湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3076号原告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般代理)。委托诉讼代理人：马依娜，北京中伦（武汉）律师事务所实习律师(一般代理)。被告：黄叙正，男，1975年8月17日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房公司”）与被告黄叙正排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房公司的委托诉讼代理人罗郴、马依娜，被告黄叙正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、返还位于武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心4栋1层8号商铺；2、被告向原告支付从2018年9月26日起至实际腾退之日止的房屋占用损失（按照60元/月/平方米的标准，暂计至2020年8月26日，占用费为272,550.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对原告提出的重整申请，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房公司财产。武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心即钢谷园区系由中新房公司开发建设，中新房公司对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心4栋1层8号商铺，门牌号为青山区工人村路99附4102号。该房屋为格子铺，被告商铺范围内实际包含多户房屋。在中新房公司进入重整程序后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称“本丰昌公司”）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），中新房公司与本丰昌公司原先订立的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。因此，从2018年9月25日起，本丰昌公司或其关联公司对中新房公司开发的钢谷园区相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房公司房产。被告与本丰昌公司于2015年8月6日签订《商铺租赁合同》，双方约定由本丰昌公司将青山区工人村路××号钢谷项目4栋1层8号商铺的房屋出租给被告用于瓷砖经营。租赁期限从2015年9月1日起至2018年8月31日止。经实地调查，目前被告仍占用前述房屋用于经营。截至2020年8月26日，被告继续占用原告房屋已严重损害原告及原告债权人合法权益，原告作为涉案房屋所有权人，有权要求被告腾退并返还涉案房屋。同时，被告应赔偿原告房屋占用损失，被告从2018年9月26日起占用涉案房屋至今历时23个月，占用房屋面积为197.5平方米（根据房屋测丈表计算），按照钢谷园区相似商铺租金标准60元/月/平方米计算，被告应支付原告房屋占用损失272550.00元（暂计算至2020年8月26日，累计计算至原告实际腾退完毕之日）。原告保留向被告主张其他合法权益的权利，原告保留另行向其他相关方主张合法权益的权利。为维护原告的合法权益，故原告中新房公司诉至法院，请求判如所请。被告黄叙正辩称，被告与本丰昌公司签订了从2015年9月1日起至2018年8月31日止的房屋租赁合同，被告与原告无任何关系，即使原告与本丰昌公司之间有租赁协议，亦与被告无关。此外，被告已向本丰昌公司当时的市场负责人杨俊交纳了2019年的房租，原告不应起诉被告并主张房屋占用费的损失。原告破产，被告并不知情，原告没有履行告知义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心4栋1层8号商铺的所有权人系中新房公司。2014年，中新房公司与本丰昌公司签订《房屋租赁合同》，约定：中新房公司将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的1号楼1-3层（建筑面积约5562.28㎡）、2号楼1-2层（建筑面积3664.08㎡）、3号楼2-6层（建筑面积约3956㎡）、4号楼1-3层（建筑面积约6703.37㎡）、5号楼3-6层（建筑面积约3612.51㎡）、6号楼（建筑面积1031.74㎡）、7号楼（建筑面积1031.74㎡）、8号楼（建筑面积1031.74㎡）、9号楼（建筑面积592.19㎡）、10号楼（建筑面积1031.74㎡）、11号楼（建筑面积1033㎡）、12号楼（建筑面积591.7㎡）、13号楼（建筑面积1033㎡）、14号楼（建筑面积1033㎡）、15号楼（建筑面积1033㎡）、16号楼（建筑面积1033㎡）、17号楼（建筑面积1033㎡）、19号楼（建筑面积1015.48㎡）、20号楼（建筑面积1015.48㎡）、21号楼（建筑面积1015.48㎡）、23号楼1-2层（建筑面积3264.68㎡）、24号楼1-2层（建筑面积2074.43㎡）、25号楼1-2层（建筑面积1479.24㎡）、26号楼1-2层（建筑面积4225.58㎡）、27号楼1-3层（建筑面积13615.76㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、28号楼1-3层（建筑面积12544.49㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、2号地下车库的房屋租赁给本丰昌公司；本丰昌公司实际向中新房公司租赁房屋的建筑面积合计为59855.9㎡；合同期限从2014年11月30日起至2034年10月31日止；租赁期间，本丰昌公司可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，本丰昌公司与第三人之间的租赁及债权债务关系均与中新房公司无关。