广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7275号原告（反诉被告）：尹邦喜，男，汉族，1981年7月10日出生，住湖南省洞口县*******塘组，公民身份号码：430************038。委托诉讼代理人：刘声平，广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌浩，广东科明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳文运通物流有限公司。住所地：广东省深圳市福田保税区*****德宝物流中心三至八层配套办公室602。法定代表人：傅某1。委托诉讼代理人：危斌，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯璇，广东富群律师事务所律师。原告（反诉被告）尹邦喜与被告（反诉原告）深圳文运通物流有限公司（以下简称“文运通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告尹邦喜的委托诉讼代理人刘声平，被告深圳文运通物流有限公司的委托诉讼代理人危斌、林凯璇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹邦喜本诉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金100000元；2.被告向原告支付违约金75000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。后原告增加一项诉讼请求：要求被告支付逾期付款违约金40500元（暂计至2020年5月5日，计至租金清偿之日，具体计算方式详见附表）。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2018年2月签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日，月租金人民币25000元，当月5日之前付清当月租金。另外，合同第六条第2款第三项约定：拖欠租金等逾期达两个月仍未付清的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并没收乙方租赁保证金，并由乙方赔偿因此给甲方造成的所有经济损失。第八条第2款约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一天，按应付未付金额的千分之一的标准向甲方支付违约金。逾期超过两个月未付清租金的，甲方有权采取停水或停电的措施，同时限制乙方货物及设备搬离租赁物业。第八条第4款约定：乙方违反本合同的约定，甲方有权没收全部租赁保证金，同时乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，原告全面履行了出租方义务。但被告自2019年2月份起未再向原告交付租金，未再履行承租方义务且拒不与原告协商解决租赁事宜。为避免损失扩大，原告不得已于2019年6月份收回房屋并对外重新招租。被告应当向原告交付2019年2、3、4、5月份租金10万元及其逾期利息的违约金，并须依照合同约定赔偿原告经济损失，支付3个月租金的违约金。对于欠付租金，每逾期一天，被告按应付未付金额的千分之一的标准向原告支付违约金。原告为维护合法权益特向法院提起诉讼，依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，请求法院依法裁判支持原告全部诉讼请求。被告文运通公司本诉辩称，一、案涉《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同，故合同中约定的违约条款及保证金条款应属无效，原告主张没收租赁保证金75000元，以及要求答辩人支付三个月租金75000元作为违约金，于法无据。原告应当退还答辩人租赁保证金75000元；二、原告自2019年1月1日起，屡次无故干扰及妨碍文运通公司的正常经营，为文运通公司货物的正常出入设置障碍，违约在先。被告不继续使用涉案厂房，符合常理。原告仅以文运通公司不继续使用涉案厂房为由，要求没收被告的保证金，以及要求向其支付违约金75000元，与事实不符；三、被告早在2019年1月28日就搬离并将租赁场所交还原告，被告与案外人鼎汉公司间《物流增补协议》及往来电子邮件、与案外人张军间劳动争议仲裁纠纷案件、租赁厂房三间宿舍用水用电情况均可以印证被告于2019年1月底清空仓库并归还原告的事实。四、被告在租赁原告厂房期间，已按时足额支付2018年2月至2019年1月的租金。自2019年2月起不存在占有使用租赁厂房的情形，原告要求被告支付2019年2月至5月份租金100000元，无事实依据；五、现有证据无法证明尹邦喜提交的两份《东莞市建筑工程竣工验收证书》即为东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房物业的竣工验收证书，亦无法证明尹邦喜对案涉厂房物业享有使用权；六、虽然原告提交了《东莞市建筑工程竣工验收证书》，该证据的真实性无法确认。