北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5457号原告：武佳佳，女，1996年1月3日出生，汉族，航天科工集团二院二十三所职员，现住北京市房山区。被告：李想，男，1971年4月11日出生，汉族，涿州市朋穆石油制品有限公司法定代表人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：董维，男，1969年12月6日出生，汉族，涿州市朋穆石油制品有限公司法务，住北京市朝阳区。原告武佳佳与被告李想房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武佳佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租房押金4200元、给付原告违约金4200元，共计8400元；2.请求判令被告支付原告因下水道的损坏渗水，产生的维修费用400元，暖气维修费50元，共计450元；3.判令被告赔偿原告误工费损失日工资200元，全勤奖500元，共计700元；4.判令被告赔偿原告租赁房屋中介费2100元、重新租赁房屋中介费1100元，共计3200元。上述费用共计12750元。5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年9月22日签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，通过房山区加州水郡西区我爱我家中介介绍，被告将位于北京市房山区***房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日，共计12个月。租金为每月4200元、支付时间为每个季度的5号，付款方式为“一季度一付，首次押一付三”，水电费原告自行缴付，燃气费用由每次的下季度支付房租时一起付于被告。2019年9月22日，被告带中介以及原告看房，查水、电表、以及燃气表，被告称自己的燃气卡充值很多钱，原告只要记录现燃气表数值，原告按照每立方2.63元每季度结算一次即可。原告让被告试用暖气，但一直未试好。2019年11月23日，因天气渐凉，原告试图取暖，但仍不可用，后联系物业修好暖气，花费50元。2020年1月5日，因租住房屋下水管道出现质量问题，导致下水道渗水，将楼下阳台墙壁处损坏，联系被告后，被告也不过来处理，原告只得联系物业来修，花费400元。2020年1月15日，在原告交完下一季度房租后，被告联系原告要解除合同，称他3月份将要出卖此房屋，退给原告押金及1个月房租作为补偿，原告表示同意。2020年3月28日，原告在重新租好房屋后，联系被告会在3月末搬出并要求按照约定付原告违约金以及退给原告押金，被告倒打一耙称是原告违约不会退给违约金，若原告继续态度强硬押金也不予退还，并且威胁原告如果不在4月1日之前搬出去，被告会联系开锁公司换锁。2020年4月1日，原告联系被告无果，之后都通过中介联系，原告按照被告要求在4月1日之前搬出，且第一时间联系中介通知被告收房，但被告一推再推，终于定下于2020年4月5日收房，原告当天请假等待被告收房，被告爽约。原告通过中介告知被告可以进行微信视频收房，尽力配合，但被告不理睬。2020年4月10日，原告在中介处得知，被告在2020年4月9日曾来***查看房屋，但被告在此期间并未联系过原告收房。在租赁期间，原告一直遵循租赁合同中的条约，在被告违约后多次与被告协商，但被告一直采取拖延的方式对待，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同清晰、有效，被告违约损害了原告的合法权益。请人民法院依法维护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。被告李想辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告要求返还押金4200元的要求不能成立。2020年1月10日双方就燃气费和余额进行了确认，原告自行拍照显示燃气表余额为3140立方米，并向被告交纳了已经使用的471立方米燃气费1238元（燃气结算费用为2.63元/立方米），此后被告在2020年4月9日来到该房屋检查燃气表显示的余额为2365立方米。3140﹣2365=775立方米×2.63元=2038.25元。押金所起到的本就是在退租时抵扣房屋损坏和其他欠费的作用，所以应先减去原告所欠燃气费，鉴于此该押金抵扣欠费后余额实为4200﹣2038.25=2161.75元。2.原告要求被告以一个月租金作为赔偿没有依据。虽然租赁合同第十条第二款规定了甲方的违约责任，但在2月21日经双方确认继续履行合同的情况下，原告再次单方提出搬走，就已经不再是被告违约了。2020年1月15日被告微信上提出想卖该处房屋，原告答应能配合看房子，可以3月份搬走。后被告改变了卖房的想法，并于2月21日在微信上和原告协商房子可以一直租至疫情结束，房租改为一月一交。至此可以认为双方都同意原租赁合同继续履行，但房租改为每个月交付。但在3月28日原告忽然提出搬走，让被告过来收房子，被告随即与原告进行了微信语音沟通，语音通话中原告提出自己搬走，要被告支付违约金，被告阐明自己没有要求原告搬走，上次（2月21日）已经说好房子可以一直住到疫情结束。现在疫情并未结束原告还可以住，被告没让原告搬走。