河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4508号上诉人（原审被告反诉原告）：河南远兴置业有限公司，住所滑县滑州南路与六中西路东北角。法定代理人：陈雨，职务：总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，上海君澜（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜娜，女，1987年10月19日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告反诉被告）：滑县家兴物业管理有限公司，住所滑县润泽世嘉小区。法定代表人：郭国选，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭现豪，男，1992年11月26日出生，汉族，住滑县，系该公司经理。委托诉讼代理人：董矗，河南丁当律师事务所律师。上诉人河南远兴置业有限公司（以下简称远兴置业公司）因与被上诉人滑县家兴物业管理有限公司（以下简称家兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初7708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人远兴置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案合同已明确约定了债权债务的处理工作包括物业服务费用的清算、物业服务的交接善后工作等，一审法院以上诉人主张涉及的交接事项、移交资料不明确、不具体为由不予支持，与事实不符。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》属于前期物业管理合同，目前小区没有业主委员会或业主代表大会，那么上诉人就是业主，结合合同约定，家兴物业公司多收取的物业费、水电费依据法律和事实都应当退还给上诉人。此外，合同约定的其他服务标准，家兴物业公司均都未达到，家兴物业公司未向远兴置业公司移交保洁记录、安保巡查记录、车辆登记记录、外来访客登记记录、消防设施设备保养检修记录等物业资料，家兴物业公司应当承担的交接物业在合同中都有明确约定，上诉人的反诉请求具体明确且合法有据。2、家兴物业公司未按照合同约定提供相应的物业服务，且物业服务未达到约定标准，依法也无权向上诉人主张空置房物业服务费。上诉人主张的刷漆刷新费用88999.47元有事实和法律依据，依法应予以支持。首先，家兴物业公司应提供其对空置房的巡查记录、保洁记录等证明其为空置房提供了物业管理服务。其次，根据《物业服务合同》第五条的约定，公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆应当每三年刷新一次。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，既然该项服务被上诉人一直未提供，那么上诉人要求被上诉人承担刷漆刷新费用88999.47元有明确的事实和法律依据，依法应当予以支持。3、被上诉人从未向上诉人发出过催缴空置房物业费的书面通知，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，可见书面催缴物业费是提起诉讼的前置程序，只有被上诉人向上诉人发出过书面通知，上诉人拒绝缴纳的情况下，被上诉人才有提起诉讼的权利。被上诉人为上诉人提供了四年多的物业服务，在临近撤场进行清算时，为了多获取利益，提出要上诉人支付其服务期间的全部空置房物业费，实际上2014年至2016年之间的空置房物业服务费已超过了法定诉讼时效，依法应当对2014年至2016年之间的空置房物业费不予支持。4、对于《审计报告》中漏审、错审事项，上诉人在收到报告时已书面提出异议并在质证环节计入笔录，且上诉人多次与一审法院沟通，一审法院均告知会通知审计机构进行说明或现场予以解释，上诉人在两次质证时均未见到审计机构到场。家兴物业实际多收取的物业费为54450.9元，《审计报告》中漏审了19825元，该19825元的相关证据在举证质证环节是由被上诉人明确予以认可的，故被上诉人应退还的物业费为54450.9元。综上所述，上诉人认为一审法院审理查明事实不清，适用法律错误，二审应予以改判或发回重审。被上诉人家兴物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决符合客观实际情况，应驳回上诉人的上诉，维持原判。1、上诉人不是业主。上诉人以小区没有业主委员会或业主代表大会就自我认定自己是业主没有任何依据。根据合同的相对性，被上诉人服务期间预收或超收的物业费和水电费用，应由被上诉人向有关业主予以退还。上诉人要求将这部分费用退还给上诉人，不符合合同法的规定。2、一审法院判决上诉人承担空置房物业费正确的。