山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1266号上诉人（原审原告）：孙一腾，女，1986年9月29日出生，汉族，居民，住莱州市。委托诉讼代理人：任春花，女，1962年11月4日出生，汉族，居民，住莱州市。委托诉讼代理人：吕小宁，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司，住所地莱州市文化东路348号。负责人：崔振贵，经理。委托诉讼代理人：所鑫，山东嘉程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱州金运房地产开发有限公司，住所地莱州市文化东路348号法定代表人：杨云新，总经理。委托诉讼代理人：所鑫，山东嘉程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱州建设集团有限公司，住所地莱州市文化东路348号。法定代表人：杨云新，总经理。委托诉讼代理人：孙国良，男，该公司职工。上诉人孙一腾因与被上诉人莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司（以下简称莱州印象城分公司）、莱州金运房地产开发有限公司（以下简称莱州金运公司）、莱州建设集团有限公司（以下简称莱州建设集团）商品房销售合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2016）鲁0683民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙一腾的委托诉讼代理人任春花、吕小宁，被上诉人莱州印象城分公司和莱州金运公司的委托诉讼代理人所鑫到庭参加诉讼。被上诉人莱州建设集团经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙一腾上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。概括而言：其一，一审法院认为上诉人与莱州印象城商业管理有限公司（以下简称商管公司）签订租赁合同收取租金，意味着莱州金运公司已经交付商铺，属于因果关系认识错误，两者之间并不能当然形成证明与被证明关系。而因果关系的认识即逻辑论证的错误，原因在于没有正确认识本纠纷实际的法律关系。其二，商管公司与莱州金运公司之间存在利害关系，有利害关系的一方所出具的证人证言不能单独定案。一审法院孤证定案，违反了证据规则。其三，一审法院未依职权对涉案商铺进行调查，未依法追加商管公司为第三人错误，导致案件主要事实未查明。其四，莱州金运公司未履行交房义务，《商品房预售合同》符合约定解除条件。其五，本案被上诉人未履行主要义务，也符合法定解除合同条件。其六，由于合同目的已无从实现，一审却判决权利受损方的上诉人败诉，而不当获利的被上诉人胜诉，判决不公平。一、一审法院认定签订租赁合同收取租金意味着交付属于因果关系认识错误，两者之间并不能当然形成证明与被证明关系。一审法院认为，莱州金运公司并未完全按商品房预售合同约定的方式将涉案房屋交付给上诉人，但上诉人与商管公司签订商铺租赁合同的行为及收取该单位租金的事实，能够说明上诉人已将涉案房屋转移给了商管公司占有、管理、使用，应视为莱州金运公司已将涉案房屋交付给上诉人。一审法院在认定莱州金运公司是否交付商铺的问题上犯了形而上学的错误，未正确查明事实，导致法律适用错误。（一）本案为产权式商铺买卖经营管理纠纷。物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。交付租金的行为，在通常的租赁关系中，可以间接证明已经移转占有。但是在本案中，不能作此反推。本案中的租赁不同于一般租赁关系。本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。结合本案：（1）《商品房预售合同》第二条，买受人购买的商铺位于金运星光园印象城，该商品房为开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁。（2）虽为预售商品房，并非现房，但同日即签订了《商品租赁合同》，并预先返还租金（收益），是开发商采用的商铺销售策略。（3）《商品房预售合同》的出卖人莱州印象城分公司的负责人与《商铺租赁合同》的承租人商管公司的法定代表人为同一人。结合上述第2点，说明上诉人购买商铺是一种投资，投资收益的表现方式，即为开发商莱州金运公司通过其关联公司为上诉人支付租金。（4）《商铺租赁合同》约定，租赁期内无论商管公司的经营盈亏，上诉人均有权按照约定的时间和标准向其收取租金。意味着占有对上诉人没有任何意义，上诉人只关注收益。（5）《商铺租赁合同》约定，该合同上诉人不得单方解除。原因在于，该合同与《商品房预售合同》的依存性与整体性。因此，表面上，本案为商品房销售合同纠纷，本质上本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。（二）法院审理时应当考虑到产权式商铺法律关系的特殊性，而不能根据一般的租赁合同纠纷认定交付规则。正是以上特征，使得产权式商铺的买卖区别于一般的商品房买卖，产权式商铺的租赁区别于一般的商品房租赁。合同标的为产权式商铺时，为正确查明事实，正确分析各方之间的权利义务，正确适用法律，就必须将围绕产权式商铺签订的两份合同结合在一起作整体分析，否则，认识上就会出现形而上学的错误。双方签订《商品房预售合同》的当日，上诉人与商管公司又签订了《商铺租赁合同》，从合同内容来看，该合同内容中约定了商管公司按月向上诉人支付商铺收益的主要义务。《商品房预售合同》与《商铺租赁合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。产权式商铺买卖租赁中，签订租赁合同的目的仅仅在于获得租金收益，无论是否交付。即使未交付，也同样可以按照合同获得租金。基础原因在于产权人与开发商莱州金运公司签订的商品房预售合同。所以，逻辑关系上，收取租金与是否交付之间没有任何关系。那么，二者自然不构成证明关系。被上诉人莱州金运公司举证不能，需要再提供其他证据结合该证据才具有一定的证明力。特别是在双方明确约定了交付方式的情况下，更应当据此提供相应证据。一审法院仅以此一种证据就认定已经交付，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据若干规定》）的认证规则。同时，为查明事实，一审法院应当依职权将商管公司追加为第三人。但一审法院不仅没有将其追加，却错误采用了与莱州金运公司存在利害关系的商管公司的证据，而且是唯一的定案证据。也违反了《证据若干规定》中与一方当事人有利害关系的证据不能单独定案的规则。二、一审法院以商管公司及内部员工的证人证言定案违反了证据规则。《证据若干规定》第六十九条规定，“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”本案中被上诉人莱州印象城分公司的负责人与商管公司的法定代表人为同一人。因此，莱州金运公司与商管公司之间存在利害关系。一审法院仅凭商管公司的证言，证明莱州金运公司已经交付商铺，也未让其出庭作证，违反了上述证据规则。三、一审法院根本未实地调查，未依法追加商管公司作为第三人错误。一审期间，被上诉人提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表、消防安全检查合格证及房屋所有权证等证据，只能证明已经符合了交房条件。