河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3748号上诉人（一审原告）：王益杰，女，汉族，1975年8月10日出生，住址河南省淮滨县。委托诉讼代理人：蔡中智，河南楚相律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河南华英房地产开发有限责任公司，住所地潢川县城关跃进东路，统一社会信用代码91411526731335285G。法定代表人：张建国，公司总经理。委托诉讼代理人：曹家龙，男，汉族，1962年12月8日出生，住址河南省潢川县，河南华英房地产开发有限责任公司项目部经理。上诉人王益杰因与被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司（以下简称华英公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王益杰的委托诉讼代理人蔡中智、被上诉人华英公司的委托诉讼代理人曹家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王益杰上诉请求:1、要求依法撤销（2020）豫1527民初1988号民事判决，依法改判或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决错误。理由是：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的时间为2016年11月25日，约定交付房屋时间为2015年5月1日。双方对该合同的签订是双方协商、自愿达成的合同，合同一经签订，双方均应自觉遵守，被上诉人就要承担迟延交付房屋的违约责任。2、上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，被上诉人就告知上诉人该合同是经房管部门统一要求、备案的格式合同，有些条款不能更改，其中就包括交付房屋的时间2015年5月1日。同时上诉人认为对格式合同条款的理解应当有利于上诉人的一方的理解，对双方交付房屋的时间应该理解为2015年5月1日。3、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是上诉人确定购房后补签的，被上诉人也是知情的。一审查明上诉人在2016年11月25日向被上诉人交款372597元。4、被上诉人没有按照商品房买卖合同第八条明确约定交付房屋的条件，交付商品房。直至现在被上诉人交付的房屋均没有达到约定交付房屋的条件，被上诉人一直处于违约状态。综上，上诉人认为与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方协商的结果，交房条件也是双方自愿的约定，不存在合同签订时间与合同约定的房屋交付期限违背正常逻辑的情况，因被上诉人的原因导致房屋不能按照合同约定交房，应承担违约责任。被上诉人华英公司答辩称，一、案涉房屋为2#楼，该栋楼实际上在2015年10月就达到了入住条件，部分业主已装修入住，其中在2015年10月18日这一天就有三户接收了房屋（物业公司交房名单），这充分证明了该栋楼已经达到了交付条件。二、上诉人在2013年2月22日只交付了500元购房定金（实际上不是上诉人交纳的，而是一位名叫王同检的人交纳的），直到2016年11月25日才确定购买案涉房屋，交纳房款372597元，下欠房款30000元（有票据为证）。这充分说明了上诉人在正式确定购买案涉房屋、签订商品房买卖合同，未交齐全部房款的情况下，案涉房屋就是现房即买即住，被上诉人已经尽到建成房屋符合交付条件的义务。而由于上诉人自身原因迟迟不办理交房手续，属于上诉人怠于行使权利，对怠于行使权利而导致延长交房时间，不应当要求被上诉人承担责任。三、上诉人与被上诉人在2016年11月25日签订的商品房买卖合同，而合同约定的交房时间为2015年5月1日，该条款为格式合同，行政行为不能变动，这违背逻辑关系，属无效条款，这在签订合同时就向上诉人讲清楚了。双方就房屋交付时间应视为没有约定或约定不明，根据合同法第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。上诉人于2018年3月5日交清了剩余房款，接收了案涉房屋，就应当认定被上诉人于2018年3月5日将房屋交付给了上诉人，在此之前上诉人并没有依据合同法第六十二条第（四）项的规定，向被上诉人主张交付房屋，上诉人接收案涉房屋的行为应视为双方依据合同法第六十一条的规定，就房屋交付时间重新达成协议，被上诉人于2018年3月5日接收案涉房屋，视为房屋买卖合同继续履行，双方义务已履行完毕，被上诉人不存在延期违约交房。四、双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人在2015年5月1日将案涉房屋交付给上诉人，而上诉人在2018年3月5日才将房款交齐，签订合同又是在2016年11月25日。被上诉人不可能在上诉人未将房款交齐的情况下，就将案涉房屋交付给上诉人使用，这不合情也不合理，于法无据。根据双方签订的商品方面买卖合同第八条约定“买受人逾期付款的，除本合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延”，根据房屋交付期限应按公平原则和交易习惯。