湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终585号上诉人（原审被告、反诉原告）：鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司，住所地：鄂州葛店开发区浩瀚小区（光谷智慧城）**楼****。法定代表人:高诚，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李国胜，湖北伸道律师事务所律师。委托诉讼代理人:张元章，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜新华，男，1963年4月6日出生，汉族，湖北武汉人，住湖北省武汉市，委托诉讼代理人:黄治飞，湖北瀛博律师事务所律师。上诉人鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司（以下简称宏祥公司）因与被上诉人姜新华房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏祥公司的委托诉讼代理人张元章、李国胜，被上诉人姜新华及委托诉讼代理人黄治飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏祥公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回原审本诉原告全部诉讼请求，支持原审反诉原告的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定张木成的售房行为构成表见代理错误。上诉人宏祥公司没有任何过错过失足以造成张木成或者中介人可以代表公司的表象，而被上诉人却明显地存在着对于二手合同房交易程序缺乏了解、对房屋交易缺乏应有的审慎和警惕、疏忽大意、过于相信中介和张木成等等过错过失行为，造成了其上当受骗。被上诉人没有理由相信行为人张木成有代理权，因此本案所争议的交易不应当认定为已构成表见代理。2.原审认定宏祥公司预备案行为一定程度上构成对张木成售房行为的确认错误。张木成骗取公司的U盾，进行了涉案房屋的网上备案申请，因上诉人及时发觉并制止，备案未能成功。宏祥公司及时中止备案申请的行为，就是对张木成非法行为的否定。3.原审适用法律错误。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第5条的规定，犯罪嫌疑人张木成利用盖了单位“公章”的《商品房买卖合同》、《收据》这一合法形式，来实现其犯罪目的，根据《合同法》第52条的规定，本案所讼争的合同当属无效，购房人的损失依法应当由行为人张木成和中介人承担。4.原审法院判决被上诉人姜新华向上诉人支付购房款20000元，超出了诉讼请求，是明显的程序违法。被上诉人姜新华辩称：一审认定表见代理正确，本案符合表见代理的全部构成要件。1.张木成作为公司的股东持有公司合同章、财务章及合同收据，在小区旁房屋中介公司售楼，足以使相对人相信其售房资格。即使本案不能形成表见代理，其也是有权代表公司售房。2.被上诉人以合理价格买房，双方约定的价格扣除了中介佣金。因公司账户被冻结,所以售房款没有上交给公司。张木成办理备案的行为具有公示力。U盾不是骗取和盗取的。即使本案没有进行备案，房屋买卖合同也有效。3.《合同法》第48条属于狭义的无权代理。涉案合同不属于合法手段掩盖非法目的，本案也不属于诈骗行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人可以另行向张木成主张权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜新华向一审法院起诉请求：1.请求判决责令宏祥公司提供相关房屋不动产产权登记资料，并协助原告（反诉被告）办理涉案房屋的不动产产权登记证书；2.本案诉讼费用由宏祥公司承担。上诉人宏祥公司向一审法院提起反诉请求：1.判决确认原告（反诉被告）提供的其于2018年3月13日签订的关于浩瀚小区（光谷智慧城）2栋2单元1001号房屋的商品房买卖合同无效，并判令原告（反诉被告）到房产部门协助被告（反诉原告）解除该合同备案手续；2.由原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：宏祥公司于2009年11月25日成立。2016年9月5日，宏祥公司股东变更为高诚、张元章、张木成。公司人员分工为：法定代表人高诚主管公司的正常运转；股东张元章主管工程上的事务，股东张木成协助法定代表人高诚工作；王国胜主管外围秩序；张利刚主管合同签订等。宏祥公司控制商品房买卖合同网签备案的“U盾”由法定代表人高诚掌管。