湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终510号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）杨红云，男，1970年9月25日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：周国红、廖孟龙，鄂州市西山法律服务所法律工作者。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）朱春丽，女，1973年4月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：周国红、廖孟龙，鄂州市西山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）曾凡红，男，1966年8月15日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂友，鄂州市古楼法律服务所法律工作者。上诉人杨红云、朱春丽为与被上诉人曾凡红合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨红云及其与朱春丽的共同委托诉讼代理人廖孟龙，被上诉人曾凡红的委托诉讼代理人陈琰、张桂友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红云、朱春丽上诉请求：一、撤销原判，依法改判曾凡红赔偿其各项经济损失771,000.00元，后续损失以2,099,709.00元为基数，按月利率2.5%自2019年10月19日计算至普罗旺斯房屋办理相关权属证书之日止。二、本案一、二审诉讼费用由曾凡红承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人无权处分涉案房屋，属于认识错误。因湖北驰恒房地产开发有限责任公司（以下简称驰恒房地产公司）差欠上诉人工程材料款，遂将其开发的驰恒之城18栋2单元3103号房和2501号房抵给上诉人。2018年1月，上诉人将其两套房屋与被上诉人位于沙窝乡普罗旺斯9号1至3层［由湖北振弘房地产开发有限公司（以下简称振弘房地产公司）抵偿工程款取得］进行置换。双方均通过各自的房屋开发商扣减了各自工程款。上诉人已经将两套房屋交付给被上诉人，被上诉人已实际占有，上诉人也与振弘房地产公司签订了普罗旺斯9号1至3层购房合同并取得房屋全额票据。只剩下双方向各自开发商主张办理产权证照的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，双方在开发商均认可的情形下置换，未办理登记手续，并不影响置换的效力。二、原审法院认定《协议书》无效，属于认识错误。由于上诉人将其房屋交付给被上诉人后，被上诉人迟迟未与振弘房地产公司办理结账手续，双方遂于2018年8月12日签订《协议书》，该协议内容实际是督促被上诉人及时向上诉人履行交房义务，否则将承担逾期交付的责任。该协议是双方真实、自愿的意思表示，未违反法律禁止性规定，应当认定协议有效。一审法院应当根据其引用的《中华人民共和国合同法》第八条和《民法总则》第一百七十六条的规定，判决被上诉人承担违约责任。三、一审判决违背了公平交易原则并造成不利后果。本案双方当事人均通过开发商扣划工程款的情形下取得了房屋，置换时双方也均通过开发商将房屋转给了对方当事人，双方并无逃避国家税费的情形。双方置换成功后，未及时主张办证，且双方房屋均属于商品房，并非小产权房，并非在办证过程中受法律障碍。一审判决必然导致如下不利后果：1、上诉人已经与振弘房地产公司签订了房屋买卖合同，是基于抵扣了被上诉人有工程款和上诉人交付的余款为前提，如果置换无效，必然导致上诉人的房屋买卖合同也无效。上诉人如果凭一审判决书向振弘房地产公司要回补交的房款，法院判决书将无形影响了振弘房地产公司合法利益。2、被上诉人已经占有并处置了驰恒房地产公司房屋3年，是基于驰恒房地产公司扣减了上诉人的工程款为前提交付给被上诉人的。如果置换无效，被上诉人占有3年房屋将属于违法。上诉人如果凭一审判决书向驰恒房地产公司主张要回抵扣工程款，也将影响了驰恒房地产公司的合法利益。3、本案当事人置换的房屋均与开发商三方到场通过扣减工程款取得，这一事实双方均无异议。而一审以上诉人和被上诉人均未办理房屋产权证为由，认定双方无效处分，那么目前房地产市场开发商销售的房屋在没办证的情形下，是否都无效？