湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1847号上诉人（原审被告）：湖北校园地带网络科技服务有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场路**。统一社会信用代码91420500679756700N。法定代表人：刘勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊希，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市青少年综合实践学校，，住所地宜昌市点军区一中路**统一社会信用代码124205000707930934。法定代表人：邱望清，该校校长。委托诉讼代理人：杨倩，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹娥，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北校园地带网络科技服务有限公司（以下简称校园地带公司）因与被上诉人宜昌市青少年综合实践学校（以下简称青少年实践学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市点军区人民法院（2020）鄂0504民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人校园地带公司法定代表人刘勇及委托诉讼代理人熊希，被上诉人青少年实践学校的委托诉讼代理人杨倩、曹娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。校园地带公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人青少年实践学校的诉讼请求；二、由被上诉人青少年实践学校承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律不当。一审法院认为，青少年实践学校的招标行为实质上是一种要约邀请，校园地带公司的投标行为是发出要约，中标则是承诺。青少年实践学校在招租公告的“重大事项及其他披露内容”中关于人数的表述是“600人以内”、“上限为1200人”，应当理解为青少年实践学校对学校最大接待学生承载能力的一个预估。同时，招标公告中“出租要求”的第9项注明“其他未尽事宜详见所附《房屋租赁合同》”，表明青少年实践学校在招标时对所有投标者进行了公示，合同并未对在校生人数的下限作出特别约定，校园地带公示对此应当是明知的。因此，不能认定青少年实践学校未兑现招标承诺，系适用法律错误。校园地带公司的投标是基于招租公告的实质内容而发出的要约，即招租公告的“重大事项及其他披露内容”成为了校园地带公司的要约内容，校园地带公司中标，即表示青少年实践学校对校园地带公司的要约的全部内容的承诺。即便其后双方签订的《房屋租赁合同》中未就“在校生人数”做具体约定，但基于该合同是通过招标完成的，那么“在校生人数”是房屋租赁合同中不可或缺的条款。据此，青少年实践学校应当就其违反房屋租赁合同中对在校生人数的承诺，承担违约责任。在该校未履行其主要合同条款的情况下，校园地带公司有权拒绝支付剩余租金。同时，由于青少年实践学校违约在先，校园地带公司拒不支付剩余租金不构成违约，依法不应当支付违约金。综上所述，一审法院适用法律错误，请二审法院在查明事实的情况下依法改判！青少年实践学校辩称：一、青少年实践学校招租公告中关于在校学生人数上限的表述并不构成对投标人/中标人的承诺。招租文件中关于人数上限的表述，是上级主管部门对青少年实践学校办学规模的意见以及青少年实践学校对承载能力的预判。涉案房屋的招租活动严格依照法律、法规进行。招租文件中关于学生人数上限的表述，是基于上级主管部门对学校办学规模的界定以及学校硬、软件水平、师资力量、学校承载能力的预判。所以，仅仅约定了学校可承载的人数上限，而非承诺在校人数。事实上，青少年实践学校是宜昌市唯一公立综合实践学校，学生来源主要依据市教育局基教科的计划，招租时，青少年实践学校无预测未来在校人数的参考标准。但彼时，作为一所公立学校，其硬、软件设施、师资力量，已经初步形成，后期拟追加的投入也有清晰的计划及充分的物资保障。所以，青少年实践学校可以对学校的承载能力进行一个比较明确的预测。综上所述，一审判决认定的事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。青少年实践学校向一审法院起诉请求:1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日解除；2.判令校园地带公司立即支付欠缴的2019年1月1日至2019年12月24日期间的租金共计331517.8元；3.判令校园地带公司立即支付逾期支付租金的违约金69257.59元。一审法院认定事实：2017年10月13日，青少年实践学校对其所属的门面进行挂牌公开招租。根据公告内容显示，租赁期限为3年；重大事项及其他批露内容为：1.委托标的位于点军区桥边镇××青少年综合××学校××楼部分食堂及一楼架空层停车场部分场地。2.委托标的面积是根据宜昌红峡资产评估有限公司出具的评估报告中提供。3.委托标的为现状出租，出租标的实际移交面积与公告中公示面积存在差异的，以实际移交面积为准，面积误差不调整成交租金（出租标的无装修，需自行装修，且需要对使用部分自行进行隔断）。4.学校承担宜昌城区中小学综合实践课教学任务（2018年9月前为试运行阶段，在校学生600人以内，2018年9月后学校正式运行，在校集训学生上限为1200人）。公告发出后，校园地带公司通过竞价的方式（出租出借底价为年租金21100元，竞拍底价为30000元，中标价格为338000元）取得部分食堂的承租权。