江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3606号上诉人（原审原告）：高山,男，1985年12月21日生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市渭滨区，现住江苏省无锡市锡山区。上诉人（原审原告）：张芝菲，女，1988年2月15日生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市渭滨区，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：朱然（受高山、张芝菲共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱艳（受高山、张芝菲共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奚冬明，男，1970年10月2日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审被告）：陈坤群，女，1972年12月13日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：奚成凯，男，1994年10月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人高山、张芝菲因与被上诉人奚冬明、陈坤群房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高山、张芝菲向本院共同上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：1.合同并未约定必须在贷款审批通过才交付座落于无锡市新吴区硕放街道香墅嘉苑50号603室房屋（以下简称案涉房屋），因疫情影响只需要交房日期顺延至条件成熟即可，不需要就房屋交付再行协商，但一审法院却认为只要双方无法重新达成一致，奚冬明、陈坤群就可以任意延迟交付房屋也不会构成违约，等于变相赋予奚冬明、陈坤群单方变更合同而无需负任何法律责任的权利。正是因为疫情期间交付确实存在不便，其于2020年2月9日才要求交付，并告知奚冬明、陈坤群“计划2月24日进去打扫卫生，2月28日搬进去”，此举不是和奚冬明、陈坤群另行协商，也没有要求变更原合同以及同对方协商的主观意愿，而是基于原合同约定和当时实际情况考虑，属于对奚冬明、陈坤群履行交付义务的催告行为，对方不愿前来办理交接属于违约，并不能认定应再协商。2.其于2020年2月21日要求先交付钥匙，只是退而求其次的选择，不是对合同履行内容的变更。该履行方式不会加重奚冬明、陈坤群履行义务的责任，也不需要征得对方同意。3.一审法院不应以最后房屋已经实际交付来推定当时奚冬明、陈坤群不存在拒绝交付的主观意愿，而置其催告和一审中奚冬明、陈坤群对不及时交付房屋原因的陈述等事实于不顾。4.企业复工后，奚冬明、陈坤群通过快递邮寄钥匙实现部分交付是完全可行的，无需非要等到3月27日才完成交付，但奚冬明、陈坤群不愿意积极履行交付义务，明显恶意违约。5.因奚冬明、陈坤群恶意违约导致其无法按照计划入住房屋，不得不另外临时租借房屋产生损失，奚冬明、陈坤群承担违约责任理所当然。奚冬明、陈坤群二审共同辩称：1.由于其想用购房款去购买其他房屋，当时高山、张芝菲承诺贷款最晚12月份审批通过，1月份到账，所以双方约定2月1日交付房屋。但事实上，贷款是在3月审批通过，4月份才到账。根据商业贷款的存量房交易惯例，贷款审批通过是过户的前提，既然贷款没有在预期的时间内通过，其也不可能在2月1日交付房屋。而且房屋交付实际指的是过户，对此其在沟通时也明确表示过。2.陈坤群是社区网格长，负责社区的抗疫工作，根据单位要求，只要去过外地，回苏州都需要自觉居家隔离14天，这是工作岗位和工作性质的特别要求，与政府复工复产政策没有关系。如果奚冬明居家隔离14天，就无法照顾老人，故其也无法到无锡交付房屋，办理交割手续。请求法院驳回上诉，维持原判。高山、张芝菲向一审法院起诉请求：1.奚冬明、陈坤群支付违约金31920元（以1140000元为基数，自2020年2月1日起至2020年3月27日止，按照每日万分之五标准计算）；2.奚冬明、陈坤群赔偿律师费损失36000元；3.奚冬明、陈坤群赔偿居间服务费损失22800元。事实和理由：2019年11月16日，高山、张芝菲与奚冬明、陈坤群签订《房屋买卖业务签订文件合订本》1份，约定奚冬明、陈坤群将其所有的案涉房屋作价1140000元出售给高山、张芝菲，同时，双方约定奚冬明、陈坤群应于2020年2月1日将案涉房屋交付给高山、张芝菲，并同时办理物业交割手续。但奚冬明、陈坤群未按照上述约定完成交付义务，已构成违约。2020年3月9日，高山、张芝菲发函通知奚冬明、陈坤群要求解除合同。但现案涉房屋已完成过户、交付事宜，故仅要求奚冬明、陈坤群承担逾期交付的违约责任。奚冬明、陈坤群一审辩称：1.奚冬明、陈坤群实际居住在苏州地区，合同虽约定2020年2月1日交付房屋，但受新冠疫情影响，奚冬明、陈坤群无法按照合同约定的时间前往位于无锡地区进行房屋交付；2.