山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3105号原告：叶宏，男，1966年1月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏毅，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：闫秋香，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东省对外建设工程总公司，住所地济南市。法定代表人：温守亮，总经理。委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱维虹，山东齐鲁律师事务所律师。原告叶宏与被告山东省对外建设工程总公司（以下简称对外建设公司）、山东天澍置业有限公司（以下简称天澍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶宏及其委托诉讼代理人魏毅，被告对外建设公司的委托诉讼代理人王景生，天澍公司的委托诉讼代理人邱维虹、汪运现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除叶宏与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》；2、判令对外建设公司、天澍公司返还叶宏购房款70万元；3、判令对外建设公司、天澍公司支付叶宏利息483863元（以70万元为基数，按10%年利率，暂计至2017年4月10日，应计算至实际支付之日止）；4、判令对外建设公司、天澍公司赔偿叶宏损失890000元（暂计数，实际损失以评估价格为准）；5、本案的诉讼费用由对外建设公司、天澍公司承担。事实与理由：2006年12月，叶宏与对外建设公司就“东方天澍花园”项目达成口头购买协议，叶宏购买对外建设公司与天澍公司联合开发的“东方天澍花园”商品房三室住宅一套及地下储藏室，建筑面积约178m?。叶宏于2006年12月、2011年7月、2011年12月分三次向对外建设公司、天澍公司缴纳购房款70万元。同时，对外建设公司与叶宏补充签订《“东方天澍花园”商品房认购协议书》，对购房款及商品房面积、售价及交付房屋的时间和方式等进行确认。对外建设公司、天澍公司又向叶宏承诺不能在商品房竣工验收合格并具备交房条件时交房，对外建设公司、天澍公司全额退还已交纳购房款，并以交款本金为基数按10%年利率向叶宏支付利息，至退还全部已付款之日止。后，叶宏一直积极与对外建设公司、天澍公司协商交房事宜。2014年5月22日，对外建设公司、天澍公司安排叶宏选房，选定房号为2号楼1单元房间和6号楼1单元房间。2016年6月26日，对外建设公司、天澍公司安排叶宏选房，选定房号为6号楼2单元房间。后叶宏被告知所选房屋被天澍公司转卖他人。虽经多次协商，现叶宏被告知无房可交。综上，对外建设公司、天澍公司无视诚实信用的法律规则，拒不执行合同约定，致使叶宏无法实现购房目的，并给叶宏造成巨大经济损失。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。叶宏为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、“东方天澍花园”商品房认购协议书；证据2、关于团购东方天澍花园住房情况说明；证据3、关于叶宏、林峰团购东方天澍花园住房的情况说明；证据4、选房照片一组；证据5、70万元付款凭证、银行流水及收据；证据6、房屋买卖合同及交房证据一份。被告对外建设公司辩称，1、叶宏应当提供合法有效的证据来证实其诉讼请求，否则应当承担对其不利的后果。2、对外建设公司与天澍公司之间为联合开发，至于后续的房屋出售办理网签等有关事项均由天澍公司予以实施，因此建议叶宏撤回本案诉讼或者找有关单位协商处理。对外建设公司为证明其答辩意见，向本院提交证据：联合开发协议书复印件。被告天澍公司辩称，一、叶宏与天澍公司之间不存在商品房销售合同关系，叶宏起诉天澍公司是错误的。1、天澍公司从未与叶宏签订过任何书面合同或口头协议，二者之间毫无合同关系。天澍公司不具备本案被告主体资格，叶宏起诉天澍公司是错误的，依法应驳回叶宏对天澍公司的起诉。2、即便叶宏与对外建设公司之间签订有《“东方天澍花园”商品房认购协议》，但天澍公司并非该认购协议一方当事人，并未在该协议上签字或盖章，不知悉也不认可该协议，该协议内容并不约束天澍公司。根据合同的相对性原则，即便对外建设公司存在违反认购协议书约定，则叶宏可以依约起诉对外建设公司，但叶宏无权依据该认购协议起诉天澍公司。3、从叶宏目前提交的证据材料，也不能证明叶宏与天澍公司之间存在任何合同关系，应承担举证不能的不利后果。