黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3120号上诉人（原审被告）：黑龙江氏乐邦超市有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路**（二一一医院至学府四道街B区超市，不含J64、K121、K122、K123、K124、L126、M151、M146铺位）。法定代表人：杨莹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左太勇，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区学府路**法定代表人：朱永军，经理。委托诉讼代理人：潘永光，男，1981年11月19日出生，汉族，该公司招商经理，住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江氏乐邦超市有限责任公司（以下简称氏乐邦公司）因与被上诉人黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司（以下简称瑞鹰公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。氏乐邦超市上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞鹰公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定合同有效错误，氏乐邦公司与瑞鹰公司之间签订的《委托经营管理合同》及《B区补充协议》，合同初始效力待定，最后归于无效。1.合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。无论如何，效力待定的合同最后要么归于有效，要么归于无效，没有第三种状态。2.民法总则已经规定了效力待定的行为(如无权代理)。合同法对此予以了继承和发展，形成了效力待定合同的法律制度。根据合同法第四十七条、第四十八条，限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同，均属效力待定，其法定代理人、被代理人、权利人可依法追认，善意的相对人也可依法撤销(此撤销不同于合同法第五十四条的撤销。第五十四条的撤销是对生效合同的撤销，此处的撤销是对效力待定的合同的撤销)。法定代理人、被代理人、权利人没有依法追认，善意的相对人也没有依法撤销的，合同无效。法律规定当事人为民事行为时要有民事行为能力，进行代理时要有代理权，处分财产时要有权处分，是为了维护社会经济秩序，保障交易安全，维护行为人和相对人的合法权益。3.具体到本案中，合同第三十五条规定甲方需保障该商业铺位的经营使用权的归属性合理合法，并提供甲方合法获得本合同标的物的经营使用权的相关文件，为本合同的附件，并保证文件的真实有效。本案中甲方没有提供附件。而B区补充协议前言部分显示，由于B区部分业主在11-12月份多次来访乙方场地，要求占铺和阻挠乙方摆放货架、设备，并到市场监督管理局告知不允许给乙方办理相关营业执照，从以上的表述可知，甲方委托乙方经营管理的商铺并没有取得业主的授权或者说全部业主的授权，没有取得授权部分是属于无权处分的，那么签订的合同即属于效力待定，从B区业主阻挠的行为可知业主是不予进行追认的，因此瑞鹰公司未取得业主同意就委托氏乐邦公司经营管理的合同是无效的。另外委托经营管理合同是一个整体，无法分割开来，既然是无权处分的，那么整个合同，包括补充协议都是无效的。二、退一步讲假设合同有效，一审法院认定双方系承租合同关系明显错误，双方是委托经营管理合同，性质是委托合同产生代理关系而不是承租合同，代理后果由被代理人承担。1.委托合同的相关规定：委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同;有偿的委托合同，受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。委托合同产生代理关系，代理人以被代理人的名义从事活动，活动后果由被代理人承担。2.具体到本案，瑞鹰公司是委托人，氏乐邦公司是受托人，委托事项是委托人在瑞鹰潮品汇的经营管理权（合同前言部分）本合同第二章第六条甲方向乙方代收经营使用权业主租金，及第6.1款代收经营使用权业主租金标准……等多处都体现出双方的代收业主租金的关系，换言之受托人只有收取了租户的租金才存在给委托人支付租金的问题，受托人没有收到租户的租金，则不存在支付租金的问题，双方系委托代理的合同关系，代理的后果是由被代理人承担的。三、停业是委托人的原因造成的。受托人在经营管理期间，部分业户多次聚众闹事，封门不让受托人进行正常的营业，为此受托人多次报警，有受托人现场拍摄的照片、视频以及氏乐邦公司申请出庭的证人予以证实。四、委托人未取得业主的授权就委托受托人经营管理，导致B区业主聚集闹事，造成受托人的损失，受托人应当予以赔偿。