浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙08民终695号 上诉人（原审被告）：衢州凤朝金柏丽百货有限公司，统一社会信用代码913308027377950209，住所地浙江省衢州市三衢路**。 法定代表人：叶小伟，执行董事。 委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕豪勤，浙江天赞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：俞飞亮，男，1969年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：潘灿君，浙江法校律师事务所律师。 上诉人衢州凤朝金柏丽百货有限公司（以下简称金柏丽公司）因与被上诉人俞飞亮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院(2020)浙0802民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金柏丽公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决认定基本事实不清。(一)上诉人已按照约定积极履行保证及责任义务，不存在违反保证及责任义务的违约行为。《房屋租赁合同》第五条对上诉人的保证及责任内容作了清晰、明确的约定，《房屋租赁合同》第七条第三款所指上诉人的保证及责任就是第五条约定的六项内容，原判决认定上诉人不设立其他KTV行业也属于《房屋租赁合同》第七条第三款所约定的保证及责任的与合同约定事实不符，属于认定基本事实不清。(二)原判决对“上诉人在租赁期内不得设立其他KTV行业”进行扩大解释，违背了合同文义解释规则。根据《合同法》第一百二十五条之规定，关于合同约定条款的解释应首先按照文义进行解释，仍存争议时再按照目的解释、扩大解释进行。本案中，《房屋租赁合同》第九条第四款约定明确、清晰，不存在歧义，上诉人从未有过设立KTV的行为。退一步讲，即使对该条款理解上存在争议，也应当是在上诉人与被上诉人订立《房屋租赁合同》的目的是保证租赁场地顺利、正常使用的范围内对该条款进行解释，即除了上诉人自身不得设立KTV行业外，对其他承租者也应就租赁场地用途、经营范围是否是KTV进行审核。本案中，上诉人在二楼、四楼场地租赁合同签订及营业执照信息审核时，均按照约定履行与被上诉人的约定，不存在违约的行为。原判决对约定条款的扩大解释，超出了合同订立的目的范围，将被上诉人经营状况、业绩好坏的责任强加于上诉人身上，将第三方超范围经营的行为强加于上诉人义务之上，无形中加重了上诉人的出租义务责任，违背了诚实信用和公平原则。(三)原判决认定衢州市柯城区一起嗨休闲吧、衢州市柯城爱开歌歌厅涉足KTV行业经营，以致影响被上诉人的经营业务，与事实不符。庭审中，上诉人对于被上诉人提供的四楼公证书三性均有异议，二楼公证书的合法性和关联性有异议，以上证据均不符合法律规定，不能成为认定事实的依据。原判决依据不符合三性的证据，认定二楼衢州市柯城爱开歌歌厅、四楼衢州市柯城一起嗨休闲吧涉足KTV行业经营，影响被上诉人的经营业务，属于认定事实错误；同时，根据上诉人提供的二楼、四楼营业执照及两份房屋租赁合同，可以证明上述两家的经营范围均与被上诉人的经营范围不同，且二楼AK·CLUB迄今为止从未营业，不存在被上诉人经营业务受影响的结论。二、原判决认定上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》中约定“一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害，另一方有权终止合同”，从而认定被上诉人享有合同解除权，并依据《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决《房屋租赁合同》已于2019年12月23日解除，属于认定基本事实不清，适用法律错误。(一)本案中，被上诉人并不享有合同解除权。《房屋租赁合同》第七条第五款明确约定了被上诉人具有单方合同解除权的仅限“房屋结构出现严重质量问题，并在被上诉人提出的合理期限内仍未修复或直接拒绝修复的；由于甲方(注：金柏丽公司)原则性原因导致乙方（注：俞飞亮）停止营业超过一个月以上的”两种情形，并不包括“一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害”的情形，合同中关于被上诉人享有合同解除权的约定清晰、明确，不存在争议，且在《房屋租赁合同》第九条第一款中再次强调，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止合同皆视为违约。