四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川19民初24号 原告：罗云华，女，1972年8月28日出生，汉族，小学文化，个体户，住四川省巴中市巴州区。 原告：王治伦（系罗云华姐哥），男，1969年8月8日出生，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：解世丽，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 被告：巴中市金杨置业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 第三人：严政，男，1970年11月8日出生，汉族，大学文化，律师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 第三人：黄莉，女，1972年12月8日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。 第三人：巴中市庆园房地产开发有限公司。 法定代表人：陈庆德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律事务所法律工作者。 原告罗云华、王治伦与被告巴中市金杨置业有限公司、第三人严政、黄莉、巴中市庆园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗云华、王治伦及其委托诉讼代理人解世丽、杨艳红、被告巴中市金杨置业有限公司法定代表人方金节及其委托诉讼代理人鲜跃斌、辛长洋、第三人严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、刘昌军、第三人黄莉的委托诉讼代理人杨斌、第三人巴中市庆园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏先烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗云华、王治伦向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人巴中市庆园房地产开发有限公司于2011年1月30日签订的《商品房认购书》有效。2.请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同》有效。3.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案。4.请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦1幢第3层3号房屋的权属转移登记办理到原告名下。5.请求判令巴中市金杨置业有限公司向原告支付逾期办理金都西锦1幢第3层3号房屋权属转移登记到原告名下的违约金（从2015年7月9日起至原告取得金都西锦1幢第3层3号房屋权属证书之日止，按原告已付购房款182万元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，暂计算至2017年5月31日为317600元）。6.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同不成立。7.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同备案登记。8.本案诉讼费用由被告巴中市金杨置业有限公司承担。事实和理由：2011年1月30日，原告（乙方）与巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）签订了《商品房认购书》，约定乙方认购由甲方开发建设的“金都西锦”叁层AD59号门市，暂定建筑面积为480平方米（最终以测绘面积为准），商品房总价为240万元，按建筑面积计算的商品房单价为每平方米5000元，付款方式为签订认购书时付55万元，于本幢楼正负零完工时付50万元，余款按揭支付。其后，被告巴中市金杨置业有限公司（以下简称巴中市金杨置业有限公司）承继了“金都西锦”的开发建设。被告巴中市金杨置业有限公司在取得金都西锦项目的商品房预售许可证后，于2015年4月9日与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告巴中市金杨置业有限公司购买金都西锦1幢3层3号房屋，建筑面积为772.02平方米，按建筑面积计算的商品房单价为每平方米5000元，总价为386.01万元。被告应当在2015年3月23日之前向原告交付房屋。被告应在2015年12月30日前办理商品房所在楼栋的权属证明。在合同生效后30日内，被告应申请办理商品房预售合同登记备案手续。在签订商品房买卖合同当日，被告即向原告交付了金都西锦1幢3层3号房屋。原告在签订上述认购书和商品房买卖合同后向被告巴中市金杨置业有限公司支付房款共计182万元。2015年2月1l日，严政为了其向巴中市金杨置业有限公司提供的借款提供担保，以黄莉的名义与巴中市金杨置业有限公司订立了金都西锦l幢3层房屋的《商品房买卖合同》，并在房屋登记机关办理了合同签约备案。因黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同已进行了合同签约备案，导致原告与被告签订的商品房买卖合同至今无法办理商品房预售合同登记备案，也无法进行房屋转移登记。综上所述，原告与巴中市庆园房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》和原告与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同为双方的真实意思表示，且原告已向被告支付了部分房款，被告己向原告交付了房屋。所以，原告与被告建立的商品房买卖合同关系合法有效。被告巴中市金杨置业有限公司应按合同约定办理上述房屋的商品房预售合同登记备案和房屋转移登记，并承担逾期办理应依法承担的违约责任。而黄莉与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同的真实意思并非为房屋买卖，双方并未建立商品房买卖合同关系，据此而进行的商品房买卖合同签约备案应予无效。黄莉与巴中市金杨置业有限公司已办理的上述合同签约备案，导致原告与被告签订的商品房买卖合同无法办理商品房预售合同登记备案，也无法进行房屋转移登记，所以，第三人黄莉和被告巴中市金杨置业有限公司应申请撤销房屋签约备案。 