新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终352号 上诉人（原审原告、案外人）：李艾俐，女，1975年12月5日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：魏成（系李艾俐丈夫），新疆魏祥钢结构有限责任公司法定代表人，现住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：徐晓琴，新疆恒生律师事务所律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：冯卫芳，女，1969年10月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：罗桂华，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李近，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郭小宾，男，1972年7月1日出生，汉族，哈密市君盛汽车销售有限责任公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：王小明，男，哈密市君盛汽车销售有限责任公司经理，现住新疆维吾尔自治区哈密市。 上诉人李艾俐因与上诉人冯卫芳、被上诉人郭小宾案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院（2020）新22民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。李艾俐委托诉讼代理人魏成、徐晓琴，冯卫芳及其委托诉讼代理人罗桂华、李近，郭小宾委托诉讼代理人王小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艾俐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李艾俐的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由冯卫芳承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.案涉哈密市××路××9号楼105A、104号房屋在2019年12月16日已由郭小宾出售给李艾俐，双方签订了《协议书》并进行了交付。2020年3月20日郭小宾与李艾俐又签订两份《房地产买卖契约》再次约定案涉房屋由郭小宾出售给李艾俐，并明确了案涉房屋的交易价格及付款方式。2020年3月20日新疆生产建设兵团第十三师房产管理局出具案涉房产的《房屋交易与产权确认书》，可以证明人民法院查封冻结之前案涉房屋已经办理完毕产权变更，且各项费用已经缴清，仅由于登记簿变更到新产权证书下发需要时间，李艾俐已实际取得案涉房屋所有权，故一审法院认定李艾俐未取得案涉房屋所有权明显不当。2.李艾俐已在人民法院查封前与郭小宾签订了合法有效的书面房屋买卖合同，完全支付了房屋价款并完成了交付和产权过户登记，完全符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对一般买受人进行保护的相关规定，李艾俐对案涉房屋享有排除法院强制执行的民事权益。 冯卫芳针对李艾俐的上诉，辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。李艾俐与郭小宾没有就案涉房屋办理过户登记，李艾俐尚未取得案涉房屋的所有权，其诉称案涉不动产物权所有权已经变更到李艾俐名下与事实不符，于法无据。2.冯卫芳基于金钱债权对郭小宾申请执行，李艾俐对登记在郭小宾名下的不动产提出异议，必须证明案涉房屋同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，但李艾俐未提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，亦未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记，故李艾俐应当承担举证不能的不利后果。3.目前案涉房屋仍然登记在郭小宾名下，由郭小宾对外出租，故李艾俐的执行异议诉请不能成立。 郭小宾述称，同意李艾俐的上诉。 冯卫芳上诉请求：请求变更一审判决中对冯卫芳认定事实错误部分。