海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9028民初2596号 原告：仇宪佳，男，1934年11月12日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：刘云，女，海南三和元律师事务所律师。 被告：海南世知旅游有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县土福湾。 法定代表人：刘长海，总经理。 被告：北京世知同人投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路**。 法定代表人：张西云，董事长。 两被告共同委托代理人：刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。 原告仇宪佳与被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）、北京世知同人投资有限公司（以下简称同人公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告仇宪佳的委托诉讼代理人刘云，被告世知公司、同人公司共同委托诉讼代理人刘敬阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2004年11月16日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》；2、被告立即协助原告将海南世知度假村产权式酒店XXX号（新房号XXX）房屋产权登记至原告名下，并承担由此产生的所有费用（包括税费等），且立即按五星级酒店标准向原告交付房屋；3、两被告连带向原告支付自2013年11月16日至2015年12月31日的房屋返租金30991元及利息（利息按银行同期贷款利率自欠付之日起计算至付清之日）；4、两被告连带向原告支付2013-2014年度、2014-2015年度共计32天未能享受免费入住的补偿款3200元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2004年11月16日，原告与被告世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》（以下简称返租协议），约定原告将其购买的由世知公司开发的位于海南世知度假村产权式酒店XXX号房（新房号XXX）返租给被告，双方约定：原告每年享受不超过16天的免费入住权，同时被告保证原告六年内每年获得购房实付总价款11%的年租金，六年后每年获得购房实付总价款5％的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付。同时约定世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的一切费用（含契税等）。该协议签订后，原告于2004年11月16日向世知公司支付购房款30000元，同年12月20日支付150000元。世知公司对上述共计180000元向原告出具了收据。2005年6月8日，双方补签《商品房买卖合同》，确认涉案房款按套计价的总价款为180000元，原告于2004年11月5日支付30000元，于2004年12月20日支付150000元，世知公司于2005年12月30日向原告交付涉案房屋。期后，双方在履行上述返租协议过程中，再次协商补充约定：2012年-2013年延长一年按7%计算，中途退房按5%计算。在2012年之前，世知公司尚能按时向原告支付返租租金，但自2013年开始便不再支付，原告亦多次催促，但均无果。2014年7月1日，世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主海南世知产权式酒店停止营业，同人公司对全体业主的债务承担担保责任。鉴于此，双方签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》已无履行的可能性，合同目的已无法实现，应根据《合同法》第九十四条第四款规定解除合同，世知公司应立即向原告交付房屋，确保通水通电，卫生间设备完好，有白蚁的要灭杀，破损墙面粉刷，房屋漏水需要修复等。根据协议约定，世知公司应在2013年11月16日向原告支付房屋返租金2100元（30000元×7％），在2013年12月20日支付10500元（150000元×7％），在2014年11月16日支付1500元（30000元×5％），在2014年12月20日支付房屋返租金7500元（150000元×5％），在2015年11月16日支付1500元（30000元×5％），在2015年12月20日支付7500元（150000元×5％）；计算至2015年12月31日止，被告应向原告支付返租金共计30991元。因被告一直拖欠租金未付，应根据银行同期贷款利率向原告支付利息。由于被告停业，导致原告2013-2014年度、2014-2015年度未能享受协议约定的免费入住酒店的优惠32天，从而导致额外支付住宿费用3200元（32天×100元/天）。现被告拒不支付原告返租金、拒不为原告办理房产证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，同人公司作为世知公司对全体业主债务的担保方，应根据《担保法》相关规定对全部债务承担连带清偿责任。 被告世知公司、同人公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为世知公司于2015年6月30日向原告支付了9000元的退房款用于冲抵租金后，世知公司现拖欠原告租金应为22017元，而非30991元，且目前被告资金困难，暂时无法支付；对于免费入住补偿款，在停止营业之前原告没有要求入住的，因为双方没有约定，所以不给予补偿，停止营业后，同意按每天85元进行补偿，而且只补偿一年；对于涉案房屋的返还问题，双方并未约定按五星级酒店标准返还，因此原告要求按五星级酒店标准返还没有依据。 