新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）新01民终2856号 上诉人（原审原告）：吴保全，男，1965年10月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：闫世荣，新疆万巨源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任乐园，女，1995年1月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：穆建国，新疆天澈律师事务所律师。 上诉人吴保全因与被上诉人任乐园房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3216号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴保全的委托诉讼代理人闫世荣、被上诉人任乐园的委托诉讼代理人穆建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴保全上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院受理本案。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.一审中吴保全提交的证据足以证明其与任乐园之间的《房屋买卖合同》已成立生效，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同已经履行且房屋已经交付。2.买卖合同生效后，吴保全已经履行合同约定义务，向任乐园支付50万元购房款，任乐园出具收条。吴保全签订合同的本意及目的是购买房屋。合同履行中，任乐园违约，吴保全的诉讼请求合理合法，应当予以支持，一审法院对此不应进行强制干预。3.《房屋买卖合同》签订后任乐园从未对该合同效力提出异议，根据任乐园签订房屋买卖合同、出具收据等行为足以证明任乐园履行合同是自愿行为。4.任乐园若主张双方存在民间借贷关系应当对此承担举证责任。一审推断本案名为房屋买卖实为民间借贷缺乏事实及法律依据。二、一审适用法律错误。1.本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。双方之间从未存在借贷关系，并且房屋买卖合同没有担保的意思，更不存在所有权已经转移的情况，不应适用该条规定。2.吴保全签订买卖合同是为了购房，若为担保借贷，则会先签订借贷合同或存在其他相关证据。任乐园未提交有关双方约定借款数额、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，而买卖合同中权利义务条款清晰且没有借款合同中通常体现的违约条款、返利条款等特别约定的借款特性。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求查明事实，依法改判。 任乐园辩称，一审认定事实清楚，买卖合同中出卖人处任乐园签字，买受人处空白，任乐园与吴保全之间并无房屋买卖合同关系，并且借款也与吴保全无关。房屋买卖合同履行中无须支付利息，一审中证人证明其收取了利息，借款才需支付利息。本案名为房屋买卖，实为借贷。一审处理正确，请求驳回上诉，维持原裁定。 吴保全向一审法院起诉请求：1．判令任乐园协助吴保全办理乌鲁木齐市水磨沟区克拉玛依东路422号佳苑小区2栋一层3单元102房屋的产权过户登记；2．判令任乐园支付违约金7万元（按照已支付房款基数按照年利率24％自2018年11月15日计算至2019年7月15日）；3．判令任乐园支付律师代理费11,500元。 一审法院认定事实：2017年6月，任乐园购买了位于乌鲁木齐市××区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积102.62平方米，购买价格为83万元。