河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2233号原告：单桂中，男，1978年6月20日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：焦李红，河南千益律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市人民路西段南侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务副经理。被告：北京东方汉盛投资管理有限公司，住所地北京市丰台区造甲街****平房（新村企业集中办公区），统一社会信用代码91110106318387014M。法定代表人：林秀宝，执行董事。委托诉讼代理人：王雅梦，河南中豫律师事务所律师。原告单桂中与被告郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）、北京东方汉盛投资管理有限公司（以下简称东方汉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单桂中及其委托诉讼代理人焦李红，被告华南城公司的委托诉讼代理人王增奎，被告东方汉盛公司的委托诉讼代理人王雅梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单桂中向本院提出诉讼请求：1、判令解除单桂中与华南城公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号为180××××****)及《郑州华南城房屋买卖补充协议》。2、判令华南城公司返还单桂中已付款201416.6元（首付款199080元＋手续费54.6元＋维修基金2282元）及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月10日起计算至实际支付之日起止）。3、判令东方汉盛公司返还单桂中已付款122850元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月10日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：2017年8月，经东方汉盛公司（即证据中的京温公司）介绍，单桂中意向分期购买华南城公司开发的房屋。经多次查询单桂中征信，东方汉盛公司确定单桂中可以办理分期后，单桂中按东方汉盛公司要求先交纳122850元，东方汉盛公司出具收据；因东方汉盛公司称为了避税，该费用并未显示在合同中。在东方汉盛公司指引下，单桂中与华南城公司在2018年5月10日签署了《商品房买卖合同》（编号为180××××****）及《郑州华南城房屋买卖补充协议》；约定单桂中购买位于龙湖镇××城××路北侧郑州华南城6#区-1#座2层2352号房屋，首付款199080元，余款180000元采用商业贷款方式交纳。当日，单桂中依约定交纳首付款199080元，华南城公司开具发票；单桂中又按照东方汉盛公司要求交纳了手续费54.6元和维修基金2282元，华南城公司出具收据。之后，根据单桂中提供资料，银行拒贷，但并非是单桂中征信问题；单桂中多次前去华南城公司、东方汉盛公司营业部交涉，均被通知再等等会负责解决，但一直拖延至今，不处理也不退款。现该房屋已被出租给“鸿辉家具广场”对外经营，单桂中长期奔波未果。因此，单桂中提起本案诉讼，请求判如所诉。被告华南城公司辩称：1、单桂中与华南城公司之间存在《商品房买卖合同》关系。按照《商品房买卖合同》约定，单桂中应在2018年7月10日前以贷款的形式支付购房款；如因单桂中个人原因导致无法办理按揭的，单桂中需要在2018年7月19日前补齐余款。截至到开庭之日，经华南城公司多次催款，单桂中均未补齐剩余房款。根据合同约定，单桂中自迟延付款之日起即2018年7月20日至实际付清之日止，每日按应付款180000元的0.05%支付违约金，并继续履行合同，支付房款。2、即便是解除《商品房买卖合同》，华南城公司有权根据合同没收单桂中已经支付的购房款，要求单桂中支付逾期付款违约金。3、单桂中与东方汉盛公司之间存在服务合同关系，与本案商品房预售合同关系不应在同一案件中审理，单桂中也不能要求华南城对东方汉盛公司的行为承担责任。被告东方汉盛公司辩称：1、东方汉盛公司于2015年5月11日与华南城公司签订了《郑州华南城团购房屋预定协议书》，双方约定由东方汉盛公司向华南城公司交纳保证金3000万元后就案涉房屋取得团体购房资格并有权更换××进行团体购房资格转让。据此，单桂中向东方汉盛公司支付的款项122850元为事实上的团购款，该团购款系其为取得案涉房屋团体购房资格而支付的合理对价，为购房指标转让费用。单桂中诉请东方汉盛公司予以返还122850元实际上是团购款，该款项系单桂中为取得案涉房屋团体购房资格而支付的相应对价，系购房指标转让费。东方汉盛公司已依约使得单桂中取得了团体购房资格，并成功协助单桂中以远低于市场价的优惠条件与华南城公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，全面履行了自身义务。2、因单桂中个人征信问题致银行拒贷，单桂中才诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，应自担不利后果，与东方汉盛公司无关。3、此外，东方汉盛公司为促成单桂中以远低于市场价的优惠条件与华南城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议提供了一系列专项服务，支出大量成本。单桂中要求退回购房团购款122850元及利息，有违公平原则和信赖利益原则，也无事实及法律依据。因此，东方汉盛公司请求驳回单桂中对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月11日，华南城公司（甲方）与东方汉盛公司（乙方）签订《郑州华南城团购房屋预定协议书》，约定的主要内容如下：一、物业概况。