福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初1764号 原告（反诉被告）：何佩玲，女，汉族，1974年7月17日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许春虹，女，汉族，1974年1月3日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文铨，男，汉族，1972年2月2日出生，住址同上。系许春虹配偶。 原告何佩玲与被告许春虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，后于2017年8月31日转为适用普通程序。被告许春虹在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。何佩玲及其委托诉讼代理人柯双木，许春虹及其委托诉讼代理人郑文铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何佩玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》；2.许春虹将何佩玲交付的租赁押金6000元、已付租金34000元返还给何佩玲，并赔偿何佩玲违约金6000元；3.何佩玲支付的中介佣金2250元由许春虹承担；4.许春虹承担本案的诉讼费。事实和理由：何佩玲与许春虹于2016年12月20日签订《房地产租赁合同》，由何佩玲向许春虹承租址在泉州市鲤城区城西路南4区5栋101单元的房产。双方约定租赁期限自2017年1月15日至2020年1月14日，每月租金5500元，采取先付后租的方式，即许春虹应于2017年1月15日前将房屋交付给何佩玲使用。房屋及设备押金6000元。房屋交付前许春虹要将整栋3层粉刷干净、厨房灶台安装好、同时安装一个水槽及更换3个马桶。任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担。违约方须赔偿相当于押金作为违约金给守约方。合同签订后何佩玲依约向许春虹支付租赁押金共计6000元，并向中介公司支付中介佣金2250元。并于2016年12月20日预先支付了租金34000元，但是直到合同约定的租赁期开始许春虹仍未按照合同约定的要求将租赁房屋装修完毕交付给何佩玲使用，造成何佩玲无法实现为孩子读书居住之使用，许春虹的行为已经构成根本性违约，导致何佩玲签订合同目的不能实现。据此何佩玲有权解除合同并要求许春虹返还何佩玲支付的租赁押金6000元及租金34000元，同时要求许春虹按照合同的约定赔偿何佩玲相当于押金6000元作为违约金，并承担何佩玲所支付的中介费损失2250元。但是许春虹至今为止仍拒不将何佩玲支付的租赁押金、租金返还给何佩玲，也未能赔偿给何佩玲所造成的损失。未了避免何佩玲损失的进一步扩大，何佩玲提起本案诉讼。 许春虹辩称，双方通过中介签订租赁合同属实。租赁物的用途是生活居住。合同签订后，许春虹按照合同的约定，及时聘请工人将整栋楼房进行粉刷，安装厨房灶台和一个水槽，以及更换三个马桶。租赁物符合承租人使用的目的后，许春虹按照约定在2017年1月15日将租赁房屋钥匙移交给何佩玲，何佩玲也接收了租赁房屋的钥匙，其随时都可以使用租赁房屋。许春虹已依约交付租赁物给何佩玲，何佩玲对租赁物已实际占有。许春虹不存在何佩玲所说的违约情形。何佩玲支付第二季度租金的时间已经届满，何佩玲无正当理由拒付租金，已构成违约，许春虹有权提前解除合同。现许春虹同意解除房屋租赁合同，但何佩玲的其他主张不能成立，应予以驳回。 许春虹向本院提出反诉请求：1.判令何佩玲赔偿许春虹经济损失40120元，并支付违约金6000元；2.判令何佩玲向许春虹支付自2017年7月15日至2017年10月31日租金16500元；3.判令何佩玲承担本案反诉费用；4.判令何佩玲承担中介佣金2750元。事实和理由：许春虹考虑到何佩玲承租期为3年，因此同意重新装修，现何佩玲提前终止合同造成许春虹的经济损失40120元应予赔偿。何佩玲支付第二季度租金的时间已届满，何佩玲无正当理由拒付租金，已构成违约，许春虹有权提前解除合同，要求何佩玲支付租金及按合同约定支付违约金6000元，并支付中介佣金。 何佩玲对许春虹的反诉辩称，许春虹称其在合同约定的期限之内将符合合同约定的租赁物交付给何佩玲缺乏事实和法律依据。本案违约方是许春虹，其反诉所提出的所有事实和理由均缺乏事实根据，其提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.