甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2017）甘0902民初2370号原告：颜某，江苏省扬州市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。被告：酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码证916209007788695759。法定代表人：洪某，该公司董事长。委托诉讼代理人：路某，酒泉阳关律师事务所律师。第三人：肃某，住甘肃省酒泉市肃州区世纪广场东路11号洪洋广场4号楼2层。业主：李小翠委托诉讼代理人：张某，该火吧员工。原告颜某与被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司、第三人肃某委托合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜某及委托代理人徐某、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司委托代理人路某、第三人肃某委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将商铺的出租权交由原告行使；2被告将原告所有的商铺的租赁收益119232元返还原告；3、本案的涉诉费用由被告承担。事实及理由：2006年原告购买了被告位于酒泉市××区铺面。2009年被告将原告商铺对外出租，现在由第三人承租使用。原告多次向被告提出应当享有该商铺的收益及处分权，被告置之不理。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请法院公断。被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司辩称，1、原告及其他客户的商铺自2007年竣工后在三、四年内未能产生收益，后经业主大会同意降低租金、整体出租。原告的商铺自2011年开始先后多次更换承租人，在承租人经常不能按时交纳租金的情况下，被告分五次向原告支付租金35772元，代扣租赁税1789元，实际支付金额33983元。2、被告是征得原告同意才将商铺整体出租的，原告也曾向被告出具房屋租赁委托书，原告所谓被告“将出租所得收益据为己有”毫无事实依据。3、原告要求被告返还商铺租金119232元的请求毫无事实依据，明显不能成立。4、被告已将包括原告门店在内的房屋整体出租，合同普遍在2020年以后到期，原告要求收回房屋自行出租无法实现。第三人述称，不同意收回房屋，我们投入200多万，用了不到两年时间，原告收回房屋，我们亏损太大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交房产证复印件一份、土地使用权证复印件一份、2006年购房合同复印件一份，用于证明原告于2006年向被告购买了该商铺，商铺所有权归原告所有。被告质证认为，对该组真实性没有异议，但无法证明产权由共同所有变更为单独所有。该组证据来源合法，对原告的证明目的予以确认。2、原告提交电话录音、光盘及文字材料各一份（电话录音当庭播放），用于证明所诉争的属于原告的房屋是由被告在出租，房租是每平米四十五元，签订合同是和洪洋房产签的。被告质证认为，该录音真实性有异议，并不能证明租金就是每平米四十五元，并且接电话的人只是说姓杨，听不出是谁。第三人质证认为，租金不真实，去年是三十几，今年不清楚，租金是实际谈的时候确定的。该组证据系询问租房情况的录音，真实性难以确定，对证明目的不予确认。3、原告提交2010年4月10日原被告签订的商铺验收表一份，证明租房到期后被告要将原告商铺隔墙恢复。被告质证认为，房屋出租是原告同意的，并非被告擅自出租。因被告对交付商铺的事实不持异议，故对其真实性予以确认。4、被告提交洪洋房产公司向颜某支付房租的转帐凭证复印件6张（原件当庭核对无误后退回被告），证明：洪洋房产公司向颜某支付租金5笔，其中：①2012年12月27日支付2011年1月1日至2013年6月30日租金13250元（12元/㎡/月×36.8㎡×30个月=13250元）；②2013年12月27日支付2013年7月1日至2014年6月30日租金5962元[（12元/㎡/月×36.8㎡×6个月=2650元）＋（15元/㎡/月×36.8㎡×6个月=3312元）=5962元]；③2014年7月1日支付2014年7月1日至2014年9月30日房租1656元（15元/㎡/月×36.8㎡×3个月=1656元）；④2015年6月30日支付2014年10月1日至2015年12月31日房租7286元（15元/㎡/月×36.8㎡×15个月=8280元-12%租赁税994元=7286元）；⑤2016年7月16日支付2016年1月1日至2016年12月31日房租5829元（15元/㎡/月×36.8㎡×12个月=6624元-12%租赁税795=5829元）。以上合计支付房租金额为35772元，代扣租赁税1789元，实际支付金额33983元。