湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1982号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋敢，男，1984年11月12日生，汉族，湖南省株洲市荷塘区人，住湖南省株洲市荷塘区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区**。 法定代表人：任奇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人蒋敢因与被上诉人株洲县海汇商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋敢上诉请求：1、维持（2020）湘0221民初860号民事判决第一、三、四项；2、改判（2020）湘0221民初860号民事判决第二项，判决上诉人少向被上诉人支付租金及管理费9606元；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，疫情期间免租期未予扣除。判决上诉人承担租金及管理费比例显失公平。 株洲县海汇商业运营管理有限公司辩称，双方在疫情期间已签订了一份补充协议，补充协议免除了上诉人六个月的租金和管理费，一审仅判决支持被上诉人十五个月的租金和管理费，已经最大程序减免了上诉人的违约责任，上诉人的上诉理由不能成立。 蒋敢向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告的《租赁合同》，并责令被告限期收回商铺；2.由被告承担本案诉讼费。 株洲县海汇商业运营管理有限公司向一审法院反诉请求：1、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺合同（包括补充合同）；2、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费144085元；3、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准28817元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；4、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金(从反诉之日开始,以28817元为基数按日1%计算至实际付清之日止)；5、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺,若未立即交付的,则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准53364元/半年,按日计算向反诉人支付租金；6、判决确认反诉人无需向被反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第10栋1层102、103、112、113号商铺的履约保证金28817元；7、判令被反诉人承担反诉的诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告于2016年12月8日签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第10栋一层102、103、112、113号商铺。商铺面积177.88平方米，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为24个月。租金以建筑面积计算，租金为25元/平方米，月租金为4447元，每半年租金26682元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计人民币26682元）及6个月管理费（每月2元/平方米，共人民币2135元），履约保证金共计28817元。租金、管理费按每半年缴付。合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金的两倍向被告支付租金。 合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，原告即开始对商铺进行装修，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。 2019年4月23日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上再延长半年，即自2018年1月1日至2020年6月30日止，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用。合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。 原、被告就解除合同一事协商未果，原告于2020年5月8日后未再营业，原告认为被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，被告应当承担相应的违约责任。被告认为原告起诉要求解除合同没有任何法定或者约定的事由，原告单方解除属于违约行为，原告应当承担相应的违约责任，故向本院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的损失，并且履约保证金不予退还。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。 一审法院认为：本案案由系租赁合同纠纷。争议焦点为：1.本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2.合同解除后的法律后果问题。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，法院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉请求赔偿违约损失，法院不予支持。对于原告租金的承担问题，法院酌情认定，自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于被告其他的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）蒋敢与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司双方于2016年12月8日签订的《租赁合同书》及2019年4月23日签订的《补充合同》于2020年7月1日解除；二、由原告（反诉被告）蒋敢在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币43228元（租金按月租金4447元计算，管理费按月356元计算，按15个月计算，扣除已交纳的履约保证金28817元）；三、限原告（反诉被告）蒋敢在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第10栋一层102、103、112、113号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司；四、驳回被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他反诉请求。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点为是否应当核减房屋租金及管理费。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》和《补充合同》均约定租赁期为5年，免租期到2020年6月30日止，2020年7月1日开始收取房屋租金。合同签订后，被上诉人已经交付了出租房屋，上诉人从2018年1月1日实际使用至2020年6月30日，共计30个月。现双方均同意解除合同，因上诉人未能租用出租房至合同期满，影响了被上诉人的预期利益，被上诉人要求上诉人支付实际占用出租房的租金和管理费，原审根据公平原则，酌定上诉人交纳15个月房屋租金和管理费，上诉人所交履约保证金予以抵扣，并无不妥。上诉人要求在原判基础上再核减房屋租金和管理费的理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人蒋敢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人蒋敢负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年十一月十六日 法官助理彭华 书记员梁琨