浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初3063号 原告李红，女，1972年5月26日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告宋志宏，男，1971年10月30日出生，汉族，住杭州市江干区。 两原告委托代理人（特别授权代理）委托代理人侯英杰、李琦锋，浙江朗威律师事务所律师。 被告张国鸣，男，1959年8月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告龚露，女，1962年2月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 两被告委托代理人（特别授权代理）贝赛、刘佳伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告李红、宋志宏诉被告张国鸣、龚露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法由代理审判员晁敏独任审判，于2017年6月16日、2017年8月21日两次公开开庭进行审理。原告李红、宋志宏的委托代理人侯英杰、李琦锋，被告张国鸣、龚露的委托代理人贝赛、刘佳伟两次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李红、宋志宏诉称，原告经浙江链家房地产经纪有限公司居间，拟购买被告位杭州市江干区的房屋一套。2017年3月26日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》，双方明确约定房屋具体情况、价格及支付方式，并确认于签署协议后25个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》。原告按照合同约定向被告通过银行转账方式支付了20万元定金，2017年4月上旬，被告电话通知中介和原告房屋不卖了，要涨价，并以高于原合同售价的价格在各房产交易平台挂牌重新销售。双方于4月20日在中介门店进行协商，被告明确告知由于个人原因不能履行合同，并愿意承担违约责任，但未退还原告定金及赔偿违约金。被告明确表示不履行合同侵害了原告权益。故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告返还定金人民币200000元及利息人民币1000元（按同期银行贷款利息暂计算至起诉之日）；2、判令被告支付违约金402000元；3、判令被告返还原告代被告支付给中介公司的违约金2000元；4、判令解除原被告签订的《房屋买卖定金协议》；5、本案的诉讼费用由被告承担。 被告张国鸣、龚露辩称，一、案涉《房屋买卖定金协议》并非正式的房屋买卖合同，双方之间可就签订正式房屋买卖合同的相关事宜进行协商。1、定金协议是正式合同订立之前先行订立的预约合同，定金协议签订后，双方可就相关问题进一步协商、谈判，以确定正式合同的条款内容。就目前的司法实践而言，定金协议均没有被认定为房屋买卖合同，原告完全有权利主张继续履行合同，但原告却提出解除合同，从原告主张权利的矛盾心态上，可以看出原告内心存在违约解除合同的意思表示，只是因为不愿意承担违约责任，而故意诬告被告违约。2、就本案《房屋买卖定金协议》的内容来看，该定金协议并未将原被告双方进行房屋买卖的所有问题都约定明确，与房屋买卖相关的付款方式、付款时间、按揭问题、房屋交付问题等都没有涉及，尤其是引起本案纠纷的实木家具的处理问题更没有约定，这些都是需要双方进一步协商之后才能确定的，在协议确定的25个工作日签署《杭州市房屋转让合同》以前，双方都有协商的权利。3、因杭州市房产限购政策的调整，对原被告的切身利益均有一定影响，双方就房屋买卖的具体问题进行协商也是合情合理的。特别是作为卖方的被告，卖掉房子的目的是为了家人房产的置换，限购政策对其置换需求构成影响，不管是从情势变更还是不可抗力的角度，被告均有权在签署正式房屋买卖合同前与原告协商，被告主要协商内容系定金协议没有明确的部分，不违反协议约定，双方于2017年4月20日左右进行的会面协商就是对上述问题的进一步落实。二、原告提交的2017年4月20日的录音证据系孤证，不能作为定案依据，只能表明双方此次进行了协商，无法证明被告明确表示不履行合同义务。三、被告并未以自己的行为表明不履行合同义务。原告提交的二手房交易平台截图无法看出是案涉房屋，即使是案涉房屋，也无法证明是被告所放。被告在此次房屋交易之前已将房屋信息交给房产中介，中介公司未收到案涉房屋已经出售给原告或中介公司未将该房屋从二手交易平台撤下均会导致平台上该房屋信息的出现。同时，被告既然找了中介，根本没有必要在网上投放信息，其年龄和对互联网的认知程度也说明其没有能力投放类似信息。客观上，经了解，这类行为均系中介所为，与房主无关。并且，房屋挂在二手房交易平台上不能说明任何问题，无法证明被告以自己的行为表明不履行合同义务。四、从双方谈话后的实际行动来看，被告积极履行合同义务，原告逃避合同义务的履行，已构成违约。被告在定金协议约定的期限届满前多次联系被告要求签署房屋买卖合同，被告于2017年4月27日、28日与中介联系希望中介继续与原告协商，如果协商不成则按合同约定继续履行义务。如果被告之前明确表示了违约，那么被告完全可以不再理会原告，此后多次主动电话联明显不符合常理。