河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初13258号 原告：张世华，男，1956年3月9日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛万通房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：马春元，董事长。 委托代理人：刘志军，河北海立律师事务所律师。 原告张世华与被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司（以下简称万通地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世华、被告万通地产的委托代理人刘志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张世华向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金肆万陆仟陆佰肆拾伍元（Y46645.00）；2、补发原告《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，重新计算保修期限并承担保修责任；3、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由： 一、《商品房买卖合同》第八条交付期限规定，“出卖人应当在2010年12月31日前将……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，而被告的实际交房时间是2011年3月25日，逾期84天。按照本合同第九条第（2）款“逾期超过60日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之壹的违约金”。按此计算违约金额为壹仟柒佰贰?拾捌元（Ｙｌ728.00）。二、《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起390日内办理房地产权属登记的……，1、买受人退房，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”被告实际出具产权登记所需文件资料的日期为2015年10月16日，逾期1297天。合同本来就是格式条款，而且对于违约金没有明确约定，显失公平原则。原告请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，即“合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照己付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按当时基准贷款利率（比逾期贷款利率低）计算，违约金额为肆万肆仟玖佰壹拾柒元（¥44917.00）。三、按照《商品房买卖合同》和相关法规政策，被告至今没有向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告于2008年12月3日在当时位于西侧的万通（集团）房地产开发有限公司售楼部（以下简称万通）同被告签订《商品房买卖合同》，购买万通开发的盛秦福地小区Ａ10-1-1006商品住宅楼房，即建新里16栋1单元1006号。原告按照被告当初给出的建筑面积（63.89平方米，中间几次变动）和约定的楼层价格（2970.00／平方米）的要求，共分三次（2007年4月28曰预订时，首付交存购房款¥100000.00；2008年］0月27日，万通取得开工许可证后二次交存购房款¥5000.00；2009年12月21日，万通商品楼封顶后，第三次交存购房全部尾款¥55732.00）。累计缴清全部购房价款贰拾万零伍仟柒佰叁拾贰元（¥205732.00）。万通于2015年10月16日为原告出具《房屋兑现通知书》等产权登记文件手续,并按房屋确权面积（67.43平方米）进行结算,被告于2015年10月19日退回原告多交的购房价款5465.00元和多交的公共维修基金164元。原告于2015年10月20日办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告逾期交房;又无故逾期三年半余出具产权登记所需文件手续；没有按照本合同及政策规定交付“两证”。被告单方违约的事实客观存在。法律规定明确清晰。原告请求法院依据《商品房买卖合同》《中华人民共和国房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》依法判令被告违约,并承担违约责任。对原告进行违约赔偿。综述原告在等待的几年中,数次主动与被告沟通无果,去合同地址无人搭理去售楼处无人接洽。只是说不知道,不清楚;去万通新址不让上楼;好不容易到了万通集团一次,也没人接待,只是被驱赶到物业倾述。物业李主任说,不归物业管。原告实在是欲哭无泪欲诉无门,认购交款时口头承诺的“2009年底交房”只是谎言。答应签订购房合同前占用个人款项会按银行贷款利率给补偿的说法,事后不认账,相互推诿,不能落实。真正是诉说无门。原告在无可奈何的情况下,只好诉诸法律,找一说理的地方。做为普通百姓不是万般无奈是不愿意提起诉讼的。被告违约的事实清楚,客观存在。法律规定明确清晰。原告放弃了追究被告在签订《商品房买卖合同》之前,长期无偿占用原告较大资金的补偿诉求。而且没有按照法律规定的最高四倍银行贷款利率请求赔偿,只是按照银行当时一倍最低的银行贷款利率请求赔偿。原告的诉求同情达理，事实清楚，有理有据。相信法院会主持公平正义,维护原告的合法权益。依据事实和法律做出公正的判决。 被告万通地产辩称，关于逾期交房违约金问题，不存在逾期交房，是原告逾期收房，原告于2011年3月22日收房，从收房之日起至今已经超过两年诉讼时效。