广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17087号上诉人（原审被告）：广州骏达汽车企业集团（以下简称骏达公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：罗演萍，该集团总经理。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所），住所地广州市越秀区。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托诉讼代理人：龚健、何兆伦，该所职员。原审第三人：广东金祥物业发展有限公司（以下简称金祥公司），住所地广州市天河区。法定代表人：郑炜圻，该公司董事长。委托诉讼代理人:谭志鑫，该公司员工。原审第三人：广州市越秀区果德水果店（个体工商户，以下简称果德水果店），住所地广州市越秀区。经营者：戴明明。上诉人骏达公司因与被上诉人越秀第二房管所及原审第三人金祥公司、果德水果店房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初28431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人骏达公司的委托诉讼代理人张亮、黄晓娴，被上诉人越秀第二房管所的委托诉讼代理人龚健、何兆伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回越秀第二房管所的起诉，判决越秀第二房管所承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉案商铺并无合法产权证明，并非合法建筑，应适用“先行后民”原则驳回越秀第二房管所起诉。一审判决对涉案商铺是否属于违章建筑等事实并未予以查明，导致法律适用错误。2.骏达公司与金祥公司之间的转租期限至2021年12月31日届满，越秀第二房管所对此在起诉之前并无异议，故其无权提前解除租赁合同。3.在疫情的重大影响下，果德水果店另寻场地经营及搬迁存在非常重大的实际困难，搬迁期限应不少于六个月。4.关于房屋使用费的认定标准，在双方无进一步约定的情况下，应参照租赁合同租金执行。且涉案场地并非商业性质，不应参照适用同地段商业租金标准。越秀第二房管所辩称：1.涉案房屋是合法的历史建筑，并非违章建筑或非合法建筑。2.骏达公司无证据证明我所同意其转租行为，我所在知悉其转租行为后已立即启动司法程序。我所是在清理与骏达公司的一系列纠纷中，通过各方面的关系才取得骏达公司与金祥公司之间的租赁合同，随即提起本案诉讼。3.骏达公司应按照涉案房屋同期同地段房屋租金参考价标准计付房屋使用费至我所实际收回涉案房屋之日止。金祥公司、果德水果店经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2019年7月9日，越秀第二房管所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除越秀第二房管所与骏达公司之间的关于广州市越秀区xx路xxx号首层房屋的租赁关系。二、骏达公司及金祥公司、果德水果店立即迁出广州市越秀区xx路xxx号首层房屋，并把房屋腾空交还越秀第二房管所。三、骏达公司向越秀第二房管所支付从2010年7月至2012年6月的调租差额60xxx.80元（每月差额2504.70元）;从2012年7月至2016年11月的调租差额150816.80元（每月差额2845.60元）；2016年12月至2017年3月的调租差额10624.80元（每月差额2656.20元）；2017年4月至2019年6月的调租差额83991.60元（每月差额3110.80元），以上合共305546元。并支付从2019年7月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。一审法院认定事实：2006年8月1日，越秀区第一土地房屋管理所（为甲方）与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将越秀区xx路xxx号地下房屋出租给乙方使用，建筑面积37.88平方米，租期从2006年6月1日至2008年6月30日，月租金为3921.50元，租金按月结算，由乙方在每月第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方。2010年12月16日，广州市汽车农机工业公司（以下简称汽农公司，为甲方）与金祥公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区xx路xxx-xxx号物业整体出租给乙方作房地产用途使用，租赁物总建筑面积约6833平方米，租期从2010年12月16日至2015年12月15日。后双方又于2015年12月31日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区xx路xxx-xxx号、xxx号之一部分房地产及xx路xxx号之一西南角物业及整体设备按现状出租给乙方，租赁物总使用面积7005.26平方米，租期从2016年1月1日至2021年12月31日。该合同所附的《租赁标的物清单》中所列标的包括xx路xxx号首层，权属人为房管局物业，甲方有使用权，建筑面积为37.88平方米。另，金祥公司（为甲方）与戴明明（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将越秀区xx路xxx-xxx号自编“xx路xxx-1号”的商铺出租给乙方作水果、干果销售用途使用，商铺建筑面积约38平方米，租期自2013年3月1日至2018年2月28日。据企业信息查询资料显示，果德水果店的经营者为戴明明，为个体工商户，注册日期为2013年5月24日，经营场所为广州市越秀区xx路**之**。一审庭审中，越秀第二房管所和骏达公司均确认果德水果店的实际经营地址为涉案房屋。