山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5166号上诉人（原审原告）：吴月玲，女，1963年7月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：郝万胜，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹立文，男，1968年3月3日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。被上诉人（原审被告）：崔芳菲，女，1969年4月15日出生，汉族，住山东省烟台芝罘区。委托诉讼代理人：项英海，北京市智舟律师事务所律师。原审被告:烟台商驿投资有限公司，住所地山东省烟台市莱山区新星北街**。法定代表人：曹立文，执行董事兼总经理。上诉人吴月玲因与被上诉人曹立文、崔芳菲，原审被告烟台商驿投资有限公司（以下简称商驿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴月玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判曹立文、崔芳菲对返还吴月玲购房款900000元、资金占用费用65459.18元(计算至2019年12月1日)，并继续支付2019年12月2日至实际给付之日期间的资金占用费用(以900000元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)承担连带清偿责任；2、本案的诉讼费用由曹立文、崔芳菲承担。事实和理由：一审法院认定曹立文、崔芳菲对返还吴月玲购房款并赔偿利息损失不承担任何责任，属于认定事实错误。2018年10月31日，吴月玲通过微信聊天告知曹立文放弃购买房屋，要求曹立文退还购房款，曹立文表示同意。2019年5月6日，曹立文向吴月玲出具一份承诺函，载明：“本人曹立文对烟台商驿投资有限公司返还吴月玲(海南五指山水云居木结构别墅)房款事宜向吴月玲提供连带责任保证担保，确保在已购房转卖出去后返还吴月玲房款。保证责任期限至烟台商驿投资有限公司还清吴月玲购房款之日止。担保人：曹立文日期：2019年5月6日”。曹立文自愿提供连带责任保证。一审中，通过吴月玲与崔芳菲的微信聊天记录可知，吴月玲一直与崔芳菲协商购买涉案房屋事宜，且崔芳菲在内部认购书和房屋买卖合同上都签了名，故根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，虽然在承诺函上只有曹立文的个人签名，但该对吴月玲返还购房款承担连带保证责任之债务，应认定为“用于夫妻共同生产经营”。综上所述，曹立文、崔芳菲夫妻二人都应对返还吴月玲购房款并赔偿利息损失承担连带保证责任。补充意见：一、曹立文、崔芳菲和商驿公司违法销售涉案房屋。涉案房屋无任何规划和建设审批手续，即没有建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、土地使用证和商品房销售（预售）许可证，属于违法建筑，已被当地行政执法机关强制拆除。曹立文、崔芳菲和商驿公司作为销售方均应知道在景区建房没有规划及建设审批手续而对外销售是违法的，应当承担责任。二、崔芳菲作为委托代理人对外签订合同、销售违法建筑物属于违法销售，应当承担连带责任。崔芳菲系曹立文的妻子，通过微信发送相关资料给吴月玲，且在售房合同和认购书中签字，其知道或应当知道涉案房屋无任何规划建设审批手续的情况下仍代理对外销售，根据《民法通则》第六十七条和《民法总则》第一百六十七条规定，应当承担连带责任。三、曹立文假借商驿公司名义对外销售房屋，因房屋系违法建筑，其承诺返还房款及利息并提供连带保证责任，故曹立文应当承担连带责任。综上，曹立文和崔芳菲应当对商驿公司返还房款及资金占用费承担连带责任，请求二审法院依法改判。曹立文辩称，吴月玲的上诉请求没有道理，曹立文不应承担也无能力承担责任，商驿公司应当偿还的款项待盈利状况变好时会予以偿还。崔芳菲辩称，一审认定的事实清楚，适用法律准确，崔芳菲不应当承担任何责任，请求驳回吴月玲的上诉请求，维持原判。商驿公司述称，吴月玲的上诉请求没有道理，曹立文不应承担也无能力承担责任，商驿公司应当偿还的款项待盈利状况变好时会予以偿还。吴月玲向一审法院起诉请求：1、判令曹立文、崔芳菲和商驿公司共同返还购房款900000元，并赔偿资金占用期间的利息损失67655.84元（第一笔以660000元为基数、自2018年3月15日计算至2019年12月1日，第二笔以240000元为基数、自2018年10月12日计算至2019年12月1日，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年12月2日起至实际付清之日止的利息损失，以900000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准继续计付），暂计为967655.84元；2、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由曹立文、崔芳菲和商驿公司承担。