辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初4106号原告：霍福林，男，1961年1月29日生，汉族，无职业，户籍所在地昌图县，现住昌图县。委托代理人：孙明，系昌图县宜宸法律服务所法律工作者。被告：昌图县建兴房地产开发有限公司。住所地：昌图县昌图镇站前大街**。法定代表人：王德臣，系该公司总经理。被告：王冬，男，1972年10月30日生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托代理人：隋金杉，系辽宁正直律师事务所律师。原告霍福林诉被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍福林及委托代理人孙明、被告昌图县建兴房地产开发有限公司法定代表人王德臣、被告王冬委托代理人隋金杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍福林诉称：1、要求判令确认被告王冬与被告昌图县建兴房地产开发有限公司松山雅居387幢2号楼3号门市的买卖合同无效，并责令二被告解除在昌图县不动产服务中心的预备案登记；2、要求被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续；3、诉讼费由二被告承担。被告昌图县建兴房地产开发有限公司辩称：我公司与通榆县吉顺房地产开发有限责任公司有开发资质委托管理协议，但该公司和被告有协议，是单方出资，被告公司不参与经营活动。通榆县吉顺房地产开发有限责任公司赔偿损失10万元后，在有法律确认有效的情况下可以办理业务。被告王冬辩称：一、原告起诉状中的陈述与事实不符，原告不具有提起诉讼的主体资格。答辩人为原告就同一法律事实、标的重复起诉，其作为原告提起诉讼的主体不适格。涉案的两处房产已于2013年被执行，2015年受法院委托拍卖公司进行拍卖，两处房产权利状态已成既定事实，原告重复起诉即无事实根据也无法律依据，本案应该适用“一事不再理”原则，依据民事诉讼法第一百一十一条第五项“对判决、裁定已发生法律效力的案件当事人又起诉的，告知原告申请再审或按照申诉处理”。既使原告认为其权益受到侵犯，根据本案已生效的法律文书和客观事实，原告的救济途径应当是通过审判监督程序申请再审或申诉，而不是另行重复提起诉讼。尤其关键的是该案正在执行过程中，原告也已提出执行异议，原告明知应通过再审或执行异议的正确方式来表达诉求，却在立案时故意隐瞒该案正在被法院执行的事实恶意提起诉讼，错误十分明显，请法院依法予以纠正。二、原告的诉讼请求违反了一事一诉原则。原告诉请的第一项是要求法院判令其买卖合同有效，同时第二项又要求法院判令答辩人与被告昌图县建兴房地产开发有限公司房屋买卖合同无效，第一项和第二项诉讼请求是不同的事实，不同的法律关系。原告的诉请超出了法律规定的诉请范围，原告不能约束第三人之间的事实和法律行为，不能给第三人之间设定义务，更不能单方面主张要求确认第三人之间的事实和法律行为是否有效，因此该诉讼请求不能成立，应依法驳回。三，原告的第三项诉讼请求的内容与客观情况不符。事实上是答辩人与昌图县建兴房地产开发有限公司签订涉案房屋买卖合同在前，且上述房屋买卖合同已经在昌图县房产登记部门登记备案，而原告与昌图县建兴房地产开发有限公司签订房屋买卖合同在后，且没有进行房屋买卖合同备案登记，由于涉案房屋买卖合同备案登记在答辩人名下，因此答辩人对涉案房屋拥有排他权，依据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故原告对涉案房屋不享有物权，原告的该项诉请不能成立，应依法驳回。审理中，原告向本院提供如下证据：1、昌图县人民法院（2016）辽1224民初3944号民事判决书复印件一份，欲证明该判决确认原告霍福林就诉争房屋的商品房买卖合同合法有效。相反，被告签订的合同应当属于无效或不能对抗原告的买卖合同。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司无异议，被告王冬有异议。这份证据充分印证了原告在重复起诉，因为诉争的房屋已经通过本院作出了相应的判决，而且原告本次诉讼的诉讼请求与该份判决第一项所作出的内容是一致的。已经对商品房买卖合同的效力作出了认定，因此原告提起本案的诉讼是没有事实和法律依据。2、昌图县不动产登记服务中心证明一份，欲证明经查询，对诉争的房屋在不动产登记中心未发现有登记的信息记录，被告对诉争房屋没有对其进行物权登记或抵押权登记。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司表示不知情。被告王冬认为其备案登记期间诉争房屋已由法院作出生效判决并执行，现原告依据备案登记三年后逾期，其主张是没有法律依据的，之前的判决内容没有得到具体的执行和落实，原告又重新提起诉讼，违背基本的客观事实。3、昌图县人民法院（2018）辽1224执736号、738号民事裁定书一份，欲证明诉争房屋被昌图县人民法院在2018年3月26日已经查封。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司没有异议，被告王冬有异议。表示该查封裁定并不能影响之前法院所作出的判决并已执行的事实。4、证人崔某当庭证言，欲证明王冬和刘凤平是担保的关系，当时张铁千向王冬借款时找到刘凤平，用松山雅居的16套门市做的担保。公司账面上未体现收到过王冬的任何款项。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司表示不知情，被告王冬表示，被告手有一份收据，是王冬的购房款，数额是199万余元。5、证人张某当庭证言，欲证明其在建松山雅居小区工作期间任会计工作，包括小区交付使用后办理入住手续工作。其证明两点：第一，小区项目在建设时2012年年底主体完工，在主体完工之前不具备入住条件，也没有办理入住的。2013年年初陆续施工，2013年3、4月份准备办理入住，多数是在2013年5月份办理入住的。其提供两份证据：建筑施工合同、防雷装置竣工检测报告，证明在2013年1月17日之前没有办理入住的，也不具备办理入住的条件，因为水暖、电等施工都没结束。第二，凡是办理入住的必须拿售楼处的入住通知单到我处签订协议、交纳物业费、取钥匙。被告昌图县建兴房地产开发有限公司、被告王冬未向本院提供证据。经审理查明，原告与昌图县建兴房地产开发有限公司商品房买卖合同387幢2号楼3号门市买卖合同已被昌图法院（2016）辽1224民初3944号民事判决，确认合同合法有效。被告王冬与昌图县建兴房地产开发有限公司就该诉争房屋也签订过房屋买卖合同，并且在昌图县不动产登记服务中心有预售登记备案，但被告王冬不是该房屋实际购买人，二被告签订的房屋买卖合同实际是抵押合同，采取预售登记备案不能替代抵押权登记，不具备物权性质。因其备案导致原告不能办理产权登记手续，故请求法院依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效，解除对二被告诉争房屋的商品房预售合同登记备案。同时要求被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告已经履行全部交付房款的合同义务，且已居住、使用至今。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下：一、解除被告昌图县建兴房地产开发有限公司与被告王冬对诉争房屋（坐落于昌图县门市）的商品房预售合同登记备案。二、被告昌图县建兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告霍福林办理房屋产权登记手续。三、驳回原告霍福林的其他诉讼请求。案件诉讼费16718元，由被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王冬共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  张子明二〇二〇年十一月四日书记员  张 朋