湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8088号原告：陈煌华，男，1976年5月6日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：扶招兵，湖南云天律师事务所律师。被告：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：长沙市雨花区梦都宾馆。住所地在湖南省长沙市雨花区韶山南路**华翼府商住楼**。经营者：余春芳。委托诉讼代理人：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告陈煌华（以下简称原告）诉被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾垂斌到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付拖欠的房屋租金37706元（计算到2020年6月30日止），并按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金直至付清日止；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告杜武、孙萧于2014年12月19日与涉诉房屋原权利人刘振宇、刘正坤签订《房屋租赁合同》（下称原租赁合同）已向原执行法院长沙市天心区人民法院提交备案并于司拍网站信息公示。因原权利人无法归还贷款被长沙市天心区及雨花区人民法院强制拍卖偿还欠款。原告依法通过司法拍卖途径支付对价获得华翼府Ｂ座2104房（面积80.29平米）号房屋及涉租房产所有权益。本着“买卖不破租赁”的原则，双方应以原合同标准执行原租赁合同。据执行法院备案及公示标准，原租赁总体面积为2180平米，2018年12月31日前，总体租金为600000元／年，即总体月租为50000元／月,即每平米租金为23元／月（每平租金为0.77元／日）。自2018年12月31日起每年在上年的基础上递增5%，逾期付款按每日万分之五支付滞纳金。原告通过法拍程序支付购房款并取得产权权益：2019年1月3日坐落在长沙市韶山××路××号××座××房，产权面积为80.29平方，按即日为起算日计算租金。2104房的租金计算为（计算区间到2020年6月30日止）37706元，其后计算以此类推。据此，被告杜武，孙萧为合同签订人及实际参与经营并掌控实体的控股股东，被告长沙市雨花区梦都宾馆为利用涉租房屋开办宾馆的实际经营者和受益人，三被告应当连带承担付支付欠款的法律责任。三被告未出庭答辩，但庭后提交了书面答辩意见及证据。三被告共同辩称，被告杜武、孙萧于2014年12月19日与涉案房屋原权利人刘振宇、刘正坤签订房屋租赁合同，承租长沙市韶山南路123号华翼府B座大厅2101至2020房（复式两层）以及屋顶员工宿舍总建筑面积2180平米的房屋，租期为13年，自2014年12月31日至2027年12月30日止，免租期90天，即从2015年4月1日开始计算租金。此后，被告杜武、孙萧及余春芳合伙成立长沙市雨花区梦都宾馆，并经营至今。但是从承租该房屋开始，生意一直不甚理想，三被告多次与刘振宇、刘正坤协商降低租金。2015年6月5日，双方签订补充协议，把原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”修改为：“前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%，其他条款不变”。原告以拍卖方式于2019年1月3日获得华翼府B座2104号房屋，并于2019年4月17日完成该房屋不动产登记，总面积80.29平米，双方建立房屋租赁关系。被告多次与原告协商租赁事宜，均因其要价高未能达成。房屋租期应从2019年4月17日计算至2019年12月31日，总计259天，租金为16464.6元（600000元÷365天÷2180平方米×80.29平方米×259天×105%=16464.6元）。2020年1月以来，因新冠肺炎疫情冲击，酒店住宿行业遭遇毁灭性打击，没有客人住宿，数月几乎没有营业收入。根据公平原则，结合营业情况，请求酌情调整租金或者调整交付租金的期限。从2020年1月1日至2020年6月30日，总计182天，租金减半为5784.8元（105%×600000元÷362天÷2180平方米×80.29平方米×182天÷2=5784.8元）。综上，三被告应当承担租金为22249.4元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，被告杜武、孙萧（乙方）与案外人刘正坤、刘振宇（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于长沙市韶山南路123号华翼府Ｂ座大厅2101至2120房（复式两层）以及屋顶员工宿舍总建筑面积2180平方米的房屋租赁给乙方用于经营宾馆。