4、一审判决结果间接纵容了不诚实守信的不良行为。本案起诉是判令被上诉人承担违约责任，并非是房屋置换无效纠纷，而一审认定双方处分无效，偏离了当事人的诉请。综上，请求二审法院查明事实并依法改判，支持上诉人的上诉请求。曾凡红辩称：上诉人对案涉房屋的占有系基于债权的占有，而上诉人并未取得案涉房屋的所有权，故其不具有处分房屋的权利。上诉人与被上诉人于2018年8月12日签订的《协议书》为无效协议书。《中华人民共和国物权法》规定，所有权的变更未经登记不发生物权效力。上诉人与被上诉人将各自不属于自己的房屋进行互换属于无权处分行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未取得权属证书的房地产不得转让，房屋互换的性质属于房屋转让。故涉案《协议书》因违反法律、行政法律禁止性规定而无效。上诉人具有重大过错，上诉人在与被上诉人达成房屋互换协议时隐瞒了案涉房屋尚未取得所有权这一事实，导致双方互换房屋的协议落空，对被上诉人造成了损失，上诉人应承担缔约过失责任。杨红云、朱春丽在一审的诉讼请求：1、判令曾凡红立即赔偿其各项经济损失共计771,000.00元（后续损失以2,099,709.00元为基数，按月利率2.5%自2019年10月19日计付至普罗旺斯房屋办理相关权属证书给其之日止）；2、判令曾凡红承担本案诉讼费用。曾凡红在一审的反诉诉讼请求：1、判令杨红云、朱春丽给付下欠的房屋款共计219,163.00元；2、本案反诉费用由杨红云、朱春丽承担。一审法院认定，2017年，杨红云、朱春丽与曾凡红口头约定，杨红云、朱春丽将杨红云在驰恒房地产公司认购的驰恒之城小区18栋2单元3103号、18栋2单元2501号两套房屋与曾凡红自称抵偿取得的位于鄂州市××城区沙窝乡××小镇××楼××号房屋进行置换。2018年8月12日，朱春丽代表杨红云（甲方）与曾凡红（乙方）签订《协议书》一份，该协议约定：甲乙双方于2018年1月份协商约定，乙方用工程款抵偿的位于鄂城区沙窝乡××小区××房（房价总额：2,270,000.00元）与甲方在驰恒房地产公司抵偿的两套房产（位于鄂州驰恒之城******，金额780,638.00元，18栋2单元2501号，金额919,071.00元）置换，甲方并依此约定以女儿杨苏宁名义，与振弘房地产公司签售了该别墅的商品房买卖合同（预售）……。由于本协议甲方杨红云早已于2018年1月份将其驰恒之城的两套房屋交给乙方并随乙方处理，但乙方由于工程款与开发商审计结算不清而致使到现在未能将别墅交付给甲方……，现双方做如下约定：1、乙方承诺在2018年8月22日之前向甲方提供振弘房地产公司符合办理房产证的收据，否则以甲方所抵的驰恒之城两套房屋合计金额按月息百分之二来计算赔付，赔付金额在等价置换金总额剩余部分中扣除（注：等价置换金剩余金额：伍拾柒万零贰佰玖拾壹元整，以驰恒账款转账形式支付）。2、如鄂城区沙窝乡××小区××房发生转卖或者其他情况，则乙方全负责，并立即归还甲方所给房款金额，并以2018年2月1日起计，按此金额以月息2.5%计息方式赔付给甲方等。另查明，杨红云用于置换的两套房屋即驰恒之城小区18栋2单元3103号、18栋2单元2501号房屋，仅与驰恒房地产公司签订了《商品房认购协议书》，并未取得该两套房屋的不动产权证。曾凡红用于置换的房屋为鄂城区沙窝乡××小区××房，即鄂州市××城区沙窝乡××小镇××楼××号房屋，该房屋不动产登记的所有权人为振弘房地产公司。杨红云、朱春丽系夫妻关系，双方于1996年8月31日经婚姻登记机关登记结婚。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨红云与曾凡红签订的《协议书》虽然真实，但双方对于用于置换的房屋均不享有所有权，故双方均无权处分涉案房屋，双方签订的《协议书》无效，依法不应受到法律保护，双方的本诉和反诉诉讼请求，均没有法律依据，依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、驳回杨红云、朱春丽的全部诉讼请求。二、驳回曾凡红的全部反诉诉讼请求。案件受理费11,510.00元，减半收取计5,755.00元，由杨红云、朱春丽共同负担；反诉费2,294.00元，由曾凡红负担。在二审法院指定的举证期限内，上诉人杨红云、朱春丽举出驰恒房地产公司出具的情况说明及该公司的营业执照各一份，拟证实驰恒房地产公司作为开发商承诺涉案互换的两套房屋均具备办证条件，随时可以办证。