广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1924号 原告：广西东博商业有限责任公司，住所地：南宁市新民路59号太阳广场1楼C区。 法定代表人：肖燕宁，系公司总经理。 委托代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 委托代理人：莫书权，广西广为律师事务所实习律师。 被告：蔡兴海，男，1975年12月9日出生，汉族，住甘肃省金昌市金川区。 委托代理人：陈国飞，男，1974年8月15日出生，汉族，住湖南省安乡县。 原告广西东博商业有限责任公司（以下简称“东博公司”）与被告蔡兴海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成由审判员凌伟东担任审判长,与人民陪审员周国萍和蒙海艳参加的合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告东博公司的委托代理人韦兰军、莫书权到庭参加，被告蔡兴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东博公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告铺面租赁关系；2、被告于判决生效之日起三日内将铺面交还原告；3、被告向原告支付租金（租金计算：以2511元／月，从2016年5月1日计算至被告将铺面清空并将铺面回复原状交还给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2016年3月15日口头约定将位于兴宁区.81平方米铺面出租给被告经营使用。2016年3月15日至2016年4月30日为装修期，装修期间免交租金。装修期间管理费为641元。2016年5月1日起每月租金为2511元，租金按季度缴纳，履约保证金5022元。被告于2016年3月15日进场装修，仅缴纳了铺面定金，其他费用未缴纳，经多次催缴未果，原告于2016年12月13日向被告发出解除合同通知并在铺面粘贴解除合同通知，被告置之不理。故提出前述诉讼请求。 被告蔡兴海答辩称：1、被告与原告2016年5月1日签订合同，合同有效期三年。合同签订后，东博招商部秦经理多次致电催装修，说是要配合商场8月1日整体开业。为配合商场开业，被告于2016年5月21日进场加班加点装修，5月30日基础装修完毕。东博方招商部进行了装修验收，并收取了装修垃圾清运费279元。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条规定，东博公司无权单方面解除合同。若要解除合同，须先支付装修费用85000元。2、支付租金无依据。签订合同时承诺是二楼装修满80%且开业后收取租金。商场至今未开业，装修商户不足30%，故不应支付租金。商场至今不具备收取租金条件，无空调、无电梯、无洗手间、垃圾成堆。商场也未通过消防审批，不具备收取租金条件。3、原告方在2016年7月8日，在被告入场经营10天左右，突然提出变更商场业态，要求被告从二楼搬到三楼并且不支付任何赔偿。经了解，2016年7月11日，南宁市兴宁区经济贸易局不同意东博公司关于变更商场为海鲜市场的报告，但东博公司仍继续进行海鲜商铺招商。至2016年9月中旬，商场公共区域一片漆黑，原告强行驱离商户。政府多次调解双方装修及损失赔偿，但东博公司迟迟不予答复。 双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：坐落于青秀区新民路59号太阳广场2层商场所有权人为广西南宁星江物业发展有限公司（房产证为青秀区），该公司于2008年12月10日与原告东博公司签订《房屋租赁合同》，东博公司承租太阳广场商场裙楼一致四层，铺面使用面积共17231平方米，租期自2009年2月1日至2036年10月29日，约定东博公司可以局部或整体转租。承租后，东博公司对外发布招商广告，拟在承租的太阳广场一至四层设立东博古玩玉器城，定位为大型中高端古玩、珠宝交流交易中心。该商场铺面出租前未进行整体装修，由东博公司对公共部位进行装修，承租商户进场后对租赁商铺进行装修。 被告蔡兴海经东博公司招商进驻商场，2016年5月21日，东博公司将2层商场2C20号商铺交付蔡兴海装修，蔡兴海对面外部隔断及内部进行装饰装修，2016年5月30日基础装修完毕。2015年6月8日，蔡兴海向东博公司支付商铺订金2371元，东博公司向蔡兴海出具收据。 2016年8月12日，东博公司发出《通告》（落款时间2016年8月11日），告知租赁商户因招商不意，各楼层空置严重，各楼层商户分散，不利于集中经营。为扭转经营状态，也为了各经营户能集中经营，尽快扭转萧条局面，拟将一、二楼商户调整至三楼集中经营，以保证商户在合同有效期内正常经营，希望各商户配合。