辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1838号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路**。法定代表人：林龙生，该公司董事长。委托代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡梅，女，1967年01月18日出生，汉族，现住辽阳市白塔区，无职业。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人蔡梅商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020）辽1003民初577号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决结果错误。上诉人已于2019年2月将案涉房屋办理完产权登记备案手续，但被上诉人怠于行使权利，造成没有办理产权证。根据商品房买卖合同约定，出卖人的义务是“应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”。由上述约定可见，上诉人的义务是“在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是为业主办理商品房房地产权属证书，办理商品房权属证书的条件包括业主缴纳相关税费、维修基金等，上述行为应该由业主完成，上诉人仅负责完成将相关资料报产权登记机关备案。目前，上诉人已完成将相关资料报产权登记机关备案的工作，大部分业主已办理完产权证。在被上诉人怠于行使办理产权证权利的情况下，没有证据证明确实到产权部门办理过产权证，也没有证据证明是上诉人逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证。被上诉人没有证据证明上诉人给被上诉人造成实质性损害。目前上诉人已经完全履行了合同报备工作的情况下，一审判决上诉人承担违约责任，明显没有事实及合同依据，应依法予以纠正。二、在一审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，一审法院未予以审理，一审判决认定事实不清。在一审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人应在合同签订后立即交付购房款，而被上诉人提供的证据足以证明其逾期付款，商品房买卖合同是双务合同，买受人在享有相应权利的情况下，同时承担按期付款的义务，如逾期付款，合同约定买受人应承担违约金。一审法院就上诉人此主张未予以审理。三、一审判决上诉人承担违约责任显失公平。上诉人是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。在上诉人开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为上诉人的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，给业主提供了舒适、放心的居住环境。上诉人对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市绝对是首屈一指的，上诉人按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府动迁原因直接导致了上诉人无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。对于上述问题，上诉人一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，上诉人加大力度克服困难，于2019年2月办理报产权机关备案手续，上诉人及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主。目前，绝大多数业主已办理完产权证。因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，请二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。蔡梅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。蔡梅向一审法院起诉请求：一、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金5011.35元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2013年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定：被告将其开发的位于辽阳市白塔区商品房以501135.48元的价格出售给原告，房屋交付日期2015年10月31日。原告已支付全部购房款。合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。庭审过程中，原告称于2015年10月31日入住其所购房屋，被告对此予以认可。该房屋于2019年2月在辽阳市不动产登记中心初始登记。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、完税证明、房产证、维修基金票据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告于2015年10月31日入住，被告于2019年2月才办理诉争房屋的初始登记，被告已违反合同十五条的约定，因此被告应按已付房款的1%赔偿原告违约金即501135.48元*1%=5011.35元。故原告主张被告支付违约金5011.35元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告主张已完成了案涉房屋的产权登记备案手续并办理了初始登记，原告没有办理房产证的原因是原告没有履行缴纳维修基金的义务，另外，原告也没有按照补充协议的约定如期交付购房款，未及时履行付款义务，因此，我公司不同意承担违约责任一节，一审法院认为，被告未在合同约定的期限内办理房屋初始登记，已违反合同约定，应承担民事责任，况且在被告未办理房屋初始登记的情况下原告也无法办理房产证，办理房屋初始登记是被告的义务，即便原告存在违约情况也不能免除被告办理房屋初始登记的义务，因此被告的主张没有事实和法律依据，故对其抗辩一审法院不予采信。关于被告主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，被告不同意承担违约责任一节，一审法院认为，被告主张的理由不能对抗合同相对人即本案原告，故对其抗辩一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告蔡梅违约金5011.35元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司自认由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府动迁原因直接导致了公司无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。据此，可以认定辽阳晟宝龙房地产开发有限公司违反合同约定，应承担违约责任。综上所述，上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年十一月三日法官助理郝丽鑫书记员孔莹