湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂11民终844号上诉人(原审原告)：熊心志，男，汉族，1949年9月3日出生，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：红安县房地产开发公司。住所地：湖北省红安县城关镇陵园大道46号。法定代表人：王国祥，该公司经理。委托诉讼代理人：吴桂英，湖北龙吟律师事务所律师。上诉人熊心志因与被上诉人红安县房地产开发公司（以下简称为红安房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2014）鄂红安民二初字第00100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊心志上诉请求：撤销原判，改判由红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部及红安房产公司将符合合同约定的商品房交付给熊心志，并办理房屋土地证、房产证，按照合同总价的日万分之三向上诉人熊心志支付违约金直至实际交房时止。事实和理由：1、熊心志与红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订合同时，红安房产公司已经为涉案房产项目办理了商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。即使预售许可证后来因为其他原因被政府部门收回，但并不影响双方合同效力。2、红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部于2008年3月成立，2012年还正常参加年检，至今未见证据显示其已经被注销，其仍应承担相应的民事责任。即使被注销，其对外承担的民事责任亦应由红安房产公司承担。3、上诉人熊心志在一审庭审中已经变更了诉请，要求出卖方按照合同总价日万分之三的标准向上诉人支付违约金，法院应当按照熊心志变更后的诉请进行审理。红安房产公司答辩称，1、涉案房产是本公司与案外人合作开发的，土地使用权不在红安房产公司手中，由于案外人不履行联合开发协议，不配合办理土地过户手续，导致本公司暂时无法为上诉人熊心志办理房屋过户手续。2、涉案房产本已依法办理商品房销售许可证，后因多种原因，商品房销售许可证的原件被政府部门收回。对于这种情况的商品房买卖合同是否合法有效，请法院依法审查。熊心志向一审法院起诉请求：1、要求红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部继续履行合同，将符合合同约定的商品房交付给熊心志，并为熊心志办理两证；2、责令红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部向熊心志支付违约金，具体金额按合同总价款万分之三的标准计算至实际交房止（从2011年11月5日起开始计算）。一审法院认定事实：红安房产公司开发位于红安县××大道××沙村鑫龙山庄商品房。2011年11月3日，熊心志与红安房产公司名下的红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订了《商品房买卖合同》，合同约定熊心志购买红安房产公司开发的鑫龙山庄第7号楼1单元4层01号三室二厅二卫住宅，建设面积共133．66平方米，总价为136867元。合同对房屋的交付期限约定出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将红安县质量站验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。逾期未交付，则逾期超过30天内，则从约定交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金。合同签订后熊心志已依约交齐了全部购房款，红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部已向熊心志出具相应的收款凭证。但红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部至今未与熊心志办理交房手续，也未为熊心志办理土地使用权证和房屋产权证。现熊心志要求红安房产公司及其下属项目部继续履行合同，将符合合同约定的商品房交付给熊心志，并为熊心志办理两证并支付逾期交房的违约金（2011年11月5日至实际交房为止），按合同总价的万分之三计算至实际交房止。另本案在一审审理过程中，鉴于双方当事人均有履行合同的意愿，曾组织双方进行多次调解，红安房产公司及其项目部也曾对熊心志所购房屋进行修缮，但该房屋一直不能办理质量验收合格证，红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部也未向法院提交商品房销售合法有效的证照。截至本案一审审理终结，红安房产公司及其项目部未能向熊心志交付本案诉争房屋，亦未办理该房屋的土地使用权证和房屋产权证。一审法院认为，熊心志与红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订的《商品房买卖合同》，应认定为熊心志与红安房产公司所签订，红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部系红安房产公司的分支机构，不具备法人资格，不是本案的适格主体，但其签订合同行为构成表见代理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案在审理过程中，红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部虽向法院提供了建设用地规划许可证审批单、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证正、副本、建设工程开工规划许可证、工程竣工验收备案证明书、商品房预售许可证书（均系复印件），但熊心志对其真实性不予认可。经释明，截至本案一审审理终结，红安房产公司一直未能提供合法有效的商品房预售许可证照等，也未作出合理解释，故涉案《商品房买卖合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故对熊心志要求继续履行合同，办理房屋两证，支付逾期交房违约金的诉请不予支持。遂判决：驳回熊心志的诉讼请求。本院二审期间，上诉人熊心志向本院提交了一份证据。证据一：涉案房产的商品房预售许可证。拟证明熊心志与红安房产公司下属项目部签订房屋买卖合同时，房产部门已经为该工程颁发了商品房预售许可证。被上诉人红安房产公司向本院提交了一份证据。证据二：红安房产公司与案外人深圳市圳宏星投资发展有限公司联合开发协议（复印件）、红安房产公司起诉深圳市圳宏星投资发展有限公司诉状一份（复印件）、红安县人民法院收费票据（复印件）。上述证据拟证明相关权属不能办理是因为案外人深圳市圳宏星投资发展有限公司不履行联合开发协议，不配合办理土地过户手续，加之购房户李述家、陈善义人为阻止导致土地不能过户，责任不在红安房产公司。经过质证，对于证据一，红安房产公司认为，红安县职能部门确实为涉案房产颁发了商品房预售许可证，但因该工程项目涉嫌违法建设，红安县政府部门就将商品房预售许可证原件收回。