成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初4059号 原告:王芬，女，1991年11月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托代理人：刘冰、高超刚，四川顶泰律师事务所律师。 被告:陈晓红，女，1975年9月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告：林松平，男，1963年2月18日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚。 委托代理人：陈灿，男，1989年4月7日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，系公司员工。 原告王芬与被告陈晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案，依法追加被告林松平、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）参加诉讼后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王芬及其委托代理人刘冰、被告陈晓红、被告林松平、第三人链家公司的委托代理人陈灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将位于双流区西航港街道临港路三段XX号X栋X单元X楼XXX号的房屋过户给原告。2、被告支付逾期办理过户的违约金125400元。事实及理由：经链家公司介绍，王芬在2017年2月20日与陈晓红的委托代理人林松平签订了关于购买双流区西航港街道临港路三段XX号X栋X单元X楼XXX号房屋的《房屋交易文件》。该文件约定，陈晓红将上述房屋已836000元的价格出售给王芬；陈晓红应在贷款经银行审批通过后，接到链家公司通知后3日内到房管局办理过户；任何一方违约，违约方应按每日5‰的标准向守约方支付违约金。王芬在合同签订当日即将定金20000元交给链家公司保管，并支付了全部居间费等费用。后双方又于2017年3月24日共同向不动产登记中心办理了成都市存量房屋买卖合同网签手续，于2017年3月28日共同向中国银行申请办理按揭贷款。但被告在2017年4月8日接到链家公司通知后，以没有时间、房屋涨价等各种理由推脱，迟迟不将房屋过户。故提起诉讼。 被告陈晓红辩称，陈晓红作为案涉房屋的所有权人，没有将案涉房屋出售的意愿。链家公司从未联系过陈晓红，更未向自身核实过是否要出售案涉房屋。2017年3月8日，陈晓红才委托林松平将案涉房屋出售，并出具了相应的委托。林松平在2017年2月将该房出售的行为，陈晓红不认可。故请求驳回王芬的全部诉讼请求。 被告林松平辩称，2017年2月19日晚，林松平在单位值班，突然接到链家公司的罗叶梅打来的电话，告知王芬欲购买案涉房屋。当晚，即由链家公司的陈灿驾车与罗叶梅、王芬到林松平的单位驻地，由链家公司出具了固定的定金合同，该合同由林松平和王芬签订。王芬所付定金由链家公司收取。后该司于3月8日转给林松平15000元。合同签订后，王芬没有支付购房首付款，陈晓红也对该房的出售提出异议。事实上，双方没有实际履行该合同。基于上述事实，林松平认为案涉房屋的产权人陈晓红没有委托链家公司出售该房，也没有与该司签订委托出售合同，而陈晓红委托林松平出售该房的时间为2017年3月8日。因此。林松平和王芬签订的协议无效。链家公司与王芬在未与陈晓红、林松平同意的情况下，私自单方面网签购房合同，该网签合同属于造假。综上，王芬与林松平所签的合同只是意向性购买房屋的定金合同，为无效合同。请求驳回原告王芬的全部诉讼请。 第三人链家公司述称，陈灿与王芬到林松平单位驻地与其签订合同时，林松平告知，其受陈晓红的委托将房屋出售并有权决定出售价格，且签订合同后补办陈晓红的委托公证。因此，链家公司托管了王芬支付的定金20000元。在扣除5000元后，链家公司将余下款项15000元支付给林松平。网签合同也是在林松平补办委托公证后办理。之后通知陈晓红办理过户手续时，陈晓红以各种理由推脱，林松平也电话告知房屋价格涨至1000000元。王芬遂与其发生纠纷。 本院经审理后认定事实如下： 位于四川省成都市双流区西航港街道临港路三段XX号X栋X单元X楼XXX号房屋一套系陈晓红单独所有。该房的产权已于2016年7月8日转移登记于陈晓红名下。 2017年2月20日，林松平以陈晓红的委托代理人身份，与王芬以及链家公司签订房屋交易文件。该文件包含居间服务合同，过户、按揭代理合同，补充协议。该文件约定，1、陈晓红将案涉房屋以836000元的价格出售给王芬。合同签订当日，王芬支付定金20000元，首付款为306000元，尾款510000元由放贷银行直接支付给陈晓红；实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不足以支付房款，则由王芬在过户递件当日补足。若王芬因政策原因未获银行或公积金管理中心批准，由其自行筹齐剩余房款，以现金方式支付给陈晓红。2、陈晓红同意将定金中的5000元交给链家公司托管，以作为该房屋的物业交割保证金，待交房后三个工作日内由链家公司退还给陈晓红。3、陈晓红、王芬同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在链家公司通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按链家公司通知亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。