江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3822号上诉人（原审原告）：花纯芳，男，1971年5月6日生，汉族，住睢宁县。上诉人（原审原告）：张云，女，1968年7月20日生，汉族，住徐州市铜山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张雯，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘成亮，男，1968年9月17日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴长前，江苏彭邦律师事务所律师。上诉人花纯芳、张云因与被上诉人刘成亮房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人花纯芳及上诉人花纯芳、张云的共同委托诉讼代理人张雯，被上诉人刘成亮及委托诉讼代理人吴长前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。花纯芳、张云上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，判令双方继续履行房屋买卖合同，并配合上诉人办理涉案房屋过户手续或发回重审；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院事实认定错误，错误认定双方在2016年已协商解除口头房屋买卖协议。根据判决书中表述是花纯芳一直欠付刘成亮购房款，花纯芳没有任何损失。但后面又陈述因刘成亮拿不出钱给花纯芳，双方商定将房屋出售返还花纯芳购房款并赔偿花纯芳损失，由此可以看出，一审法院并没有真正厘清本案的法律事实及法律关系。其次，一审法院适用法律依据错误，本案中对于买卖合同的履行并不存在应该适用《中华人民共和国合同法》第九十条规定的法定解除的任何情形。实际上，上诉人从来没有与被上诉人达成解除购房合同的协议，双方也没有对解除购房合同进行过任何协商。上诉人只是将涉案房屋欲对外出售一事告知了被上诉人，对再次出售涉案房屋一事进行了协商。上诉人在2010年购买涉案房屋后，对房屋进行了装修，并一直在此居住。后因上诉人急需用钱，欲将房屋出售变现，但因当时房屋仍登记在被上诉人名下，上诉人如出售房屋必须要被上诉人配合。因此，上诉人找到被上诉人告知欲出卖房屋变现一事，被上诉人表示自己可以购买涉案房屋或帮忙找人购买，上诉人表示卖给谁都可以，于是双方商定共同将涉案房屋对外登记出售，哪一方找到的买家出价高就由哪一方成交。因此，即使上诉人与被上诉人因涉案房屋再次出售事宜进行了协商，也只是一个新的要约，在没有其他证据证明的情况下，不能认定是对原购房合同解除的协商，更不能直接认定双方已经达成了解除原购房合同的约定。如双方已经同意解除原购房合同，其直接的法律后果是自解除购房合同之日涉案房屋仍归被上诉人所有，上诉人对涉案房屋不再享有任何处分权，更是无权出售涉案房屋。但庭审中被上诉人也陈述了上诉人与被上诉人都在中介公司挂网出售涉案房屋的事实。由此也可以印证双方并没有对解除原购房协议进行过协商，双方的买卖协议也并没有解除。一直到2016年，涉案房屋都没有成功售出，此时，上诉人资金已经周转过来，而且房价已经开始上涨，上诉人就决定不再出售房屋。被上诉人刘成亮答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、在一审中双方提供的证据及证人均证明双方买卖合同解除的事实。花纯芳因经济困难没有能力支付剩余购房款，与被上诉人协商解除合同。之后上诉人到睢宁种植果树，没有在涉案房屋中居住，然后导致房屋没有能够出售。在2012年时，我找到上诉人，协商解决涉案房屋，花纯芳说房子不要了，小孩住够了，拆迁房环境不好，人员素质差，让我把房子处理掉，赔偿卖房款，装修部分可以适当补偿，上诉人一审时找的证人，其证人证言也有这一点。2、上诉人说当时处理房子5000元每平方米，房钱全部给上诉人，这是上诉人的自己主观想法，没有任何证据，我也没有听说。花纯芳、张云向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘成亮继续履行双方的房屋买卖合同；2、判令刘成亮配合花纯芳办理涉案房屋过户手续；3、确认花纯芳对涉案房屋的所有权；4、本案诉讼费用由刘成亮承担。