安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终876号上诉人（原审被告）：方树生，男，1970年9月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。委托诉讼代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益民，安徽华律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地**1-201。法定代表人：张全国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。上诉人方树生因与被上诉人铜陵创祎商业管理有限公司（以下简称“创祎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方树生上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人一审作为原告主体不适格,被上诉人与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系,在与上诉人签订协议时提供了授权委托书(委托书记载一式三份),授权书第(1)项权限,明确记载其代表委托人与客户签订合同,根据合同法第四百零二条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。因此,被上诉人无权以自己的名义主张权利。2.一审法院认定的租金起算时间为2019年1月18日,确有错误。合同第三条约定租赁期限,从该物业正式开业之日起计算。合同1.1条约定该物业为铜陵时代万彩天地。也就是说,被上诉人为了吸引客户入住,繁荣市场,正式开业之前是免收租金的。虽然商业综合体主体建筑消防验收时间为2019年3月28日,超市是2019年4月25日验收通过,但是合同约定的正式开业时间与消防验收时间不是等同的。铜陵时代名门微信公众号2019-11-18号文章内容,注明时代广场盛大开业时间为2019-11-18。即使按照被上诉人的说法,正式开业时间也不可能早于2019-11-18。且租赁合同是被上诉人提供的格式合同,关于铜陵时代万彩天地正式开业时间的理解,应当按照不利于被上诉人的原则进行解释。同类型案件租金计算时间，铜官区法院有的判决从2019年4月1日计算（0705民初2438号、2442号），有的从2019年4月25日计算（0705民初2436号）。3.合同5.2条明确约定,综合管理费与租金同期支付。一审法院认定的起算时间为2019年1月18日,上诉人基于第二条上诉理由,同样不能认可。4.合同8.1及8.5条约定2018年3月1日前交房，2个月免租装修期，暂定2018年5月1日开业，开业有6个月免租期。被上诉人违约实际交房时间为2018年11月7日，延迟8个多月。补充协议第四、五条约定，时代万彩天地开业延迟超过3个月，按照延迟时间给予同等时间免租期补偿。即使按照微信公众号自认的2019年11月18日开业，延迟开业18个月。所以上诉人有24个月免租期，一审法院认定11个月免租期有错误。5.一审法院判决疫情影响期间按照50%支付租金过高,没有减免疫情期间综合管理费,不符合实际情况。上诉人租赁商铺位于铜陵学院大门正对面,主要靠学生消费,因疫情影响,店铺关门,学生未返校复课,几乎没有人流量,被上诉人管理成本也相应降低。根据最高院关于新冠××案件指导意见第6条第二款,上诉人要求在铜陵学院学生返校复课之前,免除租金及管理费,符合法律规定。铜陵创祎商业管理有限公司未作答辩。铜陵创祎商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2.被告立即腾空租赁物并返还给原告;3.判令被告立即向原告支付房屋租金2891.49元(自2020年3月17日计算至2020年4月10日,此后的占用费按123.48元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止);4.判令被告立即向原告补交免租期内租金41314.35元;5.判令被告立即向原告支付综合管理费4842.96元(自2019年4月18日计算至2020年4月10日,此后的综合管理费按5元/月/平方米的标准计算至被告腾空租赁物时止);6.本案的诉讼费用由被告承担。合计:49048.80元。一审法院认定事实：2019年6月19日，原告创祎公司与被告方树生签订《房屋租赁合同》，该合同约定了以下相关事项：1.租赁标的物为位于本市铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处铜陵新时代万彩天地第一层铺位号为6-102的商铺，套内面积为82.32㎡；2.被告承租商铺用途为经营品牌为“西餐”；3.租赁期限为5年,自2018年5月1日至2023年4月30日,第一年免租6个月,自当年度免租期满开始起计算,第一年年租金为22535元,第二年年租金为45070元；4.租赁期间年第一年度综合管理费为4939元,后期根据现场实际情况再确定,先付后用,每三个月为一个支付期。此外，该合同还约定了其他租赁双方的相关权利义务等内容。案涉租赁物所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日开业,原告按合同约定将案涉租赁租赁物交付给被告使用。另查明，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。原告于2019年12月13日向被告送达缴费通知书。以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同及补充协议，收据，催缴通知书及回执等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。一审法院认为，从原告诉称、被告辩称及双方的举证和质证，可以确认本案的争议焦点为：1、原告是否是适格的诉讼主体；2、新冠××疫情期间，原告与被告签订《房屋租赁合同》是否应当解除，租金和综合管理费是否应当减免；3、租金起算时间的确定。一、本案房屋租赁合同系原告与被告签订，原告依约将租赁商铺实际交付被告使用，被告也依约交纳部分租金、押金及综合管理费，故原被告双方的行为实际表明各自已实际履行合同，且相互之间也接受了相对方的履行行为。