江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3374号上诉人（原审被告）：陈玲，女，1985年9月3日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：郭民，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文宝，男，1989年11月24日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：张森翔，江苏达因律师事务所律师。上诉人陈玲因与被上诉人李文宝买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.双方于2017年6月26日签订《补充协议》，除约定该房继续出售外，还约定李文宝须补偿陈玲7万元，补充协议倒数第二段中的“2017年6月27日支付伍万元”和“2017年12月31日前支付贰万元”即指该70000元，故总房款已变更为935000元（865000万＋70000元）；同时，考虑到陈玲需要在未来两年内继续为此房支出公积金贷款利息，李文宝同意承担26个月利息共计6864元。故双方通过补充协议约定，已将房屋转让价款变更为税后941864元（即865000元＋70000元＋6864元）。2.从案涉《房屋买卖居间合同》中可以看出，中介公司的实际经手人是融宝公司业务人员张凌霄而非纪某，作为店长的纪某不可能全面了解案件的全部事实，即使了解全部事实，时间过去这么久其不可能回忆全，且其已于2017年底离开融宝公司，其证人、证言不足以作为定案根据。且40000元若是借款，则李文宝肯定会要求陈玲出具借条，但事实并未有借条，故该40000元应理解为房屋转让款的一部分。李文宝辩称：1.双方签订的补充协议并未对房屋价款作出变更，仍为原来的865000万元，陈玲称通过补充协议已将房价变更为941864万元，与事实不符，亦未提供证据予以证明。2.纪某作为店长全面了解案件情况属合理范围，且纪某与李文宝仅因本次房屋买卖才认识，双方并无任何利害关系，故纪某的证言合法有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李文宝向一审法院起诉请求：判令陈玲立即返还其购房款71175元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月27日，出售方陈玲（甲方）与买受方李文宝（乙方）、融宝公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：M-16-1227）一份，主要内容为：一、甲方出售给乙方的房屋坐落在无锡市惠山区阳光100国际城565-501室，建筑面积101.73平方米；二、成交价格865000元；三、乙方于2016年12月27日向甲方交付定金200000元，于过户当日支付房款45000元，剩余房款620000元由乙方委托丙方办理商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准；四、该房屋增值税、个人所得税、房屋产权的相关费用、贷款的相关费用、房屋配套设施过户的相关费用均由乙方承担；五、甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，并承诺于2016年12月31日前腾空该房屋，并将该屋钥匙交于乙方，并于2016年12月27日前办理完毕户口迁移手续；六、依照无锡市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价的15%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的15%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约；七、如甲、乙双方变更合同有关条款，应取得丙方书面认可，同时补签补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分，具有同等法律效力。若因甲、乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任；八、其他约定事宜。经甲乙双方协商，乙方于签约当日支付甲方定金壹拾万元整，并约定于2017年2月28日前支付剩余定金壹拾万元整。由于签约当日不动产证尚未办出，经甲乙双方协商一致，双方同意待该房屋不动产权证办理出来后，再办理该房屋的贷款、过户等手续。该份合同甲方签字处由陈玲签字，乙方由李文宝签字，丙方由融宝公司加盖公章。2017年6月26日，甲方陈玲与乙方李文宝签订补充协议一份，载明：经甲乙双方协商于2016年12月27日在融宝公司签署《房屋买卖居间合同》合同编号：M-16-1227，约定成交价为捌拾陆万伍仟元整。现由于无锡2017年5月20日房产新政规定产证日期必须在2017年5月20日之前方可办理过户手续，双方协商一致同意等到不动产权证符合无锡新政时再办理贷款、过户等手续，继续履行2016年12月27日签署的《房屋买卖居间合同》。甲乙双方协商一致，无论以后房价是涨是跌，都严格执行所签署的《房屋买卖居间合同》。经甲乙双方协商一致，2017年6月26日前乙方总计支付甲方人民币贰拾万元整，2017年6月27日支付人民币伍万元整。乙方承诺在2017年12月31日前支付贰万元整，以转账凭条或者收条为准。经甲乙双方协商一致，乙方承担部分利息，每月264元累计26个（月）共计6864元整。2019年8月14日，陈玲与李文宝签订了《无锡市存量房买卖合同》（合同编号：201908140183）并于当日办理了网签，约定该房屋的成交总价为890000元。李文宝解释称，此890000元价格系在市场调控价格的范围之内，为了不降低国家税收，双方同意按照房管局给出的存量房买卖合同模板进行网签备案，但实际是按照2016年12月27日签署的原合同履行义务，并未产生新的合意。此外，其通过银行贷款620000元，按首套房贷的70%计算，涉案房屋的备案价格也不能低于890000元。为了加快银行审批流程及放款进度，使房屋顺利过户，双方协商一致后同意以890000元进行备案登记，但实际交易的价格仍为865000元。