广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5203民初261号原告（反诉被告）：林茂沂，男，1976年11月10日出生，汉族，住揭阳市榕城区。委托代理人：马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。被告（反诉原告）：广东泰岐置地投资发展有限公司，住所地：揭阳市蓝城区。法定代表人：林文雄。委托代理人：许洁伟，广东冠法律师事务所律师。委托代理人：杨灯煜，广东冠法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）林茂沂与被告（反诉原告）广东泰岐置地投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴甜菊独任审判，于2017年9月13日、10月18日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人马洪涛、被告（反诉原告）委托代理人许洁伟、杨灯煜（第一次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林茂沂诉称，2012年7月25日，原告与被告签订《大世界翡翠城商品房销售合同书》，购买被告开发的“大世界翡翠城”第一期商铺第×号和×号。合同约定房屋交付的时间为2013年12月31日。此外，双方还约定了商铺面积、房价款及付款方式。合同签订后，原告按约定于2012年5月26日支付房款213055元，2012年6月21日支付房款213055元，2012年7月25日支付房款228330元，2012年10月24日支付房款426110元，共计1080550元。但被告却未按照约定完成建设并交房。延迟期间，原告多次和被告及其工作人员磋商，希望就延迟交付房屋问题达成妥善处理意见并多次催告被告完成房屋交付，但是被告一直未履行合同义务，且无法给出正当的理由。被告认为无法按时交房的理由为政府行为以及房屋建设期间有800多天雨期，被告无法证明其主张。据原告了解，被告无法按时交房的真实原因是因为被告擅自更改了“大世界翡翠城”第一期商铺建设项目的施工计划，导致无法取得政府验收合格证明。按照合同“甲方未能按本合同规定期限交房，应向乙方就已付房款按实际逾期天数以日万分之五计向乙方支付违约金”的约定，被告应当承担相应违约责任并向原告支付相应违约金。2016年年底，被告提出交房，但房屋面积和价格与合同不符，可以证明被告擅自更改设计规划导致房屋延期交付的事实。根据法律规定，被告应当按照合同约定按时交付房屋，在原告催告和主动协商后，应在合理期限内完成交付，但被告迟迟不肯履约，延迟交付房屋3年多，无论出于何种原因，都已远远超出了合理的期限，被告的违约行为导致原告基于合同订立时的合同目的无法实现，原告不得不解除合同避免损失继续扩大，并于2017年1月20日向被告寄送了律师函要求解除合同。被告应承担全部责任，应返还原告1080550元及该款以逾期天数按日万分之五计算的违约金。据此，请求判令：1.解除原告与被告之间的合同。2.被告向原告返还已经支付的商铺房款1080550元。3.被告向原告支付以1080550元为本金，自2014年1月1日起至还清之日止按日万分之五计算的违约金。4.被告承担本案诉讼费。被告广东泰岐置地投资发展有限公司辩称，一、原告请求解除合同缺乏事实和法律依据，应予驳回。双方订立的合同没有约定迟延交房原告可以解除合同。本案不符合合同法第九十四条可以解除合同的五种情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告从未向被告催告交房，提出解除合同没有法定理由，不能成立。原告以被告的违约行为导致其合同目的不能实现，请求解除合同的主张不能成立。本案涉案商品房已经竣工验收合格，符合交房条件，原告的合同目的是可以实现的。原告的其他请求均是建立在解除合同的基础上，其他诉讼请求也不成立，应予驳回。反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2012年7月25日签订《大世界翡翠城商品房销售合同书》，由反诉被告向反诉原告订购位于揭阳市东山区“大世界翡翠城”第1期第1层×和×号铺。2016年8月8日涉案项目取得商品房预售许可证，2017年1月21日，涉案项目竣工验收合格，符合交房条件。2016年12月底以及2017年2月初反诉原告以电话、短信及书面通知的形式多次向反诉被告发出交铺的通知，但反诉被告至今拒绝收铺。反诉原告认为双方签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》合法有效，依法应受法律保护。反诉被告提出解除合同的理由缺乏事实和法律依据，不能成立，涉案合同应继续履行，反诉被告应当按照合同的约定履行相关义务。据此，请求判令：1.继续履行双方于2012年7月25日签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》。2.反诉被告立即到反诉原告处收铺并办理商铺的银行按揭手续。