但是符合交房条件并不等同于被上诉人已经交付房屋。上诉人于2012年即签订了《商品房预售合同》及《商铺租赁合同》，但是至今，上诉人对于自己享有产权的商铺根本不知形状、位置、历史经营利用状态及现状。而这些信息都掌握在莱州金运公司及商管公司手中，上诉人根本无从得知。但是如果可以查明商铺的上述信息，对于审查商铺是否实际交付有着重要意义。一审法院理应进行实地调查，但是一审法院不仅未充分发挥司法能动性进行调查，认为当日签订了租赁合同就等同于交付，实际上是在主观臆断。上诉人难以信服。为查明事实，捋顺整个纠纷的法律关系，法院应以职权将商管公司追加为第三人，但是法院却错误地将其作为证人，导致开发商莱州金运公司实际上自己为自己作证，导致案件事实不清，两块事实形成的整体上的法律关系被人为割裂成两个，致使法律适用错误。四、莱州金运公司未履行交房义务，《商品房预售合同》符合约定解除条件。上述已经论证，收取租金行为不能证明交付。能够证明是否交付的证据，就要看双方当事人是否在合同中对交付进行过约定。《商品房预售合同》第七条：交付期限，该商品房经验收合格后30日内交付买受人。第八条：出卖人逾期交房的违约责任，除不可抗力外，因政策变化及其他原因出卖人逾期交付房屋不超过90天，否则从该期限届满之日起，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，买受人有权解除合同。第十条：商品房交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续。双方交接的，出卖人应当出示工程验收合格证书，买受人凭交款收据和出卖人签署的房屋交接单。竣工验收合格为2015年4月29日。根据上述合同约定，莱州金运公司最晚应在2015年8月29日前交付商铺。根据《证据若干规定》，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人主张莱州金运公司至今未履行交房义务，莱州金运公司主张已经履行，双方因合同履行发生争议，举证责任在莱州金运公司。按照合同约定，金运公司应当举证证明其曾经通知过上诉人，并出示了验收合格证书，并有上诉人签署的房屋交接单。莱州金运公司并未能举证证明，因此，依据《商品房预售合同》、《证据若干规定》，莱州金运公司未履行交付义务。根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现上诉人要求解除合同的，法院应予支持。五、本案也完全符合法定解除的条件，一审法院适用法律错误。产权式商铺买卖租赁关系中，虽然有三个法律主体，但实际上，在上诉人将商铺价款支付给开发商莱州金运公司后，主要权利、义务只剩下一对。上诉人××，其主要权利就是获得（租金）收益，对应的，被上诉人莱州金运公司（商管公司）主要义务就是支付租金，主要权利就是获得商铺价款。莱州金运公司与商管公司人格混同，可以视作一致行动人。这个时候就应当完全突破合同的相对性，直接认定上诉人与莱州金运公司之间的权利义务关系。所以可以参照《合同法》第六十五条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”在商管公司不履行支付租金义务情形下，自然应当由当事人莱州金运公司承担责任。而且，根据《合同法》第九十四条第（二）项，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。债务人就构成根本违约，权利人可以解除合同。现在商管公司（莱州金运公司）已经不再继续支付租金，其不履行主要债务的行为，构成了根本违约。因此，本案也符合《合同法》法定解除合同的情形。六、一审判决未考虑合同继续履行是否符合合同目的，判决结果严重不公平。订立产权式商铺预售及租赁合同目的在于，产权式商铺为商业性用房，取得商铺产权不是业主的最终目的，其最终目的还是在于通过使用商铺取得收益。《预售商品房买卖合同》没有约定房产证办理的条款就是证明。产权式商铺销售模式售后返租过程中，因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置，陷入业主无法自主独立经营的僵局。解决此类纠纷，应从有利于发挥商铺功能，创造价值，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发。目前，该商铺涉及500名业主，近200名业主涉诉，其余业主仍在试图采用法律措施。如果不判决解除合同，只会导致损失进一步扩大。社会财富出现极大浪费。而且严重影响社会稳定。同时，商铺没有交付，房产证没有办理，即使判决合同解除，上诉人可以配合将商铺转回给被上诉人，回归合同的原始状态，被上诉人没有损失。相反，一审判决驳回上诉人的诉请，使得上诉人的正当权益没有得到合法的保护，而被上诉人却在违约的同时，反而获得了利益。这与民事活动应坚持公平、诚实信用的原则是相违背的。综上，《商品房预售合同》不只符合约定解除条件，也符合法定解除条件。一审法院未查明事实，错误认定法律关系，认为收取租金等同于交付，不只事实逻辑上错误，而且违反利害关系人证据不能单独定案的证据规则。一审法院未现场调查，未依职权追加第三人，同样导致事实认定错误，法律适用错误。且该判决不公正，不合情不合理。上诉人恳请二审法院，能够查明事实，依法改判或发回重审，纠正一审既不合法又不合情理的错误判决。二审中，上诉人针对事实和理由补充如下：一、一审法院认为签订租赁合同与收取租金应视为莱州金运公司已将涉案房屋交付给上诉人，逻辑上无法自圆其说，且与事实不符。逻辑关系上，业主收取租金不能证明被上诉人已经交付。按照一审法院的逻辑，签订了《商铺租赁合同》并且也收取了租金，就能证明已经交付，那么，在被上诉人违约，拒绝向上诉人支付租金，《商铺租赁合同》有形同于无时，这种证明关系就不复存在了。两者不能形成充分的证明关系。一审法院的证明逻辑无法自圆其说。在以下三种情况下，此种证明关系是不成立的。第一，在十年租赁期满后，被上诉人不再进行统一管理，没有向上诉人返租的义务了，被上诉人应当将商铺交付给上诉人；第二，办理产权证的前提是确定位置与面积，被上诉人也应当将商铺交付给上诉人；第三，被上诉人违约不向业主支付租金时，交付的问题也变得十分重要，因为涉及如何处置的问题。因此，交付与签订租赁合同和支付租金收益不能等同，不能形成充分的证明关系。前者可以推导出后者，但是从后者，却不能推出前者。事实上，本质上讲本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。交付只是在被上诉人能够按照合同履约向上诉人支付租金收益的合同期间不重要而已。上诉人购买的商铺位于金运星光园印象城，该商品房为开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁。上诉人购买商铺是一种投资，投资收益的表现方式，即为开发商莱州金运公司通过其关联公司为上诉人支付租金。只要莱州金运公司与商管公司能够按照合同及时全面向上诉人支付租金收益，即使未实际交付，也并不重要。但是，在前述三种情形下，更能体现出来虽然业主购买商铺是一种投资行为，最重要的目的在于取得收益。但是，上诉人对于其购买的商铺首先享有的是物权权利，就是占有、使用、收益、处分的权利。交付与收取租金已经不能等同而语，交付就变得十分重要。业主购买商铺时商场尚未竣工，仍在施工。业主只是根据莱州金运公司提供的平面标明具体位置与编号的平面示意图购买的商铺。即使至今业主从未到过现场，仍不知商铺具体位置。