二、天澍公司与对外建设公司之间不存在房地产联合开发合同关系，双方之间系建设工程施工合同关系。1、叶宏主张购买对外建设公司与天澍公司联合开发的“东方天澍花园”商品房与事实不符，缺乏合同及法律依据，且无证据加以支持。2、天澍公司与对外建设公司之间不存在房地产联合开发关系，双方之间系建设工程施工合同关系。东方天澍花园项目，项目土地系天澍公司通过招拍挂方式取得，并于2012年11月份取得土地使用权证，2014年8月份取得小区1号楼、5号楼商品房预售许可证，东方天澍花园小区是天澍公司所独立开发建设，开发主体仅系天澍公司一方，天澍公司与对外建设公司之间根本不存在房地产联合开发合同关系。2012年1月1日，天澍公司与对外建设公司签订《建筑工程施工合同》，天澍公司系施工合同的甲方、发包方，对外建设公司系合同的乙方、施工方，对外建设公司对该小区1号楼、5号楼、幼儿园及小区大门的部分工程进行建筑施工，天澍公司与对外建设公司之间系建设工程施工合同关系。三、对外建设公司曾以其单位名义参与小区1号楼、5号楼商品房团购活动，在对外建设公司内部职工作为购房人与天澍公司网签并直接签订《济南市商品房买卖合同》之前，天澍公司与对外建设公司内部职工之间不存在任何合同关系。1、虽然天澍公司与对外建设公司签有团购协议，但叶宏并非对外建设公司职工，不符合团购条件。2、叶宏也无权依据天澍公司与对外建设公司的签订的团购协议主张权利。根据合同的相对性原则，叶宏并非团购协议的一方当事人，叶宏无权依据团购协议内容主张任何权利。对外建设公司与其内部具体职工之间如何达成口头协议或认购协议，如何交纳团购款，天澍公司并不知悉，也没有参与，也没有向其内部职工直接收取团购款。若对外建设公司违反了其与内部职工之间签订的认购协议存在违约，则内部某一职工只能依认购协议直接起诉对外建设公司，但无权依据其内部认购协议起诉天澍公司。3、由于叶宏情况不符合、也不适用团购协议约定内容，其所主张的退款按10%年利率支付利息缺乏依据。四、叶宏与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》并非商品房买卖合同，从性质上讲应系预约合同，从法律上讲应为无效协议。1、对外建设公司并非东方天澍花园的开发商，其并不具有商品房开发及销售资质，其与单位内部职工之间签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》依法应为无效协议。对外建设公司收取叶宏70万元购房款缺乏法律依据和合同依据，依法应由对外建设公司予以返还。2、叶宏与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》，从性质上讲应为叶宏与对外建设公司之间签订的参加团购活动的意向性协议，属于预约合同范畴。因叶宏与天澍公司并未签订商品房买卖合同，故不存在商品房买卖合同关系。五、叶宏起诉天澍公司是错误的，其对天澍公司的诉讼请求缺乏合同及法律依据，依法应予驳回对天澍公司的全部诉讼请求。1、叶宏与天澍公司之间不存在合同关系，叶宏与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》依法应为无效协议。无效协议不存在解除问题，其自始无效。2、根据法律规定，合同无效的后果时恢复原状，既然对外建设公司收取了原告70万元购房款，则应由其予以全额返还，但与天澍公司无关。3、对于起诉状第三项诉讼请求，叶宏主张支付10%年利率的利息，缺乏合同及法律依据，不应得到支持。天澍公司没有与叶宏签订任何协议，也没有直接收取叶宏的购房款，叶宏不是团购协议的一方当事人，其个人情况也不符合团购协议约定的条件，故不存在与对外建设公司共同支付叶宏10%年利率的利息问题。4、对于起诉状第四项诉讼请求，叶宏主张赔偿损失89万元，缺乏合同及法律依据，亦无事实及证据加以支持，不应得到支持。六、叶宏依据《认购协议》所主张的诉讼请求，已超过2年诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上，叶宏依据其与对外建设公司之间签订的无效的《认购协议书》，主张要求天澍公司共同返还70万元购房款、利息及赔偿89万元损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，望贵院依法驳回叶宏对天澍公司的全部诉讼请求。