福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初766号 原告：福建辰安环保科技有限公司，住所地福建省邵武市金塘工业园。 法定代表人：郭明刚，总经理。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰行方，福建则刚律师事务所实习律师。 被告：马国华，男，1963年5月17日出生，汉族，住江苏省扬中市。 被告：祝康，女，1962年2月15日出生，汉族，住江苏省扬中市。 两被告共同委托诉讼代理人：刘爱君，天津益清（北京）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈雷，天津益清（北京）律师事务所律师。 原告福建辰安环保科技有限公司（以下简称辰安公司）与被告马国华、祝康租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰安公司的委托诉讼代理人彭胜利、兰行方，被告马国华、祝康及其共同委托诉讼代理人刘爱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辰安公司向本院提出诉讼请求：1、解除《车间租赁合同》，没收租赁押金；被告腾空并返还车间厂房及设备设施；2、被告立即支付2018年8月3日至2020年4月8日的租金3,333,000元及剩余租赁押金300,000元；3、被告支付从2018年8月18日起至付款之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金（其中：以应付的1,300,000元为本金按年利率6%计算从2018年8月18日至付款之日止的逾期付款违约金，暂计至2020年4月7日为127,774元；以应付的租金1,000,000元为本金按年利率6%计算从2019年2月3日起至付款之日止的逾期付款违约金，暂计至2020年4月7日为69,109元；以应付的租金1,000,000元为本金按年利率6%计算从2019年8月3日起至付款之日止的逾期付款违约金，暂计至2020年4月7日为39,109元，上述暂计违约金共计235,992元）；4、被告按租金标准166,700元/月支付从2020年4月9日起至实际返还之日止的车间厂房占用费及设备设施使用费。事实和理由：2018年8月3日原告与被告马国华签订了《车间租赁合同》，约定将原告位于邵武市吴家塘工业园区的车间、仓库、设备设施等整体租赁给被告，由被告在签订合同之日起15日内（2018年8月18日前）支付500,000元押金，年租金为2,000,000元。合同签订后，被告以各种理由拖延支付押金及租金。2020年1月11日，两被告共同向原告出具了《承诺书》，声明2018年8月3日签订的租赁合同实际承租人为两被告，并承诺用连云港益淇莱化工有限公司不动产权证及被告马国华名下的扬中市房产作为担保。根据租赁合同约定，被告应该在2018年8月18日前应支付2018年8月3日至2019年2月2日6个月的租金1,000,000元及租赁押金500,000元；在2019年2月3日前支付2019年2月3日至2019年8月2日6个月的租金1,000,000元；在2019年8月3日前支付2019年8月3日至2020年2月2日的6个月租金1,000,000元。然而被告在签订合同后，仅支付了租赁押金200,000元，其余租金及押金均未支付。2020年4月1日，原告向被告发出租金催收通知函，要求被告在2020年4月3日前足额支付2018年8月3日至2020年8月2日的租金4,000,000元，并补齐欠缴的300,000元租赁押金，被告均未予以理睬。2020年4月7日，原告委托福建则刚律师事务所向被告发出律师函，函告被告解除车间租赁合同，支付欠缴的租金及押金，腾空并返还租赁的厂房及设备设施，也未接到被告的任何回复。被告签订租赁合同后不仅拒付租金及押金，而且在经营过程中以原告的名义欠下巨额债务无力偿还，给原告生产经营造成无法估量的财产损失和经营风险，严重违反租赁合同约定及合同目的。被告拒付租金和押金的行为也构成了根本性违约，故依法诉至法院，请求判如所请。 被告马国华、祝康共同辩称，1、双方租赁合同不应予以解除。（1）原告应当减免2018年8月3日至2020年1月7日前的租金。（2）原告股东与被告存在合作事实，故双方未对被告方付款行为及款项属性进行定性。（3）被告方支付款项总金额达4,589,128.80元。（4）被告方付款行为应当优先被认定为缴纳租金和押金，超出时才应被认定为垫付款行为。（5）被告方具备继续履行合同条件。2、被告方已经支付的款项足以覆盖租金。综上所述，被告并未拖欠原告租金，反而帮原告先垫付了部分款项。