辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3264号上诉人（原审被告）：李凌月，男，汉族，1983年3月30日出生，住所地鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山市大德物业有限公司，住所地鞍山市铁**大德翠韵华庭7甲。法定代表人：高剑婷，经理。委托诉讼代理人：李孟幻，该公司职员。上诉人李凌月因与被上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李凌月上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回大德物业公司要求李凌月支付2017年1月22日至2021年1月21日期间物业服务费12368元的诉讼请求；3.依法判定大德物业公司对2014年至2018年作出的违约、侵权行为进行减免赔偿；4.依法判定大德物业公司对物业服务收支情况和利用物业共有区域进行经营所得的收入情况，以及经营所得收入是否纳入维修资金情况进行公开；5.一、二审诉讼费由大德物业公司承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误、多项合法诉求被无故驳回、审判主观非客观且玩忽职守敷衍了事。具体如下：一审判定中，判定李凌月需要交纳2018年12月-2020年12月的物业服务费系认定事实不清、适用法律错误。理由1.在此期间，大德物业公司与业主之间并没有明示的订立服务合同的合意，根据《前期物业服务合同》第十六条第4点，大德物业公司有义务在2018年12月5日之前召开业主大会，向全体业主公布、告知《前期物业服务合同》已经届满失效的事实。但是大德物业公司没有向全体业主通报，隐瞒了合同已经届满失效的事实。致使绝大多数的业主对物业服务合同已经届满失效的事实并不知情。因此，在此期间大德物业公司没有表示出“要约”的意思，全体业主自然不会有表示“承诺”的意思，所以双方未形成要约、承诺的合意。故大德物业公司与业主之间并没有明示的订立服务合同的合意。故双方在此期间没有合同关系。一审在这一情况下，依然判定双方在此期间存在合同关系，也违背了《中华人共和国合同法》中规定的合同平等原则与合同自由原则。2.适用法律错误：一审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条作出判定前提是双方需要有物业服务合同，从到期之日2018年12月5日至开庭之日2020年7月22日之间，大德物业公司都未成向李凌月提及续签物业服务合同的意向。二、一审判决中，无视李凌月请求大德物业公司履行《前期物业服务合同》，对物业服务收支情况和利用物业共有区域进行经营所得的收入情况，以及经营所得收入是否纳入维修资金情况进行公开，此处系违反法律法规的判决。理由如下：1.根据《前期物业服务合同》第七条第3点，大德物业公司应当定期向业主公布公共服务收支情况。并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李凌月有权依法要求大德物业公司履行合同，公布上述相关情况及财务凭证。2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求公布公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。故一审判定无视李凌月请求公开相关情况的，系违反法律法规办案。三、一审判决中，李凌月请求大德物业公司对多项违约侵权行为进行减免赔偿，一审法院均不予支持，此系违反法律法规办案，理由如下：一审中，李凌月提出的大德物业公司违约的方面有：1.大德物业公司违约：《物业服务合同》中约定的会所一直没有投入使用。2.大德物业公司违反物业管理条例：大德物业公司在未经任何业主同意的情况下，擅自利用物业共用部位进行经营。这违反了《物业管理条例》第五十四条之规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。3.大德物业公司违约，降低服务标准：从2014年以来保安、保洁人数逐年减少。造成多处出入口保安经常脱岗，李凌月曾多次组织业主去物业提出问题隐患，要求大德物业公司修正，大德物业公司以向上级汇报为由，无休止拖延，在万般无奈之下组织近百人去物业总部维权，大德董事长平安俊作出承诺解决问题(有视频证据)，然大德物业公司仍敷衍了事，最终导致本小区在2017年大量业主家中被盗，业主上报公安机关立案(有视频证据)；园区内卫生问题多天无人清扫(照片证据)。根据《前期物业服务合同》第七条第2点，实行包干制的，盈余或者亏损均由大德物业公司享有或者承担；大德物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。大德物业公司单方面减少保安、保洁人数属于违约行为。4.大德物业公司违约，垃圾清运不及时。合同中约定垃圾清运2次/天，可是地下一层的垃圾箱多天无人清运(视频照片证据)；5.每年进行的蚊虫消杀次数不符合合同约定，草地面积和质量与约定(初始样品)不符。6.大德物业公司侵权：大德物业公司在2017年1月21日至今，无故将李凌月的电梯卡停掉。电梯属于物业共用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故大德物业公司停电梯卡属于侵权行为。四、一审中就李凌月提出2017年物业费(含电梯费)诉请超过诉讼时效一节，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条所做出的判决属于适用法律错误，严重违背客观事实。一审判决书中提及的李凌月承认自2016年一直在和大德物业公司交涉物业管理与物业费事宜，客观事实是从2014年至2016年期间，李凌月和多位业主发现大德物业公司没有遵守《物业服务合同》来提供对应的服务，这一期间李凌月一直按照相关规定上缴物业费。