广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初3320号 原告（反诉被告）：林棪华，男，1975年3月27日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：韦海滨，广西思齐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西柳州群邦市场开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳**白沙路**之一商业区****，****商铺,统一社会信用代码：91450200MA5KDGYL7D。 法定代表人：冯晓斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘柱柱，广西通桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦伟，广西通桂律师事务所实习律师。 原告林棪华与被告广西柳州群邦市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，被告于2017年8月11日提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林棪华及其委托诉讼代理人韦海滨，被告的委托诉讼代理人刘柱柱、韦伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《门店（摊位）租赁合同》已解除；2.判令被告返还原告已缴纳的租金28800元、履约保证金5000元、管理费1200元、预付电费200元；3.判令被告补偿原告卷帘门价格3780元、货架价格3100元；4.判令被告支付原告律师费2500元；5.本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提出事实和理由：2017年4月24日，原告与被告签订《门店（摊位）租赁合同》，由被告向原告出租位于柳州市保利大江郡1的门面，租期自2017年4月24日起，共三年。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了三年租期的全部租金28800元、履约保证金5000元、一年租期的综合管理费1200元，预付了电费200元。原告进驻门面后，自行出资3780元购买了五樘卷帘门将门面包围成封闭结构，出资3100元购进货架，并采购了大量酱油、食用油、酒类、面条等食品开始经营。5月4日，原告办理了名为“柳州市柳北区华棪食品店”的个体工商户营业执照。2017年5月22日，被告召集了包括原告在内的11栋1楼、2楼的全部承租户，宣布：因人气不旺，承租户经营困难，为共赢互利，被告决定免除所有承租户自2017年5月1日至12月31日的租金。2017年6月14日，被告以二楼市场的人气不旺为由，要求位于二楼的全部承租户搬下一楼经营，等市场人气变旺再搬回二楼。但被告分给原告的只是一个非封闭的摊位。如原告搬下一楼，需每天早上把货物搬下来，晚上收市时搬上二楼存放。原告经营的货物数量多、分量重，且有较多的易碎物，每天的搬上搬下耗时耗力，还容易造成货物损毁，故原告不同意被告的安排，没有搬下一楼经营，继续留在二楼经营。然而数日后，被告把二楼的电源切断，并将通上二楼的三个通道关闭了两个，致使顾客无法上楼，原告也无法正常经营。为此，原告与被告交涉，但被告不予理睬。原告于2017年6月30日委托律师向被告发出律师函，要求与被告解除租赁合同并妥善处理相关事宜。被告于2017年7月1日晚上收到了律师函，但不予回复。 原告认为，双方的《门店（摊位）租赁合同》系合法有效的合同，双方均应严格遵行。原告按合同约定缴纳了相关的费用并依约经营，无任何违约事项。而被告安排给原告的1楼摊位无法满足原告的经营要求，原告继续留在其门面经营却被被告断电截路，原告已无法继续经营，致使原告签订合同的目的无法实现，原告不得不解除合同。因系被告的违约致使合同解除，被告应承担全部责任，退还原告租金、综合管理费、履约保证金、预交的电费。原告为经营购进的卷帘门及货架如拆除则损毁无法继续使用，故留给被告，由被告按原价补偿原告。另根据《门店（摊位）租赁合同》的第十五条约定，被告应承担原告为本次诉讼支出的律师费。