湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1191号上诉人（原审被告）：湖北亦诚置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区浮山办事处十六潭路**。法定代表人：胡冬欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊莉，湖北瀛平惟合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清，湖北瀛平惟合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗玲丽，女，1984年11月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：刘亚锋，男，1976年4月8日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。系被上诉人罗玲丽丈夫。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：章雪梅，湖北佳成律师事务所律师。上诉人湖北亦诚置业有限公司（以下简称亦诚公司）因与被上诉人罗玲丽、刘亚锋商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由罗玲丽、刘亚锋负担。事实和理由：1.被上诉人交纳面积补差款在签收《房屋通知书》之后，在此之前房屋并不具备交付条件，故上诉人实际违约时间应当从2018年10月1日计算至2018年12月30日，共计60天，违约金为2733元。2.上诉人逾期交房是因为昆仑燃气有限公司燃气安装延误，属于城市配套设施致使上诉人无法按时交付商品房办理房产相关手续，因此产生的逾期交付责任不由出卖人承担。罗玲丽、刘亚锋辩称，1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，属合法有效合同，被答辩人逾期交房应当承担支付违约金的责任。2.完成城市配套设施属于被答辩人应该履行的义务，逾期完成该义务本身就构成违约。且被答辩人并未书面通知买受人基础设施或者公共配套开发延误等情况，被答辩人不能享有合同约定的免责条款，应当承担逾期交房的违约责任。3.清华城小区内的给水工程及燃气工程本身并不属于城市公共配套设施范畴，燃气公司逾期完成燃气工程不属于“不可抗力或者非因出卖人原因引起的政府行为”，亦诚公司与第三方公司的合同纠纷并不构成其免于向房屋买受人承担逾期交房违约责任的抗辩事由。4.一审中被答辩人并未抗辩市政给水延期、燃气公司工程延误等情况，亦未提供任何证据证实该情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。罗玲丽、刘亚锋向一审法院起诉请求：1.判令亦诚公司向罗玲丽、刘亚锋支付逾期交房违约金12265元；2.案件诉讼费用由亦诚公司负担。一审法院认定事实：2018年12月30日，亦诚公司向罗玲丽、刘亚锋发验房通知书信息，通知最迟不超过2019年1月1日到清华城物业服务中心办理房屋验房及后续交接的相关手续。该信息通知未载明补交房屋面积误差差价款的时间及金额。亦诚公司于2019年6月20日向罗玲丽、刘亚锋发出《交房通知书》，该交房通知书上载明“您购买的清华城8栋1301室房屋可以办理交房手续，我司诚挚通知您于2019年6月25日以前到清华城物业服务中心办理交付相关手续”，通知书上也未载明补交房屋面积误差差价款的时间及金额。2019年6月25日，罗玲丽、刘亚锋向被告补交了面积差房款2174元（之前已交购房款为455508元）。同时查明：咸宁市住房和城乡建设局对涉案房屋工程已于2019年6月20日办理竣工验收备案。一审法院认为，罗玲丽、刘亚锋同亦诚公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此双方应按照合同约定履行自己的义务。罗玲丽、刘亚锋已按合同约定履行了支付购房款义务，而亦诚公司未按合同约定在2018年9月30日前向罗玲丽、刘亚锋交付房屋,属违约行为,应向罗玲丽、刘亚锋承担支付逾期交房违约金责任。违约金计算期限以商品房买卖合同约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书确定的交房日期为止算点。延期交房的时间节点应以亦诚公司交房通知书上通知交房最后时间2019年6月25日为最后的交房时间，之后未收房的视为已收房。亦诚公司辩称按发出验房通知信息时间为补交房屋面积误差差价款的时间，未提供证据证明，一审法院不予支持。因此，亦诚公司应按约定向罗玲丽、刘亚锋支付自2018年10月1日至2019年6月25日期间延期交房违约金12162元(455508元×267天×0.0001)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告罗玲丽、刘亚锋支付延期交房违约金12162元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由被告湖北亦诚置业有限公司负担。二审中，亦诚公司提交了两组证据，分别为：1.