合同第三十五条规定甲方需保障该商业铺位的经营使用权的归属性合理合法，并提供甲方合法获得本合同标的物的经营使用权的相关文件，为本合同的附件，并保证文件的真实有效。也就是说合同成立的前提要件就是委托人合法获得本合同标的物的经营使用权，而从B区业主闹事看，委托人根本没有取得全部业主的经营使用权，却承诺取得了全部业主的经营权，存在欺骗性质，这是属于委托人的根本违约，由于受托人相信委托人的承诺而接受了委托，并投入了大量的人力、物力和财力，业主闹事和消防封店导致了受托人无法继续受托经营、收回成本，导致损失。补充协议第四条违约责任，如因甲方原因导致B区业主大规模聚集或游行，导致乙方无法正常经营，如造成连续停业超过3日以上，甲方赔偿乙方经济损失500万元，超过1个月本合同终止，甲方退给乙方剩余当年租金及当年租金总额的130%作为违约金，并赔偿乙方由此造成的损失，包括但不限于商品、各类物品、装修等损失。因此，受托人才是受害人，有权请求委托人赔偿损失。瑞鹰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审法院认定双方当事人之间形成租赁关系是正确的，氏乐邦公司主张合同无效没有事实及法律依据。瑞鹰公司经业主授权，取得商铺经营管理权，将商铺出租给氏乐邦公司。氏乐邦公司向瑞鹰公司支付租金，故双方之间成立租赁合同关系。瑞鹰公司与氏乐邦公司约定的租金面积包括商铺面积和室内公摊面积，本案中虽有几名业主因对租金数额及缴纳方式有异议提出自主经营，但瑞鹰公司在《公函》中已经明确安置自主经营业主的商铺面积，对应租金在约定的总租金中扣除，未计算在氏乐邦公司应付租金中，故对一审法院判决氏乐邦公司应付租金及违约金部分，瑞鹰公司已取得业主授权，享有合法的经营使用权，不存在无权代理及合同效力待定的问题。2.氏乐邦公司在二审阶段主张停业损失，无事实和法律依据。氏乐邦公司没有提起反诉主张停业损失，不属于二审审理范围，且没有证据证明。3.根据双方签订的《B区补充协议》，氏乐邦公司应于2019年4月20日缴齐当年租金500万元。现氏乐邦公司未如约履行付款义务，构成违约，且氏乐邦公司庭审自认实际使用商铺至2019年12月份，故氏乐邦公司依法应缴纳当年租金500万元，一审判决氏乐邦公司支付拖欠的租金及违约金正确。瑞鹰公司向一审法院起诉请求：氏乐邦公司给付瑞鹰公司租金299万元，赔偿违约金150万元。一审法院查明：2018年9月30日，瑞鹰公司与氏乐邦公司签订《委托经营管理合同》，瑞鹰公司将位于南岗区学府三道街至学府四道街全路段地下合计8814.24平方米商业铺位的经营使用权授权氏乐邦公司经营使用，瑞鹰公司代收经营使用权业主租金，年租金为500万元，逐年递增2%，合同期限自2019年1月1日起至2027年12月31日止，氏乐邦公司应在2018年12月1日前向瑞鹰公司缴齐第一年租金。2018年12月17日，双方签订《B区补充协议》，约定2018年12月20日支付整体租金的50%，2019年4月20日缴齐租金。二份合同均约定逾期付款违约金为当年租金总额的30%。2018年12月20日至2019年5月25日期间，氏乐邦公司累计支付租金174万元，减免部分租金后，截至2019年5月25日，氏乐邦公司拖欠瑞鹰公司租金299万元。一审法院认为，瑞鹰公司、氏乐邦公司间的租赁合同合法有效，氏乐邦公司未依约交纳租金，属违约行为，依法应承担违约责任。瑞鹰公司主张截至2019年5月25日，氏乐邦公司拖欠租金299万元，氏乐邦公司未举证证实租金交纳情况，应承担相应不利的法律后果，一审法院对瑞鹰公司上述主张予以认定。故此，瑞鹰公司要求氏乐邦公司给付拖欠的299万元租金，请求合理，一审法院予以支持。如氏乐邦公司在2019年5月25日后又支付租金，可据实减除结算。关于违约金，该项主张符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、氏乐邦公司于判决发生法律效力之日起七日内给付瑞鹰公司租金299万元；二、氏乐邦公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿瑞鹰公司违约金150万元。本院二审期间，氏乐邦公司举示如下证据：证据一、光盘1张及照片10张。拟证明：氏乐邦公司在经营管理期间，部分业户多次聚众闹事，封门不让氏乐邦公司进行正常的营业，以及瑞鹰公司封门不让氏乐邦公司经营。证据二、合格证2张。拟证明：瑞鹰公司交付氏乐邦公司经营的场地消防不合格。瑞鹰公司质证意见：对证据一真实性无异议，但内容片面，不能体现因此导致停业。瑞鹰公司每次均与买断业主沟通，并快速将业主带离，包括报警，氏乐邦公司仍然正常经营，没有停业。也并不是瑞鹰公司强制氏乐邦公司停业。对证据二，根据双方签订的合同，瑞鹰公司公司负责商场的一次消防验收，氏乐邦公司负责消防二次验收及后期自行的检查，瑞鹰公司可以提供消防部门对租赁场地的一次验收的合格手续。瑞鹰公司未举示证据。本院认证意见：对上述证据的真实性本院予以确认，对证据一的证明问题本院将结合案件其他证据与事实予以综合评判。对证据二，仅以该证据不足以证明待证事实，本院对此不予采信。本院二审另查明：氏乐邦公司自认其从案涉商铺迁出的时间为2019年12月30日。