新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1092号 上诉人（原审原告）：奎屯家家乐烟花爆竹有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路**。 法定代表人：张建梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁新民，新疆弘桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚其松，男，1970年1月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人奎屯家家乐烟花爆竹有限公司（以下简称家家乐公司）因与被上诉人龚其松建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊伊犁哈萨克自治州奎屯市人民法院（2019）新4003民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人家家乐公司的委托诉讼代理人丁新民、被上诉人龚其松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家乐公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其返还龚其松使用费169,230元（即核减原第三判项200,000元）。事实及理由：原审判决认定事实不清，计算错误。2014年5月7日，其与龚其松签订《张建梅奎屯家家乐烟花爆竹有限公司建筑用地费涉及行政职能部门、单位卖（转让）给龚其松的双方协议》（以下简称《协议》）。依据《协议》第三条约定，龚其松应当在2013年5月7日结清案涉场地及附着物全部转让款450,000元，但对方仅支付了250,000元，尚欠200,000元未付。根据龚其松使用涉案场地7年，龚其松应支付占地费用为450,000元÷39×7=80,770元，故其公司应当返还的使用费为169,230元（250,000元－80,770元），一审判决其公司返还369,230元明显计算错误。请求二审法院支持其上诉请求。 龚其松辩称：《协议》第二条第一项约定，本交易在5月8日完成，虽然签字在5月7日，但实际全部履行完毕是在5月8日。第十二条约定缴费后签字盖章生效，5月7日先签的合同，到农业银行和工商银行转了几万元，剩余款项于5月8日上午通过农业银行和邮政储蓄银行转账完成，张建梅才将协议交给本人。因此，本人通过银行转账340,000元，签订协议时向张建梅交付现金110,000元。 家家乐公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2013年5月7日签订《协议》无效；2．龚其松向其公司返还位于奎屯市××路家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落（面积为2800平方米的土地及地上附着房屋和院墙）；3．案件受理费由龚其松负担。 一审法院认定事实：2013年5月7日，家家乐公司（卖方）与龚其松（卖方）签订《协议》。约定：一、根据买方要求，卖方同意将张建梅（家家乐公司）的东南角的建筑院落35m×80m=2800m2合计2800m2/667=41.9790亩场地卖（转让）给买方使用；二、卖（转让）给买方龚其松时，张建梅（家家乐公司）的东南角的建筑院落的现状：1．此院落在2013年5月8日买卖双方交易前，由张建梅租给他人使用至2013年9月，虽然2013年5月8日已经交易，但移交时间在2013年9月30日；2．红线图批复时间2002年9月17日，使用期一般为50年，买方仅买下50年-11年=39年；三、买卖双方交易金额为：a.35m×80m=2800m2合计2800m2/667=41.9790亩×80,000元/亩=335,832.08元；b.院墙35m＋35m＋80m＋80m=230m×300元=69,000元；c.房屋48m2×1,000元=48,000元；合计452,832.08元，实付450,000元，大写肆拾伍万元；四、双方在2013年5月7日当日结清全部款项；五、买方按协议划定的四至界限为准使用场地，提供附件买卖双方签字为证。a．建筑用地许可证复印件划定图纸一张；b．家家乐公司厂区烟花爆竹工艺布置及流程图，红色虚线划定的位置为卖方转让给买方的场地；c．单位名称更改证明；d．买卖双方个人居民身份证复印件；六、在购买期限内，买方必须合法经营，出现一切违法行为所涉及的后果均由买方自行承担。在购买后买方在该宗土地上要建临时性建筑物及设施，需向卖方书面申请办理临时建筑用地规划并登记备案，买卖双方商议后方可实施，所建建筑均属买方所有。