甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2017）甘0602民初8081号原告：赵文有，男，1974年11月8日出生，住武威市。原告：吴清琴，女，1978年4月2日出生，住武威市。赵文有之妻。共同委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李琛，甘肃久铭律师事务所律师。被告：甘肃全圣房地产开发有限责任公司，以下简称全圣公司，住所地：甘肃省武威市凉州区西关街110号。法定代表人：张全年，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李建梅，女，1983年4月18日出生，汉族，大专文化，住凉州区南关东路全圣家园3号楼3单元201室。该公司文化广场地下步行街项目销售经理。委托诉讼代理人：杜赟，甘肃纵横律师事务所律师。原告赵文有、吴清琴与被告全圣公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告赵文有及其委托诉讼代理人梁向洪、李琛，被告全圣公司委托诉讼代理人李建梅、杜赟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的文化广场地下步行街商铺购买协议；2、判令被告向原告返还已付购房款431366元整；3、判令被告向原告赔偿按照购房总价962920元计算20%的违约金192584元整；4、判令被告向原告支付资金占用期间的利息损失166784元（计算至2017年10月12日，按同期人民银行贷款利率计算），并按已付购房款431366元为基数承担2017年10月13日至欠款本息还清止的利息；5、判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2010年11月2日，原告与被告签订文化广场地下步行街商铺购买协议，协议约定原告订购被告文化广场（南片区）地下商业步行街G区5号商铺一间，建筑面积50.68㎡，单价为19000元每平方米，总价款962920元。合同约定的付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年。协议约定"签订本协议时原告交房款350000元，工程施工至封顶时再交房款100000元，剩余房款于交房时由被告通知原告办理按揭，交房时原告应缴纳的房款要达到总房款的40%以上"。合同约定的商铺交付时间为2011年黄金期。被告违约，应向原告赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后，原告于2010年12月29日支付购房款350000元，2011年11月14日支付50000元，2015年6月25日支付31366元。现因被告一直拖延不予交付原告所购买商铺，更不协助原告向房管部门申请办理房产手续。经查，被告现已擅自开挖原告所购买的商铺G区5号，且该部分已被改造成地下二层的楼梯间，被告已经无法向原告交付商铺，更不可能办理商铺产权证书，实际原告已经无法取得所购买的商铺，合同目的已经无法实现。经原告多次与被告协商未果，被告不退还已付购房款，更不支付违约金，导致原告损失巨大。根据相关法律规定，原告提出上述诉讼请求，请予以支持。被告辩称：首先，涉案房屋在圣源佰汇商贸城2014年1月开业前已全部交付业主，原告以被告不交付商铺不协助办理房屋按揭手续，更不协助其办理房产手续为由要求解除合同不符合事实。作为房产销售商尽快销售房屋并回笼资金是所有开发商所期望的，怎么可能不协助其办理按揭贷款手续，这完全不符合常理的。至于原告房屋现在被圣源百汇商贸公司回收改造，应找圣源百汇商贸公司协商，我们已与圣源百汇商贸公司签订了委托经营协议，不负责后续经营事项。其次，原告要求办理房产手续的前提是交清所有房款，在原告未按合同约定交清房款的情况下，被告有权拒绝履行自己的部分义务。原告主张合同的解除要符合法定或约定的条件，本案中原、被告双方并没有约定合同解除的条件。合同法第九十四条规定的法定解除有五种情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中被告房屋已全部交付业主，并不存在前述法定解除的情形。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据前述法律规定，原告主张解除合同应当要通知被告，但被告从未接到过原告主张解除合同的通知，所以原告的主张并不符合法定的解除条件。再者，被告所售商铺已依法取得了销售房屋所必须具备的"五证"，完全可以合法销售，并不存在不能办理商铺所有权证、合同目的无法实现的情况。最后，双方约定的商铺交付期为2011年黄金期，截止起诉时，该期间已超过6年，因此原告主张的违约金请求已超过法律规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，应依法予以驳回。原、被告围绕诉讼请求和辩解理由分别向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的文化广场地下步行街商铺购买协议、交纳购房款431366万元收据3张、自营协议、合作开发协议及规划书、步行街地下商业广场国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划工程许可证、建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议证据的证明目的采纳与否，在论理部分综合诠释评析。根据当事人的陈述和经审查确认的无争议的证据，本院认定事实如下：2008年，全圣公司拟开发武威市文化广场地下人防工程商业项目。同年10月16日，武威市规划局向全圣公司核发武市规地字第[2008]44号建设用地规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意由全圣公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按"谁投资，谁开发，谁收益"的原则，全程投资、开发和运营；该合同附件有：武市规建（2019）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2019）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向全圣公司核发建字622301201000019号建设工程规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向全圣公司颁发武威市文化广场地下商业广场国有土地使用证[武国用（2010）第024号]。