贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0329民初1815号原告：田维容，女，1973年1月28日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。被告：梁艳，女，1982年7月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住余庆县。第三人：周群，女，1982年4月29日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。原告田维容与被告梁艳、第三人周群案外人执行异议之诉及所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田维容、被告梁艳到庭参加诉讼；第三人周群经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田维容向本院提出诉讼请求：1、请求解除对余庆县房屋（以下称余鑫花园3幢6-3-2号房）的查封，不得对该房屋进行强制执行；2、请求确认原告对余鑫花园3幢6-3-2号房享有所有权；3、请求判决第三人协助原告办理房屋产权转移登记手续。庭审中，原告自愿放弃了第3条诉讼请求。事实和理由：2012年6月11日，原告与第三人周群签订《房屋买卖协议》，约定第三人周群将其所有的余鑫花园3幢6-3-2号房出卖给原告，价款6万元。原告付清房款后，第三人周群出具了《收条》给原告，并将房屋及房产证交付给了原告。此后，原告缴纳了物管费并将该房屋租赁给他人使用。2013年1月21日，原告向法院起诉，请求确认《房屋买卖协议》有效，第三人协助原告办理房屋转移登记手续，但因该房屋已办理了公积金贷款抵押登记，公积金贷款未清偿完毕，第三人外出下落不明，抵押登记未注销前无法办理转移登记，原告遂撤回了起诉。2017年3月，原告再次起诉要求确认《房屋买卖协议》有效，第三人协助原告办理房屋转移登记，同样因该房屋已办理了公积金贷款抵押登记，公积金贷款尚未清偿完毕，第三人外出下落不明，抵押登记未注销前无法办理转移登记，法院告知房屋在无抵押状态下才能办理转移登记，经查询该房屋尚欠贷款本息30459.57元，原告与第三人之父周某协商由原告代第三人清偿贷款后办理房屋转移登记手续，但原告清偿贷款后去办理抵押注销登记时，得知该房屋被余庆法院查封，原告遂提出执行异议申请，余庆法院作出了（2017）黔0329执异15号执行裁定，驳回了原告的执行异议申请。原告为证明其主张，提交的证据有：（2015）余法执字第187-1号执行裁定书、案外人执行异议申请书、（2017）黔0329执异15号执行裁定书，房屋买卖协议、遵房权证余庆县字第××号房产证、收条，房屋租赁合同、收条2份、租房协议、公积金还款凭证、公积金贷款销户凭证，（2013）余法民初字第156号民事裁定书、民事诉状、（2017）黔0329民初711号民事裁定书。被告梁艳辩称，其与第三人周群民间借贷纠纷一案，经余庆县人民法院审理，作出了（2013）余法民初字第430号民事判决。该判决生效后，第三人未履行义务，其向余庆法院申请执行，余庆法院在执行过程中依法查封了第三人周群所有的余鑫花园3幢6-3-2号房，符合法律规定。原告称在2012年向第三人购买了该房并占有使用不是事实，原告购买却不办理房屋转移登记手续，房屋仍登记在第三人周群名下，根据物权法规定第三人才是房屋的所有权人，原告不能取得该房屋的物权，原告不是适格的当事人。同时在2015年法院的查封裁定张贴在该房屋上，但原告一直未提出异议，说明原告并未实际占有使用该房屋。综前，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告梁艳未提交证据。第三人周群经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。本案在审理过程中，为查明案件事实，依职权调取的证据有：证人周某、闫某的证言、（2013）余法民初字第430号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，原告与第三人周群签订《房屋买卖协议》，约定第三人将其所有的余鑫花园3幢6-3-2号房出卖给原告，价款6万元。同日，第三人向原告出具了金额为6万元《收条》，并将房屋及房产证交付给了原告。2012年6月27日，原告与黄忠华签订《房屋租赁合同》，以2万元的价格将该房租赁给黄忠华居住使用，租期为2012年7月1日至2016年7月1日；2016年3月15日，原告缴纳了该房屋的物管费480元；2017年3月5日，原告与张明会签订《租房协议》，以4500元／年的价格将该房屋租赁给张明会使用。2013年1月21日，原告向本院起诉要求第三人协助办理房屋的转移登记手续，因该房屋已办理了公积金贷款抵押登记，公积金贷款未清偿完毕，第三人又外出下落不明，抵押登记未注销前不能办理该房屋转移登记，原告撤回了起诉。2017年3月16日，原告再次向本院起诉要求第三人协助办理房屋转移登记手续，经查询该房屋仍有公积金贷款本息30459.57元未清偿，本院告知原告只有注销该房屋的抵押登记后方能办理转移登记手续。因第三人下落不明，原告与第三人之父周某协商由原告代为清偿贷款后注销该房的抵押登记，原告于2017年7月25日代第三人清偿贷款后在办理抵押注销登记时，发现该房已被本院查封。2017年8月1日，原告向本院提出执行异议申请，同月10日本院作出（2017）黔0329执异15号执行裁定，裁定驳回了原告的执行异议申请。