海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2017﹚琼9023民初804号 原告:尹金华，男，1982年1月24日出生，汉族，住重庆市大足县，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：林明斌，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦恬，海南坤和律师事务所律师。 被告:海南天鸿实业股份有限公司，住所地:海南省海口市滨海大道169号阳光西海岸（三期）南区B1幢1601-1602室。 法定代表人：姜和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易荣宝，男，该公司法律事务部主任。 原告尹金华与被告海南天鸿实业股份有限公司（以下简称“天鸿公司”）商品房预约合同纠纷一案，原告尹金华于2017年5月12日向本院起诉，本院于当日立案受理。受理本案后依法由审判员黄航担任审判长，与人民陪审员王国平、吴君汉组成合议庭于2017年6月22日公开开庭对本案进行了审理。原告尹金华的委托诉讼代理人林明斌、张梦恬，被告天鸿公司的委托诉讼代理人易荣宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹金华向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》（合同编号:HHWMN-800-039)和《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》（编号：039）；2.依法判令被告向原告返还集资购房定金和集资购房款共计150000元及集资购房款利息50917.93元（按中国人民银行发布的同期年贷款利率计算，从原告向被告付款之日暂计算至起诉之日，余后利息按人民银行同期贷款利率照计至还清款之日），暂计共200917.93元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月7日，原告与被告签订了《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》（合同编号:HHWMN-800-039)和《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》（编号：039），合同约定涉案项目为完美中国有限公司内部经销商和代理商定向集资建房，由原告出资并授权被告负责建房事宜，实质上是被告的一种变相卖房合约。该合同明确约定了集资项目的建房地点、商品房户型、项目工程进度期限及付款期限、双方权利义务及违约责任等等。合同签订后，原告依约于签订合同当日付定金50000元，于2012年7月31日向被告支付了双拼别墅购房定金款100000元，两次共付款150000元。合同约定被告取得该项目四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）后付款金额应达到房产总额的40%，截止至今，被告没有取得四证中任何一证，原告已履行了交款总额10%。2013年8月19日，被告通过电子邮件方式向原告发一份被告代为草拟的《申请书》，申请事项为：将原告订购【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】房地产项目中位于澄迈县瑞溪镇玉南岭地区的别墅调整到澄迈县金江镇美亭地区【鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园】项目内。原告因从没主张过别墅调换一事而对《申请书》深感疑惑并致电被告询问，才得知被告无法依照双方签订的委托集资建设的【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】合同顺利征得澄迈县瑞溪镇玉南岭的地块，该项目已无法继续履行。被告依据澄迈县政府、海南省住建厅、澄迈县发改委重新下发的文件将澄迈县瑞溪项目置换成澄迈县金江镇美亭项目，并告知原告【鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园】与【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】是同一个项目。然而原、被告签订合同的项目地址是在澄迈县瑞溪镇，原告并不同意项目地址更换，经双方多次协商未果。2016年国庆期间，原告无意间在网络上搜索鸿禾国际养生长寿花园项目，发现被告已经和其他人就涉案项目已经发生过争议，提起过诉讼并已结案，海南省澄迈县人民法院作出（2014）澄民初字第301号民事判决书，海南省第一中级人民法院作出（2014）海南一中民一终字第522号判决书，其中均认定被告变更了项目地址和名称，将项目名称变为“鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园”，项目地址也变更为“金江镇美亭双峰岭”。基于被告此前发送的电子邮件和原告在网络搜索到的判决书，原告认为被告已经构成违约，故根据《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》（合同编号：HHWMN—800—039）中甲方责任第八条（见合同书第8页）：“如果政府不同意【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目土地调规为建设用地，或因其他原因导致项目无法建设，则此合约中乙方交付的所有款项甲方全额退还乙方。”