福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终5425号 上诉人（原审被告）：刘少立，男，1987年11月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟彬，福建麒顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州东海湾资产管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋5层。 法定代表人：吕艳霜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人刘少立因与被上诉人泉州东海湾资产管理有限公司（以下简称东海湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘少立的委托诉讼代理人林清毅、林伟彬，被上诉人东海湾公司的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘少立上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回东海湾公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审受理费由东海湾公司承担。事实与理由：一、原审法院对于刘少立的中止审理申请未予答复或裁定，违反了法定程序。刘少立与东海湾公司于2014年11月10日签订《租赁合同》，约定由刘少立向东海湾公司租赁位于泉州东海湾东海滨城一期内购物中心商业广场的首层70-69号商铺，用于经营“密室逃脱”娱乐项目。然而，在刘少立根据东海湾公司的要求投入巨额资金进行装修及设备购置后，由于东海湾公司房屋质量问题，导致多次严重漏水，影响刘少立使用及经营。刘少立要求东海湾公司及时进行维修，但东海湾公司却以借口推诿，未予修缮，导致刘少立所经营的“密室逃脱”项目内部设施、设备由于浸水而严重损坏，直至现今根本无法使用、经营。由于东海湾公司的违约行为，导致刘少立严重的经济损失。为此，刘少立于2016年11月25日向泉州市丰泽区人民法院另案提起诉讼，即（2016）闽0503民初8931号案。由于在该案中关于租赁合同是否应予解除、东海湾公司交付的租赁房屋是否符合合同约定的认定和审理结果都对本案东海湾公司关于支付租金、综合管理费的诉讼请求是否应予支持具有重要影响，即本案的审理结果需要以（2016）闽0503民初8931号一案的审理结果为依据。刘少立于2017年2月3日向原审法院申请中止本案审理。然而原审法院并未对此中止申请进行任何答复或裁定，违反了法定程序。二、东海湾公司向刘少立交付的租赁商铺存在严重质量问题，且至今未能妥善维修，导致刘少立至今无法正常使用或营业。原审法院认定刘少立使用了租赁商铺并判决刘少立支付租金和综合管理费属于认定事实错误、适用法律错误。（一）东海湾公司的维修未能达到应有的效果，不可认定为完成维修义务。经原审法院进行现场勘查后确认，现场至今仍存在多处石膏板因浸水腐烂破洞现象，足见东海湾公司提供的租赁商铺存在严重质量问题，使得刘少立至今停业无法经营。另，根据刘少立提供的录音资料，也能够证明虽东海湾公司进行维修，但总是未能达到维修效果，无法彻底解决漏水问题。由此可见，租赁商铺尚未达到维修效果，无法使用的事实清楚，证据充分。然而，原审法院却一方面认定无法确定漏水问题的维修效果，另一方面又认定东海湾公司已经完成了维修义务，认定租赁商铺仍可继续使用。这显然是自相矛盾的。由此可见，原审法院认定事实错误。（二）即便认定东海湾公司完成维修，也无法改变造成毁损而无法使用无法经营的既定事实。即便东海湾公司进行维修，也无法改变之前漏水造成刘少立的装修毁损的既定事实，从而导致刘少立在漏水未解决前无法正常经营，无法达到合同约定的租赁用途。根据《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，东海湾公司未按合同约定提供符合约定用途的租赁房屋，该行为已然构成根本性违约，无权向刘少立收取相应的租金和综合管理费。原审法院认定刘少立使用了租赁商铺并据此判决刘少立支付相应的租金及综合管理费，属于认定事实错误、适用法律错误。 东海湾公司辩称，一、原审法院未违反法定程序。刘少立对涉案租赁合同另行起诉，其另案诉求与本案关于支付租金及管理费的诉讼无直接联系，本案也无需以另案判决为依据，故不需要中止审理。二、东海湾公司已将租赁物交付给刘少立，并不存在房屋存在严重质量问题导致无法正常使用和经营的情况。原审中的证据可以证实涉案租赁物已经对外营业，刘少立主张房屋漏水无法修复导致合同无法履行，没有事实和法律依据。