江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2117号上诉人（原审原告）：赵生才，男，1966年8月21日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：周小娣，女，1975年3月25日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：赵生才，系周小娣丈夫。上诉人（原审被告）:陆树标，男，1987年2月6日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：韩刚，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆国，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:马洋，男，1986年12月20日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：岳守纪，男，1975年7月16日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：卜海英，女，1972年2月28日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：岳守纪，系卜海英丈夫。上诉人赵生才、周小娣与上诉人陆树标、被上诉人马洋、原审第三人岳守纪、卜海英因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人赵生才、上诉人陆树标及其委托诉讼代理人韩刚、孙兆国、被上诉人马洋、原审第三人岳守纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵生才、周小娣上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持赵生才、周小娣一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由陆树标、马洋承担。事实和理由：一、2018年5月初，陆树标与岳守纪就涉案房屋签订了租赁合同，该租赁合同上有赵生才、周小娣及其他共有人姓名，但其他共有人均未签字，陆树标即对涉案房屋的装修进行拆除，赵生才得知后从南京回来处理该问题。经多次协商于2018年6月25日签订了第二份租赁合同。后陆树标因其合伙人要求退伙而对租赁反悔，导致本案诉讼。一审法院忽视陆树标对涉案房屋装修的拆除发生在2018年6月25日之前的事实，没有考虑赵生才、周小娣是在涉案房屋装修被拆除后无法正常使用而不得不出租的因素。本案的损害后果与2018年6月25日签订合同的事实没有因果关系。一审法院以周小娣在2018年6月25日的合同上签字及赵生才不同意等事实，判决赵生才、周小娣对损害后果承担50%的过错责任，没有法律依据。周小娣与赵生才系夫妻关系，周小娣能够代表赵生才签字，周小娣、岳守纪与陆树标于2018年6月25日签订的房屋租赁合同已经生效。陆树标在合同签订后单方面违反合同约定，应承担合同约定的70万元违约金，应向赵生才、周小娣支付其中40%的违约金即28万元。一审法院依据陆树标提交的录音，根据“禁止反言”原则认定合同没有生效错误。赵生才与陆树标的对话录音，是赵生才与陆树标的闲谈过程，赵生才主要是对第一份合同发表反对意见，不能证明赵生才对该合同予以否认。周小娣2018年6月25日在合同上签字同意出租以及赵生才未在合同上签字等行为，均是对自己民事权利的合法行使，不违反法律规定。一审法院认定赵生才、周小娣存在过错没有法律依据。周小娣在2018年6月25日合同上签字，是基于涉案房屋的装修已被拆除，以及出租能够获得相应租金等因素，其在合同上签字同意出租，并没有明确放弃对陆树标的侵害责任的追索。后来陆树标明确表示不租，赵生才、周小娣签订合同的目的没有最终实现，赵生才、周小娣要求陆树标承担赔偿责任有事实和法律依据。第一份合同是岳守纪与陆树标签订，赵生才、周小娣均未在合同上签字，且赵生才明确表示不同意签订，是对自己民事权利的行使，不存在过错。一审法院认定赔偿责任错误，违反责任过错原则。即使一审法院依据2018年6月25日的合同认定过错有法律依据，但认定陆树标对损害后果承担50%的责任，另50%全部由赵生才、周小娣承担也没有事实和法律依据。赵生才、周小娣对涉案房屋只享有40%的份额，且赵生才、周小娣对该合同是否签订履行也是在行使自己的权利，不存在过错。