北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4253号上诉人（原审被告）：方仕国际投资集团有限公司，住所地北京市丰台区南苑路**。法定代表人：黄方利，总经理。委托诉讼代理人：王甫，北京市晨野律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华北电力物资总公司工贸公司，住，住所地北京市丰台区永外木樨园**/div>法定代表人：胡庆东，经理。委托诉讼代理人：王延涛，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝志新，浙江天册（北京）律师事务所律师。上诉人方仕国际投资集团有限公司（以下简称方仕投资公司）因与被上诉人华北电力物资总公司工贸公司（以下简称华北电力工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方仕投资公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判。一、二审诉讼费用由华北电力工贸公司承担。事实及理由：1.方仕投资公司已将大部分租赁标的腾退归还给华北电力工贸公司使用，不应继续向华北电力工贸公司支付高额的房屋使用费。2.方仕投资公司腾退交还的租赁标的华北电力工贸公司已经实际使用，租金应相应酌减。3.方仕通科技广场是华北电力工贸公司允许方仕投资公司建造使用的，方仕投资公司不应腾退。4.中控室、监控室、配电室是双方公司共同使用的，无法腾退，也不应全额交付房屋租金。5.12号现有建筑占据多个产权人的土地且有他人占用的情况，客观上无法腾退。华北电力工贸公司辩称，同意一审判决，不同意方仕投资公司的上诉请求和理由。1.不存在方仕投资公司所述华北电力工贸公司同意其建设一万平方米方仕通科技广场的情形。华北电力工贸公司未见过翻建情况报告的原件，也没有见过其他文件。北京规划委认定的一万平方米是方仕投资公司擅自建造，与华北电力工贸公司无关。2.华北电力工贸公司提交两份承诺函，其中体现方仕投资公司承诺自行承担扩建不利后果。3.本案83号院是整体出租，在本案之前，方仕投资公司也从未对设备间移交提出不同意见。4.对于租赁期间8号楼顶增加的一层楼，华北电力工贸公司立场是明确的，在方仕投资公司拆除违建后，且不损害原房屋主体结构的情况下，恢复原状，华北电力工贸公司才可以接收，这也是租赁合同约定的内容。5.在案外人金都酒家对12号房屋租赁期满后，依据2009年1月1日华北电力工贸公司和方仕投资公司签订的补充协议，方仕投资公司成为了12号房屋的承租人，连同签订补充协议前方仕投资公司承租的83号院的其他部分，构成了83号院的整体租赁。在方仕投资公司承租期间，场地内房屋有改扩建，但依据1995年83号院的地籍调查表，能够清楚区分房屋具体位置，方仕投资公司所述无法腾退的理由不成立。6.在2015年2月28日，涉案租赁合同已届满，方仕投资公司未履行腾退义务。此后，虽然方仕投资公司陆续腾退部分房屋，但在华北电力工贸公司要求整体退租的情形下，方仕投资公司并未履行，而是在诉讼过程中，仍以各种方式和理由拒绝腾退交付，这些行为足以证明全部过错在方仕投资公司。一审法院根据公平原则、合同履行情况、方仕投资公司的过错程度、对外出租的预期收益以及本案案情酌定的房屋占有使用费是合理的。华北电力工贸公司向一审法院起诉请求：1.判令方仕投资公司立即腾退现在占有使用的在2009年华北电力工贸公司向其现状交付的房产，以及腾退其违建所占的场地；2.判令方仕投资公司向华北电力工贸公司支付自2015年3月1日起至实际腾退时止的占有使用费，以2015年的年租金标准即4011168元为依据，按334264元／月计算；3.判令方仕投资公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：华北电力物资总公司是华北电力工贸公司上级公司，系涉案租赁房屋场地的所有权人。2008年10月7日，甲方华北电力工贸公司与北京方仕投资有限公司（2009年7月更名为方仕投资公司）签订《南木樨园83号院租赁合同》，约定：该租赁物坐落于丰台区南木樨园83号院，房屋及土地占地面积7450平方米，使用面积5700平方米（附图为准），该房屋未设定抵押。甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：法人授权委托书。