浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5295号 上诉人（原审被告）：浙江奢尚装饰材料有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇陶堰村********，统一社会信用代码913306213500711329。 法定代表人：唐立江。 委托诉讼代理人：包巨峰，浙江朋成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵江峰，浙江朋成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市天恒电子有限公司，住所地，住所地绍兴市越城区陶堰镇工业园区会信用代码913306007337962538。 法定代表人王强，系总经理。 委托诉讼代理人：倪晓钢，浙江中圣律师事务所律师。 上诉人浙江奢尚装饰材料有限公司因与被上诉人绍兴市天恒电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，被上诉人向本院申请财产保全，本院经审查于2020年9月4日作出冻结上诉人财产的裁定。另，本案审理过程中，上诉人以火灾的影响正处于鉴定中为由申请中止审理，本院经审查于2020年3月18日裁定本案中止诉讼。现鉴定意见已出具，本案恢复审理。本案现已审理终结。 浙江奢尚装饰材料有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决存在以下错误，导致一审判决结果损害上诉人的合法权益，依法应予以纠正。一审判决在判决解除双方租赁合同时，未判令被上诉人返还上诉人已支付的押金5万元，系错误。二、一审判决未对被上诉人多收电费42517.80元予以判决认定及一并处理，系错误。三、上诉人与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案尚在审理中，被上诉人应承担的损害赔偿责任包括了上诉人因火灾导致无法使用房屋的损失，本案中应减少的房屋租金需待另案审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案应中止审理为宜。 绍兴市天恒电子有限公司辩称，1.关于押金的问题。一审过程中上诉人遗失证据，为了确定押金的事实，被上诉人基于诚实信用的原则承认了5万元押金，但是上诉人并未就5万元押金返还或者抵扣提出反诉。故一审法院不予处理符合法律规定。2.关于多收电费问题。首先，被上诉人向上诉人收取的电费是双方根据实际情况达成一致意见的情况下收取，电力局的收费客观存在，可以查询，被上诉人并不存在隐瞒的事实，而略高于电力局收费的事实是存在的，但是该事实的存在是厂房租赁合同中的惯例。基于电力损耗等各种因素，因此收费是合理的，事先得到了上诉人的认可，因此不存在多收电费的问题。经了解，上诉人转租给第三人之后，其也是按被上诉人向上诉人收取的电费的标准收取的。3.关于本案与火灾之间的问题。一审判决书明确阐述租赁合同纠纷是基于上诉人拖欠租赁费引起，而火灾是因案外人引起的，两者是不同的法律关系，火灾赔偿的审理不影响本案租赁合同纠纷的审理。况且，就像上诉人所陈述的，存在减少房屋租金的问题，其在另案中已经进行了主张，因此在本案中无须涉及。 绍兴市天恒电子有限公司于一审起诉时的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退原告厂区1幢2-3楼、2幢、3幢房屋，并支付自2019年6月20日至实际腾退之日的房屋使用费（按年租金76万元计算）。 一审法院认定：2018年5月23日，原告绍兴市天恒电子有限公司与被告浙江奢尚装饰材料有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告（甲方）所有的坐落绍兴市越城区陶堰镇陶堰村的厂区及办公楼二、三层（两间办公室甲方自用）出租给被告（乙方）；乙方承诺保证合法经营，未经甲方同意不得转租；租期2018年6月20日至2023年6月20日；房租76万元/年，按年支付，在合同签订当日支付第一年房租，第二年房租提前一个月支付，如乙方逾期超过10天，则甲方有权解除本合同，若不能按此约定支付房租，则本协议自动失效，所产生的一切损失由承租方负担；乙方向甲方交付水电押金5万元，待租赁期满，押金退还乙方；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告交付承租房屋，被告按约支付第一年房租。2019年6月15日6时20分许，原告公司内自南向北第一幢厂房一层因二亚硫酸钠（保险粉）遇水自燃发生火灾，烧毁厂房内存放保险粉、生产设备及原料若干。2019年6月25日，绍兴市越城区应急管理局对原告将非专用仓库出租给未取得危险化学品生产经营许可证的人储存经营危险化学品保险粉，当时仓库储存保险粉约180吨，因未采取可靠的安全措施导致发生火灾，作出责令限期改正，没收违法所得人民币五万三千元，并处人民币十五万元罚款的行政处罚。2019年7月25日，原告委托律师致《律师函》于被告：“……根据合同约定贵公司应在2019年5月20日之前支付下一年房租，但贵公司至今未付，同时，贵公司至今亦未支付相应电费。……望贵司在收到本律师函后两日内向天恒公司支付拖欠的房租及电费，如逾期，则天恒公司决定根据约定，解除与贵公司之间的租赁合同，贵公司应立即腾退租房，相关违约责任由贵公司承担”。2019年7月28日，被告致函原告：“……贵公司厂房因存放危险物品保险粉遇水自燃造成火灾事故，该火灾事故造成我公司车间设备、物品等损坏，火灾事故同时造成我公司停业，火灾事故造成我公司损失一百余万元人民币；火灾事故发生后，我公司已多次催告贵公司对于赔偿事宜协商处理，但贵公司一直未予理睬；现我公司再次催告贵公司对火灾事故所造成的损失给予赔偿，对于应支付给贵公司的年度租金，因贵公司履行合同造成我公司财产损害，属于违约，我公司有权拒付相应租金，同时基于贵公司依法应承担的赔偿责任，我公司有权要求在损害赔偿金中予以抵扣应支付的租金”。