海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终493号上诉人（原审第三人）：郑国玉，女，1955年1月10日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马桂金，女，1964年5月23日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：张振安，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼汉新，男，1960年10月19日出生，汉族，住三亚市。上诉人郑国玉因与被上诉人马桂金、冼汉新房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2016）琼0271民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于公开开庭审理了本案，郑国玉的委托诉讼代理人吉才虹，马桂金的委托诉讼代理人张振安到庭参加诉讼，冼汉新经本院依法传唤未到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。郑国玉上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持郑国玉的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序严重违法。一审法院在接收郑国玉作为具有独立请求权的第三人申请书后，既没有作出是否同意郑国玉参加诉讼的民事裁定书，也未送达相关的民事诉状、相关的诉讼证据等权利义务告知书等法律文书给郑国玉。只在开庭前，匆忙通知郑国玉参加诉讼，致使郑国玉无法收集相关的证据及相关的诉讼材料，严重侵害了郑国玉的合法权益。二、一审判决认定法律观点错误。一审判决认为“……因《中华人民共和国城市规划法》已在2008年1月1日废止，属无效法律，被告引用该法律属适用法律错误。”1、从冼汉新取得涉案房屋、改建、出售时间看，是否违反法律的强制性规定。冼汉新于2004年12月10日，经湖南省衡山县人民法院执行拍卖取得涉案房屋碧海公寓住宅楼。2012年6月11日，冼汉新依法办理三土房[2012]字第004405号至冼汉新及郑国玉名下。2005年，冼汉新未取得城市规划部门批准改建的规划许可文件，也无《商品房销售许可证》及其他相关批准文件，并在未完善消防设施等情况下，擅自将“碧海公寓住宅楼”分割为80多户小户型房产，违反1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条之规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”及1984年5月11日颁布的《中华人民共和国消防条例》第五条，新建、扩建和改建工程的设计和施工，必须执行国务院有关主管部门关于建筑设计防火规范的规定。和2009年9月1日实施的《中华人民共和国消防法》第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十一条，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十二条，依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工;其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。虽然1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》于2008年1月1日已废止，但冼汉新与马桂金在2005年12月6日将违法改建的房屋，作为商品房出售，并签订《商品房买卖合同》时，该法律还未废止，郑国玉适用该法律并无不当。冼汉新与马桂金于2005年12月6日签订的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，《中华人民共和国消防条例》第九条，《中华人民共和国消防法》第九、十一、十二条的强制性规定，自始无效。三、一审判决适用法律错误。1、冼汉新系自然人，不具备签订《商品房买卖合同》的主体资格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据该司法解释，冼汉新不是房地产开发企业，不具备与马桂金签订《商品房买卖合同》的主体资格。2、涉案的交易房屋不属于商品房。涉案房屋的性质仅为郑国玉与冼汉新的家庭住宅。冼汉新系自然人，不属于房地产开发企业。在未经房屋共同共有人书面同意，以商品房的名义售予马桂金等人，并签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”同时违反了《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”严重侵害了郑国玉的合法权益。四、一审判决对涉案房屋的根本事实认定不清，对法律理解错误。首先，冼汉新擅自将涉案房屋改建成小户型房产，违反了2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性规定。其次，冼汉新未经郑国玉的书面同意擅自出售共有房屋，违反了《中华人民共和国物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的强制性规定。综上，一审程序违法，认定根本事实不清，适用法律严重错误。请求撤销一审判决，改判支持郑国玉的一审诉讼请求。马桂金辩称，房屋买卖合同合法有效，涉案房屋具备办理分户条件，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当维持一审判决，驳回郑国玉的上诉请求。