江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民再146号上诉人（原审原告）：孙彤，男，1969年5月4日出生，汉族，江苏丽笙国际大酒店法定代表人，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司，住所地在江苏省盐城市盐都区开元路**。负责人：王绪林，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈巍炜，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锐，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。原审第三人：江苏丽笙国际大酒店，，住所地在江苏省盐城市盐都区开元路**法定代表人：孙彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人孙彤因与上诉人江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司（以下简称苏盐公司）、原审第三人江苏丽笙国际大酒店（以下简称丽笙大酒店）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019)苏0903民再25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙彤及其委托诉讼代理人卞国民、上诉人苏盐公司的委托诉讼代理人陈巍炜、刘锐、原审第三人丽笙大酒店的委托诉讼代理人卞国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙彤上诉请求：1、撤销（2019)苏0903民再25号民事判决书，改判苏盐公司增加赔偿装饰装潢损失计668.72万元；2、一、二审诉讼费及鉴定费由苏盐公司负担。事实和理由：一、本案再审程序的启动明显不当。1、盐城中院2018年5月21日裁定驳回了苏盐公司的再审申请。2、一审法院是综合考虑案外因素启动本次再审程序。二、纵观案涉租赁合同商谈签订及履行过程，孙彤已尽善意表示和最大让步，关于苏盐公司抗辩的租金履行违约等问题，系苏盐公司租赁物瑕疵和事出有因等客观情况所致。1、本案租赁合同签订的背景是孙彤经区政府招商引资打造附近配套的星级酒店，以实现双赢的效果。2、前期履行情况。租赁合同签订后，双方前期履行合同并无争议，租金交付也都是租赁年度结束时，先冲抵苏盐公司招待费用等款项后，孙彤支付不足剩余租金。3、此前诉讼主要原因。因合同履行期间连续两年暴雨积水，导致地下一层被淹，加之大楼建设时未通过消防验收、没有双电源等，给孙彤造成巨大损失。4、双方解决问题的态度。第一次诉讼后，苏盐公司经请示上级单位曾单方找评估机构准备收回租赁物，孙彤也积极予以协助，双方均有提前解除合同的合意。本案诉讼期间，双方在法院主持下单程协商解除合同，共同配合提请法院委托评估。三、本案属于协商解除而不是法定解除，鉴于双方租赁合同对装饰装潢问题亦无约定，故苏盐公司应承担租赁房屋装饰装修附着物的全部评估残值，不应当再打折或由孙彤分担装潢损失。1、本案实际处理时双方已经达成协商解除合同的一致意思表示，并互相配合解决遗留问题。2、协议解除合同，苏盐公司作为接收方，依法应支付装修附着物残值。3、原审判决系法院自由裁量确定80%的比例，再审判决在事实认定和法律适用没有任何改变的情况下，将赔偿比例调整到60%，实在难以令人信服。四、本案判决采用的评估方法明显不当，对其中存在的200万元差额未予考虑与说明，依法应由苏盐公司承担该200万元。1、案涉装潢现有价值与装潢残值两种评估方式有200万元的误差，一审法院没有处理。2、评估报告中尚有66.2万元配套物品、设备，一审法院没有处理。3、苏盐公司接受了孙彤600人的全套餐具等物品，价值30余万元没有处理。苏盐公司辩称，1、本案再审程序的启动是符合法律规定。2、中级人民法院在租金案件诉讼中认为苏盐公司存在瑕疵履行是不当的。3、苏盐公司行使的是约定解除的单方解除，一审法院应该审查苏盐公司是否享有合同解除权。