2016年4月22日，宏祥公司收取股东张木成定金8600元，张木成订购宏祥公司7套房屋。2017年2月28日，葛店开发区房管局召集宏祥公司的相关人员召开会议，决定尾盘处理等事宜。2017年3月1日，宏祥公司与湖北卓聚房地产经纪有限公司签订《“浩瀚小区”尾盘销售代理合同》确认，“浩瀚小区”楼盘中无争议待售房屋28套，有争议的待售房屋19套（详见附件）。因宏祥公司已收取股东张木成购房定金8600元，将2-1-1204、2-1-1504、2-2-1001、2-2-1304等7套房屋记载于《公司剩余有争议房源明细表》中。该尾盘销售代理合同约定，合作期限为自2017年3月1日至2017年7月15日止。2017年3月3日，宏祥公司召开股东会议，决定确定售楼公司为游建伟所属的湖北卓聚房地产经纪有限公司销售底价为2850元/㎡、2950/㎡。2017年4月21日，宏祥公司再次召开股东会议决定，针对公司有争议的房源是否销售的问题，股东高诚、张元章、王国胜同意销售，股东张木成保留意见，实际操作与公司财务接洽解决。佣金结算标准与湖北卓聚房地产经纪有限公司相同标准。2017年6月2日，鄂州九崇房地产经纪有限公司成立，公司法定代表人为刘小庆；公司股东为刘小庆、汪校；游建伟为公司监事，汪校为公司总经理。公司办公地点在“浩瀚小区”旁边。2018年2月份左右，宏祥公司股东张木成到鄂州九崇房地产经纪有限公司处，要求汪校帮忙出售其预订的在光谷智慧城小区名下的房子。2018年2月16日，股东张木成（甲方）与汪校（乙方）签订《委托拓客协议》约定，委托拓客项目为甲方依据宏祥公司2017年2月28日召开的股东大会公议纪要中的第1条和2017年4月21日召开的股东大会会议纪要中的第4条精神，结合2017年3月3日各股东签署的备忘录明细条件，甲方以公司身份依法委托乙方进行拓展客户并委托乙方临时代为其收取购房款。汪校发布售房消息后，原告（反诉被告）在中介人员汪校的陪同下到张木成预订的几套房子处看房。原告（反诉被告）有购房意向后，汪校即通知张木成带《房屋买卖合同》、收款《收据》到“九崇房产”处办理相关售房手续。2018年3月13日，在“九崇房产”处，在汪校推介下，股东张木成将盖有宏祥公司合同专用章、法定代表人（高诚）印章的《商品房买卖合同》提交给原告（反诉被告），由原告（反诉被告）在《商品房买卖合同》买受人处签名捺印。该合同约定，宏祥公司将位于“浩瀚小区”（光谷智慧城）2栋2单元1001号、建筑面积为103.06平方米的住宅房，以单价3500元/㎡、总金额360710元出售给原告（反诉被告）。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋产权登记机关申请登记备案。同日，股东张木成向原告（反诉被告）提交盖有宏祥公司财务专用章的收款《收据》（收款金额为360710元购房款）。后原告（反诉被告）分5次向“九崇房产”的员工孙勋祥、程静、张龙支付402546元。2018年3月16日，张龙将涉案购房款340710元支付到张木成的个人账户上。张木成将涉案房屋钥匙交给原告。2018年4月23日，宏祥公司为原告（反诉被告）办理商品房预售合同网签备案（备案号为201804230096）。现涉案房屋处于“已限制，正备案”状态。宏祥公司发现涉案房屋被出售后，即向公安部门报警。2019年6月14日，湖北省葛店经济技术开发区公安局以张木成涉嫌伪造印章罪立案。2019年7月9日，宏祥公司向本院申请司法鉴定，要求对《商品房买卖合同》、收款《收据》中的出卖人印章印、法定代表人的印章印、财务专用章的印章印进行真伪司法鉴定。经湖北军安司法鉴定中心鉴定：商品房买卖合同章、法人章、收据上的财务印章，均与宏祥公司使用的印章不一致，系伪造。2019年4月4日，宏祥公司将浩瀚小区原被张木成售给郭炳启的房屋（2-1-1604号房屋）出售给赵云辉，单价4200元/㎡。一审法院认为：本案争议的焦点为张木成的售房行为是否构成表见代理、商品房买卖合同是否成立及效力问题。张木成的售房行为是否构成表见代理问题。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，张木成的身份较为特殊，张木成为宏祥公司股东并协助法定代表人高诚工作；涉案房屋为张木成预定（尽管其未取得所有权）；在中介人员的推介下向购房者展示了涉案房屋，涉案房屋客观存在；宏祥公司曾经有过委托其他售楼公司出售无争议尾房的行为；出售人员提交了盖有相关印鉴（后鉴定为伪造）的《商品房买卖合同》及收款《收据》；涉案房屋的钥匙向购房者已交付。该事实足以证明张木成具备有代理权的外观事实；购房者有理由相信张木成的售房行为代表宏祥公司。故张木成的售房行为构成对宏祥公司的表见代理，该代理行为有效。在合同书上加盖公司公章的法律意义在于，盖章人的行为属职务行为，即其是代表公司作出的意思表示。