青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异245号案外人:徐×，公民身份号码×××，女，撒拉族，住青海省循化县积石镇幼儿园巷**。申请执行人：浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司，统一社会信用代码91630103564939400W，住所地：青海省西宁市城**秀水路**。负责人：陆阳京，该分公司总经理。被执行人：青海越州房地产开发有限公司，统一社会信用代码91633300661908999W，，住所地：青海省西宁市创业路**法定代表人：韩志明，该公司董事长。被执行人：青海省绒业（集团）有限公司，统一社会信用代码9163330071041999XP，住，住所地：青海省西宁市/div>法定代表人：韩志明，该公司董事长。浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司与青海越州房地产开发有限公司、青海省绒业（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，案外人徐×对本院查封、冻结的被执行人青海越州房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市城东区建国大街68号26号楼1单元1161室房屋以其享有所有权为由向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。徐×异议称，异议人于2017年从被执行人青海越州房地产开发有限公司处购买了案涉房屋，该房屋所有权应由异议人享有，请求撤销本院(2020)青01执9号执行裁定，解除对案涉房屋的查封，并确认房屋所有权归异议人所有。本院经查明，浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司与青海越州房地产开发有限公司、青海省绒业（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2019年11月18日作出（2019）青民终155号民事判决，一、维持本院（2019）青01民初202号民事判决第一项、第二项、第四项，即：青海越州房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司给付工程款32410301元；浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司对上述第一项工程价款在12100805元范围内就青海越州房地产开发有限公司的越州国际广场20号楼共29套房屋（房号为：1302、1303、1191、1197、1051、1207、1198、1199、1072、1284、1141、1151、1147、1157、1148、1158、1149、1159、1257、1247、1237、1227、1217、1063、1073、1264、1236、1178、1168）享有建设工程价款优先受偿权；青海省绒业（集团）有限公司对上述第一项、第三项债务承担连带责任；二、撤销本院（2019）青01民初202号民事判决第五项，即：驳回浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司的其他诉讼请求；变更本院（2019）青01民初202号民事判决第三项为青海越州房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司给付逾期支付8140000元工程款的利息81400元、逾期支付49615592元工程款的违约金15105234.84元；驳回浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司的其他诉讼请求。判决书生效后，因青海越州房地产开发有限公司、青海省绒业（集团）有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司向本院申请强制执行。2020年4月28日，本院作出(2020)青01执9号执行裁定，冻结、划拨青海越州房地产开发有限公司、青海省绒业（集团）有限公司银行存款47711989.84元（包含工程款32410301元、逾期支付814万元工程款的利息81400元、逾期支付49615592元工程款的违约金15105234.84元、执行费115054元）；冻结、划拨青海越州房地产开发有限公司银行存款67200.02元（包含一审案件受理费及二审案件受理费核减后青海越州房地产开发有限公司应缴纳的案件受理费64350.02元、诉讼保全费2850元）；冻结、划拨青海越州房地产开发有限公司、青海省绒业（集团）有限公司自2019年11月30日起至工程款清偿之日止，以尚欠工程款为基数加倍支付迟延履行期间的债务利息。2020年8月26日，本院发出（2020）青01执9号“公告”，内容为“本院依据（2017）青01财保32号执行裁定书，于2017年10月23日保全查封了被执行人青海越州房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市城东区建国大街68号1号楼1单元1054室、1074室、1174室、1124室、1204室、1144室、1214室、1254室、1274室、1284室、1294室；26号楼1单元1061室、1091室、1101室、1111室、1121室、1131室、1141室、1151室、1161室、1171室、1181室共计22套不动产相关手续。该案进入执行程序后，本院依据（2020）青01执9号执行裁定书，于2020年8月26日前往有关部门办理了继续查封手续，续封期限3年。上述不动产已由有关部门协助本院登记查封，其中1号楼1单元1054室、1074室的查封期限自2017年10月23日起至2023年8月25日止；1号楼1单元1174室、1204室、1144室、1214室、1254室、1274室、1284室、1294室、26号楼1单元1061室、1091室、1101室、1111室、1121室、1131室、1141室、1161室、1171室、1181室的查封期限自2019年6月24日起至2022年6月23日止；1号楼1单元1124室、26号楼1单元1151室的查封期限自2020年4月7日起至2023年4月6日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如在上述查封财产范围内有正在进行装修的，或已经完成装修的不动产，有关人员需立即停止装修行为，并将相关不动产恢复原状，由此造成的损失自行承担”。