3、被上诉人主张不超诉讼时效。4、上诉人主张的刷漆刷新工程费用没有依据，一审法院不予支持正确的。5、被上诉人在服务期间，都严格履行合同的约定，不存在不履行或者履行不到位的情况。家兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告物业服务费、垫付的水电费等各种费用381468元及利息（从立案之日起到还款之日止按照年利率6%计算）；2、诉讼费等由被告承担。远兴置业有限公司向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告按照《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》的约定履行清算义务和交接义务，配合反诉原告做好债权债务处理工作，向反诉原告移交与物业服务有关的一切资料，并做好善后工作；2、依法判令在清算过程中，扣减反诉被告未提供刷漆刷新服务的费用102601.2元；3、依法判令反诉被告向反诉原告退还其预收水电费81260.2元、多收取物业费56835元、多收取电梯维保费15000元；4、依法判令反诉被告向反诉原告支付加压泵运行电费及绿化用水费26907元、丢失消防设施及水电表重新采购安装费16326元；以上各项诉讼请求共计298929.4元；5、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年7月29日，远兴置业公司（甲方）与家兴物业公司（乙方）签订《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》一份，甲方将枫丹丽舍小区委托给乙方实行物业管理。该合同第二章第四条载明委托管理服务内容：一、物业公共设施设备的日常运行、维修、养护和管理。物业公共设施设备包括：公共供电照明设施、避雷设施、消防设施、电梯设备、空调设施、给排水设施等。二、物业公共部位的维修、养护和管理。物业公共部位包括：房屋承重结构、公共门厅、走廊、楼梯间、道路、上下水道、沟渠、池、井、车场车库、自行车棚、绿地景观、公共设施设备用房和物业管理用房等．．．．．．第五条载明服务质量标准：一、房屋1、房屋外观完好，无缺损现象，不得安装室外护栏和其他构（建）筑物。自甲方交业主之日每5年组织实施清洗外墙1次；公用内墙、走廊、楼梯间等每3年粉刷1次；公共防盗门每3年刷新1次；室外铁艺栏杆每3年刷新1次．．．．．．第三章第六条载明物业管理费用：住宅按0.99元/月/平方米；本物业服务合同为包干制，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。一、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用等．．．．．．二、物业交付业主前（空置房），物业服务费由建设单位承担30%，物业交付业主后，由业主公司承担．．．．．．四、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买物业。第四章委托服务期限约定：该合同委托服务期限暂定为不超过三年。本合同终止后，甲乙双方共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助开发建设单位和业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作．．．．．．合同签订后，原告（反诉被告）家兴物业公司对合同项下的枫丹丽舍小区进行物业管理，实际履行物业管理服务至2018年7月31日，期间家兴物业公司于2018年5月30日，支付给焦作市昊菱机电设备有限公司2018年5月至2019年4月电梯维修保养费用20000元；未对公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门、室外铁艺栏杆进行粉刷、刷新。现仍处于未粉刷、未刷新状态。2018年7月31日至2018年10月22日期间，由被告（反诉原告）远兴置业公司接管并给家兴物业公司继续从事物业服务的人员发放工资。双方公司因物业手续交接相关事项产生纠纷，形成本案诉讼。远兴置业公司曾于2018年7月6日向业主进行书面告知：原、被告双方公司签订的物业服务合同于2017年已到期，至今未签订正规合同。请业主的物业费交到2018年7月31日。诉讼期间，双方公司均同意由法院委托第三方对物业管理期间有关账目、事项进行审计、评估鉴定。原告（反诉被告）家兴物业公司于2019年12月10日，向法院申请对枫丹丽舍服务期间和远兴置业公司的往来账目进行清算核对；对与被告公司人员的微信记录进行核实确认，为此支付审计费用5000元；同日，被告（反诉原告）远兴置业公司向法院申请对家兴物业公司管理枫丹丽舍小区期间，未按合同约定对公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆进行刷新刷漆的工程造价鉴定；申请对家兴物业公司管理小区期间的财务账目、债权债务进行审计，为此支付工程造价鉴定费3800元。