广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初10993号原告：东莞仕泰隆机床商城有限公司，住所地：广东省东莞市**********汇英模具城管理中心2楼。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：张鼎铭，广东法治盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佩瑶，广东法治盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：广东铁链智能科技有限公司，住所地：广东省东莞市******汇英国际模具城产品展销中心2号。法定代表人：汪某1。委托诉讼代理人：杨传军，公司股东。被告：杨传军，男，1976年3月19日出生，汉族，住贵州省清镇市******新中组，公民身份号码：522************618。原告东莞仕泰隆机床商城有限公司与被告广东铁链智能科技有限公司（以下简称铁链公司）、杨传军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞仕泰隆机床商城有限公司的委托诉讼代理人张鼎铭、梁佩瑶，被告广东铁链智能科技有限公司的委托诉讼代理人即被告杨传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞仕泰隆机床商城有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付租金及管理费990422元；2.被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用。若合同无效，原告则变更为请求法院依法处理。事实和理由：原、被告于2018年9月1日签订《租赁合同》，协议约定由原告将位于横沥镇、建筑面积为5700平方米的汇英模具城展厅及展厅两侧12间商铺租赁给被告使用。《租赁合同》的主要条款如下：（1）租赁期限为2018年9月1日至2024年9月30日止；（2）展厅租金为102600元/月，管理费为22800元/月，展厅大门两侧商铺租金为20400元/月（2019年3月1日开始计付租金），租金的支付期限为当月的10日；（3）保证金为2个月的租金即291600元，双方约定原告在租赁合同解除或终止后三日内退还保证金给被告；（4）双方约定，若被告逾期支付租金，则每日应按逾期支付租金总额的0.1%支付滞纳金；合同签订后，原告一直按照约定履行合同。而被告却于2019年4月开始迟延支付租金，经原告多次催告，被告仅陆续支付了部分租金，剩余租金迟迟未予以清偿，截止2020年6月3日，被告尚欠原告2019年11月至2020年5月的租金及管理费990422元。综上所述，被告未按照约定支付租金、管理费及电费，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条的规定应当承担违约责任，清偿欠付租金、管理费及电费，支付滞纳金。为此原告提出上述诉讼请求，望贵院予以支持。被告铁链公司、杨传军辩称，一、原、被告双方签订了租赁合同，合同约定每月租金145800元，我方2018年9月入场，免租两个月，即11月开始交租，合同并没有约定不可以中途退租。二、由于市场环境恶劣，在2019年7月30日发出联络函提出要解约，并已经搬离现场，原告回复要求必须租满十二个月才能搬离，这是霸王条款，被告实际于2019年8月中旬搬离。后来在2020年3月，被告与原告签订协议临时租用来装口罩机，前提是原告必须保证被告的正常生产，但是被告租用过程中被管理处强行关门8天，严重影响生产，造成经济损失2000万元左右。签订协议后被告支付了原告25万元作为租金补偿。被告共欠原告9个月租金，前5个月共计513000元，后4个月共计583200元。后面临时租用3、4、5共三个月租金为437400元，总金额1533600元，2个月的押金为291600元，总计为1825200元。至2020年5月被告总共支付原告2029000元，超额支付。三、2020年6月份原告申请保全查封了被告超过市值1600万元的机器设备，导致被告没法把机器卖给客户，公司面临破产。本院经审理查明事实如下：案涉租赁物位于汇英模具城展厅及展厅两侧12间商铺，原告没有提交证据证明房屋产权状况，也没有提供建设工程规划许可证。原、被告于2018年9月1日签订《租赁合同》，协议约定由原告将位于横沥镇汇英模具城展厅出租给被告，建筑面积为5700平方米，层高15米；租赁期限从2018年9月1日至2024年9月30日，装修期免租2个月，租金展厅每月125400元，两侧商铺从2019年3月1日开始计算每月20400元，乙方每月10日上交当月租金，乙方支付2个月的租金作为租赁保证金。合同签订后，被告缴纳了250800元作为押金。从2018年11月至2019年2月，每月租金为125400元，从2019年3月至2019年8月每月租金145800元，应付租金合计为1376400元，被告共计支付928200元，拖欠租金448200元。原告主张被告一直拖欠租金。被告主张在2019年7月31日向原告发出联络函要求解除合同，原告回复要求支付12个月的租金，被告不同意并在2019年8月中搬走。