广东省佛山市高明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0608民初3541号 原告（执行案外人）：崔秋葵，女，1974年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广东高明农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道中山路333号，统一社会信用代码：91440600682482843G。 法定代表人：彭洪辉。 委托诉讼代理人：罗海杰，该公司职员。 委托诉讼代理人：赵丽娟，该公司职员。 第三人（被执行人）：佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地：广东省佛山市高明区杨和镇高明大道167号二座，营业执照：440684000029036。 法定代表人：林志超。 第三人（被执行人）：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居A座首层车库104号，营业执照：440684000015125。 法定代表人：林建华。 第三人（被执行人）：林志超，男，1959年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人：林玉珍，女，1961年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：刘以勤，男，1948年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 原告崔秋葵与被告广东高明农村商业银行股份有限公司（下称高明农商行）、第三人佛山市高明区同宇商贸城有限公司（下称同宇公司）、佛山市高明区荣业房地产开发有限公司（下称荣业公司）、林志超、林玉珍、刘以勤案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔秋葵的委托诉讼代理人梁兴强到庭参加诉讼，被告高明农商行及第三人同宇公司、荣业公司、林志超、林玉珍、刘以勤经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔秋葵向本院提出诉讼请求，1.确认位于高明荷城街道XXX109车库（下称涉案车库）的所有权归原告所有；2.判令不得执行涉案车库；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2013年8月24日经朋友介绍打算向林志超购买车库，于当天到现场挑选车库，并且选中了109号车库，即涉案车库。原告及其丈夫何东明到售楼部商谈购买车库的事宜，林志超称因车库比较畅销，必须先支付才能保留选定车库。由于涉案车库合原告的心意，所以原告于当天委托丈夫何东明通过银行转账购房款25万元给林志超。原告于2013年8月26日正式与林志超签订《购房协议》，双方约定原告向林志超购买涉案车库，总房价款为391460元，并约定首期款为30万元，交首期款后当即交付钥匙，剩余房款在办理过户手续后支付。签订《购房协议》后，当天原告委托丈夫何东明通过银行转账首期房款的余款5万元给林志超，林志超于当天将涉案车库的钥匙交给原告。原告接收该车库后装修该车库并一直使用至今。在使用期间，原告一直催促林志超协助办理过户手续，但林志超以各种理由推托。原告于2017年8月30日在门口看到人民法院张贴的公告才知道涉案车库已经被查封的事实，之前对涉案车库被查封一事完全不知情。对于林志超与高明农商行之间金融借款合同纠纷一案也是毫不知情。原告于2017年9月8日向本院提出书面异议，本院于2017年11月7日作出（2017）粤0608执异74号执行裁定书，驳回原告崔秋葵的异议请求。 原告认为，第一，原告在涉案车库被查封前（最早被本院查封的时间为2015年10月20日）已经与林志超签订《购房合同》。第二，原告在签订合同当天已经取得涉案车库的钥匙并合法占有了涉案车库。原告接收该车库后就对车库进行装修，于2013年11月19日向供水公司申请供水。第三，原告已经按照合同的约定支付了首期房款30万元，余下尾款93162元合同约定在办理完毕过户手续才支付的，因此尾款仍未支付。如果涉案车库按照合同约定过户到原告名下，原告同意将剩余价款按照法院的要求交付执行。第四，《购房协议》约定应在2013年11月30日前办理过户手续，但原告多次催促林志超协助办理过户手续，林志超以各种理由推托。后来原告才知道林志超未经原告同意，在与原告签订《购房协议》几天后于2013年9月5日就私自将涉案车库抵押给了被告，导致涉案车库不能过户。