福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初11775号 原告：李红，女，1976年11月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈树有、徐传远，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告李红与被告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人沈树有、徐传远，被告世茂公司的委托诉讼代理人张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，世茂公司返还已付购房款1539776元，并按累计应付款的10%支付违约金153977元；2.世茂公司支付其垫付的司法鉴定费1800元。事实与理由：2014年3月19日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件1至6，约定李红向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K1-3、K2-2）x幢xxxx商品房，总房款1539776元。合同约定的交房期限为2015年6月30日前。合同附件1对房屋的结构形式、户型等也作了约定。合同还对买受人逾期付款和出卖人逾期交房等违约责任以及双方的其他权利义务等作了约定。在签订合同前，世茂公司向其展示和介绍小区的宣传资料、样板房、模型和沙盘，承诺该小区有晋阳湖、风情公园等，小区有观景亭、许愿池等环境和配套设施。商品房竣工后存在严重质量瑕疵：1.未按合同设相应数量的阳台和凸窗，套内各使用功能空间没有砌墙隔断，变更了规划和设计未予书面通知；2.整栋楼设置的两台电梯中未设置一台可容纳担架的电梯，每个住宅单元只设置一台电梯，且未设置与相邻单元联通的联系廊，电梯候梯厅不能供担架方便出入电梯；3.每层住宅单元只设置一个安全疏散出口；4.套内的卫生间门直接开向客厅、餐厅或起居室；排污管直接设置在餐厅、衣帽间的入口处；5.小区环境和配套与所展示和介绍严重不符；6.结合本案，通过现场勘验，相邻单元被隔墙阻却，并没有防火墙。该商品房的交付将对买受人的生命和财产安全、身心健康造成重大影响，严重干扰和影响买受人的正常生活，购买商品房的合同目的不能实现，李红有权解除合同，合同解除后，世茂公司应返还已支付的全部购房款，并按累计应付款的10%支付违约金。 世茂公司辩称：1.诉争房屋业经建设单位组织施工、设计、勘察、监理四个单位验收合格，也经过消防验收，符合交房条件，不存在质量问题；即便存在质量问题也可修复，不影响合同目的的实现，不存在解除合同的必要。2.即便诉争合同具备解除条件，且世茂公司应当承担违约责任，李红要求按累计应付款的10%承担违约责任也缺乏事实与法律依据，违约金的标准应按银行同期贷款利率计算。3.根据商品房买卖合同约定，李红行使合同解除权的时间，应当是在书面交付通知确认的交付日首日，李红在该期限内未行使，其解除权已灭失。4.李红以诉争房屋所在单元只有一部电梯主张解除合同缺乏事实与法律依据。5.从套内面积看，套内建筑面积的误差绝对值比例未超过3%，在合同允许范围内，故本案鉴定费用应由李红承担。 在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.双方于2014年3月19日签订商品房买卖合同及附件一至六；2.购房款已付清；3.诉争房屋取得预售许可的时间为2013年9月27日；4.诉争房屋于2015年12月15日通过消防验收合格；5.诉争房屋至审结时尚未办理交房；6.鉴定费用为1800元。 双方当事人争议焦点为：1.本案应适用《住宅设计规范》2003年版或者2011年版；2.诉争房屋是否达到解除的条件；3.如果诉争房屋达到解除的条件，违约金如何计算；4.鉴定费用由谁承担。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李红提供如下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份；2.商品房买卖合同一份；3.销售不动产统一发票复印件一份；4.《泉州晚报》（2012年6月20日、8月17日、10月9日部分版面）复印件各一份；5.《央媒曝光：晋江世茂御龙湾被指涉嫌虚假宣传》打印件一份；6.泉公（消）行罚决字[2016]0015号行政处罚决定书复印件一份；7.数字光盘一份；8.公安消防部分权利义务告知书、消防监督检查记录、询问笔录、检查现场照片各一份；9.3#、5#住宅7层、13层、19层、25层、31层平面图及竣工图各一份。世茂公司提供如下证据：10.《商品房预售许可证》一份；11.《晋江市建设工程竣工规划条件核实意见书》一份；12.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份；13.《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》一份；14.《交房通知书》及邮件详情单、回执单各一份；15.商品房买卖合同附件一《房屋分层平面图》一份；16.纪要[2012]34号《世茂人工湖K1-3及K2-2地块建筑方案设计评审会议纪要》一份;17.晋江世茂人工湖项目（K1-3及K2-2地块）的建设工程规划许可证一份。 审理中，本院根据李红的申请，组织双方进行现场勘验，并形成相应现场勘验笔录并拍摄若干照片。李红申请对诉争房屋的套内建筑面积进行测绘，本院依法予以准许，并依法委托泉州市新宇测绘工程有限公司进行测绘。该公司于2017年8月10日向本院出具新宇测绘[2017]鉴字第030号房产测绘司法鉴定报告书。 对当事人无异议的证据1、2、3、10、15，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据4媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定。证据5媒体报道的采访内容均是记者与业主的访谈，无法证明世茂公司确有进行虚假宣传。证据6、8可证明世茂公司因未经消防设计审核，擅自将世茂人工湖K1-3及K2-2地块的3、5号楼走道隔墙变更为防火门，而被泉州市公安消防支队行政处罚的事实。证据7，世茂公司对其中户型图的照片无异议，本院予以确认；PDF文件中的图片无法体现拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；房屋瑕疵照片、样板房阳台视频等均未能体现与本案诉争房屋的关联性，不予认定；关于诉争房屋的现状应结合本院现场勘验情况予以认定。证据9，3#、5#住宅7层、13层、19层、25层、31层平面图来源于晋江市规划局，竣工图来源于世茂公司，双方对其真实性、合法性均无异议，本院予以认定。证据11、12、13能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格；证据14能够证明世茂公司通知交房的事实；证据16可证明晋江市住房和城乡规划建设局于2012年4月5日召开世茂人工湖K1-3及K2-2地块建筑方案设计评审会议的事实；证据17可证明世茂人工湖项目（K1-3及K2-2地块）于2012年8月21日取得建设工程规划许可。