一审法院认定事实：一、2018年3月13日，吴月玲（乙方）与商驿公司（甲方）签订内部认购书二份，约定乙方分别购买甲方与海南三发置业投资有限公司联合开发的水云居景区木结构别墅水云居生态度假村-邻水阁玖栋A号、B号两套房屋，房屋价款均为550000元，乙方在签订认购书时向甲方财务部各支付330000元，余款40%各计220000元于2018年6月16日前付清，其中乙方各提供10套户外家具28560元从此款项中扣除。二份认购书落款甲方处均由吴月玲签名、捺印，乙方处均由商驿公司盖章、崔芳菲签名。同日，吴月玲签订水云居邻水阁木结构房屋买卖合同二份，合同中载明“出卖人”为海南三发置业投资有限公司，出卖人之“委托代理人”为商驿公司，“买受人”为吴月玲。合同分别约定买受人购买五指山市南圣镇文化农场东侧水云居邻水阁第玖幢A号、B号，购买金额均为1100000元，出卖人于2018年6月1日前将验收合格的木结构房屋交付买受人。合同落款买受人处由吴月玲签名、捺印，出卖人处由商驿公司盖章，曹立文、崔芳菲签名。吴月玲与商驿公司、曹立文均认可，实际履行的合同为内部认购书。2018年3月14日，吴月玲机刷卡240000元（收款方为烟台悦海宣泰酒店管理有限公司）、银行转账120000元（转入商驿公司银行账户）。同日，商驿公司向吴月玲出具收款收据二张，编号为2370189的收据载明：“客户名称：吴月玲项目：五指山购房款金额：330000备注：海南省五指山水云居邻水阁”；编号为2370188的收据载明：“客户名称：吴月玲项目：五指山购房款（承兑：29541944，97863447，29541945，97863488，97863446）金额：330000备注：海南省五指山水云居邻水阁”。此后，吴月玲用20套户外家具、22套太阳能的货款抵顶112520元房款，用案外人林某已交纳的房款抵顶127480元房款。商驿公司向吴月玲出具收款收据二张，编号为2364589的收据载明：“客户名称：吴月玲项目：购房款2018年10月11日金额：112520备注：户外桌椅20套×2076=57520元，太阳能热水器22套×2500=55000元，抵顶房款”；编号为2364590的收据载明：“客户名称：吴月玲2018年10月11日项目：收现金购房款金额：127480”。2019年11月11日，海南省五指山市综合行政执法局发布强制拆除公告，载明：“2019年11月10日，本机关依法向海南三发置业投资有限公司作出《行政强制执行决定书》（[2019]五综强执决字第001号），决定于2019年11月13日上午9时对其非法占用土地上的建筑物及其他设施实施强制拆除，恢复土地原状。”现涉案房屋已被拆除。曹立文与崔芳菲系夫妻关系。二、关于购房过程，吴月玲与商驿公司陈述不一致。吴月玲称，我和崔芳菲系朋友关系。2018年2月7日，崔芳菲约我吃饭。见面后，她向我讲述她在海南五指山市和她哥哥开发建造木别墅的情况，交谈中，崔芳菲把效果图、平面图、结构图及相关宣传资料以及山东龙达凯宾木业有限公司的相关资料微信发给我，邀请我去海南五指山水云居考察，并发信息告诉我签协议给我留两套。之后，崔芳菲安排人带我去考察，当时去没有看到木屋，只是一个景区的空地，说一个来月就能建好。我从海南回来后，崔芳菲就催我签协议。2018年3月13日，崔芳菲、曹立文与我签了认购书和房屋买卖合同。我签完字后，崔芳菲、曹立文同时签了字，崔芳菲盖了公章。盖章后，我发现公章变成烟台商驿投资有限公司。为此我提出疑问，崔芳菲说对外销售需要借助投资公司的名义，该投资公司是她和曹立文的，让我放心。崔芳菲和曹立文是夫妻关系，我信任崔芳菲，就没有多想。签完合同后，崔芳菲就让我付了合同款1100000元的60%，即660000元。2018年2月，崔芳菲告诉我需要20套户外家具。2018年4月，曹立文告诉我需要22套太阳能。2018年10月14日，崔芳菲、曹立文和我算了户外家具、太阳能的账，合计112520元，抵顶了我的房款，加上案外人林某欠我的钱，他在曹立文处交纳了房款，他不要房子了，于是我用他已经交纳的房款又抵顶了127480元，合计240000元。2018年10月底，我得知崔芳菲没有资质，也没有被授权开发，且所建造的木屋与其之前发给我的平面图差异很大，我要求退房退款，并于2018年10月30日发信息告诉曹立文。我和崔芳菲的关系因此破裂，我就找曹立文，曹立文答应我会返还房款，支付利息。但直到现在曹立文也没有返还我。我认为实际出售人为崔芳菲，商驿公司只是签合同时作为卖方盖章，崔芳菲与曹立文系夫妻关系，三方在购房合同中共同签名盖章，应共同返还购房款。