贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0302民初8338号 原告：高安良，男，1950年12月18日出生，汉族，遵义市人，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官世燕，贵州舸林律师事务所律师。 被告：遵义大森房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区中华路472号,组织机构代码722121744。 法定代表人：何南新，总经理。 第三人：陈峰，男，1974年5月11日出生，汉族，福建省福清市人，现住贵州省贵阳市观山湖区。 第三人：林云花，女，1978年11月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。系陈锋之妻。 第三人：陈茂强，男，1970年6月21日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。 第三人：陈连云，女，1968年1月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。系陈茂强之妻。 第三人：许强，男，1974年4月6日出生，汉族，福建省福清市人，现住重庆市大渡口区。 第三人：陈莲英，女，1975年5月14日出生，汉族，福建省福清市人，现住重庆市大渡口区。系许强之妻。 第三人共同委托诉讼代理人：张宇，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 第三人共同委托诉讼代理人：刘光欢，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 第三人：遵义鑫华酒店管理有限责任公司，住所地遵义市红花岗区外环路与石佛路交汇处大森鑫城展示厅，统一社会信用代码915203026839572300。 法定代表人：邱建华，经理。 原告高安良与被告遵义大森房地产开发有限责任公司(以下简称大森公司)、第三人陈锋、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英(以下称第三人陈锋)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法追加了遵义鑫华酒店管理有限责任公司（以下简称鑫华公司）为本案第三人参加诉讼。庭前通知各方当事人进行了庭前证据交换，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高安良的委托代理人李永锏、官世燕、被告大森公司法定代表人何南新、六名第三人共同委托诉讼代理人张宇、刘光欢到庭参加了诉讼。第三人鑫华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告高安良向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并优先为原告办理房屋所有权登记；3、案件受理费由被告大森公司承担。 事实及理由:遵义市红花岗区外环路大森鑫城（名酒城）系被告大森公司开发的房屋。2010年4月起，大森公司将“名酒城”三楼7125.45平方米的营业房分割成239份产权式商铺对外出售，2010年7月28日，原告与被告大森公司签订《商品房买卖合同》，购买大森公司三楼159、160号商住房（面积分别为30.64平方米、26.27平方米，价值分别为118360元、95890元）。同日，原告与鑫华公司签订《中国*遵义名酒城三层产权式酒店投资协议书》，投资协议书约定：购房户于合同成立之日起，将购买的三层营业房交与鑫华公司经营酒店，委托经营期为10年，鑫华公司按约支付经营收益给原告，同时大森公司向各购房户出具担保合同书，为《委托经营管理合同》的全部履行承担完全担保。原告将所购营业房交付给鑫华公司经营后，按期获得了前三年的租金收益。 买卖合同签订后，被告大森公司一直以各种理由拒绝为原告办理商品房预售备案登记，2011年在原告和其他购房户的不断催促下，被告大森公司承诺2012年元月前办理预售备案登记。2012年1月4日，在原告和其他购房户不知晓的情况下，大森公司将三楼全部出售给了第三人陈锋。被告大森公司“一房二卖”违反诚信经营的原则，侵犯了原告的合法利益，为此，诉至人民法院请求判决。 被告大森公司辩称:原告方诉称是事实，与原告之间是真实房屋买卖合同关系，而与第三人陈锋之间是名为房屋买卖实为民间借贷关系，之所以为第三人陈锋办理预售备案登记，是如果不备案登记，第三人就不出借钱款，为解决公司资金周转困难，不得已才答应了第三人的要求。法院应支持原告的诉讼请求。 第三人陈锋述称:原、被告之间没有真实的房屋买卖合同关系，双方是基于民间借贷和投融资关系产生的买卖合同，并非真实的房屋买卖，双方之间还有一份回购协议，买卖合同没有具体的签订时间，且部分原告无购房款收据。