河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2741号 上诉人（原审被告）：曹维明，男，1982年11月16日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：曹立春，河北意祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德润园物业服务有限公司，住所地河北省承德市双桥区水泉沟**楼**。 法定代表人:丁志伟，经理。 委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。 上诉人曹维明因与被上诉人承德润园物业服务有限公司（以下简称润园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹维明的委托诉讼代理人曹立春，被上诉人润园物业公司的委托诉讼代理人赵秀松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹维明上诉请求：一、依法撤销承德市双桥区人民法院作出的（2020）冀0802民初2134号民事判决，并依法改判或者发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，应依法撤销，并依法改判或者发回重审。一、一审法院认定事实不清。1、承德润园物业服务有限公司不是本案适格原告，被上诉人与曹维明没有管理服务合同关系。上诉人与承德市国玉物业公司签订了 -2- 物业管理合同，合同未约定服务期限，即双方之间系无期限物业管理服务合同，在该合同尚未解除的情况下，该合同应继续履行，而与承德润园物业公司从未签订过物业服务合同，与被上诉人物业公司没有任何法律关系，双方之间不存在权利义务关系，其起诉要求业主曹维明给付物业费没有事实依据，不是本案适格原告。2、承德润园物业公司虽然与晨都房地产公司签订物业合同，但未经过晨都小区业主过半数同意，依据《物权法》第七十六条：业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定；（四）选聘和解聘物业服务企业的规定，承德润园物业公司未经业主过半数同意签订的物业管理服务合同属无效合同，对业主不发生任何法律效力，无权要求业主支付服务管理费用。3、依据《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案，业主未选聘承德润园物业公司作为晨都小区物业公司从事物业管理活动，因此，对于其从事的物业管理活动对业 -3- 主不发生法律效力。4、晨都房地产公司与承德市国玉物业公司、承德润园物业公司签订三方协议，未进行过任何公式，即未在报纸上公式，也未在小区公示栏公式，程序同样违反规定，依据债权债务转让相关法律规定，对于转让债务，未告知债务人的，对债务人不发生效力。本案，承德市国玉物业公司未告知业主，对业主不发生法律效力。5、本案，晨都小区已经入驻90%以上业主，如果更换物业公司，也应该是业主，而不是晨都房地产公司，晨都房地产公司私自变更物业公司同样违反法律规定，属于无效行为。因此，承德润园物业公司与业主不存在物业管理服务关系，双方之间不具有权利义务关系，要求曹维明给付物业费不是本案适格原告。6、曹维明未接受承德润园物业公司的物业管理服务，不应向其支付物业费，即使支付也应该是向承德市国玉物业公司支付。因未经过半数业主同意，未与承德润园物业公司签订物业服务合同，业主与承德润园物业公司不属于物业合同当事人，即使给付物业费也应向承德市国玉物业公司支付。7、退一步将，即使同意向承德市国玉物业公司支付物业费，但因承德市国玉物业公司未尽到物业服务义务，同样不应向其支付任何费用。业主与承德市国玉物业公司签订了物业合同，协议约定，物业公司管理项目、公共环境卫生、装修垃圾、生活垃圾清运、化粪池、污水井的疏通和清掏，小区内商业门脸牌匾的安装、太阳能安装、装修等统一规划与管理，但通过上诉人提交的小区照片可知，承德市国玉物业公司未按约定提供上述服务项目，导致小区没有安保、没有照明、绿化杂乱不足，公共环境卫生、垃圾清运系北控城市管理公司维护管理等，承德市国玉物业公司未履行协议约定管理项目， -4- 业主不应向其支付物业费。二、鉴于一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。承德润园物业公司不具有原告诉讼主体资格，要求曹维明给付物业费没有事实及法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持上诉请求。 润园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉小区没有成立业主委员会，按照法律规定应该由建设单位签订前期物业合同。合同签订后被上诉人履行了相应服务义务，在一审中提供了相应证据予以证明。