四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终15806号 上诉人（原审原告）：亢正伦、李吉英（详见附表一）。 委托诉讼代理人：龙凤梅，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石绪，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川多元德泰置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大北街一巷**工行综合大楼。 法定代表人：徐增章，总经理。 委托诉讼代理人：李楠，四川致高律师事务所律师。 上诉人亢正伦、李吉英因与被上诉人四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初2634号等民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人亢正伦、李吉英的委托诉讼代理人龙凤梅，被上诉人多元德泰公司的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亢正伦、李吉英上诉请求：一、撤销原判，改判支持亢正伦、李吉英的全部一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由多元德泰公司承担。 事实与理由：一、一审判决适用法律不当，损害亢正伦、李吉英的合法权益。亢正伦、李吉英与多元德泰公司签订的《商品房预售合同》中约定多元德泰公司应于商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书，如因多元德泰公司的责任导致亢正伦、李吉英未能在约定时间内取得证书且亢正伦、李吉英不退房的，多元德泰公司应当承担延期办理房屋所有权证书给买受人造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，在亢正伦、李吉英选择不退房的情况下，主张参照合同中关于不退房时的违约金计算标准有明确的法律依据。一审法院以银行同期贷款基准利率计算为宜属适用法律不当，违反《中华人民共和合同法》和上述司法解释的规定。对此损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即6.65%为标准进行计算。 二、一审法院遗漏亢正伦、李吉英的诉讼请求，侵害了亢正伦、李吉英的合法权益。 亢正伦、李吉英在一审中的请求为四个，前三个为：1、判令多元德泰公司办理不动产权证；2、判令多元德泰公司支付亢正伦、李吉英截止2016年12月31日的违约金；3、判令多元德泰公司支付亢正伦、李吉英自2017年1月1日起截止到房屋不动产权证办理完毕时的违约金。一审法院忽视亢正伦、李吉英的诉讼目的，将第2项诉请遗漏，增加了执行难度，侵害了亢正伦、李吉英的合法权益。 三、一审法院判决案件受理费的分担标准适用法律不当，损害了亢正伦、李吉英的合法权益。一审判决亢正伦、李吉英承担部分诉讼费缺乏法律依据，依照上诉理由第一点，对于违约金的计算标准应当按照亢正伦、李吉英的计算方法，一审法院应当支持亢正伦、李吉英的全部诉讼请求。在亢正伦、李吉英的诉讼请求全部得到支持的情况下，案件受理费应当由多元德泰公司承担。 在庭审中，亢正伦、李吉英补充上诉意见：本案双方签订的合同是合法有效的，原审法院确定多元德泰公司没有按照合同约定为亢正伦、李吉英办理不动产权证。本案的焦点在于违约损失的认定上，案涉商场三楼看似在经营，但应当返的租金并未收到。根据物权法的规定，房屋虽已交付，但由于多元德泰公司违约，亢正伦、李吉英只获得了房屋的占有权和使用权，侵害了亢正伦、李吉英的收益权。商品房也是一种商品，价格完全收市场因素决定，亢正伦、李吉英至今不能获取收益与多元德泰公司侵权有直接的因果关系。且存在精神损失，很多人都在等待办理产权证。且存在维权费用的损失。多元德泰公司不守诚信，拖欠相关费用，隐瞒真相，一直未将业主缴纳的办证费用交付相关部门，该费用至今下落不明。与多元德泰公司的关联公司共同给业主造成了租金的损失。 多元德泰公司发表答辩意见称：一、本案是基于商品房买卖合同履行及相应违约的情形，与物权侵权及委托经营管理问题不予答辩。二、根据合同，合同未约定违约金条款，从本案基本事实看，多元德泰公司确实存在逾期办证的行为，因此多元德泰公司也同意依法承担赔偿责任。亢正伦、李吉英依据商品房买卖合同司法解释的规定仅是可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即6.65%为标准进行计算，一审判决是综合全案考虑，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金利息并无不当。二、关于期限的问题，一审判决综合全案认定，从商品房买卖合同中约定的承担赔偿损失的时间节点开始计算并无不当。三、亢正伦、李吉英陈述的损失问题，多元德泰公司认为双方定立合同时对于损失是可以预期的，而其他损失或商铺损失与本案无关，可以另行主张。 亢正伦、李吉英向一审法院起诉请求：一、多元德泰公司立即为亢正伦、李吉英办理房屋不动产权证；二、多元德泰公司向亢正伦、李吉英赔偿违约损失（以总房款为基数，从2015年1月1日起至房屋不动产权证办理完毕之日止，按中国人民银行逾期贷款年利率6.65%进行计算）。具体如下（详见附表二）。 一审法院认定事实：亢正伦、李吉英与多元德泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定亢正伦、李吉英（买受人）购买多元德泰公司（出卖人）开发的位于成都市新都区。多元德泰公司应当在2013年12月31日前（2014年5月1日前、银行放贷视为收房日、2014年1月21日前、2014年5月13日前、款付清视为收房日、房款付清时）向亢正伦、李吉英交付商品房。第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2015年5月13日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”合同中并对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款等作了约定。 