贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔04民初122号 原告：朱翠丹，女，1966年2月17日生，汉族，浙江省人，现住贵州省安顺市开发区。 委托诉讼代理人：李旭，系贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所地：贵州省安顺市西秀区东郊路**，统一社会信用代码91520400709677537N。 负责人：杜英杰，系该分行行长。 委托诉讼代理人：张忠星，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：高羽，系中豪律师集团（贵阳）事务所律师，代理权限为一般授权代理。 第三人：戴永祥，男，1956年8月8日生，汉族，住安顺市西秀区。 原告朱翠丹诉被告中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称工行安顺分行）、第三人戴永祥案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告朱翠丹及其委托诉讼代理人李旭，被告工行安顺分行委托诉讼代理人张忠星、高羽，第三人戴永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱翠丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除对安顺市××区××号（房权证号**××62）房屋的执行程序；2、依法判令解除对中华东路1幢1层17号（房权证号：安市房权证西秀区字第××）房屋签署的编号为（2016）0325号《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》项下的拆迁安置补偿款4141106.66元的执行程序；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月8日，原告朱翠丹与戴永祥签订《商铺买卖合同》，约定将戴永祥所有的位于安顺市××区××号商铺出卖给原告朱翠丹，转让价款为人民币150万元，且应当于2012年12月31日前将该商铺产权手续过户给原告朱翠丹。同日，原告朱翠丹便委托郑某向戴永祥支付了全部购房款。合同签订后，戴永祥向原告朱翠丹交付了该房屋，原告也一直对该房屋实施管理、使用至今。其间，原告朱翠丹多次催促戴永祥办理房屋产权转移登记手续，但戴永祥均以各种理由推诿，最终导致至今未能办理过户手续。2017年4月14日，贵州省安顺市中级人民法院对工行安顺分行诉安顺开发区瑞祥珠宝有限责任公司及戴永祥、高琼茹、第三人安顺市西秀区东街办事处借款合同纠纷一案作出（2017）黔04民初49号民事裁定：在17466051.94元范围内，对戴永祥所有的位于贵州省安顺市××区××号（房权证号：安市房权证西秀字第××号）的房屋以及因拆迁该房屋签署的编号为（2016）0325号《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》项下的拆迁安置补偿款4141106.66元进行财产保全。2017年5月2日，贵州省安顺市中级人民法院根据该民事裁定书，对戴永祥名下的坐落于安顺市××区××号（房权证号：安市房权证西秀字第××号）的房屋进行了查封，并冻结了该房屋的拆迁安置补偿款4141106.66元。2017年9月6日，原告朱翠丹向贵州省安顺市中级人民法院提出执行异议。贵州省安顺市中级人民法院于2017年9月19日作出（2017）04执异29号执行异议裁定：驳回原告朱翠丹的异议请求。原告认为，原告与戴永祥签订的《商铺买卖合同》系在人民法院查封之前签订，且真实有效，同时，原告已支付了全部购房款并在人民法院查封前已合法占有并使用上述房屋，且并非因原告自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院的规定》第28条、《最高人民法院 被告工行安顺分行辩称：1、原告朱翠丹的起诉不符合法律规定，应依法驳回。根据《最高人民法院的规定》第6条的规定，案外人依据民事诉讼法第227条的规定提出异议的，应当在执行异议指向的执行标的执行终结前提出，原告的起诉针对的是（2017）黔04民初49号保全裁定书的执行所提出，该案保全早在原告提出异议之前已经执行终结，原告的起诉不符合法律规定，应予驳回。