江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2432号上诉人（原审原告）：张美荣，女，1970年8月9日出生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赛赛，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林瑞凤，男，1950年11月30日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原审第三人：宿迁协和医院，住所地宿迁市西湖路楚街南门**。法定代表人：林瑞凤，该院院长。委托诉讼代理人：傅广宇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人张美荣因与被上诉人林瑞凤、原审第三人宿迁协和医院租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张美荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，涉案租赁合同承租人应为林瑞凤。1.涉案租赁合同是由张美荣与林瑞凤签订，在签订合同时，林瑞凤并未向张美荣披露宿迁协和医院是承租人，不能仅依据立案时的合同复印件备注“协和医院”，认定张美荣认可承租人是宿迁协和医院。该备注并非合同签订时备注，而是后期由张美荣的财务人员备注，用以区分林瑞凤的营业用途，便于收取租金。2.宿迁协和医院使用涉案房屋仅是林瑞凤租赁房屋的用途，不能据此认定承租人的变更，且宿迁协和医院并非公司，不适用公司法关于法定代表人的当然代表行为。3.涉案房屋的租金从始至终不是由宿迁协和医院的账户支付，均是由林瑞凤的女儿、儿子、儿媳的个人银行卡刷卡支付。4.关于收款收据载明交款单位是宿迁协和医院，可以认定为债务加入，但林瑞凤作为合同相对方，并未退出合同的履行。二审期间，张美荣放弃部分诉讼请求，变更诉讼请求为：请求判令林瑞凤支付拖欠的租金58.6万元、违约金10万元并承担案件诉讼费用。林瑞凤、宿迁协和医院二审辩称，1.合同形成、履行的情况，均表明宿迁协和医院是涉案合同相对人，林瑞凤不是合同相对人。2.承租人在履行合同过程中不存在欠付租金的情况。承租人每年都是和出租人协商后付清上一年租金后，再支付下一年租金，现在租金已经按照要求全部付清，张美荣的诉讼请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张美荣向一审法院起诉请求：判令林瑞凤支付租金64万元、违约金100万元及利息（分别以欠付租金为基数，按月利率2%自欠付款项之日起计算至实际履行之日止），并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：宿迁市宿城区凯琳瑞.巴黎都市商场一西1-15号（建筑面积87.065m2）、凯琳瑞商场1#楼#西2-2（建筑面积3359.69m2）产权人为张某。张某与张美荣于2006年3月20日登记结婚。2012年8月1日，张美荣（甲方）与林瑞凤（乙方）签订《营业房屋租赁合同》，将位于宿迁市楚街南门凯琳瑞巴黎都市商城一层和二层部分房屋出租给乙方，租期自2012年10月8日起至2022年10月7日止，第一年至第三年租金为每年68万元（第一年少付5万元作为甲方补助乙方浇筑楼梯）；第四年租金为73.4万元[68万元+68万元*年递增8%]；第五年至第十年租金仍按每年8%递增，以第四年递增计算方法来计算租金（第五年应为79.3万元、第六年85.6万元、第七年92.5万元、第八年99.9万元、第九年107.9万元、第十年116.5万元）。立案时，张美荣提供的合同复印件中，承租方为“林瑞凤（宿迁协和医院）”。审理中，张美荣提供的合同原件中，承租方为“林瑞凤”。合同第三条约定租金、付款方式和租金保证金，租金付款方法：签订本合同时乙方先付第一年租金的25万元，剩余38万元在2012年10月1日前付清，如不付清，甲方有权将房屋收回，另租他人，乙方所交租金不予退回。第二年以后租金分别于每年9月8日前一次性付清，乙方应按双方约定时间准时足额缴纳租金和其他费用，超出六十天视为乙方违约，乙方如不付清甲方租金，甲方有权停止供水、供电、关门停业，有权扣留、变卖乙方财产偿还租金，并有权单方解除合同收回房屋，同时追究乙方相关违约责任，由此造成的一切损失全由乙方承担。