本案中，被上诉人无证据证明其单方终止合同理由属于《房屋租赁合同》第七款第五条约定的情形，因此，被上诉人并不享有单方终止合同的权利，其单方面终止合同的行为已构成违约。(二)即使被上诉人享有约定的合同解除权，从能继续合同主要目的的角度出发，合同也应当继续履行。本案中，合同的目的是上诉人顺利、正常使用经营场地，而不设立其他KTV行业只是从合同义务，即使被上诉人约定的解除条件成就，但上诉人违约程度并不影响被上诉人合同目的的实现，《房屋租赁合同》应当继续履行，原审法院在即使有违约行为也不影响合同目的实现的情况下，判决合同解除，属于适用法律错误。三、原判决认定本案约定违约金已经能够弥补实际损失，判令上诉人支付被上诉人违约金1000000元，属于认定事实错误，适用法律错误。(一)原判决认定违约金已经能够弥补实际损失，应当是在被上诉人实际损失已经被认定的前提下确定，但被上诉人仅在庭审中单方面对九年前的装修投入进行口头概述，不能成为认定被上诉人实际损失的依据，原判决未认定被上诉人实际损失，却以实际损失被认定为前提，认定1000000元违约金已经弥补实际损失，存在前后矛盾，属于认定事实错误。(二)即使被上诉人举证存在装修投入损失，1000000元违约金也明显过分高于实际损失，违约金可适当予以减少。根据《合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。上诉人在原审庭审中对此提出明确抗辩。即使被上诉人存在装修投入损失，《房屋租赁合同》总共期限为十年，装修迄今为止已第九年，依照《合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应当按照剩余租赁期内装饰装修残值损失确定实际损失，被上诉人诉请的1000000元违约金已明显过分高于其剩余一年租赁期内装饰装修的残值损失，也远远超过上诉人订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 俞飞亮辩称：一、上诉人为了曲解合同，故意搁置基本客观事实，咬文嚼字地将影K、歌舞厅与KTV行业区分开来，并且自认为在三衢路190号开设其他KTV是特指上诉人自己开设而非其他人开设，故而认为没有违反《房屋租赁合同》约定义务。上诉人完全错误地适用了合同文义解释，也不符合合同目的解释。因此，原审认定上诉人违反了在本合同签署之日至本合同终止之日不得开设其他KTV行业的承诺，事实认定清楚，法律适用准确。1.根据被上诉人在一审提供的公证书显示：衢州三衢路190号金柏丽百货商场开设了一起嗨KTV，一起嗨KTV就在上诉人楼下的四楼，且共用一部电梯，与被上诉人开设的KTV恶性低价竞争。2.衢州三衢路190号金柏丽百货商场二楼也开设了KTV，更为严峻的是该KTV在大力推广营销过程中不仅拷贝被上诉人经营模式，还从被上诉人处挖走员工和客户，导致上诉人经营困难重重，无法维继。3.上诉人是从事商场经营管理服务的公司，经营KTV必须要得到文化局、消防大队等有关部门的审批和许可，在审批过程中必须要房屋所有权人同意开设KTV相关文件资料。因此，上诉人是同意且完全知悉开设KTV的。4.衢州市柯城爱开歌歌厅引入的是AK·CLB，业内都知道AK·CLB是从事KTV的连锁品牌，具有一定知名度，且根据上诉人公司员工所说，上诉人公司老板实际上也是参股经营衢州市柯城爱开歌歌厅。二、上诉人片面地认为《房屋租赁合同》第七条第3款中“一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害”是特指《房屋租赁合同》第五条中保证或责任，这显然是错误的。上诉人违反保证或责任显然包括《房屋租赁合同》第九条第4款中“甲方承诺在本合同签署日至本合同终止日期间，不得设立其他KTV行业”的保证和责任。1.被上诉人在与上诉人签订合同时就是考虑到市场容量，才对开设KTV作出特别要求，如果按照这种情形则严重影响了经营的逾期利益和房屋租金，导致合同目的无法实现。2.《房屋租赁合同》第九条中，不仅在第4款约定了“甲方承诺在本合同签署日至本合同终止日期间，不得设立其他KTV行业”也在第5款中约定了“甲方承诺乙方东、西、南三个消防楼梯道符合消防部门要求”，而第5款这个内容在《房屋租赁合同》第五条中也有，因此《房屋租赁合同》第七条第3款中“一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害”，应该根据合同整体来看保证或责任，而不是上诉人为了诉讼目的进行断章取义地理解所谓的保证或者责任。3.由于上诉人违反了“甲方承诺在本合同签署日至本合同终止日期间，不得设立其他KTV行业”的保证或责任，而因为小小商场开了三家KTV，相互间低价、挖人才等恶性竞争导致被上诉人无法正常经营，致使被上诉人合同权益受到严重损害。