广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初12922号 原告：南宁市圣马商务有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路31号东葛华都3层317号房商铺。 法定代表人：范朝正，执行董事。 委托诉讼代理人：韦彦婷，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈筱茜，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 被告：南宁阳光财富投资有限公司（曾用名：南宁市陆邕房地产开发有限公司），住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场A区1号办公楼26楼2601室。 法定代表人：程维才，董事长。 委托诉讼代理人：覃罗平，女，1993年11月16日出生，壮族，住广西宜州市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：彭俏杏，女，1983年4月13日出生，汉族，住南宁市，系该公司员工。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2017年10月20日 开庭时间：2017年11月22日 当事人到庭情况：原告南宁市圣马商务有限公司的委托诉讼代理人韦彦婷、陈筱茜；被告南宁阳光财富投资有限公司的委托诉讼代理人覃罗平、彭俏杏。 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交付商铺违约金10503.47元（计算方式：以已支付购房款为本金，按每日万分之三计算，自应当移交商铺之日起即2012年4月1日至2012年6月1日止）； 二、被告向原告返还租金4687.34元（计算方式：以商铺建筑面积为基准，按每月35元/㎡，自应当移交商铺之日起即2012年4月1日至2012年6月1日止）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、被告可延期移交商铺至2012年4月20日。根据合同约定，原告应在合同签订3日内向被告支付首付款，被告收到首付款后3个工作日内办理过户手续，原告在经房产管理部门受理后3日内付清全部房款。逾期支付房款的，合同约定的交付商铺时间顺延。合同签订后，原告未依约支付首付款，被告先期办理房产证，在办理房产证后原告才付清购房款。二、涉案商铺已按合同约定交付给原告，原告要求被告支付逾期交付商铺的违约金无事实和法律依据。原告已取得商铺产权，向租户下发通知并与租户签订新的租赁合同，收取租金，证明被告已交付商铺。根据买卖不破租赁原则，涉案商铺已在出售前出租给租户，一直由租户占有使用，因此在原告购买商铺后，被告无法直接将商铺交给原告，被告在本案中的交付义务只是为原告办理商铺的产权登记手续，被告也在2012年4月18日为原告办理产权证，即履行了交付义务。即使法院认定被告逾期交付商铺，原告主张的违约金高于其损失，法院应依法调整为按银行同期贷款利率计算。三、原告要求被告返还商铺租金没有事实和法律依据。涉案商铺的租赁合同属另一法律关系，不应在本案中审理。若法院认为应合并审理，被告已交付商铺，原告也签订了新的合同并收取租金，若租户未向其支付租金，原告应向租户追偿。原告提交的证据不足以证明原告在取得产权证后，被告向租户收取租金。即使被告应向原告返还预先收取的租金，原告主张按35元/㎡/月计算无事实依据，应根据租赁合同约定收取。 事实认定 被告成立于2001年3月29日，原名称：南宁市陆邕房地产开发有限公司，经营范围：房地产开发（凭资质证经营），房屋、商铺租赁。该公司名称于2013年1月23日变更为南宁阳光财富投资有限公司，经营范围变更为：对房地产业、酒店业、园林绿化工程、矿业、市政工程、建筑业、餐饮业、娱乐业、化工行业、电子行业、制糖业、水利水电工程、交通能源、农业、林业、牧业、旅游业、仓储业、运输业的投资；房地产营销策划；房屋、商铺租赁。 2012年3月26日，原、被告签订17份《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人开发建设南宁市东葛路31号东葛华都三层301号至303号、305号至313号、315至319号共计17套房屋，本案涉案的312号房是其中的一套。本案中，双方为买卖涉案房屋签订的《商品房买卖合同》约定：由买受人购买出卖人开发建设的南宁市东葛路31号东葛华都第3层312号商铺，建筑面积为95.66平方米，总房价为573960元。合同第六条约定：本合同签订3日内，买受人向出卖人支付首期房款220000元，出卖人收到买受人首付款3个工作日内，出卖人办理解除该商铺的抵押手续并与买受人到房产管理部门办理过户手续，经房产管理部门受理后（以受理单为准）3天内买受人付清全部房款。第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同约定的第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四“补充协议”第4条约定：双方同意出卖人收到买受人付清购房款后七天内，将上述房产按现状移交给买受人，保修等责任由买受人自理。