山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1002民初2057号 原告：山东仁合融资担保有限公司。 法定代表人：邹子雷，董事长。 委托诉讼代理人：王传福，男，1965年4月24日出生，汉族，系该公司职员。 委托诉讼代理人：刘鹏，男，1981年11月6日出生，汉族，系该公司职员。 被告：威海乾元房地产开发有限公司。 法定代表人：吴耿荣，董事长。 委托诉讼代理人：李小金，山东恺维律师事务所律师。 第三人：周××。 委托诉讼代理人：高佩良，山东英良泰业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽雅，山东英良泰业律师事务所律师。 原告山东仁合融资担保有限公司与被告威海乾元房地产开发有限公司、第三人周××债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东仁合融资担保有限公司之委托诉讼代理人刘鹏、王传福，被告威海乾元房地产开发有限公司之委托诉讼代理人李小金，第三人周××之委托诉讼代理人苏丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东仁合融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：撤销被告与第三人签订的《商品房预售合同》及协议。事实和理由：2013年10月31日，原、被告及案外人周秀芳签订《借款担保合同》，约定被告向周秀芳借款400万元，借款期限11个月，原告为被告上述借款提供连带责任保证。后因被告未按《借款担保合同》约定还款，原告分三次代其向周秀芳还款78万元，而此后被告并未按约将上述款项偿还给原告。2015年9月，原告诉至法院并申请查封被告开发的坐落于正棋山1号小区6号楼中的15套房产。同年10月29日，经法院调解确认，被告应偿还原告借款本息90余万元。同年11月20日，因被告拒不履行还款义务，原告申请法院强制执行。2017年4月3日，原告接到《执行听证通知书》，次日参加执行听证并发现涉案15套房产，被告早在2013年即与第三人签订了商品房预售合同，但通过双方签订的补充协议可以看出，上述15套房产名为买卖实为借贷担保，即被告以该15套房产为其向第三人借款200万提供担保。后在被告未按期偿还上述借款的情况下，被告将上述房产以明显不合理的低价抵顶给第三人周××，可以看出被告与第三人之间并不存在真实买卖关系。故原告诉至法院，要求处理。 被告威海乾元房地产开发有限公司辩称，同意解除与第三人周××间签订的商品房预售合同、补充协议及以房抵债协议，理由如下：首先，被告与第三人间并不存在真实的房屋买卖关系，而系以涉案房屋为借款提供担保；其次，被告与第三人签订上述涉案房屋预售合同时，房屋的市场价值约为5000多元/㎡，现为6000多元/㎡；故不论按照当时的市场价格还是现在的市场价格处置涉案房产，均可最大限度的保护包括被告在内的所有当事人合法权益，反之，则会造成包括被告在内的相关当事人的合法权益受损。 周××述称，1、被告早已于2013年9月29日与第三人签订涉案房屋的《商品房【预售】合同》并办理相关登记备案手续。原告于2015年起诉被告追偿权一案中申请保全上述15套房产，第三人于2015年9月29日向法院递交《查封复议申请书》及相关证明材料，此时原告应已知晓涉案房产实际状况，故其主张撤销权的期限至迟为2016年9月，而其于2017年4月13日才诉至法院，早已超过诉讼时效；2、涉案15套房产的转让行为已由威海仲裁委员会确认为合法有效。第三人于2015年11月16日依据与被告签订的涉案15套房屋的商品房预售合同中关于争议解决的约定，向威海仲裁委员会申请仲裁，要求被告继续履行上述15套房屋的《商品房【预售】合同》及补充协议，威海仲裁委员会于2016年11月24日作出仲裁裁决，判定被告与第三人间签订的15套房屋的《商品房【预售】合同》及补充协议自2013年9月29日双方签订后即成立并生效，被告应当据此继续履行协助第三人办理涉案房屋的所有权转移登记手续；由此可知，被告与第三人间存在真实有效的商品房买卖关系，且涉案房产并不属于担保，亦不存在显失公平的情形；3、原告主张涉案房屋转让存在明显不合理低价的情况，对此应承担举证证明责任；被告与第三人签订《商品房【预售】合同》中体现的价款并不属于物价部门指导价或市场交易价；且原告在向被告主张78万元债权案件中即申请查封了该15套房产，由此可推，涉案房产价值并不高，即不存在低价转让的情况；4、涉案15份《商品房【预售】合同》及补充协议签订并生效的时间为2013年9月29日，原告诉称对被告享有的债权最早发生于2014年9月30日，被告及第三人的合同不可能存在有害原告债权的情形，更不可能存在第三人明知转让行为有害于原告债权这一情形；5、退一万步讲，即便法院最终认定原告的撤销权成立，且未过诉讼时效，原告要求撤销涉案15份合同，明显超过其对被告享有的债权范围，不应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查后认定事实如下： 2013年9月29日，被告与第三人签订了合同编号为QY20130929-1借款合同一份，合同约定，被告向第三人借款200万元，借款期限11个月，自2013年10月1日始至2014年8月31日止；若被告未按合同约定的条款向第三人偿还借款本息，第三人有权选择采取以下措施之一，选择方式以书面通知为准：7.1按合同约定要求原告偿付借款本息，并要求被告承担合同约定的违约责任；合同签订的同时，被告及第三人另行签订了15套商品房的《商品房预售合同》及补充协议，并且约定将《商品房预售合同》在商品房交易主管部门办理预售登记备案，办理预售登记备案的所有费用由被告承担。如被告不能按期还款，第三人有权将被告应偿付给第三人的借款本息直接转为该《商品房预售合同》补充协议中约定的购房款，双方履行该《商品房预售合同》补充协议，由第三人购买被告《商品房预售合同》补充协议中约定的商品房。上述《借款合同》签订后，第三人依约按合同约定向被告支付借款200万元。 2013年9月29日，被告与第三人就被告开发的涉案的正棋山一号小区-6号-201、202、203、204、205、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405等15套（其中9套面积67平方米、6套面积70平方米）涉案房屋签订了《威海市商品房【预售】合同》，并上述房屋在房管部门办理了备案登记。同日，双方签订了《商品房预售合同》补充协议，该协议约定，第三人及被告在原合同中约定的价格合计5141550元，不作为双方商品房买卖成交价格，只作为在房地产交易主管部门预售备案登记的商品房价款，双方确认原合同中所列明的商品房的实际成交价格为2046000元（单价均为2000元/平方米）；若被告按期偿还第三人的借款本息，则第三人配合被告办理解除上述《威海市商品房【预售】合同》在房产交易主管部门的备案登记手续；若被告未按期偿付第三人的借款本息，则第三人有权将被告的借款本息转为上述商品房的购房款，第三人享有对上述商品房的处置权，甲方不得再向乙方要求偿付购房款。 2014年9月1日，被告与第三人经协商一致，签订了《协议》，约定，2013年9月29日，被告与第三人签订《借款合同》一份，由第三人向被告借款200万元；在签订《借款合同》的同时，被告又与第三人就涉案15套房屋签订了《威海市商品房预售合同》及补充协议，且被告已向第三人交付了上述15套商品房；《借款合同》签订后，第三人按月向被告支付借款200万元，但被告未能按约履行义务，自2014年6月1日起未能向第三人支付借款利息，至2014年8月31日，被告共欠付第三人利息110400元；现借款期限已到，截止2014年8月31日被告共计欠第三人借款利息2110400元，按此前双方在《借款合同》约定，双方同意将借款本息中的2046000元作为购房款，余款64400元，由被告按约定继续履行还款义务；被告承诺尽快协助第三人办理上述房产的转移过户登记手续；第三人同意委托被告代为销售上述房产，相关销售代理合同由双方另行签订。2014年9月9日，被告为第三人办理了上述房产的交房手续，由被告将上述房产正式交付给第三人。第三人接收房屋后，向涉案房屋所在物业公司缴纳了物业服务费用。 后被告及第三人因商品房预售合同纠纷，第三人周××根据双方签订的《威海市商品房【预售】合同》中争议解决中约定的仲裁条款，于2015年11月16日向威海仲裁委员会提交了关于涉案15套房产的仲裁申请书，2016年11月24日，威海仲裁委员会出具15份仲裁裁决书，裁决被告继续履行其与第三人就涉案15套房产签订的《威海市商品房【预售】合同》及补充协议，并协助第三人办理涉案15套房屋的过户登记手续。被告不服上述裁决书，于2017年5月16日向威海市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，威海市中级人民法院受理后，于2017年9月22日作出民事裁定书，驳回了被告的申请。 2013年10月31日，原、被告及案外人周秀芳签订《借款担保合同》一份，约定被告向周秀芳借款400万元，借款期限11个月，原告为被告上述借款提供连带责任保证担保。后周秀芳将400万元借款给付被告，被告未按合同约定偿还借款，原告分别于2014年7月28日、2015年2月17日、2015年4月27日代被告向周秀芳还款共计78万元。原告代偿后，被告未按合同约定将上述款项偿还给原告，故原告于2015年9月11日将被告诉至法院，该案审理过程中，原告向本院申请查封涉案的15套房产。2015年10月29日，该案经本院主持调解，双方达成调解，确认被告应于2015年11月9日前偿还原告垫款本息897646元（其中本金780000元，利息117646元），并支付保全费5000元；若被告逾期给付，需以未付款为基数，自逾期付款第二日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍（该四倍利率高于年利率24%时，按年利率24%计算）计付利息。后被告并未履行生效法律文书确定的支付义务，原告于2016年1月7日向本院申请强制执行。2016年5月5日，本院依法委托评估公司对查封的涉案房产进行评估，评估价值为3121000元。执行过程中，第三人对此提出执行异议，故原告于2017年4月17日以被告与第三人间签订的商品房预售合同及协议侵害其权利应撤销为由诉至本院，要求处理。 本院认为，首先，依据法律规定，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告与第三人就涉案15套房屋于2013年9月29日签订15份《威海市商品房【预售】合同》及补充协议，经生效法律文书认定上述合同为有效合同，上述房屋被告已于2014年9月9日向第三人进行了交付，而原告第一次代被告向案外人偿还借款的时间为2014年7月28日，后经法院调解确认原告对被告基于追偿权而享有债权，故无论是否为低价转让财产，第三人与被告签订涉案商品房预售合同及补充协议时，不可能知晓被告对原告负有债务；其次，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中，截止2016年1月10日，被告对原告负有债务为本金897646元及利息、案件受理费6007元、保全费5000元，而2016年5月5日，涉案15套房产的评估价值为3121000元，超过了债权人的债权；综上所述，原告诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 宫  伟  丽 二〇一七年十二月二十九日 书记员 林蓉蓉(代)