新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1817号 上诉人（原审原告）：何江，男，1978年5月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：张鹏飞，新疆宇通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊犁力创宏盟汽车服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县胡地亚于孜镇伊犁力创钢铁物流园**楼**。 法定代表人：何玉婷，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱斌，新疆信禾诚律师事务所律师。 上诉人何江因与被上诉人伊犁力创宏盟汽车服务有限公司（以下简称力创宏盟公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院（2020）新4021民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何江委托诉讼代理人张鹏飞，被上诉人力创宏盟公司委托诉讼代理人朱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何江上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1．根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，履行合同义务的举证责任在履行合同的义务方。因此案涉租赁物（一间商铺和7700平方米场地）是否交付，举证责任在力创宏盟公司。一审判决认定由其承担上述举证责任，违反法律规定。2．力创宏盟公司在一审答辩承租给其的场地在硬化的43亩场地中，力创宏盟公司承租给尼勒克县主共源驾驶培训学校有限公司伊宁县分公司（以下简称主共源驾校）的场地不是承租给其的场地。但力创宏盟公司又不能确定出租给其场地的具体四至界线。一审开庭后法庭到现场进行实地勘察，并对除主共源驾校以外的场地进行测量，但剩余的场地无法规划出110米×70米的场地。综上，一审判决违反法律规定，请求二审法院依法支持其上诉请求。 力创宏盟公司辩称，1.2017年7月10日其公司从伊犁北宁物流有限责任公司租赁60亩土地，租赁期限自2017年7月10日起至2017年7月9日止，其中43亩土地已硬化。其公司将一区约15亩场地承租给主共源驾校，将二区约11亩场地承租给何江，并签订《力创宏盟二手车市场租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》）。之后其公司向何江交付了商铺和场地，何江支付第一年租金和保证金。2．何江在民事起诉状中自认发现有人在其租赁的场地上施工，其公司将承租给其的场地又租赁给他人，导致合同目的无法实现。而何江在庭审中又称其公司未交付租赁物，何江前后表述自相矛盾。3．何江承租案涉场地、商铺系用于驾校、考场，但因其驾校考场手续未经审批而未实际使用，系其自身的原因未开展驾校、考场业务。综上，何江要求解除两份《租赁合同书》，并要求其公司返还租金、保证金，承担违约金的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。 何江向一审法院起诉请求：1．依法解除其与力创宏盟公司签订的场地租赁合同、商铺租赁合同；2．判令力创宏盟公司返还租金150,000元、保证金5000元，合计155,000元；3．判令力创宏盟公司支付违约金30,000元；4．由力创宏盟公司承担案件涉诉费用。 一审法院认定事实：2017年7月10日，力创宏盟公司从伊犁北宁物流有限公司租赁39,999平方米（约60亩）土地，已硬化43亩。2018年9月21日，何江与力创宏盟公司签订场地及商铺租赁合同，租赁场地7700平方米，用于开设驾校、考场，租赁期限为五年，年租金125,000元，保证金5000元，商铺（××栋××层××号）年租金25,000元。租金一年一付。2018年的租金于2018年10月5日前付清。在双方签订的场地租赁合同中，只约定了场地的面积，没有约定四至。何江承租的××栋××层××号商铺自合同签订后，闲置至今。力创宏盟公司出租给主共源驾校的土地占地面积约15亩。 一审法院认为，法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。由于何江未提交证据证明合同签订后力创宏盟公司拒不交付其租赁的场地及商铺、未提交证据证明力创宏盟公司租赁给主共源驾校的土地就是其租赁的场地。故其要求解除与力创宏盟公司签订的场地租赁合同与商铺租赁合同、返还租金150,000元、保证金5000元，合计155,000元的请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回何江的诉讼请求。案件受理费2000元，由何江负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 何江向本院提交以下证据：1．现场照片1组、现场图1张，拟证明除主共源驾校使用的场地能划出场地租赁合同中约定的长110米、宽70米的场地外，其余场地均不能划出长110米、宽70米的场地。2．《租赁合同书》1份，证实力创宏盟公司把租赁给其的场地租赁给了主共源驾校，俞立平系主共源驾校的负责人。 力创宏盟公司对何江提供的上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。 力创宏盟公司向本院提交其公司与俞立平签订的《租赁合同书》1份，拟证明其公司将承租的伊犁北宁物流有限公司39,999平方米场地中的9333.33平方米场地转租给主共源驾校，租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月30日止。 何江对力创宏盟公司提供的上述证据的真实性不予认可，但对力创宏盟公司将场地承租给主共源驾校使用的事实予以认可。 经本院现场勘查，除主共源驾校承租使用的场地外，其余场地均不能划出长110米、宽70米的空场地。若划出长110米、宽70米的场地，则场地中包含钢结构棚子。双方当事人对本院现场勘查内容无异议。 本院认证认为，结合本院现场勘查，何江提供的现场照片与本院现场勘查情况相互印证，本院对现场照片予以采信。何江提供的现场图与本院现场勘查不完全吻合，本院不予采信。何江提供的《租赁合同书》非原件，力创宏盟公司对该证据不予认可，何江无法提供原件核对，本院不予采信。力创宏盟公司向本院提供的《租赁合同书》，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，何江与力创宏盟公司于2018年9月21日签订两份《租赁合同书》。