辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初131号 原告（申请执行人）：中铁北京工程局集团第六工程有限公司。住所地：沈阳市沈北新区蒲河大道********。 法定代表人：郭普伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周继红，辽宁大辽律师事务所律师。 被告（执行案外人）：于洋，男，1979年2月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省阜新市细河区。 第三人（申请执行人）：靳永信，男，1964年2月4日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司阜新海罗?翡翠蓝湾项目经理，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：薄艳春，女，1964年5月21日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司员工，住阜新市太平区。 原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司（以下简称中铁公司）与被告于洋、第三人靳永信申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁公司的委托诉讼代理人周继红、被告于洋及第三人靳永信的委托诉讼代理人薄艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1、撤销丹东市中级人民法院（2020)辽06执异4号执行裁定书；2、对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-022301号（154-2-2231)商品房依法许可强制执行；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：丹东市中级人民法院（2020)辽06执异4号执行裁定书对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-022301号(154-2-2231)商品房停止执行的裁定事项缺乏事实和法律依据，特提起诉讼。原告与被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗房地产）建设工程施工合同纠纷案件，辽宁省高级人民法院于2015年7月3日作出（2014)辽民一初字第00027号民事判决，生效后，原告申请执行，辽宁省高级人民法院作出（2015)辽执二字第46号裁定，将执行案件交由丹东市中级人民法院执行。2016年4月，丹东市中级人民法院作出(2015)丹执字第00089-6号执行裁定，查封了案涉房屋在内的、被执行人海罗房地产所有的“海罗?翡翠蓝湾”部分商品住宅房屋；2019年4月9日，丹东市中级人民法院作出（2015)丹执字第00089-6-3号执行裁定，继续查封包括案涉房屋在内的商品房。被告以签订购房合同并支付了全部价款为由提出执行异议，丹东市中级人民法院(2020)辽06执异4号执行裁定书裁定事项没有事实和法律依据：1、被告没有占有涉案房屋的事实。“海罗?翡翠蓝湾”项目系被执行人海罗房地产开发建设的商品房，该项目于2018年年末全部竣工并具备入住条件。该项目2014年6月尚未建成，根本不具备入住条件；被告自认于2016年10月交纳物业费并领取钥匙，而执行法院首次查封是2015年，即在执行查封前被告并未占有涉案房屋。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条（二）项规定，被告的异议主张不能阻却执行。2、被告对涉案房屋并未履行全部付款义务。被告虽有购房合同，涉案房款近30万元，如果现金支付，被告应提供现金来源的证据，如果转账支付，亦应提供转账凭证。现被告仅以收款收据不能证明购房款已实际支付。只有房屋买卖真实并实际履行方可适用最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3、被告的入户通知单系伪造。涉案房屋于2016年4月15日被查封，查封时涉案房屋并无人居住，也不具备入住条件。涉案项目竣工并具备入住条件是2018年年末，被告办理入住手续的真实时间是2019年6月。海罗房地产为抗拒执行、造成占有事实，与被告串通将入住通知单的出具时间提前到2014年，原告对入住通知单的形成时间提出司法鉴定。 被告于洋辩称：购房协议、收款收据、房屋买卖合同均显示被告是在原告查封之前以抵顶人工费的方式购买的涉案房屋，应驳回原告的诉讼请求。 第三人靳永信没有述称意见。 本院经审理查明：2014年5月23日，被告（买受人）与案外人（出卖人）海罗房地产签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买阜新市细河区东风路154-2号2单元2231号房，建筑面积99.13平方米，单价2850元，总房款为282521元。该合同已经阜新市房地产信息中心网上备案。被告以人工费抵顶了涉案房屋的全部房款，由海罗房地产出具了收款收据。后被告交纳了物业费、供热费、电费、拆改押金等费用并办理了入住手续，装修入住至今。阜新海罗恒基房地产有限公司2020年2月17日出具的《证明》载明：海罗翡翠蓝湾小区A16-2-022301号房屋（阜新市细河区东风路154-2-2231号）因房屋处于被法院查封状态，所以尚未办理增值税发票。现涉案房屋因非被告原因尚未办理不动产登记。诉讼中，被告提供了其户籍所在地阜新市不动产登记中心出具的《房产登记情况查询证明》，该证明记载：于洋截止2020年6月23日，在我中心无房屋权属登记信息记录。 