广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初2412号 原告：陈娅宁，女，1984年4月14日出生，壮族，住广西东兰县。 委托诉讼代理人：林坚，广西纵华律师事务所律师。 被告：南宁聚鑫房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区秀灵路东四里1号，统一社会信用代码9145010019828612XP。 法定代表人：王宁，董事长。 委托诉讼代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 原告陈娅宁与被告南宁聚鑫房地产开发有限公司（以下简称“聚鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告陈娅宁的委托诉讼代理人林坚与被告聚鑫公司的委托诉讼代理人赵善红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈娅宁向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同义务，为原告办理房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付原告；二、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2014年10月23日起计算至原告取得房屋所有权证之日止，每日10元，暂计至2016年12月31日的迟延办证违约金为8000元）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市天域·香格里拉1号楼815号房（以下简称“815号房”）。合同第十七条第三款第一项约定，被告在商品房交付使用后730日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。若原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告按每迟延一日向原告支付10元违约金。被告于2012年10月22日将房屋交付给原告，根据合同约定，被告应于2014年10月12日前办妥房产证并交付原告。但至2016年12月31日已经逾期800天，被告应支付违约金8000元。同时，被告应继续履行合同约定的义务，为原告办理房屋所有权登记，并应支付从2017年1月1日起至原告取得房屋所有权登记日止的违约金，每日10元。综上所述，被告不依约履行合同义务，已构成违约。为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求人民法院依法判决、判如所请。 被告聚鑫公司辩称，一、关于办理房屋所有权证登记问题。被告同意为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付给原告，但目前须拆除小区违法建筑，恢复到原规划状态才能为原告办理房屋所有权证书。被告将房屋交付原告等业主后，由案外人广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和公司”）管理小区至今，因该公司管理不善，小区部分业主未按照《房屋使用说明书》规定使用房屋，3号楼部分业主在阳台空调室外机放置处安装防盗网，5号楼部分业主在阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用。由于存在上述违章建筑，小区无法通过综合验收，才导致被告在收取了原告的办证材料和办证费用后无法为原告等业主办理房屋所有权登记。对于违法建设的业主，被告曾多次通知其自行拆除违法建筑，将房屋恢复到原规划审批状态。在规划部门和被告、小区物业管理公司的督促下，虽有部分业主自行整改，但仍有部分业主拒绝整改。 在被告的努力下，政府相关部门同意通过单栋验收的方式进行，准许单栋验收合格的商品房申办不动产权证书（如1、2、6、7、8号楼）。 此外，小区物业移交给物业管理服务公司后，被告无权再管理小区，小区违法建设的存在是小区物业管理服务公司监管不到位、不作为所致。 综上，天域·香格里拉小区的商品房只有在拆除违法建筑，恢复到原规划审批状态后，被告才能为原告等业主申办房屋所有权证书。 二、关于违约金。被告未能为原告等业主办理房屋所有权证书是由于部分业主违法搭建而引致，被告不存在过错，如确实应支付违约金或者相关损失，应由违法搭建的业主和管理不到位的诚愉和公司承担。 被告交付房屋后，原告一直正常使用房屋至今，不存在延期办理房产证而影响原告生活或给原告造成经济损失。根据《中华人民共和国合同法》关于违约金相当于经济损失的规定，原告主张违约金没有事实依据。 假设被告存在违约，合同中约定的违约金明显过高，依法应予调低，按每日5元计算较为合理。在拆除违章建筑后，原、被告可重新约定办理房屋所有权证书的时间，如在该时间内无法办理，被告可以根据约定承担违约责任。 三、从被告提供的证据可知，天域·香格里拉小区1号楼交房时间是2012年10月31日，2号楼是2012年5月31日，3号楼是2012年5月31日，6、7、8号楼均是2011年10月31日。原告的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，不应该得到法院支持。 综上，被告不存在过错，不应承担任何责任。请业主与被告共同维护小区良好品质，杜绝违法建设的发生和存在，构建和谐小区。请求人民法院根据案件事实和法律，作出公正裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月20日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00187401），约定，原告（买受人）向被告（出卖人）购买815号房，建筑面积37.46平方米，其中套内建筑面积28.07平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7125.04元，总价款为200000元，并根据实际建筑面积差异进行多退少补或退房等。合同第九条约定被告应于2012年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”双方同时就其他相关事项在合同中进行了约定。 2012年10月22日，原告受领815号房，同时接收《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。 2014年8月18日，被告出具《销售不动产统一发票》，载明原告向被告支付的购房款为200000元。 还查明，被告系有限责任公司，具备房地产开发与经营资质。 天域·香格里拉1号楼于2011年取得《商品房预售许可证》。 2012年5月31日，被告向广西诚愉和物业服务有限公司移交天域·香格里拉2、3号楼；同年10月31日，被告移交1、5、6、7、8号楼。至此，天域·香格里拉小区整体移交给广西诚愉和物业服务有限公司。 