广东省珠海市斗门区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0403执异44号 异议人（案外人）：珠海市西海房地产投资有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇连兴路**（社区商业中心），统一社会信用代码：914404007556497721。 法定代表人：王华。 申请执行人：陈敏，男，1965年10月2日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区。 被执行人：任超，男，1992年7月1日出生，汉族，住珠海市斗门区。 被执行人：任小琴，女，1971年5月1日出生，汉族，住珠海市斗门区。 被执行人：任涛伦，男，1970年12月30日出生，汉族，住珠海市斗门区。 被执行人：珠海市盈城拆除工程有限公司，住，住所地珠海市斗门区井岸镇尖峰前路**利名门花园）215、216号商铺，统一社会信用代码：914404006964104889。 法定代表人：任涛伦，经理。 在本院执行陈敏与任超、任小琴、任涛伦、珠海市盈城拆除工程有限公司（以下简称珠海盈城公司）民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）珠海市西海房地产投资有限公司（以下简称西海公司）不服本院拍卖珠海市XXXXXX斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人西海公司称，珠海市斗门区人民法院查封了任超名下仅为预告登记的房屋珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房，并拟进行拍卖，案号为（2020）粤0403执恢193号。由于上述房屋预告登记后，任超未在3个月内申请登记，预告登记失效。法院若拍卖上述房屋将严重侵犯异议人作为房屋所有权人的利益，应立即停止对房屋的执行并解除查封，理由如下：一、上述房屋所有权自始归异议人西海公司，不属于任超，任超对上述房屋并未进行不动产物权登记，并不享有物权，法院有权查封但无权拍卖。异议人西海公司一直为上述房屋的所有权人，足以排除强制执行的民事权益。2013年10月17日，任超购买上书房屋，仅办理了预告登记，只具有准物权的效力，即物权效力待定。根据《物权法》第二十条规定，预告登记在三个月内未申请登记，已经失效，权利人不再享有相应的物权期待权，故法院无权拍卖。根据《物权法》第九条、第十四条的规定，预告登记并不当然取得房屋所有权，法院若擅自进行拍卖，将严重破坏不动产物权登记制度。 二、法院虽预查封上述房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文，以下简称《通知》）创设了“预查封”司法限制制度，在房地产权属登记完结时转为正式查封。预查封创设的原因是被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅是一种受限或期待利益，是否能够成为真正的权利主体，尚处于不确定的状态。法院对预查封进行拍卖，该拍卖行为无法律依据，违反《物权法》相关规定。 三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，在涉及需要拍卖被查封的房屋情况，房屋权属应当明确，申请执行人未将剩余款项补足，异议人西海公司不同意拍卖上述房屋。 四、异议人西海公司作为房地产开发企业一向守法经营，为国家创造了大量税费收入，解决了大批人口就业问题，今年因疫情举步为艰。若因建造上述房屋之后另外付出47万元，仍因法院拍卖无法获得房屋所有权，违反公平原则。任超购买上述房屋后在中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）办理抵押贷款，西海公司作为开发商提供连带保证责任。任超逾期后，建行珠海分行提起诉讼（2017）粤0402民初7245号，进行执行程序后案号为（2018）粤0403执802号。共计扣划西海公司银行存款479089.75元，故判决义务履行完毕，但异议人西海公司至今未获得清偿，若拍卖房产来解决其他债权人的执行，申请人将陷于危机之中。 现异议人西海公司提出执行异议，请求：1.终止对珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房的执行；2.解除对上述房产的查封。 异议人西海公司提交了以下证据材料：（2017）粤0402民初7245号民事判决、（2018）粤0403执802号执行通知书、（2018）粤0403执802号之十、十一执行裁定书、款项执行银行流水、执行结案通知书、不动产限制（查封）登记表、预告登记页。 申请执行人陈敏辩称，被执行人未履行已经生效的法律文书，法院查封和拍卖被执行人任超名下位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房合法有据，应当维持。一、被执行人任超与异议人签订《商品房买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系。任超通过抵押贷款已将房屋余款付清，房屋买卖合同履行完毕，房屋所有权已经转移给任超。异议人西海公司曾向法院起诉解除《房屋买卖合同》[（2019）粤04民终2128号民事判决]，法院已经予以驳回，判决书肯定了任超是所有权人，法院进行查封和拍卖合法有据。二、任超拖欠银行月供导致异议人承担连带清偿责任，是西海公司与银行、任超之间的借款合同关系，与房屋买卖合同分属不同的法律关系，异议人西海公司虽然替任超偿还欠款，但不能因此阻止法院执行，应当另行法律途径向任超主张该债权或参与任超执行款来实现。 申请执行人陈敏提交了以下证据材料：（2019）粤04民终2128号民事判决、案件查询情况（2020）粤0403执1516号。 