辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民再521号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：铁岭市银州区农村信用合作联社开发区信用社。负责人：王永强，该社主任。委托诉讼代理人：王龙，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爽，辽宁开宇律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴慧敏，女。委托诉讼代理人：徐少喜（吴慧敏之夫）。原审第三人：铁岭羽华房地产开发有限责任公司。法定代表人：张永涛，该公司经理。再审申请人铁岭市银州区农村信用合作联社开发区信用社（以下简称信用社）因与被申请人吴慧敏、原审第三人铁岭羽华房地产开发有限责任公司（以下简称羽华公司）案外人执行异议之诉一案，不服铁岭市中级人民法院（2015）铁民一终字第00503号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月25日作出（2016）辽民申1161号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人信用社的委托诉讼代理人王龙、被申请人吴慧敏的委托诉讼代理人徐少喜、原审第三人羽华公司的法定代表人张永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信用社申请再审称：1、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该规定第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉房屋为商业网点，不能用于居住，且吴慧敏名下有用于居住的房屋。本案不符合对涉案房屋排除执行的法定情形。2、即使适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原判决亦存在认定事实和适用法律错误。本案中，吴慧敏以案涉房屋购房人身份向房产局出具了《同意抵押证明》，所购房屋设定了担保物权。既然设定担保物权，该房屋必然办理不了过户登记。由此可见，案涉房屋未办理过户登记，是买受人造成的，吴慧敏不仅存在过错，而且是吴慧敏积极追求的结果。3、吴慧敏在房产局审查办理案涉房屋抵押登记过程中，以购房人的身份出具了《同意抵押证明》，使得信用社获得了案涉房屋的他项权利证。现吴慧敏提出案外人执行异议，违反了权利处分和诚实信用原则。4、信用社属于银行业金融机构。5、吴慧敏与羽华公司名为房屋买卖，实为借款抵押。吴慧敏辩称：1、《同意抵押证明》中有其方签字，但明确写明仅限于向银行做抵押担保，未含信用社，且仅仅是抵押意向证明。《担保异议书》中已明确告知信用社负责人“银行未包括信用社”，而信用社仍继续发放汽车消费贷款。2、信用社办理抵押前，吴慧敏已经实际购买并接收了案涉房屋，并在房产局办理了合同备案登记，先于信用社的抵押登记，“商品房合同备案专用章”具有公示和排他效力。3、信用社在办理案涉房屋抵押贷款时，其贷前调查核实及贷后管理存在重大过错，产生损失应自行承担。4、案涉公证书不能作为定案和执行依据。5、信用社属于非银行金融机构。6、吴慧敏购房价格合理。7、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的细化和补充，其符合新司法解释第二十八条的规定，也符合第三十条的规定。羽华公司述称，案涉房屋实为借贷，并非买卖。吴慧敏是调兵山市万鑫小额贷款有限责任公司（以下简称万鑫公司）指定的抵押房产代持人之一，吴慧敏与羽华公司没有实质成立商品房买卖合同关系，吴慧敏没有向羽华公司交付过购房款，吴慧敏的三套房屋写在吴慧敏名下，还有一套房屋写在徐少喜名下，在诉讼过程中，徐少喜隐瞒真实目的，是想通过法院判决侵占信用社的贷款。羽华公司与万鑫公司在吴慧敏购房合同签订日期前后有数次钱款往来，足以说明实为借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案应驳回吴慧敏的诉讼请求。吴慧敏向一审法院起诉请求：1、依法确认清河区门市归其所有，停止对该门市的执行，并撤销房产抵押登记。2、判令信用社（含原债权人城郊信用社）贷款过程中及贷后管理恶意串通，存在过错，借款（抵押）合同无效。3、判令羽华公司协助吴慧敏办理产权证手续。4、信用社承担案件受理费。一审法院认定事实：2014年5月30日，信用社经贷款人城郊信用社转让，取得该社与借款人张立坚、杨春鹏、羽华公司（抵押人）抵押担保借款合同项下的债权。2014年7月23日，信用社向法院申请强制执行。在执行过程中，依法对羽华公司（抵押人）所有的座落于清河区（房屋所有权证号分别为211204-014248-0号、211204-014247-0号、211204-014250-0号）的门市进行评估、拍卖。2015年3月11日，吴慧敏以其与羽华公司签订的商品房买卖合同为由，向法院提出书面执行异议，要求确认案涉房屋归其所有，同时判令抵押担保借款合同无效，羽华公司协助其办理产权登记。一审法院于2015年3月18日作出（2014）铁开执字第106、107号执行裁定，案涉房屋取得他项权利并经公证，驳回吴慧敏的异议请求。吴慧敏不服提起本案之诉。另查明，2011年5月23日，吴慧敏与羽华公司签订《商品房买卖合同》三份，约定吴慧敏购买羽华房公司所有的位于清河区门市。2012年4月16日，羽华公司出具进户证明，准许吴慧敏办理入住。再查明，2012年3月30日，羽华公司取得清河区门市房屋所有权证。同年5月25日，羽华公司以上述房产为张立坚、杨春鹏借款设定抵押担保，在清河区房产管理局办理抵押登记并经公证机关公证，抵押给贷款人城郊信用社。一审法院判决：停止对吴慧敏所购房屋（坐落于清河区门市）的执行。二、驳回吴慧敏的其他诉讼请求。吴慧敏不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。信用社不服一审判决，上诉请求：改判驳回吴慧敏的诉讼请求。