贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1447号上诉人（原审被告）：喻昌友，男，1989年3月1日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省安顺市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：安顺好安心物业管理服务有限公司。住所地：贵州省安顺经济技术开发区西兴安置小区********商铺。统一社会信用代码：9152040233730232XM。法定代表人：刘玉龙，公司总经理。委托诉讼代理人：娄正祥、黄应欢，公司职工，代理权限：特别授权代理。上诉人喻昌友与被上诉人安顺好安心物业管理服务有限公司（以下简称：好安心物业公司）物业服务合同纠纷案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告好安心物业公司一审提出诉讼请求：1.依法判令喻昌友立即支付蓬赛斯小区D1-1-1号房物业服务费共3132.45元，违约金216.14元，合计人民币3348.59元。2.本案全部诉讼费由喻昌友承担。诉讼过程中，好安心物业公司放弃违约金的诉讼请求。事实和理由：喻昌友为安顺市蓬赛斯小区D1-1-1号房的业主。好安心物业公司与安顺市开发区蓬赛斯花园业主委员会于2018年1月4日，约定好安心物业公司2018年1月6日进场为蓬赛斯花园小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.1元，喻昌友房屋的建筑面积为119.50平方米，合同第十章第四十七条约定业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天加三十天。合同签订后，好安心物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对喻昌友居住的小区实施规范的物业管理，为喻昌友提供了完善的物业管理服务。但喻昌友自我方进场服务以来拒绝交纳物业费，截止至2019年12月31日，喻昌友欠缴物业费共计3132.45元，同时，截止2020年1月6日止，产生违约金216.14元。经好安心物业公司多次催缴，喻昌友仍拒绝缴纳物业管理费。为维护好安心物业公司的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。原审被告喻昌友辩称，不接受好安心物业公司起诉的金额，只同意支付卫生费。1.我的房屋水管堵塞，物业不管。2.我没有享受到物业公司的服务。一审法院认定事实如下，好安心物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2018年1月4日，安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会（作为甲方、以下简称蓬赛斯花园业主委员会）与好安心物业公司（作为乙方）签订《蓬赛斯花园小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方选聘乙方为安顺市经济开发区蓬赛斯花园小区提供物业管理服务，并对委托的物业服务范围、物业服务质量和履约保证金、物业服务费、双方权利义务、合同期限、合同解除和终止、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括：本小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理，共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，小区规划红线范围内以及围墙内认养的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，消防管理服务，电梯、水泵的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务等。合同中约定：物业服务费实行服务项目包干制，向业主提供物业服务，向业主收取物业服务费，物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。物业服务费按多层住宅0.6元/月/平方米、高层（电梯）住宅1.1元/月/平方米、别墅1.0元/月/平方米、商业物业2.5元/月/平方米、高层二次加压0.6元/月/平方米的标准计收。并约定：本小区实行预付服务费收费制度，原则每年壹交预付物业费，乙方可根据实际情况进行预收。合同中对委托管理期限约定为三年：自2018年1月6日起至2021年1月5日止。并对违约责任约定：乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准和收费范围的，甲方有权要求乙方按超过部分的10倍金额予以清退。经服务质量满意度调查具备已入住业主数量的三分之二满意的乙方可酌情提高收费标准，但不得高于安顺市最高收费标准；业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天加三十天。同时，甲、乙双方签订《蓬赛斯小区物业管理补充条款》一份，对公共停车、公共绿地、公共设施、机电设备的管理及业委会办公经费等问题进行约定。上述合同签订后，好安心物业公司依约从2018年1月6日起为该小区提供物业管理服务至今。