青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再16号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王小刚，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人王小刚因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终868号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）青民申546号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理了本案。再审申请人王小刚、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小刚申请再审称，（一）二审法院确定第三段违约金的截止日期错误，与《商品房预售合同》《银泰九号公馆补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定不符。原审判决认定4号楼的交房时间为2016年6月25日，曲解了《商品房预售合同》的约定。该合同第八条约定：“出卖人将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第十四条约定：“2014年12月30日水、电、电梯正常运行”。达到“使用条件”是“验收合格”的必要条件，至2016年6月25日竣工验收时，案涉房屋存在水、暖未接通，电梯未正常运行、消防设施缺失等导致无法装修、无法居住等安全隐患问题，未达到合同约定的交房和使用条件。王小刚实际收房时间应确定为《收楼手续书》签字的2016年11月25日，王小刚主张违约金计算时间为合同约定的2014年12月30日至2016年8月24日，是对原审法院以往判例的尊重，原审认定第三段违约金的计算时间至2016年6月25日错误，少计算两个月。（二）二审法院依照《商品房预售合同》第八条的约定认定案涉房屋经验收合格即满足“五方验收”，已达到约定的交付条件错误。“五方验收”仅表明房屋通过了勘察、设计、监理、施工、建设单位的主体框架验收合格，是开发商与上述几家单位之间的约定，也是房管部门出具《房屋竣工验收备案表》的一项必要条件。海宏公司在消防验收不合格及房管部门未出具《房屋竣工验收备案表》，房屋存在水、暖没有接通，消防设施严重缺失，不具备交房条件的情况下，于2015年10月30日发布虚假交房《公告》，为规避延期交房的违约责任强迫业主办理交验房手续。原审以“五方验收”即主体框架验收合格替代达到“使用条件”认定错误，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》等十部法律法规的强制性规定，适用法律错误。（三）二审法院关于案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》责任的认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任。”海宏公司因自身原因未办理初始登记，并以给业主办理产权证为由，以收房为附加条件，违规收取契税，导致九号公馆广大业主房屋产权证一直未能办理，责任全部在海宏公司，理应按合同约定承担违约责任。（四）二审法院对王小刚关于支付逾期交房违约金产生的利息未予支持错误。双方在《补充协议》中约定，在交房的同时，以现金形式支付逾期交房违约金。但海宏公司在交房时未严格按照《补充协议》履行，无偿占有本应属于王小刚的违约金长达三年，海宏公司在承担违约金的同时，还应承担王小刚的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，以欠款本金为基数，自约定的还款日期至实际支付之日按照同期同类银行贷款基准利率上浮30%-50%计取欠款利息是有法律依据的。（五）海宏公司未提交《房屋竣工验收备案表》《电梯检验合格证明》《消防验收证明》，原审法院对主要证据未经质证。请求:1.纠正青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终868号民事判决计算逾期交房违约金第三段的错误，三段违约金少计算11243.15元，海宏公司支付逾期交房违约金利息18082.62元，支付逾期办理初始登记违约金及利息5664.71元，以上共计34990.48元；2.本案诉讼费用由海宏公司承担。 海宏公司辩称，（一）二审法院对逾期交房违约金的认定正确。1.本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，王小刚再审提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，经五方验收合格后，商品房即符合交付使用的标准。案涉房屋于2016年6月25日经“施工、设计、地勘、监理、建设”五方验收合格，已具备合同约定的交付条件。王小刚以合同约定外的内容要求海宏公司承担合同义务，没有事实和法律依据，其再审理由不能成立。2.二审法院以《公告》交房时间作为计算逾期交房违约金的截止时间正确，王小刚再审提出违约金少计算11243.15元无事实依据。案涉房屋自2016年6月25日起即具备合同约定的交付条件，二审法院认定该时间为逾期交房违约金的截止时间，既符合《商品房预售合同》《补充协议》的约定，也与本案客观事实相符。王小刚再审提出“违约金少计算11243.15元”系其将房屋交付时间自行推迟而计算的结果，计算方式缺乏事实依据，不能成立。在案涉房屋已具备交付条件且海宏公司通知交房后，王小刚因自身原因未能按时办理收房手续，由此产生的不利后果应由王小刚自行承担。3.王小刚再审主张逾期交房违约金利息18082.62元无事实和法律依据。《商品房预售合同》《补充协议》均未约定海宏公司承担逾期交房违约金利息，王小刚该项再审请求没有合同依据。逾期交房违约金利息与违约金均具有“损害填平”性质，王小刚在已经主张违约金的情形下，又主张违约金利息，实质是对同一权利的重复主张。（二）王小刚对逾期申请办理初始登记违约金提出的再审请求超出其诉求且无事实依据。1.王小刚一审诉讼请求为“判令海宏公司给付因海宏公司原因未取得房屋权属证书产生的违约金4685元”，其上诉时要求海宏公司支付延期办理产权证的违约金，其再审请求逾期申请办理初始登记违约金及利息5664.71元，超出一审诉讼请求，违反法律规定。2.海宏公司不存在逾期办理《房屋所有权证》的违约事实。根据《商品房预售合同》第十五条的约定，双方对办理《房屋所有权证》时间未作约定，且约定由双方共同办理。3.即使按照王小刚再审增加的诉讼请求，海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据合同约定，海宏公司申请办理初始登记的时间为“房屋建成并竣工验收后180日”。房屋竣工验收需以综合验收为前提，而综合验收除房屋验收合格外，还需小区整体完成城建、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成综合验收，合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就，海宏公司并无违约事实。4.王小刚请求逾期申请办理初始登记违约金利息违反法律规定且无事实依据。该请求系在再审程序中变更诉讼请求，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。《商品房预售合同》及《补充协议》对违约金计算方法已有明确约定，应当尊重当事人意思自治，王小刚的该项请求无合同依据。逾期办理初始登记违约金利息与违约金均具有“损害填平”性质，王小刚在已经主张违约金的情形下，又主张违约金利息，实质是对同一权利的重复主张。请求驳回王小刚的全部再审请求，维护海宏公司的合法权益。 王小刚向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司给付王小刚逾期交房违约金95005元及自2016年11月26日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为15300元，以上合计110305元；2.判令海宏公司给付王小刚因海宏公司的原因未取得房屋权属证书的违约金4685元；3.本案诉讼费用由海宏公司承担。 