现场勘验的笔录和照片能够证明涉案房屋及其所在楼栋的现状。双方当事人对鉴定意见报告书真实性均不持异议，鉴定结构具有相关资质，鉴定程序合法，故该鉴定意见可作为定案依据。 关于争议焦点一。《住宅设计规范》GB50096-2011于2011年7月26日发布，于2012年8月1日实施。世茂公司提供的纪要【2012】34号《世茂人工湖K1-3、K2-2地块建筑方案设计评审会议纪要》的时间虽然为2012年4月5日，但该纪要内容并未体现诉争房屋所在地块的建筑方案设计评审获得通过。而世茂公司提供的诉争房屋所在地块《规划建设许可证》的时间为2012年8月21日。世茂公司虽主张应适用GB50096-1999（2003年版），但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。故，本院认定本案应适用《住宅设计规范》GB50096-2011。 关于争议焦点二、四。李红主张解除合同的依据在于：1.本案中阳台为开放式阳台，应按一半计算面积，实际建筑面积与合同约定的建筑面积的误差比值为5.34%，超出合同约定的3%；2.根据合同第十条的约定，结合现场勘验及李红提供的平面图、竣工图，可以看出世茂公司对该商品房的结构形式进行变更，但未按照合同约定履行书面通知义务；3.诉争房屋所在住宅单元仅有一部电梯；4.安全疏散出口不符合住宅设计规范的相关规定，无法实现合同目的；5.排风口位于一楼的安全疏散出口，亦位于该住宅单元楼梯通道门的正前方，直接影响正常的通行，不符合安全的要求。对此，本院分析认定如下：1.泉州市新宇测绘工程有限公司新宇测绘【2017】鉴字第030号报告书鉴定结论为：“诉争房屋的套内建筑面积进行测算如下：建筑面积142㎡”。对此，本院认为，本案诉争房屋套内面积应以鉴定测绘面积为准。本案中，双方当事人虽均未提供诉争房屋的测绘报告作为证据，但世茂公司在本院审理的另案中有提供诉争房屋所在楼栋的测绘报告，李红庭审中亦表示对测绘报告中记载的诉争房屋公摊面积33.89㎡不持异议，本院予以认定。根据鉴定报告书及测绘报告所载明的面积计算，诉争房屋的建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均未超过3%。故，李红关于面积误差及鉴定费用承担的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。2.关于变更图纸未履行通知义务的问题，双方签订合同的时间为2014年3月19日，而李红主张相关图纸及变更时间均在合同签订时间之前。故，李红该主张的依据不足，不予支持。3.关于电梯的数量，《住宅设计规范》6.4.2条规定：“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯”。《住宅设计规范》6.4.3规定：“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊……”。对照本案，经现场勘验，虽然入户大堂左右侧各有一台电梯，但因两台电梯之间的走道并不能相通，且世茂公司还因走道打通之相关事项被公安消防部门处以行政处罚，故本院认定诉争楼幢实为二个单元，每个单元仅设置一台电梯，且没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊。4.关于安全疏散出口，《住宅设计规范》6.2.3条规定：“十九层及十九层以上的住宅建筑，每层住宅单元的安全出口不应少于2个”;《住宅设计规范》（条文说明）第6.2.1-6.2.3“关于剪刀梯作为疏散口的设计要求，应执行有关《高层民用建筑设计防火规范》的规定”。对照本案，经现场勘验，虽然只有一个安全疏散口，但该安全疏散口楼梯结构为剪刀梯，双方对此也予以确认，以及诉争房屋已经消防部门验收合格等事实，李红的该主张不予支持。5.关于排风口，经现场勘验排风管的出口已采取安全防护措施。故李红的主张依据不足，不予支持。综上，本院认为，诉争房屋楼幢只设置一台电梯，且没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊的现状违反《住宅设计规范》的规定，严重影响了李红的正常居住使用，世茂公司应当承担相应的违约责任。故，李红解除合同的主张本院予以支持。 关于争议焦点三。双方签订的合同未就出卖人因房屋质量问题严重影响正常居住导致合同解除的违约责任作出明确约定。鉴于本案合同的解除系因世茂公司违约，世茂公司依法应当承担相应的违约责任。本院结合合同中其他有关解除合同违约责任的约定情况及本案实际，酌定世茂公司应按李红已付购房款的5%承担违约责任，即世茂公司应支付李红违约金76989元。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年8月21日取得建设工程规划许可证；诉争房屋于2015年12月1日通过竣工验收（合格）。诉争房屋所在住宅单元只设置一台电梯，且没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊。 综上所述,本院认为，李红与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。诉争房屋所在住宅单元只设置一台电梯且没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊，该设置不符合国家规范规定，李红关于解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后，世茂公司基于合同取得的购房款1539776元应返还李红并支付李红违约金76989元。李红与世茂公司其他缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告李红与被告泉州世茂新领域置业有限公司于2014年3月19日签订的编号为201402140093号《商品房买卖合同》； 二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告李红购房款1539776元； 三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李红违约金76989元； 四、驳回原告李红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20044元，由原告李红负担693元，由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担19351元；鉴定费1800元，由原告李红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  洪民强 审判员  吴雅莉 审判员  蔡燕萍 二〇一七年十二月二十日 书记员  黄钟越 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－