不仅如此，被告于5月1日、2日多次与原告、中介联系要求签署房屋买卖合同，甚至于5月3日至中介门店处要求原告签署房屋买卖合同，因本案诉讼，被告的房屋至今未做任何处理，可见，被告对合同义务的履行是积极的，没有任何违约行为。而原告明确表示拒绝签署房屋买卖合同，且之后对被告要求签署房屋买卖合同的要求置之不理，并以电话关机、拒接等方式明确表示拒绝履行。原告在合同约定的履行期限届满之前急于起诉，期限届满之后又急于向被告发出解除合同的通知，并于2017年5月12日与他人签订房屋买卖合同，可以看出，原告在定金协议约定的期限届满之前即决定不再履行合同，原告违反了合同约定，应当承担违约责任。五、原告主张的诉讼请求无事实和法律依据。1、被告并未违约，反而原告不履行合同义务的行为构成违约，原告无权要求返还定金，且定金也不会产生利息损失。即使认定被告违约，原告也仅能要求返还定金，无权主张定金利息。2、被告并未收取过原告2000元，该份费用系原告为了取得与被告订约的机会，自愿支付给第三方，原告无权要求被告返还，且本案系房屋买卖合同纠纷，该费用与本案无关，原告主张的该费用无事实和法律依据。3、原告在未与被告签订房屋买卖合同的情况下，不到10天的时间即以相同的价格买到称心的房屋，可见未与被告签署房屋买卖合同并未造成原告任何损失，原告未提交证明证明其所遭受的实际损失，定金协议对违约金的条款的设置不合理，违约金过高。综上，被告未违约，而是原告的行为构成违约，无权要求返还定金及要求支付违约金。 本院经审理查明事实如下： 2017年3月26日，出售人张国鸣、龚露（甲方）、购买人宋志宏、李红（乙方）与居间人浙江链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖定金协议》1份，约定：交易房屋坐落杭州市室，建筑面积143.77平方米，交易房屋非甲方家庭名下唯一住房；乙方应于本协议签署时支付购房定金共计人民币200000元，由丙方代甲方收取，如果乙方将上述定金交由丙方收取，则视为定金已交付给甲方，双方均确认丙方的代收代付行为不影响定金应有的法律效力。双方确认以人民币402万元的总价购买该房屋，此价款包含房屋内以下设施及物品：水电一户一表、书桌一张、小天鹅牌洗衣机1个、松下牌冰箱1个、床2张、餐桌餐椅1套、电视柜3个，地下车位1个，沙发1套、酒柜1个、固定装修、固定厨卫设施（含燃气灶、油烟机、热水器）；乙方的房款支付方式为商业贷款，首付款人民币300万元，支付时间为签订《杭州市房屋转让合同》后7个工作日内；本次房屋交易应向丙方支付的居间代理费共计人民币4万元，由乙方承担，并于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给丙方；甲方于银行放贷后7个工作日内将交易房屋交付给乙方。甲乙双方应于签署本协议后25个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。违约责任：在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，由甲方没收定金，且甲方同意将此没收的定金款项的50%支付给丙方以补偿丙方为居间活动支出的费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方，且乙方同意将此多收的一倍定金的50%支付给丙方以补偿丙方为居间活动支出的费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。其他约定：银行放贷后7个工作日内将交易房屋交付给乙方，乙方将房屋出租给甲方使用，租赁期限截止到2017年12月31日，可续租到2018年3月31日，租金不变，租金为4000元每月；同意乙方延迟7天与甲方签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件，若出现延迟，乙方免掉甲方一个月租金，等。 2017年3月26日，李红通过银行转账方式支付给张国鸣购房定金人民币20万元。 庭审中，张国鸣、龚露确认其独家委托我爱我家中介公司卖房，后宋志宏、李红通过链家中介公司要求购买其房屋，解除与我爱我家中介公司的独家委托合同需支付违约金2000元，该款项由李红、宋志宏支付给张国鸣。 2017年4月20日，宋志宏、李红与张国鸣、龚露就签订《杭州市房屋转让合同》进行协商，张国鸣、龚露认为：1、定金协议中对部分家具未作约定；2、其卖出案涉房屋的目的是以已有一套房屋的单身儿子的名义购买第二套房屋，而新的限购政策，使得其单身儿子无法购买第二套房屋。 2017年4月27日，宋志宏、李红就案涉房屋买卖合同纠纷起诉至本院，要求判处。 2017年5月2日，张国鸣与李红电话沟通房屋买卖事宜。 2017年5月9日，宋志宏、李红向张国鸣、龚露发送了《解除合同通知书》，载明因张国鸣、龚露违约，且目前杭州市房价波动很大，给宋志宏、李红造成巨大经济损失，通知解除双方于2017年3月26日签订的《房屋买卖定金协议》。 2017年5月12日，宋志宏、李红（买方）与案外人陈娴（卖方）签订了《杭州市房屋转让合同》，修改日期为2017年5月17日，合同约定，房屋坐落杭州市江干区室，建筑面积199.14平方米，房屋转让总价为402万元，买方须于2017年5月19日前支付首付款280万元，余款乙方申请银行贷款，须于2017年5月19日前向银行办理贷款审批手续，等。