辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初132号 原告（申请执行人）：中铁北京工程局集团第六工程有限公司。住所地：沈阳市沈北新区蒲河大道********。 法定代表人：郭普伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周继红，辽宁大辽律师事务所律师。 被告（执行案外人）：于钦显，男，1956年7月14日出生，汉族，阜新市福棉集团退休人员，住阜新市太平区。 委托诉讼代理人：于淼（于钦显女儿），女，1985年11月13日出生，汉族，无职业，住阜新市细河区。 第三人（申请执行人）：靳永信，男，1964年2月4日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司阜新海罗?翡翠蓝湾项目经理，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：薄艳春，女，1964年5月21日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司员工，住阜新市太平区。 原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司（以下简称中铁公司）与被告于钦显、第三人靳永信申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁公司的委托诉讼代理人周继红、被告于钦显的委托诉讼代理人于淼及第三人靳永信的委托诉讼代理人薄艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1、撤销丹东市中级人民法院（2020)辽06执异37号执行裁定书；2、对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-012402号（154-2-1242)商品房依法许可强制执行；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：丹东市中级人民法院（2020)辽06执异37号执行裁定书对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-012402号(154-2-1242)商品房停止执行的裁定事项缺乏事实和法律依据。原告与被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗房地产）建设工程施工合同纠纷案件，经辽宁省高级人民法院于2015年7月3日作出（2014)辽民一初字第00027号民事判决，生效后，原告申请执行，辽宁省高级人民法院作出（2015)辽执二字第46号裁定，将执行案件交由丹东市中级人民法院执行。2016年4月，丹东市中级人民法院作出(2015)丹执字第00089-6号执行裁定，查封了案涉房屋在内的、被执行人海罗房地产所有的“海罗?翡翠蓝湾”部分商品住宅房屋；2019年4月9日，丹东市中级人民法院作出（2015)丹执字第00089-6-3号执行裁定，继续查封包括案涉房屋在内的商品房。被告以签订购房合同并支付了全部价款为由提出执行异议，丹东市中级人民法院(2020)辽06执异37号执行裁定书裁定事项没有事实和法律依据：1、被告没有占有涉案房屋的事实。涉案楼盘系被执行人海罗房地产开发建设的商品房，2018年年末全部竣工并具备入住条件。该项目2014年5月尚未建成，不具备入住条件；执行法院2016年查封时，案涉房屋是在建工程。在执行异议程序中，法院既未通知原告应诉，也未向原告送达执行异议申请书，导致原告不知道被告缴纳物业费、拆改费的具体事实。涉案楼盘2018年年末具备交付条件后，后续建设者为收取现金，视法院查封于不顾，违法办理了众多入住手续。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）项规定，被告因未占有案涉房屋，其异议主张不能阻却执行。2、被告与被执行人是否存在真实交易存疑。涉案房屋系被执行人向小额贷借款时用于担保的，登记机关的备案人是方红卫（阜新市彰武县晨科小额贷款公司经理）。涉案房款没有手续。涉案房款近30万元，被告系应出示支付房款凭证，又应出示款项转账流水等记录，以确定交易的真实性，本案未见上述证据。因为被执行人海罗房地产以房抵债或者假签合同抗拒执行的形情形已有先例，故只有房屋买卖真实并实际履行方可适用最高院《关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条。故原执行裁定属于事实认定不清，证据不足。3、他案判决在本案不具有既判力。涉案房屋是阜新市彰武县晨科小额贷款有限公司诉被执行人海罗房地产民间借贷案件首次查封的房屋，在海罗?翡翠蓝湾A16号楼中有31套（含本案房屋）房屋是用于向小额贷款公司借款的担保。被执行人不能按时偿还借款，小额贷款公司出卖担保房屋，收回借款，成为海罗?