福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初1021号 原告：张少琴，女，1970年5月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林清毅、吴冰冰，福建麒顺律师事务所执业律师。 被告：朱敏，女，1965年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：刘巧丽，女，1981年6月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 第三人：中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区刺桐路689号，统一社会信用代码91350500772920333L。 负责人：郑学泉，该行行长。 委托诉讼代理人：杨伟良、陈莉，福建瀛莱律师事务所执业律师。 原告张少琴与被告朱敏、被告刘巧丽、第三人中国民生银行股份有限公司泉州分行（下称民生银行泉州分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张少琴及其委托诉讼代理人林清毅，被告朱敏、第三人民生银行泉州分行的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼，被告刘巧丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张少琴向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对被告刘巧丽所有的位于大江盛世C区9号楼2502、2503室房屋的查封措施，并依法对上述房屋的拍卖采取附租约拍卖；2、确认原告张少琴与被告刘巧丽签订的《房屋租赁协议》合法有效。事实和理由：原告张少琴与被告刘巧丽于2015年9月16日签订了《房屋租赁协议》，约定被告刘巧丽将其所有的位于泉州市洛江区房屋出租给原告。2016年8月29日，丰泽区人民法院立案受理被告朱敏提起的对被告刘巧丽的强制执行申请，案号：（2016）闽0503执2619号，现上述两套房屋已被丰泽区人民法院依法查封、冻结，并将进行司法拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。且根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。在本案中，被告朱敏向丰泽区人民法院申请保全上述两套房屋的时间是2016年1月20日，而在法院作出保全裁定前，被告刘巧丽已经于2015年9月16日将上述房屋租赁给原告张少琴，租赁期限为20年，原告张少琴也交付全部租金。因此，上述房屋不论权属如何变动均不得影响原告张少琴租赁权的行使。但丰泽区人民法院对上述房屋采取的查封、冻结等强制措施已经损害到原告张少琴合法权益，为此原告张少琴于2016年12月14日依法向丰泽区人民法院提出案外人执行异议，丰泽区人民法院错误的以原告张少琴未能提供证据证明其在冻结查封之前已占有使用涉案房产为由，于2017年1月17日作出（2017）闽0503执异1号执行裁定书，驳回原告张少琴的异议请求。 被告朱敏辩称，被告朱敏认为原告张少琴所主张事实完全错误，且证据不足，法律引用含混不清，请求法院驳回原告张少琴所有诉讼请求。理由如下：一、事实问题：1.租金与市场价严重不符，恶意低价签署。原告张少琴所提供租赁合同中规定了两套复式房屋，每套产权证面积为309.06平方米，然而每套房屋实际还各自附带160平方米的可单独排他占有使用的大露台，因此两套实际排他独有的使用面积为938.12平方米。该两套房屋每年租金为6万元，经计算，其每套469.06平方米的复式房屋月租金为2500元，每平方米的月租金为5.3元，严重与市场价格不符。原告张少琴进一步提供6张借条，该证据说明原告张少琴本身与被告刘巧丽具有利害关系，另加上原告张少琴与被告刘巧丽账目往来，被告刘巧丽共欠原告张少琴424710元，被告朱敏完全有理由相信双方恶意以低价签署虚假的租赁合同，严重损害被告朱敏权益。2.收条指向不明，银行流水所证事实不清，无法证明“有偿”。原告张少琴提供了一张被告刘巧丽于2015年9月16号写的收条一张，内容为“今收到张少琴人民币壹佰贰拾万元整（1200000）”，此收条：第一，没有指明该笔款项为所述租赁合同之租金收入。第二，原告张少琴声称一次性支付了20年的巨额租金，但是并无相应银行转账凭证。