湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7883号上诉人（原审被告）：叶维敏，男，1982年11月8日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：汤慎伟，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓玲，女，1961年9月17日出生，汉族，湖北省应城市人，原系朱湖农场职工，户籍住址湖北省孝感市孝**，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李铮（杨晓玲之子），住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：高小华，湖北云开正泰律师事务所律师。原审被告：武汉鼎升房地产经纪有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑****17（11）。统一社会信用代码：914201120744729165。法定代表人：刘道祥，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邹云峰，公司销售经理。上诉人叶维敏因与被上诉人杨晓玲，原审被告武汉鼎升房地产经纪有限公司（以下简称鼎升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶维敏上诉请求，判令：1、撤销一审判决或发回重审；2、叶维敏无需向杨晓玲双倍返还定金400000元；叶维敏无需向杨晓玲赔偿中介费61250元；3、二审诉讼费均由杨晓玲承担。事实与理由：一、原审审限超期，审理程序严重违法。二、原审法院在未进行查证核实的情况下，草率进行事实推定，导致认定事实错误，进而裁判不公。三、原审法院归纳争议焦点错误，裁判思路偏离案件的争议核心，采用避重就轻的方式裁判。因此，两案相关联，两套房屋都是叶维敏的，叶维敏对两套房屋都有处决权。杨晓玲辩称，一审法院对事实查明清楚，适用法律得当，请求驳回叶维敏的上诉，维持原判。关于叶维敏谈到的限购问题，杨晓玲与叶维敏签订买房协议之后，双方又签订了一个补充协议，杨晓玲是限购了，但是可以指定其他人来办理过户手续。两套房屋的情况是：杨晓玲的儿子、儿媳没有房子，杨晓玲的儿子户口不在武汉，杨晓玲的儿媳的户口在武汉，且杨晓玲的妹妹也没有房屋，就都以杨晓玲的名义购买房屋，所以杨晓玲指定其妹妹及儿媳来办理过户手续。杨晓玲即使限购也只是违背了政策，但没有违反法律，补充协议也没有违反法律强制性规定，也是三方真实意思表示，补充协议是有效的。对于违约问题，叶辉名下是小户型房子，在应当办理过户时是被查封的状况，叶维敏的房屋在当时还没有解押，故无法办理过户手续，在此情况下，杨晓玲让叶维敏承担违约责任，是有合同依据的。叶辉、程霞称叶维敏的房屋无法解押是由于叶辉、程霞没有给叶维敏支付钱款，这不是正当的抗辩理由。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。鼎升公司述称，在叶辉的房屋上，中介公司进行审核了，使用的是鼎升公司与武汉市房管局联网的系统查询的，当时查询结果是叶辉的房屋处于被查封状态，其他事实无异议，综上，请求法院依法裁判。杨晓玲向一审法院起诉请求，判令：1、叶维敏、鼎升公司共同偿还杨晓玲定金265000元（定金200000元、中介费65000元）及违约金265000元；2、叶维敏承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，认定事实如下：叶维敏系案外人叶辉侄子，案外人叶辉与程霞系夫妻关系，叶维敏名下房产位于武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑13栋1单元1-2层102室，叶辉、程霞名下房产位于武汉市东西湖区环湖路5号泰跃金河二期27栋2单元3层01号，叶维敏对前述两处房产的处置有决定权。杨晓玲与李铮系母子关系，李铮与姚微系夫妻关系，案外人杨玲系杨晓玲妹妹。2018年9月12日，杨晓玲（甲方）与鼎升公司（乙方）签订《购房意向书》，约定：甲方意向购买的物业位于武汉市东西湖区恒大城13-1-102，建筑面积178平方米；签订本意向书时，甲方向乙方支付意向金人民币壹万元整，甲方与业主方签订正式购房合同时，本意向金转为购房定金；若该物业出售价格为人民币贰佰陆拾万元整（相关过户费用由甲方承担），则意向金转为该房屋定金，若因甲方原因导致无法交易，则意向金不退还给甲方，若该物业未达成该价格，则乙方将意向金无息退还给甲方；乙方与该业主确定价格期限2018年9月12日至2018年9月17日，共计五天；补充条件为甲方为一次性付款，房东抵押贷由房东自己结清，过户当天甲方一次性支付尾款。当日，杨晓玲之子李铮向鼎升公司员工邹云峰转账支付20000元（其中10000元为案外人叶辉一案的意向金）。