许春虹对何佩玲提交的中国民生银行支付业务回单真实性无异议，但否认该笔34000元为租金，对此，许春虹未能充分说明该款项的用途也未能提交反驳证据，故本院认定该笔款项为何佩玲支付给许春虹的租金；2.许春虹提交的编号为0371212、543862、0011452的收款收据及编号为0005953的送货单，落有相关收款方的印章、签名，其款项内容分别为灶台、座便器3只、鲤城区城西路南四区5号楼101房粉刷并涂料油漆、洗衣池及运费上楼包安装，与双方签订的《房地产租赁合同》补充条款约定的“交房前房东要把整栋三层粉刷干净、厨房灶台装好、要装一个水槽、换三个马桶给承租方”的内容相吻合，上述四张票据可以证明许春虹履行合同约定的相关装修添置义务，为此支付灶台费用5400元、三个马桶费用1650元、粉刷费用26250元、洗衣池费用320元的事实，本院予以确认，但因存在先付款后施工的可能性，上述票据的收款时间无法直接证明装修完工的时间；编号为0011455的收款收据体现的款项内容并非双方在《房地产租赁合同》中约定的许春虹应履行的装修事项，故该收款收据与本案不具有关联性，本院不予确认；3.许春虹提交的装修好的照片及马桶挖掉的照片，无法体现拍摄时间、拍摄地点，本院不予确认；4.关于证人吴某的证明，证人未依法出庭作证，接受当事人的质询，其证言的真实性本院不予确认；5.中介吕丽萍的照片无法体现拍摄时间、拍摄地点，本院不予确认；6.中介吕丽萍与许春虹的微信聊天记录无法证明许春虹再支付中介费500元的事实，本院不予确认；7.露台照片及租户搬出后的图片与本案不具有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月20日，何佩玲作为承租方与许春虹作为出租方签订一份《房地产租赁合同》，约定：许春虹将坐落于泉州市鲤城区城西路南4区5栋101单元的房产出租给何佩玲，房屋用途为住宅；租期自2017年1月15日至2020年1月14日止；月租金为5500元；每6个月付租金一次，租金必须于付租当月15号之前支付，采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过三天，属于违约，许春虹有权终止合同，同时扣留押金作为违约金并收回房屋；许春虹收取何佩玲房屋及设备押金6000元；双方应在签订合同时向中介支付中介佣金，各2250元；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担；在租赁期间内，任何一方须提前终止合同的行为，均属违约行为，违约方须赔偿相当于押金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有线电视等费用后合同自行终止；交房前许春虹要把整栋三层粉刷干净、把厨房灶台装好、装一个水槽及更换三个马桶给何佩玲。该合同还就其他相关事项进行了约定。同日，何佩玲向许春虹支付押金6000元，并支付租金34000元。双方各向中介方支付中介佣金2250元。合同签订后，许春虹按照合同的约定雇佣工人进行粉刷，并依约装了厨房灶台、水槽及更换三个马桶，花费装修费用33620元。 2017年1月14日下午，许春虹发短信通知何佩玲：“房屋已按合同约定完成，具备交付条件且已清洗干净，请于今天下午或晚上来交接钥匙”。何佩玲回复：“我和中介小吕早上已看过，房子都没修缮完整。当时口头讲的要修地板，换玻璃到现在都还没修好。”2017年1月15日中午，中介与许春虹的丈夫郑文铨通过短信约定当天12点半交接租赁房屋。三方于约定的时间到场后，何佩玲以粉刷不干净为由拒绝接收房屋。郑文铨遂将房屋钥匙交给中介方。当天下午郑文铨发短信给何佩玲，表示房屋已粉刷足够干净，若何佩玲认为哪个地方不干净，可以再让粉刷师傅刷干净，并通知何佩玲三串房屋钥匙已交给中介。何佩玲回复表示拒绝接收房屋。当天晚上，许春虹请粉刷师傅对租赁房屋重新粉刷完毕，并将情况通知了何佩玲。2017年1月16日，许春虹再次发微信通知何佩玲向中介拿房屋钥匙。但何佩玲未再回复，也未到租赁房屋查看。2017年2月12日、13日，因发现何佩玲一直未搬入租赁房屋，郑文铨多次发短信给何佩玲，询问其是否继续承租。何佩玲直至2月15日才回复已于1月15日明确表示拒绝接收及要求房东退还押金、租金，并表示收到退回的款项后再让中介把钥匙送还。郑文铨回复表示不同意。双方未就解除合同达成一致。租赁房屋长期空置。 