河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2016）豫行终1906-2号上诉人（一审原告）李贵胜，男，汉族，1968年4月27日出生，住商丘市。委托代理人李武祥，男，汉族，1962年1月26日出生，住商丘市。被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市锦绣路66号。法定代表人薛凤林，区长。委托代理人袁东亮，商丘市梁园区人民政府工作人员。委托代理人陈峰，商丘市梁园区人民政府工作人员。被上诉人（一审被告）商丘市人民政府，住所地商丘市睢阳区府前路1号。法定代表人张建慧，市长。委托代理人张璐，商丘市人民政府法制办工作人员。委托代理人高敏，商丘市人民政府法制办工作人员。上诉人李贵胜诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定及商丘市人民政府（以下简称商丘市政府）行政复议决定一案，不服商丘市中级人民法院作出的（2016）豫14行初39号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李贵胜的委托代理人李武祥，被上诉人梁园区政府的委托代理人袁东亮、陈峰，被上诉人商丘市政府的委托代理人张璐、高敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。商丘市中级人民法院一审查明，李贵胜涉案房屋位于商丘市梁园区酒厂路团结路北叶庄村内。2011年6月，商丘市旧城区、城中村开发改造领导小组作出商城改（2011）10号《关于叶庄村（凯景铭座）城中村改造项目请示的批复》，将此项目列入2011年城中村改造计划。2011年7月27日，商丘市城乡规划局核发了商规条字（2011）112号《建设用地规划条件》。2011年9月3日，梁园区政府房屋征收部门公布《拟征收房屋通知》，公布以商丘市梁园区城中村改造目的，拟征收哈森路以东、中州路加油站以西、民主路以南、团结路以北的城中村改造项目局部地段上用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物，李贵胜的涉案房屋属被征收范围。2011年9月16日，梁园区政府房屋征收部门发布《关于公布“商丘市梁园区凯景铭座城中村改造项目房屋征收调查结果”的通知》，公布商丘市梁园区凯景铭座城中村项目房屋征收范围内所有私有房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查结果，李贵胜房屋证载面积为230.25平方米。2011年11月30日，梁园区政府发布《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案（草案）》及征求公众意见的公告，并向李贵胜发送《凯景铭座项目补偿方案（草案）民意测评表》。2012年1月11日，梁园区政府房屋征收部门公布《凯景铭座城中村改造项目补偿方案（草案）征求意见情况和补偿方案修改情况的通报》。2011年9月22日，梁园区政府房屋征收部门发布《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收价值评估的通知》，组织包括李贵胜在内的被征收人协商选择评估机构。因被征收人协商及多数人推选方式无法确定评估公司，梁园区政府房屋征收部门于2011年10月8日在公证机关现场公证下随机选择房屋评估机构为河南泰明房地产评估咨询有限公司。2012年3月8日，梁园区政府作出商梁政（2012）9号《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收决定》，决定征收哈森路以东、中州路加油站以西、民主路以南、团结路以北区域城中村改造范围内（以项目用地规划红线为准）的房屋及附属物，并规定了梁园区政府房屋征收部门与被征收人协商期限为2012年3月10日至2012年4月23日。2012年4月23日，评估机构出具豫郑泰明房评字[2011]100630G-65号分户评估结果报告，认定李贵胜房屋用途为非成套住宅，砖混结构，面积310.55平方米，有证面积230.25平方米，无证面积80.3平方米（按照1:0.7计算），总计合法面积286.46平方米，评估李贵胜被征收房屋在估价时点的市场价值为405914元。2012年4月27日，梁园区政府房屋征收部门在该项目范围内公布了评估公司出具的分户评估结果，并于2012年6月10日向李贵胜送达。由于梁园区政府与李贵胜未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2015年9月30日作出商梁政征补（2015）80号房屋征收补偿决定书，并向李贵胜进行了送达。