海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初9604号 原告(反诉被告)：海南省亿万嘉超市有限公司，住所地：海南省海口市金贸西路。 法定代表人：陆方，该公司董事长。 委托诉讼代理人:田军丽，该公司职员。 委托诉讼代理人:张国良，该公司职员。 被告（反诉原告）:王长永，男，汉族，1988年8月5日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。 原告(反诉被告)海南省亿万嘉超市有限公司（以下简称亿万嘉公司）与被告(反诉被告)王长永租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿万嘉公司的委托诉讼代理人张国良，被告（反诉原告）王长永及委托诉讼代理人朱晓宇、吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿万嘉超市向本院提出诉讼请求：1.请求解除亿万嘉公司、王长永于2016年5月21日签订的《铺面租赁合同》；2.请求判令王长永支付亿万嘉公司2017年4月19日至2017年11月28日止房租费61020元；3.判令王长永支付亿万嘉公司违约金24738元，违约滞纳金22010.96元；4.判令王长永向亿万嘉公司支付物业费2256.8元（2016年6月初至2017年6月底共计13个自然月），水费1605.69元（2016年6月初至2017年6月底共计13个自然月），空调费6500元（2016年6月初至2017年6月底共计13个自然月）；5.判令王长永向亿万嘉公司交付的履约保证金24738元不予退还；7.本案诉讼费用由王长永承担。事实和理由：2016年5月21日，亿万嘉公司与王长永签订了《铺面租赁合同》，合同规定：亿万嘉公司将海南省海口市××区号铺租赁给王长永使用，总计86.8平方米。租赁期为2016年5月21日至2020年5月20日止，租赁期间双方约定租金为每月8246元，本年付，并支付亿万嘉公司履约保证金24738元，王长永提前终止合同的应支付亿万嘉公司双倍履约保证金做为违约金，逾期缴纳租金的每逾期一天，按未交金额的10%交纳违约金。2017年4月12日起亿万嘉公司多次催交房租，王长永多次找理由拒不不交房租至今。后在未告知亿万嘉公司的情况下私自搬走，已经构成违约。综上，特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。 王长永辩称，1.王长永认为应解除双方签订的《铺面租赁合同》。王长永与亿万嘉公司签订《铺面租赁合同》，合同期限至2020年5月20日，但亿万嘉公司在未与王长永协商的情况下，擅自将铺面关闭并上锁，亿万嘉公司的上述行为致使王长永无法进场经营，已经构成根本违约，故双方签订的《铺面租赁合同》应予解除。2.亿万嘉公司于2017年6月28日擅自将王长永所租赁的铺面关闭并上锁，王长永无法正常使用该铺面，故王长永不应支付无法使用铺面期间的房租费用，且王长永已如期依约向亿万嘉公司交纳4月份的房租费用，因此，房租的计算应从2017年5月1日起至2017年6月28日，共计58天，共计15942.27元。亿万嘉公司主张的违约金没有事实依据也没有法律依据，理应予以驳回，亿万嘉公司主张的物业费没有相应的证据证明，依法应不予支持。3.王长永认为亿万嘉公司不仅应将王长永交纳的履约保证金24738元返还，还应当以履约保证金的两倍数额为限向王长永支付违约金。因此，王长永依约履行其付款义务，未构成违约，亿万嘉公司请求王长永向其支付违约金没有依据。 王长永向本院提出反诉请求:1.请求判决亿万嘉公司赔偿王长永设备及店铺物品损失总共暂计5万元；2.请求判令亿万嘉公司支付因其违约应承担的赔偿金49476元；3.请求判决亿万嘉公司退还王长永履约保证金24738元；4.本案的本诉和反诉诉讼费用由亿万嘉公司负担。事实和理由：2016年5月21日，王长永与亿万嘉公司签订《铺面租赁合同》，约定租赁期限为2016年5月21日至2020年5月20日。2017年3、4月份，亿万嘉公司在没有跟王长永协商，也未经王长永同意的情况下，擅自将王长永所租赁的铺面锁住；并且亿万嘉公司至今扣押几乎所有租户铺面内的设备、物品等财物，至今未归还。亿万嘉公司未经王长永同意擅自扣押财务，亿万嘉公司拒不归还已构成违约，根据双方签订的《铺面租赁合同》约定，亿万嘉公司应返还王长永的履约保证金且以履约保证金2倍的数额支付赔偿金。综上，王长永特向人民法院提起反诉，请求人民法院支持其反诉请求。 