海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初3738号 原告（执行案外人）：成跃武，男，1969年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区福寺路。 委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：海南青年创业投资担保股份有公司，住所地海口市龙华区滨海大道。 法定代表人：金建，董事长。 委托诉讼代理人：白力丹、夏琰，均为该司职员。 被告（被执行人）：丁朝生，男，1963年1月3日出生，汉族，住海南省澄迈县。 被告（被执行人）：陈学敏，男，1947年9月15日出生，汉族，住海口市。 第三人：湖南省进出口集团海口有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。 法定代表人：刘雄志，总经理。 原告成跃武与被告海南青年创业投资担保股份有公司（以下简称创业公司）、丁朝生、陈学敏及第三人湖南省进出口集团海口有限公司（以下简称进出口公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许彩霞、被告创业公司的委托诉讼代理人白力丹、被告丁朝生、陈学敏到庭参加诉讼。第三人进出口公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于海南省海口市大同二里天宇大厦XXX房93.61平方米房屋所有权系原告所有；2、立即停止对位于海南省海口市大同二里天宇大厦XXX房93.61平方米房屋的强制执行，并解除查封措施；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1988年第三人进出口公司与香港新然发展有限公司（下称“新然公司”，系陈学敏实际控制）、陈学敏签订《房产有偿转让合同》约定，第三人进出口公司购买新然公司、陈学敏所有的位于海南省海口市大同二里天宇大厦的第三、五、六、七共计四层房屋（含本案诉争的XXX号房），总价款为152万元，合同签订后，第三人进出口公司支付了132.2万元购房款，但新然公司、陈学敏并未按时交房。由于新然公司及陈学敏违约，故买卖双方后于1990年12月22日又签订一份补充协议，约定将原合同约定的转让四层房屋变更为仅转让第三层的一半及第六层房屋（含本案诉争的XXXX号房），总价款相应变更为60万元，新然公司及陈学敏在1991年3月1前退还此前已多收取的63.2万元购房款，后新然公司及陈学敏将房屋交付给了第三人进出口公司使用，但未办理过户手续。2006年4月30日由于企业改制，第三人进出口公司将从新然公司及陈学敏处已全额付款并一直实际使用的XXX号房出售给了原告，转让总价为40252元，合同签订后，原告全额付款，且第三人进出口公司将前述房屋交付给原告使用至今，此后，原告多次找陈学敏要求过户均被其拒绝。2016年，因被告创业公司与丁朝生、陈学敏民间借贷纠纷一案的判决生效，陈学敏作为被执行人，被其拒绝过户的本案诉争房屋被贵院作为执行财产予以查封，原告于2016年11月17日向贵院提出了执行异议亦被驳回，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案所涉房产应不属于执行财产，贵院对本案所涉房产予以查封是违法的，故特向贵院提起执行异议之诉，请求判如所诉。 被告创业公司辩称，一、原告的主张缺乏事实和法律依据。 虽原告称其是涉案房屋的所有权人，但其提交的证据无法证明其与房屋登记的所有权人陈学敏之间就涉案标的存在房屋买卖或转售关系。本案涉案房屋自2011年11月15日即登记在陈学敏名下，且经公证的《借款及担保合同》（2015琼崖证字第1244号）和《执行证书》（2015琼崖证字第3636号）共同确定，陈学敏将其名下位于天宇大厦的房产抵押给我司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产所有权。”以及《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第七条“债权人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行。”