在长达两年的交流和沟通中，大德物业公司一直以“做不了主，向上级反映”为由一直拖延改进物业服务，李凌月万般无奈之下在2016年底组织近百人去大德物业总部维权，大德董事长平安俊作出承诺解决问题(有视频证据)。恰逢物业费临近到期，大德物业公司提出要求李凌月上交物业费，因物业费为提前一年收缴且物业服务一直没有改善，李凌月提出要求大德物业公司遵守《物业服务合同》立即改善服务质量，且服务质量改善前，李凌月缓缴物业费，然大德物业公司仍敷衍了事未能改进物业服务最终导致本小区在2017年大量业主家中被盗(有视频证据)，随后的几年里，作为业主代表李凌月一直与大德物业公司沟通敦促大德物业公司改善服务质量，大德物业公司迫于压力(或物业费收缴已达到当年目标)一直未曾向李凌月提出过上缴物业费的诉求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。一审中提及的大德物业公司提供的照片证据日期为手写，无客观说服性，有近期伪造嫌疑。故被上诉人对2017年物业费的追要诉求已过诉讼时效期，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规定确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。五、一审法庭违法不尊重李凌月的合法诉讼权利，请二审法院查明：1.因一审期间无法携带电子设备，在法庭上李凌月也曾提出抗议去法院入口寄存处取电子设备提供视频照片证据，一审回复不用，且以无证据为依据不支持李凌月的上诉多项请求属于违反法律法规办案。2.审判主观非客观且玩忽职守敷衍了事，开庭前先灌输业主必败的理念，主观上已经无法公正审理，甚至给李凌月的判决书出现多处严重问题，所住小区，陈述年限不符，李凌月做出的认定，审判断章取义，完全倾向大德物业公司，没有做到公平公正。二审期间李凌月更正上诉状，将原上诉状中称2017年部分业主家中被盗更正为2016年；补充上诉状中第一点二项应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条。大德物业公司辩称，1,、物业合同为一式两份，物业公司留存一份，每个业主留存一份，物业公司没有对合同是否到期进行公示的义务。物业公司服务对象为案涉小区的全部999户业主，服务标准也是一致的，虽然与李凌月的物业服务合同期限已届满，但该小区一半以上的合同均仍在服务期限内，物业公司无权根据某位业主的意愿擅自终止服务，且事实上物业公司也一直在为案涉小区提供服务。2、物业收支情况已经于今年的7月份在小区显著位置进行了一周的公示，该项主张与本案物业费无关。3、关于李凌月提出的保安、保洁等问题，物业公司按照服务合同约定的标准提供物业服务，物业服务是动态的过程，而不是静止的行为，物业公司一直在不断的完善服务品质，希望能够达到每一位业主都满意的状态。4、关于诉讼时效，物业公司每年都会对欠费的业主张贴催费通知单，且物业公司也会采取电话沟通、面谈或者上门走访等形式进行催缴，且李凌月也确认了与物业公司就物业管理及物业费进行交涉的事实，所以不存在诉讼时效已过的问题。综上，李凌月的上诉主张均不能构成其拒绝缴纳物业费的合理理由，一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。大德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李凌月支付物业费12368元(含电梯费2160元)，并承担自欠费之日起至缴纳物业费为止期间的滞纳金；2、本案诉讼费用由李凌月全部承担。一审法院认定事实：李凌月于2013年购买了鞍山市铁东区大德翠韵华庭小区7#1053房屋，并与大德物业公司签订了《前期物业服务协议》。该房屋建筑面积为141.8平方米，收费标准为物业管理服务费1.5元/平方米/月，电梯运行服务费45元/月。现李凌月拖欠2017年1月22日至2021年1月21日期间的物业管理服务费12368元(含电梯费2160元)。一审法院认为，大德物业公司与李凌月之间的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中，李凌月作为案涉房屋的业主，接受大德物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，大德物业公司提出要求李凌月支付其所拖欠物业管理服务费用、电梯运行服务费共计12368元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院予以支持。关于大德物业公司提出要求判令李凌月支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，该院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。关于李凌月提出大德物业公司对2018年的物业费诉请超过诉讼时效一节，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第一款规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求”。且李凌月也承认自2016年一直在和大德物业公司交涉物业管理与物业费事宜，故对李凌月主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、李凌月于该判决生效后十日内向大德物业公司支付物业管理服务费用、电梯运行服务费共计12368元；二、驳回大德物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由李凌月负担(此款大德物业公司已预付，李凌月在执行上述款项时一并给付大德物业公司)。二审期间，李凌月围绕上诉请求提交了证据。1.