湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9426号上诉人（原审被告）：李莹，女，1985年1月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：汪维琴，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：洪原，女，1991年6月10日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈长久，湖北立高律师事务所律师。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶，该公司员工。委托诉讼代理人：金星，该公司员工。上诉人李莹因与被上诉人洪原、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人李莹的委托诉讼代理人汪维琴、被上诉人洪原及其委托诉讼代理人陈长久、原审第三人链家公司的委托诉讼代理人夏晶、金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李莹上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项、第四项，改判违约金以424000元为基数，按一年期全国银行间同业拆借中心公布的市场利率标准，计算至424000元付清之日止，李莹不承担居间服务费并将律师服务费调减为10000元或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由洪原承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。虽然李莹与洪原签订的《武汉市存量房买卖合同》中第二条约定由出卖人自筹资金赎楼，但实际上是链家公司为了此单交易成功，在签订合同时表示，可以帮助李莹通过过桥的方式筹集资金还清贷款，在合同约定时间内办理解除抵押登记手续。合同签订后，由于链家公司未告知过桥手续费用5万余元由谁承担，导致李莹不能筹钱偿还贷款，办理解除抵押登记。李莹于2019年7月29日积极与洪原联系要求解除合同，主动退还洪原10000元，而非一审法院判决中所载由链家公司协调。二、李莹不存在违约行为，双方签订房屋买卖合同时，李莹尚未取得房产证，可认定洪原在签订房屋买卖合同时就应当预见李莹向其办理房屋过户登记存在障碍，并且该房屋由李莹通过按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。洪原支付的购房款不足以让李莹偿还贷款，办理解除抵押登记，故应认定为系洪原自身原因导致未办理过户登记。三、一审法院适用法律错误。过户失败的原因在于链家公司隐瞒5万元过桥手续费，责任不在李莹，一审法院判决李莹支付居间服务费无法律依据，判决李莹支付律师费依据不足。四、双方约定的违约金的金额过高，法院应当予以规制。违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”，即便李莹存在违约，也应按照洪原的实际损失支付违约金，目前武汉房价呈下跌趋势，一审认定违约金为房屋转让价的20%并不过高是错误的。洪原辩称，一审认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。洪原向一审法院起诉请求：1、判令解除李莹与洪原签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令李莹返还洪原购房款450000元；3、判令李莹向洪原支付违约金226000元；4、判令李莹向洪原支付其实现债权的律师费30000元；5、判令李莹向洪原支付居间服务费28250元；6、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由李莹承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区马鹦路**江堤村广电兰亭都荟********（建筑面积55.15平方米）房屋系李莹单独所有，2018年7月3日李莹以该房屋提供抵押担保进行借款，并办理了抵押登记。2019年6月5日，在链家公司居间下，洪原作为买受人与出卖人李莹签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定出卖人将位于武汉市汉阳区马鹦路139号江堤村广电兰亭都荟3栋1单元28层8室（建筑面积55.15平方米）房屋出售予买受人。该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2018年7月3日，出卖人最迟于2019年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续，双方协商一致同意由出卖人自筹资金赎楼。房屋转让价为1130000元，该转让价包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备，双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备作价为10000元。买受人的付款方式为贷款支付：（一）定金：双方约定定金200000元，买受人应于签订本合同当日且核房无误将第一笔定金50000元支付给出卖人；买受人应于2019年6月9日前将第二笔定金150000元支付给出卖人。