4、评估咨询报告存在不当之处，没有充分区分耐用品与易耗品的价格评估，也没有充分考虑案涉装潢的实际使用年限。综上，请求驳回孙彤的上诉请求。苏盐公司上诉请求：1、撤销（2019)苏0903民再25号民事判决书，改判苏盐公司不承担703.08万元损失或发回重审；2、再审过程中所有费用由孙彤负担。事实与理由：一、原审判决超出诉讼请求，再审未能予以纠正。孙彤在原来一审中诉讼请求有五项，其中第四项诉讼请求第一次开庭时为确认解除通知无效，后经承办法官释明后，当庭变更为：同意解除合同，要求苏盐公司承担损失1238万元（按鉴定结论）。原审判决为：1、租赁合同予以解除。2、苏盐公司赔偿损失937.44万元。孙彤的一个诉讼请求，判决结论却变成了两个。二、本案合同的解除是苏盐公司行使合同约定的解除权而解除，并非判决解除或协议解除。合同约定：如逾期支付租金一个月视为乙方严重违约，影响甲方支付违约金10万元，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿因此产生的一切损失。因孙彤迟延支付两年租金，苏盐公司为此向法院起诉并由法院判决孙彤限期支付。后因孙彤未履行生效判决确定的租金义务，苏盐公司于2016年6月12日向孙彤发出解除合同通知，孙彤于次日接受，依法该租赁合同已经在孙彤收到通知之日解除，故本案不存在协商解除。三、根据租赁合同约定，合同解除后，苏盐公司对孙彤不存在任何赔偿责任。根据租赁合同的约定，租赁合同终止，可移动物品由孙彤自行取回，固定物物件或移动后损害房屋用途的物件不得取回。四、诉讼中妥协产生的资产交接协议是诉讼中的调解行为，不能作为案件判决的依据。五、案涉房屋出租八年，苏盐公司收取房租372万元，孙彤根本违约导致合同解除，现在判决苏盐公司支付孙彤703.08万元补偿款，没有法律依据，且显失公平。六、苏盐公司交付的房屋符合法律规定，不存在瑕疵履行，孙彤对地下一层的改造没有通过消防验收，不是苏盐公司的责任。苏盐公司交付的房屋是八层毛坯，孙彤接受房屋后进行了装潢，擅自将地下车库改造为浴室，导致地下一层的浴室经营无法通过消防验收，该责任是孙彤的责任。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，申报消防安全检查的义务人是孙彤，而非苏盐公司。孙彤辩称，1、本案房屋租赁纠纷是由于苏盐公司索要租金并行使单方解除权引起。由于在审理过程中，双方合意解除了租赁合同，故孙彤的诉讼请求变更为租赁合同合意解除之后装潢费用的补偿。2、合同第七条约定是不明确的，苏盐公司在此处断章取义的进行引用，而本案的实际处理是提前解除合同，双方一致同意对固定的装潢根据剩余年限的使用价值来委托进行鉴定，如果双方不先同意就没有后面的评估。评估以后孙彤及时处理了酒店、人事、供应商等遗留问题。3、本案双方资产交接是2017年2月10日，评估报告是在2016年12月19日作出。苏盐公司在原审诉讼过程中，多次向一审法院明确表明双方是协商解决合同，并且其明确表示同意一审法院相应的判决处理意见。4、本案对苏盐公司不存在显失公平情形，相反是孙彤和丽笙大酒店的权益严重受到损害。孙彤为经营投资了近4000万元，实际经营6年多一点，补偿不到1000万元。5、苏盐公司交付的房屋明显存在瑕疵，并且已经得到生效法律文书的认定。综上，请求驳回苏盐公司的上诉请求。孙彤向一审法院起诉请求：1、确认苏盐公司交付租赁物存在缺陷及违约，并且影响到孙彤对租赁物的使用；2、苏盐公司承担2009年2月至2014年1月期间租赁物消防缺陷应减少的租金计30万元人民币；3、苏盐公司分担租赁物地下一层水某及消防检查停业给孙彤造成的财物损失及营业损失约60万元人民币；4、苏盐公司发出的解除租赁合同通知无效，苏盐公司继续履行合同。在一审原审诉讼过程中，孙彤同意解除租赁合同，要求苏盐公司承担解除合同的装修及其他投入损失为1238万元（按鉴定结论的意见）；5、诉讼费用由苏盐公司承担。