大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5363号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街****-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘福君，女，1972年4月20日生，汉族，系公司员工，住址辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，系公司员工，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：李函飞，女，1985年11月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：隋进芳，女，1966年9月10日生，汉族，系被告母亲，住址同上。原告大连华安物业管理有限公司与被告李函飞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘福君、许致笙，被告的委托诉讼代理人隋进芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费2,504元，违约金751.20元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，大连半岛集团有限公司与原告签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区房屋的业主，被告未向原告交纳自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。原告多次上门催收协商、电话催收等（物业费催费通知单，有照片作为物证依据，附后）方式向被告追缴物业费均无结果。综上所述，原告在合同存续期间及延展期间按照合同条款忠实地履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务，截至原告提起诉讼之时，被告没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付其所欠缴的物业费，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了损失。故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告李函飞辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋的坐落、欠费时间、物业费的标准均无异议，但不同意原告诉讼请求，理由如下：1、对2015年1月26日签订《物业服务委托合同》的真实性和合法性有异议。原告说为被告所在小区提供物业服务没有法律依据，半岛集团与原告签订前期物业委托合同对被告没有法律约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同需符合法律规定，《物权法》第72条、第76条规定，开发商在房屋已交付业主之后，没有经二分之一的业主的同意，无权变更物业服务企业，因此，开发商与原告签订的合同不符合法律规定，对被告没有法律约束力。《物业管理条例》第21条规定，业主和业主大会在选聘业主大会之前，开发商无权解除前期物业服务合同，无权直接签新的物业服务合同。2、大连市甘井子区泉水街道及相关主管部门并未对前期物业服务合同进行备案，更换业主委员会的印章也仅仅是说明，并不代表其合法性，物业服务合同属于民事法律行为，应该尊重当事人的意思自治，任何组织和部门不能代表业主随意更换物业公司。3、被告认可原告实际为小区进行了服务，但这并不意味着合同生效，请法院重新审视贵院作出的判决，法院可以认定事实服务，但不能枉法裁判，强制认定原告与开发商的前期合同有效，依法成立的合同有效，而开发商没有任何的事实基础，在未经众多业主决议的情况下与原告签订前期物业服务合同属于无效合同。4、原告自称2015年1月26日为本小区提供物业服务，这与事实不符，被告现有证据表明2016年全年的物业费是交给半岛物业的，有发票为证，还有原告提供的关于半岛欣座小区更换物业的情况说明上面的日期2016年6月1日，以上日期自相矛盾，被告质疑其真实性，另外，原告提供关于半岛欣座小区更换物业企业的情况说明里提到了570户业主已与原告签订了前期物业管理服务协议，被告要求原告提供这570份协议，请求法院查实。5、原告举证的临时管理规约及承诺函，其约定在本小区提供物业服务的企业为大连半岛物业管理有限公司，该承诺函是对与半岛物业的约束，与原告提供的合同没有关联性。6、对原告诉状中称其忠实履行了义务，被告也享受了原告提供的物业服务这一说法不认可。半岛欣座小区的现状是脏乱差，有照片为证，更为严重的是存在安全隐患，消火栓大多不合格，管压接口很多都没有，消火枪也不全，如果发生火灾后果不堪设想，有视频为证。前期有被起诉过的业主曾经提供过该视频，但至今没有改善，可见原告对业主的态度，其根本没有服务意识，甚至有涉黑的现象，经常和业主发生争执，有视频为证。。地下车库的电箱漏水严重一旦发生短路，进入地下的人都有可能被电击，后果可想而知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务，案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。案涉小区未成立业主大会、业主委员会。被告系案涉小区7-2-402号房屋的业主，房屋建筑面积为88.05平方米，被告未交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费2,504元（88.05平方米×1.58元/月/平方米×18个月），原告要求被告支付物业费2,504元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张原告为被告所在小区提供物业服务没有法律依据的意见，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。案涉小区并未成立业主委员会，在此之前，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》并未违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律的规定，且原告已经实际为案涉小区提供服务，被告应当缴纳物业费。故对于被告的该项辩驳意见本院不予采纳。对于被告主张合同无效的意见，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，且建设单位与原告签订《前期物业服务合同》形式为前期物业服务合同，目的为由原告为案涉小区提供前期物业服务合同，并不存在被告所述的以合法形式掩盖非法目的之情形，故案涉《前期物业服务合同》应为有效，对于被告该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张原告物业服务不到位，消防设备严重缺失、、地下车库电箱漏水存在安全隐患等意见本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李函飞自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,504元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告李函飞负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十一月九日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。