文书内容湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初9518号原告：李竑，男，1964年1月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：肖兴中，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨霈，北京大成（武汉）律师事务所实习律师。被告：吴友华，男，1953年12月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：孙建军，山东岱松律师事务所律师。被告：武汉延铭房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道219号白云边大厦20楼，统一社会信用代码：914201067680724071。法定代表人：周末，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹红菊，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张晓苗，北京德恒（武汉）律师事务所律师。第三人：岳传毅，男，1960年10月6日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：赵晖，女，1972年12月9日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：肖洋，湖北晨丰律师事务所律师。第三人：柏秀娟，女，1971年4月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告李竑诉被告吴友华、武汉延铭房地产开发有限公司（以下简称武汉延铭公司）及第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，原告李竑于2019年11月13日向本院申请财产保全，并已提供担保，本院于同日作出（2019）鄂01民初9518号民事裁定，裁定查封被告武汉延铭公司所有的经过网签销售给李竑、岳传毅、赵晖、柏秀娟位于武汉市武昌区解放路56号华天明珠花园（一期）B片1栋1-2层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号房屋。本院依法适用普通程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告李竑的委托诉讼代理人肖兴中、黄雨霈，被告吴友华的委托诉讼代理人孙建军，被告武汉延铭公司的委托诉讼代理人曹红菊、张晓苗，第三人赵晖及其委托诉讼代理人肖洋到庭参加诉讼。第三人岳传毅、柏秀娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李竑向本院提出诉讼请求：1、依法判决吴友华偿还原告借款本金30000000元及截止2019年10月31日利息16727671.23元，本息合计46727671.23元，2019年10月31日之后的利息以欠款本金为基数，按年利率36%标准计算至欠款实际清偿之日；武汉延铭公司对吴友华所欠原告借款本息承担连带担保责任；2、请求确认武汉延铭公司与原告及第三人签订的18份《商品房买卖合同》是为本案借款本息提供的让与担保合同；判决原告对武汉延铭公司于《借款合同》中提供的让与担保房屋的变现价款在清偿吴友华的前述借款本息后与武汉延铭公司结算差额，多余房款退还武汉延铭公司，原告与第三人同时配合武汉延铭公司解除18间共计3300平方米商铺的网签销售合同；3、本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由被告承担。事实与理由：2016年3月28日原告李竑与吴友华签订《借款合同》，约定吴友华向原告借款30000000元整，借款期限自第一笔借款借出之日起至最后一笔借款借出之日一年后止，吴友华应于2019年10月30日之前向原告偿还全部借款本金及利息。上述借款为有息借款，利息自被告收到借款之日起按年36%标准计算。同时原告为实现债权所产生的包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、执行费、律师费等一切相关费用均由吴友华承担。武汉延铭公司自愿以武汉市武昌区解放路与保安街交汇处的华天明珠花园一期紫阳府在建项目（当时项目已封顶，办理预售许可证，未竣工）一层共计18间约3300平方米的临街商铺价值69699967元为限为吴友华借款本息承担连带担保责任，并在借款合同中担保人处盖章。同时，为保证借款本息安全，吴友华以其担任法定代表人及间接控股的武汉延铭公司与李竑及李竑指定的代持人柏秀娟、岳传毅、赵晖签订了武汉市武昌区解放路与保安街交汇处的华天明珠花园紫阳府项目一层共计18间约3300平方米的临街商铺的商品房销售合同，并在武汉市房产管理局办理了网上签约手续，承诺借款到期后如不能归还本息，将按每平米21000元将已经签约的商铺的产权证过户给原告及原告指定的亲友，三方办理结算，资金多退少补。借款合同签订后，李竑根据吴友华的资金需求分9笔向吴友华指定的账户汇款共计30000000元，依约履行了出借义务。现借款到期，华天明珠花园紫阳府项目于2019年8月底竣工交付使用，吴友华安排原告搬入占有华天明珠花园紫阳府项目底层的18套商铺，行使留置权。李竑多次找吴友华主张归还借款本息或者按21000元/平方米履行购买商铺买卖合同，结算房屋差价，但吴友华既未能按期偿还借款本金及利息，也不愿按网签价将商铺过户给原告方。另据原告调查，吴友华已经将其间接持有的武汉延铭公司的股份及华天明珠花园二期、三期开发权转移给他人，只是保有一期项目的收益权，吴友华有多起生效法律文书确认的债务未能执行。