湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7892号上诉人（原审原告）：方伟，男，1982年12月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：武汉首茂城置业有限公司，住所地武汉市洪山区和平街青城华府**商铺。法定代表人：刘田，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡倩云，该公司员工。委托诉讼代理人：王萧，该公司员工。上诉人方伟因与被上诉人武汉首茂城置业有限公司（以下简称首茂城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判首茂城公司向方伟返还40万元；2、本案一、二审诉讼费用由首茂城公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏了《选配装修合同》是首茂城公司在精装修合同之外另行搭售的科技包合同，在签订《武汉市商品房买卖合同》之前，首茂城公司要求方伟必须先签订《选配装修合同》，且对《选配装修合同》内容不能做任何更改的事实。二、一审法院适用法律错误。1、一审判决书第4页第3段判决认为“签订认购书后，双方当事人应当就《商品房买卖合同》及《选配装修合同》等相关从合同的主要条款进一步磋商，直至最终签订《商品房买卖合同》及相关从合同。”属于适用法律错误，《选配装修合同》是首茂城公司在精装修合同之外另行搭售的科技包，不属于《商品房买卖合同》的从合同，违反了法律关于不得强制交易的规定，首茂城公司也因此被武汉市房管局给予信用扣分公示。2、一审法院以《责令整改通知书》并未明确指出《选配装修合同》存在霸王条款，方伟也未提交其他确实充分的证据予以佐证为由，对方伟提出的《选配装修合同》存在霸王条款，违法条款的意见不予采信属于适用法律错误。对于《选配装修合同》是否存在霸王条款，法院应根据合同内容直接进行评判。3、一审法院认为“签订认购书后双方就签订《商品房买卖合同》及相关从合同持续进行了磋商，最终因为双方无法就前述合同的主要条款达成一致意见导致未能签约。属于不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任。”属于适用法律错误。签订认购书后，双方从未就商品房买卖合同的内容进行磋商。首茂城公司在签订认购书、收取定金后违背诚实信用原则，意图违法搭售科技包、将大量不平等条款强加给方伟，这一违法违约行为才是导致本案商品房买卖合同无法签订的原因，应双倍返还方伟的定金。首茂城公司辩称，一、一审法院认定事实正确。方伟与首茂城公司自愿签订《东湖金茂府认购书》、《东湖金茂府认购承诺书》，并交纳购房定金，认购承诺书中明确载明：“本人已了解项目公共区域交付标准、室内装修交付标准及选配装修（科技系统）交付标准，已详细阅读现场公示的《武汉市商品房买卖合同》并了解合同条款中约定的购买房屋之后的相关权利义务并无异议”。案涉项目为科技住宅，项目置业顾问在宣传过程中，特别是在签订认购书前，已将此情况告知客户，未侵害消费者知情权和选择权，不属于强行搭售，且项目销售方案在获取预售许可证时已上报政府行政监管部门备案。首茂城公司在武汉房地产市场上并不具备垄断性和支配性的市场地位，客观上无法达到强制客户以接受室内选配装修（科技系统）升级服务为前提来销售商品房，《选配装修合同》并未违反《中华人民共和国反垄断法》及《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，也未违反《2017年武汉市房管局关于进一步规范商品房销售行为的通知》的相关规定。二、一审法院适用法律正确。《责令整改通知书》是项目个别业主向市场监督局递交的投诉导致，《责令整改通知书》不属于行政部门的行政处罚，项目已签订的合同均不需调整，其效力不受影响。案涉项目在一审开庭时已交付，并无方伟认为的随意更换交付标准的问题，综上，首茂城公司认为一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。方伟向一审法院起诉请求：1.判令首茂城公司双倍返还定金40万元；2、判令首茂城公司返还方伟购房款769207元及利息（以769207元为基数，按年利率6%自起诉之日计算至实际付款之日止）；3、本案的诉讼费用由首茂城公司承担。一审法院认定事实：2019年8月27日，方伟与首茂城公司签订《首开&华侨城&金茂|东湖金茂府认购书》一份，约定：甲（首茂城公司）、乙（方伟）双方本着平等自愿、协商一致的原则，就认购首开&华侨城&金茂|东湖金茂府【即新建居住项目（杨春湖启动区C-03地块）】项目商品房事宜达成一致并签署本认购书。乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于首开&华侨城&金茂|东湖金茂府（即新建居住项目（杨春湖启动区C-03地块））中的9栋1802号房，该商品房建筑面积共116.87平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为25853元/㎡，总房价款为3021440元。乙方应当在签订本认购书时向甲方支付认购定金200000元；甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方同意在签订本认购书的次日起3日内（即2019年8月31日前）付清首付款、税费等应由乙方承担的费用并到甲方指定处办理签订《武汉市商品房买卖合同》，如乙方未在约定时间内办理合同签订等手续，视为乙方违约，甲方有权再对此套房源进行对外销售，认购定金不予退还。双方签订《武汉市商品房买卖合同》后本认购书自行终止。认购书签订后，方伟依约交纳了200000元定金。2019年8月31日，方伟向首茂城公司交纳了毛坯房首付款494748元、装修首付款6035元、“科技包”款项268424元，共计769207元。