福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初1965号 原告（反诉被告）：王鸿德，男，1974年7月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林亨康、赖纲超，福建合立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：伊圣春，男，1977年1月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告:（反诉原告）：林春忠，男，1977年7月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 上列俩被告共同委托诉讼代理人：叶石滔，福建科衡律师事务所律师。 被告：邵桂香，女，1982年7月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：赵光，福建科衡律师事务所律师。 原告王鸿德与被告伊圣春、林春忠、邵桂香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案，被告伊圣春、林春忠提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鸿德的委托诉讼代理人林亨康，被告（反诉原告）伊圣春、林春忠的共同委托诉讼代理人叶石滔，被告邵桂香的委托诉讼代理人赵光到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请，作出（2017）闽0103民初1965号民事裁定书，对涉案财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告王鸿德向本院提出诉讼请求：1、判决三被告立即向原告支付拖欠的福州市台江区工业路118号东辉花园美居亭1＃、2＃、4＃、5＃综合层一层及一层Ｂ1-1号店面的租金人民币710000元及违约金人民币35740.5元（该房屋租金暂计至2017年2月22日，违约金按日万分之七的标准计至被告实际还款之日，现暂计至2017年2月22日为35740.5元）；2、判决三被告赔偿因其违约给原告造成的损失人民币390000元（损失参照被告应当补交合同约定的免租期期间的租金计取）；3、本案的全部诉讼费用由三被告共同承担；以上金额合计：1135740.5元。事实和理由：原被告双方于2016年1月29日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于福州市台江区工业路118号东辉花园美居亭1＃、2＃、4＃、5＃综合层一层的商场租赁给被告伊圣春、林春忠用于开设生鲜市场使用，并约定租赁期限从2016年2月23日起至2026年2月22日止，租金按月支付，第一年的月租金为180000元，第二年起按每个租赁年度递增5%方式逐年递增计算，若被告逾期支付租金的，每逾期一日按照欠付租金的日万分之七向原告支付违约金，合同最后双方还就被告承租福州市台江区店面的月租金进行了约定。在上述的基础上，被告为了扩充场地，于2016年2月5日，原被告双方又就福州市台江区店面签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告承租上述店面用作经营生鲜超市使用，并约定租赁期限从2016年2月23日起至2026年2月22日止，租金按月支付，第一年的月租金为15000元，第二年起按每个租赁年度递增5%方式逐年递增计算，若被告逾期支付租金的，每逾期一日按照欠付租金的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告仅向原告支付部分租金，至今尚欠福州市台江区工业路118号东辉花园美居亭1＃、2＃、4＃、5＃综合层一层租金以及一层Ｂ1-1号店面租金人民币710000元，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。为此，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，望判如诉请。 被告伊圣春、林春忠辩称，1、被告已经依约支付所有租金；2、原告于2016.10.11强行解除合同，存在违约，应向被告退还多支付的租金、保证金及赔偿损失。 被告邵桂香辩称，原告王鸿德在起诉状中所述不实，其请求支付租金、违约金及赔偿损失没有事实和法律依据。被告邵桂香的诉讼主体不适格。即使本案因租赁关系产生的债务真实存在，也依法属于被告伊圣春和被告林春忠的个人债务，并由其二人承担，与被告邵桂香无关。 