二、一审将赵生才拖走的两块拆下来的玻璃的价款1000元从应得的赔偿未中扣除错误。既然已经认定赵生才、周小娣对损失承担50%的赔偿责任，并已经从其应得的赔偿款中扣除，赵生才、周小娣对拆下来的玻璃享有50%的所有权，一审将该1000元全部从赵生才、周小娣应得款项中扣除，没有法律依据。三、赵生才、周小娣一审主张租金损失按2年计算是根据案件审理及损失评估等因素确定，从涉案房屋装修被拆除至今已2年多时间，陆树标对装修损失的评估报告也不认可，故租金损失的计算时间应不低于2年。合同约定租金每年以3%递增，故第二年的租金损失应按365000元计算。陆树标上诉并答辩称：一、赵生才没有在2018年6月25日的租赁合同上签字，并明确否认租赁合同，该租赁合同内容对赵生才、周小娣不产生法律效力，不能作为一审判决的依据，赵生才、周小娣不能作为原告就租赁合同向陆树标主张权利，赵生才、周小娣的诉讼主体不适格。二、一审认定2018年6月25日的租赁合同成立，但未明确是在哪几人之间成立。该租赁合同成立但未生效，仅在岳守纪、卜海英、周小娣与陆树标之间存在约束力，赵生才不是该租赁合同一方当事人，赵生才的诉讼请求与周小娣的诉讼请求所依据的法律事实不同，二人不能作为共同原告向陆树标主张权利。三、2018年5月初，陆树标与岳守纪签订第一份租赁合同。2018年6月25日，陆树标与岳守纪、卜海英、周小娣重新签订第二份租赁合同，约定交房时间为2018年6月25日，逾期交房10日，陆树标有权单方解除合同。合同签订后，赵生才不同意交付房屋。2018年5月10日左右，岳守纪带陆树标、马洋到涉案房屋处，同意并指示陆树标、马洋拆除原有装修，并承诺一切后果由其承担。拆除原有装修过程中，赵生才阻挠并报警，不同意出租房屋，此时房屋并未交付。赵生才违反合同约定，导致合同无法履行，构成根本违约。陆树标并无过错。一审判决认定陆树标存在过错，判决陆树标承担50%的赔偿责任，无事实和法律依据。第二份租赁合同约定的房屋交付日期为2018年6月25日，腾空房屋、拆除原有装修都是为交付房屋做准备。合同签订后赵生才又不同意出租房屋，始终未交付房屋，陆树标并未占有、使用、控制该房屋，也无法在合同约定的装修期内装修。赵生才将该房屋闲置，由此产生的租金损失，应由赵生才、周小娣承担，与陆树标无关。涉案房屋的租金是未来的预期收益，并未实际产生，无法具体计算租期和租金。一审判决认定租金损失为2年，按35万元每年计算，无事实和法律依据。一审过程中，双方均同意解除合同，即使有租金损失，也不能认定租金损失周期为2年。赵生才、周小娣多次拒绝出租房屋，应视为其已于2018年6月28日解除了租赁合同。即使陆树标应承担租金损失，也应从第二份租赁合同的2018年6月25日起至2018年6月28日解除合同之日止。四、陆树标在房屋所有权人之一岳守纪的指示下，协助岳守纪拆除房屋原有装修，拆除的主体不是陆树标，陆树标不应承担房屋装修损失。一审判决陆树标承担房屋装修损失的50%，无事实和法律依据。五、江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋装潢设施价格所作的鉴定报告不应采纳。鉴定机构鉴定时间三个多月，超出了规定的30天时间，程序违法。鉴定报告认定的损毁装修面积不是实际受损面积，陆树标只拆除其中很少一部分，并未拆除木门和防盗门，鉴定报告内容错误。一审采纳该鉴定报告，无事实和法律依据。六、马洋和陆树标都是在岳守纪授权和指示下协助拆除房屋原有装修，一审判决陆树标承担租金损失和房屋装修损失，而判决马洋不承担责任。明显不当。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判陆树标不承担任何责任。赵生才针对陆树标的上诉答辩称：一、2018年5月的合同没有成立。赵生才、周小娣是基于2018年6月25日的合同主张与陆树标存在租赁合同关系，同时赵生才、周小娣存在陆树标对涉案房屋损害的法律关系。赵生才、周小娣作为涉案房屋共有人，有权提起诉讼。陆树标主张拆除房屋的装修是交付房屋的前提条件没有合同依据，涉案房屋在2018年6月25日合同签订前已实际交付，房屋原有装修已被陆树标雇人拆除。陆树标主张2018年6月25日的合同由于赵生才不同意出租而解除不能成立。二、陆树标主张拆除房屋原有装修的主体是岳守纪不能成立。陆树标是涉案房屋承租人，拆除原有装修是其租赁后装修活动的一部分，拆除原有装修的人员是陆树标雇佣，拆除费用由陆树标支付。马洋只是帮陆树标砸毁两块玻璃，在整个装修拆除费用中占的比例很小。故损害涉案房屋的主体是陆树标。