河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初488号原告（执行案外人）：赵建平。委托诉讼代理人：汤洪峰，河南诤研律师事务所律师。被告（申请执行人）：张淑玲。第三人（被执行人）：王金生。第三人（被执行人）：张如意。委托诉讼代理人：王则鸣，河南洛太律师事务所律师。原告赵建平诉被告张淑玲、第三人王金生、张如意案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告赵建平及其委托诉讼代理人汤洪峰，被告张淑玲，第三人张如意及其委托诉讼代理人王则鸣到庭参加诉讼，第三人王金生经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建平向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.停止对原告所有的位于洛阳市××区××花园××单元××室房产的执行，并解除对该价值66万元涉案房产的查封；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月1日，原告通过中介机构以66万元的价格购买了登记在第三人张如意名下的位于洛阳市××区××花园××单元××室××房产××套，且已按合同约定向张如意转账支付购房款64万元。因该房屋暂时无法办理过户登记手续，双方协商剩余2万元待房屋产权过户当日付清，后原告于2017年12月12日入住该房屋至今。2018年，被告因与王金生有民间借贷纠纷，申请强制执行第三人王金生，吉利区人民法院以涉案房产为王金生和张如意的夫妻共同财产为由，依法查封了张如意名下的该涉案房产。但原告在购买该房产时，并不清楚该房产系夫妻共同财产，且王金生对外承担有债务。原告在2017年12月1日与第三人张如意已签订合法有效的书面房屋买卖合同，而被告在2018年1月11日申请强制执行，原告在吉利区人民法院查封之前已合法占有涉案房产。被告张淑玲辩称，原告诉称的事实和理由都不能成立，涉案房屋交易时大产权证还没有办下来，卖方张如意也没有取得产权证，按照城市房地产管理法第38条的规定，这个房屋不能转让，至今房产也没有登记在原告名下，所以原告没有权利请求停止执行房产，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张如意述称，原告起诉都是事实，第三人将自己所有的房屋通过中介公司出售给原告，原告也按买卖合同的约定支付了房屋价款并实际占有该房屋，买卖合同已经履行完毕，原告对诉争房屋享有足以排除执行的权利，请法庭支持原告的诉讼请求。第三人王金生未向本院提交陈述意见，也没有向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院认定事实如下：1、张淑玲诉被告王金生借款合同纠纷一案，本院于2017年11月16日作出（2017）豫0306民初1100号民事判决，认定2011年6月10日、2011年8月8日，王金生分别向张淑玲借款50万元、30万元，共计80万元未还，判决王金生向张淑玲偿还借款本金80万元，并支付利息。判决生效后，王金生未主动履行判决书确定的还款义务。张淑玲于2018年1月11日向本院申请强制执行，因被执行人王金生与第三人张如意婚姻存续期间购买洛阳市××区××花园××单元××室房屋一套，本院于2018年4月4日作出（2018）豫0306执39号之一执行裁定，裁定查封第三人张如意名下洛阳市××区××花园××单元××室房屋一套。案外人赵建平对执行标的提出书面异议，本院经审查于2020年7月23日作出（2020）豫0306执异16号执行裁定，裁定驳回案外人赵建平的异议请求。赵建平不服，于2020年7月29日向本院提起案外人执行异议之诉。2、第三人王金生与第三人张如意原系夫妻关系，双方于1988年4月16日登记结婚。2012年2月8日，洛阳石化房地产开发有限责任公司与张如意签订《商品房预售合同》，合同约定出卖人洛阳石化房地产开发有限责任公司将位于吉利区西霞花园第13幢3单元3-406号房（房屋代码为409486，建筑面积共136.02平方米）以商品房单价（人民币）每平方米2303元，总金额313254元整（人民币）出卖给买受人张如意。合同签订后，张如意按约定交付了购房款，洛阳石化房地产开发有限责任公司向张如意交付了房屋。王金生与张如意于2017年10月12日登记离婚，《离婚协议》约定“现有西霞花园的住房和现有车辆都在女方名下，归女方所有”，同时约定“双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方在对方不知情的情况下，如对外负有债务的，由债务方自行承担”。涉案房屋2012年12月31日以张如意作为买受人进行预售登记，2018年9月26日进行初始登记，现仍登记在洛阳石化房地产开发有限责任公司名下。3、2017年12月1日，原告赵建平通过洛阳市吉利区信达房产信息服务部与第三人张如意签订房屋买卖合同，约定赵建平以66万元的价格从第三人张如意处购买上述涉案房产，其中在2017年12月1日交购房定金33万元，2017年12月11日前再付房款31万元，余款2万元在产权过户当日付清，交房日期为2017年12月11日。合同签订后，赵建平依约于2017年12月1日、12月11日通过银行转帐方式向张如意支付33万元、31万元，张如意依约向赵建平交付了房屋，现房屋由原告赵建平居住使用。本院认为，本案争议的焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告赵建平在本院查封前已与第三人张如意签订房屋买卖合同，除约定办证的尾款2万元因未达到支付条件未支付外，其余款项已实际支付完毕，且原告提供的其交纳电费、水费、物业费的各种单据，足以证明其自2017年12月份已经实际占有使用涉案房屋。依据《中华人民共和国物权法》第十五条,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同的效力的规定。该房产虽未办理变更登记,但不影响原告与第三人张如意签订的房屋买卖合同的效力,且未办理过户手续是因为该房产尚未具备办理房产证的条件,不能归结于原告自身的原因。综上，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告张淑玲辩称，按照城市房地产管理法第38条的规定，涉案房屋不能转让，房屋也未登记在原告名下，所以原告没有权利请求停止执行的主张，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条非效力性强制性规范，不产生原告与第三人张如意之间房屋买卖合同无效的法律后果，故其主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：停止对位于洛阳市吉利区西霞花园第13幢3单元406室房屋的执行；驳回原告赵建平的其他诉讼请求。本案受理费10400元，由被告张淑玲负担8000元，原告赵建平负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈志亮人民陪审员  吴 芳人民陪审员  王东莲二〇二〇年十一月二日书 记 员  康艳伟