三、双方签订的合同合法有效，东海湾公司已将房屋交付给刘少立使用，刘少立逾期支付租赁和管理费，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 东海湾公司向一审法院起诉请求判令：1.刘少立支付自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金及综合管理费148500元，并以此为基数，按日1‰支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为31212元）；2.刘少立支付自2015年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费204000元。并以此为基数，按日3‰支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为108744元）。3.本案的诉讼费用、保全费用由刘少立承担。 一审法院认定事实：2014年11月10日，刘少立与东海湾公司签订一份《租赁合同》，约定刘少立向东海湾公司租赁址在太古广场二期首层F0-069的商铺，租赁期限自2014年11月28日起至2019年11月27日止；首期（2014年11月28日至2015年2月27日）及其余第一租约年的租金和综合管理费每月4500元，第二租约年的租金和综合管理费每月18000元，第三租约年的租金和综合管理费19800元；租金和综合管理费的支付方式为除首期外，每三个月为一个交租期，于每个交租期最后一个月的20日前支付下个交租期的租金和综合管理费；合同签署当日，租户应支付履约保证金54000元，合同终止且租户将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行合同约定全部义务的，90日内退还履约保证金，东海湾公司有权从履约保证金中扣除欠付的租金、综合管理费或物业服务费及违约金、赔偿金；租户应向物业服务公司交纳的物业服务费，由东海湾公司代收，每平方米每月30元，支付方式与租金和综合管理费的支付方式一致；租户延迟交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，应按欠费金额的日1‰支付延迟履行违约金，经书面催告后30日内未足额交纳欠费的，东海湾公司有权单方解除合同，延迟交纳累计超过3次的，东海湾公司也有权解除合同；因租户违约导致合同提前终止的，东海湾公司有权没收本合同项下的履约保证金，并由租户承担提前终止产生的全部损失；等等。同日，刘少立与泉州市东海湾物业管理有限公司签订《东海湾太古广场（二期）物业管理服务协议》，约定由东海湾公司代收物业服务费及其他相关费用。合同签订后，刘少立支付了首期租金和综合管理费13500元，并交纳了履约保证金54000元及部分物业服务费等，其余款项未付。2016年9月6日，东海湾公司委托福建天衡联合（泉州）律师事务所发律师函给刘少立，催讨自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金和综合管理费及2016年1月1日起至2016年9月30日止的物业管理费，该律师函按合同中刘少立确认的地址发送，EMS查询显示刘少立于2016年9月8日签收。另查，诉争商铺所在的东海湾太古广场二期地下一、二层店铺部分于2015年3月23日、部分于2016年1月8日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该商业广场于2015年4月30日正式对外营业，刘少立陈述F0-69商铺于2016年10月8日被收回。 一审法院审理过程中，组织双方进行现场勘验，现场多处石膏板因浸水腐烂破洞。东海湾公司工程部人员陈述可能因楼栋间沉降缝密封不严，导致出现漏水情况，工程部采用添加接水槽的方式予以处理，现场可见接水槽。刘少立称不清楚该处理方式是否有实际效果。查勘当日未下雨，未能检验是否还存在漏水现象。结合刘少立提供的录音证据，可证明诉争租赁场所确实存在漏水现象，东海湾公司也确有进行维修，但双方对于是否及时维修及维修效果未能确认。 一审法院认为，刘少立与东海湾公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。东海公司将诉争商铺交付给刘少立使用，刘少立辩解因东海湾公司未能及时修复漏水问题导致其无法经营及合同无法履行，但东海湾公司已针对漏水问题进行修复。虽然双方对于是否及时维修及维修效果未能确认，但东海湾公司并非不作为以及也无证据证明漏水问题无法修复，即尚不足以认定合同无法实际履行，因此，刘少立据此主张东海湾公司构成根本违约，不予采信。合同约定的计租日为自2014年11月28日起，但诉争商铺所在的东海湾亲子广场实际于2015年4月30日正式对外营业，东海湾公司将收取的首期租金和综合管理费抵为2015年5月-7月的租金和综合管理费，符合客观实际情况。