1.1乙方在认真了解了甲方位于郑州新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城“4#区、6#区、8#区”的现状后，决定购买4#区西区1-3层，6#区西区1-3层，8#区1-2层，共约2311间房屋（以下简称该等房屋），总建筑面积约9.7万平方米(最终以政府主管部门的批复为准)。1.2乙方需在甲方有关该等房屋正式开盘（或取得预售许可证）后在2015年12月31日前，前往甲方处与甲方签订正式的《房屋买卖合同》（含补充协议及相关合同、文书等，详见附件2，下同），并依约支付相关款项。1.3该等房屋的交付时间和具体买卖条件，以甲、乙双方签订正式的房屋买卖合同为准。该等房屋交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。四、更换××。乙方在签订本协议后，在甲方关于该等房屋开盘后，签订单个正式《房屋买卖合同》之前，乙方可对该等房屋的部分或全部单个房屋向甲方申请办理××更名手续，在符合以下条件的前提下，甲方应予同意：1、更名后的××必须为东方汉盛公司指定成员，并通过甲方资格审核。2、更名后的××保证在取得所购房屋房产证后三年内不得将产权转让。3、更名后的××接受甲方与乙方有关该房屋的价格政策。4、更名后的××同意附件2：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的约定并同意按此版本签订合同。对销售价格及优惠、商业秘密、违约责任、通知及联系方式等内容，双方也进行了详细约定。在该协议书的落款处，加盖有华南城公司合同专用章及有授权代表人签字，加盖有东方汉盛公司合同专用章及有授权代表人签字。2017年7月25日，东方汉盛公司（甲方）与单桂中（乙方）签订《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》（编号0000573），约定的主要内容如下：一、乙方在认真了解甲方团购的位于新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城现状后，决定购买6栋2层352号房屋，建筑面积约为35.1平方米。二、该房屋交付时间和具体买卖条件，以乙方前往华南城公司签订正式的房屋买卖合同（含补充协议及相关合同、文书等）为准。该房屋交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。三、为保证双方顺利签约，乙方同意向甲方缴纳定金122850元。四、签订本确认书时，乙方向甲方缴纳定金30000元，余款92850元于2017年8月25日前缴清。五、乙方应在2017年8月25日前去华南城签署正式的房屋买卖合同，并依约支付相关款项。否则，视为乙方自愿放弃该房屋并构成违约，甲方将不予退还乙方已交定金。同时甲方有权将该房屋出售或出租给任何其他第三方而不需另行通知乙方。六、华南城需交费用：1、电商平台服务费35000元，房款344080元。七、乙方在签订本确认书后不得提出更换房屋、更名、减名、加名等实质性内容的变更要求。九、本确认书一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。在该确认书落款处，加盖有东方汉盛公司合同专用章，有单桂中签名。同日，单桂中通过刷卡方式向东方汉盛公司支付定金30000元。截至2018年4月10日，单桂中向东方汉盛公司共支付122850元，东方汉盛公司向单桂中出具《收据》。2018年4月10日，东方汉盛公司为单桂中向华南城公司出具郑州华南城房屋更名申请书。2018年5月10日，华南城公司（出卖人）与单桂中（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），主要内容约定如下：单桂中购买华南城公司开发的位于龙湖镇××城××路北侧郑州华南城6#区-1#幢2层2352号房，该商品房建筑面积35.1平方米，总价款为379080元。第六条付款方式及期限。××按以下方式按期付款：约定金额199080元，付款方式为现金，付款时间2018年5月10日；约定金额180000元，付款方式为商业贷款，付款时间2018年7月10日。第七条××如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2016年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付××使用。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议（附件四）约定的主要内容如下：第二条关于按揭付款方式及期限。2.1如因个人原因导致××无法办理按揭的，××需按出卖人要求在2018年7月19日前补齐余款。第三条××逾期付款的违约责任。××未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1××迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2××超过本补充协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本补充协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知××，并有权以违约金名义没收××已支付的房款。若××支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，××还需赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向××追索。3.3不论××因何理由未按本协议约定的日期付清房价款，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同及本协议约定的相应时间为××办理《不动产权证书》和交付商品房，在该种情况下出卖人无须承担由此导致逾期办理不动产权证书或逾期交付该商品房的任何责任。第四条交接。4.2.4××未能按时付款，或因××原因未办理交房手续。××以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将××的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。