广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初5765号 原告：程颂，女，1976年10月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：梁育琼，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 委托代理人：周文敏，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 被告：南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401号房。 法定代表人：李茂新。 委托代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托代理人：易大刚，广西万益律师事务所实习律师。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年6月22日 开庭时间：2017年4月17日 当事人到庭情况： 原告方：原告程颂的委托代理人梁育琼到庭 被告方：被告南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）的委托代理人杨清娟、易大刚到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告向原告支付托管收益金291809.63元（从2013年5月20日至2018年1月23日的按揭款本金、利息）；二、被告向原告支付逾期付款违约金[从2013年5月20日起至2015年10月30日止，以每期的应付按揭款（每月还款本息）为基数，计至每期按揭款付清之日止，每期的违约金从当月20日开始计算，2015年10月30日原告提前付清的余下全部按揭款本息158769.09元从付清当日起计算]三、解除原告与被告2002年11月22日签订的《商铺托管合同》；四、本案的诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告辩称：1、被告同意解除双方的《商铺托管合同》，解除合同的时间为双方达成解除合意之日。2、第一项诉请计算有误，被告已于2015年2月10日支付了一个月的托管收益6339.9元，应予以扣除，而托管收益不包括罚息、复利且应只计算至合同解除之日止；3、违约金的计算基数只包括按揭款而不包括罚息、复利。 事实认定 2002年11月22日，原告（买受人、委托人）与被告（出卖人、受托人）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0386、GYS-0386）及一份《商铺托管合同》（合同号：GYT-0386号）。 《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0386）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城金外滩大厦17层1702号房（第三条），买受人采取八成十五年银行按揭方式支付房款（第六条第三项）。该合同（合同编号：GYZ-0386）补充条款约定：买受人自愿选择以“铺+宅组合销售”模式向出卖人购买GYZ-0386号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅）和GYS-0386号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺），买受人自愿选择与出卖人签订GYT-0386号《商铺托管合同》（下称：托管合同）；根据住宅买卖合同的规定，买受人采取按揭方式付款，买受人所选择的购房贷款为购房总价款的80%，按揭期限为15年（第一条第二项）；买受人须在住宅买卖合同签订之日起7日内一次性缴付购房总价款20%的金额，买受人按《个人购房借款合同》规定的还款办法逐月向按揭银行归还贷款本息，直至还清全部贷款本息为止，前述按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第一条第三项第一、四目）；根据合同号为GYT-0386号托管合同规定，本补充协议中第一条第三项第四目中的按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第三条）；住宅买卖合同被解除时，本补充条款同时解除（第八条）。上述合同还约定了其他权利义务。 《商品房买卖合同》（合同编号：GYS-0386）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城商铺1层1-B09-0003号房（第三条）。 《商铺托管合同》（合同号：GYT-0386号）约定：委托人自愿选择以“铺+宅组合销售”模式向受托人购买GYS-0386号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺）和GYZ-0386号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅），双方对前述两份合同及其补充条款均不持异议；委托人委托受托人托管商铺买卖合同项下商铺经营权，受托人同意接受该项托管（第一条）；委托人欲实现商铺的保值、增值并在近20年的时间内每年取得稳定且良好的托管收益（第二条）；自委托人为购买合同项下住宅与银行签订借款合同之日起15年内，受托人每月代委托人向银行交付住宅合同的按揭款（第四条第二项）；托管期限为自本合同签订之日起至2021年12月31日止（第五条）；受托人保证在托管期限内无论经营盈亏均依本合同第四条规定向委托人支付收益（第六条受托人的义务第一项）；委托人有权要求受托人依本合同第四条支付收益（第七条委托人的权利第一项）；若受托人违反本合同第四条规定不能按时向委托人支付托管收益的，每迟延一个月，受托人应按延迟交付金额的3‰向委托人支付违约金，迟延支付超过六个月的，委托人有权解除合同（第十二条）。上述合同还约定了其他权利义务。 2003年1月23日，中国农业银行南宁市国贸支行（以下简称农行南宁国贸支行，甲方、贷款人）与原告（乙方、借款人）、桂源公司（丙方、保证担保人）签订编号（450109）农银按字（2003）第（012301）号《个人住房按揭合同》，约定：乙方所购商品房座落南宁市中山路66号外滩新城金外滩大厦17层1702号房，借款金额729000元，借款总期限自2003年1月23日起至2018年1月23日止，共15年，借款利率按月利率4.2‰执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定，借款利息按月计付，结息日为每月20日，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为乙方的每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日，每期还款金额经甲、乙双方约定采用等额还款法计算。 