基于以上情况，为维护李竑的合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。庭审中，原告李竑对其第二项诉请中的案涉让与担保房屋的变现价款清偿吴友华的借款本息明确为变现价款优先清偿借款本息。被告吴友华辩称，对原告李竑诉请按照年利率36%计付利息有异议，对其他没有异议。被告武汉延铭公司辩称，本案存在相关当事人恶意串通，损害当事人情形，案涉借款及担保的行为均系武汉延铭公司原股东及实际控制人吴友华所为，若让对此毫不知情的武汉延铭公司现任股东承担法律后果，违反民法公平、诚实信用原则，也不符合法律规定，应该驳回李竑对武汉延铭公司的诉请。第三人赵晖述称：其和原告李竑系朋友关系，与本案的债权债务无关。李竑称武汉延铭公司有房子要抵押给他，询问我买房事宜，因为我有购房需求，就签订了购房合同，备案在我名下，我也没有支付房款，对借贷关系不清楚。第三人岳传毅、柏秀娟未到庭参加诉讼，也未提交述称意见。原告李竑为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：借款合同1份、商品房买卖合同18份。证明：2016年3月28日被告吴友华因经营发展需要向原告李竑借款，借款额度3000万元，借款期限自借款人收到上述借款额度内最后一笔资金之日起一年内清偿借款本息，借款利息从李竑借出第一笔资金之日起按年息36%计算。被告武汉延铭公司以其名下的位于武汉市武昌区解放路与保安街交汇处华天明珠花园紫阳府在建项目一层的临街商铺18间共计3300平方米为上述借款提供连带担保责任，担保范围包括本金、利息及甲方追索该债权所发生的费用，评估费、律师费等。嗣后，为保证借款本息安全，担保人武汉延铭公司将其名下位于武汉市武昌区解放路与保安街交汇处华天明珠花园紫阳府在建项目一层的临街商铺18间共计3300平方米出售给原告李竑指定的代特人柏秀娟、岳传毅、赵晖。第二组证据：付款凭证10份。证明：原告李竑根据被告吴友华的指示向其指令的收款人支付借款3000万元。第三组证据：借款确认书1份。证明：2019年10月17日，原告李竑和被告吴友华根据2016年3月28日签署的《借款合同》的约定，将被告李竑指定的收款单位和借款金额进行重新确认。第四组证据：李竑与武汉延铭公司之间的武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初3491号民事调解书、申请书、执行通知书、执行裁定书；林小雄与武汉延铭公司保全裁定书、协助冻结存款通知书、执行通知书、案件执行结束通知书；王发传与武汉延铭公司协助冻结存款通知书、协助执行通知书2份及查封清单、和解意向书、民事调解书。证明：原告李竑作为武汉延铭公司“华天明珠花园一期A地块”土方工程的施工人，要求与武汉延铭公司、吴友华办理工程结算，武汉延铭公司提出资金周转困难，以各种理由拖延结算，并提出要求向李竑借款。李竑无奈与被告吴友华签订2016年3月28日的借款协议，武汉延铭公司用房屋提供让与担保。在此前提下2016年5月17日武汉延铭公司向李竑出具土方工程结算表，2016年8月2日双方在武汉市中级人民法院的组织下达成调解协议。因武汉延铭公司与林小雄、王发传的诉讼案件未结，武汉延铭公司的银行账户及房产、土地被实际查封，李竑拒绝借款，武汉延铭公司也拒不支付工程款，无奈之下，李竑承诺在领取到武汉延铭公司支付的3300万元工程款后逐步将上述款项出借给吴友华、武汉延铭公司；因武汉延铭公司的银行账户被法院查封，李竑根据吴友华、武汉延铭公司的指示将款项支付到指定的账户。第五组证据：借款协议签订时武汉延铭公司当时的公司章程、企业信息咨询报告、华天明珠花园（一期）B片楼盘表及备案表。证明：1、2014年8月19日至2018年8月7日期间，武汉延铭公司股东为厦门华天房地产投资股份有限公司（占股90.13%）；厦门信达房地产开发有限公司（占股5.12%）；厦门延铭房地产开发有限公司（占股4.74%），自公司2006年4月4日设立至2018年7月2日，吴友华一直担任武汉延铭公司的法定代表人。李竑要求吴友华出具股东会决议，吴友华以延铭公司章程未规定公司对外担保需经股东会、董事会、监事会同意为由，拒绝提供。2、2019年4月10日，武汉延铭公司的股东由厦门华天房地产投资股份有限公司（占股90.13%）；武汉佳理汉业物业管理有限公司（占股9.8672%）变更为武汉佳理汉业物业管理有限公司（占股100%）。3、武汉延铭公司开发的华天明珠花园（一期）B区商住楼，该片区房屋1栋，总套数403套，总建筑面积47803.69㎡。其中18套为吴友华向李竑的借款提供让予担保并办理备案登记手续，备案面积3322.21㎡，合同备案价6969.9967万元。上述担保备案的房屋面积占整栋房屋面积约七分之一，对公司的房屋销售收入有重大影响。因该18套房屋已办理备案登记，武汉延铭公司也不能再次销售，截止起诉日，武汉延铭公司在房屋备案后四年的时间里也从未要求李竑、柏秀娟、岳传毅、赵晖补缴房款。根据会计记账准则，该6969.9967万元购房款应计入武汉延铭公司应收款，根据公司法的相关规定，公司股东有权查阅、调取公司财务账簿，公司也应将财务报表定期发送给股东；由此可以推断，武汉延铭公司无论是从公司房屋销售情况还是从公司财务账簿都足以知晓武汉延铭公司将上述18套房屋通过让与担保的方式为吴友华向李竑的借款提供担保的事实。第六组证据：武汉鑫瑞驰有限公司银行流水、中国建设银行单位客户专用回单、武汉鑫瑞驰置业有限公司证明一份、曹李兵武汉市职工社会保险缴费明细查询单、厦门华天闽台休闲度假酒店管理有限公司。证明：2017年12月13日，武汉鑫瑞驰置业有限公司收到李竑根据吴友华的指示转款500万元后，又根据吴友华的指示将320万元转至吴友华控制的厦门华天闽台休闲度假酒店管理有限公司，剩余180万元用于代武汉延铭公司支付工资及费用报销。第七组证据：2016年3月28日，实际收款人泰安恒亿房地产开发有限公司、华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司工商信息。