因此，造成车库不能过户非原告自身原因。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案车库享有的权利足以排除执行。因此，请本院依法判令不得执行涉案车库。原告与林志超签订《购房协议》，原告已经按照约定履行《购房协议》，现因涉案车库被法院查封导致不能过户，请求法院依法确认涉案车库的所有权归原告。 被告高明农商行提交书面意见辩称，第一，根据原告与林志超于2013年8月26日签订的《购房协议》可见，该协议形式上并非标准的广东省商品房买卖合同；内容上，协议乙方为林志超，落款签订人又是林玉珍，明显有误。综上，高明农商行对上述《购房协议》的真实性和合法性都予以否定。 第二，收据不能充分证明原告支付了购房款。首先，按协议约定购房款转账凭证的收款人应为林志超而非荣业公司，但出具收据的却是荣业公司，因此，该证据无法证明到底谁收了该款项。再者，荣业公司根本没有资格收取上述房款，即使荣业公司确实收到了相关购房款项，其出具的不应是普通收据，而是符合国家相关规定的购房发票。总而言之，虽原告提交了多份支付购房款的收据、转账凭证，但不能充分证明其向林志超支付了相关购房款。 第三，争议房产并未办理过户手续。假设原告向林志超确实支付了相关款项，但截至该房产抵押给高明农商行时并没有办理相关过户手续，根据物权法第六条的规定，该房产在办理抵押给高明农商行时的权属人仍为林志超。 第四，原告崔秋葵对涉案房产不能过户到其名下存在过错。原告提及“使用期间，原告一直催促林志超协助办理过户手续，但是林志超以各种理由推托……”。2013年8月至2017年9月，共四年多时间，即使是出于对林志超的信任，亦不该对涉案房产情况一无所知。在上述时间段内，涉案房产经历了两次抵押登记，原告可以有条件通过查询得知，难道原告就不该定期对涉案房产的情况进行了解？难道不该再次催促办理房产登记过户手续？高明农商行认为原告未尽合理的注意义务，对涉案房产未办理过户到其名下存在过错。 第五，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条文中的“被执行人”是指不动产买卖合同的相对出卖方。条文中隐含了买受人与被执行人“已签订合法有效的书面买卖合同”的意思，文中亦有被执行人履行过户义务的内容。本案中与原告签订商品房买卖合同的是林玉珍非林志超，出具收据的又是荣业公司非林志超，错漏百出，与上述条文规定相违背，因此，本案不适用上述规定。 综上所述，原告认为本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的说法根本不成立。高明农商行对争议房产的抵押权合法有效，应受到法律保护。高明农商行根据生效的法律文书对涉案房产申请强制执行符合相关法律规定，并无过错。原告和林志超之间的购房纠纷可另行起诉，但其向人民法院申请中止对涉案房产的执行和解除房产查封，有损高明农商行合法权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人同宇公司、荣业公司、林志超、林玉珍、刘以勤均未到庭参加听证，也未向本院提交证据。 当事人向本院提交的证据，到庭当事人无异议的部分本院予以确认并在卷佐证，高明农商行有异议的原告关于购房协议、付款的证据，本院分析如下： 对证据的审核不能孤立地去看，应与相关证据进行印证。本案《购房协议》和购房款收据既有原件核实，又能与购房款转账交易记录在时间、金额方面相互印证：签订合同时间为2013年8月26日、合同约定购房款首期为30万元，付款25万元、5万元的时间分别为2013年8月24日、26日。两者互相吻合，真实性、合法性并不存疑，本院予以确认。 本院查明：原告崔秋葵及其丈夫何东明经朋友介绍到林志超开发的位于高明区荷城街道XXX楼盘挑选车库，选定109号车库后林玉珍经其丈夫林志超同意以11500元/平方米单价出售给崔秋葵。2013年8月24日，崔秋葵通过何东明账户转账付购房款25万元到林志超账户。2013年8月26日，林玉珍作为经办人（乙方代表）与原告崔秋葵签订了一份事先打印好的《购房协议》，该协议的甲方为崔秋葵，乙方为林志超，双方约定，甲方向乙方购买位于高明区荷城街道XXX109号车库，建筑面积共34.04平方米，单价为11500元/平方米，总房款391460元，维修基金款1702元，合计393162元；首期支付房款30万元，乙方则当即交付车库锁匙，剩余房款93162元，乙方必须在11月30日前到行政服务中心办理房产过户手续，并办好房产证、土地证后甲方才支付剩余房款；办理房产过户手续费用甲、乙双方各付一半，办证前预付办证费用1万元，多除少补；若到期不能付清欠款，则按欠款总额每月加收利息千分之十五；该车库未过户前，若乙方原因不能如期过户或造成甲方损失时，甲方有权要求乙方全额退款，并向甲方支付总房款5%的违约金。