同时，朱翠丹诉讼请求所指向的房产与已经生效的（2017）黔04民初49号民事判决书所确定的答辩人享有抵押权的房产为同一房产，而该房产系生效判决所确认的权利义务客体，其异议之诉名义上是对抗人民法院的合法执行，实际上是以其权利主张对抗已经生效的判决，应依法启动审判监督程序。如支持原告诉请，将严重损害司法权威。2、原告不是涉案房产的权利人，对该房产无任何实体权利，其异议不足以排除人民法院的执行，应依法驳回。根据《中华人民共和国物权法》第187条规定，房屋抵押权自登记时设立，答辩人的抵押权早在2013年抵押登记时设立，对诉争房产答辩人享有担保物权，且经生效的判决书确认答辩人对该房产及其拆迁补偿款享有优先受偿权。根据《最高人民法院的规定》第27条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对于案外人提出的排除执行异议不予支持的规定，答辩人对诉争房产享有担保物权等优先受偿权，应当依法驳回原告诉请。且根据相关法律规定，案外人在执行过程中基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，其异议请求的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。而本案原告仅以其基于房屋买卖合同而对第三人戴永祥享有的债权请求权为依据提起诉讼，而原告对涉案房产不享有任何物权或者其他法定优先权等实体权利，不足以排除执行，应予以驳回其诉请。3、答辩人对原告提交的商铺买卖合同、付款单据及租赁合同等证据材料真实性、关联性不予认可，且该等证据不能实现原告的证明目的。原告提交的房屋买卖合同真实性存疑，而原告与第三人存在亲戚关系，有双方配合逃避法院执行相关财产的可能。原告提交的付款单据，并无任何银行印鉴，也无付款人记录，无法看出资金流向，对其真实性、关联性有异议。且购房款150万元明显低于当年该房屋的评估价值。原告提供的租赁合同所在租赁房屋坐落与诉争房产明显不符，不能证明是同一房屋。租赁事实是否实际存在缺乏证据佐证。4、原告对房屋没有办理产权转移登记有明显过错。房屋买卖发生于2012年，在具备办理过户手续条件的情况下，直到该房屋被抵押和查封前，其未主动要求第三人办理过户登记，也未依法采取任何措施，原告具有明显过错。 第三人戴永祥口头述称：我确实将案涉房屋卖给原告朱翠丹，只是未办理过户手续。之后为了公司开发筹集资金，将案涉商铺抵押给工行安顺分行，预计等东方花园销售变现后偿还工行安顺分行借款，但由于东方花园未销售，导致无法还款，故人民法院将我的资产查封。 原告朱翠丹向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格。被告工行安顺分行、第三人戴永祥均无意见。 2、《商铺买卖合同》，拟证明原告于2012年2月8日与第三人签订《商铺买卖合同》，约定将第三人所有的位于安顺市××区××商铺以150万元的价格出卖给原告，且被告应当于2012年12月31日前将该商铺过户给原告的事实。被告工行安顺分行对《商铺买卖合同》真实性有异议，对于合同签订时间已经提请法院司法鉴定，且原告与第三人有亲戚关系，房屋交易价格低于市场价格和评估价格，我方认为案涉合同是虚假合同。第三人戴永祥对该组证据无异议。 3、存款回单、联网核查凭证、打款凭证、账户明细查询，拟证明原告按照《商铺买卖合同》约定，于2012年2月8日前将150万元房屋价款转入被告账户的事实。被告工行安顺分行对该组证据的合法性、关联性、客观性及证明目的均不予认可，原告提交的证据资金流向不明，无法证明款项是郑某支付给戴永祥的，且原告与戴永祥存在亲戚关系，郑某系朱翠丹姐夫，朱翠丹与戴永祥之间还存在其他经济往来，也无法证明该笔款项系用于支付购房款。第三人戴永祥无异议，表示确实收到该笔款项。 4、《租赁合同》三份，拟证明自签订《商铺买卖合同》后，被告已将商铺交付给原告，且原告也一直对该商铺实施管理、使用至今的事实。被告工行安顺分行对该组证据合法性、关联性、客观性及证明目的均不予认可，原告未对租金支付加以佐证，也未举证证明承租人经营状况，故认为合同虚假。第三人戴永祥表示其已将房屋交付给原告，至于原告是否租赁给第三人不清楚。 