浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1210号 原告（反诉被告）：杭州雨歌酒店有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道科技馆街**（中月创智大厦）**，统一社会信用代码：91330108MA2CFR47XU。 法定代表人：李伟，执行董事。 委托诉讼代理人：任晔涛，上海步界律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州花枝酒店管理有限公司，住所地杭，住所地杭州市滨江区长河街道科技馆街**（中月创智大厦）**信用代码：91330108MA2GP6FC1P。 法定代表人：翟文妮，执行董事。 委托诉讼代理人：忻水华，浙江海浩律师事务所律师。 原告杭州雨歌酒店有限公司（以下简称“雨歌公司”）与被告杭州花枝酒店管理有限公司（以下简称“花枝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序。本案在审理过程中，被告花枝公司提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告雨歌公司的法定代表人李伟以及委托诉讼代理人任晔涛、被告花枝公司的委托诉讼代理人忻水华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雨歌公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》于2020年3月11日解除；2.被告向原告支付未付租金共计513200元；3.被告向原告支付自2019年11月1日至2020年3月11日止的物业费、能耗费，共计58708.72元；4.被告向原告支付自2020年1月20日至2020年3月11日的转让金共计14187元（280元／间／月）；5.被告向原告支付违约金共计192450元；6.被告承担因其违约行为对原告造成的经济损失共计575000元（按前期总投入的60%计算）；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月25日，原告与被告签订《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》（以下简称“协议”），约定原告将位于杭州市滨江区××街××号××楼及其他楼层共计38间房间转租给被告，供其经营网约房使用。双方约定以2019年8月1日作为交接日，原告在该日将上述房屋交付被告使用，此后上述房间的租金、物业费、水电费、公共能耗费均由被告承担，直至转让期满为止。2020年1月19日，原告收到被告来函，在所有房间均可以正常使用的情况下，被告要求解除协议并拒绝支付房租。原告分别于1月22日、25日发送《及时履行协议的通知函》，要求被告按期支付租金，及时履行合同义务，但被告不予理会。2020年3月2日，原告向被告寄送《律师函》再次进行催告，被告依然拒不履行支付房租的义务。根据双方协议之约定，被告的上述行为已经构成根本违约，约定解除权条件已经成就，原告有权单方面解除合同。另外，原告又于3月11日向被告发送了《解除通知函》。同时因被告拒不支付房租长达一个多月，直接导致上述房间被业主方强制收回，原告前期投入的房间装修、设备设施均作为违约赔偿归业主所有。被告单方面擅自终止协议，拒不缴纳房租的行为给原告造成了巨额财产损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。 被告（反诉原告）花枝公司辩称：第一，原告所述“所有房屋均正常使用”与事实不符。双方于2019年7月25日签订的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》约定，雨歌公司将其位于杭州市滨江区××街道××街××号××楼××楼层房屋共计38间转让给被告。原告仅交付了其中的36间房屋，剩余两间房号为417、422的房间，一直与原告存在租赁纠纷，这两间房屋的履约保证金也一直由原告收取。被告曾多次向其租客表示该房间的经营权尚未转移到被告，但是租客先后两次报警，并前来闹事，影响了被告的正常经营。第二，相关房屋存在诸多问题，原告一直未予解决。原告在经营过程中，与携程置换了免广告费的免房券，赠送的免房券未收回或结清，消费者持免房券到被告酒店进行消费，造成被告房费损失16500元。对此，双方曾多次协商，但是原告均未支付或按照替换房间等方式解决。第三，原告允许放置接待吧台的承诺至今仍没有落实。接待吧台对酒店住宿而言是至关重要的设施，合同签订时，原告承诺可以放置接待吧台。基于该前提，被告才与原告签订协议。第四，关于原告所述的未付租金的问题。2019年9月至11月的租金被告已支付，12月的租金属于免租期无需支付，2020年1月1日至1月19日的租金被告也已支付。