北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9534号上诉人（原审原告）：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司，住所地北京市东城区广渠门外大街**61-6。法定代表人：冉玉祥，董事长。委托诉讼代理人：李革英，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：吴超，董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。上诉人北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司（以下简称崇文门物美公司）因与被上诉人北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人崇文门物美公司之委托诉讼代理人李革英，被上诉人世纪星空公司之委托诉讼代理人郭雪、武萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崇文门物美公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由世纪星空公司承担。事实和理由：1.一审法院未查清双方就北京市丰台区南四环西路186号4区地下高新技术产业配套综合楼13号楼4B-100（A/B）号店铺（以下简称涉案房屋）所签订的《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》（以下简称《租赁协议》）不履行的原因。从我公司的施工单位离场到目前为止，涉案房屋都处于封闭上锁状态。因世纪星空公司的原因，其指定的第三方消防施工单位始终没有与我公司签订《消防设施安装施工合同》，我公司一直在等待该程序的办理，但消防审批一直未通过。2016年12月13日，世纪星空公司发出《暂停承租区域施工的通知》，该通知不能看出世纪星空公司通知我公司《租赁协议》不能履行及不能履行的原因。一审判决对我公司与世纪星空公司之间的往来函件内容只字未提，从函件中可以看出：我公司积极履行合同，接到暂停施工的通知后，按照世纪星空公司的要求并未返场且调整了经营布局。世纪星空公司向我公司出租的房屋因违反关于地下空间商业经营的限制条件，无法办理消防审批手续，导致我公司无法施工，也无法办理营业执照开业。世纪星空公司在得知涉案房屋无法进行商业经营后，仍然数次向我公司表示该项目属于在途项目，不受政策变化限制。世纪星空公司这种明确的表示，使我公司对正常履行《租赁协议》充满预期，对该项目继续进行前期投入，导致损失进一步扩大。而一审法院未审理该部分重要事实，认定我公司承担违约责任错误。我公司并未实际占有使用房屋，我公司购置设备设施、装修材料放置在涉案房屋内符合合同约定，我公司未将设施设备材料等拉走，世纪星空公司对此认可。免租期内我公司无义务交纳租金，世纪星空公司通知我公司暂停施工后未通知我公司返场，实际已将涉案房屋收回，我公司没有占有使用涉案房屋，没有交费义务。世纪星空公司一直掌控着涉案房屋。我公司将设施设备等物品滞留是被迫行为，并非是占有使用涉案房屋。一审判决判令我公司支付制冷费、制暖费没有事实依据，从我公司进场到2016年12月13日接到暂停施工的通知，直至目前为止，始终没有使用过涉案房屋的空调设备。该房屋当时的状态也不可能实现空调制冷供暖。2.一审判决认定应由我公司承担合同解除的责任是错误的。《租赁协议》不能履行的根本原因是2015年的政策变化，而世纪星空公司向我公司催缴支付费用在2018年7月。《租赁协议》的解除与所谓的我公司长期占据房屋、拒交相关费用之间没有因果关系。世纪星空公司要求我公司暂停施工的行为就是收回涉案房屋，是严重违约行为，但一审判决并未认定该行为违约。一审判决以其他客户的商业行为和经营状态评判我公司与世纪星空公司之间的合同约定、履行及责任承担，不符合民事案件审理的基本原则，如果世纪星空公司主张其房屋可以用于商业用途，2016年12月13日要求我公司暂停施工且延期3年都借故不允许我公司返场，就是严重的故意违约行为。一审判决认定“因政策变化而导致双方合同目的无法实现的问题，亦应由承租方承担更大比重的责任”明显有失公允。3.一审判决适用法律错误。根据《九民纪要》第46条、47条相关规定，2018年8月16日，世纪星空公司向我公司发出的解约函不具备法律效力。根据北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条经营性房屋租赁第6款规定，涉案房屋不能商业使用的责任应由世纪星空公司承担，我公司有权提起诉讼要求解除合同，并要求世纪星空公司承担违约责任。世纪星空公司辩称，同意一审判决，不同意崇文门物美公司的上诉请求。在双方履约过程中，我公司不存在违约及过错行为，合同解除的根本原因是崇文门物美公司欠交租金及相关费用构成违约。