河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6464号上诉人（原审原告）：朱瑞涛，男，1984年10月1日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路**401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所律师。原审第三人：朱超奇，男，1968年1月22日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人朱瑞涛因与被上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）、原审第三人朱超奇房屋买卖合同纠纷一案，经河南省洛阳市洛龙区人民法院以（2019）豫0311民初2072号民事判决作出判决后，朱瑞涛、智杰公司提起上诉，本院以原判决认定基本事实不清，原审遗漏当事人朱超奇为由，作出（2019）豫03民终7466号民事裁定，撤销原判，发回重审；河南省洛阳市洛龙区人民法院于2020年7月12日作出（2020）豫0311民初638号民事判决后，朱瑞涛向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱瑞涛及其委托诉讼代理人任延萍，被上诉人智杰公司的委托诉讼代理人尤佳迪到庭参加诉讼。原审第三人朱超奇经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱瑞涛上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持朱瑞涛的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由智杰公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。(2018)豫0311民初2599号民事判决书认定朱瑞涛与智杰公司之间签订的《丽都名邸项目内部订购协议》为合法有效,即已认定双方之间的房屋买卖合同合法有效,而且朱瑞涛已经向智杰公司支付了全额购房款。结合本案一审诉讼时朱瑞涛已提交了智杰公司向上诉人出具的收据三份,已载明购房款金额、坐落位置、房号和顶账事实，充分证明了朱瑞涛已经按照协议约定履行了付款义务。二、智杰公司与朱超奇既已签订《智杰丽都名邸项目团购协议》和《关于解决团购协议问题的补充协议》,已能够证明智杰公司授权朱超奇销售房屋,也已明确约定销售房屋所得房款由朱超奇交于智杰公司。根据一审法院查明事实,朱超奇对朱瑞涛负有债务,在朱瑞涛将债权转化为房款时,是经由智杰公司知情同意并准许的,有“原件已收回抵房产(丽都名邸)”和《丽都名邸项目内部订购协议》、收据三份为证,同时朱瑞涛作为债权人对此也表示同意并在涉案协议上签字确认。此时,已能够证明朱瑞涛已如实按照协议约定缴纳了购房款,智杰公司也认可已经交付房款的事实,接受交付房款的方式。智杰公司已经取得该项目的房屋预售许可证,朱瑞涛与智杰公司形成房屋买卖合同关系,但双方之间的买卖关系已无法实际履行,因此智杰公司清偿债务的义务不能免除,其应当向朱瑞涛偿还债务即返还购房款2216536元并支付相应利息。三、现因该房屋智杰公司已不能履行合同义务,故朱瑞涛要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求,合法有据,一审法院已予以支持。涉案协议关系解除后,智杰公司应继续清偿债务并支付资金占用期间的利息。智杰公司辩称,朱瑞涛在本案中与智杰公司的关系并非是一般的购房客户，朱瑞涛在主观上认为是朱超奇以智杰公司的房屋抵偿欠付的债务。对此智杰公司不知道朱瑞涛与朱超奇之间的真实关系，也没有表示过代替朱超奇偿还债务。智杰公司与朱超奇之间自始不存在债权债务关系，也就没有以房抵债的债务转化，智杰公司没有就朱瑞涛所述的房屋收到任何的对价。朱超奇与朱瑞涛均没有以钱款或者其他形式向智杰公司支付房屋有关的价款，所以智杰公司也就没有返还的依据。一审法院判决事实清楚，结果正确，应予维持。朱超奇未参加庭审，亦未提交书面陈述意见。朱瑞涛向一审法院提出起诉请求：1.解除双方之间签订的《丽都名邸项目内部定购协议》；2.智杰公司返还朱瑞涛购房款2216536元；3.智杰公司承担朱瑞涛购房款资金占用期间的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年4月10日计算至实际还款之日止），暂计至2019年4月11日利息为434425.66元；4.智杰公司赔偿朱瑞涛因房价上涨而导致的经济损失（具体损失数额待人民法院委托的评估鉴定机构进行评估鉴定后另行计算）；5.一审案件诉讼费用、保全费等由智杰公司承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，智杰公司与朱超奇签订《智杰.丽都名邸项目团购协议》，甲方智杰公司在洛阳新区高铁站附近建设的丽都名邸项目为乙方朱超奇提供商品房35套。乙方同意以团购的方式在该项目购商品房35套，单价为5600元/平方米。