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告因被告未按约定支付租金，特别是收到原告律师函后仍未支付，故原告起诉要求解除与被告的房屋租赁关系，并判令被告支付租金，符合双方合同约定和相关法律规定；被告以原告违约及过错造成损失，且损失大于房屋租金为由拒付，不符合双方约定和法律规定，被告的损失系他人储存危险化学品而引起火灾所致，虽原告将非专用仓库出租给未取得危险化学品生产经营许可证的人储存经营危险化学品保险粉，对火灾也有责任，但被告的损失尚未经确认，只是被告自己的测算，而被告因火灾造成的损失依法应另行向责任人主张赔偿，与依法支付房屋租金为两个法律关系，只有在确定原告应承担相应赔偿责任及赔偿金额后，被告才有权要求抵销房屋租金；被告火灾后因租赁物部分或者全部毁损、灭失的可以要求减少租金或者不付租金，结合本案实际，被告可要求减少房租或拒付火灾后部分租金，不能全部拒付，但被告的证据尚不能证实其减少或拒付多少租金的事实；关于电费被告亦可依据证据另行向原告主张，因诉讼中被告证据尚不能证明其主张，故该院不予一并处置。综上所述，被告未按约定支付租金，特别是收到原告律师函后并未提出减少租金或拒付租金的事由，其主张火灾的损失尚不确定，原告据被告仍未支付租金的事实，要求解除合同，符合法律，该院予以支持；要求被告支付所欠租金，因被告未提供火灾损失证据，故亦符合约定和法律规定，该院予以支持。被告因火灾造成损失可另行主张；诉讼中未提出火灾致租赁物部分或者全部毁损、灭失可以要求减少租金或者不付租金的事由和提供相关证据，该院不予一并处理。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决一、解除原告绍兴市天恒电子有限公司与被告浙江奢尚装饰材料有限公司于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》；被告浙江奢尚装饰材料有限公司于本判决生效后三十日内腾退所租的坐落绍兴市越城区陶堰镇陶堰村的原告厂区及办公楼二、三层（两间办公室甲方自用）房屋，即厂区的1幢2-3楼、2幢、3幢房屋。二、被告浙江奢尚装饰材料有限公司于本判决生效后三十日内支付自2019年6月20日至实际腾退之日的房屋使用费（按年租金76万元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由被告浙江奢尚装饰材料有限公司负担，于判决生效后七日内履行。 二审中，上诉人向本院提交了：1.电费清单，证明被上诉人多收上诉人的电费；2.微信聊天记录，证明2020年1月19日被上诉人停了涉案租赁房屋的电；3.公证文书、评估报告、民事诉状、诉讼费缴费通知等，证明上诉人已就火灾事故向被上诉人进行诉讼，本案应中止审理为宜；4.上诉人与案外人签订的《厂房租赁合同》，证明其租金损失。被上诉人质证认为，对证据1中上诉人单方制作的表格不予认可，电费单价处于浮动状态，对该证据的真实性持有异议；对证据2,停电是事实，一是春节原因，二是上诉人长期拖欠房租，上诉人在停电后存在私拉电线、私自打开开关的情况，疫情之后为复工复产已恢复供电；对证据3的真实性无异议，对关联性和合法性有异议,；对证据4的三性均持异议，与本案没有关联性。对上诉人基于证据1所提出的返还多收部分的电费，本院将在下文予以阐述；对证据2所体现的停电事实予以确认；对证据3，之前本院已裁定中止审理了本案，在此不再作评判；对证据4，因其系复印件，本院暂不予确认。 被上诉人向本院提交了杭州标质技术检测有限公司（2020）杭标质鉴字第095号鉴定报告、浙江中兴房地产土地资产评估有限公司绍中兴评[2020]0397号资产评估报告书各一份，该两份报告双方已收到。上诉人对该两份报告的真实性无异议，但认为车间因火灾事故不能使用而造成的损失，评估机构未予评估，在一审法院另案诉讼中上诉人就此已向评估机构反映，目前尚未得到回复。被上诉人对该两份报告的真实性、合法性无异议，但对其与本案的关联性有异议。被上诉人认为上诉人对房屋损失在另案中已提出明确主张，故本案中不应处理该主张；上诉人对房租损失的计算方式也有问题，火灾并不影响房屋的使用，其未及时腾退造成的损失应由其自担，上诉人将其中的1000平方米的厂房出租于他人。本院对上述两份报告的真实性予以确认。 经审理，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，上诉人就火灾所造成的损失已向一审法院另案起诉，其中包括租金损失。被上诉人认可上诉人关于5万元的押金的主张，双方都认为可以在执行中予以相应扣除。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人关于5万元押金、4万余元的多收电费等主张依据是否充分。上诉人因火灾所致损失的鉴定报告已出具，本案二审恢复审理。对于上诉人主张的5万元押金，上诉人并未在一审中主张返还或抵扣，故一审判决未予处理并无不当。被上诉人认可上诉人所主张的5万元押金，双方均认为可以在执行阶段予以扣除，本院不再对押金问题再行处理。对于上诉人主张的多收电费问题，被上诉人对该主张不予认可，鉴于双方对该问题的事实争议较大，在上诉人未提出反诉的情况下，一审判决未予一并处理亦无不当。基于上诉人就房租损失已于另案中主张，本案二审不宜再行处理。 综上，本案系因上诉人未及时支付租金而由被上诉人提起的诉讼，要求解除涉案租赁合同、责令上诉人腾退并支付房屋占有使用费。一审法院根据双方当事人提供的证据、围绕被上诉人的诉讼请求，作出解除合同、限期腾退及支付房屋占有使用费的判决，于法有据，本院予以维持。上诉人关于中止审理的请求，本院已依法处理。关于押金，双方已达成一致意见。对于上诉人的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人浙江奢尚装饰材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年十一月二日 书记员 叶 婷