天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1788号上诉人（原审原告）：天津市新创置业有限公司，住所地天津市北辰区瑞景街瑞景居住区×号地块。法定代表人：陈翀宇，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市北辰区奥园浴池，经营地天津市北辰区瑞景街环瑞南路原宝翠花都售房处。经营者：彭金银，女，1980年12月5日出生，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：天津市北辰区人民政府瑞景街道办事处，住所地天津市北辰区瑞景居住区龙泉道西头。负责人：王钺，主任。委托诉讼代理人：史建成，男。委托诉讼代理人：刘彦正，天津通致纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市北辰区瑞景街劳动保障服务中心，住所地天津市北辰区佳荣里街龙泉道西头。法定代表人：杨晓喆，主任。被上诉人（原审被告）：天津市瑞景社区保安服务有限公司，住所地天津市北辰区龙泉道西头北侧。法定代表人：陈磊，经理。上诉人天津市新创置业有限公司（以下简称新创置业公司）因与被上诉人天津市北辰区奥园浴池（以下简称奥园浴池）、被上诉人天津市北辰区人民政府瑞景街道办事处（以下简称瑞景街办事处）、被上诉人天津市北辰区瑞景街劳动保障服务中心（以下简称瑞景街劳服中心）、被上诉人天津市瑞景社区保安服务有限公司（以下简称瑞景保安公司）返还原物纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新创置业公司上诉请求：1.撤销一审判决改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。涉诉房屋为合法建筑，为上诉人所有的在建工程，由于被上诉人一方非法拆改导致涉诉房产无法办理竣工验收手续，被上诉人应当恢复原状。上诉人从未向被上诉人交付过涉诉房产，上诉人应交接非营业性公建配套范围仅限于居委会和活动站，一审认定由上诉人移交给被上诉人涉诉房产属于错误认定。涉诉房产自2011年起由被上诉人瑞景街办事处占用出租给奥园浴池产生经济效益，被上诉人一方应当按照政府租金指导价支付给上诉人涉诉房产占用费。瑞景街办事处、瑞景街劳服中心、瑞景保安公司均辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉维持原判。奥园浴池未到庭发表意见。新创置业公司向一审法院起诉请求：1．判令四被告将宝翠花都听景园×号楼107室恢复原状、全部腾空并返还原告；2．判令四被告向原告连带支付房屋占用费233万元；3．判令被告支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年9月15日，原告新创公司（受让方、乙方）与天津市规划和国土资源局（出让方、甲方）签订《天津市国有土地使用权出让合同》，约定甲方出让给乙方的宗地位于天津市北辰区瑞景居住区内（包括瑞景居住区×和×号、×号、×号地块），宗地编号为津北辰瑞（挂）2005-055号，土地总面积为330869.9平方米。乙方按本合同和挂牌文件规定，支付完全部土地使用权出让金后，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《土地使用证》，即取得本合同项下的土地使用权。原告于2006年5月17日取得坐落于北辰区××地块的土地使用权证。2006年3月24日，天津市北辰区配套办公室（甲方）与原告新创置业公司（乙方）签订《天津市北辰区住宅建设非营业性公建配套项目合同书》，合同载明“双方依据《合同法》和我市有关规定，就乙方开发的住宅商品房所需建设的非经营性公建配套设施事宜，经充分协商，一致达成如下合同条款”。第1条“住宅商品房坐落地点为北辰区瑞景居住区。乙方开发住宅商品房，其规划有的居委会、居民活动站、物业管理用房等综合服务设施由乙方负责投资实施建设”；第2条开发面积“项目总面积为470180平方米。