广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1596号 原告：北海和欣物业服务有限公司，住所：北海市茶亭路6号蔚蓝海岸假日公寓1层。 法定代表人：龙滨，总经理。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托诉讼代理人：郭燕修，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：林海文，男，1982年4月15日出生，汉族，住广西北海市海城区。 原告北海和欣物业服务有限公司（以下简称和欣公司）诉被告林海文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员廖慧翔担任审判长,与人民陪审员傅春燕、赖晓晔参加的合议庭于2017年10月9日公开开庭进行了审理,原告和欣公司的委托诉讼代理人苏振豪、郭燕修到庭参加诉讼，被告林海文经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告和欣公司向本院提出如下诉求：一、判令被告向原告支付蔚蓝海岸小区假日公寓A单元1003号商品房自2007年1月起至2017年3月止的物业服务费用11265.49元以及滞纳金61553.66元（滞纳金自2007年1月起暂计至2017年3月，以后另计），合计72819.15元；二、判令被告向原告支付蔚蓝海岸小区假日公寓A单元1005号商品房自2007年1月起至2017年3月止的物业服务费用11277.72元以及滞纳金61622.29元（滞纳金自2007年1月起暂计至2017年3月，以后另计），合计72900.01元；三、判令被告向原告支付蔚蓝海岸小区假日公寓A单元1006号商品房自2007年1月起至2017年3月止的物业服务费用11228.52元以及滞纳金60337.19元（滞纳金自2007年1月起暂计至2017年3月，以后另计）,合计71565.71元；四、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由如下：被告系北海蔚蓝海岸小区假日公寓A单元1003、1005、1006号三套商品房的业主。原告与被告所在小区的开发商北海德宝地产有限公司签订《蔚蓝海岸前期物业服务合同》，约定原告负责蔚蓝海岸假日公寓小区的物业管理工作，并约定了物业管理费用的收费标准等内容。2005年12月6日起至起诉之日止，原告一直依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了优质的物业管理服务。2014年9月28日，蔚蓝海岸假日公寓小区业主委员会通过《联合办公会议纪要》，授权原告代收代管专项维修资金及电梯费。2007年1月起，被告拖延支付物业管理费，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费但其未予理睬。依据《蔚蓝海岸前期物业服务合同》的约定，业主逾期交纳物业服务费应向按约定原告支付滞纳金。被告拖欠物业费的行为不仅侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益，为维护自身权益及全体业主的共同利益，特向法院提起诉讼。 原告围绕其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据如下：1、居民身份证，证明被告林海文的基本身份信息；2、蔚蓝海岸前期物业服务合同、蔚蓝海岸前期物业管理服务协议，证明原告与被告所在的蔚蓝海岸小区开发商签订《前期物业服务合同》，明确双方的权利义务以及物业服务费用，原告是蔚蓝海岸小区正式合法的物业管理公司，目前，原告仍为该小区提供物业管理服务；3、商品房买卖合同，证明涉案的北海蔚蓝海岸小区假日公寓A单元1003、1005、1006号三套商品房的所有权人系被告林海文；4、商品房交接涵，证明2006年9月7日，蔚蓝海岸小区开发商将涉案的三套商品房交付给被告；5、联合办公室会议纪要，证明蔚蓝海岸小区业主委员授权原告代收代管专项维修资金以及电梯费；6、催费通知、照片；7、欠费函；上述证据证明原告多次向被告催交拖欠的物业；8、欠费汇总表，证明被告2007年1月至2017年3月累计拖欠原告物业服务费共计为33771.73元，应付原告滞纳金183513.66元 被告林海文经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林海文经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 经审理查明：原告北海和欣物业服务有限公司原名称为北海德宝物业管理有限公司，于2007年9月27日变更名称为北海德宝物业服务有限公司，后又于2011年12月9日变更名称为北海和欣物业服务有限公司。被告系蔚蓝海岸小区A单元1003号、1005号、1006号商品房的业主，建筑面积分别为46.7平方米、46.8平方米、46.1平方米。原告（当时名称为北海德宝物业管理有限公司、乙方）与北海德宝地产有限公司（甲方）于2005年12月6日前签订了《蔚蓝海岸前期物业服务合同》一份，主要约定乙方对位于北海市茶亭路6号的蔚蓝海岸小区提供物业服务，服务期限自2005年12月6日起至业主委员会与其所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，如乙方不获聘用，此合同延续到新物业公司交接结束；同时对物业服务收费作如下约定，其中物业费住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，商铺、经营用房、写字楼等按建筑面积每月每平方米1.1元；电梯费每月每户30元，业主于每月5日前交纳前一月物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金；会所、泳池、球场等经营服务费用由乙方按物价部门规定价格收取，用于补贴物业管理服务费等内容。合同签订后，原告开始对涉案物业进行物业管理。 2006年9月10日，原告（当时名称为北海德宝物业管理有限公司、甲方）与被告（乙方）分别就涉案蔚蓝海岸小区A单元1003号、1005号、1006号商品房签订《蔚蓝海岸前期物业管理服务协议》各一份，主要约定甲方为乙方所在的小区提供物业服务，并有权依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方交纳费用时间为每月5日前交纳月前费用；住宅按建筑面积每月每平方米0.65元；商铺、经营用房、写字楼、按建筑面积每月每平方米1.10元；公用水、电费按实际由乙方分摊；根据建设部《物业管理条例》、北海市有关物业管理法规范依法设立房屋共用部位共用设施设备专项维修资金。乙方从入伙开始向管理处交纳房屋共用部位和共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。 