湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10465号上诉人（原审原告）：匡建桥，男，1986年8月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫羽，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易鹏，男，1982年9月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：姚秀秀，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路**古田帝园1-2商铺栋****。法定代表人：熊晶，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王照梅，系该公司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司武汉花桥支行，住，住所地武汉市江岸区解放大道**（解放公园小区）/div>负责人：李从和。上诉人匡建桥因与被上诉人易鹏、原审第三人武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司、中国银行股份有限公司武汉花桥支行房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。匡建桥上诉请求：1、依法撤销武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初184号判决书，改判支持匡建桥的原审全部诉讼请求，即：判令易鹏于判决生效三日内到中国银行股份有限公司武汉花桥支行办理武汉市硚口建设大道41-43号第2栋3单元8层1号房屋抵押贷款清偿手续，全部本息及相关费用由匡建桥承担，清偿完毕后立即到房管部门办理注销抵押登记；判令易鹏协助匡建桥将武汉市硚口建设大道41-43号第2栋3单元8层1号房屋转移登记到匡建桥名下，匡建桥当日付清合同总价款1385000元扣除匡建桥已承担清偿抵押贷款全部款项后的剩余款项，全部税费由匡建桥承担；判令易鹏向匡建桥支付违约金138500元（按10%计算）；判令易鹏向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费27700元。2、判决易鹏承担一审、二审案件受理费、保全费。事实和理由：原审以案涉房屋纳入征收范围，就认为《存量房居间（买卖）合同》客观上无法继续履行系判断错误，亦与相关法律规定相冲突。1、征收主管部门发函通知“停止办理房屋和土地使用权的转让等手续”，违反了房屋征收的相关规定，该函件本身存在违法。2、原审依据征收主管部门所发函件作为审理案件的依据，却未对函件的合法性、有效性进行审查，该函件（通知停止办理转让手续）因违反了征收相关法规规章而无效，据此认为房屋买卖合同无法继续履行，显然是错误的。3、原审认为“该合同客观上无法继续履行”，但未明确是法律上还是事实上的原因导致无法继续履行，本案并不存在法律上或事实上不能履行的问题。4、原审认为，政府部门作出征收决定，物权发生变动，房屋和土地使用权转让被限制，导致合同无法履行，显然也是错误。5、原审认为匡建桥仅支付10万元定金及房屋并未交付的合同履行程度，该合同以解除为宜，也是错误的。6、关于武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司经纪代理费的处理，原审认为应由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司向易鹏主张，本案不宜处理，是错误的。易鹏辩称，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，驳回上诉维持原判。武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司陈述，易鹏没有履行合同，导致我方服务无法进行下去。匡建桥向一审法院起诉请求：1、判令易鹏于判决生效三日内到中国银行股份有限公司武汉花桥支行办理武汉市硚口建设大道41-43号第2栋3单元8层1号房屋抵押贷款清偿手续，全部本息及相关费用由匡建桥承担，清偿完毕后易鹏立即到房管部门注销抵押登记；2、判令易鹏协助匡建桥将武汉市硚口建设大道41-43号第2栋3单元8层1号房屋转移登记到匡建桥名下，匡建桥当日付清合同总价款1385000元扣除匡建桥已承担清偿抵押贷款全部款项后的剩余款项，全部税费由匡建桥承担；3、判令易鹏向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费27700元；4、判令易鹏支付违约金138500元（以合同总金额1385000元为标准，按日0.5%的标准支付至过户手续完成之日止，暂计20日，即10%为138500元）；5、判令易鹏承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费等）。一审法院认定事实：2019年4月9日，匡建桥（乙方）与易鹏（甲方）经武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司（丙方）居间介绍签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方将其所有的位于武汉市硚口建设大道41-43号第2栋3单元8层1号出卖于匡建桥，建筑面积83.72平方米，房屋交易成交价为1385000元。合同第三条第二款约定：“（1）乙方于过户当日见收件单向甲方支付首付款计人民币420000元（含定金）。（2）余款计人民币965000元，乙方经银行贷款向甲方支付。甲方、乙方应在贷款银行签订贷款合同后，五个工作日内补齐贷款所需资料，经银行审核过后，再办理过户手续。（3）贷款费用乙方自理。贷款额度、年限、利率以银行审批为准，额度不足部分，乙方以现金补足或更换贷款银行。