其中住宅445056平方米，公建25124平方米”；第3条“按规划要求乙方开发的住宅商品房项目应按规划部门批准的规划方案和相关文件实施建设”；第4条“规划有的居委会、居民活动站、物业管理用房等综合服务设施由乙方负责建设”、“具体建设项目为：10＃地项目列明居委会一处100平方米，居民活动站一处400平方米，物业管理用房一处300平方米产权归业主所有，环卫清扫班点一处15平方米，集贸市场用地面积1500平方米，社区警务室一处30平方米，自行车存车出地下人防内1860平方米，公厕一处15平方米”、“上述配套设施乙方负责办理规划、设计、开工许可证、防火、竣工验收等一切手续并负责组织施工，保证和该片住宅同时建成。该配套项目建成后乙方应提出申请，由甲方组织有关部门按规定验收、接管、分配、使用，乙方应将全部资料交给甲方”；第5条“非营业性公建产权为国有财产，非营业性公建建成并办理产权手续后，由甲方按有关规定分别移交有关部门按规定用途使用”。2007年5月11日和同年12月6日，天津市北辰区建设管理委员会分别向原告出具了编号为2007-001号和2007-009号的《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》（以下简称《配套证明》），均载明“经对你公司开发的计划名称为听景园住宅商品房项目非经营性公建配套条件进行审查非经营性公建按规划建成并具备使用功能”。其中2007-001号《配套证明》还载明“项目总面积106228平方米，分二期开发，此次审查第一期具备非经营性公建配套条件共19幢，面积62150.03平方米。幢号明细如下：听景园×-×号楼”、“项目非经营性公建配套包括下列内容：本期为×号地一期验收，开发单位提供临时居委会办公用房及物业管理办公用房。其余非营业性公建按文件要求标准在×号地竣工前交付使用”、“经有关委局联合验收合格”。2007-009号《配套证明》还载明“项目总面积470180平方米，分五期开发，此次审查第二期具备非经营性公建配套条件共9幢，面积54106平方米。幢号明细如下：听景园×-×号楼”、“经有关委局联合验收非营业性公建配套项目合格”。又查，被告瑞景街办事处提交了2007年11月6日的宝翠花都二期非经营性配套公建验收会议签到簿及新建住宅小区非营业性公建配套项目验收表（瑞景街）。该验收表载明项目名称及地点为“首创二期北辰区瑞景10＃地”，总建筑面积470180平方米，公建面积9292平方米，共分五期验收，本期验收为第二期，本期验收面积45388平方米，本期验收公建项目及面积为“居委会、居民活动站”，瑞景街办事处对该项目配套的验收意见为：“一、本次居委会用房由新创提供临时用房，待售房处搬出后，居委会入住现售房处位置，望与配套办有个文字说明；二、现售房处的面积望测量一下，向区配套办备案；三、规划中×号地集贸市场是1500平方米，实地目测面积不足！”、“不同意验收”。原告在本案中提交了天津市规划局于2009年7月20日颁发的证书编码为120100200900171号、项目总编号为“2005市0780”、编号为“2007市建证申字0255变更”的《建设工程规划许可证》，载明：建设项目名称为瑞景居住区×号地工程，建设位置为北辰区环瑞南路北侧，建筑规模为1480平方米，地下建筑面积0平方米。同年7月20日，天津市规划局还在向原告出具的《通知书》中载明，“你单位2009年7月10日申报的在北辰区环瑞南路北侧拟建的瑞景居住区×号地工程项目建设工程规划许可证申请收悉。经审核，具体要求详见下表：四至为东至辰盛路、西至辰达路、南至龙泉道、北至规划路。批准项目为：10＃配套公建。规划用地性质为居住用地。1幢、地上**、地上建筑面积1480平方米、高度为10.76米，总建筑面积和发证面积均为1480平方米”。原告提交的天津市瑞景小区10＃地配套公建总平面图，书写有“同意变更涂红部分《建设工程规划许可证》”字样，天津市规划局于2009年5月26日在该字样上加盖该局业务专用章。