5、产权信息表和抵押登记信息表，证明执行查封的相应情况。被告工行安顺分行对该组证据无异议，但认为证据拟证明的房屋坐落和点位与案涉房屋不一致，案涉合同虚假。第三人戴永祥无异议。 6、执行裁定书，证明查封情况。被告工行安顺分行对证据的合法性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，原告提起执行异议时保全执行已经终结，提起执行异议的时间不符合法律规定。第三人戴永祥无异议。 7、原告申请证人郑某、李某、于某出庭作证，拟证明购房款支付情况及房屋由原告朱翠丹管理的事实。被告工行安顺分行认为证人郑某所述不符合常理，对证明目的不予认可，资金流向不明，不能证明原告借款用途。第三人戴永祥表明确实收到150万元，至于资金来源不清楚。被告工行安顺分行认为证人李某所言存在虚假情况，工商局不可能允许证人在没有营业执照的情况下营业，签订租赁合同时未要求查看相关手续不符合常理，且租赁合同所涉房屋的坐落与案涉商铺不一致。第三人戴永祥无意见。被告工行安顺分行认为证人于某所述不符合常理。第三人戴永祥无意见。 8、原告庭后补充提交了其向郑某偿还150万元借款的证明材料（还款说明、结婚证、公证书及银行凭证），拟证明150万元已经向郑某偿还及原告与郑某、朱翠芬之间的关系。被告对结婚证书、100万元的转款凭证及公证书真实性无异议。对回单的关联性、合法性不予认可，对该组的其他证据的真实性不予认可。第三人戴永祥未到庭补充质证。 9、证人李某经营“纽约·纽约”酒吧的材料（终端送货单、电费收款收据）和余某经营“一直喝”烙锅店的证明材料（菜单、产品销货单），拟证明证人李某、余某经营情况。被告对该组证据的真实性不予认可，认为不能证明经营场所的坐落。第三人戴永祥未到庭补充质证。 被告工行安顺分行向本院提交以下证据： 1、安顺市中级人民法院民事判决书--（2017）黔04民初49号，拟证明工行安顺分行对第三人戴永祥名下的位于西秀区中华东路1幢1层17号房屋享有抵押权，有权以该房屋及土地使用权被征收而产生的补偿金优先受偿。被告诉请保全执行已经完结，原告诉请不符合规定，请依法驳回。原告朱翠丹对证据的客观性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明执行程序存在问题。第三人戴永祥无异议。 2、听证笔录1份，拟证明①原告朱翠丹与第三人戴永祥之间存在借款关系（听证笔录第5页第3行）；②原告朱翠丹与第三人戴永祥之间存在亲戚关系（听证笔录第6页第2行）；③双方存在以其他人的借贷等资金往来的银行记录虚构为房屋买卖款项的事实；④原告朱翠丹不积极要求第三人戴永祥配合办理过户，朱翠丹对该房产未过户到其名下具有重大过错（听证笔录第6页第1-2行）。原告朱翠丹对证据的合法性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，无论朱翠丹是否与第三人有其他经济往来，不能证明案涉买卖合同虚假。第三人戴永祥无异议。 3、评估报告1份，拟证明工行安顺分行因给瑞祥珠宝公司发放贷款，对抵押物西秀区中华东路1幢1层17号房产委托评估，该房产的市场价值为380.6万元，原告朱翠丹与第三人戴永祥签订的商铺买卖合同该房产价款仅为150万元，不足该房产价值的三分之一，价格明显不合理，进一步证明二人之间的买卖合同为虚假合同。原告朱翠丹对证据的合法性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，认为评估价格不影响买卖合同真实性。第三人戴永祥对评估报告真实性不清楚。 4、《关于安顺市中华东路棚户区改造项目红线范围内房屋征收决定书》，拟证明该房产所在区域系2016年开始征收，不存在因征收无法过户的情形，原告朱翠丹与第三人戴永祥签订“买卖合同”后有具备过户条件，朱翠丹对该房产未过户到其名下具有重大过错。原告朱翠丹对证据的合法性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，房屋征收是在2016年，但不能证明原告2012年签订房屋买卖合同后未办理登记是具备登记条件而不过户，至今未过户是由第三人的原因造成。第三人戴永祥对房屋是在2016年征收无异议，未过户是由于开始准备用作安置房，之后卖给朱翠丹，再抵押给工行安顺分行，所以没有过户。 