北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9671号上诉人（原审被告）：张显政，女，1951年11月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孟庆升，黑龙江智产律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张亚男，女，1958年12月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李国玺，北京高众律师事务所律师。上诉人张显政因与被上诉人张亚男房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张显政上诉请求：撤销原判，改判驳回张亚男的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未追加张显政的前夫张某为共同被告，遗漏必须参加诉讼的当事人。涉案房屋系使用张显政、张某夫妇的工龄折扣经房改拆迁回购的，此房虽登记在张显政名下，但属夫妻共同共有物权，对于张亚男主张借张显政之名买夫妻二人的回迁房，不但没有与张显政达成合意，也没有征得张某同意或追认，侵害了张某的共有物权，程序上剥夺其抗辩权。2.张亚男主张涉案房屋是其部分出资（张显政认为是借款，另购房款中还有张显政、张某的工龄折扣款），即使如此，亦不足以证明其与张显政之间存在“双方存在借名登记的约定”，不符合借名买房应该包含的两个要素，一是双方约定一方以他人名义出资购房，二是足以证明双方存在借名登记的约定。这个举证责任应该分配给出资一方。一审法院没有要求张亚男举证证明借名登记约定存在的事实，不符合相关规定要求。3.涉案房屋拆迁回购是“房改带危改”，是面向特定回迁居民的，政府在回迁安置政策上是有优惠政策的，因此借名买房违背社会公共利益。4.张显政仅此一套拆迁安置住房，失去此房则无处居住，此房有房改房的优惠价格，占用了夫妻双方的工龄折扣，之后夫妻双方则再也不能享受到任何政策性房源和公积金贷款，也无力购买商品房，于情于理不可能同意张亚男借名买房，双方之间系为了帮助张亚男菜市口拆迁作为周转房形成的借贷借住关系。5.一审遗漏2001年4月23日签订的《金鱼池危改回迁意向书》的事实，签订该意向书的前提条件是搬家腾退并拆除自建房，证明回迁房是张显政夫妻安家立命之本，不可能将此唯一占用己方工龄和购房资格的回迁房让与他人。6.2017年8月24日签署的协议不能证明有借名买房并配合房产过户的合意，除了证明张亚男有部分出资外，只能证明双方只有共同卖房的合意。7.一审适用法律错误，一是根据合同法司法解释二第一条之规定，本案合同标的和数量不明，不应该认定合同成立；二是举证责任分配错误。张亚男辩称，同意一审判决，不同意张显政上诉请求及意见。1.张显政与张某不是夫妻，双方已于2015年离婚，夫妻共同财产应该在离婚时分割，现在主张权利没有依据。一审没有遗漏必须参加诉讼的当事人，程序上没有问题。2.张某离婚后购买了政策性房产，享受了相应的优惠购房，且在一审中张某明确表态张显政是涉案房屋的唯一产权人。3.一审中我们已经提交购房合同原件、贷款合同原件、发票原件、还款凭证原件、物业费缴费单原件及录音等证明我们存在借名买房的事实。4.一审适用法律正确。张亚男向一审法院起诉请求：1.判令张显政将位于北京市东城区西革新里112号院2号楼15层1505号房屋过户至张亚男名下；2.诉讼费由张显政承担。一审法院认定事实如下：张亚男与张显政系姐妹关系。张亚男与哈志刚原系夫妻关系，现已离婚。张显政与张某原是夫妻关系，二人于2015年7月27日离婚。位于北京市东城区龙须沟北里**房屋的原承租人为张显政。2001年4月27日，张显政作为乙方与北京市华城房地产开发公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房协议书》，约定主要内容为：甲方依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法》对乙方住用的房屋进行危改。乙方住址东城区龙须沟北里7-东-302，在危房改造区内有正式住房2间，使用面积24.8平方米，建筑面积32.98平方米；现有正式户口1人，安置人口1人，分别是承租人张显政。甲方安置乙方二居室1套，建筑面积103.8平方米。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买东城区西革新里4楼1505号二居室1套，建筑面积（暂定）103.8平方米。因甲方提供购买的楼房尚未建成，乙方需自行周转，周转时间2001年4月23日至2001年12月31日。乙方在签订本协议的同时，应按下列各项向甲方交纳购房款，共计291387元，（优惠3万元）：原建筑面积32.98平方米，23785元；人均未超过15平方米部分67.03平方米，264903元；公共维修基金（26元每平方米）2699元。