庭审中，原告出示了图纸日期为2009年8月、加盖有天津市规划局图章的瑞景居住区×、×号地、×号地、×号地详细规划总平面图，图中载明的“配套公建及市政场站点项目表（×号地）”注明：1.物业管理站建筑面积318平方米、2.文化活动站建筑面积400平方米、3.综合服务建筑面积600平方米、5.储蓄所建筑面积60平方米、6.邮政所建筑面积60平方米、7.居委会建筑面积100平方米、8.消防控制室50平方米、9.有线电视设备间35平方米、10.换热站150平方米、12.公厕32平方米、13.换位清扫班点35平方米、17.农贸设施用地面积1500平方米。上述列出项目均与涉案房屋在该图中地块位置上标出的规划项目相对应。原告提交了其单方申请天津市国土资源和房屋管理局测量大队于2010年8月5日进行图测后出具的听景园×号楼房产测绘成果报告书，该报告载明“未分摊前地上总建筑面积为1210.42平方米”、“此测绘成果用于办理商品房销售许可证、预告登记，不得作为他用。所涉及到的房屋及户室用途均以设计图纸为准”、“户室号107的建筑面积为554.78平方米，套内建筑面积462.44平方米，备注为综合服务、跃层”。根据2010年9月20日的瑞景街6、7、9、×号地配套用房移交会议纪要载明，当日原告与被告瑞景街办事处及北辰区建委、规划局、房管局、瑞景街派出所、盛世物业等单位共同参会，就瑞景街6、7、9、×号地公建用房移交事宜进行协商。协商结果载明“多方协商后，决定以规划部门最终审批事项于9月21日将规划图及移交公建用房内容交付街道办事处，将非经营性公建用房全部移交给北辰政府”。2010年11月16日，原告向被告瑞景街办事处出具《关于瑞景听景园×号楼居委会用房移交事宜的函》，该函载明“我司与贵街对于听景园×号楼首层居委会和活动站可以进行交接，请贵方组织装修及入住事宜”、“但对于活动站上调空部分的处理，应按照市房管局测量大队的实测要求办理。否则，如影响测量数据和产权初始登记的办理，我司则不承担相关责任”。庭审中，原告自认涉案房屋所在的听景园×号楼至今未能办理竣工验收备案手续，也未由有关部门进行过实地测量，涉案房屋现未进行房屋产权登记。另查，2011年9月，案外人天津市瑞景劳务服务有限公司与被告奥园浴池经营者彭金银签订《天津市房屋租赁合同》，约定将北辰区瑞景街原宝翠花都售房处房屋423平方米出租给彭金银，房屋租赁期间自2011年9月1日至2021年8月31日止。经查，天津市瑞景劳务服务有限公司后更名为天津市仁益兴达劳务服务有限公司，又于2017年8月15日被核准注销，该公司股东分别为本案被告瑞景街劳服中心和瑞景保安公司。2016年2月19日，被告瑞景街办事处与彭金银签订《天津市房屋租赁合同》，约定将北辰区瑞景街原宝翠花都售房处房屋471平方米出租给彭金银，房屋租赁期间自2016年3月1日至2021年8月31日止。2019年7月15日，被告瑞景街办事处与奥园浴池签订“关于终止奥园浴池承租方租赁合同的协议”，双方协商提前终止租赁合同。经法院组织原、被告实地查勘确认，被告奥园浴池现已全部搬离其所租用的、涉案房屋所在的听景园×号楼107室一层，且原告提交的首层和二层平面图中听景园×号楼107室位置处原一、二层之间的共享空间已被改建出隔层，其房间现场实际状况与建设规划图载明状况不同。被告瑞景街办事处称其现已将涉案房屋作为宝翠花都社区党群服务中心使用，主要用途为居民活动和居民服务用房。庭审中，被告瑞景街办事处自认天津市瑞景劳务服务有限公司系其下属单位开办，而被告瑞景街劳服中心和瑞景保安公司均表示其现在办公地点并不在原告诉争的涉案房屋听景园×号楼107室。本案原一审过程中，法院曾向天津市规划局发出《协助调查函》，该局的回复意见载明“涉案标的配套公建项目‘综合服务’部分是否属于经营性的界定问题不属于我局职能”。一审法院认为，本案的争议焦点为：四被告是否应将宝翠花都听景园×号楼107室恢复原状、全部腾空并返还原告以及四被告是否应向原告连带支付房屋占用费233万元。