莱州金运公司先后提供过不同的平面示意图，每个示意图对于商场面积的分割个数是不同的，在最初的合同中，也未约定公摊面积大小，后莱州金运公司在跟部分业主换的新买卖合同中，对于公摊面积比例高达50%，业主本身购买的就是一个平面面积，公摊面积的如此确定，致使商铺面积实际大大缩水。这意味着上诉人所购买商铺的位置与面积都是不确定的。使得上诉人根本无法行使自身的物权。因此，商铺的交付规则，虽然同一般的商品房买卖看似不同，实则是一样的。只有在一种情形下，即被上诉人永久统一招商运营，且永不违约，此时收取租金可以等同交付。既然这个前提是不存在的，那么被上诉人应当按照《预售合同》第十条约定的交付方式进行交付。被上诉人未按照约定交付，应当根据《预售合同》第八条承担违约责任，合同应当解除。二、一审法院未查明本案事实，未依法将商管公司追加进来。《商品房预售合同》的签约主体为莱州金运公司，但莱州金运公司也是负有支付上诉人租金收益的真正义务人，而与上诉人签订《商铺租赁合同》的商管公司则负责具体执行。《商铺租赁合同》是服务于《商品房预售合同》的，其依附于《商品房预售合同》而存在；而《商品房预售合同》本身没有任何价值，他存在的唯一价值就是保障《商铺租赁合同》的履行。也正是由于二者不可分割，因此在《商铺租赁合同》中才出现了此合同不得解除的霸王条款。一审法院因未正确查明本案基本事实，致使双方的矛盾没有得到解决。但是一审法院却将同样应当作为被告，与莱州金运公司密不可分，有着共同利害关系的被告作为证人，不止违背了证据规则，而且致使本案事实未查清。退一步讲，如果法院不行使阐明权，商管公司不追加为被告，也应当依职权追加为无独立请求权的第三人接受法院调查，以便查明事实。三、一审法院适用法律错误。只有在查明本案事实的基础上，了解双方真正的争议点，才能正确适用法律。抛开此退房诉讼不论，查明本案事实并不难。就在很早时，几百名业主联名向被上诉人索要租金，为了维护权利，亲自到商场要求与被上诉人对话。此后，就有许多业主向法院要求被上诉人支付租金，其中就包括金运公司。可见上诉人之所以要求解除合同，双方的矛盾起因是由于被上诉人违约不再向上诉人返还租金。作为一审法院对于双方之间的矛盾焦点所在应当是十分清楚的。司法的作用在于真正从源头上解决矛盾，而不是机械地利用法律技术与规则致使矛盾久拖不决，这样于各方都无益处。一审法院由于偏离了民事诉讼以发现真实为要旨的精神，没有主动查明本案事实，结果必然导致法律适用错误。本案应当适用《物权法》、《合同法》、最高人民法院审理商品房买卖司法解释等法律规定。四、一审程序错误。一审应当依法将上诉人11案合并审理，但是并未合并。一审应当组成合议庭审理，但是从庭审笔录与宣判笔录的字迹上，操作十分随意。二审诉讼中，上诉人明确依法改判的具体请求为：一、解除上诉人与被上诉人莱州印象城分公司签订的商品房预售合同；二、被上诉人莱州金运公司返还上诉人购房款；三、其他被上诉人依法承担连带责任；四、包括商管公司对返还购房款承担连带责任；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。莱州印象城分公司和莱州金运公司共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。我方出售给上诉人的商品房已经实际交付给上诉人，上诉人自行将购买商品房出租给商管公司，并收取了商管公司的租金，租赁合同早已经实际履行，我方充其量没有按照合同第10条的约定方式交付，但这并不影响上诉人对涉案商品房占有使用及收益的事实。合同中仅仅约定了我方未交房的违约责任并没有约定我方没有按照约定方式交付房屋的违约责任，所以在上诉人签订合同并收取租金多年的情况下，上诉人以未交房为由提出解除合同，主张不能成立。况且在上诉人代理人此前代理的许瑜案中当庭也自认了我方交付房屋的事实。我方与商管公司是相互独立的主体，上诉人与我方与商管公司是分别签订的买卖合同与租赁合同，上诉人以商管公司不能向其支付租金为由要求解除买卖合同，没有事实和法律依据，一审中的庭审笔录均多次载明上诉人自认租赁合同与本案买卖合同无关，所以上诉人关于其现在提出的租赁合同事宜与我方没有关系，也不应属于法院审查范围，自认的事实无需我方再举证。一审程序合法，上诉人等11人均委托了律师出庭代理诉讼。综上，请求贵院驳回上诉，维持原判。莱州建设集团提交书面答辩状辩称：上诉人的主张没有任何事实及法律依据。被上诉人与莱州金运公司是两个具备独立法人资格的主体，各自独立自主经营。经了解，上诉人在与莱州金运公司签订商品房预售合同后，将房屋出租给商管公司，并与其签订了租赁合同。后因商管公司经营不善及电商冲击等方面的影响，无力按照租赁合同约定向上诉人支付租金，上诉人在向商管公司索要租金无果的情况下想将责任转嫁给他人，所以才找各种理由对莱州金运公司及被上诉人提起诉讼。被上诉人认为上诉人与莱州金运公司签订的买卖合同合法有效，莱州金运公司并不存在上诉人主张的违约行为。被上诉人与上诉人之间无任何约定或法定的因果关系，不应当列为本案的被告，上诉人起诉被上诉人完全错误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请应予驳回。孙一腾向一审法院起诉请求：1、判令解除孙一腾与莱州印象城分公司签订的《商品房预售合同》；2、判令莱州印象城分公司返还购房款482515元及利息89520元（自2012年12月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率暂计至2016年8月8日，剩余部分计至实际履行之日止）；3、判令莱州印象城分公司支付孙一腾违约金5008.5元（自2015年8月28日起按房款总额的万分之三暂计至2016年8月8日，剩余部分计至实际履行之日止）；4、判令莱州金运公司对莱州印象城分公司承担连带责任；5、判令莱州建设集团对莱州金运公司、莱州印象城分公司承担连带责任；6、诉讼费由莱州印象城分公司、莱州金运公司和莱州建设集团承担。一审法院认定事实：莱州建设集团系由自然人投资或控股的有限责任公司，属企业法人。莱州金运公司系由莱州建设集团成立的有限责任公司，其法定代表人系李秉良，经营范围为：“房地产开发，经营（凭资质证经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。莱州印象城分公司隶属莱州金运公司，其负责人系崔振贵，经营范围为：“为总公司联系业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。莱州市金运星光园商场、沿街商业及地下车库、地下储藏室工程系由莱州金运公司建设的项目。上述工程均办理了相关的建设审批手续，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，并经过了竣工和消防验收。其中的金运星光园商场办理了房屋所有权证，证号为莱房权证城区字第××、08××67号。上述事实，有孙一腾提供的工商登记材料，莱州印象城分公司提供的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表、消防安全检查合格证及房屋所有权证等证据予以证实。上述证据经质证，各方当事人对真实性均无异议。但孙一腾认为消防安全检查合格证只是对印象城购物中心的验收合格，并不是对整个项目的验收合格；竣工验收备案日期是2015年4月29日，本案的诉讼是在2016年8月上旬向法院立案，这个日期结合双方签订的商品房买卖合同第七和第八条的约定，能够证明买受人有权解除合同，本案也没有过解除合同的除斥期间；房产证是在竣工验收之后办理的，未曾向孙一腾出示过。2012年12月25日，莱州印象城分公司（××）与孙一腾（××）签订《商品房预售合同》一份。