辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4691号上诉人（原审原告）：大连亨通物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区同兴街**。法定代表人：杨建德，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思玉，女，该公司办公室职员。委托诉讼代理人：王清施，辽宁悦泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张海澎，男，1978年4月12日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人大连亨通物业管理有限公司（以下简称“亨通物业公司”）、张海澎因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亨通物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费由张海澎承担。事实和理由：一、一审认定案涉2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，系一审认定事实不清，法律认定有误。该《房屋租赁合同》应属合法有效。1.该租赁合同是双方当事人真实意思表示，从房屋物权所得来源、房屋状态、房屋租金到后期履行和维护均进行了完整约定。案涉房屋的物权是亨通物业公司从债务人大连亨盛企业有限公司（以下简称“亨盛公司”）合法抵债所得，亨盛公司具有土地使用证、建设用地规划许可证、规划局同意补办手续的许可和规划详规图的批复等证件，亨通物业公司享有案涉房屋的物权，有权合法出租房屋；房屋具备水、排水、电、供暖、煤气和标准消防配套等基础设施；亨盛公司因银行断贷和银行将债权转让给不具有履行以物抵债协议义务条件的资产管理公司等，双方正在诉讼中，造成相关手续缓慢补办中，该情况在案涉《房屋租赁合同》前充分告知，并在该合同第十六条第三款中载明“甲方已告知乙方享有亨通大厦房产证手续在补办中”。张海澎在充分了解案涉房屋状态后，与亨通物业公司签订《房屋租赁合同》。张海澎一审庭审中认可该合同的真实性，并按合同约定实际履行，交纳了第一年房租和保证金。张海澎在五年合同期内也没有就房屋手续、消防原因和漏水问题向法院提出维权诉求、没有提出解除合同的诉求，也从未因房屋状态而被政府相关部门禁止经营，期间却再三要求与亨通物业公司继续合作经营，并占用案涉房屋至今，故合同合法有效。2.案涉房屋1994年已建成，并按规划部门意见整改完毕后获得主管部门批准建设及批准补办后续手续，合同内容没有违反法律效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋所在亨通大厦，亨盛公司已获得主管部门批准建设并补办手续，其正在积极补办后续手续过程中，因此应认定《房屋租赁合同》合法有效。即使案涉房屋没有建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同也没有违反法律的效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。据此规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力。未经消防验收的建设工程禁止投入使用，此项规定的目的在于维护特定的管理秩序,并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。上述消防禁止性的规定属于管理性禁止性规范,不是效力性强制性规定。故即便房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门验收，也不影响房屋租赁合同有效。只要房屋租赁合同没有除上述情况外的其它无效情形,则就未经消防验收合格房屋签订的房屋租赁合同也是有效的。整个合同履行过程中,不存在因为房屋手续、消防问题导致张海澎不能营业的情况。亨通物业公司受让案涉房屋后安装完善了消防栓、水箱等消防安全必备设施，应急保障视频摄像监控系统与辖区公安局互联互通,且按公安消防监管部门要求签订设备维护合同、每年自行维保并向第三方交纳安全设施维护费,每年自查和接受辖区公安派出所、消防局两级消防的年度列行监督整改和巡回检查验收，达标合格后业户才能正常营业。