和违约责任第五条：“如因国家政策调整或不可抗力的因素，造成双方任何一方无法继续履行合同，应免除对方责任。”的约定，原告就该项目已无法继续履行向被告口头主张解除合同，但被告一直不予回复原告，双方就解除合同一事无法达成一致。被告早知道无法继续履行合同约定，没有及时告知原告土地置换信息，违背了《中华人民共和国合同法》第六条的诚实信用原则，构成民事欺诈，导致了原告经济损失扩大，应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定：因不可抗力致使不能实现合同目的或在履行期限届满之前当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故被告无法继续履行原合同，解除合同的条件已经成就。根据定金的性质，被告不履行合同，应双倍返还定金，将诉讼请求的第2项变更为：依法判令被告向原告双倍返还集资购房定金和集资购房款共计200000元及集资购房款利息50917.93元（按中国人民银行发布的同期年贷款利率计算，从原告向被告付款之日暂计算至起诉之日，余后利息按人民银行同期贷款利率照计至还清款之日），暂计共250917.93元。综上所述，被告违反合同约定，已严重损害了原告的合法权益，应该承担违约责任，支付购房款利息给原告。为维护原告权益，特向法院提起诉讼。 被告天鸿公司辩称，一、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告和被告签订“委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书”约定筹资建房项目位于海南省澄迈县瑞溪镇玉南岭，因瑞溪镇项目地有一千多座坟墓，政府无法审批，县政府将建房项目地调整到澄迈县金江镇美亭双峰岭。被告于2013年8月19日已通过电子邮件向原告发送一份《申请书》，明确告知此事。原告在诉状中也明确承认已收到《申请书》，知道项目用地调整为金江镇美亭双峰岭。从原告知道到起诉已有3年9个月之久，在这3年9个月的时间内，原告从未向被告主张权利，因此原告的起诉已超过法律保护2年期间的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；二、原告和被告之间是集资建房委托和受委托的法律关系，原告交给被告的50000元是集资建房指标定金，而不是购房定金。原告向被告交纳的50000元是为了保障内部建房筹资能及时到位，每个参加集资建房的人必须先交纳50000元定金购买集资建房指标后，才能正式加入集资建房，只有交50000元指标定金后，被告才开展集资建房征地等相关准备工作。因此，50000元不是购房定金，不能双倍返还；三、因不可抗力导致瑞溪镇集资建房项目无法实施，被告不承担责任。根据原告和被告签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》第七条第5款约定“如因国家政策调整或不可抗拒的因素，造成双方任何一方无法继续履行合同，应免除对方责任”，澄迈县瑞溪镇玉南岭项目地上有一千多座坟墓，项目无法通过审批，是不可抗力因素被告不承担责任。原告要求被告双倍返还集资建房指标定金和支付利息，违反了双方的约定。四、被告在调整后的土地上于2016年建成房屋，且已具备交付的条件，其他业主已进住。原告不履行合同，应承担责任。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。 原告尹金华为证明其请求，提供以下证据及证明问题： 证据一、《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》和《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》，证明：1.本案为确认之诉，不适用诉讼时效；2.原、被告双方2011年6月7日签订了委托集资建房合同；3.原告委托被告集资建房项目为【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】，项目地址为海南省澄迈县瑞溪镇；4.合同约定在2012年12月前后，项目土地调规为建设用地，原告支付第二期付款用于支付政府招拍挂土地出让金及相关费用和被告2013年6月前后取得该项目四证；5.合同约定被告责任的第八条：“如果政府不同意【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目土地调规为建设用地，则此合约中乙方交付的所有款项甲方全额退还乙方。”；6.合同约定该项目为完美中国有限公司内部经销商和代理商定向集资房。 证据二、（2014）澄民初字301号民事判决书、（2014）海南一中民一终字第522号判决书，证明：1.被告已经和其他人就涉案项目发生过争议，提起过诉讼并已结案，海南省澄迈县人民法院和海南省第一中级人民法院，均认定被告变更了项目地址和名称，将项目名称变为“鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园；2.被告变更地址并未下达有效的书面文件，判决书2016年才在网上公布。 