广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20605号上诉人（原审原告）：广州鼎泰丰地产有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：余永光，职务总经理。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市新弘汇商贸有限公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：吴永存，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：吴永存，男，身份证住址广东省汕尾市城区。被上诉人（原审被告）：广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司。营业场所：广州市越秀区。负责人：吴永存，该公司执行董事。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐敏，女，上述两被上诉人公司职员。原审第三人：广州萨莉亚餐饮有限公司小北店。营业场所：广州市越秀区。负责人：李刚。上诉人广州鼎泰丰地产有限公司（以下简称鼎泰丰公司）因与被上诉人广州市新弘汇商贸有限公司（以下简称新弘汇公司）、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司（以下简称新弘汇环市分公司）、原审第三人广州萨莉亚餐饮有限公司小北店（以下简称萨莉亚小北店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人鼎泰丰公司委托诉讼代理人唐进武，被上诉人新弘汇公司、吴永存、新弘汇环市分公司共同委托诉讼代理人徐敏到庭参加诉讼，原审第三人萨莉亚小北店经本院合法传唤在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。鼎泰丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，依法改判新弘汇公司、新弘汇环市分公司向鼎泰丰公司支付律师费40000元，吴永存对律师费40000元负连带清偿责任。二、上诉费由新弘汇公司、吴永存、新弘汇环市分公司承担。事实和理由：鼎泰丰公司与新弘汇公司在《场地租赁合同》第十一条中明确约定了律师费用的承担问题，该约定是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应该得到支持。根据双方2018年12月17日所签订的《场地租赁合同》第十一条“因本合同发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商解决。如无法协商解决的，应向合同签订地的法院提起诉讼。败诉或违约方应当承担对方相关的费用(包括诉讼费、合同的律师费、差旅费等费用)”。此条已明确规定，由违约方或者是败诉方承担诉讼费、律师费，结合新弘汇公司在与鼎泰丰公司签订了租赁协议后不履行合同，还在法庭中为自己的违约行为寻找根本不成立的借口被一审法院判决为违约方、败诉方，根据双方合同应承担鼎泰丰公司40000元的律师费用，所以鼎泰丰公司根据以上的事实，请求二审法院能够支持鼎泰丰公司的上诉请求。新弘汇公司、吴永存、新弘汇环市分公司辩称：同意一审判决处理，不同意鼎泰丰公司的上诉请求。事实与理由：一、双方的纠纷发生后，新弘汇公司、新弘汇环市分公司已经积极主动协商解决，但尚未对是否应该缴纳租金及如何缴纳租金的问题达成一致意见，但鼎泰丰公司径行起诉，明显不诚信，其主张的律师费是其自愿承担的成本，并非直接损失。二、一审法院已经认定，商场受到冲击及滋事影响的事实，鼎泰丰公司是存在过错的违约行为，其律师费不应得到支持。萨莉亚小北店二审没有到庭，亦无提交书面答辩意见。鼎泰丰公司于2019年1月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除鼎泰丰公司与新弘汇公司、新弘汇公司环市分公司之间的《场地租赁合同》；2.新弘汇公司、新弘汇公司环市分公司立即将广州市越秀区环市中路301、303号二楼交还给鼎泰丰公司使用；3.新弘汇公司、新弘汇环市分公司向鼎泰丰公司支付自2018年10月9日至2019年4月1日止的租金（按每月205000元计算）；4.新弘汇公司、新弘汇环市分公司向鼎泰丰公司支付的逾期支付租金的违约金（自2018年10月9日至实际清付全部欠租之日止，以每月应付而未付的租金本金为基数，按每月百分之十的标准计算，违约金不超过租金总额的百分之十）；5.新弘汇公司、新弘汇环市分公司向鼎泰丰公司支付律师费40000元；6.