翡翠蓝湾项目所有小额贷变现的手段。对此被执行人认可并同意办理相关手续。故该案中各方当事人存在恶意诉讼的可能，如果本案直接以他案为依据裁判而不考虑本案事实，显然是剥夺原告诉权的违法行为。另外，购房合同和收款收据的效力只能约束合同相对人，如果合同相对人合谋串通抗拒执行，在案外人提出质疑时，则应当严格审查其真实性，加重其举证责任。涉及大额资金往来时，应严格遵照最高院的裁判规则审查。综上，原告对购房合同的真实性及履行事实应承担举证责任。4、被告交纳物业费等证据的形成时间系伪造。执行法院于2016年4月15日已查封了涉案房屋，查封时涉案房屋并无人居住，也不具备入住条件，项目竣工并具备入住条件的时间是2018年年末，被告办理入住手续的真实时间应该在2019年6月以后。如果被告是在2014年5月签订购房合同时就交纳了物业费，显然不符合商品房期房销售的交易规则。如果是在海罗翡翠蓝湾项目具备入住条件的2019年交纳物业费，则不符合在人民法院查封前已合法占有房屋的法律要件（异议和复议规定第二十八条（二）款，故被告与海罗?翡翠蓝湾项目后续建设者伪造入住时间的行为显然是抗拒执行的违法行为，原审裁定不能成立。鉴于此原执行裁定认定事实及适用法律均有错误。 被告于钦显辩称：一、丹东市中级人民法院（2015）丹执字第00089-6-3号执行裁定书查封的涉案房屋侵害了被告的合法权益，该房屋即被告购买的房屋。二、被告与海罗房地产签订的商品房买卖合同合法有效，合同签订日期在原告查封裁定前。三、被告已经交付了全部购房款，履行了全部合同义务。四、被告早已实际占有使用该房屋多年，已取得准物权。五、该房屋未能办理商品房登记手续系海罗房地产造成，与被告无关。六、该房屋是被告的唯一住房。七、被告符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，完全可以排除对该房屋的执行。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人靳永信没有述称意见。 本院经审理查明：2014年5月19日，被告（买受人）与案外人（出卖人）海罗房地产签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买海罗房地产阜新市细河区东154-2-1242号房屋，建筑面积约为99.13平方米，单价2900元，总房款287477元。该合同已经阜新市房地产信息中心网上备案。被告交付了全部购房款，海罗房地产出具了收款收据，后被告交纳了物业费、供热费、电费、拆迁押金等费用并办理了入户手续，并在该房屋内放置相关物品至今。现涉案房屋因非被告原因尚未办理不动产登记。在本院审理涉案房屋执行异议案件中，被告提供的其户籍所在地阜新市不动产登记中心出具的《房产登记情况查询证明》记载：于钦显截止2019年12月17日，在该中心无房屋权属登记信息记录。 中铁航空港集团辽宁工程有限公司、靳永信与海罗房地产建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2015年7月3日作出（2014）辽民一初字第00027号民事判决，确认中铁航空港集团辽宁工程有限公司就74370646.47元工程款对海罗房地产“海罗.翡翠蓝湾”工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权，该判决已经发生法律效力。中铁航空港集团辽宁工程有限公司向辽宁省高级人民法院申请强制执行。辽宁省高级人民法院作出（2015）辽执二字第46号裁定：本院（2014）辽民一初字第27号民事判决书由丹东市中级人民法院执行。本院在执行过程中，于2016年4月15日查封被执行人海罗房地产所有的坐落于阜新市迎宾大街海罗翡翠蓝湾全部共计34栋楼2231套商品房屋中、除已在阜新市经济开发区政府机关登记的1051套商品房屋之外的930套商品房屋。本院2016年12月5日解除了对上述商品房屋中411套房屋的查封。2019年4月9日，本院作出（2015）丹执字第00089－6－3号执行裁定，裁定继续查封被执行人海罗房地产所有的包括涉案房屋在内的517套商品房屋。被告不服该裁定，向本院提出书面异议，请求依法解除涉案房屋的查封并撤销执行裁定，本院作出（2020）辽06执异37号执行裁定书，裁定中止对坐落于阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-012402号（154-2-1242）商品房的执行。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 2017年9月，本院作出（2015）丹执字第00089－9号执行裁定：将申请执行人中铁航空港集团辽宁工程有限公司变更为中铁北京工程局集团第六工程有限公司。 2019年12月17日，阜新市区划地名办公室出具《情况说明》载明：经核实，海罗翡翠蓝湾于钦显所提供的购房协议Ａ16#154－2－1242号、房产信息中心编号细河区东风路Ａ16#154－2（012402）和阜新市细河区东风路154－2－1242同属于一处房产。 