河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀02民终8412号 上诉人（原审原告）：吴爱凤，女，1976年4月18日出生，汉族，个体工商户，现住唐山市路南区。 被上诉人（原审被告）：唐山金恒房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区唐柏路西侧岳各庄路南侧金恒国际汽车园。 法定代表人：宋宝明，该公司董事长。 上诉人吴爱凤因与被上诉人唐山金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2017）冀0202民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴爱凤、被上诉人金恒房地产法定代表人宋宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴爱凤上诉请求：依法判决金恒房地产返还吴爱凤购房款555754元人民币，并支付自2011年10月26日至2016年3月31日止的同期贷款利息219941.55元以及自2016年4月1日至判决生效之日止的利息，并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：吴爱凤与金恒房地产于2011年10月26日签订《房屋买卖协议》，约定：吴爱凤向金恒房地产购买由金恒房地产开发的位于路南区唐柏路西侧岳各庄南侧，土地证号为13××00的金恒国际第5座5-09号商业房，建筑面积84.67平方米，每平方米13059.57元，总房款1105751元，吴爱凤于2011年10月26日付房款555754元，其余550000元办理按揭贷款。金恒房地产应当在2012年6月30日前交付房屋等内容。吴爱凤按照约定已经缴纳了购房款555754元，但金恒房地产未能按照约定的时间交付房屋，为此吴爱凤找到金恒房地产要求退房。在金恒房地产一再保证的情况下双方于2012年11月23日签订补充协议，约定内容是：“甲方（金恒房地产）因未按照约定的时间交付房屋，深表歉意，万望理解，同时甲方给予相关补偿措施：1、甲方从交房之日起，减免乙方（吴爱凤）为期二年十一个月的物业费。2、本协议自双方签字盖章之日起生效。3、本协议一式两份，双方各持一份，每份具有同等法律效力。4、如果甲方在三年内不能取得预售许可证，不能办理银行房屋贷款，甲方双倍退还乙方所交房款。5、甲方取得预售许可证后，乙方三个月内在甲方五证齐全的情况下，不能配合甲方办理贷款或者交全款，甲方有权收回房屋使用权。扣除乙方所交款项25%。”等内容。补充协议签订三年后，金恒房地产不但没有在约定的时间取得预售许可证，而且房屋还存在着严重的质量问题，金恒房地产这种违约行为，严重的侵犯了吴爱凤的合法权益，吴爱凤依法提起诉讼，要求金恒房地产返还购房款并支付相应利息。唐山市路南区人民法院一审判决却称双方的房屋买卖协议及补充协议属于效力待定的合同，只有在金恒房地产不能取得房屋预售许可证的情况下，才能确认双方协议无效。遂驳回了吴爱凤的诉讼请求。吴爱凤认为一审法院认定事实不清，根据法律规定，双方签订的协议应当无效。协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。”另外，根据双方签订的房屋买卖补充协议已经约定协议自双方签字盖章之日起生效，如果协议有效，金恒房地产也应当按照约定履行义务。据此，金恒房地产无论合同（协议）是否有效，都应当返还吴爱凤购房款和承担相应的利息并承担本案一、二审诉讼费用。综上所述，金恒房地产应当按照合同（协议）的约定的内容履行义务，请二审查清事实作出公正判决，保护吴爱凤的合法权益不受侵害。 唐山金恒房地产开发有限公司答辩称，金恒房地产于2012年11月23日交付房屋。吴爱凤至今房屋仍在使用并收取租金，虽然金恒房地产未取得房屋预售许可证，双方合同标的由期房变更现房并交付。金恒房地产已经完成了合同主要义务。商品房预售要件的缺失在事实上得到了弥补。况且手续没有及时办完是由于政府部门没有办理，与金恒房地产无关。在此期间吴爱凤拖欠金恒公司物业费及空调使用费等至今未缴纳。吴爱凤房租每年能收取五万元。综上，应依据法律规定，驳回吴爱凤的诉讼请求。 吴爱凤向一审法院起诉请求：1.判令吴爱凤与金恒房地产签订的《房屋买卖协议》及其补充协议无效；2.金恒房地产返还吴爱凤交纳的购房款555754元，并自2011年10月26日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准向吴爱凤赔偿损失至金恒房地产偿还全部款项之日止（截止到2016年3月31日止为219941.55元），上述合计775695.55元。 一审法院认定事实：吴爱凤与金恒房地产于2011年11月26日签订房屋买卖协议，约定吴爱凤向金恒房地产购买金恒房地产开发的位于路南区唐柏路西侧岳各庄路南侧，土地证号为13××00的金恒国际第五座5-09号商业房，建筑面积84.67平方米，每平方米13059.57元，总房款1105754元，吴爱凤于2011年10月26日付房款555754元，金恒房地产于2012年11月23日向吴爱凤交付了房屋。2012年11月23日双方达成补充协议，因金恒房地产逾期交付房屋，双方约定由金恒房地产减免吴爱凤两年十一个月物业费。吴爱凤收房后对房屋进行了装修并投入使用。