天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异173号异议人（申请执行人）：天津渤商投资有限公司，住所地天津市和平区新华路**。法定代表人：王洪海，执行董事。委托诉讼代理人：李媛，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：屈强，国浩律师（天津）事务所律师。被执行人：天津市易品建设发展有限公司，住，住所地天津市滨海新区古林街世纪大道以南海景十二路以东新天地商业广场****楼-25-2301/div>法定代表人：王立会，总经理。委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新广，天津滨法律师事务所律师。在本院执行天津渤商投资有限公司（以下简称渤商公司）与天津市易品建设发展有限公司（以下简称易品公司）商品房销售合同纠纷一案中，异议人渤商公司对本院2020年6月15日作出的（2020）津01执354号之一解除查封的执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月5日举行了听证，异议人渤商公司的委托诉讼代理人李媛、屈强，被执行人易品公司的委托诉讼代理人乐宜东参加了听证。本案现已审查终结。异议人渤商公司称，请求法院依法撤销（2020）津01执354号之一民事裁定书，并重新对天津市滨海新区大港新天地商业广场东区1-1-世纪大道（东）333#房地产采取查封措施。事实与理由：渤商公司向法院申请对易品公司强制执行，申请强制执行的债权金额为130,231,058.12元。法院在案件执行中，作出（2020）津01执354号之一民事裁定书，解除对天津市滨海新区大港新天地商业广场东区1-1-世纪大道（东）333#房地产采取查封措施，并作出（2020）津01执354民事裁定书，裁定查封易品公司其他258套房产。渤商公司认为，法院采取上述执行措施，严重违反执行程序，侵害了渤商公司的合法权益，并可能造成国有资产巨额流失。一、本次用于换封的房产附带权利负担。渤商公司原查封的房产没有权利负担，而换封的258套房产中有152套附带抵押，抵押权人为天津滨海农商银行，抵押金额3,000万元。截至目前，用于置换原查封房屋的上述房产仍未解除抵押。用存在抵押优先权的房屋置换渤商公司诉讼保全的无权利负担的房屋，不仅缺乏法律依据，其换封资产本身的巨大权利瑕疵也严重侵害了国有资产安全。如未来进入司法拍卖程序，因用于置换的查封财产存在银行的抵押权，其司法拍卖程序较无查封财产更为复杂，拍卖价款也存在因抵押权人诉讼程序导致长时间无法收回的风险。二、本次用于换封房产的价值换封前未经过法院组织的评估程序。易品公司用于换封的258套房地产，在执行程序中未做评估，其价值无法确定。在房屋价值无法确定且存在巨大权利瑕疵的情况下，法院即采取换封的执行措施，严重违反执行程序的要求。三、本次用于换封的房地产其起拍价值远远低于渤商公司债权价值。易品公司用于换封的258套房地产，易品公司声称价值1.5亿，扣除易品公司声称的银行抵押贷款余额1,500万元后，房屋价值余额最高不超过1.35亿元。按照法院司法拍卖程序的惯例，需要先行对房产价格打折，如流拍后需要继续打折，即使不考虑房产价格下跌，上述房产在司法拍卖中的成交价格可能远远低于渤商公司申请执行的债权金额130,231,058.12元，届时拍卖后所得金额很大可能无法覆盖渤商公司申请执行的债权金额，届时必然出现巨额国有资产流失。另外，本案在2020年6月1日执行沟通中，就易品公司提出的换封要求，法院曾向双方示明，解除房产抵押是换封的必要前提，同时因为房屋司法拍卖中存在折价，需要易品公司将折价差额4,000万元补足，并交给法院作为保管款。但是法院在执行换封时，既未要求易品公司解除置换房屋的抵押，也未要求其将可能产生的拍卖差额交予法院作为保管款。综上，请求依法撤销（2020）津01执354号之一民事裁定书，并重新对天津市滨海新区大港新天地商业广场东区1-1-世纪大道（东）333#房地产采取查封措施，防止国有资产的巨额流失，维护渤商公司的合法权益。易品公司称，本案在审判阶段查封的房产远超执行标的额，根据双方在天津市高级人民法院组织下共同选定的评估机构的评估，原查封的房产价格为6.7亿元，远超执行标的额。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》法发［2019］35号第二条规定，严禁超标的查封。所以第一，在执行阶段如继续查封原房产构成超标的查封。第二，易品公司换封的资产，也是经过双方共同委托的评估机构所作出的评估咨询意见，并出具相应的报告，并不像渤商公司所说的未经过组织评估程序或者易品公司单方的一个评估程序。第三，诉争的房屋解封的房屋是4.2万平米。易品公司商业广场整体包括4万平米一共是11万平米。