甲方允许乙方在不改变房屋结构主体的前提下对南木樨园83号院现有办公建筑物大院进行改造，改造房屋的费用由乙方承担。租期自2009年1月1日起至2014年12月31日止。自实际交房之日起给予60日装修免租期，合同期顺延。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，同等条件下乙方有优先续租权，征得同意后甲乙重新签订房屋租赁合同。租金标准为每年330万元，自2012年1月1日起，年租金在前三年330万元基础上每年增长5%。第一年一次性支付全年，第二年起每半年支付一次，提前30日支付。租赁保证金在合同生效后自动转为租金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。对于乙方装饰装修部分，具体处理方法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。在合同期内，乙方不能单方将房屋整体转租他人，否则视为违约。2009年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在原《房屋租赁合同》项下北京市丰台区南木樨园83号院内空地及车库处改造建设房屋，建设投资由乙方承担。上述房屋建成后，由乙方按《房屋租赁合同》承租使用，用途不变，因房屋属乙方建设，故甲方不针对上述房屋另外向乙方收取任何租金。甲方认可因甲方原因推迟交房，同意原合同顺延2个月，自2009年3月1日起执行。2014年12月31日，华北电力工贸公司向方仕投资公司送达《关于到期不再续租及相关事项的通知函》，明确告知方仕投资公司在2015年2月28日租赁期限届满后，华北电力工贸公司不再与方仕投资公司签署续租协议，同时，要求方仕投资公司结清欠付租金，将违法建筑拆除，装饰装修能拆除的，自行拆除并收回，因拆除造成毁损的，应恢复原状，按期腾退房屋场地。2015年2月4日，华北电力工贸公司向方仕投资公司送达《关于确认到期不再续租的告知函》，声明针对方仕投资公司2015年1月6日来函申请续租一事，再次明确期限届满后不再与方仕投资公司续订合同，并要求方仕投资公司立即腾退租赁场地。2015年2月26日，华北电力工贸公司再次向方仕投资公司发送了《关于合同到期腾退等事宜的通知函》，要求方仕投资公司腾退租赁场地房屋。2015年3月，北京木樨园方仕通电子科技产品商场有限公司（以下简称方仕通公司）向华北电力工贸公司送达《关于协商续租事宜的回复函》，该函中以租赁场地周边商业氛围及业态形式的变化，进驻方仕通电子市场的商户众多等要求继续租赁房产。2015年4月29日，华北电力工贸公司向方仕投资公司送达《关于立即腾退南木樨园83号院的函》，明确函告方仕投资公司立即腾退租赁场地。2015年5月4日，方仕通公司向华北电力工贸公司交纳2015年3月1日至2015年8月31日的房租1910080元，2015年5月13日华北电力工贸公司将方仕通公司打入的1910080元全部退回。2015年4月28日，北京市规划委员会向华北电力物资总公司、方仕投资公司发出限期拆除决定书，内容为：2008年10月7日华北电力物资总公司作为国有土地使用权人通过下属公司将丰台区南木樨园83号院租赁给方仕投资公司，并于2009年1月1日，同意方仕投资公司在院内空地及车库处改造建设房屋。2009年4月，华北电力物资总公司取得建设工程规划许可证，并将工程交由方仕投资公司建设，在建设过程中未按规划许可内容进行建设，实际建成建筑规模约1万平方米，钢架结构地上4层，局部5层（彩钢板房），2010年8月竣工，用作商业经营。根据规定，责令你单位于2015年5月12日前将上述违法建设自行拆除。如逾期不拆除，将实施强制拆除。双方一致认可，2015年12月11日，方仕投资公司将涉案房屋现实面积2678平方米腾退交还给华北电力工贸公司，2016年6月21日，方仕投资公司将涉案房屋现实面积1392平方米腾退交还给华北电力工贸公司；该两次腾退涉案房屋现实面积共计4070平方米，对应房产平面图上标号为5、6、7的建筑物。本案审理过程中，方仕投资公司根据房产证中房产平面图所标示的图号对房产现状以及是否交接进行列表说明。经核对，双方一致认可：1.房产平面图上标号为1-3的建筑物改扩建为方仕通科技广场4层建筑（局部5层），违章建筑面积约为1万平米，双方未腾退交接；2.房产平面图上标号为4的建筑物改建变为锅炉房使用，双方未腾退交接，标号为4的建筑物连同前述标号1-3的建筑物统称为方仕通科技广场主楼，该楼占据了83号院和84号院两个产权单位的土地；3.