刘少立在支付首期租金和综合管理费后，自2015年8月1日起的租金和综合管理费均未支付，其行为已构成违约。刘少立辩称部分租金超过1年诉讼时效，根据合同约定，租金和综合管理费每三个月为一个交租期，于每个交租期最后一个月的20日前支付下个交租期的租金和综合管理费。因此，2015年8月1日至2015年10月31日的租金和综合管理费应于2015年7月20日缴交，东海湾资产公司虽于2016年9月6日发律师函催讨自2015年8月1日起的租金和综合管理费，但在其发律师函主张权利时上述三个月的租金和综合管理费已超过1年的诉讼时效，对于该部分租金和综合管理费，不予支持。但对于2015年11月1日起至2016年10月31日止的租金和综合管理费，刘少立应予支付。同时，诉争商铺存在的漏水问题，虽不足以构成东海湾公司的根本违约，但确实会给刘少立的日常经营带来影响，因此，酌定租金标准按约定标准的90%支付。因此，刘少立应支付东海湾资产公司自2015年11月1日起至2016年10月31日止的租金和综合管理费121500元，并应以酌定的租金和综合管理费标准，自应付未付之日起按日1‰计付的违约金。刘少立辩解2016年10月8日商铺即已被收回，但未能提供证据予以证明，且其提供的2016年10月28日的录音证据中也未提及商铺被收回之事，故对于刘少立的该项辩解，不予采纳。对于东海湾公司请求的物业服务费，由于该费用的实际权利人是泉州市东海湾物业管理有限公司，东海湾公司是受托进行代收，因此，该部分费用应由泉州市东海湾物业管理有限公司主张，东海湾公司的该部分诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘少立应于判决生效之日起十日内支付东海湾公司2015年11月1日至2016年10月31日止的租金和综合管理费121500元，并应以每个交租期应付的租金和综合管理费数额为基数，分别按日1‰计付至付清之日止的违约金（其中，各以12150元为基数，分别自2015年10月21日、2016年1月21日起计；各以48600元为基数，分别自2016年4月21日、2016年7月21日起计）；二、驳回东海湾公司的其他诉讼请求。本案受理费8687元，减半收取4343.5元，由东海湾公司负担2917元，刘少立负担1426.5元。 本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。对于一审法院查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.本案是否应当中止审理；2.刘少立是否负有向东海湾公司支付租金及综合管理费的义务。 本院认为：一、关于本案是否应当中止审理的问题。本案东海湾公司起诉要求刘少立支付租金、综合管理费和物业费，刘少立另行提起诉讼，要求解除合同，虽然合同是否应当解除对租赁期限内租金认定存在一定影响，但本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定之情形，即本案关于租赁费用的处理，并不需要另案以合同是否解除为必然依据，合同解除的处理结果与本案处理结果亦不会产生认定事实和适用法律的冲突，如在另案中确认涉案租赁合同的解除时间早于本案判决支付租金期间，刘少立存在多支付租金的情形，其有权要求东海湾公司退赔该部分损失，故本案无需中止审理。 二、关于刘少立是否负有向东海湾公司支付租金及综合管理费的义务问题。刘少立主张东海湾公司交付的租赁物不符合约定用途，房屋存在漏水，严重影响其使用和经营，故东海湾公司构成根本违约。但东海湾公司也履行了相应的修复义务，刘少立在本案当中没有足够的证据证明在东海湾公司第一次维修时间起，该房屋漏水导致持续处于无法使用的状态，相反其仍然使用经营，在第一次维修半年后才再次维修，因此应当认定东海湾公司交付的租赁物虽然存在一定瑕疵，但并没有达到严重影响刘少立使用租赁房屋的程度。如刘少立有其他证据证明东海湾公司交付的房屋不符合约定用途，可在另案中主张。本案一审法院根据实际情况，对租金及综合管理费进行酌情减少，以此抵销租赁物瑕疵对刘少立经营活动的影响，故本院对刘少立的上诉主张不予认可，在合同没有解除之前，刘少立仍负有向东海湾公司支付相应租金及综合管理费的义务。 综上所述，刘少立的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8687元，由刘少立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈慧瑛 审 判 员 丰 兰 审 判 员 杨钊胜 二〇一七年十二月十九日 法官助理 林良楷 书 记 员 金雅琳 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；  1-