浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0127民初5150号 原告：杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司，住所地：浙江省淳安县汾口镇武强路31号综合楼一楼。 法定代表人：邵树兵，董事长。 委托诉讼代理人：廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。 被告：柳双立男，1977年7月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。 被告：柳立云女，1975年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，现住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：胡林娟，浙江良恭律师事务所律师。 原告杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司诉被告柳双立、柳立云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理，原告于2016年12月19日向本院申请追加柳立云为本案被告，经审核予以准许。因柳双立下落不明，依法公告送达，并适用普通程序分别于2017年5月3日、10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖枝君、被告柳立云的委托诉讼代理人胡林娟两次均到庭参加诉讼，被告柳立云第一次到庭参加诉讼，被告柳双立经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。后因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年4月18日，案外人邵志昌、何林娟与被告柳立云签订了一份《营业房屋租赁合同》，案外人邵志昌、何林娟将其名下位于淳安县屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，租金第一年（2014年4月18日至2015年4月17日）为170500元，于2014年7月18日支付；第二年（2015年4月18日至2016年4月17日）为187550元，于2015年3月18日支付；第三年（2016年4月18日至2017年4月17日）为187550元，于2016年3月18日支付；第四年（2017年4月18日至2018年4月17日）为187550元，于2017年3月18日支付；第五年（2018年4月18日至2019年4月17日）为207000元于2018年3月18日支付。合同还就违约责任承担、双方权利义务等作出了约定。2015年5月7日，因案外人邵志昌、何林娟与原告存在小额借款合同纠纷，淳安县人民法院作出了原告有权就淳安县屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的判决。判决后经拍卖流拍，原告以第二次保留价格316万元接受上述房屋用于抵偿部分债务，之后上述房屋过户到原告名下。原告过户后，发现被告一直拖欠租金未付，经原告多次催要，后双方确认租金按季度支付，然被告支付了部分租金后，剩余租金都以种种理由拒绝。综上，为维护原告合法权益，故起诉。请求：1、判令解除案外人邵志昌、何林娟与被告柳双立、柳立云于2014年4月18日签订的《营业房屋租赁合同》及解除原被告于2016年4月27日签订的补充协议；2、判令被告柳双立、柳立云立即从淳安县屋腾房；3、判令被告立即支付拖欠的租金276284元及至2016年12月19日止的滞纳金18755元，并支付自2016年12月20日起至付清之日按年利率6%计算的滞纳金；4、判令两被告承担原告因主张债权所支付的律师代理费用2500元；5、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、司法拍卖材料1份（复印件），拟证明涉案房屋拍卖情况，拍卖标的物屋租赁期限至2019年4月18日，租金已经支付至2015年4月19日，之后的租金由买受人收取的事实。 2、执行裁定书1份（复印件，加盖淳安法院档案馆章），拟证明涉案房产所有权转让给原告的事实。 3、营业房屋租赁合同1份（复印件，加盖淳安县市场监督管理局的章），拟证明案外人邵志昌、何林娟将涉案房屋租赁给被告以及相关租金数额、违约责任约定的事实。 4、补充协议1份(复印件，提供原件核对)，拟证明原被告就租赁事宜达成补充协议的事实。 5、委托代理合同1份（原件）、代理费发票（复印件，提供原件核对），拟证明原告因主张债权支付律师代理费用的事实。 6、证明1份（原件）、身份证复印件1份，拟证明原告提供的第4组证据补充协议中李昕系原告公司员工有权代表公司与被告签订补充协议的事实。 7、房产证1份（复印件，提供原件核对），拟证明涉案房产于2015年11月23日过户到原告名下等事实。 8、个体工商户设立登记申请书1份（复印件，加盖淳安县工商局的公章）、企业登记卡1份（复印件，加盖淳安县工商局的公章），拟证明被告柳双立在涉案房屋开设鑫海足浴、被告柳立云在涉案房屋开设鑫旺海足浴事实。 9、利息清单1份，拟证明被告拖欠租金及利息等事实。 10、收据3份（复印件，提供原件核对）、现金缴纳金1份（复印件，提供原件核对），拟证明被告柳立云向原告支付部分租金等事实。 