广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0503民初499号 原告：北海昊海房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道16号海富大厦24层D房,统一社会信用代码：91450500667015622Y。 法定代表人：王会，总经理。 委托诉讼代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。 被告：王钟梁，男，1987年10月13日出生，汉族，住山西省太原市小店区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L。 诉讼代表人：钟军辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴瑜，女，该支行职员。 原告北海昊海房地产开发有限公司与被告王钟梁、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张春友、第三人的委托诉讼代理人吴瑜到庭参加诉讼，被告王钟梁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年12月21日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0125）；2、判令被告配合原告到北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区《商品房买卖合同》备案登记（预售备案登记编号：492-0125）；3、判令被告配合第三人到北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区抵押登记；4、判令被告向原告支付违约金110200元；5、判令被告返还原告代其支付的月供本金及利息共计53239.08元（从2015年8月28日起至2017年6月7日止，以后另计）；6、判令被告向原告支付律师费10000元；7、由被告承担本案受理费用。事实和理由：2013年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0125），约定被告购买原告开发的位于北海市银海区，合同总价款551000元。合同签订后，被告向原告支付首付款171000元，原告将涉案房屋《商品房买卖合同》备案至被告名下。同年，被告从第三人处获得贷款向原告支付了剩余购房款，涉案房屋抵押登记在第三人名下，原告为被告的贷款偿还承担保证责任。但自2015年8月28日起，被告却不按时向第三人归还按揭月供款，导致原告承担保证责任。截止2017年3月29日止，第三人已从原告的保证金账户中扣款53239.08元。原告多次要求被告按时向第三人支付按揭月供款，返还原告代其支付的月供款本金及利息，但被告一直推诿至今未支付。为维护原告利益，依照《商品房买卖合同》及附件五的约定，请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》解除后，原告同意将第三人的贷款余额返还给第三人，故诉至法院。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、《营业执照》，拟证明原告的诉讼主体资格； 2、《身份证》，拟证明被告的身份； 3、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系； 4、《关于扣收违约客户“王钟梁”违约款的函》、《中国工商银行凭证》、《业务回单（收款）》，拟证明第三人划扣原告款项。 第三人述称，对于原告的第三项诉讼请求，涉案房屋只有在贷款本息得到清偿后，第三人才配合原、被告撤销抵押登记，其余的诉讼请求与第三人无关，无意见。 第三人就其述称未提交证据。 第三人向本院提出独立诉讼请求：1、判令解除第三人与原告、被告于2014年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令原告对被告拖欠第三人的购房贷款本金余额364097.32元（截止2017年6月7日，暂不欠息，以后的利息另计）承担偿还责任，负责将上述购房贷款本金余额364097.32元及相应贷款利息（如发生，从2017年6月8日起计至清偿之日止），直接归还给第三人；3、判令第三人对《个人购房借款/担保合同》项下抵押物折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、判令原告和被告承担第三人垫付的诉讼费用。事实和理由：2014年2月10，第三人与原告、被告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定第三人向被告发放个人购房贷款380000元，用以购买位于北海市昊海梧桐1幢1705号商品房，贷款期限为30年，原告对被告上述贷款债务承担连带保证责任。借款合同签订后依法办理了贷款抵押物抵押登记手续，抵押权证编号为：北房地交押字2014第03499号。第三人按照借款合同约定将贷款本金380000元发放到原告公司账户。但是自2015年8月开始至2017年6月，被告不再向第三人偿还过任何贷款本息，第三人按照与原告之间相关约定，共计从原告公司保证金账户扣收被告违约拖欠的贷款本息合计53239.08元。第三人认为，按照《个人购房借款/担保合同》有关规定，被告已经构成严重违约，第三人有权宣布与被告解除借款合同并要求被告提前偿还尚欠的全部贷款本息；由原告承担连带偿还责任；鉴于原告已经起诉被告要求解除商品房买卖合同，收回被告所购房屋，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 第三人对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告与第三人签订合同，签订时间是2014年2月10日，原告也在合同上签字，原告承担连带保证义务； 2、《中国工商银行个人借款凭证》，拟证明2015年5月28日第三人按借款合同约定将被告贷款380000元直接付至原告账户； 3、《北海市房地产抵押权登记证明书》，拟证明2014年3月6日涉案房屋由被告抵押给第三人，并完善抵押登记； 4、《借据历史处理明细本地查询》，拟证明第三人向被告贷款发放和被告偿还贷款的情况。 被告未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。 经过开庭质证，第三人对原告提交的证据1-3无异议，认为证据4的计算数额不准确。原告对第三人提交的证据均无异议，原告和第三人提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告与被告于2013年12月21日签订了《商品房买卖合同》(销售合同编号：hhwt-1-1705)及其附件五《补充协议》。合同约定：被告购买原告位于北海市预售商品房，该房屋建筑面积共87.15平方米，每平方米6322.43元，总金额为551000元；在合同签订当日被告付给原告购房首期款171000元，余款380000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金。另，补充协议约定：被告申请办理贷款手续，则该部分款项的付款方式，按照被告与贷款银行签订的借款合同的约定办理。办理按揭的相关费用由被告承担；被告不按期偿还贷款，致使银行要求原告履行担保责任的，原告有权单方面解除合同，有权向被告追讨原告代其支付的银行本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由被告向原告支付房款总价的20%作为违约金；补充协议若与合同有不同约定的，以补充协议约定为准。被告依约于合同签订当日支付了首付款171000元，于2014年5月7日向第三人申请贷款，第三人将该笔款项直接汇入原告账户，被告完成购房余款380000元的支付。后原告依约于2014年2月26日到北海市房地产交易中心办理了涉案房屋的《商品房买卖合同》预售合同备案登记，预售备案登记编号：492-0125，并于同年3月6日办理了涉案房屋抵押登记手续（登记号：北房地交押字［2014］第03499号）。原告于2014年3月31向被告发出书面收房通知，但被告至今未收房。原告完成了合同及补充协议约定的义务，但自2015年8月28日开始，被告未按合同约定按时足额履行偿还贷款的义务，致使原告履行担保责任，截止2017年6月7日，原告代被告向第三人偿还贷款本金7250.38元、利息23824.21元，共计31074.59元。鉴于以上事实，原告诉至本院，请求判如所请。 