成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初4610号 原告（反诉被告）：余明，男，1978年9月26日出生，汉族，住四川省达县。 委托代理人：李将军，四川发现律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都双流新兴建材有限公司。住所地：四川省成都市天府新区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，经理。 委托代理人：魏鼎玖，男，1992年8月4日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系公司员工。 第三人：中国民生银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 负责人：龚志坚，行长。 委托代理人：王昊，男，1983年1月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系该公司员工。 原告余明与被告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）、第三人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称“民生银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，新兴公司向本院提起反诉，本院将本、反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。余明及委托代理人李将军、新兴公司的委托代理人魏鼎玖到庭参加诉讼，民生银行的委托代理人王昊未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余明向本院提出诉讼请求：1、新兴公司限期向规划竣工验收部门、工程消防验收部门、人防验收部门、质量监督站提交亚丁小镇小区的竣工验收申请并达到以上部门验收合格需要具备的相关条件。2、新兴公司限期组织勘察、设计、施工及监理等单位完成建设工程竣工验收备案，达到建设行政部门要求具备的备案条件。3、确认新兴公司对亚丁小镇小区土地的抵押行为无效。事实和理由：余明与新兴公司于2008年12月2日签订了《商品房买卖合同》，新兴公司将自行开发建设的位于成都市双流区公兴镇“亚丁小镇”小区X-X-X号房屋售予余明，余明已依约履行全部义务。根据该合同约定，余明应当于6年前即取得房地产所有权证，但如今历时六年有余，新兴公司仍未将产权帮余明办理下来，且遥遥无期。2016年后，部分业主提起诉讼并向有关部门投诉要求该司办理产权。在这一过程中，余明才得知小区之所以未办理产权的主要原因是因为该小区至今未通过有关部门的竣工验收、土地被新兴公司抵押给了民生银行和被法院查封所导致的。既然新兴公司未及时向有关部门申报验收，故提起诉讼，并保留追究被告逾期办理不动产权证违约赔偿的权利。 被告（反诉原告）新兴公司向本院答辩并反诉诉称，2008年12月2日，余明伪造《商品房买卖合同》虚构了双方买卖双流公兴镇草坪村七组亚丁小镇X幢X单元X层X号房屋并支付购房款的事实，并进行虚假备案登记。案涉房屋买卖合同非新兴公司真实意思表示，且财务专用章系伪造。余明没有实际支付购房款，新兴公司也没有实际收到该笔款项。故请求驳回其本诉诉讼请求。同时，新兴公司提起反诉，请求：1、确认双方于2008年12月2日签订的《商品房买卖合同》无效。2、余明协助新兴公司撤销案涉房屋（双流区公兴镇亚丁小镇小区X栋X单元X层X号房屋）的备案登记。诉讼中，新兴公司将反诉的诉讼请求变更为：1、解除双方于2008年12月2日签订的《商品房买卖合同》及《附加协议》。2、余明协助新兴公司撤销（双流区公兴镇亚丁小镇小区X栋X单元X层X号房屋）的备案登记。 反诉被告余明反诉辩称，新兴公司提出解除合同的事实及理由与已经生效的（2014）双流民初1110号民事判决书中一致。根据相关法律规定，新兴公司认为判决错误的，应当申请再审，而非再次起诉，故应当驳回其起诉。同时，余明与新兴公司签订合同后，已经按照约定足额支付相应购房款，新兴公司解除合同的理由不能成立。并且，根据相关法律规定，解除权利行使期限为1年，现新兴公司解除权的除斥期间已过，已丧失行使合同解除的权利。 第三人民生银行述称，第三人受相关企业的委托，给四川民正建设公司发放了一笔委托借款，新兴公司以亚丁小镇项目所在土地等对借款提供了抵押担保，双方签订了抵押合同，并办理了亚丁小镇项目所在土地抵押登记。但民生银行已向相关办证机关出具了承诺函，同意新兴公司办理已售房屋的权属转移登记。民生银行对关于抵押权的承诺函没有异议。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下： 余明、新兴公司于2008年12月2日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，1、余明购买新兴公司开发的位于原成都市双流县公兴镇草坪村七组亚丁小镇X幢X单元X楼X号的商品房，房屋总价为190655.5元。