成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初11942号原告：申莎，女，汉族，1980年12月3日出生，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：张伟进、蔡伟，四川泰常律师事务所律师。被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李思齐。委托诉讼代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住成都市青羊区，系公司员工。原告申莎与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员雷田怡独任审判，公开开庭进行了审理。原告申莎的委托诉讼代理人张伟进、蔡伟、被告润利鑫公司的委托代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申莎向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金34313.69元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以790638元购买被告开发的位于成都市武侯区兆景路139号“满园春”楼盘4幢2单元9楼4号房屋。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款并办理了相关手续。合同约定被告于2014年6月16日前交付房屋，并且被告应于交付之日起720日内为原告办理所有权证书（即不动产权证）。被告在合同约定期限内交付了房屋，但在不动产权证的期限届满时，被告并没有为原告办理不动产权证。经原告及其他业主多次催告及请求，被告于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出关于办理产权的期限和逾期办理产权赔偿的《承诺函》，承诺自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告按照购房款总款为基数每日万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，按照购房款总款为基数每日万分之二计算逾期办证违约金，于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。直至2017年4月24日，原告所购房屋的不动产权证书才办理完毕并实际打印。原告主张被告应当自2016年6月7日起至房屋的不动产权证实际办理取得之日止，按照《承诺函》的违约金计算方式向原告支付违约金，为此，原告诉至法院。被告润利鑫公司辩称,第一，按照《满园春房屋交付流程表》和《业主物品签收登记表》，原告申莎实际的接房时间为2014年6月25日；原告在2016年3月23日向被告补交《个人及家庭房屋登记记录》。按照合同约定，办证的期限应当自不动产实际交付、原告支付了办证全部相关费用和提供完整的办理产权需要的资料之日起计算720日，故原告取得房屋不动产证的时间在该期限内，被告没有违约，不应当承担违约金。另外，合同约定办理房屋国有土地使用证分别应当在房屋和车位取得分户产权证后的两年内办理，该期限还未届满，故被告不存在违约情形。第二，被告逾期办证是因为受到国家政策的影响，包括从2016年1月1日起实施的不动产权登记规定，2016年2月17日关于契税营业税优惠政策的通知等，自2016年11月成都国土部门也实行了新政策，上述政策均对被告办理案涉不动产的权属登记造成了影响，在两证合一的情况下被告直接为原告办理不动产权证，变相增加了被告为原告办证的义务和被告办证的税费负担，根据合同约定，因为政策原因导致房屋权属登记逾期的被告不应当承担责任。第三，被告已经按期将涉案房屋交付给了原告，并未给原告造成实际损失，被告引入万达广场项目，为案涉小区增值，被告出具的《承诺函》也是迫于压力出具，并非被告的真实意思表示，即使被告存在违约，也仅限于补偿性的责任，请求法院依法予以调整违约金的计算方式。经审理查明，2013年10月7日，原告申莎与被告润利鑫公司签订了编号为SPGC-4-2-904《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组地块满园春4幢2单元9层4号房屋，房屋总价为790638元，被告应当于2014年6月16日前向原告交付房屋，依照合同第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，但自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至出卖人为买受人办理完毕房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。被告于2017年1月13日向原告出具了《四川增值税普通发票》，载明收到原告购房款790638元。被告提供的《满园春房屋交付流程表》显示，房号为4幢2单元9层4号，交付流程最后办理的一项为钥匙及礼品发放完成时间为2014年6月25日，被告主张该日期为房屋交付时间。《业主物品签收登记表》载明，原告申莎于2014年6月25日领取了《管理规约》、《前期物业管理协议》、房屋使用说明书、房屋质量保证书、门禁卡、钥匙、水电卡等物品。同日，原告向四川永祥物业服务有限公司支付了房屋自2014年6月10日起至2014年11月30日的物业管理费1218元，物管公司出具了收据，原告主张按照物业费的起算时间2014年6月10日为房屋交付时间。原告依据被告的通知，于2016年3月23日补交了《个人及家庭房屋登记记录》。2016年6月13日，被告向“满园春”全体业主发出《承诺书》，承诺自2016年10月1日起为各位业主办理分户产权证，自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告每日按照购房款总款基数的万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，每日按照购房款总款为基数万分之二计算逾期办证违约金，并于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。根据原告取得的《不动产权证》，成都市国土资源局就案涉位于成都市武侯区兆景路139号4栋2单元9层4号房屋于2017年4月24日颁发了川（2017）成都市不动产权第0116932号不动产权证书，载明案涉房屋为原告申莎单独所有。另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。以上事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同》及补充协议、四川增值税普通发票、收款收据、满园春房屋交付流程表、业主物品签收登记表、产权资料交接表、收据、承诺书、不动产权证以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告申莎与被告润利鑫公司签订的关于购买案涉房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。按照房屋交付流程表显示，原告房屋物业费交付时间、领取钥匙等物品的交房手续最终是在2014年6月25日完成，应当认定原、被告在该日完成了房屋交接手续，是实际交房时间。依照合同约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720日内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，被告至迟应当于2016年6月14日协助原告取得案涉房屋的所有权证书，办理房屋的国有土地使用权证的时间为2018年6月14日。案涉房屋的不动产权证实际登记到原告申莎名下时间为2017年4月24日。原告主张办理房屋产权证逾期，主要理由是超过了物管费起算时间2014年6月7日后的720日，被告认为受政策影响和原告迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于被告。本院认为，原告主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，被告虽然抗辩原告在2016年3月23日向被告补交个人及家庭房屋登记记录，存在逾期提供办证资料的情况，但是原告补交材料也是经被告通知后补交的，依据被告于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出《承诺书》，被告已经认可其办理分户所有权证的行为逾期的事实，被告存在违约行为，应当承担违约责任。同时，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，被告直接为原告办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，要求被告依照合同办理房产证的时间内直接为原告办理不动产权证，实际加重了被告的义务。虽然被告存在违约，但是被告同时提早为原告办理了国有土地使用权登记，被告请求调低违约金，故本院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房屋房产证之日的次日2016年6月15日计算至实际取得不动产权登记的2017年4月24日共计314天，每日按照已付购房款790638元的万分之一的20%，逾期办理案涉房屋所有权证的违约金共计4965元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告申莎支付逾期办理房屋产权证的违约金4965元；二、驳回原告申莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  雷田怡二〇一七年十二月十五日书记员  颜钰洪