被上诉人为了维护合法权益多次与上诉人沟通联系，但上诉人只是同意解除合同，退还缴纳租金，不愿意承担违约责任，导致沟通协调未果。三、被上诉人享有合同约定的解除权。1.《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》第七条合同终止条款约定“如果乙方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害的合同终止。”属于双方在《房屋租赁合同》中约定了合同解除权。2.上诉人根据《房屋租赁合同》约定和合同法规定，依法行使了合同解除权而终止《房屋租赁合同》。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”在被上诉人委托律师向上诉人发出律师函要求上诉人停止其违约行为，可是上诉人仍置若罔闻、我行我素，其违约行为严重损害了被上诉人合法权益。四、在被上诉人依法解除合同后，上诉人应承担退回缴纳租金、支付违约金和经济损失的法律责任。被上诉人根据《房屋租赁合同》约定向上诉人缴纳了2019年7月27日到2020年7月26日的房屋租金956846元，被上诉人在2019年12月22日委托律师发函通知终止合同，因此上诉人应当退回自2019年12月22日至2020年7月26日期间的房租租金558160.16元。被上诉人承租房屋面积为4100平方米，装修费用约为2300元/平方米，投入装修费用为943万元，一年半的装修递延分摊费用损失为188.6万元。因此，被上诉人仅仅装修损失费用就远远超过了违约金100万元，因此除100万元违约金外，被上诉人主张50万元经济损失和维权合理费用68384元也完全合法合理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。 俞飞亮向原审法院起诉请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令被告向原告承担违约金人民币1000000元；3.判令被告向原告赔偿违约导致原告经济损失500000元；4.判令被告退回原告已经缴纳租金人民币558160.16元；5.判令被告向原告支付维权公证费和律师费人民币68384元。诉讼中，变更第1项诉讼请求为：确认《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除。 原审法院认定：2011年4月，原告俞飞亮与被告金柏丽公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告金柏丽公司将其位于衢州市区××路××号××房××楼，套内使用面积4100平方米租赁给被告用于量贩ＫＴＶ经营。房屋租赁期限为10年，自2011年7月27日至2021年7月26日止。装修期3个月免租。合同对2011年以来的各年租金作了约定，其中，2019年、2020年年租金均为956846元。一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害，另一方有权终止合同。被告承诺在本合同签署之日至本合同终止日期间，不得设立其他ＫＴＶ行业。如有违约行为，需承担违约金100万元整，并赔偿原告其他相关的经济损失。协议签订后，原告俞飞亮投入装饰装修，并于2011年11月30日设立衢州市柯城唛浪歌厅，从事卡拉ＯＫ娱乐经营。2016年9月8日，被告金柏丽公司将衢州市三衢路190号商业用房的四楼1155平方米的展位租给他人用于经营影Ｋ，租期至2030年12月30日止，该场所设立的个体工商户营业执照登记名称为衢州市柯城一起嗨休闲吧，经营范围包括食品、足浴服务等。2019年8月10日，被告金柏丽公司将衢州市三衢路190号商业用房的一楼335.53平方米、二楼1432.83平方米的展位租给他人用于经营歌舞厅，租期至2024年12月9日止。该场所设立的个体工商户营业执照登记名称为衢州市柯城爱开歌歌厅，经营范围包括歌舞娱乐场所经营、食品经营等。2019年10月30日，原告俞飞亮委托浙江君安世纪律师事务所向被告金柏丽公司送达律师函，要求被告立即停止违约行为，终止在衢州市三衢路190号商业用房开设其他ＫＴＶ行业。2019年11月25日，原告俞飞亮向杭州市西湖公证处申请对微信朋友圈有关内容进行证据保全，以此证明衢州市柯城爱开歌歌厅招聘娱乐从业人员，挖掘原告相关人才。2019年12月2日，原告俞飞亮向衢州市信安公证处申请对衢州市柯城一起嗨休闲吧业务经营情况、衢州市柯城爱开歌歌厅有关内容进行证据保全，以此证明二楼、四楼涉足ＫＴＶ行业经营。