原告主张的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日辰安公司（甲方）与马国华（乙方）签订《车间租赁合同》，就乙方整体租赁甲方工厂，生产邻氨基对叔丁基苯酚、邻硝基对甲苯酚等项目达成协议。协议约定：乙方整体租赁甲方车间及现有仓库等附属设施。租赁费每年2,000,000元。甲方要确保厂区水、电、气等附属设施齐全，变电器增容到500KW。租期8年，自2018年8月3日起至2026年7月2日止。租赁费按半年缴纳，先交租金后租赁。租赁合同签订之日15天内需缴纳500,000元押金及半年租金1,000,000元。在租赁内，甲方若需要车间生产产品，双方可协调兼顾，确保甲乙双方都能其同发展。为了顺利达到环保、安监以及“三同时”验收的要求，合作初期，需添置固定资产（本处指不动产），污水处理设施投入的资金，如乙方先垫付，凭有效凭证，双方签字认可，抵减每期应交租赁费的50%（注：每期不得抵减的50%租赁费仍需按期交纳现金），垫付款不足抵减部分递延至下期应交租赁费中继续抵减50%。租赁结束后该固定资产及污水处理设施产权归甲方。乙方租赁期间投资项目需支付的环评、安评、设计费等由乙方自行承担。乙方租赁期满退出后，如甲方需继续生产以上项目，甲方需支付乙方原承担的环评、安评、设计费。由于乙方租赁期间需以甲方名义对外生产经营，租赁期间乙方经手的相关经济往来及债权债务与甲方无关，租赁期满后乙方以甲方名义产生的债权债务需尽快处理并与甲方无关。租赁前及租赁期满乙方退出后，甲方发生的经济往来与债权债务与乙方无关。若甲乙有一方发生安全责任、环保责任及第三方经济纠纷或所属人员的不良行为等原因，造成工厂长期（60天）无法生产的，另一方有权解除合同。租赁期满后或双方认可解除合同后，属于乙方的设备、原辅材料等物品，甲方无条件允许乙方拆除转移，不得以任何理由阻挠。合同签订后，被告未按约定于租赁合同签订之日15天内缴纳500,000元押金及半年租金1,000,000元，同时亦未按合同约定缴纳每期因添置固定资产可抵减50%租赁费的另一半租赁费。被告方仅支付了租赁押金200,000元。2020年4月1日原告向被告马国华发出《租金催缴通知函》。2020年4月7日，原告委托福建则刚律师事务所向被告马国华发出律师函，函告：1、租赁合同于2020年4月8日解除；2、要求被告立即清场并将厂房及设施设备退还给原告；3、及时足额清偿在租赁期间以原告名义产生的债务。该律师函于2020年4月8日邮寄至被告马国华。 另查明，祝康与马国华系本案的共同承租人。被告在租赁期间对原告的变电器从250KW增容至1250KW，并于2020年1月7日竣工报验；同时亦有在原告厂区内进行包括辅助用房、地埋罐区、污水池、循环水池、甲类仓库、原旧水池改造、厂区道路等工程建设。期间，由于被告方拖欠工程款，导致公司大门曾被施工单位人员封锁。2020年5月20日南平市邵武生态环境局要求辰安公司在未建设完成并能正常使用环保治理设施之前立即停止生产。 本院认为，原告与被告签订的《车间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点问题为：1、原告主张解除《车间租赁合同》是否成立？2、被告尚欠原告的租金是多少？关于原告主张解除《车间租赁合同》是否成立的问题。被告抗辩其在租赁期间支付的工程款等费用足以覆盖租金，并认为未拖欠租金，请求驳回原告的全部诉请。本院认为，首先，《车间租赁合同》第四条约定：“租赁费按半年缴纳，先交租金后租赁。租赁合同签订之日15天内需缴纳500,000元押金及半年租金1,000,000元。”根据原被告的陈述和举证，并无证据证明被告按合同约定支付了上述押金和租金，被告仅支付了200,000元押金。《车间租赁合同》第五条第4款约定：“为了顺利达到环保、安监以及“三同时”验收的要求，合作初期，需添置固定资产（本处指不动产），污水处理设施投入的资金，如乙方先垫付，凭有效凭证，双方签字认可，抵减每期应交租赁费的50%（注：每期不得抵减的50%租赁费仍需按期交纳现金），垫付款不足抵减部分递延至下期应交租赁费中继续抵减50%。”被告主张其支付的工程款等费用足以覆盖租赁费，但双方就被告添置的固定资产即不动产存在较大争议，且对工程造价亦存在较大争议，即使按合同约定其因添置固定资产先垫付的费用可以抵减每期租赁费的一半，但按合同约定另一半租赁费仍应按期以现金缴纳，然而被告并无证据证明其缴纳了该部分租赁费。因此被告的行为已违反合同约定，构成了违约。其次，《车间租赁合同》第八条违约责任及合同解除第一款约定：“若甲乙有一方发生安全责任、环保责任及第三方经济纠纷或所属人员的不良行为等原因，造成工厂长期（60天）无法生产的，另一方有权解除合同。”