事实与理由：冯卫芳对一审判决判项无异议，但认为一审判决认定“冯卫芳对郭小宾所有的案涉房产在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社抵押的事实知情”与客观事实相悖。2016年11月15日冯卫芳退出了与郭小宾的合作项目，并就郭小宾应向冯卫芳退还合作款5,694,138元签订了借款协议，以保证郭小宾分期向冯卫芳还款。而郭小宾是在2017年8月抵押案涉房屋，向巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社贷款。冯卫芳退出合作后并不知晓郭小宾经营的公司内部事务，且作为郭小宾的债权人如知晓此事一定会采取措施降低郭小宾不能如期还款的风险。因此一审认定事实错误，应予纠正。 李艾俐针对冯卫芳的上诉，辩称，一审判决认定冯卫芳知晓郭小宾将案涉房屋在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社抵押的事实是基于一审庭审中，法庭询问冯卫芳什么时候对案涉房屋申请的诉讼保全，冯卫芳的代理人回答在冯卫芳与郭小宾民间借贷纠纷一案中，冯卫芳在立案后就申请法院对郭小宾财产进行诉讼保全，因案涉房屋已进行抵押无法办理保全，至2020年3月19日案涉房屋抵押解除后，冯卫芳于2020年3月20日申请对案涉房屋进行保全查封。因此一审判决认定此事实是正确的。 郭小宾同意李艾俐的答辩意见。 李艾俐向一审法院起诉请求：立即中止执行、确认哈密市××路××小区9号楼105A号房屋、9号楼104号房屋归李艾俐所有并解封。 一审法院认定事实：2019年12月16日哈密市君盛汽车销售有限责任公司（以下简称君盛汽车公司）与新疆魏祥钢结构有限责任公司（以下简称魏祥钢构公司）签订《协议书》，约定：1.君盛汽车公司与魏祥钢构公司友好协商，双方同意将哈密市××路××小区9号楼104产权证号为：×××，105A产权证号为：×××商铺房产，房产面积合计为：375.88㎡，产权人为郭小宾（君盛汽车公司法定代表人），以单价每平方米14,000元整，共计金额人民币伍佰贰拾陆万贰仟叁佰贰拾元整（小写：5,262,320元）为成交价，君盛汽车公司配合魏祥钢构公司过户，过户税费由君盛汽车公司承担。2.君盛汽车公司用公司员工王小明身份，为公司在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社贷款本金人民币贰佰陆拾万元整（小写2,600,000元），贷款抵押物为：哈密市××路××小区9号楼104、105A号房产。魏祥钢构公司同意偿付君盛汽车公司以王小明在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社贷款本金贰佰陆拾万元整及所有利息（利息计算以房产过户时间为准）。3.双方之间存在往来账务，账务明细为：君盛汽车公司与魏祥钢构公司工程款，哈密市宝盈房地产开发有限公司（以下简称宝盈房产公司）和魏祥钢构公司工程款，以上两项往来账务，以双方对账金额为准，待双方确认后，多退少补。4.哈密市××路××小区9号楼104、105A号房产，处于出租状态，君盛汽车公司同意将收取的该房租费（以房产过户时间为准）退还后续出租合同约定到期时间段的房租费。君盛汽车公司协助魏祥钢构公司将该房屋租赁协议变更为魏祥钢构公司。……7.双方同意为顺利办理过户手续，双方在签订《买卖契约》协议上的价格与第一条实际成交价格无关。协议还约定了其他事项。协议签订当日，君盛汽车公司法定代表人郭小宾与魏祥钢构公司法定代表人魏成妻子李艾俐签订《房屋交接确认书》，根据双方2019年12月16日签订《协议书》约定，郭小宾已将自己名下的位于哈密市××路××小区9号楼104号房屋、105A号房屋及附属设施出售给李艾俐并进行交付，李艾俐同意接受，以上房屋权利义务从即日起由郭小宾转移给李艾俐。2020年3月18日，魏祥钢构公司法定代表人魏成分三次通过网上银行向巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社转支2,800,000元。2020年3月20日，郭小宾与李艾俐签订20200038号《房地产买卖契约》，约定郭小宾自愿将坐落在哈密市××路光××区9号楼104号房屋的房地产（房屋建筑面积171.70平方米；土地使用权面积47.42平方米）出售给李艾俐。双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）一百零三万贰佰伍拾柒元壹角肆分；￥1,030,257.14元。