江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初11893号 原告:文路平，女，1971年6月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城B8幢18-20号。 法定代表人：蒋世新，该公司经理。 委托诉讼代理人：周慧，该公司经理。 被告：周慧，女，1970年5月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告文路平诉被告沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）、周慧租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，因案情需要，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告文路平、被告理想之家公司委托诉讼代理人即被告周慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文路平向本院提出诉讼请求：一、判决二被告共同给付原告商铺租金39520元（租金计算从2016年11月1日起至2017年12月31日止）。事实及理由：原告于2013年2月在沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）购买商铺3间。根据原告与二被告签订的商铺委托经营管理合同约定，由二被告直接从华希南岸公司接收该3间商铺，并约定二被告自房屋实际交付之日起计算房租（前三年房租冲抵原告购房款）。经查华希南岸公司于2013年11月向二被告实际交付原告3间商铺，二被告也于2013年11月实际接收，根据商铺委托经营管理合同约定前三年房租冲抵购房款，二被告应于2016年11月起按照总房款的8%于2017年1月给付原告第四年上半年及2016年2月共计7个月的房屋租金（2016年11月1日至2017年6月30日），二被告应当于2017年7月10日前按总房款的8%给付原告第四年下半年房租（2017年7月1日至2017年12月31日）。为此原告曾多次向二被告索要租金未果。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。 被告理想之家公司、周慧共同辩称：1、对原告诉状上主张的从华希南岸公司购买涉案商铺并与被告签订商铺委托经营管理合同的事实没有异议；2、原告主张的租金起算时间不对，依据双方合同第二条第一款约定，租金的起算时间应为商品房买卖合同约定的交房时间即2014年12月31日；3、因为消防原因，涉案商场无法正常经营，已经向业主发函要求解除合同，业主代表也进行了回复，因此不应当向原告支付租金；4、原告主张二被告资产混同没有依据，被告周慧个人财产与被告理想之家财产没有任何关联。 原告文路平为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、房屋买卖合同三份、房款增值税发票三张，证明原告购买华希南岸公司销售的华希·南岸丽景第1、2、3栋xxx商铺； 2、原告与二被告签订的商铺委托经营管理合同一份，约定原告将其购买的上述二个商铺交由被告理想之家公司经营并约定了租金支付标准，并约定原告委托被告与开发单位直接办理房屋交接手续，商铺的委托经营期限为10年； 3、被告理想之家公司工商登记信息一份，查询时间为2017年2月27日，显示该公司是自然人独资企业，法定代表人是周慧； 4、周慧于2017年1月25日出具的声明一份，该声明载明入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，证明二被告于2013年11月份已经接收房屋； 5、二被告与华希南岸公司共同出具的承诺书一份，证明被告理想之家公司认可未通过消防验收的责任在于被告擅自改变装修。 二被告对原告提供证据的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议。 二被告为支持其答辩理由向本院提交如下证据： 1、二被告与华希南岸公司于2010年4月1日签订的合作协议一份，证明当时2013年11月份进场是开发商（即华希南岸公司）为了履行跟二被告的约定才进场的，跟业主没有任何关联； 2、2015年3月份二被告与华希南岸公司签订的补充协议书一份，根据补充协议约定试营业期间2014年3月8日至2014年12月30日，其中2014年3月8日到7月7日的租金收入归周慧所有，其余租金收入由周慧负责支付给开发商，证明原告请求的租金给付的时间二被告不认同，二被告跟开发商有约定租金起算时间，原告与开发商签订的房屋买卖合同约定的交房时间是2014年12月31日前，起诉的逾期办证违约金是从2014年12月31日起算的，二被告跟原告签订的租赁合同约定的经营期限系从原告与开发单位签订的买卖合同约定的交房之日计算，如延期交房的自实际交房之日计算； 3、沭阳县公安消防大队2016年8月24日张贴的要求消防整改的公告； 4、2014年6月3日沭阳县公安消防大队出具的行政处罚决定书，理想之家家居购物中心因未经消防安全检查擅自投入营业，被责令停业并罚款； 5、公安消防大队2016年11月22日出具的催告书，也是因消防问题责令理想之家家居购物中心停产停业，导致合同无法履行； 6、关于解除合同通知书的回复函，系由涉案华希南岸商铺业主代表出具给周慧，理想之家公司于2017年5月3日要求与业主解除租赁合同，业主于2017年7月25日出具的回复函。 原告对被告提供证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、的真实性无异议，原告与华希南岸公司签订的交房时间并非固定时间，在此之前均可以交房，租金应当以被告进场时间为准，原告委托被告从华希南岸公司接收房屋，被告接受涉案房屋说明具备租赁条件；对证据6真实性不予认可，2017年被告单方面发函要求解除合同，业主并未同意。 本院认证意见为：被告对原告提供的证据均无异议，原告对被告提供的证据1-5的真实性均无异议，本院依法予以确认。