贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终3056号上诉人（原审原告）：曾荷福，男，1962年10月29日生，汉族，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：王洪安，江西同茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新文，男，1956年8月12日生，汉族，户籍地江西省宜春市万载县，现住贵州省荔波县。原审第三人：贵州赐盛源投资有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道时来路******。法定代表人：王付祥，该公司总经理。原审第三人：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住，住所地贵州省荔波县玉屏街道时来农贸市场**/div>法定代表人：龙元辉，该公司总经理。上诉人曾荷福因与被上诉人张新文及原审第三人贵州赐盛源投资有限公司（以下简称赐盛源公司）、贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾荷福上诉请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。曾荷福与港鑫公司2017年6月5日签订的《商品房买卖合同》有效，曾荷福按合同约定交清了购房款，港鑫公司向曾荷福交付了房屋，曾荷福因此合法占有房屋三年之久，虽因港鑫公司原因未办理过户手续，但并非曾荷福的责任。一审判决认定购房合同无效是错误的。二、曾荷福取得房屋合法，法院不能查封。曾荷福购买案涉房屋后，一直催其办理过户登记，但因其原因未办理，一审中港鑫公司对该事实予以认可。根据相关司法解释规定，在曾荷福已支付全部房款并实际占有房屋，虽未办理房屋过户手续，但曾荷福并无过错的情况下，人民法院不得对该房屋进行查封。因此曾荷福的权利应受法律保护并排除人民法院的强制执行。张新文未答辩。赐盛源公司、港鑫公司未发表意见。曾荷福向一审法院起诉请求：1、确认张新文申请执行港鑫公司坐落于荔波县玉屏街道“翰林苑”7号楼1-6、1-7、1-8号商铺的所有权归曾荷福所有,停止对上述财产的执行并解除对上述房产的查封。2、诉讼费由张新文承担。一审法院认定事实：2014年12月间曾荷福多次借资给赐盛源公司，2016年9月9日,曾荷福与港鑫公司签订《房产抵购协议》,该协议载明：1、港鑫公司为加快荔波“翰林苑”项目建设，先后从曾荷福处借款，至协议签订之日，港鑫公司尚欠曾荷福本息共计5864000元（含曾荷福在港鑫公司投资股本金60万元），双方一致同意曾荷福以全部债权中的4419360元购买港鑫公司“翰林苑”7号楼一层6、7、8号商铺（产权证号:黔房权证荔波县字第**、20××**、20××**）,7号楼7-1-6、7-1-7、7-1-8商铺价格分别为1298817元、1778436元、1342107元,三个商铺总计房款为4419360元;2、上述房产的所有权和使用权归曾荷福;3、港鑫公司承诺于2016年11月底前将“翰林苑”7号楼一层6、7、8号商铺的房权过户给曾荷福。协议签订后,港鑫公司向曾荷福交付了案涉商铺,曾荷福于2017年6月15日将案涉商铺出租给迟绍良。港鑫公司于2017年12月7日向曾荷福出具购房收据。2019年9月10日,江西省万载县人民法院立案受理曾荷福与赐盛源公司、港鑫公司民间借贷纠纷一案,江西省万载县人民法院于2019年10月28日作出（2019）赣0922民初2290号民事调解书确认了曾荷福与港鑫公司于2016年9月9日签订的《房产抵购协议》继续有效。一审法院于2020年1月11日立案受理申请执行人张新文与被执行人港鑫公司借款合同纠纷一案［执行案号:（2020）黔2722执86号］,在该案执行过程中,于2020年4月9日作出（2020）黔2722执86号之一执行裁定查封了被执行人港鑫公司在翰林苑商住小区的7号楼7-1-6、7-1-7、7-1-8号房。上述查封房屋亦是曾荷福与港鑫公司《房产抵购协议》所指的“翰林苑”项目的7栋1-6号、7栋1-7号、7栋1-8号商铺（产权证号:黔:黔房房权证荔波县字第**、0××**、20××**）一审法院查封“翰林苑”7号楼7-1-6、7-1-7、7-1-8三个商铺时,该房产（产权证号:黔房权:黔房权房权证荔波县字第**、××**、20××**在被执行人港鑫公司名下,未办理过户手续。