亦诚公司与咸宁联合市政工程有限公司（以下简称市政公司）于2018年4月12日签订的《给水安装工程合同》、亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152925元的凭证和市政公司于2020年5月13日出具的《清华城小区一期给水工程情况说明》，拟证明亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152925元，有如期建设给水工程的事实，给水工程于2019年1月15日验收合格，2019年3月20日完成住宅供水入户，给水工程有延期的事实；2.亦诚公司与中石油昆仑燃气有限公司咸宁分公司（以下简称昆仑咸宁分公司）签订的《燃气管道委托建设安装合同》、亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付全部工程款435840元的凭证、2018年12月20日《竣工报告》和《工程移交资料》及2019年5月5日《工程验收移交会签表》，拟证明亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付了全部工程款435840元，有如期建设燃气工程的事实。燃气工程于2018年12月20日完工，2019年5月5日完成验收移交会签手续，燃气工程有延期的事实，亦诚公司逾期交房违约责任期间应自2019年5月5日起计算。刘亚锋、罗玲丽质证认为两组证据均不属于新证据，且均为复印件，二审不应采纳。本院认为，亦诚公司提交的上述两组证据内容真实，来源合法，与本案相关联，故予以采信。据此可以认定，市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付。一审查明的其他事实属实，二审继续予以确认。本院认为，一审判决认定罗玲丽、刘亚锋与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，二审继续予以认定。亦诚公司上诉提出应自罗玲丽、刘亚锋补交房屋面积误差差价款的时间开始计算违约时间，但亦诚公司未提交证据证明其在发出《交房通知书》以前向罗玲丽、刘亚锋告知需补交房屋面积误差差价款方能交付房屋，且房屋逾期交付也并非因为罗玲丽、刘亚锋拒不补交房屋面积误差差价款导致，亦诚公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定了本案商品房相关的供水、排水和燃气等基础设施设备的交付条件，约定：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”从该约定可以看出，无论是给水（即供水、排水）基础设施设备，还是燃气基础设施设备，除了修建“清华城”小区内的给水配套设施、配齐配套设备、完成“清华城”小区商品房室内燃气管道敷设外，还都必须与城市公共给水管网和城市公共燃气管网连接，保证供水、排水和燃气供应，才能达到商品房相关设施设备的交付条件。虽然本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程本身并不属于城市公共配套设施，但是本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程能否保质保量地按时完成，达到约定的商品房相关的给水和燃气等基础设施设备的交付条件，都不可避免地被城市公共配套设施影响和制约。因此，相对于本案“清华城”小区业主而言，本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程被具有了一定的城市公共配套设施的公共属性。也正是基于这个属性，罗玲丽、刘亚锋与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“因不可抗力、非出卖人原因引起的政府行为如因政府行为对用地规划进行调整等、工程建设过程中遇到重大技术难题或重大事故、因城市配套设施等，致使出卖人无法按时交付商品房或办理房产相关手续，由此产生的逾期交付责任不由出卖人承担。”本案中，鉴于市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付并对亦诚公司能否按照约定交付商品房产生了直接影响的事实，根据本案《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，采纳亦诚公司自认逾期交房并愿意承担相应赔偿责任的意见，本院酌定在一审判决认定的亦诚公司逾期交房267日中扣除130日，亦诚公司应当按照约定向罗玲丽、刘亚锋支付逾期交房违约金6240.46元（455508元×137日×0.0001）。综上所述，亦诚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5248号民事判决为：由湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向罗玲丽、刘亚锋支付逾期交房违约金6240.46元。二、驳回罗玲丽、刘亚锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担。二审案件受理费106元，由湖北亦诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十一月十日法官助理陈莉书记员李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；