（二）首付款：买受人应在过户当天见不动产收件单将第一笔首付款130000元支出给出卖人。（三）贷款：买受人拟贷款金额为790000元，买卖双方应于本合同签订后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。（四）物业交割保证金：买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，买受人从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，买卖双方办理完毕物业交割当日，签署交房确认书后由买受人自行支付出卖人。关于权属转移登记，出卖人房屋有抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后且出卖人房屋注销抵押登记后15个工作日内办理权属转移登记手续。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。关于违约责任，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：…2、逾期履行本合同义务超过15日的；3、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；…5、其他根本违约情形。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支付的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。买卖双方补充约定，在卖方提前还款当日，买方向卖方提前支付首付款130000元用于卖方赎楼，该款项直接进卖方提前还款账户，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约。合同下方，洪原和李莹分别签名捺印。同日，洪原（买受人）、李莹（出卖人）、链家公司（居间人）签订《居间服务合同》一份，约定买卖双方签订《武汉市存量房买卖合同》时，居间人居间服务完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间服务费，买受人应于签订本合同之日一次性向居间人支付居间服务费28250元，若因买卖双方的原因使《武汉市存量房买卖合同》无法继续履行，居间人收取的居间服务费不予退还，若居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若居间人未收取居间服务费的，则由违约方向居间人支付该费用。合同下方，洪原和李莹分别签名捺印、链家公司盖章。同日，洪原（买受人）、李莹（出卖人）、链家公司（服务方）另签订《房屋交易按揭、过户服务合同》一份，约定买卖双方同意链家公司为买受人提供向银行申请办理按揭贷款手续服务，买受人按照贷款金额向链家公司支付按揭服务费1800元，买受人同意链家公司代收评估费，评估费为交易房产评估价值的千分之一，买受人应于办理贷款申请当天，一次性向链家公司支付按揭服务费和评估费，链家公司代收的评估费在评估公司出具评估报告后将不再退还。因买卖双方任何一方违反《武汉市存量房买卖合同》，导致本合同无法继续履行，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。合同下方，洪原和李莹分别签名捺印、链家公司盖章。上述协议签订后，2019年6月5日，洪原依据协议约定向李莹支付购房定金50000元、于同年6月6日、6月7日洪原又支付李莹150000元。洪原依据协议向链家公司支付居间代理费28250元、按揭服务费1800元。2019年6月14日，洪原、李莹、链家公司三方共同至中信银行办理了洪原购房贷款的面签手续，同年6月27日，洪原的贷款审批手续通过。买卖双方及链家公司约定，同年7月11日李莹办理诉争房屋的还款解除抵押手续。李莹要求洪原增加支付购房款，后洪原于2019年7月9日至7月10日另行向李莹支付购房款270000元，自此，洪原共计向李莹支付470000元。同年7月11日，李莹表示其在国外因为航班原因未能回国，未能办理诉争房屋的还款解除抵押手续。因李莹未能办理诉争房屋的还款解除抵押手续，链家公司协调李莹于2019年7月29日退还洪原10000元，李莹表示将继续筹钱解除抵押。2019年8月19日，买卖双方及链家公司就买卖房屋事宜进行协商，李莹要求洪原延期三个月办理房屋解除抵押手续，洪原不同意。后李莹一直未能办理诉争房屋的解除抵押手续，分别于2019年9月12日、15日、8月2日、10月30日，退还洪原36000元，合计退还洪原46000元。李莹表示已将收取的洪原的购房款用于偿还诉争房屋贷款，但是诉争房屋仍有贷款尚未清偿，诉争房屋的抵押登记仍未解除。洪原因为诉争房屋事宜诉至一审法院请求判如所请。一审法院另查明，诉争房屋所在小区广电兰亭都荟2室1厅（建筑面积55.15平方米）的房屋（不同楼层）在贝壳网上2020年1月9日的交易价格为1230000元、5月5日的交易价格为1270000元。洪原因为诉讼共支付律师费用31000元。诉讼中洪原申请了财产保全，支付保全费用4191元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为，李莹、洪原就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方的真实意思、未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同切实履行自己的合同义务。