北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19489号原告：梁灵芬，女，1973年10月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛英，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天翼，北京市方正律师事务所律师。被告：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安，执行董事。委托诉讼代理人：王冰，男，1981年12月21日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：王晓頔，北京衍胜律师事务所律师。原告梁灵芬与被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称盛通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案梁灵芬的委托诉讼代理人张天翼，盛通公司的委托诉讼代理人王晓頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁灵芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2019年6月18日签订的《北京市商品房认购书》；2、请求判令被告盛通公司退还原告梁灵芬认购款共计400万元；3、请求判令被告盛通公司给付原告梁灵芬资金占用费（以400万元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率1．3倍计算自2019年9月15日至实际退还之日止，暂计至2020年6月15日为177500元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月18日，原告与被告签订《北京市商品房认购书》，约定由原告认购被告开发的位于北京市通州区天鸿颐景别墅项目中的xx号房，房屋总价为1500万元。合同签订后，原告向被告支付了认购款共计400万元，后双方并没有就房屋买卖达成正式协议，且原告不具有在通州区购房的资格，正式合同也无法签订，被告应当将收取的认购款退还给原告。原告虽多次催要，但被告均以各种理由拒绝退还，故诉至法院，请求法院判如所请。盛通公司辩称，不同意原告的解除认购书的诉讼请求。首先原告不具备购房资质不构成双方不能履行认购书和房屋买卖合同的实质障碍，被告可以等到原告有购房资质之后为原告办理相关手续，涉案房屋虽然被查封，但是查封是原告违约之后发生的事情，而且查封属于保全措施，目前涉案房屋没有经过司法拍卖程序拍卖给其他人，被告仍然可以履行交付房屋的义务，在原告付齐购房款的情况下，被告可以给原告履行交付房屋的义务；其次，原告在履行认购书的过程中，存在重大违约，现又提出解除合同，即使合同被法庭认定为解除，原告也应承担责任，原告支付400万元中的300万元属于购房定金，被告不予返还，根据认购书的约定，认购人应当自签订认购书1日内向出卖人支付认购总房款1500万元整，我们认为20%以内即300万元是定金，另外100万元属于预付款；再次，原告在签订认购书时，对其自身不具备购房资格是完全知情的，因此双方未签署商品房买卖合同，属于原告的过错，违反诚实信用原则，应当承担缔约过失责任，在双方签订协议之前，国务院及北京市的限购政策早已颁布，原告应当了解政策内容，原告曾于2016年12月7日就购买被告的其他房屋并签订过商品房现房买卖合同，该份合同中的附件7补充协议中明确约定买受人承诺在购房资格审查及签署买卖合同过程中，不存在任何提供虚假材料，进行虚假陈述，隐瞒事实等违反北京市住房限购政策的行为，由此可见，原告对于购房政策以及自己是否具有购房资格的事实是清楚的，因此原告明知无购房资质仍与被告签订认购书，违反诚实信用原则。根据最高法院司法解释规定，如果一方当事人未能订立商品房买卖合同，应当按照定金处理，因此本案商品房买卖合同未能订立一是因为原告未付齐认购书中约定的房款，二是因为原告不具备购房资格，因此在合同解除的前提下被告不应返还定金；再者，原告提出涉案房屋已经被查封，并不是合同不能履行的根本原因，也不构成合同履行的实质障碍，案涉房屋是2020年6月9日才被查封，然而双方签订认购书是在2019年6月18日，如果原告按照认购书的约定付清房款，可以根据最高法院的规定，以买受人的优先购买权对抗查封行为，而且被告也在积极进行债务重组，解决执行案件中的债务和争议，目前仍然可以向原告履行交房义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月18日，盛通公司（出卖人）与梁灵芬（认购人）签订了《北京市商品房认购书》，约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市通州区天鸿颐景别墅项目中的第xx房（以下简称x号房），该商品房用途为住宅，建筑面积共272．07平方米，其中套内建筑面积272．07平方米；该商品房为现房，房屋所有权证号为京（2016）通州区不动产权第XXXX号，国有土地使用证号为京通国用（2001出）字第xxx号；该商品房按照套内建筑面积计价，总房价款为1500万元，出卖人同意认购人按照分期付款方式付款；认购人应当自签订本认购书之日起1日内，向出卖人支付认购定金1500万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方，认购人同意在支付定金之日起1日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款；认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三人；首付款于2019年6月17日缴纳500万元整，2019年9月30日前付250万元整，其余款项于2020年6月16日前全部付清；本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。此外，认购书还约定了其他内容。上述认购书签署后，梁灵芬于2019年9月15日向盛通公司支付购房款400万元，盛通公司向梁灵芬出具了收款收据，载明：“今收到梁灵芬交来xx号楼购房款肆佰万元整。”