辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12017号上诉人（原审被告）：徐微微，女，1984年4月6日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包韪祺，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳新湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁**北一东路**。法定代表人：邹丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕亚楠，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：秦晓天，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：赵金华，男，1963年6月16日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：臧楠楠，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人徐微微与被上诉人沈阳新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房产公司”）、赵金华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐微微上诉请求:1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判;2.本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决程序严重违法，恳请贵院经审查后将本案发回重审。被上诉人新湖公司即本案一审原告，在起诉时和法庭审理过程中，其主张的诉讼请求为:“判令被告一支付原告自2019年1月25日至2019年10月5日的房屋租赁费用566,147.74元”，该诉讼请求清楚明确，一审庭审时亦是对该项诉讼请求进行审理，各方当事人对该项诉讼请求进行答辩，并参与庭审质证、辩论。然而一审判决在“本院认为”中却认定“原告要求被告徐微微给付拖欠房屋租金692,529.35元(自2019年1月25日起至租赁合同解除之日止即2019年11月25日)理由正当，本院予以支持”，进而在第一项中判决上诉人承担该692,529.35元。显然，一审判决最终认定和判决的内容与庭审中新湖公司主张的诉讼请求是严重不符的，超出原诉讼请求近13万元。经了解，一审法院是在庭审结束后依据新湖公司提交的代理意见，对新湖公司进行单方询问，并以此对新湖公司原诉讼请求重新作出“明确”，进而作出判决。这种以“单方询问”代替“法庭审理”的方式，严重违反法定程序；二、一审判决事实认定错误，导致判决结果错误。1.自2019年3月21日始与新湖公司形成租赁法律关系的是赵金华，向新湖公司负有给付租金义务的也是赵金华，一审判决判令上诉人承担全部欠付租金是对事实的认定错误。本案案由为租赁合同纠纷，审查的是针对争议房屋的租赁法律关系。书面合同仅是租赁法律关系的外在表现，并不等同于租赁法律关系本身。租赁法律关系应视客观事实来确认是否产生、解除、终止或变更。本案中，2019年3月21前，与新湖公司存在租赁法律关系的是上诉人，上诉人对争议房屋具有占有、使用、收益的租赁权利，并负有向新湖公司支付租金的租赁义务;而自2019年3月21日起，与新湖公司建立租赁法律关系的主体则为赵金华，由赵金华享有对争议房屋进行占有、使用和收益的租赁权利，根据权利义务的对等性原则，赵金华负有向新湖公司支付租金的法定义务。新湖公司对赵金华承租争议房屋的事实完全清楚、同意，并多次与赵金华接洽，协商租赁合同的签订条件及租金的缴纳时间和方式，向赵金华索要租金。不仅如此，新湖公司在其于2019年10月1日向赵金华所发函件中已明确自认赵金华系因租赁合同继续签订谈判破裂后，方才“无权继续占有使用本房屋”。由该函件内容可知:自2019年3月21日始至2019年9月30日期间，作为房屋所有权人的新湖公司是认可赵金华有权占有使用案涉房屋的。由此可知，针对争议房屋的租赁关系虽然目前仅形成了一份书面合同，但事实上已经产生了两个租赁法律关系:一个是上诉人在2019年3月21日前与新湖公司建立的以书面合同形式体现出来的租赁法律关系;一个是2019年3月21日起赵金华与新湖公司建立的，但尚未以书面合同形式表现出来的租赁法律关系。租赁合同文本尚未签订并不影响新的租赁民事法律关系的设立，也不能否定新的租赁事实的存在。