三、江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司具有相应的鉴定资质，并通过实际勘察、丈量、清点，做出相应的评估报告。陆树标主张鉴定机构认定的面积和数量与实际不符没有事实依据。鉴定机构所做的评估报告合法有效。马洋辩称，马洋砸毁玻璃是受岳守纪指示。本案纠纷与马洋无关。岳守纪、卜海英辩称，赵生才、周小娣与陆树标之间的纠纷与岳守纪、卜海英无关。赵生才、周小娣向一审法院起诉请求：一、判决解除房屋租赁合同；二、陆树标、马洋赔偿赵生才、周小娣房屋租金损失280000元（350000元／年×2年×40%）、违约金280000元（700000元×40%）、房屋内部装修损毁造成的损失200000元，以上共计760000元；三、陆树标、马洋承担鉴定费15800元。事实和理由：2018年5月10日左右，陆树标和马洋以向第三人岳守纪（涉案房屋房东之一）租赁沭阳县新田广场1栋3层营业1室开宾馆为由，安排工人将该房屋装修砸坏拆除。因赵生才、周小娣对该房屋占有40%的份额，在未经赵生才、周小娣同意的情况下，陆树标、马洋不仅将涉案房屋的西部装修拆除，而且在赵生才一方无人在场的情况下将赵生才正在使用的办公室的门等砸坏。2018年5月17日，赵生才弟弟上班后发现办公室被砸坏、有关物品被盗即报警。后陆树标又因拆除的玻璃问题报过警，两次都有报警记录。事情发生后赵生才多次找到陆树标协商将该房屋装修恢复原状和赔偿损失未果，因而成诉。陆树标一审辩称，赵生才多次报警阻挠岳守纪和陆树标施工。2018年6月25日的合同仅有部分房屋共有人签字，赵生才于2018年6月28日明确表明不签订涉案房屋的租赁合同。陆树标与赵生才的对话录音可以看出，赵生才认为该合同并未生效，且要求陆树标打800000元给赵生才，否则其不认可合同的效力。该对话录音与赵生才在庭审中陈述其同意2018年6月25日周小娣签订的涉案房屋租赁合同相互矛盾。赵生才恶意违约在先。在涉案房屋附属设施的拆除过程中，陆树标只是协助岳守纪进行拆除，陆树标只是起协助作用，非起主体作用。赵生才拒绝将涉案房屋交付给陆树标构成根本违约。评估报告程序违法，对评估价值不予认可。请求法院依法驳回赵生才、周小娣对陆树标的诉讼请求。马洋一审辩称，马洋是岳守纪的驾驶员。马洋砸了两块玻璃，是岳守纪安排马洋砸玻璃的。岳守纪、卜海英一审述称，马洋是岳守纪的驾驶员。岳守纪收到陆树标租房定金后问赵生才玻璃要不要，赵生才说不要，岳守纪就安排马洋去砸了，马洋一共砸了2块玻璃。租赁合同是赵生才提供的，租金也是赵生才说的，当时是30万元每年，后来说是35万元每年，每年按照3%标准递增。原先是赵生才同意租赁合同内容的，后来赵生才向岳守纪借款800000元，岳守纪没钱借给赵生才，陆树标认为岳守纪和赵生才之间有矛盾，就不想租了。2018年夏天岳守纪找陆树标谈，要求陆树标给六个月租金，陆树标只同意支付4个月的租金。岳守纪要求陆树标写一份解除房屋租赁的书面意见，好将房屋继续出租，陆树标没有出具。房屋停用2年岳守纪没有责任。一审法院认定事实：2018年6月25日，岳守纪、卜海英、赵生才、周小娣（甲方）与陆树标（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋情况。1、房屋位置：江苏省沭阳县新田广场1幢3层营业1室；2、房屋证件号：0168334；3、建筑面积：1544.16㎡。第二条：租赁期限。租赁期从2018年10月25日起至2028年10月24日止，共计10年。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前30天通过电话、短信或书面方式向甲方提出续租申请，双方可签订续租合同。第三条：租赁保证金。甲乙双方商定本房产租赁保证金为10万元，在本合同签订之日起一次性支付。保证金退还条件必须是乙方遵守合同。如果乙方违反本合同约定，甲方有权没收保证金。甲乙双方商定在租赁期满或合同终止后十五日内，甲方将租赁保证金全额退还乙方（保证金不计息）。第四条：租金价格及租金交付时间。该房屋整体第一年租金为35万元／年，支付方式为年付，以后每年的租金以3%递增，每年7月份支付下一年度的租金。第五条：房屋交付及装修。双方约定房屋交付时间为：2018年6月25日，房屋装修期为2018年6月25日至2018年10月24日。甲方逾期交付房屋10日，乙方有权单方解除合同，甲方需退还已付租金及保证金并赔偿乙方损失。第九条：违约责任。