新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3183号 上诉人（原审原告）：孜奴帕克来木，男，1989年5月5日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：陈昌军，新疆昆辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔新春，女，1980年12月8日出生，汉族，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市第一人民医院护士，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵霖珊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人孜奴帕·克来木因与被上诉人崔新春买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孜奴帕克来木及其委托诉讼代理人陈昌军与被上诉人崔新春的委托诉讼代理人赵霖珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孜奴帕克来木上诉请求：请求二审人民法院依法改判，判决我方与崔新春签订的《宅基地出让合同》无效。事实和理由：一、一审法院部分事实未查明。我方与崔新春宅基地买卖并未征得村民委员会的同意这个事实未查明，崔新春取得该宅基地后是以我方的名义进行盖房这个事实一审法院未查明。二、一审人民法院适用法律不当。一审人民法院认为“从合同效力上，孜奴帕克来木与崔新春自愿签订的《宅基地出让合同》意思表示一致，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之处”，最后判决驳回孜奴帕克来木要求确认《宅基地出让合同》无效的诉讼请求是适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第62条、第63条、《中华人民共和国物权法》第15条、第153条等法律规定可以转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定的是农村村民出卖、出租“住房”，而不是出卖、出租“宅基地”，一审法院引用第62条第4款将“住房”等同“宅基地”是认识上的错误。一审法院引用《中华人民共和国物权法》第15条认为“宅基地使用权的物权登记与否并不影响合同效力”也是认识上的错误。该15条明确规定“除法律另有规定或合同另有约定外，未办理物权登记的不影响合同效力”，恰恰该第15条的“除法律另行规定”就是指《中华人民共和国土地管理法》第62条及第63条的规定，而第62条和第63条的规定恰恰就是指“宅基地”不能单独买卖，而是宅基地须与合法建造的房屋一并转让。综上所述，孜奴帕克来木和崔新春双方签订的《宅基地出让合同》应是无效合同，请求二审人民法院依法改判。 崔新春辩称，我方与孜奴帕克来木之间签订的《宅基地出让合同》是基于双方的真实意思表示，且不存在任何违反法律，行政法规强制性规定的情形，确属合法有效，一审法院认定事实清楚。二、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权在同一集体经济组织成员将可以流转，一审法院使用法律正确，孜奴帕克来木的上诉理由实属对相关法律的曲解。三、在我方与孜奴帕克来木签订《宅基地出让合同》后的近十年间，孜奴帕克来木已因地价上涨，房屋拆迁补偿等各种原因多次向答辩人索要超过合同约定金额的价款。 孜奴帕克来木向一审法院起诉请求：1、请求依法判决我与崔新春签订的《宅基地出让合同》无效；2、请求判令崔新春承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2010年10月27日，孜奴帕克来木与崔新春签订《宅基地出让合同》，约定孜奴帕克来木将其位于乌鲁木齐高新技术产业开发区新市区（高新区新市区）安宁渠镇北大路村4队（原为乌鲁木齐县安宁渠镇北大路村4队）宅基地（建房用地指标编号：2006-043）转让给同村集体经济组织成员崔新春，转让价款为125,000元。同时合同约定，孜奴帕克来木未办妥房产权属时，崔新春先支付100,000元，待崔新春完成建房并办理房产手续后将25,000元余款支付给孜奴帕克来木。合同签订后，崔新春向孜奴帕克来木支付本案涉及宅基地转让款：165,000元（125,000元＋40,000元），孜奴帕克来木连同本案及案外另一处宅基地（另案处理）向崔新春出具一份收条，收条内容为：“今收到崔新春付来购买我地基钱：80,000元（捌万元整），原2块地皮：250,000元（贰拾伍万元），此80,000元为双方协商多加的钱，（现已达成新协商），2块地皮共为：330,000元（叁拾叁万元整），双方不得反悔，如有一方反悔，反悔方给对方支付600,000元。”随后孜奴帕克来木将本案所涉宅基地交付崔新春，崔新春对宅基地建设完成后使用至今。现孜奴帕克来木提出，转让农村宅基地，违反法律强制性规定。其与崔新春签订的《宅基地出让合同》为无效合同。为此，孜奴帕克来木与崔新春发生争议，诉至一审法院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，孜奴帕克来木提出，法律法规规定宅基地禁止转让，其与崔新春于2010年10月27日签订的《宅基地出让合同》中双方关于孜奴帕克来木将其位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）安宁渠镇（原属乌鲁木齐县）北大路4队宅基地转让给崔新春的约定，违反法律的强制性规定，为无效合同。崔新春抗辩，崔新春与孜奴帕克来木签订的合同实际为崔新春接受其母亲委托与孜奴帕克来木签订，孜奴帕克来木主体不对。双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，双方均系同一农村集体经济成员，也经村委会确认，并不存在无效情形。对此，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此规定，宅基地使用权并非禁止转让，此仅是对宅基地申请作出相关限制规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此，宅基地使用权的物权登记与否，并不影响合同效力。合同效力应以法律规定的合同有效要件为标准作出认定。从合同效力上，孜奴帕克来木与崔新春自愿签订的《宅基地出让合同》意思表示真实一致，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之处。结合本案实际，双方均为同一集体经济组织成员，签订合同后孜奴帕克来木将宅基地交付崔新春，崔新春已对宅基地完成房屋建设并居住使用。故此，一审法院认为，孜奴帕克来木以宅基地转让违反法律、行政法规的强制性规定为由，提出其与崔新春于2010年10月27日签订的《宅基地出让合同》为无效合同的诉讼主张，缺乏充分的事实依据与法律依据，一审法院不予支持。遂判决如下：驳回孜奴帕克来木的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于孜奴帕克来木要求确认其与崔新春签订的《宅基地出让合同》无效的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕孜奴帕克来木的上诉意见及崔新春的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 本案中，孜奴帕克来木与崔新春签订的《宅基地出让合同》，法律、行政法规未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效，现双方就《宅基地出让合同》中约定的各自义务也已履行完毕，崔新春对涉诉宅基地的使用用途也未改变，且双方的交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律规定，亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。孜奴帕克来木主张合同无效的依据是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，对此本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：“合同法第五十二条第（五）项中的强制性规定，指的是效力性强制性规定”，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条并不是效力性强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条并未禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，故孜奴帕克来木认为合同无效的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，孜奴帕克来木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,800元（孜奴帕克来木已预交），由孜奴帕克来木负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 谭建艳 审判员 王 辉 二〇二〇年十一月十日 书记员 马 平