3.张海澎履约支付了第一年租金后,工商、卫生环保等相关监管部门批准并发证，张海澎合法正常营业多年，至今从未因为案涉房屋质量和消防不合格而被禁止营业。案涉房屋基础设施齐全，具备正常经营使用功能和价值，亨通物业公司交给张海澎的房屋完全具备商业用房的全部使用功能。张海澎于2014年8月经工商管理局批准取得营业执照后正常营业多年，其在一审中否认经营过案涉房屋,但亨通物业公司提供的美团、大众点评记录等证据证明，张海澎直至2016年11月一直处于持续经营中。在市场环境下滑和张海澎经营不善等因素影响下，慧家日式料理店自行改变经营内容，夜间经营台球室、游戏机和棋牌室等非法项目，同时将案涉房屋大门换成封闭门、门外安装摄像头和豢养大型护门狼犬。并且，张海澎及其家属、员工居住案涉房屋，拒交水电费、破坏电表,后拆除电缆和电表毁灭证据，对此亨通物业公司另案再诉。张海澎一直占用案涉房屋，其后于2019年4月18日、4月24日、5月7日才将棋牌桌椅、台球桌、游戏机和个人生活物品等可拆卸物搬走,每次搬离后一直将封闭门紧锁，不交还钥匙和腾退案涉房屋。二、一审法院对亨通物业公司主张的租金违约金问题的认定有误。合同第十四条约定，如张海澎违约应赔偿亨通物业公司三个月的租金。承租人逾期交付租金的,除应及时如数补交外，还应支付滞纳金,按所欠租金的日万分之五计算。张海澎应按照合同履行。三、一审未支持亨通物业公司主张的2017年2月至2019年7月9日期间的租金系事实不清。亨通物业公司已进行了合理自救，及时催告张海澎缴费，防止损失的扩大。而张海澎没有尽到防止损失扩大的义务。在张海澎不交房租、强制占有案涉房屋期间，亨通物业公司曾采取多种方式来规避损失。2015年9月30日，亨通物业公司给张海澎下发《温馨提示》，催要房租，张海澎接受。2016年至2017年，亨通物业公司多次致电张海澎催缴房租，后被张海澎电话拉黑。2018年6月19日，亨通物业公司经理通过微信向张海澎催缴房租，张海澎以有新项目想继续合作、经营有利润才能交上房租为由规避。2018年7月23日，亨通物业公司法定代表人以短信方式向张海澎催交房租。2019年4月3日，亨通物业公司向张海澎邮寄《通知》，催缴房租，张海澎已签收。2019年5月9日，亨通物业公司再次邮寄《通知》确认张海澎交租或腾退房屋意向，张海澎拒绝签收。在亨通物业公司的持续催要下，张海澎在电话中对亨通物业公司进行威胁恐吓，强占案涉房屋。亨通物业公司多次上报片区民警，始终得不到解决，故寻求法律来保护权益。张海澎及其妻子在一审法院开庭前，对亨通物业公司的法定代表人进行辱骂威胁，亨通物业公司已在所属辖区派出所报案，亨通物业公司就此行为将另案再诉。一审后，亨通物业公司再次告知张海澎退还案涉房屋以缩小双方损失，但张海澎以等待法院判决为由仍然拒绝腾退案涉房屋。张海澎一直使用案涉房屋，合同期限届满后仍未返还房屋，钥匙也未交还。亨通物业公司尽到了合理提示义务，双方合同没有亨通物业公司必须在三个月内与承租人解除合同的约定。张海澎在实际占有使用房屋期间，是否营业属于自己内部经营的问题，不能因其临时休业或改变用途就认定张海澎不再使用房屋了，所以张海澎应当支付租金。张海澎明知亨通物业公司催告其缴费,其有防止损失扩大的义务。张海澎的恶意怠慢和故意违约导致双方损失扩大，应当承担后果。另外，从亨通物业公司发出缴纳租金催告函后，张海澎没有提出单方解除合同的主张可以看出,张海澎在继续使用和占用案涉房屋，由于张海澎的过错给亨通物业公司造成经济损失，应由其承担法律责任。四、房屋的漏雨和漏水问题是张海澎非专业私自装修所致，并非亨通物业公司责任。《房屋租赁合同》第七条约定:“乙方的装修、设计方法需报甲方同意后方可施工。”张海澎提出案涉房屋存在漏水、地暖不合格等质量问题，是未经亨通物业公司同意擅自开工、破墙开窗、钻孔安装空调室外机管道，管道孔不防水，破坏楼体外墙所导致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用,由承租人承担。”故张海澎因聘用非专业装修民工施工并私自装修导致租赁房屋产生质量问题的不利后果,应由张海澎承担，不能以此作为影响合同效力和抵扣房租的事由。张海澎应按合同约定维修和恢复房屋原状。张海澎答辩称，不同意亨通物业公司的上诉请求。亨通物业公司始终无法提供房产证及消防手续，导致张海澎租赁目的无法实现。亨通物业公司与张海澎签署合同用的印章是亨通渔村俱乐部，该俱乐部早已注销，张海澎对此并不知晓。