主要内容为：第二条，买受人所购商品房的基础情况：买受人购买的商品房仅位于金运星光园印象城商铺10165号房。该商品房为开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁。建筑面积约21.62平方米，其中含公共部位与公用房分摊建筑面积；第三条，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房含装修单价为（人民币）每平方米22318元。总金额（人民币）482515元；第五条，付款方式及期限：签订购房合同时，一次性支付金额人民币482515元；第七条，交付期限：该商品房经验收合格后30日内交付买受人，如遇不可抗力，除买卖双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实延长交付时间，但出卖人应当在发生之日起15日以内告知买受人；第八条，出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，因政策变化及其他原因出卖人逾期交付房屋不超过90天，否则从该期限期满之日起，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，买受人有权解除合同；第十条，商品房交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应通知买受人办理交接手续。双方进行交接时，出卖人应当出示工程验收合格证证书，买受人凭交款收据和出卖人签署房屋交接单。……庭审中，对上述商品房预售合同的真实性各方当事人均无异议，但对合同部分条文的理解及履行情况有争议。具体为：1、合同第二条，孙一腾认为由于莱州印象城分公司没有实际交付房屋，自己对合同签订的房屋实际面积、竣工验收以后的面积、商铺位置及建筑质量问题均不知情，对支付的商铺价款是否与实际情况相一致也无法确定。2、合同第三条，莱州印象成分公司及莱州金运公司认为合同书上约定的房屋总价款为482515元，实际该数额已扣除了2年（2014、2015年）的租金；孙一腾对此不认可，主张应以合同约定为准。3、合同第七条，约定“该商品房经验收合格后30日内交付买受人”，对于“经验收合格”的含义，孙一腾主张是指经竣工验收合格；莱州印象城分公司及金运公司则认为是指己方或单项验收合格，并不是指综合或竣工验收合格。4、合同第十条，约定的是商品房如何交接问题，其中的“达到交付使用条件后…”中的“交付使用条件”的含义，孙一腾主张是指该工程经竣工验收合格后方可交付使用，这也是符合《建筑法》等相关法律的强制性规定；莱州市印象城分公司及金运公司则认为是指房屋建成并可以装修即为达到交付使用条件，不是指法律上的概念。上述商品房预售合同签订前后，孙一腾于2012年12月11日支付定金147613元，2012年12月25日支付房款98534元、2013年8月26日支付房款110000元、2013年10月23日支付房款126368元，共计482515元。莱州印象城分公司为其出具了四份交款收据。经质证，各方当事人对真实性均无异议。本案在审理过程中，孙一腾主张莱州印象城分公司至今没有按照法律规定和合同约定的方式如期交付涉案商品房，现已逾期交房；莱州印象城分公司则主张在孙一腾与莱州印象城分公司签立商品房预售合同的同时，孙一腾又与商管公司签立一份《商铺租赁合同》，孙一腾同意将商铺租赁并交付给商管公司，该租赁合同并已实际履行。莱州印象城分公司为支持自己的上述主张，提供了《商铺租赁合同》一份。主要内容为：孙一腾（甲方）将位于莱州市文化东路金运印象城一层10165号、建筑面积21.62平方米的商铺，租赁给莱州印象城商业管理有限公司（乙方）用于合法经营，且允许其将商铺转租给第三方；租赁期限起始于2013年12月31日至2023年12月30日止；租金支付时间为从2015年12月31日起按季度每季度支付11489元，每季度初七个工作日付清；租赁期内，无论乙方的经营盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金，因租赁而产生的相关税费由甲方按照相关法律规定缴纳；乙方对商铺拥有经营权、收益权、转租权；甲乙双方同意在租赁期限内，本合同为不可撤销合同（因不可抗力或双方书面同意解除除外）。…该租赁合同涉及的承租方商管公司，经查系崔振贵与另一个股东成立的，具有独立法人资格，其法定代表人系崔振贵，营业范围为：自有房屋的租赁、房屋买卖代理服务、企业管理咨询服务、策划创意服务、物业管理。该证据经质证，各方当事人对真实性均无异议，但孙一腾认为该合同并不能证明也无显示孙一腾曾授权莱州印象城分公司将房屋交付给案外第三人；在签订该租赁合同时，孙一腾并没取得该租赁合同的标的物，像商品房预售行为一样，是孙一腾对自己可期待的物权进行自由处分的行为，该租赁合同的法律效力属于另一法律关系，与本案无关。莱州印象城分公司则认为从租赁合同可以看出，租赁期限是从2013年12月31日至2023年12月30日，但是租金的支付时间却是从2015年12月31日开始计算，原因就是前两年的租金以抵扣房款的方式已经支付了，证实了2013年孙一腾就知道涉案房屋已经交由商管公司经营管理使用，租赁合同是孙一腾自己签字确认的合同，其主张至今未交付房屋与事实不符。莱州印象城分公司为证明上述租赁合同已实际履行，提供了商管公司出具的证明一份、中国工商银行转帐汇款凭证二份。主张莱州市印象城商业管理公司已通过抵扣房款的方式支付给了孙一腾2014、2015年度的租金，2016年第一、二两个季度的租金也已支付。其中中国工商银行转帐汇款凭证载明孙一腾在在2016年1月9日、5月4日先后收取付款人孙坚玲的汇款11489元；证明内容为“莱州印象城商业管理有限公司已向孙一腾支付2013年12月31日至2015年12月30日止共计两年的租金，该款在孙一腾向莱州金运房地产有限公司印象城分公司购买金运星光园商铺时已抵顶房款”。以上三份证据经质证，孙一腾对商管公司出具的证明的真实性表示系案外第三人提供，无法确认，即使是真实的，其也应当派人出庭接受双方的质询，否则不能作为证据使用；对中国工商银行的两份汇单的真实性无异议，但表示该汇款主体并非是商管公司，而是自然人孙坚玲，用途系商铺返款并非是租金。即使孙一腾收到的是租金，也无法证明莱州印象城分公司已经按照法律规定和合同约定交付标的物。即使孙一腾收取了租金，也仅是孙一腾与案外人商管公司之间关于双方签订的租赁合同履行情况的争议，与本案无关，更不能以此行为证明莱州印象城分公司已经交付房屋；莱州印象城分公司主张孙一腾在2012年和商管公司签订租赁合同及和莱州市金运公司签订商品房预售合同时，视为房屋已经交付，而此时该房屋尚未建成，更没有通过竣工验收，何来交付。本案在庭审过程中因孙一腾对孙坚玲的身份提出异议，莱州印象城分公司提供了商管公司出具的证明一份（内容为：孙坚玲系我公司财务人员，业主孙一腾的商铺租金通过孙坚玲个人帐户支付，特此证明），以及工资表7张、孙坚玲工资发放的银行流水等证据，主张孙坚玲系商管公司的职工。以上证据经质证，孙一腾认为商管公司非本案当事人，其也未到庭参加诉讼，对莱州印象城分公司提供该证据的来源及真实性无法确认。莱州金运公司对其主张的合同（包括商品房预售合同和租赁合同）履行情况也向法庭提供了以下证据：1、光盘1张，光盘整理材料2份。主张内容是山东电视台真相力量及生活帮对于购房业主进行的采访，业主自认了以下事实：已经收到了抵顶的两年租金；2、陈东良、尹绍鹏等购房业主的诉状，其中自认了租赁期及已收取租金的情况；3、印象城开业的宣传资料及莱州市人民法院（2015）莱州民初字第315号判决书复印件以及烟台市中级人民院（2015）烟民一终字第637号民事判决书，证实涉案房屋于2014年已经交付投入使用。