证明：武汉泰安恒亿房地产开发有限公司的法定代表人为张兵（吴友华的司机），股东为厦门华天企业集团有限公司（占股80%）、张兵（20%）；华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司的法定代表人为吴友华，股东为厦门华天企业集团有限公司（占股100%）；厦门华天企业集团有限公司的股东为吴友华占股96.6667%、吴晓芳占股1.6667%、汪思学占股1.6667%；武汉延铭公司的90.13%大股东厦门华天房地产投资股份有限公司的股权结构同厦门华天企业集团有限公司。可以看出实际收款人泰安恒亿房地产开发有限公司及华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司与担保人武汉延铭公司之间存在关联关系，武汉延铭公司间接控制上述二公司，吴友华为上述二公司的建设开发向李竑借款，武汉延铭公司为其间接控制的公司开展经营活动对吴友华向李竑的借款提供担保，该担保符合公司的真实意思表示，担保合法有效。第八组证据：武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初1985号民事判决书一份。证明：2015年8月31日，武汉延铭公司向林小雄借款3500万元（2000万元+1500万元），吴友华对武汉延铭公司向林小雄的借款提供担保，武汉市中级人民法院判决吴友华对武汉延铭公司向林小雄的借款3387万元承担连带清偿责任。由此可见，武汉延铭公司与主债务人吴友华之间长期存在相互担保等商业合作关系。被告吴友华未提交证据。被告武汉延铭公司在庭审中提交了以下证据：证据1、武汉延铭公司的工商资料。证明：武汉延铭公司的股东变更情况，2019年4月10日变更为佳理汉业物业管理有限公司占股100%。证据2、厦门华天房地产投资股份有限公司工商登记资料。证明李竑是该公司的法定代表人。证据3、股权、债务转让合同书及附件，附件名称为延铭项目付款明细表和一期18间商业门面房明细表。证明：吴友华及其实际控制的厦门华天房地产投资股份有限公司等退出延铭公司的时候，对对外的债务作出了梳理，明细表里面没有本案涉及的3000万元债务，但是有商业门面的明细，18套商业门面我方认可。第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟在本案中没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的举证、质证以及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月28日，出借人李竑（甲方）、借款人吴友华（乙方）、担保人武汉延铭公司（丙方）签订一份《借款合同》，合同约定，乙方作为丙方的法定代表人，现由于乙方关联企业经营发展的需要，现向甲方借款，丙方为该笔借款提供连带担保责任。借款金额：乙方向甲方借款总额度人民币叁仟万元。借款期限：1、自乙方收到甲方借出第一笔资金之日为借款起算日；2、自乙方收到甲方借出上述借款额度内最后一笔资金之日起壹年内清偿总借款本金及利息。借款利息：年息36%，按月付息，如乙方任何一笔借款资金出现连续六个月不能按时向甲方支付利息，甲方按国家相关法律规定向乙方收取罚息。借款方式：根据乙方的需求，甲方向乙方提供借款资金，但由于乙方实际控制的关联企业开发项目较多，资金需求变化不定，甲方通过乙方确认后，乙方所借款项甲方可以汇入乙方指定账户，视为乙方借款。借款到期后，如乙方未按时还款，乙方、丙方同意甲方向人民法院提起诉讼并保全丙方担保物，甲方为追索该债权所支出的所有费用均由乙方承担，包括但不限于诉讼费用、评估费、律师费等，律师费按照乙方实际欠款本息的2%计算。丙方自愿以武汉市武昌区解放路与保安街交汇处华天明珠花园紫阳府在建项目一层的临街商铺共计约3300平方米（共计18间）为乙方向甲方的上述借款承担连带担保责任，担保范围包括本金、利息及甲方追索该债权所发的所有费用，担保期限为自该笔借款到期后两年内。上述合同签订后，武汉延铭公司就其所有的位于武汉市武昌区解放路56号华天明珠花园（一期）B片1栋1-2层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号共计18套房屋分别与原告李竑及第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟签订了《武汉市商品房买卖合同》并办理了房屋的网签备案登记手续，其中上述房屋中的8号、12号、13号、14号、17号房屋登记在李竑名下，1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号房屋登记在赵晖名下，15号、16号登记在岳传毅名下，18号、19号、20号、21号房屋登记在柏秀娟名下。李竑也按照合同约定支付了3000万元借款，具体支付情况为：1、2017年12月13日，李竑向武汉鑫瑞驰置业有限公司转账500万元；2、2018年1月31日，李竑向泰安恒亿房地产开发有限公司的财务人员陈荔转账800万元；3、2018年3月30日，李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账500万元；4、2018年6月14日，李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账500万元；5、2018年7月4日，李竑向华天延铭(云霄)房地产建设开发有限公司转账200万元；6、2018年7月23日，李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账100万元；7、2018年7月31日李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账100万元；8、2018年10月1日，李竑委托赵晖向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账100万元；9、2018年10月31日，李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账100万元；10、2018年10月31日，李竑向华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司转账100万元。