原告认为被告没有搬走，仍然占用展厅，并出租给第三人使用。被告主张在2020年3月重新使用案涉租赁物，双方在2020年4月2日签订的协议一份，现铁链公司因生产需要使用展厅，生产项目：口罩机装配。如在正式使用展厅后一个星期，铁链公司承诺支付之前所欠租金的部分款项25万元，4月底支付所欠租金水电费等。协议签订后，被告共支付租金850000元。2020年6月原告申请财产保全，收回租赁物。原告主张因被告在拖欠租金，为了收回租金给予被告适当宽限期；被告主张因双方解除了第一次的租赁合同，在疫情期间被告要求临时使用租赁物，双方才签订协议。对于双方争议的2019年8月双方有无解除合同的争议，本院分析认为：1.根据2019年8月26日原告对被告的复函，可以证明被告向原告提出解除合同，原告同意在被告承担14个月租金，且被告应积极招商并对欠付租金出具还款计划，由此看出被告离场并提出解除合同较为可信。2.根据2020年4月2日协议，被告因生产需要使用展厅，如果双方原租赁合同未解除，则被告可以直接使用展厅，而无需再签订协议，无需再经过原告的允许；协议也注明被告是承诺支付“之前所欠的租金”，并非是一直拖欠租金，由此也侧面证实双方原租赁合同已经解除。3.被告在原告出具复函后直接离场，双方虽然没有办理交接手续，但是由于双方有进行书面沟通，且被告以实际行动解除了双方的租赁合同，故应当视为被告接受原告在复函中提出的要求。故被告应当支付原告2018年9月1日至2019年10月31日共14个月的租金。4.由于双方在2018年9月1日的合同已经解除，故双方在2020年4月2日的协议属于重新签订一份租赁合同，租金及管理费按原标准计算。被告应当支付2020年3月、4月、5月的租金共计437400元。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，由于原告没有提供案涉租赁物的权属证书或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，所以，原、被告双方于2018年9月1日、2020年4月2日签订的租赁合同及协议因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。原告请求被告按照租金标准支付租赁物的占有使用费，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告应当支付原告2018年9月1日至2019年10月31日共14个月的占有使用费1918800元（125400元×6+145800元×8），2020年3月、4月、5月的租金共计437400元，以上占有使用费共计2356200元。由于案涉合同无效，故被告缴纳的押金应当抵扣占有使用费。水电费垃圾费的情况，由于原告没有提供每月水电费，原告提供的收费明细被告未提出异议，结合微信中催收租金的文件，以2019年5月至12月的水费179.4元为依据，至2019年10月份被告使用共14个月，承租期间水费按每月平均数计算为179.4元÷8个月×14个月=313.95元；以2019年3月至12月的电费16548元为依据，则从2018年9月至2019年10月期间的电费计算为16548元÷10个月×14个月=23167.2元，2020年3月份的电费为235.4元，2020年4月的电费为59120.5元、2020年5月的电费为10750.3元；垃圾处理费为每月855元，按17个月计算为14535元，以上费用合计为108122.35元。被告共计支付原告2029000元，还应向原告支付435322元（2356200元+108122.35元-2029000元）。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告铁链公司为自然人独资公司，唯一股东为被告杨传军，原告请求被告杨传军对被告铁链公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞仕泰隆机床商城有限公司与被告广东铁链智能科技有限公司、杨传军于2018年9月1日签订的租赁合同、2020年4月2日签订的协议为无效合同；二、被告广东铁链智能科技有限公司、杨传军于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞仕泰隆机床商城有限公司占有使用费435322元；三、驳回原告东莞仕泰隆机床商城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6852元、（2020）粤1973财保1247号保全费5000元，由原告东莞仕泰隆机床商城有限公司负担受理费3941元、保全费2876元，被告广东铁链智能科技有限公司、杨传军共同负担受理费2911元、保全费2124元。原告已预交，本院不予退回，被告应负之数待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二〇年十一月四日法官助理 钟小敏书 记 员 朱文健附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。