2018年9月19日，杨晓玲（房屋购买方/乙方）与叶维敏（房屋出售方/甲方）、鼎升公司（服务方/丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定：出售方所售房屋（以下简称案涉房屋）坐落为武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑13栋1单元1-2层102室，建筑面积176.17平方米；该房屋已取得不动产权证书，证号为鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第0016297号，出售方应在签订本合同后55个工作日内将房屋所有权证/不动产权证原件、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方保管，办理房产交易相关手续，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期为2018年3月12日，出售方应于2018年9月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2018年10月8日前办理完毕解除抵押登记手续；出售方与购买方通过武汉鼎升房地产经纪有限公司居间介绍成交；该房屋转让价款共计人民币（小写）2600000元（大写）贰佰陆拾万元整，此转让价不包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，购买方的付款方式为全额支付，即房屋转让价＝定金＋首付款＋物业交割保证金，双方约定定金为人民币90000元，该款于2018年9月19日支付给出售方；购买方应于2018年9月19日将第一笔首付款110000元支付给出售方，2018年12月5日前支付第二笔首付款2350000元；买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同；买卖双方应于注销抵押后3个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。同时，双方还约定，出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。同日，三方签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间服务费61250元；若因甲乙双方的原因导致买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。2018年9月19日，三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲、乙双方就坐落于东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑13栋1单元1-2层102之房屋的交易签署了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，房地产交易类别为甲方房地产为抵押状态，乙方一次性支付房款。当日，杨晓玲之子李铮向叶维敏转账支付200000元，叶维敏出具两份收据，一份金额为90000元，一份金额为110000元，款项性质均为案涉房屋定金，叶维敏均签名捺印。同时，杨晓玲还向鼎升公司支付了剩余中介费共计73750元（其中28750元为案外人叶辉一案的中介费），其为两套房屋支付的中介费总额为93750元（73750元＋20000元）。2018年9月20日，杨晓玲与叶维敏签订《补充协议》，约定就案涉房屋叶维敏同意杨晓玲自行指定购买人。杨晓玲付款后，叶维敏未能办理房屋解押手续，其辩称需要将案外人叶辉名下房产出售的房款拿到手后才能办理解押手续。由于叶维敏未能在合同约定期限内解押，三方为此面谈解决方案，但未果。庭审中，三方同意解除案涉买卖合同并确认以下事实：叶维敏已收到200000元，鼎升公司已收到中介费65000元，鼎升公司曾向杨晓玲核实过购房资格，杨晓玲告知其本人不具备购房资格，该房产是为其儿媳姚微购买，合同由其代签，资格审查及过户由姚微办理，故杨晓玲、叶维敏签订补充协议；2018年9月19日双方签订房屋买卖合同时，各方均知晓案涉房屋处于有抵押无查封状态。一审法院另查明，杨晓玲签订房屋买卖合同时其儿媳姚微出差学习，无法到场签订合同。签订合同时，李铮名下有一套房产，姚微名下没有房产，姚微具有武汉户籍，其具备在武汉市购房的资格。一审法院还查明，叶维敏作为叶辉的侄子，在出卖案涉房屋的同时也在出售叶辉、程霞名下的房子，房屋买受人亦为杨晓玲，杨晓玲已就该房屋另行起诉。叶维敏辩称，其需要出售前述房屋的房款来对案涉房屋进行解封。鼎升公司陈述，2018年9月19日签订合同时，其已经告知了叶维敏，杨晓玲无购房资格，故双方才在次日签订了补充协议，叶维敏要求支付定金200000元，由于公司规定定金超过100000元的需要进入公司账户进行资金监管，故在签订合同时将定金分为两笔，一笔90000元写成定金，一笔110000元写成首付款。一审法院认为，各方当事人签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》）、《补充协议》、购房意向书、收据等系各方真实意思表示，对各方均有约束力。