文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2370号上诉人（原审被告）：王景懿，女，1976年6月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陆敏，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴尚鹏，男，1976年7月16日出生，汉族，住镇江市。上诉人王景懿因与被上诉人戴尚鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王景懿上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3960号民事判决，并依法改判驳回戴尚鹏的诉讼请求。事实和理由：一、王景懿交纳的押金应为6300元，而非5000元；二、2018年8月，国家提高校外培训机构的要求，王景懿多次要求戴尚鹏提供房屋消防验收合格证明未果，才提出解除合同。王景懿系以不可抗力为由要求解除合同，属于法定解除事由，不存在违约，戴尚鹏的损失不应当由王景懿承担。戴尚鹏未发表答辩意见。戴尚鹏向一审法院起诉请求判令：1.解除戴尚鹏与王景懿于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》；2.王景懿支付租金58093元（2018年11月25日至2019年8月31日）及逾期付款利息（以58093元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月25日起计算至实际给付之日止），此后租金（占有使用费）按《房屋租赁合同》中租金标准自2019年9月1日起计算至王景懿实际返还房屋之日止；3.王景懿支付违约金53760元（自2018年11月25日起至2019年8月8日止共计256天，按合同约定违约金为210元/天）。一审法院认定事实：镇江市南门大街326号环球大厦5楼4号－5号、8号－11号房屋产权登记在戴尚鹏名下。房屋所有权证记载：面积332.87平方米，设计用途为办公。王景懿系镇江市少年宫的教师，自2006年起从事教育培训机构的经营。2015年12月7日，王景懿因开办“贝安托培训中心”“贝安托晚托中心”，与戴尚鹏签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：戴尚鹏出租前述房屋中间北面3间、南面2间，建筑面积200平方米的房屋；租赁期限自2015年12月25日至2020年12月24日；租金支付方式为租赁期满一年付下一年租金，提前一月付清，租金前四年为每年76000元，第五年为79800元；押金6300元，戴尚鹏于租赁关系消除且王景懿迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还王景懿；因王景懿违反合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，戴尚鹏可在押金中抵扣，不足部分王景懿必须在接到戴尚鹏付款通知后十日内补足；王景懿违约责任（支付戴尚鹏违约金76000元）：1.王景懿在租赁期满一年，没有提前一个月付清下一年房租的，戴尚鹏有权终止合同，收回房屋，王景懿已缴房屋租金不退，若支付的违约金不足弥补戴尚鹏损失的，王景懿还应赔偿直至达到弥补全部损失为止；2.王景懿逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向戴尚鹏支付滞纳金210元；3.在租赁期内，王景懿未经戴尚鹏同意，中途擅自退租的；4.租赁期满，王景懿应如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应向戴尚鹏支付滞纳金210元，还应承担逾期归还给戴尚鹏造成的损失。《房屋租赁合同》签订后，王景懿支付了押金5000元，戴尚鹏交付了房屋。王景懿在使用房屋过程中，按约给付了至2018年12月24日的房屋租金。王景懿开办的“贝安托培训中心”“贝安托晚托中心”，未办理相关许可，挂靠在其他机构名下。2018年9月13日，王景懿通过手机短信问询戴尚鹏“我这边消防申报需要你房子的原始房产证出示一下，你看什么时候方便跟你拿一下”，戴尚鹏未予回复。后王景懿称因消防无法通过检查，要求解除《房屋租赁合同》。戴尚鹏认为王景懿需办理相关申报等应事先了解要求，其出租的房屋有合法产权，不同意解除《房屋租赁合同》。9月下旬，王景懿搬离了承租房屋，未与戴尚鹏办理交接手续。同年10月12日，王景懿短信询问戴尚鹏“请你那边尽快给出回复，剩下的两个多月房租怎么算”，戴尚鹏回复“请你看一下合同，乙方的违约责任怎么算，还有合同约定的不可抗力指什么”，王景懿认为“消防你们这边没办法过”“两个月房租你是肯定要退的”，戴尚鹏回复“消防没办法过是不属于合同指的不可抗力”“这楼的消防办不下来又不是我房东的责任，我只要有合法产权就是合法的租赁，你办证需要的硬件也是你自己应该在租房之前了解消防手续，没有你可以不租”。