一审法院查明，花纯芳与刘成亮之间于2010年口头达成房屋买卖协议，刘成亮将泉山区碧水湾小区房屋出售给花纯芳，口头约定房屋总价为35万元，因政策原因暂时无法办理过户，双方约定花纯芳先期支付购房款20万元，上房时再付一部分，留5万元尾款待办理完毕过户手续后付清。2010年2月10日花纯芳按约定支付购房款20万元整，刘成亮出具收据一张。2010年9月15日刘成亮向花纯芳借款4.5万元，刘成亮出具借据一张。2010年11月27日，花纯芳支付刘成亮购房款6万元整，刘成亮出具收据一张，该6万元中5万元系花纯芳之妻张云转账给刘成亮之妻芦玉英。以上款项刘成亮均出具相应凭据。2015年，花纯芳办理了上房手续，并向徐州旭鹏物业管理有限公司交纳了装修押金以及车辆出入卡押金，刘成亮同时交付花纯芳住宅质量保证书原件一份、住宅使用说明书原件一份。办理上房手续后花纯芳对涉案房屋进行装修入住，现花纯芳在此居住生活。2016年2月27日，刘成亮向花纯芳转账3万元。花纯芳居住期间所有物业费及维修基金由房主刘成亮交纳。2016年4月13日，花纯芳曾自己把涉案房屋挂在宝泰房产出售，上面有花纯芳手机号码。2016年期间，双方在口头达成解除房屋买卖合同之后，因刘成亮拿不出现钱给花纯芳，因此双方商定共同将涉案房屋出售返还花纯芳购房款。另查，易斌物业公司证明碧水湾小区A10-2-302室欠物业费，上门催交物业费，住户称只是暂住，让房主交纳。房屋共有人芦玉英出具对涉案房屋的处置意见为不同意出售该房屋给花纯芳。证人邵某,4出庭作证证实“花纯芳是说的先把钱打过来，半年后再搬走，具体多少钱他俩也没说好，钱当时也没付”。证人宋某,4证实“2016年我想买房子，通过网上看到这个房子信息，联系到房主刘师傅（刘成亮），就过去看房,当时家来有人住，刘师傅说能搬出去，里面有个住户女的（张云）也默许这个事，这个房子是要卖的，里面的住户带着参观”。证人邱某,4指认张云带人看房。证人李某,4证实2016年看到刘成亮及其儿子去敲门说房子不要了看什么时候搬走，2016年和2017年期间，具体记不清，就说卖房子、看房子的事。花纯芳就说这个房子要卖，有人想看房子，花纯芳说要卖就卖吧，花纯芳说过不买这房子。花纯芳庭审陈述，“刘成亮说过了五年就能过户，到2016年正好可以过户了，我跟刘成亮打电话让他给我过户，他不给我过，后来我卖这个房子他也卖。刘成亮说谁能卖高价就卖高价，以现在的价格赔给我，就是说当时2016年这个房子能卖到5000元一平方米，他就给我5000元一平方米，就是这样的，因为户头是他的，他不给我配合卖我也卖不出去”。一审法院认为，花纯芳、刘成亮一致确认双方之间于2010年口头达成房屋买卖协议，刘成亮将涉案房屋出售给花纯芳，口头约定房屋总价为35万元。系当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按约全面履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案争议焦点为该房屋买卖协议是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，口头合同签订后，花纯芳按照合同约定共计支付刘成亮购房款26万元，余款未付。根据证人证言结合双方陈述，可以认定2016年双方就房屋买卖经协商拿出方案，即因刘成亮拿不出现钱给花纯芳，因此，双方商定共同将涉案房屋出售返还花纯芳购房款并赔偿花纯芳装修损失。因涉案房产未出售成功，双方产生纠纷，花纯芳居住至今。综上可以确认双方在2016年已协商解除口头房屋买卖协议，仅因为涉案房产未出售成功，刘成亮无法给付花纯芳购房款及赔偿损失导致该解除协议未履行完毕。由于双方未签订书面房屋买卖合同，未约定具体付款时间、过户时间及违约责任等主要条款，导致双方产生纠纷长达九年之久未解决，对此双方均有责任。因双方已协商解除口头房屋买卖协议，经释明花纯芳仍然坚持诉请。故花纯芳的诉讼请求予以驳回。因刘成亮未返还购房款及赔偿花纯芳损失，花纯芳可就购房款及损失另行向刘成亮主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决驳回花纯芳、张云的诉讼请求。二审中，上诉人花纯芳申请证人邵某,4出庭作证。邵某,4陈述，碧水湾刚上房时，双方就达成了口头买卖协议，房子是刘成亮的拆迁房，卖给花纯芳的，要价35万。