浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初3022号 原告：冯金玲，女，1988年5月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：徐琲琲，浙江京衡律师事务所律师。 被告：钱伟林，男，1992年12月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：罗超，浙江沪鑫律师事务所律师。 原告冯金玲与被告钱伟林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯金玲的委托诉讼代理人徐琲琲、被告钱伟林及其委托诉讼代理人罗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯金玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告继续履行《房屋买卖合同》，立即交还原告房屋并配合原告办理房产过户手续；2.请求依法判决被告支付原告违约金人民币40000元；3.请求判决本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告冯金玲于2019年3月13日与被告钱伟林签订了《房屋买卖合同》。依照合同的约定，原告以人民币655000元购买被告位于绍兴市上虞区××镇××幢××室的房屋，该房屋建筑面积为94.41平方米，实际面积为73.68平方米。因在签约时，被告尚未取得不动产权证，故双方约定，签订《房屋买卖合同》的当日，原告向被告一次性支付200000元的首付购房款，被告于付款后当日将钥匙交给原告。被告取得不动产权证10天内将房屋过户给原告，原告在60天内办理好按揭，并将剩余购房款455000元（其中现金85000元，按揭370000元）支付给被告。原告按照合同的约定于2019年3月13日，将200000元首付购房款支付给了被告，被告向原告出具了收条，并将房屋钥匙交给了原告。2020年4月15日，被告通知原告已取得房屋不动产权证，原告遂要求被告按照合同约定，办理房屋过户手续，但被告却以原告尚未支付部分购房款（现金85000元）为由拒绝履行义务，并将房屋门锁进行了更换。此外，房屋买卖合同签订后，该地区房价上涨，被告在拒绝履行合同义务的同时，还告知房产中介要将房屋收回，另行出售。原告认为，合法的房屋买卖关系应受法律保护，被告应当按照约定履行合同义务，但被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。 被告钱伟林辩称：1.被告在案涉房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，相反，是原告存在严重的违约情形。根据合同的第三条约定，原告应当在办理过户时支付被告85000元，被告在2020年4月15日取得房产证后，通知原告支付85000元，但原告迟迟不予支付，2020年4月25日在房产中介的协调下，被告同意给予二天的时间筹钱，在2020年4月27日办理过户并支付85000元，但被告在4月27日通过房产中介联系原告，声称到2020年4月底前才有钱。因原告存在根本性违约，故被告有权解除合同；2.原告请求被告支付违约金的前提是被告存在违约行为，但在本案中被告并不存在违约行为，故不予承担原告所主张的违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告冯金玲围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.不动产权证（复印件）1份，拟证明案涉房屋的产权的事实； 2.《房屋买卖合同》1份，拟证明原、被告双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系的事实； 3-4.收条、银行回执各1份，拟证明被告已收到原告支付的200000元的购房款，原告已按照合同约定履行了自己的义务； 5.聊天记录截图4份，拟证明本案被告在取得不动产权证后，拒绝履行合同义务，明确表示要收回房屋，随后又将该案涉房屋在其他中介挂牌出售； 6-7.房产中介售房信息及网站“安居客”页面截图，拟证明案涉楼盘的同等面积的房屋价格上涨的事实； 8.房屋中介与原告的聊天记录截图，拟证明根据房产中介告知，被告在与原告签订案涉房屋买卖合同后又将房屋出售给第三人，构成严重违约行为； 9-10.