1、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付70万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。2、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权，甲方同意乙方转租房屋。未经甲方同意，乙方单方解除租赁合同，乙方应一次性支付甲方70万元违约金（含已付保证金）。第十一条：本合同未尽事宜。2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。甲方：岳守纪、周小娣（签名）；乙方：陆树标（签名）。签约日期：2018年6月25日。因赵生才未在《房屋租赁合同》上签字，陆树标于2018年6月28日找到赵生才要求其签字确认，赵生才不认可《房屋租赁合同》并称合同没有生效。沭阳县新田广场1幢3层营业1室赵生才、周小娣占有40%份额，岳守纪、卜海英占有60%份额。2018年5月9日，岳守纪收到陆树标支付的21万元，并向陆树标出具收据一份，载明：“今收到人民币贰壹万元整（210000），岳守纪，2018.5.9”。经赵生才申请，一审法院委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对沭阳县新田广场1幢3层营业1室被毁损的标的物包括原吊顶、水电、消防、玻璃隔断墙体、门、卫生间设施的重置价值进行司法鉴定。江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年3月16日作出资产评估报告：在评估基准日2019年11月28日委托的涉案相关装潢设施等的评估值为412200元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。依照上述规定，赵生才、周小娣与陆树标、岳守纪、卜海英之间的《房屋租赁合同》第十一条约定，本合同一式两份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。依照上述约定，2018年6月25日，岳守纪、卜海英、赵生才、周小娣（甲方）与陆树标（乙方）订立的《房屋租赁合同》，甲方只有岳守纪、周小娣签字确认，赵生才未签字确认。赵生才作为涉案房屋的所有权人之一，在2018年6月28日与陆树标的对话录音中，赵生才否认合同生效。故可认定《房屋租赁合同》自2018年6月25日订立时成立，但因未取得赵生才的签字确认，又因赵生才否认合同生效而未生效。庭审中，赵生才又认可2018年6月25日的《房屋租赁合同》。一审法院认为，在2018年6月28日陆树标与赵生才的对话录音中，赵生才否认合同生效。根据“禁止反言”原则，对赵生才关于合同已生效的主张不予支持。因《房屋租赁合同》成立但未生效，且赵生才在2018年6月28日与陆树标的对话录音中否认合同生效。故各方当事人的合同目的均无法实现，且各方当事人在庭审中均认可：如合同成立同意解除合同。故对赵生才、周小娣解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。依照上述规定，赵生才、周小娣要求陆树标赔偿房屋租金损失280000元（350000元／年×2年×40%）、违约金280000元（700000元×40%）。一审法院认为，本案中，陆树标在《房屋租赁合同》未取得全部房屋共有权人签字确认的情况下，就贸然毁损涉案房屋的附属设施，对涉案房屋进行装修，其对赵生才、周小娣的损失存在过错，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。因陆树标对涉案房屋的附属设备的毁损及装修行为，势必影响涉案房屋的正常租赁或使用，从赵生才、周小娣与陆树标、岳守纪、卜海英就合同的磋商到赵生才、周小娣本次诉讼，受影响的周期酌定为二年。故对赵生才、周小娣主张的损失期限为二年租期予以支持。对该损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于周小娣与赵生才的产权共有关系、身份关系以及周小娣在《房屋租赁合同》上签字确认这一事实，综合上述事实，酌定陆树标承担50%的责任。参照《房屋租赁合同》约定第一年租金为350000元／年，酌定陆树标赔偿赵生才、周小娣房屋租金损失140000元（350000元／年×2年×40%×50%），房屋内部装修损毁造成的损失82440元（412200元／年×40%×50%）。因《房屋租赁合同》未生效，故赵生才、周小娣要求陆树标支付违约金280000元的诉讼请求，不予支持。以上共计222440元。