河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再364号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州北回归线物业管理有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码：914101057942500359。法定代表人：高飞。委托诉讼代理人：卫东峰，员工。委托诉讼代理人：王君，员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李清金，男，汉族，1981年1月24日出生，住郑州市惠济区。再审申请人郑州北回归线物业管理有限公司（以下简称北回归线物业公司）因与被申请人李清金物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终12486号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2020年7月29日作出（2020）豫民申994号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人北回归线物业公司的委托诉讼代理人卫东峰、王君，被申请人李清金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北回归线物业公司申请再审称：撤销原一、二审民事判决，并判决李清金支付全部物业费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误；一审判决书中未加核实李清金提交的证据，亦未实地勘验就认定北回归线物业公司服务不到位是错误的。二、一审判决适用法律错误；物业服务公司和小区业主之间是合同法规定的平等主体，所签订物业服务合同也是平等主体之间对其权利义务的一种约定，根据合同约定，作为合同一方的当事人违约的，另一方可以按照合同的约定请求对方承担违约责任。本案中，一审判决认定李清金不缴纳物业费的行为违约，又称其违约的行为是为了督促北回归线物业公司更好的履行义务，该认定没有法律依据。三、一审判决不仅没有化解社会矛盾，反而激化了矛盾。李清金辩称，第一、我认为我不应当交物业费，因为北回归线物业公司没有履行他的义务。我们买的房子是酒店式公寓，从交房之日起，当时的物业费按照所说的标准来说的话是相当高的。第一年交物业费的时候，我不想给物业公司或者是开发商造成更多的麻烦，其他业主有的交了一个月、三个月或五个月的，我一次性交了一年的物业费，我交了一年的物业费后，我的房子出现好多质量问题，我曾经给物业韦总打电话说过这个问题，包括在质保期的两年中，北回归线物业公司一直就没有给我解决类似问题。我给法院提供了一些证据，就证明了物业公司不仅存在质量问题。第二、北回归线物业公司的物业服务不到位。我交了物业费，但是没有享受到北回归线物业公司应当提供的服务。北回归线物业公司向一审法院起诉请求：1．李清金支付北回归线物业公司欠缴的物业管理费8304元及利息，欠缴的水费842元；2．诉讼费由李清金承担。一审法院认定事实：1.2008年12月29日，北回归线物业公司花半里物业管理处与李清金签订《前期物业管理服务协议》，约定由花半里物业管理处为李清金所在的物业提供前期物业服务，物业费收费标准为1.15元／平方米／月。2.2012年11月22日，北回归线物业公司取得金物备〔2012〕第126号物业服务合同备案证明，主要显示：项目名称：花半里，委托单位为：河南千万间置业有限公司，项目地址：郑州市金水区郑花路100号，总建筑面积：43764平方米，物业服务合同期限：2007.12.08至业主委员会成立后委托新的物业公司。3.2018年9月14日北回归线物业公司向李清金发出缴费通知，通知显示李清金欠缴北回归线物业公司2010年1月15日至2018年12月31日物业费共计8304元，水费欠缴842元。一审法院认为，北回归线物业公司与李清金签订《前期物业管理服务协议》，北回归线物业公司有义务提供物业服务，李清金有义务交纳物业费用。李清金未向北回归线物业公司交纳自2010年1月15日至2018年12月31日物业费共计8304元及水费842元，构成违约。北回归线物业公司作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，现李清金拖欠物业费的行为实属违约且有所不妥，但其宗旨在于敦促北回归线物业公司提升服务质量，且李清金反映的某些问题亦客观存在。北回归线物业公司应从自身角度加强管理，针对李清金反映的问题，有义务积极处理解决，力求为业主提供更满意的服务。故一审法院对北回归线物业公司要求李清金支付物业费及利息、水费诉讼请求，根据北回归线物业公司的履约情况，对李清金应支付的利息，一审法院不予支持。对李清金应支付的自2010年1月15日至2018年12月31日期间的物业费8304元，一审法院予以支持4152元（8304元×0.5）。李清金辩称不应当交纳物业费，证据不足，一审法院不予支持。对水费，李清金辩称水费从交的装修保证金中扣除，其未提交证据，一审法院不予认定，北回归线物业公司主张李清金应支付水费842元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、被告李清金于本判决生效之日起十日内支付原告郑州北回归线物业管理有限公司2010年1月15日至2018年12月31日期间的物业费4152元、水费842元；二、驳回原告的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州北回归线物业管理有限公司负担。北回归线物业公司不服一审判决，其上诉称：1．依法改判李清金按照《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业管理费用的义务，支持北回归线物业公司的一审诉讼请求。2．诉讼费用由李清金承担。二审法院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，由于李清金与北回归线物业公司所属花半里物业管理处签订有《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业管理服务费用、违约责任等。其中物业管理服务内容包括：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体……等）、户外墙面……等”。物业管理服务质量内容包括：“一、房屋外观1．房屋墙体外观完好美观；……八、房屋共用部位、共用设施设备维修……”。由于庭审中李清金称：房屋墙体存在问题未予解决，北回归线物业公司称：积极与李清金协商解决，但相关问题应由开发商解决。因此应视为北回归线物业公司对房屋墙体问题不持异议。依据上述合同约定，应属于北回归线物业公司服务的范围。由于该问题未予解决，北回归线物业公司履行合同存在违约。一审根据双方履约情况，由李清金支付50%的物业费适当，予以维持。北回归线物业公司上诉称已全部履行合同义务与事实不符，不予采信。同时北回归线物业公司应积极履行物业服务义务，及时维修到位，保证物业服务质量，避免产生新的矛盾。综上所述，北回归线物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑州北回归线物业管理有限公司负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。再审经审理查明事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据北回归线物业公司和李清金双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条的约定，北回归线物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李清金有权要求北回归线物业公司限期改正，逾期未改正给李清金造成损失的，北回归线物业公司应承担相应的法律责任。本案中李清金未提交充足的证据证明北回归线物业公司的服务给其造成损失，李清金存在违反合同行为，其拒交物业费缺乏依据。综上所述，北回归线物业公司的部分再审申请理由成立，本院对其部分再审申请请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终12486号民事判决和河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5837号民事判决；二、李清金于本判决生效之日起十日内支付郑州北回归线物业管理有限公司2010年1月15日至2018年12月31日期间的物业费8304元、水费842元。三、驳回郑州北回归线物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由郑州北回归线物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由郑州北回归线物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二〇年十一月五日书记员  张会敏