湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7803号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺文?，男，1972年9月16日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陶陶，女，1977年12月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：贺文?，系陶陶之夫，身份情况见上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴可佳，男，1986年9月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。，委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐荣，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉每客美家房地产经纪有限公司，住所地：武汉市狮子山街张吴村华大家园****。法定代表人：严彦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：乐鹏飞，系该公司员工。上诉人贺文?、陶陶因与被上诉人吴可佳、原审第三人武汉每客美家房地产经纪有限公司（以下简称每客美家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贺文?、陶陶上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销贺文?、陶陶、吴可佳、每客美家经纪公司于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》；3.依法驳回吴可佳的全部诉讼请求；4.一、二审全部诉讼费用由吴可佳承担。事实和理由：一、涉案《存量房买卖（居间）合同》签订、履行过程中，吴可佳与每客美家经纪公司存在串通行为，欺骗、诱导贺文?、陶陶与吴可佳签订涉案《存量房买卖（居间）合同》，构成欺诈，贺文?、陶陶有权请求法院撤销合同，一审判决事实认定和法律适用均有错误，请求予以纠正。1.本案中，吴可佳与每客美家经纪公司故意隐瞒吴可佳为每客美家经纪公司股东这一特殊主体身份，使贺文?、陶陶在违背真实意思表示的情况下签订涉案《存量房买卖（居间）合同》。2.涉案《存量房买卖（居间）合同》约定和履行均存在不合理之处：⑴每客美家经纪公司故意压低房屋报价，且从始至终仅引荐了唯一看房人即吴可佳。吴可佳及每客美家经纪公司还诱使贺文?、陶陶在看房当天就草签协议，收取订金，锁定价格，以掩盖其压低价格、企图获取不当利益的目的。每客美家经纪公司经纪人员后来在协商解决的谈话中也承认该事实。⑵吴可佳及每客美家经纪公司在合同签订前后均称吴可佳是做电子生意的老板，在贺文?、陶陶对其身份提出怀疑时，吴可佳仍刻意隐瞒其身份，未如实披露该信息，违反了如实报告交易事项的法定义务，并企图掩盖事实。⑶2016年武汉当时商业贷款最低首付为20-30%，而每客美家经纪公司未告知贺文?、陶陶，导致贺文?、陶陶同意吴可佳首期款仅需支付25万元，仅为房款的12%，损害了贺文?、陶陶的利益。⑷首期款应当由每客美家经纪公司监管，以保障卖方的利益。但每客美家经纪公司提供的合同文本却未约定需要办理首期款监管，更为不合常理的是还约定过户当日才支付首期款，对于卖方完全不合理，且没有任何保障。⑸在吴可佳未支付首期款的情况下，每客美家经纪公司却要求贺文?、陶陶配合出具首期款已结清证明。⑹每客美家经纪公司为帮助吴可佳规避房屋交易税费，要求贺文?、陶陶配合吴可佳签订低于实际成交价的网签合同。⑺武汉市自2016年11月15日起执行限购政策，吴可佳因不符合购房资格，已无法购买，每客美家经纪公司仍配合吴可佳要求贺文?、陶陶履行合同或索要巨额赔偿。以上诸多不合理之处，可以充分证明吴可佳与每客美家经纪公司存在串通行为，损害了贺文?、陶陶利益。如贺文?、陶陶事先知道吴可佳的特殊身份，则绝不可能同意将房产出售予吴可佳，或绝不可能同意按照本案合同条款、付款方式等进行，本案合同并非贺文?、陶陶的真实意思表示。3.受欺诈方请求撤销合同，并不以造成实际损失为前提。此外，贺文?、陶陶经在网络搜索，发现涉案房屋的成交价格低于市场价格，贺文?、陶陶的损害客观存在，也有权申请撤销。二、办理网签合同是涉案合同履行的一个必要环节，双方并未约定网签合同价格可以低于《存量房买卖（居间）合同》的价格，因此贺文?、陶陶要求网签合同价格等内容与三方签订的《存量房买卖（居间）合同》一致合法合理，吴可佳拒不如实签订网签合同导致合同无法继续履行的法律后果应由其自行承担。一审法院无视吴可佳未按合同履行这一事实，相反认定贺文?、陶陶未配合吴可佳办理虚假的网签合同价格构成违约，属枉法裁判，应予纠正。三、一审法院没有审查吴可佳的付款能力，也未判令贺文?、陶陶先予付款的情况下，径行判令办理涉案房屋产权过户手续，严重损害贺文?、陶陶的利益，缺乏事实和法律依据，应予纠正。吴可佳辩称，贺文?、陶陶的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回，同时一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.吴可佳不存在与每客美家经纪公司串通、欺诈等贺文?、陶陶所说的行为，涉案房屋的价格是贺文?、陶陶自行报价，贺文?、陶陶本身属于房地产行业的从业人员，有高学历，对于房地产的市场行情十分清楚，出售房产时委托每客美家经纪公司出售了另一套房屋并顺利过户，贺文?