江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5656号上诉人（原审被告）：孙善良，男，1968年8月11日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：孙玲玲，女，1967年4月4日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘琦，江苏觉悟律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宋泽文，江苏觉悟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张文艺，女，1979年4月11日生，汉族，江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王普，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人孙善良、孙玲玲因与被上诉人张文艺房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。孙善良、孙玲玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违约，至今尚欠上诉人11000元房款，一审认定交割时付款，但何为交割，房产如何分割，显然属约定不明确，应按上诉人向被上诉人要求付款的时间计算被上诉人应付11000元房款的时间，被上诉人已违约。2、上诉人已于2020年3月7日向被上诉人发出通知，明确表述退房、退款，即要求解除合同，不再履约，并要求被上诉人七日内答复，而被上诉人数月无答复，双方买卖合同依法已解除。3、房屋面积比合同约定多了近四平方米。4、一审认定孙善良、孙玲玲无正当理由拒不到庭参加诉讼，实际孙善良、孙玲玲均到庭。5、被上诉人未实际居住诉争的房屋，有上诉人缴纳水电费、维修房屋的费用为证。6、被上诉人从未找上诉人过户，故上诉人不存在违约。7、上诉人于2020年3月7日向被上诉人发出通知要求被上诉人在7日内答复，根据最高人民法院司法解释二第二十四条，当事人对解除合同存在异议的，应当在约定的答复时间内提出异议，被上诉人于2020年4月7日将上诉人诉至徐州市云龙区人民法院，显然该时间已经超出了约定期限。张文艺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。具体意见如下：1、上诉人、被上诉人签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人已经按照合同约定向上诉人支付了购房款，合同约定剩余房款11000元是在产权交割完毕之日给付，被上诉人不存在违约行为。2、本案中上诉人既不具备约定解除条件也不符合法定解除条件，上诉人也不享有合同解除权。3、关于上诉状中的房屋面积问题，被上诉人认为上诉人在一审中并未抗辩，也未举证证明，如存在相关问题，上诉人可另案解决。综上，请求法院驳回上诉人上诉请求。张文艺向一审法院提出诉讼请求：1、判令孙善良、孙玲玲继续履行双方签订的《二手房买卖合同》并协助张文艺办理位于徐州市云龙区房屋的产权变更手续；2、判令孙善良、孙玲玲支付违约金20000元；3、诉讼费用由孙善良、孙玲玲承担。一审法院认定事实：张文艺（买方、乙方）与孙善良、孙玲玲（卖方、甲方）于2005年6月3日签订了《二手房买卖合同》一份，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落在徐州市云龙区的房产，性质为拆迁安置房，建筑面积为82平方米，附着有地下室编号为101。房产交易价格为150000元，本合同签订并公证之日，乙方向甲方支付人民币139000元，剩余房款11000元整于产权交割完毕当日付给甲方。甲乙双方合同签订后，甲乙双方如有任何一方违约，应书面通知对方，并赔偿对方损失。若甲方违约应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，并向乙方支付违约金20000元。若乙方违约，甲方应在30日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，乙方向甲方支付违约金20000元。甲方应于本合同签订并公证之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用。在过户手续办理之前，乙方对此房产的正常使用不受甲方干涉，并应在交房当日将水、电、卫生、物业等交付之前产生的费用结清。买卖成交后，甲方有义务协助乙方办理完成房屋过户手续。过户交易税费由乙方承担。与过户无关的费用，由甲方承担。若甲方未尽义务办理房屋过户手续，视甲方违约。合同签订后，张文艺按约向孙善良、孙玲玲支付了房款，孙善良、孙玲玲同日出具收到张文艺购房款139000元的收条，内容为“乙方张文艺今将购买狮子山小区住房及附着地下室，房款139000元交付给甲方孙善良、孙玲玲夫妇”。张文艺于庭审中陈述，合同签订后张文艺一直在涉案房屋居住，期间一直要求孙善良、孙玲玲办理过户手续。孙善良、孙玲玲主张由于涉案房屋一直由张文艺出租，所以找不到张文艺。现在孙善良、孙玲玲要求解除合同，并向法院提交通知一份，载明：2005年6月30日，我（孙善良）与你（张文艺）签订了一份《二手房买卖合同》。该合同签订时，我并未取得该处房产产权，并且你多次违约在先。我咨询了多位法律界人士，均答：在未取得房产所有权的前提下，所签订的《二手房买卖合同》属无效合同，并答复你对无效合同的处理方式：《中华人民共和国合同法》早已规定了处理法规，即双方退房、退款，并互相赔偿对方损失。