李凌月于2020年8月31日在该小区拍摄的图片及视频，拟证明案涉小区东门、正门门岗没有人值守，人员自由进入小区未构成封闭小区；2.2015年末或者2016年年初时拍摄的视频资料，系业主向大德总经理平安俊反映小区物业服务没有按照前期合同约定执行且存在安全隐患危及业主人身安全，平安俊承诺尽快整改，实际也没有整改；3.2020年1-6月份大德物业公司经营收入公示，拟证明该经营收入公示不能反映物业公司进行了服务；4、2016年7月鞍山的新闻报道公安破案视频，拟证明案涉小区十多家业主家中被盗，盗匪自由进入该小区使用电梯潜入业主家中；5.一组照片和视频，拟证明保洁没有按照前期物业服务合同约定进行服务，约定公共绿地清扫、垃圾清运每天两次，实际物业公司没有做到。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大德物业公司质证认为，证据1.物业服务是动态的，不能仅凭一张静态照片证明没有进行服务和无人值岗，东门门岗在疫情期间关闭；证据2.仅能证明平安俊接待业主，并安排相关人员核实业主反映的问题，不能说明物业服务存在问题，且视频中没有提到保洁、供暖、配套服务设施等问题；证据3.2020年1-6月份公示是物业公司公布的服务收费情况，不能证明物业公司没有提供服务；证据4.该视频中是将公安人员在办案的情况，以及3号车库门开关、维修情况，与物业公司收取物业费无关。车库保安的值守也需要在车库内巡逻，不在门岗属正常，视频中进入的人员不能证明为不是小区业主；证据5.不能证明没有进行保洁和清运垃圾服务，地面上是污渍去不掉。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，李凌月与大德物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，大德物业公司提供了物业服务，李凌月应该按照合同约定交纳物业费。关于李凌月上诉提出与大德物业公司的前期物业服务合同已经于2018年12月5日届满，大德物业公司隐瞒该事实，致使大多数业主不知情一节。本案中，大德物业公司是开发商选聘的前期物业服务企业，李凌月入住时于2013年12月24日与大德物业公司并签订了前期物业服务合同，合同中约定服务期限5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见书书面通知物业公司的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。现虽已过约定的服务期限，由于业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有要求物业公司退出或办理相关移交手续，而物业公司又继续提供物业服务，可以认定双方形成事实上的物业服务合同关系。双方应按照原合同约定的标准提供服务及支付相应的服务费用。故李凌月的该项上诉主张，本院不予支持。关于李凌月上诉提出大德物业公司没有按照约定履行义务，小区内存在保洁卫生不达标、安保不到位导致业主家中被盗、门岗没有人值守等问题一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，大德物业公司的物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。大德物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令全体业主满意的程度，但物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务，不存在重大瑕疵的情形，李凌月以此拒绝交纳物业服务费理由不当，故对李凌月的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于李凌月上诉主张大德物业公司在未经任何业主同意情况下擅自利用共用部位经营一节。按双方《前期物业服务合同》第十四条约定：大德物业公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得扣除合理成本后收益归业主所有，补充专项维修资金。从该约定看出，案涉小区内的共用部位公用设施设备允许物业公司经营使用，李凌月主张大德物业公司擅自使用不当，如李凌月对颐和物业公司存在收费及使用不透明的情况，可以向业主委员会进行反映，并通过业主委员会行使权利，甚至更换其他物业公司，故对李凌月的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于李凌月上诉主张大德物业公司安保不到位，致使部分业主家中被盗一节。《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”根据该规定可知，物业公司的安保一般仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定要求，物业公司就没有法律责任本案中，双方《前期物业服务合同》第三条7项约定，物业公司协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。李凌月所称在2016年案涉小区10多户业主家中被盗，从其所提供的视频看，不能证明物业公司的安保服务没有达到合同要求。故对李凌月的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于李凌月上诉主张大德物业公司诉请给付的2017年物业费（含电梯费）已过诉讼时效一节。大德物业公司诉请李凌月给付的物业费是2017年1月22日至2021年1月21日的物业费，一审时大德物业公司已经提供证据证明其分别于2018年1月28日、2019年2月1日、2020年4月5日向李凌月催收物业费，引起诉讼时效中断，大德物业公司诉请的2017年物业费没有超过诉讼时效。故对李凌月的此项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，李凌月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人李凌月负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年十一月六日书记员 赵婷婷