贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2472号上诉人（原审被告）：贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地福泉市。负责人：曾斌，该公司经理。委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:冯仕方，男，汉族，1966年2月27日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。被上诉人（原审原告）：葛明仙，女，汉族，1969年7月8日生，贵州省福泉市人，现住福泉市，系冯仕方之妻。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：刘正远，贵州望江律师事务所律师。上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司（以下简称润嘉房地产分公司）因与被上诉人冯仕方、葛明仙商品房销售合同纠纷一案，不服福泉市人民法院（2017）黔2702民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润嘉房地产分公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实与理由：1、本案为商品房销售合同纠纷，而被上诉人的第一个诉请是赔偿其房屋因洪水淹没所造成的损失，这为侵权纠纷，与商品房销售合同不属于同一法律关系，一审违反一事一审原则。2、一审判决上诉人承担被上诉人因原始河流出水口排泄洪水不力而淹没所造成的损失主体错误。上诉人建房前，此处就有一条河流，河流的出水口位于公路底下，横穿公路排泄；上诉人在此建房未改变、也无权改变其原貌，此处河流排水能力与上诉人在此建房无任何因果关系，更不能承担排泄不力而造成的损失。上诉人所修建小区的土地是政府公开拍卖用作修建房屋的，其所修建的房屋是具有专门资质的部门设计的，依法办理规划许可证，是有资质的单位修建的，上诉人只是出资，而土地用途、规划、设计、修建等工作均是由专门资质的单位负责，不是上诉人考虑的范围，所以上诉人不应承担此处是否适宜规划建房、原河流排泄能力是否能及时排泄洪水等因此产生的任何侵权责任。3、此次洪水属于几十年难遇的自然灾害，属于法定免责情形。4、被上诉人所称装修损失系其单方申请鉴定所得，且此鉴定书明确说明鉴定结论成立的前提是被上诉人提供的依据真实，但被上诉人所提依据有很多不真实，此鉴定结论明显不能作为定案依据。5、根据合同的约定，一审判决第二条要求上诉人承担违约责任直至完成给排水工程建设并通过相关部门验收时止是违反约定的，无事实依据。6、判决第二条和第三条矛盾，违背客观规律。因相关日期不确定，如何给付。7、本案房屋已交给被上诉人使用，没有给其任何损失，一审违约金过高，违反法律规定。上诉人冯仕方、葛明仙二审辩称：1、根据合同法第122条的规定，一审程序合法；2、一审判决合理合法。从《福泉市山水北苑规划设计方案2-11给排水分析图》来看，给排水工程属于建设工程规划许可证附图中载明的公共设施，根据合同第十一条、第十二条、第十四条的约定，给排水工程应当建设完毕，并经房地产主管部门备案后，才能将房屋交付给业主，否则应承担违约责任，现上诉没有建设完成给排水工程和经备案，系违约；关于上诉人所提自然灾害的理由，因事发当天，仅有山水小区被淹，其他小区没有被淹，这充分说明降雨未达到不可抗力的程度；同时规划设计图有三条排水管，以保证小区安全，此项目才获得规划、环保部门的审批，取得建设小区的资格，但上诉人在建设中违反规定，在给排水工程建设未完成的情况下，将商品房交付业主，才是酿成被淹的关键；关于票据，被上诉人在即将交房预期的前提下，利用在商家打折提前订购家装用品正常合法。请求驳回上诉，维持原判。原审原告冯仕方、葛明仙向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿原告装修损失145858元，鉴定费5000元；2、请求判令被告自2015年12月30日起，按已交房价款日万分之二的标准向原告支付违约金，直至被告建设完成给排水工程并通过验收时止；3、请求判令被告自2016年3月30日起，按已交房价款日万分之一的标准向原告支付违约金，直至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告冯仕方、葛明仙系夫妻关系，2014年6月5日，原告冯仕方、葛明仙与被告润嘉房地产分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为2014000259，二原告购买被告润嘉房地产分公司开发的福泉市山水北苑1号楼1单元1层（1-1-01）号房，该商品房（合同约定）建筑面积122.19平方米，套内建筑面积108.63平方米。双方签订《商品房买卖合同》包含以下内容：“第七条、1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3473.00元，总价款（小写）377272.00元……。