安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4010号上诉人（原审被告）：安徽兴光置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市纬四路**办公楼，统一社会信用代码91340300695743213R。法定代表人：孙海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万军，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：曹慧文，女，1966年12月1日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：赵东良，男，1964年11月1日出生，汉族，住安徽省固镇县，系曹慧文丈夫。上诉人安徽兴光置业有限公司因与被上诉人曹慧文商品房销售合同纠纷一案,不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽兴光置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实与理由：一审判决安徽兴光置业有限公司应按日万分之二承担逾期交房违约金是错误的。一、案涉房屋已验收合格并严格按照合同约定时间通知了业主办理房屋交接手续,该小区实际已达到正常居住的条件,入住率也早已达到90%以上,但由于曹慧文自身原因拒绝接受房屋才导致了交房的迟延,故至少对于损失的扩大不应由安徽兴光置业有限公司承担责任;二、曹慧文请求的违约金过高,根据《中华人民共和国合同法》第114条等相关法律规定应调整。违约金主要是补偿因违约造成的损失,而不是主要为了惩罚违约行为者,案涉房屋未能提供约定证书并非安徽兴光置业有限公司的过错,实际该房屋也早已达到入住条件，可以实物交付,故安徽兴光置业有限公司并未侵犯曹慧文的居住、使用的权利,即使存在权利瑕疵,根据相关判例及司法实践至多也应当以同地段同类型房屋的租金相一致,案涉房屋房租的均价在1000元/月,而双方合同中所约定的万分之二/天违约金达到了近4000元/月。另外,在2017年安徽兴光置业有限公司已经为该瑕疵向曹慧文支付过8万元的违约金。因此,一审判决的计算标准明显高于其实际损失。三、未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系因政府规划调整,现安徽兴光置业有限公司正与禹会区人民政府协调解决,故该瑕疵系客观原因导致,后果不应由安徽兴光置业有限公司承担,且该问题至今尚未得到实质性的解决,安徽兴光置业有限公司也是受害者,如按一审判决的标准将导致其他住户效仿,极有可能产生群体性案件,不仅将给安徽兴光置业有限公司带来严重后果,同时也不利于社会稳定和民营企业的正常存活与发展。曹慧文辩称：一、本案商品房交付和违约金支付都是合同明确约定的，而且是安徽兴光置业有限公司提供的格式合同。二、商品房未经验收或者验收不合格，不得交付使用，是法律的强制性规定，也是本案合同约定。三、违约金本身具有惩罚性。四、逾期交房期间曹慧文支付的购房款不能及时产生效益，必然遭受资金占用等损失。五、本案约定的违约金计算换算成年利率为7.3%，远低于最高人民法院关于民间借贷不超过年利率15.4%的规定，也远低于安徽省高级人民法院对约定违约金进行调整的指导意见。六、安徽兴光置业有限公司未履行义务，违约行为在继续，是严重违约。七、参照最高人民法院再审案例（2016）最高法民再417号，本案违约金应当按照合同约定计算。八、安徽兴光置业有限公司已支付的8万元违约金系2015年8月28日至2017年5月11日期间的违约金。九、房屋租金与本案没有关联性。十、安徽兴光置业有限公司陈述未提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》正与禹会区人民政府协商解决，这是安徽兴光置业有限公司与第三人的纠纷，不具有免责事由。曹慧文提出的一审诉讼请求：1、判令安徽兴光置业有限公司履行合同交付验收合格的商品房；2、安徽兴光置业有限公司支付曹慧文违约金152012元（按已交付房价款日万分之二计算，从2017年5月12日起暂计算至2020年6月30日，之后违约金继续计算至房屋实际交付之日止,2015年8月28日至2017年5月11日期间违约金已支付）；3、本案诉讼费由安徽兴光置业有限公司承担。一审法院查明事实：2013年10月28日，曹慧文与安徽兴光置业有限公司签订商品房买卖合同，购买安徽省蚌埠市尚庭花园第7幢1单元22层01223号房屋一套，并支付首付363229元，剩余300000元由徽商银行蚌埠分行办理按揭贷款手续。商品房买卖合同第八条“出卖人应当在2015年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。