被上诉人曾凡红质证认为上述证据不能证明涉案互换的两套房屋具备办证条件，反而证明了上诉人杨红云、朱春丽在达成互换协议时并没有取得房屋的所有权。本院认为，驰恒房地产公司作为涉案互换的两套房屋的开发商，其对房屋能否办证的情况出具的说明，属于书面证言的一种，证据形式符合法律规定，在被上诉人无相反证据推翻此证据的情况下，本院对该证据予以采信。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、涉案《协议书》是否有效；2、曾凡红应否赔偿杨红云、朱春丽损失，应赔偿多少损失；3、杨红云、朱春丽应给付曾凡红多少互换房款。上诉人杨红云、朱春丽与被上诉人曾凡红达成房屋互换的协议是双方当事人的真实意思表示。用于互换的房屋在签订《协议书》时产权证并没有登记在双方当事人的名下，即互换房屋有可能会产生权属争议，故该《协议书》处于效力待定的状态。《协议书》签订后，朱春丽依照该协议已经与互换房屋的开发商振弘房地产公司签订了《商品房买卖合同》；根据驰恒房地产公司出具的情况证明及一审查明的事实，杨红云、朱春丽将用来交换的房屋交付给曾凡红后，曾凡红已经将其中一套房屋出售，另一套房屋的手续已经齐备，可随时办理相关产权手续。故涉案房屋的开发商均认可杨红云、朱春丽与曾凡红作为抵扣工程款后房屋所有者的身份，并配合双方办理了相关房屋买卖与转让手续，《协议书》不存在当事人处分他人财产的无权处分情形，曾凡红答辩称《协议书》无效没有事实与法律依据，该辩解意见本院不予采纳。根据2018年8月12日双方签订的《协议书》的约定，曾凡红应于2018年8月22日之前向杨红云提供振弘房地产公司符合办理房地产产权证的收据，否则以杨红云所抵的驰恒之城两套房产合计金额按照月息百分之二来计算赔付，赔付金额在置换金总额剩余部分中扣除。如该置换房屋发生转卖或其他情况，则曾凡红应立即归还杨红云所给房款，并自2018年2月1日起，按此金额以月息2.5%的计息方式赔付给杨红云。上述收据实际开具的时间为2019年6月18日，距离双方约定的时间（2018年8月22日之前）延迟交付，曾凡红应按照上述协议的约定承担违约责任。故杨红云、朱春丽上诉要求曾凡红赔偿损失的上诉请求，本院予以支持。关于具体的赔偿数额，因曾凡红用于置换的房屋已经开发商同意并与杨红云签订了《商品房买卖合同》，开发商也向杨红云开具了全额付款的发票，杨红云与开发商之间形成了新的商品房买卖合同关系，杨红云可依该合同向开发商主张相关合同备案与办证等手续，该房屋不存在协议约定的被转卖等情形，故杨红云、朱春丽上诉要求曾凡红赔偿自2018年2月1日起的损失没有事实与法律依据，本院不予支持。本院核定曾凡红应赔偿的损失为339,944.00元。杨红云、朱春丽对尚欠曾凡红互换房款170,291.00元的事实没有异议。曾凡红认为杨红云、朱春丽抵款的两套房屋开发商又各自退还了21,606.00元和27,266.00元，该款应在互抵款项中扣除，即杨红云、朱春丽差欠曾凡红的房款应为219,163.00元。因双方签订的《协议书》中关于杨红云与曾凡红用于互换的三套房屋的价格已经明确，杨红云、朱春丽实际因该两套房屋增加或退还房款的情形都不影响双方互换房屋的价格。故曾凡红认为杨红云、朱春丽实际退回的房款应在互换房款中抵扣的意见本院不予采纳。因此，曾凡红在扣减杨红云、朱春丽差欠的房款后，还应赔偿杨红云、朱春丽损失169,653.00元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3493号民事判决。二、曾凡红于本判决生效之日起十五日内赔偿杨红云、朱春丽损失169,653.00元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨红云、朱春丽的其他诉讼请求。四、驳回曾凡红的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费5,755.00元，由杨红云、朱春丽负担4,489.00元，曾凡红负担1,266.00元。反诉费2,294.00元，由杨红云、朱春丽负担1,789.00元，曾凡红负担505元。二审案件受理费11,510.00元，由杨红云、朱春丽负担8,863.00元，曾凡红负担2,647.00元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年十一月二日书记员 肖            臣