二、海口市龙华区人民法院出具的（2016）琼0106执异138号《执行裁定书》认定事实清楚、符合法律程序、合法有效。三、本案第三人的营业期限至2010年1月份，已经于2016年6月份被吊销，说明第三人的经营诚信存在问题，所以对第三人的证言真实性不予认可。四、第三人自称2006年已经破产清算，然后将未取得产权的房产分配给员工，这本身就是不诚实的行为。有欺诈员工之嫌，另外几位原告与没有合法取得产权的第三人签署的房产有偿转让合同本来就无效。仅凭第三人单方自制没有发出的公函作为转让证据所以也无效。原告吵闹了多次国家房产部门都依法不予登记，这种房产转让合约没有任何法律效力。五、事实上，第三人在长达十六年的时间都未依据房产有偿转让合同和合同书主张自己对房屋的所有权办理房屋产权登记，或者提起诉讼经法院判决该房产归属，这是有悖常理。也大大超过了法律规定的期限。表示第三人没有该房屋的所有权或者自动放弃房产的所有权。当第三人破产清算时，第三人将自己无产权的房产分配给员工是推卸企业责任行欺诈之行为，而各位原告没有核实实际情况就签约或者付款，自身也存在过失，即使要追偿也是应该针对第三人而不是被告。而第三人若与被告陈学敏有资金往来造成债权债务也与本案涉案房产无关。六、买房需办理登记获得产权证，而各位原告长达十几二十几年都没有进行房产登记，这是有悖常理和法理。说明房产转让交易过程中，原告本身就存在过失，或自已对房产没有所有权，现在原告又伙同第三人勾结对龙华法院执行提起异议诉讼，乘被告陈学敏资不抵债，年老体弱，达成其霸占或低成本使用涉案房产的目的，这是不符合法律规定，也大大伤害了守法公民的合法权益。七、原告所提出的关键性证据，是房产有偿转让合同和合同书，是第三人与被告陈学敏签订房产有偿转让合同和合同书都是复印件，我方无法确定该合同的真实性和有效性，因为这两份证据是关键证明且没有原件，上次开庭时，经被告陈学敏陈述，没有任何人曾缴纳购房款，这进一步证明房产登记的所有权人被告陈学敏与原告之间就涉案标的房屋买卖不存在转售关系。根据物权法第九条第一款规定，我公司经过贷款担保的房产，被告陈学敏于2011年11月15日取得的房屋产权证，证明其经过国家机关认可，被告三是合法的产权人，被告创业公司于2013年12月、2014年1日取得两份他项权证，办理抵押，是经过海口市房产局海口市琼崖公证书进行核查认可并取得登记合法获得他项权利证书。被告创业公司再办理公证抵押登记时，房产局和公证书均对抵押房产的真实性进行核查，均符合法律规定及相关主观部门的规定，并取得合法的抵押权。八、我司有权对涉案房屋申请强制执行，2015年5月23日我公司通过海南特区报对抵押房产进行公告，公告期内没有任何人提出异议，于是海口市琼崖公证处出具了具有强制执行效力的公证书，根据最高院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的通知第七条规定，被告创业公司有权可以申请执行。 被告丁朝生辩称，我同意被告创业公司的意见。 被告陈学敏辩称，一、天宇大厦建成后，我往返于香港、深训之间，所以一直将房屋交给家里亲戚李兰芳等人管理，并不清楚房屋的使用情况。二、原告提出的证据3《合同书》，里面的字看起来像是我签的，但是我没有和甲方代表刘某志签过任何合同，也不认识这个人。原告无法提供原件确认，我对《合同书》的真实性表示怀疑。三、我与第三人进出口公司等许多单位、个人商谈过购买房屋的意向，也签过关于房屋意向购买的协议，但是因为一直没有收到购房款，按合同原规定，合同早已失效。虽然我是香港人，但是办理房产证时，依然按照本地政府机关要求的流程和提供资料办理，是通过合法合规的途径取得房产证。四、第三人进出口公司原来和我有业务上的合作，有账务往来关系，我和他存在一定的债权债务关系，但是金额没有购房款那么多，也从未和对方谈过用房屋抵账，至于对方将属于我的房产转让给其他人的事我完全不知道，我并不认识原告。五、我是本案所涉房产的所有权人，是经过政府机关确认的。办理天宇大厦房产证时，有提出公告，在公告期内，没有人提出异议。在房产证办好之后的7年内，也没有人提出异议。做强制执行公证时，也按相关规定进行公告程序，依然没有人提出异议。