新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新0203执异23号 异议人（案外人）：任小红，男，1976年9月21日生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 申请执行人：中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行，住所地新疆克拉玛依市迎宾大道**。 负责人张树志，该行行长。 被执行人：阚兴花，女，1970年4月18日生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被执行人：张学功，男，1956年11月18日生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 在本院执行中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行与阚兴花、张学功信用卡纠纷一案中，案外人任小红于2020年11月2日对本院查封阚兴花、张学功名下克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人任小红称，请求中止并解除对克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房产的查封措施。事实和理由：2017年4月14日任小红与被执行人阚兴花签订《房屋转让协议》约定：阚兴花将其与丈夫共同所有的克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房产以330000元价格卖给任小红。因该房屋系经济适用房，约定符合过户条件后双方即办理过户手续。阚兴花当天就把房屋手续交给异议人任小红。异议人于协议签订当日将150000元交到新疆三联房地产开发有限责任公司，130000元按异议人要求通过银行转账到孙俊杰账户名下，剩余50000元以现金方式支付给被执行人，全部房款330000元全部付清。当日异议人任小红在三联公司物业大厅领取了克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房屋的钥匙，后异议人与家人一直在此居住。2020年9月异议人得知所居住房屋被你院冻结，为维护本人合法权益，故提出异议申请。 申请执行人中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行辩称，克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房屋属于被执行人阚兴花、张学功所有，异议人任小红的异议理由不成立。（一）根据不动产登记簿的记载，异议人不是涉案房屋权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。根据克拉玛依市自然资源不动产登记中心出具的2份《房屋登记信息查询情况说明》，涉案房屋的不动产权利人现为新疆三联房地产开发有限责任公司，登记时间为2020年9月15日，抵押人为阚兴花。根据克拉玛依市住房和城乡建设局出具《房屋信息查询回执单》，涉案房屋的买受人为阚兴花，共有人为张学功，抵押权人为克拉玛依住房公积金管理中心。（二）被执行人购买涉案房屋未满5年，不得上市交易，案外人与被执行人之间并未签订合法有效的买卖合同。根据《克拉玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第五条规定，权利人已购经济适用住房有下列情形之一的，不得上市交易：（一）未取得房屋所有权证和出让性质的国有土地使用证的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的。本案中，被执行人尚未取得该房屋所有权证，该房屋已被查封，故不得上市交易，即使案外人与被执行人签订了房屋买卖合同，也违反了上述规定，不属于合法有效的买卖合同，不具有排除执行的效力。根据《克拉玛依市经济适用住房管理暂行办法》第三十三条规定，经济适用住房在取得完全产权前不得出租、出借以及从事居住外的任何活动。异议人所称长期居住在涉案房屋内的行为属于上述办法所禁止的行为。综上，异议人的异议理由不成立，请求法院依法裁定驳回其异议申请。 本院查明，2019年9月6日，本院就中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行与阚兴花、张学功信用卡纠纷一案作出（2019）新0203民初2131号民事调解书，主文第一项内容为：“被告阚兴花、张学功向原告中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行偿还借款本金56641.47元、利息21707.92元，合计78343.39元，于2019年9月25日前偿还20000元、2019年10月25日前偿还20000元，余款38343.39元于2019年11月25日前一次性付清；如被告阚兴花、张学功以上款项有任意一笔未按期支付，原告中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行可就剩余全部款项申请强制执行。”但因阚兴花、张学功未在规定时间内履行支付义务，申请执行人中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行向本院申请强制执行，2020年5月13日本院作出（2020）新0203执728号执行裁定，裁定扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）阚兴花、张学功72313.54元的存款或等值财产。2020年9月28日，本院对康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房产手续予以冻结，冻结期限自2020年9月28日至2023年9月27日三年。故异议人向本院提出异议申请。 另查，2015年2月2日，被执行人阚兴花、张学功与新疆三联房地产开发有限责任公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，阚兴花、张学功以房款总价306653元购买位于克拉玛依区康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房屋，付款方式为住房公积金贷款，贷款抵押金额为60000元，自2016年7月19日办理抵押登记后至今仍未解押。2017年1月21日，异议人任小红与阚兴花签订“房屋转让协议”，载明：阚兴花因购买康城花园XX苑XX幢X单元XXX号房屋，需向异议人借款330000元，并约定该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将房屋产权转让与异议人。第四条约定，因阚兴花买房的全款均由异议人出借，阚兴花自拿到房屋钥匙起，同意异议人无偿使用、占有、居住、管理该房屋。第十一条约定，上述所附条件（即上市交易）成就前，异议人不得提前向阚兴花催要借款，所附条件成就后，合同目的完成，异议人取得房屋所有权，异议人基于借款330000元及利息的债权灭失。该协议还对其他事项进行了约定。此后，异议人任小红代被执行人阚兴花向新疆三联房地产开发有限责任公司支付了部分房款及逾期付款违约金。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。物权期待权得到法律保护的前提是以物权变动为内容的债权合同成立且有效。本案被执行人与案外人任小红所签订的协议虽名为《房屋转让协议》，但从协议的内容看，涉案房产系被执行人向案外人借款330000元所购买，双方系借贷法律关系，虽约定在符合上市交易时该笔330000元的借款转化为购房款，但因该条件尚不成就，被执行人与案外人之间的借贷关系并未转化为房屋买卖的法律关系。并且，涉案房产目前仍存在其他权利负担（抵押登记），案外人没有尽到合理的注意义务，致使涉案房产即使符合交易条件亦无法办理过户登记。因此，异议人任小红对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人任小红的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李晓凌 人民陪审员  赵书香 人民陪审员  林 莉 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  卡米拉