第三，根据原告张少琴提供的与被告刘巧丽银行流水账单，其之间的转账形式有网银转账、手机转账、转账支取等，为何单独此笔租金的支付不通过转账，以致没有银行流水记录？第四，基于原告张少琴提供的银行流水，在2014年12月10日到2015年9月14日之间，原告张少琴转给被告刘巧丽十笔，共计561000（伍拾陆万壹仟元），刘巧丽转给原告张少琴十四笔，共计136290元，具体情况如下：原告张少琴转给被告刘巧丽：2015年3月4日原告张少琴转账支取210000元；2015年3月17日原告张少琴ATM转账17000元；2015年5月7日原告张少琴转账支取35000元；2015年7月10日原告张少琴转账支取120000元；2015年7月18日原告张少琴转账支取50000元；2015年8月9日原告张少琴转账支取80000元；2015年8月10日原告张少琴转账支取30000元；2015年8月11日原告张少琴转账支取6000元；2015年9月2日原告张少琴转账支取3000元；2015年9月14日原告张少琴转账支取10000元。合计10笔，共561000元；被告刘巧丽（及其母亲）转给原告张少琴：2014年12月10日被告刘巧丽网银转账5600元；2015年1月11日被告刘巧丽网银转账5600元；2015年2月9日柳贵莲（被告刘巧丽母亲）网银转账5600元；2015年3月10日柳贵莲（被告刘巧丽母亲）网银转账16900元；2015年4月10日柳贵莲（被告刘巧丽母亲）网银转账30750元+10500元，合计41250元；2015年5月7日被告刘巧丽网银转账10500元；2015年6月4日被告刘巧丽网银转账5000元；2015年6月8日被告刘巧丽手机转账5500元；2015年6月27日被告刘巧丽手机转账1000元；2015年7月12日被告刘巧丽手机转账5540元；2015年7月26日被告刘巧丽手机转账1000元；2015年8月8日被告刘巧丽手机转账10500元+5400元，合计15900元；2015年8月27日被告刘巧丽手机转账1000元；2015年9月10日被告刘巧丽转账存入15900元。合计14笔，共136290元。由此可见，双方有经常性的账目往来，收条不仅无法证明原告张少琴确实向被告刘巧丽支付过租金（没有银行流水记录），也无法证明支付的到底是租金还是其他款项。3.支付巨额租金后空置9个月，无法证明占有。原告张少琴声称于2015年9月16日一次性支付二十年巨额租金（其主张收条为证），但没有能力支付2015年10月到2016年9月的一年物业费11868元，却让房屋空置9个月。原告张少琴特此以“业主”的身份向泉州市汇龙物业管理有限公司洛江分公司就11868元出具欠条一张。该欠条签字日期为2015年10月12日，旨在说明无法支付之后一整年的物业费用。该做法极度违背生活常理。原告张少琴所签物业费欠条仅仅说明一个事实：没有交钱，试问没有交钱如何证明占有？更何况，该欠条只有原告张少琴本人的签字，没有物业公司的任何签字或公章，只要原告张少琴愿意可以随时起草、填写任何内容，完全不具有任何客观性。4.在实践中，如果租期较长，通常当事人采取分期支付以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险，原告张少琴为何坚持一次性给付？被告刘巧丽房产证上对两套房屋的登记时间为2015年9月17日，然而租赁合同开始于2015年9月16日。因此，租赁合同所述租约开始时，被告刘巧丽并未取得2502，2503两套房屋的所有权。原告张少琴在租赁两套面积共938.12平方米的房屋，期限20年，且一次性支付120万巨额租金的情况下，居然不查证房屋所有权归属及相关登记情况？更匪夷所思的是，原告张少琴在一次性支付了巨额租金后，没有对该“昂贵”的租赁合同采取任何保护措施，既未登记，也未公证。原告张少琴作为一个具有理智思维的成年人，且有多年经商办厂经历，该种做法不但严重违背常理，还与原告张少琴的经历、认知严重不符合。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《中华人民共和国合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”被告朱敏认为完全有理由认定该租赁合同是虚假合同。二、法律理论问题：原告张少琴起诉状中的理由漏洞百出，法律引用错误，具体如下：1.原告张少琴根据自身提出的证据，不足以证明其租赁合同真实、合法、有效。而原告张少琴诉状中引用的第31条及第229条，均建立在真实、合法、有效的租约前提上。