浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初5244号 原告：钱伟林，男，1992年12月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：罗超，浙江沪鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王清，浙江振才律师事务所律师。 被告：冯金玲，女，1988年5月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：徐琲琲，浙江京衡律师事务所律师。 原告钱伟林与被告冯金玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱伟林及其委托诉讼代理人王清、被告冯金玲的委托诉讼代理人徐琲琲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱伟林向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2019年3月13日签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告冯金玲向原告支付违约金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理期间，原告钱伟林变更第1项诉讼请求为：依法确认原、被告2019年3月13日签订的房屋买卖合同于2020年4月27日解除。事实与理由：2019年3月13日，原、被告双方在房屋中介的组织下签订了《房屋买卖合同》一份，约定由被告购买原告所有的位于××镇××幢××室房产。合同第三条对房款支付方式进行了约定，第五条对过户及违约进行了约定。2020年4月14日，原告在得知可以获得房产证后立即通知中介按规定时间进行过户，中介当日即通知被告准备好款项办理过户手续。但被告一直以没有钱为由无法办理过户。直到2020年4月25日，即合同约定的截止日，原、被告在中介的组织下进行协商，最终商定：由被告凑足款项于下星期一（即4月27日）办理过户手续，如未能凑足款项，由原告另行出售房屋。2020年4月27日，被告未凑足约定的款项。原告之后按照4月25日达成的协议内容另行挂牌出售。被告见房价快速上涨公然反悔，又坚持要求办理过户。综上所述，被告一方面在支付房款及过户中存在违约行为，另一方面见房价上涨又违反2020年4月25日达成的协议，明显违反诚信原则。鉴于此，原告变更后的诉请有法律及事实依据，请法庭予以支持。 被告冯金玲辩称：1.被告不存在违约行为，反而已依约履行义务。在房产过户前，被告没有先履行85000元的合同义务。该85000元付款义务与房产过户的先后顺序问题，系双方对合同条款的理解存在争议，被告没有先履行的义务，顶多是与房产过户行为同时履行。证人系与本案原、被告有利害关系的人，其证言不能单独作为认定案件事实的根据；2.被告从未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。从被告提交的证据，其与中介的聊天记录可以看出，被告从未表示不履行自己的义务，反而是坚定的表示“房子我要的，什么时候过户及时通知我”“房子我是要的，请你尽快安排过户”。被告一直以来都是如约履行自己的义务，从未有过延迟履行的行为；3.退一万步讲，即使被告存在迟延履行的违约行为，原告也无权就此直接解除合同，不符合约定解除和法定解除的条件；4.本案的违约方是原告。该涉案房产其实早在2019年9月便可办理房屋产权证，被告本可以提早半年进行过户交易取得房产，但由于原告资金紧张，没钱支付办证过程中需要缴纳的税费，才一直拖延至2020年4月份才取得权证，原告早已违约半年；5.本案发生的根本原因是房价大幅上涨，原告想推翻在先合同，转卖他人，以获得更多的卖房价差；6.原告违反诚实信用原则，提出10万违约金更是没有依据的，根据《房屋买卖合同》第五条第3款的约定，“如其中任何方不愿意或不履行办理房产过户手续视为违约方，由此造成的一切经济损失全部由违约方承担”。原告并无证据证明其存在损失，因此主张被告承担100000元的违约金更是于法无据；7.原告起诉的本案存在重复诉讼的程序问题。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 原告钱伟林围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《房屋买卖合同》1份，拟证明原、被告双方于2019年3月13日签订了房屋买卖合同的事实。同时该合同对购房款及违约责任进行了约定； 2.不动产权证（复印件）1份，拟证明原告于2020年4月15日取得案涉房屋的产权证明的事实； 3.录音资料1份，拟证明：（1）冯金玲在收到房屋中介过户通知后10天内未配合过户致使案涉房屋到2020年4月25日未完成过户手续，冯金玲存在违约行为；（2）冯金玲未按约定在过户前支付85000元房款存在违约行为；（3）2020年4月25日，原、被告双方在房屋中介的组织下达成一致协议：即若被告凑足85000元现金，双方于2020年4月27日办理过户手续；若未凑足钱，双方一致同意由钱伟林另行出售案涉房屋。 4.