在没付钱之前，我就告诉两人到公证处公证，两人说绝不反悔不需要公证。第一次付款20万现金，刘成亮打收条。后期付房款我没有在现场。什么时间交房记不清楚了。2014年花纯芳在四院住院时，我和刘成亮同时去看花纯芳，刘成亮先问花纯芳病情怎么样，房子怎么打算，花纯芳当时说他不想在那住了，早想卖了，环境不好。房子当时已经涨钱了，花纯芳要求条件是购房款加上10万加上装修费，当时已经装修快三年了，装修发票的总额打八折。刘成亮认为装修费价格偏高，找到我，我去找花纯芳协调，最后花纯芳夫妻俩认可了装修款总额打五折。这是花纯芳想卖房子，刘成亮也领人去看房子。刘成亮带去的买房人出价42万，刘成亮当时想牵头买花纯芳住的房子，花纯芳说谁都可以买，最终谁的价格高卖给谁。花纯芳说在购房款加上10万加上50%的装修，之外多卖的钱归刘成亮。不存在退房这回事，双方没有表示解除买卖合同，刘成亮能不能卖房子要花纯芳得同意。被上诉人刘成亮对证人证言发表意见：证人证言和一审中证言有矛盾，代理人认为证人在第一次庭审笔录的证言更接近事实。相关的情况，特别是10万元和装修款的50%明显是不真实的。在一审中，证人证言证实，刘成亮把购房款打给花纯芳，花纯芳把房屋退还给刘成亮，因此双方的买卖合同已经解除了。二审中查明，案涉房屋建筑面积102.05平方米，花纯芳2010年底上房。刘成亮陈述2014年5、6月份办理案涉房屋的房产证，登记在刘成亮名下，房产证在刘成亮手中。对于2014年在邵某,4见证下协商的意见，刘成亮陈述是：解除房屋买卖合同，刘成亮退还花纯芳购房款26万元和装修折价5万元，合计31万元。刘成亮付完款后，花纯芳搬走。花纯芳陈述是2014年想卖房子，要价是买房款加10万元再加上装修，谁愿意买就卖给谁。因房产证在刘成亮名下，需要刘成亮配合。当时也同意刘成亮帮助按照这个价格出售房屋。对于2016年2月27日刘成亮转账给花纯芳的3万元，刘成亮陈述是返还的购房款，花纯芳陈述是刘成亮偿还之前4.5万元借款的一部分。刘成亮代缴了物业费及公共能耗、电梯费合计4700元及维修基金4572.9元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人是否协商解除了涉案房屋买卖合同。2、上诉人要求被上诉人配合办理过户手续应否予以支持。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否协商解除了涉案房屋买卖合同的问题。刘成亮二审主张双方已于2014年口头解除买卖合同，花纯芳不予认可。双方共同认可的唯一在场证人邵某,4一、二审均出庭作证，邵某,4一审中没有明确陈述花纯芳和刘成亮是否口头达成了解除合同协议，二审中明确陈述花纯芳和刘成亮之间不存在口头解除协议。结合花纯芳一直占有使用涉案房屋且刘成亮亦未退还收取的购房款等事实，不能认定双方已于2014年解除了房屋买卖合同。关于上诉人要求被上诉人配合办理过户手续的问题。双方之间的房屋买卖协议没有履行完毕。现房屋已具备过户条件，卖房人刘成亮有义务协助买房人花纯芳办理过户手续。案涉房屋价格双方口头约定为35万元，花纯芳已支付26万元，欠付购房款金额为9万元。根据双方口头约定内容，其中5万元于办证后支付，另4万元应在2010年上房时支付。考虑到房屋涨价及逾期支付等因素，本院酌定花纯芳对于应在上房时支付的4万元购房款双倍支付。故花纯芳应支付给刘成亮13万元（4万元*2+5万元）。刘成亮代缴的物业费及公共能耗、电梯费合计4700元及维修基金4572.9元，花纯芳应当支付给刘成亮。上述费用合计139272.9元。综上所述，根据二审新证据，上诉人花纯芳、张云的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初4549号民事判决；二、刘成亮于本判决生效后十五日内协助花纯芳、张云将碧水湾小区A10-2-302室过户登记到花纯芳、张云名下；三、花纯芳、张云于本判决生效后十五日内支付刘成亮购房款及其他费用合计139272.9元；四、驳回花纯芳、张云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，合计17600元，由花纯芳、张云负担7600元，刘成亮负担10000元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月四日书记员 赵 莹