贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0302民初8797号 原告:红花岗区宾隆购物百货店，住所地遵义市红花岗区桃溪路口，注册号：520302600224407。 经营者：徐柳林，男，汉族，1971年11月13日出生，江西省德兴市人，住江西省德兴市。 委托诉讼代理人：宋晓霞，贵州典正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢昌亮，贵州典正律师事务所律师。 被告：贵州康泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路18号，统一社会信用代码：915200002144246422。 法定代表人：程天赐，总经理。 委托诉讼代理人：陈相东，贵州东如升律师事务所律师。 被告：徐克亮，男，汉族，1966年4月8日出生，遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告红花岗区宾隆购物百货店（以下简称宾隆百货店）与被告贵州康泰房地产开发有限责任公司（以下简称康泰公司）、徐克亮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宾隆百货店委托诉讼代理人宋晓霞、卢昌亮，被告康泰公司委托诉讼代理人陈相东、被告徐克亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宾隆百货店向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决中止对位于遵义市红花岗区房屋（产权证号为××号）的执行；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告康泰公司就（2012）筑民终字第237号民事判决书向遵义市红花岗区人民法院申请强制执行被执行人徐克亮支付511.87万元房屋使用费，在强制执行过程中，正在查封拍卖案涉房屋，但该房产早在2006年就由华宁房开公司出租给原告用作经营超市，租赁期限至2019年11月15日，原告时至今日仍在该房屋进行经营。贵院对该房的查封处置导致原告经营的超市无法正常经营，已经严重损害原告的巨额利益，为此特根据相关法律规定向贵院提出案外人执行异议，原告收到红花岗区人民法院（2017）黔0302执异字第53号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。故提起异议之诉，理由如下：1、原告于2006年租赁案涉房屋时，该房屋所有权系遵义市华宁房地产开发有限责任公司所有，租赁期限至2019年11月15日，双方就案涉房屋签订《房屋租赁合同》合法有效应受法律保护，仅管华宁公司在该合同履行期内，在未告知原告的情况下，把案涉房屋所有权转让给徐克亮，但一直按合同约定确保了该房能让原告正常经营使用到租赁期满，未曾给原告造成任何损失。然而，在执行中法院裁定限制原告支付房租给华宁公司，导致原告在《房屋租赁合同》约定期限未满的情况下，不能按约定期限支付租金而违约，已经导致原告被提前解除合同并赔偿损失的风险，同时干扰了原告的正常经营，也给原告造成了巨额的经济损失和即将造成更大损失。原告租赁房屋在先，长期保持正常装修盈利状态，原告无过错。法院的执行不公平不合法，只能在原告的租赁合同履行完毕后方能执行。二、原告与华宁公司签订的租赁合同约定如遇政府动迁，则自然终止本合同，装修费用由双方各得50%。目前案涉房屋也由政府作为棚户区改造进行搬迁公告，决定进行拆迁安置补偿，根据公告，案涉房屋的合法评估价为每平米40000元，不含装修，房屋装修还将另行评估。被告申请执行将导致原告得不到巨额装修赔偿款。故申请终止查封拍卖案涉房屋，维护申请人的合法权益。 被告康泰公司辩称：一、红花岗区法院（2017）黔0302执异53号执行裁定书认定事实清楚、证据充分；二、原告不具备适格的主体资格，原告不享有实体权利，只享有合法承租权，不能成为提起案外人执行异议之诉的适格主体。租赁物在租赁期间发生变动，不影响租赁合同的履行，原告所担心的因征收产生赔偿有救济渠道，原告提起案外人执行异议之诉是不具主体资格的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告徐克亮辩称：尽管房产在我名下，但是原告签订合同的主体不是我个人，不是我收取租金，是刘永梅一直在收取租金，我没有义务保证原告的利益。请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交了遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302执异53号执行裁定书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充合同》、《房屋租赁续租合同》、涉诉房屋租金支付凭据、（2012）红执字第1110号之五协助执行通知书、关于解除《房屋租赁合同》及续租合同的通知、涉诉房屋现状照片6张、遵义市红花岗区人民政府2017年8月18日作出的棚户区改造拆迁公告、贵州遵义恒达房地产估价有限公司估价函等证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：案外人红花岗区宾隆购物百货店是由徐柳林经营的个体工商户字号。2006年11月16日，以遵义市华宁房地产开发有限责任公司甲方、遵义红花岗区宾隆购物为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其开发的产权证号为遵房权证遵义市字第××号的位于遵义市侧建筑面积1215平方米的营业房租赁给乙方开超市，租赁期限捌年（2006年11月16日至2014年11月15日）；2006年12月12日，双方签订《房屋租赁合同的补充合同》，将租赁面积变更为1550平方米（包括市场服务中心的335平方米），并对租金重新进行了约定，还约定：无论在什么情况下双方解除合同时，乙方在该租赁房内的所有装修装潢均归甲方所有（如因政策改造，室内装潢赔偿权归乙方所有）。