广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民初20号原告：李玉麟，男，1953年11月22日出生，台湾地区居民，住台湾地区南投县。委托诉讼代理人：宋勇，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东邦杰律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦。负责人：叶祝华，该分行行长。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗海梅，广东保信律师事务所实习律师。第三人：陈宾，男，1976年5月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市五河县，现住广东省中山市东区。第三人：肖云华，女，1976年1月12日出生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区，现住广东省中山市东区。第三人：肖伦，男，1987年5月12日出生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区，现住广东省中山市火炬开发区。第三人：中山博源电子实业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头大道1号2层8卡之一。法定代表人：陈宾。原告李玉麟与被告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）、陈宾、肖云华、肖伦、中山博源电子实业有限公司（以下简称博源公司）涉台案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依原告李玉麟的申请将被告陈宾、肖云华、肖伦、博源公司变更为无独立请求权第三人。原告李玉麟的委托诉讼代理人宋勇、梁颖璐到庭参加诉讼，被告中国银行中山分行、第三人陈宾、肖云华、肖伦、博源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉麟向本院提出诉讼请求：对（2015）中中法执字第00341号案中登记在陈宾名下的位于中山市火炬开发区卡房地产［土地证号：国（2014）易15××12号，房产证号：02××15］解除查封、停止执行，该房地产价值为728720元。事实和理由：李玉麟与陈宾于2015年5月20日签订物业买卖协议，约定李玉麟向陈宾购买位于中山市火炬开发区，李玉麟于合同签订当天支付两卡的首期款各400000元，并于同年7月22日支付其余购房款640000元。双方已向国土部门递交办理过户手续的相关资料，国土部门向李玉麟出具《中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执》，上述14卡商铺已登记在李玉麟名下。但上述13卡商铺因中国银行中山分行与陈宾、肖云华、肖伦、博源公司的经济纠纷于2015年8月5日被广东省中山市第一人民法院查封，该案已由广东省中山市中级人民法院执行［（2015）中中法执字第00341号］。李玉麟于2016年8月18日就该执行提出异议［（2016）粤20执异61号］，法院以李玉麟在法院查封前未实际转移占有13卡商铺为由驳回异议请求。事实上，李玉麟支付首期款800000元后，陈宾即告知13、14卡商铺的承租人广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）该两卡商铺已出售给李玉麟等事宜，该行于2015年5月29日出具《放弃优先购买权声明书》，放弃对13卡、14卡商铺的优先购买权，并要求李玉麟在原租赁合同有效期内继续履行。2015年6、7月份，陈宾、李玉麟、广发银行中山分行以及中介方（钟玉琼代表）经协商，同意自2015年6月起的租金支付至李玉麟账户并于2015年7月22日将《租赁合同补充协议（变更出租人）（开发区支行13、14卡）》以电子邮件发送至陈宾，再由陈宾转发至钟玉琼，该协议内容与2015年9月10日李玉麟、陈宾、广发银行签订的《房屋租赁合同补充协议》一致，上述变更出租人补充协议中丙方、出租方已明确是李玉麟，即在2015年7月22日前各方已达成补充协议的合意，广发银行中山分行早已知悉出租人变更为李玉麟。2015年6月1日起，李玉麟已作为出租方将上述两卡商铺出租给广发银行中山分行，并收取租金，李玉麟已就上述租金缴纳了相关税费，即李玉麟自2015年6月1日起已实际占有上述两卡商铺。因陈宾与广发银行中山分行签订的原房屋租赁合同约定物业管理费等费用由广发银行中山分行直接向物业管理公司等单位缴纳、有关发票亦向广发银行中山分行开具，李玉麟不需要承担该部分费用。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，李玉麟与陈宾在13卡商铺查封前已签订合法有效的书面买卖合同并向国土部门递交过户资料，李玉麟在该商铺查封前已支付购房款并实际合法占有该商铺，李玉麟的诉讼请求符合法律规定。中国银行中山分行辩称，李玉麟提起本案诉讼的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案不符合上述规定。一、李玉麟未在法院查封前合法占有涉案不动产。涉案不动产由陈宾出租给广发银行中山分行占有使用，该房产于2015年8月5日被查封，但2015年9月10日李玉麟、陈宾与广发银行中山分行才达成《房屋租赁合同补充协议》，约定该房产的房租自2015年6月1日起由李玉麟收取。