谈话陷入扯皮，不欢而散。由此可以看出，在被告同意房租可以一个月一交并可以一直延续到疫情结束的情况下，原告仍要搬走是原告违约，如果没有2月21日的双方微信沟通，可以认为被告违约，但2月21日经双方沟通确认可以一直住，并可以一月一付房租的情况下，原告再搬走就不再是被告违约了，因在2月21日的微信对话中，有邀约、有承诺，民事合同成立各要件齐全。3.原告多项违约，反而应承担违约责任，赔偿被告一个月租金（4200元）的违约金。按照租赁合同第九条第四款第1项“不按照约定支付租金达3日的”、第九条第四款第2项“欠缴各项费用达200元的”，甲方有权单方面解除合同。同时该租赁合同第十条第四款约定，乙方未按规定返还房屋的，应按月租金的100％标准支付违约金。租赁合同第十二条约定了房租交付日是每季度5日。后即使被告同意了原告提出的房租一月一付的要求，但租金仍应在每月5日交付，第十二条同时规定了燃气费和房租应同时交付的责任。被告于4月9日来到该出租房屋处检查各项设施、进行换锁，在此之前原告未交4月份房租，也未与被告联系，也未通过中介公司联系被告。距4月5日已经超过3天时间，并且原告自1月10日交付燃气使用费至今已经欠费达2038.25元，远远超过合同第九条第四款第2项规定的200元标准。据此，根据以上事实可以认为原告已严重违反该租赁合同约定，构成实际违约，应对被告承担违约金4200元的赔付责任。4.原告说下水管道损坏漏水，应提供原损坏的下水管道的原件或者照片。如不能提供，说明并不是管道本身的损坏，而是原告在使用洗衣机的过程中，衣物的毛发杂物造成了管道堵塞，进而致使地面积水，洗衣房因有专用下水管道，地面本身没有防水处理，长时间积水就会造成楼板渗漏。所以在原告不能提供管道本身破损的证据情况下，其要求无理无据。5.原告要求赔偿误工费和全勤奖理由不充分也没有依据。是中介公司约被告4月5日收房，但因被告孩子咳嗽不敢轻易出门，于4月4日提前一天通知中介公司4月5日自己不能前去，被告就此事已与中介公司工作人员候丽霞再次确认，确实收到了被告的电话通知。候丽霞承诺随时回复法院的问询。6.原告要求被告赔偿原租赁合同中介费，没有法律依据。中介费是中介公司为双方提供中介服务收取的佣金，是甲乙双方同意支付的费用。租赁合同不能继续履行就赔偿中介费合同没有约定，被告在原告实际违约之前没有提出让其搬家，此次搬家是原告主动提出的。综上所述，被告并无违约行为，违约方应是原告才对。望法院驳回原告所提无理要求，并赔偿被告违约金（按约定为一个月租金）4200元，和中介费2100元，补缴所欠燃气费2038.25元，共8338.25元。减去原告所交押金4200元，为4138.25元。恳请法庭查明事实、公正审理，维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：2019年9月22日，被告李想（甲方）与原告武佳佳（乙方）及居间人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司，丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定：甲方将坐落于北京市房山区***房屋出租给乙方，建筑面积116.62平方米。租赁期限，租期自2019年10月1日至2020年9月30日，共计壹年。租金及押金，租金每月4200元，租金总计50400元（伍万零肆佰元整），按季支付，乙方应提前7日预付下一周期房屋租金及相关费用。押金4200元整，交于甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。其他相关费用的承担方式，租赁期内的其他相关费用中，物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，其他由乙方承担；房屋维护及维修，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。居间服务，本合同签订后，甲乙双方各向丙方支付月租金的50%即人民币2100元整作为佣金，甲乙双方支付的佣金总和应为月租金的总和。合同解除，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.迟延交付房屋达3日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达3日的；2.欠缴各项费用达200元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的。违约责任，甲方出现合同约定解除情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方出现合同约定解除情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。租期内甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未到期的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。其他约定事项，燃气剩余共3611立方，每个季度查询一次把上个季度已用的钱数结清，每季度房租在每次5号交付，分别是：2019年12月5日、2020年3月5日、2020年6月5日。