一审法院原审认定事实：2009年2月28日，苏盐公司作为甲方与乙方孙彤签订房屋租赁合同及补充协议各一份，约定的主要内容为：甲方将位于盐城市盐都区综合楼主体部分地上第一层，第三层的大部、第二层、第四至七层和地下一层出租给乙方（以上出租房屋为毛坯房），建筑面积约7700平方米；租赁期限为15年，自2009年2月1日起至2025年1月31日止；租赁房屋的首年租金为80万元，前三年不变，第四年起租金在80万元的基础上逐年递增5%（每年净增加4万元）即第四年度（2012年2月1日至2013年1月31日）的租金为84万元，第五年度租金为88万元，以此类推计算；合同签订后十个工作日内，乙方一次性向甲方付清首年度租金，以后乙方应在每一年度的1月10日之前一次性向甲方付清该年度的租金，如逾期支付超过一个月应向甲方支付违约金10万元；大楼门厅的电动旋转门，门前的道路绿化，围墙的拆除，大楼后院的循环道路及部分绿化等项目的施工和费用均由甲方负责和承担；甲方保证大楼的水、电设施到位，并能按原设计图纸要求施工安装到位，达到相关职能部门的验收通过；以及其他相关事项。在租赁合同终止条款中约定，1、租赁期满后，甲方无条件收回房产；2、租赁期满或提前解除合同的，应在期满或解除后三日内，乙方结清应承担的租金。所有费用，办理房屋、附属设施及使用设备交付，经双方交验签字确认后视为交付完毕，租赁期结束，甲方退还履约保证金，否则，甲方有权直接从履约保证金中扣划乙方所欠的费用，租金及乙方违约应向甲方支付的违约金，赔偿金等造成的一切损失；3、乙方在租赁房屋内添置的可移动物品由乙方在交房前自行收回，但客房所有设施及食堂、会议室、餐厅灯固定物件及其他移动后损害其用途的物件，乙方不得收回，但甲方要求乙方拆除恢复原状的除外。关于违约责任，除在租金支付条款中约定逾期超过一个月向苏盐公司支付10万元承担违约金外，第三项约定：在租赁期内，乙方违反本体第一款规定或有以下行为之一，甲方有权解除合同，收回房产，由此造成损失的，乙方应承担赔偿责任：（3）逾期一个月以上支付租金的；第四项约定：甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，退回房屋，由此造成损失的，甲方承担赔偿责任，即甲方未按期提供房屋；未按合同约定，影响乙方经营，造成重大损失的。双方未对因一方违约提前解除本合同，对租赁房屋装修、改造所形成的房屋附着物等如何处理进行约定。合同签订后，苏盐公司按约向孙彤交付了房屋，孙彤亦对房屋进行装修，并在地下一层开设洗浴中心，地，地上楼层开设酒店和客房营丽笙大酒店。孙彤亦按约付清2014年1月31日之前的租金。2014年2月1日至2015年1月31日的租金，孙彤因故未按约支付，经催要，孙彤于2014年12月26日支付了13.5万元，其余租金至今未付。孙彤经营期间，多次因消防问题被消防部门查封、停业、罚款、整改。2010年7月23日，盐城市公安消防支队向原盐城市盐务管理局发出建设工程竣工验收复查意见书，认为综合办公楼地上10层；丽笙大酒店地上1-7层（不包括地下部分）：电梯前室防火门已按图纸施工，三楼西侧封闭楼梯间与大厅过道已进行防火分隔，一楼西侧封闭楼梯间已与厨房进行防火分隔，二楼西侧楼梯间内开设的其他房间门已改为防火门，厨房已设置成独立的防火单元；该工程可恢复使用；公众聚集场所必须经消防安全检查合格后方可开业。孙彤开设的地下一层桑拿会所因至今未通过消防安全检查验收合格。自2014年10月、2015年1月、4月、5月、6月、8月，2016年6月，7月孙彤多次致函苏盐公司，反映消防问题、雨季水某、排水等问题，并要求解决。苏盐公司于2015年1月9日诉至该院，要求孙彤支付2014年度租金78.5万元，2015年度租金96万元，并要求孙彤承担违约金10万元，合计184.5万元。该院经审理，作出（2015）都民初字第00293号判决，判决孙彤支付苏盐公司2014年2月1日至2015年1月31日租金78.5万元，支付2015年2月1日至2016年1月31日租金96万元，并承担违约金10万元，合计184.5万元。孙彤不服该判决，提起上诉。盐城市中级人民法院经审理，于2016年4月21日作出（2015）盐民终字第3402号民事判决，认定：1、因孙彤与苏盐公司在租赁合同中没有约定苏盐公司在丽笙大酒店消费费用在租金中直接冲减，孙彤逾期未支付租金，应认定为违约行为；苏盐公司作为出租人，在未申报消防备案的情况下，仍同意承租人装修设计方案，即允许孙彤对地下一层变更原设计用途开设浴城，客观上致地下一层浴城在开业时未能通过消防验收，在经营中被停业整顿。