河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终5251号 上诉人（原审被告）：王成双，男，1976年1月11日出生，汉族，现住辽宁省大连市沙河口区。 委托代理人：李俊岭，男，上海衡筑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林立军，男，1985年8月29日出生，汉族，现住辽宁省建平县。 委托代理人：马迁，女，北京义贤律师事务所律师。 原审被告：大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司，住所地大厂县祁各庄镇田各庄村及谭台村孔雀大卫城07幢0101号。 法定代表人：杨迪，执行董事。 委托代理人：贾日斌，男，1989年6月7日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。系公司职工 上诉人王成双因与被上诉人林立军、原审被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王成双上诉请求：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:2017年3月21日廊坊市出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（下称：《通知》）后，被上诉人的代理人林雪于2017年4月20日通过微信告知上诉人其已凑齐增加的首付款，并要求上诉人提前告知被上诉人一方。被上诉人凑齐首付并通知上诉人愿意继续履行合同的行为意味着在《通知》下发后双方就被上诉人补足涉案房屋银行贷款差额问题达成了一致意见。一审法院遗漏了被上诉人凑齐首付并通知上诉人愿意继续履行合同的行为，因此一审法院认定双方未就银行贷款差额达成一致意见系认定事实错误。2017年3月21日《通知》出台之后，被上诉人并未立即起诉主张因贷款成数提高而无法履约，而是积极凑足首付并通知上诉人继续履行合同。因此，自2017年4月20日起因通知带来的影响已被克服，继续履行合同不会造成对一方当然明显不公平，亦能实现合同目的。被上诉人并非因贷款成数提高而无法履约，而系因房屋价格下跌不愿承担市场风险而企图利用国家调控房地产市场的规定达到其恶意违约的目的。 被上诉人林立军辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、根据廊坊市及大厂县限购政策可以知道，被上诉人的首付比例由百分之三十提高至百分之五十，首付款增加数额在52万元以上，且上诉人与被上诉人方并未就凑齐首付继续履行合同达成合议，而是被上诉人与上诉人协议解除合同将房屋转给他人，上诉人不同意，但不能说明双方就履行合同达成一致意见。2、一审法院适用法律正确，因限购政策引起合同解除的，属于不可归责于双方当事人的事由，被上诉人的诉讼请求应予支持。 大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司述称，同意一审关于中介费的判决内容。 林立军向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与两被告于2017年3月11日签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令被告王成双返还给原告支付的购房首付款800000元；3、依法判令被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司退还原告已支付的居间服务费、包过户贷款服务费46800元。 一审法院认定事实：2017年3月11日，原告与两被告间签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告王成双将其从开发商处购买的位于大厂县房屋出售给原告林立军，房屋作价2600000元，签订合同时原告给付定金350000元，2017年3月13日前给付首付款（含定金）800000元，剩余房款在银行放款之日由银行交付给被告王成双，银行批贷额度与预计贷款额有差异的，原告需在？日内补齐首付款。合同签订当日原告给付被告大厂县亚兴公司居间服务费46800元，贷款银行由被告大厂县亚兴公司指定，原告林立军与被告王成双认可贷款银行按照银行实际操作时间运行；签订本合同时，原告林立军支付给被告大厂县亚兴公司居间服务费46800元，约定被告大厂县亚兴公司责任为：促成原告林立军、被告王成双双方签订《买卖合同》，并保管合同1份；协助买卖双方办理过户贷款事宜；协调买卖双方关系，监督双方履行合同中约定的义务；保管买卖双方交付的房屋所有权证、原始购房协议及权属过户所需资料；本合同交易过户后，将协助原告将购房款安全转移给被告，以及保障原告获得的房产证是房屋土地管理局核发的有效所有权证；因买卖双方任何一方违约，被告大厂县亚兴公司依据本合同的约定向原告收取的相关费用不予以退还。合同签订后，2017年3月11日原告林立军给付被告王成双定金350000元，给付被告大厂亚兴公司居间服务费46800元，2017年3月13日原告再行给付首付款450000元，共计给付被告王成双购房首付款800000元。2017年7月4日取得不动产权证，证号为：（2017）大厂回族自治县不动产权第0003192号。 