湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10459号上诉人（原审原告）：唐天高，男，1966年3月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：吴志庆，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：庹蒋，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勤，男，1955年5月14日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：徐光胜，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余意，湖北山河律师事务所律师。上诉人唐天高因与被上诉人李勤合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。唐天高上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李勤返还唐天高购房款443万元及利息（年利率6%，自2017年8月22日起计算至履行完毕之日止）。事实与理由：李勤没有取得案涉林地的使用权，也没有取得案涉宅基地的所有权，故李勤与唐天高并无买卖或非法转让土地行为。唐天高与李勤买卖合同中案涉林地的使用权及宅基地所有权未发生权属变更。案涉合同无效，李勤应返还唐天高支付的443万元。故一审法院适用法律错误。另外，一审法院作出相关判决中，均判决宅基地转让合同无效，双方互负返还义务。本案应遵循同案同判的原则。李勤辩称，案涉合同无效，但唐天高的给付行为属不法原因之给付，应当排除不当得利返还请求权。一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。唐天高向一审法院起诉请求：1.确认唐天高与李勤签订的《宅基地使用权及房屋买卖合同》无效；2.李勤返还购房款443万元及利息（按全国银行间贷款市场报价利率，自2017年8月22日起计算至履行完毕之日止）；3.李勤承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：唐天高与李勤相互知晓对方非武汉市江夏区纸坊街东林村村民。2016年10月，李勤以武汉归善园园林绿化工程有限公司（以下简称归善园公司）名义提出《申请》：本公司在纸坊街××组有苗圃基地，因今年春夏雨水洪涝较严重，导致我公司三栋各180平米左右平房损毁严重，现在原址原面积重建。2016年12月至2017年3月间，李勤通过陈某购买武汉市江夏区纸坊街东林村陈博士湾一村民自有的宅基地上两层楼房屋一栋，又先后与该宅基地旁的数位村民分别签订《土地使用权转让协议书》，约定永久受让土地使用权，总面积约8亩。李勤受让宅基地上房屋后，在以上宅基地旁地块上平整道路、开挖水池和环形沟渠、修建小花园，并建造占地2.14亩的四合院（三栋平房），四周圈设了钢网，于2017年6月完工，用于李勤个人使用。期间，李勤与唐天高通过陈某而熟识。2017年8月22日，唐天高（乙方）与李勤（甲方）、见证人陈某签订房地买卖合同：一、本合同甲方当事人为武汉市江夏区纸坊街道兴新街105号成员，甲方自愿将自有坐落于纸坊街东林村陈博士湾枫树垄处的宅基地及建立的四合院一栋、民宅一栋屋及相应的土地建筑面积约为1500平米有偿转让给乙方。二、房屋情况，本合同项下的房屋位于武汉市江夏区纸坊街东林村陈博士湾枫树垄处，建筑面积约1500平米（四合院约1300平米、民宅一栋约200平米），甲方出售给乙方的房屋及土地使用权以甲方钢网院墙内所有面积。三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为陈博士湾七组枫树垄集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用并享有权益。四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：1.本合同项下的房屋甲方拥有完整的处分权，拥有处分该土地使用权、房屋所有权的权利；3.甲方依法取得该宅基地（土地）使用权，依法享有本合同约定房屋所有权。五、双方协议商定本协议约定的房屋及宅基地（土地）使用权转让价款共计490万元整，该价格包括但不限于该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。第六条、第七条约定了付款方式、期限和利息；甲方须将本合同项下的土地、房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾退房屋。八、特别约定：1.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当协助乙方解决；2.如乙方所购房屋和土地使用权以后可以办理房产证、土地证时，甲方积极履行义务将房产证办理至乙方名下，费用由乙方承担。