一、房屋买卖合同合法有效。1、双方意思表示真实。冼汉新于2005至2006年通过电视、报纸等媒体进行宣传出售房屋，系其真实意思表示，不存在被胁迫、被欺诈之情形。马桂金在签订房屋买卖合同后支付了相应的对价，冼汉新开具了收据并将房屋交付给马桂金居住达10年之久，冼汉新本人也未提出过任何异议，且在媒体上表示愿意给马桂金办理房产证（南岛晚报2011年2月11日07版）。马桂金与冼汉新签订买卖合同时，衡山县人民法院拍卖裁定载明房屋产权归在冼汉新一人名下，马桂金有理由相信冼汉新对该房屋有权进行处分，其次双方约定的房屋价款也与当时的市场价相当，故依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，马桂金应属于善意第三人。在本案中，冼汉新出售房屋在电视、报纸等媒体上宣传，媒体对冼汉新不办证的事实进行报道，以及马桂金居住争议房屋长达十余年之久，郑国玉并未对该房屋的使用权或所有权进行过任何确认或主张，其作为冼汉新的妻子，现主张其不知情明显不符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《合同法》第四十九条也规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。更为重要的事实是，涉案房屋于2005至2006年出售，而冼汉新与郑国玉于2011年进行结婚登记。因此涉案房屋不属于夫妻共同财产。2、合同签订不违反强制性法律规定和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，双方签订的房屋买卖合同的效力问题应当以是否违反效力性强制性规定来界定，如果只是违反管理性规定不应当认定为合同无效。马桂金主张涉案房屋改建问题，只是违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市规划法》（己失效）等管理性内容，不足以达到损害国家和社会公共利益，且不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。更何况，三亚市住建局于2009年给冼汉新改建的房屋颁发了房产证，附有详细的分层分户图，这也充分说明了房屋改建的事实得到了相关行政部门的允许和确认。因此，双方签订的合同合法有效。二、涉案房屋具备办理分户的条件。1、三亚市住房和城乡建设局于2016年8月3日向三亚市城郊人民法院出具的三住建函[2016]2232号表明该房屋具备办理分户条件。2、三亚市规划局于2016年11月25日向三亚市城郊人民法院出具的三规法规函[2016]149号表明涉案房屋属于历史遗留项目，为有效处置这些项目，当时政策鼓励出售出让用地的私人住宅楼项目，并办理分户手续，至于涉案房屋能否办理分户证的问题属于住建局的职权，法院可按住建局的意见审理。3、三亚市国土资源局于2017年11月28日向全体椰海花园业主出具的三土籍[2017]430号函件表明涉案房屋分户不属于国土局职权，能否分户与市规划局意见一致；涉案房屋属于历史遗留项目，能否分户登记问题，尊重司法判决结果。综上，马桂金认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法维持，驳回郑国玉的上诉请求。冼汉新辩称，一审法院判决认定双方签订的合同有效，并判决冼汉新与郑国玉协助马桂金办理过户，违反了当时的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，及新现行的《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十条规定的强制性规定。一审法院属适用法律严重错误。二、本案应适用房屋买卖行为发生时的法律规定，依据《中华人民共和国城市规划法》应认定《商品房买卖合同》无效。冼汉新与马桂金签订《商品房买卖合同》的时间为2005年，当时就房屋规划问题适用的法律规定为《中华人民共和国城市规划法》，虽然该法于2008年1月1日废止，但根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。故郑国玉在原审诉讼中主张适用《中华人民共和国城市规划法》认定《商品房买卖合同》的效力属于适用法律正确。《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。”因冼汉新所售房屋规划报建为私人的住宅楼，未经规划部门批准，擅自改建成小户型房屋对外出售，该行为违反城市规划法的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（五）款规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”。《商品房买卖合同》应为无效合同。另外根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同自始没有法律约束力”。故冼汉新签订《商品房买卖合同》行为发生时即为无效行为，在法律无特殊规定的情况下，不因法律修改而导致合同效力的变动。三、《商品房买卖合同》因违反现行《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，亦应被认定无效。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日正式实施，根据该法第九条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划、服从管理。”