河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13772号上诉人（原审原告）：李维真，女，1973年11月11日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：高云，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路****楼****。法定代表人：陆培康，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人李维真因与被上诉人郑州华强广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人李维真的委托诉讼代理人高云，被上诉人郑州华强广场置业有限公司的委托诉讼代理人谷莉娜、马晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李维真上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判解除双方之间签订的249-288号(第9层)共计40套房屋的《商品房买卖合同》，并判令郑州华强广场置业有限公司返还李维真购房款16779099元、支付违约金167791元及利息(以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月30日计算至实际清偿之日，后续支付费用2209901元从2019年9月2日计算、1690000元从2019年9月30日计算、1600000元从2020年1月20日计算，以上均计算至实际清偿之日)或者将本案发回重审；2.本案一审、二审费用由郑州华强广场置业有限公司承担。事实与理由：一、一审认定事实无法确定真实性；判决书第四页最后一段所述事实及被告提供的短信记录、微信记录各一份，因被告提供的是复印件及原告未到庭无法核实，以上证据并未质证及核实清楚。二、一审判决结果错误；1、本案只是九层房屋的解除，十层房屋双方也已约定解除，配合办理十层房屋的诉讼不能成为九层房屋交付的附加条件；（1）协议书第一条明确约定“乙方同意与甲方解除双方签订的三期2号楼289-328号共计40套房屋第10层的《商品房买卖合同》。”原被告双方已协商解除了10层房屋。（2）至于第一条“乙方同意积极协助和配合甲方通过诉讼程序办理上述合同的解除手续及备案变更手续”，该约定协助和配合诉讼及办理变更手续，并不能改变十层房屋已协商解除的事实。(3)乙方同意积极协助和配合是在乙方的权利也能得到尊重和维护的前提下，甲方并没有在约定的时间内交付九层房屋。2、一审认为本案未约定九层房屋的交付时间，是对协议书的断章取义；（1）协议书鉴于部分第一条，已明确乙方签约购买了甲方三期第9层、第10层房屋各40套。开宗明义约定了本协议签订的基础是基于双方的房屋买卖合同;（2）基于以上情况，甲乙丙三方协商，就“乙方退一层、留一层，房款转移至留的一层，付款方式即变为一次性付款”。此次的付款方式变为一次性付款，是对双方签订的商品房买卖合同付款方式的变更；(3)对于本案第9层房屋的交付时间约定非常明确。双方之间签订《房屋买卖合同》第八条、合同附件四第八条第2款明确约定了本案中房屋的具体交付日期为2019年12月31日或顺延至自李维真交付房屋全款之日起30日内。一审法院亦认定李维真交付房屋全部款项的时间为2020年1月20日，故根据双方的约定，交房日期应调整为2020年2月19日。且最后一笔补交的款项160万元只是对部分合同付款方式的变更，不构成对全部40套房屋的变更。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》约定，郑州华强广场置业有限公司逾期交房超60日后，李维真有权解除《商品房买卖合同》，直至本案起诉之日即2020年7月7日，郑州华强广场置业有限公司并未将房屋交付给李维真，李维真依据合同的约定当然享有约定的解除权。请求法院依法改判或将本案发回重审，并判决由郑州华强广场置业有限公司承担本案一审、二审的诉讼费用。补充上诉理由：李维真一直都愿意积极配合办理十层房屋的解除手续。另外，双方签订的商品房买卖合同显示房屋用途是城镇住宅.商服，当事人购买房屋是商住两用目的，但是其实际的规划用途为商业服务，合同的目的无法实现。因此，无论约定解除还是法定解除，均应当解除合同。郑州华强广场置业有限公司辩称，一、原判决认定事实清楚，郑州华强广场置业有限公司在原审中提供的短信记录、微信记录均为原件且经过庭审质证可以作为认定案件事实的依据。原判决已经查明李维真与郑州华强广场置业有限公司于2020年1月20日签订补充协议，协议第一条明确约定对于李维真购买的八十套房屋，其中第十层40套需通过诉讼程序办理解除和备案变更手续，第三条约定“第一条约定的40层房屋买卖合同全部解除后应退款转化为案涉第九层房屋的购房款”。该协议履行过程中，李维真拒绝履行配合义务，导致第十层40套房屋通过高新法院2020年9月15日判决才确定解除，且由于李维真至今未履行配合义务，第十层40套房屋仍备案在李维真名下，因此李维真怠于履行补充协议约定的行为，导致补充协议第一条并未履行完毕，基于第一条解除合同手续办理完毕后的应退款转化为案涉房屋购房款还未实现，故李维真主张其已付清案涉房款与双方约定并不相符。