房屋交付时间应视上诉人交齐房款并接收房屋的时间为宜即2018年3月5日。五、上诉人诉称：被上诉人至今没达到交房条件一直处于违约状态，这与事实不符。实际上2号楼在2015年10月就达到了入住条件，也向上级主管部门申请验收，由于行政行为直到2018年10月才进行竣工验收。另上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，其目的是获得合格的房屋，合同约定交房时间关切的是原告的时间要求利益，约定综合验收合格关切的是业主对房屋这一产品的质量和合法性要求。合同约定延期交房违约金的目的是弥补业主因开发商延期交房造成的时间利益损失，因此违约金的计算终点应当是开发商建成符合交房条件的房屋并通知业主收房的时间，而不应当以质量和合法性完成确定的时间作为违约金计算的终点，质量和合法性确认由行政因素介入，开发商对此不可控制，将该时间纳入违约时间计算对开发商不公平。六、上诉人在购房时房价每平方米三千多元，现在房价每平方米五千多元，增值百分之六十以上，从这一角度，上诉人不存在实际损失。综上所述，因双方签订的商品房买卖合同约定交房日期与签订合同日期违背逻辑关系，上诉人又违约逾期交纳房款，怠于行使权利故意拖延交房时间，被上诉人不存在违约，要求依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。上诉人王益杰向一审法院起诉请求：1、判令被告华英公司支付延期交房的违约金13875元；2、判令由被告华英公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月25日，原告王益杰与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订合同编号为淮1611250001《商品房买卖合同》，约定被告将盛世森源第2幢1单元4层402号房以402597元总价款出卖给原告。该合同第六条在付款方式及期限中约定买受人于2016年11月25日签订本合同时交房款372597元，剩余房款30000元于交房时交齐。该合同第七条约定买受人逾期付款违约责任。该合同第八条约定出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。原告于2016年11月25日交付372597元购房款，2018年3月5日付齐剩余房款30000元，并接收盛世森源第2幢1单元4层402号房。一审法院认为，原告王益杰与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同签订时间是2016年11月25日，合同约定的交房期限是2015年5月1日之前，二者逻辑上矛盾，双方就房屋交付的时间应视为约定不明，房屋交付期限应按公平原则和交易习惯来确定。原告于2018年3月5日向被告交齐了剩余房款，并接收了房屋，视为双方对交付时间认可并继续履行了合同，原、被告双方义务均已履行，原告诉求延期交房违约金，一审不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定判决：驳回原告王益杰的诉讼请求。一审案件受理费减半收取73.44元，由原告王益杰负担。二审中，被上诉人华英公司提供案涉房屋定金单，用以证明案涉房屋不是上诉人王益杰购买，而是案外人购买。上诉人委托诉讼代理人质证称，对于定金票据的真实性和关联性无异议，可能是当时王益杰的亲属为其交纳定金购买房屋，这是真实的。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应按照合同的约定行使各自的权利并履行各自的义务。因华英公司与王益杰于2016年11月25日签订的案涉《商品房买卖合同》第六条第2项约定“分期付款：买受人于2016年11月25日签订本合同时交房款：￥372597元（叁拾柒万贰仟伍佰玖拾柒元整）剩余房款：￥30000元（叁万元整）于交房时交齐。”按照合同条款的正常理解，案涉房屋的交付时间应当在2016年11月25日之后交付剩余房款的时间；而非该合同第八条约定的房屋交付期限2015年5月1日，此时华英公司与王益杰之间并未成立商品房买卖合同法律关系，因此王益杰主张双方交付房屋的时间应为2015年5月1日，华英公司应承担迟延交付房屋的违约责任理由，本院不予采纳；对于王益杰主张收房之后的逾期交房违约金，王益杰收房时如果房屋尚未符合合同约定的交付条件，王益杰本可以此为由拒绝接收房屋，但是王益杰已自愿接收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定王益杰收房之日华英公司即履行了交付房屋的义务。如果华英公司存在房屋尚未符合合同约定的交房条件而向王益杰交房，则属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，王益杰要求华英公司支付收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。如果王益杰认为案涉房屋不具备交付条件造成其损害的，可另行主张权利。综上所述，上诉人王益杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146.88元，由上诉人王益杰承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十一月二日书记员  刘韫滔