常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0413执异79号异议人（被执行人）：洪金瑞，男，1957年7月19日生，汉族，住常州市金坛区东城街道华城中路名仕家园**楼。异议人（被执行人）：常州市金坛东崛购物中心有限公司，统一社会信用代码91320413555833081E，住所地常州市金坛区东城街道华城中路名仕家园**楼。法定代表人：洪金瑞。申请执行人：江苏侨隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320413793326069Q，住所地常州市金坛区东城街道华城中路**。法定代表人：俞风云。委托诉讼代理人：史珏晖，江苏兴坛律师事务所律师。本院在执行江苏侨隆房地产开发有限公司（以下简称侨隆公司）申请执行常州市金坛东崛购物中心有限公司（以下简称东崛公司）、洪金瑞房屋租赁合同纠纷一案中，被执行人东崛公司、洪金瑞对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年5月21日，本院对侨隆公司与东崛公司、洪金瑞房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）苏0482民初2124号民事判决：一、解除侨隆公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的二份《商场租赁合同》，洪金瑞于判决生效之日起90日内返还租赁房屋；二、洪金瑞于判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金人民币2157363.92元及违约金人民币600831.56元（均计算至2018年8月31日）；三、洪金瑞应给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金标准为226923.52元/月；违约金标准为以226923.52为基数，按每月5%计算）；四、东崛公司对上述债务承担连带清偿责任；洪金瑞、东崛公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费24059元、保全费5000元，合计29059元，由洪金瑞、东崛公司负担（上述费用侨隆公司已缴纳，洪金瑞、东崛公司应于判决生效之日起迳付侨隆公司）。洪金瑞、东崛公司不服该判决，向江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）提起上诉。2019年12月13日，常州中院作出（2019）苏04民终2593号民事判决（以下简称中院判决）：一、维持常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初6412号民事判决第一项；二、撤销常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初6412号民事判决第二项、第三项、第四项及其他判决主文部分；三、洪金瑞于本判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金人民币1757363.92元及逾期付款违约金（欠付租金1757363.92元自2018年9月19日起算至生效判决确定的履行期限之日止，按年利率15%为标准计算）；四、洪金瑞于本判决生效之日起30日内给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止按226923.52元/月标准计算的占有使用费及按年利率15%为标准计算的逾期付款违约金；五、东崛公司对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回侨隆公司其他诉讼请求；洪金瑞、东崛公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费24059元、保全费5000元，合计29059元，由侨隆公司负担3441元，由洪金瑞、东崛公司负担25618元。二审案件受理费24059元，由上诉人洪金瑞、东崛公司负担20618元，由侨隆公司负担3441元；一审诉讼费用侨隆公司已经预交，二审诉讼费用洪金瑞、东崛公司已经预交，两相折抵后，洪金瑞、东崛公司应于本判决生效之日起30日内支付给侨隆公司其应承担的诉讼费用22177元。2020年3月27日，侨隆公司向本院申请对洪金瑞、东崛公司强制执行。侨隆公司提交的申请执行书载明：1、申请执行的法律文书确定的应履行的日期、内容栏内为:截止2020年3月15日，洪金瑞应给付侨隆公司租金、逾期违约金及占有使用费、违约金及诉讼费合计6738798.85元,东崛公司对上述债务承担连带责任,具体见判决书。2、已履行日期、内容栏内为:被告已履行给付5821158.95元，尚余917819.9元。3、申请执行的理由及标的栏内为:按常州中院（2019）苏04民终2593号民事判决书的内容。本院于当日立案强制执行，案号为（2020）苏0413执947号。执行过程中，本院于2020年6月28日向洪金瑞、东崛公司发出本院（2020）苏0413执947号通知书，内容为：申请执行人侨隆公司与你（单位）房屋租赁合同纠纷一案，双方已于2020年6月11日办理了房屋返还手续。