广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3937号原告：霍霄,女,1979年7月8日出生,汉族,住广东省广州市南沙区,被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼,统一社会信用代码914401157299264490。法定代表人：杨文杰，职务总经理。委托代理人：何秀琼，女，1989年1月17日出生，汉族，系该公司所属碧桂园集团下属公司佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。委托代理人：陈玉婷，女，1994年8月5日出生，汉族，系该公司所属碧桂园集团下属公司增城市碧桂园物业发展有限公司员工。原告霍霄与被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍霄、被告的委托代理人何秀琼、陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍霄诉称：原告和被告于2015年5月31日签订了一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售)》。合同约定由原告向被告购买位于广州市南沙区进港大道南沙碧桂园翠畔轩翠畔八街2、4、6号-xxx房，面积为11.52平方米，总价款为119600元。合同第九条约定原告委托被告办理产权转移登记，被告应当自合同签订之日起不超过90日到房地产登记机构为原告办理产权转移登记手续，并交付给原告。被告应当一次性告知原告办证所需资料，否则由被告承担责任。被告逾期办证的，自逾期之日的次日起至原告实际取得房产证之日止，按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。2015年6月30日，原告已按合同约定完成全部房价款付款义务。但截至本案起诉之日，原告仍未取得该车位的房地产权证或不动产权证，被告也从未专门告知原告办理产权登记具体需要由原告提供何种证据材料或以任何形式通知原告补交材料，仅在原告询问办证进程时答复原告：材料齐全，请耐心等待。现原告诉请法院判令被告履行合同办证义务，并按合同约定向原告支付违约金。原告请求法院依据合同第九条的约定来确定被告的违约起算日期，即被告违约起算日期为2015年8月30日(合同签订90日后)，理由为：一、被告在合同封面明确注明是广州市国土资源和房屋管理局制定，广州市工商行政管理局监制，实际却在合同内容上，单方制定了其他格式条款。被告未采取合理的方式提示原告注意补充协议条款。二、被告单方制定的其他格式条款违背公平原则，免除了被告主要责任、加重了原告的责任、排除了原告主要权利，理应被依法确认为无效的条款。三、依照合同法第41条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。综上所述，由于被告没有履行办理房地产权证的主要义务，违反了合同约定。为维护原告的合法权益，原告特具状法院，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金（违约金自2015年8月30日起计算至原告取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款119600元的0.05%计算）；二、本案诉讼费由被告负担。被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、按照原被告签订的合同附录三的约定，被告不存在违约行为。该附录约定被告仅负责涉案房屋的权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书时间是由相应的政府机关决定，与被告无关。本案中，原告未按照附录三约定向被告提交符合登记机关要求的身份证复印件，因此被告按照附录三约定的递件开始时间尚未起算，故不存在违约行为。原告的诉求是没有依据的。二、退一步而言，被告存在违约行为，违约金的计算方法是原告具备附录三所有条件之日起270天内，被告有递件的义务，逾期递件应按照每天50元的违约金标准计算，附件七本合同补充协议第八条约定，原被告已经同意删除主合同第9、10条约定，具体以附录三约定为准，附录三已经变更了主合同，因此违约金应按照附录三的约定计算。本院经审理认定事实如下：当事人均确认案涉《买卖合同》（含附件）的签订情况以及内容的真实性，且对原告已于2015年5月31日支付了房价款59800元、于2015年6月30日支付了房价款59800元、于2015年8月28日缴纳了相关税费、于2015年8月31日办理了收楼手续以及广州市国土资源和规划委员会于2017年10月19日出具涉案房产的不动产权证书没有异议，本院予以确认。广州市南沙区房地产交易中心于2017年9月19日向被告出具了《受理回执》，记载的登记类型为“转移登记”，缴交的材料包括“身份证明、单元明细表、购房发票、房地产测绘附图”。庭审中，原告陈述其于2015年5月23日参加摇号时已向被告交齐附录三第二条第2点约定的办证资料，并于签订案涉合同和收楼时再次提交。为此，原告在庭审中提交了2015年5月20日的案涉车位摇号短信，2017年8月19日原告与涉案楼宇物业公司管家刘三风的微信聊天记录。其中短信通知南沙碧桂园业主未补齐资料的请带上身份证原件或者复印件；微信聊天记录中原告要求刘三风查询案涉车位产权证是否办妥，刘三风回复“您好，这边查到您的材料齐全”，原告询问“是可以领证了吗”，刘三风回复：“耐心等待”。经质证，被告对上述短信和微信聊天记录真实性和合法性确认，对关联性不予确认，认为无法显示原告已按时提供清晰的身份证复印件给被告。被告确认原告于2015年8月31日收楼时提交了全部办证资料，但其中身份证复印件模糊不清，房管部门在被告于2017年9月19日递件后口头通知被告补交清晰的身份证复印件。被告在庭审中陈述其通过电话通知原告补交，原告确认2017年国庆期间接到自称被告的电话，因无法核实其身份，故原告要求按照合同补充协议第十四条约定以挂号或者专差送达形式通知，但是被告未出具。原告确认其于2017年10月17日的庭审后自行向房管部门递交身份证复印件。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否构成违约及如何承担违约责任的问题。对此，本院作分析如下：一、关于《附件七：本合同补充协议》（下称《补充协议》）应否适用的问题。首先，《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。依据《买卖合同》第二十七条“本合同附件与正文具有同等法律效力”、《补充协议》第十五条“本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经甲方和乙方签字（盖章）后随合同生效而生效”的约定，原告已经在《补充协议》上签名，故《补充协议》已经生效。其次，《补充协议》对当事人具有法律约束力，依据第十五条“本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议为准”、第十六条“甲方已提请乙方仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款”的约定，原告在《补充协议》上签名，视为其已经仔细阅读了解相关条款的内容，故《补充协议》在适用上优先于《买卖合同》。再次，《补充协议》第八条对《买卖合同》第九条、第十条予以删除，并约定由被告按照《补充协议》附录三来代为办理《房地产权证》，故被告办理产权登记的义务应以《补充协议》附录三为准。综上，对于原告提出的《补充协议》及其附录三属于格式合同和无效约定的意见，本院不予采纳，对其主张计算违约金的时间和标准，本院不予支持。二、被告确认原告在2015年8月31日收楼当天提交齐全办证资料。虽然被告提出原告当天提交的身份证复印件模糊，不符合房管部门办证要求，但被告作为长期从事办证业务的房地产开发单位，应当对原告提交的身份证复印件能否符合房管部门要求有清晰的认识，却未能当即要求原告更换，亦未能在合理时间按照合同约定的方式通知原告补交，物业公司管家答复原告亦确认资料齐全，故被告关于原告未提交清晰的身份证复印件而不符合约定的抗辩，本院不予采信。《补充协议》附录三约定被告在原告付清约定房价款、税费，提交办理《房地产权证》所必须的文件材料以及接受所购商品房并签署相关收楼文件后的270天内，将办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，依据已查明的事实，原告于2015年8月31日收楼时，上述条件均已具备，故本案应以原告收楼次日即2015年9月1日起开始计算递交权属登记资料的时间为宜。被告直至2017年9月19日才向产权登记机关递交，超过了270天的时限约定，故被告已经构成违约，其抗辩不构成违约的意见不能成立。故被告应当按照《补充协议》附录三约定的每日50元的标准向原告支付违约金共24000元（50元/天×480天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延迟办证违约金24000元给原告霍霄；二、驳回原告霍霄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445.7元，由原告霍霄负担200.7元，由被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司负担245元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  王 健二〇一七年十二月十八日法官助理  李叶豪书 记 员  陈洁莹