贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0521民初4532号 原告：胡松华，男，1982年11月23日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：罗燕，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：大方县建宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇中街。 法定代表人：李恩源，大方县建宏房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡建平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈彬，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告胡松华与被告大方县建宏房地产开发有限公司（以下简称“建宏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2016年12月23日以（2016）黔0521民初3299号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。原告不服向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于2017年7月11日以（2017）黔05民终1268号民事裁定书裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告胡松华之委托诉讼代理人罗燕，被告建宏公司之委托诉讼代理人蔡建平、陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡松华向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即办理新民路南八幢1单元9层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告立即支付原告2016年9月20日前逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金74791.81元和2016年9月21日起的违约金（以294688.00元为基数，按日0.03%利率标准计算，自2016年9月21日起至被告向不动产登记机构提交完备房屋权属转移登记申请资料时止）；三、判令被告立即为原告办理新民路南八幢1单元9层4号房屋权属转移登记申请；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大方县，购房总价款为294688.00元，原告按照合同约定支付了购房款。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告于2014年5月28日前取得商品房的所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，并为原告办理房屋转移登记申请，但是被告至今没有履行该条约定的义务，被告已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付原告违约金。原告多次找到被告要求处理，被告均无故拒绝，故提起诉讼。 被告建宏公司辩称：一、原告要求被告承担民事责任的主张缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(一)项约定，出卖人于2014年5月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第(二)项约定，出卖人不能在第（一）项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。第（四）项约定，出卖人与买受人同意按照下列两种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。第(五)项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。从上述约定可以看出，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定与第（四）项约定相互矛盾；第（四）项中约定的两种办理商品房转移登记的方式自相矛盾。由于约定存在前述矛盾，导致出卖人无法执行。本合同为官方文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订，出卖人不能随意变更合同内容，确需变更的，须经出卖人与买受人达成合意。《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定具有紧密的关联性，即第（二）项约定的违约责任只发生在第（一）项约定的出卖人未如期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，但在第（四）项关于办理商品房所有权转移登记方式的约定中没有约定违约责任，而第（五）项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。对此，被告对涉案房屋的规划、建设、用地等相关手续，从2010年起便向相关部门申请办理《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，并按照规定于2012年8月20日向大方国土资源局申请办理《国有土地使用证》，因职能部门原因迟迟未办理，其间被告也多次向县政府和省、市国土资源局反映。