而且，该证据不能证明本案所涉厂房租赁合同有效，因此，本案所涉租赁合同仍为无效合同，理由如下：1.尹邦喜提交的两份《东莞市建筑工程竣工验收证书》的发证机关不具有发放该证的主体资格，该份证据不具有证明力。2.东莞市******民委员会及东莞市东坑镇人民政府规划建设办公室均无权对案涉厂房物业进行权属认定，所出证明的证明内容超出职权范围，不具有证明力。3.城乡规划许可的审批权应由市级规划部门统一行使，东莞市东坑镇人民政府规划建设办公室出具的证明不能替代《建设工程规划许可证》。4.尹邦喜未能提供证据证明案涉厂房物业已取得《建设工程规划许可证》，应当依法认定为不得交付使用的违法建筑。被告与尹邦喜间《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。5.本案所涉租赁事实产生于《民法总则》实施之前，根据《民法通则》第六条遵守法律和政策原则的规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此，本案所涉厂房租赁，不论是从法律、法规，还是从东莞市的政府政策，均不能认定涉案租赁合同为有效合同；七、因案涉《厂房租赁合同》无效，故合同中约定的违约条款及保证金条款应属无效。尹邦喜要求被告支付逾期付款违约金40500元，于法无据；八、自2019年2月起不存在占有使用租赁厂房的情形，原告要求被告支付2019年2月至5月份租金100000元，无事实依据。被告文运通公司反诉向本院提出诉讼请求：1.原告返还租赁保证金75000元；2.本案反诉费用由原告承担。后被告增加一项反诉请求：要求原告返还2018年2月多付的5000元。事实与理由：原告与被告签订《厂房租赁合同》，双方约定租期两年，租赁期自2018年2月1日至2020年1月31日止；每月租金25000元，每月5日前支付；租赁保证金75000元。同时还约定原告对被告使用租赁场所时的合法经管理活动不得进行干涉及妨碍。被告向原告交纳了租赁保证金75000元。在2019年1月25日被告出货时，原告组织保安人员无理强行阻拦，不准被告的货物出仓，严重影响被告的生产经营。被告只好报警处理，才将货物出仓。原告的行为严重影响了被告合法经营管理使用租赁场所的合同目的，构成根本违约。被告于2019年1月28日搬离租赁场所，交回租赁场所。并于2019年3月8日向原告发出书面解除合同通知。此后，原告一直未退回被告的租赁保证金。另，经查账发现，在2018年1月至2月期间共转给原告租赁保证金、2月份租金共计105300元。而根据《厂房租赁合同》的约定，租赁保证金75000元、每月租金25000元，共计100000元，故被告多支付了5000元。根据《民诉法解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，为维护被告的合法权益，现向法院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，并支持被告的请求。尹邦喜反诉辩称，案涉厂房经主管部门批准建设完成，权属清晰，原告获得使用权权属清晰，被告无论在租赁过程中、搬离清退时均未就案涉厂房权属问题提出过异议，其他意见与民事起诉状、增加诉讼请求申请书意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的权属及租赁问题。根据原告提供的建筑工程竣工验收证书（编号分别为：建验证字第2002-10-019号、建验证字第2002-10-020号）显示，位于东莞市******添宝五金厂的宿舍、办公楼、厂房（建筑面积分别为2250平方米、6336平方米）在2002年9月10日的竣工验收中，被核定为同意交付使用工程。2002年12月5日，东莞市*******民委员会出具“关于提供租赁建筑物的证明”一份，载明：外商投资企业“东莞佳宝金属结构制品有限公司”投资外商为“（香港）添宝工程有限公司”，在东莞市东坑镇凤大工业区，所需建筑物系属我单位所有，现由我单位以租赁形式提供给其使用，其中，厂房、宿舍总建筑面积为5652.5平方米，上述建筑物之提供使用期限与该外商投资项目经营年限同，有关租金按该项目有关合同规定计缴收。前述证明上有东莞市东坑镇人民政府规划建设办公室的盖章确认。2017年8月25日，尹邦喜与黄桥堦签订厂房租赁合同书一份，约定：就黄桥堦位于东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房物业，出租给尹邦喜使用，用于尹邦喜所投资兴办企业的生产车间、办公、仓储及员工宿舍等；租赁期为5年，自2017年**月1日至2022年9月30日止。另查明，根据工商登记信息显示，东莞佳宝金属结构制品有限公司系台港澳法人独资的有限责任公司，其法定代表人为黄桥堦。就案涉租赁房屋即位于东莞市东坑镇凤大工业区*******的厂房有无办理建设工程规划许可证的问题，本院于2020年7月14日向东莞市自然资源局发函调查，东莞市自然资源局于2020年7月16日向本院复函，称未查询到相关的《建设工程规划许可证》。