而因租赁事实及民事法律关系已发生变更，故原合同文本不再具有实际意义，不能据此作为认定上诉人负有全部租金给付义务和责任的依据。一审判决对此认定错误。2.《房屋租赁合同》第三章第七条第四款是格式条款，条款内容单方面加重了上诉人的合同义务，违反民事法律原则，应依法认定无效。一审判决以该条作为判决依据是错误的。《房屋租赁合同》是新湖公司单方拟定的制式文本，用于在与各承租人建立租赁合同时反复使用，属于格式条款。其中约定的上诉人“协助甲、丙双方重新签订租赁合同，新合同签订后本合同作废”的约定，是对承租人合同义务的加重，依照《合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应依法认定无效。上诉人在一审质证时明确提出格式条款无效的质证意见，然一审对此未予审理，同时将该条款作为主要的判决依据进行适用，是完全违反法律规定的错误判决。3.上诉人已尽到《房屋租赁合同》约定的“协助”义务，新湖公司与赵金华无法达成租赁合同不能归责于上诉人，一审判决以侵害上诉人合法权益的方式强令.上诉人履行无效合同条款并责令上诉人承担未履行之合同后果，所做判决严重有违公平公正原则。《房屋租赁合同》第三章第七条第四款约定:“经过甲方审定同意，乙方可在不变更营业内容及合同要求的前提下，将商铺转兑、转让给第三人(即丙方)但乙方需与丙方明确与甲方的租赁情况，并协助甲、丙双方重新签订租赁合同，”由前述合同约定可知，上诉人的协助签约义务应以“不变更营业内容及合同要求”为限。而由本案已查明事实及相关证据可知，上诉人已将出兑协议交付给了新湖公司，将租赁合同交付给了赵金华，并居间介绍新湖公司和赵金华联络，多次为其双方传递缔约信息，新湖公司和赵金华也在上诉人的协助下多次就案涉房屋的租赁进行合同条款协商，上诉人已尽到了前述合同约定的协助义务。至于赵金华与新湖公司协商的过程中，双方就租金给付时间、租赁优惠条件等作出有别于原租赁合同约定的协商，则因已超出前述合同约定的协助范围，不再属于上诉人的合同义务，双方最终能否就其新的洽谈内容订立书面合同也不再是_上诉人的合同义务和责任。而新湖公司和赵金华提出的“关于保证金甲乙双方同意将乙方(上诉人)根据原租赁合同已经支付的保证金10万元，作为丙方(赵金华)交给甲方(新湖公司)履约保证金，属丙方;乙方不再要求甲方退回，乙方不再要求丙方退还”的要求，不但不符合原租赁合同的签约主旨，更是严重侵犯了上诉人的合法权益!.上诉人作为原承租人的协助义务，在任何情境下均不应当被理解为新的缔约方有权要求上诉人以损害个人合法权益的方式，为其两方缔约提供保障和方便!我国《合同法》第五十二条对此明确规定:“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”，故上诉人未予同意此种缔约协助要求，不应因此被苛责。对此，上诉人在一审诉讼中已予详细阐述，但一审判决却未予理会，仍草率依照该条约定认定上诉人应承担未能“协助”签约的合同后果，并判决上诉人承担赵金华承租期间的租金!如此判决实在有违公平公正，无法令上诉人信服!4.以履约保证金协调抵顶租金是在双方租赁合同事实解除之后，不受合同条款约定的限制，一审判决对此认定错误。《租赁合同》约定的“履约保证金在任何情况下不能抵作租金之用”是指在双方租赁关系存续期间上诉人交纳的履约保证金仅作为履约担保，不能抵顶租金。而上诉人与新湖公司之间曾协商以履约保证金十万元抵顶上诉人经营期间欠付的租金(2019年1月25日至2019年3月20日)一事，是在赵金华承租争议房屋即上诉人与新湖公司之间的租赁合同关系事实解除之后发生的，此时，上诉人交纳的履约保证金即已转变为上诉人应取得的新湖公司合同退款。上诉人对自己应得款项有权决定如何使用，这种处分权来源于对退款的物权权利，不再受租赁合同的制约。一审判决对此认定错误。5.一审判决判令上诉人返还争议房屋是错误的。如前所述，2019年3月21日至2019年10月5日期间争议房屋的占有、使用主体为赵金华，负有返还义务并且能够实际履行返还义务的主体亦为赵金华，一审判决判令.上诉人承担返还责任是错误的。6.一审判决认定是因上诉人与赵金华的纠纷导致新湖公司与赵金华未能签订房屋租赁合同，是对事实的认定错误。由一审庭审中向法庭提交的(2019)辽0106民初15384号《民事判决书》可知，因赵金华与新湖公司就新的房屋租赁合同未能协商一致，新湖公司责令赵金华限期搬出争议房屋，才导致赵金华对上诉人提起解除出兑协议的诉讼，该出兑协议纠纷是本案租赁合同纠纷所产生的后果而不是原因，一审判决对此事实的认定完全本末倒置，在此认定基础上所做的判决结果，更是与客观事实相悖的错误判决。综上，恳请二审法院依法查明事实，对本案予以发回重审或依法改判，以维护上诉人的合法权益不受侵害，维护法律应有的尊严与权威不受损害!新增上诉理由租赁协议对逾期支付租金的违约金比例约定过高，要求调低。