海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初13697号 原告：周志林，男，1968年7月26日出生，汉族，住海口市。 原告：李丽君，女，1975年4月26日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人:吕浩、邢木，均为海南天皓律师事务所律师。 被告：海南誉强房地产幵发有限公司，住所地海口市海秀路。 法定代表人：吴柏南，董事长。 委托诉讼代理人：伍音，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 原告周志林、李丽君与被告海南誉强房地产幵发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周志林、李丽君及其共同委托诉讼代理人吕浩和邢木，被告海南誉强房地产幵发有限公司的委托诉讼代理人伍音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计人民币300152元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年3月27日与被告依照《海口市商品房买卖合同》的规定签订购房合同，认购被告位于海南省海口市海秀东路17号金泰龙步行街-商厦综合楼（栋）XX层XXX（房号），面积104.33平方米，并一次性以现金形式付清购房全款共计775589元，合同约定于2013年12月31日前交楼给买方使用，但实际交楼日期却延至2017年7月14日，即延迟交楼1290天。依照买卖双方合同约定，逾期超过90日不交楼视为卖方违约，卖方应按买方已付购房款每天向买受人支付已付房价款万分之三的违约金给买方，即被告应赔偿原告总数如下：7755898×0.0003×1290=300152.9元。这次要求卖方赔付违约金给买方合计人民币300152元。原告已于2017年7月7日发工作联系函给被告，向被告提出赔偿请求，请被告开会研究处理，但至今一直未得到回复。 被告辩称，一、原告在被告房地产建设期间告知并要求被告涉案房屋不要设置门框不要安装门，留出大口，故无钥匙交付。原告于2016年3月9日将涉案房屋进行装修，作为原告海南阳光智能科技有限公司办公地使用至今，原告已实际接收房屋，视为对自己权利的放弃，房屋使用目的已达到，被告已履行交付义务。 2016年3月9日，原告装修后便用于办公。合同第九条交接约定“出卖人未出示第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，买受人可以拒绝交接”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付”。依据合同约定原告若不予接收房屋可以拒绝，但原告装修使用，视为对自己权利的放弃，认可并接收房屋，原告在正常使用房屋的情况下，又要求承担逾期交房违约责任是不符合情理的。且房屋在2016年5月23日经验收合格，房屋正常使用目的已达到，并未给原告造成损失。被告业已履行交付义务完毕。二、退一步讲，即使构成违约，逾期交房违约金已过诉讼时效，原告的诉请不应得到支持。诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其权利受到损害时起计算。逾期交房违约行为一经发生，其损害了原告权利的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。且关于诉讼时效的溯及力，此权利被侵害发生在《民法总则》施行前，起诉也在《民法总则》施行前，应适用《民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。就本案事实，被告未在《商品房买卖合同》约定的2013年12月31日前交付房屋，从2014年1月1日起损害原告权利的事实即已确定，原告此时就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。原告直至2017年9月下旬才向法院起诉，其请求权已经超过2年的诉讼时效，应丧失胜诉权，应判决驳回原告的诉讼请求。三、收房通知因公司经办人疏忽大意，对整个房地产项目所有业主一一出具，未切实考虑已接收房屋的个别业主，其目的针对未领取钥匙接收房屋的业主，而原告早已接收房屋，不适用。四、本案的违约金约定过高，应当予以调低，应当以违约造成的损失基本相当。 当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据。本院经核对，查明事实如下： 2013年3月27日，两原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：出卖人是被告，买受人是两原告；两原告购买的商品房为预售商品房，地址位于海口市海秀路17号金泰龙步行街商厦综合楼（幢）XX（层）XXX房；房屋建筑面积104.33平方米；商品房价款按建筑面积计价，每平方米7434元，总金额775589元。该合同第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付原告使用。该合同第九条约定：在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。原告购买的商品房为商品住宅的，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或者出示不齐全的，原告有权拒绝交接。该合同第十一条约定：被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。 合同签订后，两原告向被告付清了房款775589元。 2016年5月23日，涉案工程项目通过海口市建设工程质量安全监督站的验收监督。 2017年5月8日，被告向两原告发出《通知书》，通知两原告自2017年6月15日至7月15日到交房接待处办理收房手续。 2017年6月5日，涉案工程项目通过海口市公安局消防支队的消防验收。 2017年7月14日，两原告到被告处办理商品房交付使用签收手续。 2017年9月18日，两原告以被告逾期交房为由，向本院提起诉讼。 另查，被告主张两原告于2016年3月9日已实际接收涉案房屋，并提交《室内装修管理协议》、《装修施工责任承诺书》及《装修审批表》为证据。两原告不予认可。本院认为，原告与海南首力物业管理有限公司于2016年3月9日就涉案房屋签订装修协议，装修审批表载明施工时间为2016年3月9日，且原告也于2016年3月9日缴纳涉案房屋水电费，故本院采纳被告主张，认定原告于2016年3月9日实际接收涉案房屋。 又查，两原告原诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金303867元；2、被告继续履行合同。案在诉讼过程中，两原告将该诉讼请求变更为现诉讼请求。 上述事实有《海口市商品房买卖合同》、《施工质量监督意见》、《消防验收意见书》、《室内装修管理协议》、《装修施工责任承诺书》、《发票》、《装修审批表》、《商品房交付使用签收单》、《通知》及庭审笔录等予以证明。 本院认为，两原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行合同。本案中，双方当事人约定被告应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付两原告使用。但被告向两原告交付房屋时并不符合上述合同约定的条件，两原告明知不符合合同约定的交房条件而仍然接收房屋进行装修，应视为两原告放弃了约定的交付条件，故认定两原告实际接收房屋之日，即2016年3月9日为被告向两原告交付涉案房屋之日。两原告依约向被告付清购房款，被告未按约定于2013年12月31日前向两原告交付涉案房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方约定按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，从2017年9月18日原告起诉之日倒推两年，在两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以支持；两年之外的则超过诉讼时效，不予以支持。综上，被告应向两原告支付的逾期交房违约金40253元，计算方式为：从2015年9月19日至2016年3月9日止，共173天，以775589元为本金，按日万分之三计算。原告超出此范围的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。被告辩称本案的违约金约定过高，没有证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、限被告海南誉强房地产幵发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周志林、李丽君支付逾期交房违约金40253元； 二、驳回原告周志林、李丽君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5802元，原告周志林、李丽君负担4996元、被告海南誉强房地产幵发有限公司负担806元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  吴永红 陪审员  王 映 陪审员  王心怡 二〇一七年十二月十二日 书记员  陈家芬