天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3044号上诉人（原审被告）：赵立华，女，1950年10月1日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李恩枢，天津朗禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚洲，男，1990年8月5日出生，汉族，住天津市津**。原审第三人：沈志良，男，1976年10月25日出生，汉族，住天津市津**。原审第三人：朱华军，男，1984年4月13日出生，汉族，住天津市津**。上诉人赵立华与被上诉人王亚洲以及原审第三人沈志良、朱华军房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵立华上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案涉诉的房屋为上诉人拆迁所得,附条件给沈志良使用。当时家庭协议确定由沈志良拥有,但不得买卖、转让、抵押等,沈志良无权买卖讼争房屋。沈志良与第三人朱华军所签订的《房屋买卖合同》，以及朱华军后又与被上诉人王亚洲签订的《房屋买卖合同》均无效,且诉争房屋没有办理产权登记,没有过户，诉争房屋没有发生产权转移。另,一审中调取卷中村委会2013年7月26日证明中的“拥有”不是“所有”的意思,更不具有“所有权”的意思。二者概念不同,一审认定证明中的“拥有”并非“所有”。另外,房屋拆迁前,被拆迁房屋是上诉人夫妻所有，不动产登记表也表明上诉人是被拆迁人，一审中2014年12月29日对上诉人询问笔录,与事实不符。除此之外，一审在没有确权的情况下,直接判决变更登记,程序存在错误。王亚洲辩称，不同意上诉人的上诉请求。沈志良述称，同意赵立华的上诉请求和事实理由。朱华军对赵立华的上诉请求未发表意见。王亚洲向一审法院起诉请求：1、请求法院确认位于津南区××镇××道××路××（以下简称“诉争房屋”）的房屋所有权人为原告；2、被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,赵立华与沈xx系夫妻关系，二人共有三个儿子，分别是沈xx、沈志良、沈xx。沈志良于2004年离婚，其与女儿（沈xx，xx年xx月xx日出生）一起生活，沈志良于2010年9月24日与xx村村民委员会签订了《房屋拆迁安置协议》，将坐落在xx村x区x排xx号的房屋进行拆迁安置，还迁安置人口为五人，还选取了还迁房屋。根据上述2013年7月23日xx村村民委员会的证明、2014年12月29日对赵立华、沈xx的询问笔录及本案开庭笔录可以证实《房屋拆迁安置协议》中还迁人五人应该是沈志良及其女儿、沈xx一家三口，诉争房屋属于沈志良，其他两套属于沈xx。该拆迁安置人口五人之中应该没有赵立华。2013年5月17日，沈志良将诉争房屋出卖给朱华军，2013年7月5日，朱华军又将诉争房屋出卖给原告，收条载明两次房屋买卖的购房款分别为25万元、20万元，购房款均收到，且房屋也已实际交付。原告在天津市享有购房资格，原告已实际入住至今。一审法院总结争议焦点如下：1.诉争房屋的所有权人为谁，第三人沈志良是否享有出卖房屋的权利；2.沈志良与朱华军之间的房屋买卖合同、朱华军与原告之间的房屋买卖合同是否真实、合法、有效；3.原告各项诉讼请求是否应得到支持，被告及第三人是否负有协助原告办理房屋过户的义务。针对上述争议焦点，一审法院综合分析如下：1.诉争房屋的所有权人为谁，第三人沈志良是否享有出卖房屋的权利。一审法院认为，赵立华无权对诉争房屋进行不动产权证书登记，针对原告的诉讼请求，赵立华作为不当登记人，应列为被告，沈志良及朱华军作为签订房屋买卖合同的出卖方，应列为第三人，各方诉讼主体地位符合法律规定。必须指出的是，在订立涉案两份房屋买卖合时，诉争房屋尚未开始进行不动产登记，依据一审法院调取的卷宗材料、沈志良作为出卖方签订的《房屋买卖合同》及物业等相关材料来分析，沈志良为诉争房屋的实际还迁人，其享有对诉争房屋进行买卖的权利。赵立华辩称对诉争房屋买卖纠纷不知情，未授权沈志良对外出卖房屋的陈述，与一审法院调取的证明、询问笔录、一审法院开庭笔录等证据相矛盾，并且，赵立华作为沈志良的母亲，两人身份关系亲密，在沈志良与案外人邢xx的房屋买卖合同纠纷中，赵立华已知情并表示认可由沈志良出卖诉争房屋，在本案房屋买卖合同纠纷中，赵立华未提供更为充足的证据证明其是诉争房屋的还迁人，故一审法院对赵立华的辩称不予采纳，沈志良是诉争房屋的权利人，其享有出卖房屋的权利。2.沈志良与朱华军之间的房屋买卖合同、朱华军与原告之间的房屋买卖合同是否真实、合法、有效。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。两份房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制规定，虽然，两份房屋买卖合同的订立及履行时产权手续即不动产权证书没有办理，合同上存在一些瑕疵，但依据上述法律规定，总体上不影响合同的效力，合同合法有效。第一，诉争房屋虽是由农村宅基地拆迁安置还迁选取而来，但其土地性质已履行了国有土地征转手续，诉争房屋具备办理不动产登记的条件，可在市场中进行流通转让。