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于原告依据《非营业性公建配套项目合同书》，以宝翠花都听景园×号楼内107室规划设计为“综合服务区”为经营性配套公建、归原告所有为由，主张四被告将听景园×号楼107室房屋恢复原状、全部腾空并返还原告一节。法院具体分析如下：首先，原告与天津市规划和国土资源局签订了《天津市国有土地使用权出让合同》，并取得了涉案房屋听景园×号楼所在的北辰区××号地块的土地使用权证，原告确有对所占用土地的合法权利。其次，根据现已查明的事实，原告与天津市北辰区配套办公室于2006年3月24日签订《非营业性公建配套项目合同书》列明“规划有的居委会、居民活动站、物业管理用房等综合服务设施由新创置业公司负责建设”以及×号地项目的具体建设项目，同时约定居委会、居民活动站、物业管理用房面积及产权归业主所有，并约定环卫清扫班点、集贸市场用地面积、社区警务室、自行车存车出地下人防、公厕面积。该合同书载明“上述配套设施新创置业公司负责办理规划、设计、开工许可证、防火、竣工验收等一切手续并负责组织施工”、“该配套项目建成后新创置业公司应提出申请，由天津市北辰区配套办公室组织有关部门按规定验收、接管、分配、使用”、“非营业性公建产权为国有财产，非营业性公建建成并办理产权手续后，由天津市北辰区配套办公室按有关规定分别移交有关部门按规定用途使用”。合同书签订后，天津市北辰区建设管理委员会分别于2007年5月11日和同年12月6日向原告出具了听景园10-28号楼、1-9号楼的《配套证明》，但听景园10-28号楼的《配套证明》中也明确记载了“开发单位提供临时居委会办公用房及物业管理办公用房。其余非营业性公建按文件要求标准在×号地竣工前交付使用”。2007年11月6日的宝翠花都二期非经营性配套公建验收会议和非营业性公建配套项目验收表（瑞景街）明确载明瑞景街办事处不同意验收及理由。而从天津市瑞景小区10＃地配套公建总平面图和编号为“2007市建证申字0255变更”的《建设工程规划许可证》可知，原告曾在取得配套证明后，又于2009年7月20日向天津市规划局申请变更《建设工程规划许可证》，并对天津瑞景居住区10＃地北侧配套公建面积和10＃地配套公建总平面图进行过变更。2010年8月5日，原告单方申请有关部门图测后出具了听景园×号楼测绘成果报告书，该报告虽然写明“户室号107的建筑面积为554.78平方米，套内建筑面积462.44平方米、备注为综合服务、跃层”。但也同时标明“此测绘成果用于办理商品房销售许可证、预告登记，不得作为他用。所涉及到的房屋及户室用途均以设计图纸为准”。综合以上事实，原告虽然提交了涉案房屋听景园×号楼的规划审批手续，但是未能依照《非营业性公建配套项目合同书》约定进行竣工验收并按期交付非经营性公建配套项目，从而导致涉案房屋听景园×号楼107室房屋现无法办理竣工验收手续，也无法办理产权登记手续，现有证据不足以证明涉案房屋听景园×号楼107室是否为合法建筑。此外，法院还曾就所涉及的听景园×号楼107室房屋规划为“综合服务”是否属于原告所主张的经营性配套公建向天津市规划局函询，但天津市规划局回复“是否属于经营性的界定问题不属于我局职能”。而原告自认其所提交的听景园×号楼测绘成果报告书仅为图测数据，该报告书已明确载明所涉及到的房屋及户室用途系以设计图纸为准，并非实地测绘面积，也不能作为原告主张实际返还涉案房屋听景园×号楼107室的建筑面积和室内面积依据。根据原告现有证据均无法反映出听景园×号楼107室房屋初始建成后的原状。第三，原告曾就听景园×号楼公建用房和非经营性公建用房的交接事宜进行过约定并实际履行，被告瑞景街办事处有权使用听景园×号楼相关房屋。根据现已查明的事实，2010年9月20日的瑞景街6、7、9、×号地配套用房移交会议纪要载明“决定以规划部门最终审批事项于9月21日将规划图及移交公建用房内容交付街道办事处，将非经营性公建用房全部移交给北辰政府”。2010年11月16日，原告向被告瑞景街办事处出具《关于瑞景听景园×号楼居委会用房移交事宜的函》，载明“我司与贵街对于听景园×号楼首层居委会和活动站可以进行交接，请贵方组织装修及入住事宜”、“但对于活动站上调空部分的处理，应按照市房管局测量大队的实测要求办理”。