浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初3474号 原告：温岭市东门南路综合市场商住楼业主委员会，住所地：温岭市太平街道东门南路**。 负责人：阮正军，业委会主任。 委托诉讼代理人：江鑫、蒋春晓，浙江台温律师事务所律师。 被告：浙江大源物业管理服务有限公司，住，住所地：温岭市城东街道三星大道**碧湖山庄玉桂苑**/div> 委托诉讼代理人：林鸣华、林瑟，浙江明权律师事务所律师。 原告温岭市东门南路综合市场商住楼业主委员会（以下简称“商住楼业委会”）为与被告浙江大源物业管理服务有限公司（以下简称“大源物业”）物业服务合同纠纷一案，于2020年5月13日向本院提出诉讼，本院于同日受理。本案于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告商住楼业委会主任阮正军及委托代理人江鑫、蒋春晓，被告大源物业的委托代理人林鸣华到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人申请庭外和解，后因双方未能在准许的期限内达成和解，本院依法恢复审理。本案现已审理终结。 原告商住楼业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告物业用房的经营性收益322540元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原名称为台州太平洋物业服务有限公司，后更名为浙江大源物业管理服务有限公司。2013年3月28日,温岭市旧城改造开发建设有限公司与被告签订一份《前期物业服务合同》，被告对温岭市东门路综合市场复建项目进行物业管理并约定服务内容、质量、服务费用、违约责任等合同条款。被告提供物业管理服务过程中，长期占有物业用房的经营性收益。小区物业用房包括物业管理用房和物业经营用房，属于全体业主共有，被告在合同期内可无偿使用。被告未经业主大会同意，擅自改变用途，直接将物业用房出租并自行收取租金。被告收取的租金应系全体业主所有。综上所述，被告作为物业管理公司，不按《前期物业服务合同》及法律法规约定的履行义务，侵犯了原告的合法权益。 被告大源物业答辩称：对原告主张的被告将物业用房出租收取收益322540元无异议，但是该费用经前期物业服务合同的合同主体旧城改造指挥部及第一届业主委员会的同意，用于弥补物业管理费的不足。因此，被告既没有违反合同约定，也没有损害业主利益，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告提交的证据能否证明双方各自的主张或抗辩，本院将在说理部分综合阐述。 根据所确认证据及双方当事人陈述，本院确认案件事实如下： 2013年3月28日，温岭市旧城改造开发建设有限公司与台州太平洋物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定由该物业服务企业对温岭市东门路综合市场复建项目进行物业管理，双方就物业基本情况、物业服务内容和质量、服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，约定的物业服务费标准为：高层1.2元/㎡每月，营业房1.5元/㎡每月，车位35元/个每月。在物业的使用和维护的内容中，双方约定物业管理与经营用房属全体业主所有，被告在本合同期限内无偿使用。合同期限自物业交付之日起至第一届业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同达成后，被告依据合同约定，为东门南路综合市场商住楼高层及营业房业主提供物业服务，并将案涉物业用房对外出租，其中约140平方部分自2015年3月10至2020年3月30日共获租金208000元，其中约81平方部分自2015年8月25日止2018年12月30日共获租金114540元，合计322540元。2019年5月12日，原、被告就高层部分续签了《物业服务合同》，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，费用标准未变，但原告一次性补贴给被告15000元。物业用房部分变更为81平方由被告在合同期内无偿使用。此后，原、被告就物业服务内容、质量发生争议，当年6月原告向被告发送整改通知书和催款函，要求被告对物业服务进行整改，并提出小区物业管理用房和经营用房租金返还的要求。2019年6月21日，被告对原告提出整改意见及催款函进行了回复，认为物业服务费收入不足以物业服务运行支出，物业用房租金收入都用于弥补物业费不足部分。 另查明，温岭市旧城改造开发建设有限公司系案涉物业的建设单位，台州太平洋物业服务有限公司系被告的曾用名，后于更名为浙江大源物业管理服务有限公司。 本院认为，虽然根据法律规定，建筑区划内的物业服务用房由全体业主所共同享有，但是法律亦不排除当事人之间通过约定对物业用房的经营性收益进行处分的行为。