北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7103号上诉人（原审被告）：华夏军人退役创业发展服务中心，住所地北京市海淀区丰智东路********。法定代表人：陈德东，执行董事。委托诉讼代理人：陈振洲，北京君理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜维政，男，1959年4月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张赫，北京市五泰律师事务所律师。上诉人华夏军人退役创业发展服务中心因与被上诉人姜维政房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初13790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华夏军人退役创业发展服务中心上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回姜维政的全部诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。1.中国人民解放军国防大学（以下简称国防大学）和军创佰亿大农业科技发展（北京）有限公司与本案有重大利害关系，一审法院应追加其为第三人；2.一审法院没有向国防大学调取涉案房屋的购房合同、付款凭证和产权登记档案；3.本案所涉及的《协议书》，一审法院未组织质证；4.一审法院针对刘英、赵政形成的调查笔录系违法调查取证；5.对于姜维政一审提交的《证明》《情况说明》中所加盖公章，我公司一审提出对公章真实性的鉴定申请，一审法院不予准许，违反法律规定。二、一审认定事实错误。1.一审法院对于租赁合同的效力认定逻辑错误；2.一审法院对于租赁合同的履行认定错误，法院应当审查出租人是否履行了出租标的的交付义务。三、一审判决适用法律错误。姜维政辩称，同意一审法院判决。姜维政向一审法院起诉请求：1.判令华夏军人退役创业发展服务中心立即将位于北京市石景山区101号的房屋腾空并退还给我；2.判令华夏军人退役创业发展服务中心支付退还房屋之日前的房屋租金（自2016年1月1日至实际给付之日止，计算标准为每年10万元）及欠付的物业费、供暖费（截止2019年3月，以上合计376127元）；3.判令华夏军人退役创业发展服务中心向我支付逾期违约金，违约金以欠付的房租、物业费、供暖费为基数，自欠付之日起至实际给付之日止，按每年24%的标准计算（截止2019年3月20日为185341元）；4.本案的诉讼费由华夏军人退役创业发展服务中心承担。一审法院认定事实：2010年9月9日，国防大学校务部营房部向姜维政发放位于101号房屋的使用证。2010年10月19日，国防大学校务部营房部（甲方）与姜维政（乙方）签订《协议书》，约定乙方自愿购买甲方建设的某临街底层住宅，地址为某，地址为某**，楼房号：**176.41平方米，套内面积106.08平方米，楼梯间面积7.08平方米，公用分摊面积11.19平方米，地下建筑面积，地下建筑面积52，房屋总售价为2560404元。同时约定，乙方拥有使用权，并按甲方规定的使用范围使用，未经甲方许可不得改变用途，不得出售、出租或转让。2011年12月16日，姜维政（甲方）与华夏军人退役创业发展服务中心（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市海淀区（实际行政规划为石景山区）101房的房屋建筑面积180平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，租赁用途为储备仓库，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）叁拾万元，年租金为壹拾万元，租金按年度结算，乙方于每年第一月的前十日内交付甲方，付款方式：现金支付。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。同时约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。案件审理中，华夏军人退役创业发展服务中心提出印章鉴定，经高院摇号确认，一审法院委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该所于2019年9月2日出具司法鉴定意见书，结论为：检材上的“华夏军人退役创业发展服务中心”印章印文与样本上的“华夏军人退役创业发展服务中心”印章印文为同一枚印章盖印。2019年12月27日，一审法院至国防大学四层会议室，就涉诉房屋出租问题进行了调查，国防大学设施设备处赵政表示涉诉房屋是经济适用房，参照经济适用房相关条例不允许出租，所以协议书写的不允许出租，但是姜维政购买的房屋是底商，学校允许出租。2020年4月27日，国防大学管理保障部设施设备处向法院出具《证明》，载明：我校于2006年建设石景山区某二区经济适用住房小区，其中底商用房18套（包括101号房屋）。经学校同意，所出售的底商用房，允许个人向外出租，特此证明。庭审中，华夏军人退役创业发展服务中心主张其从未使用过涉诉房屋，姜维政向法庭提交了银行流水，证明其收到房屋租金情况，其中2012年1月19日收入10万元，为个人账户打款；2013年1月分三次共计收入10万元，服务界面为同业清算互联前置；2016年4月15日，收入20万元，对手信息为军创（北京）文化传播有限公司。一审法院于2019年10月21日至涉诉房屋，该房屋内有人使用，经询问，该人表示其为刘英，其系军创佰亿大农业科技发展（北京）有限公司的法定代表人，从2011年开始在涉诉房屋内经营，其与华夏军人退役创业发展服务中心系合作关系，涉诉房屋由该中心提供由其使用。但未向法庭提交证据及证件。