吴永存对上述诉请3、4、5承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2018年7月12日，广东省佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执190、194号之三执行裁定书，裁定：一、解除被执行人深圳房屋置业有限公司名下的位于广州市越秀区环市中路301、303号二楼的房地产（证号：0150182437）的查封；二、位于广州市越秀区环市中路****（证号：0150182437）的所有权归买受人广州鼎丰地产有限公司所有，上述房产的所有权自本裁定送达买受人广州鼎丰地产有限公司时起转移等。鼎泰丰公司于同日领取了上述裁定书。2018年7月12日，广东省佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执190、194号之四执行裁定书，裁定将上述（2016）粤06执190、194号之三执行裁定书中“广州鼎丰地产有限公司”补正为“广州鼎泰丰地产有限公司”。2018年10月26日，原广州市国土资源和规划委员会向鼎泰丰公司核发了上述广州市越秀区环市中路301，303号二楼（建筑面积1620.75平方米）的不动产权证，其中载明城市规划房屋用途为车库服务部。上述房屋原由新弘汇公司向原业主承租作经营使用。2018年12月17日，鼎泰丰公司（甲方）与新弘汇公司（乙方）签订《场地租赁合同》，其中约定：甲方出租的物业位于广州市越秀区环市中路301，303号二楼，建筑面积约为1620.752平方米，该物业出租具体以现状出租；双方暂定租赁期限为5年，自2018年10月9日至2023年10月8日，如双方愿意续租，必须在租赁期结束前三个月达成书面协议；同等条件下乙方有优先承租权；承租场地租金每月205000元，乙方应于每月的第五个工作日前向甲方支付当月的租金；签订本合同之日起3个工作日内乙方须向甲方支付2018年10月、11月、12月的租金合计615000元；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金，自逾期的第10天起，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付的租金的1%的违约金，该违约金最高不得超过10%，直至乙方全数付清其所应付的租金（包括违约金）之日为止；如乙方未付租金时间超过30天，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的保证金甲方不予退回；在签订本合同之日起3个工作日内乙方应付给甲方410000元作为履约保证金（即押金），但由于乙方已向该物业原业主（深圳房屋置业有限公司）交了租赁保证金，甲、乙双方同意乙方向原业主追回租赁保证金后3个工作日内付给甲方；但若经法院最终判决，原业主无须返还乙方租赁保证金，乙方应自收到法院最终判决的生效之日起3个工作日内向甲方支付，乙方最迟不应超过6个月向甲方支付保证金。若乙方在整个承租期内未违反本合同约定义务，且全额缴清应付租金、水电费、管理费及其他应向第三方支付的费用等其他费用，则甲方须于承租期结束后或双方协商终止本合同之日起十五日内退还乙方所交的保证金（退还保证金不计算利息）；在承租期内，若乙方拖欠甲方租金30天，或因乙方违反本合同约定给甲方造成重大损失，甲方有权没收乙方所交保证金，并单方面终止本合同收回所出租物业；承租物业仅作为商业使用；甲方应保证其具有合法的资格出租该物业给乙方，并保证乙方在租赁期内正常使用该物业，不受任何第三方干扰。若因甲方原因造成乙方无法正常经营的，甲方应免缴乙方对应日期的租金，若乙方无法正常经营的时间超过30天的，乙方有权解除本合同，要求甲方退还乙方已缴纳的保证及未使用的租金，如造成乙方损失的，甲方还需承担对乙方的全部损失（包括预期损失）和装修投入。本合同之前的属于甲方的债务纠纷与乙方无关，如造成乙方损失的或影响乙方正常使用该租赁物业的，甲方要赔偿乙方所有的损失等。此后，新弘汇环市分公司继续将上述房屋作分租经营使用，但未向鼎泰丰公司支付过保证金或租金。据鼎泰丰公司提供的工商登记信息显示，新弘汇环市分公司的营业场所位于广州市越秀区环市中路301-303号1-3楼。鼎泰丰公司为证明其支出了律师费，向一审法院提供了其与广东海际明律师事务所签订的《委托合同》及广东海际明律师事务所开具的律师费40000元的发票、律师费的《现金收入传票》。新弘汇公司、吴永存、新弘汇公司环市分公司对委托合同真实性无异议，对律师费发票及律师费的《现金收入传票》不予认可，认为律师费进账单没有律师事务所的公章，该律师费是否实际发生无法确认。新弘汇公司、吴永存为证明其在承租涉案房屋期间受到滋扰无法正常经营，向一审法院提供如下证据：1.视频光盘。2.鼎泰丰公司于2018年7月16日向新弘汇公司发出的《通知》（复印件），要求新弘汇公司在收到通知之日起二天内将怡东大厦一至三层租金每月420857元依照以往通知全额划至伍洁仪工商银行账户内等。3.深圳房屋置业有限公司于2018年9月30日向商贸城各租户发出的《关于重新签订租约的函》，称鉴于其公司与新弘汇公司签订的《租赁合同书》租赁期将于2018年10月8日届满，新弘汇公司在合同期间多次严重违约已不再享有到期续约的空间和可能，故要求各租户接函后尽快与该公司联系重新的签约事宜等。