双方在签订及履行合同过程中，奚冬明、陈坤群多次向高山、张芝菲及中介表示，应在过户手续完成后再履行房屋交付义务，但因高山、张芝菲的贷款审批迟迟未通过，导致过户手续延迟办理；后在中介协调下，双方均同意结清房款、贷款通过后再过户交房。实际上，案涉房屋的贷款审批于2020年3月24日才通过，奚冬明、陈坤群同日即协助高山、张芝菲办理了过户手续，并约定2020年3月25日进行房屋交付；3.奚冬明、陈坤群一直积极履行相应义务，不存在违约情况，且疫情影响导致未能按照合同约定时间交付房屋的，属不能归责于奚冬明、陈坤群之责任，故奚冬明、陈坤群不应承担违约责任。一审认定事实如下：陈坤群、奚冬明作为出卖人（甲方）与高山、张芝菲作为买受人（乙方）曾签有《房屋买卖业务签订文件合订本》1份，约定：1、甲方将香墅嘉苑房屋作价1140000元出售给乙方，其中房屋成交价格为1120000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为20000元；2、购买方于2019年11月16日支付定金10000元，于2019年12月15日前支付首付款420000元；乙方拟贷款金额为700000元，双方于2019年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；3、买卖双方应当在2020年2月1日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割金，甲乙双方办理物业交割当日，签署物业交割确认书后，由乙方自行划转至甲方；4、出售方应当于2020年2月1日将该房屋交付给购买方，该房屋交付时，应当履行下列手续：1）出售方与购买方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接家私清单所列物品；2）买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3）移交该房屋房门钥匙；另，合同第十四条对需要随房屋一并交付购买方的附属设施进行了列明；5、买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约金主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。另外，就案涉房屋买卖，高山、张芝菲与无锡市琸阳房产经纪有限公司达成居间服务关系，并支付佣金22800元。2019年11月16日，高山、张芝菲通过转账方式向奚冬明、陈坤群支付定金10000元，奚冬明、陈坤群出具相应收据，确认收到定金10000元。2019年12月12日，张芝菲通过银行转账方式向陈坤群支付首付款420000元。2019年12月18日，陈坤群出具相应收款收据，确认收到该420000元款项。张芝菲主张其在2020年3月9日向奚冬明、陈坤群邮寄房屋买卖合同解除告知函1份，其上载明因房屋未能按约在2020年2月1日交付，奚冬明、陈坤群构成根本违约，要求解除合同并由奚冬明、陈坤群承担相应违约责任。但根据快递信息显示，奚冬明、陈坤群未实际领取该邮件。2020年3月11日，其再通过短信方式向陈坤群发送上述房屋买卖合同解除告知函。二奚冬明、陈坤群表示，其确收到高山、张芝菲通过短信方式发送的房屋买卖合同解除告知函，经与中介协商后，双方同意继续履行合同。一审中，双方确认实际贷款金额为680000元，该笔贷款于2020年3月24日审批通过，双方于同日办理房屋过户手续。双方约定于2020年3月25日进行房屋交付，同日，张芝菲一方向陈坤群一方支付购房尾款20000元及物业交割金10000元，并完成了部分房屋交割工作，但仍未交付钥匙。该晚，奚冬明、陈坤群询问高山、张芝菲地址，欲向高山、张芝菲邮寄钥匙。2020年3月27日，案涉房屋的钥匙通过邮寄方式交付至中介公司处。同时，双方当事人明确案涉房屋的买卖、过户、交付事宜已履行完毕，双方现仅针对奚冬明、陈坤群是否迟延交付房屋并构成违约存有争议。高山、张芝菲提供张芝菲与陈坤群微信记录截图：1.2020年2月9日，张芝菲询问陈坤群“大姐，我是买硕放香墅佳苑房子的小张，您那边房客搬出来了吗？我们这边3月初就到期了。我们计划2月24日要进去打扫卫生，2月28日打算搬进去”。陈坤群答复“我们苏州的人不好到无锡。这个租客肯定是跑了啊，知道我们不好过来。不好给你钥匙，到24号再说吧。现在我们如果到了无锡，再回苏州的，要在家待14天的。其实我没法过来，如果说到那两天再说，如果疫情稳定了”（语音翻译）。2.2020年2月19日，陈坤群告知张芝菲称“那个房子已经空了，如果说你要到24号可以的，因为我不好过来。我如果说过来的话，我要隔离14天的”（语音翻译）。3.2020年2月21日，张芝菲询问陈坤群“大姐，我想明天拿到钥匙，你看怎么给我了？”陈坤群回复称“明天拿不到，我进不了小区”。2020年2月21日，张芝菲询问陈坤群“你房客钥匙了，实在不行，你能帮寄出来？”4.张芝菲告知陈坤群称“大姐，我们合同上写着2020年2月1日交还给购买方，跟你沟通2次，没有结果。我也通过中介与你沟通，一直没有结果。