反诉原告伊圣春、林春忠向本院提出反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人于2016年1月29日签订的《商铺租赁合同》、2016年2月5日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月11日已解除；2、判令被反诉人向反诉人返还已交租金人民币275000元；3、判令被反诉人向反诉人返还保证金人民币39万元；4、判令被反诉人赔偿损失暂计人民币45万元（具体金额以实际赔偿商户金额为准）；5、判令本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年1月29日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），《合同》约定：“被反诉人将位于福州市台江区使用”。2016年2月5日，反诉人为了扩大经营面积与被反诉人签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），《合同》约定：“被反诉人将位于福州市台江区使用”。2016年4月18日反诉人向被反诉人交付保证金39万元。合同签订后，反诉人按照《合同》约定向被反诉人支付租金，但从2016年5月28日开始，被反诉人的二楼场地开始装修，噪音巨大，场地出现严重漏水，造成多名摊位商户蔬菜、仓库物品被水浸泡以及造成顾客不愿进入海鲜市场购物，多名摊位商户联名要求被反诉人整改并赔偿损失，但被反诉人并未整改，造成市场部分商户无法经营纷纷搬离市场。反诉人基于经营海鲜市场需要继续向被反诉人支付2016年10、11月租金合计人民币33万元。但2016年10月11日，被反诉人强行将商场拉闸停电，收回商场，虽经反诉人多次协商但无果，截止今天海鲜市场仍处于被收回的状态。综上所述，被反诉人出租的场地漏水、装修噪音巨大，造成摊位商户无法经营纷纷搬离，之后，被反诉人在《商铺租赁合同》正常履行情况下又强行拉闸停电，收回场地并违法解除《商铺租赁合同》。反诉人认为因被反诉人违约行为，给反诉人造成巨大经济损失，为此，反诉人为了维护自己的合法权益特向贵院提起反诉，请求判如所请。 反诉被告王鸿德辩称，1、合同解除时间，我方认为反诉原告没有事实依据，反诉被告从未在2016.10.11拉闸限电，从反诉原告提交的证据可以看出其在2016.11.15还仍然向反诉被告支付租金，同时从反诉被告所提交的证据报纸中可以看出，实际真正关门时间为2017.2.17，而非反诉原告所称的10月11日，因此，反诉原告认为两份租赁合同于2016.10.11解除没有事实依据；2、关于返还租金275000元，我方认为没有事实依据，根据反诉原告所提交的证据，其银行转账凭证总额为875000元，根据实际租赁时间，应为12个月，扣除2个月免租期，总共10个月，金额合计为1950000元，抵扣后反诉原告尚欠反诉被告100多万元租金未付，不存在反诉被告要向反诉原告返还租金275000元的情况；3、关于返还保证金，我方认为反诉原告没有法律依据，根据合同第二十条约定，若反诉原告违约，反诉被告有权没收保证金，因此，反诉原告要求返还保证金没有事实依据；4、关于损失，对方没有证据佐证，但是不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审质证及陈述，本院对事实作如下认定： 2016年1月29日，以原告王鸿德为出租方（甲方），被告林春忠、伊圣春为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于福州市台江区方，作为经营生鲜市场场所使用；租赁期限自2016年2月23日至2026年2月22日止，2016年2月23日至2016年4月22日为甲方提供乙方装修免租期，此期间乙方无需支付甲方租金，但仍需承担租金外包括水、电等其他费用；租金按月支付，在每个月的18日前交纳下个月的租金，先付租金后使用，租金自2016年2月23日起算及支付方式：2016年2月23日-2017年2月22日止每月租金及物业费实收180000元；……；乙方应缴纳贰个月标准租金的履约保证金，共计人民币360000元，于签订本合同当日先支付履约保证金50000元，在2016年3月10日前支付剩余履约保证金共计人民币310000元。该履约保证金在租赁期满后且乙方无违约的情况下五日内无息退还，若乙方未按期交纳履约保证金，甲方有权解除本合同并没收已缴纳的履约保证金；有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金，并要求乙方赔偿实际经济损失：（1）乙方逾期支付租金达20日，逾期支付其它费用达30日，或者拖欠的租金、其他费用合计达3万元的；……；租赁期间，乙方需提前终止合同时，应提前90天书面呈递申请，经双方协商一致后签订解除协议，但履约保证金不退还，并且乙方还需补齐2016年2月23日至2016年4月22日免租期的两个月租金；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的日万分之七向甲方支付违约金；等等；合同最后备注：“此合同与原农产品店面合同同时起效，以月租15000元”。