江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初100号原告（反诉被告）：方九昌，男，1986年9月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。原告（反诉被告）：袁妨，女，1990年9月6日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。被告（反诉原告）：周菊明，男，1969年10月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。第三人：无锡欣乐房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320213MA1P4P8R3F，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳街**。法定代表人：朱成健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永辉，男，该公司职员。原告（反诉被告）方九昌、袁妨与被告（反诉原告）周菊明、第三人无锡欣乐房地产营销策划有限公司（以下简称欣乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方九昌、袁妨的委托诉讼代理人蒋菊兰、被告（反诉原告）周菊明及其委托诉讼代理人钱家琦、第三人欣乐公司的委托诉讼代理人王永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方九昌、袁妨向本院提出诉讼请求，请求判令：1.周菊明继续履行无锡市房屋转让协议，协助办理无锡市阳光壹佰国际城585号1802室房屋产权过户手续；2.周菊明承担居间服务费19700元、律师费70700元；3.周菊明承担违约金34050元；4.诉讼费由周菊明负担。事实和理由：2019年6月10日，双方在欣乐公司的居间下签订了无锡市房屋转让协议，由方九昌、袁妨购买周菊明所有的无锡市阳光壹佰国际城585号1802室房屋，其后按约支付定金、首付款、居间服务费，并且办理了商业贷款，但周菊明迟迟不配合办理过户手续，请求判如所请。被告周菊明辩称：双方于2019年11月25日签订了补充协议，在补充协议约定的期限内方九昌、袁妨没有履行付款义务而导致违约，其在最后期限内通知方九昌、袁妨解除转让协议，方九昌、袁妨提出的律师费、违约金、居间服务费均无法定依据及合同约定。房屋转让协议中乙方仅有方九昌的签字，并无袁妨签字。第三人欣乐公司述称：周菊明违约在先，方九昌、袁妨一直要求履行合同，居间服务费应是由违约方承担。袁妨已经委托了方九昌，在签订合同时亦将委托手续带着，周菊明应当知晓系两人购房，且其知晓方九昌、袁妨为小孩上学而购房，故房屋转让协议中仅有方九昌一人签字，在之后申请贷款时，周菊明亦同意出售给两人房屋。反诉原告周菊明向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除双方签订的无锡市房屋转让协议、无锡市存量房买卖合同、补充协议；2.不予退还定金5万元；3.方九昌、袁妨承担本案反诉费。事实和理由：2019年6月10日双方签订无锡市房屋转让协议，后因方九昌、袁妨提供虚假材料致使合同未能履行，双方在第三人处重新签订补充协议，约定方九昌、袁妨于2019年12月6日前获得贷款并放款，如方九昌、袁妨未履行，则周菊明有权解除买卖协议，其后依法通知方九昌、袁妨解除协议。反诉被告方九昌、袁妨辩称：两人仍在履行合同义务，而周菊明在发送解除通知后还多次表示愿意配合履行主合同义务，因此认为主合同应履行，同意解除补充协议。第三人欣乐公司述称：其多次通知周菊明办理过户手续，但是周菊明一直没有办理，已经构成违约。经审理查明：一、合同签订情况2019年6月8日袁妨委托其丈夫方九昌办理房屋买卖合同相关事宜。2019年6月10日，甲方（周菊明）、乙方（方九昌）在欣乐公司的居间下签订无锡市房屋转让协议，约定由方九昌购买周菊明所有的位于无锡市惠山区阳光壹佰国际城585号1802室的房屋，约定成交价格为1135000元，由方九昌支付定金50000元，其中10000元暂存欣乐公司处。采用商业贷款方式贷款720000元，于2019年6月17日前委托欣乐公司办理贷款手续，剩余365000元作为首付款于6月20日之前付清，约定在贷款贷出后3日内办理产权转让手续，于手续办妥、贷款贷出、房款付清后7日内交付房屋；约定由方九昌支付欣乐公司佣金19700元。