黑龙江省宝泉岭人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8101民初1385号原告：黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭。法定代表人：张凤秋，女，该公司经理。委托诉讼代理人：唐清江，黑龙江牛国林律师事务所律师。被告：胡英丽，女，住黑龙江省萝北县。原告黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司与被告胡英丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司委托代理人唐清江、被告胡英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付物业费2056.00元；并承担给付从2014年9月1日起按每日3‰计算至本金2056.00元付清为止的违约金，被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告从2011年至2017年9月1日为宝泉岭博惠小区提供物业服务，并与被告签订“业主手册”，约定物业服务费为按建筑面积每平方米0.7元，在每年的8月份提前缴纳下一年的物业服务费，逾期缴纳每日3‰违约金。被告尚欠2014年8月至2017年8月三年物业费2056.00元，时至今日拒不缴纳。原告认为双方签订物业合同，其拒不缴纳物业费用的行为，违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，现原告依法起诉，请求法院判令被告给付物业费2056.00元；并承担给付从2014年9月1日起按每日3‰计算至本金2056.00元付清为止的违约金；承担本案诉讼费用。胡英丽辩称，业主手册我没有签名。物业费不是我们不交，而是服务不好，打扫不到位，清雪不到位。灯泡坏了没人换。给物业打电话物业不管，都是我们自己在做。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据及被告的质证意见：1.《宝泉岭农场博惠》住宅小区业主手册（原件）一份。欲证明依据物业管理相关规定，被告购买马丽霞房屋，其也应当承担物业服务合同的义务。并且其也向物业缴纳部分物业费，是对原房屋业主物业服务的认可和延续。物业服务是每月每平方0.7元。被告认为业主手册其不知道，买房子时候没有告诉被告。2.收据（复印件，同时提供原件进行核对）二张。原房主马丽霞2011年7月22日交费票据一张、被告2013年7月30日缴纳的2013年至2014年物业费收据一张。欲证明被告在2013年交费票据显示收费标准为每月每平方0.7元。被告出示原房主的装修保证金收据物业给予退500元。被告知道物业收费标准并且已经从原房主取得装修保证金及业主手册。并且双方已经到物业进行备案登记。所以原告在2013年7月30日收取了被告的物业费。被告认为2013年他们打电话向我要物业费，我才知道收费标准。以前不知道。3.《物业催缴通知》（复印件，同时提供原件进行核对）四份是对全体业主的催费、催缴回执（复印件，同时提供原件进行核对）一份、照片打印件（复印件，同时提供原件进行核对）一张。欲证明原告已经向被告进行书面催缴。被告认为不太清楚，平时太忙。这些东西听到邻居跟我说过。原告没有派人上门收费，上门收费没准被告还缴纳呢。4.宝泉岭管理局城市建设管理局《情况通报》（宝城管情况通报【2015】15号）（复印件，同时提供原件进行核对）一份、（宝城管情况通报【2017】1号）（复印件，同时提供原件进行核对）一份。欲证明原告已经按照物业服务合同提供物业服务，经物业行政管理部门检查，物业服务合格，达到合格标准。被告认为物业不合格，服务不到位。被告未向法庭提供证据。本院对上述证据的认证意见：原告提供的证据，互相佐证，能够证明原告的诉讼主张、证据的证明方向和本案的相关事实，被告虽有异议，但被告没有提供证据，质证意见不足以反驳原告证据的证明方向。原告提供的证据，有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的举证、质证、陈述及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案的事实如下：2011年7月22日原房主马丽霞与黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司签订了《宝泉岭农场博惠》住宅小区业主手册，约定物业服务范围包括该小区6号住宅楼物业费为每月每平方0.7元。后被告购买该房屋，延续了《宝泉岭农场博惠》住宅小区业主手册的合同约定，并履行了部分缴纳物业费的义务，实际缴纳了2013年8月1日至2014年7月30日物业费。但尚欠2014年8月至2017年8月三年物业费用。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿的计算方法。约定的违约金过高，当事人可以请求予以减少。原房主马丽霞与原告黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司签订的《宝泉岭农场博惠》住宅小区业主手册是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。该合同约定了双方在物业服务方面的有关权利和义务，具有物业服务合同性质。被告购买房屋后，于2013年7月30日缴纳了2013年8月1日至2014年7月30日的物业费用，是对业主手册的认可及对合同的延续。故原、被告之间形成了物业服务合同关系。原告依约履行了提供物业服务义务，对涉案小区进行了物业服务管理，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定按期足额交纳物业服务费。被告未按照约定按期足额交纳物业服务费，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告应当给付原告物业服务费及承担相应违约责任。原告主张按日3‰计收违约金过高，且被告提出质疑，经本院征求原告意见，其同意适当调整，本院酌定以不超过欠交物业服务费本金的30%计算违约金为宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。被告认为物业费不是我不缴纳而是2014年至2017年物业是我们自己在做。我们自己打扫自己的楼梯、单元。我居住的402室灯泡坏过两次，我打过电话，物业均没有给我们处理，没有及时解决。卫生没打扫，灯泡、下水道不处理，没有回复的主张，因未提供证据加以证明，应承担不利的后果。综上所述，原告的诉讼请求，本院支持被告给付原告物业费2056.00元及违约金616.80元（本金2056.00元×30%），合计2672.80元。原告其他诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告的辩驳主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、被告胡英丽给付原告黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司物业服务费2056.00元、违约金616.80元，合计2672.80元，于本判决生效之日起10日内履行完毕;二、驳回原告黑龙江省宝泉岭农垦宝泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、减半收取25.00元（原告预交），由被告胡英丽负担。本判决为终审判决。审判员  高建龙二〇二〇年十一月五日书记员  尹 阳