.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省原平市人民法院民事判决书（2017）晋0981民初1307号原告：亢翠兰，女，1965年6月27日出生，汉族，原平市人，住原平市。被告：山西万合城房地产开发有限公司。住址：原平市青年西街。法定代表人：赵勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢浩浩，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崇毅，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告亢翠兰与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亢翠兰、被告山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙崇毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亢翠兰向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告支付原告：房款400000从2015年起至2017年8月29日止的违约金52110元。(已付房款的万分之一×逾期30天+已付房款的万分之一点五×逾期30天后的总天数)；2.依法判决上诉一笔房款从起诉日至被告实际交房日的违约金。3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告在2013年7月9日签订了一份购房合同。原告所购商品房位于山西省原平市××苑号房。合同编号：WH01207，房屋面积108.08平方米，房价为：3700元，房价总计：400000元。付款方式为签订合同时付18万元，工程主体建至8层时付14万，工程主体封顶时付4万元，交房时付剩余全部尾款4万元。原告认为，房产买卖双方应当诚实信用，商品房买卖合同中规定的违约责任也是双方真实意思的表示，应当依约履行，被告的违约行为已经给原告带来了巨大的损失，原告为维护自身的合法权益，不得不提起诉讼，恳请贵院判如所请。山西万合城房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，答辩人尚未取得商品房预售许可证，双方所签合同应属无效合同。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款、《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，答辩人尚未取得商品房预售许可证，双方所签合同应属无效合同。二、迟延交付房屋的原因并非由答辩人造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，答辩人不应承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等客观因素导致，非答辩人主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗地交付给答辩人开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，交付的宗地不符合条件，导致答辩人无法施工，在答辩人不断敦促下,2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条第二款"因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期。"之约定，对因政府原因导致的工程延期，答辩人可据实延期，在此期间，答辩人不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具的证明，答辩人施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气，属不可抗力。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条第二款"由不可抗力造成的工程延误，出卖人可以据实延期。"之约定，因自然灾害导致工程延期，答辩人可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据答辩人提交的山西省忻州市中级人民法院(20l5)忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽答辩人想方设法推进项目建设，但无奈施工方拒不配合，答辩人也实在无能为力，并非有意拖延。三、被答辩人未按答辩人通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同、未按时办理房屋交接手续，具有重大过错，应承担不利后果。答辩人取得《商品房预售许可证》后，即多次电话通知被答辩人办理原平市房产管理局备案的网签合同，但被答辩人至今未予办理，按照备案的网签合同，违约金应为每天万分之一，而按照被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为每天万分之一点五，答辩人认为，如法院判定被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》有效，由于被答辩人拒不办理备案的网签合同，过错在被答辩人，由此造成的损失扩大部分应由被答辩人承担，或者即便判决答辩人承担违约责任，违约金也应以每天万分之一计算。2016年11月底，被答辩人购买的房屋具备交付条件，被答辩人以种种理由拖延或拒绝，被答辩人存在过错，在答辩人通知被答辩人收房而被答辩人拒收的期间，答辩人不应承担任何责任。综上所述，鉴于答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，答辩人认为，本着查明案件事实、正确适用法律的原则，并根据答辩人的其他答辩意见，结合本案实际，综合评判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西万合城房地产开发有限公司成立于2010年5月17日，企业类别为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000万元，经营范围为房地产的开发与销售，法定代表人郑佃岭，股东为郑佃岭、赵保明，2016年6月13日法定代表人变更为赵勇。2013年7月9日，原、被告签订合同编号为WH01207的《商品房买卖合同》一份，内容为：合同双方当事人:出卖人:山西万合城房地产开发有限公司。注册地址:太原市××区号。营业执照注册号:140XXXXXXXX0508。企业资质证书号:0103683195A。法定代理人：赵保明。买受人:亢翠兰。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范亭文体广场西侧、编号为0020120746的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为原国用（2012）第000746号。该地块土地面积为33980m2，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]万合苑小区。