云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2624民初928号原告：云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司，住所地云南省文山转租苗族自治州麻栗坡县莱溪小区。负责人：董昭义，职务：经理。委托诉讼代理人：冉洁，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所执业律师，特别授权。被告：姚先恋，女，1984年1月5日生，汉族，云南省麻栗坡县人，住云南省麻栗坡县，现住麻栗坡县。委托诉讼代理人：骆帝睿，云南畴阳律师事务所执业律师，特别授权。原告云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司（以下简称盛博麻栗坡分公司）与被告姚先恋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛博麻栗坡分公司的委托诉讼代理人冉洁、被告姚先恋及其委托诉讼代理人骆帝睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛博麻栗坡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令姚先恋支付房屋租金160000.00元，违约金32000.00元，合计192000.00元；2.判令姚先恋承担租赁期间的物业费8584.00元（庭审中放弃第2项诉讼请求）。事实与理由：2018年5月15日，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《商铺租赁合同》，合同约定，姚先恋自愿租赁盛博麻栗坡分公司位于莱溪开发区盛博尚城1幢1单元2层P-2-1-2-3号商铺，用于经营儿童乐园。租赁期限为2年，自2018年8月1日至2020年8月1日止。年度租金合计为130000.00元，付款期限为租赁合同签订之日起三日内一次性付清首年度租金，次年度租金在首年租赁期满前一个月一次性付清。合同签订后，盛博麻栗坡分公司如约将商铺交付姚先恋使用，姚先恋于2018年4月27日、5月16日、9月22日分别支付了30000.00元、40000.00元、30000。00元，总计支付租金100000.00元。之后租金一直以资金困难为由拖延支付。向合同期限已满，姚先恋尚欠租金合计160000.00元，多次催收未果后，盛博麻栗坡分公司向本院提起诉讼请求。姚先恋辩称，盛博麻栗坡分公司所述与客观事实不符。1.2018年，因经营儿童乐园，需要租赁铺面，在双方协商、意思表达真实的前提下，双方于2018年5月15日签订了《商铺租赁房屋》，但协议签订后盛博麻栗坡分公司违约在先并且干扰阻挠姚先恋正常使用租赁房屋，具体表现在：未依照合同约定完善走道；在姚先恋经营期间，盛博麻栗坡分公司以装修为名到儿童乐园内打下水道洞，造成约一周内不能正常经营；2019年6月开始，盛博麻栗坡分公司多次告知姚先恋要收回商铺用于经营酒店并多次催促答辩人另找房屋搬走乐园设备。姚先恋2019年8月就未使用过房屋。依据合同法第九十四条第（二）项，在履行期限届满以前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此双方签订的《房屋租赁合同》实际上已于2019年8月1日解除。其违约在先还主张违约金无事实和法律依据。2.由于盛博麻栗坡分公司的违约行为和干扰正常经营，导致双方的《商铺租赁合同》提前解除，姚先恋投入儿童乐园设备、装修合计530000.00元以及应得的2019年经营收入约180000.00元均付之东流。根据合同法第一百一十三条，损害赔偿的范围包含当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该项主张赔偿的权利，姚先恋保留起诉主张赔偿的权利。3.被告主张的物业管理费其已经放弃主张，不再进行答辩。本案的争议焦点是：1.姚先恋与盛博麻栗坡分公司签订的《商铺租赁合同》是否已经于2019年8月1日解除？2.盛博麻栗坡分公司请求姚先恋支付租金160000.00元以及违约金32000.00元的诉讼请求是否成立？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。各方当事人无异议的证据是：盛博麻栗坡分公司提交的证据Ａ1、商铺租赁合同，用以证明2018年5月15日，双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定姚先恋自愿租赁盛博麻栗坡分公司位于莱溪开发区盛博尚城1幢1单元2层Ｐ-2-1-2-3号商铺，用于经营儿童乐园。