辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1514号上诉人（原审原告）：王会清，女，1967年5月2日出生,汉族，农民，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：赵莹，辽宁锦逸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：锦州巨隆实业有限公司，住所地锦州市古塔区士英街**。法定代表人：张万戎，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，该公司职员。委托诉讼代理人：闫玺臣，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。上诉人王会清因与上诉人锦州巨隆实业有限公司租赁合同纠纷一案,均不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王会清的委托诉讼代理人赵莹，上诉人锦州巨隆实业有限公司的委托诉讼代理人王平、闫玺臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会清上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项，改判被上诉人向上诉人退回租金21000元。2.由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：本案上诉人于2018年4月27日前按被上诉人要求向其交17000元并与被上诉人签订巨隆配送林西街实体店(农贸厅）租赁管理合同，租期从2018年7月1日起至2020年6月30日止，租赁熟食行业的29、30、31号摊床。2018年5月18日上诉人又按被上诉人要求向其交水费押金1500元、电费押金1500元、垃圾清运1500元。上诉人完全履行了约定的义务，但被上诉人延迟履行交付租赁摊位系违约，根据《合同法》第二百一十六条的规定，租赁合同的目的在于使承租人对租赁物为使用收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物品物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。因被上诉人迟延履行合同义务是违约行为，在此期间上诉人于2018年7月1日开始多次找其要求解除合同并退回租金和押金25500元。2018年8月30日，被上诉人为上诉人等业主统一安装保鲜柜，上诉人又于2018年9月12日向古塔区审批局申请办理食品经营许可证，9月23日，该局给上诉人核发了食品经营许可证，但此时巨隆配送林西街实体店（农贸厅）人去场空已无业者经营，正是由于被上诉人的迟延交付才导致这一结果发生，且上诉人从未在该市场经营过，应退回全部租金。请求二审法院改判被上诉人退回租金21000元。锦州巨隆实业有限公司上诉请求：撤销一审判决将案件发回重审或改判驳回被上诉人王会清全部诉讼请求。由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于被上诉人提出的所谓的上诉人存在未提供合格环境和设施造成被上诉人无法使用承租场地的认定是错误的结论。本案为市场租赁合同，上诉人无提供任何保鲜冷柜的合同义务，之所以提供保险柜是为了更好的吸引经营者前来经营，而不是被上诉人强调的因为检查不合格而更换设施。对于本案合格经营环境的认定，不能听取被上诉人的陈述。被上诉人已经实际到该市场经营。上诉人作为国有企业除提供高于合同标准的租赁场地外，为保证该市场流通的食品品质和食品安全等，还特意委托了专业的垃圾清运公司进行垃圾清运。高标准地保障该市场的食品安全卫生问题。因此，根本不存在所谓的经营环境不合格的说法。被上诉人起诉的动机是由于2018、2019年非洲猪瘟导致其作为熟食经营者生产成本大幅增加，加之大经济环境疲软，市场客流量减少后想退出在林西路市场的经营并退还租金遭到拒绝后。假借市场环境不达标的虚假事实进行恶意诉讼，目的就是退还租金。同时，该案件对于租金认定标准也是错误的。上诉人与被上诉人签订的合同中明确列明了租金收取的构成，其中包含物业费、电子信息费、租金，其中租金14700元是由上诉人收取，另外的物业费是由巨隆物业公司收取，电子信息费是由巨隆电子商贸公司收取，该两家公司是独立法人，并且上诉人费用分别由三家公司为被上诉人开具收款收据。二、适用法律错误。本案中，被上诉人是在合同期满后2019年11月末提出诉讼，该提起诉讼的时间已经进入租赁合同第二年履行期5个月，如判决解除合同应当是从被上诉人提起诉讼之日起解除合同，因第二年租赁合同已经履行5个月之久，因此不能将解除合同的时间效力向前追溯。租赁合同为实践性合同，合同已经履行完毕部分不能解除或者返还租金。法院判决返还被上诉人2个月租金，基于被上诉人提出的返还租金诉求和理由，法院要么判决全部返还租金，要么判决驳回该诉求，怎么可能判决只返还2个月的判决结果。返还的租金是第一年度租金，而解除合同时间是基于第一年履行期限届满时间。被上诉人自行放弃租赁权利至该合同第一年租赁期限届满，法院不应当判决返还租金。关于垃圾清运费，该清运费系上诉人为了创造更为良好的经营环境而组织的专业垃圾清运，垃圾清运系由第三人公司提供服务，上诉人已将该服务外包并支付了垃圾清运费。而被上诉人自行放弃经营权，鉴于垃圾清运费已经发生并且被上诉人已经放弃经营。因此判决返还垃圾清运费也是不合理不合法的。综上，请求二审法院依法支持上诉人全部诉求王会清向一审法院起诉请求：1.判决解除租赁管理合同；2.被告向原告退回租金21000元、退回水费押金1500元、退回电费押金1500元、退回垃圾清运费1500元，共计25500元；3.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月27日，原告王会清与被告锦州巨隆实业有限公司签订巨隆配送林西街实体店（农贸厅）租赁管理合同。该合同包括主合同即市场摊位租赁合同及附合同即食品安全管理责任书、农贸市场经营规范、市场卫生管理协议书、消防安全责任书、安全用电管理协议书。