浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2245号 原告（反诉被告）：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地浙江省三门县海游街道滨海大道**。 法定代表人：徐世哲，执行董事。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李亚峰，男，1978年10月23日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：苏宏图，浙江紫苏律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）三门海啊综合市场开发有限公司（以下简称“海啊公司”）与被告（反诉原告，以下均称被告）李亚峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告海啊公司的委托诉讼代理人王台敏、被告李亚峰的委托诉讼代理人苏宏图均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海啊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付购房款人民币130000元及利息损失，利息损失自2010年12月15日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到款项履行完毕之日止（暂算至起诉之日止为70000元）。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿变更第1项诉讼请求为要求判令被告及时支付购房款人民币130000元及利息损失，利息损失自起诉之日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到款项履行完毕之日止。事实和理由：2010年10月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：预20102618），约定被告购买原告开发建设的三门县农贸综合市场一楼1-C-49商铺一只，商铺价格为268960元。被告根据合同第七条约定选择分期付款，房款首付为138960元，余款130000元采用银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告支付首付款138960元，余款130000元未办理银行按揭贷款，至今未支付。原告多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李亚峰答辩称：1、原告最近三年以上均没有向被告催讨过房款130000元，被告也没有收到过原告发送的催讨函。2、原告未按约履行交付商铺的义务，被告至今没有收到涉案商铺，双方未办理商铺交接手续。且根据查询，原告开发的三门县农贸市场是2011年10月28日向三门县城建局提交了竣工验收备案文件，根据原、被告签订的商品房买卖合同，原告应该在2011年5月31日前将验收合格并取得竣工验收备案证明的商铺交付给被告，说明原告逾期取得竣工验收备案文件，因此即使现在有证据证明存在可以交付的商铺，原告也已违反合同约定。3、原告要求被告支付余款130000元请求的诉讼时效已经超过。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告海啊公司针对被告李亚峰的答辩意见反驳称：1、涉案合同签订后，因被告银行按揭贷款贷不出来，原告的工作人员一直电话向被告催讨房款，但被告一直搪塞不来办理银行贷款。2、被告认为原告没有按合同约定交付商铺，至今没有收到商铺的意见不事实，原告开发的商铺在前期也有几次招商引资，合同签订后，被告委托原告进行招租，原告进行了几次招租，虽然验收时间是2011年11月28日，但是根据原、被告签订的商品房买卖合同第9条第2款第3项规定，因为被告逾期付款，交房时间根据合同约定相应延期，从被告付清房款后7天内交付，但是被告至今没有付清购房款，原告不存在逾期交付的违约情况，而是被告逾期交款。3、被告认为原告诉讼时效已超过，理由不符合事实，本案是商品房买卖合同，产权尚登记在原告名下，未过户到被告名下，不动产买卖合同不适用诉讼时效三年计算，故本案诉讼时效未超过。 被告李亚峰向本院提出反诉请求：1、判令解除被告李亚峰与原告海啊公司于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》。2、要求原告海啊公司返还被告李亚峰购房款138960元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿自2011年8月1日起至款项付清之日止的利息损失（暂算至反诉之日约为70000元）。事实与理由：原告海啊公司诉李亚峰被告商品房销售合同纠纷一案，由于双方当事人在《商品房买卖合同》中约定原告海啊公司须在2011年5月31日前交房，如果逾期60日交房，被告有权解除合同。因此，现被告提起反诉，要求原告返还已支付的购房款并赔偿利息损失。 原告海啊公司针对被告李亚峰的反诉答辩称：1、原告认为被告的反诉请求不符合合同法第94条规定，不同意解除合同，要求继续履行涉案合同。2、本案被告未按期支付购房尾款，违约在先，根据双方签订的商品房买卖合同第9条第2款第3项规定，原告至今未超过交房期限，根据合同约定，原告不要求解除合同的，被告要求解除合同不符合合同法规定。3、退一步说，若被告付清全部房款，至2020年8月27日提出解除合同也已经超过诉讼时效，涉案商品房买卖合同约定的交房时间是2011年，已经超过3年的诉讼时效，因此原告要求继续履行合同并要求被告承担付款义务及支付逾期利息。 原告海啊公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《商品房买卖合同》原件一份，拟证明2010年10月29日原、被告签订了一份商品房买卖合同，被告购买了原告开发建设的三门县海游街道滨海大道9号农贸综合市场一楼1-C-49商铺一个的事实。合同约定价格共计268960元，买受人付清房款后7天内交付商铺，被告作为买受人至今未付清房款，原告不存在逾期交房及诉讼时效超过的问题。 证据二、房屋所有权证原件一份，拟证明原告于2011年11月28日已经办理了商铺的初始登记，但是被告至今没有付清房款，涉案商铺还未过户到被告名下的事实。 被告李亚峰对原告海啊公司提交的证据质证称：对证据一的真实性没有异议，对证明对象有异议，涉案合同第7条明确约定付款方式及期限，首期付房款是2010年10月29日，之后30日内是余款的付款日期，故本案的诉讼时效应该从2010年11月29日开始计算。原告混淆了交付期限和余款的付款期限，合同第9条约定的是交付期限满还未支付的，双方继续履行合同的才可以适用，且该条作为格式条款，如果双方存在争议、有歧义的情况下，应该选择有利于购房户的解释来执行。合同第10条明确约定合同的解除条件，因此被告认为原告的这些证据不能证明其主张。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，产权证上房屋坐落1-C-49中的49明显是手写的，其余都是打印，被告不清楚涉案商铺有无办理真正的产权证。 被告李亚峰为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 证据三、房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书复印件（加盖三门县城建档案馆印章）各一份，拟证明原告海啊公司于2011年11月28日向三门县建设规划局提交工程竣工验收备案文件。 证据四、销售不动产统一发票原件两份，拟证明被告支付购房款的事实。 庭审后，被告又向本院提交了证据五、三张照片的图片，拟证明原告于2020年9月对被告的商铺进行合并，原告已无法交付商铺，合同无法履行，故应当解除合同。 原告海啊公司对被告李亚峰提交的上述证据质证称：对证据三、证据四的真实性均无异议，对证明对象有异议，本案竣工验收延期是由于被告没有按约付款造成的。对于证据五，原告对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告的目的；目前市场摊位是被告等业主成立的业主委员会在经营，不是原告组织招商的经营，与原告无关。 对于原、被告提交的证据，本院认证如下： 被告对原告提交的证据一真实性没有异议，能证明双方签订《商品房买卖合同》并约定房款等事实，本院予以采信，对于是否存在超过诉讼时效，将在说理部分进行阐述。被告对原告提交的证据二真实性有异议，本院认为该证据来源于相关职能部门，经与原件核对，可以确定其真实性，可以证明涉案房屋的初始登记情况。对于被告提交的证据三，原告质证认为真实性无异议，能证明原告公司开发建设的三门县农贸综合市场于2011年11月28日提交工程竣工验收文件。对于证据四，原告无异议，本院予以采信。对于证据五，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院无法确定该照片上的商铺是否系本案讼争的商铺，且照片上的商铺是空置的，并未在营业，故无法证明被告的主张，本院不予采纳。 本院经审理，认定本案事实如下： 被告李亚峰向原告海啊公司购买位于三门县××街道××号××市场××楼××商铺一间，双方于2010年10月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：预20102618），合同约定的建筑面积为10.28平方米，总价268960元。该合同约定：第六条、面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准……2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第②种方式处理：②按合同约定的商铺总价款／合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补；因面积差异引起有关交易税费金额的改变的，出卖人、买受人按规定各自处理或者承担，双方不再进行找补。第七条、付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款，①买受人应于本合同签订之日支付首付房价款计币138960元整；②余款计币130000元采用银行按揭贷款方式支付；③买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续；④贷款额度及年限最终以贷款银行按房贷政策规定和买受人的资信等自身情况确定为准；由于房贷政策规定或者买受人的自身情况，银行不予贷款或者贷款额度不足本项第2目约定金额的，买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款。第八条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、交付期限及条件，出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。第十条、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分五的违约金。第十六条、关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。 合同签订后，被告李亚峰按约支付首付款138960元，余款130000元至今未予支付。涉案商品房于2011年11月28日办理登记备案手续，并于当天取得初始登记证，该房屋所有权证记载的建筑面积为10.23平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实的意思表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。一、关于本诉被告所欠的购房款。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，结合涉案商铺的所有权证记载的建筑面积与合同约定的建筑面积差，以及双方均认可被告已付购房款138960元，被告尚欠原告的购房尾款应为（268960÷10.28×10.23-138960）128691.8元。 二、关于本诉的诉讼时效问题。本案中，原、被告约定的付款方式为支付首付款后，余款130000元按揭贷款支付，但合同签订后被告支付了首付款138960后，余款一直未按约支付，合同一直在履行中，被告是购房户，支付购房款是获取房屋所有权的对价，支付购房款是其主要义务，现被告一直未支付余款，却以诉讼时效为由抗辩不支付余款，致使出售人合同目的不能实现，违背了公平合理、等价有偿的基本原则。为维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益的目的，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。本案被告已支付购房款138960元，剩余合同约定的购房款130000元应申请银行按揭贷款，但被告未办理按揭贷款支付余款。原告起诉同意继续履行合同，要求被告支付涉案商品房余款的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。至于利息损失部分，即逾期付款违约金，庭审后，原告向本院提出变更诉讼请求为要求被告支付利息损失自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕止，本院认为原告提出变更的诉讼请求，自愿、合法，亦予以支持。 三、关于反诉中合同的解除条件是否具备。被告主张原告存在逾期交房的违约行为，但根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。基于被告未付清房价款的事实情况，原告并未违约，原告并不构成逾期交房，故被告据此主张解除合同的条件并未成就；即使被告主张要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告至今才主张解除合同，早已超过双方约定解除合同的期限。综上，被告主张解除合同的条件并未成就，被告反诉主张要求与原告解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。故对被告反诉要求原告退还已付购房款并支付利息损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告李亚峰于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司尚欠的购房款128691.8元并支付逾期付款违约金，违约金自2020年8月14日起以128691.8元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止； 二、驳回被告李亚峰的反诉诉讼请求。 如果被告李亚峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2900元（按变更后诉讼请求计算），减半收取1450元，由原告三门海啊综合市场开发有限公司负担15元，由被告李亚峰负担1435元；反诉受理费4435元，减半收取2217.50元，由被告李亚峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 叶春娟 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 郑舒静 代书记员 奚聪聪