陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初5151号 原告朱海旗，男，汉族。委托诉讼代理人吴圆圆，系陕西言泽律师事务所律师。被告定边县天昌小区物业管理委员会，又名定边镇长城南街天昌小区物业管理委员会（以下简称天昌小区）。负责人杜兴元，男，汉族，系该委员会主任。原告朱海旗诉被告天昌小区房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告朱海旗及其委托诉讼代理人、被告天昌小区的负责人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱海旗诉称：农历2013年7月原告开始租赁被告天昌小区的南门口西侧临路的混凝土楼板房一间、往北相连彩钢房一间，以及院内楼板库房和简易储碳房各一间经营餐饮，原告与被告签订了合同，当时负责人是赵某某，合同于农历2019年7月30日租赁期满。因原告想继续租赁，双方于农历2019年3月25日签订了租赁续约合同一份，当时的负责人是李某，约定2019年农历7月30日至农历2020年7月30日即公历2020年9月17日一年的租金10000元。后原告向被告交付了10000元租赁费。2020年原告因疫情决定不租赁，与被告协商，双方达成口头协议同意被告向他人出租，被告于2020年6月1日向他人出租了房屋，原告要求被告将重复收取的房屋租赁费返还给原告，每月租金833元，从2020年6月1日到2020年9月16日，共计2916元。原告向被告索要未果，诉至法院，请求判令被告由于疫情原因双方约定的应退还原告所折算的2916元租金；由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：第一组证据，租赁续约合同一支，证明原告与被告于2019年农历3月25日签订房屋租赁合同，约定租期自农历2019年7月30日起算，一年租赁费为10000元，被告将涉案房屋租赁给案外人张师傅租赁时，还处于合同有效期内的事实。第二组证据，收据一支，证明原告与被告签订合同时，原告向被告交付了农历2019年7月30日至农历2020年7月30日的租赁费10000元，被告向原告出具收据的事实。第三组证据，电费交纳票据两支，证明原告于2019年4月14日向被告交纳电费220元，6月27日交纳电费220元的事实。被告天昌小区辩称：该合同是天昌小区前物业管理委员会负责人李某与原告签订的，费用也是其收取的，现物业管理委员会的账上也没有记载，其不认可，合同应当无效，天昌小区物业管理委员会不承担退还责任。天昌小区从2017年至2019年9月12日本身就不存在委员会，当时的主任是赵某某，从2019年9月12日杜兴元担任天昌小区物业管理委员会主任。2019年古历12月份，原告将租赁的房屋里的物品搬走后，并向被告请求转租。原告于2020年7月24日和杜兴元进行结算，由天昌小区委员会向原告支付原告涉案的煤炭、空调、物件等折价共计1300元。关于原告所述的口头协议，双方从来没有这个协议，双方口头沟通原告提前终止合同，自动放弃剩余的房屋租赁费，被告免除之前原告所欠水电费。被告于2020年7月1日与案外人张某某（张某某）签订了租赁合同，案外人张某某支付了年租金10000元。被告向法庭提交以下证据：第一组证据，公告说明一支，由定边街道办事处长城街社区出具公告证明2019年9月12日杜兴元担任天昌小区业主委员会主任的事实；第二组证据，证人马岐山的证言，证明自己是天昌小区门卫工作者，在2020年7月19日，朱海旗来把房子东西搬走后，自己与李九旭共同打扫卫生的事实。第三组证据，结算清单一支，证明原告与被告结算后，由被告向原告支付转食堂、煤炭费、空调物件费、就餐费等共计1300元后，被告自己出具的结算清单的事实。 第四组证据，证人常和平的证言，证实证人常和平认识原告，和被告是业主和委员会的关系，2020年4月16日晚，证人与原告沟通天昌小区房屋租赁的问题，证人建议原告合同虽然没有到期，原告当时租赁不出去，不如给被告租赁去，剩下的租赁费就不要了，并把原告自己的煤炭、物品等都交由被告进行处理，尽快终止合同。原告口头采纳了证人的建议的事实。第五组证据，租赁合同一份，证明天昌小区与案外人张某某于2020年7月1日签订的租房合同，房屋为涉案房屋，张某某身份证号为XXX，联系电话XXXX，签订合同时交付了年租金10000元的事实。经庭审质证，被告对原告提交的三组证据，认为都不知道，也不认可。原告对被告提供的第一组证据，真实性无异议，但系被告内部的人员调整文件，与本案无关。对被告的第二组证据，证人未到庭，真实性无法核实，不予认可。对被告的第三组证据，对该组证据不认可，但原告确实收到1300元。对被告的第四组证人证言，证人应当由法庭传唤出庭，且证人与被告有利害关系，对该组证据不予认可。