河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1028民初1813号 原告（反诉被告）：薛超，男，1985年12月23日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。 委托诉讼代理人：王振奋，北京市铭达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鄢丽兰，女，1979年6月7日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：鄢建良，男，1977年2月21日出生，汉族，住址同上。系鄢丽兰之夫。 委托诉讼代理人：张婷，北京市京师律师事务所律师。 被告：大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司，住所大厂县祁各庄镇田各庄村及谭台村孔雀大卫城07幢0101。统一社会信用代码：91131028098710704P 法定代表人：杨迪，总经理。 委托诉讼代理人：王金燕，女，1991年5月13日出生，汉族，该公司员工，住河北省张家口市怀来县。 原告（反诉被告）薛超与被告（反诉原告）鄢丽兰、大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司（以下简称亚兴房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员冯爱民独任审判，于2017年11月21日公开开庭进行了第一次审理。被告鄢丽兰于2017年11月21日对本案原告提出反诉，经审查符合反诉条件，本院于2017年12月13日公开开庭进了第二次审理。原告（反诉被告）薛超及其委托诉讼代理人王振奋，被告（反诉原告）鄢丽兰委托诉讼代理人鄢建良、张婷，被告亚兴房产委托诉讼代理人王金燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）薛超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方订立的房屋买卖居间合同；2、判令被告鄢丽兰返还购房定金及首付款1200000元，并以上述款项为基数，按人民银行同期贷款利息的标准支付原告自2017年8月30日至实际给付日期间的利息损失；3、判令被告亚兴房产返还居间服务费42320元，并以上述款项为基数，按人民银行同期贷款利息的标准支付自2017年8月30日至实际给付日期间的利息损失；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年3月20日订立房屋买卖居间合同一份，约定被告鄢丽兰将其所有的位于大厂回族自治县出售给原告，总价款为人民币2645000元，居间服务费42320元。合同订立后，原告依约向被告鄢丽兰支付定金及首付款1200000元，向被告亚兴房产支付居间服务费42320元。廊坊市人民政府于2017年6月2日发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确了非本市户籍居民购房需提供3年当地社保限购一套。因原告即非本市户籍居民，又无3年当地社保，不符合购房条件，无法办理购买该房屋手续。根据合同法相关规定，涉案合同应予以解除。原、被告就合同解除事宜协商未果。原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）鄢丽兰辩称，原告所述合同订立及已收到原告薛超首付款及定金1200000元属实。合同履行过程中，2017年6月2日廊坊市人民政府发布限购政策后，大厂回族自治县人民政府于6月6日发布相应限购政策，随后为解决政策出台前已购房的遗留问题，大厂回族自治县房管交易中心要求因购买未取得房屋产权证或不动产登记证暂时不能办理产权交易的住房，须于2017年8月5日前办理房屋买卖备案手续，在取得不动产登记证后，方可给予办理交易。被告多次促告原告配合办理房屋买卖备案手续，原告薛超以限购为由拒绝办理，导致涉案房屋未能办理产权变更登记手续。在履行合同中，被告不存在违约行为，相反，原告违背诚信，在房屋市场价格下跌情形下，恶意违约，并以限购政策为由解除合同，无相应的事实和法律依据。综上请求驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告（被告）鄢丽兰基于以上理由，提出如下反诉请求：1、继续履行双方于2017年3月20日订立的房屋买卖居间合同，反诉被告薛超向反诉原告支付剩余房款1445000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金1200000元；3、反诉被告赔偿反诉原告支出的律师费50000元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 反诉被告（原告）薛超针对反诉原告（被告）鄢丽兰的反诉请求答辩称，不同意反诉原告的反诉请求，涉案合同不能履行是因政府出台限购政策，致使原告无法办理银行按揭贷款所致，反诉被告不存在违约行为，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 被告亚兴房产辩称，涉案合同履行过程中，被告亚兴房产已按合同约定提供了居间服务，原告薛超违约不配合办理过户登记，不同意退还原告居间费用。 经审理查明，原告薛超作为乙方（买受方）、被告鄢丽兰作为甲方（出售方）、被告亚兴房产作为丙方（居间方）于2017年3月20日订立房屋买卖居间合同一份，约定被告将其所有的位于大厂县出售给原告，房屋总价款为2645000元。签订合同时，乙方支付甲方定金200000元，如乙方为贷款户，乙方于2017年3月22日将首付款（含定金）1200000元支付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方。乙方申请贷款，经甲、乙、丙三方同意，贷款部分由乙方申请贷款，银行放贷时放到甲方指定帐户上，贷款额度由贷款银行指定的评估事务所评估价格决定，贷款年限由银行审批确定，甲、乙双方接受见证方指定的银行进行贷款，认可具体批贷、放贷时间按照银行实际操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需在30个工作日内补齐首付款。签订合同时，乙方向丙方支付居间费42320元。合同同时约定，如此房为商品房合同和现房（或期房）出售，虽未下房本，但甲乙双方均同此次交易，如有出现违约，违约方同意承担相应的违约责任和法律责任，签订本合同的价格即日起房屋上涨差价都归乙方所有，如房屋下跌乙方承担。