广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初10786号原告（反诉被告）：东莞市劲锋五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市******第三工业区入口右手第二栋。法定代表人：黎伟强，总经理。委托诉讼代理人：罗晓君，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国标，广东众达律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市东坑镇东坑股份经济联合社，住所地：广东省东莞市******委会。法定代表人：卢建新，理事长。委托诉讼代理人：冯家锋，广东昊盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨晖，广东昊盟律师事务所律师。原告东莞市劲锋五金制品有限公司与被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市劲锋五金制品有限公司的委托诉讼代理人罗晓君、被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社的委托诉讼代理人冯家锋、李晨晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市劲锋五金制品有限公司向本院提出诉讼请求：l.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同书》无效；2.被告向原告返还保证金133718元及支付利息损失（利息损失以133718元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿日止）；3.被告向原告返还租金89913.83元及支付利息损失（利息损失以89913.83元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项清偿日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2014年1月1日起承租被告位于东莞市************的厂房（以下简称案涉厂房），并签订厂房承包合同。合同期满后，原告与被告进行了续期，并签订《厂房租赁合同书》。合同约定，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日，每月租金66859元，原告需向被告缴交履约保证金。合同还指出，被告出租给原告的物业没有办理房屋产权证，没有报建及消防验收。合同签订后，原告依约支付了保证金、租金及水电费。春节期间，新冠肺炎疫情严峻，原告严格按照省政府的通知在2020年2月9日24时后逐步复工，却遭到被告多番阻挠。在原告通过政府服务热线反映投诉后，被告更是以原告无理取闹为由，要求提前终止合同并要求原告搬离厂房。原告无奈于2020年5月8日搬离厂房，经原告多次催告，被告拒不返还原告的履约保证金133718元。根据广东省政府发布的《关于企业复工和学校开学时间的通知》，在2020年1月31日至2020年2月9日共10日，原告受不可抗力疫情影响无法复工，根本无法履行合同，该部分租金23054.83元应当减免。根据东莞市政府《关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控狙击战的若干措施》，被告作为村集体应当减半征收2个月的租金，即减免租金66859元。原告已经全额向被告支付2020年1月至4月租金，被告应当退回部分租金89913.83元。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼。被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社答辩称，一、双方签订的《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，被告拥有租赁物的相关权属证书，有权出租案涉厂房，租赁合同合法有效。二、被告及村委会从未阻挠原告复工复产，也从未要求原告搬离，原告因自身原因擅自搬离租赁物，被告有权没收履约保证金。三、原告关于减免租金的诉讼请求，没有事实和法律依据。新冠肺炎属不可抗力，但是不能免除原告的合同义务，免除的仅仅是不能履行合同义务的违约责任。政府相关文件仅仅是倡导性条款，并非强制性条款，被告从来没有向原告允诺减免租金。原告属于主动退租，构成违约，应当承担违约责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社提出反诉请求：1.确认原、被告之间于2020年1月1日签订的《厂房租赁合同书》已于2020年6月30日解除；2.原告立即向被告支付2020年5月及6月的租金133718元；3.原告立即向被告支付租金滞纳金1346.61元（以当月拖欠金额为本金，按照中国人民同期贷款利率上浮30%的标准分段计算至清偿之日）；4.原告向被告支付清理费8000元；5.原告向被告支付律师费20000元；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年1月1日签订了《厂房租赁合同书》，被告将案涉厂房出租给原告，每月租金66859元，原告应当于每月10日将当月租金转入被告银行账户，合同第六条第10款、第十一条、第十二条约定违约条款。合同签订后，原告交付履约保证金133718元及2020年1月至4月的租金。因疫情影响，原告为缩小生产规模决定搬出，并于2020年5月9日函告被告已经搬离，但是原告在搬厂前后均没有办理交接手续，未按原状返还租赁物，案涉合同并未解除。原告拒付2020年5月及6月份租金，被告在2020年6月30日收回租赁物，并委托第三方清理了大量垃圾，并垫付清理费8000元。原告对被告的反诉答辩称，一、案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，《厂房租赁合同书》为无效合同。二、因被告有意阻挠原告复工复查，双方矛盾激化，被告要求原告提前退租，原告无奈接受。原告在退租过程中并不存在任何违约行为，被告无权没收保证金及主张律师费。三、原告已经在2020年5月8日已经搬离并发函告知被告，被告未提出任何异议，应当视为被告接受租赁物，无权主张2020年5月及6月的租金及清洁费。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，原告与被告签订《厂房承包合同》，约定被告将位于东莞市************的厂房及宿舍（以下简称案涉厂房）出租给原告，租赁期限自2014年1月1日至2019年12月30日，其中第六条第2款第12项约定乙方应适当解决当地群众的就业问题，厂长1人由甲方负责选派，工资待遇按本社同类工厂标准由乙方负责支付。合同期满后，原告与被告进行了续期，并签订《厂房租赁合同书》，双方约定，租赁期限为3年从2020年1月1日至2022年12月31日，履约保证金133718元，每月租金66859元，租金于每月10日前支付；甲方出租方指定的收件人为卢焕强。合同签订后，原告缴纳了履约保证金133718元，并支付租金至2020年4月份。