山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初610号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：杜胜，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：高晓军，女，汉族，1975年5月5日生，现住山东省淄博市张店区。 委托代理人：张岩，山东长城长律师事务所律师。 委托代理人：王波，男，1973年4月5日生，汉族，住山东省淄博市张店区，与被告系夫妻关系。 委托代理人：张岩，山东长城长律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告高晓军房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊，被高晓军的委托代理人张岩、王波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原、被告双方分别于2014年4月17日、2015年8月18日签订《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于银泰城内购物中心一层F1007号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计18平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月4140元，第三个租约年为每月4347元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；能源费（水电等费用）由原告按照相关部门的标准向被告代收；履约保证金8280元、物业服务费保证金1080元，原告有权从上述保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后双方按约履行，但是从2015年第三季度开始至2016年10月底被告出现欠付租金33420元和违约金6114.78元；物业服务费8520元和违约金6114.78元；至2016年10月底的水电费488元,以上共计50569.88元，且至今催要未果。为此，提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》，并将所涉房屋于本合同解除之日起七日内恢复至房屋交付时状态返还给原告；判令被告立即向原告支付租金33420元和违约金6114.78元、物业服务费8520元和违约金6114.78元、至2016年10月底的水电费488元，以上共计50569.88元（租金、物业服务费及其违约金暂计算至2016年10月底，2017年11月1日至实际房屋返还之日的租金、物业服务费和违约金继续按照合同约定支付；水电费暂计算至2016年10月底，以后如发生水电费按实收取）；判令原告有权不予退还被告履约保证金8280元；诉讼费由被告负担。 被告高晓军辩称，原告所诉与事实不符，1、被告并没有存在原告诉状中所涉及的违约事项，其违约是由于原告单方违反承诺，使被告在原告虚假承诺的基础上进入银泰城，最终导致被告经营上的损失；2、被告所交纳的履约保证金8280元，物业服务费保证金1080元，质量保证金5000元原告至今无理由拒不返还；3、原告所计算的租金及物业服务费数额也与实际数字不符；4、被告于2016年7月底经原告允许被告撤铺，相关撤铺申请的书面材料已递交原告处，故租金、物业服务费等亦应当计算至2016年7月底；5、原告给被告造成损失的财产案件已诉至贵院诉调中心；6、原告在2015年3月份由于原告水管管道将被告厨房淹没造成损失，且原告与被告签订合同后一个月将被告商铺南面的东西通道未经被告允许，擅自增加墙面，导致客流量减少，至今该墙面未拆除，给被告造成损失，是原告违约在先。 经审理查明，原、被告双方分别于2014年4月17日、2015年8月18日签订《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于银泰城内购物中心一层F1007号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计18平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月4140元，第三个租约年为每月4347元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金6350元、物业服务费保证金1500元，原告有权从保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦向原告交纳履约保证金8280元、物业服务费保证金1080元、质量保证金5000元等。后被告自2015年三季度开始欠交租金和物业服务费（至2016年7月底，扣除合同中约定的免租部分，欠付租金26220元、物业服务费6900元，以上共计33120元），在经营期间至2016年11月底共计欠交水电费488元，同时被告于2016年10月份自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果，为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 庭审中，被告提交欠费明细表一份，想要证实截止到2016年7月底，其欠原告租金26220元、物业服务费6900元，同时称该明细表佐证了原告默许其撤铺的行为，原告对该证据的真实性及证明内容均有异议，认为无法证明此事；提交招商宣传册一份，想要证实原告的虚假宣传事实导致被告入驻银泰城造成损失，原告认为该证据没有加盖其公章，无法证明系其公司出具，亦无法证实被告的证明目的；提供照片四张和录音材料（自称是其丈夫王波与原告职工史观民的通话录音）一份，想要证实原告擅自在南通道增加墙面，不但违约在先，影响了被告的经营，而且后来承诺拆除且至今未拆除，原告称该照片无法确认是从银泰城拍摄，即使存在该事实也系原告对其房屋的内部改善及改造工程，无需经被告同意，被告不得以此作为其延迟交纳租金和物业服务费的依据，同时称录音中的相对方无法确认是其职工；提供录音材料（自称是其丈夫王波与原告职工马金枝的通话录音）一份，想要证实原告管道设计有瑕疵存有缺陷导致被告厨房被污水淹没，原告至今未赔偿，原告称录音的相对方无法确认是其单位职工。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《淄博银泰城租赁合同》、《补充协议》、收款收据、进场确认书、房屋交接确认书、水电表抄表明细表等，被告提供的上述证据以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因被告多次迟延履行各项费用，违反了合同约定，因此，对于原告要求解除双方签订的合同主张，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。被告称原告擅自增加墙面系违约在先，不属于合同中约定的内容，本院对此不予确认，即使存在原告违约的情形，也不能成为免除被告欠交租金和违约金的违约责任，双方应各自承担。被告应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给原告，对于原告主张的要求被告恢复至房屋交付时的状态，本院认为，双方在合同中约定的系要求被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中原告并未提交合同附件4，因此，本院自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于原告的该项主张，不予支持。 关于原告主张的租金和物业服务费，因原告并未充分的证据证实被告经营到2016年10月底，本院按被告主张的其经营到2016年7月底计算，租金和物业服务费分别为26220元、6900元，对于原告多主张的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的上述日期之后的租金、物业服务费，同样因原告无充分的证据证实被告继续经营，因此，对于该项主张，本院不予支持。对于原告主张的水电费488元，属于被告实际使用而应支付的费用，本院予以支持。关于原告主张的不予退还原告交纳的履约保证金8280元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持，对于被告交付的其他的质量保证金5000元、物业服务费保证金1080元等共计6080元，应当从上述款项中予以扣除；关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。关于被告称原告管道设计有瑕疵存有缺陷导致被告厨房被污水淹没的情况，无法仅仅依靠其提供的一份录音证据（无法确认录音相对方）而确认该事实，如果被告还有证据证实该项事实，或者其还有其他证据证实原告给其造成了其他损失，其可以依法另行主张；关于被告称明细表可以作证原告默许其撤铺的行为，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告高晓军于2014年4月17日签订的《淄博银泰城租赁合同》及2015年8月18日签订的《补充协议》。 二、被告高晓军于上述合同解除之日起七日内将位于银泰城内购物中心一层F1007号商铺返还给原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。 三、被告高晓军于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金26220元、物业服务费6900元、水电费488元，以上共计33608元，扣除质量保证金及物业服务费保证金共计6080元，剩余27528元应予支付。 四、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告高晓军履约保证金8280元。 五、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1271元，减半收取635.5元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担249.5元，由被告高晓军负担386元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