本案中，温岭市旧城改造开发建设有限公司作为建设单位，通过招投标的形式选聘温岭市东门路综合市场复建项目的物业管理企业。被告大源物业的前身台州太平洋物业服务有限公司中标后，与温岭市旧城改造开发建设有限公司签的《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法，应确认有效，在合同约定的至第一届业委会与选聘物业服务企业签订合同生效之日止的合同期限内对全体业主具有约束力。本案双方的争议就在于是否存在就物业管理及经营用房的房租收益用于补贴被告物业费不足的约定以及原告所主张的返还金额是否合理的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于第一个争议。首先，《前期物业服务合同》约定，物业管理用房与经营用房属全体业主所有，被告在合同期限内无偿使用，并无排除用于出租使用的情形；其次，案涉温岭市东门路综合市场商住楼系因火灾损毁的复建项目，虽然物业合同系通过招投标方式达成，但收费标准偏低，温岭市旧城改造开发建设有限公司可以出于降低业主物业管理费用和保障物业管理服务水平的双重目的，在进行招投标时将物业管理及经营用房等经营性收入计入物业公司的收入。而在物业管理服务实践中，以经营性收入贴补小区物业管理的成本开支的作法现象普遍存在。因此，温岭市旧城改造开发建设有限公司作为建设单位，在与物业管理企业签订前期物业服务合同时，约定将属于全体业主所有的物业管理及经营用房归被告无偿使用并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害业主的利益，应当认定合法有效；其三，虽然上述合同中对于无偿使用的方式是否包括出租收益没有进行明确约定，这也是导致本案双方争议的原因，但是从以下几方面来看，原告对于被告出租收益的行为应当是认可的。（1）从缔约行为来看，原、被告在2019年续约时，在案涉物业用房尚处出租的情况下，仍旧对于81平方米的物业管理用房约定为由被告无偿使用，而无表述上的变更调整；（2）从履约过程来看，原告明知被告出租物业用房多年，现亦未举证证明曾对被告出租房屋提出异议，亦或要求被告相应的收益抵扣物业费用或返还；（3）从所谓的第二届业委会纪要来看，虽然原告对该纪要不予认可，但对纪要中涉及第二届业委会所协商过的事项，及部分确定的内容，如2019年经营用房租金分配方式并无争议，且与续签的物业服务约定相印证，这亦能进一步佐证原告对于被告通过出租方式使用物业用房行为的认可，只是对于租金分配出现争议。第二个问题，关于案涉物业用房租金的返还。基于上述分析，虽然能够确认原告对于被告通过出租物业用房进行经营收益的行为予以了认可，但是对于出租经营支出及租金收益如何分配双方却没有明确的约定，这并不能表明原告认可这些经营性收入全都归属于被告，由被告任意进行处分。况且正如被告所称该收益系用以补贴物业费不足，其应负有将物业用房出租收入等经营性收益的收支情况向业主公布的义务。对尚未用于公共开支的结余部分或超收部分，仍应返还全体业主。但被告公司未能提交相关的证据证明在履行物业服务的过程中已对相关收支情况进行了公示，亦未提交相应的收入情况及收支明细，应承担相应的不利后果。反之，物业用房的出租收益，也是大源物业进行经营管理及放弃自身无偿使用对价的结果，物业管理企业对物业用房等进行经营过程中，小区业主并不支付报酬，产生相关收益后还需依法缴纳税费等。如将案涉物业用房的租金全部划归业主所有，显然对物业服务企业而言也不公平。因此，物业用房的租金收益应在扣除物业管理企业合理的经营支出后，剩余部分才应当归属全体业主所有。综上所述，本院结合前期物业服务合同中关于管理与经营用房被告合同期内无偿使用的约定、被告的合理经营成本和合理收益、物业费计收（复建项目收费标准偏低）以及物业未公开经营性收入收支情况等事实，酌情确定由大源物业返还原告物业用房租金110000元。至于原告在本案中提到的被告未尽到电梯、机械车库维护等义务，这属于双方对物业服务范围及质量的争议，与本案物业用房租金的使用分配无关。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、浙江大源物业管理服务有限公司于判决生效之日起十日内返还温岭市东门南路综合市场商住楼业主委员会物业经营性用房租金110000元； 二、驳回温岭市东门南路综合市场商住楼业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6138元，减半收取3069元，由原告温岭市东门南路综合市场商住楼业主委员会负担1819元，被告浙江大源物业管理服务有限公司负担1250元。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 干军辉 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 金丹阳