2014年9月15日，以遵义市华宁房地产开发有限责任公司为甲方、红花岗区宾隆百货购物店为乙方签订《房屋租赁续租合同》，租赁面积1550平方米，租赁期限伍年（2014年11月16日至2019年11月15日），还约定，如遇政府动迁，则自然中止本合同，动迁装修补偿费用由甲、乙双方各得50%。 2008年，经遵义市华宁房地产开发有限责任公司董事会析产，将原《房屋所有权证》号为监证00031425号的1215.86平方米房屋过户到徐克亮名下，产权证号为200810516。2009年10月26日，因贵州康泰房地产开发有限责任公司与徐克亮商品房买卖合同纠纷，贵阳市云岩区人民法院以（2009）云民一初字第739号案件对该房屋的600平方米予以查封；2011年6月13日以（2011）云民一初字第149号案件对该房屋中的615.86平方米予以查封；2011年10月24日，贵阳市云岩区人民法院以（2011）云执字第242号案件对该房屋执行查封，2013年10月23日对其中600平方米续查封。贵阳市云岩区人民法院将（2011）云执字第242号移送本院执行，本院于2012年8月10日以（2012）红执字第1110号执行案件立案受理后，于2015年4月13日对该房屋续查封。在执行过程中，徐克亮不服贵州省贵阳市中级人民法院作出的已经发生法律效力的（2012）筑民终字第237号民事判决，向贵州省高级人民法院申诉，贵州省高级人民法院以（2012）黔高民申字第626号民事裁定指令贵州省贵阳市中级人民法院再审。贵州省贵阳市中级人民法院于2013年7月9日以（2013）筑民再终字第20号民事判决维持了（2012）筑民终字第237号民事判决和（2011）云民一初字第149号民事判决。宣判后，徐克亮不服，向检察机关申诉，贵州省人民检察院于2014年6月24日以黔检民监［2014］12号民事抗诉书向贵州省高级人民法院提出抗诉。贵州省高级人民法院于2014年12月2日以（2014）黔高民再终字第9号民事判决维持贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民再终字第20号民事判决。判决生效后，本院恢复对（2012）红执字第1110号案件的执行。在对被执行人徐克亮名下产权证号为××号房产的执行过程中，案外人刘永梅以该房屋在其与徐克亮离婚时分割归其所有为由提出执行异议。本院以（2015）红执异字第0013号执行裁定书驳回异议请求后，刘永梅不服，向本院提起执行异议之诉，本院以（2015）红民一初字第1862号民事判决驳回其诉讼请求。刘永梅不服，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉。贵州省遵义市中级人民法院以（2016）黔03民终1128号民事判决驳回上诉，维持原判。 执行过程中，案外人红花岗区宾隆购物百货店向本院提出执行异议，本院于2017年9月18日作出（2017）黔0302执异53号执行裁定书，驳回异议人红花岗区宾隆购物百货店的异议申请。案外人红花岗区宾隆购物百货店在规定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为：案外人红花岗区宾隆购物百货店是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益？案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。但并非所有的实体权利都足以阻止法院的强制执行。 关于原告主张本院在执行中限制其交纳租金的行为，严重影响其正常经营，并导致出租人遵义市华宁房地产开发有限责任公司提出解除租赁合同造成巨额经济损失。案涉标的物的所有权已于2008年变更为徐克亮所有，原所有权人遵义市华宁房地产开发有限责任公司不再是享有该房屋的所有权四项权能，而应由现所有权人享有。故本院在执行过程中限制承租人（原告）向作为被执行人徐克亮交纳租金的执行行为符合法律规定，原所有权人遵义市华宁房地产开发有限责任公司也无权就该房屋的租赁向承租人（原告）提出解除租赁合同；案外人刘永梅主张案涉标的物系其与徐克亮离婚时分割给其的财产向本院提出的执行异议，经终审判决驳回异议请求，刘永梅亦无权向承租人提出解除租赁合同。 关于原告主张根据双方租赁合同约定在政府动迁时享有50%装修补偿权利，而本院委托评估价格过低，损害其权利，且本院拍卖致使原告无法得到50%装修补偿费。本院委托拍卖成交价的多少，不影响拆迁后原告依照租赁合同主张权利，拍卖价款不影响拆迁补偿费的确定，何况原告作为房屋承租人，依法享有优先购买权。至于委托评估价格过低不属于本案执行异议之诉的审查范围。 租赁权本质仍然是债权，根据“买卖不破租赁”原则，保护的是承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，而不是禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。故本院对被执行人徐克亮的财产进行评估、拍卖，不影响租赁合同的履行。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身，但可以向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。综上，案外人以其作为房屋承租人提出执行行为损害其合法权利的主张，没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条第一款第（二）项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告宾隆百货店不能仅仅依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、驳回原告红花岗区宾隆购物百货店的诉讼请求； 二、继续对位于遵义市红花岗区房屋（产权证号为××号）的执行。 案件受理费60元，由原告红花岗区宾隆购物百货店负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  夏 冰 人民陪审员  杨廷乾 人民陪审员  陈 鸿 二〇一七年十二月二日 书 记 员  李阳红