其交付的租赁房屋中地下一层部分存在缺陷未符合约定用途，为瑕疵履行，应认定为违约行为。2、鉴于租赁合同至2025年履行期限届满，苏盐公司仍存在对出租房屋的消防方面缺陷应采取补救措施以达到符合约定使用用途的义务。租赁房屋未达到符合约定使用用途期间，可适当减少租金价款，酌定对租赁房屋未达到约定用途期间每年减少租金价款6万元。3、对于地下一层水某损失和营业损失、返还垫付装修费用则属于诉讼请求，孙彤应通过反诉或另案诉讼进行主张，故上述费用在本案中不予理涉。4、鉴于孙彤存在逾期支付租金的违约行为，苏盐公司存在瑕疵履行的违约行为，本院根据双方的违约程度，对孙彤应支付的违约金调整为6万元。遂判决：撤销一审法院作出的上述判决；孙彤支付苏盐公司2014年2月1日至2015年1月31日租金72.5万元，支付2015年2月1日至2016年1月31日租金90万元，并承担违约金6万元，合计168.5万元；驳回苏盐公司其他请求。二审判决作出后，孙彤未履行相关义务。2016年6月12日，苏盐公司向孙彤发出解除房屋租赁合同通知，主要内容为：所欠前两年度租金，虽经法院判决，你亦未履行。根据合同约定，逾期支付租金超过一个月的，公司有权单方解除合同并要求赔偿由此造成的一切损失；自本通知送达之日起，该合同予以解除，请在收到通知书起三个月内，拆除或搬迁酒店全部设施，如逾期，我方保留向你追索未付租金及赔偿损失的权利。此后，双方对支付租金、解除合同等事项未达成一致意见。苏盐公司已申请执行，孙彤亦于2016年9月诉至该院，要求：确认苏盐公司作出的解除通知无效，苏盐公司继续合同，对租赁物缺陷采取补救措施；承担2009年2月至2014年1月消防缺陷应减少的租金30万元；因水某、消防检查停业造成的损失60万元等。本案一审审理期间，孙彤同意解除合同，并申请对下列事项进行鉴定：一、其投入的装饰装修费用的现有价值；二、地、地下**桑拿中心2014年至2016年度因水某及消防等原因造成的损失及停业损失、苏盐公司自行使用的办公区域八至十楼外墙装修及大门前坡道重置费用价款等。该院依法委托盐城东城亿价格评估有限责任公司对原告申请鉴定的事项进行鉴定。期间，因双方对鉴定事项及评估方式等有分歧，该院组织双方进行听证，经鉴定人员解释，现有价值和装潢残值两种评估方式结果有200万元左右误差，后孙彤同意按照装潢残值进行评估，并要求苏盐公司在具体处理时考虑误差的价值；同时对上述鉴定事项中第二、三项暂不要求鉴定，与苏盐公司进行协商。2016年12月19日，鉴定机构作出评估咨询报告书，价格评估咨询标的为：孙彤经营的丽笙大酒店（含宾馆、餐饮、桑拿会所、十层会议室）装饰装潢（含增设物、加建的房屋、附属设施）残值和酒店购置的配套物品、设备；价格评估咨询方法为：装饰装潢残值采用成本费用年度分摊法，酒店购置的配套物品、设备采用重置成本法；价格评估咨询基准日为2016年10月20日；价格评估咨询结论为：孙彤经营的丽笙大酒店装饰装潢（含增设物、加建的房屋、附属设施）残值在评估价格咨询基准日的评估咨询价格为1171.80万元，酒店购置的配套物品、设备在评估机构咨询基准日的现状评估咨询价格为66.20万元。双方对该咨询报告的质证意见主要为各自的诉辩称意见。一审原审另查明，在2017年春节后，丽笙大酒店的餐饮、宾馆、桑拿会所已陆续停业，相关人员亦由孙彤负责安置处理，双方正在办理交接手续。苏盐公司在本案中未主张2016年1月至解除合同前及此后的使用费（未提起反诉），第三人丽笙大酒店亦未在本案中主张停业后员工分流等方面的损失。孙彤与苏盐公司于2017年3月10日办理租赁物交接手续，并签订《资产交接协议书》，并陆续进行资产交接。截止2017年5月4日，孙彤将经营的丽笙大酒店一至七层的宾馆餐饮、十层会议室及地下一层浴城的房屋和不可拆除的装饰装修，全部移交给苏盐公司。在5月5日签订的《资产交接情况说明》中，载明了“双方因租赁合同纠纷一案，经盐都区法院审理并协调，双方达成解除租赁合同、对承租人装潢及投入设施进行评估等意见，经法院委托鉴定机构对相关资产进行评估并出具了评估报告。双方本着实事求是化解矛盾的原则，于2017年3月10日签订了资产交接协议书，并相继进行资产交接，截止2017年5月4日，孙彤将经营的丽笙大酒店一至七层的宾馆餐饮、十层会议室及地下一层浴城的房屋和不可拆除的装饰装修，全部移交经苏盐公司”等内容。