广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初972号原告：肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇，组织机构代码：67887083-5。负责人：黄汝开，系该社村民小组长。委托代理人：黎倩、刘劼，广东勤思进律师事务所律师。被告：黄细校，男，1966年1.2月2日出生，汉族，住肇庆市高要区，委托代理人：张荣荣、李志敏，广东山丰律师事务所律师。原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社（下简称一甲五社）诉被告黄细校确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，本院依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告一甲五社的委托代理人黎倩、刘劼，以及被告黄细校的委托代理人张荣荣、李志敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一甲五社向本院提出诉讼请求：⒈确认一甲五社与黄细校于2017年12月21日签订的《土地租赁合同》无效，并从确认无效之日起十天内腾退场地给一甲五社；⒉本案诉讼费用由黄细校承担。事实与理由：一甲五社与黄细校于2017年12月21日签订《土地租赁合同》，约定黄细校租赁一甲五社乪田土地15亩，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日，租金每亩1300元，第三年递增10%，第六年递增20%，黄细校向一甲五社支付了押金每亩300元。合同签订后，黄细校在乪田土地进行填土作业。鉴于黄细校并非一甲五社的村民，且签订合同时一甲五社未经村民同意，也未经公开投标流程而私将土地租赁给黄细校。村民们在签订租赁合同之时并不知情，待黄细校进行填土作业时再得知土地已经出租的事实。于是在2018年3月29日召开村民代表会议，村民代表认为与黄细校签订的合同无效，要求终止该合同，并要求收回15亩土地。一甲五社通知黄细校该村民代表会议决定，但黄细校不同意腾退土地给一甲五社。一甲五社认为黄细校属于村民小组外的村民，当时的一甲五社未经村民同意私自将土地租赁给黄细校，已违反了相关法律规定，严重损害了一甲五社的合法权益。故起诉。黄细校辩称：一、一甲五社与黄细校于2017年12月21日签订的《土地租赁合同》明确本案属于土地租赁合同纠纷而非土地承包纠纷，故本案不适用《土地承包法》。二、案涉合同签订的程序合法，没有违法法律强制性规定而导致无效的情形。2017年12月8日一甲五社就案涉合同召开了村民小组代表会议，该村小组的户代表共有10人，由7个代表参加该项会议；2017年12月14日一甲五社召开了村民小组会议，参会村民一共有22人，两次会议都一致同意将土地出租给黄细校；黄汝开作为村民代表会议推选的负责人，其职责是执行村民代表会议的决定和村委会的工作安排，其陈述是代表了全村村民的意识。因此，案涉合同属于一甲五社和黄细校的真实意思表示，是合法有效的。三、一甲五社作为本案原告诉讼主体资格不适格。起诉书上面没有作为村组长黄汝开的签名，该诉讼行为不是村民会议的一致决议，可见黄汝开对于本诉讼解除合同是不认可的，一甲五社其中的五名代表在2017年12月8日的会议记录上面签名同意出租的行为与在2018年3月28日的工作记录上面签名不同意出租的行为显然违背诚信原则。四、案涉合同已实际履行，黄细校已依约支付了押金及2018年度的租金19500元，一甲五社已于2017年年底将该笔收入作为年终分红分配给村民。该社现要求解除合同无法定和约定事由，属于单方违约行为，对黄细校在土地上投入的人力和财力造成经济损失达30万元，该社应承担赔偿责任。综上，一甲五社的诉请缺乏事实和法律依据，应全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的部分，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年12月21日，一甲五社作为甲方在落款处盖章并由该社负责人黄汝开签名，黄细校作为乙方在落款处签名、捺印，签订了一份《土地租赁合同》，约定“甲方现有乪田土地（土名）共15亩，出租给乙方使用。”，并约定以下主要条款：“一、租期时间10年由2018年1月1日至2027年12月31日止每亩租金1300元正，第三年递增10%第六年后递增20%。二、乙方交给甲方押金每亩300元，承包期满甲方退回押金给乙方。三、签定合同起乙方每年必须交租金后使用土地，如乙方超期不交租金甲方有权终止合同，并没收押金。四、乙方堆放建材、沙石等，一切费用均由乙方自付，但绝不能做有危害性的营业。……。六、承包期内，因国家集体需要征用本土地，乙方应服从征用，该土地补偿款归甲方所有。七、合同期满后，除乙方所有建筑物不能拆除，土地范围内的生产作物，由乙方10天内自行搬清，如乙方逾期不搬清的没收押金。八、本合同不因甲方法定代表人或负责人变更而失效。九、合同期满，同等条件下甲方要优先租给乙方。……。”合同签订后当日，黄细校即支付了押金4500元和2018年度租金19500元给一甲五社，该社亦依约将上述15亩土地交付给黄细校。直到2018年3月23日、29日，一甲五社共十名村民代表召开会议，除两名村民代表弃权外，其余八名村民代表一致同意通过法律途径将上述合同予以终止，该社遂于同年5月21日诉至本院。