2019年12月23日，原告俞飞亮委托浙江君安世纪律师事务所向被告金柏丽公司送达《关于终止合同并按合同承担法律责任的律师函》，以被告违反租赁协议不得设立其他ＫＴＶ行业的约定，决定终止双方签订的《房屋租赁合同》。被告金柏丽公司回函表示其不存在违约行为，不同意解除《房屋租赁合同》。 原审法院认为，原告俞飞亮与被告金柏丽公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效。租赁合同约定被告金柏丽公司承诺在本合同签署之日至本合同终止日期间，不得设立其他KTV行业。该合同条款的订立是为了防止租赁区域出现第二家KTV，避免同行业之间发生竞争，以致影响承租方的经营业务，故非单纯指被告金柏丽公司自身不经营KTV就可以满足条款的要求，被告金柏丽公司还必需保证在其出租的整体范围不开设类似的娱乐经营场所，才能符合租赁合同的约定。虽然被告金柏丽公司未设立KTV行为，但是租赁区域存在第三方设立其他KTV行业，仍应当认定出租方未尽合同义务。租赁期间，被告金柏丽公司分别将租赁房屋的四楼、二楼租给第三方开办影K、歌舞厅，实与原告俞飞亮构成同类经营，违反租赁合同关于承租期内不得设立其他KTV行业的约定。被告金柏丽公司违反其保证或责任，致使原告俞飞亮合同权益受到损害，原告俞飞亮有权终止合同。原告俞飞亮于2019年12月23日向被告金柏丽公司送达解除合同通知，符合合同约定解除权行使的条件，确认《房屋租赁合同》于2019年12月23日即已解除。被告金柏丽公司应当退回原告俞飞亮已经缴纳租金人民币558160.16元，并按《房屋租赁合同》约定向原告俞飞亮承担违约金人民币1000000元。本案违约金已能够弥补实际损失，原告俞飞亮要求赔偿违约导致其经济损失500000元，无事实与法律依据，原审法院不予支持。原告俞飞亮主张维权公证费和律师费，上述两项费用为实现债权的费用，因双方未在租赁协议中作出明确的约定，原审法院对该项请求不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告俞飞亮与被告金柏丽公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除；二、被告金柏丽公司退回原告俞飞亮已经缴纳的租金558160.16元；三、被告金柏丽公司支付原告俞飞亮违约金1000000元；四、驳回原告俞飞亮其它诉讼请求。上述一、二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23812元，减半收取11906元，由原告俞飞亮负担3000元，被告金柏丽公司负担8906元，于判决生效之日缴纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人在本案合同履行中是否存在违约行为，双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，并不违反法律禁止性规定或损害第三方利益，应属合法有效，双方均当依约履行。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，上诉人承诺在本案合同签署之日至终止之日期间，不得设立其他KTV，该条款属于合同不可分割的一部分，是对合同第五条“甲方的保证及责任”的特别补充，与合同第五条的约定并无冲突，上诉人主张其仅承担合同第五条项下的约定责任，有违合同约定。依照合同的文义解释、逻辑解释、目的解释的方法分析，租赁合同第九条约定的“不得设立其他KTV”，KTV本身是指以影音娱乐为主要业务的休闲场所，上诉人作为金柏丽商场的业主，具有控制金柏丽商场开设第二家KTV的能力和责任，双方对此进行约定，符合客观实际和双方合同预期。现上诉人将金柏丽商场四楼出租给他人主营具有影音娱乐功能的“一起嗨影K”,由此造成与被上诉人的同业竞争，有违双方的合同约定，影响被上诉人合同目的的实现，原审认定上诉人因此构成违约并确认被上诉人解除合同符合合同约定，并无不当。关于本案中被上诉人因上诉人违约所造成的损失，《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故被上诉人所主张的合同未能履行部分的利润属其预期利益，原审兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定的违约损失适当。上诉人虽主张合同约定的违约金过分高于被上诉人实际损失，但其对此并未提供有效证据予以反驳，本院对其该项上诉主张不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18823元，由上诉人衢州凤朝金柏丽百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年十一月十日 书记员  姚月红