李艾俐2020年1月16日前一次性付清给郭小宾，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金一次性。同日双方签订20200039号《房地产买卖契约》，郭小宾自愿将坐落在哈密市××路××小区9号楼105A号房屋的房地产（房屋建筑面积204.18平方米；土地使用权面积56.39平方米）出售给李艾俐。双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰贰拾贰万伍仟壹佰叁拾柒元壹角肆分；￥1,225,137.14元。李艾俐2020年1月16日前一次性付清给郭小宾，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金一次性。上述协议签订后，2020年3月20日新疆生产建设兵团第十三师房产管理局出具案涉两间房屋的《房屋交易与产权确认书》，转出方为郭小宾，转入方为李艾俐，办理了案涉房屋的住宅专项维修资金业主户过户凭证等事宜。2020年3月23日一审法院根据冯卫芳申请，作出（2020）新22民终147号民事裁定书，裁定：被申请人郭小宾名下的位于哈密市××路××小区9号楼105A号房屋、9号楼104号房屋采取保全措施，禁止上述房屋办理产权转让等确权或变更登记行为。2020年3月24日一审法院向新疆生产建设兵团第十三师房产管理局发出（2020）新22执保3号协助执行通知书，协助执行事项为：一、查封、冻结被申请人郭小宾名下的位于哈密市××路××小区9号楼105A房屋、9号楼104房屋，不得办理抵押，产权转让或变更登记；二、查封期限于2020年3月24日起至2023年3月23日止。新疆生产建设兵团第十三师不动产登记管理中心于2020年3月24日对上述协助执行事项予以受理。故郭小宾与李艾俐未能继续办理案涉房屋过户事宜。李艾俐为此向一审法院提出书面异议，请求对其所有的哈密市××路××小区9号楼105A号房屋、9号楼104号房屋立即中止执行并予以解封。一审法院于2020年4月13日作出（2020）新22执异8号执行裁定书，驳回案外人李艾俐的异议请求。引起本案诉讼。 另查，2017年4月2日，宝盈房产公司与魏祥钢构公司签订《工程承包合同》，宝盈房产公司作为发包方将其汽车销售、维修综合市场展厅一、展厅二土建工程承包给魏祥钢构公司，工程价款4,690,000元，工程开工日期2017年4月6日，竣工日期2017年6月30日。同日双方签订《土建工程合同付款协议》，约定4,690,000元工程款以汽车抵款的方式支付。两份合同均由王小明代表宝盈房产公司签字，宝盈房产公司加盖公章。2017年6月5日，君盛汽车公司出具承诺书，君盛汽车公司承诺知晓宝盈房产公司与魏祥钢构公司2017年4月2日签订《承包合同》及《土建工程合同付款协议》全部内容，并同意按照合同约定履行。2016年3月9日，宝盈房产公司与魏祥钢构公司签订《产品购销合同》，约定宝盈房产公司委托魏祥钢构公司加工主钢构、次钢构等产品，合同价款2,225,550元，冯卫芳作为宝盈房产公司委托代理人签字并加盖公章。2017年3月23日，宝盈房产公司与魏祥钢构公司签订同样的《产品购销合同》，合同价款460,600元，王小明作为宝盈房产公司委托代理人签字并加盖公章。2017年还有一份《产品购销合同》，没有具体签订日期，合同金额1,180,300元。宝盈房产公司于2015年3月23日成立，冯卫芳是宝盈房产公司股东，2016年4月18日冯卫芳将宝盈房产公司的股权转让给冯露，2016年11月冯露将股权转让给郭梅，之后郭梅又将宝盈房产公司全部股权转让给哈密金之源投资管理集团有限公司。冯卫芳对郭小宾所有的案涉房产在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社抵押的事实知情。2020年3月18日，魏祥钢构公司法定代表人魏成将借款偿还完毕解除抵押。2020年3月20日，冯卫芳得知案涉房产解除抵押，遂向一审法院申请采取保全措施。魏祥钢构公司法定代表人魏成与李艾俐系夫妻关系，2009年9月16日登记结婚，尚在夫妻关系存续期间。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。本案中李艾俐主张其对哈密市××路××小区9号楼105A号房屋、9号楼104号房屋享有所有权并解除查封、冻结措施。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李艾俐主张对案涉房屋享有所有权，应对此提供证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。