房产平面图上标号为5的建筑物（原办公主楼）原有的4层基础上加盖了1层变成5层建筑，未腾退房屋为：一层118中控室、119-120监控室，二层215配电室，三层315配电室，四层415配电室（同时该办公楼一层三间设备间华北电力工贸公司并未交付方仕投资公司）；4.标号为6、7号的建筑物，已经腾退交接；5.标号为8的建筑物（原招待所）原有3层的基础上加盖了1层，未腾退交接；6.标号为9-11号非租赁标的；7.房产平面图上标号为12的建筑物，交接时已有扩建加盖，未腾退交接。华北电力工贸公司主张标号为5的建筑物（原办公主楼）中的一层设备间因日常管理需要，由专业人员进行维护，不存在交付问题。因双方争议房屋涉及科技广场主楼占据83号院和84号院一事，法院前往北京市丰台区东木樨园84号院所属产权单位北京市丰台区南苑乡东罗园村村民委员会（以下简称东罗园村村民委员会）核实，问及83号院及84号院上的建筑能否分割，该村委会副主任韩占红表示“83号院地势要高，两个楼盖的时间有先后，层高也不一样，中间有折印……我们有界限坐标，国土确权的时候双方应该都在场，边界不是直线，是折线，如果拆，很难做简单的切割……”就涉案83号院的四至范围，法院自北京市规划和自然资源委员会调取2014年1月7日地籍状况图、界址点坐标成果表，华北电力工贸公司提交了1995年12月2日地籍调查表。其中1995年地籍调查表有邻宗地产权单位盖章。华北电力工贸公司认可1995年地籍调查表，认为1995年制作地籍调查表时，现场还是平地，最真实，且有临宗地产权单位的盖章。2014年制作地籍状况图时地上及周围已有建筑，是参照周围的建筑物做的，而周围建筑物是能随时变化的，并不完全客观，因此导致2014年的面积比1995年的面积有所增加。方仕投资公司认可2014年地籍状况图。庭审中，就方仕投资公司提及的涉案现场转租众多小商户的情况，经法院释明后，华北电力工贸公司坚持对合同相对方的起诉，仅要求方仕投资公司承担腾退义务。方仕投资公司提供方仕通公司交纳的租金收据，欲证明自合同签订第二年起方仕通直接将租金交纳华北电力工贸公司，实际使用人系方仕通的事实华北电力工贸公司知晓，华北电力工贸公司认为租赁合同的双方系华北电力工贸公司和方仕投资公司，方仕通交纳租金的行为系代方仕投资公司支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华北电力工贸公司与方仕投资公司签订的《房屋场地租赁合同》，双方均应按照约定履行各自义务。双方合同约定到期后，方仕投资公司应当按照约定腾退房屋和场地。双方合同已经到期，华北电力工贸公司要求方仕投资公司腾退合同约定的租赁标的的房屋、场地，法院予以支持。鉴于双方在合同履行过程中，方仕投资公司在租赁场地违规加建改建房屋，之后双方协商腾退了部分房屋，庭审中，双方对租赁标的改扩建情况、哪些建筑是否腾退交接进行了确认，法院不持异议。至于腾退的范围，法院认为，1995年地籍表中对于83号院四至范围的确认，系基于针对未加盖建筑物基础上的土地进行的测绘，更能客观地反映实际状况，且有相邻宗地权属单位的确认，应作为确定涉案场地四至范围的依据。另外，对违章建筑的界定以及处理涉及行政管理职能，再结合本案的实际情况，法院对华北电力工贸公司要求拆除违章建筑的请求不予处理。关于房屋占有使用费，华北电力工贸公司要求按照合同约定租金标准支付，法院根据公平原则、合同履行程度、当事人过错、预期利益、本案案情，酌情予以确定。方仕投资公司虽提出了继续承租的抗辩，但其主张没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上建筑物标号为1、2、3、4的房屋改扩建4层（局部5层）的方仕通科技广场（违章建筑面积约为1万平方米）所占场地腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司（该腾退四至以1995年12月2日地籍调查表中确认的四至为准）；二、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为5的房屋内一层118中控室及119、120监控室，二层215配电室，三层315配电室，四层415配电室房屋腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司；三、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