被告柳立云答辩称：原告陈述的应付租金及被告租金支付情况均属实。但是2015年4月18日至2016年4月17日的租金虽未支付给邵志昌，但是已经与原告口头协商抵消了房屋漏水给被告柳立云造成的损失。 被告柳双立未答辩。 被告柳立云、柳双立均未提交证据。 经庭审质证，被告柳立云对原告提交的证据1-7、8、10无异议，予以采信；对证据9中的滞纳金不认可，本院对滞纳金合理部分予以支持。 本院经审理认定的事实与原告陈述基本一致。2015年10月13日，淳安县人民法院作出（2015）杭淳执民字第1005-2号执行裁定书，裁定案涉房产财产权自本裁定书送达原告时起转移。2015年11月23日，涉案房屋登记至原告名下。另查明，2009年3月20日，被告柳双立申请设立淳安县鑫海足浴，经营场所为本案涉案标的物内，但实际经营者为被告柳立云。2015年4月16日，被告柳立云设立淳安县千岛湖镇鑫旺海足浴店，经营场所仍在案涉房屋内，由被告柳立云继续经营。2016年4月27日原告与柳立云签订《补充协议》一份，约定房租由原租房合同中所约定的每年交款改为按季度交款。在2016年首笔房租交付后（租期为2016年4月18日至7月17日），由原告负责修缮房屋漏水，直至达到满足使用要求为止。如原告不予修缮或经修缮后仍不能满足使用，被告可延期支付下季度房租。在房屋达到使用要求并双方协商确定原告赔偿金额后支付房租。后原告对其负责修缮房屋漏水的约定业已履行，且修缮费用由原告负担。2016年12月12日，原告与浙江千岛湖律师事务所签订委托代理合同一份，并于当日交纳诉讼代理费2500元。庭审中，被告柳立云对于原告的第一、二、四项诉讼请求均无异议，仅对2015年4月18日至2016年4月17日的租金及滞纳金提出异议。 本院认为，本案争议焦点为原、被告在2016年4月27日的补充协议中是否约定原告以2015年4月18日至2016年4月17日的房租抵扣房屋漏水给被告柳立云造成的损失？补充协议主文第二段约定如下：“在2016年首笔房租交付后（租期为2016年4月18日至7月17日），由甲方（原告）负责修缮房屋漏水，直至达到满足使用要求为止。如甲方不予修缮或经修缮后仍不能满足使用，乙方（柳立云）可延期支付下季度房租。在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租。”本院认为，在双方存在多笔债务且对该多笔债务清偿顺序未进行约定时，债务人偿还款项时，应先抵偿最早到期的债务。原告在被告有多笔到期租金未支付的情况下，在协商时仅对2016年4月18日之后的债务进行了约定，且被告柳立云后期支付的费用也用于抵扣此后的租金，而不是先抵扣最早到期的租金，该行为并不符合常理。另双方约定“在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租”，此后被告已陆续支付房租98816元，可见双方对于因漏水给被告造成的损失已经协商了赔偿且达成一致意见。综上，本院认为被告柳立云关于2015年4月18日至2016年4月17日的房租已抵扣其损失的辩称更符合常理。故对原告诉称2015年4月18日至2016年4月17日的房租本院不予支持。本院认为，被告柳立云为淳安县鑫海足浴的实际经营者及淳安县千岛湖镇鑫旺海足浴店的法定代表人，且为租赁合同的相对人，相关责任由其承担较为合理，被告柳双立不承担责任。原告诉请的滞纳金，因原、被告在《补充协议》中仅约定了按季度支付，未明确约定具体支付时间，被告柳立云只要在本季度足额交纳该季度租金即可。逾期交纳部分按年利率6%支付滞纳金至实际交纳时止。被告柳立云对原告诉请第1、2、4项无异议，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、案外人邵志昌、何林娟与柳立云于2014年4月18日签订的《营业房租赁合同》及杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司与柳立云于2016年4月27日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除。 二、柳立云于本判决生效之日起十五日内从位于淳安县产中腾退。 三、柳立云于本判决生效之日起十五日内支付杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司2016年4月18日至2017年4月17日的租金88734元并承担按年利率6%计算的滞纳金（其中26217.33元自2016年12月18日起至实际履行之日止；62516.67元自2017年4月18日起至实际履行之日止）。 四、柳立云于本判决生效之日起十五日内支付杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司律师代理费2500元。 五、驳回杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5764元，公告费820元，由杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司负担4817元，柳立云负担1767元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴玉琴 人民陪审员  胡水平 人民陪审员  余建平 二〇一七年十一月二十七日 书 记 员  郑晨清 ? 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。