另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室出台的《廊坊市人民政府办公室转发市房客局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》中明确规定在大厂回族自治县境内非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房；购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准；本意见自2017年3月22日起施行，凡以前规定与本意见规定不一致的，按本意见执行。廊坊市政府出台该调控意见后，因原告林立军非大厂回族自治县户籍，原告林立军履行合同时，首付比例大幅提高至1300000元，比合同约定的首付款比例高出20%，实际需增加支付首付款500000元。现原告林立军与被告王成双之间的二手房交易并未在大厂回族自治县房地产主管部门信息系统网签备案。 一审法院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。我国对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，住房限购限贷政策在性质上是具有公共政策的性质，任何单位或个人都应予以尊重。住房限购限贷政策出台导致合同当事人无法履行合同的理由不是合同法中规定的不可抗力，是不可归责于当事人的双方事由致使合同无法履行，当事人可以据此请求解除合同。本案中，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告与二被告于2017年3月11日签订合同后，廊坊市人民政府办公室于2017年3月21日就出台了《廊坊市人民政府办公室转发市房客局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，通知中明确规定“在大厂回族自治县境内非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。”虽三方合同中对银行贷款数额有变动形成差额由原告补齐的约定条款，但该条款中对原告何时补齐差额未进行约定，由此说明三方在签订合同时对银行贷款形成差额这一问题未进行协商，并未达成一致意见，该条款从形式上看又是格式条款，故该条款约定的内容对合同中当事人三方均无约束力。现原、被告间的房屋买卖合同因为住房限贷政策的实施，致使原告首付款比例大幅提高而无能力支付，导致其无法继续履行合同，原告林立军要求解除三方签订《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。因原、被告间在2017年3月11日订立合同时，无法预见到当地政府在2017年3月21日出台限贷政策，原告不能履行合同导致合同的解除并非是其原因造成的，根据公平原则，被告王成双应返还给原告购房首付款800000元。关于原告林立军要求被告大厂县亚兴公司返还其居间服务费46800元的请求，因居间服务费包括合同中约定的被告大厂县亚兴公司应履行的多项义务所需的费用，被告大厂县亚兴公司提供劳动已促成了原告林立军与被告王成双间签订了买卖合同，已完成了主要的居间服务义务，但合同解除后，合同中约定的被告大厂县亚兴公司协助办理贷款及产权过户手续义务不用再履行，因合同解除是不可归责于合同当事人任何一方，依据公平原则，本院酌定被告大厂县亚兴公司部分返还原告林立军居间服务费11700元。因涉案合同的解除，是不可归责于原、被告原因，故本案的诉讼费原告自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的规定判决如下：一、解除原告林立军与被告王成双、被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告王成双于本判决生效之日起十日内返还给原告林立军购房首付款800000元。三、被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内部分返还给原告林立军居间服务费11700元。四、驳回原告林立军的其他诉讼请求。案件受理费6140元，保全费5000元，共计11140元由原告林立军负担。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，2017年3月11日，上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定房屋作价2600000元，首付800000元。首付款为总房款的30%。2017年3月21日，廊坊市政府出台调控意见后，因林立军非大厂回族自治县户籍，首付比例提高至50%。首付款比例大幅提高导致被上诉人无能力支付，系不可归责于当事人的原因导致合同不能履行。林立军可以据此要求解除合同。上诉人称合同中对银行贷款数额有变动形成差额由被上诉人补齐的约定条款，但该条款中对何时补齐差额未进行约定，由此说明三方在签订合同时对银行贷款形成差额这一问题未进行协商，并未达成一致意见。上诉人提交的与林雪2017年4月20的微信记录只是说明双方有过协商，且林雪表示只能通过借高息贷款才能支付提高后的首付款，但高息借款也并未能实际借到。林雪与亚兴公司的工作人员的微信截屏也可证明被上诉人多次强调首付只能是30%。被上诉人要求解除合同的诉讼请求应予支持。 综上所述，王成双的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12280元，由上诉人王成双负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十二月五日 书记员  李 煜