为8的房屋第一至三层腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司；四、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为12的房屋所占场地腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司（该腾退四至以1995年12月2日地籍调查表中确认的四至为准）；五、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付华北电力物资总公司工贸公司房屋占有使用费（自二○一五年三月一日起，按照每月25万元支付至房屋、场地腾退交还华北电力物资总公司工贸公司之日止）；六、驳回华北电力物资总公司工贸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，方仕投资公司于2020年5月腾空坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为8的房屋。华北电力工贸公司认可方仕投资公司于2020年5月15日腾空前述标号为8的房屋，但认为方仕投资公司应将该房屋恢复原状后交还，方仕投资公司承租期间实施加盖房屋行为致使房屋主体结构受损，造成房屋不符合接收条件。方仕投资公司提出华北电力工贸公司从未将房产平面图上标号为12的房屋实际交付其公司。对此，华北电力工贸公司不予认可。二审中，方仕投资公司还称其公司以一次性投入建设款8000万元和每年的财务成本800万元的方式支付由其公司建设的方仕通科技广场（约为1万平方米）的租金；方仕投资公司还主张其公司经营受新冠疫情影响应减免房屋占有使用费。方仕投资公司提交付款明细、支票存根、收据、支出凭证、发票、建设工程规划许可证、责令限期改正通知书、关于南木樨园83号房屋翻建情况的报告、另案起诉书、合作协议、金都酒家收据、支出凭单、银行转款凭条、收据、个人业务凭证、租赁合同复印件、视频、房屋租赁合同、发票、租赁协议、京津冀协同发展纲要、关于疏解方仕通科技广场的函、关于报送相关疏解情况的通知、关于腾退83号院相关事项的通知函、方仕通科技广场疏解公告、关于腾退南木樨园83号院的告知函、邮政快递单、回复函、关于腾退南木樨园83号院的方案、关于南木樨园83号院相关事宜的回函、关于移交南木樨园83号院的通知函、关于腾退南木樨园83号院的通知函、邮件交接单查询单、关于腾退南木樨园83号院8号楼腾退告知函、回复函、关于腾退南木樨园83号院的通知函、照片等证据，欲证明其公司的主张。对于方仕投资公司提交的前述文件，华北电力工贸公司认为除视频外的其他文件均是方仕投资公司已经提交过的，方仕投资公司的行为属于故意逾期提供证据，不应被采纳；对方仕投资公司所持证明目的均不予认可。华北电力工贸公司提交关于腾退南木樨园83号院的通知函、（2009）二中民终字第13439号民事判决书、房屋租赁合同、补充协议、建筑工程规划许可证、承诺书、责令限期改正通知书、关于对南木樨园83号院的违章建筑之情况说明、限期拆除决定书、关于限期拆除南木樨园83号院所涉违建的情况说明、照片、授权委托书、南木樨园83号院取暖锅炉设备修缮费用审计报告、南木樨园83号院2010-2012年度供暖费审计报告、发票、关于疏解方仕通科技广场的函、关于腾退83号院相关事项的通知函、回复函、关于切实做好腾退前木樨园出租房屋消防安全的告知函、2015年12月11日南木樨园83号院腾退交接表、2016年6月21日南木樨园83号院腾退交接表、华北电力物资总公司办公楼改建工程图纸等证据，欲证明己方的主张。对此，方仕投资公司认为（2009）二中民终字第13439号民事判决书、房屋租赁合同、补充协议、承诺书、关于对南木樨园83号院的违章建筑之情况说明、关于限期拆除南木樨园83号院所涉违建的情况说明不属于新证据；认可建筑工程规划许可证、授权委托书、承诺书、南木樨园83号院取暖锅炉设备修缮费用审计报告、南木樨园83号院2010-2012年度供暖费审计报告、关于疏解方仕通科技广场的函、关于腾退83号院相关事项的通知函、回复函、关于切实做好腾退前木樨园出租房屋消防安全的告知函、2015年12月11日南木樨园83号院腾退交接表；对于其他证据的证明目的，方仕投资公司均不予认可。