新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1782号 上诉人（原审被告）：刘清富，男，1967年12月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建民，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周贵林，男，1994年3月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：孙志勇，新疆奎屯垦区奎泉法律服务所法律工作者。 原审第三人：方良洪，男，1966年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 原审第三人：奎屯焕鑫房地产经纪有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结北街**。 法定代表人：程雪姣，该公司总经理。 上诉人刘清富因与被上诉人周贵林、原审第三人方良洪、奎屯焕鑫房地产经纪有限责任公司（以下简称焕鑫房地产经纪公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘清富委托诉讼代理人陈自力、黄建民，被上诉人周贵林及其委托诉讼代理人孙志勇，原审第三人焕鑫房地产经纪公司法定代表人程雪姣到庭参加诉讼，方良洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘清富上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回周贵林的一审诉讼请求；2．由周贵林承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋系预售商品房，周贵林与方良洪签订的《居间转让合同》因违反《中华人民共和国城市房产地管理法》第三十八条第六项关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定及《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定，系无效合同。一审认定有效，并据此认定其优先性错误。二、周贵林并未取得所有权变更登记请求权，一审判决确定周贵林所有权变更登记请求权优先于其债权请求权错误。三、签订《居间转让合同》的各方当事人对该合同无效存在过错，因该过错责任导致周贵林不能实现房屋购买人的权利。四、一审从时间和权利的优先性判决周贵林享有足以排除强制执行的民事权益错误。1．其债权产生的时间是2015年11月2日，周贵林的债权产生的时间是2016年5月14日，而且周贵林的房屋过户请求权产生于其交付剩余50,000元房款之后，该请求权至今未产生。2．方良洪已将案涉房屋抵押给其，并将证明权属变更的原件资料均交付于其，双方已实际履行抵押合同，但未做抵押登记。综上，其享有的权利应优先于周贵林享有的权利。 周贵林辩称，1.2016年5月14日，其与方良洪、焕鑫房地产经纪公司签订《居间转让合同》，其已将208,000元购房款交付于方良洪。其购房行为符合合同法和物权法的相关规定，具备物权公示原则，也符合不动产物权的设立、变更、转让和消灭的要求。2．其享有的债权形成在前，而刘清富享有的债权在后。而且其享有的请求权是针对案涉房屋的变更登记的请求权，刘清富享有的是一般金钱债权，也并非基于案涉房屋公示的信赖产生，刘清富也未提供证据证实案涉房屋已设定抵押担保。3．刘清富享有的债权可以通过其他方式和途径实现或者享有，而其所享有的债权必须对案涉房屋提起变更登记请求权才能实现。4．案涉房屋是现房交易，手续齐全且已缴纳契税，其对未能办理过户登记的没有过错。综上，其对案涉房屋享有的权利应优先于刘清富享有的权利，且享有足以排除执行的民事权益，请求维持原判。 焕鑫房地产经纪公司述称，2016年5月，周贵林通过其公司签订《居间转让合同》，在签订合同之前其公司与买卖双方去房管局查档，查档结果为案涉房屋无抵押无贷款，该合同系有效协议。合同签订后，周贵林向方良洪支付208,000元购房款，方良洪于当日将案涉房屋及房屋质量保证书、维修基金收据、契税收据、物业合同等交付周贵林。而且在签合同时，周贵林与刘清富均知晓案涉房屋未办理初始登记，过户登记必须等到办理初始登记完毕后才能进行，因此剩余购房款50,000元在办理过户登记后予以支付。案涉房屋至今未办理过户的原因不在周贵林和方良洪，而且周贵林接收房屋后进行装修并且使用至今。因此，一审法院判决正确，请求予以维持。 方良洪未到庭，亦未提交书面陈述意见。 周贵林向一审法院起诉请求：1．请求终止对案涉房屋的执行行为；2．由刘清富承担诉讼产生的全部费用。 一审法院认定事实：1.2014年1月10日，方良洪与案外人王冬勤作为买受人，与案外人奎屯鸿基房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定方良洪、王冬勤购买奎屯市××小区××号房屋，购买总价款为391,475元。2015年12月3日，方良洪向奎屯鸿基房地产开发有限公司全额交付上述购房款。2.2016年5月14日，周贵林作为买方，方良洪作为卖方，焕鑫房地产经纪公司作为居间方，签订《居间转让合同》，约定：“……经居间方提供之媒介服务，卖方将位于奎屯市奎屯市××小区××号之物业出售于买方。该物业房产证编号为（空）；土地证编号为（空）；房屋建筑面积98.41平方米……二、该物业的交易总金额为人民币268,000元。三、买方同意签订本协议时支付定金10,000元，作为买卖双方当事人订立房地产转让合同的担保，签订房地产转让合同后，买方支付的定金转为房款……八、其他约定事项：天然气、维修基金原值，买方于2016年5月30日前支付房款208,000元，剩余50,000元于过户房产证、土地证前付清。