该款由余明于2008年12月2日前一次性支付。2、出卖人以出让方式取得位于原双流县公兴镇草坪村七组地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为双国用（2007）第××号；商品房预售许可证号为成房预售双字第××号。3、买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。4、出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托新兴公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《商品房买卖合同补充协议》第一条和《商品房买卖合同补充协议》第九条第四款、第六款处理。5、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该合同加盖了新兴公司的公章。 同时，该合同进行了备案登记，合同签约备案号为12XXX1。 2008年12月2日，新兴公司向余明开具收据，载明“收到余明7﹟1-13X2现金房款190655.5元”。该收据加盖了被告财务专用章。 2013年12月10日，新兴公司以邮政特快专递的方式向余明发出通知书，以余明超过合同约定的60日未付房款为由，要求解除双方所签的商品房买卖合同。余明于2013年12月13日签收该专递，随后提起诉讼，要求对解除通知的效力进行确认。本院后作出了（2014）双流民初字第1110号民事判决，认定双方所签的商品房买卖合同为有效合同，并判决确认新兴公司于2013年12月10日向余明发出的解除《商品房买卖合同》的通知无效。该判决现已生效。 2015年4月23日，余明提起诉讼，要求新兴公司交付案涉房屋，并支付违约金。本院作出（2015）双流民初字第3XX8号民事判决，再次认定双方所签的商品房买卖合同为有效合同，并判决驳回余明的全部诉讼请求。该判决现已生效。 此外，经本院调查核实，成都市双流区规划建设局于2017年6月31日向本院出具《成都市双流区规划建设局关于“亚丁小镇”项目规划验收、竣工验收情况的函的回函》载明：“亚丁小镇”和“哥德堡”项目为同一个商品房开发项目，建设单位为成都双流新兴建材有限公司，项目分一期（亚丁小镇）（1#——7#楼）、二期（哥德堡）（8#--10#楼）两期开发建设。其中一期（以下简称“亚丁小镇”）总建筑面积50869.53平方米，二期（以下简称“哥德堡”）总建筑面积171844.86平方米。“亚丁小镇”在未申报竣工规划核实和办理工程竣工备案手续的情况下已于2013年11月28日已由建设单位先行交付给小业主投入使用，且未报我局对房屋竣工验收监督，目前，建设单位正在按相关要求进行整改，待整改完成，资料齐备后，我局将在第一时间进行房屋竣工验收监督，按程序办理《建设工程规划合格证》。 另查明，原告购买的房屋涉及的国有土地使用证号为双国用（2007）字第××号。上述国有土地在一审辩论终结前有抵押、无查封。抵押他项权利证号为：双他项(2013)字第258号。权利人：中国民生银行股份有限公司成都分行；义务人：成都双流新兴建材有限公司；设立日期2013年8月26日。但被告、第三人于2013年8月21日即向原双流县国土资源局出具《关于已取得商品房预售许可证办理土地抵押登记的承诺》载明：成都双流新兴建材有限公司将位于双流县公兴镇草坪村七组国有土地使用权[土地证号：双国用（2007）第××号]抵押给民生银行成都分行，该宗地分两期开发建设，现第一期已办理《预售许可证》但未办理《房屋所有权证》，《预售许可证》编号为成房预售双字第7108、7114、8014、8032、9122号，对应建筑物（楼栋号）为1号商业、1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋房屋。抵押人与抵押权人郑重承诺：抵押权人在办理抵押登记前已知晓抵押物上已有建筑物已全部销售且全部已办理了房屋预告登记。抵押人抵押权人承诺抵押物价值不包含所有建筑物及其所对应的土地价值。同时，抵押权人同意房产和国土部门为抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，抵押权人对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。抵押权人转让其债权，受让人办理抵押变更登记时，向受让人告知此承诺的存在。 再查明，成都市双流区不动产登记中心于2017年8月4日向本院出具回复函载明：贵院关于成都双流新兴建材有限公司商品房预售合同纠纷案件的调查函我中心已收悉，现将查询情况说明如下：成都双流新兴建材有限公司作为抵押人与抵押权人中国民生银行股份有限公司成都分行于2013年8月21日向双流县国土资源局出具了《关于已取得商品房预售许可证办理土地抵押登记的承诺》，抵押人与抵押权人承诺：抵押权人在办理抵押登记前已知晓抵押物上已有建筑物全部销售且已办理了房屋预告登记。抵押人和抵押权人承诺抵押物价值不包含所有建筑物及其所对应的土地价值。