在双方签订合同期间，张海澎多次联系亨通物业公司，要求解除合同并重新签订租赁合同，对方始终没有出现，不解决实际问题。案涉合同第十六条载明房屋手续在补办中，但至今没有补办，亨通物业公司对张海澎存在欺诈行为。而且，亨通物业公司至今没有提供相应消防验收合格报告。张海澎在一审中提供资料证明，其早在2015年7月已经多次与亨通物业公司联系，以书面方式告知其解除合同并要求重新签订租赁合同，但对方始终未答复。张海澎于2016年将房屋钥匙和资料一并交给了亨通物业公司办公室的人，杨建德始终不出面解决问题。根据消防法第十三条第3款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止使用；第十五条第2款规定，未经消防检查或不符合消防要求的不得投入使用，消防验收不合格不允许经营；《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。如果因房屋本身原因导致房屋验收不合格，出租人没有交付符合法律规定的租赁物，承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约。如果出租人交付的房屋消防验收不合格，承租人合同目的无法实现，承租人以此为由要求出租人整改，在消防验收合格之前拒付房租应当构成合理抗辩，承租人不构成违约。张海澎多次要求亨通物业公司提供房产证和消防手续，对方不接电话、拒绝沟通，只是短信方式告知张海澎以书面方式反馈给亨通公司办公室。张海澎交了书面材料后，亨通物业公司没有人与张海澎沟通。案涉房屋是非法改造的房屋，房屋没有房产证和消防手续，给张海澎的经营造成危险，张海澎对此无法承担责任。张海澎装修完毕时，去保险公司投保，保险公司拒绝给案涉房屋投保，后来张海澎因房屋漏水、漏电产生各项损失。张海澎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费由亨通物业公司承担。事实和理由：一、张海澎目前并未占有案涉房屋，一审判决认定事实错误。1.张海澎已于2015年9月将案涉房屋钥匙交给亨通物业公司。因房屋没有产权证,漏水严重,不满足使用条件，张海澎已于2015年9月将案涉房屋钥匙交给亨通物业公司员工卢经理，并告知相关情况，要求办理产权并维修，待房屋满足使用条件后张海澎继续承租。2.亨通物业公司主张张海澎至2016年11月2日仍在案涉房屋内经营没有事实依据。亨通物业公司一审庭审时举证的网络平台评价截图,不能证明张海澎2016年仍在案涉房屋中经营。原因是2015年至2016年，张海澎名下同时有两家餐厅，店名相同，但地点不同。亨通物业公司举证的是张海澎另外一家餐厅的网络评价。而且，该餐厅因经营原因早已从网络平台下架，评价截图的原始载体无法查证。因此，亨通物业公司主张不符合事实。3.案涉房屋现处于亨通物业公司控制之下，张海澎对房屋无法占有、控制和经营，案涉房屋位于亨通大厦，属于亨通物业公司控制领域。目前，亨通物业公司已对案涉房屋断水断电，且剪断房屋电动卷帘门的电源线，张海澎客观上不可能对案涉房屋进行占有、控制和经营。因案涉房屋未由张海澎占有，一审判决张海澎腾退房屋、支付占有使用费及利息，明显有误。二、即使认为张海澎需支付占有使用费，一审判决认定使用费标准不符合客观实际。房屋租赁合同签订后几个月，即发现案涉房屋严重漏水，无法正常经营,而且冬季供暖差，室温不到10度。另外，张海澎经营餐厅，需办理消防、卫生等各项许可，案涉房屋当时无产权。经张海澎向政府有关部门查询，因房屋为违法建筑，该房屋亦不可能办理产权，导致张海澎无法办理各项许可，从而无法正常经营。即使张海澎应付占有使用费，因房屋漏水、供暖条件差和无法办理产权，房屋不满足使用标准等原因，占有使用费亦不应按租赁合同标准计算。况且，租赁合同已被一审判决认定为无效合同，一审法院直接以合同标准认定占有使用费标准，明显有误。三、亨通物业公司签订合同时有欺诈嫌疑，房屋自始即不可能办理产权，亨通物业公司从未申请办理过产权。张海澎保留投诉、举报等相关权利。亨通物业公司辩称，不同意张海澎的上诉请求。一、张海澎持续占有使用案涉房屋,且一直不交还房屋,一审判决后仍不尽快交接，直接导致亨通物业公司损失扩大。1.张海澎主张的其已于2015年9月将案涉房屋钥匙交还给亨通物业公司没有证据加以证明，张海澎从未与亨通物业公司办理房屋交接手续，时至本次庭审一直未予交付。2.