江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终3580号上诉人（原审原告）：南京金基物业管理服务有限公司常州分公司，住所地常州市天宁区劳动西路**。法定代表人：李旭东。委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺泳，男，1985年6月1日生，汉族，住常州市天宁区。上诉人南京金基物业管理服务有限公司常州分公司（以下简称金基物业公司）与上诉人贺泳物业服务合同纠纷一案，双方均不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金基物业公司上诉请求：请求撤销（2020)苏0402民初408号民事判决第二项，改判贺泳向金基物业公司支付逾期违约金（以应缴纳费用为基数，每逾期一日，按应收金额的万分之五每天计算，从逾期之日起主张至实际支付之日）。事实与理由：一、一审法院认定贺泳无需支付违约金依据的事实错误的。贺泳房屋外面平台的问题不是金基物业公司的原因造成的，金基物业公司已经尽到了物业服务合同约定的义务。管理质量问题并非拒绝交纳支付物业费、电梯费的合法事由，因此贺泳理应依照合同约定支付逾期违约金；二、一审法院驳回金基物业公司关于违约金的请求不符合约定，于法有悖。金基物业公司与贺泳签订的《常州市前期物业管理服务协议》第十三条约定，逾期付款的违约金为每日应付未付款的万分之五。贺泳逾期缴纳应承担相应违约责任。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此一审法院在金基物业公司已实际提供物业服务的情况下，驳回违约金的请求与法有悖。贺泳辩称，他没有交纳物业费是事实，但是他不交纳物业费是因为小区管理没有达到物业合同约定的要求需要整改。整改到位后，会缴纳以后的物业费。贺泳上诉请求：1.请求判令金基物业公司整改并完善不合格的消防设施（包括消防系统，防烟排烟系统以及应急照明，安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果；2.要求判令金基物业公司在没有达标消防安全和小区公共卫生与安全之前，不得收取1.18元/平方米/月的物业费；3.驳回金基物业公司诉讼请求；4.本案诉讼费由金基物业公司承担。事实与理由：1.消防箱没有水轮带，有些还没有灭火器，万一发生火灾，后果不堪设想；2.1号楼平台的问题至今没有下文，若不是贺泳自己打扫，情况是相当的糟糕；3.物业在我们不知情的情况下安装电梯刷卡装置，对此我们业主强烈反对；4.电梯刷卡在电梯坠落时会产生安全隐患；5.贺泳平台的卫生问题及安全问题由物业公司及时整改处理。金基物业公司辩称，对于贺泳提交照片的真实性需要庭外核实，如果确实存在破损乱停放等问题，物业公司同意维修或整改。一审中就一直提出的三楼平台问题，三楼平台垃圾投放的人并非物业公司，我们在小区内已经张贴了告示严禁高空抛物，并定期对平台进行清理。停车位的问题，华海广场是商住一体的，偶尔有车辆停放不到位的问题，物业公司也会及时处理，因此基于上述情况，物业公司认为贺泳提出的理由不能作为其长期拒绝缴纳物业费的理由。金基物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令贺泳向金基物业公司支付华海城市花园小区1幢301室的2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2949元，电梯运行维护费500元；支付华海城市花园小区1幢302室的2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2753元，电梯运行维护费466元；2、请求判令贺泳向金基物业公司支付逾期违约金合计1579元（以上述应交费用为基数，每逾期一日，按应收金额的万分之五计算，从逾期之日起暂计算至起诉之日）。一审法院认定事实：2017年4月1日（甲方）金基物业公司、（乙方）贺泳、（丙方）常州华海置业有限公司三方就华海城市花园小区1幢301室、302室签订《常州市前期物业管理服务协议》各一份，协议约定：第一条甲方提供的物业管理服务包括以下内容：（一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理……第三条前期物业服务费标准，住宅：1.18元/平方米/月，电梯运行维护费标准为：0.4×楼层系数K元/平方米/月；自2015年1月1日开始的物业服务费用按半年预交，电梯运行维护费按年预交；第十条甲方违反本协议约定，不能完成本协议第一、二条约定的管理目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应予赔偿；协议还约定其他约定。2017年4月14日贺泳办理房屋入住。2019年5月21日金基物业公司向贺泳发出《催款通知书》，载明2018年4月1日至2020月3月31日期间共拖欠物业费5702元，电费966元。2019年11月25日金基物业公司委托江苏法德东恒律师事务所向贺泳发送律师函一份催要物业费、电梯费及滞纳金。2019年11月27日贺泳向物业提供情况说明一份，主要陈述待物业公司将小区脏乱差问题和车位问题解决后再交纳物业费用。现金基物业公司以贺泳未按时交纳物业费、电梯费为由诉至一审法院。一审另查明，贺泳名下的华海城市花园小区1幢301室、302室房屋住宅面积分别为104.14平方米、97.21平方米。上述事实，有当事人的陈述、常州市前期物业管理服务协议、催款通知书、律师函、小区环境照片等证据予以证实。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中金基物业公司已为华海城市花园小区提供了物业服务，作为小区的业主理应按时交纳物业费、电梯费。金基物业公司诉请贺泳支付2018年4月1日至2020年3月31日期间物业费5702元、电梯费966元，于法有据，一审法院予以支持。贺泳辩称小区管理有问题，可以与物业公司协商处理，如果造成损害可以主张赔偿损失，甚至更换物业公司，管理质量问题并非拒绝交纳支付物业费、电梯费的合法事由。但是从贺泳提供的图片来看，贺泳房屋外面的平台确实存在环境卫生及安全隐患问题，金基物业公司未能及时整改的情况下，确给贺泳生活造成不便，鉴于该情形存在，金基物业公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、贺泳向金基物业公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间物业费5702元、电梯费966元；二、驳回金基物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由贺泳负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，金基物业公司与贺泳签订的物业服务协议是当事人之间真实意思的表示，合法有效，合同当事人均应当按照合同的约定全面恰当地履行合同义务。小区的公共管理依赖业主和物业公司的共同努力，方能营造好良好的小区公共环境。作为物业公司应按约尽可能向业主提供优质服务，同时，业主也应按期支付物业管理费。本案中，金基物业公司基本履行了物业服务合同，贺泳作为业主就应当履行支付服务费义务。关于物业服务质量问题，二审中，金基物业公司表示，业主反映的问题，部分已经得到整改，需要得到业主配合的部分也在积极努力整改中，至于贺泳反映的其平台卫生问题，则需要得到他本人配合方可通行实施。对此，贺泳也未作否定。因此，贺泳所提的相关公共部位物业管理问题尚不足以构成其免缴物业管理费的理由，一审法院据此判决贺泳按时交纳物业费、电梯费并无不当；关于金基物业公司上诉请求支持逾期违约金的问题，因业主贺泳认为小区管理服务存在小区环境卫生未能及时整改的问题，作为物业服务企业，在履行合同过程中存在一定的瑕疵，一审法院据此驳回其主张滞纳金的请求也尚属合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其判决结果应予维持。两上诉人的上诉请求均无事实和法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金基物业公司、贺泳各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 张福荣审 判 员 王昊东审 判 员 董 维二〇二〇年十一月三日法官助理 方 茜书 记 员 李 双