福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初3594号 原告（案外人）：陈丽婷，女，1989年9月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）:邦迪斯顿（福建）服饰发展有限公司,住所地福建省晋江市龙湖镇烧灰工业区，统一社会信用代码91350582786940220P。 法定代表人：许加吟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许火狮，福建三瑞律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：王佳梁，男，1987年2月1日出生，汉族，福建省石狮市号。 原告陈丽婷与被告邦迪斯顿（福建）服饰发展有限公司（以下简称邦迪斯顿公司）、第三人王佳梁案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽婷及其委托诉讼代理人黄文卫、被告邦迪斯顿公司及其委托诉讼代理人许火狮到庭参加诉讼。第三人王佳梁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽婷向本院提出诉讼请求：1.确认陈丽婷与王佳梁及黄清凉于2010年4月9日签订的《安置房转让协议》合法有效；2.确认址于石狮市镇中路改造工程一期3#B3层303单元房产，即石狮市镇中路一期3号楼3-B-303#（以下简称案涉房屋）属陈丽婷所有；3.不得执行案涉房屋；4.本案的诉讼费用由邦迪斯顿公司、王佳梁承担。诉讼过程中，陈丽婷撤回其第1项诉讼请求。事实和理由：2010年4月9日，王佳梁及黄清凉与陈丽婷签订《安置房转让协议书》，将案涉房屋转让给陈丽婷，同日，陈丽婷即按合同约定支付王佳梁、黄清凉购房款700000元，王佳梁、黄清凉也将案涉房屋交付给陈丽婷装修，并由陈丽婷一家占有使用至今。后陈丽婷在办理产权过户登记手续过程中，获知案涉房屋被石狮市人民法院以（2017）闽0581民初1098号民事裁定书裁定查封，陈丽婷为此提出书面异议，石狮市人民法院以（2017）闽0581执异71号执行裁定书裁定驳回陈丽婷的异议。陈丽婷与王佳梁及黄清凉签订的《安置房转让协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同。在石狮市人民法院查封之前，陈丽婷就已和王佳梁及黄清凉签订了《安置房转让协议》，并已按合同约定支付王佳梁及黄清凉全部购房款700000元，王佳梁及黄清凉也已将案涉房屋交付陈丽婷装修，并由陈丽婷一家占有使用至今，同时也非因陈丽婷自身原因未办理过户登记，因此，陈丽婷已按约定取得了案涉房屋的所有权，石狮市人民法院不得执行上述房产。 邦迪斯顿公司辩称，一、即使陈丽婷与王佳梁签订的《安置房转让协议》系真实的，但石狮市镇中路改造工程一期（属安置房）在2010年4月9日尚未办理项目初始登记手续，王佳梁购买案涉房屋未满5年就将案涉房屋转让给陈丽婷，违反了《经济适用住房管理办法》第三十条关于转让限制的规定，损害了社会公共利益，应认定双方签订的《安置房转让协议》无效。二、陈丽婷与王佳梁签订的《安置房转让协议》，不符合市场交易习惯，协议载明的条款不符合常理，极可能系陈丽婷与王佳梁串通而签订，损害邦迪斯顿公司的合法权益。1.2008年7月8日，王佳梁与案外人石狮市凤里房地产开发有限公司（以下简称凤里房地产公司）签订《商品房买卖合同》时，便已明确案涉房屋的面积为148.21平方米，而陈丽婷提交的《安置房转让协议》所载明的签订时间为2010年4月9日，即在2010年4月9日陈丽婷与王佳梁便应当知悉案涉房屋的面积，而陈丽婷提交的《安置房转让协议》所载明的面积却为152平方米，这显然与常理不符。2.陈丽婷提交的《安置房转让协议》的甲方处的“黄清凉”的签名及其身份证号码，该协议的甲方落款处“黄清凉”的签名，明显存在字迹添加的迹象，极有可能存在事后变造的情况。3.《安置房转让协议》关于案涉房屋的转让价格、违约条款、付款方式等不符合市场交易的合理行情，不符合市场交易习惯。2008年7月8日，王佳梁向案外人凤里房地产公司购买为每平方米1461元，而在2010年4月份前后，该路段安置房的市场行情不足每平方米4000元，而《安置房转让协议》载明的房屋总价为700000元，实际面积为148.21平方米，折算每平方米单价高达4700元以上，并且2010年4月9日，案涉房屋并未能办理产权初始登记，一般的买受人均会选择预付部分定金，待房屋交付当日再支付部分购房款，余款双方在办理产权变更登记当日或之后再行付款。