合同签订后，亢正伦、李吉英按合同约定的方式向多元德泰公司支付了购房款。多元德泰公司也按合同约定向亢正伦、李吉英交付了商品房，但未按合同约定的期限为亢正伦、李吉英办理产权登记。 原审法院认定的以上事实当事人没有异议，并有亢正伦、李吉英提交的《商品房买卖合同》、收据、收房通知书、入住手续等证据在卷佐证，原审法院予以确认。 原审法院认为，亢正伦、李吉英与多元德泰公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，亢正伦、李吉英已按合同约定完全履行其义务，而多元德泰公司多元德泰公司却未按合同约定为亢正伦、李吉英办理房屋产权登记。故亢正伦、李吉英有权要求多元德泰公司多元德泰公司为其办理房屋的不动产权证。 针对当事人争议的焦点违约损失的认定问题，原审法院论述如下： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，多元德泰公司未按约为亢正伦、李吉英办理产权登记是客观事实，已构成违约，理应依法承担相应的违约责任，而双方当事人签订的合同中对延期办理产权登记应承担的违约责任约定是“延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”从该合同约定来看，合同并未明确约定违约损失的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于其损失，亢正伦、李吉英主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即6.65%为标准进行计算，而多元德泰公司认可按中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约损失。本案中，亢正伦、李吉英并未提供因多元德泰公司的违约行为给其造成直接损失的依据，在此情况下，根据上述法律规定，其可得利益损失应为资金利息损失，再结合本案的实际情况，原审法院酌情认定亢正伦、李吉英主张的违约损失以多元德泰公司所认可的标准即按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算为宜。 综上所述，亢正伦、李吉英要求多元德泰公司办理房屋不动产权证的诉讼请求，符合法律及合同约定，原审法院予以支持；亢正伦、李吉英要求多元德泰公司支付逾期办证违约损失的诉讼请求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决： 一、多元德泰公司于本判决生效之日起三十日内协助亢正伦、李吉英办理位于成都市新都区的房屋的不动产权证，并向亢正伦、李吉英支付逾期办证的违约损失（以购房款为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。亢正伦、李吉英的信息、房屋信息、购房款、违约损失计算期间具体见附表）； 二、驳回亢正伦、李吉英的其他诉讼请求（信息详见附表一）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费分担详见附表三（多元德泰公司应负担诉讼费，亢正伦、李吉英已预交，多元德泰公司于本判决生效之日起三十日内向亢正伦、李吉英支付）。 二审中，亢正伦、李吉英与多元德泰公司对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，亢正伦、李吉英向本院提交以下证据：一、商铺照片13张、宣传资料、合同、协议，拟以此证明多元德泰公司违反协议约定，现商铺处于没有达到交付条件的情形，给亢正伦、李吉英造成使用收益的巨大损失；二、网站截屏，内容为2014年及2017年新都房价走势图，拟以此证明亢正伦、李吉英与2013年、2014年购买本案房屋无法变现的损失；三、新都区人民法院民事判决书两份、医院结算票据、费用合计清单，拟以此证明亢正伦、李吉英因多元德泰公司原因导致房屋无产权证，亢正伦、李吉英无法变现案涉房屋，导致亢正伦、李吉英面对家庭困难时不得不高息借贷；四、多元德泰公司作出的办理双证的承诺书、新都国土局信访协调记录、维权照片、业主维权经费统计表，拟以此证明亢正伦、李吉英等人维权所导致的误工费、差旅费及维权损失；五、天眼查网站打印件，拟以此证明多元德泰公司等四家公司混同。 多元德泰公司发表质证意见称：对第一组、第二组证据的真实性不予认可，不能达到亢正伦、李吉英的证明目的。该楼房是否烂尾及宣传资料不能直接证明与实际损失有直接关系，对真实性、合法性及关联性均不认可；对第三组证据，因本案是合同违约之诉，精神损失不是本案的审理范围，对合法性与关联性均不认可；对第四组证据，均系亢正伦、李吉英单方制作，对真实性不予认可，与损失没有直接的因果关系；对第五组证据的真实性不予认可，但据了解四家公司法定代表人均系徐增章，但与本案无关，多元德泰公司将部分房屋委托给多元德泰投资公司并签订委托经营管理协议，应当另案处理。 本院经审查认为：关于第一组证据中的照片，首先亢正伦、李吉英并未提交其他证据证明照片的拍摄地点、拍摄时间，故本院对真实性不予确认；关于宣传资料，亢正伦、李吉英并未提交相应来源，也未提交其他证据证明多元德泰公司逾期办理案涉房屋所有权证所导致的具体损失，故不能达到亢正伦、李吉英的证明目的，本院不予采纳；关于委托经营管理协议等，系亢正伦、李吉英与四川多元德泰投资有限公司签订，与本案商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，故与本案并无关联性，本院不予采纳；关于第二组证据，系在某网站上打印形成的房价走势图，该走势图并未明确针对案涉楼盘房价，且走势图中的金额在不同时期有上涨亦有下跌，故本院对该走势图的数据不予确认；关于第三组证据，系林文萱被宣告无民事行为能力人、多元德泰公司承担逾期办证违约金的相关判决书，以及加盖有医院结算专用章的票据，本院对真实性予以确认。但林文萱被宣告无民事行为能力人与本案无关联性，且林文萱亦非本案当事人，故第三组证据不能达到其证明目的，本院不予采纳；第四组证据中的照片，能够反映部分业主向多元德泰公司主张权利，但并不能直接证明其损失的大小；关于相关费用的统计表，系亢正伦、李吉英自行统计的表格，并未提交相应交费的票据，本院对证据四不予采信；关于证据五，本案系按照合同相对性就亢正伦、李吉英等人与多元德泰公司逾期办证损失进行审理，故证据五与本案并无关联性，本院不予采纳。 