河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0203民初2446号 原告（反诉被告）：周永辉，男，汉族，1977年9月3日生，住河北省唐山市路北区。 原告（反诉被告）：周金辉，男，汉族，1975年9月8日生，住北京市朝阳区。 原告（反诉被告）：李彩霞，女，汉族，1974年11月16日生，住北京市朝阳区。 三原告委托代理人：谭化新，河北富江律师事务所律师，一般代理。 三原告委托代理人:董俭茹，女，汉族，1977年7月28日生，住河北省唐山市路南区，特别授权。 被告（反诉原告）：刘立，男，汉族，1964年7月28日生，现住滦南县。 被告（反诉原告）：张淑莲，女，汉族，1965年5月25日生，住址同上。 委托代理人：李建兵，河北徐利民律师事务所律师，特别授权。 原告周永辉、周金辉、李彩霞与被告刘立、张淑莲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后,被告刘立、张淑莲于2017年8月8日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告周永辉、周金辉、李彩霞委托代理人谭化新、董俭茹，被告刘立、张淑莲委托代理人李建兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周永辉、周金辉、李彩霞向本院提出诉讼请求：1、请求被告补缴购房款69190元，维修基金1384元，契税675，房管测绘出图费42元，房产证打印费10元，合计71301元。2.请求被告支付违约金48769.6元。3、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年9月5日，原告、被告签订商品房买卖合同（合同编号：唐商业［２００６］新绿洲字第６４５号），被告购买原告开发的位于路北区（后经地名办更名为3-202号），合同约定建筑面积44.76平方米，为暂测面积，单价9350元每平方米，合同明确规定：约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房价总金额依据产权登记面积与合同约定面积的差值进行多退少补。该房产房产登记证登记证最终确认的面积为52.16平方米，比合同约定面积多7.4平方米，房款差价69190元，由此产生的费用还有维修基金差额1384元，契税并额675，房管测绘出图费42元，房产证打印费10元，合计71301元。鉴于2011年10月12日新绿洲公司已依法注销，债权由三位股东即三位原告承继。原告垫付上述费用办理完毕产权登记手续后，多次向被告主张权益，被告始终未支付上述费用。被告的行为已经构成违约，应该承担违约责任。鉴于被告行为严重侵害原告的合法权益，特向本院提起诉讼要求。 被告刘立、张淑莲二人辩称：1、原告的诉讼主体不适格，其诉讼为无权诉讼。被告所签订商品房买卖合同中房屋出卖人是唐山新绿洲房地产开发有限公司（以下简称“新绿洲公司”），该公司已经解散注销，其法人资格和各种权利义务归于消灭。法律没有规定其他第三人（包括原股东）可以承继公司权利，被答辩人主张承继债权于法无据，法院对原告的诉求予以审查立案实为不妥。2、原告的诉讼为无理诉讼，被告与新绿洲公司就商品房买卖合同纠纷问题已经一次性协商解决，不存在欠款问题。被告于2006年9月5日与新绿洲公司签订了尚座商业街2C81号商铺买卖合同，在新绿洲公司注销前，被告就：1、新绿洲公司尚座商业街项目电梯等配套设施未安装调试到位（达不到验收标准）；2、工程迟缓；3、无视买受人利益随意延迟交房；3、商品房不达标，即动员全体买受人（业主）收房；4、给被告造成了商铺第一年租金损失6万元和双倍返还定金损失1万元；5、套内面积和层高不足。6、房梁有混凝土剥落、屋顶混凝土脱落、四周墙裙渗水等各方面问题，与原告协商确定一次性解决商品房买卖纠纷的所有问题（基于商品房买卖合同所产生的一切问题，包括但不仅限于房屋质量问题、面积差异问题、高度差异问题、逾期交房问题）。首先，新绿洲公司方要求被告承诺不再要求解除合同和退房款，不再要求赔偿延迟交房的租金损失和定金损失。双方不再提面积差异问题，新绿洲公司不再要求被告支付任何费用，无条件将2C81号商铺交付被告并负责完善办理房屋产权证。此外，协调物业公司免除买受人先后五年的物业费和公用水电费。由于新绿洲公司生怕引起连锁反应，引发其他买受人效仿要求退房和要求赔偿，又因为是友好协商解决了上述纠纷，双方同意低调处理，不作文字协议。一次性解决纠纷后，基于商铺买卖合同问题，双方已经承诺互相不再追究或追诉。3、一次性协商解决商品房纠纷问题后，根本就不存在这笔债权。从新绿洲公司的注销清算报告以及资产负债表和财产清单都可以看出，根本就不存在这笔所谓的债权。 4、原告的诉讼请求属恶意追诉。对于已经友好协商得到一次性解决的商品房买卖纠纷问题，即使新绿洲公司仍然存在，被告认为时过境迁，现在反悔纯属丧失诚信和故意毁约，所提诉求是为恶意追诉。5、原告的诉讼系超时效诉讼。