以上证据经质证，孙一腾认为光盘因非原始载体，对真实性不予质证；诉状系证人证言，其证据形式不符合《证据若干规定》的法定形式，不能作为证据使用；对于宣传材料的真实性无法确认；对烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第637号民事判决书真实性没有异议，但认为该案属于租赁合同纠纷，与本案非同一法律关系，与本案无关。因本案所涉商品房预售合同及租赁合同签订时间均为2012年12月25日，对于二者之间的关系及涉案商品房的交付事宜双方还产生如下争议：孙一腾主张，自己签署预售合同后，将自己可期待的物权即期房进行了自由处分，与商管公司签订了租赁合同，该租赁合同的法律效力以及履行等问题均属另一法律关系，与本案无关；因商品房预售合同没有约定具体的交付日期，莱州印象城分公司也未通知房屋已竣工验收，孙一腾无法确认一个明确的竣工验收交付日期，无法行使催告权。催告权只有在合同有明确约定交付日期的情况下才可以行使。莱州金运公司和莱州印象城分公司均主张，两份合同都是孙一腾本人的真实意思表示，是孙一腾分别与不同的独立主体签订的协议，均合法有效。孙一腾购买房屋后，同意将该房屋交付租赁给商管公司，两份合同也均实际履行。涉案房屋的交付应是从孙一腾与商管公司签订租赁合同的租赁起始日即2013年12月31日开始的。双方已经以实际行为履行了预售合同第十条，即使形式上有所欠缺，也不能更改交付的事实。庭审中，孙一腾还要求莱州印象城分公司返还购房款482515元及利息89520元（自2012年12月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率暂计至2016年8月8日，剩余部分计至实际履行之日止）；支付孙一腾违约金5008.5元（自2015年8月28日起按房款总额的万分之三暂计至2016年8月8日，剩余部分计至实际履行之日止）；莱州金运公司对莱州印象城分公司承担连带责任；莱州建设集团对莱州金运公司、莱州印象城分公司承担连带责任。对孙一腾的上述诉讼请求，莱州印象城分公司、莱州金运公司和莱州建设集团均不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，莱州印象城分公司隶属于莱州金运公司，本身不具有法人资格，因莱州金运公司认可系其委托莱州印象城分公司与孙一腾签订的商品房预售合同，该合同系当事人真实意思表示，并不违反我国法律和其他行政性法规的规定，依法成立有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。对于该合同的具体履行情况，孙一腾主张莱州印象城分公司至今没有按照法律规定和合同约定的方式如期交付给孙一腾涉案商品房，构成逾期交房；莱州印象城分公司则认为涉案商品房已实际交付，租赁合同已实际履行。因此本案争议的焦点问题即为涉案商品房是否已实际交付。对该焦点问题，双方均提供了相应的证据，并发表了各自的质证意见。综合分析双方提供的证据及当庭陈述，认定本案的基本事实如下：2012年12月25日，孙一腾与莱州印象城分公司签订商品房预售合同一份，孙一腾分四次付齐购房款482515元；同日，孙一腾又与商管公司签订商铺租赁合同一份，孙一腾同意将涉案商铺租赁并交付给商管公司，租赁期限起始于2013年12月31日至2023年12月30日止。租金支付时间为从2015年12月31日起按季度每季度支付11489元。商管公司已通过抵扣房款的方式支付给了孙一腾2014、2015年度的租金，孙一腾在2016年1月9日、5月4日又先后收取付款人孙坚玲代表商管公司支付的租赁费各11489元。莱州印象城分公司并未完全按商品房预售合同约定的方式将涉案房屋交付给孙一腾，但孙一腾与商管公司签订商铺租赁合同的行为及收取该单位租金的事实，能够说明孙一腾已将涉案房屋转移给了商管公司占有、管理、使用，应视为莱州印象城分公司已将涉案房屋交付给孙一腾，孙一腾与莱州印象城分公司基于商品房预售合同所产生的权利、义务均已履行完毕的事实予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条对于可以解除合同的几种情形规定是“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，在孙一腾与莱州印象城分公司基于商品房预售合同所产生的权利、义务均已履行完毕，孙一腾实际已与商管公司存在租赁合同关系并正在实际履行的情况下，又以莱州印象城分公司未按预售合同约定如期交付涉案房屋，构成逾期交房为由，要求解除该合同，既与事实不符，也不符合法律规定，依法不予支持；孙一腾基于解除合同这一前提所提出的其他诉讼请求，一并不予支持。综上并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年12月15日判决：驳回孙一腾对莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司、莱州金运房地产开发有限公司、莱州建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费10021元，保全费3770元，由孙一腾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1.现场照片，证明本案商铺为地钉分割，客观上无法办理产权证，业主的权利根本没有办法独立行使，部分业主的商铺位于电梯走廊处，更是没有办法行使权利。商场生意比较红火但是被上诉人依然无法按照合同约定支付租金，证明原来承诺的8个点实际上是不能实现的。2.四公司工商资料，证明从四个公司的法定代表人、负责人、地址、成立时间、经营范围证明莱州金运公司与商管公司的关系，商管公司的成立就是为了配合莱州金运公司买卖商铺，商管公司属于莱州金运公司自己的运营管理团队。莱州建设集团与莱州金运公司是关联公司，且为莱州金运公司唯一股东，应当提供证据证明两者之间人格独立。3.莱州金运公司销售广告及宣传资料，证明莱州金运公司在宣传资料中向上诉人承诺了5年40%，10年80%的收益回报，莱州金运公司运用自己的专业团队保证此次投资零风险高收益，且此次为代租销售，莱州金运公司负有租金支付的义务。证明莱州金运公司与商管公司人格混同业务同一。根据最高院买卖商品房纠纷司法解释，宣传广告如果内容明确对于上诉人订立商品房买卖合同产生重大影响的，应当视为合同的组成部分，莱州金运公司违反商品房广告中的承诺，应当向上诉人承担违约责任。4.金运印象城价格核算单，证明回报单对于向业主的返点、单价、面积都做了详细精确的计算，在看到自身所购商铺具体的回报金额之后，上诉人才向金运公司支付了涉案商铺的定金，且随后与莱州金运公司、商管公司同时签订了两份合同，回报单上对于回报金额与房款相互混淆，进行抵顶，证明莱州金运公司与商管公司业务混同，财务混同，莱州金运公司应当承担违约责任。5.租金折抵房款证明（原一审提交了），证明目的同证据4。6.不动产销售专用票据（原一审提交了），证明上诉人履行的付款义务，上诉人是由于莱州金运公司的先承诺随后才签订了合同，莱州金运公司收取了房款，并向业主出具了加盖公章的票据，没有按照规定向业主出具相关发票，致使业主至今无法办理产权证明。7.商品房预售合同（原一审提交了），证明该预售合同是格式合同，其中关于产权证办理的条款是无效的。