广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂04民终884号 上诉人（一审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路**。 法定代表人：叶桂根，总经理。 委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。 上诉人（一审原告）：李俏，男，1968年10月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：韩梅，女，1977年7月1日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)、李俏、韩梅因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初259号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 海骏达公司上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初259号民事判决第一项，改判上诉人于判决生效之日起十日内向李俏、韩梅支付违约金1797.60元；2.本案一、二诉讼费用由李俏、韩梅承担。事实与理由：上诉人因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工56天，有相关证据予以佐证，应认定为可以延期交房的情形。 李俏、韩梅辩称，海骏达公司不是施工单位，没有权利提出工程延期的主张，在签订买卖合同的时候，工程的主体已经建好，任何因素都不会影响施工。请求二审法院驳回上诉人海骏达公司的上诉请求。 李俏、韩梅上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初259号民事判决第一项，改判海骏达公司支付违约金17616元给上诉人李俏、韩梅；2.本案全部诉讼费由海骏达公司承担。事实与理由：一审认定2016年8月5日，涉案房产符合交楼条件是错误的。至2016年8月5日止，涉案房屋的消防工程竣工验收和环保工程竣工验收程序尚未完成。上诉人认为到2016年12月20日，涉案房屋才符合交楼条件。 海骏达公司辩称的意见与其上诉状的意见一致。 李俏、韩梅向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金17616元；2.判决被告赔偿原告损失16500元；3.判决被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，2014年5月26日，原告李俏、韩梅作为买受人与出卖人被告海骏达公司签订一份合同编号为WZ2014037539的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，商品房建筑面积共93.68平方米，单价为每平方米4568.74元，总金额428000元；2.买受人分期付款：于2014年5月7日前支付定金20000元，于2014年5月26日前支付首期款（含定金）85600元，余下房款342400元于2014年8月26日前支付85600元，于2014年11月26日前支付42800元，于2015年2月26日前支付42800元，于2015年5月26日前支付42800元，于2015年8月26日前支付42800元，于2015年11月26日前支付42800元，于2016年2月26日前支付21400元，于2016年5月26日前支付21400元；3.出卖人应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；4.出卖人逾期交付商品房给买受人使用的，买受人同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二点一的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。《梧州市商品房买卖合同》附件四中补充协议第五条约定：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。补充协议第六条约定：在不影响本商品房项目总体功能及绿化率等整体规划的前提下，出卖人有权对项目总平面布局进行局部调整，除非买受人因布局改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担违约责任。原告已按合同约定向被告海骏达公司付清了全部房价款共428000元。 2016年8月，被告海骏达公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。原告以被告未按合同约定的时间交付房屋为由，要求被告支付逾期交楼的违约金，并向法院起诉成讼。 另查明，2014年10月，被告海骏达公司开发的梧州市海骏达卡地亚建设工程经有关主管部门的审核同意后进行了设计更改施工，即“将电井内各层住宅电表箱移至楼梯间处”。梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。 一审法院审理认为，本案的争议焦点有：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.被告是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.原告诉请的损失赔偿是否依法有据。 关于争议焦点一，原告李俏、韩梅与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定被告海骏达公司应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。该院认为，我国《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案原告买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚7#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。被告海骏达公司通知原告于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。原告主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，此主张无法律依据，该院不予采纳。 关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，被告海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，该院不予采纳。 关于争议焦点三，原告如约付清了购房款，被告海骏达公司应当按照合同约定在2016年6月10日前把符合条件的商品房交付原告使用，但被告直到2016年8月25日才通知原告交付梧州市，期间共逾期76天。被告海骏达公司没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交付商品房且继续履行合同的，自约定交付期限届满次日至实际交付之日止，每日按已交房款万分之二点一的标准计付违约金。综上，被告应支付原告违约金6830.88元（428000元×0.21‰×76天）。 关于争议焦点四，原告主张被告擅自安装用电设备损毁涉案房产楼梯间的外观审美，导致涉案房产商业价值大降，侵犯了业主权益。该院认为，根据被告海骏达公司提供的卡地亚小区配电工程设计图以及设计更改通知单，说明被告是按照规定并经审批程序后进行变更施工的，不存在私自更改安装用电设施。另外，原告主张被告为商业利益将涉案楼宇间应当绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主，损害业主权益，但原告提供的证据尚不足以证明该项主张。因此，原告要求被告赔偿擅自安装用电设备及将涉案楼宇间绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主的损失的诉请，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因无法律依据，该院亦不予支持。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李俏、韩梅支付违约金6830.88元；二、驳回原告李俏、韩梅的其他诉讼请求。案件受理费653元，由原告李俏、韩梅负担522元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担131元。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是：海骏达公司是否存在逾期交付房屋违约行为，如存在违约行为，海骏达公司应支付多少违约金给李俏、韩梅？ 上诉人海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工56天不应算逾期交房的理由不成立。梧州地属亚热带季风气候地区，每年都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。因此，上诉人海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予支持。上诉人海骏达公司存在逾期交付房屋的违约事实，应承担违约责任。 上诉人李俏、韩梅认为工程竣工备案作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月5日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，并已经通知了李俏、韩梅。因此，一审法院认定涉案房屋2016年8月5日符合交付条件是正确的。 关于违约金问题。一审认定的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司、李俏、韩梅的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费924元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担854元，上诉人李俏、韩梅负担70元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 斌 审判员 莫 芮 审判员 任 军 二〇一七年十二月十五日 书记员 杨永芳 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。