2017年5月31日，杭州市地税局向宋志宏、李红开具了金额为402万元、货物名称为浅草名苑8幢1单元1302室的增值税普通发票。 另查明，2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，决定自2017年3月3日起暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，等。 2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，决定自2017年3月29日起，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购1套住房；企业购买本市限购区域的住房，需满3年方可上市交易；户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行，等。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖定金协议》、银行明细清单、4月20日谈话录音等，被告提供的通话记录、解除合同通知书、《杭州市房屋转让合同》、增值税发票等及原被告庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，预约合同是双方约定于一定期限内签订本约合同的合同，预约合同本身并未对本约合同作出全面的约定，双方签订本约合同前对预约合同未约定的内容，可本于诚信原则继续磋商。本案中，原、被告双方于2017年3月26日签订《房屋买卖定金协议》，约定于25个工作日内签定《杭州市房屋转让合同》，即双方当事人应于2017年5月2日前签订《杭州市房屋转让合同》，同时合同第八条又约定同意宋志宏、李红延迟7天与张国鸣、龚露签订《杭州市房屋转让合同》，即签约时间又可以顺延7天，本院认为，在《杭州市房屋转让合同》签订前，双方可以就未约定内容继续协商，双方于2017年4月20日进行的磋商，并不能认定为张国鸣、龚露在履行期限届满之前，明确表示不履行签约的义务，而且在此之后，张国鸣、龚露确实就签约事宜联系过宋志宏、李红，故本院对李红、宋志宏主张张国鸣、龚露于2017年4月20日明确表示不履行签约义务的意见，不予采纳。预约合同签订后本约合同签订前，政府出台房地产调控政策，双方继续磋商的外部条件发生变化，如因此未能签订本约合同，属不可归责于双方的事由，双方均不承担违约责任。2017年3月2日、3月28日，杭州市政府连续出台了房地产市场调控政策，政策的出台对双方当事人的心理预期都产生了影响，宋志宏、李红在定金合同履行期限届满前于2017年4月27日起诉至本院，并于2017年5月12日与案外人陈娴（卖方）签订了《杭州市房屋转让合同》；张国鸣、龚露则认为出售案涉房屋为其已有一套房屋的单身儿子再购买一套房屋的目的不能实现；故本院认为，双方当事人不能签约的原因不能归责于当事人双方，故宋志宏、李红认为张国鸣、龚露违约，要求张国鸣、龚露支付违约金402000元的诉请，理由不足，本院不予支持。因不可归责于当事人的事由，导致合同无法履行，当事人有权解除合同，对宋志宏、李红解除合同的诉请，本院予以支持，自2017年5月9日解除通知到达张国鸣、龚露时定金协议解除。合同解除后，李红、宋志宏支付给张国鸣、龚露的定金20万元，张国鸣、龚露应当予以返还；另外，张国鸣、龚露应当支付给李红、宋志宏资金占用期间的利息损失，自2017年5月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至定金清偿之日止。关于李红、宋志宏支付给张国鸣、龚露的2000元，系双方当事人为促成案涉房屋买卖合同的订立向其他中介公司支付的违约金，现案涉房屋买卖合同未订立，该损失应由双方当事人各半承担，故本院认为张国鸣、龚露应返还李红、宋志宏人民币1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决如下： 一、确认原告李红、宋志宏与被告张国鸣、龚露于2017年3月26日签订的《房屋买卖定金协议》于2017年5月9日解除。 二、被告张国鸣、龚露返还原告李红、宋志宏定金人民币200000元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告张国鸣、龚露支付原告李红、宋志宏自2017年5月9日起至定金清偿之日止的资金占用期间的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算），于本判决生效后十日内付清。 四、被告张国鸣、龚露支付原告李红、宋志宏为案涉房屋签约的损失人民币1000元，于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告李红、宋志宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9850元，减半收取为人民币4925元，由原告李红、宋志宏承担人民币2767.5元，被告张国鸣、龚露承担人民币2157.5元；财产保全费人民币3770元，由原告李红、宋志宏承担人民币2245元，被告张国鸣、龚露承担人民币1525元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  晁敏 二〇一七年十二月二十日 二月二十日书记员石娜