辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终1964号上诉人（原审被告）：张蕾，女，1982年12月8日生，汉族，个体业者，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：时凯，北京市浩天信和（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路**。负责人：陈福刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜，辽宁益行律师事务所律师。上诉人张蕾因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张蕾及其委托诉讼代理人时凯、被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张蕾上诉请求:1.撤销连山区人民法院(2020)辽1402民初1922号民事判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一审判决程序违法。一、2014年1月18日，上诉人成立“葫芦岛市连山区锦葫路舒达床垫经销处”并领取营业执照(注册号211402602291720)租赁案涉房屋从事舒达床垫销售，根据法律规定，应当以葫芦岛市连山区锦葫路舒达床垫经销处为被告，故一审法院以上诉人为被告程序违法。二、一审认定事实错误，判决显失公平公正。1、被上诉人既不是案涉房屋的所有人，也不是案涉房屋的用益物权人，双方不存在租赁法律关系，判决上诉人与被上诉人解除租赁关系不当。2、涉案房屋的使用者为葫芦岛市连山区锦葫路舒达床垫经销处，认定上诉人与被上诉人存在租赁关系错误；3、葫芦岛市连山区锦葫路舒达床垫经销处租赁使用案涉房屋时已投入巨资进行了装修，判决解除合同而未对装修损失予以补偿显示公平公正。综上所述，一审法院判决程序违法，认定事实错误，判决显失公平公正。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司一审诉讼请求：1、要求解除原告与被告的租赁关系，被告立即腾退租赁房屋恢复原状返还给原告；2、要求被告向原告支付租赁门市租金至实际返还之日（截至2018年10月租金为2万元）;3、要求被告向原告返还擅自多占的场地，并支付场地占用费至实际返还之日（截至2018年9月30日应付场地占用费为51779.50元）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年1月12日，被告与葫芦岛市新新家园实业有限公司签订《新新家园门市租赁协议》，由被告承租新新家园5#门市作为经营场所。协议约定：建筑面积为168平方米；租用期限为2年，自2012年1月29日至2014年1月30日，年租金为6万元。该租赁协议到期后，被告一直继续使用租赁门市和支付租金，但没有签订书面租赁合同，支付租金至2018年6月。另外，被告自2017年9月30日以来，擅自占用租赁场地以外的原告场地，包括二楼4-5个办公室和走廊，占用面积为145平方米。新新家园门市及阳光家居商城原系新新家园实业有限公司的资产，原告在2017年12月通过不良资产批量转让方式，依法取得该商城的所有权，是该租赁门市的合法所有权人。原告认为，被告签订的书面租赁协议早已到期，故被告与原告之间形成的是不定期租赁合同，原告依法有权随时解除。另外，被告擅自占用原告场地的行为，依法应当支付场地占地费。原告在2018年8月7日、2018年9月19日书面通知被告解除租赁关系和恢复原状返还租赁门市以及腾退占用场地，但被告没有履行。一审法院审理查明，案涉门市（新新家园5#门市）原系案外人葫芦岛市新新家园实业有限公司的资产。2012年1月12日，葫芦岛市新新家园实业有限公司与案外人张鑫签订《新新家园门市租赁协议》，约定将案涉门市168平方米出租给张鑫，租期自2012年1月29日起至2014年1月30日止，年租金6万元。后张鑫将案涉门市转租给被告，合同到期后，被告仍然使用该门市至今。2012年，先后经辽宁省辽阳市中级人民法院和辽宁省葫芦岛市中级人民法院执行裁定，将案涉门市交付中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行抵偿欠款。截至2017年底，被告每年向中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行支付租金6万元。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与原告签订《不良资产批量转让协议》，约定由原告受让包括案涉门市在内的多项不良资产，并自2017年9月30日起取得不良资产回收（包括孳生利息及相关权利）。2018年7月26日，被告向原告转账汇款2018年上半年房租3万元。一审法院认为，一、关于华融辽宁分公司是否属于本案适格原告。《民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，原告虽然是中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，但其已依法设立并领取了营业执照，又经过法院执行裁定及《不良资产批量转让协议》取得了案涉门市的所有权，虽然未经物权变更登记，但不影响其因合同成立取得的相关权益，包括对案涉门市收取租金的权利，故华融辽宁分公司属于本案适格原告。二、关于原、被告之间是否形成租赁关系，被告是否可以要求解除与原告的租赁关系并收取租金。《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告取得案涉门市所有权后，被告向其支付了2018年上半年的租金，原告亦接受，故原、被告之间形成了不定期租赁关系。原告主张其向被告发出过解除租赁合同通知，但被告否认签收，一审法院认为，即使被告未能在当时签收该通知，但其在收到起诉状副本之日起，也应当知悉了原告解除合同的意思表示，故原告要求与被告解除租赁合同的请求，予以支持，但应给被告留出合理的恢复原状及搬离时间。被告应当按照法律规定向原告支付使用期间的租金，因原、被告之间未明确约定租金，故一审法院参照已付租金数额酌定月租金为5000元。三、关于被告是否应当向原告支付案涉门市二楼的占用费用。被告自述其占用二楼系因管道漏水造成其损失后，中国农业银行葫芦岛分行无力维修补偿其无偿使用，但其未能提供证据证明，一审法院无法予以认定。但原告明知被告一直租用案涉门市一、二楼用于经营，2018年上半年也仅收取其3万元租金，因双方未签订书面合同，一审法院认为原、被告之间不是对原《新新家园门市租赁协议》权利义务的继受，而是形成新的事实租赁关系，该租赁标的物包括案涉门市的一楼及二楼，故被告无需再因租用二楼单独再支付原告占用费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被告张蕾形成的事实租赁关系，被告张蕾于本判决生效之日起60内将新新家园5#门市恢复原状返还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司；二、被告张蕾自2018年7月起支付原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司每月5000元租金至新新家园5#门市实际返还之日止；三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他诉讼请求。案件受理费1594元，由被告张蕾负担。二审期间，上诉人张磊向本院提交“个体工商户营业执照”复印件一份，执照名称为葫芦岛市连山区锦葫路舒达床垫经销处，经营者姓名为张蕾，发照日期为2014年1月8日，证明上诉人张蕾非适格被告。被上诉人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司质证意见为：对证据真实性无异议，但是从庭审至今上诉人张蕾均未提出任何异议，且上诉人张蕾系权利义务的承受者，其享有上诉人的主体资格，所以主体适格。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，上诉人张蕾在原一、二审诉讼中对其被告主体身份均未提出异议，现其对自身被告主体身份提出异议，虽然提交有个体工商户营业执照，但经本院审查，该个体工商户营业执照未有年度验照记录，是否注销不清。故上诉人张蕾原审被告主体适格。对于上诉人张蕾的其他上诉请求，因未有证据证明，本院依法不予支持。综上，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1594元，由上诉人张蕾承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年十一月二日法官助理郑佳木书记员刘晓畅