河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1028民初755号 原告（反诉被告）：白茹，女，1981年2月24日出生，汉族，户籍所在地内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市，现住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李冬梅，女，1967年11月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振峰，北京市盈科律师事务所律师。 第三人：刘雁伟，男，1975年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振峰，北京市盈科律师事务所律师。 第三人：董玲君，女，1984年1月14日出生，土家族，住河北省涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振峰，北京市盈科律师事务所律师。 原告（反诉被告）白茹与被告（反诉原告）李冬梅、刘雁伟、董玲君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员冯爱民独审判。被告（反诉原告）李冬梅在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院于2017年4月24日作出裁定，驳回其所提管辖权异议。被告李冬梅不服本院裁定，上诉于河北省廊坊市中级人民法院，该院于同年6月13日裁定：驳回上诉，维持原裁定。被告（反诉原告）李冬梅于2017年8月10日对本案原告提出反诉，经审查符合反诉条件，本院于2017年9月20日公开开庭进了审理。原告（反诉被告）白茹委托诉讼代理人张毅恒，被告（反诉原告）李冬梅、第三人刘雁伟、第三人董玲君共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白茹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及案外人三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达置业）于2017年2月17日签订的存量房买卖合同及补充协议；2、依法判令被告按房屋总价款的20%标准向原告支付违约金及房屋差价损失；3、依法判令被告赔偿原告向案外人兴达置业交纳的居间服务费损失共计142000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月17日经案外人兴达置业居间达成存量房买卖合同一份，约定被告将位于大厂县房屋出售给原告，房屋总价款为6800000元，购房定金500000元，首付款3400000元（含定金），剩余房款以银行按揭方式支付。合同签订后，原告依约向被告交付购房款3400000元，双方于2017年3月30日在建设银行大厂支行办理银行贷款面签手续时，由于被告及第三人无法提供李冬梅本人离婚证，导致原告无法办理银行贷款面签手续。被告上述违约行为，导致原告合同目的无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告增加如下诉讼请求：请求法院判令被告李冬梅及第三人刘雁伟返还原告购房款3400000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自起诉之日起至实际返还之日止的利息。 被告（反诉原告）李冬梅辩称，双方订立存量房买卖合同及已收取原告支付首付款3400000元（含定金）属实，但不同意原告全部诉讼请求。双方在办理银行按揭贷款面签前，被告已通过微信向原告提供了按揭贷款所需的全部资料照片并经原告确认无误。次日，双方共同前往银行办理贷款手续前，亦对被告李冬梅提供的相关资料原件进行现场确认，在办理贷款过程中，原告却提出要求提供被告李冬梅本人离婚证原件，因被告李冬梅本人当时并未在国内，被告即委托他人为其补办离婚证，并于同年5月4日补办完毕，通知原告已具备继续履行合同条件，被告不存在违约行为。 反诉原告（被告）李冬梅基于以上理由，同时认为原告白茹自2017年3月31日起，拒绝继续办理银行贷款手续至今，存在违约行为，故提出如下反诉请求：1、继续履行双方于2017年2月17日订立的存量房买卖合同；2、判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款3400000元；3、判令反诉被告以上述未付房款为基数，按日万分之五标准向反诉原告支付逾期付款违约金；4、反诉被告承担本案诉讼费用。 