据上述事实和法律规定，我向你表示咱们有话好说，有事依法办，既然是无效合同，你我就不要再履约上纠结，我们依法办事，协商退房、退款事宜。专此送达，请于收到本函的七日内回复。法院另查明，诉争房屋已办理产权证，登记在孙善良、孙玲玲名下，房屋建筑面积为85.88㎡，权利状况为孙善良与孙玲玲共同共有，登记日期为2015年6月18日，不动产权证号为（2015）徐州市不动产权第0018077号。一审法院认为，张文艺与孙善良、孙玲玲签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行。张文艺已经按照合同约定向孙善良、孙玲玲支付了购房款，孙善良、孙玲玲在签订合同后已经将房屋实际交付给张文艺，涉案房屋目前也已具备了办理过户手续的条件，孙善良、孙玲玲应按约配合张文艺办理房屋过户手续。孙善良、孙玲玲抗辩，由于张文艺未支付剩余购房款已构成违约并要求解除合同，法院认为孙善良、孙玲玲并不具备合同解除权，因合同约定剩余房款11000元应在产权交割完毕之日给付，孙善良、孙玲玲在未配合张文艺办理过户手续的情况下要求张文艺支付剩余购房款并无事实依据。本案孙善良、孙玲玲未按合同约定配合张文艺办理产权变更手续，存在违约行为，其未能和张文艺就解除合同协商一致，既不具备约定解除条件也不符合法定解除条件，孙善良、孙玲玲不享有合同解除权。此外，孙善良、孙玲玲向张文艺发送的通知并不具备解除合同的意思表示，但该通知系孙善良、孙玲玲明确表示不愿继续履行合同。因此，对于孙善良、孙玲玲抗辩称涉案合同已经解除的观点，法院不予采信。故法院对张文艺要求孙善良、孙玲玲履行协助办理诉争房屋产权变更手续的诉请予以支持，张文艺应在房屋过户手续办理完毕的当日向孙善良、孙玲玲支付剩余房款11000元，过户产生的税、费按照合同约定由张文艺负担。关于张文艺要求孙善良、孙玲玲支付违约金20000元的诉讼请求，因孙善良、孙玲玲没有按照合同约定协助张文艺办理涉案房屋的过户登记手续，已经构成违约。涉案买卖合同约定若孙善良、孙玲玲违约应在3日内将张文艺的已付款(不计利息)返还给乙方，并向乙方支付违约金20000元，该条约定系孙善良、孙玲玲存在违约行为致使合同目的无法实现从而返还购房款的情形。现张文艺要求继续履行合同，要求孙善良、孙玲玲配合办理过户，其未提交证据证明自己的损失情况，法院结合孙善良、孙玲玲的违约情形，酌定孙善良、孙玲玲向张文艺支付违约金5000元。遂判决：一、判决生效之日起二十日内，孙善良、孙玲玲协助张文艺办理位于徐州市云龙区房屋产权过户登记手续，在房屋产权过户手续办理完成的当日张文艺向孙善良、孙玲玲支付剩余房款11000元；二、判决生效之日起十日内，孙善良、孙玲玲向张文艺支付违约金5000元。案件受理费减半收取为150元，由张文艺负担50元，由孙善良、孙玲玲负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人孙善良、孙玲玲与被上诉人张文艺签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容合法有效。一、关于张文艺未支付尾款11000元是否违约的问题。上诉人主张协议书履行过程中，房产如何交割约定不明确，应按上诉人向被上诉人要求付款的时间计算，故被上诉人已构成违约。但双方在协议书中明确约定，剩余房款11000元整于产权交割完毕当日付给甲方。虽然上诉人主张案涉房屋土地性质为划拨，其理解交割的真实含义应该是交付对方使用，但并无证据证明合同签订时被上诉人知晓房屋暂时不能办理产权证书的事实，被上诉人也未提供证据证明其尽到了合理提醒的义务，故《房屋买卖协议书》中的交割应作通俗理解，即办理房屋产权证书。本案中，案涉房屋已具备过户条件，但双方并未办理过户手续完成产权交割，本院认为张文艺未支付剩余尾款11000元并不违反双方在《房屋买卖协议书》的约定，故对于上诉人关于被上诉人未支付11000元构成违约的主张，本院不予采纳。二、关于合同是否解除的问题。上诉人主张，其向被上诉人发出通知要求解除合同，被诉人在7日内未予答复，双方买卖合同已经解除。本院认为，本案双方签订的《房屋买卖协议书》当前并未出现法定的解除情形，7日时限也是上诉人合同外单方提出要求所附加的条件，未经过双方协商一致，对被上诉人并无约束力，故双方合同并不因此而解除。三、关于房屋面积的问题。房屋面积问题系上诉人二审中新增诉请事项，本院不予理涉。上诉人可以选择另诉维护自身合法权益。四、关于一审中孙善良、孙玲玲是否存在无正当理由拒不到庭的问题。该问题系笔误，一审法院也已经进行补正，本院不再理涉。五、关于被上诉人是否实际居住诉争的房屋的问题。双方在《房屋买卖协议书》中约定，在过户手续办理之前，乙方对此房产的正常使用不受甲方干涉。上诉人主张被上诉人未实际居住诉争的房屋，本院认为并未违反双方的约定。六、关于因被上诉人从未找上诉人过户，上诉人不存在违约的问题。孙善良、孙玲玲与张文艺在《房屋买卖协议书》约定，买卖成交后，甲方有义务协助办理完成房屋过户手续。若甲方未尽义务办理房屋过户手续，视甲方违约。本院认为，合同的义务方应当对其已经履行的合同义务承担举证责任。本案中，上诉人作为甲方，应该承担证明协助办理房屋过户的举证责任。上诉人虽然主张因被上诉人从未找其过户，但综合全案来看,上诉人的该主张并无充分证据支持。上诉人虽主张已经口头通知被上诉人交房，但并不能据此证明其完全履行了协助办理案涉房屋过户的义务，其应当承担举证不能的不利后果，故上诉人的主张证据不足，本院不予采纳。综上，上诉人孙善良、孙玲玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙善良、孙玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十一月六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