若乙方在更换贷款银行后，依旧不能满足贷款条件，则乙方须在得到银行通知后柒日内以现金方式补齐。（4）甲方、乙方、丙方三方在此确认，因甲方、乙方对房屋、钱款自行交接产生的风险，丙方不承担任何责任。合同第四条约定：“房屋交易税费承担方式：乙方承担房屋交易全部过户税费的100%税费。”合同第六条约定：“一、甲方的权利与义务：1、本合同签订之日，甲方将房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证暂存于丙方。甲方应积极按照合同约定配合办理乙方贷款及过户、房屋交接等相关手续，在丙方的协助下，甲方应尽配合及积极协助的义务，如在接到丙方书面通知五日内，甲方不积极配合乙方办理银行贷款及过户、房屋交接等义务的，视为违约，须承担违约责任。如因甲方自身原因影响丙方后期办理的，丙方不承担责任。2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效、共有人同意出售。如甲方房屋有查封、赠予、共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并由甲方自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷、共有纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。3、甲方应在收到乙方全部房款三日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付乙方前，甲方应结清水、电、燃气、物业费等相关费用。房屋水、电、燃气等甲方过户给乙方。甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表、燃气表及配套设施的完整性，（室内物品清单附后）。二、乙方的权利与义务：1、乙方应积极按照合同约定支付购房款及办理银行贷款手续，在丙方的协助下，乙方应尽配合及积极协助的义务，如在接到丙方书面通知五日内，乙方仍不积极配合办理银行贷款等义务的，导致本协议无法继续履行的，乙方视为违约，须承担房款总价10%的违约金。2、乙方以贷款方式购房的，贷款金额以银行审批为主，差额部分在办理房产过户手续当天，须以现金方式支付给甲方，如乙方无法支付足额的现金，导致本协议无法继续履行的，乙方视为违约，须承担房款总价10%的违约金。”合同第七条约定：“一、甲方的违约责任：1、甲方逾期配合办理乙方银行贷款手续、房屋过户手续或未能按约定将房屋交付给乙方，则甲方构成违约，如乙方不要求解除合同的，甲方应按本合同金额为标准，每逾期一日须支付每日0.5%的标准支付违约金，如超过30日，乙方要求解除合同的，甲方须按照房产交易金额10%支付违约金于乙方，并承担违约责任，包括但不限于为维护权利支付的律师费、诉讼费、保全费等。2、甲方在签订合同时，未如实告知房产的真实情况或隐瞒重要事项，如房屋涉及纠纷被司法机关查封、房屋已与案外人另签订买卖合同等导致合同无法继续履行的，甲方须承担违约责任，支付房款金额20%的违约金，并赔偿律师费、诉讼费、保全费等。3、甲方未能按照约定支付经纪代理服务费的，则甲方构成违约，每逾期一日甲方须以应付款为基数，按照每日0.7%的标准向丙方支付违约金，包括但不限于为维护权利支付的律师费、诉讼费、保全费等。”合同附件约定：“一、定金条款：1、乙方于2019年4月9日向甲方支付购房定金人民币50000元（冲抵购房款）。其中人民币5000元暂存丙方。2、合同签订后，因乙方原因导致本合同无法履行，定金不退，定金属于甲方所有；因甲方原因导致本合同无法履行，甲方向乙方双倍返还定金……五、附加条款：1、甲乙约定，甲方房屋有抵押，由乙方协助还款（还款金额人民币50万元以内）甲方2019年8月预约银行还款，由乙方负责还款。2、甲、乙约定如发生政府征收或其他原因导致无法在约定的时间过户的，卖方构成根本违约，应当返还定金并赔偿买方总房款的20%作为违约金以及中介费用损失。3、甲方不限定乙方贷款人及乙方指定的第三人。4、甲乙约定，2019年4月20日之前，乙方支付甲方人民币50000元，定金共计人民币100000元整。5、甲乙双方约定房产证满两年后，甲乙双方配合过户。（2019年12月15日之内）”合同还约定了其他事项。上述合同签订后，匡建桥分别于2019年4月9日、2019年4月20日向易鹏各支付人民币50000元，易鹏合计共收到购房定金人民币100000元并出具收条予以确认。2019年6月，易鹏得知案涉房屋可能将纳入拆迁范围后，通过微信告知武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司员工郑熬“先看哈是什么情况”，同年8月易鹏未按约预约银行还款并于9月2日告知中介武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司员工郑熬，要求匡建桥走司法程序，以其行动拒绝履行双方签订的买卖合同。另查明，本案案涉房屋位于硚口宗关枢纽西片A地块，2019年6月，武汉市硚口城区改造更新局向区行政审批局、区公安分局、区城管委、区规划分局、区房管局、区工商分局等相关单位发布《关于暂停办理宗关枢纽西片A项目相关手续的函》，就该片区内暂停办理（一）新建、扩建、改建房屋；（二）房屋和土地使用权分割、赠与、出租、改变用途；（三）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记；（四）户口的迁入、分户；（五）其他影响房屋征收的登记、变更等手续。暂停办理期限2019年6月16日-2020年6月15日。2020年5月9日，武汉市硚口区人民政府发布《公告》，公告载明：硚口区人民政府已于2020年5月8日作出硚政征（2020）1号房屋征收决定，决定对硚口宗关枢纽西片A地块旧城区改建项目用地范围内国有土地上的房屋实施征收，同时收回国有土地使用权。2020年6月10日武汉市硚口城区改造更新局再次向区行政审批局、区公安分局、区城管委、区规划分局、区房管局、区工商分局等相关单位发布《关于宗关枢纽西片A、B地块征收项目停止办理事项的函》，该函载明：“宗关枢纽西片A地块及B地块征收项目位于宗关街辖区，硚口区人民政府已于2020年5月8日作出A地块及B地块的征收决定，并于2020年5月9日在征收范围内公告。