港鑫公司系赐盛源公司的全资子公司。一审法院认为，本案争议焦点为曾荷福就案涉商铺是否享有足以排除强制执行的实体权利。曾荷福主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，享有案涉房屋的物权期待权，可排除强制执行。对此，该院认为，本案中曾荷福出借资金给赐盛源公司，曾荷福与赐盛源公司的全资子公司港鑫公司就借款偿还达成的《房产抵购协议》属以物抵债。曾荷福与港鑫公司签订房屋买卖合同，是基于前述以物抵债协议所签，该买卖合同法律关系的实质是以消灭金钱债务为目的、以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系，其法律关系的实质是民间借贷。该司法解释保护的是普通商品房买卖合同关系中买受人的物权期待权，曾荷福与港鑫公司的房屋买卖有别于正常的真实的房屋买卖合同关系，并不比其他债权具有优先权的排他性，也不具有物权期待权。另外，根据物权法定原则和《中华人民共和国物权法》第六条、第九条和第十四条等相关规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成。一审法查封案涉商铺时,该房产仍登记在被执行人港鑫公司名下,未办理过户手续，因而涉案房屋的物权并未发生变动。综上所述，曾荷福与港鑫公司虽签订的《商品房买卖合同》并占有该商品房，但不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除对案涉商铺的强制执行。一审依照《依照中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回曾荷福的诉讼请求。案件受理费60元，由曾荷福负担。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要符合以下情形且其权利能够排除执行，人民法院应当支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。本案中，首先，因存在合法债权债务问题，曾荷福与债务人关联公司港鑫公司经协商，港鑫公司将其所有的房屋通过出售的方式抵扣部分债务，双方于2016年9月9日签订书面抵购合同，将借贷产生的债权债务关系转化为房屋交易关系，该合同为以到期债务抵扣的方式支付全额房款，并未违反法律法规强制性规定，符合房屋买卖特征，且根据已生效的江西省万载县人民法院法律文书确认，曾荷福与港鑫公司签订的《房屋抵购协议》有效。该协议签订时间早于人民法院2020年4月9日的查封裁定；其次，根据合同约定，港鑫公司根据前述合同的约定，已将房屋交付曾荷福，曾荷福并将房屋进行出租，且该行为亦早于人民法院的查封裁定，因此该行为应视为曾荷福已合法占有买卖标的物；第三，由于存在抵债协议，双方约定以到期所负部分债务冲抵全部购房款，因此对于曾荷福而言，其不存在未付清房款的问题，故其已履行支付全部房款的义务，无需再另行支付房款；第四，经港鑫公司证实，未办理过户的原因并非曾荷福，而系该公司原因，通过前述分析，曾荷福基于协议实施、实际占有、不可归责的过户原因，故从前述司法解释规定的条件，曾荷福对该执行标的享有的权利，理应排除执行。一审判决仍认定双方为此前的借贷关系，显然与双方合同性质发生转变的事实不符，在双方以物抵债后，其协议效力已被生效法律文书认定，并未有其他债权人对该协议申请撤销，且曾荷福已实际占有房屋，因此曾荷福因合同享有的权利足以排除执行。综上所述，曾荷福的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初984号民事判决；二、不得执行荔波县玉屏街道“翰林苑”7栋1-6、7栋1-7、7栋1-8号商铺，贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722执86号之一执行裁定于本判决生效时自动失效；三、确认曾荷福对坐落于荔波县玉屏街道“翰林苑”7号楼1-6、1-7、1-8号商铺产权证号（黔房权证荔（黔房权证房权证荔波县字第**、×**、20××**。一审案件受理费60元，由张新文负担；二审案件受理费42154元，由张新文负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  袁丽娟二〇二〇年十一月十一日法官助理裘文昕书记员廖紫君