安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1321民初2112号原告：商丘恒宇建材有限公司，住所地河南省虞城县镇里固乡张屯村，统一社会信用代码914114255843979793。法定代表人：王博，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁猛，安徽达安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国正，安徽达安律师事务所实习律师。被告：安徽省砀山泓泰置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇健康路**后楼，统一社会信用代码9134132169897547M。法定代表人：李成曙，该公司董事长。委托诉讼代理人：周小民，该公司股东。委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。原告商丘恒宇建材有限公司（以下简称商丘恒宇公司）与被告安徽省砀山泓泰置业有限公司（以下简称砀山泓泰公司）买卖合同纠纷（立案案由为商品房销售合同纠纷）一案,本院于2017年6月15日立案，因案情复杂，2017年6月28日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告商丘恒宇公司的委托诉讼代理人梁猛、被告砀山泓泰公司的委托诉讼代理人周小民、谢金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘恒宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令砀山泓泰公司依照合同约定履行交房义务，将位于砀山县人民西路南侧、陈庄沟以北“时代广场”6号楼（产权号为4号楼）第3层共计2600平方米商业用房交付于商丘恒宇公司；如果砀山泓泰公司无法履行交房义务，则请求依法判令解除商丘恒宇公司与砀山泓泰公司签订的《协议书》，依法判令砀山泓泰公司返还已付购房款4898600元及利息2351328元（按照年息24%自2015年5月31日计算至2017年5月31日，之后计算至实际付款日，款清息止）；依法判令砀山泓泰公司向商丘恒宇公司承担已付购房款一倍4898600元的赔偿责任；2、本案诉讼费用由砀山泓泰公司承担。事实和理由：砀山泓泰公司系砀山县时代广场项目的开发建设单位，商丘恒宇公司系商品砼加工生产企业。自2012年开始，商丘恒宇公司为时代广场建设工程供应商品混凝土。合同履行期间，因砀山泓泰公司违约，无法按时支付货款，经砀山泓泰公司股东一致同意将其开发的时代广场6号楼第3层商业用房（暂定面积2600平方米），以2600元每平方米价格销售给商丘恒宇公司，用于抵扣其欠付的混凝土工程款，最终在办理房产证后结算，多退少补，双方为此签订了书面协议。双方在合同履行期间，因砀山县公安局以案件侦查需要为由，于2014年11月23日向砀山泓泰公司下达了《关于限制交易、转让、支付股权、债务的函》，将商丘恒宇公司与砀山泓泰公司协议项下的房产予以冻结，限制交易。2015年5月30日，砀山泓泰公司自行将双方协议项下的商品房全部销售给第三方。至此砀山泓泰公司违约之时，商丘恒宇公司共向砀山泓泰公司提供商品砼经双方确认为25904方，价值为9298545元，砀山泓泰公司已实际收取的购房款金额为4898600元，该款为砀山泓泰公司欠付的商品砼抵作的购房款。综上，砀山泓泰公司同商丘恒宇公司订立商品房买卖协议后，自行将商铺出卖给第三人的行为已经构成严重违约，侵犯了商丘恒宇公司的合法权益。后因涉案房屋已经被砀山泓泰公司出卖于第三方，并办理了备案登记手续，商丘恒宇公司当庭将诉讼请求变更为第二项，即解除商丘恒宇公司与砀山泓泰公司签订的《协议书》，依法判令砀山泓泰公司返还已付购房款4898600元及利息2351328元（按照年息24%自2015年5月31日计算至2017年5月31日，之后计算至实际付款日，款清息止）；依法判令砀山泓泰公司向商丘恒宇公司承担已付购房款一倍4898600元的赔偿责任。砀山泓泰公司辩称：1、商丘恒宇公司向砀山泓泰公司供应混凝土是事实，根据这一法律事实，双方之间的法律关系应为买卖合同的法律关系，双方不存在商品房买卖的法律关系，因此商丘恒宇公司当庭所变更的诉求不成立。因为双方2014年4月25日签订协议是对混凝土货款支付方式的约定，而非商丘恒宇公司向法庭陈述的双方存在商品房买卖的法律关系，仅凭双方签订的协议，不符合商品房买卖合同的生效要件，而且双方并没有办理涉案房屋买卖的相关手续，更没有到房管部门办理备案登记手续，商丘恒宇公司诉称的商品房买卖合同是不成立的；2、对商丘恒宇公司所供混凝土的数量、价格、货款，由于双方未签订合同，对混凝土的价格，砀山泓泰公司不予认可；根据商丘恒宇公司提供证据混凝土方量的统计，总量为25904方，但其中有1609方没有砀山泓泰公司相关人员签字认可，对此应当在总量中扣除，该货款也应在总货款中扣除。本院经审理认定事实如下：2012年，砀山泓泰公司开发砀山县时代广场项目，因施工需要向商丘恒宇公司购买商品砼。商丘恒宇公司自2012年4月14日开始向砀山县时代广场项目供应商品砼，2012年4月14日至2014年8月19日商丘恒宇公司共计向砀山泓泰公司时代广场项目提供商品砼25904方，货值金额9298545元。