湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11460号上诉人（原审原告）：朱金品，男，1992年1月16日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：张洁，女，1991年10月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系朱金品之妻。被上诉人（原审被告）：湖南圣威思酒店管理有限公司，住所地长沙市天心区赤岭路**旭和大厦**门面。法定代表人：陈长江。委托诉讼代理人：李璐、宋医博，湖南弘一律师事务所律师。上诉人朱金品因与被上诉人湖南圣威思酒店管理有限公司（简称圣威思酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5795号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱金品向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初5795号民事判决，依法改判支持一审上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为考虑到上诉人的房屋与其他业主作为一个整体由被上诉人承租，且被上诉人一直与上诉人持有协商的态度，加之疫情缘故，被上诉人未支付租金并非恶意，合同目的仍然可以实现，故判决不予解除本合同，但是该观点明显违反合同约定，和法律规定，且约定解除权应当优先适用。被上诉人应当立即搬离涉案房屋、支付欠付租金、水电费、物业费及违约金。圣威思酒店辩称：1.关于租赁合同是否应当解除，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。2.关于违约金，一审法院认定合理合法，应予维持。3.关于租金，根据一审法院查明的事实，2020年4月16日，上诉人擅自将案涉房屋的门锁更换，不允许被上诉人继续使用该房屋，导致被上诉人无法正常使用案涉房屋用于酒店经营，参照湖南省高院有关疫情期间的审判指导意见，被上诉人仅需支付2020年3月11日至2020年4月15日的租金，待双方协商一致，朱金品允许被上诉人继续使用案涉房屋后，被上诉人再按照约定向其支付后期租金。4.关于水电费与物业费，该费用由被上诉人直接向水电相关部门进行支付，朱金品也没有提交相关证据证明其代付上述费用，因此该请求没有依据。朱金品向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁管理合同》（以下简称租赁合同）；2.圣威思酒店立即搬离长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦2902号房屋（以下简称2902房）；3.圣威思酒店立即支付朱金品未付租金8400元（暂计2020年2月-5月，自圣威思酒店欠付租金之日至实际腾空房屋之日止，按照2016年12月1日至2021年11月30日每月2100元，2021年12月1日至2026年11月30日每月2205元的标准计算）；4.圣威思酒店立即支付违约金50400元；5.圣威思酒店支付水费及电费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；6.圣威思酒店支付物业费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；7.圣威思酒店承担全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等费用）。一审法院认定事实：2015年11月25日，朱金品与湖南星宇投资有限责任公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由朱金品购买2902房，该房屋建筑面积47.39平方米。2015年11月30日，朱金品（甲方）与湖南圣瑞斯酒店管理有限公司（乙方，圣威思酒店成立时拟用名称，即圣威思酒店）签订租赁合同，约定将2902房租赁给乙方经营酒店使用，租赁期限10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止。自2016年12月1日起至2021年11月30日，月租金标准为2100元，2021年12月1日起至2026年11月30日，月租金标准为2205元。甲方与房屋开发商签订《长沙市商品房买卖合同》时，乙方一次性付清前3年租金，双方同意该租金由乙方支付至开发商账户以抵扣甲方房屋首付款。第四年起，租金按季度转账支付至甲方指定账户，每季度开始15日前支付下季度租金。双方主要的权利义务如下：甲方有权按约定获取租金及消费劵。乙方有权按约租赁、管理、经营甲方物业，有权对物业进行重新装修，但重新装修后不得使得物业价值减少。租赁期内，乙方支付物业管理费、水电等费用，负责租赁物设施日常维护、维修并承担相应费用。租赁期满乙方必须保持建筑物、附属物、附属设施和设备完好，能正常使用，否则乙方负责全部维修费用，甲方不予退还押金。