由于诉争房屋不解封将会导致11万平米的房屋空置、烂尾。易品公司申请换封同时，提交了易品公司与万达公司、万达商业管理公司签订意向协议，现在已经签订正式协议了，对资产是有提升作用的。同时易品公司为了响应中央政府提出的保就业保税收，万达开业将会每年给滨海新区政府带来5,000万元的税收，解决6000人的就业。本院查明，渤商公司与易品公司及天津一商集团有限公司（以下简称一商集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日作出（2018）津01民初3号民事判决，判决：“一、解除天津市易品建设发展有限公司与天津渤商投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》、《合同补充协议（二）、《合同补充协议（三）》；二、被告天津市易品建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告天津渤商投资有限公司的购房款255,700,000元；三、驳回原告天津渤商投资有限公司其他诉讼请求。”渤商公司与易品公司均不服本院判决上诉至天津市高级人民法院，天津市高级人民法院于2020年4月1日作出（2019）津民终215号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院（2018）津01民初3号民事判决生效后，易品公司未履行生效判决确定的给付义务，渤商公司向本院申请执行，本院以（2020）津01执354号立案执行。另查明，渤商公司于2017年12月5日向本院申请诉前财产保全，本院于2017年12月7日作出（2017）津01财保8号民事裁定，裁定：查封易品公司所有的坐落于滨海新区××道××路××号房产，保全金额为283459431元人民币。并向相关不动产登记部门送达（2017）津01财保8号民事裁定书和（2017）津01执保71号协助执行通知书，查封了前述房产。2020年6月15日，本院作出（2020）津01执354号民事裁定书，裁定：一、查封易品公司名下的坐落于滨海新区大港新天地商业广场的房地产（详见附表）。二、查封限期为叁年，自2020年6月15日至2023年6月14日。在查封期间，不得办理抵押、转让、地、地役权等权属变更转登记手续。附表中附有258套滨海新区大港房地产的证号。同日，本院作出（2020）津01执354号之一执行裁定书，裁定：解除本院（2017）津01财保8号民事裁定书（协助执行通知书文号：（2017）津01执保71号）对被执行人易品公司名下的滨海新区大港新天地商业广场东区1-1-世纪大道（东）333＃房产的查封。再查明，本案生效判决确定的债权经双方同意先行抵销126,707,638.88元后，易品公司应向渤商公司给付130,231,058.12元。双方当事人认可，在天津市高级人民法院二审审理期间，就易品公司股东全部权益在2019年8月31日的市场价值共同委托华夏金信资产评估有限公司进行了询价，华夏金信资产评估有限公司出具了咨询报告，其中涉案258套房产价值1.6亿元。易品公司主张涉案258套房产曾设立3,000万元抵押，现尚欠1,500万元抵押贷款未偿付。本院认为，本案的争议焦点为渤商公司主张撤销（2020）津01执354号之一解除查封执行裁定的异议请求能否成立。华夏金信资产评估有限公司的营业范围中包含各类资产评估，故该公司针对易品公司258套房产出具的咨询结果，能够作为涉案房产价值的参考依据。本案中，易品公司尚欠渤商公司130,231,058.12元。经咨询华夏金信资产评估有限公司，本院查封的258套房产在2019年8月31日的市场价值为1.6亿元，即使设立有3,000万元的抵押债权，仍能覆盖本案的债权金额。故本院在采取足额查封258套房产的情况下，解除易品公司名下的滨海新区大港新天地商业广场东区1-1-世纪大道（东）333＃房产的查封措施，并未损害渤商公司的合法权益。本院于2020年6月15日作出的（2020）津01执354号之一解除查封的执行裁定，并未违反相关法律规定。渤商公司异议主张，查封的258套房产未经评估不能确定价值、变现存在障碍、价值不足的理由，未能提交证据证明，本院不予采信。渤商公司的异议请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人天津渤商投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长  王晓燕审判员  豆 艳审判员  杨雪梅二〇二〇年十一月九日法官助理牟玉瑶书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2．最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……