对于证据二，熊心志质证认为，案外人不配合办理土地过户手续是红安房产公司应协调的问题，与上诉人熊心志无关。本院认为，证据一是红安县相关职能部门依法颁发的，能证明熊心志与红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订商品房买卖合同时，涉案房产项目已经办理商品房预售许可证，且经本院向原红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部工作人员核实，涉案工程商品房预售许可证原件至今仍在原红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部，没有被红安县房地产管理局等职能部门收回，故对证据一予以采信。对于证据二，因红安房产公司与案外人深圳市圳宏星投资发展有限公司之间存有合作协议，虽土地过户应由红安房产公司负责协调解决，但目前不能办理两证情况属实，本院对该证据予以部分采信。本院经审理查明，涉案鑫龙山庄房产项目由红安房产公司下设的红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部开发建设。该工程于2007年开始施工，2008年7月办理了工程竣工验收备案手续。当时建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程开工规划许可证、工程竣工验收备案证明书均是以案外人深圳市圳宏星投资发展有限公司名义办理，而商品房预售许可证是以红安房产公司名义办理。另查明，因涉案房屋存在延期交房的情形，一审开庭时，熊心志变更了诉请，要求红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部自2011年11月5日起按照房屋总价款的日万分之三向熊心志支付违约金，直至实际交房之日止。但根据红安房产公司鑫龙山庄项目部在一审中提交的证据查明，该项目部曾于2015年6月10日书面通知熊心志于2015年6月27日前去项目部办理交房手续，然熊心志未按照通知要求的时间前往该项目部办理交房手续。还查明，红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部已于2017年5月被红安县工商局核准注销。本院查明的其余事实与原审查明的一致。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、熊心志与红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订的商品房买卖合同是否合法有效。结合已经查明的事实可知，涉案鑫龙山庄工程于2007年开始施工，2008年7月办理了工程竣工验收备案手续。2008年3月，红安县房地产管理局为该项工程颁发了商品房预售许可证。2011年11月3日，买受人熊心志与红安房产公司名下的红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订了《商品房买卖合同》，合同约定熊心志购买红安房产公司开发的鑫龙山庄第7号楼1单元4层01号三室二厅二卫住宅。上述合同在签订时，商品房预售许可证及其他证照齐全，且该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效的情形，故熊心志与红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部签订的商品房买卖合同具有法律效力。本案审理中，红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部一度认为涉案工程项目商品房预售许可证原件被收回，但经本院核查，涉案工程商品房预售许可证原件至今仍在原红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部。故原审法院以鑫龙山庄工程项目未取得商品房预售许可证为由判定双方买卖合同无效缺乏事实依据和法律依据，本院予以纠正。二、熊心志提出的要求红安房产公司及红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部交付房屋、办理两证、支付违约金等能否予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部与熊心志之间成立商品房买卖合同关系属实，但红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部曾于2015年6月书面通知熊心志在2015年6月27日前去办理交房手续，然熊心志没有及时前往办理房屋交接手续亦没有向该项目部说明具体原因，视为红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部履行了交房义务，故对熊心志现提出交房的诉请不予支持。但红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部延期交房的事实存在，根据上述司法解释和双方签订的商品房买卖合同的约定，延期交房违约金应从2011年11月5日至计算至2015年6月27日为宜。经过计算，房屋出卖方红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部应当承担的违约金为54650.99元（计算方式总价款136867元×日万分之三×1331日）。因红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部现已注销，故其法律责任应由设立红安县房地产开发公司鑫龙山庄工程项目部的单位即红安房产公司承担。对于熊心志提出办理两证的诉请，结合已经查明的事实，涉案鑫龙山庄工程系由案外人深圳圳宏星投资发展有限公司与红安房产公司联合开发，涉案工程土地使用权由深圳圳宏星投资发展有限公司提供，工程项目建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程开工规划许可证、工程竣工验收备案证明书均是以案外人深圳市圳宏星投资发展有限公司名义办理，而商品房预售许可证是以红安房产公司名义办理。在上述证件申办人互不一致的情况下，依照法定程序，相关职能部门暂时无法为熊心志办理两证，待相关手续完善后，熊心志可依法要求义务人办理两证，故暂对熊心志提出办理两证的诉请不予支持。综上所述，熊心志的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省红安县人民法院（2014）鄂红安民二初字第00100号民事判决；二、由红安县房地产开发公司于本判决生效后30日内向熊心志支付延期交房违约金54650.99元。如果未按上述指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回熊心志其他诉讼请求。一审案件受理费969元，由李进成负担669元，红安县房地产开发公司负担300元。二审案件受理费969元，由李进成负担669元，红安县房地产开发公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  刘小成审判员  骆 骥二〇一七年十二月二十九日书记员  吴慧娟