成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017)川0116民初5370号 原告:成都市天府新区住房保障中心。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道南湖路53号。 法定代表人：焦阳，主任。 委托诉讼代理人:肖雅升、巫贵江，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：廖桂芳，女，1972年6月20日出生，汉族，住四川省双流县。 第三人：成都双流安居物业管理有限公司。住所地：成都市双流县东升街办紫东阁街149号紫东阁小区内。 法定代表人：王洪斌，经理。 委托诉讼代理人：冯先品，系第三人员工。 原告成都市天府新区住房保障中心（以下简称“住保中心”）与被告廖桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，依职权追加第三人成都双流安居物业管理有限公司（以下简称“安居公司”）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告住保中心的委托诉讼代理人肖雅升，被告廖桂芳到庭参加诉讼。第三人安居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告住保中心向本院提出诉讼请求：1、依法解除住房租赁合同；2、依法判令被告立即腾空承租住房并返还租赁房屋给原告；3、依法判令被告支付原告租金8050.1元（暂计至2017年5月23日，实计至被告返还房屋之日）；4、依法判令被告向原告支付违约金1189.68元（暂计至2017年5月23日，实计至被告付清租金之日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：安居公司依据《双流县保障性住房管理办法（试行）》（双府发【2010】77号）与被告于2012年9月12日签订了《保障性住房租赁合同》，该合同约定将位于天府新区华阳街道南湖路45号“尚善雅舍”小区住房一套出租给被告居住使用，租赁期限为一年，时间自2013年10月1日至2014年9月30日止，期间房屋月租按8元/月/平方米计收，合同内月租金额为407.6元。同时约定，在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由被告支付。合同还约定租金结算方式为：被告按季以现金形式于每月5日前向出租方交付租金等相关费用。若被告拖欠租金等费用时，出租方按天加收相关费用5‰的滞纳金。根据《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），原告职能有负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责主管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作。原告据此作为《住房租赁合同》合法承继的履约主体。《住房租赁合同》签订后，租赁住房已依约提供给被告使用至今，但被告未能依约履行付款义务，截止2017年5月23日，被告共累计拖欠原告租金9239.78元，原告曾多次电话催交、上门催收以及发函向其催收租金，但均无果，故原告提起诉讼。 被告廖桂芳辩称，1、原告主张的我欠付的租金金额无异议，原告作为合同主体催收租金也无异议。但是最近我生病一直住院，暂时没有经济能力来支付租金；2、2016年7月至9月的租金我已经交过了；3、房管局以我不符合申请住房补贴的条件为由拒绝我申请；4、滞纳金我不支付，如果成立，我认为过高，请求法院调整；5、我不同意解除合同。 第三人安居公司未作陈述。 经审理查明，安居公司（合同甲方）与廖桂芳（合同乙方）于2013年9月12日签订了《双流县保障性住房租赁合同》，约定廖桂芳租赁位于双流县华阳街道南湖路古城廉租住房第×幢×单元×楼×号（现为成都市天府新区华阳街道南湖路××号“尚善雅舍”小区×幢×单元×楼×号）的保障性住房，建筑面积为50.95平方米；月租金按建筑面积8元/平方米计收，月租金额为407.60元；租赁期限一年，自2013年10月1日至2014年9月30日止；乙方应按季以现金的形式于每月5日前向甲方交付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用时，甲方按天加收相关费用5‰的滞纳金；乙方在租赁期间逾期不支付租金的，甲方有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，乙方必须在限定的期限内腾退出该住房；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。合同签订后，廖桂芳使用该房屋至今。2017年6月14日，廖桂芳缴纳了2016年7月至2016年9月的房屋租金1528.5元（10元/平方米/月×50.95㎡×3个月），尚欠2014年7月至12月和2016年10月至2017年5月的房屋租金未缴纳。原告经多次催收无果，故提起诉讼。 同时查明，2013年11月30日，双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局就天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作达成了《双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录》，约定移交方为双流县房产管理局，接收方为天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局，移交方式为整体移交，达成一致意见事项含：房产管理职能工作（“按照天府新区直管区划转工作要求，12月1日之后，由天府新区直管区办理其辖区内房屋登记等所有房产管理事项）。2015年8月31日，天府新区成都党工委编办下发《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），规定国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都市天府新区住房保障中心，更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作等。 