李贵胜不服该补偿决定，向商丘市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销梁园区政府作出的商梁政征补（2015）80号房屋征收补偿决定，撤销商丘市政府作出的商政复决[2015]85号行政复议决定，判令梁园区政府按就近新建商品房销售价格提高货币补偿资金或提供就近地段用于产权调换的房屋。另查明，2014年8月20日，被征收户路德用、曹秋云因不服梁园区政府作出商梁政（2012）9号《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收决定》，向商丘市中级人民法院提起行政诉讼。经商丘市中级人民法院一审、本院二审，驳回了路德用、曹秋云的诉讼请求。商丘市中级人民法院一审认为：（一）被诉补偿决定的依据商梁政（2012）9号《对凯景铭座城中村改造项目进行房屋征收的决定》目的和主体合法，符合“四规划一计划”要求，并已经人民法院生效判决所认定，梁园区政府作出被诉征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件，李贵胜认为征收决定存在违法之处的理由不能成立；（二）叶庄村（凯景铭座）城中村改造项目按照商丘市中心城区城中村改造规划，经商丘市旧城区城中村开发改造领导小组批复后，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条及《商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）的规定》规定，梁园区政府房屋征收部门就房屋补偿安置事项拟定征收补偿方案，经商丘市政府批准、公布征求被征收人意见，并根据李贵胜在内的被征收人反馈，公布征求意见情况和补偿方案修改情况，保证了补偿方案的民主决策。梁园区政府房屋征收部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定的要求，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内向包括李贵胜在内的被征收人公布入户调查结果，根据对李贵胜入户情况调查表显示，对李贵胜房屋认定建筑面积大于其房屋所有权证书登记面积，且李贵胜的代理人在入户情况调查表上签名认可。因被征收人无法协商选定评估机构，梁园区政府房屋征收部门在梁园区公证处工作人员的公证下，随机选择河南泰明房地产评估咨询有限公司。评估公司依据李贵胜、梁园区政府认可的入户情况调查表，以房屋征收决定公告之日为时点评定被征收人房屋市场价值并无不妥。梁园区政府按照随机选定的河南泰明房地产评估有限公司出具的《房屋征收分户评估报告》认定，李贵胜房屋用途为非成套住宅，砖混结构，面积310.55平方米，有证面积230.25平方米，无证面积80.3平方米（按照1:0.7计算），总计合法面积286.46平方米，考虑房屋结构、建筑年代及土地性质等因素，确定房屋评估单价为1417元每平方米，总价值为405914元。梁园区政府根据《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案》的规定为李贵胜提供两种补偿方式供其进行选择，如被征收人选择货币补偿，根据《凯景铭座城中村改造项目房屋征收补偿方案》的规定和河南泰明房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋补偿人民币405914元，一次搬迁费为人民币1576元，共计人民币407490元。如被征收人选择产权调换，安置在凯景铭座7号楼26层E户（102.5平方米）、6号楼26层H户（135.14平方米）和7号楼26层D户（49.54平方米），安置面积共为287.18平方米。因安置面积大于应补偿面积0.54平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费3152元；周转期为30个月，临时周转费共计42969元。被征收人的房屋装修补偿按有关规定执行。被诉房屋征收补偿决定所确定的两种补偿方式基本体现了公平、合理原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据上述规定，对被征收房屋货币补偿的价值补偿应当依据评估公司的评估报告为依据，在梁园区政府已经提供评估报告的情况下，李贵胜要求梁园区政府按照就近新建商品房销售价格提供货币补偿的理由不能成立，其此项请求不予支持。该《条例》第二十一条又规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。