审理中，赵生才自认从涉案房屋中拖走三块玻璃，并自认“最多1000元”，故酌定从222440元中扣减1000元为221440元。上述损失应由陆树标赔偿。马洋系岳守纪驾驶员，其系受第三人岳守纪安排而砸了涉案房屋的部分玻璃，赵生才、周小娣要求马洋承担赔偿责任，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第一款之规定，判决：一、解除周小娣与陆树标及第三人岳守纪于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》；二、陆树标于判决生效之日起十日内赔偿赵生才、周小娣房屋租金损失、房屋内部装修损失，共计221440元；三、驳回赵生才、周小娣其他诉讼求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、保全费3020元、鉴定费15800元，合计30220元，由赵生才、周小娣负担20705元，陆树标负担9515元。二审中，上诉人赵生才、周小娣、被上诉人马洋、岳守纪、卜海英未提交新的证据。上诉人陆树标二审提交岳守纪2018年6月23日出具的4万元租金收据一张，以证明2018年5月岳守纪与陆树标签订涉案房屋的租赁合同，岳守纪向陆树标称已取得房屋所有产权人的同意，但陆树标施工过程中受到赵生才阻拦，导致工期延误，岳守纪同意付给陆树标工期延误补偿款，于是出具收据给陆树标，冲抵房屋租金，陆树标是基于与岳守纪签订的第一份合同拆除房屋原有装修的，对拆除房屋原有装修没有过错。岳守纪、卜海英对此质证称，收据是陆树标提出租金太高要求减少租金，岳守纪同意减免其他房屋的租金而出具的，与涉案房屋无关。赵生才、周小娣质证称，该证据不属于新证据，该收据于2018年6月23日出具，可以证明2018年6月25日的合同是经过双方协商同意签订。马洋质证称，对该收据不知情。本院对上述证据的认证意见为：岳守纪对收据的真实性没有异议，对其真实性予以确认，但该收据只能证明岳守纪与陆树标在2018年6月23日之前对涉案房屋的租赁有过协商，根据陆树标陈述其知道涉案房屋有其他共有人，该收据不能证明陆树标在拆除房屋原有装修时不存在过错。根据本案证据及当事人陈述，二审查明，赵生才与周小娣系夫妻关系。岳守纪与卜海英系夫妻关系。沭阳县新田广场1幢3层营业1室为赵生才、周小娣与岳守纪、卜海英按份共有，赵生才、周小娣占有40%份额，岳守纪、卜海英占有60%份额。2018年5月初，岳守纪与陆树标就该房屋签订租赁合同，将该房屋出租给陆树标。同时，陆树标还租赁沭阳县新田广场1幢1、2层的部分房屋。至2018年5月9日，陆树标分两次向岳守纪支付租金21万元。该合同签订后，在赵生才、周小娣尚未同意出租房屋的情况下，岳守纪安排陆树标进入涉案房屋对原有装修进行拆除，准备对房屋进行装修。因陆树标无法进入赵生才使用的房屋拆除原有装修，岳守纪安排马洋将赵生才使用的房屋的两块玻璃砸毁。赵生才弟弟发现赵生才办公室玻璃被砸毁后报警。后赵生才、岳守纪、陆树标就涉案房屋的租赁事宜进行了磋商。2018年6月25日，岳守纪、陆树标、周小娣在一份出租人为岳守纪、卜海英、赵生才、周小娣，承租人为陆树标的房屋租赁合同上签字，赵生才、卜海英未在该合同签字。该合同主要内容与一审判决查明事实部分内容一致。2018年6月28日，陆树标找赵生才商谈租赁事宜，赵生才称2018年6月25日的租赁合同因其本人未签字没有生效，并表示如果岳守纪不将以涉案房屋抵押所做贷款中的80万元交给赵生才使用，赵生才不同意在合同上签字，将就陆树标拆除房屋装修的损失起诉。后岳守纪、赵生才、陆树标未能就相关事项达成一致意见，赵生才于2019年2月提起本案诉讼。一审过程中，赵生才陈述，2018年6月25日的租赁合同是双方经过多次沟通签订，该合同是其让周小娣与陆树标、岳守纪签订的。经一审法院委托鉴定，沭阳县新田广场1幢3层营业1室被毁损物品的重置价为412200元。本案二审争议焦点为：一、本案中2018年6月25日的房屋租赁合同是否成立并生效，赵生才、周小娣要求陆树标支付违约金的请求能否成立；二、陆树标是否应赔偿赵生才、周小娣涉案房屋装修的修复费用和租金损失，如应赔偿，赔偿数额如何确定。三、马洋是否应当承担相应的赔偿责任。本院认为，关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。根据各方当事人陈述，2018年6月25日租赁合同的内容是经过赵生才、岳守纪、陆树标协商确定。