四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川09民初52号 原告（执行案外人）：重庆禄福建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝**龙溪红石路**，组织机构代码91500112203533915D。 法定代表人：顾江渝，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张剑波，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珂，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：夏琳，男，1985年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李刚，四川蜀中律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆嘉华建设开发有限公司，，住所地重庆市渝中区大坪正街**组织机构代码62191530-X。 法定代表人：张友洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人(特别授权)：庹有良，男，该公司员工。 原告重庆禄福建设（集团）有限公司（以下简称禄福公司）与被告夏琳、第三人重庆嘉华建设有限公司（以下简称嘉华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禄福公司的委托诉讼代理人张剑波和王珂、被告夏琳的委托诉讼代理人李刚、第三人嘉华公司的委托诉讼代理人庹有良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禄福公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即终止对（2015）遂中执字第321-6号执行裁定书的执行，并解除对蓬国用（2010）第××号国有土地使用权的查封扣押；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2013年4月10日，禄福公司与嘉华公司签订《项目转让合同》，约定嘉华公司将“新嘉华周子古镇扩建工程”中的二期项目及未开发的土地部分转让给禄福公司，同时约定了转让价款及支付方式、项目过户的时间及税费承担等。合同签订后，禄福公司如约支付了全部价款，嘉华公司将该项目实际交付给禄福公司，禄福公司在合同签订后对受让项目自主建设、自主销售、自负盈亏；2.2015年11月26日，夏琳因嘉华公司未按期履行给付义务，向法院申请强制执行。2017年3月8日将登记在嘉华公司名下的“新嘉华周子古镇扩建工程”全部查封，其中包括禄福公司已受让并实际开发建设的部分；3.2017年6月12日，福禄公司提出书面异议，请求裁定终止对属于福禄公司的房屋及土地的执行。2017年6月23日，法院裁定驳回禄福公司的异议申请。原告认为，原告与嘉华公司签订的《项目转让合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，且已实际履行，（2017）川09执行6号、7号执行裁定中明确阐述：该执行标的虽在重庆嘉华公司名下，实际属于异议人所有。根据《合同法》第一百三十条、六十条及《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。本案中，禄福公司已取得该项目的所有权，未进行物权变更登记的原因是嘉华公司暂无力支付合同约定的税费，因此，该项目的物权关系已经变动。 夏琳辩称，原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉求。 第三人嘉华公司述称，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告禄福公司提交的《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》、《关于重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目（江岸居、荷花苑）整体转让后资金内部分配的协议》、情况说明、2009年7月22日至2012年3月29日的蓬安项目部投资款明细及电汇凭证、2013年5月6日至2017年3月6日的蓬安项目部总支出明细及凭证、2013年8月29日至2017年8月2日的蓬安项目部总支出明细及凭证、2013年7月12日的项目转让相关回函、《关于新嘉华蓬安周子古镇扩建工程二组团、三组团工程合作协议书》、2017年2月8日的项目转让相关回函的真实性予以确认，但根据物权效力与合同效力相分离原则及物权公示原则，未办理物权登记，不影响合同效力，反之合同有效并不必然引起物权的变动，不动产物权的设立或转让，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果，而建设用地使用权作为物权，应当以登记为公示要件，因此，禄福公司虽然提交了上述证据主张其与嘉华公司签订了《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》，禄福公司以嘉华公司原项目投资人顾光录投入蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”的投资款及分红款22259999元支付了嘉华公司房地产开发项目转让款，嘉华公司向禄福公司交付了蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”房地产二期开发项目及未开发的土地部分，禄福公司已实际占有开发蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”二期项目及未开发土地，但是嘉华公司、禄福公司签订《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》后未对该项目40522平方米国有土地使用权进行权属变更，蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目国有土地使用权登记证、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证、“新嘉华周子古镇扩建工程”预售房许可证上权利人的名称仍登记为嘉华公司，禄福公司提交的上述证据不能证明其享有“新嘉华周子古镇扩建工程”项目名下40522平方米全部或部分国有土地使用权。