河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0503民初2698号原告：河南雅居美物业服务有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段。法定代表人：王红波，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳丽，女，该公司员工，住安阳县。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告：段东凤，男，1976年12月5日生，汉族，住安阳市北关区。原告河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）与被告段东凤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告雅居美物业公司的委托诉讼代理人李永和、被告段东凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居美物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳物业服务费8896元及利息（利息2020年2月28日前746.93元；自2020年3月1日起至全部付清之日止，以8896元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年3月17日购买水木清华二期27号楼3单元601室商品房一套，建筑面积132.38平方米，于2011年10月2日办理交房手续，物业费交至2017年2月28日。从2017年3月1日开始拒交物业费，物业费按年交纳，每年2224元（每平方米1.4元／月），共欠物业费8896元；虽经原告多次催收，被告拒不交纳，依照法律规定和行业规定，被告除交纳物业费外，还应从2017年3月1日起至履行日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告段东凤辩称，1.被告购买的水木清华二期27号楼3单元601室房产从来没有跟原告签署任何形式的合同，所以被告根本不会欠原告任何费用；2.被告购买的水木清华二期27号楼3单元601室房产，于2011年10月2日交房，当时就与郑州龙河源物业服务公司签署了物业服务合同，没有人通知过被告更换物业公司；3.被告常年在外很少在家，对于之后物业上门要过几次物业费，才知道该公司是没有通过正当的途径进入被告小区，但事实更换后应向业主出具更换理由、过程和新物业挑选产生的经过是否合法合理，至少应征得多数业主的同意，从来没见过原告出具过任何手续；4.对于现在的小区被告认为就是在无物业管理的状态下运行，有以下几点：被告小区的首层业主大都带一个小院，首层业主无故在冲外的栅栏上向外开门，破坏绿化后直通对向小区道路，并没有见过任何人上前阻拦过，并且被告27号楼北侧的首层小院向公共区域侵占一米多，也没有看见有人阻拦干涉过，物业的服务和维护体现在哪里；小区的单元楼门已经损坏6年之久，没有谁维修过，至今还在那里破损着，不能正常开关，物业维护在哪里；被告家的可视对讲从入住时就每年报修多次，无人过问更不要提物业维修，物业在哪里；被告所在小区已经是近10年成熟小区，业主大会却无故总是成立不了，如有物业公司就应该积极促成业主大会成立；小区内的好多后期的石块铺筑小路破坏了小区整体环境，给某些私人带来了便利，物业管理在哪里；被告家客厅的窗户2019年（含）以前，因为夏天的雨水大，楼顶的雨水漏斗没有在雨季来临前清理，造成雨水漫过围沿后回水到窗户上向屋内倒灌，造成窗台板以下墙面严重污损，至今没有人来家里维修恢复，物业服务在哪里；没有经过业主协商，也没有提前告知，就在业主最主要的通勤电梯上私自安装IC卡，造成被告进出家里，特别是亲戚朋友来访时乘坐电梯的不便，来要钱的人回答是为了安全，被告不理解一个六层的住宅，单元门坏了却没有人管，运行正常的电梯却要再加一道拦路虎。底层楼房且带电梯是被告购买该房产的最大诱惑，最大理由就是方便上下楼和出行，被人擅自更改用途却没人阻拦，被告的利益受到侵害却无人问津，物业公司的存在体现在哪里。原告服务的不到位，原告的员工带有欺骗性的让被告交了两年物业费，服务没有任何改变。请求法院驳回起诉,不予受理。原告立即停止对被告的无理侵权行为，对起诉被告造成的污损名誉作出书面道歉，赔偿被告名誉损失、经济损失、误工费用等。本院经审理对本案事实认定如下：被告系安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期27号楼3单元601室房屋业主，房屋实测面积为132.38平方米。2015年1月6日，河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，河南仁和置业有限公司委托雅居美物业公司在河南仁和置业有限公司未确定水木清华一、二期前期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行。原龙河源物业公司对该小区业主的债权、债务由雅居美物业公司妥善处理承担。河南仁和置业有限公司建设的水木清华二期前期物业管理服务方为郑州市龙河源物业管理有限公司，收费标准为多层1.4元/平方米/月，物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年元月25日前履行交纳义务。被告从2017年3月1日至2021年2月28日未交纳物业服务费。本院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。涉案前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告在接受了雅居美物业公司的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费不付，应承担相应的民事责任。被告2017年3月1日至2021年2月28日物业费按每月1.4元/平方米计算应为8896元（132.38平方米×1.4元/平方米/月×48个月)。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任。针对被告辩称的单元门损坏、可视对讲报修、雨水漏斗的清理、小区整体环境破坏之事，体现出原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付逾期利息的请求，本院不予支持。被告辩称的侵权行为及事宜，与本案不是同一法律关系，其可另案主张权利。形成本案纠纷的根本原因是业主委员会迟迟未能成立，被告应积极向所在社区、街道办事处、区人民政府反映情况，请求协助成立业主委员会，以避免或减少业主与物业服务公司之间的纠纷，享受更优质的服务。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条的规定，判决如下：一、被告段东凤于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2017年3月1日至2021年2月28日期间的物业服务费8896元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告段东凤负担。本判决为终审判决。审判员  孟庆敏二〇二〇年十一月四日书记员  周 航