山西省沁水县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0521民初633号 原告：李榜瑞，男，1960年6月6日生，汉族，沁水县龙港镇人，农民。 委托诉讼代理人：乐吴社，男，住沁水县城。 被告：沁水县慈善总会，住所地沁水县城。 法定代表人：柴守英，该单位会长。 委托诉讼代理人：车书东，男，该单位副会长兼秘书长。 委托诉讼代理人：郭海中，山西碧峰律师事务所律师。 原告李榜瑞与被告沁水县慈善总会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李榜瑞及其委托诉讼代理人乐吴社，被告沁水县慈善总会的委托诉讼代理人车书东、郭海中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失1274912.4元，赔偿原告为洗浴中心配套的物品损失、预交电费、气费等219406元，各项共计1494318元；2、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将租赁房屋内的电视、窗帘、路由器取走，同时其放弃请求被告赔偿以上财产损失（共计32856元）的诉讼请求。事实和理由：2016年6月2日，原、被告经协商一致，就被告的星光大厦一层、二层房屋达成租赁协议，约定：该房屋租赁期限为20年，自2016年10月1日起至2035年9月30日止。协议签订后，原告按约定向被告支付了22万元的租金，并开始对房屋进行装修，随后又花费213406元为洗浴中心购置相关配套物品和设备，且为经营需要预交了1000元电费、5000元气费。房屋装修完毕，设备一应俱全后，原告到沁水县市场监督管理局办理了营业执照并开始营业。 2016年12月10日左右，被告因故欲解除双方签订的《房屋租赁协议》，经多次协商，最终原告在被告答应赔偿其装修、配套物品、预交电费和气费等损失的情况下，同意解除《房屋租赁协议》。随后，被告向原告返还了租金22万元。为确定装修费用，双方协商一致由被告委托晋城定坤造价咨询有限公司就租赁房屋的装修费用进行评估，晋城定坤造价咨询有限公司出具了工程造价为1274912.4元的工程结算书，被告盖章确认。后双方协商具体赔偿事宜时，被告突然于2016年12月20日将租赁房屋锁门并贴上了封条，致使房屋内原有的设备、物品及原告所有的东西无法取出，原告为此多次和被告沟通处理房屋内物品、设备及赔偿事宜，但被告总是百般推脱，至今未果。 综上，原告认为被告的行为侵犯了自己的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。 被告辩称，1、其租赁给原告的房屋系沁水县人民政府依法划拨给其的办公用房；2、其与原告于2016年6月2日签订的房屋租赁协议属无效合同；3、原告所述在被告答应赔偿原告装修等损失的情况下，原告同意解除合同，与事实不符。根据双方签订的《关于废除房屋租赁协议的协议》，双方未约定解除合同的先决条件，也没有答应赔偿原告装修等损失；4、原告的装饰装修未经其许可，对空置院落的扩建、改建系经其许可，原告所诉损失应依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交工程结算书复印件一份，欲证明其装修费用损失1274912.4元。被告称该结算书原件在其单位（庭后向本院提交了工程结算书原件），但其对该结算书不予认可，因结算书上没有日期，也没有负责人签字，鉴定的来龙去脉其单位原领导都不清楚，鉴定费收据是2017年1月4日开的，推断鉴定是2017年做的，是在其单位原领导辞职之后，2016年12月被告单位的原负责人已全部辞职，公章是怎么盖出去的其单位不清楚。本院认为，该结算书上盖有被告的公章，说明被告对该结算书予以认可，故对该结算书予以认定。 2、原告提交被告沁水县慈善总会关于废除房屋租赁协议后资产利用的请示复印件一份，欲证明被告对原告的损失有过赔偿意向，并向县财政局递交申请赔偿88.4万元。被告称该文件没有盖章，且原告请求赔偿120多万元与文件中的88.4万元相矛盾，被告就原告的损失曾向县里请示过，但没有批下来。本院认为，原告提交的该请示系复印件，且该请示上被告没有盖章，对其真实性无法确认；但被告认可其就原告的损失向县里请示过，没有批下来，对该部分事实本院予以认定。 3、被告提交中共沁水县纪律检查委员会文件一份，欲证明2016年12月7日中共沁水县纪律检查委员会已对被告单位的原领导进行调查。原告对该文件的真实性无异议，但称该文件与本案没有关联性。经审查，本院认为该文件与本案没有关联性，故不予认定。 4、被告提交沁水县民政局便函一份，欲证明沁水县民政局要求被告在2016年12月24日前收回原告所租赁的房屋。原告称该便函与其没有任何关系，不予质证。本院认为，该便函上盖有沁水县民政局的公章，且可以和被告提交的关于废除房屋租赁协议的协议相互印证，故对该便函予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年7月21日，经沁水县人民政府县长办公会议讨论研究决定，原则同意将星光大厦（所有权属县民政局光荣院）划归被告沁水县慈善总会作为办公活动用房管理使用，房屋资产所有权不变。 2016年6月2日，被告与原告签订房屋租赁协议，约定：被告将原星光大厦中的17间房屋出租给原告使用，租赁期为20年，自2016年10月1日起至2035年9月30日止，租赁房屋仅作为商业用途；租金起算日为2016年10月1日，按年计租，即五万元/年，签署租赁合同时原告须一次性交纳五年租金，计25万元（优惠3万元，实交22万元），以后每年交纳一次；水电费、煤气费、暖气费按政府相关规定标准由原告自行交纳；被告同意原告对空置院落进行改造、使用，费用由原告承担，使用期限与租赁期限一致，租赁期满后收归被告所有。 协议签订后，原告按约定向被告支付了22万元的租金，并开始对租赁房屋进行装修。装修完成后，原告又为租赁房屋购置了相关配套物品及设备，并为经营需要预交了电费、煤气费等。