甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异203号 异议人（案外人）：江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司。地址，张掖市甘州区滨河新区临泽北路**。 统一社会信用代码：91620702561149454B。 负责人：许军占，该公司总经理。 申请执行人：许叶，女，汉族，1974年7月14日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住，住本区/div> 被执行人：周文政，男，汉族，1972年12月22日出生，浙江省东阳市人，住，住该市住甘肃省张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人许叶与被执行人周文政民间借贷一案中，案外人江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司对本院裁定办理过户手续的位于甘州区1号楼2层2-03、04、05铺、1-11铺不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人（案外人）江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司称：甘州区人民法院在执行申请执行人许叶与被执行人周文政民间借贷一案过程，于2020年10月22日作出（2018）甘0702执2333号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人周文政位于甘州区1号楼2层2-03、04、05铺、1-11铺登记在申请执行人许叶名下。但以上商铺的所有权人并非被执行人周文政，上述商铺均登记在异议人名下，并办理了不动产登记证书，该登记证书上的权利人为异议人。故，上述商铺的所有权人系异议人，并非本案被执行人周文政，请求撤销法院作出的执行裁定书及协助执行通知书。 本院查明，2018年3月20日，申请执行人许叶与被执行人在甘州区人民调解委员会主持下达成调解协议，协议如下：一、周文政分期向许叶偿还借款本息肆佰捌拾万元（￥4800000元），于2018年3月21日偿还壹拾万元整（￥100000元）；于2018年5月31日偿还壹佰万元整（￥1000000元）；于2018年8月30日偿还壹佰万元整（￥1000000元）；于2018年10月30日偿还壹佰万元整（￥1000000元）；于2018年12月31日偿还壹佰柒拾万元整（￥1700000元）；二、周文政每期还款在约定时间内主动存入许叶指定的银行账户内（姓名：许叶，账户：62×××13，开户行：中国农业银行甘州北街支行；三、周文政若不能按期还款，许叶对剩余应还款则视为全部到期，许叶有权追收周文政全部应收款额之外，还有权追收全部应收款10%的违约金；四、本协议在双方平等自愿的基础上达成的一次性调解协议，双方协议人必须自觉履行。同日，双方共同申请本院对该调解协议予以确认，本院审查后于同日作出（2018）甘0702民特37号民事裁定书，裁定如下：申请人许叶与申请人周文政于2018年3月20日经甘州区人民调解委员会主持达成的调解协议有效。后被执行人未按调解协议的约定履行其义务。申请执行人于2018年3月23日向本院申请执行，本院以（2018）甘0702执2333号案件受理。在执行过程中，本院依法作出（2018）甘0702执2333号执行裁定，对被执行人周文政名下的位于甘州区1号楼2层2-03、04、05铺、1-11铺予以查封。2020年10月22日，本院作出（2018）甘0702执2333号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人周文政位于甘州区1号楼2层2-03、04、05铺、1-11铺登记在申请执行人许叶名下。现案外人提出异议，认为所办理过户登记手续的不动产在其名下，要求予以撤销。本案尚在执行中。 另查明，2013年12月24日，异议人（案外人）江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司与被执行人周文政分别签订商品房买卖合同四份，约定：被执行人分别以937170元（其中首付477170元）、1181258元（其中首付591258元）、1181258元（其中首付591258元）和1280318元（其中首付640318元）的价格购买异议人开发的位于滨河新区，对其他事宜还进行了约定。合同订立后，被执行人按约将4间商铺的首付款共计2300004元偿付异议人，并由异议人出具收款收据4张。 还查明，2014年1月23日，被执行人周文政与农行甘州支行及异议人签订个人购房担保借款合同一份，约定被执行人向农行甘州支行借款2280000元，借款由被执行人授权贷款人直接划入异议人账户，并由被执行人周文政以位于张掖市甘州区滨河新区临泽北路218号中央公园（山水领秀）小区1号楼1-11号商铺、2-3号商铺、2-4号、2-5号商铺为借款提供抵押担保，并在房管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记。合同订立后，贷款人按约将借款划入异议人账户。因被执行人未能按约清偿借款及利息，农行甘州支行向本院提起诉讼，本院作出（2019）甘0702民初5922号民事判决书，判决被执行周文政偿还原告中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行借款本金1369365.29元，利息35009.24元（利息算至2019年4月29日），合计1404374.53元，并利随本清，于判决生效后一月内付清；异议人江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司对上述借款本息承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被执行人周文政行使追偿权。但因抵押物未办理房屋抵押登记手续，认定农行甘州支行无权就预抵押登记的房屋（本案所涉商铺）以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 在审查期间，案外人向本院提交了涉案商铺的不动产权证书；被执行人向本院提交了其与异议人签订的商品房买卖合同四份、异议人开具的房款收据四张及其交纳物业费、维修基金、装修押金票据数张；本院依职权调取的被执行人与农业银行甘州支行签订的个人购房担保借款合同、本院（2019）甘0702民初5922号民事判决书等证据。 本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，本院受理并执行，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。在执行过程中，双方当事人达成抵顶协议，被执行人自愿用其所购买的位于甘州区1号楼2层2-03、04、05铺、1-11铺抵顶所欠申请执行人的借款及利息4800000元，系双方的真实意思表示，遂作出执行裁定与协助执行通知书，要求相关单位办理不动产过户手续。现异议人（案外人）提出书面异议，认为该商铺的权利人系案外人并非被执行人。本案所争执的焦点是异议人是否系本院所要求协助办理过户手续的涉案房产的权利人，该权利能否排除执行。首先，根据法律及司法解释的规定对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案所涉不动产现登记在异议人名下，而异议人系本案所涉房产的房地产开发企业；其次，该涉案房产系异议人房地产开发企业名下的商品房，在本院查封之前，异议人已与被执行人签订合法有效的商品房买卖合同，且被执行人已按合同的约将全部价款支付，该买卖合同应为有效合同，被执行人为涉案房产的买受人；第三，涉案房产已办理了预抵押登记，且在办理该登记时，农行甘州支行及异议人均认可该抵押登记房产的抵押人为被执行人，虽因未能办理抵押登记而致使农行甘州支行无法行使抵押物的优先受偿权，但对涉案房产系被执行人支付价款购买及被执行人系房产买受人的事实并无异议；第四，被执行人支付全部价款购买涉案房产，尚未办理过户登记，是因不动产管理部门认为已办理了预抵押登记，不符合过户登记的条件而不予办理，且该涉案房产已被本院查封及其他相关法院轮侯查封，依法不能办理过户登记，故未办理过户登记，并非被执行人自身原因未能办理。综上，本院所采取执行措施的涉案房产虽现登记在异议人（案外人）名下，但被执行人与其已签订书面买卖合同，并已支付全部价款，仅未办理过户登记亦非被执行人自身的原因，该涉案房产的实际权利人系本案被执行人周文政，并非异议人（案外人）。异议人（案外人）所提异议，与本案查明的事实不符，并不能排除本案的执行，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条之规定，裁决如下： 驳回异议人（案外人）江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年十一月十一日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。