杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10246号 原告（反诉被告）浙江卢亿实业有限公司，统一社会信用代码91330109MA2CF7NC7F，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路****。 法定代表人卢兰芬。 委托代理人应丹妮，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）庄明奎，男，1977年8月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人毛维赫，上海德禾翰通律师事务所律师。 原告浙江卢亿实业有限公司（以下简称卢亿公司）诉被告庄明奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。本案审理期间，被告庄明奎在答辩期间提起反诉，本院依法予以受理，并依法转为简易程序，于同年9月28日公开开庭进行庭审。原告卢亿公司的委托代理人应丹妮、被告庄明奎的委托代理人毛维赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢亿公司诉称：2019年6月15日，原、被告签订《房屋委托出租及管理合同》，约定被告将位于杭州市萧山区港汇中心2-716的房屋委托给原告出租及管理使用，月租金为8800元，支付方式为季付。2020年3月，因为××爆发影响房屋出租，经双方协商，约定2020年3月15日之后的租金支付方式变更为月付。之后，原告均按月支付房租。此外，2020年1月底，因房屋相邻权人防水设施故障产生漏水问题，严重影响承租人的正常生活，在原告与房屋相邻权人沟通无果的情况下，多次要求被告出面解决此事，均未能得到被告的有效回复，在被告未积极解决房屋漏水的情况下，原告无奈停缴2020年5月16日至同年6月15日的租金，以期被告正面解决房屋漏水问题。但是被告于2020年5月17日及同年5月20日在房屋门前张贴告知函，要求承租人搬离房屋，并修改房屋密码，使该房屋处于无法正常出租的状态。2020年5月25日，被告到案涉房屋要求承租人搬离房屋，原告无奈与承租人解除租赁合同，现被告已将案涉房屋委托给第三方机构出租管理，构成根本违约。故原告起诉要求：1.确认案涉《房屋委托出租及管理合同》于2020年5月17日解除；2.被告支付违约金17600元。 被告庄明奎就本诉部分辩称：原、被告之间的《房屋委托出租及管理合同》合法有效，明确约定房租支付方式为季付，延期支付租金15个工作日，经催告拒不支付的，出租方有权解除租赁合同，并要求承租方支付两个月的租金作为违约金；现原告欠缴租金构成违约，无权要求被告支付违约金。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 反诉原告庄明奎诉称：反诉被告与反诉原告签订的《房屋委托出租及管理合同》明确约定租金支付方式为季付，月租金为8800元，同时约定延期支付租金15个工作日，经催告拒不支付的，出租方有权解除房屋租赁合同，并要求承租方支付两个月的租金作为违约金。2020年3月15日以后，反诉被告一直拖延支付租金，根据合同约定，反诉原告有权在反诉被告逾期15天交付租金时终止租赁合同，并向反诉被告主张两个月的违约金。故反诉原告起诉要求反诉被告支付2020年5月16日至同年6月15日的租金8800元，并支付违约金17600元。庭审中变更租金部分的诉讼请求，要求反诉被告支付2020年5月16日起至2020年5月26日止的租金及房屋占有使用费3226.60元，其余不变。 反诉被告卢亿公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：反诉被告不存在违约，不同意支付违约金，关于租金，因为漏水以及反诉原告的骚扰影响了反诉被告的正常租赁，故租金应该计算到2020年5月17日。 原告卢亿公司为支持其本诉及反诉主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋委托出租及管理合同》1份，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系的事实。2.微信聊天记录9页，证明涉案房屋于2020年1月底出现漏水现象，但被告怠于解决的事实；原、被告就2020年3月15日后的租金支付方式进行变更达成一致的事实。3.图片4页、视频（含书面整理材料及光盘各1份），证明被告多次要求承租人搬离，致使房屋处于无法出租状态的事实。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，合同对违约责任及支付方式进行了明确的约定，被告并未违约。对证据2的真实性没有异议，对待证事实有异议，房屋虽然有轻微漏水，但是不足以影响使用，而且轻微漏水是楼上造成的；8800元确实收到了，但是无法证明双方对支付方式进行了变更。对证据3，对图片的真实性没有异议，合同第6页最后一点约定“延期支付房屋租金达十五个工作日，要通过催告方式”，反而可以证明被告进行了提前告知的事实。对视频的真实性没有异议，视频中也提到了原告没有付房租，被告就要收回房子，因为房租也是按照季度交的，双方对房租的支付方式的变更可能产生了误会，所以导致了争议。 被告庄明奎为支持其本诉及反诉主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋委托出租及管理合同》1份，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系以及合同约定的相关的事实。2.催告函2份（照片打印件，同原告举证3中的图片），证明被告已经进行了催告的事实。经质证，原告对证据1的三性没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，可以证实2020年5月17日被告骚扰原告的事实。 