4.2018年10月11日环市中路302号2楼纠纷调解会议记录，其中记载地点位于洪桥司法所调解室，参加人员包括董佑军等2人（洪桥街综治办）、邹桂龙（洪桥司法所）、蔡永刚及律师2人（新鸿汇商贸城）、伍小姐及律师等4人（深圳置业）、郑庆兰等2人（鼎泰丰）等。5.2019年1月15日新鸿汇与冯先生租赁纠纷调解会议记录，其中记载地点位于北园居委会会议室，参加人员包括董佑军（洪桥街综治办）、许诺（洪桥派出所）、周善超、邹桂龙（洪桥司法所）、曾楚澄、余志坚（北园居委会），蔡永刚等3人（新鸿汇商贸城）、徐永德（冯先生授权租赁代理人）；其中蔡永刚陈述：上次双方因租金争议较大，没有现场答复，在街道协调下，双方建立微信和和手机联系，我有在微信上回复徐（永德）先生，我方坚持补充协议有效，补充协议是在洪桥的主持下，双方签订的协议，我手机微信上有回复徐（永德）先生的记录。其中徐先生发出一段视频，30多人冲击商贸城，冲击了3楼、2楼、1楼，到每层都说自己是业主，手上有房产证，严重扰乱了商城的经营秩序。一边委托协商，一边叫人闹事。补充协议是在街道主持下签订的，协议有效，不认可可以到法院起诉，我合法经营，有矛盾可以走司法途径解决。另外，还有一百万的押金在深圳置业，这押金怎么处理，以前三层是一起的，现在分开，3楼深圳置业，2楼鼎泰丰，1楼冯先生，怎么弄，押金怎么办。董佑军陈述：本想上周末约你们几家再次协商，但发生几十人闹事就把水搅混了，闹事到底是深圳置业还是冯先生，有没有关系，不清楚。深圳置业的伍小姐有没有得到冯先生的授权，深圳置业现在是代表3楼，还是3、2、1楼一起……等。鼎泰丰公司质证认为：光盘中的视频是新弘汇公司、吴永存在收取一楼租户的租金后，没有将租金交给一楼业主，故一楼业主要赶走一楼的租户，并非鼎泰丰公司影响新弘汇公司、吴永存经营使用，不存在合同约定的情况，与鼎泰丰公司无关。对证据2、3，因没有原件，故不发表质证意见。对证据4、5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明了新弘汇公司、吴永存在街道居中调解后仍然不履行合同义务，存在违约。新弘汇环市分公司解释称：视频中闹事的人有的自称是一楼的业主，涉案场地有扶手电梯，一楼的业主闹事堵塞扶手电梯的出入口，直接影响二楼经营。据鼎泰丰公司提供的新弘汇公司的工商登记信息显示，新弘汇公司为有限责任公司（自然人独资），股东为吴永存，股东类型为自然人股东。2019年4月1日，鼎泰丰公司收回涉案二层房屋。一审法院认为，鼎泰丰公司与新弘汇公司自愿签订的上述《场地租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同明确约定新弘汇公司签订合同之日起3个工作日内向鼎泰丰公司支付2018年10月、11月、12月的租金合计615000元，并应于每月的第五个工作日前向新弘汇公司、吴永存支付当月的租金。新弘汇公司逾期至今未向鼎泰丰公司支付2018年10月起的租金，已构成违约，应依约承担违约责任。鉴于鼎泰丰公司已于2019年4月1日收回涉案的广州市越秀区环市中路301、303号二楼的场地，故鼎泰丰公司现要求解除上述合同、新弘汇公司、吴永存、新弘汇环市分公司支付自2018年10月9日起至2019年4月1日期间的租金并按当月所欠租金的每月10%计付逾期付款违约金的诉讼请求合法，理据充分，一审法院对此予以支持。但违约金总额应以不超过新弘汇公司所欠租金本金总额的10%。关于鼎泰丰公司要求新弘汇环市分公司承担本案责任的诉讼请求，虽然新弘汇环市分公司为新弘汇公司的分支机构，不具有独立法人资格，且上述合同的签订主体为新弘汇公司，考虑到新弘汇环市分公司的工商登记地址及市场地址均位于涉案房屋所在商场的一至三层，可认定涉案场地由新弘汇环市分公司实际使用，故根据公平合理、等价有偿的原则，新弘汇环市分公司应与新弘汇公司共同承担本案中支付租金及违约金的义务。至于鼎泰丰公司要求吴永存承担本案责任的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现吴永存未能提供证据证明由其个人独资的新弘汇公司的财产独立于自己的财产，根据上述规定，吴永存应当对新弘汇公司的上述债务承担连带责任。关于鼎泰丰公司要求新弘汇公司、新弘汇环市分公司支付律师费的诉讼请求，因该费用不属于鼎泰丰公司因被告违约所遭受的直接损失范畴，鼎泰丰公司该项主张依据不足，故一审法院对此不予支持。关于新弘汇公司认为鼎泰丰公司未履行适租义务、无排除他人干扰冲击，导致新弘汇公司无法正常经营，据此要求鼎泰丰公司免缴相应租金的抗辩意见。对此，一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，新弘汇公司自鼎泰丰公司取得涉案房屋产权前便承租涉案房屋所在的一至三层场地作商场经营使用，且上述《场地租赁合同》亦约定承租物业仅作为商业使用，可见，涉案房屋不存在不符合合同约定用途的情形，新弘汇公司该主张缺乏事实依据。