广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 (2016)粤0304执异332号 异议人（案外人）东莞海涵实业投资有限公司，住所地东莞市凤岗镇雁田村祥新东路河东工业区1横道2号A栋3楼，统一社会信用代码441900002592803。 法定代表人张海鹏。 委托代理人邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。 申请执行人邹庆周，男，汉族，1981年7月16日出生，住址广东省龙川县。 委托代理人龙金灵，广东万勤律师事务所律师。 委托代理人郑佳媛，广东万勤律师事务所律师。 被执行人林文彬，男，汉族，1971年1月28日出生，住址广东省东莞市。 被执行人东莞市海迪精机有限公司，住所地东莞市凤岗镇雁田村河东工业区，组织机构代码78117888-X。 法定代表人林文彬。 上列申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，本院作出的（2015）深福法民一初字第7412号民事判决书已发生法律效力，本院已立案执行，编号为（2016）粤0304执9225号。在诉讼过程中，本院依据申请执行人提出的财产保全申请，于2015年10月21日查封了被执行人东莞市海迪精机有限公司名下位于东莞市**工业用地使用权【以下简称涉案土地，土地使用权证为：东府集用（2014）第***号】。案件进入执行阶段后，案外人提出执行异议，本院遂依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，一、案外人已于2015年5月15日向被执行人东莞市海迪精机有限公司购买了位于东莞市××××4428.3平方米工业用地及地上工业厂房、宿舍楼，并于2015年5月20日至22日期间付清了全部转让款。二、案外人于2015年5月23日已实际享有东莞市××××4428.3平方米工业用地及地上工业厂房、宿舍楼的使用权、收益权，但回租给被执行人。三、案外人对尚未办理东莞市××××4428.3平方米工业用地过户转移登记没有过错，因案外异议人一直在积极办理之中，已经支付原集体经济组织转让手续费575000元。之后，贵院下发的裁定导致案外人无法正常办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对东莞市××××4428.3平方米工业用地使用权的查封。 案外人为支持其异议，向本院提供了下列证据：1、2015年5月15日被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿签订的《厂房出售买卖合同》；2、2015年5月20日被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿签订的《补充协议》；3、2015年1月31日被执行人林文彬和被执行人东莞市海迪精机有限公司出具给张海鸿的《借据》和《收条》；4、2015年3月25日被执行人林文彬和被执行人东莞市海迪精机有限公司出具给张海鸿的《借据》和《收条》；5、招商银行交易明细；6、2015年5月20日至22日中国工商银行电子回单6张；7、2015年5月23日经被执行人东莞市海迪精机有限公司盖章、张海鸿签名确认的《财产移交清单》；8、2015年5月23日被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿签订的《厂房租赁合同》；9、案外人于2015年7月9日登记成立的《营业执照》；10、2015年7月30日被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿、案外人三方签订的《变更协议》；11、2015年7月30日被执行人东莞市海迪精机有限公司与案外人签订的《厂房出售买卖合同》；12、2015年11月20日案外人与东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社签订的《有期有偿土地使用合同书》；13、2015年12月29日东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社出具的《证明》。 申请执行人辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人对涉案土地并不享有足以排除强制执行的民事权益。1、被执行人与案外人签订的《厂房出售买卖合同》实为以物抵债协议，损害了申请执行人利益，应当认定为无效。2、被执行人虽与案外人签订了《厂房出售买卖合同》、《厂房租赁合同》等协议，但至今涉案房屋使用人仍是被执行人，登记的产权所有人也是被执行人，案外人未实际占有房产，不具有排除执行的民事利益。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，本案执行标的的产权登记为被执行人，案外人没有证据证明在法院查封之前已合法占有执行标的，涉案房产的拍卖无任何不当，案外人的异议没有事实依据。三、诉讼中对涉案土地进行查封是否合法进行了听证程序，审判法官已依法驳回了异议，案外人的异议没有法律依据。恳请法院驳回案外人的异议。 本院查明，案外人向本院申请执行人于2015年10月8日向本院起诉。2015年10月21日，本院依据申请执行人提出的财产保全申请，于查封了被执行人东莞市海迪精机有限公司名下位于东莞市××××4428.3平方米工业用地使用权【土地使用权证为：东府集用（2014）第1900220116827号】。诉讼过程中，案外人向本院提出保全异议，期间本院进行了听证。经审理，本院于2016年1月29日作出(2015)深福法民一初字第7412号民事判决书，判决：一、被执行人林文彬应偿还申请执行人借款272万元及利息(利息自2015年9月13日起按照24%/年的标准计至实际清偿之日止)；二、被执行人林文彬应赔偿申请执行人律师费5万元、诉讼保函担保费14353元；三、申请执行人有权就依法处分被执行人东莞市海迪精机有限公司的抵押物（万能铣床TC-31B）所得之价款优先受偿；四、被执行人东莞市海迪精机有限公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回申请执行人的其他诉讼请求。上述判决于2016年4月8日发生法律效力。 上述判决生效后，因被执行人未按判决履行，申请执行人向本院申请执行。执行过程中，本院拟处分被执行人东莞市海迪精机有限公司名下的涉案土地。