福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初5524号 原告：黄春腰，女，1981年5月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地︰福建省安溪县湖头镇前进路。统一社会信用代码：913505245934693800。 法定代表人：赖永元，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 原告黄春腰与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄春腰的特别授权委托诉讼代理人林家宝、被告新湖房地产公司的特别授权委托诉讼代理人王锦隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起以总购房款396019元按日万分之三计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年11月13日为501天暂计59521.66元，并自2017年11月14日起至被告实际交付符合合同约定及法律规定的房产止按年向原告支付逾期交房违约金；2.由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告于2014年10月16日与被告正式签订《商品房买卖合同》。订明：被告以出让方式取得位于安溪县的地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，现定名为“蓝溪国际-翠湖城”；原告以总价396019元向被告购买址在安溪县“蓝溪国际-翠湖城”第3#幢七层802室套房。并约定被告应于2016年6月30日前，交付符合约定条件的商品房。 合同签订后，原告已按合同约定缴清购房款，但被告未依约将讼争房产交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告多次与被告交涉，要求被告依约交房并支付逾期违约金。 新湖房地产公司辩称：一、原告计算逾期交房违约金时未扣除可顺延天数，直接按照合同书面约定自2016年7月1日起算是错误的。根据合同约定可以顺延的天数应当从原告主张逾期天数中予以扣减。 1、根据与原告签订的《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》附件六第五条的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；（6）政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。 2、根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件，开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程，同时，湖头镇政府需先将规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道之后才能交付建设用地。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地。 因此，自商品房买卖合同签订之日2014年10月16日起至2015年7月30日共计287天属于可以顺延的时间。 3、原被告于2014年10月16日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延287天（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27天）；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即，在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房343天，顺延至2017年6月8日前交房。 在2016年7月1日至2017年6月8日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延54天，顺延至2017年8月1日前交房。 在2017年6月9日至2017年8月1日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延13天，即被告经过多次合理的顺延可在2017年8月14日前交房。 二、被告已经在《泉州晚报》上发布公告通知原告应于2017年11月15日办理交房手续，并向原告邮寄相关交房通知。因此，即使存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也仅应当计算到2017年11月15日止。 三、案涉房产实际购房款为在《商品房买卖合同》约定的价款的基础上优惠了5万元，原告实际支付的购房款比合同约定减少5万元，总购房款为346019元。因此，即使存在逾期交房的情况，逾期交房违约金的计算也应以原告实际支付购房款346019元为基数，而不是以合同约定的396019元为基数。 四、原告主张按照已付购房款每日万分之三的比例计算违约金，虽有合同约定，但与其因此而遭受的损失相比，明显过高，依法申请法院调减违约金。 虽然延期交房，但是延期交房给原告造成的损失并不大。从逻辑上而言，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失（因为房屋租金也是房屋在一定期间占有、使用和收益权利的货币形式体现）。这一观点，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中可以得到印证，该条规定逾期交付使用房屋的，损失可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 为证明原告的损失大小，已委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估。根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1000元以下，远远低于原告所主张的损失，应当参照租金予以调减。 原告仅凭《商品房买卖合同》的书面约定，未考虑影响交房的实际因素和合同约定的可以顺延交付的情形，且其主张的违约金过分高于其损失，应当予以调低；其诉求缺乏事实的依据，恳请法院驳回原告不当的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求、答辩依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提供的身份证复印件、新湖房地产公司的内资企业登记基本情况表复印件及新湖房地产公司提供的营业执照复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告向本院提供合同编号为201410120014《商品房买卖合同》、销售不动产发票复印件，欲证明原告向新湖房地产公司购买商品房，且商品房购房款已付清，以及新湖房地产公司未能如约交付房产，已构成违约的事实。新湖房地产公司质证对证据的“三性”没有意见，但认为原告的证明目的不能成立，证据无法证明逾期交房的事实。由于新湖房地产公司对证据的“三性”没有意见，故本院对原告欲证明向新湖房地产公司购买涉案商品房，且商品房购房款已付清的事实予以认定，但新湖房地产公司予以优惠5万元应予扣除。对新湖房地产公司是否未按约履行合同约定的交房义务并构成违约的事实，待结合其他证据加以认定。2.新湖房地产公司向本院提供《评估咨询报告》复印件、营业执照、泉州晚报等欲证明调减违约金及已通知交房的情形。原告经质证，对真实性无意见，认为违约金约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，被告将不符合合同约定及法律规定的交付条件的房屋以不符合合同约定的方式通知原告交接，不能产生房屋交接的法律后果。