租赁期限为13年，自2014年12月31日起到2027年12月30日止。自签订本合同之月起，甲方给予乙方90天免租装修期，即从2015年4月1日起计租。双方约定第一年的租金为600000元，租金按季度支付，自第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增5%。签约时乙方向甲方支付150000元作为押金，合同期满后乙方无违约行为并结清应付给甲方的各项费用后无息退还。乙方如未能按合同约定及时支付租赁费，每逾期一天按逾期支付总额的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，则视为乙方违约乙方应承担违约责任和赔偿一切损失，同时甲方有权解除合同。2015年6月9日，甲方与乙方签订《补充协议》约定将2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》中第四条第三点“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”修改为“前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的百分之五，其他条款不变”。2016年5月5日，长沙银行股份有限公司金城支行与刘振宇、刘正祥、刘丽容、刘慧、叶东阳、丁引弟金融借款合同纠纷一案，经长沙市天心区人民法院审理作出（2015）天民初字第02767号民事判决书，后长沙银行股份有限公司金城支行向长沙市天心区人民法院申请强制执行，“带租”拍卖刘振宇名下坐落于长沙市雨花区韶山××路××号××商住楼××室（权证号码：**）房屋。2019年1月3日，原告以518280的最高价竞得上述房屋。2019年4月17日，原告取得上述房屋的不动产权证。根据“买卖不破租赁”的法律规定，原告愿意继续履行房屋原所有权人刘振宇与被告杜武、孙萧签订的《房屋租赁合同》，但不认可《补充协议》的约定，理由是在拍卖中，被告杜武、孙萧作为承租人未主动提交该《补充协议》，对其真实性表示质疑。被告杜武、孙萧提交了房屋原所有权人刘振宇、刘正坤陈述《补充协议》真实性的视频录像，原告质证认为被告在庭后提交的证据不符合法律规定，不予质证，且认为该证据属于证人证言，证人必须到庭接受询问。另查明，2014年12月22日，被告长沙市雨花区梦都宾馆经营者余春芳与案外人李玉华及刘正坤签订《宾馆转让合同》，李玉华将位于长沙市韶山××路××号××座××楼壹都酒店经营设施及设备等转让给余春芳，转让费1480000元。后被告杜武、孙萧和余春芳合伙开设长沙市雨花区梦都宾馆，余春芳为营业执照上登记的经营者，三人均为实际经营者。本院认为，被告杜武、孙萧与房屋原所有权人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告作为租赁房屋的买受人，其拍得上述房屋后，虽然所有权发生转移，但不影响租赁合同的效力。原告否认《补充协议》的真实性，因未提交相应证据证实，本院不予支持。三被告自认合伙经营长沙市雨花区梦都宾馆，同意共同向原告支付租金，仅就支付金额有异议，系对其权利的处分，本院据此确认三被告在本案中承担共同清偿责任。原告主张房屋租金的起算时间为长沙市天心区人民法院执行裁定书作出的时间，三被告主张起算时间为不动产登记的时间。本院认为，上述房屋在法院作出执行裁定书之日起所有权就已经发生了转移，应以长沙市天心区人民法院执行裁定书作出的时间即2019年1月3日作为向原告支付租金的起算时间，计算至原告主张的2020年6月30日，租金为34582元（600000元÷2180平方米÷365天×80.29平方米×544天×105%）。原告主张按未付租金金额以日万分之五为标准计算逾期违约金，因原、被告在计算租金的标准上产生争议，且被告在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，导致支付租金迟延，有不可抗力的因素存在，对原告关于逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出受疫情影响，请求租金减半。本院认为，被告延迟支付租金已在一定程度上减轻了经营压力，故对其要求租金减半的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应于本判决生效后7日内共同向原告陈煌华支付房屋租金34582元；二、驳回原告陈煌华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取371元，由被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨华二〇二〇年十一月六日法官助理龚涛书记员李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。