砀山泓泰公司于2013年7月9日前向商丘恒宇公司支付货款共计1799945元，2013年8月至2014年4月，砀山泓泰公司向商丘恒宇公司支付货款2600000元，截至起诉之日砀山泓泰公司共向商丘恒宇公司支付货款4399945元，尚欠4898600元仍未支付。2014年4月25日，砀山泓泰公司（甲方）与商丘恒宇公司（乙方）签订协议书，协议书约定：“甲方因资金周转遇到困难，无法按照合同要求支付乙方混凝土工程款，甲乙双方经友好协商达成以下内容：甲方同意用时代广场施工号6#楼第三层商用房面积暂定2600平方米，每平方米2600元，抵扣乙方混凝土工程款，最终面积以房管局实测面积为准，办理房产证后结算，多退少补”。另查明：2015年3月30日和5月30日砀山泓泰公司分别与李西吉、张凯、林民灿、韩燕签订商品房买卖合同，将2014年4月25日签订协议书中所涉及的商品房出售给上述四人，并于2015年4月3日、11月24日办理了商品房备案登记手续。以上事实有当事人提供的《协议书》、时代广场对账单、供货统计表、销售清单、供货单、商品房买卖合同、商品房购销合同备案表以及当事人陈述等在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，商丘恒宇公司认为此协议符合商品房买卖合同构成要件，认为该协议书属于商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及参照建设部《商品房销售管理办法》第十六条第一、二款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”、“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，该协议的内容只包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，尚有部分《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容在该协议中未作约定。因此该协议不能认定为商品房买卖合同，双方之间的关系仍然是买卖合同关系而不是商品房买卖合同关系，双方应当以该协议为基础另行签订商品房买卖合同，这样才能将双方的买卖合同关系转化为商品房买卖合同关系。双方签订该协议的目的是为了消灭原债务关系，该协议应当是一种以房抵债协议，砀山泓泰公司所欠付的仍是货款，而非商丘恒宇公司所主张的购房款。因此，本案案由应为买卖合同纠纷。商丘恒宇公司虽与砀山泓泰公司签订了《协议书》，由于砀山泓泰公司已将协议约定时代广场施工号6#楼第三层商用房于建成后出售他人，并且已经实际交付并办理了商品房备案登记手续，该协议关于以商用房抵扣混凝土工程款的约定实际已经不能履行。因此在协议实际上已经不能履行的情况下，砀山泓泰公司应当根据双方之间的买卖合同关系，支付尚未给付的商品砼货款4898600元；对于商丘恒宇公司要求砀山泓泰公司承担已付购房款一倍4898600元的赔偿责任的请求，本院不予支持。双方在买卖关系存续期间，没有约定逾期付款违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此对于商丘恒宇公司要求砀山泓泰公司按年息24%承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；砀山泓泰公司应当向商丘恒宇公司支付货款4898600元，并以4898600元为本金从2015年5月31日起计算至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准承担违约责任。对于砀山泓泰公司辩称商丘恒宇公司提供证据混凝土方量总量为25904方，但其中有1609方没有砀山泓泰公司相关人员签字认可，对此应当在总量中扣除，该货款也应在总货款中扣除。根据本院到砀山县公安局调取了该方面的证据，对于砀山泓泰公司提出异议的商品混凝土销售清单所对应的1609方混凝土供货单上，每张都有砀山泓泰公司时代广场项目相关人员的签字确认。故对砀山泓泰公司的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、安徽省砀山泓泰置业公司于本判决生效之日起30日内给付商丘恒宇建材有限公司商砼款4898600元及利息（以4898600元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准从2015年5月31日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回商丘恒宇建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94691元，保全费5000元，合计99691元，由商丘恒宇建材有限公司承担47345元，安徽省砀山泓泰置业有限公司承担52346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  彭 岩审 判 员  常 莉人民陪审员  刘金山二〇一七年十二月十九日书 记 员  信 仰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。