租赁协议第十八条第二款:“乙方如不按期支付租金，应当按每延迟一日，需按支付年租金的千分之一向甲方支付违约金”，虽然被上诉人提出按欠款数额为基数进行违约金的计算，但该日千分之-的比例也约定过高，已超过银行贷款利率和LPR的4倍，更远高于合同法第114条所规定的给被上诉人造成的损失，故恳请贵院依法调整，降低为等同于LPR的标准。新湖房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。赵金华辩称，一、原审法院认定租金给付时间正确，不存在程序违法的情形。本案新湖公司以诉讼的方式行使约定解除权，经一审法院审理新湖公司确有解除权，故认定合同应予解除。徐微微应当支付租金的期限为自2019年1月25日起，截至合同解除之日止。回应上诉人第一项上诉请求的关键，是确定“哪一天是案涉《房屋租赁合同》的解除之日”。《九民纪要》理解与适用第312页“关于合同解除时间的确定”部分明确:人民法院在判令合同解除时，应当对合同解除的时间主动审查并作出认定。当事人直接以起诉方式解除合同，应当认定合同从起诉状副本送达之日起解除。具体至本案，原审法院认定的租金给付期间为2019年1月25日-至2019年11月25日鉴于法院对于合同解除时间有主动审查权利，且11月25日就是起诉状副本送达的时间，故我们认为原审法院认定的租金给付期间有事实及法律依据，并不存在程序违法情形；二、依据合同相对性原则，徐微微负有支付租金的合同义务。新湖公司在《通知函》中明确表示，其与赵金华之间的“租赁合同未能成功签订”;一审中，新湖公司亦明确其与徐微微之间的房租租赁合同在徐微微签收起诉状之前尚未解除，故本案仅存在一个租赁关系，即新湖公司与徐微微之间的租赁关系。现新湖公司起诉的请求权基础为其与徐微微间签订的《房租租赁合同》，并要求徐微微按照该合同约定的标准支付租金，徐微微作为该合同的一方主体，理应受其约束。赵金华并非该租赁合同当事人，徐微微要求赵金华按照合同约定支付租金没有合同依据。故徐微微应当承担自其欠租之日(2019年1月25日)起至合同解除之日(2019年11月25日)止的租金。双方当事人之间是否形成合同关系要看双方之间的合意。本案中，赵金华和新湖公司均表示双方间并没有达成租赁合意，亦没有签订书面的租赁合同，徐微微作为第三人强行解读出新湖公司和赵金华之间存在租赁关系没有事实及法律依据；三、徐微微上诉状第二条第3-6项的意见与本案无关，是另案出兑协议纠纷需要审理的内容，故赵金华对该部分意见不予回应。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。新湖房产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告徐微微之间的租赁合同关系；2.判令被告徐微微、赵金华返还原告位于沈阳市铁西区11门的房产；3.判令被告徐微微支付原告拖欠的房屋租赁费；4.判令被告徐微微支付原告逾期支付租金的违约金，自2019年1月25日开始至实际给付之日止；5、判令被告赵金华对上述第3、4项承担连带给付责任；6.判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:2016年8月31日，被告徐微微与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于沈阳市铁西区11门之房屋，租期8年零8个月，从2016年9月1日起至2025年4月30日止。2016年9月1日至2018年4月30日租金663,447元；2018年起按年度支付租金，每年4月1日前支付次年的全年租金，首年663,447元，次年904,700元，第三至五年952,951元，第六至七年1,001,201元。合同期限内不得将房屋转租、转借。经原告审定同意，被告可在不变更营业内容及合同要求的前提下，将商铺转兑、转让给第三人（即丙方），但乙方需与丙方明确与甲方的租赁情况，并协助甲、丙双方重新签订租赁合同，新合同签订后本合同作废。乙方同意在签订合同当日，将签订意向书时缴纳的意向金转化为本合同的履约保证金，金额为100,000元。若乙方无违约行为，甲方无息返还。履约保证金在任何情况下不能抵作租金之用。乙方如不按期支付租金，应当按每延迟一日，需按支付年租金的1‰向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。现被告徐微微实际支付租金至2019年1月24日。2019年2月初，被告徐微微向原告提出想要转兑商铺。2019年3月21日，被告徐微微作为甲方与作为乙方的赵金华签订《钱汤浴场》转让出兑协议书。甲方将位于沈阳市铁西区11门商铺转让出兑给乙方。双方约定，转让出兑总价700,000元，于2019年3月21日进行交接。