广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19195号上诉人（原审被告）：吴卓华，男，1956年9月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省工业设备安装有限公司，住所地广州市越秀区农林下路**广发金融大厦**。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯肖婷、方洵莹，均系广东君信律师事务所律师。上诉人吴卓华因与被上诉人广东省工业设备安装有限公司（以下简称省安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5211号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，现已审理终结。省安公司在原审的诉讼请求：1.确认省安公司与吴卓华的租赁法律关系自起诉之日起解除；2.判决吴卓华（含同住人员）三日内迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院22号101、102房并将该房屋返还省安公司；3.本案诉讼费由吴卓华承担。原审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日，广东省工业设备安装有限公司与吴卓华关于广州市荔湾区陈岗路49号大院22号101、102房的租赁关系解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，吴卓华（含同住人员）迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院22号101、102房，将房屋腾空交还给广东省工业设备安装有限公司；三、驳回广东省工业设备安装有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费50元，由吴卓华负担。判后，上诉人吴卓华不服原审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回省安公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由省安公司承担。事实及理由如下：1.双方之间是建立在企业与职工之间的公房租赁关系，省安公司的请求没有法律依据。省安公司是一家国有企业，上诉人一直在该司工作，于2016年退休。原来居住在广州市荔湾区陈岗路51号大院，1993年8月14日，被上诉人向上诉人发出《住房分配及缴纳租赁保证金通知书》，通知上诉人：被上诉人根据广州市房改政策和被上诉人的相关规定，将上诉人一家调整到现在居住的涉案房屋。自此，上诉人一家居住该房屋至今，并按公司的规定缴纳相关的费用。涉案房屋是国有单位分配给职工居住的职工福利房，虽双方签订了《房屋租赁合同》，但涉案房屋的性质没有改变，省安公司要求解除租赁关系并收回房屋的请求不符合法律规定。2.双方之间是特殊的房屋租赁关系，不同于合同法所调整的平等主体之间的房屋租赁合同关系。上诉人一家居住在涉案房屋是基于上诉人是被上诉人的职工，省安公司按照国家有关政策，作为国有单位分配给职工居住的职工福利房。此类房屋不会因为国有企业出于管理需要而与职工签订的《房屋租赁合同》而改变，不属于平等主体之间的房屋租赁合同关系。对于这种住户，通常的做法都是延续双方的房屋租赁关系，直至职工在新单位另外分配了住房，或者该职工已经有了其他住房，不再需要原单位的住房，原单位才收回。被上诉人主张双方是不定期租赁关系，并予以解除是错误的。双方之间的特殊房屋租赁关系继续存在。3.被上诉人的起诉违反了买卖不破租赁的原则。（1）如上所述，双方之间的房屋租赁关系继续存在，且不因涉案房屋涉及拆迁而改变。（2）涉案房屋只是被征收拆迁，不是所有权的灭失，广州市荔湾区人民政府已经按照相关规定与省安公司进行了产权置换，在异地安置补偿了相应的房屋给省安公司。根据合同法及最高人民法院相关司法解释的规定，即使房屋所有权发生变动，并不影响租赁关系。故省安公司应当将产权置换补偿的相应房屋安置给上诉人居住使用，并延续原来的租赁关系，而不是解除租赁关系。4.省安公司侵占上诉人受安置补偿的权利，是不合法、不诚信的行为，应当驳回起诉。广州市荔湾区人民政府已明确征收范围内的补偿安置对象、补偿安置方式及补偿标准等，上诉人应当属于补偿安置对象，政府部门也已经提供安置房，但省安公司却提起本案诉讼，要求收回上诉人居住几十年的福利房，其目的是侵占上诉人受安置补偿的权利。5.