协议签订后团购房源由乙方负责组织实施、分配及收取房款，房价按4800元/平方，团购商品房活动开始实施后，4800元与5600元的差异部分待全部房款到位后结清。乙方负责在接到甲方取得预售证并通知签署《商品房买卖合同》后，组织业主七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，甲方在见到乙方收款条或通知后，及时给予办理有关购房手续，所有付款日期以甲方开具的有效票据日期为准。团购结束后10日内，乙方向甲方结清所有房款，否则视为乙方为放弃团购房源，甲方对其房源另行处理。2015年4月10日，乙方朱瑞涛作为朱超奇指定的购房客户与甲方智杰公司签订了编号为ZJ006、ZJ007、ZJ008的三份《丽都名邸项目内部定购协议》。协议约定，乙方定购甲方位于洛阳市洛龙区智杰?丽都名邸项目的房源，5号楼1单元401室，暂定面积约为135.41㎡，暂定房款758296元;5号楼1单元403室，暂定面积约为135.41㎡，暂定房款758296元；1号楼3单元401室，暂定面积约为124.99㎡，暂定房款699944元；乙方自愿选择一次性付款方式即本协议自签订之日起七日内付清总房款。所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准。乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》并提供相关资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止，所订购房源不退不换。协议签订后，甲方应保证乙方的房源并按《商品房买卖合同》的约定向乙方交付。同日，智杰公司给朱瑞涛出具《收据》三份，收据编号分别为：3333846、3333847、3333848，内容为今收到朱瑞涛交来丽都名邸诚意金（顶账）朱超奇客户，金额与暂定房款金额一一对应。三份收据上均加盖有智杰公司财务专用章和财务人员沈恒签名。庭审查明朱瑞涛没有再直接向智杰公司支付上述房款。2016年12月1日,朱超奇在智杰公司出具22人的《朱超奇客户》名单表上注明：智杰公司序号中的13、14、15（解明涛、解宝现、吴亚恒）不是我认可范围，此收据有朱超收回，其余客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交清。本人承诺2017年12月底之前付清，在此期间以上客户不可以办理购房手续，如2017年年底不能付款，不再购买。客户事情由本人自行解决，与智杰公司无关。2016年12月26日，智杰公司取得该项目的房屋预售许可证，没有与朱瑞涛签订《商品房买卖合同》。2018年1月2日，智杰公司为甲方与朱超奇为乙方签订《关于解决团购协议问题的补充协议》，主要内容是：甲乙双方于2015年4月9日签订团购协议，团购协议签订后，甲方根据乙方的要求与乙方指定的购房客户签订了《丽都名邸项目内部定购协议》并开具了收据，但甲方并没有实际收到乙方指定客户的任何购房款。截至本合同签订时，乙方仍没有收到乙方团购客户交付的任何购房款，也没有收到乙方支付的任何购房款。基于上述事实，双方经协商达成如下内容，第一条，甲乙双方共同确认，根据2015年4月9日签订的团购协议第六条的规定，该团购协议的付款期限应截止至2015年6月3日，经双方协商将付款期限顺延至2017年12月底。因甲方至今未收到任何购房款，故团购协议于2017年12月31日作废。第二条特别约定，1、本协议作废后，乙方负责向自己购房客户通知，并具体说明该团购协议不能履行的原因。若因乙方原因不能向其购房客户通知或说明，由此而造成的全部法律后果均由乙方承担。2、团购协议作废后，甲方对团购协议所涉及的房屋享有全权处分权，任何人不得以任何理由予以干涉。3、团购协议作废后，乙方团购客户不得以团购协议为依据再向甲方主张任何权利。第三条，乙方承诺乙方负责向自己团购客户收回、销毁甲方与其客户签订的《丽都名邸项目内部定购协议》和收据，若因自己原因而给甲方造成任何损失，乙方应当予以赔偿。2018年朱瑞涛向一审法院提起诉讼，请求判令其与智杰公司签订的《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，请求判令双方签订《商品房买卖合同》并协助办理过户手续。一审法院作出（2018）豫0311民初2599号民事判决，确认双方签订的《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，驳回了朱瑞涛要求与智杰公司签订《商品房买卖合同》并办理过户的诉讼请求。该判决书已生效。2018年12月12日，智杰公司在洛阳晚报发出通知，内容为李洪强、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、叶占超、许立强：你们与我公司于2015年4月至12月签订《丽都名邸内部定购协议》，现通知你们于本通知见报后30日内到售楼部交纳协议约定的购房款，逾期将解除协议，按协议规定内容处理。2019年3月20日，朱瑞涛以智杰公司为被告提起本案诉讼，重审庭审中朱瑞涛提交《鉴定申请书》，申请对涉案房屋2015至2020年间的房产差价进行司法鉴定，以确定自身实际损失。委托鉴定期间，朱瑞涛撤回了鉴定申请，并自愿放弃要求智杰公司支付房屋溢价损失的请求。