重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0113民初9897号 原告：李代华，男，1963年8月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告：冯恩兰，女，1965年9月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。 二原告委托诉讼代理人：李文韬、吴郁，重庆聚兴律师事务所律师。 被告：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。 破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。 委托诉讼代理人：曾凡江、王莉，重庆鉴识律师事务所律师。 原告李代华、冯恩兰诉被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序由审判员吴**锋独任审判。因被告君融公司提出管辖权异议，本院遂于2017年7月22日中止审理。期间，被告君融公司于2017年7月24日进入破产重整程序。本院恢复审理后，于2017年12月5日公开开庭审理此案，原告李代华、冯恩兰委托诉讼代理人李文韬、吴郁与被告君融公司破产管理人委托诉讼代理人曾凡江、王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李代华、冯恩兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即向原告交付位于重庆市巴南区花溪街道典雅花溪半岛XX号商品房；3、判令被告以2549936元为基数从2017年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之1.5的标准向原告支付逾期交房的违约金；4、判令被告以2549936元为基数从2016年2月27日起至取得房屋土地登记机构出具的合同备案登记受理单之日止，按年利率24%的标准向原告支付逾期办理合同备案登记的违约金；5、判令被告以2549936元为基数从2017年3月2日起至取得房屋土地登记机构出具的办理商品房《房地产权证》登记受理单之日止，按每日万分之1的标准向原告支付逾期办证的违约金。事实及理由：2015年11月17日，原告李代华与被告君融公司、案外人重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称“典雅公司”）签订《典雅花溪半岛项目商品房认购协议》（以下简称认购协议），约定原告认购被告君融公司开发的“典雅花溪半岛”项目中A1地块别墅，二原告与被告君融公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房合同），约定二原告购买被告君融公司位于重庆市巴南区花溪街道典雅花溪半岛XX号房屋，成交价3949374元。同时对该房交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任进行明确约定。二原告按照认购协议约定付款方式向被告君融公司支付全部购房款，被告君融公司也向二原告出具收款收据。2016年12月31日，原、被告签署《花溪半岛〈房屋买卖补充协议〉》（以下简称补充协议），再次确认二原告已足额支付全部房款并实际享有房屋权利的事实。至今，被告君融公司未向二原告履行办理网签和备案登记、交付房屋及办理房屋产权登记的义务，遂向法院诉请如上。 被告君融公司破产管理人辩称：1.原、被告签订的商品房合同系被告股东典雅公司滥用独资股东的有利地位，与原告李代华恶意串通，严重损害其他购房人、劳务工人、材料供应商等债权人的合法利益，违背法律禁止性规定，应当无效；2.即使商品房合同有效，原告至今未按时、足额付清房款，被告无须向原告交付案涉房产、支付逾期交房、逾期网签及逾期办证等违约金；3.即使原、被告签订的商品房合同属于“以房抵债协议”并有效，也应对原告李代华与典雅公司之主债权的真实性、合法性予以审查，防止原告李代华将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款，损害被告广大债权人合法利益；4.被告已进入破产程序，原告要求判决被告向其支付逾期交房违约金的诉请不应得到支持。请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，被告君融公司及其股东典雅公司与原告李代华签订认购协议，约定：“乙方（原告李代华）认购甲方（被告君融公司）开发的典雅花溪半岛A1地块别墅，建筑面积5777.25平方米，合计总房款44831460元。本认购协议签订当日，乙方向甲方支付全部房款，甲方最迟于2017年6月30日之前向权属部门办理权属手续。鉴于丙方（典雅公司）尚欠乙方超过本条约定房款金额的借款未归还，三方一致同意届时由丙方直接向甲方支付本条约定的房款，且即使丙方未实际支付，也视为乙方已付清全部房款，甲方应向乙方出具收到房款的正式发票，并严格按本协议及商品房买卖合同的约定履行房屋交付等全部合同义务。乙方应按照约定到‘典雅﹒花溪半岛’销售中心与甲方签署重庆市商品房买卖合同。” 2016年2月16日，原告李代华、冯恩兰与被告君融公司签订商品房合同（合同编号XXX），约定“商品房的项目名称：典雅･花溪半岛；乙方（原告李代华、冯恩兰）购买商品房坐落为：重庆市巴南区花溪街道典雅.花溪半岛XX，属于成套住宅，总成交金额3949374元，乙方于签订合同时一次性付清。若乙方逾期付款超过30日，甲方（君融公司）有权解除合同，解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方，如甲方未按合同约定的期限交房，逾期超过30日后，乙方即有权解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；预售商品房应自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方责任，未能按期办理商品房合同登记备案并取得登记受理单的，逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金。”