海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2017)琼9005民初934号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2017）琼9005民初934号   原告:中国工商银行股份有限公司文昌支行，住所地：海南省文昌市文城镇和平北路2号。   负责人：周永娟，该行行长。   委托诉讼代理人：张德盛，该行综合管理部业务经理。   委托诉讼代理人：符和俊，该行业务发展部客户经理。   被告：熊伟，男，1966年4月16日出生，汉族，河南省平顶山市人,原住该市新华区，现住址不详。   被告：海南宇昌房地产开发有限公司，住所地:海南省文昌市文城镇文航路（原文东路）琼台附属幼儿园办公楼二层。   法定代表人：吴毓明，董事长。   原告中国工商银行股份有限公司文昌支行（以下简称工行文昌支行）与被告熊伟、海南宇昌房地产开发有限公司(以下简称宇昌公司)金融借款合同纠纷一案。本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行文昌支行的委托诉讼代理人张德盛、符和俊到庭参加诉讼，被告熊伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告宇昌公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告工行文昌支行向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告熊伟、宇昌公司签订的《个人购房借款／担保合同》到期，被告熊伟偿还所欠原告的全部借款本金144,267.38元及至清偿之日止的欠息（含利息、复利和罚息，暂计至2017年3月21日的欠息为9,525.85元。计息标准按双方签订的《个人购房借款／担保合同》中相关约定条款进行计算，即放款日贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率[5.94%]为基准利率上浮10%确定为6.534%，利率随人民银行基准利率的调整而进行相应调整；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率基础上加收40%确定）；2、判令确认原告与被告熊伟的房屋抵押关系有效，原告对抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告宇昌公司对被告熊伟所欠原告的上述债务的偿还承担连带清偿责任；4、判令被告熊伟、宇昌公司承担本案的诉讼费用和实现债权的费用。事实和理由：借款人（抵押人）熊伟、宇昌公司（保证人），于2010年5月13日与原告签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：借款人熊伟向原告借款16万元，用于购买海南省文昌市文城镇文东路（现文航路）“月亮城”C10-1102号房屋，借款期限25年，贷款利率6.534%（以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.94%上浮10%确定），利率随人民银行基准利率进行相应调整；还款方式为按月等额本息还款法；合同第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收40%确定；合同第十条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同包含抵押条款（第十四至第十七条），熊伟以购买的海南省文昌市文城镇文东路（现文航路）“月亮城”项目C10幢11层02号房屋作为该笔借款的抵押物，并与原告签署《期房抵押申请备案登记表》，在原文昌市住房保障与房产管理局（现文昌市住房和城乡建设局）办理了期房抵押备案手续。合同包含保证条款（第二十二至二十五条），保证人（宇昌公司）自愿向贷款人（原告）提供连带责任保证。合同第三十三条约定：发生纠纷协商不成，可向贷款人所在地人民法院提起诉讼。   按照以上合同约定，原告于2010年6月10日向借款人熊伟发放了个人购置住房贷款160,000元。贷款发放后，借款人熊伟从2013年7月起开始违约，经原告多次催收，仍未能按合同约定偿还贷款本息。截至2017年3月21日，其借款余额144,267.38元，分别积欠本金和利息5,258.16元和9,525.85元，已连续15个月、累计26次未按时足额偿还贷款本息。以上事实表明，借款人熊伟已违背其与原告签订的《个人购房借款／担保合同》，并违反了《中华人民共和国合同法》相关规定，应当承担违约责任；保证人宇昌公司应当承担连带责任。   被告熊伟未作答辩。   被告宇昌公司未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》；2、被告熊伟的身份证复印件；3、被告熊伟的未婚声明；4、《期房抵押申请备案登记表》；5、个人住房贷款凭证（2010年6月10日，金额160,000元）；6、借据历史处理明细；7、个人逾期贷款催收通知书及其邮寄回执；8、《商品房买卖合同》。   综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月9日，原告工行文昌支行（甲方）与被告宇昌公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，该协议第一条约定：“甲方同意作为乙方销售月亮城项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定帐户。甲方对购买该项目住宅的借款人提供单笔贷款最高限额为30万元，贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过30年，对购买该项目商用房的借款人提供单笔贷款最高限额为77万元，贷款最高成数50%，贷款期限最长不超过10年。”第五条约定：“在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并按住宅房贷款余额的5%和商用房贷款余额的10%存入在甲方指定的帐户上，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后7日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收。”第九条第（四）项约定：“甲、乙及借款人三方应签订《按揭贷款抵押房产回购协议》，保证在借款人连续三个月付款期或累计六个付款期未能按时偿还贷款本息时，甲方有权向借款人及乙方宣布贷款提前到期，乙方应在甲方要求还款之日起7日内偿还借款人尚欠的全部贷款本息，其后由乙方回购其抵押的房产。”第（五）项“按揭贷款的保证金，只能用于乙方履行回购责任时一次性结清贷款本息。”合同还就其他事项进行了约定。   2010年1月13日，被告熊伟与被告宇昌公司签订《商品房买卖合同》，由被告熊伟购买被告宇昌公司开发的位于文昌市文东路中段“月亮城”项目C10幢11层1102号商品房，建筑面积88.78平方米，总房价328,876元。   