安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终942号上诉人（原审被告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：张杭，男，1998年6月8日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：周毅，安徽宪达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗光霞，安徽宪达律师事务所实习律师。上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称“华金公司”）因与被上诉人张杭商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院(2020)皖0722民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。枞阳县华金房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判对被上诉人的违约事实未予认定。双方签订的26#楼1006室《商品房买卖合同》第六条规定:被上诉人应于2019年3月14日交购房款首付218000元，剩余款项350000元，于2019年3月21日前往银行办理按揭；第七条规定：买受人逾期付款60日以内的，按应付款的日万分之二承担违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。本案中，被上诉人于2019年6月20日才前往银行办理按揭贷款，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，比合同约定的付款时间晚了92天，该行为属违约，且违约在先，按合同约定应承担违约金9660元，该笔违约金应在上诉人应支付给被上诉人的逾期交房违约金中予以扣除。（上诉人主张违约金是针对被上诉人诉求的抗辩，不代表上诉人同意继续履行合同。根据合同第七条的规定，上诉人有权解除合同。此项权利上诉人将另行主张，解释违约金据实计算。）二、新冠病毒疫情属不可抗力,导致包括上诉人在内的所有企业不能正常开工,法院应扣减或免除违约责任。安徽省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,根据安徽省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》(皖政办明电(2020]6号)精神2020年2、3、4月为疫情严重期,相关水、气供应商应降低价格、房屋出租方应免收相金.疫情期间政府严格禁止上诉人复工,一切生产经营活动全面停止。原判对上诉人的此项抗辩不予支持于法有悖。三、案涉房屋逾期交付系施工单位东华公司严重工期违约导致,具体交付日期尚不能确定,华金公司及包括被上诉人在内的购房者均是受害人。被上诉人购买的绿岛家园三期项目,由安徽东华建设有限公司承建，总包合同约定总工期360天,约定的工验收备案交付日期为2018年8月9日。由于东华建设工期严重违约,至今未能竣工验收,导致华金公司无法按时交付房屋。上诉人已向铜陵中院提起诉讼,要求判决解除与东华建设订的总包合同及承担违约责任,此案目前正在审理中。综上所述,造成上诉人逾期交房的责任在案外人东华公司,又有不可抗力因素,且被上诉人违约在先,法庭可免除上诉人逾交房相应违约责任。张杭未作答辩。张杭向一审法院起诉请求：1.判令华金公司自2019年10月1日起至实际交房之日止向张杭支付违约金（以56.8万元为基数，按日万分之三计算，暂定计算至2020年8月31日，金额为57,254.4元）；2.本案的诉讼费用全部由华金公司承担。一审法院认定事实：2019年3月14日，张杭（买受人）与华金公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，买受人购买出卖人建设的绿岛家园第26幢3单元1006号商品房，总价款为56.8万元，同日，买受人交购房首付款21.8万元，2019年8月5日按揭35万元。合同约定华金公司应于2019年9月30日前向张杭交付符合条件的房屋，但华金公司至今未能交付；合同还约定：逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至2020年8月31日的违约金为57,254.4元。双方就房屋的交付及违约金等多次协商未果，因而成讼。上述事实有当事人当庭陈述及张杭提交的《商品房买卖合同》、首付购房款发票、银行个人贷款对账单等证据在卷佐证，予以确认。一审法院认为，张杭与华金公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。张杭已全额交付购房款，华金公司在未能按合同约定的交房时间履行交房义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。对张杭要求华金公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。新冠××疫情属不可抗力，但该疫情是在华金公司迟延履行后发生的，对华金公司至少三个月的逾期交房违约金的抗辩意见，不予采纳。华金公司以第三人原因导致其违约要求在本案中酌减逾期交房违约金，根据合同相对性原理，华金公司可向违约责任人主张，其该抗辩理由不能成立，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张杭支付违约金57,254.4元，并以56.8万元为基数自2020年9月1日起至实际交房之日止按日万分之三的标准计付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615.5元（已减半收取），由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，华金公司向本院提交两份证据：一、绿岛家园26#楼1006室《商品房买卖合同》、张杭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、26#楼1006室张杭的贷款放款电子回执，拟证明：张舒生、朱秀兰违约在先，依法应承担合同第七条约定的违约责任；二、安徽省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》，拟证明：依法扣减或免除华金公司违约责任。以上证据不属于二审期间的新证据，不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人华金公司的上诉请求和双方陈述，本案争议焦点为：上诉人华金公司是否应当向被上诉人张杭承担逾期交付房屋的违约责任。双方当事人应当按照合同的约定履行义务。合同签订后,张杭支付了全额购房款,华金公司没有按约定向张杭履行交付房屋的义务,已构成违约,应承担逾期交房的违约责任。关于华金公司以张杭未在约定期限内前往银行办理按揭，导致银行放款时间延后92天，属违约在先的主张。按揭贷款申请能否获批、何时发放按揭贷款，均是贷款银行根据其工作规定、工作流程进行审查而决定的。华金公司以张杭签订《个人住房（商业用房）借款合同》的时间来证明张杭逾期前往银行办理按揭，证据不足，本院不予采纳。关于华金公司以新冠疫情为由，要求减免违约责任的主张。案涉房屋约定的交房日期为2019年9月30日，即在该日期前案涉房屋应达到房屋交付条件，在新冠疫情发生前华金公司即已违约，此项抗辩本院不予支持。关于华金公司以案外人违约导致房屋交付不能，要求减免违约责任的主张。即使案外人对于华金公司有违约行为，亦不能免除其对张杭的逾期交房违约责任。对于华金公司上述主张本院不予支持。原审按照合同约定确定华金公司支付张杭逾期交房违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，枞阳县华金房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1231元，由上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年十一月九日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……