四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终15678号 上诉人（原审被告）：成都成房置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段****。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市博思达房地产经纪有限公司。住所。住所地：四川省成都市二环路西三段**div> 法定代表人：杨坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘泽，四川法典律师事务所律师。 上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）因与被上诉人成都市博思达房地产经纪有限公司（以下简称博思达公司）合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成房置业上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回博思达公司的诉讼请求，确认《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美池、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》（以下简称《解除通知》）具有解除合同的效力。2.由博思达承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定《解除通知》中的解除理由未包括《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定的任意解除权的内容，成房公司行使任意解除权缺乏事实前提不当。双方签订的《隆兴嘉苑、东城美池、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》）的法律性质是委托合同，成房置业作为委托人，根据法律规定，行使任意解除权是没有条件限制的。法律也没有规定委托人行使任意解除权解除合同时必须明确其理由符合《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定。行使任意解除权解除合同的事实前提只需存在通知对方的行为。二、一审判决认定博思达公司不存在迟延履行合同义务的违约行为，故成房置业无权据此主张解除合同系对合同义务和违约行为的错误认识。博思达公司在代理销售过程中，敷衍了事，违背诚实信用原则，给成房置业带来严重损失。成房置业有权依据《代理销售合同》的约定和法律规定主张解除合同。 博思达公司答辩称，1.《代理销售合同》的性质应当是合作协议，不适用任意解除权的规定。2.从通知内容来看，该通知请求博思达公司停止销售代理，并与其签订解除合同协议书，没有通过该通知单方面解除合同的意思表示。3.成房置业公司在2017年5月又向一审法院起诉，请求判决解除本案涉及的《代理销售合同》，故《解除通知》不发生效力。 博思达公司向一审法院起诉请求：确认成房置业于2017年1月4日向博思达公司发出的《解除通知》不产生解除《代理销售合同》的法律效力并判令博思达公司继续履行该合同。后，博思达公司撤回要求成房置业继续履行该合同的诉请。 一审法院查明，四川泉灵招投标代理有限公司受成房置业委托于2015年7月发布《“隆兴嘉苑”、“东城美池”、“清江美庐”、“海棠佳苑”、“银木佳苑”配套商业销售及招商代理服务项目招标文件》（以下简称招标文件）一份，博思达公司向该项目投标，博思达公司的《“隆兴嘉苑”、“东城美池”、“清江美庐”、“海棠佳苑”、“银木佳苑”配套商业销售及招商代理服务项目投标文件》（以下简称投标文件）中的第五部分“预计销售周期及保证方案”载明：根据目前贵司商业项目的销售情况及到访情况，我司建议的销售周期为2年，以下为第一年每月销售目标：2015年9月销售额900万元、招商面积1500平方米，2015年10月销售额1100万元、招商面积2500平方米，2015年11月销售额1150万元、招商面积3000平方米，2015年12月销售额1210万元、招商面积4300平方米，2016年1月销售额1200万元、招商面积2600平方米，2016年2月销售额1300万元、招商面积3800平方米，2016年3月销售额1350万元、招商面积4000平方米，2016年4月销售额1450万元、招商面积4500平方米，2016年5月销售额1550万元、招商面积4600平方米，2016年6月销售额1600万元、招商面积5300平方米，2016年7月销售额1650万元、招商面积5500平方米，2016年8月销售额1700万元、招商面积5800平方米，以上销售额和招商面积均为5个项目之和；截止15年12月，可实现的销售产值合计约4360万元，可实现的招商面积合计约11300平方米，截止16年8月，可实现的销售产值合计约11800万元，可实现的招商面积合计36100平方米。 通过上述招投标后，博思达公司（乙方）与成房公司（甲方）于2015年9月8日签订《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》一份，主要约定双方就甲方开发的“隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑”五个项目配套商业的营销、招商代理工作事宜达成协议；其中第二条约定委托代理范围为隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑五个项目配套商业的营销策划及销售、招商代理；第三条“委托代理期限”第1款约定“自本合同签订之日起至全部代理项目销售完成90%为止”，第2款约定“在本合同到期前的五日内，如甲乙双方一致同意延长本合同代理期限，则另行签订补充协议延长代理期限，延长期限内代理佣金的计提基数另行协商确定。如未另行签订补充协议延长代理期限，则本合同到期即终止，乙方停止代理活动，并向甲方退还相应资料和手续”；第七条“合同的解除及违约责任”的第1款约定“除本合同另有约定外，未经双方协商一致，任何单方面的全部或部份终止本合同所约定的任一条款均属违约行为，或任一方有其他违约行为的，违约方需承担伍万元整的违约金”，第2款约定“出现下列任一情况，甲方有权单方通知乙方即行解除本合同并追究乙方违约责任。合同解除后，甲方已经支付给乙方的费用乙方不再退还，甲方还未向乙方支付的费用(包括尚未支付的代理佣金、暂扣的风险金)均不再支付，全部归甲方所有：（1）乙方违反本合同约定，给甲方声誉造成不良影响或给甲方造成经济损失；（2）如因乙方原因，乙方未能实现双方约定的销售均价；（3）超越甲方书面授权进行宣传或对客户做出任何承诺造成不良影响或给甲方造成经济损失；（4）收取了客户应向甲方交付的任何款项；（5）以甲方的名义从事本合同规定的代理项目以外的任何其他活动”。 2015年9月28日，成房公司（委托方）向博思达公司（受托方）盖章出具《房屋销售委托书》一份，主要载明：委托方委托受托方全程独家销售、招商委托方开发的“隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑”五处商业项目；委托书从2015年9月30日至全部代理项目销售完成90%为止。 