乙方异地回迁购房款（不含公共维修基金）288688元，一次付清优惠1%后，实际付款（含公共维修基金）258500元（其中现金58500元，贷款200000元）。该协议书首页加盖有现金收讫章。2001年4月27日编号为0001123的金鱼池地区危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名张显政，应交房价款258500元，本次交款额58500元，贷款200000元。2001年5月16日，张显政、案外人哈志刚作为借款人与中国建设银行北京前门支行作为贷款人及张显政作为担保人签订北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同。贷款金额为200000元，贷款期限为60月，自2001年5月16日至2006年5月15日，并以东城区西革新里112号院2号楼1门1505号房屋作为抵押。贷款于2004年5月24日还清。2002年1月7日，张显政作为乙方与北京市华城房地产开发公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，约定主要内容为：乙方在金鱼池危改项目中回迁购买的楼房现已竣工。甲乙双方在原签协议基础上，就所购楼房的相关事项，签订补充协议如下：乙方自愿购买的施工号东城区西革新里4号楼1505号二居室1套，图纸建筑面积103.8平方米，现已竣工。经公安部门批准的管理楼号为西革新里112号院2号楼1505号二居室1套，经测绘部门实际测定的建筑面积为104.9平方米。根据原回迁购房协议书第七条“乙方交纳的上述购房款为暂定房价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积结算为准，多退少补”的约定，甲、乙双方按下列各项结算购房款，乙方应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计262557元：原建筑面积32.98平方米23785元；人均超过15平方米部分68.06平方米268973元；购买住房优惠2928元；回迁购房二居室优惠3000元；公共维修基金（26元每平方米）2727元。原协议乙方应交纳购房款258500元（公共维修基金2699元），合计258500元已付清（其中现金58500元，贷款200000元）。乙方购买的回迁楼以图纸建筑面积计算的购房款金额258500元，回迁楼竣工后以实际测量建筑面积计算购房款金额262557元，相互差价4057元：乙方应补交购房款4057元。该补充协议首页加盖有现金收讫章。2002年1月7日编号为0002082的金鱼池地区危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名张显政，本次交款额4057元。同日，涉案房屋可以办理入住手续，张亚男入住涉案房屋并居住至今，缴纳了在此期间产生的物业管理费。2004年5月24日的中国建设银行现金交款单中载明，交款单位为张显政，款项来源为全部还清贷款，金额为84677.31元。2004年6月30日，涉案房屋办理了编号为京房权证崇私字第XX**房屋所有权证。2017年8月22日，涉案房屋办理编号为京（2017）东不动产权第0021185号的新不动产权证书。对于购房款支付情况，张亚男陈述其以现金形式支付购房首付款58500元，贷款20万元，后期以现金形式支付房屋差价款4057元。另，张亚男于2006年给付张显政折抵的房屋拆迁款及利息共25万元，其中利息5万元张显政予以退还。对于贷款由张亚男偿还，现已还清。张显政陈述购房款由张显政支付，张显政从张亚男处借款58500元和4057元交给拆迁单位，贷款20万元的还款是由张亚男前夫哈志刚偿还，但因房屋是张显政的，由张亚男居住，因此张亚男偿还的贷款就折抵了租金。张显政的确收到过张亚男给付的20万元，但该笔钱款为借款与购房款无关，在2007年张显政已偿还张亚男5万元，因张亚男未出具收条，故后期未继续偿还。对于房屋的居住情况，双方均认可房屋交付后由张亚男居住使用，但张显政称为张亚男借住房屋，购房人应为张显政。庭审中，张亚男提供了《危旧房改造回迁购房协议书》，《危旧房改造回迁购房补充协议书》、北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同、中国建设银行现金交款单、原房屋所有权证的原件等材料，拟证明房屋为借张显政之名购买，所有原件保存在张亚男处。庭审中，张亚男申请证人刘某出庭作证，证人陈述张亚男家与证人家准备一起在花市枣苑周边购买房屋，后来张亚男因购买张显政拆迁安置的房屋，便不再购买花市枣苑的房屋。对此，张亚男认可其真实性。张显政认为证人与张亚男关系特殊，不认可其真实性。张显政申请证人张某出庭作证，证人陈述涉案房屋为拆迁安置住房，张显政是唯一的被拆迁人，所有的协议是张显政所签。涉案房屋是张亚男借住的张显政的房屋。