目前我们给你选择机会赔偿我们这一个月的损失，按你们说的70元/天算+现在腾出房子，不然我们就按法律程序走，我们也是没有办法的，自己买的新房不给钥匙，自己租房子房东爸妈要从韩国回来，想在我们这里隔离，我们进退两难”。陈坤群回复称“当时是啊，你是2月1日那个钱，他说要到账的，过户要过好的。你觉得你只要你去问中介好了，你不要跟我讲，你跟我讲那个钱还没给到位了吗？他说要过户，过好那个房子给你的，你现在是三月份了，你那个钱还没到位”（语音翻译）。针对上述证据，奚冬明、陈坤群质证认为，其没有推脱交房，系因疫情影响导致其不能进入无锡地区，另外，奚冬明、陈坤群表示，2020年2月21日高山、张芝菲要求邮寄钥匙时，高山、张芝菲的贷款并没有审批通过，且高山、张芝菲未付清房款，所以没有答应高山、张芝菲邮寄钥匙。2020年3月5日，高山、张芝菲与北京市京师（无锡）律师事务所签订委托合同1份，约定由该所指派朱然代为处理诉讼事宜，代理费为36000元。2020年3月17日，高山、张芝菲诉来法院时，主张解除合同、返还已付购房款430000元并要求奚冬明、陈坤群支付违约金228000及律师费36000元。2020年4月10日，法院收到高山、张芝菲邮寄的变更诉请申请，主张由奚冬明、陈坤群支付违约金31920元、赔偿律师费损失36000元及居间服务费损失22800元。一审法院认为：奚冬明、陈坤群向高山、张芝菲出售案涉房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系。《房屋买卖业务签订文件合订本》中虽约定房屋交付时间为2020年2月1日，但客观上，受新冠疫情影响，居住在苏州地区的奚冬明、陈坤群确不能在该时间段内进入无锡地区，即合同中关于房屋交付的约定确不能履行，双方当事人应就房屋交付事宜再行协商。本案中，2020年2月9日、2020年2月21日，张芝菲联系陈坤群要求交付房屋，陈坤群称“没法过来、进不了小区”，即双方对于房屋交付事宜的再行协商未能达成一致意见。2020年2月21日，张芝菲再次联系陈坤群要求其邮寄钥匙，但按照合同约定，房屋交付时，除移交钥匙外，还应履行对相关物品进行清点验收、记录水电气表读数、交接清单并签字等事项，该些交付事项应由双方当事人到场或委托代理人到场完成，即案涉房屋的交付义务不仅限于交付钥匙。根据前述约定，张芝菲此时仅要求交付钥匙的，属对合同中关于房屋交付约定的变更，奚冬明、陈坤群未予同意并履行的，并无不当。即张芝菲据此主张奚冬明、陈坤群构成根本违约的意见，法院不予采信。事实上，根据双方当事人陈述，可确认双方在贷款审批通过当日即办理案涉房屋过户的手续，并于2020年3月25日完成房屋部分交付事项，截至2020年3月27日，钥匙交付完毕。从上述履行行为，确不能认定奚冬明、陈坤群怠于履行相应义务。故法院认为，结合双方实际履约行为、新冠疫情客观影响及合同对于房屋交付事项的具体约定等情形，双方未能在合同约定时间完成房屋交付的，确属不能归责于双方当事人之原因，故奚冬明、陈坤群不构成违约，不应承担相应违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：驳回高山、张芝菲的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1034元（此款已由高山、张芝菲预交），由高山、张芝菲负担。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本案二审主要争议焦点：奚冬明、陈坤群是否构成恶意违约，是否应承担相应的违约责任。本院认为：本案中双方签订合同后，发生了新型冠状病毒肺炎疫情。新型冠状病毒肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，超出了双方的合理预见，亦不能避免、无法克服，属于不可抗力，如此一来按照合同约定履行义务存在着客观障碍。对此，陈坤群也向张芝菲称其无法从苏州地区至无锡地区办理房屋交接手续。高山、张芝菲主张从政府发布复工复产文件起就可以交付房屋，但新型冠状病毒肺炎疫情延续时间长，影响深远，即便复工复产也不意味着社会秩序完全正常、人员能够来去自如，高山、张芝菲的上诉意见显然与实际情况不符。从合同履行的具体情况来看，不能认定奚冬明、陈坤群怠于履行合同义务。而合同未能按约履行非因双方之过错，在新型冠状病毒肺炎疫情这一特殊时期，双方均应互信互谅、共克时艰，双方应就房屋交付事宜再行协商。即便高山、张芝菲认为其降低履行标准仅要求交付钥匙，但高山、张芝菲也明确了交付钥匙的目的在于使用房屋，鉴于双方合同约定了物品清点验收、水电气表读数等事宜，在此情形下双方仍应进一步达成一致意见。奚冬明、陈坤群在贷款审批通过时就配合办理了过户，而奚冬明、陈坤群在办理好房屋交割手续后也及时通过邮寄的方式交付了钥匙，无法证明奚冬明、陈坤群拒绝交付房屋。合同履行过程虽有波折，但合同目的最终得以实现。高山、张芝菲主张奚冬明、陈坤群恶意违约的理由不能成立，本院不予支持。综上，高山、张芝菲的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由上诉人高山、张芝菲负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年十一月九日法官助理 周喆菁书 记 员 窦 玥