贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0321民初3932号 原告（反诉被告）：播州区鑫南丽锦小区业主委员会，住所地：遵义市播州区遵南大道185号。 负责人宋文平，业主委员会主任。 委托诉讼代理人袁正军。 被告（反诉原告）：凤冈县康友物业管理有限公司，住所地：贵州省凤冈县龙泉镇南环路78号，社会统一代码：74110682-2。 法定代表人陈文德，系该公司经理。 委托诉讼代理人刘秀屏，公司员工。 委托诉讼代理人王明刚，公司员工。 播州区鑫南丽锦小区业主委员会（以下简称鑫南丽锦业委会）与凤冈县康友物业管理有限公司（以下简称康友物管公司）房屋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月22日受理，向康友物管公司送达了应诉材料，康友物管公司提起了反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鑫南丽锦业委会主任宋文平及委托诉讼代理人袁正军，康友物管公司委托诉讼代理人刘秀屏、王明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫南丽锦业委会提出诉讼请求：一、依法解除与康友物管公司签订的《鑫南丽锦小区物业服务合同》，截至2016年1月15日后尚未履行部分合同。二、判令被告对终止合同尚未移交的该小区物业用房、公共设施设备、房屋本体、相关资料等的移交（即：监控房及监控设施、物业用房及以相关资料）。事实及理由：我小区首届业主委员会在未召开业主大会的情况下，2015年5月29日擅自选聘并与被告签订了《物业管理委托合同》，又于2016年5月29日再次签订《鑫南丽锦小区物业服务合同》。两次签订合同均因未召开业主大会公开选聘，和被告入驻提供物业管理服务以来质量较差，导致小区多数业主抗议首届业主委员会的不作为，换届选举产生了第二届业主委员会，第二届业主委员会成立后，根据小区多数业主意见，向被告送达了终止双方合同的通知，随后被告表示认可，并在2017年1月15日将部分应移交的公共设备及资料向原告移交，由原告自行管理，被告随即撤离了我小区，未再对我小区业主服务。之后，我业主委员会于2017年6月4日重新选聘了遵义贵遵物业服务有限公司正式签订了合同，遵义贵遵物业服务有限公司入驻并开始对我小区实施物业管理服务工作。因被告至今仍有相关设备及资料未向原告移交，故原告诉来法院，望支持诉讼请求。 康友物管公司答辩称：一、我公司是按正规程序竞聘，同时是在住建局、镇政府、居委会的见证和共同签署相关物业事项的基础上，到鑫南丽锦小区从事物业管理服务的。合同约定的有效服务期是2015年9月25日至2018年12月31日。合同有效、合法，我公司在合同期限内依法享有合同的权利。二、我公司开始在鑫南丽锦服务时，前物业公司遗留的垃圾堆积如山、臭气熏人，我公司迅速果断垫资对小区卫生、消防、监控、电梯、道路、绿化、楼道门厅吊顶等涉及小区业主切身利益的生活设施、设备进行了全面的修复、更换、增设、重置，对数年未清理的存在严重安全隐患的化粪池进行了全面彻底的清理，同时对排污管道进行了清理处置。经过我们的艰苦努力，我公司将一个物业服务停滞，环境脏乱差、秩序混乱有名的问题小区，一步一个脚印，改变了它的环境面貌，得到了广大业主的赞许和认可，同时也得到了住建局物管科领导的肯定和认可。我公司在服务期间未接到任何业主的服务投诉意见和业主委员会的任何整改意见，亦未受到主管部门的任何处罚事项。小区亦未发生任何治安事故，这足以证明我公司始终是按物业服务合同约定的有关规定，尽心尽责的为小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，履行了应尽的职责，是完全有能力管理服务好小区的。三、但自2016年9月第二届为委会成立后，为了一己之私，便开始故意制造事端，聚众寻衅滋事，对物业公司的管理设置人为障碍，实施高压政策，疯狂干涉、干扰、打压物业公司，以达恶意中止物业服务合同，暴力驱赶我公司之目的。