江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4931号上诉人（原审被告）：沛县人民医院，统一社会信用代码12320322466781144W，住所地沛县新城区韩信路**。法定代表人：霍怀玲，该院院长。委托诉讼代理人：肖尧，江苏时务律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淼，男，1978年4月3日出生，汉族，职工，住沛县。被上诉人（原审原告）：徐州风光物业服务有限公司，统一社会信用代码91320322793341197J，，住所地沛县风光地带物业办公室法定代表人：刘培信，该公司经理。上诉人沛县人民医院因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人沛县人民医院的委托诉讼代理人肖尧，被上诉人风光物业公司的法定代表人刘培信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沛县人民医院上诉请求：1、撤销沛县人民法院（2020）苏0322民初1555号判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、一审法院认定事实不清。第一、针对2019年度能否适用2018年度16000元物业标准。双方在2018年约定的16000元明确说明此约定有效期为一年，而且上诉人也在一审中明确表示2019年度物业费不认可16000元。作为有效期一年的物业费用协议能否适用2019年度，一审法院仅以双方未重新签订新合同为由，直接适用2018年度的物业费用协议不严谨。双方在协商过程中，未达成满意的协议不能适用已经失去效力的2018年物业费用协议，且约定1年有效期也是担心第二年物业服务质量等原因才做出决定。第二、一审判决认为提供服务的一方在收取费用时应当向对方提供合法的票据，被上诉人2018年、2019年度均未向上诉人提供过正规发票，上诉人作为国有单位不能在缺失发票的前提下对外支出，而且被上诉人也不能为节省发票而通过诉讼途径增加上诉人诉讼费的情况下获取判决书或者调解书充当发票。第三、被上诉人在提供服务的过程中严重失职，整个小区就有一名60左右的安保人员，晚上小区大门无人看守，上诉人房屋围墙在被上诉人服务期间被人为损坏。第四、既然双方对2019年物业费没有达成一致，被上诉人应当按国家关于物业收费的标准对上诉人进行收费。二、一审适用法律不正确。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人有约束力。当或者解除合同。依事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定，或者法律、法规、部门规章约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”为维护自己合法权益，请求二审法院依法改判或发回重审。风光物业公司辩称，一、沛县人民医院于2019年1月1日以来至今欠交物业服务费，我公司多次催要，并于2019年10月向沛县人民医院发出催缴物业费通知书，限期于2019年12月30日前交付我公司。沛县人民医院将鼓楼小区门诊部出租开办幼儿园，相互推诿，至今仍不交费，按照国务院《物业管理条例》第42条、江苏省《物业管理条例》第48条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任的法律规定，应由沛县人民医院缴纳。鼓楼小区物业服务合同第15条8项，业主及物业使用人逾期交纳物业服务费的，经物业登记并核实后，从逾期之日起，按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金，沛县人民医院应缴纳物业服务费16000元及违约金2880元。二、沛县人民医院与风光物业公司于2018年协商签订鼓楼小区物业服务管理协议，约定物业服务管理费16000元，口头商定2019年应交费2万元，经多次催要未能达成协议，由此仍按原协议约定收取，理应缴纳违约金2880元，并应承担违约责任。上诉人认为被上诉人在提供服务过程中严重失职，整个小区就一名60岁左右的安保人员，晚上小区大门无人看护，上诉人房屋围墙在被上诉人服务期间被人为损坏，不属实，没有事实依据和法律依据，不是拒交物业费的理由。三、被上诉人今年来在鼓楼小区物业管理服务中，若严重失职，违背物业服务合同的约定等违约违规行为，给业主造成的人身安全财产等损失等严重的经济问题，应当承担赔偿责任与业主应缴纳的物业服务费无关联性，不是一个法律关系，应另案起诉。综上，业主应当按照《物业管理条例》规定及物业服务合同的约定，缴纳物业服务费，才能确保物业公司提供相应的服务，否则应承担违约责任，原审认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。风光物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令沛县人民医院交纳物业管理服务费16000元，滞纳金2880元，合计18800元；2、案件受理费由沛县人民医院承担。一审法院查明：2017年3月10日，沛城街道办事处鼓楼社区居委会（公章为：沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会）作为委托方与风光物业公司签订了《鼓楼小区物业服务合同》，将该小区的物业服务管理委托给风光物业公司实施，期限至2020年12月31日止。沛县人民医院的下属鼓楼小区门诊部位于沛县鼓楼小区内，其物业服务管理属于风光物业公司。2018年5月8日，风光物业公司与沛县人民医院签订《鼓楼小区物业服务管理协议》。