华北电力工贸公司和方仕投资公司一致认可坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为5的房屋内一层118中控室及119、120监控室、二层215配电室、三层315配电室、四层415配电室单间面积均为20.52平方米。二审中，本院向华北电力工贸公司释明其公司就案涉房产平面图上原有建筑物标号为1、2、3、4、12的房屋所占场地上的现存改扩建后的房屋，向法庭提交其公司与东罗园村村民委员会之间确认的权益界限。华北电力工贸公司表示不提供。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。华北电力工贸公司与方仕投资公司签订的租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，无法律规定的合同无效情形，属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。关于腾退问题。在案1995年地籍表中对于83号院四至范围的确认，是基于针对未加盖建筑物基础上的土地进行的测绘，能够客观反映涉案场地四至范围；但该场地上的在案房产平面图上原有建筑物标号为1、2、3、4的房屋已改扩建为4层（局部5层）的房屋，原有的建筑物标号为12号的房屋也已改扩建，由于华北电力物资总公司、方仕投资公司违反规划许可的建设行为，涉案场地上的现有房屋并非按场地界限建造，并占据有案外人东罗园村村民委员会享有权利的场地，造成包括华北电力工贸公司在内的所涉主体对前述房屋享有权益的范围不明。目前华北电力工贸公司与案外人东罗园村村民委员会未就违规扩建房屋的划分达成明确界限。在涉案场地上的房屋权益界限不明情况下，一审法院判令腾退该房屋所占场地显然不具备现实可操作性，该房屋所涉腾退和本案结束后产生的占有使用费问题宜待权利人与案外人明确其对现有房屋的相应权益范围界限后予以处理。故一审判决的相应处理欠妥，本院予以纠正。对于涉案院落内房产平面图上标号为5的房屋内一层118中控室及119、120监控室，二层215配电室，三层315配电室，四层415配电室房屋，双方在一审中一致认可未腾退，该配套房屋权利归属明确，现合同已到期，方仕投资公司应交还给华北电力工贸公司。对此，一审法院处理正确，本院予以维持。对该部分房屋，方仕投资公司应支付房屋占有使用费至腾退之日止。根据本案具体情况，本院酌情确定该部分房屋的占有使用费的支付标准。对于涉案院落内房产平面图上标号为8的房屋，虽在二审中华北电力工贸公司提出方仕投资公司应将该房屋楼顶的违建拆除后交还，但对于一审判决，华北电力工贸公司并未提出上诉，可见其已认可一审判决对该房屋的处理，现华北电力工贸公司亦认可方仕投资公司于2020年5月15日腾空该房屋，故宜认定该房屋腾退于2020年5月15日。因事实发生变化，对于一审法院的相应处理，本院予以调整。关于房屋占有使用费。第一，合同期满后方仕投资公司未腾退房屋应支付房屋占有使用费的起算时间。根据双方合同约定“房屋租赁期自2009年1月1日至2014年12月31日，共计五年，自实际交房之日起给予60日装修免租期，合同期顺延。”以及双方补充协议的约定“甲方认可因甲方原因推迟交房期，同意原合同顺延2个月，自2009年3月1日起执行。”可知方仕投资公司应自2009年4月30日起交纳租金，已查明方仕投资公司已交纳租金2082.34万元，结合双方合同关于租金标准的约定，可知方仕投资公司已交纳的租金已覆盖自2009年4月30日至2015年4月30日，故方仕投资公司应继续支付自2015年5月1日起的房屋占有使用费；第二，关于应支付使用费的房屋面积计算。方仕投资公司在二审审理中称房产平面图上标号为12的房屋华北电力工贸公司从未实际交付其占有使用。但在本案一审审理中，方仕投资公司陈述“83号院是被告整租给了方仕通公司，1234号方仕通转租给了珠宝城公司……8号楼转租给了商务宾馆，12号楼转租给了华信通公司”，再根据双方补充协议的约定“双方签署的《房屋租赁合同》部分含原金都酒家王守金承租部分，到期后一并由乙方承租，其价格三年内不变，三年后价格另定”，并结合方仕投资公司在合同履行过程中向华北电力工贸公司交纳租金的情况，以及（2015）京丰民初字第10851号案件审理中方仕投资公司在其提交的《租赁标的状况》表格中对12号房屋的“交接时情况”记载为“交接时已有扩建加盖”，在其提交的房产平面图中其已注明“12#交接时已有变化交接时为2层小楼方仕扩建3米”，故方仕投资公司关于12号房屋未实际交付其占有使用的意见，本院不予采纳。