四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0132民初1922号 原告：刘志勇。 原告：夏艳。 被告：成都双流恒康医院。 投资人：刘建英。 委托诉讼代理人：向阳。 第三人：新津恒生医院有限公司。 法定代表人：刘建英。 委托诉讼代理人：李波。 原告刘志勇、夏艳诉被告成都双流恒康医院（以下简称双流恒康）、第三人新津恒生医院有限公司（以下简称新津恒生）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，因案情需要，根据新津恒生申请，本院依法追加新津恒生为本案第三人。原告刘志勇、夏艳、被告双流恒康的委托诉讼代理人向阳、第三人新津恒生的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志勇、夏艳向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告双流恒康在2009年9月17日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月1日解除；2.判令被告双流恒康立即向原告退还租赁房屋（位于新津县五津镇XX大道X号建筑西侧商业大楼一至三楼及四楼的全部办公用房，建筑面积约XX平方米）；3.判令被告双流恒康向原告支付拖欠2017年6月30日前的租金及补偿10000元，支付2017年7月1日至合同解除之日的租金19375元（按照每日625元计算）；4.判令被告双流恒康支付从2017年8月1日起至退还租赁房屋之日止的使用费（按照每日625元计算）；5.请求被告成都双流恒康医院赔偿原告未履行部分补偿费的损失2125000元；6.要求被告双流恒康承担本案诉讼费。事实与理由：2009年9月17日，二原告与被告双流恒康签订房屋租赁合同，合同签订后，原告将房屋交由被告双流恒康装修使用，被告双流恒康前几年尚能够按照合同履行，但从2015年6月30日起，被告双流恒康就不断违反约定，数次未按照时间节点履行支付义务，特别是到了2016年年底，按照约定应付租金和补偿费24万元（2015年11月21日双方对2016年后的租金进行了调整），但被告根本分文未付，拖延至2017年2月12日支付了13万元，7月20日支付了10万元，至今尚拖欠1万元，至于2017年6月30日前应当支付的24万元，被告双流恒康至今未支付。鉴于被告双流恒康的行为已严重违反合同约定，原告于2017年8月1日行使了合同解除权，通过各种形式通知被告双流恒康解除合同，并要求被告双流恒康向原告移交租赁房屋，但被告双流恒康置若罔闻。综上所述，合同因被告双流恒康的违约行为而解除，合同解除后，被告双流恒康依法应向原告返还租赁物，支付拖欠的租金和补偿费，并赔偿因其违约行为导致合同解除给原告带来的损失。现原告根据合同法及相关司法解释的规定，提起诉讼，请求依法判决。 被告双流恒康辩称：第一，原告陈述的基本事实与本案不符，原告从2015年要求涨租金，不同意就要求被告搬离，后来双方达成了调整2016年以后租金的协议；原告多次变动账户，导致被告无法依约付款；2017年上半年案涉房屋出现漏水情况，被告双流恒康要求原告予以修缮，但原告拒绝；原告要求被告双流恒康的支付违约金，但被告双流恒康认为违约金远高于原告的实际损失，故双方因此多次协商，但原告都以解除租赁合同相威胁；由于上述原因导致被告租金支付延误，后据被告了解，原告解除合同系另一家莆田系的想高价租赁该房屋导致；原告于2017年8月2日向被告提出解除合同后，实际承租人新津恒生在8月3日代被告双流恒康向原告支付了欠付全部租金，并提出继续履行租赁合同的要求。第二，不同意解除合同。原因如下：1、原告私人银行账号注销未通知被告，导致2017年年初被告向原告转款被退回，致使迟延付款，其迟延付款的责任不应由被告双流恒康承担；2、原告早在2010年就知道实际承租人是新津恒生，对此也一直予以认可；3、本案次承租人（实际承租人）新津恒生系新津县重点引进企业，有大量的病人和工作人员，承担了大量的社会公共医疗卫生服务，一旦解除合同，势必导致新津恒生倒闭，造成大量社会问题；4、协议约定违约金过高，理应降低。综上，被告代理人认为，本案事实清楚，法律关系明确，故请求法院依法驳回原告刘志勇、夏艳解除房屋租赁合同的诉讼请求。 第三人新津恒生陈述，新津恒生从双流恒康转租了案涉房屋，且在得知原告行使合同解除权之后向原告支付了被告双流恒康欠付的租金、并按照原告和被告双流恒康签订的房屋租金合同约定支付了违约金，故根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同第17条的规定，作为房屋的实际使用者、次承租人，在出租人请求解除权的时候新津恒生可以申请对抗出租人的解租权，故请求法院支持我们。 根据双方当事人的陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月17日，被告双流恒康（作为乙方）与原告刘志勇、夏艳（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定刘志勇、夏艳将其所有的位于新津县XX大道X号建筑西侧一至四楼的办公用房XX平方米出租给乙方作为医疗经营服务使用。