河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终5136号 上诉人（原审原告、反诉被告）：傅景成，男，1972年7月7日出生，汉族，住山东省宁津县。 委托诉讼代理人：薛鹏，北京通平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛瑶瑶，女，1989年10月10日出生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人傅景成因与被上诉人葛瑶瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人傅景成上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人违约，上诉人不返还被上诉人所交定金45万元。事实和理由:上诉人明知已出台限购政策还要坚持购房，3月21日出台限购政策后，只是要把被上诉人的购房首付款提高到50%，而并不是根本不能购房。只是到了6月2日出台新的限购政策后被上诉人才变成根本不能购房。从3月31日《协议二》的签订到6月2日之间还有足足还有60天的履约时间，被上诉人在此期间完全能够履约而没有履约，责任完全在于被上诉人，而与政策调整无关。 被上诉人葛瑶瑶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符，建议法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、限购政策出台后，被上诉人没有能力支付50%购房首付款，故要求中介公司约上诉人商议解约事宜。上诉人一再坚持出卖房屋不同意解除合同，才主动要求与被上诉人签订补充协议二。上诉人和被上诉人在知道政府出台意见后针对被上诉人无力承担支付首付款，再次签订了补充协议，目的是解决被上诉人贷款首付款问题，没有任何证据显示被上诉人在政策出台后仍坚持购房。二、上诉人在合同履行过程中存在根本违约行为，被上诉人不存在根本违约行为。三、一审中两位证人可以证明，因为限购政策出台，被上诉人无力支付50%首付款，要求与被告解除合同，上诉人怕房屋掉价不同意解除合同。签订协议二的前提是被上诉人确实无力支付50%首付款，定金约定是双方合意的结果，上诉人做扩大解释没有事实和法律依据；确实约定了贷款和过户前提条件，如果条件不成就，被上诉人就可以要求解除合同。第四，解除合同由于限购政策出台，属于情势变更，被上诉人依法可以解除合同。 傅景成向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》有效；2.判令被告构成根本违约，其已经交付的购房定金600000元，原告不予退还，双方所签《存量房屋买卖合同》解除；3.判令被告返还原告房屋产权证书；4.诉讼费用由被告承担。 反诉原告葛瑶瑶向一审法院起诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》以及实际签署于2017年3月31日的《补充协议》；2.判令反诉被告向反诉原告返还购房定金600000元，并支付违约金450000元；3.判令反诉被告支付反诉原告中介服务费、过户服务费、贷款服务费和评估费共计53250元；4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月19日，经廊坊福地房产经纪有限公司居间，原告傅景成与被告葛瑶瑶签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。原告将三河市燕郊开发区燕高路东侧、华冠大街南侧上上城青年社区（福港园）住宅小区13号楼13-2-902房屋出售给被告葛瑶瑶，房屋总价款为2250000元。《存量房屋买卖合同》第四条约定买受人在签订本合同时支付购房定金100000元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷金额为1650000元。合同第六条约定出售人应当在过户当天将该房屋交付给买受人。合同第七条第一款第二项约定逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同退房。买受人退房的，出售方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照房屋总价款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》第二条第1款约定乙方（被告）于2017年3月19日向甲方（原告）支付定金人民币拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第2款约定甲方应在2017年6月29日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第4款约定乙方于2017年4月10日前将首付款（该金额包含乙方已支付的全部定金人民币陆拾万元）以自行直接方式支付甲方。第二条第5款约定甲乙双方应于2017年4月10日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第6款约定甲乙双方同意，在贷款机构通知批贷后15日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条第3款约定乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的。……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方（居间方）收取乙方的费用不予退还。《居间服务合同》约定傅景成与葛瑶瑶共同委托廊坊福地房产经纪有限公司作为交易居间人，居间代理费45000元由葛瑶瑶承担，于本合同签订当日向居间人支付。甲方（傅景成）或乙方（葛瑶瑶）违反本合同第三条约定，导致丙方（居间方）不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《过户、按揭代理合同》约定丙方（居间方）代为办理贷款的贷款服务费3000元、代为办理过户手续的过户服务费3000元，由乙方（原告）承担。上述合同签订后，被告葛瑶瑶于2017年3月19日向原告傅景成支付了购房定金100000元。同日，原告傅景成将涉案房屋的房屋所有权证交付给廊坊福地房产经纪有限公司。2017年3月31日，被告葛瑶瑶向居间方廊坊福地房产经纪有限公司支付了居间代理费36000元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费11250元。 2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知，该意见要求实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。