北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初3504号原告（反诉被告）：史国宾，男，1961年9月3日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：唐文月，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京民航通运设备工程有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：张都，总经理。委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。第三人：北京铜牛文化有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：郭栋，总经理。原告（反诉被告）史国宾与被告（反诉原告）北京民航通运设备工程有限公司（以下简称民航公司）、第三人北京铜牛文化有限公司（以下简称铜牛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史国宾及其委托诉讼代理人唐文月、被告（反诉原告）民航公司委托诉讼代理人黄晓蕾、李瑞及第三人铜牛公司法定代表人郭栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史国宾向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原、被告2006年9月17日签署的《租赁消防池协议书》；2.请求法院判令被告返还原告已付但未实际使用的2017年租金4000元；3.请求法院判令被告按照租赁消防池添附物的市场价值对原告的相应装修、改造等进行补偿；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，史国宾变更诉讼请求为：1.请求判令原告、被告继续履行2006年9月17日签署的《租赁消防池协议书》；2.判令被告及时将租赁鱼池恢复原状；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年9月17日，史国宾、民航公司签署了《租赁消防池协议书》，约定史国宾承租民航公司消防池两个，变作鱼池进行养殖。租赁期限为20年，自2006年5月1日至2026年5月1日，年租金为4000元，每年租金于6月1日前交付，一年一交。但在史国宾承租鱼池的第十二年（2017年6月前后），民航公司又擅自将涉案鱼池出租给第三人铜牛公司占有使用，史国宾与民航公司多次协商未果，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。民航公司辩称，一、《租赁消防池协议书》已于2018年12月25日终止。2018年12月21日，我公司向史国宾发出《关于终止的通知函》，我公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《租赁消防池协议书》第二条1款的约定，通知史国宾因我公司自身整体规划发生变更，《租赁消防池协议书》自动终止。同日，我公司将《终止通知》张贴于租赁场地内。因史国宾拒绝接受《终止通知》，2018年12月25日，我公司在与史国宾当面沟通过程中向其本人送达了《终止通知》。《租赁消防池协议书》于2018年12月25日终止，双方无继续履行的事实与法律基础。史国宾主张继续履行协议的诉讼请求于法无据，应当依法驳回。二、合同履行过程中，史国宾严重违反《租赁消防池协议书》第一条约定，（如遇火情发生，乙方随时提供甲方取水）对消防池进行不合理的改造和添附。致消防池防水层被破坏、严重渗水、长期处于干涸荒废状态。丧失应有的蓄水防火作用，已不可能作为有效的防火措施使用，给我公司带来巨大损失和严重消防风险。我公司在《租赁消防池协议书》终止后将消防池和附属设施整体规划消除前述风险并自行承担了全部损失。史国宾要求我公司在《租赁消防池协议书》终止后将消防池恢复原状的诉讼请求意在把消防池恢复干涸状态，不符合常识，同时损害我公司的利益。《租赁消防池协议书》于2018年12月25日终止，史国宾无权要求我公司履行合同，也无权要求将其恢复原状。史国宾诉讼请求没有任何依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。铜牛公司述称，认同民航公司答辩的意见。民航公司向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁消防池协议书》于2018年12月25日终止；2.反诉案件的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年9月17日，民航公司与史国宾签订了《租赁消防池协议书》，约定史国宾租赁民航公司的消防池2个变作鱼池为养殖使用，租期20年，2006年5月1日至2026年5月1日，年租金4000元，总计8万元，每年租金于6月1日前支付，一年一交。