广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3835号原告：中山市合源物业管理咨询有限公司，住所地广东省中山古镇。法定代表人：姚天广，总经理。委托诉讼代理人：包小娟，广东言泰律师事务所律师。被告：王凡，女，1975年12月出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：李清，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。原告中山市合源物业管理咨询有限公司（以下简称合源公司）诉被告王凡物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合源公司委托诉讼代理人包小娟，被告王凡委托诉讼代理人李清、钟燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合源公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年1月1日至2017年3月31日物业管理费3960.63元及违约金3846.43元（违约金从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之五计算至支付完毕之日止）。事实与理由：2014年9月2日，原告与中山市古镇镇翠盈明珠花园签订了《中山市物业服务合同》，合同约定服务期限从2014年10月1日至2017年9月30日。合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照住宅建筑面积向原告支付物业管理费，缴费时间为每月10日前，逾期缴费的从2013年11月1日至2016年5月30日，从逾期之日起每天按应交物业费的万分之五缴纳违约金（即：物业费金额*0.0005*违约天数），2016年6月1日起违约金的计算标准为物业费的千分之五（即物业费金额*0.005*违约天数）。被告是上述物业4-1706号的业主，物业面积146.69平方米，每平方米按1.8元收取。按合同约定，被告应向原告支付从2016年1月1日至2017年3月31日的物业管理费3960.63元（146.69平方米*1.8元/平方米*15），但被告一直拒绝缴费，按上述逾期缴费标准计算得出违约金3846.43元。原告于2016年12月30日委托广东言泰律师事务所向被告发出律师函催促被告缴纳物业管理费，未果。被告王凡辩称：1.翠盈明珠管理处于2013年3月17日出具《证明》，承诺王凡从2013年2月1日起免交物业服务费。因此，王凡无需缴纳物业服务费，也不存在违约行为，无需支付违约金。因为物业公司没有做好小区安全防范工作，导致王凡家中失窃损失了20多万。为此，王凡向翠盈明珠花园业主委员会和物业公司进行交涉和反映。为了妥善解决此事，中山市祥运通物业管理有限公司翠盈明珠管理处于2013年3月17日出具《证明》，承诺被告从2013年2月1日起免交物业服务费。因此，王凡从2013年起不交物业服务费有正当理由，不存在任何违约行为。2.王凡不确认原告提供的《中山市物业服务合同》的合同效力，并对原告是否具备提供物业管理资质、入驻翠盈明珠花园的程序是否合法、是否有权收取物业服务费及收取物业服务费的标准是否合理，均持有异议。原告对其被选聘为翠盈明珠花园物业服务企业以及向王凡收取物业服务费的合法性负有举证责任，否则原告要求王凡支付物业服务费的主张缺乏法律依据和合同依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的事项须召开业主大会共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。王凡不清楚中山市祥运通物业管理有限公司（以下简称祥运通公司）和原告之间的关系和变更情况，也没有看到任何相关的书面公示，根本就不清楚翠盈明珠花园的物业公司是否发生变更。因此，原告应当提供签订合同时由业主大会选聘其作为物业服务企业的决定以及其他合法有效的证明，否则原告于2014年9月2日所签订的《中山市物业服务合同》应被认定为无效，原告要求被告支付物业服务费缺乏法律依据和合同依据。3.即使翠盈明珠花园的物业服务企业由祥运通公司变更为原告，原告与祥运通公司之间就是一种权利义务的承继。按照物业管理条例以及物业服务合同的有关规定，在更换翠盈明珠花园物业公司的过程中，祥运通公司与原告以及业主委员会之间肯定要进行妥善的交接，其中肯定也会涉及到相关的物业遗留问题。所以，原告作为承继的物业公司，对于被告因物业公司安保工作失职遭受财产损失而免交物业服务费一事，原告是清楚知道的，原告应当继续履行翠盈明珠管理处出具的《证明》。4.王凡依照翠盈明珠管理处出具的《证明》，从2013年2月起就没有交过物业服务费，而原告却从未没有向被告主张过2013年至2016年期间的物业服务费，充分说明了原告对被告免交物业服务费一事是确认和认可的，否则原告不可能在2014年9月签订合同后都不主张权利。基于上述事实和理由，原告应当继续免收王凡的物业服务费。综上所述，王凡依据翠盈明珠管理处出具的《证明》免交物业服务费是合情、合理、合法的。原告主张王凡支付2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费以及违约金是缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月2日，中山市古镇镇翠盈明珠花园业主委员会（以下简称翠盈明珠业委会）与合源公司签订物业服务合同，约定翠盈明珠业委会代表本物业业主大会与业主大会选聘的合源公司签订该合同，由合源公司为翠盈明珠花园商住小区的业主或非业主使用人提供物业服务。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取。合源公司在2014年10月1日开始物业服务，从2014年10月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10号前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳违约金。