青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再55号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周香中，住青海省都兰县。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人周香中因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1168号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人周香中的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周香中申请再审称,一、一审判决书认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明原、被告约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。海宏公司因未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防验收标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证。二、二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房［2019］377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金”。进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。海宏公司不是契税的法定征收机关。虽然契税是海宏公司与周香中以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表周香中没有缴纳契税。海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并占用周香中缴纳的契税，违反了税收征管法的规定。请求：撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1407号民事判决及青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1168号民事判决，改判支持周香中的一审全部诉讼请求。 海宏公司辩称，一、周香中要求海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金无事实及法律依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。涉案商品房预售合同约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证，事实上双方不仅未对取得房屋所有权证时间作出约定，而且办理房屋所有权证应由双方共同完成，所以海宏公司不存在逾期办理产权登记的事实，不应支付逾期办理产权登记的违约金。二、周香中请求退还契税7375元的请求不能成立。周香中并未向海宏公司支付契税，其要求退还契税没有事实依据。周香中诉请退还的7375元契税系由海宏公司代周香中支付，而周香中并未实际向海宏公司支付该笔款项，且周香中也无证据证明其向海宏公司实际支付该款项，周香中要求退还契税没有事实及法律依据，应予驳回。 周香中向一审法院起诉请求：1.依法判令海宏公司履行为周香中办理不动产权证书的合同义务；2.依法判令海宏公司向周香中支付逾期办理产权登记的违约金4916.70元；3.依法判令海宏公司向周香中退还契税7375元；以上合计12291.7元；4.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院认定事实:周香中与海宏公司于2013年7月8日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号1号楼1单元1282室，预测建筑面积118.19平方米。二、房屋价款：总金额491670元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。2016年6月25日，周香中与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，周香中向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了物业费、垃圾清运费等。同日，海宏公司向周香中开具《收据》，其中包含物业费181.4元、垃圾清运费600元、分摊电费55元，2016年10月8日，海宏公司向周香中开具了购房发票，票面金额为：491670.4元。周香中于2016年起诉海宏公司，要求支付延期交房违约金，一审法院审理于2016年6月8日作出（2016）青0105民初104号《民事判决书》，判决海宏公司给付周香中违约金39334.14元。一审法院在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付周香中的违约金39334.14元及诉讼费1310元，合计40644.14元。2016年11月23日周香中实际领取执行款30209.44元，其余执行款10434.7元用于抵扣契税9407元及物业费1027.7元。 一审法院认为，周香中、海宏公司签订的《商品房预售合同》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案争议的焦点为：一、关于周香中主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明周香中、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故，周香中要求海宏公司履行为周香中办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金4916.7元的诉讼请求不能成立，不予支持。二、关于周香中主张海宏公司向其退还契税的问题。首先，周香中提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时周香中并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据一审法院执行案卷中的执行案款收据明确显示周香中的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符。因此，对周香中提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，一审法院确认周香中的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。周香中、海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了周香中的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为周香中办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。周香中亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为周香中等购房人办证的违约情况。故，周香中要求海宏公司退还契税7375元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。判决：驳回周香中的全部诉讼请求。 周香中不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持周香中一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为，周香中与海宏公司于2013年7月8日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，周香中主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向周香中退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执606号案中，海宏公司应支付周香中违约金39334.14元及诉讼费1310元，合计执行款40644.14元。2016年11月23日周香中实际领取执行款30209.44元，其余执行款10434.7元用于抵扣契税9407元、维修基金1027.7元。周香中认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但周香中认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。该院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与周香中协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，周香中并未实际交纳契税，现周香中主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”，第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理。”，第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，……（2）“逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，第十一条第一、二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”，第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原审法院对《商品房预售合同》上述条款约定的内容引用不全面，再审予以纠正。 再审围绕以下焦点问题进行了审理：1.海宏公司应否履行办理不动产权属证书的合同义务，支付逾期办证违约金4916.7元；2.海宏公司应否退还契税7375元。 再审认为，周香中与海宏公司签订的《商品房预售合同》《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。 一、关于海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金及办理不动产权证的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。表明申请办理初始登记是办理《房屋所有权证》的前置条件，最终目的是取得《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。周香中主张海宏公司按已付房价款491670元的1%支付未办理房屋权属证书违约金4916.7元有事实和法律依据，再审应予支持。根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。 二、关于海宏公司应否退还周香中契税的问题 本院再审认为，周香中实际未以现金缴纳契税，而是依据另案即青海省西宁市城北区人民法院作出的（2016）青0105民初104号《民事判决书》，在执行过程中与海宏公司达成了以执行款抵扣其应缴纳的契税，故对契税问题，本案不作处理。 综上所述，原一、二审判决认定部分事实不清，处理结果不当，应予撤销。周香中的再审请求部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1168号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1407号民事判决； 二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付周香中逾期办理房屋权属证书违约金4916.7元； 三、驳回周香中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费108元，减半收取54元，由青海海宏房地产有限责任公司负担；二审案件受理费108元，由周香中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 林 婷 审 判 员 袁有玮 二〇二〇年十一月六日 法官助理 刘亚楠 书 记 员 宋生昭