河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4897号 上诉人（原审被告）：王厂（曾用名王瑞金），男，1969年9月3日出生，满族，住河北省保定市徐水区。 委托诉讼代理人：岳艳娜，保定市徐水区鲁艳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵云鹏，男，1957年2月20日出生，汉族，现住河北省保定市徐水区津保公路北县。 委托诉讼代理人：刘华强，河北达公律师事务所律师。 原审被告：杨明星，女，汉族，1972年7月7日出生，住保定市徐水区。 上诉人王厂因与被上诉人赵云鹏、原审被告杨明星房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2020）冀0609民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王厂及其委托诉讼代理人岳艳娜、被上诉人赵云鹏的委托诉讼代理人刘华强到庭参加诉讼。原审被告杨明星经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王厂上诉请求：一、撤销一审判决，给予改判或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋买卖协议有效系错误判决。1、一审中，赵云鹏提交了与杨明星的房屋买卖协议，该买卖协议并没有上诉人签名。对于卖房事宜上诉人并不知情。事后也没有得到王厂追认与认可。这一事实通过赵云鹏起诉上诉人，要求其配合过户能过得到证实，上诉人是不认可该房屋买卖协议的。2、被上诉人提交了上诉人与杨明星的房屋所有权证书，该证书上明确载明，房屋所有权人为杨明星，家庭共有：王瑞金（即本案上诉人王厂）。该房产证能够说明，该房产系夫妻二人共同所有。作为被上诉人，买房是人生中的大事，他明知该房产证上登记的是两个人的名字，如果发生交易，应该二人共同同意，这一生活常识，作为有工作、有文化的被上诉人更应该明知。一审法院按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条的规定，即共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。一审法院断章取义，该条是规定，共同共有人对共有的财产享有共同权利，承担共同义务，一方擅自处分共有物无效。一审法院引用该条文部分内容，认为第三人善意，有偿取得财产。上诉人认为，一审法院理解该条文有误，作为被上诉人并不存在善意行为。上诉人并不知情卖房、签协议事宜，何来善意？善意是指，受让人从转让人处受让动产或不动产时，不知道或者不应当知道转让人为无权处分人的主观心理状态。本案中，被上诉人提交的房屋买卖协议，明显没有上诉人的签名，明知房产证上载明两个人的名字这一事实，其明知房产是两个人的，不存在善意行为。 3、上诉人与杨明星离婚在后，（离婚时间为2009年8月12日）杨明星处分房屋在前。（房屋买卖协议签订时间为2007年元月23日）按照该离婚协议第三项，并没有涉及诉争房产，如果按照被上诉人意思，是涉及的诉争房产，那也是在离婚时提出的，办理离婚手续之前，双方是认可该房屋系夫妻共同财产的，既然是夫妻共同财产，任何一方均无权处置。既然无权处分，那杨明星与被上诉人签订的房屋买卖协议是无效的。这也符合《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。”二、一审法院适用法律错误，杨明星与被上诉人之间的行为不构成表见代理。《合同法》第49条所规定的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。所谓“相对人有理由相信行为人有代理权”，一般来说有两种常见的情况：一是曾经被授权，但是授权被撤销或终止后没有及时通知相对人：二是曾经是某单位的雇员，经常代表该单位办理指定业务，该雇员辞职或被辞退，单位没有及时通知相对人。这些情况下，相对人都有理由相信行为人有代理权。而本案中，上诉人既没有授权杨明星出售房屋，双方也不是雇主与雇员的关系。即杨明星不是上诉人的雇员，双方地位平等，事后也没有得到上诉人的追认，二人之间不构成表见代理。另外，表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系。本案中，杨明星并没有以上诉人的名义签订房屋买卖协议，而是以自己的名义与被上诉人签订房屋买卖协议，不符合表见代理的构成要件。 赵云鹏辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决公正合法。