2016年9月10日，该公司公布补贴方案，对于愿意按双方签订合同要求调整到三楼继续经营的租户：1、租赁期以年为单位可签订三年制合同；2、优惠补贴：一、二楼与我司合同有效期内守约商户于2016年10月10日前达成调整协议重新签订租赁合同的，给予免其2016年9月30日至2016年11月30日装修租金，2016年12月1日至2018年8月30日20个月免租期补贴；3、公司负责三楼公共区域装修、铺面隔墙、门楣及电表入户；4、2016年10月10日前达成调整协议重新签订合同的，由东博公司出资协助经营户搬迁及相应维修。对于一、二楼守约商户2016年11月30日前不愿意按双方签订合同要求调整到三楼经营租户并与东博公司终止合同搬离商场的政策补贴：1、铺面固定、不能直接搬动的靠墙柜按每米1000-1200元计补，复合木地板按每平方米50-60元计算，格栏顶按每平方米40-50元计补充。2、其他事项可协商酌情补偿。蔡兴海未与东博公司重新达成协议。 2016年12月15日，蔡兴海收到东博公司的一份《函告》，内容为“我司于2016年12月8日向你发出函告，要求你于收到函告之日起三日内与我司联系协商解决调整事宜，时间届满，但未见你作出任何回复，现我司正式解除与你租赁关系收回商铺，请你于收到本函起五日内将铺面内物品清空，否则，我司将当无主物处理”。 2016年8月12日东博公司通告调整经营后，商铺所在商场二楼部分商户搬离。蔡兴海陈述其已经将租赁铺面锁门，不同意将铺面恢复原状返还铺面。 案件审理过程中，对于蔡兴海答辩提及装修损失赔偿，本院释明被告限期提出反诉并申请装修损失评估，但其未提出反诉。 以上事实，有收款收据、函告、房产证复印件及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，一、关于租赁关系是否应予以解除。原告东博公司将其有权出租的商铺租赁给被告经营使用，蔡兴海占有使用铺面并进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方未签订书面租赁合同，为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”上述租赁期间，东博公司通知蔡兴海协商调整铺面，但双方达成一致，蔡兴海于2016年12月15日通知蔡兴海解除租赁关系，限期搬离商铺，东博公司在合理期限内通知承租人解除合同，故本院认定双方租赁关系于2016年12月15日解除。 二、关于租赁物返还及租金支付问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁合同解除，东博公司已通知要求清空并返还铺面，庭审中蔡兴海仍表示不同意返还铺面，无正当合法理由，东博公司主张蔡兴海应清空铺面并返还铺面，本院予以支持。 关于东博公司主张的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”东博公司作为商铺出租人也是商场的经营者，其出租的铺面位于集中经营的商场内，蔡兴海承租铺面目的用于玉器经营，铺面出租前商场为空置的经营场所，东博公司有义务确保商铺所在商场具备正常经营条件，而在租赁期间，东博公司对商场的经营进行整体调整，故东博公司未能确保商场具备正常经营条件，对此应承担责任，即租赁期间不能依照约定收取蔡兴海可正常经营状况下应缴纳的租金。而蔡兴海作为承租人，商业行为本身存在经营风险，在选择进入商场之时，也应该充分评估玉器城近期规划、发展前景和经营条件成熟程度，充分预见空置商场在未来招商、市场培育等因素对经营造成的影响，蔡兴应自担一定的责任。综合上述意见，租赁期间租金及合同解除后逾期腾退房屋的占有使用费，应当按照双方过错程度予以减少。东博公司因未能确保商场具备正常经营条件应承担违约责任份额，本院酌定为80%，蔡兴海未能准确评估经营风险且租赁关系解除后仍拒不腾退商铺，本院酌定其应承担20%的责任份额。蔡兴海于2016年5月30日装修完毕占有铺面，故应自2016年6月1日起至腾退返还铺面之日止，按每月502.20元（2511元/月×20%）向东博公司支付租金（占有使用费）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告广西东博商业有限责任公司与被告蔡兴海租赁关系于2016年12月15日解除； 二、被告蔡兴海向原告广西东博商业有限责任公司返还位于南宁市青秀区商铺； 三、被告蔡兴海向原告广西东博商业有限责任公司支付租金（占有使用费）（计算方式：自2016年6月1日起至返还商铺之日止，按502.20元/月计算）。 案件受理费490元，由原告广西东博商业有限责任公司负担元负担392元，被告蔡兴海负担98元。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  蒙海艳 二〇一七年十二月七日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。