假设公司清算时财产清单中有这笔债权，自2011年10月新绿洲公司注销至今也已长达5年半时间，答辩人的住址和手机号码在新绿洲公司均有登记备案，且手机每天24小时待机，三被告从来没有找原告索要过这笔欠款，依照我国法律规定也应认定为超过诉讼时效。6、三被告起诉书称多次主张债权纯属虚构事实，被告从来没有接到过原告打来的催要欠款电话，原告也没有给被告邮寄过催要欠款通知。原告向法院提交的邮寄单，不是原告所邮寄，邮寄地址也不是被告所预留或备案，被告也从未签收过。7、针对面积差异问题，合同约定3%之内由被告负责，即执行商品房买卖合同第五条第2款。原告工作人员经请示新绿洲公司相关领导同意对合同相关部分作出修改。 被告刘立（反诉原告）、张淑莲（反诉原告）二人向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2007年1月1日至商品房验收合格之时，延期交房违约金暂计至2009年6月30日数额为57439元。2、判令反诉被告因使用质量伪劣电梯造成电梯多年不运行，造成反诉原告租金损失108000元。3、判令反诉被告赔偿因房屋质量问题导致房梁主体钢结构腐烂及房顶墙裙渗漏给反诉原告造成的直接经济损失30000元。4、判令因反诉被告改变广场设计功能，取消广场铜像，设立地摊市场，挤压门店经营空间，给反诉原告商铺经营收益造成损失20000元。5、判令反诉被告承担本诉及反诉案件的全部诉讼费用。事实与理由：1、2006年9月5日，反诉原告与唐山新绿洲房地产开发有限公司（以下简称“新绿洲公司”）签订商品房买卖合同，购买了尚座商业街2C81号（现3-202号，下同）商品房。按照该合同第八条约定，房屋交付时间为2006年12月30日前，同时约定商品房须依照国家和地方政府规定经验收合格。然而，新绿洲公司违反约定，无正当理由逾期交房，且超过120天（逾期到政府职能部门验收合格之日）。依照合同第九条，买受人当时提出要求解除合同，退还购房款，并赔偿损失。但新绿洲公司不愿解除合同，不愿意退房款。坚持双方友好协商解决纠纷，愿意承担违约责任，赔偿买受人经济损失。最终，双方达成协议，对基于买卖合同的所有纠纷一次性解决（基于商品房买卖合同所产生的一切问题，包括但不仅限于房屋质量问题、面积差异问题、高度差异问题、逾期交房问题），无条件为买受人办理房屋产权证，双方互不追究。此外，协调物业公司免除买受人先后五年的物业费和公用水电费。由于新绿洲公司生怕引起连锁反应，引发其他买受人要求退房和要求赔偿。又因为是友好协商解决纠纷，双方同意低调处理，不作文字协议，靠双方诚信遵守约定。直到新绿洲公司2011年10月注销，乃至2017年5月23日收到法院寄送的反诉被告起诉书都相安无事。为此，反诉原告提出上述第1项反诉请求。要求反诉被告支付2007年1月1日至商品房验收合格之时（以人民法院调取政府职能部门验收合格证明时间为准），延期交房违约金暂计至2009年6月30日数额为57439元。2、买受人所购买的2C81号商铺北口与尚座商业街东侧滚动电梯口紧紧相连（见合同第11页商铺平面位置示意图）。这一点优势在签订合同前新绿洲公司销售部的推销人员一再推介。买受人也认可这个优势位置，尽管平米单价较高，最终还是全款购买了这个商铺。然而，这道滚动电梯自始至终到现在也没有滚动运行过，等同于一道固定楼梯。严重影响了2C81商铺的客流量，加上各种商品上下进出全靠肩扛背驮，严重影响了该商铺的经营收入和租金收入。从2009年交房开始计算，导致买受人每年减少租金收入12000元至22000元，九年时间由于电梯不运行，反诉被告至少应当赔偿反诉原告经济损失108000元。3、2007年9月15日，买受人与新绿洲公司验房员高向东签署的“验房情况记录表”中记载的“商铺屋顶脱落、房梁混凝土剥落，以及四周墙裙渗水”等质量问题，一直没有消除。2014年7月，因商铺屋顶渗漏导致承租商户李明商品污染，造成直接经济损失6700元，反诉原告实际赔偿5000元。直到现在从已提交法院的最新4张图片和光盘证据中的“房梁腐蚀、房顶墙裙渗漏部分”显示，这些问题已经十分严重。由于新绿洲公司注销，反诉原告始终找不到承担上述责任的主体，上述问题也始终没有得到解决。通过查阅反诉被告起诉提供的清算报告，方知晓反诉被告承继了新绿洲公司的债务责任。因此，要求反诉被告承担赔偿因房屋工程质量问题导致的直接损失（包括必要的房梁、屋顶、墙裙维修工时费、材料费和已经先期垫付的承租商户因房屋质量问题造成商品污染的索赔偿款5000元）共计30000元。4、按照尚座商业街设计效果图和施工图纸，尚座商业街应当安装十几尊铜像，应属于带有商业气息的商业街形象工程。然而，这些铜像却没有安装（光盘中“改变尚座商业街功能”部分图像可证）。同时，本来功能属于商业区的内部道路却改造成古玩地摊市场，严重挤压商铺门店的经营空间，造成地摊与门店争利。从而，给反诉原告造成商铺租金损失。对此，反诉被告应当承担赔偿责任。要求反诉被告赔偿损失20000元。为了维护自身合法权益，特向本院提起反诉。 