上诉人不能以没有接收到服务为抗辩理由不缴纳物业费，被上诉人主体适格，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 润园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币7295.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：承德市双桥区晨都花园小区前期物业公司原为承德市国玉物业管理有限公司，该小区东区1-101室的业主被告曹维明与该物业公司签订了《晨都花园小区入住合同》，约定商业物业管理费为每月每平方米0.80元。被告的101室系商业用房，建筑面积151.98平方米，原告交纳物业费至2014年度。2017年1月1日承德市国玉物业管理有限公司与该小区的建设单位承德市晨都房地产开发有限公司、原告承德润园物业服务有限公司签订了《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》，约定承德市国玉物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业管理合同终止；由原告承担晨都花园小区的前期物业管理。2017年1月4日原告与承德市国玉物业管理有限公司签订协议，约定：业主所欠缴承德市国玉物业管理有限公司的物业费，全 -5- 部由原告收取并使用。在上述协议签订后，原告自2017年1月1日起接管该小区的物业服务后，在小区物业用房张挂了其公司名称，开展了小区大量日常物业服务工作。但至今仍存在监控设备部分损坏未更新、小区东区电动门不能使用、绿化管理不到位、小区部分墙体及部分道路需要维修等问题。原告曾向被告催缴2015-2019年度物业费。上述事实，有当事人陈述及被告与承德市国玉物业管理有公司签订的入住合同、住户家庭情况登记表、《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》、协议、原被告提交的照片、发票、收条、工资表、电费收据、律师函、特快专递邮寄单等证据予以证实。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，在被告所在的小区业主大会、业主委员会未选聘物业服务企业的情况下，小区的建设单位有权在原物业服务企业终止履行前期物业管理合同后，另行选聘新的物业服务企业接管物业服务工作。本案原告与建设单位签订的《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》合法有效，原告依据该协议履行了对小区的物业服务工作。原告在接管该物业后，在小区物业用房张挂了其公司名称，被告作为小区业主，应知晓物业服务企业变更的事实，其应按照原约定的标准交纳物业费。原告对被告2015年度、2016年度的给付物业费请求权，来源于原物业服务企业转让于原告，原告亦曾向被告催缴，被告应一并交纳。被告对原物业服务企业的抗辩权可依法向原告行使。原告在接管该小区物业前后均存在部分服务不完善的情况，原告应尽快予以完善，被告可按 -6- 照2015-2019年度总欠费7295.00元的90%交纳物业服务费。综上，原告系本案适格原告，被告应依法交纳物业费。原告对于物业服务中未完善部分，应承担减收的后果。判决：一、被告曹维明于本判决生效之日起10日内给付原告承德润园物业服务有限公司物业服务费6930.25元。二、驳回原告其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人曹维明主张其曾与承德市国玉物业公司签订了物业服务合同，与被上诉人润园物业公司没有权利义务关系，且未享受被上诉人的物业服务，被上诉人诉讼主体不适格，不应缴纳物业服务费。因案涉小区的建设单位与原物业服务企业承德市国玉物业管理有限公司签订了前期物业管理合同，现因原物业服务企业终止前期物业管理合同，建设单位另行选聘被上诉人作为新的物业服务企业接管物业服务工作。被上诉人在小区物业用房张挂其公司名称的情况下，上诉人称其不知情，不符常理。且被上诉人在一审中提交相关证据证明其公司已经对案涉小区进行了物业服务，故此，被上诉人诉讼主体适格，上诉人曹维明作为小区业主应缴纳物业服务费用。基于被上诉人与原物业服务企业之间的协议约定，及被上诉人接管小区物业服务前后管理的实际情况，一审法院判决上诉人向被上诉人交纳2015-2019年度物业费7295.00元的90%，即6930.25元，并无不当。上诉人上诉理由不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹维明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定， -7- 判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由曹维明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十一月五日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 柳      云      琪