第二条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢8单元15层01号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上24层，地下2层。该商品房阳台是[封闭式]。该商品房[合同约定]建筑面积共108.08平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第三条:计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款:1、该商品房单价为（人民币）每平方米3700元，总金额(人民币）肆拾万零仟零佰零拾零元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、供热初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条:付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款:1、一次性付款。买受人于年月日付清房屋总价款的100%即人民币(大写）元整（小写）。2、分期付款。买受人按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付人民币壹拾捌万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合人民币壹拾肆万元；工程主体封顶时付至总价的90%，合人民币肆万元；房屋交房时付清剩余全部房款，合人民币肆万元。3、银行按揭。第五条:买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:买受人如在约定付款期内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用:但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第八条:规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起l0日内，书面通知买受人:该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。第九条:交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人无正当理由未按期办理交付手续，视同买受人已接受该房屋，此后发生的相关物业费用以及房屋的损坏等均由买受人自行承担，并需在领取钥匙前交清所欠全部款项。第十条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十一条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.室外管网于2014年12月31日前达到使用条件；2.道路硬化、小区绿化于2015年6月30日前达到使用条件。第十二条:关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后为买受人办理房地产权属证书。在房屋具备办理房地产权属证书的条件时，出卖人将通知买受人，买受人应提交办理权属登记的相关资料，并承担依照国家规定的相关费用。第十三条:保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十四条：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第十五条:本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，任何一方可向人民法院起诉。第十六条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十七条:本合同连同附件共8页，一式2份，具有同等法律效力，合同持有情况如下:出卖人1份，买受人1份。第十八条：本合同自双方签订之日起生效。附件一：装饰、设备标准，1.外墙：涂料。2.内墙:毛墙。3.顶棚:挂白。4.地面:水泥砂浆抹面。5.门窗：中空平开塑钢窗。6.厨房:毛墙毛地通上下水。7.卫生间：毛墙毛地通上下水。8.阳台：全封闭阳台。9.电梯：国内知名品牌电梯。10.其他：室内电话、有线、宽带接口预留。原告亢翠兰在合同尾部签名捺印，被告在合同尾部加盖公章及赵保明私章。原告亢翠兰于2013年7月9日分两次付款160000元、20000元，于2013年8月31日付款140000元，2013年12月10日付款40000元，原告共计付款360000元，尾款40000元未付，被告为原告出具收据4支。被告所开发的房屋于2013年11月19日取得"商品房预售许可证"。被告在合同约定的最后交房日期2014年12月31日时未能交付房屋。2016年11月底被告认为可以交房，便电话通知所有购房户接收房屋，原告未予接收房屋。2017年8月31日原告提起诉讼。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的合同编号为WH01207的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订合同，在原告起诉前取得了商品房预售许可证明，故该《商品房买卖合同》可认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定的时间分四次向被告交付了购房款360000元，被告收到上述款项后向原告出具了《收据》四份。双方均按约履行了前期义务。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告未按期交付房屋，属于违约，应承担违约责任。关于违约责任的起止时间，对于起点时间为2015年1月1日，原、被告无异议，对于结束时间，原告认为应至实际交付房屋时止，被告认为应至可以交付房屋时止。本院认为，房屋交付行为是双方合意方可完成的行为，如一方不作为，则一定不能完成，势必导致合同双方一方付出高额违约金，另一方不能取得房屋，进而导致合同目的无法实现，故应以被告具备交房条件时确定为结束日期，避免扩大损失。原、被告双方在合同中对"符合本合同约定的商品房交付买受人使用"无具体明确的说明，根据其合同附件，可以理解为房屋内部达到毛坯房交房标准时即具备交房条件，即2016年11月底。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告要求被告支付违约金，该项请求理由正当，应予支持，但期限应予调整，从2015年1月1日至2016年11月30日，共计699天，按日万分之1.5计算，违约金为37746元。因《商品房买卖合同》系双务合同，在被告履行义务时，原告应按合同约定履行自己的义务。被告辩称延期交房的原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非答辩人主观原因造成，理由不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：被告山西万合城房地产开发有限公司从本判决生效后十日内向原告亢翠兰支付从2015年1月1日至2016年11月30日的逾期交房违约金37746元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103元，由被告山西万合城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判长 谢美珍审判员 王 瑛审判员 郭志强 二0一七年十二月十八日书记员 李文亭