原告崔秋葵在甲方一栏签名，林玉珍在“经办人（乙方代表）”一栏签名。协议签订当日，原告的丈夫何东明通过其账户再次转账支付了5万元到林志超账户，荣业公司（林志超一人公司，本院另案已确认该公司与林志超存在财产混同）向原告出具收据两份，确认收到原告崔秋葵的购房款25万元和5万元。2013年12月25日，在涉案房屋上开立了用水新用户，户名是林志超；2014年1月，原告崔秋葵为涉案车库交纳了第一笔水费。 另查明，涉案车库的产权人是第三人林志超，产权登记时间为2012年2月21日，房地产权证号为粤房地权证佛字第0XXX1号。第三人林志超于2013年9月5日将涉案车库抵押给了申请执行人高明农商行（被执行人林志超之前也曾将涉案车库抵押给了案外人，后又注销了抵押权登记），并办理了抵押登记。原告催秋葵承认林志超抵押后不久已告知原告抵押事实，但原告相信其有能力解押后办理过户而未采取解除合同等措施进行救济。本院以（2015）佛明法民二初字第226-14号民事裁定书于2015年10月20日查封了涉案车库。2016年1月12日，申请执行人高明农商行与第三人林玉珍、林志超、荣业公司、同宇公司达成调解协议，并由本院以（2015）佛明法民二初字第226号民事调解书确认其调解内容，该调解书已于2016年1月20日生效。根据该调解书的第四项，包括涉案车库在内的17处抵押房产共同为申请执行人高明农商行的借款本金624万元及其利息等应支付款项作抵押担保，高明农商行对抵押房产享有优先受偿权。2016年3月30日，申请执行人高明农商行向本院申请执行，本院以（2016）粤0608执603号案立案受理，涉案车库的查封转为执行中的查封。本院拟对涉案房产进行拍卖期间，案外人崔秋葵于2017年9月8日向本院提出案外人异议，请求中止对涉案车库进行执行并解除对涉案车库的查封。2017年9月5日，被执行人林志超向原告出具《确认书》，其内容为“本人林志超对于2013年8月26日甲方崔秋葵与乙方林志超签订的《购房协议》，该协议最后由林玉珍签名一事，本人确认如下：林玉珍是本人的合法妻子，本人在当时授权林玉珍代理本人签订《购房协议》，本人对于该《购房协议》约定的房屋买卖行为予以确认，并且愿意按照合同的约定履行相关义务。”庭审时，原告再补交了一份林志超签名的时间为2017年11月20日的书面意见《出售109号车库情况说明》，内容如下：“关于高明区荷城街道景华街3号聚贤居首层109号车库，本人林志超于2013年8月26日与崔秋葵签订《购房协议》，将该车库出售给崔秋葵，对于出售该车库相关情况，本人说明如下：1、崔秋葵是朋友吴兆斌介绍过来的，当时她是第一个来选购车库。她选好后在售楼部协商价钱，本人当时外出没有在售楼部，本人妻子打电话让我定价，我确定价格为11500元/平方米。出售该车库本人是知情并且同意的，因本人当时外出，所以当时委托妻子林玉珍代理本人出售车库，并且签订《购房协议》。2、崔秋葵于2013年8月24日支付购房款25万元，于2013年8月26日支付购房款5万元，上述30万元购房款均由崔秋葵的丈夫何东明通过银行转账到本人林志超的银行账户。3、本人收齐首期购房款30万元后，于当天即2013年8月26日将车库交付给崔秋葵，并将车库钥匙交给崔秋葵。4、将车库出售给崔秋葵后，由于本人资金周转需要，在未经崔秋葵同意下，将车库抵押给高明农商行。崔秋葵多次催促本人按照协议的约定办理过户手续，但因贷款未还，抵押尚在，一直无法办理。” 本院认为，本案争议的焦点在于案外人（原告）对涉案车库有无足以排除执行的实体权利及应否停止执行涉案车库。 关于原告崔秋葵与第三人荣业公司的《购房协议》的效力问题。据查明的事实，2013年8月26日，第三人林玉珍以经办人名义代理林志超与原告崔秋葵签订《购房协议》时并没有登记名义人林志超的书面授权，但由于涉案车库是登记在林志超名下的夫妻共同财产，林玉珍依法享有处分的权利。同时，依据婚姻法夫妻之间对重大财产的处分应协商一致之规定，再结合林志超的陈述及其日常交易多次委托林玉珍办理的交易习惯，本院认定林玉珍订立合同时系有权代理。由于双方订立购房合同意思表示真实，未违反公序良俗，未损害他人的合法利益，合同不存在无效的情形，所以本院依法确认《购房协议》合法有效。即使如被告所主张的未经登记权利人林志超同意转让，也只会导致物权不发生变动，买受人不能取得物权而已，并不能改变合同的有效性。在合同履行过程中，林志超于2013年9月5日违约将标的物作为抵押借款的抵押物而设定了抵押权，为高明农商行的贷款作担保。