而本案陈丽婷在购房风险极大的情况下，一次性支付全部购房款，双方之间的付款方式完全不符合常理。三、陈丽婷与王佳梁未办理过户手续并非客观原因造成，陈丽婷对此存在重大过错。1.案涉房屋所在的石狮市镇中路改造一期工程的项目初始登记时间为2015年3月16日，即自项目初始登记时间之后就可办理房产证、土地使用证两证。而即使《安置房转让协议》成立，陈丽婷在与王佳梁签约时未审查案涉房屋是否有合法的产权两证，且在房屋具备过户条件后长达二年多的时间内未积极催告王佳梁与其办理过户手续，其不办理过户手续并非客观原因造成，陈丽婷对此存在重大过错。2.即使《安置房转让协议》真实，2010年4月9日陈丽婷便交付购房款700000元，而王佳梁向凤里房地产公司约定的购房款为216535元，首期66535元应于2008年7月8日支付，余款150000元应由王佳梁向凤里房地产公司指定的银行申办按揭贷款支付。根据凤里房地产公司出具的证明载明，王佳梁于2016年5月30日缴款150000元，即王佳梁最迟可于2016年5月30日办理案涉房屋的初始登记，而陈丽婷在2016年5月30日之后长达一年多的时间未积极催告王佳梁与其办理过户手续，其不办理过户手续并非客观原因造成，陈丽婷对此存在重大过错。 王佳梁述称，王佳梁认可陈丽婷的诉讼请求、事实理由以及提供的证据，2010年4月9日，王佳梁及母亲黄清凉与陈丽婷签订的《安置房转让协议》属实，王佳梁及母亲黄清凉收到了购房款700000元，之后案涉房屋也一直由陈丽婷一家居住使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.陈丽婷提交的《安置房转让协议》、《收条》，邦迪斯顿公司虽对其真实性持有异议，但未提供相反的证据予以反驳，故本院予以确认。 2.陈丽婷提交的福建闽宗物业管理有限公司（以下简称闽宗物业公司）于2017年6月9日出具的《证明》，内容为：“户主陈丽婷，住户地址位石狮市号，入住时间为2010年7月开始，由闽宗物业公司接手从2016年5月1日开始至今，物业管理费正常缴费。”因闽宗物业公司作为物业管理公司，清楚知悉业主缴纳物业管理费的情况，故对证明中关于陈丽婷自2016年5月1日至今正常缴纳物业管理费的内容本院予以采信。但闽宗物业公司成立于2014年5月15日，且自认于2016年5月1日蔡开始接手物业管理，故对其证明中关于陈丽婷自2010年7月开始入住的内容，在无其他证据佐证的情况下不能单独作为定案的依据。 3.陈丽婷提交的福建省石狮供水股份有限公司水费缴费卡、中国邮政储蓄通用凭证、福建省农村信用社（农合行、农商行）业务凭证、福建广播电视网络有限公司文化体育业统一发票、新奥维修业务工单、民用户安检通知单、收据、石狮新奥燃气有限公司用户购气收据、中国电信泉州分公司充值缴费凭单，均为水、电、天然气、网络等经营公司所出具，并由陈丽婷持有，故本院予以确认，可证实陈丽婷自2010年7月份就实际占有使用案涉房屋的事实。 4.陈丽婷提交的石狮市凤里街道办事处出具的收款收据，其载明的收款日期与销售不动产发票（自开）发票联载明的开票日期不一致，在无其他证据佐证的情况下不能单独作为定案的依据。 5.陈丽婷申请证陈某生出庭陈某生证言的主要内容为陈某生是陈丽婷的父亲，与王佳梁认识陈某生于2010年4月9日汇款700000元给王佳梁的母亲黄清凉，用于购买案涉房屋；当时有指定购房款汇给黄清凉，黄清凉提供银行账户陈某生；黄清凉写好收条后出具陈某生，收条书写的时间不是汇款当天陈某生于2016年5月30日转账150000元到凤里房地产公司的银行账户，用于支付案涉房屋的建筑费等税费；其只向王佳梁购买一套房屋。陈某生陈述的其于2010年4月9日汇款700000元给黄清凉、于2016年5月30日转账150000元到凤里房地产公司，与黄清凉出具的《收条》以及相关的银行转账凭证载明的内容一致，故本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月8日，王佳梁与凤里房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件一份，约定王佳梁向凤里房地产公司购买案涉房屋，总价款为216535元，王佳梁应于2008年7月14日缴清首期购房款66535元，余额150000元由王佳梁向凤里房地产公司指定的银行申办按揭贷款支付；凤里房地产公司应于2008年12月31日前向王佳梁交付房屋等内容。