台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初2421号 原告：陈林，男，1986年4月2日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告：周丽萍，女，1989年2月23日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上列两原告委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 上列两原告委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，住所地台州市黄岩区新前街道黄长路******。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢依杨，浙江天册律师事务所律师。 原告陈林、周丽萍为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月29日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法组成合议庭二次公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈林、周丽萍向本院提出诉讼请求（变更）：1、要求被告立即向原告支付合同赔偿款人民币103249元（按照房价款8%计算），并支付自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妻育有一子，为解决子女入学问题，一直在寻找合适的学区房。被告为了销售其开发的“宁江明月花园锦溪苑”小区，自2016年7月至2018年6月多次通过微信公众号、黄岩论坛网站广告、手机群发等形式发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”；“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学；“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”等内容。 为此，原告在2018年9月16日与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》。约定原告向被告购买位于黄岩新前宁江明月花园锦溪苑20幢2单元2803室房屋，总价1290613元。后原告了解到2018年6月12日锦溪苑小区的学生就读问题就已得到黄岩教育局的函复，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。但被告故意隐瞒事实，仍通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传，造成原告子女无法就读相关学区。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容，被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，对原告造成了巨大的损失。从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的8%承担违约责任。 被告绿城公司答辩称：首先，被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。1、商品房买受人不等同于业主，依据有关规定只有当房屋买受人依法取得不动产权证或合法占有房屋后，才是业主。原告认为买受人即享有业主权利，是其认识错误。2、被告在微信公众号等媒体中发布的信息内容与黄岩区教育局的书面确认意见相一致，并无虚假宣传的情形。3、被告在微信公众号等处发布的与学区及入学相关的内容并不构成合同要约，且原被告在补充协议中明确约定，项目周边情况（包括学校等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。其次，原告在起诉状中提到的论坛帖子、手机短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料。并且根据双方的补充协议，前述内容等对双方均无约束力，被告不应承担责任。再次，原告所称二所学区学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内；同时原告也未能提供充分的证据证明前述内容对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，所以原告所称的被告前述学区房的宣传并不属于合同要约，对被告没有约束力。最后、原告在本案中并未造成任何损失和不利影响，原告主张的违约金及相应利息没有任何法律依据。退一步而言，公立学校的入学条件应按教育部门政策执行属于社会常识，且学区可能会不定期发生变化。黄岩教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定非被告可控制或承诺范围。原告对自身关注的入学条件等应负有了解、核实的义务，现原告未尽谨慎注意义务，如有损失亦应负主要责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 在举证期限内，原告提交了微信公众号记录、黄岩论坛网站截图、手机短信截图、关于明确新城市新区小区义务教育招生学区的函、微信聊天记录、光盘及市场监督部门的询问笔录等证据为证。被告提交了国有建设用地使用权出让合同、购房提示书、商品房买卖合同及相关补充协议、不利因素及入学政策现场公示照片、情况说明、黄岩区2018年义务教育阶段学校招生工作实施意见、2019年黄岩区义务教育学校招生工作实施意见等证据为证。本院依原告申请委托浙江光华司法鉴定中心对被告提供的购房提示书中原告的签名及指印进行鉴定，该鉴定机构于2020年10月14日出具了鉴定意见书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。 被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。 2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”同时，被告在销房现场制作了不利因素及入学政策现场公示牌。载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜做出任何承诺。 2018年9月16日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中合同载明，原告向被告宁江明月花园·锦溪苑20幢2单元2803号房屋一套（预售商品房），预售许可证号为黄售许字（2018）第00195号，房屋的预测建筑面积为88.41平方米，总价款为1290613元，交房日期为2021年5月30日。补充协议中关于营销宣传约定：出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明。如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。 另查明：宋继鹏系被告在黄岩新前区块（宁江明月）项目的副总经理，分管该项目的销售工作。宋继鹏在调查时称：2015年后公司的理解为宁江明月业主拿到房产证或者签订购房合同并付清款项的业主就可以入读涉案两所学校。当时公司销售团队都认为买了绿城宁江明月的房子凭购房合同是可以入读涉案两所学校的，部分销售人员向来了解楼盘的客户确实宣传了凭借购房合同可以入读涉案两所学校。但根据今年黄岩区教育局的招生政策，宣传的情况确实与实际不同。被告的部分员工在调查笔录中提到：2018年6月之前，《绿城宁江明月花园锦溪苑购房提示书》里没有提到过关于学区房免责条款有关内容。在2018年6月后，绿城集团面向全国绿城所有项目更新了提示书内容，其中增加了关于学区房免责条款等内容。之前签订的没有换签。2018年6月教育局出具的回复，当时销售人员的理解就是有购房合同也是绿城的房产业主，可以入读涉案两所学校。有些客户买学区房，不想迁户口，凭购房合同就可入读，对这些客户的影响较大。 再查明：原告陈林、周丽萍的儿子陈星昊，2012年9月3日出生，现就读于黄岩滨江小学二年级（即2019年9月就读小学一年级，预计在2021年5月份就读小学二年级第二学期）。 浙江光华司法鉴定中心对被告提供的购房提示书中原告的签名及指印进行鉴定，并于2020年9月25日出具鉴定意见，认为该购房提示书中陈林、周丽萍的署名及捺印不是陈林、周丽萍本人书写及捺印形成。 本院认为：宁江明月花园锦溪苑的房屋销售人员虽然是被告的外聘（劳务派遣）人员，但其为实现房屋销售所作宣传仍应视为其在履行职务行为，为此产生的法律后果应当由被告承担。被告的房屋销售人员在前期销售宣传中作出的凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）的意思表示，后被告以签订房屋买卖合同补充协议及购房提示书的免责条款来规避风险，但其购房提示书中两原告的署名及捺印并非其本人书写形成，则被告在与原告签订上述合同文本时应视为未尽提示及明确说明义务，故该免责条款对两原告均不发生效力。综上，被告存在虚假宣传行为，应承担相应责任。有关责任的承担，可根据所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。在招生政策、学区划分存在不确定性的情况下，原告轻信被告“凭购房合同即可享受教育资源”的宣传，未向教育主管部门进行了解核实，本院认定其未尽到理性购房人的谨慎注意义务，亦存有过错，应自负相应的责任。原告孩子现就读黄岩滨江小学，黄岩中学附属小学和黄岩滨江小学均为公立学校，对两校教育质量的差距、原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量，原告亦未能举证，本院结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定由被告赔偿原告损失23231元。原告主张违约金的利息损失于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告台州绿城泰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈林、周丽萍损失23231元。 二、驳回原告陈林、周丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2365元，鉴定费8400元，合计10765元，由被告台州绿城泰业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  韩 鸿 人民陪审员  张雪萍 人民陪审员  叶卢丹 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  唐 甜 代书 记员  张程瑶