还查明，2010年9月至2013年11月30日期间，安居公司受双流区房管局（原双流县房产管理局）委托，负责对位于华阳街道南湖路××号“尚善雅舍”所涉保障性住房的经租及物业进行代为管理，包括代为签订保障性住房租赁合同，天府新区成立后，公租房租赁、租金收缴等管理职能已整体移交天府新区管理。 上述事实，有原、被告身份信息，双流县保障性住房租赁合同，双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录，双流县房产管理局移交天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局资料清单，关于华阳街道“尚善雅舍”保障性住房小区物业管理的情况说明，欠款催收单及张贴情况，欠费计算明细表，租金收取票据，估价委托函，房产证及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，关于廖桂芳与住保中心是否存在租赁合同关系，安居公司受双流房管局委托，与廖桂芳签订的《双流县保障性住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，安居公司与廖桂芳签订《双流县保障性住房租赁合同》，该合同直接约束双流房管局和廖桂芳。另，因天府新区直管区划转工作要求职能调整，华阳街道“尚善雅舍”保障性住房由双流房管局管理交由住保中心管理，由住保中心负责保障性住房的资格审查、租赁补贴、租金核减、住房配租、维修维护、使用及安全管理等工作，租赁合同的权利义务皆由住保中心继受。故廖桂芳与住保中心间租赁合同关系成立。 关于是否应当解除住保中心、廖桂芳间的租赁合同，《双流县保障性住房租赁合同》中约定的租赁时间是到2014年9月30日止，虽然该合同第八条约定了廖桂芳若逾期不交租金，出租方有权解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，廖桂芳至起诉之日仍在继续占有、使用租赁房屋，住保中心虽然曾通过发函、上门催收等方式向廖桂芳催缴租金，但不曾有过解除租赁合同的意思表示，因此，原、被告原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于双方之间的不定期租赁合同，住保中心、廖桂芳均可随时主张解除，故住保中心起诉请求解除其与廖桂芳之间的租赁合同，并要求廖桂芳立即腾空承租住房并返还租赁房屋给住保中心、支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于房屋租金，住保中心、廖桂芳间实为不定期租赁合同关系，仍应按原《双流县保障性住房租赁合同》中约定的8元/平方米/月的租房标准计算，现住保中心要求从2016年起按照10元/平方米/月的租房标准计算，审理中，廖桂芳对于住保中心的上述计算标准不持异议，本院予以确认。故廖桂芳应当向住保中心支付的房屋租金为：2014年7月至12月为2445.6元（8元/平方米/月×50.95㎡×6个月）、2016年10月至2017年5月为4076元（10元/平方米/月×50.95㎡×8个月），共计6521.6元；2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金按509.5元/月（10元/平方米×50.95平方米）的标准计算。 关于违约金，根据《双流县保障性住房租赁合同》约定，乙方应按季以现金的形式于每月5日前支付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用，则按天加收相关费用千分之五的滞纳金。审理中廖桂芳认为违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以住保中心的实际损失为基础。根据审理查明事实，廖桂芳未按时交租金的违约行为给住保中心造成了资金利息损失，目前尚无其它损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，廖桂芳应承担的违约金本院酌情予以调整，具体分段计算为：以1222.8元（50.95平方米×8元/平方米×3个月）为基数，分别从2014年7月6日、10月6日起，按年利率7.8%（同期银行贷款年利率6%的130%）计算至实际支付之日止；以1528.5元（50.95平方米×10元/平方米×3个月）为基数，按年利率7.8%从2016年7月6日计算至2017年6月14日止；以1528.5元为基数，分别从2016年10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除成都双流安居物业管理有限公司与廖桂芳于2013年9月12日签订的《双流县保障性住房租赁合同》。 二、廖桂芳于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市天府新区华阳街道南湖路××号“尚善雅舍”小区×幢×单元×楼×号住房并返还给成都市天府新区住房保障中心。 三、廖桂芳于本判决生效之日起十五日内支付成都市天府新区住房保障中心租金6521.6元及2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金（按509.5元/月的标准计算）。 四、廖桂芳于本判决生效之日起十五日内向成都市天府新区住房保障中心支付违约金（以1222.8元为基数，分别从2014年7月6日、10月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止；以1528.5元为基数，按年利率7.8%从2016年7月6日计算至2017年6月14日止；以1528.5元为基数，分别从2016年10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由廖桂芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王璇 人民陪审员  王亮 人民陪审员  陈静 二〇一七年十二月六日 法官助理龚玉洁 书记员张玲