贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5279号原告：贵州中泓房地产开发有限公司，地址在本市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：周礼超，贵州泽行律师事务所律师，执业证号：15201200110528197。委托诉讼代理人：卢宁，贵州泽行律师事务所律师，执业证号：15201201510572019。被告：徐天红，男，汉族，1964年12月30日生，住贵州省金沙县。被告：吴兰英，女，汉族，1963年6月23日生，住本市南明区。第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，地址在本市南明区新华路126号富中国际广场。负责人:杜晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610986999。委托诉讼代理人：周仅尧，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201710836346。第三人：万玉兰，女，汉族，1971年8月27日生，住本市南明区。委托诉讼代理人：胡高平，男，汉族，1969年3月18日生，住本市花溪区。原告贵州中泓房地产开发有限公司与被告徐天红、吴兰英商品房预售合同纠纷一案，本院曾作出（2015）南民初字第04485号民事判决，原告不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终2005号民事裁定，认为原判决认定基本事实不清，将本案发回本院重审，本院另行组成合议庭并追加第三人中信银行股份有限公司贵阳分行、万玉兰参加本案的诉讼，公开开庭进行了审理。原告贵州中泓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周礼超，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行的委托诉讼代理人周仅尧，第三人万玉兰的诉讼代理人胡高平到庭参加诉讼。被告徐天红、吴兰英经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告贵州中泓房地产开发有限公司原审中向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》,判令被告将南明区房屋返还原告，并赔偿原告律师费9800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月21日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买由原告开发的位于贵阳市南明区房屋一套，2014年2月14日，被告与原告及中信银行股份有限公司贵阳分行三方签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：被告以前述房屋作抵押，向中信银行贷款30万元；被告在取得房屋产权证之日起，必须配合中信银行及时办理抵押物登记手续；被告如未及时按照法律规定办妥抵押物登记手续，或怠于履行本合同或发生其他可能影响归还中信银行借款的行为，即构成违约，中信银行可以宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。同时，借款合同还约定，在办妥抵押物登记手续以前，原告对被告承担阶段性连带保证责任，中信银行有权直接从原告账户划扣相关款项。前述合同签订后，中信银行根据约定，将被告按揭贷款30万元汇入原告账户，原告将房屋交付被告。但被告一直不办理产权证和抵押登记手续，且未按《借款合同》约定偿还中信银行贷款，逾期半年有余，中信银行多次要求被告还贷无果，便直接依据合同约定从原告公司账户划扣被告未偿还贷款本息合计299464.17元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》约定，买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项的，出卖人有权解除合同，购房人应在15个工作日内将房屋退还出卖人。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判决如前所请。重审中，原告将其诉讼请求变更为：1.判决解除原被告于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》,判令被告在本案判决生效后十日内将南明区房屋返还原告；2.判决被告于本案判决生效后十日内协助原告到房屋产权管理行政部门办理注销南明区房屋的商品房预售合同备案登记及预购商品房抵押权预告登记，并承担相关税费；3.判决被告赔偿原告因本案支出的律师费9800元（原告有权从被告已支付的购房款中扣除）；4.判决第三人中信银行股份有限公司贵阳分行于本案判决生效后十日内协助原告到房屋产权行政管理部门办理注销南明区房屋预购商品房抵押权预告登记，相关费用由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。被告徐天红、吴兰英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人中信银行股份有限公司贵阳分行述称：因被告未按照借款合同还贷款，我行根据合同约定要求原告承担连带保证责任，并从原告公司账户中扣划相应贷款本息，截止开庭之日该笔贷款已经结清，对于原告的事实及理由部分，我行无异议。对原告的诉请请法院依法判决。第三人万玉兰述称：因徐天红未履行万玉兰的还款义务，故依法查封了涉案房屋，对原告的诉请有一点异议，首付款必须全部归还万玉兰，其余无异议。经审理查明：2013年10月8日，被告支付原告购房款140895元。2013年10月21日，原告贵州中泓房地产开发有限公司（出卖人）与被告徐天红（买受人）、吴兰英（共有人）签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发的位于贵阳市南明区房屋，房屋总价款440895元，付款方式为贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款140895元，余款30万元以银行按揭方式支付；合同同时对房屋交付、房屋登记等其他相关事项作了约定。该合同附件十二“补充协议”第3项约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人有权书面通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出书面通知之日起15个工作日内将所购房屋退还出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本金、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款无息返还给买受人。该合同附件十九则约定：出卖人、买受人双方同意，该商品房的具体门牌号应以政府有关部门的最终审定为准，出卖人对该商品房门牌号的变更不承担任何违约责任。买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按该联系方式发送相应材料后，不论所发送材料是否存在被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。该合同同时对其他事项作了约定，并于2013年11月12日办理了销售合同备案手续。2014年2月14日，原告贵州中泓房地产开发有限公司作为保证人（丙方），被告徐天红、吴兰英作为借款人（甲方），与贷款人中信银行股份有限公司贵阳分行（乙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定甲方向乙方贷款30万元，用于购买位于贵阳市南明区房屋，贷款期限自2014年2月14日起至2029年2月14日止，贷款年利率为5.50%（合同履行期间贷款利率的调整采取浮动利率方式），甲方选择按月等额本息还款，还款日为每月8日，每期还款本息为2621.58元，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；合同第五条“贷款发放和支付”约定：贷款采用受托支付方式，乙方在经审查同意发放贷款后，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户；合同第八条“贷款担保”约定：贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项,丙方提供阶段性连带责任保证；合同第十条“保证”约定：保证方式为丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第十五条“违约责任”约定：甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约；发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：1.