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，为维护本人的合法权益不受侵害，恳请贵院依法驳回原告的起诉。 第三人进出口公司提交书面陈述称，1988年初，我司与“香港新然发展有限公司、日本关西株式会社总经理陈学敏”（合同中的甲方，实际为陈学敏）签订了一份《房屋有偿转让合同》，约定我司购买天宇大厦3、5、6、7共四层房产（此时工程项目尚未完全竣工），合同价款为152万元，并约定1989年9月30日前交付使用。我司按合同要求先后三次支付了该房屋价款（我司实际支付购房款123.2万元）。后由于陈学敏未按时交房且房屋存在质量问题，我司与陈学敏交涉后于1990年12月22日又与“香港新然发展有限公司陈学敏先生”（合同中的甲方）签订了一份《合同书》，约定我司以60万元的价格购买天宇大厦一层半的房产（3楼半层，六楼整层），已付的款项多余部分由陈学敏退还我司。上述《合同书》签订后，陈学敏即将一层半房屋（六楼整层418.85平方米、三楼303房304房190.72平方米）交给我司使用，该房屋我公司一直使用到至今（2006年公司改制时，将该6套房有偿转让给我司六名职工），且一直交物业管理费（每套150元／月）。另按合同约定陈学敏应退我司63.2万元,陈学敏除退款10万元和18万元外，只以一辆皇冠2.8轿车抵债，姑且算作债权债务结清，双方再未进行结算。本来按约定陈学敏应于1991年3月1日前为我司办好房产证，但一直未办，十多年来，我司多次与其沟通协商，均未果，我司还几次派人到海口市房产部门了解情况，得到的答复都是要补交费用。我司提出补交我司六套房的欠费，但有关部门回复的意见是欠费是整栋楼且该楼报建手续不完善，无法为我司办理房产证。就这样，该房产就一直处于我司实际使用但未办证的状态。我司为湖南省进出口总公司（后更名为湖南省进出口集团有限公司，国有企业）的全资子公司（与海南皇亚实业公司两块牌子，一套人马，后根据总公司安排进行了合并），2006年，湖南省进出口集团有限公司实施破产清算，在集团公司清算过程中，对我司进行整体改制关闭，改制过程中，我司对职工进行了安置，发放了解除劳动合同经济补偿金，同时将天宇大厦房产有偿转让（分配）给未分配过住房的6名职工，分别是赵小容XXX房、金耀明XXX房、李波XXX房、石丽娅XXX房、成跃武XXX房、胡燕辉XXX房，并分别与该6名职工签订了《房屋转让合约》。自2006年4月将该6套房产交给6名职工，同时向陈学敏（香港新然发展有限公司）发出《公函》，将该6套房已转让给6名职工的情况告知陈学敏，陈学敏已知且未提出任何异议。我司认为，该6套房原属我司的事实是清楚的，陈学敏也是心知肚明，我司改制后将该6套房分给6名职工，该6名职工理所当然享有所有权。我司作为国有企业在经济转型过程中未能调整好产业结构导致经营困难（这也是我国老国有企业的普遍问题）使国有企业职工长期以来待遇低下，在企业改制过程中本想将该房产作为一项福利对部分职工稍作弥补，如本次诉讼职工不能认定职工应有的权利将对职工利益是一个较大的损害（我司已改制，也不可能给职工退款），也将给维稳工作带来一定的影响。 当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据。经本院核对，查明如下事实： 2015年2月1日，被告创业公司与被告丁朝生、陈学敏在海口市琼崖公证处就《借款及担保合同》赋予强制执行效力进行公证。该公证处作出（2015）琼崖证字第1244号公证书（以下简称《公证书》），主要内容为：创业公司与丁朝生、陈学敏于2015年2月1日签订了青借字第（2015）0201号《借款及担保合同》，约定丁朝生向创业公司最高抵押借款4142129元，利率22.4%。陈学敏以其位于海口市大同二里54号天宇大厦XXXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、15层、XX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、14层的房产作为抵押担保，并提供保证。在合同约定期限内，若丁朝生、陈学敏不履行合同义务，自愿接受强制执行。