因被告葛瑶瑶是非本地户籍居民，原告傅景成与被告葛瑶瑶于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》中约定的贷款首付款比例不能达到该意见的要求，故原告傅景成与被告葛瑶瑶在居间方的协调下于2017年3月31日签订了第二份《补充协议》，协议约定，因国家不可控制因素导致首付款调整到50%以上，乙方（被告）无力承担，现甲方（原告）同意乙方先把首付款600000元以定金方式支付于甲方。乙方已办理燕郊本地户口，待乙方户口办理完成后，立即办理贷款过户手续，如中途乙方找到名额做到首付30%，甲方应无条件配合乙方指定代理人做银行贷款、过户手续。在甲方收到600000元定金后，甲方把房交付于乙方。如中途乙方违约，定金不退；甲方违约，则双倍退还乙方定金。签订协议当日，双方协商约定将交房时间改为2017年5月底之前交房。该协议签订后，被告葛瑶瑶于2017年4月5日向原告傅景成支付了购房定金500000元。被告葛瑶瑶至今尚未办理下燕郊户口，原告傅景成也未将涉案房屋交付给被告葛瑶瑶。2017年5月8日、5月10日、5月11日，原告傅景成向被告葛瑶瑶打电话催要全部剩余房款1650000元，被告葛瑶瑶回复没有那么多钱。2017年5月16日，原告傅景成向被告葛瑶瑶打电话商谈房屋买卖事宜，原告提交双方通话录音为证，傅景成称：“什么意思？是协商的话，你就说，你是要还是不要了呗？”葛瑶瑶回复称：“……我这实话实说这是，现在我买不了您那房子，就是按现在这政策肯定是我买不了您的房子，但是按照政策来说呢，咱们这种情况都是和平解决的。”傅景成称：“要是就是解除了，你说怎么弄？”葛瑶瑶回复称：“解除不就是你拿你的房，我拿我的钱呗，还能怎么着啊。” 被告葛瑶瑶申请证人王某、丁某出庭作证，证明签约的过程及合同履行的过程，原告在合同履行过程中存在根本违约行为。王某作证时陈述，2017年3月19日原、被告双方签订买卖合同，3月21日政策出台后，其联系原、被告告知出台的政策，被告称如果要提高首付就不买了，要解约。后经其调解，原、被告又签订了一份补充协议，内容就是等被告户口迁到燕郊后再做手续或者是找别人顶替名额。丁某作证时陈述，2017年3月19日原、被告双方签订了买卖合同，3月21日出台政策外地户口首付必须50%，被告没有50%的首付款，买不了房，后被告要求解约，原告当时不同意解约。后来经协调双方在2017年3月31日签订了第二份补充协议，被告追加了500000元。原告在5月8日给其打电话催促过户，其告知过不了户，因为被告首付款不够，被告称只能承担30%的首付，此后其给原告打电话，让原告到场协商解约事宜，但原告没有过来。原、被告对证人王某、丁某的证言均予以认可，本院予以认定。 一审法院认为，原告傅景成与被告葛瑶瑶于2017年3月19日经廊坊福地房产经纪有限公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及2017年3月31日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，本院予以准予。故反诉原告请求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，本院予以支持。根据本院查明的事实，2017年3月21日政府出台政策后，葛瑶瑶购买涉案房屋需支付50%以上的首付款，但其无力支付，所以原、被告在2017年3月31日签订了第二份《补充协议》。根据该协议内容可知，需要等被告葛瑶瑶办理完燕郊户口或找他人名额做到首付款30%后，办理贷款和过户手续。因此，无论是葛瑶瑶办理完燕郊户口，还是找他人名额，双方约定葛瑶瑶贷款购房支付的首付款为30%的比例。此后葛瑶瑶并未能办理下燕郊户口。2017年5月8日之后，原告傅景成向被告葛瑶瑶打电话催要全部剩余房款1650000元，葛瑶瑶无力支付。在2017年5月16日，原告傅景成向被告葛瑶瑶打电话商谈房屋买卖事宜，葛瑶瑶称按现在的政策无法买房，双方谈到解除合同，此后无果。从上述的经过可以看出，原、被告解除合同系因政策原因导致，双方对此均不存在违约行为。虽然原告主张在2017年3月31日签订《补充协议》时，双方约定被告在6月30日之前将剩余房款1650000元交齐，但被告不认可有此约定，因该协议上并无此约定内容，且原告未能提交其他证据证明其主张，故对原告的该项主张，本院不予认定。现原、被告双方均同意解除合同，合同解除后，原告傅景成收取的购房款600000元应返还给被告葛瑶瑶。原告要求上述购房款600000元不予退还，本院不予维护。因涉案房屋的房屋所有权证书为居间方廊坊福地房产经纪有限公司收取，原告要求被告返还该证书，没有事实和法律依据，本院不予维护。因原、被告均不存在违约行为，故葛瑶瑶要求傅景成承担违约责任，支付违约金450000元和中介服务费36000元，本院不予维护。对于葛瑶瑶向廊坊福地房产经纪有限公司支付的过户服务费、贷款服务费、评估费，因合同尚未履行至过户、贷款以及评估阶段，该费用尚未实际发生，故葛瑶瑶要求傅景成承担上述费用，本院不予维护。葛瑶瑶可另行向廊坊福地房产经纪有限公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告傅景成与被告葛瑶瑶于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》有效；二、解除反诉原告葛瑶瑶与反诉被告傅景成于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及2017年3月31日签订的《补充协议》；三、反诉被告傅景成于本判决生效后七日内返还反诉原告葛瑶瑶购房款600000元；四、驳回原告傅景成的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告葛瑶瑶的其他诉讼请求。本诉案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告傅景成负担；反诉案件受理费14730元，减半收取计7365元，由反诉原告葛瑶瑶负担3360元，反诉被告傅景成负担4005元（本判决生效后三日内交纳）。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,2017年3月21日政府出台政策后，葛瑶瑶购买涉案房屋需支付50%以上的首付款。上诉人与被上诉人在2017年3月31日签订的第二份《补充协议》约定需要等葛瑶瑶办理完燕郊户口或找他人名额做到首付款30%后，办理贷款和过户手续。说明双方已就首付30%达成合意。但此后葛瑶瑶并未能办理下燕郊户口，致使首付30%的条件未成就，被上诉人据此主张解除合同的理由成立。被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。上诉人主张被上诉人违约，不返还45万元的理由不能成立。 综上所述，傅景成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人傅景成负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十二月五日 书记员  李 煜