同时，双方同意对苏盐公司接收的上述评估报告中可移动物品，自行予以处理。孙彤也同意对该由其支付的2016年度的租金，同意在装潢损失的费用中予以扣减。一审法院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。苏盐公司与孙彤签订的房屋租赁合同及补充协议的效力，已由盐城市中级人民法院的生效判决书予以确认。上述合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于本案租赁合同解除形式的问题。本案是因孙彤提起的诉讼，孙彤的诉讼请求中原有要求确认苏盐公司作出的解除通知无效，并要求继续履行合同。在审理期间，为了便于解决纠纷，后孙彤同意解除，并同意在本案中对解除合同后的事项予以处理，同时申请对其装饰装潢的费用进行鉴定，直至最后双方将租赁物及原告添置的资产进行顺利交接，并将丽笙大酒店职工安置予以妥善处理。故可以认定双方是协商解除合同，尽管之前存在苏盐公司交付的租赁物不符合合同约定、孙彤逾期支付租金等情形，但最终双方是通过协商解除租赁合同。故被告辩称是原告因逾期支付租金构成根本违约，致合同解除，不予采信。另在审理期间，孙彤为了解决矛盾，同意解除合同，并积极配合房屋鉴定事项、对丽笙大酒店职工的分流处理、租赁物交接手续等处理，故对孙彤的责任也不能过于严苛。二、关于对租赁房屋不可拆除的装饰装修物费用问题。双方在合同中仅约定在租赁期限届满，甲方收回房产及其他事项，并未对乙方违约解除如何处理不可移动的装饰装修物进行约定。现双方对合同解除后上述不可移动的财产的归属没有异议，即归苏盐公司所有，但对如何承担孙彤因此造成的损失存在较大分歧。根据相关规定，房屋租赁合同解除或届满，承租人返还租赁房屋后，其无法收回的物品仍然具有使用价值，出租人接收的，应当按照重置折旧对承租人予以补偿。本案中对不可拆除的装饰装潢虽采用的是残值评估法，但经了解，残值评估法的结果低于重置价的结果仅200万元。现孙彤主张按本次评估结果要求苏盐公司补偿，予以准许。但孙彤要求苏盐公司承担全部费用，不予支持。该院综合考虑到孙彤装修投入较大，租赁期限近一半时间，且苏盐公司交付的租赁房屋中地下一层部分存在缺陷未符合约定用途一直存续，客观上对孙彤经营造成的影响、最终双方协商解除合同等多方面因素，酌定由苏盐公司按鉴定意见的80%补偿孙彤该部分装潢合计937.44万元。三、关于孙彤主张的要求苏盐公司承担2009年2月至2014年1月期间租赁物消防缺陷应减少的租金计30万元，根据二审对前一案的判决，苏盐公司瑕疵履行的事实客观存在，但对已履行完毕的部分再按二审改判的比例处理，没有依据，不予支持。四、对孙彤要求苏盐公司分担租赁物地下一层水某及消防检查停业给其造成的财物损失及营业损失约60万元人民币。因孙彤对该事项未申请鉴定，其也没有充分的证据予以证明，故不予支持。五、对鉴定报告中可移动物品的处理。按约定及法律规定，都应由孙彤自行处理。但在双方交接过程中，苏盐公司亦已接收，对价值双方自行协商，本案不予处理。综上所述，双方租赁合同合法有效，在履行过程发生矛盾后，双方已同意解除合同，故依法解除双方签订的租赁合同。合同解除后，对租赁物的装潢附着物，归苏盐公司所有。经评估，不可移动的装修造价为1171.80万元，酌定由苏盐公司补偿孙彤937.44万元，其他损失由孙彤自行承担。由于双方在审理期间已经办理资产交接手续，本案不再处理，双方按约定予以处理。同时，因涉及资产交接问题涉及第三人丽笙大酒店，现双方已经交接完毕，故第三人丽笙大酒店在本案中不承担责任。因苏盐公司对2016年1月至解除合同前及此后的使用费问题未提起反诉，双方按合同约定处理，且孙彤也同意处理，如协商不了，另行处理。对双方的其他诉辩称，均不予采信。该院原审判决：一、孙彤与苏盐公司签订的房屋租赁合同及补充协议予以解除。二、孙彤对案涉租赁房屋装饰装修的附着物（详见评估报告中不可移动的财产）归苏盐公司所有。苏盐公司支付孙彤上述装饰装潢损失937.44万元。三、驳回孙彤的其他诉讼请求。案件受理费77390元，鉴定费150000元，合计227390元，由孙彤与苏盐公司各半负担。