协议签字生效后乙方交纳甲方800,000元（原甲方交纳房主租房押金100,000元）。3月21日至4月30日甲方交纳房主的房租金，待店铺经营手续变更完成后，由乙方一次性给付甲方。2019年4月，徐微微将转让出兑协议交给原告。因被告徐微微与被告赵金华发生纠纷，原告一直未能与被告赵金华签订租赁合同。2019年1月25日后的房屋租金原告亦未收到，故2019年10月1日原告书面通知赵金华于同年10月5日前腾退房屋交还原告。现房屋由被告赵金华上锁，并自行保管钥匙。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中原告与被告徐微微签订租赁合同时，明确约定了合同解除的条件与方式，现被告徐微微欠付房屋租金，原告以诉讼方式书面提出解除合同，被告徐微微于2019年11月25日签收起诉状等相关手续时，双方签订的房屋租赁合同即达成约定的合同解除条件。故对原告要求解除与徐微微租赁合同关系这一主张，本院无须再行确认。原告要求被告徐微微给付拖欠房屋租金692,529.35元（自2019年1月25日起至租赁合同解除之日止即2019年11月25日），理由正当，本院予以支持。原告要求被告徐微微给付逾期支付租金违约金的问题。双方合同中关于违约金约定明确，每年4月1日前交付次年全年租金，年限跨度从每年5月1日起至次年4月30日。违约金以年租金为基数每逾期一日按1‰计算。故2019年1月25日至4月30日租金，被告徐微微应于2018年4月1日前交纳完毕，现原告自愿从2019年1月25日起算违约金；2019年5月1日后产生的租金，被告应于同年4月1日前交纳完毕，原告自愿从2019年5月1日起算。关于违约金的计算标准，原告自愿降低为以实际欠付租金为基数，即2019年1月25日至4月30日欠付的租金，产生违约金以174,495.65元为基数；2019年5月1日至11月25日欠付的租金，产生违约金以518,033.7元为基数。因系原告自愿降低调整，且不违反法律规定，故本院应准予。庭审中，被告徐微微提出已与原告协商同意将该履约保证金用以抵顶2019年1月25日后产生的部分租金，因未提交证据，且双方合同明确约定“履约保证金在任何情况下不能抵作租金之用”，故对被告徐微微这一抗辩，本院不予支持。因被告徐微微已向原告交付履约保证金100,000元，关于该履约保证金的性质，法律上暂无明确规定。履约保证金的规定起源于《中华人民共和国招标投标法》，现在房屋租赁合同中更为常见，主要用来保证合同履行。结合本案的实际情况，合同双方约定履约保证金在合同期满予以返还，亦符合保证合同履行的特征。2019年4月被告徐微微将转兑协议交给原告时，原告对被告赵金华实际经营浴池已知情，并未提出异议。如最终被告徐微微协助原告与被告赵金华重新签订租赁合同，该履行保证金原告应返还被告徐微微。现转兑协议发生争议（另案处理中），被告徐微微在与原告合同解除前仍应承担支付租金的义务。现被告徐微微欠付租金导致合同解除，而合同中对乙方（被告徐微微）不按期支付租金应承担的违约责任及计算方式作出了明确约定。同时，在履约保证金条款中赋予了甲方（本案原告）在乙方违约的情况下对履约保证金的扣减权，当履约保证金任何原因降至不足100,000元的情况下乙方的补足义务。故本案中履约保证金与违约金不宜重复适用，原告主张的违约金应在扣除被告已交付的履约保证金100,000元后，不足部分由被告徐微微继续向原告支付。关于原告要求被告赵金华对租金及违约金承担连带责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告徐微微、赵金华返还沈阳市铁西区11门房产的主张，被告徐微微虽将房屋交由被告赵金华经营，现由被告赵金华上锁并保管钥匙，但被告徐微微作为房屋租赁合同的相对人，在房屋租赁合同解除后，被告徐微微应按合同约定将房屋返还原告，被告赵金华无权占有案涉房屋。故对原告这一主张，本院予以支持。被告徐微微抗辩，2019年3月21日起案涉房屋的承租主体为被告赵金华，故本案承担义务的主体应为被告赵金华。根据原告与被告徐微微签订的房屋租赁合同，双方明确约定“经甲方审定同意，乙方可在不变更营业内容及合同要求的前提下，将商铺转兑、转让给第三人（即丙方），但乙方需与丙方明确与甲方的租赁情况，并协助甲、丙双方重新签订租赁合同，新合同签订后本合同作废。”现三方均表示原告与被告赵金华未重新签订租赁合同，故至2019年11月25日房屋租赁合同解除前，原告与被告徐微微的租赁合同关系仍然存在。