河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民初1850号原告（执行案外人）：何保玉，男，1964年7月8日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：穆英琦，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春丽，河南明天律师事务所律师。被告（申请执行人）：李剑，男，1969年8月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：赵爱军，女，1957年2月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈红，河南大河律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州市九基房地产开发有限公司，住所地郑州市航海路中段11号。法定代表人：何保军，该公司总经理。委托诉讼代理人：康顺杰，河南松杉律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南省天助镀膜玻璃有限公司，住所地郑州市二七区郑平路距南四环500米路西。法定代表人何保军，该公司董事长。第三人（被执行人）：何保军，男，1962年10月2日出生，住郑州市二七区齐礼闫乡张魏寨村南三街工业园12号院1号楼3号。第三人（被执行人）：何丽，女，1982年8月30日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。原告（执行案外人）何保玉与被告（申请执行人）李剑案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何保玉的委托诉讼代理人穆英琦、王春丽，被告李剑的委托代理人赵爱军、陈红，第三人郑州市九基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人康顺杰，第三人何丽的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何保玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认长江路东段“天地惠城”B区商业门面房9号楼下1层（门牌号××、（门牌号××、（门牌号××以及“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层、2层房屋为原告所有；2、请求法院停止对上述财产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告所申请执行的长江路东段“天地惠城”B区商业门面房9号楼下1层（门牌号××、（门牌号××、（门牌号××以及“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层、2层房屋为原告所有，而不属于第三人所有。原告与郑州市九基房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买其开发的位于郑州市××东段“天地惠城”B区商业门面房9号楼下1层（门牌号××、（门牌号××、（门牌号××以及“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层、2层房屋，合计面积685.72平方米，并支付了全部购房款，房屋也早已交付原告使用，因该房屋审批手续不全，房屋产权登记相关证照正在办理中，但该房屋属于原告所有。二、被告对属于原告的上述房屋申请执行是错误的，其行为没有法律依据。原告与第三人签订合同并按照约定支付了购房款，第三人已将房屋交付原告占有使用；在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产，且房屋未能办理过户登记也并非原告的原因。依照相关法律规定，该房屋依法应当属于原告所有，被告对属于原告的上述房屋申请执行是错误的，其行为没有法律依据。李剑辩称：一、一审和二审法院的民事裁定书认定事实准确，九基公司无权转让原告请求确权的争议房产，九基公司与原告签订的购房合同无效，应驳回原告的诉讼请求。九基公司对原告请求确权的房产所在的土地未取得土地使用权证，更未取得争议房产的预售证，销售该房产违反法律的禁止性规定，根据《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进步和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”九基公司对该房产无权进行预售，与原告签订的购房合同也无效。并且，依照《物权法》的相关规定，不动产的权属应当以登记公示为原则，根据规划许可证及郑州市政府文件，原告请求确权的房产及土地仍登记在第三人九基公司名下，原告与九基公司签订的购房合同不能对抗规划许可证及郑州市政府文件的公示效力。故原告请求确权的请求于法无据。二、原告与九基公司名为购房实为借款。1.原告请求确权的房屋无法确定。原告根据与九基公司签订的《商品房买卖合同》提起异议之诉的诉讼请求为：“1、请求法院确认长江路东段“天地惠城”B区商业门面房9号楼下1层（门牌号××、（门牌号××、（门牌号××以及“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层、2层房屋为原告所有；2、请求法院停止对上述财产的执行”。