贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2624民初607号 原告：贵州电网有限责任公司凯里三穗供电局（下称“三穗供电局”）。住所地：三穗县八弓镇府政西路。 法定代表人：夏坤刚，该局局长。 委托诉讼代理人（特别授权）：付开友。 委托诉讼代理人（特别授权)：罗国平，贵州永凌律师事务所律师。 被告：贵州天天大商贸股份有限公司（下称“天天大有限公司”）。住所地：贵州省锦屏县三江镇正大超市。 法定代表人：徐梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐增贵，贵州维实律师事务所律师。 被告：王国平，男，1964年9月4日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人（特别授权）：金荣标，男。 被告：三穗县华侨大酒店有限责任公司（下称“华侨大酒店有限公司”）。住所地：三穗县八弓镇府政西路。 法定代表人：徐梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐国华。 原告三穗供电局与被告天天大有限公司、王国平、华侨大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人付开友、罗国平，被告天天大有限公司的委托诉讼代理人徐增贵，被告王国平及其委托诉讼代理人金荣标，被告华侨大酒店有限公司的委托诉讼代理人唐国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三穗供电局向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告王国平、天天大有限公司、华侨大酒店有限公司连带支付原告2012年6月26日至2015年12月1日的房屋租金1062144元、利息279016.26元，合计1341160.26元；2、判决被告王国平、天天大有限公司、华侨大酒店有限公司连带支付原告2010年3月1日至2017年5月1日的税金500500.5元；3、诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2009年8月18日，原告与被告王国平签订《房屋租赁合同》，约定王国平租赁原告位于八弓镇××电力调度大楼××至××层，用于宾馆、饮食服务业，租期从该年9月1日起至2024年8月30日止，租金每年350000元，由此产生的房产税由王国平支付，租金从2010年3月1日起计算，前5年半年一付，后10年一年一付，租金提前一个月预付。 合同签订后，原告除二楼“动力嗨吧”外，将所出租房屋交付给王国平，王国平先后以“三穗县华侨大酒店”、“华侨大酒店有限公司”的名义进行经营。2011年7月1日，王国平将被告华侨大酒店有限公司的全部股权及装修资产及与原告所签的权利、义务转让给被告天天大有限公司，天天大有限公司仍以华侨大酒店有限公司的名义进行经营。现被告仍欠原告上述租金及税款。 被告天天大有限公司辩称，1、根据已生效（2014）穗民初字第46号《民事判决书》判项，原告三穗供电局与被告王国平为租赁合同双方权利、义务主体，我公司不是合同当事人，不应承担责任；2、原告计算租金有误，在约定租金每年350000元的基础上，应减去二楼租金每年100000元；3、原告未履行生效判决所确定的消防整改义务，王国平才不再委托我公司支付租金，且合同未约定逾期支付租金的利息，原告主张利息没有合法依据；4、原告主张税金计算有误，且无合法依据。综上所述，请求判决驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告王国平辩称，1、我已将被告华侨大酒店有限公司转让给被告天天大有限公司，天天大有限公司使用租赁房屋，应为租赁合同权利、义务的主体，我不再承担租赁合同的权利、义务；2、原告主张的租金应减去二楼租金每年100000元，且起止时间计算有误；3、原告主张利息没有合同约定；4、税金应由房屋所有人即原告自己承担。请求判决驳回原告对我的诉讼请求。 被告华侨大酒店有限公司辩称，1、我公司同意向原告支付所欠租金，租金计算应减去二楼租金每年100000元；2、税金应计算出承租方应交的税额，且享受约定优惠政策，我公司愿意承担；3、原告主张利息无合同约定和法律规定。 经审理本院认定如下事实：2009年8月18日，原告三穗供电局与被告王国平签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容有：1、王国平承租三穗供电局位于三穗县城的电力调度大楼-1至8层（建筑面积8400㎡）用于宾馆、饮食服务行业；2、租期从2009年9月1日起至2024年8月30日止（15年），租金每年350000元，租金从2010年3月1日起开始计算，前五年租金半年一付，后十年一年一付，租金提前一个月预付，2010年3月1日前，王国平需交付第一期租金；3、租赁所产生的房产税由王国平支付（向县政府提议争取按招商引资的优惠政策给予减免相关税金）；4、因违约造成对方的损失应由违约一方赔偿。 合同签订后，王国平依合同约定向三穗供电局支付了定金100000元，合同生效。除电力调度大楼二楼约595平方米因“动力嗨吧”在经营未能交付外，三穗供电局将出租房屋-1至8层交给王国平进行改造、装修。2010年5月6日，王国平以个人经营申请注册成立了“三穗县华侨大酒店”，并投入试营业。