2016年11月1日，原告在沁水县市场和质量监督管理局注册成立沁水县龙港镇蓝天洗浴店，在办理了营业执照等相关手续后开始营业。 2016年12月16日，沁水县民政局向被告发函，内容为：根据县财政局XX函[2016]19号文件要求，我局下属光荣院划归慈善总会管理使用的房屋，因存在违规出租行为，要求在2016年12月24日前收回……。当天，原、被告签订了关于废除房屋租赁协议的协议。同年12月19日，被告将原告已支付的22万元租金退还给原告，并与原告及沁水县民政局共同对案涉租赁房屋中的资产进行了清点，三方参加清点人员共同在蓝天洗浴资产登记表上签字确认。第二天，被告与沁水县民政局共同在案涉租赁房屋的门上贴上了封条。 履行协议期间，被告委托晋城定坤造价咨询有限公司对案涉租赁房屋的二次改造装修工程费用进行评估鉴定，晋城定坤造价咨询有限公司向被告出具了工程造价为1274912.4元的工程结算书，被告在该工程结算书上盖章确认。 原告因此造成的损失有： 1、房屋装修费用1274912.4元（其中未形成附合的装饰装修物费用243215.14元，形成附合的装饰装修物费用1031697.26元）； 未形成附合的装饰装修物及价值清单如下：                            序号                       编号                       子目名称                       合价（元）                               1                       B1-113                       不锈钢栏杆 不锈钢扶手                       3258.44                               2                       借C2-1311                       普通灯具安装 吊链灯                       375                               3                       借C2-1307                       普通灯具安装 圆球吸顶灯灯罩直径300mm以内                       16.04                               4                       借C8-554                       钢管组成 冷热水                       361.35                               5                       借C2-1588                       吊风扇                       56.98                               6                       借C8-533                       洗脸盆 钢管组成 冷热水                       617.33                               7                       B6-178                       大理石洗漱台 1m2以内                       1004.25                               8                       B6-180                       大理石台面面盆开孔                       47.98                               9                       借C8-561                       蹲式大便器 手压阀冲洗                       60.99                               10                       借C8-565                       坐式 低水箱 坐便器                       267.92                               11                       借C2-1521                       防水防尘灯 吸顶式                       135.9                               12                       B                       锅炉                       140000                               13                       B                       锅炉供气                       90000                               14                       借C8-524                       搪瓷浴盆 冷热水                       416.73                               15                       借C2-1311                       普通灯具安装 吊链灯                       319.45                               16                       借C2-1314                       普通灯具安装 一般壁灯                       