山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁06民终4432号 上诉人（原审被告）：陈硕，男，1993年6月13日出生，汉族，住海阳市。 委托诉讼代理人：孙秀虎，山东孚元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨纬薇，女，1979年7月22日出生，汉族，住海阳市。 上诉人陈硕因与被上诉人杨纬薇房屋买卖合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2019）鲁0687民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈硕上诉请求：撤销一审判决第一项，依法判决陈硕与杨纬薇之间关于海阳人家17号楼北排C-21号露天停车位的买卖无效，或将案件发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1、涉案争议的停车位，产权属于陈硕的父亲陈**国所有，陈硕与其父陈**国之间关于涉案停车位不存在赠与的事实。一审法院将案外人的财产不经案外人同意，在本案中私自处分，属于越权，侵害了案外人的利益。2、本案关于房屋买卖存在三份合同，第一份合同属于购房买卖定金合同。该合同不是陈硕本人所签，也未经授权。关于定金合同，第一，陈硕没有收到定金，第二，陈硕没有同意将定金交给杨纬薇委托的房屋中介即视为定金的交付，第三，该定金也没有转为购房首付款。首付款是杨纬薇通过银行转帐一次性交付的，给了陈硕300000元，余下300000元是银行贷款付清的，一审判决认定定金转为购房款，属于认定事实错误，除非杨纬薇的房屋中介将定金又返还给了杨纬薇，这一认定才有点牵强，但这更加认证了陈硕没有收到杨纬薇的定金，因此定金合同没有履行。其余的两份购房合同，一份是双方办银行贷款时所签，买卖标的物不包括涉案停车位，另一份是办理房屋产权证过户时双方所签的购房合同，也不包括涉案停车位，从上述合同来看，陈硕与杨纬薇之间关于房屋买卖合同的标的物是不包括涉案停车位的。买卖停车位不是双方的真实意思表示，也不存在遗漏之说。3、关于停车位的产权问题。一审判决认定停车位不是不动产，不需要以购买者的名义备案登记，也不需要办理过户登记。因此，属于他人的财产，便可以随意处分。这一认定与《中华人民共和国物权法》相矛盾，涉案车位属于案外人陈**国。陈**国没有将涉案车位赠与给陈硕。陈硕与杨纬薇之间所签的合同也不包括涉案车位，为何一审法院在无事实理由和法律依据的情况下，强行判决将案外人的财产进行处分给他人呢?这对案外人陈**国不公平，陈硕也不同意这样判决。综上所述，请二审法院依据事实与法律，依法纠正一审判决的错误，支持陈硕的诉讼请求。 杨纬薇辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回陈硕的上诉请求，维持原判。当初买房的时候陈远国没有告诉杨纬薇和两方中介车位是陈远国的，是故意隐瞒杨纬薇的，后来在法庭的时候才说的。 杨纬薇向一审法院起诉请求：1、判令陈硕把位于海阳市海阳人家18#楼C—21号露天停车位交回杨纬薇；2、陈硕承担本案所有的诉讼费用；3、陈硕付给杨纬薇由此事给杨纬薇造成的精神损失费20000元。 一审法院认定事实：杨纬薇围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、2019年9月21日杨纬薇与陈硕签订的买卖定金合同复印件1份（出示原件），证明杨纬薇购买陈硕的房屋时带停车位；2、（2019）海阳市不动产权0012736号不动产权证复印件1份，证明房屋已过户到杨纬薇名下；3、陈硕让念家房产中介（以下简称念家房产）转交给杨纬薇的露天停车位钥匙照片1张，证明陈硕连车位一起出卖给杨纬薇了；4、证人张某、迟某、李某出庭作证，证明陈硕出卖房屋给杨纬薇时，双方约定总价款600000元包括房屋、地下室、露天停车位。证人张某和李某系海阳市天天房地产营销策划有限公司（以下简称天天房产）的职工，证人迟某系念家房产职工，杨纬薇系他们的客户。三位证人出庭作证称，当时杨纬薇购买陈硕房屋时双方协商的600000元价款包括房屋、地下室和露天停车位，并在买卖定金合同上写明带地下室和车位。