内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2017）内08民终918号上诉人（一审原告）：王某。公民身份证号：×××。上诉人（一审原告）：乔某。公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：王某，基本情况同上。被上诉人（一审被告）：巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：尚某。上诉人王某、乔某因与被上诉人巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称金鑫地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第7850号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某（亦为乔某委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被上诉人金鑫地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。王某、乔某上诉请求：一、依法撤销临河区人民法院(2015)临民初字第7850号民事判决书。二、发回临河区人民法院重新审理或直接改判为：解除双方签订的《房地产买卖契约》。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定违背证据审理于法无据。（一）原审判决查明断章取义，与法相悖原审对《房地产买卖契约》王某、乔绣荫并非本人亲笔所签，被上诉人并未否认，原审也没有依职权调取证据加以证明。属于法定的漏审。上诉人并未交付标的物，一直由上诉人管理、使用、占有。说明标的物没有转移。在案佐证的国用字第02897号《国有土地使用证》原件一直由上诉人持有、享有，并未变更、转移。2004年10月28日，金鑫房地产开发公司《承诺书》。有关内容：房款约定268万元，购买人暂无资金支付，承诺先办理过户，房款未付清前，房产的实际使用权、管理权、归属权仍归原产权人。金鑫公司长时间不付款，原产权人有权解除《房地产买卖契约》，造成损失赔偿。上诉人依照有效的《承诺》主张解除权，并不是擅自解除合同。上诉人向被上诉人尽到通知义务。被上诉人也并未提出异议，符合法定解除条件。（二）原审违背约定大于法定原则，且代替被上诉人举证、质证，变相答辩，违背审判原则。依据《承诺书》、解除《房地产买卖契约》通知书和《三方协议》完全符合解除的法定条件。三、原审判决适用法律错误。涉案《房地产买卖契约》、《承诺书》、《三方协议》在案证据已经形成法定的证据链条，原审本应依法判决解除《房地产买卖契约》。却作出相反的判决结果，同属适用法律错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的诉求。金鑫地产公司未作答辩。王某、乔某向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间签订的《房地产买卖契约》。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实及判决，乔某与王某系夫妻关系。2004年5月31日原临河市房地产管理局给王某办理了临房字第065199号房产证，该房产证载明王某为临河团结办新华西街北侧1-6层825.18平方米商住楼（晚报社楼）的所有权人。2004年11月2日王某、乔某（甲方）与内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司（乙方）签订了《房地产买卖契约》，该契约约定“一、甲方自愿将坐落在新华西街团结办商住楼的房地产（房屋建筑面积825.18平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产……”。2004年11月2日内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司给临河市房管局出具了一份承诺书，内容为“临河区房管局：由于金鑫房地产开发公司购买产权人王某位于临河市团结办新华西街北侧的商住楼，房屋建筑面积825.18平方米，房权证临房字第065199号。约定交易价268万元。现暂无资金支付产权人，承诺如下：我公司承诺先办理产权过户到金鑫公司名下，未付清款前房产的实际使用权、管理权、归属权仍归原产权人。如金鑫公司长时间不付款，原产权人有权解除2004年11年2日在房管局签订的《房地产买卖契约》。如给原产权人造成损失，从《房地产买卖契约》之日至全部解决之日按房价268万元以人民银行同期贷款利率的3倍赔偿”。2004年11月4日临河区房地产管理局就上述房屋给内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司办理了产权变更登记，房屋所有权人变更为内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司，产权证号仍为临房字第065199号。同日内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司将该房设定了权利人为中国工商银行股份有限公司巴彦淖尔分行（简称工行巴彦淖尔分行）的抵押，同时抵押其它房产向工行巴彦淖尔分行借款1900万元。2006年11月21日工行巴彦淖尔分行（甲方）与内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司（乙方）、王某（丙方）签订了协议书，该协议书约定“为了解决2004年10月29日从甲方借款1900万元（借款合同编号为06130901-2004年（营业）字0103号）和不规范的239万元按揭贷款，经协商达成如下协议：一、由甲方协调将合同中的六宗土地和两处房产与双河公司签定2006年11月21日《土地房产买卖合同》价款总计650万元，此款全部由甲方支配作为偿还贷款和不规范的239万元按揭贷款。丙方并代表其他产权人同意签定《土地房产买卖合同》并认可;二、剩余欠贷用乙方开发的位于中华路西、幸福路东、庆丰街北、中华家园5、6号楼两米南，拆迁的空地8.6亩和拆迁补偿完的24户房屋作为清偿欠款抵押;三、甲方放弃涉及借款合同编号为06130901-2004年（营业）字0103号，贷款所需提供的抵押物，作为解决《土地房产买卖合同》中，涉及丙方权益的补偿;四、《土地房产买卖合同》的全部价款直接转入甲方工作人员名下后，视为乙、丙方履行了协议……”。