广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1422民初937号原告：徐灵，男，汉族，1977年1月16日出生，住址：大埔县。原告的共同委托代理人：杨华、唐宏昌，广东宝城律师事务所律师。被告：大埔县伟业房地产有限公司，住址：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑。法定代表人：梁卫平，职务：董事长。委托代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。原告徐灵诉被告大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐灵的委托代理人杨华，被告伟业公司的委托代理人黄长云、黄静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐灵向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告支付原告延期交房违约金人民币64569元（从2014年12月31日计至2016年12月30日至）；二、被告支付原告延期办证违约金人民币34892元（按银行同期贷款利率计算，从2015年4月1日暂计至2017年1月22日，其余计至房产证办出之日止）；以上合计金额为：99461元；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的预售商品房，该商品房位于大埔县环城大道新寨段东侧翰林华府第一期第8栋1203单位，建筑面积为110.04平方米，套内面积为92平方米，合同约定该商品房单价为每平方米4407.68元，总金额为485021元，后因面积原因总房价改为442258元，付款方式为一次性付款。合同约定被告应当在2014年12月31日前将已验收合格，并于原告款清后交付给原告使用，如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定支付了相关的购房款，但被告至今未将具备验收合格的房产交付给原告使用，至起诉之日已延期730天，也未按合同约定日期办理权属登记，构成了违约。综上所述，请求法院依法判决以维护原告的合法权益。被告伟业公司辩称：1、原告主张迟延交房违约金的依据是《商品房买卖合同》第九条约定。被告认为，上述合同第九条约定是“出卖人（即被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（即原告）使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。根据该约定，承担违约责任应同时具备两个条件，一是逾期，二是未交付的标的是商品房。2、合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件。被告目前虽未将涉案商品房交付给原告使用，但系因原告经被告多次催促拒不前来收房所致，根据双方签订的合同第十一条约定，就视为被告如期交房。3、原告的逾期交房违约金请求权已经超过诉讼时效。根据合同约定，涉案商品房交付期限为2014年12月31日前，如被告未交付商品房，2015年1月1日为商品房交付请求权的诉讼时效起算点，至2016年12月31日该项请求权诉讼时效届满，本案原告于2017年10月份以提起诉讼的方式主张权利，涉案商品房的交付请求权因超过诉讼时效已经不受法律保护，同理，依附于涉案商品房交付请求权的逾期交房违约金已不受法律保护。4、原告主张延期办证违约金缺乏事实依据和法律依据。被告认为，根据合同约定，在办理产权登记上，被告的义务是向产权登记部门提交资料备案，并不是约定在规定期限内原告取得产权证书的义务，提交资料备案的期限未明确约定，同时取得权属证书需由原告协助。被告已于2017年1月22日向不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，已经履行了合同义务。如按原告主张的办证期限计算，若需支付逾期办证违约金，该违约金也已经超过诉讼时效。经审理认定事实如下：2013年10月10日，被告伟业公司取得位于大埔县预售许可资格。2013年10月18日，被告伟业公司与原告签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定原告以485021元购买被告开发的位于大埔县。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款定金100000元，余款385021元签订商品房买卖合同时付清。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起Ｘ日内告知买受人的；……”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过Ｘ日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起Ｘ天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之Ｘ（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房”。第十五条关于产权登记的约定约定：“出卖人应当在商品房交付使用后Ｘ日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第Ｘ项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Ｘ内将买受人已付房价款退关给买受人，并按已付房价款的Ｘ%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。3、预收办理房地产权证费用，建筑面积100平米以下（含100平米）预收1.5万；建设100-200平米之间预收2.5万；200-300平米之间预收3.5万；300平米以上（含300平米）预收6万。办证费用按国家相关规定各自承担，多退少补或自行办理。”2013年12月17日，被告伟业公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定总房款变更为442258元等。涉案房屋于2014年6月3日取得建筑装饰装修、2014年6月3日取得建筑装饰装修、2014年9月23日取得屋面分部工程验收记录、2014年12月5日取得建筑给排水、2014年12月19日取得建筑电气。2015年3月5日，被告伟业公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。原告认为：当时涉案房屋不具备交付使用条件，故该通知书对原告无约束力。2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年1月12日，被告伟业公司再次向原告发出《入伙通知书》，通知原告收楼。2017年1月22日，大埔县不动产登记中心出具《大埔县不动产登记业务受理回执单》，载明“业务类型：国有建设用地上房屋所有权首次登记。……”2017年10月12日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，1、被告确认原告在合同约定期限内交清了涉案房款。2、原告明确其诉讼请求中逾期交房违约金的计算方式：自2014年12月31日起至2016年12月30日止，以已付购房款442258元为基数，按每日万分之二计算；逾期办证违约金的计算方式:以已付购房款442258元为基数按银行同期贷款利率计算，从2015年4月1日暂计至2017年1月22日，其余计至房产证办出之日止。以上事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告徐灵与被告伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：（一）被告是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，被告没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给徐灵使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件的意见，于法无据，本院不予采纳。原告徐灵要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，本院予以支持。（二）关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。涉案合同第八条约定商品房交付时间是2014年12月31日前，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告要求伟业公司支付逾期交房违约金的请求权并未超过诉讼时效，对被告主张原告该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。（三）关于原告请求支付逾期交房违约金的计算问题。原告请求被告支付延迟交房违约金(从2014年12月31日起至2016年12月30日止，以总房价442258元为基数，按每日万分之二计算)64569元。本院认为，虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向原告发出了入伙通知书，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故被告该通知收楼的行为不能发生已履约交楼义务的效力。被告在涉案商品房验收合格后，于2017年1月12日再次通知原告收楼，故逾期交房违约金应计算至该日止，鉴于原告要求违约金计算至2016年12月30日，系原告对自身民事权利的处分，本院予以准许。据此，被告应支付原告从2014年12月31日计至2016年12月30日的逾期交房违约金为442258元*0.2‰*731天=64658元，原告要求被告支付违约金64569元，不超过上述违约金数额，本院予以支持。（四）关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。本院认为，虽涉案合同对产权登记并无明确约定，但办理预售商品房的房屋产权证是开发商的主要义务或协助义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”涉案房屋于2016年12月30日符合交付使用条件，自该日起计算90日即至2017年3月30日，被告仍未办妥涉案房屋产权证，应向原告承担违约责任。被告抗辩称其已于2017年1月22日向不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，已经履行了合同义务。本院认为，《大埔县不动产登记受理回执》载明业务类型为国有建设用地上房屋所有权首次登记，即是指涉案房屋所在楼盘的初始登记，与房屋所有权转移登记至原告名下并非同一概念，故被告该抗辩意见并不能免除其应承担的违约责任。被告还主张该违约金请求权已过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。另根据上述十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计付，系原告对自身民事权利的处分，本院予以准许。因此，被告应自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，向原告支付以442258元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准按实计算的逾期办证违约金。原告请求被告支付2017年3月31日前的逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告徐灵支付逾期交房违约金64569元；二、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告徐灵支付逾期办证违约金（违约金自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以原告已付购房款总额442258元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准按实计算）;三、驳回原告徐灵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2287元，由被告大埔县伟业房地产有限公司负担（此款已由原告预交，本院不作清退，由被告在履行判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  蓝锦伦审 判 员  林德胜人民陪审员  何丽兰二〇一七年十二月二十二日书 记 员  李 红