被告巴中市金杨置业有限公司答辩称，1.巴中市金杨置业有限公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，巴中市金杨置业有限公司表示认可。原告系在7号案前签订了合同，并付了或者大部分付了房款，巴中市金杨置业有限公司也交付了房子。在巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订合同时方金节已经告诉严政房子已经卖了。2.巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的商品房买卖合同与补充协议不成立，黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订房屋买卖没有真实意思表示，严政也自认黄莉签订合同系严政借贷的担保。3.原告要求巴中市金杨置业有限公司办理权属登记并承担违约责任，我们客观上不能办理，也不应当承担违约金。 第三人严政述称，1.原告的商品房认购书无效。2.案涉房屋已经在巴中市金杨置业有限公司2014年12月18日取得商品房预售许可证后，出卖给严政，且已经备案登记，合同及补充协议合法有效，严政也以债权抵消方式支付了房款。3.原告虽接受房屋交付，但房屋未达到交付条件，应为无效交付。4.原告未向巴中市金杨置业有限公司支付房款，证据不能证明原告履行支付了商品房价款。5.原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人黄莉同意严政及其代理人的述称意见。 第三人巴中市庆园房地产开发有限公司辩称，巴中市巴州区城镇住房重建办（2012）3号文件，同意将项目转让金杨置业有限公司，巴中市庆园房地产开发有限公司于2013年便发了《项目转让移交协议书》。欧阳春诉被告巴中市庆园房地产开发有限公司、巴中市金杨置业有限公司、方金节房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，巴州区人民法院（2015）巴州民初字第1987号民事判决书和巴中市中级人民法院（2017）川19民初361号民事判决书均认定巴中市金杨置业有限公司承继了项目转让，金都西锦建设项目的房屋拆迁安置补偿和商品房合同的履行义务均由巴中市金杨置业有限公司承担。因此，被答辩人所诉的被告当事人主体只能是巴中市金杨置业有限公司，巴中市庆园房地产开发有限公司在本案中不是合格的被告当事人。 原告罗云华、王治伦提交了以下证据（复印件），第一组证据：1.共同购买协议。2.商品房认购书。3.商品房预售许可证。4.商品房买卖合同。5.城镇住房灾后重建函（巴区城重建办【2012】3号）。6.项目转让移交协议书。第二组证据：7.业主入住通知书。8.金都西锦《业主临时公约》。9.金都西锦房屋装修指南。10.（前期）物业管理委托合同。11.金都西锦业主手册。12.治安安全责任书。13.消防安全责任书。14.营业执照。15物业费、水、电费收据和发票15份。16.竣工验收报告。第三组证据：17.支付房款确认书。18.房款收据8张。19.银行凭据及银行明细等19页。第四组证据：20.黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同。21.紧急报告。22.巴中市金杨置业有限公司声明。 第三人严政对原告罗云华、王治伦提交证据的质证意见，第一组证据：1.对证据1、2的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，共同购买协议书签订时间“2011年2月30日”不可能存在，不应认定其真实性；其次，商品房认购书从形式上看均是预约性质的合同，并非商品房买卖合同，不能以此认定在这个时点上罗云华、王治伦与金扬公司或者庆园公司就建立了商品房买卖合同关系，因此该共同购买协议书和商品房认购书与本案也不具有关联性；再次，即使该共同购买协议书和商品认购书签订属实，但双方在签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证，而庆园公司项目部更不具有开发资质的主体。对于尚不具备商品房买卖合同特征的认购书而言，其更不具有合法性，即罗云华、王治伦举示的商品房认购书因不合法而无效。2.对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。3.对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，该合同标注的签订时间为2015年4月16日，在巴中市金杨置业有限公司与严政（由黄莉代理）2015年2月6日、2月11日、2月15日签订的商品房买卖合同之后，不排除巴中市金杨置业有限公司明知已经将房屋转让给了严政，为了逃避责任而将房屋再次转让，因此该合同要么属于双方虚构，要么属于巴中市金杨置业有限公司欺诈罗云华、王治伦而签订，总之不具有真实性；其次，共同购买协议书、商品房认购书认购的面积和位置与商品房买卖合同约定的认购面积和位置并不一致，单凭两份证据根本不能做同一性认定，故不能认定罗云华、王治伦与巴中市金杨置业有限公司签订合同在先；再次，即使巴中市金杨置业有限公司与罗云华、王治伦签订了该合同，巴中市金杨置业有限公司也明知是在已经将房屋转让给了严政之后，因此，构成多重销售，对于已先行购买的严政而言，后签合同也不具有合法性，故而该合同不能用于证明巴中市金杨置业有限公司与严政所签订的商品房买卖合同不合法甚至无效。4.对证据5、6的真实性、合法性均无异议。该函关联性上仅能证明巴中市金杨置业有限公司与庆园公司在“金都西锦”项目上存在转让关系，不能证明此时该项目上的房屋就可以销售，更不能证明巴中市金杨置业有限公司就继承了庆园公司与原告的商品房认购书约定的权利义务。第二组证据：1.对证据7-15的真实性、合法性及关联性均有异议。交付不合法属于无效行为。2.对证据16的真实性、合法性、关联性不予以确认。该报告是复印件，且无验收时间，不能证明“金都西锦”整个规划立项的项目商品房屋已经竣工验收合格并达到了交付使用的条件。第三组证据：1.对证据17、18的真实性、合法性和关联性均有异议。该组证据从形式上看是巴中市金杨置业有限公司及方金节向罗云华、王治伦出具的，巴中市金杨置业有限公司称收到该款项，应出示其公司现金日记账、银行存款日记账，但其亦未出具，故仅凭收据、收条根本不能证明罗云华、王治伦已实际履行了付款义务。2.对银行凭据及银行明细的真实性不持异议。