庭审中，吴保全提交一份2018年5月17日任乐园（甲方、卖方）与吴保全（乙方、卖方）签订的房屋买卖合同，合同约定：甲方自愿将位于乌鲁木齐市××区房屋，房产证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产权第XX**，建筑面积102.62平方。双方协商合同签订当日支付购房款50万元，甲方承诺在2018年11月15日配合办理过户手续，并迁出户籍，于2018年6月17日前将房屋实际交付乙方。甲方保证该房权属清晰，不牵扯任何债权债务纠纷。该合同首部注明甲方（卖方）为任乐园，乙方（买方）为吴保全。该合同落款出卖方处有任乐园签字，买受方处有吴保全签字。2018年5月17日，案外人沈杨洋的儿子吴皓男给任乐园转账50万元。2018年5月至9月期间任乐园支付给沈杨洋指定的收款人张军共计50,000元、2018年11月13日给吴皓男支付利息10,000元，12月的利息10,000元支付给沈杨洋指定的收款人靳萍。2018年5月17日，涉案房屋在房产部门登记备案房屋抵押手续，抵押权人为新疆通汇典当有限公司，抵押人为任乐园，债权数额为50万元。2018年11月17日，任乐园出具交房协议，写明今将房屋实际交付，房屋交付物品如下．．．．．．但未写明具体交付给谁。庭审中，一审法院向吴保全释明，一审法院认为本案属名为买卖、实为借贷性质，如吴保全变更诉讼请求以民间借贷法律关系主张权利，一审法院将继续审理；如吴保全拒绝变更诉讼请求及主张的基础法律关系，一审法院将按照民间借贷相关司法解释规定驳回吴保全起诉。经一审法院释明，吴保全仍坚持自己的诉讼请求不作变更。 一审法院认为，本案形式上虽然吴保全、任乐园之间签订了买卖房屋合同，但本案实质为民间借贷法律关系。案涉房屋2017年购买价为83万元，2018年5月17日吴保全、任乐园签订的房屋买卖合同约定的转让价为50万元，与原价相差33万元，比原房价下浮39.75％，而目前的市场价与原房价相比远未达到该下浮比例。如双方单纯为房屋买卖的意思表示，该转让价格的合理性值得怀疑。可见，吴保全、任乐园签订房屋买卖合同并非真正基于房屋买卖的意思表示，案外人吴皓男所付50万元亦非购房定金，而属给任乐园的借款。任乐园所称当时任乐园向案外人沈阳洋借款，并约定为以签订房屋买卖合同的形式来签订抵押合同，一审法院予以采信。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在一审法院释明后，吴保全仍坚持按照房屋买卖合同起诉的，应裁定驳回起诉。一审裁定：驳回吴保全的起诉。 二审中，吴保全提交证据如下：1.沈杨洋与叶秋龙、叶秋龙与靳萍的微信聊天记录，其中2018年9月12日叶秋龙发给沈杨洋的内容能够证明一审中任乐园的证人靳萍证明的内容与聊天记录不符，系假证，叶秋龙支付给靳萍的款项不是支付本案利息与本案无关；2.2018年12月至2019年5月12日靳萍与沈杨洋的微信聊天记录。用以证明叶秋龙支付给靳萍的1万元是还绿城百合的房贷，2018年1月10日催还房贷，该笔款项与本案无关。3.2018年12月6日叶秋龙给沈杨洋发送的微信。用以证明沈杨阳与叶秋龙之间经济往来频繁，叶秋龙支付的款项是其与沈杨洋的项目往来款，其支付的款项并非借款利息。该组证据可以证明吴保全与任乐园之间存在房屋买卖关系，证人证明收到的1万元及5万元与本案无关。任乐园的质证意见为：微信聊天内容多为沈杨洋与叶秋龙之间的业务交流，与任乐园无关，聊天中谈及的1万元不能证明是本案中的1万元，吴保全提交的证据不能证明其主张。因任乐园对吴保全提交的证据真实性并无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院审理查明：任乐园让叶秋龙通过微信转账向张军付款如下：2018年5月15日4,900元；2018年6月16日1万元；2018年7月16日3,060元、3,500元、3,500元共计10,060元；2018年8月15日1万元。2018年11月13日任乐园通过其中国工商银行向吴皓男广发银行账户支付1万元。 本院对一审法院查明的其余事实及认定的证据予以确认。 另查明，一、一审中吴保全提交的《房屋买卖合同》约定房屋价款50万元并在第二条第2款中约定合同签订后任乐园不得将房屋出租、转让，抵押或另售他人，否则视为违约并构成欺诈，违约金为总房款的20%。