广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4547号 原告：玉林银丰中药港投资发展有限公司，住所地广西玉林市玉州区金港路******。 法定代表人：陈洋，总裁。 委托代理人：钟雪恨、曾华山，广西国锐律师事务所律师。 被告：黄燕宁，女，1982年3月6日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托代理人：杨雄，广西纳百川律师事务所律师。 委托代理人：李佳欣，广西纳百川律师事务所实习律师。 第三人：桂林银行股份有限公司玉林分行，住，住所地广西玉林市民主中路**/div> 负责人：季涛，行长。 委托代理人：梁雅丽，桂林银行股份有限公司玉林分行员工。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告黄燕宁、第三人桂林银行股份有限公司玉林分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钟雪恨，被告的委托代 -2- 理人杨雄、李佳欣，第三人的委托代理人梁雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告黄燕宁签订合同编号银丰中央首府0024的《商品房买卖合同》于2020年6月11日解除（合同标的额526565元）；2、判决被告黄燕宁配合原告玉林银丰中药港投资发展有限公司撤销《商品房买卖合同》登记备案（合同编号：中央首府0024)；3、判决被告黄燕宁支付违约金105313元给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司；4、判决被告黄燕宁支付律师代理费5000元给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月8日，原告与被告黄燕宁签订合同编号为银丰中央首府0024的《商品房买卖合同》，合同约定，被告黄燕宁购买原告开发建设的位于玉林市，房屋总价款526565元，其中首付款126565元，余下的400000元通过申请银行按揭贷款支付。被告支付首付款给原告后，2018年1月10日，原告依约将与签订的《商品房买卖合同》在房屋产权登记部门登记备案。2018年4月22日，原告与被告黄燕宁及第三人桂林银行股份有限公司玉林分行签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，三方约定，由第三人向被告发放400000元贷款用于购买原告开发的上述房屋，被告应按时归还按揭款，原告作为被告向第三人归还贷款的阶段性连带责任保证人，因被告未能按时足额偿还按揭款项的，第三人有权划扣原告在该行开设账户中的款项用于代偿按揭款。2018年4月23日，第三人依约发放上述贷款给被告支付购房款。2019年10月14日，原告依约向被告交付了房屋。被告自2020年2月起，未按时向贷款方偿还月按揭款，截止至2020年5月31日止，连续四个月拖欠第三人按揭款，导致原告的保证金账户被第三人划扣了10837.88元用于代被告清偿拖欠的贷款本息。原告代偿被告的上述按揭款后，联系被告清偿，但被告拒不还款给原告。2020年6月9日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，通知被告与其解除合同 -3- 编号为银丰中央首府0024号的《商品房买卖合同》，解除合同后5日内被告协助原告办理该合同的登记备案并将房屋恢复原状退还原告。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第九条第二点约定，买受人选择银行按揭贷款付款方式的，在出卖人承担担保责任期间，买受人连续三个月或累计六个月未按期偿还本息，致使出卖人被银行扣除保证金代还按揭款的，出卖人有权解除合同并要求买受人将所购商品房恢复原状退还，且支付合同总价款20%的违约金给出卖人，买受人清偿出卖人代还的按揭款并支付出卖人产生的诉讼费用、律师代理费等费用。被告自2020年2月起截至2020年6月29日止，已连续五个月未偿还贷款本息，贷款人从原告的开设的保证金账户扣划13549.54元代偿，经原告追索，但被告仍不清偿给原告。因此原告根据合同约定，2020年6月9日发出解除与被告黄燕宁签订的《商品房买卖合同》通知，上述《补充协议》第七条约定，原告按《商品房买卖合同》第一章约定的通讯地址向被告邮寄通知的，自通知邮件寄出之日起第3个工作日视为送达被告，原告与被告签订的《商品房买卖合同》己于2020年6月11日解除，被告黄燕宁应配合撤销合同的登记备案，并将所购房屋恢复原状退还给原告，支付合同总价款的20%的违约金即105313元及律师代理费5000元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳求人民法院判如上述所请。 被告黄燕宁辩称，一、就原被告的买卖合同法律关系而言，被告已经履行了合同义务，不存在违约的情形，原告的解除合同通知不发生解除合同的效力，被告不负登记备案归还房屋的义务；二、如上诉所说，被告不存在违约行为，不应支付违约金及支付律师费的违约责任；三、原告主张的违约金数额过高，不符合法律规定。 第三人桂林银行股份有限公司玉林分行陈述：我方一直积极联系被告，催促被告偿还贷款，历经几个月的时间，都没能联系上被告本人，所以才从开发商账户进行扣款。 -4- 本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告黄燕宁签订《商品房买卖合同》(合同编号为银丰中央首府0024)，约定被告购买原告开发建设的位于玉林市，房屋总价款526565元，其中首付款126565元，余下的400000元通过申请银行按揭贷款支付。合同附件十一《补充协议》第九条第二点约定，买受人选择银行按揭贷款付款方式的，在出卖人承担担保责任期间，买受人连续三个月或累计六个月未按期偿还本息，致使出卖人被银行扣除保证金代还按揭款的，出卖人有权解除合同并要求买受人将所购商品房恢复原状退还，且支付合同总价款20%的违约金给出卖人，买受人清偿出卖人代还的按揭款并支付出卖人产生的诉讼费用、律师代理费等费用。合同签订后，被告支付首付款给原告，2018年1月10日，原告依约将与签订的《商品房买卖合同》在房屋产权登记部门登记备案。2018年4月22日，原告与被告黄燕宁及第三人桂林银行股份有限公司玉林分行签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，三方约定，由第三人向被告发放400000元贷款用于购买原告开发的上述房屋，被告应按时归还按揭款，原告作为被告向第三人归还贷款的阶段性连带责任保证人，因被告未能按时足额偿还按揭款项的，第三人有权划扣原告在该行开设账户中的款项用于代偿按揭款。2018年4月23日，第三人依约发放上述贷款给被告支付购房款。2019年10月14日，原告依约向被告交付了房屋。被告自2020年2月起，未按时向贷款方偿还月按揭款，截止至2020年8月31日止，连续六个月拖欠第三人按揭款，导致原告的保证金账户被第三人划扣了18894.25元用于代被告清偿拖欠的贷款本息。原告为此向被告追讨，未果，原告便于2020年6月9日发出解除与被告黄燕宁签订的《商品房买卖合同》通知。后原告提起诉讼，被告黄燕宁表示愿意偿还原告代垫款项并支付违约金，要求继续履行合同。被告黄燕宁并支付了2020年9月、10月的银行贷款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》(包括附件)是双方真实意思 -5- 表示,且不违反法律、法规，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现被告已通过首付加贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而作为开发商的原告也依约交付了房屋，双方均按合同约定履行了各自义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按约定履行的，合同的权利义务终止。在《商品房买卖合同》已经履行完毕的情况下，原告方没有权利再主张解除合同。其因被告逾期偿还银行贷款而承担的阶段性担保责任，可根据《担保法》第三十一条的规定，向被告进行追偿。这与本案属于不同的法律关系，原告可以另案主张。因此，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告玉林银丰中药港投资发展有限公司的诉讼请求。 本案受理费10169元，减半收取计5085元，由原告玉林银丰中药港投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  覃文华 -6- 二〇二〇年十一月三日 书记员  陈玉威