对以上证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告质证意见，作如下认证： 1.对原、被告提供的《房屋委托出租及管理合同》，因双方对该份合同的真实性均无异议，且与本案具有关联性，故本院对该份证据的三性予以确认。 2.对原告提供的证据2，结合被告的质证意见，本院对上述证据的三性予以认定，确认案涉房屋有漏水现象，原告于2020年1月至5月均要求被告进行维修，且原告于2020年3月18日、同年4月15日各支付被告8800元的事实，但微信聊天记录并未能反映双方曾就租金支付方式的变更达成一致意见。 3.对原告提供的证据3和被告提供的证据2，结合双方的质证意见和庭审陈述，本院对上述证据的真实性、关联性予以认定，同时确认:被告于2020年5月17日、同年5月20日在案涉房屋门口张贴告知函，告知租客因原告未支付房租构成违约，其有权单方解除合同，其将从发函当日起7日强制收回房产，租客需提前做好搬离准备，且不应再支付租金给原告等；同年5月25日，双方曾就租金支付方式发生争议。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实： 2019年6月15日，卢亿公司与庄明奎签订《房屋委托出租及管理合同》，约定庄明奎将位于杭州市萧山区港汇中心2-716的房屋委托给卢亿公司出租及管理使用，合同期为一年，空置期为一个月，月租金为8800元，租金支付方式为季付，第四次支付房租的时间为2020年3月15日，金额为26400元。租期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态，其中顶层防水损坏属于庄明奎负责的维修项目，庄明奎应在接到卢亿公司通知后24小时内向卢亿公司反馈维修意见或方案，并在接到卢亿公司通知后三日内安排维修。庄明奎在接到卢亿公司通知后24小时内未反馈或五日内未维修或拒绝维修的，卢亿公司有权代为确定维修方案并实施维修。合同同时约定因庄明奎或其他相关人的行为，妨碍或影响房屋出租及承租人居住的，卢亿公司有权单方解除合同。卢亿公司延期支付房屋租金达十五个工作日，且经通过催告后仍未支付的，庄明奎有权单方解除合同，卢亿公司应赔偿两个月租金。若任何一方有其他违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金。2020年1月至同年5月，因房屋漏水，卢亿公司将该事项告知庄明奎并要求其出面解决。卢亿公司分别在2020年3月18日、同年4月15日支付8800元租金，但未缴纳2020年5月16日至同年6月15日的租金。2020年5月17日及同年5月20日，庄明奎在案涉房屋门前张贴告知函，告知租客因卢亿公司未支付房租构成违约，其有权单方解除合同，其将从发函当日起7日强制收回房产，租客需提前做好搬离准备，且不应再支付租金给卢亿公司等。因案涉争议，卢亿公司于2020年6月22日起诉至本院。 另查明，卢亿公司于2020年5月26日腾退完毕。 本院认为：卢亿公司与庄明奎之间签订的《房屋委托出租及管理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行合同义务。 本案中，双方签订合同时约定租金支付方式为季付，现卢亿公司称2020年3月份，经双方协商后将租金支付方式变更为月付，并在2020年3月18日、同年4月15日通过微信各支付庄明奎一个月的租金，但庄明奎庭审中对租金支付方式的变更未予以认可；同时，出租人应当履行租赁物的维修义务，因案涉房屋有漏水现象，卢亿公司在2020年1月份至5月份均有要求庄明奎出面进行解决，但庄明奎未能依约履行上述维修义务，故双方就租金的支付方式及房屋的维修存在争议；同时，卢亿公司在上述争议期内未能及时缴纳2020年5月份的房租，庄明奎于2020年5月17日在案涉房屋贴告知函时明确提出要解除案涉合同，并限期要求租客腾退，故双方在争议期内均存在违约行为，本院对卢亿公司和庄明奎要求对方赔偿违约金的诉请均不予支持。 关于合同解除的时间点问题，卢亿公司称案涉合同于2020年5月17日解除，庄明奎称系2020年5月26日腾退之日解除。本院认为，庄明奎于2020年5月17日在案涉房屋贴告知函时已明确提出要解除与卢亿公司的合同，现卢亿公司亦对此表示知晓并认可，故本院认定案涉合同于2020年5月17日解除。合同解除后，案涉租赁合同即不再履行，庄明奎有权要求卢亿公司支付至租赁合同解除日止的房屋租金和占有、使用案涉房屋期间按照双方约定的租金标准计算的占有使用费。本案中，卢亿公司房租缴纳至2020年5月15日，于2020年5月26日腾退，且卢亿公司未能提供证据证实庄明奎期间修改过案涉房屋的密码，故庄明奎要求卢亿公司支付自2020年5月16日起至同年5月26日的房租及房屋占有使用费的诉讼请求合理，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认浙江卢亿实业有限公司与庄明奎于2019年6月15日签订的《房屋委托出租及管理合同》于2020年5月17日解除； 二、浙江卢亿实业有限公司于本判决生效后十日内支付庄明奎房屋租金3226.60元； 三、驳回浙江卢亿实业有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回庄明奎的其余反诉诉讼请求。 如浙江卢亿实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费240元，减半收取120元，由浙江卢亿实业有限公司负担；反诉案件受理费460元，减半收取230元，由庄明奎负担202元，由浙江卢亿实业有限公司负担28元。 庄明奎于本判决生效后十五日内向本院申请退费；浙江卢亿实业有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年十一月九日 书记员 王海燕