本案合同及收据上的印鉴确系伪造，但要求普通购房者判定印鉴的真伪而确认合同的效力实为苛责。商品房预售合同登记是行政部门对双方的买卖行为的备案行为，政府部门接受该备案后向社会予以公示，鉴于政府行为的公信力，因此商品房预售合同备案登记产生的法律效力有特别之处。购房人对获得预售房屋的期待权；排除第三人购买的效力；买受人对工程款优先受偿的对抗权；破产保护效力；对房地产开发企业的权利进行限制。涉案房屋已预备案于购房者。宏祥公司预备案行为一定程度上也是对张木成的售房行为的确认。二、商品房买卖合同是否成立及效力问题。代理行为有效，代理人实施的民事行为由被代理人承担责任；张木成的售房行为应认定为宏祥公司的行为。故购房者与宏祥公司之间商品房买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。宏祥公司关于其与购房者之间不存在商品房买卖合同关系的辩解意见不予采纳。《民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。购房者所付价款（3500元/㎡）虽然低于宏祥公司实售价（4200元/㎡），不足以认定购房者为其恶意取得。宏祥公司未提交证据证明购房者为恶意相对人，则不能否定合同的效力。故宏祥公司关于印鉴确伪造，必然导致合同无效的辩解意见亦不予采纳。关于本诉。购房者与宏祥公司之间商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。购房者已履行主要义务，宏祥公司未按合同约定履行义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，宏祥公司应当承担继续履行的责任。涉案房屋现已具备办理不动产产权登记证条件。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）提供相关房屋不动产产权登记资料，并协助其办理涉案房屋的不动产产权登记证的诉讼请求，予以支持。鉴于购房者尚欠宏祥公司购房款20000元，应当履行先行支付义务。虽然宏祥公司未提出抗辩意见和反诉请求，为减少当事人的诉累，应一并处理。关于反诉。根据《合同法》第五十二条的规定，本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同不属上述合同无效的法定情形，故被告（反诉原告）关于确认“浩瀚小区”（光谷智慧城）2栋2单元1001号房屋的商品房买卖合同无效，并判令原告（反诉被告）到房产部门协助其解除该合同备案手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。需要特别释明，张木成的行为确实给宏祥公司造成损害，宏祥公司可依据《民法总则》第一百六十四条第一款“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任”的规定，可另行主张权利。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九、第五十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决，一、被告（反诉原告）鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姜新华提供“浩瀚小区”（光谷智慧城）2栋2单元1001号房屋相关不动产产权登记资料，并协助其办理涉案房屋的不动产产权登记证手续；二、原告（反诉被告）姜新华应于本判决生效之起三日内支付被告（反诉原告）鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司下欠的购房款20000元；三、驳回被告（反诉原告）鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费100元、反诉受理费100元，均由被告（反诉原告）鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交两份证据，证据一为商品房预售合同的备案回执单，备案证明及备案合同的样式，证明一审判决第12页第2段第2行中认定的事实有误。受理编号与备案证的编号不同。一审认定有关房屋已经取得备案号错误，实际是受理备案的申请号。证据二为《拓客协议》一份、案外人汪校的讯问笔录，证明案外人张木成是以个人名义委托中介人汪校代为买卖自己的二手房。一审判决认定事实错误。经审查本院认为，上诉人提交的证据均不属于二审中的新证据，且证据一与本案无关，均不予采信。