原告主张被告阻挠原告复工复产并要求原告提前搬离厂房，原告于2020年5月8日搬出厂房，并向被告寄出搬迁通知，要求退还履约保证金，提供录音、微信聊天记录、手机短信截图、交易公告等佐证，其中录音1为2020年2月21日原告的股东黎志强与厂长卢晃畴的电话录音，卢晃畴表示村委会原本同意给复工通知后又不给，要求等明天；录音2为卢焕强2020年4月15日在原告厂房的讲述，你说要租到6月份，我们也同意你的方案，给你退押金，你们交租到6月份，6月底你搬走，我们给你退押金；原告的股东黎志强与厂长卢晃畴的微信聊天，卢晃筹陈述：那边回复我说如果你们四月份走，都要交1-6月的租金，不管你用不用都要交到六月份；管理区叫你写份几时交回厂房给管理区，和押金抵5、6月的租金的证明；你喜欢写几时交回管理区都无所谓，你们定个日期就行了等等；手机截图显示原告在2020年2月18日、2020年2月20日、2020年4月22日向12345政府服务热线投诉；被告在2020年6月12日将案涉厂房重新竞标出租。被告质证认为卢晃畴是原告的厂长，是代表原告，并不是代表村委会，卢焕强是村委会的工作人员，不能代表被告。被告主张不存在阻挠复工复产及要求原告提前搬离的行为，提供原告的复工复产疫情防控承诺书、企业复工申请整改报告、企业复工审批表、照片，证明原告在2020年2月14日申请复工复产，村委会及防疫小组在2020年2月17日、2020年2月18日、2020年2月20日三次到原告处指导复工复产，在2020年2月22日审批通过。原告质证认为对企业复工审批表真实性合法性不予确认，都是被告事后补写，直到原告搬离被告都没有向原告出示过该审批表，对其他证据真实性确认。被告提供一般工业固废清运服务协议、垃圾清运费发票，证明清理案涉厂房垃圾花费8000元；提供委托代理人合同、付款凭证、律师费发票，证明为解决案涉纠纷支付律师费20000元。被告提供编号为粤房地证字第0964980号、粤房地证字第0964981号的两份房地产权证；编号为东府集用（1996）第1900270100956号的土地使用权证，证明被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社为东莞市************厂房及宿舍的权属人。本院认为,本案为租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，案涉房屋已经办理房地产权证，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应当严格遵守合同的约定，履行合同的权利义务。原告不确认案涉厂房与权属证书之间的相对性，但没有提供相反证据，本院对其主张不予采信。原告请求确认案涉合同为无效合同，依据不足，本院不予支持。对于哪一方存在违约行为的问题，本院分析认为：一、1.对于卢晃筹的身份问题。卢晃畴为被告派驻到原告公司的厂长，原告通过卢晃畴与被告进行沟通，被告也确认通过卢晃畴与原告沟通，故应当认定卢晃畴作为中间人向原、被告双方表达对方的意见。故卢晃畴表达的关于村委会要求缴纳1-6月份的租金的意见应当视为是代表被告作出。2.对于卢焕强的身份问题。卢焕强为被告所在村委会工作人员，也是《厂房租赁合同书》中被告指定的收件人，故卢焕强向原告陈述的意见，应当认定为是代表被告。3.根据卢焕强在录音中陈述:我们也同意你的方案，给你退押金；黎志强与卢晃畴的微信聊天：那边回复我如果你们四月份走都要交租到1-6月份；你喜欢写几时交回管理区都无所谓，以上三处均可以证明在2020年4月底双方产生矛盾，原告提出解除租赁合同的意向，被告同意解除合同，但是被告要求交租至6月份才退保证金，原告不同意交租至6月份。由此可以推定双方对解除租赁合同、退回履约保证金达成基本一致，但是对支付租金的期限未达成一致意见。故原告搬离厂房经过被告同意，原告不存在违约行为。二、被告是否存在阻挠原告复工复产的行为。由于被告没有提供证据证明企业复工审批表交给原告的时间，故无法认定被告在2020年2月22日批准了原告的复工复产。但该争议不影响本案主要案件事实的认定，本院不予认定。根据原告2020年5月8日搬离的实际情况，双方之间的厂房租赁合同关系于2020年5月8日解除。被告请求确认双方厂房租赁合同在2020年6月30日解除，本院不予支持。对于租金支付问题。被告要求原告支付至6月份的租金就可以随时搬走，但是原告不同意。根据原告5月8日搬离的实际情况，以及被告在2020年6月12日发布出租公告的事实，原告应当支付2020年5月1日至2020年5月31日的租金66859元比较合理，被告应当返还原告履约保证金133718元。被告请求原告支付6月份租金、滞纳金以及没收履约保证金依据不足，本院不予支持。对于原告提出的应否减免疫情期间的租金问题。由于新冠肺炎疫情影响，原告在2020年1月31日至2020年2月9日期间无法复工，没有营业收入；在2月份无法正常营业，严重影响生产经营，如果按照原租赁合同履行，有失公平。被告作为村集体企业，应当响应政府部门号召，响应政府减免租金的要求，共担损失。故根据公平合理原则，本院酌定被告免除一个月的租金66859元比较合理。对于原告主张的要求履约保证金及退还租金的利息损失，由于双方对合同履行产生争议，债权债务尚未明确，故被告应当在本判决生效后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息，利息计算至实际付清之日止。超过以上标准的诉讼请求，本院不予支持。垃圾清理费及律师费的问题。被告主张原告违约并不成立，故要求原告承担垃圾费及律师费，不符合合同约定，本院不予支持。原告其他诉讼请求，本院予以驳回。综上，为便于计算，原、被告之间债务相互抵销后，被告还应当退回原告保证金133718元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市劲锋五金制品有限公司与被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社签订的《厂房租赁合同书》于2020年5月8日解除；二、被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告保证金133718元及利息（利息以133718元为本金，在本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止）；三、驳回原告东莞市劲锋五金制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2327元（原告预交），由原告东莞市劲锋五金制品有限公司负担936元，被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社负担1391元；反诉受理费1781元（被告预交），由原告东莞市劲锋五金制品有限公司负担733元，被告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社负担1048元。双方已预交，本院不予退回，待本判决生效后双方将应负之数迳付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二〇年十一月三日法官助理 钟小敏书 记 员 朱文健相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。