张海澎主张2016年11月2日仍在经营的是与本案经营地址不同的另一家同名餐厅未提出任何证据予以证实，对此节事实不具有重新收集证据的可能性,应由张海澎承担举证不能的败诉风险。通过一审查明的事实以及亨通物业公司提出的五段视频证据，可以清晰看出张海澎至少至2019年5月7日一直在占有使用案涉房屋，且持续至今。亨通物业公司于2019年7月2日向张海澎发出腾房通知后,张海澎至今未办理工商注销登记，也未交接返还房屋和房屋钥匙。不论一审判决双方承担的占用使用费如何分配和认定,都不影响张海澎一直未间断使用房屋至今的事实。二、关于占用使用费的标准问题。1.张海澎自2015年7月1日起欠付租金,漏水和温度问题均不能构成法律上其不按合同约定缴纳租金的理由,更不能作为事后其以房屋漏水为由不付租金的抗辩。2.案涉房屋租赁中明确写明了房屋状态，亨通物业公司二审中将举证证明其已履行了合法义务，不存在张海澎所述无法正常经营的情形。3.根据同一物在可以类比的同一时间段,基于同一使用用途,使用费应当进行同等参照的原则,一审法院确认的占用使用费的单价计算标准,是符合法律规定和法律精神的。三、张海澎所述亨通物业公司存在欺诈一节,未能提供任何证据证明，亨通大厦的手续补办有另案司法程序为证,必要时亨通公司可补充举证。亨通物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告从案涉房屋中腾退；二、判令被告向原告给付自2015年7月1日起至2019年6月30日止的四年房屋租金合计人民币85万元及滞纳金、违约金5.5万元；三、判令被告向原告支付自2019年7月9日起至实际腾退之日的房屋占用使用费；四、判令被告向原告返还属于原告的长约20米的电缆一根；五、判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月5日，大连亨通渔村俱乐部有限公司（甲方）与被告张海澎（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：大连亨通渔村俱乐部有限公司将坐落于大连市中山区西侧，建筑面积200平方米的房屋出租给被告，租赁期限从2014年7月1日至2019年6月30日，5年租金共计1050000元[第一年20万元、第二年20.5万元(支付时间2015年4月30日）、第三年21万元、第四年21.5万元、第五年22万元]，承租人负责支付出租房屋的水、电供暖等费用。被告租赁房屋用途为经营日餐。合同第七条约定：房屋原设施及房屋漏水等问题由甲方负责维修，所需费用由甲方承担。合同第十一条：押金3万元整，承租人在签订本合同前交给出租人。合同第十二条：有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十四条违约责任：违约金为三个月的租金。其他约定：甲方已告知乙方“亨通大厦”房产证手续在补办中。协议期满，乙方不拖欠任何费用，没有违反协议约定、在本址办理完税务和工商等手续注销后，三万元押金予以返还。《房屋租赁合同》签订后，被告按合同约定向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的第一年租金200000元。此后被告再未向原告支付房屋租金。2019年7月，原告在案涉租赁房屋处张贴了腾房通知，要求被告到亨通大厦四楼物业办公室办理交接手续，归还房屋钥匙，并于本通知下发三日内搬离此房屋，否则超过期限将加收房屋占有使用费。另查，2016年4月14日，大连亨通渔村俱乐部有限公司经中山区市场监督管理局核准更名为原告。再查，原告租赁给被告的房屋无产权证（已取得建设用地规划许可证），原告至今未向一审法院提交此房屋的建设工程规划许可证。该房屋系原告因与其他公司债务纠纷于2004年抵债得来。被告租赁房屋后发现了租赁房屋存在漏雨、供暖等问题，并向原告进行了反映，但未能得到解决。至2016年11月2日，被告仍在案涉房屋内经营慧家日本料理。被告至今未向原告交还案涉租赁房屋钥匙。一审法院认为，原告主张被告按案涉租赁合同向其支付租金之前提为案涉租赁合同合法有效，现被告提出案涉房屋没有任何手续的抗辩，但原告至今未向法院提交案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故原告对此应承担不利后果。大连亨通渔村俱乐部有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》无效。