广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8880号原告：杜燕华，女，汉族，1980年11月15日出生，住广东省东莞市常平镇丽城开发区*************，公民身份号码：440************723。委托诉讼代理人：高平，广东协远律师事务所律师。委托诉讼代理人：程琳，广东协远律师事务所律师。被告：黎新军，男，汉族，1978年10月22日出生，住江西省吉安市吉水县*********，公民身份号码：362************51X。原告杜燕华诉被告黎新军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告杜燕华的委托诉讼代理人高平、程琳，被告黎新军，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年2月26日签订的《房屋租赁合同》;2.确认原告无须退还被告押金6000元；3.被告向原告支付拖欠的从2019年10月至法院判决解除案涉租赁合同之日止的租金（暂计至2020年4月，共7个月租金为19600元），以及逾期支付租金的利息307元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，暂计至2020年4月30日为307元，详见《欠付费用及逾期利息计算表》）；4.被告于案涉租赁合同解除之日起5日内腾空租赁物，并将租赁物交还给原告；5.被告向原告支付从法院判决解除案涉租赁合同之日起至交还租赁物之日止的使用费（按照实际使用时间，参照合同租金每月2800元计算）；6.被告向原告支付垫付的水费、电费、垃圾费和物业管理费等共计3041.79元（详见《欠付费用及逾期利息计算表》）；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因生产经营场地的需要与原告协商租赁事宜，2019年2月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将东莞市*******5***的二层出租给被告使用，租期自2019年3月1日至2021年8月31日，租金每月2800元，须于当月5日前支付下月租金，物业管理费、水费、垃圾费双方平摊，电费根据电表独立计费。自2019年10月开始，被告无故拖欠房屋租金，期间，原告通过电话、微信等方式多次进行催告，并积极与被告进行沟通协商，但被告仍拒绝支付。截止至起诉日，被告累计拖欠原告2019年10月至2020年4月共7个月的租金19600元，2019年9月至2020年4月份的水费、电费、垃圾费和物业管理费等共计3041.79元。原告认为被告拖欠房租以及相关费用的行为已经严重违约，原告依法有权请求与被告解除《房屋租赁合同》，同时请求被告履行支付租金及相关费用的义务及承担因其违约给原告所造成的损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉求。被告辩称，原告没有案涉房屋的产权，双方于2019年10月已经口头解除了案涉房屋租赁合同，被告的电脑、桌子等贵重物品部分已经搬出去，钥匙也于2019年12月已经归还原告，双方已经解除了租赁关系，故后续的租金及水电费、物业费等费用不应该由被告承担，解除合同前产生的费用也可以从押金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月26日，原告杜燕华与被告黎新军签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其位于东莞市***********出租给黎新军使用，经营用途为一站式家居装饰公司；租赁期自2019年3月1日至2021年8月31日止；租金为2800元/月；房屋押金为6000元，押金在合同结束后办理完交接手续后退还；每月*日向原告缴交下月租金；租赁期间与该房屋有关的各项费用由被告承担，物业管理费、水费双方平摊，电费根据电表独立计费。庭审中，原、被告均一致确认，案涉商铺分为两层，第一层由原告使用，第二层由被告使用；被告自2019年10月开始未支付租金；双方未办理书面的房屋腾退交接手续。另，被告主张，原、被告不仅仅是租赁关系，同时也是资源整合的合作关系，原告做衣柜，被告做装修，双方业务资源共享，利润及债务风险各自享有和承担，如果一方介绍业务给对方，则对方给予一定的提成予以回报，但原、被告双方于2019年10月已经口头解除了案涉房屋租赁合同，被告将电脑及办公台等贵重物品已经搬离案涉商铺，仅剩下沙发、物品架、纸箱盒等无价值的废物，并于2019年12月将案涉商铺的三把钥匙均已归还原告，因二楼玻璃门是被告自行安装的，前述钥匙被告认为不应当归还给原告，且被告于2020年5月29日已将该玻璃门打开，自此之后玻璃门也没有上锁，前述二楼办公室玻璃门内的相关物品被告认为系垃圾，尚未搬走，并于2020年6月3日将二楼办公室内的沙发及物品架已经出售，仅剩下部分纸箱及原告桌子在前述办公室内，且于庭审中即2020年7月30日同意案涉租赁物内的全部物品由原告自行处理，并放弃要求原告赔偿相关物品损失的权利；原告则主张，双方仅仅是租赁关系，并无合作关系，二楼商铺内的玻璃门被告虽于2020年5月29日已经打开，但是前述办公室内除被告主张的遗留纸箱内，尚有部分瓷砖样品未搬离，并于庭审当日即2020年7月30日同意三个工作日内按照废品处理案涉租赁物内的被告全部物品，相关费用由原告自行承担。关于案涉商铺的权属及租赁问题，原告主张案涉商铺的所有权人为盘小华，其为案涉商铺的实际承租人，2015年10月9日，原告的合作伙伴姚进权以自己的名义与盘小华签订房屋租赁合同，承租案涉商铺用于经营个体工商户“东莞市横沥沃启格家具经营部”，后合作伙伴姚进权因个人原因退出双方合作，故原告向出租人盘小华主张按照原租赁合同继续履行，盘小华表示同意，故此后原告一直以自己的名义向盘小华缴纳租金及物业管理费、垃圾费、水电费等，并提交了房屋租赁合同、营业执照、中国工商银行电子回单、微信聊天记录、收据予以佐证。