李艾俐与郭小宾之间虽然就案涉房屋已经签订《房地产买卖契约》缴纳税款、办理房屋交易与产权确认书、住宅专项维修资金业主过户等手续，但最终尚未取得相关部门出具的产权证书，故李艾俐尚未取得案涉房屋的所有权。对于案涉房屋是否应当解除查封、冻结措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从李艾俐与郭小宾签订房屋买卖协议的背景看，是魏祥钢构公司与君盛汽车公司之间的债权债务关系转化为魏祥钢构公司法定代表人魏成妻子李艾俐与君盛汽车公司法定代表人郭小宾个人之间的房屋买卖关系，其实质是以房抵债协议，该协议履行后实现的是其债权而不是物权期待权，其权利并不优先于冯卫芳的债权。李艾俐虽然支付2,800,000余元购房款，但该款项是通过向巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社偿还借款的方式支付，借款人为王小明。该笔款项是否与君盛汽车公司有关，李艾俐仅提供了协议书及王小明的陈述，对借款的具体去向未能提供证据进一步证实。对李艾俐是否在人民法院查封之前合法占有案涉房产的问题，李艾俐仅提交了房屋交接确认书，对房屋是自用还是出租，既未提供出租行为的证明文件也未提交自行使用房屋交纳相关费用的票据，未完成举证证明责任。故李艾俐提供的证据不能证明其对房屋在法院查封前已经合法占有。李艾俐就案涉房屋享有的民事权益并不符合上述法律规定的情形，不足以排除冯卫芳就一般债权申请对登记在郭小宾名下的案涉房屋的执行。综上所述，李艾俐的诉讼请求没有充分的事实依据和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回李艾俐的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李艾俐为证明其上诉主张提交如下证据： 第一组证据：1.魏祥钢构公司营业执照；2.魏祥钢构公司章程；3.魏祥钢构公司工商信息，以证明魏祥钢构公司最大的股东、实际控股人为魏成，魏成同时也是李艾俐的丈夫。 第二组证据：1.郭小宾与马东疆于2018年6月4日签订《房屋租赁合同》以及于2018年12月31日签订《房屋租赁补充协议》各一份；2.2020年1月1日李艾俐与马东疆签订的《房屋租赁补充协议》；3.君盛汽车公司向马东疆出具的房租收据2份，马东疆向郭小宾、君盛汽车公司缴纳房租的转账凭证2张，以证明案涉房屋在2019年12月16日交付给了李艾俐，同时2020年1月1日李艾俐与租户马东疆签订租赁合同，李艾俐从2019年12月16日开始已经实际占用案涉房屋。 第三组证据：1.君盛汽车公司出具的宝盈房产公司拖欠魏祥钢构公司工程款结算表；2.君盛汽车公司出具已付魏祥钢构公司工程款明细；3.2017年《产品购销合同》，价款为1,180,300元；4.2017年9月8日《产品购销合同》，价款为234,900元；5.2017年5月25日《工程签证单》;6.2017年6月13日《工程签证单》;7.2017年5月5日《工程签证单》;8.2017年6月19日宝盈房产公司材料决算单;9.2018年3月15日《2017年宝盈钢构决算》;10.2017年4月27日《工程签证单》,以证明截至2020年1月，也就是郭小宾与李艾俐签订房屋买卖协议时宝盈房产公司尚欠魏祥钢构公司工程款1,823,848.43元，君盛汽车公司以抵车的方式替宝盈房产公司向魏祥钢构公司从2017年3月23日到2018年10月7日陆续还款6,558,221.87元，且其中一份合同是由冯卫芳代表宝盈房产公司签订的，冯卫芳清楚宝盈房产公司一直以来拖欠魏祥钢构公司工程款的事实。 第四组证据：1.巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社出具的证明；2.《个人借款合同》《农村信用社借款抵押合同》，以证明王小明向巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社借款，郭小宾用案涉房屋提供担保，以及因为王小明、郭小宾无力偿还银行快到期的贷款，才找到魏成，协商由魏成、李艾俐购买案涉房屋，偿还银行贷款，双方并不存在串通损害任何其他人利益的目的。 第五组证据：1.2014年3月19日《承包合同》；2.2014年4月16日《承包合同》；3.2014年3月27日《产品购销合同》，以证明早在2014年魏祥钢构公司和君盛汽车公司就有业务往来。 