江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初3702号原告：杨辉春，男，1989年1月5日出生，居民，住吉林省通榆县兴隆山镇同发畜牧场街东兴委东兴后组，现住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：李先杰，江苏荣山律师事务所律师。被告：胡兴全，男，1987年7月18日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：金媛媛，女，1990年4月6日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张雪庭，江苏首诚律师事务所律师。第三人：宿迁满源华宝地产有限公司，住所地江苏省宿迁市经济技术发区兰亭御城****。法定代表人：王乔，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐珊珊，该公司员工。原告杨辉春与被告胡兴全、金媛媛、第三人宿迁满某华宝地产有限公司（以下简称满某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨辉春及其委托诉讼代理人李先杰、被告金媛媛及二被告委托诉讼代理人张雪庭、第三人满某公司及其委托诉讼代理人徐珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉春向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行《房地产买卖合同》；二、判令被告支付逾期清除案涉房屋抵押权违约金（以500元/天为标准，自2020年3月24日起计算至实际取得房地产权属证书之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，因被告明确表示不同意继续履行合同，原告将第一项、第二项诉讼请求变更为：解除原被告签订的《房地产买卖合同》，被告双倍返还定金并赔偿原告房屋差价损失80000元。事实和理由：2020年1月5日，原被告在第三人处签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于宿迁市房屋。原告于合同签订当天支付定金20000元，因疫情原因至2020年3月13日支付购房首付款300000元（含定金）。2020年3月23日，原告将办理银行按揭贷款所需要的材料全部提交银行，银行2020年4月2日审批通过原告的贷款申请。之后，原告不时和第三人交流，要求第三人和被告及时办理涉案房屋相关手续，然被告却要求原告接受其附加条件，方可协助原告办理相关手续。被告该行为违背诚实信用原则，更损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，现起诉至法院，请求判为所请。被告胡兴全、金媛媛辩称：一、双方之间合同解除最主要原因在原告而不是被告。原告没有在合同约定的日期2020年2月29日之前支付首付款300000元，也没有按照合同约定的日期支付购房定金，同时因为原告征信存在严重逾期行为导致其贷款审批被邮储银行拒贷，不符合办理银行按揭贷款的条件。根据合同第五条约定，原告应当在被拒贷之日起30日内将剩余尾款以现金方式支付给被告，但是原告至今没有支付尾款，且至今未取得银行按揭贷款放款条件。根据合同第五条约定，原告应当在合同签订后十个工作日内将办理按揭贷款所需要的全部资料提交银行审批，但原告没有按照这个时间提交材料，且其贷款结清证明及征信报告，经被告和中介催促很多次才提交到银行。综上，被告认为原告没有按照合同约定支付定金、首付款和递交办理贷款的资料，且未在被银行拒贷后向被告支付剩余尾款，原告在合同履行过程中存在重大过错，致使合同不能继续履行。二、对于原告主张的双倍返还定金及差价损失，因被告已于4月14日将首付款退还给原告，没有占用原告285000元首付款。在被告仅收取20000元定金的情况下并没有给原告造成损失，应该无需支付房屋差价。且原告主张房屋差价是基于全款主张的，而原告仅支付20000元定金就向被告主张近100000元差价损失，明显不合理，且损失标准过高。被告对于现在房屋价值92万元亦不予认可。三、同意解除合同，并向原告退还定金20000元。第三人满某公司述称：一、原告与被告在1月份签订买卖合同，并协商合同签订支付定金，同时约定年后银行上班办理贷款审批手续。年后，因为疫情银行没有正常上班，我们需要等银行上班的通知。因疫情，原告于二月底回宿迁，于3月13日向被告支付了首付款285000元，同时双方到银行办理了按揭贷款手续。后因原告名下有小额贷款，银行要求原告将贷款还清并提供结清证明。之后，第三人员工催促原告提交结清证明，原告称其已结清贷款，只是小贷公司没有出具结清证明，并表示一直在与小贷公司沟通。至3月底4月初，原告提交了结清证明。4月2日，银行通知第三人原告的贷款审批通过。第三人员工便联系被告，告知其将房屋抵押登记撤销以便房屋过户。原告因疫情回来晚了，被告要求原告赔偿违约金，经协商后，原告同意赔偿。之后，第三人告知被告，根据新的政策，其应承担的税费金额增加，被告便要求原告全部承担增加的税费，并要求第三人承诺银行放款时间，第三人无法给其承诺。在双方多次协商后，原告同意赔偿被告违约金并承担部分税费，但被告仍不同意，所以双方的合同未能继续履行。