安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1621民初2559号 原告：北京市神舟凯华科技有限责任公司（以下简称神舟凯华公司），住所地北京市海淀区清河西三旗环岛东22米，组织机构代码78171885-8。 代表人：王**。 委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋效云，本案原告。 原告：宋效云，男，1958年2月14日出生，59岁，汉族，住涡阳县。 委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛会民，安徽永恒律师事务所律师。 被告：吴晋，男，1972年2月2日出生，45岁，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：解丽，安徽天静律师事务所律师。 被告：李明，男，1974年12月17日出生，42岁，汉族，住安徽省涡阳县。 原告北京市神舟凯华科技有限责任公司、宋效云诉被告吴晋、李明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：解除原、被告签订的《出租协议》及《补充协议书》，被告返还房屋；被告向原告支付房租20万元，并按1.5%支付利息；被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2012元月8日，宋效云受北京神舟凯华科技有限责任公司委托代理与被告吴晋、李明、王超签订《出租协议》。协议第一项约定：原告将位于涡阳县城关镇建设路“瑞丰园小区”南大门东侧一楼两间半除外东起第三间至第六间面朝南的门面房连同其二层三套房屋一起出租给被告使用，出租期限为8年。原告向被告交付了房屋，被告进行装修，经营《英皇娱乐会所》。2015年6月8日，宋效云与承租人中的股东代表吴晋签订《补充协议书》，对后四年的租金及支付方式进行了约定。被告已支付到2016年3月的租金。按协议约定，每年应在当年租期届满前一个月付清全年房屋租金。原告按约定多次向被告催要2016年4月-2017年3月31日期间的租金，2016年7月16日，被告吴晋向宋效云出具了欠房租170000元的欠条，并约定如2016年11月底不付按1.5%利息执行。尽管原告多次催要，被告对拖欠的租金至今未付，已经严重违约，致使原告的合同目的不能实现。为此起诉。 被告吴晋辩称，1、本案原告北京市神舟凯华科技有限公司不具有诉讼主体资格，对另一原告宋效云的委托代理属于无效代理，签订的租赁协议及补充协议应属无效协议；2、由于房屋不属于北京市神舟凯华科技有限公司，被告要求原告返还从2012年2月1日至2016年3月的房租；3、由于原告以法定代表人王**的北京市神舟凯华科技有限公司不是该房屋的产权人，冒充产权人与被告签订的租赁合同具有欺骗性，对被告在经营期间造成的损失被告将在本案庭后对其提起诉讼要求赔偿；4、应追加王超为被告，以便查清本案事实。 被告李明辩称，前期是我和王超、吴晋共同签的合同，经营一段时间后我退出股份了，退出时有吴晋、我、王超、宋效云、郑西云五个人都在场，又签的有补充协议，出租人和同租人都同意我退出，时间是2015年6月8日，此后我就没有参与经营。 双方当事人依法向本院提交了证据，对双方无异议的证据予以认定。 对双方有异议的证据认定如下： 原告举证的神舟凯华公司营业执照及组织机构代码证、建设规划许可证、建设用地许可证、联合开发协议、欠条、有关证据遗失登报证明、委托代理合同，可以相互印证，证明涉案的租赁物系原告取得建设规划许可、建设用地许可后开发建设，并委托宋效云进行出租的处分行为，具有真实性，对其证明效力予以认定。原告举证的房屋租赁协议、补充协议，是宋效云根据委托代理合同与被告李明、吴晋签订租赁合同，又与吴晋作为股东代表签订补充协议，被告质证有异议，但未能证明符合协议无效的情形，根据庭审被告的认可，租赁协议签订后，被告根据协议获得了房屋的使用权，只是因为经营问题导致停业并拖欠租金，双方均已实际履行协议约定的有关事项。对其证明效力予以认定。原告举证的欠条，系被告吴晋在经营过程中，因拖欠的2016年4月至2017年3月的租金而出具给原告应获得租金的收取人宋效云。庭审中，被告吴晋自认，2013年下半年、2014年、2015年都几乎是关闭的状态，期间断断续续开过一段时间。生意不好与原告方无关，主动打的欠条和利息，因为家人身患重病无力支付租金。欠条约定：在2016年11月底不按期支付租金按照月利率1.5%支付利息，并不违反法律法规。因此对欠条的证明效力予以认定。原告举证2012年2月1日北京神舟凯华科技有限公司将租赁房屋所有权确权给宋效云，房屋确权应由行政管理部门进行，对此证据的证明效力不予认定，宋效云的民事行为系受原告神舟凯华公司授权委托所为，其结果应由原告神舟凯华公司负担。 被告举证的涡阳县土地管理综合档案室出具的国有土地使用权出让合同、土地登记审批表及协议书、通知一份、亳州市中级人民法院2009亳民一初字第00026号民事裁定书，与原告举证的建设规划许可证、建设用地许可证、联合开发协议、欠条、有关证据遗失登报等证明的事实不符，原告所举证据形成时间在被告所举证据形成时间之后，不能否认原告举证的证明效力，对其证明效力本院不予认定。 