……”，第九条出卖人逾期交房的违约责任“……出卖人逾期交房的违约责任，第2条、逾期不超过60日，合同继续履行；逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审另查明：安徽兴光置业有限公司与曹慧文达成协议，安徽兴光置业有限公司给付曹慧文违约金8万元（2015年8月28日至2017年5月11日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《商品房买卖合同》后，曹慧文已经按约定履行了向安徽兴光置业有限责任公司交付全部购房款的义务，安徽兴光置业有限责任公司亦应当按照上述合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向曹慧文交付所购买的房屋。安徽兴光置业有限责任公司辩称房屋已经验收合格随时具备交付条件，只是存在手续上的瑕疵不影响房屋使用房屋，但未提供相关证据予以佐证，故对该辩称不予采纳。根据商品房买卖合同约定逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，故安徽兴光置业有限责任公司应从合同约定的最后交付日第61日起即2015年8月28日起以原告曹慧文已交总购房价款663229元为基数按日万分之二支付违约金计算，曹慧文与安徽兴光置业有限责任公司已经达成的和解协议中已经实际履行了8万元（2015年8月28日至2017年5月11日），故曹慧文主张的违约金应当按照已交总购房价款663229元基数按日万分之二从2017年5月12日计算至房屋实际交付之日止。安徽兴光置业有限责任公司辩称违约金数额过高，但并未提交相关证据证明自己的主张，故对该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、安徽兴光置业有限责任公司于判决生效之日起三十日内将位于安徽省蚌埠市禹会区纬四路376号尚庭花园第7幢1单元22层01223号房屋交付给原告曹慧文；二、安徽兴光置业有限责任公司于判决生效之日起三十日内向曹慧文给付违约金（违约金以曹慧文已交总购房价款663229元为基数按日万分之二从2017年5月12日计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回曹慧文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，减半收取1670元，由安徽兴光置业有限责任公司负担。二审中，安徽兴光置业有限责任公司提交金辰房产房屋出租报价单一份，证明双方约定的违约金过高。曹慧文质证意见：该份证据与本案没有关联性。本院认证意见：该份证据为拍摄图片打印件，真实性不能确认。从内容分析，为房屋出租价格等信息，不同房屋分地段、楼层、面积等具体情况，租金价格均存在差异，且以房屋租金证明逾期交房的实际损失，以便进一步证明违约金过高，显然不够全面合理，亦缺乏充分的法律依据，故本院对该份证据的真实性不予进一步核实。双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：安徽兴光置业有限责任公司是否应向曹慧文支付逾期交房违约金？如应支付，违约金的计算标准如何认定？本院认为，安徽兴光置业有限责任公司未提供竣工验收报告等证据证明案涉商品房已经验收合格，亦未能按约向曹慧文提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。据此，案涉商品房未达到法定的交付标准与约定的交付条件，曹慧文有权拒绝接收房屋。安徽兴光置业有限责任公司因未依法依约履行交房义务，理应按约向曹慧文支付逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的计算标准为已交付房款万分之二，该计算标准未超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的范围，不存在明显过高的情形。同时，安徽兴光置业有限责任公司对于案涉房屋未能交付存在过错，给曹慧文造成的损失，不仅包括无法使用房屋的损失，还包括资金利息等，并对于办理房屋产权证造成不确定的风险。因此，根据《商品房买卖合同》的约定确定逾期交房违约金计算标准，公平合理，符合双方意思表示，安徽兴光置业有限责任公司上诉主张违约金过高，依据不足，本院不予采信。综上，安徽兴光置业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由安徽兴光置业有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  陈二伟审判员  胡松涛二〇二〇年十一月十八日法官助理尚春丽书记员荣子玲附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。