福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初1546号 原告（反诉被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽明，福建翔轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张荣榜，男，1973年4月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈明霞，福建伟立律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈文霞与被告（反诉原告）张荣榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序进行审理。反诉原告张荣榜在答辩期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2017年9月20日公开开庭进行了审理。陈文霞的委托诉讼代理人黄进成、黄丽明，张荣榜的委托诉讼代理人陈明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文霞向本院提出诉讼请求：1.张荣榜向陈文霞支付自2017年6月1日起至合同期满应付租金支付之日止的租金，暂计至起诉之日为17547元；2.张荣榜向陈文霞支付违约金16680元；3.张荣榜向陈文霞支付自逾期支付违约金之日起的滞纳金（以违约金16680元为基数，按日1%的标准计算），暂计至起诉日为2300元；4.张荣榜依约承担有关物业费、治安费、水费、电费、卫生费等费用，暂计至起诉之日为1000元；5.张荣榜承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月14日，陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体853、855、857、859号店面4间租赁给张荣榜使用，租期最长十年，自2012年12月1日开始计算。租金每间每月第一年950元，每满一年月租金在上一年的基础上递增10%，按季度方式于每季度初1日支付租金。双方还约定违约方应依约承担单方违约责任，即违约之日起十日内向守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金16680元和相应的违约金滞纳金（自逾期支付违约金之日起，每逾期一天加收违约金总额1%的滞纳金）；有关物业管理费、治安费、水费、电费、卫生费等费用由张荣榜承担。合同签订后，陈文霞依约向张荣榜提供租赁房屋，张荣榜缴纳租金至2017年5月28日，该季度租金尚欠867元，之后张荣榜就未向陈文霞支付之后应付的租金，已构成违约。 张荣榜辩称，1.陈文霞与张荣榜确有承租店面关系，但是涉案店面已经由泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司收回，收回的原因是执行泉州市市政府的相关决定，鲤城区人民法院作出的（2016）闽0502民初2058号民事判决书及泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05民终3424号判决书也已经判决解除泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（以下简称“江滨物业公司”）与陈文霞的原租赁关系，江滨物业公司也通告张荣榜限期腾空，因此，陈文霞无法保障张荣榜继续正常使用租赁物，张荣榜有权行使不安抗辩权。张荣榜在2017年5月30日将涉案店面腾空并交付给江滨物业公司，并于2017年6月1日向陈文霞发出解除合同通知，双方的租赁合同关系已解除。2.陈文霞要求张荣榜支付2017年6月1日之后的租金、违约金、物业费等费用，缺乏事实及法律依据，应驳回陈文霞的全部诉求。 张荣榜向本院提出反诉请求：1.解除张荣榜与陈文霞关于“853、855、857、859号店面”的《租赁合同》；2.陈文霞退还张荣榜的租赁押金9000元。事实和理由：鲤城区人民法院作出的（2016）闽0502民初2058号民事判决书及泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05民终3424号判决书已经判决解除泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞的原租赁关系。陈文霞对租赁房屋不再具有转租权，与张荣榜之间的租赁关系相应解除。江滨北路景观整治提升工程鲤城分指挥部于2017年3月8日向张荣榜等承租人发出《搬离公告》，要求承租人于2017年5月8日前腾空租赁房屋。江滨物业公司于2017年4月7日向张荣榜等承租人发出《催告函》，要求承租人尽快腾空。张荣榜于2017年5月30日将租赁房屋交付江滨物业公司，本案租赁双方的租赁关系已解除，陈文霞应当返还张荣榜租赁押金9000元。 陈文霞反诉辩称，1．江滨物业公司为了新的3P项目，而不是为了防洪抗灾、确保防洪堤运行安全等的原因而提前解除合同，不符合合同约定，张荣榜据此主张解除其与陈文霞签订的租赁合同，理由不能成立。泉州市中级人民法院作出判决确定陈文霞与江滨物业公司解除租赁合同时间为2016年8月8日，但该判决生效时间为2017年11月30日，故陈文霞与张荣榜的合同解除时间至少是2017年11月30日，在此之前，合同对于双方应是有效的，租赁双方在2017年11月30日前应继续履行。在泉州市中级人民法院作出终审判决前，江滨物业公司虽有张贴要求搬离的“催告函”，但未采取断水断电，不存在张荣榜主张的不能实际经营的情形。2．指挥部有发布一个搬离公告，由于这份搬离公告是违法的，陈文霞于2017年3月17日向厦门市中级人民法院提起撤销搬离公告行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出撤销这份搬离公告的判决，并裁定：停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。厦门市中级人民法院的这一份裁定也说明要求租户搬离是违法的，并且要求租户无需腾空。2017年9月29日，福建省高级人民法院二审维持上述判决。故搬离公告是一个违法行政行为，政府要求租户搬离空厢是违法的。3.张荣榜自行将租赁的店面交付给江滨物业公司系其单方的违约行为，依据合同的约定，其应当继续履行并承担相应的违约责任。4.双方的合同明确约定：逾期支付租金，陈文霞有权没收押金，所以张荣榜要求返还押金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司接受泉州市晋江河道堤防管理处委托，管理晋江鲤城段防洪堤空厢。2004年2月15日，泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（以下简称“柏菲公司”）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：江滨物业公司同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号），共计209间空厢厢体出租给柏菲公司，租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》，对上述租赁合同的内容进行修改和补充，约定柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。