合同签订后，王佳梁支付了首期购房款66535元。上述《商品房买卖合同》于2009年7月6日办理合同备案登记。2010年4月9日，王佳梁、黄清凉作为甲方，陈丽婷作为乙方，双方签订《安置房转让协议》一份，约定：甲方自愿将案涉房屋转让给乙方，转让借款为700000元，乙方于本协议生效时支付甲方700000元，汇至黄清凉账户62×××48；安置房今后应交纳的建筑款由乙方承担并支付；甲方应于本协议生效时将协议项下安置房交付乙方占管、使用……；因该转让房屋为安置房，今后在条件成熟的情况下，甲方应协助乙方将本协议项下安置房过户至乙方名下，相关税费由乙方承担……；本协议自甲乙双方签订之日起生效等内容。王佳梁、黄清凉在落款处的甲方签名，陈丽婷在乙方签名。同日，陈丽婷的父亲陈某转账700000元到黄清凉的银行账户。黄清凉出具《收条》一份交由陈某收执，内容为：“今收到陈某购房款700000元（柒拾万元正）。收款人：黄清凉2010.4.9。”后王佳梁将案涉房屋交付陈丽婷，陈丽婷自2010年7月份就实际占有使用案涉房屋。2016年5月30日，陈丽婷的父亲陈某转账150000元给凤里房地产公司。2017年4月21日，王佳梁与陈丽婷到石狮市公证处办理委托公证，王佳梁委托陈丽婷申办及领取案涉房屋的不动产权证书，期限自委托之日起至委托事项办理完结时止。2017年4月28日，陈丽婷缴交了案涉房屋的契税、印花税。2017年5月15日，案涉房屋登记确权在王佳梁名下。 本院在审理原告邦迪斯顿公司与被告王佳梁追偿权纠纷一案中，根据邦迪斯顿公司的财产保全申请，于2017年5月15日作出（2017）闽0581民初1098号民事裁定，裁定：一、查封以王佳梁名义办理合同备案的、址于石狮市镇中路改造工程一期3#B3层303单元房产（产权证号或备案合同号：0069744），期限为三年；二、上述保全财产的价值以582,452.68元为限。2017年5月17日，本院向石狮市不动产登记中心发出（2017）闽0581执保167号协助执行通知书，请求协助办理预查封登记在王佳梁名下址于石狮市镇中路改造工程一期3#B3层303单元[备案合同号：0069744]房屋，查封期限三年。石狮市不动产登记中心已按协助执行通知书的要求办理了相关房地产的查封手续。2017年6月13日，陈丽婷向本院提出书面异议。本院于2017年6月26日作出（2017）闽0581执异71号执行裁定，裁定驳回案外人提出的执行异议。陈丽婷于2017年6月30日签收该执行裁定书，并于2017年7月6日向本院提起诉讼。 凤里房地产公司于2017年8月1日向陈丽婷出具《证明》一份，内容为：“兹证明姓名：王佳梁，身份证号：，系镇中路一期商品房3-B-303、店面3-29业主。商品房3-B-303于2016年5月30日交款150000元，店面3-29于2017年4月26日交款1018460.6元，购房款全部结清。因同一业主名下欠款需全部还清方可办理产权手续，故2017年4月26日其商品房3-B-303、店面3-29业主可办理产权手续，特此证明。” 诉讼过程中，邦迪斯顿公司申请本院向石狮市不动产登记中心调查取证包含案涉房屋在内的石狮市镇中路改造一期可办理房屋产权证、土地使用证的起始时间以及已办理房屋产权证、土地使用证的情况。本院依法向邦迪斯顿的委托诉讼代理人许火狮律师发出调查令。石狮市不动产登记中心向本院答复如下：镇中路改造工程一期完成项目初始登记时间为2015年3月16日。在项目完成初始登记后，购房人与出让方提交完整申请资料，可申请分户转移登记。 本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否属陈丽婷所有；2.陈丽婷对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于案涉房屋是否属陈丽婷所有的问题 本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现诉争房屋登记在王佳梁名下，根据物权公示原则，诉争房屋应属王佳梁所有。 