2016年4月6日，骏达集团（为甲方）、金祥公司（为乙方）与汽农公司（为丙方）签订《租赁合同补充协议二》，约定：1、2015年12月31日，乙方与丙方就广州市越秀区xx路xxx-xxx号（xx路xxx-xxx号、xxx号之一部分房地产及xx路xxx号之一西南角）的物业签订了《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》（以下统称“合同”），丙方将上述整体建筑及其附在建筑物上设施出租给乙方使用。2、丙方将由甲方吸收合并，合并后，丙方将注销，甲方存续，标的物业的权利义务将由甲方承继。现甲、乙、丙三方就《合同》的出租人变更事项，协商一致，约定如下：一、三方同意，自2016年4月1日起《合同》中的出租人由汽农公司变更为骏达集团，原出租人的权利和义务全部由甲方承接，承租人仍为乙方，乙方的权利义务不变，原《租赁合同》对甲、乙方有约束力，对丙方不再有约束力；等。一审另查明，据广州市市场监督管理局于2019年9月25日出具的《企业核准注销登记通知书》载明，汽农公司经核准注销登记。涉案房屋自2014年1月1日起调整至由越秀第二房管所承接。未有证据显示越秀区第一土地房屋管理所或越秀第二房管所与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂有续签租赁合同，也未有证据显示越秀第二房管所与汽农公司或骏达公司签订过租赁合同。越秀第二房管所为证明其向房屋使用人催收租金和告知调整租金事宜，提交了以下证据：1、越秀第二房管所于2017年3月21日向威达人民汽车配件厂发出的《关于调整非住宅直管房租金的通知》复印件，内容为越秀第二房管所决定自2012年7月1日起调整房屋租金，调整后月租金为7159.30元。2、越秀第二房管所于2017年6月6日向威达人民汽车配件厂发出的《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，内容为租金调整至每月7424.50元，逾期不办理调租手续，视作自愿弃租处理。该通知下方“承租人签收”一栏签有“黄生”字样。3、越秀第二房管所于2019年6月21日向威达人民汽车配件厂发出的《关于调整非住宅直管房租金的通知》复印件，内容为越秀第二房管所决定自2018年1月1日起调整房屋租金，调整后月租金为7424.50元。骏达公司质证称：对6月6日的通知真实性合法性确认，关联性不确认，承租人签收一栏写的黄生，不能确定是否我方的工作人员，越秀第二房管所没有证据证明承租人签收栏的签名是骏达公司工作人员签署，骏达公司也没有收到过该通知；对其他没有原件的通知不确认其真实性。越秀第二房管所为证明租金调整依据，提交了广州市非住宅房屋租金计算（评估）表若干张，载明xx路xxx号房屋于2010年7月1日的评定月租金为6818.4元，2012年7月1日的评定月租金为7159.3元，2014年7月1日的评定月租金为7159.3元，2016年12月1日的评定月租金为6969.9元，2017年4月1日的评定月租金为7424.5元，2018年1月1日的评定月租金为7424.5元，上述评估表右下方的“租户签章”一栏均为空白。骏达公司质证称：对该证据的真实性，合法性予以确认，关联性不确认，不认可越秀第二房管所单方对涉案房屋租金另行评估，并以此按照该标准支付租金的请求。无论越秀第二房管所采取什么方式对房屋进行评估，都不能构成其单方调整租金的理由。评估表都是越秀第二房管所单方制作的，未经骏达公司确认，不能实现越秀第二房管所的证明目的。每一张都写明了起租日期，并注明租期两年，这证明了双方达成了新的意思表示，每两年顺延租赁期限。对原月租金的数据及骏达公司提交的证据，可以证明骏达公司已经正常交租，越秀第二房管所也正常收取并向骏达公司开具发票，可见双方对租金标准达成一致意见。骏达公司为证明其按照每月4313.7元向越秀区房屋管理局缴纳租金至2019年10月，提交了支票存根和广州市越秀区房屋管理局开具的租金发票（载明房屋为非住宅商业）。越秀第二房管所质证称：对该证据的真实性合法性确认，但关联性不确认；对支票存根，我方一直与骏达公司工作人员黄海协商调租的问题，其答复要回去请示领导后没有再答复我方；该收据不代表越秀第二房管所确认该租金标准。一审庭审中，骏达公司表示：广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂，是由骏达公司出资设立的中外合作企业。2006年12月8日，在广汽集团整体的工作安排下该公司已经完成注销登记。后续由骏达公司承接该公司的合同的权利义务，由骏达公司向房管所缴纳租金。骏达公司与汽农公司是同属于广汽集团的关联企业，在2019年9月骏达公司完成对汽农公司的吸收合并工作，汽农公司完成了注销手续。由于涉案房屋旁边的xxx号房屋的建设主体及产权人是汽农公司（部分房屋产权人不属于汽农公司），所以为了便于统一管理，故将涉案房屋安排由汽农公司出租给金翔公司、果德水果店。越秀第二房管所和骏达公司均确认现涉案房屋由果德水果店经营使用。一审法院认为：越秀区第一土地房屋管理所与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂签订《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。行政区域管理范围调整后，该合同的权利义务由越秀第二房管所承接。原广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂注销登记后，由骏达公司承接该配件厂的合同的权利义务，越秀第二房管所与原广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂的租赁关系对骏达公司有约束力。虽未有证据显示越秀区第一土地房屋管理所或越秀第二房管所与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂有续签租赁合同，但涉案房屋由骏达公司承租至今且租金一直由骏达公司交纳，故可以认定越秀第二房管所与骏达公司之间形成不定期租赁关系，根据法律规定，越秀第二房管所可以随时解除租赁关系。