本院认为，根据上诉人亢正伦、李吉英的上诉请求以及被上诉人多元德泰公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院确定违约损失的计算标准是否正确。 根据亢正伦、李吉英与多元德泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，“延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担”。亢正伦、李吉英在原审中变更了诉讼请求，由要求多元德泰公司给付违约金变更为要求多元德泰公司赔偿损失，并主张从2015年1月1日开始计算。多元德泰公司同意支付相应的违约损失，但不认可亢正伦、李吉英违约金的计算方式。 亢正伦、李吉英主张的逾期办证损失，但买卖双方并未在合同中明确损失计算方式。在此情况下，亢正伦、李吉英主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定以已付房款金额每日6.65%的标准计算损失。对此本院认为，双方的纠纷系商品房买卖合同关系中出卖人逾期办理房屋权属证明所致，故亢正伦、李吉英的损失实为迟延取得不动产权权属证期间的资金利息损失，原审法院以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准确定损失的计算标准并无不当。 关于亢正伦、李吉英另提出原审判决遗漏其诉讼请求的问题。本院认为，其在一审中变更诉讼请求，并确定计算金钱的期间为2015年1月1日起计算，原审法院判决从2015年1月1日起计算至不动产权证办结之日止并未遗漏其诉讼请求，故本院对其该项上诉主张不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由亢正伦、李吉英负担（详见附表三）。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员  田 笛 审判员  赵 锋 二〇一七年十二月二十二日 书记员  龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0114民初                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人                       当事人身份信息                               1                       2634号                       15806号                       亢正伦                       男，汉族，1947年5月29日出生，住成都市新都区。                               李吉英                       女，汉族，1949年10月21日出生，住成都市新都区。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2017）川0114民初                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人                       房屋信息                                               约定办理转移             登记时间                       实际履行时间                       约定交房时间                       购房款             （元）                               1                       2634号                       15806号                       亢正伦、李吉英                                             商品房交付之日起360日内                       未履行                       2014年5月13日                       521000                                           附表三                               序号                       一审案号             （2017）川0114民初                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人                       房屋信息                       转移登记逾期损失             计算期间                       一审诉讼费分担（元）                       二审诉讼费承担（元）                               原审原告                       原审被告                       原审原告                               1                       2634号                       15806号                       亢正伦、李吉英                                             从2015年5月8日始计算至不动产权证办结之日止                       50                       669                       1338