福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初13460号 原告：晋江阳光城房地产开发有限公司，住所地晋江经济开发区（五里园）科技大楼一楼大厅，统一社会信用代码913505820797924419。 法定代表人：张坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：洪月理，女，1962年2月23日出生，汉族，住晋江市。 第三人：兴业银行股份有限公司晋江安海支行，住所地晋江市安海镇成功东路兴盛大厦**，统一社会信用代码91350582856268389U。 负责人：陈少聪，该行行长。 原告晋江阳光城房地产开发有限公司（以下简称阳光城公司）与被告洪月理、第三人兴业银行股份有限公司晋江安海支行（以下简称兴业银行安海支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼，被告洪月理、第三人兴业银行安海支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光城公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月18日签订的编号为201712170086号《商品房买卖合同》，并判令洪月理向阳光城公司支付违约金628641.3元；2.解除原、被告于2017年12月18日签订的编号为201712170090号《商品房买卖合同》，并判令洪月理向阳光城公司支付违约金45000元；3.解除原、被告于2017年12月18日签订的编号为201712170092号《商品房买卖合同》，并判令洪月理向阳光城公司支付违约金45000元；4.判令洪月理立即向阳光城公司返还坐落于晋江市经济开发区，配合阳光城公司办理《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销，预购商品房预告登记注销，并与兴业银行安海支行共同配合阳光城公司办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续；5.判令洪月理支付给阳光城公司至2020年8月31日代偿的贷款289624.36元，至2020年9月30日代偿的贷款31625.47元，共计321249.83元（具体以最终银行记录为准）；6.判令洪月理向阳光城公司支付为本案支出的律师费20000元。事实和理由：2017年12月18日，阳光城公司与洪月理分别签订编号为201712170086号、20712170090号、201712170092号的《商品房买卖合同》各一份，三份合同分别约定，洪月理向阳光城公司购买位于晋江市经济开发区，付款方式为洪月理支付首付款，剩余购房款166万元由洪月理向银行申请贷款支付。2018年3月6日，原、被告及兴业银行安海支行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定洪月理向兴业银行安海支行借款166万元，用于支付涉案商品房项下的购房款，阳光城公司为洪月理合同项下借款提供连带责任保证担保。同时涉案《商品房买卖合同》已于2017年12月18日办理了备案登记。2020年2月起至2020年8月31日，阳光城公司连续收到兴业银行安海支行发送的《划款通知书》，明确洪月理未归还兴业银行安海支行借款本息，要求阳光城公司根据借款合同约定承担担保责任，并陆续从阳光城公司账户划扣本息289624.36元。后阳光城公司多次催告洪月理，并向洪月理发送了《律师函》一份，要求洪月理偿还阳光城公司代偿的全部款项，并承担相应违约责任，并告知洪月理逾期超过30日仍未履行支付代偿款义务，阳光城公司有权解除合同，但洪月理均未予理睬。根据合同约定，由于洪月理未按期、足额向兴业银行安海支行偿还银行贷款本息，导致阳光城公司承担担保责任，洪月理必须自阳光城公司承担担保责任之日起7日内归还阳光城公司代还全部款项，超过30日仍未归还阳光城公司代还全部款项的，阳光城公司有权解除合同，同时收取洪月理总房价款30%的违约金。起诉后，阳光城公司仍有代洪月理偿还按揭款，至2020年9月30日阳光城公司又代洪月理偿还按揭款31625.47元。 洪月理、兴业银行安海支行均未作答辩。 阳光城公司向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同（201712170086）一份，以证明阳光城公司与洪月理于2017年12月18日签订编号为201712170086号《商品房买卖合同》一份，约定洪月理向阳光城公司购买位于晋江市经济开发区商品房，房屋总价2095471元等；2.商品房买卖合同（201712170090）一份，以证明阳光城公司与洪月理于2017年12月18日签订编号为20712170090号《商品房买卖合同》一份，约定洪月理向阳光城公司购买位于晋江市经济开发区，房屋总价150000元等；3.商品房买卖合同（201712170092）一份，以证明阳光城公司与洪月理于2017年12月18日签订编号为20712170092号《商品房买卖合同》一份，约定洪月理向阳光城公司购买位于晋江市经济开发区，房屋总价150000元等；4.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案证明一份，以证明涉案商品房买卖合同已于2017年12月18日办理了备案登记；5.《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，以证明原、被告及兴业银行安海支行于2018年3月6日共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定洪月理向兴业银行安海支行借款166万元，用于支付涉案房屋购房款，阳光城公司为洪月理上述借款本息提供连带责任保证担保；6.划款通知书七份，以证明2020年2月起至2020年8月31日，阳光城公司连续收到兴业银行安海支行发送的《划款通知书》，明确洪月理未归还兴业银行安海支行借款本息，要求阳光城公司根据借款合同约定承担担保责任，并陆续从阳光城公司账户划扣本息289624.36元；7.律师函、寄件单一份，以证明阳光城公司于2020年5月29日向洪月理发函，要求洪月理及时偿还阳光城公司为洪月理代还的贷款；8.委托代理协议、律师费发票一份，以证明阳光城公司为本案支出律师费20000元；9.