证明预售合同本身是不完整的，只有与商品房租赁合同结合起来，才能正确认识本案各主体之间的权利义务关系。8.商铺租赁合同（原一审提交了），证明目的同证据7。9.付款银行记录，证明收受业主购房款的是孙坚玲，同时支付业主租金收益的同样为孙坚玲，证明莱州金运公司与商管公司人员、财务混同。10.孙坚玲财务人员证明（原一审提交了），证明目的同证据9。11.商品房预售合同（牟庆哲）与12.商铺租赁合同（牟庆哲），证明预售合同签订的时间在租赁合同签订时间之后，印证了上诉人是基于回报的承诺才签订的合同。13.票据（牟庆哲），证明收款收据加盖了莱州金运公司的印章，证明孙坚玲收取的款项最终支付给了莱州金运公司。14.核算单（牟庆哲），证明核算单的时间是2012年12月25日，而租赁合同时间为2013年，证明上诉人是基于莱州金运公司在宣传广告中承诺的高额回报率之后才签订的商品房预售合同。15.商铺租赁合同（刘吉旭），证明该租赁合同中同时加盖有莱州金运公司印章，证明莱州金运公司与商管公司业务混同，莱州金运公司同时是负有支付租金义务的合同相对人。16.商铺租赁合同（韩金秀），该租赁合同仅仅加盖了莱州金运公司的印章，证明金运公司是合同相对人。证明签合同时两个合同是同时签订的，即为带租约销售，且公司的公章由一人掌握，由一人负责盖章，由此可见两个公司业务混同，财产混同，人员混同。17.商品房预售合同（赵凛），该预售合同中同时加盖莱州金运公司与商管公司两个公司印章，证明两个公司人格混同。18.租金支付凭证（原一审已经提交过），证明支付租金的操作人员孙坚玲是商管公司财务人员，同时也是收受购房款的莱州金运公司的财务人员，证明两个公司人格混同。19.金运印象城业主关于维权的致函，证明莱州金运公司与商管公司违约的事实，且不仅面广，几乎所有业主的租金陷入支付不能，合同目的无法实现。20.信访事项处理意见书，证明开发商负有办理产权证的义务，其至今未向业主办理分户产权证，违反法律规定，合同应当解除。21.致印象城业主的一封信，证明莱州金运公司与商管公司财务混同，在该信中商管公司向业主承诺把属于莱州金运公司的三层商铺抵顶给业主。证明被上诉人违约的事实。22.商品房预售合同（张淑丽）与23.商品房买卖合同（张淑丽），证明莱州金运公司在向业主替换商品房预售合同时才向部分业主开具了正规发票，两份合同中对于商铺的位置与面积都做了变更，新的买卖合同后的附件有关于商铺的具体的平面分割示意图，但是并没有看到所附的具体平面图，主要证明业主的商铺至今都无法确定，产权证无法办理。24.印象城业主租金解决方案，证明商管公司实质就是莱州金运公司内部的管理团队，两个公司财产混同。25.商铺抵顶协议及租金收益回报协议，证明目的同证据24。26.合同解除协议书及委托租赁合同，证明莱州金运公司与商管公司进一步违约的事实。经质证，被上诉人莱州金运公司和莱州印象城分公司认为:1.对于证据一照片中的地址为印象城商场的真实性无异议，但证明不了上诉人关于无法办证的主张，现有5户业主自己向莱州市房管部门已经申请办证，已经办理出来了，所以上诉人关于房屋无法办证的主张没有事实依据。关于租金能否实现的问题，与我方无关。2.对证据二的真实性无异议，从各公司的工商登记可以看出，各公司在股东、成立时间、经营范围等方面均不相同，文化东路348号是一栋办公楼，里面有很多公司、个人租用，莱州金运公司在该楼的20层，商管公司在该楼的第4层，莱州建设集团是在第8层，所以各个公司的经营地址不相同。上诉人的主张不能成立。3.对于证据三的真实性、关联性均有异议，不是我方出具的，我方也从未向上诉人作出租金回报的任何承诺。里面载明的金运印象城字样及花形的图形是商管公司的注册商标，金运印象城不是莱州金运公司及莱州印象城分公司，这只是上诉人理解上的错误。且该宣传画册中明显载明了有汽车、手表、财富管理等内容，与我方出售的涉案商品房没有关系，且上诉人主张的5年40%与其与商管公司签订的租赁合同相矛盾。材料中任安娜并非我方工作人员，名片上有商管注册商标的图案。4.对于证据四真实性有异议，我方没有向上诉人出具过该核算单，也未承诺租金回报事宜，该核算单为复印件，不具备证据效力。5.对于证据五的真实性无异议，这是商管公司出具的证明，指的是商管公司已通过抵顶房款的方式向上诉人支付了租金，并不是我方向上诉人支付租金并抵顶房款，租金事宜是上诉人与商管公司进行协商处理的，与我方的房屋买卖没有关系。我方是在上诉人购买房屋时给予了部分优惠。6.对于证据六的真实性无异议，但证明不了上诉人的主张，发票事宜必须是上诉人携带身份证明到我方处双方核对无误后，亲自办理领取，至今上诉人均没有到我方处要求开具发票，若现在上诉人要求的话，我方可以在核对信息无误后随时可以开具，依据不动产登记条例及实施办法的规定，办理产权证必须是购房户到房管部门提出申请、填报并缴纳契税等完税凭证，由房管部门为其发放房产证，现上诉人并没有向房管部门提出任何办证申请，没有履行前置义务，所以上诉人主张无法办证没有任何事实依据，且上诉人主张是我方导致其无法办证与其此前陈述的“房屋根本无法办证”的陈述是矛盾的。至今未办证是因为上诉人没有向房管部门提出申请没有缴纳税款。7.对证据七的真实性无异议，涉案预售合同是合法有效的，合同中约定了我方仅有向房管部门报备材料的义务，而不是我方为上诉人办证，这也符合不动产登记条例的相关规定。该合同不是格式合同，相关的填写内容均是上诉人与我方协商一致后达成的。8.对于证据八的真实性不清楚，租赁合同与我方无关，这是上诉人与商管公司签订并履行的，且上诉人在一审中也多次就租赁合同与买卖合同做了自认。9.对于证据九的真实性无异议，但该材料与上诉人无关。我方成立了印象城分公司，对外联系业务销售房屋，当时分公司不能办理银行开户，且至今也没有办理银行开户，分公司负责人崔振贵使用了其舅舅家姐妹孙坚玲的银行账户收取了购房款，但此后分公司陆续将购房款交付给我方，所以不是上诉人主张的收房款是孙坚玲，我方只是当时使用了其账户而已，且收取房款是在2012年、2013年，而商管公司向上诉人支付租金是在2016年，两者在时间段上完全不同，且按照上诉人的主张，收房款的孙坚玲账户与商管公司支付给上诉人租金的孙坚玲账户明显是不同的两个银行账户，所以上诉人主张双方人员财物混同没有事实依据。购房款就是我方出具收据的房款数。10.对于证据十真实性无异议，这是商管公司的证明，明确载明了孙坚玲是商管公司的工作人员，与我方无关。孙坚玲也确实不是我方的工作人员。11.对于证据11、12、13、14真实性有异议，复印件不具备证据效力，另牟庆哲不是案件当事人，其相关材料对其他人不具有证明效力。牟庆哲当时是打算买两个商铺，但是最后贷款没有办理下来，所以最后只买了一套商铺，没有贷款，所以将预售合同的日期进行了修改，牟庆哲与商管公司的合同怎么履行的我方不清楚，所以牟庆哲的情况是特殊的，与其他人根本不同，牟庆哲的所有材料对其他人不具有证明力。我方没有向牟庆哲承诺过任何关于高额回报的事宜，上诉人提交的该证据与其不具有关联性。12.对于证据15刘吉旭合同的真实性无异议，以前在刘吉旭的案件中提交过，但在刘吉旭案中商管公司也出具了情况说明，当初是因为签买卖合同与租赁合同的日期是同一日，当时的购房户多达几百人，因为人多匆忙等原因，致使莱州印象城分公司错盖了印章，从刘吉旭合同的台头及末位乙方处均可看出合同的主体是商管公司而不是我方，在合同最后一页乙方处两个公章相互重叠也证实了盖章不符合正常的印章使用规定，从而证实了在发现错盖印章后，商管公司在其上又加盖了印章，对此我方提供刘吉旭与商管公司签订的另一份租赁合同，该合同中乙方处明显仅加盖了商管公司的印章，也足以证实当初由于匆忙等原因盖错的事实。另刘吉旭也不是本案的当事人，其材料对上诉人当然不具有证明力。