而根据新弘汇公司的陈述及本案现有证据，案外人确实对涉案商场实施了干扰、冲击行为，但目前新弘汇公司举证的证据不足以证实相关干扰、冲击行为导致新弘汇公司无法开业经营或遭受相关损失，在此情况下，新弘汇公司认为鼎泰丰公司应当免除新弘汇公司租金的抗辩意见，依据不足，一审法院对此不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2020年4月28日作出一审判决：一、广州鼎泰丰地产有限公司与广州市新弘汇商贸有限公司于2018年12月17日签订的《场地租赁合同》于判决发生法律效力之日解除。二、广州市新弘汇商贸有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向广州鼎泰丰地产有限公司支付拖欠的租金(自2018年10月9日起至2019年4月1日止，每月按205000元计）。三、广州市新弘汇商贸有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向广州鼎泰丰地产有限公司支付逾期付款违约金(自2018年12月20日起至付清上述所欠租金之日止，每月按当月所欠租金总额的10%计）。上述违约金总额以不超过被告所欠租金本金总额的10%为限。四、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司对广州市新弘汇商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任。五、驳回广州鼎泰丰地产有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元，由广州鼎泰丰地产有限公司负担552.02元，广州市新弘汇商贸有限公司、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司共同负担12447.98元。经审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，涉案《场地租赁合同》第十一条约定：争议的解决。因本合同引发的一切争议，双方应尽量通过友好协商解决。如无法协商解决的，应向合同签订地的法院提起诉讼。败诉或违约方应当承担对方相关的费用（包括诉讼费、合同的律师费、差旅费等费用）。本院认为，本案争议焦点在于：鼎泰丰公司关于律师费的上诉请求是否成立。鼎泰丰公司与新弘汇公司签订的《场地租赁合同》对发生争议情况下律师费的分担有明确约定。现新弘汇公司拖欠租金构成违约，双方协商不成，鼎泰丰公司为此聘请律师提起诉讼。依照合同约定，新弘汇公司应承担因此产生的律师费。新弘汇环市分公司实际使用涉案场地，吴永存为新弘汇公司的一人股东，无证据证明其财产独立于公司财产，一审判决新弘汇分公司和吴永存对新弘汇公司应付的租金和违约金承担连带清偿责任并无不当，同理新弘汇公司分公司和吴永存对上述律师费也应承担连带清偿责任。新弘汇公司、新弘汇公司分公司和吴永存抗辩主张是鼎泰丰公司未处理好与前物业的关系导致涉案商城遭到案外人的干扰和冲击，但鼎泰丰公司是根据生效的执行裁定书取得涉案物业二楼的产权，双方《场地租赁合同》约定的租赁场地也在二楼，新弘汇公司、新弘汇公司分公司和吴永存一审中陈述闹事的人自称是一楼的业主，并无证据证明是鼎泰丰公司导致案外人冲击涉案商场，也无证据证明其因此有权拒付租金，故新弘汇公司、新弘汇公司分公司和吴永存以此为由主张无需承担律师费理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人鼎泰丰公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决对律师费的处理有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6023号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6023号民事判决第四、五项；三、广州市新弘汇商贸有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向广州鼎泰丰地产有限公司支付律师费40000元；四、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司对广州市新弘汇商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回广州鼎泰丰地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元，由广州市新弘汇商贸有限公司、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司共同负担；二审案件受理费800元，由被上诉人广州市新弘汇商贸有限公司、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十一月五日书记员 冯冠豪