呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终2453号上诉人（原审被告）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人陈乃新，总经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马亚卓，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人马亚卓房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院于2016年10月13日做出（2016）内01民终2453号民事裁定书，裁定中止诉讼，又于2017年12月15日恢复审理。上诉人盛业公司的委托诉讼代理人刘璐，被上诉人马亚卓的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、盛业公司、马亚卓签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方真实意思表示，合法有效。盛业公司应从交付房屋使用之日起90日内办理房屋权属证书。盛业公司抗辩因施工方未将工程竣工验收资料交付盛业公司存在不能办理的客观情况属于法律规定的不可抗力因素，盛业公司的该抗辩理由不能成立，盛业公司应为马亚卓办理所有房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕。二、马亚卓请求的违约金，虽在合同中没有约定，但根据相关法律规定，盛业公司应从交付房屋使用之日起90日后承担没有办理房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因该违约金具有继续性违约金性质，保护范围为马亚卓起诉之日前2年，故盛业公司应给付马亚卓自2014年1月12日至2016年1月12日期间的违约金。三、关于马亚卓诉请返还已收取的费用，有线电视费、燃气初装费、水电分户费、防盗门费及交易费均为配套费的范围，盛业公司收取以上费用没有法律依据，对马亚卓的该项诉请，本院予以支持。盛业公司于判决生效后10日内返还马亚卓物业维修基金等费用并支付利息。盛业公司认为：一、一审法院判令盛业公司为马亚卓办理所购房屋的所有权证于判决生效后30日内履行完毕根本是无法实现的。办理房屋权属证书是房产局的行政行为，盛业公司不具备办证的主体资格，盛业公司只能协助马亚卓办理房产证，但办理房产证的前提是盛业公司办理了房屋的初始登记，由于不可抗力的因素，盛业公司至今未办理初始登记，因此判决要求盛业公司与30日内履行完毕根本是无法实现的。二、事实方面：盛业公司之所以不能给业主办理房屋权属证书是因为存在不可抗力因素。由于住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，有消防部门出具的责令限期改正通知书为证，消防部门去下发发整改意见，但住户拒不配合，因此不能办理房屋权属证书，以上事实说明由于存在不能办理房屋权属证书的客观情况，属于《中华人民共和国民法通则》的不可抗力因素。三、适用法律错误：本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因此该案不能适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于办理房本的相关规定，根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第五条《商品房买卖合同》对出卖人办理房屋产权证书期限未约定或约定不明的，以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复做出时间，作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。本案中，盛业公司、马亚卓双方对办理产权证没有约定期限，同时盛业公司由于上述原因，尚未取得登记机构准予初始登记的批复，因此依照规定待盛业公司取得初始登记的批复时，才作为盛业公司履行协助办理产权证的时间起算点，因此，盛业公司不应承担延期办理房产证的违约责任。四、关于物业维修基金，因物业维修资金是盛业公司代收，而且马亚卓也自愿交纳，因此盛业公司不应承担物业维修资金利息，同时盛业公司也对物业的门窗等公用设施进行了大量维修，有线电视费，交易费不属于配套费的范围。马亚卓辩称，盛业公司延期办理不属于不可抗力，其应承担相应责任。故请求驳回上诉，维持原判。马亚卓向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决盛业公司为马亚卓办理呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼1单元19层中户房屋权属证书；二、请求人民法院依法判决盛业公司从2013年8月11日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准按日赔偿马亚卓延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止。按照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2015年8月10日为21460元；三、请求人民法院依法判决盛业公司返还马亚卓维修基金等费用共计11693.80元，并从2011年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付马亚卓利息直至全部返还之日止；四、案件受理费由盛业公司承担。一审法院认定的事实，2008年4月26日，马亚卓与呼和浩特市鑫宏房屋拆迁有限公司及盛业公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定拆除马亚卓房屋，异地回迁于呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼1单元19层中户(1-4层为商业用房)。回迁面积为70.03平方米，超出马亚卓原房屋面积15平米内按2250元/平米补足，超出马亚卓原房屋面积15平米外按2350元/平米补足。盛业公司给马亚卓出具了回迁证。2011年6月25日，马亚卓向盛业公司交纳了物业维修基金、契税、物业费、装修保证金等其他费用后，从盛业公司处领取了房屋钥匙。但盛业公司至今未协助马亚卓办理房屋产权证。已付购房款总额应为185984元。一审法院另查明，经该院核实，盛业公司提供了马亚卓起诉请求返还费用的明细，其中包括项目有：有线电视费、燃气初装费、水电分户费、维修基金、契税、印花税、手续费登记费、查询费、其他项厨卫、办本费、防盗门、交易费0.2%。