第六组证据：1.2019年6月10日魏祥钢构公司向夏飞汇款6600元的电子转账凭证；2.2020年3月18日魏祥钢构公司向夏飞汇款13,046.60元的银行电子回单；3.2020年3月24日魏祥钢构公司向夏飞汇款6523.3元的银行电子回单；4.2020年3月30日魏祥钢构公司向冯红霞汇款178,924.42元的银行电子回单及委托收款书，以证明魏祥钢构公司已按其与君盛汽车公司2019年12月16日《协议书》约定偿还车辆剩余贷款共计205,094.32元。 经质证，冯卫芳对第一组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为魏祥钢构公司的工商信息与本案争议焦点无关；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据与案涉房屋所在物业公司记载的出租信息不符，案涉房产实际使用人是伊州区迎宾大道马东疆汽车养护中心负责人马东平，而不是马东疆；对第三、四、五组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为冯卫芳未参与合同的签订以及结算，对于证据所涉内容无法确认，证据均与本案无关；对第六组证据真实性、合法性、关联性均不认可，其中一笔付款是在2019年12月19日之前，当时君盛汽车公司与魏祥钢构公司还未签订《协议书》，还有一笔是在2020年3月20日之后，无法证实是支付案涉房屋价款。郭小宾对李艾俐提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对第二组证据中郭小宾与马东疆之间的合同、房租收据及转款凭证的真实性、合法性、关联性予以确认，这些证据虽为复印件，但证据之间可以相互印证，证明合同的真实性以及实际履行，对李艾俐与马东疆签订的租赁补充协议的真实性、合法性、关联性予以确认，该协议为原件；对第三组证据中加盖了宝盈房产公司公章且有原件的证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该组证据中宝盈房产公司与魏祥钢构公司之间工程款结算及付款明细中均未加盖宝盈房产公司公章，宝盈房产公司与魏祥钢构公司之间的合同均为复印件，工程签证单中部分未加盖宝盈房产公司公章，无法确认这部分证据的真实性；对第四组证据中两份合同的真实性、合法性、关联性予以确认，合同为原件且与本案一审中部分证据可以相互印证，对巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社出具的证明的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据并非原件且无负责人签字，内容与李艾俐一审提交的相关证据不符；对第五组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该组证据均为复印件，且无实际履行的相关证据可以与之印证；对第六组证据中魏祥钢构公司向夏飞汇款的电子凭证的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，夏飞系魏祥钢构公司股东之一，仅凭汇款凭证无法证实魏祥钢构公司偿还的是2019年12月19日协议中约定的剩余车贷，对魏祥钢构公司向冯红霞汇款凭证及委托收款书的真实性、合法性、关联性予以确认，委托收款书中加盖了君盛汽车公司的公章，两份证据可以相互印证，证实魏祥钢构公司偿还了2019年12月19日协议中约定的剩余车贷178,924.42元。 冯卫芳提交以下反驳证据：从案涉房屋所在物业公司调取的出租门面基本信息登记表，以证明案涉房屋实际使用人是伊州区迎宾大道马东疆汽车养护中心负责人马东平不是马东疆，郭小宾并未将案涉房屋实际交付李艾俐。 经质证，李艾俐对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据中并未加盖案涉房屋所在物业公司的公章，无法证实证据的真实性。郭小宾对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据无法证实是从案涉房屋所在物业公司调取。本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据中未加盖案涉房屋所在物业公司的公章，证据来源不明。 郭小宾提交如下证据： 第一组证据：1.宝盈房产公司营业执照；2.宝盈房产公司工商信息；3.君盛汽车公司营业执照；4.君盛汽车公司工商信息；5.君盛汽车公司章程；6.2016年12月13日宝盈房产公司更换印鉴（签章）申请书；7.