省安公司否定补偿安置方案的做法不合法、不诚信。广州市荔湾区人民政府公布了《关于征收国有土地地上房屋的决定》后，被上诉人于2017年10月27日、11月22日公布了多份关于广州市荔湾区陈岗路49号大院的拆迁补偿安置方案。现在却突然否定这些方案，对上诉人提起诉讼，并提出解除租赁合同，收回房屋的要求。整个广州市荔湾区陈岗路49号大院中的房屋都是因为是被上诉人的职工才享受到职工福利分房居住在这里的，被上诉人的做法不合法、不诚信。6.根据一审法院查明的事实，本案应是拆迁安置纠纷，被上诉人以租赁合同纠纷起诉，且一审以该案由审理是错误的，请二审纠正。7.双方主要矛盾是被上诉人在接受了荔湾区政府拆迁安置条件后，未将该安置条件用来安置上诉人。具体表现在荔湾区政府制定的安置方案是以原房屋建筑面积为基数，而被上诉人制定的安置方案是以原房屋套内面积为基数，两者相差超过10%，变相剥削了上诉人的权利。被上诉人对超过原房屋套内面积×1.6倍的面积部分按照市场价向上诉人收取租金，非常昂贵。被上诉人省安公司服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.由于荔湾区人民政府作出征收决定，将我方名下涉案房屋征收，在我方收到决定后，已经根据法律规定制定了安置补偿方案，经国资主管部门批准后施行，并进行了公示，从2017年至今已经妥善安置了100多户租户，目前剩余7户仍在处理中。2.涉案租户要求我方进行房改，该诉求在现行法律中是无法实现的，租户向相关部门信访，已经得到答复，房改政策已经停止施行，建议租户按照我方安置方案协商处理。由于涉案租户不同意我方安置方案，我司才提起诉讼。3.关于案由的问题，房屋租赁纠纷系列案经过一、二审及个别案件经过省高院再审，案由就是房屋租赁纠纷，因此本案由是正确。上诉人主张的拆迁安置纠纷，是行政纠纷，我方与租户之间仅存在租赁合同关系。4.关于安置补偿方案的问题，我方在2017年制定并公开相关方案，不存在没有制定安置补偿方案就提出解除租赁合同的情况。根据相关方案，我方已经在原有面积上×1.6倍进行安置，在该范围内还是按照原租赁合同租金标准，超过的是适用公租房租金标准，而不是上诉人所述的市场价。5.租赁合同过程中，由于存在政府征收，出租方如何补偿没有法律规定，荔湾区政府的补偿标准是针对产权人，没有针对承租人，没有法律规定我方必须将政府给房屋产权人的房屋补偿全部提供给承租人，我方已经在租赁合同的框架下根据法律，制定了对租户最有利的方案，并经过主管部门批准。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，上诉人吴卓华提交以下证据：广州市国有土地上房屋征收安置补偿协议书的复印件，拟证明被上诉人在安置其他住户时是以原居住房屋的建筑面积为基数。但是，针对上诉人的安置方案是以原居住房屋的套内面积（原租住面积）为计算基数，增加了10%以上需要交纳市场租金的面积，该做法不公平。被上诉人省安公司的质证意见：1.由于该复印件内容并不完整，真实性无法确认，与本案也没有关联性。2.我方在多次开庭中均已强调，我方提起本案诉讼并不否认租户可按我方安置方案进行补偿。其他租户有可能与我方达成调解或另行诉讼等情况。3.上诉人提交了该证据证明我方已制定了安置方案，已经有100多户租户已经按照该方案进行安置。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：省安公司能否主张解除双方的租赁关系并据此要求吴卓华及其同住人员腾空交还涉案房屋。对此，本院评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，在房屋租赁合同期限届满后，双方当事人之间没有再继续签订书面租赁合同，因此，一审法院认定双方之间为不定期租赁合同关系，省安公司有权随时解除合同、收回房屋，并无不当，本院予以认可。吴卓华上诉提出本案属于职工福利分房，双方之间的房屋租赁关系应继续存在并要求省安公司将相应的房屋安置给其居住。对此，因涉案房屋位于政府决定征收房屋范围内，省安公司亦明确表示其已就吴卓华交还涉案房屋后的权益保障制定了相关方案，故一审不予采信吴卓华上述抗辩意见并无不当，本院予以认可。上诉人吴卓华虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，吴卓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴卓华负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年十一月九日书记员  罗倩雯张情