公证书自《借款及担保合同》生效之日起具有强制执行效力，凭本公证书和执行证书，创业公司可径行向有管辖权的人民法院申请强制执行。2015年5月12日，创业公司依据上述《公证书》向海口市琼崖公证处申请出具执行证书，该公证处于2015年6月8日作出（2015）琼崖证字第3636号公证书（以下简称《执行公证书》），主要内容为：创业公司向丁朝生、陈学敏催收无果，该处依法公示后无人异议，依法出具本执行证书，创业公司可持本执行证书向有管辖权人民法院申请强制执行，执行总额为人民币4420471.8元以及为实现上述债权所支出的其它相关费用。 2015年12月21日，本院依据上述《公证书》、《执行公证书》作出（2015）龙执字1610号执行裁定书，裁定：查封陈学敏名下位于海口市大同二里54号天宇大厦XXXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、15层、XX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX及14层、15层。其中XXX房于2011年11月15日登记在被告陈学敏名下，该房的房产证号为HKXXXX。随后，原告对执行位于海口市大同二里54号天宇大厦XXX房向本院书面提出执行异议。本院于2016年12月13日作出（2016）琼0106执异138号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 另查，2006年4月30日，原告和第三人进出口公司签订一份《房屋转让合约》，约定：第三人进出口公司将海口市大同二里54号天宇大厦XXXX房转让给原告，转让价为40252元。同日，原告向第三人进出口公司付清购房款。随后，第三人进出口公司将该房交付给原告。 又查，原告主张被告陈学敏于1988年已将海口市大同二里54号天宇大厦XXX房转让给第三人进出口公司，并提交一份《房产有偿转让合同》、一份《合同书》、一张《会计凭证》及一张《会计报表》为证据。其中，《房产有偿转让合同》约定第三人进出口公司以152万元向被告陈学敏购买海口市大同二里54号天宇大厦四层；《合同书》约定第三人进出口公司以60万元向被告陈学敏购买海口市大同二里54号天宇大厦一层半楼（第三层一半和第六层）；《会计凭证》载明1989年7月30日付被告陈学敏房款34万元；《会计报表》载明湖南省进出口集团有限公司只拨付购买海口房屋款80万元，尚差72万元，希望湖南省进出口集团有限公司速将此款拨付。被告创业公司、丁朝生、陈学敏不予认可。本院认为，原告提交的《房产有偿转让合同》、《合同书》系复印件，没有原件核对，不能证明第三人进出口公司与被告陈学敏签订该两份合同；原告提交《会计凭证》、《会计报表》系第三人进出口公司自行制作，不能证明第三人进出口公司已向被告陈学敏支付购房款。故原告的此项主张，本院予以采信。 上述事实有（2015）琼崖证字第1244号公证书、（2015）琼崖证字第3636号公证书、（2016）琼0106执异138号执行裁定书、《房屋转让合约》、《收款凭证》、《房产登记信息查询情况说明》、《房产有偿转让合同》、《合同书》、《会计凭证》、《会计报表》及庭审笔录等予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告虽与第三人进出口公司在法院查封涉案房屋之前已签订了《房屋转让合约》，且第三人进出口公司在法院查封前已将涉案房屋交付给原告，但第三人进出口公司并非涉案房屋的所有权人，其无权转让涉案房屋，且该无权处分行为未经被告陈学敏追认，故原告与第三人进出口公司签订的《房屋转让合约》无效。原告受让涉案房屋，并未符合上述规定停止执行的情形，故对其要求确认涉案房屋所有权归其所有、停止对涉案房屋强制执行及解除查封措施的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下： 驳回原告成跃武的诉讼请求。 本案受理费806元，由原告成跃武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  吴永红 人民陪审员  江海居 人民陪审员  林 录 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  蒋琼慧