二审法院认定的事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，本案乃案外人执行异议之诉，吴慧敏作为执行案件的案外人，对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止对执行标的进行强制执行。本案中，吴慧敏请求确认涉案房屋为其所有，并据此请求停止对涉案房屋强制执行。吴慧敏应承担对涉案房屋享有实体权利、足以排除强制执行的举证责任。吴慧敏与羽华公司签订商品房买卖合同，购买清河区门市房屋。根据吴慧敏提交的购房合同（注明已经登记备案）、付款收据、进户证明，足以证明吴慧敏从羽华公司购买涉案房屋并支付了购房款，虽然没有办理产权登记，但羽华公司在为他人办理借款进行抵押登记前为吴慧敏办理入住，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，即：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部房屋价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，一审判决认定吴慧敏就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求予以支持，符合法律规定。关于吴慧敏要求确认房屋的实体权利、撤销房产抵押登记、确认借款合同无效、要求羽华公司协助其办理产权证等诉讼请求，一审法院认为非执行异议之诉的审理范围，为其保留了诉权，一审法院的该项判决不违反法律规定，应予维持。关于羽华公司将已出售的房屋抵押给信用社，一审法院认为信用社可另行向羽华公司主张权利，为信用社保留诉权的判决符合法律规定，应予维持。信用社上诉主张其对涉案房产的抵押权有效，但其提交的《同意抵押证明》，是吴慧敏同意将涉案房产向“银行”做抵押担保，不是针对信用社做出的同意抵押担保，对信用社的主张不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明，2011年5月23日，吴慧敏与羽华公司签订三份《商品房买卖合同》，“吴慧敏购买羽华公司所有的位于铁岭市清河区商业网点，价款合计120万元”。同时，合同附件四：合同补充协议上载明“乙方（吴慧敏）支付的该房款是以乙方在万鑫公司所借款项（该借款是由甲方羽华公司作为担保人），在甲方按月代支付乙方应付利息（月息9厘即月息9‰），并再按月支付给乙方所付款项21‰补偿的情况下，甲方在180天内，可以原价回购出卖给乙方的房产。逾期不回购的，甲方应提供办理产权证（含将本购房资料改办到乙方指定的第三人名下）的全部资料”。2012年4月16日，羽华公司出具进户证明，准许吴慧敏办理入住。另查明，2012年3月30日，羽华公司取得上述商业网点房屋所有权证书。同年5月25日，羽华公司以上述房产为张立坚、杨春鹏借款设定抵押担保，在清河区房产管理局办理抵押登记并经公证机关公证，抵押给贷款人城郊信用社。2014年5月30日，信用社经贷款人城郊信用社转让，取得该社与借款人张立坚、杨春鹏、羽华公司（抵押人）抵押担保借款合同项下的债权。2014年7月23日，信用社向一审法院申请强制执行。在执行过程中，依法对上述房产（房屋所有权证号分别为211204-014248-0号、211204-014247-0号、211204-014250-0号）进行评估、拍卖。2015年3月11日，吴慧敏以其与羽华公司签订的商品房买卖合同为由，向法院提出书面执行异议，要求确认案涉房屋归其所有，同时判令抵押担保借款合同无效，羽华公司协助其办理产权登记。一审法院于2015年3月18日作出（2014）铁开执字第106、107号执行裁定，案涉房屋取得他项权利并经公证，驳回吴慧敏的异议请求。吴慧敏不服提起本案之诉。本院查明的上述事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《抵押担保借款合同》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证书》等在卷佐证，已经庭审质证和审查，所证事实足以认定，本院予以确认。本院再审认为，本案是案外人执行异议之诉，吴慧敏作为执行案件的案外人，需举证证明其对执行标的享有实体权利，以及该实体权利能够排除强制执行。原审时吴慧敏主张与羽华公司存在商品房买卖合同关系，本次庭审羽华公司否认与吴慧敏之间为买卖合同关系，主张系借贷关系，吴慧敏是万鑫公司指定的抵押房产代持人之一。因此，本案审查的重点在于吴慧敏与羽华公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。根据吴慧敏与羽华公司签订的《商品房买卖合同补充协议》“乙方（吴慧敏）支付的该房款是以吴慧敏在万鑫公司所借款项（该借款是由甲方羽华公司作为担保人），在羽华公司按月代支付乙方应付利息（月息9厘即月息9‰），并再按月支付给吴慧敏所付款项21‰补偿的情况下，羽华公司在180天内，可以原价回购出卖给羽华公司的房产。逾期不回购的，羽华公司应提供办理产权证（含将本购房资料改办到吴慧敏指定的第三人名下）的全部资料”的内容，结合羽华公司提供的录音资料、汇款凭证等证据，能够证明吴慧敏与羽华公司签订买卖合同本意是基于借款以案涉房产设定担保，双方并不存真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。设定担保违反法律禁止性规定。吴慧敏主张排除强制执行，缺乏事实基础与法律依据，无法得到法律认同。综上所述，信用社的再审请求成立，原审支持吴慧敏的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销铁岭市中级人民法院（2015）铁民一终字第00503号民事判决及铁岭市银州区人民法院（2015）铁开民一初字第00026号民事判决；二、驳回吴慧敏的诉讼请求。原一、二审案件受理费共计900元，由吴慧敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  米继东审 判 员  王 双代理审判员  蒋华明二〇一七年十二月五日书 记 员  辛 颖