采取了各种措施后，2017年1月14日，被答辩人又公然威胁住建局、镇政府、居委会，称若我公司不立即撤离他们便继续上省、进京上访，为防止其继续恶意无理缠访，保障春节期间的平安和稳定，我公司又遵照政府的指示，在住建局、镇政府领导的主持下，在保留我公司物业服务合同权利的情况下，被迫与原告签订了由区住建局起草的《关于鑫南丽锦物业相关事项的协议》，且上述政府部门及有关人员签字共同确认，协议明确规定小区物业事项暂由被答辩人自行管理，等被答辩人对物业服务合同所持争议经司法程序确认完结后再处理后续问题，2017年3月7日原告起诉要求撤销《物业服务合同》未获支持，后我公司要求恢复正常作业，但原告依旧采取暴力手段，非法阻止我公司恢复作业，而政府部门又未按规定及时处理后续问题，故我公司无法恢复物业服务工作。2017年6月8日原告又公然招入贵遵物业服务公司进驻鑫南丽锦小区对其进行物业服务，至此，我公司的合法权益被完全分割，过错在原告。四、对监控房及监控设施、物业用房，我公司可以向其交付，但业委会应将各种费用向我方给付；对鑫南丽锦业委会诉讼请求中所指的相关资料，原告及前物管公司并未向我公司移交，我公司未予保管，无法向其交付。综上，我公司与鑫南丽锦业委会签订的物业服务合同合法，履职亦符合要求，原告提出的请求无事实及法律依据，其目的在于恶意中止合法有效的物业服务合同，应驳回诉讼请求。 康友物管公司提出反诉请求：判决鑫南丽锦业委会支付246658.17元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失，至付清之日止。事实及理由：我公司与鑫南丽锦业委会2015年9月25日签订了《物业管理委托合同》，试用期满后，双方又于2016年5月29日再次签订《鑫南丽锦小区物业服务合同》，约定服务期限至2018年12月31日。之后，我公司按合同及法律规定，为鑫南丽锦业小区完善了物业管理服务，履行了应尽的义务。且为鑫南丽锦业委会垫资处理小区卫生、消防、监控、电梯等相关事宜产生了相关费用共计246658.17元，至今鑫南丽锦业委会对该费用未予给付，故提交反诉请求。支付的费用如下：1、2015年9月26日，代鑫南丽锦业委会清运前物管公司遗留的生活垃圾费用1130元；2、2015年9月26日，鑫南丽锦业委会借款3600元；3、2015年10月1日，支付的前物业未缴纳的水费267元；4、2015年9月30日，清运前物业遗留垃圾费用1030元；5、2015年10月12日，购买垃箱费用8000元；6、2015年10月8日，清运前物业遗留垃圾费用1500元；7、2016年1月2日，为疏通小区化粪池费用3000元；8、2016年1月7日，支付疏通小区下水主管道费用200元；9、2016年12月1日，向城管局支付的2015年度的垃圾处置费6000元；10、2016年2月26日，支付疏通小区下水主管道费用1000元；11、2016年4月20日，为疏通小区化粪池费用480元；12、2016年5月8日，安装包裹箱费用500元；13、2016年6月1日，支付疏通小区下水主管道费用600元；14、2016年7月8日，支付疏通小区下水主管道费用500元；15、2016年9月10日，支付疏通小区排污管道费用600元；16、2015年10月22日，代交前物业公司所欠电费16251.17元；17、2016年5月22日，垫资修复和完善电梯前室吊顶工程、道路排水沟工程及一二号楼伸缩缝补漏维修工程52000元；18、2016年8月18日，为小区安装监控、车牌识别系统、进出口人行道闸系统垫付150000元。 鑫南丽锦业委会对反诉答辩称：反诉请求均不能成立，应予驳回。理由如下：一、2017年1月14日双方已约定康友物管公司不再为我小区服务，并当即作了部分移交,本案应在康友物管公司向我业委会移交了相关资料及财产后，才对双方债权债务予以清算。二、我业委会未要求康友物管公司垫资相关费用，亦无任何约定，对康友物管公司清单中的第1、3、4、16项费用系康友物管公司为前物业公司（鸿苑物业公司）垫付；第5项是康友物管公司为房开商垫付；6-15项为康友物管公司为小区提供物业应履行的义务，不存在垫资；第17-18项系房开公司应履职完成的事项；第2项如真实成立，是当归还，但它应另案处理。 经审理查明：2015年8月，播州区南白镇鑫南丽锦小区成立业主委员会，并经住房和城乡建设局登记备案。