广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂09民终1834号 上诉人（一审第三人）:谭光义，男，1957年8月26日出生，汉族，个体户，户籍住址广西陆川县，住广西壮族自治区陆川县。 委托代理人：王洪，广西桂立恒律师事务律师。 被上诉人（一审原告）:杨伟清，女，汉族，1974年3月5日出生，居民，住广西陆川县。 委托代理人：罗锋，广西广盟律师事务所律师。 一审被告:广西诚拓置业投资有限公司，地址：广西陆川县温泉镇陆兴中路**。 法定代表人：黄翰烨。 委托代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 上诉人谭光义因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区陆川县人民法院（2017）桂0922民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审题终结。 一审法院审理查明:2013年8月16日原告向被告购买位于陆川县的罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房，面积104.57平方米，总价款为249922元，原告交清了全部房款，并签订了《商品房买卖合同》，被告也将房屋交付给原告，现原告已装修居住，但被告没有将原告购买的房屋在陆川县房地产管理所备案登记。后原告了解才知道，被告向第三人借款300万元后，将原告购买的罗马公馆住宅楼房屋备案登记给第三人，原告遂向一审法院提起诉讼。请求：一、判决确认原告与被告于2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判决被告与第三人限期注销罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房的商品房合同备案登记（备案号：2013-60074号）；三、判决被告限期将位于罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房过户至原告名下。 一审另查明，2013年1月10日，被告向第三人借款300万元，月利率按2.5%计，双方签订有《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告的罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房，并于2013年1月16日在陆川县房地产管理所备案登记（备案号：2013-60074号），但被告一直未向第三人交付房屋。被告借款后，陆续偿还部分借款本金及利息,2016年7月12日第三人向本院起诉,请求人民法院依法判令三被告：1、共同归还借款人民币1401406元及利息给原告（利息计算方法：按月利率2%计算，以本金1558261元为基数，从2014年8月17日起计至2014年10月24日；以本金1401406元为基数，从2014年10月25日起计至偿清借款之日止）；2、原告以上债权享有处置抵押物所得的优先受偿权。2016年9月6日本院作出（2016）桂0922民初1598号民事判决书，判决如下：一、被告吕兴元、杨伟珍、广西诚拓置业投资有限公司共同返还借款本金1401406元给原告谭光义;二、被告吕兴元、杨伟珍、广西诚拓置业投资有限公司共同向原告谭光义支付借款利息（利息计算办法：按月利率2%计算，以借款本金1558261元为基数，从2014年8月17日起计至2014年10月24日；以本金1401406元为基数，从2014年10月25日起计至偿清借款之日）；三、驳回原告谭光义要求对处置已办理商品房买卖合同登记备案房产所得享有优先受偿权的诉讼请求。该判决已生效。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。原告与被告签订合同后，已支付全部房款，被告也向原告交付了房屋，原告已装修入住，原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，被告在庭审时也表示同意原告的请求，被告应协助原告办理罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房的房屋产权证，原告请求被告将该房产过户至其名下合法有理，本院予以支持。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》在陆川县房地产管理所备案登记，由于商品房买卖合同备案登记是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记性质有根本不同，备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，但备案登记不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性，而预告登记是行政主管机关确认物权的行为，物权确认后即具有排他性和对抗效力。本案中被告与第三人虽然办理了备案登记，但并未实际办理房屋预告登记手续，故第三人的合同备案不具有对抗效力和排他效力，该备案登记应予注销。而且第三人与被告之间实质上是民间借贷关系，并不是真实的商品房买卖关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告杨伟清与被告广西诚拓置业投资有限公司于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告广西诚拓置业投资有限公司及第三人谭光义自本判决发生法律效力之日起十个工作日内到陆川县房地产管理所注销陆川县罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房的商品房合同备案登记（备案号：2013-60074号）；三、被告广西诚拓置业投资有限公司应协助原告杨伟清办理陆川县罗马公馆住宅楼第1幢第1单元1602号房的房屋产权过户登记手续。本案依法收取案件受理费100元（原告已预交50元），由被告广西诚拓置业投资有限公司负担。 上诉人谭光义不服一审判决，上诉称：上诉人与一审被告人签订并备案的《商品房买卖合同》合法有效。该合同双方经平等协商一致后签订，体现了双方的真实意思表示，且合同签订后，上诉人已经履行了义务，支付了全部购房价款。2、房产管理部门对上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》向实施的备案登记，为合法有效的行政行为，上诉人享有依法申办产权证的权利。三、一审判决没有法律依据。1、就本案同一标的物，一审被告分别与上诉人与被上诉人签订了两份《商品房买卖合同》，上诉人签约在前，合同成立在前。迄今为止，没有任何机构或者组织否定上诉人合同效力，也没有否定上诉人合同效力的任何依据，一审判决确认成立在后的被上诉人的合同有效，没有任何依据。2、一审判决要求陆川县房地产管理所撤销上诉人合同备案登记，既无合法根据，又违背程序。陆川县房地产管理所对上诉人合同备案登记，是其依法定职权作出的行政行为，该行政行为作出的程序合法，适用法律准确，没有撤销的任何理由。一审判决撤销备案登记行为，是变相否定上诉人合同效力，进而否定陆川县房地产管理所备案登记行政行为的效力，同时也以民事审判程序对行政行为作出了审理、判决，违背了法定程序。四、上诉人已向申报办理不动产登记，缴纳了相关契税。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人答辩称：1、一审被告人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已将房屋实际交付给被上诉人使用；2、上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》实际上是民间借贷合同。3、一审被告就本案讼争房屋为上诉人办理商品房合同备案登记的行为不产生物权的效力，不具有排他性和对抗性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审被告人广西诚拓置业投资有限公司提出：1、一审被告人与上诉人签订的《商品房买卖合同》实质上是民间借贷合同而非商品房买卖合同，该民间借贷合同已经法院判决，发生了法律效力，故双方签订的《商品房买卖合同》是无效的。2、一审被告已将房屋交付给被上诉人，被上诉人已装修入住，上诉人与一审被告签订的合同是否有效不在本案审理范围。3、一审审判程序合法。 经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，一审被告广西诚拓置业投资有限公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》，出让本案涉案商品房，被上诉人支付相应对价，一审被告交付了商品房，被上诉人已装修入住。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的。上诉人谭光义主张向一审被告购买了涉案房屋并交付相应购房款，双方签订了《商品房买卖合同》且已进行合同备案登记。根据已经发生法律效力的民事判决，谭光义与一审被告之间是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方实际存在的基础法律关系是民间借贷。故谭光义与一审被告之间签订的《商品房买卖合同》真实目的并非是为了通过支付对价获得买卖合同标的物所有权，而是为借贷合同设定担保，并且双方并未就涉案商品房办理抵押登记。综上，一审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决确认其与一审被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令谭光义与一审被告撤销二者之间《商品房买卖合同》备案登记,判令一审被告协助被上诉人办理涉案房屋产权过户登记手续并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳，对其上诉请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  李小莉 二〇一七年十二月二十九日 书记员  梁 愉