3.反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告林茂沂辩称，原告已经按合同首付50%房款，剩下的只能等主体建筑封顶时办理按揭，被告并没有通知原告封顶。工程直至2017年才竣工验收，之前被告肯定无法办理银行按揭贷款。我方已经履行了合同义务，不同意反诉请求。原告（反诉被告）提供如下证据证明自己的主张：1.《大世界翡翠城商品房销售合同书》2份，证明合同约定的内容。2.收款收据8份，证明原告已按合同约定支付相应房款。3.律师函、顺丰快递回执单各1份，证明原告已经告知被告要解除《大世界翡翠城商品房销售合同书》，并要求被告返还房款及支付违约金。被告（反诉原告）提供如下证据证明自己的主张：1.营业执照，证明被告的主体资格。2.委托书、揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司营业执照，证明揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告销售大世界翡翠城项目房产的事实。3.竣工验收备案表，证明涉案建设项目经竣工验收合格，符合交房的条件。4.房屋建筑面积测算报告，证明经揭阳市房管局测绘，原告×号铺屋建筑面积为29.41平方米，×号铺屋建筑面积为17.36平方米。5.气象资料证明，证明2011年6月1日起至2016年12月31日止，揭阳市区中雨以上的天气为295天，期间，自2012年10月起至2014年6月止连续雨天3天以上的次数34次，总天数229天，证实恶劣的天气影响了工程的进度，交房时间可以顺延。6.交铺通知书、邮政快递回执，证明被告于2017年2月8日向原告发出《交铺通知书》，通知原告收铺。7.关于市区直管公房租金标准有关问题的批复，证明参照该批复，涉案铺面每平方米每月租金为20元。8.涉案项目商品房预售许可证，证明涉案的房地产开发项目已经取得预售许可，可以预售。被告对原告提供的证据质证如下：证据1、2没有异议，但合同中约定逾期交房按日万分之五计算违约过高。证据3是原告单方面的证据，真实性无法确定。原告对被告提供的证据质证如下：证据1、3、6、8没有异议。证据2真实性没有异议，但与本案没有关联性。证据4真实性、合法性认可，但关联性不予认可，我方起诉的是违约，与面积没有直接关系。证据5真实性没有异议，但不足以作为被告延期交房的理由。证据7真实性没有异议，但与本案没有关联，违约金在合同中有清楚约定。根据双方当事人举证、质证和辩论，本院对本案证据审查如下：原告（反诉被告）提供的证据1、2，被告（反诉原告）没有异议，予以确认。证据3，快递回执没有收件人签章，无法证明被告（反诉原告）收到律师函。被告（反诉原告）提供的证据1至4、6至8，原告对真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。证据5气象资料只能证明天气情况，无法证明被告因为天气原因导致延期交房。经审理查明，位于揭阳市蓝城区，该商住楼于2011年6月23日开工建设，2016年8月8日取得商品房预售许可，2017年1月21日通过竣工验收。2012年4月20日，揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告代理销售该小区项目，并代为进行买卖磋商、签署协议和处理一切与此有关的事务。2012年7月25日，原告与被告签订两份《大世界翡翠城商品房销售合同书》，约定原告向被告购买大世界翡翠城第一期1层×、×号商铺。两份合同除面积、价款和每期还款金额不一样外，其他内容均一致。第×号商铺面积约27㎡，总价款1217160元，不包括买卖行为产生的各类税费和费用，首期原告应在2012年10月26日前支付617160元，余款60万元应在楼房主体建筑封顶次月起分60个月还清，每月5日前支付12246元。第×号商铺面积约32.14㎡，总价款913390元，不包括买卖行为产生的各类税费和费用，首期原告应在2012年10月26日前支付463390元，余款45万元应在楼房主体建筑封顶次月起分60个月还清，每月5日前支付9185元。建筑面积有差异的，以产权登记（或竣工后测量）的建筑面积为准，误差率在±0.06%，双方互不退补；误差率在±5%以内的，按多退少补的原则处理；误差率超过±5%的，由双方协商解决，协商不成的，原告可在接到交房通知之日起3日内选择退房并书面向被告提出，被告应退还原告所付房款，双方互不承担其他责任。如原告在约定期限内不提出退房要求的，视为同意接受该商品房，房款的结算按多退少补的原则处理。交房时间为2013年12月31日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，交付日期得以顺延：……3.非原告原因造成的停水、停电、停工8小时以上或连续间歇性停水、停电3天以上（或每次连续4小时以上），影响正常施工的。上述停水、停电以施工记录为准。