山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0102民初3131号原告:报喜鸟控股股份有限公司（原浙江报喜鸟服饰股份有限公司），住浙江温州永嘉报喜鸟工业园区。法定代表人:吴志泽，董事长。委托诉讼代理人：易滨，该公司员工。委托诉讼代理人：戴金龙，该公司员工。被告：张杨，男，1982年8月7日出生，汉族，住济南市。原告报喜鸟控股股份有限公司与被告张杨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告报喜鸟控股股份有限公司的委托诉讼代理人易滨、戴金龙到庭参加了诉讼，被告张杨经公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告报喜鸟控股股份有限公司（以下简称报喜鸟公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《报喜鸟房屋出租合同》；2.依法判令被告腾空房屋并返还原告；3.依法判令被告支付原告所欠租金（截止至2017年4月10日被告所欠租金567500元；2017年4月11日至2017年9月10日，租金计算方式为1726.03元/日，2017年9月11日起租金计算方式为1812.33元/日，租金计算至被告腾空房屋并返还原告之日）；4.依法判令被告支付原告违约金378300元；5.依法判令被告支付原告所欠税费（截止至2017年3月10日被告所欠税费及滞纳金84669.65元；2017年4月11日起至被告腾空房屋并返还原告之日止，税费计算方式为141.1元/日）；6.依法判令被告向原告支付腾空房屋之前所欠的物业费（截止至2017年3月31日被告所欠物业费82762.2元，2017年4月1日开始物业费计算方式为153.26元/日）；滞纳金（截止到2017年3月31日，被告所欠滞纳金75520.51元）；7.依法判令被告支付原告出租房屋维修费用2100元；8.本案诉讼产生的所有费用由被告承担。事实与理由：2015年7月6日，原、被告签订《报喜鸟房屋出租合同》，原告将于位于济南市历下区省府前街红尚坊西侧D2C单元某房屋出租给被告，房屋建筑面积为459.76平方米，租赁期限为2015年7月11日起至2018年9月10日，租金标准为第一年租金为60万元，第二年起租金每年递增5%。合同另外约定：1.原被告双方各承担一半与房屋相关的一切税费（税费按房屋租金的20%计算）；2.被告应按时交纳水费，电费、物业管理费等费用；3.被告应承担该房屋及所属设施的维修责任；4.被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同租金总额的20%向原告支付违约金：（1）拖欠房租累计10日以上的······。2016年3月10日以前，被告均按照合同约定履行交付房租的义务，但自2016年3月11日起开始拖欠房租，原告曾多次向被告催收房租，被告均以各种理由推脱，请求法院判如所请。被告张杨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作答辩和提交证据，视为放弃答辩、举证及质证权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月6日，报喜鸟公司（甲方）与张杨（乙方）签订《报喜鸟房屋出租合同》约定：甲方将位于济南市历下区省府前街红尚坊西侧D2c单元某房出租给乙方，房屋建筑面积为459.76平方米，租赁期限为叁年，自2015年7月11日起至2018年9月10日止。乙方租赁该房屋仅作为商业经营（包括餐饮）使用，年租金为600000元，从第二年起租每年递增5%。依据先付租金后使用的原则，2015年7月11日至2016年9月10日期间的租金每季度支付一次，2016年9月11日起每半年支付一次租金。合同履约保证金为50000元，在合同履行期间，如果乙方违约，按合同约定需承担违约责任，则甲方有权优先从保证金内扣除。如果乙方出现根本性违约行为的，乙方除根据本协议约定的违约责任支付甲方违约金外，甲方同时还没收保证金，如果保证金和违约金不足以弥补甲方损失的，则还需赔偿甲方所有损失。租赁期间，房屋和土地的税费及房屋使用相关的一切税费由甲乙双方各承担一半。乙方应按时交纳水费、电费、物业管理费、通讯、闭路、供热、室内环卫等费用，逾期交纳十天后，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方违约金。