依据中院判决，被执行人应负担的给付义务如下：（1）依据判决书第三项应给付租金1757363.92元及自2018年9月19日至2019年12月21日（生效判决确定的履行期限）的逾期付款违约金335363.61元。（2）依据判决书第四项给付自2018年9月1日至2020年6月11日的占有使用费4841035.1元、逾期付款违约金61363.9元。（3）负担案件受理费22177元、执行费人民币20195元。上述款项共计7037498.53元，扣除已给付的5821158.95元，被执行人仍应给付1216339.58元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、第二百五十三条的规定，责令你（单位）立即履行下列义务：向申请执行人侨隆公司支付案款人民币1216339.58元。被执行人洪金瑞、东崛公司提出异议称，一、洪金瑞和东崛公司积极支付租金、占有使用费及违约金，于2020年1月15日向本院执行款专户汇入5821158.95元，用于支付所欠侨隆公司的租金、占有使用费及违约金，此时侨隆公司尚未向本院申请执行。二、洪金瑞、东崛公司积极履行返还房屋义务，于2019年12月31日向侨隆公司发出返还房屋通知书。在该通知书中，洪金瑞、东崛公司对应返还房屋的使用现状如实说明，并提出返还方案供侨隆公司选择。该方案对其利益不构成影响。侨隆公司收到通知后回函称，只接受洪金瑞整体返还房屋，不接受部分返还。洪金瑞、东崛公司于2020年3月25日再次向侨隆公司发出返还房屋通知书。在发出该通知书之前，洪金瑞、东崛公司于2020年1月即与租期未满的租户沟通，该类租户均同意随时解除合同并交付房屋。洪金瑞、东崛公司计划在2020年1月底前将房屋全部腾空交付，后因疫情影响才使交付事宜拖延。2020年3月27日，侨隆公司发出回函称，在交接前应当还清余欠租金和违约金等，并对房屋的返还提出了苛刻条件和要求。洪金瑞、东崛公司于2020年5月21日向侨隆公司发出回函，对侨隆公司提到的问题进行了回复，并继续敦促其接受房屋交付。2020年5月22日，侨隆公司回函称，因案涉房屋的现状非常复杂，加上在租赁期间对侨隆公司的设备擅自进行了处置，双方对交付条件存在较大争议，拒绝接受交付。2020年6月11日，执行法官通知双方办理了房屋交付手续。洪金瑞、东崛公司认为，洪金瑞、东崛公司有返还租赁房屋的义务，侨隆公司也有接受房屋返还的义务。侨隆公司拒绝接受返还房屋，应当视为洪金瑞、东崛公司自通知之日就符合返还条件的房屋产生交付的法律效力。故侨隆公司无权就视为交付的房屋主张占有使用费。2020年发生的新冠疫情，各租户均不能正常营业，各租户要求减免二至三个月的租金，洪金瑞、东崛公司与各租户在结算租金时也减免了部分租金，故请求在计算房屋占有使用费时，也减免二个月房屋占有使用费。据此，算至2020年6月30日，洪金瑞、东崛公司应仅欠侨隆公司租金、房屋占有使用费、违约金、诉讼费等合计112352.01元。但是，本院（2020）苏0413执947号通知书要求洪金瑞、东崛公司给付1216339.58元。故请求将该通知书确定的执行款项变更为112352.01元。申请执行人侨隆公司辩称，洪金瑞、东崛公司的执行异议所称与事实不符。1、洪金瑞、东崛公司于2019年12月31日向侨隆公司发出返还房屋通知书。该通知书的第二页中洪金瑞、东崛公司提出了两个方案：一是整体返还，二是部分返还，以供侨隆公司选择。该通知书的第二页洪金瑞、东崛公司不知何故未向法院提交。侨隆公司在2020年1月6日的复函中就已明确只接受整体返还。2、洪金瑞、东崛公司与侨隆公司签订租赁合同的目的很清楚，是作为商场整体出租的，但洪金瑞、东崛公司改变了租赁物的整体结构，擅自进行分割切块，待侨隆公司知道后木已成舟。3、侨隆公司在2020年4月份去租赁房屋现场才发现有4部电梯被洪金瑞、东崛公司擅自拆除变卖。该电梯作为租赁物竣工验收的必要组成部分，其缺失致使租赁物使用功能丧失。在此前提下，租赁物交付系一句空话。4、侨隆公司在2020年3月27日的复函中，明确了租赁物交付的几个工作，如转租合同到期已腾出房屋的，洪金瑞、东崛公司应当提供到期合同；转租合同未到期又不经营的，提供解约合同；转租合同未到期仍继续经营的，双方及次承租人同意后，侨隆公司与次承租人签订合同。但截止今日，洪金瑞、东崛公司仍未提供。5、洪金瑞、东崛公司多次发函，催促侨隆公司接受房屋，但从未提供房屋符合交付的证据。即便在法院受理执行后数次约谈双方当事人过程中，在侨隆公司及法院的要求下仍未提供。这说明洪金瑞、东崛公司通知中所称的符合交付条件仍然是一句空话。6、因为洪金瑞、东崛公司迟迟达不到房屋交付的条件，为尽快解决双方之间的纷争，侨隆公司同意法院提出的在2020年6月11日接受房屋的建议，洪金瑞、东崛公司也同意2020年6月11日为房屋交接日，但实际上仍有多处不符合交付条件。如4部电梯直到侨隆公司诉至法院，洪金瑞、东崛公司才同意赔偿。次承租人金坛名池大浴场在租赁到期后仍不肯搬离。经侨隆公司诉讼后才搬离。由此可见，洪金瑞、东崛公司所称交付租赁物只是敷衍。综上，请求驳回其异议请求。另查明，2019年12月31日，东崛公司向侨隆公司发出返还房屋通知书，通知侨隆公司选择租赁房屋是部分返还还是全部返还的方案。侨隆公司收到通知后回函称，返还房屋的主体是洪金瑞不是东崛公司，且只接受整体返还房屋，不接受部分返还。