安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终2082号上诉人(原审原告):徐慧娟。委托诉讼代理人:翟羽，安徽真见律师事务所律师。被上诉人(原审被告):芜湖润生商业管理有限公司。法定代表人：周进，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）安徽鸿达房地产开发有限公司。法定代表人：李年荣，该公司董事长。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：潘泽河，北京市安衡律师事务所律师。上诉人徐慧娟因与被上诉人芜湖润生商业管理有限公司（简称润生公司）、安徽鸿达房地产开发有限公司（简称鸿达公司）房屋买卖租赁纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐慧娟的委托诉讼代理人翟羽、被上诉人润生公司、鸿达公司共同的委托诉讼代理人戴娘军、潘泽河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐慧娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐慧娟的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对本案涉案的相关事实未加以认定，导致判决错误。1、徐慧娟于2016年4月21日在润生公司、鸿达公司的欺骗之下签订了《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，徐慧娟对该合同是自己签字这一事实并不否认，但认为该合同确定租金标准过低，且期限15年也过长，若要履行该合同，则将严重损害徐慧娟的合法权益，因此该合同显失公平，并以显失公平为由向一审法院起诉要求变更租金标准。徐慧娟未达到诉讼目的，向镜湖区人民法院提交了其在2004年与鸿达公司签订的租赁合同，在2016年与润生公司、鸿达公司签订的租赁合同、商铺评估报告等证据，证明润生公司、鸿达公司出租给徐慧娟的商铺租金标准明显过低，显失公平。但一审法院却在判决中对以上证据只字未提，既不认定，也不否定，显然不合法。2、润生公司、鸿达公司将涉案房屋出租获得暴利差额，也决定了徐慧娟的一审请求是否合法，但一审法院并未查明。3、本案讼争的第二次《三台国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》是在润生公司、鸿达公司欺骗、胁迫下签订的，该事实对本案定案有重要参考，一审法院也未予查明。三泰大厦业主在与鸿达公司签订第一份租赁合同时，明确约定了签订续租合同之前必须要召开业主大会，而鸿达公司在第一份租赁合同到期前，不仅不召开业主大会，反而采取分别瓦解、胁迫、欺骗的手段，诱骗各分散的业主在早已拟定的文本上签字，对这一事实一审法院未予认定。三、一审判决认定双方2016年4月21日签订的租赁合同“并未显失公平”缺乏事实依据和法律依据，也违背常理。2004年徐慧娟将购买的商铺出租给鸿达公司，在长达将近13年的租赁期间，涉案商铺的租金价格早已翻了几倍，而润生公司、鸿达公司不仅不按照原来的租金标准9052元向徐慧娟支付，在2016年4月21日签订的租赁合同中确定的租金标准仅有每年7241元，比第一份租赁合同还降低了1800元，当然构成显失公平。三、一审判决的形式也不正确。徐慧娟等117位业主为了自身的合法权益，自2016年9月开始就在以各种形式维权，要求润生公司、鸿达公司提高租金标准，在维权无门的情况下不得已向一审法院提起诉讼。徐慧娟等117位业主本是要求集体诉讼的，但一审法院并未支持，而是要求徐慧娟等分别诉讼、合并审理。既然是合并审理，也应一并判决，但一审法院单单对徐慧娟的诉讼作出判决，这种做法是不合理的。润生公司、鸿达公司共同辩称：一、案涉产权式商铺系开发商将开放式的卖场进行面积分割，小商户间没有内墙隔离，也不划分实际的区域，虽然有独立的产权证但实际上无法具体划分区域，仅仅是在图纸上标注区域的归属。这种产权式商铺最核心、最基础的特征是所有权和使用权分离的房地产证券化的一种表现，商铺业主是出于投资的目的，将其拥有的商铺中的部分权利通过开发商或者第三方公司整体委托品牌经营商进行统一的经营，商铺业主获得定期定额的投资回报的一种投资理财方式。因为这种产权式商铺并非通常意义上的房屋，与法律规定的物权存在重大的区别。那么正是基于这种产权式商铺的性质有别于普通意义的房屋，故经营者只能以统一经营管理获取收益以后，按照约定分配给各业主投资回报，完全是符合投资—收益的证券化交易行为，本案中润生公司、鸿达公司也是完全遵循上述经营模式的。二、润生公司、鸿达公司在一审中提交的证据充分证明双方当事人在2004年6月7日签订了商品房买卖合同，当天也签订了补充协议。补充协议的第三条明确约定徐慧娟是仅有收益权和产权处分权的，三泰国际大厦产权式商铺必须是整体出租，不能将购买的商铺自行分割经营。在第一个租赁合同期限届满前，双方当事人经协商于2016年4月21日又签订了期限十五年的租赁合同，徐慧娟将其所有的商铺继续承租给润生公司、鸿达公司经营。徐慧娟对2016年4月21日签订的长达十五年租赁期限合同所产生的法律后果主观是明知的，也是经过深思熟虑的。如果存在欺骗、胁迫，其在受骗十三年之后不可能继续受骗。鸿达公司在已经履行完十三年期限的租赁合同后，仍按照现在双方签订的合同继续履行自身的合同义务，且已支付徐慧娟2016年9月30日到2017年9月30日的租金，徐慧娟也已经接收。三、徐慧娟一再强调的显失公平的上诉理由依法不能成立。首先，徐慧娟在上诉状中也自认案涉合同系其本人签署，说明其对自身行为是有一个充分的认识，其次，徐慧娟认为显失公平的依据是第一次的租赁合同和第二次租赁合同租金相应而市场房屋租金价格大幅度上涨，但其理由不能成立。根据鸿达公司、润生公司出租给第三方世纪联华的新一期的租赁价格来看，两公司与世纪联华之间的租赁合同年租金是1260万元，按照第一次分摊8%的收益率，第一层业主每月获取的租金是每月159.2元，第三层业主每月获取的租金是52.5元，业主的租金已远远超出实际承租方世纪联华支付给润生公司、鸿达公司的租金数额，不存在显示公平；再次，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。