河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初7977号 原告：秦皇岛市启泰物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：房德臣，总经理。 委托诉讼代理人：张晓明，男，1963年6月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：褚德生，男，1963年11月9日出生，现住秦皇岛市经济技术开发区。 被告：王德林，男，1957年11月24日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王佳炜（曾用名王家伟），男，1983年8月15日出生，汉族，系王德林儿子，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司（以下简称启泰物业公司）与被告王德林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告启泰物业公司委托诉讼代理人张晓明、褚德生，被告王德林委托诉讼代理人王佳炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启泰物业公司诉称，被告是的业主，原告于2006年1月20日与小区开发商签订《前期物业管理合同》，又于2015年1月10日与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告按约定交纳物业服务费及相关费用。后原告依约履行物业服务义务，被告自2012年1月1日起拖欠物业费一直拒绝交纳。原告催要未果，故诉至我院，请求判令被告立即支付原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业费、电梯费、垃圾转运费等共计7233元；被告承担本案诉讼费用。 被告王德林辩称：我住的21栋3单元没有监控，2012年丢过一辆电动车，2013年丢过一辆电动车。2012买的朗逸汽车被刮一大条，物业公司无法提供监控。2012年我们楼顶盖房，和物业反映，没有管。他们拉盖房的材料，电梯被压坏了，电梯停了三个月我再没有坐电梯。2017年9月份房顶漏了，让我们动用公共维修基金修房顶，和我们对门老太太说粉刷楼道，骗他们签字，后来楼道也没粉刷，楼道的瓷砖全部脱落也没人管。所以我不交物业费。 原告启泰物业公司向法庭提交证据如下：证据一、企业营业执照一份，证明原告从事物业管理经营的合法性；证据二、前期物业管理合同一份，原告与和平花园小区开发商签订的，证明原告提供物业服务的合法性；证据三、物业服务合同一份，原告与和平花园小区业主委员会于2015年1月1日签订的，证明原告继续合法履行与小区全体业主的服务合同关系；证据四、秦登记内变字[2009]第017号准许变更登记通知书一份，证明原告的原名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司，于2009年2月13日变更为现名称；证据五、秦皇岛市物价局秦价政服字[2008]224号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；证据六、市物价局秦价政服字[2008]223号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；证据七、秦价政服备字[2010]001号秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表一份，证明原告的收费及收费标准已在政府主管机构予以备案；证据八、收费许可证（证号：54006905055），证明原告物业服务收费的合法性；证据九、小区建成交付期间，被告签名的承诺书一份，证明被告同意原告为其提供物业服务并遵守物业的相关规定；证据十、海港区人民法院物业巡回法庭诉前调解通知书一份，证明原被告双方存在物业服务合同纠纷关系。证据十一、自2009年3月25日至2014年8月14日，原告就和平花园房屋渗漏、小区西侧道路（围墙）修建等问题，多次向开发商行文致函，要求给予及时有效维修或修建。此期间原告向开发商送达的《关于督促施工单位抓紧落实房屋维修的再函》、《关于尽早动工修建和平花园小区西侧围墙的函》等公函、报告共计10余份，证明原告是站在维护广大业主利益的角度，已经履行了物业管理的责任和义务。证据十二、自2008年10月以来，原告承接该小区物业管理服务期间行成的2009年度、2015年度、2016年度工作总结报告和2014年11月6日向和平花园业主委员会汇报提纲，证明原告具有物业服务管理的规范性、连续性和有效性。证据十三、原告分别于2014年6月30日、2015年9月8日和2016年1月26日在和平花园张贴的工作计划、通知及提示，证明原告物业服务管理具有计划性。证据十四、原告与有关被告签订的“停车位租赁使用协议”，明确了双方权利和义务，对车损等问题的责任界定有相关约定，原告不负赔偿责任。证据十五、原告在物业服务管理期间，制订的《公司各岗位职责》等制度、规定，以及实行的《保安值班交接情况登记表》、《保安巡逻巡视记录》、《小区机动车辆出入登记表》、《员工考勤签到表》、《内保洁日检表》、《公共设施设备维修表单》、《视频监控信息调阅登记表》等，证明原告物业服务管理有规章制度可依，并履行了责任和义务。证据十六、原告在物业服务管理期间，小区业主赠送的锦旗照片、政府和公安机关颁发的奖状照片，以及小区环境面貌照片，证明原告物业服务管理具有较高的质量标准。 被告王德林针对上述证据发表质证意见：对证据一、二、三、四、六、七、八、十均认可；对证据五收费证，已经过期；对证据九有异议，买房时强制性条款，我签的承诺书不应是终身有效；对证据十一，不能证明所有业主知道动用维修基金，只是打的申请，因为业主委员会一直在和开发商打官司，开发商说把钱给物业公司了50万，待核实，物业公司没有参与修西马路证据；十二，没有公示，不能证明物业管理的规范性，口头总结不能证明其规范性、合法性，该总结不能作为证据；证据十三同十二意见；对证据十四有异议，物业公司只是负责管理，没有权利租赁，租赁协议一旦出现问题，30多个监控，多一半都是坏的，有人在绿化地方安车锁再租出去，不能证明不负赔偿责任；对证据十五，公司岗位责任不能证明什么，各种规章制度不是实时的，都是后补的，不能证明实际情况，进出小区的车从不登记，占了车位就用大喇叭喊；对证据十六，只能是个别问题，不具有普遍性，其他方面不能证明他的服务标准是较高的。 