反诉被告（原告）白茹针对反诉原告（被告）李冬梅的反诉请求答辩称，不同意反诉原告的反诉请求，坚持其本诉中陈述意见。 第三人刘雁伟辩称，同意李冬梅意见，原告白茹将房屋首付款交给被告李冬梅，刘雁伟没有返还义务。 第三人董君玲辨称，同意李冬梅及刘雁伟意见。 经审理查明，原告白茹作为乙方（购买人）、被告李冬梅作为甲方（出卖人），于2017年2月17日经案外人兴达置业居间订立存量房买卖合同及补充协议各一份，约定被告将其所有的位于大厂县房屋出售给原告，房屋总价款为6800000元。乙方于2017年2月17日向甲方（被告）支付定金500000元，于2017年3月5日前将首付款3400000元（含定金）支付甲方，甲、乙双方应于2017年3月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。违约责任约定：1、逾期责任，（1）出卖人未按本补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金；（2）买受人未按本补充协议第二条履行约定义务，每逾期一日，买受人向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。合同同时约定：（1）三方签署的房屋买卖业务交易签约合订本（1700656）补充协议自董玲君取得约定房产权利人／处分权人正式书面（含委托书）授权追溯后，签署时本人均认可生效。（2）原合同和本补充协议约定不一致的，以补充协议为准。（3）甲乙双方协商此流程时间以甲、乙双方到银行打首付面签时间为开始，3个半月之内，甲方拿到尾款，丙方协同双方积极办理，如3个半月甲方拿不到尾款，乙方负责。除国家政策变化外。（4）甲乙双方以丙方通知时间积极配合起手续，如有一方不配合走手续，视为违约。上述合同及补充协议甲方处由董玲君代替被告李冬梅签字并捺印，乙方处由原告白茹签字并捺印。同时，原、被告及案外人兴达置业另行订立居间服务合同及过户、按揭代理合同各一份，兴达置业书面告知原、被告办理过户及银行按揭所需的资料。 合同订立当日，原告向被告支付购房定金500000元，双方对涉案楼房进行物业交割，并交付原告。原告白茹支付中介费、过户费、贷款费、评估费等共计142000元。2017年3月30日，原告向被告支付房款2900000元。 被告李冬梅于2017年2月17日出具委托书一份，载明：本人李冬梅（身份证号11010519670427）委托董玲君（×××0082）办理潮白河孔雀城四期（五里澜湾）4.4.1期1125栋020101签订购房合同以及代为收取定金。2017年2月17日。李冬梅签字并捺印。各方当事人对上述委托书均未持异议。 涉案楼房于2016年9月26日取得房屋所有权证，记载：房屋所有权人李冬梅、证号大厂县房权证大字第××号。 被告李冬梅与第三人刘雁伟原系夫妻关系，双方于2007年9月19日经北京市海淀区民政局办理离婚登记。被告李冬梅所持离婚证系于2017年5月4日补发。原告向本院提起诉讼前，因被告李冬梅未能提供其本人离婚证原件，涉案合同各方当事人多次沟通，董君玲均表示无法提供李冬梅离婚证原件，只能退给原告已付房款。 2017年6月2日廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定非本市户籍居民家庭购房需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。原告非本市户籍。 诉讼中，原、被告双方及与案外人兴达置业工作人员对合同继续履行事宜多次协商未果。 上述事实，有原告白茹提交的存量房买卖合同，居间服务合同，过户、按揭代理合同，办理按揭贷款和过户告知单，补充协议，定金收条，转账回单，银行交易明细，中介费、过户费、评估费、贷款费收据，电话录音，短信截图，微信截图，户口本复印件等；被告李冬梅提交的存量房买卖合同及补充协议，居间服务合同，过户、按揭代理合同，房屋所有权证书，委托书，公证书，李冬梅离婚证，电话录音等；本院调取的被告李冬梅离婚登记信息，原告白茹房屋产权登记信息等；证人郭某证人证言及当事人陈述在案为凭。 本院认为，合同依法成立、生效后，当事人均应遵循诚实信用原则，全面、善意恪守合同并履行义务。任何一方违反合同约定义务，均应向对方承担违约责任。本案中，被告李冬梅向第三人董玲君出具委托书，对第三人董玲君代表其与原告订立存量房买卖合同及补充协议、居间服务合同、过户、按揭代理合同等行为进行追认，上述合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害社会公共利益，均合法有效，应予认定。该委托书载明董玲君代理其签订购房合同代收取定金，至于第三人董玲君在合同履行过程中所为的行为是代表被告李冬梅还是其个人行为，需结合李冬梅对董玲君授权是否明确、合同相对方白茹主观上是否存在过错，以及原告白茹是否有充分理由相信在合同的签订、履行中，董玲君是否有权代表李冬梅等证据进行综合评判后，方能确定合同的承担主体。