双方的违约责任主要如下：在租赁期内，若乙方逾期向甲方支付租金，除应付甲方租金外，乙方每天应按逾期支付租金的0.5%向甲方支付违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期2个月或逾期累计天数超过60天，甲方有权解除合同，并不退还押金，乙方应支付租赁期限内该租赁房产租金总额的20%的违约金。合同的解除情形：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期届满；3.经双方书面同意的其他情况。合同签订后，圣威思酒店对2902房进行装修并用于酒店经营。2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金作为朱金品应付首付款，由圣威思酒店与开发商进行结算。依据合同约定，2019年11月15日前，圣威思酒店应向朱金品支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，圣威思酒店因自身原因，意欲将租金季度支付变更为每月支付，遂陆续与业主协商。期间，圣威思酒店于2019年11月30日，2019年12月30日分别向朱金品支付2019年12月租金2100元、2020年1月租金2100元。后圣威思酒店和朱金品未能达成一致，朱金品于2020年4月1日向圣威思酒店发出租金催缴函，于2020年4月13日发出收房通知书，2020年4月16日，朱金品将2902房门锁自行更换，后又发出再次解除租赁协议通知函。该院另查明：一、圣威思酒店同时段承租包括旭和大厦2902房在内的128套房屋，主要集中在23-24层、27-30层，整体装修后用于酒店经营。二、2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎在全国不同地区流行。2020年1月23日23时50分，湖南省卫生健康委员会启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，湖南省人民政府办公厅发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》，要求全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年3月10日，湖南省应急响应级别由一级调整为二级。2020年2月15日，长沙市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》，该意见为帮助中小企业应对疫情带来的影响，出台了支持措施，其中第二项减轻企业负担中有“减免中小企业租金”。三、2020年5月19日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第一项关于合同的审理中第5点为承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约履行。本案中，2019年11月15日前，圣威思酒店应向朱金品支付三个月租金，其司意欲变更支付方式，与朱金品进行协商，亦采取按月支付方式向朱金品支付了两个月，即2019年12月、2020年1月租金，但双方未能形成书面协议，朱金品也不予认可，属于对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。故圣威思酒店存在违约行为，但此时，双方仍处于协商状态，即使有争议，矛盾尚未激化。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的肺炎流行，湖南省进入重大突发公共卫生事件一级响应，圣威思酒店不能正常营业，该时间段处于春节期间，如未发生疫情，应当是双方争议明朗化期间，要么达成一致，要么矛盾激化。但因为疫情，双方协商不具备良好的基础，争议仍未能得到解决。湖南省重大突发公共卫生事件一级响应期间的2020年1月24日至2020年3月10日共计47天可以认定为不可抗力影响期间。圣威思酒店陈述3月下旬逐步恢复营业，符合当时市场经营情况。此时处于全国复工复产初期，圣威思酒店没有春节期间营业收入，日常经营收入也明显减少。不能支付租金，尚不能认定为恶意拖欠或支付能力严重不足。4月中旬，圣威思酒店仍未能支付租金，双方矛盾激化，经基层部门调解未果，朱金品诉至该院。本案的争议焦点为：一、租赁合同是否解除。综合上述案情，该院考虑2902房与众多旭和大厦业主作为一个整体由圣威思酒店租赁,租赁时间为10年，经该院现场查看，圣威思酒店将房屋进行统一装修，且基本属于整层经营，投入成本较大，现圣威思酒店一直持有与朱金品协商的态度。该院认为双方争议期间的延长，兼有疫情因素，在争议未得到定论前，圣威思酒店未按约支付租金并非恶意。朱金品作为出租方，合同主要利益在于收取租金，租金短期的不能收取，并不必然导致合同目的不能实现或是合同无法履行。依据公平原则和诚实信用原则，为避免损失扩大，朱金品本次以圣威思酒店未支付租金为由，要求解除租赁合同并返还房屋，该院不予支持。