另查明，2010年1月12日，江苏省教育厅发布《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法》（以下简称《管理办法》）。要求申请举办民办非学历教育机构应具备与办学规模相适应的办学场；需要报送办学场地证明，租赁场地应提交出租方的房产证的复印件(需加盖产权单位公章或产权人签字)、租赁协议、房屋安全合格证明、教学用途消防安全验收证明、食堂卫生合格许可证；非学校场地作为办学用房的，须有消防和相关职能部门出具的安全合格证明；社会组织和个人未经批准擅自举办民办非学历教育机构的，由相关部门责令其立即停止办学行为；对符合办学条件的，可以补办审批手续；若不补办手续或不符合办学条件，经告知仍不停止办学的依法取缔。2018年5月8日镇江市人民政府发布镇政办函[2018]98号通知即《关于印发镇江市校外培训机构专项治理方案的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求消防、安监等部门参与培训机构的专项治理工作，全面排查培训机构安全风险隐患；对于存在重大安全隐患的校外培训机构要立即停办整改。2018年8月6日国务院办公厅发布《关于规范校外培训机构发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出校外培训机构必须有符合安全条件的固定场所，必须符合国家关于消防、卫生、食品经营等管理规定要求。2018年10月24日，镇江市教育局印发《镇江市教育局关于明确镇江市校外培训机构设置标准有关事项的通知》，要求校外培训机构的办学场所必须有消防合格证明和相关职能部门出具的房屋质量合格证明。2018年12月20日江苏省教育厅发布《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）》[以下简称《管理办法（修订）》]，对前述《管理办法》进行了修订，对于《管理办法》规定的适用范围、办学场地要求无重大变化。同时规定社会组织或者个人未经许可、登记擅自举办民办非学历教育机构的，依法予以处理，同时由查处部门记入信用记录，并依照相关法律、法规的规定予以公示；民办非学历教育机构应当按照办学许可证载明的项目和内容办学，不得以任何名义出租、出借办学许可证等。《管理办法（修订）》于公布之日起实施，同时《管理办法》废止。另查明，涉案房屋所在环球大厦（城隍庙４#楼）于1994年10月22日竣工。相关建筑备案材料中列有关于消防设施的项目（消火栓给水系统图等）。1987年2月23日经国务院批准的《中华人民共和国消防条例实施细则》第十一条规定：工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用。1995年8月1l日《江苏省消防条例》第三十一条规定：新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。1998年9月1日实施的《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。环球大厦（城隍庙４#楼）不属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程。审理中，戴尚鹏陈述如王景懿确实欠付租金的情况下，同意用押金进行相应抵扣。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定用途，承租人按约交付租金并按照约定的方法或房屋的性质进行使用、收益的合同。合同的双方应当根据合同的性质、目的，遵循诚信原则，以善意、合作、协助的精神对待合同的履行。戴尚鹏与王景懿签订的《房屋租赁合同》，系基于合同双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。审理中，戴尚鹏要求解除《房屋租赁合同》，王景懿表示同意解除合同，系双方对自己权利的处置，亦是双方的真实意思表示，故予以准许。承租人要求提前解除合同应当具备合同依据或存在法定事由。《房屋租赁合同》未对承租人合同解除权进行约定。根据法律规定存在不可抗力或情势变更等情形时，可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。情势变更则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。王景懿抗辩认为在租赁合同履行过程中出现了不可抗力或情势变更的法定解除情形。王景懿自2006年起从事校外教育培训工作，2015年承租涉案房屋用作培训场所，且挂靠在经许可的机构名下，可以认定其对培训机构设置条件包括场所要求应当是明知的。2010年江苏省对于省内民办非学历教育机构设置的场所在消防方面就已作出了规定，2018年进一步的修订和完善，并非法律上的不可抗力或情势变更。故王景懿抗辩因不可抗力、情势变更其享有法定解除权的意见不能成立。