该组证据经核实后，原告在第二次庭审时质证表示没有异议。故对该组证据的真实性及证明目的予以确认。5、被告提交洪洋房产公司就洪洋商业广场4号楼二层1098.29平方米商铺（包括原告商铺在内）整体统一出租事项先后与三位承租人签订的《洪洋商业广场租赁合同》复印件三份、洪洋公司租金统计清单复印件三份及附件十五张（原件当庭核对无误后退回被告），用于证明洪洋商业广场4号楼2层1098.29平方米的商铺（15位业主商铺面积共计527.93平方米,洪洋房产公司自有商铺面积570.07平方米）自整体出租后至今，租金收入共计1132341元，缴纳相关税费共137013元，支付业主租金共计549731元，余额445597元，按照洪洋房产公司自有商铺面积570.07平方米计算,每平米月租金仅为10元，明显低于支付给业主的租金标准，说明被告并未将业主的租金收益据为己有，也并没有原告所说的每平米45元的租金。原告质证认为，第一份与李幼田签订的合同，被告并没由参与，真实性无法确定；第二份与康巴拉签订的合同，签字处没有公司印章，真实性无法确认；第三份与神话主题火吧签订的合同，被告没有参与，但被告支付原告的租金是按每平方十五元支付的，只有租给第三人租金的一半，被告将租金的一部分据为己有了；在合同中承租税由承租方承担，但与被告的合同中是由被告承担，是不合理的；租金统计清单真实性无法确认，是被告自己制作的。本院仅对整体出租的事实予以确认。6、被告提交原告颜某向洪洋房产公司出具的《房屋租赁委托书》复印件一份、《洪洋商业广场委托租赁合同》复印件一份，用于证明原告颜某委托洪洋房产公司出租房屋的事实。原告质证认为，原告多次催要房租，被告方说只有签订租赁合同和委托书才给原告支付租金，并且合同期已经到期，合同约定合同期限已满，有权自行使用，现在被告已没有权利已原告的名义出租房屋；被告作为受托人将房屋出租权占有，并将房租的一半据为己有。本院对被告于2013年1月至2015年9月30日委托原告租赁房屋的事实予以确认。7、被告提交洪洋房产公司与洪洋商业广场4号楼二层其余业主签订的《洪洋商业广场委托租赁合同》复印件八份，用于证明洪洋房产公司与其他业主签订的委托租赁合同约定租赁期限普遍在2020年或2023年才到期，原告要求自行出租显然是不现实的。原告质证认为，被告与其他商户签订的合同，与原告无关，证明目的也不能成立，原告有权收回并自行出租。本院对该组证据的真实性予以确认。依据以上证据及庭审情况查明以下事实：2006年原告预购了被告位于酒泉市××区铺面；2010年4月，原告验收该商铺；同年8月，原告取得该商铺房屋产权证。自2011年开始，被告对包括原告商铺在内的商铺整体对外出租，截止2016年7月16日，被告先后5次向原告支付2011年1月1日至2016年12月31日的租金33983元。在此期间，2013年1月10日、2015年1月1日，原告两次委托被告代为租赁自己的商铺，委托代为租赁的最后期限是2015年9月30日，租赁费为每月每平米15元。2015年7月11日，被告将原告商铺在内的1098平米商业门店整体出租给第三人，约定的租期两年（2015年9月30日至2017年9月30日），第一年的租金为每月每平米28元，第二年的租金是每月每平米31元。后原告以被告的行为侵犯自身合法权益为由，起诉要求处理。本院认为，在委托代为租赁的最后期限2015年9月30日前，原告曾委托被告出租商铺，但双方对被告应支付原告的租金约定不明，原告既然已收取被告支付的租金，应视为双方就代为租赁已达成合意，故对原告要求被告按每月每平米45元支付租金的请求不予确认。2015年9月30日后，被告未经原告授权将原告的商铺出租，且事后又未得到原告的追认，其行为侵犯了原告的合法权益，应在扣除合理的管理维护等费用后向原告支付剩余租金，被告的管理维护等费用本院酌定为每月每平米5元，被告应向原告支付的租金为10156.8元［（28-5）元×36.8平米×12个月］＋11481.6元［（31-5）元×36.8平米×12个月］=21638.4元，减去已支付的7485元，还应向原告支付14153.40元。原告的商铺已与其他商铺一起被整体出租，如果原告收回商铺单独出租，必然影响物业整体功能的发挥，损害承租人的利益，原告要求收回出租权的请求缺乏现实可能，故对原告的此项请求暂不予确认，原、被告应就原告商铺的相关事项协商处理为妥。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告颜某商铺租金14153.40元；二、驳回原告颜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，由被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司负担318元，原告颜某负担2366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判长 王兴国人民陪审员 王有元人民陪审员 郭贵文二〇一七年十二月五日书记员 崔 雯