陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终460号 上诉人（原审被告）：冀兆锋，男，汉族，居民，住洛南县。 上诉人（原审原告）：洛南县金牌雅居物业管理有限公司。住所地：洛南县。 法定代表人：张新林，系该公司经理。 上诉人冀兆锋与上诉人洛南县金牌雅居物业管理有限公司（以下简称金牌物业公司）因物业服务合同纠纷一案不服洛南县人民法院（2020）陕1021民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月20日立案受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 冀兆锋上诉请求：1、依法撤销洛南县人民法院（2020）陕1021民初393号民事判决，依法改判；2、案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：上诉人在2016年8月4日购买了洛南县书苑花园小区2号楼1704号商品住宅，被上诉人金牌物业公司提供物业服务。由于上诉人每年只住两个月，被上诉人与上诉人口头约定物业费只收50%。上诉人的物业费从2016年11月4日至2020年1月4日，按50%只应交1851.76元，2020年1月4日至5月4日因疫情我住了4个月，应付物业费389.84元。三年时间我只住了6个月电梯费应为292.38元，2019年11月4日至2020年5月4日又住了6个月，再支付292.38元；卫生费三年是6个月，共计27元，2020年以来住了5个月再付22.5元；电费共计用电307度，国家定价0.49元，被上诉人每度收取0.65元，多收49.12元；暖气费，上诉人没有使用暖气开始让是交30%的，后来又让交全款，多收的应当退回；以卫生服务、车牌费为名乱收150元；乱摊派公摊电费，水费擅自将国家定价2.7元提高到3.1元。综上，一审判决错误，请求二审予以纠正。 金牌物业公司答辩称，物业费按50%收取，当时说的只是12个月，上诉人的物业费一直不交。暖气费是代热力公司收费，与物业公司无关。电费、水费、电梯费等小区的收费标准是按洛南县物价局备案价执行的，物价局有批准文件，而且双方签订的物业服务合同有约定。因此，冀兆锋的上诉理由不能成立，应当予以驳回。 金牌物业公司上诉请求：1、撤销一审判决中关于物业费、电梯费、违约金的判决，依法改判为：判令被上诉人冀兆锋支付上诉人金牌物业公司物业费4193元，电梯费2095元、水费573.5元、垃圾费153元、公摊电费130元，违约金453.6元；2、撤销一审判决中扣除上诉人金牌物业公司退还冀兆锋装修押金1500元及电网改造应退电费68元的判决。 事实和理由：虽然在2018年7月30日本公司向冀兆锋下发的通知单中注明物业费、电梯费12月按照50%缴纳，主要是公司希望在优惠的条件下及时收回相应费用，但冀兆锋没有履行，那么冀兆锋就不享有这项优惠，其应当全额缴纳物业费。并且按照《前期物业服务合同》的约定，逾期缴纳物业费应当按照拖欠金额缴纳1.5%的违约金。前两个月按2%计算，第三个月按3%计算违约金，一审无视上述约定，仅以物业服务合同无约定为由驳回了上诉人的请求，请二审予以纠正。退还给冀兆锋的装修押金1500元及电网改造费68元，在冀兆锋没有提起反诉的情况下进行判决超出了本案的诉讼范围，违反了不告不理的民事诉讼原则，应当予以撤销。 冀兆锋答辩称，当时按50%缴纳物业费是因为我住的时间短，并不是为了给我优惠才按50%收取的。所以，物业费应当按50%收取，金牌物业公司乱收费、乱摊派不应支付违约金。 金牌物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付物业费4191元（2016年11月4日-2020年5月4日，43个月*0.7元*139.23=4191元）、电梯费2095元（2016年11月4日-2020年5月4日，43个月*0.35元*139.23㎡=2095元）、水费573.5元（2016年11月4日-2020年3月30日，185吨，每吨3.1元，）、生活垃圾费216元（2017年5月4日-2020年5月4日，每年54元）、公摊电费130元（2019年5月4日-2020年5月4日，13个月，每月10元），合计人民币7205.5元；2.违约金453.6元（电梯费、物业费违约金，2016年11月4日-2020年1月1日）；3.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年12月30日原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司与开发商西安锦澹房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，原告为洛南县书苑花园小区提供前期物业服务，该合同约定：物业费每平方米每月0.7元、垃圾费每户每月4.5元。