浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初3036号原告：绍兴市守诚物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区欣业嘉园****。法定代表人：蒋云江。被告：王旭强，男，1967年3月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市守诚物业管理有限公司与被告王旭强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告绍兴市守诚物业管理有限公司法定代表人蒋云江、被告王旭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1﹑判令被告王旭强向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日共三年的物业管理费13905元并支付违约金4172元，（应付物业管理费总价的30％计算），以上合计18077元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月8日，被告王旭强购买的外滩梅园小区21栋302室完成交房，该房建筑面积为181.24平方米跃层一套，车位1个。根据被告与原告签订的外滩梅园前期物业服务协议第十二条约定：该房屋综合服务费按1.8元/月建筑面积。。地下车位60元/个月第十七条约定：物业管理综合服务费预交一年，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。第三十四条约定：乙方逾期支付前期物业管理综合服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。被告每年应交物业费4635元，但被告自2017年1月1日至2019年12月31日连续三年未交纳物业费合计13905元并产生违约金人民币4172元。期间，原告曾数次向被告书面催交，但均未果，原告多次通过上门催讨及通过邮寄律师函、门前张贴通知等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。故诉讼来院，要求解决。被告王旭强辩称，本人一直遵纪守法，个人信用记录良好，从未恶意拖欠费用先例。原告要求按原物业收取的标准收取物业费不成立。一、外滩梅园和香榭大厦小区本来是一个小区由广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奧物业”）管理，小区高配房、消防水泵房、监控室等公共设施均在香榭大厦内部，业主依法享有共有部分所有权和使用权，共有部分享有共有和共同管理的权利。后来房产公司两个老板闹矛盾，把我们小区划为住宅和香榭大厦两部分分别交给原告及另一家物业公司两个物业公司管理，是违反规定的。原告在接收我们小区时明知违规入住在先，给我们业主权益造成了多方面的伤害。我只与中奥物业签订过协议，从未与原告签订过协议，原告方的条款均是霸王条款，协议显失公平。二、原告违反《绍兴市物业管理办法》第三十八条及四十一条之规定，没有专业技术人员和设备，没有履行落实保安人员、安防设施，确保安防设施正常运转的责任，没有依法履行物业管理区域内治安、消防安全的责任。在2017年入住时招了近70岁老头作为保安，60多岁老太太作为小区卫生员，达不到物业管理的标准。对消防系统没有做到按消防法规定按国家、行业标准配置消防设施，并定期进行维修，保养，没有确保消防设施完好有效、检测记录完整准确，存档备查。对小区工作维修不作为，整个小区破损玻璃很多，不良的灯具维修不及时，宣传窗破落，我们这一幢去年因排污管堵住，造成房屋及整个储藏室进水。三、原告对利用物业公共部位、公用设施经营所得收益，没有按规定每半年公示一次，目前收益款去向不明。四、原告违反规定，对小区违章装修的业主放任自由，没有尽到管理职责。五、原告违反规定，擅自改变风机房用途，造成巨大的消防安全隐患。六、原告原告服务质量差，服务态度差，没有职业素质，对广大业主态度粗暴，没有达到原中奥物业《外滩梅园物业管理服务质量与标准》中的相关标准，没有兑现自己在协议中承诺的物业服务内容。七、70%入住业主签字认为原告不具备必要的管理水平和服务能力，没有理由可以按协议规定费率进行收费。另外，原告从2017年3月开始陆续在我车位私设车位，每天停车跟停库一样。车子堵住消防通道，从2018年开始把我们未交纳物业费的业主剔出小区群，我们得不到物业管理群的物业服务。不同意我们换车出入，要换的话先交钱。原告无论是硬件设备或者服务都跟不上，严重影响我们一家的生活。根据凤凰网房产栏目绍兴站报道2020年2季度灵芝街道对下属30多个小区进行物业服务考核，2020年8月2日成绩表记载考核结果原告管理的小区是倒数第一。综上，原告守诚物业未履行合同约定和法规、行业规范规定的义务，要求驳回其诉讼请求，物业费减半收取。