河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0426民初2068号 原告：胡国海，男，1981年10月7日出生，汉族，个体，住邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：闫永军，河北十力（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高斌炜，河北卓耀律师事务所律师。 被告：邯郸市瑞泰房地产开发有限公司涉县分公司。住所地：涉县涉城镇滩里村。 负责人：杨双庆，经理职务。 委托诉讼代理人：陈利勇，河北浩博律师事务所律师。 被告：邯郸市瑞泰房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区滏东北大街228号泽锦金融大厦2201。 法定代表人：杨双庆，经理职务。 委托诉讼代理人：陈利勇，河北浩博律师事务所律师。 原告胡国海与被告邯郸市瑞泰房地产开发有限公司涉县分公司（以下简称被告瑞泰公司涉县分公司）、邯郸市瑞泰房地产开发有限公司（以下简称被告瑞泰公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告胡国海的委托诉讼代理人闫永军、高斌伟，被告瑞泰公司涉县分公司和被告瑞泰公司的委托诉讼代理人陈利勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡国海诉称，2014年12月12日原告向被告瑞泰公司购买了位于河北省涉县共计12套，双方签订了御湖天城认购协议，原告一次性付清了全部房款，被告为原告出具了加盖其财务专用章的房款收据。后被告未按照合同约定为原告办理网签登记，也没有向原告交付房屋，原告多次要求被告交付房屋并办理网签登记手续，被告推诿至今。原告认为依法成立的合同受法律保护，履行合同是被告应承担的基本义务，被告违反合同约定给原告带来了极大的损失，依法应承担法律责任。原告为维护合法权利，现诉至法院请求：1、依法确认原告与被告所签订的涉县御湖天城12号楼1单元304号、504号、701号、1001号、1101号、1201号、1501号、1504号。15号楼1单元1101号、1102号、1103号、1104号共计12套房产认购协议有效；2、判令被告继续履行合同向原告交付上述12套房产并办理上述12套房产的网签备案手续及办理房产证；3、诉讼费、保全费等全部费用由二被告承担。 原告胡国海为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 1、《御湖天城认购协议》、房款收据各12份。证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，被告为原告出具的收据上加盖其财务专用章，注明交款事由是房款； 2、赵新军指定银行转款账户证明一份。 3、银行转账记录2份、赵新军出具借条一份。 4、抵押合同复印件一份。 以上证明赵新军向原告借款300万元，被告瑞泰公司以御湖天城楼盘作担保的事实。 5、证人赵某1、李某、赵某2、杨某（均出庭）证言。 证人赵某1出庭作证陈述，原告胡国海、赵某2、杨某三人合伙做投资生意，自己是其雇佣的员工，2013年10月5日受赵某2的委托从自己卡上转账给赵新军2073600元； 证人李某出庭作证陈述，原告胡国海、赵某2、杨某三人合伙做投资生意，自己是其雇佣的员工，2013年10月受赵某2的委托通过网上银行转账给赵新军806400元； 证人杨某出庭作证陈述，2012年6月份，我与原告胡国海、赵某2合伙做投资生意，2013年10月5日董亚平与赵新军向我们三投资人借款300万元，用于涉县御湖天城工地，赵某2在办公室给了赵新军12万元现金，我也在场。并安排赵某1和李某转款给赵新军288万元。后赵新军无力偿还借款，用涉县御湖天城12套房子抵给了我们，抵房时我们用胡国海名义与被告瑞泰公司签订了认购协议； 证人赵某2出庭作证陈述，2012年6月份与胡国海、杨某三人合伙做投资，想注册公司没有成功。2013年9月底赵新军和董亚平找我们借款，称在涉县御湖天城的项目资金链断了，急需用钱，用赵新军的车辆、房产和被告瑞泰公司的楼盘做担保。手续办完后，在我办公室给了赵新军现金12万元。