而本案中，徐慧娟作为完全民事行为能力人其对自身已获取的租金以及其签署的新一轮的房屋租赁合同所导致的法律后果应当是明知的，且这个签字行为也是完全出于自愿，没有任何证据证明其是受胁迫、欺骗，故案涉合同不存在显失公平的情形。四、徐慧娟请求变更合同内容，应当符合《合同法》的相关规定，其提出的市场因素并非法定或约定的变更理由，故当事人仍应按照案涉合同的约定履行自身义务。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，从维护大多数业主利益考虑以及遵循契约精神出发，驳回上诉，维持原判。徐慧娟向一审法院起诉请求：1、变更双方签订的《商铺租赁合同》第三条“乙方每年支付给甲方柒仟贰佰肆拾壹元（含税）”为“乙方每月按照每平方米158.15元的标准向甲方支付租金”；2、本案诉讼费由润生公司、鸿达公司承担。一审法院认定事实：2004年6月7日，徐慧娟与鸿达公司签订《商品房买卖合同》及补充合同，约定：1、徐慧娟购买被告鸿达公司开发建设的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦三层D区18、19号铺位，建筑面积合计10.08㎡；2、被告鸿达公司出卖给原告的是产权式商铺，为保护全体业主利益，原告仅有收益权和产权处分权，案涉产权式商铺必须整体出租，不得将购买的商铺自行分割经营。同日，徐慧娟与鸿达公司签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定徐慧娟将其所有的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦三层D区18、19产权式商铺出租给鸿达公司，租期自本合同生效之日起至2016年9月30日止，在使用期内，鸿达公司每年给徐慧娟固定回报9052元。2016年4月21日，徐慧娟与润生公司、鸿达公司签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定徐慧娟将案涉产权式商铺租赁给润生公司，租期自2016年9月30日起至2031年9月30日止，润生公司每年支付租金7241元，鸿达公司为润生公司履行合同义务承担一般担保责任。现案涉产权式商铺由润生公司整体对外运营出租。一审法院另查明，三泰国际大厦由鸿达公司开发建设，其中一至三层总面积为23272.03㎡，一层、三层出售部分铺位，二层未出售。一、三层出售总面积为3101.38㎡，出售铺位数为762间，其中已有538间铺位续签租赁合同。一审法院认为，案涉产权式商铺虽拥有独立产权，但均系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，润生公司、鸿达公司一直依据双方约定的所有权与经营权相分离的商业模式统一对外经营。双方当事人签订的《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，并未显失公平，各方当事人均应按约履行，故对于徐慧娟要求变更双方签订的《商铺租赁合同》第三条“乙方每年支付给甲方柒仟贰佰肆拾壹元（含税）”为“乙方每月按照每平方米158.15元的标准向甲方支付租金”的诉讼请求，应不予支持。一审法院判决：驳回徐慧娟的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由徐慧娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐慧娟提交的新证据为：鸿达公司于2015年作出的公告一份，证明鸿达公司采取分别通知甚至蒙骗的手段，迫使徐慧娟与之签订续租租赁合同。润生公司、鸿达公司质证认为，1、该证据未盖有润生公司或鸿达公司的印章，故对其真实性有异议；2、即便该公告是真实的，其既然张贴在墙上，则说明是向全体业主进行通知，而不是分别通知。润生公司、鸿达公司提交了一份《安徽鸿达房地产开发有限公司专项审计报告》，证明案涉商铺的实际收益在新一轮合同租赁期内仅为3.68%—4.65%，远小于各业主按照8%的回报率已获取的实际租金收益。徐慧娟质证认为，该证据不具有合法性、客观性、关联性，不应采信。本院对上述证据认证认为，对徐慧娟提交的公告，该公告落款处并未加盖鸿达公司或润生公司的印章。真实性存疑，且其主要内容仅是鸿达公司通知各业主前往该公司协商签订新一轮租赁合同事宜，并未包含欺诈、胁迫的因素，故该公告无法达到徐慧娟的证明目的；润生公司、鸿达公司提交的审计报告，系其单方委托审计部门作出的，在没有其他证据予以佐证的情况下，不应单独作为本案的定案依据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、徐慧娟在二审中自认案涉《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》系其本人签署，且其提交的公告内容并不包含欺诈、胁迫等因素，故徐慧娟主张其在受润生公司、鸿达公司蒙骗的情况下续签该租赁合同，没有事实依据，本院不予采纳。二、民法意义上的“显失公平”是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使双方的权利、义务违反公平、等价有偿原则。本案中，徐慧娟将其购买的商铺出租给鸿达公司经营近13年，其在续签租赁合同时对该合同的法律后果应有充分的认知，且其提交的2004年《商品房买卖合同》与补充协议、2016年《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》及商铺评估报告等证据不足以证明其与润生公司、鸿达公司在2016年续签的租赁合同存在上述“显示公平”的情形，其上诉所称市场变化因素不是法定或合同约定的合同变更事由，故其诉请变更案涉合同约定的租金标准，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。三、一审法院根据案件具体情况，将117位业主起诉润生公司、鸿达公司的案件合并审理，符合法定程序，徐慧娟上诉所称合并审理的案件应当一并判决，缺乏明确的法律依据。综上所述，徐慧娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐慧娟负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年十二月二十八日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。