，辰食餐饮公司未准许。2020年6月9日，辰食餐饮公司向郑梦婷发函，不同意郑梦婷解除合同，但辰食餐饮公司允许郑梦婷在当日搬离了档口的设施设备。上述事实，有《租赁合同》、缴费凭证、微信聊天记录、《异议函》、设备清单及退场单、营业执照及注销登记通知书、《商铺经营管理合同》、企业复工复产申请表、《关于郑梦婷委托律所发出律师函的回复》及双方庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，郑梦婷、辰食餐饮公司双方签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。新冠疫情属于不可抗力，但新冠疫情并不必然导致租赁合同解除，疫情期间，郑梦婷未告知辰食餐饮公司解除合同不再租赁，疫情过后，郑梦婷才告知辰食餐饮公司不愿继续租赁档口，应属郑梦婷违约。郑梦婷并无合同解除权，经一审法院释明，郑梦婷仍坚持，考虑到郑梦婷不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，一审法院判决解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，郑梦婷搬离该档口的日期，即2020年6月9日为合同解除之日。解除合同之前，自2020年2月1日至2020年4月8日，受疫情影响，郑梦婷未在档口开展经营，租金应予减免，辰食餐饮公司承诺郑梦婷减免三个月租金及物业费，但以郑梦婷继续履行合同为前提，然而郑梦婷现要求解除合同，不再租赁，因此，不宜减免三个月，结合案情，一审法院酌定该期间减免一半租金及物业费，该期间正常租金及物业费为20400元（租金：7000元+7000元+1867元；物业费：2000元+2000元+533元），减免一半即为10200元，故辰食餐饮公司已收取的租金及物业费，应向郑梦婷退还一半，即10200元。解除合同之前，自2020年4月9至2020年6月9日，郑梦婷无正当理由，不再租赁档口，属违约，在此期间，辰食餐饮公司应正常缴纳租金及物业费，这两月租金及物业费共计18000元，应由郑梦婷向辰食餐饮公司支付。因郑梦婷已支付了4月9日至4月30的租金及物业费，郑梦婷还需向辰食餐饮公司支付5月1日至6月9日的租金及物业费11700元。2020年6月9日，合同解除，因郑梦婷拒绝履行租赁合同给出租人造成损失，郑梦婷应当承担赔偿损失的违约责任，结合剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、郑梦婷的过错程度等因素，一审法院酌定郑梦婷应向辰食餐饮公司赔偿二个月的租金及物业费，即郑梦婷应就解除合同向辰食餐饮公司赔偿18000元。此外，因合同解除，辰食餐饮公司应退还租赁保证金14000元及装修保证金30000元。综上，辰食餐饮公司应向郑梦婷退款54200元（14000元+30000元+10200元)，郑梦婷应向辰食餐饮公司支付29700元（11700元+18000元），两者相抵后，辰食餐饮公司还应向郑梦婷退款24500元。关于电费390元，郑梦婷未举证证明消耗情况，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，一审判决如下：一、郑梦婷与武汉辰食餐饮管理有限公司在2020年1月13日签订《租赁合同》及《承租户签约补充协议》于2020年6月9日解除；二、武汉辰食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向郑梦婷郑梦婷返还24500元；三、驳回郑梦婷其他诉请请求。一审案件受理费792元，由武汉辰食餐饮管理有限公司负担272元，由郑梦婷负担520元。二审期间，双方均未提交新证据，且均对一审查明事实不持异议，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，郑梦婷、辰食餐饮公司双方签订的《租赁合同》及补充协议系基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行各自义务。一审考虑双方履行过程中的实际情况，判决解除《租赁合同》及《承租户签约补充协议》，二审期间，双方对一审判决解除合同和协议不持异议，本院确认双方签订《租赁合同》及《承租户签约补充协议》于2020年6月9日解除。关于辰食餐饮公司上诉主张期限利益以及装修设备保证金30000元不予退还，本院认为，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、新冠疫情的影响等因素，兼顾违约金的性质，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约赔偿标准。对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重，故一审确认郑梦婷违约并承担相应违约金额，并无显著不当，本院对辰食餐饮公司的上诉诉请不予支持。辰食餐饮公司的其他上诉请求及理由，均无确实、充分证据予以证实，不应予以支持。综上所述，武汉辰食餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由武汉辰食餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十一月四日法官助理李健伟书记员程玉