宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初3000号原告：王耀忠，男，回族，1958年4月23日出生，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：刘继飞、王琳，宁夏宁人律师事务所律师。被告:宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区。法定代表人:隋生秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柏红东，男，回族，1982年12月4日出生，身份证号×××，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，系宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司，住宁夏回族自治区。被告：银川丰鲁云物资有限公司，组织机构代码证号，住所地宁夏回族自治区。法定代表人：卢东彬，系该公司总经理。被告：卢东彬，男，汉族，1975年6月7日出生，河北省廊坊市人，系银川丰鲁云物资有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。被告：银川市天佑轮胎有限责任公司，营业执照注册号，组织机构代码证号，住所地宁夏回族自治区。法定代表人：张耀光，系该公司总经理。被告:张耀光，男，汉族，1982年11月17日出生，内蒙古自治区五原县人，大学文化，系银川市天佑轮胎有限责任公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。被告：李嘉楠，女，汉族，1982年12月28日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市，系被告张耀光之妻。被告：宁夏天易商贸有限公司，营业执照注册号，组织机构代码证号，住所地宁夏回族自治区。法定代表人：黄彪，系该公司总经理。被告:黄彪，男，汉族，1982年1月5日出生，内蒙古自治区五原县人，大学文化，系宁夏天易商贸有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。被告：郝苏娜，女，汉族，1986年12月3日出生，内蒙古自治区巴彦淖尔市人，住宁夏回族自治区银川市。系被告黄彪之妻。原告王耀忠与被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司、银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、黄彪、郝苏娜执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告王耀忠的委托诉讼代理人刘继飞、王琳，被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人柏红东，被告银川市天佑轮胎有限责任公司的法定代表人张耀东，被告宁夏天易商贸有限公司的法定代表人黄彪均到庭参加诉讼，被告银川丰鲁云物资有限公司、被告卢东彬、李嘉楠、郝苏娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告王耀东向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区在水一方D区38号商业楼4、5号营业房归原告所有，并解除涉案房屋的预查封以及对涉案房屋的评估、拍卖执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告挂靠银川市第一建筑工程有限责任公司承接了第三人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司(下称隆湖公司)开发建设的在水一方小区自来水安装工程。工程完工后，隆湖公司将其开发承建的在水一方D区38号商业楼4、5号营业房作价1422740元抵顶了原告部分工程款。2009年12月7日，原告与隆湖公司就上述抵顶房屋签订了《商品房预售协议书》，当天隆湖公司给原告出具了1422740元的购房款收据。2010年5月，隆湖公司将上述营业房交付给原告。原告遂以儿子王春的名义将涉案房屋出租给他人开餐厅。2014年原告收回营业房，投入100多万元对涉案房屋进行了整体装修。装修后原告将涉案房屋交给儿子王春经营银川市兴庆区领袖主题音乐餐厅，该餐厅一直营业至今。2016年11月3日，贵院在执行(2015)贺民商初字第472号民事判决书时，作出了(2016)宁0122执1643-1号执行裁定书，预查封备案在被告黄彪名下的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区在水一方D区38号商业楼4、5号楼营业房。原告得知贵院预查封的行为，向贵院提出执行异议。经审查后，于2017年5月19日作出了(2017)宁0122执异35号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为贵院下达驳回原告异议的执行裁定书错误，理由如下：其一，被告黄彪不是本案涉案房屋的所有权人，贵院预查封备案在被告黄彪名下的涉案房屋没有事实根据。根据《中华人民共和国物权法》第九条:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"房产过户登记发生物权的变动，备案登记仅仅是行政管理的手段，不产生公示效力，故所有权只有经过不动产登记才能最终确定。而合同备案仅作为行政管理的手段，防止开发商一房多卖，保护商品房交易的安全。本案中，被告黄彪仅签订了《商品房买卖合同》，并进行了商品房预售合同登记备案。被告黄彪并不能当然成为本案涉案房屋的所有权人。被告黄彪是否是真实购买房屋或者是否将购房款支付给了隆湖公司，法院对上述事实并没有查清就预查封涉案房屋没有事实根据。其二，原告为涉案房屋的实际所有人。本案中，2010年5月，隆湖公司已将涉案房屋交付给原告。原告虽然未就涉案房屋办理过户登记手续，是因隆湖公司的原因未能办理。原告在接收房屋后对涉案房屋进行了整体装修并占有使用涉案房屋己有7年之久，己经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，原告在占有使用涉案房屋期间，被告黄彪从未向原告主张过任何权利。其三，法院应解除对涉案房屋的预查封的执行措施。本案中，原告与隆湖公司在法院预查封涉案房屋之前，己经签订了合法有效的商品房预售协议、原告也已缴清商品房预售协议约定的全部价款。原告占有涉案房屋7年之久，且因隆湖公司的原因致使原告未能办理产权过户手续，过错不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，法院应解除对涉案房屋的预查封的执行措施。综上，贵院驳回了原告的异议请求的理由不能成立。请求贵院确认位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区在水一方D区38号商业楼4、5号营业房归原告所有，并解除涉案房屋的预查封以及评估、拍卖执行措施，请贵院支持原告的诉请。被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司辩称，原告与隆湖公司发生房屋抵顶的时候并没有物权法的相关规定，我们不认可用现在的物权法规定处理之前的纠纷。以前的法律是以备案为准。