越秀第二房管所现起诉要求解除双方之间关于广州市越秀区xx路xxx号首层房屋租赁关系的诉讼请求合法有理，予以支持。因双方的租赁关系解除，骏达公司及实际使用人应将涉案房屋交还给越秀第二房管所。越秀第二房管所和骏达公司均确认涉案房屋的实际经营使用主体为果德水果店，故果德水果店应负有协同骏达公司将涉案房屋交还给越秀第二房管所的义务。因金祥公司并非涉案房屋的实际使用主体，越秀第二房管所要求金祥公司交还涉案房屋缺乏依据，不予支持。关于租金差额问题，因原越秀区第一土地房屋管理所与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂签订的《广州市房屋租赁合同》并无就租金调升问题进行约定，也未有证据显示越秀第二房管所与骏达公司之间已就租金调整达成一致意见，越秀第二房管所提交的催租通知和租金计算评估表均无显示骏达公司对调整后的租金予以确认，故越秀第二房管所要求骏达公司承担租金差额依据不足，不予支持，但骏达公司应按每月4313.7元的标准向越秀第二房管所支付自2019年11月起至合同解除之日的租金以及参照同期同地段房屋租金参考价支付自合同解除之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费。若骏达公司在本案一审庭审之后支付了2019年11月起的租金，则骏达公司应付的租金（使用费）应扣减其已付的租金结算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年3月6日作出判决如下：一、原告广州市越秀区第二房屋管理所和被告广州骏达汽车企业集团关于广州市越秀区xx路xxx号首层房屋的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州骏达汽车企业集团和第三人广州市越秀区果德水果店应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第二房屋管理所腾空交还广州市越秀区xx路xxx号首层房屋；三、被告广州骏达汽车企业集团应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2019年11月起至本判决发生法律效力之日的租金（按每月4313.7元标准计）和自本判决发生法律效力之次日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费（按每月每平方米199元，建筑面积37.88平方米计）；四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5883元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担5356元，被告广州骏达汽车企业集团负担527元。二审中，上诉人骏达公司提交了一审法院（2020）粤0104民初6506号民事判决书，拟证明在该案中，涉案房屋所在楼层的房屋占用费是按工业性质的标准计算认定。被上诉人越秀第二房管所质证认为该案与本案无关，该案标的物与本案不同、房屋性质不同。二审中，上诉人骏达公司确认涉案房屋在实际经营中是商业用途。二审中，被上诉人越秀第二房管所提交了《查册表》、《广州市房地产产权情况表》、房屋移交接管表、经租规划表、租金计算表、新旧街道门牌对照表等资料，拟证明涉案房屋是有产权证的合法建筑。上诉人骏达公司质证认为：上述证据不属新证据，涉及的房屋并非本案涉案房屋，房屋性质是工业用房。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据被上诉人越秀第二房管所在二审中提交的《查册表》、《广州市房地产产权情况表》，涉案房屋具有合法产权，而上诉人骏达公司在一审庭审中陈述其并无证据证明涉案房屋是违章建筑，故上诉人骏达公司关于涉案房屋无合法产权证明的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定越秀区第一土地房屋管理所与广州威达机械企业有限公司人民汽车配件厂签订的涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效、该合同的双方权利义务分别由被上诉人越秀第二房管所与上诉人骏达公司承接均正确，本院予以确认。上述涉案合同租赁期限届满后未续签租赁合同，但涉案房屋由上诉人骏达公司承租至今且租金一直由上诉人骏达公司交纳，故一审判决认定被上诉人越秀第二房管所与上诉人骏达公司之间形成不定期租赁关系正确。根据法律规定，被上诉人越秀第二房管所可以随时解除不定期租赁关系，且上诉人骏达公司并无确实、充分的证据证明其已将转租情况明确告知并征得被上诉人越秀第二房管所的同意，故一审判决认定被上诉人越秀第二房管所起诉要求解除双方之间关于涉案房屋租赁关系的诉讼请求合法有理而予以支持正确。因双方的租赁关系解除，故一审判决认定上诉人骏达公司及实际使用人果德水果店应将涉案房屋交还给被上诉人越秀第二房管所正确。关于租金问题。被上诉人越秀第二房管所在二审中提交的《查册表》、《广州市房地产产权情况表》载明涉案房屋使用性质为“商业”，二审中，上诉人骏达公司确认涉案房屋在实际经营中是商业用途。事实上，涉案的多份租赁合同分别载明“商业用途”、“作房地产用途使用”、“作水果、干果销售用途使用”，故一审判决认定上诉人骏达公司参照同期同地段房屋租金参考价支付自合同解除之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费并无不当。上诉人骏达公司在二审中提交的民事判决书中涉及的房屋与本案涉案房屋并非同一房屋，其据此拟主张的房屋使用费标准不成立，本院不予采纳。综上，上诉人骏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费527元，由上诉人广州骏达汽车企业集团负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十一月三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