租赁期限为2年，自2018年8月1日至2020年8月1日止。年度租金合计为130000.00元，付款期限为租赁合同签订之日起三日内一次性付清首年度租金，次年度租金在首年租赁期满前一个月一次性付清。以及约定了违约责任等。证据Ａ2、微信聊天记录，证明签订合同后，姚先恋于2018年4月27日、5月16日、9月22日分别支付了30000.00元、40000.00元、30000。00元，总计支付租金100000.00元。姚先恋提交的证据Ｂ1、商铺租赁合同，用以证明合同签订当日，姚先恋向对方支付租赁保证金5000.00元，同时合同第十二条还约定了盛博麻栗坡分公司应当在姚先恋购买设备后一周内完善商铺走道。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：盛博麻栗坡分公司提交的证据Ａ3、说明、水电费登记表，用以证明小区商铺及租户的水电费可以根据使用水电的不同情况选择缴纳时间，姚先恋在其租用的商铺内使用水电一直到合同期满的事实。姚先恋质证后对说明的真实性、合法性无异议，但不认可关联性，对水电费登记表中的2018年度的三性无异议，2019年度的水电部分三性也无异议，对2020年度的三性不认可，因为被告从2019年7月以后就没有再使用商铺，不可能再产生水电费用。而且，盛博麻栗坡分公司也未提交缴纳水电费的正式票据予以佐证。本院认为，盛博麻栗坡分公司提交的说明姚先恋无异议，予以采信，水电费登记表时间顺序完整，与姚先恋申请本院调取的水电费登记表原件一致，予以采信。姚先恋提交的证据Ｂ2、营业报表，用以证明2018年8月1日至2019年7月25日，姚先恋的经营毛收入为175985.00元。盛博麻栗坡分公司质证后对证据的三性不予认可，因为营业报表属于姚先恋单方制作，可能存在不完整的情况，而且该证据与本案无关，不认可其证明观点。本院认为，两个证明目的中，收入总额因姚先恋在本案中并未主张赔偿，与本案无关。日营业报表中反映的经营期间为2018年8月至2019年7月，系姚先恋单方制作，也无签章核对，但结合其提交的证据Ｂ3工资发放花名册以及证人黄某的证人证言，三份证据能够相互印证，能够证实姚先恋正常经营儿童乐园至2019年7月的事实，与本案有关联性，予以采信。证据Ｂ3、工资发放明细，证明2019年7月开始，姚先恋就未再经营该儿童乐园，故员工工资也只发放到该月。盛博麻栗坡分公司质证后对该证据的三性不予认可，属于单方制作，可能存在部分而非全部明细的情况，与本案无关，没有关联性。本院认为，工资发放花名册姚先恋已提供原件予以核对，证据完整真实，发放工资具体金额与本案无关，但发放期间与姚先恋主张的经营期限相关，该证据与证人黄某证言中关于停止营业的证言以及日营业报表相互印证，欧某、秦某、李某证言中关于离职的时间也与工资领取的截止时间相互吻合，予以采信。姚先恋提交的证据Ｂ4、照片2张，用以证明盛博麻栗坡分公司在经营期间，到姚先恋经营的儿童乐园内打下水道洞的事实。盛博麻栗坡分公司质证后对证据的三性不予认可，没有拍摄的时间地点和人物。本院认为，该照片虽然在形式上存在瑕疵，但是与证人欧某、秦某、李某的证人证言能够相互印证，真实客观，但挖下水道洞与本案无关，不予采信。姚先恋申请出庭证人欧某、李某的证人证言，证明姚先恋经营的儿童乐园在营业期间，盛博麻栗坡分公司组织人到乐园内挖下水道洞，导致乐园未正常经营一周左右，还组织人到乐园内看商铺。盛博麻栗坡分公司质证后对欧某和李某的证人证言真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，双方当事人对证人证言真实性无异议，真实客观，但与本案无关联性，不予采信。姚先恋申请出庭证人秦某证言，用以证明儿童乐园在经营期间，盛博麻栗坡分公司组织人员到乐园内打下水道洞，秦某在乐园工作的最后一天，盛博麻栗坡分公司将一楼的卷帘门拉下来未全部锁死，其下班后从卷帘门下爬出来。盛博麻栗坡分公司对证人证言的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，双方对证人证言的真实性无异议，打下水道洞的证言与本案无关，不予采信，有关“关一楼卷帘门”部分的证言与本案有关，予以采信。姚先恋申请出庭证人黄某证言，用以证明2019年7月左右就未再营业。盛博麻栗坡分公司质证后对证人证言的真实性无异议。本院认为，双方对证人证言真实性无异议，证言真实客观，与姚先恋提交的证据Ｂ2、Ｂ3能够相互印证，也能够与盛博麻栗坡分公司提交的证据Ａ3相互印证，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年5月15日，姚先恋为经营儿童乐园，与云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司签订《商铺租赁合同》，合同第一条至五条约定：盛博麻栗坡分公司（甲方）将位于麻栗坡莱溪开发区出租给姚先恋（乙方）用以经营史洛比儿童乐园。