二、关于陈丽婷对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院经审查认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案系诉讼财产保全措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”规定，陈丽婷有权提出执行异议之诉。对于陈丽婷的该项主张，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据陈丽婷在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在本院查封之前其已与王佳梁签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有诉争房屋、已支付房款及非因陈丽婷自身原因未办理过户登记等予以认定。 1.案涉《安置房转让协议书》是否合法有效 本案中，陈丽婷与王佳梁及黄清凉于2010年4月9日签订的《安置房转让协议》，约定陈丽婷向王佳梁及黄清凉购买案涉房产。该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的强制性、效力性规定，依法应确认为有效。邦迪斯顿公司主张该《安置房转让协议》违反了《经济适用房管理办法》关于转让限制的规定，应认定为无效，因王佳梁与凤里房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确载明案涉房屋为商品房，故不适用《经济适用房管理办法》的相关规定，邦迪斯顿公司的上述主张缺乏依据，本院不予采信。 2.案涉房屋在本院查封之前是否已被合法占有 根据陈丽婷提交的福建省石狮供水股份有限公司水费缴费卡、中国邮政储蓄通用凭证、福建省农村信用社（农合行、农商行）业务凭证、福建广播电视网络有限公司文化体育业统一发票、新奥维修业务工单、民用户安检通知单、收据、石狮新奥燃气有限公司用户购气收据、中国电信泉州分公司充值缴费凭单等证据，可证实陈丽婷自2010年7月份就实际占有使用案涉房屋的事实。而本院裁定查封的时间为2017年5月15日，实际查封时间为2017年5月17日，显然在本院查封之前陈丽婷已实际占有案涉房屋。 3.案涉房屋价款是否支付 根据陈丽婷提交的银行转账凭证、石狮市凤里街道办事处出具的收款收据以及凤里房地产公司出具的《证明》，结合陈某的证言，足以证明陈丽婷已支付全部购房款的事实。 4.是否非因陈丽婷自身原因未办理过户登记 2017年4月21日，王佳梁将申办及领取诉争房屋不动产权证书的事项委托给陈丽婷，至此房屋过户登记的责任即转移给陈丽婷。根据陈丽婷提交的凤里房地产公司出具的《证明》，案涉房屋自2017年4月26日起才可办理产权登记手续，陈丽婷于2017年4月28日缴清办理权属转移的相关税费，案涉房屋也于2017年5月15日登记确权在王佳梁名下。但同日本院作出了查封裁定，并于2017年5月17日实际查封案涉房屋，至此，陈丽婷已无可能办理诉争房屋的过户登记手续。可见，陈丽婷在案涉房屋具备办理产权登记的条件时起，不存在故意拖延或怠于办理过户登记的情形，故未能办理过户登记并非陈丽婷的自身原因。 综上所述，本院认为，案涉房屋至今登记在王佳梁名下，根据物权公示原则，诉争房屋的所有权人为王佳梁，陈丽婷诉请判令确认诉争房屋属陈丽婷所有，于法无据，本院不予支持。但陈丽婷在本院查封诉争房屋之前已与王佳梁签订合法有效的书面买卖合同及已合法占有诉争房屋，并已支付全部购房款，且非因陈丽婷自身原因未办理过户登记，即陈丽婷对诉争房屋享有的民事权益足以排除邦迪斯顿公司对诉争房屋的强制执行，故陈丽婷诉请判令不得执行案涉房屋，合理合法，应予支持。王佳梁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行址于石狮市镇中路一期3号楼3-B-303#房屋； 二、驳回陈丽婷的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由陈丽婷负担10700元，邦迪斯顿（福建）服饰发展有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 代理审判员  庄英材 人民陪审员  董亚丝 二〇一七年十二月四日 书 记 员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 -2-