涉及案涉商铺的《租赁合同书》约定何江承租力创宏盟公司二手车市场4幢1层102号商铺，商铺面积140.08平方米，租赁期限自2018年10月21日起至2023年10月20日止，租赁场所的经营业态为驾校、考场，年租金25000元，每年按照10%递增，合同五年一签，租金一年一付。为保证何江经营期限内履行合同、遵守合同的管理制度及各附件，何江应于合同签订同时向力创宏盟公司缴纳保证金5000元。并特别约定二区场地租赁期限五年，场地递增5%，租金一年一付，场地面积7700平方米，110米×70米，2018年租金于2018年10月5日前交清等内容。涉及案涉场地的《租赁合同书》约定何江承租力创宏盟公司二手车市场二区面积7700平方米的场地（110米×70米），租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁场所的经营业态为驾校、考场，年租金125,000元，合同一年一签，租金一年一付等内容。两份《租赁合同书》的第七条第二款均约定：“双方任何一方无正当理由单方提前解除本合同的，应向另一方支付经营场地年租金20%的违约赔偿金”。 2019年6月21日，力创宏盟公司与案外人俞立平签订《租赁合同书》，约定力创宏盟公司将二手车市场二区9333.33平方米场地承租给俞立平用于经营驾校，租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月30日止，第一年至第三年租金各为150,000元，第四年租金160,000元，第五年租金170,000元。俞立平承租该场地实际由主共源驾校承租使用。 本院现场勘查，双方当事人共同确认除主共源驾校承租使用的场地外，其余场地均不能划出长110米、宽70米的空场地。若划出长110米、宽70米的场地，则场地中包含钢结构棚子。 何江在起诉状中陈述：2019年5月其发现有人在其租赁的场地上施工，经了解其才知道力创宏盟公司将租赁给本人的场地又租赁给了他人。 本院认为，何江与力创宏盟公司签订的两份《租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1．力创宏盟公司是否交付案涉租赁场地、商铺的问题；2．何江是否享有法定解除权及案涉租赁合同书应否解除的问题；3．何江主张力创宏盟公司返还租金150,000元、保证金5000元并支付违约金30,000元应否支持的问题。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，何江与力创宏盟公司签订的两份《租赁合同书》对案涉商铺、场地的交付时间、交付方式未做约定，双方当事人亦未对此达成补充协议，故应按照《租赁合同书》有关条款或者交易习惯确定。首先，两份《租赁合同书》已明确约定案涉场地、商铺的租金交付时间及租赁期限，何江也按合同约定交付了案涉场地、商铺的租金及案涉商铺的保证金。其次，何江承租案涉场地、商铺系用于经营驾校、考场，而且结合其提供的伊犁州伊宁县奔腾驾校科目二考场项目规划设计图，即其承租案涉场地需经规划、设计、施工完成后才可用于驾校、考场使用。根据上述约定的使用用途及实际情况，案涉场地并不以交付为必要，但力创宏盟公司必须保障适于何江使用的长110米、宽70米的场地。而经查明案涉场地在力创宏盟公司将9333.33平方米的场地承租给俞立平前处于闲置状态，案涉商铺自《租赁合同书》签订至今处于闲置状态，即不存在不适于何江使用的状态。第三，何江在起诉状中陈述，2019年5月其发现有人在其租赁的场地上施工，经了解其才知道力创宏盟公司将租赁给本人的场地又租赁给了他人，该事实系何江自认的事实，符合法律规定，本院予以采信。综合上述因素，本院认定在力创宏盟公司将9333.33平方米的场地承租给俞立平前，案涉场地处于适于何江使用的状态，案涉商铺也已交付何江。因此，何江上诉主张案涉场地、商铺未交付，无事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，力创宏盟公司作为出租人，不仅负有交付案涉场地、商铺给何江使用收益的义务，而且负有在租赁关系存续期间保持案涉场地、商铺符合约定的使用收益状态。力创宏盟公司在向何江交付案涉租赁场地、商铺后，又与案外人俞立平签订《租赁合同书》将二手车市场二区9333.33平方米场地承租给俞立平用于经营驾校。而根据本院现场勘查并经双方当事人确认的事实来看，力创宏盟公司将二手车市场二区9333.33平方米场地承租给俞立平后，其公司则无法保障何江使用110米×70米的场地。力创宏盟公司的上述违约行为导致何江租赁案涉场地、商铺用于经营驾校、考场的合同目的无法实现，何江据此享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除权。现何江诉讼主张解除案涉两份《租赁合同书》，于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点三。如上所述，力创宏盟公司将二手车市场二区9333.33平方米场地承租给俞立平后，其公司则无法保障何江使用110米×70米的场地，致使何江租赁案涉场地、商铺用于经营驾校、考场的合同目的无法实现，何江据此享有对待履行租金的抗辩权。本院根据合同性质、合同的履行情况及力创宏盟公司于2019年6月21日与案外人俞立平（主共源驾校）签订《租赁合同书》等情况，认定力创宏盟公司退还何江租金合计74,383.6元，其中退还商铺租金8287.7元〔25,000元÷365天×121天（2019年6月21日至2019年10月20日）〕，退还场地租金66,095.9元〔125,000元÷365天×193天（2019年6月21日至2019年12月31日）〕，退还保证金5000元。对于何江主张力创宏盟公司支付违约金30,000元，因何江主张违约金的依据是《租赁合同书》第七条第二款的约定，但该违约金条款适用于双方当事人无正当理由单方提前解除合同的情形，而本案系当事人诉讼主张解除合同，并不属于上述情形。因此，何江主张力创宏盟公司支付违约金30,000元，并无合同依据，本院不予支持。 综上所述，何江的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院（2020）新4021民初1145号民事判决； 二、解除何江与伊犁力创宏盟汽车服务有限公司于2018年9月21日签订的两份《力创宏盟二手车市场租赁合同书》； 三、伊犁力创宏盟汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还何江租金74,383.6元、保证金5000元； 四、驳回何江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2000元，二审案件受理费3400元，合计5400元，由何江负担3082.86元，由伊犁力创宏盟汽车服务有限公司负担2317.14元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 审 判 员  张明浩 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  邹 洁 书 记 员  宋思婷