新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终90号 上诉人（原审原告）：刘福洋，男，汉族，1986年6月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：戴兴兵，男，1973年3月5日出生，乌鲁木齐德吉堂生物科技有限公司法律顾问，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 被上诉人（原审被告）：新疆恒兴源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：尤长生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马斌，新疆恒兴源房地产开发有限公司法务专员。 委托诉讼代理人：夏智斌，新疆恒兴源房地产开发有限公司法务专员。 上诉人刘福洋因与被上诉人新疆恒兴源房地产开发有限公司（以下简称恒兴源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘福洋的委托诉讼代理人戴兴兵、被上诉人恒兴源公司的委托诉讼代理人马斌、夏智斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘福洋上诉请求：1、依法改判一审法院判项第二条，支持上诉人要求被上诉人承担定金违约金30000元的诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：本案是定金纠纷，对于定金条款的法律适用有明确规定，保证双方不能有任何单方面违约行为。因被上诉人单方面变更房屋买卖面积，造成房价有近100000元的增加，从而导致上诉人无力购买该商品房，一审法院却认定上诉人要求被上诉人承担双倍违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，违反公平公正原则。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人恒兴源公司辩称，一审法院认定事实正确。本案中，上诉人刘福洋在签订认购协议且交纳定金后，主动要求退房退款，被上诉人对此并无过错。根据双方签订的《认购书》第5条约定及相关法律规定，并不适用双倍返还定金条款，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 刘福洋向一审法院起诉请求：1、判令被告支付定金及违约金60000元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月19日，刘福洋与恒兴源公司签订一份《认购书》，约定刘福洋向恒兴源公司认购位于乌鲁木齐市沙依巴克区紫金城小区东湖左岸10号楼2单元902室房产，建筑面积为171.6平方米，单价为每平方米6577元，总价为1128613.2元。房屋实际建筑面积最终以政府主管部门的产权登记面积为准。《认购书》中付款方式约定：“刘福洋于2018年6月19日缴足人民币30000元定金”，在签订《商品房预售合同》时相应转为合同首付款。《认购书》第二条约定：刘福洋应于通知之日起7日内至紫金城·东湖左岸营销中心签订《商品房预售合同》文本及补充协议、相关物业服务协议和业主临时规约。逾期不签约者，视为刘福洋自动放弃本认购书中的认购权，恒兴源公司有权对本认购书中刘福洋所认购的物业另行出售，已缴纳定金不予退还；第五条约定：本认购书正式生效后，若恒兴源公司未征得刘福洋书面同意，擅自将上述物业另行出售或处置的，刘福洋有权单方面解除本认购书，恒兴源公司应向刘福洋双倍返还定金。《认购书》签订后，刘福洋向恒兴源公司支付定金30000元。2018年8月30日刘福洋以签约面积大于认购面积，后期还款压力较大为由向恒兴源公司申请退房，恒兴源公司销售部门的有关人员同意退房，并报公司领导进行审批。遂诉至法院。以上事实有刘福洋提供的定金收据、认购书、退房申请表、当事人陈述以及庭审笔录予以证实。 一审法院认为：当事人可以在合同中约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案刘福洋与恒兴源公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。恒兴源公司在收取刘福洋定金后，依约向其提供《认购书》约定的房屋，但刘福洋在签约前以房屋面积大于《认购书》中约定面积，存在还款压力为由向恒兴源公司申请退房，双方未能依约签订《商品房买卖合同》，可见双方最终未能签订商品房买卖合同的主要原因系刘福洋自身原因所致，责任不在恒兴源公司，且恒兴源公司提供房屋的面积略大于《认购书》中约定面积的行为没有违反双方在《认购书》中关于房屋产权面积以政府主管部门的产权登记面积为准的约定，不构成违约。因此刘福洋要求恒兴源公司双倍赔偿定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。庭审中恒兴源公司表示愿意返还刘福洋所交定金30000元，属于当事人对自己合法权益的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告新疆恒兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘福洋定金30000元；二、驳回原告刘福洋的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取650元,由原告刘福洋负担300元，由被告新疆恒兴源房地产开发有限公司负担350元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人出具以下证据：1、2018年6月21日新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）出具的《房产面积测量（预测）成果报告》拟证实上诉人刘福洋购买的乌鲁木齐市沙依巴克区苜蓿沟北路2975号紫金城·东湖观澜五期A区5-10#（10号楼2单元902室）的房屋实际面积为183.29平方米，其成果报告形成时间晚于上诉人签订认购书时间。经质证上诉人刘福洋对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认定如下：上诉人刘福洋对此证据并无异议，且该份证明能够清晰证明上诉人刘福洋购买房屋实际面积及报告形成时间晚于认购书时间，本院对此予以认定。 二审中，上诉人刘福洋未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院另查明，乌鲁木齐市沙依巴克区苜蓿沟北路2975号紫金城·东湖观澜五期A区5-10#（10号楼2单元902室）的房屋面积为183.29平方米。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人恒兴源公司增大购房面积的行为是否存在违约行为，是否应当向上诉人刘福洋返还双倍违约金。 上诉人刘福洋与被上诉人恒兴源公司签订的《认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，属有效协议，依法应予保护。双方在签订房屋认购协议时，对认购房屋的位置、面积和定金以及签订正式《商品房预售合同》的时间做了明确的约定。 上诉人与被上诉人在签订《商品房预售合同》时，被上诉人增大了认购书确定的房屋面积，面积误差比达到6.8%，上诉人为此要求解除认购协议，退还已付定金，符合有关法律规定，本院予以支持。被上诉人与上诉人在签订认购书时，关于房屋面积，虽然约定了房屋实际建筑面积最终以政府主管部门的产权登记面积为准，但是房屋面积误差比也是有限度的，不能超出合理的范围，被上诉人以双方有约定为由，不及时返还上诉人定金的做法是错误的。被上诉人在与上诉人签订认购书后签订商品房预售合同之前，收到了新疆德旺房地产估价事务所的测绘报告，被上诉人及时对上诉人认购的房屋面积进行调整，被上诉人调整房屋面积的行为是有依据的，虽然该行为导致认购协议不能继续履行，但责任不是由于被上诉人的主观行为造成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果应当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，被上诉人增大购房面积的行为不构成违约。对上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。一审法院对恒兴源公司变更房屋面积的行为不构成违约的认定正确。但是，以双方关于房屋产权面积有“以政府主管部门的产权登记面积为准”的约定，从而认定双方最终未能签订商品房买卖合同的主要原因在上诉人一方，缺乏事实和法律依据，一审法院对导致双方未能签订商品房买卖合同的主要原因房屋面积误差比，未能进行有效的审查和认定，对双方的责任认定有误。 综上所述，上诉人刘福洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人刘福洋负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘新军 审 判 员 韩 卫 审 判 员 俞忻伶 二〇二〇年十一月九日 法官助理 彭 悦 书 记 员 王 楠 1