2019年10月17日，李竑与吴友华签订《确认书》，确认双方根据2016年3月28日签订的《借款合同》项下的约定，吴友华已收到李竑出借上述10笔款项共计3000万元，同时明确该《确认书》系2016年3月28日签订的《借款合同》不可分割的一部分。吴友华收到上述款项后，未按合同约定向李竑偿还借款利息和本金。2018年，厦门华天房地产投资股份有限公司（甲方一）、厦门华天企业集团有限公司（甲方二）、厦门延铭房地产开发有限公司（甲方三）、吴友华（甲方四）、厦门华天闽台休闲度假酒店管理有限公司（甲方五）与武汉佳理汉业物业管理有限公司（乙方）、武汉延铭公司（丙方）签订《股权、债务转让合同书》，该合同中与本案相关的内容有，武汉延铭公司于2004年以挂牌方式取得编号为P（2004）064号地块的国有土地使用权，该地块用地性质为居住用地（兼容商业），批准分三期开发建设，一期净用地面积23694.22平方米已开发并销售，但尚未完工交付房屋买受人，二期净用地面积22101平方米和三期净用地面积34226平方米尚未拆迁。武汉佳理汉业物业管理有限公司收购本合同项下的股权、债务的目的系为获得目标地块二期和三期的土地使用权及开发权。目标地块一期18间商业门面房虽已预售网签合同备案登记在第三方名下（详见本合同附件《一期18间商业门面房明细表》），但该商业门面房仍属于武汉延铭公司所有。股权交割后，目标地块一期开发销售收益归吴友华所有。该合同附件《一期18间商业门面房明细表》中所列房屋与前述武汉延铭公司和李竑及第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟签订的18份《武汉市商品房买卖合同》所涉房屋一致。2019年4月，武汉延铭公司的股东变更为武汉佳理汉业物业管理有限公司占股100%。庭审中，武汉延铭公司称合同附件《一期18间商业门面房明细表》中所涉商业门面房系吴友华预留的，所有权不属于公司新股东武汉佳理汉业物业管理有限公司，而是属于公司原股东吴友华。武汉延铭公司在武汉佳理汉业物业管理有限公司受让取得100%股权之前的公司大股东为厦门华天房地产投资股份有限公司，而该公司的大股东为吴友华。前述3000万元借款中，收款2500万元的单位泰安恒亿房地产开发有限公司和华天延铭（云霄）房地产建设开发有限公司的法人股东均系厦门华天企业集团有限公司，而该公司的大股东也系吴友华。收款500万元的单位武汉鑫瑞驰置业有限公司收款后，将其中320万元转付至厦门华天闽台休闲度假酒店管理有限公司账户，而该公司原大股东为吴友华，剩余180万元支付武汉延铭公司的员工工资和日常开支。同时，武汉鑫瑞驰置业有限公司出具证明称上述收款、转款、发放员工工资均是按吴友华指示执行，并提交320万元的转款凭证及银行流水明细，银行流水明细显示代延铭公司支付工资情况。2016年8月10日，武汉市中级人民法院对原告林小雄诉被告武汉延铭公司、吴友华民间借贷合同纠纷一案作出（2016）鄂01民初1985号民事判决，该判决中认定，2015年8月31日，林小雄与武汉延铭公司、吴友华分别签订2000万元借款和1500万元借款的《还款协议》，约定武汉延铭公司因房地产开发资金周转向林小雄借款2000万元和1500万元，吴友华为还款承担连带责任保证。2019年11月13日，第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟到庭说明其与武汉延铭公司签订并备案的商品房销售合同均系受李竑的指定办理。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，有争议的证据和事实，本案的焦点为：一、案涉《借款合同》约定的利率是否过高；二、案涉18份已办理网签备案的《武汉市商品房买卖合同》的性质及武汉延铭公司的担保是否有效。一、案涉《借款合同》约定的利率是否过高。2016年3月28日，李竑与吴友华、武汉延铭公司签订的《借款合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因李竑于2019年11月4日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日起施行，下同）第一条第一款“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”规定和合同的内容，双方当事人之间构成民间借贷法律关系。合同签订后，李竑已按照合同的约定向吴友华出借3000万元，吴友华对此没有异议，因此，本案借款本金应认定3000万元。合同虽对利息约定为年息36%，按月付息，如吴友华任何一笔借款资金出现连续六个月不能按时向李竑支付利息，李竑按国家相关法律规定向吴友华收取罚息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”、第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定及吴友华收到借款后未偿还本息的事实，案涉3000万元本金应按年利率24%的标准计算利息。原告李竑主张按照合同约定年利率36%的标准计算利息违反前述规定，其主张利息过高部分，本院不予支持。被告吴友华认为李竑主张利息标准过高的抗辩意见，本院予以支持。