福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终5671号 上诉人（原审原告）：李志宁，男，汉族，1982年3月13日出生，住福建省泉州台商投资区。 委托代理人：张泽良，福建佳远律师事务所律师。 委托代理人：杜晓红，福建佳远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄彩丽，女，汉族，1981年1月25日出生，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：黄结阳，男，汉族，1977年12月18日出生，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：厦门市聚荣信房地产经济有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区东涂街“经典名门”1号楼8店面。 主要负责人：徐晓林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉成，福建达业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市聚荣信房地产经济有限公司，住所地福建省厦门市思明区后滨路6号106单元。 法定代表人：庄燕玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉成，福建达业律师事务所律师。 上诉人李志宁因与被上诉人黄彩丽、黄结阳、厦门市聚荣信房地产经济有限公司泉州分公司（以下简称聚荣信泉州分公司）、厦门市聚荣信房地产经济有限公司（以下简称厦门聚荣信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初9297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李志宁上诉请求：撤销一审判决，改判支持李志宁一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定聚荣信泉州分公司的居间义务“已履行完毕”是错误的。聚荣信泉州分公司虽非涉案房产的所有权人，无权向不动产权属登记部门调取房产登记信息，但这并不能当然免除聚荣信泉州分公司应尽的审慎的核查义务。聚荣信泉州分公司在一审承认其在本案涉案房产的交易过程中仅仅通过黄彩丽、黄结阳的陈述确定涉案房产的权属信息，可见其并未尽到居间人应尽的居间义务，无权取得佣金。聚荣信泉州分公司虽说促成房产买卖协议的签订，但这种促成系在聚荣信泉州分公司未能履行如实报告涉案房产已被法院查封这一足以影响李志宁购买涉案房产意愿的事实的情形下促成的。聚荣信泉州分公司提供的居间义务是有瑕疵的，合同的签订实际上违背李志宁的真实意愿。李志宁在此情形下要求解除房产买卖协议书客观上是聚荣信泉州分公司的行为所导致。聚荣信泉州分公司无权取得佣金，已收取的5100元佣金应当返还给李志宁。黄彩丽、黄结阳有上百万元在被执行中，且黄彩丽、黄结阳目前已无财产可供执行。黄彩丽、黄结阳对本案负担的债务已事实上无法履行，李志宁的损失已实际产生。聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司违反居间忠实义务，严重损害委托人利益，应当赔偿李志宁的损失。 聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司辩称，聚荣信泉州分公司作为买卖合同的居间方，在促成本案合同成立时，客观上无法查询涉案房产的权属信息。因本案涉案房产被法院查封而无法履行，聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司不存在过错。本案的房屋买卖合同已经成立并生效，只是因为黄彩丽、黄结阳的原因导致无法履行。聚荣信泉州分公司作为居间人，只要促成合同成立就完成义务，无需退还佣金。聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司并不存在过错，无需承担连带责任。 黄彩丽、黄结阳未作答辩。 李志宁向一审法院起诉请求：1.解除李志宁与黄彩丽、黄结阳、聚荣信泉州分公司于2016年9月13日签订的《房产买卖协议书》（编号：6010023）；2.黄彩丽、黄结阳向李志宁返还购房款320000元，并双倍返还定金40000元；3.聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司连带返还佣金5100元、代理费1500元，并共同对上述第2项诉讼请求承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：黄彩丽、黄结阳为夫妻关系，两人于2003年2月办理结婚登记。聚荣信泉州分公司系厦门聚荣信公司依法设立并领取营业执照的分支机构。李志宁与黄彩丽、黄结阳在聚荣信泉州分公司的居间下于2016年9月13日签订编号为6010023的《房产买卖协议书》一份。合同约定：李志宁向黄彩丽、黄结阳购买其名下所有的位于福建省泉州市丰泽区××路国际华城1号楼418房产。成交价为人民币340000元，协议签订当日李志宁向黄彩丽、黄结阳支付定金20000元，由黄彩丽、黄结阳出具一张收条交由李志宁收执。2016年10月17日，李志宁向黄彩丽、黄结阳支付购房款170000元，由黄彩丽出具一份收据交由李志宁收执。2016年11月17日，李志宁向黄彩丽、黄结阳支付150000元，由黄结阳出具一份收据交由李志宁收执。