四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0191民初13012号 原告：潘学蓉，女，汉族，1963年1月6日出生，住：四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人傅孝松，四川方舟达律师事务所律师，一般授权代理人。 被告一：成都市嘉锦置业有限公司，住所地：成都市高新区天久北巷139号附42号3层。 法定代表人景百孚。 委托代理人李强，男，汉族，1981年9月19日出生，住：天津市河西区，该被告员工，特别授权代理人。 被告二：成都汇合天恒房地产置业代理有限公司，住所地：成都市洗面桥街30号高速大厦B座11FD。 法定代表人唐忠伟。 委托诉讼代理人：耿韬，四川博业律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：王希，四川运逵律师事务所律师，一般授权代理人。 原告潘学蓉诉被告成都市嘉锦置业有限公司（以下简称嘉锦置业公司）、成都汇合天恒房地产置业代理有限公司（以下简称）居间合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理.原告潘学蓉及其委托代理人傅孝松、被告嘉锦置业公司的委托代理人李强、被告汇合天恒房地产代理公司的委托代理人耿韬、王希到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告潘学蓉向本院提出的诉讼请求为：1、被告立即支付佣金298627.50元及按照银行同期贷款利率计算从2015年4月3日至支付完毕佣金为止的资金占用费；2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：2014年9月1日，原告拟在被告一处购买“嘉年华·御府”的房屋，认识了被告一的销售人员许翔、涂宇松，二人介绍原告作为该楼盘的推荐人，由被告一按照所推荐客户销售额1%支付原告佣金。2014年11月至2015年1月期间，原告共计推荐客户22人到被告一处购买房屋，交易总金额300余万元。且期间被告一承诺原告推荐客户8户以上送该楼盘产权车位一个。完成上述客户推荐后，原告数次电话、当面、书面催告被告支付佣金。2015年4月2日，原告收到佣金23900元。2015年4月5日原告致电许翔，其答复佣金抵扣原告购房首付款249245元。同年6月25日原告购买的房屋交房时，许翔直接认可抵扣，并安排接房，并顺利进行装修。交房后原告仍然多次催收佣金，被告虽认可其拖欠佣金及产权车位一个，并以佣金抵扣原告购房的首付款为由而不予支付。后原告收到法院传票得知被告的关联公司吉光贸易公司以原告签字的空白合同起诉垫付的首付款，金牛法院已判决支持案外人吉光贸易公司的主张。至此原告才清楚佣金抵扣首付款实属谎言，由此酿成本案纠纷。原告为维护其自身权益诉至本院。 被告一嘉锦置业公司辩称：1、认可原告推荐客户购房的事实，不认可原告主张的佣金标准，被告已按照公司推荐购房的标准即每套奖励4000元给被告结算了23900元的奖励服务费，后被告要求原告前来办理结算手续，被告至今未来；2、仅认可原告成功推荐购房11套，另外11套中1套为原告本人购房，余下10套最终的交易并非受原告推荐介绍而达成，该10套房屋的合同备案表载明的购买者与原告主张的购房者不相符，是被告自行销售的；3、合同购房款付清时才支付佣金，若中途退房则不支付佣金，此为房地产销售行业向中介支付佣金的惯例，原告推荐的客户有退房的，不应视为推荐成功。 被告二汇合天恒房地产代理公司辩称：1、被告一已认可与原告的居间关系，根据合同相对性原理，应由原告与被告一自行结算，与被告二无关；2、被告二系被告一的销售代理公司，仅负责代为销售商品房，对原告与被告一之间的居间关系不知情；3、原告与被告二无居间关系，要求被告二支付佣金无事实和法律依据。 经审理查明： 原告从被告一处购买了成都高新区中和街道嘉年华•御府1幢2单元20层2002号房屋，双方于2014年12月2日签订《商品房买卖合同》。2014年11月至2015年1月期间，原告曾推荐客户到该楼盘处购房，被告一答应支付原告佣金。原告与被告一的授权代表陈绍林签订了22份《嘉年华国际社区项目客户确认单》。庭审过程中，原告与二被告对该客户确认单的性质、原告成功推荐购房的户数、佣金标准等均存在争议。 另查明，2015年4月2日，被告一嘉锦置业公司通过银行存款方式向原告支付佣金23900元。 上述事实有原被告的当庭陈述及原告举证的22份《嘉年华国际社区项目客户确认单》、银行流水等证据在卷佐证。 本院认为，原告推荐客户购买被告一的房产，被告一支付原告佣金，双方构成居间法律关系。 现对庭审过程中双方争议的主要问题评议如下： 原告为被告一成功推荐购房的房屋套数如何认定？ 诉讼过程中，原告举证了22份《嘉年华国际社区项目客户确认单》，均载明有客户名称、联系电话、到访日期、业务员名称（原告）等，且其上均有原告本人的签字确认（在中介销售人员处签名）、现场置业顾问的签字确认及被告一的授权代表陈绍林的签字确认。