河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4055号上诉人（原审被告）:河南省宇信房地产开发有限公司，住所方城县产业集聚区西园合兴路**，组织机构代码：77219902-1。法定代表人：田建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛强，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周毅，男，汉族，生于1986年3月8日，住唐河县。委托诉讼代理人：周松营（系周毅父亲），男，1956年8月17日出生，汉族，住河南省唐河县。上诉人河南省宇信房地产开发有限公司（以下简称“宇信公司”）因与被上诉人周毅商品房销售合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2020）豫1328民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月11日公开开庭进行审理。上诉人宇信公司的委托诉讼代理人薛强，被上诉人周毅的委托诉讼代理人周松营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇信公司向本院上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项内容，驳回被上诉人要求上诉人支付4050.21元违约金的诉讼请求。2、对一审判决书第三项予以改判，即周毅于判决生效十日内向上诉人补交面积差额款15335元，并自2016年5月30日起按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，不应当支持被上诉人违约金。上诉人于2012年8月28日已将该合同在产权机关登记备案。上诉人已经在一审庭审过程中提供了产权机关登记备案的证据，已经按照合同约定履行了义务，不存在违约行为。二、根据双方商品房合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按1%向买受人支付违约金。该条强调的是出卖人的原因，而事实上，被上诉人未取得房产证的原因是因为被上诉人至今未补交该房产的面积差额款，没有交纳差额面积的税费，也没有向上诉人提交买受人办理房产证应当提交的资料，不履行合同义务在先。三、一审认定补交面积差价款不是房产证办理的前置条件，属于适用法律错误。上诉人在被上诉人未履行补交面积差价的情况下，有权拒绝其相应的履行要求。本案争议的商品房于2012年7月27日取得预售许可证，2012年8月12日双方签订商品房买卖合同，2012年8月28日该合同登记备案经验收合格。上诉人书面通知被上诉人2013年11月29日办理交房手续。被上诉人于2013年11月30日到上诉人处办理了交房手续，上诉人完全履行了合同义务。四、被上诉人应支付上诉人面积差额15335元，并自2016年5月30日按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。案涉房产证于2015年12月11日已经办出。上诉人多次通过置业顾问电话通知被上诉人补交面积差价款。上诉人在一审庭审中自认其接到通知，同时上诉人于2016年3月30日通过办理公告告知全体业主，于2016年5月30日前携带各种证件及相关手续到售房部办理房产证，其他业主已经办理房产证，但被上诉人至今拒不支付面积差价款，应当承担违约责任。周毅答辩称，一、一审法院对被答辩人支付答辩人违约金的认定符合客观事实，适用法律正确。二、被答辩人上诉提到是因为答辩人未补交面积差而导致的没有事实根据。被答辩人提供的《唐河县房屋登记簿》显示，该登记簿登记时间为2015年12月11日，该日期远远晚于被答辩人应该给答辩人办理产权登记的时间。况且就房屋补交面积差额问题，答辩人从未收到被答辩人的通知。根据双方签订《商品房买卖合同》第十条约定，截至目前答辩人从未收到被答辩人的任何书面通知。再者，补交面积差额并非办理房产证的前置条件。如果确实是经过测绘部门实际测量，开发商应提供测绘部门的书面文字实测报告结果，让业主明白，心服口服。周毅向一审法院诉讼请求：1、请求依法判令宇信公司办理产权证，判令宇信公司支付延期办证违约金4050.21元；2、宇信公司承担诉讼费。宇信公司向一审法院反诉请求：1、周毅支付房屋面积差15335元，并自2016年3月30日起计算利息。2、反诉受理费由周毅承担。一审法院查明事实：2012年9月4日，周毅与宇信公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，周毅购买宇信公司开发的22号楼2单元301室，房屋建筑面积132.59平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3054.69元，总金额405021元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。宇信公司已根据商品房买卖合同的约定将房屋交付给周毅。登记时间为2015年12月11日的唐房权证字第**房屋所有权证书显示，22号楼2单元301室房屋面积为137.61平方米，与双方所签订的《商品房买卖合同》中第三条约定的132.59平方米相差5.02平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按照合同约定，出卖人应在2014年3月1日前持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但截止本案庭审结束前，宇信公司仍未将周毅的房产在产权登记机关备案。宇信公司辩称，因周毅未补交房屋面积差额部分的房款，其违约在先，所以才导致延期办证。但补交面积差额部分房款，不是房产证办理的前置条件，双方签订的合同中也未约定周毅补交面积差后才办理房屋登记备案手续。