叶维敏、杨晓玲均同意解除案涉房屋买卖合同，一审法院予以照准。如前所述，杨晓玲在与鼎升公司签订意向书之时，已经如实陈述其无武汉市内购房资格，系为儿媳姚微代购房屋的事实，姚微在房屋买卖合同签订时具备购房资格；而叶维敏与杨晓玲签订房屋买卖合同的次日签署了补充协议，其已知晓杨晓玲代购的事实之后并未明示不愿继续履行合同，相反在叶维敏资金发生问题无法解封案涉房产时，三方仍就此问题进行协商，希望能够继续履行合同，故叶维敏以杨晓玲无购房资格，构成根本违约的辩称意见，无事实依据，一审法院不予采信。根据查明事实，案涉房屋的出卖流程为：杨晓玲于2018年9月19日付款200000元、叶维敏2018年9月20日前提交提前清偿贷款的申请、叶维敏2018年10月8日前办理完毕解除抵押登记手续、杨晓玲2018年12月5日前付清余款2350000元、双方办理权属转移登记。杨晓玲已经履行了前期付款义务，而叶维敏在解押时出现了资金困难，其辩称需要拿到出售叶辉、程霞名下房屋的房款才能办理解押，但双方并未书面确定叶维敏拿到该笔房款为其办理案涉房屋解押手续的前提条件，而解押资金的筹措系叶维敏的义务，即便其未收到意向房款，亦应通过其他方式筹措资金、解除抵押。由于叶维敏未能办理房产解押手续，双方就此协商未果，导致合同无法履行，叶维敏应承担违约责任。关于定金金额的认定。本案中，叶维敏认可收到200000元，但认为按照合同约定其中90000元为定金，110000元为首付款。鼎升公司陈述，其公司对于超过100000元的定金需要进公司账户进行资金监管，而叶维敏需要用钱，故将200000元定金分为两笔不同性质的款项写入合同，该陈述与叶维敏向杨晓玲出具两份定金收条的事实相吻合，一审法院予以采信。故一审法院认定，本案房屋定金为200000元。关于违约责任的承担问题。如前所述，叶维敏应承担本案合同履行不能的违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同第十一条的约定，杨晓玲有权要求叶维敏双倍返还定金或按房屋转让价款的20%支付违约金，从杨晓玲的诉求组成来看，其要求返还一倍定金并支付同等金额的违约金，应属要求违约方以双倍返还定金方式承担违约责任。案涉房屋的定金金额为200000元，杨晓玲已全额支付，故叶维敏应向杨晓玲双倍返还定金400000元（200000元×2倍）。对杨晓玲该项诉讼请求，一审法院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于返还中介费的诉讼请求。本案中，杨晓玲与鼎升公司合同约定的中介费用为61250元，而杨晓玲实际支付的费用为65000元（73750元＋20000元－28750元），故其多支付的3750元（65000元－61250元）应由鼎升公司返还。如前所述，三方签订的《居间服务合同》中约定，若因买卖双方原因导致买卖合同无法继续履行，鼎升公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。由于叶维敏的违约行为导致案涉合同无法继续履行，故应由其向杨晓玲赔偿居间服务费61250元。另，杨晓玲要求鼎升公司对叶维敏的上述清偿行为承担共同责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、叶维敏于判决生效后十五日内向杨晓玲双倍返还定金400000元并赔偿中介费61250元，以上共计461250元；二、武汉鼎升房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内向杨晓玲返还中介费3750元；三、驳回杨晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9100元，由杨晓玲负担881元，叶维敏负担8219元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕叶维敏的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据叶维敏的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对杨晓玲诉讼请求的分析评判及处理都符合法律规定，本院均予以确认。叶维敏上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，故叶维敏的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于一审超期审理，一审因案件事实较为复杂、当事人争议较大，虽审理本案超过审理期限，程序上有瑕疵，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形，且一审判决实体处理并无不当。综上所述，叶维敏上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由叶维敏负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十一月三日书记员  陈旭敏