2015年8月6日，黄叙正与本丰昌公司签订《商铺租赁合同》，约定：本丰昌公司将武汉市青山区工人村路“青山钢谷板材批发城”项目4栋1层8号建筑面积为161.38平方米的商铺出租给黄叙正，租赁期限从2015年9月1日起至2018年8月31日止，共计叁年（叁年仅收取贰年租金）；经甲乙双方协商，该物业租金为75元/平方米，签订本合同时支付第壹年租金145629元，第贰年租金优惠后140000元于2016年8月31日前一次性支付。现上述房屋仍由黄叙正占有使用。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人据此接管中新房公司财产。在中新房公司进入破产重整程序后，本丰昌公司于2018年8月25日向中新房公司管理人发送《继续履行合同告知函》，要求继续履行其于2014年与中新房公司签订的《房屋租赁合同》。管理人在收到该告知函后三十日内未予答复。2018年9月6日，本丰昌公司向中新房公司管理人提交《债权申报表》，申报事实与理由部分载明：“2014年11月30日，本丰昌公司与中新房公司签订《房屋租赁合同》，合同约定中新房公司将其开发的武汉?钢谷1号楼1-3层、2号楼1-2层、3号楼2-6层、4号楼1-3层、5号楼3-6层、6号楼-21号楼、23号楼1-2层、24号楼1-2层、26号楼1-2层、27号楼1-3层、28号楼1层、2号地下车库租赁给本丰昌公司用于开办家居建材市场，租赁面积合计约59855.9平方米，合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日。合同签订后，中新房公司依约向本丰昌公司交付了上述房产，本丰昌公司为保证家居建材市场正常开业，投入了改造费人民币35884379.70元，招商费及运营费人民币2000余万元。由于中新房公司未继续履行《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，中新房公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元。同时，应当由中新房公司承担改造费人民币35884379.70元。”2019年5月，中新房公司管理人向本丰昌公司发送《告知函》，告知本丰昌公司管理人在收到其要求继续履行房屋租赁合同的函件后三十日内未予答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方签订的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。同时，中新房公司管理人告知本丰昌公司务必按管理人要求提交材料，并与管理人办理交接、租赁合同结算清算手续。2020年，原告要求被告腾退房屋，但其拒不腾退，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审时，被告陈述其已缴纳2019年的房屋租金，但其并未提交证据予以证明。另查明，根据武汉市青山区房产测绘站于2014年6月23日出具的《武汉市房产测丈表》，涉案4栋1层8号商铺建筑面积为197.5平方米。上述事实，有青山区人民法院民事裁定书、决定书、张贴公告情况一、工程竣工验收备案证明、不动产权属证明、测丈表、商铺经营面积示意图、本丰昌公司继续履行合同告知函、房屋租赁合同、本丰昌公司债权申报表及授权委托书、中新房公司管理人与本丰昌公司代理律师的微信截图、告知函、张贴公告情况二、商户租赁合同、现场占用照片等在卷佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，虽然本丰昌公司与中新房公司就涉案4栋1层8号商铺于2014年签订了房屋租赁合同，但因中新房公司于2018年6月已进入破产重整程序，本丰昌公司于2018年8月向中新房公司管理人发送要求继续履行房屋租赁合同的告知函后，管理人在收到之日起三十日内未予答复，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方之间的房屋租赁合同应视为解除，且从本丰昌公司向中新房公司提交的债权申报表中可知本丰昌公司亦认可双方之间的房屋租赁合同已解除的事实。合同解除后，本丰昌公司无权继续转租房屋，且黄叙正就涉案房屋所签订的租赁合同租期已于2018年8月31日届满，现黄叙正不能提供充分的证据证明其对涉案房屋仍享有合法占有使用的权利，故中新房公司要求黄叙正腾退、返还房屋的诉请，本院予以支持。关于被告是否应向原告支付房屋占用费及房屋占用费的标准问题。被告与本丰昌公司的合同已于2018年8月31日到期，被告在合同到期后，未向原告返还租赁的房屋，现原告要求被告支付房屋占用费符合法律的规定。被告与本丰昌公司签订的合同三年租金共计285629元,平均每月每平方米为49元，现原告要求被告以197.5平方米为基数，按60元/月/平方米的标准支付从2018年9月26日起房屋实际腾退之日止的占用费，本院认为原告以60元/月/平方米的标准计算占用费无事实依据，应以49元/月/平方米的标准计算，故原告的诉请，本院部分予以支持，被告支付占用费应以197.5平方米为基数，按49元/月/平方米的标准，从2018年9月26日起计算至实际腾退之日止。综上，原告系诉争房屋的所有权人，被告占有诉争房屋无合法依据，被告应向原告腾退诉争的房屋并支付房屋占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告黄叙正于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心4栋1层8号商铺，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司；二、被告黄叙正于本判决生效之日起10日内向原告中新房国石发展武汉有限公司支付房屋占用费（以197.5平方米为基数，按49元/月/平方米的标准，从2018年9月26日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费10736元，由被告黄叙正负担10511元，原告中新房国石发展武汉有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年十一月六日书记员  宋婷