台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初2743号 原告：徐守魁，男，1974年3月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 被告：台州市黄岩区北城街道张唐村村民委员会，住所地:浙江省台州市黄岩区北城街道原坎头张村。 负责人：罗菊富，主任。 被告：台州市黄岩区北城街道张唐村股份经济合作社，统一社会信用代码N2331003MF0798520Q。住所地:浙江省台州市黄岩区北城街道原坎头张村。 负责人：罗菊富，董事长。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈伟卿，浙江中程律师事务所律师。 第三人：浙江至诚工程咨询有限责任公司台州分公司，统一社会信用代码91331003MA29XRN331。住所地：浙江省台州市黄岩区西城街道县前社居春江苑******。 法定代表人：施伟兵，负责人。 原告徐守魁为与被告台州市黄岩区北城街道张唐村村民 委员会（以下简称张唐村村委会）、台州市黄岩区北城街道张唐村股份经济合作社（以下简称张唐村经济合作社）、第三人浙江至诚工程咨询有限公司台州分公司（以下简称至诚公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法先适用简易程序，尔后组成合议庭，于同年7月6日、10月12日公开开庭进行了审理。原告徐守魁及被告张唐村村委会、张唐村经济合作社的委托诉讼代理人陈伟卿到庭参加诉讼，第三人至诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐守魁起诉称：2019年12月26日，被告张唐村村委会发布公告将该村新建原坎头张村综合楼门面房及二楼以上综合楼进行公开招租，并委托第三人至诚公司代理招投标工作。同年12月27日，原告报名投标，并向被告张唐村村委会指定的账户内汇入投标保证金1000000元，取得投标资格。同年12月28日，原告中标中间第三、四、五层建筑面积6373.78㎡的十年租赁权，并当场签订《综合楼2号标包确认表》（以下简称确认表）。原告认为双方签订的确认表有悖法律规定，依法应予撤销。一、确认表未提交张唐村村民会议讨论通过而无效。诉争房屋为村集体财产，被告未经规定程序即处分重大财产，违反了村集体资产实行各种形式的承包租赁经营等须经村民（代表）会议讨论通过的规定。二、原告不是适格竞租人。被告张唐村村委会发布的《黄岩北城街道坎头张综合大楼门面房及二楼及以上综合用房招租公告》（以下简称招租公告）载明竞租资格要求为有独立民事行为的自然人，违反了《中华人民共和国招标投标法》（以下简称招标投标法）第二十五条规定的投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织。三、被告张唐村村委会不按项目审批部门核准内容进行招标，提供虚假信息，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成欺诈。其发布的招租公告载明综合大楼门面房及二楼以上综合用房，违反了建设工程规划许可证（建字第331001201730025号）及附图核准的建设项目：商业、办公及配套设施用房。确认表是原告在受欺诈的情况下违背真实意思所作出的错误意思表示,依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十四条的规定，原告作为受损害方依法享有撤销权。四、被告张唐村村委会对双方未能签订合法有效的租赁合同存在过错。招租公告载明中标人在中标后等村委会通知付清全部款项并签订房屋租赁合同，违反了招标投标法第四十六条关于招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同的规定。被告张唐村村委会在2019年12月28日签订确认表后，直到2020年5月3日才发出《催促中标人签订书面合同函》（以下简称合同函），期间长达四个多月。五、应当履行审批手续而未履行，招标程序违法无效。被告张唐村村委会在没有通过相关审批手续的情况下即实施招投标工作，违反了《中华人民共和国消防法》第五十八条关于依法必须进行消防验收的建筑工程，未经验收或验收不合格不得投入使用；第十条必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，租赁合同无效的规定。