根据南平市邵武生态环境局关于责令福建辰安环保科技有限公司停止生产的通知（邵环境监察〔2020〕40号），辰安公司因被告未按环保要求生产存在安全隐患，被要求在未建设完成并能正常使用环保治理设施前立即停止生产，因此被告至今仍未恢复生产；以及被告以原告名义对外所负债务产生诉讼，导致辰安公司成为被告情形发生。被告的上述行为均给原告造成了较大的经营风险，亦使原告无法实现车间租赁的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”因此本院对原告关于解除车间租赁合同的诉讼请求予以支持。关于案涉租赁费应如何认定的问题。本院认为，由于原被告双方对租赁期间被告添置的固定资产（不动产）施工建设、工程造价及有关经营期间发生的费用均存在较大的争议，故本院对被告关于已支付4,589,218.80元的代垫款的抗辩主张，不予采信。双方可就添置的固定资产应抵减的租赁费另行结算或另行依法主张。被告抗辩因原告未将变电器增容至500KW，因此原告应当减免2018年8月3日至2020年1月7日前的租金。本院认为，《车间租赁合同》并未对此有约定，且合同第四条明确约定：“租赁费按半年缴纳，先交租金后租赁。租赁合同签订之日15天内需缴500,000元押金及半年租金1,000,000元。”故本院对被告该抗辩主张不予采信。根据该条约定，被告应先支付从2018年8月3日起至2019年2月2日的半年租金1,000,000元。由于被告确有添置固定资产（不动产），故根据《车间租赁合同》第五条第4款约定，被告仍应按期支付另一半的租赁费即从2019年2月3日起至2019年8月2日的500,000元租赁费，从2019年8月3日至2020年2月2日的500,000元租赁费，从2020年2月2日至2020年4月3日的租赁费166,700元。上述租赁费合计2,166,700元。由于双方在租赁合同中未对租赁押金的处置进行约定，且原告亦未举证证明被告已支付押金的支付时间，故本院认为被告已支付的200,000元押金应抵减第一期所欠租赁费。综上，被告应支付原告从2018年8月3日至2020年4月3日的租赁费为1,966,700元，其余租赁费用及合同解除后被告应支付的车间占用费，原、被告双方根据确认的添置固定资产费用另行结算，或另行依法主张。本案中，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院依法予以支持，该违约金：1、以租赁费800,000元为基数从2018年8月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以租赁费500,000元为基数从2019年2月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以租赁费500,000元为基数从2019年8月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、以租赁费166,700元为基数从2020年2月3日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告福建辰安环保科技有限公司与被告马国华、祝康于2018年8月3日签订的《车间租赁合同》于本判决生效之日起解除；被告马国华、祝康应于本判决生效之日起三十日内将租赁的车间厂房及设备设施返还给原告福建辰安环保科技有限公司； 二、被告马国华、祝康应于本判决生效之日起三十日内支付原告福建辰安环保科技有限公司租赁费1,966,700元，并支付逾期付款违约金（其中：1、以租赁费800,000元为基数从2018年8月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以租赁费500,000元为基数从2019年2月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以租赁费500,000元为基数从2019年8月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、以租赁费166,700元为基数从2020年2月3日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告福建辰安环保科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40,703.88元，由福建辰安环保科技有限公司负担19,130.88元，马国华、祝康共同负担21,573元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  袁文渊 人民陪审员  李 俊 人民陪审员  林 斌 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  金 凤