另查明，李文宝于2016年12月27日支付陈玲定金100000元，于2017年2月26日支付100000元，于2017年6月26日支付50000元，于2017年6月27日支付4123元，于2018年1月2日支付27068元，于2019年8月12日支付220000元，共计501191元。陈玲分别于2016年12月27日、2017年2月26日、2017年6月26日、27日、2018年1月2日出具了100000元、100000元、50000元、2275元、23900元的收据。2019年10月8日，陈玲收到了李文宝的620000元银行贷款。再查明，2017年5月20日，锡政办发〔2017〕82号文件《市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，主要内容有：购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让。庭审中，李文宝申请证人纪某出庭作证，证人纪某陈述：“（李文宝）前期先付定金200000元，然后李文宝入住，等次年办好房产证可以办理过户，但是出了政策，双方自行协商等了2年才过户。”、“是继续履行原有的房屋买卖合同的价格，配合过户，在此基础上协商，没有改变房价。”、“到了19年时满了2年的政策的，因为前期的银行转账流水已经作废，需要重新做个过桥，就转了220000元，退了180000元，当时陈玲提出借款40000元，原因不清楚，李文宝是同意的。”、“网签备案合同是为了过户，我们给的价格是官方的参考数值，双方是认可的……价格890000元是为了完成过户流程”。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、补充协议、收条、银行流水、支付宝转账记录截图、微信转账截图、《无锡市存量房买卖合同》、锡政办发〔2017〕82号文件打印件、证人纪某的证言及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈玲与李文宝于2016年12月27日签署的《房屋买卖居间合同》经陈玲、李文宝本人签字确认，系双方真实意思表示的合意，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈玲与李文宝于2017年6月26日签订的补充协议系《房屋买卖居间合同》的有效组成部分，对双方均具有约束力。该补充协议明确约定：无论房价是涨是跌，都严格执行双方所签署的《房屋买卖居间合同》，即购房总价为865000元。陈玲与李文宝于2019年8月14日签订了《无锡市存量房买卖合同》并办理了网签，但根据双方签订的上述补充协议内容、双方实际履行合同的情况以及在庭审中的陈述，可证本案双方并未按照该网签合同实际履行。李文宝按照《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定支付了购房款，截至2019年10月8日共计向陈玲支付款项1121191元，超出房屋总价256191元，后陈玲退还李文宝180000元，仍有76191元未退还。陈玲所称对方未及时支付房款造成其损失、未退还的款项系对方自愿支付的部分、若有多支付的购房款应当理解为房屋使用费或者租金补偿，无事实和法律依据，该抗辩一审法院不予采纳。但根据补充协议，双方一致确认由李文宝负担利息6864元，该6864元应当在李文宝主张的退还款项中予以扣除。故李文宝依据合同约定要求陈玲退还多支付的购房款69327元的诉请部分，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、陈玲于判决生效之日三日内立即向李文宝返还69327元；二、驳回李文宝的其他诉讼请求。若陈玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收计853元，其中22元由李文宝负担，831元由陈玲负担。二审中，陈玲提供安居客公司公布的案涉房屋所在小区2017年1月-2017年12月房价走势图打印件一份，证明案涉房屋在双方签订房屋买卖居间合同至双方签订补充协议期间，市场价值已提升二十余万元。李文宝发表质证意见如下：对该证据的真实性、关联性皆不认可。认为该房价走势图仅系对案涉房屋所在小区的一个大体预估，也并非官方认证，不能体现案涉房屋的价格变动情况。且无论案涉房屋价格是否涨跌，都不影响案涉房屋的正常过户。二审另查明：双方一致确认，案涉补充协议倒数第二段约定的“2017年6月27日支付伍万元”和“2017年12月31日前支付贰万元”，李文宝已向陈玲支付完毕，陈玲出具的收条上皆载明该款项性质为房款。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈玲认为，双方已通过签订补充协议将案涉房屋的总房款由865000元变更为935000元，增加的70000元系李文宝自愿支付的补偿款，李文宝对此不予认可，陈玲理应提供证据予以证明。陈玲称案涉补充协议倒数第二段约定的“2017年6月27日支付伍万元”、“2017年12月31日前支付贰万元”，即为双方增加70000元房款的约定表述，且两笔款项的收条皆将款项性质明确为房款。但该表述并未明确案涉房屋总价将增加70000元，也无法看出系李文宝自愿支付70000元补偿款的意思表示。结合补充协议另有约定，“甲乙双方协商一致，无论以后房价是涨是跌，都严格执行所签署的《房屋买卖居间合同》”，而双方签署的《房屋买卖居间合同》对案涉房屋约定的总房款为865000元,故案涉总房款应视为仍为865000元。关于40000元款项的性质，虽陈玲不认可是借款，但其并未提供证据证明系双方约定的额外增加的房款。综上，陈玲关于双方已约定将总房款变更为935000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，陈玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1705元，由陈玲负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十一月二日法官助理诸佳英书记员钱菲佳