服务期限为三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2016年5月30日，翠盈明珠业委会又与合源公司签订物业服务合同，约定翠盈明珠业委会代表本物业业主大会与业主大会选聘的合源公司签订该合同，由合源公司为翠盈明珠花园商住小区的业主或物业使用人提供物业服务。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取。每次收取物业服务费的时间为每月10号前。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳违约金。服务期限为三年，从2016年6月1日起至2019年5月31日止。王凡是翠盈明珠花园商住小区4－1706房的业主。王凡按264.04元/月的标准向合源公司交清了截至2015年12月31日的物业服务费。2016年12月30日，合源公司委托律师向王凡发出律师函，催收2016年1月至2016年12月的物业服务费3168.5元，但王凡仍未交纳。诉讼过程中，王凡提供《证明》一份，内容为“从2013年2月1日起，翠盈明珠花园4幢1706房免交物业服务费。特此证明翠盈明珠物业服务中心2013年3月17日”，该《证明》加盖有“中山市祥运通物业管理有限公司翠盈明珠管理处”字样的印章。王凡称因祥运通公司没有做好小区安全防范工作，导致其家中失窃损失了20多万，所以祥运通公司翠盈明珠管理处承诺王凡从2013年2月1日起免交物业服务费。王凡还提供了祥运通公司的工商登记资料辅助证明，祥运通公司登记的经营范围包括“中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）”。合源公司对该《证明》和祥运通公司的工商登记资料的真实性、合法性、关联性均不确认，认为：没有相关证据证实《证明》上盖的章是真实有效的，祥运通公司应当出庭作证；该《证明》反映的是祥运通公司和王凡之间的关系，与合源公司无关，祥运通公司也没有权利免除王凡的物业服务费，《证明》里也没有说明2016年至2017年的物业服务费不用交；祥运通公司的工商登记资料没有工商部门盖章，合源公司早已开始管理翠盈明珠商住小区，祥运通公司的经营范围还包括“中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）”，与事实不符。诉讼过程中，合源公司提供《申请》、翠盈明珠花园第一届业主委员会备案回执、第一届业主委员会成员名册、《致业主的公开信》、《中山市住房和城乡建设局关于同意中山市古镇镇翠盈明珠花园小区第二届业主委员会备案的函》、翠盈明珠花园第二届业主委员会备案回执等证据，以证明其作为翠盈明珠花园小区的物业管理公司经过相关部门备案、程序合法，有权收取物业服务费。其中的《申请》载明合源公司就翠盈明珠花园小区的业主是否同意该司接管小区物业管理工作进行问卷调查，经统计小区总户数654户，同意接管户数610户，不同意接管户数44户，同意率93%，合源公司于2013年12月23日向中山市古镇镇住房和城乡建设局申请办理接管登记手续，中山市古镇镇住房和城乡建设局盖章确认“同意备案”。王凡对《申请》和《致业主的公开信》不确认，称其没有接受调查，也没有收到《致业主的公开信》，对翠盈明珠花园第一届业主委员会备案回执、第一届业主委员会成员名册、《中山市住房和城乡建设局关于同意中山市古镇镇翠盈明珠花园小区第二届业主委员会备案的函》、翠盈明珠花园第二届业主委员会备案回执的真实性确认，关联性不确认。另查，合源公司成立于2012年1月18日，经营范围为：物业管理、工业用房出租、商业营业用房出租、办公楼出租、其他建筑物出租、房地产中介服务、清洁服务、家政服务、停车服务。祥运通公司成立于2000年1月7日，经营范围为：中山三路祥运通住宅小区物业管理及小区车辆停放服务、中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）、承接室内家居装饰设计工程。本院认为，合源公司提供的证据足以证明其经过合法程序成为翠盈明珠花园小区的物业服务公司。王凡交清了截止2015年12月31日的物业服务费，表明其对于合源公司作为翠盈明珠花园小区的物业服务公司在当时是知情的。王凡提供的《证明》所盖印章为“中山市祥运通物业管理有限公司翠盈明珠管理处”，与通常的公司公章式样不同，在祥运通公司未出庭作证的情况下，难以核实其真实性。即使该《证明》确系祥运通公司出具，在合源公司已受聘为翠盈明珠花园小区的物业服务公司后，合源公司也没有义务履行祥运通公司对王凡的陈诺。王凡以该《证明》抗辩不需向合源公司交纳物业服务费，理据不足，本院不予采纳。王凡未按物业服务合同的约定向合源公司交纳2016年1月1日至2017年3月31日的物业服务费3960.6元，应当承担相应的违约责任。王凡辩称违约金的计算标准过高，合源公司也未提供证据证明其损失的具体数额，故本院将违约金调整为从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王凡于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中山市合源物业管理咨询有限公司2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费3960.6元及违约金（以264.04元为基数，从应付物业管理费当月的11日起，分别按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市合源物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告中山市合源物业管理咨询有限公司已预交），由被告王凡负担，被告于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一七年十二月八日书记员  黄锦祺