北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9772号上诉人（原审被告）：北京鑫起达房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇同华园**楼****。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：杜建华，北京市六合金证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙慧民，男，1976年7月24日出生，汉族，北京按摩医院针灸按摩医生，住北京市丰台区。上诉人北京鑫起达房地产开发有限责任公司因与被上诉人孙慧民房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京鑫起达房地产开发有限责任公司（下称鑫起达公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者依法改判驳回孙慧民的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由孙慧民承担。事实与理由：我公司在2009年11月29日与孙慧民签订《翠海明苑房屋内部认购协议》时，孙慧民明知该房屋系丰台区南苑乡新宫村村民拆迁安置房且土地系划拨性质，孙慧民不是该集体组织成员，不具备购房资格。孙慧民所主张的认定双方签订的内部认购协议有效是错误的，双方签订的协议虽然系真实的意思表示，但因孙慧民不具备购房资格，导致协议无法实现最终目的，协议自然是无效的。孙慧民辩称，同意一审判决，不同意鑫起达公司的上诉请求。我认为合同是有效的，开发商在销售房屋的时候并未要求购房者具有农村集体经济组织成员的身份，其行为涉嫌欺诈。案涉的房屋是因为北京市的政策法规变化所以不能办理产权证明，但合同中关于违约金的约定与地方法规并不冲突，鑫起达公司应当支付相应的违约金。孙慧民向一审法院起诉请求：1.请求判令鑫起达公司立即为孙慧民办理房屋所有权证；2.请求判令鑫起达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2014年11月30日起至2020年3月26日止，按每日万分之一，以766287元为基数）。一审法院认定事实：2009年11月29日，鑫起达公司（出卖人）与孙慧民（买受人）签订《房屋内部认购协议》（以下简称认购协议），约定：第一条、出卖人以划拨方式取得座落于丰台区南苑乡新宫新村地块的国有土地使用权。第二条、销售依据：新宫新村一期项目为绿化隔离带工程，根据京政办发（2000）20号文《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十条：建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0．5，商品房比例已销售完毕。经新宫村第六届村委会第一次村民代表大会代表通过决议由我开发公司对新宫村民进行货币补偿安置（见补充协议决议）。因修建马家堡西路南延线，对新宫村部分拆迁后进行了现房安置。此次内部认购仅为该项目的部分存量房。第三条、基本情况：该房屋为第18幢3单元201号，该房号已经公安行政管理部门审核。第四条、计价方式与价款及期限：1.该房屋经出卖人及买受人的约定，按照套内实测建筑面积计算，该房屋单价每平方米11464．7元，总价766186元。2.（1）认购金总额766186元，买受人于2009年11月29日支付房款156186元，买受人于2009年12月29日前一次性付清余款610000元。第七条、出卖人逾期交房的违约责任：……出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用的：（1）逾期不超过60日，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第八条、关于产权登记的规定：（1）出卖人承诺自买受人签订本内部认购协议之日起5年内可换签《北京市商品房现房买卖合同》正式文本，并办理《房屋所有权证》。如果出卖人未实现其承诺，应按照本协议第七条出卖人逾期交房的违约责任来处理。2015年3月17日，鑫起达公司向孙慧民出具购房款发票，金额为766287元。另查，2000年3月29日北京市人民政府办公厅印发《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知（京政办发[2000]20号），该办法第十条规定：在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡（镇）政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0．5，集体经济组织上市出售的商品房须事先办理相关手续，经批准后上市出售。