签订定金合同是天天房产和念家房产共同合作促成的，中介费由两个公司各收取总房款的1%，当时签订定金合同时陈硕父亲、杨纬薇和天天房产的工作人员张某、李某、念家房产包括迟某在内的两个工作人员都在场。买卖定金合同中陈硕的名字是陈硕父亲陈**国代签的，所有买卖房屋事宜都是陈硕的父亲陈**国和杨纬薇协商的。杨纬薇于签订定金合同当日交付了10000元定金，经陈硕同意把该定金放在天天房产。证人张某陈述，杨纬薇与陈硕到房管局办理房屋过户时签订了一份房屋买卖合同，当时，其和念家房产的两个工作人员都在场，杨纬薇与陈硕亲自在那份合同上签了字，该合同是为了过户才签订的，合同不严谨，以税务的评估价为准交税，为了给客户省税费，所以价格就写得比较低，具体数额记不清了。当时只写了一份合同，留在房管局备案。后来办理贷款时，双方又签订了1份房屋买卖合同，仅限于办理贷款用，已记不清合同上是否写了停车位，因为车位贷不了款，合同上写不写含车位无所谓。交接房屋时，李某打电话说陈硕不交付车位，其赶过去后，杨纬薇说陈硕交付的车位升降器钥匙不好使，其就找陈硕父亲陈**国，陈**国说不给车位，就把她们撵下车。证人李某陈述，杨纬薇与陈硕是否签订正式的房屋买卖合同其不清楚，签完定金合同杨纬薇交付10000元定金后，其再没参与。后来交接房屋时因陈硕不交付车位给杨纬薇，杨纬薇打电话告知此事，其和张某、念家房产的两个工作人员过去要求陈硕交付车位，因为当时约定了带车位，但是陈硕拒绝交付车位。证人迟某陈述，签订定金合同时，其和同事张雅静，还有天天房产的两个工作人员及杨纬薇、陈硕父亲在场，合同是自己单位提供的，合同上陈硕的名字是陈硕父亲陈**国代签的，因为陈硕当时不在海阳市。定金合同上除了杨纬薇和陈硕父亲的签名外，其余手写部分内容是其和张雅静书写的。房屋过户时，杨纬薇与陈硕在房管局签订了1份房屋买卖合同备案，杨纬薇在银行贷款时双方也签订了1份合同，这两份合同上均没有写停车位。后来物业交接时，问物业车位锁怎么不好用，物业工作人员说陈硕没有出卖车位，陈硕已经交了车位管理费，陈硕也说没有出卖车位。和陈硕父亲陈**国协商车位的事情，但是没有协商成，陈硕仍然不交付车位。 经质证杨纬薇提交的上述证据，陈硕对买卖定金合同有异议，主张该合同是由陈硕父亲陈**国代签的，陈硕没有签字，陈硕也没有授权陈**国代签。该合同是一份买卖定金合同，陈硕没有收到杨纬薇的定金，因此该合同是无效合同；陈硕对不动产权证没有异议，因为房屋确实过户给杨纬薇了，但是房产买卖不包括停车位；对车位钥匙照片有异议，主张陈硕没有让中介转交车位钥匙给杨纬薇，如果交接的话，就不存在杨纬薇起诉的问题，主张该车位不是陈硕所有的，所有权属于陈硕父亲陈**国，杨纬薇起诉属于主体错误；陈硕对证人所述的卖房过程无异议，但主张当时陈硕没有在场，也没有收到定金，因为根据买卖定金合同第五条约定乙方（杨纬薇）应将定金交付到甲方（陈硕），而不是交给中介公司。且房屋买卖合同是双方签字认可的合同，是双方真实意思表示，是比较严肃的合同，不存在无所谓的问题。 陈硕向一审法院提交了以下证据：1、杨纬薇与陈硕在办理贷款时本人亲笔签名的房屋买卖合同复印件1份，证明双方房屋买卖的标的物不包括停车位，在附属设施栏目内划了一条斜线，表示没有内容；2、杨纬薇通过银行转账交付给陈硕房款的明细1页，证明首付款300000元，贷款300000元，合计600000元，陈硕已收到；3、杨纬薇与陈硕在房管局过户时签订的不动产买卖合同复印件1份，合同上的签名是杨纬薇与陈硕亲笔签名，该合同内容买卖标的物也不包括停车位。三份证据证明双方的买卖关系，买卖标的物只是房屋及地下室，不包括停车位；4、陈硕父亲陈**国与海阳源通房地产开发有限公司签订的协议书以及陈**国交付车位款收据复印件各1份，证明C-21号停车位系陈硕父亲陈**国所有。经质证以上证据，杨纬薇对4份证据的真实性均无异议。认可两份房屋买卖合同均是杨纬薇与陈硕亲笔签名，主张若陈硕没有委托其父亲出卖房屋，那陈硕父亲没有权利出卖陈硕的房屋及地下室等一切东西，陈硕也没有权利收取杨纬薇的600000元房款。当时定金交到中介公司是经过陈硕父亲同意的。2019年10月8日的房屋买卖合同上也没有写地下室，但是实际上双方约定的标的物有地下室，并且双方已经交接了。车位虽然是陈硕父亲陈**国的，但当时是陈**国与杨纬薇签订的合同，陈**国答应600000元带地下室和停车位，有证人证言为证，无论是陈硕的还是陈**国的，都应该交付车位，如果不交付就是违约。 