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院支持。 被告辩称，原告所称被告所存在违约行为并非客观事实：1、被告并未强制要求原告更换摊位，只是为了帮助原告更好的经营给出的福利，经营户可以自由选择；2、被告并未关闭一、二楼的通道，该通道是没有办法关闭的，没有门锁的阻碍设施；3、二楼至今仍然有经营户正常营业，原告所称并非事实；4、一楼至二楼的电梯被告也并未关闭，至今仍正常运行，该电梯属于保利集团管理，由通力电梯公司维护运营，被告无权关闭；5、被告也并未关闭一、二楼通道的照明电源，相关设施至今仍然正常使用。因此，原告所称被告存在违约行为并非事实，反而，原告无故关闭铺面，停止经营，违反了双方所签订的《门店（摊位）租赁合同》，存在严重的违约行为。因此，被告提起了反诉，请求驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。 被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金10000元；2.判令被告无需向原告返还已交租金、履约保证金、管理费、预付电费等已交相关费用；3.判令原告向被告支付律师费2729元；4.解除原告与被告签订的《门店（摊位）租赁合同》；5.本案的所有诉讼费用由原告负担。 被告向本院提出事实和理由：2017年4月25日，被告与原告签订了《门店（摊位）租赁合同》，约定原告租赁被告位于柳州市保利大江郡1摊位。然而合同签订后，原告在没有征得被告同意下于2017年6月起无故撤铺不再经营，也未与被告办理任何的交接手续，并且突然到人民法院起诉被告。 按照双方租赁合同第十条第七款约定：“乙方租赁摊位/铺面期间必须按时连续经营，需要停业必须向甲方报告，如未取得甲方书面同意连续十天以上或在一年内累计不营业达30天的，甲方有权解除合同，将摊位/铺面另行出租，并不予退回保证金及乙方已交付的其他费用。”第十三条第一款约定“……乙方违反合同规定，单方终止合同，除应交清应交欠款外，还应支付违约金壹万元整给甲方，并不予退回乙方的保证金和已交相关费用。”原告的行为已经严重违反了双方的合同约定，而原告在《民事起诉状》（本诉）中所陈述的内容也全都不是事实，被告没有任何的限制、阻止原告经营的行为，也没有任何的其他违约行为。因此，现被告根据相关法律规定，依法向贵院提起反诉，请求贵院依法支持被告的反诉请求，以维护被告的合法权益。 原告针对反诉辩称，从反诉状的事实上看，被告也确认了双方的合同已经解除，但是被告的请求没有依据。原告和被告的合同于2017年7月1日即被告收到原告的律师函时合同解除。因此，原告不存在连续十天以上不营业的情形，被告不得以此为由解除合同。针对律师费的问题，被告要求的律师费是2729元，但是被告的诉请标的是违约金1万元，按照广西律师收费规定，民事案件的收费标准一般是标的的5%左右，所以请求人民法院驳回被告的反诉请求。 原告对其主张提供的证据有： 1、原告身份证复印件1份；被告全国企业信用信息网查询材料打印件1份。拟证明原、被告的诉讼主体资格。 2、原、被告于2017年4月24日签订的编号为000060的《门店（摊位）租赁合同》1份。拟证明原、被告之间的门店租赁合同关系。 3、编号为450999、260754、450945号的《收款收据》3张、编号为0007825号的《收款收据》1张及编号为1006046号的《收据》1张。拟证明原告已缴纳的三年租金28800元、履约保证金5000元、一年期的综合管理费为1200元以及原告预付的电费200元及购买定做的卷帘门的支出3780元。 4、《柳州华源货架配货清单》1份。拟证明原告购买货架的支出3100元，现在还在门面内。 5、《柳州市柳北区华棪食品店营业执照》1份。拟证明原告已办理个体工商户营业执照后开始经营位于柳州市保利大江郡1的门面。 6、《广西思齐律师事务所律师函》、《圆通速递（详情单）》各1份以及《圆通快递查询结果》1份。拟证明原告已委托律师发函被告要求解除合同以及要求被告退还原告保证金及多收取的其他费用，同时卷帘门及货架留给被告，被告补偿原告的支出。在被告收到律师函之后，需和原告办理相关的交接事宜。被告在2017年7月1日已收到原告发出律师函，即双方合同已经解除。 7、《委托代理合同》及编号为11260549号的《广西增值税普通发票》各1份。拟证明原告委托律师代理本次诉讼及原告为本次诉讼聘请律师支出的律师费2500元，在合同中有相关约定。 