海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15073号 原告：韩某，男，1963年09月10日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：杨建峰、陆云泽，北京康达（海口）律师事务所律师。 被告：海南省农垦城开发建设总公司，住所地为海口市海秀路农垦总局东院（海垦路东侧）。 法定代表人：黄巧，该司总经理。 委托诉讼代理人：黄文灿、腾雨格，海南瑞来律师事务所律师。 原告韩某与被告海南农垦城开发建设总公司（以下简称海南农垦）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告韩某委托诉讼代理人杨建峰到庭参加诉讼，被告海南农垦委托诉讼代理人黄文灿、腾雨格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房权属证书违约金32820.85元。 事实及理由：2012年6月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买香樟林风情街1号住宅楼X层XX房。合同约定建筑面积121.31平方米（套内建筑面积100.45平方米）。总房款为945828元。被告应在2014年5月1日交付房屋。并自交房之日起540日内为原告办理房屋权属证书；由于被告的责任，原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。签约后，原告已向被告支付了全部购房款，被告也依约于2014年5月1日将商品房交付原告使用。但被告实际与2017年9月15日才为原告办理房屋权属证书，逾期达694天，被告应按照日万分之0.5的标准支付违约金，合计32835.85元。综上原被告双方签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容合法有效，被告未依约办理好房屋权属证书，行为已构成违约，应按约定支付违约金。 原告递交的证据如下：商品房买卖合同，海南省销售不动产专用发票，接房通知书，住宅质量保证书，住宅使用说明书，不动产登记证书。 被告海南农垦辩称:原告在装修过程中，违反装修规定，擅自封闭入户花园和公共花园，且不限期整改，在我方申请规划核实后，城管大队对业主进行行政处罚，但业主拒不缴纳罚款，导致办证延误；因合同签订时，海口市尚试行房地分离登记原则，自2016年7月25日起，正式实行不动产一体登记，但因违建导致规划核实于2016年6月30日通过，竣工验收备案证于同年9月14日取得，因此，因以交房之日起900日为办证时间；同时，办大证义务是房地产开发企业，办小证义务是购房人，房地产开发企业只有协助义务，我方于2017年2月17日提交了申请，登记中心承诺16个工作日内办结，即我方履约的时间应为2017年3月13日；违约金以交房之日与缴付房款完毕之日起计算，因部分业主逾期收房或逾期付款，办证日期也应当推迟；并且双方合同中约定合同产生的利息、赔偿款、违约金数额合计不得超过总价款的3%，部分业主已支付的总房款少于原告诉状中主张的房款，若存在违约金，应以实付房款计算。 被告递交的证据如下：接房通知书，装修管理规定，装修违章整改通知书，测绘测量预约单，测绘服务委托书，工程测量图，香樟林项目核实函与违建问题函，行政处罚预先告知书，行政处罚决定书，交款通知书，被告公司会计记账凭证及缴款收据，通知书，海口龙华城市管理综合行政执法大队回复报告，建设工程规划核实意见书，工程规划核实意见书，验收登记表，不动产局挂牌报道，不动产登记中心报道，房屋所有权登记等办事指南，工程验收调解书及备案证，香樟林不动产初始登记总证及登记分户账受理回执，办证通知，登记缴费发票。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告递交的证据真实性、关联性、合法性，本院予以确认，该证据足以证明原、被告签订房屋买卖合同，签约后双方履约情况的事实。被告递交的证据真实性、关联性、合法性，本院予以确认，该证据足以证明原、被告约定遵守装修管理规定，以及交房后被告办理涉案房屋不动产权证情况的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定了以945828元购买海口市香樟林风情街（以下简称香樟林）1号住宅楼X层XX房，被告应在2014年5月1日前完成交房，并应自交房之日起540日内办理房屋权属证书，取得权属证书之日起360日内申请办理土地证，逾期未办理则按已付房价款的日万分之0.5支付违约金，逾期360日以上，原告可单方解除合同，如原告未及时提供办理证书登记手续材料，办证时间相应顺延，后果由原告承担等条款。签约后，原告依约向被告支付了房价款945828元，被告也依约于2014年5月1日将房屋交付于原告。