重审中智杰公司提交公安部门讯问朱超奇笔录一份，朱超奇在讯问中称：我介绍这些人投钱到洛阳市湛蓝电子科技有限公司，该公司后来倒闭了，我介绍的这些人都赔钱了，智杰公司在洛阳高铁站旁边建了一个楼盘，我想楼盘会升值，这些人都是我的朋友，虽然说他们的钱没有给我，我也不是担保人，感情上说我想帮帮他们，就想着能通过智杰公司楼盘给他们挽回损失。我就是个介绍人，我和于俊义是朋友，我就和智杰公司签订协议，团购的房款没有打给智杰公司，智杰公司给这些人签订了购房协议，开了收据，这些人并没有把购房款打给智杰公司，智杰公司就不把房子给这些人，这些人就拿着购房协议和收据去洛龙法院起诉智杰公司。这些事情我给于俊义说都照我的头，签订购房合同的这些人有李洪强、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、许立强。我和智杰公司没有债务关系，智杰公司不欠我的钱。智杰公司没有表示过代替我偿还债务，我也没有说过让智杰公司代替我偿还债务。另查明，2014年9月27日，朱超奇向朱瑞涛借款150万元，月息二分。2015年1月6日，朱超奇妻子朱秀霞向付强借款80万元，由朱瑞涛担保。2015年4月10日，在朱瑞涛与智杰公司签订三份《丽都名邸项目内部定购协议》时，由朱超奇将上述借款合同、借条收回，并由朱超奇的司机吴岩在借款合同和借据复印件上注明“原件已收回抵房产（丽都名邸）”。上述事实，由朱瑞涛提交的编号为ZJ006、ZJ007、ZJ008三份《丽都名邸项目内部定购协议》、三张收据、《智杰丽都名邸》预售信息、借款合同、借条，智杰公司提交的《智杰.丽都名邸项目团购协议》、《朱超奇客户》表、《关于解决团购协议问题的补充协议》、洛阳晚报公告、洛阳市公安局金谷分局对朱超奇所作的询问笔录、朱超奇在叶战超速智杰公司一案所作陈述等在卷佐证。一审法院认为，在朱瑞涛与智杰公司签订的三份《丽都名邸项目内部定购协议》之前，朱瑞涛与朱超奇之间存在借贷关系，该定购协议签订后，朱超奇收回了朱瑞涛所持有的借款合同和借据，虽然智杰公司给朱瑞涛出具了“顶账”收据，但朱瑞涛没有证据能够证明依据内部定购协议向智杰公司支付了对价，故对其要求返还房款并赔偿利息损失的诉讼请求因证据不足不予支持。对请求解除内部定购协议的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，经合议庭评议并报院审判委员会讨论决定，判决：一、解除朱瑞涛与智杰公司2015年4月10日签订的编号为ZJ006、ZJ007、ZJ008的三份《丽都名邸项目内部定购协议》；二、驳回朱瑞涛的其他诉讼请求。一审案件受理费28008元，由朱瑞涛负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，智杰公司与朱瑞涛签订的三份《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，且经生效的民事判决书确认，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，智杰公司在与朱瑞涛签订三份《丽都名邸项目内部定购协议》后，又分别向朱瑞涛出具三份收据，该三份收据载明的房款金额与定购协议一致。智杰公司作为正规的房地产公司，向朱瑞涛出具正式的收据。收据上明确载明购房款系“顶账”，顶账即表明智杰公司与朱瑞涛达成了以其他款项抵付房款的意思表示，视为收到朱瑞涛的购房款。智杰公司也未提交证据证明其是在受胁迫或欺诈的情况下签订认购协议及出具收据。而且，在签订定购协议后，朱超奇收回了其向朱瑞涛出具的借款合同及借据。综上，智杰公司的行为应当认定为其以房屋作价代替朱超奇履行还款义务，但智杰公司现在又不能履行定购协议，不能交付房屋，因此，智杰公司应当返还购房款及相应利息，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。智杰公司与朱超奇之间的债权债务关系不影响智杰公司与朱瑞涛之间法律关系，智杰公司可以另行主张。朱瑞涛关于返还购房款及占用期间利息的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，朱瑞涛的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初638号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初638号民事判决第二项；三、智杰公司于本判决生效之日起十日内返还朱瑞涛购房款2216536元及利息（以2216536元为基数，从2015年4月10起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回朱瑞涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28008元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。二审案件受理费28008元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 范振洋审判员 杨献民二〇二〇年十一月三日书记员 刘梦洋