5、房屋租赁合同2份、承诺函一份、（2014）黔安求证字第54号公证书，拟证明2012年至2016年西秀区中华东路1幢1层17号房产为戴永祥自己占有并出租给他人使用，而2014年时第三人戴永祥仍没有将西秀区中华东路******房产出售给他人，仍由其占有使用并委托高琼茹管理，进一步证明戴永祥与朱翠丹二人之间的买卖合同为虚假合同。原告朱翠丹对证据真实性不予认可，2份房屋租赁协议以及公证书都是第三人为了获得拆迁补偿款自己制作，不能据此认定我方与其他人签订的租赁合同无效。 对各方当事人提交的证明主体资格及本院依法制作的裁判文书、听证笔录、案涉房屋征收决定书及评估报告，经质证，各方当事人对证据三性均无异议，本院予以采信作为定案依据。被告对产权信息表和抵押登记信息表无异议，仅对证明目的有异议，本院亦予以采信作为定案依据。对于原告所举的证据2、证据3，第三人认可其与原告签订案涉房屋的买卖合同并收到原告150万购房款，且有原告向证人郑某还款方面的证据予以佐证，本院予以采信。对于原告所举的证据4、证据7、证据9、证据10，根据原告庭审陈述其购买案涉房屋的目的是为收取租金且租金数额并非小数目，但其作为承租人在与出租人之间系出租房屋获取经济利益，应当能够提供其实际出租并收取租金的证据。承租人作为经营实体从事经营活动，在未办理经营许可的情况下开展经营，也未能提供证据证明的确承租案涉房屋从事经营。结合第三人委托案外人经营的证据和陈述，对上述证据的真实性本院均不予认可。对于被告所举的证据5，第三人予以认可其真实性，故该组证据真实性本院予以采信，作为定案依据。 根据当事人的举证、质证及本院的认证及庭审调查，查明如下事实： 原告作为乙方与第三人作为甲方于2012年2月8日签订了《商铺买卖合同》，约定第三人将位于安顺市××东路1栋1层17号商铺以总价150万元卖给原告，并于2012年2月8日通过银行转账支付转让费。同时，约定第三人应于2012年12月31日前将商铺产权手续过户给原告，如遇政府规划拆迁，其拆迁补偿归原告所有。因原告与郑某之妻朱翠芬系亲姐妹关系，原告持案外人郑某的银行卡于2012年2月8日取款150万元，并于当天存入第三人在中国农业银行账户。第三人庭审陈述的确收到原告150万元。原告向郑某的借款150万元，原告也于2013年-2015年之间通过银行转账140万、现金支付10万元的方式予以归还。 原告与第三人签订《商铺买卖合同》后双方并未办理过户手续。2013年5月28日，被告与第三人、案外人高琼茹签订《最高额抵押合同》将案涉商铺抵押给被告并办理抵押登记。在此前，第三人向被告承诺：案涉商铺承租人刘兴明在被告行使抵押权时租赁合同自动终止（第三人与案外人刘兴明《租赁合同》显示租期为三年（从2013年1月21日至2016年1月20日）。根据贵州嘉信房地产估价事务有限公司的《房地产估价报告》，案涉商铺坐落于安顺市××东路，建筑面积为55.94㎡，房屋总层数为7层、所在层数为1层，1998年建成，产权登记时间为2013年4月3日。2013年5月18日市值估价为单价68037元/㎡，总价为380.60万元，评估时的出租或占用情况为出租经营“纽约酒吧”。该评估报告测算过程选取的可比案例为：1、荣建大厦（2007年建成）位置安顺市西秀区中华北路（老大十字）2013年1月二手房成交价为75000/㎡；2、君竹东园（2011年建成）位置安顺市××东路2012年12月二手房成交价51500元/㎡；3、小十字商铺（1998年建成）安顺市××东路2012年11月二手房成加价70000元/㎡。2014年5月29日。第三人通过公证方式委托案外人高琼茹管理案涉商铺，委托权限为代为出售、出租、代为与买房人签订房屋买卖合同并收取房屋合同价款、代为缴纳因买卖产生的各项税、费，代办过户手续等。 2016年8月31日，安顺市西秀区人民政府对外发出公告，对安顺市中华东路棚户区改造红线范围内房屋进行征收。 被告与第三人、案外人高琼茹、安顺开发区瑞祥珠宝有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于于2017年4月14日作出（2017）黔04民初49号民事裁定，对案涉的商铺及因拆迁项下的拆迁安置补偿款4141106.66元进行财产保全。2017年8月24日本院作出（2017）黔04民初49号民事判决，判决原告对案涉商铺在1600万元借款本金及利息范围内享有优先受偿权。