大连亨通渔村俱乐部有限公司更名为原告后，基于此合同所产生的权利义务应由原告承继。案涉租赁合同虽无效，但被告使用原告提供的租赁房屋后应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。原告在收取被告租金后亦负有对房屋原设施及房屋漏水进行维修的义务。被告自2015年7月1日起开始拖欠房屋租金不付，按约定的交付房租时间，此时出租人已享有解除合同及采取其他救济手段的权利。因直至2016年11月2日被告仍在案涉房屋中经营，可将原告采取救济措施权利的行使期限推至2017年2月1日（三个月合理期间），超过此期限仍未采取救济措施，原告无权就此后的占有使用费（扩大的损失）向被告主张。至于原告主张的违约金及滞纳金，因合同已自始无效，违约金及滞纳金条款亦无效，故原告此主张已无依据。因原告存在应收而未收的房屋占有使用费的利息损失，故一审法院按相应利息标准予以支持。至于原告主张的占有使用费，因原告已于2019年7月2日在案涉租赁房屋处张贴了腾房通知，被告负有向原告腾退返还案涉租赁房屋义务，而被告未予腾退，故被告应向原告腾退房屋交还钥匙并应承担自2019年7月9日至实际腾退日止的占有使用费，标准应为按双方合同约定的2018年7月1日至2019年6月30日年租金22万元标准计算。至于原告主张被告返还属于原告的20米电缆一根，因与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不予审理，原告可另案主张。综上，原告有事实及法律依据的相应诉请，一审法院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。被告相应的辩解成立，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告张海澎于判决生效之日起15日内将位于大连市中山区西侧的房屋（建筑面积约200平方米）腾退给原告大连亨通物业管理有限公司；二、被告向原告支付房屋占有使用费（自2015年7月1日至2017年2月1日为327500元，2019年7月9日至实际腾退之日止的占有使用费按602.7元/日标准计算）；三、被告向原告支付欠付的房屋占有使用费的利息（一笔为20.5万元，自2015年5月1日起算；一笔为12.25万元，自2016年5月1日起算，至2019年8月19日按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。2019年8月20日至实际付清之日止的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）上述二、三项被告应向原告支付的款项于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12350元，由原告大连亨通物业管理有限公司承担6850元，被告张海澎承担5500元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亨通物业公司提供以下证据：证据1.大连市城乡规划土地局于2000年11月8日出具的详细规划方案图纸两张，《国际商报》于2017年4月17日公告的《中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与北京包融资产管理有限公司资产转让暨债务催收联合公告》及2019年11月8日法院的《签收回执》，拟证明规划局同意给案涉房屋补办手续，亨通物业公司正在努力补办案涉房屋所有权手续。证据2.《大连市建设用地规划审批表》、《工作联系笺》与《大连市城乡规划土地局建筑设计方案审查意见书》，拟证明案涉《房屋租赁合同》依法应认定有效。证据3.消防设施照片、《消防维保合同》，《承包经营合同》，大连亨通渔村俱乐部有限公司分别与李孝田、大连寿限无餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋状态良好，张海澎应按案涉房屋租赁合同约定计算房屋租金。证据4.亨通物业公司的卢经理与张海澎的微信聊天记录、亨通物业公司的法定代表人杨建德、员工李思玉与张海澎的手机短信聊天记录，拟证明张海澎一直未间断的使用房屋，至今未返还房屋，也未交还房屋钥匙。证据5.