诉争房屋从2019年下半年开始，可以办理不动产权证书，涉及津南区xx镇的办证还迁房的初始登记均登记在天津xx投资发展有限公司名下，该公司在为实际还迁人办证之前，允许还迁人重新确定不动产权证书的权利人，且只允许一次。第二，一审判决前文已论述，沈志良享有出卖诉争房屋的权利，朱华军购买诉争房屋后，作为房屋权利人也享有再次出卖的权利，故两次房屋买卖均为有权处分。第三，沈志良抗辩其与朱华军之间的房屋买卖并不存在，但其并不否认《房屋买卖合同》及收条本身的真实性，也未提供证据证明借款关系真实存在，故一审法院对沈志良的抗辩意见不予采纳。第四，赵立华辩称朱华军与原告之间的房屋买卖不符常理，但朱华军购买诉争房屋后，享有再次出卖的权利，可自行选择出卖时间与成交价格，朱华军也对为何短时间内降价出售作出了合理解释，赵立华未提供证据证明其抗辩意见，故一审法院对赵立华的抗辩意见不予采纳。3.原告各项诉讼请求是否应得到支持，被告及第三人是否负有协助原告办理房屋过户的义务。一审法院认为，依本判决前文所述，沈志良与朱华军、朱华军与原告之间的两份房屋买卖合同合法有效。对于原告的第一项诉请，请求法院确认诉争房屋的所有人为原告，一审法院认为对于出卖人不履行所有权转移登记义务的，买受人不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有，故一审法院对原告第一项诉请不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，出卖人应当全面履行自己的义务，尤其是协助买受人履行诉争房屋的过户义务，原告可以按合同约定要求出卖人履行所有权转移登记义务。必须指出的是，赵立华虽为诉争房屋现在的所有权登记人，但其属于不当登记，其不是诉争房屋的权利人，沈志良是诉争房屋的权利人，因诉争房屋已由原告买受，房屋产权应由当事人办理变更登记至原告名下，故赵立华也负有协助原告履行房屋过户的义务。故一审法院对原告第二项诉请予以支持，同时，沈志良、朱华军作为第三人也应协助原告办理房屋过户手续。综上，一审法院认为，沈志良与朱华军、朱华军与原告之间的两份房屋买卖合同合法有效，各方出卖人及诉争房屋现在的所有权登记人赵立华均应全面履行自己的义务，协助买受人履行诉争房屋的过户义务。具体而言，由于诉争房屋先后两次买卖，应由沈志良、赵立华协助配合过户到朱华军名下，诉争房屋登记到朱华军名下后，朱华军配合原告再次登记过户到原告王亚洲名下。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：“一、被告赵立华及第三人沈志良应于本判决生效后十五日内，共同协助第三人朱华军，将坐落于津南区××镇××道××路××的房屋产权转移登记至第三人朱华军名下；二、第三人朱华军将坐落于津南区××镇××道××路××的房屋产权登记在自己名下后，须在取得不动产权登记证书的十五日内协助原告王亚洲办理上述房屋的产权转移登记手续，将产权转移登记在原告王亚洲名下；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费8800元，由被告承担。（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。”二审期间，赵立华提交证据如下：证据1、家庭协议书一份；证明2011年12月3日上诉人及沈志良共同确认涉诉房屋所有权仍为上诉人。证据2、xx村委会示范小城镇安置房信息录入确认表及承诺书一份；证明经沈志良前往村委会查询，2014年12月29日村委会确认房屋所有权仍为上诉人，他人无权买卖。证据3、“证明”一份及2014年12月29日津南法院询问笔录；证明该证据并非一审法官所提及的“分家证明”，原审法院对事实认定存在一定武断。证据4、2014年9月3日笔录一份；证明被上诉人为查询拆迁房屋信息录入表，被上诉人对协议的审查存在一定过错。证据5、“证明”一份；证明赵立华及沈xx生活困难，不能自理。经质证，王亚洲对证据3中津南法院询问笔录以及证据4的真实性无异议，不认可证明目的；对证据1、证据2、证据3中的“证明”以及证据5均表示不认可。沈志良对证据1-证据5均表示认可。朱华军未发表质证意见。二审期间，王亚洲未提交新证据。二审期间，沈志良未提交新证据。二审期间，朱华军未提交新证据。本院经审查认为，赵立华二审期间提交的证据1-证据5均不能证明其证明目的，本院不予认定。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中沈志良作为诉争房屋的原始拆迁安置权利人享有出卖诉争房屋的权利，朱华军购买诉争房屋后，作为房屋权利人也享有再次出卖的权利，故两次房屋买卖均为有权处分，沈志良与朱华军之间的房屋买卖合同、朱华军与王亚洲之间的房屋买卖合同合法有效。上诉人赵立华主张两份房屋买卖合同无效的上诉请求因依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”鉴于赵立华并非诉争房屋的原始拆迁安置权利人，但其对房屋权属进行了不当登记，故诉争房屋的产权转移登记手续应先从赵立华转移登记到原始拆迁安置权利人沈志良的名下，再由沈志良协助配合过户到朱华军名下，最后由朱华军协助配合过户到王亚洲名下，故一审法院审理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人赵立华负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王 新二〇二〇年十一月九日书记员 刘玉姣