第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”因冼汉新改建行为未取得建设工程规划许可证，擅自改变登记户型对外出售亦违反了现行《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十条强制性规定，《商品房买卖合同》亦应被认定无效。另冼汉新为履行合同，曾多次与规划局、国土局沟通分户事宜，并于2016年1月27日正式向规划局发函咨询碧海公寓住宅楼是否能够办理分户，三亚市规划局于2016年2月26日作出复函（三规建设函[2016]46号）明确复函“房屋未完善消防设施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80户人名下，则无法满足疏散、停车等相关规范和规定要求，且现规划性质己为林地，因此不同意规划分户申请”。另2016年11月25日三亚市规划局三规法规函[2016]149号复函法院。《三亚市规划局关于“碧海公寓住宅楼”能否办理分户申请的复函》中明确确认：1、“碧海公寓住宅楼”于1995年1月14日取得原三亚市规划局核发的建设工程规划临时许可证》……批准其建1栋5层私人住宅楼。总面积3200平方米……。2、我市审批的私人住宅楼主要是为了解决当地群众住房困难问题的，……因此，根本满足不了分户所需用的通风、采光和消防的要求，所以审批的私宅主要用于私宅业主家人自住和使用，不能作为房地产项目开发销售”。因此，“碧海公寓住宅楼”只能作为单独私人住宅建筑存在，不能分割为独立单套商品房销售，“碧海公寓楼”住宅楼分割80多户违反了《城乡规划法》规定。故冼汉新无法履行合同不存在主观恶意，确实因违反《中华人民共和国城乡规划法》法律强制规定而没有办法履约。应被认定无效。四、冼汉新擅自改建对外出售给80户人，因违反《消防法》损害社会公众利益，因此签订的《商品房买卖合同》应被认定无效。2006年当时实施的《中华人民共和国消防法》第一条明确立法宗旨为保护人身、财产安全，维护公共安全。该法第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”2009年5月1日实施的《中华人民共和国消防法》第一条、第九条、第十条、第十二条依然有上述类似规定。法律之所以要求建筑物的建设行为需要经过规划审批且要验收合格，正如三亚市规划局在三规建设函[2016]46号复函中明确的，关系到消防设施、人员疏散、停车等问题。而该类问题都涉及公共利益，案涉整栋房屋不具备同时居住80多户人口的基本条件（按照每户3人计算，将居住约260余人），存在重大的公共安全隐患，若认定冼汉新与80户签订的《商品房买卖合同》有效，后果不堪设想。故《商品房买卖合同》因损害社会公共利益，违反了《消防法》法律强制性规定，亦应被认定无效。五、三亚市住建局无权向三亚市城郊人民法院作出可以办理分户手续的复函（三住建[2016]2232号），该复函不能作为法院认定案件事实的依据。土地证和房产证“二证合一”制度实施后，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，国务院国土资源主管部门负责指导全国不动产登记工作。根据三亚市政府的统一工作安排，三亚市的不动产登记工作在2015年11月已经正式启动，并确定由三亚市国土资源局下设的不动产登记业务中心，具体负责解释及房屋产权分户登记。办理适格主体是三亚市国土资源局。三亚市住建局不再具有相应管理职权，故其无权向城郊法院作出案涉房屋可以办理分户的复函。该复函违反法律规定与事实情况相违背。就案涉房屋能否办理分户事宜，冼汉新于2017年7月11日向三亚市不动产登记主管机关三亚市国土资源局正式发函，咨询名下位于三亚市××巷住宅楼分户一事。2017年7月28日复函，三土资籍[2017]244号《三亚市国土资源局关于冼汉新咨询办理碧海公寓住宅楼分户产权的复函》，明确复函“经我局查核该宗地为个人整宗住宅楼，不属于商品房，不能办理登记对外销售，且依据规划局意见，该项目未通过规划验收，现规划性质己为林地，我局与市规划局意见一致，该住宅楼不予办理分户登记。”另《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可，施工许可或未按照规划许可的面积内容建造的建筑申请登记的。”根据法律规定及房屋登记办法，冼汉新擅自改变登记户型，将私人住宅楼大开间改建为80多户小户型未取得规划部门批准，未取得工程规划许可证，未取得商品房预售许可证，对外出售的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》及《房屋登记办法》的法律强制性的管理规定。必然导致在行政审批过程中无法办证，属于违反效力性强制规定，《商品房买卖合同》应被认定无效。六、根据同案同判原则，司法实践中法院对“大开间房屋擅自改为小户型对外出售”的行为一般认定无效。冼汉新提交的新证据中有三亚市城郊人民法院于2017年6月20日作出的（2016)琼0271民初6903号《民事判决书》（郭晶与吴经文商品房转让合同纠纷案)，该判决第16页认定，“本院认为……小户型房屋未经规划报建部门批准擅自变更原有登记户型，该转让的小户型房屋应认定违法，双方签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定，应认定无效。”为保证司法判决适用法律统一性，本案应认定《商品房买卖合同》无效有事实和法律依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律严重错误，请求二审法院依法判决撤销一审判决，改判支持冼汉新的签订《商品房买卖合同》无效。马桂金向一审法院起诉请求：1、判令冼汉新与郑国玉将位于三亚市××区住宅楼B105房土地房屋所有权证过户到马桂金名下；2、诉讼费由冼汉新和郑国玉承担。