河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1696号上诉人（原审原告）：张美玲，女，1967年3月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市金地置业有限公司，住所地濮阳市五一路与开州路交叉口西南角。法定代表人：王丰楚，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。上诉人张美玲因与被上诉人濮阳市金地置业有限公司（以下简称金地置业）商品房预约合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张美玲的委托诉讼代理人孙超、被上诉人金地置业的委托诉讼代理人蒋利飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美玲上诉请求：1．依法撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初2502号民事判决书；2．依法改判金地置业按照《确认单》约定的赠送空中庭院等事项签订商品房买卖合同；3．依法判令金地置业承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，应当查清事实，依法改判。1．一审判决对《确认单》中“赠送空中庭院”的约定，认定事实不清，相互矛盾，直接损害了张美玲的合法利益。2．一审判决认定涉案标的物的具体情况不明确是错误的，且未查清张美玲购买商品房的实际建筑面积，直接作出判决是错误的。金地置业辩称，1．案涉《确认书》中记载的“赠送空中花园”的约定，系张美玲在磋商购房的过程中产生的刻意曲解，不构成商品房买卖合同的内容2．案涉房屋在双方签订确认单时建设过程中，实际建筑面积可能存在偏差，双方签订商品房买卖合同需要以资质的测绘机构实际测绘结果为准。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予以维持。张美玲向一审法院起诉请求：1．依法判令金地置业按照《确认单》的约定的价格、商品房房源、地下室及地下停车位签订买卖合同；2．依法判令金地置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月24日，张美玲在金地置业开发建设的“龙之光国际中心”售楼处填写VIP客户申请单，主要内容为：张美玲申请成为金地置业公司客户俱乐部的VIP会员，在“龙之光国际中心”项目公开销售时，提交通知到本人，愿意交10,000元作为购房意向金。该意向金在成功选购“龙之光”住房后转为房款，若在开盘销售之日未收到本人答复，或本人决定不再购买，已交的诚意金无息返还，本人自愿解除龙之光国际中心VIP会员身份，此后双方再无任何争议。该申请下方还注有“特别说明”，主要内容为：1．申请人须在公司规定的龙之光国际中心项目公开销售当日参加选房，认购住房后需与公司签署《龙之光国际中心认购协议书》，此诚意金自动转为购房款。公开销售之日未签署《龙之光国际中心认购协议书》则视为放弃该VIP享有优惠活动，申请人可办理诚意金无息返还手续；2．每套申请书限定购置一套住房，此申请书不得转让，不得更名，否则为无效；3．申请人购买龙之光国际中心规定推出房源可享受VIP客户限定房款优惠等。2018年10月24日，张美玲向金地置业交三期订金10,000元，金地置业出具收据。2019年3月31日，张美玲与金地置业签署《确认单》，该确认单内容为：现确认选定“龙之光”项目三期39号楼2单元1层101号商品房，建筑面积约173平方米（最终面积以有资质的测绘机构竣工验收实测面积为准），赠送空中庭院；该商品房单价为每平方米人民币壹万贰仟玖佰贰拾捌元（小写：12,928元）。选定地下室：“龙之光”项目三期1元（小写：1元）。选定地下停车位：“龙之光”项目三期k46号地下停车位，总价款为人民币壹拾叁万元（130,000元）。2019年3月31日，张美玲向金地置业交车位款100,000元，金地置业出具收据，并注明：39-2-101车位k46（13万元）。2019年4月7日，金地置业给张美玲发送“房源交款通知单”，该通知单注明房源39号楼2单元101号房、建筑面积173平方米、元单价12928、原总价2236544、定房时间2019.3.31、优惠后单价12773.23、优惠后总价2209769、今日交款559769、车位110000、合计交款669769。2019年4月7日，张美玲向金地置业交三期房款559,769元，金地置业出具收据，并注明39-2-101．一审法院另查明，2019年12月5日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司对金地置业委托39#楼房地产预测绘出具编号：濮市宇预测字第20192051-2号房地产预测绘报告，该报告显示39号楼2单元101号房的建筑面积为196.62m2．一审法院认为，民事主体的民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，张美玲与金地置业作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《确认单》时意思表示真实，且针对的内容较为具体，因此该《确认单》在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该《确认单》签订时所涉及的标的物尚处在建设过程中，标的物的详细具体情况不明确，故首先需要确定该确认单的性质。根据当事人签订的合同内容和法律后果的不同，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留代订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书、确认单等究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书或确认书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确认方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公开配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书、确认单中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在时间操作过程中，这类认购书、确认单只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，张美玲与金地置业签订的关于“龙之光国际中心”房源、地下室及地下停车位的《确认单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号，大约的建筑面积）、单价进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在施工建设过程中，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款的预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，一审法院确认双方于2019年3月31日签订的关于“龙之光国际中心”房源、地下室及地下室停车位的《确认单》是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约合同。在金地置业通知张美玲签订商品房买卖合同时，因金地置业要求在商品房买卖合同中房屋建筑面积按测绘报告中的建筑面积填写，张美玲要求按照确认单中的面积填写，以及在确认单中赠送的空中庭院在房源是1层的情况下是否存在，双方发生争议。因商品房的面积是商品房买卖合同中主要条款，关系双方当事人的主要权利义务，故在双方对商品房的面积存在争议，不能协商一致的情况下，张美玲要求金地置业以该确认单为依据签订商品房买卖的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，一审法院判决如下：驳回原告张美玲的诉讼请求，案件受理费100元，由原告张美玲负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：2019年3月31日，张美玲与金地置业签订的关于“龙之光国际中心”房源、地下室及地下室停车位的《确认单》是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约合同还是商品房销售（买卖）合同。判断本案中的《确认单》究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是其是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确认方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公开配套建筑的产权归属等条款。张美玲与金地置业签订《确认单》时，作为买卖标的物的商品房尚处在施工建设过程中，双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款的预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，故一审法院确认《确认单》是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约合同并无不当。金地置业与张美玲在签订正式商品房买卖合同时，双方对房屋建筑面积及在确认单中赠送的空中庭院在房源是1层的情况下是否存在发生争议，现不能协商一致，故张美玲要求金地置业以该确认单为依据签订商品房买卖的上诉请求不能成立。综上所述，张美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张美玲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月二日书记员 赵 令