新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2959号 上诉人（原审被告）：张海霞，女，1968年3月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：王成兵，新疆努尔路克律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田志明，男，1964年8月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：刘麟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人张海霞因与被上诉人田志明合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人张海霞的委托诉讼代理人王成兵，被上诉人田志明的委托诉讼代理人刘麟、高宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回田志明的一审诉讼请求。事实和理由：1.乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村一队未经村民会议讨论决定就将属于农民集体所有的土地承包给田志明用于非农建设，改变了土地用途，田志明经营的乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂不属于集体企业，更不属于村民小组的村办企业，故根据法律规定涉案《土地使用权租赁合同》应属无效；2.乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂办理注销登记以后,其民事行为主体消亡,田志明以个人或乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂名义签订的所有合同应自行解除,我与田志明均不是乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村集体经济组织的成员，田志明无法取得使用该宗土地的合法手续,导致我无法实现使用土地的目的，2016年11月4日我与田志明进行清算后向其支付了1,600,000元，同时口头约定解除双方签订的《土地使用权租赁合同》，且合同本身违反法律规定,基于合同无效亦应予解除；3.合同被宣告无效后,合同对任何一方均无法律约束力,我没有继续履行合同及承担违约责任的义务。 田志明辩称，1.涉案土地性质为农村集体土地,由村民集体经营、管理,我通过法定程序自河西村村民处取得涉案土地使用权,向张海霞出租时也通过法定程序办理了转产手续，张海霞提出“未经合法程序”的主张不是事实。根据自然资源局的土地登记,涉案土地用途为采矿用地,且在农用地红线范围以外，按照土地利用分类属于建设用地，并非农用地，双方签订的《土地使用权租赁合同》不违反法律法规的规定，应为合法有效的合同，涉案土地交付后，张海霞正常使用土地,也通过使用该土地获取了利益,在其无力支付租赁费后,又主张合同无效，属于严重违反诚实信用原则的行为；2.涉案合同期限截至2024年,期间双方并未达成解除合同的合意，张海霞占用土地但未按期支付租赁费，属严重违约，根据合同约定我有权解除合同，张海霞应向我支付欠付的租赁费及违约金，请求二审法院驳回张海霞的上诉请求。 田志明向一审法院起诉请求：1.解除我与张海霞于2016年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》；2.张海霞支付2017年1月1日至2018年5月31日租金3,683,000元、2018年6月1日至2018年9月25日租金833,391元；3.张海霞支付逾期交纳租赁费违约金520,000元。 一审法院认定事实：1999年11月14日，乌鲁木齐县安宁渠乡西戈壁村村民委员会召开村民代表会议商议民安砖场交于田志明承包的相关问题，与会人员为村书记魏栋、村民代表冯辉年、魏生旺等14人及田志明。主持人为夏继强。会议决定（摘要）：民安砖场交于田志明承包，砖场120亩每年承包费30,000元，期限定为25年，2000年1月1日至2024年12月31日，25年承包到期如土层没吃完可以续合同。1999年11月21日，乌鲁木齐市县安宁渠乡西戈壁村一队（甲方）与田志明（乙方）签订《租用土地合同》约定（摘要）：1.甲方租给乙方原砖场旧址120亩，使用期为25年（2000年1月1日至2024年12月31日），界限为东临李春设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠。合同期满后，如土没吃完由乙方继续签订合同使用，每年使用土地费不能超过原定合同的20％；2.乙方每年上缴甲方土地使用费3万元，交款日期为每年元月底。该合同中在甲方处签字确认的是西隔壁村一队队长夏继强。2001年5月4日，乌鲁木齐县安宁渠乡西戈壁村民委员会在上述合同甲方处签章，乌鲁木齐县安宁渠志明砖厂在乙方处签章，该厂为个体工商户，负责人为田志明。该砖厂2011年7月11日更名为乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂，于2017年3月30日注销。原西戈壁村与原滨湖村合并为河西村，行政规划纳入新市区，现名称为乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村。2013年4月23日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂取得采矿许可证，开采矿种为砖瓦用粘土（露天开采），矿区面积为0.0702平方公里，有效期为1年，地址为安宁渠西戈壁一队。2015年5月15日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂取得安全生产许可证，地址为安宁渠镇河西村一队，许可范围为砖瓦用粘土露天开采，有效期自2015年5月15日至2018年5月14日，发证机关为乌鲁木齐市安全生产监督管理局。2015年11月6日，乌鲁木齐市高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）安宁渠镇河西村村民委员会向安宁渠镇递交转产申请报告，安宁渠镇同意转产。2015年11月19日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂（甲方、经营者为田志明）将其承租的砖场120亩地中的60亩出租给新疆天山巨鑫混凝土有限责任公司（乙方、法定代表人为张海霞），双方签订《土地使用权租赁合同》约定：1.甲方志明砖厂与乌鲁木齐市安宁渠乡东戈壁一队签订了25年的租用土地合同，四界界限为东临李建设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠，面积120亩。现甲方将其租用土地合同面积其中60亩厂地转租给乙方使用，租期自2015年12月1日至2024年12月31日止；2.乙方租赁该土地用途为商品混凝土生产经营用场地，甲方同意且取得乌鲁木齐市高新区（新市区）安宁渠镇河西村村民委员会批准同意。2016年1月1日，田志明（甲方）将其承租的砖场120亩地中的60亩出租给张海霞（乙方），双方签订《土地使用权租赁合同》约定：1.甲方的原砖厂120亩地中的60亩租给乙方，使用期限为9年（2015年12月31日至2024年12月31日）。界限东临李建设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠；2.