法院依法委托河南四方会计事务所有限责任公司、河南四方工程造价咨询有限公司对上述申请事项进行鉴定、审计。2020年6月11日，法院技术室转来经鉴定、审计后作出的建筑工程造价鉴定意见书、审计报告书各三份，本庭及时送达双方公司并进行庭审质证。建筑工程造价鉴定意见书鉴定意见为：枫丹丽舍小区公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆刷漆工程造价88999.47元。对该鉴定意见远兴置业公司无异议，认为该费用应由家兴物业公司承担。家兴物业公司认为该费用应从专项维修资金中支付，因远兴置业公司没有向房产部门交付住房专项维修资金，导致该维护无法实施，没有维护是被告（反诉原告）公司的责任。审计报告书审计意见为：（一）工程部、售楼部水电费14607.48元。（二）、2014年8月1日至2018年7月31日空置房物业费293500.63元。（三）物业施工款600元。（四）2018年8月1日至2019年4月30日电梯维保费15000元。（五）机械表未收水电费30389.33元，其中1、2号楼21975.14元，3号楼3454.20元，8号楼152元，公寓楼4807.99元。（六）2018年7月31日至10月22日水电费维修材料费877.50元。（七）家兴物业公司自行计算的电梯电费（2018年7月31日至10月22日）22344元。（八）家兴物业公司自行计算的楼道照明费（2018年7月31日至10月22日）4290元。（九）家兴物业公司自行计算的照明路灯电费（2018年7月31日至10月22日）1693元。（十）家兴物业公司自行计算的办公经费（2018年7月31日至10月22日）11400元。（十一）远兴置业公司提供的家兴未移交手写记录超收物业费34625.90元。（十二）家兴物业公司与远兴置业公司提供的机械表未收水电费差额共计1768.09元，其中电费差额1222.14元，水费差额545.95元。审计报告对上述第（六）项至第（十）项备注说明：结论均依据家兴物业公司提供资料得出。第七至第十项费用为家兴物业公司自行计算。家兴物业公司对该审计报告质证意见是：对审计报告第（一）至第（十）项、第（十二）项无异议，主张应由远兴置业公司将项下载明的费用支付给家兴物业公司；对第（十一）项意见是：多收取的物业费在双方交接后，由家兴物业公司退还给业主。远兴置业公司质证意见是：对于报告中第（四）项电梯维保费、第（十一）项超收物业费无异议，认为家兴物业公司多收取的物业费应退还给远兴置业公司；对第（一）项工程部、售楼部水电费14607.48元，该费用没有远兴公司签章确认，无法证明是替远兴公司垫付的；对第（二）项空置房物业费293500.63元与家兴公司起诉状中主张的金额还高，该费用计算有误，对报告所依据的数据来源有异议，该项费用不应予以支持，其中2014年和2016年的空置房物业费已超过诉讼时效；对第（三）项物业施工款600元不予认可；对第（五）项水电费30389.33元，是家兴公司多收取的费用，应当退还给远兴公司；对第（六）至第（十）项均不认可是原告垫付；对第（十二）项，认为是已收取的费用，而不是未收取的费用。认为审计报告在多收、预收物业费、水电费项目上，存在漏审情况。双方当事人对审计报告提出了各自的质证意见，但均未向法院书面申请重新审计。以上事实有当事人各方当庭部分陈述，双方提供的枫丹丽舍物业管理委托服务合同、原告（反诉被告）提供的电梯维修费票据及合同、远兴置业公司告知书、审计费票据；被告（反诉原告）提供的家兴公司预收水电费手写件及手写记录的1、2号楼物业费明细本和3、4、7、8号物业费明细本、工程造价鉴定费复印件；建筑工程造价鉴定意见书、审计报告书予以证实。上述证据已经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人均应依法依约主张诉求并有责任提供证据。本案物业管理委托服务合同的签订系双方真实意思表示且不违反法律规定，均应全面诚信履行合同项下义务。涉案物业服务合同约定：“物业交付业主前（空置房），物业服务费由建设单位承担30%，物业交付业主后，由业主公司承担”。《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。经审计，家兴物业公司在2014年8月1日至2018年7月31日进行物业服务管理，应收取的空置房物业费为293500.63元，家兴物业公司主张由远兴置业公司（建设单位）予以支付，合法有据，予以支持。因物业服务处于持续状态，空置房物业费支付问题在双方就合同项下事项进行交接时，才产生纠纷，家兴物业公司在知道其权利被侵害后随即提起诉讼，不超法定诉讼时效。