诉讼过程中，本院依职权先后向国土资源行政管理部门、肇庆市高要区金利镇人民政府、肇庆市高要区金利镇金一社区居委会调查取证及向一甲五社负责人黄汝开进行了询问，证实：⒈案涉位于一××（土××）中××土地××甲村分配给该社所有、使用，该土地的利用现状包括坑塘水面、水工建筑用地及村庄用地，利用规划（分类）为城镇用地、水工建筑用地及坑塘水面，但至今未办理土地使用权登记。⒉一甲五社共有90多户400多人口及10名村民代表，在签订上述《土地租赁合同》之前，该社负责人黄汝开与其他6名村民代表于2017年12月8日开会讨论，同意案涉土地的出租事宜，但没有讨论出租给谁等具体事宜，也没有形成会议记录，而只决定最低出租价格为1300元/亩；后于同年12月14日召集村民会议但仅有22名村民参加，讨论案涉土地的出租事宜，但同样没有讨论出租给谁等具体事宜，也没有形成会议记录；之后，该社没有再召开过村民代表会议、村民大会或户代表会议，没有就案涉土地的租赁事宜张贴公开招租的公告或公示，更没有召开大会公开招标竞投。⒊在签订上述《土地租赁合同》之前，黄细校找到一甲五社负责人黄汝开，遂于2017年12月21日在金一社区居委会办公室签订了该合同，黄细校当场交纳押金4500元和2018年度租金19500元，并由黄汝开当场开具了《肇庆市高要区农村合作经济组织内部往来结算票据》各一份；该社在收取上述押金、租金前的现金收入结存24593.56元，收取上述押金、租金后，先后支取了部分款项用于祠堂塘道路扩建工程、厕所水费、队委开会误餐费，但没有取款用于分配村民分红。本院认为：原告一甲五社诉请要求确认其与黄细校签订的《土地租赁合同》无效，故本案系确认合同无效纠纷。争议焦点为：一、案涉合同的性质及效力问题；二、若确认合同无效，双方已取得财产的互相返还及损失赔偿问题。关于焦点一：结合案涉土地属于一甲五社农民集体所有的不动产，依法由该社进行经营管理；该土地的利用现状包括坑塘水面、水工建筑用地及村庄用地即该土地类型包括农用地在内，但至今未办理土地使用权登记；以及黄细校与该社签订《土地租赁合同》的内容审查，应认定该合同名为土地租赁，实为农村土地承包合同。黄细校不是该社集体的成员，通过与该社签订该合同，以取得使用该土地用于堆放建材、沙石等的用益物权。但是，就该合同约定的土地承包事宜，案中没有证据证实该社已依《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第十九条规定的原则和程序，拟定了承包方案并在签订合同之前经过民主议定原则。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理变更登记手续。”、第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”，《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；……。”、第一百一十七条“用益物权对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应确认一甲五社与黄细校签订的《土地租赁合同》属无效合同。关于焦点二：本案《土地租赁合同》被确认无效，依法该合同自始没有法律约束力，造成该合同无效，双方均有过错。鉴于一甲五社确已收取黄细校押金4500元和2018年度租金19500元，至本案起诉时止黄细校确已占有、使用案涉土地五个月但未到一年，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方上述取得的财产应当互相返还。至于黄细校抗辩认为其在土地上投入的人力、财力造成经济损失达30万元，除上述返还的押金、租金外，案中没有证据、黄细校也没有提供相应证据予以证实，故本案不予认定，其可持充足有效证实后另行依法主张。对于当事人没有提出的主张及其他问题，本案不作审查和处理。综上所述，对一甲五社要求确认合同无效及腾退土地的诉请合理合法，本院予以支持。对黄细校认为本案系土地承包纠纷及一甲五社的诉请缺乏事实和法律依据、应全部予以驳回的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第十二条、第十五第二款，第《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款第（一）项、第一百一十七条、第一百二十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百一十八条、第一百四十三条第（三）项、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社与被告黄细校于2017年12月21日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告黄细校应在本判决生效之日起三十日内，清理、腾退位于原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社乪田（土名）15亩土地给该社；三、原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社应在本判决生效之日起十日内，退还押金4500元、租金19500元，合共24000元给被告黄细校。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元（已由原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社预交），由原告肇庆市高要区金利镇金一社区一甲五经济合作社承担494元，被告黄细校负担4286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二〇一七年十二月二十九日书 记 员  冼润茜