喻昌友系该小区D1幢1单元1层1号房屋业主，其房屋建筑面积为120.12平方米。自好安心物业公司入驻小区后，喻昌友一直未交纳物业费。好安心物业公司要求喻昌友按照物业服务合同约定支付2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费未果，遂诉至一审法院提出如前所请。庭审中，双方确认该小区共有1181户，原告好安心物业公司陈述除空置户外，2018年、2019年有效缴费率分别为92.19%和80.12%。经一审法院实地查看，目前蓬赛斯花园小区存在楼道内堆放纸箱、门禁未使用、公共管道漏水等问题。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告好安心物业公司与蓬赛斯花园业主委员会签订的物业服务合同是否有效，是否对全体业主有约束力？二、好安心物业公司进驻小区，是否有服务不到位的情形？三、好安心物业公司的诉讼请求是否应该得到支持？蓬赛斯花园业主委员会与原告好安心物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，蓬赛斯花园业主委员会与好安心物业公司签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力，好安心物业公司提供了物业服务，喻昌友作为房屋所有人或实际使用人应当按约定交纳物业服务费。喻昌友抗辩好安心物业公司提供物业服务存在瑕疵，并对此事实提供了照片、视频等证据材料。其中对喻昌友在庭审中提及的房屋渗水问题应属质量问题，不属物业服务范围，且好安心物业公司提供的住建局会议纪要可证实好安心物业公司已尽协助义务；对喻昌友提出的公共管道渗水问题经一审法院查看属实，但好安心物业公司现正在维护中；对喻昌友提出的小区门禁系统未使用问题，现一审法院现场查看属实；对喻昌友提出的部分绿化维护不及时、堆放纸箱问题，经一审法院查看虽存在有杂草和垃圾未及时清理现象，但因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务。原告好安心物业公司在提供管理服务的过程中虽存存在服务质量瑕疵，但根据经一审法院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际，表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在好安心物业公司已经提供物业服务的情况下，喻昌友若认为服务中存在瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，喻昌友以此为由拒交物业服务费的做法一审法院不予支持。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。喻昌友所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不能证明好安心物业公司方提供的物业服务存在持续不间断的质量问题。故对喻昌友抗辩不交纳物业管理费的理由，一审法院未予采纳，对好安心物业公司要求喻昌友支付物业服务费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。经查明，好安心物业公司自进驻该小区以来，喻昌友未缴纳过物业服务费，现好安心物业公司诉请要求喻昌友缴纳2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费，期间为23个月零25天，故为23个月零25天×1.1元×120.12平方米=3149.15元，好安心物业公司的诉请低于实际金额，依法予以准许。诉讼中，好安心物业公司自愿放弃要求喻昌友支付违约金的诉请，系对其诉权的处分，不违反法律规定，依法予以准许。好安心物业公司所服务的蓬赛斯花园小区存在部分业主未交物业费的客观情况，表明其物业服务质量未达到部分业主满意，在以后的物业服务中，好安心物业应全面忠实履行《蓬赛斯花园小区物业服务委托合同》和《蓬赛斯小区物业管理补充条款》约定的义务，对业主反映物业服务存在的问题应及时有效地解决。该小区业主也应从自身做起自觉维护居住小区的卫生环境、保障车辆停放有序，双方共同努力，创建和谐、优美、整洁、有序的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：喻昌友于本判决生效之日起五日内支付2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费人民币3132.45元给安顺好安心物业管理服务有限公司。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告喻昌友负担。上诉人喻昌友向本院提出上诉请求：1.请求将本案发回重审，或依法对安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初2017号判决予以改判，减收上诉人的50%的物业服务费。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与上诉人物业费纠纷一案，经安顺市西秀区人民法院作出一审判决，该判决未客观、全面确认被上诉人违反物业服务合同与《物业管理条例》的情况，未根据被上诉人的违约情况依法对上诉人应承担的物业服务费予以减免，故应依法应予以撤销、改判或发回重审，具体理由如下：一、一审法院对被上诉人违反物业服务合同仅模糊地认定为：“存在楼道内堆放纸箱，门禁未使用，公共管道漏水等问题”，未能全面、客观反映被上诉人的违约情况，除此之外，被上诉人尚存在诸多违反物业服务合同的情形。