六、被告于2019年12月26日发布招租公告后于同月28日上午实施招投标程序，违法了招标投标法第二十四条关于至招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止日止，最短不得少于二十日的规定，因此，本招标依法无效。七、招标保证金超过法定标准。《招标投标法实施条例》第二十六条规定，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二。按照本条规定，原告中标房屋面积为6373.78㎡，十年租赁权的总金额为13767364元，保证金最高不得超过275437.28元，被告张唐村村委会要求原告提交保证金1000000元，违反了法律规定，法院应予调整。综上，请求判令撤销原告与被告张唐村村委会于2019年12月28日签订的确认表，并退还原告保证金1000000元及自2019年12月28日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。 被告张唐村村委会、张唐村经济合作社共同答辩称：一、本案招投标行为（竞租）合法、有效，不存在违悖效力性的强制规定。1、招标项目于2017年8月10日取得建设工程规划许可证，属于合法建筑，至于产权登记所需一系列手续有没有办理，不影响招投标行为的效力。2、建筑物租赁使用权的招租方式多种多样，其中竞租方式有：招标、拍卖、竞争性谈判等。本案招标项目不属于必须招标项目，但被告为了村务公平、公正、公开，防止普通签约方式损害集体利益，采取招标方式竞租，法律并没有禁止个人参加竞租。3、必须招标项目才有公布时限，本案招投标项目不属于招标投标法规定的必须招标项目，不受公布时限的限制。4、建筑物是否符合使用条件，这是合同解除情形。本案原、被告尚未签订正式的租赁合同，租期起算时间没有确定，房屋没有交付使用，也就不存在无法使用的情形。二、本案招投标行为不存在可撤销情形，原告无权要求撤销确认表，退还投标保证金。1、招标公告中“瑕疵告知”条款己提醒原告作为潜在承租人应当做好尽职调查并就相关法律后果进行了告知，原告中标后再以欺诈等理由企图弃标，是法律所不允许的。2、本案建设工程规划许可证所载房屋用途就是商业、办公及配套用房，商业用途包含办公在内，原告自己没有了解建筑物情况，也没有向被告说明使用目的，即使被告按照办公用房出租，也不存在欺诈，况且现在被告已对租赁物进行功能更改，完全能够满足商业活动需要。3、原告中标后己当场在确认表上签字确认收到中标通知，就负有在法定期限内签订中标合同的合同先履行义务，原告可以放弃保证金为代价选择弃标，也可以选择签约，被告无权强迫原告签约。《投标函》已明确原告在签约时还负有付款义务，原告没有付款，可见其根本没有签约意愿。被告发函催促原告签约，是被告的善意提醒，而不是法定义务，但原告仍不愿意签约。4、投标保证金没有超限额。招标公告己明确二楼及以上综合楼分三个标包，交纳投标保证金可以投三次，之所以分三个标包，是为了给潜在承租人更多的中标机会。民事活动遵循意思自治原则，法律也没有明确规定投标保证金超限额而无效，原告所引用的条文只是管理性强制规定。三、原告已经反复起诉三次，已是恶意诉讼，根本无签约意愿，被告依法予以没收1000000元投标保证金。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告存在争议的证据是：一、原告提供建设工程规划许可证一份，证明本案租赁标的物是办公用房，并非招租公告中载明的综合楼，被告提供虚假信息，构成欺诈。被告质证后对真实性无异议，对证明对象有异议。本院对该证据的真实性予以认定，对于被告有无构成欺诈在本院认为部分一并予以阐述。二、原告提供浙委办[2011]112号关于印发《浙江省村级组织工作规则（试行）》的通知一份，证明本案租赁标的物是依法必须公开招标项目。被告质证后对证明对象有异议。本院审核后认为，招标投标法第三条对必须进行招标项目进行了规定，本案租赁物对外招租并非招标投标法规定的必须进行招标项目，本院对该证据的证明对象不予认定。三、原告提供合同函一份，证明被告在长达四个多月的时间才通知原告签订合同违反了法律规定。被告质证后对证明对象有异议，称受疫情影响，被告已经给原告延长了签约时间，是原告拒绝签订合同，责任不在被告。本院审核后认为，本案租赁项目并非招标投标法规定的必须进行招标项目，且原告也承认是其拒绝签订正式的租赁合同，故本院对该证据的证明对象不予认定。