福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0111民初2361号 原告：福州索高广场置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀山路245号1#3层B室。 法定代表人：陈巧平，总经理。 委托诉讼代理人：江小金，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨美伦，福建闽天律师事务所实习律师。 被告：福建省海都生活网络科技股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路84号6#楼610。 法定代表人：孙德坚，董事长。 委托诉讼代理人:邱健涛，福建建达律师事务所律师。 原告福州索高广场置业有限公司（以下简称索高置业公司）与被告福建省海都生活网络科技股份有限公司（以下简称海都网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，因本案有不宜适用简易程序情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告索高置业公司的委托诉讼代理人江小金、杨美伦，被告海都网络公司的委托诉讼代理人邱健涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 索高置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认索高置业公司与海都网络公司订立的《房屋租赁合同》于2016年11月10日解除；2.海都网络公司支付2016年8月5日至同年11月10日的租金79380.16元及逾期支付的违约金（以每月所欠租金为基数，自2016年8月5日起按月利率2%计算至实际还清之日止。）；3.海都网络公司支付水电费（自2016年6月22日至同年11月10日止）、物业费（自2016年8月5日至同年11月10日止）等相关费用合计14917.9元；4.海都网络公司承担诉讼费及财产保全费等全部诉讼费用。事实理由：2012年2月，福州索高电子有限公司将其位于福建省福州市晋安区某楼委托给索高置业公司并以索高置业公司名义招租。2013年11月19日，海都网络公司向索高置业公司承租了该房，约定：租期至2018年12月4日止，租金按季支付、按年递增，以及逾期违约金、水、电、物业管理费等计算方式。后，海都网络公司收到索高置业公司交付的诉争房后本是按约履行，但自2016年8月起拖欠房租及水电等其他费用。期间，索高置业公司曾多次发函催讨均未果，海都网络公司亦曾于2016年9月22日搬离经营物品并以经营困难为由发函要求解除合同，因其不享有解除权，被索高置业公司拒绝。后经双方多次协商，海都网络公司仍不支付所拖欠的租金，索高置业公司才行驶合同解除权，并将水电费清单交给了对方的工作人员，故实际解除合同时间为2016年11月10日，海都网络公司共拖欠租金79380.16元、水电等其他费用14917.9元，其已交付的押金应不予退还。 海都网络公司辩称，首先，其在起诉前从未收到索高置业公司的解除合同函，且讼争合同并未约定出租方收回租赁物可以不经过通知程序，索高置业公司于2016年11月10日实际收回租赁物的行为符合我国合同法第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形，属于违约行为；而海都网络公司系国有控股有限公司，其在租赁物内的财产合计8万余元，却被索高置业公司擅自收回租赁物时占有，其行为已经涉嫌侵害国有财产。其次，索高置业公司擅自收回租赁物，违法在先，其不享有法定解除权，其以诉讼方式主张解除，无依据。海都网络公司已支付的押金67500元应依照讼争合同第七条第二项“扣除违约金剩余押金冲抵乙方须缴纳的费用后余额部分无息退还乙方”规定处理，索高置业公司主张支付2016年8月5日至11月10日租金及按月利率2%支付违约金，明显与讼争合同有关押金和违约金的约定不符。而海都网络公司因法定代表人等高级管理人员个人原因影响，自2016年9月起已实际停止经营讼争租赁场所，按讼争合同第七条第1项“水电费及管理费的约定与支付”约定，海都网络公司应按实际金额支付，现索高置业公司并未提供证据证明该费用实际发生就主张，缺乏事实依据。综上，虽然海都网络公司在合同履行期内存在索高置业公司所述的拖欠租金行为，但在未明示放弃情形下，却被索高置业公司恶意利用管理上的客观现状，未做通知先行违法占有海都网络公司企业国有资产，其诉请应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、索高置业公司提供的用以证明双方于2016年11月10日按之前的交易惯例对所欠租金、物业费、水电及公摊进行确认的《缴费通知单》，因该公司所提供的2015年期间的《缴费通知单》上载明的缴费金额与海都网络公司的付款金额相一致，虽然海都网络公司否认两者的关联性，但其亦未提供证据证明其付款的数据来源基础，结合索高置业公司所起诉的其他租赁合同，其主张租赁双方租金、物业费、水电等费用的结算均是先由其出具《缴费通知单》，租赁方确认签字后按此金额付款的交易习惯，属实，且诉讼中，海都网络公司亦确认索高置业公司于2016年11月10日接管租赁物及租金应结算至此点，故该证据符合证据三性，予以确认；2、海都网络公司提供的用以证明其在租赁物内的财产被索高置业公司占有的《订购合同》、《工程施工委托合同》均是体现海都网络公司于2013年间与其他公司的业务、《秀山店未转移固定资产》是其单方于2016年12月23日自行制作的清单，并无其他事发时的双方交接凭证，故对该证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月1日，福州索高电子有限公司将其位于福建省福州市晋安区某楼整座委托给索高置业广场公司管理一切事物，并授权其收取租金、物业费等，委托时效限至2042年1月31日止。