河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7025号上诉人：洛阳聚客隆实业有限公司，住所地河南省洛阳市老城区春都路**。法定代表人：陈捷，该公司董事长。上诉人：洛阳市供销储运总公司，，住所地河南省洛阳市老城区春都路**法定代表人：马青松，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚克洋，河南大进律师事务所律师。被上诉人：洛阳市恒泰房地产开发有限公司，住，住所地河南省洛阳市洛龙区亚丁半岛**/div>法定代表人：张镪，该公司总经理。被上诉人：洛阳市美安物业管理有限公司，住，住所地河南省洛阳市老城区春都路**门面房家电办公楼****/div>法定代表人：姚宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一景，河南广文律师事务所律师。上诉人洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司（以下简称供储公司）因与被上诉人洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、洛阳市美安物业管理有限公司（以下简称美安公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王春峰独任审理，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人聚客隆公司、供储公司的共同委托诉讼代理人牛梦恩，被上诉人恒泰公司、美安公司的共同委托诉讼代理人焦江波、张一景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚客隆公司、供储公司上诉请求：撤销原判第四项，改判恒泰公司、美安公司赔偿聚客隆公司、供储公司损失1500万元，并支付违约金500万元。事实和理由：一、被上诉人存在违约行为，应承担违约责任。被上诉人的违约行为有两项：1.单方终止履行合同；2.迟延支付租金。双方签署的租赁合同约定租期为15年，自2017年7月1日至2032年7月1日。2020年3月12日，被上诉人发函通知上诉人解除双方之间的租赁合同，并要求上诉人在3月31日前接收租赁物，证明被上诉人已经明确作出终止履行合同的意思表示。随即，从2020年4月1日起，被上诉人就单方面撤离租赁物，不再对租赁物实施管理，又以实际行为表明不再继续履行合同，已经单方终止履行，构成违约。被上诉人解除行为不合法，不产生解除合同的效力。被上诉人迟延支付租金构成违约，依据双方合同约定，其应当于2019年12月25日支付租金350万元，但其截止目前未付，构成违约，应承担违约责任。二、上诉人主张赔偿损失1500万元及支付违约金500万元有事实和法律依据，也不违反公平原则，依法应予支持。上诉人主张赔偿损失及支付违约金有合同依据。被上诉人迟付租金超过两个月，上诉人有权解除合同，被上诉人应当承担合同解除的不利后果，这是其迟付租金违约行为应承担的违约责任的一部分。被上诉人提前终止履行合同造成上诉人两年免租期的租金损失，同时也造成预期利益损失。两年免租期的目的是促使被上诉人全面履行合同，两年免租期按合同约定租金为1500万元，而被上诉人在免租期过后仅9个月就单方终止合同，等于只把免费的用了，付费的就不用了，造成上诉人免租期1500万元租金的实际损失。如果全面履行合同，上诉人可以取得租金1.4亿元，合同中有支付500万元违约金的约定，应当支持该项诉讼请求。三、一审法院以双方均要求解除合同，故互不承担违约金明显错误。上诉人请求解除合同是因被上诉人违约行为达到了合同约定的解除权条件，双方并非合意解除合同。是否应承担违约责任，应当看有没有违约行为，而不是看双方都主张解除合同。四、一审法院对被上诉人举证的《解除租赁合同通知书》认定错误。该通知书不能证明被上诉人对周边市场租赁价格进行了调查及近年来经营亏损情况。恒泰公司给聚客隆公司发的两份函件目的不是调价，而是为其单方解除合同找借口。其仅给上诉人一周的书面答复时间，在未获书面答复的情况下单方在3月2日宣布解除合同。据上诉人了解，与被上诉人合作的欧亚达公司已经于2019年11月份撤回全部人员，被上诉人与商户的租赁合同到2020年3月31日到期，但被上诉人没有与任何一家商户续租，说明其调价不成只是借口，被上诉人早已决定解除合同。恒泰公司、美安公司辩称：一、双方就涉案合同解除已达成合意，恒泰公司、美安公司不存在违约解除合同的情形，支付违约金于法无据。2020年3月12日恒泰公司、美安公司发出解除合同通知，2020年4月15日上诉人起诉要求解除合同，2020年4月21日，双方签订《解决聚客隆市场升级改造项目一期遗留问题的协议》。上述事实可知，双方均同意解除合同。二、上诉人以两年免租期的租金作为损失没有事实根据和法律依据，其要求赔偿1500万元损失的请求应当予以驳回。首先，恒泰公司、美安公司不存在违约解除的情形；其次，根据涉案租赁合同的约定，租赁合同前两年免收租金符合合同约定，且双方在租赁合同中并未约定如提前解除合同需要补交两年免租期房租；最后，涉案商城关于免租期的约定与租赁合同是否提前解除毫无关系。三、涉案租赁合同签订时，恒泰公司、美安公司已向上诉人缴纳了100万元信誉保证金。双方之间关于涉案租赁合同的债权债务纠纷应当先以此100万元进行抵顶。请求二审法院对此事实予以认定。聚客隆公司、供储公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方的租赁合同；2.判令恒泰公司、美安公司返还租赁物，支付拖欠租金350万元及滞纳金257753.42元（滞纳金以350万元为基数，按日0.066%的比例，自2019年12月25日起计算至实际付清之日止，暂算至2020年4月24日）；3.判令恒泰公司、美安公司赔偿聚客隆公司、供储公司损失1500万元，并支付违约金500万元。一审法院认定事实：2017年4月15日，甲方（××）聚客隆公司、供储公司与乙方（承租人）恒泰公司、美安公司签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方用作家居、建材类商场使用，租赁物包括：1.商业用房共计四层，其中地上三层，地下，地下**面积为25000㎡，租赁面积计25000㎡，商场两侧外立面及门头广告位；2.商场前面广场、东侧通道、地下、地下**停车场等附属设施商场内公共部分供电系统、供水系统、消防系统、电梯系统、空调等附属设施设备；租赁期限为15年，自2017年7月1日至2032年6月30日止，其中前两年（2017年7月1日至2019年6月30日）为乙方招商装修及市场培育期免收租金；甲方同意于2017年5月1日前将租赁物交付乙方，在交付房产时，由乙方对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书，如乙方未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为甲方交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准；租赁期内第一年至第四年租金价格为￥25元/㎡/月，鉴于租赁期限较长，从第七年开始每三年按上述租金价格基础上浮6%，同时，租赁双方同意如遇商场周边市场整体租赁价格发生较大变化或经营情况发生变化时，双方另行协商租金政策；商场在营业满一个月内，乙方应向甲方预付第三年租金不少于200万，商场在营业满一年后，乙方需提前一个月向甲方预付第三年租金不少于200万，满两年后一个月内乙方应向甲方预付第三年全年租金剩余部分；第四年起商场房屋租金按每半年交付一次，先交后用，乙方应在每半年房屋租金到期前10日内缴纳下一个半年房屋租金，甲方在收到乙方支付的该房产租金后，向乙方提供相应金额的合法租金税务发票，逾期未交纳的，甲方每日按所欠房屋租金的0.5%加收滞纳金，逾期超过两个月视为严重违约，甲方有权解除合同，无偿收回房产及设施等，所产生的一切责任及损失均由乙方承担；甲方负责商场公共部分的装修，如乙方经营需要自愿自行设计进行装修，甲方只承担基本装修费用，超出部分的费用由乙方承担；合同签订后，双方均应本着合作、诚信的原则全面履行各项条款，一方违约应向另一方支付违约金500万元，造成损失的，还应另行赔偿损失，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，恒泰公司、美安公司开始使用租赁物，对商场公共部分装修后，于2017年11月25日开业。恒泰公司、美安公司于2018年4月26日向聚客隆公司、供储公司支付租金200万元，同年11月19日支付租金50万元。2019年3月28日，聚客隆公司、供储公司诉至一审法院，要求恒泰公司、美安公司支付第三年第二期租金150万元，并支付滞纳金。洛阳市老城区人民法院于2019年6月27日作出（2019）豫0302民初616号民事判决书，判决恒泰公司、美安公司向聚客隆公司、供储公司支付租金150万元，并支付逾期付款违约金以150万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算。2019年11月12日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终4777号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年12月25日，第三年租金中的第三期租金到期，恒泰公司、美安公司未按合同约定期限支付租金。2020年3月12日，恒泰公司、美安公司向聚客隆公司、供储公司发出《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：我司与贵司于2017年4月15日签订《租赁合同》，合同第四条第1款约定，租赁双方同意如遇商场周边市场租赁价格发生较大变化或经营情况发生变化时，双方另行协商租金政策。基于对周边市场租赁价格的调查以及近年来的经营亏损情况，我司按照《租赁合同》第四条第1款的约定，于2020年2月17日向贵司致函，协商将租金变更为6元/㎡/月，并明确告知贵司，2020年2月25日前书面回复我司，否则将视为贵我双方无法就租金政策达成一致。目前，我司未收到贵司的书面回复。结合双方协商的情况，我司现通知贵司：一、自本通知书送达贵司之日起，贵我双方签订的《租赁合同》解除；二、请贵司于2020年3月31日前办理完毕商城交接手续并接管商城。如因贵司未及时接管商城导致的任何损失，由贵司自行承担。2020年4月1日开始，恒泰公司、美安公司撤出所租赁商城，不再对商城进行管理。