……被告逾期交房，应支付原告已付房款按实际逾期天数以日万分之五计的违约金；原告未按合同约定交付房款，应按逾期交付的款项及实际逾期天数以日万分之五计向被告支付违约金，超过30天，被告可以选择解除合同，也可以要求原告继续履行，并按逾期交付的款项及实际逾期天数以日千分之一计向被告支付违约金，交房时间可以相应顺延。原告于2012年5月26日支付第×号商铺房款121716元、第×号商铺房款91339元，同年6月21日支付第×号商铺房款121716元、第×号商铺房款91339元，同年7月25日支付第×号商铺房款130296元、第×号商铺房款98034元，同年10月24日支付第×号商铺房款243432元、第×号商铺房款182678元，原告总共支付被告房款1080550元。2016年底，被告通过电话告知原告可以交房，2017年2月8日，被告向原告发出交房通知，原告拒绝接收商铺。2017年3月1日，原告诉至本院。诉讼中，被告申请对该商铺同地段同类商铺月租金进行评估，因为被告的申请不符合评估的条件，本院当庭予以驳回。本院认为，本案是因为商品房销售引起的纠纷。原、被告于2013年7月25日签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张因为被告的违约行为导致其基于合同订立时的合同目的无法实现，应解除合同，被告认为原告提出解除合同的理由不成立，应驳回原告解除合同的主张。本院认为，原告请求解除合同，由于被告不同意解除，应审查原告的请求是否符合合同的约定和法律的规定。首先，涉案合同仅约定建筑面积误差率超过±5%的，原告可在接到交房通知之日起3日内选择退房并书面向被告提出，被告应退还原告所付房款，双方互不承担其他责任。但原告提出解除合同的理由不是依据该约定。其次，原告与被告约定的交房时间是2013年12月31日，而被告通知原告交房的时间是2017年2月8日，很明显，被告没有按时交房，已经构成违约，虽然被告违约延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告延期交房，原告需催告被告交房，被告仍没有履行，才构成合同解除的条件，因为原告没有证据证明其向被告催告交房，原告行使解除权的期限是自2014年1月1日起一年内，但原告在2017年3月1日才提起诉讼，要求解除合同，原告的请求超过其行使解除权的期间。对于原告基于合同订立时的合同目的是否能够实现问题，因为商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款，购房者支付房款获得房屋，现被告已经具备交房的条件，原告的合同目的可以实现，故原告以被告迟延交房，导致原告合同目的无法实现为由请求解除合同，依法无据，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告收铺及继续履行合同，合理合法，本院予以支持。因为原告请求解除合同的理由不成立，故其要求被告返还房款，本院也不予支持。对于原告请求被告支付已付房款按日万分之五计算的违约金问题，因为被告没有证据证明其延期交房的合理性，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，被告认为违约金过高，应按同地段的租金标准计算违约金，因为双方已经就违约金的计算作出约定，而违约金的主要功能是弥补损失，双方当事人均未提供证据证明原告的损失情况，依据银行利率标准及本地市场实际情况，本院酌定违约金按日万分之三计算。对于违约时间的计算问题，双方约定的交房时间是2013年12月31日，违约时间应自2014年1月1日起计算，因为被告在2017年2月8日通知交房，违约时间应计算至2017年2月7日，被告违约时间共1134天，被告应支付原告违约金367603.11元（1080550元×日万分之三×1134天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告林茂沂延期交房违约金367603.11元。二、驳回原告林茂沂的其他诉讼请求。三、反诉被告林茂沂应于本判决生效之日起10日内到反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司处收铺。反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司和反诉被告林茂沂应按《大世界翡翠城商品房销售合同书》约定继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9985元，由原告林茂沂负担6578元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司负担3407元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳；反诉受理费11922元，由反诉被告林茂沂负担，反诉被告林茂沂应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。代理审判员  吴甜菊二〇一七年十二月十九日代书 记员  刘学敏附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。