2016年2月5日，以原告王鸿德为出租方（甲方），被告林春忠、伊圣春为承租方（乙方），双方就位于福州市台江区店面签订一份《商铺租赁合同》，合同约定2016年2月23日-2017年2月22日止每月租金及物业费实收15000元，租赁期限、装修免租期、履约保证金（两个月共计人民币30000元）、租金支付方式及违约责任等约定与前述《商铺租赁合同》相同。上述两份合同签订后，被告向原告支付了履约保证金共计390000元，原告亦将上述租赁场所交付被告使用，但被告林春忠、伊圣春常未按两份合同约定的每月共计195000元金额及时足额交纳租金，陆续共计支付了租金870000元。原告王鸿德在其于2017年3月1日出具的《说明函》中陈述“林春忠、伊圣春自2016年10月份起拖欠租金至今再未支付过，本人依照《商铺租赁合同》的约定于2017年2月22日书面通知林春忠、伊圣春解除合同，并于2016年10月11日起将商场拉闸停电、收回商场”。 本院认为，原告王鸿德与被告林春忠、伊圣春签订的上述两份《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。被告林春忠、伊圣春辩称其与原告经过协商，从2016年7月开始租金按照每月165000元支付，而原告对此予以否认，被告林春忠、伊圣春对此主张未能举证证明，应承担举证不能的责任，且该两被告提供的付款凭证也证明其在2016年7月后实际亦未按165000元支付，被告林春忠、伊圣春未依约及时足额向原告支付租金，其行为已构成根本违约，已以其行为表明不履行主要债务，故原告有权依照合同约定单方解除合同，其于2016年10月11日起将商场拉闸停电、收回商场，应视为其已依合同约定解除合同，收回了租赁场所，故租金应计至2016年10月11日，因此被告林春忠、伊圣春应支付给原告免租期后的2016年4月23日至2016年10月11日止的租金计1098500元（五个月零十九天，195000元/月×5月＋195000元/30天×19天），两被告已支付租金计875000元，该租赁期间的未付租金为223500元。由于被告林春忠、伊圣春违约导致合同提前解除，两被告应依约予以赔偿，即补足合同约定的两个月免租期的租金合计390000元，因此，被告林春忠、伊圣春还应支付给原告的租金共计613500元。根据合同约定，反诉被告可没收反诉原告林春忠、伊圣春交纳的履约保证金，故本院对反诉原告要求判令反诉被告王鸿德返还履约保证金39万元的请求不予支持。原告诉请按日万分之七计算逾期交纳租金违约金的诉讼请求，因与上述没收履约保证金、赔偿补足免租期租金事项，其性质均为违约金，故本院不再予以支持。反诉被告林春忠、伊圣春反诉要求判令反诉原告王鸿德返还已交租金271452元，以及赔偿其损失450000元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告林春忠与他人（被告伊圣春）共同向原告王鸿德租赁房屋用于转租经营，系超出其与被告邵桂香夫妻日常生活所需的大额举债，应由债权人与举债人证明该款项用于夫妻共同生活，现没有证据证明被告林春忠在该举债经营中获得收益，并用于其与被告邵桂香夫妻日常生活。林春忠与被告伊圣春因合伙向原告租赁房屋用于经营产生了共同债务，而原告要求判令被告林春忠的妻子，即被告邵桂香共同偿还该二人的上述债务的诉讼请求亦缺乏法律依据，故本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王鸿德与被告（反诉原告）林春忠、伊圣春签订的两份《商铺租赁合同》于2016年10月11日解除； 二、被告林春忠、伊圣春应于判决生效之日起十日内向原告王鸿德支付尚欠的租金人民币613500元； 三、驳回原告王鸿德的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告林春忠、伊圣春的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15021元，由原告王鸿德负担6610元，被告林春忠、伊圣春负担8411元，反诉案件受理费2721.50元，由反诉原告林春忠、伊圣春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  陈建珠 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  郭楚楚 附：本案适用的主要法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7