被告对原告提交的证据质证的意见为：对证据一没有异议；对证据二的真实性、合法性没异议，但对关联性有异议，两份判决书是在诉讼时效内起诉的，与本案无关。 被告为证明其内容，向本院提交以下证据及证明问题： 证据一、《关于调整【鸿禾国际养生长寿花园】项目用地选址的函》，1.证明天鸿公司为了全体集资业主的利益不能将集资房建在原瑞溪镇的坟墓上；2.证明被告经原告书面授权的代表人王一诺签字同意后才将项目地址更换为金江镇美亭的事实。 证据二、房屋图片，证明被告在2016年度已按合同约定建成符合交付的房屋，履行了责任和义务的事实。 原告对被告提交的证据质证的意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据是由被告单方制作，原告并未书面授权给王一诺变更项目地址的权限，王一诺确实是完美公司的代表，原告是选择澄迈县瑞溪镇的房产后，才授权王一诺进行购房买房的权限，原告在2013年6月并不知晓项目用地已经更换的事实。对证据二的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，图片上的房屋是在美亭建造的，而不是原告在瑞溪镇所购买的房屋。 本院对原、被告提交的证据认证如下： 对原告提交的证据一，被告没有异议，本院予以确认。对原告提交的证据二为生效判决是真实有效的，原告在2016年才看到该生效判决是有可能的，因此，本院对该证据的证明力予以确认。 对被告提交的证据一，被告没有提供原件，无法确认是不是王一诺的签字，另外，被告没有证据证明王一诺同意变更项目地址得到原告的授权，因此，对该证据本院不予采信。原告对被告提交的证据二的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为图片上的房屋是在美亭建造的，不是原告所购买的在瑞溪镇所建的房屋，本院对证据二的真实性、合法性予以确认，但被告建成的房屋不是在原告和被告约定地址，不符合约定，本院不予认定。 根据以上的举证、质证、认证，以及双方在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：2011年6月7日，原告与被告签订了《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》（合同编号:HHWMN-800-039)和《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》（编号：039）。《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》是《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》的附件。合同约定涉案项目为完美中国有限公司内部经销商和代理商定向集资建房，由原告出资并授权被告负责建房事宜。该合同明确约定了集资项目的建房地点为海南省澄迈县瑞溪镇、商品房户型、项目工程进度期限及付款期限、双方权利义务及违约责任等等。其中，合同对被告的责任第八条约定：“如果政府不同意【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目土地调规为建设用地，或因其他原因导致项目无法建设，则此合约中乙方（原告）交付的所有款项甲方（被告）全额退还乙方。”合同签订后，原告依约于签订合同当日支付定金50000元，于2012年7月31日向被告支付了双拼别墅购房款100000元，两次共付款150000元。合同约定被告取得该项目四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）后付款金额应达到房产总额的40%。2013年8月19日，被告通过电子邮件方式向原告发送一份《申请书》，申请事项为：将原告订购【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】房地产项目中位于澄迈县瑞溪镇玉南岭地区的别墅调整到澄迈县美亭地区【鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园】项目内。被告将澄迈县瑞溪镇项目置换成澄迈县金江镇美亭项目，并告知原告【鸿禾国际旅游艺术养生长寿庄园】与【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】是同一个项目。2016年国庆期间，原告在网络上搜索鸿禾国际养生长寿花园项目，发现被告已经和其他人就涉案项目发生过争议，并由海南省澄迈县人民法院作出（2014）澄民初字第301号民事判决书和海南省第一中级人民法院作出（2014）海南一中民一终字第522号民事判决书。原告于2017年5月12日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方无法达成调解意见。 本院认为，本案争议焦点是：1.原告的起诉是否超过了诉讼时效；2.原告与被告签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》是否应该解除；3.被告是否应当向原告双倍返还集资购房定金和退还集资购房款并支付利息。 关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。被告认为被告于2013年8月19日已通过电子邮件向原告发送了一份《申请书》，明确告知将建房项目地从澄迈县瑞溪镇调整到澄迈县金江镇美亭双峰岭，原告在诉状中也明确承认已收到《申请书》，知道项目用地调整为金江镇美亭双峰岭。