一审法院再审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实予以确认。一审法院再审另查明：苏盐公司于2016年6月12日通过EMS快递向孙彤发送解除房屋租赁合同通知，该快递由丽笙大酒店前台于6月13日代收，孙彤于2016年9月12日向该院申请网上立案，该院于同年9月19日决定立案。苏盐公司（甲方）与孙彤（乙方）于2009年2月28日签订的补充协议约定：一、租赁房屋的首年租金为80万元，前三年不变，第四年起租金在80万元的基础上逐年递增5%（每年净增加4万元）即第四年度（2012年2月1日至2013年1月31日）的租金为84万元，第五年度租金为88万元，以此类推计算；二、大楼门厅的电动旋转门，门前的道路绿化，围墙的拆除，大楼后院的循环道路及部分绿化等项目的施工和费用均由甲方负责和承担；三、甲方保证大楼的水、电设施到位，并能按原设计图纸要求施工安装到位，达到相关职能部门的验收通过。在乙方装饰施工中若因甲方未到位的水、电设备（按原图纸设计要求）等事项，由甲方负责落实人员及时施工到位，该费用由甲方承担，若确因乙方需要更改的部分（超出原图纸要求），由乙方负责施工，该费用由乙方承担。2017年3月10日，苏盐公司与孙彤、丽笙大酒店签订的《资产交接协议》载明：双方因房屋租赁合同纠纷一案，经盐都区法院审理并协调，达成解除租赁合同、评估装潢及投入设施等意见，经法院委托对相关资产进行评估并出具了评估报告，本着实事求是化解矛盾的原则，经友好协商，就相关资产交接事宜达成协议如下：一、资产移交。1、移交资产概况：本次移交资产分为两部分，一部分是评估范围内的资产，其补偿金额以法院判决为准；另一部分是不在评估范围内的物品，其补偿金额以不超过法院判决的比例为原则，具体双方另行协商。2、资产移交方法：本次移交资产以这地清点方式移交。3、移交后资产所有权归苏盐公司所有，自移交之日起使用中安全由苏盐公司负责。以及其他事项。2018年8月1日，苏盐公司另案诉至该院请求判令：1.孙彤立即支付2016年2月1日至资产交接前即2017年3月10日期间的房租109.57万元，并承担违约金39.99万元；2.本案的诉讼费用由孙彤承担。该院于2019年1月18日作出（2018）苏0903民初3858号民事判决：孙彤支付苏盐公司租金人民币677320元（2016年2月1日至2016年10月20日）；驳回苏盐公司的其他诉讼请求。判决后，双方未上诉，该判决现已生效。一审法院再审还查明，一审法院原审判决送达后，在上诉期限内，双方均未提出上诉。该判决生效后，苏盐公司不服，向盐城市中级人民法院院申请再审，盐城市中级人民法院院经审查认为，苏盐公司的再审申请理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。于2018年5月21日作出（2017）苏09民申184号民事裁定，驳回苏盐公司的再审申请。一审法院再审认为，本案的主要争议焦点是合同的解除方式，是法定解除还是协议解除。根据我国合同法关于合同解除相关规定，合同的解除分为法定解除和约定解除，不同的解除方式会产生不同的法律后果。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因孙彤未按约履行支付租金的义务，苏盐公司于2016年6月12日向孙彤发出解除房屋租赁合同的通知，其行使的是法定解除权并无争议。孙彤收到解除合同的通知后提出异议，诉至该院请求确认解除合同的效力，并主张继续履行房屋租赁合同。案件在审理期间，该院进行了多次调解，为了便于解决纠纷，孙彤同意解除合同，并同意在本案中对解除合同后的事项予以处理，同时申请对其装饰装潢的费用进行鉴定，鉴定费用由苏盐公司预交，直至最后双方将租赁物及孙彤添置的资产进行顺利交接，并将丽笙大酒店职工安置予以妥善处理，孙彤遂变更了诉讼请求。这是双方通过协商达成的一揽子方案，原审亲历整个过程，认定最终双方是通过协商的方式解除租赁合同。再从双方签订的2017年3月10日的《资产交接协议书》和5月5日《资产交接情况说明》等所用的词句来看，“经盐城市盐都区人民法院审理并协调，双方达成解除租赁合同、评估装潢及投入设施等意见”，故应当认定双方系通过多次协商达成解除合同的意思，原审认定协商解除租赁合同有事实和法律依据，并无不当。