产权登记，双方合同约定如果逾期办理产权证，原告选择退房，而不是支付逾期办证违约金，所以原告请求预期办证违约金没有合同依据；原告购买的房屋，2013年10月11日以后具备办理产权证条件，从那时起如果逾期就应当计算诉讼时效；因逾期已经结束，应从这一天开始计算时效，至今已经超过两年或者三年时效。原告实际办理房本时间是在2015年10月份，原告办证晚的问题，被告该房屋具备办证条件时间并不是2015年10月。关于保证书和说明书，原告的请求也超过时效，且并不存在重新计算保修期的问题，保修期是从交付以后开始计算。关于增加诉讼请求10万元利息问题，如果原告向团购单位支付过10万元，被告和原告也从未约定过给付利息，所以原告主张利息没有依据，原告自愿交付团购款，要求被告支付利息不应支持。 经审理查明，2008年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于秦皇岛市海港区房屋（建新里16栋1单元1006号），建筑面积为69.27平方米，房屋价款为205732元，房屋于2010年12月31日前交付使用，如逾期，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起390日内办理房地产权属登记的双方同意按下列第壹项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，原告与2011年3月25日接收了房屋。2013年10月11日，被告取得了建新里16栋房屋的产权证书，原告于2015年10月20日取得建新里16栋1单元1006号房屋的所有权证书。原告购买的房屋为秦皇岛经济技术开发区进出口公司的团购房，在签订合同之前，原告于2007年4月28日向公司交纳团购款10万元，原告在诉讼中增加诉请，要求被告万通地产以10万元的标准按照银行两倍的利率给予原告自2007年4月28日至2008年12月3日经济补偿。 被告称，关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，正常是应当交付的，但现在查不清是否交付了；我方认为原告这项请求没有实际意义，因为交房已经很多年了，应按合同及国家法律规定计算保修期；另外要求交付两书也超过诉讼时效。 原告提交的证据为，证据一、房屋兑现通知书，2015年10月16日被告出具的，证明在此时被告给我出具的办证手续。证据二、2015年10月16日被告出具的结算单，证明被告退还我多交的购房款及维修资金。证据三、2015年10月16日，被告出具的补充协议，证明我与被告之间的合同关系存在，继续履行。证据四、2008年12月3日与被告签订的商品房买卖合同，证明双方存在买卖关系，并约定了违约条款。证据五、2007年10月28日交款进账单，证明向进出口公司交购房款10万元，他们说很快转给万通地产。被告的质证意见为，对以上证据的真实性没有异议，2007年交过10万元钱，当时也没有约定过利息，即使约定利息，这个请求也早已超过诉讼时效。 被告提交的证据为，证据一、许志雄的交房结算单，证明2010年12月31日就具备交房条件并且交付了。证据二、初始登记房产证，证明2013年10月11日办理了初始登记，就具备办理分户产权的条件。证据三，张春的合同补充协议，证明其办理产权的时间，在2013年11月27日就办理产权条件。三份证据证明被告没有逾期交房，原告逾期收房不等于被告逾期交房，如果原告主张逾期交房的违约金，时效的起算点就没有；即使按原告所称从2011年3月22日或者25日起算，也早已经超过诉讼时效。原告的质证意见为，证据一，我不知道这个东西是做什么用的，这个结算单与地产给我的结算单是不一样的。证据二，对房产证的真实与否我不评价，给我个人之间的合同应按我们之间的合同执行。证据三，该内容与给我的内容不一样。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告应按合同约定的期限将房屋交付原告使用。原告在2011年3月25日接收房屋，即使被告存在逾期交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，被告提出时效抗辩，该项诉请已经超过诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金，合同约定应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告在2013年10月11日取得建新里16栋产权证书，具备分户条件，被告构成违约，但在具备办理产权分户条件后，办理产权登记的主体为购买人，被告对要求逾期办证违约金的诉请提出时效抗辩，符合法律规定，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请不予支持。关于原告要求被告支付签订合同前团购款10万元的利息问题，被告否认存在给付利息的约定，原告未能举证证明双方存在被告应支付利息的证据，且被告对该项诉请亦提出时效抗辩；即使双方存在约定，被告应在签订合同之日起两年内主张，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定及法律规定，且该两书具有物权属性，不适用时效制度，故被告应予以交付；关于原告要求重新计算保修期限并承担保修责任，保修期限及保修责任依据合同约定及法律规定，应自房屋交付之日起计算，并不因《住宅质量保证书》是否交付而计算，故对原告该项诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司于本判决生效后7日内向原告张世华交付建新里16-1-1006号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 二、对原告张世华的其他诉讼请求不予支持。 案件受理费966元，减半收取，原告张世华负担443元，被告秦皇岛万通房地产开发集团有限公司负担40元，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  莫军 二〇一七年十二月十五日 代理书记员  张皓