广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初3674号原告：深圳市鼎胜投资有限公司。法定代表人：蔡传健，总经理。委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。被告：赖丽容，女，1981年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陈悠，广东深义律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鑫，广东深义律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司深圳宝安支行。负责人：程琪，行长。委托代理人：刘军华，广东邦罡律师事务所律师。委托代理人：马延，广东邦罡律师事务所实习律师。原告深圳市鼎胜投资有限公司诉被告赖丽容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司深圳宝安支行为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蓝远辉，被告的委托诉讼代理人陈悠，第三人的委托诉讼代理人刘军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿延迟付款违约金11640元（人民币，下同）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月22日，原告与被告（买方）签订了《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第四（2）条约定以银行按揭贷款支付，在签订房地产买卖合同之日起45天之内支付至卖方银行账户。买方声明：买方在签订本补充协议前已向银行咨询了购房相关的房地产按揭贷款政策，以及银行对借款人资产状况、收入能力等方面的具体要求，并已向银行咨询办理按揭贷款的程序和需要提供的资料。买方同意本房地产项目合作的银行查询买方及买方配偶（如有）的人民银行个人资信系统。买方确认本人可以成功办理银行按揭贷款手续，并承诺在本《补充协议》签署之日起三日内提供符合贷款银行要求的完整资料，办理银行按揭贷款手续，并在房地产买卖合同约定的时间内将剩余购房价款支付给卖方。后原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该合同第六条叁约定，签订本合同之日起45日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款。该合同第七条约定了被告的违约责任：逾期90日内或逾期90日以上逾期应付款未达到购房总价款五分之一的，被告应按日承担万分之三的违约金；逾期超90天且逾期应付款达到购房总价款五分之一的，被告应按日承担万分之四的违约金。合同签订后，被告除首付款外，延迟支付了按揭款，原告于2015年2月5日收到银行按揭款194万元。被告的延迟付款违约行为损害了原告的合理权益，故原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、本案已超过诉讼时效，不应再受法律保护，被告不同意支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告于2014年12月2日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，签订本合同之日起45日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款。合同签订之日起45日内即为2015年1月16日，原告在该天没有收到按揭贷款，应当知道其权利被侵犯。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，即2017年1月15日止。原告在2017年2月27日才起诉，已超过法律规定的诉讼时效。二、被告已在《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后45日内将按揭贷款所需资料提交给银行，应视为已履行完毕付款义务；按揭贷款的审批时间、发放时间被告无法控制，被告在本案中没有过错，无需承担违约责任。1、被告分别在签订《补充协议》后、签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》当天或签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》45日内，就及时将办理按揭所需资料交给了按揭银行。在整个贷款过程中，被告除了提交按揭所需的资料外无其他义务。贷款银行系由原告指定，银行提供贷款除了考察借款人的能力外，更重要的是考察作为担保人即原告的能力。银行提供贷款需要考虑的因素众多、审批程序复杂，系被告无法知道和控制的，该笔贷款亦是由银行直接划入原告按揭银行的账户，因此被告提交按揭所需的资料后，应视为已履行完付款义务。2、被告办理按揭贷款的银行系开发商即原告指定的，被告在选择按揭银行上是被动的，按揭银行的审批贷款时间或放款时间过长，只能归结于原告指定的银行错误所致，与被告无关。三、影响贷款发放时间的因素很多，不能简单的以按揭贷款划至原告账户的时间来认定被告违约。1、原告向银行递交按揭所需相关资料及在《贷（借）款合同》上签字的时间，均影响银行的放贷行为。