原告于2020年1月19日收到被告的解除函，合同于该日解除，此后的租金不应由被告支付。第五，关于物业费和能耗费的问题。被告已经结清了截止至2020年1月31日的物业费和能耗费，被告还多支付了2020年1月20日至31日的物业费和能耗费4217.22元。综上，被告认为原告早已构成根本违约，双方协议已于2020年1月19日解除，被告并没有违约，不应支付相应违约金及赔偿损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）花枝公司就反诉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》于2020年1月19日解除；2.反诉被告返还反诉原告已支付的履约保证金192450元；3.反诉被告赔偿16500元；4.反诉被告返还反诉原告垫付的物业费、能耗费4217.22元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年7月25日签订了《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》，协议约定反诉被告将位于杭州市滨江区××街××号××楼及其他楼层共计38间房间转租给反诉原告，并在协议第一条中承诺该房屋系合法存续并允许正常营业的酒店式公寓，所签订的协议亦建立在网约房合法的基础上。协议第二条第5款中反诉被告承诺金铂湾接待大厅已与物业达成相关口头协议，大厅可由反诉原告放置接待吧台，但反诉被告并未兑现该承诺。协议第四条反诉被告承诺网约房自经营权转让之前存在的债权债务问题已结算完毕。若因此影响花枝公司正常经营，雨歌公司应承担全部责任。反诉原告支付了38间网约房的履约保证金，但反诉被告仅交付了36间，且所交付的网约房都未曾安装智能门锁及猫眼。反诉被告曾承诺该网约房系建立在合法的基础上，若网约房因不合法无法正常经营，反诉被告需退还反诉原告履约保证金及未使用的租金，事实上转租的网约房存在瑕疵。另外，反诉被告所遗留的债权债务问题（反诉被告置换的免房券未收回或结清）也已严重影响了反诉原告的正常经营，构成违约。基于上述理由,反诉原告根据我国《合同法》等相关法律规定，为维护自身权益，向法院提出反诉。 原告（反诉被告）雨歌公司就反诉辩称：第一，2020年1月19日双方协议并未解除。首先，反诉原告于2019年1月15日发出的《解除函》主张解除双方协议于法无据，反诉原告所述两间长租房房客闹事、酒店接待吧台、免房券使用、未安装智能猫眼和门锁、四层无法通过消防审批等事项均没有导致房屋无法正常使用、合同目的无法实现的情形，不能认定我方构成根本违约，协议中亦没有约定出现上述情形反诉原告可单方面解除协议的相关条款。故其既不享有约定解除权，也不符合法定解除协议的条件。第二，双方协议的解除时间应为2020年3月11日，即自反诉被告发出《解除通知函》之日。反诉原告于2020年1月20日起停止支付房租，经多次发函催告仍拒不支付，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，同时根据协议第二条第五款，约定解除权也已成就。且反诉原告未与反诉被告完成交接，直至2020年3月份，携程、美团等平台上依然显示组歌酒店金泊湾店正常营业的信息。故反诉原告应当承担自2019年8月至2020年3月11日期间所拖欠的房租。第三，关于12月份免租期的问题，其产生原因基于业主方给予反诉被告每承租满一年即可享有一个月免租期的规定。因此，该前提条件应当及于反诉原告。反诉原告在经营不到半年时间的情况下即恶意违约，擅自解除协议，如果还可以享有免租期，对反诉被告来说是不公平的。第四、2019年至2020年3月11日期间的物业费、水电费、能耗费、宽带网费等应由反诉原告承担。第五、反诉原告应承担因其恶意违约给反诉被告造成的损失。反诉被告为将房屋转租给反诉原告，投入了大量费用(共计100余万元)用于装修、设备等。现反诉原告的违约行为直接导致反诉被告资金链彻底断裂，继而引发业主全面收房，反诉被告所有装修、家具、家电等均作为违约赔偿冲抵给业主方，给反诉被告造成了巨额财产损失。综上，根据我国《合同法》、《城镇房屋租赁合同解释》的相关规定，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告（以下均指本诉被告）对原告提交的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》、《杭州雨歌酒店有限公司房间物品交接清单表》、被告方关于催缴租金、免房券的微信聊天记录截图、关于及时履行协议的通知函、被告方回复原告关于及时履行协议的通知函、回复函、律师函、邮政快递面单及快递记录、现场送达照片，真实性无异议，但对证明目的有异议；对《关于要求解除组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议函》、《解除协议通知书》、美团订单截图、入住房间照片、物业费、能耗费、水电费欠缴明细、被告方关于原告解除协议、酒店前台、另行经营的微信聊天记录截图、《关于大堂设立酒店前台的会议通知》、《关于大堂设立酒店前台的计划》，真实性无异议，但对证明对象有异议；对《金铂湾费用明细表》、出租人出具的《证明》、《解除协议》、《装修设计合同》、《家具购销合同》、《布草购销合同》、《银行交易流水明细》，真实性、关联性均有有异议；对《电信IPTV欠费明细表》表示不知情，但是如果确实有该项费用，被告愿意承担2020年1月19日之前的费用。