浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2234号 上诉人（原审原告）：林梅芬，女，1972年5月17日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：罗梦瑶，北京中银（台州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲玲，北京中银（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢斌达，男，1967年9月26日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：梁平，浙江腾升律师事务所律师。 上诉人林梅芬因与被上诉人卢斌达定金合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林梅芬上诉请求：撤销原判，依法改判支持林梅芬的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由林梅芬承担。事实和理由：一、“直改名”是有关部门对特殊性房屋的政策性开放手段，“签订预售合同”是开发商取得预售证后的签约，一审法院混淆“知晓案涉房屋直改名”与“可以签订预售合同”，认为林梅芬知晓直改名即为知晓签订预售合同，系对案件事实的错误认定。涉讼房屋因开发商需清偿债务而进行以房抵债，具有特殊性质。在2018年6月摇号现场，开发商以及有关部门抵制“直改名”，对预售合同将在何时能签订更是没有确切答复。因此，林梅芬在2018年12月第一次向路桥区人民法院提起诉讼，要求解除合同，但在诉讼过程中，知晓了涉讼房屋可以直改名，因林梅芬更愿意拿到房子，故申请撤回起诉。该次诉讼是林梅芬对直改名政策的确认，而非知晓可以签订预售合同。一审法院直接认定林梅芬在2018年12月撤回起诉系明知可以签订预售合同办理直改名手续，属认定事实错误。二、林梅芬从未收到卢斌达以及房产公司办理签约手续的通知，卢斌达也未曾表示过愿意配合林梅芬办理签约手续，林梅芬不存在违约行为。一审法院仅仅依据传来证据、忽视合同的相对方是卢斌达，以高度盖然性来认定“合同最终未能签订系林梅芬不配合”，属认定事实错误。1、证人张某、管某均与本案有利害关系，其陈述的发函及电话通知均有没有相关的证据，证人证言不应采信。证人张某系房产公司业主自救小组的工作人员，卢斌达的房屋当时以原价卖给林梅芬，现房屋涨价，卢斌达与张某恶意串通，通过不办理手续以及加价的形式，达到收回房子的目的。张某述称的发函、电话均未能提供相关凭证、快递单号，缺乏证明力。证人管某系与卢斌达一并卖房，管某对本案的处理结果有利害关系，且其陈述的内容系主观臆断，缺乏证明力。同时，叶某微信聊天记录的时间为2019年12月22日，姑且不论叶某并非合同当事人，仅时间上就存在明显的漏洞。此外，根据张某庭审陈述，2019年3月发函告知了林梅芬，但林梅芬不配合签约，房产公司收回房屋，该陈述与叶某的微信记录相矛盾。首先，如果张某陈述真实，则该房屋早已被房产公司收回。其次，叶某微信聊天的内容多指向林梅芬不配合的行为。最后，从这两组证据的矛盾之处可以看出张某的证言并不客观真实。2、卢斌达负有通知并且配合签约的义务，林梅芬负有在确定签约日期后陪同办理手续的义务，现无证据证明卢斌达告知签约日期并配合签约，则应当认定未签约的责任在卢斌达。涉讼香榭水岸2号楼2单元902室的房屋转让相对方系卢斌达，房产公司的债权人系卢斌达。从签约的三方主体来看，卢斌达是沟通配合的中间角色，房产公司不认可林梅芬的购房资格。但现有证据仅能证明房产公司通知卢斌达，卢斌达并未告知、配合林梅芬办理签约手续，应由卢斌达承担未按时签约的责任。三、一审法院认定法律关系错误。卢斌达通过以房抵债的方式获得了涉讼房屋，而所谓“直改名”是针对签约时的预售合同主体的变更，以房抵债资格仍然属于债权人卢斌达，双方当事人仅约定在签订预售合同时，将名字更改为林梅芬，则双方当事人之间是房屋转让关系，而非以房抵债资格转让关系。