13.对于证据十六韩金秀的租赁合同的真实性不清楚，对关联性有异议，这是商管公司与他人签订的合同，对本案上诉人不具有证明力。另也与我方无关。合同的落款处出现了莱州印象城分公司，也是由于当初同一天签订人多匆忙等原因错盖，这通过购房户有近500人而只有零星几个错盖的情况可以得出。我方与商管公司不存在上诉人主张的混同情况。14.对于证据17赵凛的合同代理人暂不清楚。15.对证据18的真实性无异议，但我方不清楚该证据，租金支付是商管公司于2016年支付给上诉人的，与我方没有关系，且该孙坚玲的租金支付账户明显与2012、2013年上诉人支付房款的账户非同一账户。16.对证据19的真实性不清楚，我方此前从未见过，上诉人在此之前也从未向我方提出过要求支付租金并给付我们该致函，按照该致函的时间是2016年11月9日，该致函产生于诉讼之前，应当说是最能反映上诉人对案件情况知晓的载明，该致函中仅仅载明了商管公司且声称是商管公司违约未支付租金，并没有关于我方应当支付租金事宜的任何载明，该致函足以证实上诉人在未收取租金的情况下并不认为我方是应付租金的主体。这也与在一审中上诉人多次自认租赁事宜与我方无关的陈述相符合。17.对于证据20的真实性不清楚，我方没有收到过该信访回复，该证据也不能证实上诉人主张的我方负有办证义务。办证属于房管部门的事情，且也有5户业主自己申请缴税后办理了房产证。买卖合同司法解释中明确规定了因约定的办证期限届满一年后由于出卖人原因造成买受人无法办证的，可以解除合同，满足该条规定必须同时具备约定的办证期限届满一年、由于出卖人原因及无法办证三个条件，而双方的预售合同我方仅仅有报备材料的义务，我方已经报备了，且有5户已经办理了房产证。合同中约定综合验收后360日内报备，涉案商品房与住宅部分属于统一地块的整体，依据现行的不动产统一规定，必须在住宅部分一并验收后房管部门才能继续办证，因住宅部分尚未完成综合验收，现正在综合验收过程中，所以不存在约定办证期限起算一年的问题。涉案商铺是上诉人没有向国家机关提出办证申请，其没有按照不动产登记条例的规定履行规定义务，所以不存在上诉人主张的无法办证的问题，如果在上诉人提出申请后，房管部门不为其办证，其认为不合理完全可以依法提起行政诉讼。且上诉人并没有举证该房屋现在是无法办理产权证，没有出具有关部门的任何证明，或者行政诉讼结论，无法办证与可以办证但迟延是完全不同的概念，法律要求的是无法办证才可解除，所以上诉人的主张没有事实和法律依据。18.对于证据21我方不清楚，里面没有我方的任何签字确认，是上诉人与商管公司解决租金事宜的内容，对我方没有法律效力。19.对于证据22、23因复印件所以不具备法律效力，且张淑丽与本案无关，其材料对本案不具有证明力。张淑丽签订的预售合同与买卖合同，位置没有变更，预售合同中的10329与买卖合同中的A329是同一处商铺，10与A都代表一楼，另在办理产权证书时签订的该商品房买卖合同载明的面积与预售合同中载明的面积有误差，以办理产权证时的具体测量为准，房款多退少补，多退少补在合同中有载明，办出来的5户里面不包括张淑丽。关于办理出5户房产证，有莱州市人民法院生效判决确认的事实，判决书庭后提交法院。20.对于证据24的真实性不清楚，没有任何人或者单位的签章，对我方没有约束力。且明确载明的是商管公司与上诉人的事情。21.对证据25真实性不清楚，其中没有我方的任何签章，对我方没有约束力，相关内容是商管公司与他人的内容载明。且该证据与上诉人无关，对上诉人没有任何证明效力。22.对于证据26的真实性有异议，该证据均为空白，没有任何签章，对案件事实没有证明力。综上，上诉人在一审中都自认了租赁与房屋买卖无关，所以现在上诉人提供的关于租赁内容的相关材料与其此前自认的事实完全矛盾，现在提供的证据材料不应当予以采信，且很多材料在一审阶段上诉人就持有或者应当持有，不属于新证据，不具备二审证据效力。针对被上诉人莱州印象城分公司和莱州金运公司的质证意见，上诉人解释称：证据4本来就是复印件，对方给我的就是复印件。我的付款记录此前已经申请银行调取了，但是没有调出结果，可能是时间比较久，很多业主都是采用银行转账的方式将房款转账给了孙坚玲的账户，由于涉及人员众多，只以仲伟尚一人的付款记录作为例子，我方也申请法院对于孙一腾本人的付款记录依职权向银行进行调取，如果金运公司认为有必要的话。我方目前不能提供张淑丽的这两份合同的原件，当庭申请法庭调取，庭后提交书面申请。被上诉人对我方提供的很多证据的真实性要么是不清楚，要么是不认可，要么予以庭后核实，这样极易导致每次开庭都需要对证据进行核实，且对于证据真实性的问题，与关联性合法性的认定权力在法院，因此上诉人请求此次庭审对被上诉人对证据真实性持有异议的证据原件进行核实。针对上诉人的请求，被上诉人莱州印象城分公司和莱州金运公司表示：与我方有关的有我方签章的材料的真实性我方可以核实，但是上诉人提供的与我方无关的没有我方签章的材料我方无法核实，这应由上诉人承担举证责任。与我方无关的、无我方签章的我方不认可真实性。被上诉人莱州印象城分公司和莱州金运公司提交证据如下：1.国家工商总局商标查询信息，证实“金运印象城”及图像为商管公司的注册商标及商标，上诉人主张的标注有“金运印象城”及图形的宣传材料并非我方出具。2.我方的营业执照及商管公司的企业信息查询报告，证实我方与商管公司各自独立，具备法人主体资格，各方在成立时间、股东、经营范围等方面均不相同。3.商管公司为孙坚玲发放工资的银行清单，证实孙坚玲是其工作人员，并非我公司工作人员。4.保存在商管公司的刘吉旭的合同，证明该合同中乙方仅有商管公司盖章，与刘吉旭持有合同不符，足以证实当初错盖印章的事实。证据5.我方与赵凛签订的预售合同，证实该合同出卖人处只有莱州印象城分公司的印章，与上诉人提供的赵凛的合同不同，证实当时错盖印章的事实。证据6.莱州市正大房屋测绘有限公司出具的涉案商铺实际测绘《房屋实测成果报告》，证实我方在申请房管部门办理房产证大证前于2015年4月17日进行了涉案商铺的实际测绘，具体的测绘面积以测绘报告为准。证据7.莱州市人民法院（2017）鲁0683民初2160号民事判决书，该判决书已经生效，证实涉案房屋是能够办理分户房产登记证书的，且有5户已经办理了分户房产登记证书，包括：A174、B90、B110、B343、B400，该5户的房产登记信息在房管中心的查档证明上已经没有该5户的查询信息了，因为查档证明是初始登记，在办理分户证书转移登记时，已经从初始登记的查询中移除，为该5户单独办理了涉案房产证，所以该5户的信息不在初始登记查档证明中。证据8.涉案商铺1楼2楼的房产证大证，证实我方已经实际办理了房屋产权证书，如果按照上诉人所讲，涉案商铺是依法不能办理产权证书的，则我方根本不能办理房产证大证。证据9.莱州市不动产登记中心出具的查档证明，证实查档证明中的涉案房屋的建筑面积与测绘报告相符，在房管部门进行备案时，A、B是代表的楼层，A代表1层，B代表2层。经质证，上诉人认为：对于证据1的真实性关联性合法性均认可，证明目的不认可，我方认为金运印象城及图形商标暂且不论其是否最终注册下来，金运二字显然与被上诉人莱州金运公司是密切相关的，商管公司竟然用金运二字，恰恰证明了两个公司之间业务混同，财产混同。对证据2的真实性关联性合法性均认可，证明目的不认可，我方认为莱州金运公司与商管公司人格混同。对于证据3的真实性关联性合法性均认可，证明目的不认可，我方认为孙坚玲既然作为商业管理公司的财务人员，同时又在此售房过程中收受业主购房款，且随后也转交给了莱州金运公司，按照常理也只有公司的财务人员或者重要的人员，才有权利收受购房款，对于业主而言，其之所以将重大款项敢交予孙坚玲，正是由于孙坚玲背后代表的是莱州金运公司，是职务行为，由此可以说明两个公司之间人员混同，财务混同，业务混同。