被告对于原告提供的钟金鑫、卢明微信身份信息截图、各房间月租金明细表，三性均无异议。 原告对被告提交的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》、《汇款电子回单》、真实性无异议；对解除协议通知、要求安装猫眼和智能门锁的通知、两份物业回复函、酒店长包房租赁协议书、免房券定单、补充协议书、聊天记录截图、组歌公寓租期及租金交接附件表、物业费、能耗费明细及支付凭证，真实性无异议，但对证明对象有异议。 本院经审查对当事人三性无异议的证据予以确认，对真实性无异议的证据予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。关于原告提交的出租人出具的《证明》，系证人证言，并没有证人当庭作证，不符合证据的形式要件，本院对其三性不予确认。关于原告提交的《解除协议》、《金铂湾费用明细表》、《装修设计合同》、《家具购销合同》、《布草购销合同》、《银行交易流水明细》，本院对其形式上的真实性予以认可，但不足以证明其主张的损失事实。关于《电信IPTV欠费明细表》，本院予以采信。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2019年7月25日雨歌公司（甲方）与花枝公司（乙方）签订了一份《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》，该协议约定：雨歌公司将杭州市滨江区长河街道科技馆街1058号金铂湾4楼及其他楼层共38间房间及经营权转让给花枝公司，包含甲方装修设施及设备、物品的使用权，用途为经营网约房，其中29间房间租期至2023年7月3日、9间房间租期至2021年6月24日；2019年8月1日作为交接日，交接日之后的收益归乙方所有，房租也由乙方承担；双方同意按酒店式公寓现状进行经营权转让及移交，此协议建立在甲方告知乙方其经营的网约房是在滨江区域内合法的基础上，若网约房不能正常经营，甲方应退还乙方押金和未使用的租金；自2020年1月20日至甲方原租赁期结束，甲方在原每月房间租金基础上再增加280元/间/月收取转让金；协议签订后两个工作日内，乙方应缴纳一个月租金，共计192450元，作为本合同的押金及履约保证金；协议到期后，甲方应将押金一次性无息退还给乙方，租期到期后，若甲方重新取得租赁权，乙方具有优先续租权；甲方承诺金铂湾接待大厅已与物业达成相关口头协议，大厅可由乙方放置本店接待吧台，月租金约定在2000元/月左右，该费用由乙方承担；乙方应及时交纳房租、物业费、水电费及其他经营所需费用，其中房租为月付，由乙方于每月20日之前支付（合同首月除外），物业费及水电费由乙方根据物业通知缴纳，若因乙方没有及时缴纳房租，甲方书面催告通知下，如逾期3个工作日以上，甲方可不退还押金并终止协议，并收回经营权；甲方同意在签订转让协议前，将本店的债权债务结算完毕，如因甲方的债权债务问题影响乙方经营，全部损失由甲方负责；乙方同意在签订转让协议并接受本店的管理后，因乙方所需的管理、经营、改造、装饰等，所发生的一切费用均由乙方自行承担。协议签订后的次日，双方如约完成房屋以及相关物品的交接，并签订《组歌公寓（星光大道店）租期及租金交接附件表》。该交接附件表注有“租期起始以此附件为准，年租金按照报表上的单月金额收取，合同期内每年的12月份免租金”。花枝公司按约支付了房屋押金及履约保证金192450元。 2020年1月15日，花枝公司钟金鑫、卢明向雨歌公司发送《关于解除组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议函》，内容为“因雨歌公司违约，未能履行合同义务，花枝公司有权解除协议，停止缴纳租金，并要求雨歌公司退还押金及赔偿相关损失”。2020年1月25日，雨歌公司通过微信向花枝公司卢明、钟金鑫发送《关于及时履行协议的通知函》，告知花枝公司其应继续支付房租，若因其中断租金缴纳，单方面擅自终止履行协议而引发业主强制收房，进而导致雨歌公司发生损失的，将由花枝公司承担赔偿责任。2020年1月30日花枝酒店钟金鑫通过微信向雨歌酒店发送钟金鑫、卢明关于该通知函的回复，强调系雨歌公司违约，坚持其已经解除合同并要求雨歌公司退还押金及赔偿损失。