湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1445号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄友珍，女，1958年7月26日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王飞，男，1982年4月4日出生，汉族，居民身份证登记住址安徽省太和县，委托诉讼代理人：李天云，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人黄友珍与被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄友珍上诉请求：1、撤销原审判决第二项，请求判决王飞赔偿其违约金10万元；2、请求撤销原审判决第三项，请求驳回王飞的反诉请求；3、由王飞承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定本案涉66㎡的房屋为违章建筑，该认定错误。因该66㎡建筑面积为半封闭，在进行封闭式装修的情况下，则改变了房屋结构，按照规定需报黄石市规划局同意才可进行封闭式装修。其按照规划部门审批的装修设计方案进行封闭装修，该行为合法，原审判决认定该66㎡的房屋为违章建筑，明显错误。2、原审判决王飞无需承担10万元违约责任且判决其需退还4万元保证金，该认定错误。本案双方争议焦点围绕着该66㎡建筑面积的减少归属于哪方的违约责任进行。该建筑面积的减少系王飞未按规定要求报批并办理建设工程规划许可手续所致装修行为违法，但该行为违法不必然导致其的房屋为违法建筑。该66㎡已封闭的空间被王飞拆除后，王飞未批先建，才被黄石港区城市管理局执法大队予以拆除。王飞未经报批，私自拆除66㎡已封闭装修部分即为合同约定的“改变租赁房屋现状”的行为，已构成违约，应承担10万元违约责任。在王飞明显违约且其行为造成其重大损失的情况下，判决其返还4万元押金，该判决错误。黄友珍向一审法院起诉请求：1、判令王飞支付其2019年8月1日前所欠的水电费7,754.7元；2、判令王飞支付其合同违约金10万元；3、判令王飞承担本案诉讼费用及执行的各项费用。王飞向一审法院反诉请求：1、判令黄友珍退还其保证金4万元；2、判令反诉被告黄友珍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄友珍所有的坐落于黄石市黄石港区红旗桥街办黄石大道××楼××室、建筑面积1114.87平方米、不动产权证号为鄂（2018）黄石市不动产权第0006100号房屋。涉案租赁房屋系上述房屋经黄友珍隔断后的部分房屋。2018年6月16日，王飞为租赁涉案租赁房屋，向黄友珍支付定金10万元。同日，黄友珍向王飞出具一张收条，载明收到王飞定金10万元，并注明租赁房屋面积为480平方米左右。2018年6月19日，黄友珍与王飞签订《房屋租赁合同》，约定：黄友珍将其名下的涉案租赁房屋租赁给王飞，租赁期限为十年，从2018年8月1日起至2028年7月31日止；签订合同时，王飞须向黄友珍支付合同保证金4万元，该保证金作为王飞履行合同的担保，若王飞在租期内未违约，未造成该门面房损失的，租期届满，王飞按期腾退该门面房时，黄友珍将该4万元保证金退还王飞（不付息）。年租金为50万元，先交后用半年支付一次租金，提前十天支付，装修免租金期限为40天，租金自2018年8月1日起计算。王飞如要求对该门面进行装饰装修，装饰装修方案须征得黄友珍书面同意，不得损坏主体结构和承重结构，不得对该门面房进行改造，因装饰装修致该门面房主体结构、承重结构损坏的，或者改变了该门面房现状的，黄友珍有权解除合同，并有权要求乙方赔偿全部损失。同日，王飞向黄友珍转账支付19万元，加上此前已付的定金10万元，合计29万元。其中，25万元系半年租金，4万元系保证金。合同签订后，王飞开始对租赁房屋进行装修。期间，王飞将黄友珍原租赁房屋外部连廊及单柱雨篷的封闭外围结构进行打除准备重新装修时（原设计为敞开式屋外连廊及单柱雨篷，由黄友珍装修时以玻璃及砖混墙基合围为封闭式内廊及室内大厅），因接到群众举报称黄石大道××楼××室万豪酒店存在违章建筑，黄石市黄石港区城市管理局执法大队经核查向黄友珍出具一份港城管拆决字[2018]第130号《限期拆除决定书》，内容为：黄友珍于2018年7月6日前在黄石大道万豪酒店实施了未取得建设工程规划许可证建设建筑（构筑物）行为，建筑面积66平方米，砖混结构，层次壹层，责令其于2018年7月8日前限期拆除该违法建筑。