江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终8337号上诉人（原审被告）：金帝名园小区业主委员会，住所地苏州市姑苏区解放西路168号。负责人：张彩平，主任。委托诉讼代理人：陈烈生，江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝月玲，江苏恒则律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈中，男，1982年6月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：苏州金帝房地产开发有限公司，住所地苏州市姑苏区友新街道办事处四楼。法定代表人：姚燕樟，执行董事。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。上诉人金帝名园小区业主委员会（以下简称金帝名园业委会）因与被上诉人陈中、被上诉人苏州金帝房地产开发有限公司（以下简称金帝房产公司）返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金帝名园业委会上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、改判涉案39号停车位归全体业主共同所有，上诉人无须返还被上诉人金帝房产公司租金；3、一审、二审诉讼费用由金帝房产公司负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、仅凭地下车库不在分摊公用建筑面积内无法认定涉案39号停车位归属于被上诉人金帝房产公司。涉案39号停车位所在的车库系独立使用的地下车库，根据房产测绘国家标准的技术要求，不应计入共有建筑面积。原审法院以此认定地下车位归属于金帝房产公司，系逻辑错误。2、涉案39号停车位并非物权法建筑物区分所有权中的专有部分，不符合登记要求，至今未登记，无法成为特定业主或者金帝房产公司所有。3、涉案39号停车位所在的地下车库应为公共配套设施，产权应归属全体业主。4、金帝房产公司与陈中就涉案39号停车位的归属进行约定的条款无效。被上诉人陈中辩称：2015年年底，其与该小区其他业主一样，把租车位的租金交到物业处，前几年都是这样做的，并不知道本案纠纷，也不清楚停车位的归属问题。被上诉人陈中在整个事件中没有过错，不应当承担责任。被上诉人金帝房产公司辩称：被上诉人金帝房产公司通过受让取得苏福路148号国有土地使用权，投资建造了包括涉案地下车库在内的建筑物，并已经通过了竣工验收。通过合法的建造，金帝房产公司获得了小区地下车位的权属。金帝名园小区1号和2号车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积。陈中与金帝房产公司在签订商品房买卖合同时，明确约定了地下车库所有权归金帝房产公司，相关证据均已在原审中予以提交。因此涉案39号停车位的所有权归金帝房产公司所有。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金帝房产公司向原审法院起诉请求：1、判令陈中腾空金帝名园1号地下车库第39号车位；2、判令陈中、金帝名园业委会共同赔偿金帝房产公司经济损失（自2016年4月1日起按照每月150元计算至停止侵权腾空之日止，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算占用资金损失）。原审法院认定事实：2004年2月，金帝房产公司取得苏地2003-C-23号地块（苏福公路148号）建造商品房项目建议书的批复。之后，金帝房产公司通过出让取得苏福路148号的国有土地使用证。2006年5月，金帝房产公司办理了金帝名园三期小高层项目建设工程规划许可证，其中地下车库1在4#-7#房地下，13275平方米，地下车库2在8#-12#号房地下，16795平方米。2006年6月，金帝房产公司办理了金帝名园三期4-12楼、1、2号地下车库的建设工程施工许可证。2008年10月8日，上述建设项目经苏州市规划局验收合格，其中地下车库2处共计建筑面积30700平方米。2007年3月，金帝房产公司委托苏州市价格认证中心对金帝名园三期地下车库价格成本进行核算认证。2007年4月，金帝房产公司取得苏州市物价局、苏州市建设局关于金帝名园地下车库停车位价格的批复，批复明确，“鉴于金帝名园三期1#、2#地下汽车库根据规划的要求，满足广大业主的停车需要，单独建造且成本独立核算，根据《苏州市商品房价格管理实施细则》规定，核定金帝名园三期1#、2#地下汽车停车位（建筑面积16312.14平方米，折合456只停车位）销售价格为11万元/车位，下浮不限”。2008年10月28日，苏州市房产交易登记管理中心测绘管理科、苏州市房地产测绘队就解放西路168号7－15幢、1号车库、2号车库等项目出具房产测绘成果报告，其中1号车库建筑面积12908.42平方米，2号车库建筑面积16897.235平方米，地下车库不在商品房公用分摊面积之内。原审又查明，金帝名园三期小高层项目建设的商品房已经全部出售。陈中系金帝名园7幢501室业主，其与金帝房产公司于2006年12月11日签订《商品房买卖合同》，合同第十七条第5项约定，“该商品房所在小区的地下车库所有权归出卖人所有”。陈中向金帝房产公司购买了1#车库40号停车位，并向金帝房产公司租赁了相邻的39号停车位，按每月150元向金帝房产公司支付停车位租金。2016年1月起，涉案小区的物业管理由金帝名园业委会与物业管理公司直接签订合同。陈中按每月150元向金帝名园业委会支付了2016年4月1日至2017年12月31日止的1#车库39号停车位的租金。审理中，双方均确认涉案1#车库39号停车位非人防停车位。此外，金帝名园业委会称，其收取租金后，按每个车位45元即租金的30%向物业管理公司支付管理费。原审法院认为，金帝房产公司通过受让取得苏福路148号国有土地使用权后，投资建造包括涉案地下车库在内的建筑物，并已经通过竣工验收。