辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6433号上诉人（原审原告）：林栋栋，男，1981年5月16日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人（原审原告）：侯毅敏，女，1955年4月10日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：张超，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连冠信房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭高新街****，统一社会信用代码：91210231550607907A。法定代表人：华清平，公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司员工。上诉人林栋栋、侯毅敏因与被上诉人大连冠信房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。林栋栋、侯毅敏上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方当事人未能订立商品房买卖合同，被上诉人应依法返还80000元并支付占用期间利息。本案上诉人向被上诉人支付80000元房款，被上诉人出具收据，收据对预订购买的房屋房号和面积进行了确定。双方达成合意上诉人预订购买该房屋，双方将来再签订以该房屋为标的的商品房买卖合同并最终确定房屋总价、付款、交付、登记等详细权利义务；签订商品房买卖合同时，该8万元款项用于充抵总房款，未能签订商品房买卖合同，被上诉人向上诉人返还该款项。双方未约定订立商品房买卖合同的期限。被上诉人一审庭审陈述也认可了上述事实。案涉8万元款项实质为预订款性质。根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案被上诉人未与上诉人订立商品房买卖合同，且上诉人已经起诉明确要求被上诉人返还，被上诉人没有任何理由再占用该款项，应依法返还80000元预订款。而且上诉人作为购房人一直积极与被上诉人协商沟通签订商品房买卖合同事宜，但被上诉人一直拖延导致合同至今未能订立，被上诉人是恶意拖延占有该款项，违背诚实信用原则；且被上诉人占用资金期间实际产生了利息收益，上诉人在缔约过程中没有过错，被上诉人不应因缔约过程获利，因此被上诉人返还款项的同时应给付上诉人利息。一审判决只认定上诉人与被上诉人之间买卖合同关系不成立，但未就80000元款项及利息应予返还的相关事实进行认定，也未适用上述法律规定判决被上诉人向上诉人返还所收费用。一审判决认定事实不清，适用法律确有错误。二、上诉人起诉未超过诉讼时效，本案诉讼时效尚未起算。法律规定诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。2013年8月2日是本案双方当事人达成预订购买案涉房屋合意、上诉人支付80000元预订款的时间，支付款项的目的是为了将来双方签订商品房买卖合同购房，该时间被上诉人根本不具有返款义务，上诉人权利也未受侵害，诉讼时效不应从该日起算。一审判决对诉讼时效起算点的认定明显错误，适用法律错误。本案双方当事人未约定将来订立商品房买卖合同的期限及款项返还期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定也无法确定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，双方随时有权选择订立商品房买卖合同或在不能订立后退款。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，或从债务人明确表示不履行义务之日起计算。而本案上诉人付款后一直在积极与被上诉人协商订立买卖合同事宜，但双方一直未明确将来订立商品房买卖合同的期限及款项返还期限，被上诉人虽屡屡拖延导致现在商品房买卖合同未能订立，却也从未明确表示拒绝订立买卖合同，上诉人不知道也不应当知道权利受损害。因此，上诉人起诉未过诉讼时效。一审判决既已认定“二上诉人可随时向被上诉人主张返还房款或要求签订正式房屋买卖合同”，就是认可了上诉人享有随时主张返还款项的权利，即有权在任何时间向被上诉人主张，这是上诉人的权利而非义务，那么上诉人现在以提起诉讼方式主张返还款项，一审判决理应予以支持。但是一审判决偷换了“上诉人可随时主张权利”的概念，将其偷换成“上诉人负有付款当日就必须主张权利的义务”，即上诉人付款当日就必须主张返还房款或要求签订正式房屋买卖合同，无端给上诉人强加了义务，这显然是违反法律规定及双方当事人合意。事实上，在付款后至起诉前的时间，上诉人一直在积极与被上诉人协商订立商品房买卖合同事宜，是被上诉人原因导致现在合同未能订立，上诉人没有怠于行使权利。一审判决认定“上诉人不曾向被上诉人主张过任何权利”，不符合事实。而且类似本案交了预订款后几年都没能签订商品房买卖合同的情况，现实中大量存在，根本不违背交易习惯。一审判决连“交易习惯”的内容如何都未提及，就认定本案“显然与交易习惯相悖，也超过法定的诉讼时效期间”，没有事实和法律依据，适用法律错误。三、一审判决对案涉房屋面积认定错误，被上诉人出具的收据明确记载了案涉362-5-1号房屋的面积为168.01平方米，双方当事人对此事实均认可。但一审判决认定的案涉房屋面积却为118.01平方米，与事实严重不符。大连冠信房地产开发有限公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。林栋栋、侯毅敏向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款80000元；2.判令被告赔偿原告购房款占用期间的利息损失，利息损失以80000元为基数，按年利率6%，自2013年8月2日起计算至款项实际付清之日止。