江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民终3926号 上诉人（原审被告）：吕珠江，男，1982年12月4日生，汉族，住无锡市锡山区。 上诉人（原审被告）：张园园，女，1985年4月2日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：叶**，江苏德本律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张孝兵，男，1979年6月14日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：王玲，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：江苏省锡山经济开发区开发总公司，住所地无锡市锡山区东亭友谊南路**。 法定代表人：徐科威，该公司常务副总经理。 上诉人吕珠江、张园园因与被上诉人张孝兵，原审第三人江苏省锡山经济开发区开发总公司（以下简称锡山开发总公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕珠江、张园园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张孝兵的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案系拆迁安置房买卖合同纠纷，根据合同法相关司法解释的规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续。同时依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，拆迁安置房屋买卖合同经报批、登记后才生效。案涉拆迁安置房屋买卖合同订立后并未经过批注手续，属于无效合同。2.张园园于案涉合同上的签字不在落款处，不能代表其对合同内容的认可，不是其真实意思表示。 张孝兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人未作陈述。 张孝兵向一审法院起诉请求：1.依法确认其与吕珠江、张园园于2016年1月27日签订的安置房转让合同有效；2.判令吕珠江、张园园协助办理锡山区厚桥厚德苑A区26-804室房屋产权过户手续，锡山开发总公司予以配合；3.判令吕珠江、张园园支付违约金50000元；4.判令吕珠江、张园园承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 2015年7月2日，吕珠江、张园园与锡山开发总公司以吕珠江为被拆迁人签订锡山经济开发区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书1份，约定因开发区建设需要，锡山开发总公司对吕珠江坐落于厚桥街道新厚桥村（居委）新塘西塘二队村民小组111号的建筑物及其附着物实施拆迁，经有权机构测量、评估，核算三方确认，被拆迁人合法建筑面积为301.15平方米，安置面积为250平方米，折合经济补偿总金额为503198元（详见拆迁结算明细表），安置房为厚德苑小区，根据吕珠江的意愿，安置房产权归吕珠江、张园园所有等。吕珠江在协议书上签字。2015年8月15日，新厚桥村塘二村民组111号吕珠江户实际拆迁安置了坐落于厚德苑A区26号-801、804两套房屋，拆迁房安置表上登记的房屋面积均为116.74平方米，安置表由吕珠江签字确认。坐落于新塘西村塘二队的房屋土地登记卡登记的使用权人为吕珠江的父亲吕佰俭，制图时间为1991年10月。关于案涉被拆迁房的情况，吕珠江称：新塘西塘二队村民小组111号实际系吕珠江爷爷吕渭泉名下平房，因造新房必须拆掉老房，故该平房在拆迁时仅计算了经济补偿，未安置面积；拆迁协议上载明的301.15平方米的房产系登记在吕佰俭名下土地上的房屋，该房屋由吕佰俭于2005年时建造，当时未造完，也未装修，土地是置换而来，吕珠江的姑姑有出资出地；2010年吕珠江与张园园登记结婚后二人将房屋建完并装修；吕珠江母亲浦惠英于2001年左右与吕佰俭离婚，未参与建房过程，二人育有一子吕珠江，吕佰俭于2009年去世。吕珠江与张园园于2010年3月8日登记结婚。 2017年1月27日，吕珠江、张园园二人为出让人（甲方）与张孝兵为受让人（乙方）签订安置房转让合同1份，约定甲方将坐落于无锡市锡山区厚德苑A区14栋26号804室的房屋转让给乙方，面积为117平方米，总价款343800元，于2017年2月4日一次性付清，合同载明房屋为甲方男方婚前财产，没有产权纠纷；约定房屋办理到甲方名下的费用均由甲方承担，已办理到甲方名下的房产待政策允许，自乙方提出过户请求之日起30天内甲方无无条件协助乙方办理过户手续，由此产生的费用由乙方承担。吕珠江、张园园均在合同抬头出让人处签字、捺印，落款甲方处由吕珠江签字、捺印，张孝兵在合同抬头受让人及落款的乙方处均签字、捺印。吕珠江在该合同下方分别签字确认收到张孝兵定金43800元及买房余款300000元。关于房款的交付，张孝兵称其帮吕珠江垫付13万多元购买彩票，后吕珠江提出将案涉房屋出售给其，房款抵扣100000元，故其实际交付现金243800元给吕珠江，其中43800元定金在彩票店内支付，余款200000元在吕珠江家中支付，张园园当时也在场；吕珠江认可已收到房款243800元，另有100000元以其在张孝兵处购买彩票所欠款项折抵；张园园称仅看到张孝兵支付吕珠江200000元，另外4万多元不清楚。