2017年11月9日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：青少年实践学校（甲方）将其所属的部分食堂面积109平方米租赁给校园地带公司（乙方）从事校园超市经营，租赁房屋的门窗需自行隔断，，地板及墙壁无装修甲方提供水电接入，费用自担；租赁期限自2018年元月1日起至2020年12月31日止；年租金为338000元，租金总额为1014000元；租金支付方式为：按年支付，先交租金后使用，租金支付时间为合同生效之日起5日内，之后每年1月5日；乙方每年向甲方支付设施设备等使用保证金10000元，保证金不计利息，合同期满，甲方验收确认房屋后，有权直接从保证金中扣除乙方未交付的租金或毁损的费用；甲方于乙方支付首年的保证金及首期租金338000元后，于5日内将房屋交付乙方，租赁期限从房屋交付之日起算。合同同时约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……5.拖欠租金累计3个月以上的。租赁期间，乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理等费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金。如乙方存在欠缴房租等行为，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。合同签订后，校园地带公司向青少年实践学校交纳了2018年度的租金，但对2019年的租金一直未付。青少年实践学校称多次向校园地带公司发出租金催收通知书，但校园地带公司表示其只收到2019年9月20日的律师函以及2019年12月11日《关于收缴校园超市2019年租金的函》。对于2019年12月19日的《合同解除通知书》，校园地带公司表示未收到书面通知，但已口头知晓通知内容，收到该通知后，该公司于2019年12月24日已经腾空房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是：青少年实践学校在招租公告的“重大事项及其他批露内容”中提到的在校学生上限是否构成对在校学校人数的承诺。青少年实践学校的招标行为实质上是一种要约邀请，校园地带公司的投标行为是发出要约，中标则是承诺。双方正式签订房屋租赁合同时，合同成立。如果合同与招标公告没有实质性的违反，当事人的权利义务应当以合同为准。本案中，青少年实践学校在招标公告的“重大事项及其他批露内容”中关于人数的表述是“600人以内”、“上限为1200人”，应当理解为青少年实践学校对学校最大接待学生承载能力的一个预估。同时，招标公告中“出租要求”的第9项注明“其他未尽事宜详见所附《房屋租赁合同》，表明青少年实践学校在招标时对所有投标者进行了公示，合同并未对在校人数的下限作出特别约定，校园地带公司对此应当是明知的。因此，不能认定青少年实践学校未兑现招标承诺。校园地带公司认为因学校在校人数不够而导致其经营亏损，只能认定是为一种投资商业风险，而不能作为校园地带公司欠付租金的理由。双方在合同中对欠付租金的违约责任进行了约定，且不违反法律规定，应遵照合同进行履行。鉴于双方对租赁合同已于2019年12月24日解除的事实均无异议，对此予以确认。青少年实践学校的诉讼请求符合合同约定，不违反法律规定，予以支持。校园地带公司的答辩意见与一审查明的事实不符，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告宜昌市青少年综合实践学校与被告湖北校园地带网络科技服务有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年12月24日解除；二、被告湖北校园地带网络科技服务有限公司于判决生效后十日内向原告宜昌市青少年综合实践学校支付欠缴的2019年1月1日至2019年12月24日期间的租金共计331517.8元；三、被告湖北校园地带网络科技服务有限公司于判决生效后十日内向原告宜昌市青少年综合实践学校支付逾期支付租金的违约金69257.59元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7312元，由被告湖北校园地带网络科技服务有限公司负担。二审中，当事人未提交证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，校园地带公司与青少年实践学校之间为租赁合同关系，且租赁合同的签订系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自的义务。校园地带公司称青少年实践学校在招租公告关于“重大事项及其他批露内容”中的在校学生上限构成青少年实践学校对在校学生人数的承诺。本院认为，青少年实践学校门面公开招租公告中“重大事项及其他披露内容”第4点“学校承担宜昌城区中小学综合实践课教学任务（2018年9月前为试运行阶段，在校学生600人以内，2018年9月后学校正式运行，在校集训学生上限为1200人）。”该披露的信息应理解为青少年实践学校对其最大接待学生承载能力的一个预估性告知，不能认定为青少年实践学校向承租人作出的在校学生人数的承诺。因此，由于青少年实践学校在其招租公告中没有对实际在校人数下限进行承诺的内容，青少年实践学校与校园地带公司在签订租赁合同时亦未对青少年实践学校实际在校人数下限进行约定，故，校园地带公司关于青少年实践学校违反房屋租赁合同中对在校生人数的承诺，以及其拒不支付剩余租金不构成违约的理由不能成立，本院依法不予支持。综上，校园地带公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7312元,由上诉人湖北校园地带网络科技服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十日书记员  张 萍