以上证据能够证实被告瑞景街办事处使用听景园×号楼相关房屋作为公建用房系经过协商确认移交后使用。而原告现以听景园×号楼内107室规划设计为“综合服务区”为经营性配套公建、应归原告所有为由主张被告瑞景街办事处返还该房屋，证据不足，法院不予支持。第四，现已查明，听景园×号楼107室房屋现仅为被告瑞景街办事处使用，三被告奥园浴池、瑞景街劳服中心和瑞景保安公司现在均未使用，故原告要求上述三被告承担将涉案房屋恢复原状、全部腾空并向原告返还的义务于法无据。被告奥园浴池已与瑞景街办事处签订了“关于终止奥园浴池承租方租赁合同的协议”，奥园浴池也已实际履行了搬离涉案房屋听景园×号楼107室的义务，瑞景街办事处对此予以认可，并已经本案各方当事人现场确认，故原告要求被告奥园浴池将涉案房屋恢复原状、全部腾空并向原告返还，现无客观事实和法律依据，法院不予支持。虽然被告瑞景街劳服中心和瑞景保安公司作为股东的天津市瑞景劳务服务有限公司曾与被告奥园浴池经营者彭金银就听景园×号楼107室一层部分签订房屋租赁合同，但天津市瑞景劳务服务有限公司更名后已于2017年被核准注销。被告瑞景街办事处自认天津市瑞景劳务服务有限公司原系其下属单位开办，且其又重新与奥园浴池经营者彭金银于2016年2月19日就涉案房屋签订了房屋租赁合同并实际履行。加之，被告瑞景街劳服中心和瑞景保安公司注册登记地及现实际办公地也均未在涉案房屋所在的听景园×号楼107室，故原告要求被告瑞景街劳服中心和瑞景保安公司将涉案房屋恢复原状、全部腾空并向原告返还，现也无事实和法律依据，法院不予支持。综上，原告主张四被告将涉案房屋恢复原状、全部腾空并向原告返还证据不足，法院不予支持。对于原告就北辰区宝翠花都听景园×号楼107室要求四被告向原告连带支付房屋占用费233万元的主张，现亦于法无据，法院亦无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告天津市新创置业有限公司全部诉讼请求。案件受理费41440元，由原告天津市新创置业有限公司负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与天津市规划和国土资源局签订了《天津市国有土地使用权出让合同》，并取得了涉案房屋听景园×号楼所在的北辰区××号地块的土地使用权证，上诉人确有对所占用土地的合法权利。上诉人与天津市北辰区配套办公室于2006年3月24日签订《非营业性公建配套项目合同书》合同书签订后，天津市北辰区建设管理委员会出具了听景园10-28号楼、1-9号楼的《配套证明》，上诉人虽然提交了涉案房屋听景园×号楼的规划审批手续，但是未能依照《非营业性公建配套项目合同书》约定进行竣工验收并按期交付非经营性公建配套项目，从而导致包括上诉人主张的涉案房屋107室在内的听景园×号楼首层无法办理竣工验收手续、无法办理产权登记手续、无法反映出涉诉房屋听景园×号楼107室的初始建成后的原状，导致现状责任主要在于上诉人。根据上诉人向瑞景街办事处出具《关于瑞景听景园×号楼居委会用房移交事宜的函》等在案证据能够证实瑞景街办事处对听景园×号楼首层房屋的使用确实系其与上诉人协商的结果。关于上诉人主张瑞景街劳服中心、瑞景保安公司、奥园浴池承担责任的问题，奥园浴池已经于2019年7月15日撤离涉诉房产，现涉诉房产实际占用人为瑞景街办事处，上诉人针对瑞景街劳服中心、瑞景保安公司、奥园浴池的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人要求四被上诉人连带支付房屋占用费233万元的主张，亦无法支持。综上所述，新创置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41440元，由上诉人天津市新创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 王 新审判员 王志红二〇二〇年十一月十日法官助理王兴哲书记员康文娟