但从其记载的内容看无法体现所支付的就是本案的房款，故不能证明与本案的关联性。第四组证据：1.对证据20的真实性、合法性和关联性均无异议。2.对证据21、22的真实性、合法性和关联性均有异议。这是巴中市金杨置业有限公司为逃避责任的单方主观意思。 第三人严政提交了以下证据（复印件），第一组证据，原告以黄莉名义购买巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”相关房屋签订房屋买卖合同合法有效的证据：1.2015.2.11《商品房买卖合同》及摘要。2.2015.2.6《商品房买卖合同》及摘要。3.2015.2.16《商品房买卖合同补充协议》。4.2015.6.7变更诉讼请求申请书。5.2015.10.23申请书。第二组证据，五方当事人（原告）与巴中市金杨置业有限公司签订认购协议书时，该项目无任何手续、不具备出卖条件的证据：6.2014.5.7《国有土地使用权证》。7.2014.8.5《建设工程规划许可证》。8.2014.11.4《建设工程施工许可证》。9.2014.12.28《商品房预售许可证》。第三组证据，案涉房不具备交付条件、五方当事人与巴中市金杨置业有限公司恶意串通的证据：10.第三人与所谓的出租户签订的“座谈记录”。11.案涉房屋现状照片。12.二审庭审笔录。13.相关房地产项目验收合格资料11份。 原告罗云华、王治伦对第三人严政提交证据的质证意见，第一组证据：对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、证明内容及证明目的有异议。黄莉与被告巴中市金杨置业有限公司签订的商品房买卖合同的真实意思并非为房屋买卖，而是为借款提供担保。第二组证据：对证据6、7、8、9的真实性和关联性无异议，但对第二组证据的证明目的有异议。本案起诉前已取得的涉案房屋的预售许可证，我方与巴中市金杨置业有限公司就涉案房屋签订的认购协议、认购书及商品房买卖合同均有效。第三组证据：1.对证据10的真实性无异议。2.对证据11真实性有异议，证据11的提交并未提供照片取得的原始载体，且照片并不能全面反映涉案房屋整体情况与真实的现状不符。3.对证据12与我方无关联性。4.对证据13的真实性有异议和关联性有异议。证据13并不是涉案房屋的相关文件，与本案无关。对该组证据的证明目的有异议。 被告巴中市金杨置业有限公司无质证意见。 第三人黄莉的质证意见与严政的质证意见相同。 第三人巴中市庆园房地产开发有限公司对上述证据无质证意见。 根据当事人所举证据，本院确认以下事实：2011年1月30日，原告罗云华（乙方）与巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）就“金都西锦”第3层AD－5、9轴商业用房签订《商品房认购书》，约定暂定建筑面积480㎡（注：无甲方公司盖章，华海霞在甲方代表人处签字）。2011年2月30日，王治伦与罗云华协议共同购买巴中市庆园房地产开发有限公司开发的西华街《金都西锦》第三层三号商业用房。2015年4月9日罗云华与巴中市金杨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗云华购买“金都西锦”3层3号商业用房建筑面积772.02㎡，单价5000元/㎡，房屋总价款3860100元（注：公司盖章不清）。2011年1月30日，巴中市庆园房地产开发有限公司的委托代理人四川正天房地产经纪有限公司向罗云华书立收购房款55万元收据；2011年10月24日，巴中市庆园房地产开发有限公司的委托代理人四川正天房地产经纪有限公司向罗云华书立收购房款30万元收据；2012年1月21日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款10万元收据；2012年3月22日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款5万元收据；2012年8月25日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款5万元收据；2012年11月20日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款27万元收据；2013年3月4日，巴中市庆园房地产开发有限公司向罗云华书立收购房款10万元收据；2015年4月9日，巴中市金杨置业有限公司向罗云华书立收购房款40万元收据。以上共计182万元，巴中市金杨置业有限公司未出具正式购房发票。2015年4月9日，巴中市金杨置业有限公司出具关于金都西锦1号楼3楼3号业主的《业主入住通知书》。同日，罗云华与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》（注：无物业公司签章），并交纳物管费6948元。 同时查明，2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出声明函告称，“经我庆园公司与巴中市金杨置业有限公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，巴中市金杨置业有限公司及股东以巴中市庆园房地产开发有限公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任。一切与我庆园公司无任何关系。” 另查明，2014年11月13日，第三人严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定巴中市金杨置业有限公司向严政借款叁仟万元；巴中市金杨置业有限公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处已对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。同年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，巴中市金杨置业有限公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。 2014年8月5日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建设工程规划许可证》。同年11月4日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建筑工程施工许可证》。