除梁灵芬支付的上述400万元购房款外，梁灵芬在签署认购书后未向盛通公司支付其他款项。关于上述400万元款项的性质，梁灵芬主张均为购房款；盛通公司主张上述款项包含300万元定金，其他100万元为预付款。盛通公司认可在签署认购书后及收到400万元款项后并未向梁灵芬出具定金收据等明确为定金的书面凭据。庭审中，双方均认可在签订认购书后并未签订正式的商品房买卖合同，关于未签订正式的房屋买卖合同的原因，梁灵芬提出因本案所涉交易的房屋即1号房在2020年6月9日被北京市第二中级人民法院查封，并于2020年7月22日出具了查封公告拟对本案所涉房屋采取拍卖、变卖等强制措施。盛通公司认可涉案1号房被二中院查封的事实，并认可涉案房屋已经被二中院通过网络拍卖方式挂在网上进行拍卖，已发布了竞买公告。但盛通公司认为上述查封及拍卖行为并不影响房屋交付，双方的合同仍可以继续履行。另查，梁灵芬在与盛通公司签署本案所涉认购书时不具备北京市通州区的购房资质，梁灵芬在2016年12月7日与盛通公司签署了《商品房现房买卖合同》购买了盛通公司开发的另一套别墅，已办理网签并支付完购房款。本院认为，本案争议的焦点一是双方签订的《北京市商品房认购书》的性质；二是《北京市商品房认购书》是否应当解除；三是违约责任的承担（主要涉及定金罚则的适用）。关于争议焦点一，一般而言认购书是属于预约合同，而预约合同是指一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。盛通公司与梁灵芬于2019年6月18日签订的《北京市商品房认购书》，载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况、商品房的价格既付款方式与时间、认购定金条款，已经就部分主要条款协商一致。但是，双方签订的《北京市商品房认购书》未对房屋的过户交易、房屋交付时间及违约责任承担等主要条款进行约定，并约定本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。双方实际在认购书中约定将来会签单正式的商品房买卖合同，故本院认为本案所涉的《北京市商品房认购书》应为预约合同，双方实际建立了商品房的预约合同关系，本案适用商品房预约合同的案由并无不当。关于本案争议焦点二认购书应否解除。根据认购书的约定认购人即梁灵芬应当自签订本认购书之日起1日内向出卖人盛通公司支付认购定金1500万元（盛通公司主张定金的金额应为300万元，1500万元是全部购房款的数额，定金不超过总房款的20%），但梁灵芬未按认购书的约定支付定金，根据认购书第五条约定出卖人盛通公司有权解除本认购书，但盛通公司并未向梁灵芬主张解除认购书，双方继续履行，直至2019年9月15日梁灵芬向盛通公司支付了购房款400万元，后续再未付款。到2020年6月9日涉案房屋1号楼被二中院查封并即将被拍卖，双方实际无法再进行交易，也无法签订正式商品房买卖合同及办理网签手续，合同事实上无法继续履行。盛通公司主张的在法院对涉案交易房屋采取查封措施并即将拍卖情况下还能继续合同，纯属狡辩，是违背法律和事实的不负责的做法。在认购书无法继续履行的情况下，应当解除。故对于梁灵芬主张解除《北京市商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。关于解除的时间点，应以法院查封涉案房屋时间为准，根据二中院出具的公告通知，涉案房屋的查封时间为2020年6月9日，故解除的时间应为2020年6月9日。关于本案争议焦点三违约责任的承担及是否应适用定金罚则。首先，根据本案查明的情况，梁灵芬主张并未向盛通公司支付定金，其针对本案房屋交易支付的400万元款项均为购房款，不包含300万元定金，盛通公司也未出具定金收据等材料。其次，盛通公司主张的梁灵芬交纳的400万元款项中包含了300万元定金，但并未提交证据证明，其自行向梁灵芬出具的时间为2019年9月15日的收据载明的是“今收到梁灵芬交来xx号楼购房款400万元”，明确载明为购房款，且双方在签订认购书后梁灵芬并未按照约定向盛通公司支付定金，定金并未实际交付，故盛通公司主张本案适用定金罚则300万元定金不予退还，与事实不符，对盛通公司该抗辩意见不予采纳。合同解除后，盛通公司应当将梁灵芬支付的400万元购房款予以退还。关于盛通公司主张梁灵芬存在违约行为，梁灵芬确未按照认购书支付定金及履行分期付款义务，但盛通公司并未行使合同解除权，合同中也未约定梁灵芬未按期付款的违约责任条款，只是约定了定金条款，但梁灵芬并未向盛通公司支付定金。故盛通公司主张的违约责任，本院不予支持，不存在梁灵芬因违约而导致购房款不予退还。且本案合同无法继续履行与梁灵芬不具备购房资质也是存在关联，这是双方在签订认购书都是知情的，双方都对此负有责任。关于梁灵芬主张的资金占用费（即利息损失），在合同解除之前的不予支持，系梁灵芬自愿交纳的购房款，在合同解除之后，盛通公司明知房屋被查封导致合同无法继续履行，无法交付房屋，盛通公司应尽快将梁灵芬支付的购房款退还，给予盛通公司合理退还时间7天，故盛通公司应在2020年6月16日退还，其至今仍不退还必然造成梁灵芬资金占用损失，故盛通公司应从2020年6月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率向梁灵芬支付利息损失至实际退还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、梁灵芬与北京盛通绿色家园房地产开发有限公司在2019年6月18日签订的《北京市商品房认购书》于2020年6月9日解除；二、北京盛通绿色家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还梁灵芬购房款400万元；三、北京盛通绿色家园房地产开发有限公司给付梁灵芬资金占用费（计算方式：以400万元为本金，自2020年6月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算至实际退还之日止）；四、驳回梁灵芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，由北京盛通绿色家园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十一月二日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