在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，若因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。在房屋租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用累计10天以上的，或者因乙方原因拖欠房租累计10天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。在租赁期间，乙方拖欠房租累计10天以上的，乙方应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。2015年8月12日，报喜鸟公司与山东智信物业管理有限公司签订《红尚坊—前期物业管理服务协议》，报喜鸟公司所购房屋某商铺建筑面积459.79平方米，物业管理服务费标准为每月每平方米10元。合同签订后，张杨于2015年7月9日向报喜鸟公司交纳保证金50000元，另分三次共交纳房屋租金400000元，后张杨未按照合同约定交纳相关的税费以及物业费；亦未按照合同约定足额缴纳房屋租金。2017年3月6日，报喜鸟公司向张杨邮寄《催款函》一份，函告：“截止2017年3月10日拖欠租金515000元，请于收到本函后三日内缴清所欠租金，否则将按照《报喜鸟房屋出租合同》的相关约定，解除合同并追究相关违约责任”。该函附有租金交纳明细：2015年7月10日，张杨实交2015年7月11日至2015年12月10日房屋租金150000元；2016年8月10日，张杨实交2015年12月11日至2016年3月10日房屋租金100000元，欠50000元；2016年9月10日，张杨实交2016年3月11日至2016年6月10日租金150000元；综上，张杨交纳房屋租金共计400000元；自2016年6月11日至2017年3月10日拖欠租金共计515000元。报喜鸟公司将此《催款函》通过顺丰速运邮寄给张杨，运单号:506044319452,于2017年3月11日签收，但未显示签收人姓名。另，2017年5月5日，报喜鸟公司与案外人房丽丽签署《报喜鸟房屋出租合同》，双方约定将位于济南市历下区省府前街红尚坊西侧D2c单元某涉案房屋出租给房丽丽，租赁期间为2017年6月1日起至2022年8月31日止。2017年6月9日，报喜鸟公司向山东智信物业管理有限公司实际交纳2015年10月1日至2017年5月31日期间的物业费共计3770.28元/月×20个月=75405.6元。报喜鸟公司每个月需要交纳城镇土地使用税为1208.80元÷3个月=402.93元，其中交纳2015年7月11日至2016年9月30日期间的城镇土地使用税共计402.93÷30天×20天+402.93月×14个月=5909.64元，滞纳金539.12元；交纳2015年12月1日至2015年12月31日期间的地方水利建设基金300元、营业税30000元、城市维护建设税2100元、房产税72000元、印花税1891.5元、政府性基金收入600元、专项收入900元；交纳2016年11月1日至2016年11月30日期间的房产税36000元、地方教育附加300元、水利建设专项收入150元、城市维护建设税1050元、教育费附加450元；交纳增值税15000元。报喜鸟公司交纳上述税费及滞纳金共计167190.26元。报喜鸟公司主张张杨在租赁期间将涉案房屋玻璃损坏未实施维修义务，后报喜鸟公司自行维修，济南历下浩坤电子产品经营部于2017年4月16日向报喜鸟公司开具维修费发票，维修金额为2100元。另查明，报喜鸟公司系位于济南市历下区省府前街西侧商业广场红尚坊15号楼（即前述的红尚坊西侧D2c单元）某房产的房屋所有权人。以上事实有原告报喜鸟公司提交的《报喜鸟房屋出租合同》、国税、地税交税凭证；《催款函》、顺丰快递单、退回单、《红尚坊-前期物业管理服务协议》、《催款通知书》及山东智富律师事务所律师函、物业费用增值税专用发票共十页及报喜鸟公司与房丽丽签署的《报喜鸟房屋出租合同》（编号BXN/SP20170505）作为有效证据在卷佐证。本院认为，原告报喜鸟公司与被告张杨双方签订的《报喜鸟房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告张杨未按照涉案合同的约定支付房屋租金，逾期支付租金已超过10天，该合同约定的解除条件成就，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告报喜鸟公司于2017年3月6日向被告张杨发出《催款函》，虽无法查证签收人信息，但该函于2017年3月11日被签收。