广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初5055号原告：黄勇，男，1983年7月17日出生，汉族，住广州市南沙区，原告：张晓娟，女，1985年8月26日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广州市南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼，统一社会信用代码914401157299264490。法定代表人：杨文杰。委托代理人：何秀琼，该公司员工。委托代理人：陈玉婷，该公司员工。原告黄勇、张晓娟诉被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄勇、张晓娟，被告碧桂园公司的委托代理人何秀琼、陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄勇、张晓娟诉称：原、被告于2015年6月20日签订《广州市商品房买卖合同》，合同封面有明确注明广州市国土资源和房屋管理局制定，广州市工商行政管理局监制。合同约定由原告向被告购买位于广州市南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街11、12、13号第倚荔街11、12、13号栋地下室x层x号房，面积12.5平方米，成交总价119600元。合同第九条“产权办理登记”约定乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应自本合同签订之日起不超过90日到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的《房地产权证》交付给乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件材料的，由甲方承担责任。第十条延迟办理产权登记的违约责任，适用第十条第二款，乙方委托甲方办理产权登记的，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。原告签约时，被告强调合同是广州市国土资源和房屋管理局制定，广州市工商行政管理局监制的《广州市商品房买卖合同》，只给原告对了一下所购商品房的位置、面积、金额，就催促原告在被告指定的签名位置签名，完全没有给原告任何时间详细阅读合同条款，被告更是完全没有真实地向原告对合同条款、《补充协议》做出过任何提示或解释。原告是在签订《广州市商品房买卖合同》后才发现双方还存在被告单方提供合同附件七等格式条款。附件七、本合同补充协议及附录，都是被告事先制作，从来没有与原告协商。原告也没有在附件的提示部分单独确认原告“本人看了提示并实际阅读了补充协议和附录条款”，不能真实反映原告在签订合同时知悉该条款的存在。被告单方制作的格式条款违背公平原则，免除了被告主要责任、加重了原告的责任，排除原告主要权利，理应依法确认为无效的条款。被告在附件七补充协议第二条关于逾期付款责任，规定原告未按合同约定的时间付款，则按90日为期限，期限过后就向原告主张逾期付款的违约责任，但在附录三却规定被告的应办理产权转移登记的时间为270天。90天对270天，这对原告来说是显失公平的，原告根据合同法第39条依照公平对等原则，要求被告同样以合同签订后90天为限，承担逾期办理产权转移登记及办理好房地产权证的责任。同时，原被告买卖的商品房为一手现楼，完全可以在合同签订后的90日内完成产权转移登记工作，被告却将产权转移登记时间的责任在附录三由90天减轻为270天，并且没有提请原告特别注意，对原告也是显失公平。合同第九条第2款第3项约定“甲方应一次性如实告知乙方办理产权登记需要由乙方提供的证件材料，甲方未告知或者告知内容不完备、不准确的，致使乙方未能及时提供证件材料的，由甲方承担责任”。但是被告在《补充协议》第八条中免除了甲方这一主要责任，显然是违反了合同法第40条的规定，应当确认《补充协议》第八条为无效条款，并由被告依照合同第九条第2款第3项的约定向原告承担责任。被告在《商品房买卖合同》中，除了采用广州市国土资源和房屋管理局制定的通用条款以外，后面还有被告单方制定的格式条款。《商品房买卖合同》第九条，已经十分清楚明确的选择了“甲乙双方约定以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》”，第二十七条明确表明“本合同附件与正文具有同等法律效力”。既然是具有同等法律效力，而且第九条又明确约定“选择第2种方式为乙方办理《房地产权证》”，那么，就应当依照合同法第41条等法律规定，当《商品房买卖合同》的条款与《补充协议》的条款意思不一致的时候，就应当采用《商品房买卖合同》第九条。据此，原告向法院起诉，请求：判令被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金48915.6元（以总房价款119600元为本金，从2015年9月19日起至出具不动产权证之日即2017年9月15日止，每日按万分之五的标准计算）。被告碧桂园公司答辩称：1.原告的诉请没有法律依据，被告不存在逾期办证的违约行为；2.即使被告存在延迟办证，违约责任的承担应该按照双方签订的房屋买卖合同附录3委托办理权属登记协议书第2条的约定处理。经审理查明：2015年6月20日，原告（为乙方、买方）与被告（为甲方，卖方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》（编号：201506205926）（以下简称《买卖合同》），由原告向被告购买位于南沙区南沙街××大道南沙碧××街××、××、××房，交易总价为119600元。第九条约定甲方与乙方按以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》。2.乙方委托甲方办理，甲方应当自本合同签订之日起日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件材料的，由甲方承担责任。第十条2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起的半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条，甲方应当在2015年8月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十六条，合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。