同年12月28日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》。在具备了办理抵押物抵押登记条件后，巴中市金杨置业有限公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。经严政与巴中市金杨置业有限公司协商，巴中市金杨置业有限公司同意严政以黄莉的名义对“金都西锦”的负一层、第三、四、五层整层房屋签订房屋买卖合同。严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司分别于2015年2月6日网签购买第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073），于2月11日网签购买第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531），于2月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记），上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日，严政以黄莉的名义为乙方与甲方巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。2015年1月15日、3月16日，巴中市金杨置业有限公司已向严政支付该借款利息180万元。尔后，第三人严政发现被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，对外形成巨额债务，便于2015年4月21日向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，巴中市金杨置业有限公司自愿申请撤诉，本院于2017年6月8日作出巴中市中级人民法院（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告巴中市金杨置业有限公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。巴中市金杨置业有限公司及杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议，同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回复议人巴中市金杨置业有限公司、杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉的复议申请。同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封。查封期限为两年。另查明，巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）、双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定；（二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有；（三）原告罗云华、王治伦的诉讼请求是否成立。 （一）、《双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定。 1.2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成“金都西锦”项目转让移交协议书。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称：西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2011年1月30日罗云华与巴中市庆园房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》，甲方为巴中市庆园房地产开发有限公司，法人代表为陈庆德、委托代理人为四川正天房地产经纪有限公司，但落款签字却是代表人华海霞，无巴中市庆园房地产开发有限公司签章。华海霞在签订该合同时的身份及是否得到巴中市庆园房地产开发有限公司的授权无证据证明，且巴中市庆园房地产开发有限公司未盖章。在被告巴中市金杨置业有限公司承接了金都西锦全部项目后，双方没有另行签订合同，双方签订的《商品房认购书》形式不完备，签约主体和落款主体不一致，对该《商品房认购书》因缺乏必要的合同要件，对其效力，本院不予认定。2015年4月9日双方签订《商品房买卖合同》，无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认为有效合同。 2.罗云华、王治伦支付“房款”方式与正常交易习惯不符。（1）巴中市金杨置业有限公司有明确的开户银行和账户，但本案中，罗云华、王治伦并没有将款项支付到公司的商品房销售专用账户，其付款对象为张秀华、华海霞个人，其中罗云华在2011年1月30日前的付款，付款凭证不全，无法确定付款性质。另王治伦（罗云华姐夫）在2013年3月4日的10万元转账对象为巴中市金华建筑公司，无法确定该笔转账与同日罗云华付款10万元一致。（2）罗云华、王治伦支付房款的时间跨度长、次数多。罗云华从2010年1月17日至2015年4月9日期间的付款，跨度长达五年，其中2012年3月22日、8月25日两次向张秀华、华海霞各支付5万元。同时，罗云华2012年1月20日10万元收据编号NO0017791、2012年3月22日5万元收据编号NO0017725，显示出付款时间在前，收据编号在后的情形。另罗云华自认第一次付款是2010年1月17日，向张秀华个人账户转账44.4万元，2011年1月30日才与庆园公司签订《商品房认购书》，时间间隔一年。房屋买卖支付房款的正常流程是签订商品房买卖合同后，按照合同约定的时间支付房款，即使是具有商品房认购性质的协议也是在签订认购协议后，按照约定支付诸如定金或预付款，签订正式商品房买卖合同后，再按照约定支付房款，而不应是提前支付“房款”，罗云华、王治伦的付款方式不符合商品房正常交易习惯。（3）罗云华、王治伦向方金节等人的付款行为如何认定。罗云华、王治伦在未与公司签订《商品房认购书》之前就已经向张秀华、华海霞个人交付款项，付款性质不明，同时存在部分收据编号不统一和除2013年3月4日王治伦向巴中市金华建筑有限公司转账10万元外，其余付款和签订合同行为均系罗云华一人完成，现王治伦却以购买人身份主张其与罗云华系共同购房人，巴中市金杨置业有限公司也予以认可，其购房人身份存疑。