海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0105民初5992号原告：黄韵婷，女，1991年10月1日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。被告：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海南省海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：周峰，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦明，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：阿里山山装饰设计（海南）有限公司。法定代表人：骆顺军，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕莹莹，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司，住所地：海南省海口市龙华区南海大道2号祥昌商住小区（二期）B栋4层403房。法定代表人：袁勇，部门经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕莹莹，北京大成（海口）律师事务所律师。原告黄韵婷诉被告海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称“银泉公司”）、阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称“阿里山山装饰公司”）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称“阿里山山房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄韵婷的委托诉讼代理人李文飞，被告银泉公司委托诉讼代理人周峰、张彦明，被告阿里山山装饰公司、被告阿里山山房地产公司共同委托诉讼代理人颜嵩杰、毕莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄韵婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司代表银泉公司与原告签订的《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》；2、三被告共同双倍返还原告支付的定金24万元；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：银泉公司系秀英区白水塘路银泉花园小区的开发商，其委托阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司作为代理人销售该小区房屋。2016年，原告需要购买一套房屋，通过广告及朋友介绍等途径，原告得知了银泉花园小区，遂前往该小区售楼部咨询相关情况。2016年12月8日，原告在售楼部工作人员的宣传之下，决定购买银泉花园B1004房，并于同日刷卡交付3万元作为该房屋的定金，2017年1月19日，再次交付定金9万元，合计支付定金12万元。2017年1月19日，原告与被告签订《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，该协议明确约定B1004房屋的面积、总价款（包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等），并约定交房日为2017年6月30日。该补充协议明确约定银行贷款部分由被告代缴，原告只需要支付现金12万元即可，其余尾款由原告分25年按月支付给被告。原告在履行支付义务后，再三催促被告及时办理房屋备案登记及交房手续，但被告不断找借口推脱，故原告只好投诉政府部门。2017年6月14日，在海口市住建局、秀英区海秀镇政府、海秀派出所等政府部门的协调下，银泉公司向所有业主出具一份《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中阿里山山各个业主退款及要房承诺书》及《通知》，银泉公司承诺于2017年7月5日前将银泉阿里业主的订房款全款退还，如未能如数履行，该司将承担由该事件引发的后果。案发至今，银泉公司已明确表示拒不交付协议约定的房屋，可退款给所有业主，部分业主收到了部分退款，亦可证明银泉公司具有退款的义务。原告出于风险控制的考虑，同时由于被告拒不交房，决定解除与被告之间的协议，要求被告退款。本案中，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司主要股东、财务收款人员、住所地相同，名称类似且财产混同，均在售楼部内开展工作，即存在人格混同，应认定为单一的经济实体。普通购房者无从区分两个公司的不同，两公司均声称销售银泉花园的房屋，其作为代理人实施的法律行为后果应由委托人承受，因此原告关于两公司应共同承担还款责任的诉求合法有据。虽原告与银泉公司未签订正式的《商品房买卖合同》，但《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》等协议系银泉公司的代理人签订的，应当直接约束作为委托人的银泉公司，其法律后果应由银泉公司承受，且银泉公司在出具的《承诺书》及《通知》均对此予以确认，上述协议对当事人名称、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等进行了明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定为《商品房买卖合同》。原告认为，原告与银泉公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，原告已全面履行了合同义务，被告依法负有给付原告房屋的义务，至今被告拒不交房或退款，已严重违反其合同义务，根据《合同法》、《物权法》、《担保法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告特起诉至法院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。被告银泉公司辩称，一、银泉公司与原告之间没有直接的合同关系，原告不应当向银泉公司主张权利。二、银泉公司认为本案的案由不应当是商品房买卖合同纠纷，根据原告与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司签订的合同，从合同内容上不能单纯的反映出来。不能简单地认为系房屋买卖合同纠纷。三、原告将银泉公司列为被告是错误的，应当将签订合同的公司列为被告。四、银泉公司与阿里山山装饰公司并不存在委托代理合同关系，而是房屋买卖合同关系。被告阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同辩称，一、原告起诉情况部分事实不真实。阿里山山装饰公司由董事长陈长宏及总经理兼财务总监及出纳姜麟两人成立，于2016年10月初与银泉公司开展合作，代理销售该公司所开发项目银泉花园，阿里山山装饰公司的银行账户、公章、财务章、法人章等都由姜麟和陈长宏管理，所有的财务都是姜麟和陈长宏负责，目前该二人被琼山经侦队通缉抓捕，现阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司法定代表人对当时的经营状况情况并不了解。二、原告索要的双倍定金罚则不应支持。按照原告与阿里山山装饰公司签订的《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》中第三条明确约定原告支付现金作为押金，由此可见，该部分款项并非定金，而是押金，不能适用定金罚则。购房定金按国家规定不得低于总房款的30%，由于购房人无法交齐30%的部分不应由被告承担双倍返还责任。且该部分款项是由于原告自己材料不足等原因造成银行的装修贷款没有批下来，从而导致特惠专案补充协议无法履行，并非是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司无故违约，因此双倍罚则不应得到支持。