广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16943号上诉人（原审被告）：罗桂珍，女，1951年1月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省工业设备安装有限公司，住所地广州市越秀区农林下路**广发金融大厦**。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯肖婷、方洵莹，均系广东君信律师事务所律师。上诉人罗桂珍因与被上诉人广东省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗桂珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回工业设备公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由工业设备公司承担。事实与理由：一审判决查明事实不清，认定错误。一、双方之间是建立在企业与职工之间的公房租赁关系，工业设备公司的请求没有法律依据。罗桂珍的丈夫禤义祥于1970年9月进入工业设备公司成为该司的正式职工，直至2011年3月退休，禤义祥于2015年1月14日去世。1982年，工业设备公司按照相关住房政策，结合禤义祥的个人情况及家庭情况，将涉案房屋作为职工福利房分配给禤义祥一家居住至今，罗桂珍也按照工业设备公司的规定缴纳相关费用。涉案房屋是国有单位分配给职工居住的职工福利房，虽双方签订了《房屋租赁合同》，但涉案房屋的性质没有改变，工业设备公司要求解除租赁关系并收回房屋的请求不符合法律规定。二、双方之间是特殊的房屋租赁关系，不同于《中华人民共和国合同法》所调整的平等主体之间的房屋租赁合同关系。罗桂珍一家居住在涉案房屋是基于罗桂珍的丈夫禤义祥是工业设备公司的职工，工业设备公司按照国家有关政策，将涉案房屋分配给职工居住。此类房屋不会因为国有企业出于管理需要而与职工签订的《房屋租赁合同》而改变，故工业设备公司主张双方是不定期租赁关系并要求解除租赁关系是错误的，双方之间的特殊房屋租赁关系继续存在。三、工业设备公司的起诉违反了买卖不破租赁的原则。1.如上所述，双方之间的房屋租赁关系继续存在，且不因涉案房屋涉及拆迁而改变。2.涉案房屋被征收拆迁，不是所有权的灭失，广州市荔湾区人民政府已经按照相关规定与工业设备公司进行了产权置换，在异地安置补偿了相应的房屋给工业设备公司。按照相关法律规定，即使房屋的所有权发生变动，也并不影响双方的租赁关系，工业设备公司应当将产权置换补偿的相应房屋安置给罗桂珍居住使用，并延续原来的租赁关系。四、工业设备公司侵占罗桂珍受安置补偿的权利，是不合法、不诚信的行为，应当驳回起诉。广州市荔湾区人民政府已明确征收范围内的补偿安置对象、补偿安置方式及补偿标准等，罗桂珍应当属于补偿安置对象，政府部门也已经提供安置房，但工业设备公司却提起本案诉讼，要求收回涉案房屋，其目的是侵占罗桂珍受安置补偿的权利。五、工业设备公司否定补偿安置方案的做法不合法、不诚信。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回工业设备公司的诉讼请求。被上诉人工业设备公司二审答辩称：一、双方之间是房屋租赁合同关系。根据最高人民法院1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》以及广东省高级人民法院针对本系列案件作出的再审裁定，本案属于房屋租赁合同纠纷，属于人民法院的受案范围。二、本案是由于发生了政府征收的特殊情形，而并非作为产权人的工业设备公司将涉案房屋进行转让，因此本案不适用买卖不破租赁的原则。三、在广州市荔湾区人民政府作出房屋征收决定后，工业设备公司已根据法律规定及上级国资主管单位批准的方案实施了安置补偿。针对包括罗桂珍在内的所有租户，工业设备公司提供了两种安置方式，一种是继续提供安置房租赁，一种是租户可以选择弃租补偿，工业设备公司提供货币补偿，该补偿方案在2017年11月已经公布。工业设备公司也根据该方案与陈岗路49号大院的一百多户租户协商，截止目前已有超过一百户接受了安置补偿方案。由于本系列案中的四户租户一直不肯接受安置方案，未向工业设备公司作出安置方式选择，工业设备公司迫于无奈提起本案诉讼。工业设备公司在此前的诉讼程序中，已经多次强调提起诉讼并不影响租户安置补偿的权利，罗桂珍可以在本案中与工业设备公司达成调解或和解，或者是另案主张，因此不存在罗桂珍所称的侵占其安置补偿的情况。四、广州市荔湾区人民政府发布房屋征收决定至今已三年有余，涉案房屋处在康王路工程的关键节点，政府部门也一直催促工业设备公司交付涉案房屋，希望罗桂珍配合政府的拆迁工作，尽快将涉案房屋腾空交还给工业设备公司。工业设备公司向一审法院起诉请求：1.确认工业设备公司、罗桂珍双方的租赁法律关系自起诉之日（2018年11月23日）起解除；2.判决罗桂珍（含同住人员）三日内迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院29号205、206房，并将该房屋返还工业设备公司；3.本案诉讼费由罗桂珍承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区陈岗路49号大院19、29、37号，陈岗路49号大院22、28号房屋是广东省工业设备安装公司所有的房屋，房屋所有权性质为全民所有。罗桂珍的丈夫禤义祥原是工业设备公司的职工，于2015年1月14日死亡。工业设备公司（甲方）与案外人广东省粤安物业管理有限公司（乙方）签订《职工宿舍物业服务合同》，将涉案房屋在内的陈岗路49、51号大院的内部职工宿舍委托乙方实行物业管理。工业设备公司将陈岗路49号大院29号205、206房分配给禤义祥居住使用。