二、原判决除查明上述合同解除及备案变更方式、房款转移外，同时查明：双方并未约定案涉房屋的交付时间，李维真通过短信中提出确定第九层交房时间后，郑州华强广场置业有限公司拟定了关于交付事宜的协议，且表明了交付时间，但李维真拒绝配合办理第十层四十套的解除手续，亦未就案涉第九层房屋的交付事宜进行回复。综上，郑州华强广场置业有限公司不存在迟延交房的情形。三、李维真解除合同的主张没有事实和法律依据，其主张郑州华强广场置业有限公司返还房款并支付违约金的诉求没有事实依据。四、李维真主张支付利息没有事实和法律依据。即使案涉合同如李维真所述解除，李维真以实际交付房款为基数主张利息也不应支持。首先，该项诉请没有合同依据；其次，该诉求与其违约金主张重复；最后，在合同解除前，郑州华强广场置业有限公司占有上诉人李维真交付的购房款有合同依据，不应计算利息。五、李维真因市场行情变化，单方恶意要求解除合同的诉请若得以支持，会给郑州华强广场置业有限公司带来巨大损失。自2017年双方签订《商品房买卖合同》以来，由于李维真的资金问题，导致郑州华强广场置业有限公司八十套房屋资金长达三年无法及时回笼，遭受严重损失。由于今年市场行情的变化，若李维真单方恶意要求解除合同的诉请得以支持，郑州华强广场置业有限公司将面临因房屋另售时贬值产生的上百万元的损失。六、李维真与郑州华强广场置业有限公司在签订房屋买卖合同时对房屋的性质是明知的。因此李维真以合同目的无法实现受欺诈为由要求解除合同没有事实和法律依据。综上，李维真要求解除合同的诉请没有事实和法律依据，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。李维真向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间签订的249-288号（第9层）共计40套房屋的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款16779099元、支付违约金167791元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月30日计算至实际清偿之日；后续支付费用2209901元从2019年9月2日计算、1690000元从2019年9月30日计算、1600000元从2020年1月20日计算）。一审法院认定事实：2017年6月30日，原被告签订《商品房买卖合同》四十份，原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××号的房屋共计40套（第九层），该合同并约定：该商品房的用途为商业服务，首付款支付时间为2017年8月30日，其余款项通过商业贷款方式支付，约定付款时间为2017年9月30日。出卖人应当在2019年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。该合同附件四并约定：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内。上述四十份合同签订后，原告向被告支付首付款共计5892099元。2020年1月20日，原告作为乙方，被告作为甲方，深华强物业管理有限公司郑州分公司作为丙方，签订《协议书》一份，约定：2017年6月30日乙方签约购买了甲方三期2号楼249-288号共计40套房屋（第9层）；2017年8月30日乙方签约购买了甲方三期2号楼289-328号共计40套房（第10层）；同时，乙方与丙方于2017年6月30日签订借款合同。乙方购买的第9层40套房源，总价合计为16779099元，现乙方已交纳房款5892099元，欠付款项10887000元（其中按揭未回款8373000元，物业借款未回款2514000元）。乙方购买的第10层40套房源，总价合计为16797287元；现乙方已交纳房款5176287元，尚欠付款项11621000元（其中按揭未回款8375000元，物业借款未回款3246000元）。基于以上情况，现经甲、乙、丙三方协商，就“乙方退一层、留一层，房款转移至留的一层，付款方式即变为一次性付款”，即退还第10层保留第9层房屋事宜，达成如下一致意见：1、乙方同意与甲方解除双方签订的三期2号楼289-328号共计40套房屋（第10层）的《商品房买卖合同》，乙方同意积极协助和配合甲方通过诉讼程序办理上述合同的解除手续及备案变更手续；因解除合同产生的诉讼费用由甲方承担。2、本协议签订时，丙方依据借款合同对乙方所享有的合计5760000元（含10层40套房物业借款未回款3246000元及9层40套房物业借款未回款2514000元）转让给甲方，由乙方向甲方进行偿还。在上述债权转让后，乙、丙方所涉房屋签订的借款合同所涉款项由甲丙方进行结算，乙方无须向丙方偿还借款。