成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初3652号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所地：成都市中新街“锦贸大厦”19层A座。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：李松，男，1971年12月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：李悦霜，女，1997年1月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：李松(父亲),成都市武侯区号。 原告成都罗浮物业服务有限公司与被告李松、李悦霜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都罗浮物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆，被告李悦霜的委托诉讼代理人暨被告李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都罗浮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付拖欠的物业管理服务费12961.66元（从2014年1月1日至2017年11月30日，共47个月）；2.两被告支付延期违约金3888.5元；3.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年1月，原告与成都罗浮世家小区开发商成都达义物业有限责任公司签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。2003年7月28日，原告与被告李悦霜签订了《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告提供物业管理服务。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与原告重新签订《物业服务协议》，原告按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》均约定了两被告所有的住宅物业管理服务费标准为每月1.5元/平方米，被告应在每季度第一月15日前交纳物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。由于经济发展、人员工资、材料设备、设备老化维修等成本的大幅增长，原物业管理服务费标准已不能维持原物业服务标准。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开“罗浮世家”小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业管理服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。原告依照《罗浮世家前期物业管理委托合同》的约定全面谨慎履行全部合同义务，但被告从2014年1月1日起拒不向原告交纳物业管理服务费，截止2017年11月30日累计拖欠物业管理服务费12961.66元；根据合同约定应支付的违约金过高，原告根据被告欠款时间按欠款本金的30%即3888.5元主张违约责任。 被告李松辩称：1.根据合同相对性，原告与成都罗浮世家小区开发商成都达义物业有限责任公司签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》对两被告不具有约束力；2.被告李悦霜与原告于2003年7月28日签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，原告在2014年向被告提起诉讼时，被告已明确表示不继续保持物业服务关系，未默许原告提供物业服务，故事实服务合同不成立；3.社区在2012年6月召开业主大会得出上调物业管理服务费的决议不符合相关法律规定，决议只有社区居委会落款，没有业主大会或业主委员会的落款和盖章，社区居委会没有以自己的名义发布业主委员会决议的权力；4.社区居委会发布的业主大会票数表决统计数据前后矛盾，有造假情况；5.2012年6月，小区业主向物价局、房管局、热线办投诉后，有关部门出具正式文件要求小区成立第二届业主委员会，并在新业主委员会成立后重新调整物业管理服务费的标准，但社区居委会和原告一直未实施该文件。 本院经审理认定事实如下：原告是位于成都市武侯区高升桥路9号的罗浮世家小区的物业服务企业，两被告是罗浮世家二期7栋1单元902号房屋的业主，该房屋的建筑面积为149.07平方米。 2002年1月15日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业管理服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米，一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，该合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2003年7月28日，原告与被告李悦霜签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定原告为两被告所有的物业罗浮世家二期7栋1单元902号提供物业管理服务，管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日止；物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月1.5元/平方米，被告可自行选择按季交纳（每季度第一月的5日至10日）或按半年交纳（每半年第一个月的5日至10日），被告应按时交纳物业管理服务费和其他费用以及水电气、通讯、光纤等各种代收代缴费；原告擅自提高收费标准的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金，被告不依约按时交纳物业管理服务费等费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。 2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业管理服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。 原告从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业管理服务费，被告因不同意按每月1.85元/平方米的标准交纳物业管理服务费，自2014年1月1日至2017年11月30日未交纳物业管理服务费。原告通过在涉案物业门上张贴《欠缴告知函》以及向被告邮寄《欠费催缴告知函》的方式向被告催收了物业管理服务费。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司。2.罗浮世家小区第一届业主委员会于2008年1月1日成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与原告签订物业服务合同，而原告为该小区提供物业管理服务至今。在2012年6月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区尚未成立新一届业主委员会。第二届业主委员会于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。3.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2013年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业管理服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。 以上事实有，房屋信息摘要、《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《罗浮世家前期物业管理委托合同补充协议》、《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》、房屋信息摘要、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、企业名称变更核准通知书、欠缴告知函、照片以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，本院认为，原、被告之间签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据原、被告双方一致确认的事实，虽然《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》中约定的服务期限已届满，但原告从2001年5月26日起进入该小区后一直对涉案小区内提供物业服务至今，被告接受了原告提供的物业服务，故双方已经成立事实上的物业服务合同关系，被告应当履行其支付物业服务费的义务。 关于物业管理服务费标准，依据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，在罗浮世家小区尚未选举产生新一届业主委员会之前，其所在地的广福桥居委会代行业主委员会职责以书面征求意见形式召开业主大会合法。此次业主大会中，首先，有占建筑物总面积和占总人数过半数的业主参与书面投票，符合《物业管理条例》规定的召开业主大会的人数要求；其次，一方面从《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》的内容来看，对于罗浮世家小区住宅的物业管理服务费收取标准在是否涨价问题上，业主人数占业主总人数与专有部分面积占建筑物总面积两项占比均已过半数，表明该小区住宅业主大多数是同意提高住宅物业管理服务费收费标准，另一方面根据《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费[2007]268号）关于五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度的规定以及《成都市发改委、市房管局关于我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》(成发改收费〔2012〕1345号)关于成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准的规定，物业服务等级为一级（2013年1月10日后对应等级为四级）的对有电梯物业服务收费标准，在2013年1月10日之前的基准价为每月1.75元/平方米，浮动幅度为±20%，2013年1月10日之后的基准价为每月1.9元/平方米，浮动幅度为±15%，现原告按投票表决中的较低标准每月1.85元/平方米收取物业管理服务费是在物业管理服务费政府指导价的基准价和浮动幅度范围内，并未损害该小区大多数业主的合法利益，故此次业主大会的表决结果合法有效。对被告的上述抗辩意见不予支持。 综上，本院对原告要求被告从2014年1月1日起按每月1.85元/平方米交纳物业管理服务费的主张予以支持，被告从2014年1月1日起至2017年11月30日应向原告交纳物业管理服务费共计12961.64元（149.07平方米×1.85元/月·平方米×47个月），故本院对原告主张的物业管理服务费予以部分支持。 关于违约金，被告逾期交纳物业管理服务费已构成违约，原告有权依据《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》的约定要求被告支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业管理服务费的违约金计算标准过分高于被告违约给原告带来的损失，而被告逾期交纳物业管理服务费给原告造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整，酌定按被告欠交物业管理服务费的10%计算违约金，即1296.16元（12961.64元×10%），对原告主张的违约金予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告李松、李悦霜于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付物业管理服务费12961.64元； 二、被告李松、李悦霜于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付违约金1296.16元； 三、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，公告费260元，共510元，由被告李松、李悦霜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李 军 人民陪审员 薛 峰 人民陪审员 王玉兰 二〇一七年十二月五日 书 记 员 程梦媛