沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初2685号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：李思浓，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：李星，系辽宁卓政律师事务所实习律师。被告：李万芳，男，1982年8月12日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：张殿杰，系辽宁万安律师事务所律师。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告李万芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员卜文红担任审判长（主审法官），与审判员王驰、赵刚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李思浓、李星（实习律师）、被告李万芳的委托代理人张殿杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业诉称：被告系我公司所管理服务的万城小区业主。2013年12月1日，我公司与辽宁城投地产开发有限公司签订《〈万城〉前期物业管理服务合同书》，由我公司为万城小区提供物业管理服务。合同约定写字间物业管理服务费为4元每月每平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。2014年1月24日，被告办理了1号楼1单元301写字间入住（建筑面积439.15平方米）。2018年10月6日，我公司与万城小区业主委员会签订《〈万城〉住宅小区物业管理服务合同书》，约定写字间物业管理服务费4元/月/平方米，每次预收一年服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。我公司已按合同履行了物业服务的义务，但被告自2016年1月24日至2020年1月23期间的物业费一直未能交纳，经多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付所欠的物业服务费84316元及滞纳金11221元并承担本案的诉讼费。被告李万芳辩称：房屋地址、面积与拖欠的物业费数额、时间属实，争议房屋是我个人所有，原告所诉事实虚假，原告并未按合同履行义务，我所在小区楼道车库垃圾遍地，电梯经常出现故障，给我人身安全带来极大的隐患，生活质量得不到保障。收取物业费的前提是为业主提供优质的物业服务，而我非但没有享受到优质服务，且由于原告的不作为，导致电梯维修不及时，给我带来人身安全威胁，原告与我的合同签订只能证明合同的成立约定，尽到应尽的义务，是原告违约在先，故我方不同意支付违约金，也不同意支付全额物业费。请法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告李万芳系坐落于沈阳市大东区房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋建筑面积为439.15平方米。从2016年1月24日至2020年1月23日共计拖欠物业费84316元未付。2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。2014年1月4日，双方签订《前期物业服务合同》补充协议：约定写字间物业服务费用标准为每月每平方米4元（含电梯费）。2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的和管理收集、清理；；地下机动车库车辆停放秩序的维护协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、、地面无污迹破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。后双方签订《关于莆商大厦物业服务补充协议》，约定：1、2019年年度开始实行到期前提前交纳物业服务费的业主按每月每平方米4元的基础上8折收取；到期末缴纳物业服务费的业主按每月每平方米4元进行交纳，2019年年度之前陈欠的物业服务费按每月每平方米4元进行交纳；2、大厦客服人员、每日保洁清扫人员、夜班保安人员，在每日工作中巡视三次，每次每层进行签到；2018年年底前完成莆商大厦楼层指引牌安装；2019年年度对莆商大厦停车场部分路面损坏部位进行全面维修；莆商大厦各楼层、停车场、前后门监控在园区安装监控时一起进行安装完善。上述事实，有原告提供的万城前期物业服务合同、前期物业管理合同补充协议、万城住宅小区物业管理委托合同、莆商大厦物业服务补充协议、入住通知书、催收物业费通知单、以及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、补充协议以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同、关于莆商大厦物业服务补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。关于被告提出的原告未按照物业服务合同约定履行义务故不同意交纳物业费的答辩意见，因被告所举证据不足以证明原告提供的服务与物业服务合同存在明显差异，故对被告此项答辩不予支持，但因原告在服务期间存在服务不及时等服务问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，结合本院审理案涉园区同类型案件的情况，应降低对被告的收费标准，本院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月4元的90%缴纳为宜。因原告在服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，对于其要求被告承担违约金的诉请本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李万芳于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2016年1月24日至2020年1月23日期间的物业费75884元（84316元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，由被告赵木燕、李万芳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费1095元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  卜文红审判员  王 驰审判员  赵 刚二〇二〇年十一月二日书记员  王 姣