被告王德林向法庭提交证据如下：证据1、照片共计93张，共同证明绿化不好、卫生达不到标准、路灯有问题、绿化变成了车位和自行车棚、电梯紧急呼叫有问题、去年要求的问题没有进展、屋顶私搭乱建、私自将绿化变成果园、菜园，广告费和停车位的管理费没有交给业主委员会，交的金额不够、保安巡逻没有按照合同履行。证据内小区增收的广告费、饮用水、公益设施快递箱等，收费没有交给业主委员会。基础设施安全隐患，人员出现空岗，紧急呼叫到场不及时、排水系统存在安全隐患、汽车被划、电梯长期故障没有维修、变电室存放私人物品。小区照明设备不全，监控夜间不能反应小区情况。证据2、视频两个，证明17栋着火，消防设施存在隐患。证据3、今日报道视频一个，证明消防通道被占用、没有消防栓、个别消防器材被损坏。 原告启泰物业公司针对上述证据发表质证意见如下：对证据1照片，大部分与事实不符，缺乏真实性，除了消防以外我们均不认可；消防原告正在整改，已经通过了消防部门的检查验收；对证据2视频，17栋着火是事实，警报器响，是警报器发生的故障，物业晚上赶紧派人进行维修，后来和业主委员会、居委会和二单元业主开了座谈会进行了协商和解释；对证据3今日报道视频是事实，但是不能证明物业管理没有到位，记者来了配合记者对小区消防进行了实事求是的报道。 根据原、被告提供的证据及质证意见，经本院审核认定：原告提交的证据一至十六、被告提交的证据一至三具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，认定作为本案的证据予以采信。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告王德林系秦皇岛市海港区业主，该房屋建筑面积为94.17平方米。2006年1月20日，原告（乙方，曾用名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司）与秦皇岛市东日房地产开发有限公司、秦皇岛市福源房地产开发有限公司、秦皇岛市德亿房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》。合同约定，乙方对小区进行物业管理服务，物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有的物业住宅建筑面积交纳，具体标准为：6+1住宅为0.7元/月/平方米，高层住宅1.1元/月/平方米。合同有效期自2006年1月20日起至小区80%业主入住，业主委员会成立止。2008年12月30日，秦皇岛市物价局下发秦价政服字[2008]224号《秦皇岛市物价局关于和平花园小区前期物业管理服务收费标准的批复》，规定和平花园物业管理服务收费多层收费标准为0.62元/月/平方米，高层收费标准为1.02元/月/平方米。2015年1月10日，原告（乙方）与秦皇岛市和平花园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，甲方选聘乙方为海港区小区提供物业管理服务，物业服务费用实行市场调节价，由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：高层住宅为0.98元/月/平方米，多层住宅0.6元/月/平方米。电梯费为二层起价20元，每层加3元。二次加压供水费为90元/户/年。垃圾费为36元/户/年。合同第六条约定物业费用按年收取。第十四条，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：（一）高层住宅消防管道疑似渗漏；（二）小屋西侧行车路及围墙未修建，以上均属于开发商遗留问题。对上述问题，甲乙双方应解决的办法如下：1、在2015年夏季，甲方配合乙方共同找原开发建设单位、政府工程质量监督部门、政府行政主管部门对高层住宅消防管道分步进行综合查验，视实际情况采取有效措施进行维修；2、在2015年春季，甲方配合乙方共同协调开发商对小区西侧行车路进行修建。合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。另外，协议还对物业服务管理内容、物业服务标准、甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项也进行了约定。合同签订后，原告按照协议约定履行义务，但在管理方面存在一定瑕疵。被告自2012年1月1日至2016年12月31日未向原告交纳物业费。按上述两份合同约定，被告2012年1月1日至2014年12月31日应交纳的物业费为94.17平方米×1.02元×36个月=3458元，2015年1月1日至2016年12月31日物业费为94.17平方米×0.98元×24个月=2215元，共计5673元。电梯费23元×60个月=1380元，垃圾转运费36元×5年=180元，合计7233元。 本院认为，原告与小区开发商签订的《前期物业管理服务协议》、与和平花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告王德林是两份合同项下权利义务的实际享有者和承担者，该两份合同对原、被告双方均具有约束力。原告应该按照合同约定的服务事项及服务标准，为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受服务，应该缴纳物业费。原告主张被告缴纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费，现原告提供的物业服务存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减10%物业费较为合理。原告主张电梯费、垃圾转运费，本院予以支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告王德林给付原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司2012年1月1日至2016年12月31日的物业费5105元、电梯费1380元、垃圾转运费180元，以上合计6665元。于本判决生效后五日内履行。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王德林负担，于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张 伶 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  李华杰 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  赵 倩