广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）桂09民终1037号 上诉人(一审被告)：李伟芳，女，1949年9月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（一审原告）：陈大明，男，1968年6月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈颖，男，玉林市安盾法律服务所法律工作者。 上诉人李伟芳因与被上诉人陈大明买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2076号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院审理查明：2015年12月3日，原告陈大明与被告李伟芳签订了《房地产转让合同》，合同约定：被告将位于玉林市的房地产【土地证号为：玉国用（2015）字第0008**，土地使用权面积64.38平方米，房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号，房屋面积380.54平方米】转让给原告，转让总价款为280万元，办理产权过户到原告方需要缴纳各种费用（含税费）由被告缴纳；付款方法为：1、甲方（即被告）将上述转让房地产有关权属证件交至房产和土地部门收件后当天，乙方（即原告）付款185万元给甲方，其中：付周小红165万元，付甲方20万元作履行合同保证金。余款95万元（扣除乙方为甲方先垫付办理产权费用，剩余款）在乙方取得产权证后十日内付清给甲方。2、上述付款方式：银行转账。合同还就违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2015年12月9日向被告支付定金20万元，2015年12月31日支付购房款50万元。2016年1月29日，原、被告签订《房地产转让补充合同》，该合同的内容为：一、甲方李伟芳再次明确转让房地产价格为280万元（含负担办理产权过户所交税费等一切费用）。二、转让款280万元付款时间变更为：1、截至2015年12月31日止已付定金20万元和预付赎回房款50万元，尚欠210万元，对尚欠210万元付款时间再次明确，甲方与乙方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115万元给周红），余款60万元，在乙方领取新的房地产权证的当天，甲方与乙方在中介人戴卫民在场结算已预付办理产权过户费用，扣除办证费用以后，剩余款，乙方通过中介戴卫民给李伟芳。三、乙方应支付中介费3万元给戴卫民，在本协议签订当天支付。四、甲方领取预付卖购房款35万元后，乙方未领取新的房地产权证书之前，甲方不得向乙方提出要求支付卖房款，否则视为甲方违约，承担违约责任。五、违约责任：如甲方违约应赔偿乙方违约金200万元并退回已领取定金、赎回房产款、预付房款，如乙方违约无权要求甲方返还定金、赎回房产款、预付房款。甲乙双方应按要求到有关部门及时签字，如任何一方超三天无故拖延算违约，承担违约责任。在认可原合同的基础上更加明确购房付款方式及违约责任。2016年2月1日，原、被告在玉林市国土资源交易中心签订了《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》。2016年2月2日，原告向玉林市国土资源规划测绘信息院申请对玉林市的土地进行测绘。2016年2月3日，原告向被告支付预购房款35万元。2016年3月24日，玉林市国土资源规划测绘信息院通知原、被告双方前来缴款领取宗地草图及签界表进行签界等。此后，被告多次要求测绘信息院延缓对玉林市的测绘，并于2016年5月15日向测绘信息院提交“关于延缓玉林市测绘的申请书”。2016年5月19日，测绘信息院因被告的申请延缓而对原告作出“关于询问函的复函”。复函称延缓测绘是由于产权人李伟芳申请，要待双方协商一致同意继续测绘后，才继续进行相关测绘工作。原告多次与被告交涉，要求履行合同，配合办理房地产转让手续，但被告仍坚持无限期延缓办证手续。为此原告向本院提起诉讼，请求确认原告与被告签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》合法有效；确认玉林市的土地及房屋所有权【土土地证号：玉国用（2005）字第0008**房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号】归原告所有，责令被告在限期内履行上述二合同；判令被告支付违约金80万元给原告；本案的诉讼费及其他诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》是否合法有效？合同应否继续履行？2、被告是否存在违约行为，原告要求被告支付违约金80万元有何事实和法律依据？ 关于争议焦点1，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，本案原、被告双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》，是双方平等协商，自愿达成的，是双方真实意思表示，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。且经国土部门挂牌交易成交确认。因此原、被告双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》合法有效。被告辩称本案合同是原告以欺诈的手段，趁人之危和以合法的形式掩盖非法目的让其签订的合同，请求撤销所签订的两个合同，与查明的事实不符，本院不予采信。在转让的房地产办理产权过户过程中，被告无故要求相关部门延缓办理，拖延办理产权过户手续，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求确认双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》合法有效及要求被告继续履行合同，本院依法予以支持。