4、陈晓红出现下列情形时，构成根本违约，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋总成交价10%的违约金：①陈晓红提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给王芬或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致王芬无法取得房屋所有权。②王芬提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。5、陈晓红在过户递件3日内将房屋交付给王芬。6、陈晓红未按约定条件将房屋交付王芬的，按逾期时间分别承担违约责任：①自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，陈晓红按成交总价的5‰向王芬支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内支付，合同继续履行；②逾期超过15日的，王芬有权单方书面解除合同。合同被解除的，陈晓红应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%支付违约金，并退还全部已付款。 上述房屋交易文件签订后，王芬支付定金20000元，并由林松平出具收款收据。后，该款托管于链家公司。链家公司在扣减5000元后,将余款15000元支付给林松平。 2017年3月8日，陈晓红办理了委托林松平将该房予以出售的委托公证。该委托书载明，因陈晓红事务繁忙，不便亲自办理对外出售案涉房屋等事宜，特委托林松平为其代理人，全权代表陈晓红将案涉房屋对外出售，包括代签房屋买卖合同、代交房屋、代收房款等事宜；如因买方以按揭贷款方式购房，也委托林松平代为办理有关按揭贷款及代收全部按揭款一切事宜；该委托的有效期自2017年3月8日起2020年3月7日止。 2017年3月21日，林松平协助王芬办理了银行按揭贷款。 2017年4月10日，林松平通过微信平台与王芬联系，其微信记录中载明“这个事情，我也很为难，我一直都在努力维护你们，夫人的同事说要给100万”。王芬知晓后，愿意将房价涨至900000元，但未取得林松平和陈晓红的同意。 庭审中，陈晓红、林松平主张王芬的违约金过高，应当调整减少。 截止本院采取查封措施时，案涉房屋未被设立抵押权、未被采取其他查封措施。 本院认为，林松平不是案涉房屋的所有权人，其就该房与王芬签订买卖合同时，也未取得陈晓红的授权，但其在2017年3月8日与陈晓红办理了委托公证，取得了出售该房的委托事项，委托期限为2017年3月8日--2020年3月7日。在该委托期间，林松平协助王芬办理银行按揭贷款并收取了定金，而陈晓红并未对此提出异议。就王芬而言，已经有理由相信林松平可以将该房予以出售并有权决定售价。因此，本院认为林松平的行为构成代理，对陈晓红产生法律效力，所产生的法律后果应当由陈晓红予以承担。王芬和陈晓红应当按照合同约定履行各自的权利义务。 林松平于2017年4月10日告知王芬，陈晓红要以1000000元的价格出售房屋。该事实足以证明陈晓红变更合同主要条款，其行为应当取得王芬同意。在王芬将价格涨至900000元后，陈晓红和林松平不予认可。故本院认为陈晓红擅自提高房屋价格的行为属于违约，应当承担相应的违约责任。现案涉房屋不存在产权转移障碍，王芬要求将该房过户至自身名下的诉讼请求予以支持。又因王芬现未付清全部房款，为保障被告陈晓红的合法权益，本院认为王芬应当在房产过户前一次性向其支付剩余房款816000元，而陈晓红则应在王芬付清剩余房款816000元后协助其到不动产登记部门办理上述房产的过户手续。 因双方在合同中约定了违约金的支付，陈晓红违约的事实客观存在，应当向王芬支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，以及我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，王芬未举出陈晓红违约给自身造成何种实际损失和该损失的大小的有效证据，故本院兼顾合同履行情况、陈晓红的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为16000元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王芬自本判决生效之日起十日内向被告陈晓红支付剩余房款816000元。被告陈晓红在原告王芬付清剩余购房款816000元后三日内，协助原告王芬办理将其位于四川省成都市双流区西航港街道临港路三段XX号X栋X单元X楼XXX号房屋一套过户至原告王芬名下的过户手续； 二、被告陈晓红自本判决生效之日起三日内向原告王芬支付违约金16000元； 三、驳回原告王芬的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1404元，诉讼保全费4700元，共计6104元，由原告王芬负担2104元，由被告陈晓红负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年十二月二十五日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