同时，抵押权人同意房产和国土部门为抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，抵押权人对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。对此，我中心将根据其承诺内容，依法为抵押登记之前已销售的所有建筑物的买受人办理不动产权证书。 本院向余明释明，余明的第一、二项诉讼与第三项诉讼请求系基于不同的法律关系提出，根据民事诉讼法的相关规定，应当基于不同的法律关系分案处理，要求其在本案中对其三项诉讼请求作出选择。但其认为因该三项诉讼请求与办理不动产权证紧密相连应一并处理，不愿作出选择。 新兴公司向本院提出对余明提交的购房款票据上“成都双流新兴建材有限公司财务专用章”印鉴进行鉴定。 本院认为，本案的争议焦点在于：余明的诉讼请求是否成立，新兴公司的反诉请求能否得到支持。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 针对本诉。1、关于余明第一、二项诉请即新兴公司限期向相关部门提交亚丁小镇小区的竣工验收申请并达到以上部门验收合格需要具备的相关条件以及该司限期组织勘察、设计、施工、及监理等单位完成建设工程竣工验收备案，达到建设行政部门要求具备的备案条件是否成立的问题。余明认为该司至今未取得竣工验收备案表、消防、规划等验收还没有通过，导致自身无法取得房屋权属证书，故提出如上诉请，以达到能够为其办理房屋权属证书的条件。本院认为，余明提出的上述诉请内容本身并非双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的权利义务内容，余明与诉争标的内容本身并没有法律上的直接利害关系，且上述争议内容本身属于建设工程施工合同涉及的权利义务内容以及国家对建设工程施工项目进行相关行政管理的内容，因此，余明的上述主张并不符合民事诉讼关于起诉条件的相关规定，因此对其提起的上述诉讼，应当依法予以驳回。 2、关于余明诉请确认新兴公司对亚丁小镇小区土地的抵押行为无效是否成立的问题。余明认为该司将房屋出售给自身后对房屋所在的土地不再享有权利，故其认为新兴公司的事后抵押土地的行为系无权处分，其抵押行为无效。本院认为，首先，案涉土地使用权目前仍然登记在新兴公司名下，并未实际发生土地使用权人登记的变更。其次，无权处分行为如果没有权利人的事后追认或处分人事后实际取得权利，对于合同相对人而言可能发生履行不能的法律效果，但并非系合同无效的法定事由。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的相关规定，余明并没有证据证明新兴公司与民生银行的抵押土地行为存在上述导致合同无效的法定情形。与此同时，新兴公司与民生银行在设定土地抵押时已向相关办证机关出具承诺，同意相关房产和国土部门为土地抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，民生银行对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。而双流区不动产登记中心也将根据该承诺内容，依法为抵押登记之前已销售的所有建筑物的买受人办理不动产权证书，故抵押行为对余明办理房屋不动产权证书也并不会产生任何影响。综上，余明的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。 针对反诉。新兴公司以余明伪造商品房买卖合同、购房款票据上加盖的财务专用章，自身未收到相应房款为由，要求解除该合同，并在诉讼过程中提出鉴定申请。对此，本院认为，新兴公司曾于2013年12月10日以邮政特快专递的方式向余明发出通知书，以余明超过合同约定的60日未付房款为由，要求解除双方所签的商品房买卖合同。本院对本案作出的已经发生法律效力的（2014）双流民初字第1110号民事判决不仅已就该合同的效力作出认定，还确认了新兴公司于2013年12月10日向余明发出的解除《商品房买卖合同》的通知无效。而本院（2015）双流民初字第3338号民事判决也再次确认了双方所签合同的效力。上述判决作出后，新兴公司既未提起上诉，也未采取其他救济途径，怠于行使自身权利，以致合同解除权的行使期限已过，解除权消灭。故本院对其鉴定申请不予准许，对其反诉的全部诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告余明的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告成都双流新兴建材有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由本诉原告余明负担50元，由反诉原告成都双流新兴建材有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年十二月十八日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