2019年9月6日，方伟到首茂城公司处办理了银行贷款的相关手续，首茂城公司称方伟购房资格核查结果未出，双方无法于当天签订《武汉市商品房买卖合同》。并欲与方伟签订《选配装修合同》、《室内装修委托合同》，方伟在阅读《选配装修合同》条款后，认为第一条对其不公，要求首茂城公司修改或采取其他补救措施，双方就此未达成一致意见，故上述两份合同未能签订，进而导致《商品房买卖合同》也未能签订。一审法院认为，方伟、首茂城公司签订的《首开&华侨城&金茂|东湖金茂府认购书》（以下简称认购书）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。认购书约定了认购总价、单价、房屋门栋号、面积等内容，但未约定交付方式、交付时间等，不具备实际履行条件，属于预约合同。签订认购书后，双方当事人应当就《商品房买卖合同》及《选配装修合同》等相关从合同的主要条款进一步磋商，直至最终签订《商品房买卖合同》及相关从合同。虽然方伟认为最终未能签订《商品房买卖合同》及相关从合同的原因是首茂城公司强制搭售、《选配装修合同》存在霸王条款、案涉商品房存在质量问题等，并提交了市场监管部门出具的《责令整改通知书》、相关微信公众号发表的文章等证据拟予证明，但是《责令整改通知书》并未明确指出《选配装修合同》存在霸王条款，微信公众号发表文章内容的真实性一审法院无法核实，方伟亦未提交其他确实充分的证据予以佐证，故一审法院对方伟的意见不予采信。首茂城公司认为系方伟故意拖延，导致双方未签订《商品房买卖合同》，系方伟违约，不应退还方伟定金。虽然认购书约定签订《商品房买卖合同》的期限为3天，但双方均知晓在签订认购书后3天内不可能同时完成交纳首付款及签订《商品房买卖合同》相关事宜，首茂城公司亦承认系因方伟购房资格核查结果未出才导致双方在认购书约定的时间无法签订《商品房买卖合同》。方伟按认购书约定支付了相应款项，并不存在过错，首茂城公司亦无证据证明方伟有故意拖延行为。双方在签订认购书后各自履行了相应的义务，并就签订《商品房买卖合同》及相关从合同持续进行了磋商，最终因为双方无法就前述合同的主要条款达成一致意见导致未能签约。属于不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，故首茂城公司应当返还方伟支付的200000元购房定金，方伟要求首茂城公司双倍返还购房定金的意见，一审法院不予采信。双方在磋商过程中，方伟向首茂城公司交纳了769207元，首茂城公司理应将上述款项及资金占用利息退还给方伟。一审庭审过程中，首茂城公司认为方伟要求的6%的利率标准过高，申请法院予以调整，一审法院依法调整为资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对方伟的相应诉讼请求，一审法院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、武汉首茂城置业有限公司向方伟返还200000元；二、武汉首茂城置业有限公司向方伟返还769207元及资金占用利息（以769207元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月9日起计算至首茂城公司实际付款之日止）；三、驳回方伟的其他诉讼请求。一审判决指定的给付期间为一审判决生效之日起十日内。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7661元，由方伟负担4000元，武汉首茂城置业有限公司负担3661元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：首茂城公司向本院提交以下证据：证据一、《选配装修合同》的申请书模板，拟证明《选配装修合同》是提供客户选择的增值服务，签署《选配装修合同》前需有客户签署的申请书，方伟未签署申请书，可以证明首茂城公司未要求其先签署《选配装修合同》。证据二、置业顾问叶苗与方伟的聊天记录截图一组共8页，证明项目置业顾问在方伟签署认购书之前已告知项目的价格组成，并就后续正式合同签约持续跟进，争取促成合同的签订。经质证，方伟对首茂城公司提交证据的意见为：证据一、真实性有异议，没有任何人签字盖章，不能达到其证明目的；证据二、真实性和证明目的均无异议。本院认为，对于首茂城公司提交的证据一，因不能达到其证明目的，本院不予采信；对于首茂城公司提交的证据二，因方伟对其真实性及证明目的均无异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，方伟认可其知晓购房款包括毛坯房款、装修房款及“科技包”款项，其已交纳的268424元系“科技包”的全款。本院认为，方伟、首茂城公司签订的《首开&华侨城&金茂|东湖金茂府认购书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述认购书签订后，方伟交纳了毛坯房首付款494748元、装修首付款6035元、“科技包”款项268424元，表明方伟知晓其购房款是由毛坯房款、装修房款及“科技包”款项三部分组成，且对于“科技包”对应房款，方伟已经交纳了全款，但在后续订立合同过程中，对于“科技包”对应的《选配装修合同》的条款，方伟不认可首茂城公司提供的合同文本，双方亦不能就合同条款协商一致。方伟上诉认为系首茂城公司违法搭售科技包、将大量不平等条款强加给方伟，导致双方未能签约，故应双倍返还定金，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。一审综合本案事实，认定双方未能正式签约系双方不能就合同条款协商一致，属于不可归责于当事人双方的事由，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，方伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由方伟负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年十一月二日书记员  于 宁