四段视频，拟证明张海澎连续使用案涉房屋至今，亨通物业公司要求张海澎支付自2015年7月1日起至实际腾房之日止的租金应当得到法院支持。证据6.《温馨提示》，《通知》及邮寄记录，《再通知》及邮寄记录，拟证明亨通物业公司已做到合理自救，及时催告缴费，一审法院对亨通物业公司主张的2017年2月至2019年7月9日的租金不予支持系事实未查清。证据7.《合同协议书》，拟证明因张海澎原因导致房屋漏水。证据8.庭审笔录，拟证明亨通物业公司的法定代表人杨建德与张海澎因民间借贷存在另案纠纷，在另案庭审笔录中张海澎当庭承认一直占用案涉房屋。张海澎提交以下证据：证据1.2014年6月5日的房屋租赁合同，拟证明杨建德和张海澎签订合同时故意欺骗和故意隐瞒房屋真实情况。证据2.视频资料，拟证明亨通物业公司违建导致房屋到处漏水、漏雨，烟道冒烟导致屋内烟雾很大，无法正常使用房屋，以及房屋早已归还给亨通物业公司，亨通物业公司将房屋停水停电，人为切断电动卷闸门的总电源。证据3.张海澎与杨建德的短信聊天记录，拟证明张海澎与亨通物业公司多次沟通房屋存在的质量问题，但对方不予解决。张海澎对亨通物业公司提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但不能证明亨通物业公司租赁的案涉房屋可以投入使用，也无法证明亨通物业公司正在办理房屋产权手续和消防手续。对证据2的真实性没有异议，但无法证明案涉房屋已经竣工并可以出租。对证据3的真实性没有异议，但无法证明案涉房屋存在消防手续，房屋漏水是因房屋是违建，与张海澎装修无关。对证据4的真实性有异议，但这些微信和短信聊天记录容易伪造，存在断章取义。对证据5的真实性认可，是张海澎当时组织人员搬离屋内剩余物品的视频。对证据6的真实性有异议，张海澎没有收到通知书及邮寄单据。对证据7的真实性没有异议，张海澎是经杨建德同意后装修的房屋，并按照杨建德要求进行的装修，房屋漏雨是因房屋存在违建、扩建情况导致，与房屋装修无关。对证据8的真实性没有异议，张海澎笔录中所称的“一直占用案涉房屋”的意思是张海澎将钥匙交到亨通物业公司后，始终无法找到杨建德重新签订合同，为保证房屋安全，张海澎一直监管案涉房屋。亨通物业公司对张海澎提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但该合同不是双方真实意思表示，是双方为了办理工商税务手续与张海澎签订的，合同文本后由张海澎书写“该合同只用于办理工商税务手续，一切后果由张海澎本人承担”。对证据2的真实性没有异议，但认为房屋漏雨问题是张海澎将墙体改成天窗导致，张海澎没有向亨通物业公司反映过冒烟问题，视频内容不能证明张海澎不交房租具备法定理由。对证据3的真实性没有异议，认为短信内容可以证明张海澎默认其未按规范接暖气，不交水电费，破坏电表，私改窗户没有防水措施，且承认大厦没有完善产权证等相关手续不是张海澎没能继续经营的原因。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：亨通物业公司提供的证据1、2、5、7、8，张海澎对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。亨通物业公司提供的证据3，与本案纠纷缺乏关联性，本院不予审查。亨通物业公司提供的证据4，张海澎虽称存在断章取义，但并无反驳证据予以证实，故本院对该组证据的真实性予以确认。亨通物业公司提供的证据6，张海澎虽对真实性表示不认可，但并无反驳证据，本院对其真实性予以确认。张海澎提供的证据1，亨通物业公司认为该合同只用于办理工商税务手续使用，张海澎虽不认可，但亦认可双方实际上是按照亨通物业公司一审提供的房屋租赁合同履行的，故本院对该合同文本不予认定。张海澎提供的证据2、3，亨通物业公司对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。鉴于此，本院补充查明：2000年11月8日，大连市城乡规划土地局盖章注明“原则同意此详细规划方案，已建成补办手续”，其所涉规划方案图纸中注明“建设用地规划许可证大连-2001-006号”、“详细规划方案编号00-11-05。2001年7月26日，大连市城乡规划土地局对大连亨盛企业有限公司出具《建筑设计方案审查意见书》，载明大连亨盛企业有限公司在中山区同兴街2号建亨通大厦建筑方案经该局审核，该局原则同意建设位置及设计方案（补办手续）。