吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉24民申111号再审申请人（案外人）：延边华兴房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：朴泰得，董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，男，汉族，1984年9月23日生，延边华兴房地产开发有限公司办公室主任，现住延吉市。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被申请人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行，住所地吉林省龙井市。负责人：塔娜，行长。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被申请人（原审被告）：金文权，男，1983年8月29日出生，朝鲜族，个体，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。被申请人（原审被告）：俞京花，女，1980年5月2日出生，朝鲜族，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。被申请人（原审被告）：朴光春，男，朝鲜族，1985年2月24日出生，现服刑于吉林省延吉市监狱。被申请人（原审被告）：裴美英，女，朝鲜族，1984年1月9日出生，现住吉林省延吉市。再审申请人延边华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）因与被申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行（以下简称邮储银行龙井支行）、金文权、俞京花、朴光春、裴美英金融借款合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院（2020）吉2405民初466号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华兴公司申请再审称，请求依法再审本案，中止该判决的执行，并依法撤销原判第二项、第五项，改判驳回邮储银行龙井支行主张25万元违约金和优先受偿权的诉讼请求。事实与理由：龙井市人民法院于2020年6月10日作出的（2020）吉2405民初466号民事判决，遗漏当事人和案件事实，且适用法律错误，严重侵害了华兴公司的合法权益。2017年3月21日，朴光春与华兴公司（董事长朴泰得）签订了《房屋买卖合同书》，以1300万元的价格购买华兴公司长白山西路5311号金达莱小区11号楼号八套门市房，合同约定：由朴光春支付首付款300万后将上述8套门市变更至朴光春名下，再由朴光春自行办理抵押贷款，三十天内支付800万房款，剩余200万房款于2017年7月30日前支付。2017年3月20日，朴光春支付了上述门市房300万元首付款后，房屋过户到朴光春名下。之后朴光春将八套门市房中的四套抵押给刘茹（刘连庆），用另外四套门市房抵押给邮储银行龙井支行，此后朴光春以贷款没有办下来为由，仅向华兴公司支付了250万房款，剩余750万房款拒不支付。2018年初华兴公司对朴光春和裴美英提起民事诉讼，要求支付剩余房款并承担违约责任，案号为：（2018）吉24民初64号（以下简称64号案件）。该案因朴光春涉嫌合同诈骗被刑事审查而中止审理。贵院于2019年8月26日作出（2019）吉24刑终124号刑事裁定，对朴光春作出有罪判决，已发生法律效力。64号案件于2019年下半年恢复审理，华兴公司提出“变更诉讼请求并追加刘茹、邮储银行龙井支行为被告”的申请，请求撤销2017年3月21日朴光春与华兴公司签订的《房屋买卖合同书》将房屋恢复到华兴公司名下；并确认刘茹和邮储银行龙井支行的不动产抵押权不构成善意取得，并注销抵押权登记。2020年4月7日贵院对64号案件进行了开庭审理，邮储银行龙井支行也参加了诉讼。2020年5月7日邮储银行龙井支行在龙井市人民法院提起本案诉讼，并于2020年6月10日作出（2020）吉2405民初466号民事判决，现已发生法律效力。一、邮储银行龙井支行不构成善意取得不动产抵押权，对案涉四套房屋不享有优先受偿权。（一）朴光春、裴美英、金文权、俞京花虚构用款事实，至今没有将银行贷款偿还完毕并出现逾期，涉嫌贷款诈骗或骗取贷款犯罪，借款和抵押合同无效。（二）《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》第十三条至第十五条规定了银行业金融机构在贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，包括核实抵押物的价值和变现能力。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。根据上述规定，“无重大过失”要求邮储银行发放贷款，应按照规定程序履行审查义务。本案贷款，邮储银行龙井支行存在以下重大过错和违规行为：1.案涉房屋在延吉市，金文权和朴光春均是延吉市户口，邮储银行龙井支行跨区域经营，其未提供审批资料。2.申请贷款时,案涉房屋已出租，根据《中国邮政储蓄银行信贷担保管理办法》和《中国邮政储蓄银行房地产抵押个人商务贷款业务操作规程》的要求，邮储银行龙井支行需要取得承租人的承诺书，避免将来抵押权受到限制。