家兴物业公司支付一年电梯维修保养费20000元，刨除其服务管理期间（2018年5月至2018年7月31日）其应承担的5000元，2018年7月31日之后的电梯维保费15000元，应由实际接管的远兴置业公司承担并支付给家兴物业公司；家兴物业公司主张工程部、售楼部水电费、施工款、水电维修材料、楼道照明费、照明路灯电费、办公经费等费用，其提供的系单方收据、收条、销货清单等，远兴置业公司不认可、对有关收据上所谓远兴公司署名人员身份亦不予认可，故对该部分主张不予支持；家兴物业公司主张的款项利息，于法于约无据，不予支持。远兴置业公司诉请家兴物业公司履行清算义务和交接义务，配合反诉原告做好债权债务处理工作，向反诉原告移交与物业服务有关的一切资料，并做好善后工作，该主张涉及的交接事项、移交资料不明确，不具体，不予支持。本案物业服务合同就物业服务质量约定：“公用内墙、走廊、楼梯间等每3年粉刷1次；公共防盗门每3年刷新1次；室外铁艺栏杆每3年刷新1次”。家兴物业公司进行物业服务管理期间，未按照该约定进行粉刷、刷新，应承担相应违约责任。远兴置业公司未依约要求家兴物业公司履行粉刷、刷新义务，远兴置业公司也没有进行实际粉刷、刷新，对其公司未产生实际损失情况下，而依据工程造价鉴定评估意见，诉请扣减家兴物业公司刷漆刷新工程费用88999.47元，与合同约定应履行义务不符，不予支持；物业服务合同约定由家兴物业公司在管理服务期间向业主收取相应物业费、水电费用，对于其在管理服务期间预收或超收的物业费、水电费用，应由家兴物业公司向有关业主予以退还。远兴置业公司主张家兴物业公司将这部分物业费、水电费用返还给远兴公司，诉请不符合合同约定，不予支持；远兴置业公司诉求家兴物业公司支付加压泵运行电费及绿化用水费，其所提供的书面证明系枫丹丽舍工程部（个人署名）单方出具，家兴物业公司未予确认，故该主张不予支持。远兴置业公司自愿放弃要求反诉被告支付“多收取电梯维保费15000元及丢失消防设施及水电表重新采购安装费16326元”的诉讼请求，是对其诉讼权利的自行处分，予以准许。对于当事人双方主张的审计费用、评估鉴定费用，系双方公司为核实物业管理服务期间有关事项而支付的相关费用，由当事人各方公司自行承担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司应于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司空置房物业费293500.63元；二、被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司应于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司空置房电梯维保费15000元；三、驳回原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7243元，由河南远兴置业有限公司承担5928元，由滑县家兴物业管理有限公司承担1315元；反诉费5784元，由被告河南远兴置业有限公司承担。本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于上诉人远兴置业公司上诉要求被上诉人家兴物业公司退还多收取的物业费、水电费的问题。2014年7月29日，上诉人与被上诉人签订的《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》约定，由被上诉人在管理服务期间向业主收取相应物业费、水电费用，对于被上诉人在管理服务期间预收或超收的物业费、水电费用，被上诉人应予以退还给业主，上诉人主张应将这部分费用退还给上诉人，不符合合同约定，本院不予支持。双方签订的物业服务合同第三章第六条第二项约定：物业交付业主前（空置房），物业服务费由建设单位承担30%，物业交付业主后，由业主公司承担。物业管理委托服务合同的签订系双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审依据合同约定及法律规定，结合审计结果，判决上诉人给付被上诉人空置房物业费并无不当。空置房物业费支付问题是在双方就合同项下物业进行交接时，才产生纠纷，被上诉人物业服务一直处于持续状态，被上诉人在知道其权利被侵害后提起诉讼，不超法定诉讼时效。关于上诉人主张的刷漆刷新工程费用问题。双方签订的物业服务合同就物业服务质量约定了粉刷、刷新，但没有约定费用由何方承担，且上诉人也没有进行实际粉刷、刷新，现上诉人仅仅依据工程造价鉴定评估意见，主张被上诉人承担刷漆刷新工程费用，与合同约定应履行义务不符，一审法院判决不予支持并无不妥。综上所述，上诉人河南远兴置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5927.5元，由上诉人河南远兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月三日书记员 孟 菲