原告要求确权的争议房产的地址、门牌号并不是在房产登记部门登记簿上的门牌号，是否存在、由谁编号不清楚，原告无法证明上述房屋地址、门牌号的唯一性和确定性，原告清求确权无法律依据。2、原告与九基公司名为购房实为借款。第一，原告与九基公司未签订《商品房买卖合同》，根本无法证明原告与九基公司之间是房屋买卖关系；第二，房位确定、交房通知书中约定的购买房屋与原告提供的《租赁合同》中出租的房号、面积不同，出租面积654平米小于购房面积685.72平米，购买的“天地惠城”B区9号楼下1层商铺3号（门牌号××与张书全购买的房屋一致，说明原告根本不清楚购买的房屋的具体位置、房号和面积，九基公司的房产编号也不具有唯一性；第三，交款方面，原告在2014年买房，却从2010.3.23至2013.5.1转款6次、交现金1次，共计604.654万元，交款时间早于买房4年，交款金额每笔与购买房屋面积和房款都不对应，不符合交易习惯，应该为债权债务关系；第四，原告签订购房合同时明知九基公司未取得使用权证，更未取得预售许可证，却仍购买大额房产。一般购房人都知道开发商应取得预售许可证可卖房，买房人购买大件资产都会小心谨慎，而原告却置自己的合法权益于放任状态，连购买的房产具体位置和房号都不清楚，任意支付巨额购房款，完全不符合一般购房人的交易习惯。从上述特点来看，原告名为购房实为借款给九基公司，故原告与九基公司之间是债权债务纠纷，而不是商品房买卖纠纷，应驳回原告的诉讼请求。九基公司述称，本案的起源是执行程序，是执行异议之诉，九基公司已经偿还了2000万元借款，李剑不应再提起执行程序。九基公司自愿对九基公司收的案外人购房款承担义务，双方之间的房屋买卖关系建立，且所涉房屋已经交付给原告，原告也对其所占有使用收益，九基公司对原告的诉请房屋归原告所有不持异议。房号虽然不是房管局确定的，不影响原告实际占有的情况，原告主张的房屋是客观的存在。本案涉及的房屋正在办理房产证，因政府在处理协调的程序中没有办理房产证的原因不是因为本案原告及第三人。九基公司认为本案的执行程序应当终止。原告对本案的房屋有所有权。何丽述称，原告入住房屋并出租没有异议，本案是利用公证书违法执行引起的群体诉讼。公证书依据合同13条有强制执行力，但合同中没有第13条一共只有10条。公证书的基本事实与客观不符。何丽已经将2200万元借款支付给李剑，双方之间的债权债务已经履行完毕，李剑利用不实的公证书违法执行，不能对抗其他人的合法权利。根据当事人的诉辩意见及提交的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，何保玉向九基房地产公司购买了本案争议房产，现已实际占有并使用。郑州市中级人民法院在执行李剑申请执行九基房地产公司、河南省天助镀膜玻璃有限公司、何保军、何丽一案中，于2014年12月31日作出（2014）郑法执字第680-1号民事裁定，预查封九基房地产公司开发的位于郑州市××××南、冯庄路东土地使用权（建设用地面积：2.4775公顷）及地上建筑物、位于郑州市××、××路以北土地使用权（建设用地面积2.7006公顷）及地上建筑物。郑规地字第410100201119171号《建设用地规划许可证》显示长江路南、冯庄路东“天地尚城”项目是由九基房地产公司开发建设，《郑州市人民政府关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》文件显示冯庄路以东、宝成路以北“天地惠城”项目是由九基房地产公司开发建设。上述土地及地上建筑物被查封时均未在土地及房地产管理部门办理登记手续。本院认为，一、关于涉案房屋所有权。房屋作为不动产，其所有权转让行为包括房屋的交付和登记，只有房屋交付，不进行登记，不产生房屋所有权转让效力。本案九基公司基于其建造行为取得涉案房屋的所有权，九基公司向原告何保玉转让房屋所有权，只是向原告何保玉交付了涉案房屋，但没有办理转让登记，不发生物权转让效力。涉案房屋仍属于九基公司所有，原告主张涉案房屋的所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。二、原告对涉案房屋享有的权益能否对抗人民法院对房屋保全和执行。本院认为，九基公司的《建设用地规划许可证》及郑州市人民政府《关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》等政府相关部门文件载明，涉案房屋由九基公司开发建设，九基公司基于原始取得享有涉案房屋的所有权。原告何保玉虽然实际占有涉案房屋，但由于双方签订的《商品房买卖合同》无效，且涉案房屋为门面房，原告实际将涉案房屋出租他人用于经营，原告收取租金，并非用于居住，原告何保玉对涉案房屋享有权益不能对抗人民法院对涉案房屋的查封和执行。因此，原告何保玉诉请停止对涉案房屋的执行并解除查封，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告何保玉的诉讼请求。案件受理费54126元，由原告何保玉负担。如不服本判决，应当自收到判决书之日起十五内向本院提交上诉状，上诉于河南省高级人民法院。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一七年十二月十四日书记员  胡保亚