被告银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光辩称：房屋所有权应以房管局的备案为准，备案在谁的名下，房屋的所有权人就应该归谁所有，所以涉案房屋的所有权人应该归黄彪所有。被告宁夏天易商贸有限公司、黄彪辩称：我们也有隆湖公司出具的房屋买卖收据、房屋买卖合同，并且房屋买卖合同也进行了备案登记。根据房屋备案及法律规定，房屋的所有权人应该是被告本人。被告银川丰鲁云物资有限公司、被告卢东彬、李嘉楠、郝苏娜经本院传票依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据，视为放弃法律赋予的相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据2（给水安装施工协议1份、情况说明1份、银行进账单7份、商品房预售协议复印件2份、收据2份），结合被告的质证意见，本院认为该证据能够证明涉案房屋系原告挂靠银川市第一建筑工程有限责任公司承建宁夏隆湖房地产开发有限公司开发建设的在水一方小区以涉案房屋抵顶工程款，后案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司与原告签订以房抵债的《商品房预售协议》的事实，故本院对其证明效力予以确认。证据3（房屋储备金收据2份、房屋租赁协议2份、银川市房屋租赁合同2份、营业执照1份、采暖费收据9份），能够证明原告自2010年5月就实际占有涉案房屋的事实，故本院对该证据的证明效力予以确认。对于被告提交的证据1（商品房买卖合同2份、收据1份），能够证明2009年1月21日被告黄彪与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且该房屋合同已在房管局备案，故本院对该事实予以确认，但无法达到被告的证明目的。结合以上认定的有效证据，本院认定事实如下：原告挂靠银川市第一建筑工程有限责任公司承包了案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司开发建设的在水一方小区自来水安装工程。工程竣工后，隆湖公司将其开发承建的位于银川市在水一方D区38号商业楼4、5号营业房作价1422740元抵顶了原告部分工程款。2009年12月7日，原告与隆湖公司就上述抵顶房屋签订了《商品房预售协议书》。2010年5月，隆湖公司将上述营业房交付给原告。后原告以其子王春的名义将涉案房屋出租给他人经营。2014年原告对涉案房屋进行了装修。现涉案房屋由原告之子王春经营。2016年11月3日，本院在执行(2015)贺民商初字第472号民事判决书时，即本案被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司与被告银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、黄彪、郝苏娜金融借款合同纠纷一案中，作出了(2016)宁0122执1643-1号执行裁定书，预查封备案在被告黄彪名下的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区在水一方D区38号商业楼4、5号楼营业房。2017年5月12日，原告向本院提出执行异议。经审查后，本院于2017年5月19日作出了(2017)宁0122执异35号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告对该执行裁定书有异议，向本院提出执行异议之诉。另查明，2009年1月21日，被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司就涉案房屋签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同在银川市房管局进行了备案登记。但案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司并未将涉案房屋实际交付给被告黄彪，被告黄彪也未实际占有涉案房屋。综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《商品房预售协议》与被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》，应当是那份合同得到优先履行。本院认为，原告与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《商品房预售协议》、被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》均为有效合同。结合本案实际来看，本案实为一房二卖中的买受人合法权利的冲突解决问题。本案中，被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订《银川市商品房买卖合同》后办理了房屋备案登记，对于被告黄彪是否因此即对涉案房屋的请求权享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定："商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。"该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，由于被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不产生物权效力，即使被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》签订在先，基于原告已经就涉案房屋取得宁夏隆湖房地产开发集团有限公司交付并实际占有使用的事实，参照《八民会纪要（民事部分）》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般就应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及及其他证据确定。本案中，因被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》虽进行了备案登记但并不产生登记请求权的物权效力，而原告已经就涉案房屋取得案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司交付并实际占有，故原告与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《商品房预售协议》应当优先于被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》得到履行。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、李嘉楠、郝苏娜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条之规定，判决如下：一、停止对宁夏回族自治区银川市兴庆区在水一方D区38号商业楼4、5号营业房的执行；二、位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区在水一方D区38号商业楼4、5号营业房归原告王耀忠所有。案件受理费100元，由原告王耀忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 毋建宁人民陪审员 王维新人民陪审员 保金瑞二〇一七年十二月二十日书 记 员 郭 娟附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。