对证据4租赁合同真实性关联性合法性均不认可，上诉人手中也有一份，由刘吉旭亲笔签名的合同，有两个公司的印章，被上诉人提交的刘吉旭的合同与我方提交的字迹、手印、新旧均不相同，我方对该证据不予认可。对证据5，我方对被上诉人提交的赵凛的合同真实性不认可，赵凛手中所持有的预售合同，加盖有被上诉人莱州印象城分公司和商管公司两个公司的印章，且有赵凛的亲笔签字，并非如被上诉人所称为错盖，据业主反映，当时业主签完名字后，随即就将合同带走，因此可见，预售合同与租赁合同事先已经全部加盖完公章，预售合同与租赁合同出现了多份公章加盖的问题，表明当时公章是由一人掌握一人加盖，且是代租约销售，目前被上诉人莱州印象城分公司与商管公司实际掌握公章，对于合同另行加盖公章是有可能的，被上诉人提交的合同不能否认当时所签合同的真实效力。对证据6的真实性关联性合法性均认可，建筑面积和合同的面积相符，从平面图上面积经过计算，套内面积也相符，但是公摊面积太大，经与业主核对，实测成果报告中所附的平面图与业主购买商品房时莱州金运公司所附的平面图并不一致，当时所购的平面图在金运公司，业主并没有拍照留取，因此如果确定业主所购商铺的具体情况，上诉人申请法院调取当时购铺时所依据的平面图，到目前为止，本案涉及的平面图已经有6个，在商业广告宣传册中出现过2次，大产权证后附有一**面图，新的商品房买卖合同后附件也有一**面图，购买商铺时的平面图，实测成果报告中也出现了平面图。每个平面图数量、标识都不相同，因此，实际上业主所购商铺的位置与实际面积仍然无法确定，实测报告是为了办大证的需要及出售商铺的需要，经过数学上及几何的计算与份额得来的，是应然的商铺状态，但是并非业主所实际拥有的商铺状态。对证据7的真实性关联性合法性均认可，对于该证据的证明目的不认可。对证据8的真实性关联性合法性均认可，对证明目的不认可，房屋产权大证并非是分户产权证，莱州金运公司提供的大证不能证明其已经履行了为业主办理房产证的义务，且在大证已经办出的情况下，如果可以办理产权证，对于莱州金运公司来说应当是没有难度，办理产权证是莱州金运公司应当履行的法定附随义务。对证据9的真实性关联性合法性均认可，对于证明目的上诉人认为，查档证明不能证明莱州金运公司已经履行了办理产权证的义务，业主所购买的商铺办理的分户产权证均属于转移登记，并非初始登记，从查档证明依然无法看出5户业主的办理产权证的情况。关于涉案商铺能否办理房屋所有权证。被上诉人莱州印象城分公司和莱州金运公司主张已经有5户办理出房屋所有权证。上诉人则主张根据法律规定没有独立使用的商铺，都不能办理房屋所有权证。上诉人认可没有向政府主管部门申请办理涉案商铺的所有权证。上诉人认可知道被上诉人莱州印象城分公司将涉案商铺交付给商管公司的事实。在合同约定的逾期交房时间届满以后，上诉人也未就接房事宜向被上诉人莱州印象城分公司口头或书面催告交房。上诉人在一审时未申请追加商管公司为当事人参与诉讼。二审时，上诉人要求追加商管公司为被告或第三人参与诉讼，理由是：商管公司与莱州金运公司人格混同，上诉人与商管公司签订的租赁合同，与上诉人和莱州金运公司签订的预售合同是一个整体，商管公司是具体负责执行租金返还工作，该案上诉人要求解除合同，依据合同目的不能实现，就是由于负责支付租金的商管公司违约。因此应当将商管公司列为本案当事人，以查明事实。本院二审审理期间，被上诉人莱州金运公司、莱州建设集团的法定代表人均由李秉良变更为杨云新。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提交的其他证据，可以证实2012年12月25日上诉人与莱州印象城分公司签订的《商品房预售合同》，上诉人与商管公司签订《商铺租赁合同》，均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。上诉人依据《商品房预售合同》支付了购房款，莱州印象城分公司虽然没有按照《商品房预售合同》约定的方式将涉案房屋交付给上诉人，但是上诉人与商管公司签订商铺租赁合同、商管公司接收涉案房屋以及上诉人已收取商管公司相应租金，当时各方均未提出异议的事实，可以确认上诉人已将涉案房屋转移给商管公司占有、管理、使用，根据本案的具体情况应该视为莱州印象城分公司已经将涉案房屋交付给上诉人。上诉人依据《商铺租赁合同》将商铺租赁给商管公司并收取租金，莱州印象城分公司依据《商品房预售合同》和《商铺租赁合同》将商铺交付给商管公司，上诉人与莱州印象城分公司均履行了各自的义务。上诉人主张金运公司未履行交房义务，与事实不符，本院不予支持。根据已经发生法律效力的一审法院（2017）鲁0683民初2160号民事判决，结合双方的陈述以及其他相关证据等，可以认定金运公司已办理出涉案房产大产权证书，并且有A174、B90、B110、B343、B400等5户业主已经办理了分户房产登记证书。上诉人主张开发商负有办理产权证的义务，至今未向业主办理分户产权证，违反法律规定，合同应当解除。本院认为，涉案房产金运公司已办理出大产权证书，并且5户业主已经办理了分户房产登记证书，上诉人未向政府有关主管部门申请办理涉案产权证书，亦未向金运公司主张协助其办证，现以未办理分房产权证书为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。上诉人主张金运公司与商管公司人格混同，可以视作一致行动人，在商管公司不履行支付租金的义务情形下，构成根本违法，符合法定解除合同的情形，应由金运公司承担责任。本院认为，关联公司混同主要表现为：财产混同，即公司的财产不能与其他公司的财产作清晰的区分；业务混同，即涉案公司均从事同一业务，且业务不加区分；组织机构混同等。而本案中金运公司、商管公司均系独立的具有法人资格的公司，上诉人提交的证据均不能充分证实金运公司与商管公司之间存在混同的事实，且不能证实其唯有否认关联企业的法人人格方能维护自身的利益，故其以金运公司与商管公司之间人格混同，主张商管公司不履行支付租金的行为构成根本违约，符合法定解除合同情形的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人与商管公司之间签订商铺租赁合同，根据合同的相对性原则上诉人可以向商管公司主张相关租赁费及违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案中，上诉人二审期间申请法院调取有关证据，均不符合上述法律及司法解释的相关规定，对此本院不予准许。关于上诉人在二审期间要求追加商管公司为当事人参加诉讼的意见，经查上诉人在一审时明确表示其与案外人商管公司之间关于租赁合同履行情况的争议与本案无关，且被上诉人不同意追加商管公司，商管公司在本案中不属于必须共同进行诉讼的当事人，故本院对上诉人二审中主张本案应追加商管公司为当事人参加诉讼依法不予准许。上诉人在按照合同约定履行了2年多的时间后提起诉讼，要求与莱州印象城分公司解除《商品房预售合同》，既没有合同依据和法律依据，也没有事实依据，一审依法不予支持正确。上诉人要求解除《商品房预售合同》没有依据，其要求莱州印象城分公司返还购房款，并要求莱州金运公司和莱州建设集团承担连带责任，依法亦不应得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10021元，由上诉人孙一腾负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  于 慧二〇一七年十二月十九日书记员  于红科