同日，华南城公司（甲方）与单桂中（乙方）签订《郑州华南城房屋买卖补充协议》，主要内容约定如下：第三条付款方式约定。3.2.2.2乙方应在本协议签订之日起60日内以银行按揭贷款的方式支付剩余房屋价款180000元。3.4如因乙方原因无法如期足额获得银行按揭贷款用于支付剩余房款的，乙方应在本协议签订之日起70日内补齐余款。2018年5月10日，单桂中向华南城公司支付购房款199080元、维修基金2282元、手续费54.6元，共计201416.6元；同时，华南城公司向单桂中出具了发票和收据。2018年8月15日，华南城公司与单桂中共同去办理了合同信息备案。单桂中提交个人征信报告，与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、高伟婷、负责人徐总及华南城公司工作人员的通话录音和微信聊天记录等证据，拟证明：单桂中多次打印个人征信报告，在东方汉盛公司销售人员确定单桂中符合分期贷款条件即无失信、逾期等不良征信记录情况下，双方才签订《商品房买卖合同》。在被按揭贷款银行以负债过高为由拒贷后，多次与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、高伟婷、负责人徐总及华南城公司工作人员联系沟通办理按揭贷款事宜；根据东方汉盛公司和华南城公司的要求，单桂中多次提供本人及其妻赵黎的征信报告及补充资料，按揭贷款银行仍不审批发放贷款，直至拖延至今仍未解决。在签订《商品房买卖合同》前，单桂中已明确告知东方汉盛公司销售人员自身除负债高外没有征信不良记录，并多次提交征信报告，在得到承诺能够办理分期贷款的情况下才签订《商品房买卖合同》，单桂中不存在过错；现因合同目的无法实现，单桂中请求解除《商品房买卖合同》并要求东方汉盛公司和华南城公司返还已付款。华南城公司认为无法核实被录音人员系其工作人员，也没有证据证明华南城公司向单桂中承诺可以办理按揭贷款，单桂中系因自身负债过高而被按揭贷款银行拒绝发放贷款。东方汉盛公司对微信聊天记录及通话录音的真实性有异议，无法核实被录音人员身份；另外，从通话录音中可知，单桂中因自身负债过高而被按揭贷款银行拒绝发放贷款，但东方汉盛公司仍积极协助单桂中办理按揭贷款。另查明：1、2019年3月12日，华南城公司向单桂中邮寄《关于协助办理按揭付款手续的催办函》，通知单桂中在收到催办函后7日内补齐按揭所需相关资料并协助办理按揭贷款手续，如因个人原因导致无法办理按揭贷款手续的请在收到催办函后3日内补齐余款180000元等内容。同年3月19日，单桂中收到上述催办函。2、从单桂中提交的与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、负责人徐总的通话录音中可知，在单桂中因自身负债过高及贷款政策调整而被按揭贷款银行拒绝发放贷款后，东方汉盛公司曾建议单桂中通过小额贷款公司办理按揭贷款，并愿意补贴息差，但单桂中不予同意。以上事实，有当事人的陈述，《郑州华南城团购房屋预定协议书》，《郑州华南城服装市场商铺确认书》，《商品房买卖合同》，《郑州华南城房屋买卖补充协议》，发票，收据，个人征信报告，微信聊天记录，通话录音资料以及本案庭审笔录等相关证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《郑州华南城团购房屋预定协议书》约定的内容可知，华南城公司开发的房屋已被东方汉盛公司预购，但东方汉盛公司可以将其预购的房屋向华南城公司办理××更名手续，然后由更名后的××直接与华南城公司签订《商品房买卖合同》。由此可知，华南城公司与东方汉盛公司不属于委托代理销售合同关系，即东方汉盛公司对其所实施的民事法律行为应承担相应的民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。单桂中于2017年7月25日与东方汉盛公司签订的《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》、于2018年5月10日与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系当事人的真实意思表示，其不违反法律行政法规的强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。同时，在签订上述合同时，单桂中已具有相应的民事权利能力和民事行为能力，应当对自己实施的民事法律行为承担相应的民事责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容可知，单桂中向华南城公司支付购房款199080元后，剩余购房款180000元以按揭贷款形式支付。单桂中因自身负债过高及贷款政策调整而被按揭贷款银行拒绝发放贷款后，也无法以自有资金补齐剩余购房款；即便在东方汉盛公司愿意补贴息差情况下，单桂中也不愿意通过小额贷款公司办理按揭贷款。另外，在单桂中就剩余购房款180000元不能办理按揭贷款的情况下，单桂中可以解除与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求返还已付款，双方在上述合同中对此均没有约定，且单桂中目前提交的证据对此也不能予以证明。在华南城公司要求继续履行上述合同的情况下，单桂中请求解除与其签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求返还已付款201416.6元及利息，缺乏法律依据，本院对其该项诉请不予支持。同样地，《郑州华南城服装市场商铺确认书》对上述内容也没有约定，在《商品房买卖合同》及补充协议、《郑州华南城服装市场商铺确认书》尚未解除的情况下，本院对单桂中请求东方汉盛公司返还已付款122850元及利息也不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告单桂中的诉讼请求。案件受理费6164元，减半收取计3082元，由原告单桂中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二〇年十一月三日书记员  陈兆祥