根据上述规定，梁园区政府提供产权置换的房屋包括改建地段或者就近地段，且梁园区政府已经依据房屋征收补偿方案在征收补偿决定中确定了李贵胜选择产权置换的房屋，符合就近安置原则；（三）商丘市政府在接到李贵胜对梁园区政府的房屋征收决定的复议申请后，依法立案受理，听取复议双方的陈述和意见，认定梁园区政府作出房屋征收补偿决定之前，依法履行了现场调查、社会稳定风险评估、征收决定、征收公告等法定程序，行政程序合法，事实清楚，内容适当，符合法律规定，商丘市人民政府依据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，作出维持被诉房屋征收补偿决定的行政复议决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，商丘市中级人民法院作（2016）豫14行初39号行政判决，驳回了李贵胜的诉讼请求。李贵胜不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）征收补偿决定和补偿方案不合法。梁园区政府没有依法提供作出征收决定的所有证据及规范性文件，包括“四规划一计划”的获批文件，应视为被诉具体行政行为没有相应的证据。征收范围内存在有大量集体土地，集体土地及集体土地上的房屋不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法律规定，属适用法律错误，依此作出的征收补偿决定也是违法的，征收决定不合法，没有在征收范围内对包括被征收人在内的公众进行公告，也没有载明征收补偿方案、行政复议、行政诉讼等权利事项。梁园区政府没有根据《商丘市人民政府关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》第十六条之规定将征收补偿方案上报市房屋征收部门审核、批准，也没有提供按规定将征收补偿资金足额存入指定帐户，做到专款专用的证据，也没有将征收补偿方案置于征收决定公告之中对外发布，使其具有合法地位。（二）评估报告不合法。评估公司的选定应在征收决定公告之后进行，本案评估公司的选定程序违法，导致征收决定、征收补偿决定失去合法依据。评估报告不合法，评估报告使用有效期最长为一年，该案评估报告已超期失效，评估报告的评估时点不是征收决定公告之日，违反条例等法律对评估时点的规定，评估报告出具日期是2011年，而作业完成日是2012年4月23日，分户评估结果公布日期是4月27日，不符合常理，也不符合法定程序。（三）梁园区政府没有按条例规定给李贵胜提供用于产权调换的房屋，没有房屋的地点、面积、价值、产权、交付日期等信息，房屋价值评估面积与实际面积不符，入户调查面积是310多平方米，而价值评估面积是280平方米，显然评估报告依据是错误的，不能作为货币补偿的依据，对上诉人310多平方米的房屋只给予调换286平方米，没有法律依据，违反征收补偿方案的相关规定。综上，请求撤销一审判决，依法支持李贵胜的诉讼请求。被上诉人梁园区政府答辩称，一审判决合法，请求予以维持。被上诉人商丘市政府答辩称，李贵胜不服梁园区政府作出的《房屋征收补偿决定书》（商梁政补【2015】80号），于2015年10月22日向商丘市政府申请行政复议，商丘市政府作为复议机关，经审查于当日立案，并严格按照《行政复议法》及《行政复议法实施条例》的相关规定，依法审理该案，作出《行政复议决定书》并送达双方当事人，有行政复议案件法律文书、送达回证和EMS邮政特快专递详单佐证，行政复议程序合法。请求依法驳回李贵胜的诉讼请求。本院二审查明的案件事实除与一审法院查明的案件事实基本一致外，另查明，李贵胜对梁园区政府作出的商梁政征补（2015）80号房屋征收补偿决定不服，向商丘市政府提出行政复议。商丘市政府于2015年12月19日作出商政复决〔2015〕85号行政复议决定，维持了梁园区政府作出的（2015）80号房屋征收补偿决定。本院认为，2012年3月8日，梁园区政府作出《关于凯景铭座城中村改造项目房屋征收决定》，而2011年10月梁园区政府房屋征收部门已经选定河南泰明房地产评估咨询有限公司作为被征收房屋的评估机构，评估机构选定是在房屋征收决定作出之前，不符合法定程序，据此作出的商梁政征补（2015）82号房屋征收补偿决定，依法应予以撤销，商丘市政府针对商梁政征补（2015）82号房屋征收补偿决定作出的行政复议决定也应予以撤销。一审判决驳回李贵胜的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销商丘市中级人民法院作出的（2016）豫14行初39号行政判决；二、撤销商丘市梁园区人民政府作出的商梁政征补（2015）80号房屋征收补偿决定；三、撤销商丘市人民政府作出的商政复决〔2015〕85号行政复议决定。二审案件受理费50元，由被上诉人商丘市梁园区人民政府负担。本判决为终审判决。审 判 长  王凤强代理审判员  樊俊晓代理审判员  王秋娜二〇一七年十二月二十七日书 记 员  吕芸霞