亿万嘉公司辩称，2017年6月28日，王长永无故将钥匙放在亿万嘉公司的桌子上，有相片和短信为证，亿万嘉公司没有无故冻结王长永的铺面，亿万嘉公司已经短信提醒王长永把钥匙收回去，亿万嘉公司也没有同意王长永撤场，亿万嘉公司根据合同约定，王长永无故不交费，导致违约，亿万嘉公司已经拍摄了王长永铺面至今没有出租的相片。 当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 2016年5月21日，亿万嘉公司与王长永签订了《铺面租赁合同》，合同规定：1.亿万嘉公司将位于海南省海口市××区号铺租赁给王长永使用，面积86.8平方米。2.租赁期限48个月，从2016年5月21日到2020年5月20日止。3.租赁期间双方约定第一年、第二年的租金为每月8246元，租金从2016年5月21日起算，每半年付租一次，租金预付时间为提前15天付清下一计租周期的租金。4.合同签订2日内，王长永应向亿万嘉公司支付履约保证金24738元，王长永未按合同约定向亿万嘉公司交纳租金、费用或违约金、赔偿金，亿万嘉公司有权从履约保证金中扣缴。5.王长永承担商铺内的水、电、物业等相关费用。物业管理费按照物业公司标准由亿万嘉公司代收，王长永需按时交纳。6.本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致可终止本合同，否则提前终止的一方视为违约。亿万嘉公司违约的，除应将王长永缴纳的保证金退还外，还应当以履约保证金的两倍向王长永支付赔偿金；王长永违约，无权要求亿万嘉公司返还履约保证金并按履约保证金的两倍向亿万嘉超市支付违约金，并且对王长永的装修等不可移动资产投入不予补偿。如属双方过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。7.王长永未按合同约定交纳租金或有关费用的，每逾期一日，按未缴纳金额的10%向亿万嘉公司支付违约金。8.王长永在未按照本合同的约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到十日，亿万嘉公司有权单方解除本合同，且不退还保证金，给亿万嘉公司造成损失的，王长永负责赔偿，在通知解除合同后10日内未迁出租赁场地的，视为王长永放弃租赁场地物品权利，亿万嘉公司可自行清场，不承担因清场造成王长永的装修损失及其他损失。合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，2016年5月21日，王长永向亿万嘉公司交纳了承租铺面保证金24738元，并交纳了2016年5月21日至11月21日共六个月的租金49476元。王长永缴纳2017年4月18日租金后，未再向亿万嘉公司交纳租金。 2017年5月中旬，王长永将店铺关门不再经营。 至本案庭审之日止，亿万嘉公司未将涉案铺面另行租赁给第三人。 2017年7月5日，亿万嘉公司向本院提起本案诉讼。 以上双方当事人无争议的事实有亿万嘉公司、王长永提交的《铺面租赁合同》、《租金交付收据》、《押金收据》、《现场照片》以及庭审笔录、当事人的陈述予以证明。另，王长永为证明其铺面装修损失，提交了《家庭居室装饰装修工程施工合同》、向装修公司负责人支付装修费用的支付宝转账记录截图以及涉案铺面装修完成现场照片予以证明；为证明其设备损失，提交了《供货协议》、《设备配送清单》作为证据证明；亿万嘉公司为证明其代缴的物业管理费、水电费、空调费，提交了《亿万嘉商铺缴费通知单》以及亿万嘉公司缴交物业管理费的发票。 本院认为，本案的争议焦点为：1.亿万嘉公司、王长永双方于2016年5月21日签订的《铺面租赁合同》应否解除；2.王长永应否向亿万嘉公司支付2017年4月19日至2017年11月28日止房租费61020元、违约金24738元，违约滞纳金22010.96元、物业费2256.8元、水费1605.69元、空调费6500元，王长永向亿万嘉公司支付的履约保证金24738元应否退还。3.亿万嘉超市应否向王长永支付装修设备及物品损失5万元、违约赔偿金49476元，退还履约保证金24738元。 关于第一个争议焦点。