要求甲方限期纠正违约行为；2.按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利；3.停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；4.依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；5.从甲方、丙方在中信银行股份有限公司的任何营业机构处开立的任何账户中直接扣款以抵偿甲方在本合同项下的债务；6.要求丙方履行保证责任；7.其他法律允许的措施。事后，被告用以抵押贷款的房屋办理了抵押权预告登记，债权人为第三人中信银行股份有限公司贵阳分行。上述合同签订后，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行将被告所贷30万元购房尾款直接汇入原告账户。原告于2014年2月22日将被告购买的前述房屋交付被告使用。被告按约归还第三人中信银行股份有限公司贵阳分行贷款10期，自2014年12月8日起未再还本付息。2015年5月31日，因被告自2014年12月开始逾期归还银行贷款，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行向原告发出一份要求原告履行阶段性担保责任的函件；2015年6月16日，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行又向原告发出一份逾期贷款协助催收函，要求原告督促被告在2015年6月28日前偿还到期贷款本息及截止还款日新增的罚息，或者由原告承担连带保证责任代为清偿。2015年6月29日，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行分两次从原告账号为74×××84的账户分别强制扣划15055.27元和284408.9元，共计扣划299464.17元，用以偿付被告逾期本息和提前还贷。第三人中信银行股份有限公司贵阳分行从原告账户强制扣划前述款项后，被告与第三人中信银行股份有限公司贵阳分行以及原告签订的《中信银行个人购房借款合同》所涉贷款全部结清。2016年9月30日、2016年10月18日，原告以邮寄和登报的方式向被告发出合同解除通知，以被告严重违约为由宣布解除原告与被告于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》。另查，2015年8月19日，原告与贵州泽行律师事务所签订一份《民事代理合同》，约定原告委托贵州泽行律师事务所为徐天红、吴兰英与原告商品房销售合同纠纷一案的诉讼代理人，代理费为9800元。该款已经实际支付。再查，因第三人万玉兰与案外人段晶、被告徐天红民间借贷纠纷一案，被告购买的前述位于贵阳市南明区的房屋被贵阳市云岩区人民法院查封。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其与被告和第三人中信银行股份有限公司贵阳分行三方共同签订的《中信银行个人购房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，各方均应遵守履行。关于原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还房屋并要求被告承担律师费之请求。本案原告按约向被告交付了房屋，被告亦按约支付了相应购房款，但被告在履行与第三人中信银行股份有限公司贵阳分行和原告三方共同签订的《中信银行个人购房借款合同》中，未按照约定按时偿还贷款本息，导致原告因此承担保证责任，被第三人中信银行股份有限公司贵阳分行以强制扣划的方式结清了被告贷款。被告未按照约定按时偿还贷款本息的行为后果符合双方合同约定的原告行使解除权之情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还房屋符合双方约定，本院予以支持；又，原、被告双方所签订的合同约定在此情形下，原告在扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本金、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款无息返还给被告，故原告主张的律师费系双方约定，本院予以支持；同时因原告表示在合同解除后，同意将被告已支付的购房款在扣除相关费用后退还给被告，本院一并予以认定，因被告实际支付购房款440895元，原告为被告承担保证责任被强制扣划299464.17元，故原告应退还被告购房款为141430.83元。另，由于被告所购买的房屋已被法院查封，债权人要求保障其合法权益，故原告在退还被告购房款时应当征得法院同意。关于原告提出的由被告协助原告办理注销南明区房屋的商品房预售合同备案登记，以及由被告及第三人中信银行股份有限公司贵阳分行协助原告办理相关注销预购商品房抵押权预告登记，并由被告承担相关费用之请求。其一，商品房预售合同备案登记是原告与被告双方所签合同的附随义务，其目的在于宣示被告之权利，现既然双方合同已经解除，被告该项权利已不复存在，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原告请求被告协助办理注销商品房预售合同备案登记于法有据，本院予以支持；其二，预购商品房抵押权预告登记是为了保障第三人中信银行股份有限公司贵阳分行的债权的实现，而第三人中信银行股份有限公司贵阳分行已经通过让原告为被告承担保证责任的方式实现了债权，故预购商品房抵押权预告登记存在之基础法律关系已经消灭，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原告请求由被告及第三人中信银行股份有限公司贵阳分行协助原告办理相关注销预购商品房抵押权预告登记于法有据，本院予以支持；其三，因本案系被告不按时还本付息之行为所引起之纷争，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告承担相关费用于法有据，本院一并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告贵州中泓房地产开发有限公司与被告徐天红、吴兰英于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》，被告徐天红、吴兰英于本判决生效后十日内将位于南明区房屋返还给原告。二、被告徐天红、吴兰英于本判决书生效后十日内配合原告贵州中泓房地产开发有限公司办理南明区房屋的商品房预售合同备案登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续，所产生的注销费用根据实际发生的票据由被告徐天红、吴兰英承担，原告贵州中泓房地产开发有限公司垫付的，由被告徐天红、吴兰英在垫付后三日内支付给原告贵州中泓房地产开发有限公司。三、第三人中信银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效后十日内同时协助原告贵州中泓房地产开发有限公司办理注销南明区房屋预购商品房抵押权预告登记手续。四、被告徐天红、吴兰英赔偿原告贵州中泓房地产开发有限公司律师费9800元。五、原告贵州中泓房地产开发有限公司在上述第二项注销手续办理完毕之日起十日内退还被告徐天红、吴兰英购房款141430.83元（由于涉案房屋已被贵阳市云岩区人民法院查封，原告贵州中泓房地产开发有限公司退还时应先征得人民法院同意）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由被告徐天红、吴兰英承担（此款原告贵州中泓房地产开发有限公司已预交，被告徐天红、吴兰英在履行上述义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  何 骧审 判 员  邵良书人民陪审员  吴 玲二〇一七年十二月十五日书 记 员  黄文萍