三、原告起诉的款项已经移交给银泉公司。从银泉公司登报声明的内容可以看出，银泉公司对于2016年10月1日至2017年3月1日期间的委托阿里山山公司销售房屋的事实是认可，但对于3月1日之后的不予认可，其主要原因是2017年3月之后海南房价大涨，所以银泉公司单方面否认之前的代理行为，意图将房子涨价后重新销售，对此，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司也是受害者，由于银泉公司为了利润最大化而做出的违约行为，导致阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对外销售的大部分客户均无法得到房子。然而，银泉公司享受了阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司带去的客户却拒不承认代理合作关系，对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是不公平的。银泉公司应就其因为房价上涨主动违约拒绝卖房的行为承担相关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1、《海口市商品房预售许可证》，证明：案涉房屋系银泉公司开发。经各方质证对其三性以及证明效力均无异议，本院予以确认。2、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、银行贷款资料、《收据》及《银行转账流水》，证明：阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司作为银泉公司的代理人签订协议，收取房款，原告已经支付定金的事实。银泉公司对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，其认为上述证据恰好证明了原告与阿里山山装饰公司之间存在直接的合同关系；上述款项是装修定金，而不是购房款。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对上述证据的三性及证明内容均认可。本院对上述证据的三性予以确认。3、《通知》、《关于银泉公司银泉花园项目中》，证明：银泉公司承诺在2017年7月5日前退还所有业主房款，所有法律后果由其承担。银泉公司对上述证据的真实性认可，但认为这两份证据并不能证明银泉公司与阿里山山房地产公司之间存在委托代理关系，而是房屋买卖合同关系。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对上述证据的三性予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。4、《声明》，证明：案发后，原告从其他人处得知银泉公司登报发表该声明，承认阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司的代理行为。银泉公司对该份证据的真实性没有异议，只能证明银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司曾经存在口头委托关系，但是仅针对的是30%首付款，不能证明银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司存在委托合同关系。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该声明是银泉花园单方面制作的，并未与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司沟通。声明是针对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的，当时这两家公司人格是混合的。本院对《声明》的真实性予以确认，结合其他在案证据，虽银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均未签订书面的委托代理销售合同，但银泉公司事实上对阿里山山装饰公司或者阿里山山房地产公司对外以其名义销售银泉花园房屋这一情况是知悉并认可的，且确有部分购房者通过阿里山山装饰公司或者阿里山山房地产公司，与银泉公司签订了商品房买卖合同，而阿里山山装饰公司与阿里山山房地产公司人格混同，并最终导致银泉公司对该两个公司具体以哪个公司的名义对外委托销售这一情况并不确定，故本院认定银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系。银泉公司向本院提交的证据有：《退款清单》，证明：银泉公司已经将该退还的款项已经退还给阿里山山装饰公司，但因住建局、派出所的要求，银泉公司已经将款项退还给原告。原告对其真实性没有异议，款项是银泉公司退的，对退款金额暂时无法核实；银泉公司对原告所交付的装修、购房款均是予以认可，因为银泉公司的退款明细中所退的款项既包括收据上的装修和购房款，实际上原告交付的均为购房款；银泉公司是直接向原告退还的款项，并非向阿里山山装饰公司退款；银泉公司认可原告交的款项（阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司代为收取），已经在陆续退还给原告，只是没有退还完毕。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对该份证据的真实性没有异议，但认为是阿里山山装饰公司配合银泉公司退款。本院对该份证据的真实性予以确认，该份证据显示，从2017年4月25日至10月11日期间，银泉公司已向部分订房业主退还了款项。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司向本院提交的证据有：1、《告知函》，证明：银泉公司曾经与阿里山山装饰公司达成委托代理销售关系。原告对该份证据的三性、证明内容均没有异议。银泉公司认为该份证据是伪造的，三性均不予认可，要求阿里山山装饰公司提供原件。本院认为，因该份证据未能提供原件，本院对其真实性不予确认。2、《银泉花园销控表》、《邮件截图》、《银泉花园销售平面图》，证明：银泉公司曾经委托阿里山山装饰公司代理销售其房屋。原告对上述证据的三性没有异议。银泉公司认为《银泉花园销控表》与本案无关，不发表质证意见，对《邮件截图》、《银泉花园销售平面图》的三性均不予以认可。本院认为，因《银泉花园销控表》、《银泉花园销售平面图》未加盖相关单位公章，这种证据可以随意由个人制作，不具有任何证明力，《邮件截图》从内容上看无法证明本案情况，故对上述证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银泉公司系银泉花园的开发商。原告在阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司工作人员的陪同下，在银泉花园销售中心了解相关房产情况、参观样板房后，2017年1月19日，原告（甲方）与阿里山山装饰公司（乙方）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定原告委托阿里山山装饰公司装修银泉花园2-1004房，为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，原告购买阿里山山装饰公司销售的银泉花园2-1004房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为93万元，原告将一切手续及装修工程全权委托阿里山山装饰公司办理，并同意银行贷款部分由阿里山山装饰公司代缴，原告仅支付12万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。原告分别于2016年12月8日、2017年1月19日共计支付了12万元，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司分别出具了《收据》。