山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3715号 上诉人（原审原告）：李秋红，女，汉族，1974年8月13日出生，住肥城市。 委托诉讼代理人：刘冰，泰安泰山德信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：高京林，山东天东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白满岭，男，回族，1964年3月1日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：袁恒生，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：韩衍荣，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王友，男，汉族，1975年8月4日出生，住泰安市岱岳区。 上诉人李秋红因与被上诉人白满岭、王友案外人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李秋红上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案争议的焦点应为：上诉人于2014年4月9日与盖有肥城市富宝木业有限公司公章、王友私章、韩云强私章及韩云强个人签名按手印的售房合同是否有效及上诉人是否有排除查封的权利。一、上诉人于2014年4月9日与盖有肥城市富宝木业有限公司公章、王友私章、韩云强私章及韩云强个人签名按手印的售房合同合法有效。（一）上诉人合法持有与盖有肥城市富宝木业有限公司公章、王友私章、韩云强私章及韩云强个人签名按手印的售房合同及盖有肥城市富宝木业有限公司公章、王友私章、韩云强私章及韩云强个人签名按手印的现金收入凭证，该合同应当认定为合法有效。（二）两被上诉人虽然辩称：上诉人的售房合同是虚构的，王兆强（又名王涛）、韩云强没有对外出售房屋的权利，合同上的公章和王友的手章是王兆强私刻的，不代表富宝木业公司，售房合同和划现金收入凭证是虚构的，不是买房交款，是抵顶借款，富宝木业公章和王友手章是假的等但都没有证据证明上述合同存在虚假，也无证据证实签订的合同不是其真实意思的表示。（三）一审庭审中，韩云强作为证人出庭作证的证人证言。1、其陈述了2014年4月9日的售房合同中是其本人在售房工地办公室加盖的王友私章及公司公章，其虽说王友均不知情，但其证实了上述公章及私章均为真实的，并非两被上诉人辩称的公章及私章是虚假的。2、对于上诉人一审提交的2014年4月9日193,000元房款收据的形成过程，其陈述如下：我欠许红旗15万元钱，许红旗欠李秋红钱，为了息事宁人，我同意和李秋红签订售房合同，给他打了193,000元的收据，上边加盖了公司的章及王友手章，并称后来收到过上诉人的余款记不清几万了（实际上就是上诉人主张的43,000元），其虽说王友均不知情，但其依然证实了上述公章及私章均为真实的。3、韩云强还称：后期李秋红找我要房子，我找王友商量能否用房子去顶我的账，王友并不同意，说工程款是一回事，我个人的账是另一回事。韩云强认可工程款已于2017年9月10日全部结算完毕，也可以看出2014年4月9日双方签订售房合同时，韩云强作为工程建筑商，王友欠韩云强工程款未清偿，完全可能王友同意抵顶涉案房产给上诉人，授意韩云强在合同中加盖公章及个人私章，双方后来所谓的结算完毕后以王友不知情、不同意为由对抗与上诉人签订的合法有效的售房合同。（四）在一审庭审中上诉人并未自认未实际占有该房产，而是称2014年4月份就交付了房产，也已进行了装修，因被上诉人之间发生纠纷，涉案房产至今没有通水通电，暂时达不到入住条件。如果认定合同无效，将极大损害上诉人的利益，因为签订售房合同后，上诉人原有借据交回，以及后来交的43,000元现金购房款将得不到保障。综上，上述合同的公章、私章、个人签名均系真实，是双方真实意思的表示，应当认定合同有效。二、基于第一条上诉人双方的合同有效，上诉人有排除查封的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，在法院查封涉案房产前的2014年4月9日，双方签订了房产买卖协议且支付了绝大部分购房款，剩余几千元未交付是因为至今没有通水通电，待通水通电后上诉人统一缴纳，上诉人已于2014年4月实际合法占有涉案房产并进行了装修可见，上诉人有排除查封的权利。