贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8363号上诉人（原审被告、反诉原告）：顾亮，男，1980年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张礼贵，贵州恒商律师所律师。委托诉讼代理人：王绒，贵州恒商律师所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云婷，女，1985年7月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。原审反诉第三人：王坚，男，1982年05月05日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。上诉人顾亮因与被上诉人云婷、原审反诉第三人王坚房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾亮上诉请求：1、撤销原判第五项并改判被上诉人按定金罚则向上诉人返还定金163,600元；2、一、二审诉讼费、保全费、保险费由被上诉人承担。事实和理由：合同约定的定金高达300,000元是为了被上诉人能够偿还银行按揭贷款，正是如此合同第四条明确约定被上诉人应在签订合同后立即办理房产证，并在房产证手续完善后的一周内将房屋交付给上诉人，同时合同第七条又约定被上诉人在移交房屋时，同时移交房产登记的权利和义务，故被上诉人至迟应在房产证办理下来后一周内将房屋产权过户给上诉人，被上诉人收到300,000元定金后并未偿还按揭贷款而是用作其他花销，也未按照约定在合同签订后立即办理房产证，甚至在10个月后办理了房产证后却因房价上涨不愿过户给上诉人，并提出增加购房款的无理要求，到了2019年，在房价回落后，上诉人又向被上诉人提出过户要求时，被上诉人又要求上诉人先帮其垫款解除银行抵押再办理过户等无理要求，上诉人一审提交的短信、通话录音、谈话视频等证据可以佐证。本案系被上诉人根本违约，一审仅判决退还已交付的300,000元，未按定金罚则另行判决被上诉人向上诉人支付163,600元错误。被上诉人云婷答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审反诉第三人王坚述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。云婷向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2016年12月8日签订的房屋交易合同书；2、判令被告退还原告位于花溪区保利溪湖6栋2单元10楼4号住房并恢复原状；3、判令被告赔偿原告违约金81800元及办证费用9890.38元；4、诉讼费由被告承担。顾亮向一审提起反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2016年12月8日签订的房屋交易合同书；2、判令被反诉人退还反诉人已支付的购房定金300,000元，并按定金罚则再向反诉人返还定金163,600元；3、诉讼费、保全费、保险费全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年12月8日，云婷作为（卖方／甲方）与顾亮作为（买方／乙方）签订《房屋交易合同书》，主要约定：甲方将其坐落于贵阳市花溪区“保利·溪湖”6栋2单元10楼4号建筑面积为124平方米的房屋及其附属设施、设备出售给乙方，总价款818000元，其中第三条付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金300000元整（大写：叁拾万元正），余款518000元（大写：伍拾壹万捌仟元正）在甲方移交房屋时一次性付清。第四条房屋交付期限约定：甲方应于本合同签订之日起立即办理房产证，并在房产证手续完善后的一周内将房屋交付乙方。第五条：该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担。第六条违约责任：（一）甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款对已办理完的过户手续中所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总房款10%的违约金。（二）乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款10%的违约金，逾期超过15日，即视为乙方不履行本合同，合同自动解除，乙方无条件返还甲方房屋。第七条关于产权登记的约定：甲方的房产证尚未办理，正在协商办理之中，甲方在已交房屋之时，同时移交房产登记的权利和义务。合同落款下方，应被告要求，原告手写添加第十一条补充违约责任和协议：①甲乙双方如有一方违约，支付定金双倍的违约金。②一方在支付甲方定金后可以暂住甲方房屋。合同签订当日，云婷将涉案房屋钥匙一把移交给顾亮，2016年12月9日，顾亮向王坚账户转账250,000元，另向云婷交付现金50,000元，云婷向顾亮出具收条，确认收到顾亮预付涉案房屋定金300,000元。2017年10月10日云婷取得涉案房屋不动产权证书（编号：黔（2017）花溪区不动产权第0002978号），载明涉案房屋为云婷单独所有，为此云婷向有关部门交纳了契税9,810.38元、登记费80元。诉讼过程中，云婷提供通知及邮寄信息打印件、短信聊天记录截屏，拟证明于2019年8月23日通过邮寄通知的形式，告知顾亮房产证办理完毕，要求办理过户，还向顾亮母亲发送短信询问多久能过户。