虽然赵生才未在合同上签字，但是基于赵生才与周小娣系夫妻关系以及赵生才关于是其让周小娣在合同上签字的陈述，应认定周小娣在合同上签字得到了赵生才授权。基于周小娣与赵生才的身份关系，陆树标、岳守纪在签订合同时对周小娣能够代表赵生才在合同上签字是知道并予以认可的，该事实可以从卜海英未在合同上签字而各方当事人均未因此对合同的效力提出异议得到印证，故应认定2018年6月25日的租赁合同已成立并生效。2018年6月25日的合同签订后，在2018年6月28日陆树标找赵生才确认合同效力时，赵生才却对合同效力予以否认，对履行合同提出超出合同约定的条件，并表示要求追究陆树标之前拆除装修的责任。在此情况下，陆树标有理由相信赵生才将不履行合同，故陆树标未支付剩余租金并不构成违约。赵生才、周小娣主张陆树标因合伙人退伙而反悔不租赁房屋没有证据证实，赵生才、周小娣要求陆树标支付违约金没有事实和法律依据，依法不应得到支持。关于争议焦点二。陆树标主张其只是协助岳守纪拆除原有房屋装修，其并非房屋装修的拆除主体，与其2019年1月29日在接受公安机关询问时所作的“三楼西侧是其出钱找人砸的”的陈述相矛盾，依法不予采信。在赵生才、周小娣尚未同意出租房屋的情况下，陆树标即在岳守纪安排下进入涉案房屋对原有装修进行拆除，陆树标对此存在过错，但之后双方已就租赁事宜达成一致意见并签订了租赁合同，陆树标该过错已被双方签订租赁合同的行为所阻却。但是，在2018年6月25日租赁合同签订后，陆树标仅因赵生才否认合同效力即消极对待已生效的租赁合同，既不积极主张合同权利，又不及时作出终止合同的明确意思表示，并与对方就装修拆除的修复费用进行处理，导致涉案房屋长期无法使用而闲置，对损失的产生存在过错。赵生才在授权周小娣签订租赁合同后又以其本人未签字为由否认合同效力，提出合同约定之外的条件，实质上表达了其不同意履行合同的意思，导致陆树标也无法继续履行合同。故本案房屋装修拆除而未修复的损失以及房屋闲置损失，系陆树标与赵生才的共同过错所导致，应由陆树标与赵生才、周小娣共同承担。根据双方过错程度，一审判决陆树标承担该两项损失的50%，并无明显不当。关于涉案房屋被损毁的装修的修复费用。江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司具有相应的鉴定资质，依法接受一审法院委托后通过现场勘查确定涉案房屋被损坏的情况，所作出的鉴定结论内容真实，程序合法，依法应予采信。陆树标关于鉴定认定的受损面积和数量与实际不符，没有事实依据。陆树标主张的鉴定时间超过规定时间，并非鉴定程序问题，不影响鉴定结论的真实性、合法性。一审法院根据鉴定结论确定涉案房屋被损坏的装修的修复费用数额并无不当。关于涉案房屋因装修损坏无法正常使用和出租所导致的租金损失。根据陆树标最终确定同意解除涉案租赁合同的时间，以及被拆除的装修的修复费用需通过鉴定确定的情况。一审判决确定涉案房屋因装修损坏无法正常使用和出租的时间为两年时间，并无明显不当。双方当事人签订的租赁合同约定年租金35万元，故一审法院按照35万元每年确定租金损失数额并无不当。赵生才一审主张租金损失按35万元每年计算两年，二审又主张从涉案房屋装修被拆除至今已两年多时间，应继续计算超出两年部分的租金损失，第二年应按365000元每年计算，不符合法律规定，依法不予支持。因赵生才、周小娣仅占有涉案房屋40%的份额，一审法院按修复费用和租金损失的40%确定赵生才、周小娣的损失数额，并判决陆树标承担赵生才、周小娣损失的50%，判决结果并无不当。鉴定机构鉴定的修复费用中包括了玻璃隔断的修复费用，赔偿费用中已包含相应费用，赵生才自认从拆除的物品中取走的玻璃价值1000元，一审法院判决从陆树标应承担的赔偿数额中扣除1000元并无不当。关于争议焦点三。根据现有证据，马洋仅砸毁两块玻璃，相应的费用占鉴定结论中的修复费用的比例极小。另，马洋是岳守纪的雇员，马洋仅在岳守纪指示下砸毁两块玻璃，相应的后果应由岳守纪承担。而岳守纪为房屋共有人，马洋的行为所产生的损失可由岳守纪所享有的份额吸收。故一审未判决马洋承担赔偿责任，并无不当。综上所述，上诉人赵生才、周小娣和上诉人陆树标的上诉请求均不能成立。一审判决虽然说理不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13808元，由上诉人赵生才、周小娣负担9186元（预交11400元，多预交2214元予以退还），由上诉人陆树标负担4622元（预交11400元，多预交6778元予以退还）。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇二〇年十一月三日书记员  吴红利