济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3615号原告（反诉被告）：王璐，女，1993年5月28日出生，汉族，住济南市。原告:袁恒达，男，1993年8月15日出生，汉族，山东水总机电工程有限公司职工，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：潘洪明，山东舜达律师事务所律师。被告（反诉原告）：张旭辉，男，1961年1月18日出生，汉族，济南汇科东方科技有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：冯兆兰，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心，住所地济南市。经营者：李学峰,经理。委托诉讼代理人：韩孝，女，1980年2月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告（反诉被告）王璐、袁恒达与被告（反诉原告）张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王璐、袁恒达委托诉讼代理人潘洪明、被告（反诉原告）张旭辉及其委托诉讼代理人冯兆兰、被告济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心委托诉讼代理人韩孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王璐、袁恒达向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除王璐、袁恒达与张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心签订的《房产买卖合同》；2.判令张旭辉返还王璐、袁恒达定金50000元；3.判令济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心返还王璐、袁恒达中介服务费52200元；4.本案诉讼费用由张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心承担。事实和理由：王璐、袁恒达共同委托王璐父亲王学成办理其两人买房事宜。经济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心居间介绍与张旭辉达成买房合意。2016年10月6日，王学成代王璐、袁恒达与张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心签订《房产买卖合同》，约定王璐、袁恒达购买张旭辉所有的位于历下区浆水泉路3号5号楼2-502室的房产。合同对于房产的成交价格、定金、付款方式等均已约定。合同签订后，王学成交付了5万元定金、52200元中介服务费。后王学成在济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心的带领下于2016年10月25日去招商银行填写了贷款申请书，申请书明确了借款申请人为王璐，共同借款人为袁恒达，保证人王学成，抵押人王璐、袁恒达。同日王璐、袁恒达与张旭辉签订《申请书》确认了王璐、袁恒达的购房人和共同借款人身份。后在房管局办理过户手续时，王璐、袁恒达被告知袁恒达属“非本地户口且未缴纳一年以上社会保险”的情况，不符合购房政策，无法办理过户手续。由此，《房产买卖合同》无法继续履行。因此王璐、袁恒达请求解除该合同，并要求张旭辉返还定金。同时济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心未告知限购政策，没有尽到居间义务，应返还王璐、袁恒达的中介服务费52200元。张旭辉辩称，本案房产是王学成给女儿王璐购买。签合同时王学成明确说是给女儿买房，不存在限购问题。王学成女儿王璐能落户是事实，并不限购。对方没有按时支付房款，构成合同违约。王璐、袁恒达不履行合同的真实原因是其主观想毁约，而非政策原因不能过户。王学成及王璐、袁恒达一家以家庭矛盾为借口，不按时支付首付款，故意拖延了5个多月，实际上是想让张旭辉主动提出解约。加之签合同后的几个月济南房价有所回落，本案房产跌了接近20万，王璐、袁恒达更是不愿意履行合同。袁恒达是王璐男朋友，与王璐及王学成有着直接的利益关系，其合伙出的材料我们不知情，也不认可。王璐、袁恒达为违约找借口编造事实。除5万定金外，王璐、袁恒达没给张旭辉一分钱，也没有银行按揭贷款通知文书的情况下，张旭辉不可能去过户！明显与事实不符。对方的违约行为给张旭辉造成巨大损失。对方的违约行为使房款迟迟不能到位，东边的房子没买成，张旭辉一直是在外面租房子，本案房产一直也是空着没有任何收益。