湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终860号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨小龙，男,1957年8月27日出生，汉族，住荆门市东宝区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杜雪红，女,1962年10月10日出生，汉族，住荆门市东宝区。二上诉人委托诉讼代理人：孔令祥，湖北法共律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张士花，女,1972年11月26日出生，汉族，住荆门市掇刀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：万军，男,1974年3月4日出生，汉族，住荆门市东宝区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。上诉人杨小龙、杜雪红因与被上诉人张士花、万军房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2020）鄂0804民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨小龙、杜雪红上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持杨小龙、杜雪红的主张，驳回张士花、万军的反诉或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由张士花、万军承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。既然一审认定因案涉房屋开发商荆门市鸿盛房地产开发有限公司（以下简称鸿盛公司）至今未办理案涉房屋的房屋产权总证，故张士花、万军要求杨小龙、杜雪红协助办理案涉房屋产权变更登记手续存在事实上的履行不能，那么在双方《房屋买卖合同》成立的情况下，杨小龙、杜雪红就不存在过错，张士花、万军应支付购房尾款和承担违约金。张士花、万军要办理案涉房屋的产权登记可以找开发商鸿盛公司变更买方姓名，或者起诉开发商和杨小龙、杜雪红。二、一审使用法律不当。同时履行抗辩权属延期抗辩权，只能暂时阻止对方当事人请求权的非永久的抗辩权。本案中购房余款3万元就不可能免掉。案涉房屋的产权登记的责任在开发商且登记还可另外主张权利，那么该案就不适用于此法律规定。一审判决遗漏对本案有厉害关系的第三人—鸿盛公司，导致判决失当。张士花、万军辩称，杨小龙、杜雪红的上诉请求不能成立，一审判决不存在遗漏当事人、利害关系人的情形，认定事实清楚，适用法律正确。1.本案审理的是房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人就是杨小龙、杜雪红与张士花、万军，根据合同的相对性，双方之间的权利义务均由合同进行约定，不牵涉案外人鸿盛公司；2.杨小龙、杜雪红与鸿盛公司之间房屋买卖合同关系，系本案之外的法律关系，与本案审理不存在直接联系；3.因为杨小龙、杜雪红没有取得房屋的初始登记导致在签订合同后，无法依约办理房屋所有权转移登记，该违约责任应由杨小龙、杜雪红承担；4.张士花、万军在购房时杨小龙、杜雪红也出具了相关的预交税费凭证，其充分相信杨小龙、杜雪红能够在三年内办理不动产转移登记，但事实上至今没有办理。张士花、万军依法享有同时履行抗辩权，于法有据；5.在杨小龙、杜雪红能够为被上诉人办理房产证时，张士花、万军可依约支付尾款3万元。杨小龙、杜雪红向一审法院起诉请求：1.要求张士花、万军连带支付购房款3万元及违约金9万元；2.要求张士花、万军负担诉讼费。张士花、万军向一审法院反诉请求：1.要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.要求杨小龙、杜雪红协助张士花、万军办理荆门市掇刀关公大道侧南鸿盛家居苑?阳光水岸4栋2单元301号房屋的产权过户手续，将产权变更登记至张士花、万军名下；3.要求杨小龙、杜雪红支付违约金9万元；4.要求杨小龙、杜雪红负担反诉费。一审法院认定事实：2006年12月22日，鸿盛公司与杨小龙、杜雪红签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为0016951。鸿盛公司将位于荆门市掇刀区××大道南侧××家居××阳光水岸××单元××号房屋出售给杨小龙、杜雪红，建筑面积145.5平方米，房屋总价17.3万元。2007年1月30日，杨小龙、杜雪红出资3.45万元，向荆门市楚耘物业管理有限公司购买了该小区4栋14号架空层（车库）一间。2014年3月26日，杨小龙、杜雪红（甲方）与张士花、万军（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：杨小龙、杜雪红将位于荆门市掇刀区××大道南侧××家居××阳光水岸××单元××号房屋、4栋14号架空层（车库），建筑面积167.19平方米（其中车库21.3平方米）出售给张士花、万军，房屋售价合计43万元。首付款40万元，余款3万元于三年之内付清。此房屋有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、各类收据，如购买方需办理相关手续，出卖方应协助办理，费用由乙方承担。甲方保证此房屋成交时没有房产纠纷、抵押、债务、按揭等，均在交易前办妥，如成交后有未清事宜，甲方承担全部责任。在签订本合同后履行本合同时，甲乙双方任何一方违反本合同，视为违约，应承担违约责任。违约金为房款售价的250%，并向违约方追偿造成的经济损失。合同签订后，张士花、万军向杨小龙、杜雪红支付了购房款40万元，杨小龙、杜雪红将与开发商鸿盛公司签订的原始合同、销售不动产统一发票交付给了张士花、万军，将房屋及车库交付给了张士花、万军，张士花、万军装修后居住使用至今，尚欠杨小龙、杜雪红购房款3万元。