2017年1月4日，成房公司向博思达公司发出《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》，该通知载明“贵公司通过公开招投标方式成为我公司隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业销售及招商代理公司。贵公司提交的投标文件第五部份：预计销售周期及保证方案中明确表示2015年9月至2016年8月，可实现的销售产值合计约11800万元，可实现招商面积合计约36100平方米。贵公司实际销售情况为2015年9月1日至2016年8月31日，完成销售产值约5500万元，完成招商面积约6697.41平方米，综上，贵公司均未达到承诺销售目标。鉴于贵公司销售及招商工作完成情况不佳，与贵公司投标文件承诺差距巨大，代理销售工作严重滞后，导致我公司商业存量房源过剩，给我公司造成巨大损失。我公司认为贵公司无能力履行代理销售及招商义务，为保证我公司销售工作正常有序开展，现函告贵公司，请贵司于2017年1月6日前终止销售及招商代理行为并与我司签订《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同解除协议书》，明确客户认定、资料移交等销售租赁交接工作，请贵司于2017年1月10日前完成交接手续撤场”。 庭审中，成房公司明确自己主张诉争合同已经于博思达公司收到《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》之日解除的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款以及《中华人民共和国合同法》第四百一十条。 一审法院认为，本案中博思达公司、成房公司通过招投标签订的《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。而《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》第七条“合同的解除及违约责任”第2款约定了成房公司可依约解除合同的情形，而成房公司在向博思达公司发送的《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》中载明的解除理由并非该条款约定的理由之一，而是主张因博思达公司完成的销售招商情况未达成《投标文件》第五部分“预计销售周期及保证方案”中记载的目标，并认为博思达公司无能力履行合同义务，代理销售工作严重滞后，导致成房公司商业存量房源过剩，而要求解除诉争合同；一审法院认为，本案中的《招标文件》、《投标文件》及《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》中均未约定招投标文件应视作双方合同的一部分，故《投标文件》并不属于双方合同约定的一部分，况且《隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》第三条明确约定了委托代理期限，该条款中也并未约定完成90%销售的期限；故达到《投标文件》第五部分“预计销售周期及保证方案”中的目标并不属于博思达公司的合同义务，也不存在迟延履行合同义务的违约行为，成房公司无权据此主张解除合同；同时，成房公司也未举证证明博思达公司存在根本违约行为或博思达公司不具备履行合同义务的能力而导致双方合同目的无法实现，成房公司以此为由解除合同也缺乏相应的法律或事实依据；另，成房公司还主张系基于《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”规定的任意解除权而确认诉争合同已于博思达公司收到解除通知之日起解除，一审法院认为，案涉《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》中的解除理由并不包括此内容，而本案的诉争内容系《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》是否发生解除合同的效力，故成房公司关于行使任意解除权之主张缺乏事实前提，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，以及参照《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，本案中成房公司发送解除通知中载明的解除合同的理由缺乏合同或法律依据，故《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》并不发生解除诉争合同的效力。 综上，一审法院对博思达公司的诉请予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款，参照《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：确认成都成房置业有限公司于2017年1月4日向博思达公司成都市博思达房地产经纪有限公司发出的《关于解除〈隆兴嘉苑、东城美地、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同〉的通知》不发生解除《隆兴嘉苑、东城美池、清江美庐、海棠佳苑、银木佳苑配套商业代理销售合同》的效力。本案案件受理费100元，减半收取50元，由成房公司负担。 二审中，各方均无新证据提交。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人成房置业的上诉请求与被上诉人博思达公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《代理销售合同》的合同性质如何认定？2.《解除通知》是否发生法律效力。本院对此进行综合评述如下： 《代理销售合同》中明确约定，博思达公司是以成房置业的名义代为策划、销售和招商，即使需要博思达公司进行相应的商业运作，也是为完成销售代理所需，故本院对该合同的性质认定为委托合同。 虽然本院认定《代理销售合同》的性质是委托合同，但并不等于认可成房置业2017年1月4日发出的《解除通知》当然发生解除效力。博思达公司与成房置业在《代理销售合同》第七条中明确约定了合同的解除及违约责任，如果成房置业在该通知中依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定行使委托人的任意解除权，博思达公司可能向成房置业主张相应的权利。但在该《解除通知》中，成房置业是以博思达公司销售及招商工作完成情况不佳，代理销售工作严重滞后，造成巨大损失为由要求博思达公司终止销售及招商代理行为，而成房置业在本案中对此不能举证进行证明。博思达公司是否给成房置业造成巨大损失关系到博思达公司是否依据《代理销售合同》承担相应的违约责任，故一审认定成房置业在2017年1月4日发出的《解除通知》并未行使合同的任意解除权正确，认定《解除通知》不发生解除《代理销售合同》的效力符合法律规定。 综上所述，成房置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人成都成房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一七年十二月二十八日 书记员刘奕君