2017年9月6日，原告朱翠丹向本院提出执行异议。本院于2017年9月19日作出（2017）04执异29号执行异议裁定：驳回原告朱翠丹的异议请求。 另查明：原告与第三人存在亲戚关系。第三人在本院2017年9月13日案外人执行异议听证笔录中自认，原告找过第三办证，但因情况不好公司紧张一直推脱，且因为是亲戚关系，（原告）就没有提了。 本院认为，根据各方当时的起诉、答辩和查明的案件事实，本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否符合案外人执行异议之诉的法律规定；2、原告与第三人之间是否存在房屋买卖关系、原告是否支付合理的对价并对案涉房屋进行管理及原告未办理案涉房屋过户手续是否有过错；3、原告对案涉房屋是否享有所有权或者期待性物权，足以排除执行。 关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本案中，原告虽然在起诉状中提及（2017）黔04民初49号民事裁定，但认为原告对案涉商铺在人民法院查封前是其合法购买并已占有和使用，即认为其对案涉商铺享有实体权利，要求解除对案涉商铺的执行，并经本院释明后进行变更，并非对原裁定是否裁判错误提出异议，而是认为其对执行标的享有实体权利而诉请司法救济，且原告已经向本院执行局提出案外人的执行异议，其申请已经被裁定驳回，并于裁定驳回后在法定期限内提起本案诉讼，故原告具备案外人执行异议之诉的主体资格。 关于第二个争议焦点。原告与第三人于2012年2月8日签订有《商铺买卖合同》，并于签订合同的当日通过银行转账方式支付150万元购房款，故原告与第三人之间存在房屋买卖关系。至于原告是否支付合理的对价，从贵州嘉信房地产估价事务有限公司在对案涉商铺进行评估时，选取的同地段、同类型、同时段2012年二手房屋销售情况看，单价在50000元-70000元之间，以最低价50000元/㎡计算，案涉商铺建筑面积为55.94㎡，案涉商铺在2012年的市场销售价应在279700元-3915800元。原告与第三人之间的受让价格远远低于市场价。即便原告与第三人之间存在亲戚关系，以低于市场价方式受让房屋，但原告在受让案涉商铺后，并无充分、确凿的证据证明对案涉商铺进行过管理、使用。反而，在第三人将案涉商铺转让给原告后，在办理商铺所有权证登记时是办在第三人名下，且第三人能够将案涉商铺抵押给本案的被告，并再次由第三人委托原告与第三人的亲属进行管理、处分。加之，第三人在本院听证程序中陈述，第三人向原告表示公司情况不好推脱后，原告未向第三人主张办理过户手续。综上，从案涉商铺的办证、抵押、委托案外人高琼茹进行管理、处分，原告与第三人、案外人高琼茹之间是亲戚关系，理应知道上述事实。在原告对案涉商铺并未实际管理、使用情况下，原告在办理过户手续问题上存在过错。 关于第三个争议焦点。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施，即本案的原告作为案外人是否对案涉商铺及被拆迁后补偿款享有足以对抗执行的实体权利，这种实体权利一般为所有权、、地役权等物权性质的权利或者是特殊性的债权如无过错买受人的物权期待权参照《最高人民法院的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案的原告作为买受人虽然与第三人签订了案涉商铺的买卖合同并支付150万元的购铺款，但该购铺款远远低于市场价，在签订买卖合同后在能够过户的情况下并未办理过户手续，也未对案涉商铺实际管理、使用。加之，原告与第三人之间存在亲戚关系，与普通消费者不可同日而语，故在案涉商铺仍然登记为第三人情形下，原告享有的权利是对第三人的债权并不足以排除强制执行。 综上，对于原告的诉请本院依法予以驳回，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）之规定，判决如下： 驳回原告朱翠丹的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告朱翠丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 刘    熹 审判员 李  德  江 审判员 黄  光  美 二〇一七年十二月二十七日 书记员 袁文婷（代）