本院经审理后另查明以下事实：2015年6月30日，原告与世知公司协商退房，世知公司同意先行向原告支付退房款本金9000元，后因世知公司无能力再支付剩余房款，双方再次协商同意将世知公司已支付的该笔9000元用于冲抵欠付的租金，原告不再退房，世知公司将涉案房屋过户至原告名下。至此，世知公司现拖欠原告的租金应为22017元。上述事实原、被告均在庭审中予以确认，被告亦提交付款凭证予以证实。之后，2015年12月22日，世知公司通过快递邮寄、现场领取、电话、短信、传真等方式向业主发出解除返租协议的《通知》，告知业主自接到本通知之日起，世知公司与业主签订的销售补充协议及返租协议书予以解除；解除后，公司不再按协议约定支付相关收益。该通知粘贴于涉案酒店公告栏处。上述通知发出后，部分业主已经自行前往被告所在北京办事处办理返租协议的解除手续，原告则因与被告在租金、免费入住天数及房屋交付等问题上发生争议，遂诉至法院。该案是系列案件，上述事实亦经已生效的判决书予以确认。 本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案中，原、被告签订的返租协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。 一、关于返租协议解除、租金及利息的计算问题。世知公司已于2015年12月向全体业主发出解除返租协议的《通知》，并同意将租金统一计算至2015年12月31日止，原告对该《通知》内容无异议并同意租金计算至该时间止，故本院认定涉案返租协议于2015年12月31日予以解除。现世知公司拖欠原告返租租金为22017元，且存有逾期支付行为，故原告要求世知公司支付返租租金及利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应按中国人民银行同期一年期流动资金贷款的基准利率，自逾期之日起分段计至被告实际付清款项之日止。根据双方确认的租金计算表以及中国人民银行公布的贷款基准利率标准，截至2015年12月31日，世知公司欠付原告租金产生的利息为1574.48元；至于2016年1月1日起计的利息，应以22017元为本金，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止。 二、关于未能免费入住补偿款的问题。因双方对这一事项没有约定，且酒店停止营业仅是造成租金不能按时支付，并不影响原告入住涉案房屋。因此，在原告没有提交有效证据证明其未能免费入住房屋的原因系由被告造成的情形下，结合世知公司同意按每天85元的标准补偿一年度的事实，本院酌定世知公司支付原告一年度即16天未能享受免费入住涉案酒店的补偿款为1360元（85元×16天）。 三、关于房屋产权登记以及房屋返还的问题。原告与世知公司签订的返租协议约定：“世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的一切费用”。现涉案房屋已经竣工验收合格，原告亦依约向世知公司付清了房屋价款，故原告要求世知公司协助将涉案房屋产权登记在其名下并承担由此产生的费用（含契税等）的诉讼请求本院予以支持。既然原告与世知公司签订的销售返租协议予以解除，则原告要求世知公司返还涉案房屋亦符合法律规定，本院予以支持。因双方未对涉案房屋的返还标准进行约定，且房屋在使用过程中会有一定的耗损，该正常耗损实际上已折价为租金支付予原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，在原告没有证据证明世知公司在租赁涉案房屋过程中，存在不正常使用情形的情况下，世知公司按涉案房屋租赁使用后的状态返还原告即可。故原告诉请要求世知公司按五星级酒店标准返还房屋，没有事实依据，本院不予支持。 四、关于被告同人公司应否承担连带责任的问题。同人公司系世知公司的全资股东，其在2014年7月1日向全体业主发出的《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》通知中，明确其担保责任，且同人公司对原告要求其承担连带责任的主张无异议，故原告要求其对世知公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下： 一、原告仇宪佳与被告海南世知旅游有限公司于2004年11月16日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》于2015年12月31日解除； 二、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，将海南世知度假村产权式酒店XXX号（新房号XXX）房屋的产权登记至原告仇宪佳名下,并承担由此产生的费用（含契税等）；同时将上述房屋返还给原告仇宪佳； 三、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告仇宪佳支付拖欠的租金22017元及截至2015年12月31日的利息1574.48元；2016年1月1日起计的利息，以22017元为本金按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止； 四、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告仇宪佳支付未能免费入住补偿款1360元； 五、被告北京世知同人投资有限公司对上述债务承担连带责任； 六、驳回原告仇宪佳的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费654.76元，减半收取327.38元，由被告海南世知旅游有限公司、北京世知同人投资有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  林小丽 二〇一七年十二月十二日 书记员  冯长弘 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。