曹立文、崔芳菲和商驿公司均主张实际出售人为商驿公司，故该公司也应返还房款。吴月玲为证明其陈述，提交如下证据：1、吴月玲与崔芳菲微信聊天记录一宗，崔芳菲向吴月玲发送涉案水云居项目效果图、规划图、户型图、山东龙达凯宾木业有限公司营业执照（法定代表人系崔芳菲）等，并与吴月玲协商购房相关事宜。证明涉案房屋由崔芳菲出售给吴月玲，吴月玲支付900000元购房款。2、失信被执行人名单查询打印件一份，显示曹立文于2019年3月18日、2019年10月28日被列为失信被执行人。证明曹立文之所以称涉案房产系其本人和商驿公司向吴月玲出售的，是为了帮助崔芳菲逃避返还房款的责任。经质证，商驿公司、曹立文对证据1的真实性无法确定；对证据2真实性无异议，认为曹立文是2019年3月18日才被列入失信名单，与本案无关。崔芳菲对证据1真实性无异议，认为该聊天记录不能证明崔芳菲系实际出卖人；认为证据2系打印件，无法确认真实性。曹立文、崔芳菲和商驿公司均称，木屋的说法是曹立文告诉崔芳菲的，让其帮忙介绍客户，并通过微信发给崔芳菲相关材料。签订合同时，曹立文不在烟台，崔芳菲受曹立文委托与吴月玲签订了内部认购书和房屋买卖合同，当时曹立文让案外人林某到商驿公司拿了公章送给崔芳菲，后吴月玲找到曹立文补签的房屋买卖合同。曹立文还称，我的合伙人崔新德介绍我和海南三发集团谈的木屋开发项目，内部认购书和房屋买卖合同也是他制定的。商驿公司、曹立文为证明其主张，提交如下证据：1、商驿公司（乙方）与海南三发置业投资有限公司（甲方）签订的合作开发协议一份，协议约定双方合作开发甲方位于海南五指山水云居度假景区木结构别墅，由乙方在甲方所有地块建造木结构别墅，甲方保证对合同约定项目的土地享有合法的使用权，已依法交清土地使用权的所有费用，并保证对该土地的使用权不受其他任何第三方的权益限制。2、证人林某到庭作证称，我和曹立文是朋友，之前在商驿公司工作，往外出租房子、打杂。我不清楚崔芳菲是否参与了海南房子的建造和销售，我没受崔芳菲安排陪吴月玲去海南看房子，我是一起去海南看房子的。2018年3月13日签合同时曹立文给我打电话让我去贾会计那里拿公章送到希尔顿酒店。签合同的时候我不在旁边。我通过曹立文也购买过海南的房子，是与商驿公司签的合同。经质证，吴月玲对证据1的真实性无法确认，认为与本案没有关联性；对证人林某的陈述部分有异议，认为证人与商驿公司存在利害关系，证明力较低，不能证明崔芳菲签字是曹立文委托这一事实。崔芳菲对证据1的真实性无异议，认为该合同与内部认购书、房屋买卖合同相互印证，共同证明是商驿公司与海南三发置业投资有限公司签订合作开发协议后，由商驿公司将其建造的房屋卖给吴月玲；对证人林某的陈述无异议。三、2019年12月4日，案外人中国平安财产有限股份有限公司烟台中心支公司向一审法院出具担保函一份，为吴月玲因本案申请的诉前财产保险在100万元的担保范围内负责赔偿。吴月玲为此支出担保保险费1500元。一审法院认为，吴月玲与商驿公司均确认实际履行的为2018年3月13日签订的内部认购书，该认购书中约定合同甲方为商驿公司，乙方为吴月玲，吴月玲及商驿公司均在认购书上签名、盖章，吴月玲亦依照认购书约定向商驿公司支付部分房款，故可以认定吴月玲与商驿公司之间形成了房屋买卖合同法律关系。根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼，不能擅自为第三人设定合同上的义务。崔芳菲虽在该认购书上签字，但经商驿公司确认崔芳菲系受其委托在该认购书上签字，且认购书上并未约定崔芳菲为合同一方，故吴月玲主张由崔芳菲承担合同义务于法无据，不予支持。商驿公司为自然人投资或控股的有限责任公司，依法独立享有民事权利和承担民事义务，其作为内部认购书中约定的合同方，有权独立承担合同义务。曹立文为商驿公司法定代表人、股东，吴月玲主张由曹立文与商驿公司共同承担合同义务，但未提交证据证明商驿公司、曹立文存在应当由股东连带承担责任之情形，故对吴月玲该主张不予支持。商驿公司作为房屋出售方，应当履行交付房屋的义务。现涉案房屋已被行政执法机关强制拆除，商驿公司无法履行房屋交付义务，其与吴月玲签订的内部认购书合同目的无法实现，商驿公司应当返还吴月玲已支付的购房款900000元，并支付吴月玲资金占用费用。根据吴月玲提交的证据，其于2018年3月14日支付660000元，2018年10月11日通过实物抵顶、现金支付方式支付240000元，故吴月玲主张资金占用费用应分别自2018年3月15日、2018年10月12日起算，于法有据，予以支持。吴月玲主张按年利率4.75%计算2019年8月20日之前（不含本日）的资金占用费用符合相关法律规定，予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案计算2019年8月20日之后（含本日）的资金占用费用应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。