君盛汽车公司出具的情况说明，以证明君盛汽车公司法定代表人、实际控股人为郭小宾，宝盈房产公司实际控股人仍然是郭小宾。 第二组证据：1.宝盈房产公司变更银行结算账户申请书；2.2013年10月9日郭小宾和冯卫芳购买土地（系后宝盈房产公司开发的土地）缴纳土地出让金以及税费、拍卖行相关费用的票据,金额为9,891,223.5元;3.2013年8月10日君盛汽车公司给哈密地区神州拍卖有限责任公司缴纳的购买土地的保证金2,000,000元汇款凭证,以证明宝盈房产公司的建设用地是由郭小宾和冯卫芳名义购买的，费用中2,000,000元是君盛汽车公司出资的。 经质证，李艾俐对上述两组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。冯卫芳对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据与本案争议焦点无关。本院对上述证据中君盛汽车公司、宝盈房产公司的营业执照、工商信息的真实性、合法性、关联性予以确认，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其中君盛汽车公司出具的情况说明虽为原件，但上面并无法定代表人签字，亦未注明日期，不符合法律规定的单位出具证明的证据形式要件，而其他证据均为复印件，且与本案争议焦点无关。 本院查明，2019年12月16日君盛汽车公司与魏祥钢构公司签订《协议书》，约定5.君盛汽车公司同意魏祥钢构公司将王小明名下车辆酷路泽剩余贷款，夏飞名下车辆别克GL8剩余贷款，郭霖名下车辆别克昂科雷剩余贷款，从该房屋的成交价款中支付，君盛汽车公司配合魏祥钢构公司办理过户；6.君盛汽车公司、魏祥钢构公司同意，该协议1-5条款的所有支出金额从该房屋的成交价款中支付。 君盛汽车公司法定代表人为郭小宾，公司现股东为郭小宾、郭梅。宝盈房产公司法定代表人为郭梅。魏祥钢构公司法定代表人为魏成，公司现股东为魏成、夏飞、欧明峰等人。 2018年6月4日郭小宾与马东疆签订《房屋租赁合同》约定将案涉房屋租赁马东疆使用，租金为每年130,000元，押金4000元，租赁期限为5年。2018年12月31日郭小宾与马东疆签订《房屋租赁补充协议》约定，双方于2018年6月4日签署《房屋租赁合同》，经协商马东疆需将2019年8月1日至2022年8月1日止，三年房屋租金一次性交清，郭小宾将按照每年房屋租金100,000元收取，三年合计房屋租金300,000元。2018年6月4日，君盛汽车公司向马东疆出具134,000元房租及押金的收据。2018年12月30日君盛汽车公司向马东疆出具收到案涉房屋2019年8月1日-2022年8月1日共计300,000元房租的收据，2018年12月31日马东疆向郭小宾转账300,000元。 2020年1月1日李艾俐与马东疆签订《房屋租赁补充协议》，约定从2020年1月1日起案涉房屋房租由原房主郭小宾从房屋价款中转付给现房主李艾俐，和马东疆租赁人无关，承租方可继续使用房屋至合同期满。 2020年3月30日君盛汽车公司向魏祥钢构公司出具委托收款书，记载“兹有君盛汽车公司于2020年3月30日委托本公司员工冯红霞收取魏祥钢构公司汇来×××车辆剩余贷款余额，人民币：壹拾柒万捌仟玖佰贰拾肆元肆角贰分（178,924.42元）……此委托收款只证明君盛汽车公司与魏祥钢构公司的2019年12月16日双方签订的协议书中第5条内容（后续以对账结果为准），此委托收款书所产生的一切后果与冯红霞无关”。同日，魏祥钢构公司向冯红霞汇款178,924.42元。 2020年3月17日魏祥钢构公司向巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社转款117,899.88元；2020年3月19日魏祥钢构公司向巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社转款1084.20元，魏成及魏祥钢构公司偿还王小明在巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社贷款共计2,918,984.08元。 2020年5月15日，一审法院就冯卫芳诉郭小宾、郭梅、王丽莹、郭霖、哈密市中盈汽车销售服务有限公司、哈密市盈通汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，作出（2020）新22民终147号民事判决，判决：一、郭小宾于判决生效之日起二十日内偿还冯卫芳借款4,694,138元；二、郭小宾于判决生效之日起二十日内支付冯卫芳利息（其中1,000,000元的利息自2017年11月16日计算至判决确定给付之日止；2,000,000元的利息自2018年11月16日计算至判决确定给付之日止；1,694,138元的利息自判决确定给付之日起计算至郭小宾实际付款之日止。