丰台区翠海明苑18号楼3单元201房屋所有权人系鑫起达公司，房屋的土地使用登记为划拨用地，不动产权证书号为：X京房权证丰字第XXXX号，登记时间：2013年5月21日。本案审理过程中，经法院向丰台区房地产交易服务中心调查，该中心答复，案涉房屋性质为安置拆迁农民的绿化隔离项目，办理房屋产权登记须提交村、乡或镇人民政府出具的购房人系该绿化隔离项目的集体经济组织成员的相关证明后方可办理。一审法院认为，孙慧民与鑫起达公司签订《认购协议》，约定孙慧民购买鑫起达公司所开发的房屋，就协议内容系双方的真实意思表示，系自愿行为。本案主要争议为案涉合同的效力及是否可予以继续履行，法院认定如下：其一，关于合同内容的效力。鑫起达公司辩称所签订的协议内容违反绿化隔离项目房屋的销售规定，应属无效。经查，本案双方合同订立于2009年，依法应适用合同法关于合同效力的规定。从缔约事实来看，本案双方所签署的《认购协议》系双方真实意思表示；从房屋的性质上看，绿化隔离项目房屋符合一定条件的在经审批程序后亦可上市向安置拆迁农民以外的人员销售，并非绝对禁止交易的标的物，其房屋性质亦非经济适用房、两限房等政策性保障住房；从已查实的规范绿化隔离项目房屋销售的规范性文件来看，系北京市所出具的相关规范性文件，依法不属于法律或行政法规的范畴。故鑫起达公司关于案涉买卖合同违反绿化隔离项目销售规定而无效的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。其二，关于案涉合同是否可予以继续履行。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据有关绿化隔离项目房屋的政策来看，绿化隔离项目房屋在办理产权登记手续时须提交村、乡或镇的相关身份证明，说明其所销售对象系限定以绿化隔离的村集体经济组织成员为房屋的购买群体，如作为可组织上市出售的商品房屋，则须先符合农民自住房建成的前提下再行按照一定比例开发建设这一前提条件，且还须符合事先办理相关手续、经审批后方能上市这一程序性规定。而本案所诉争房屋，结合双方认购协议的约定，显然鑫起达公司系拟将案涉房屋按组织上市出售的商品房屋向孙慧民出售，但事实上，案涉房屋系属于安置拆迁农民房，依法依规需提供集体经济组织成员的证明，即购房人须符合相应的身份要求，而孙慧民显然不符合这一身份要求，其所诉请要求房屋转移登记的行为依法属于法律上的不可履行，故对孙慧民要求继续履行协议、办理产权转移登记的诉请，法院依法不予支持。关于孙慧民主张逾期办理房屋产权证的违约责任，孙慧民的主张有相应合同依据，虽案涉房屋自始不符合办理产权转移的情形，但该情形系于本案审理中才予以正式查明、确定，故孙慧民对本案查明前的违约责任具有期待利益，对其要求给付违约金的诉讼请求，法院予以支持。而本案查实案涉合同无法办理产权转移后，该约定既失去适用的客观依据，缔约方对之亦不再具有可期待性，今后依法不应再适用，相应违约金数额由法院结合认购协议中约定的内容及双方对逾期违约责任约定具有一定惩罚性性质，综合全案案情酌定为145000元。鑫起达公司向孙慧民所出售房屋性质最终结果未能符合认购协议中所约定的拟出售房屋类型，孙慧民可依据合同中约定的责任义务向鑫起达公司另行主张或双方协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：一、北京鑫起达房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付孙慧民违约金145000元；二、驳回孙慧民其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，鑫起达公司上诉以案涉房屋土地系划拨性质，孙慧民并非绿化隔离项目的拆迁安置农民，不具备购房资格为由主张合同无效，故其不应向孙慧民支付违约金。经审理查明，双方所签订的《翠海明苑房屋内部认购协议》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。尽管按照北京市相关规范性文件，案涉房屋不能办理房屋所有权证，但并不影响协议中关于违约责任条款的效力。案涉的《翠海明苑房屋内部认购协议》中明确对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，鑫起达公司作为房地产开发商明知案涉房屋无法办理产权登记仍然对外销售导致合同目的无法实现，构成根本违约，故鑫起达公司应按照协议的约定向孙慧民支付相应的违约金。一审法院酌定鑫起达公司应当向孙慧民支付违约金145000元并无不当，本院予以维持。综上所述，鑫起达公司的上诉请求缺乏依据，法院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3278元，由北京鑫起达房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王艳芳审判员  王 元二〇二〇年十一月九日书记员  朱鑫壤