一审法院认定事实：王小刚、海宏公司于2013年8月12日签订《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房基本情况：城北区海西路61号4号楼2单元2122室，预测建筑面积为118.3平方米。二、房屋价款：总金额468468元。三、交付期限：2014年12月30日前交付。交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，王小刚依约向海宏公司付清了全部房款，但海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年12月11日，双方又签订了《补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期即2014年12月30日到2015年6月30日，海宏公司向王小刚按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（4号楼确定为2015年10月13日），海宏公司向王小刚按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、根据《九号公馆交房时间安排表》约定的时间，如海宏公司再次发生迟延造成新的违约，海宏公司向王小刚按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金在交房同时以现金形式全额支付。另查，2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登《公告》，主要内容为：银泰九号公馆小区东区开始办理交验房手续，2015年12月7日-12月11日交验4号楼。2016年6月25日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2016年11月25日，双方签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费”，同时，海宏公司向王小刚出具了契税、维修基金、有线费的《收据》一份。 一审法院认为，王小刚与海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，系双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。王小刚按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向王小刚交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一、关于交房时间的确定。王小刚、海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年12月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。本案王小刚、海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房《公告》以及房屋于2016年6月25日通过“五方验收”合格，应当确定2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。关于王小刚主张实际交房时间为2016年11月25日，因与《收楼手续书》中注明的“已缴清2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费”相互矛盾，不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”之规定，王小刚因海宏公司逾期交房提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论终结前提出诉讼时效抗辩的理由成立。王小刚提交的《央广网新闻报道》无法证明其一直在向海宏公司主张权利，王小刚也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月9日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月10日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算方式。涉案房屋于2016年6月25日“视为买受人已收房”。根据《商品房预售合同》和《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金应当为：468468元（总房款）×万分之四（约定的每日违约金）×167天〔2016年1月10日（保护期限起算时间）-2016年6月25日（视为买受人已收房日）〕＝31293.66元，应当由海宏公司向王小刚支付。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。双方当事人在《补充协议》中约定：“违约金以现金形式全额在交房时支付”，但海宏公司未按照约定期限支付违约金，不仅给王小刚造成了利息损失，其自身也获取了不当利益，理应承担相应责任。现王小刚要求海宏公司自2016年11月26日起至2019年2月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金的利息，合理有据，予以支持。计算方式为31293.66元（支持部分的违约金数额）×4.75％（年贷款利率）×822天（2016年11月26日-2019年2月28日）÷365天＝3347.56元。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。首先，《商品房预售合同》中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方当事人约定的办证时间尚未到期，故对王小刚的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内给付王小刚逾期交房违约金31293.66元、逾期交房违约金的利息3347.56元，合计34641.22元；二、驳回王小刚的其他诉讼请求。 王小刚不服一审判决，上诉请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初518号民事判决,发回重审或依法改判支持王小刚一审的全部诉讼请求；2.判令海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。 二审法院确认了一审法院查明的事实。 二审法院认为，一、关于海宏公司交房时间如何认定的问题。根据《商品房预售合同》第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给王小刚交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的《补充协议》约定时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登《公告》，告知4号楼的买受人将于2015年12月7日-11日交验。但4号楼工程直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时，4号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接收房屋的义务。所以在此情况下结合双方合同约定60日的通知期，确定4号楼的交房时间为竣工验收日2016年6月25日至2016年8月24日，4号楼的买受人最迟应于2016年8月24日接收房屋，2016年8月24日是4号楼逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年8月24日。二、关于开始计算逾期交房违约金诉讼时效期间的时间及违约金数额、利息如何认定的问题。王小刚主张的逾期交房违约金应从合同约定交房日2014年12月30日分段计算至4号楼竣工验收日即2016年6月25日。一审判决将逾期交房违约金的诉讼时效期间按王小刚起诉日2019年1月9日向前推三年即2016年1月10日的认定不当，应予纠正。既然王小刚主张的逾期交房违约金的诉讼时效期间未超过法律规定时限，因海宏公司未能按《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为468468元×1/10000×183天=8573元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月13日，以总房款万分之二的标准计算，应为468468元×2/10000×105天=9838元。