《房屋租赁合同》载明“……一、新津县XX大道X号建筑西侧商业大楼一至三及四楼的全部办公用房，建筑面积XX平方米，为全框架全现浇精装修、处于正常营业状态的房产（附：含全套自动消防设备设施，原一、二楼为茶楼，三楼为酒吧歌城，处正常营业状态）。其产权属甲方所有，现租赁给乙方做医疗经营服务使用。二、甲方租赁给乙方的房屋系精装房且处于正常营业状态，乙方重新装修为了满足其新的房屋使用功能，必须将原有的装修及配套装备全部拆除后进行，因此双方确定原房屋装修及配套装备的损失价值为400万元人民币（含自动消防系统等）。乙方分十六年补偿退还给甲方，每年补偿退还甲方25万元人民币。三、租赁期限及租金和补偿金：租期十六年（即从2009年9月至2025年12月31日……第一至第五个租赁年度每年租金和补偿金合计为38万元人民币（其中原装修及配套设施的补偿款25万元，房租为13万元人民币，即从2009年9月起至2014年12月31日止）；第六至第十个租赁年度每年租金和补偿金合计为42万元人民币（其中原装修及配套设施的补偿款25万元，房租为17万元人民币，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止）；第十一至第十六个租赁年度每年租金和补偿金合计为46万元人民币（其中原装修及配套设施的补偿款25万元，房租为21万元人民币，即从2019年1月1日起至2025年12月31日止）。四、租金和补偿金支付方式：第一年租金一次性支付……第二年租赁年度起每年度租金和补偿金分两次支付完，第一次交款时间为上一租赁年度的12月31日前；第二次交款时间为当年的6月30日前。每次交款金额为当年租金和补偿款之和的二分之一……六、违约提前终止合同的赔偿条款：甲乙双方任何一方违约提前终止合同，都将按下列方式赔偿无过错方损失。装备配套投资及经营损失双方约定为400万元人民币，以十年收回计算。如果任何一方在第一租赁年度内就提前终止合同，则需赔偿另一方（无过错方）损失400万元人民币；如果任何一方在第二租赁年度内就提前终止合同，则需赔偿另一方（无过错方）损失360万元人民币；如果任何一方在第三租赁年度内就提前终止合同，则需赔偿另一方（无过错方）损失320万元人民币；即经营每增加一年，则违约金损失赔付减少40万元人民币，以此类推。本合同连续履行七年以上（含7年）乙方提前终止合同的，不再承担提前终止合同的赔偿。七年后，如乙方经营处于正常状态，甲方不得提前终止合同……十、乙方未经甲方书面同意不得将房屋财产转租第三方。乙方利用此房地产承租权的对外合伙、合作不得违背本合同规定的义务，不得影响甲方的权利。十一、合同的解除权条款：乙方逾期一个月未交下一年度（或下一批次）房屋租金和补偿金的，甲方有权解除合同，收回房屋使用权，同时要求乙方赔偿甲方的相关损失。第十二条、逾期未缴纳房租租金的违约金为：当期违约发生额×10%×月份数（不足一月按一个整月计算），出现乙方逾期缴纳房屋租金的情况，按此计算方法计算支付违约金给甲方……”2015年11月21日，原告刘志勇（作为甲方）和双流恒康（作为乙方）签订《关于协商调整房屋租金的补充协议》约定“……二、从第二个五年起（即2016年起）房屋租金适当上调，由每年42万元（含补偿金）调整到每年48万元（含补偿金）”。三、以后房屋租金每两年递增两万元，即2018年、2019年租金执行50万元/年；2020年、2021年执行52万元/年；2022年、2023年执行54万元/年；2024年、2025年执行56万元/年……与原《房屋租赁合同》一并执行，与原合同约定不同之处以本补充协议规定为准。”2017年8月1日，原告刘志勇、夏艳以被告双流恒康未支付租金和补偿金为由向被告双流恒康送达《解除合同通知书》，第三人新津恒生的财务嘉坤德签收；2017年8月2日，原告刘志勇通过公正送达的方式以中国邮政EMS向被告双流恒康送达《解除合同通知书》，并于2017年8月3日送达被告双流恒康。2017年8月3日，案外人天府新区成都片区华阳XX医院向案外人成都市XX实业发展有限公司转款70000元（备注：新津借华阳支付下半年房租）；2017年8月3日，第三人新津恒生向案外人成都市XX实业发展有限公司转款200000元（备注：支付刘志勇下半年房租）；2017年10月31日，第三人新津恒生向案外人成都市XX实业发展有限公司转款26400元（备注：支付刘志勇房屋租金滞纳金款项）；2017年12月26日，第三人新津恒生向案外人成都市XX实业发展有限公司转款250000元（备注：支付18年1-6月房租）。 另查明，第三人新津恒生于2014年12月24日向原告刘志勇支付房租210000元（备注：支付15年1-6月房租），于2016年7月5日向原告刘志勇支付房租140000元（备注：支付16年下半年房租），于2017年7月20日向案外人成都市XX实业发展有限公司转款100000元（备注：17年下半年房租款）。第三人新津恒生自2010年起一直在案涉房屋营业至今。 再查明，案外人成都市XX实业发展有限公司法定代表人系原告夏艳。该公司仅有两个股东，系二原告。