2018年9月6日，美安公司与洛阳宇卓物业管理有限公司签订《广场停车场租赁合同》，美安公司将洛阳市老城区欧亚达聚客隆店地下停车场和外广场整体租赁给洛阳宇卓物业管理有限公司作为经营性停车场经营管理。协议期限10年，自2018年9月6日起至2028年9月5日止。2020年8月8日，美安公司与洛阳宇卓物业管理有限公司签订《关于欧亚达聚客隆店停车场租赁合同补充协议》，终止广场停车场租赁合同。本案审理中，聚客隆公司、供储公司认可2020年6月1日开始已经实际接收商城主体部分，聚客隆公司、供储公司和恒泰公司、美安公司一致认可租赁费计算至2020年5月底，拖欠的租金为287.5万元，但恒泰公司、美安公司认为应当扣除疫情期间的两个月租金。一审法院认为，聚客隆公司、供储公司与恒泰公司、美安公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。在合同履行中，恒泰公司、美安公司基于对周边市场租赁价格的调查以及近年来的经营亏损情况，向聚客隆公司、供储公司协商，要求降低租金，因租金问题无法达成一致意见，恒泰公司、美安公司发出解除《租赁合同》通知，聚客隆公司、供储公司诉至一审法院，请求解除双方的《租赁合同》，双方都同意解除《租赁合同》，一审法院予以解除。因双方均要求解除合同，故互不承担违约金。庭审中，聚客隆公司、供储公司与恒泰公司、美安公司双方对第三年第三期租金计算至2020年5月31日2875000元进行了确认。聚客隆公司、供储公司要求支付拖欠租金滞纳金，因租赁合同没有约定逾期预付第三年租金滞纳金的计算方法，一审法院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，超出部分不予支持。聚客隆公司、供储公司请求1500万损失，无事实和法律依据，不予支持。关于聚客隆公司、供储公司要求交还案涉租赁物的请求，符合法律规定，双方合同解除，恒泰公司、美安公司应当将租赁物交还，案件审理中双方已进行了部分交接，如因案外人原因，造成租赁物交接中出现的问题，聚客隆公司、供储公司有权另行主张权利。恒泰公司、美安公司称应当扣除疫情期间两个月租金的意见，不符合免除租金的条件，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除聚客隆公司、供储公司和恒泰公司、美安公司于2017年4月15日签订的《租赁合同》；二、恒泰公司、美安公司于判决生效之日起十五日内向聚客隆公司、供储公司支付租金2875000元及滞纳金（自2019年12月25日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、恒泰公司、美安公司于判决生效之日起十五日内将《租赁合同》所涉租赁物交付聚客隆公司、供储公司；四、驳回聚客隆公司、供储公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取80294元，由恒泰公司、美安公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。聚客隆公司、供储公司和恒泰公司、美安公司于2017年4月15日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行。2020年3月12日，恒泰公司、美安公司向聚客隆公司、供储公司发出《解除租赁合同通知书》，该解除合同的行为不符合双方合同约定的条件，亦不符合法定解除的条件。恒泰公司、美安公司没有合同约定的依据，亦没有法定依据单方解除合同，应承担违约责任。聚客隆公司、供储公司亦起诉要求解除合同，一审法院据此判令合同解除，处理并无不当，但以此免除恒泰公司、美安公司的违约责任于法无据。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。双方在《租赁合同》第十条明确约定一方违约应向另一方支付违约金500万元，造成损失的，还应另行赔偿损失，因此聚客隆公司、供储公司据此主张500万元违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于聚客隆公司、供储公司主张的免租期两年租金损失1500万元，与合同约定不符，一审法院对其该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，聚客隆公司、供储公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初460号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初460号民事判决第四项；三、洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司支付违约金500万元；四、驳回洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费141800元，由洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司负担106350元，由洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司负担35450元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十一月九日书记员  高会茹