2016年1月15日，大方县委召开专题会后，大方国土资源局于9月29日办理了涉案商品房的《国有土地使用证》，但至今仍未办理分户的《国有土地使用证》。而办理商品房转移登记的前提为必须办理《国有土地使用证》才能办理其他手续，因此，被告在履行合同过程中，已积极履行了义务，被告不存在违约，不应承担违约责任。根据第（五）项第2目约定，首先应当由买受人自己办理房屋产权证，只有在买受人不能在规定的期限办理产权证时，才由出卖人办理并顺延办证时间而不承担违约责任，但原告至今未向被告通报其不能办理房屋产权证的情况，也未共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即使办理房屋产权证的义务需要转移给被告，也应给予被告在取得案涉房屋《国有土地使用证》后的合理时间。二、原告诉被告办理涉案商品房转移登记已超过二年诉讼时效，法院依法应当予以驳回。被告与原告于2014年1月15日所签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2014年5月28日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼期间为两年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被告侵害时起算”及最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要精神，原告应于2016年5月28日前向人民法院主张维护其权益，但原告于2016年9月20日才向大方县人民法院提起诉讼，其诉请已超过2年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告方为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据，均经当庭举证、质证： 1、原告的身份证复印件，用以证明本案原告诉讼主体适格。 被告方无异议。 2、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及双方在合同中明确约定了权利义务。 被告方无异议。 3、收据，用以证明被告收到原告全额购房款、房屋维修基金、契税、登记委托费、水电安装费等费用的事实。 被告方对全额购房款、房屋维修基金、契税无异议，但认为没有登记委托费。 4、大方县信访局《证明》及《情况说明》。证明原告已经积极履行维权义务，不存在超过诉讼时效的情形。 被告方对该组证据的真实性无异议，但是以合法性及关联性有异议，认为被告到大方县信访局调取的证据证明在2017年1月前，并无业主到信访局进行信访。 被告为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据，均经当庭举证、质证： 1、营业执照、法定代表人身份证及身份证明，用以证明被告主体资格适格。 原告方无异议。 2、《关于开发建设的协议》《国有土地使用权出让合同》（2份）、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建筑工程竣工规划许可证、商品房预售许可证、贵州省政府性基金通用收据。用以证明（1）被告合法取得大方镇新民路7687.5平方米的国有土地使用权，并依法及时办理了相关规划建设手续，积极履行了作为房开商的有关义务；（2）被告有权对进行开发建设，并依法取得了商住楼的预售资格。 原告方对该组证据的真实性无异议，对关联性及合法性有异议，根据被告所举证据，可以发现以下几个事实，1、被告在没有取得国有土地使用权的情况下，违规取得了商品预售许可证；2、被告签订了两份土地出让合同，但只缴纳了一份土地出让金，案涉土地的出让金没有缴纳，被告无权要求取得国有土地使用权证；3、建设用地批准书中的用地面积和被告取得的三份国有土地使用证的面积不一致，不能证明被告已经取得了案涉房屋的国有土地使用权证；4、被告分别于2016年9月取得了工程竣工备案认可证和国有土地使用权证，证明了被告违法开发的事实。因此，该组证据不能达到被告的证明目的，恰好证明被告违法开发的事实。 3、申请书、毕节市国土资源局办公室关于大方建宏房地产开发有限公司反映情况有关意见的函、毕节市国土资源局行政复议决定书（毕国土资复议［2015］3号、［2016］2号）、情况说明、大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示、关于大方县的批复（方府复［2009］94号文件）、关于大方县建宏房地产开发有限公司申请使用土地建新民路北侧商住楼的批复（方府复［2009］93号）、国有土地使用证、黔西县人民法院（2017）黔0522行初34号行政判决书、毕节市中级人民法院（2017）黔05行终223号行政判决书。用以证明（1）被告未能如期办理商品房所有权转移登记是由于大方县国土资源局的原因，并非被告的责任；（2）大方县国土资源局不作为的行政行为已经黔西县人民法院和毕节市中级人民法院作出生效判决；（3）原告诉请被告支付商品房转移登记违约金无事实依据和法律依据。 原告方对毕节市国土资源局行政复议决定书、毕节市国土资源局办公室关于大方建宏房地产开发有限公司反映情况有关意见的函、中共大方县关于建宏房地产开发有限公司新民路开发专题会议纪要的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，以上证据可以证实被告对涉案建设工程土地使用权是有争议的。对情况说明的真实性无异议，该证据证实被告不享有涉案房屋的建设用地使用权。对申请书的真实性有异议，该证据证实被告在未取得国有土地使用权证的情况下进行预售。两份情况汇报及请示属于被告的个人陈述与本案无关。对大方县政府的常务会议纪要的真实性及关联性均有异议。