济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心辩称，王学成提及王璐、袁恒达委托代签房产合同的行为我们不知道，他当时只说是把房子落户到王璐名下，因为王璐当时不能出现在签订合同的现场，所以由其父亲王学成代签；因袁恒达不够购房资格，所以当时没法过户，因为王学成家庭内部原因造成无法及时过户，中介方不承担责任；袁恒达是外地户口，首付款问题是王学成家庭内部问题，中介方已经告知外地户口不能买房的情况，他们私自把袁恒达追加为共同还款人和共有人，中介方不知情，不应承担责任。张旭辉向本院提出反诉请求：1.判令依法解除编号为0000637的《房产买卖合同》；2.判令王璐支付张旭辉逾期支付房款赔偿金191835元；3.判令王璐支付张旭辉违约金472000元；4.本诉及反诉的诉讼费由王璐承担。事实及理由：2016年10月6日签订编号为0000637的《房产买卖合同》，签合同时王学成明确说是给女儿买房，合同约定房屋总价款为261万元，包含一个地下室和一个车库，合同签订10日内办贷款，2016年11月15日支付首付款80万元。合同签订后王璐与王学成迟迟不办理贷款，贷款办下来后又以王璐与袁恒达不办理结婚登记为由，迟迟不支付首付款。2017年2月13日，王学成与反诉人协商，要求反诉人再给其2天时间与其家人商议要不要此房，若要此房就支付首付款。反诉人基于交易诚信，一直给对方时间。王璐完全是个人原因不履行合同，而非政策原因不能过户。合同签订后几个月新政连续出台，济南房价有所回落，本案房产跌了近20多万，这是王璐不愿履行合同的主要原因，又由于王学成、王璐一家的家庭矛盾，造成王璐没有按时支付首付款，系明显违约，依据《房产买卖合同》第七条2、5款约定，王璐逾期付款超过30天，张旭辉就有权解除合同，并有权要求王璐按合同约定数额支付赔偿金及违约金。因限购政策，张旭辉在济南也仅有此一套住房，本计划卖了这套房子到东部钢城新苑另买一套，当时价格在1.1万左右，135平约150-160万就能买下来，还能剩下100万。然而本案对方拖延至今，房款迟迟不到位，这期间东部房价每平涨了3-4千，对方违约给张旭辉造成了巨大损失。王璐辩称，反诉的主体与本诉的主体不同，不符合反诉的基本要求，不应被法庭支持，第二，编号为0000637房产买卖合同为王璐与袁恒达以及卖方和中介方共同签订的，王璐和袁恒达同意解除该合同。导致房产买卖合同不能继续履行的原因是因中介方未及时告知限购政策导致王璐和袁恒达不能办理房产的过户手续，交易未成功，因此，王璐和袁恒达不承担违约责任，无需向卖方支付违约金及赔偿金，第四，反诉请求第2、3项主张的赔偿内容系重复主张，张旭辉只能择其一主张，且主张数额过高，不应得到法庭支持，要求调整。袁恒达述称，同王璐答辩意见，房产买卖合同是袁恒达与王璐共同购买的，并非张旭辉所说的给王璐个人购买的，这与事实不符。济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心述称，签订三方买卖协议当天中介方已经告知限购政策，因限购政策于2016年10月2日出台，买卖合同于10月6日签订，因王学成没有说房产证要出现袁恒达的名字，当时我们不知道袁恒达这个人，只知道王学成所谓的买房子是买给女儿当婚房的，签订完合同当天与卖方和中介方协商落其女儿王璐名字，首付款80万元自行承担，后因首付款无法凑齐需女儿男朋友帮，男方要求必须结婚才能出首付款，当时王璐不配合，他们自行协商两个月到三个月无果，后因首付款凑不齐找各种原因想放弃买房，所以王璐要求中介方返还中介费中介方不认可，其他没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月6日，王学成（王璐父亲）与张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心签订《房产买卖合同》约定王学成购买张旭辉所有的位于历下区浆水泉路3号5号楼2-502室的房产，附属物：地下室、车库；价格260万元；定金50000元；购房款支付方式，买方于2016年11月15日向张旭辉支付80万元作为首付款（含已付定金），剩余尾款以银行商业贷款方式支付；另约定买方向中介方支付贷款服务相关费用共计52200元；违约责任第二条约定：合同存续期间，买卖双方反悔不够买上述房产或因其原因导致违约，违约方向守约方支付合同约定的总房款的20%作为违约金。第五条约定若买方未按本合同约定时间交付卖方房款，每逾期一日，按照合同约定总房款的万分之三作为赔偿金，逾期超过三十天属买房违约，违约责任见第二条约定。该合同由张旭辉、王学成签字捺印，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心盖章确认。同日，王学成向张旭辉交付了定金5万元，张旭辉向王学成出具了定金收据。王学成主张其购房系代女儿王璐和袁恒达签字，购房人应当为王璐、袁恒达。对此张旭辉、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心只认可王学成系代其女儿王璐买房，对于袁恒达作为购房人不认可。在2016年10月25日的贷款材料中，显示借款人和购房人为王璐、袁恒达，张旭辉在售房人处签字确认。