经审理查明，原审法院认定张木成“以宏祥公司的身份委托汪校拓展客户”不实，事实是张木成系以宏祥公司股东的个人名义与鄂州九崇房地产经纪有限公司的经理汪校签订委托协议；认定“张木成将盖有宏祥公司合同专用章、法定代表人（高诚）印章的《商品房买卖合同》提交给原告（反诉被告），由原告（反诉被告）在《商品房买卖合同》买受人处签名捺印”不实，事实是张木成将上述合同交予中介人员，由中介人员与原告签订；认定“经湖北军安司法鉴定中心鉴定：商品房买卖合同章、法人章、收据上的财务印章，均与宏祥公司使用的印章不一致，系伪造”不准确，司法鉴定意见是上述印章与宏祥公司交给湖北省葛店经济技术开发区房产管理局监管使用的印章不是同一枚。原审法院认定的其他的事实属实。本院认为，本案争议的主要焦点是张木成委托中介人员签订商品房买卖合同是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”因此，构成表见代理须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由这包括两个方面的内容：其一，存在有代理权授予的外观。其二，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，即相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权。结合本案事实，张木成未经公司明确授权委托中介公司卖房，属于无权代理。但中介公司接受宏祥公司股东张木成委托销售其所在公司所有的房屋，房屋买卖合同及收款收据加盖了上诉人宏祥公司及其法定代表人印章，具备了行为人有代理权的客观表象。印章虽与被上诉人交由房产部门控制的印章不一致，但目前尚无生效裁判认定上述印章系伪造。即使是伪造的印章，但对于须借助技术手段识别的事项要求普通购房者识别实属苛责。且通过房屋中介公司购房已成为市场惯例，被上诉人在中介人员的带领下实地正常查看了房屋，在位于上诉人开发的房屋小区边的中介公司售楼场所签订合同，合同提供方填写的房源信息齐全真实，足以使相对人对行为人有代理权形成合理信赖。上诉人提供的房屋价格证据并非同地点同时段的房屋价格，且影响房屋价格的因素复杂多样，故不能证明房价格明显低于市场价格，不能认定被上诉人具有恶意。上诉人关于被上诉人存在过失或过错的上诉理由不充分。因此，一审法院认定张木成委托中介人员签订商品房买卖合同构成表见代理恰当。上诉人上诉称其没有任何过错过失足以造成张木成或者中介人可以代表公司的假象，法律设定表见代理目的是为了保护交易安全，在平衡被代理人与善意第三人的利益之间，倾向于保护后者，是否构成表见代理并不以被代理人的过错为成立要件。因此上诉人主张以被代理人不存在过错来否定表见代理，缺乏法律依据。关于张木成利用上诉人U盾进行网签备案的行为，因该行为发生在合同签订之后，表见代理中相对人是否善意无过失是对相对人订立合同时主观形态的判断，因此该行为对本案表见代理的认定不产生影响。关于上诉人提出张木成利用盖了单位“公章”的《商品房买卖合同》、《收据》这一合法形式，来实现其犯罪目的，应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第5条：“行为人私刻单位公章以签订合同，骗取财物归个人所有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人的犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”和《合同法》第52条的规定，合同当属无效的上诉理由，虽然公安机关以张木成涉嫌伪造印章罪立案，但尚无生效裁判认定张木成构成犯罪，且伪造印章只是签订合同的手段而非目的。以“以合法形式掩盖非法目的”为由否定合同效力最核心的要件是合同当事人对“非法目的”达成合意，构成通谋，即只有以非法的“合意”才能否定以真实意思合意为基础成立的合同的效力。即便张木成具有其他非法目的，被上诉人并不存在与其有“以合法形式掩盖非法目的”的合意。本案不应适用上述规定，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。原审法院判决被上诉人姜新华支付上诉人宏祥公司下欠的购房款20000元，该判项超出了上诉人的诉讼请求，并可能导致上诉人权利受损，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初502号民事判决中的第一项、第三项；二、撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初502号民事判决中的第二项。二审案件受理费200元，由上诉人鄂州宏祥圆梦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹围审判员蔡玉珍审判员向红芳二〇二〇年十一月九日书记员 刘      胡      铭