一、中间人张某证实，签订房屋买卖协议时王厂、杨明星均在场，王厂参与协商了房屋买卖的价款和协议内容，在双方均同意买卖房屋的情况下由另一名中间人王利民起草了房屋买卖协议，中间人并非专业的房屋中介机构，法律意识淡薄，中间人和答辩人认为只要房产证登记的房主也就是杨明星签订协议就可以了，所以中间人为买卖双方起草的协议卖方写的杨明星没有王厂，王厂当庭认可其夫妻二人当时正联系出售房屋，证人也证实王厂、杨明星当时是想出售房屋，所以张某为双方牵线搭桥协商房屋买卖事宜。2007年元月23日签订协议的过程中，王厂参与了协商房屋买卖价款及签订过程，其当时同意房屋价款及协议内容，如果其不同意出售房屋，双方也不可能达成房屋买卖协议。对于出售房屋这一事实，王厂是明知和同意的。证人张某证实，当时因为王厂夫妻需要一段时间找房居住，当时商量好了容王厂、杨明星一段时间找房，签订房屋买卖协议后过了三个多月，被上诉人搬进了涉案房屋，一直居住至今。一直到起诉，王厂没有对房屋买卖提出过异议。二、王厂主张房屋买卖协议无效的理由不能成立。王厂主张的《物权法》第97条规定的处分共有财产应当经全体共有权人同意，是否在房屋买卖协议上签字和是否同意处分财产不能划等号。王厂主张房屋买卖协议其没有签字就是不同意出售房屋，但被上诉人提交的证据证明王厂当时在场并同意出售房屋的，自始至终，王厂没有表示不同意出售房屋，甚至为了腾出房屋和妻子另找房屋居住至今13年之久，王厂也没提出过任何异议。协议上没有体现卖方王厂的原因以上已经陈述，但这不能作为其没有同意出售房屋的依据。即使出卖房屋时杨明星没有取得王厂的同意，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，本条是对无权处分情形下买卖合同效力以及违约救济之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，根据《合同法》第五十一条的规定，合同有效。根据第一百三十五条、第六条、第一百零七条，王厂、杨明星均应承担继续履行转移房屋所有权登记的义务。三、在王厂、杨明星和中间人都在场的情况下协商房屋价款和房屋买卖协议内容，夫妻一方签订了房屋买卖协议的行为应构成表见代理行为，被上诉人方支付了合理的房屋对价，被上诉人属于善意取得，当时王厂、杨明星夫妻和中间人均在场的情况下，共同协商价款以及协商内容，被上诉人有理由相信是其夫妻二人均同意和认可出售房屋及价款的行为。即便是王厂当时不同意，杨明星签订房屋买卖协议的行为也应属于表见代理行为。根据《合同法》第四十九条的规定，该代理行为有效。 赵云鹏向一审法院起诉请求：判令王厂、杨明星协助其办理位于保定市徐水区津保公路北县产的房屋所有权转移登记手续。 一审法院认定事实：王厂与杨明星原系夫妻关系，双方于1995年10月17日登记结婚，于2009年8月12日在民政局登记离婚，双方对财产约定杨明星付给王厂5万元（已付清），当场付清后，其他财产归杨明星。徐水区津保公路北县社办公楼北四有轧钢厂南楼三单元2层西户系王厂、杨明星的共有房屋，2002年2月4日办理房产证（登记号为徐水县房产证县城字第××号）。2007年元月，经中间人张某与杨明星联系，赵云鹏到王厂、杨明星家，有王利民在场，赵云鹏与杨明星商议签署房屋买卖协议，协议书上没有王厂的签字。后王厂、杨明星搬出至今。赵云鹏主张涉案房屋买卖协议有效。提交：1、赵云鹏之身份证；2、房屋买卖协议，载明“卖主：杨明星，买主：赵云鹏，经协商，卖主杨明星将不动产单元楼三室一厅房屋（面积83.64平米）另储藏室一间，卖给赵云鹏，房价壹拾壹万元整，一次付清，所处位置，津保公路北县社办公楼北四有轧钢厂南楼3单元2层西户，房价付清后房产归赵云鹏所有，房产证一份。（注：房款已付清），此协议一式两份，双方各执壹份。空口无凭，立字为证。（过户款由买方支付，过户证件由卖方提供）。卖主：杨明星，买主：赵云鹏，证明人：王利民、张某，2007、元、23日”；3、房屋所有权证书（登记号为徐水县房产证县城字第××号）；4、律师为证人张某做的询问笔录、张某的身份证复印件，张某证实房屋买卖经过，2007年1月份，由张某联系，双方到杨明星夫妇家，当时杨明星、王厂和赵云鹏、张淑婷（赵云鹏之妻）以及另一证明人王利民在场，因之前早商量好房价11万元一次性付清，由王利民书写协议，买卖双方杨明星、赵云鹏签字摁手印，我和王利民也签字摁了手印。协议写好后，过了三几个月，杨明星他们搬出去，赵云鹏一家才搬过去，一直住到现在。5、王厂、杨明星离婚登记材料，二人于2009年8月12日离婚。以上证据证明涉案房产是王厂、杨明星将涉案房屋出售，中间人张某为赵云鹏与王厂、杨明星牵线搭桥由赵云鹏购买涉案房屋，涉案房屋的价款是由中间人与王厂、杨明星和赵云鹏共同沟通协商所确定，签订房屋买卖协议时王厂、杨明星均在场，王厂、杨明星对出售房屋的意见以及价款是经协商一致达成的；王厂在房屋出售时对出售行为及价款是参与并协商的，最后同意由杨明星签订的房屋买卖协议，并向赵云鹏交付了房屋所有权证及房屋。赵云鹏在购买后即入住涉案房屋，王厂没有提出过任何异议。