原告刘志勇于2017年7月20日通过短信方式将成都市XX实业发展有限公司的账户告知给被告双流恒康的投资人刘建英。 本院认为，原告与被告双流恒康签订的《房屋租赁合同》以及《关于协商调整房租租金的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且均不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方应严格按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、关于第三人新津恒生、案外人天府新区成都片区华阳XX医院支付到案外人成都市XX实业发展有限公司账户的款项是否认定为支付给原告租金的问题。二是关于本案原告主张的解除权是否生效的问题。 关于第一个焦点。原告认为，上述转款均未得到原告的授权，不认可案外人成都市XX实业发展有限公司账户收到的款项系被告或第三人支付的租金或者滞纳金。庭审查明，原告于2017年7月20日通过短信方式将成都市XX实业发展有限公司的账户告知给被告双流恒康的投资人刘建英，且在诉状中认可收到第三人新津恒生于2017年7月20日支付到该账户的100000元系租金，综合原告夏艳系成都市XX实业发展有限公司法定代表人、成都市XX实业发展有限公司的两个股东系二原告等事实，本院认为第三人新津恒生于2017年8月3日、2017年12月26日支付的款项以及案外人天府新区成都片区华阳XX医院于2017年8月3日支付案外人成都市XX实业发展有限公司账户的款项应视为支付的租金且原告已经收到。对于2017年10月31日，第三人新津恒生向案外人成都市XX实业发展有限公司转款26400元，根据第三人新津恒生陈述及《房屋租赁合同》第十二条约定，应视为第三人新津恒生代为支付的违约金。 关于第二个焦点。本院认为，根据《房屋租赁合同》以及《关于协商调整房租租金的补充协议》，被告双流恒康应于2017年6月30日前支付2017年下半年的租金，但截至2017年7月31日被告双流恒康一直未支付上述款项。故原告依据《房屋租赁合同》第十一条“合同的解除权条款：乙方逾期一个月未交下一年度（或下一批次）房屋租金和补偿金的，甲方有权解除合同，收回房屋使用权，同时要求乙方赔偿甲方的相关损失”的约定，于2017年8月1日向被告双流恒康送达《解除合同通知书》以及于2017年8月2日通过公正送达的方式以中国邮政EMS向被告双流恒康送达《解除合同通知书》，其主张合同解除权的行为符合合同条款约定。被告双流恒康和第三人新津恒生辩称，双方存在转租关系且实际承租人和使用人新津恒生在得知原告行使合同解除权后立即代被告双流恒康支付了欠付的房租及违约金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定应支持第三人抗辩出租人的合同解除权，原告陈述根据合同约定“乙方未经甲方书面同意不得将房屋财产转租第三方”、其转租属于无效行为，本院认为，第三人新津恒生于2010年至今在案涉房屋实际经营多年，且先后多次向本案原告交付房屋租金，原告知道或者应当知道实际承租人系第三人新津恒生而并非本案被告双流恒康，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对原告提出的转租行为属于无效的意见不予支持；庭审查明，第三人新津恒生向原告支付了案涉房屋的房租，并在原告诉至法院后根据合同约定支付了违约金，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十七条的规定，本院对第三人提出的抗辩原告合同解除权的请求予以支持。同时，被告双流恒康医院未按约定在2017年6月30日支付房租租金的且逾期1个月的行为构成违约，符合原告和被告双流恒康医院约定的合同解除的条件，在原告发函行使合同解除权的当天，原告实际上收到了案涉房屋的房租且其后第三人新津恒生也支付了合同约定的违约金，同时庭审查明，第三人新津恒生已经将2018年上半年的房租支付完毕，说明被告双流恒康以及第三人新津恒生愿意继续履行合同，故被告双流恒康未按约定在2017年6月30日支付房租租金的且逾期1个月的行为既未动摇合同的履行基础，也不影响原告合同目的实现，被告双流恒康医院的违约行为轻微，同时案涉房屋面积XX平方米，租赁期限为十六年、尚有8年租赁期限未履行，结合案涉房屋在本案租赁前作为茶楼、酒吧、歌城等功能使用，被告双流恒康为了开展医疗行业对案涉房屋进行了重新设计装修，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制原告行使合同解除权，故对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、六十条第一款、九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘志勇、夏艳的全部诉讼请求。 本诉案件受理费12018元（已减半），由原告刘志勇、夏艳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 贾 肖 二〇一七年十二月二十七日 书记员 邓钰麒