原告提交的农业银行交易流水明细及贷款还款流水载明：自2013年5月20日起至2015年10月20日止期间的应还本金合计151317.85元、应还利息合计38504.15元、罚息合计561.78元、复利合计138.82元；2015年10月30日，原告提起结清了贷款，其中，本金158498.32元，利息270.77元。 被告提交的存款回单显示，其于2015年2月10日向原告的按揭贷款账户转帐存款6339.39元。 在庭审中，原告确认被告分别于2013年9月5日、9月30日、12月9日、12月31日、2014年1月20日支付托管收益6489.91元、6436.27元、6436.27元、6384.37元、6242.51元、6339.39元，六笔合计共38328.72元。关于合同解除时间，被告主张为2017年4月17日，原告主张由本院确认。经本院当庭询问，原告仍无法明确其在诉讼请求中主张的罚息、复利是否超过双方签订的《商铺托管合同》中约定的违约金，亦未明确其是否收到过银行的催款通知书。 判决理由 本院认为：原、被告于2002年11月22日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商铺托管合同》（合同号：GYT-0386号）系双方真实意思表示，合同内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告请求解除该合同，被告当庭表示同意并主张解除时间为开庭当日即2017年4月17日，本院对此予以确认。 一、关于被告是否应向原告支付尚欠的涉案房屋按揭贷款本息的认定问题。从原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0386）第六条第三项、补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条第二项的相应约定并结合涉案按揭贷款的金额、期限来看，自原告与银行签订借款合同之日起15年内，被告应按每月代原告向银行偿还涉案房屋的按揭贷款之义务，以此作为原告的托管收益，而被告并未按时履行前述合同约定的还贷义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条之规定，已构成根本违约，且因被告前述违约行为，导致原告提前向银行偿清借款本息，应认被告每月代原告向银行偿还贷款的合同基础已不存在，且根据现已查明的事实及双方陈述，并无证据证明原告存在未采取适当措施致使损失扩大之情形，结合原告提交的农业银行交易流水明细及贷款还款流水等证据，根据《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0386）补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条的约定并依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条之规定，被告应向原告支付涉案房屋按揭贷款合同项下自2013年5月20日起至2015年10月20日止期间的按揭贷款本息145854.49元（151317.85元+38504.15元+561.78元+138.82元-6339.39元-38328.72元）及之后至本案《商铺托管合同》解除之日即2017年4月17日止期间的贷款本息，鉴于原告已于2015年10月30日提前结清了之后的全部贷款，本院兼顾考量合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付的自2015年10月21日起至2017年4月17日止期间的贷款本金数额按原告提前偿还的贷款本金的每月平均数计算，即每月贷款本金数应为5870.31元[158498.32元÷剩余27个月]，合计共99795.27元（5870.31元/月×17个月），利息为270.77元。 二、关于被告是否应支付违约金的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。即守约方有权向违约方一并主张赔偿损失和其他违约责任，故结合上述关于被告违约行为的认定及《商铺托管合同》第十二条之约定，被告应向原告赔偿未支付托管收益的违约金，分别以编号（450109）农银按字（2003）第（012301）号《个人住房按揭合同》项下每期拖欠的应还贷款本息为基数（自2013年5月20日起至2017年4月17日止期间各期，其中，自2015年10月21日起至2017年4月17日止期间的贷款本金数额按每月5870.31元计），按每月3‰，分别自每期还款日的次日起计至付清之日止。原告超出部分的违约金主张，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、原告程颂与被告南宁桂源房地产开发实业有限公司于2002年11月22日签订的《商铺托管合同》（合同号：GYT-0386号）于2017年4月17日解除； 二、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告程颂支付编号（450109）农银按字（2003）第（012301）号《个人住房按揭合同》项下自2013年5月20日起至2015年10月20日止期间的按揭贷款本息145854.49元； 三、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告程颂支付编号（450109）农银按字（2003）第（012301）号《个人住房按揭合同》项下自2015年10月21日起至2017年4月17日止期间的贷款本金99795.27元、利息270.77元； 四、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告程颂支付违约金[计算方式：分别以编号（450109）农银按字（2003）第（012301）号《个人住房按揭合同》项下每期拖欠的应还贷款本息为基数（自2013年5月20日起至2017年4月17日止期间各期，其中，自2015年10月21日起至2017年4月17日止期间的贷款本金数额按每月5870.31元计），按每月3‰，分别自每期还款日的次日起计至付清之日止]。 五、驳回原告程颂的其他诉讼请求。 本案受理费5922元，由原告程颂负担1022元，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司负担4900元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 人民陪审员  罗梅立 人民陪审员  陈明贤 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  杨中稳