2020年3月2日，雨歌公司向花枝公司发送律师函，内容为“花枝公司应于收到本函后三个工作日内向雨歌公司支付2020年2月、3月房租以及2019年8月尚未支付的10日房租；花枝公司若在上述期限内拒不支付房租，则构成根本违约，雨歌公司将根据《协议》第二条第五款之规定，收回经营权，所收取的押金不予退还，并追究花枝公司违约责任，因花枝公司的违约行为对雨歌公司造成的损失，应进行赔偿”。2020年3月11日，雨歌公司向花枝公司发送《解除协议通知书》，决定行使解除权，解除双方协议，双方之间的协议自本通知书送达之日起解除，要求花枝公司在收到本通知书3日内交付房屋并清理花枝公司物，逾期未清理的，视为放弃所有财产，雨歌公司有权予以处置。 庭审中，原、被告双方对房屋租金支付情况进行了核对，一致确认租金支付至2020年1月19日，但其中12月份租金花枝公司认为应属于免租期而未予支付。花枝公司主张即使合同解除时间为3月11日，也应当减免疫情期间的房屋租金。双方协议中约定物业费、能耗费由花枝公司直接向物业处缴纳，2019年10月31日（部分房间从7月31日起算）至2020年3月10日案涉酒店公寓共产生物业费、能耗费58708.72元，被告于2020年5月缴纳了34675.8元。2019年9月至2020年3月案涉酒店公寓产生的电信IPTV费用为15647.49元，雨歌公司已于2020年6月份予以垫付，庭审中被告也表示如果该笔费用确实产生于经营期间，其愿意支付至2020年1月19日。此外，雨歌公司在组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让给花枝公司前，与携程平台以及业主共置换免房券47张。 另查明，2019年11月25日，长河派出所楼丰华在“长河派出所一防区酒店群”发布通知,内容为“请抓紧落实门锁和猫眼工作，下周治安大队会进行检查”；2019年11月26日，长河派出所来正正在“长河网约房群”发布通知，内容为“各网约房经营者：请反馈下目前安装智能猫眼、门锁或门磁的情况……”。 本院认为，原告雨歌公司与被告花枝公司之间的经营权转让协议系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。 根据双方当事人的诉辩主张及相关证据，就本案的各争议焦点，本院分析如下： 一、被告花枝公司2010年1月19日单方解除协议的行为是否有效 花枝公司于2020年1月15日发函给雨歌公司要求解除合同，而雨歌公司在2020年1月25日回函表明协议并未解除，花枝公司仍应继续缴纳房租，并于2020年3月2日向花枝公司发送律师函继续催缴房租。花枝公司未于雨歌酒店给予的宽限时间内缴纳房租。在花枝公司发送的《关于要求解除组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议书》中所列的解除事由有五点，第一，协议约定房间数量为38间，但实际仅交付36间，417、422房客因与雨歌公司有纠纷而影响到花枝公司正常经营，协议约定的38间房间大部分已经交付，房客与酒店发生纠纷也属正常现象；第二，接待吧台、猫眼及门锁仅为协议的附随义务，并不能导致合同目的不能实现；第三，免房券问题，由于免房券为雨歌酒店与广告平台以及业主方进行的置换，虽然给花枝公司造成了部分房费的损失，但是并没有影响到酒店的经营和管理；第四，消防许可问题，原告并未提供相关证据证明系雨歌公司原因未能完成消防审批。综上，雨歌公司并不构成根本违约，花枝公司单方解除协议的行为不符合《合同法》第九十四条法定解除权的行使，也不符合《合同法》第九十三条第二款约定解除权的行使，花枝公司无权单方解除协议。 二、双方协议的解除时间 双方《经营权转让协议》第五条中约定：“乙方应及时缴纳房租……若因没有及时缴纳房租，甲方书面催告通知下，如逾期3个工作日以上，甲方可不退还押金并终止本协议，收回经营权”。花枝公司在协议未解除的情况下，逾期支付房租，并且在雨歌公司发送催缴房租的律师函给予其宽限期后，仍未支付房租。后雨歌公司于2020年3月11日向花枝公司发送了《解除协议通知书》，该通知书于当日送达花枝公司。故本院认定双方协议解除的时间为2020年3月11日。 三、协议解除后相关费用负担以及损失赔偿问题 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 协议解除后相关费用负担以及损失赔偿，本院认定如下： 1.房屋租金：原告主张被告支付2019年12月份以及2020年1月20日至3月11日租金共计513200元。因双方协议解除时间为2020年3月11日，故2020年1月20日至3月11日租金被告花枝公司仍应支付。但是鉴于该段时间正值疫情期间，对花枝公司的经营产生重大影响，基于公平考虑，本院对该时间段内产生的房屋租金酌情予以减免，确定花枝公司应支付的租金为166790元。