江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初4487号原告:靖江市靖城街道光明村村民委员会，统一社会信用代码54321282ME2432449Q,住所地靖江市靖城街道光明村**。法定代表人：刘燚，村委会主任。委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告一：靖江市泰华绿化工程有限公司，统一社会信用代码913212827945786473，住所地靖江市斜桥镇井兴村秸盛圩**（通讯地址靖江市纬三路2号）。法定代表人：张森煋（本案被告），总经理。被告二：张森煋，男，1989年12月25日生，汉族，住靖江市。两被告委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。原告靖江市靖城镇光明村民委员会（下称村委会）与被告靖江市泰华绿化工程有限公司、张森煋为土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘小宏，两被告共同委托诉讼代理人卢艾群，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一于2006年6月16日签订的租赁协议；2、判令被告一将实际租赁的土地140.96亩负责返还给原告；3、判令被告一支付原告土地租金199211元、管理费59433元（截止至2020年12月15日），合计258644元；4、判令被告一支付原告违约金10万元；5、被告二对被告一的给付义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原告将其通过流转所得的143.20亩土地租赁给被告一经营花木苗圃，双方为此签订了“租赁协议”，约定租期20年，自2006年6月16日至2026年6月15日，先交后用，即每年12月31日前交清次年上半年租金和管理费，如逾期一月未足额交付租金和管理费，原告有权单方解除“租赁协议”，并有权要求被告一承担违约责任。协议履行期间，因被告一未能及时足额交付租金和管理费，原告为此分别于2019年6月5日、6月18日书面敦促被告一及时交清所欠租金及管理费未果。经查，被告一系被告二的个人独资企业，被告二依法应对被告一的债务承担连带清偿责任。请判决支持原告的诉讼请求。两被告辩称，对原告与被告一在2006年6月16日所签租赁协议事实无异议，被告一不存在违约行为。原告收取土地管理费没有法律依据，该约定应当无效。对目前实际租赁的土地面积140.96亩无异议。两被告不存在个人资产与公司资产混同的情形，如果需要可以委托第三方机构对被告一的财务情况进行审计。被告一应当支付原告土地租金。被告一现不能正常使用租赁的土地，是因为原告没有尽到管理责任，有其他村民在租赁的土地上进行种植等行为。被告一与第三方村民没有直接的合同关系，全面履行交付土地的责任应该由原告承担。土地当年交给被告时，140.96亩土地有部分不在被告的控制范围内。现被告不同意解除租赁合同、返还土地。被告认为原告收取土地管理费是不当得利，应当用土地管理费抵算租金。被告延期缴纳租金存在违约行为，但违约是因原告没有对其从村民手中流转的土地按协议约定全部交给被告使用所致，原告存在过错，而不应当视为被告方违约。请驳回原告的全部诉讼请求。针对被告的辩称，原告补充陈述：1、关于租赁协议中约定的土地管理费是否有效。租赁协议涉及的土地管理费，实际上服务费，是原告为被告服务付出应获得的报酬，这部分服务主要包括：原告将所涉土地从各承包户流转后交给被告、收取租金后分配给各承包户、保证租赁期间被告有稳定的生产经营环境、协调发生的矛盾纠纷等，上述工作原告均应安排专人负责，原告向被告收取的土地管理费，用于支出上述服务工作的开支。双方对于土地管理费的约定，在以前的调解案件中得到法院的确认，该约定并未违反法律法规。2、关于被告二是否对被告一的给付承担连带清偿责任。被告二为被告一公司的唯一股东，依据公司法第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一个会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计事务所审计。该条文明确要求一人有限责任公司应在每一个会计年度终了时编制财务会计报告并经会计事务所审计，不是诉讼发生后再行委托审计，所以被告在诉讼中提出的委托审计已没有必要。