广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂07民再10号 再审申请人（一审被告）：吴建红，女，汉族，1971年9月11日出生，江苏省人，身份证住址为：江苏省张家港市，现住址为：江苏省市城西街道19居委杨舍镇万红三村20幢703号。 委托诉讼代理人唐云，广西海湾律师事务所律师。 再审被申请人（一审原告）：钦州市宝星玩具电子有限公司，住所地：广西钦州市河东工业园区黎合江工业园 法定代表人：许垂恒，公司董事长。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴平康，广西桂信律师事务所实习律师。 再审申请人（一审被告）吴建红与被申请人（一审原告）钦州市宝星玩具电子有限公司租赁合同纠纷一案，不服钦南区人民法院（2016）桂0702民初366民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月18日作出（2017）桂07民申23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。再审申请人的委托诉讼代理人唐云，被申请人的委托诉讼代理人李绍卫、吴平康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人再审请求：一、请求再审法院对上述当事人之间的租赁合同纠纷一案的判决终止执行。调卷再审与依法撤销广西钦州市钦南区人民法院于2016年6月23日作出的(2016)桂0702民初366号民事判决，另行依法判决。二、所有本案的诉讼费用由本案的再审被申请人依法全部承担。事实与理由：一、广西钦州市钦南区人民法院于2016年6月23日作出的(2016)桂0702民初366号民事判决在送达程序上违法。（一）再审申请人吴建红已于2007年7月从身份证住址搬迁至现住址为江苏省张家港市城西街道19居委杨舍镇万红山村****居住，并不是回避不收法律文书。（二）原一审法院进行公告送达不当，致使再审申请人吴建红失去知道本案的诉讼启动程序，丧失了抗辩权利与依法行使上诉权利。（三）再审申请人吴建红于2017年4月7日在经常居住地江苏省张家港市使用银行卡才发现存款被广西钦州市钦南区人民法院冻结。在启动本次再审程序之前，从未收到过广西钦州市钦南区人民法院的任何法律文书，直到2017年4月7日才在法院网上查询下载到钦州市钦南区人民法院(2016)桂0702民初366号民事判决书，而此案己进入到执行程序。二、本案依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院依法应当再审。（一）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定，申请人有新的证据，足以推翻原判决。1、钦州市钦南区人民法院(2016)桂0702民初366号民事判决中将物业租赁押金35420元、水电费押金50000元，认定为定金性质是错误的。2、将再审申请人所交纳的租赁押金35420元认定为定金归被申请人钦州市宝星玩具电子有限公司所有是错误的。且该判决依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项规定，超出了钦州市宝星玩具电子有限公司诉讼请求。3、一审判决要再审申请人吴建红支付被申请人钦州市宝星玩具电子有限公司损害赔偿金116880元是错误的。这是6个月的租金，实际上被申请人已将该物业再租赁给第三人韦东克了，实际上被申请人并无损失。4、对双方2015年7月25日的结算函中的认定，应由被申请人退款4074.4元给再审申请人。（二）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定，原审判决违反了《中华人民共和国担保法法》第八十九条、九十条、九十一条关于定金的规定，在租赁合同履行之后仍将押金认定为定金明显错误。三、本案依法仍在法律规定的再审时效内，申请人并未超出6个月的再审时效。 综上所述，原审法院在程序上、事实认定上、法律适用上均存在错误，再审申请人吴建红的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。请求再审法院依法撤销广西钦州市钦南区人民法院(2016)桂0702民初366号民事判决，维护再审申请人吴建红的合法权益。 被申请人辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求再审法院驳回再审申请人的再审请求。 