委托代理合同及增值税电子普通发票，拟证明因被告违约行为导致原告实际支出律师费用40000元的事实； 11-12.诉讼保全责任保险保险单及增值税电子普通发票，拟证明因被告的违约行为导致原告实际支出诉讼保全担保费用655元的事实。 对于原告提交的上述证明，被告经质证，对证据1-4的证据“三性”均无异议；对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，该聊天记录是产生于2020年4月27日之后；证据6、7的关联性不予认可；对证据8的证据“三性”均不予认可；对证据9-12的真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性。本院经审查，对上述证据中被告无异议部分予以确认。对证据6、7的关联性不予确认。对证据5、8、9、10、11、12的真实性予以确认，能否达到相应的证明目的，本院将在后文予以阐述。 被告向本院提交了以下证据： 录音资料1份，该份证据系由被告于2020年4月25日在海燕中介用手机录制，参与谈话的是刘飞、房产中介、被告。主要证明目的：合同约定的过户的最后一日（2020年4月25日）晚上，原告无法筹到85000元钱，双方进行了一次协商，将案涉房屋出售给第三人，所得利润分成，后双方未达成协议，被告同意在2020年4月27日办理过户的事实。 14.被告与中介的聊天记录，拟证明被告多次催促原告在约定期限内办理案涉房屋的过户手续，但原告均不予配合。 原告冯金玲经质证，对证据13的证据“三性”均不予认可，该证据不能单独作为认定事实的依据；对证据14真实性和关联性不予认可。 经原告冯金玲申请，本院依法传唤了证人朱某出庭作证，15.证人朱某证言主要内容为：其是参与了《房屋买卖合同》起草。当时受让方有冯金玲和刘飞在现场的。冯金林只在签合同的时候来了，后来基本上都是由刘飞出面来处理事情的。交易的房产的价格是655000元，签合同当天支付200000元，85000元是在过户前支付，剩余款项是在过户后由冯金玲去办理按揭贷款。钱伟林在2020年4月14日告知其产证下来了，可以办理过户了，其就通知了受让方，要求他们凑足85000元钱给钱伟林他们，并办理过户手续。但受让方一直说在忙，要筹钱。2020年4月25日晚上，其、钱伟林还有刘飞在其中介店内商量过户的事情。当时谈好是由受让方去筹钱，星期一（4月27日）办理过户。当时其还提到如果筹不到钱的话，就去卖掉，双方按比例分钱。其当时也是跟受让方说过的。4月27日其通知过受让方，但受让方说没有钱，其多次告知过受让方再不办理过户手续的话，出让方就会把房子卖给其他人的。在4月27日当天其电话问受让方，但受让方没有反应，之后，买卖双方均未联系过其。双方交易的房产现在的单价在11000元每平方米。 原告对上述证据质证意见为，关于案涉合同的85000元支付存在争议，合同中未约定该笔款项的支付时间。被告对上述证据经质证认为，该份证据能够证明案涉85000元的支付时间，而在支付时间届满后的二天内仍未支付，已构成严重违约。 结合质证意见，对证据14中与原告当庭提交的聊天记录中不一致的部分，本院不予认定；对证据13及证据15能够印证部分予以确认，能否达到相应的证明目的，本院将在后文予以阐述。 根据原、被告的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年3月13日，钱伟林（甲方）与冯金玲（乙方）、刘飞在海燕房产中介（丙方）参与下签定了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方将其位于沥海镇海德景园7幢703室不动产权证号：浙（2020）绍兴市不动产权第0××9号］房屋一套出售给乙方。2.甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为655000元（无附房）。3.甲乙双方在签订合同后当日内，乙方向甲方先一次性支付200000元整购房款，剩余455000元购房款，在甲方取得不动产权证10天内过户支付给甲方，其中按揭时间为60天内（其中现金85000元＋按揭370000元）。4.乙方向甲方一次性支付200000元购房款后，甲方应于付款后当日将该房屋钥匙移交给乙方。5.甲乙双方在甲方拿到房产证及相关证件起10日内办理房产过户手续。6.甲方应当在拿到房产证及相关证件后5日内电话正式通知乙方或者丙方，把证给丙方。