故对被告抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告徐微微给付原告沈阳新湖房地产开发有限公司房屋租金692,529.35元，于本判决发生法律效力后十日内付清；二、被告徐微微给付原告沈阳新湖房地产开发有限公司逾期支付租金违约金，其中以174,495.65元为基数从2019年1月25日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止；以518,033.7元为基数从2019年5月1日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止，于本判决发生法律效力后十日内付清（扣除徐微微已付100,000元后再行支付）；三、被告徐微微、被告赵金华返还原告沈阳新湖房地产开发有限公司位沈阳市铁西区层11门房屋，于本判决发生法律效力后十日内交接完毕；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费10,514元，保全费3,927元，均由被告徐微微承担。二审期间，徐微微向法庭提供(2020)辽01民终5093号民事判决书，证明判决明确认定租赁房屋在新湖的允许下，由赵金华实际接手经营6个月，同时未能与新湖公司签订租赁合同的责任在赵金华，故赵金华才是欠付租金的责任主体，一审判决对此事实认定错误，对责任的承担判决错误。新湖房产公司对该证据的质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议。虽然新湖公司允许上诉人出总给赵金华，但因后续赵金华未能与新湖公司签订合同，依据新商公司与上诉人之同签订的租负合同中的约定，新湖公司与上诉人的租赁合同关系并未因为店铺的出兑而解除，所以新湖公司依据租赁合同向上诉人主张权利具有事实和法律依据。赵金华对该证据的质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议。无论新湖公司与赵金华之间未能签订租赁合同的责任主体在谁，均不影响新湖公司依据其与徐微微之间的租赁合同向其主张房屋租金，故另案判决结果与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，业已生效的（2019）辽0106民初15384号民事判决及（2020）辽01民终5093号民事判决已经认定，赵金华在承兑案涉洗浴中心后未能与新湖房产公司签订房屋租赁合同的责任主体在于赵金华，而由此导致该洗浴中心无法经营的责任主体亦由赵金华承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。因案涉《房屋租赁合同》系新湖房产公司与徐微微之间的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》解除的原因及责任归属应如何认定；2.徐微微应否承担2019年1月25日起至2019年11月25日止的房屋租金及逾期给付租金的违约金。一、关于案涉《房屋租赁合同》解除的原因及责任归属应如何认定的问题。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”案涉租赁合同第十八条违约责任（二）约定，乙方（徐微微）如不按期支付租金，应当按每延迟一日，需按支付年租金的千分之一向甲方（新湖房产公司）支付违约金。逾期超过30天，乙方未支付租金，则甲方有权终止合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。本案中，因徐微微实际支付租金至2019年1月24日后至今尚未支付租金，该行为已构成违约，故新湖房产公司依照合同约定有权解除案涉房屋租赁合同，即案涉《房屋租赁合同》解除的原因系徐微微欠付租金所致。二、关于徐微微应否承担2019年1月25日起至2019年11月25日止的房屋租金及逾期给付租金的违约金问题。1.关于徐微微应否承担欠付租金及给付违约金的责任主体问题。庭审中，徐微微主张，因自2019年3月21日开始与新湖房产公司形成租赁法律关系的是赵金华，向新湖房产公司负有给付租金义务的也是赵金华，故一审判决判令徐微微承担全部欠付租金是对事实的认定错误。对此，本院认为，一方面，通过本案庭审调查及结合《钱汤浴场》转让出兑协议书、民事判决书等证据显示，徐微微在事先征得新湖房产公司的同意下，于2019年3月21日与赵金华签订了转让出兑协议书，将案涉洗浴中心出兑给赵金华，并于当日将该洗浴中心实际交付给赵金华使用。后因徐微微与赵金华产生纠纷，导致赵金华未能与新湖房产公司签订租赁协议。而案涉《房屋租赁合同》第七条第（四）项亦明确约定，在本合同期限内，经过甲方（新湖房产公司）审定同意，乙方（徐微微）可在不变更营业内容及合同要求的前提下，将商铺转兑、转让给第三人（即丙方），但乙方需与丙方明确与甲方的租赁情况，并协助其甲、丙双方重新签订租赁合同，新合同签订后本合同作废，后续租赁关系、义务、责任均与乙方无关。