河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1631号 原告：段晓亮，男，1989年10月26日出生，汉族，农民，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：王全成，河北鸿义律师事务所执业律师。 被告：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，居民，住河北省张北县。 被告：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，居民，住河北省唐山市路**。 被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，农民，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县。 原告段晓亮与被告刘瑞婷、康素峰、张英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段晓亮的委托诉讼代理人王全成、被告刘瑞婷、康素峰及被告张英的委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段晓亮向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对原告所有的坐落于张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2、判令被告承担本案的诉讼费用及其他解除保全的费用。事实和理由：2018年11月21日，原告与张北县万正房地产开发有限公司签订协议（售楼合同书），原告全款购买了由张北县万正房地产开发有限公司开发的坐落于张北县张北镇燕赐福地小区二期2号楼3单元102室楼房，并办理了入住手续，进行了装修，且实际入住，有售楼合同书、购房交款收据，张北县尚居物业有限公司入住证明、张北华盈热力有限公司供热缴款收据、张北县供水公司充值缴费凭证、供电公司缴费票据及物业缴费收据等证据证明。贵院认为，不动产以不动产登记薄确认产权所有人，本案原告未提交诉争房屋买卖过程中的正式房屋买卖合同、未提交网签等其他有效证明也未办理产权登记，驳回了原告的异议请求。原告认为，贵院选用法律错误，依法应当判如所请。具体理由是：最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户手续登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续有，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋之所以未办理过户登记（确权）手续，是因为张英与张向红、李志启等人的纠纷致燕赐福地二期土地使用权和商品房预售资金账户先后多次被张北法院、沽源法院查封冻结，无法办理产权登记手续，原告毫无过错，所以，诉争房屋应当解除保全、停止执行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人按照约定收受购房款的，该协议约定认定商品房买卖合同。原告与张北县万正房地产开发有限公司签订了售楼合同书，售楼合同书具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，且双方均履行收、付款义务，说明原告与张北县万正房地产开发有限公司签订了售楼合同书与正式的商品房买卖合同具有同等法律效力。另，张北县张北镇燕赐福地二期是张英和王建国二人挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发的商品房。该小区未出售房屋应当属于张北县万正房地产开发有限公司所有或与张英与王建国共有（在未结算前）。张北县万正房地产开发有限公司非被执行人，王建国也非被执行人，张英只是一名股东，刘瑞婷、康素峰与张英的纠纷是民间借贷，系张英个人所负债务，非公司债务，同时张北县万正房地产开发有限公司是独立法人、资产、财务独立，不存在人格混同的问题，公司财产不能对股东个人债务承担偿还责任，贵院的保全措施尚值得商榷，何况诉争房屋已经全款出售与我，法院怎能将原告的财产执行给于与原告无任何关系的他人。综上，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 刘瑞婷辩称，原告是以什么方式交付房款及价格，需出示交款证明是通过现金给付还是银行转账，都需要提供证据。沽源县人民法院作出的148号判决书，万正公司于2016年5月24日取得土地证，2017年1月20日才取得的规划三年许可证，2017年4月27日取得施工证，2018年9月30日才取得预售证，为何原告在2017年5月7日就可以买房，原告的合同是无效的。原告与万正公司必须提供合法的有效的书面合同。原告提供的水、电交费凭证我不认可。 康素峰辩称，同意刘瑞婷的答辩意见，补充房屋买卖必须取得预售房屋许可证，否则出售房屋是无效的。内部认购都是没有取得房屋预售许可证出售的房屋，内部认购不受法律保护，如果原告是现金购买该套楼房，需要原告出示他银行的转账证明，及入账万正房地产公司的入账证明。 张英辩称，房屋买卖是真实的，涉案的房屋是经过代理人李金龙办理的，原告在2017年5月就把购房款交给张英，张英给原告出具的票据，但是房屋手续没有办理。张英开发的房地产公司没有建设资质，张英是挂靠在万正公司名下，但实际出资开发的是张英。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的下列证据，段晓亮提供的（2019）冀0722财保153号裁定书，（2020）冀0722执异15号裁定书，刘瑞婷、康素峰提供的（2019）冀0722民初2231号民事调解书复印件。本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据，本院认定如下：段晓亮提供与张英签订的售楼合同书(草本）、张英为其出具的收据，张北县万正房地产开发有限公司出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基金收据、太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡，张北县尚居物业公司出具电费收据、张北县尚居物业公司和张北县万正房地产开发有限公司共同出具的入住证明等证据用以证明支付了案涉房屋全部价款，享有实际所有权。对上述证据，刘瑞婷、康素峰认为不具有真实性，不能证明段晓亮的证明目的，而张英对上述证据的真实性无异议。本院认为，上述证据具有客观性，证据之间相互关联，予以认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：1、张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司资质以万正房地产公司名义开发建设燕赐福地二期商品房。2018年5月4日段晓亮向张英缴纳坐落于张北镇燕赐福地小区2号楼3单元102室楼房的购房款90000元，同年6月20日段晓亮再次向张英缴纳购房款110000元，张英收款后为段晓亮出具收据两张。2018年11月20日,段晓亮与张北县万正房地产开发有限公司、张英签订售楼合同书（草本）一份，段晓亮以357007元的价格购买坐落于张北镇燕赐福地小区2号楼3单元102室楼房一套，同年11月21日，万正房地产公司为段晓亮出具收到楼房全款357007元的收据一张，11月24日段晓亮向万正房地产公司缴纳了太阳能、地下室、契税及维修基金等费用。后张英将案涉房屋交付于段晓亮，段晓亮对房屋进行了装修使用。因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使段晓亮购买的楼房不能办理确权登记手续。2、因刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了案涉房屋。2020年5月12日，段晓亮向本院提出执行异议，张北县人民法院作出（2020）冀0722执异15号执行裁定，驳回了段晓亮的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本院查明的事实，段晓亮与张英签订购房协议，段晓亮已履行了购买案涉房屋的全部价款，并实际占有使用，买受人段晓亮购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后。段晓亮与张英之间的商品房买卖合同关系成立，可认定段晓亮系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人自身的原因造成的，故段晓亮请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，段晓亮没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张段晓亮买卖案涉房屋无效，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 解除对燕赐福地新建小区2号楼3单元102室楼房的查封；停止对燕赐福地新建小区2号楼3单元102室楼房的执行。 案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙惠云 人民陪审员  张秀荣 人民陪审员  刘志贵 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  云江潇