因案涉3000万元借款中第一笔借款的出借时间为2017年12月13日，最后一笔借款的出借时间为2018年10月31日，根据合同约定，借款期限应自2017年12月13日起至2019年10月31日止。对此，吴友华应向李竑偿还借款3000万元及借款期限内的利息1116万元（具体计算见附表），并应承担以3000万元为本金，按年利率24%标准计算自2019年11月1日起至借款实际清偿之日止的逾期利息。            序号              日期              出借金额              还款金额              时间间隔              上期      欠息              当期利息（月利率2%）              偿还利息              偿还      本金              剩余      本金                  1              2017-12-13              500                                                                                                        500                   2              2018-1-31              800              0               49               0               16               0               0               1300                   3              2018-3-30              500              0              58               16               50               0               0               1800                   4              2018-6-14              500              0               76               66               90               0               0               2300                   5              2018-7-4              200              0               20               156               30               0               0               2500                   6              2018-7-23              100              0               19               186               31               0               0               2600                   7              2018-7-31              100              0               8               217               14               0               0               2700                   8              2018-10-1              100              0               62               231               110               0               0               2800                   9              2018-10-31              100              0               30               341               55               0               0               2900                   10              2018-10-31              100              0               0               396               0               0               0               3000                   11              2019-10-31              0              0               365               396               720              0               0               3000                   12              合计                                                        1116                                                              二、案涉18份已办理网签备案的《武汉市商品房买卖合同》的性质及武汉延铭公司的担保是否有效。