德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0603民初2652号 原告：叶祥水，男，汉族，出生于1951年12月12日，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：李军、胡朝阳，四川仁竞律师事务所律师。 被告：刘东敬，男，汉族，出生于1970年10月15日，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师。 第三人：德阳市旌源建设发展有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区黄河东路100号，统一社会信用代码91510600599995613Q。 法定代表人：阳勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈小锋、廖玺，四川山和律师事务所律师。 原告叶祥水与被告刘东敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理。因德阳市旌源建设发展有限公司（以下简称旌源建设公司）与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人。依法组成合议庭于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告叶祥水的委托诉讼代理人李军，被告刘东敬的委托诉讼代理人李雪龙，以及第三人旌源建设公司的委托诉讼代理人陈小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶祥水向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月10日-2017年11月9日房屋租金350000元；2.判令被告向原告支付违约金300000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年9月18日，原告与陈丽君签订了为期20年的租赁合同，约定将陈丽君位于德阳市河东区庐山南路南侧（原中行旌阳支行）北楼X楼，建筑面积共2016.32平方米的房屋出租给原告。2016年5月10日，经陈丽君同意，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上述房屋租赁给被告，第一年租金700000元，租金从第二年开始每年递增5%，以此类推；支付时间为2016年5月30日前支付，以后每年到期前20天支付下半年租金，以此类推。按合同约定，被告应当于2017年4月20日支付原告2017年5月10日-2017年11月9日房屋租金350000元，经原告多次催告，被告均未支付。原告认为，原被告双方签订的合同真实合法有效，被告应当按照合同约定支付租金，并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘东敬辩称，2017年5月，第三人旌源建设公司向被告寄送《关于庐山路房产所有权转移的函》，该函明确告知该房屋所有权已经转移至第三人名下，并要求被告将租金支付给第三人。被告及时告知原告相关情况，要求原告与第三人就租金收取事项进行协商。被告并非不愿支付租金，但因原告与第三人都要求收取租金，而又未协商好，被告不知应该将租金交给哪一方，故被告不存在过错，不应承担违约责任。原、被告约定了60天的免租期，支付租金时应扣除60天免租期的租金。 第三人旌源建设公司述称：1.请求判令原、被告向第三人支付2016年12月8日至2017年11月9日的房租217179元；2.本案诉讼费由原、被告承担。事实理由为：2008年9月18日，原告与陈丽君签订合同，约定原告承租陈丽君所有位于德阳市庐山路1幢X楼、南楼建筑面积为3340.68平方米的房产（房产号为河东区字第××号），租期为20年。2016年5月10日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其在陈丽君处租赁的房屋其中2016.32平方米转租给被告，租期为8年。2016年12月5日，第三人旌源建设公司在德阳市旌阳区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上通过公开竞价取河东区字第××号房产，2016年12月8日，德阳市旌阳区人民法院出具（2016）川0603执1900号之三裁定书，确定陈丽君名河东区字第××号房产产权自该裁定送达之日起归旌源建设公司所有。故第三人认为自2016年12月8日起，河东区字第××号号房产产生的房屋租金应当归第三人所有，请求法院判决支持第三人诉请。 经审理查明，涉案房屋原系案外人陈丽君所有，2008年9月18日，陈丽君（甲方）与原告叶祥水（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方出租房屋分别位于（1）德阳市区署前街金苑小区A栋XX号，建筑面积82.69平方米，房产证号德阳市房权证市区字第××号；（2）德阳市区文庙小区23栋一区底楼，建筑面积85.42平方米，房产证号德阳市房权证市区字第××号；（3）德阳市区米市坝商城A座，建筑面积96.34平方米，房产证号德阳市房权证市区字第××号；（4）德阳市河东区庐山路1幢X楼、南楼，建筑面积3340.68平方米，房产证号德阳市房权证市区字第××号。