对原告要求被告支付违约金80万元的诉讼请求，本院认为，双方的合同约定的违约金是200万元，原告诉请要求支付80万元符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原告陈大明与被告李伟芳于2015年12月3日签订的《房地产转让合同》和2016年1月29日签订的《房地产转让补充合同》有效；二、被告李伟芳应在本案判决生效之日起三十日内办理玉林市房地产的产权过户到原告陈大明的相关手续；三、被告李伟芳支付违约金80万元原告陈大明。本案受理费35600元，财产保全费5000元，合计40600元，由被告李伟芳负担。 上诉人李伟芳不服一审判决，上诉称：1、卢林才是本案房屋的实际买受人，被上诉人陈大明不是本案适格的原告。2、上诉人与被上诉人签订了《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》及《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》，上诉人并无违约行为，被上诉人未依约付款已构成违约。上诉人与被上诉人2016年1月29日签订的《房地产转让补充合同》第二条明确约定，双方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元，其中支付35万元给上诉人李伟芳，支付115万元给周红，但实际上被上诉人未按约支付115万元给上诉人，显然是被上诉人违约。一审法院在没有认定被上诉人违约事实的情况下直接判决上诉人承担违约责任，明显事实不清，本案应由被上诉人承担违约责任。3、一审法院以上诉人无故要求相关部门延缓、拖延办理产权过户手续为理由，认定上诉人构成违约，没有事实依据，属认定事实错误。被上诉人未按合同支付购房款，已构成违约；其次，双方签订的合同没有约定办理房屋过户手续的时间，上诉人申请玉林市国土资源局规划测绘信息院延缓测绘房屋过户并不构成违约；还有上诉人申请暂缓测绘是因为本案房屋的实际购买人并不是被上诉人陈大明，而是案外人卢林。4、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金80万元没有事实和法律依据。根据上述理由，上诉人并无违约行为，被上诉人无权要求上诉人支付违约金；被上诉人没有任何证据证明因上诉人的行为造成损失，一审法院在没有任何事实及法律依据的情况下，判决上诉人支付80万元巨额违约金，严重损害上诉人的合法权益，属于判决错误。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人陈大明答辩称：1、被上诉人陈大明具备本案的诉讼主体资格，上诉人主张卢林才是本案房屋的实际购买人没有任何的事实和法律依据。本案合同的订立、付购房款、办理过户手续都是上诉人与被上诉人陈大明共同签名办理，上诉人认为卢林才是本案房屋实际购买人，陈大明不是本案适格原告，纯属无稽之谈。2、上诉人不按合同约定到房地产管理部门办理产权过户手续，而无故要求部门延续办理房地产过户相关手续，已构成违约，应承担违约责任。被上诉人在本案中无过错责任：（1）上诉人收到被上诉人支付的定金、购房款后应积极履行协助被上诉人办理过户手续，上诉人却反而要求房地产管理部门延缓办理过户手续，导致房地产管理部门对该房地产过户手续被迫中止。（2）上诉人提出被上诉人没有支付周红115万元转让款为由，主张被上诉人违约，是没有任何法律依据的。根据双方签订的《房地产转让补充合同》第二款的约定，被上诉人支付上诉人35万元、支付周红115万元的时间为上诉人与被上诉人在国土局交易中心和房产局签订《出让合同》和《转让合同》的当天，但上诉人先骗取被上诉人陈大明支付35万元后，却要求玉林市国土资源规划测绘信息院延缓测绘停止测绘后，使被上诉人无法取得办理签订《出让合同》和《转让合同》所必要的相关的测绘资料，无法办理房屋过户手续。由于交易中止，双方未能到国土局交易中心和房产局签订《出让合同》和《转让合同》，被上诉人不支付周红的115万元，不构成违约。况且被上诉人已按合同约定将115万元转到中介人戴卫民的账户，待双方签订《出让合同》和《转让合同》，即可支付给周红。3、被上诉人要求上诉人支付80万元的违约金符合本案的事实和法律规定。双方签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》对违约责任有明确的规定。转让合同第七条约定：若上诉人违约，违约金按每日转让价款千分之十计付；补充合同第五条约定：如上诉人违约应赔偿被上诉人违约金200万元，并退回定金、购房款。被上诉人已向上诉人支付定金20万元，支付购房款95万元，按贷款利率6%计，一年多时间的利息不少于10万元。补充合同约定的违约金200万元，两项合计230多万元，被上诉人要求上诉人支付80万元，有事实依据。综上所述，根据谁主张谁举证的原则，本案上诉人的上诉请求没有任何证据材料和事实依据，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 本院认为，在上诉人与被上诉人签订《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》，委托玉林市国土资源规划测绘信息院进行测绘后，被上诉人没有支付本案补充合同约定的115万元是否构成违约？如上诉人单方违约，一审在被上诉人没有提供因上诉人违约造成的损失的情况下判处违约金80万元，是否过分高于实际损失？被上诉人请求履行双方签订的合同，是单方履行还是双方履行？一审判决对上述问题未查清，本院认为有撤销原判，发回重审的必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下： 一、撤销广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院(2016)桂0902民初2076号民事判决； 二、本案发回广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院重审。 本案一审受理费35600元，财产保全费5000元，合计40600元，由一审法院根据重审结果确定当事人应负担的数额。二审案件受理费35600元（上诉人李伟芳已预交），由本院予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  覃惠健 审判员  江永胜 审判员  谭泉清 二〇一七年十二月二十八日 书记员  邱鹏程