2016年4月1日原告就物业服务收费标准向洛南县物价局备案，备案收费标准为：物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元、生活垃圾费每年54元。后该小区成立了业主委员会，2018年3月19日原告与洛南县书苑花园小区业主业委员会签订《物业管理服务协议》约定:物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元，继续为该小区提供物业服务。2019年3月31日原告与业主委员会签订合同退出该小区物业服务，该小区由陕西杨淏涵物业管理有限责任公司提供物业服务。2019年12月15日原告又与该小区业主委员会签订《物业服务协议》为该小区提供物业服务至今，该协议约定：物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元。陕西杨淏涵物业管理有限责任公司向原告移交手续时对业主拖欠的费用也一并移交给了原告。 被告于2016年8月4日接收该小区二号楼1704号房屋并向原告缴纳装修押金1500元。2016年8月4日被告向原告缴纳物业费、电梯费至2016年11月4日,并向原告缴纳生活垃圾费1年即54元。2016年11月4日至今被告未向原告缴纳物业费、电梯费等其他费用。2018年7月30日原告向被告下发交费通知单，要求原告缴纳物业费等费用。该通知单上明确注明“物业费、电梯费12个月按照50%”。2019年12月20日原告与业主委员会工作人员又向被告下发书面缴费通知。被告未向原告缴纳物业费等费用。据此，原告提起如前之诉讼请求。 一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2015年12月30日原告与开发商西安锦澹房地产开发公司签订《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示,合法有效,该《前期物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。后原告就收费项目及标准向洛南县物价局备案。该小区业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会分别于2018年3月19日和2019年12月15日签订《物业管理服务协议》，原告与该小区业主委员会签订的协议，对作为业主的被告仍然具有约束力。被告于2016年8月4日接收房屋至今，其仅向原告缴纳了3个月的物业费、电梯费及1年的生活垃圾费，其余费用未缴纳。现原告要求被告缴纳2016年11月4日至2020年5月4日物业费4191元（房屋面积139.23平方米×0.7元/月×43个月），电梯费2095元（房屋面积139.23×0.35元/月×43个月），因2018年7月30日原告向被告下发催费通知单时，明确注明12个月的物业费及电梯费按50%收取，故被告应该缴纳的物业费和电梯费中12月应该按照50%收取，现原告要求被告按照43个月缴纳物业费、电梯费，不违反相关规定，经核算为物业费应为3606.06元（12个月×0.7元×50%×139.23平方米=584.77元+31个月×0.7×139.23平方米=3021.29）、电梯费1803.02（12个月×0.35元×50%×139.23平方米=292.38元+31个月×0.35×139.23平方米=1510.64元）；原告要求被告缴纳生活垃圾费216元（2017年5月4日至2020年5月4日），经审核2016年8月4日原告缴纳了1年12个月的垃圾费54元，应该从2017年8月4日开始计算至2020年5月4日共计34个月，每个月4.5元，应该为153元（34个月×54÷12个月）；原告要求被告缴纳水费573.5元（2016年11月至2020年3月30日，共计185吨，每吨3.1元），因原告与业主委员会签订的合同明确约定水费每吨3.1元，故原告该要求应予支持；原告要求被告缴纳公摊电费130元（2019年5月至2020年5月共计13个月，每个月10元），考虑到公共用电的实际情况被告应该缴纳该笔费用。原告要求被告支付违约金543.6元，因原告与开发商及该小区的业主委员会签订的物业服务合同没有明确约定，且原告应该向被告退还的装修押金及电网改造前的电费原告未及时退还给被告，是被告未缴纳物业费等费用的原因之一，故对原告该主张本院不予支持。综上，被告应该向原告缴纳各种费用共计为6265.58元。审理中被告要求原告退还装修押金1500元及户表改造前应退的电费68元，原告同意退还，故依法应从被告应该向原告缴纳的费用中予以扣减。扣减后被告应该向原告缴纳4697.58元（6265.58-1500-68元）。被告辩解原告提供的2016年8月4日其与原告签订的《物业管理服务协议》上的签字不是其本人签名，虽然该协议不是被告签名，因原告与开发商签订的《前期物业服务合同》及原告与该小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》，对被告具有约束力，原告已经为被告所在的小区提供了物业服务，被告应该向原告缴纳物业费、电梯费等费用，故被告该辩解观点不能成立；被告辩解2016年11月4日至2020年1月4日其每年只住2个月，当初口头约定物业费按照50%收取，应该按照50%收取。