广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3323号原告:广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场，住所地广东省广州市南沙区红岭办事处红荔一路48号，统一社会信用代码91440115190668799E。法定代表人：郭盛明，职务总经理。委托代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：孙叶娜，北京大成（广州）律师事务所律师实习人员。被告：罗辉龙，男，1972年9月23日出生，汉族，住广东省五华县，原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场（以下简称农工商公司南沙分场）诉被告罗辉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农工商公司南沙分场的委托代理人彭媛到庭参加诉讼。被告罗辉龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理，本案现已审理终结。原告农工商公司南沙分场诉称：其系广州市南沙区××路××号（产权证号为粤房地证字第××号）房产的权利人，2016年3月30日，其与罗辉龙签订《房屋租赁合同》约定将该房产出租给罗辉龙作厂房使用，期限为从2016年2月1日起至2022年1月31日止。合同签订后，其向罗辉龙交付了租赁物，并全面履行了合同义务，但罗辉龙自2017年3月起拖欠电费（3月电费为25625.87元、4月电费为16669.62元），经广州供电局有限公司及其多次追缴仍拒不支付，同年5月24日广州供电局有限公司对该罗辉龙厂区停止供电。虽被停电，但变压器在被告未缴清费用前无法办理暂停使用手续，每月会持续产生变损费用。因其为该租赁物电表开户人，为避免损失扩大，其先行代罗辉龙向广州供电局有限公司缴纳电费、电费滞纳金及2017年5月的变压器变损费用，并申请办理变压器暂停使用。罗辉龙的行为损害了原告权益，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付2017年3月电费25625.87元及2017年4月电费16669.62元及相应电费滞纳金1824.67元；2、被告向原告支付2017年5月变压器变损费用13873.15元；3、被告承担原告为本案支付的一审律师费6000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告罗辉龙未答辩。经审理查明：农工商公司南沙分场是位于广州市番禺区珠江管理区红岭区开源路6号房产的权利人，该房屋建筑面积为1119.1平方米，使用土地面积为2835.9平方米，土地用途为厂房，登记时间为2003年3月10日。2016年3月30日，农工商公司南沙分场（为甲方）和罗辉龙（为乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租位于南沙区××路××号的建筑面积为1119.12平方米的房地产以及旁边6049.52平方米的场地（地上有建筑面积1656平方米的临时建筑物），合同期限自2016年2月1日起至2022年1月31日止。租金为22234元/月，从第二年起每年递增10%，租金按半年缴纳，由乙方在每半年的第10日前支付。乙方应在签订合同之日起10天内一次性向甲方交纳保证金68000元，乙方如无违约，且乙方在租赁期满或解除合同之日起五日内缴清该租赁物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。乙方应依时缴纳房屋水电费、物业管理费等一切相关费用。租赁期满或合同解除时，乙方应在租赁合同期满或合同解除之日起5日内将水电费和其他费用结清，并将房屋完好交还给甲方验收。在租赁期满或合同解除之日起15日内，乙方未交还租赁房屋的，甲方有权停水、停电，或者自行采取措施将乙方物品搬至他处，收回房屋，乙方不得向甲方要求任何损失赔偿；同时，因停水、停电造成的损失以及由此产生的搬迁等费用由乙方承担。任何一方不能全面履行本合同均属违约，守约方有权追究违约方的违约责任并要求赔偿因违约造成的损失，守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费、调查费等，由违约方承担等。农工商公司南沙分场陈述其在2016年2月1日将涉案租赁物交付给罗辉龙使用。后双方因履行该合同发生纠纷引发诉讼，农工商公司南沙分场诉至本院，2017年9月30日，本院就原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场（以下简称农工商公司南沙分场）诉被告罗辉龙、第三人广州市峰岩泉饮料有限公司（以下简称峰岩泉公司）房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）粤0115民初381号《民事判决书》，该判决查明：“第三人于2012年6月13日成立。被告是第三人的股东之一。2016年3月30日，原告（为甲方）和被告（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于南沙区××路××号的建筑面积1119.12平方米的房地产以及旁边6049.52平方米的土地（地上有建筑面积1656平方米的临时建筑物），合同期限自2016年2月1日起至2022年1月31日止。……。被告将上述房屋和土地交给第三人使用，并已经交纳了保证金68000元。被告合计支付租金106072元，2016年2月1日至2017年1月31日期间拖欠金额为160736元。期间，原告于2016年7月28日出具《租金催收函》，要求被告支付拖欠的租金。由于被告没有交纳，原告委托广东岭南律师事务所律师担任本案的委托代理人，支付了律师费12000元。……。”该判决认为“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告未能提供证据证明其出租的部分建筑物已取得建设工程规划许可证，故本院认定该部分建筑物租赁的约定无效。对于无效部分房屋，被告应予以返还，第三人应予以配合。被告实际已经占用上述房屋，应参照合同的约定支付使用费。《房屋租赁合同》其他出租部分的约定，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该部分合同合法有效。双方均应按合同约定履行。被告至今未能按时履行付款义务，属于违约。