香樟林装修管理规定中约定装修不得改动外墙结构，未经规划部门批准不得自行搭建建筑物、建构物（如由于装修或擅自改动建筑主体而引致任何后遗症或罚款，业主负责承担完全责任）等条款。因原告擅自改变空中花园的用途，违反了装修管理规定，2014年6月1日，被告向原告下达违章整改通知书要求限期整改，但原告拒绝整改。为提交香樟林工程规划核实材料，2015年9月28日，被告委托海口市规划勘察测绘服务中心对香樟林工程进行测绘。2016年4月7日，因香樟林包括原告在内的入住业主违章封闭花池前面中空，并擅自改变花池使用功能，海口市规划局龙华分局发函退回香樟林规划核实材料。因包括原告在内的香樟林业主未对上述违规行为进行整改，2016年5月30日，海口市龙华区城市管理行政执法局（以下简称龙华城管执法局）对包括其作出行政处罚事前告知书，同年6月3日，依法对香樟林全体业主作出共计66951元罚款的行政处罚决定书，其中原告被罚201.7元。因业主拒绝缴纳罚款，为使香樟林工程尽早进行核实验收，被告于2016年6月3日代为缴纳罚款。2016年6月30日，海口市规划局对香樟林建设工程作出符合规划审批要求的意见书，同年9月12日，海口市城建档案馆对验收意见书进行备案。2016年7月12日，香樟林建设工程被确认通过验收，同年9月14日，海口市住房和城乡建设局对香樟林建设工程竣工验收进行备案。2016年12月30日，被告办理了香樟林土地及房屋所有权总证。2017年2月17日，被告为原告申请办理房产证书。2017年4月28日，原告向被告支付了购房尾款2359.52元。2017年5月11日，被告通知原告提交分证办理相关材料。2017年7月3日，原告缴纳了房契税18869.37元，2017年7月上旬向被告提交办证相关材料，并于2017年8月29日办理了涉案房屋不动产权证。 另查，海口市于2015年12月30日成立不动产登记局、于2016年1月13日成立不动产登记中心，并于2016年7月25日开始实行房地双证合一办理。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，合同主体适格，意思表示自由真实，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。签约后，原告依约向被告支付了房屋总价款，被告也依约履行交房义务，将房屋交付给原告使用。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，根据双方合同约定，被告应在交房之日起540日内办理房屋产权证书，被告应依约履行协助办证义务。交房后，被告依约进行了各项验收的申报工作，履行了办理商品房产权登记的义务。因包括原告在内的香樟林全体业主在装修过程中擅自对空中花园进行改造，违反了装修管理规定，致使香樟林规划核实材料被退回，后因全体业主拒绝整改，龙华城管执法局对其作出了处以罚款的行政处罚，导致香樟林建设工程规划核实迟延至2016年6月30日。工程项目的规划核实是办理房产证的关键环节，故工程规划核实迟延导致无法及时办理房产证的后果由原告自行承担。被告提出规划核实迟延导致办证迟延的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。因此，迟延时间自2014年6月1日至2016年6月30日止，不应计算在约定办理房产证的540日期限范围之内。同时原、被告合同中约定，原告应及时提供办证材料，未按时提交导致迟延时由原告自行承担。被告于2017年5月11日通知原告提交办证材料，原告于同年7月上旬才提交完毕，原告迟延提交办证所需材料，应自行承担相应后果。被告提出只对分证办理负有协助义务的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。因此，自2017年5月11日至2017年7月上旬止，不应计算在约定办理房产证的540日期限范围之内。排除上述期限，被告在交房后完全协助原告办理不动产权证所用的时间均符合合同约定办理房产证的540日期限范围之内。2016年7月25日，海口地区实行房地双证合一办理，原、被告之间约定的房产证与土地使用权证分别办理已无法实施，办理房地双证合一的程序对于办理单独的房屋产权证的手续更加繁杂，办理不动产权证的时限应予宽限，被告提出办理不动产权证延长办证期限符合双方约定，也符合公平原则，被告的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。综上，被告办理房产证书未超过合同约定的期限，故原告请求被告支付逾期违约金，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 驳回原告韩海青的诉讼请求。 本案案件受理费310元，由原告韩某负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  羊日强 二〇一七年十二月二十二日 书记员  林一苗