租赁期限约定为20年，即2008年9月18日至2028年9月17日。租金和租金交纳期限：甲乙双方议定年租金30万元，乙方在每年12月30日前全额支付给甲方。10年租满后，按每年5%递增，以此类推。乙方在房屋租赁期间，可以转租第三方，甲方不得有异议。 2014年3月20日，原告（乙方）与案外人四川省元丰农资连锁有限责任公司签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：“鉴于陈丽君于2013年6月1日将其租赁给乙方的房屋转让给四川省元丰农资连锁有限责任公司，四川省元丰农资连锁有限责任公司已实际取得该租赁房屋所有权，甲乙双方经友好协商，就2008年9月18日陈丽君与乙方签订的《房屋租赁合同》达成如下补充协议：一、从2014年1月1日起，甲方将租赁的房屋移交给乙方使用。二、鉴于甲方经济困难，乙方同意一次性支付合同约定的全部租金6000000元，不按原合同约定递增。双方协商租金在约定价格上打5折，乙方实际支付3000000元，于本协议签订之日起十个工作日内支付给甲方；三、本协议经双方代表签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方各执两份”。 2016年5月10日，原告叶祥水（甲方）、被告刘东敬（乙方）、案外人四川省元丰农资连锁有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：原告将位于德阳市河东区庐山南路（原中行旌阳支行）北楼1-4楼出租给被告，建筑面积共2016.32平方米（含通道），租赁期限从2016年5月10日至2024年5月9日，装修期间免租期60天。第一年租金700000元，租金从第二年开始每两年上浮5%，以此类推。被告应于2016年5月30日前向原告支付全年租金，以后每半年到期前20天支付下半年租金，以此类推。若乙方未按时向甲方支付租金，每推迟一天按年租金总额的5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权收回租赁房屋。原告认可被告享有60天免租期，并同意60天免租期的租金在被告此次应支付的租金中扣减。 2016年9月26日，原告叶祥水向本院出具《声明》一份，载明：“德阳市旌阳区人民法院：2008年9月、2012年11月，本人分别与陈丽君、四川元丰农资连锁有限公司签订租赁合同，分别承租陈丽君位于德阳市区署前街金苑小区A栋；德阳市区文庙小区23栋一区底楼号；德阳市区米市坝商城A座；德阳市河东区庐山路1幢X楼、南楼；承租四川元丰农资连锁有限公司位于天元镇的土地及地上建筑物作为仓库，租赁期均为20年。在承租过程中，本人将上列房屋分别转租他人从事商业经营。现因上列租赁物，均由陈丽君、四川元丰农业连锁有限公司作为抵押物抵押给中国农业发展银行德阳市分行。中国农业发展银行德阳市分行为实现其抵押权，已向德阳市旌阳区人民法院申请拍卖上列抵押物。在旌阳区人民法院主持的协商过程中，本人与抵押权人达成一致：中国农业发展银行德阳市分行尊重本人的承租收益权，中国农业发展银行德阳市分行同意：从拍卖成交之日起两年内，本人继续拥有对上列房产和仓库的承租收益权。现本人基于上列协商意见，作出如下声明:自上列房产和土地拍卖成交之日起两年内，本人继续对上列房产和土地享有承租收益权。两年过后，本人不再主张对上列房产和土地的承租收益权，但现有实际承租人的租赁合同尚未到期的，实际承租人有权继续承租，租金收益权由竞拍成功的新的所有权人享有。” 2016年12月5日，第三人通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得了涉案房产。2016年12月7日,第三人签署《拍卖成交确认书》，该确认书载明：“拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的的调查情况表中公示，拍卖人对拍卖标的进行了图片展示。拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或者未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”。 2016年12月8日，本院出具（2016）川0603执1900号之三执行裁定书，裁定如下：“被执行人陈丽君名下的位于德阳市河东区庐山路北楼【房产证号河东区字第××号、土地使用权证号：德府国用（2004）第XX号】和南楼【房产证号河东区字第××号、土地使用权证号：德府国用（2004）第XX号】综合房地产以及被执行人四川省元丰农资连锁有限公司名下的位于德阳市旌阳区天元镇场镇的国有出让土地使用权一宗及地面附着物、德阳市旌阳区工业集中发展区的国有出让土地使用权一宗（土地使用证号分别为：德旌区天元镇国用2010第XX号、德旌区开发区国用2008第XX号）归买受人德阳市旌源建设发展有限公司所有，该房产所有权自本裁定送达买受人德阳市旌源建设发展有限公司时转移。”2016年12月9日，第三人旌源建设公司领取了该裁定。 2017年5月18日，第三人旌源建设公司向被告刘东敬发出《关于庐山路房产所有权转移的函》，载明：你于2016年5月10日租赁陈丽君名下位于德阳市河东区庐山路北楼综合楼房产（房屋所有权证号：XX）的所有权已转移给旌源建设公司。旌源建设公司享有对该房产的占有、使用、收益、处分、留置、抵押、租赁等权利。请你在房产租赁期间如遇上述有关事宜应及时与旌源建设公司联系。 