顾亮表示陈述邮寄收件人签收人是谁不清楚，短信接收人身份不清楚，真实性合法性关联性均不予认可。云婷提供银行账户交易明细，拟证明签订合同至今，涉案房屋按揭贷款一致由云婷偿还。顾亮表示该证据证明了云婷向顾亮隐瞒了房屋存在按揭贷款、抵押而不能办理过户的事实。顾亮提供与云婷的通话录音三段及视频两段，通话录音时间为2019年10月28日、2019年11月4日、2019年11月6日，视频录制时间为2020年4月10日，通话主要内容为顾亮要求云婷处理房屋过户事宜。云婷回复因此前顾亮承诺帮忙偿还房屋银行按揭贷款，但之后又反悔，故而过户事宜拖延至今，顾亮陈述其只是答应帮忙，缴纳尾款并非其义务，且购买房屋时云婷并未告知房屋存在按揭贷款。云婷陈述未告知房屋按揭贷款是因为顾亮没有询问。顾亮陈述如果要继续卖房，就赶紧过户，如果认为卖便宜了，要卖给其他人，就补偿其损失，云婷表示可以。视频内容主要为，顾亮到云婷工作单位，要求云婷答复，凭什么要求其多付几万元或是承担银行利息，云婷答复称已起诉至法院，不想说了，等待法院判决。另，庭审中，顾亮表示入住房屋后，未对房屋进行过装饰装修，未改变房屋原状。云婷未提交证据予以证实顾亮入住房屋后改变房屋原状。审理中，顾亮向一审法院申请财产保全，经一审法院作出（2020）黔0111民初4535号民事裁定书裁定：查封被申请人云婷价值人民币463,600元的财产。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。云婷与顾亮签订《房屋交易合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。现双方均同意解除合同，故本院解除云婷与顾亮于2016年12月8日签订的《房屋交易合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现该《房屋交易合同书》解除，顾亮应当将涉案房屋返还云婷，云婷应当向顾亮返还已付购房款300,000元，因云婷未提交证据予以证实顾亮入住房屋后改变房屋原状。且顾亮在庭审中明确表示入住房屋后，未对房屋进行过装饰装修，未改变房屋原状。因此，对云婷要求顾亮将房屋恢复原状的请求，一审法院不予支持。关于云婷主张的违约金及办证费用以及顾亮主张云婷支付1,636,000元请求，涉案合同第三条、第四条、第七条均约定了移交房屋，根据生活常识，该移交房屋应当指云婷将房屋交付顾亮使用，合同第十一条补充约定顾亮支付定金后可以暂住该房屋，应当视为双方对上述约定中的移交房屋事宜进行了变更，至此顾亮向云婷支付尾款的时间及云婷办理不动产权证书、将房屋所有权登记变更至顾亮名下的时间无法确定，在未约定或约定不明的情况下，结合本案实际情况，均不能认定云婷及顾亮存在违约行为，故而对云婷、顾亮的上述主张，一审法院均不予支持。关于云婷主张的房屋使用费，顾亮占有使用房屋是基于双方签订了房屋买卖合同，并协商一致由云婷交付房屋给顾亮使用，顾亮使用涉案房屋有合理理由，故对云婷的该主张，一审法院不予支持。就办证费用而言，合同约定的办理过户手续过程中产生的税费由顾亮承担，但房屋并未实际过户，云婷办理产权证书的费用，不属于该合同条款约定的范围，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云婷与被告（反诉原告）顾亮于2016年12月8日签订的《房屋交易合同书》。二、被告顾亮于本判决生效之日起十日内将位于贵州省贵阳市花溪区房屋退还原告云婷。三、反诉被告云婷于本判决生效之日起十日内退还反诉原告顾亮购房款300000元。四、驳回原告云婷的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告顾亮的其余诉讼请求。本诉案件受理费2155元（已减半收取），由原告云婷负担1955元，由被告顾亮负担200元。反诉案件受理费4227元，反诉案件保全费2838元，由反诉原告顾亮负担2045元，由反诉被告云婷负担5020元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据云婷与顾亮于2016年12月8日签订的《房屋交易合同书》第三条、第四条、第七条约定，合同签订时云婷尚未取得案涉房屋产权证，此时不具备过户条件，合同第四条约定合同签订之日起云婷应立即办理案涉房屋的产权证，云婷直到2017年10月10日才取得案涉房屋的产权证，按照合同约定，云婷应于取得产权证后一周内将房屋移交给顾亮，但双方在合同第十一条又约定顾亮支付定金后可暂住云婷的房屋，故自云婷取得案涉房屋产权证时房屋可视为正式移交给顾亮，即暂时占有自动转化为正式占有，按照合同第三条的约定，余款518,000元在移交房屋时一次性付清，故此时顾亮具有支付剩余购房款的义务。按照合同第七条关于产权登记的约定，移交房屋同时移交房产登记的权利和义务，应理解为移交房屋时应协助办理产权转移登记，云婷未予协助。据此，合同约定的权利义务关系应为移交房屋同时一次性付清剩余尾款并办理产权转移登记，而对于支付剩余尾款与办理产权转移登记的先后顺序实际并不明确，但合同并非无法继续履行，现双方均同意解除合同，双方对于合同未能继续履行均存在过错，故一审未支持顾亮要求云婷按定金罚则承担责任的主张并无不当，故本院予以维持。综上所述，上诉人顾亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3,572元，由上诉人顾亮负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月六日书记员 帅艳芷