湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9048号上诉人（原审被告）：郭家云，男，1963年1月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：秦雪，湖北佳艺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈力，湖北佳艺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李诗文，男，1966年4月11日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何金荣，女，1974年3月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人郭家云因与被上诉人李诗文、何金荣合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。郭家云上诉请求：撤销一审判决；改判确认案涉2012年10月18日《房屋买卖合同书》有效；如果房屋买卖合同无效，依法改判确定李诗文、何金荣应予返还财产以及赔偿损失的范围，即购房本金、装修款、房屋增值、拆迁利益等。事实与理由：一、一审法院事实查明不清，未全面查明案涉房屋买卖合同签订的原因、被上诉人要求确认房屋买卖合同无效的原因以及案涉房屋所属土地的性质，导致判决严重违法。二、一审法院在未查明案涉房屋所属土地性质基础上，以上诉人并非集体经济组织成员，房屋土地为农村集体土地，购买案涉房屋使土地使用权和土地农业用途改变为由，认定房屋买卖合同无效，上诉人向被上诉人返还房屋，被上诉人仅向上诉人返还228000元，完全是对法律错误适用，毫无公平可言。三、一审法院对本案的处理过于简单，机械适用“不告不理”原则，有违程序公平和正义。李诗文、何金荣共同答辩称，一审法院认定事实清楚，本案系房屋买卖纠纷，因房屋买卖合同违反法律规定而无效。一审法院适用法律正确，我方从未违反诚信和公平原则。请求二审法院驳回上诉、维持原判。李诗文、何金荣向一审法院起诉请求：1、李诗文、何金荣与郭家云于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、郭家云向李诗文、何金荣返还位于湖光村湖边252平方米的2层住房；3、本案诉讼费由郭家云承担。一审法院查明，2009年1月1日，李诗文与武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会签订《集体渔池承包合同》一份。该合同就李诗文承包武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会的集体渔池的相关事宜进行了约定，约定的承包期间为2009年1月1日至2011年12月31日止。李诗文向武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会交纳了2003年至2013年期间的土地资源费。2012年10月18日，李诗文、何金荣（合同甲方）与郭家云（合同乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定郭家云自愿购买李诗文、何金荣位于武汉市东湖生态旅游风景区湖光村湖边2层住房。该合同约定“一、甲方出售的住房一栋二层，一楼三间（不含通道）面积为长12米×9米=108平方米，二楼四间长16米×宽9米=144平方米，两层面积合计为252平方木；二、该房屋以每平方米1500元价格出售给乙方，即252㎡×1500元=37.8万元；三、付款方式：签订本合同时乙方付伍万，本年春节前付壹拾伍万元，2014年8月30日前付壹拾柒万捌仟元；四、双方签字本合同生效，甲方夫妻双方必须出示亲笔（手印）收款凭证。甲方须将房内杂物清理干净将此房交给乙方，乙方可以进行装修，迁入居住；五、此房合同生效后，该房与甲方夫妻、子女等任何继承人无任何关系，此房的产权及所有权全部归乙方所有与甲方无关；六、该房屋若国家或集体征用，甲方有义务协助乙方办理各种所需的征用手续，此房所赔全部金额及还建房屋归乙方所有，甲方不得以任何理由和借口得利，必须全部交给乙方，乙方享受本地村民的各项同等待遇；若遇国家或集体强拆，无任何补偿，甲方必须全额退还乙方购房本金”。2018年12月25日，李诗文、何金荣（甲方）与郭家云（乙方）就案涉房屋签订《和解协议》一份，该协议载明：“就东湖风景区湖光村雁中咀71号房屋（湖光村湖边252平方米的2层住房）买卖事宜，甲乙双方现达成如下补充协议：乙方在2019年2月28日前一次性向甲方支付150000元并另行向甲方支付补偿费110000元，上述共计260000元，如乙方未按期支付上述款项，则自2019年3月1日起以260000元为本金按年利率24%向甲方支付利息”。郭家云至今未支付该和解协议的260000元。一审法院认为，案涉房屋系李诗文、何金荣在湖光村所有的集体土地上建造的房屋，郭家云不是该集体经济组织的成员，其买卖行为不受法律保护。案涉《房屋买卖合同》上的标的房屋指向的是集体土地上的武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋，而该房屋的土地性质是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。郭家云要实现其向李诗文、何金荣购买案涉房屋的目的，就必须使案涉房屋的所有权和土地使用权同时转让，但案涉房屋的土地性质不得转让，则李诗文、何金荣将集体土地上的武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋卖给郭家云的行为违法了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于李诗文、何金荣提出郭家云使用房屋多年，有使用费存在，故不退还已付房款的观点。一审法院认为，虽然李诗文、何金荣于郭家云之间签订的《房屋买卖合同》无效，但是郭家云占有使用案涉房屋是经过李诗文、何金荣的准许的，郭家云获得案涉房屋的使用权利并不存在过错，故李诗文、何金荣应向郭家云返还已付款228000元。据此，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、李诗文、何金荣与郭家云于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效；二、郭家云于判决书生效之日起二十日内将武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋（湖光村湖边252平方米的2层住房）交接给李诗文、何金荣，并于该日前从案涉房屋腾退；三、李诗文、何金荣于判决书生效之日起二十日内向郭家云返还228000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3485元（已减半收取），由李诗文、何金荣负担1700元，郭家云负担1785元。二审期间，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉东湖风景区湖光村雁中咀71号房屋（湖光村湖边2层住房）系李诗文、何金荣在湖光村所有的集体土地上建造而成，在郭家云并非该集体经济组织成员的前提下，其购买案涉房屋违反了法律、法规的强制性规定，双方《房屋买卖合同》应属无效。郭家云上诉认为一审对土地性质未予查明、房屋买卖有效的理由，因缺乏事实依据，本院不予支持。同时，因郭家云一审并未就其购房产生的装修损失、房屋增值利益以及拆迁利益主张权利，二审也未能提交证据证实，其要求赔偿损失的上诉请求亦无法得到支持。综上所述，郭家云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3485元，由上诉人郭家云负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二〇年十一月十日书记员  严洁