被告对其主张提供的证据有： 1、《大江郡群邦生鲜市场楼道和二楼铺面的照片》5张以及《电梯使用标志和电梯维修保养记录表的照片》4张。拟证明该市场的楼道没有安装任何铁门，被告没有将通往市场二楼的楼道封闭，也没有将二楼的电源切断。该市场二楼的铺面一直处于可正常经营的状态，是原告单方违约停止其铺面经营。该物业的电梯使用管理负责单位是柳州保利置业有限公司，电梯能否正常使用，与被告无关。该电梯一直由通力电梯有限公司南宁分公司进行维修保养。 2、于2017年6月19日拍摄的《照片》5张。拟证明涉案门店所在楼道的公共通道的照明被关闭。 3、于2017年6月19日拍摄的《照片》2张。拟证明原告仍在经营，主要经营食品及调味剂。 4、于2017年6月19日拍摄的《照片》3张。拟证明市场一楼通往二楼的楼道被关闭。 5、于2017年7月4日拍摄的《照片》1张。拟证明原告已清空门店，楼道公共照明被关闭。 6、于2017年7月5日拍摄的《照片》3张。拟证明原告已清空门店，楼道公共照明被关闭。 7、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》各1份。拟证明被告聘请律师支出了2729元律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据材料反映了原告与被告双方之间合同关系的产生时间、履行等情况。本院将上述证据作为定案参考的依据。 经审理查明：2017年4月25日，原、被告签订《门面（摊位）租赁合同》，约定：原告租用柳州市保利大江郡1摊位用于经营干杂、调料，场地定于2017年5月1日交给原告使用；租赁期限自2017年4月24日至2020年4月30日止；摊位每月租金为1000元，一年付租金合计12000元，二年付租金合计21600元，三年付租金合计28800元，租金的交付方式为租赁的商铺以先支付租金后使用为原则，按合同约定的年限一次性交清，综合管理费为100元／月，原告在交付租金的同时，按年交付综合管理费给被告，年费为1200元；履约保证金为5000元，如原告违约或需对被告进行赔偿而拒绝结清相关费用的，被告有权直接从保证金中扣除，不足部分被告有权继续向原告追偿；合同双方均不得在合同条款外单方终止合同，被告违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回商铺转让给他人使用的应付违约金10000元给原告，并无息退回原告已交的保证金和剩余的相关费用；原告违反合同规定，单方终止合同，除应交清应交欠款外，还应支付违约金10000元给被告，并不予以退回原告的保证金和已交相关费用；原告违约，被告有权无条件终止本合同并收回出租给原告的商铺，不予退回原告的保证金及已交的相关费用；商铺内的所有装修、设置及水电、消防等设施、设备的安装、申报和日常管理维护由原告自行负责，并承担所产生的费用；在合同期限内，因原告原因需要解除合同的，须提前两个月向被告提出申请，经被告书面同意后结合本合同条款按被告要求办理相关手续；违约方需同时承担给对方所造成的诉讼费、公告费、律师费、误工费及经营损失等赔偿责任等内容。 上述合同签订后，原告在上述商铺安装了卷闸门并将商铺用于经营干杂、调料。被告于2017年4月24日向原告出具三张《收款收据》，分别载明：被告当日收到原告交来的自2017年5月至2018年4月的综合管理费1200元；二楼061号商铺2017年5月1日至2020年4月30日三年的租金28800元；二楼061号商铺押金5000元。2017年5月1日，被告向原告出具《收款收据》一张，载明：被告于2017年5月1日收到原告现金200元，原告称该200元为预交电费。原告向本院提交《收款收据》一张，载明：原告于2017年4月30日购买卷闸门支付了3780元。原告称该款项为原告在涉案商铺安装卷闸门所支付的费用。 诉讼过程中，本院于2017年12月22日到涉案商铺现场进行实地查看，并组织原、被告双方到场进行谈话。2017年12月25日，原、被告向本院出具《现场交接清单》一份，载明：原告于2017年12月23日派车拉走涉案门面内全部货架，经清点确认无误。卷闸门未经处理，钥匙由原告交于法院。原告于2017年12月25日将涉案商铺卷闸门的钥匙提交本院，本院于2017年12月27日将钥匙交给被告。 本院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。