2009年被告大森公司将讼争房产抵押给了银行，原、被告双方的买卖合同没有得到抵押权人的认可，违反法律规定，其买卖合同无效。被告大森公司没有行政机关的许可，不能分割出售房产，更无法对房屋进行产权登记，客观上无法履行，原告的合同目的不能实现。第三人与被告签订买卖合同，全额支付了购房款20000000.00元，在产权登记机关办理了预售合同备案登记，并且实际占有了争议房产并进行了装修，故第三人与被告大森公司的买卖合同合法有效并已履行。原告与被告大森公司的买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益，涉嫌虚假诉讼，应驳回原告的诉讼请求。 第三人鑫华公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据，本院认定如下： 一、原告提供的证据如下: 1、身份证，证明主体适格； 2、商品房预售许可证，证明涉案房屋销售合规； 3、与被告签订的商品房买卖合同、收据，证明原告与被告大森公司签订合同的时间在第三人陈锋与大森公司签订合同之前且支付了全部购房款。特别说明本案原告的合同上均没有签订时间，其时间原告认为以收据上载明的时间就是合同签订时间； 4、原告与第三人鑫华公司签订的《委托经营管理合同》，证明在合同签订的同时，原告将涉案房屋委托鑫华公司管理，委托期限为10年，现仍在管理期间； 5、担保合同书，证明被告大森公司自愿为原告与第三人鑫华公司的《委托经营管理合同》的履行提供完全担保； 6、何南新在公安机关的询问记录、律师对第三人鑫华公司法定代表人邱建华的调查记录,协议书，证明第三人鑫华公司法定代表人邱建华系涉案楼盘的投资人，鑫华公司系大森公司关联企业； 7、贵州都市报广告，证明被告大森公司在2010、2011年期间利用媒体对涉案楼盘进行销售宣传； 8、公安机关对何南新和陈锋的调查记录，证明第三人陈锋应知晓涉案房屋已出售的事实； 9、大森鑫城三楼酒店隔墙工程合同和付款明细，证明第三人鑫华公司对原告所购房产进行管理当中。 对于原告提供的证据，合议庭经评议认为，对《商品房买卖合同》、预售许可证、《委托经营管理合同》、《担保合同》，何南新、陈锋在公安机关的询问笔录、贵州都市报广告、协议书的真实性、合法性、关联性合议庭予以认定，对律师自行调查的邱建华笔录，合议庭结合上述证据对其中可佐证案件事实的部分予以认定。 第三人陈锋提供的证据: 1、第三人身份证明，证明主体适格； 2、与被告的《商品房买卖合同》、购房款存放划转协议、预售备案登记表、收据、银行对账单，证明第三人签订合同后全额支付了购房款20000000.00元并在产权登记机关进行了销售备案； 3、企业名称预告核准通知书、空调主机安放申请、付肇强诉大森公司及第三人陈锋的起诉状、（2012）遵市法民二终字第244号民事判决书，中央空调合同书、装修工程款收据，证明被告大森公司已将涉案房屋交付给了第三人，第三人已对涉案房屋进行了装修并支付了工程款； 4、遵义大森鑫城规划设计方案第三层平面图、商品房预售许可证申请表，证明被告对大森鑫城第三层报批并通过审批的规划设计方案为整层而不是内部分割分户的规划设计方案，被告不能分割销售； 5、回购协议，证明原告与被告约定对所购房屋进行回购； 6、第三人鑫华公司的企业公示信息查询单，证明大森公司与鑫华公司是完全不同的法人主体； 7、遵义市不动产登记中心的在建工程抵押情况记载表，证明涉案房产于2009年在银行办理了抵押登记。 对于第三人陈锋提供的证据，合议庭经评议认为对第3项的证据的证明目的不予认可。其余证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。 本院经审理对事实认定如下：2010年，原告高安良与被告大森公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买大森公司在红花岗区外环路大森鑫城（名酒城）开发的楼盘第三层产权式商铺，商铺编号为159、160号，面积分别为30.64平方米、26.27平方米，付清购房款214250元，在商品房交付后由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,并约定相关违约责任。合同签订后，原告交纳购房款即与第三人鑫华公司签订的《委托经营管理合同》，将所购置的商铺委托鑫华公司统一经营管理，用途为开办产权式酒店，委托期限为10年，从2010年8月1日到2020年7月31日止。同日被告大森公司出具担保书，对原告与第三人鑫华公司签订的《委托经营管理合同》承担保证责任，并承诺如因鑫华公司未能按时支付原告的到期收益时，由大森公司承担经济责任。大森公司随后对涉案第三层进行了隔断等装修处理。 2012年1月4日，被告大森公司又与第三人陈峰、陈茂强、许强签订《商品房买卖合同》，将本案争议的第三层营业房（面积7125.45平方米）以每平方米2806.84元的价格共20000000.00元出卖给第三人陈锋，大森公司于同日出具收据收到第三人陈峰购房款20000000.00元。