对被告夏琳提交的2012年3月11日的借款合同、蓬安项目预售房屋许可证，因该证据具有证据的真实性、合法性、关联性，能够证实嘉华公司在王玉全、邓强处借款并以蓬安项目预售商品房作抵押、嘉华公司是蓬安项目房地产开发商的事实，本院予以确认。 经审理查明，2012年3月11日，嘉华公司与出借人代表王玉全签订借字（2012）第03-04号《借款合同》，与出借人代表邓强签订借字（2012）第03-03号《借款合同》，分别约定向王玉全借款1000万元，期限6个月，月利率1.8％，按月支付利息，到期一次性归还本金；向邓强借款1000万元，期限7个月，月利率1.8％，按月支付利息，到期一次性归还本金。王玉全、邓强以购买的嘉华公司位于南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾荷香苑商品房为借款提供担保，但王玉全、邓强并未支付购房款，王玉全、邓强与嘉华公司到蓬安县房管局办理了商品房买卖备案登记。合同签订后，王玉全、邓强各自将1000万元借款转入嘉华公司指定账户后，嘉华公司未偿还借款本金及2012年7月11日以后的利息。2013年3月、4月，王玉全、邓强与夏琳签订债权转让协议，由夏琳筹集资金偿还了出借人全部借款本息，享有借款合同赋予出借人的各项权利，并将债权转让通知送达嘉华公司。夏琳于2015年1月向本院起诉，请求判令嘉华公司偿还借款本息。在该案审理中，夏琳与嘉华公司达成调解意见，嘉华公司同意以王玉全、邓强购买但未支付购房款、在蓬安县房管局办理了商品房买卖备案登记的蓬安县相如镇龙角山水井湾荷香苑商品房作借款本金的抵偿，利息分期支付。本院根据双方调解协议作出（2015）遂中民初字第8号、第9号民事调解书。因嘉华公司到期未履行（2015）遂中民初字第8号、第9号民事调解书，2015年11月26日，夏琳向本院申请强制执行（2015）遂中民初字第8号、第9号民事调解书约定的利息。2017年3月8日，本院作出（2015）遂中执字第321-6号执行裁定书，查封了嘉华公司名下南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾的40522平方米国有土地使用权〔国土证号：蓬国用（2010）第&tim**;×号〕。 2009年7月22日至2012年3月29日期间，顾光录以嘉华公司蓬安项目投资人的形式陆续向嘉华公司开发的蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目投资本金约19059999元。 2012年10月8日，嘉华公司、禄福公司、重庆国丰投资有限公司三方达成《“关于重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目（江岸居、荷香苑）整体转让后资金内部分配的协议”》，载明：“蓬安项目现拟整体转让（详见《项目转让合同》），对于本项目整体转让后资金的内部分配方式达成如下协议：1.本项目整体转让收入的资金必须进入重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目部共管账户……3.本项目整体转让后的资金收入，在收到的资金偿还借款本金及回报后，即用于偿还顾光录的投资本金及回报，其中投资本金为人民币壹仟玖佰零五万玖仟玖佰玖拾玖元，固定回报为人民币叁佰贰拾万元整……5.本项目整体转让后的现金收入，在支付完以上第2、3条款项以后剩余的现金、房屋及所有固定资产归重庆嘉华建设开发有限公司所有，由重庆嘉华建设开发有限公司分配，本项目遗留的债权债务由重庆嘉华建设开发有限公司负责处置……7.本协议内容仅限用于（江岸居、荷香苑）整体转让后的资金分配，若此项目整体转让未成功，对顾光录在本项目《合作开发协议》及《合作开发补充协议》中应享有的权利无任何影响，并此协议自动作废……”2013年4月10日，嘉华公司（转让方、甲方）、禄福公司（受让方、乙方）、顾光录（丙方），签订《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》，合同载明：……第四条项目转让的范围：1.已完工的1、2、3、4、5、6、7、8号楼（14211.98㎡）不在本协议的转让范围内，由甲方自行以甲方的名义处置。2.甲方已完成封顶的9、10、11号楼（面积约3546.86㎡）及其相应土地，转让费为人民币伍佰零伍万玖仟玖百玖拾玖元，甲方承诺该部分房屋甲方尚未进行销售；若9、10、11号楼此前部分已售，则已售部分甲方已收取的售房收入（但总额不超过人民币六十万元）归甲方所有，其超出的60万元部分或其后继收取的款项归乙方所有。3.未开工建设的12、13、14、15号楼及未实施建设工程部分的土地约29亩（约19334.3平方米），转让费为人民币贰仟万元整。4.以上转让土地范围内的甲方已施工的挡墙、基础建设等甲方无偿转让给乙方，基础建设为共用的，由乙方无偿使用……第六条项目实物的移交：本合同签订后十日内，甲方将9、10、11号楼（含相应土地）及未实施建设工程部分的土地约29亩全部按现状移交给乙方……第八条债务的承担：1.甲方将9、10、11号楼（含相应土地）及未实施建设工程部分的土地约29亩以现状移交给乙方。2.甲方应承担本项目此前的所有配套费、人防费、拆迁安置费用及全部的建设成本（不含塔吊），如乙方因此承担了相关费用的，有权向甲方追偿。第九条9、10、11号楼及未实施建设工程部分的土地约29亩土地使用权的变更：1.甲方在本合同签订后三十日内须将项目未实施建设工程的土地约29亩（约19334.3平方米）变更在乙方名下，乙方予以配合……第十条付款方式和限期：1.按照2012年10月8日签订的《关于重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目（江岸居、荷香苑）整体转让后资金内部分配的协议》，丙方应收回蓬安项目投资本金及回报￥22259999元，甲、乙、丙三方同意将乙、丙方应收回的蓬安项目投资本金及回报￥22259999元转让给乙方。若以上约定的9、10、11号楼（含相应土地）及未实施建设工程部分的土地约29亩在本合同约定的期限内成功转让给乙方，乙方同意代甲方偿还蓬安项目部向傅学良借款本金及固定回报￥2800000元。2013年5月20日，禄福公司（甲方）和四川省泸县加明建筑工程有限公司（乙方）签订了《关于新嘉华蓬安周子古镇扩建工程二组团、三组团工程合作协议书》，约定由四川省泸县加明建筑工程有限公司承接嘉华公司的新嘉华蓬安周子古镇扩建工程二组团（9、10、11、12、13、14、15号楼及其商业部分，设计建筑面积约9486.33平方米，以实际面积为准）、三组团工程（16-24楼及其商业部分(设计建筑面积约12579.49平方米，以实际面积为准)，双方以联合修建的形式合作施工。 