综上所述，上诉人于2014年4月9日与盖有肥城市富宝木业有限公司公章、王友私章、韩云强私章及韩云强个人签名按手印的售房合同合法有效且足以有排除查封的权利。 白满岭辩称，一审判决程序合法，事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王友辩称，一审判决程序合法，事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李秋红向一审法院起诉请求：1.依法确认位于肥城市富宝木业综合住宅楼一单元四层西户房产归原告所有；2.依法判令解除对肥城市富宝木业综合住宅楼一单元四层西户房产的查封；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月7日，一审法院依法受理白满岭与王友民间借贷纠纷一案。2019年11月19日，经一审法院主持调解，双方自愿达成调解协议，一审法院作出（2019）鲁0911民初7096号民事调解书，主要内容为：王友于2019年11月24日前支付原告借款96万元及利息（利息。）。后王友未自动履行，白满岭申请强制执行，一审法院于2019年11月25日以（2019）鲁0911执2634号立案执行，依法向被执行人王友送达了执行通知书。2019年12月2日，一审法院对白满岭、王友制作了执行笔录：王友陈述其在有房产，卖出19套，法院可以查封未出售的房产。2019年12月5日，白满岭向一审法院提交《查封申请书》，申请查封王友的肥城市富宝木业综合住宅楼21套。2019年12月5日，一审法院作出（2019）鲁0911执2634号执行裁定书，查封被执行人王友名下位于肥城市富宝木业综合住宅楼从西往东一单元、二单元、四单元如下房产：一单元一层西户（门头房）、二层西户、三层西户、四层西户、五层西户；二单元一层西户、二层东户、西户、四层东户、五层东户、西户；三单元三层东户；四单元一层南户、三层北户、四层南户、五层南户、北户；共计17套房产，并张贴查封《公告》。案外人李秋红对一审法院查封综合住宅楼一单元四层西户房产提出异议。一审法院于2020年4月17日作出（2020）鲁0911执异31号执行裁定书，裁定驳回案外人李秋红的异议请求。李秋红不服该裁定，向一审法院提出执行异议之诉。另查明，2012年11月12日，肥城市人民法院受理原告谷建芬、被告尚福建、王友、王兆强所有权确认纠纷一案。谷建芬的请求事项如下：判决尚福建与王友、王兆强于2012年3月6日签订的《楼房转让（买卖）合同》无效；被告返还涉案楼房（价款70万元）。2013年10月22日，肥城市人民法院作出（2012）肥民初字第4947号民事判决书，驳回原告谷建芬的诉讼请求。谷建芬不服，提起上诉。2014年4月24日，山东省泰安市中级人民法院作出（2014）泰民一终字第97号民事调解书：一、王友、王兆强于2014年5月底之前一次性支付上诉人谷建芬、被上诉人尚福建楼房款50万元整，如逾期支付以上款项，按60万元支付楼房款；二、因涉及该楼房尚昌友的收到的所有债务由王友、王兆强负责处理（尚昌友的民间借贷款项除外）。2019年9月23日，肥城市人民法院作出（2014）肥执字第1591号执行裁定书，因双方已自行达成和解协议，申请执行人谷国芬、尚福建自愿撤回对本案的执行申请，肥城市人民法院裁定终结（2014）肥执字第1591号案件的执行。（2012）肥民初字第4947号民事判决书审理查明部分载明：原告谷国芬之夫尚昌友（乙方）与泰安富宝木业公司（甲方）签订“泰安富宝木业综合楼拍卖合同”一份，约定：甲方因资金不足，将该公司的综合楼基础以41.4万元的价格卖给乙方，乙方按照原图纸施工，不得擅自改变楼房结构及其他相关权利义务。合同签订后，尚昌友支付41.4万元并在原综合楼基础上组织人员施工建设。2010年7月13日，尚昌友因病去世。后该楼房一直停止建设。2012年3月6日，经被告尚福建的四叔尚昌海介绍，被告尚福建（甲方、卖方）与王友、王兆强（乙方、买方）签订“楼房买卖转让（买卖）合同”，主要内容为：富宝木业艺术综合楼（后改为富宝木业综合楼）3800㎡由尚昌友开发建设，因尚昌友病逝，尚昌友的儿子尚福建将开发建设事宜转让给王友、王兆强二人，转让金为130万元。2012年3月11日，韩云强、王兆强出具《声明》，内容为：“今有韩云强、王兆强在汶阳富宝木业综合楼所出售的楼房及签订的售房合同，属于个人行为合同无效。韩云强与王兆强所签订的合同及承诺及债务与此楼无关，全权由韩云强与王兆强自行处理。王兆强自愿退出和王友与尚福建签订的楼房转让合同，此楼有王友全权管理。