河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13324号上诉人（原审被告）：河南颐城控股有限公司，住所地郑州市金水区鸿苑路**西园区**楼**。法定代表人：郭辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张帆，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高民许，男，汉族，1983年6月27日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：邓燕飞，河南通参律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏举，河南通参律师事务所律师。上诉人河南颐城控股有限公司（以下简称颐城控股公司）因与被上诉人高民许房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人颐城控股公司的委托诉讼代理人张帆、刘红梅，被上诉人高民许的委托诉讼代理人邓燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐城控股公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，涉案房屋未能交付的原因不在上诉人“未能如约交房”，而是被上诉人在上诉人交房手续完备、符合合同约定的交房条件下无正当理由拒绝接收房屋，被上诉人有过错，其主张的逾期交房违约金不应得到支持。在被上诉人2015年验房后而无正当理由拒绝接收房屋时，就应当视为上诉人已按本合同约定条件交付房屋，被上诉人主张逾期交房违约金无事实及法律依据。二、原审法院在涉案房屋产权转移登记手续已办理完毕的情况下，仍认定房屋没有交付，属于认定事实不清。三、被上诉人起诉逾期交房违约金早已超出法律规定的诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算，本案中，上诉人、被上诉人约定的交房时间为2015年4月20日，自2015年4月20日被上诉人拒绝办理交房手续时，被上诉人已经知道自己的权利受到损害，被上诉人未行使要求解除合同的权利，也未及时行使在诉讼时效内要求上诉人支付违约金等权利，现被上诉人起诉要求上诉人支付逾期交房违约金时，距其知道其权利受到侵害之日已超过3年，故请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。高民许辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其上诉请求，维持原判。事实与理由：一、涉案房屋不符合交付条件，逾期交房的责任在于上诉人，高民许并无过错，上诉人应当承担逾期交房违约金。2015年4月20日，高民许与上诉人双方签署了《商品房买卖合同》。依据合同约定和一般的交易习惯出卖人应当在2015年4月20日交付合格的房屋。但是该房屋在向高民许交付时，房屋一直漏水，不能装修和使用，致使高民许的合同目的不能实现。涉案房屋为住宅，高民许购买涉案房屋的目的是用来居住，而不仅仅只是获得相应的证件。如果房屋不能正常使用，所谓的证件也只是一纸空文而已。即便上诉人所谓的验收文件齐全，但涉案房屋明显存在严重质量问题，漏水严重，无法正常居住使用，高民许的合同目的无法实现，该房屋显然不符合交付条件，高民许有权拒绝接收，也是行使自己权利的正当方式，并不是上诉人所谓的无正当理由拒不接收房屋。因此，涉案房屋迟迟未能交付的根本原因在于上诉人，上诉人存在严重过错，应当承担相应的违约责任。二、涉案房屋产权办理完毕，并不等同于涉案房屋已交付。本案中，涉案房屋购房款高民许已全部向上诉人支付，上诉人为高民许办理产权登记手续是其应尽的合同义务。而办理产权登记手续并不必然要求所涉房屋己实际交付，房屋办理产权登记手续，缴纳相应的费用、提供相应的材料即可，产权登记手续与房屋交付虽然都是作为开发商的上诉人应尽义务，但两者并不等同，办理了产权登记手续并不等同于已交付房屋。而上诉人在本案一审开庭时及上诉状事实与理由的第一部分也自认涉案房屋并未交付，其所称的涉案房屋已交付与事实不符。三、高民许提起本案诉讼并未超过相应的诉讼时效。2015年高民许发现涉案房屋存在质量问题，即要求上诉人向高民许交付符合合同约定的房屋并承担相应的违约责任，从2015年至2019年，高民许通过各种方式向上诉人提出自己的要求，上诉人一审开庭时也确认高民许曾多次向其提出要求，要求解决房屋漏水问题承担违约金。但遗憾的是，上诉人找种种借口予以拖延，仅仅对涉案房屋天花板做了简单的防水，但漏水的根本原因在于楼上样板房卫生间防水未做好，因楼上业主与上诉人之间存在纠纷未解决，漏水问题迟迟未能得到解决，时至今日，涉案房屋一直未能符合交付条件。高民许从发现权利被侵害之日，一直不断主张自己的权利，在问题长时间未能解决的情况下，无奈提起诉讼，因此，高民许提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，涉案房屋迟迟未能交付的原因在于上诉人，高民许的起诉并未超过诉讼时效，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。高民许向一审法院起诉请求：1、判令被告立即维修并交付原告合格的涉案的房屋；2、判令被告向原告支付违约金164919.42元（暂自2015年4月20日起计算至2019年11月27日，依据490248×0.02%元/天×1682天=164919.42元，之后违约金计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年4月20日，原告高民许（××）与被告河南天地置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买位于金水区鸿苑路45号51幢1单元2层7号房屋，该房屋建筑面积72.03平方米，商品房单价为每平方米6806.16元，总金额为490248元。约定金额100248元，于2015年4月20日以现金支付，约定金额390000元，于2015年6月20日以公积金贷款方式支付。2013年12月31日前，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实。合同另约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等内容。2、被告提交的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示：2014年1月24日，秀水苑南地块一期F1＃楼申请竣工验收备案。2014年1月28日，备案管理部门处理意见为经审查同意备案。3、2015年7月11日，原告向河南天地置业有限公司支付购房款100248元；2015年11月30日，原告向河南天地置业有限公司以银行贷款的方式支付购房款39万元。4、2016年2月5日，河南天地置业有限公司进行名称变更登记，变更后名称为河南颐城控股有限公司。5、2017年9月20日，坐落于金水区鸿苑路****楼******房屋办理不动产登记，不动产登记证号为豫（2017）郑州市不动产权第0134246号，权利人高民许，共有情况为单独所有。6、庭审中，原、被告均认可涉案房屋存在漏水情况，且至今未维修、未交付。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，因涉案房屋存在漏水等质量问题被告未能如约交房，构成违约，故原告要求被告立即维修并交付合格房屋的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。关于违约金，合同约定按日万分之二支付，该约定过高，且原告也存在未按约定支付购房款的情况，结合本案具体情况，该院酌定违约金为原告已支付房款的20%，原告诉请过高部分，该院不予支持。被告辩称，没有依据，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南颐城控股有限公司于本判决生效之日起二十日内维修并交付原告高民许位于金水区鸿苑路56号51号楼1单元2层7号房产；二、被告河南颐城控股有限公司于本判决生效之日起十日支付原告高民许违约金98049元；三、驳回原告高民许的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元，由原告高民许负担729元，被告河南颐城控股有限公司负担1070元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，颐城控股公司与高民许签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。案涉房屋因存在漏水问题，自2015年至今未能修复。颐城控股公司上诉主张高民许系无正当理由拒绝收房，理由不足。一审法院结合本案具体情况，酌定违约金为高民许已付房款的20%并无不当。综上所述，河南颐城控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3598元，由河南颐城控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十一月二日书记员  刘 洋