请原告张少琴依照法律，履行自己的证明义务，用充足的证据，证明自身租赁合同有效后，再申诉自身的权益受损。请勿混淆视听，节约司法系统的成本、资源；2.《合同法》第229条讲述的内容是“买卖不破租赁”，但前提是，原告张少琴能履行自己的证明义务，证明自身租赁合同真实、合法、有效；3.《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条讲述的内容是承租人对受让人享有的权利。承租人要主张权利，有几个前提条件：（1）租赁合同真实合法有效，此点有待证明；（2）查封前占有财产，此点经法院（丰泽法院裁定书，不存在争议）和其自证，皆未占有；（3）何为受让人？被告朱敏并不是受让人，被告朱敏是刘巧丽债权人，依照法律合法维护自己的债权的实现，此条跟被告朱敏无关，为何引用不相关条款？再次请求对方律师不要浪费大家时间，司法资源宝贵；4.第31条及第229条，都没有限制租赁期间的物权变动，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条、第247条被告朱敏有权利依法拍卖，而查封是拍卖的前置程序，请问为何需要停止查封？5.补充原告张少琴未引用完整的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据原告张少琴提供证据，被告朱敏有充足的理由相信原告张少琴与被告刘巧丽存在恶意串通。且根据《合同法》第52条，恶意串通损害第三人利益的,合同无效。三、费用问题：原告张少琴对于要求被告朱敏共同承担受理费、保全费、公告费等诉讼费用毫无事实与法律依据。第一，原告张少琴无法证明其租赁合同真实性；第二，原告张少琴未尽其合理谨慎义务对涉及金额巨大的重要合同进行公示；第三，原告张少琴无法证明其占有。原告张少琴以轻率的方式处理120万金额的20年租约，不论原告张少琴是否能证明自身租赁合同合法、有效，都应当为其自身的鲁莽行为承担责任。根据合同的相对性，被告朱敏，跟原告张少琴、被告刘巧丽之间签订的不论真假、不论合法与否的合同完全无关。这种要求别人为自己的轻率、鲁莽买单的行为性质极度恶劣。综上所述，原告张少琴与被告刘巧丽长期有账目往来，彼此有利害关系，双方签订的租赁合同（2502、2503各租期二十年、租金一次付清）中约定的租金与房屋市场价格相差悬殊、不合常理；原告张少琴虽主张其已支付120万元租赁费，但提供的银行交易流水并未有符合数额的转账记录，收条也未载明其为租金；在租赁合同未备案，且原告张少琴不能提供充分证据证明原告张少琴实际占有，及占有的时间点的情况下，不足以认定房屋租赁关系的真实性。因此，请求法院依法驳回原告张少琴所有诉讼请求。若查实原告张少琴的租赁合同不属实，原告张少琴拖延被告执行，被告朱敏保留要求原告张少琴支付拖延费、精神损失费的权利。 被告刘巧丽未作答辩。 第三人民生银行泉州分行述称，第三人认为原告张少琴的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请求法院依法予以驳回。从原告张少琴提供的租赁协议来看，该房屋租赁不具备真实性：首先从该房屋租赁协议记载的内容来看，该协议约定租期长达20年，且总租金120万一次性支付结算，与市场交易习惯严重不符且不合常理；其次原告张少琴也未提供任何证据证明其已经实际支付租金；再次房屋所有权者被告刘巧丽于2015年9月25日出具给第三人的两份抵押承诺函以及被告刘巧丽于2015年10月15日在泉州市洛江区房地产管理处（现已变更为洛江区不动产登记中心）所做的两份设定抵押权登记事项询问笔录单，均明确记载案涉两套房产没有出租，也可以证实原告张少琴提供的房屋租赁协议不具备真实性。另外丰泽区人民法院冻结案涉房产的时间是2016年1月20日，原告张少琴并未提供任何证据证明其在查封之前占有涉案房产。四、即使存在借款抵租金的情形，此种情形下签订的房屋租赁协议，实质上是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，该合同实质上为债权债务合同关系而非房屋租赁关系，也不能适用买卖不破租赁原则，原告张少琴请求附租约拍卖无事实和法律依据。综上，原告张少琴的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告刘巧丽系洛江区大江盛世C区9号楼2502、2503房屋的所有权人。