(暂计至起诉日2020年5月21日为33120元)；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明，2013年8月2日，被告公司向二原告出具专用收款收据，收款事由为36号楼2-5-1，118.01平方米，收取房款80000元，其中pos机结算40000元，现金结算40000元。2013年4月11日，二原告通过原告林栋栋的配偶，常乐乐中国银行账户向被告转账40000元。一审法院认为，关于涉案买卖合同是否成立问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，当事人没有书面合同，一方以送货单、收货单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，原告仅凭专用收款收据，主张双方存在买卖合同关系，经查，收款收据中虽载明收款事项80000元为购房款，但对于原告主张的案涉房屋的单价、总价款均未约定，即原、被告双方对合同的主要条款未达成合意，原告提交的证据不足以证明原、被告之间存在买卖合同关系，故一审法院认定原、被告之间买卖合同关系不成立。关于本案是否超过诉讼时效问题。按照原告提交的收款收据记载，二原告于2013年8月2日向被告公司支付80000元房款，原告没有提供在此期间向被告主张权利的证据。在原、被告双方没有明确约定案涉房款单价及总价的情况下，二原告可随时向被告主张返还房款或要求签订正式房屋买卖合同，但自2013年8月至今长达近七年的时间里，二原告不曾向被告主张过任何权利，显然与交易习惯相悖，也超过法定的诉讼时效期间。因此，二原告起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回原告林栋栋、侯毅敏的全部诉讼请求。案件受理费2562元，减半收取1281元，由原告林栋栋、侯毅敏负担。本院二审期间，二上诉人申请证人赵某（男，1962年7月13日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，系大连冠信房地产开发有限公司前法定代表人）出庭作证，拟证明上诉人林栋栋于2013年通过赵某欲购买案涉房屋，并支付了80000元意向金，2013年-2018年被上诉人公司资金持续紧张，案涉房屋建设进展缓慢甚至一度停顿，系被上诉人公司的原因没有与上诉人林栋栋及时签订商品房买卖合同，并在2018年林栋栋要求返还意向金的时候，因被上诉人公司资金紧张，故未予返还。被上诉人对证人证言的真实性不予认可，认为被上诉人公司不存在资金困难无法返还意向金的情况。经本院审查，本院认为证人证言与案涉争议事实缺乏关联性，证人证言亦缺乏其他证据相佐，真实性无法确认，故本院不予采信。经二审审查，本院除纠正原审查明案涉收据上载明的房屋面积应为168.1平方米外，对各方当事人均无异议的其他原审已查明案件事实予以确认。本院认为，各方当事人对于被上诉人大连冠信房地产开发有限公司已实际收到二上诉人支付的80000元购房意向金一节事实并无异议。根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否应当向二上诉人返还案涉80000元并支付该款项占用期间的利息；二、二上诉人的诉请是否超过诉讼时效期间。关于第一个焦点问题，被上诉人应返还二上诉人支付的案涉8000元。从2013年8月2日被上诉人向二上诉人出具的专用收款收据所载内容可知，该收据仅对案涉拟购买房屋的房号和面积作出了约定，因此该收条应认定为认购书，而非商品房买卖合同。收据中载明的案涉80000元购房款应理解为立约定金，系作为将来订立商品房买卖合同的担保。现双方最终未能签订商品房买卖合同，各方当事人均主张未能签订商品房买卖合同的过错在于相对方，但均无充分的证据对此予以证明，而本案二审期间，双方均表示不愿与对方继续达成商品房买卖合同关系。在此情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本院认为，对于二上诉人提出返还案涉80000元款项的请求，应予支持。至于二上诉人对该80000元诉请支付占用期间利息损失的问题，如前所述，因本案属因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，故二上诉人主张由被上诉人承担损失赔偿责任，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。关于第二个焦点问题，二上诉人的诉请未超过诉讼时效期间。如前所述，本案各方当事人仅通过支付款项和开具收款收据的方式对将来订立商品房买卖合同达成了合意，而对于何时签订正式的商品房买卖合同并没有约定期限，各方亦均无证据证明相对方于本案诉讼前的何时明确表示将不会与对方签订商品房买卖合同，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。本院认为，基于现有事实，不应认定二上诉人关于返还案涉80000元款项的诉请已超过诉讼时效期间。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项的规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1049号民事判决；二、大连冠信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林栋栋、侯毅敏返还80000元；三、驳回林栋栋、侯毅敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2562元（林栋栋、侯毅敏已预交），减半收取1281元，由大连冠信房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2562元，由大连冠信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十一月二日书记员  杜玉洁