房屋转让应以签约、过户为完成合同义务的条件，现卢斌达既未告知也未配合林梅芬办理房屋签约，房屋更没有完成过户，则合同没有履行系卢斌达违约导致，相应的责任应当由卢斌达承担。 卢斌达辩称，双方当事人之间系以房抵债资格转让，应属合法有效。涉讼房屋符合“直改名”条件，但林梅芬经房产公司多次电话及信函催告，不办理商品房预售合同签约，导致房屋被房产公司收回，应当承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 林梅芬向一审法院起诉请求：判令卢斌达向林梅芬双倍返还定金140000元，并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失。 一审法院认定事实：卢斌达系案外人台州市新宏业房地产开发有限公司的债权人。2017年9月11日，台州市新宏业房地产开发有限公司在台州日报刊登“香墅湾”项目自救事宜整体方案暨债务清偿及后续开发与监督执行方案，公布了现金受偿或以房抵债的相关方案。卢斌达选择以房抵债并于2018年6月20日参加该小区的摇号活动。在活动现场，林梅芬经人介绍欲向卢斌达购买房屋。当日，林梅芬代理卢斌达参加该小区的摇号活动，摇得该小区2号楼2单元902室，并与台州市新宏业房地产开发有限公司签订香榭水岸债权人以房抵债协议书一份，协议书中对抵债房源、建筑面积、房屋单价、房屋总价、车位编号、车位价格、储藏室编号、储藏室单价等均作了详细约定。同日，林梅芬交付卢斌达70000元定金，并由卢斌达向林梅芬出具收条一份，载明“今收到林梅芬香榭水岸购房定金柒万元整，要求可以改名，不可改名定金退回”。2018年11月12日，林梅芬诉至该院，以卢斌达未取得房屋所有权，属于无权处分，合同不能履行为由要求卢斌达双倍返还定金。2018年12月11日，因林梅芬向有关部门确认案涉房屋可以直接改名，双方协商一致决定继续履行合同而撤诉。2018年11月16日，香榭水岸小区取得商品房预售许可证。2018年12月12日，台州市新宏业房地产开发有限公司在台州日报刊登公告要求债权人在收到公司通知后十日内至项目售楼中心签订房屋预售合同。截至目前，案涉房屋因无人与台州市新宏业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同而被该公司按照以房抵债协议书的相关约定收回。 一审法院认为，林梅芬与卢斌达之间实际上成立的是以房抵债购房资格转让关系，由卢斌达将其取得的以房抵债购房资格转让给林梅芬，林梅芬支付卢斌达400000元对价，双方互相配合与案外人台州市新宏业房地产开发有限公司处办理更名手续，再由林梅芬与台州市新宏业房地产开发有限公司签订商品房预售合同，双方对此意思表示真实，内容合法有效。林梅芬向卢斌达交付70000元定金作为购房资格转让的担保，双方约定若资格转让成功即可以直接改名，则定金转为价款，若资格转让不成即不可直接改名，则定金退回。可见，该定金的性质为违约定金。林梅芬主张未接到卢斌达或房产公司通知要求其签订房屋预售合同，因林梅芬于2018年12月撤诉时已明知案涉房屋已可以签订预售合同办理直改名手续且表示要继续履行合同，却最终怠于行使权利未要求卢斌达协助办理相应手续，对房屋预售合同最终未能签订存在过错，且林梅芬主张卢斌达要求加价无证据予以证实；卢斌达辩称其在案涉房屋可以直改名后已积极主动联系林梅芬要求其与房产公司签订房屋预售合同，合同最终未能签订系因林梅芬方不配合所致，有证人张某、管某的证言及叶某的询问笔录予以证明，结合林梅芬与案外人叶某的微信聊天记录，根据证据的高度盖然性原则，最终未能签订房屋预售合同的责任应在于林梅芬。综上，林梅芬对以房抵债购房资格转让合同最终不能履行存在过错，应承担相应的违约责任，林梅芬要求卢斌达双倍返还定金，于法无据。林梅芬的诉讼请求，该院依法不予支持。判决：驳回林梅芬的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由林梅芬负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、双方当事人约定的是房屋转让还是以房抵债购房资格转让。