九、今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地补偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。十、本合同签订后，房价涨落，买卖双方不得反悔。十一、该房屋交付给乙方后，该房屋（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归乙方所有，包括但不限于该土地、房屋及附属设施取得的收益及征地补偿、拆迁补偿等。合同签订后，李勤交付了与数位村民签订的《土地使用权转让协议书》。唐天高出具《收条》：今收到土地买卖手续和房屋手续。唐天高接管房屋后，进行了装饰装修，并新开挖了一块水池,向李勤支付了390万元，用于个人使用。2018年2月9日，唐天高出具《欠条》：今欠到李勤四合院八分山房款100万元，年息15%，2019年2月9日以前付清。后支付了53万元，余款47万元未付。2019年6月5日，武汉市江夏区自然资源和规划局对归善园公司作出《行政处罚告知书》。同年6月14日，该局作出《行政处罚决定书》，认定归善园公司擅自占有武汉市江夏区纸坊街××组的集体土地2.14亩，责令退还；限令在15日内拆除非法占用的2.14亩土地上新建的712.16平米建筑物和其他设施，恢复土地原状；并处罚款42752元。李勤收悉后告知了唐天高。后四合院建筑被强制拆除，开挖部分未得恢复。一审诉讼中，归善园公司出具情况说明，称李勤借用公司名义买房买地。唐天高和李勤认可本案与归善园公司无关；对房地买卖合同约定的交易为案涉地块四周圈设的钢网内全部范围无争议。一审法院认为，李勤以归善园公司名义提出《申请》尽管有相关行政部门的签署意见，但结合其中记载的“三原原则”、归善园公司法定代表人出具的情况说明、合同记载的“该交易房屋由甲方全额出资建造”、“因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑”，以及被拆除的事实，可以证明，《申请》不足以成为李勤取得土地使用权的合法性依据。案涉房地买卖合同的标的包括宅基地上房屋、四合院以及其他由李勤“购买”的土地，按照我国“房地一体”原则和农村宅基地使用权管理制度，唐天高与李勤均非武汉市江夏区纸坊街东林村村民，不具有宅基地使用权人身份，李勤受让宅基地上的房屋，继而转让给唐天高，均属无效，依法不能取得房地买卖合同指向的“民宅一栋”所有权。我国《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。李勤在无权占有的8余亩土地上进行开挖建设；唐天高明知李勤非东林村村民、案涉土地的农用地性质，而与李勤协商签订合同，双方违背了法律禁止性规定，已经超出民法私法自治的边界，不能发生意思表示所预期的给付效果，故房地买卖合同整体无效。我国《民法总则》第一百一十八条第二款规定：债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。合同无效情形下，双方互负返还义务是合同界域的一般法律原则，其前提是违反法律和行政法规效力型强制性规定。但本案中，唐天高与李勤违反的是法律禁止性规定，不可成为经由意思自治设立权利义务关系的标的，属于基于不法原因而为给付，应当排除不当得利返还请求权，唐天高无权主张李勤返还支付的443万元。如果予以支持唐天高的返还请求，即意味着认可双方实施本案所涉法律禁止性规定的行为可产生受民法保护的债权。根据我国《土地管理法》第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得”的规定，李勤取得的443万元应由本级人民政府土地行政主管部门依法处理。综上所述，唐天高的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条蕴含的法理，一审法院判决：一、唐天高与李勤于2017年8月22日签订的《宅基地使用权及房屋买卖合同》无效。二、驳回唐天高其他诉讼请求。案件受理费42240元，减半收取21120元，由唐天高、李勤各负担10560元。保全申请费5000元，由唐天高负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，案涉合同被确认无效后，李勤所取得的购房款应予返还。故对唐天高主张李勤应向其返还购房款443万元的请求，本院予以支持。唐天高主张李勤还应向其支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐天高的部分上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初689号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初689号民事判决第二项；三、李勤于本判决生效之日起十日内向唐天高返还购房款443万元；三、驳回唐天高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21120元、保全费5000元，二审案件受理费42240元，均由李勤负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十一月九日法官助理李健伟书记员李健伟