山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3349号上诉人（原审原告）：翟文武，男，1967年9月14日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：刘增江，山东苏润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永诚财产保险股份有限公司德州中心支公司，住所地山东省德州市经济开发区三八东路**鑫源国际17A。负责人：张志林，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓琪，女，1992年6月5日出生，汉族，住山东省武城县城区，该公司职工。上诉人翟文武因与被上诉人永诚财产保险股份有限公司德州中心支公司（以下简称永诚保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1425民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟文武上诉请求：1.撤销山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初1646号民事判决第二项违约金部分，改判被上诉人向上诉人支付违约金36500元（逾期支付时间自2019.7.10-2020.7.10止，按照每日20000元*5‰计算）；2.判令被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：原审法院对租金支付时间理解有误，并调减违约金为6000元没有事实根据和法律依据。请二审法院依法纠正。首先，原审法院对租金支付时间理解有误，2017年9月7日，上诉人与被上诉人签订《永诚财产保险股份有限公司房屋租赁合同》，该合同第三条3-2规定：“房屋租赁期限自2017年10月1日（含该日）起至2020年9月30日（含该日）止。”即该合同约定的房屋租赁期限为三年，第一年度起止时间为2017年10月1日-2018年9月30日；第二年度起止时间为2018年10月1日-2019年9月30日；第三年度起止时间为2019年10月1日-2020年9月30日。其中在第四条4-2租金支付期限中规定：“每年第十个月10日前”，可见，合同当事人双方均明确理解为租金支付期限为自2017年10月1日起，自然顺延至第十个月时，即2018年7月1日开始支付。第一年度（即当年度租金），并具体要求承租方在该月的10日前支付。如果按照原审法院的理解，却变成了承租方在第一年度使用期满后才开始缴纳当年租金，完全不符合房屋租赁市场先付租金再使用的行业规律。其次，原审法院调减违约金为6000元没有事实依据和法律依据。《永诚财产保险股份有限公司房屋租赁合同》文本系被上诉人单方提供的，由永诚财产保险股份有限公司上海总部制定的格式合同，永诚财产保险股份有限公司作为专业的保险公司，在全国各地均设有支公司或者营业部，其对己方如果逾期支付租金可能产生的后果及应当支付租金的赔偿金标准具有明确的预见和认知。该房屋租赁合同中第十一条11-2（2）规定的违约金支付标准即“应按延期支付的总额每日支付千分之五的赔偿金”系永诚财产保险股份有限公司上海总部事先制定并打印好的，并不是与上诉人协商的结果，上诉人没有修改的权利，只有签字的义务，不能因为上诉人提出调减违约金的请求，就想当然地认为可以调减，本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款关于调减违约金的立法目的。永诚保险公司辩称，一、关于租金支付时间，合同上写的是每年第10个月10日前，在第一年度我们支付是在2018年的年底支付的，房东没提出异议，房东并没有认为支付时间必须按它签订合同时约定的时间。二、关于违约金，违约金不管合同写的多少，按照法律规定合同不能是5‰，合同可能不是完全符合法律的规定，应该以国家法律对违约金规定的标准为准，而不应以合同为准。翟文武向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《房屋出租合同》；2.被告向原告支付拖欠的2018-2019年度租金20000元，并向原告支付违约金36500元（自2019.7.10-2020.7.10）；向原告支付2019.10.1-2020.5.20的租金12812.67元（1.17元*47平方米*233天）；3.被告自判决书生效之日起腾空房屋并支付从解除合同之次日起至实际腾空房屋之日止按照日租金54.99元的标准支付房屋占用费；4.被告自判决书生效之日起十日内将登记在案涉案房屋上的营业地址和金融业务许可证地址迁出；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2017年9月7日签订《永诚财产保险股份有限公司房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于临邑县的房屋租赁给被告，用于营业场所使用，面积47平方米，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日。年租金为20000元，每日每平米建筑面积租金约为1.17元。于每年第十个月10日前支付当年租金。合同签订后，原告交付了房屋，2018年11月29日，被告支付了房租20000元，其后未再支付。永诚保险股份有限公司德州市临邑中心支公司的营业执照上，表明的营业场所为德州市临邑县恒源路东侧南首刘江街7号。合同第十一条第二款：“逾期支付租金的，经催告后合理期间内仍未支付的，按照延期支付的金额每日5‰的赔偿金。”。上述查明由租赁合同、支付凭证及双方陈述予以证实。一审法院认为，双方均同意解除合同，系双方真实意思表示，本院不予干涉；关于租金及违约金的计算方式，原告主张的租金支付日期为每年的7月10日，合同条文约定的支付日期为每年第十个月的10日前，根据通俗理解，应当视为自然年度的第十个月的10日前，即10月10日前。被告仅支付了第一年即2017年10月1日至2018年9月30日的租金，故仍拖欠2018年10月1日至原告主张的2020年5月20日的租金，应为32812.67元。双方约定的违约金为延期支付金额按每日千分之五计算，明显过高，依法调整为被告拖欠租金的30%，因2020年的租金仍未到支付之日，故违约金仅计算2018年10月1日至2019年9月30日这一年的租金的30%，即20000元的30%，为6000元。双方均同意解除合同，因此被告应当在指定期间内腾出房屋退还给原告，逾期不退的应当支付相应租金，并将房屋地址在营业执照及金融业务许可证的营业场所上去除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、自本判决生效之日起解除原被告双方签订的租赁合同；二、自本判决生效之日起五日内，被告支付原告租金32182.67元，违约金6000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告应腾出房屋，返还给原告，逾期未返还的，按照每日54.99元支付租金至返还之日止；四、自本判决生效之日起十五日内，被告将永诚财产保险股份有限公司德州市临邑支公司的营业执照及金融业务许可证上的营业场所在涉案房屋所在地迁出。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依法应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.原审法院对案涉租金支付时间的认定是否正确；2.原审法院调减违约金数额是否具有法律依据。关于焦点一，租金支付时间的认定问题。本案中，翟文武与永诚保险公司于2017年9月7日签订《永诚财产保险股份有限公司房屋租赁合同》，合同第四.4-2条约定，租金支付期限为“每年第10个月10日前。乙方在收到甲方开具的相应发票后按照上述期限向甲方支付租金。”在无其他证据予以佐证的情况下，当合同双方当事人对合同条文理解产生不同理解时，对合同条文的理解应当不超出合同条文字面本身所包含的原有意义的范围，不应作出对任何一方有利的“扩大”或“限缩”解释。一审法院将合同中“每年第10个月10日前”解释为“自然年度的第10个月的10日前”符合普通大众对合同条文本身的理解，也未超出合同条文本身所包含的原有含义。故，一审法院认定案涉租金的支付时间为10月10日前支付租金，并无不当。而崔文武主张应为租金支付期限为自案涉房屋租赁之日起自然顺延至第十个月时开始支付，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，一审法院调减违约金数额是否有法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案为房屋租赁合同纠纷，在翟文武未提供证据证明其实际损失的情况下，永诚保险公司逾期支付租金，给翟文武造成的实际损失应为应收房屋租金的利息损失，而翟文武依据双方合同约定的违约金主张延期支付金额应按每日千分之五计算，明显高于其实际损失的百分之三十。一审法院根据双方合同履行情况、翟文武租金违约金的诉讼请求、永诚保险公司要求调整违约金的请求，依法调整违约金为6000元，具有法律依据。翟文武的该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，翟文武的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由翟文武负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二〇年十一月六日法官助理齐凤鸣书记员刘彤