1.我公司出租的涉案房屋可以进行商业经营，根据我公司提交的《租赁协议》及所有附件，我公司在2014年4月28日取得了北京市普通地下室的登记备案证明，证明明确记载了我公司的备案用途为店铺和餐饮，而且目前在涉案房屋的同层仍然有很多店铺在正常经营，我公司一审中已提供相关证据予以证明。2.我公司签订合同时不存在欺骗和隐瞒用地性质的情形，3家承租方对所租房屋的用地性质和用途是明确知晓的，而且不持异议，我公司在《租赁协议》签订前、签订时、签订后，以及签订两份补充协议时，均向崇文门物美公司提供了全部房屋材料，包括产权证、规划证、土地登记证、地下空、地下空间使用等材料物美公司在收到所有的备案材料后从未提出过异议。3.系崇文门物美公司的原因导致双方无法继续履行合同。合同明确约定了崇文门物美公司应与第三方消防公司签订合同，并由崇文门物美公司负责消防的报批手续，但是崇文门物美公司在实际履行中没有与第三方消防公司签订施工合同，一审庭审时消防公司向法院反馈，崇文门物美公司提供的装修平面图布局存在私自拆除防火喷区、改变大小的情况，不符合当时的防火规范，消防公司曾多次要求调整布局，崇文门物美公司没有接受。我公司2015年6月30日与物美集团公司签订了《租赁协议》时，其承租涉案房屋的用途是超市，北京市当时是允许地下经营超市的。后因崇文门物美公司的经营模式在不断发生变化，与政策发生冲突，导致消防和办照比较困难，我公司在合同履行过程中只是负有协助义务，且我公司提供了所有相关证件，配合崇文门物美公司办理证照，已经履行了协助义务。既然相关证照无法办理，合同目的无法实现，双方有解除合同的意向后，崇文门物美公司不解除合同也不支付房屋租金。从2018年1月崇文门物美公司主动向我公司提出解除合同，双方进入合同解除阶段，到我公司发出解除函，甚至诉讼期间，崇文门物美公司一直占用涉案房屋，属于恶意占用，进一步扩大我公司的损失，所以扩大损失的这部分应由崇文门物美公司承担全部责任。崇文门物美公司向一审法院起诉请求：1.判令因世纪星空公司根本违约导致其与我公司签订的《租赁协议》及补充协议解除；2.判令世纪星空公司支付违约金3000000元；3.判令世纪星空公司向我公司支付设计费87400元；4.判令世纪星空公司支付25位人员员工工资1500000元；5.判令世纪星空公司支付冷链设备、灭火器、货架、生鲜不锈钢设备、轨道射灯购置费986894元；6.判令世纪星空公司支付我公司地砖费652004元；7.判令世纪星空公司退还我公司保证金、安全质量保证金、停车位保证金487364元及银行定期贷款利息；8.判令世纪星空公司赔偿直接损失（按租金暂计算为2018年6月1日至2019年12月1日）为3658176元；9.判令世纪星空公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月30日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（承租人）签订《租赁协议》，约定物美集团公司承租世纪星空公司的涉案房屋，一层部分面积、B1层部分面积（实际楼层为地下二层），总租赁面积为4176平方米。合同约定：1.2.1出租人保证租赁房屋附着土地的合法性，如因房产不是商业用途，或提供的材料不符合要求，导致承租人或者招商商户整体无法办照，属出租人根本违约，承租人可解除合同。2.1按照本合同的约定，出租人将租赁房屋出租给承租人并依约向承租人收取租金。2.3承租人或其招商客户使用租赁房产从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的商业连锁经营活动及其他相关的附属商店和餐饮等配套经营活动。承租人及其招商客户有权根据市场或承租人连锁系统的变化发展、需求进行相应调整和变更。承租人或其招商客户违反本合同约定使用租赁房屋，承租人承担由此给出租人造成的全部损失，并承担违约责任。3.1本租赁期限20年，租期自签订《交房确认书》之日的次日起开始计算。3.2免租期为24个月，自签订《交房确认书》之日起的次日起计算。3.3.计租日：免租期结束的次日为计租日，出租人逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。3.6出租人同意，免租期内，出租人应确保承租人正常装修和经营。因出租人的原因，导致承租人无法正常经营的，出租人应负责排除妨害并赔偿承租人全部直接损失，或承租人有权将双方确认的全部损失金额折算为租金，在免租期结束后，按照实际损失免交相应租赁期限的租金。4.1.6逾期支付，承租人未能按时足额支付租金、能源费的，则每迟延一天按欠费金额的0.2%支付滞纳金给出租人。在合同期5年内，承租人延期支付超过2个月的，除由承租人补足已产生的租金、滞纳金外，出租人有权选择解除本合同……4.3.1保证金：承租人同意向出租人支付2个月的租金共计406464元作为履行合同的保证，合同期内任何时间段，保证金的数额都保持该固定数额。