依照原、被告签订的《房地产买卖合同》第六条的规定，原告应在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》7日内将申请按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的银行。根据《贷（借）款合同》可知原告必须作为保证人在借款合同上签字，保证合同生效后，银行才能发放贷款。开发商没有及时提交资料、在《贷（借）款合同》上签字均能影响放贷行为。原告不能证明其已及时提交所需资料，且原告作为保证人在《贷（借）款合同》上签字的时间差不多在《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后一个多月、有的长达几个月，这些情况均能直接导致贷款发放时间过长。2、银行内部贷款审批流程影响贷款发放时间，如贷款银行审批时间过长、拖延发放贷款等原因也影响贷款发放的时间。3、国家信贷政策影响着贷款的发放进程和速度，国家实行住房公积金贷款制度，大部分业主都购买了住房公积金且符合公积金贷款条件，很多被告都需申请公积金组合贷款。根据深圳公积金贷款政策，公积金贷款的审判是由深圳市公积金贷款中心完成，而审批完成后，公积金贷款的发放却由借款人的商业贷款银行发放，贷款发放流程复杂。5、贷款银行是由开发商指定，贷款银行不能由业主自主选择，如贷款银行发放贷款审批过于复杂、时间过长，均在开发商指定时已确定，与被告没有任何关系。四、原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条约定“签订本合同之日起45日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款”，如该条款意思理解为在签订合同后45天内办理按揭并支付剩余款项至原告账号，那约定的45天是不合理、时间过短。1、原告作为开发商，理应知道一般完成房屋按揭贷款审批和发放所需花费的时间，也知道许多业主需申请公积金组合贷，原告明知大部分业主不可能在45天内既办理贷款又支付完剩余价款，却在合同中约定如此短的时间，该条款系原告利用其优势地位对被告的欺诈，应属于格式条款应为无效。2、原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中各条款系被告为了重复使用而预先拟定，该合同订立时未与买受人协商，该合同第六条中对时间的约定系原告单方决定，被告无决定权。原告还告知被告45天内放款完全没问题，但根据有些银行审批进程表可知，从申请贷款到最后审批同意通过发放贷款的过程都超过45天，而公积金组合贷款所需时间更长；另外，大部分业主为首次购房，对贷款发放程序、时间不清楚，原告对时间约定违背常理，严重损害被告利益，应视为无效。五、原告怠于行使权利、未采取适当措施而使其违约损失扩大部分，应由原告自行承担。因被告的按揭贷款是直接划入原告账户，被告对是否已放款无法知道。如被告没有按约定时间取得贷款，应及时告知被告，特别是在违约时间超过90天后，原告怠于行使其权利，也没有告知被告贷款未支付，需承担违约责任一事。被告如知未支付贷款，可以采取一次性缴款、催促银行等方式来减少需支付的违约金，从而弥补、减少给原告造成的损失，但原告没有采取适当措施，任由其损失扩大。因此，对于原告损失的扩大部分，是因原告的过错所造成，原告应自行承担责任，被告无需承担，原告以超过90天要求按万分之四来计算违约金的请求不应予以支持。六、违约金约定过高，应予以减少。房地产买卖合同约定的违约金高达每日万分之三或万分之四，达到年利率约10%至12%,即使被告延期付款，给原告造成的损失也仅为利息损失，而银行同期贷款仅为4%左右。本案违约金的约定高于其损失的30%，明显过高，应予以调整，减少违约金。第三人陈述称：原告作为开发商起诉小业主这种情况比较罕见，处于社会稳定因素出发，第三人认为原告应当有一定的包容之心。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月22日，原告（卖方）与被告（买方）签订《补充协议》，约定：买方自愿认购卖方开发的鼎胜某花园项目x区x座x层x号房，建筑面积87.93平方米，购房总价2813797元；买方自行选择银行按揭方式付款，买方自愿选定本房地产房号，并在签订本补充协议时付清定金，在本补充协议签订之日起10日内签订正式的房地产买卖合同及其他合同文件并支付购房价款的30%作为首付款，余款以银行按揭贷款支付，在签订房地产买卖合同之日起45天之内付至卖方银行账户；买方支付首付款时，定金自动转为首付款的一部分；买方确认本人可以成功办理银行按揭贷款手续，并承诺在本补充协议签署之日起三日内提供符合贷款银行要求的完整资料，办理银行按揭贷款手续，并在房地产买卖合同约定的时间内将剩余购房价款支付给卖方；买方选择银行按揭方式支付部分购房价款的，应自行承担不能获得银行按揭贷款或者不能获得足额的银行按揭贷款的风险，在此情形下，买方应在收到卖方通知之日起二十日内向卖方付清全部剩余购房价款；如买方在本补充协议签订之日起十日内未签署房地产买卖合同及其他合同文件、或在上述期限内买方未能按银行要求提供完整的个人资料、或未能在上述期限内办妥银行按揭贷款手续、或未按时支付首付款、或不履行本补充协议任何条款，视为买方违约，卖方有权不退还买方已交纳的定金，并有权在不通知买方的情况下将本房产另行出售；及其他内容。