在经营期间，买方独立承担民事经济责任，经营期间所发生的一切债权债务、经济纠纷及安全生产伤亡事故所造成的经济损失由买方全部承担，卖方不承担任何责任；七、买方不得转让、抵押转让划定的土地。出现上述情况，卖方有权提前终止协议，无条件收回场地使用权，不予退回交纳的转让金。买方在转租时必须通过卖方，双方认定是属合法经营的状态下方可转租；八、买方用电用水设施由双方协商解决，费用买方自理；九、禁止场院内外堆放有高度污染物品，买方不得对所租赁的周围环境及居民居住环境造成污染。若造成污染案相关规定买方赔偿责任，及时清运垃圾；十、购买期内，如卖方有意将整体院落出让和转让时，提供的红线范围（包括已转让给买方的这宗土地），买方应无条件服从，同时卖方从整体转让的收入中提取买方应得的该宗土地的收入交还买方。双方协议也随之解除；十一、合同的解除：未经买卖双方同意，任何一方不得擅自变更、解除合同；十二、本协议未尽事宜，由买卖双方商议解决，交清协议规定费用后签字盖章生效。本协议一式两份，每份3页纸，两份共6页纸，每页纸张三人均签字为证。本协议执行过程中如发生纠纷，由买卖双方在见证人在场的情况之下协商解决，协商不成可向奎屯所在地人法院提起诉讼。协议卖方落款有张建梅的签名，买方落款由龚其松的签名，见证人落款有王永星的签名。该合同共计三页，张建梅、龚其松及王永星在每页均有签名。2002年9月2日，奎屯市城市规划管理局下发奎规规字（2002）xxx号《建筑用地许可证》，载明：一三一团花炮厂经师计发［2002］216号文件批准。根据建设迁址新建厂房等建筑。根据我市总体规划布局，同意安排在阿克苏路以南，哈密街以东地段。共计用地面积22,800平方米，合2.28公顷（详细位置见附图）。本证核发后请到土地管理局办理用地手续。本批复一式三份。注：建筑用地许可证与建设用地规划许可证配套使用，二者缺一无效。本证有效期六个月，在有效期内不办理用地手续，此证作废，不再通知。2002年9月27日，奎屯市国土资源局向一三一团花炮厂下发奎国土建字（2002）207号《建设用地批准书》，该批准书载明：你单位用地申请报告收悉。根据师计发［2002］216号，奎规规字（2002）xxx号文件的批复，经我局审查，决定以划拨方式审批土地，现将有关事项明确如下：一、本宗地经批准用于建设厂房项目，批准用地面积为22,800平方米，项目四至界限详见用地红线图；二、本项目用地属划拨土地，用地单位不得自行改变用地性质，如确需改变土地用途，应报经我局和规划部门共同批准；三、根据《中华人民共和国土地管理法》《划拨土地使用权管理暂行办法》等有关规定，未经我局批准并补办土地使用权出让手续，用地单位或个人不得以任何形式转让转让、抵押、出租土地使用权。违者，将依照国家、地、地方有关法律规予以处罚；四、依照《土地管理法》等有关法律、法规规定，用地单位和个人有《土地管理法》第58条第1、3、4、5款规定情形之一或用地单位连续两年未使用土地的，由国土资源部门依法定程序收回国有土地使用权，根据城市规划另行安排使用；五、建设项目涉及的一切活动，包括材料堆场，临时公棚等均不得超出本红线确定的范围，如确因工程建设需要临时使用邻近土地，应报经市国土资源局批准并办理临时用地手续；六、建设单位和个人应当领取本批准书之日起三十日内，向市国土资源部门申请办理土地登记手续；七、本批准书一式五份，规划部门、城建档案部门、房管部门、用地单位各执一份，本局存档一份。2004年3月26日，新疆奎屯花炮厂注销，该厂住所地为新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路**。2004年12月13日，新疆维吾尔自治区安全生产监督管理局向奎屯市工商行政管理局出具《证明》一份，载明：新疆奎屯花炮厂因企业改制，并经你局核准企业名称变更为奎屯家家乐烟花爆竹有限公司。经研究，同意你局核准意见。涉案土地上的房屋及附着物依然存在。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，涉案土地系政府划拨所得，但该土地至今仍未办理土地使用权出让手续，双方签订协议约定转让划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准，应当认定合同无效，故对家家乐公司确认协议无效的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均认可涉案土地上的附着物院墙及房屋仍存在，具备返还条件，故对于家家乐公司主张龚其松向其返还位于奎屯市××路家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落面积为2800平方米的土地及地上附着房屋和院墙的请求，一审法院予以支持。