2012年4月28日，白满岭、王友、韩云强等人签订协议，约定对外欠款各自处理，有闹事的各自处理，售房价格统一制定，王涛（王兆强）、韩云强以个人名义卖出去的房子不作数，王友负责签售楼合同，白满岭负责收款，刘继国负责工地，所有外欠款只对本工地为准，与本楼房无关的不作数，年后开工的款由王友出。王兆强未到场，由其父亲王登成到场代签。2012年5月1日，王友与韩云强签订《建设安装工程承包合同》，约定：涉案房屋开发建设权和受益权全部归王友所有，后王友将工程发包给韩云强进行施工。还查明，王兆强于2019年12月24日签字的肥城市公安局肥公（汶）不罚决字[2019]12号《不予行政处罚决定书》载明：违法行为人王兆强；现查明，为解决肥城市富宝木业综合楼居民用电问题，2018年4月份，王兆强向肥城市供电公司提供伪造的《建设工程规划许可证》原件和肥城市富宝木业有限公司《营业执照》复印件；根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十二条规定，现决定不予处罚，并对伪造的《建设工程规划许可证》原件和肥城市富宝木业有限公司《营业执照》复印件，予以收缴。庭审中，韩云强作为证人出庭作证，陈述了2012年3月6日的楼房转让（买卖）合同签订过程、2012年3月11日声明的出具过程，并陈述2014年4月9日的售房合同中加盖王友手章及公司公章的加盖，王友均不知情。对于原告提交的2014年4月9日193,000元房款收据的形成过程，其陈述如下：我欠许红旗的钱，许红旗欠李秋红的钱，为了息事宁人，我同意和李秋红签订售房合同，给他打了193,000元的收据，上边加盖了公司的章及王友手章，但是王友对此不知情。当时我并没有收钱，后期李秋红找我要房子，我找王友商量能否用房子去顶我的账，王友并不同意，说工程款是一回事，我个人的账是另一回事。另，韩云强认可工程款已于2017年9月10日全部结算完毕。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案执行过程中，申请执行人白满玲提出查封涉案房产的申请后，被执行人王友向一审法院提交了对涉案房产享有权利的相关证据。根据（2012）肥民初字第4947号民事判决书、（2014）泰民一终字第97号民事调解书，证明尚福建与王友、王兆强于2012年3月6日签订了《楼房转让（买卖）合同》，被执行人王友与王兆强是该合同的一方合伙当事人；根据被执行人王友提交的实际施工人韩云强、合伙人王兆强于2012年3月11日出具的《声明》，证明自2012年3月11日起，王兆强自愿退出和王友与尚福建签订的楼房转让合同，肥城市富宝木业综合住宅楼由王友全权管理；根据王友与韩云强于2012年5月1日签订《建设安装工程承包合同》，证明被执行人王友是涉案综合住宅楼的实际开发商，韩云强是实际施工人；根据被执行人王友提交的谷国芬、尚福建的《终结执行申请书》、（2014）肥执字第1591号执行裁定书、《项目转让协议书》《终结执行申请书》等证据，证明谷国芬、尚福建认可该综合住宅楼转让与王友。实际施工人韩云强与开发商被执行人王友对涉案房产出具了书面确认。因此，一审法院裁定查封被执行人王友位于肥城市富宝木业综合住宅楼一单元四层西户房产，符合法律规定。对庭审中李秋红提交的其与出售方肥城市富宝木业有限公司于2014年4月9日签订的、韩云强签字的售房合同，一审法院认为其签订时间在韩云强、王兆强出具的声明之后，且没有王友本人的签字；李秋红也未提供被执行人王友事后对该合同效力进行确认或追认的相关证据，无法证实此合同的签订系王友的真实意思表示；该售房合同也与（2014）肥民初字第1297号诉讼案件卷宗中的李秋红的售房合同存在较大差异。对李秋红提交的2014年4月9日现金收入凭证，一审法院认为系记账联，不是交款人联，且该现金收入凭证记载的收款事宜与王友、白满玲、王登成（王友代签）、韩云强签订的协议中约定的收款方式不相符；通过原被告双方举证、证人证言及庭审查明事实，该现金收入凭证是通过抵顶韩云强个人借款的形式向李秋红出具，无法证实是王友的真实意思表示。另，以上售房合同、现金收入凭证出具的时间均在王兆强、韩云强出具退出合伙声明之后，没有王友的签字，且在庭审中原告自认未实际占有该房产，故一审法院认为该售房合同、现金收入凭证不能作为李秋红确认权利、排除执行的依据。综上，李秋红主张确认涉案房产归其所有，证据不足，一审法院不予支持。原告权利不能排除执行，对其请求解除对肥城市富宝木业综合住宅楼一单元四层西户房产查封的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定。