青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）青民再64号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白祥军，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。再审申请人白祥军因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1313号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申83号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人白祥军的委托诉讼代理人齐远松，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白祥军申请再审称，一、一审判决认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明白祥军、海宏公司约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。因海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人未取得房屋产权证。二、二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定，契税应当由白祥军在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。海宏公司不是契税的法定征收机关。其明知无法办理产权证，却一直拖延并恶意占用白祥军缴纳的契税及住房维修基金，违反了税收征管法律的规定。请求撤销一、二审判决，改判支持其一审全部诉求。海宏公司辩称，一、白祥军要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实和法律依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。二、海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据双方合同约定，海宏公司申请办理初始登记时间为房屋建成并竣工验收后180日内，房屋竣工验收需以综合验收为前提，而综合验收，除房屋验收合格以外，还需小区整体完成承建消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，因此海宏公司无违约事实。白祥军请求退还契税的请求不能成立。白祥军并未向海宏公司支付契税，要求退还契税没有事实依据。请求法院驳回白祥军的全部再审请求，维持二审判决。白祥军向一审法院起诉请求：1.海宏公司履行为白祥军办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向白祥军支付逾期办理产权登记的违约金4626.75元；3.海宏公司向白祥军退还契税6940.10元，以上合计11566.85元；4.本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事：白祥军与海宏公司于2013年4月27日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2112室，预测建筑面积116.25平方米；二、房屋价款：总金额462670元；三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。合同签订后，白祥军按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月11日，白祥军、海宏公司又签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称《补充协议》），约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向白祥军按日支付已付总房款万分之一的违约金；二、2015年7月1日至交房时间（9号楼确定为2015年9月20日至9月22日），海宏公司向白祥军按日支付已付总房款万分之二的违约金；三、超过确定的交房时间，海宏公司向白祥军按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月20日银泰九号公馆9号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2016年6月25日，白祥军与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，白祥军向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。同日，海宏公司向白祥军开具《收据》四份，载明：1、白祥军交款8943.90元，包含契税6940.10元、维修基金1743.80元、有线接口费260元；2、白祥军交垃圾清运费600元；3、白祥军交2015年11月1日至2016年4月15日物业费178.40元；4、白祥军交2015年11月1日至2016年4月15日公摊电费55元。合计9777.30元。同日，海宏公司向白祥军开具了购房发票，票面金额为：462675元。2016年1月3日白祥军向人民法院起诉，要求海宏公司支付延期交房违约金28131元等，人民法院经审理于2016年6月6日作出（2016）青0105民初121号《民事判决书》，判决海宏公司给付白祥军违约金39558.71元。白祥军向原审法院申请执行，原审法院2016年8月1日立案，执行案号为（2016）青0105执第581号。在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付白祥军违约金39558.71元及诉讼费1308元，合计应执行40866.71元。2016年11月23日白祥军实际领取执行款30912.00元，其余执行款9954.71元用于抵扣海宏公司已向白祥军开具四份《收据》中的契税6940.10元、维修基金1743.80元、有线接口费260元、垃圾清运费600元、物业费178.40元、公摊电费55元，合计9777.30元等。一、关于白祥军主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立问题。白祥军认为，自房屋交付使用至今2年半之久，海宏公司未办理验收备案、未进行不动产面积实测等，致使白祥军所购房屋迟迟不能办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定和《商品房预售合同》第十五条的约定，并提供《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》、西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复作为证据，拟证明：未能进行综合验收和无法办证的原因在于海宏公司自身，并主张海宏公司履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金。一审法院认为,第一、白祥军提交的《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》,内容是白祥军委托诉讼代理人向相关单位调查的单方记录，海宏公司对其真实性不予认可，不具有证据效力，法院不予采信；第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“当事人有特别约定”；其次、海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明白祥军、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备。白祥军提交的西宁市消防救援支队《说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复不能证明已具备办证条件和被告逾期办证违约的事实。据此，白祥军要求海宏公司履行为白祥军办理不动产权证书合同义务及支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，理由不能成立，法院不予支持。二、关于白祥军主张海宏公司向白祥军退还契税的诉讼请求是否成立问题。第一，白祥军提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩称，出具收据时白祥军并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。法院执行案卷中《执行案款收据》证明：白祥军应交纳契税已从被告承担违约金中抵扣。白祥军收据中载明的契税系海宏公司从其应承担违约金中抵扣交纳的事实。因此，对白祥军提出以现金方式交纳契税及被告实际占用原告契税的主张，法院不予采纳。第二、《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。白祥军、海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了白祥军的契税，海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为白祥军办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。第三、白祥军亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为白祥军等购房人办理不动产权证书的违约情况。海宏公司的抗辩意见，法院予以支持。据此，白祥军主张海宏公司向白祥军退还契税的诉讼请求，理由不能成立，法院不予支持。一审法院认为，白祥军、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。白祥军、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，白祥军并未以现金方式交纳契税，海宏公司亦未实际占用白祥军契税。据此，白祥军要求海宏公司履行办理不动产权证书合同义务和支付逾期办理产权登记违约金4626.75元及退还契税6940.10元的诉讼请求，证据不足，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回白祥军的全部诉讼请求。白祥军不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持白祥军一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由海宏公司承担。二审期间双方无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，白祥军与海宏公司于2013年4月27日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，白祥军主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应向白祥军退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执第581号案中，海宏公司应支付白祥军违约金39558.71元及诉讼费1308元，合计执行款40866.71元。2016年11月23日白祥军实际领取执行款30912.00元，其余执行款9954.71元用于抵扣契税6940.10元、维修基金1743.8元、有线接口费260元、垃圾清运费600元、物业费178.40元和公摊电费55元。白祥军认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但白祥军认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与白祥军协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，白祥军并未实际交纳契税，现白祥军主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，法院亦不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。根据再审申请人白祥军的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕白祥军的原审诉求进行了审理。一、关于白祥军主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。因此，白祥军主张海宏公司应按已付房款462675元的1%支付未取得房屋权属证书的违约金4626.75元符合合同约定，应予支持。二、关于契税应否退还的问题根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条相关规定，契税应当由房屋买受人在办理房屋产权证书时向税务机关缴纳。本案中，在前诉执行环节，买受人与出卖人达成执行和解，将部分逾期交房违约金抵扣为契税及住房维修基金。双方意思表示真实，有事实依据，买受人将该契税的缴纳义务转移于出卖人，在后期办理房屋产权证书时，由出卖人代为交付。现买受人以长期未办理逾期办证，占用该款项为由要求返还的请求不能成立。综上，白祥军再审理由部分成立，予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1313号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1433号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付白祥军未取得房屋权属证书的违约金4626.75元；三、驳回白祥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90元，已减半收取45元，由白祥军负担27元，青海海宏房地产有限责任公司负担18元；二审案件受理费90元，由白祥军负担54元，青海海宏房地产有限责任公司负担36元。本判决为终审判决。审判长  张慧宁审判员  林 婷审判员  袁有玮二〇二〇年十一月六日书记员  宋生昭