、陶在涉案房屋协议签署之日时对价格及交易流程十分清楚。2.吴可佳不存在隐瞒身份的情况，吴可佳向对方提交了名片，至于吴可佳的股东身份，在国家信息网上已公开，不存在隐瞒。吴可佳在本案中并不是提供服务的人员。3、贺文?、陶陶所说吴可佳拒绝履行涉案合同的说法是颠倒黑白，没有依据，吴可佳在一审中提供了多次要求贺文?、陶陶履行合同的相关材料，而贺文?、陶陶在合同履行期间一直置之不理，反而在合同约定的期限届满及武汉限购政策出台后，贺文?、陶陶才提出一系列理由，达到其不想继续履行涉案合同的目的，贺文?、陶陶才是本案的违约方。4、贺文?、陶陶援引的相关规定属于部门规章，不属于效力性规定，其相关的条款本身只是为房屋提供房地产经纪服务的人员及机构购买房地产的情形，与本案并不相符，且该部门规章只是对房地产经纪从业人员在从事房地产活动中的约定，并不是约束签订房屋买卖合同各方。贺文?、陶陶签订合同的目的应该是出售房屋，房屋价格是各方磋商的结果，不存在欺诈，贺文?、陶陶在一审中没有提交证据表明涉案房屋的价格低于市场价格，反而是吴可佳提交的证据表明是贺文?、陶陶在签订合同后拒不履行合同，而涉案房屋房价上涨，这才是贺文?、陶陶拒绝履行合同的原因。5、关于网签合同的问题，不存在逃税问题，网签合同的价格是房管部门同意各方在一定范围内协议确定。6、一审法院尽到一定审查吴可佳付款的义务，一审法院已经要求我方对房款支付进行承诺，对于涉案合同继续履行已经尽到了义务，并不存在贺文?、陶陶所说的无法继续履行的情况。每客美家经纪公司述称，同意吴可佳的意见。从事中介也有权利买房，不能说中介人员不能买房。涉案房屋的价格是各方商议的，可能是因为房屋房价上涨，贺文?、陶陶才不卖房。吴可佳向一审法院起诉请求：1、判令贺文?、陶陶继续履行与吴可佳于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》，立即配合办理房屋过户、交付等全部手续，每客美家经纪公司予以协助；2、判令贺文?、陶陶共同向吴可佳支付违约金215000元；3、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由贺文?、陶陶承担。贺文?、陶陶反诉请求：1、请求撤销贺文?、陶陶、吴可佳及每客美家经纪公司于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》；2、本案诉讼费由吴可佳承担。一审法院查明事实：2016年8月10日，贺文?、陶陶夫妇（甲方）与吴可佳（乙方）以及每客美家经纪公司（丙方）签订《存量房买卖（居间）合同》，主要约定：（1）甲方将位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室的房屋出售给乙方，成交价格为215万元；（2）乙方在合同签订之日向甲方支付定金5万元，购房款25万元在甲乙双方办理完房屋交易过户手续当日由乙方一次性向甲方支付，余款185万元由乙方委托丙方办理银行贷款……；（3）甲乙双方应于合同签订之日起50个工作日内办理贷款审批手续，75个工作日内办理过户手续，若因甲乙任何一方未能在约定时间内办理贷款审批手续或过户手续，经一方书面催告后，在催告期内另一方无正当理由仍不配合办理贷款手续或过户手续的，视为根本违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照全部房款的10%支付违约金。合同还对三方的其他权利义务、经纪佣金、房屋交付及户口迁出、违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。合同签订当日，吴可佳委托每客美家经纪公司员工乐鹏飞向贺文?转账支付5万元购房定金，贺文?据此出具收条。2016年10月3日，吴可佳在合同约定的付款时间尚未届满之前再次向贺文?转账支付定金房款5万元。后每客美家经纪公司将案涉合同进行网签备案，网签合同载明涉案房屋的成交价为191万元，并将违约金变更为按照全部房款的20%支付违约金……。合同签订后，吴可佳依约办理了贷款审批手续且经审批通过。但贺文?、陶陶未能按照合同约定期限配合办理房屋产权过户手续。吴可佳遂于2017年1月5日委托律师向贺文?、陶陶发送律师函进行催促，但其仍然以网签合同与书面合同不同为由拒绝配合。为此，吴可佳向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，贺文?、陶陶提出反诉。一审另查明，吴可佳系每客美家经纪公司的股东。一审法院认为，本案房屋买卖合同过程中形成两个价格迥异的合同，一份是吴可佳、贺文?、陶陶及每客美家经纪公司于2016年8月10日签订的书面存量房买卖（居间）合同，一份是网签合同，贺文?、陶陶辩称吴可佳及每客美家经纪公司在合同履行过程中，将网签合同（备案合同）的房屋交易价格篡改为191万元、违约责任改为全部房款的20%，以及吴可佳及每客美家经纪公司刻意隐瞒吴可佳系每客美家经纪公司股东、原公司经理等事实致使涉案房屋成交价明显低于当时市场价格，其行为构成欺诈，应依法撤销三方签订的《存量房买卖（居间）合同》，本案中，吴可佳虽系每客美家经纪公司的股东，但其仍具备购房资格，法律并未明文禁止其不可具备购房资格，且在交易过程中就涉案房屋的价款等重要条款均系贺文?、陶陶认可的，并不存在吴可佳利用特殊主体身份以欺诈、胁迫等手段致使贺文?、陶陶签订涉案合同，且贺文?、陶陶未能提交有效证据证明涉案房屋交易的成交价格明显低于当时的市场价格，故案涉合同不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形。故对于贺文?、陶陶主张撤销三方当事人于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》的诉请，不予支持。