关于违约责任，双方约定如果甲方中途悔约，需按照所收取定金的双倍赔偿给乙方，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为房屋成交价的3%。如果乙方中途悔约，则甲方收取的定金不退还，若定金不足以弥补甲方实际损失，甲方有权向乙方追偿。同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为房屋成交价的3%。关于税费，约定由乙方承担。双方在备注中约定房东自行结清水电煤物业费至交房，如违约定金双倍赔偿，乙方违约没收定金，于2019年6月14日前办理贷款手续。2019年7月10日，双方通过无锡市合富房产经纪有限公司办理了无锡市存量房买卖合同，该备案合同于11月11日被注销，11月25日，双方又对买卖合同进行了网上备案。2019年11月，双方签订了补充协议，约定：1.关于赔偿：买方自愿赔偿20000元加上6个月房租，房租计算时间自卖方收到银行贷款尾款开始计算，且之后交接由买方自行交接，卖方免责，租房押金1500元由卖方自行退还，20000元赔偿金过户当日结清，物业费自2020年1月1日起由方买方承担。2.房屋总价按照网签合同之约定1135000元的总价去申请商业贷款，最迟于2019年12月6日银行放款，超期放贷每日按照贷款金额千分之一赔付给卖方，直至2019年12月27日协议解除，网签合同如有纠纷之处也以此协议为准。3.买方以夫妻双方名义去申请贷款，且过户给夫妻双方，卖方自愿配合。4.本补充条款鉴于双方自愿签订，与之前签订的无锡市房屋转让协议具有同等法律效力，争议之处双方友好协商解决，本协议如有与网签合同冲突之处以本协议为准。二、合同履行情况2019年6月10日，方九昌支付定金50000元，6月13日，方九昌、袁妨就向邮政储蓄银行办理贷款审批手续，6月14日，袁妨支付周菊明365000元，方九昌支付欣乐公司佣金19700元。6月28日，周菊明办理了涉案房屋上自己的贷款结清手续。7月10日，双方通过无锡市合富房产经纪有限公司办理了无锡市存量房买卖备案合同。9月6日邮政储蓄银行发短息告知方九昌贷款已经审批通过，后欣乐公司经办人王永辉于9月16日通知周菊明可以办理过户手续并询问何时来锡办理，周菊明表示在国外还没有回来，其后王永辉又多次通知周菊明办理过户手续，周菊明均不予配合，并于9月23日将王永辉的微信拉黑。9月25日，周菊明与他人签订涉案房屋的租赁合同，将涉案房屋出租给他人，租期12个月。11月底，双方签订补充协议后，方九昌、袁妨向上海银行无锡分行申请贷款，但由于投诉等原因未能审批。12月11日，王永辉要求周菊明办理华夏银行的银行卡以便今后收款，周菊明后办理好了银行卡。12月27日，方九昌、袁妨向华夏银行城西支行申请办理680000元的贷款手续，该行于2020年3月15日同意放贷。三、双方对于无法正常履行合同的解释及调查的情况审理中，方九昌、袁妨提交与周菊明及其妻子的录音及文字整理材料、短信截图、不动产租赁合同，上述证据证明周菊明表示苏州上涨的房价远不止这半年上涨的房价，无锡的房子也涨了十多万，其需要止损，需要上涨十万，方九昌、袁妨对于周菊明要求上涨的费用未能同意；周菊明向银行反映提供虚假材料的情况，认为周菊明进行恶意投诉，导致贷款无法获得审批；后周菊明仍多次同意配合办理过户手续，其中，周菊明于2020年3月20日在未告知方九昌、袁妨的情况下来锡要求办理过户手续，但因疫情期间需要办理预约手续而来不及办理，因而未能过户的责任在于周菊明；周菊明在其不知情的情况下将涉案房屋租赁他人，周菊明对于上述证据无异议，但是认为系方九昌、袁妨提交虚假的贷款材料导致银行迟迟未能放贷，其将房屋出租的事实已经事先征得方九昌、袁妨的同意。审理中，周菊明提交录音及文字整理材料、补充协议书，证明其并未向银行及银监会投诉，贷款无法发放的原因在于方九昌、袁妨提交了虚假材料，其仅是向银行要求慎重审查审批材料，方九昌、袁妨未能在补充协议约定的时间内办理好贷款手续，存在违约。欣乐公司的经办人王永辉陈述邮政储蓄银行网签的申请书上周菊明的签字系代签，备案的合同上的字是周菊明本人所签，后住建局将没有签名的网签申请书及网签合同撤销了，但因周菊明不配合办理过户导致合同无法履行；周菊明出租房屋的事实亦是事后才得知；其于2020年3月19日按照合同约定通知周菊明5日内来锡办理过户手续，周菊明于3月20日到惠山区行政服务中心，要求马上办理过户手续，但此时尚处于疫情防控期间，需要预约才能办理，方九昌、袁妨不在无锡工作，故当日无法及时办理过户手续；王永辉在审理中向贷款经办人员陈文文调查情况，陈文文陈述：其与邮储银行合作，方九昌、袁妨的贷款被邮储银行审批下来后，其通知双方要求办理过户，但最终没有过户成功而贷款未能最终发放。