对于被告提供的证据6，根据原告的陈述可以证明该份证据内容的真实性，本院依法予以确认。 本院经审理查明： 2010年4月1日，华希南岸公司与周慧、理想之家公司签订合作协议一份，约定周慧决定和华希南岸公司合作，销售和经营管理华希南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场。该合作协议第5.5条约定：华希南岸公司确保在2012年5月31日前可以装修，项目以外的楼施工等因素不影响商场正常营业。 此后，华希南岸公司代表谭强与周慧另签订补充协议书一份，双方对周慧负责销售华希南岸丽景项目房屋的溢价分成款、租金收入、违约责任等分别作出约定。该补充协议第6条约定：双方在履约过程中均有违约行为，其中周慧未按约交足保证金；华希南岸公司未按协议第5.5条于2012年5月31日将商场交付周慧装修；现经双方协商，互不追究违约责任。该补充协议第7条约定：商场三年返租期之前试营业阶段（2014年3月8日至2014年12月30日）的租金收入，其中2014年3月8日至2014年7月7日的租金收入归周慧所有，其余2014年7月8日至2014年12月30日的租金收入由周慧负责支付华希南岸公司。 2016年12月3日，理想之家公司与华希南岸公司共同出具承诺一份，载明：理想之家公司把理想之家家居精品馆二次装修的商铺拆除整改到符合消防验收规范的场馆，并且把满足消防验收审核能通过的图纸交给华希南岸公司，保证在2016年12月23日前完成，否则所有责任由理想之家公司承担。华希南岸公司在接收到符合消防验收规范的二次装修部分的商场和合格的图纸之日起70日内完成理想之家家居精品馆的消防验收，否则因未通过消防验收所造成的一切损失和责任由华希南岸公司承担，双方彼此共同遵守以上承诺。 2013年2月25日，原告文路平与华希南岸公司签订商品房买卖合同三份，约定原告文路平购买华希南岸公司开发的第1#、2#、3#幢第XX铺，商铺价格分别为122740元、122740元、129960元。三份商品房买卖合同均约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2013年7月1日，原告文路平在华希南岸公司提供的载明受托方为理想之家家居购物中心的商铺委托经营管理合同上签名，2015年3月31日，被告周慧在该合同上签名并加盖理想之家公司印章。合同内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方）：文路平，乙方（受托方）：公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心，甲乙双方经友好协商，就甲方将其购买的华希南岸丽景商铺委托乙方统一经营管理事宜，在平等自愿基础上达成本合同，共同遵守。一、委托经营的商铺基本情况（一）、甲方是华希南岸丽景XXX号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为57.27平方米（房管所实测准）。位于沭阳县西侧（以下简称为该商铺）；（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：肆拾玖万肆仟元（￥494000.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营的期限；（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。三、……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币叁万玖仟伍佰贰拾元（￥39520.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金高于所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定按照以下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。五、税费承担……。” 2017年1月25日，被告周慧出具声明一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。 2014年6月3日，因理想之家家具精品馆未经消防安全检查擅自投入使用，被告沭阳县公安消防大队进行行政处罚；2016年8月24日，因为理想之家公司场所不具备消防安全条件，沭阳县公安消防大队向理想之家公司发出公告，要求其停业整顿；2016年11月22日，沭阳县公安消防大队向理想之家公司出具催告书，责令其停产停业。 2017年5月份，理想之家、周慧向华希南岸丽景商铺的业主发函要求解除合同，后部分业主于2017年7月25日回复不认同其函件内的相关内容，不同意解除合同。 另查明，陈某系华希南岸丽景共5个商铺的购买者，作为与本案相同情形的案件，陈某于2017年2月27日向本院提起诉讼，要求理想之家公司、周慧连带给付原告2017年11月份至2017年6月份的租金共计36717元（庭审中明确租金系从2016年12月1日起算至2017年6月30日）。本院经审理后作出（2017）苏1322民初3001号民事判决书，支持原告的诉讼请求。后理想之家公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后作出（2017）苏13民终2876号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本案争议焦点为：一、原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金起算时间如何确定。二、原告要求被告周慧承担租金共同给付责任有无法律依据。 本院认为：文路平与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。 关于第一个争议焦点，理想之家公司以委托经营期限应从备案商品房买卖合同约定的交房之日起算为由主张本案租金起算点为2015年1月1日。文路平则主张本案租金应从理想之家公司实际接收涉案商铺的时间即2013年11月1日开始起算。