上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初21011号原告：上海吉祥房地产有限公司，住所地上海市静安区南京西路**静安嘉里中心办公楼****。法定代表人：黄小抗，董事长。委托诉讼代理人：林烽，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。被告：宁波联合集团上海进出口有限公司，住所地上海市浦东新区杨新东路XXX，住所地上海市浦东新区杨新东路**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：钟守珍。原告上海吉祥房地产有限公司(以下简称吉祥公司)诉被告宁波联合集团上海进出口有限公司(以下简称联合公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭。因被告联合公司下落不明，本院依法采用公告方式向其送达相关诉讼材料，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告吉祥公司的委托诉讼代理人严海平到庭参加诉讼。被告联合公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年12月19日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Offic-T2-TA-0075)及《续租及租赁合同条款调整协议(一)》(合同编号：JKC-Offic-T2-SA-0146)于2018年9月17日解除；2、判令被告向原告支付2018年8月1日起至2018年9月17日的房屋租金89,155.28元；3、判令被告向原告支付2018年8月1日起至2018年9月17日的物业管理费8,207.63元；4、判令被告向原告支付2018年6-8月电费1,048.12元；5、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，以57,191元为基数，自2018年8月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以31,964元为基数，自2018年9月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；6、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金，以5,265元为基数，自2018年8月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以2,942元为基数，自2018年9月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；7、判令被告向原告支付逾期支付电费的违约金，以304元为基数，自2018年8月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以377元为基数，自2018年9月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以366元为基数，自2018年10月1日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；8、判令被告向原告支付2018年9月18日至2018年9月29日期间房屋占用使用费24,640.17元，(57,191元+5,265元)×12个月÷365天×12天；9、判令被告按照三个月租金和物业管理费之和标准向原告赔偿损失187,368元；10、判令被告向原告支付租赁保证金的差额28,596元，且租赁保证金187,368元归原告所有；11、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市静安区南京西路XXX号静安嘉里中心办公楼二座27层2705室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2014年12月19日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：ICrofice-T2-TA-0075)，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁面积为125.35平方米，租赁期限自2015年1月20日至2018年1月19日止。租赁合同到期后，原被告签订《续租及租赁合同条款调整协议(一)》(合同编号：ICroficerT2-SA-0146)，约定延长系争房屋的租赁期限，自2018年1月20日起至2021年1月19日止。租赁期内每月不含税净租金为54,467.62元，相应增值税税率为5%，每月不含税净物业管理费为4,966.98元，相应增值税税率为6%。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋，被告按约向原告支付了租赁保证金158,772元。续租协议签订后，被告正常支付租金、物业管理费等至2018年7月，自2018年8月1日起，被告开始拖欠租金、物业管理费、电费等费用。原告多次向被告进行催缴，但被告均不予理睬。2018年9月17日，原告委托上海市金茂律师事务所向被告发送《律师函》，通知被告解除双方签订的租赁合同和续租协议，同时要求被告支付欠费并承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告联合公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为吉祥公司。2014年12月19日，吉祥公司作为预出租方(甲方)与联合公司作为预承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定甲方将系争房屋预租给乙方，租赁期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。月租金47,659元，月物业管理费4,889元。乙方应于每月一日之前预先支付每月租金，及向甲方或该办公楼的物业管理公司交付当月物业管理费。根据本合同，乙方应按甲方或该办公楼物业公司发出的账单上规定支付的费用包括以下：1、乙方自行承担其使用该房屋的电费、通讯费、额外空调供应费和其他公用事业费用。……乙方应于本合同签署后的三日内，并且于交付使用日前，向甲方支付相当于三个月的租金及三个月的管理费的租赁保证金共计157,644元。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的十四天内仍未支付(无论甲方或物业公司是否发出付款通知书)；及/或乙方违反或不履行本合同条款，包括逃租和/或在租赁期届满前自行终止本合同下的租赁；……在发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：1、随时进入该房屋或其他任何部分以收回整个该房屋；2、立即终止本合同；……4、没收租赁保证金并要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失(包括但不限于乙方应付的租赁期内剩余期间的租金和管理费的总额)。……在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项(包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额)或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。任何通知以书面形式送达。如使用传真发送的，在成功发送后视为送达；如送交乙方，在写明乙方地址并以挂号信或邮政专递方式寄送乙方的通讯地址或法定地址、或送达乙方所租赁该房屋时，则被视为送达；如送交甲方，应送达甲方于本合同所列之地址。任何一方地址、传真号码如有变更，应及时通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。合同签订后，吉祥公司将系争房屋交付联合公司使用，并收取租赁保证金158,772元。2017年，吉祥公司作为甲方与联合公司作为乙方签订《续租及租赁合同条款调整协议(一)》，约定：……2、租赁合同第十四条按本协议的安排增加如下条款：2018年1月20日起至2021年1月19日为续租期。3、租赁合同第15-1条按本协议的安排增加如下条款：该房屋的租金按月结算；2018年1月20日起至2021年1月19日：每月不含税净租金为54,467.62元，每月总租金为每月不含税净租金及增值税之和。增值税=每月不含税净租金*相应增值税税率。本条项下“相应增值税税率”在签订本合同时确认为5%。为本合同使用/计算每日租金之目的，租赁期内，该房屋每日的租金为届时适用的每月总租金*12/365。该房屋的物业管理费按月结算。每月不含税净物业管理费为4,966.98元，每月总物业管理费为每月不含税净物业管理费及增值税之和。增值税=每月不含税净物业管理费*相应增值税税率。本条项下“相应增值税税率”在签订本合同时确认为6%。为本合同使用/计算每日物业管理费之目的，该房屋每日的物业管理费为前款项下每月总物业管理费*12/365。租赁合同第十六条所述的租赁保证金应按本协议的安排修改为187,368元(下称“新租赁保证金”)，乙方已付的租赁保证金数额(即158,772元)转为新租赁保证金的一部分，乙方应在本协议签订之日起的7日内向甲方支付修改后新租赁保证金的差额，即28,596元。双方均同意并确认本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，本协议只是附加于租赁合同作为租赁合同的补充，如有冲突义本协议为准。除了于本协议所作之修正或变更，租赁合同其他条件、条款和规定不受影响，应继续有效并据此执行。后联合公司继续租赁使用系争房屋，租金每月57,191元，物业管理费每月5,265元。2018年9月17日，吉祥公司委托上海市金茂律师事务所通过EMS向联合公司邮寄律师函：联合公司自2018年8月1日起拖欠租金、管理费及电费等租赁文件项下应支付款项超过十四日，严重违反租赁文件相关约定。吉祥公司与联合公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Offic-T2-TA-0075)及《续租及租赁合同条款调整协议(一)》(合同编号：JKC-Offic-T2-SA-0146)自本函送达贵方之日起解除，联合公司在2018年9月20日前按照租赁合同附件三的房屋标准状况向吉祥公司返还租赁房屋，并要求联合公司支付拖欠的款项及违约金等。律师函邮寄地址分别为：联合公司的住所地上海市浦东新区杨新东路**，该邮件于2018年9月18日因查无此人被退回；《续租及租赁合同条款调整协议(一)》中载明的联合公司地址浙江省宁波市和义路XXX号汇金大厦23楼，该邮件于2018年9月21日因查无此人被退回。吉祥公司于2018年9月29日自行收回系争房屋。以上事实，有吉祥公司的陈述，及其提供的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《续租及租赁合同条款调整协议(一)》、律师函及EMS邮寄凭证、银行交易明细、上海市不动产登记簿等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。本院认为，吉祥公司与联合公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《续租及租赁合同条款调整协议(一)》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该依约履行。吉祥公司主张联合公司自2018年8月1日开始未付租金及物业管理费，并提供了银行交易明细等证据加以证明，本院予以确认。