2012年1月17日第三人许强账户上汇入两笔5000000.00元、18日汇入5000000.00元，1月20日汇入1120000.00元共计16120000.00元。2012年1月20日第三人陈锋与大森公司、遵义市商业银行营业部签订《购房款存放划转三方协议》，约定大森公司将陈锋等购买的第三层商品房预售合同备案登记在第三人陈锋名下后，该16120000.00元购房款划归大森公司支配，用于偿还大森公司及其关联企业在遵义市商业银行航天支行的贷款本息，以及刘朝丽的退房款、补偿金。同日第三人陈锋所购商品房办理了遵义市商品房预售合同登记备案，该16120000.00元即按《购房款存放划转三方协议》约定用于大森公司还贷和支付退房款。当天还从陈锋账户向大森公司转账支付2980000.00元，大森公司法定代表人何南新同意第三人陈锋向邓伟支付利息900000.00元。 2012年3月，第三人陈锋向遵义市工商行政管理局申请成立遵义市康之友酒店有限公司，3月19日，遵义市工商行政管理局发放了《企业名称预先核准通知书》，第三人陈锋申请的遵义市康之友酒店有限公司名称保留到2012年9月18日，待企业登记机关颁发营业执照后企业名称正式生效。2012年4月15日，第三人陈锋以开办酒店为由向大森公司申请将三楼中央空调与热水器的主机安放在二楼阳台，大森公司法人何南新签字同意并加盖了公章。第三人陈锋作了装修的前期准备，在布设下水管道时与二楼业主发生争执后停工，并被诉到法院，2012年12月14日，遵义市中级人民法院作出（2012）遵市法民二终字第244号民事判决，责令第三人陈锋将二楼营业房顶部恢复原状，第三人的装修未能进行。2013年大森公司因资金链断裂成为问题楼盘，政府工作组进驻协调解决相关问题，本案争议的营业房鑫华公司一直未正常经营，第三人陈锋也未能装修闲置至今。 另查明，涉案房屋楼盘第三层于2009年2月在遵义市商业银行航天支行设定了在建工程抵押，抵押日期为2009年2月16日至2011年2月15日，债权数额为15000000.00元，根据《购房款存放划转三方协议》，被告大森公司偿还了遵义市商业银行航天支行的贷款本息，涤除了抵押权。直到开庭时，涉案楼盘仍未进行房屋竣工验收。 第三人鑫华公司的法定代表人邱建华系被告大森公司大森鑫城的合作股东，该公司是大森公司为提升大森鑫城项目的销售而成立的关联公司。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，本案争议焦点是：1、原告与被告大森公司《商品房买卖合同》的效力；2、被告大森公司将涉案房屋交付给谁占有；3、商品房预售备案登记的效力； 本院认为，关于原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产。合同的效力主要取决于三方面要素：一是主体合法，二是内容合法，三是形式合法。就本案而言，这三方面买卖双方都已经具备，即买卖双方是完全民事行为能力人，所涉及的标的物也是法律允许流通物（房屋），双方在真实意思表示下签订了房屋买卖合同。涉诉的标的物为不动产，而不动产作为物权，变更物权要以登记为准，第三人作为后买受人并未进行房屋产权变更登记，民事交易中，对于每一个当事人都应一视同仁，平等相待。从公平合理的角度出发，在两份合同均未办理产权登记的情况下，应当以签订在先且实际占有的合同优先得到履行。 原告与被告之间的《商品房买卖合同》系双方基于自愿而签订的买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定，双方当事人应当按照合同约定或者根据交易习惯积极和诚实地履行合同义务，原告高安良要求确认原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同并为原告办理产权登记的请求，于法有据，本院予以支持。但由于涉案房屋至今未进行竣工验收，待条件具备后由大森公司协助原告办理产权登记。至于原告与大森公司之间的合同因规划原因是否可以继续履行办理产权登记的问题，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》中并未明确禁止该类产权登记，经相关行政机关批准后可进行产权登记。至于目前涉案房屋销售备案登记在第三人陈锋名下，在符合产权办理条件时原告可另案通过诉讼程序维护自己的合法权益。 第三人陈锋关于原告购房时涉案房屋有在建工程抵押，原、被告双方存在恶意串通，涉嫌虚假诉讼，主张原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》无效的陈述，根据原建设部《商品房销售管理办法》第九条“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行”的规定，法律并未明确禁止房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，只是对抵押权应按相关规定进行处理的规定，以该理由主张合同无效本院不予支持。