协议约定由风光物业公司为沛县人民医院鼓楼小区门诊部提供物业服务管理。双方约定沛县人民医院全年缴纳1.6万元的物业服务管理费且应一次性付清；协议的有效期为一年。风光物业公司依约对沛县人民医院鼓楼小区门诊部提供物业服务管理。庭审中，双方当事人均自认，2019年度风光物业公司仍然对沛县人民医院坐落于沛县鼓楼小区内的门诊部进行物业管理与服务，双方对2019年度的物业服务费没有进行重新约定；2019年6月21日沛县人民医院与韩丽签订《沛县县级行政事业单位房屋租赁合同书》，将鼓楼小区门诊部的房屋租赁给韩丽，期限自2019年8月20日至2022年8月19日，涉案服务租赁后，作为业主的沛县人民医院及作为物业使用人的韩丽均未到风光物业公司办理登记。另查明，风光物业公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。经营范围：物业管理、家庭服务、建筑装潢。一审法院认为，沛县人民医院对风光物业公司提供的证据、双方存在物业服务合同、及风光物业公司已提供物业服务管理的事实均不持异议。因此，沛县人民医院与徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《鼓楼小区物业服务管理协议》，系真实有效物业服务合同，对双方当事人均有约束力；虽然双方在协议期满后没有重新签订新的协议，但风光物业公司仍然继续对沛县人民医院坐落于沛县鼓楼小区内的门诊部进行物业管理与服务。对此，沛县人民医院没有提出异议。同时，虽然沛县人民医院将涉案房屋租赁给案外人使用，但没有到进行物业服务的风光物业公司进行登记，物业服务费仍然应当由沛县人民医院缴纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。综上，双方签订合同后，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。庭审中，沛县人民医院辩称对风光物业公司诉称的物业费的数额不予认可，主体不适格，并提供了《沛县县级行政事业单位房屋租赁合同书》；同时沛县人民医院要求对方提供合法的税务票据才能付款及沛县人民医院未按合同履行义务的抗辩意见。一审法院认为，双方于2018年签订的系固定价款的服务合同，期满后双方未签订新的合同的情况下，沛县人民医院仍然让风光物业公司继续进行物业管理与服务，且庭审中未提供出证据证明风光物业公司在服务期间未按合同履行义务，故沛县人民医院第一、二、四条抗辩意见，理由不能成立；其另一抗辩意见，根据法律规定、交易习惯、财务制度等规定，提供服务的一方在收取服务费时应当向对方提供合法的票据。故沛县人民医院的该项辩解意见成立，予以采纳。关于风光物业公司要求沛县人民医院支付滞纳金的问题。双方签订的《鼓楼小区物业服务管理协议》系风光物业公司与沛城街道办事处鼓楼社区居委会签订《鼓楼小区物业服务合同》后双方之间的另行约定而非《鼓楼小区物业服务合同》的从合同，《鼓楼小区物业服务管理协议》系固定价款的合同，双方并没有约定违约责任。综上，风光物业公司要求沛县人民医院支付滞纳金的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、沛县人民医院于本判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费16000元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费272元减半收取为136元，由沛县人民医院负担（原告已预付，被告与物业费一并支付）。二审中，沛县人民医院向本院提交鼓楼小区业主状告物业的联名信、小区业主问题反馈意见，拟证明风光物业公司在提供物业服务时没有按照双方的约定进行服务，质量很差。另通过串通黑社会，向业主索要物业费，目前没有这个线索。风光物业公司质证认为，该联名信不属实，与本案无关联性，在鼓楼小区物业服务和管理期间收取物业费时，是物业公司的工作人员去收费。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于一审确定的物业费标准是否适当的问题。沛县人民医院上诉主张2018年5月8日签订的《鼓楼小区物业服务管理协议》约定有效期是一年，2019年度的物业费不应该适用已失效的2018年度标准。根据查明的事实，涉案小区尚未成立业主委员会，沛城街道办事处鼓楼社区居委会与风光物业公司签订物业服务合同，期限至2020年12月31日止，沛县人民医院又与风光物业公司签订《鼓楼小区物业服务管理协议》，约定沛县人民医院全年缴纳1.6万元物业服务管理费，协议有效期为一年。《鼓楼小区物业服务管理协议》到期后，双方当事人虽未再签订物业服务合同，但沛县人民医院认可2019年度风光物业公司仍然对沛县人民医院坐落于沛县鼓楼小区内的门诊部进行物业服务，其事实上接受了该物业服务人的物业服务，故应当支付相应的物业服务费用。期间沛县人民医院将该门诊部房屋租赁给韩丽开办幼儿园（租赁期限为2019年8月20日至2022年8月19日），结合所服务的物业性质及相应服务期间，一审法院参照双方协商约定的上一年度物业费计算2019年度物业费，并无不当。沛县人民医院庭审中主张物业服务存在严重瑕疵，但在本案中未提供充分证据予以证明，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果沛县人民医院认为所提供的物业服务不符合合同约定，给其财产造成了损害，其可以另行依法主张权利。综上，沛县人民医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人沛县人民医院负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十一月十一日书记员 李思璇