微信聊天记录截屏1份，拟证明冯金玲在2020年4月27日未凑足钱且未履行过户义务的情形下，原告依据双方2020年4月25日达成的协议内容另行挂牌处理的事实，原告系实际履行双方在4月25日达成的协议。 5.证人朱某的证言，主要内容为：其是参与了《房屋买卖合同》起草。当时受让方有冯金玲和刘飞在现场的。冯金玲只在签合同的时候来了，后来基本上都是由刘飞出面来处理事情的。交易的房产的价格是655000元，评估价是50多万元，为了省点税，就需要把房子的价格做到50多万，所以当时约定的受让方应该在房产过户前就要将85000元支付给出让方的。钱伟林在2020年4月14日告知其产证下来了，可以办理过户了，其就通知了受让方，要求他们凑足85000元钱给钱伟林他们，并办理过户手续。但受让方一直说没有钱，要筹钱。在约定的10天内，受让方也提过资金紧张，能不能付三成首付，其带冯金玲和刘飞去过银行，也让银行查过冯金玲的征信记录，因为冯金玲的银行征信记录不怎么好，所以三成首付是做不了的，只能做四成首付。2020年4月25日晚上，其、钱伟林还有刘飞在其中介店内商量过户的事情。当时谈好是由受让方去筹钱，星期一（4月27日）办理过户。当时其还提到如果筹不到钱的话，就去卖掉，双方按比例分钱。其当时也是跟受让方说过的。4月27日其通知过受让方，但受让方说没有钱，其多次告知过受让方再不办理过户手续的话，出让方就会把房子卖给其他人的。在4月27日之后，买卖双方均未联系过其。双方交易的房产现在已涨了大概有200000元的幅度。 被告冯金玲经质证，对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，无法达到原告要证明的85000元需在过户前支付的目的；对证据2的证据“三性”无异议；对证据3的证据“三性”均不予认可，冯金玲并未违约，在4月25日当天并未达成一致的意见，而且中介也是存在赚取中介费的目的；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据5的真实性有异议，证人与本案的当时人有利害关系，证人系合同的第三方当事人，参与了另一案件的调查，证明目的不强，中介一再强调受让方在筹钱，但是事实上是出让方在准备将案涉房屋出售给他人。同时该证人证言也能证明双方未能达成一致意见。结合被告的质证意见，本院对证据1、2、4予以确认。对证据3和证据5的能够相互印证部分，本院予以确认，能否达到相应的证明目的，本院将在后文予以阐述。 被告冯金玲向本院提交了以下证据： 6-7.收条、银行回执各1份，拟证明原告已收到被告支付的200000元的购房款，被告已按照合同约定履行了自己的义务； 8.聊天记录截图6份，拟证明本案被告并未违约，而是原告见房价大涨，欲解除合同而找了一个借口。原告在取得不动产权证后，拒绝履行合同义务，明确表示要收回房屋，随后又将该案涉房屋在其他中介挂牌出售； 9-10.房产中介售房信息及网站“安居客”页面截图，拟证明案涉楼盘的同等面积的房屋价格上涨，被告无违约的动机及必要性。 原告钱伟林经质证，对证据6、7、8的真实性无异议，对证据9、10的证据“三性”均有异议。本院对该证据6、7、8的真实性予以确认。对证据9、10的关联性不予确认。 根据原、被告的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年3月13日，钱伟林（甲方）与冯金玲（乙方）、刘飞在海燕房产中介（丙方）参与下签定了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方将其位于××镇××幢××室［不动产证号：浙（2020）绍兴市不动产权第0××9号］房屋一套出售给乙方。2.甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为655000元（无附房）。3.甲乙双方在签订合同后当日内，乙方向甲方先一次性支付200000元整购房款，剩余455000元购房款，在甲方取得不动产权证10天内过户支付给甲方，其中按揭时间为60天内（其中现金85000元＋按揭370000元）。4.乙方向甲方一次性支付200000元购房款后，甲方应于付款后当日将该房屋钥匙移交给乙方。5.甲乙双方在甲方拿到房产证及相关证件起10日内办理房产过户手续。6.甲方应当在拿到房产证及相关证件后5日内电话正式通知乙方或者丙方，把证给丙方。7.甲乙双方应在约定时间内共同配合办理房产过户手续，如其中任何方不愿意或者不履行房产过户手续视为违约方，由此造成的一切经济损失全部由违约方承担。8.甲乙双方需共同遵守履行本合同，如有违约，违约方需向守约方赔付总购房款的50%的违约金。在案涉房屋买卖合同的过程中刘飞代理冯金玲与房屋中介方、甲方进行沟通，被告冯金玲认可在案涉房屋买卖过程中认可刘飞的代理行为。 2020年4月14日钱伟林通过微信告知丙方可以办理过户手续事宜。丙方于2020年4月15日告知刘飞有关甲方已取得不动产权证的情况。2020年4月25日，甲方与刘飞在海燕中介就房产过户问题进行协商。2020年4月27日冯金玲未支付约定购房款85000元，钱伟林亦未履行过户手续，双方遂酿本案讼争。 另查明，冯金玲于2020年5月7日向本院起诉钱伟林，请求判令钱伟林继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并支付违约金40000元。 本院认为，原、被告之间的签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，受法律保护。