吴月玲主张的担保保险费并非必要支出，且无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、商驿公司于判决生效之日起十日内返还吴月玲购房款900000元、资金占用费用65459.18元（计算至2019年12月1日），并继续支付2019年12月2日至实际给付之日期间的资金占用费用（以900000元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回吴月玲对曹立文、崔芳菲的诉讼请求。三、驳回吴月玲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6738元，由吴月玲负担16元、商驿公司负担6722元；保全费5000元由商驿公司负担。二审中，吴月玲提交证据一：曹立文签字的担保函一份，该担保函载明“本人曹立文对烟台商驿投资有限公司返还吴月玲（海南五指山水云居木结构别墅）房款事宜向吴月玲提供连带责任保证担保，确保在已购房转卖出后返回吴月玲房款。保证责任期限至烟台商驿投资有限公司还清吴月玲购房款之日止。担保人：曹立文”，证明曹立文对返还房款承担连带保证责任，保证期限至还清吴月玲的房款为止。证据二：曹立文与吴月玲微信聊天记录截图，证明曹立文同意返还房款及利息（资金占用费）。曹立文和商驿公司质证称，对证据一担保函的真实性没有异议，但担保函不属于新证据，曹立文无力也无需承担连带保证责任，按照担保函所写商驿公司保证在责任期内偿还房款；证据二中吴月玲一直在问房子卖了没有，曹立文也有心想卖，双方一直在沟通，但因被海南三发置业投资有限公司欺骗，房屋被政府拆除。崔芳菲质证称，对证据一的真实性没有异议，但该证据形成于2019年5月6日，在一审第一次开庭时已经形成，不属于新证据，不应予以采信，而且曹立文仅是承诺在吴月玲所购房屋转卖出去以后才承担相关的担保责任；对证据二的真实性同意曹立文的意见，但该证据系曹立文作为商驿公司法定代表人代表商驿公司作出的承诺，并非曹立文个人的承诺。本院认为，曹立文、崔芳菲和商驿公司对担保函和聊天记录的真实性均予以认可，故本院对上述证据依法予以采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为曹立文和崔芳菲应否对返还吴月玲房款及资金占用费用承担连带责任。关于曹立文应否承担连带责任的问题。曹立文向吴月玲出具的担保函中，承诺对商驿公司返还吴月玲房款事宜向吴月玲提供连带责任保证担保，现涉案房屋已被行政主管部门拆除，曹立文应当对商驿公司返还吴月玲房款承担保证责任，故债权人吴月玲的请求曹立文承担连带还款责任应予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于崔芳菲应否承担连带责任的问题。根据《内部认购书》、《水云居林水阁木结构房屋买卖合同》、强制拆除公告、吴月玲与崔芳菲微信聊天记录以及各方当事人庭审中的陈述，本院对崔芳菲是商驿公司对外销售涉案房屋的代理人，吴月玲一直与崔芳菲交涉并通过崔芳菲购买房屋，及涉案房屋因土地未取得相关规划建设审批手续已被强制拆除等事实予以认定。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房在竣工验收合格前进行预售需办理商品房预售许可证。涉案房屋因未取得规划建设手续无法取得商品房预售许可证，在本案的房屋买卖过程中，崔芳菲作为商驿公司的代理人，亦与公司法定代表人曹立文存在夫妻关系，应当知晓涉案土地及房屋的审批情况，但其仍然在房屋未取得商品房预售许可证的情况下对外销售，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，崔芳菲应当对返还房款承担连带责任。综上所述，吴月玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初54号民事判决第一项；二、撤销烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初54号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人曹立文、崔芳菲对原审被告烟台商驿投资有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回上诉人吴月玲的其他诉讼请求。一审案件受理费6738元，二审案件受理费13455元，一审保全费5000元，均由烟台商驿投资有限公司、曹立文、崔芳菲负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十一月二日书记员  刘晓腾