《租赁消防池协议书》第二条第1款约定，民航公司自身整体规划，与史国宾自动终止协议，租金按一年租金退还史国宾。2018年12月21日，民航公司向史国宾发出《关于终止的通知函》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《租赁消防池协议书》第二条1款约定，通知史国宾因自身整体规划发生变更，《租赁消防池协议书》自动终止。同日，民航公司将《终止通知》张贴于租赁场地内。因史国宾拒绝接收《终止通知》，2018年12月25日，民航公司在与史国宾当面沟通的过程中向其本人送达了《终止通知》，《租赁消防池协议书》于2018年12月25日终止。史国宾对反诉辩称，《租赁消防池协议书》严格区分了约定合同终止的两种情形，第一种是遇到国家征用行为，为原告造成损失的要按照国家农业政策规定赔偿原告损失。第二种是被告自身整体规划调整合同自动终止，并向原告退还租金。并且明确强调，被告不得因第三者介入造成合同终止，我认为这意味着被告自身整体规划的调整应该是被告内部自身原因导致的规划原因调整，而非因为国家行为或者第三者行为诱发的被告规划的调整。我认为被告是以自身整体规划变更为由，或者是假借以政策方针指导为名，但本质都是第三人铜牛公司在原告承租期限内另行与被告签署了租赁合同，开始经营。被告的终止通知是2018年12月25日终止，但在原告与被告法定代表人的录音文件中可知第三人是在2017年6月或者2018年6月实际入住涉案鱼池所在地，也就是说，第三人进入鱼池的时间在先，被告向原告发布通知的时间在后。违约事实早已发生，根据民法原理，违约方不享有解除权，无权终止、解除合同。所以我方要求继续履行协议。铜牛公司对反诉述称，一、鱼池已经废弃多年了。我公司2015年第一次到这个地方，那时候已经废弃。大概2018至2019年的时候，铜牛集团曾经派宣传部门在院子里录像。证明鱼池废弃多年。二、我公司于2019年6月18日与中航资产管理公司签订的协议，有合同为证。我们的合作协议，前三年我们向中航资产管理公司交纳租金，之后不再交纳租金。三、中航资产管理公司属于疏解整治、促提升的企业。民航公司不能在此进行生产。按照怀柔区新规划发展影视行业，怀柔区文促中心通过招商引资将我们引进进来，才有后来我们到场地的考察、接洽。真正合同是从2019年开始。史国宾所说的情况与事实不符。本院经审理认定事实如下：2006年9月17日，民航公司（甲方，原名为北京民航通运设备工程公司）与史国宾（乙方）签订《租赁消防池协议书》，其上载明：根据《中华人民共和国合同法》规定，就乙方史国宾租赁民航公司消防池2个变作鱼池为养殖使用，甲乙双方代表经过友好协商达成以下协议。一、租赁内容、租赁期限：1.甲方提供消防池作为乙方养鱼，池边澡塘一间给乙方使用，水电费乙方自付给甲方。租期20年，2006年5月1日至2026年5月1日。年租金4000元，总计8万元，每年租金于6月1日前支付，一年一交。（到期未交租金定为合同终止，合同到期及合同终止乙方鱼池防漏施工及费用、绿化树木、装修等归甲方所有。）乙方负责鱼池边建设绿化景观，美化环境，水井为鱼池专用。如果收水费按水务局水价标准收取。电费按怀柔电信局电价收取。甲方保证乙方供电、饮水，乙方使用消防池修复排水、装修、餐饮一切商业活动由乙方自负盈亏，乙方在租期内，安装机器必须征得甲方同意，费用由乙方自理。租赁期内防火防盗、安全措施乙方负责，甲方负责监督，乙方协助甲方管理。钓鱼车辆停放在消防池周边，乙方保持场地路面干净整洁，不影响库区休息，如遇火情发生，乙方随时提供甲方取水。为此造成经济损失由受益方负责赔偿乙方经济损失。二、有关事宜：乙方遵守甲方库区管理、消防管理，如遇不可抗拒自然灾害，地震、山洪，由此造成的经济损失，双方互不承担责任。如遇国家征用土地，给乙方造成经济损失，按国家农业政策规定赔偿乙方一切经济损失。甲方自身整体规划，甲乙双方自动终止协议，租金按一年租金退还乙方（不得第三者介入而造成合同终止）。在乙方遵守甲方各项规定前提下，乙方在租期内经甲方同意可转租、转让……。落款处有民航公司盖章和史国宾签字。合同签订后，史国宾按约每年交纳租金。史国宾于2018年5月15日交纳了2017年5月1日至2018年4月30日的租金，其称2017年前往民航公司交纳租金的时候民航公司不收钱，至2018年5月才通知其交纳租金，其拿着8000元现金至民航公司，但是民航公司只收取了4000元。民航公司解释称：自身整体规划指的是截止到2017年底，民航公司仍无法根本扭转经营亏损情况，累计亏损近1600万元。北山仓库经营业态如不积极转型，未来将面临彻底淘汰。为了实现中航集团资产管理公司下属企业民航公司的整体扭亏、稳定发展和降低安全风险等战略目的，中国航空集团建设开发有限公司拟整体出租北山仓库及配套设施。