山西省大同市城区人民法院民事判决书（2017）晋0202民初3363号原告：大同市益生物业管理有限责任公司，住所地大同市新开西一路馨和园小区5-1-1。法定代表人：王斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：车芳，女，汉族，1969年3月2日出生，该公司会计，住山西省大同市。被告：刘敏，男，汉族，1952年4月23日出生，住山西省大同市。原告大同市益生物业管理有限责任公司诉被告刘敏物业管理合同纠纷一案，本院于2017年10月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大同市益生物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人车芳、被告刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大同市益生物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2011年5月28日至2013年4月30日的物业管理费3120元、2011年1月1日至2013年4月30日的电梯维护费1899元、2011年1月1日至2012年12月31日的地下室电费120元及逾期欠款的利息500元（从2013年4月30日至2017年8月31日，按金融机构人民币贷款基准利率计算）共计5639元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月31日，原告与山西大和房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，协议约定原告对复地紫城小区进行物业管理，原告从2011年1月1日开始为复地紫城小区提供物业管理服务，被告是复地紫城XXX号住户。从2011年1月1日起至2013年4月30日（原告2013年4月30日后撤出复地紫城小区，不再提供物业管理服务），原告持续提供物业管理服务，而被告拖欠原告2011年5月28日至2013年4月30日的物业管理费、2011年1月1日至2013年4月30日的电梯维护费、2011年1月1日至2012年12月31日的地下室电费，原告多次要求被告及时缴纳欠费，并在复地紫城小区安排专门人员催收被告所欠费用，被告至今未缴纳。因此为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告刘敏辩称，我没有向被告交纳过从2011年5月28日至2013年4月30日的物业管理费3120元、2011年1月1日至2013年4月30日的电梯维护费1899元、2011年1月1日至2012年12月31日的地下室电费120元。我认为不应该交纳上述费用。1.原告没有履行物业管理委托合同中所承诺的服务；2.原告没有尽到维护管理小区公共设施的责任；3.原告对本案的起诉已过诉讼时效；4.原告所诉与被告的债权关系并不存在，原告无权起诉被告。有鉴上述，原告应承担本案所有诉讼费用；原告应向被告赔礼道歉；法院应判令原告适量、合理赔偿被告因本案造成的交通费、误工费等相关费用。恳请法庭就本案相关事实深入复地紫城小区现场进行实地调查取证，以澄清事实原貌。本院经审理认定事实如下：2010年12月31日，原告与山西大和房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定山西大和房地产开发有限公司委托原告管理复地紫城小区的物业。且原告有物业管理执照和大同市物价局出具的物业收费标准批复。被告为复地紫城小区XXX号的业主。被告未缴纳2011年5月28日至2013年4月30日的物业管理费3120元、2011年1月1日至2013年4月30日的电梯维护费1899元、2011年1月1日至2012年12月31日的地下室电费120元。2013年4月30日原告撤出复地紫城小区，不再进行物业管理。对双方争议的问题，本院认定如下：1.双方是否存在物业服务合同关系。被告对原告与房地产公司签订的物业委托管理合同不认可，认为被告与原告没签过合同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因复地紫城前期未成立业主委员会，因此建设单位山西大和房地产开发有限公司与原告签订了关于该小区的物业管理委托合同，由原告为复地紫城小区提供服务，该合同关系不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。被告系该小区住户，故双方形成了物业服务合同关系。2.原告是否尽到了物业服务义务。原告认为已尽到物业服务义务，并提供王建国等九位证人的书面证明材料佐证。被告称，该证据与本案无关，不能证明实际是否服务，不予认可。被告认为原告没有尽到管理服务义务。被告提供窗户照片，欲证明2011年房屋漏水及损坏情况，原告当时只作了简单处理，到现在仍未解决。被告提供证明一份，欲证明水表在原告管理期间坏了，原告只给安装了反流阀，没有修理好，之后的物业公司才更换了水表。被告提供大同市住房和城乡建设委员会会议纪要【2015】第35期，欲证明原告管理期间频繁停水、停电，影响居民生活。被告当庭提供互联网截图图片，欲证明原告管理期间没有尽到职责。原告称不清楚证明及照片的真实性；认为会议纪要所解决的问题不是服务，且不在原告管理期间。本院认为，因原告系提供服务一方，其负责日常物业管理的工作人员出具证明证实物业服务情况符合实际情况，故本院确认原告对小区和业主进行了管理服务。被告提供证明只能证明在2014年更换过水表，不能说明被告的水表在何时损坏，且窗户照片无法证实形成时间，互联网截图图片系被告在互联网和微信群下载，并未提供拍摄时间、地点等证据形成的必要信息，会议纪要也未具体说明出现问题的具体时间，故仅凭该会议纪要不能证实原告管理期间的服务问题，故被告所举证据不能证明被告主张，被告抗辩原告的服务没有达到标准，因此拒不交付物业管理费的请求，本院不予采纳。3.时效问题。被告称原告的主张已超诉讼时效期间。因原告提供的房产管理局会议纪要（2013年）、大同市复地紫城物业管理处证明（2016年）、复地紫城业主大会会议纪要（2017年）、证人证明材料能相互印证，证明原告撤出小区管理后，仍在小区物业管理处安排人员收取旧欠费，并协调收费事宜。故原告一直在主张欠费，其起诉未超诉讼时效期间。本院认为，原、被告形成了事实物业服务合同关系，在原告服务管理期间，被告未缴纳全部物业管理费用，构成违约，应承担违约责任。关于被告所辩2017年复地紫城业主大会会议纪要明确委任现任物业从2017年3月1日起代为收取益生物业的旧欠物业费，原告无权起诉业主一节，本院认为，该会议纪要无原告单位的盖章确认，故对原告不具有约束力。因此，原告要求被告支付2011年5月28日至2013年4月30日的物业管理费3120元、2011年1月1日至2013年4月30日的电梯维护费1899元、2011年1月1日至2012年12月31日的地下室电费120元的理由正当，本院予以支持。就原告主张的逾期欠款的利息请求，因双方对逾期付款未作约定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘敏在判决生效后十日内给付原告大同市益生物业管理有限责任公司物业管理费3120元、电梯维护费1899元、地下室电费120元，共计5139元；二、驳回原告大同市益生物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担（于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 谢春娟二0一七年十二月二十五日书记员 李明霞