从原告知道到起诉已有3年9个月之久，在这3年9个月的时间内，原告从未向被告主张权利，因此原告的起诉已超过法律保护2年期间的诉讼时效。原告抗辩认为原告收到被告的《申请书》时项目地址尚未变更，处于协商状态，项目地址最终是否变更，被告没有作出明确的答复，原告当时不知道项目地址变更为金江镇美亭双峰岭。原告是在2016年国庆期间在网上发现涉案项目有关判决书才知道项目地址变更的事实，诉讼时效应从2016年国庆期间开始计算，未超过诉讼时效。本院认为，被告向原告发送了一份《申请书》，但未能提供《申请书》的原件或范本，无法确定《申请书》的具体内容。被告向原告发送的是《申请书》，既是《申请书》，其有关涉案项目地址的变更具有不确定性。因此，本院对原告的抗辩理由予以采纳。被告关于原告的起诉超过诉讼时效的主张不成立。 关于原告与被告签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》是否应该解除的问题。根据《中华人民共和国合同法法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，原告和被告双方签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》，约定原告订购的房屋地址位于澄迈县瑞溪镇。被告以澄迈县瑞溪镇项目地有一千多座坟墓，政府无法审批为由，已将建房项目地调整到澄迈县金江镇美亭双峰岭。原告订购位于澄迈县瑞溪镇的房屋的合同目的无法实现，原告请求解除《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持。《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》是《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》的附件，解除了《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》，《【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】集资建房认购协议书》也被解除。 被告是否应当向原告双倍返还集资购房定金和退还集资购房款并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”在本案中，原告和被告在合同中对被告的责任第八条约定：“如果政府不同意【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目土地调规为建设用地，或因其他原因导致项目无法建设，则此合约中乙方（原告）交付的所有款项甲方（被告）全额退还乙方。”原告和被告应按合同的约定履行。被告不按约定在澄迈县瑞溪镇为原告建房，被告应将原告交付的集资定金50000元及集资购房款100000元退还给原告，但原告请求双倍返还集资定金，不符合双方的约定，本院不予支持。至于原告请求被告支付利息的问题。在本案中，被告于2013年8月19日已通过电子邮件向原告发送了一份《申请书》，被告在庭审中主张在《申请书》已明确告知将建房项目地从澄迈县瑞溪镇调整到澄迈县金江镇美亭双峰岭，说明被告从2013年8月19日起不打算按原告和被告的约定在澄迈县瑞溪镇建房，被告构成违约，被告应按合同约定退还原告的定金和购房款。被告至今尚未退还原告的集资定金和集资购房款，应向原告支付相应的利息。原告请求被告支付集资购房款的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息的计算起始日应从被告违约之日起，即从2013年8月19日起计算利息，但原告请求从原告向被告交款之日起计算利息，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，被告未能依约履行合同，致使不能实现合同目的，原告有权解除合同。被告应退还原告所交付的集资定金及集资购房款并支付相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告尹金华与被告海南天鸿实业股份有限公司签订的《委托集资建设【鸿禾国际养生长寿花园—完美家园】项目合同书》（合同编号为HHWMN—800—039）； 二、被告海南天鸿实业股份有限公司向原告尹金华返还集资购房定金50000元和集资购房款100000元，并支付利息（以集资购房款100000元为基数，按中国人民银行同期1年期贷款利率，自2013年8月19日起计至还清之日止），限在本判决发生法律效力之日起二十日内付清； 三、驳回原告尹金华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5064元，由原告尹金华负担750元，被告海南天鸿实业股份有限公司负担4314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 lfzyzz0xuldzp3t1r6 案件唯一码 审 判 长  黄 航 人民陪审员  吴君汉 人民陪审员  王国平 二〇一七年十二月二十八日 法官 助理  黄 福 书 记 员  覃茂仕 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。