一审法院认为，马亚卓、盛业公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，依法应予保护。马亚卓付清补差价款，盛业公司履行了交付房屋的义务，尚应履行转移房屋所有权的义务，故该院对于马亚卓请求的办理房屋权属证书，予以支持。盛业公司应从交付房屋使用之日起90日内办理房屋权属证书。盛业公司虽然抗辩称，因为施工方未将工程竣工验收资料交付盛业公司，为此问题的法院判决书也尚未执行成功，存在不能办理的客观情况，属于法律规定的不可抗力因素，但盛业公司所述问题是双方在履行建设工程施工合同中因工程分包问题、停工问题、工程款支付问题发生纠纷并进行诉讼解决，不属于法律规定的不可抗力因素。盛业公司该抗辩理由不能成立。对于马亚卓请求的违约金，虽然在合同中没有约定，但根据相关法律的规定，盛业公司应从交付房屋使用之日起90日后承担没有办理房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。该院对马亚卓请求的违约金予以支持。拆迁补偿安置协议适用于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围，盛业公司的辩解理由不能成立。关于马亚卓诉请返还已收取的费用，盛业公司称其中包含有线电视费、燃气初装费，水电分户费，维修基金、契税、他项收费，印花税，手续费登记费，查询费，其他项厨卫，办本费，防盗门费，交易费，对此，因有线电视费、燃气初装费、水电分户费、防盗门费及交易费均为配套费的范围，呼和浩特市房管局《关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》已明确禁止开发企业收取以上费用，盛业公司收取以上费用违反规定，故对马亚卓请求返还以上费用的诉请，予以支持；关于物业维修基金的问题，盛业公司代收该费用没有法律依据，故应将该费用及利息返还马亚卓，该院对马亚卓的该项诉讼请求予以支持；关于契税、印花税、手续费登记费、办本费、查询费等费用，系马亚卓办理房屋产权证书时，马亚卓应向办证单位交纳的费用，盛业公司收取以上费用没有法律依据，对马亚卓的该项诉请，予以支持。对于盛业公司抗辩称马亚卓的诉讼请求已超诉讼时效期间的问题，因盛业公司交付房屋是在2011年6月25日，应从交房之日起第366天起开始承担未能如期办理房屋产权证书的违约责任，支付违约金，诉讼时效期间开始计算。对于马亚卓起诉请求逾期办证违约金及逾期返还物业维修基金违约金，因其具有继续性违约金性质，保护范围为马亚卓起诉之日前2年，故马亚卓请求的违约金存在部分违约金超过诉讼时效问题，对违约金已超过诉讼时效的部分，不予支持，2014年1月12日以后的违约金没有超过诉讼时效期间，受法律保护，应予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司协助马亚卓办理所购呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼1单元19层中户房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行。二、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内给付马亚卓2014年1月12日至2016年1月12日期间的违约金21460元，并从2016年1月13日继续给付违约金至办理完毕房屋所有权证止（按已付购房款总额185984元的同期中国人民银行贷款利率计算）。三、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还马亚卓物业维修基金等费用合计11693.80元及2014年1月12日至2016年1月12日的利息1427元，并从2016年1月13日起继续给付同期中国人民银行贷款利率至本息付清之日止。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、盛业公司未办理房屋产权证是否构成违约，违约责任如何承担；二、盛业公司是否应返还马亚卓物业维修资金、有线电视费并支付利息。针对第一个争议焦点，马亚卓与盛业公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议签订后，盛业公司未能按协议约定或法律规定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。对于盛业公司辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因其未提出相反依据，本院不予支持。对于盛业公司辩称因住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书，因盛业公司与马亚卓形成的是平等民事主体间的合同关系，而消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中"不可抗力"所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门做出处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及马亚卓可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业公司承担违约金的数额为马亚卓已付购房款185984元的15%，即盛业公司给付马亚卓迟延办理房屋产权证的违约金为27897.60元。针对第二个争议焦点，盛业公司主张有线电视费不属于配套费范围没有依据，呼和浩特市有权机关已禁止房地产开发企业向业主收取物业维修资金，故盛业公司应退还上述费用并承担利息损失，一审判决认定正确，本院予以确认。综上所述，盛业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初304号民事判决第一、三项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初304号民事判决第二项为"内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付马亚卓违约金27897.60元，于本判决生效后10日内履行完毕"。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费314元，二审案件受理费628元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 鄂晓红审判员 张蒙江二〇一七年十二月十五日书记员 乌日汗