电梯费2019年11月之前3年其只住了6个月，应按照6个月缴纳电梯费。垃圾费2019年以前每年只住2个月，其应按照每年2个月缴纳垃圾费，因被告的该辩解观点没有提供证据，故不予支持；被告辩解水费原告加收0.4元，因原告与开发商签订的《前期物业服务合同》后原告经物价部门备案的水费价格及原告与该小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》约定水费为每吨3.1元，原告按照每吨3.1元收取水费，符合合同的约定，且小区绿化、消防等均需要用水，故被告该观点本院不予采纳；被告辩解要求原告退还2016年8月6日和2017年10月4日电费差价46.5元。因被告当时收取的电费价格是经当时物价管理部门备案，故被告该辩解观点不予采纳。被告要求退还2018年7月30日原告收取的车牌费及卫生费150元，因该收费系业主委员会决定收取，业主委员会的决定对被告具有约束力，故被告该辩解不能成立。被告辩解原告应退还暖气费，因原告代收取的暖气费已全部交给热力公司，故被告该观点不能成立。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、由被告冀兆锋在本判决生效之日起十日内给付原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司物业费3606.06元（2016年11月4日至2020年5月4日）、电梯费1803.02（2016年11月4日至2020年5月4日）、生活垃圾费为153元（2017年8月4日至2020年5月4日、公摊电费130元（2019年5月至2020年5月）、水费573.5元（2016年11月至2020年3月30日）共计6265.58元，扣除原告应退还的装修押金1500元及电网改造应退电费68元，被告冀兆锋应给付原告各种费用合计4697.58元；2、驳回原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有新证据向法庭提交，本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，本案二审的焦点为：1、冀兆锋的物业费、电梯费是按照50%收取还是按照全额100%收取；2、金牌物业公司超过国家定价收取电费和水费是否合理；3、收取公摊电费是否合理；4、收取卫生服务费、车牌费150元是否合理；5、应当给冀兆锋退还的装修押金1500元和电网改造费68元能否在本案中一并处理；6、暖气费是否应当给冀兆锋退还；7、冀兆锋是否应当支付违约金。 关于焦点1、金牌物业公司在2018年7月30日向冀兆锋下发交费通知只是注明“物业费、电梯费12月按照50%”，而此时，冀兆锋已经拖欠了20多个月的物业费，因此该通知中注明12月物业费、电梯费按50%，指的是只有12个月按50%收取，而不是所有物业费、电梯费都按50%收取。冀兆锋上诉提出金牌物业公司承诺其所有物业费、电梯费按50%收取的事实没有依据。其若长期不在房屋中居住，要求减少物业费，应当办理相关手续，在其没有办理相关手续的情况下，要求物业费、电梯费按50%计算的理由不能成立。二审中，金牌物业公司明确承认因冀兆锋提出其不是长期住房，所以12个月的物业费、电梯费按50%计算，金牌物业公司上诉提出其给冀兆锋按50%收取物业费是有条件的优惠缺乏依据，不予认定，其上诉要求所有物业费按100%收取的理由不能成立。 关于焦点2、在电网改造前电费收取0.65元是经过当时物价部门备案同意的，水费每吨收取3.1元是与业主委员会签的合同中明确约定的，因此冀兆锋认为金牌物业的电费和水费收取不合理，应予退还多收取部分的理由不能成立。 关于焦点3、小区有公共设施管理需要用电，公摊一定的电费具有合理性，且在双方的物业协议中有约定，每户每月公摊10元，基本合理。 关于焦点4、收取卫生服务费、车牌费150元，系业主委员会的决定，应当交付，冀兆锋认为不应当交付的理由不能成立。 关于焦点5、本案是金牌物业公司起诉冀兆锋要求支付物业费，在诉讼中，冀兆锋提出物业公司应当退还装修押金1500和电网改造退费68元，这两部分费用的金额双方没有争议，一审判决一并处理是合理的。 关于焦点6、暖气费是金牌物业代收的费用，已全部交付给取暖公司，是否应当退回不应向金牌物业公司主张。 关于焦点7、双方的物业合同中没有“按照拖欠金额缴纳1.5%的违约金。前两个月按2%计算，第三个月按3%计算违约金”的约定，因此金牌物业公司要求冀兆锋支付453.5元的违约金的请求不能成立。 综上，冀兆锋、金牌物业公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由冀兆锋负担50元，金牌物业公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十一月五日 法官助理 刘庆华 书 记 员 査瑶怡 1