北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9740号上诉人（原审被告）：北京和君颐酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院1号楼4至7层。法定代表人：李记锋，执行董事。委托诉讼代理人：邢君，北京市天如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林青海，男，1970年9月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区5号泰中花园4号楼。上诉人北京和君颐酒店管理有限公司（以下简称和君颐酒店）因与被上诉人林青海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。和君颐酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林青海的全部一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：林青海经营的餐馆是因政府的疫情防控措施而停业，与我酒店经营的“全季酒店”被确定为隔离点无关。林青海自2020年1月24日停业后至4月23日一直占有使用涉案房屋，期间使用水、电、气且产生了相应费用，其应支付占有使用期间的租金。林青海单方提出解除租赁合同是违约行为，后双方已通过函件形式确认了合同解除的条件及方式，实质变更了原合同，一审未认定双方已经协议解除租赁合同且已履行完毕的事实。双方在租赁合同中明确约定了不可抗力的责任承担问题，该约定不违反法律规定，属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定的“当事人另有约定”的情形，对于疫情停业期间已缴纳的房租应由林青海自行负担。另，林青海对于不可抗力负有举证责任，一审变相否认租赁合同是双方协商一致解除的事实。林青海辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。林青海向一审法院起诉请求：1.判令和君颐酒店向林青海返还2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元；2.判令和君颐酒店向林青海返还2020年2月1日至2020年4月30日停业期间的租金212500元；3.判令和君颐酒店向林青海返还房租押金141666元；4.判令和君颐酒店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月30日，林青海（乙方，承租方）与和君颐酒店（甲方，出租方）签订《租赁合同》，合同中约定乙方向甲方承租北京市大兴区乐园路4号院1号楼西侧1层1-15号房屋；乙方承租该房屋用于经营餐饮；租赁期限为5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；免租期为2个月，从2018年10月1日起至2018年11月30日期间甲方免收乙方租金。年租金为850000元，租金按押二付六交付，六个月租金为425000元；合同第四条第六款约定：乙方在签订合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金141666元，租赁期内，上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费、违约金等，租赁期满后，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该房屋之日起3日内无息退还给乙方，同时乙方退回保证金收据。2018年10月8日，林青海向和君颐酒店支付141666元，和君颐酒店出具押金收据。2019年11月12日和2019年12月30日，林青海向和君颐酒店支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金425000元。2020年1月，新冠疫情爆发，林青海所承租的房屋用于餐饮经营，该店于2020年1月24日停止营业。且和君颐酒店经营的“全季酒店”被大兴区政府征用为外来入境人员及湖北省与其他外省抵京人员隔离点。导致林青海的餐饮店不能正常经营。林青海于2020年4月24日向和君颐酒店发送解除租赁合同通知函，要求解除合同。和君颐酒店于2020年4月24日收到解除函，并于2020年4月25日向林青海发送《关于的回复》，第六条载明：我司同意与贵司解除租赁合同，但贵司2020年4月30日之前必须完成房屋清空腾退，我司同意退还贵公司已缴纳但尚未使用的2020年5月1日至2020年5月30日的租金。否则，视同贵司继续履行合同。第七条载明：贵司其余要求退还押金及其余租金的要求既不符合租赁合同的约定，亦不合法、合理，我司概不接受。林青海于2020年4月30日撤店腾退涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林青海与和君颐酒店之间签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，林青海承租房屋用于经营餐饮，基于北京市采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，可以认定疫情对于餐饮业造成影响较大。且本案的涉案房屋附近有政府征用的隔离点，更加影响该店的经营。综上，疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，致使合同目的无法实现，故林青海可以提出解除合同。林青海于2020年4月24日提出解除合同，和君颐酒店于当日收到解除函，故法院确认林青海与和君颐酒店签订的《租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林青海实际使用涉案房屋至2020年4月30日，和君颐酒店应退还林青海2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租。故对林青海要求和君颐酒店返还2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元的诉讼请求，法院予以支持。关于退还停业期间的租金问题。考虑到疫情对林青海店面营业的影响，给林青海和和君颐酒店均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，法院依法酌情减半收取2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。经核算，和君颐酒店应退还林青海租金106250元。关于退还押金问题。和君颐酒店辩称其公司收取的141666元系租赁合同保证金，并非押金，因林青海违约导致合同提前解除，故不同意退还合同保证金。因合同第四条第二款中约定了需要交纳两个月的押金，且和君颐酒店出具的收据中显示为押金，故法院认定该笔141666元为押金。因疫情不可抗力的影响导致合同解除，并非林青海违约，故和君颐酒店应退还141666元。故对林青海要求和君颐酒店退还押金141666元的诉讼请求，法院予以支持。判决：一、北京和君颐酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林青海2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元；二、北京和君颐酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林青海2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金106250元；三、北京和君颐酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林青海押金141666元；四、驳回林青海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据查明的事实，双方租赁合同履行期间，新冠疫情爆发。综合考虑北京市采取的疫情防控措施以及对于餐饮行业的影响程度和涉案房屋附近有政府征用的隔离点等本案具体因素，一审法院认定诉争合同目的无法实现，林青海可以解除合同并确认该合同于2020年4月24日解除，并无不当。基于双方对于合同的解除均无过错，一审法院判令和君颐酒店退还林青海押金、2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租以及减半收取2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，处理正确。和君颐酒店上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，和君颐酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7674元，由北京和君颐酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年十一月四日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静