2011年6月20日，王国平注销了“三穗县华侨大酒店”，同月23日，王国平等人注册成立“三穗县华侨大酒店有限责任公司”，2011年7月1日，王国平等五出资人将华侨大酒店有限公司全部股权和装修资产转让给被告天天大有限公司，并签订《三穗县华侨大酒店有限责任公司股权转让协议》，约定将酒店100%股权及装修资产以及王国平与供电局所签房屋租赁合同的权利、义务转让给天天大有限公司，转让价人民币8500000元。天天大有限公司接收酒店股权和资产后，又投入部分资金对三穗供电局的出租房屋进行了装修、改造，仍以华侨大酒店有限公司的名义进行经营。 在经营过程中，因支付租金和合同权利、义务发生争议，2012年7月，三穗供电局向本院起诉王国平、天天大有限公司、华侨大酒店有限公司，提出请求判决确认与王国平签订的房屋租赁合同已解除、由王国平支付2010年3月1日至2012年6月25日租金共计810000元等诉讼请求，王国平提出反诉，请求判决三穗供电局交付房屋二楼并提供大楼主体的消防验收报告等诉讼请求。2014年3月10日，本院作出（2014）穗民初字46号《民事判决书》，判决三穗供电局与王国平继续履行房屋租赁合同、由王国平支付三穗供电局2010年3月1日至2011年6月25日租金314199.21元，2011年6月26日至2012年6月25日租金231714.86等事项，2014年6月25日，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出（2014）黔东民终字第369号《民事判决书》，维持（2014）穗民初字46号《民事判决书》。2014年3月25日，王国平向三穗供电局、天天大有限公司、徐梅致函，声明今后租金应由天天大有限公司承担，授权天天大有限公司及徐梅代为交付租金。 同时查明，三穗供电局曾于2006年12月30日将电力调度大楼-1至8楼出租给案外人吴述安，租期10年。2007年8月8日，吴述安将承租的电力调度大楼二楼转租给案外人胡洪良经营“动力嗨吧”，租期2008年1月18日至2013年1月18日止，租金第一年为10万元，以后每年租金在上年基础上递增5%。2008年7月，三穗供电局与吴述安终止租赁合同，吴述安将-1楼及3-8楼交给三穗供电局，因吴述安转租二楼及拖欠租金，三穗供电局向本院起诉吴述安、胡洪良，请求判决吴述安支付拖欠租金、确认二楼的转租合同无效，本院经审理后作出(2012)穗民初字第168号判决，判令吴述安支付拖欠房屋租金，明确二楼次承租人胡洪良在租赁期限内（2013年1月18日止）按转租合同约定房租直接向三穗供电局交付房屋租金，该判决已发生法律效力。该案进入执行程序后，因动力嗨吧财产未能拍卖成功，胡洪良所欠租金尚未兑现。2015年12月2日，本院将已腾空的电力调度大楼二楼交给原告。 另查明，2014年9月10日，王国平通过本院向三穗供电局支付2010年3月1日至2011年6月25日租金314199.21元（不含定金）；2016年8月，华侨大酒店有限公司向三穗供电局支付2011年6月26日至2012年6月25日租金231714.86元。2016年8月31日、2017年1月10日，华侨大酒店有限公司分两次向三穗供电局各支付租金350000元，合计700000元（2015年12月2日至2017年12月1日租金已付清）。2010年至2016年，三穗供电局依照房产余值计算缴纳电力调度大楼房产税667401.03元。王国平、华侨大酒店有限公司至今未缴纳税金。 原告与被告因2012年6月26日至2015年12月1日期间应减二楼租金数额及所承担税金发生争议，及王国平、华侨大酒店有限公司未支付该期间租金等，原告经催收未果，遂以前述请求和理由起诉来院。 认定上述事实的证据有：原告营业执照、法定代表人身份证明书、房屋租赁合同、（2014）穗民初字第46号《民事判决书》、电力调度大楼二楼面积计算清单及图纸、本院执行局出具二楼租金情况证明、房产税纳税凭证（39页）、原告催告书、黔东南州结算中心审计报告、被告天天大有限公司营业执照、（2014）黔东民终字第369号《民事判决书》、法院出具王国平已付租金证明、关于继续履行华侨大酒店与三穗电力局租赁合同函、三穗县华侨大酒店有限责任公司股权转让协议。上列证据经庭审举证、质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对相互印证的部分本院予以采信。 本院认为，三穗供电局与王国平签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定内容全面履行自己的义务。王国平在合同签订后，成立华侨大酒店有限公司在所租赁房屋从事酒店、餐饮业，其将酒店资产等转让给天天大有限公司，并不免除其承担租赁合同的义务，天天大有限公司辩称应由王国平承担支付租金等合同义务，本院予以采纳，三穗供电局主张由王国平负支付租金等合同义务，本院予以支持；华侨大酒店有限公司同意承担合理租金及税金的义务，不违反法律规定，对三穗供电局主张华侨大酒店有限公司应支付租金等义务，本院亦予以支持；鉴于王国平应承担的是合同约定的义务，华侨大酒店有限公司无约定义务，但自愿履行，本院分配由王国平承担支付义务，华侨大酒店有限公司承担连带责任。王国平与天天大有限公司、华侨大酒店有限公司的合同关系及其他法律关系，由双方另行解决。 对电力调度大楼二楼未交付给王国平期间，王国平、华侨大酒店有限公司应付租金如何计算，即二楼租金应按多少计算问题。