原告周永辉（反诉被告）、周金辉（反诉被告）、李彩霞（反诉被告）辩称：1、被告反诉原告的请求已经超过诉讼时效期间，不应支持；2、诉争商户不存在延期交房、质量问题、不存在改变广场设计功能，取消广场铜像的情况，电梯经验收合格，不存在质量问题，后续管理与开发公司无关，反诉原告未提供电梯不运行的相关证明，反诉原告的主张陈述事实不存在，并且电梯是客梯，不能运载货物；3、反诉原告主张的各项损失没有证据支持，不能成立；4、反诉原告与开发公司就商铺交房前产生的问题已经一次性解决，当时开发公司对反诉原告给予的免除5年物业费和5年水电费相应的补偿，因此反诉原告提出各项请求不能成立。 经审理查明，2006年9月5日，被告刘立、张淑莲与唐山新绿洲房地产开发有限公司（以下简称“新绿洲公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐商业［２００６］新绿洲字第６４５号），购买了新绿洲公司开发的位于唐山市路北区（后经地名办更名为3-202号）。《商品房买卖合同》约定：“……该商品房合同约定建筑面积共44.76平方米，其中，套内建筑面积32.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.76平方米……第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：经双方协商一致同意，以产权登记面积为准，房价总金额依据产权登记面积与合同约定面积的差值进行多退少补，出卖人不再因此负担其它相关费用及责任……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第贰种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……2、出卖人有权解除合同并自行处理该物业，并买受人向出卖人支付总房款10%的违约金……”合同签订当日，被告刘立交纳了44.76平方米的购房款418506元。2009年12月4日，唐山市房产管理局发放了房屋所有权证，确认案涉房产的建筑面积为52.16平方米，比合同约定的建筑面积多出了7.4平方米。2011年10月12日新绿洲公司注销，注销时股东为本案原告周永辉、周金辉、李彩霞。2012年2月18日，原告周永辉、周金辉、李彩霞委托唐山市美帮物业服务有限公司（以下简称美帮物业）向被告刘立邮寄了《关于补交尚座商业街3-202号房款的函》，要求被告于2012年2月27日前补交房屋价款69190元、维修基金补款1384元、契税补款675元，房管测绘出图费42元，房产证打印费10元，合计补交金额71301元；2014年11月18日，美帮物业向被告刘立邮寄了《关于补交房款的催缴函》；2014年12月4日，美帮物业向被告刘立邮寄了《购房款差额催缴函》；2015年8月13日，美帮物业向被告刘立邮寄了《购房款差额催缴函》。被告称没有见过原告授权美帮物业的委托收款书，也没见到过邮寄的催款函，原告主张已经超过诉讼时效。被告承认案涉房屋于2009年1月交付，其后自行补办了房屋所有权证书和国有土地使用权证书。 以上事实，有书证材料及当事人陈述等在卷予以证实。 本院认为，被告刘立、张淑莲与新绿洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。对于期限届满后仍未履行的债务，当事人双方应积极主张自己的权利，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，从知道或者应当知道权利受到侵害之日计算。对于未约定履行期限的合同，履行期限不能确定的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案《商品房买卖合同》没有明确约定购房款补交时间，因此原告主张购房款请求权应从2012年2月18日《关于补交尚座商业街3-202号房款的函》中确定的宽限期满计算诉讼时效，即自2012年2月28日开始计算诉讼时效。截止至2014年2月28日诉讼时效届满，且二年时间内没有发生诉讼时效中断、中止的事由，原告即丧失了请求人民法院保护其债权的权利，对于原告的诉讼请求本院不予支持。对于被告反诉原告延期交房违约金，电梯不运行、变更广场设计等造成损失的主张，被告承认房屋于2009年1月交付，其上述权利也应于交付二年内主张，二被告于2017年8月8日提出反诉已超过诉讼时效，对于被告的上述反诉主张，本院不予支持。对于被告反诉原告房屋质量问题导致房梁主体钢结构腐烂及房顶墙裙渗漏给被告造成直接经济损失30000元的主张，被告并未提供充足证据证实房屋主体结构存在质量问题并给其造成经济损失，房顶墙裙防渗漏工程已经超过法定质量保修期限，因此对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、驳回原告周永辉、周金辉、李彩霞的诉讼请求； 二、驳回反诉原告刘立、张淑莲的诉讼请求。 案件受理费2701元由原告承担，反诉费用2266元由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长 ：贾文茜 人民陪审员 ：边丽云 人民陪审员 ：李素芹 二〇一七年十二月三日 书 记 员 ： 王 欣