重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初21225号原告重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人李欣，董事长。委托诉讼代理人林国英，女，1962年8月29日出生，汉族，重庆天景物业服务有限公司员工，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人但晓敏，男，1972年1月6日出生，汉族，重庆天景物业服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告罗加义，女，1971年12月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人孙晨尊，男，1972年10月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆天景物业服务有限公司(以下简称“天景物业”)诉被告罗加义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天景物业的委托诉讼代理人林国英、但晓敏，被告罗加义的委托诉讼代理人孙晨尊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天景物业诉称：被告系学府大道69号雨山前某号房屋业主，2012年12月22日，原告与被告所在小区南岸区学府大道69号业委会签订了《物业服务合同》，合同约定原告为被告位于学府大道69号雨山前某号房产提供物业服务。从2017年7月1日起，物业服务合同期满，原告自愿继续为被告房产提供物业服务。被告自2017年1月1日起-2017年10月31日，未按照支付原告物业管理服务相关费用。原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不缴纳。现原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费3805.00元、水电公摊费100.00元并支付违约金1780.68元；诉讼费用由被告承担。被告罗加义辩称：1、我一直催促原告将我这几年角的物业费的发票开出来，但原告一直没给我开，对我提出的问题不予理睬。2、小区保安人员配备不足，没做到24小时巡逻，监控设备损坏却不维修，才会经常发生偷盗事件。3、物业没有权利取消配套设施，小区扶梯长期停用，垃圾多经常不清理，树木被风刮倒直接锯掉，毁坏业主公共财产。4、物业收费也是乱收费，要求原告将多收的费用退还给我，提供收费的相关依据。经审理查明：2012年12月22日，原告与南岸区学府大道69号小区业主大会签订了《重庆市物业服务合同》(以下简称“合同”)，合同约定由原告对学府大道69号山宅七栋、雨山前小区提供物业管理服务。该合同还约定了委托服务事项、物业服务费用和其他费用、双方权利义务、委托服务期限及违约责任等事项。其中第六条约定本物业服务费采取包干制，按建筑面积计算：住宅雨山前洋房物业费收费标准为2.50元/平方米/月计收；带电梯住宅1、2楼住宅业主物业服务费标准为该组团物业费标准减0.3元/平方米/月。第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；第九条约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务。第二十八条约定业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另第二十一条约定该合同期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。原告天景物业进驻小区后，一直为小区提供了基本的物业管理服务至今。另查明，被告罗加义系重庆市南岸区学府大道69号雨山前花园某号房屋业主，该房屋的建筑面积为152.20平方米。按照合同约定，被告罗加义每月应交纳的物业费为380.50元(2.50元/㎡/月×152.20㎡)，自2017年1月起至2017年10月，被告累计10个月未向原告交纳物业费及水电公摊费，共计拖欠原告物业服务费3805.00元(380.50元/月×10月)、水电公摊费100.00元。庭审中，被告罗加义对欠费时间、房屋面积及水电公摊费均无异议，亦认可在2017年之前是按照2.50元/㎡/月交纳物业费，但现在认为根据合同约定，1、2楼物业费应减0.3元/平方米/月，原告应将多收取的物业费退还被告。另被告罗加义举示了视频若干，拟证明原告物业服务不到位，小区管理存在安全隐患。上述事实，有原告提交的《学府大道69号物业服务合同》、告业主书、南岸区学府大道69号业主管理规约、消杀服务外包合同、电梯维修保养合同书、来访人员登记表、值班记录本等证据及被告提交的房地证、视频在卷为凭，结合当事人当庭陈述，并经当庭质证、法庭认证，足以认定。本院认为，原告天景物业与南岸区学府大道69号小区业主大会签订的《重庆市物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。在合同期限内，原告已按照合同约定向被告提供了基本的物业管理服务，现其自愿按照原合同约定继续为被告所在小区提供服务，被告作为该小区的业主，即应按原合同的约定履行交纳物业服务费及水电公摊费的义务。故对原告要求被告支付拖欠物业服务费及水电公摊费的诉请，本院依法予以支持。对于被告辩称其不交纳物业服务费系因为原告没有为其开具发票、小区保安配备不足、监控设备损坏、小区扶梯长期停用、垃圾多经常不清理等原告物业服务不到位的答辩意见。本院认为，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，有其自身的特殊性。在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵，但该瑕疵并不必然成为服务享受人拒交相关费用的合法理由。服务享受人当然享有监督、建议的权利，但也应有起码的容忍义务。结合本案中原、被告提交的证据，并不能据此认定原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵及安全隐患，故被告仍应当按时足额交纳物业服务费及相关费用，故本院对被告的辩称意见不予采信。关于原告主张的违约金，本院认为，被告未按时交纳上述费用，属违约行为，应当支付违约金，但每日千分之三的标准约定偏高，应酌情予以调整，故本院认定为自欠费之日起，以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、被告罗加义于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司从2017年1月至2017年10月期间的物业服务费3805.00元、水电公摊费100.00元，并支付违约金(违约金以每月所欠费用为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准从拖欠之日起计算至付清时为止)。二、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告罗加义承担(原告已垫付缴纳，限被告罗加义于本判决生效之日起十日内径付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  詹勃长二〇一七年十二月二十一日书 记 员  凌 莉