天澍公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1、2012年11月5日，济南市人民政府颁发的《国有土地使用权证》；证据2、2014年8月14日，济南市城乡建设委员会颁发的东方天澍花园1号楼、5号楼《商品房预售许可证》，项目开发单位及预售单位均为天澍置业公司独家；证据3、2012年1月1日，天澍置业公司与省外建总公司签订的《建设工程施工合同》；证据4、2014年12月19日，由天澍置业公司与省外建总公司签订的《购房协议书》；证据5、2014年12月26日，对外建设公司向天澍公司提供的东方天澍花园1号楼、5号楼参加团购活动的《统计表》2份；证据6、2015年11月10日，对外建设公司向天澍公司递交的《工作函》1份；证据7、2014年12月27日由对外建设公司向天澍公司发出的通知一份；证据8、招商银行网上银行的账户开户表及密码申请表各一份，两份申请表中有天澍公司的财务章和法定代表人章以及外建总公司法定代表人个人名章。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2012年1月1日，天澍公司（发包人）与对外建设公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由对外建设公司承建东方天澍花园1号楼、5号楼、3号楼（幼儿园）、地下车库、大门及其他附属工程。2014年8月14日，天澍公司取得了东方天澍花园1号楼（共21层）、5号楼（共24层）的《商品房预售许可证》，上述两份许可证均载明：开发单位为天澍公司，项目名称为东方天澍花园，项目坐落位置为历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北。2014年12月19日，天澍公司（甲方）与对外建设公司（乙方）就乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房事宜签订了《购房协议书》，约定：“一、乙方内部职工购买东方天澍花园1号、5号楼商品房的价格为8650元/㎡，甲方同意给乙方内部职工优惠价格为7900元/㎡，内部职工个人网签合同时按乙方确定的价格（不低于5900元/㎡）执行，房款全部回收后，甲方按房屋实际销售面积将内部职工所交纳的5900元/㎡以外的房款按工程进度支付给乙方作为1号、5号楼的全部建筑安装工程款，同时，乙方出具工程款全额发票；二、自本协议签订之日起10日内，乙方组织内部购房职工到甲方售楼处办理网签手续，逾期按退房处理，房屋由甲方另行销售。甲方应按乙方提供的1号、5号楼购买名单、对应房号及实际交款金额签订网签合同；三、已向乙方预交房款并占有房源，现放弃购房，要求退款的职工，自本协议签订之日起10日内提出书面申请，按照乙方原始收据上的时间和数额，甲方按10%的年利率，于30日内给予退款，房屋由甲方另行销售。”后，对外建设公司向天澍公司提供了东方天澍花园1号、5号楼交钱人员统计表，该统计表上并无叶宏名字。2014年12月17日，对外建设公司向天澍公司发出《通知》，载明：“我公司已为购房职工开出的预收房款（以收款收据为准），我公司同意你公司从我公司借给你司的款项中扣除（如不够，可从建设东方天澍花园1、5号楼的建设费用中继续扣除）。2015年11月10日，对外建设公司向天澍公司发出《工作函》，载明：“我公司承建施工的东方天澍花园1（新6）、5（新2）号楼，经协调，已基本通过了济南市建委质监站的验收。这两栋楼系外建系统职工的团购楼，现购房职工强烈要求提前交房，请贵公司近日组织交房，如果造成政府处罚，由我公司承担。”对外建设公司与叶宏曾达成口头购房协议，并于2011年11月2日补签《“东方天澍花园”商品房认购协议书》，该认购协议书载明：根据对外建设公司与天澍公司签订的联合开发“东方天澍花园”协议，乙方（即本案原告叶宏）按甲方（即本案被告对外建设公司）要求预交购房款，购买对外建设公司与东方天澍花园联合开发且由甲方施工的“东方天澍花园”1号楼和5号楼商品房。一、乙方认购甲方与天澍公司联合开发的位于山东济南历下区经十东路南侧，洪山路东侧“东方天澍花园”商品房（建筑面积大约为178平方米）及地下储藏室。二、乙方按照甲方要求，分别在2006年12月交纳20万元，2011年7月交纳30万元，2011年12月交纳20万元购房预付款，并交到了指定账户，商品房售价按其开发建设成本加价百分之十计算。三、商品房预售许可证办理后，甲方负责通知并协助乙方与天澍公司签订《商品房买卖合同》。······除不可抗力外，甲方未按本条约定日期交付商品房，乙方有权解除合同并追究甲方责任：应全额支付乙方已缴纳的购房款并自交款之日起以交款本金为基数按百分之十年利率支付利息，直至甲方退还乙方全部已付款之日止。交房时间为商品房竣工验收和签订商品房买卖合同后10天内。”叶宏于2006年12月20日向对外建设公司交纳了20万元；案外人刘仲杰分别于2011年7月20日向天澍公司转账30万元，于2011年12月20日向天澍公司转账20万元。后对外建设公司开具了上述3笔款项的收据，收据上显示交款单位为叶宏，并加盖了对外建设公司的财务专用章。