对此，林梅芬主张双方当事人间系房屋转让关系，卢斌达应当在取得房屋后向林梅芬交付，但涉讼收条载明“要求可以改名，不可改名定金退回”字样，表明双方当事人在出具收条当时约定，林梅芬应当能够直接与房产公司签订商品房预售合同，否则定金退回。林梅芬在原审法院制作的询问笔录中亦述称，之所以作出前述约定，系为了减少中间环节产生的税费，因此林梅芬主张由卢斌达先取得房屋，后再向林梅芬交付与收条记载的内容不符，亦与林梅芬述称的减少中间环节税费的目的相悖，其主张不能成立。原审法院认定双方当事人转让的系以房抵债购房资格并无不当，本院予以确认。二、林梅芬是否存在违约行为。如前所述，双方当事人约定转让的是以房抵债的购房资格，卢斌达并无直接向林梅芬交付房屋的合同义务，林梅芬只要与房产公司签订商品房预售合同，林梅芬与卢斌达之间的合同即属履行完毕。根据房产公司的要求，涉讼房屋签订商品房预售合同需要以房抵债协议书、征信报告等资料，而其中最为重要的以房抵债协议书自卢斌达在摇号当天向林梅芬交付后，一直由林梅芬持有，该协议书亦载明林梅芬系卢斌达的委托代理人，因此，林梅芬对于签订商品房预售合同具有更为充分的有利条件。其次，林梅芬系从事房产中介业务的专业人士，具有获取相关信息的优势，尤其在摇号选房并向卢斌达交付定金后，依据常理，会更加关注涉讼房屋的签约时间，其在微信朋友圈发送涉讼房屋出售信息，亦表明林梅芬对该房屋情况的关注，特别是房产公司在林梅芬向台州市路桥区人民法院撤回起诉第二天就在报纸上刊登公告，宣布涉讼房屋可以签订商品房预售合同，则林梅芬事实上应当能能够及时得知涉讼房屋可以签订商品房预售合同的信息，其主张对此并不知情，需要等待卢斌达通知，与常理不符。再者，林梅芬主张系因卢斌达临时加价导致未能签约成功，但根据房产公司债务清偿方案的规定，卢斌达若协助林梅芬办理签约手续，即可从林梅芬处及时收回400000元，若不办理签约手续，导致房屋被收回，只能以现金方式按债权金额的30%在“香墅湾”项目第三期清偿款项分配时受偿，按照林梅芬的主张，卢斌达不协助林梅芬办理签约手续及时收回400000元，却以加价为由一直拖延导致仅能在项目第三期清偿款项分配时受偿120000元，与常理不符。事实上，从林某微信朋友圈2018年12月13日的转发信息可以看出，涉讼房屋在可以签约当时并不存在房价上涨的情况。卢斌达关于因以房抵债协议书由林梅芬持有，卢斌达无法完成签约导致房屋被房产公司收回的主张，更符合常理。综合前述分析及一审证人证言，林梅芬已经接到签约通知，却不及时办理签约手续，导致涉讼房屋被房产公司收回具有高度盖然性。林梅芬二审提供的收条复印件及证人林某的证言不能证明涉讼房屋被房产公司收回系卢斌达违约所致，林梅芬关于对一审证人证言的异议不能成立。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人关于以房抵债购房资格转让的约定，系真实意思表示，亦符合房管部门对该小区的政策要求，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。约定达成后，双方当事人应当相互配合办理更名手续，并由林梅芬与房产公司签订商品房预售合同。现林梅芬在接到签约通知后，却不及时办理签约手续，导致涉讼房屋被房产公司收回，构成违约，其要求卢斌达双倍返还定金的主张无法支持。林梅芬以“直改名”不等于“签订商品房预售合同”为由，主张对签约事实并不知情，但其在台州市路桥区人民法院的撤诉时间距离房产公司签约公告见报时间仅隔一天，综合林梅芬房产中介的身份及一审证人证言等因素，可以认定林梅芬能够及时知晓房屋签约时间并接到签约通知，林梅芬的前述主张不能成立。综上所述，林梅芬的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人林梅芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 汤坚强 审 判 员 王晓婷 二〇二〇年十一月十一日 代书记员 李 萍