另查，华夏军人退役创业发展服务中心与军创（北京）房地产开发有限公司均系军创（北京）文化传播有限公司股东。华夏军人退役创业发展服务中心系军创（北京）房地产开发有限公司大股东（出资比例99.5%）。军创佰亿大农业科技发展（北京）有限公司的法定代表人系刘英，股东军创（北京）文化传播有限公司出资比例为70%。经法庭询问，华夏军人退役创业发展服务中心表示其无法提供军创（北京）文化传播有限公司联系方式。再查，2020年5月29日，北京百思特世纪物业管理有限公司玉泉新城B区物业管理处出具情况说明，载明：北京市石景山区2区29栋2单元101室，和北京市石景山区13号楼2单元101室，是同一个房屋。一审法院至北京市石景山区不动产登记事务中心查询北京市石景山区29栋2单元101室及北京市石景山区13号楼2单元101室档案信息，该中心表示无此档案信息。法院至北京市不动产登记中心查询北京市石景山区29栋2单元101室及北京市石景山区13号楼2单元101室档案信息，该中心亦表示无此处档案信息。一审法院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。一、姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》是否有效。本案中，虽然《军队房地产租赁合同》约定了该合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。但是，法院至国防大学调查，国防大学设施设备处赵政表示涉诉房屋因系底商（涉诉房屋只能从小区外侧进入，小区内部无法进入），所以是可以出租的，不用审批。国防大学管理保障部设施设备处亦向法院出具了《证明》允许个人向外出租。故法院认为姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。二、姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》是否已经履行。本案中，虽然华夏军人退役创业发展服务中心否认其实际使用涉诉房屋，但鉴于以下二点，法院认为合同已经实际履行：一是《军队房地产租赁合同》确系其与姜维政所签订；二是华夏军人退役创业发展服务中心系军创（北京）文化传播有限公司大股东（出资比例99.5%），军创（北京）文化传播有限公司曾向姜维政支付20万元，经法庭询问华夏军人退役创业发展服务中心未能提供军创（北京）文化传播有限公司的联系方式，亦未能做出合理解释。三、华夏军人退役创业发展服务中心是否应当支付姜维政主张的各项费用。姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日到期，姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心未达成新的租房合意，故双方签订的《军队房地产租赁合同》到期终止。合同到期后，华夏军人退役创业发展服务中心未将涉诉房屋腾退给姜维政，现姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付占用期间的租金，鉴于双方合同到期，故表述为租金不准确，法院予以调整为房屋使用费，法院参照双方约定的房屋租金确定房屋使用费标准。姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付物业费、供暖费等，因上述费用尚未实际发生，故法院不予支持。姜维政要求华夏军人退役创业发展服务中心支付违约金，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华夏军人退役创业发展服务中心于本判决生效之日起15日内腾退位于北京市石景山区13号楼2单元101号（现为北京市石景山区29栋2单元101室）房屋；二、华夏军人退役创业发展服务中心于本判决生效之日起15日内支付姜维政自2016年1月1日始至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每年10万元计算；三、驳回姜维政其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，华夏军人退役创业发展服务中心主张合同中约定须经军队房地产管理部门审核批准后方生效，但是姜维政与华夏军人退役创业发展服务中心的《军队房地产租赁合同》签订后，双方已经履行了合同主要义务，故对于合同未生效之上诉理由，本院不予采信。并且，该《军队房地产租赁合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效，且国防大学相关部门出具《证明》载明涉案房屋系允许个人对外出租，华夏军人退役创业发展服务中心主张的合同无效之事由缺乏法律依据，本院不予采纳。按照双方合同约定，租赁期限至2014年12月31日届满，此后双方未续签书面的租赁合同，华夏军人退役创业发展服务中心未将涉案房屋腾退返还姜维政，姜维政对此亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现姜维政主张腾退房屋并按照合同约定的标准支付欠付的房屋使用费具有事实和法律依据。对于涉案房屋的实际使用情况，考虑到付款人、房屋占用人与华夏军人退役创业发展服务中心的关联关系，且华夏军人退役创业发展服务中心未能提供其持股公司的联系方式不具有合理性，故对其未实际使用涉案房屋之上诉理由，本院不予采信。综上所述，华夏军人退役创业发展服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由华夏军人退役创业发展服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年十一月三日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