2013年11月19日，索高置业公司（甲方）将上述1号楼一层第11单元出租给福建省海都购物网络有限公司（乙方，海都网络公司的前身）用于办公，双方为此签订合同编号SG20131113001《房屋租赁合同》，约定：租期自2013年12月5日至2018年12月4日止，共计60个月；月租金(均含票价)，第一年22500元、第二年23625元、第三年24806.3元、第四年26294.7元、第五年28135.3元，按季于到期前5日支付下期租金；水费每吨4.2元、电费每度1.38元、物业管理费暂定每月750元、公摊费用每个月按实际分摊，以上费用，按月支付，每月5日之前按实际金额汇入公司指定户头；租赁方式为先交租后使用，押三付一，押金67500元、不抵租金使用；逾期缴纳租金，逾期五日以上甲方有权按每逾期一日向乙方收取应付租金千分之二的违约金；逾期超过三十个工作日的，按乙方违约处理，甲方有权单独解除合同，从押金中扣除2个月租金，甲方收回该房屋，乙方承诺因乙方违约或合同到期房屋被甲方收回时，房屋内的乙方物品属乙方废弃物，甲方可以处理，扣除违约金剩余押金冲抵乙方须缴纳的费用后余额部分无息退还乙方；乙方应在签约时向甲方缴付相当于三个月租金的押金67500元、一个月租金22500元、一个月管理费750元，共计90750元，方能将房屋交付给乙方使用，否则本合同无效；发生纠纷向合同履行地法院起诉。合同签订之日，海都网络公司按约支付90750元，索高置业公司交付租赁物。后，海都网络公司按索高置业公司出具的缴费通知单履行缴费义务，自2016年6月22日起拖欠水电费、2016年8月5日起拖欠租金及物业费，且未支付所欠租金的违约金。 2016年9月22日，海都网络公司向索高置业公司发出《通知函》，告知现因经营困难，连连亏损，决定关闭租赁物，以及已于2016年9月18日电话通知索高置业公司提前到2016年10月17日解除租赁合同的决定，现特书面通知到期安排接收该店面。索高置业公司收到该函后以海都网络公司不享有解除权为由不同意解除合同。后双方协商不成。索高置业公司于2016年11月10日接收了租赁物，并将《缴费通知单》交给海都网络公司的“严”姓工作人员签收，该通知单载明，海都网络公司尚欠2016年8月5日至同年12月4日的租金99224元、物业费3000元、水电费（含公摊）12517.9元（至10月21日）。海都网络公司未支付尚欠款项，索高置业公司遂于2017年5月18日诉至本院，并将上述缴费单的欠款金额按至2016年11月10日止下调为租金79380.16元、物业费2400元、水电含公摊12517.9元。诉讼中，海都网络公司对索高置业公司主张的租金金额无异议并确认租金结算点为2016年11月10日。此外，本院依索高置业公司申请，冻结了海都网络公司价值106205.06元的财产。 本院认为：索高置业公司经租赁物的所有人授权可以以其自己的名义进行招租并收取租金，故其与海都网络公司签订的讼争《房屋租赁合同》合法有效，双方均负有按约履行之义务。海都网络公司未按约履行，自2016年8月起拖欠租金等相关费用，按讼争合同“逾期缴纳租金，超过五日以上甲方有权按每逾期一日向乙方计收应付租金千分之二违约金，逾期超过三十日的（以每月的收费单为欠款依据），甲方有权单方解除并终止合同，没收乙方两个月租赁押金并收回该房屋。房屋内的乙方物品属乙方废弃物，甲方可以处理。”规定，至其发出的2016年9月22日《解除合同通知函》也已超过三十日，索高置业公司有权主张合同解除等违约责任，其自愿将约定的每日千分之二逾期付款违约金下调为每月2%，系其诉讼权利，应予照准。因双方对海都网络公司的该解除合同通知函的效力产生争议，但均认可索高置业公司于2016年11月10日实际接收租赁物及租金应计算至此时点，故应认定讼争租赁合同实际于2016年11月10日解除，索高置业公司关于确认解除的主张成立。海都网络公司应按合同约定支付至2016年11月10日止的租金及相关费用。索高置业公司对该期间的费用计算得当，予以采信。海都网络公司已交付的押金67500元是按三个月租金计算，现其违约，索高置业公司按约只能不予退还二个月租金，故押金余额22500元应用于抵扣其尚欠的费用。此外，海都网络公司关于索高置业公司侵占其资产8万余元应予退还的抗辩，其庭审中明确表示不作为反诉主张，且未提供有效证据佐证，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告福州索高广场置业有限公司与被告福建省海都生活网络科技股份有限公司于2013年11月19日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月10日解除； 二、被告福建省海都生活网络科技股份有限公司应于本判决生效之日支付原告福州索高广场置业有限公司2016年6月22日至2016年11月10日止的租金79380.16元，及逾期支付违约金（以每月所欠租金为基数，自2016年8月5日起按月利率2%计算至实际付清之日止），已支付22500元； 三、被告福建省海都生活网络科技股份有限公司应于本判决生效之日内支付原告福州索高广场置业有限公司至2016年11月10日止的水电含公摊费12517.9元（自2016年6月22日起）、物业管理费2400元（自2016年8月5日起），合计14917.9元； 四、驳回原告福州索高广场置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2424元、财产保全费1051元，均由被告福建省海都生活网络科技股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 敏 人民陪审员 林 榕 人民陪审员 李东光 二〇一七年十二月二十日 书 记 员 冯玉珊 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。