第7条约定：买受人逾期支付房款，本合同约定的交付时间顺延，且出卖人停止办理产权过户，并有权终止合同。 2012年4月20日，黄湛元通过其名下的广西北部湾银行账户（账号：10×××05）向被告（户名：南宁市陆邕房地产开发有限公司，账号：08×××25）转账前述17套房屋的总价款，合计8264100元。 2012年8月7日，被告出具《通知》，载明：由于南宁市圣马商务有限公司与我公司仍存在着购买此楼层的房款纠纷，东葛华都三层目前还未移交南宁市圣马商务有限公司。因此，请各租户还是按照我公司原来的租赁合同签订的条款中所约定的租金，按时转到我公司指定账号。 2012年11月16日，原告向被告发《关于支付东葛华都三楼商铺租金及交付铺面的通知》，载明：根据2012年3月26日南宁市圣马商务有限公司与贵公司签订的17份《商品房买卖合同》，我公司已取得南宁市东葛路31号东葛华都3层的17间商铺。按《补充协议》约定，产权过户到我公司名下后的收益归我公司。现请贵公司将2012年4月19日起原由贵公司已收取3层租户的租金支付给我公司。同时，按合同约定，贵公司应在产权过户到我公司名下7日内交付上述商铺，但贵公司至今未交付，已构成违约。现请贵公司立即移交上述商铺给我公司，并按合同约定支付违约金。 此后，原告就上述17份《商品房买卖合同》的履行问题分别向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金。被告则答辩如前。 另查明：位于青秀区东葛路31号东葛华都3层312号商铺于2012年4月18日登记至原告名下，房屋所有权证号：邕房权证字第××号。 再查明：2011年11月1日，被告（出租人）（甲方）与南宁市青秀区人才教育培训学校（承租人）（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方名下的309、310、311、312、316、320号商铺，其中309、310、311、312号商铺租赁期限从2011年11月1日起至2014年5月31日止；316、320号商铺租赁期限从2011年6月18日起至2014年3月17日止。租金标准为28元/㎡/月。 判决理由 原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交付商铺的问题。 双方合同第八条约定被告应当在2012年3月31日前将经验收合格，并符合合同规定的商铺交付原告使用。此后在附件四“补充协议”中约定被告收到原告付清购房款后七天内，将涉案商铺移交给原告。“补充协议”关于商铺交付的约定实际上变更了合同第八条的内容，即被告交付涉案商铺的时间应为原告付清购房款七日内，即2012年4月27日前，被告应将涉案商铺交付给原告。在诉讼过程中，被告自认商铺交付时间应为2012年4月20日，本院对此予以确认。因涉案商铺于2011年11月1日起一直出租给案外人，原、被告双方也未办理商铺移交手续，商铺的交付使用就应以原告对商铺行使收益、处分的权利为准。被告于2012年8月7日发《通知》要求涉案商铺的租户向其支付租金，可证明直至该日被告尚未向原告移交商铺。被告作为出卖人，对商铺移交的事实负有举证责任，而被告未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。原告主张被告于2012年6月1日交付涉案商铺，本院对此予以确认。从2012年4月21日起至2012年6月1日止，被告逾期交付商铺41天，构成违约。 二、关于原告诉请的逾期交房违约金的问题。 根据合同第九条的约定，买受人逾期交房超过30日且要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，截至2012年6月1日，被告逾期交房已超过30日，被告依据上述约定应支付的违约金为6887.5元（计算方式：573960元×0.3‰×41天=7060元）。 三、关于原告诉请被告应返还收取的租金的问题。 《中华人民共和国合同法》规定的违约金具有补偿性而非惩罚性，原告已依照合同约定向被告主张支付逾期交付商铺的违约金，已足以弥补其不能实际对商铺行使收益、处分权的损失，在其主张的逾期交付商铺的违约金的诉请依法获得支持的情况下，还要求被告返还已收取的租金，属于重复主张，本院对此不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁阳光财富投资有限公司应向原告南宁市圣马商务有限公司支付逾期交付商铺的违约金7060元（计算方式：573960元×0.3‰×41天=7060元）； 二、驳回原告南宁市圣马商务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费90元，由被告南宁阳光财富投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 范 俪 二〇一七年十二月十五日 书记员 覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。