二、租金与违约金的处理。朱金品庭审中不认可圣威思酒店从季度支付变更为按月支付，则圣威思酒店应按约按季度支付租金。现该院认定双方租赁合同不予解除，圣威思应向朱金品支付租金14700元（2020年2月-8月）。同时，依据约定，如圣威思酒店仍继续履行合同，还应在2020年8月15日前支付2020年9月-11月租金6300元。因后续履约情况不明确，存在继续履约或合意解除等情形，且8月仍属诉讼期间，为避免发生争议，如圣威思酒店继续履行，8月应付租金可延迟至9月以内支付，具体支付数额本案暂不处理，圣威思酒店可据实自行支付。其次，圣威思酒店未能按约支付租金，致朱金品不能实现预期利益，应承担违约金。朱金品因争议不能解决，于4月16日将门锁更换后未自行使用，房屋虽属于圣威思酒店管理范围和合同期限内，但圣威思酒店陈述因不宜使用遂未使用，符合常理，该院现场查看，房屋也系未使用状态，故2902房该期间的营业收入应纳入损失。同时，新冠肺炎的流行是双方履行合同时不能预见，疫情发生后不能克服、不可避免受其影响的客观情况，一级响应期间对酒店经营造成极大不利影响，此期间的损失如由任何一方当事人独立承担均显失公平。考虑双方过错、各自实际产生的损失、疫情因素等，该院对圣威思酒店请求减免租金的意见，不予支持。朱金品就本案争议期间的租金已全部支持，违约金不再支持。因租赁合同继续履行，水电费、物业费由圣威思酒店按约承担。朱金品未提交证据证明其代交上述费用，其要求圣威思酒店支付上述费用，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、限圣威思酒店在本判决生效之日起十日内向朱金品支付租金14700元（2020年2月-8月）；二、驳回朱金品的其他诉讼请求。本案案件受理费1280元，减半收取640元，由圣威思酒店承担。二审中，朱金品向本院提交了以下证据：1.投诉终止调解决定书，证明圣威思酒店拒绝与上诉人进行调解；2.案涉房屋门锁照片2张，证明圣威思酒店欠租四个月后，上诉人更换了门锁，后被圣威思酒店撬毁锁芯，致使上诉人无法使用案涉房屋；3.手机截屏打印件，证明案涉房屋的水电费用有变化，说明圣威思酒店在使用案涉房屋。圣威思酒店向本院提交一张开锁公司服务收据，证明本案一审开庭后，因案涉房屋仍处于租赁期间，为维护和打扫案涉房屋，防止室内物品霉变，圣威思酒店2020年7月24日委托第三方对案涉房屋进行了开锁。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，双方当事人提交的上述证据均真实、合法，与本案具有一定关联性，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为:一、案涉租赁合同是否应予以解除；二、朱金品主张的租金、违约金、水电费、物业费等应否予以支持。关于焦点一。本院认为，上诉人与被上诉人于2015年11月30日签订的《房屋租赁管理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。被上诉人圣威思酒店自2020年2月起未依约向上诉人支付租金的行为构成违约，根据合同法规定，应承担继续履行、支付违约金等责任。但圣威思酒店的欠租行为与2020年新型冠状肺炎疫情具有一定关联，疫情防控期间客观上对圣威思酒店的经营活动造成了直接影响，案涉房屋由圣威思酒店承租后，圣威思酒店根据其经营设计理念对房屋进行了必要的改造，并添购了经营设施，亦投入了相应的成本，且欠租行为并非发生在湖南省进入重大突发公共卫生事件一级响应之前，而上诉人与被上诉人在此前的四年多租赁期间建立了良好的合作关系，故依据公平、诚信和鼓励交易的原则，本院认定案涉合同不应予以解除。一审法院对朱金品提出解除合同并返还房屋的诉请不予支持，其处理并无不当。关于焦点二。双方当事人在案涉租赁合同中约定房屋租金自出租第四年起按季支付，从2020年2月至一审判决之日的8月10日，圣威思酒店一直欠付案涉房屋租金，一审法院判决圣威思酒店向上诉人支付欠付租金14700元，符合双方合同约定和法律规定。关于违约金问题，双方虽在合同中约定了违约责任，但上诉人在被上诉人欠租后更换出租房屋门锁，致使圣威思酒店不能正常使用房屋，一审法院考虑双方的过错、各自实际产生的损失、疫情因素等，对圣威思酒店的减免租金请求和朱金品主张的违约金均不予支持，符合公平原则和法律规定，其处理并无不当。关于水电费、物业费问题，双方在租赁合同中约定案涉房屋出租期间的水电费和物业管理费由圣威思酒店承担，现因朱金品并未举证证明其在租赁期间垫付了上述费用，故对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人朱金品的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费1280元，由上诉人朱金品承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年十一月四日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。