2010年5月13日，被告熊伟（借款人/抵押人）与原告工行文昌支行（贷款人）、被告宇昌公司（保证人）共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：贷款人向借款人发放个人购置住房贷款160,000元，用于购买文昌市文城镇文东路“月亮城”C10-1102号房产，建筑面积88.78平方米；贷款期限为25年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,5.94%上浮10%，据此确定年利率为6.534%，利率随人民银行基准利率的调整相应调整；还款方式为按月等额本息还款法；在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款帐户中划收，借款人有未偿付的贷款本息或者其他费用的，应及时存入还款帐户，并授权贷款人随时划收，如果还款帐户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；借款人未按合同约定日期偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于文昌市文城镇文东路中段“月亮城”C10-1102号房产，抵押物价值328,876元；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同还就其他事项进行了约定。   同日，原告及被告熊伟、宇昌公司到原文昌市住房保障与房产管理局（现文昌市住房和城乡建设局）申请办理期房抵押备案登记，确认抵押期房为文昌市文东路中段“月亮城”小区住宅C10幢1102号房产，权利人为工行文昌支行，抵押人为熊伟，担保人为宇昌公司。   2010年6月10日，原告向被告熊伟发放贷款160,000元。被告熊伟履行合同约定的支付借款本金及利息的义务，直至2015年12月20日。原告分别于2016年7月21日、2016年8月29日、2016年9月29日向被告熊伟邮寄了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》。截至2017年3月21日，被告熊伟尚欠借款本金144,267.38元、利息9,525.85元。   另查明，目前涉案房产尚未交付，也未过户至被告熊伟名下，尚未办理他项权证。原告于2017年4月20日向本院提出财产保全的申请，请求查封文昌市文城镇文航路（原文东路）中段“月亮城”小区住宅C10幢1102号房产，本院于2017年4月20日作出（2017）琼9005民初934号民事裁定书，裁定对该房产予以查封。   本院认为，本案的争议焦点是：1、被告熊伟是否应当向原告偿还借款本金及支付利息、被告宇昌公司是否应对被告熊伟的上述债务承担连带清偿责任；2、原告对涉案房产是否享有优先受偿权。   1、关于被告熊伟是否应当向原告偿还借款本金及支付利   息、被告宇昌公司是否应对被告熊伟的上述债务承担连带清偿责任的问题。被告熊伟向原告工行文昌支行借款160,000元，被告宇昌公司自愿为被告熊伟借款承担连带保证责任，并签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，签约当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告熊伟未按照合同的约定按期偿还借款本金及利息，系违约行为。虽然原告与被告熊伟之间的合同尚未到期，但被告熊伟已经连续3个月以上未足额还款，该违约行为符合合同约定的到期条件，故原告有权宣布合同到期并要求被告熊伟偿还因合同履行产生的债务，即被告熊伟应立即归还剩余借款本金144,267.38元及利息、罚息、复利给原告。按照原告与被告宇昌公司在《按揭贷款业务合作协议》的约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”目前被告熊伟与原告工行文昌支行尚未办理涉案房屋的他项权证，因此被告宇昌公司仍应当作为合同主债务的连带责任保证人，对被告熊伟的上述款项承担连带清偿责任。   2、关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。原告请求确认与被告熊伟的房屋抵押关系有效，对抵押房产享有优先受偿权。本院认为，原、被告在签订《个人购房借款/担保合同》的当日，到文昌市住房和城乡建设局申请办理期房抵押备案登记，确认抵押期房为文昌市文东路中段“月亮城”小区住宅C10幢1102号房产，该抵押担保行为合法有效，故原告的该项诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》的规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、确认原告中国工商银行股份有限公司文昌支行与被告熊伟、海南宇昌房地产开发有限公司于2010年5月13日签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日到期；   二、被告熊伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司文昌支行偿还借款本金144,267.38元并支付利息（利息包括借款利息、罚息、复利，截止2017年3月21日的利息为9,525.85元；自2017年3月22日起至债务付清之日止的利息、复利、罚息,按照原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；   三、原告中国工商银行股份有限公司文昌支行与被告熊伟的房屋抵押关系有效，如被告熊伟不履行上述债务，中国工商银行股份有限公司文昌支行在上述给付义务金额范围内对被告熊伟提供抵押的位于文昌市文城镇文东路中段“月亮城”C10-1102号商品房的折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；   四、被告海南宇昌房地产开发有限公司对被告熊伟的上述债务承担连带清偿责任。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3,375.86元、财产保全费1,288.97元，合计4,664.83元，由被告熊伟负担。原告中国工商银行股份有限公司文昌支行已经预交的案件受理费3,375.86元，本院于本判决生效后予以退回。被告熊伟负担的案件受理费3,375.86元，限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；被告熊伟负担的财产保全费1,288.97元，限于被告熊伟于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司文昌支行支付。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 于景艳   人民陪审员 唐怀仙   人民陪审员 梁振忠      二〇一七年十二月二十七日   书记员 张 明   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国担保法》   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。   当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。   《中华人民共和国物权法》   第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。