被告（买方）与原告（卖方）于2014年12月2日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，在《补充协议》的基础上对下列事项作了约定：购房总价款为2785659元，买方采取按揭方式付款，自本合同签订之日起一日内首期支付购房总价款的30%，签订本合同之日起45日内办理银行贷款并向卖方支付剩余价款；买方自行办理按揭贷款手续，卖方应在签订本合同之日起七日内，将申请银行按揭贷款需由卖方提供的证件资料交付买方或买方指定的第三人；买方如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定应付款期届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付购房总价款或在应付款期限届满之日起半年内解除合同；买方愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金；卖方应于2015年8月31日前将本房地产交付给买方；合同自双方签章之日起生效；及其他内容。原告提交《电子回单》证明银行按揭款于2015年2月5日到账。被告认为该回单只是银行将贷款划至原告账号的时间，不能简单将此到账时间认定为被告支付剩余款项的时间。2015年2月2日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》。原告对该合同的真实性认可，但认为在被告向按揭银行申请按揭贷款过程中，其无须提供任何证件资料；其作为担保人在合同上签章不存在任何拖延，由于被告自身原因（如未能及时申请或提交资料不符合按揭银行要求）导致申请贷款迟延，并最终导致被告支付剩余购房款的延期责任与其无关，本案中延期付款的责任均应由被告承担。在本案中，本院向第三人出具《协助调查函》，请第三人协助查明：1、被告向其申请贷款或提交贷款申请等相关资料的时间；2、贷款审批的相关流程资料；3、贷款放款时间。第三人向本院提供了被告于2015年1月21日填写的《个人借款申请表》等资料。原告认为由于被告自身原因拖延申请贷款致使按揭银行放款时间不确定、最终导致迟延付款的责任应由被告自行承担。被告对该借款申请表的真实性不予认可，并表示该表上签名虽为被告所签，但日期并非被告填写，被告递交申请资料的时间应早于该时间。本院认为，原、被告签订的《补充协议》及《深圳市房地产买卖合同（预售）》中关于被告支付购房款的约定并不一致，《补充协议》系预约合同，具体应以本约即《深圳市房地产买卖合同（预售）》的预定为准；而且《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订在后，应视为双方变更了《补充协议》中的相关约定，故对于被告支付购房款的时间的认定，应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定为准。《深圳市房地产买卖合同（预售）》中关于被告应在签订本合同之日起45日内办理银行贷款并向原告支付剩余价款的约定，属于原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。本案中，原告主张其收到银行按揭贷款时间超过了上述约定的45天，故被告构成违约；被告则主张其已在《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后45日内向银行提交按揭贷款资料，已完成该合同条款约定的义务，不存在违约。因此，在双方对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即采纳被告方的解释，如买方在签订合同之日起45日内办理了银行贷款手续，即已完成了合同约定的相关义务。本案中，从第三人提供的《个人借款申请表》的落款时间来看，被告系在签订合同之日起45日之后才办理银行贷款手续，被告虽对该申请表的落款时间不予认可，但并未举证证明其在合同签订之日起45日内办理了银行贷款手续，也未举证证明其迟延办理银行贷款手续系原告的原因造成，故被告迟延申请贷款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，买方如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），应自约定应付款期届满日之次日起按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，故被告应自签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的第46日起，即2015年1月17日起，按购房总价款的日万分之三的标准向原告支付违约金，计算至原告实际办理银行贷款之日即2015年1月21日。被告针对原告的起诉提出时效抗辩，原告于2017年2月27日起诉至本院，故上述期间的违约金已过诉讼时效，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告深圳市鼎胜投资有限公司全部的诉讼请求。案件受理费91元，由原告负担（原告已预交2070元，原告多预交的1979元，本院予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎审 判 员  庞海婷人民陪审员  王 欣二〇一七年十二月二十九日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。