原告陈述：案涉小区2016年前是中奥物业管理，但是中奥管管得太差，全体业主请求开发商换物业，我们是2017年开始入驻的。我们查看的时候道路坑坑洼洼不想接，最后汤老板答应我们修路，我们才答应接收。当时社区给我们牵头，参加单位有区房管处，灵芝街道，外滩社区、欣业房产及我们物业进行协调（主要是监控、弱电、当时16个摄像头是坏的，我们安排了3个及路口处也有摄像监控功能，并在主路口设置监控，车道道匝、人行道匝坏了我们全换掉了，用摄像头人脸识别，车辆识别来进入，单元门禁换掉了5个，土建方面地下室落面部分损坏，阴井盖破损有7个全部修好了，单元门钢化玻璃破损有9块，多层、小高层信报箱处漏水，部分房屋漏水，道路、绿化破损需要改造我们联系房产公司进行改造。但是有些业主不满意，10幢101室污水管经常堵，这是设计的问题，12345的领导也来协商过，开发商修过，但是没有根治，大门口喷泉不能使用，需要修理，，地下车库地面多次渗水这是土建方面的问题，，地下车库消防器材缺失灭火器缺24个，水带缺8个，枪头少12个，消防门和玻璃没有的有4个，消防安全指示灯损坏有18个，消防器材全部自己买来补齐，全部修好，有关电的问题地下车库开关损坏21个，灯不亮20个，，地上路灯有6个沿口路灯全坏了，我们全部进行了维修。原先我们进场的时候是5个保安，保洁2个，前台客服（有时一个，有时两个）及兼职会计、电工，管理面积是24000多方，户数是124户。中奥原先有16个工作人员，管两个小区；香榭大厦有4万多平米，正常的话我们小区面积只要7-8个工作人员就够了。关于监控我们前期就自有资金进行了巨大投入，未动用物业维修基金。因为开发商不愿意出，未动用物业维修基金的原因是未成立业委会（无法进行审批）。20幢电梯需要中修，按正常程序是要动用维修基金的，我跑了相关部门无果，我网上群里召集业主出钱修，当时一共有20户，有7-8户未交，是物业自己出钱的。17幢电梯也要中修，我们物业垫钱进行修理，让业主签字，6家业主只有3家肯签字，但是业主不肯签字，这笔钱也是我们物业出的费用。现在小区车道和人道均升级，业主买了一个车道，但是可以多辆车进入；人道我们用手机，人脸、密码。我们有进入人员的管理制度，进入人员及车辆均有登记；保安我们设一个车岗，一个人岗，12小时一班，分成2班，巡逻白天晚上均有记录，我个人包括电工巡逻白天5次，晚上12点开始一个小时一次。现在小区里面路上是没有的，公用摄像头有，但是有几个说不出来，应该有20多个。探头我们是装的也是有用的，社区检查五星和美社区我们也是通过的。电子围栏可能是当时接收查看的时候拉下了，当时我们没有注意到，没有接收过。消防我们每年向社区签订责任状的，当时接收时我们花巨资购买，消防演练，微型消防站的建立，定期对消防设备进行检查，检查也是通过的，消防部门也是定期对我们进行检查的。电瓶车不存在充电线私拉、乱接的问题。风机房是有出租过的，是放点东西，现在没有出租了。。地下室空气不浑浊的我们巡查时发现有异味会开一下通风。违章装修确实在存在，但是这个违章现在灵芝街道城市执法大队每个违章照片都拍下来，发现一次违章我们去贴违章通知书劝阻他们，并且报告灵芝执法中队，现在基本上是一户一违章。经营性收益我们是包干制的，不是薪酬质的，但是18年因业主要求我们公示一次，引发一些个别的人利用我的公示去税务局举报，税务也来查过，没有发现问题。对王旭强陈述的煤气抄表问题，因为吕泽天的违章建筑，导致煤气公司抄表走不进去，行政执法中队也来说了好几次，要求他们把门打通，让抄表员能自由进出，现在已经协调好了。到目前为止小区未发生过小偷失窃事故，小贩上门事件也是没有的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1、外滩梅园前期物业服务合同1份、原告与被告妻子签订的物业管理协议1份，证明物业费交纳标准及违约责任；证据2、房屋交接确认表1份、业主资料卡1份，证明涉案房屋系被告所有并交付的事实；证据3、商品房买卖合同1份（含对《业主临时管理规约》、《前期物业服务》的主要内容签字确认附件），证明原合同对物业费标准及违约责任进行了约定；证据4、欣业房产与中奥物业盖章关于业主预交物业费及其他预交费用退款事宜公示、原告与欣业房产盖章致全体业主公开信各1份，以证明开发商与原中奥物业签订的前期物业管理合同于2016年12月31日已经解除，此后由原告对外滩梅园提供物业服务管理工作；补充证据5、绍兴市越城区灵芝街道安全生产消防目标管理责任书1份，证明我们小区在2017-2019年均进行安全生产管理。侧面可以证明从2017年开始是我们为外滩梅园小区提供物业服务；证据6、照片1组，证明物业履行了2017-2019年物业管理义务。