该租赁合同主要条款内容约定：“租赁物状况：姓名王会清，熟食行业，29、30、31号，分两次缴款，第一年缴款日期2018年4月27日，第二年缴款日期2019年6月27日；租赁期限：从2018.7.1起至2020.6.30止；租费金额：租金：贰万壹仟元整（￥21000.00），巨隆实业有限公司￥14700、巨隆物业公司￥4200、巨隆电子商务公司￥2100”。该合同由原告王会清签字及捺印，被告锦州巨隆实业有限公司盖章。当日，原告将上述款项交付给被告锦州巨隆实业有限公司。2018年5月18日，原告向被告缴纳水费押金1500元，电费押金1500元、垃圾清运费1500元。原告曾于2018年4月29日到古塔区审批局申请办理食品许可证，该局以不符合食品经营许可现场核查的标准未受理原告的申请。2018年6月15日该市场试营业后原告因无食品许可证无法正常经营。2018年8月30日，被告为原告等业主统一安装保鲜柜，原告于2018年9月12日再次到古塔区审批局申请食品经营许可，该局于2018年9月23日为原告无条件颁发了食品经营许可证。原告因被告迟延履行合同义务，多次找其要求解除合同并退回租金和押金未果，故诉至法院。在庭审过程中，被告锦州锦州巨隆实业有限公司同意返还原告王会清水费押金1500元、电费押金1500元。一审法院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。本案中，被告作为市场摊位的出租者，理应为承租者提供符合经营标准的基本设施。原告系经营熟食的业主，被告应为其提供符合食品安全许可的经营环境和设施，但被告并未在租赁期限开始时即2018年7月1日为原告提供上述经营条件，而是于2018年8月30日统一安装保鲜柜后，原告才能申请食品经营许可并可以经营。虽被告提出其在2018年8月30日前已经将保鲜柜安装完毕且已经达到熟食经营的条件，但未提供相关证据予以证明，故对被告提出的该异议，本院不予支持。被告延迟履行交付租赁摊位的义务，系被告违约，故应向原告返还延迟交付期间（2018年7月1日至2018年8月30日）的租金。而于2018年8月30日被告已将符合经营熟食的摊位交付原告使用，是原告未再进场经营，故自2018年8月30日之后至第一年租期届满止，是原告自愿放弃经营，虽原告表示在此期间曾持续向被告主张权利，但未提供有效证据予以证明，故对于原告要求被告返还2018年8月30日之后的已交租金的主张，本院不予支持。关于原告要求解除与被告之间的租赁合同一节，原告未到被告租赁摊位进行经营，其行为表明其不再履行租赁合同，考虑承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，根据本案的实际情况，其租赁合同应于第一年租期届满之日即2019年6月30日解除。关于租金的数额认定，原告主张第一年租金为21000元，而被告抗辩称虽收取21000元，但其仅认可其中的租金14700元为其公司收取，另由巨隆物业公司收取4200元，巨隆电子商务公司收取2100元，但合同中明确注明，租金为21000元，其下面虽有分项，应系被告公司与其下属公司之间对租金的使用分配，且该合同为原告与被告签订，未有其他公司参与签订，故应认定被告收取原告第一年租金数额为21000元，被告退返原告前两个月的租金应以此标准计算。关于原告主张的电费押金、水费押金及垃圾清运费，被告在庭审中同意返还水费、电费押金，本院应准予。对于垃圾清运费，被告虽不同意返还，但因原告并未到场真正营业，且被告无证据证明该笔费用的实际发生情况，故被告应将该款项返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告王会清与被告锦州巨隆实业有限公司于2018年4月27日签订的巨隆配送林西街实体店（农贸厅）租赁管理合同于2019年6月30日解除；二、被告锦州巨隆实业有限公司于本判决生效后10日内返还原告王会清租金3500元（按照年租金21000元标准从2018年7月1日计算至2018年8月30日止）；三、被告锦州巨隆实业有限公司于本判决生效后10日内返还原告王会清水费押金1500元、电费押金1500元、垃圾清运费1500元；四、驳回原告王会清的其他诉讼请求。案件受理费438元，减半收取219元，由原告王会清负担194元，被告锦州巨隆实业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉合同是上诉人王会清与上诉人锦州巨隆实业有限公司之间签订，在合同主要条款内容载明的租金21000元中，虽有具体的标注，但合同的公章及款项收取均是上诉人锦州巨隆实业有限公司，根据合同相对性原则，上诉人王会清向上诉人锦州巨隆实业有限公司主张权利并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”此条款是对出租人的约束，是出租人所应承担的基本义务。本案双方当事人之间签订的市场摊位租赁合同约定的摊位是用于经营熟食。在摊位出租时，上诉人锦州巨隆实业有限公司作为出租人应保证所出租的摊位符合用于经营熟食的各项标准及要求。经查，上诉人王会清曾到锦州市古塔区审批局办理食品经营许可证，该局以不符合食品经营许可现场核查标准，而未获批准。对此，上诉人锦州巨隆实业有限公司作为出租人应该承担相应的责任。2018年8月30日上诉人锦州巨隆实业有限公司统一安装保鲜柜后，达到了经营熟食标准，但上诉人王会清未进场经营，有关第一年的租金损失是因其个人放弃经营所致，一审法院判决上诉人锦州巨隆实业有限公司返还上诉人王会清自2018年7月1日至2018年8月30日止的租金，而对2018年8月30日之后的租金不予返还亦无不当。综上所述，王会清、锦州巨隆实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人王会清负担361元，上诉人锦州巨隆实业有限公司负担137元。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十一月九日法官助理杨艳洲书记员张采琳