四、原告提供照片二张，证明被告已将原告中标的第五层房屋部分租赁给他人。被告质证后有异议，称因原告拒不签订合同，故被告对第五层进行部分施工准备自用，若原告同意签订合同，被告愿意将第五层房屋恢复原状。本院审核后认为，该组照片无法证明原告的待证主张，且被告表示若原告同意签订合同，其愿意将第五层房屋恢复原状，故该证据与本案处理结果无实质性影响，本院不作认定。另外，原告以竞租主体、招标文件的发布时间、投标保证金金额等不符合招标投标法的相关规定及确认表未提交张唐村村民会议讨论通过等为由，主张确认表无效，依据不足，本院不予采纳。被告提供人防工程易地建设费征收核定表、情况说明各一份，证明原告中标的第三至五层办公用房已进行功能变更。原告质证后对真实性无异议，对证明对象有异议。本院对该证据的真实性予以认定。 本院经审理查明：2019年12月26日，被告张唐村村委会发布招租公告，将位于黄岩区××街道××村××大楼门面房及二楼以上综合楼进行公开招租，并委托第三人至诚公司代理招投标工作。招租公告第一条载明：本项目分两个标段。标段一：二楼及以上综合楼。本标段分三个标包进行招租，1号标包（西边第二、三、四层）建筑面积4824.93㎡；2号标包（中间第三、四、五层）建筑面积6373.78㎡；3号标包（东边第二、三、四层）建筑面积4039.28㎡。每个标包按18元／㎡／月起投，租用期限十年，前五年不变，后五年租金按中标价上浮10%，维持五年不变，竞标价高者中标。第二条招租保证金载明：二楼及以上综合楼保证金1000000元／标包，交纳保证金者分三次均可投标，未中标者在招租活动结束后五个工作日内退还，中标者保证金在合同签订前作为租金多退少补。第三条瑕疵告知载明：意向承租人应充分了解项目情况并自行踏勘现场做好尽职调查，成交后，承租人不得以不了解标的房屋现状为由，提出任何异议，出租人、中介方不承担瑕疵担保责任。意向承租人缴纳竞价保证金，即视为认可并接受承租条件和标的房屋一切现状。第四条付款方式载明：中标人在中标后等村委会通知付清全部款项并签订房屋租赁合同，一年一付，不付成交款者，保证金没收。同年12月27日，原告报名参加投标，并向被告张唐村村委会指定的账户内汇入投标保证金1000000元，取得投标资格。同年12月28日，原告以35.6元／㎡／月的投标价中标取得综合楼2号标包的十年租赁权，并当场签订确认表。此后，原告以招投标行为没有经过村民大会通过、被告没有将房屋用途由办公用房变更为商业用房等理由拒绝签订正式的租赁合同。同年5月2日，被告张唐村村委会向原告发合同函，催促其尽快前来签订书面合同。原告仍予以拒绝。 另查明，被告张唐村村委会于2017年8月10日取得位于黄岩区××路××庆丰大道西侧村留地的建设工程规划许可证，建设项目名称为商业、办公及配套设施用房，主体建筑物性质为商业、办公用房。该项目于2018年4月开始施工建设，2020年4月7日工程消防验收合格，同年6月4日竣工验收合格。同年5月22日，被告张唐村村委会就涉案4＃商业、办公用房功能更改向黄岩区人民防空办公室补缴了人防易地建设费2140109.79元，补缴建筑面积14558.57㎡，其中二层补缴建筑面积2585.43㎡，三层补缴建筑面积4851.53㎡，四层补缴建筑面积4730.13㎡，五层补缴建筑面积2391.48㎡。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，被告张唐村村委会发布的招租公告第三条瑕疵告知已提醒包含原告在内的潜在承租人应当做好尽职调查，并告知成交后承租人不得以不了解标的房屋现状为由，提出任何异议。原告作为投标人，应自行充分对租赁标的物的现状、性质、用途等进行了解、核实，且招租房屋的规划情况属于可公开查询内容。现原告以其中标的2号标包均为办公用房，与被告在招租公告中记载的“标段一为二楼及以上综合楼”不符为由，主张被告存在欺诈，依据不足。综上，本案不存在可撤销情形，原告要求撤销确认表并由被告返还保证金及利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐守魁的诉讼请求。 案件受理费14054，由原告徐守魁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  於玲铃 人民陪审员  王苏林 人民陪审员  丁 斌 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  李婷燕 代书 记员  李婉飞