湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2686号原告：祝勇，男，1987年5月29日出生，汉族，住武汉市青山区。被告：詹亚妮，女，1978年4月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，户籍地武汉市青山区。原告祝勇与被告詹亚妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝勇、被告詹亚妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金20000元（2019年12月19日至2020年6月19日）；2.判令被告支付2020年6月19日至2020年8月19日的租金23333.33元；3.判令被告支付物业费4853元；4.判令被告支付电费7962元；5.判令被告支付水费223.36元及垃圾费3700元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年10月购买了武汉市青山区青扬十街7栋1-19号商铺，于2010年6月出租给被告经营使用，签订有相关出租合同，并约定商铺的水费、电费、物业、工商、税务等费用均由被告承担。被告承租期间，原告多次为其减免部分租金，2018年6月19日之后租金降为每半年人民币70000元整，但被告每次均未按时足额交纳，其交纳情况如下：第一期“2018年7月19日转账30000元”，“2018年9月15日转账40000元”;第二期“2018年12月29日转账30000元”，“2019年2月2日转账20000元”，“2019年4月3日转账20000元”；第三期“2019年6月19日转账30000元”，“2019年8月20日转账40000元”；第四期“2019年12月20日转账30000元”，“2020年1月23日转账20000元”（“2019年12月19日至2020年6月19日”半年租金欠20000元未付）。2020年7月29日，被告突然电话通知原告自己不租了，原告随后赶到商铺发现被告已自行将其物品全部搬走，遂多次联系被告协商解除租赁关系的相关事务，但被告却置之不理。现经了解，被告不仅拖欠租金，物业、水、电等费用也严重拖欠，故原告诉至法院。被告詹亚妮辩称：1.案涉房屋最开始从原告父亲处租赁，2020年7月已打电话告知原告父亲希望其考虑疫情影响减少租金，原告父亲希望被告继续经营，答应减免租金三个月，还说后面的租金也可以减免，但后来疫情影响持续，就算减租也做不下去，故2020年7月告知原告父亲要求退租，实际已于2020年7月25日搬离案涉门面；2.疫情对被告经营影响严重，应该按照国家政策免三个月租金减半收取六个月租金，并未欠缴原告租金；3.租赁案涉房屋时向原告交纳了2万元押金，现要求将2万元押金抵扣欠缴的电费7962元，物业费不认可，因为房屋漏水对我造成了损失，物业公司说修好才能收物业费，垃圾费不认可，就开始装修时已经交了垃圾清运费，后续未产生过垃圾费，水费也不认可，原告原来收600一年的水费，后来才发现每月多收50元的水费，2018年跟原告反映水费多收了，后来原告就再未收过水费，多收的水费不应被告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2009年10月原告祝勇采取一次性付款的方式购买了武汉市青山区青扬十街7栋1-19号商铺。自2010年起被告詹亚妮即租赁上述商铺用于经营，双方每年均签订了租赁合同。2019年6月19日，原告祝勇作为出租方（甲方）与被告詹亚妮作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将其拥有的青扬十街7栋1-19号商铺（面积78.6平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2019年6月19日至2020年6月19日；租金标准为1年140000元整，分两次付清，6月19日付款70000元整与12月19日付款70000元整；在租赁期间，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。合同签订后，詹亚妮于2019年6月19日向祝勇转账30000元，于2019年8月20日向祝勇转账40000元，于2019年12月20日向祝勇转账30000元，于2020年1月23日向祝勇转账20000元。2020年1月23日，武汉市发生新冠××疫情，因疫情管控被告所租门面在2020年1月23日至2020年4月8日期间未能正常经营。被告恢复经营后要求对疫情期间的租金进行减免，双方未达成一致意见，被告自述电话通知原告退租后于2020年7月25日搬离案涉门面，原告自述于2020年7月29日确认被告已搬离。案涉门面尚欠物业费4853元，尚欠电费7962元，尚欠水费223.36元，尚欠垃圾费3700元。上述事实，由原告及被告的陈述，《武汉市商品房买卖合同》，《租赁合同》，房屋租赁证，武汉青扬物业管理有限公司出具的情况说明，武汉长江现代水务发展有限公司水费通知单，转账记录等证据证实。本院认为，原告祝勇与被告詹亚妮双方于2019年6月19日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。该《租赁合同》约定的租赁期限于2020年6月19日到期后，双方未继续签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同，被告应参照之前的合同约定向原告支付租金。被告自述于2020年7月25日搬离案涉门面但未通知原告进行交接，原告自述于2020年7月29日到案涉门面后发现被告已搬离，本院确认双方的不定期租赁关系于2020年7月29日解除，被告应按双方约定按年租金140000元的标准向原告支付2020年7月29日前的租金以及案涉门面所产生的水费、电费、物业费和卫生费。原、被告双方确认2019年6月19日至2020年6月19日一年的租赁期限被告已向原告缴纳租金120000万，对于原告诉请要求被告支付2019年12月19日至2020年6月19日的租金20000元及2020年6月19日至2020年8月19日的租金23333.33元的诉讼请求，因2020年1月起发生在武汉市的新冠××疫情，政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原、被告双方在订立合同时无法预见、无法避免的不属于商业风险的重大变化，对被告所经营的服装生意产生了影响，因本案案涉门面在疫情防控期间被告未能营业，本院考虑原告与被告之间存在多年的房屋租赁合同关系，且案涉门面原告为一次性付款购买，不存在银行贷款等因素，根据公平原则酌情对疫情期间2个月的房租予以减免，按年租金140000元的标准计算至2020年7月29日被告还应向原告支付租金为12169元（140000/12*11月+140000/365*10天-120000），对于原告超出部分的诉讼请求不予支持。对于被告辩称因房屋漏水不认可物业费4853元的辩解意见，因房屋漏水物业公司及原告均积极履行了维修义务，且被告并未向原告提出因房屋漏水减少租金的要求，双方租赁合同明确约定物业费由被告负责，故对被告上述意见不予采纳；对于被告辩称因之前多交了水费不认可水费223.36元的意见，因被告并未举证证明原告曾承诺因之前多交水费故以后的水费免收，且2019年6月19日双方签订的租赁合同中明确约定水费由被告承担，故被告上述辩解意见本院不予采纳；对于被告辩称只有装修时有垃圾费，不认可垃圾费3700元的意见，原告举证证明案涉门面每月应交纳50元的垃圾费，且在双方合同中明确卫生费由被告承担，但原告并未举证证明2019年6月份以前的租赁合同中与被告明确约定了卫生费由被告承担，故本院对原告诉请要求被告自2019年6月至2020年7月按每月50元的标准承担垃圾费650元的诉讼请求予以支持，超出部门不予支持。综上，被告应向原告支付租金12169元及物业费4853、电费7962元、水费223.36元、垃圾费650元，共计25857.6元，原、被告双方均确认被告向原告交纳了押金20000元，上述被告欠款应先用押金抵扣，抵扣后被告还应向原告支付5857.6元。原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告詹亚妮于本判决生效之日起10日内向原告祝勇支付5857.6元；二、驳回原告祝勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费651元，由原告祝勇负担626元，由被告詹亚妮负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友二〇二〇年十一月十三日法官助理汤西倩书记员周鹤