浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1960号 上诉人（原审原告）：陈小平，男，1973年12月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：谭彩杏，广东卫斯理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈国民，男，1980年8月17日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：叶香玲，三门县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林巧瑛，三门县城关法律服务所法律工作者。 原审被告：郑高鑫，男，1979年3月2日出生，汉族，住浙江省三门县。 原审被告：林军，女，1980年8月5日出生，汉族，住浙江省三门县。 上诉人陈小平因与被上诉人陈国民、原审被告郑高鑫、林军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈小平上诉请求：1、依法判令被上诉人陈国民将诉争房屋返还给上诉人陈小平；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下： （一）上诉人系涉诉房屋的所有权人。2017年7月27日，上诉人为甲方，原审被告郑高鑫为乙方，双方签订《转让协议书》，约定将上诉人所有的坐落于浙江省三门县海游镇松门村的小康楼转让给郑高鑫，转让款分三笔支付。《转让协议书》第五条约定“自本协议签订之日起，甲方将上述房屋交付给乙方居住使用，当乙方付清所有转让款后享有房屋的所有权”，即郑高鑫付清所有转让款后才享有房屋所有权，但郑高鑫至今并未付清所有转让款，因此不符合协议约定的取得所有权的情况；且上诉人与郑高鑫一直未曾就涉诉房屋办理相关权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；《民法典（草案）》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可知涉诉房屋物权变动没有发生效力，郑高鑫并非房屋所有权人，涉诉房屋所有权人仍为上诉人。（二）陈国民不是案涉房屋的所有权人，无权占有涉案房屋。原审被告郑高鑫、林军虽与被上诉人陈国民签订《房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋转让给陈国民，但郑高鑫并非房屋所有权人，无权转让；即使认定《房屋买卖协议书》有效，陈国民也无法取得房屋所有权，只能基于《房屋买卖协议书》取得对郑高鑫、林军的债权。根据物权的优先效力，陈国民对郑高鑫、林军享有的债权无法对抗上诉人的物权，无权占有涉诉房屋。（三）上诉人要求被上诉人返还涉案房屋合理合法。《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，因此上诉人作为房屋所有权人，有权据此请求无权占有人陈国民返还房屋。综上，上诉人是涉诉房屋的所有权人，被上诉人陈国民对涉诉房屋享有的债权无法对抗上诉人享有的物权，被上诉人陈国民只享有对郑高鑫、林军的债权，无权占有涉诉房屋，上诉人作为房屋所有权人，有权要求被上诉人返还房屋。为维护上诉人的合法权益，上诉人现特向贵院提起上诉，望贵院依法改判，切实维护上诉人的合法权益。 陈国民辩称，陈国民基于房屋买卖合同合法取得案涉房屋，在购买房屋时已经尽到了合理注意义务，是善意第三人。案涉房屋的土地性质属国有划拨土地，可依法转让，陈国民依房屋买卖合同取得案涉房屋并不违法。郑高鑫以116万元购入房屋而以255万元的价格转售给陈国民，陈国民已经支付了购房款且实际占有房屋6年余，陈小平的父亲签字同意转让。陈小平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 林军述称，陈小平出卖房屋是由其父亲陈世来处理的，合同约定购房尾款是在办理过户手续时支付的。林军与原审被告郑高鑫虽系夫妻，但是林军没有参与，都是他一个人签字的。买的时候没有签名、卖的时候签名了。因为买卖双方有债权债务关系，他们之间依据债务情况来转让房屋的。林军没有拿到售房款。 郑高鑫未陈述意见。 陈小平向一审法院起诉请求：1、判令被告郑高鑫向原告支付违约金30万元，并将讼争的房屋交还给原告；2、判令确认三被告签订的《房屋买卖协议书》无效，并将讼争房屋退还给原告；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告陈小平原系松门村村民。2005年8月31日，松门村发布特殊对象土地款及宅基地分配方案公告，原告因符合该公告中载明的宅基地分配条件而取得松门村宅基地一间。后原告在该宅基地上建造房屋。2010年7月27日，原告父母陈世来、郑香云与被告郑高鑫签订了一份《转让协议书》，载明甲方为陈小平，乙方为郑高鑫。协议书第一条约定，甲方同意将涉讼房屋转让给乙方。第二条约定，转让总价为116万元，转让款乙方分三期支付给甲方：1、于本协议书签订时一次性支付第一期30万元；2、于2011年2月2日前一次性支付第二期30万元，但在本协议书签订日至2011年2月2日期间，乙方还须每月支付利息3000元给甲方，于每月10日付清；3、第三期56万元于办理房产证当天一次性付清，但在2011年2月2日至第三期转让款付清期间，乙方每月支付利息5600元给甲方，于每月10日支付。第五条约定，自本协议签订生效之日起，甲方将上述房屋交付给乙方居住使用，当乙方付清所有转让款后享有房屋的所有权。第六条约定，若甲方违约，应向乙方支付违约金30万元，同时应全额返还乙方已支付的款额及利息；若乙方违约，应向甲方支付违约金30万元，并将甲方转让的住宅房屋交还给甲方。