（2017）陕0115民初3388号 原告:冯亚荣，女，汉族，农民。 委托诉讼代理人:刘双田，西安市临潼区骊山法律服务所法律工作者。 被告:西安久远置业有限公司。 法定代表人:马素铭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:窦江朋，男，汉族，该公司员工。 原告冯亚荣与被告西安久远置业有限公司（以下简称“久远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯亚荣的委托诉讼代理人刘双田、被告久远公司的委托诉讼代理人窦江朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯亚荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付迟延交房违约金2951元、天然气逾期违约金3306元、未办理房产证登记违约金5397元，共计11654元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月28日，原告以269860元购买被告久远公司开发的位于临潼区人民西路花漾青城小区商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，久远公司未按合同约定日期交付房屋、接通天然气。同时，在双方合同约定的期限内，久远公司办理房产登记的义务也未履行。久远公司的行为明显构成违约，应依法向其承担违约责任。虽然双方合同约定久远公司承担违约责任的标准每日万分之0.5，但该标准过分低于久远公司违约给其造成的损失，故久远公司承担违约责任的标准应予以调整。冯亚荣向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同及收据，证明买卖情况及被告违约；2、西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初258号民事判决书、（2017）陕01民终3614号民事判决书，证明违约事实及赔偿标准；3、证人霍鹏鹏证言，证明原告未超过诉讼时效。 被告久远公司辩称，原告诉讼请求已超过诉讼时效。迟延交房损失应按同类地区同类房屋租金计算，原告购买房屋面积为84.79平方米，月租金不超过800元，两个月不超过1600元，原告要求支付迟延交房59天违约金2951元，明显超过实际损失。天燃气已在合同约定期限内达到使用条件，不存在违约，合同约定天然气在交房4个月内达到使用条件，天然气工程在交房后4个月内竣工并验收，具备使用条件，其在2012年3月已经完成天然气工程，且已验收合格，具备使用条件，是否通气是天然气公司的事，其不存在违约。按照合同附件六的约定，原告委托办理房产证，应提供办证所需的全部资料，原告未委托其办证，也未向其提供办证所需资料，其在2013年12月11日完成初始登记，原告实际收房2012年2月5日，其为原告留足了办证时间，没有办证不是其责任所致，原告既未缴纳契税及大修基金，也未在具备办证时申请，责任在原告。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，迟延交房发生在2011年10月至2011年12月20日，天然气在2012年3月已经竣工并通过验收合格，2013年1月6日已通气，已经具备登记条件，原告于2017年8月向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。久远公司向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告的请求已超过诉讼时效；2、法院判决书，证明原告诉请已超过诉讼时效及原告迟延交房违约金数额超过实际损失，另外，天然气不存在违约，原告未委托被告办理房产证，责任在原告；3、天然气工程移交表、天然气竣工验收表，证明天然气在交房后四个月内已经验收合格，不存在违约，且已经过了诉讼时效；4、钥匙领用表、补交面积差收款收据，证明被告为原告留有足够的办证时间，没有办成责任在原告，且已超过诉讼时效；5、业主朱明亮的转移登记申请表、不动产产权证书，证明被告给原告的办证时间已经足够，原告请求赔偿已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市临潼区文化西路的花漾青城第2幢3单元03层01号商品房，约定建筑面积为82.2平方米，每平方米3187.35元，总金额262000元。交房日期为2011年10月31日前。在逾期付款、逾期交房方面，合同约定：原告逾期付款在60日之内，自应付款期限之第二天起至实际付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。在约定的交房期限中，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日30日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。遇被告自身不能控制的政府及外界因素，被告在发生之日起15日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。在配套设施方面，合同约定：被告承诺房屋交付后，天然气按国家规定交纳入户费后，四个月达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，除因不可抗力和非被告过错影响施工的情况外，被告若未能按期交付，按合同约定的逾期交房违约责任处理。在办理产权证方面：合同附件六，关于权属登记办理的特别约定（替换合同第15条）：买受人自愿委托被告办理本合同项下房屋的房屋权转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向被告提交以下资料和税费：需根据被告的要求出具委托书；完成房屋面积补差的结算手续；提供交纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税费的证明；其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。以上费用和资料由买受人在收房前提供给被告。如买受人未在上述期限内与被告办理完以上各项手续，交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。被告在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后365日内，将办理权属登记需由被告提出的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金等等。2010年9月7日，该合同在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记。 合同签订后，原告依合同约定交纳了房款。2012年2月5日，原、被告办理了房屋交接手续。2013年12月11日，被告办结了花漾青城2号楼房屋所有权初始登记手续。后经房管部门实测该房屋面积为84.79平方米，2013年8月28日原告补缴了面积差额的房款，其实际向被告缴纳房款269860元。被告于2013年8月28日向原告出具记载房屋面积、单价和总房款的正式发票一张。2012年2月21日、28日、3月5日，西安市临潼区燃气有限责任公司市政分公司向被告移交小区2#楼1单元、2单元、3、4单元天然气管道安装工程，2013年1月6日涉案楼栋的天然气经安全检测后，投入使用。 本院认为，本案的争议焦点是原告主张的诉讼请求能否成立。本纠纷中原、被告间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。在原告按合同约定时间向被告交纳全部购房款后，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，构成迟延交付违约。在天然气方面，原、被告合同约定，在房屋交付后4个月内达到使用条件，该纠纷中被告虽完成了天然气管网的施工，但未达到合同约定的使用条件。实际中该小区的涉案楼栋的天然气在2013年1月6日才投入使用。因此，被告未如期使天然气达到使用条件亦构成违约。在房屋权属登记方面，原、被告合同中约定在房屋交付后2年取得权属证书。被告承认2013年12月11日其办理完2号楼的房屋初始登记手续。由于被告办理完产权初始登记的时间已近二年，且又未将其办理产权初始登记的情况告知原告。在本案原告未委托被告代办产权登记的情况下，致使原告未能在合同约定的期限内在房管部门办理产权转移，从而使取得房屋权属证书成为不可能。故被告的该行为已构成违约。但因原告在2017年8月22日才主张以上三项权利，已超过法律规定的保护时效。原告虽有证人出庭证明其代替原告向被告主张过权利，但该证言缺乏其他证据印证，且被告否认证人找过，也否认证人代表原告向其主张过权利。加之原告与证人均承认就证人替原告主张权利这一事，原告没有向证人出具书面委托。因此，原告没有充足证据证明其主张存在诉讼时效中止、中断的法定事由。故对原告的陈述本院不予采信，被告诉讼时效的抗辩成立。 综上所述，原告的起诉因超过法定的诉讼时效，对其诉讼请求本院不予支持。被告的抗辩符合法律规定，本院予以采信。据此，为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回冯亚荣的诉讼请求。 案件受理费91元，由冯亚荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王 娜 审 判 员  薛 媛 人民陪审员  陈志民 二〇一七年十二月六日 书 记 员  成珊珊