第八条，付款方式及期限，……3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计117272.00元，余款（小写）260000.00元以银行按揭支付。……。第十一条、交付时间和条件，（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合工程竣工合格证明文件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。第十二条：本项目内相关设施、设备的交付与使用条件：（一）城市基础设施……。（二）公开服务设施、市政公用设施及园林绿林化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可的文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；……。第十三条：逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第（1）种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……。（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。第十四条，交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，……。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十二条：房屋登记，三、转移登记，（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原、被告签订商品房买卖合同后，原告按约定交纳了首期房款117272.00元，余款260000.00元到中国建设银行办理了按揭手续，中国建设银行已经按照约定于2014年7月17日将按揭款260000.00元支付给被告。2015年9月7日，原告冯仕方、葛明仙从被告润嘉房地产分公司领到所购买的福泉市山水北苑1号楼1单元1层（1-1-01）号房屋钥匙，并对所购买的房屋进行装修并购买部份家电在家中。2017年6月29日，福泉市下暴雨，由于被告润嘉房地产分公司所开发的山水北苑小区排洪通道出口被堵，小区泄洪能力大大降低，无法有效排除洪水，导致山水北苑小区部份房屋被淹没，原告冯仕方、葛明仙所购买的福泉市山水北苑1号楼1单元1层（1-1-01）号房屋被淹没1.24米深左右。2017年8月18日经贵州皓天价格评估司法鉴定所（2017）皓鉴字第282号鉴定报告鉴定原告冯仕方、葛明仙所购买的福泉市山水北苑1号楼1单元1层（1-1-01）号房屋装修及物品造成损失为145858元，原告花去鉴定费用5000元。同时查明：原告冯仕方、葛明仙在2015年9月7日领到所购买的房屋钥匙时，没有收到被告交给的住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房面积实测技术报告书及公共配套设施等相关证明文件。2015年12月30日前被告因施工单位原因仍未取得福泉市山水北苑1号楼商品房面积实测技术报告书。2016年3月30日前，被告没有取得该商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告润嘉房地产分公司所开发的山水北苑小区项目未完成整体规划设计方案建设，山水北苑小区给排水施工工程至今尚未经过相关部门验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。二原告与被告于2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且该合同没有违反法律法规的规定，应合法有效。双方当事人应按照《商品房买卖合同》约定及相关法律、法规规定全面履行自己的义务。二原告已履行了支付购房价款的义务，被告依约应按《商品房买卖合同》约定及相关法律、法规规定将房屋交付给二原告，被告润嘉房地产分公司在2015年9月7日将二原告所购房屋钥匙交给原告时，并未有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和完成小区相应的公共服务配套设施相关证明文件等，应承担相应违约责任。被告润嘉房地产分公司所开发的山水北苑小区排洪通道出口被堵，被告作为房开公司，应当预见下暴雨可能会导致小区淹没而没有预见，从而没有及时进行有效疏通排洪通道或及时处理解决被堵排洪通道，导致山水北苑小区泄洪能力大大降低。在2017年6月29日福泉市下暴雨时山水北苑小区无法有效排除大量雨水，导致原告购买的房屋受到淹没，给原告造成一定的经济损失。被告未按原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定完善山水北苑小区相应公共配套设施和采取相应措施，系被告履行合同义务不符合双方签订合同约定，因被告履行义务不符合约定导致原告购买的被告开发山水北苑小区的房屋受到雨水淹没，给原告造成一定经济损失，被告应承担赔偿损失的违约责任。