协议签订后，被告郑高鑫陆续支付了房款合计71万元并按约支付至2017年7月的利息合计42万元，剩余房款及后续利息至今未付。2014年7月12日，被告郑高鑫、林军与被告陈国民签订了一份《房屋买卖协议书》，约定被告郑高鑫、林军以245万元将涉讼房屋转让给被告陈国民，原告父亲陈世来在协议书签署“同意转让”并签名。被告郑高鑫、林军于2015年9月15日登记离婚，《房屋买卖协议书》系在其二人婚姻关系存续期间签订。另，涉讼房屋至今未办理房屋产权登记，且经一审法院与三门县自然资源和规划局核实，目前涉案房屋的土地性质为国有划拨土地。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此，国有划拨土地上的房屋买卖和国家限制流转的农村集体土地上的房屋买卖不同，我国并未禁止国有划拨土地上的建筑物转让。未缴纳土地出让金等，其后果为影响办理房地产的产权变更手续，而非直接影响合同效力。故本案《转让协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书虽系原告父母陈世来、郑香云以原告名义与被告郑高鑫签订，原告也未在协议书上签字确认，但现原告已经对陈世来、郑香云的代理行为进行追认，应当视为原告对《转让协议书》中权利义务的概括承受。综上，《转让协议书》系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告郑高鑫未按约支付利息及剩余房款，其行为显属违约，应当承担本案的违约责任，故原告要求被告郑高鑫支付违约金30万元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。但由于被告郑高鑫、林军已经将涉讼房屋转让给被告陈国民，目前涉讼房屋由被告陈国民实际占有使用，且被告郑高鑫可以以支付违约金的方式承担违约责任，故原告要求被告郑高鑫返还涉讼房屋缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 原告主张，被告郑高鑫、林军将涉讼房屋转让给被告陈国民的行为属于无权处分，且被告陈国民没有支付相应对价，三被告之间签订的《房屋买卖协议书》系恶意转移财产行为，该协议当属无效，应将讼争房屋退还原告，但原告未提供相应的证据予以证明，故原告要求确认《房屋买卖协议书》无效并将讼争房屋退还原告的诉讼请求，一审法院不予支持。至于其他损失，原告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告郑高鑫于判决生效之日起十日内支付给原告陈小平违约金300000元；二、驳回原告陈小平的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告郑高鑫负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人陈国民是否需将案涉房屋返还给上诉人陈小平。上诉人陈小平主张，原审被告郑高鑫、林军虽与被上诉人陈国民签订《房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋转让给陈国民，但郑高鑫并非房屋所有权人，无权转让；即便认定《房屋买卖协议书》有效，陈国民也无法取得房屋所有权，只能基于《房屋买卖协议书》取得对郑高鑫、林军的债权。根据物权的优先效力，陈国民对郑高鑫、林军享有的债权无法对抗上诉人的物权。陈国民不是案涉房屋的所有权人，无权占有涉诉房屋；上诉人要求被上诉人返还涉案房屋合理合法。被上诉人陈国民则辩称，案涉房屋的土地性质属国有划拨土地，可依法转让。陈国民依据房屋买卖合同取得案涉房屋并不违法，陈国民系善意第三人。郑高鑫以116万元购买房屋而以255万元的价格转售给陈国民，陈国民已经支付了购房款且实际占有房屋6年余。 本院认为，《转让协议书》系陈小平父母陈世来、郑香云与原审被告郑高鑫签订，尽管陈小平未在协议书上签字确认，但其在一审期间认可了陈世来、郑香云的代理行为，应当视为对《转让协议书》中权利义务的概括承受。上诉人陈小平在一审期间要求原审被告郑高鑫支付违约金30万元，实际上也认可了《转让协议书》的合同效力。一审法院据此认定该份合同对签约双方具有约束力，并无不当；上诉人陈小平对此无异议，也未对该部分认定和判决提出上诉。原审被告郑高鑫、林军取得案涉房屋是以《转让协议书》为依据的，其占有房屋是有权占有。原审被告郑高鑫、林军基于其从《转让协议书》中获得的权利，与被上诉人陈国民签订《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》并不违反法律规定，是有效合同。被上诉人陈国民在签订《房屋买卖协议书》后支付了对价，原合法占有人郑高鑫、林军依约将其占有的房屋交付给合同相对人（陈国民）并不违法；上诉人陈小平的父亲陈世来在《房屋买卖协议书》上签名确认，其对被上诉人陈国民居住使用案涉房屋长达6年之久，亦应知情。上诉人陈小平与被上诉人陈国民之间无直接合同关系，其要求陈国民返还案涉房屋在本质上就是要求陈国民腾退房屋。由于被上诉人陈国民对案涉房屋的占有是有权占有，其占有状态应受法律保护。上诉人陈小平在未解除其与郑高鑫、林军之间的《转让协议书》的情况下，要求被上诉人陈国民腾退房屋，没有事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，陈小平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈小平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二〇年十一月六日 代书记员 张 跃 8- 9-