合同第四条约定违约责任1.……在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同或不履行其在本合同中所应遵守的各项条款时，视为乙方违约，甲方有权采取关门停电等阻止乙方正常经营的措施，有权单方面解除本合同，收回房屋，所交租金不退并没收保证金，造成一切损失全由乙方承担。合同第五条约定合同到期3、甲方乙双方约定，违约方应向守约方赔偿违约金壹佰万元。现张美荣、林瑞凤与宿迁协和医院对2012年10月8日至2015年10月7日租金支付无异议，对2015年10月8日起每年租金标准及承租人存在争议，三方协商未果，故而成讼。一审再查明，2015年8月26日，宿迁协和医院向江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）申请：1.宿迁协和医院因市场行情衰退，经营业绩较差特申请贵公司2016年度房租递增给予减免；2.四楼楼顶一间空房签合同当时，和袁总口头谈定免费提供给医院当灭菌供应室使用；3.消防通道是网吧隔断两间，我院以1万元的价格给网吧作为材料费转让给我们使用，将来我们不用无偿归还给贵公司。以上申请张总给我们审批为望。2015年8月27日，张某批复同意以上三条申请，并加盖千百美公司印章。2015年8月26日，宿迁协和医院向千百美公司申请，宿迁协和医院因业务需要使用车位，特向贵公司申请免费提供10个地下车位给我院使用。张某于2015年8月27日回复，同意提供十个免费地下车位给宿迁协和医院使用。2015年8月25日，千百美公司出具一张35万元，交款单位为宿迁协和医院，收款事由为租金，出纳为郑舒元，加盖千百美公司发票专用章。千百美公司以相同形式出具收据分别为：2015年8月27日16.2万元、2015年8月27日16.8万元、2016年9月8日20万元、2016年9月8日20万元、2016年11月11日25万元、2018年9月20日30万元、2018年10月8日38万元。2017年9月27日30万元、2017年10月30日20万元、2017年11月25日15万元租金收据未加盖千百美公司印章。张美荣对已支付租金数额无异议，并自认2017年5月底租金抵维修厕所费用0.8万元。一审又查明，2019年7月4日，林瑞凤发送短信给张美荣，称“张总，感谢这几年您对宿迁协和医院房租优惠，我们在没办法再做下去，这几年一直亏本，决定到8月底医院停业，房子归还，请照顾支持，林瑞凤”。2019年10月8日，林瑞凤发送短信给张美荣称“……今天把宿迁协和医院钥匙交给您，您看交给物业老徐那边，或交到您那边去，请看到信息给我回一下。宿迁协和医院林瑞凤”。一审另查明，千百美公司法定代表人为张某，张美荣系该公司股东。2012年8月8日，宿迁市民政局为宿迁协和医院颁发民办非企业单位登记证书（法人），统一社会信用代码：52313005229062481，单位负责人为林瑞凤。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，林瑞凤抗辩称其系宿迁协和医院法定代表人，代表协和签订租赁合同，故租赁合同相对人应为宿迁协和医院，一审法院予以采信。因此，张美荣主张林瑞凤系案涉租赁合同的承租人，应承担相应义务，一审法院不予支持，理由：1.《营业房屋租赁合同》抬头和落款均系林瑞凤签订，但张美荣立案时提供的合同中自行在林瑞凤后备注宿迁协和医院，故张美荣在签订合同时明知林瑞凤系代表宿迁协和医院签订合同；2.实际使用案涉房屋系宿迁协和医院；3.租金支付后，张美荣出具的收据收款人处均为宿迁协和医院；4.租赁过程中，双方协商租金减免事宜及其他事宜均以宿迁协和医院名义。综上所述，根据案涉租赁合同及交易习惯，该合同系为宿迁协和医院利益的目的而订立，故应当认为法定代表人林瑞凤的行为系职务行为，该合同应对宿迁协和医院有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回张美荣的诉讼请求。案件受理费22320元，由张美荣负担。二审期间，张美荣围绕其上诉请求，向本院提交宿迁市民政局于2006年1月18日作出的《关于准予宿迁市协和医院注册登记的批复》，拟证明：宿迁协和医院于2006年1月18日注册登记。林瑞凤质证认为：对该证据真实性无异议，关联性存在异议，宿迁协和医院于2006年设立。