广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5395号原告：刘涛，男，1985年10月4日出生，汉族，住湖北省公安县。原告：文艳，女，1986年9月16日出生，汉族，住湖北省石首市。上列二原告共同委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东国融律师事务所律师。被告：张学军，男，1982年10月5日出生，汉族，住湖北省枣阳市。被告：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**蓝波湾豪庭D-31卡。法定代表人：黄大妹。被告：中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司，住所地广东省中山市**星晨广场第3A卡商铺。法定代表人：袁媚媚。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。原告刘涛、文艳与被告张学军、中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）、中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司（以下简称胜意第二分公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘涛、文艳及其共同委托诉讼代理人唐丽斌，被告胜意公司、胜意第二分公司共同委托诉讼代理人黄俊告鹄到庭参加诉讼，被告张学军经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛、文艳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张学军于2016年11月25日签订的第0001228号《房地产买卖合同》；2.三被告连带向原告双倍返还定金200000元；3.三被告连带向原告返还已付购房款150000元、按揭费用3500元；4.被告胜意公司、胜意第二分公司连带向原告返还中介费10000元。事实和理由：原告与被告张学军、胜意第二分公司于2016年11月25日签订房地产买卖合同，约定将被告张学军位于中山市南区卖给原告，由被告胜意第二分公司提供居间服务。合同签订当天，原告向被告张学军支付定金10万元，2016年11月26日，原告向被告胜意第二分公司支付佣金1万元。在原告与被告张学军签订合同过程中，被告欺骗原告，在明知该买卖房产已经于2016年9月28日被平安银行股份有限公司中山分行查封的情况下，还将房产出卖给原告。另外，该房产还分别于2017年2月14日被广发银行股份有限公司中山分行、同年3月9日被金碧物业有限公司中山分公司查封。被告知晓上述查封情况，但并未告知原告，并且还于2017年3月6日欺骗原告向被告张学军支付房款15万元，向被告胜意第二分公司支付按揭费用3500元。此后，原告发现交易异常，于2017年3月15日前往中山市土地房产产权档案馆查询，得知该房产已经被多次抵押的信息。因为三被告隐瞒事实，导致交易无法完成。为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求中要求三被告连带返回按揭费用3500元的诉求。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.转账截图；3.收款收据；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表、房地产查封证明表、中山市预售商品房抵押证明表；5.短信聊天记录。被告张学军未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。被告胜意公司、胜意第二分公司共同辩称，1.居间方无过错，过错在于原告不履行合同义务。2016年11月25日，被告张学军作为卖方，原告作为买方、胜意第二分公司作为居间方，三方签订了涉案房屋买卖合同，约定张学军将涉案房地产卖给原告。涉案合同第三条约定定金10万元，卖方须将定金托管于居间方，在卖方将房地产原件托管于居间人后，居间人将定金转给卖方。根据该约定，原告应当将定金支付给居间方的资金托管账户，但事实上由于原告未按上述约定，在未查询涉案房产交易状态之前将定金径直支付张学军，导致居间方在交易过程中严重失权，所以原告不遵守合同的行为是导致其自身承担相应的风险原因，对于原告向张学军支付的定金10万元，居间方无过错。根据涉案合同没有任何一条约定原告应当于2017年3月6日向张学军支付购房款15万元，原告再次作出了涉案合同约定之外的行为，径自向张学军支付款项。可见，原告屡次按照自己的意思任意妄为，不遵守涉案合同的约定。原告系成年人，具有完全民事行为能力，其应当要为自身的行为自行负担风险，所以，对于原告向张学军支付的购房款15万元，居间方无过错。2.原告主张居间方承担责任，原告有义务明确是基于侵权责任或违约责任，居间方认为，如果是基于侵权责任，居间方无过错，不构成共同侵权。如果是基于违约责任，违约一方应当是原告以及张学军，居间方不承担任何违约责任。涉案合同对违约责任进行了详细约定，没有任何条款约定居间方承担连带责任。同时，在本次交易过程中，原告屡次不遵守涉案合同的约定，私下交易架空居间方，导致交易承担风险的错误在于其本身。综上，居间方无过错、没有违约行为，居间方不应承担连带责任。3.居间方无过错，不应返还中介费1万元。涉案合同约定，签署本合同后，若该合同被撤销、被认定无效、被解除、被终止或未实际履行等，均不影响居间人收取居间服务费的权利，即居间人无须向买方及卖方退还居间服务费。据此，居间方无过错，不应返还中介费10000元。被告胜意公司、胜意第二分公司对其辩解未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告刘涛、文艳（买方）与被告张学军（卖方）、被告胜意第二分公司（居间方）签订房地产买卖合同，约定买卖双方通过居间方交易中山市南区金时代花园23幢602房，购房款101万元，定金10万元为第一部分楼款，卖方须将定金托管于居间方，在卖方将房地产原件托管于居间人后，居间人将定金转给卖方。91万元为第二部分楼款，由买方申请银行按揭贷款70万元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准），卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起六十个工作日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，并将房地产原件托管于居间方作为办理过户之手。