10月5日又让赵某1、李某分别转款4笔合计288万给赵新军，利息约定4分，期限一年。借款后董亚平支付利息6万，赵新军支付近20多万后就无力偿还。借款到期后，他们俩找我商量称瑞泰公司给了他们61套房子，可用房产顶借款。挑房源时我找赵新军外甥挑了12套，折款共计292万。给了房子后，我把借款合同、抵押合同原件、赵新军的车辆、房产手续都还给了赵新军。2015年初我们准备散伙，赵新军和董亚平听说房子涨价想要两套，否则不配合房子的交付和备案事宜，我找杨某和胡国海商量，他们没有同意。我又去找瑞泰公司，瑞泰公司的张海庆说董亚平不让给房子了，让我们诉讼，谁胜诉了将房子给谁。 被告瑞泰公司涉县分公司、瑞泰公司辩称：原告诉称其一次性购买御湖天成12号楼、15号楼共计12套房产，并已付清全部房款与事实不符，理由如下：1、原告胡国海仅仅是涉案12套房产的暂时持有人，并非购买人。该12套房屋实际所有人为邯郸市邯三建筑工程有限公司；2、被告与原告之间签订认购协议、出具收款收据是受邯郸市邯三建筑工程有限公司的授权，目的是方便原告使用12套房产办理贷款手续，原、被告之间无真实交易记录。综上，请求法院驳回原告起诉。 二被告为支持其抗辩理由，向法庭提供了以下证据： 1、2014年11月27日被告瑞泰公司与邯郸市邯三建筑工程有限公司签订的《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》、御湖天城抵顶邯三建工程款房源清单、以及涉案12套房产的房源号。证明被告瑞泰公司于2014年11月27日将御湖天成一期61套房产抵顶给邯郸市邯三建筑工程有限公司，其中包括本案涉案的12套房产； 2、邯郸市邯三建筑工程有限公司项目负责人董亚平单方签名的协议书、委托胡国海贷款的房源号复印件。证明邯郸市邯三建筑工程有限公司将瑞泰公司抵顶的房源中的12套房产委托给原告胡国海办理银行抵押贷款，并且约定贷款用于偿还郭栓等4人借款，12套房源持有者是胡国海。 3、2016年12月20日邯郸市邯三建筑工程有限公司出具的情况说明。证明邯郸市邯三建筑工程有限公司将董亚平向瑞泰公司出具的关于委托胡国海用抵顶房源办理贷款但至今未办理，将协议作废。 经质证，二被告对原告提供的证据的质证意见为：原、被告签订的《御湖天城认购协议》、收款收据的真实性没有异议，但不能证明涉案12套房产为原告胡国海所有，原告胡国海只是12套房产的暂时持有人。赵新军指定银行转款帐户证明和银行转账记录、赵新军向原告胡国海出具的借条均与本案及涉案房产没有关联性，借贷是赵新军的个人债务。抵押合同未提供原件，不予质证。认为证人赵某1、李某与原告之间存在雇佣关系。赵某2证明内容模糊不清、前后矛盾。不能证明原告所证明的目的。即便赵某2与赵新军存在债务关系，也属于赵新军的个人债务，与御湖天成涉案房产没有关系。 原告对被告提供的证据的质证意见为：2014年11月27日被告瑞泰公司与邯郸市邯三建筑工程有限公司签订的《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》、御湖天城抵顶邯三建工程款房源清单、及涉案12套房产的房源号真实性无异议，但可以证明被告瑞泰公司将涉案12套房产抵顶给了邯郸市邯三建筑工程有限公司，又因该项目筹措资金借款不能偿还，将涉案的房屋通过邯三建公司又抵给原告，从而原、被告之间签订了《御湖天城认购协议》；董亚平单方签名的协议书，没有协议书内容，不具有协议书性质，且没有落款日期，是董亚平的个人说明，与本案没有关联性。2016年12月20日邯郸市邯三建筑工程有限公司出具的情况说明没有相关负责人签字，来源有异议。出具时间是在原、被告签订房屋认购协议两年之后。邯三建公司出具的情况说明与董亚平出具的协议书真实性有异议，系事后伪造。总之，原告胡国海与被告瑞泰公司没有任何隶属关系，与邯三建公司的董亚平、赵新军素不相识，编造委托胡国海贷款的理由显然不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认以下基本事实：原告胡国海和杨某、赵某2三人合伙做投资生意，借款人赵新军向三人借款300万元，并提供了自己的开户银行（农行渚河路支行）及账号（6228461720016620714）。2013年10月5日，赵某2委托李某、赵微转账给赵新军288万元，赵某2给付赵新军现金12万元。同日，赵新军向原告出具了300万元的借条。 