呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4063号上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会。负责人：刘七斤，该村委会主任。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎春，该村委会工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司。法定代表人：周光国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞芳，女，该公司副经理。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会（以下简称大台什村委会）因与被上诉人呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司（以下简称锦钰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人大台什村委会的委托诉讼代理人姜磊、李迎春，被上诉人锦钰物业公司的委托诉讼代理人张瑞芳、杨晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大台什村委会的上诉请求:撒销一审法院做出的（2017）内0105民初1078号民事判决，依法改判支持大台什村委会的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、锦钰物业公司在合同履行期间，长达两年多时间未按照合同约定向大台什村委会交付租金，致使大台什村委会签订合同的目的无法实现，符合法律规定的解除条件。大台什村委会将赛罕区政府给村委会的业务租赁给锦钰物业公司，就是因为想收取租金为失地居民谋取福利，现在物业业务租给了锦钰物业公司，锦钰物业公司也赚了钱，却不给大台什村委会支付租金，大台什村委会的合同目的当然不能实现。2、锦钰物业公司提供的物业服务达不到合同所约定服务，大台什村委会开庭时已经列举了锦钰物业公司未能达到所约定服务的情形，已经组织相关居民采集服务是否达标的情况调查。3、在《关于物业合同纠纷的处理方案》中，锦钰物业公司明确答复："空置房屋的物业服务费与租金相抵，也就是说物业公司不再向村委会要空置房物业服务费，村委会同时也不再向物业公司要租金"，该答复明确表明租金未支付的事实。4、关于锦钰物业公司提到的空置房物业服务费，不应由大台什村委会承担，大台什村委会既不是空置房的所有人，也非使用人，依法不应当承担空置房物业服务费。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。锦钰物业公司两年来未履行给付租金的义务，应当认定为延迟履行债务致使不能实现合同目的，依法应当解除合同。一审法院错误地认定我方提供的证据无法证明租赁物已交付锦钰物业公司使用，如果锦钰物业公司不支付租金的行为没有使合同目的从根本上无法实现，那么，一审人民法院判决既不解除合同，认为合同尚未终止，也不支持租金的请求，最终达到了大台什村委会的合同目的从根本上无法实现的效果。综上，请二审人民法院，根据本案的事实、证据，结合"村改居"过程中地方人民政府给失地农民生活保障的精神，依法撤销一审法院的错误判决，维护上诉人的合法权益。锦钰物业公司答辩意见：大台什村委会的上诉请求不能成立，理由如下：1、上诉人说我们盈利与事实不符，我们没有赚到钱。2、服务达标与否与大台什村委会没有关系，且没有证据证明。3、空置房的租金在合同中写的很清楚，是由大台什村委会来承担的。4、大台什村委会称其不是空置房使用人，无需支付空置房租金，这与事实不符，合同有相对性，大台什村委会应当支付，其后可向实际支付人收取。5、一审法院适用法律正确，但是有欠缺。大台什村委会的依据是合同法九十四条第四款，我们认为大台什村委会没有解除权，违反了合同法九十六条，应当通知对方，自通知到达对方时生效。诉请不能成立，没有证据证明通知到达我方。法院判决的应当是确认解除合同的效力，因未交纳租金无法实现合同目的也与事实不符。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。大台什村委会向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《前期物业管理服务委托合同》及附属《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》（以下简称"补充协议"）；2.判令锦钰物业公司给付租金212万元（暂计算至2017年1月25日），并支付自应付款日至实际给付之日的利息；3.判令锦钰物业公司向大台什村委会移交物业相关资料、物业管理用房及所收取的物业费；4.诉讼费、保全费、律师代理费由锦钰物业公司承担。锦钰物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令大台什村委会向锦钰物业公司支付从2014年10月24日至2015年12月31日的空置房物业费，共2280937.57元；2.判令大台什村委会向锦钰物业公司退还已付租金80万元；3.判令大台什村委会承担违约责任，赔偿锦钰物业公司经济损失120万元；4.判令由大台什村委会承担本案反诉费、保全费、律师代理费。诉讼过程中，锦钰物业公司放弃第2项诉讼请求。一审法院查明的事实：2014年10月25日，大台什村委会（甲方）与锦钰物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定由锦钰物业公司为民望家园小区提供物业管理服务，服务期限自2014年10月25日起至2019年10月24日止。