安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0322民初3788号原告：赵敏，男，1966年6月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被告：凌有建，男，1961年6月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托代理人：凌志远，安徽凌志远律师事务所律师。第三人：袁桂永，男，1964年5月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告赵敏诉被告凌有建、第三人袁桂永等案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵敏、被告凌有建及其委托代理人凌志远、第三人袁桂永等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵敏诉称，2011年10月8日第三人袁桂永把坐落于蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套出售给原告，房屋总价款是37万元，原告按购房合约2011年10月8日支付20万元，2011年10月25日支付58000元，2013年3月6日支付102000元，剩余的房款原告按揭支付，至2013年3月6日房款已全部付清。2011年10月8日原告已经拿到房屋钥匙，之后开始简单装修，并于2011年12月8日开始入住，物业费从2011年10月1日开始缴纳。以上事实足以证明原告实际是蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅的土地使用权人及房屋的产权所有人。被告袁桂永和第三人凌有建因民间借贷纠纷，贵院作出了（2017）皖0322执430号执行裁定书对该房屋实施了查封，查封房屋已构成了对原告权益的侵害，原告是无辜的，由于没有办理房产过户，贵院认为房屋的所有权是袁桂永的，实际上房屋的所有人已是原告所有，且原告的购房行为发生在被告袁桂永和凌有建借贷纠纷之前，故此请求贵院根据原告提供的所有购房证据，核对时间，依法维护原告的合法权益，判令坐落于蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套的土地使用权及房屋所有权属原告合法所有；判令解除对蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套的查封；被告承担本案的全部诉讼费用。原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交的证据为：证据1、售房协议一份，证明我与袁桂永之间已经签订了协议，我享有对案涉房屋的所有权。证据2、中国农业银行转款凭证两张、中国工商银行转款凭证一张，证明我已经按照协议，通过转账支付袁桂永36万元，另外我还还了1万元的按揭。证据3、物业费收据五张、燃气投保确认书、证明一份，证明我从2011年12月8日开始入住案涉房屋，并交纳案涉房屋的物业费。被告凌有建在庭审中辩称，房屋的所有权是以登记为准，案涉房屋属袁桂永所有；五河县人民法院的查封是正当的法律措施；因此，本案原告的诉请无事实法律依据，请法庭驳回原告诉请。凌有建对其抗辩理由及陈述的事实未向本院提交证据。第三人袁桂永在庭审中述称，我把房屋卖给原告是事实，房屋已经交付给原告使用，但是一直没有过户。袁桂永对其抗辩理由及陈述的事实未向本院提交证据。经庭审举证、质证，对原告所举证据的质证意见为：第三人袁桂永对证据1、2、3无异议。被告凌有建对原告所举证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，是原告与袁桂永在执行过程中形成的，协议内容是复印纸复写的，要求原告与袁桂永提供原件。对证据2三性均有异议，其中20万元的及12万元的凭证上面没有银行的印证，该组证据只能证明原告与袁桂永之间有钱款往来，但并不是购房款。对证据3三性均有异议，物业费收据真实性有异议，物业费应以户主名字开具，且不是正式发票；燃气投保确认书没有保险公司盖章；证明的真实性有异议，内容不真实，是以原告的角度说明。经当庭举证、质证，本院认证如下：原告所举证据1、2、3能够相互印证，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认定。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年10月8日袁桂永、梁静作为甲方与赵敏作为乙方签订一份售房协议，协议内容为：甲方将金地苑小区2号楼601室作价37万元出售给乙方；1、过户费由乙方自付，五年后过户；2、按揭款还款由乙方从10月开始继续，总价款减去9月之前未还部分差价由乙方在一月内付清；3、协议签订后不得反悔，房屋产权归乙方所有；4、未尽事宜双方协商解决。协议签订当日赵敏通过卡号为62×××18银行卡转账20万元给袁桂永（卡号为62×××11）。2011年10月25日赵敏通过卡号为62×××18银行卡转账58000元给袁桂永（卡号为62×××11）。2013年3月6日赵敏在中国工商银行汇款102000元给袁桂永（卡号为13×××65），其余是通过房贷按揭支付的。2011年10月8日袁桂永将蚌埠市房屋钥匙交给赵敏，赵敏于同年12月8日入住该房屋，房屋的物业费从2011年起都是赵敏缴纳的。赵敏与袁桂永之间没有办理房屋产权登记过户手续。五河县人民法院于2016年8月30日作出（2016）皖0322民初1374号民事判决书，判决袁桂永应偿还凌有建借款本金100000元及利息（从2013年8月30日起按月息2%计算至付清时止）。2017年3月15日凌有建依据上述生效的民事判决书申请法院执行。五河县人民法院于2017年7月20日作出的（2017）皖0322执430号执行裁定书，查封了袁桂永位于蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套。案外人赵敏、沈志敏执行袁桂永位于蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套提出书面异议。五河县人民法院受理后，依法组成合议庭进行审查，经审查认为，袁桂永应当履行法院生效判决确定偿还凌有建借款本息的义务。蚌埠市房屋登记在袁桂永名下，系袁桂永适格的责任财产，法院有权对该房屋进行查封。法院对登记在袁桂永名下的房屋进行查封的执行行为没有违反法律规定。故案外人赵敏、沈志敏的异议理由不成立。五河县人民法院于2017年8月22日作出（2017）皖0322执异14号执行裁定：驳回案外人赵敏、沈志敏的异议请求。赵敏于2017年10月31日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认：本案系因本院执行行为引起。原告提起诉讼的目的，意在阻却本院对案涉房产的查封及强制执行。因此，本案的争议焦点为，案外人赵敏对案涉房屋是否享有民事权益并足以阻止本院对该房屋的继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定的“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；在查封前实际占有该标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。（一）关于案涉房屋买卖协议是否合法有效的问题。2011年10月8日，赵敏与袁桂永签订《售房协议》，约定赵敏购买袁桂永位于蚌埠市房屋一套，该协议是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但未办理过户登记手续并不影响房屋买卖协议的效力。（二）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被赵敏合法占有的问题。结合赵敏提交的物业费缴纳收据、燃气投保确认书和物业公司的证明等证据，可以认定案涉房屋在人民法院查封之前已被赵敏实际控制的事实。赵敏基于《售房协议》对案涉房屋的占有为合法占有。（三）关于案涉房屋购房款是否得以全部支付的问题。结合赵敏提供的三张银行转账凭证可以证明赵敏已经实际付清案涉房屋的全部购房款。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。赵敏与袁桂永签订的《售房协议》明确约定，案涉房屋在五年后过户。未能办理房屋权属登记，系非因买受人自身原因导致，买受人赵敏对此没有过错。综合上述几点，根据现有的证据，应当认定赵敏就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有房屋的事实所享有的占有权能亦应受法律保护。赵敏购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比凌有建的债权更应受到法律的保护。凌有建享有的债权不能排斥赵敏的合法占有这一所有权权能。因此，赵敏在本案中请求停止对案涉房屋的执行，理据充分，应予支持。被告凌有建主张房屋的所有权应以登记为准，案涉房屋属袁桂永所有的抗辩理由不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：一、确认蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套为原告赵敏所有。二、不得对蚌埠市（房地权证号70××95）商品住宅一套予以执行。案件受理费80元，由被告凌有建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。本院（2017）皖0322执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  钱士明审 判 员  陈义早人民陪审员  陈 艳二〇一七年十二月十九日法官 助理  刘秋侠书 记 员  陈 敏附相关法律条款：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判