对以上双方当事人无争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的庭审陈述和经一审法院审查确认的证据，认定事实如下：杨纬薇系天天房产的客户，天天房产和念家房产合作促使杨纬薇和陈硕达成房屋买卖一致意见，2019年9月21日，杨纬薇作为购房人、陈硕之父陈**国代陈硕作为售房人及念家房产三方签订买卖定金合同，约定：陈硕将坐落于海阳市海阳人家区18号楼1单元502室、建筑面积119.55平方米的房屋以人民币600000元的价格出售给杨纬薇。杨纬薇于签订合同同时支付定金10000元以确立买卖关系。杨纬薇与陈硕各向念家房产支付中介费6000元。合同中手写部分内容系念家房产工作人员迟某、张雅静所写。合同第十一条第二项约定：“带地下室13平左右，露天停车位。”该部分内容也系手写内容。杨纬薇于签订协议当日交纳10000元定金，放在天天房产。杨纬薇于2019年10月8日和2019年10月18日分别通过银行转账付给陈硕购房款300000元，合计600000元。后双方为办理银行贷款在天天房产的见证下，杨纬薇与陈硕签订了房屋买卖合同，该合同第一条房产状况中载明房屋所有权证书号0003258号，房屋建筑面积为119.55平方米；地下室/小房面积13平方米；附属设施一栏中没有填写。第二条约定成交价格为600000元。第四条付款方式载明按揭贷款，首付款300000元，剩余房款300000元在银行发放贷款之日由银行直接支付。合同后面没有落款日期。该合同上的签名均是杨纬薇与陈硕本人所签。2019年10月8日杨纬薇与陈硕在房管局办理不动产权过户手续时又签订1份不动产买卖合同，相关的不动产信息载明权属证号鲁（2019）海阳市不动产权第0003258号，建筑面积119.55平方米，没有填写附属储藏室面积和附属车库面积，并载明该不动产成交价格共计489000元，结算房款方式为按揭贷款首付200000元，贷款289000元。2019年10月9日，陈硕出卖给杨纬薇的房屋过户到了杨纬薇名下，杨纬薇办理了不动产权证书。 另查，陈硕在海阳人家小区没有购买停车位，但是陈硕父亲陈**国于2017年8月15日与海阳源通房地产开发有限公司签订了协议书，约定海阳源通房地产开发有限公司预留停车位一个，按照销售价8折的优惠出售给陈**国。2017年陈**国交付车位款48000元，购买了17号楼北排C-21号车位。 杨纬薇主张，当时杨纬薇与陈硕签订定金合同时，只是约定带一个地下室和停车位，没有讲明是几号停车位。陈硕已经按照买卖定金合同的约定交付房屋和地下室，车位虽然是陈硕父亲陈**国的，但当时是陈**国与杨纬薇签订的合同，陈**国答应600000元带地下室和停车位，无论C-21号露天停车位是陈硕的，还是陈**国的，都应当交付给杨纬薇。如果不交，就是陈硕违约。 陈硕主张根据双方在办理银行贷款和过户时签订的合同，标的物只是房屋和地下室，不包括停车位，C-21号停车位所有权属于陈**国所有，陈硕无权出卖。且陈**国与杨纬薇签订的买卖定金合同没有陈硕的授权，属于无效的，同时陈**国也没有收到杨纬薇的定金，该合同也是无效的，杨纬薇向陈硕主张车位属于主体错误。 一审法院认为，杨纬薇购买陈硕位于海阳人家小区18号楼1单元502室房屋是通过居间方念家房产和天天房产的合作促成的，陈硕出卖房屋的一切事宜均是由陈硕父亲陈**国与居间方及杨纬薇协商的，2019年9月21日的买卖定金合同也是陈硕父亲陈**国代陈硕与杨纬薇签订的，并且陈**国在合同上签字时已注明是陈硕代理人，而该合同上除了陈**国和杨纬薇签字外，还有丙方即居间方念家房产的工作人员签字并书写了合同中的手写部分内容，包括房屋成交价格、定金、中介服务费、附属设施等重要内容，合同十一条第二项中写明“带地下室13平左右，露天停车位”，陈硕答辩称没有委托其父亲代签定金合同，也没有收到杨纬薇的定金，主张该合同无效，但是该定金合同后来已实际履行完毕，天天房产工作人员出庭证言能够证实杨纬薇经陈硕父亲同意将10000元定金交付给了天天房产，视为陈硕收到了杨纬薇的定金。杨纬薇与陈硕均按照该合同的约定向居间方支付了中介服务费，并且杨纬薇与陈硕后来的房屋交易也是按照该定金合同约定的600000元价格进行的，而事后陈硕对其父亲代签定金合同的行为没有作否认表示，视为陈硕同意其父亲代签定金合同的行为，故陈硕父亲陈**国代陈硕与杨纬薇签订的买卖定金合同合法有效。