租赁期限自2018年8月1日至2020年8月1日。双方签署合同并且乙方按照合同约定支付保证金后，盛博麻栗坡分公司于2018年8月1日交付房屋，如乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。租金单价为每月每平方米20.00元（不含物业管理费、公共事业费等其他有关费用）。年度租金合计130000.00元，从第2年租期开始，租金按上年度租金的10%上浮。首年度租金于合同签订后3天内一次性交付，次年度租金在首年度届满前一个月支付。使用商铺产生的水电费、网费等乙方自行承担，于每月10日前交给甲方。双方签订合同当日，乙方应向甲方以转账或者现金的形式支付总计5000.00元作为租赁保证金。合同终止时，如乙方未发生违约且交清合同约定的各项费用并归还商铺后60日内无息退还，如乙方违约，则甲方有权没收保证金。合同的第六条对装修和改建作出约定，第七条对转租、分租或出借作出约定。合同第八条对牌匾标识及广告作出约定。合同第九条约定甲方有权按合同收取租金和相关费用，合同期满前90天，乙方表示不再承租的，甲方可以带其他有意者进入商铺视察。甲方需提供有关部门核准的水电设施。如乙方在经营中需要甲方提供商铺资料和需要甲方支持配合的，甲方可以予以协助。第十条对合同终止与续期作出约定：本合同终止时，乙方应搬离商铺中的可移动物品。装饰及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或者镶嵌于墙体地面的设施物件等）对甲方所有。如乙方逾期搬离，每日按照月租金的10%支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处置且不作任何赔偿。如乙方要续租的，应提前三个月向甲方申请，同等条件下乙方享有优先承租权。乙方应于合同终止日前结清租金、水电费等各种费用，如有拖欠且保证金不足以抵偿费用的，甲方有权留置商铺内的任何物品。一方可以提前30日通知另一方解除本合同。解除方按合同违约解除合同条款承担提前解除合同的责任。合同第十一条对违约责任作出约定：一方逾期缴纳租金、水电费等合同约定的其他费用，每日按照逾期总额的10%交付滞纳金，逾期超过30日的，甲方可停止水电供应和控制商铺物品，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，追收租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除合同或者甲方违约乙方解除合同，甲方应返还乙方租赁保证金，乙方装修损失甲方按照使用时间折价补偿。乙方违约解除合同或者乙方违约甲方解除合同，乙方违约金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。乙方违约经甲方要求改正，未能在期限内改正的，甲方有权解除合同。合同第十二条为手写的特别约定：1.甲方保证乙方正常使用三年（2018年8月1日至2021年8月1日，满期后，乙方跟第三方协商；2.租金头两年按照130000.00元计算，第三年按照合同约定的面积和单价计算）；3.走道在乙方设备到场后一周内安装完善；4.租金先付70000.00元，剩余60000.00元9月份付清。合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，姚先恋对商铺进行装修并开始营业史洛比儿童乐园，因二楼商铺需从一楼商铺进入，而一楼为毛坯房，盛博麻栗坡分公司亦按照合同约定对走道进行了改造。在合同签订前，姚先恋于2018年4月27日支付了租金30000.00元、合同签订次日，姚先恋支付租金40000.00元。已按照合同特别约定付完70000.00元。到合同约定应付剩余60000.00元的9月份时，姚先恋仅于2018年9月22日支付了30000.00元，该年度剩余的30000.00元一直未予以支付。经营期间，盛博麻栗坡分公司因为管理需要，经姚先恋同意到儿童乐园内打下水道洞，导致儿童乐园暂停营业一周左右。2019年7月，姚先恋停止正常营业。姚先恋庭审中自认其在2020年3月将乐园内物品设施搬走。盛博麻栗坡分公司认为双方合同期限已经届满而姚先恋尚欠租金160000.00元，故向本院提起民事诉讼。本院认为，认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。解除合同有合意解除、约定解除和法定解除的方式，双方当事人可以协商一致解除合同，当事人也可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同法第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案的争议在于双方签订的《商铺租赁合同》是否已经于2019年8月提前解除的问题。