青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2503号上诉人（原审被告）：周培杰，公民身份号码：×××，男，1997年12月3日出生，土族。委托诉讼代理人：王成娟，公民身份号码：×××，女，1997年5月18日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：史可辉，公民身份号码：×××，男，1988年9月2日出生，藏族。上诉人周培杰因与被上诉人史可辉分期付款买卖合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周培杰上诉请求：1、依法撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2435号民事判决，并依法改判为周培杰支付史可辉租金6000元；2、本案一、二审诉讼费用由史可辉承担。事实与理由：2019年7月份周培杰与史可辉达成房屋租赁协议，协议约定史可辉将位于海西州天峻县天目西路的汽车修理铺转租给周培杰，据史可辉陈述，该铺面的所有权人知晓转租事实并同意，租金可以交给房屋所有权人，也可以交给史可辉。后双方于2019年7月16日签订了房屋租赁合同。合同约定史可辉将自己拥有使用权的汽车修理铺转租给周培杰，租期一年，周培杰按每月4000元的价格支付租金，租金按月收取。双方签订了房屋租赁合同之后，周培杰在该铺面内进行汽车喷漆工作，自2019年7月16日至2020年3月份，周培杰按照租赁合同的约定向史可辉支付了租金共计22000元。2019年3月27日，房屋所有权人以不知道史可辉将房屋转租给周培杰的事实为理由将房屋收回，并要求立即腾退房屋，无奈只能先腾退房屋，而史可辉称自己也没办法解决这件事情。后史可辉将周培杰诉至大通县人民法院，要求支付违约金及铺面转让费。一审判决上诉人向被上诉人支付商铺转让款18000元。二、一审法院认定双方之间的纠纷为分期买卖合同，属于事实认定错误。史可辉系涉案商铺的承租人，对该商铺只有占有、使用的权利，而无处分权，故史可辉无权将该涉案商铺转让。双方达成的商铺转让协议其实质为房屋转租协议，因双方法律知识欠缺，不懂得正确使用法言法语，误将商铺转租合同写成了转让。通过双方达成的协议和签订的合同，不难看出，双方之间达成的协议以及签订的合同其实质是史可辉将其承租的商铺转租给了周培杰，其中所提及的转让款实际上是租金。双方之间不存在买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系。在合同中约定的商铺转让金为40000元，如果双方之间是买卖合同关系，那么按照该商铺的市场价计算至少在10万元以上，而不可能只以40000元的价格出卖。在海西州天峻县与涉案商铺地理位置、商铺面积等条件相符的商铺租金每月在3000元至5000元，由此也可以推知双方之间的合同实质上是房屋租赁合同。三、一审法院判决周培杰向史可辉支付剩余转让款18000元，属判决错误。签订合同之后，周培杰按照合同约定，按每月4000元支付租金，共支付了租金22000元。周培杰使用该商铺的时间共计为7个月，本应支付的租金为28000元，扣除已支付的租金，还应向被上诉人支付租金6000元。由于史可辉的违约行为，给周培杰造成了较大经济损失，但鉴于史可辉的孩子生病，经济困难等情况，放弃了向其追究违约责任的权利，但史可辉变本加厉，反而向周培杰主张违约责任，其行为违反了诚实信用原则，实属不当。综上所述，原审判决认定事实不清，判决结果不当，请求依法改判支持周培杰的上诉请求。史可辉辩称，我们签订的合同是转让合同不是租赁合同，当时约定转让费用为40000元，每个月转款不低于4000元。周培杰经营汽车喷漆业务应由自己办理新的营业执照，房租我已经交清一年的，期满后如不续租，房东肯定要收回铺面。另外我们口头还约定了4000元的家俱款周培杰未给付，应一并给付，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。史可辉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付铺面转让费23000元；2、请求人民法院依法判令被告支付违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，原、被告签订商铺房转让合同，约定原告将位于青海省海西州天峻县天木西路的修理铺两间门面（桑斗汽修店）转让给被告，汽修铺转让价格为40000元，付款方式为：首付4000元，后每月分期付款，每月分期不得低于4000元，付款时间最迟为每月16号之前，直至转让费全部支付完毕，分期期间被告如有能力偿还需一次性付清所有转让费，双方不得无条件违约，如有一方违约，需支付另外一方50%的违约金，如被告不按时支付转让费，原告有权收回修理铺，之前支付的一切费用不予退还，由被告承担。自2019年7月15日起至2020年6月21日止，被告分六次给付原告转让费共计22000元，余款18000元被告至今未付。现原告诉来本院，要求被告给付转让费23000元（包含4000元家具款），违约金20000元。庭审中原告要求被告给付转让费20000元、违约金数额由法院判决确定，被告表示从尚欠18000元转让费中扣除其未经营商铺三个月的转让费共计12000元（每月4000元），愿意给付原告商铺转让费6000元，双方形成纠纷。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告按照约定交付给被告所转让的商铺及物品，被告应当按照合同约定给付原告商铺转让的价款，在分期买卖合同履行过程中被告已经支付给原告商铺转让费22000元，余款18000元被告应当给付原告。被告以原告无转让权，造成原告损失为由，不予支付剩余价款的辩解理由，未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。原告以被告已给付的商铺转让费中包含家具款4000元的主张，因原、被告在合同中未对家具的名称、价格进行约定，对原告扣除转让价金的主张本院不予认可。鉴于原、被告在签订买卖合同过程中，原告未明确释明交易的相关背景信息，造成被告与房东间的纠纷，原告亦有一定责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。判决：一、被告周培杰于本判决生效之日起十日内给付原告史可辉商铺转让款18000元；二、驳回原告史可辉的其他诉讼请求。二审期间，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，应予确认。本院认为，商铺转让不同于商铺所有权的买卖，是指商铺承租人将其营业出让给受让人的行为。也不同于商铺转租，因为商铺转让后，转让人退出与商铺所有权人之间的租赁法律关系，由受让人与商铺所有权人建立新的租赁法律关系。本案中，从双方签订的《商铺房转让合同》可知，史可辉将从商铺所有权人处承租的修理铺以40000元的价格转让给周培杰，并以分期付款形式给付转让费，签订的《商铺房转让合同》是双方的真实意思表示，应予确认。周培杰提出史可辉未经商铺所有权人同意转租商铺，双方之间形成租赁关系的上诉理由不能成立，从双方提交的证据及庭审查明的事实可以确认，转让费40000元是史可辉在承租期间基于商铺资源和商铺的现实占有，在转让时向周培杰收取商铺现有设备、装饰费用、余货价款和余期租金等费用的有形资产，还包括商铺经营权等无形资产在内的各项费用。虽然在诉讼中史可辉未提供商铺所有人允许转让的书面证据，但商铺所有权人在周培杰受让该商铺后六个月内未提出异议，且史可辉已交纳了该商铺一年的租金，现周培杰以史可辉未经商铺所有权人同意转让属于转租的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方均认可剩余转让费18000元未给付，周培杰以史可辉转让的商铺因经营手续不全，营业七个月被相关部门责令停业、商铺被房主收回，其只能再支付6000元房租的理由，因周培杰受让商铺后未办理相关营业证照和租赁期限届满未交纳租金商铺被房主收回，不能成为其拒绝给付转让费的理由。综上，周培杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费875元由周培杰负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红二○二○年十一月九日书记员 李申年附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。