钦州市宝星玩具电子有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即清偿其所拖欠原告的房屋租金19480元及水电费61825.6元；2、判决被告所交纳的合同押金85420元归原告所有；3、判决告支付违约金116880元给原告；4、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2012年12月27日，原告与被告签订了一份《物业出租合同》，合同第一条约定：由原告将坐落在广西钦州市钦南区黎合江工业园区钦州市宝星玩具电子有限公司工业园内的部分厂房及配套实施出租给被告作经营使用，其中：第一栋厂房的1∕4部分面积1200平方米作为生产PE管产品用途；办公楼一楼的办公室2间、接待室1间作为办公用途；宿舍19、20、21、22号4间房作员工宿舍用途；空地878平方米作堆放PE管用途。合同第二条第一项约定：租期自2013年1月10日至2018年1月9日至租赁期为5年。合同第三条第一项约定：租金分三阶段执行：1、从2013年1月10日起至2015年1月9日止，每月租金为17710元；2、从2015年1月10日起至2017年1月9日止月租金为19480元；3、从2017年1月10日起至2018年1月9日至月租金为21430元。合同第三条第二项约定：被告需向原告交付合同物业租赁押金35420元，水电押金50000元，上述两项押金在租赁期满，被告无欠费并欠出租赁物后由原告返还被告，如租赁期间被告有任何违约行为，原告将没收押金并追究被告违约赔偿责任。合同第八条第四点约定：租赁期间，如任何一方提前终止合约应提前6个月通知对方做好安排，否则作违约处理应赔偿对方6个月租金。此外，合同还就物业使用要求和维修责任、转租和归还等条款均作了具体的约定。上述合同签订后，被告交纳了合同物业租赁押金、水电押金及首期租金于2013年1月10日入驻使用上述租赁房屋。2015年7月，被告将经营设备般到外地不再履行上述合同约定的各项义务。2016年1月4日，原告为维护自身合法权益特向法院起诉要求解决。 一审法院认为：原被告签订的编号：20121227A的《物业出租合同》约定了双方履行该合同的权利和义务。被告没有按时缴纳租金，构成违约，原告主张被告向其支付2015年7月份的租金合法有理，本院予以支持。被告将生产设备搬离原告出租厂房后，双方以信函形式对被告在租赁原告厂房处使用水电费等费用进行了核对，被告签字确认尚欠付61825.6元（2015年6月15日前的水电费及2015年7月份租金57476元+搬迁产生的电费23829.6元－2015年7月份的租金19840元＝61825.6元）水电费未结清。该款项已由原告先行垫付，故原告向被告主张该费用合法有理，本院予以支持。原告请求被告所交纳的合同定金85420元归其所有，本院认为，原、被告在合同第三点第2项约定，物业租赁押金35420元，水电费押金50000元，该两项款项为定金性质。物业租赁定金35420元的约定没有超出法律的规定，水电费定金高于被告未付水电费61825.6的20%，本院仅支持被告向原告支付61825.6元×20%＝12365.1元定金。对多出定金部分应抵扣被告欠付水电费，应抵扣金额为，50000元－61825.6元×20%＝37634.9元，因此，被告欠付原告水电费金额为：61825.6元-37634.9元＝24190.7元。原被告约定租赁期为2013年1月10日至2018年1月9日止，但被告仅缴纳租金至2015年6月就不再履行合同义务，被告以其行为表明其不再履行合同的主要义务，故原告要求解除合同，合法有理，本院予以支持。被告不履行合同义务给原告造成了逾期可获得利益的损失，原告主张被告按双方约定赔偿6个月租金的损失19480元×6＝116880元，符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决：1、解除原告钦州市宝星玩具电子有限公司与被告吴建红签订的合同编号为：20121227A的《物业出租合同》；2、被告吴建红支付原告钦州市宝星玩具电子有限公司2015年7月份的租金19480元及水电费24190.7元；3、被告吴建红交纳的租赁定金35420元归原告钦州市宝星玩具电子有限公司所有；4、被告吴建红支付原告钦州市宝星玩具电子有限公司损害赔偿金116880元。案件受理费5554元，公告费590元，合计6144元，由被告吴建红负担。 经再审审理，本院查明事实如下：2012年12月27日，再审被申请人与再审申请人签订了一份《物业出租合同》，合同第一条约定：由再审被申请人将坐落在广西钦州市钦南区黎合江工业园区钦州市宝星玩具电子有限公司工业园内的部分厂房及配套实施出租给再审申请人作经营使用，其中：第一栋厂房的1∕4部分面积1200平方米作为生产PE管产品用途；办公楼一楼的办公室2间、接待室1间作为办公用途；宿舍19、20、21、22号4间房作员工宿舍用途；空地878平方米作堆放PE管用途。