付款形式为203232元为现金，203232元为银行出具的履约保函，作为承租人妥善履行本合同的担保……因出租人不履行本合同规定的义务，导致承租人根据本合同条款终止合同，出租人应返还全部的保证金，并支付租赁期限内该笔保证金的银行定期利息。承租人并可保留追究一切因此而引起损失的权利。如因承租人不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，承租人无权要求返还保证金，该保证金不足以弥补承租人给出租人造成的损失，承租人仍应向出租人承担赔偿责任。出租人并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。6.1.3消防设施：租赁房屋通过消防安全部门验收。承租人在进行二次装修消防报审时，出租人应提供相应材料并给予相应的配合。6.2.1双方暂定租赁房产交付日为2015年8月1日。8.16.1承租人与出租人指定的第三方消防公司按照承租人2015年6月8日提供的平面布局图签订消防施工合同，价格为30元/每平方米，该消防施工合同作为本合同的补充协议。出租人保证承租人取得办理营业执照前的全部消防审批手续。如因消防施工导致的消防验收不合格、未取得消防验收合格意见书，致使承租人在签署《租赁房产交付确认书》1年内无法开业的，双方均有权解除合同，因上述事项导致合同解除，且消防公司向承租人赔偿金额不足3000000元时，差额部分由出租人负责补偿。8.16.2在此过程中，如果由于出租人的原因，承租人无法取得办理营业执照所需的全部消防手续，导致承租人完成装修后1年内无法开业，双方均有权解除合同，出租人需要赔偿承租人3000000元损失费用，同时出租人还需退还全部保证金。14.1.8出租人应协助承租人取得市政、环卫、规划、卫生、园林等有关部门允许承租人正常经营的批准、证照等手续。如房屋中包括地下室，出租人应提供地下室空间使用备案。15.1承租人根本违反合同的违约责任：出租人可以以书面通知的形式解除合同，如出租人决定解除合同的，出租人有权要求承租人承担3000000元的违约金并赔偿出租人经济损失，承租人交纳的保证金不予退还。15.2出租人根本违反合同的违约责任：承租人可以以书面通知的形式不计息的暂停支付租金，直至出租人纠正并补偿该违约给承租人造成的全部损失或直接以书面通知形式解除本合同，如承租人解除本合同的，承租人有权要求出租人支付3000000元的违约金，并赔偿承租人经济损失。2015年9月1日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（原承租人）、北京玉蜓桥物美商贸有限公司（新承租人）签订《补充协议》（补1，以下简称补充协议一），北京玉蜓桥物美商贸有限公司于2018年1月19日变更名称为玉蜓桥物美公司，约定：将原协议中承租人物美集团公司租赁的涉案房屋变更为本协议新承租人玉蜓桥物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由玉蜓桥物美公司享有与承担。2016年4月8日，世纪星空公司（出租人）与玉蜓桥物美公司（原承租人）、崇文门物美公司（新承租人）签订《补充协议》（补2，以下简称补充协议二），约定：将原协议中承租人玉蜓桥物美公司租赁的涉案房屋变更为本协议新承租人崇文门物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由崇文门物美公司享有与承担。2016年4月27日，北京世纪星空影业投资有限公司丰台分公司为崇文门物美公司开具押金（保证金）收据，金额为406464元。2016年8月22日，北京托普世纪科技企业孵化器有限公司为崇文门物美公司开具装修押金收据，金额为80000元。2016年8月26日，北京托普世纪科技企业孵化器有限公司为崇文门物美公司开具车位押金收据，金额为900元。2018年8月14日，世纪星空公司向崇文门物美公司发出《解除通知》，以崇文门物美公司未按期交纳房屋租金、相关费用为由要求解除双方合同。2018年8月16日，崇文门物美公司工作人员签收该文件。一审审理中，崇文门物美公司主张因世纪星空公司的涉案房屋不是商业用途，相关房屋产权证被认定为非商业用途，导致其无法办理营业执照，由此导致二次消防手续无法办理，因世纪星空公司违约致使《租赁协议》无法顺利履行，造成其装修、人工等多项经济损失应予赔偿，并提交工程施工合同及发票、汉威店地砖采购订单及发票、冷链设备购买合同订单及发票、汉威设施设备到货时间进度表、北京物美汉威店装修工程设计合同及发票、25位员工的社保记录、租赁合同、出门条、开立保函信用证合同等证据材料予以证明。世纪星空公司对租赁合同、出门条、开立保函信用证合同的真实性不持异议，对其他证据的真实性均不予认可，不认可其证明目的，主张系崇文门物美公司未按期交纳租金及电费、空调费等其已于2018年8月14日向崇文门物美公司发出解除协议通知。