2014年5月15日，大连市中山区慧家日式料理店（发包人、甲方）与大连艺圆装饰有限公司（承包人、乙方）签订《合同协议书》，约定甲方将大连市中山区的饭店装修工程发包给乙方包工包料施工。张海澎作为发包人的法定代表人、姜贵林作为承包人的法定代表人签名。在本院于2019年3月14日公开审理张海澎与杨建德民间借贷纠纷案件的法庭审理笔录中载明：“审：你什么时间开始占用案涉租赁的房屋？上（张海澎）：2014年5月份；审：这个房屋你一直在占用吗？上（张海澎）：一直在我这儿，2014年8月份开始试营业，到2014年11月份房子出现漏雨或者消防的手续问题，我已经书面形式把这个问题提交给亨通物业公司了；审：案涉房屋亨通物业公司有无收回？上（张海澎）：一直没有收回，一直说给维修解决，但一直也没有解决。”另查明，在2018年张海澎与杨建德短信聊天记录中，张海澎提到没有安装电梯、没有暖气、没有消防手续、房屋漏雨问题。杨建德对上述问题回复称“各领各的责任”、“暖气非专业私自乱接，私自破坏电表，用电取暖不交水电费，私改窗户无防水，已按电梯，不交房租不交物业费怎么启动电梯、房屋在建工程消防办理中合同已告知，按当时最低房租补偿优惠价格给你，你知道的”。本院对一审查明的事实予以确认。根据亨通物业公司一审提供的（2003）大民合执字第445号民事裁定书、建设用地规划许可证、大连市城乡规划土地局文件，本院补充查明：案涉租赁房屋系大连亨通渔村俱乐部有限公司于2004年2月从大连亨盛企业有限公司抵债而来。2001年4月14日，大连市城乡规划土地局作出《关于补办建设亨通大厦用地和建筑位置的批复》，同意大连亨盛企业有限公司申请在中山区鲁迅路北、同兴街西地段内新建综合楼工程，准予补发建设用地规划许可证。2001年4月17日，大连亨盛企业有限公司就上述中山区鲁迅路北、同兴街西地段内新建综合楼工程取得《建设用地规划许可证》。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于亨通物业公司提出一审认定案涉2014年6月5日的《房屋租赁合同》无效有误一节，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋至今未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故一审认定大连亨通渔村俱乐部有限公司与张海澎于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，并无不当。至于亨通物业公司提到的其从亨盛公司合法抵债取得案涉房屋，亨盛公司享有土地使用证、建设用地规划许可证以及规划局同意补办手续等内容，均不能以此认定案涉房屋已经取得了案涉工程规划许可证，亨通物业公司主张案涉《房屋租赁合同》合法有效，与上述法律规定不符，本院不予采纳。关于亨通物业公司提出即使案涉房屋没有建设工程规划许可证，因案涉《房屋租赁合同》没有违反法律的效力性强制规定，故该租赁合同应属有效的上诉观点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已对出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同的效力进行了明确规定，亨通物业公司所称未取得建设工程规划许可证没有违反法律的效力性强制性规定，系对法律的错误解读，本院不予采纳。在此基础上，案涉房屋是否经消防验收，也不因此改变案涉工程尚未取得建设工程规划许可证的事实，以及由此认定的案涉租赁合同无效的法律后果。据此分析，一审认定案涉《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，并无不当。在案涉《房屋租赁合同》无效的基础上，亨通物业公司主张的违约金、滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。关于亨通物业公司上诉主张的一审未予支持的2017年2月1日至2019年7月9日期间的租金应否支持一节，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，张海澎交付第一年租金20万元后，未再向亨通物业公司交付租金。张海澎主张其已于2015年9月将案涉房屋钥匙交还给亨通物业公司的意见，本院认为，张海澎上诉状中称于2015年9月将案涉房屋钥匙交还给亨通物业公司卢经理，庭审中改称2016年将其中一把案涉房屋钥匙交给了亨通物业公司的员工卢威，其后又表示大约2017年左右搬走，对此张海澎均无证据证实；而且，亨通物业公司提供的视频资料显示，直至2018年、2019年张海澎仍安排相关人员出入案涉房屋搬东西。