郑国玉向一审法院提出独立诉讼请求：一、确认冼汉新与马桂金签订的《商品房买卖合同》无效；二、马桂金将涉案房屋返还给郑国玉。一审法院认定事实：郑国玉与冼汉新系夫妻关系。冼汉新于2004年12月13日通过湖南省衡阳县人民法院拍卖取得三亚市河东区下洋田大真岭巷26号椰海花园（原“碧海公寓”住宅楼）的房屋所有权。2009年12月24日，碧海公寓住宅楼办理了房屋产权登记证号：三土房（2009）字第10926号，权利人为冼汉新。2012年6月11日，上述住宅楼变更产权登记证号：三土房（2012）字第004405号，登记权利人变更为冼汉新和郑国玉。2005年12月6日，冼汉新与马桂金签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：马桂金购买冼汉新通过拍卖取得的位于三亚市××区）第一幢B105房，建筑面积34.69平方米，房屋总价款为91500元；付款方式为首付总房款95%即86925元，待房产证办下来时再付房款5%即4575元，交房时间为2005年12月30日；冼汉新应在房屋交付使用后360个工作日内办理产权变更登记。合同签订后，马桂金于2005年12月6日向冼汉新交付了购房款86925元。冼汉新也将涉案房屋交付给了马桂金使用。之后，双方因办证问题发生纠纷。冼汉新向三亚市规划局发出关于办理“碧海公寓住宅楼”分户产权证的咨询函。2016年2月26日，三亚市规划局关于办理“碧海公寓住宅楼”分户产权证意见的复函载明：“一、‘碧海公寓住宅楼’于1995年1月14日由原三亚市城市规划局核发《建设工程规划临时许可证》，为一栋5层住宅楼，原权利人刘智勇、刘智敏，总建筑面积3200平方米，该项目未通过规划验收核实（未查到档案）；根据《三亚市城市总体规划（2012-2020）》，该项目现规划用地性质为林地。二、来函提出该房屋未完善消防设施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80人名下，则无法满足疏散、停车等相关规范和规定要求，且现规划性质已为林地，因此不同意上述规划分户申请。”2016年7月19日一审法院去函给三亚市住房和城乡建设局，询问本案能否办理分户证，三亚市住房和城乡建设局明确答复碧海公寓住宅楼能办理分户证。2016年11月21日，一审法院去函给三亚市规划局，询问本案能否办理分户申请。2016年11月25日，三亚市规划局作出三规法规函[2016]149号复函，函复如下：…3、上世纪九十年代海南房地产泡沫，我市遗留了大量的积压房地产和停缓建工程项目，为有效处置这些项目，对部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，但这种分户产权证是有缺陷的商品房产，一是房屋本身存在通风、采光及消防间距问题，二是购买这类房产等于放弃了对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题。4、“碧海公寓住宅楼”是1998年12月31日（省人大界定停缓建工程的最后时间）之前批建的项目，且于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，贵院可按市住建局的意见审理。对以上事实，双方均无异议，一审予以确认。对有争议的证据和事实，一审认定如下：1、冼汉新出售房屋，第三人郑国玉是否知情。对此争议，马桂金提交了售房广告、南岛晚报的报纸、证人证言予以证明，冼汉新对售房广告、南岛晚报的报纸的真实性均无异议，由此可知，冼汉新卖房是通过广告广而告知的，不存在隐瞒郑国玉的情形，且从2005年直至2016年已经有11年，郑国玉一直未提出异议，最近才提出异议，不合常理。郑国玉与冼汉新系夫妻关系，两人只是口头陈述冼汉新卖房郑国玉不知情，并未提供证据予以证明，故一审认定郑国玉对冼汉新出售房屋是知情的。2、本案能否办理分户证。马桂金主张能办理,冼汉新主张不能办理。针对此分歧,法院分别给三亚市住房和城乡建设局、三亚市规划局去函询问。三亚市住房和城乡建设局明确答复能办理分户证，三亚市规划局函复涉案住宅楼属历史遗留项目，我市对当时部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，只是购买该类房产等于放弃对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，建议法院按住建局的意见审理。由此可见，冼汉新主张不能办证的理由不能成立。一审法院认为，本案的主要争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。马桂金认为涉案房产系冼汉新通过法院拍卖取得的合法财产，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。冼汉新辩称，由于自己不是房地产开发企业，自己擅自改建房屋，没有取得规划部门的同意和审批，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。一审认为因《中华人民共和国城市规划法》已在2008年1月1日废止，属无效的法律，冼汉新引用该法律属适用法律错误。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》没有违反法律的效力性强制性规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定，即“违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效”。故本案双方签订的《商品买卖合同》应认定有效。