新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1780号 上诉人（原审被告）：冯敬奎，男，1965年7月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：孙建国，新疆孙谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张祥光，男，1970年1月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。 委托诉讼代理人：王丽梅，新疆宇通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤萍，新疆宇通律师事务所律师。 上诉人冯敬奎因与被上诉人张祥光房屋买卖合同纠纷一案，不服尼勒克县人民法院（2020）新4028民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人冯敬奎的委托诉讼代理人孙建国，被上诉人张祥光及其委托诉讼代理人王丽梅、尤萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯敬奎上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张祥光的诉讼请求；一、二审诉讼费由张祥光负担。事实和理由：1.一审法院对双方于2007年1月28日签订的门面房合同是否解除的事实认定不清。涉案门面房其交张祥光，并收取租金。后经尼勒克县人民政府协调，涉案门面房已经置换予拆迁户。其与张祥光于2007年1月28日签订的门面房合同已无法继续履行。2.2013年7月20日双方在住宅楼转让合同的标注的内容，是对解除2007年购买门面房其给张祥光作出的补偿约定，该证据足以证明双方签订的门面房转让合同在2010年1月已经协商解除的事实。3.2010年1月涉案的房屋被尼勒克县人民政府协调置换给拆迁户。2010年之后的房租其没有收取，门面房被拆迁户实际占有，此时张祥光就应该知道权利被侵害，但是直到10年后的2017年才向尼勒克县人民法院主张权利，明显超过诉讼时效除斥期间的规定，张祥光丧失胜诉权。 张祥光辩称，一审法院认定事实清楚。双方系房屋买卖合同关系，涉案的尼勒克县疾控中心门面房，其已经完全履行了支付全款的义务，冯敬奎应当履行交付房屋及其他附随义务。冯敬奎的陈述前后矛盾，不应该得到法院采信。本案未超出民事诉讼时效。在一审判决中，对涉案房屋支付的鉴定费用，原审法院并没有依法处理，请求二审法院依法处理。 张祥光向一审法院起诉请求：判令解除双方门面房出售合同，并支付门面房折价损失款104,000元；2．判令冯敬奎赔偿自2010年1月1日至2017年12月30日的房租费32,000元。 一审法院认定事实：2007年1月28日，张祥光与冯敬奎达成一致,签订门面房出售合同，冯敬奎将尼勒克县疾病预防控制中心用以顶其工程款的门面房，即位于尼勒克县疾病控制中心一层门面房16平方米一间出售给张祥光，每平方米单价2,000元，合计价款为32,000元。当月24日，张祥光向冯敬奎交付现金30,000元，由冯敬奎妻子蔡红霞向张祥光出具收条。另外2000元从冯敬奎本应向张祥光支付的工资中相抵账。后该门面房一直未实际交付，而是以冯敬奎的名义对外出租，但2007、2008、2009三年房租由张祥光收取。后该门面房经县政府协调后于2010年安置给拆迁户。在审理过程中，经张祥光申请，法院委托伊犁君辉房地产评估有限公司做出伊君房估字（2017）241号房地产评估报告书，该评估报告做出评估结论：本案涉及的商铺2010年市值为72,000元，2017年市值为104,000元。 另查明，张祥光于2013年7月20日与冯敬奎就尼勒克县乌赞乡卫生院住宅楼签订购房协议书，并欠下40,000元购房款，经诉讼程序现张祥光已将剩余房款及违约金向冯敬奎支付完毕。 一审法院认为，在庭审过程中，张祥光主张该门面房买卖合同未解除，而是口头上双方协议以另一门面房进行调换，但最终未能实现。冯敬奎主张双方因购买住宅楼进行顶账，已达成解除原门面房合同的一致。但双方均未能向法院提供书面证据予以证实，故不能够认定该合同已经解除，或进行相应变更。冯敬奎申请法院对银行流水进行调取，未能证明张祥光就住宅楼买卖时，已通过银行转账方式支付90,000元购房款的事实。且（2017）新4028民初740号民事判决书、（2018）新40民终1167号民事判决书已经判决张祥光所欠冯敬奎房款40,000元，在判决生效后，张祥光已将住宅楼购房款及违约金向冯敬奎支付完毕。故对冯敬奎提出的经银行转账支付90,000元，另就门面房款项32,000元进行顶账，剩余写下40,000元欠条事实中，对冯敬奎辩称的门面房款32,000元用以冲减住宅楼房款的事实不予认定。针本案诉讼时效问题，因该房屋始终未曾交付，在履行合同过程中双方一直争议较大，应视为该合同一直在履行中，且未达成解除的一致意思表示，故不能认定为超过诉讼时效，对冯敬奎的抗辩不予支持。 综上所述，双方当事人就门面房买卖合同未能达成解除的一致意思表示，但因本案诉争的门面房已安置拆迁户，双方之间签订的门面房合同已无法实现合同目的，故对张祥光要求解除门面房买卖合同的诉讼请求予以确认。同时，因张祥光已经按照门面房买卖合同支付购房款，但冯敬奎未能交付该门面房，故冯敬奎应当赔偿因不能履行合同给张祥光造成的损失，该门面房虽然购房时价值32,000元，但经法院在原审过程中委托的鉴定机构出具的房地产评估报告书对该门面房的现有价格认定并无不妥，予以认可，即冯敬奎应当折价赔偿张祥光门面房价款104,000元。