对两份批复的真实性有异议。对国有土地使用权证的真实性有异议，该土地使用权证载明的使用面积与被告提交的建设用地批准书中关于涉案工程的使用面积不一致，该使用权证不能证明被告享有涉案房屋的国有土地使用权。对两份判决书的真实性及合法性均无异议，但对关联性有异议。两份判决均针对被告办理土地权属证书的诉请审理，恰好证明被告没有取得土地使用权而进行开发的事实。就涉案土地权属，被告与政府之间存在争议，因此不能证明被告不能取得房屋初始权登记是因政府行为导致。被告所提交的申请，包括情况反映等材料，均证实了被告与政府之间就涉案土地使用权存有争议的事实，也证实了被告从未就办理案涉商品房的所有权初始登记一事向有权管理的部门提交相应申办资料。被告违反了合同的约定，该组证据恰好证明被告不存在商品房买卖合同中约定的政府有关部门职责伯免责事由。 4、《商品房买卖合同》、关于肖**玉、肖克秀事项的不予受理告知书、送达回证、大方县信访局出具的情况说明。用以证明（1）原告并没有履行合同约定的共同申请及交纳500元委托费用的义务；（2）因国家职能部门及原告的原因导致的未能在规定期限内办理房屋权属证书，被告不承担任何责任；（3）原告的诉请已超过法律规定的两年诉讼时效。 原告方对合同的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，就合同约定的办理商品房权属登记的具体时间以各合同为准，被告提交的大方县信访局出具的所有文件，均无经办人的签名，信访局的信访系统起用时间不明，录入信息的时间不明，该证据未说明信访系统的有效时间信息，不能据此证明在2017年原告等人向信访局主张过权利。综上，该组证据不能达到被告证明目的。 本院依职权到大方县信访局调取了2015年7月28日的信访接待记录。 原告方无异议；被告方有异议，提出该记录存在多处涂改痕迹，记录中没有体现记录人、主持人等相关人员信息，该记录中只体现章芝琴、赵丹、吴海燕等三人信访情况，无其他相关业主信息。 本院对原告所举第1、2、3组证据的“真实性、合法性、关联性”予以确认，对原告所举的第4组证据本身的真实性予以确认；对被告所举第3组证据中的大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示、关于大方县建宏房地产开发有限公司申请办理土地使用权证及建设用地批准书等事宜的情况汇报因无相对应的单位或领导收到的依据，故不予确认，对被告所举证据第1、2组证据、第3组证据中的其余证据、第4组证据中的《商品房买卖合同》的“真实性、合法性、关联性”予以确认，对被告所举的第4组证据中的关于肖**玉、肖克秀事项的不予受理告知书、送达回证、大方县信访局出具的情况说明本身的真实性予以确认。对本院依职权到大方县信访局调取的2015年7月28日信访接待记录的“真实性、合法性、关联性”予以确认。 本院经审理查明：2014年1月15日，原告胡松华作为买受人与作为出卖人的被告建宏公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的大方县，房屋总价款为294688.00元，原告已付清。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2014年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%（违）约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后365日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托建宏公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元（小写）伍佰元（大写），由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办证（理）产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第6条关于合同第二十二条的补充约定中约定“1、乙方须于正式签署商品房买卖合同后五日内，按相关职能部门要求规定向甲方提交办理产权登记及产权移交的必备材料。2、如乙方未予配合时，该房屋的产权证无法在正常时间内过户至乙方名下时，甲方不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”第10条约定“本附件所约定条款，如与合同中有冲突，以该附件为准。”因被告至今未取得商品房所有权初始登记，未向原告交付商品房转移登记的有关文书或成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，原告诉来本院。2015年7月28日，赵丹、吴海燕、章芝琴等业主到大方县信访局反映被告卖房后一直未办理房产证的问题，接访领导告知其应通过司法渠道解决。2012年，建宏公司向大方县国土资源局申请将新民路的《建设用地批准书》转换为《国有土地使用证》。2017年3月2日，建宏公司向贵州省黔西县人民法院提起行政诉讼，要求判令大方县国土资源局履行法定职责，将建宏公司持有建设用地批准书项下的22550平方米土地进行土地登记并向建宏公司颁发土地权属证书。黔西县人民法院以（2017）黔0522行初34号行政判决书判决“大方县国土资源局于本判决生效后30个工作日内对建宏公司开发建设的大方县已取得建设用地批准书的22250平方米土地进行查验后予以登记，并向建宏公司颁发土地权属证书。”大方县国土资源局不服上诉。