河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0327民初1071号原告：钟廷英，女，汉族，1945年6月20日出生，住洛阳市涧**。原告：蔡元华，女，汉族，1966年12月28日出生，住洛阳市涧**。系钟廷英长女。原告：蔡晓华，女，汉族，1969年1月26日出生，住洛阳是涧**。系钟廷英次女。原告：蔡建军，男，汉族，1971年2月18日出生，住洛阳市涧**。系钟廷英长子。原告：蔡建国，男，汉族，1972年3月5日出生，住洛阳市涧**。系钟廷英次子。五原告委托诉讼代理人：苏成功，河南开物律师事务所律师。特别授权。五原告委托诉讼代理人：王干益，河南开物律师事务所律师。一般代理。被告：李治军，男，汉族，1962年3月16日出生，住宜阳县。委托诉讼代理人：陈书霞，女，汉族，1963年7月15日出生，住址同上，一般代理。系李治军之妻。委托诉讼代理人：聂号召，宜阳县法律服务所法律工作者。特别授权。原告钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国诉被告李治军租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，因被告下落不明，于2017年5月6日公告送达，2017年9月7日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟廷英、蔡晓华、蔡建国及五原告委托诉讼代理人王干益、苏成功、被告李治军委托诉讼代理人陈书霞、聂号召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间的租房协议并判令被告返还占有的房屋；2.判令被告支付拖欠原告的房屋租金49300元（暂计算至2017年2月28日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年，蔡洪斌将宜阳县白杨镇××大街的一处房屋租赁给李治军使用，租期从2003年1月1日到2010年12月31日，租金2.8万元。协议约定后，李治军便占有使用该房屋。2011年4月蔡洪斌因病去世，其子又与李治军约定了该租房事宜，并于2013年2月16日签订了书面协议，约定租期从2011年1月1日起，租金为每年8000元。但李治军从2011年使用该房屋后一直未按约定支付租金，虽经多次催促，均拒绝支付，也未腾出该占有的房屋。依法成立的协议，各方应依约履行，现李治军未按协议约定支付租金，已构成严重违约。被继承人的合法财产由其继承人继承，故各继承人为维护合法权益特向贵院提起诉讼。李治军辩称：五原告在诉状中所述与事实不符，真正事实是：钟廷英的丈夫、蔡建国等人的父亲蔡洪斌是答辩人的舅父，在宜阳县白杨镇××大街有一处宅院，东邻杨银、西邻蔡大洪。宅院内原有坐南向北两间两层街坊，因蔡洪斌生前长期在外居住、生活，宅院内房屋长期闲置，房屋破旧、宅院荒芜。2003年，答辩人与蔡洪斌经人说和签订《租房协议》，蔡洪斌将宅院内的房屋和院内的空闲地租给答辩人使用，租赁期限8年。租赁期间，白杨镇搞小城镇建设，需要拆除原有的房屋。重建房屋时，蔡洪斌投资13000元、答辩人投资28000元（不包括答辩人处理地基的费用）将原有的两间两层街坊翻新，答辩人与蔡洪斌约定用答辩人投资的28000元抵房租，后经蔡洪斌同意答辩人在该宅院内建成上房3间，下房2间、并对翻修的房屋进行了装修。租赁期间，蔡洪斌因事借有答辩人150000元，蔡洪斌借款时将房产证交给答辩人，因是亲舅父，答辩人没有让舅父出具借条。蔡洪斌亡故后的2013年，蔡建国、蔡建军代表其全家人与答辩人再次签订《租房协议》，约定让答辩人继续租赁房屋，每年房租8000元，协议签订时答辩人支付原告蔡建国50000元。2016年11月13日，答辩人的表姐蔡小贤、蔡建国代表原告一家人第三次与答辩人签订《租赁协议》，约定该住宅继续由答辩人租用10年，期限为2018年5月1日至2028年5月1日，租赁期满，答辩人无条件将原翻新的两间两层楼房及答辩人后来又建造的上房等无条件交于原告，作为答辩人的补偿，租赁期间答辩人应支付的房租原告放弃。后由于答辩人保管不善将租赁协议丢失。答辩人认为：答辩人不欠原告2017年前的房租，房屋租赁期间的2016年11月13日，答辩人与原告签订的租赁协议是对原2013年2月16日签订的租赁合同的变更，答辩人没有违约行为，原告请求解除双方的租赁协议、并支付租金49300元缺乏事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2××2年7月22日，宜阳县房地产管理所为原告钟廷英之夫、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国之父蔡洪（红）斌颁发了宜白房权证2××2字第私000008号房屋所有权证证书。