2010年6月30日，武威市建设委员会向全圣公司核发建设工程施工许可证（编号622301201006300101号），许可全圣公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2010年11月2日，赵文有、吴清琴与全圣公司签订文化广场地下步行街商铺购买协议，协议约定赵文有、吴清琴订购全圣公司文化广场地下商业步行街G区5号商铺一间，建筑面积50.68㎡，总价款962920元；付款方式为按揭付款（按揭最大比例为总房价款的60%，按揭年限为1－8年）；协议签订时，赵文有支付购房款350000元，工程施工至中期交10000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知赵文有、吴清琴办理按揭，交房时孟龙科所缴纳的房款要达到总房款的40%；2011年内全圣公司选择黄金期通知赵文有、吴清琴装修开业；一方违约，应向对方赔偿购房总价20%的违约金。2011年11月14日，赵文有支付购房款50000元。全圣公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司，为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理等。赵文有、吴清琴于2013年12月1日与武威市圣源商贸有限公司签订（商铺）自营协议，协议约定原告购买的商铺进行装修经营时要履行商场的相关管理规定，书面确认经营类型、品项和装修方案，统一开业时间，交纳联营费用和管理押金等，由圣源商贸有限公司实施统一经营管理。2015年4月29日，武威市人民政府向全圣房公司武威市文化广场地下商业广场重新核发国有土地使用证[武国用（2015）第016号]（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向全圣公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发商品房预售许可证（武房商预字[售]第20150016号），准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。2015年6月25日，赵文有、吴清琴向全圣公司交购房款31366元，共计交纳购房款431366元。本院认为，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案被告与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平时战时两用的人防建设工程，该工程的开发建设及商用协议按照"谁投资，谁开发，谁收益"的原则，由被告全程投资、开发和运营，该约定不违反法律规定，其合法性应予确认，该建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归被告所有。合同签订后，被告按照合同约定完成项目开发并投入商业使用，证照齐备。该工程项目权属清晰，被告有权销售并出租。本案原、被告签订的文化广场地下步行街商铺购买协议是在平等自愿、协商一致的条件下签订的，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，有效的合同对双方均具有法律约束力。被告是否违约，应否承担违约责任、赔偿损失，商铺购买协议应否解除是双方争议的焦点，从合同的性质看，原、被告签订的商铺购买协议是被告取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的合同，具有预约合同性质；从合同内容看，房屋的位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款一应俱全，具备合同实际履行条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定"商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"，因此，双方签订的合同为合法有效的本约合同，合同双方均应按照协议约定履行自己的义务；从合同的履行情况看，原告与武威市圣源商贸有限公司于2013年12月1日与武威市圣源商贸有限公司签订（商铺）自营协议，约定原告购买商铺的装修、开业和经营管理，本案标的物已按合同约定实际交付，原告已经对该标的物占有、使用、处分、收益。房屋买卖合同为双务合同，原告付清商铺价款是办理产权登记手续的前提，以按揭付款方式完成付款义务，需原、被告相互配合，而办理产权登记手续须在原告交清商铺价款、被告证照齐全等条件下方可进行，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定"当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求"，原告在未完成先履行义务的条件下即要求取得商铺产权登记手续，不符合法律规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"。原告假设被告不给办理按揭贷款及不办理产权登记，并以此为由认定被告构成根本违约，进而推定合同目的已经无法实现，不符合房屋买卖合同的双务性质，故原告认为被告违约，应承担违约责任及赔偿损失的主张于法无据，不予支持。关于商铺购买协议应否解除问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同的解除之事由主要有协议解除、根本违约、迟延履行、法律规定的其他情形等。通常情形下，商品房买卖根本违约的情形指，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行指，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形指，面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。《中华人民共和国合同法》第九十六条一款规定："主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除"，本案被告没有根本违约及迟延履行，原告在未履行通知程序的情形下，即要求解除商铺购买协议，不符合上述法律的规定。综上，原告要求与被告解除商铺购买协议，并要求被告承担违约责任、违约金的诉求均不符合法律规定，其证据的证明目的均不予采纳，至于原告主张商铺被改造成楼梯间的问题，属于与武威市圣源商贸有限公司之间的纠纷，本案不做处理。被告的抗辩理由符合法律规定，其证据的证明目的予以采纳。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十六条一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告赵文有、吴清琴的诉讼请求。案件受理费11710元，减半收取5855元，由赵文有、吴清琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审?判?员??吕忠永二〇一七年十二月八日书记员窦蓉