2017年8月21日原告诉来本院请求判决如前诉请。同时查明，2011年11月28日，第三人在被告处借款3万元，2013年4月1日被告诉来本院请求判决第三人偿还借款及逾期利息，本院经审理于2013年7月12日作出（2013）余法民初字第430号民事判决，判决由第三人偿还被告借款3万元及逾期利息，逾期利息从2011年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止。案件生效后，被告向本院申请执行，本院于2015年6月5日作出（2015）余法执字187-1号执行裁定，裁定查封了余鑫花园3幢6-3-2号房。本院认为，第三人将其余鑫花园3幢6-3-2号房出卖给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，原告支付了价款，第三人将房屋及房产证交付了原告，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，原告与第三人之间的房屋买卖合同成立并生效，受法律保护。原告要求不得执行余鑫花园3幢6-3-2号房，确认其对该房屋享有所有权的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》[法释（2004）15号]第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部或部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告之诉请应从四个方面进行分析判断：首先，从合同的签订时间上进行分析，原告与第三人房屋买卖合同签订于2012年6月11日，本院对房屋的查封时间为2015年6月5日，显然合同签订的时间在本院查封时间之前；其次，从是否合法占有不动产及占有时间上进行分析，合同签订后第三人将房屋及房产证交付给了原告，原告于2012年6月27日将房屋出租给黄忠华居住使用；2017年3月再次出租给张明会使用，期间的物业管理费用由原告缴纳，原告占有向第三人购买的房屋并出租他人使用系合法占有，合法占有时间在本院查封之前；第三，从款项的支付上进行分析，原告与第三人签订《房屋买卖协议》之后，第三人出具了金额为6万元的《收条》给原告，说明原告按合同约定支付了全部房款；第四，未办理房屋转移登记是否系买受人的原因上进行分析，原告购买房屋后曾于2013年1月21日向法院起诉要求第三人办理房屋转移登记手续，该房屋因公积金贷款已抵押登记且第三人外出下落不明，抵押登记未注销不能办理转移登记，原告撤回了起诉；2017年3月16日原告再次起诉要求第三人办理房屋转移登记，因房屋公积金贷款尚未清偿完毕，仍不能办理房屋转移登记，原告在代第三人清偿所欠借款本息30459.57元后，在办理注销抵押登记时发现该房屋被本院查封，导致未能转移登记，原告遂提起执行异议之诉。可见原告购买房屋后积极行使权利要求办理房屋转移登记，但因第三人下落不明，因房屋贷款抵押登记未消灭未能完成房屋转移登记手续，其原因非原告所致，原告对此无过错。综前所述，原告之诉请符合法律规定，应当依法予以支持。被告辩解原告与第三人之间的房屋买卖合同不真实的理由，原告提供了《买卖合同》和《收条》加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应提交证据加以反驳，但被告未提交，故被告的这一辩解理由没有证据证明，依法不予采纳。被告辩解房屋买卖合同即使真实，但该房屋未办理转移登记手续，仍登记在第三人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”之规定，该房屋不发生物权变动的效力，原告对该房屋不享有所有权的理由，本院认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在执行过程中，第三人对不动产未办理转移登记的物权归属作出了明确规定，被告的这一辩解理由不符合该解释之规定，依法不予采纳。被告辩解原告不是房屋登记的所有权人，原告诉讼主体不适格的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，本案系案外人执行异议之诉，原告系适格的当事人，故被告的这一辩解理由不符合法律规定，依法不予采纳。综前所述，原告提交的证据能证明原告向第三人购买房屋，依约支付了全部房款，第三人将房屋及房产证交付原告，原告在本院查封前合法占有房屋，未办理房屋转移登记手续非原告原因所致，原告对该房屋享有所有权，应依法排除对该房屋的强制执行。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行余庆县房屋（房产证号：遵房权证余庆县字第××号）；二、确认原告田维容对余庆县房屋（房产证号：遵房权证余庆县字第××号）享有所有权；三、驳回原告田维容的其余诉讼请求。案件受理费60元，公告费690元，合计750元，由原告田维容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本院（2017）黔0329执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  余德辉审 判 员  李国友人民陪审员  杨再付二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈晓洪