另外，关于被告所述的免租期问题，虽然在双方的交接表中约定有免租期事项，但是免租期是基于双方长期租赁的合意而给予被告的优惠，现被告仅租赁7个多月时间，还未达到一年，本院参考被告的使用期限酌情认定该部分租金为74895元。上述两笔租金共计241685元，本院仅支持该数额。 2.物业费、能耗费：原告主张被告支付欠缴的物业费、能耗费、共计58708.72元，花枝公司已缴纳34675.8元，但是原告并没有其垫付剩余物业费、能耗费的证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。如认为花枝公司仍欠缴物业费以及能耗费，可由物业公司直接向花枝公司追缴。关于被告主张原告返还物业费、能耗费的反诉请求，由于被告已缴纳至2020年1月31日，但是协议解除时间为3月11日，所以2020年1月20日至31日的物业费、能耗费被告仍应缴纳，故本院对被告主张原告返还物业费、能耗费的反诉请求不予支持。 3.转让金：原告主张被告支付转让金14187元。本院认为，双方协议中约定了“自2020年1月20日至甲方原租赁期结束，甲方在原每月房间租金的基础上再增加280元/间/月收取转让金”。从约定的起算时间至合同解除之日，被告花枝公司实际承租案涉房屋52天，按上述约定原告主张被告支付转让金14187元具有事实根据及法律依据，本院予以支持。 4.违约金及履约保证金：原告主张被告支付违约金192450元的请求，由于双方协议中约定了“乙方向甲方缴纳押金及履约保证金192450元”及“若因乙方经催告逾期仍不缴纳的，甲方可不退还押金……”，现由于花枝公司违约而致使合同解除，原告雨歌公司可不予退还履约保证金。故关于花枝公司主张雨歌公司退还房屋押金及履约保证金192450元的反诉请求，本院不予支持。因履约保证金就是为了保障合同履行而设定的，已经对被告的违约行为起到了惩罚的作用，故对于原告另行主张的192450元违约金，本院不予支持。 5.经济损失：原告主张被告承担因其违约行为对原告造成的经济损失575000元，雨歌公司提供的合同等证据均产生于其与业主方、装修方等第三方之间，其提供的证据不足以证明其损失，且上述履约保证金的设立也包含了对损失的赔偿，故本院不予支持。 6.免房券损失:被告主张原告赔偿因免房券而产生的损失16500元，由于雨歌公司和携程以及业主方置换免房券的事实给花枝公司造成了房费的损失，应对花枝公司进行赔偿，但根据花枝公司提交的证据，抵用的免房券数量为47张，故本院仅支持14100元（47×300）。 7.电信IPTV费用：原告主张被告支付电信IPTV费用15600元，由于双方协议中约定“乙方应及时缴纳房租、物业、水电费及其他经营所需费用”，电视网络费用属于酒店正常经营所需要的费用，且原告已经进行了垫付，但因协议解除时间为2020年3月11日，所以3月份天数按照11天计，故被告花枝公司应支付原告雨歌公司电信IPTV费用14355元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州雨歌酒店有限公司与杭州花枝酒店管理有限公司之间的《组歌酒店式公寓（星光大道店）经营权转让协议》于2020年3月11日解除； 二、杭州花枝酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州雨歌酒店有限公司房屋租金241685元； 三、杭州花枝酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州雨歌酒店有限公司转让金14187元； 四、杭州花枝酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州雨歌酒店有限公司电信IPTV费用14355元。 五、杭州雨歌酒店有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州花枝酒店管理有限公司免房券损失14100元； 以上二至五项费用折抵后，杭州花枝酒店管理有限公司还应支付杭州雨歌酒店有限公司256127元。 六、驳回杭州雨歌酒店有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回杭州花枝酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如被告杭州花枝酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17122元，减半收取8561元，由杭州雨歌酒店有限公司负担6871元，杭州花枝酒店管理有限公司负担1690元；反诉案件受理费4498元，减半收取2249元，由杭州雨歌酒店有限公司负担149元，杭州花枝酒店管理有限公司负担2100元。杭州花枝酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  季隽虹 二〇二〇年十一月六日 书记员  高 冰