此后，王飞将该66平方米的合围部分违章建筑予以拆除，就现有门面进行装修后，开始经营卫斌生鲜超市。自2019年3月起，双方就房屋租赁面积减少后的租金标准问题进行多次协商。最终，黄友珍同意年租金在原合同基础上减少7万元即43万元。2019年5月5日，王飞向黄友珍支付剩余半年租金18万元。2019年7月，黄友珍短信通知王飞仍按原合同约定标准支付下半年租金，王飞回复其不再续租该房屋。之后，黄友珍在出租门面大门处张贴一张内容为“卫斌王总请在8月1日交房”的通知。2019年7月27日，王飞搬离租赁房屋，房屋钥匙未直接交付黄友珍本人。2019年8月1日，黄友珍对该租赁房屋的水电费进行结算，王飞尚欠水电费7,754.7元，黄友珍于2019年8月6日以短信方式通知王飞结清欠付的水电费。2019年8月8日，黄友珍与黄石文鑫房地产开发有限公司约定将涉案租赁房屋租赁给黄石文鑫房地产开发有限公司，装修免租金期间为40天，租金自2019年9月18日起算。此后，黄友珍认为王飞违约给其造成了经济损失，故而成诉。另查明，2018年7月26日，黄石市不动产登记中心向黄石港区城市管理局发出一份黄不动产函[2018]8号《关于黄友珍产权面积的情况说明》，称经核实，黄石大道853号（金港大厦）商品房，黄友珍所有的商业房屋位于黄石大道××楼××室，产权面积为1114.87平方米，面积含原设计的商业1-3层的电梯井一楼部分（因历史原因该电梯未实施建设）及房屋平面图中标注为A部分（此部分为单柱雨篷，根据房屋建筑面积计算规定，该部分按二分之一计算建筑面积，一并登记在该不动产单元中）。一审法院认为，关于本诉。黄友珍与王飞签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，应合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于违约。1、水电费。双方当事人对王飞欠付黄友珍水电费7,754.7元的事实均无异议，故王飞应向黄友珍支付2019年8月1日前欠付的水电费7,754.7元。2、租金支付。合同签订后，黄友珍依约履行了将涉诉房屋租赁给王飞的义务，王飞亦应依约履行按期支付房屋租金的义务。（1）对于2019年2月1日至2019年7月31日期间的房屋租金。王飞迟延支付该半年租金，系因租赁房屋被城管部门责令拆除了违法建筑的封闭合围部分，致使房屋室内面积发生较大变化，经双方多次协商最终达成一致，对房屋年租金在原合同基础上减少7万元，王飞亦在双方协商一致后及时支付了剩余18万元房租。该半年租金的逾期支付不属于王飞违约的情形，而是双方在履行合同过程中对合同进行了变更。（2）对于2019年8月1日起的房屋租金。因2019年7月27日前王飞向黄友珍提出解除合同，黄友珍已表示同意，且王飞已于2019年7月27日腾退了涉案租赁房屋，双方之间的房屋租赁关系已实际协议解除。虽房屋钥匙未直接交付黄友珍本人，但庭审调查中，黄友珍当庭自认其已于2019年8月8日即与黄石文鑫房地产开发有限公司确定房屋租赁事宜，即该房屋钥匙的交付未影响其继续对涉案租赁房屋的使用及后续对外出租。故王飞所支付的租金截至2019年7月31日止，双方之间的房屋租赁关系已于2019年7月27日实际解除，2019年8月1日之后的租金王飞无需支付。王飞不存在逾期支付租金的违约行为。3、装饰装修。黄友珍主张因王飞擅自改变房屋现状，未按合同约定将房屋装修设计图纸报其书面同意，并报相关部门审批，王飞违规装修给其造成巨大经济损失。首先，按合同约定，黄友珍给予王飞40天装修期不计租金，表明黄友珍允许王飞对租赁房屋进行装修。其次，双方产生争议的亦即城管部门责令拆除的该66平方米面积，系原规划设计为室外连廊及单柱雨篷部分。在装修过程中，王飞拆除该66平方米外围建筑准备重新装修时，被群众举报，城管部门经核实后认为该封闭合围建设行为违法，作出责令限期拆除的具体行政行为。故该争议部分面积不能再行封闭使用的根本原因，系由于城管部门认定该部分按规划设计不应封闭合围使用，而非基于王飞的装修行为所致，王飞对此不应承担责任。再次，自2018年7月城管部门出具《限期拆除决定书》之日起，黄友珍即已知晓该部分面积不能再行封闭合围使用，但其未提出异议，仍由王飞继续装修完工，双方继续履行房屋租赁合同，至2019年5月黄友珍还就房屋租赁面积减少后的年租金标准与王飞协商一致减少7万元。即在合同履行过程中黄友珍以自己的行为对王飞装修房屋的事实表示认可。