同时，家家乐公司也应向龚其松返还因该合同取得的财产，根据双方协议约定涉案土地、院墙及房屋的转让款合计452,832.08元、实付450,000元、于2013年5月7日当日结清全部款项，再结合见证人的陈述及家家乐公司未向龚其松主张过欠付转让款的陈述，应认定龚其松已向家家乐公司支付转让费450,000元。涉案合同虽然无效，但龚其松应就涉案土地及附着物支付相应使用费，结合合同约定土地使用期限为39年，龚其松已使用7年，相应费用应当予以扣除，故家家乐公司应向龚其松返还土地转让费369,230元（450,000元÷39年×32年）。对于龚其松陈述因家家乐公司过错导致的其他损失，因双方就损失范围、价值及过错原因、比例争议较大，一审法院当庭告知龚其松可在收集相应证据后通过另案起诉或双方协商的方式予以解决，龚其松予以认同，故就龚其松因涉案合同无效导致的损失，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认家家乐公司与龚其松于2013年5月7日签订的《协议》无效；二、龚其松于判决生效之日起十日内向家家乐公司返还位于奎屯市××路家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落（面积为2800平方米的土地及地上附着院墙和48平方米的房屋）；三、家家乐公司于判决生效之日起十日内向龚其松返还使用费369,230元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,400元，减半收取计3,200元，由家家乐公司负担1,600元，龚其松负担1,600元。 二审中，被上诉人龚其松提交一份卫星影像拍摄照片，拟证明，家家公司将涉案土地转让给龚其松后，三年间一直在搞建设，家家乐公司未向其所要欠款。 家家乐公司质证认为，对该在证据的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明龚其松已付清转让款。 本院查明的事实与一审法院认定的事实相一致，本院予以确认。 本院根据龚其松的申请，到中国邮政储蓄银行股份有限公司伊宁市斯大林街营业厅调查，查实2013年5月7日、2013年5月8日龚其松分别从其邮政银行卡xxx1向家家乐公司的法定代表人张建梅丈夫王铁山邮政银行卡xxx2和xxx3转款50,000元、40,000元。 本院认为，本案的争议焦点为：龚其松向家家乐公司支付转让款的数额。 本案中，案涉《协议》虽然约定双方在2013年5月7日当日结清全部款项，交清协议规定的费用后协议签字盖章生效。但根据龚其松自认其在2013年5月8日付清全部款项的事实，可以认定在履行合同过程中，双方对协议约定的付款方式进行了变更，因此，不能依据“交清协议规定的费用后协议签字盖章生效”的约定作为龚其松已付清款项的证据，龚其松以此为由提出已付清转让款的抗辩理由，不能成立。根据本案已查明的事实，龚其松通过农业银行、工商银行转款250,000元，通过奎屯市邮政银行向家家乐公司法定代表人张建梅丈夫转款90,000元，合计340,000元。龚其松提出其另现金支付110,000元，因无证据予以证实，家家乐公司对此又不认可，龚其松只能承担举证不能的不利后果，该110,000元，因缺乏依据，无法确认。一审法院根据合同约定确认龚其松交付转让款450,000元有误，应予纠正。由于协议约定土地使用期限为39年，龚其松已使用7年，故家家乐公司应向龚其松返还土地转让款278,974元（340,000元÷39年×32年）。 综上所述，上诉人奎屯家家乐烟花爆竹有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初1120号民事判决第一项、第二项； 二、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初1120号民事判决第三项； 三、上诉人奎屯家家乐烟花爆竹有限公司于本判决生效之日起十日内向龚其松返还转让款278,974元。 如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,200元（奎屯家家乐烟花爆竹有限公司预交），二审案件受理费3,685元，合计6,885元，由奎屯家家乐烟花爆竹有限公司负担3,485元，龚其松负担3,400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吐力克尼艾买提 审 判 员 芦  海  龙 审 判 员 王  国  彪 二〇二〇年十一月六日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 孟  晶  晶