第三段自再次延期的时间2015年10月14日计算至4号楼竣工验收日即2016年6月25日，以总房款万分之四的标准计算，应为468468元×4/10000×256天=47971元。以上共计66382元，海宏公司应当向王小刚支付逾期交房违约金66382元。王小刚要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，王小刚要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，不予支持。三、关于海宏公司应否承担王小刚未取得房屋权属证书违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，王小刚主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，不予支持。综上，王小刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初518号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付王小刚逾期交房违约金66382元；三、驳回王小刚的其他诉讼请求。 本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致，双方当事人均无异议，本院再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”，第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，……（2）逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条第一、二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 再审中，王小刚提交如下证据：1.广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终3306号民事判决书，拟证明海宏公司逾期办理初始登记导致《商品房预售合同》约定的万分之一的违约金不足以弥补损失，应当调整。海宏公司质证认为，对真实性认可，证明方向不予认可，该案与本案案情不同，不能同样处理。2.照片，拟证明案涉4号楼至今未完工。海宏公司质证认为，对照片的真实性认可，但该照片显示的是一、二层外围的商铺，与住宅无关。本院再审认为，根据合同相对性原则，人民法院应围绕合同相对人之间签订的合同审理合同纠纷案件，王小刚提交的民事判决书，系人民法院处理其他案件制作的裁判文书，对该证据的证明方向，再审不予确认。对于王小刚提交的照片，根据查明的事实，案涉4号楼已经通过竣工验收并交付使用，故对照片的证明效力，再审不予确认。 本院再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、关于海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题。 本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在2014年12月30日前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定的交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件，王小刚主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。海宏公司未按《商品房预售合同》约定时间交付房屋，双方又签订《补充协议》，对商品房交付和逾期交房违约金重新做了约定，逾期交房违约金应以《补充协议》约定计算。 王小刚再审中认可二审判决对逾期交房违约金第一、二段的计算，认为第三段违约金少计算11243.15元。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房《公告》，载明“4号楼于2015年12月7日至12月11日办理交验房手续”。2016年6月25日，4号楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。《商品房预售合同》第十一条中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年8月24日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应分段计算。第一段自2014年12月30日起算，计算至《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为468468元×1/10000×183天=8573元。第二段自2015年7月1日计算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月13日，以总房款万分之二的标准计算，应为468468元×2/10000×105天=9838元。第三段自2015年10月14日计算至2016年8月24日，以总房款万分之四的标准计算，应为468468元×4/10000×316天=59214.35元。海宏公司应当向王小刚支付逾期交房违约金77625.35元。王小刚此节再审理由成立，应予支持。原二审判决此节计算有误，应予纠正。 关于逾期交房违约金的利息问题，因违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金利息没有约定，王小刚要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，应予维持。 二、关于海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金的问题。 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。王小刚原审主张海宏公司支付未办理房屋权属证书的违约金4685元，再审主张逾期申请办理初始登记违约金，其实质是主张未办理房屋权属证书的违约金。因此，王小刚主张海宏公司按已付房价款468468元的1%支付未办理房屋权属证书的违约金4685元有事实和法律依据，应予支持。原一、二审判决此节处理不当，应予纠正。对于王小刚再审主张的违约金利息及上调违约金的意见，超出了原审诉讼请求的范围，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，再审不予审理。 关于王小刚主张原审法院对《房屋竣工验收备案表》《电梯检验合格证明》《消防验收证明》等主要证据未质证的问题，因原审中双方均未提交上述证据，不存在主要证据未经质证的情形，再审不予支持。 综上，本院再审认为，王小刚的再审请求部分成立，应予支持。原一、二审判决处理结果部分不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终868号民事判决第一项； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终868号民事判决第三项； 三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终868号民事判决第二项为：青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付王小刚逾期交房违约金77625.35元； 四、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付王小刚未办理房屋权属证书违约金4685元； 五、驳回王小刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，由王小刚负担369.5元，由青海海宏房地产有限责任公司负担930.5元；二审案件受理费2600元，由王小刚负担739元，由青海海宏房地产有限责任公司负担1861元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 袁有玮 审 判 员 张荣荣 二〇二〇年十一月六日 法官助理 李兰崇 书 记 员 康玉俊