对此，张亚男不认可其真实性，认为证人为张显政的前夫。张显政认可证人证言的真实性。庭审中，张亚男提供双方于2017年8月24日签署的协议一份，拟证明，双方均认可涉案房屋的购房款由张亚男出资。该协议载明：由张显政、张亚男双方约定将张显政名下东城区西革新里112号院2号楼15层1505号房产（张亚男出资购房）共同商定将此房出售，出售后房款到账后，张显政将售房款自留250万元，其余房款打到张亚男账户（第一时间）协议认可，绝不反悔。对此，张显政不予认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以张显政名义购买，但所有款项系由张亚男出资支付。房屋自交付后一直由张亚男居住使用并交纳物业管理费等费用。房屋在办理抵押贷款后，贷款均由张亚男方偿还。涉案房屋的《危旧房改造回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》，金鱼池地区危改居民购房安置交款单，北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，中国建设银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件均由张亚男持有。此外，张亚男对于其借名买房的原因、过程、款项的构成进行了合理说明，故法院认定双方存在口头上的借名买房法律关系。现张亚男要求张显政将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于张显政所提双方不具有借名买房关系，购房首付款及贷款为张亚男方代为垫付，双方之间是借款关系，购房人为张显政的主张，因张显政对此未提交任何有力证据予以证明，亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释，故对张显政的主张法院不予采信。双方在产生借名买房法律关系后，张亚男已实际占有使用了标的物，张显政以张亚男的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：张显政于判决生效之日起十日内协助张亚男将位于北京市东城区西革新里112号院2号楼15层1505号房屋产权转移登记至张亚男名下。二审中，张显政申请调取拆迁单位北京市华城房地产开发公司办理回迁购房计算房价时用到的张显政、张某夫妇二人的工龄折扣的材料，并提交结婚证、离婚协议书。经本院审查，离婚协议书显示张显政与张某于2015年7月27日离婚，其中载明“……三、夫妻共同财产分割：双方婚后无共同财产及房产。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据在案证据及双方庭审陈述，涉案房屋以张显政名义购买，但购房所需款项均由张亚男出资支付及偿还贷款。房屋自交付后一直由张亚男居住使用并交纳物业管理费等费用至今。另，张亚男持有《危旧房改造回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、金鱼池地区危改居民购房安置交款单、北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，中国建设银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件。综合上述事实，张亚男主张其系借用张显政的名义出资购买房屋，其应为房屋实际所有权人，具有事实依据，现该房屋过户亦不存在法律或政策上的限制，一审法院支持张亚男要求张显政将涉案房屋产权登记转移至其名下的请求，并无不当。关于张显政上诉主张一审遗漏应该参加诉讼的当事人一节，张显政提交的离婚协议书中已经明确双方婚后无共同财产及房产，足以证明双方就婚姻存续期间的共同财产已经处理完毕，现张显政主张涉案房屋有张显政、张某的工龄折扣款、张某对涉案房屋享有权利、一审法院遗漏应该参加诉讼的当事人，依据不足，本院不予采纳。张显政申请调取拆迁单位办理回迁购房计算房价时用到的张显政、张某夫妇二人的工龄折扣的证据材料，本院不予准许。关于张显政上诉主张其与张亚男双方之间系为了帮助张亚男菜市口房屋拆迁作为周转房形成借款、借住关系一节，该主张与2017年8月24日张显政与张亚男签署的协议中确定的双方均认可涉案房屋的购房款由张亚男出资的事实，以及张亚男于2002年1月7日入住涉案房屋并居住至今的事实明显不符，张显政未就其主张的借款关系提供任何有力证据予以证明，故本院对其上诉主张不予采信。综上所述，张显政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由张显政负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年十一月十日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心