149.68                               17                       借C8-565                       坐式 低水箱 坐便器                       267.92                               18                       借C8-539                       洗手盆 冷水                       145.63                               19                       借C2-1588                       吊风扇                       85.47                               20                       借C8-533                       洗脸盆 钢管组成 冷热水                       308.67                               21                       B                       山水画                       300                               22                       B                       钢楼梯                       5000                               23                       借C2-1521                       防水防尘灯 吸顶式                       19.41                               共计                                                                   243215.14                2、澡堂温控系统12000元； 3、定制家具43000元； 4、水处理系统120550元； 以上费用共计1450462.4元。另原告为经营需要还有预交的煤气费、电费，但具体数额不清。 另查明，被告就原告因解除房屋租赁合同造成的损失曾向沁水县相关部门请示过，但没有通过审批。 本院认为，根据原告的诉称、被告的辩称及庭审查明的事实，本案的主要争议焦点是：被告是否应当赔偿原告的损失及赔偿数额。 根据中华人民共和国国务院颁布的《机关事务管理条例》第二十三条规定：“政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能”，第三十四条规定：“其他国家机关和有关人民团体的机关事务管理活动，参照本条例执行。”本案中，2015年7月21日，沁水县人民政府县长办公会议讨论研究决定，原则同意将星光大厦（所有权属县民政局光荣院）划归被告作为办公活动用房管理使用。而被告作为出租人，在出租案涉租赁房屋时应当对办公用房能否出租进行了解，其将该办公用房租赁给原告并作为商业使用，致使其与原告签订的房屋租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，其对合同无效应当承担主要责任。但原告作为承租人在与被告签订房屋租赁协议时，对租赁房屋的性质等相关情况没有尽到谨慎审查义务，其对合同无效也应承担一定的责任。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。” 被告辩称原告对租赁房屋的装饰装修未经其许可。本院认为，被告在房屋租赁协议中虽未明确同意原告对租赁房屋进行装饰装修，但约定租赁房屋作为商业使用，原告开展经营活动必然要对租赁房屋进行装修，且案涉租赁房屋与被告办公地点相邻，被告对原告的装修行为应当知道但没有明示反对，应视为被告同意原告的装修行为。另被告同意原告对空置院落进行改造、使用，但原告改造时未办理合法建设手续，原、被告对合同无效后改造费用如何处理也没有约定。另在本院问被告是否同意使用原告对案涉租赁房屋的装饰装修时，被告回复其对案涉租赁房屋不享有所有权，无权谈财产处置问题。 因此，根据上述法律规定，对案涉租赁房屋中，未形成附合的装饰装修物，包括房屋装修中的不锈钢栏杆、灯具、洗脸盆等（价值243215.14元）和定制家具（价值43000元），由承租人即原告拆除，该部分损失由原告自行承担。原告在案涉租赁房屋中安装的澡堂温控系统及水处理系统已与房屋结合在一起，非毁损不可分离，属于形成附合的装饰装修。故对案涉租赁房屋中已形成附合的装饰装修及原告对空置院落的改造费用1031697.26元、澡堂温控系统12000元、水处理系统120550元，共计1164247.26元，本院根据原、被告的过错程度，酌定被告对该损失承担65%的赔偿责任，即被告赔偿原告各项损失756760.72元，原告对该损失承担35%的责任。对原告为经营需要已预交的煤气费和电费，因该部分费用原告可以申请转户使用或退费，故本院对原告请求被告赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条第（二）项规定，判决如下： 一、被告沁水县慈善总会于本判决生效后立即赔偿原告各项损失756760.72元； 二、驳回原告李榜瑞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17953元（原告预交18249元），由被告沁水县慈善总会负担9296元，原告李榜瑞负担8657元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 长  丁友平 人民陪审员  霍晓计 人民陪审员  毛世斌 二〇一七年十二月十五日 书 记 员  张 璐