乙方租赁该土地用途为建材承包地，使用原料收工砂石料；3.2015年12月31日至2016年12月31日，支付200万元人民币，分两次支付，2016年6月30日之前支付100万元，2016年11月30日之前支付剩余的100万；2017年1月1日至2024年12月31日，每年支付260万元，每年租赁费需在8月30日之前一次性支付；4．违约方应当支付对方本年租金总额20％违约金，并且甲方有权收回该宗地使用权。2016年11月4日，田志明向张海霞出具《收条》载明：今收到2016年承包费壹佰陆拾万元正，壹陆年费用结清。2017年1月19日，乌鲁木齐市国土资源局对新疆天山巨鑫商品混凝土有限责任公司作出行政处罚决定，认为该公司2016年3月未经国土资源部门批准，在乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村一队（原乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂）非法占用采矿用地27756.2平方米修建水泥搅拌站的行为违反法律规定，责令该公司退出非法占用的土地、拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施并恢复土地原状、缴纳每平方米10元的罚款，即27756.2平方米×10元／平方米。另查明，案涉土地的性质为农村集体土地（采矿用地），在农用地红线范围外。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。张海霞金支付2016年租金后即未再支付，田志明诉请解除合同，符合合同约定，应予以支持。田志明出具的收据无合同解除的意思，张海霞抗辩案涉合同于欠条出具之日解除，应不予采信。解除合同的通知自到达对方时产生效力，故案涉合同应于2018年9月26日即（2018）新0104民初8662号案件诉状送达之日解除。田志明主张合同解除前张海霞欠付其2017年1月1日至2018年5月31日租金368.3万元（260万／12个月×17个月）、2018年6月1日至2018年9月25日833,391元（260万／365天×117天），现诉请其支付，应予以支持。田志明诉请张海霞支付违约金，一审法院认为，张海霞迟延付款给田志明造成主要是利息损失，且其不同意支付违约金，故对违约金应予调整，田志明在庭后提交了利息计算的分期分段计算表：1．本金2,600,000元（2017年1月1日至12月31日），计息期间自2017年8月31日至2020年4月30日，计算方式为：2,600,000×4.75％／365天×973天，329,220.55元；2．本金196,391元，计息期间自2018年8月31日至2020年4月30日，计算方式为：1,916,391元×4.75％／365天×608天，151,631.16元。其中第二笔本金计算有误，应纠正为1,908,964元（自2018年1月1日至9月25日，7,123元／天×268天），并据此计算此项结果为151,043.51元，总金额为480,264.06元，应予以支持。保全费、保全保险费未实际产生，田志明该项诉请不予支持。此外，双方明确合同解除后无需要相互返还的问题，故对此不再审查。张海霞其他抗辩无事实及法律依据，不予采信。判决：一、解除田志明与张海霞于2016年1月1日订立的《土地使用权租赁合同》（解除时间为：2018年9月26日）；二、张海霞于本判决生效之日起十日内支付田志明自2017年1月1日至2018年9月25日租金4,516,391元（3,683,000元＋833,391元）；三、张海霞于本判决生效之日起十日内支付田志明违约金480,264.06元。四、驳回田志明其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。涉案土地系田志明从乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村承包后又租赁给了张海霞，本案系基于田志明与张海霞于2016年1月1日签订《土地使用权租赁合同》引发的纠纷，双方签订的合同名称虽为土地租赁合同，但并不符合土地租赁合同关系的主体要求，故根据本案的案件性质本案案由应为合同纠纷。本案争议焦点为：1.田志明与张海霞于2016年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》的效力如何认定，如为有效合同，解除时间如何认定；2.田志明要求张海霞支付租金有无事实及法律依据；3.田志明要求张海霞支付违约金有无事实及法律依据。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定”。第五十三条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权”。根据庭审调查及当事人陈述证实，乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村村民委员会曾召开了村民代表会议，决议将民安砖厂交由田志明承包，后与田志明签订了《租用土地合同》，涉案土地经一审法院查明虽系农村集体土地，但属于采矿用地，且在农用地红线范围外，田志明经营的乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂已取得了采矿许可证，根据上述法律规定，田志明从乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村村民委员会承包涉案土地符合法律规定，其与张海霞签订《土地使用权租赁合同》前亦取得了转产批准手续，故田志明与张海霞于2016年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》为有效合同。张海霞上诉认为乌鲁木齐县安宁渠镇西戈壁村一队将属于农村集体所有的土地承包给田志明未经村民会议讨论决定,且改变了土地用途，应为无效合同，对此未提交有效的证据加以证实，对其上诉理由本院不予采信。关于涉案合同解除时间的认定问题，张海霞上诉称2016年11月4日田志明向其出具收条时，双方即口头约定解除涉案合同，对此未提交证据加以证实，从收条的内容来看，双方亦未达成解除合同的合意，故本院对张海霞主张双方于2016年11月4日田志明向其出具收条之日时即解除了涉案合同的上诉理由不予采信。一审法院认定双方合同自通知到达张海霞之日时解除并无不当，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。田志明与张海霞于2016年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务，张海霞应当依据合同约定向田志明支付合同存续期间的租金，因2016年11月4日田志明向张海霞出具收条，载明2016年度的承包费已结清，双方的合同于2018年9月26日一审起诉状送达张海霞之日解除，故张海霞还应当向田志明支付2017年1月1日至2018年9月26日期间的租金，一审法院依据双方合同约定的租金数额计算张海霞欠付租金的数额正确，本院予以维持。因双方在合同中明确约定了未依约支付租金的违约责任，但该违约金过高，张海霞因拖欠租金实际给田志明造成的损失即利息损失，一审法院对违约金予以调整后计算的数额并无不当，本院予以维持。 综上所述，张海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46,773.24元（张海霞已预交），由张海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十一月四日 书记员 赵紫薇