拟证明原告成功推荐购房22户，被告一的授权代表签字确认。原告并根据该客户确认单自行制作了推荐销售统计表，该表载明有客户姓名、房号、合同房款、车位价、确认单号，其中包含有原告自己购房一套的购房信息。原告并称这22户客户都交过一成首付，但其未举证证明其主张。 被告一质证认为，认可前述客户确认单的真实性，但客户确认单是客户首次到访的证明，原告带客户首次到场看房时三方签订该确认单，并不是成功购房的确认，成功购房应以签订书面的商品房买卖合同为准，不认可原告单方制作的推荐销售统计表；被告二亦持相同质证意见。 庭审过程中，被告一并举证了其根据原告自行制作的销售明细表载明的房号从房管部门官网打印的商品房买卖合同备案摘要，其中有11套房屋备案登记的买受人与原告制作的推荐销售统计表上载明的相应房屋的买受人一致，被告一据此认可原告成功推荐购房的房屋套数为11套。 被告一在第三次庭审中陈述前述其不认可原告成功推荐购房的10套房屋（不包括原告自身购房的那套）中，有6套房屋支付过一至三成不等的购房款，有4套房屋仅支付过不超过5万元的定金，后该10套房屋均未最终购买成功、均退房，其中有签约后因客户的购房能力原因双方协商解约，也有客户支付定金后未签约、未支付购房款，被告一径行直接解约的。被告一同时主张，合同购房款付清时才支付佣金，若中途退房则不支付佣金，此为房地产销售行业向中介支付佣金的惯例。被告二亦认可此惯例。被告一根据该惯例主张该10套房屋原告未成功推荐购房。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 本案中，原告未举证证明其与被告一就原告推荐购房事宜签订过书面合同，故应认定原告与被告一就原告推荐购房事宜未签订书面合同。根据前述法律规定，双方在未达成协议时，可按交易习惯确定。被告一主张合同购房款付清才支付佣金，若中途退房则不支付佣金，此为房地产销售行业向中介支付佣金的惯例。被告一所称的该惯例也并未被法律法规规章等所规定，被告一未举证证明在原告推荐客户购房当时原告知道或应该知道该惯例，原告之前未从事过购房推荐中介服务，该惯例也不是原告与被告一的经常使用的习惯做法，故原告主张的该交易习惯本院不予采信。本院认为，经原告推荐的客户向被告一支付过定金或购房款，即说明原告推荐的客户与被告一建立了预约合同或缔约合同关系，双方的这种合同关系是原告中介的结果，应认定为原告推荐购房成功。之后已签约的再行解约或已交定金而未签约的，是被告一与各客户之间的内部事情，原告无从参与或决定，且被告一亦可从追究相对方的违约责任中获益，故之后退房解约不影响对原告成功推荐购房事实的认定。综合被告一的前述陈述，本院认定原告为被告一成功推荐购房的户数为21套。 佣金标准如何认定？ 原告主张佣金标准为推荐客户销售额的1%，对此二被告均不认可，被告一主张其公司对个人推荐购房的奖励标准为每套4000元且在销售现场进行了公示，原告提出前述佣金标准，其公司一直未同意，原告的证据不足以证明其公司同意该佣金标准。原告为证明其主张的佣金标准所举证的证据仅有其与被告一的销售人员许翔、被告一的工作人员吴娇的对话录音庭审过程中，被告一认可该录音的真实性，但其陈述许翔与原告商谈过佣金标准，1%的佣金标准系原告单方提出的，许翔也向公司汇报过原告提出的1%佣金标准的问题，但公司认为该标准过高一直未予同意，且许翔也从未向原告承诺过支付其1%的佣金。本院认为，该录音不足以证明许翔、吴娇对原告主张的佣金标准予以了直接的认可和承诺。原告未提供充分的证据证明其与被告一就其主张的佣金标准达成一致，其主张的佣金标准本院不予采信。被告一认可佣金标准为4000元每套，故本院按照4000元每套的标准计算其应支付给原告的佣金。本院在前文中已认定原告为被告一成功推荐购房的户数为21套，按照该佣金标准计算，被告一应支付给原告的佣金为84000元。该款扣除被告一于2015年4月2日已向原告支付的佣金23900元，被告一还应向原告支付佣金60100元。被告至今未支付该佣金，原告主张按同期贷款基准利率标准计算资金占用利息，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都市嘉锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘学蓉支付佣金60100元及该款的资金占用利息（计算方法为：以应支付未支付的佣金数额60100元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率标准，从2015年4月3日起计算至佣金实际付清之日止）； 二、驳回原告潘学蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3044元，由被告成都市嘉锦置业有限公司负担600元，由原告潘学蓉自行承担2444元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一七年十二月十四日 书记员 舒清茏