中铁航空港集团辽宁工程有限公司、靳永信与案外人海罗房地产建设工程施工合同纠纷执行一案，辽宁省高级人民法院（2014）辽民一初字第00027号民事判决，确认中铁航空港集团辽宁工程有限公司就74370646.47元工程款对海罗房地产“海罗·翡翠蓝湾”工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权，该判决已经发生法律效力。中铁航空港集团辽宁工程有限公司于2015年8月6日申请强制执行，辽宁省高级人民法院于2015年8月31日裁定由本院执行。本院在执行过程中，于2016年4月15日查封了包括涉案房屋在内的被执行人海罗房地产所有的坐落于阜新市迎宾大街海罗翡翠蓝湾全部共计34栋楼2231套商品房屋中、除已在阜新市经济开发区政府机关登记的1051套商品房屋之外的930套商品房屋。本院于2016年12月5日解除了对上述商品房屋中411套房屋的查封。2019年4月9日，本院作出（2015）丹执字第00089-6-3号执行裁定：继续查封被执行人海罗房地产所有的包括涉案房屋在内的517套商品房屋。被告不服该裁定，向本院提出书面异议，请求依法解除涉案房屋的查封并撤销执行裁定，本院作出（2020）辽06执异4号执行裁定书：中止对坐落于阜新市细河区东风路A16-022301号（154-2-2231）商品房的执行。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明：2017年9月30日，本院作出（2015）丹执字第00089-9号执行裁定：将申请执行人中铁航空港集团辽宁工程有限公司变更为中铁北京工程局集团第六工程有限公司。 阜新市区划地名办公室2020年3月4日出具的情况说明载明：海罗?翡翠蓝湾于洋所提供的购房协议和入户通知单的（A16楼二单元2303）是丹东法院查封的，其标准地址为阜新市细河区东风路154-2-2231（A16-022301号），属于同一处房产。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同书》、收款收据、《商品房买卖合同网上备案表》、物业费等交款收据、《房产登记情况查询证明》、本院（2020）辽06执异4号执行裁定书、《情况说明》等证据材料。上述证据已经当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：本案的争议焦点是：被告对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的合法权益，本院对涉案房屋应否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告与案外人海罗房地产在本院查封涉案房屋之前签订了《商品房买卖合同》，已经阜新市房地产信息中心网上备案，被告以人工费抵顶了应付房款，海罗房地产出具了收款收据，并为被告办理了入住手续，被告装修入住至今。原告对被告提供的证明其以人工费抵顶全部房款的建设工程施工劳务分包合同及结算协议的真实性不持异议。故应认定被告虽然以人工费抵顶应付房款的方式对涉案房屋进行了结算，并不能改变其与海罗房地产间的商品房买卖合同关系及被告作为涉案房屋买受人的地位，亦不能改变其应享有的相应的民事权利。原告主张被告没有占有涉案房屋的事实，被告已经提供了相关证据，证明其取得了入户通知单并对涉案房屋实际居住至今。原告主张被告的入户通知单系伪造，但既没有提供相关证据加以证明，也未申请鉴定，故原告该主张不能成立。即使被告不能证明其已实际居住涉案房屋，关于合法占有亦并不取决于是否实际居住，应以实际控制为标准，即占有应理解为对不动产的管理和支配。购房人办理了物业入住手续，领取房屋钥匙，既应视为已经取得了对房屋事实上的管理和支配权，已取得入住通知单即应视为房屋已交付使用，购房人已经对房屋进行了实际控制和管理，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的立法目的是排除房地产开发商等被执行人与案外人以虚假房屋买卖合同关系规避人民法院对具有金钱内容债权生效判决的执行。被告涉案房屋的《商品房买卖合同》的签订在人民法院查封涉案房屋之前，被告又以人工费抵顶了全部房款，由海罗房地产为被告出具了收款收据，继而办理入住手续，并装修居住至今。被告对人民法院已经查封了涉案房屋的事实并不清楚，其对被人民法院查封的涉案房屋的占有、使用并没有主观故意及过错。故应认定被告与海罗房地产并不是为了规避人民法院的财产保全行为而虚构房屋买卖合同、转移房地产开发商财产。被告就涉案房屋取得的是房屋消费者物权期待权，而我国立法对物权期待权的保护具有逐渐扩大的趋势。被告所购涉案房屋系用于居住，其提供了证据证明其名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋属于被告满足生存权的合理消费范畴。在公民的生存权利与企业的经营利益发生冲突需要权衡时，应在兼顾双方利益的前提下，依法优先保护公民的生存权利。故应认定被告符合上述法律规定的能够排除人民法院的强制执行的条件，其对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。 综上，原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司关于撤销本院（2020)辽06执异4号执行裁定书、对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-022301号（154-2-2231)商品房依法强制执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  黄日宏 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年十一月二日 书记员  王秀文