根据各方当事人陈述及本案审理情况，在涉案合同履行过程中，原告系基于善意且无过失而相信董玲君完全有权代理李冬梅，并基于此信赖与行为人洽商合同履行事宜。根据合同法规定，行为人没有代理权或超越代理权，但以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。董玲君与李冬梅之间在合同履行过程中形成表见代理关系。故，董玲君在本案中所实施的合同签订、履行行为均代表李冬梅，由此引发的相关法律后果依法应由李冬梅承担。 在合同履行过程中，因本地政府出台房地产调控政策，房价出现大幅波动，被告李冬梅未能提供其本人离婚证原件致原告白茹无法办理银行按揭贷款，明显有违诚信，属违约行为，但其该违约行为并非法律规定的无法实现合同目的情形，原告基于此主张解除合同，于法无据，本院不予支持。同时，政府虽出台房地产调控政策，对购房人条件进行了严格界定，但基于涉案合同的订立系在出台相关调控政策之前，双方当事人业已履行合同大部分义务，合同双方均不受调控政策影响，原告以其现已不具备购房资格，无法实现合同目的为由，主张解除合同，亦无相应的法律依据，本院不予支持。被告李冬梅多次明确表示无法提供其本人离婚证原件，并有解除合同意向，但原、被告或通过案外人兴达置业参与，多次洽商继续履行合同事宜。双方就合同解除未能达成一致，涉案合同应继续履行为宜。 双方对办理贷款申请所需材料中离婚证持有人产生分歧时，应当遵循诚信、公平原则，按通常理解进行正确解释。依据双方补充合同第二条第四项“甲乙双方应于2017年3月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续”及办理按揭贷款和过户告知单记载的“卖方离异，需提供……4、离婚证+离婚协议书或法院判决书原件……”字样，显系需由被告提供本人持有的离婚证原件，被告李冬梅主张已提供了其前夫刘雁伟所持有的离婚证原件并经原告及案外人兴达置业确认，已履行了合同的相应义务，显然解释偏颇，有悖常理。被告李冬梅未能按约向原告提供办理贷款申请所需的全部材料，应承担相应的违约责任。 合同中虽约定“甲乙双方协商此流程时间以甲、乙双方到银行打首付面签时间为开始，3个半月之内，甲方拿到尾款，丙方协同乙双方积极办理，如3个半月甲方拿不到尾款，乙方负责”，但结合涉案合同履行情况，以及目前银行对购房按揭业务的政策导向，具有购房按揭业务的银行因受国家及地方政策的调整影响，对购房按揭业务的手续审批、放贷时间存在一定程度的不确定性，该时间并非受原、被告任意一方左右，原告对此主观上既无过错，亦无法预测。原告虽至今未向被告支付剩余房款，系基于以上因素及被告李冬梅未能按银行要求提供其本人离婚证原件，无法办理按揭贷款，双方已形成诉讼。原告不存在违约行为，不应承担违约责任。 双方虽书面约定“一方违约，按房屋总价款20%标准向对方支付违约金”，该约定虽系双方当事人自愿达成，但应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方合同中约定的违约金计算标准过高，应当予以减少。根据合同履行情况、各方当事人过错程度，考虑本地房地产价格出现大幅波动的现实情况，本院酌定被告李冬梅向原告白茹赔偿违约金680000元。反诉原告虽提出继续履行合同，但未对此提出明确、具体的请诉，本案不予一并处理。本、反诉原告的其他诉讼请求，均无相应合同及法律依据，本院均不予支持。 双方合同约定付款方式为银行按揭贷款，考虑本地政府多次出台房地产调控政策，如双方提供完整贷款手续后，原告所申请贷款未能获得批准，双方可对剩余房款的给付自行协商变更付款方式，或另案诉讼解决。对于合同履行过程中需缴纳的税费等，依据存量房买卖合同、补充协议等约定，由相应主体依约进行交纳、承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李冬梅赔偿原告（反诉被告）白茹违约金680000元。上述款项，在原告白茹（反诉被告）向被告李冬梅（反诉原告）给付剩余房款时予以冲抵。 二、驳回原告（反诉被告）白茹其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告（本诉被告）李冬梅其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2000元、财产保全费5000元、反诉案件受理费17110元，共计24110元，由原、被告各负担12055元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  冯爱民 二〇一七年十二月十四日 书记员  董唐宇