2015年9月，鑫南丽锦小区业主委员会为小区招聘物业管理公司，被告凤冈县康友物业管理有限公司通过聘选，双方在2015年9月25日签订了《物业管理委托合同》（甲方鑫南丽锦业委会，乙方康友物管公司），合同约定管理期限为三年，试用期3个月，合同中载有：第六条“公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井。”；第九条“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运”；第十一条“委托管理事项由甲乙双方在签订合同现场清点移交，对已损坏的共用建筑、公共设施设备、未清运的垃圾等遗留问题，由甲方请开发商和前物业管理公司负责处理，乙方积极协助但不承担任何费用”。试用满后，双方于2016年5月29日再次签订了《鑫南丽锦小区物业服务合同》，被告继续为鑫南丽锦小区提供物业管理服务，有效期至2018年12月31日。 康友物管公司在为“鑫南丽锦业”小区服务期间，在业委会成员的监督下，其垫资为小区购买垃箱，安装包裹箱，修复和完善电梯前室吊顶工程、道路排水沟工程及一二号楼伸缩缝补漏维修工程，安装监控、车牌识别系统、进出口人行道闸系统。后，被告与原告及小区业主产生纠纷，并经多方调处未果。2017年1月14日，在政府部门相关人员的参与下，双方签订了《关于鑫南丽锦物业相关事项的协议》，协议载明：“1、鑫南丽锦物业服务暂由鑫南丽锦业委会自行管理，负责本小区物业活动及事项；2、小区电梯由小区业主委员会负责管理，并承担相关安全事项和责任，凤岗康友物业公司所缴纳的电梯维管费用待司法程序终结后补偿；3、康友物业公司暂交下列设施设备给业主委员会管理：①现有小区的配套设施（消防栓、消防带、水枪等）②生活用水、二次供水设施、电梯及相关维保资料③小区业主花名册④公共路灯等设施；4、小区南侧门卫室及小区原物资资料封存，所封存资料及房屋待司法程序完结后执行，康友公司受业委会委托所垫资费用，经审核后，由业委会承担债务责任；5、康友物业公司保留小区物业服务合同权利，暂管期内公司不再行使管理权；……”。该协议签订后，康友物管公司封存了物业管理所用的监控房及监控设施、物业用房，未再对鑫南丽锦小区的物业进行管理，且由鑫南丽锦业委会自行对本小区物业进行管理。2017年6月4日，鑫南丽锦业委会又与遵义贵遵物业服务有限公司物业管理签订了合同，遵义贵遵物业服务有限公司遂入驻鑫南丽锦小区并开始物业管理服务工作。 另，2016年12月9日，鑫南丽锦业委会以康友物管公司为被告起诉到本院，请求撤销双方签订的《鑫南丽锦小区物业服务合同》，本院于2017年3月7日作出判决，认为鑫南丽锦业委会提交的证据不能证明存在法定的撤销事由，故驳回了鑫南丽锦业委会的诉讼请求。 上述事实，有双方的当庭陈述、《物业管理委托合同》、《鑫南丽锦小区物业服务合同》、《关于鑫南丽锦物业相关事项的协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案双方当事人签订了《鑫南丽锦小区物业服务合同》后，在合同约定的履行合同期间内，双方因纠纷并签订了《关于鑫南丽锦物业相关事项的协议》，因协议约定鑫南丽锦物业服务暂由鑫南丽锦业委会自行管理，且明确约定康友物业公司保留小区物业服务合同权利，故此时双方并未解除《鑫南丽锦小区物业服务合同》，本院对此予以确认。后鑫南丽锦业委会在管理过程中，鑫南丽锦业委会又与遵义贵遵物业服务有限公司物业管理签订了合同，遵义贵遵物业服务有限公司遂入驻鑫南丽锦小区并开始物业管理服务工作，故鑫南丽锦业委会用其行为表明了不再继续履行与康友物管公司于2016年5月29日签订的《鑫南丽锦小区物业服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，对鑫南丽锦业委会请求解除《鑫南丽锦小区物业服务合同》，本院予以支持；对鑫南丽锦业委会请求康友物管公司交付监控房及监控设施、物业用房，因康友物管公司对其进行了封存，现合同予以解除，故康友物管公司理应予以交付；对鑫南丽锦业委会要求康友物管公司交付的相关资料，庭审过程中无证据证明康友物管公司收到并保存，故该请求本院不予支持。 