同日甲方内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司、乙方王某、丙方巴彦淖尔三鑫汽车维修服务中心与丁方内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司签订了《土地房产买卖合同》，合同约定“一、甲、乙、丙三方自愿将其所有的六宗土地、两处房产一次性作价出卖给丁方，具体为：六宗土地四至界限分别为：A:土地证号：国用（2001）字第009005210，地号：009005210，北至汇丰街，南街金鑫公司，东至开源西路，西至开源西路140米，面积8400平方米；B:土地证号：国用（2001）字第009005211，地号：009005211，北至金鑫公司，南至金鑫公司60米，东至开源西路，西至开源西路140米，面积8400平方米；C：土地证号：临河国用（2001）字第010001040，地号：010001040，面积6520.5平方米；D:土地证号：临河国用（2001）字第010001042，地号：010001042，面积4558平方米；E:土地证号：国用（99）字第0186，北至顺祥公司，南至开发区管委会，东至开源东路，西至公园，面积4463.06平方米；F：土地证号：国用（99）字第0188，北至空地距利民街69米，南至利民街，东至开源中路，西至空地距开源中路130米，面积8970平方米；总面积：41311.56平方米。两处房产位于A:丘（地）号：12141506，第一幛二层，钢混结构，建筑面积753.30平方米；第二幛2-3层，钢混结构，建筑面积1506.60平方米；B：证号：房权证临房字第120260，丘（地）号：12140206，第一幛，钢混结构，建筑面积1558平方米；总面积：3817.9平方米；二、四方议定的上述六宗土地、两处房产成交总价为人民币（大写）陆佰伍拾万元（￥6,500,000元）。此价款包括在信达资产管理公司抵贷的土地和房产……”。2006年11月22日、12月19日王某分别给内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司出具两张收据，共计收到《土地房产买卖合同》价款650万元。工行巴彦淖尔分行未履行与王某等人于2006年11月21日所签订协议书第三条内容。因巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司拖欠借款未还，2013年11月5日工行巴彦淖尔分行起诉巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司至巴彦淖尔市中级人民法院，2014年1月16日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2013）巴商初字第3号调解书，巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司未能按调解书履行还款义务，2015年5月29日巴彦淖尔市中级人民法院查封涉案房产时，2015年7月15日乔某提出执行异议被驳回，2015年11月23日王某、乔某起诉巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司至本院，要求解除原被告之间签订的《房地产买卖契约》。另查明，王某原为内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司的法定代表人，2007年5月14日内蒙古巴彦淖尔金鑫房地产开发集团有限责任公司名称变更为巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司，法定代表人由王某变更为程华。2008年3月10日巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司法定代表人由程华变更为吴伟亮。2010年8月30日巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司法定代表人由吴伟亮变更为刘柏妨。2010年10月22日巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司法定代表人由刘柏妨变更为尚某。2012年8月14日巴彦淖尔金鑫房地产开发有限责任公司被吊销营业执照。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。原告王某与被告金鑫地产公司在公平自愿的基础上签订了《房地产买卖契约》，王某将自己售出的房产变更登记在金鑫地产公司名下，随后金鑫地产公司以此房产及其它财产抵押向工行巴彦淖尔分行借款1900万元，该一系列行为均是金鑫地产公司法定代表人王某自愿的前提下所为，此行为也不违反法律规定，现涉案房产抵押于工行巴彦淖尔分行，且被巴彦淖尔市中级人民法院查封，原告乔某、王某请求解除《房地产买卖契约》不符合《合同法》九十四条之规定，也不利于交易安全；另一方面，王某作为金鑫地产公司时任法定代表人在售房时有足够的认知能力和优势判断金鑫地产公司有无给付能力，在款借出来后王某完全可以使用借款支付自己房款，时间过去十年之久，现王某以金鑫地产公司未给付房款为由请求解除《房地产买卖契约》，本院不予支持。原告王某、乔某声称工行巴彦淖尔分行已经按照2006年11月21日所签订协议书第三条规定放弃了涉案房屋的抵押，但是从工行巴彦淖尔分行的实际行为来看并未放弃，双方的分歧应当通过另案诉讼解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回原告乔某、王某的诉讼请求。案件受理费100元，原告乔某、王某已预交100元，由原告乔某、王某负担100元。本院二审期间，上诉人提供证据。提供租房协议79份。证明房屋一直没有交付，标的物一直由上诉人占有管理使用，被上诉人从来没有向上诉人主张过交付房屋。说明房屋买卖协议并未实际履行，被上诉人也没有向上诉人支付过合同价款。另外，房屋契约上的签字不是上诉人本人所签。实际是上诉人的儿子王俞龙擅自办理，上诉人并不知情。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人请求解除与被上诉人巴彦淖尔金鑫房地产公司签订的《房地产买卖契约》的理由是否应予支持。上诉人王某、乔琇萌与被上诉人金鑫地产公司于2004年11月2日签订了《房地产买卖契约》，同日金鑫房地产公司向临河市房管局出具了一份承诺书，承诺先办理产权过户到金鑫房地产公司名下，未付清房款之前房产的实际使用权、管理权、归属权仍归原产权人。本案审理期间，上诉人提供的79份租房协议证明房屋没有交付，由上诉人占有管理和使用。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人提供的上述证据并未影响涉案房产的转让事实。王某原为金鑫公司的法定代表人，在此期间自愿与金鑫公司签订《契约》并将自己的房产变更登记到了金鑫公司名下，随后将该房产抵押于巴彦淖尔分行，该一系列行为合法有效。上诉人称《契约》并非本人亲笔所签，但在《契约》签订后双方都有履行契约的行为，视为对契约的追认，不影响契约的合法有效。乔某、王某请求解除《房地产买卖契约》不符合《合同法》九十四条之规定，也不利于交易安全。综上所述，王某、乔某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某、乔某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 毛爱萍审判员 付桂梅二○一七年十二月十八日书记员 马宇涛