洪原依据合同约定向李莹支付了购房定金200000元，并应李莹要求另行支付购房款270000元，但李莹未能按照合同约定的于2019年7月31日前办理完毕诉争房屋的解除抵押登记手续，超过合同约定的履行义务时间十五日以上仍未办理，构成双方合同约定的洪原享有解除权的违约情形，且诉争房屋存在抵押登记未能解除的情况下，根本无法过户登记至洪原名下，李莹构成根本违约。洪原依据合同约定及依法均享有合同解除权，故对洪原诉请的解除李莹、洪原签订的《武汉市存量房买卖合同》一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，洪原有权要求李莹返还其已经支付的李莹尚未返还的购房款424000元，并要求李莹依据合同约定支付违约金及赔偿洪原因此合同而产生的损失。依据双方合同约定，出卖人构成根本违约或逾期履行合同约定的义务超过15日的，买受人有权要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金即226000元，故对于洪原要求李莹承担违约金226000元的诉讼请求一审法院予以支持。对于李莹主张的违约金过高的请求，本案中，买卖双方签订《武汉市存量房买卖合同》约定的购房价为1130000元，2020年5月份左右，同地段、同类型房屋交易价格明显上涨，且在本案中，洪原已经支付购房款470000元，存在资金占用的损失，李莹收取该款项后已经使用，因此获益，至今仅返还46000元，故结合本案合同的履行情况、李莹的违约以及获益情况、武汉市楼市上涨的情况等因素，本案约定的房屋转让价20%的违约金并不过高，对李莹的该主张一审法院不予支持。依据双方协议，违约方应支付守约方已经支付的居间服务费及律师代理费、保全费、诉讼费用，故对洪原诉请的李莹向洪原支付律师费30000元、居间服务费28250元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除洪原与李莹就位于武汉市汉阳区马鹦路139号江堤村广电兰亭都荟3栋1单元28层8室（建筑面积55.15平方米）房屋于2019年6月5日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、李莹于一审判决生效之日起十五日内返还洪原已付购房款424000元；三、李莹于一审判决生效之日起十五日内支付洪原违约金226000元；四、李莹于一审判决生效之日起十五日内支付洪原已支付的居间服务费28250元、律师服务费30000元，两项费用合计58250元；五、驳回洪原的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11143元减半收取为5571.5元、保全费4191元，合计9762.5元，由洪原负担391元、李莹负担9371.5元，此款洪原已预交，李莹于一审判决生效之日起十五日将应负担款项9371.5元直接支付洪原。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李莹向本院提交贝壳网交易信息截图五份，拟证明一审查明的参考房屋及诉争房屋的价格均没有上涨。洪原向本院提交视频一份，拟证明李莹在诉讼期间已将房屋出售给了案外人，并交付给案外人居住，有侵占洪原购房款的恶意。经质证，洪原对李莹提交证据的意见为：不属于二审新证据，截图没有链接，无法看出是贝壳网的，其中成交于2019年3月的对本案没有参考价值；成交于2020年的房屋与诉争房屋楼层、装修、朝向不一致，均不能作为参考依据，该组证据不能达到其证明目的。链家公司对李莹提交证据的意见为：对五份截图的真实性不予认可，仅仅是手机截图，原始载体应当是在贝壳网上呈现，有三份截图的成交时间是2019年，其中一份即诉争房屋，另两份截图和本案证明目的没有关联性，剩下2020年的两份和本案没有关联性，户型不同，且2020年1月9日成交的截图也显示价格上涨，该组证据不能达到其证明目的。李莹对洪原提交证据的意见为：对真实性不发表意见，小李是否指的是李莹需要庭后核实，视频与本案无关，不能达到其证明目的。链家公司对洪原提交证据的意见为：新闻都需要隐去真实姓名，真实性需要法院调查认定，如果是真实的，认同洪原的证明目的。本院认为，李莹、洪原提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李莹、洪原签订的《武汉市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，李莹对于返还洪原购房款424000元并无异议，但上诉认为合同约定的违约金过高。考虑到李莹存在占用洪原购房款424000元的客观情况，且李莹上诉认为合同约定的违约金过高并未提交充分的证据予以证明，本院对李莹的该项上诉理由不予采纳。根据双方协议，违约方应支付守约方已经支付的居间服务费及律师代理费，李莹上诉请求不承担居间服务费且将律师费调低为10000元，因缺乏法律依据和证据支持，本院不予采纳。因李莹系对一审部分判决不服，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，本院对李莹应交纳的二审案件受理费予以调整。综上所述，李莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5564元，由李莹负担。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二〇年十一月十三日书记员  于 宁