山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初728号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：张凯，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：杜光超，男，汉族，1978年12月4日生，现住淄博市张店区。 被告：李巧云，女，1962年8月2日生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人：张岩，山东长城长律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告杜光超、李巧云房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊、被告杜光超、被告李巧云及其委托代理人张岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原告与第一被告于2014年3月4日签订《银泰城租赁合同》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心三层3043号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计65平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月9100元，第三个租约年为每月9555元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；履约保证金18200元、物业服务费保证金3900元；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。后原告与二被告签订《主体变更协议》一份，约定：第二被告将合同项下的权利义务概括转让给第一被告并对第一被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任等。上述合同签订后双方按约履行，但是从2015年第四季度开始至2016年11月10日第一被告出现欠付租金81655.17元和违约金22032.07元；物业服务费20150元和违约金5065.45元；至2016年11月底的水电费108元。以上共129010.69元，且至今催要未果，为此，提起诉讼，请求依法判令解除与第一被告于2014年3月4日签订的《银泰城租赁合同》；判令第一被告立即向原告支付租金81655.17元和违约金22032.07元、物业服务费20150元和违约金5065.45元、水电费108元，以上共129010.69元（租金、物业服务费暂计算至2016年11月10日，上述二项的违约金均按照欠费金额每日千分之一计算至2016年12月31日，以后按上述标准计算至实际支付之日，水电费计算至2016年11月底）；判令第一被告立即向原告支付所涉房屋的占用费6370元及物业服务费2940元（自2016年11月11日计算至2016年11月30日）；不予退还第一被告履约保证金18200元；诉讼费由被告负担。 诉讼中，原告申请追加涉案商铺的实际承租人李巧云为本案的第二被告，本院予以准许；将第二项诉讼请求变更为“请求依法判令第一被告立即向原告支付租金81655.17元和违约金17668.76元；物业服务费20150元和违约金4037.80元；水电费108元，总计123619.73元（租金、物业服务费暂计算至2016年11月10日，租金、物业服务费的违约金均按照欠费金额每日1‰的标准暂计算至2016年12月31日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止；水电费计至2016年11月底）”。 被告杜光超辩称，我于2015年7月3日去银泰与原告及李巧云签订了《主体变更协议》，不存在欠付租金及物业服务费的情形，请求原告撤回对我的起诉。 被告李巧云辩称，原告所诉与事实不符，1、原告于2016年10月28日擅自给被告强制锁门，造成被告损失，并不存在原告诉求计算租金至2016年11月10日的事由；原告于2016年10月28日在没有任何通知的情况下强行给被告停电、锁门，导致被告无法正常经营；2、被告并没有存在原告诉状中所涉及的违约事项，其违约是由于原告单方违反承诺，使被告在原告虚假承诺的基础上进入银泰城，最终导致被告经营上的损失；3、被告所交纳的履约保证金18200元、物业保证金3900元、质量保证金5000元原告至今无理由拒不返还；4、原告所计算的租金及物业费数额也与实际数字不符；5、我方被告也已通过贵院起诉原告赔偿被告各项损失，现已由法院诉调中心处理。 经审理查明，原告与第一被告签订《租赁合同》一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心三层3043号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计65平方米；固定租金第一个租约年均为每月每9100元，第三个租约年为每月每平方米9555元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金18200元、物业服务费保证金3900元，原告有权从保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦向原告交纳履约保证金18200元、物业服务费保证金3900元、质量保证金5000元等。后第一被告自2015年四季度开始欠交租金和物业费（至2016年11月10日，扣除合同中约定的免租部分以及物业保证金3900元，欠付租金81655.17元、物业费20150元、水电费108元，以上共计101913.17元），同时被告于2016年11月10日自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果，为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 另查明，在签订上述合同后，原告与二被告于2015年7月3日签订《主体变更协议》一份，约定第一被告将合同项下的权利义务概括转让给第二被告并对第二被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《租赁合同》、水电表抄表明细表、收据等，被告杜光超提供的《主体变更协议书》等以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原告与第一被告签订的《租赁合同》以及后来与二被告签订的《主体变更协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因第二被告的自身原因自2016年11月10日闭店不再经营，双方的合同实际已经解除，因此，对于原告请求确认合同于2016年11月10日解除的主张，本院予以确认。第二被告称原告给其强制锁门且单方违反承诺给其造成了损失，无证据证实，本院不予支持，称其实际经营到2016年10月28日因其并未提交相关交接手续等，本院亦不予支持。第二被告应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给原告，对于原告主张的要求恢复至房屋交付时的状态，本院认为，双方在合同中约定的系要求被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中原告并未提交合同附件4，因此，本院自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于原告的该项主张，不予支持。 关于原告主张的租金和物业费，结合上述认定的事实即论述，至2016年11月10日，在扣除合同中约定的免租部分以及物业保证金3900元后，第二被告仍欠付租金81655.17元、物业费20150元、水电费108元，以上共计101913.17元，第二被告对此应予支付。对于原告主张的2016年11月10日之后的占用费，因双方的合同自此已经解除且被告不再持续经营，本院对此不予支持。关于原告主张的不予退还交纳的履约保证金18200元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持，对于被告交付的其他的质量保证金5000元，应当从上述款项中予以扣除；关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。被告杜光超在协议中自愿对上述第二被告的合同义务提供连带责任保证，依法应当对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，有权向被告李巧云追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告杜光超于2014年3月4签订的《租赁合同》于2016年11月10日解除。 二、被告李巧云于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金81655.17元、物业费20150元、水电费108元，以上共计101913.17元，扣除质量保证金5000元，剩余96913.17元应予支付。 三、被告杜光超对上述第二项付款义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告李巧云追偿。 四、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告李巧云履约保证金18200元。 五、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3430元，减半收取1715元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担454元，由被告杜光超、李巧云担1261元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