关于房屋的交付，张孝兵提供其于2018年5月28日与案外人周金生签订的租房协议，称租房协议签订后案涉房屋的房租由其收取，吕珠江对此也认可，房屋已实际交付；吕珠江称双方关于房屋交付未有书面约定，合同签订时案涉房屋已出租，张孝兵对此知情，吕珠江认为应在过户时交付房屋，案涉房屋由其出租给周金生，到期后其让周金生搬走时得知未经其同意张孝兵已与周金生签订租赁协议，租金也由周金生支付给张孝兵。 2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。案涉房屋所有权初始登记在锡山开发总公司名下，已符合条件可以办理相关手续及上市交易。本案审理过程中，吕珠江、张园园称已于2020年5月20日递交办理案涉房屋不动产证相关手续，但不动产证还未办好。现张孝兵要求将房屋过户至其名下所有，并愿意承担办理不动产所有权变更登记中产生的契税、手续费、土地出让金等费用。 本案审理过程中，张孝兵向该院表示如果法院判决吕珠江、张园园将房屋过户，同意放弃对违约金的主张。 以上事实，有安置房转让合同、租房协议、锡山经济开发区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书、住宅拆迁安置结算单、拆迁房安置表、不动产登记簿证明、土地登记卡、彩票代销证、上岗证、结婚证、银行流水、情况说明、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为：吕珠江、张园园与张孝兵签订的安置房转让合同，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。根据现有证据及吕珠江、张园园的陈述，案涉房屋系拆迁的登记在吕珠江父亲吕佰俭名下坐落于新塘西村塘二队土地上的房屋置换而来，吕珠江称建房时其姑姑出钱出地，但未提供证据证明，该院对此不予采信。现有证据无法证明案涉被拆迁房屋的建造情况，吕珠江、张园园在安置房转让合同中明确案涉房屋系吕珠江的婚前财产，即使如吕珠江、张园园所称房屋于2005年由吕佰俭建造，由吕珠江、张园园在婚后将房屋建造完毕并装修，吕珠江父母已于2001年左右离婚，吕珠江母亲并未参与房屋建造的话，案涉被拆迁房屋应为吕佰俭、吕珠江和张园园共同所有，因吕佰俭在吕珠江结婚前已过世，吕佰俭的份额由吕珠江依法继承，故案涉安置房产权应归吕珠江、张园园所有。现吕珠江已在转让合同上签字同意出售案涉房屋，张园园在合同出让人处签字、捺印，张孝兵支付200000元房款时亦在场目睹张孝兵将房款交付给吕珠江，应当认为张园园对吕珠江将案涉厚德苑A区26-804的房屋出卖给张孝兵的行为予以认可，张园园庭审时称不明白“出让人”的意思，有违常理，该院对吕珠江、张园园称张园园非案涉合同当事人，不同意出卖房屋的抗辩意见不予采纳。合同签订后，张孝兵已以案涉房屋出租人的身份与承租人续签租房协议并收取租金至今，吕珠江对此亦知情，吕珠江称对此提出过异议，未举证证明，该院认为案涉房屋已完成交付由张孝兵实际占有使用。根据吕珠江及张孝兵的陈述，案涉购房款343800元中张孝兵支付了现金243800元，另有100000元以吕珠江结欠张孝兵的购买彩票款抵扣，于法不悖，该院认为张孝兵已履行支付房屋价款的义务。 现案涉房屋已符合不动产所有权办理登记及过户条件，吕珠江、张园园应当按照合同约定履行办理房屋产权证及过户手续的义务，且锡山开发总公司明确若法院判令过户，其愿意协助办理，故吕珠江、张园园应及时至锡山开发总公司办理案涉房屋不动产所有权登记，并协助张孝兵办理不动产所有权变更登记，因办理不动产所有权登记所产生的费用由吕珠江、张园园负担，因变更登记产生的税费、手续费、土地出让金等费用由张孝兵负担。吕珠江、张园园在庭审中自述已将办理案涉房屋不动产所有权登记的手续提交，系其单方陈述，现房屋不动产所有权登记尚未完成，无法确认吕珠江、张园园已履行完毕房屋不动产所有权登记的全部义务，故该院认为吕珠江、张园园仍应按约履行房屋不动产所有权登记的义务。关于违约金50000元，张孝兵表示如果法院判决过户，自愿放弃主张，属其权利范围，该院予以认可。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张孝兵与吕珠江、张园园于2017年1月27日签订的《安置房转让合同》有效。二、吕珠江、张园园应于判决生效之日起十日内办理厚德苑A区26-804室房屋不动产所有权登记手续，锡山经济开发区开发总公司予以协助，相应费用由吕珠江、张园园负担；吕珠江、张园园应于取得上述房屋权属登记之日起三日内，协助张孝兵将厚德苑A区26-804室不动产所有权变更登记至张孝兵名下，变更登记产生的费用由张孝兵负担。三、驳回张孝兵的其他诉讼请求。一审案件受理费7208元，减半收取计3604元，由吕珠江、张园园共同负担。 二审查明事实与一审查明一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于案涉合同是否系张园园的真实意思表示。张园园在合同出让人处签字、捺印，且张孝兵支付房款时其在场，现吕珠江、张园园上诉主张案涉合同非张园园真实意思表示，无事实依据，本院不予采信。关于案涉的拆迁安置房屋买卖合同的效力。案涉合同基于双方真实意思表示，虽然合同签订时，案涉合同未经报批、登记，但因房产土地政策的变化，案涉房屋已经可以上市交易，合同效力已经得到弥补，故吕珠江、张园园上诉主张案涉合同因未经报批、登记而无效，本院不予采纳。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人吕珠江、张园园的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7208元，由上诉人吕珠江、张园园负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘华明 审判员  毛云彪 审判员  华敏洁 二〇二〇年十一月四日  法官助理韦苇 书记员刘滢