有关股东个人财产独立于公司财产的举证责任，应当是在被告公司及股东个人。3、关于被告辩称原告没有将其从第三方流转的土地完全交给被告使用，这不是事实。在2006年6月16日租赁协议签订后的一周内，原告将143.2亩土地交给了被告，一直使用至今，在此期间的2011年12月20日原告就被告一迟延交付的租金、土地管理费曾向法院提起诉讼，双方在庭审过程中确认被告实际租用的土地面积为140.96亩，被告一并未提出存在土地没有完全交付的意见。对于被告辩称土地租赁期间有部分农户擅自耕种影响其使用的问题，这与本案无关联，农户并非租赁协议的当事人，如果存在农户擅自耕种，被告公司完全可以依法维权。4、关于被告是否违约。按照租赁协议的约定，被告应当于每年的6月30日前付清当年度下半年的租金，12月30日前付清下年度上半年的租金和土地管理费，但是被告至今已拖欠2019年下半年以及2020年年度的租金及土地管理费，按照约定如果被告拖欠租金和管理费超过一个月，原告享有单方解除租赁协议的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供2019年6月5日《关于敦促交纳租金的通知》（主要内容：被告一接通知后三日内向原告交清所欠租金，怠于支付，原告将依法解除双方所签“租赁协议”）及邮寄给张网培、张森煍的凭证；2019年6月18日《通知书》（主要内容：被告一接通知后即向原告结算租金及所欠余款，逾期将依据合同，依法主张一切权利）及邮寄给张网培的凭证。被告质证认为未收到以上通知。本院认证认为，原告2019年6月5日、6月18日分别将《关于敦促交纳租金的通知》、《通知书》邮寄给非被告一的法定代表人，也未提供证据证明张网培、张森煍系被告的工作人员，不能达到原告所主张的已于2019年6月5日通知被告解除租赁协议的证明目的。2、对被告提供的一组照片（证明：原告将租赁给被告一的土地擅自耕种）。原告质证后认为，照片显示的内容是否真实需核实，即便如被告所说租赁的土地被他人擅自耕种，与原告无关。本院认证认为，因被告不能举证擅自耕种的具体人，该证据不能达到被告的证明目的,不能作为本案认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：2006年6月16日，原告村委会与被告一签订租赁协议一份，约定原告村委会将该村10、12、15三个组的流转所得的143.2亩土地租赁给被告一经营花木苗圃，租赁期限20年（2006年6月16日起至2026年6月15日止），土地租金及土地管理费：土地租金第一年为1300元/亩，土地管理费第一年为68000元，从第二年起，每年按1.6%的涨幅递增，即在前一年的基础上增加1.6%。原告村委会保证被告一有一个安定的生产经营环境，如遇妨碍，原告及时会同被告一调处；协议履行期间，如被告一不按约定时间和金额及时足额交付租金和管理费，逾一月，原告有权单方解除本协议，并有权要求被告一承担违约责任。土地租金和土地管理费的交纳期限：实行先交后用原则，2006年下半年的租金和管理费在本协议签订后3日内一次性付清。2006年12月31日前交清07年度上半年租金和管理费，07年6月30日前交清07年下半年租金和管理费，以后类推。本协议成立之日起，被告一应向原告村委会交纳复耕保证金68000元，此款在租赁期满或协议解除本协议，被告一负责复耕，并经原告验收合格后60日返还被告一。协议签订后，双方均应严格遵守，如一方违约，应向对方支付违约金50万元，并赔偿对方实际损失。协议签订后，原告按协议约定将土地交付被告。2010年10月，因双方为被告一实际使用土地面积、应交管理费用等发生争议，引发讼争。经本院调解，双方自愿达成协议：原告与被告一于2006年6月16日签订的租赁协议继续履行，但作如下变更：租地范围（面积）为140.96亩，土地管理费用第一年为5.6万元。被告一已拖欠原告2019年12月16日至2020年12月15日的土地租金及土地管理费共计258644元未付。另查明：案涉土地的性质为林业用地；被告一系一人有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张森煋。