民航公司提交的怀莱坞项目会议备忘录显示：会议时间2018年1月17日，会议议题怀莱坞项目专题会议，会议要点……庙城镇大秦铁路南有1000公顷可用地正在规划中，希望铜牛公司能早做准备，和怀柔区一起努力以国航土地为起点，奠定整个区域的影视产业规划。2018年12月21日，民航公司出具《关于终止的通知函》，载明：史国宾先生……《租赁协议》中第二条第1款明确约定：甲方自身整体规划，甲乙双方自动终止协议……现通知贵方因我方整体规划发生变更，《租赁协议》已自动终止。贵方必须于收到本通知函之日起五日内立即将相关设备、物品搬离租赁场地并与我方办理交接手续，贵方未在我方要求的时间内按照我方要求妥善处理搬离及交接工作而引起的一切后果包括但不限于发生的险情、给我方及第三方造成的损失，均由贵方承担，我方将保留通过法律途径向贵方主张腾退并恢复消防池使用功能，以及赔偿因贵方未能腾退消防池而给我方造成损失的权利。民航公司提交的录像光盘显示：2018年12月25日11:01:34，史国宾进入至民航公司办公室，之后，民航公司法定代表人张都与史国宾进行交谈，11:04:28，张都说：“咱们有关这个租赁协议呢，今天呢给你发一个终止的通知函，这个你也看看，你签收一下，这个呀就是一个程序，咱们必须得走这块，下边呢你有什么看法意见呢，再和各位领导说一下，看看你有什么想法。”11:04:40，史国宾从张都手里接过一纸质材料并观看。11:04:56，史国宾说：“我先看看。”11:05:55，史国宾说：“完了就这个哈。”11:05:56，张都说：“对。”11:05:57，史国宾说：“行。”11:05:57，张都说：“走一程序。”11:05:57，史国宾说：“明白。”11:05:58，张都说：“完了后边呢你有什么想法，意见。”11:06:10，张都说：“这上面签你一个名字。”11:06:13，史国宾说：“不签字。”11:06:16，张都说：“那你写一个收到就行了好吧。”11:06:19，史国宾说：“收到也甭签了。”11:06:21，张都将一张纸质材料放置在茶几上面。11:06:45，史国宾说：“这跟赔偿不是那么回事，跟赔偿没有关系。”2019年6月18日，中国航空集团资产管理有限公司（甲方，出租方）、铜牛公司（乙方，承租方）、民航公司（丙方，管理服务方）签订《租赁合同》。史国宾提交的录音光盘显示：2020年3月4日，史国宾说：“他们来好几年了，他们是哪年来的？”张都说：“就2017年吧。”史国宾说：“他们是租赁了多少年还是买断的？”张都说：“人家租20年了，20年长期合同，20年以后，正常来讲啊，如果他经营的好，没出问题，20年以后接着续租。你这地儿就是说他要真搞成规模弄成影视，这全都起来了，你说还收它干嘛，没必要收的，对不对。”因双方坚持诉辩意见，本院调解未果。本院认为，民航公司与史国宾签订的《租赁消防池协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。本案争议焦点为《租赁消防池协议书》应该继续履行还是已经终止。首先，《租赁消防池协议书》中约定“甲方自身整体规划，甲乙双方自动终止协议，租金按一年租金退还乙方”，民航公司解释称自身整体规划系指截止到2017年底，其公司仍无法根本扭转经营亏损情况，累计亏损近1600万元。北山仓库经营业态如不积极转型，未来将面临彻底淘汰。为了实现中航集团资产管理公司下属企业民航公司的整体扭亏、稳定发展和降低安全风险等战略目的，中国航空集团建设开发有限公司拟整体出租北山仓库及配套设施。民航公司就此解释合理。其次，从2018年12月25日的录像显示，民航公司法定代表人与史国宾谈论租赁消防池协议书终止的事宜，史国宾明确表示不签字，但史国宾对上述事宜已经知悉。最后，现中国航空集团建设开发有限公司的整体规划直接导致其下属企业民航公司的整体规划，故此，民航公司向本院反诉主张，依据《租赁消防池协议书》“甲方自身整体规划，甲乙双方自动终止协议”，合乎法律、本区现状及双方约定，本院予以支持。关于本诉原告主张恢复原状一节，因《租赁消防池协议书》已终止，民航公司对涉案场地的整体规划系其自主行为，如果恢复原状将会扩大损失，故对于本诉原告要求继续履行《租赁消防池协议书》并恢复原状的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、北京民航通运设备工程有限公司（原北京民航通运设备工程公司）与史国宾签订的《租赁消防池协议书》于2018年12月25日终止；二、驳回史国宾的全部诉讼请求。本诉案件受理费900元，由史国宾负担（已交纳）；反诉案件受理费900元，由史国宾负担（北京民航通运设备工程有限公司已预交，史国宾于本判决生效后七日内给付北京民航通运设备工程有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二〇年十一月二日法官助理 蒋佳静书 记 员 刘婧雯