一审法院认为：世纪星空公司与玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司、物美集团公司之间签订的《租赁协议》、补充协议一及补充协议二均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方当事人应依照合同履行各自义务。2018年8月14日世纪星空公司已向物美崇文门店发出《解除通知》，且2018年8月16日崇文门物美公司工作人员签收该文件，故涉案协议已经由出租方通知解除，因此崇文门物美公司再要求解除《租赁协议》及两份补充协议的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。涉案协议因崇文门物美公司责任解除，故崇文门物美公司无权要求世纪星空公司支付违约金、赔偿损失，故对其要求世纪星空公司支付违约金、设计费、员工工资、冷链设备、灭火器、货架、生鲜不锈钢设备、轨道射灯购置费、地砖费、地砖费失等相关诉讼请求，法院不予支持。按照合同约定，双方合同因崇文门物美公司解除，世纪星空公司有权扣留履约保证金，故崇文门物美公司要求退还履约保证金及利息的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。从崇文门物美公司出具的收据看，收取崇文门物美公司安全质量保证金、停车位保证金的主体并非世纪星空公司，因此崇文门物美公司要求世纪星空公司退还安全质量保证金、停车位保证金及利息的请求，法院难以支持。据此，一审法院判决：驳回北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司的诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。崇文门物美公司申请本院实地勘验涉案房屋装修情况。本院在各方当事人在场的情况下对涉案房屋进行了现场勘验，确认：1.在涉案房屋内有设备间，设置多块电表，除序号为120378668的电表显示表数为010490外，其余电表显示表数基本为5以下的个位数。本院还查看了涉案房屋之外同楼层其他两个设备间，电表设置情况基本同涉案房屋处的电表设置，其中一个是目前正常经营的商户的设备间，电表正在运转计数；另一是个没有经营商户的设备间，电表未运转计数。2.涉案房屋内存放有崇文门物美公司购置的冷链设备等若干。3.崇文门物美公司在涉案房屋内全面铺设了地砖、建造了部分轻钢龙骨隔断。崇文门物美公司提交证据共4组，证据1包括施工方证明材料、涉案房屋现状照片，证明目的是2016年9月18日，其委托的装修施工单位离开装修现场，后再未返场，涉案房屋现场始终由世纪星空公司控制，从其施工单位离场到目前为止租赁物一直处于封闭上锁未使用的状态；证据2包括北京悠惠易购电子商务有限公司证明、《关于汉威大厦商业项目进展情况的汇报》及公司公章使用登记表，证明目的是涉案项目装修施工报批手续由世纪星空公司申报。其与世纪星空公司按照消防要求做好方案，送达消防部门，但消防部门未通过；证据3为《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，证明目的为涉案房屋因违反上述禁止和限制目录中关于地下空间商业经营的限制条件，无法办理消防审批手续，导致其无法施工开业；证据4为《分公司设立登记申请书》，证明目的为其积极履行合同义务为分公司办理设立注册登记，但因涉案房屋为非商业用途，导致其无法办理营业执照。世纪星空公司对上述证据的质证意见为：上述4组证据都不符合新证据的形式。对第1组证据的证明目的不认可，认为其作为场地的出租方和管理方有安全保障义务，只是把场地保护起来，崇文门物美公司确实是没有使用涉案房屋，但不应由世纪星空公司承担责任。对第2组证据的真实性不认可，认为北京悠惠易购电子商务有限公司与崇文门物美公司有利害关系，如果作为证人证言得出庭作证；《关于汉威大厦商业项目进展情况的汇报》恰恰说明了是由于崇文门物美公司改变经营模式，导致需等待相关部门审核，也可以证明其一直在积极配合与崇文门物美公司一起处理相关问题；公司公章登记使用表是崇文门物美公司单方制作的，不予认可。第3组证据是政策目录，不符合证据形式，不能作为证据使用。另，双方当事人一致确认，崇文门物美公司放置在涉案房屋内的机械设备等已于2020年10月31日搬离涉案房屋，崇文门物美公司与世纪星空公司就搬离事项共同签署了交接单。对于崇文门物美公司主张的地砖损失，世纪星空公司表示认可崇文门物美公司提供的一审证据《关于崇菜物美汉威四期项目4.B/100（AB）号店铺问题的联络函》中显示的地主材金额246329元，但认为合同期限为20年，现已经过5年，需按照80%计算此项费用。崇文门物美公司主张地砖铺设发生人工费384000元应计算为其损失，但认可其一审并未主张铺设地砖的人工费；同时认可其未就建造轻钢龙骨墙的费用提出请求。