广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤01执异503号 异议人（被执行人）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。 法定代表人：景治君，该公司董事长。 委托代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。 委托代理人：苏基汝，广东四方三和律师事务所律师。 申请执行人：广州市危房改造建设管理所，住所地广州市越秀区中山四路芳草街26号3楼。 法定代表人：蒋祖生，该所主任。 申请执行人：广州中豪实业发展有限公司，住所地广州市天河区龙洞派安路自编19号。 法定代表人：张学东，该公司董事长。 两申请执行人的共同委托代理人：张中波，广东沁森律师事务所律师。 两申请执行人的共同委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广州市危房改造建设管理所（以下简称市危改所）、广州中豪实业发展有限公司（以下简称中豪公司）与被执行人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）建设用地使用权转让纠纷一案中，景兴公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人景兴公司向本院提出异议称，一、法院严重超标的查封其司37套房产，依法应当解除超标的查封的财产。执行通知书要求其司向申请执行人市危改所、中豪公司支付案款111045000元，扣除已被法院扣划其司的银行存款5600多万元，其司实际只欠申请执行人5500多万元。而其司被查封的37套房产，总面积有14004.88平方米，依据2016年9月的评估值就有793017273元，虽然上述财产存在抵押贷款，但是其司尚欠抵押的债务只有477267520元，且此抵押贷款，其司一直处在正常的还本付息的阶段，抵押债务金额只会减少，不会增加。上述抵押债务金额不变的前提下，以上述评估值扣除抵押债务金额，其司的上述财产尚有315719753元余值，而其司所欠申请执行人的债务只有5500多万元，法院对其司财产的查封其价值已经超出2.5亿多元，属于严重超标的查封。如果依据目前的市场价估值将会更高，则查封超标的将更加严重，故其司请求对上述查封财产予以解除查封。二、解除上述财产的查封，有利于解决社会矛盾，节约司法资源，维护社会稳定。其司上述被查封的37套房产，存在已经出售的房产，由于法院的查封直接影响了其司与客户的交易，导致其司违约，也会产生其他经济纠纷。购买者也可能提出执行异议，从而拖延了法院的处置进程。另外，由于上述财产均已抵押给广州农村商业银行股份有限公司，抵押贷款4.7亿元，因为法院的查封与处置，可能导致多米诺骨牌效应，各大供应商、银行以及施工工人将纷纷起诉其司，其司可能将面临停业经营的险境，工人也可能面临下岗危险，从而导致更多的社会矛盾产生。其司并不是处在无可供执行财产的状况，解除上述查封财产后，其司将提供未抵押、未涉诉及没有处置风险的财产供法院置换处置。其司特提出异议，请求：解除(2017)粤01执字3352号案对其司所有的位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾37套房屋的查封。 景兴公司向本院提供以下证据：1.《最高额抵押合同》；2.广州农村商业银行股份有限公司华夏支行《说明函》；3.《委托贷款合同》；4.招商银行股份有限公司广州天河支行《说明函》；5.《查封物业清单》；6.10套荟景湾房屋《认购书》与付款凭证。 申请执行人市危改所、中豪公司辩称，第一、景兴公司不履行生效判决，执行法院有权对景兴公司名下财产采取查封措施。（2016）粤民终944号民事判决于2017年7月4日生效，景兴公司未履行生效判决，其向法院申请强制执行，法院立案受理。因景兴公司不履行义务，涉案房产在查封时已明确为景兴公司所有的财产。执行法院有权对涉案房产采取查封措施，符合法律规定，并无不当。第二、本案不存在超标的查封，理由如下：一、涉案房屋的抵押债权额：11.15亿，3.2亿。查封的37套房屋均存在抵押。其中30套抵押给广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，根据景兴公司提交的《最高额抵押合同》，该30套合同抵押额11.15亿元，期限为2016年10月21日至2021年10月20日，另外，有6套房屋抵押额3.2亿。景兴公司所述37套房屋对应的债务只有477267520元，与事实不符。二、涉案房屋价值因根据其评估拍卖变现的价值进行判断，涉案房屋查封后需要拍卖变现，涉案房屋均存在抵押，考虑存在抵押在市场拍卖变现的价值低于无抵押的房产，考虑变现价值时应假定三次流拍后保留价确定价值，景兴公司在申请书中主张2016年评估价认定评估价以及庭审补充意见中主张按照现实对外发售价格确定房屋涉案价值，没有合理合法依据。并且，景兴公司没有提供任何证据证明其所述2016年9月评估价及庭上所述的对外发售价格。三、本案不存在超标的查封，由于涉案房屋均存在抵押，且抵押额巨大，假定涉案房屋拍卖变现并扣除有关费用，剩余价款将优先抵偿抵押债权，抵押债权额11.15亿元、3.2亿。只要没有超过抵押额，均有权优先受偿拍卖价款，不存在景兴公司所述每套房屋对应债权余额。因此，房屋拍卖后优先偿还抵押后，不足以清偿债权，不存在超额。