交房之日定为付208,000元……。”当日，周贵林在焕鑫房地产经纪公司的见证下，向方良洪支付定金10,000元。3.2016年5月21日，周贵林在焕鑫房地产经纪公司的见证下，向方良洪交付购房款208,000元；当日，方良洪向周贵林交付了位于奎屯市××小区××号房屋。此后，周贵林便对该房屋进行了装修，并实际占有、使用至今。4.2017年3月20日，刘清富作为申请人，以方良洪、案外人王冬勤作为被申请人，向一审法院申请诉前保全，该院于2017年3月20日作出（2017）新4003财保40号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人方良洪、王冬勤价值300,000元银行存款或等额其他财产。2017年3月21日，该院查封冻结了预售登记在方良洪、王冬勤名下的位于奎屯市××小区××号房屋。5.2017年4月26日，一审法院作出（2017）新4003民初672号民事调解书，确认刘清富与方良洪达成如下协议：“方良洪于2017年8月30日之前偿还刘清富借款257,000元、利息63,560元、保全费2020元、担保手续费2100元、律师代理费12,000元，合计336,680元。若方良洪未按约定的期限履行给付义务，刘清富可申请执行。”之后方良洪未履行付款义务，刘清富于2018年1月10日向该院申请强制执行，执行过程中，该院以位于奎屯市××小区××号房屋作为执行标的进行了价值评估。6．周贵林对一审法院执行位于奎屯市××小区××号房屋提出异议，该院于2018年10月12日作出（2018）新4003执异15号执行裁定：驳回案外人周贵林的异议请求。周贵林不服该执行裁定，遂成本诉。 一审法院认为，本案的的争议焦点为：就位奎屯市××小区××号房屋，周贵林是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告周贵林作为案外人，应当就其对于其主张的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。通过周贵林提交的《居间转让合同》、房款收据、物业费收据、水电费收据、装修建材收据等证据，能够确认周贵林于2016年5月14日向方良洪购买了案涉房屋，并自2016年5月21日起即实际占有、使用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋作为不动产，其所有权的设立应当依法进行登记。而周贵林虽然尚未办理不动产权登记，并未成为完全意义上的房屋所有权人，但就该房屋，其享有足以排除强制执行的民事权益，理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，周贵林对案涉房屋享有的请求权是基于2016年5月其与方良洪实际履行的（房屋）《居间转让合同》产生，而刘清富享有的强制执行请求权是基于2017年4月26日由一审法院作出的（2017）新4003民初672号民事调解书，周贵林的请求权成立在前。刘清富的强制执行请求权与周贵林的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，周贵林享有的是针对案涉房屋要求变更登记其为所有权人的请求权，而刘清富享有的是针对方良洪的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房屋公示的信赖而产生。具体而言，刘清富并未举证证明其在成为方良洪的债权人时，存在将案涉房屋设定为抵押担保物的情形。因而，刘清富的金钱债权请求权与周贵林的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故周贵林就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此周贵林关于停止对案涉房产强制执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决不得执行位于奎屯市××小区××号房屋。一审案件受理费100元，由周贵林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘清富向本院提交声明1份，拟证明：1．方良洪向其借款时用案涉房屋作抵押，并将《商品房预售合同》及发票原件交付于其。2．其享有的债权早于周贵林享有的债权。 周贵林对刘清富提供的声明的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。焕鑫房地产经纪公司对刘清富提供的声明的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。 周贵林向本院提交以下证据：1.收据2份，拟证明其已交纳案涉房屋2016年的燃气附属设施维修更换费及2020年的垃圾处理费。2．新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、建行智慧柜员机业务回执各1份，拟证明其将剩余购房款50,000元交付于一审法院。 刘清富对周贵林提供的新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、建行智慧柜员机业务回执的真实性、合法性、关联性予以认可；对收据的真实性、合法性予以认可，但对该证据与本案的关联性及证明目的不予认可。焕鑫房地产经纪公司对周贵林提供的收据、新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、建行智慧柜员机业务回执的真实性、合法性、关联性予以认可。 