对被告的第五组证据无异议。本院与涉案房屋现租赁户张某某（张某某）的谈话笔录证实张某某在2020年6月初与定边县天昌小区沟通租赁涉案房屋，6月10日交付了定金，6月15日打扫了房屋，2020年7月1日双方签订的房屋租赁合同，并交纳了10000元的年租金。原告对该谈话的真实性无异议，对内容有异议，认为原告是五月二十几号就搬走了，张某某五月二十几号也已经开始试营了，六月一号正式营业。被告对该谈话内容无异议。本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交三组的证据，被告虽不认可，但该三组证据上有被告的印章，且互相对应，形成证据锁链，对真实性本院予以确认。关于被告定边县天昌小区物业管理委员会的名称，又名定边镇长城南街天昌小区物业管理委员会。关于合同的起算日期，农历2019年3月25日原、被告双方签订租赁续约合同时，因为当时不知道没有2019年农历7月30日这个日期，本院确认农历2019年8月1日即公历2019年8月30日为起算日期，原告交付了从2019年8月30日至2020年8月30日的年租费10000元。对被告提交的第一组证据，真实有效，本院予以确认；对第二、三、四组证据，真实性予以确认，证明目的不予确认；对第五组证据，本院对真实性予以确认。对本院与张某某（张某某）的谈话笔录，原告虽对该笔录有异议，但与被告提供的租赁合同相印证，本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下事实：农历2013年7月开始原告租赁被告天昌小区的南门口西侧临路的混凝土楼板房一间、往北相连彩钢房一间，以及院内楼板库房和简易储碳房各一间经营餐饮，原告与被告签订了合同，当时负责人是赵某某，合同于农历2019年8月1日即公历2019年8月30日租赁期满。因原告想继续租赁，双方于农历2019年3月25日签订了租赁续约合同一份，当时的负责人是李某，原告向被告交付了从2019年8月30日至2020年8月30日的年租金10000元。2020年年初原告因疫情因素再不租赁，原告与被告负责人杜兴元沟通后双方一致同意向他人承租。2020年7月1日，被告将涉案房屋出租给张某某（张某某），该租户向被告交付了房租10000元。现因剩余租期租赁费双方发生争议，原告将被告诉至本院，请求追偿原告租期未到的租赁费。本院认为，本案争议的焦点之一是合同效力的问题。根据法律规定依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中原、被告签订的租赁续约合同，系天昌小区物业管理委员会前负责人李某与原告签订，并加盖了被告的印章，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反社会公序良俗，且该合同实际履行了部分时日，故该合同有效，双方应当按照合同约定事项履行。关于被告抗辩该合同是前物业管理委员会负责人与原告签订的，费用也是原负责人收取的，但物业管理委员会的账上也没有记载，其不认可，合同应当无效，物业管理委员会不承担退还责任，本院认为物业管理委员会内部人事调整更换，账面上没有记载，是其内部管理的事情，不影响合同的有效和其对外承担民事责任，故对其抗辩理由不予采信。双方在履行合同期间协商提前解除合同，并达成一致解除意见，不违反法律规定，本院予以准许。关于本案争议的焦点之二，是原告请求返还的租赁费2916元的问题，该合同在履行过程中，由于疫情，经双方协商同意将涉案房屋向他人出租。本院查证涉案房屋被告于2020年7月1日租赁给张某某（张某某），并签订出租合同，费用亦随即开始计算，故对原、被告解除租赁合同的时间认定为2020年7月1日。原被告双方一年的租赁费为10000元，每月为833.3元，原告实际租赁使用的时间为2019年8月30日至2020年6月30日即10个月，租费为8333元，而被告收取了原告的全年租赁费，故被告应退还给原告剩余租期内的租费，即从2020年7月1日至8月30日的租赁费1667元，其超出部分的诉请无事实根据和法律依据，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告定边县天昌小区物业管理委员会于本判决生效之日起五日内返还原告朱海旗租赁费1667元。二、驳回原告朱海旗的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告定边县天昌小区物业管理委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                审  判  员    邹艳芳   二〇二〇年十一月二日 书  记  员    高怀伟1