安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1221民初3743号 原告（反诉被告）:临泉县中鼎置业有限公司，统一社会信用代码913412216957343763（1-1），住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路38号。 法定代表人：王国清，任总经理。 委托诉讼代理人：徐平，该公司员工。 被告（反诉原告）：郭丽梅，女，1975年12月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：谢树辉，安徽凯安律师事务所律师。 原告临泉县中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）与被告郭丽梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中鼎公司的委托诉讼代理人徐平及被告郭丽梅的委托诉讼代理人谢树辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中鼎公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的商铺款70959元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月31日，原告、被告就临泉县姜子牙财富广场地下室J131号商铺签订了商品房买卖合同。合同约定，被告购买的商铺单价为每平方米15980元，建筑面积12.56平方米，折合后商铺款总额为196000元。后经阜阳金正房地产测绘有限公司临泉房产测绘分公司测绘，J131号商铺的面积为12.62平方米。被告应支付商铺款196959元，已支付126000元，尚欠70959至今没有支付。双方协商未果，故诉至本院。 被告郭丽梅辩称，1、请求依法驳回原告的诉讼请求：双方签订的房屋买卖合同，被告支付首付购房款后，剩余房款七万元办理按揭手续，因为原告的原因导致一直无法办理按揭手续，因此原告要求被告直接支付购房款的请求不能成立；2、因原告的违约行为，导致被告至今无法办理登记手续，根据合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的相关法律，被告有权解除双方的合同，并要求原告承担赔偿损失的权利，被告已就原告的违约行为提起反诉，无论是法院判决解除合同，被告应支付的违约金以及房租足以抵付原告剩余未付的房款，因此被告不应再支付原告剩余的房款，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告提出反诉请求：1、请求反诉被告支付反诉原告2014年至2017年的商铺租金46620元；2、请求解除与反诉被告签订的商品房买卖合同，返还反诉人已付房款，支付违约金126000元。事实和理由：原、被告于2011年4月29日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的临泉县姜子牙财富广场地下室J131号商铺，价款总额为196000元。合同签订时，被告交付了购房款126000元，剩余购房款70000元双方约定办理按揭手续。合同并约定了房屋交付时间为2011年12月31日前，产前登记日为房屋交付后365日。因原告在销售宣传时承诺对出售的商铺进行返租，所以在与被告签订商品房买卖合同的同时，又以临泉县中鼎商贸有限公司的名义与被告签订了一份商铺租赁协议，租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日。约定2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金为已付购房款的7%，即8820元，2015年1月1日起至2021年12月31日期间租金为实付房款的10%。合同签订后，原告于2011年12月31日将标的房屋交付并投入使用，但没有按照合同约定为被告办理房产登记手续，也没有办理按揭贷款手续，且未经本被告同意虚开擅自将已出售的房屋抵押给第三方，导致无法办理房屋登记手续，商铺租金在支付了三年后也不再支付，已构成严重违约，侵犯了被告的合法权益。 原告辩称，2016年原告和被告就剩余房款如何支付进行沟通，被告支付两年2012年至2013年的租赁费，2015年至2017年租赁费未支付，房屋租赁合同有规定，经双方同意原告回购房屋，现原告不同意解除合同，退还购房款及支付违约金。 本院经审理认定事实如下:2011年4月29日，原告中鼎公司与被告郭丽梅签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于临泉县商铺，建筑面积共为12.56平方米，折合后商铺款总额为196000元。第六条：买受人按下列第3种方式按照付款：3、出卖人给予买受人房款2.1%的优惠，即买受人实际房款为：人民币￥196000元。买受人应予2010年月日前支付实付房款的60%，为：人民币￥126000元。剩余房款40%买受人应到银行办按揭贷款为：人民币￥70000元。如买受人未按银行要求持有关材料按时到银行办妥贷款手续的，经银行审查后，银行不能为买受人提供贷款或者不能提供足额贷款的，买受人应自银行作出此决定之日起10日自行向出卖人付清房款；否则，买受人应按本条第一款承担未按时付款的违约责任；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并案已付房价款的10%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付方价款的10%向买受人支付违约金。同日，被告与原告又签订了商铺租赁协议，约定：第一条、被告同意将其在姜子牙财富广场购买的Ｊ131号铺位出租给原告，由原告全权负责商场的经营及管理，并负责招商及培育市场；第二条、租赁期限十年，自2012年1月1日至2014年12月31日止的三年期间，原告每年给予被告其实付总房款的10%作为租金回报，自2015年1月1日至2021年12月31日的七年期间，原告每年给予被告其实付总房款的10%作为租金回报，租金的支付时间为每年的1月1日起七个工作日内。在十年租赁期限内，原告享有该商铺的经营收益权和自主转租权；第九条：自双方租赁期限起始之日起五年后十年内，被告可向原告申请按原价196000元回购被告购买的商铺。2011年4月29日，被告按约支付了购房126000元，尚欠70000元没有支付，也未办妥按揭贷款。2011年12月31日，原告中鼎公司向被告交付了涉案Ｊ131号商铺。但自2015年至今未按商铺租赁协议约定向被告支付租金。 另查明：2015年11月12日、2016年5月11日、2016月7月1日、2016年6月19日中鼎公司先后在位于光明北路东侧的临泉县姜子牙文化广场地下工程两层整体（包括案涉J131号商铺）设立的他项权，现均已注销。2015年12月25日、2016年8月26日设定的他项权利均已到期。现其上不存在其他权利负担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。原告中鼎公司与被告郭丽梅签订的商品房买卖合同及商铺租赁协议均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按合同约定履行各自的义务。本案中原告要求被告支付购房款70959元。本院认为，原、被告在双方签订的商品房买卖合同第六条约定了付款方式：即被告先支付购房款126000元，余款70000元办理按揭贷款。庭审中被告主张由于原告的原因导致被告一直未能办理按揭贷款，本院向原告核实并要求原告提供相关备案手续，但被告一直未向本院提交。故被告未如期办理按揭贷款的原因不能归于被告，且在原告将房屋交付给被告后一年内，被告未能取得房地产权属证书，原告亦未能举证证明其已将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，故责任在于原告，被告依据房屋买卖合同第十五条1项的规定向本院提起反诉，要求解除合同，该反诉请求符合原、被告约定的解除条件，本院予以支持，原告要求被告支付购房款的诉求本院不予支持。被告反诉请求原告支付违约金126000元。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房请求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失……”，经查明，被告已付购房款为126000元，故原告应赔偿被告的损失数额应为人民币12600元。被告反诉请求原告支付其拖欠的2014年至2017年商铺租金，原告于庭后向本院出具了2014年度的租金付款凭证，对未支付被告2016及2017年度两年的租金予以认可，根据双方签订的商品租赁协议约定，原告实际未付租金金额应为37800元，故本院对被告该反诉请求部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告临泉县中鼎置业有限公司的诉讼请求； 二、解除原告临泉县中鼎置业有限公司与被告郭丽梅签订于2011年12月31日签订的《商品房买卖合同》；原告临泉县中鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郭丽梅已付房款126000元，并赔偿原告损失12600元。 三、原告临泉县中鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内支付被告郭丽梅2015年度至2017年度房屋租赁费37800元； 四、驳回被告郭丽梅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782元，由原告临泉县中鼎置业有限公司负担；反诉费1876元，由原告临泉县中鼎商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  臧华杰 二〇一七年十二月十八日 书记员  余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立第合同，自成立时生效。 第十法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。