故对原告的意见，本院予以采纳。3.新湖房地产公司向本院提供安溪县人民政府《关于要求组织评审〈安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告〉的函》复印件及安溪县水利局《关于安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复复印件，欲证明新湖房地产公司在涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程的进行。原告经质证，认为签订合同是2014年10月16日，签订合同之前的事与本案没有关联，河道改造属于开发商风险可控范围，不能成为开发商逾期交房的原因，新湖房地产公司没有提供证据证明河道改造影响到施工建设。新湖房地产公司提供该证据仅是欲证明涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程进行的事实，且与本案涉案商品房的开发建设具有相应的关联性，故对证据的证明力，本院予以认定。4.新湖房地产公司向本院提供安溪县人民政府《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》及电力路线安全距离的相关规定复印件，欲证明新湖房地产公司因高压电力杆线路迁移和排洪沟改造工程建设而致使商品房竣工验收手续延误近一年的事实。原告经质证，对证据的“三性”均有异议，但证明书就整个蓝溪国际·翠湖城竣工验收延误的原因及事实作出相应的说明，具有相应的证明力，不过该证据并无法完全排除新湖房地产公司逾期交房的责任，故对证据的证明力，本院予以相应确认。5.新湖房地产公司向本院提供福建省安溪县气象局的气象证明及降雨情况统计复印件，欲证明2014年至2017年9月30日之间，中雨降水天数达98天，大雨以上降水天数达83天的事实。原告经质证，对降雨情况没有异议，2016年6月30日后产生的降雨不能成为逾期交房的扣除时间。新湖房地产公司补充认为中雨以上是可以被扣除的，扣除降雨的时间是9个月。该证据是福建省安溪县气象局依法定程序提供的，具有足够的证明力，本院依法予以采信。6、证人彭某证言、代付款说明、客户补助名单统计表、湖镇委【2014】44号文可证明5万元优惠款是新湖房地产公司支付给原告的。在客户购买蓝溪国际房款的时候，湖头政府有出台困难住房户补助的相关通知，委托蓝溪国际翠湖城面向湖头大众住房困难的群众提供优惠政策，针对相关人员发放了5万元优惠，实际由公司支付的。该证据本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月16日，新湖房地产公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410120014）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：黄春腰向新湖房地产公司购买址在安溪县“蓝溪国际·翠湖城”第3#幢七层802室，建筑面积106.6平方米，每平方米3,715元，总价款396019元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，黄春腰将购房款396019元支付给新湖房地产公司，并由新湖房地产公司出具2016年4月6日、2017年6月13日两张发票给原告收执。期间，新湖房地产公司根据湖头镇镇政府出台困难住房户补助的相关通知将5万元优惠款支付给原告，但新湖房地产公司至今未按合同约定将涉案房屋交付给原告使用。 另查，1.新湖房地产公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月16日起中雨以上1日（分别为12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月-9月中雨以上37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。 本案的争议焦点：1、新湖房地产公司是否已经构成逾期交房；新湖房地产公司是否应当按照合同约定支付给黄春腰违约金；2、总房款是多少；3、约定违约金是否偏高。 对上述争议焦点，本院分析如下： 1.根据新湖房地产公司提供的证据，可看出涉案商品房所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月16日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖房地产公司可据实予以延期的时间为2014年10月16日起至2015年7月30日，期间为287天，即新湖房地产公司对涉案商品房的交房时间可相应延长287天。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新湖房地产公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56日。综上，新湖房地产公司对涉案商品房的交房时间可延期至2017年6月8日前。新湖房地产公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，本院不予采纳；原告主张天气原因不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，本院予以采纳。据此，由于新湖房地产公司至今尚未将涉案商品房交付给买受人黄春腰，其行为显然已构成逾期交房。 2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产公司至今尚未将涉案商品房交付给买受人黄春腰，且逾期已超过90日，而原告要求继续履行合同的，故新湖房地产公司理应按合同约定支付给原告逾期交房违约金。 3.双方在合同第九条约定若新湖房地产公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给黄春腰，逾期应按日支付给黄春腰已付房款万分之三的违约金，并不违反法律规定，故黄春腰诉求该违约金，本院予以采纳。 4、关于总房款的问题，因为新湖房地产公司根据有关规定退回给原告优惠5万元的事实，故实际合同总房款应为396019-50000=346019元。 综上所述，黄春腰与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，黄春腰依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产公司可延期至2017年6月8日前交房，但新湖房地产公司至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产公司逾期交房已超过90日，黄春腰选择继续履行合同，故新湖房地产公司应支付给黄春腰逾期交房违约金（违约金自2017年6月9日起至实际交房之日止，按日并以黄春腰已付购房款346019元的万分之三计算）。据此，黄春腰请求新湖房地产公司支付违约金中于法有据的部分，本院予以支持；新湖房地产公司辩解中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给黄春腰逾期交房违约金（违约金自2017年6月9日起按日以购房款346019元的万分之三计算。其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将涉案房屋交付黄春腰之日止；若未满一年按实际天数计算。）； 二、驳回黄春腰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,288元，减半收取计644元，由黄春腰负担94元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 陈 志 生 二〇一七年十二月十二日 书记员 上官志坚 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -1-