毕节市中级人民法院以（2017）黔05行终223号行政判决书认定一审查明的建宏公司已按与大方县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》交纳了新民路22250平方米土地的土地出让金及相关税费，大方县国土资源局为建宏公司办理了建设用地批准书的事实，认定了大方县国土资源局于2015年9月6日受理了建宏公司土地登记申请后，未按土地登记办法的相关规定，作出土地登记的具体行政行为。大方县国土资源局应履行土地登记的法定职责，在土地登记的法定时限内作出土地登记的具体行政行为，遂判决：一、撤销黔西县人民法院（2017）黔0522行初34号行政判决。二、大方县国土资源局在本判决生效之日起，在法定期限内对大方县建宏房地产开发有限公司2015年9月6日的土地登记申请作出具体行政行为。 本案双方当事人争议的焦点为：1、原告的诉请是否超过法律规定的诉讼时效期间；2、被告未按《商品房买卖合同》约定的时间取得商品房所有权初始登记，成就办理商品房转移登记的条件是否具有合同约定的免责事由。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第二十二条及附件十二《补充协议》的约定，被告需在2014年5月28日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的真实意思应为被告按合同约定于2014年5月28日前取得商品房所有权初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，被告在2014年5月28日前未成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。取得商品房所有权初始登记，并向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告要求被告为原告办理案涉商品房初始登记，交付转移登记的有关文书的诉讼请求根据《商品房买卖合同》第二十二条及附件十二《补充协议》的约定，应为要求被告为原告办理案涉商品房初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据双方在《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》中的约定，被告在未成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交前，违约行为持续存在，即使没有诉讼时效中断的情形，原告起诉之后的违约金及原告起诉之日前两年的违约金也未超过法律规定的诉讼时效期间，应予保护。对被告方提出原告的诉请超过诉讼时效期间的主张本院不予采纳。 关于案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记第（五）项第2小项约定的免责事由，原告方提出《商品房买卖合同》是格式合同，合同中免除提供格式合同一方责任的条款无效，本院认为《商品房买卖合同》中关于“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理”的条款是附条件的免责条款，并非直接约定免除被告的责任，该条款被告已以划线的方式予以提醒，将该条款区别于合同的其他一般条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，被告已尽到合理的提醒义务，对原告方提出该条款无效的主张不予支持。案涉《商品房书买卖合同》签订时，被告已取得案涉商品房的预售许可，对原告方提出被告违法卖房的主张不予支持。根据建宏公司提交的证据及建宏公司起诉大方县国土局履行法定职责的生效判决认定的事实，建宏公司已按与大方县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》交纳了新民路22250平方米土地的土地出让金及相关税费，大方县国土局为建宏公司办理了案涉《建设用地批准书》，建宏公司于2012年向大方县国土局申请将案涉《建设用地批准书》转换为《国有土地使用证》，大方县国土局于2015年9月6日受理了建宏公司土地登记申请后，未按土地登记办法的相关规定，作出土地登记的具体行政行为。大方县国土资源局应履行土地登记的法定职责，在土地登记的法定时限内作出土地登记的具体行政行为，（2017）黔05行终223号行政判决书遂判决大方县国土资源局在本判决生效之日起，在法定期限内对大方县建宏房地产开发有限公司2015年9月6日的土地登记申请作出具体行政行为。由此可以认定建宏公司至今尚未取得案涉商品房转移登记的有关文书系因大方县国土局未给被告办理案涉房屋工程项目的《国有土地使用证》所致，并非建宏公司的责任，对被告提出因相关职能部门的原因导致被告不能按合同约定时间取得案涉商品房所有权初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，根据《商品房买卖合同》的第二十二条第三款转移登记第（五）项第2小项的约定，建宏公司不承担赔付违约金的违约责任的主张本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款的规定，判决如下： 一、被告大方县建宏房地产开发有限公司在大方县国土资源局作出土地登记的具体行政行为之日起十五日内，办理涉案商品房所有权初始登记。在取得涉案商品房所有权初始登记之日起十五日内，向办证部门申请办理原告胡松华购买的大方县所有权转移登记； 二、驳回原告胡松华的其他诉讼请求。 案件受理费1670.00元，由原告胡松华负担835.00元，被告大方县建宏房地产开发有限公司负担835.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  王 琼 人民陪审员  曾忠媛 人民陪审员  肖凤媛 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  文 茳