云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初3300号原告：李锐波，女,汉族，身份证住址景洪市。委托诉讼代理人：刘黎黎，云南XX律师事务所律师。特别授权代理。被告：张雯，女，彝族，身份证住址勐腊县，现住景洪市。委托诉讼代理人：赵洎，云南XX律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：谭飞，云南XX律师事务所律师。特别授权代理。被告：郭江生，男，汉族，现住勐腊县。委托诉讼代理人：栗靖雯，云南XX律师事务所律师。特别授权代理。原告李锐波与被告张雯、郭江生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告李锐波及其委托诉讼代理人刘黎黎、被告张雯及其委托诉讼代理人赵洎、谭飞、被告郭江生的委托诉讼代理人栗靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李锐波向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告房屋款本金430000元及违约金106000元，合计536000元；2.本案案件受理费由被告承担；庭审中原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的房屋买卖协议.事实和理由：2017年3月17日，原告与被告签订房屋买卖协议书约定，被告将位于景洪市勐泐大道75号山水云天5栋101号房屋出售给原告，房屋总金额为530000元，合同还约定了付款方式及相关产权过户、房屋交付、违约责任等。双方对上述房屋买卖协议进行公证。合同签订的当天，原告向被告支付定金150000元。之后原告分别四次共向被告支付了280000元，合计430000元。被告于2017年4月9日向原告出具保证书，承诺于2017年7月9日前办理所有过户手续。期限届满后，被告迟迟不配合原告办理过户手续。后经原告了解，该房屋因被告涉及其他债务，已经被法院采取财产保全，被告将不能履行过户手续的房屋出售给原告实属欺诈。原告只能与被告协商返还购房款，被告答应于2017年9月4日前返还房款，但被告根本不履行承诺。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，现依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张雯辩称，被告郭江生并不是房屋买卖人和保证人，不应承担责任。被告张雯与被告郭江生已经离婚，涉案债务并不是夫妻债务。原告主张的违约金过高。并且不同意解除合同。被告郭江生辩称，被告郭江生与本案无关联性，是被告张雯签订的合同，并不是被告郭江生，被告郭江生对此事完全不知道，并且原告支付给被告张雯的购房款，都是被告张雯在使用，并未用于被告郭江生、张雯的夫妻共同生活。且在履行期届满之前被告郭江生、张雯已经离婚。另外认为，被告张雯并没有实际违约，房屋买卖协议可以继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告双方存在争议的证据本院评判如下：原告提交的原告李锐波与被告张雯签订的房屋买卖协议1份、公证书1份、中国工商银行电子银行回单6份、收据3份,内容真实，可相互印证证实原告李锐波与被告张雯签订房屋买卖协议购买被告张雯房屋及原告向被告张雯支付购房款的情况，本院予以采信。保证书1份系被告张雯向原告出具，内容真实，可证实被告张雯于2017年4月向原告出具保证书，保证在2017年4月9日至2017年7月9日期间办妥所有的过户手续的情况，本院予以采信。离婚证、离婚协议书各1份，内容真实，可相互印证证实二被告于2017年6月30日在勐腊县民政局办理离婚登记手续的情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月17日，张雯（甲方）与李锐波（乙方）签订了1份房屋买卖协议，该协议书约定：“甲方将位于景洪勐泐大道75号山水云天房屋，房屋所有权证号为景房权证景字第××号，建筑面积为137.03㎡，出售给乙方，房屋总金额为530000元；本协议签订时，乙方支付给甲方购房款150000元，余款380000元，乙方于2017年3月30日前向甲方付清；签订本售房协议后，甲方必须全力协助乙方办理该房地产的过户手续，甲方负责提供办理有关产权变更登记所需的各种证件材料，办理房地产产权过户手续时，发生的相关事宜，甲方必须全力协助乙方解决；签订本协议，甲方将该房地产的房屋所有权证、国有土地使用证、相关发票、收据及该房屋交付给乙方，因不可抗力的因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长；甲方保证该转让之房地产权属清楚、完整，无任何债权、债务纠纷，该房地产属于甲方个人所有，无其他共有人，甲方对房地产享有完全处分权；甲方保证在本协议签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该房地产的转让、租赁等协议、文件，亦未对房地产设定抵押、质押、担保等权利限制；本协议签订之后，甲方不得再将该房地产转让、租赁给第三人或对该房地产设定抵押、质押、担保等权利限制，双方在进行房地产交易过程中，若发生与甲方有关的房地产产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责理清，并承担相应民事责任，因此给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责赔偿；本协议经甲、乙双方签字后，均需按本协议内容认真履行，若有一方违反本协议内容，必须向守约方支付总房款20%的违约金，并承担因违约给守约方造成的经济损失。”，该合同还对其他事项进行了约定。2017年3月17日，经张雯与李锐波申请，西双版纳州勐泐公证处对该房屋买卖协议进行公证。该房屋买卖协议签订后，李锐波共向张雯支付430000元购房款。2017年4月9日张雯向李锐波出具保证书，保证张雯名下山水云天小区5栋101号房屋已经出售给李锐波，但房产还未正式过户，正在办理过户手续，保证三个月之内（2017年4月9日至2017年7月9日）办妥所有的过户手续。另查明，郭江生与张雯于1990年1月22日在勐腊县办理结婚登记，2017年6月30日双方因感情不和等原因，自愿离婚，在勐腊县民政局办理了离婚登记，并签订离婚协议书，约定了：“夫妻共同财产坐落于西双版纳州景洪市山水云天小区5栋101号楼房一套，离婚后，该套房产权归女方所有；”等内容现张雯卖给李锐波的房屋，因张雯涉及其他案件，该房屋依法被法院采取财产保全措施，无法过户给李锐波而形成纠纷。本院认为，首先，对于原告与被告张雯签订的房屋买卖协议是否应解除的问题。原告与被告张雯签订房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应严格遵守。该合同签订后，原告按约定向被告张雯支付购房款430000元，但被告张雯因涉及其他案件，其出售给原告的房屋被法院依法采取财产保全措施，被告张雯作为导致履行障碍发生的一方，应设法解除法院的财产保全以使合同继续履行，但至本案诉讼时，被告张雯仍未能清除上述障碍，导致涉案房屋无法过户，原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”、第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求解除房屋买卖协议，并要求被告张雯返还已付房款430000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，因本案系被告张雯违约导致合同目的不能实现，故被告张雯应向原告支付违约金，至于违约金的金额，考虑原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照双方协议书约定总房款的20%违约金赔付标准过高，故本院调整为按照原告已付房款的20%即86000元（430000元×20%）予以支持。对于被告郭江生是否应对本案涉及债务承担责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，本案中，被告张雯以自己的名义与原告签订了房屋买卖协议所产生的债务在与被告郭江生婚姻关系存续期间产生，二被告对该财产未约定为各自所有，故虽二被告已经离婚，但产生的债务应按照夫妻共同债务处理，故本院对于原告要求二被告承担连带还款责任的诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告李锐波与被告张雯于2017年3月17日签订的《房屋买卖协议》；二、被告张雯、郭江生于本判决生效之日起十日内返还原告李锐波购房款430000元；三、被告张雯于本判决生效之日起十日内向原告李锐波支付违约金86000元；四、驳回原告李锐波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9160元，由被告张雯、郭江生负担。原告李锐波预交的案件受理费本院不另清退，由二被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  刘雁琪二〇一七年十二月十一日书记员  钟宇莹