合同第二条第一项约定：租期自2013年1月10日至2018年1月9日至租赁期为5年。合同第三条第一项约定：租金分三阶段执行：1、从2013年1月10日起至2015年1月9日止，每月租金为17710元；2、从2015年1月10日起至2017年1月9日止月租金为19480元；3、从2017年1月10日起至2018年1月9日至月租金为21430元。合同第三条第二项约定：再审申请人需向再审被申请人交付合同物业租赁押金35420元，水电押金50000元，上述两项押金在租赁期满，再审申请人无欠费并欠出租赁物后由再审被申请人返还再审申请人，如租赁期间再审申请人有任何违约行为，再审被申请人将没收押金并追究再审申请人违约赔偿责任。合同第八条第四点约定：租赁期间，如任何一方提前终止合约应提前6个月通知对方做好安排，否则作违约处理应赔偿对方6个月租金。此外，合同还就物业使用要求和维修责任、转租和归还等条款均作了具体的约定。上述合同签订后，再审申请人交纳了合同物业租赁押金、水电押金及首期租金于2013年1月10日入驻使用上述租赁房屋。2015年7月，再审申请人将经营设备般到外地不再履行上述合同约定的各项义务。2016年1月4日，再审被申请人为维护自身合法权益特向法院起诉要求解决。 本院再审认为：本案争议的焦点为：一审判决认定再审申请人依《物业出租合同》约定交付给被申请人的“物业租赁押金35420元、水电费押金50000元为定金当性质”是否错误；再审申请人是否还应当支付被申请人钦州市宝星玩具电子有限公司损害赔偿金116880元。 关于再审申请人依《物业出租合同》约定交付给被申请人的“物业租赁押金35420元、水电费押金50000元为定金当性质”是定金还是押金的问题，根据担保法《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。而从本案的证据来看，双方当事人之间没有签订过任何形式的定金合同或定金条款。从双方签订的《物业出租合同》来看，只约定了物业租赁押金35420元、水电费押金50000元的押金。而《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。从该规定来看，一审判决把再审申请人吴建红依《物业出租合同》约定交付给被申请人的“物业租赁押金35420元、水电费押金50000元认定为定金，明显不当。但是，根据双方在《物业出租合同》第三项第2点的约定，再审申请人需向被审申请人交付合同约定的物业租赁押金35420元，水电押金50000元，上述两项押金在租赁期满，再审申请人无欠费并迁出租赁物后由被申请人返还再审申请人，如租赁期间再审申请人有任何违约行为，被申请人将没收押金并追究再审申请人违约赔偿责任。因此，本案押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金，属于双方约定的违约金性质。一审判决在再审申请人的抵押金中部分抵扣再审申请人尚欠水电费、物业租金等有事实和法律依据，同时判决要再审申请人承担一定违约赔偿并没有超出和违反法律的规定。 关于再审申请人是否还应当支付被申请人钦州市宝星玩具电子有限公司损害赔偿金116880元的问题。本院认为，双方签订的《物业出租合同》约定租赁期为2013年1月10日至2018年1月9日止，但再审申请人仅缴纳租金至2015年6月就不再履行合同义务，再审申请人以其行为表明其不再履行合同的主要义务，故再审被申请人要求解除合同，合法有理，原审法院判决予以解除合同有事实和法律依据，本院予以确认。由于再审申请人不履行合同义务给再审申请人造成了逾期可获得利益的损失，再审被申请人主张由再审申请人按双方签订的《物业出租合同》第八条第四点约定：租赁期间，如任何一方提前终止合约应提前6个月通知对方做好安排，否则作违约处理应赔偿对方6个月租金。据此，原审判决要再审申请人赔偿6个月租金的损失19480元×6＝116880元，有事实依据，也符合法律的规定，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，程序合法。再审申请人的再审请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初366号民事判决。 一审案件受理费5554元，公告费590元，合计6144元，由再审申请人吴建红负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群民 审判员  黄应锐 审判员  阮 真 appoint 二〇一七年十二月二十八日 书记员  班智晓