合同第六条约定“黄彩丽、黄结阳应于2016年9月26日将房产交给李志宁使用”；第七条约定“甲方（即黄彩丽）保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿”；合同第十七条双方约定其他事项“本套房现处于抵押状态，甲、乙双方协商于2016年9月26日到公证处公证委托、银行抵押款由乙方自行解押”。李志宁于2016年9月13日向聚荣信泉州分公司支付房屋买卖佣金5100元及代办费1500元；黄彩丽、黄结阳于2016年10月18日向聚荣信泉州分公司支付房屋买卖佣金5100元及水电预留金2000元。2016年11月16日经泉州市不动产交易登记档案馆查询，本案诉争房产的房屋所有权人为黄彩丽，抵押权人为中国银行股份有限公司泉州分行，黄彩丽、黄结阳因其他债务纠纷导致南安市人民法院作出闽0583执1546号民事裁定书，裁定对涉案房产进行查封限制，泉州市不动产交易中心于2016年6月7日进行限制登记。 一审法院认为，址在泉州市丰泽区××路××号楼××室的房产，系黄彩丽、黄结阳共同共有的财产，黄彩丽、黄结阳对上述房产具有处分权。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李志宁与黄彩丽、黄结阳签订房屋买卖合同时，都具有相应的民事行为能力，双方当事人主体资格适格，意思表示真实，合同的内容没有违反法律规定，且不损害国家和社会公共利益。合同签订后，李志宁依约支付给黄彩丽、黄结阳购房款定金20000元及房款320000元，合计340000元。因本案的讼争房产在双方签订合同前已因其他案件被法院依法查封，在查封期间不能办理过户手续，黄彩丽、黄结阳存在过错并构成违约，致使李志宁无法实现合同目的，应返还购房款并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，李志宁请求解除合同并要求黄彩丽、黄结阳返还购房款320000元及返还双倍定金40000元，符合法律规定，予以支持。黄结阳主张本案无法办理过户是李志宁逾期交付购房款而导致，其已按约定偿还银行贷款并完成解押手续，且其在买卖房屋时并不知道涉案房产被法院查封的事实，该主张缺乏证据，与事实不符，不予采信。李志宁要求聚荣信泉州分公司对黄彩丽、黄结阳返还购房款及双倍定金承担连带赔偿责任的请求，于法无据，不予支持，依法予以驳回。聚荣信泉州分公司主张其已完成居间义务，且不存在主观过错，李志宁请求没有法律依据，其不应承担连带赔偿责任，该辩解能够成立，予以采信。李志宁主张因聚荣信泉州分公司未履行如实告知义务，无权取得佣金，应向其返还5100元佣金。聚荣信泉州分公司为李志宁与黄彩丽、黄结阳提供签订《房产买卖协议书》的机会，在买卖双方签订合同后，其居间任务已完成，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，聚荣信泉州分公司有权收取居间报酬，李志宁的该项请求于法无据，不予支持，依法予以驳回。本案涉案房产被查封限制致使无法办理过户手续，李志宁与聚荣信泉州分公司约定的代办目的未能实现，且聚荣信泉州分公司也未实际付出劳务，故李志宁请求聚荣信泉州分公司返还代办费1500元于法有据，予以支持。厦门聚荣信公司对代办费1500元承担补充清偿责任。李志宁要求厦门聚荣信公司对聚荣信泉州分公司与黄彩丽、黄结阳返还购房款、双倍定金、佣金、代办费的债务承担连带赔偿责任的请求于法无据，不予以支持，依法予以驳回。黄彩丽经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十二条，第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，判决：一、解除李志宁与黄彩丽、黄结阳于2016年9月13日签订的《房产买卖协议书》；二、黄彩丽、黄结阳应于本判决生效后十日内向李志宁返还购房款320000元及双倍定金40000元，共计360000元；三、厦门市聚荣信房地产经济有限公司泉州分公司应于本判决生效后十日内向李志宁返还代办费1500元；三、厦门市聚荣信房地产经济有限公司对上述代办费1500元承担补充清偿责任；四、驳回李志宁的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，李志宁与黄彩丽、黄结阳签订房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定双方之间的房屋买卖合同有效。合同签订后，李志宁依约支付给黄彩丽、黄结阳购房款定金20000元及房款320000元。因涉案房产在双方签订合同前已因其他案件被法院依法查封，在查封期间不能办理过户手续，致使李志宁无法实现合同目的，黄彩丽、黄结阳已构成根本违约，李志宁请求解除合同，符合法律规定，应予支持。黄彩丽、黄结阳应返还购房款320000元及返还双倍定金40000元。聚荣信泉州分公司为李志宁与黄彩丽、黄结阳报告签订《房产买卖协议书》的机会，促成合同成立，李志宁作为委托人应当支付报酬。李志宁请求返还5100元佣金，缺乏依据，不予支持。李志宁未能举证证明聚荣信泉州分公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，其要求聚荣信泉州分公司、厦门聚荣信公司对黄彩丽、黄结阳返还购房款及返还双倍定金承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，李志宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6799元，由李志宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  郭金旺 审判员  戴 强 二〇一七年十二月二十五日 书记员  吴名冠