江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异108号案外人：徐佳琳，女，1981年10月22日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张雷，男，1962年8月17日生，住无锡市梁溪区。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人徐佳琳对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人徐佳琳遂提出执行异议。案外人徐佳琳向本院提出执行异议，请求本院中止对无锡市滨湖区房屋的执行。事实与理由：2005年4月25日其与汇丰公司签订了商品房买卖合同，购买了无锡市滨湖区房屋（施工号为71号、以下亦称涉案房屋），并以现金支付33万元，以本票支付350万元，合计支付了全部购房款383万元。其于2011年与汇丰公司签订物业管理协议缴纳物业费至今，异议人已于2011年12月入住涉案房屋，并已缴纳水、电、燃气、电话、网络、大修理基金、办证费用等全部生活必备手续（部分手续由徐佳琳的父亲徐国义办理并缴费），涉案房屋通过竣工验收后其办理了正式入住手续。多年来多次催促汇丰公司办理房产证，但因汇丰公司拖延等原因，至今尚未取得房产证。因此，案外人系江南景园81号房屋的所有权人。为此提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。徐佳琳为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：其与汇丰公司签订的商品房买卖合同、银行本票、汇丰公司收据、入户费用表、汇丰公司收取大修理基金、天然气、契税、办证费的收据、装修协议、无锡供电公司、自来水公司、电信公司代扣协议、收费发票、物业公司服务协议、装修管理协议、物业费收费凭证等证据材料。中信银行辩称，案外人的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2012年6月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人徐佳琳申请中止对江南景园81号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人徐佳琳在法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。其与汇丰公司所签订的商品房买卖合同签订日期处空白，不能证明签订了书面买卖合同。2、案外人并未支付购房款。其提供的收据无相应转账凭证，350万元本票的付款人是徐国义，而非徐佳琳，且金额与收据金额不符，出票日期与收据日期不符，对该收据的真实性不予认可。因此，案外人并未全部支付购房款。3、现有证据不能证明案外人徐佳琳合法占有涉案房屋。案外人提供的票据或用气量与正常家庭使用量不符，或发票客户名为徐国义，并非案外人徐佳琳，不能证明其合法占有涉案房屋。4、案外人对房屋未办理过户存在过错。按照案外人徐佳琳购买和入住涉案房屋的时间，房屋已经具备办证条件，但直至汇丰公司将房屋抵押，案外人还未办理房屋过户，其怠于行使权利，其对房屋未办理过户存在过错。另查明，根据无锡市不动产登记簿记载，涉案房屋于2012年6月18日办理商品房初始登记，登记于汇丰公司名下。房屋代码为：32021101000742842002300001。规划用途为：成套住宅。涉案房产自2012年6月29日起分别由中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司设置了三轮抵押权，并被无锡市北塘区人民法院于2014年11月12日查封，其后亦被本院及其他法院轮候查封。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、公告、无锡市不动产登记簿、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人徐佳琳请求本院排除对涉案房屋执行是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，因此，案外人徐佳琳请求排除对涉案房屋的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，根据现有证据材料证明，案外人徐佳琳与汇丰公司在法院查封之前即签订了商品房买卖合同，并已在法院查封之前接收、装修并实际入住了涉案房屋，且已支付全部购房款。因汇丰公司将涉案房屋出售给徐佳琳后，又向银行借款并于2012年6月将涉案房屋设置抵押权，汇丰公司不仅擅自将已经售出的涉案房屋作为其借款担保物设置抵押，且隐瞒买受人，不断以各种理由拖延办理房产过户登记手续，导致买受人徐佳琳无法办理房屋过户，应当认定并非买受人徐佳琳自身原因未办理过户手续。据此，案外人徐佳琳的情形符合排除执行的条件。综上，案外人徐佳琳要求解除对涉案房屋的查封并停止执行，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  张圣斌二〇二〇年十一月六日书记员  杨钦雅