关于苏盐公司解除合同通知的效力问题。孙彤于2016年6月13日收到解除通知，于同年9月12日向该院申请网上立案，该院于同年9月19日决定立案，孙彤在三个月的法定期间内提起诉讼，对解除通知的效力提出异议，故检察机关认为孙彤已超过三个月的异议期，该解除通知已生效，不能成立。苏盐公司交付的租赁房屋中地下一层部分，经生效判决确认存在缺陷未符合约定用途，为瑕疵履行，认定为违约行为，属于违约在先，虽然法院基于该违约行为判决减少了部分租金并调整了违约金，但苏盐公司并未修正存在的缺陷即对出租房屋的消防方面缺陷未采取补救措施以达到符合约定使用用途的义务，客观上致地下一层浴城在开业时未能通过消防验收，在经营中被停业整顿。双方为此事及其他问题发生争议未能解决，孙彤遂迟延支付并拖欠租金不付亦构成违约，属于违约在后，且事出有因，故苏盐公司发出的通知不足以产生解除合同的法律后果。由于本案中双方系协商解除合同，不符合适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于已形成附合的装饰装修物处理规定的情形。双方在该院原审中达成解除租赁合同的意见，苏盐公司并接受了包括不可拆除的装饰装修在内的资产，双方办理了资产交接，事实上，双方已经解除并终止了合同的履行。双方在租赁合同中并未就不可移动的装饰装修物如何处理进行约定，在《资产交接协议书》中约定“评估范围内的资产补偿金额以法院判决为准”，“移交后资产所有权归苏盐公司所有”。可见，苏盐公司是同意接受并对孙彤添附的不可拆除的装饰装修进行补偿的，只是对补偿金额未能与孙彤达成一致意见。鉴于苏盐公司已全部接受了包括不可拆除的装饰装修在内的添置资产，考虑到孙彤装修投入较大、剩余租赁期限近一半时间、交付的租赁房屋中地下一层部分存在缺陷等诸多因素，加之其无法收回的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人予以补偿。本案中对不可拆除的装饰装潢虽采用的是残值评估法，但原审经了解，残值评估法的结果低于重置价的结果200万元，而孙彤主张按评估结果要求补偿，双方仅对解除合同后就已形成附合的装饰装修物的补偿金额未能达成一致。综合衡平双方的利益，再结合本案实际情况，苏盐公司先行使法定解除权，后双方达成协议解除合同，孙彤确实存在拖欠租金的违约事实，关于苏盐公司承担补偿的比例予以适当调整，由原判80%调整到60%比较适宜。如此，苏盐公司补偿金额应为703.08万元（1171.80万元×60%）。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销该院（2016）苏0903民初6076号民事判决第二项，维持该判决第一、三项。二、孙彤对案涉租赁房屋装饰装修的附着物（详见评估报告中不可移动的财产）归苏盐公司所有。苏盐公司支付孙彤上述装饰装潢损失703.08万元。案件受理费77390元，鉴定费150000元，合计227390元，由孙彤、苏盐公司各半负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院再审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要是案涉租赁合同解除后苏盐公司是否应补偿孙彤装潢损失及损失数额的多少。虽然双方当事人在上诉诉称及答辩中就合同解除为单方行使法定解除权而解除还是协商解除各执一词，存在分歧。但双方争议的实质仍在于双方在履行租赁合同中是否存在违约行为，应否承担合同解除的违约责任。本案因孙彤对苏盐公司发出的解除合同通知提出异议而引发，孙彤一开始的诉讼请求之一是要求确认解除通知无效。在一审法院原审审理过程中，经承办法官协调，孙彤同意解除合同并变更相应诉讼请求。基于双方在审理过程中达成解除租赁合同的一致意见，一审法院对此判决予以确认，并无不当。一、关于合同解除的责任认定问题。从2014年2月开始，承租人孙彤一直未支付租金。在人民法院有关苏盐公司诉请的租金支付民事判决生效后，孙彤仍然不履行生效判决所确定的义务，苏盐公司据此向孙彤发出解除合同的通知，符合合同约定。虽然双方在一审法院审理期间经过协调，双方就租赁合同解除达成一致意思表示，但这并不能免除孙彤未按约支付租金的违约责任，这也是造成合同解除的根本原因。