被告所开发的山水北苑小区的给排水设施建设工程系原、被告双方签订《商品房买卖合同》公共服务设施，属于被告交付房屋的条件之一。根据原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告违约应从交付期限届满之次日起算，故原告主张被告按《商品房买卖合同》约定自2015年12月30日起，按已交房价款日万分之二的标准向原告支付违约金至被告建设完成给排水工程并通过验收时止的请求，于法有据，予以部分支持。被告违反《商品房买卖合同》约定未在2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告主张被告自2016年3月30日起，按已交房价款日万分之一的标准支付到办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止的请求，于法有据，予以支持。被告辩称原告起诉的装修损失与被告行为无关，原告所造成的损失是因为自然灾害造成且与本案不属于同一个法律关系、被告开发的山水北苑小区给排水工程是经过验收合格的及被告没有进行房屋的初始登记以及办理房屋产权的相关文书，责任不在被告的理由不符合事实和不充分，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯仕方、葛明仙装修损失一十四万五千八百五十八（￥145858.00）元，鉴定费五千（￥5000.00）元，合计一十五万零八百五十八（￥150858.00）元。二、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内自2015年12月31日起按原告已交房价款377272.00元日万分之二的标准向原告支付违约金，直到被告建设完成给排水工程并通过相关部门验收时止。三、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内自2016年3月30日起按原告已交房价款377272.00元日万分之一的标准向原告支付违约金，直至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。四、驳回原告冯仕方、葛明仙的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1870.00元，由被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人冯仕方、葛明仙的诉讼请求虽然包括侵权纠纷与商品房买卖合同纠纷两个法律关系，但起因是被上诉人以上诉人润嘉房地产分公司违反商品房买卖合同的约定为由提起诉讼，而此两个法律关系合并审理，有利于减少当事人诉累，有利于案件事实的查清、有利于矛盾的彻底解决，此合并审理未违反民事诉讼的强制性规定，故上诉人所提一审违反一事一审原则的理由不予采纳。因双方当事人于2014年6月5日所签《商品房买卖合同》依法成立有效，对双方具有法律约束力。被上诉人已履行了支付购房价款的义务，上诉人应按约定及相关法律、法规规定将房屋交付给被上诉人，但上诉人在2015年9月7日将被上诉人所购房屋钥匙交给被上诉人时，并未有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和完成小区相应的公共服务配套设施相关证明文件等，违反合同第十一、第十二条约定的条件，故上诉人有违约行为，依法应承担相应违约责任。由于上诉人没有完成其建设的山水北苑项目整体设计方案，给排水工程也未建设完成，导致此项目的给排水工程未验收合格，上诉人没有完成此项目相关基础设施建设的违约行为导致被上诉人房屋被淹的情况发生，给被上诉人造成损失，依法应由上诉人承担赔偿责任；2017年6月29日的大雨虽在福泉为九年一遇，但被上诉人房屋被淹是基于上诉人完成项目给排水工程等基础设施的基础上才造成的，故上诉人所提不可抗力免责的理由于法无据，不予采纳。由于被上诉人已提供了评估机构对其房屋被淹所造成损失的鉴定意见，上诉人对此鉴定意见虽有异议，但不能提供证据证明此鉴定意见符合法定不能采信的事实主张成立，故此鉴定意见应作为被上诉人房屋被淹导致损失的认定依据，上诉人依法承赔偿因此给被上诉人造成的损失14858元。根据双方所签订合同的约定，上诉人交房时，还应当提供符合工程竣工合格证明文件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。但是上诉人交房时仅是交付了房屋，并没有提供相关的合格证明文件，故上诉人的交房行为违反合同的约定，应当承担违约责任。同时，上诉人也未在合同约定的2016年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，故上诉人也存在逾期办证的违约行为，一审按照合同约定的日万分之二的逾期交房违约金和日万分之一的逾期办证违约金计算违约金有事实与法律依据；上诉人一审中并未提出违约金过高请求调整，现二审中提出违约金过高的请求，此抗辩不符合法律规定，不予支持。一审法院按照双方的约定要求上诉人支付违约裁判并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 熊元伦审判员 陆育义二〇一七年十二月二十二日书记员 张 祺