2001年12月31日，工业设备公司与禤义祥就涉案房屋签订最后一期《房屋（住宅）租赁契约》，约定租赁期限为2002年1月1日至2003年12月31日。上述合同期满后，双方没有续签书面合同，罗桂珍及其家人仍在涉案房屋居住并支付租金。2017年8月7日，广州市荔湾区人民政府发出的荔府征房[2017]2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》记载，广州市荔湾区人民政府决定征收相关地段的国有土地上房屋，用以建设康王路下穿流花湖隧道工程及拆迁安置房项目，征收房屋地点包括涉案房屋，等等。上述《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》附件2《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》记载，补偿安置对象包括：征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和被借地的使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人，等等。一审法院再查，工业设备公司原名称为广东省工业设备安装公司。另工业设备公司曾于2018年11月23日对罗桂珍提起诉讼，一审法院于2018年11月26日将起诉状副本送达给罗桂珍。经审理，一审法院作出（2018）粤0103民初8267号民事裁定书，驳回工业设备公司的起诉。工业设备公司对裁定不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终2419号民事裁定书，维持一审裁定。工业设备公司对二审裁定不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）粤民再458号民事裁定书，认为双方之间的纠纷属于法院的受理范围，故撤销（2018）粤0103民初8267号民事裁定和（2019）粤01民终2419号民事裁定，指令一审法院对本案进行审理。另一审庭审中工业设备公司表示可将政府提供的安置房给罗桂珍搬迁居住，由于安置房的面积大于罗桂珍的原居住面积的1.6倍，双方对安置房应缴纳的租金尚未能达成一致协议。一审法院认为，工业设备公司与禤义祥于2001年12月31日签订的《房屋（住宅）租赁契约》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。罗桂珍作为禤义祥的妻子，是同住人员，在禤义祥死亡后，该租赁契约的合同权利义务由罗桂珍承继。该合同确立了双方之间就涉案房屋的租赁关系，工业设备公司根据该合同提起诉讼，故本案为房屋租赁合同纠纷。征用拆迁纠纷是指征收单位与房屋的产权人或使用权人之间的纠纷，本案并非征收单位与工业设备公司或罗桂珍之间的纠纷，故不属于征用拆迁纠纷。工业设备公司与禤义祥签订的《房屋（住宅）租赁契约》履行期限届满后，工业设备公司继续收取租金，罗桂珍继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。由于涉案房屋位于政府决定征收房屋范围内，工业设备公司需将房屋交付给政府拆迁，故无论双方之间是属于合同法中平等主体的租赁合同关系，还是企业与职工之间带有福利性质的特殊的租赁合同关系，双方的合同因政府征收已无法继续履行。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，现工业设备公司要求解除双方的租赁关系，并明确表示同意将政府提供的安置房提供给罗桂珍使用，故工业设备公司该项诉讼请求符合法律约定，一审法院予以支持。由于工业设备公司的起诉状副本是在2018年11月26日送达给罗桂珍，依据法律规定，双方的合同在该日解除。租赁关系解除后，罗桂珍及其同住人员应及时腾空涉案房屋并交还给工业设备公司。至于罗桂珍所提及房屋属于福利分房、应享受房改福利的问题，属于另一法律关系，一审法院不作处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条规定，作出如下判决：一、广东省工业设备安装有限公司与罗桂珍关于广州市荔湾区陈岗路49号大院29号205、206房的《房屋（住宅）租赁契约》于2018年11月26日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，罗桂珍（含同住人员）迁出广州市荔湾区陈岗路49号大院29号205、206房，将房屋腾空交还给广东省工业设备安装有限公司。一审案件受理费100元，由罗桂珍负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：工业设备公司能否主张解除双方的租赁关系并据此要求罗桂珍及其同住人员腾空交还涉案房屋。对此，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人之间没有再继续签订书面租赁合同，因此，一审法院认定双方之间为不定期租赁合同关系，工业设备公司有权随时解除合同、收回房屋，上述处理并无不当，本院予以维持。罗桂珍上诉提出本案属于职工福利分房，双方之间的房屋租赁关系应继续存在并要求工业设备公司将相应的房屋安置给其居住。对此，因罗桂珍与工业设备公司之间事实上不具有劳动隶属关系且涉案房屋位于政府决定征收房屋范围内，现工业设备公司亦明确表示其已就罗桂珍交还涉案房屋后的权益保障制定了相关方案，故一审不予采信罗桂珍上述抗辩意见并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人罗桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗桂珍负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十一月三日书记员 古嘉玲张海燕