被告拖欠各项费用如下：1003号：2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3733.665元（0.65元/㎡×46.7㎡×123个月=3733.665元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金574.41元（0.1元/㎡×46.7㎡×123个月=574.41元）、水费及公摊水电费2831.29元，合计：10829.365元；1005号：2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3741.66元（0.65元/㎡×46.8㎡×123个月=3741.66元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金575.64元（0.1元/㎡×46.8㎡×123个月=575.64元）、水费及公摊水电费2831.22元，合计10838.52元；1006号：2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3685.695元（0.65元/㎡×46.1㎡×123个月=3685.695元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金567.03元（0.1元/㎡×46.1㎡×123个月=567.03元）、水费及公摊水电费2831.22元，合计10773.945元；以上共计32441.83元。现原告以被告经催收拒付上述费用为由诉至法院，提出上述诉诉讼求。 本院认为，原告与北海德宝地产有限公司签订的《蔚蓝海岸前期物业服务合同》及原、被告签订的《蔚蓝海岸前期物业管理服务协议》均系各方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区的业主，原告与涉案小区的建设单位北海德宝地产有限公司签订的该《蔚蓝海岸前期物业服务合同》对其具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应按照该《物业服务合同》及其与原告签订的《物业管理服务协议》的约定履行支付物业费、公共维修资金及相关公摊费的义务。为此，对于原告请求被告支付涉案1003号房屋2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3733.665元（0.65元/㎡×46.7㎡×123个月=3733.665元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金574.41元（0.1元/㎡×46.7㎡×123个月=574.41元）、水费及公摊水电费2831.29元，合计：10829.365元；涉案1005号房屋2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3741.66元（0.65元/㎡×46.8㎡×123个月=3741.66元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金575.64元（0.1元/㎡×46.8㎡×123个月=575.64元）、水费及公摊水电费2831.22元，合计10838.52元；涉案1006号房屋2007年1月-2017年3月期间的物业管理费3685.695元（0.65元/㎡×46.1㎡×123个月=3685.695元）、电梯维护费3690元（30元/月×123个月=3690元）、公共维修资金567.03元（0.1元/㎡×46.1㎡×123个月=567.03元）、水费及公摊水电费2831.22元，合计10773.945元；以上共计32441.83元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的泳池费，原告主张该费用属于经营服务费，但原告未能提交证据证实被告享受了原告提供的该项服务，故原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交纳物业费违约金，本院认为，被告逾期至今未缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约，故对原告主张的违约金诉求本院予以支持，但原告主张以每日3‰计算违约金标准过高，根据公平原则，本院依法将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林海文向原告北海和欣物业服务有限公司支付蔚蓝海岸小区A单元1003号房屋2007年1月1日-2017年3月31日期间的物业管理费3733.665元、电梯维护费3690元、公共维修资金574.41元、水费及公摊水电费2831.29元，合计：10829.365元及违约金（违约金计算：以每月应付的上述费用的总和为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月逾期交纳之日起分段计付至实际付清应付费用之日止）； 二、被告林海文向原告北海和欣物业服务有限公司支付蔚蓝海岸小区A单元1005号房屋2007年1月1日-2017年3月31日的物业管理费3741.66元、电梯维护费3690元、公共维修资金575.64元、水费及公摊水电费2831.22元，合计10838.52元及违约金（违约金计算：以每月应付的上述费用的总和为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月逾期交纳之日起分段计付至实际付清应付费用之日止）； 三、被告林海文向原告北海和欣物业服务有限公司支付蔚蓝海岸小区A单元1006号房屋2007年1月1日-2017年3月31日的物业管理费3685.695元、电梯维护费3690元、公共维修资金567.03元、水费及公摊水电费2831.22元，合计10773.945元及违约金（违约金计算：以每月应付的上述费用的总和为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月逾期交纳之日起分段计付至实际付清应付费用之日止）； 四、驳回原告北海和欣物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费4558元，公告费350元，合计4908元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用4558元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  赖晓晔 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  林广青