法庭询问瑞鹰公司：“是否存在氏乐邦公司所述，瑞鹰公司未得到部分业主授权的情况”。瑞鹰公司回答“有些业主因为对租金缴纳方式有异议，后期瑞鹰公司与这部分业主进行了沟通，让他们自营。然后把这部分面积在与氏乐邦公司的合同中刨除，瑞鹰公司给对方下达的《公函》中提到了此事及相应的面积、位置。”“涉及到的这部分年租金应该是27万多。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于合同效力问题。案涉经营管理合同约定，瑞鹰公司系管理方，氏乐邦公司系经营方，瑞鹰公司向氏乐邦公司代收经营使用权业主租金。案涉合同虽约定瑞鹰公司应保证商铺经营使用权的归属合法并提供相关文件作为附件，但该条款约定的是瑞鹰公司作为商铺管理方有保障氏乐邦公司正常经营商铺的合同义务问题，并不能以此认定合同效力，氏乐邦公司以未收到附件为由认定合同无效，没有事实及法律依据。一审认定案涉合同有效，并无不当。关于瑞鹰公司要求氏乐邦公司给付租金及违约金依据是否充分的问题。案涉合同约定2019年1月1日至2019年12月31日的租金总计为500万元。在双方签订的《B区补充协议》中又约定，支付方式为分期支付租金，第一笔租金于2018年12月20日支付整体租金的50%，第二笔租金于2019年4月20日支付整体租金的50%。根据上述约定，氏乐邦公司有义务向瑞鹰公司给付租金。氏乐邦公司上诉称只有氏乐邦公司收取了租户的租金才能给付瑞鹰公司，即氏乐邦公司没有收到租户租金，则不存在支付租金的问题。本院认为，氏乐邦公司是商铺的经营使用者，是租金的给付义务人。氏乐邦公司在自主经营期间产生的商业风险，不影响其履行给付租金的义务。且合同中未约定氏乐邦公司需以收取租户租金为给付瑞鹰公司租金的前提，氏乐邦公司的该项上诉主张不能成立。氏乐邦公司上诉称因瑞鹰公司未取得业主授权就委托氏乐邦公司经营管理，导致业主聚集、封门，造成氏乐邦公司损失。本院认为，氏乐邦公司举示的照片、视频等证据虽能够证明相关业主曾在案涉商铺聚集、表达诉求，但不足以认定是由瑞鹰公司原因导致，也不足以证明上述行为持续发生并导致氏乐邦公司停业、无法经营，且案涉商铺租赁面积为8814.24平方米，氏乐邦公司举示的证据亦无法证明商铺整体的租赁经营均受影响。根据氏乐邦公司自认，其迁出案涉商铺的时间约为2019年12月30日。又根据一审查明截至2019年5月25日氏乐邦公司累计支付租金174万元，双方对此均无异议，氏乐邦公司亦未举示已付租金的相关证据，故一审支持瑞鹰公司主张的299万元租金，并无不当。关于违约金的问题。瑞鹰公司并未举示证据证明其向氏乐邦公司交付了商铺经营使用权的相关文件。在双方签订的《B区补充协议》及瑞鹰公司举示的照片中也反映出部分业主曾到氏乐邦公司聚集及反映问题，瑞鹰公司在庭审中也自认有部分业主对租金有争议，通过自营的方式解决，并将该面积对应的租金在与氏乐邦公司整体的租金中扣除，也即减免了20多万元。虽然氏乐邦公司应给付占有商铺期间的租金，但瑞鹰公司在履行合同过程中亦存在过错，且除利息损失外，瑞鹰公司未举示证据证明存在其他实际损失，因此一审支持瑞鹰公司主张的租金总价30%的违约金150万元不当，本院予以调整。本院综合上述情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定以299万元为基数，从2019年5月26日起至本判决生效之日的中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为氏乐邦公司对瑞鹰公司的违约赔偿金。综上，氏乐邦公司的上诉请求部分成立，对合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。一审判决结论不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16240号民事判决第一项；二、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16240号民事判决第二项为：黑龙江氏乐邦超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司利息（利息以299万元为基数，自2019年5月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司的其他诉讼请求以及黑龙江氏乐邦超市有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费42720元，减半收取21360元，由黑龙江氏乐邦超市有限责任公司负担15223元，由黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司负担6137元。二审案件受理费42720元，由黑龙江氏乐邦超市有限责任公司负担30446元，由黑龙江瑞鹰潮品汇物业管理有限公司负担12274元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十一月十日书记员  于文娟