3、本协议第一条约定的40套房屋买卖合同全部解除后，甲方基于本协议第二条对其中3246000元主张抵销，则甲方应返还乙方第10层房屋所交款项合计5351099元（包括已交纳的首付款项5176287元＋已付维修基金116812元＋办证费22000元＋中介36000元）。乙方同意甲方将上述应返还的款项和第9层按揭中介费36000元抵充乙方购买的第9层房源房款。4、基于本协议第二、三条，乙方购买的第9层40套房屋经三方核算，乙方尚应补交款项5499901元（含：第9层原按揭款项8373000元＋物业借款未回款2514000元-5387099元=5499901元）。乙方同意于2019年9月2日前补交款2209901元；2019年9月30日前补交款1690000元；2020年1月20日前补交款1600000元。5、若乙方未按时足额支付上述第四条任一笔款项，甲方有权要求乙方立即支付全部款项，同时，自逾期之日起乙方应向甲方按照欠付款项总额的年利率24％支付逾期利息至清偿完毕之日止。上述协议签订后，原告按约定时间向被告支付了协议约定的应补交款项。2020年5月21日，被告向原告发短信称“高新区法院定于2020年5月25日下午三点，就需要解除合同的40套房屋，通过法院解除合同并办理手续，请您按时参加”，原告回复称“我的九楼房子确定一下交房时间去解除十楼前”。2020年5月25日上午10时19分，被告向原告发送了“2020.5.24李维真协议”，并称“李总，尽快回复我，我还要去公司盖章”，原告称“我们律师还要看”，并称“写的无语”。庭审中被告称调解当日原告未到庭，就十层40套房屋的合同解除双方未能进行调解。后在该案件的庭审过程中（案号为（2020）豫0191民初12273号），李维真亦未到庭参与诉讼。以上事实，有原告提交的身份证复印件、公司登记信息打印件、协议书各一份、商品房买卖合同四十份、收据二十八份、转款凭证五份、被告提交的商品房买卖合同四十份、协议书、短信记录、微信记录各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订的四十份《商品房买卖合同》及《协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该四十份商品房买卖合同均约定以贷款方式支付余款，付款时间为2017年9月30日。原告就该四十套房屋并未在约定时间取得商业贷款，双方后于2020年1月20日签订协议书，约定“退一层、留一层，房款转移至留的一层，付款方式即变为一次性付款”，原告已按协议约定支付了应补交款项。该协议并约定“乙方同意积极协助和配合甲方通过诉讼程序办理上述合同（十层40套房屋）的解除手续及备案变更手续”。因原被告所签订的80份商品房买卖合同均系已备案的网签合同，双方并明确约定“通过诉讼程序办理合同解除手续及备案变更手续”，就十层房屋的合同解除手续，华强置业公司已向原审法院提起诉讼，原审法院并于2020年9月15日作出（2020）豫0191民初12273号民事判决书，确认华强置业公司与李维真所签该四十份《商品房买卖合同》解除，李维真并协助华强置业公司办理该四十份《商品房买卖合同》的备案信息撤销手续。因双方所签协议对于十层房屋的合同解除及备案变更方式、该层房屋款项的转移作有明确约定，但未约定九层房屋的交付时间，且十层房屋的商品房买卖合同系通过原审法院以判决形式确认解除并判令李维真配合办理备案信息撤销手续，故原告以其已付清房款，被告逾期交房超过60日为由，请求解除双方所签本案合同，其该请求与双方所签商品房买卖合同及协议书并不相符，故其该请求依据不足，原审法院不予支持。因（2020）豫0191民初12273号民事判决书已对十层房屋商品房买卖合同的解除以及备案信息手续的撤销作出处理，故被告应按商品房买卖合同及协议书的约定向原告交付九层的40套房屋。因原告系以解除合同为由提起本案诉讼，故就九层房屋的交付双方可按约定自行协商处理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李维真的诉讼请求。案件受理费减半收取62559元，由原告负担。本院二审期间，李维真提交下列证据：1.（2020）豫0191民初12273号民事判决一份，证明判决书第四页判决主文第一项对于十层房屋的《商品房买卖合同》已于2020年1月20日解除，只是对付款方式及违约责任进行了变更；2.（249-288）商品房买卖合同第三页。证明李维真购买的房屋规划用途为城镇住宅、商服；3.（249-288）商品房买卖合同最后一页合同信息备案摘要。证明备案信息规划用途为商业服务；4.李维真本人说明一份。证明李维真购买房屋用于自用或出租使用。郑州华强广场置业有限公司质证称，对第一组证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。原审时郑州华强广场置业有限公司已经提交相应证据证明2020年5月21日郑州华强广场置业有限公司向李维真发短信，告知其高新区法院定于2020年5月25日下午15:00就需要解除合同的40套房屋通过法院调解办理合同解除并办理相关手续，请其准时参加。但李维真拒不配合导致李维真购买的第十层40套商品房买卖合同，通过判决的形式确认解除。而直至今日开庭之日该40套房屋备案信息仍未办理撤销手续。