7.甲乙双方应在约定时间内共同配合办理房产过户手续，如其中任何方不愿意或者不履行房产过户手续视为违约方，由此造成的一切经济损失全部由违约方承担。8.甲乙双方需共同遵守履行本合同，如有违约，违约方需向守约方赔付总购房款的50%的违约金。在案涉房屋买卖合同的过程中刘飞代理冯金玲与房屋中介方、甲方进行沟通。 2020年4月14日钱伟林通过微信告知丙方可以办理过户手续事宜。丙方于2020年4月15日告知刘飞有关甲方已取得不动产权证的情况。2020年4月25日，甲方与刘飞在海燕中介就房产过户问题进行协商。2020年4月27日冯金玲未支付约定购房款85000元，钱伟林亦未履行过户手续，双方遂酿本案讼争。 另查明，钱伟林于2020年8月3日向本院起诉冯金玲，请求依法确认原、被告2019年3月13日签订的房屋买卖合同于2020年4月27日解除，并支付违约金100000元[案号为（2020）浙0604民初5244号]。在该案诉讼过程中，冯金玲认可在案涉房屋买卖过程中刘飞的代理行为。 本院认为，原、被告之间的签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，受法律保护。本案的争议焦点之一是案涉房屋买卖合同中违约方如何确定的问题。本案中，要认定合同的双方是否存在违约行为的前提的要明确案涉房屋买卖合同中约定85000元现金何时支付的问题。根据在案的朱某的证言以及录音资料，因证人朱某系案涉房屋买卖的中介方，参与案涉房产买卖合同的订立，朱某证言证实到85000元现金在签订合同时谈好是在过户前支付，而其就该笔钱的支付多次与刘飞沟通，但刘飞说其凑不出钱来。同时结合钱伟林、刘飞、中介朱某三方于2020年4月25日在海燕中介谈话的录音资料内容，该份录音资料的开始钱伟林说：“今天已经是25号了，（过户）几号通知他（刘飞）的？13号还是14号？十天已经到了！”。中介朱某问刘飞：“今天十天已经到了。你钱凑得怎么样了？凑不凑得出来？”。刘飞表示：“我现在这样，我们二个商量一下，如果（房子）去卖掉的话，怎么样？”。在该份录音的后半部分三方也谈到由刘飞去筹钱，如果能筹到钱，双方于周一（2020年4月27日）过户的内容。证人朱某的证言与录音资料的内容相印证，能够证明原告所主张的案涉85000元需在过户前支付的事实。根据在案证据，上述85000元现金冯金玲在2020年4月27日前仍未支付。综上，本院认为冯金玲在履行案涉房屋买卖合同过程中存在违约行为。被告钱伟林在案涉合同履行过程中无违约行为，故无需承担支付违约金的责任。采纳被告钱伟林的相关辩解。 关于案涉合同是否应当继续履行的问题。本院认为，案涉合同双方未就合同解除达成一致意见，同时钱伟林不能依据《合同法》第九十四条之规定行使解除权，具体理由本院在（2020）浙0604民初5244号案件中予以阐述，在此不再赘述。故双方订立的案涉房屋买卖合同不应被解除，本案房屋买卖合同继续履行的基础存在，且冯金玲在诉讼中始终要求合同继续履行，故案涉房屋买卖合同应当继续履行。现原告要求被告继续履行案涉房屋买卖合同，本院予以支持。有关原告冯金玲请求被告钱伟林支付违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予采纳。此外，鉴于引起本案纠纷的原因是冯金玲迟延支付购房款在先，故本案诉讼费用应由双方当事人合理分担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、原告冯金玲与被告钱伟林于2019年3月13日所签订的《房屋买卖合同》继续履行。原告冯金玲应于判决生效之日起六十日内向被告钱伟林支付房屋价款455000元，被告钱伟林在收到上述购房款之日起十五日内协助原告冯金玲办理绍兴市上虞区××镇××幢××室房屋［不动产证号：浙（2020）绍兴市不动产权第0××9号］的不动产转移登记，登记所需税费按合同约定各自承担； 驳回原告冯金玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，诉讼财产保全费3795元，合计4195元，由原告冯金玲负担1258.50元，被告钱伟林负担2936.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 永 二〇二〇年十一月二日 法官助理  戚利锋 书 记 员  顾莹菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ?