河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1028民初2410号 原告田玉娟，女，1977年8月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路南侧祁各庄段。统一信用社会代码：91131028692051705X。 法定代表人李文成，总经理。 委托诉讼代理人王新梅，该公司法律顾问。 原告田玉娟与被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建华独任审判，公开开庭进行了审理。原告田玉娟到庭参加诉讼，被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田玉娟诉称，原、被告于2015年7月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的大厂幸福嘉城普通商品住宅小区第0003幢03单元04层0401号房屋，房屋总价款为464616元。原、被告在合同第八条中约定房屋交付期限为2016年5月31日，第十五条约定办理产权登记时间为商品房交付使用后300日内，如未能在规定期限内取得房地产权证书，被告按照已付房款的0.01%按日向原告支付违约金。合同订立后，原告按约履行了付款义务，被告于2016年4月6日向原告交付了涉案房屋，至原告起诉之日被告未能向原告交付涉案房屋的不动产权证书，被告的行为已经构成违约，被告应尽快为原告办理房屋产权证书，并根据合同约定向原告支付违约金。故请求法院判令：1、被告支付原告违约金13752元（2017年2月1日至2017年11月23日共计269天，464616元×0.01%×269日）；2、自2017年11月23日（起诉之日）后至被告实际交付房屋产权证书之日止，被告按照每日房屋总价款的0.022%给付原告违约金；3、本案诉讼费由被告负担。 被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司未到庭，提交书面答辩状，答辩状内容为：第一，商品房买卖合同第十五条明确约定被告的义务是在300日内办理房产资料备案，而不是原告陈述的在300日内办理房屋产权证书，故原告的诉讼请求与合同约定不相符；第二，造成原告尚未取得不动产证书是由多方原因造成的，特别是由于国家房产政策变更引起的情势变更以及各个业主不配合提交相关资料等原因，均是造成被告迟延办证的主要原因，请法院予以充分考虑；第三，按照合同约定，被告于2016年5月底向原告履行了交付房屋义务后就已经积极的办理产权资料备案工作，2017年3月被告已将相关资料提供完整，而且对于原告提交的资料及税款，并不是被告的法定义务，故造成迟延办证的后果不应由被告承担；第四，按照合同约定，被告已积极履行了交房义务，没有给原告造成任何损失，故对原告请求赔偿违约金的诉讼请求被告不予认可；第五，商品房买卖合同第十五条第二项载明“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”，原、被告双方对违约金的标准已经作出明确约定，故对原告另行主张违约金的计算标准，被告不认可。 经审理查明，被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司系大厂幸福嘉城普通商品住宅小区的房地产开发商，其开发的幸福嘉城小区经大厂回族自治县房管局批准取得了商品房预售许可证，证号为（大）房预售证第1424号，获准预售上述商品房。原告与被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司于2015年7月23日订立《商品房买卖合同》一份，约定买受人（原告田玉娟）购买出卖人（被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司）开发的幸福××小区××单元××号房屋，该房为预售房，房屋总价款为464616元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原、被告双方还就商品房买卖其他事项在合同中进行了约定。合同订立后，原告按约向被告履行了付款义务。2016年4月6日，原告接收了涉案房屋，缴纳了公共维修基金7750元；被告向原告代收了契税、房本、他项权证工本费共计4810元。 另查明，本院于2017年9月5日向大厂回族自治县房产管理局调查核实被告提供办理王金龙等房屋产权证书所需材料备案时间，大厂回族自治县房产管理局出具的回执记载：“1、大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司未于2017年3月27日向我单位提供上述材料；2、向我单位提供开发商初始登记的总产权的材料为8月底。”。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、预收购房款发票、收据1张、维修资金专用票据、业主入住验房表、钥匙领用收讫，大厂回族自治县房产管理局向本院出具的调查函（回执）复印件及原告的当庭陈述在案为凭。 本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同，不按合同约定履行义务，则需承担违约责任。本案中，原告按约给付了464616元房款并接收了涉案房屋，被告应于商品房交付后300日内将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，未能在约定期间内办理，应当承担违约责任。 关于违约责任及违约期限的确定，合同第十五条“关于产权登记的约定”已载明出卖人的义务为“在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后300日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间；该条款还明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意……”，此项约定确定只有因出卖人的责任导致买受人不能取得权属证书才承担违约责任。本案涉案房屋实际交付时间为2016年4月6日，被告至迟应在合同约定的商品房交付后300日内（即2017年1月31日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故违约金应自违约行为发生之次日即2017年2月1日起开始计算；被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年8月底，故被告承担逾期提交权属登记材料备案的违约责任期间应为2017年2月1日至2017年8月31日，共计212日。关于违约金的计算标准，双方在合同中约定按照房屋价款的0.01%支付，此约定低于因被告违约而给原告造成的损失，原告亦请求增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，结合案情实际，本院酌情予以增加，违约金按照已付房款464616元0.01%标准按日向原告支付，共计9849.86元（464616元×0.01%×212）。 关于原告主张的起诉之日后至被告实际交付房屋产权证书之日止，按照已付房款0.022%/日的标准计算违约金的诉讼请求，本院认为，商品房买卖合同第十五条对办理权属登记应由被告履行的义务、承担的违约责任及违约金计算标准已作出约定，对提交备案资料日至产权证办理期间的违约责任没有约定，且办理分户产权证已非被告所控范围，故对原告要求起诉之日后至被告实际交付房屋产权证书之日止，按照已付房款0.022%/日的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予维护；对于被告主张的系政府相关职能部门及个别业主不配合提交资料的原因造成被告逾期办理权属登记资料备案的抗辩意见，因其未提交证据证明，本院不予采纳，被告应尽快为原告办理房屋产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告田玉娟逾期办理权属登记备案违约金9849.86元。 二、驳回原告田玉娟其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告大厂回族自治县潮白佳程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  李建华 二〇一七年十二月十五日 书记员  杨雨欣 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任； （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。