由于涉案的碧海公寓住宅楼有合法的产权，双方的买卖没有损害国家公共利益、社会公共利益和第三人利益，且涉案房产属于上世纪九十年代停缓建工程项目，按照当时的政策，是鼓励产权人自行处置的，也可以办理分户证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，冼汉新应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故马桂金要求冼汉新协助办证，于法有据，予以支持。由于郑国玉与冼汉新系夫妻，涉案房屋产权亦登记在两人名下，故郑国玉也有协助办证的义务。对马桂金请求法院判令郑国玉协助将涉案房屋土地房屋所有权证过户到其名下的诉求，一审亦予以支持。对第三人郑国玉要求确认《商品房买卖合同》无效，将涉案房屋返还的诉求，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，一审判决：一、冼汉新、郑国玉应于判决生效之日起三十日内协助马桂金将位于三亚市××区住宅楼B105房过户至马桂金名下；二、驳回郑国玉的诉讼请求。案件受理费2086元（马桂金已预交1043元，郑国玉已预交1043元）,由冼汉新承担1043元，郑国玉承担1043元。经查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，郑国玉、冼汉新于2011年6月10日登记结婚。再查明，2017年7月25日，三亚市国土资源局作出《关于冼汉新咨询办理“碧海公寓住宅楼”分户产权证的复函》[三土资籍(2017)244号]，复函内容：“经我局查核，该宗地为个人整宗住宅楼，不属于商品房，不能办理分户登记并对外销售，且根据市规划局意见，该项目未通过规划验收，现规划性质为林地，我局与市规划局的意见一致，该住宅楼不予办理分户登记。”2017年11月28日，三亚市国土资源局根据椰海花园业主咨询函作出《关于椰海花园业主咨询碧海花园住宅楼情况的复函》[三土资籍(2017)430号]，复函内容：“碧海公寓住宅楼为1998年12月31日(省人大界定停缓建工程的最后时间)之前批建项目，于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目。鉴于‘碧海公寓住宅楼’项目属历史遗留项目，其能否办理分户登记等问题，我局尊重司法判决结果”。本院认为，本案二审争议焦点可归纳为两点：一、一审是否严重违反法定程序；二、涉案《商品房买卖合同》是否有效。一、关于一审是否严重违反法定程序的问题。郑国玉主张一审法院未裁定通知其参加诉讼，也未送达相关的民事诉状、证据等法律文书给郑国玉，只在开庭前，匆忙通知郑国玉参加诉讼，致使郑国玉无法收集相关证据及诉讼材料，严重侵害了郑国玉的合法权益。经查，本案郑国玉向一审法院提交《有独立请求权第三人参加诉讼申请书》后，一审法院于2016年6月22日给郑国玉的委托诉讼代理人陈川华送达了本案的应诉通知书、参加诉讼通知书、民事诉状、证据材料、开庭传票、举证通知书等法律文书。之后，一审法院于2016年7月6日、9月8日、12月6日三次公开开庭审理本案。故一审中不存在未及时通知郑国玉参加诉讼剥夺其民事诉讼权利的情形，郑国玉该项主张不成立，本院不予支持。二、关于涉案《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，郑国玉、冼汉新均认为冼汉新将涉案房屋擅自分户改建并转让违反了以下强制性规定:《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条强制性规定，主张涉案购房合同应自始无效。《最高人民法院关于适用的若干问题的解释（二）》第十四条对该第五项作出解释：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。郑国玉所依据的上述法律规定均为行政管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。故郑国玉、冼汉新以冼汉新违反了上述法律强制性规定为由主张涉案购房合同无效，理由不成立，本院不予支持。其次，郑国玉主张其与冼汉新为夫妻关系，为涉案房屋的共有产权人，冼汉新在未经其同意的情形下，出卖涉案房屋违反了下列法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效”，《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。郑国玉主张根据上述规定，应认定涉案购房合同无效。郑国玉与冼汉新于2011年6月10日登记结婚，而冼汉新已于2004年12月13日通过湖南省衡阳县人民法院拍卖取得涉案房产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”因此，涉案房产为冼汉新婚前个人财产，郑国玉不享有共有产权。且冼汉新于2005年在南岛晚报上亦公开登报广告售房，并于2005年12月6日与马桂金签订了买卖合同，马桂金亦在涉案房屋中居住数年至今，郑国玉、冼汉新于2011年6月10日才登记结婚，故不存在冼汉新隐瞒郑国玉售房的情形。综上，郑国玉主张冼汉新隐瞒其擅自处分共有财产没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案购房合同系当事人之间的真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，为有效合同。合同双方当事人应当继续履行。综上，郑国玉的上诉理由不成立，予以驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2087元，由郑国玉负担。本判决为终审判决。审判长 高建刚审判员 林道贤审判员 范启鹏 二〇一七年十二月二十七日书记员 袁文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。