浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初2319号 原告：张爱曦，女，1959年2月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：王琳、蓝韵,浙江元新律师事务所律师。 被告：庄蕴辉，女，1955年1月18日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：赵晓敏,浙江博翔（缙云）律师事务所律师。 被告：卢启泷，女，1951年4月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：卢启荣，男，1956年3月19日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：卢抗生，男，1962年8月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上述三被告委托诉讼代理人：王紫健、柏婷婷,北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 第三人：卢启华，女，1944年9月1日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告张爱曦诉被告庄蕴辉、卢启泷、卢启荣、卢抗生、第三人卢启华合同纠纷一案，原告于2020年5月29日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告张爱曦的委托代理人蓝韵，被告庄蕴辉及其委托代理人赵晓敏，被告卢启荣、卢抗生及三被告委托代理人王紫健、柏婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张爱曦诉称：2005年6月14日至2012年6月20日，浙江正达置业股份有限公司（下称正达公司）多次通过其公司总裁、办公室主任向原告张爱曦和被告庄蕴辉借款，其中向原告借款153万元，向被告庄蕴辉借款160万元。后因正达公司无力将前述313万元借款归还给原告和被告庄蕴辉，遂于2013年7月2日将其开发所有的丽水市莲都区正达？兰亭5幢301室房产作价4579093元（优惠后4486614元）抵偿给原告和被告庄蕴辉。因被告庄蕴辉和卢启成系夫妻关系，二人与原告均系朋友关系，经协商一致同意将案涉房产暂以被告庄蕴辉和卢启成的名义办理不动产权证［房产证号为丽房权证莲都区字第0××2号、0××3号、土地证号为丽国用（2014）23**］，双方按出资比例享有所有权。取得案涉房产共产生各种费用共计4649043元，其中原告出资2230000元（含原告对正达公司153万元借款债权和70万元出资款），被告庄蕴辉出资2419043元（含被告庄蕴辉对正达公司的160万元借款债权和办证契税、费用等819043元）。2017年1月26日，卢启成不幸突发心肌梗塞去逝。2017年2月13日，原告与被告庄蕴辉签订备忘录，进一步确认以原告庄蕴辉、卢启成名义登记国有土地使用权证和房屋所有权证的正达？兰亭5幢301室的房产，实际为原告与被告按各自出资比例按份共有。2018年2月27日，第二、第三、第四被告向莲都区人民法院提起诉讼（2018）浙1102民初1532号，要求分割卢启成遗产，其诉请分割的遗产包括案涉房产。因此，原告张爱曦以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，对案涉房产提出确权请求。经法院释明，被告同意另案处理案涉房产，原告未实际参与该案诉讼。第三人卢启华亦作为第三人参与该案诉讼，经庭审查明，2018年2月3日，第三人卢启华已与被告庄蕴辉达成协议：第三人卢启华将其从母亲陈明姝继承卢启成的遗产权利和份额转让给被告庄蕴辉，被告庄蕴辉已依约向第三人卢启华付清转让款30万元。故诉请：四被告协助原告将丽水市莲都区正达？兰亭5幢301室房产的47.97%份额过户登记至原告名下。 被告庄蕴辉辩称：被告庄蕴辉认可，原告起诉状上陈述的事实。案涉丽水市莲都区正达·兰亭5幢301室的房产确系双方在2013年，以正达公司欠付的313万元集资款抵扣，加上答辩人和原告另行支付的1356614元购得。由于被告庄蕴辉与原告各自在莲都区有其它房子居住，双方当时并不打算对该涉该房产自住或做其他使用。双方在当时就已经协商一致。该房产购得后出售，在各自的出资份额分配购房款。于是为了后续手续办理方便，就将该房产登记在庄蕴辉夫妻名下，该房产加上被告庄蕴辉实际支付的税费、物业费162429元，总价为4649043元。原告共出资223万元，占有该房产47.97%份额，被告庄蕴辉出资2419043元，占52.03%。至于该房子为什么至今没有出售，是因为2013年取得该房时的价格很高，这么多年挂在中介，因为价格太高，一直没有出售。2017年1月26日，被告庄蕴辉丈夫突然去世，案涉房产发生继承。被告庄蕴辉对因自己家庭问题给原告造成的困惑，表示抱歉与遗憾。如条件允许的话，被告庄蕴辉是愿意配合办理过户登记手续的。综上，原告起诉状中陈述的事实属实。案涉房产确系被告庄蕴辉和原告共同出资购的，恳请法院查明事实，依法裁判。 被告卢启泷、卢启荣、卢抗生辩称：一、案涉房产为庄蕴辉与卢启成的夫妻共同财产。被告庄蕴辉与卢启成于2014年4月4日取得案涉房屋产权证，根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产依法登记在庄蕴辉、卢启成名下，已发生法律效力。原告提供的2013年7月2日《正达?兰亭认购确权书》第二条约定：正达公司同意以庄蕴辉的集资款本金313万元(其中庄蕴辉160万元，庄蕴辉受让张爱曦集资款债权153万元。)冲抵该套房屋的购房款。该条款确定认购确权人为庄蕴辉，且签订该确权书时，原告已经将153万债权转让给庄蕴辉。