上述《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》、《“关于重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目（江岸居、荷香苑）整体转让后资金内部分配的协议”》、《关于新嘉华蓬安周子古镇扩建工程二组团、三组团工程合作协议书》签订后，未在建设主管部门备案登记，现“新嘉华周子古镇扩建工程”项目40522平方米国有土地使用权、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证、预售房许可证登记在嘉华公司名下，“新嘉华周子古镇扩建工程”项目未办理已建房屋的初始登记。 在夏琳申请执行案件执行过程中，禄福公司提出执行异议，本院于2017年6月23日作出（2017）川09执异6号、7号执行裁定书，驳回禄福公司的执行异议。禄福公司遂提起案外人执行异议之诉。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是禄福公司对本院（2015）遂中执字第321-6号执行裁定书查封的位于四川省南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾“新嘉华周子古镇扩建工程”未实施建设工程部分的约29亩（约19334.3平方米）土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”之规定，经查证，四川省南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾的“新嘉华周子古镇扩建工程”项目40522平方米国有土地使用权证上的登记人为嘉华公司，“新嘉华周子古镇扩建工程”项目的建设用地规划许可证和建设工程施工许可证、预售房许可证登记人为嘉华公司。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。”第二十一条“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”及《中华人民共和国物权法》第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”之规定，房地产开发项目的转让包括土地使用权的转让和项目建设权的转让，房地产开发项目转让后应对项目土地使用权权属进行变更并到房地产开发主管部门对双方房地产项目转让合同进行备案登记，房地产开发项目的建设用地规划许可证和建设工程施工许可证、预售房许可证也应到相应建设主管部门进行更名，但“新嘉华周子古镇扩建工程”房地产开发项目的转让至今未办理土地使用权权属变更登记，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证和预售房许可证至今亦未更名，仍然登记为嘉华公司，房地产开发主管部门也无双方房地产项目转让合同的备案登记，故“新嘉华周子古镇扩建工程”项目的房地产开发商仍为嘉华公司，不是禄福公司。禄福公司认为本院查封的南充市蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”40522平方米土地使用权包括禄福公司已受让的该项目嘉华公司未实施建设工程部分约29亩（约19334.3平方米），并提交了《蓬安县“新嘉华周子古镇扩建工程”项目转让合同》、《关于重庆嘉华建设开发有限公司蓬安项目（江岸居、荷花苑）整体转让后资金内部分配的协议》、《关于新嘉华蓬安周子古镇扩建工程二组团、三组团工程合作协议书》等予以证实，但根据物权效力与合同效力相分离原则，合同有效并不必然引起物权的变动，而物权公示原则规定不动产物权的变动应以登记为公示要件，否则不能产生对抗第三人的效力，因此，禄福公司提交的证据仅能证实禄福公司与嘉华公司存在基于项目转让合同的债权法律关系，不能证实案涉执行标的已经发生物权变动。综上，四川省南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾“新嘉华周子古镇扩建工程”未实施建设工程部分的约29亩（约19334.3平方米）土地使用权属嘉华公司所有。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，因“新嘉华周子古镇扩建工程”项目国有土地使用权、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证、预售房许可证均登记在嘉华公司名下，嘉华公司系四川省南充市蓬安县相如镇龙角山水井湾“新嘉华周子古镇扩建工程”项目房地产开发商，（2015）遂中执字第321-6号执行裁定书查封的国有土地使用权属于嘉华公司所拥有，禄福公司所提交的证据不能证实其系案涉标的物的权利人，禄福公司对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的实体权利，故其请求终止对（2015）遂中执字第321-6号执行裁定书的执行，解除对蓬国用（2010）第××号国有土地使用权的查封的诉讼请求与本案查明的事实和法律不符，本院应予驳回。 综上所述，原告禄福公司的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回重庆禄福建设（集团）有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由重庆禄福建设（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  姜红梅 审判员  唐克洪 审判员  郑 艳 二〇一七年十二月二十八日 书记员  刘秀蓉 附：法律条文 1.《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2.《中华人民共和国物权法》第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 3.《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 4.《城市房地产开发经营管理条例》第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。 5.《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 9.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 10.《城市房地产开发经营管理条例》第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。