辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7349号上诉人（原审被告）：孙洪珍，女，1981年1月6日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：由祺，男，1993年2月5日生，汉族，住大连市西岗区，孙洪珍所在工作单位大连海底轮贸易有限公司推荐参加诉讼。被上诉人（原审原告）：哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市中山区港浦路****西侧。法定代表人：吕光兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：路小雪，辽宁善成律师事务所律师。上诉人孙洪珍因与被上诉人哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司（以下简称德润物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙洪珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判根据合同履行程度重新确定物业费。事实和理由：德润物业未提供证据证明已全面履行了案涉物业服务合同，上诉人要求按折扣比例缴纳物业费。德润物业未按案涉物业服务合同约定聘请具有岗位资格的专业人员提供管理服务，保安没有取得上岗证，消控人员并未取得消防工程师证，也未按合同约定公布物业服务资金收支、使用和管理情况。德润物业未履行（2019）辽0202民初7831号民事判决已被列为被强制执行人，一审法院没有在判决中提及，刻意规避德润物业的重大责任过失。业主方在一审中提供了大量的视频、音频及照片，证明德润物业没有按照物业服务标准履行合同，出庭的证人也证明了这一点。一审法院未将大连市自然资源局、大连市公安局、大连市中山区人民政府的政务信息公开写入一审判决。业主方一审提供的音频可以证明已多次对物业服务不到位提出异议，德润物业也予以确认，但未作出任何纠正措施。根据发改价格（2007）2285号文件，物业费采取政府定价，大连市约定五星级物业服务费为4.6元/㎡，本小区明确总建筑面积为18.25万平方米，如按五星级服务标准需有在职人员205人（按建筑面积）或163人（按户数），德润物业应提供被起诉期间所有在职人员社保证明。核定物业服务定价成本应该以会计师事务所审计报告、原始会计凭证与帐册等，应以物业公司提供的真实性、完整性、有效性资料为基础，要求被上诉人在本案中提供。德润物业不同意孙洪珍的上诉请求，辩称：《前期物业管理委托合同》、《大连东港天鹅湾前期物业管理协议》合法有效，且德润物业已实际履行物业管理职责、提供物业服务，上诉人也自认享受了物业服务。德润物业提供了多张照片证明已按照合同约定标准提供了优质的物业服务。《前期物业管理委托合同》约定物业费标准为每月5元/㎡，《大连东港天鹅湾前期物业管理协议》约定物业管理服务费每月4.8元/㎡，且德润物业已按照大连市大价字（2018）51号文件《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》自动降为每月4.6元/㎡，一审判决认定的物业收费标准具有合同依据，尊重了双方当事人意思自治，符合法律规定。德润物业已就物业费标准向中山区物价局和中山区国土资源和房屋局报备，业主可以去查询核实。上诉人无证据证明德润物业履行合同存在重大瑕疵、严重违约或根本违约，不交或少交物业费无正当理由。（2019）辽0202民初7831号判决已履行完毕，法院已出具执行案件结案通知书。德润物业向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交纳2019年3月26日至2019年12月31日止的物业管理费5569元；2.判令被告按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金直至交清全部物业管理费之日止（暂计至2019年12月31日应支付违约金4694元）。一审判决认定事实：2015年9月21日，原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司与大连德威佳业投资有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告为“东港﹒天鹅湾”小区提供前期物业服务，约定委托管理期限自合同生效之日起至物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止，住宅房屋物业服务费为按建筑面积每月每平方米5元；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2018年3月26日，原告与被告孙洪珍签订《前期物业管理协议》，约定住宅物业服务费标准为4.8元每平方米每月，自开发商书面通知房屋移交之日，交纳首期12个月的物业服务费，应于已交纳费用周期届满前30日内，交纳下一周期物业服务费；逾期交纳物业服务费，按每日千分之三自应付之日起至实际支付日止支付违约金。被告孙洪珍系中山区港兴路114号1单元3层5号房屋业主，该房屋系住宅，建筑面积为129.24平方米，该房屋在原告提供物业服务的范围内。原告主张按低于合同约定标准即4.6元每平方米每月计算，据此，被告孙洪珍拖欠2019年3月26日至2019年12月31日期间物业服务费5569元（281天÷30天×4.6元每月每平方米×129.24平方米）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司分别与大连德威佳业投资有限公司、被告孙洪珍签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同内容对于物业服务区域内的全体业主均具有约束力。现原告主张被告孙洪珍支付相应期间未支付的物业费用的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于被告抗辩称原告提供服务质量差，小区管理脏乱差，原告没有履行物业管理职责，被告不交纳物业费理由正当一节。对服务质量的感受因人而异，如个别业主以不满意物业服务为由拒交物业费，势必损害按时交费业主的利益,被告所辩称原告未安排夜间巡逻、站岗等事实系原告物业服务的瑕疵，原告不构成根本违约和重大瑕疵，故物业服务质价不符不能成为拒交物业费的合理理由，被告拒付物业费不构成理由正当，不予采纳。被告孙洪珍如有证据证明原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司未按约定履行物业服务职责，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失。但被告孙洪珍拒付物业费确因原告履约存在瑕疵，因此，对违约金损失原告应承担相应责任，对其违约金主张，不予支持。故判决：一、被告孙洪珍于判决发生法律效力之日起十日内给付原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司2019年3月26日至2019年12月31日的物业服务费5569元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告哈尔滨德润物业管理有限公司大连分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙洪珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人应按何标准向被上诉人缴纳物业费。案涉《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。被上诉人接受开发商委托向案涉小区及业主提供前期物业服务，并与上诉人签订了《前期物业管理协议》，上诉人与被上诉人之间已形成物业服务合同关系。案涉《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》中约定的物业费标准分别为5元/㎡/月、4.8元/㎡/月，而被上诉人在本案中主张的物业费标准为4.6元/㎡/月，低于合同约定标准，属对自身权利的处分，一审判决认定上诉人按照4.6元/㎡/月的标准向被上诉人缴纳物业费并无不当。上诉人对一审判决认定的房屋面积和欠费期间无异议，故本院对一审判决认定上诉人应缴物业费金额5569元予以确认。上诉人在一、二审中均主张被上诉人未全部履行案涉前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，上诉人可以请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以拒缴物业费作为表达不满情绪的方式。综上所述，孙洪珍上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人孙洪珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十一月十日书记员 李 波