如果原告对正达公司的债权没有转让给庄蕴辉，按常理正达公司应当与原告及庄蕴辉签订三方认购确权书。原告应当已与庄蕴辉签订了债权转让协议并通知正达公司债权已转让给庄蕴辉的事实，因此正达公司才与庄蕴辉签订确权书及商品房买卖合同。原告对于正达公司的债权已经转让给庄蕴辉，不再对正达公司享有债权，不存在其债权充抵房款的可能性，而且原告没有提交任何能直接证明原告向正达公司交纳过购房款的证据，故原告主张其系案涉房产的按份共有人无事实依据。二、原告与被告庄蕴辉于卢启成病故后签订的《备忘录》应属无效卢启成于2017年1月26日病故，而原告与被告庄蕴辉签订《备忘录》的时间为2017年2月13日。根据《继承法》第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”。即2017年1月26日案涉房屋属于卢启成的份额已开始继承，该份额属于卢启成的继承人所共有。原告与被告庄蕴辉签订《备忘录》将该份额也约定为原告张爱曦与被告庄蕴辉按份共有，该约定无效。被告庄蕴辉与卢启成于2014年4月4日取得案涉房屋产权证，近3年的时间原告没有与庄蕴辉夫妇签订任何关于案涉房屋产权归属的协议，直到卢启成病故，原告才与被告庄蕴辉签订《备忘录》，其目的很明显，就是为了虚构产权共有，从而减少卢启成的遗产份额，其行为严重损害答辩人的合法权益。现卢启成已病故，答辩人作为卢启成的继承人，没有亲历案涉房产交易过程，无从取得相关证据。因此答辩人恳请法庭全面审查原告提交的证据，查清本案事实，依法保护答辩人的合法权益。综上，案涉房产是被告庄蕴辉与卢启成的夫妻共同财产，原告主张其系案涉房产的按份共有人既无事实基础也无法律依据。因此请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理本院认定的事实与原告所诉事实一致。 认定上述事实的证据有原告、被告身份材料复印件、（2018）浙1102民初1532号民事判决书、收据联、证明、建设银行汇款凭证、代交房款说明、收据、现金交纳单、银行流水、认购确权书、委托付款函、2014年4月2日中国建设银行现金交款单、2014年4月2日晟耀律晟师事务所《说明》、2014年4月2日领（付）款凭证、2014年4月2日中国建设银行网上银行电子回单、销售不动产统一发票、维修基金缴款凭证、浙江省住宅专项维修资金专用收据、地契证、税收缴款书、物业费收据、丽房权证莲都区字第2××2号、0××3号房屋所有权证、丽国用（2014）2391号土地使用权证及当事人庭审陈述。 本院认为：原告认为，其与卢启成、被告庄蕴辉经协商一致同意将案涉房产暂以被告庄蕴辉和卢启成的名义办理不动产权属证书，双方按出资比例享有所有权。对该事实，被告庄蕴辉予以认可；因卢启成已故，故卢启成对该事实是否认可，并无直接证据予以证实，本院结合相关事实予以认定。从相关购房资料来看，案涉房屋确系被告庄蕴辉受让原告张爱曦集资款的情况下购买，被告庄蕴辉明确陈述就受让集资款未支付相应的对价。被告卢启泷、卢启荣、卢抗生主张原告对案涉房屋不享有权利，但是对于案涉房屋物权取得时支付对价的情况不能作合理说明，被告亦未能举证案涉房屋全部由卢启成、被告庄蕴辉自有资金（或贷款）购买，在原告已经完成初步证据证明其为购房而出资的情况下，被告卢启泷、卢启荣、卢抗生也并没有举证证明卢启成或被告庄蕴辉为受让集资款而支付相应对价。被告卢启泷、卢启荣、卢抗生三人并非与卢启成共同生活，故相对而言三人对案件事实的了解程度必然相对较低；被告庄蕴辉系卢启成的妻子，且购房时系被告庄蕴辉负责具体办理相关事务,最后房产登记至夫妻二人名下，故被告庄蕴辉对相关案件情况有更为直接、全面的了解。故被告庄蕴辉关于购买案涉房屋及办证过程的事实陈述，更具有证明力。 本案并未订立书面合同。从现有证据来看，可以确定，被告庄蕴辉为购买案涉房屋与原告沟通协商，并与原告达成合意，通过集资款抵购房款的方式购得案涉房屋。原告与被告庄蕴辉之间关于购买案涉房屋存在口头合同关系，双方合同关系依法成立并生效，被告庄蕴辉应负有依约履行双方口头合同约定之义务。被告庄蕴辉在签订《正达?兰亭认购确权书》时为其一人所签，至房产登记时，却将案涉房屋登记至其夫妻二人（即卢启成、被告庄蕴辉）名下，应认为被告庄蕴辉为筹集购房款所负的合同债务系因共有不动产产生的债务。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”故本院认为，卢启成即使对原告与被告庄蕴辉之间合同关系不予追认，但就对外关系而言，卢启成就被告庄蕴辉为购买双方共有房屋所负的合同之债对外应承担连带责任。且从口头合同的内容来看，被告庄蕴辉与原告约定就案涉房屋系按出资比例享有份额，从而实现了收益共享、风险共担的结果，虽然从后续房价的走势来看，现房屋价格确有上涨，但从集资款抵房当时的状况来看，抵房行为也存在风险，故原告与被告庄蕴辉之间口头合同的权利义务并没有显失公平。 现卢启成已故，被告庄蕴辉、卢启泷、卢启荣、卢抗生作为卢启成的不放弃继承的继承人应当清偿卢启成的债务，清偿债务以其遗产实际价值为限。本案原告诉请要求被告协助办理案涉继承房产部分份额的过户登记手续，并不会超过被继承人遗产的实际价值。本案并非继承纠纷，故对被告庄蕴辉、卢启泷、卢启荣、卢抗生的内部份额区分，本院在本案中不予评判。综上，本院认为，原告诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告庄蕴辉、卢启泷、卢启荣、卢抗生于本判决生效之日起十五日内协助原告张爱曦将丽水市莲都区正达·兰亭5幢301室房产的47.97%份额过户登记至原告张爱曦名下。 案件受理费24017元，由被告庄蕴辉、卢启泷、卢启荣、卢抗生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  潘敏敏 二〇二〇年十一月二日 代书 记员  陈丹丹