吴保全另提交2018年5月17日其与任乐园签订的内容与上述合同基本一致的《房屋买卖合同》一份，其中吴保全的委托代理人为沈杨洋。 二、一审中吴保全的证人王军出庭作证，其证言的主要内容为：吴保全提交的房屋买卖合同、收条、交房协议均是真实的；典当行必须以借款形式才能办理抵押；微信转账记录和微信号是我的；因为房屋未交付双方协商违约金每个月1万元，中介费也没有支付。钱我收到了，转给沈杨洋，有1万元是给我的佣金，其他是逾期交房违约金，5,000元是办理房屋抵押的手续费，我交给典当公司。 三、二审中吴保全提交微信聊天记录载明：2019年1月10日沈杨洋给叶秋龙发送微信：“今天不还801的房贷我就违约了（发截图一张内容显示：冯志良绿城房主发给沈杨洋：杨姐，今天10号了，请记得打入贷款金额）”。同日，靳萍给叶秋龙发送微信：“今天10号还801的贷款，不还就逾期后果很严重！杨姐现在没钱……现在最重要的先把801的贷款还了，你抓紧时间处理一下，逾期上征信”。1月12日叶秋龙给沈杨洋发送微信：“下午弟把你的房款凑了一万一千元转给了靳萍，她还我垫了一千元，应该转给了冯志良。……她还帮我垫了一千元。” 四、叶秋龙与任乐园系男女朋友关系。吴皓男系沈杨洋之子。 本院认为：关于吴保全与任乐园之间是否存在房屋买卖合同关系，分析如下： 一、吴保全提交的签订日期为2018年5月17日的《房屋买卖合同》约定房屋价款50万元并约定合同签订后任乐园不得将房屋出租、转让，抵押或另售他人，否则视为违约并构成欺诈，违约金为总房款的20%。吴保全称已经在签订合同当日向任乐园支付了全部购房款50万元，但是根据查明的事实，付款当日该房屋已办理抵押登记，抵押人为任乐园，抵押权人为新疆通汇典当有限公司，债权数额50万元，债权履行起止时间2018年5月25日至2018年11月15日。本院认为，若吴保全所述的房屋买卖合同关系属实，则吴保全有权按照合同约定要求任乐园履行过户义务或主张违约赔偿。本案中吴保全称担心任乐园将房屋过户给他人才让涉案房屋抵押在新疆通汇典当有限公司名下。若吴保全上述主张成立，按照常理房屋买受人吴保全应当提出办理抵押登记并支付费用。但是本案中，吴保全称是任乐园要求办理房屋抵押且支付办理抵押费用，吴保全所称的上述事实明显有悖常理，本院对吴保全所称的上述事实不予采信。 二、一审中证人张军称其收到叶秋龙的微信转账中除5,000元办理抵押费用、1万元为中介佣金，其余均是任乐园支付的违约金，其已转交沈杨洋。张军及吴保全均称张军系房屋中介，介绍双方买卖房屋并收取1万元中介费。本院认为，仅有张军的证言无法证明其收到的叶秋龙微信转账中包含1万元中介费，对吴保全称张军所收取款项中有1万元中介费，本院不予采信。2018年6月16日任乐园通过叶秋龙向张军支付1万元，此时双方约定的交房时间未到，吴保全的称该款系逾期交房违约金，有悖常理，本院不予采信。 三、关于任乐园主张其让叶秋龙向靳萍支付的1万元的系借款利息。吴保全不予认可，在二审中提了微信聊天记录。根据吴保全提交的微信聊天可以看出，叶秋龙向靳萍支付的1万元系替沈杨洋交付沈杨洋位于绿城百合公寓三期801房屋一个月房贷，并非叶秋龙或任乐园房屋，故可以认定为向沈杨洋付款。对吴保全称该款与本案无关，本院不予采信。 四、除上述任乐园通过叶秋龙向沈杨洋支付的款项外，任乐园又于2018年11月13日向沈杨洋之子吴皓男支付1万元。本案中，主张存在房屋买卖关系的房屋买受人吴保全未能提交有效证据证明房屋买卖关系中的委托代理人沈杨洋从任乐园处收取的多笔款项系违约金，亦未对收取款项合理性进行说明，故房屋出卖人任乐园出卖房屋收取购房款后，又向房屋买受人支付款项的行为，明显与一般房屋买卖合同交易习惯相悖，故对吴保全称其与任乐园之间存在房屋买卖关系，本院不予采信。一审法院在向吴保全释明本案法律关系后，吴保全仍坚持按照房屋买卖合同起诉，一审法院对于吴保全的起诉予以驳回，处理并无不当，应于维持。 综上，吴保全的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张惠君 审判员  黄淑梅 审判员  王奕丁 二〇二〇年十一月四日 书记员  江璐滢