根据法律规定租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，且导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。涉案房屋竣工于1994年，因历史原因及消防法律法规的不断完善，可能不符合目前的消防要求，但不能据此认定房屋质量不合格存在危及承租人即王景懿安全或健康的情形，亦无法认定具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。王景懿认为享有《房屋租赁合同》解除权的意见，一审法院不予采纳。根据《房屋租赁合同》约定，王景懿未经戴尚鹏同意退租，构成违约。戴尚鹏认为王景懿违约的诉讼主张，予以支持。王景懿认为戴尚鹏尚应退还2018年12月24日前未实际使用房屋的租金的意见，缺乏法律依据，不予采纳。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。戴尚鹏与王景懿对《房屋租赁合同》项下房屋的用途是明知的，王景懿按约支付了截至2018年12月24日的租金。王景懿因不符合校外教育培训机构的办学条件，在向戴尚鹏索要消防合格证不成后，提出解除合同，并于2018年9月下旬即搬离了租赁房屋。王景懿顺应政府对校外教育培训机构整顿的要求，自行终止合同的违约行为，不能判定系恶意违约。《房屋租赁合同》明确约定承租人没有提前一个月付清下一年房租，出租人有权终止合同。从戴尚鹏与王景懿双方之间短信内容看，戴尚鹏应当知悉校外培训机构的相关情况，且王景懿不仅明确提出解除合同、实际上搬离了承租的房屋，而且还主张退还多交的租金，戴尚鹏在客观上亦完全有可能及时收回房屋。但戴尚鹏在王景懿搬离后将近一年于2019年9月5日通过提起诉讼主张解除合同，实际上扩大了因房屋空置造成的租金损失，且不能判定戴尚鹏主观上纯属善意，不排除权利滥用的可能。戴尚鹏主张出租房屋空置期间的全部租金，对于再行出租合理期间之外的租金，不予支持。再行出租的合理期限，综合考虑到房屋的用途、地段、面积，王景懿提出解除合同、搬离的时间等因素，酌定为4个月，即王景懿应给付戴尚鹏房屋租金25333元。王景懿主张已支付押金6300元，但提交的收条记载为5000元，且戴尚鹏仅认可收到押金5000元，故应认定实际支付押金5000元。王景懿要求押金在本案中一并处理，为减少诉累，该5000元予以抵扣。违约责任的承担主要体现为因违约行为对守约方造成的经济损失的填补功能。《房屋租赁合同》约定了违约金，但戴尚鹏没有证据证明因王景懿的违约造成其房屋租金损失以外尚存在其他经济损失，故戴尚鹏同时主张合同违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除戴尚鹏与王景懿签订的《房屋租赁合同》；二、王景懿于本判决生效后十日内给付戴尚鹏房屋租金20333元；三、驳回戴尚鹏的其他诉讼请求。二审中，王景懿提交了七张转账记录，拟证明押金为6300元。戴尚鹏确认押金为6300元，并同意在一审判决的20333元基础上减少1300元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王景懿是否享有法定解除权。王景懿主张其享有法定解除权，理由是“2018年8月，国务院发布的《关于规范校外培训机构发展的意见》要求校外培训机构必须有符合安全条件的固定场所，且必须符合国家关于消防、卫生、食品经营等管理规定的要求。戴尚鹏提供的房屋无法满足上述要求。该事由应当属于不可抗力”。戴尚鹏对此不予认可。戴尚鹏与王景懿签订的《房屋租赁合同》并未约定戴尚鹏提供的房屋需满足上述要求。事实上，相关部门对涉案场所在安全、消防、卫生等方面的要求一直存在。因此，相关部门于2018年8月提出的“意见”并不属于不可抗力。王景懿要求提前终止合同的行为属于“违约解除合同”的行为，其需承担相应的违约责任。关于违约金的金额，王景懿主张“其于2018年9月即搬离涉案房屋，王景懿已经交纳2018年全年租金，在此情形下，一审法院判决王景懿还需给付戴尚鹏4个月的房租，过高”。从王景懿与戴尚鹏沟通的信息可以看出，王景懿确曾于2018年9月搬离涉案房屋，但目前的证据尚不足以证明王景懿及时将房屋交还给戴尚鹏，事实上，尚留有部分财产（价值较低）在涉案房屋中，基于以上事实，一审法院酌情认定王景懿需给付戴尚鹏4个月房租，并无不当。关于押金，一审认定系5000元，王景懿主张系6300元，现戴尚鹏确认系6300元，并同意在一审判决的20333元基础上减少1300元，本院予以采纳，一审判决应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3960号民事判决第一、三项和诉讼费负担部分；二、变更镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3960号民事判决第二项为“王景懿于本判决生效后十日内给付戴尚鹏房屋租金19033元”。二审案件受理费308元，由王景懿负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年十一月四日书记员 王 琦