2013年至2014年期间，被告瑞泰公司与邯郸市邯三建筑工程有限公司达成施工协议，由邯郸市邯三建筑工程有限公司承建了被告瑞泰公司开发的涉县御湖天城一期商品房住宅楼工程。因被告瑞泰公司欠付邯郸市邯三建筑工程有限公司工程款，2014年11月27日，被告瑞泰公司与邯郸市邯三建筑工程有限公司签订了《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》，约定被告瑞泰公司抵顶给邯郸市邯三建筑工程有限公司御湖天城小区住宅楼共61套，并列有61套房产的清单，其中包含本涉案涉及的12套房产，房号为：12号楼1单元304号、504号、701号、1001号、1101号、1201号、1501号、1504号。15号楼1单元1101号、1102号、1103号、1104号。同时该协议约定，用于抵顶的房源在签订本协议后，由邯郸市邯三建筑工程有限公司自行处置，被告瑞泰公司配合房屋签约、备案工作和办理房屋买卖相关手续。2014年12月12日，被告瑞泰公司与原告胡国海对上述的12套房产签订了《御湖天城认购协议》，并出具了房款收据。审理过程中，原告申请对涉案的12套房产进行诉讼保全，要求对上述房产进行查封，本院于2017年9月27日作出民事裁定，对该房产进行了查封，查封期间不得为该房产办理网签备案和不动产登记手续。 审理中，原告申请证人出庭作证证明，2013年10月份邯郸市邯三建筑工程有限公司在涉县御湖天城的项目代表人赵新军和董亚平以资金紧张由，向原告胡国海借款300万元，期限一年。借款到期后，在无能力清偿的前提下，双方协议将被告瑞泰公司抵顶给邯郸市邯三建筑工程有限公司的61套房产中的12套用于抵顶原告的借款，并与被告瑞泰公司签订了认购协议书，出具收款收据。被告瑞泰公司称与原告之间签订认购协议、出具收款收据，是受邯郸市邯三建筑工程有限公司的授权，目的是方便原告使用12套房产办理银行贷款手续，原告不是房产的实际所有人。 另查明，被告瑞泰公司涉县分公司系被告瑞泰公司在涉县开发涉县御湖天城住宅楼小区的分公司，不具备法人资格。 本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务，且在行使权利、履行义务过程中应当遵循诚实信用原则。被告瑞泰公司涉县分公司系被告瑞泰公司不具备法人资格的分支机构，对外进行的所有民事行为的结果，应当由被告瑞泰公司概括承受。结合本案查明的事实，原告胡国海提供的书面证据、证人证言，具有高度概然性，且相互印证，形成证据链条，可证实原告持有12套房产系邯郸市邯三建筑工程有限公司在涉县御湖天城项目中的民间借贷关系，产生的债务在无力清偿时，用房产抵顶的结果。且房款与债务数额按当时的市场价值大致相当，从而原告成为购房合同一方当事人，原告对上述房产的取得方式，不违反法律规定，且在现实多元化的交易中以常态化出现。故原告胡国海向本院提供的被告瑞泰公司与其签订的《御湖天城认购协议》，并向出具收款收据的行为，即未违反法律、行政法规的强制性规定，又不符合合同法规定的无效情形，原告胡国海请求确认原、被告签订的《御湖天城认购协议》有效，并要求被告瑞泰公司为其办理网签备案及不动产登记手续的请求，证据确实充分，应予支持。被告瑞泰公司辩称与原告胡国海签订《御湖天城认购协议》和出具收款收据的行为，系邯郸市邯三建筑工程有限公司委托原告胡国海办理贷款而仅暂时持有理由，未提供充分证据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告胡国海与被告邯郸市瑞泰房地产开发有限公司签订的涉县御湖天城12号楼1单元304号、504号、701号、1001号、1101号、1201号、1501号、1504号。15号楼1单元1101号、1102号、1103号、1104号，共计12套房产的《御湖天城认购协议》有效； 二、被告邯郸市瑞泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告胡国海交付上述12套房产，并协助原告办理上述12套房产的网签备案手续和不动产权利登记手续。 案件受理费30,089.0元，保全费5000元，由被告邯郸市瑞泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  孙魁林 审判员  李红高 审判员  江文海 二〇一七年十二月十五日 书记员  张 月