本院认为，三穗供电局未能按合同约定将二楼交付王国平，其行为已违约，二楼所产生的租金损失，由三穗供电局自行负责，三穗供电局可向案外人胡洪良主张权利，主张的租金数额可比照(2012)穗民初字第168号《民事判决书》所判决的数额（每年100000元并逐年递增）参考，王国平、天天大有限公司、华侨大酒店有限公司辩称二楼租金应按每年100000计算的辩称意见本院予以采纳，三穗供电局以二楼租金损失应按建筑面积分摊租金的诉求，本院不予支持，即王国平、华侨大酒店有限公司应付三穗供电局不含二楼租金每年250000元，即每半年租金125000元，王国平、华侨大酒店有限公司未付租金1250天（双方认可按此天数计算），累计欠三穗供电局租金856164.38元（250000元÷365天×1250天）。王国平、华侨大酒店有限公司有及时支付的义务，三穗供电局请求支付租金数额在856164.38元内，本院予以支持。 关于王国平、华侨大酒店有限公司应否支付逾期支付租金的利息问题。王国平、华侨大酒店有限公司、天天大有限公司辩称三穗供电局未履行已生效判决所确定的消防整改义务，未付租金系行使抗辩权，但未提供证据予以证明，其辩称事实、理由不充分，本院不予支持。王国平、华侨大酒店有限公司未按合同约定提前一个月支付租金及较长时间未支付租金，对三穗供电局未按期收到租金所造成的利息损失（双方约定的损失具有违约金的性质），王国平、华侨大酒店有限公司应承担违约的民事支付责任。逾期支付的违约金，参照《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》〖法释（2000）34号〗、中国人民银行银发（2003）251号《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本院参照中国人民银行一至五年期贷款年基准利率（4.75%）和五年期以上年基准利率（4.90%），加收逾期罚息30%，并根据应付租金时间和逾期时间计算违约金。王国平、华侨大酒店有限公司每半年应付租金为125000元，五年期以上、一至五年期罚息月利率分别为：0.5308%[4.9%÷12＋（4.9%÷12×30%）]、0.5146%[4.75%÷12＋（4.75%÷12×30%）]，王国平、华侨大酒店有限公司应支付的逾期违约金计算如下：2012.5.26-2017.6.26（61个月×125000×0.5308%=40473.5元），2012.11.26-2017.6.26（55个月×125000×0.5146%=35378.75元），2013.5.26-2017.6.26（49个月×125000×0.5146%=31519.25元），2013.11.26-2017.6.26（43个月×125000×0.5146%=27659.75元），2014.5.26-2017.6.26（37个月×125000×0.5146%=23800.25元），2014.11.26-2017.6.26（31个月×125000×0.5146%=19940.75元），2015.5.26-2017.6.26（25个月×125000×0.5146%=16081.25元），以上违约金合计194853元。 关于王国平、华侨大酒店有限公司应否承担税金及如何承担税金数额问题。三穗供电局与王国平在合同中约定，租赁所产生的房产税由王国平支付，双方向县政府争取按招商引资的优惠政策减免相关税金。说明双方约定涉及租赁部分的房产税由王国平负担，但王国平有选择成本低的税种纳税的权利。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%之规定，王国平可按合同约定选择税种较低的计租方法纳税，即252249元（856164.38元＋545914元＋700000元）×12%，三穗供电局在缴纳房产税时系按房产余值计征，王国平、华侨大酒店有限公司只应承担计租应征的部分。王国平、华侨大酒店有限公司未到征税单位主动缴纳应缴税金，税金已由三穗供电局代为缴纳，王国平、华侨大酒店有限公司应不再享有此前相关征税减免政策，并有向三穗供电局支付其应缴纳的部分的义务，王国平、天天大有限公司辩称不应支付三穗供电局已代付房产税的意见，不符合合同约定，本院不予采纳；三穗供电局请求王国平、华侨大酒店有限公司应支付其垫付房产税的部分请求数额，事实、理由充分，本院予以支持。 综上所述，原告部分诉讼请求事实、理由充分，本院予以支持，部分事实、理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王国平在本判决生效之日起三十日内支付原告三穗供电局租金856164元，扣除王国平签订合同时已付定金100000元，尚应支付756164元。 二、被告王国平在本判决生效之日起三十日内支付原告三穗供电局逾期支付租金的违约金194853元。 三、被告王国平在本判决生效之日起三十日内支付原告三穗供电局代缴的税金252249元。 四、被告华侨大酒店有限公司对被告王国平的上述所有支付义务承担连带责任。 王国平、华侨大酒店有限公司若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回三穗供电局的其他诉讼请求。 案件受理费人民币10682元，由三穗供电局负担3000元，王国平负担7682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  万德武 二〇一七年十二月十八日 书记员  吴 其