原、被告在平等、自愿的基础上签订的《门面（摊位）租赁合同》，系双方真实的意思表示，符合法律规定，且已实际履行，应受法律保护。双方于《门面（摊位）租赁合同》中约定“双方均不得在合同条款外单方终止合同”，原告在租赁期限内要求解除合同，且无证据证实其诉称存在导致合同目的不能实现的事由，原告的该行为应属违约行为。本院于2017年12月22日到涉案商铺现场进行实地查看，并组织原、被告双方到场进行谈话后，双方向本院出具《现场交接清单》，确认2017年12月23日已将涉案商铺清空。自2017年12月23日起，原告不再使用涉案铺面，被告可将该铺面重新出租。本院确认双方之间的《门面（摊位）租赁合同》于2017年12月23日解除。 原告已向被告支付三年的租金28800元及一年的管理费1200元，结合本院查明的案件事实，双方之间的《门面（摊位）租赁合同》于2017年12月23日解除，从双方约定的涉案商铺交付原告使用之日（2017年5月1日）至合同解除之日（2017年12月23日）共计237天，原告应支付被告的租金为6233元（28800÷3年÷365天×237天）、管理费为779元（1200÷365天×237天）。超出部分，被告应退还给原告，故被告应退还原告租金22567元（28800-6233）、管理费421元（1200-779）。对于原告主张的预交电费200元，双方均未提交相关部门的收费单据，因无相应的证据材料予以证实该费用支付后实际支出的电费情况，本院依法不予支持。双方签订的《门面（摊位）租赁合同》约定商铺内的所有装修、设置等产生的费用由原告承担，该约定符合法律规定，原告在租用涉案商铺后，自行添置安装卷闸门及货架，由此产生的费用应由原告自行承担，故原告要求被告补偿原告卷闸门3780元及货架3100元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告主张违约金、不予退还保证金，均为主张原告承担违约责任的诉请，本院认为，原、被告双方在《门面（摊位）租赁合同》中明确约定，如租赁期间原告发生违约行为，被告有权不退还已经缴纳的保证金5000元。本院综合原告的违约情形，支持被告主张不退还该保证金的诉讼请求。 原、被告于《门面（摊位）租赁合同》中约定违约方承担对方为此支付的律师费，该约定符合法律规定。本案中，由于原告提起诉讼，被告委托律师事务所代理本案，产生相应的律师诉讼代理费是被告为主张本案诉讼权利所支付的，且合理、合法，根据合同约定该费用亦应由原告负担。但被告主张的律师费的计算基数为本案标的，综合本案应付款项合计数额，根据《2013年广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《2013年广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院酌情支持1000元。被告的其他反诉请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告林棪华与被告广西柳州群邦市场开发有限公司2017年4月25日签订的《门面（摊位）租赁合同》于2017年12月23日解除； 二、被告广西柳州群邦市场开发有限公司退还原告林棪华租金22567元、管理费421元； 三、被告广西柳州群邦市场开发有限公司不予退还原告林棪华履约保证金5000元； 四、原告林棪华支付被告广西柳州群邦市场开发有限公司律师费1000元； 五、驳回原告林棪华的其他诉讼请求； 六、驳回被告广西柳州群邦市场开发有限公司的其他反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，除按照以上判项继续履行义务外，另按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费915元（原告已预交），由被告负担472元，原告负担443元。反诉受理费59元（被告已预交），由原告负担5元，被告负担54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  韦国荣 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  刘 璐 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  李可嘉