被执行人任超、任小琴、任涛伦、珠海盈城公司未向本院提交辩解意见及证据。 本院查明，陈敏与任超、任小琴、任涛伦、珠海盈城公司民间借贷纠纷一案，（2013）珠斗法民一初字第859号民事调解书确认任超欠陈敏借款本金830万及利息（截至2013年10月10日止利息70万元），任超承担陈敏因本案诉讼而支出的律师代理费5万元，双方同意分期偿还，任小琴、任涛伦、珠海盈城公司对上述债务承担连带保证责任。受理费、保全费合计44550元，由任超、任小琴、任涛伦、珠海盈城公司负担。 因任超、任小琴、任涛伦、珠海盈城公司未履行上述调解书确定的义务，陈敏于2014年9月18日向本院申请执行，申请执行标的为11086500元，案号为（2014）珠斗法执字第1279号。执行过程中，双方于2015年9月22日达成和解协议，本院于2015年11月16日裁定终结本次执行。 2016年9月20日，本院基于陈敏的申请恢复上述案件的执行程序，案号为（2016）粤0403执恢63号。执行过程中，本院查封被执行人任超、任小琴、任涛伦、珠海盈城公司名下相关财产，依法拍卖被执行人任涛伦名下车辆，成交价为121000元，经本院分配所得案款为54200.33元。通过另案拍卖被执行人珠海盈城公司的挖掘机所分配案款为101205.1元。另发现被执行人任超名下有一宗房产，因异议人西海公司提起与任超的诉讼，案件因在审理程序中权属不明确，故本院暂不宜进行拍卖处置。除此未发现上述被执行人名下有其他可供执行的财产，本院于2019年1月23日裁定终结本次执行程序。 2018年11月8日，异议人西海公司向本院起诉任超、建行珠海分行[（2018）粤0403民初3416号]，诉讼请求为：1.解除与任超于2013年8月22日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；2.任超协助办理珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房的预购备案注销手续；3.任超向西海公司支付因维权而已发生的首期律师费损失暂计15000元。本院经审理后驳回西海公司全部诉讼请求。西海公司不服上诉至珠海市中级人民法院[(2019)粤04民终2128号]，经审查，法院认为任超已经履行了向西海公司支付全部购房款的义务，西海公司在任超与建行珠海分行的借款合同法律关系中约定承担担保责任，与任超和西海公司形成的房屋买卖合同法律关系分属不同的法律关系，西海公司在任超与建行珠海分行的借款法律关系中承担担保责任后，主张解除与任超签订的房屋买卖合同、协助注销预购备案手续，没有事实和法律依据，遂判决驳回上诉，维持一审判决。 2020年8月24日，本院再次恢复上述案件的执行程序，案号为（2020）粤0403执恢193号，并于2020年9月10日作出（2020）粤0403执恢193号执行裁定，拍卖被执行人任超名下位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房（权证号码：03××01），以清偿债务。委托拍卖保留底价为722669元。异议人西海公司随后于2020年9月29日向本院提起执行异议。 另查明，珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房商品房预告登记权证号码为：粤房地预登珠字第03××01号。预告登记权利人为任超，预告登记义务人为西海公司，登记时间为2014年3月25日。 本院认为，本案审查焦点为异议人西海公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，执行法院在（2020）粤0403执恢193号案的执行过程中是否有权对处于预查封状态的上述商品房进行拍卖。本案中，异议人西海公司自认为珠海市斗门区白蕉镇连兴路********的所有权人，但根据(2019)粤04民终2128号民事判决查明的事实，任超已经履行了向西海公司支付全部购房款的义务，二者之间的房屋买卖合同法律关系合法有效，西海公司依约应当向任超交付案涉房屋并协助办理产权转移。 因此，在本案的执行过程中，被执行人任超事实上已完全享有案涉珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋2单元701房的所有权，并不因未办理不动产物权登记而改变其享有实体权利的事实，异议人西海公司不是房屋产权人，不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，法律也并未规定预查封的房屋不得处置，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封，在被执行人任超既未履行生效法律文书确定的义务又消极行使自身权利的情况下，案涉房屋是否完成不动产物权登记不能成为阻却法院强制执行的理由，执行法院有权依据民事诉讼法的相关规定对处于预查封状态的上述商品房进行拍卖。本院据此对异议人西海公司提出的执行异议申请，不予支持。 综上所述，异议人西海公司的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）珠海市西海房地产投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的；可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁海波 审判员  杨海勋 审判员  张 弢 二〇二〇年十一月六日 书记员  罗振强 附裁判依据法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的；可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。