安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1469号 上诉人（原审被告）：安庆忠,男,1978年5月13日出生,汉族,淮南矿业集团发电有限责任公司潘三电厂职工，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区广场北路民生淮河新城****，统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 上诉人安庆忠因与被上诉人淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称淮南民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安庆忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判2779元；2.一、二审诉讼费由淮南民生物业公司负担。事实和理由：一、一审认为淮南民生物业公司提交的物业费催缴通知函(2015年6月-2019年5月)未超过诉讼时效，令人费解。理由如下:1、物业费催缴单年月日期全是手工填写,年月日可随意填写,没有说服力,2、淮河新城四期402室同牌同门一样的有十几家,且催缴单无物业公司公章系私人行为,无法律效力。3、淮南民生物业公司已于2019年11月向田区法院申请(2015年-2019年)物业费支付令,其主张权利(2015年-2016年)2160元已过诉讼时效期。4、庭审中安庆忠要求对方提供拍物业催缴费单的手机或者相机的原始照片用来核对手工填写催缴单日期时间(手机或者相机拍照都有原始电子时期),其提供不出。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》之六十九条,无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为案件的事实依据,应当排除；二、安庆忠于2014年1月验房后装修入住,2016年发现卫生间楼上楼下面盆公用落水管漏水,造成扣板锈蚀,照明灯损坏,通知物业查看索赔,物业公司以各种理由不予理睬,后安庆忠自行维修产生费用1030元要求物业公司索赔。一审对漏水事情认可,以安庆忠不清楚哪个部位漏水、属于房屋质量为由主张找开发商索赔。根据法律规定，该维修属物业公司负责，安庆忠提供的原始视频,漏水部位清晰,有原始电子日期、时间、损毁部位相为证，一审审查证据不清。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷》第三条规定,物业不履行或者不完全履行法律法规维修、养护义务时业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任的,人民法院予以支持；三、一审法院认为《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》有安庆忠签字,就证明其同意按照开发商与物业公司签订的《前期物业合同》内容履行义务,并予以确认。首先双方签订《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》并不存在平等协商的交易条件,安庆忠并非自愿,而是出于无奈。开发商利用广大业主急于收房的现实困境,强迫业主在其单方面制定的格式文本上签字,否则不予办理交房手续，且又按其要求提前预交一年物业费才能拿到交房钥匙。业主无权对合同文本提出任何修正意见,唯有接受《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》设定的条件。安庆忠从未见过开发商与物业公司签订的《前期物业合同》(也无本人签字),对物业公司收取物业费的服务内容、服务标准、双方违约等均不知情，只在《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》上见到了物业费收取标准及约定业主各项义务文字。《物业管理条例》虽然规定了业主应按时缴纳物业费用,但同时也在第二十二条对物业管理事项、服务质量、双方权利与义务、合同期限、违约责任内容等进行约定,第三十六条又规定物业管理企业应当按照物业合同约定,提供相应的服务。按照物业公司要求缴纳物业费并不是法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务。《淮南市城市物业收费管理办法》通知淮府办[2018]29号第四条规定,物业收费应当遵循公开、公平、合理以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则……《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》并没有公平、公正载有服务内容、服务标准，也就是说合同最根本的条款不具备,不具备法律效力。《淮河新城业主临时条约》、《承诺书》只单方面约定了业主违规责任的处罚,没有明确物业公司的义务和业主应享有的权利,违反了《物业管理条例》第二十二条规定,建设单位在销售物业之前,制定临时管理规约,对于有关物业的使用、维护管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,临时管理约定应当决定的责任事项等依法作出约定,建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益,因此，此规约和合同属于不合法的规约合同,在法律效力上对业主没有约束力；四、安庆忠提交的数组照片,证明物业公司没有为业主提供相应服务,仅雇佣几个农民工,小区一片狼藉，一审认可但并未将物业费金额相应减少(6779元)。照片分组分年分别证明了小区内垃圾无人清理,草坪无人修剪,小区一楼厅内车辆乱摆无人管理。小区夜间保安部无人值守,门把、石墩损坏无人修复，各种营业性商家未经业主同意进驻小区占共用道路做广告,及擅自占用业主共用道路划为临时停车场营业性收费(本小区业主也同样收费)，所得收入也未归全体业主所有或抵交物业费,未经业主许可擅自改变共用设施用途(西门原喷泉池改为土地草坪)。综上,根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律》第三条,物业服务企业不履行或者不完全履行法律法规维修、养护义务时业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任的,人民法院予以支持。 淮南民生物业公司未答辩。 淮南民生物业公司向一审法院起诉请求：1、判令安庆忠支付拖欠物业服务费6779元(1.1元/月/平米×62月零10天×98.92平米＝6779元,自2015年1月20日起至2020年6月30日止),并支付逾期违约金3221元(附违约金计算明细),合计10000元；2、诉讼费由安庆忠承担。 一审法院认定事实如下：安庆忠系安徽省淮南市田家庵区房屋业主，该房屋建筑面积98.92平方米。淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城四期小区前期物业管理服务，物业服务管理费小小高层为1.1元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在半年（每月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日，7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业服务费可以预收，但预售期限不得超过6个月。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司已对淮河新城四期小区提供了前期物业管理服务，但从2015年1月20日起安庆忠未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 另查明，2020年6月1日安庆忠向一审法院提交民事反诉状，提出反诉请求：1、依法否认淮南民生物业公司法人人格，判决淮南民生物业公司对淮南民生置业有限公司的27083元债务承担连带责任；2、判决反诉受理费由淮南民生物业公司承担。一审法院于2020年6月2日作出（2020）皖0403民初1396号民事裁定书，裁定对安庆忠的反诉不予受理。安庆忠对该裁定不服，提起上诉，淮南市中级人民法院于2020年7月10日作出（2020）皖04民终1010号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。 一审法院认为，本案一审争议焦点为：一、淮南民生物业公司是否具有主体资格；二、本案是否已过诉讼时效；三、淮南民生物业公司有无履行管理服务职责，其诉讼请求应否得以支持。针对争议焦点，评判如下： 淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订的《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》第十二条约定：“物业服务费按半年交纳，业主应在半年（每月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日、7日、10日履行交纳义务……物业服务费可以预收，但预售期限不得超过6个月”。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。安庆忠辩称已与其协商用逾期办证违约金折抵物业费，但未能提交相关证据予以佐证，故该答辩意见不予采纳。关于淮南民生物业公司是否具有主体资格，其在庭审过程中提交了2014年12月1日淮南民生置业有限公司与淮南民生物业公司签订的《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》，且安庆忠在庭审中予以认可，故可以认定淮南民生物业公司具备在该小区的物业服务资格，具有提起诉讼的权利。关于安庆忠提到的淮南民生物业公司起诉超过诉讼时效问题，由于有淮南民生物业公司提交了2015年6月2日至2019年9月5日的物业费催缴通知函，能够证明淮南民生物业公司一直在主张要求安庆忠支付拖欠的物业费，应视为诉讼时效中断，故淮南民生物业公司起诉并未超过诉讼时效。 本案中，淮南民生物业公司要求安庆忠支付2015年1月20日至2020年6月30日拖欠的物业费6779元，违约金3221元，合计10000元。因安庆忠当庭认可其未支付2015年起的物业服务费，且民生物业公司主张按照每月每平方米1.1元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故民生物业公司要求安庆忠支付自2015年1月20日至2020年6月30日物业服务费6779元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。 对于淮南民生物业公司要求安庆忠支付违约金3221元的诉讼请求，淮南民生物业公司虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但通过参照安庆忠同小区业主在同类案件中提供的证据看，淮南民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对该项诉讼请求不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。淮南民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：1、安庆忠于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司2015年1月20日至2020年6月30日期间的物业服务费6779元；2、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由淮南民生新城物业服务有限公司负担16元，安庆忠负34元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安庆忠提交证据物业公司催费单打印件一份，证明：这份新打印件是带有公司公章，一审物业公司提交的无公章催费单没有法律效力。淮南民生物业公司未发表质证意见。本院对该证据的认证意见为：淮南民生物业公司一审提交的催费单虽然未加盖其公章，但不能以此否认其催要物业费的意思表示，故对安庆忠的证明观点不予采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：淮南民生物业公司与安庆忠之间是否存在物业服务合同关系，安庆忠是否应向淮南民生物业公司支付物业费；如应支付，淮南民生物业公司的诉请是否超过诉讼时效。针对上述焦点问题，本院评判如下： 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，淮南民生物业公司与安庆忠之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但自2014年12月1日，淮南民生物业公司与开发商淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》之后，淮南民生物业公司就一直实际对案涉小区提供物业服务。安庆忠作为该小区的业主，也认可购房后已经交纳一年的物业费，故可以视为双方之间成立了事实上的物业服务合同关系，安庆忠应当向淮南民生物业公司支付物业费。安庆忠自2015年1月20日起未交纳物业费，淮南民事物业公司自2015年6月2日至2019年9月5日期间，以张贴物业费催缴通知函的形式向安庆忠催交物业费，故淮南民事物业公司的诉请未超过诉讼时效。安庆忠上诉主张的房屋维修等问题，属于独立的诉讼主张，本案不予处理。 综上所述，安庆忠的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安庆忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十一月五日 法官助理姚丽娅 书记员倘余山 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。