相对出卖人而言，买受人崔秋葵在此方面是没有过错的。 关于涉案车库的所有权归属问题。基于上述合法有效的书面合同，案外人崔秋葵享有涉案车库的物权期待权，但该权利因第三人林志超在标的物上设定了抵押权而受到限制。对于不动产的物权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”作为不动产的涉案车库的权属不是由事实上的占有状态决定，而是由法律程序确定，即根据不动产登记部门的登记来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”涉案车库现行登记的权属人为“林志超”，未发生转移，即物权人为林志超。原告依据其占有事实和生效买卖合同的过户请求权主张涉案车库的所有权没有法律依据，本院不予支持。 原告崔秋葵对涉案车库享有的物权期待权并不能排除申请执行人高明农商行的申请执行。 理由之一，本案被告高明农商行的抵押权是善意取得的。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。参照上述不动产所有权善意取得的规定，不动产抵押权善意取得的要件包括以下两个：第一，债权人是善意的（非明知或串通）；第二，已经进行不动产抵押权登记。本案涉案车库已转让原告并由原告合法占有，第三人林志超将其抵押属于无权处分。但被告高明农商行在接受抵押财产作为担保物时无证据证明其已知道标的物已转让或抵押人告知其已转让（原告也确认高明农商行并未到现场察看），也不可能从不动产登记中查询得知未办登记和备案的转让行为，因而其与林志超订立抵押合同时系善意的。另一方面，抵押权已办理了抵押登记，取得他项权证。所以，被告高明农商行的抵押权属于善意取得，不论涉案车库是否属于原告（执行案外人）所有，申请执行人对执行标的的抵押权，均可以对抗原告主张的所有权和过户请求权。同时，由于涉案车库的所有权和抵押权均在同一登记部门登记，原告作为受让人有条件知悉不动产上存在抵押权且事实上已知道抵押存在，因此对抵押人无处分权的处分行为是明知或者应知，不属于善意第三人，受让人不能获得善意取得制度的保护。另外，从查明的案情可知，本案执行依据是本院生效的民事调解书，法律文书对涉案抵押权已进行了确认，是合法有效的。原告若对抵押权进行否定，需要另案提起再审。 理由之二，申请执行人高明农商行执行涉案车库有明确的法律依据。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述规定并不区分买受人购买标的物发生的时间是否在抵押之前。本案被告高明农商行系执行案件的申请执行人，依据生效法律文书申请执行其享有优先受偿权的抵押物，而其他当事人未能提出案件存在不应当执行的例外情形，本院认为被告申请执行涉案车库适用上述规定。 理由之三，本案不符合《异议复议规定》第二十八条规定的条件。本条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条文中的“被执行人”是指不动产买卖合同的相对出卖方。条文中隐含了买受人与被执行人“已签订合法有效的书面买卖合同”的意思，文中也有被执行人履行过户义务的内容。执行案外人只有同时满足了以下要件才能排除执行：买受人（原告）签订了合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有了标的物、已支付了部分价款且愿意将剩余价款按法院要求交付执行，同时必须对未办理过户没有过错。对于最后一个条件，原告并不具备。因为抵押登记系以公示的形式对所有人以外的人公开相关登记信息的，法律推定买受人是已知悉抵押事实的，更何况本案原告已明确承认其早在抵押之初即知悉了抵押事实，其在长达两年多（2013年9月5日至2015年10月20日查封前）时间内未能过户系其相信第三人林志超的承诺所致，原告崔秋葵确实对过户未尽到合理的注意义务，被告高明农商行主张原告对未办过户存有过错是成立的。故本案不适用《异议复议规定》第二十八条。 综上，原告崔秋葵基于买卖合同交付义务而产生的物权期待权不能对抗被告高明农商行善意取得的抵押权，不能排除对涉案车库的执行。其对涉案车库主张所有权于法无据。本院应驳回其全部诉讼请求。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，缺席判决如下： 驳回原告崔秋葵的诉讼请求。 本案受理费7197元（原告已预交），由原告崔秋葵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  梁小平 审 判 员  张文芬 人民陪审员  李秀峰 二〇一七年十二月二十五日 本件与原本核对无异 书 记 员  骆锦勤