最后，当事人就自己的主张应当提供证据予以证实。黄友珍虽主张系因王飞违规装修，未履行装修方案报相关部门审批的手续导致城管部门作出限期拆除决定，但其提供的证据不足以证实其主张，应当承担相应的不利后果。综上，对黄友珍提出的王飞违规装修，擅自改变房屋现状，未按合同约定将房屋装修设计图纸报其书面同意，并报相关部门审批，给其造成巨大经济损失的主张，不予认可。4、租赁期限。黄友珍主张双方房屋租赁期限为十年，王飞仅承租一年即退租，未履行完合同给其造成了损失。王飞则认为合同解除原因在于黄友珍仅同意对第一年的租金减少7万元，对后续租金仍要求按原合同约定履行，双方对后续租金无法达成一致，故双方解除租赁合同关系。本案中，因不可归责于王飞的事由，致使租赁房屋的室内面积减少，王飞要求减少部分租金，经双方协商一致，对第一年的租金进行了调整，即在履行过程中双方协商一致对原合同的部分内容进行了变更。但在后续交纳租金时，因房屋室内使用面积减少，双方就租金标准未达成一致协议等原因，王飞提出解除合同时，黄友珍亦表示同意，王飞按要求在2019年8月1日前已实际腾退房屋，2019年8月8日，黄友珍即将涉案房屋另租赁他人。故解除合同是经双方协议，非因王飞单方违约所致，王飞不应承担相应的违约责任。故对黄友珍提出的该项主张，不予认定；对王飞的该项抗辩意见，予以确认。综上，对黄友珍提出要求王飞支付其2019年8月1日前的水电费7,754.7元的诉讼请求，依法予以支持；对黄友珍提出要求王飞支付其10万元违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于反诉。王飞主张黄友珍在合同签订前存在隐瞒租赁房屋实际有部分系违章建筑的事实，要求黄友珍退还其保证金4万元。黄友珍则辩称因王飞未按合同约定履行完十年的租赁期限，其不应退还保证金。首先，如上所述，租赁合同未履行完系因双方实际协议解除了合同，且王飞对此不承担违约责任。其次，王飞的装修行为并不是导致争议的66平方米室内面积减少的原因，王飞不应承担该部分面积减少造成的损失。综上，王飞不存在合同约定的不予退还保证金的情形，黄友珍应向王飞退还保证金4万元。对黄友珍提出的该项抗辩意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条第二项、第九十三条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王飞于本判决生效之日起十日内向黄友珍支付水电费7,754.7元。二、驳回黄友珍的其他诉讼请求。三、黄友珍于本判决生效之日起十日内向王飞退还保证金4万元。二审查明案件事实与原审判决相同，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，黄石市黄石港区城市管理局执法大队经核查向黄友珍出具一份港城管拆决字[2018]第130号《限期拆除决定书》，内容为：黄友珍于2018年7月6日前在黄石大道万豪酒店实施了未取得建设工程规划许可证建设建筑（构筑物）行为，建筑面积66平方米，砖混结构，层次壹层，责令其于2018年7月8日前限期拆除该违法建筑。因行政处罚决定一经作出，就具有了法律效力，即公定力、拘束力、执行力。故原审判决基于《限期拆除决定书》作出本案的相关事实认定并无不当，黄友珍提出原审判决认定本案涉66㎡的房屋为违章建筑，该认定错误的上诉理由不能成立，对此本院不予采信；租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。2018年7月城管部门出具《限期拆除决定书》之日起，黄友珍即已知晓该部分面积不能再行封闭合围使用，但其未提出异议，仍由王飞继续装修完工，双方继续履行房屋租赁合同。而且双方在租赁房屋被城管部门责令拆除了违法建筑的封闭合围部分，致使房屋室内面积发生较大变化后，经多次协商最终达成一致，对房屋年租金在原合同基础上减少7万元，王飞亦在双方协商一致后及时支付了剩余18万元房租。上述情形属双方在履行合同过程中对合同内容的变更，不能认定王飞履行租赁合同有违约行为，黄友珍提出原审判决王飞无需承担10万元违约责任且判决其需退还4万元保证金，该认定错误的上诉理由不能成立，对此本院不予采信。综上所述，黄友珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由黄友珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二〇二〇年十一月二日书记员 万 莹