焕鑫房地产经纪公司向本院提交屋质量保证书、装修施工许可证各1份，拟证明周贵林购买案涉房屋是现房，是已交工的房屋。 刘清富、周贵林对焕鑫房地产经纪公司提供的屋质量保证书、装修施工许可证的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院认证认为，刘清富提供的声明系方良洪的陈述，周贵林不予认可，在刘清富亦未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对其证明目的不予采信。周贵林向本院提供收据、新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、建行智慧柜员机业务回执，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。焕鑫房地产经纪公司提供的屋质量保证书、装修施工许可证来源真实合法，与本案具有关联性，刘清富、周贵林对该证据均以认可，本院予以采信。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，周贵林于2016年8月8日交纳案涉奎屯市××小区××号房屋的燃气附属设施维修更换费75元，于2020年9月6日交纳上述房屋2020年1月至12月的垃圾处理费60元。 案涉奎屯市××小区××号房屋的房屋质量保证书载明房屋的竣工时间为2014年6月30日。 2020年10月30日，周贵林将剩余购房款50,000元交付至一审法院执行款账户。 本院认为，本案的争议焦点为周贵林对案涉奎屯市××小区××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案审查周贵林就案涉奎屯市××小区××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照上述规定的四项要件进行分析认定： 第一，关于周贵林在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。首先，一审法院查封案涉房屋的时间是2017年3月21日诉前保全阶段，但周贵林与方良洪、焕鑫房地产经纪公司早于2016年5月14日就案涉房屋签订《居间转让合同》。即周贵林与方良洪、焕鑫房地产经纪公司签订《居间转让合同》的时间在一审法院查封之前。其次，周贵林与方良洪、焕鑫房地产经纪公司签订的《居间转让合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房产地管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“……根据《中华人民共和国城市房产地管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。……”但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反了效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房产地管理法》第三十八条第六项和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不能作为认定案涉《居间转让合同》无效的法律依据。因此，刘清富主张案涉《居间转让合同》无效的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。 第二，关于周贵林在一审法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。周贵林为证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，提供了2016年7月至2017年9月的物业费、水电费及垃圾处理费收据，2016年8月8日燃气附属设施维修更换费收据及装修建材收据等证据，上述证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，因此，本院认定周贵林在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋。 第三，关于周贵林是否已支付案涉房屋全部价款的问题。《居间转让合同》约定案涉房屋总价款为268,000元，周贵林已按合同约定支付购房款218,000元，剩余50,000元购房款周贵林于2020年10月30日交付至一审法院执行款账户。因此，本院认定周贵林已支付案涉房屋的全部价款。 第四，关于是否非因周贵林的原因未办理过户登记的问题。周贵林与方良洪、焕鑫房地产经纪公司签订《居间转让合同》，方良洪即具有将案涉房屋的所有权转移至周贵林名下的义务。而方良洪、案外人王冬勤在与案外人奎屯鸿基房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》后，至今未办理案涉房屋产权登记，致使案涉房屋无法变更过户至周贵林名下。即因出卖人方良洪、案外人王冬勤的原因致使案涉房屋未能办理过户登记手续，而非周贵林的原因。 综上所述，周贵林对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘清富的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6350元，由刘清富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 审 判 员  马雯欣 二〇二〇年十一月六日 法官助理  邹 洁 书 记 员  宋思婷