安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0503民初4129号 原告：马鞍山市圳秀置业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：唐友良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。 被告：陶婷，女，1994年2月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：张英俊，安徽致臻律师事务所律师。 被告马鞍山市圳秀置业发展有限公司（以下简称圳秀公司）与原告陶婷商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告圳秀公司的委托诉讼代理人朱卫华，被告陶婷的委托诉讼代理人张英俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圳秀公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金68145元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，圳秀公司变更第1项诉讼请求为判令被告支付原告逾期付款违约金68440元。事实和理由：原、被告于2013年6月14日签订《商品房预售合同》一份，约定被告购买位于金湖湾新城一区22栋201室房屋一套，建筑面积155.2平方米，总价为853135元，付款方式为2013年6月11日前支付263135元，剩余房款59万元于2013年6月22日前办理银行按揭，并于2013年7月14日前支付。但被告直至2014年3月3日才将该笔贷款予以支付。故原告具状法院请求判如所请。 陶婷辩称：1、原告提供的合同及补充协议都是带有欺诈合同，《商品房预售合同》是2013年6月14日签订了合同，合同要求被告于2013年6月11日前支付26万元，且整个合同都没有约定剩余房款应于2013年7月14日支付，因此，被告认为在本案中，不存在被告逾期付款的问题。合同虽约定2013年6月20日前办理银行按揭，但并没有约定何时办理完毕。在本案中，原告有严重的违约行为。 圳秀公司针对其诉讼请求递交了下列证据并说明如下：1、《商品房预售合同》及《合同补充协议》，证明原、被告之间签订合同约定：（1）、付款方式及期限（第七条）：2013年6月22日前办理银行按揭，补充协议第四条第2款约定被告保证剩余购房款于合同签订后30日内即2013年7月14日前全部支付给原告。（2）、逾期付款责任（第九条）逾期超过90日按日万分之五支付违约金。2、中国建设银行客户回单，证明被告实际支付余款时间为2014年3月3日。陶婷对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性不持异议，但是《商品房预售合同》和补充协议都是后期补的，补充协议是在原告出现不能交房的情况下，利用买房人的弱势诱导被告签订的，补充协议上没有签订日期，不能确定该补充协议的签订时间是2013年6月14日，被告向代理人陈述实际签订日期远在2013年6月14日之后。所以被告不知道原告关于2013年7月14日的时间是怎么确定的。预售合同中约定在2013年6月22日办理银行按揭，但对于贷款何时下来没有明确约定，且根据合同法第39条的相关规定，原告非但没有提醒被告，而是利用优势欺诈被告。合同法第40条相关规定，补充协议中约定的一些条款是无效条款，因为这严重违背了双方的权利义务对等，也违背了被告的本意。被告交付了80余万元的房款，原告利用被告的弱势，诱导欺骗被告，有严重的欺诈行为，被告认为是无效条款。因此，被告是否存在违约情况无法确定，故违约金无法计算。对证据2不持异议。陶婷未递交证据。本院对双方无争议的证据依法予以认定。对有争议的证据认定如下：双方签订的《商品房预售合同》约定陶婷于2013年6月11日前支付房款263135元，剩余房款59万元于2013年6月22日前办理银行按揭，该约定明确具体，合法有效；《合同补充协议》约定“陶婷选择按揭贷款付款的，应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款向圳秀公司认可的按揭银行申请按揭贷款支付，陶婷保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至圳秀公司的银行账户”。因陶婷办理的系《个人房产抵押贷款合同》，圳秀公司作为担保方也参与了合同的签订，也系合同当事人，合同签订后，贷款的具体发放时间并非陶婷所能保证，明显加重了陶婷的责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因该条款明显违反了上述法律条款的规定，应为无效。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年6月14日，圳秀公司与陶婷签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，与本案争议有关联的约定有：一、陶婷购买圳秀公司开发建设的位于金湖湾新城一区22栋201室房屋，建筑面积共155.2平方米，总价款为853135元，于2013年6月11日前支付房款263135元，剩余房款59万元于2013年6月22日前办理银行按揭；二、买受人逾期付款超过90日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；三、出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期超过90日以上的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的房屋交付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。上述合同附一份《合同补充协议》，与本案有关联的约定有：一、陶婷选择按揭贷款付款的，应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款向圳秀公司认可的按揭银行申请按揭贷款支付，陶婷保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至圳秀公司的银行账户；二、陶婷按揭贷款付款，未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署借款合同，或因其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为违约，圳秀公司有权解除合同，并要求陶婷按本补充协议约定承担违约责任；三、在房屋交付前，如陶婷存在逾期付款行为（包括房款、违约金或其他费用尚未付清），圳秀公司有权不向陶婷交房，直至其还清所有欠款为止，且圳秀公司不承担逾期交房责任；四、双方以产权登记面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，若合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和合同约定的单价，在房屋交付时据实结算房款、多退少补，合同继续履行。合同签订后，陶婷按约支付了房屋首付款263135元。2013年11月19日，陶婷及圳秀公司与交通银行马鞍山分行签订《个人房产抵押贷款合同》，2014年3月3日，圳秀公司收到银行贷款59万元。2014年12月，金湖湾新城一区22栋房屋取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，圳秀公司于2014年12月26日按陶婷在《签约确认单》中确认的通讯地址向陶婷寄送了《入伙通知书》及相关材料，但邮件被退回。嗣后，陶婷及家人要求圳秀公司交付房屋，但圳秀公司认为陶婷逾期办理贷款应支付违约金，圳秀公司出示的《违约金赔付协议书》中对双方违约责任表述如下：1、甲方逾期交房所致违约金21755元；2、乙方未按销售合同约定时间支付房款所致违约金68440元；3、乙方约定购买甲方车库款10000元；双方违约金冲抵后，乙方实际支付甲方违约金56685元。陶婷认为其未违约拒绝在《违约金赔付协议书》中签字，圳秀公司为此一直未将房屋交付给陶婷，以致成讼。 另查明：陶婷于2015年4月23日办理了金湖湾新城一区22栋201室房屋产权证，该房屋登记建筑面积为153.49平方米。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。圳秀公司与陶婷签订的《商品房预售合同》，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，陶婷按约支付了房屋首付款263135元。2013年11月19日，陶婷及圳秀公司与交通银行马鞍山分行签订《个人房产抵押贷款合同》，2014年3月3日，圳秀公司收到银行贷款59万元。根双方签订的《商品房预售合同》约定“剩余房款59万元于2013年6月22日前办理银行按揭。”该合同同时约定“买受人逾期付款超过90日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”根据合同的上述约定，陶婷办理银行按揭贷款逾期150天，应按约定支付违约金44250元（590000元×0.05%/日×150天）。圳秀公司超出上述数额的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陶婷于本判决生效之日起五日内向原告马鞍山市圳秀置业发展有限公司支付逾期付款违约金44250元； 二、驳回原告马鞍山市圳秀置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1504元减半收取752元，由原告马鞍山市圳秀置业发展有限公司负担299元，被告陶婷负担453元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  郭庆 二〇一七年十二月二十二日 书记员  黄蓉 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。