辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异800号异议人（被执行人）：大连冠信房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭高新街**205。法定代表人：华清平，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙福谋，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：董蕾，辽宁君连律师事务所律师。申请执行人：信海丰成（深圳）投资管理中心（有限合伙），住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入住深圳市前海商务秘书有限公司）。负责人：张文良，该中心委派代表。委托诉讼代理人：朱恩泉，辽宁智投律师事务所律师。被执行人：大连雨鑫商贸有限公司，住，住所地：大连市沙河口区尖山街**/div>法定代表人：郭海岩。本院在执行申请执行人信海丰成（深圳）投资管理中心（有限合伙）（以下简称信海中心）与大连雨鑫商贸有限公司（以下简称雨鑫公司）、大连冠信投资有限公司（以下简称冠信投资公司）、大连冠信房地产开发有限公司（以下简称冠信房地产公司）、赵景福、张菁华金融借款合同纠纷一案过程中，冠信房地产公司对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。冠信房地产公司称，请求：1、依法重新对本案评估报告进行评估；2、对超标的部分房屋予以解封。事实及理由：1、冠信房地产公司于2020年8月15日收到冠信房地产公司部分房屋的评估报告，冠信房地产公司对该评估报告结果提出异议。该评估报告中确定的房屋价格没有客观公正的参考周边市场，其评估价格明显低于市场价格，冠信房地产公司认为别墅的评估单价至少3万元以上，多层洋房单价至少21000元以上，高层公寓单价至少18000元以上，评估对象总价格至少上亿元，但评估机构对出的评估价格明显偏低，严重损害了冠信房地产公司的合法权益，请求贵院重新予以评估。2、该部分房屋明显存在超标的查封的情况，被执行人雨鑫公司名下的8套房屋的评估价格为4300余万元，而本案目前共计执行款项不超过5000万元，执行差额仅700余万元，即使按目前对冠信房地产公司被查封房屋评估价格，也已达8000万元，该金额远远超过执行标的，属于严重超标的查封的情况。本院查明，中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产公司）与雨鑫公司、冠信投资公司、冠信房地产公司、赵景福、张菁华金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月21日作出（2019）辽02民初147号民事判决书，判决：一、《法人按揭借款合同》（8份）（协议编号75012015780020、75012015780021、75012015780022、75012015780023、75012015780024、75012015780025、75012015780026、75012015780027）项下未偿还贷款于2019年2月22日到期；二、雨鑫公司于本判决生效后10日内偿还长城资产公司借款本金数额为35640734.74元，并支付利息（截止2018年7月12日欠付利息为6039722.95元；自2018年7月12日起至2019年2月22日止，以35640734.74元为基数，按照年利率6.875%计收利息）及罚息（自2019年2月22日起至还清之日止，以35640734.74元为基数，按照年利率10.31%计收罚息）；三、冠信投资公司、冠信房地产公司、赵景福、张菁华对判项第二项确认债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向雨鑫公司追偿；四、驳回长城资产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费258698元，保全费5000元，由雨鑫公司、冠信投资公司、冠信房地产公司、赵景福、张菁华共同负担。上述判决发生法律效力后，长城资产公司将该判决书确定的债权转让给信海中心，信海中心向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年4月26日作出（2020）辽02执364号执行裁定书，裁定：查封冠信房地产公司名下46套房屋。后本院又作出（2020）辽02执364号执行裁定书，解除对上述46套房屋中的27套房屋的查封。本案执行中本院亦查封了雨鑫公司名下8套房屋。对于本院查封的冠信房地产公司名下19套房屋，其中有4套房屋案外人提出异议，除这4套房屋外，本院就冠信房地产公司名下被查封的其余15套房屋及雨鑫公司名下被查封的8套房屋共计23套房屋，委托辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司进行评估，辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司于2020年8月7日出具辽丰房估（2020）DFDG字第039号估价报告，评估结论是上述23套房产合计价款是8008.16万元。本院认为，关于冠信房地产公司请求重新评估的异议，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：当事人、利害关系人收到评估报告后，五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，冠信房地产公司系对案涉评估报告的评估结果提出书面异议，依据上述法律规定，应由评估机构予以书面说明，当事人对说明仍有异议的应由人民法院交相关行业协会组织专业技术评审，依结论认定评估结果或者责令补正。故冠信房地产公司对案涉评估报告的结果提出的异议不属于执行异议审查范围，本院不予审查。关于冠信房地产公司主张本案超标的查封一节，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。本案中，根据案涉评估报告，被查封的冠信房地产公司名下15套房屋，雨鑫公司名下8套房屋的总价值为8008.16万元，由于该评估价值仅是对被查封房产进行处置的参考价，并不一定等于实际处分时的价值，其在实际处分时应考虑存在流拍的可能，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”案涉23套房屋的起拍价最低为评估价的百分之七十，如果第一次拍卖流拍，再次拍卖的起拍价最低为前次起拍价的百分之八十，则根据案涉23套房屋的评估价值计算，实际处分时可能的变现价值最低为8000余万元乘以百分之七十，再乘以百分之八十约为4500万元左右，而本案执行依据明确的本金及利息数额就已经为4100余万元，再加上此后产生的利息，现执行标的额约为5000万左右，故考虑到案涉房产实际拍卖可能存在流拍的情况，上述23套房屋的实际变现价值并未明显超过本案执行标的额，且另外被查封的冠信房地产公司名下的4套房屋因案外人提出异议亦无法明确其价值，故冠信房地产公司主张本案超标的查封的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回大连冠信房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  金秀丽审判员  吕 颖二〇二〇年十一月四日书记员  杨 宁