天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初26530号原告：天津中林天立实业有限公司，住所地天津开发区睦宁路**-1。法定代表人：梁昊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董晏，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思洋，天津允公律师事务所律师。被告：天津市万洁物业管理有限公司，，住所地天津开发区泰祥路**弘景苑**楼**（物业用房）法定代表人：孟长有，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟长顺，男，该公司员工。原告天津中林天立实业有限公司与被告天津市万洁物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》；2.判令被告腾空并交还房屋；3.判令被告支付2019年4月1日至实际腾还房屋之日止的房屋租金和占有使用费（标准为租金2倍）；4.判令被告支付原告2018年1月1日至实际腾还房屋之日止的水费及污水处理费，暂计至2020年8月31日的费用金额为3484.69元；5.判令被告支付2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元；6.判令被告支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月10日，原、被告双方签订了租赁合同，对案涉房屋的租赁事宜进行了约定。合同订立后，原告依约交付了房屋，但被告未能按约支付租金及水费、电费、采暖费等费用，构成违约。原告催要上述款项未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告解除合同及腾还房屋的诉讼请求，理由为被告承租房屋期间，对园区内非被告承租区域进行了装修，原告未向被告支付相应费用，基于此情况，被告得以暂时拒付租金等费用；原告在未通知并得到被告许可的情况下对被告使用的电表进行更换，对被告安装的立柜空调造成了损坏，综上，系原告违约在先，被告要求继续履行合同。对原告诉请的租金、采暖费无异议，同意支付，但要求原告对疫情期间的租金费用进行减免。对原告诉请的水费、污水处理费及电费部分的计算方法有异议，水费及污水处理费主张按水表显示数字支付相应金额，被告已交纳了电表更换前的电费，没有拖欠的情况。本院经审理认定事实如下：原告系开发区睦宁路****房屋的权利人。2017年9月10日，原、被告双方签订了《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》，约定被告承租天津经济技术开发区第七大街睦宁路69号-1综合楼办公楼综合楼第一层西侧及门卫旁车库用于办公，租赁面积为330平方米，租期为2018年1月1日至2023年1月1日，租金为0.7元每平方米每天，年租金84315元。合同第四章租金约定，租金支付方式为按半年支付，被告于合同签订后60日内向原告支付首期租金42157.5元，此后每年一月和六月初十日之前支付当年半年全额租金，剩余租期不满半年的，一次性支付剩余全部租金。第五章物业管理及费用约定，被告在使用租赁房屋的过程中所发生的除物业管理费之外的其他费用，包括自用水费、自用电费、采暖费、垃圾清运费等能源费以及通讯费等均由被告承担。第十五章违约责任约定，若被告未能按期向原告交付租金、物业服务费或本合同项下的其他费用，每逾期一日按逾期金额的千分之3向原告支付延迟履行违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同并收回房屋。第十八章通知约定，合同任何一方向对方发出通知均应当采用书面形式，送达方式应当为当面签收或特快专递，以特快专递方式送达的，应按对方在本合同中列明的办公地址邮寄，自通知发出后5日内视为已有效送达，以当面签收方式送达的，双方应当将书面通知送至对方办公地址，由对方工作人员签收，自对方工作人员签收之日视为已有效送达，如双方根据合同约定提前解除或终止本合同，则合同按通知中规定的日期解除。第十四章交付使用与交还约定，在承租期满或提前终止时，被告应立即将租赁房屋在良好、清洁、坚固及租房时报审完的装修状态下交还原告；被告逾期不交回房屋（包括但不限于合同履行期届满、双方协商提前终止合同、解除合同等），且经原告书面催告后仍拒绝交房，则被告须按照本合同约定的租金标准双倍向原告交纳直至原告事实上收回控制房屋期间的房屋使用费，并且赔偿原告因实现收回房屋的一起费用。合同订立后，被告向原告支付租金至2019年3月31日。后由于被告未再支付租金等费用，原告于2020年8月31日向被告邮寄了关于拖欠天津中林天立实业有限公司房屋租金及水费、电费、采暖费及解除租赁合同事宜的律师函，向被告作出解除合同及催收拖欠费用的意思表示。被告于2020年9月1日签收了律师函。上述事实由原告提交的租赁合同、收据、发票、律师函、EMS快递回执等证据材料以及双方当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告作为出租人履行了交付租赁房屋的义务，被告作为承租人应按合同约定的金额及期限支付租金，经查明，被告自2019年4月1日起未再向原告支付租金，构成违约，原告得依据合同约定行使解除权，并要求被告腾还房屋，故对于原告的该两项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告于2019年9月1日签收了原告邮寄的解除合同的函，本院确定该日为合同解除日期。合同解除后，被告应将案涉房屋腾空并返还原告，继续占有使用的，应支付占有使用费，故对于原告要求被告支付自2019年9月2日起的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，对于支付标准，双方虽在合同中进行了约定，但该标准过高，本院予以调整，确定被告按合同约定的租金标准支付至实际腾还房屋之日止的占有使用费；另，根据本市相关政策，按照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋在疫情期间的租金减免政策，考虑疫情对被告经营的影响，本院确定免除被告2020年2月7日至4月6日期间的占有使用费，4月7日至7月6日期间的占有使用费按租金的二分之一标准支付。对于原告诉请的被告承租及占有使用房屋期间拖欠的各项费用问题，本院认定如下：1.水费及污水处理费，原告主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，乘以被告的承租面积，自2018年1月1日计算至2020年8月31日，金额为3484.69元；被告提交了其拍摄的承租房屋内水表照片，主张根据水表的数字显示，乘以用水单价，被告所用水费及污水处理费的金额为300余元，对此，本院意见为，结合拖欠费用的期间，原告依据的计算方式与被告认可的支付金额，均与实际情况有较大出入，根据被告的租金面积、租赁用途等因素，本院酌定原告的该项损失金额为2000元。2.电费，原告主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，扣除被告已支付的金额，被告尚欠2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元；被告抗辩称其支付了原告诉请期间的电费，此后系其自行购电，对此，本院意见为，原告在无充分证据证实被告的实际使用电量的情况下，诉请的计算方式依据不足，故对其该项损失，本院不予认可。3.采暖费，双方均无异议，本院予以确认，被告应支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元。庭审中，被告称原告拖欠其装修费用而得以暂时拒付租金等费用的抗辩主张，与本案非同一法律关系，被告可通过其他途径另行解决；被告称原告未经其同意更换电表的行为致其空调损坏造成经济损失的抗辩主张，未提供证据予以证实，被告可通过另案解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》，解除日期为2019年9月1日；二、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后三十日内腾空天津经济技术开发区第七大街睦宁路69号-1综合楼办公楼综合楼第一层西侧及门卫旁车库，并将房屋返还原告；三、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2019年4月1日至实际腾还房屋之日止的租金及占有使用费（标准为年84315元，其中2020年2月7日至4月6日期间的费用免于支付，2020年4月7日至7月6日期间的费用减半支付）；四、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2018年1月1日至2020年8月31日期间的水费及污水处理费2000元；五、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，由被告天津市万洁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  韩俊森二〇二〇年十一月四日书记员  程 涛