被告质证意见：对证据1真实性无异议，买卖合同是我签的，个人物业服务协议是我妻子签的，我妻子与原告方签订的服务协议与其实际服务相差很大，具体详见我的答辩状；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，上面的信息有所隐瞒，把我们小区分成两个小区，分开管理违反物权法70条、物业管理条例27条，绍兴市物业管理办法第十条第29条；证据5，只不过是责任书，最后结果考核如何，如果考核不合格有什么用；对证据6要求提供原件以证明拍摄时间，小区晚上保安是没有巡逻的。被告提供的证据7、照片1组及视频1组，要求证明小区跟香榭大厦有公共的配套设施设备，应当划分为一个物业管理区域，中奥物业服务质量与标准明显大大高于守城物业，门卫保安离岗、原告没有兑现保安白天巡逻2小时/次,夜间巡逻1小时/次，门卫保安晚上睡觉，监控探头失效，，地下车库停放的车辆被刮擦电子围栏失效，小偷进入小区，消防箱疏于管理、维修，灭火器疏于管理，电瓶车乱停，擅自改变风机房用途出租并造成消防安全隐患，小区破烂不堪，公共绿化养护管理不力等的事实；证据8、灵芝街道物业服务考核成绩表1份，证明根据凤凰网房产栏目绍兴站报道2020年2季度灵芝街道对下属30多个小区进行物业服务考核，2020年8月2日成绩表记载考核结果原告管理的小区是倒数第一。原告质证意见：证据7，对1-1#供水房的照片不知道被告想说什么。与中奥的16张没有意见。对1-3#不能证明保安脱岗。1-4#中的要证明什么东西不清楚，不予确认。1-5#看不清楚，没有时间、、地点对证据真实性和关联性不予确认，不能证明保安睡觉。1-6#监控的照片不能说明是坏的还是好的。监控设施现在是街道在管理，在拿到的时候与开发商进行协商，是存在监控部分、电子围栏失效的问题，我们为了业主的安全，增添了8个摄像头。1-7#车辆挂擦无法证明是在小区内发生的。我们收的车位维护费不是保管费。1-9#不予认可。1-10#无法证明是我们小区的，我们提供的证据有证明我们是有维护的。1-11#无法确认，不予认可。电瓶车乱停是存在这个现象，我们的工作做了很多遍。风机房是有出租过一次，但这个照片无法确认是我们小区的。1-14#没有时间、、地点是哪个小区都不知道，不予确认。对于1-15#是有部分违章，但我们了履行义务，我们贴了违章通知书等。1-16#不予认可，有些签的名字的人不是我们登记的业主，我求证了几个人过了，他们的意思是想成立业委会来让他们签字的。1-17#业主群是有把部分业主踢出去，在进入第二个月开始，他们这些人攻击我们。对光盘无法证明我们巡逻不到位。证据8，对真实性及关联性均有异议，作为当事人对街道考核我们从来没有涉及过，我们涉及是生产安全消防及物种设备这一块，我们不知道这些信息被告是从哪而来的。我们只有自评的，自评有一次是良好。本院对证据认证意见：证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，对其真实性予以认定，证据1效力问题下文阐述，证据4，分开是否违规下文阐述；证据5，责任书系原告与社区签订的承诺类文书，不能证实本案合同履行有关事实，本院不予作为定案证据。证据6，仅反映了某时某点的情况，可作为参考，不能作为认定事实的唯一依据。证据7，均为2020年拍摄，不属于本案涉及物业服务期间，本院不予采纳。证据8，系2020年网站截图，不属于案涉物业服务期间，本院不予采纳。综上，本院经审理认定：2011年6月30日，绍兴欣业房地产开发有限公司（以下简称“欣业房产”）与中奥物业签订《外滩梅园前期物业管理服务合同》一份，约定欣业房产选聘中奥物业对外滩梅园提供前期物业管理服务事宜。约定物业服务费为高层住宅按1.8元/月/平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费0.3元/月/平方米建筑面积）。。地下停车位/车库60元/个/月合同期限自2011年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业委托服务合同生效时，本合同自动终止。被告王旭强系外滩梅园小区21幢302室房屋的业主，房屋建筑面积181.24平方米（有车位B27）。2012年10月29日，被告作为买受人在《外滩梅园临时管理规约》《前期物业服务合同》主要内容、《补充协议》签字确认出卖人已明示两份协议，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约等内容。上述《外滩梅园临时管理规约》中载明，物业服务费由物业管理企业采用12个月为一个周期的收费方式，自物业正式交付日起或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《外滩梅园前期物业服务协议》内约定的收费标准向“外滩梅园”的物业所有人收取。2014年4月8日，被告王旭强在《房屋交接确认表》中的接收方（业主）一栏上签字确认办理了房屋交接手续。2016年12月28日，原告及欣业房产共同向外滩梅园业主出具《绍兴市守诚物业管理有限公司接管进场致全体业主公开信》一份，载明：于2017年1月1日正式对外滩梅园（香榭大厦除外）进行移管工作，从即日起，原告对外滩梅园全面提供物业管理服务工作，原物业管理单位中奥物业将全面撤场，这次移管工作是开发商依照国家相关法律法规并结合园区实际管理情况而作出的决定。