盛博麻栗坡分公司认为合同一直履行届满2年，姚先恋应当承担2年的未付租金合计160000.00元。而姚先恋则主张盛博麻栗坡分公司于2019年7月口头通知其要收回商铺用于出租给他人经营酒店，实际上双方的《商铺租赁合同》已经于2019年8月1日解除，此后其也一直未使用过商铺，故不应再支付租金。综合本案证据，姚先恋并无证据证明存在协商解除合同的合意，不存在协商解除的情况。姚先恋提交的工资发放明细、营业报表、证人证言，盛博麻栗坡分公司提交以及姚先恋申请本院调取的水电费登记表，能够证明姚先恋对其开设的史洛比儿童乐园正常经营至2019年7月，但正常经营与店铺的租赁并非同一概念，其未正常营业并不能代表双方已经解除租赁合同，姚先恋称盛博麻栗坡分公司在2019年6月开始就称要收回店铺要求其搬走设备但并无证据，姚先恋本人亦自认乐园设施物品其是于2020年3月方才搬离租赁商铺的。至于“一楼卷帘门部分关下”的事件，门并未完全关闭，也仅发生一次，并不能直接证明或理解为盛博麻栗坡分公司以实际行为通知其解除合同。双方《商铺租赁合同》解除合同约定有“一方可以提前30日通知对方解除合同”以及“乙方（姚先恋）逾期缴纳租金、水电气等费用超过60日，甲方有权解除合同”两种方式。无论是按照合同法第九十四条第（二）项主张法定解除还是按照合同约定单方要求解除合同，姚先恋均无证据证明其已经通知对方或者对方已经接到其解除合同的通知，因此姚先恋主张《商铺租赁合同》已经于2019年8月1日解除的观点不能成立。盛博麻栗坡分公司起诉主张的《商铺租赁合同》的租期为2年，合同届满日为2020年8月1日。姚先恋亦在庭审中陈述合同特别约定中关于正常使用3年的约定并非租赁期限，而是因为合同两年一签，如签订第二个两年合同，如出租方需要收回应保障使用一年。故本案的租赁期限为2年，盛博麻栗坡分公司提起诉讼时，双方合同已经届满，姚先恋合同的租期至2020年8月1日届满时终止，故盛博麻栗坡分公司主张按照合同支付第一年尚欠的30000.00元和第2年130000.00元租金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金，合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分果园造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同法解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款约定的“过分高于造成损失”。本案双方合同约定为每日逾期总额的10%的滞纳金，应认定为违约金，该约定过分高于实际损失，应当予以调整。盛博麻栗坡分公司并未提供证据证明其存在其他实际损失，则应收租金的银行利息为其实际损失。姚先恋2018年剩余未付30000.00元的付款期限为2018年9月30日，至起诉之日2020年8月18日共计逾期23个月18天。2019年未付租金的付款期限为2019年7月1日，至起诉之日共计逾期13个月18天，参照中国人民银行同期贷款年利息4.35%计算，合计为：（30000.00元×4.35%÷12×23+30000.00元×4.35%÷365×18）+（130000.00元×4.35%÷12×13+130000.00元×4.35%÷365×18）=8970.74。超过该实际损失30%的部分，不予保护，即应予以保护的金额为11661.96元。盛博麻栗坡分公司主张按照所欠租金总额的20%计算违约金没有事实和法律依据，不予保护。姚先恋尚欠租金为160000.00元，违约金11661.96元，合计为171611.96元。综上所述，盛博麻栗坡分公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、姚先恋于本判决生效之日起30日内支付云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司房屋租金及逾期付款违约金合计171611.96元；二、驳回云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4308.00元，减半收取2154.00元，由姚先恋负担1842.00元，云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司负担312.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张伟高二〇二〇年十一月十七日书记员  晏文睿