文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2526号上诉人（原审原告）：谢婉丽，女，1987年10月2日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙剑云，上海段和段（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕森凤，上海段和段（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑****。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人谢婉丽因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案,不服句容市人民法院（2019）苏1183民初7962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢婉丽上诉请求：一、撤销一审苏11**民初7962号民事判决，依法改判碧桂园公司向谢婉丽支付违约金60万元及逾期交房违约金227700元（按日0,03%计算，暂计至2019年5月30日〕；二、本案一审、二审诉讼费用由江苏宝华碧桂园置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认为无法证明碧桂园公司就涉案花园进行广告宣传，认定事实不清。本案讼争花园是碧桂园公司销售房屋时的重要卖点，不仅宣传资料中有对花园的描述，而且在双方签订的《宝华碧桂园大学印象认购书》（简称“《认购书》”）中明确约定上诉人认购房屋面积包含花园面积81.66平方米。碧桂园公司不仅在广告宣传中渲染“花园”，而且在《认购书》中对花园面积作出了具体的允诺。一审法院对此事实认定不清。二、一审法院忽略碧桂园公司的自认，排除花园条款的约束力，适用法律不当。《认购书》载明的花园面积条款在双方签订的《商品房买卖合同》中未有体现，谢婉丽提起违约之诉，《认购书》的定性为本案争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，谢婉丽与碧桂园公司于2017年7月29日签订的《认购书》对买卖双方的自然信息、房屋面积、房屋价款、付款方式做出了具体且明确的规定，具备商品房买卖合同的基本特征，且谢婉丽已经按《认购书》约定的款项、时间支付了首期购房款，《认购书》应当被认定为商品房买卖合同。事实上，碧桂园公司向谢婉丽出具《面积补差协议书》，盖有公章。该协议载明，实际交付房屋面积与合同约定的花园面积相差81.66平方米，该条内容是碧桂园公司对己方违约事实的自认，该《认购书》花园条款具有约束力。碧桂园公司认可实际交付面积与约定面积存在差额的事实，应当承担违约责任。一审法院忽略谢婉丽对《认购书》的实际履行、碧桂园公司《面积补偿协议书》对违约事实的自认，将《认购书》定性为预约，排除《认购书》对碧桂园公司的约束力，属适用法律不当。三、碧桂园公司交房不符合标准，应当承担逾期交房违约金房屋出卖人有义务按照约定的时间、方式、标准向买受人交付符合居住目的的房屋，本案中，碧桂园公司交付房屋存在以下三点问题：1.没有采用约定的形式和程序向上诉人交付根据《销售合同》第十一条的约定，被上诉人应当以书面形式通知上诉人收房，且应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。被上诉人在庭审过程中提交的《收房通知书》不能证明其在2018年10月30日前向上诉人送迖该通知书，事实上，上诉人自始至终都不曾收到被上诉人的书面通知，亦不曾收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一审法院依据被上诉人当庭提交的《收楼通知书》推断其2018年10月30日前向谢婉丽送达通知，推断有违常理。碧桂园公司当庭举证行为仅能证明开庭当天其向上诉人送达收楼通知，并不能证明在先已经发生送达的事实，一审法院的推断欠缺事实依据。2|房屋质量存在严重问题谢婉丽向一审法院提交地暖漏水、地下室与、地下室与墙壁渗水未施工完毕等图片，用于证明2018年10月30日（约定房屋交付之日）房屋存在严重质量问题，未达交付标准之事实。一审法院在审理。本案过程中组织现场查看房屋，碧桂园公司提前对房屋质量问题进行了一定修复，一审法院仅据现场查看当天房屋的状态推断碧桂园公司2018年10月30日交房无质量问题，忽略上诉人提交的质量问题照片，推断欠缺事实依据。3，花园交付不符要求碧桂园公司违背“花园条款”的约定，无法向谢婉丽交付花园，理由同上诉理由。被上诉人碧桂园公司答辩称：一审法院认定事实和适用法律正确，并无不当，请求驳回上诉，维持原判。谢婉丽所提供微信个人朋友圈的内容不能代表碧桂园公司，碧桂园公司没有以书面合同进行确认，双方权利义务应当以商品房买卖书面合同约定为准；对于面积补差协议，需经过双方签字盖章后方可生效，谢婉丽并未签字，所以该协议并未生效，没有拘束力，不应以此认定对合同内容的变更。没有进行补差同时也可以说明合同价款中并没有包括所谓花园的价款，谢婉丽并没有支付花园对价，并没有任何损失，反而房屋周边的环境具有优势地位。