对宇信公司辩称理由一审不予采信。周毅请求宇信公司给其办理产权证，并依据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定向周毅支付已付房款1%违约金4050.21元（405021元×1%）的请求，一审予以支持。《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。《商品房买卖合同》第三条约定，房屋建筑面积为132.59平方米，登记时间为2015年12月11日的唐房房权证字第**屋所有权证书中显示22号楼2单元301室房屋面积为137.61平方米。故宇信公司反诉请求其补足面积差额，一审予以支持。至于面积差额部分房款的利息，因宇信公司未提供证据证明其向周毅催要过面积差额部分房款，该项请求一审不予支持。一案审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、宇信公司于判决生效后三十日内协助周毅办理房产登记手续，将该房产登记在周毅名下；二、宇信公司于判决生效后十日内支付周毅逾期办证违约金4050.21元；三、周毅于判决生效后十日内向宇信公司补交差额面积房款15335元；四、驳回宇信公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，由周毅负担25元，宇信公司负担50元。本院二审审理期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人当庭进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、唐河县房产开发管理局商品房买卖合同备案登记不显示，2012年8月28日周毅购买的房屋位置22-2-301，建筑面积132.59平方米，单价3054.69元，合计价款405021元（银贷）。2、唐房权证字第**产权证书显示，房屋所有权人河南省宇信房地产开发有限公司，房屋坐落唐河县滨河××××庄社区宇信凯旋城22号楼2单元3层2-301，建筑面积137.61平方米，登记时间2015年12月11日。3、2016年4月2日、4月9日，宇信公司通过报刊发出“宇信凯旋城房产证办理公告”，公告内容包含集中办理时间、办理地点、办理相关手续时需携带的证件，并告知延期办理的后果。其中周毅所购买的22号楼在公告之列。一审认定“截至本案庭审结束前，宇信公司仍未将周毅的房产在产权登记机关备案”系认定事实错误，本院予以纠正。本院经审理认定的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉房产证未办理至周毅名下，宇信公司是否应承担违约责任；周毅是否应当支付房屋面积差额款的利息。针对本案争议焦点，评述如下：一、关于案涉房产证未办理至周毅名下，宇信公司是否应承担违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因使买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内未取得房屋产权证书的，出卖人应承担违约责任。结合本案，宇信公司与周毅在合同十五条仅约定，由宇信公司在90日内将办理权属登记需由宇信公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在交房后90日内办理房产权证书。且宇信公司举证证明其在2015年12月11日已经取得案涉房屋的所有权，即已经完成产权初始登记，但未过户至买受人名下。宇信公司并举证证明其在完成产权初始登记后，向业主发出办理产权登记公告。因合同未约定通知方式，周毅也在合同中预留了手机号码，故对于办理房产证应认定为宇信公司已尽通知义务。周毅作为买受人，应按合同约定补交面积差价。经本院向当地房管部门咨询，面积差价涉及税款补缴问题，否则无法办理产权过户登记。综上，宇信公司已经完成合同备案、房屋产权初始登记，并在合理期限内向购房户发出办理房产证公告等通知，故周毅房产未办理过户手续的原因不能归责于宇信公司，宇信公司不应承担违约责任。一审对此认定不当，本院予以纠正。二、周毅是否应当支付房屋面积差额款的利息问题。因双方当事人在合同中未约定面积差额的处理时间（补缴或退还），双方在事后对于房产证的过户时间、面积差价的支付问题未达成补充协议，宇信公司请求周毅补缴面积差价利息的上诉请求证据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人宇信公司的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持唐河县人民法院（2020）豫1328民初118号民事判决第一项（河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助周毅办理房产登记手续，将该房产登记在周毅名下）、第三项（周毅于判决生效后十日内向河南省宇信房地产开发有限公司补交差额面积房款15335元）；二、撤销唐河县人民法院（2020）豫1328民初118号民事判决第二项（河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付周毅逾期办证违约金4050.21元）；第四项（驳回河南省宇信房地产开发有限公司的其它反诉请求）；三、驳回周毅的其他诉讼请求；四、驳回河南省宇信房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费25元，由被上诉人周毅负担25元，河南省宇信房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担25元，周毅负担25元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇十一月三日法官助理王秋争书记员尚志向