在起诉前，赵云鹏要求王厂、杨明星协助过户，王厂因拒绝协助办理，赵云鹏才提起诉讼；根据2009年8月12日王厂、杨明星离婚登记在离婚协议书中涉及财产部分是约定女方付给男方50000元人民币，其他财产归女方，即在离婚时二人并未对房产问题进行协商，因为离婚时王厂明知涉案房款已经共同出售，而非其答辩状所称的对出售行为不知情；赵云鹏购买房屋支付了当时房屋合理对价，出售方也向赵云鹏交付了房屋，赵云鹏已经合理合法的取得了房屋所有权，王厂、杨明星应当协助赵云鹏办理所有权的转移登记手续。王厂质证称，1、赵云鹏身份证原件真实性没有异议；2、房屋买卖协议书真实性以及与本案王厂的关联性不认可，该房屋买卖协议书并没有王厂的亲笔签名，对于房屋买卖一事王厂并不知情；3、对房屋所有权证真实性没有异议，房屋所有权人载明的是杨明星，家庭共有人是王瑞金即本案被告王厂，该证书能说明涉案房屋属于夫妻共同财产；4、离婚登记审查处理表真实性没有异议，买卖协议在前，离婚在后，离婚时双方并没有涉及该房屋，能够证实离婚时该房屋存在。一审法院认为，1、王厂、杨明星对该涉案房屋的出售是双方的共同意愿。王厂认可买卖房屋事宜是张某与杨明星联系，称其当时在家中另一个屋，明确表示有不同意见，但经证人（中间人）张某当庭证实王厂在屋里出来进去的，没有说不卖这个房，双方有买卖房屋的合意。经中间人张某与杨明星联系好后，赵云鹏及其妻子到王厂、杨明星家商议，由王利民执笔、双方签署了房屋买卖协议。王厂称其与杨明星离婚时未提及房产，在房屋买卖时不知情，不符合客观实际。杨明星的签字行为，构成表见代理。2、依法成立的合同自成立时生效，杨明星与赵云鹏之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同虽然未经共有人王厂签字，但赵云鹏基于善意，有偿对价购买并实际占有居住多年，符合有关合同效力的相关规定，故本院认定房屋买卖合同有效。3、根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条，其中规定“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”。本案中，杨明星将其与王厂共同共有的房屋，在未经王厂签字的情况下，出售给赵云鹏，赵云鹏给付清了房款。庭审中，王厂未提交杨明星与赵云鹏之间蓄谋恶意转让财产的证据，该交易行为应受法律保护。4、根据《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”基于以上，赵云鹏认为涉案房屋的买卖协议有效的主张，予以支持。 一审法院认为，涉案房屋的买卖协议有效，杨明星、王厂有买卖房屋的合意，在王厂、杨明星家签署房屋买卖协议，王厂在家却表示不知情，不符合客观实际，赵云鹏合理地认为杨明星系表见代理，有偿对价购买房屋行为有效，故该房屋买卖行为不适用《物权法》第九十七条的规定。杨明星经本院合法传唤未到庭进行抗辩，亦未提供证据予以反驳，由此产生的不利后果由杨明星自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“被告王厂、杨明星应协助其办理位于保定市徐水区津保公路北县产的房屋所有权转移登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由王厂、杨明星负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，一审卷宗第52页载明，“王厂：我前妻说卖房的事来，有一家找我来，给的价比这个高。我就不同意了，以后也不参与了，当时，我也没参与协商，我就去别的屋了。”“？当时写房屋买卖协议你在家没在家。王厂：在家在别的屋了，写没写协议我不知道。”第54页第6行证人张某：“王厂在你们说房的事时候，王厂什么态度忘记了，写协议的时候王厂知道，当时他在屋里。”“原代：王厂当时有没有表述不卖这个房。张某：我没听见他说不卖这个房。” 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。上诉人主张其对卖房事宜不知情，事后亦未进行过认可及追认。该房产在签订买卖协议时系夫妻共同财产。被上诉人一审提交了证人张某证言，张某系涉案房屋买卖的证明人，并在房屋买卖协议中签字。张某证实房屋进行买卖交易时，上诉人在现场，后上诉人已搬出案涉房屋，但并未表示不同意出售房屋。上诉人认可当时其在现场。买卖协议签订后几个月，上诉人搬出涉案房屋。2009年上诉人与原审被告杨明星离婚时，离婚协议书中并未涉及案涉房屋。故上述事实足以认定上诉人对该房屋出售的事实明知且无异议。故上诉人与原审被告应协助被上诉人办理房屋过户手续。对上诉人的主张，本院不予支持。 综上所述，王厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年十一月四日 法官助理 李冰洁 书 记 员 于 惠