综上，判决：驳回原告李秋红的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告李秋红负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李秋红申请证人丁某、马某出庭作证，证明2014年4月9日上诉人与被上诉人王友及韩云强签订买卖合同的过程，王友实际对于签订合同知情并且认可，上诉人抵顶了一部分与许红旗韩云强之间的债务，并且交纳了4万多元的现金，后上诉人于2014年实际占有该房屋并在此居住。被上诉人白满岭质证认为，通过两证人证言充分证明，该房屋的买卖房屋的所有人王友没有直接签订买卖合同，王友对该房屋的买卖也不知情。同时证明上诉人并非交纳房款，而是因与案外人许红旗欠款纠纷和另一案外人韩云强之间签订合同，并不能证明王友与上诉人之间签订过合同，所以该买卖合同无效。被上诉人王友质证认为，我没收过李秋红的钱，韩云强和李秋红之间所产生的债务和我无关，至于我的房产为什么能到了李秋红手中，都是韩云强为了抵顶个人的欠款自作的主张，没有征得我的同意，并且对此事我不清楚，也没有给我打过电话，也没有给我汇报，我没有收过李秋红一分钱的房款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人丁某、马某出庭作证，能够证明2014年4月9日售房合同的签订过程，并证明2014年4月9日上诉人李秋红实际占有该房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：一、2014年4月9日的售房合同是否合法有效。二、是否应解除对涉案房屋的查封。 关于2014年4月9日的售房合同是否合法有效的问题，根据一审查明的事实，被上诉人王友是富宝木业综合楼的实际开发商，韩云强是实际施工人。一审中，上诉人李秋红提交一份2014年4月9日其与出售方肥城市富宝木业有限公司签订的、韩云强签字的售房合同，该售房合同中加盖了肥城市富宝木业有限公司的公章及被上诉人王友的私章，被上诉人王友主张合同中的肥城市富宝木业有限公司的公章及王友的私章均系韩云强私刻的，但并未提供证据予以证明。退一步讲，即使被上诉人王友对该售房合同不知情，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，应当认定2014年4月9日的售房合同合法有效。 关于是否应解除对涉案房屋的查封的问题，本案中，上诉人刘秋红提出解除涉案房屋的查封的诉讼请求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查上诉人李秋红是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人李秋红与出售方肥城市富宝木业有限公司签订的、韩云强签字的售房合同合法有效且签订时间2014年4月9日早于查封时间，上诉人李秋红一审中提交的现金收入凭证载明交纳房款193000元，售房合同中约定交清房款交钥匙，上诉人李秋红签订合同后领取了钥匙即证明上诉人李秋红已经支付了房款且对涉案房屋享有管理和支配的权利，故本案应认定上诉人李秋红已实际占有案涉房屋，上诉人李秋红是否实际入住并不是实际占有房屋的必要条件。因富宝木业综合楼未办理房屋登记手续，故涉案房屋未办理过户登记不属于上诉人李秋红自身原因造成的。综上所述，本案符合上述法律规定的情形，上诉人李秋红就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，应予支持。一审法院认定售房合同非被上诉人王友的真实意思表示，上诉人李秋红未实际占有涉案房屋，并进而驳回其上诉人李秋红解除查封的诉讼请求系认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。因富宝木业综合楼未办理房屋登记手续，上诉人李秋红对涉案房屋享有管理和支配的权利，对其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，李秋红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1758号民事判决； 二、解除对肥城市富宝木业综合住宅楼一单元四层西户房产的查封； 三、驳回李秋红的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由白满岭、王友负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年十一月四日 书记员  马 鑫