另，盘小华于2020年9月17日出具声明书一份，确认其于2015年10月9日将案涉商铺出租给原告使用；原告于2020年10月16日向本院提交出具律师调查令的申请，调取位于东莞市**********5***的权属证明，后本院依据其申请出具相应的律师调查令，原告代理人持前述律师调查令至东莞市横沥镇房地产管理局调取案涉商铺的权属情况，并于2020年10月28日向本院提交情况说明，确认因原告提供的房产地址不准确导致无法查询案涉房产的相关信息或权属证明。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，截至一审法庭辩论终结前，原告未提供相应的证据证明案涉商铺已经取得建设工程规划许可证或房产证，应依法承担举证不能的法律后果，依据《最高人民法院》第二条的规定，双方于2019年2月26日签订的房屋租赁合同应属无效合同，故原告要求解除租赁合同、没收押金、支付租金及逾期利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告庭后向本院提交相应的情况说明，确认如案涉房屋租赁合同被认定为无效，其要求被告参照前述合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，虽然前述情况说明于一审法庭辩论终结后提出，但是从防止讼累及有效解决纠纷的角度考虑，对于原告要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张，本院依法予以处理。本案的争议焦点为：1.原告诉请的房屋占有使用费应计至何时；2.原告诉请被告支付垫付的水费、电费、垃圾费、物业管理费有无事实及法律依据。关于争议焦点一。案涉房屋租赁合同因违反法律、法规的强制性规定而无效，依据《最高人民法院》第五条、第十八条的规定，原告有权要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费，故原告要求被告参照合同约定的租金标准2800元/月支付房屋占有使用费至实际搬离之日止，合法有据，本院依法予以支持。关于计算案涉房屋占有使用费的起止时间。庭审中，原、被告均一致确认，被告自2019年10月开始未支付合同约定的租金，故房屋占有使用费应自2019年10月1日开始计算。被告主张双方于2019年10月已经口头解除了案涉房屋租赁合同，但未提交相应的证据证明，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳；结合双方的微信聊天记录，原告虽于2020年1月5日草拟了《关于解除租赁合同协议书》，前述协议书约定被告应于2020年2月29日前搬离案涉房屋并交还房屋钥匙、不得留存物品、不得影响房屋的正常使用，同时结清2020年1月15日搬离前的费用，但因原、被告存在分歧，协商未果，原、被告均未在协议书上予以签字确认，故前述协议书不能作为双方终止案涉房屋租赁合同及被告实际腾退房屋的依据；又因被告于庭审中确认其虽将电脑及办公台等贵重物品搬离案涉商铺，但剩下沙发、物品架、纸箱盒、瓷砖样品等物品未搬离，且将案涉商铺内的二楼办公室玻璃门上锁至2020年5月29日，并于2020年6月3日将二楼办公室内的沙发及物品架予以出售，仅剩下部分纸箱瓷砖样品、及原告桌子在前述办公室内，由此可以说明，截至2020年6月3日，被告仍然将其所属物品放置在案涉商铺内，未将案涉商铺实际腾退给原告，影响了原告对案涉商铺的正常使用，而原、被告于庭审中即2020年7月30日均一致同意由原告自行处理案涉商铺内被告遗留的剩余物品且被告放弃要求原告赔偿相关物品损失的权利，本院认定被告实际腾退房屋的时间为2020年7月30日较为合理，故房屋占有使用费应计至2020年7月30日。综上，被告应向原告支付2019年10月1日至实际腾退房屋之日即2020年7月30日期间的房屋占有使用费为：2800元/月×10个月=28000元，扣除被告已支付的押金6000元，故被告应向原告支付房屋占有使用费：28000元-6000元=22000元。关于争议焦点二。案涉房屋租赁合同虽被认定为无效，但是前述合同明确约定了“租赁期间与该房屋有关的各项费用由被告承担，物业管理费、水费双方平摊，电费根据电表独立计费”，且被告也实际使用了案涉商铺，故原告要求被告按照前述合同的约定支付其垫付的物业管理费、水费等费用，合法有据，本院依法予以支持。首先，关于电费。原告主张其已为被告垫付相应的电费，但未提交相应的证据证明，应依法承担举证不能的法律后果，故其要求被告支付垫付的电费，依据不足，本院依法不予支持。其次，关于物业管理费、水费、垃圾费等费用。根据原告提交的安娜花园服务中心交费通知书显示，自2019年9月至2020年4月期间，原告分别缴纳了相应的物业管理费、水费、垃圾费等费用分别为：603.9元、597.6元、597.6元、631.8元、718元、746元、705.6元、708.7元，按照原、被告各负担50%的约定，被告应向原告支付垫付的前述费用合计为2654.6元，但因原告仅仅诉请2607.3元，系对自己民事权利的合法处分，没有违反法律、法规的强制性规定，本院依法予以准许，故被告应向原告支付垫付的物业管理费、水费、垃圾费等费用为2607.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杜燕华与被告黎新军于2019年2月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告黎新军应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告杜燕华支付2019年10月1日至2020年7月30日期间的房屋占有使用费22000元；三、被告黎新军应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告杜燕华支付2019年9月至2020年4月期间垫付的物业管理费、水费、垃圾费等费用合计2607.3元；四、驳回原告杜燕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费187元，由被告黎新军负担。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年十一月五日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。