福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4127号 上诉人（原审原告）：厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会，住所地厦门市思明区金尚路**之1-2。 负责人：陶再华，主任。 被上诉人（原审被告）：厦门市厦煌物业服务有限公司，，住所地厦门市湖里区东渡路南苑村**** 法定代表人：王丽水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李远军、陈恂，公司职员。 上诉人厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会（下称禹州花园业委会）因与被上诉人厦门市厦煌物业服务有限公司（下称厦煌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人禹州花园业委会的上诉请求：1.判令撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决以被上诉人否认存在公维金报批申请单据、银行流水清单原件，上诉人无证据证明存在上述材料为由，不支持上诉人要求被上诉人移交上述材料的诉讼请求，明显错误。二、原审判决不支持被上诉人移交其与中国电信、中国联通签订的合同与事实不符。中国电信、中国联通在被上诉人服务期间便已入驻禹州花园一期，且业主亦可使用中国电信、中国联通的宽带，可见，中国电信、中国联通与被上诉人之间存在协议约定。三、原审法院遗漏审查被上诉人掌握的小区公共收益部分的有效账目凭据、收款收据原件情况，应再进行审查。 被上诉人厦煌物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 禹州花园业委会向原审法院提出的诉讼请求：1.厦煌物业公司移交其提供服务期间的公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单原件；2.公摊水电费明细（总账和分户明细账）；3.其所签订的全部合同原件（包括与中国电信、长城宽带、中国联通、中国移动、速易递等签订的全部合同原件）；4.小区公共收益部分的有效账目凭据、收款收据原件。事实及理由：2008年1月1日至2016年12月31日期间，厦煌物业公司为禹洲花园小区提供物业服务，服务期满后，双方未再续签合同。2016年12月31日，厦煌物业公司移交部分物业管理资料后撤离小区，但经业委会初步核查其所移交的资料发现，在其服务期间，竟有高达60余万元的公共维修金及小区公共收益下落不明，业主们知道该情况后群情激奋，要求厦煌物业公司对此作出合理合法的解释并提供相关财务资料以自证清白，但厦煌物业公司均未予理会。根据《厦门市物业管理若干规定》第二十八条规定，物业服务同终止后，原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当：1.移交保管的代收代缴的水电分户表的读数及公推水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；2.清退预收、代收未缴的有关费用。厦煌物业公司拒不移交诉请资料的行为严重侵害业主们的合法权益。 原审查明，2011年1月11日，禹洲花园第一、二、三期业主委员会与厦煌物业公司签订一份《物业服务合同》，约定业主委员会将禹洲花园委托给厦煌物业公司统一管理服务，委托期限自2011年1月1日至2013年12月31日；公共维修金方面，多层住宅按每月每平方米0.2元，小高层住宅按每月每平方米0.25元，店面按每月每平方米0.2元收取；合同终止时，厦煌物业公司必须向业主委员会移交服务用房及物业服务的全部档案资料。2018年2月24日，厦煌物业公司向禹洲花园业委会移交金额为355357.08元的公维金转账支票。此外，厦煌物业公司还向禹洲花园业委会移交了公维金欠费明细、2016年7月至2016年12月公维金收入支出表、申请公维金报单（已批10份、待批4份）、业主资料、客户资料移交表、电费公摊计算说明。 原审另查明，厦门市厦煌物业服务有限公司实际服务期限至2016年12月31日，禹洲花园一期第四届业委会于2016年12月20日成立，并向厦门市思明区嘉莲街道办事处备案。 审理中，厦煌物业公司主张禹洲花园业委会就本案诉讼表决中存在重复签名、代签名等行为，并确认以下事实：1.其在物业服务期间与厦门市长城宽带网络服务有限公司和中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司分别签订了《协议书》、成都我来啦网络信息技术有限公司签订了《速递易合作协议》。2.公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单原件等材料均不存在。公摊水电费与物业费是一起交的，两项费用开在一张发票上，总账和分户明细厦煌物业公司也有。公维金的票据与公司的其他票据放在一起，无法提供原件但可以提供复印件。 禹洲花园业委会确认诉讼表决中确实存在重复签名及非产权人代签名的情况，并重新了提交表决表。该表决表载明同意提起本案诉讼的业主人数及面积均超过50%。 本院认为，根据法律规定，房屋在出租前已设立抵押权，该租赁关系不得对抗抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受“买卖不破租赁”的约束。 窗体顶端 原审认为，禹洲花园业委会虽此前所提交的表决表存在重复签名的问题，但其已重新提交表决表，人数及面积均达到法定要求，形式上未发现明显违反法定程序之处，可以认定禹洲花园业委会有权提起本案诉讼。按照《物业服务合同》的约定，服务期限届满后厦煌物业公司必须向业主委员会移交物业服务的全部档案资料，且厦煌物业公司确认公摊水电费发票以及总账和分户明细以及公维金票据均有保存，应当与其所签订的《速递易合作协议》、《协议书》等合同一并依约移交给禹洲花园业委会。鉴于厦煌物业公司否认存在公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件、银行流水清单等材料原件，禹洲花园业委会亦无证据证明上述材料确有存在，故其要求厦煌公司移交上述材料的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市厦煌物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会移交禹洲花园一期2008年1月1日至2016年12月31日的公摊水电费明细（总账和分户明细账）、公共维修金账目凭据和收款收据原件、厦门市厦煌物业服务有限公司与厦门市长城宽带网络服务有限公司签订的《协议书》、厦门市厦煌物业服务有限公司与中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司签订的《协议书》、厦门市厦煌物业服务有限公司与成都我来啦网络信息技术有限公司签订的《速递易合作协议》；二、驳回厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，禹洲花园业委会所要求提供的公共维修金使用原始账目、报批申请单据、发票原件等材料，属于小区公共维修金使用情况所涉及的材料，因具体材料不明确，人民法院无法直接判令物业公司提交。若双方对公共维修金的收入和支出情况存在异议，可通过审计方式另行处理。关于银行流水清单问题，因缺乏账户详细情况（包括但不限于开户行、户名、账号等），人民法院亦无法直接判决交付，原审判决驳回禹州花园业委会的上述诉求，并无不当。禹州花园该上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门市禹洲花园一期第四届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年十一月四日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。