2015年5月14日，南宁市规划管理局对被告作出《行政处罚告知书》，认为被告在建设天域·香格里拉时，存在如下违法行为：“1、擅自于2012年12月在2#楼第三层老年活动室、卫生服务站、青少年活动室加建夹层，加建建筑面积160.5平方米。2、擅自于2011年10月在5#楼401、601、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1601、1701、402、502、802、1102、1202、1402号房共17户阳台增设层板及安装玻璃窗作为封闭空间使用，每户违法建设面积为9.24平方米，17户合计违法建设面积157.08平方米。”南宁市规划局拟作如下处罚：“限期自行拆除上述位于南宁市天域·香格里拉2#楼加建的夹层及5#楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态”。2015年6月5日，南宁市规划局对被告作出《行政处罚决定书》，根据前述《行政处罚告知书》中认定的违法内容，决定对被告作出如下处罚：“限被处罚单位自接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述位于南宁市天域·香格里拉项目2#楼加建的夹层及5#楼阳台擅自封闭部分，恢复至原规划审批状态。” 2017年6月25日，广西诚愉和物业服务有限公司向被告作出《关于天域香格里拉违建业主整改的报告》，载明，目前，2号楼的违建已经按要求拆除，小区的1、2、6、7、8号楼已经通过规划验收达到办理不动产权证的条件，但3、5号楼现仍存在违建，广西诚愉和物业服务有限公司要求违建业主在7月底前整改完毕。 另查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 庭审时，原告将其第一项诉讼请求变更为判令被告履行合同义务，为原告办理不动产权登记并将不动产权证书交付原告。被告对此无异议。被告主张合同中约定的逾期办证违约金过高，要求降低至5元/日，但未举证。 本案审理过程中，本院依职权向南宁市住房保障和房产管理局调查被告为原告办理不动产权登记申请的具体日期，该局作出《关于天域·香格里拉小区88套住房办证情况的复函》（南房函【2017】1324号）及附件、《关于天域·香格里拉88套房屋不动产登记有关情况补充说明的函》（南房函【2017】1461号）及附件，函称：天域·香格里拉项目已经办理桂（2016）南宁市不动产权第0085922号及邕房权证字第××号《商品房现售备案证明》，现售范围为：1、2、6、7、8号楼住宅部分，1、2、3号楼及小区商铺部分，8号楼杂物房部分及地下室车库部分，6号楼1702号房。其中受理815号房不动产转移登记的日期为2017年4月13日、办结日期为2017年5月17日。原告已领取815号房的不动产权证书，申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”原告的第一项诉讼请求为要求被告为其申办不动产权证书，该请求不属于债权请求权，不适用诉讼时效制度。而原告的第二项要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，系债权请求权，适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算。但由于合同约定的逾期办证违约金，是根据违约行为持续发生的情况进行累加，而实际上该违约行为一直持续至今，违约金数额亦逐日变化，原告因此未能就确定的合同权利进行主张，故逾期办证的诉讼时效尚未起算。对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 关于继续履行合同，为原告办理815号房之不动产权登记的诉讼请求，原告以已经取得不动产权证为由申请撤回，因当事人有权依法处分自己的诉讼权利，该申请符合法律规定，本院予以准许。 关于逾期办证违约金。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，原告委托被告在房屋交付后的730日内为原告申请房屋所有权登记并将房屋所有权证交付原告。本案中，被告已于2012年10月22日向原告交付房屋，至迟应于2014年10月22日前向不动产登记机构申请办理815号房的不动产统一登记。现被告主张系因部分业主违法搭建导致房屋权属登记无法完成，对此，本院不予支持，理由为：首先，依据南宁市规划管理局作出的《行政处罚告知书》，其处罚的对象涉及2号楼及5号楼，与1号楼无关，不影响1号楼依法通过相关验收手续，从而完成办理不动产权转移登记手续所需的前置程序；其次，即便确如被告所言，部分业主违法搭建的行为影响了1号楼的不动产权转移登记手续的办理，但原告作为债权人，其对被告履行房屋产权转移登记手续这一债务并无过错。案外第三人违法搭建和物业管理不当的行为不能作为被告抗辩的合理事由，本院不予采纳。如因第三人原因导致该债务的履行陷入迟延，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告仍应向原告依法承担违约责任，至于被告与第三人的纠纷，可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。据此，被告迟延为原告申请办理不动产权证构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。原告诉请被告支付违约金符合《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，本院依法予以支持。违约金的起算时间为2014年11月4日，截止时间应为登记机构依法受理被告为原告申请办理不动产权登记之日止，此后耗费的时间由相关部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。因此，自2014年10月23日至2017年4月13日止，逾期天数达904天，按每日10元计算，违约金计为9040元。被告主张违约金过高，但未举证证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告南宁聚鑫房地产开发有限公司向原告陈娅宁支付逾期办证违约金9040元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告陈娅宁已预交），由被告南宁聚鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 梁 娴 审判员 梁萃华 审判员 罗 媛 二〇一七年十二月十四日 书记员 吕 静 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理民事案件适用适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持： （一）支付存款本金及利息请求权； （二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权； （三）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。