案外人对此再次提出执行异议。 另查，2015年1月31日，被执行人林文彬、被执行人东莞市海迪精机有限公司作为共同借款人向张海鸿借款500万元，同日出具了《借据》、《收条》，《借据》中约定的借款期限为2个月，月息1.8%。2015年3月25日，被执行人林文彬、被执行人东莞市海迪精机有限公司再次作为共同借款人向张海鸿借款200万元，同日出具了《借据》、《收条》，《借据》中约定的借款期限为1个月，月息1.8%。张海鸿的招商银行交易明细显示其于2015年1月31日支出500万元，2015年3月25日支出200万元。 2015年5月15日，被执行人东莞市海迪精机有限公司作为甲方与张海鸿作为乙方签订一份《厂房出售买卖合同》，主要内容约定：甲方将位于东莞市*厂房（3142.09平方米）、宿舍楼（2792.32平方米）、用电房（72.27平方米）、保卫室（26.24平方米）、厕所（27.93平方米）及其土地使用权【4428.3平方米，土地使用权证为东府集用（2014）第1900220116827号】转让给乙方，同时约定甲方在合同签订后配合与村委办理有关土地使用权变更手续，转让总价1150万元。 2015年5月20日，被执行人东莞市海迪精机有限公司作为甲方与张海鸿作为乙方签订一份《补充协议》，主要内容为：“甲、乙双方就《厂房出售买卖合同》涉及的付款方式约定如下：1、甲方于2015年1月31日和2015年3月25日向乙方借款人民币本金700万元未还，双方确认此700万欠款用于冲抵乙方的厂房转让款。2、因甲方将厂房出让给乙方后，暂无合适厂址搬迁，需返租厂房壹年，双方另行签订厂房租赁合同，甲方需支付乙方租金、押金等合计为65万元，甲、乙双方同意此款项冲抵《厂房出售买卖合同》的厂房转让款。3、上述两项冲抵厂房转让款后，余款385万元乙方须在三日内付清。” 2015年5月20日，张海鸿通过中国工商银行转账给林文彬200万元；2015年5月21日，张海鸿通过工商银行转账给林文彬共35万元；2015年5月22日，张海鸿通过工商银行转账给林文彬150万元。 2015年5月23日，被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿签订一份《财产移交清单》，双方办理财产移交手续。同日，张海鸿作为甲方与被执行人东莞市海迪精机有限公司作为乙方签订一份《厂房租赁合同》，主要内容约定：甲方购买乙方座落于*厂房已归甲方所有，但乙方还未找到新厂址搬迁，本着互谅互让的原则，甲方同意将厂房、宿舍楼暂返租给乙方使用，租期一年，每月租金9万元，租赁保证金38万元，每三个月付一次等。 2015年7月29日，案外人由股东张海鸿、张海鹏投资成立，其中张海鸿持股比例80%，张海鹏持股比例20%。2015年7月30日，被执行人东莞市海迪精机有限公司作为甲方与张海鸿作为乙方、案外人作为丙方签订一份《变更协议》主要内容为：“鉴于：厂房及工业用地权利人须为法人主体，原甲、乙双方签订的《厂房出售买卖协议》不能将产权变更至乙方名下，为使《厂房出售买卖协议》切实履行，特签订以下协议：一、甲、乙双方一致同意将原《厂房出售买卖协议》买方由乙方变更为丙方。二、《厂房出售买卖协议》乙方已支付完全款，该款视为丙方支付。三、协议其他条款不变。四、甲、丙双方依据本协议另行签订《厂房出售买卖协议》。”同日，被执行人东莞市海迪精机有限公司作为甲方与案外人作为乙方签订一份《厂房出售买卖合同》，除乙方主体不同外，合同内容与2015年5月15日被执行人东莞市海迪精机有限公司与张海鸿签订的《厂房出售买卖合同》一致。 2015年11月20日，东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社作为甲方与案外人作为乙方签订一份《有期有偿土地使用合同书》，主要约定甲方同意乙方承接原业主（东莞市海迪精机有限公司）的土地使用权（面积4446平方米）从2007年10月1日起至2057年9月30日止等。同日，案外人向东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社支付了转让手续费575000元。 2015年12月29日，东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社出具一份《证明》，主要内容为“东莞市海迪精机有限公司已将位于我社*及土地使用权转让给了东莞海涵实业投资有限公司，土地使用权证为：东府集用（2014）第1900220116827号，我社于2015年8月份已收到双方签订的《厂房出售买卖合同》”。 再查，涉案土地为集体土地，总面积4428.3平方米，用途为工业用地。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案土地登记在被执行人东莞市海迪精机有限公司名下，被执行人东莞市海迪精机有限公司为涉案土地的权利人。本院依据申请执行人的申请查封涉案土地，于法有据。 关于案外人能否排除执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，其隐含的理念是物之交付债权优先于金钱债权。本案中，首先，案外人未实际向被执行人东莞市海迪精机有限公司支付购房款，购房款由抵销借款700万元和返租租金、押金合计65万元、张海鸿另行支付被执行人东莞市海迪精机有限公司385万元构成。对此，本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与上述规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此，在以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。该以物抵债协议亦同时侵害了其他债权人的合法权益。其次，涉案土地所在的厂房并未实际交付给案外人占有使用。查封时，涉案土地所在厂房仍由被执行人东莞市海迪精机有限公司占有使用，虽然案外人主张是基于返租协议由被执行人东莞市海迪精机有限公司继续使用，但该占有使用不具有公示效力，不得对抗本案申请执行人。 综上所述，案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人东莞海涵实业投资有限公司的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  罗晓辉 审判员  周 倩 审判员  徐海玉 二〇一七年十二月十八日 书记员  李淑铃