对康友物管公司反诉要求鑫南丽锦业委会支付的246658.17元，其组成有清运生活垃圾费、为前物业公司缴纳所欠水电费、疏通小区化粪池及管道费、垃圾处置费、增加小区设备设施费用、小区建筑维修费以及鑫南丽锦业委会的借款，鑫南丽锦业委会认为均不应由其承担责任，根据双方在2015年9月25日初次签订《物业管理委托合同》第六、九、十一条的的约定，康友物管公司产生清运生活垃圾费、疏通小区化粪池及管道费、垃圾处置费均不应由鑫南丽锦业委会承担，故本院对康友物管公司请求中的1、4、6、7、8、9、10、11、13、14、15项费用不予支持。对康友物管公司请求3、16项，其为前物业公司缴纳所欠水电费，因该费用与鑫南丽锦业委会无关联，故本院不予支持。康友物管公司请求第5项，其为小区购买垃箱费用8000元，经鑫南丽锦业委会认可，应予支持。康友物管公司请求第12项，为小区安装包裹箱费用500元，经鑫南丽锦业委会前主任江朝志认可，应予支持。康友物管公司请求第17项，为小区垫资修复和完善电梯前室吊顶工程、道路排水沟工程及一二号楼伸缩缝补漏维修工程52000元，康友物管公司对此提交了2016年3月7日签订的《工程承包合同》，合同约定的承包总价为52000元；付款收条四张，支付金额为52000元；安装完工报告，报告载明“鑫南丽锦小区业委会：根据为主反映，电梯楼电楼前室吊顶已损坏顶板脱落经常存在，排污沟长期不通，伸缩缝渗漏严重，严重影响业主的生活并存在安全隐患。按贵业委会安排我公司已垫资修复和完善以上工作特报贵委查验为谢。凤冈康友物业管理有限公司，2016年8月月18日。”，该报告正文下方有前业委会主任江朝志等人签字“属实”。因本项费用所涉工程为小区管理的重大工程，且完工报告中载明的内容显示了小区业委会对该工程进行了管理和监查，故本院对该项请求予以支持。康友物管公司请求第18项，为小区安装监控、车牌识别系统、进出口人行道闸系统垫付150000元，康友物管公司对此提交了2016年2月26日签订的《工程合同书》，合同约定的承包总价为15万元；付款收条四张，支付金额为15万元；安装完工报告，报告载明“鑫南丽锦小区业委会：我公司接交服务小区时，小区的监控系统和人行道闸系统已全部损坏，功能已瘫痪。为了小区业主的生活方便和安全。按贵业委会安排我公司已垫资为小区重新安装了监控系统，车牌识别系统、小区进口人行道闸系统，特报贵委查验为谢。凤冈康友物业管理有限公司，2016年8月18日”，该报告正文下方有前业委会主任江朝志等人签字“属实”。因本项费用所涉工程为小区管理的重大工程，且完工报告中载明的内容显示了小区业委会对该工程进行了管理和监查，故本院对该项请求予以支持。以上费用，共计215000元（8000元＋500元＋52000元＋150000元），康友物管公司请求给付利息，因双方对此并未进行约定，本院不予支持。另，对康友物管公司请求鑫南丽锦业委会归还借款，因其系借款纠纷，与本诉的物业服务纠纷非同一法律关系，故康友物管公司在本案中就此提起的反诉不能成立，本院对此不予处理，康友物管公司对此可另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除播州区鑫南丽锦小区业主委员会与凤冈县康友物业管理有限公司于2016年5月29日签订的《鑫南丽锦小区物业服务合同》； 二、由凤冈县康友物业管理有限公司在本判决生效后十日内向播州区鑫南丽锦小区业主委员会返还并交付鑫南丽锦小区监控房及监控设施、物业用房。 三、由播州区鑫南丽锦小区业主委员会给付凤冈县康友物业管理有限公司垫付费用共计215000元，限本判决生效后二十日内付清。 四、驳回播州区鑫南丽锦小区业主委员会其余本诉请求。 五、驳回凤冈县康友物业管理有限公司其余反诉请求。 本诉案件受理费60.00元，由播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会；反诉案件受理费2500.00元，由凤冈县康友物业管理有限公司承担300.00元，播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会承担2200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  高 澜 人民陪审员  何德华 人民陪审员  陈文华 二〇一七年十二月三日 书 记 员  何 倩