吉祥公司向联合公司邮寄律师函，以联合公司自2018年8月1日起拖欠租金、管理费及电费等应支付款项超过十四日为由，通知联合公司双方签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《续租及租赁合同条款调整协议(一)》自律师函送达联合公司之日起解除，有合同依据。但吉祥公司诉请要求确认合同于2018年9月17日其发出邮件之日即解除，根据合同约定：“如送交乙方，在写明乙方地址并以挂号信或邮政专递方式寄送乙方的通讯地址或法定地址、或送达乙方所租赁该房屋时，则被视为送达。”。”吉祥公司向联合公司住所地及其他地址邮寄的律师函均被退回同解除的日期应以邮件被退回之日为宜，吉，吉祥公司向联合公司住所地邮寄律师函合同依据，该律师函被退回时间为2018年9月18日，故本院认定合同解除的日期为2018年9月18日。联合公司应向吉祥公司支付自2018年8月1日起至2018年9月18日止的租金91,035元及物业管理费8,380元。吉祥公司要求联合公司支付2018年6月至8月期间的电费1,048.12元，并提供了月结单及以往的支付凭证等证据加以证明，且与以往的电费金额相比，该金额尚属合理范围，本院予以支持。吉祥公司要求联合公司支付逾期支付租金的违约金、逾期支付物业管理费的违约金以及逾期支付电费的违约金，有合同依据，应予支持。但合同约定的付款日期为每月一日之前预先支付，故违约金的起算时间应从每月二日起计算，电费账单记载的到期日为一日，违约金的起算时间亦应从二日起计算。合同解除后，联合公司未向吉祥公司返还系争房屋，吉祥公司于2018年9月29日自行收回系争房屋，现吉祥公司要求联合公司按照日租金及物业管理费之和的标准支付房屋占用使用费，有合同依据，应予支持，联合公司应向吉祥公司支付自2018年9月19日起至2018年9月29日期间的房屋占有使用费(包含物业管理费)22,586元(62,456元×12月÷365天×11天)。联合公司逾期未支付租金构成违约，吉祥公司要求其支付租赁保证金的差额28,596元，且租赁保证金187,368元归吉祥公司所有，有合同依据，应予支持。没收租赁保证金属于违约金性质，已能够弥补吉祥公司的损失，合同虽约定乙方还应赔偿由此给甲方造成的损失，包括但不限于乙方应付的租赁期内剩余期间的租金和管理费的总额，但在系争房屋已被吉祥公司收回的情况下，仍要求联合公司支付剩余租赁期间的租金和物业管理费，于法有悖，且吉祥公司就损失未能提供证据加以证明，其要求联合公司赔偿损失，本院不予支持。联合公司经公告送达开庭传票未到庭应诉，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海吉祥房地产有限公司与被告宁波联合集团上海进出口有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《续租及租赁合同条款调整协议(一)》于2018年9月18日解除；二、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司租金91,035元；三、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司物业管理费8,380元；四、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司电费1,048.12元；五、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付租金的违约金，以57,191元为基数，自2018年8月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以31,964元为基数，自2018年9月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；六、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付物业管理费的违约金，以5,265元为基数，自2018年8月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以2,942元为基数，自2018年9月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；七、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付电费的违约金，以304元为基数，自2018年8月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以377元为基数，自2018年9月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；以366元为基数，自2018年10月2日起至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算；八、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司房屋占有使用费22,586元(包含物业管理费)；九、被告宁波联合集团上海进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司租赁保证金的差额28,596元，租赁保证金187,368元归原告上海吉祥房地产有限公司所有；十、原告上海吉祥房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,957元，由原告上海吉祥房地产有限公司负担2,758元，由被告宁波联合集团上海进出口有限公司负担6,199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 冯 旭人民陪审员 吴 昆人民陪审员 蔡凌军二〇二〇年十一月十三日书 记 员 潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。