关于原、被告双方存在恶意串通，损害第三人利益涉嫌虚假诉讼的主张，从法理上讲，恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，根据本案查明的事实，同期起诉的与本案有关联的当事人有150余人，涉案人数众多，与一般恶意串通只有少数人参与或知晓的常理不符，且第三人以被告大森公司对原告的请求全部予以认可推理双方存在恶意串通，并无其他证据证明其主张，以该理由主张原告与被告大森公司的《商品房买卖合同》无效的辩解，本院亦不予支持。 涉案房屋交付给原告还是第三人陈锋、房屋由原告还是第三人占有，关于涉案房屋的交付时间，原告高安良与被告大森公司签订了《商品房买卖合同》，虽然该合同上未注明签订时间，但交纳购房款的时间是确定的，交纳购房款的时间即为《商品房买卖合同》签订时间。原告在交纳了购房款后与第三人鑫华公司签订《委托经营管理合同》，该合同的委托经营管理时间从2010年8月1日到2020年7月31日止共10年，同时被告大森公同出具了担保书，对原告与第三人鑫华公司的《委托经营管理合同》承担保证责任，从此类委托经营合同的交易惯例和行业规则，委托经营后原告并不一定要亲自实施管理行为，委托方介入经营管理即为交付。因此本院认定被告大森公司将涉案房屋交付给原告的时间是2010年8月1日。第三人陈锋签订合同时间在后，且没有直接证据证明大森公司将涉案房产交付给了第三人陈锋，同时大森公司也否认将涉案房屋交付给了第三人。第三人陈锋等以企业名称预先核准通知书、申请、判决书、合同书等证据，不能证明被告大森公司将涉案房产进行了交付。 关于房屋由原告还是第三人陈锋占有的问题，第三人鑫华公司是被告大森公司的关联企业，在签订《委托经营管理合同》后，大森公司在与第三人陈锋签订合同之前已经在将三楼作酒店装修隔断，大森公司的行为也是《委托经营管理合同》中相对方鑫华公司的行为，应视为原告的委托经营方鑫华公司实际占有了争议房产并进行了装修，做经营的前期准备。第三人陈茂强等人申请安装空调主机并布设下水管道的行为，也被二楼业主和诉讼行为阻止，且系在原告委托的公司占有后的强占行为，不是合法、有效的占有，故本院认定系原告占有涉案房产。 关于第三人在商品房预售备案登记的效力，商品房预售合同备案登记制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力、无论是否进行合同登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。而预告登记是由《中华人民共和国物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权，具有物权的排他效力。第三人陈锋办理的商品房预售合同备案登记不是预告登记，不能作为优先于原告合同效力的法律依据。第三人陈锋关于已办理了商品房销售合同预售备案登记实际占有涉案房产的主张，庭审中被告大森公司否认已将涉案房产交付，其亦未对涉案房产实施有效的占有和管理，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，第三人陈锋的商品房至今未办理产权登记，销售备案登记不能作为合同优先的理由对抗原告，故其辩解本院不予支持。 由于本案原告及第三人陈锋在诉讼中均未涉及有陈锋等人与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》效力的相关请求，根据“不告不理”的民事诉讼原则，在本案中本院对此不作评价，第三人陈锋可依据法律规定另案主张自己的权利。 第三人遵义鑫华酒店管理有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、原建设部《商品房销售管理办法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告高安良与被告遵义大森房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告遵义大森房地产开发有限责任公司继续履行与原告高安良签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权证条件具备后协助原告高安良办理房屋所有权登记； 案件受理费4510元，由被告遵义大森房地产开发有限责任公司承担，由本院在执行过程中收取。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 长  罗小林 审 判 员  王丽琴 人民陪审员  申 慧 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  夏子捷