双方《房屋租赁合同》约定的使用面积为5700平方米（房屋所有权证记载为4866平方米）。对于方仕投资公司建设的方仕通科技广场（约为1万平方米），双方《补充协议》约定“上述房屋建成后，由方仕投资公司按《房屋租赁合同》承租使用，用途不变。因房屋属方仕投资公司建设，故华北电力工贸公司不针对上述房屋另外向方仕投资公司收取任何租金。”可见方仕通科技广场虽参照《房屋租赁合同》承租使用，但不另行收取租金，故不应当记入本案应支付使用费的房屋面积中。本案应支付使用费的房屋面积应为《房屋租赁合同》约定的使用面积为5700平方米（房屋所有权证记载为4866平方米）部分；第三，关于已腾退房屋面积占应支付租金的全部房屋面积比例计算。双方均认可2015年12月11日和2016年6月21日腾退5、6、7号房屋的相应面积，华北电力工贸公司认可2020年5月15日方仕投资公司腾空房产平面图上标号为8的房屋。从目前法院掌握的证据来看，1997年房屋所有权证记载的租赁物建筑面积为4866平方米，各标号房屋面积均记载明确；由于此后存在加建行为，双方2008年10月7日签订《房屋租赁合同》时约定的使用面积为5700平方米，但双方均无证据证明当时各标号房屋的具体面积；此后合同履行中房屋亦存在加扩建情形，双方对于目前的总面积以及各标号房屋具体面积未达成一致。由于双方对于涉案房屋加扩建面积变化情况未能举证准确证明，且亦未举证证明加扩建均为合法行为，故本院依现有能查明的证据以1997年房屋所有权证记载的情况对已腾退房屋面积占本案应支付使用费的全部房屋面积比例进行计算。关于原标号为1、2、3、4、12号房屋的使用费的计算，由于1、2、3、4号房屋已改扩建为4层（局部5层）的新房屋，12号房屋也已改扩建为新房屋，在该两处新房屋目前暂不能腾退，且何时具备腾退条件尚无法确定的情况下，上述房屋使用费按1、2、3、4、12号房屋面积占全部租赁房屋面积比例，暂计算至本判决生效之日止，华北电力工贸公司可待实际腾退确定时另行主张剩余占有使用费。关于二审中方仕投资公司所称其以建设出资抵扣1万平方米建筑物租金一节，因其并未就建设费用支付提出反诉主张，本案不予处理。关于方仕投资公司所称的受疫情影响一节，是因其在合同到期后未腾退房屋所致，故对其要求减免房屋占有使用费的意见，本院不予采纳。从上述情况来看，一审法院酌定的房屋占有使用费数额过高，本院依据双方合同的约定和查明的客观使用情况予以调整。综上，方仕投资公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17037号民事判决书第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17037号民事判决书第一、三、四、六项；三、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17037号民事判决书第五项为方仕国际投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付华北电力物资总公司工贸公司房屋占有使用费（其中坐落于北京市丰台区南木樨园83号院房产平面图上标号为5、6、7、8号房屋的占有使用费5751000元；以8500元/月的标准支付坐落于北京市丰台区南木樨园83号院房产平面图上标号为5的房屋内一层118中控室及119、120监控室、二层215配电室、三层315配电室、四层415配电室的房屋占有使用费从2015年5月1日计至房屋腾退之日止；以63300元/月的标准支付坐落于北京市丰台区南木樨园83号院房产平面图上标号为1、2、3、4、12的原房屋面积占有使用费从2015年5月1日计至本判决生效之日止）；四、驳回华北电力物资总公司工贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57817元，由华北电力物资总公司工贸公司负担27817元（已交纳），由方仕国际投资集团有限公司负担30000元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费14562元，由华北电力物资总公司工贸公司负担7354元（于本判决生效后7日内交纳），由方仕国际投资集团有限公司负担7208元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十一月六日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之