因此由于李维真拒绝履行第十层40套房屋的解除以及备案信息撤销手续，导致第十层房屋的应退款无法及时转为第九层房屋的购房款。因此该组证据进一步证明李维真在双方补充协议履行过程中系违约方，其怠于履行协议约定的内容，导致其房款无法及时支付，应自行承担相应的法律后果。对第二、第三组的证据的真实性没有异议。双方在签订商品房买卖合同时，对于房屋用途为商业服务有明确约定，且李维真在签订合同以及合同备案时均签字予以确认。因此郑州华强广场置业有限公司不存在欺诈，致使其合同目的无法实现的行为。对第四组证据，首先，第四组证据系李维真自述的情况说明一份，不属于案件证据。第二，其说明的内容没有事实和法律依据，郑州华强广场置业有限公司并不存在欺诈的行为，李维真以此要求解除合同没有事实和法律依据。本院经审查认为，对李维真提交的证据1，即河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12273号民事判决予以认定。关于李维真提交证据2、证据3均是一审提交过的证据，不再重复认定。李维真提交证据4系当事人陈述，需结合其举证确定其陈述观点是否采纳。本院二审查明的事实除同一审外，另查明，1.2017年6月30日，李维真、郑州华强广场置业有限公司签订的四十份《商品房买卖合同》第一条项目建设依据约定，出卖人以出让方式取得位于电厂路西、××北地块土地使用权，该地块规划用途为城镇住宅、商服，……合同第三条买受人所购商品房的基本情况中约定，该商品房的用途为商业服务。2.李维真陈述其可以随时配合办理十层四十套房屋的解除手续；郑州华强广场置业有限公司陈述可以随时交付案涉九层四十套房屋，且2020年5月25日就曾向李维真发送“2020.5.24李维真协议”，内容包含有关交房事宜。本院认为，本案二审的争议焦点是，李维真起诉请求解除九层40套房屋买卖合同有无事实和法律依据。李维真、郑州华强广场置业有限公司2017年6月30日签订的四十份《商品房买卖合同》、2020年1月20日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉四十份商品房买卖合同均约定以贷款方式支付余款，付款时间为2017年9月30日，李维真就该四十套房屋并未在约定时间取得商业贷款，李维真并未提供证据证明系因郑州华强广场置业有限公司的原因导致无法贷款。2020年1月20日协议书约定“退一层、留一层，房款转移至留的一层，付款方式即变为一次性付款”，解除十层40套房屋的商品房买卖合同，对于案涉九层40套房屋的商品房买卖合同的付款方式及时间等做了变更。李维真起诉解除案涉九层四十套房屋商品房买卖合同的依据是双方商品房买卖合同附件四第八条第二项，即“买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。”以及商品房买卖合同第九条，即出卖人如未按本合同规定将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同等约定内容。李维真认为郑州华强广场置业有限公司未在李维真付清全部购房款及相关款项后30日内交付案涉房屋构成违约，据此要求解除合同。案涉九层40套房屋的购房款包括两部分，即李维真补交房款和十层房款冲抵部分。李维真按照2020年1月20日协议约定补交了房款，但协议约定十层40套房屋买卖合同全部解除后，郑州华强广场置业有限公司将应返还给李维真的十层40套房屋的首付款等费用冲抵李维真购买的本案九层40套房屋房款。根据郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年9月15日作出的（2020）豫0191民初12273号民事判决，确认十层四十套房屋买卖合同于2020年1月20日解除，判决李维真在判决生效后三十日协助郑州华强广场置业有限公司办理备案信息撤销手续。李维真起诉解除本案所涉九层40套房屋的商品房买卖合同，现十层40套房屋的备案信息撤销手续尚未办理完毕。2020年1月20日协议包括十层房屋的商品房买卖合同的解除及本案九层房屋商品房买卖合同的履行问题，并未明确约定案涉房屋的交付时间，并无证据证明郑州华强广场置业有限公司拒绝向李维真交付案涉房屋。李维真以其已付清房款，郑州华强广场置业有限公司逾期交房为由，请求解除合同的依据不足，本院不予支持。因另案（2020）豫0191民初12273号民事判决书已对十层房屋商品房买卖合同的解除以及备案信息手续的撤销作出了处理，郑州华强广场置业有限公司亦应当按照协议书约定及时向李维真交付九层的40套房屋。案涉商品房买卖合同明确约定了案涉商品房用途为商用，李维真认为土地规划为城镇住宅、商服，其购买服务目的为商住两用，以合同目的不能实现为由解除合同的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李维真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128337元，由李维真负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十一月三日书记员  李唯丽