审理中，本院向邮政储蓄银行的陈浩核实情况，其表示周菊明本人曾到银行告知其网签合同并非方九昌、袁妨本人所签，后涉案房屋的贷款已经审批下来，但因未能过户而最终撤回了贷款。本院至上海银行进行调查，工作人员表示因房屋存在纠纷，没有进行审查贷款材料，至华夏银行调查，工作人员出示流程表，表示已经审批，但由于房屋未能过户而无法进行放贷。四、其他情况2019年11月25日，方九昌、袁妨委托江苏行德律师事务所代理双方涉案房屋纠纷的诉讼，签订委托合同，约定代理费70700元。审理中，周菊明另表示如果解除合同，同意返还已付房款365000元。方九昌、袁妨认为该协议系附条件的协议，只有周菊明在配合办理贷款后该补充协议第1条才生效，而被告多次阻碍放贷，因此补充协议应当解除，同时表示现需要重新办理银行贷款审批手续。以上事实，有无锡市房屋转让协议、补充协议、委托书、结婚证、不动产权证书、银行交易明细、收据、客户贷款结清通知书、个人购房借款及担保合同、佣金确认单、委托合同无锡市不动产房屋登记簿证明、光盘及文字整理材料、微信截图、短信截图、不动产租赁合同、无锡市存量房买卖合同、住房信息查询证明、网页截图及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的无锡市房屋转让协议、补充协议系双方真实意思表示，不存在违法法律、行政法规规定的事由，应当认定有效。周菊明抗辩合同系方九昌一人所签，袁妨并非合同当事人，但是根据双方提交的录音材料、欣乐公司提交的委托书及其陈述，可以认定在签订合同时及之后周菊明知晓房屋由方九昌及袁妨两人购买，故其该抗辩意见本院不予采信。方九昌、袁妨认为补充协议该款是附条件的协议，只有周菊明配合办理贷款后该补充协议第1条才生效，而周菊明多次阻碍放贷，故补充协议应当解除，本院认为该项主张并不成立，补充协议中既有附条件的条款也有其他款，该协议与无锡市房屋转让协议、无锡市存量房买卖合同构成了完整的房屋买卖合同整体，即使附条件的条款不生效，亦不影响其他条款的履行，因此方九昌、袁妨要求解除补充协议的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。按照无锡市房屋转让协议的约定，方九昌、袁妨已经将首付款、定金支付给周菊明，双方对房屋买卖进行了备案，方九昌、袁妨三次向银行进行贷款并两次获得审批，均因房屋未能及时过户从而未能履行合同，其中第二次向银行贷款未能获得审批的过错并不在于方九昌、袁妨。根据双方及欣乐公司提交的证据，未能履行合同的原因在于周菊明在方九昌、袁妨的贷款审批好之后未能及时办理过户手续，现涉案房屋继续履行的条件仍然存在，因此本院对于方九昌、袁妨主张继续履行合同的诉讼请求予以支持，方九昌、袁妨需要在办理好贷款审批手续后周菊明才有配合过户的义务，故本院对于方九昌、袁妨要求周菊明配合办理过户的诉讼请求不予支持。根据房屋转让协议的约定，周菊明在卖房过程中不配合办理过户手续，已经构成违约，方九昌、袁妨按照协议约定要求周菊明承担违约金34050元合法有据，本院予以支持。方九昌、袁妨主张由周菊明承担居间费19700元、律师费70700元并无事实依据，本院不予支持。对于周菊明要求解除房屋转让协议、无锡市无锡市存量房买卖合同，不退还定金50000元的反诉请求因无事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、方九昌、袁妨与周菊明继续履行无锡市房屋转让协议。二、周菊明于本判决发生法律效力之日起十日内向方九昌、袁妨支付违约金34050元。三、驳回方九昌的其他本诉诉讼请求。四、驳回周菊明的反诉诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16135元，由方九昌、袁妨负担1158元，由周菊明负担14977元。反诉案件受理费减半收取7732.5元，由周菊明负担。上述诉讼费已由双方分别预交。周菊明于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接支付给方九昌、袁妨。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  顾 杰人民陪审员  肖冠东人民陪审员  胡志新二〇二〇年十一月三日书 记 员  高 俊