第三、涉案房屋在过户前出卖给出卖人，不属于应当解封的情形，景兴公司主张涉案10套房屋存在出售给第三人，法院查封财产时，涉案房屋均登记在景兴公司名下，法院的查封并无不当，而涉案房屋即使出售给第三人，不属于应当解封的情形。第四，景兴公司要求解封房产，应当先清偿所有债务，履行生效判决。景兴公司要求解封37套房屋，其必须先履行完毕债务及迟延履行利息，否则其不同意解封。景兴公司所述其存在可供执行财产，有履行能力，但景兴公司被强制执行至今，均未履行生效判决的债务，其对景兴公司履行存在异议，既然有履行能力，请景兴公司以现金主动向其清偿债务。景兴公司的申请不成立，请求法院予以驳回。 本院查明，本院作出的（2015）穗中法民五初字第71号《民事判决书》已于2017年7月4日发生法律效力，判决：景兴公司向市危改所、中豪公司支付款项5552万元及相应滞纳金。景兴公司未履行前述生效判决确定的义务，经市危改所、中豪公司申请，本院于2017年7月25日以（2017）粤01执3352号立案执行。 2017年8月31日，本院作出（2017）粤01执3352号《执行裁定书》，裁定查封、冻结、扣划、提取景兴公司银行存款人民币111223445元或其他等值财产。2017年9月4日，本院向华夏银行广州分行、广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行发出《解除解冻并协助扣划存款通知书》，要求其协助扣划景兴公司名下账户金额111223445元。华夏银行广州分行于2017年9月12日扣划7807034元、广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行于2017年9月20日扣划4827万元到本院代管款账户，两笔共计56077034元。2017年9月28日，本院作出（2017）粤01执3352号之二《协助执行通知书》，并于同日送达广州市国土资源和规划委员会，查封景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二1201、1301、1401、1501、1701、1801、2001、2402、2501、2601、2602、2701、2702、3001、3002、3102、3201、3301、3302、3401、3402、3701、3702、3802、3901、3902、4001，4002、4102、4201、4202、4302、4401、4402、4501、4601房（共37套）。 另查明，根据景兴公司提交的证据显示，景兴公司以包括涉案37套房产在内的财产作抵押向广州农村商业银行股份有限公司华夏支行、招商银行股份有限公司广州天河支行贷款，其中30套于2016年10月25日办理抵押手续，有6套于2017年2月21日办理抵押手续，两项抵押共计最高主债权额为14.35亿元。 本院认为，本案的执行依据是（2015）穗中法民五初字第71号《民事判决书》。根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因被执行人景兴公司拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封景兴公司名下的涉案房产符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”根据上述规定，审查法院控制的财产是否存在明显超标的的情况，必须明确两个基本事实，一是应当执行的债权金额，二是查控财产的基本价值数额，通过两个数额的对比，来判断是否存在明显超标的额查控财产的情形。一、关于本案应当执行的债权金额的问题。根据生效判决的认定计算，截至2017年9月，景兴公司在本案中应支付的执行款（包含执行费等费用）为1.11多亿元，扣除本院已划扣景兴公司名下银行存款56077034元，目前应当继续执行景兴公司的债权金额为5500多万元。二、关于查控财产的基本价值数额问题。首先，涉案37套房产目前尚未进行评估，无证据证实该部分房产的价值。景兴公司主张以2016年评估价及目前现实发售价格确定涉案房屋价值，申请执行人市危改所、中豪公司明确表示不予认可。景兴公司对于涉案房产价值的确定，明显缺乏依据，本院不予采纳。其次，涉案37套房产为银行抵押物，景兴公司以包括涉案37套房产在内的财产作抵押向广州农村商业银行股份有限公司华夏支行、招商银行股份有限公司广州天河支行贷款，两项抵押共计最高主债权额为14.35亿元，数额巨大。上述两项抵押权均设立于本院查封之前，一旦处置，银行对此具有优先受偿权。并且，考虑到涉案房产存在处置房产时的不确定性以及债权实现前逾期利息仍在增加等因素，故目前没有证据证明本院存在明显超标的额查封的情形。至于景兴公司主张涉案房产已有部分出售给第三人的问题，鉴于目前涉案房产均登记在景兴公司名下，涉案房产是否出售与景兴公司在本案提出的超标的查封事由无关，不影响对本案的审查。 综上所述，景兴公司要求解除涉案房产查封的主张依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人广州市景兴房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  陈汉森 审判员  赵 彤 审判员  黄晓清 二〇一七年十二月二十七日 书记员  何红丽                                                                                                                                                霍韵瑶