2020年3月25日，洪金瑞、东崛公司共同向侨隆公司发出返还房屋通知书，通知侨隆公司在接到通知后3日内及时与其联系，确定房屋归还方案并接受返还房屋。本院认为，本案的争议焦点为：本院（2020）苏0413执947号通知书要求洪金瑞、东崛公司给付款项1216339.58元是否超过强制执行的标的。本案中，确定执行标的要考虑三个因素：一是侨隆公司申请本院强制执行的标的，二是作为执行依据的中院判决确定的洪金瑞、东崛公司应当履行的义务，三是洪金瑞、东崛公司已经履行的义务。一、关于侨隆公司申请本院强制执行的标的。侨隆公司向本院提交的申请执行书的申请执行的理由及标的栏内载明：按中院判决的内容。该内容显然没有明确执行标的，且没有扣除洪金瑞、东崛公司已经履行的款项。根据申请执行书的其他内容，认定侨隆公司申请的金钱标的是至2020年3月15日，洪金瑞、东崛公司应履行而未履行的全部款项917819.9元。因此，本院执行的金钱标的应计算至2020年3月15日。二、关于中院判决确定的洪金瑞、东崛公司应当履行的义务，上述事实部分已载明。根据该判决主文第三项，违约金的计算时间自2018年9月19日起算至生效判决确定的履行期限之日。该判决书于2019年12月20日送达给双方当事人，该日期为判决生效时间。该项判决洪金瑞履行义务的期限为判决生效后30日。因此，该条项判决确定的履行期限自2019年12月21日至2020年1月19日。关于该判决主文第四条，因自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止洪金瑞应给付的占有使用费是不断增加的，虽然该条确定了逾期付款违约金的标准，但没有明确该违约金的计算方式和计算基数。本院以2018年9月1日后每满一个月以未支付的占有使用费计算违约金，双方当事人均无异议，予以确定。三、关于洪金瑞、东崛公司已经履行的义务，上述事实部分已明确，即洪金瑞于2020年1月15日履行了金额为5821158.95元款项的义务。综合上述三个因素，本案中强制执行的标的应是洪金瑞、东崛公司依据中院判决确定的，至2020年3月15日应当履行而未履行的义务。一、根据该判决主文第三项及洪金瑞于2020年1月15日履行了金额为5821158.95元款项义务的事实，应认定洪金瑞于2020年1月15日履行了该项义务，且该项中的逾期付款违约金应计算至2020年1月15日。洪金瑞履行该项的义务的金额为租金1757363.92元、逾期付款违约金348543.84元，合计2105907.76元。二、中院判决及本院（2018）苏0482民初2124号民事判决，并未确定洪金瑞可以部分返还租赁的房屋，且中院判决主文第四项中房屋的占有使用费的标准确定为226923.52元/月，没有部分房屋的占有使用费计算标准，因此根据该条计算占有使用费应以226923.52/月的标准计算，不能将租赁的房屋按面积分割计算。东崛公司于2019年12月31日向侨隆公司发出了返还房屋通知书，其内容是要求侨隆公司确定是整体返还房屋还是部分返还房屋的方案，且明确尚不能整体返还房屋，所以至此时洪金瑞并未将全部租赁房屋返还给侨隆公司。此后至侨隆公司申请强制执行，要求洪金瑞、东崛公司履行至2020年3月15日的款项期间，洪金瑞未向侨隆公司交付全部房屋，也未要求侨隆公司接受房屋。因此，根据中院判决主文第四项及申请执行的标的，计算房屋的占有使用费的截止时间为2020年3月15日，经计算为4198085.12元。三、洪金瑞于2020年1月15日支付的5821158.95元，履行了应支付的诉讼费22177元及中院判决第三项的义务，余款3693074.19元系履行该判决第四项的占有使用费。因此，中院判决第四项至2020年3月15日的占有使用费，洪金瑞尚有505010.93元未支付。关于该项的违约金，经计算为367582.63元。因此,至2020年3月15日，洪金瑞、东崛公司依照中院判决尚未履行的金钱义务为872593.56元。四、关于洪金瑞、东崛公司提出因为新冠疫情影响，要求减免二个月的房屋占有使用费的问题。因为中院判决是在本地新冠疫情造成影响之前即已发生法律效力，而洪金瑞、东崛公司系履行该判决确定的义务，疫情对洪金瑞、东崛公司履行义务不会产生影响。义务人以新冠疫情造成影响请求减少生效法律文书确定的义务没有依据。因此，对洪金瑞、东崛公司的该请求，不予支持。综上，本院（2020）苏0413执947号通知书要求洪金瑞、东崛公司履行的义务不当，应予变更。洪金瑞、东崛公司的异议部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项规定，裁定如下：变更本院（2020）苏0413执947号通知书内容为：一、洪金瑞、常州市金坛东崛购物中心有限公司向江苏侨隆房地产开发有限公司支付款项人民币872593.56元【按照常州市中级人民法院（2019）苏04民终2593号民事判决计算至2020年3月15日】；二、洪金瑞、常州市金坛东崛购物中心有限公司向本院支付申请执行费人民币11126元。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按当事人的人数提出副本，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐爱华人民陪审员  李长明人民陪审员  李文忠二〇二〇年十一月四日法官 助理  张卫明书 记 员  祁云秀