本案的争议焦点之一是关于本案双方签订的房屋买卖合同是否已于2020年4月27日协商解除的问题。根据证据规则，主张合同解除的一方当事人应就引起解除的事实进行举证。原告为证明案涉的房屋买卖合同已于2020年4月27日协商解除，向本院提交了录音资料。根据该份录音资料，原告钱伟林对中介提出的将案涉房屋另外出售，甲乙双方分差价的方案表示需要“回去考虑一下”，同时钱伟林还表示“你（刘飞）回去筹钱，星期一（4月27日）能筹到就去过户，筹不到就再来谈”；钱伟林表示“我这个事情（即房屋另外出售，双方分差价的事情）真的要和父母商量，我自己确定不了”。在录音的最后，刘飞说到“如果礼拜一不过户，那就按今天说的，你就可以卖掉了，我们也不用来了”。但房产中介（朱某）表示要签订书面的协议，后房屋买卖甲乙双方均表示签订书面的协议。根据上述的谈话内容，双方并未就案涉房屋买卖合同解除达成一致意见，故采纳被告冯金玲的相关辩解意见。 争议焦点之二是案涉房屋买卖合同中被告是否存在违约行为的问题。本案中，要认定被告是否存在违约行为的前提的要明确案涉房屋买卖合同中约定85000元现金何时支付的问题。原告为证明该笔现金的支付时间是在过户之前需要支付，向本院提交了朱某的证言以及录音资料。本院经审查，证人朱某系案涉房屋买卖的中介方，参与案涉房产买卖合同的订立，朱某证实到85000元现金在签订合同时谈好是在过户前支付，而其就该笔钱的支付多次与刘飞沟通，但刘飞说其凑不出钱来。同时结合钱伟林、刘飞、中介朱某三方于2020年4月25日在海燕中介谈话的录音资料内容，该份录音资料的开始钱伟林说：“今天已经是25号了，（过户）几号通知他（刘飞）的？13号还是14号？十天已经到了！”。中介朱某问刘飞：“今天十天已经到了。你钱凑得怎么样了？凑不凑得出来？”。刘飞表示：“我现在这样，我们二个商量一下，如果（房子）去卖掉的话，怎么样？”。在该份录音的后半部分三方也谈到由刘飞去筹钱，如果能筹到钱，双方于周一（2020年4月27日）过户的内容。证人朱某的证言与录音资料的内容相印证，能够证明原告所主张的案涉85000元需在过户前支付的事实。根据在案证据，上述85000元现金被告冯金玲在2020年4月27日前仍未支付。综上，本院认定被告冯金玲在履行案涉房屋买卖合同过程中存在违约行为。不采纳被告冯金玲的相关辩解。 本案的争议焦点之三是原告钱伟林对案涉房屋买卖合同是否享有法定解除权的问题。本院认为，根据《合同法》第九十四条规定，在合同履行过程中，一方当事人存在以下情形之一的，对方享有法定解除权：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，冯金玲未在约定的2020年4月27日付清85000元房款，构成违约，但迟延履行债务并不一定导致合同解除。从《合同法》第九十四条第三项及第四项的立法目的来看，根据履行期限影响订立合同时当事人所期望的利益的大小，债务人承担不同的民事责任，也就是说法律赋予债权人的救济手段亦不同。如果债务的迟延履行并不导致合同目的的落空，债权人可以催告债务人履行，债务人在合理期限内仍未履行主要债务的，债权人可以通知债务人解除合同。如果履行期限是合同目的的决定性因素，债务的迟延履行将立即导致订立合同的期望利益落空，在这种情况下债务人构成根本违约，继续履行已无必要，债权人可以不经催告，直接通知债务人解除合同。具体到本案，虽然冯金玲未能在合同约定的履行期限内付清相应的房款，构成迟延履行债务，但该部分房款并非是主要债务，同时双方在合同中并未对履行期限与合同目的之间的关系作出特别约定，且钱伟林的合同目的是获得对应价款而非其他特定物，其仍可请求冯金玲继续履行该金钱之债并承担赔偿责任以实现其合同目的，故本案难以认定冯金玲的迟延履行债务行为导致了钱伟林的合同目的落空，由此钱伟林依据《合同法》第九十四条请求解除合同，于法无据，本院不予支持。 虽然钱伟林要求解除合同的诉请不应予以支持，但冯金玲迟延支付部分购房款的违约事实清楚，依法应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。关于违约金的计算标准，根据案涉合同约定，如双方有违约行为，则违约方需向守约方支付总购房款的50%的违约金，现钱伟林提出按冯金玲已支付的房款的50%计算，即100000元仍有失公平，且在钱伟林未能证明因冯金玲违约所造成实际损失的情况下，按上述计算标准计算明显偏高。本院根据冯金玲逾期付款的金额及时间，兼顾双方约定的合同预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为60000元。关于被告提出的本案存在重复诉讼的程序问题，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告冯金玲应于判决生效之日起十日内支付原告钱伟林违约金60000元； 驳回原告钱伟林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告钱伟林负担500元，被告冯金玲650元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 永 二〇二〇年十一月二日 法官助理  戚利锋 书 记 员  顾莹菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ?