辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11560号上诉人（原审原告）：魏娜，女，1963年8月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李思晓，系辽宁博雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司，住所地沈阳市和平区玉屏路**。法定代表人：胡长生，系该公司经理。委托诉讼代理人：周坤，系辽宁原梓芸律师事务所律师。上诉人魏娜因与被上诉人沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初14873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏娜上诉请求：1.撤销一审判决，变更2017年9月13日签订的《租赁协议书》，将第二条、第三条变更为：2017年9月1日至2018年8月31日年租金为100万元，2018年9月1日至2019年8月31日年租金为683750元，2019年9月1日至2020年8月31日年租金为683750元，于每年3月1日向甲方支付当期租金的50%，于每年9月1日支付当期租金的50%；2.请求判令被上诉人承担租赁场地及房屋的维修修理费用218610元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人约定的年租金100万元，100万元租金是以被上诉人原有房屋及上诉人扩建房屋的面积及转租租金收入核定计算。沈阳市和平区浑河湾接到办事处出具的情况说明，结合调解书及租赁协议，足以证明上诉人经被上诉人同意扩建并转租的房屋已经因2018年沈阳市创建国家文明城市被政府予以拆除，被强制搬迁租户三家，致使上诉人实际使用面积减少及转租租金收入减少，依据公平原则，应扣减相应面积的租金。二、上诉人因创城支付的粉刷费用等218610元，应当由被上诉人承担，不属于上诉人与被上诉人约定及法律规定的维修范围。上诉人对房屋因政府原因整改等负有维护的义务，因创建卫生文明城市而对租赁物的粉刷及对道路的平整，不在双方约定的维修范围内容之内，该笔费用应由被上诉人负担。沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司辩称，上诉人所述的损失始终没提出能证明其存在的直接证据。上诉人请求变更原已经生效的人民法院调解书调解内容，没有事实依据和法律依据，被上诉人不同意变更。上诉人所谓的创城拆除房屋并没有提出拆除的法律依据，没有政府行政命令的拆除通知和拆除公告，因此其所述事实没有事实依据和法律依据。上诉人所谓拆除的房屋并没有证明是被上诉人租赁给上诉人的房屋，没有相应证据证明拆除的房屋是哪一个门牌号。上诉人所谓的街道办事处的说明书不是创城要求拆除的行政命令和行政公告，不具有法律效力，而且该证据不是本次一审判决后新发生的证据，因此二审法院审理案件中不能依据该证据认定事实。上诉人对租赁物的维修依据人民法院调解书本应由上诉人承担，因此上诉人要求被上诉人承担维修费用违背双方（2017）辽0102民初7253号调解书的内容。综上所述，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回。魏娜向一审法院起诉请求：1、请求判令变更2017年9月13日签订的《租赁协议书》，将第二条、第三条变更为：2017年9月1日至2018年8月31日年租金为100万元，2018年9月1日至2019年8月31日年租金为615000元，2019年9月1日至2020年8月31日年租金为615000元，于每年3月1日向甲方支付当期租金的50%，于每年9月1日支付当期租金的50%；2、请求判令被告承担租赁场地及房屋的维修修理费用218610元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月13日，原告魏娜（乙方）与被告沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司（甲方）签订《租赁协议书》一份，甲乙双方就乙方租赁甲方场地事宜达成如下协议：一、甲方将位于沈阳市和平区玉屏路14号，面积为13333平方米的场地（不含大门西侧三间门市房）以及地上建筑物租赁给乙方。二、年租金为壹佰万元。三、租金支付方式为上打租，起租日为2017年9月1日，首期租金伍拾万元乙方于本协议签订之日起3日内向甲方支付，以后租金于每年3月1日和9月1日分别向甲方缴纳，每次支付租金伍拾万元。四、乙方租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。租赁期限届满后，如租赁场地未发生政府征收等不可抗力以及本协议第十条约定的协议终止情形，则甲乙方的租赁关系自动顺延，租金按前款规定支付。租赁期限每届满五年，场地租金上涨拾万元，上涨部分租金也分半年支付。五、租赁期间，乙方自行负责租赁场地以及建筑物的管理、维修、消防、安全等一切事物，乙方可根据自身需要聘用人员，但人员的开销、人身安全均由乙方负责，与甲方无关。六、租赁期间，在乙方租赁的场地内发生的一切人身损害、财产损失均由乙方负责，与甲方无关。所产生的一切责任均由乙方承担。七、租赁期间，非经甲方同意，乙方不得对现有建筑物和构筑物进行任何减毁。八、首期租赁期限届满前（2020年8月31日前）如遇政府征收，则甲、乙双方按政府相应规定各自享受补偿。首期租赁期限届满后（2020年8月31日后），乙方自行添建的建筑物、构筑物及不可移动的设施设备归甲方所有，如遇政府征收，乙方无条件搬离场地，同时保证场地内的次租赁者无条件搬离场地。政府征收日以实际拆除建筑物之日为准。十、协议终止，1、如遇政府征收租赁场地，则本协议终止，终止后按本协议第八条的规定处理……合同签订后，沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司将场地及地上建筑物交付魏娜使用，魏娜将部分房屋对外转租，获取租金。一审法院认为,魏娜、沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司签订的租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案魏娜、沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司在签订合同时并不存在上述可变更、可撤销的情形。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。魏娜主张变更合同的理由为在租赁期限内，因政府创城需要，导致部分承租房屋被拆除，部分承租户强制搬迁，从而造成租金损失。关于魏娜提出的被拆除房屋事由，魏娜自认该三处被拆除房屋均系其自建的违建房。关于魏娜提出的强制搬迁事由，魏娜自认该三处房屋未被拆除，仅系因承租户的经营项目等其他原因而不允许在此经营，故魏娜以上述理由要求变更合同缺乏事实及法律依据，不予支持。关于魏娜主张的租赁场地及房屋维修费用，双方在合同中明确约定由魏娜自行负责租赁场地以及建筑物的管理、维修、消防、安全等一切事物，故魏娜该项诉请不予支持一审法院判决：驳回原告魏娜的诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告魏娜承担。二审中，魏娜提供以下证据：证据1.沈阳市浑河湾街道办事处行政执法部门出具的情况说明；证据2.扩建费的收款收据（扩建费用是390500元）。以上证据拟证明：上诉人经被上诉人同意扩建的房屋已经在创城期间被拆除，损失为390500元，被拆除部分租金损失121000元，扩建费用损失390500元上诉人与被上诉人应当负同等责任，对390500元共同承担损失，由被上诉人承担195250元，应当在100万租金中予以扣减。且沈阳市和平区人民法院2017辽01**民初7253号调解书以及租赁协议第八条约定，乙方自行添建的建筑物、设施物、及不可移动的设施设备归甲方所有，如遇政府征收乙方无条件办理场地。以上协议均证明了被上诉人知道上诉人扩建房屋，被上诉人知道并同意上诉人转租经营，100万租金是以原有房屋及上诉人扩建的面积及转租租金收入核定计算，包括扩建部分。被上诉人质证意见为：情况说明不属于新证据，内容上不符合拆迁的法律法规规定。拆迁必须由行政执法机关下达拆迁公告或通知，街道办事处不是城市管理行政执法机关，街道办事处没有权利通知谁拆迁或不拆迁，因此该证据不合法。情况说明里说的620平米，在一审中上诉人并未出示相应的证据证明是哪一个房子被拆线，哪个房子是多少平方米，和该房子的档案号，因此拆迁的部分不是我方出租的部分，一审法院认定的事实是正确的。对证据2真实性有异议，合法性有异议，与本案无关。这个票据不是施工单位的发票，不能作为工程结算的依据，这两份票据发生时间均是2017年6月5日，是在双方的民事调解书2017年9月13号之前，依据调解书第9条规定双方互不追究本协议生效之前发生的债权债务，因此上诉人又起诉追索这部分费用违背调解书第9条规定。对上诉人自建的房屋不属于被上诉人收取租金的范畴，因此因自建房屋产生的所有责任不应由被上诉人承担。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于魏娜主张经沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司同意扩建并转租的房屋被政府强制拆除及强制搬迁，致使魏娜实际使用面积减少及转租租金收入减少，要求扣减相应面积的租金问题。经查，沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司于2017年5月起诉至沈阳市和平区人民法院，要求判令魏娜腾空位于沈阳市和平区玉屏路14号场地及地上全部建筑物，给付场地占用费2626334元。经和平区人民法院主持调解，双方达成调解协议，即案涉《租赁协议书》。该《租赁协议书》第一条约定：“甲方将位于沈阳市和平区玉屏路14号，面积为13333平方米的场地（不含大门西侧三间门市房）以及地上建筑物租赁给乙方。”该条约定为沈阳嘉荣畜牧饲料有限公司将该公司有权处置之场地及地上建筑物租赁给魏娜。而本案中上诉人魏娜自述被拆除的三处房屋系其自行建造的违建彩钢房，且系在魏娜占用场地期间即双方达成租赁协议之前所建。双方在场地腾退纠纷中所达成的调解协议即租赁协议内容，不足以证明该违建系经被上诉人同意扩建并转租，亦不足以证明协议约定的年租金系以被上诉人可以扩建并转租为前提。故上诉人魏娜以经被上诉人同意扩建并转租的房屋已经因被政府拆除，致使上诉人实际使用面积减少及转租租金收入减少为由，要求对于人民法院生效调解书中租金标准进行调整，缺乏依据，本院无法予以支持。关于上诉人主张被上诉人支付楼体粉刷及道路平整费用问题。一审法院以租赁合同中明确约定由上诉人自行负责租赁场地及建筑物的管理、维修、消防、安全等一切事物为由，对上诉人该项主张未予支持，并无不当。上诉人主张该费用不在双方约定的维修范围内容之内，缺乏依据，本院无法支持。综上，上诉人魏娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人魏娜负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十一月三日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。