杨纬薇与陈硕双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。该定金合同上写明了带地下室和露天停车位，居间方念家房产的工作人员迟某和天天房产的工作人员张某、李某也均出庭证实双方当时约定的标的物带停车位，故对该事实予以认定。杨纬薇已按照合同的约定向陈硕交清了房款，而陈硕没有交付停车位给杨纬薇，现杨纬薇要求陈硕交付停车位，理由正当，予以支持。杨纬薇与陈硕在房管局签订的不动产买卖合同上写明的成交价格是48900元，与杨纬薇与陈硕实际履行的房屋交易价格600000元不符，与杨纬薇证人张某所述的在房管局签订合同是为了过户、为了省税费才写的价格较低相符，而该合同上也没有写带地下室，但双方实际交付的内容有地下室，故该合同的内容与双方实际履行的内容不一致，陈硕以双方在房管局办理房屋过户手续和在银行办理贷款手续时签订的买卖合同上没有写明标的物包括停车位为由，拒绝交付停车位给杨纬薇，理由不当，依法不予支持。 陈硕在海阳人家小区虽然没有购买停车位，但是陈硕父亲陈**国与海阳源通房地产开发有限公司签订协议购买了C-21号停车位，该停车位是基于陈硕位于海阳人家18号楼1单元502号房屋而购买的。杨纬薇与陈硕在定金合同中约定带停车位，虽然没有约定是几号停车位，但是陈硕在海阳人家并无其他停车位，而定金合同是陈硕父亲陈**国代陈硕与杨纬薇签订的，可以认定定金合同中约定的停车位即是陈硕父亲陈**国购买的停车位，而在陈硕出卖房屋给杨纬薇时，陈**国同意将其购买的停车位作为陈硕房屋的附属物一并交付杨纬薇，可视为陈硕父亲同意将其停车位赠与陈硕，连同陈硕的房屋一起出卖给杨纬薇，而停车位不是不动产，不需要以购买者的名义登记备案，也不需要办理过户手续，故杨纬薇向陈硕主张要求交付停车位，主体适格。陈硕认为杨纬薇向陈硕主张车位主体错误，无法律依据。 杨纬薇与陈硕签订的是买卖合同，陈硕没有按照合同的约定交付露天停车位给杨纬薇，是一种违约行为，应当承担的是继续履行合同的违约责任，不存在给杨纬薇造成精神损害的情况，杨纬薇要求陈硕支付因陈硕不交付露天停车位给杨纬薇造成的精神损失费20000元，无法律依据，依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、陈硕于判决生效后十日内将海阳市海阳人家17号楼北排C-21号露天停车位交付给杨纬薇使用；二、驳回杨纬薇的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由杨纬薇承担200元，由陈硕承担100元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。 本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案停车位是否属于买卖标的，由此所形成的买卖合同是否有效。本案中，天天房产与念家房产作为涉案房屋买卖的居间方全程参与了买卖的全过程，对于买卖的经过应当有客观的了解，根据一审中提交的《买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《不动产买卖合同》，结合天天房产工作人员张某、李某及念家房产工作人员迟某的证人证言，可以认定涉案《买卖定金合同》中约定了买卖标的包含涉案停车位，系各方当事人的真实意思表示，而陈硕与杨纬薇、天天房产签订的没有落款日期的《房屋买卖合同》、陈硕与杨纬薇于2019年10月8日签订的《不动产买卖合同》中约定的内容并非各方当事人的真实意思表示，而是分别为办理银行贷款手续和不动产权过户手续而签订的。陈硕虽主张涉案《买卖定金合同》非陈硕本人所签，也未经陈硕授权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，陈**国作为陈硕的父亲在涉案《买卖定金合同》中代陈硕签字，且陈硕亦认可将涉案房屋及地下室出卖给杨纬薇的事实，可以认定陈硕对涉案《买卖定金合同》的签订知情且同意，陈**国构成表见代理，对陈硕的该项主张本院不予认可。故该合同中关于出售停车位的约定合法有效，对陈硕依法具有法律拘束力。 综上所述，陈硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由陈硕负担。 本判决为终审判决。 审判长  王守远 审判员  李 安 审判员  杨 霞 二〇二〇年十一月四日 书记员  孙嘉慧