本院认为，亿万嘉公司、王长永双方于2016年5月21日签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，王长永应依法向亿万嘉公司支付使用租赁场地期间的租金，但本案中王长永从2017年4月19日起至今未向亿万嘉公司支付租金，构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，亿万嘉公司请求解除与王长永签订的《铺面租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，从本院对第一个争议焦点的论述可知，亿万嘉公司、王长永签订的《铺面租赁合同》有效，但因王长永欠缴纳租金构成违约，现涉案铺面至今未能对外租赁，王长永本应向亿万嘉公司支付租金至解除之日，但依据本院查明的事实，涉案铺面在2017年5月中旬即已经不再经营，王长永欠租的违约行为也持续至今达8个月有余，故亿万嘉公司本应及时与王长永解除合同，将涉案铺面另行租赁，以免损伤扩大，但其至庭审之日止未能采取减损行为，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对于亿万嘉公司主张2017年7月19日以后，即王长永的违约行为达三个月后的租金损失不予支持。依据双方《铺面租赁合同》约定，第一年、第二年的月租金为8246元，故王长永应向亿万嘉公司支付2017年4月19日至2017年7月19日期间的房租损失为24738元，对亿万嘉公司主张的超出部分，本院不予支持。王长永欠付租金的行为构成违约，现亿万嘉公司向其主张违约金24738元、违约滞纳金22010.96元且不予退还保证金24738元，合计71486.96元，上述亿万嘉公司主张的违约金、违约滞纳金等均为违约金的范畴，且高于王长永欠缴租金数额，故亿万嘉公司主张上述违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”的规定，本院酌情将违约金调整为王长永缴纳的履约保证金24783元，即亿万嘉公司收取王长永的履约保证金不予退还，对超出部分，本院不予支持。关于亿万嘉公司主张其为王长永垫付的物业管理费2256.8元、水费1605.69元、空调费6500元的问题。根据《铺面租赁合同》约定，物业管理费、水电费由王长永承担，但因合同中并未明确物业管理费收费标准，且亿万嘉公司提交的记载王长永铺面水费、电费、空调费的《亿万嘉商铺缴费通知单》系其单方制作，王长永不予认可，无法作为认定事实的依据，亿万嘉公司缴交物业管理费的发票中又证据未能体现本案中其为王长永代缴物业管理费金额，综上，对亿万嘉公司主张王长永支付代缴的物业管理费2256.8元、水费1605.69元、空调费6500元的请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。王长永主张亿万嘉公司向其支付装修及设备物品损失5万元、违约赔偿金49476元，退还履约保证金24738元。本院认为，依据本院对上述第一、第二个争议焦点的论述，王长永欠缴租金导致合同解除，构成违约，现其作为违约方主张亿万嘉公司支付违约赔偿金、退还履约保证金、赔偿其装修设备损失没有依据，本院不予支持。关于其主张的店内设备物品损失，本院认为，王长永提交的《设备配送清单》为打印版本，无任何第三方签名或盖章确认，依法不能作为认定本案事实的依据；而《供货协议》、仅能证明王长永购买的货品数量及金额，无法证明上述货品存在店铺内，亦无法证明其现存实际价值，故本院对王长永主张亿万嘉公司赔偿其店内设备物品损失的反诉请求亦不予支持。 综上，亿万嘉公司的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，王长永的反诉请求没有依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司、被告（反诉原告）王长永2016年5月21日签订的《铺面租赁合同》； 二、限被告（反诉原告）王长永在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司支付2017年4月19日至2017年7月19日期间的租金24738元； 三、被告（反诉原告）王长永于2016年5月21日向原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司交纳的履约保证金24738元不予退还。 四、驳回原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）王长永的全部反诉请求。 本诉案件受理费2533元，反诉案件受理费1392元，合计3945元，由原告（反诉被告）海南省亿万嘉超市有限公司负担1013元，被告（反诉原告）王长永负担2932元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  詹润红 人民陪审员  黄 勇 人民陪审员  邢益长 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  桑海新