按照《催款函》中告知内容“请于收到本函后三日内缴清所欠租金，否则将按照《报喜鸟房屋出租合同》的相关约定，解除合同并追究相关违约责任”，原、被告双方签订的《报喜鸟房屋出租合同》于签收《催款函》三天后，即2017年3月14日解除。故，本院确认原、被告双方签订的《报喜鸟房屋出租合同》于2017年3月14日解除。因原告报喜鸟公司已于2017年5月5日与案外人房丽丽签署新的《报喜鸟房屋出租合同》，其与被告张杨签署的房屋租赁合同已无实际履行的可能性，故对于原告报喜鸟公司主张判令被告张杨腾空房屋并返还给原告的诉讼请求，目前已得以实现，本院不再进行处理。根据原告报喜鸟公司发出的《催款函》显示，涉案房屋2015年7月11日至2016年9月10日期间的租金共计600000元，即两个月的免租期，每月租金为50000元，故被告张杨已支付2015年9月11日至2016年5月10日期间的房屋租金400000元。故，被告张杨还应支付2016年5月11日至2017年3月14日之间的房屋租金50000元/月×4个月+52500元/月×6个月+1749元/天×4天=521996元，被告张杨未举证证明已全部履行付款义务，故其应承担继续履行的义务。对于原告报喜鸟公司主张的违约金，双方合同约定“在租赁期间，乙方拖欠房租累计10天以上的，乙方应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金”。但原告报喜鸟公司未举证证明被告张杨的违约行为造成的实际经济损失的具体数额，而合同中约定的“按照合同租金总额的20%”计算的损失金额显然过分高于因被告张杨的违约行为给原告报喜鸟公司造成的实际损失，故本院认为约定的违约金与违约程度以及实际经济损失不相适应，应当适当予以调整。结合本案的实际情况，本院酌定违约金的计算方式调整为：以应交但未交房租金额为基数，按照该基数的20%计算。对于超出此数额的部分，本院不予支持。故，被告张杨应向原告报喜鸟公司支付违约金为521996元×20%=104399.2元。对于超出此数额的部分，本院不予支持。对于原告报喜鸟公司主张的税费，根据双方合同约定“租赁期间，房屋和土地的税费及房屋使用相关的一切税费由甲乙双方各承担一半”，本院予以支持。本案中，原告报喜鸟公司实际支付税费、滞纳金共计167190.26元，被告张杨应承担其中一半，共计83595.13元。对于超出此数额的部分，本院不予支持。对于原告报喜鸟公司主张的物业费，根据涉案房屋租赁合同约定，被告张杨应向原告报喜鸟公司支付2015年10月1日至2017年3月14日期间的物业费共计3770.28元/月×17个月+125.68元/天×14天=65854.28元。对于超出此数额的部分，本院不予支持。另，原告报喜鸟公司并非收取物业费滞纳金的权利人亦未代被告张杨实际交付，应由权利人另行主张权利，故对原告报喜鸟公司主张的物业费滞纳金，本院不予支持。对于原告报喜鸟公司主张的维修费，其未提交证据证明玻璃损坏的具体时间，无法证实系被告张杨将涉案房屋玻璃致损，亦未提交证据证明济南历下浩坤电子产品经营部出具的维修费系用于玻璃维修的费用，故本院对其主张的维修费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、确认原告报喜鸟控股股份有限公司与被告张杨签订的《报喜鸟房屋出租合同》于2017年3月14日解除；二、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告报喜鸟控股股份有限公司欠付的房屋租金521996元；三、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告报喜鸟控股股份有限公司违约金104399.2元；四、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告报喜鸟控股股份有限公司税费、滞纳金83595.13元；五、被告张杨于本判决生效之日起十日内支付原告报喜鸟控股股份有限公司物业费65854.28元；六、驳回原告报喜鸟控股股份有限公司超出部分的诉讼请求。七、驳回原告报喜鸟控股股份有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21820元，由原告报喜鸟控股股份有限公司承担12873.8元，由被告张杨承担8946.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉人民陪审员  咸维玲人民陪审员  赵德荣二〇一七年十二月一日书 记 员  吴 玥