原告李代华、冯恩兰已付清房款。同年12月30日，原告李代华、冯恩兰、被告君融公司、典雅公司签订补充协议，约定：经甲（李代华、冯恩兰）乙（君融公司）双方详细核实予以确认，双方商品房买卖关系存在；按照之前甲方与乙方、丙方（典雅公司）签署的认购协议书以及甲方与乙方签订的共计29份重庆市商品房买卖合同，其中14份已经办理预售登记备案，涉及到未办理预售登记的商品房合同15份甲方将交由乙方销售（具体房屋详见附件一），委托销售的所有房源销售价格定价均以甲方与乙方、丙方签署的《认购协议书》中第一条第2小条中的建筑面积单价为准，在该单价范围内的销售收入归甲方所有，若销售过程中实际成交价格高出该单价部分归乙方所有。如乙方在2017年12月30日内未将本附件一清单所列房屋销售完毕，则乙方承诺在2018年1月7日前将未销售完毕的房屋解除抵押并为甲方办理商品房买卖合同登记备案……”该协议附件一合同清单中包括涉案商品房合同。 2017年3月15日，被告君融公司以原告李代华未付房款为由向本院诉请解除双方签订的商品房合同，同年7月17日，本院（2017）渝0113民初4100号民事判决书驳回其诉请，被告君融公司不服上诉重庆市第五中级人民法院，该院(2017)渝05民终6095号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。期间，涉案房屋所在的典雅･花溪半岛A组团32-99#楼于2017年5月3日竣工验收备案登记，被告君融公司未向原告李代华交付涉案房。原告李代华遂于2017年7月11日向本院诉请如上。同年7月24日，被告君融公司进入破产重整程序。8月17日，重庆市高级人民法院确定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所当选被告君融公司破产重整案管理人。 另查明，被告君融公司的股东系典雅公司；原告李代华、冯恩兰系夫妻关系。 以上事实，有双方当事人陈述及提交的如下证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。 原告李代华提交：认购协议、工商登记资料、商品房合同、房屋销售缴款通知单、补充协议、竣工验收备案登记、(2017)渝05民终6095号民事判决书、结婚证。 被告君融公司提交：公司基本情况、（2017）渝05破申49号民事裁定书、（2017）渝0113破5号民事决定书。 本院认为，原告李代华、冯恩兰与被告君融公司签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。原、被告均应履行各自义务。本案中，双方当事人对二原告是否付清房款，各执一词。人民法院发生法律效力的判决书已确认：涉案房屋房款系原告李代华、冯恩兰以特殊付款方式足额支付，并非二原告直接以现金或转账方式支付，对此当事人无须举证证明，故二原告已付清涉案房款。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。本案中，被告君融公司至今未向二原告交付涉案房屋及办理商品房合同登记备案。据商品房合同约定，被告君融公司应以原告已付房价款为基数按日万分之1.5、万分之1，分别向二原告支付最后交房期限2016年12月31日的第二天即2017年1月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金、自2016年2月27日起至实际取得商品房合同登记备案登记受理单之日止的逾期备案违约金。鉴于被告君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期交房及逾期备案违约金应截止于2017年7月23日。因原告向本院诉请以2549936元为基数计算逾期交房、逾期办理合同备案登记违约金，故本院确认原告李代华、冯恩兰对被告君融公司享有逾期交房违约金债权78028.04元（2549936元×万分之1.5/天×204天）及逾期办理合同登记备案违约金债权130811.72元（2549936元×万分之1/天×513天）。原、被告约定涉案房屋交付使用后60日内办理房地产权证，目前涉案房屋仍未交付，办理房地产权证条件未成就，更不应支付逾期办理权属登记违约金，故本院对二原告是否享有逾期办理权属登记违约金的债权不予确认。涉案房屋于2017年5月3日竣工验收备案登记，达到商品房合同约定的交付条件，因被告君融公司已进入破产程序，原告李代华诉请交付涉案房屋、办理房地产权证均涉及对破产企业的财产处置，其应向破产管理人申报相关债权，该项诉请本院不予支持。被告君融公司破产管理人提出的抗辩，本院予以部分支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 原告李代华、冯恩兰与被告重庆君融置业有限公司于2016年2月16日签订的编号为XX的《重庆市商品房买卖合同》有效； 原告李代华、冯恩兰对被告重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权78028.04元； 原告李代华、冯恩兰对被告重庆君融置业有限公司享有逾期办理商品房合同登记备案债权130811.72元； 驳回原告李代华、冯恩兰的其他诉讼请求。 本案案件受理费17068元，减半收取8534元，由重庆君融置业有限公司负担（此款已由原告李代华、冯恩兰自愿垫付，限被告重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起10日径付原告李代华、冯恩兰，本院预收的案件受理费不作清退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员  吴**锋 二〇一七年十二月二十七日 书记员  黄金驹