李竑与吴友华、武汉延铭公司签订的《借款合同》明确约定，武汉延铭公司自愿以武汉市武昌区解放路与保安街交汇处华天明珠花园紫阳府在建项目一层的临街商铺共计约3300平方米（共计18间）为吴友华向李竑的借款承担连带担保责任，嗣后，武汉延铭公司与李竑及李竑指定的第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟共计签订了18份《武汉市商品房买卖合同》并在房地部门办理了网签备案手续，李竑及其指定的第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟均未支付房屋价款，第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟也到庭表示上述签订房屋买卖合同的行为均系受李竑的指令办理。据此，案涉《武汉市商品房买卖合同》签订的背景及真实目的，系武汉延铭公司为担保吴友华向李竑借款，以其开发建造的商铺通过办理预购商品房预告登记手续由李竑及其指定的第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟作为登记权利人的形式进行担保。李竑及其指定的第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟与武汉延铭公司之间并无真实的商品房买卖合意，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，案涉《武汉市商品房买卖合同》并非合同买卖双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。但是，双方以形式上转让所有权的方式设定担保的意思表示并不当然无效，应根据合同法的相关规定认定其效力。故李竑与吴友华之间成立借贷法律关系后，武汉延铭公司以其所有的18间商铺以签订《武汉市商品房买卖合同》并办理网签登记为吴友华的债务进行担保的行为，实质上构成了让与担保合同法律关系，案涉18份已办理网签备案的《武汉市商品房买卖合同》的性质应属于对本案吴友华债务的让与担保。案涉《借款合同》约定借款的用途为吴友华作为武汉延铭公司的法定代表人为其关联企业经营发展需要借款，而借款时，武汉延铭公司的大股东为厦门华天房地产投资股份有限公司，而该公司的大股东为吴友华，吴友华实为武汉延铭公司的实际控制人。故本案的担保实为武汉延铭公司为公司股东或实际控制人提供关联担保。根据收款单位的企业工商资料及款项支付流水等证据显示，收款单位的实际控制人也系吴友华，也均与武汉延铭公司存在关联关系，案涉借款实为武汉延铭公司、吴友华直接控制或者间接控制的公司开展经营活动使用。武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初1985号民事判决也认定，吴友华为武汉延铭公司向案外人借款3500万元提供了担保。结合本案借款、担保的事实，也可证明武汉延铭公司与吴友华之间存在相互担保的事实。上述情形均属于无须公司机关决议的例外情况，即使武汉延铭公司在为吴友华借款担保时没有股东（大）会决议，也应当认定担保符合武汉延铭公司的真实意思表示，且让与担保合同本身并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，武汉延铭公司的担保应为有效。武汉佳理汉业物业管理有限公司在受让取得武汉延铭公司100%股权时，相关各方在签订的《股权、债务转让合同书》中明确确认目标地块一期开发销售收益归吴友华所有，而合同附件《一期18间商业门面房明细表》上合同相关各方也均盖章予以确认，上述事实也可证明武汉延铭公司原股东对该公司将上述房屋用于担保的事实是知情和认可的。故武汉延铭公司认为案涉借款、担保存在恶意串通，损害其利益，武汉延铭公司对案涉借款进行担保时，未经公司股东会或董事会决议，担保无效的抗辩意见，与本案查明的事实不符，也没有法律依据，本院不予支持。故武汉延铭公司应对吴友华的案涉债务承担担保责任，原告李竑主张对武汉延铭公司于《借款合同》中提供的让与担保房屋的变现价款优先清偿案涉借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴友华于本判决生效之日起十日内向原告李竑偿还借款本金3000万元整；二、被告吴友华于本判决生效之日起十日内向原告李竑偿还借款借期内利息1116万元整；三、被告吴友华于本判决生效之日起十日内向原告李竑偿还借款逾期利息（以3000万元为本金，按年利率24%标准计算自2019年11月1日起至借款实际清偿之日止）；四、原告李竑对被告武汉延铭房地产开发有限公司与李竑及第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟签订的《武汉市商品房买卖合同》中位于武汉市武昌区解放路56号华天明珠花园（一期）B片1栋1-2层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号共计18套房屋的拍卖、变卖、折价所得价款在吴友华不能清偿本判决主文第一、第二、第三项所确认的债务范围内优先受偿；五、被告武汉延铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李竑、第三人岳传毅、赵晖、柏秀娟办理解除本判决主文第四项所涉的《武汉市商品房买卖合同》及网签备案手续；六、驳回原告李竑的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275439元，诉讼保全费5000元，共计280439元，由原告李竑负担51000元，由被告吴友华、武汉延铭房地产开发有限公司共同负担229439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  申斌审判员  张剑审判员  刘阳二〇二〇年十二月十日法官助理朱越书记员钟家鹏