在本院受理许春虹的反诉后，许春虹于2017年9月15日自行收回租赁房屋，并已更换门锁。 另查明，涉案租赁房屋登记的房屋所有权人为郑文铨。 综上事实，本院认为，许春虹将其夫妻共有的房屋出租给何佩玲，并签订《房地产租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于该合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。何佩玲主张许春虹未依约在交付之前将房屋粉刷干净。但从双方的微信、短信记录可以看出，许春虹在2016年12月底就已着手装修事宜，且在2017年1月14日已履行了“粉刷房屋、安装厨房灶台、装一个水槽、换三个马桶”的合同义务，为此支出了装修费用，并已通知何佩玲接收房屋。何佩玲在1月14日拒绝接收房屋时，仅提到“口头讲的修地板、换玻璃到现在都没修好”，并未提及粉刷问题。1月15日，双方约定交房时，何佩玲提出房屋未粉刷干净，再次拒绝接收。至于粉刷是否干净，人的感观因人而异。虽然许春虹不认同何佩玲关于房屋未粉刷干净的理由，但仍在当天要求粉刷师傅重新粉刷完毕，并再次通知何佩玲。从上述事实经过来看，许春虹在合同履行过程中，积极主动履行合同约定的义务，并无违约行为。何佩玲主张许春虹存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。2017年1月15日，何佩玲不具备单方合同解除权。庭审中，许春虹表示同意解除租赁合同，故何佩玲要求解除双方于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》的诉求，本院予以支持。因何佩玲拒绝接收房屋，许春虹将租赁房屋钥匙交付中介并通知何佩玲，视为许春虹已履行交房义务。何佩玲应自交房之日2017年1月15日起计付租金给许春虹。2017年9月15日，许春虹自行收回房屋，并更换门锁，何佩玲就此丧失对租赁房屋的控制，故何佩玲应支付租金至2017年9月15日，共计44000元。何佩玲已支付租金34000元，尚欠租金10000元应支付给许春虹，故许春虹关于要求何佩玲支付自2017年7月15日至10月31日的租金16500元的反诉诉求，本院予以部分支持。何佩玲要求许春虹返还租金34000元的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因何佩玲提出解除合同，根据双方合同的约定，何佩玲应赔偿押金作为违约金给许春虹，现许春虹要求何佩玲支付违约金6000元的反诉诉求，符合合同约定，本院予以支持，但因何佩玲已将押金6000元支付给许春虹，该笔押金应作为违约金归许春虹所有。何佩玲要求许春虹返还押金6000元的诉求，本院不予支持。因许春虹不存在违约行为，故何佩玲要求许春虹支付违约金6000元、中介佣金2250元的诉求，本院不予支持。许春虹为了履行租赁合同，对租赁房屋进行装修，虽然支付了装修费用，但装修、添置附属于其夫妻共有的房屋之上，该价值仍属于许春虹所有，并未造成损失。许春虹要求何佩玲赔偿装修损失40120元的反诉诉求，本院不予支持。双方已约定违约金为6000元，违约金具有补偿性，可以弥补因违约给守约方造成的损失，故许春虹要求何佩玲赔偿中介佣金2750元的反诉诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除何佩玲与许春虹于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》； 二、何佩玲应于本判决生效之日起十日内向许春虹支付租金10000元； 三、何佩玲已支付的押金6000元作为违约金归许春虹所有； 四、驳回何佩玲的其他诉讼请求； 五、驳回许春虹的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4484元，由何佩玲负担；反诉受理费717元，由何佩玲负担100元，许春虹负担617元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄佳玲 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  林雅莉 判决书适用的法律条文及执行申请提示 一、判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人 使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。