罗云华、王治伦交付款项的方式不符合商品房正常交易习惯。 本院认为，罗云华、王治伦与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房认购书》存在形式瑕疵，且在签订《商品房买卖合同》时，被告巴中市金杨置业有限公司存在故意隐瞒涉诉房屋已经网签备案给第三人黄莉的真实情况，根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，本院认为，被告巴中市金杨置业有限公司故意隐瞒涉诉房屋的真实状况并与罗云华、王治伦签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，该合同成立与否应当结合被告严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》综合判断。证据证明巴中市金杨置业有限公司与罗云华、王治伦签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，因巴中市金杨置业有限公司存在合同欺诈行为，应当属于可撤销、解除的合同。 （二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有。 根据《合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款明确“建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《消防法》-“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”的规定。本案审理过程中，本院要求当事人在举证期限内提供该工程竣工并经验收合格的证据，被告巴中市金杨置业有限公司、方金节虽然辩称“是灾后重建项目，特事特办，可以有可以没有。”但对此没有举证。罗云华、王治伦提供的《竣工验收报告》、《业主入住通知书》、《房屋装修指南》、《业主手册》等证据，均系巴中市金杨置业有限公司单方行为，未提供符合我国法律规定的建设工程竣工质量验收合格手续。被告严政提供的证据反映出，本案案涉工程尚处于未完工状态。同时，我院（2015）巴中民初字第34号案的听证笔录记载：张总（张光强）陈述“我们施工方履行完毕了，没有竣工验收，因消防规划、节能问题”。故案涉房屋尚未通过工程竣工质量验收，不具备法定的综合验收备案条件和交付使用条件。巴中市金杨置业有限公司明知与严政已经签订商品房买卖合同并进行了网签备案登记，其又与罗云华、王治伦等人签订商品房买卖合同，该公司的销售行为严重违法，属于典型的“一房二卖”，重复销售，其主观是恶意的。同时在案涉房屋尚未取得合法的建设工程竣工验收合格手续的情况下，即向杨先成等人交付房屋，该交付行为违法。罗云华、王治伦在房屋尚未竣工验收合格，且知晓巴中市金杨置业有限公司与严政签订了商品房买卖合同后，按照巴中市金杨置业有限公司单方的通知就声称占有房屋，不符合善意占有的基本要件。因此，巴中市金杨置业有限公司向罗云华、王治伦的交房行为、罗云华、王治伦所称的善意占有，不符合我国现行法律法规规定，应当属于无效的民事行为，不产生合法占有的法律后果。 （三）原告罗云华、王治伦的诉讼请求是否成立。 罗云华、王治伦的起诉请求有七项：一是请求确认原告与第三人巴中市庆园房地产开发有限公司于2011年1月30日签订的《商品房认购书》有效；二是请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同》有效；三是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案；四是请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦1幢第3层3号房屋的权属转移登记办理到原告名下；五是请求判令巴中市金杨置业有限公司向原告支付逾期办理金都西锦1幢第3层3号房屋权属转移登记到原告名下的违约金（从2015年7月9日起至原告取得金都西锦1幢第3层3号房屋权属证书之日止，按原告已付购房款182万元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，暂计算至2017年5月31日为317600元）；六是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同不成立；七是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层3号房屋的商品房买卖合同备案登记。从本案查明的事实看，首先，在巴中市庆园房地产开发有限公司与罗云华签订的《商品房认购书》的签约主体和落款主体不一致，缺乏合同有效成立的要件；但罗云华与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。其次，本院在严政起诉巴中市金杨置业有限公司商品房买卖合同一案中已经对巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的合同予以认定为合法有效，本案不再作处理。在巴中市金杨置业有限公司与黄莉、罗云华分别签订的《商品房买卖合同》均为有效的情形下，巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的《商品房买卖合同》已由房管部门进行了备案登记。故罗云华关于“办理案涉房屋合同登记备案、权属转移登记到原告名下”的诉讼请求本院不予支持。关于罗云华、王治伦要求被告巴中市金杨置业有限公司因逾期办理登记的违约金请求，因巴中市金杨置业有限公司“一房二卖”的原因造成，且不能实现原告的诉请，本案原告可在变更诉讼请求后另行起诉维护其合法权益。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、《中华人民共和国物权法》第九条，《城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、原告罗云华与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告罗云华、王治伦的其他诉讼请求。 本案受理费8000元，由被告巴中市金杨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杜 江 审判员 刘伯梅 审判员 王 军 二〇一七年十二月十六日 书记员 张益珍