北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11353号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京志广益达农产品有限公司，住所地北京市朝阳区松榆南路**院**楼**2-5-103。法定代表人：吴刘仓，总经理。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春凤，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：耿成林，男，1970年3月12日出生，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：罗开均，北京市国汉律师事务所律师。上诉人北京志广益达农产品有限公司（以下简称志广益达公司）因与被上诉人耿成林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。志广益达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判耿成林返还租金320万元或将本案发回重审；撤销一审判决第六项，改判志广益达公司无需向耿成林支付违约金；耿成林合理承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院未全面审查事实，案涉房屋无法办理营业执照，违反双方合同约定。本案中耿成林未向志广益达公司提供办理营业执照所需资料，主要是建筑平面布置图、房屋结构安全鉴定报告，这两者是地下室作为经营场所必备的两份文件，是朝阳区市场监督管理局规定必须具备的基础材料。因耿成林无法向志广益达公司提供，志广益达公司无法办理营业执照，无法取得合法经营的身份。双方签署的租赁合同为商业经营目的，耿成林无法提供办理营业执照所需资料，可以证明该场地不适合进行商业经营，志广益达公司先期进行了大量的投入，造成了利益损失。造成志广益达公司利益损失的根本原因是耿成林提供的房屋不符合办理营业执照所需的基本条件，双方签署的租赁合同无法达到约定的目的，耿成林应向志广益达公司进行赔偿。第二，一审法院判决结果错误，耿成林应向志广益达公司进行赔偿。一、2019年6月之前，志广益达公司已向耿成林支付足额的租金，但耿成林直至合同签署一年多后，仍未能向志广益达公司提供办理营业执照所需的基础材料，志广益达公司前期的租金、经营投入和房屋装修已经全部支付。二、房屋至今未能交付是有客观原因的，志广益达公司与实际占用房屋的志广益达公司雇佣的店长正在诉讼。但不能说明志广益达公司的店长目前占用房屋，耿成林就可免除一切责任。三、一审法院没有考虑耿成林给志广益达公司造成了恶劣影响。也正因耿成林不讲诚信，导致志广益达公司与雇佣店长产生矛盾。志广益达公司的损失与耿成林的违约存在因果关系。四、双方签署的合同明确约定，耿成林有义务向志广益达公司提供办理营业执照所需的资料，耿成林存在明显的违约行为。耿成林辩称，同意一审判决，不同意志广益达公司的上诉请求。根据合同第八条约定，合同解除后志广益达公司应该按照合同约定的租金标准两倍支付房屋占用使用费。志广益达公司向一审法院起诉请求：1.确认志广益达公司与耿成林于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；2.耿成林返还房屋租赁押金60万元；3.耿成林赔偿装修损失647530元；4.耿成林返还租金320万元。耿成林向一审法院反诉请求：1.确认双方于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；2.志广益达公司支付2020年6月15日前租金236.5万元；3.志广益达公司支付房屋占有使用费（按月21万元的标准，自2020年6月16日起算至实际腾退交还房屋之日止）；4.志广益达公司腾退交还案涉房屋；5.志广益达公司支付违约金75.6万元。一审法院认定事实：2017年10月24日，志广益达公司（乙方）与耿成林（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，承租案涉房屋，用于综合商超使用；租赁期限自2017年10月24日至2022年9月30日，免租期2017年10月24日至2017年12月1日；房屋年租金240万元，月租金20万元，每6个月支付一次，乙方应于本合同生效后7个工作日支付第一期租金120万元，乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的0.5倍向甲方支付租金，第3、4、5年按5%递增；押金60万元；甲方提供房本及身份证复印件等相关材料协助乙方办理营业执照等相关手续；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的，欠缴其他各项费用达7日的……6.未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转租、转借、转让或改变本合同规定的租赁使用用途；乙方有前述约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金。志广益达公司称之后对房屋进行了装修，并委托田某经营，在案涉房屋处经营超市，但后与田某发生纠纷，其公司并未实际使用案涉房屋，不清楚实际使用人。合同履行期间，耿成林以志广益达公司拖欠租金为由，在2019年6月28日将房屋上锁。志广益达公司称耿成林的行为导致其无法经营，主张合同于当天解除。耿成林称当天志广益达公司支付了20万元的租金，其就打开了锁，并未影响志广益达公司使用。耿成林提交照片及合同，以证明案涉房屋仍在正常使用，志广益达公司擅自转租。志广益达公司不予认可，称房屋由田某在实际使用，田某无权转租。耿成林于2020年6月15日庭审中变更请求要求确认双方的合同于2020年6月15日解除。志广益达公司称耿成林不配合、不提供办理营业执照所需的材料，导致其公司无法在案涉房屋处进行注册，也导致无法领取补贴，属于根本违约，合同目的无法实现。