2016年1月19日被告朱敏因与被告刘巧丽民间借贷纠纷一案向本院申请对上述两套房屋进行冻结，本院于2016年1月19日作出（2016）闽0503民初333号民事裁定书，冻结上述两套房屋。2016年8月29日，被告朱敏向法院申请强制执行，原告张少琴以上述两套房屋已于2015年9月16日出租给原告张少琴为由，对该执行申请提出异议。本院于2017年1月17日作出（2017）闽0503执异1号执行裁定书，驳回张少琴的异议请求。 另查，被告刘巧丽分别于2015年3月8日、2015年7月8日、2015年7月18日、2015年8月9日、2015年9月2日、2015年9月9日向原告张少琴出具了借款金额分别为35万元、18万元、5万元、11万元、5万元、42万元的借条，以上六份借条总金额为116万元。2015年9月16日，原告张少琴与被告刘巧丽签订《房屋租赁协议》一份，约定被告刘巧丽将上述洛江区大江盛世C区9号楼2502、2503房屋出租给原告张少琴，租赁期限20年，自2015年9月17日起至2035年9月16日，每年租金6万元，总租金120万元一次性支付。被告刘巧丽于当日出具120万元的收条给原告张少琴。2015年9月至10月间被告刘巧丽以上述两套房向第三人民生银行泉州分行申请抵押贷款，双方并于2015年10月19日办理抵押登记。 以上事实有原告张少琴提供的《房屋租赁协议》、六份借条、银行流水单、收条、丰泽区人民法院（2017）闽0503执异1号执行裁定书，被告朱敏提供的丰泽区人民法院（2016）闽0503民初333号民事调解书及生效证明、（2016）闽0503民初7275号民事调解书及生效证明、（2016）闽0503执2619受理执行案件通知书、（2016）闽0503执3238受理执行案件通知书、（2016）闽0503民初333号民事裁定书、个人房屋权属登记信息查询结果证明、房屋所有权证书，第三人民生银行泉州分行提供的抵押承诺函、设定抵押权登记事项询问笔录单及到庭各方的庭审陈述等证实，本院予以认定。 本院认为，原告张少琴以被告刘巧丽已于2015年9月16日将案涉房屋出租给原告张巧丽为由，主张根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对此，本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，原告张少琴与被告刘巧丽签订的《房屋租赁协议》约定一次性支付案涉房屋20年的租金120万元，其租金的支付期限有悖常理。原告张少琴亦主张120万元的租金是以借款及其他相应款项支付，当时系被告刘巧丽尚欠原告张少琴借款，而被告刘巧丽又需要一笔钱购买大江盛世的房子，被告刘巧丽提出暂时把房屋出租给原告张少琴作为之后还款的保证，其并提供了总借款金额为116万元的借条予以证实。本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽名义上系租赁合同，但实际上系被告刘巧丽为了清偿其尚欠原告张少琴的借款，向原告张少琴让渡案涉房屋20年的房屋使用权以抵偿借款，被告刘巧丽在未另外收取租金的情况下直接出具120万元的租金收条的事实也可以印证双方的抵偿关系。案涉《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。原告张少琴与被告刘巧丽之间签订的《房屋租赁合同》系债权债务关系，不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则。原告张少琴请求停止对被告刘巧丽所有的案涉房屋的查封措施，并要求附租约拍卖，没有法律依据。原告张少琴请求确认案涉《房屋租赁合同》合法有效。对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实为以租抵债合同，虽不适用“买卖不破租赁”原则，其异议理由不成立，其权利不能够排除被告朱敏及第三人民生银行泉州分行申请的执行。但《房屋租赁合同》的内容并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、驳回原告张少琴要求停止对被告刘巧丽所有的位于丰泽区大江盛世C区9号楼2502、2503号房屋的查封措施，要求附租赁合同拍卖上述两套房屋的诉讼请求； 二、确认原告张少琴与被告刘巧丽于2015年9月16日签订的《房屋租赁协议》合法有效。 本案受理费100元，由原告张少琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  王少红 二〇一七年十二月四日 书 记 员  郑怡婷