二、案涉房屋的转租问题。2018年，尹邦喜与文运通公司签订厂房租赁合同一份，约定：尹邦喜将其位于东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房物业出租给文运通公司使用，包括一栋一层厂房分租约1600平方米（包含宿舍3间以及公摊面积）；租金为25000元/月，租期自2018年2月1日至2020年1月31日，每月租金应于当月5日之前付清当月租金；租赁保证金为3个月租金75000元，租赁期满，若无拖欠租金及水电费用或没有其他违约行为的前提下，尹邦喜应于双方有关手续及款项结清之日起7个工作日内将租赁保证金如数返还给文运通公司，期间不计利息；如文运通公司逾期支付租金，每逾期一天，按应付未付金额的千分之一的标准向尹邦喜支付违约金，逾期超过两个月未付清租金的，尹邦喜有权采取停水或停电的措施，同时限制文运通公司货物及设备搬离租赁物业。三、双方存在争议的问题。1.案涉厂房的腾退时间。庭审中，双方均一致确认文运通公司自2019年2月开始未缴纳租金，且双方未办理相应的腾退房屋交接手续，文运通公司向尹邦喜支付的租赁保证金75000元尚未退还。文运通公司主张，其于2019年1月25日开始清仓腾退案涉厂房，搬离公司物资离开，后尹邦喜遂带保安予以阻止，文运通公司予以报警，尹邦喜才予以放行，文运通公司于2019年1月28日已经搬离清场完毕，案涉厂房已经腾退，但双方未办理书面的交接手续；尹邦喜则主张，文运通公司于2019年1月25日搬离货物的行为与往常的出货行为不同，不仅包括平时的货品，还包括货架等其他设施，且搬离货物的人员系案外人鼎汉公司员工，故保安认为存在财产安保责任风险，才要求文运通公司开具放行条，后双方僵持之下文运通公司予以报警，尹邦喜确认文运通公司于2019年1月25日已将案涉厂房内的货物搬走，剩下的东西是文运通公司不要的，但认为双方没有办理正式的交接手续，故文运通公司没有实际腾退房屋，自2019年6月开始尹邦喜已将案涉厂房另行招租，依据案涉厂房租赁合同的约定，文运通公司应支付2019年2月至2019年5月期间的租金。2.2018年2月超额支付的5000元性质。文运通公司主张其于2018年1月至2月期间共计向尹邦喜转账支付105300元，其中包含75000元的租赁保证金及2月的租金25000元及园区管理费300元，以上合计应为100300元，超额支付租金5000元，因前述费用系分批多次支付，文运通公司在尹邦喜起诉后开始核对账目，才发现前述问题，故要求尹邦喜退还前述超额支付的租金5000元；尹邦喜则主张文运通公司支付的前述5000元系支付案涉厂房的装修费用，当时文运通公司进驻厂区后为了其租赁使用而建造了围墙和铁门，双方对该费用有约定，且文运通公司也实际支付了该费用，故前述5000元不应退还，尹邦喜提交的微信聊天记录可以佐证该事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、尹邦喜与文运通公司签订的厂房租赁合同是否有效；二、尹邦喜诉请文运通公司支付房屋占有使用费及赔偿损失有无事实依据；三、文运通公司诉请尹邦喜返还保证金75000元及超额支付的租金5000元有无事实和法律依据。关于争议焦点一。首先，尹邦喜提供的建筑工程竣工验收证书及东莞市*******民委员会出具的“关于提供租赁建筑物的证明”、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书、广东省建设项目环境保护申报表、建设项目环境影响登记表等证据均不能有效证明案涉房屋已经取得相应的建设工程规划许可证或房产证等权属证明，东莞市*******民委员会、东莞佳宝金属结构制品有限公司就案涉房屋的租赁使用及外商投资项目经营有无得到当地人民政府以及各行政主管部门的审批和确认等事实，与案涉房屋有无取得相应的建设工程规划许可证或房产证等权属证明并无关联，故对尹邦喜于一审法庭辩论终结后提出的要求追加东莞市*******民委员会、东莞佳宝金属结构制品有限公司作为本案第三人参加诉讼的申请，本院依法不予准许。其次，东莞市东坑质量安全监督组出具的建筑工程竣工验收证书上载明的工程名称为添宝五金厂的宿舍、办公楼、厂房，工程地点为东坑镇凤大村，前述工程地点不明确，而黄桥堦与尹邦喜签订的厂房租赁合同书、尹邦喜与文运通公司签订的厂房租赁合同，前述合同约定的案涉租赁物地址均为“东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房”，尹邦喜向本院提交的调查取证申请书也是就位于“东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房”有无经主管部门批准建设的事实进行调查核实，故本院依据前述地址向东莞市自然资源局发函调查案涉租赁物有无取得相应的建设工程规划许可证，并无不妥，东莞市自然资源局向本院复函称未查询到相关的《建设工程规划许可证》，尹邦喜抗辩称前述复函不能证明案涉厂房没有建设工程规划许可证，也不能据此认定案涉厂房没有通过相关主管部门的批准建设和规划许可，但未提交相应的反驳证据证明位于“东莞市东坑镇凤大工业区*******厂房”或位于“东莞市******的添宝五金厂的宿舍、办公楼、厂房”已经取得建设工程规划许可证，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳。尹邦喜向本院申请至东莞市东坑质量安全监督局、东莞市*******民委员会、东莞市东坑镇人民政府规划建设办公室调取案涉厂房经主管部门批准建设的相关证据，本院认为，东莞市东坑质量安全监督局、东莞市*******民委员会、东莞市东坑镇人民政府规划建设办公室并非《建设工程规划许可证》的主管和颁发部门，也无权行使《建设工程规划许可证》的审批职权，尹邦喜的前述调查取证申请，与本案无关，不属于本院的调查取证范围，本院依法不予准许。最后，如前所述，截至一审法庭辩论终结前，尹邦喜均未提供相应的证据证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或房产证，应依法承担举证不能的法律后果，依据《最高人民法院》第二条的规定，尹邦喜与文运通公司签订的厂房租赁合同应属无效合同，故尹邦喜要求文运通公司依据厂房租赁合同的约定支付租金及逾期付款违约金、违约金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。尹邦喜于庭审中明确表示如案涉厂房租赁合同被认定为无效，仍坚持原来的诉请，但庭后向本院提交相应的答复意见，确认如案涉厂房租赁合同被认定为无效，其要求文运通公司支付房屋占有使用费和赔偿损失，虽然前述答复意见于一审法庭辩论终结后提出，但是从防止讼累及有效解决纠纷的角度考虑，对于尹邦喜要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及赔偿损失的主张，本院依法予以处理。尹邦喜于庭审中确认文运通公司已于2019年1月25日将其物品搬离案涉厂房，剩下的东西是文运通公司不要的，由此可见，文运通公司于2019年1月25日已经将案涉厂房腾空，双方虽未办理正式的腾退交接手续，但案涉厂房已经脱离文运通公司的控制，处于尹邦喜的实际控制之下，且未影响尹邦喜对案涉厂房的正常使用，故对尹邦喜关于文运通公司于2019年1月25日没有实际腾退房屋的主张，本院不予采纳，本院依法确认文运通公司已于2019年1月底将案涉房屋实际腾退。如前所述，案涉厂房租赁合同被认定无效，故尹邦喜要求文运通公司依据厂房租赁合同的约定支付自2019年2月至2019年5月期间的房屋占有使用费，依据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点三。首先，关于租赁保证金75000元的问题。如前所述，案涉厂房租赁合同被认定无效，故文运通公司要求尹邦喜返还租赁保证金75000元，合法有据，本院依法予以支持。其次，关于超额支付的5000元问题。文运通公司主张前述超额支付的5000元系2018年2月的租金，而尹邦喜则主张前述5000元系支付案涉厂房的装修费用（围墙和铁门），且双方对该费用有约定，并提交了相应的微信聊天记录予以佐证。根据尹邦喜提交的微信聊天记录显示，其于2019年1月11日的微信中表示“之前的装修款是30000元，我们承担了20000元，你们承担了10000元”，对此，文运通公司并未作出确认。前述微信聊天记录中主张文运通公司已支付装修费10000元，与文运通公司超额支付的案涉5000元不能相互印证，而尹邦喜主张双方已就装修费用作出约定，但未提交相应的证据予以证明，也未提交相应的证据证明其对案涉厂房进行装修及装修费用的支出情况，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳。鉴于尹邦喜与文运通公司主要存在案涉租赁关系，未提交相应的证据证明双方存在其他交易往来，故对文运通公司主张前述超额支付的5000元系支付2018年2月的租金，其要求退还前述超额支付的租金5000元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告尹邦喜与被告深圳文运通物流有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、原告尹邦喜应于本判决发生法律效力之日起5日内向被告深圳文运通物流有限公司返还租金保证金75000元；三、原告尹邦喜应于本判决发生法律效力之日起5日内向被告深圳文运通物流有限公司返还超额支付的租金5000元；四、驳回原告尹邦喜的全部本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4532元、反诉受理费900元，以上合计5432元，由原告尹邦喜负担。上述本诉受理费4532元，原告尹邦喜起诉时已预交；上述反诉受理费900元，被告深圳文运通物流有限公司反诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王 观人民陪审员  谢雪玲人民陪审员  师林林二〇二〇年十一月六日书 记 员  叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。