根据上述证据的认定，结合庭审双方当事人的陈述，本院查明事实如下：2006年，本案原告神舟凯华公司获得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设用地批准书后，建设了涉案房屋。2012年1月1日原告神舟凯华公司与宋效云签订委托代理合同，约定涉案房屋授权宋效云占有、使用、收益、代签合同、代为诉讼等特别授权。2012年1月8日，宋效云代表原告神舟凯华公司作为甲方与李明作为乙方签订租赁合同，李明签字后，吴晋、王超在合同落款乙方处签名。约定：被告租赁原告建设的位于涡阳县城关镇建设路“瑞丰园小区”南大门东侧一楼四间半除外东起第3至第6间（计4间）面朝南的门面房连同B区二号楼二层的东头三套房屋，合同期限为8年，每年租金为134000元。此后原告将房屋交由李明，李明着手进行装修后，交给吴晋进行经营。2015年6月8日，被告吴晋作为股东代表与宋效云签订补充协议，约定租金每年170000元，自2016年4月1日起，后4年的租金每年均按上一年度租金上浮10%，在每一年的租期届满一个月前支付；如因被告的原因致协议无法履行或终止协议，该房屋内的装修附属设施全部归原告所有，乙方不得拆除。在庭审中，李明自认吴晋作为股东代表签订该协议的行为，代表包含了李明。在吴晋经营过程中，因拖欠原告租金，于2016年7月16日为原告出具欠条一份，载明：拖欠2016年4月份至2017年4月份的房租17万元，2016年11月底不还按1.5%利息执行。此后，被告逾期支付租金，并一直占有案涉房屋，原告催要无果，到院起诉。 本院认为，原告神舟凯华公司获得土地使用许可、建设规划许可、建设用地批准后在涡阳县城镇规划区内所建设的房屋，虽然没有办理房屋产权登记，仍然享有包括出租权在内的不动产物权，主体适格。在其授权宋效云与被告李明、吴晋所签订的租赁协议、补充协议，系双方真实意思表示，符合交易习惯，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。原告作为出租方交付了租赁物，按照协议约定，应当享有收取租金的合法权利。根据被告吴晋出具给原告的欠条，可以确认被告自2016年4月份起便已拖欠租金，至法庭辩论终结时仍不愿给付，所欠金额已超过原告请求的20万元，因此对原告主张被告支付租金20万元予以支持。欠条中对被告拖欠17万元的租金被告吴晋自愿从2016年11月底开始按照月利率1.5%计息，原告已经接受，该约定应视为被告逾期支付租金的违约责任，不违反法律规定，本院予以认可。因被告逾期支付租金，怠于履行合同主要义务，并且已经停业，致使合同的目的无法实现，原告要求解除合同的行为，符合法律规定，本院应予以确认。 被告吴晋主张，所签订的协议，因原告神舟凯华的主体不适格，从原告处租赁的房屋不属于原告，涉案房屋为案外人所有，双方之间的合同无效，证据不足。被告在与原告方签订合同对房屋的状况是应当知晓的，被告从原告处租赁房屋使用多年并支付原告相应租金的事实清楚，对其主张本院不予采信。 被告李明主张，前期和王超、吴晋共同签的合同，经营一段时间退出股份了，退出时有吴晋、我、王超、宋效云、郑西云五个人都在场，又签的有补充协议，出租人和同租人都同意我退出，2015年6月8日后就没有参与经营，未提供证据，并且在被告吴晋作为股东代表与原告于2015年6月8日所签的补充协议，李明认可吴晋代表了自己，对其主张本院不予采信。 在本院审理过程中，多方调解，进行释明，并征求各方意见，要求对2012年元月8日所签订的租赁协议落款乙方处签名“王超”的身份进行确认，直到判决前，双方对“王超”的身份均不能确定，致使本院无法追加“王超”参加庭审。李明、吴晋、王超等人若存在合伙关系，“王超”的合法权益收到侵害，可另行主张，本院不予考虑。 综上，被告怠于履行支付拖欠原告租金的义务，事实清楚，结合被告吴晋当庭对合同持有异议的陈述反映吴晋主观存在拒绝履行合同义务的故意，已构成根本违约，符合合同法定解除条件。原告神舟凯华公司请求解除合同，本院应予支持，原被告之间的租赁合同于本判决生效之日起予以解除，被告李明、吴晋应当返还原告神舟凯华公司租赁物，并由被告吴晋支付原告租金20万元，及以17万元为本金从2016年11月30日起至本金偿还完毕时止按月利率1.5%计算的利息。原告宋效云受原告神舟凯华公司授权进行的民事行为，权益应由原告神舟凯华享有，对宋效云的诉讼请求本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下： 一、原告北京市神舟凯华科技有限责任公司与被告李明、吴晋签订的出租协议、补充协议自本判决生效之日起解除； 二、被告李明、吴晋于上述协议解除之日起十五日内返还从原告处承租的房屋：涡阳县城关镇建设路“瑞丰园小区”南大门东侧一楼四间半除外东起第3至第6间（计4间）面朝南的门面房连同B区二号楼二层的东头三套房屋； 三、被告吴晋于本判决生效后15日内支付原告租金20万元及其中17万元的利息（从2016年11月30日起按月利率1.5%计算至本金偿还完毕时止）； 四、驳回原告宋效云的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告吴晋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院 审判员  刘继业 二〇一七年十二月一日 书记员  陈 昊