截至2016年12月31日前，如各业主与原管理单位存在预缴费用，即日起请自行与中奥物业进行清算清退，各位业主与原物业管理单位存在的任何经济或债务纠纷将与守诚物业无任何关系等内容。2016年12月30日，欣业房产与中奥物业共同向外滩梅园业主出具《关于业主预缴物业费及其他预缴费用退款事宜的公示》一份，载明：欣业房产与中奥物业双方于2011年6月30日签订外滩梅园项目（含香榭大厦）前期物业管理服务合同，现经双方协商一致，于2016年12月31日解除《前期物业管理服务合同》，现就小区存在预缴2017年度物业费、已缴纳文明施工保证金但未办理退款、水电周转金尚未结清、已缴纳建筑垃圾清运费但尚未装修的情况，针对后续处理事宜予以公示等内容。2017年1月1日起，原告接管外滩梅园小区，但未与开发商欣业房产签订书面的物业服务合同，外滩梅园小区业主委员会至今尚在筹备中。原告仅与部分外滩梅园小区业主签订了书面的前期物业服务协议，本案中原告系与被告妻子陈彩君个人签订“前期物业服务协议”。被告至今未缴纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，因原告催讨未果，遂成讼。本院认为，法律规定前期物业服务合同物业应由开发单位选定，外滩梅园小区的开发商欣业房产与中奥物业的前期物业服务合同终止后，在尚未成立外滩梅园小区业主委员会的情况下，经房地产开发商决定，由原告接管除香榭大厦以外的外滩梅园小区的物业管理工作，虽然双方未签订书面的前期物业服务协议，但原告实际已为外滩梅园小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生、绿化等物业服务，故原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告至今拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未付，原告请求被告参照中奥物业的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准支付2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的请求，尚属合理，本院依法应予支持。被告辩称原告入驻小区对业主合法权益造成多方面的侵害、无专业物业管理服务能力、物业服务质量未达到约定标准、未兑现服务承诺、安保消防不到位等，但其提供的照片打印件和监控视频仅能反映拍摄当时某一点某一时的状态，未能反映2017年1月1日起至2019年12月31日期间整体物业服务内容，无法达到其证明目的，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，本院不予采信。另被告辩称，原告未及时公布利用物业共用部位、共用设施经营所得收益，及原告存在违规出租风机房的情形，原告予承认并未每年公布及风机房曾短暂出租，可以证实原告在服务上亦存在一定的瑕疵；另原告与被告之间未存在书面的物业服务合同，双方对于物业服务费的收取方式、收取周期等均未进行明确约定，其主张滞纳费的依据不足，本院不予支持原告的滞纳金主张。关于被告主张同一个规划小区应聘请一个物业公司进行管理，被告违规进驻等问题，因本案系由开发商聘请原告管理，事实上由原告进行了物业服务，其关于原告在决定进驻时是否有过错，是否造成了实际损失及是否应进行赔偿，其法律关系相对方应为全体业主，均应由业主委员会代表全体业主进行主张，原告据此要求减半收取物业费的请求，于法无据，本院不予支持。前期物业服务合同应当由开发单位与物业公司签订，本案开发单位并未与原告签订正式的前期物业服务合同，事实物业服务合同的收费标准、期限可以原告与被告妻子个人签订的物业服务合同，与原中奥物业的前期物业服务合作为参考。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王旭强应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市守诚物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费13904.35元；二、驳回原告绍兴市守诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费252元，由原告负担104元，被告王旭强负担148元，被告负担部分由被告于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  任少军人民陪审员  陈锡鸣人民陪审员  金月琴二〇二〇年十一月四日书 记 员  周 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。