抵押合同第十四条对抵押物的处分作出限制约定，邮储银行龙井支行没有对案涉房屋进行调查。3.邮储银行龙井支行没有提供房屋评估报告；4.抵押房屋不是挨着，这必定要影响房屋价值，且不便于处分。5.借款合同第九条约定了受托支付，借款金额50万元以上的，必须采取受托支付方式，支付单中选定采用受托支付方式，而填写的是金文权名下的账号，本案中邮储银行龙井支行严重违反贷款制度和借款合同。6.朴光春和金文权在申请贷款时还有其他巨额贷款没有偿还完毕，邮储银行龙井支行没有进行尽职调查。刑事判决显示：朴光春在和龙信用社有300万元贷款没有偿还，金文权有1800万元贷款没有偿还完。邮储银行龙井支行的以上违规行为，证明本案争议的500万元贷款系违规发放，邮储银行存在重大过错，不符合善意的要求。二、原判适用法律错误。1.本案为金融借款合同、抵押合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第二款规定，原审适用上述规定的第二十九条和第三十条对邮储银行龙井支地主张的逾期利息、违约金、律师费予以支持是错误的。2.本案借款利率为6.65%、逾期利率为9.975%，逾期利息包含了6.65%的利息损失和3.325%的违约利息，邮储银行龙井支行在本案中即主张了逾期利息又主张了25万元违约金，超过利息损失的130%，原审四位被告在答辩时均表示违约金过高，法院应当调整，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，对于邮储银行主张的25万元违约金不应支持。本案诉讼标的接近400万元,且被告人数众多，朴光春还因涉案房屋及借款被羁押，龙井法院适用简易程序审理本案纠纷，程序违法。64号案件于2020年4月7日开庭，本案纠纷于5月7日立案,邮储银行龙井支行和四被告明知抵押房屋和抵押权是否为善意存在争议,故意在本案中遗漏华兴公司作为第三人参加诉讼，已经损害华兴公司的合法权益。邮储银行龙井支行辩称，原审认定事实清楚适用法律正确，应当裁定驳回华兴公司再审申请。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》【法发（2017）22号】明确规定“二、以服务实体经济作为出发点和落脚点，引导和规范金融交易……2.严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息复利、罚息、违约金和其他费用过高,显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的,应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。规范和引导民间融资秩序，依法否定民间借贷纠纷案件中预扣本金或者利息、变相高息等规避民间借贷利率司法保护上限的合同条款效力。”就是说总计超过24%的部分应予调减,那么未超过则没有调减的必要，24%以内的部分应当支持，因此判决结果正确。关于优先权的问题，邮储银行龙井支行办理贷款符合相关法定程序,且已经基于不动产登记中人的权利证书的公示信赖办理了贷款手续,且办理了他项权证,也按照合同约定向借款人发放了贷款,属于善意取得。如果申请人有异议,不应提起再审或者另案追加龙井支行，而应提起行政诉讼撤销权利证书。华兴公司在没有收到全部房款的情形下，明知有可能发生朴光春不支付剩余房款的风险的存在却坚持把房屋登记在朴光春名下，且朴光春何时借款、从哪里借款、贷款何时下放等都不清楚，说明华兴公司已经认可自愿承担朴光春不把剩余房款支付的风险，刑事判决书中也明确指出，朴光春退赔被害人华兴公司的是损失，不是退还房屋。华兴公司不是原审的必须参加诉讼的当事人，因此华兴公司无权提起再审。俞京花、金文权提交意见称，原审认定事实清楚，程序合法，华兴公司不符合《最高院关于民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第五条当中的案外人的标准，华兴公司没有权利申请再审，华兴公司从未对涉案标的物主张过权利，而且其没有权利可主张，因为该房屋华兴公司已经过户给了朴光春，物权已经发生了转移的法律效力，应当驳回华兴公司再审申请。朴光春、裴美英未提交意见。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十二条第一款规定：“必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百条第八项规定，自知道或者应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十三条规定情形的除外。”华兴公司以案外人身份对（2020）吉2405民初466号民事判决书申请再审，主张其对案涉房屋有直接利害关系，系必须共同进行诉讼的当事人。经查，华兴公司于2017年3月21日与朴光春签订了房屋买卖合同，并将房屋过户到朴光春、裴美英名下，案涉房屋已发生物权变动的效力，朴光春用自己名下的房屋向邮储银行龙井支行抵押贷款，与华兴公司无关，故华兴公司在邮储银行龙井市支行诉金文权、俞京花、朴光春、裴美英金融借款合同纠纷一案中，不属于必须进行共同诉讼的当事人。综上所述，华兴公司的再审申请不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回延边华兴房地产开发有限公司的再审申请。审判长 邓 艳审判员 柳南洙审判员 金亨今二〇二〇年十一月五日书记员 吴 昊