2014年2月10日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向第三人借款380000元用于购买坐落于北海市昊海梧桐1幢1705号房屋；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行；被告按按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，被告应从贷款发放的次月开始还款；被告未按合同约定日期偿还的贷款，第三人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；贷款的担保方式为抵押担保，被告以涉案房屋作抵押，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用；第三人为实现本合同项下的债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担；贷款到期（包括被宣布提前到期）被告未予清偿，第三人可以处分抵押物，第三人可以与被告协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，双方未能就抵押权实现方式达成一致的，第三人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；原告承担阶段性连带保证责任：原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任，原告在正式抵押登记手续办理完毕且第三人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的被告的债务免除保证责任；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成被告违约，第三人有权停止发放本合同项下的贷款，解除本合同；在合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向被告所在地人民法院提起诉讼。 2014年5月7日，第三人向被告发放了380000元贷款，由第三人直接将该笔贷款划入原告公司账户。2014年3月6日，被告与第三人对涉案房屋进行抵押登记，抵押权人为第三人，债权数额为380000元。自2015年8月28日起，被告未按时足额向第三人偿还贷款本金及利息，致使原告代被告向第三人予以偿还。截至2017年6月7日止，被告偿还贷款本金共计8652.30元，支付利息39950.84元；因被告不按时偿还贷款本息，原告代被告向第三人偿还贷款本金7250.38元，代付利息23824.21元，被告尚欠第三人贷款本金364097.32元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》及原告、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，各方之间的合同关系合法有效，受法律保护。各方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原告与被告约定，由被告向第三人申请按揭贷款支付房款，被告以其所购买的涉案房屋作为抵押担保向第三人贷款完成购房余款的支付后，原告为被告办理了《商品房买卖合同》预售合同备案登记，并已书面通知被告收房，完成了合同及协议约定的义务。被告自2015年8月28日起，未按期足额偿还第三人的贷款本金及利息，致使原告承担担保责任，代被告向第三人偿还了贷款本金及利息共计31074.59元，被告已经构成违约，原告有权单方面解除合同，请求被告支付原告代其支付的贷款本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由被告向原告支付房款总价的20%作为违约金；原告请求被告依照双方签订的合同及协议约定按房款总价551000元的20%计算，支付违约金110200元，符合双方约定且没有违反法律规定，本院予以支持。原告与广西海望律师事务所签订《民事委托合同》，约定原告因与王钟梁商品房买卖合同纠纷案，特委托广西海望律师事务所担任代理人，故原告请求被告支付律师代理费用10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，第三人请求解除与原告、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告应向第三人偿还尚未偿还的贷款本金364097.32元及相应利息，利息自2017年6月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据第三人与原告、被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，被告同意将涉案房屋以债权数额380000元为限抵押给第三人，并办理了抵押登记手续，原告为连带责任保证人，故原告应当承担约定的担保责任，第三人有权对涉案房屋在380000元内折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。且原告对被告所承担的应支付给第三人贷款本金364097.32元及相应利息的债务承担连带清偿责任。此外，由于《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》已解除，对涉案房屋的备案登记和抵押登记一并解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告北海昊海房地产开发有限公司与被告王钟梁于2013年12月21日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：hhwt-1-1705）； 二、解除第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与原告北海昊海房地产开发有限公司、被告王钟梁于2014年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告王钟梁向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行支付尚欠贷款本金364097.32元及相应利息（利息计算：以本金364097.32元为基数，自2017年6月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的，计至实际履行之日止）； 四、原告北海昊海房地产开发有限公司对被告王钟梁的上述偿还借款本金及相应利息承担连带清偿责任，原告北海昊海房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告王钟梁追偿； 五、被告王钟梁向原告北海昊海房地产开发有限公司支付违约金110200元； 六、被告王钟梁向原告北海昊海房地产开发有限公司支付2015年8月28日至2017年6月7日期间的代偿款本金及利息共31074.59元； 七、被告王钟梁向原告北海昊海房地产开发有限公司支付律师费10000元； 八、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对位于北海市昊海梧桐1幢1705号房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款有优先受偿权； 九、被告王钟梁协助原告北海昊海房地产开发有限公司办理撤销位于北海市昊海梧桐1幢1705号房屋的备案登记手续（预售备案登记编号：492-0125）； 十、被告王钟梁协助第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行办理撤销位于北海市昊海梧桐1幢1705号房屋的抵押登记手续（登记号：北房地交押字［2014］第03499号）。 义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕上述义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费10740元，由被告王钟梁负担；第三人之诉案件受理费减半收取3381元，由原告北海昊海房地产开发有限公司、被告王钟梁共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  黄 明 人民陪审员  冯芝斌 二?一七年十二月六日 书记员李奕东 附：本判决所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。