上述利率均按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；三、郭小宾于判决生效之日起二十日内支付冯卫芳律师代理费110,000元；四、哈密市中盈汽车销售服务有限公司、哈密市盈通汽车销售服务有限公司对第一、二、三项承担连带责任；五、驳回冯卫芳的其他诉讼请求。 一审法院作出的（2020）新22执异8号执行裁定书中记载“案涉的9号楼105A房屋、9号楼104房屋不动产登记簿上登记的权利人为郭小宾”。 李艾俐与郭小宾签订的《房屋交接确认书》中李艾俐所签署的日期有涂改痕迹，李艾俐在本案二审庭审中对此解释称其在交接时并未签署日期，在本案起诉前其才签上日期，后发现签署日期与郭小宾签署日期不同，遂进行涂改。李艾俐、郭小宾在本案二审庭审中确认双方对于案涉房屋的价款按照2019年12月16日君盛汽车公司与魏祥钢构公司签订《协议书》中的约定履行，双方在房产过户时签订的合同即2020年3月20日两份《房地产买卖契约》中对于案涉房屋价款的约定并非双方真实意思表示。 冯卫芳在本案一审庭审中陈述，在其与郭小宾民间借贷纠纷一案中，其本想向法庭申请保全措施，但查了郭小宾名下包括郭小宾控股公司名下的资产都处于抵押状态，没有办法办理保全措施，所以在2020年3月20日其通过信用社了解到案涉房屋已解封，才申请法院对案涉房屋采取保全措施。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李艾俐对案涉房屋是否享有所有权；2.李艾俐对案涉房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。 一、李艾俐对案涉房屋是否享有所有权 李艾俐上诉主张人民法院查封冻结案涉房屋之前其已经办理完毕产权变更，已实际取得案涉房屋所有权。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产登记簿记载未变更的，不发生不动产物权变更的效力。因此，李艾俐以其已缴纳税款、办理房屋交易与产权确认书、住宅专项维修资金业主过户等手续，即已取得了案涉房屋所有权的主张，与上述法律规定及案涉房屋在不动产登记簿上仍登记于郭小宾名下的事实不符，不能成立，本院对此不予支持。 二、李艾俐对案涉房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益 李艾俐上诉主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有排除法院执行的民事权益。本院对此认为，上述规定解决的是在执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案为执行异议之诉，属实体审理，与执行异议审查程序属不同诉讼程序，但执行异议审查程序和执行异议之诉的目的均在于审查案外人对执行标的享有的民事权益能否排除法院强制执行，两者判断“可排除强制执行”的标准具有共通性，因此本案对李艾俐以买受人身份主张享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益能否成立应当参照上述规定进行审查认定，本院具体分析如下： 第一，李艾俐是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 李艾俐主张其与郭小宾之间已签订了合法有效的书面买卖合同。冯卫芳认为《协议书》的签约主体为君盛汽车公司与魏祥钢构公司，与本案无关。本院对此认为，首先，《协议书》中约定交易房屋的位置、面积与《房地产买卖契约》约定一致，内容相互关联，密不可分。其次，郭小宾作为案涉房屋的产权人，同时作为君盛汽车公司法定代表人，在《协议书》签字，表示其明确认可该协议内容，愿意以出售自己名下财产的价款抵偿君盛汽车公司所负债务，债权人魏祥钢构公司亦签字认可。再次，魏祥钢构公司指示将案涉房屋过户至李艾俐名下，君盛汽车公司、郭小宾对此知晓。因此，可以认定郭小兵与李艾俐签订《房地产买卖契约》系为履行《协议书》中的相关约定。 