故本案无论赵金华与新湖房产公司未能签订合同的责任主体是否为赵金华，但均因双方未能签订合同这一结果导致徐微微与新湖房产公司签订的租赁合同未被废止。在此情况下，徐微微仍需依照合同的约定承担给付房屋租金的义务；另一方面，虽赵金华自2019年3月21日起就开始占有案涉洗浴中心至今，但赵金华在承兑洗浴中心时，三方并未达成由赵金华向新湖房产公司支付后续租金的意思表示。且赵金华占有使用徐微微合同使用权期间的费用问题属于另一法律关系。综上，一审法院认定徐微微应承担欠付租金及给付违约金的责任主体并无不当。徐微微可就赵金华占有使用费问题另行告诉。本院对徐微微的该项上诉主张不予支持；2.关于徐微微给付租金的期间及数额应如何认定的问题。本院认为，虽案涉房屋租赁合同解除的时间为2019年11月25日，但经审查，新湖房产公司此次的诉请是要求给付2019年1月25日至2019年10月5日期间的房屋租赁费用566,147.74元，且新湖房产公司在一审庭审中亦明确表示2019年10月5日以后造成的房屋损失及水电费、物业费、采暖费等费用另案主张。故一审法院判决徐微微给付租金至合同解除之日，存在超诉请判决的情形，即徐微微给付租金的期间应为2019年1月25日至2019年10月5日，数额为566,147.74元。一审法院对此问题认定有误，应予以纠正。本院对徐微微的该项上诉主张予以支持；3.关于徐微微应承担逾期给付租金的违约金问题。本院认为，如前所述，因徐微微本次给付租金的期间应为2019年1月25日至2019年10月5日，数额为566,147.74元，故相应的逾期给付租金的违约金亦应予以调整，即以174,495.65元为基数从2019年1月25日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止；以391,652.09元为基数从2019年5月1日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止。本院对徐微微的该项上诉主张予以支持。综上所述，徐微微的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1709号民事判决第三项即“三、被告徐微微、被告赵金华返还原告沈阳新湖房地产开发有限公司位沈阳市铁西区层11门房屋，于本判决发生法律效力后十日内交接完毕”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1709号民事判决第四项即“四、驳回原、被告其他诉讼请求”；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1709号民事判决第一项即“一、被告徐微微给付原告沈阳新湖房地产开发有限公司房屋租金692,529.35元，于本判决发生法律效力后十日内付清；”为“上诉人徐微微给付被上诉人沈阳新湖房地产开发有限公司2019年1月25日至2019年10月5日期间的房屋租金566,147.74元，于本判决发生法律效力后十日内付清”；四、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1709号民事判决第二项即“二、被告徐微微给付原告沈阳新湖房地产开发有限公司逾期支付租金违约金，其中以174,495.65元为基数从2019年1月25日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止；以518,033.7元为基数从2019年5月1日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止，于本判决发生法律效力后十日内付清（扣除徐微微已付100,000元后再行支付）；”为“上诉人徐微微给付被上诉人沈阳新湖房地产开发有限公司逾期支付租金违约金，其中以174,495.65元为基数从2019年1月25日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止；以391,652.09元为基数从2019年5月1日起每逾期一日按1‰计付至实际付清之日止，于本判决发生法律效力后十日内付清（扣除徐微微已付100,000元后再行支付）；”如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费10,514元，保全费3,927元，由上诉人徐微微负担；二审案件受理费10,514元，由上诉人徐微微负担7,360元，由被上诉人沈阳新湖房地产开发有限公司负担3,154元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月五日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。