另查明，金恒房地产于2011年9月20日取得金恒国际商业Ⅱ期项目的土地使用权，2012年3月19日取得固定资产投资项目核准证，2012年5月9日项目施工图设计文件通过住建局、城管局、城乡规划局等主管部门的联合审查，2012年5月23日取得建设用地规划许可证，2016年12月15日取得建设工程规划许可证。现商品房预售许可证正在办理中。一审法院认为，金恒房地产已经于2012年11月23日向吴爱凤交付了房屋，吴爱凤收房后双方达成补充协议，协议约定因金恒房地产逾期交付房屋减免吴爱凤两年十一个月物业费，并确认了金恒房地产尚未取得商品房预售许可证的事实。在双方买卖协议的标的物已由期房改变为现房，并已实际交付房屋后，金恒房地产已经履行了合同的主要义务，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到弥补。金恒房地产涉案建设项目已经通过政府核准，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，该项目施工图设计文件通过了住建局、城管局、城乡规划局等主管部门的联合审查，商品房预售许可证正在办理中。故双方房屋买卖协议及补充协议，属于效力待定的合同。只有在金恒房地产不能取得商品房预售许可证的前提下，才能确认双方房屋买卖协议及补充协议无效。判决：驳回原告吴爱凤的诉讼请求。案件受理费11557元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴爱凤提交了照片打印件一张，金恒房地产对该照片真实性无异议。本院对其真实性予以采信。金恒房地产提交唐文办字（2001）1号文化体制改革和文化产业发展领导小组办公室文件复印件、国有土地使用权证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、河北省建设工程施工图设计文件审查合格证复印件、唐山市固定资产投资项目施工图设计文件联合审查意见书复印件、唐山市建设工程质量监督备案通知书复印件、河北省固定资产投资项目核准证副本复印件、唐山市建设工程施工合同备案通知书复印件、唐规许否[2016]0020唐山市城乡规划局不予行政许可决定书复印件、建设行政许可申请书复印件，对上述证据，吴爱凤质证称对真实性不清楚。因上述证据均为复印件，无法与原件核实，对上述证据本院不予采信。金恒房地产提交5-09欠费说明，证明吴爱凤2015年至今未交纳物业费。吴爱凤质证称，5-09是吴爱凤家，减免物业费是因为金恒房地产没有商品房预售许可证，且该证据中减免房租写的是5-08。因该证据与本案无关，对此证据本案不予涉及。金恒房地产提交照片一张，证明悬挂辉腾汽车牌子的商户系吴爱凤购买的房产。因吴爱凤对其真实性没有异议，故本院对该照片真实性予以采信。二审另查明，二审审理过程中，吴爱凤明确一审诉讼请求中中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准为中国人民银行同期贷款利率上浮30%。截至二审法庭辩论终结前，金恒房地产尚未取得商品房预售许可证明。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金恒房地产在吴爱凤起诉前未取得商品房预售许可证明，吴爱凤与金恒房地产签订的《房屋买卖协议》及补充协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，金恒房地产应返还吴爱凤购房款555754元及相应利息损失。对于吴爱凤主张的利息损失，其在上诉请求中要求按同期贷款利率支付利息，且其未提交证据证实有其他损失存在，故吴爱凤要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付利息，理据不足，金恒房地产应自2011年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止。对于金恒房地产主张的物业费及吴爱凤收取的租金问题，因金恒房地产在本案中没有提出明确的诉讼请求，本案不予涉及，双方可另行解决。 综上所述，吴爱凤的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市路南区人民法院（2017）冀0202民初616号民事判决； 二、吴爱凤与唐山金恒房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》及补充协议无效； 三、唐山金恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吴爱凤返还购房款555754元，并自2011年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止。 四、驳回吴爱凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费11557元，由唐山金恒房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11557元，由唐山金恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙乾辉 审判员  王 健 审判员  刘蒙蒙 二〇一七年十二月二十二日 书记员  郑明璐