根据《协议书》约定内容以及李艾俐、郭小宾在本案中的陈述，魏祥钢构公司、君盛汽车公司以及李艾俐、郭小宾均确认双方真实意思为《协议书》中相关约定，因此对于《房地产买卖契约》中房款及支付方式的约定，系双方虚伪意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，虚伪意思表示内容应认定无效，对案涉房屋的价款及支付方式的约定应当结合《协议书》约定的内容予以审查。《协议书》中对于房款价格及支付方式的内容的约定并不违反法律规定，应当认定合法有效。此外，《协议书》中约定案涉房屋价款为单价每平方米14,000元，总价为5,262,320元，该价格亦未畸高或畸低于市场平均价格。 综合以上分析，可以认定李艾俐在一审法院于2020年3月24日查封案涉房屋前已与郭小宾签订合法有效的书面买卖合同。 第二，李艾俐在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所规定的“合法占有”应当以实际控制为标准。根据本案查明事实，案涉房屋已于2018年6月由郭小宾租赁给马东疆使用。李艾俐虽然提交了其与郭小宾签署的《房屋交接确认书》，但该《房屋交接确认书》中李艾俐签署的时间进行了涂改，无法证实双方之间交接案涉房屋的真实时间。李艾俐在本院二审中补充提交其与马东疆于2020年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》，约定自2020年1月1日起此房租由原房主郭小宾从房屋价款中转付给李艾俐，但李艾俐并未提交郭小宾向其转付房租或与郭小宾对房租抵房款的数额进行确认的相关证据，且协议中对于租赁期间房屋产生的相关费用、维修、管理等租赁双方其他权利义务均未进行具体约定。李艾俐二审中虽陈述郭小宾向其移交了钥匙，但其并不确定是否是案涉房屋的钥匙，其亦未在与郭小宾签订买卖合同之后，向案涉房屋所在物业公司办理业主变更登记或者提交其他证据证实其对案涉房屋已进行了实际的控制与管理。因此，本院认为，仅依据《房屋交接确认书》《房屋租赁补充协议》，并不足以认定李艾俐在人民法院查封前已实际占有案涉房屋。 第三，李艾俐是否已支付案涉房屋全部价款。 李艾俐主张其已支付案涉房屋全部价款。对此，本院认为，案涉《协议书》约定房款支付方式为魏祥钢构公司偿还王小明所欠巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社的贷款；君盛汽车公司与魏祥钢构公司及宝盈房产公司与魏祥钢构公司之间往来账务确定金额后多退少补；案涉房屋自房产过户后应返还魏祥钢构公司的房租；魏祥钢构公司偿还王小明、夏飞、郭霖三人名下三辆汽车的剩余贷款。根据本案查明事实，魏祥钢构公司、魏成向巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社偿还王小明贷款2,918,984.08元，并偿还车辆剩余贷款178,924.42元。对于合同约定剩余房款，根据李艾俐提交的现有证据并不足以证实君盛汽车公司、宝盈房产公司与魏祥钢构公司对债权债务的清算情况，本院对此亦无法确切查实，因此李艾俐关于其已完全支付案涉房屋价款的主张缺乏依据。本院二审期间，李艾俐亦拒绝将剩余房款交付人民法院执行，因此本院对其此项主张不予支持。 综上，李艾俐要求排除对案涉房屋执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，本院对此不予支持。 对于冯卫芳要求对一审判决认定“冯卫芳对郭小宾所有的案涉房屋在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社抵押的事实知情”的事实进行更改的上诉请求，冯卫芳在二审庭审中认可其在一审庭审中关于其知道案涉房屋在巴里坤哈萨克自治县农村合作信用联社抵押事实的陈述，但认为一审判决认定其知晓该事实的时间有误。本院对此认为，一审判决根据一审庭审笔录记载认定上述事实并无不当，且一审判决并未认定冯卫芳知晓该事实的具体时间，因此不存在认定事实有误的问题，本院对冯卫芳该上诉请求不予支持。 综上所述，李艾俐及冯卫芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24,943元（李艾俐已预交24,843元，冯卫芳已预交100元），由李艾俐负担24,843元，冯卫芳负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周   亚   卉 审 判 员 田   忠   顺 审 判 员 兰      宁 二〇二〇年十一月十日 法官助理 王   继   芬 书 记 员 艾力努尔·马达尼