本院另查明，本案一审法院立案时间为2020年4月；世纪星空公司曾向一审法院起诉崇文门物美公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司（以下简称玉蜓桥物美公司）及北京物美商业集团股份有限公司，以崇文门物美公司违约为由要求确认本案涉及的合同解除，并要求崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司承担违约责任、支付其各项费用，该案一审立案时间为2019年1月，一审法院作出判决后，世纪星空公司和崇文门物美公司均不服，向本院提起上诉，现该案已经由本院作出终审判决。本院认为，根据双方之间另案生效判决确认，本案涉及的合同系因不可归责于双方的原因于2018年8月16日解除，双方互不承担违约责任，就合同解除前发生的损失，双方分担，但对于合同解除之后后续发生的损失，崇文门物美公司负有主要责任。现本院对于合同解除原因、损失分担原则不再进行赘述。以下仅就崇文门物美公司的各项请求是否应该得到支持予以分析认定。崇文门物美公司要求世纪星空公司向其支付违约金及合同解除不能履行的直接损失，需基于世纪星空公司构成违约才可能得到支持，而对于合同解除的原因，已经生效判决认定系不可归责于双方的原因，故其此项请求基础显然与生效判决相悖，本院实难支持。关于崇文门物美公司主张的设计费，虽然其未提供转账记录，且发票显示金额与合同约定不符，证据略显不足，但考虑其欲在涉案房屋处进行经营，确需进行设计，实际会发生设计费用，该笔费用因合同解除而无法实现原有价值，应由世纪星空公司予以分担。至于具体数额，本院根据本案实际情况酌情确定由世纪星空公司承担40000元。关于人工工资，崇文门物美公司并未提供充足证据证实该项损失实际发生，且其认可因涉案房屋未能开业，其将员工安排在其他店面工作，其要求世纪星空公司承担此项费用，显然缺乏依据，本院实难支持。至于崇文门物美公司主张的地砖费，因其提供的证据不能证实在涉案房屋处铺设的地砖价值为652004元，现世纪星空公司认可其对涉案房屋进行了地面铺砖，也同意按照相关函件中列明的地砖款金额计算此项费用，本院对此不持异议，认定崇文门物美公司购置地砖费用为246329元，对于崇文门物美公司此项请求中过高部分，本院不予确认。因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对于形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照不同情况分别处理，其中对于因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。崇文门物美公司支出的地砖款，本院根据上述规定及本案实际情况，酌定由世纪星空公司承担100000元。崇文门物美公司二审提出的装修人工费及建造轻钢龙骨隔断墙的费用，属于增加的请求，且世纪星空公司不同意支付，本案不予涉及。关于崇文门物美公司已经交纳的各种押金、保证金，既然合同因不可归责于双方原因而解除，崇文门物美公司有权要求退还。但崇文门物美公司提供的收据仅能证实合同押金（保证金）系世纪星空公司收取，其余装修押金、车位押金收具显示的收款人均非世纪星空公司，其要求世纪星空公司一并予以退还，缺乏依据。故本院仅对其主张世纪星空公司退还其押金（保证金）406464元的请求，予以支持。至于崇文门物美公司主张的设备设施购置费用，因其已于2020年10月31日将上述设备设施全部搬离涉案房屋，本案又系因不可归责于双方的原因而解除合同，其要求世纪星空公司承担该笔费用，显然没有道理，本院不予支持。综上所述，崇文门物美公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10688号判决；二、北京世纪星空影业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司押金保证金406464元；三、北京世纪星空影业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司设计费40000元及地砖费100000元；四、驳回北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84032元，由北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担79578元（已交纳），由北京世纪星空影业投资有限公司负担4454元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费84032元，由北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担79578元（已交纳），由北京世纪星空影业投资有限公司负担4454元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年十一月九日书记员 刘 荧书记员 孙春玮