与原告情况类似，阿里山山装饰公司与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山装饰公司或者阿里山山房地产公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。后因装修贷款无法审批通过等原因，原告等人最终未能与银泉公司签订购房合同，原告等人遂向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还购房定金，但至今未予退还，遂成本案诉讼。另查明，银泉公司于2017年2月25日在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。再查明，2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：“2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1、2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。”银泉公司另作出《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，内容为：“为解决海南银泉进出口贸易有限公司（简称‘我司’）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。”骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司根据上述承诺已向客户退还了部分款项。本院认为，一、关于原告与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司所签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》是否应予解除的问题。根据查明的事实，本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间的委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等客户之间的办理贷款、装修法律关系。原告（甲方）等人分别与阿里山山装饰公司（乙方）签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，故认定双方之间形成办理贷款、装修法律关系。从签订合同的主体看，上述合同是由阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等人分别签订并盖章单位，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司。庭审中，阿里山山装饰公司对阿里山山房地产公司在合同中盖章和出具《收据》的行为是予以认可的，并表示签订合同并收取相关款项均由阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司当时的实际控制人操作。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。原告依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定支付了相关款项，因原告等人无法购买涉案房屋，双方实际上已解除了《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，且已就退款事宜进行了协商，故本院认定《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》已解除，对原告解除合同的诉求，本院不予支持。二、关于阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是否应按定金罚则向原告双倍返还定金的问题。因《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》已解除，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，债务应当清偿，现原告要求阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还12万元款项，有事实和法律依据，本院予以支持。至于本案是否适用定金罚则，《中华人民共和国合同法》中规定的定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，可以因一方不履行约定的债务而执行定金罚则。本案中，《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定“甲方同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方只要支付现金12万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付即可”，《收据》上载明系定金或装修定金，虽合同约定为“押金”，但根据双方约定，原告支付的实际上是办理贷款、装修的首付款，合同中没有关于“无权要求返还”或“双倍返还”的约定，原告等客户支付的款项不应视为定金，故不适用定金罚则。三、关于银泉公司是否承担责任的问题。银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司主张应由银泉公司承担还款义务。由于原告是根据《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》的约定支付了款项，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司未能提供证据证明阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等客户之间的办理贷款、装修是受银泉公司的委托，故认定阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的上述主张不能成立。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对原告等客户负有还款义务。在协商退款的过程中，银泉公司出具《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》及《通知》，承诺“代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主”，且根据该承诺已实际退还了部分款项，银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入，应予允许。且银泉公司承诺向客户退款，但没有证据证明各方同意免除了阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司履行退款的义务，因此，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司仍应当承担还款义务。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告黄韵婷退还12万元；二、被告海南银泉进出口贸易有限公司对被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黄韵婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，由原告黄韵婷负担2550元，由被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、海南银泉进出口贸易有限公司负担2550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员黎雪二〇一七年十二月二十五日法官助理林忻书记员李珏附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2017年12月25日印制（共印9份） {文书日期} 附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2017年12月25日印制（共印9份）