合同补充约定：（1）甲乙双方约定，如甲方违约，须赔付乙方定金和首付款壹佰贰拾万元的双倍共计贰佰肆拾万元，如乙方违约，定金和首付款壹佰贰拾万元不予退还。（2）如果乙方贷款资质有问题，甲方愿意配合一次乙方换指定人进行贷款及过户手续，如果乙方无替换人员，又无贷款资质，乙方须在20个工作日内配合甲方补齐全额。（3）甲方鄢丽兰和其爱人鄢建良共同同意将此房屋出售给乙方薛超。（4）此房屋已出租，甲乙双方约定，乙方将房屋继续出租给现在的租户，租金从2017年4月1日起归乙方收取。 合同订立当日，原告薛超向被告鄢丽兰支付定金200000元。2017年3月21日，原告薛超向被告鄢丽兰支付房款1000000元、向被告亚兴房产支付居间服务费42320元，被告鄢丽兰将涉案楼房交付原告薛超。 2017年3月21日，原告薛超收取案外人张安东房屋租金及押金共计12977元。 涉案楼房于2017年7月13日取得不动房权证书，记载：权利人鄢丽兰，共有情况单独所有，坐落鸿祥苑小区17号楼2单元2402号，证号冀（2017）大厂回族自治县不动产权第0003960号。 2017年3月22日，廊坊市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，规定非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。 2017年6月2日廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定非本市户籍居民家庭购房需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。原告非本市户籍。 2017年7月16日，被告鄢丽兰书面通知原告薛超：现因2017年6月6日限购政策，在2017年6月6日之前交易的房产须在2017年8月5日前到大厂房管局办理备案手续，因中介公司（亚兴房产）和我多次联系你无果，故通知你在2017年8月5日前必须办理好备案手续，否则造成此次交易不成，你将承担全部毁约责任。 根据被告鄢丽兰申请，本院向本县房管局调查2017年6月6日发布限购政策后，对于政策之前已经签订房屋买卖合同，因交易时房屋未取得产权证书，而未能办理产权变更登记等遗留问题如何处理，该局相关工作人员口头答复对于此类情况，买卖双方只需在2017年8月6日前到房管局办理房屋买卖备案手续，待取得房屋产权证后，就可以给予办理交易过户。另外，经法院判决过户的，我们也都给予办理过户手续。 上述事实，有原告薛超提交的房屋买卖居间合同、收取定金收据、首付款收款证明、银行交易凭证、收据、附刷卡凭单存根等，被告鄢丽兰提交的房屋买卖合同、定金收据、银行卡交易明细清单、收取租金收条、不动产权证书、通知、EMS快递单、EMS投递记录及投递通知书、微信记录等，及当事人陈述在案为凭。 本院认为，合同依法成立、生效后，当事人均应遵循诚实信用原则，全面、善意恪守合同并履行义务。当事人在订立合同时应对合同内容有较为全面的认知，对自身合同义务的履行及风险具有较为充分的预见。任何一方违反合同约定义务，均应向对方承担违约责任。本案中，原告薛超作为房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍作出相应的解决方案。一般情况下，贷款是否获得批准或贷款额度的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，且双方在合同中已明确约定“如果乙方贷款资质有问题，甲方愿意配合一次乙方换指定人进行贷款及过户手续，如果乙方无替换人员，又无贷款资质，乙方须在20个工作日内配合甲方补齐全额”，可见，合同各方在签订合同时已对后续可能出现的银行贷款额度不足等的履行障碍已有充分、合理的预见，并有相应的解决方案，故原告薛超关于其因政府发布限贷政策而致事实上无法履行合同的主张不能成立，本院不予采信。后本地政府相继再行发布住房限贷、限购政策，虽涉案楼房属限制区域，原告薛超属限制对象，但本案合同签订、部分履行在相应限购政策调整之前，并不受新的政策影响，故原告薛超以限购政策出台导致其不具备购房资格，使涉案合同无法继续履行，既无合同依据也不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除情形，其解除行为不发生解除合同的效力，涉案合同应继续履行。双方合同中虽约定“认可具体批贷、放贷时间按照银行实际操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需在30个工作日内补齐首付款”，但该约定不够具体、明确，结合涉案合同履行情况，以及目前银行对购房按揭业务的政策导向，具有购房按揭业务的银行因受国家及地方政策的调整影响，对购房按揭业务的手续审批、放贷时间存在一定程度的不确定性，该时间并非受原、被告任意一方左右，原告对此主观上既无过错，亦无法预测。原告虽至今未向被告鄢丽兰支付剩余房款，并不存在违约行为，无需承担违约责任，但本地限购政策的施行，导致原告办理银行按揭贷款方式给付剩余房款已成为履行不能，原告薛超需按合同约定以现金方式补齐全款。 被告亚兴房产已按约为原告薛超、被告鄢丽兰提供居间服务，原告薛超理应按约向被告亚兴房产支付相应的居间费用，但考虑双方合同约定付款方式为银行按揭贷款，本地政府多次出台房地产调控政策，使银行按揭贷款履行不能，被告亚兴房产应退还原告薛超部分居间费，根据合同履行情况，本院酌定被告亚兴房产退还原告居间服务费15000元。本、反诉原告其他诉讼请求，均无相应的事实和法律依据，本院均不予支持。对于合同履行过程中需缴纳的税费等，依据房屋买卖居间合同等约定，由相应主体依约进行交纳、承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司于本判生效后七日内返还原告薛超居间服务费15000元. 二、原告薛超于本判决生效后三十日内给付被告鄢丽兰楼房价款1445000元. 三、驳回原告（反诉被告）薛超其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告（本诉被告）鄢丽兰其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8000元、反诉案件受理费8025元，共计16025元，由原告薛超负担10000元，被告鄢丽兰负担5500元、被告大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  冯爱民 二〇一七年十二月二十日 书记员  董唐宇