四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1666号 上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**。 法定代表人：黄伦平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:吕建辉，男，1973年5月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人吕建辉合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吕建辉全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由吕建辉承担。事实和理由：1.成都市建工质量检测站2018年7月22日出具的《建筑工程安全性鉴定报告》结论表明案涉房屋已可入住使用，富盈公司已向吕建辉支付了2018年7月17日至2018年8月16日的补偿费用，不应再支付2018年8月17日之后的补偿费用。2.一审法院适用法律错误。富盈公司与吕建辉没有就堡坎垮塌签订补偿协议，如堡坎垮塌给吕建辉造成了损失，应由吕建辉举证证明，而不是简单粗暴地参考小区其他业主签订的补偿约定的金额予以赔付。富盈公司与小区其他业主签订的补偿并不是针对小区的全体业主，而是针对特定的业主签订的，具有合同相对性。一审法院明显突破了合同相对性，适用法律错误。 吕建辉辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 吕建辉向一审法院起诉请求：1.判决富盈公司向吕建辉支付侵权所致损失18,700元；2.本案诉讼费由富盈公司承担。庭审中，吕建辉对诉讼请求进行说明：赔偿损失18,700元是计算至2019年12月的，损失还要求从2020年1月起按1,100元每月计算至本案判决之日止。 一审法院认定事实：2016年10月17日，吕建辉与富盈公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吕建辉以总价款573138元购买富盈公司开发的位于广安市广安区房屋。2018年8月3日，在交纳了购房相关款项后，吕建辉接收房屋，但至今尚未装修入住。 2018年7月1日，吕建辉购置房屋所在小区A9-A17栋西侧挡墙部分塌方。事故发生后，富盈公司先后发出《关于9-17栋挡墙塌方安抚处理方案》及《加州阳光小区9-17栋业主安置的通知》，通知业主全部撤离A9-A17栋房屋，富盈公司为A9-A17栋已正常入住的业主提供食宿安排并请业主等候通知。此后，富盈公司再次发出《关于加州阳光小区A9-A17栋业主安置补偿方案》，主要内容：1.自2018年7月1日至房屋鉴定报告显示稳定为止，免收A9-A17栋业主物业管理费和已购停车位的管理费。2.对A9-A17栋已入住业主，自2018年7月17日起，按2200元/户/月的补偿标准按月支付业主，直至房屋鉴定报告显示稳定为止。3.对A9-A17栋全体业主以现金方式一次性补偿一年物业管理费。4.在房屋鉴定报告显示稳定前，A9-A17栋业主不得擅自入住，具体入住时间以被告书面通知为准。 在挡墙垮塌事件后，富盈公司与部分业主签订了《补偿协议书》，按照业主的不同情况给予不同标准的补偿。其中已接收房屋但未装修的按照每月660元的标准计算补偿，已装修但未入住的按照每月1100元的标准计算补偿，已经入住的按照每月2200元的标准计算补偿。协议第2条主要约定补偿期限从2018年7月17日起，至房屋经第三方检测机构鉴定报告显示稳定时止。富盈公司于每月25日前向业主支付补偿款，如不足一个月，则按一个月计算。协议第4条约定：为安全起见，乙方签订协议后，承诺在没有接到甲方正式书面通知前不得擅自进入该房屋，否则由此造成的人员伤亡和财产损失由乙方自行负责，并承担由此产生的一切后果。 2018年7月22日，成都市建工质量检验测试站作出《建筑工程安全性鉴定报告》，鉴定结论为：“受检的A13栋房屋结构质量现状满足安全使用要求，房屋现状安全性等级评为Bsu级【注：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，安全性鉴定分级标准划分为Asu（完好）、Bsu（基本完好）、Csu（限制使用）、Dsu（危险）四个等级】。针对临近边坡安全隐患的影响，应按以下建议进行处理：1.因A13栋西侧边坡垮塌，现正进行抢险处理，受检房屋应在边坡挡墙恢复以前观察使用，加强建筑物及边坡的变形监测，并制定应急预案；2.边坡工程恢复后，建筑物的沉降观测不少于1年；3.对存在质量缺陷及裂缝的混凝土构件采取加强措施。” 受富盈公司的委托，重庆市建设工程质量检验测试中心从2018年7月8日开始对广安富盈国际会议中心项目洋房A9-A17栋建筑物、A9-A17栋建筑物西侧未垮塌挡墙及下部市政河堤挡墙进行变形监测。《监测月报（2018.10.1至2018.10.31）》的结论显示：坡顶A9-A18#栋建筑物水平位移、竖向位移及倾斜趋于稳定；由于10月8日至10月15日永久治理工程施工单位进场施工，造成市政河堤HT1-5至HT1-10及HT2-5至HT2-10期间变形增加阶段；残余加筋土挡墙目前变形较小，趋于稳定。现河堤挡墙自监测开始以来累计变形已较大，建议委托单位还应做好相应的安全防范措施与应急预案。 2018年10月5日，广安富盈国际会议中心项目A9-A17栋西侧边坡挡土墙工程开始施工建设，至2020年6月10日竣工验收。在监督备案部门监督执行下，经组织施工、设计、监理、地勘等单位项目负责人进行单位工程验收，工程质量验收合格。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。富盈公司、吕建辉签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吕建辉以总价款573138元购买富盈公司开发的位于广安市广安区房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据商品房买卖合同的约定，富盈公司应当向吕建辉交付符合质量标准的房屋并办理完成房屋所有权转移登记，在未完成合同约定的义务时，该商品房买卖合同并未履行完毕。