另查明，2018年2月6日，浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司与青海越州房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初13号民事调解书，调解协议内容为“一、经双方核算，青海越州房地产开发有限公司尚欠浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司施工建设的青海省西宁市越州国际广场项目工程1号楼、2号楼、20号楼、26号楼工程款99557275元；二、浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司就该工程（1号楼、2号楼、20号楼、26号楼）在折价或者拍卖的价款中优先受偿；三、青海越州房地产开发有限公司自愿将位于西宁市建国大街66-68号越州国际广场小区以下房产以以房抵债形式抵顶欠付浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司的工程款：1号楼：1单元1054室（147.66㎡）、1074室（147.66㎡）、1124室（147.66㎡）、1204室（147.66㎡）、1144室（147.66㎡）、1214室（147.66㎡）、1254室（147.66㎡）、1174室（147.66㎡）、1274室（147.66㎡）、1284室（147.66㎡）、1294室（147.66㎡）、1261室（107.47㎡）、1271室（107.47㎡）、1281室（107.47㎡）房屋；68-18号商铺（799.26㎡）、68-20号商铺（954.23㎡）、68-22号商铺（957.02㎡）；26号楼：1单元1061室（212.62㎡）、1091室（212.62㎡）、1101室（212.62㎡）、1111室（212.62㎡）、1121室（212.62㎡）、1131室（212.62㎡）、1141室（212.62㎡）、1151室（212.62㎡）、1161室（212.62㎡）、1171室（212.62㎡）、1181室（212.62㎡）、1191室（212.62㎡）、1201室（212.62㎡）、1211室（212.62㎡）、1227室（212.62㎡）、1231室（212.62㎡）、1241室（212.62㎡）、1251室（212.62㎡）、1261室（212.62㎡）、1271室（212.62㎡）、1281室（212.62㎡）、1291室（212.62㎡）、1301室（212.62㎡）、1134室（50.26㎡）、1132室（175.26㎡）、1143室（409.91㎡）、1163室（409.91㎡）、1173室（409.91㎡）、1183室（409.91㎡）、1193室（409.91㎡）、1203室（409.91㎡）、1303室（409.91㎡）、1063室（409.91㎡）、1293室（409.91㎡）、1263室（409.91㎡）、1273室（409.91㎡）、1283室（409.91㎡）。上述住宅房屋以每平方米4500元、商铺以每平方米16000元的价格抵顶浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司工程款99557275元；四、浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司可以将上述顶账房屋出售给第三方，购房款由浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司收取，青海越州房地产开发有限公司负责办理与第三方的商品房购房合同签订及办理产权事宜。五、本案案件受理费135800元，减半收取67900元，由浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司负担，余款67900元退还浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司”。再查明，2017年3月30日，青海越州房地产开发有限公司西宁分公司向马宁出具“选房确认单”，记载内容有：房号26号1161室；面积212.62平方米；房屋总价款1105624元。2018年9月21日，客户选房姓名由“马宁”变更为“徐×”。案外人提交了已支付购房款1300000元的青海越州房地产开发有限公司出具的收款收据。西宁市不动产登记中心出具了案外人名下无产权登记证明。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的查封行为提出解除查封、排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行标的产权现仍登记在被执行人青海越州房地产开发有限公司名下，本院查封行为并无不当。根据案外人的异议申请，本案争议焦点为案外人提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，青海越州房地产开发有限公司西宁分公司向徐×出具的“选房确认单”内容不完全具备商品房买卖合同的主要条款，不能据此认定双方之间签订了合法有效的书面买卖合同。案外人提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行法定情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人异议理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人徐×的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长卓玛审判员许正芳审判员司世江二〇二〇年十一月六日书记员 王佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。