合同第十七条第8款约定，未售或未分配给业主的空置房屋，其物业管理费用由甲方全额缴纳；第十八条约定，物业服务收费标准为高层住宅2.2元/平方米/月；第三十二条约定，乙方无法完成本合同"物业服务事项"的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的经济损失。2014年12月5日，双方签订《补充协议》，约定乙方承包甲方旧村回迁楼分为三个区，从签订合同之日起，乙方每年向甲方交纳租金120万元，承包期从2014年10月25日至2019年10月24日为协议期5年；合同还约定了其他事项。一审法院认为，合同解除须满足约定解除或法定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，针对大台什村委会要求解除合同的诉讼请求，大台什村委会称锦钰物业公司的物业管理服务质量未达到合同约定的标准，且未按约定向大台什村委会支付租金，致使合同目的无法实现，要求解除合同。一审法院认为，双方签订的合同第三十二条约定"乙方无法完成本合同物业服务事项的，甲方有权解除本合同"，庭审中，大台什村委会并未提供证据证明锦钰物业公司无法完成合同约定的"物业服务事项"，且锦钰物业公司虽未向大台什村委会交纳租金，但该行为并未造成双方签订的物业服务合同目的从根本上无法实现，因此不符合法定解除的条件，故大台什村委会请求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于大台什村委会要求锦钰物业公司给付租金212万元（暂计算至2017年1月25日），并支付自应付款日至实际给付之日的利息的诉讼请求，因大台什村委会提交的证据无法证明租赁物已交付锦钰物业公司使用，故对该请求一审法院不予支持；对于大台什村委会要求锦钰物业公司向其移交物业相关资料、物业管理用房及所收取的物业费的诉讼请求，因合同尚未终止，双方应继续履行合同，因此对该请求，一审法院不予支持。对于大台什村委会要求锦钰物业公司支付保全费、律师代理费的诉讼请求，因未提交相关票据予以佐证，一审法院不予支持。对于锦钰物业公司提出的要求大台什村委会支付空置房物业费的反诉请求，锦钰物业公司提供的证据无法证明其主张的房屋属于空置房，故对该请求一审法院不予支持。对于锦钰物业公司要求大台什村委会赔偿经济损失120万元的反诉请求，因合同尚未终止，一审法院不予支持。对于锦钰物业公司要求大台什村委会支付保全费、律师代理费的反诉请求，因未提交相关票据予以佐证，一审法院不予支持。对于锦钰物业公司放弃要求大台什村委会退还租金80万元的诉讼请求，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村委会的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费23760元，由原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村委会负担。反诉案件受理费20524元，由被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司负担17324元，剩余3200元退还被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，与一审判决查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于大台什村委会认为锦钰物业公司未按约定交付租金、无法完成本合同物业服务事项，导致合同目的不能实现，请求解除《前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》的上诉理由，因上述两份合同都是基于物业服务事项而签订，《前期物业管理服务委托合同》第三十二条约定："乙方（锦钰物业公司）无法完成本合同物业服务事项的，甲方（大台村委会）有权解除合同......"，大台什村委会并未举出锦钰物业公司无法完成本合同物业服务事项的证据，故不符合约定解除的条件，而不交纳租金也不必然导致物业管理服务委托合同目的不能实现，因此大台什村委会要求解除合同、锦钰物业公司向大台什村委会移交物业相关资料、管理用房及收取的物业费的上诉请求不予支持。关于大台什村委会要求锦钰物业公司支付租金212万元的诉请，对此锦钰物业公司的意见是，一、租赁物并未实际交付，不应当支付租金。二、锦钰物业公司前期虽然交纳过40万元，但收据上载明是"承包费"及"物业管理费"，《前期物业管理服务委托合同》约定"未售或未分配给业主的空置房屋，其物业管理费用由大台什村委会全额缴纳"，《补充协议》又约定锦钰物业公司承包大台什旧村回迁楼，交纳相应租金，两份合同的意思表示为双方互负权利义务，后因空置房屋物业费产生纠纷，大台什村委会未向锦钰物业公司交纳空置房物业费，锦钰物业公司也未向大台什村委会交纳相关费用。对于《补充协议》的性质，一审庭审中，大台什村委会不能明确说出租赁物的明细，认为出租的只是物业管理权，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定"涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案"。因《补充协议》对于"承包"或"租赁"约定不明，没有证据证明大台什村委会交付租赁物的事实，也无证据证明该《补充协议》系经村民会议讨论决定，故大台什村委会要求给付租金的上诉理由不能成立。综上所述，大台什村委会关于解除合同、移交物业资料、物业用房及物业费及支付租金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23760元由上诉人呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴  芳审 判 员 段 惠 智代理审判员 额日德尼二〇一七年十二月二十五日书 记 员 张  珮