2006年6月23日，陈文霞与柏菲公司、江滨物业公司签订《协议书》，约定柏菲公司将上述租赁合同、补充合同、补充协议书及其相关协议的权利义务全部转让给陈文霞,江滨物业公司与陈文霞租赁合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨物业公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担等。2006年12月8日，江滨路晋江下游新堤空厢门牌号××再次变更为745-1029号的单号、原有编号613-678号再次变更为1201-1331号的单号。合同签订后，陈文霞依约向江滨物业公司支付租金至2017年2月28日。 2012年11月14日，张荣榜与陈文霞签订《租赁合同》一份，双方约定：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体853、855、857、859号共计4间店面租赁给张荣榜使用，租期最长10年，租赁期限自2012年12月1日起至2019年11月30日止，起算租金为2012年12月1日；租金每间每月第一年950元，每年在上一年的基础上递增10%，每季度初1日缴付一次租金，租金不含税价，应缴交的一切税费（包含租金税）由张荣榜缴纳，如有关部门检查出租手续，陈文霞应协助张荣榜提供相关的手续；在签订合同之日，张荣榜须向陈文霞缴纳押金全款及合同约定的第一季度租金，本合同才生效，押金标准是每间当年的季度租金；如张荣榜在约定正式承租的时间前要解除本合同，则陈文霞不退还已收取的押金；该商铺的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用一概由张荣榜负责，张荣榜应如期缴交上述应缴费用，如因张荣榜欠费造成向陈文霞追缴时，陈文霞有权向张荣榜追缴和在张荣榜押金中扣除并按租赁合同追究违约责任，期满张荣榜无违反本合同约定则陈文霞应在三十日内不计息如数退回张荣榜；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在十天内一次给予守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%及实欠赔偿金总额1%的滞纳金，若违约方是张荣榜，陈文霞同时不退还已收取的押金；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约，因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。2017年3月8日，滨江北路景观整治提升工程鲤城区分指挥部发出《搬离公告》，要求张荣榜等租户腾空、搬离空厢。合同签订后，张荣榜依约向陈文霞交纳押金并支付租赁房屋租金至2017年5月28日。2017年4月7日，江滨物业公司发出《催告函》，要求张荣榜等承租人于2017年5月9日前腾空空厢等。2017年5月30日，张荣榜向江滨物业公司腾空交付了其所承租的853、855、857、859号店面。张荣榜腾空租赁房屋后，发手机短信告知陈文霞腾空事实，并要求陈文霞退还押金9000元。 另查明，陈文霞于2017年3月17日就泉州市鲤城区人民政府发布的《搬离公告》是否违法问题向厦门市中级人民法院提起行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出（2017）闽02行初10号裁定书及判决书，裁定：在本案诉讼期间停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。判决：撤销泉州市鲤城区人民政府于2017年3月8日作出的《搬离公告》。后泉州市鲤城区人民政府不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，2017年9月29日，福建省高级人民法院作出（2017）闽行终513号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 江滨物业公司因解除《晋江下游新堤空厢租赁合同》、收回含涉案空厢在内的209间空厢与陈文霞起纠纷，陈文霞诉至法院，2017年9月30日泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号终审民事判决，认定泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢【原编号为385-527号（新编号为365-507号）、原编号为613-678号（新编号为585-650号）】共计209间的租赁合同关系于2016年8月8日解除；并判决陈文霞应于判决生效之日起10日内将上述209间空厢腾空移交给泉州市江滨堤防物业管理有限公司等内容。 诉讼过程中，江滨物业公司向本院表明其认可次承租户张荣榜等向其腾空交付空厢的时间视为陈文霞向其腾空交付的时间。 本院认为，陈文霞与张荣榜签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈文霞与江滨物业公司约定了租赁合同的解除条件及合同被解除后，陈文霞与次承租人的租赁合同终止履行，江滨物业公司可直接向次承租人收回厢体等。自2017年2月28日起，陈文霞也未继续向江滨物业公司支付租金。江滨物业公司作为租赁房屋管理人，享有对租赁房屋占用、使用的权利，其根据前述合同约定及事实，要求次承租人腾空交付租赁房屋，足以使张荣榜等次承租人对陈文霞是否能够继续提供正常使用的租赁房屋产生担忧。因此，张荣榜行使不安抗辩权，根据江滨物业公司要求，腾空租赁房屋交付江滨物业公司，视为中止其与陈文霞之间租赁合同的履行，有权不再继续缴纳中止履行期间租金。陈文霞主张荣榜铮根据江滨物业公司要求腾空租赁房屋构成违约，不符合法律规定，不予采纳。陈文霞请求张荣榜支付2017年6月1日后的租金、逾期付款违约金、逾期支付违约金的滞纳金及有关物业费、治安费等费用的请求，无事实和法律依据，不予支持。泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号判决书判令解除陈文霞与江滨物业管理公司有关案涉853、855、857、859号空厢在内的租赁合同关系后，陈文霞对于案涉租赁房屋的使用权已于2016年8月8日丧失。陈文霞所提供的房屋严重影响承租人正常使用的，承租人有权解除合同。张荣榜要求解除其与陈文霞之间的租赁合同，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”张荣榜于合同解除后，请求陈文霞退还租赁押金9000元，理由充分，予以支持。 综上所述，陈文霞的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；张荣榜的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除张荣榜与陈文霞于2012年11月14日签订的《租赁合同》； 二、陈文霞于本判决生效之日起十日内返还张荣榜租赁押金9000元； 三、驳回陈文霞诉讼请求。 案件本诉受理费738元、反诉受理费减半收取计25元，均由陈文霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王清波 审 判 员  郑英好 人民陪审员  许自伟 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  郑桂艳 速 录 员  徐 程 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-