对外建设公司主张其与天澍公司共同开发了东方天澍花园项目，并提交甲方为对外建设公司，乙方为天澍公司的《联合开发协议书》复印件予以证明。2017年2月27日，对外建设公司出具《关于叶宏、林峰团购东方天澍花园住房的情况说明》，该说明正文第二段载明：“叶宏、林峰分别与外建公司、天澍公司达成口头协议：若不能在商品房竣工验收合格并具备交房条件时交房，外建公司、天澍公司全额退还已交纳购房款，并自交款之日起至叶宏、林峰退还全部已付款之日止，以交款本金为基数，按10%年利率一并向叶宏、林峰支付利息。”另查明，天澍公司通过出让方式取得了座落于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北的38129平方米的城镇住宅用地土地使用权，并于2012年11月5日取得了由济南市人民政府颁发的《国有土地使用权证》。2006年12月14日，天澍公司在招商银行开立账户在网上企业银行申请表上加盖有天澍公司财务专用章及天澍公司法定代表人吴士民、对外建设公司法定代表人温守亮的个人名章。叶宏非对外建设公司职工。刘仲杰系叶宏之妻，双方于1988年12月8日登记结婚。本院认为，对外建设公司主张其与天澍公司联合开发了东方天澍花园项目，但其提交的《联合开发协议书》系复印件；且《建设工程施工合同》、《工作函》中均明确显示，对外建设公司系东方天澍花园项目1号楼、5号楼、3号楼（幼儿园）、地下车库、大门及其他附属工程的承包人，天澍公司系发包人；《国有土地使用权证》上东方天澍花园所在地块的土地使用权人、东方天澍花园1号楼与5号楼《商品房预售许可证》上的开发单位均系天澍公司，并无对外建设公司的记载。结合上述证据，本院认定天澍公司与对外建设公司系系发包人与承包人的关系，对于对外建设公司的上述主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以请求解除合同。本案中，叶宏已按照其与对外建设公司签订的《“东方天澍花园”商品房认购协议书》履行了付款义务，共计支付70万元购房预付款，用于预购买东方天澍花园1号和5号楼商品房，但对外建设公司向东方天澍花园提交的东方天澍花园1号、5号楼已交钱人员统计表上无叶宏的名字，对外建设公司亦未在协议规定期限内组织叶宏到天澍公司售楼处办理网签手续，且现已实际无房可交付，叶宏购房的目的已无法实现，故对叶宏要求解除该协议书的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；······”。叶宏按照《“东方天澍花园”商品房认购协议书》的约定，支付了70万元购房预付款，其中50万元购房款支付至天澍公司账户内，但该账户系对外建设公司在协议中指定的付款账户，其后亦由对外建设公司向叶宏开具了共计70万元的收据，证明其收到了叶宏交纳的70万元房款，在该认购协议书解除后，叶宏已交纳的70万元购房款，应由对外建设公司返还。《“东方天澍花园”商品房认购协议书》因对外建设公司违约而解除，对外建设公司应按该协议的约定支付利息，故对叶宏要求对外建设公司支付利息的诉讼请求，本院予以支持。叶宏要求对外建设公司赔偿损失89万元，但其没有提供证据予以证明，故对叶宏的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《“东方天澍花园”商品房认购协议书》系由叶宏与对外建设公司签订，天澍公司并非该协议一方当事人，就东方天澍花园项目，天澍公司与对外建设公司签订了建设工程施工合同，双方系发包人与承包人的关系，天澍公司与叶宏之间不存在合同关系，叶宏要求天澍公司返还购房款70万元、支付利息及赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶宏购房款70万元；二、被告山东省对外建设工程总公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶宏利息（以购房款20万元为基数，按年利率10%，自2006年12月20日起计算至实际支付之日；以购房款30万元为基数，按年利率10%，自2011年7月20日起计算至实际支付之日；以购房款20万元为基数，按年利率10%，自2011年12月20日起计算至实际支付之日）；三、驳回原告叶宏要求被告山东省对外建设工程总公司赔偿损失89万元的诉讼请求；四、驳回原告叶宏对被告山东天澍置业有限公司的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23390元，由原告叶宏负担9356元、被告山东省对外建设工程总公司负担14034元；保全费5000元，由被告山东省对外建设工程总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 胡丽颖二〇一七年十二月十五日书 记 员 王玉莺