民事裁定书一份，以证明阳光城公司于2020年9月3日就本案向晋江法院提起诉讼，后因未能按时缴纳诉讼费，晋江法院裁定按自动撤诉处理；10.划款通知书一份，以证明2020年9月30日阳光城公司又代洪月理偿还贷款31625.47元，累计为洪月理代偿贷款321249.83元。 洪月理、兴业银行安海支行均未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：因洪月理、兴业银行安海支行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。阳光城公司提供上述证据来源、形式合法，内容可以证明其证明目的，与本案具有关联性。对阳光城公司提供的证据，本院均予以认定。 经审理查明，原、被告于2017年12月18日分别签订编号为201712170086号、20712170090号、201712170092号的《商品房买卖合同》三份，分别约定洪月理向阳光城公司购买位于晋江市经济开发区，房屋总价分别为2095471元、150000元、150000元；合同附件十一补充协议第3.1条第（2）项约定，出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。合同附件十一补充协议第15.4条第（2）项约定，如出卖人通过诉讼及聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于律师费等，概由买受人承担。合同签订后，洪月理分别支付了三套房产的首付款635471元、50000元、50000元，剩余购房款共计166万元洪月理向兴业银行安海支行申请按揭贷款，阳光城公司提供连带责任保证担保。洪月理未按时偿还按揭贷款，导致兴业银行安海支行至2020年9月30日止扣划阳光城公司的款项累计321249.83元。阳光城公司于2020年7月向洪月理寄送律师函，通知洪月理应偿还代偿款及相应违约金。 本院认为，因洪月理未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致阳光城公司至2020年4月27日止代洪月理偿还贷款本息等共计161639元，阳光城公司于2020年7月以书面函件的方式告知洪月理上述代偿贷款的情况，并要求洪月理偿还代偿款项。阳光城公司所邮寄的地址为洪月理在商品房买卖合同中确认的地址“晋江市梅岭长兴路中奥名雅居8栋1902”，应认定阳光城公司已履行了通知义务。之后阳光城公司又代洪月理偿还至2020年9月30日止的贷款本息等共计159610.83元，累计代偿贷款321249.83元。洪月理未能举证证明其已偿还阳光城公司代偿款项，其自阳光城公司代偿贷款之日起已超出30日仍未归还代偿款项，合同约定的阳光城公司解除合同的条件已成就，阳光城公司要求解除其与洪月理之间的三份商品房买卖合同，支付违约金，本院予以支持。双方约定违约金按总房价款30%计算，但本案商品房买卖合同的文本由阳光城公司提供，且从洪月理拖欠代垫款的数额和时间来看，合同约定的按总房款30%计算的违约金明显高于阳光城公司的损失，阳光城公司也认为由法院依法调整违约金，本院认定应酌情适当减少为按总房款的10%计算，故阳光城公司要求洪月理支付违约金239547.1元（2395471元×10%），本院予以支持。阳光城公司请求的其他违约金，本院不予支持。阳光城公司尚未向洪月理交付诉争房产及车位，其要求洪月理返还诉争房产及车位，本院不予支持。阳光城公司与洪月理签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记及抵押权预告登记，故阳光城公司要求洪月理协助办理合同网签注销、合同预售备案注销、预告登记注销及抵押权预告登记注销手续，本院予以支持。阳光城公司代洪月理偿还银行贷款321249.83元，其要求洪月理偿还其代偿的上述银行贷款，本院予以支持。阳光城公司因本案诉讼花费律师费20000元，根据双方的约定，阳光城公司要求洪月理赔偿上述律师费，本院予以支持。双方解除合同后，阳光城公司应将洪月理支付的购房款返还给洪月理。 综上所述，阳光城公司与洪月理签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。洪月理存在违约行为，合同约定的阳光城公司解除合同的条件已成就，阳光城公司要求解除其与洪月理之间的三份商品房买卖合同，要求洪月理支付违约金239547.1元，偿还其代偿的银行贷款321249.83元，赔偿因本案花费的律师费20000元，本院予以支持。洪月理应协助办理合同网签注销、合同预售备案注销、预告登记注销及抵押权预告登记注销手续。阳光城公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。洪月理经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。兴业银行安海支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告晋江阳光城房地产开发有限公司与被告洪月理于2017年12月18日签订的编号为201712170086号、20712170090号、201712170092号的《商品房买卖合同》三份； 二、被告洪月理应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江阳光城房地产开发有限公司办理合同网签注销、合同备案注销手续、预告登记及抵押权预告登记注销手续； 三、被告洪月理应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江阳光城房地产开发有限公司违约金239547.1元、代偿的银行贷款321249.83元、律师费20000元； 四、驳回原告晋江阳光城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25963.7元，因适用简易程序减半收取12981.85元，由原告晋江阳光城房地产开发有限公司负担4243元，被告洪月理负担8738.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年十一月五日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。                                           第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。