宿迁协和医院质证认为：请法院依法判决，没有质证意见。本院对该证据认证如下：张美荣提交的该证据可以证实宿迁协和医院于2006年注册登记。二审期间，林瑞凤围绕其答辩意见，向本院提交案外人张某的身份证复印件。林瑞凤称在涉案合同签订之后，因宿迁协和医院变更营业场所地址，需要房屋产权所有人身份证，而涉案房屋登记在张立国名下，张立国向林瑞凤提交了其身份证复印件，并标注“仅作为协和医院办理相关证件使用”。拟证明：涉案房屋承租人是宿迁协和医院。张美荣质证认为：对该证据三性均不予认可。张立国现在使用的身份证与该身份证不一样，且张美荣的委托诉讼代理人调取了宿迁协和医院在民政部门的所有登记档案，未发现张立国的任何材料，对林瑞凤的证明目的不予认可。宿迁协和医院质证认为：同意林瑞凤的意见。本院对该证据认证如下：该证据系身份证复印件，关于该证据上标注的“仅作为协和医院办理相关证件使用”，林瑞凤亦不清楚该内容由何人书写，且无法证实该证据形成时间，该证据无法达到林瑞凤的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.林瑞凤是否是涉案房屋承租人。2.如果林瑞凤是涉案房屋承租人，林瑞凤是否应当承担支付租金、违约金的责任。关于争议焦点一。本院认为，涉案租赁合同由林瑞凤以个人名义与张美荣签订，虽然张美荣起诉时提供的合同上标注“协和医院”，但根据张美荣陈述，“协和医院”四个字是张美荣为了收取租金时与其他承租人区分，而在合同签订以后自行标注，林瑞凤亦认可签订合同时候合同上并无该“协和医院”字样，本院依法确认在双方签订合同时该合同上并未标注“协和医院”，涉案租赁合同签订主体是张美荣与林瑞凤。林瑞凤虽主张代表宿迁协和医院签订合同，但是该合同上并未加盖宿迁协和医院印章，亦未注明林瑞凤系以宿迁协和医院的名义代表宿迁协和医院签订合同。林瑞凤订立涉案租赁合同之后，涉案房屋用于宿迁协和医院经营使用，但不能以合同履行义务人来推定合同签订主体，因租赁合同履行发生纠纷，应当按照租赁合同签订的主体确定租赁合同当事人。本院依法认定林瑞凤是涉案房屋承租人。关于争议焦点二。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方当事人在本案二审期间一致确认：根据合同约定，2016年10月8日至2019年10月7日期间，承租人应付房屋租金共计257.4万元，已付租金198.8万元，本院对该部分事实予以确认。林瑞凤、协和医院虽主张与张美荣一方经过协商变更房屋租金数额，这三年的房屋租金均经与张美荣一方协商后减少租金，并已按照协商后的租金标准足额支付，但未能提供证据证实张美荣本人或授权其他人同意变更房屋租金数额，应当承担举证不能的法律后果，该主张不能成立，林瑞凤仍应按照合同约定支付房屋租金，本院依法认定林瑞凤欠付2016年10月8日至2019年10月7日期间租金58.6万元。根据合同约定，违约方应向守约方赔偿违约金100万元，但张美荣在本案二审期间自愿变更诉讼请求，仅要求林瑞凤支付违约金10万元，符合法律规定，本院予以支持。林瑞凤、协和医院另主张，张美荣在承租期内将部分房屋改造成消防通道，应当向林瑞凤、协和医院赔偿违约损失105万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的告知当事人另行起诉。”林瑞凤虽然在本案一审期间提出张美荣存在违约行为，但并未提起反诉，亦未主张具体损失数额，现在林瑞凤、协和医院在二审期间主张张美荣支付违约损失105万元，本院依法在本案中不予审查，林瑞凤、协和医院可以另行通过合法途径处理。综上所述，张美荣的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8681号民事判决；二、林瑞凤于本判决生效之日起十日内向张美荣支付租金58.6万元、违约金10万元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22320元，由林瑞凤负担7865元，由张美荣负担14455元；二审案件受理费22320元，由林瑞凤负担7865元，由张美荣负担14455元。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年十一月五日法官助理 沈阳书 记 员 陆源