广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初5340号原告：谭结铭，女，1964年9月15日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人：黄毅，广东经国律师事务所律师。委托代理人：苏嘉濠，广东经国律师事务所律师。被告：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区富佳东街2号，统一社会信用代码91440000722440745K。法定代表人：陈光明。委托代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所实习律师。原告谭结铭与被告广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄毅、苏嘉濠，被告委托代理人苏婷婷、洪锐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭结铭向本院提出诉讼请求：1、被告向其支付从2015年10月1日计至2016年4月24日止的迟延办理不动产权证书违约金（以总房价款550187元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：谭结铭与鹿园公司于2012年6月8日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）。合同约定：谭结铭以550187元的价格购买鹿园公司开发的位于南沙区鹿颈村御海国际居住小区B1栋1802号房屋，鹿园公司应当在该商品房交付给谭结铭之日起210个工作日内，到房地产登记机构为其办妥产权登记并将权属证书交付给其。合同签订后，谭结铭已向鹿园公司支付了全部购房款，并于2014年5月26日办理了收楼手续。但鹿园公司直至2016年4月24日才将办妥的不动产权证书交付谭结铭。鹿园公司逾期办证行为构成违约，特向法院提起诉讼，并请法院判如所请。鹿园公司辩称：原告要求鹿园公司承担迟延办证违约责任，没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。理由：1、双方明确约定，被告在产权办理方面仅承担向相关的房地产登记机构申请办理房地产权证的义务，而被告已依约完成其义务，依法不对原告承担任何违约责任。在案涉商品房产权办理方面，被告仅承担于案涉商品房交付之日起360个工作日内向相关的房地产登记机构申请办理房地产权证的义务系双方真实的意思表示。被告已在合同约定的期限内向房地产部门申请办理产权证，依法不应当对原告承担任何法律责任。2、退一步讲，若法院认为被告需按照买卖合同的约定进行产权证的办理，原告的诉讼请求早已超过了诉讼时效期间，依法应当予以驳回。本案中，若法院认为被告需按照买卖合同约定向原告承担办证的义务，合同约定的办理产权义务的期间已于2015年3月14日届满，若被告于此最后期限尚未完成其办证义务，则原告已明确知悉其权利被侵害，而相应的诉讼时效也于2015年3月14日起算。3、再退一步讲，即使被告存在违约行为，被告应承担的违约金额至多不超过双方约定的总房价款1%，即不超过5501.87元。原告并没有举证证明其遭受的损失，更何况，南沙区的商品房价格持续走高，即使被告存在逾期办证行为，原告也未因此遭受任何损失。本院经审理认定事实如下：被告鹿园公司是位于广州市南沙区南沙街鹿颈村美麓花园御海国际居住小区的开发商。2012年6月8日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街鹿颈村御海国际居住小区B1（自编B1栋）xx房，总金额550187元。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》第八条约定：根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，依本条约定为准。1.甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2.乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办证之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。《补充协议》第十三条约定：买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。此外，合同及《补充协议》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告谭结铭向被告付清了涉案房屋的购房款，并于2014年5月26日办理了涉案房屋的收楼手续。后原告在被告指定期限内提供了办证所需的资料。2016年4月24日，被告将办妥的《不动产权证书》交付原告。庭审中，原被告确认从交楼之日起计算210个工作日为2015年3月14日。本院认为，原被告签订的《买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉遵守。根据双方《买卖合同》第二十一条约定，办理权属证书的方式有两种，第一种是由双方共同办理；第二种是由原告委托被告办理，而双方选择的是第二种方式，即被告应当在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并向其交付权属证书。被告认为《补充协议》第八条已对上述约定的办证期限修改为360个工作日，并在约定期限内履行了办证义务，但根据该条所约定的内容，上述所修改的办证期限仅适用于第一种办证方式，对第二种办证方式的期限并未有作出修改。故被告上述抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳，其仍应按照《买卖合同》第二十一条的约定履行。合同签订后，原告履行了付款义务，并于2014年5月26日办理收楼手续，依上述约定，办证期限应自该日起算。原告按照《补充协议》第八条的约定，在被告通知的时间内完成办证所需资料的提交，被告未按期完成办证义务，构成违约，应承担违约责任。综上认定，被告应于2015年3月14日前办妥并交付权属证书给原告，但被告直至2016年4月24日才履行完上述办证义务，故违约金的计算时间应从鹿园公司办证期限届满之日的次日（即2015年3月15日）起，计算至2016年4月24日止，原告主张自2015年10月1日起计算违约金符合双方合同约定。原告未举证证明其在提起本案诉讼前有向原告主张过涉案违约金，被告抗辩原告部分诉请已过诉讼时效本院予以采信，故违约金的起算时间应为2015年10月2日，对原告主张的该日之前部分的违约金，本院不予支持。另《补充协议》第十三条虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告违约时间相联系，在被告逾期办证时间较长的情况下，显然不足以弥补原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”的规定，原告主张《补充协议》中封顶条款确定被告因迟延办证所应负担的违约责任过低，要求予以调整，符合上述法律规定，本院予以支持。综合本案案情，本院认为违约金应以原告已付的房款总额550187元为本金，按中国人民银行的同期一年期贷款基准利率标准计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广东鹿园交通物资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告谭结铭支付从2015年10月2日起至2016年4月24日止的迟延办证违约金，违约金以总房价款550187元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算；二、驳回原告谭结铭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79.40元，由被告广东鹿园交通物资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一七年十二月二十日书记员  陈洁莹