关于地下一层浴城消防未通过验收对合同解除的影响问题。虽然地下一层没有通过消防验收，但案涉房屋系毛坯房交付给孙彤经营。根据《消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”；第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”之规定，孙彤作为地下一层浴城的经营者，在地下一层未经消防审核且申请消防安全检查的情况下，擅自进行装修装潢并营业，应承担主要责任。同时，从2014年前孙彤一直按约履行支付租金的义务来看，说明孙彤对地下一层未通过消防验收的事实是认可的，也未对此提出异议。另一方面，苏盐公司虽依约交付租赁物，但根据租赁合同约定，装修方案、设计图纸应报甲方（苏盐公司）审查同意后方可开工装修，故苏盐公司作为房屋所有人，根据装修方案、设计图纸应该知晓孙彤将地下一层设计为经营浴城。苏盐公司在明知孙彤将地下一层变更用途的情况下，未从善意管理人的角度对孙彤尽到善意提醒义务。二、关于苏盐公司接受装修装潢残值的补偿责任大小问题。租赁合同约定，合同期满时，装饰装潢等不可移动的附着物承租人不得收回，但未约定合同提前解除时装潢装修的残值如何分担。根据前述分析，本案租赁合同履行过程中，孙彤作为承租人，因未能按约支付租金而致租赁合同终止，存在重大过错。苏盐公司明知孙彤改变地下一层的使用用途而未尽到适当的提示义务，存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于本案租赁合同解除主要是因为孙彤未能按约支付租金所致，综合考虑双方履行合同中责任的大小和过错程度情况，同时考虑案涉租赁房屋整体面积与未能通过消防验收房屋面积的比例等因素，本院酌定苏盐公司在同意接受的装饰装修残值范围内10%的比例向孙彤予以补偿。由于苏盐公司接受的装饰装修残值根据评估咨询意见为1171.8万元，故苏盐公司应补偿孙彤（1171.8×10%）117.18万元。一审法院对双方过错责任大小认定错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。至于孙彤上诉主张的现有价值评估方法与残值评估方法的差额200万元应由苏盐公司承担问题，因该评估方法是双方在一审中自愿确定，故孙彤该上诉请求无事实依据，本院不予支持。另外，孙彤上诉中主张的其他可移动物品的补偿问题，因双方当事人在一审中明确表示自行协商解除，一审法院对此未予理涉，并无不当。综上所述，孙彤的上诉请求不能成立，应予驳回；苏盐公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2019)苏0903民再25号民事判决第一项；二、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019)苏0903民再25号民事判决第二项；三、孙彤对案涉租赁房屋装饰装修的附着物（详见评估报告中不可移动的财产）归江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司所有。江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司补偿孙彤上述装饰装潢损失117.18万元，限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77390元，鉴定费150000元，合计227390元，由孙彤负担204651元，江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司负担22739元。二审案件受理费77390元，由孙彤负担69651元，由江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司负担7739元。本判决为终审判决。审判长  陶爱文审判员  祁海鸥审判员  李志忠二〇二〇年十一月三日书记员  郑成萍附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。