2017年6月19日，被告刘东敬向原告叶祥水发出《函告》，载明：旌源建设公司已函告被告向其交纳租金，现被告不知向谁支付租金，要求原告与第三人协商确定租金收取主体后，被告再向其支付租金。 2017年9月6日，本院执行庭出具《情况说明》，载明：“因中国农业发展银行德阳市分行与四川省元丰农资连锁有限公司、陈丽君、陈用金融借款合同纠纷一案，本院拟处置被执行人陈丽君位于德阳市河东区庐山路、市区文庙小区、市区米市坝的三处房产（地产证号分别为：德府国用第XX号、第XX号、第XX号；房产证号河东区字第××号市区字第××号市区字第××号）及被执行人四川省元丰农资连锁有限公司位于德阳市旌阳区天元镇场镇、德阳市旌阳区工业集中发展区的两处国有土地（土地证号分别为：德旌区天元镇国用2010第XX号、德旌区开发区国用2008第XX号）。经本院调查，以上财产均存在转租，且承租人叶祥水在拍卖成交后仍需要收取以上财产两年的租金，为保证买受人的权益，本院在拍卖之前由工作人员向在场的申请执行人中国农业发展银行德阳市分行的工作人员、买受意向人德阳市旌源建设发展有限公司工作人员介绍了以上情况，在场人表示已经知晓上述情况，特此说明”。原告对该《情况说明》的真实性无异议。被告、第三人对该《情况说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。 以上事实,有当事人陈述、《房屋租赁合同》、告知函、《德阳市旌源建设发展有限公司关于庐山路房产所有转移的函》、执行裁定书、函告、拍卖成交确认书、《声明》、《情况说明》等证据予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：被告应向谁支付租金。原告认为其享有转租收益权，被告应向其支付租金，第三人认为从其取得房屋所有权开始，被告应向其支付租金。本院认为本院执行局出具的《情况说明》载明在拍卖前已告知第三人旌源建设公司原告叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金。第三人旌源建设公司对该《情况说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。由此可知，第三人旌源建设公司在竞拍涉案房产前已知悉该房产上有租赁关系，且原告叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金这一事实。同时，《拍卖成交确认书》中载明：“拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或者未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”。涉案房产本系带租拍卖，且原告叶祥水在拍卖成交后需收取两年租金，第三人旌源建设公司在知道该情况的前提下仍参与竞拍，表明其对原告叶祥水再收取两年租金的情况是认可的。故本院认定，从2016年12月5日至2018年12月4日，被告刘东敬应将涉案房产的租金交于原告叶祥水。故对原告叶祥水要求被告刘东敬支付2017年5月10日至2017年11月9日租金的诉讼请求本院予以支持，但应扣除60天免租期的租金115068元（700000元÷365天×60天），故被告刘东敬应支付原告叶祥水租金234932元(700000元÷2-115068元)。 就原告叶祥水要求被告刘东敬支付违约金的诉请。原告叶祥水称被告刘东敬迟延支付租金，应按合同约定支付违约金。被告刘东敬辩称其愿意支付租金，因不能确定收取租金的主体导致租金迟延支付，被告本身无过错，不应承担违约责任。本院认为，2016年12月，涉案房产的所有权发生转移，第三人旌源建设公司取得了涉案房产的所有权。2017年5月18日，第三人旌源建设公司发函告知被告刘东敬房屋所有权变动情况并要求其支付租金。2017年6月19日，被告刘东敬函告原告叶祥水，要求原告叶祥水与第三人旌源建设公司协商确定应由谁收取租金。被告刘东敬作为次承租人，在房屋所有权发生变动，新房主（本案第三人）和原承租人（本案原告）均要求其支付租金的情况下，暂缓支付租金，要求明确租金收取主体后再行支付租金的行为并无过错，不应承担违约责任。故对原告叶祥水要求被告刘东敬支付违约金300000元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘东敬于本判决生效之日起十日内支付原告叶祥水2017年5月10日至2017年11月9日租金的234932元（已扣除60天免租期租金）； 二、驳回原告叶祥水的其他诉讼请求； 三、驳回第三人德阳市旌源建设发展有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费7429元，由原告叶祥水负担3290元，由被告刘东敬负担1860元，由第三人德阳市旌源建设发展有限公司负担2279元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审 判 长  熊 良 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐诗萍 二〇一七年十二月十二日                                                                                   法官助理 庄梦捷                                                                                 书 记 员 代小华