燃气费查询日期同上，燃气费和房租一并结清。房屋交割清单记录包括水卡1张，电卡1张，中水卡1张，门禁卡2张，钥匙4把。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订之后，原告于2019年9月22日向被告支付了租房押金4200元和三个月（2019年第四季度）租房租金12600元。原告于2019年9月23日向居间人华熙公司支付中介费2100元。2019年10月1日，原告开始承租涉案房屋。2019年11月23日，原告因取暖需求联系物业维修涉案房屋暖气漏水支出费用50元。2019年12月31日，原告通过微信与被告协商涉案房屋下水管道渗水以及楼下阳台墙壁损坏维修事宜，被告告知原告联系物业进行维修。2020年1月5日，原告联系物业维修支付费用400元。2020年1月4日，原告通过微信向被告支付2020年第一季度租金12600元。2020年1月10日，原被告双方就燃气余额和燃气费进行了确认，原告自行拍照显示燃气余额为3140立方米，并向被告交纳了已经使用的471立方米燃气费1238元（燃气结算费用为2.63元/立方米，3611﹣3140=471立方米，471×2.63=1238.73元）。2020年1月15日，被告通过微信告知原告其于3月要出售涉案房屋，如果原告能配合看房，房租降为3600元/月；如果原告不能配合看房，被告退还原告一个月房租并扣除燃气和水电费，房子不再出租。原告答复3月份搬走并要求被告退还全部押金，被告应允。2020年2月21日，被告与原告协商，如果3月份原告没找到其他房屋承租，可以在支付房租的情况下承租涉案房屋至疫情结束，原告应允并称房租一月一交是否可以，被告同意。2020年3月28日，原告通过微信告知被告要搬出涉案房屋并与被告约定下礼拜一（即3月30日）交接涉案房屋。2020年3月29日，原告搬出涉案房屋并向第三方中介支付1100元租赁中介费承租了其他房屋。自2020年3月30日始，涉案房屋开始空置。2020年4月2日，原告通过微信向其所在单位的主任称周六或周日即4月4日、5日要和被告交接房屋，该主任同意由原告自己安排。2020年4月5日，原告通过华熙公司侯丽霞联系被告交接房屋，被告以身体不适，医生建议不宜出门为由拒绝。2020年4月6日至8日，原告多次通过侯丽霞联系被告未果。2020年4月9日，被告与委托诉讼代理人董维共同查看涉案房屋，并更换了门锁，董维现场拍摄了燃气表，确认燃气余额为2365立方米，该期间使用的燃气额度为3140﹣2365=775立方米，燃气结算费用为2.63元/立方米，燃气费775×2.63=2038.25元。因原被告对合同解除的时间、押金、违约金、水电费以及燃气费的负担等未能达成协议，原告诉至本院。本院审理中，原告认可欠被告燃气费2038.25元未付，变更并增加诉讼请求，将诉讼请求中的中介费2100元金额变为1050元，并请求确认双方租赁合同于2020年3月28日解除。上述事实，有当事人陈述，原告提交的北京市房屋租赁合同、业务收据、收条、收款收据、微信聊天截图，被告提交的微信聊天截图、租赁合同截图等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同履行期间，因被告提出卖房，提前解除合同，已构成违约，现原告要求确认解除合同，符合法律规定，本院予以支持，解除时间本院将原告向被告发出搬出涉案房屋通知后约定的房屋交接日期即2020年3月30日予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求判令被告返还租房押金4200元，并支付违约金4200元符合双方合同约定，本院予以支持。鉴于原告拖欠被告自2020年1月10日始至2020年3月30日的燃气费2038.25元未付，根据合同约定该款应从房屋押金中扣减，对核减后的租房押金被告应予给付原告。原告要求被告支付涉案房屋的暖气维修费50元、下水道渗水产生的维修费用400元，合计450元，符合双方合同约定，本院予以支持；原告要求被告赔偿误工费200元、全勤奖500元，因提供的证据不足以证实，本院不予支持；原告要求被告赔偿租赁房屋中介费1050元，以及重新租赁房屋中介费1100元，因均属原告支出的必要费用，被告向原告承担违约责任后已弥补了原告的上述损失，故本院不予支持。被告所辩原被告双方协商租赁期限变更为直到疫情结束，房租支付方式变更为一月一交，双方并未实际履行，被告所辩原告违约应承担违约责任等辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告武佳佳与被告李想2019年9月22日签订的北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）自2020年3月30日解除；二、被告李想于本判决生效后七日内给付原告武佳佳剩余租房押金2161.75元、维修费用450元，合计2611.75元；三、被告李想于本判决生效后七日内给付原告武佳佳违约金4200元；四、驳回原告武佳佳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元（原告已预交），由原告武佳佳负担21元（已交纳），由被告李想负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张树华二〇二〇年十一月三日法官助理 陈晓航书 记 员 刘 婷