另查明：2015年6月，因被执行人与他人间的案件，阜新市中级人民法院裁定查封了本案所涉的房屋。案外人向阜新市中级人民法院提出案外人异议申请，阜新市中级人民法院作出（2016）辽09执异255号执行裁定：驳回案外人于钦显的异议申请。于钦显向阜新市中级人民法院提起执行异议之诉，阜新市中级人民法院作出（2016）辽09民初167号民事判决，认为：依据相关证据，在法院查封涉案房屋之前，于钦显即与阜新海罗恒基房地产有限公司签订合法有效的商品房买卖合同并支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效。于钦显基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，故于钦显对诉争房产所享有的权利优于申请执行人的一般债权，于钦显对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。故判决：停止对阜新市细河区东风路154－2－1242号房屋的执行。上述判决已发生法律效力。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同书》、收款收据、《商品房买卖合同网上备案表》、物业费等交款收据、《房产登记情况查询证明》、本院（2020）辽06执异37号执行裁定书、《情况说明》、阜新市中级人民法院（2016）辽09民初167号民事判决等证据材料。上述证据经当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：本案的争议焦点是：被告对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的合法权益，本院对涉案房屋应否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告与案外人海罗房地产在本院查封涉案房屋之前签订了《商品房买卖合同》，已经阜新市房地产信息中心网上备案，该《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决认定合法有效，并认定被告对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对涉案房产的执行。被告交付房款后，海罗房地产出具了收款收据，并为被告办理了入住手续，被告使用该房屋至今。原告主张被告交纳物业费等证据的形成时间系伪造，但并无相关证据加以证明，原告该主张不能成立。原告主张被告没有占有涉案房屋的事实，被告已经提供了相关证据证明其取得了入户通知单，并对涉案房屋中放置物品至今。关于合法占有并不取决于购房人是否实际居住，应以实际控制为标准，即占有应理解为对不动产的管理和支配。购房人办理了物业入住手续，领取房屋钥匙，既应视为已经取得了对房屋事实上的管理和支配权，已取得入住通知单即应视为房屋已交付使用，购房人已经对房屋进行了实际控制和管理，是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的立法目的是排除房地产开发商等被执行人与案外人以虚假房屋买卖合同关系规避人民法院对具有金钱内容债权生效判决的执行。被告涉案房屋的《商品房买卖合同》的签订在人民法院查封涉案房屋之前，被告付清房款后，海罗房地产为被告出具了收款收据，继而办理入住手续，并使用至今。被告对人民法院已经查封了涉案房屋的事实并不清楚，其对被人民法院查封的涉案房屋的占有、使用并没有主观故意及过错。故应认定被告与海罗房地产并不是为了规避人民法院的财产保全行为而虚构房屋买卖合同、转移房地产开发商财产。被告就涉案房屋取得的是房屋消费者物权期待权，而我国立法对物权期待权的保护具有逐渐扩大的趋势。被告所购涉案房屋系用于居住，其提供了证据证明其名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋属于被告满足生存权的合理消费范畴。在公民的生存权利与企业的经营利益发生冲突需要权衡时，应在兼顾双方利益的前提下，依法优先保护公民的生存权利。故应认定被告符合上述法律规定的能够排除人民法院的强制执行的条件，其对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。 综上，原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司关于撤销本院（2020)辽06执异37号执行裁定书、对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-012402号（154-2-1242)商品房依法强制执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  黄日宏 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年十一月二日 书记员  王秀文