根据民法物权理论，合法建造属于原始取得的一种方式。因此，金帝房产公司通过合法建造获得了小区地下停车位最初的权属。本案争议焦点是金帝名园三期项目的商品房销售后，1#车库39号停车位的权属归金帝房产公司还是归全体业主的问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。涉案车位属于地下停车位，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条关于“公用建筑面积计算原则”的规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”金帝房产公司提交的苏州市房地产测绘队出具的房产测绘成果报告也显示，商品房销售分摊公用建筑面积之中，不包含地下车库建筑面积。因此，涉案地下停车位权属应适用《物权法》第七十四条第二款的规定，不适用第三款的规定。新建商品房配建停放汽车的车位、车库，在首先满足业主需要的同时，鼓励开发商合理配置停车设施，提高空间利用效率，既有利于解决小区停车问题，又有利于促进土地集约利用，而开发商通过投资建造车库也能得到相应的收益。因此，《物权法》允许开发商与业主对规划车位的权属进行约定。陈中与金帝房产公司签订的《商品房买卖合同》约定地下车库归出卖人即本案金帝房产公司所有；金帝名园业委会未提供证据证明业主与金帝房产公司约定或金帝房产公司承诺将地下车库的停车位作为小区业主共有停车位，故认定金帝房产公司与业主对地下车库的权属进行了约定，即归金帝房产公司所有，该约定内容符合《物权法》第七十四条第二款的规定。金帝名园业委会主张涉案地下停车位属于全体业主所共有缺乏事实依据，原审法院不予支持，其向陈中直接收取车位租金，侵害了金帝房产公司的权益，应当将所收取的自2016年4月1日起至2017年12月31日止、每月150元，合计租金3150元返还给金帝房产公司。金帝名园业委会称其从中交给物业公司每月45元的管理费，但其与物业公司之间的约定不能约束金帝房产公司与物业公司，车库的管理费用标准及支付方式应当由相关各方另行协商后确定，未协商一致的情况下不宜在租金中直接扣除。金帝房产公司要求金帝名园业委会及陈中承担利息损失的请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。陈中已经支付了计算至2017年12月31日的1#车库39号地下停车位的租金，且在金帝房产公司与金帝名园业委会就车位权属发生争议的过程中，陈中并无过错，金帝房产公司亦未将该车位出租给他人，故陈中可继续使用案涉停车位，金帝房产公司在本案中要求陈中返还停车位的请求，原审法院不予支持，今后的停车位租金支付方式、金额等可由双方另行协商处理。综上，依照《物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、金帝名园业委会于本判决生效之日起7日内向金帝房产公司返还租金3150元。二、驳回金帝房产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由金帝名园业委会负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给金帝房产公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点即涉案39号停车位的权属是属于金帝房产公司还是属于小区全体业主。《物权法》第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”金帝房产公司取得苏福路148号国有土地使用权后，办理了金帝名园三期小高层项目的建设工程规划许可证，建造了包括地下车库在内的建筑，并已经通过竣工验收。涉案39号停车位属于地下停车位，位于1#地下车库。苏州市物价局和原苏州市建设局批复明确，“鉴于金帝名园三期1#、2#地下汽车库根据规划的要求，满足广大业主的停车需要，单独建造且成本独立核算，根据《苏州市商品房价格管理实施细则》规定，核定金帝名园三期1#、2#地下汽车停车位（建筑面积16312.14平方米，折合456只停车位）销售价格为11万元/车位，下浮不限”。2008年苏州市房地产测绘队出具的房产测绘成果报告显示，商品房销售分摊公用建筑面积之中，不包含该地下车库建筑面积。因此，涉案39号停车位的归属应适用《物权法》第七十四条第二款的规定，由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，陈中与金帝房产公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项约定，地下车库所有权归出卖人即金帝房产公司所有，该项约定内容符合《物权法》第七十四条第二款的规定。因此，涉案39号停车位所有权应属于金帝房产公司。金帝名园业委会未提供证据证明金帝名园小区业主与金帝房产公司约定或金帝房产公司承诺将涉案地下车库的停车位作为小区业主共有停车位，因此金帝名园业委会认为涉案39号停车位属于全体业主共有的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。金帝名园业委会向陈中收取涉案39号停车位的租金，侵害了金帝房产公司的权益，其应当将所收取的租金返还给金帝房产公司。二审中金帝名园业委会提出2017年其共收取陈中租金1600元，系在每月150元的基础上打折收取，但金帝名园业委会未提供证据证明，因此其该主张本院不予采纳。就现有证据来看，从2016年4月起陈中支付的租金为每月150元，因此原审法院认定自2016年4月1日起至2017年12月31日止，合计租金3150元返还给金帝房产公司，并无不妥。综上所述，上诉人金帝名园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人金帝名园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  周剑鸣审判员  孙 莹二〇一七年十二月一日书记员  崔季珺