据此分析，张海澎所称其已将案涉房屋钥匙交还给亨通物业公司的上诉意见，没有有力证据证实，本院不予采纳。在此情况下，亨通物业公司主张2017年2月1日至2019年7月9日期间的占用使用费，具有事实依据，应予支持。至于亨通物业公司在张海澎欠缴租金的情况下仍由其占有使用案涉房屋，系自身对权利的处分，一审法院将上述期间作为亨通物业公司未采取救济措施所致的扩大损失，没有法律依据，本院不予采纳。关于张海澎应否按照租赁合同约定的租金标准向亨通物业公司给付租金或占有使用费一节，张海澎提出租赁合同无效，且房屋严重漏水、冬季供暖差以及房屋未办理产权致其无法办理各项许可，张海澎无法正常经营，不应按租赁合同约定的租金标准支付租金或占有使用费的上诉主张，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该条款规定，即便案涉《房屋租赁合同》无效，亨通物业公司有权参照合同约定的租金标准要求张海澎支付占有使用费。至于张海澎提及的房屋漏水、冬季供暖差及房屋未办理产权导致其无法办理各项许可，不应按租赁合同约定标准支付租金的观点，本院认为，张海澎虽在与亨通物业公司的法定代表人杨建德的短信聊天记录中提到房屋漏水、冬季供暖差、没有消防手续等问题，但张海澎并无有力证据证实上述问题足以导致其无法使用经营案涉房屋，其以此主张不应按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，依据不足；但因亨通物业公司考虑到张海澎及其父亲身体原因以及其个人经济状况，同意张海澎按照双方合同约定的第一年租金标准的50%支付案涉房屋的占有使用费，应属亨通物业公司对自己权利的处分，本院予以照准。照此计算，张海澎应自2015年7月1日起按照年租金10万元标准向亨通物业公司支付案涉房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。关于张海澎提出亨通物业公司签订合同时存在欺诈嫌疑的上诉意见，本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》约定“甲方已告知乙方亨通大厦房产证手续在补办中”可知，张海澎在签署《房屋租赁合同》时知晓案涉房屋尚未取得房产证。而且，从亨通物业公司提供的建设用地规划许可证、大连市城乡规划土地局文件、《关于补办建设亨通大厦用地和建筑位置的批复》、《建设用地规划许可证》、《建筑设计方案审查意见书》等证据材料显示，案涉房屋确实存在补办相关手续的有关事实。至于案涉房屋的房产证手续是否能够补办成功，涉及到双方合同的效力以及履行问题，并不足以认定亨通物业公司构成欺诈。张海澎该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。另，关于一审法院判令张海澎向亨通物业公司支付房屋占有使用费的利息一节，超过亨通物业公司的诉讼请求范围，应属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3399号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3399号民事判决第三项；三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3399号民事判决第二项为：张海澎于本判决生效之日起十日内向大连亨通物业管理有限公司支付房屋占有使用费（计算方式：自2015年7月1日起按照年租金10万元标准计算案涉房屋占有使用费至房屋实际返还之日止）；四、驳回大连亨通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12350元（大连亨通物业管理有限公司已预交），由大连亨通物业管理有限公司承担5063元，张海澎承担7287元。二审案件受理费15350元（大连亨通物业管理有限公司已预交6850元，张海澎已预交8500元）,由大连亨通物业管理有限公司承担6293元，张海澎承担9057元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年十一月六日书记员  任建芳