本院认为，文路平与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同虽约定“该商铺的委托经营期限自文路平与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算”，但该合同亦同时约定“如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算”、“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，文路平委托理想之家公司与开发单位直接办理房屋交接手续”。鉴于理想之家公司法定代表人周慧已出具书面声明确认理想之家公司进场装修的时间为2013年11月份，且华希南岸公司代表谭强与周慧另签订补充协议书对租金收入分配的约定亦能证明理想之家公司进场装修后已实际产生租金收益，故可以认定商铺委托经营管理合同的期限应从2013年11月份理想之家公司实际接收房屋起算，并由此确定相应的租金数额，既符合客观事实，亦符合权利义务对等原则。 理想之家公司另以其公司在涉案商铺委托经营管理合同上面签章时间为2015年3月31日为由主张该合同的成立时间为其签章时间。本院认为，理想之家公司在其与文路平签订的商铺委托经营管理合同中签章的时间虽是2015年3月31日，但理想之家公司、周慧在庭审过程中也明确表示其知晓涉案商铺的购买者在签订商品房买卖合同时即需要签订涉案商铺委托经营管理合同，同时根据理想之家公司于2010年4月1日与开发单位华希南岸公司签订合作协议时即确定其对涉案商铺负有经营管理义务，且理想之家公司履行委托经营管理合同相关义务如装修、试营业、营业等时间均在签章时间之前，故理想之家公司以签章时间在后作为推迟租金起算的理由不能成立，本院不予支持。 理想之家公司还以涉案其他商铺逾期办证违约金判决确认的交房时间作为推迟租金起算的抗辩事由。本院认为，逾期办证违约责任的承担是依据购房者与开发单位签订的商品房买卖合同条款而确定，与本案双方之间存在的委托经营管理合同并非同一法律关系，不能作为确定本案双方权利义务的依据，故理想之家公司以此为由推迟租金起算依据不足，本院不予支持。 被告理想之家公司又主张其与原告间的商铺委托经营管理合同已经解除，依据系其向涉案商铺的业主发送了解除合同的函件，但无相关证据证明原告实际接收到该函件，另外，根据被告理想之家公司出具的涉案商铺部分业主代表出具的回复函，内容明确表示不同意理想之家公司向其发送的函件的内容，故理想之家公司主张双方间的涉案合同已经解除，不应给付租金的辩解，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点,本院认为，原告要求被告周慧承担租金连带给付责任无法律依据。理由如下：根据《中华人民共和国公司法》第二十条之规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，商铺委托经营管理合同系原告与被告理想之家公司签订，根据合同相对性原则，该合同相应的合同权利、义务应由被告理想之家公司享有与承担。在同类案件即陈某与理想之家公司、周慧租赁合同纠纷案件审理过程中，被告理想之家公司提交了自其设立时起各年度独立的记账凭证及财务报表，能够证明其财产独立于其法定代表人即被告周慧的个人财产。同时，原告亦未提交证据证实被告周慧存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告利益的行为，故对原告要求被告周慧承担共同责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告主张理想之家公司于2013年11月份（实际交房日）从华希南岸公司接收原告商铺3间（房号：2295、2296、2297），应从2013年11月份起给付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于理想之家公司接收房屋的日期无法准确至具体哪一天，故参照同类案件即陈某与理想之家公司、周慧租赁合同纠纷案件的生效民事判决书，租金亦同样从2016年12月1日起计算为宜。原告主张从2016年11月1日起计算租金，未提供证据，本院不予支持。根据商铺委托经营管理合同约定，在委托经营期限前三年，理想之家公司无须向原告支付租金，之后的租金每半年支付一次，先付后用，于每租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前支付。因此，在2016年12月1日之前，被告理想之家公司无须支付租金，自2016年12月1日截至本案法庭辩论终结前（2017年11月24日），被告理想之家公司应分别于2017年1月10日向原告支付第四年度上半年租金及2016年12月份的租金（即2016年12月1日至2017年6月30日），于2017年7月10日前向原告支付第四年度下半年的租金（即2017年7月1日至2017年12月31日），以上共计一年零一个月的租金，根据合同约定，第四年、第五年的租金标准系按照委托经营管理合同约定的购房总价的8%，即39520元/年计算。故被告理想之家公司应向原告支付租金42813.33元（39520元+39520元/年÷12=42813.33元），原告现主张截至2017年12月31日的租金为39520元，未超出该数额，本院予以支持。原告要求被告周慧承担共同给付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文路平给付2017年12月31日前的租金合计39520元。 二、驳回原告文路平的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费788元（已由原告文路平预交394元），由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费788元。 审 判 长  周 妮 人民陪审员  张苏淮 人民陪审员  陈儒建 二〇一七年十二月十六日 书 记 员  吕梦月 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。