山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1328民初3293号原告:白冰，男，1979年3月15日出生，汉族，居民，住蒙阴县。原告：赵伟，女，1982年1月3日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：刘元胜，蒙阴桃墟法律服务所法律工作者。被告：蒙阴东蒙房地产开发有限公司，住所地：蒙阴县蒙山路002号。法定代表人：赵玉卓，总经理。委托诉讼代理人：石运建，山东泰蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，男，1975年8月14日出生，该公司职工，住蒙阴县。原告白冰、赵伟与被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白冰、赵伟委托诉讼代理人刘元胜，被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司委托诉讼代理人石运建、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白冰、赵伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付违约交房、办证违约金共计167074.37元；2、要求判决被告退回原告地下车位购买款；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年5月15日签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的龙廷居住宅小区B区8号楼1单元702室，总价款445531.80元，预测套内面积121.95平米。该合同为被告预先拟定的格式合同，其中存有大量的非公平条款，但能证明双方的房屋买卖合同关系。原告履约通过现金和银行贷款支付了全部房款，被告应当于2014年6月30日交房，实际交房日为2015年4月30日，而且按照物权法的规定房屋虽然交付使用，但所有权仍然没有转移，被告的逾期交房，逾期办证这系列行为，属于重大的违约行为，使原告的物权权能受损，被告应当支付违约金，且应当退回地下车位购买款。庭审中，原告白冰、赵伟撤回对被告的第2项诉讼请求。并将诉讼请求第1项明确为：交房违约金按照约定是2014年6月30日应该交房，实际交房到了2015年4月30日，逾期违约10个月，共计300天，乘以房屋的购买总价格445531.80元，合同中约定逾期交房的违约金是万分之五，乘出的结果是66829.77元；办证违约金的计算是违约25个月，乘以30天，等于750天，根据最高人民法院的规定，每天的违约金是万分之三，乘以房屋的总价格445531.80元，最后得出违约金结果是100244.60元；两份违约金相加就是167074.37元。被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告承担逾期交房的违约责任超过二年诉讼时效，其诉讼请求依法不能支持；二、原告要求违约交房、办证违约金没有依据。关于违约交房，房屋交付已超过二年，针对违约交房的诉讼请求已超过诉讼时效不能支持。关于办证违约金，根据合同第15条的约定，不能取得房权证书时，在列明三种可供选择的情况下，没有选择违约金条款即表明不支付违约金，而是双方选择由买受人向出卖人提供所需资料，由出卖人统一办理。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据上述规定，办证义务人是房屋购买人即原告，出卖人即被告无法定办证义务。被告按约定办理了备案，但原告一直未按合同第十五条的约定向被告提供办证所需资料，不能办证的责任在原告；三、原告要求的违约金比例违反法律规定，根据合同法解释二的规定，约定违约金不能超过损失额的30%，所以原告计算的比例不合法。综上所述，原告提起的诉讼没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月15日，原告白冰与被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份。合同约定：被告将其开发的位于蒙阴县××小区××号楼××单元××室商品房××预售给原告，房屋总价款445531.80元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1.4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即：买受人向出卖人提供所需资料，由出卖人统一办理，确权费用按国家规定各自承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付购房款445531.80元，被告于2015年4月30日向原告交付房屋。原告分别于2016年1月11日、2016年1月15日向相关部门缴纳了住宅专项维修基金和契税，并于2016年1月15日向被告交纳了办证费用590元。原告至今未取得上述房屋的房地产权属证书。本院认为，原、被告之间签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照诚实信用的原则认真履行。关于逾期交房问题，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条明确约定，房屋应当在2014年6月30日前交付，而被告实际交房时间为2015年4月30日，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。原告应当自被告逾期交房之日起向被告或者向人民法院主张权利，原告未提供证据证实其在二年期间内主张过权利，故原告的该项诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。关于房屋产权登记问题，双方约定被告的义务是将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，尚未建成房屋自房屋交付之日起90日内未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据法律规定，办理房屋产权登记，需要原被告双方的配合。本案中，原、被告房屋交付日期为2015年4月30日，原告应于房屋交付之日起90日内缴纳契税、住宅维修基金等税费，并提供办证所需的其他材料，被告也应在此期间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2016年1月11日、1月16日缴纳了契税和住宅维修基金，而被告一直未提供证据证实其已向产权登记机关进行备案。双方均存在违约行为。故原告有权自2016年1月16日起要求被告承担违约责任。对于原告请求的逾期办理房产证的违约金，虽然合同未约定违约金以及计算方式，但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，购买人在房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据最高人民法院民商事审判会谈纪要精神，可以参照年利率6%标准进行计算，自2016年1月16日至2017年8月30日，按照原告已付房款445531.80元为计算基数，违约金为43439.35元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告白冰、赵伟逾期办理房屋权属证书违约金43439.35元；二、驳回原告白冰、赵伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3641元，减半收取1820.50元，由原告白冰、赵伟负担1200元，由被告蒙阴东蒙房地产开发有限公司负担620.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  张玉萍二〇一七年十二月二十八日书记员  刘 敏