张祥光主张的八年房租损失32,000元属间接损失，也未能提交证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张祥光与冯敬奎于2007年1月28日签订的门面房买卖合同；二、冯敬奎于判决生效之日起十五日内向张祥光支付门面房折价损失费104,000元；三、驳回张祥光的其他诉讼请求。案件受理费3,020元，由张祥光负担711元，由冯敬奎负担2,309元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。冯敬奎提交房屋拆迁安置补偿协议一份，拟证明：涉案房屋经县政府协调，由疾控中心置换予拆迁户。张祥光认可该证据的真实性、合法性，对关联性不认可。本院对该证据予以确认。 本院除对一审查明的事实予以确认外。另查明，2009年12月18日，尼勒克县疾病预防控制中心（甲方）与帕提曼、殷金莲（乙方）签订房屋拆迁安置补偿协议一份，被拆迁房屋补偿或安置内容为：一、在疾控中心综合楼置换住宅一套，楼层为二层，建筑面积为110㎡；二、在疾控中心一楼置换门面房两间，建筑面积为71㎡（注自北向南第二间，移动门面）；三、货币补偿贰拾贰万元房屋拆迁安置补偿费。 2013年7月22日，冯敬奎与张祥光签订购房协议书一份，约定：张祥光购买冯敬奎坐落在××县；房屋建筑面积89.68平方米，房屋总价款为161,400元，协定签订之日其一次性付清房款，违约金为房屋总价款5%。后双方因该房屋买卖合同发生纠纷。冯敬奎于2017年8月16日将张祥光起诉至尼勒克县人民法院，要求：张祥光清偿购房款40,000元、支付违约金8,070元及逾期利息损失费9,600元；张祥光反诉请求：1.冯敬奎返还附属工程款6,300元；2.冯敬奎承担违约金8,070元（总房款16,1400元的5%）。尼勒克县人民法院作出（2017）新4028民初740号民事判决，判决：张祥光自判决生效之日起二十日内向冯敬奎支付剩余房款40,000元、支付违约金8,070元；驳回冯敬奎的其他诉讼请求和张祥光的反诉请求。张祥光不服该一审判决，上诉至本院。本院二审作出（2018）新40民终1167号民事判决，驳回张祥光上诉，维持原判。张祥光就该案申诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，自治区高级法院作出（2018）新民申1480号民事裁定，驳回张祥光的申诉。 再查明，尼勒克县人民法院在审理（2017）新4028民初740号冯敬奎证书张祥光房屋买卖合同案件中，在一审诉讼期间，冯敬奎自认双方于2013年签订合同后，张祥光支付了现金91,400元，2007年门面房款30,000元冲减了购房款，40,000元由张祥光出具了欠条。张祥光自认已全部支付房款161,400元，但只能提交个别提款记录。在庭审中张祥光对冯敬奎发问的“如果冯敬奎欠你的门面房房款30,000元不给你，你购买住宅楼时会不会冲减”问题，其拒绝回答。 再查明，双方当事人于2007年1月24日签订的门面房出售合同中约定的门面房，在2009年12月18日被尼勒克县疾病预防控制中心安置补偿予帕提曼、殷金莲。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案门面房出售合同是否予解除；冯敬奎是否应当承担赔偿责任及房租费；三、本案诉讼时效问题。 关于争议焦点一，冯敬奎与张祥光在2007年签订的尼勒克县疾病预防控制中心门面房出售合同后，涉案门面房没有交付张祥光,也未在不动产登记机关办理房产权属登记。后尼勒克县疾病预防控制中心将涉案门面房用于疾病预防控制中心项目被拆迁人拆迁安置补偿，且尼勒克县疾病预防控制中心与被拆迁人签订了房屋拆迁安置补偿协议。冯敬奎收取的张祥光支付购买尼勒克县疾病预防控制中心门面房房款30,000元。其自认在其与张祥光签订的××县住宅楼的房屋买卖合同中，已将该30,000元冲减了张祥光支付的购房款。张祥光在××县住宅楼买卖合同的相关诉讼中，未提交其已支付121,400元的相关付款明细凭证。并根据双方当事人应就相关案件在法庭庭审时的陈述，本院认为，张祥光支付购买尼勒克县疾病预防控制中心门面房房款30,000元。双方在××县住宅楼的房屋买卖合同时，作为购房款已进行了冲减。双方在2013年签订的××县住宅楼的房屋买卖合同的履行过程中，经双方当事人的事实行为，已将双方于2007年签订的门面房出售合同予以解除。 关于涉案门面房的折价损失。张祥光收取了涉案门面房2007年至2009年三年的房租，冯敬奎在2013年签订的××县住宅楼的房屋买卖合同中对单价进行了优惠，作为门面房合同解除的补偿费用。据此，张祥光因合同解除所遭受的经济损失已得到补偿。张祥光要求赔偿门面房折价损失款104,000元的诉讼请求，不予支持。关于赔偿32,000元房租的诉讼请求。因张祥光未提交证据证明房租损失，对该诉讼请求亦不予支持。 关于争议焦点二。双方自2017年就发生民事诉讼，诉讼时效已中断。本案诉讼未过诉讼时效。 综上所述，一审法院认定事实错误。冯敬奎的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销尼勒克县人民法院（2020）新4028民初7号民事判决； 二、驳回张祥光的诉讼请求。 一审案件受理费2,720元、二审案件受理费2,380元，共计5,100元由张祥光负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨  峻  峰 审判员 芦  梦  璇 审判员 拜格力居马日提 二〇二〇年十一月二日 书记员 朱丽都孜托列根