原告作为出租方，当然享有主体资格，该主体资格的享有与原告是否为案涉物业所有权人以及所获授权范围并无直接关联。二、本案原告在实际经营中，遭遇新冠疫情，疫情期间，按要求停业；且案涉物业毗邻铜陵学院，因疫情影响，该学院至今未复课，导致被告营业收入减少。以上疫情所引发的系列情况直接导致被告签约时的基础条件发生变化，该情况非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力。故原告要求解除合同，不符合法律规定。同时继续按照合同约定支付租金对被告明显不公平，故从2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算。因综合管理费实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，故综合管理费不予减免。三、案涉商铺已于2018年11月7日实际交付被告，且该商铺所在物业消防验收也于2019年3月28日通过，结合铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日开业，原告表示从2019年1月18日减免11个月租金的情况，确定本案商铺的租金起算之日为2019年1月18日。综上所述，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。原告要求解除合同，腾空租赁物并返还，以及要求支付占用费、支付免租期内租金的请求，不予支持，要求支付租金的请求，予以调整。租金计算方式：自2019年1月18日起计算，按第1年年租金22535元、第2年年租金45070元，扣除原告认可的免租期11个月（20657元），2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算，即减免二个月租金7510元，计算至2020年7月18日，被告所欠租金为1877+3755x4=16897元，扣除被告已付租金16670元，被告欠租金227元。因合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，该费用应当从原告主张的2019年1月18日起开始计算，原告要求被告支付综合管理费4939元（1年的管理费），予以支持，对被告抗辩的店铺砸东西赔偿与本案不属同一法律关系，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告方树生于本判决生效后三日内，支付原告铜陵创祎商业管理有限公司租金费227元（计算至2020年7月18日）及综合管理费4939元（1年的管理费）；二、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元（已减半），原告铜陵创祎商业管理有限公司负担413元，被告方树生负担100元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人方树生的上诉请求和双方陈述，本案争议焦点为：1.一审法院认定案涉房屋租金起算时间、综合管理费起算时间均为2019年1月18日是否适当；2.原审认定方树生的免租期为11个月是否适当；3.原审判决疫情期间租金按照50%标准支付是否适当。关于案涉房屋租金和综合管理费起算时间问题。根据一审查明事实，案涉商铺所在物业主体建筑于2019年3月28日通过消防验收，应以案涉商铺所在物业主体建筑消防验收通过时间确定租金起算时间为宜。原审认定案涉房屋租金起算时间为2019年1月18日不当，应予调整。综合考量同类型案件判决情况及通过消防验收时间，本院确定案涉房屋租金起算时间为2019年4月1日。综合管理费系维护物业运转相关的必要费用，与租金性质不同，综合考虑本案实际情况，原审从2019年1月18日开始计算并无不当，应予维持。关于方树生免租期的认定问题。根据双方签订的《补充协议》第五条约定，以2018年8月1日至2019年4月1日为延迟时间，据此另予同等八个月延迟时间，故方树生的免租期应为16个月。本院对于原审认定的方树生11个月的免租期予以调整。关于疫情期间租金减免问题。考虑到新冠疫情且案涉物业毗邻的铜陵学院，对方树生承租商铺从事的餐饮业产生影响，原审从2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算，并无不当，应予维持。关于租金及综合管理费计算方式，本院作如下调整：案涉房屋约定开业时间为2018年5月1日，顺延补充协议约定的延迟开业时间三个月至2018年8月1日，再顺延16个月免租期至2019年12月1日，至此开始按照第一年租金标准计算租金。再予以扣除6个月合同免租期及3个月疫情免租期（至2020年9月1日），截止2020年11月1日，方树生应缴纳房租为1878*2=3756元。另查明方树生已缴纳各项费用共计16670元，包括租金11268元，综合管理费1235元，履约保证金4167元。方树生向创祎公司缴纳租金尚结余11268-3756=7512元。结合方树生需支付给创祎公司综合管理费，自2019年1月18日至2020年1月18日共计4939元，扣除方树生已支付的3个月综合管理费1235元，尚欠3704元。本院从方树生结余的租金中予以抵扣。方树生尚结余租金7512-3704=3808元。故，创祎公司关于要求方树生支付房屋租金及综合管理费的诉请，本院不予支持。另，关于本案被上诉人创祎公司的原告主体问题。被上诉人创祎公司作为《房屋租赁合同》的主体，与本案有直接利害关系，符合本案原告主体资格要求。综上所述，方树生的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初2437号民事判决；二、驳回被上诉人铜陵创祎商业管理有限公司全部诉讼请求；三、驳回上诉人方树生的其他上诉请求。一审案件受理费513元（已减半），由被上诉人铜陵创祎商业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，被上诉人铜陵创祎商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年十一月六日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……