就此，志广益达公司提交了微信记录予以佐证，并申请证人出庭作证。耿成林不予认可，称已提供房产证、身份证，并前往工商部门进行了登记备案，已履行相关义务，其他材料并非其拥有和具备的，房屋已验收取得产权证，即使需要安全鉴定报告，也应由志广益达公司自行准备。志广益达公司提交装修合同，以证明房屋装修情况。耿成林不予认可。另，志广益达公司已支付耿成林租金和押金共计380万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。志广益达公司主张合同在2019年6月28日解除，但在志广益达公司于当天支付了20万元租金后，耿成林已开锁，志广益达公司方也继续占有使用房屋。故，对志广益达公司主张合同于2019年6月28日解除的请求，法院不予支持。志广益达公司欠付2019年7月起的租金至今，已违反了合同约定，耿成林据此提出解除合同，有事实和法律依据，符合合同约定，法院予以支持，认定双方合同于2020年6月15日解除。按照合同约定，志广益达公司应当支付耿成林截至2020年6月15日租金差额，耿成林主张的金额236.5万元，不高于合同约定，法院予以支持。志广益达公司主张耿成林不提供相关材料，但根据志广益达公司的主张，并无证据证明耿成林持有相关材料而不提供，部分材料提供义务也并不在耿成林，且志广益达公司方也在实际占有使用房屋，故对于志广益达公司主张返还租金的请求，法院不予支持。耿成林主张的租金差额，已折抵了押金60万元，故对于志广益达公司主张返还押金的请求，法院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，志广益达公司应当将房屋腾退交还给耿成林。合同系因志广益达公司违约解除，对其主张装修损失，法院不予支持。志广益达公司应当向耿成林支付房屋腾退交还前的占有使用费，耿成林主张按照月21万元的标准计算，法院予以支持。志广益达公司逾期支付租金，违反了合同约定，应当支付违约金。法院根据合同履行情况、租金支付情况、双方的过错程度及预期利益，以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决：一、驳回北京志广益达农产品有限公司的全部诉讼请求；二、确认北京志广益达农产品有限公司与耿成林于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；三、北京志广益达农产品有限公司于判决生效后三十日内支付耿成林2020年6月15日前的租金差额二百三十六万五千元；四、北京志广益达农产品有限公司于判决生效后三十日内支付耿成林房屋占有使用费（按月二十一万元的标准，自2020年6月16日起算至实际腾退交还房屋之日止）；五、北京志广益达农产品有限公司于判决生效后三十日内将北京市朝阳区三间房西路2号院4号楼-1层-102号房屋腾退交还给耿成林；六、北京志广益达农产品有限公司于判决生效后三十日内支付耿成林违约金二十万元；七、驳回耿成林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依诚实信用原则按照约定履行各自的权利义务。志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》约定，志广益达公司不按照约定支付租金达7日的，耿成林有权单方解除合同。根据查明的事实，志广益达公司自2019年7月起即欠付耿成林房屋租金，违反了合同约定，耿成林有权据此单方解除合同。耿成林主张确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除，具有事实和法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。志广益达公司持续占有使用案涉房屋，但其自2019年7月起欠付耿成林房屋租金。按照合同约定，志广益达公司应将案涉房屋腾退交还给耿成林，并向耿成林支付截至2020年6月15日欠付的租金以及2020年6月16日起至其实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院根据志广益达公司交纳租金的情况、案涉合同的约定内容，判决志广益达公司向耿成林支付租金差额及占有使用费，合法有据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。志广益达公司上诉主张耿成林未能向其提供办理营业执照所需的基础材料，应向其返还租金320万元，对此，本院认为，首先，志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》约定，耿成林提供房本及身份证复印件等相关材料协助志广益达公司办理营业执照等相关手续。根据案涉合同上述约定内容，并不能得出志广益达公司主张的建筑平面布置图、房屋结构安全鉴定报告等材料提供义务在耿成林之结论。其次，志广益达公司未提交证据证明耿成林持有其所要求的上述材料且拒绝向其提供。再次，志广益达公司未提供相应证据证实存在其为办理营业执照提出主张而耿成林拒绝协助配合之情形。在房屋租赁合同履行过程中，志广益达公司实际占有使用案涉房屋，其上诉主张耿成林应向其返还房屋租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》约定，志广益达公司不按照约定支付租金达7日的，应按年租金的30%向耿成林支付违约金。本案中，志广益达公司逾期支付租金，违反了合同约定，应当向耿成林支付违约金。一审法院根据合同履行情况、租金支付情形，结合当事人的过错程度及预期利益，以实际损失为基础，判决志广益达公司向耿成林支付的违约金并无不当。志广益达公司上诉主张其无需向耿成林支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，志广益达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由北京志广益达农产品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年十一月三日法官助理  卫孚嘉书 记 员  任 宇