2003年，蔡洪斌将该房产租给被告李治军（蔡洪斌系被告舅父）使用，双方签订租房协议一份，内容为：甲方：蔡洪斌、乙方：李治军经甲、乙双方协议，甲方有街坊两间、两层坐南向北，带本宅的所有房屋和空地愿租以乙方。（一）乙方在占用期间所受政府的建设投资由甲方负责，一切室内的装修由乙方负责。（二）在占用期间，乙方保证房屋的完整。在乙方不需占房期间，可以租给他人，如有损害，由乙方负全责。（三）在乙方占用期间，甲方如有特殊情况，需占用本房，按每年的房租退还给乙方，五年后，如甲方要处理本宅，甲方有权处理。（四）在乙方占房期满后，如果甲方不需占用，乙方还需占用，按当时的房价计价（低于市价10%-15%）。（五）占房期间从2003年元月1日至2011年元月1日占房时期为八年。甲方人蔡洪斌乙方人李治军证人党某。合同签订后，房子一直由被告占用。2006年、2007年前后，被告在后院空地上又加盖一层房顶，作为仓库使用。2011年4月，蔡洪斌因病去世。2013年2月16日，经蔡洪斌继承人同意，蔡建国、蔡建军与李治军又签订租赁协议一份，内容为：甲方（出租方）：蔡建军、蔡建国乙方（承租方）：李治军甲方在宜阳县白杨镇××、西邻蔡大洪处坐落一幢面积为130平米的二层门面房两间，另外还有后院面积。该房在原甲方旧房改造时重新修建，甲方投资1.3万元，乙方投资2.8万元，经双方同意乙方投资的2.8万元顶替租房款，时间为2003年01月01日到2010年12月31日截止，现该房的所有权都归甲方。经双方同意重新达成租房协议如下：1、从2011年01月01日乙方租用的两间门面房，房租每年按8000元，年前定期付给甲方，先付后住。2、在租用期间，乙方不经甲方同意，不得在甲方的土地及房屋上擅自更改动用或建筑。3、在租用期间，房屋的日常维护由乙方承担。4、房屋只限乙方使用，乙方不能私自转租，改变房屋的性质或非法用途等，如产生后果由乙方承担一切费用。2016年11月13日，在蔡小贤(蔡洪斌侄女)组织下，双方又拟定第三份租房协议，内容为：甲方（出租方）：蔡小贤、蔡建国、乙方（承租方）李治军甲方在宜阳县白杨镇××、西临蔡大洪处坐落一栋面积为130平方米的二层楼门面房两间，另外还有后院面积，在甲方原旧房中建。经双方同意达成租赁、修建协议如下：1、从2018年5月1日至2028年5月1日，每年租金壹万陆千元整（16000元），总计拾陆万元整。2、在租赁期间，房屋的日常维护有乙方承担；3、2028年5月1日，乙方无条件把所有房产交于甲方。当时双方约定次日到宜阳县公证处进行公证，次日原告以到房管局查询被告手中的房产证为假证为由，拒绝到公证处办理公证，后原告诉入法院。审理中，李治军称蔡洪斌生前曾向其借款150000元并以房产证作抵押，又称2013年2月16日租赁协议签订后，当即付房租50000元，对此五原告不予认可，被告未向法庭提供借款、交付租金证据证明。在本院组织调解过程中，原告表示后边空院里加盖的一层仓库愿意折抵30000元租金，被告不予同意。本院认为：2016年11月13日签订的《租房协议》，因双方约定次日公正，公正系该合同生效条件，最终该条件未成就，该合同处于未生效状态。双方于2013年2月16日签订的租房协议，是双方真实意思表示，为有效协议，对双方当事人具有法律约束力，在当事人还未达成新的有效协议，双方仍然应当依约履行原合同义务。庭审中，被告辩称自己曾借给舅父蔡洪斌现金15万元、2013年已经支付给原告5万元的租金，对此五原告不予认可，被告向法庭提交的证据不能证明该事实，本院不予认定。从2013年2月16日双方签订合同至今，被告未按合同约定给付租金，致使原告不能实现合同目的，因此，五原告请求解除合同、要求被告给付从2011年1月1日开始计算拖欠的租金、返还租赁房屋理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国于2013年2月16日与被告李治军签订的《租房协议》；二、被告李治军于本判决生效之日起三十日内将本案诉争的房屋130平方米的二层楼门面房及后院返还给五原告；三、被告李治军于本判决生效之日起三十日内支付原告钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国房屋自2011年1月1日开始计算止房屋退还之日每年8000元的租金收益。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元、公告费260元，共计1292元，由被告李治军承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈向丽代审 判员  冯亚格人民陪审员  韩彩品二〇一七年十二月八日书 记 员  刘逸霖