关于谢婉丽所称质量问题逾期交付。首先，地下室是，地下室是无偿提供给谢婉丽使用的时地下室存在问题，也不影响谢婉丽居住使用，不构成逾期交付的理由。谢婉丽所谓在房屋交付时存在严重质量问题，并没有充分证据证明，且案涉房屋已通过竣工验收备案，符合交付条件，可以正常使用。谢婉丽向一审法院起诉的请求：1、判决碧桂园公司按照合同约定向谢婉丽交付84.66平方米的花园，如不能交付应向谢婉丽支付600000元违约金（暂定，以价格鉴定结果为准）；2、判决碧桂园公司承担逾期交房违约金227700元（按日0.03%计算，暂计算至2019年5月30日，应计算至实际交付之日）。以上1、2项合计827700元。3、本案诉讼费用由碧桂园公司承担。诉讼过程中，谢婉丽将第一项诉讼请求变更为要求碧桂园公司支付违约金60万元，放弃要求碧桂园公司交付花园的诉请。一审法院认定事实如下：2018年7月，碧桂园公司（甲方、出售方）与谢婉丽（乙方、认购方）签订《宝华碧桂园大学印象认购书》，约定：乙方向甲方认购句容市宝华碧桂园大学印象峰景苑005幢1单元102室洋房，建筑面积：202.03平方米(其中套内建筑面积:165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积:36.45平方米),花园面积84.66平方米(该物业的最终实测面积以产权登记面积为准)；交楼日期：2018年10月30日，建筑超标单价：17889.94元/平方；认购价为3614305元；乙方付款时间为：定金30000元须于签署本认购书时付清(定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分)，第一期楼款361430元须于2017年8月1日前付清（含定金)，第二期楼款3252875元须于2017年11月1日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；乙方应于2017年8月1日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园大学印象销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；乙方与甲方签署上述合同文件时，本认购书自行终止。2017年8月30日，谢婉丽与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：谢婉丽购买碧桂园公司开发的句容市宝华镇半山花园005幢01-02层0102号房，合同约定建筑面积共202.03平方米，其中套内建筑面积165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.45平方米；房屋单价17889.94元，总价3614305元；出卖人应在2018年10月30日前，依照有关规定，将具备经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。补充协议约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；买卖双方相互送达与合同有关的通知书，需以挂号邮寄或者专差送达，买受人自愿同意：出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容，买受人与出卖人双方确认同意，买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准；出卖人的通讯地址不以注册地为准，买受人送达给出卖人的通知、函件须发往出卖人该通讯地址，地址：宝，地址：宝华镇宝华大道与纬十七路交汇处有变更地址的应及时书面通知出卖人，并登记备案，因买受人未及时书面通知，导致出卖人的通知无法到达或无法顺利、及时到达买受人，由此产生的后果由买受人自负。合同还就其他事项进行了约定。2018年10月10日，碧桂园大学印象一期5#楼办理了竣工验收备案手续。被告于2018年10月29日向谢婉丽合同记载的“江苏省南京市鼓楼区新模范马路30号，电话152××******”即谢婉丽身份证载明的地址邮寄了收楼通知书，但谢婉丽称未收到该通知。谢婉丽主张的第一项诉请的理由和依据：1、认购书第1条“乙方向甲方认购的物业基本情况”约定有花园面积84.66平方米，该认购书具备商品房销售管理办法第16条规定商品房买卖的主要内容，且根据商品房买卖司法解释第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约”，该说明及允诺即使未载入商品房买卖合同亦应视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。本案中谢婉丽、碧桂园公司签订的认购书相较于销售广告和宣传资料对双方成约的影响更为重大，谢婉丽基于花园条款的信赖与碧桂园公司签订合同交付房款，碧桂园公司实际交付行为违背其对卖点的承诺。