涉案合同履行过程中，因购房政策原因，无法继续履行，2016年12月4日王璐、袁恒达、张立新（王璐母亲）与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心沟通时，袁恒达对济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心工作人员称“那你们肯定知道我们俩共同的房子对吧，然后你们也没说限购这个事”。济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心未作否定回答。王璐称“贷款的时候也没说房产证上怎么怎么着，我们俩一块贷的款，对吧”…….张立新称“对，他们也没有好好看政策”，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心工作人员称“对对，这怪我们，怪我们”。2017年2月13日张旭辉与王学成以及张立新和济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心工作人员沟通时，王学成对张旭辉称“买不买给你说清楚”。王璐、袁恒达2017年3月21日登记结婚。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题为一、涉案的《房产买卖合同》购买方是王璐还是王璐与袁恒达共同购买、是否应当解除；二、若合同解除，王璐、袁恒达是否违约，合同解除后的后果；三、济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心是否尽到了居间义务，是否应当退还中介费。关于焦点问题一,合同虽是王学成签订，但从贷款材料中可看出，购房人和借款人均是王璐、袁恒达，且从王璐、袁恒达、张立新与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心工作人员沟通时来看，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心应明知购买方是王璐和袁恒达，张旭辉虽予以否认，但其在贷款材料上签字，应认定其知情，故本院认定涉案房屋是王璐、袁恒达共同购买。对于涉案合同是否解除，鉴于双方均同意解除合同，本院对双方要求解除合同的请求，予以支持。关于焦点问题二,合同解除的，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。购房合同在履行时，系因政策原因导致无法继续履行，但在双方签订合同时，相关政策已出台，双方对于房屋买卖的相关政策均有了解义务，在得知无法继续履行时，也应及时解除合同以免造成损失，从王学成与张旭辉的录音来看，买卖双方一直在沟通相关事宜，直至2017年2月13日张旭辉明确告知王学成要承担违约责任时，王学成依然表明要考虑一两天，王璐、袁恒达也未表明解除合同，想继续购买涉案房屋，故王璐、袁恒达在合同履行过程中存在违约，应承担违约损失，张旭辉反诉要求王璐承担违约责任，并无不当，同时鉴于张旭辉在合同履行过程也未充分了解相关政策，未能及时解除合同，从公平角度出发，也应承担一定责任。对于张旭辉主张的逾期支付房款赔偿金，与违约金系重复计算，张旭辉并未举证其实际损失，双方对于违约金的计算过高，本院予以调整，结合王璐、袁恒达的交款情况以及合同的履行情况，本院酌情支持100000元，扣除王璐已支付的定金50000元，本院支持违约金50000元，本院不予支持。对于王璐、袁恒达要求返还定金的请求，本院不予支持。关于焦点问题三，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心系专业的房屋中介机构，其对于购房政策的了解应高于买卖双方，从其与买方及买方家人的谈话来看，其在买卖过程中未能提供的完整准确的政策信息，从而导致了房屋买卖合同无法继续履行，不得要求支付报酬，故济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心应当返还中介费52200元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除合同编号为0000637的《房产买卖合同》；二、被告济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心于本判决生效之日起10日内返还原告王璐（反诉被告）中介费52200元；三、原告（反诉被告）王璐于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）张旭辉违约金50000元；四、驳回原告王璐（反诉被告）其他诉讼请求；五、驳回被告张旭辉（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2344元,由王璐、袁恒达共同负担1172元，由济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心负担1172元；反诉费5269元，由王璐负担2635元，由张旭辉负担2634元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  李洪有人民陪审员  王 萍二〇一七年十二月十二日书 记 员  孟晓铮