1.未履行安保义务。根据物业服务合同约定，被上诉人应该安排安保人员对小区24小时进行定时全方位巡查，但实际上被上诉人未认真履行义务。2.对相关设施未尽到维修、养护、管理、维护义务。1）绿化维护不及时，对绿化草坪未定期除杂草，枯死绿化树苗未换补种。2）未对排水管道系统、消防管道系统进行定期维护，消防管道系统设备不齐全。3）门禁系统损坏未修复等。4）监控系统不完善。部分摄像头模糊不清。5）电梯坏维修时间过长，对业主生活长期带来不便。6）部分防风火门损坏未维修。3.对部分业主侵占公共空间不予制止。4.对外来广告未尽到管理义务。5.高层楼房部分过道顶板脱落未维修。二、一审法院认定了被上诉人存在物业服务瑕疵，部分违反了物业服务合同，但未依法对上诉人所应承担的物业服务费进行调整。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。一审法院在判决事实部分认定为被上诉人“存在楼道内堆放纸箱，门禁未使用，公共管道漏水等问题”，但在判决主文部分并未根据相关法律规定就上诉人所应承担的物业服务费进行调整。上诉人认为，二审法院应当在充分考虑、认定被上诉人的前述违约情况的基础上，依法对上诉人所应承担的物业服务费予以减免。被上诉人好安心物业公司答辩如下：一、原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。物业服务是一个长期性、持续性的服务，在服务过程中肯定或多或少会出现一些服务瑕疵，然而这些服务瑕疵并不能说明答辩人严重违反物业服务合同约定的内容，不属于违约行为。故一审法院认定的事实清楚，并无被答辩人上诉事由中提到的“仅模糊认定”。对于被答辩人提到的“门禁系统损坏未修复”，我方说明一下：自答辩人入场以来，门禁系统就处于瘫痪未使用状态（有业主委员会、前物业证明），且责任归属于房开公司。答辩人已多次联系房开公司，但房开公司不作为，一直不予正面回应。二、原审判决适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决并没有认定被答辩人的物业服务属于部分违约的情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如果物业.服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任；在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或者通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此项请求权可以作为拒交物业费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业费的理由。故一审法院适用法律准确，并无不当。综上所述，答辩人认为，一审法院审理事实清楚、证据充分，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立。二审上诉人提交一份视听资料，主要记载小区内树木枯死、车辆占道、垃圾堆放的问题，拟证明好安心物业公司并未按照合同约定履行自己的义务，存在违约情况，应当相应减少物业费。被上诉人对此证据三性予以认可，但对证明目的不予认可，证据中所体现的问题确实存在，但被上诉人第一时间处理或者协调处理，物业服务是连续性时段性的服务，并不能保证每时每点满足业主需求。本院认为此证据双方均认可，故对此证据予以确认。被上诉人提交一组证据《工作联系函》、《关于蓬赛斯小区三区安装可视门禁系统告知函》、《三期门禁安装统计表》，拟证明关于门禁可视系统问题正在处理，并非上诉人所说的置之不理，上诉人对此证据真实性予以认可，但此证据正好证明被上诉人物业服务效率低下，根据合同来看，已经构成违约。本院对此证据是否确认并采纳将根据整个案件综合而定。二审确认一审查明事实。本院认为：本案综合现有材料来看，好安心物业公司确实存在服务瑕疵，并且好安心物业公司庭审时也自认存在物业服务不满足部分业主需求的状况。但喻昌友自2018年1月6日好安心物业公司进入蓬赛斯小区提供物业服务之后并未支付过物业服务费用，其主张好安心物业公司要提供让其完全满意的服务，但又不支付任何服务费用，实属自相矛盾。好安心物业公司一审中已经放弃对喻昌友的违约主张，表明好安心物业公司对其服务瑕疵主动作出了让步补偿，并且，好安心公司已经提供了物业服务公司基本的清洁与安保义务，虽然存在其他瑕疵，但并不能作为喻昌友拒绝支付物业费的理由。如果业主认为物业服务公司提供服务存有瑕疵，可以提请业委会通过多种途径解决，而不是拒绝支付全部物业服务费用的行为作为抗辩方式。本院希望各方当事人遵循诚实信用原则，切实履行自己的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由和请求均不能成立，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人喻昌友负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月六日书记员 陈秋君