江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异101号案外人：虞胜建，男，1955年1月10日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：高圣杰，江苏英特东华律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人虞胜建对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海集团有限公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等均未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人虞胜建遂提出执行异议。案外人虞胜建向本院提出执行异议，请求本院停止对无锡市滨湖区房屋的执行。事实与理由：虞胜建于2010年7月22日与汇丰公司签订了认购协议书，向汇丰公司购买了无锡市滨湖区房屋（以下亦称涉案房屋）。无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）已于2019年12月27日作出（2019）苏0213民初10206号民事判决，判决停止对无锡市滨湖区房屋的执行。涉案房屋系虞胜建出资购买，这是其最基础的生存利益，应当受到法律保护。如果法院拍卖涉案房屋，案外人将无家可归。请求法院维护案外人的合法权益，中止对涉案房屋的执行。虞胜建为证明其主张，向本院提交了梁溪法院（2019）苏0213民初10206号民事判决书。中信银行辩称，案外人的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2012年6月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人虞胜建申请中止对江南景园88号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人未签订合法有效的书面买卖合同，案外人与汇丰公司于2010年7月22日所签订的认购协议书约定，买方需在2011年6月30日之前与汇丰公司签订商品房买卖合同，逾期汇丰公司有权没收定金、解除认购协议书并自行销售房屋。但案外人并未与汇丰公司签订商品房买卖合同。后汇丰公司将该房屋登记于自己名下，表明其单方解除了认购协议书。直至2014年5月12日，案外人虞胜建与汇丰公司签订补充协议，汇丰公司同意出售江南景园88号房屋，但当时房屋已经抵押给中信银行，汇丰公司系无权处分，该补充协议并未合法生效。2、现有证据不足以证明案外人支付了全部价款。案外人提供的农业银行本票申请书，不能证明虞胜建已支付全部价款。3、案外人虞胜建并非善意买受人，对于未办理过户存在过错。2014年案外人与汇丰公司签订补充协议时，房屋已经抵押给中信银行，出于交易惯例，案外人应当要求汇丰公司提供房屋登记证明，应当知晓房屋已经抵押的事实。因此，对于房屋存在过户的客观障碍，案外人应当知道，并非善意买受人，对房屋未能过户存在过错。另查明，梁溪法院受理的虞胜建与被告施煜华、汇丰公司案外人执行异议之诉一案，于2019年12月27日作出（2019）苏0213民初10206号民事判决，该判决查明以下事实：江南景园88号房屋系汇丰公司开发建造的商品房别墅，所有权于2012年6月18日登记于汇丰公司名下。2010年4月1日，虞胜建交付汇丰公司本票700万元，汇丰公司出具收据，载明收款事由：江南景园门牌号88号房款。同年7月22日，虞胜建与汇丰公司签订《认购协议书》，约定虞胜建自愿订购由汇丰公司开发的江南景园88号别墅，建筑面积401.53平方米，房屋销售总价为735万元；签订本协议当日，虞胜建需向汇丰公司交纳定金700万元，汇丰公司出具收据，双方签署《商品房买卖合同》时作为房款使用。2012年6月29日、2013年8月5日，汇丰公司将江南景园88号房屋分别抵押给中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司（以下简称担保公司），并办理了抵押登记。2014年5月12日，虞胜建与汇丰公司签订《补充协议》，载明：2010年7月22日虞胜建向汇丰公司购买江南景园88号，合同约定总价735万元，已付房款700万元，现经双方友好协商达成以下协议：1、汇丰公司承诺于2014年12月30日前为虞胜建办理产权登记手续；2、汇丰公司同意合同总价由735万元变更为715万元，余款15万元虞胜建于办理产权登记手续前一次性付清。后虞胜建与汇丰公司签订《江南景园入户费用表》，载明：江南景园88号房屋总房价735万元，已交房款700万元，欠款15万元（根据补充协议优惠20万元），大维修基金14053.55元，天然气费5000元，契税、办房产证预收工本费自理。为证明其入住情况，虞胜建向该院提交以下证据：1、无锡市盛泰物业管理有限公司开具给虞胜建的江南景园88号房屋自2014年10月至2015年9月期间的物业费发票，金额为14455元；2、江苏省电力公司无锡供电公司于2014年9月、11月开具的上月电费发票；3、无锡市自来水总公司于2014年11月开具的上月水费发票；4、虞胜建与张小刚针对江南景园88号签订的《建设工程施工合同》（签订日期2014年9月12日）、《外墙干挂石材施工合同》（签订日期2015年3月23日）、《室内装饰合同》（签订日期2015年11月25日），对案涉房屋进行装修。诉讼中，虞胜建将应付汇丰公司房款15万元缴存于该院，并撤回要求确认无锡市房屋所有权属其所有的诉讼请求。梁溪法院审理后认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，虞胜建与汇丰公司签订的认购协议书约定了购买的房屋、面积、价款，具备房屋买卖合同的基本要件，可以认定已签订书面买卖合同，该合同依法成立、有效；虞胜建在本院查封前办理了入户手续，并对房屋进行装修，可以认定其对房屋已合法占有；虞胜建已按约支付700万元房款，并于诉讼中将余款15万元缴存法院；该房屋一直存在抵押权未被涤除，即便虞胜建主张汇丰公司办理房屋产权过户，也存在现实障碍，故虞胜建不存在造成房屋未能办理过户登记的过错。综上所述，虞胜建主张停止执行符合上述规定，对该项请求予以支持。虞胜建撤回要求确认无锡市房屋所有权属其所有的诉讼请求，系自行处分诉讼权利，予以准许，相应的诉讼费用由其承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，梁溪法院判决：停止对无锡市房屋的执行。该判决已经发生法律效力。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、公告、梁溪法院判决书、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人虞胜建以其购买了涉案房屋为由请求本院排除对该房产的执行是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，因此，案外人虞胜建请求排除对涉案房屋的执行，应当符合以上法定条件，即案外人情形应当符合以上规定第二十八条或第二十九条的全部条款，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本院审查认为，案外人虞胜建主张排除执行，相关事实及证据已经梁溪法院生效判决审查查明和认定，本院亦予以确认。经审查，案外人虞胜建的相关主张符合法律规定的排除执行条件。故其要求中止对涉案房屋的执行，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二〇年十一月六日书记员  杨钦雅