二、目前，涉案房屋不含车位的售价在890000元-900000元。本院经审理认定事实如下：2020年1月5日，原告（乙方）与二被告（甲方）经第三人（丙方）居间介绍签订一份房屋买卖合同，约定甲方向乙方购买宿迁市湖滨新区运河春天小区7幢2单元804室房产及4号车库、149车位一套，总价845000元，付款方式为按揭贷款，乙方应于合同签订当天支付定金20000元，于2020年2月29日支付首付款300000元（定金充抵首付款），余款525000元通过按揭贷款方式支付，如果甲方房屋原有抵押贷款未清偿还清，甲方须于收到乙方购房首付款后当日内偿还掉该房产的抵押贷款（因银行原因未能及时偿还抵押贷款的还款时间以银行规定为准），还清贷款领取《他项权利证》后1个工作日内清除掉该房产原设的抵押权。甲乙双方签订合同后，双方应在40个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于贷款银行审批。贷款银行审核通过乙方申请的贷款后，甲乙双方于审核通过之日起2个工作日内开始办理产权过户手续和抵押手续。合同签订后，原告分别于合同签订当天和2020年1月8日合计向被告支付定金20000元。2020年3月13日，原告向被告支付购房首付款285000元。2020年3月23日，原告向中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行（以下简称银行）递交完毕贷款资料。后银行审批通过原告的贷款申请，并于2020年4月5日与原告签订个人购房担保借款合同。后被告主张原告逾期办理按揭贷款手续致使其应承担的税费上涨，要求原告承担增加部分的税费及相应的违约金，并要求原告明确按揭贷款到账时间，原告表示愿意承担部分费用，但不同意全部承担，且无法保证按揭贷款到账时间。双方因违约金及税费负担和银行贷款到账时间问题未能协商一致，被告未配合原告办理房屋过户及二手房贷款抵押登记手续。2020年4月14日，被告将收取的285000元首付款退还原告。2020年春节前后，新型冠状病毒感染的××爆发，为有效遏制新冠××疫情扩散和蔓延，辽宁省人民政府于1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，宿迁市人民政府于2020年1月26日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月22日，辽宁省人民政府将新冠××疫情防控应急响应级别由一级响应调整为省级三级应急响应。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定原告通过按揭贷款方式支付房款，且原告已按约定办理了银行按揭贷款手续，但被告未能按照约定将涉案房屋上原设定的抵押权注销，配合原告办理过户手续，以完成二手房按揭贷款抵押登记手续，并且在原告起诉要求其继续履行合同时，其明确表示不同意继续履行合同，构成根本违约，原告有权要求解除合同。因原告当庭表示要求解除合同时，被告即已知悉原告要求解除合同的意思，故本院确认原被告双方之间的房屋买卖合同于2020年9月14日解除。因本案合同解除系被告违约行为导致，故对原告要求被告双倍返还定金40000元的请求，本院予以支持。对原告主张的房屋差价损失，根据本地二手房房价整体上涨的市场行情及第三人当庭陈述涉案房屋现在售价在890000元-900000元之间，并参考58同城上运河春天小区与涉案房屋相同面积房屋的售价，同时根据合同履行情况，本院酌情支持20000元。关于被告主张本案合同解除系原告逾期支付首付款及办理按揭贷款导致的辩解意见，本院认为，原告虽然存在逾期支付首付款的行为，原告逾期时间较短，且被告同意接收房款并配合原告办理了按揭贷款，其后不能再以此为由拒绝履行合同；至于原告逾期办理按揭贷款问题，因春节前后新冠××疫情爆发，各地政府为了有效控制疫情，先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，对公民出行和各行业经营情况采取不同程度的限制，在此背景下，原告的异地出行受到影响，致使其逾期提交银行贷款资料，但其对此不存在过错，不宜认定其逾期提交贷款资料构成违约。至于因原告逾期提交贷款资料致使被告应承担税费增加问题，虽然被告要求原告全部承担增加税费，原告未同意，但原告表示愿意承担部分税费，在双方未能协商一致的情况下，就税费负担和原告的违约行为，原告可另行通过诉讼途径解决，而不能以此为由拒绝履行合同。综上，本院认定，被告在银行审批通过原告的按揭贷款后不配合原告办理过户及抵押手续，才导致合同无法继续履行，因此，对被告该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法确认原告杨辉春与被告胡兴全、金媛媛于2020年1月5日签订的房屋买卖合同于2020年9月14日解除；二、被告胡兴全、金媛媛于本判决生效后十日内双倍返还原告杨辉春定金40000元并赔偿原告杨辉春房屋差价损失20000元；三、驳回原告杨辉春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由原告杨辉春负担675元，被告胡兴全、金媛媛负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月九日书记员  程 浩