买方自行对卖方的房地产的权属情况进行实质审查，合同签订后，卖方无法办妥解除抵押登记手续的，买方有权解除本合同，居间人无须向买方及卖方退还已收取的居间服务费。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失。鉴于居间人已促成买卖双方之间签订本合同，买方应签订本合同当日向居间人支付18000元作为居间服务费。签署本合同后，若该合同被撤销、被认定为无效、被解除、被终止或未被实际履行等，均不影响居间人收取居间服务费的权利，即居间人无须向买方及卖方退还居间服务费。合同备注：买卖双方需配合中介方办理手续，若违约，违约方需支付全额中介费用。买方需过户当天支付首期楼款给卖方。合同还约定了其他事项，原告刘涛、文艳、被告张学军签名捺印、被告胜意第二分公司盖章予以确认。当天，原告向被告张学军支付定金10万元，被告张学军书立收据予以确认。2016年11月26日，原告向被告胜意第二分公司支付中介佣金1万元。2017年3月6日，原告以银行转账方式向被告张学军支付购房款15万元。被告胜意第二分公司工作人员收取原告支付的按揭费用（含评估费、律师费、测量费、抵押登记费）3500元。后因被告张学军未清偿住房按揭贷款及解除查封，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，涉案房产登记的买方姓名为张学军，签约日期为2013年12月14日，登记备案日期为2013年12月25日。涉案房地产于2014年2月28日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，贷款金额57万元。2016年9月28日，涉案房地产被本院另案查封。2017年2月14日，涉案房地产被本院另案第一轮侯查封，同年3月9日，涉案房地产被本院另案第二轮侯查封，同年3月14日，涉案房地产被本院另案第三轮侯查封。诉讼中，本院依原告申请依法查封了涉案房地产，原告为此垫付保全费2320元。又查，2017年4月18日，被告胜意第二分公司退回原告按揭费3500元。本院认为，原告刘涛、文艳、被告张学军、胜意第二分公司签订的房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。该合同系复合合同，包含原告、被告张学军之间的房屋买卖合同与原告、被告张学军分别与胜意第二分公司之间的居间合同。根据原告的主张及本案诉因，为避免讼累，本案一并审查处理上述两个法律关系，故本案案由系房屋买卖合同、居间合同纠纷。合同签订后，原告依约支付定金10万元、首期款15万元及支付中介服务费1万元后，被告未依约提前偿还涉案房产尚欠抵押贷款，以消灭抵押权，且涉案房地产系因被告张学军与案外人存在债务纠纷而被法院查封，如张学军在交易过程中能够及时采取措施解决其与案外人的债务纠纷，进而解除该查封措施，则房屋买卖合同是可以继续履行的。但张学军未能采取措施解除查封措施、消除交易障碍，违反了合同约定的瑕疵担保义务，导致原告的合同目的不能实现，被告张学军已构成根本违约。同时，涉案合同约定若被告张学军在签署涉案合同之日起六十日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，则原告有权解除合同。因此，原告主张解除涉案合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但应以解除涉案合同中的房屋买卖合同关系为限。被告张学军违约，应当承担相应违约责任，原告主张被告张学军双倍返还定金20万元及返还购房款15万元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于被告胜意公司、胜意第二分公司应否返还中介服务费1万元的问题。本院认为，根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案胜意第二分公司已经促成原告与被告张学军签订了涉案合同。且涉案合同明确约定“合同签订后，卖方无法办妥解除抵押登记手续的，买方有权解除本合同，居间人无须向买方及卖方退还已收取的居间服务费。”以及约定“签署本合同后，若该合同被撤销、被认定为无效、被解除、被终止或未被实际履行等，均不影响居间人收取居间服务费的权利，即居间人无须向买方及卖方退还居间服务费。”据此，原告主张被告胜意公司、胜意第二分公司返还中介服务费1万元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告胜意公司、胜意第二分公司对本案债务是否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人负有向委托人如实报告交易财产状况的相关信息的义务，但该如实报告的信息范围应限于居间人所已知道的情况，对于尚未获悉的情况并无尽力调查的法定义务。且涉案合同明确约定买方自行对卖方的房地产的权属情况进行实质审查。涉案合同能否完全履行取决于合同双方能否诚信全面履行合同义务，并不取决于居间人，且原告亦无证据证明被告胜意第二分公司在居间合同履行中存在过错。因此，原告要求被告胜意公司、胜意第二分公司对涉案债务承担连带责任的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告胜意公司、胜意第二分公司关于其不应对涉案债务承担连带责任的辩解，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘涛、文艳与被告张学军、中山市胜意房地产代理有限公司第二分公司于2016年11月25日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告张学军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘涛、文艳双倍返还定金200000元；三、被告张学军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘涛、文艳返还购房款150000元；四、驳回原告刘涛、文艳的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元（原告已预交），由原告负担700元，被告张学军负担6000元（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。保全费2320元（原告已预交），由被告张学军负担（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陈 璐梁琳