本案的网签合同中备案房价191万元，确属做低房价，目的为规避税费，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力，该网签合同并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是三方于2016年8月10日签订的房价为215万元的书面《存量房买卖（居间）合同》，该合同系各方当事人真实意思的表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人均应严格履行各自合同义务。合同签订后，吴可佳履行了支付定金、购房款以及办理银行贷款等合同义务，贺文?、陶陶夫妇应按照合同约定协助配合吴可佳办理房产过户手续。但贺文?、陶陶在合同约定的期间内未能履行协助配合吴可佳办理房产过户手续属实，其行为构成违约，吴可佳据此要求贺文?、陶陶继续履行合同的诉求，于法有据，予以支持。因贺文?、陶陶确存在违约行为，故理应向吴可佳支付违约金，但考虑吴可佳在交易过程中未主动披露“可能影响交易的特殊主体身份”，且与每客美家经纪公司共同存在逃避纳税的行为，对发生本次民事纠纷亦存在过错，故依据双方的过错程度，酌定贺文?、陶陶向吴可佳支付违约金5万元，吴可佳诉请超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、吴可佳与贺文?、陶陶及武汉每客美家房地产经纪有限公司继续履行三方于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》，贺文?、陶陶于判决生效之日起三十日内配合吴可佳办理位于武汉市洪山区书城路46号金地格林美茵9区H2-302室房屋产权过户手续；二、贺文?、陶陶于判决生效之日起十日内支付吴可佳违约金5万元；三、驳回吴可佳的其他诉讼请求；四、驳回贺文?、陶陶的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25720元、保全费5000元，由贺文?、陶陶负担；反诉受理费100元，由贺文?、陶陶自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贺文?、陶陶提交了吴可佳在办理银行按揭贷款时出具的申明、2016年2月1日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知、国家统计局2017年7月70各大中城市二手住宅价格指数等证据。本院对该组证据的真实性予以确认，其中国家统计局2017年7月70各大中城市二手住宅价格指数不能证明讼争房屋的价格。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认本院另查明，书面《存量房买卖（居间）合同》第三条第二款约定：乙方（吴可佳）因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的或未获足额批准的，甲乙双方同意：乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方（贺文?、陶陶）或经甲方同意，乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由乙方自行负担。本院又查明，吴可佳向本院出具承诺书，称如法院判决贺文?、陶陶配合办理房屋过户手续，则吴可佳于过户当日一次性支付房屋尾款205万元。本院认为，贺文?、陶陶主张吴可佳、每客美家经纪公司存在串通行为，欺骗、诱导贺文?、陶陶与吴可佳签订涉案《存量房买卖（居间）合同》，构成欺诈，并要求撤销三方于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》。本院对此评判如下：吴可佳系每客美家经纪公司的股东，但该特殊身份并不能直接证明吴可佳、每客美家经纪公司存在欺诈行为，从合同内容看，《存量房买卖（居间）合同》并无免除吴可佳责任，加重贺文?、陶陶责任或排除贺文?、陶陶主要权利的情形，同时贺文?、陶陶作为出卖人，其合同目的为收取购房款，而贺文?、陶陶提交的证据并不足以证明《存量房买卖（居间）合同》约定的价格低于市场价格，且合同中关于贷款的约定，也保障了贺文?、陶陶的交易安全。因此，本案中并不存在吴可佳利用特殊主体身份以欺诈手段致使贺文?、陶陶违背真实意思签订涉案合同的情形，一审法院对贺文?、陶陶要求撤销三方于2016年8月10日签订的《存量房买卖（居间）合同》的诉讼请求不予支持，并无不当。本案的网签合同并非双方的真实意思表示，双方均认可实际履行的是三方于2016年8月10日签订的房价为215万元的书面《存量房买卖（居间）合同》。书面《存量房买卖（居间）合同》签订后，吴可佳履行了支付定金、购房款以及办理银行贷款等合同义务，贺文?、陶陶夫妇应按照合同约定协助配合吴可佳办理房产过户手续。贺文?、陶陶在合同约定的期间内未能履行协助配合吴可佳办理房产过户手续，在吴可佳催告后，仍拒绝配合，其行为构成违约，一审法院判令贺文?、陶陶继续履行合同，配合办理过户手续，及酌定贺文?、陶陶向吴可佳支付违约金5万元，亦并无不当。因贺文?、陶陶并未诉请要求吴可佳支付房屋尾款，一审法院对此未予判决，并无不当。吴可佳应依其承诺，履行支付房屋尾款的相应义务。综上所述，贺文?、陶陶的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25720元，由贺文?、陶陶负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年十一月五日书记员  陈旭敏