2、与101邻居相比，房屋面积几乎无差的情况下，101比涉案房屋花园面积多出45.34平方米，总价比涉案房屋高出50万元，说明碧桂园公司无论是向101业主还是谢婉丽出售房屋时约定的价款都包括花园部分的价值；3、碧桂园公司并未按照合同的约定向谢婉丽交付花园，即使现场呈现该部分花园，谢婉丽也不能实际使用。根据碧桂园公司划定的围栏线，谢婉丽想穿越合同中约定的花园必须要经过101的花园；4、合同第5条约定了建筑面积差异的处理，谢婉丽主张的花园面积是不含在建筑面积内的，因此谢婉丽适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的面积误差比处理方式，3%以内单倍返还，3%以上双倍返还。根据合同约定面积共286.69平方米，少交付面积为84.66平方，误差比29.53%，误差比3%以内的部分面积为8.6平方米（286.69乘3%），超出3%的面积为76平方米（84.66减286.69乘3%），返还的价格是按照谢婉丽申请鉴定的花园面积相对应的价格，其中也包括总价和单价。碧桂园公司对此认为：1、双方的权利义务应以买卖合同约定为准，谢婉丽主张的差价返还的前提条件是支付过花园的对价，而谢婉丽实际上仅支付的是203平方米的价款，并非是286.69平方米的价款；2、与101房价差价并非原告所述花园差价，房屋的定价取决于位置、户型、大小、购买人的经济情况、市场行情、销售员的努力等多重因素确定，并非如原告所述仅是花园导致。谢婉丽主张逾期交房违约金的理由和依据：1、合同约定交付期限为2018年10月30日，但原告在2018年11月份看房时发现房屋存在多处质量问题（当时查看房屋时地下室、卫生间、厨房、地下室的、地下室的天井未施工完毕，玻璃、踢脚线未完全装好等）及花园无法交付的情况，没有达到交付标准；2、合同第11条明确约定出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续，出卖人应当向买受人提供质量保证书、使用说明书等证明。但碧桂园公司没有书面通知收房，也未提供质量保证书、使用说明书。因此，根据合同第9条第2款第2项约定，被告逾期交房已经超过90日，谢婉丽同意继续履行该合同，碧桂园公司应承担日万分之三乘房屋总价款的违约金。本案争议焦点在于：1、认购书载明的花园是否应作为合同内容，谢婉丽以此主张的违约金能否成立；２、谢婉丽主张的逾期交房违约金理由是否成立。关于第一个争议焦点。谢婉丽认为认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的房屋买卖合同需要具备的主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定为房屋买卖合同。一审法院认为，仅就案涉认购书而言，其性质应为预约合同。预约是指将来订立一定契约的契约，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，谢婉丽提交的认购书明确约定双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，具备了一份正式的商品房买卖合同的基本内容。但是，该认购书中还约定“乙方应于2017年8月1日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园大学印象销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续”、“乙方与甲方签署上述合同文件时，本认购书自行终止”，可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及价款，但仍一致认为合同的具体内容需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容。因此，一审法院认为，案涉《宝华碧桂园大学印象认购书》的性质为预约合同，因双方签订《商品房买卖合同》而自行终止。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的权利义务应以《商品房买卖合同》确定的具体内容为依据。合同明确约定谢婉丽购买的系碧桂园公司开发的位于句容市建筑面积202.03平方米、总价3614305元，现谢婉丽以碧桂园公司未交付认购书中约定的花园为由支付违约金，与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符，对该项诉请不予支持。谢婉丽在本案中对涉案房屋花园申请价格评估，并无必要，不予准许。关于第二个争议焦点。谢婉丽以碧桂园公司没有书面通知收房、未提供质量保证书、使用说明书、房屋存在质量问题、花园无法交付为由要求被告支付逾期交房违约金，不予支持。理由如下：1、双方在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达”、“买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准”，碧桂园公司向谢婉丽合同记载的地址并附谢婉丽的联系电话寄送了收楼通知书，根据合同约定应视为送达。