第二十七条，合同附件与正文具有同等法律效力。《买卖合同》附件七补充协议（以下简称《补充协议》）第二条，甲乙双方同意合同第八条关于逾期付款的违约责任全部约定变更为，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，甲方有权解除合同，乙方要求继续履行合同并经甲方同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总价款的15%。《补充协议》第八条，甲乙双方一致同意删除合同第九条关于“产权登记”、第十条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，关于该商品房的权属登记，以本约定的为准：甲乙双方一致同意由乙方委托甲方代为办理该商品房的《房地产权证》，该委托的具体事宜见本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。《补充协议》第十五条，本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经甲方和乙方签字（盖章）后随合同生效而生效，补充协议约定内容与合同不一致的，则以补充协议为准。《补充协议》附录三约定，乙方自愿委托甲方办理乙方所购商品房的《房地产权证》、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；乙方自愿同意且甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。庭审中，原告提交了《广东省地方税收通用发票》（2015年6月20日）、《税收缴款书》（2015年8月18日），主张其已按约定履行完支付购房款、缴纳契税的义务，被告逾期办理《房地产权证》的起算时间应为《买卖合同》签订后90日即2015年9月19日，违约金计算标准为《买卖合同》第十条约定的标准。被告对《广东省地方税收通用发票》、《税收缴款书》的真实性无异议，但认为其并不能证明原告已递交办理《房地产权证》所需全部资料。被告提交了广州市南沙区不动产登记中心于2017年9月11日出具的办理涉案房屋产权证的《受理回执》，以证明被告于2017年9月11日收齐原告办证所需全部资料并向南沙区不动产登记中心递交办证资料。2017年9月15日，广州市国土资源和规划委员会颁发涉案房屋《不动产权证书》。另查明，原告提交收据，以证明其于2015年8月15日缴纳3个月的物业服务费，并认为被告在2015年6月21日已将涉案房屋交付其使用。被告对该收据的真实性无异议，但认为预交物业服务费不代表收楼，并提供《南沙碧桂园物业及资料移交书》以证明原告在2015年10月6日办理涉案房屋的接收手续，原告对该移交书的真实性无异议，但坚持认为被告在2015年6月21日已将涉案房屋交付其使用。《买卖合同》、《补充协议》、附录中，原告均只在最后一页签名，但无写明签署日期，其余页也没有签名。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否构成违约及如何承担违约责任的问题。对此，本院作分析如下：一、关于《补充协议》应否适用的问题。首先，《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。依据《买卖合同》第二十七条“本合同附件与正文具有同等法律效力”、《补充协议》第十五条“本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经甲方和乙方签字（盖章）后随合同生效而生效”的约定，原告虽然在《补充协议》及附录上只有在最后一页签名，但《补充协议》、附录与《买卖合同》整本装订，原告在《买卖合同》亦只是在最后一页上签名，符合签订合同的习惯，故《补充协议》已经生效。其次，《补充协议》对当事人具有法律约束力，依据第十五条“本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议为准”，第十六条“甲方已提请乙方仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款”的约定，原告在《补充协议》上签名，视为其已经仔细阅读了解相关条款的内容，故《补充协议》在适用上优先于《买卖合同》。再次，《补充协议》第八条对《买卖合同》第九条、第十条予以删除，并约定由被告按照《补充协议》附录三来代为办理《房地产权证》，故被告办理产权登记的义务应以《补充协议》附录三为准。综上，对于原告提出的《补充协议》无效约定的意见，本院不予采纳，原告认为《补充协议》附录三的约定，没有提请原告特别注意，对原告显失公平，但原告没有在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，对其主张计算违约金的时间和标准，本院不予支持。二、《补充协议》附录三约定被告在原告付清约定房价款、税费，提交办理《房地产权证》所必须的文件材料以及接受所购商品房并签署相关收楼文件后的270天内，将办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，依据已查明的事实，原告虽于2015年8月15日预交3个月的物业服务费，但不足以证明原告于2015年6月21日已实际办理收楼手续，原告于2015年10月6日才签署南沙碧桂园物业及资料移交书，本院确认原告于该日才办理收楼手续，签署相关收楼文件，故本案应以原告签署南沙碧桂园物业及资料移交书的次日即2015年10月7日起开始计算递交权属登记资料的时间为宜。被告直至2017年9月11日才向产权登记机关递交办证资料，超过了270天的时限约定，故被告已经构成违约，其抗辩不构成违约的意见不能成立。故被告应当按照《补充协议》附录三约定的每日50元的标准向原告支付违约金共21800元（50元/天×436天）。原告要求被告支付逾期办证违约金48915.6元的依据不足，本院对超出21800元以外部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延迟办证违约金21800元给原告黄勇、张晓娟；二、驳回原告黄勇、张晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费511元，由原告黄勇、张晓娟负担338元，由被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司负担173元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 老善涵二〇一七年十二月十五日法官助理 李静宜书 记 员 钟秀娟