以上事实有原、被告当庭陈述，原告提供的租赁协议、（2010）泰靖园民初字第1145号民事调解书、靖江市自然资源和规划局一分局出具的案涉土地现状图、土地利用总体规划图、图例、靖江市泰华绿化工程有限公司企业信息等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告二于2006年6月16日签订的租赁协议、（2010）泰靖园民初字第1145号民事调解书系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，土地租金与土地管理费，先交后用，被告一逾期一个月未交，原告有权单方解除双方签订的租赁协议，并要求被告一承担违约责任，支付违约金50万元，并赔偿对方实际损失。现被告一未按约向原告交纳租金及土地管理费已构成违约，已超过一个月，原告要求解除双方之间的租赁协议并要求支付违约金10万元，符合法律规定及双方约定，应予支持。原告主张2019年6月5日、6月18日向被告一邮寄《关于敦促交纳租金的通知》、《通知书》，视为发出解除合同通知书，因以上材料并未邮寄给被告一法定代表人或其工作人员，而是邮寄给案外人张网培、张森煍，根据法律规定不产生解除合同的效力。现因被告一未按期交纳所欠原告的租金及土地管理费，原告于起诉时要求解除与被告一所签订的租赁协议，视为其向被告一发出解除通知，依据法律规定，该解除通知到达被告一时合同解除。被告一于2020年10月9日收到本案起诉状副本，故原告与被告一之间的租赁协议于2020年10月9日解除。土地管理费，是土地管理机关从征地费中提取的用于征地事务性工作的专项费用。本案并非征地案件，原告村委会也不是土地管理机关。在租赁协议签订前，原告需要动员各农户将家庭承包取得的土地承包经营权集体流转给被告一用于花木苗圃，租赁协议签订后，需要将流转的土地交给被告一，协议履行过程中，需要将收取的土地租金再分配给各农户、调处因土地租赁而发生的矛盾纠纷，原告村委会为此要投入很多精力，租赁协议约定的土地管理费实际上是村委会因以上工作与被告一约定的服务报酬。被告关于土地管理费的约定系无效条款的辩称，本院不予采信。原告与被告一租赁协议解除后，被告一应返还原告其所租赁的土地。被告未按约及时向原告支付租金和土地管理费，原告要求被告支付拖欠的2019年和2020全年租金与土地管理费、支付违约金10万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被告关于原告未尽管理职责，有村民在租赁期间擅自耕种所租赁的土地、原告未将租赁土地全部交给被告一经营，原告存在过错的辩称，因未提供证据证实，且与本院查明的事实不符，本院不予采信。我国公司法规定，一人有限责任公司应当在每一会计年终了时编制财务会计报告，并经会计事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案审理中，两被告并未提供证据证明被告一财产独立于股东张森煋自己的财产，被告二张森煋应当对被告一的债务承担连带责任。被告要求对被告二的财产是否独立于被告一的财产在审理中进行审计的辩称，与公司法规定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告靖江市靖城街道光明村村民委员会与被告靖江市泰华绿化工程有限公司于2006年6月16日所签订的租赁协议自2020年10月9日起解除；二、被告靖江市泰华绿化工程有限公司于判决生效后30日内将其实际租赁的位于靖江市靖城街道光明村10组、12组、15组计140.96亩的土地返还给原告靖江市靖城街道光明村村民委员会；三、被告靖江市泰华绿化工程有限公司于本判决生效后15日内支付原告靖江市靖城街道光明村村民委员会土地租金199211元、管理费59433元（截止至2020年12月15日），合计258644元。被告张森煋对以上款项承担连带清偿责任。四、被告靖江市泰华绿化工程有限公司于本判决生效后15日内支付原告靖江市靖城街道光明村村民委员会违约金100000元。被告张森煋对以上违约金承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6680元减半收取3340元，由两被告负担（此款原告已交纳，两被告在本判决生效后15日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6680元。审判员  曹味东二〇二〇年十一月十五日书记员  何 婧本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年终了时编制财务会计报告，并经会计事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。