根据合同约定，原告有权解除合同，收回出租的房屋和土地，没收保证金。被告应将租赁的土地房屋腾空交还给原告，第三人对此应予以配合。被告拖欠有效合同部分租金的，被告应予以支付，并按合同支付违约金，合同约定的保证金归原告所有。根据合同约定，因诉讼而产生的律师费也应由被告承担。……”。据此，判决如下“一、解除原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场和被告罗辉龙于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》中就租赁广州市南沙区南沙街红岭办事处开源路6号房屋和已经取得《建设工程规划许可证》建筑物而作出的协议。二、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南沙区××路××号的建筑面积为1119.12平方米的房屋及面积为6049.52平方米的场地腾空交还给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场，第三人广州市峰岩泉饮料有限公司应予以配合；三、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金和使用费共160736元给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场；四、被告罗辉龙从2017年2月1日起至实际将上述土地房屋腾空交还之日止，按每月24457元的标准交付租金和使用费给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场；五、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2016年2月1日起至2017年1月31日期间迟延缴纳租金的违约金共计32147.2元给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场；六、被告罗辉龙所缴纳的保证金68000元，归原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场所有；七、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日一次性支付律师费12000元给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场。八、驳回原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场的其他诉讼请求。”该判决尚未发生法律效力。另查明，2017年5月24日（两笔）、6月7日，农工商公司南沙分场向广州市供电局有限公司分别支付了1824.67元、42295.49元、13873.15元。同年5月27日（四张）、6月8日，广州市供电局有限公司发票5张，发票记载的用电地址均为南沙街红岭居民委员会开源路6号（侨岭矿泉水厂）、户名均为农工商公司南沙分场，发票内容及金额分别为电费违约金133.36元（发票号05286566）、电费违约金1691.31元（发票号05286568）、电费25625.87元（计费时段20170301-20170401、发票号05286569）、电费16669.62元（计费时段20170401-20170501，发票号05286567）、电费13873.15元（包括有功电量59、变线损电量1100，计费时段20170501-201705026，发票号05286935）。其中发票号为05286566、05286567的发票所载的电表读数相同、发票号为05286568、05286569的发票所载的电表读数相同。2017年7月7日，农工商公司南沙分场（甲方）与北京大成（广州）律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理合同》约定就甲方与罗辉龙租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师为代理人，代理事项包括立案、一审诉讼等，本案一审的律师费为6000元，应在签订合同之日起三个工作日内支付完毕等。同年7月10日，北京大成（广州）律师事务所向农工商公司南沙分场出具了金额为6000元的发票。本院认为：农工商公司南沙分场与罗辉龙就涉案租赁物所签《房屋租赁合同》的效力已有法院裁判文书论述，本案在此不再赘述。参照双方合同约定，罗辉龙应依时缴纳涉案租赁物的水电费等，现农工商公司南沙分场已经支付了涉案租赁物2017年3-5月份的电费（电损费）及违约金，且上述费用是在罗辉龙使用涉案租赁物期间发生，其参照合同约定要求罗辉龙支付3月份的电费25625.87元及违约金1691.31元、4月份电费16669.62元及违约金133.36元、5月份的电费13873.15元（以上金额合计为57993.31元）据理充分，且罗龙辉未举证证明其有合理抗辩理由，应承担举证不能的法律后果，故本院对该诉请予以支持。合同无效,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，依照双方合同约定，守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、保全费、律师费等由违约方承担等，本案是因罗辉龙未能及时给付电费引发的纠纷，故农工商公司南沙分场要求罗辉龙承担其已支付的一审律师费6000元合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2017年3月至5月的电费（电损费）及违约金共57993.31元给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场；二、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日一次性支付律师费6000元给原告广州市国营珠江**侨农工商联合公司南沙分场。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1398.9元，由被告罗辉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  胡大成人民陪审员  郭顺潮二〇一七年十二月五日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