在此期间发生挡墙垮塌，致交付的房屋存在安全隐患，必然影响业主生活住行，给业主造成了一定程度的损失。本案双方虽然未就挡墙垮塌给吕建辉造成的损失签订补偿协议，但吕建辉遭受损失是客观存在的，富盈公司应承担相应的补偿责任。 关于吕建辉的损失如何认定的问题。吕建辉虽未举示实际损失，挡墙垮塌给业主造成损失客观存在，不能否认，故损失程度可参照其他业主与富盈公司签订的补偿协议的约定计算补偿。吕建辉接房后尚未入住，亦未提交证据证实对房屋进行了装修。故其主张的补偿，可参照已接收房屋但未装修的标准即每月660元计算补偿，应从2018年7月17日起，至房屋经第三方检测机构鉴定报告显示稳定时止，于每月25日前向吕建辉支付补偿款660元，如不足一个月，则按一个月计算。对于补偿期限的截止时间，即本案房屋经鉴定显示稳定的时间，富盈公司认为，成都市建工质量检验测试站于2018年7月22日作出了《建筑工程安全性鉴定报告》，其鉴定结论认定诉争房屋结构质量现状满足安全使用要求，房屋安全性等级评为Bsu级，而重庆市建设工程质量检验测试中心的监测结果也显示诉争房屋安全已经趋于稳定，故补偿起算的期限应当于2018年7月22日截止。但是，富盈公司显然忽略了鉴定结论的完整性。从整个鉴定结论来看，成都市建工质量检验测试站明确提出“针对临近边坡安全隐患的影响，应按以下建议进行处理：1.因A13栋西侧边坡垮塌，现正进行抢险处理，受检房屋应在边坡挡墙恢复以前观察使用，加强建筑物及边坡的变形监测，并制定应急预案；2.边坡工程恢复后，建筑物的沉降观测不少于1年；3.对存在质量缺陷及裂缝的混凝土构件采取加强措施。”从上述鉴定内容可得知以下事实：一、临近边坡依然存在安全隐患；二、抢险处理正在进行并未完工；三、即使边坡工程完成后建筑物沉降仍需要观测至少一年（说明房屋安全仍然具有不确定性）。这样的现状，对于任何一个购房者而言，怀揣担忧亦为正常心理。并且补偿协议明确约定在没有接到甲方正式书面通知前不得擅自进入该房屋……。截止目前，富盈公司无证据证实已发出入住通知，房屋是否安全仍存疑虑，为此，富盈公司应承担责任，故对吕建辉主张从2018年7月17日起计算至一审审判终结时止（共计26个月），并不违背双方协议，亦不违反法律规定，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：富盈公司向吕建辉支付补偿款17,160元。案件受理费268元，减半收取134元，由富盈公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 二审查明:吕建辉已领取案涉房屋挡墙塌方事故后第一个月的补偿款2200元。2020年6月30日,案涉边坡挡土墙工程经建设、勘察、设计、施工、监理等单位负责人进行工程验收，出具《竣工验收报告》，确认质量验收合格。二审中，吕建辉认可该质量验收报告并同意补偿款计算到该验收时间。现案涉9-17栋挡墙塌方小区业主已入住多户。 二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一审法院在吕建辉未提供损失依据情况下，判决富盈公司参照与案涉小区其他业主签订的补偿协议即按照每月660元的标准予以赔付是否妥当的问题。 首先，案涉房屋挡墙部分塌方事故于2018年7月1日发生后，富盈公司先后发出《关于9-17栋挡墙塌方安抚处理方案》、《加州阳光小区9-17栋业主安置的通知》及《关于加州阳光小区A9-A17栋业主安置补偿方案》，通知业主全部撤离，并要求在房屋鉴定报告显示稳定前，业主不得擅自入住，具体入住时间以富盈公司书面通知为准。2018年7月22日，成都市建工质量检验测试站作出《建筑工程安全性鉴定报告》结论，虽然认定受检A14栋房屋结构质量满足安全使用要求，房屋安全性等级评为Bsu级，但该报告亦同时做出了因A14栋房屋西侧边坡垮塌，现正进行抢险处理，受检房屋应在边坡挡墙工程恢复之前观察使用等的建议，说明该房屋的安全隐患并未全部排除，且富盈公司至今未提供其已正式书面通知吕建辉可以入住的证据，故其应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定富盈公司应当向吕建辉承担相应补偿责任正确，本院予以确认。 其次，吕建辉虽未举示实际损失，但挡墙塌方势必致吕建辉无法对房屋正常使用、收益，其经济损失是可预期并客观存在的。因富盈公司与吕建辉未对该损失如何计算进行约定，故结合本案实际情况，兼顾双方的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则，一审法院参照其他业主与富盈公司签订补偿协议的约定，按照每月660元的标准计算并无不当，本院予以确认。关于该损失计算的起止时间问题，因富盈公司已向吕建辉支付案涉垮塌事故发生后第一个月即2018年7月17日起计算的补偿款2200元，应视为双方一致达成且已履行完毕的协议，故本案应当从2018年8月17日开始计算；案涉挡墙塌方小区业主已入住多户，且吕建辉对2020年6月30日的《竣工验收报告》无异议并同意计算到此，故本院确认富盈公司向吕建辉支付补偿款的截止时间为2020年6月30日（不足一个月按一个月计算，共计23个月），富盈公司向吕建辉支付的补偿款应为15,180元。 综上所述，富盈公司上诉请求不能成立，本院不予支持。二审因出现新的事实，导致事实认定发生变化而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2231号民事判决； 二、广安市富盈置业有限公司在本判决生效后十日内向吕建辉支付补偿款15,180元。 二审案件受理费268元，由上诉人广安市富盈置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十一月三日 法官助理  朱亦强 书 记 员  田 玲