该征收决定已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该项目范围内的房屋物权已发生转移。为此，特就该项目范围内停止办理事项函告如下：……二、停止办理事项（一）新建、扩建、改建房屋；（二）房屋和土地使用权转让、分割、赠与、出租、改变用途；（三）以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记；（四）户口的迁入、分户；（五）其他影响房屋征收的登记、变更等手续。”易鹏因贷款将案涉设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司武汉花桥支行，抵押期限自2017年9月15日至2037年9月15日止。一审法院认为，1、关于合同是否已经解除的问题。2019年9月2日，易鹏通过武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司表达不愿意继续履行合同的意思，易鹏认为匡建桥在合理期限内未提出异议，合同已经解除。根据最高人民法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。也就是说，只有在易鹏行使合同单方解除权的条件成就时，其作出的解除意思表示送达到匡建桥处三个月，匡建桥未提异议，才发生解除的法律效力，但2019年9月2日对于房屋是否决定征收政府相关部门并未作出征收决定，房屋和土地使用权转让并未被限制，不存在合同无法履行的情形发生，解除合同的条件亦未成熟，故其对武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司的答复并未发生解除合同的法律后果。2、易鹏是否应当继续履行买卖合同？匡建桥与易鹏签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。依据合同约定易鹏应当于2019年8月配合匡建桥完成银行解押并于2019年12月办理过户手续，其拒绝履行买卖合同已构成违约。但现案涉房屋已纳入征收范围，并由政府公告收回国有土地使用权，征收主管部门也向房管、规划、审批等部门发函停止办理房屋和土地使用权的转让等手续，该合同客观上已无法继续履行，结合匡建桥仅支付10万元定金及房屋并未交付的合同履行程度，该合同以解除为宜。经一审法院释明后，匡建桥坚持要求易鹏配合办理注销抵押登记，继续履行合同将房屋过户至匡建桥名下的诉讼请求，一审法院不予支持。匡建桥要求易鹏支付违约金系基于合同继续履行为前提的延迟履行违约金，现一审法院未支持其继续履行合同的请求，故对该请求一审法院不予支持，匡建桥可向易鹏另行主张违约责任。关于匡建桥主张易鹏应当向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费27700元的请求，易鹏与武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司系居间服务合同关系，应当由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司向易鹏主张，在本案买卖合同纠纷中不宜予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：驳回匡建桥的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取9380元，保全费5000元，由匡建桥负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交，且均对一审查明事实不持异议，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，匡建桥（乙方）与易鹏（甲方）经武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司（丙方）居间介绍签订了《存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。合同履行过程中，易鹏拒绝履行买卖合同已构成违约。现案涉房屋已纳入征收范围，并由政府公告收回国有土地使用权，征收主管部门也向房管、规划、审批等部门发函停止办理房屋和土地使用权的转让等手续，该合同客观上已无法继续履行。《＜全国法院民商事审判工作会议纪要＞理解与适用》中“原告起诉请求解除合同，被告主张继续履行，或者原告起诉请求继续履行，而被告主张解除合同，都要防止机械适用‘不告不理’的原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应当适度采取职权主义，向当事人释明变更或者增加诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷”，一审法院已经对合同解除进行了释明，并根据合同已无实际履行可能，认定合同解除，有事实依据。关于匡建桥要求易鹏支付违约金，匡建桥可以基于易鹏存在违约情形另行主张。关于匡建桥主张易鹏应当向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费的请求，该请求应由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司向易鹏主张。匡建桥的其他上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，不能予以支持。综上所述，匡建桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18760元，由匡建桥负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十一月九日法官助理李健伟书记员程玉