一审另查明，鸿盛公司至今未办理案涉房屋的房产（或不动产权）总证，杨小龙、杜雪红至今未取得房产分证或不动产权分证，也未协助张士花、万军办理房屋产权变更登记手续。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于杨小龙、杜雪红要求张士花、万军支付购房余款3万元的诉讼请求，杨小龙、杜雪红主张要求按合同约定的期限支付购房余款，张士花、万军抗辩因杨小龙、杜雪红长期未协助办理房屋产权过户手续，要求行使同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”在房屋买卖交易中，出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即支付主要价款，通常预留少部分款项作为协助物权变更登记的担保。本案张士花、万军已向杨小龙、杜雪红支付了大部分购房款，但杨小龙、杜雪红在房屋买卖成交后长达六年之久仍未能协助张士花、万军办理房屋产权变更登记手续，张士花、万军行使同时履行抗辩权，要求在未办理产权变更登记时不支付余款的抗辩理由成立，故一审法院对杨小龙、杜雪红要求张士花、万军支付余款3万元的诉讼请求不予支持。关于张士花、万军要求杨小龙、杜雪红协助办理房屋过户手续，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因房屋开发商尚未办理案涉房屋产权总证，杨小龙、杜雪红也未能取得房屋产权分证，故张士花、万军要求杨小龙、杜雪红协助办理房屋产权变更登记手续，存在事实上履行不能。为此，一审法院对张士花、万军要求协助办理房屋产权变更登记的反诉请求不予支持，张士花、万军可在条件成就时另行主张权利。关于双方要求对方支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方买卖未办理产权证的房屋，应预知交易所带来的风险。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案张士花、万军未按约定向杨小龙、杜雪红支付购房余款3万元，杨小龙、杜雪红在房屋买卖成交后合理期限内仍不能为张士花、万军办理房屋产权过户手续，双方当事人均存在违约行为，故对双方分别请求对方支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决：一、确认反诉原告（被告）张士花、万军与反诉被告（原告）杨小龙、杜雪红于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告杨小龙、杜雪红的诉讼请求；三、驳回反诉原告张士花、万军的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告杨小龙、杜雪红负担。反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由反诉原告张士花、万军负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本院另查明，一审中张士花、万军提交的杨小龙、杜雪红向陈望生出具的授权委托书载明：委托事项为代办案涉房屋的转卖相关事宜，委托权限为代为提交有关材料、签收相关证件，委托期限为2014年3月26日-2017年3月25日。一审庭审中杨小龙、杜雪红认可该授权委托书的真实性，在质证及辩论环节陈述委托陈望生的事宜是协助张士花、万军办证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张士花、万军针对杨小龙、杜雪红要求支付3万元购房余款的请求是否享有抗辩权。张士花、万军主张因杨小龙、杜雪红至今未协助其办理房屋产权变更登记手续，其享有同时履行抗辩权，不应向杨小龙、杜雪红支付3万元购房余款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，同时履行抗辩权适用于当事人互负债务，且没有约定先后履行顺序的情形。本案中，双方当事人于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》约定的购房总价款为43万元，张士花、万军已经一次性向杨小龙、杜雪红支付40万元，约定余款3万元三年内支付，即张士花、万军应于2017年3月25日前向杨小龙、杜雪红支付3万元购房余款，期限已届满，现双方互负债务不是同时履行的债务，故张士花、万军享有的不是同时履行抗辩权；但结合杨小龙、杜雪红向陈望生出具自签订合同之日起三年期限的授权委托书让其协助张士花、万军办证，可以认定双方约定余款3万元三年内支付的真实意思表示应为办理房屋产权变更登记手续的担保。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。现案涉房屋还未办理产权登记手续，更不具备办理房屋产权变更登记手续的条件，在杨小龙、杜雪红未另行向张士花、万军提供办理房屋产权变更登记手续担保的情况下，张士花、万军拒绝支付3万元购房余款，实际行使的应是不安抗辩权。故，本院认为张士花、万军针对杨小龙、杜雪红要求支付3万元购房余款的请求有权主张抗辩权。张士花、万军庭审已表明，在案涉房屋办理产权变更登记手续时即支付3万元购房余款，杨小龙、杜雪红可在此之后主张权利。关于杨小龙、杜雪红要求张士花、万军支付违约金的主张，如上所述，本院认为张士花、万军享有抗辩权，故对杨小龙、杜雪红要求支付相应违约金的主张亦不予支持。关于杨小龙、杜雪红认为一审判决遗漏对本案有厉害关系的第三人—鸿盛公司的主张，本院认为杨小龙、杜雪红在本诉要求的是请求张士花、万军支付购房余款及违约金，与鸿盛公司无关，本院对该主张不予支持。综上，杨小龙、杜雪红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院虽适用法律有误，但认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人杨小龙、杜雪红负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年十一月九日法官助理彭莉书记员陈锦书