2、涉案房屋于2018年10月10日办理了竣工备案手续，庭审中被告提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，经本院组织双方现场查看亦未发现案涉房屋存在明显影响正常居住的质量问题，在涉案房屋取得竣工验收备案表并具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付条件的情形下，谢婉丽所称房屋质量问题未提交充分的证据予以证明，庭审中亦明确表示不申请房屋质量鉴定，因此本院不予采信。关于谢婉丽所称花园无法交付的问题，理由不再赘述。因此，谢婉丽主张碧桂园公司支付逾期交房违约金的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回谢婉丽的诉讼请求。案件受理费12078元，减半收取6039元，由谢婉丽承担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院查明，2018年11月00日，碧桂园公司向谢婉丽出具面积补差协议书一份；谢婉丽在一审中提供房屋存在质量问题部分照片，但谢婉丽所举证据不足以证实存在房屋质量问题已经影响其正常生活。且一审法院组织双方现场勘验碧桂园公司对上述质量问题进行了修复，有维修记录相印证。一审法院对此未同意谢婉丽申请鉴定并无不当。本院查明的事实对一审法院查明的事实基本相同。本院认为，一、谢婉丽以《宝华碧桂园大学印象认购书》载明的花园作为双方《商品房买卖合同》的内容向碧桂园公司主张的违约金，不能成立。碧桂园公司虽与谢婉丽2018年7月签订《宝华碧桂园大学印象认购书》，约定：谢婉丽向碧桂园公司认购句容市宝华碧桂园大学印象峰景苑005幢1单元102室洋房，建筑面积：202.03平方米(其中套内建筑面积:165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积:36.45平方米),花园面积84.66平方米(该物业的最终实测面积以产权登记面积为准)；交楼日期：2018年10月30日，并对单价、认购价3614305元及付款时间进行了约定。同时，还约定谢婉丽应于2017年8月1日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园大学印象销售中心与碧桂园公司签署合同文件及办理相关手续；谢婉丽与碧桂园公司签署上述合同文件时，本认购书自行终止。但谢婉丽与碧桂园公司2017年8月30日签订《商品房买卖合同》时约定：谢婉丽购买碧桂园公司开发的句容市宝华镇半山花园005幢01-02层0102号房，合同约定建筑面积共202.03平方米，其中套内建筑面积165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.45平方米；房屋单价17889.94元，总价3614305元；碧桂园公司应在2018年10月30日前，依照有关规定，将具备经验收合格且符合本合同约定的商品房交付谢婉丽使用等内容，而《宝华碧桂园大学印象认购书》中双方关于花园的约定被删除未纳入合同内容。根据合同法的相关规定，2017年8月30日谢婉丽与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》对双方具有法律约束力，此前双方订立的《宝华碧桂园大学印象认购书》自行终止。据此，双方应按照《商品房买卖合同》的约定履行合同义务，故谢婉丽要求碧桂园公司承担花园未交付违约金的上诉理由，本院不予采信。二、谢婉丽要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任不能成立。谢婉丽于碧桂园公司签订《商品房买卖合同》时约定：谢婉丽购买碧桂园公司开发的句容市宝华镇半山花园005幢01-02层0102号房，合同约定建筑面积共202.03平方米，总价3614305元；碧桂园公司应在2018年10月30日前，依照有关规定，将具备经验收合格且符合本合同约定的商品房交付谢婉丽使用的内容。双方明确交房时间在2018年10月30日前，而涉案房屋于2018年10月10日办理了竣工备案手续，并取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一审法院组织双方现场查看也未发现案涉房屋存在明显影响正常居住的质量问题，在涉案房屋取得竣工验收备案表并具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付条件并向谢婉丽预留通信地址邮寄收房通知书的情形下，谢婉丽以案涉房屋存在质量问题和未收到收房通知书为由要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予以支持。综上，当事人从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，自觉维护市场公平秩序,碧桂园公司、谢婉丽均应按《商品房买卖合同》的约定履行义务，故谢婉丽的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12078元，由上诉人谢婉丽负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十一月三日书记员  何婧静