且李玉麟没有证据证明查封前已由广发银行中山分行直接向其支付租金，李玉麟提供的租金发票最早开具于2011年11月11日，广发银行中山分行的汇款记录最早为2015年12月10日，均不能证明在法院查封前涉案房产已被李玉麟占有。二、李玉麟未支付全部价款。李玉麟提交的《物业买卖协议》约定13、14卡的商铺交易价格合计1493200元，而李玉麟共向陈宾支付1440000元，未全额支付交易价款。综上，涉案不动产登记在陈宾名下，中国银行中山分行申请了查封，李玉麟提起执行异议之诉，但没有证据证明其对涉案房产享有阻却执行的权利，其诉讼请求缺乏理据，请求予以驳回。陈宾辩称，其与李玉麟于2015年5月20日签订的买卖商铺协议，是其个人单方面与李玉麟的协议，涉案商铺亦是其独有产权，并未涉及肖云华、肖伦、博源公司的权益；李玉麟对中国银行中山分行与陈宾的债务纠纷中的查封提出异议，相关诉讼费用应由李玉麟与中国银行中山分行负责；买卖协议约定的购房款是1493200元，李玉麟实际支付1440000元，尚有53200元未支付。肖云华、肖伦、博源公司未就本案作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认定如下：2015年5月20日，陈宾（甲方、卖方）与李玉麟（乙方、买方）以及钟玉琼（丙方、代理方）签订《物业买卖协议》两份，约定：1.李玉麟向陈宾购买位于中山市火炬开发区卡的物业［土地使用证号：中府国用（2014）第易15××12、15××13号，房产证号：粤房地权证中府第02××15、02××16号］；2.成交价分别为728720元、764480元；3.付款方式：乙方于合同签订当日分别支付两卡物业的定金100000元与第一期购房款共计800000元；甲方收到第一期购房款后5天内须向银行申请提前还贷，待银行抵押登记手续解除之后，双方到房产交易中心办理过户手续，办理过户手续当天，乙方需向甲方支付13卡的余款328720元、14卡的余款364480元；4.13卡、14卡物业均存在租约，租约期限为2013年6月1日至2023年4月30日，甲方须于签署该物业买卖协议后30天内取得承租人放弃优先购买权的书面证明；原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，卖方须于交付该物业时协助买方与承租人重新签订续约租赁合同；5.双方须于丙方通知该物业交易资料齐备后10天内到中山市房地产交易所办理产权过户手续；6.双方于2015年7月30日前办理交接手续，即甲方将物业交付乙方使用，并在物业交付日按实结清水电费、煤气费等费用并协助乙方办理相关物业过户手续；合同还约定了其他相关事项。李玉麟于上述合同签订当天，共向陈宾转账支付800000元；2015年7月22日，李玉麟向陈宾转账支付640000元。同年7月22日，中山市国土资源局火炬开发区分局收取涉案两卡商铺的申请过户相关资料，并出具收件回执。2015年7月29日，李玉麟取得上述14卡商铺的产权证书［房产证号：02××24，土地证号：国（2015）易15××28］。2015年8月5日，上述13卡商铺被广东省中山市第一人民法院查封，在广东省中山市中级人民法院即本院执行（2015）中中法执字第341号案件过程中，李玉麟对涉案13卡商铺提出异议，本院于2017年2月23日作出（2016）粤20执异61号执行裁定书，以查封前李玉麟既未办理过户手续也未实际转移占有为由，驳回李玉麟的异议请求。故李玉麟提起本案诉讼。另查明，2013年4月17日，陈宾（出租方、甲方）与广发银行中山分行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定：甲方将位于中山市火炬开发区卡的房地产出租给乙方用于经营开办银行，租赁期限2013年5月1日起至2023年3月31日；租金每半年结算一次，由甲方于每半年度开具相应租金价款的合法有效发票交予乙方为凭，乙方收到发票15个工作日内转账支付当期租金；房屋租赁期间的水电费、煤气费以及物业管理费等费用由乙方支付，物业管理费由乙方凭发票向中山市豪逸物业管理有限公司（以下简称豪逸物业公司）划付，租赁期间的产权税由甲方交纳；租赁期间内，甲方如需将涉案商铺的所有权转让，应当提交壹个月书面通知乙方，乙方享有以同等条件优先购买的权利。如房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2015年5月29日，广发银行中山分行出具放弃优先购买权声明书，主要内容为陈宾通知需将上述两卡商铺出售给第三方，其放弃对该物业的优先购买权，但原租赁合同在有效期内继续履行，其第三方需无条件接受原租赁合同内容。广发银行中山分行于2015年7月22日通过邮件向383×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送租赁合同补充协议（变更出租人）（开发区支行13、14卡），邮件注明：三方协议，如没问题，请先电话预约，新旧业主一起再到广发分行签；上述邮箱于2015年7月24日向钟玉琼发送租赁合同补充协议（变更出租人）（开发区支行13、14卡），钟玉琼于2015年7月29日向上述邮箱发送租赁合同补充协议（变更出租人）（开发区支行13、14卡）；广东省中山市石岐公证处从钟玉琼邮箱中提取的其收取和发送邮件的附件补充协议均显示丙方、现出租方为李玉麟，两份协议中均载明各方同意自2015年7月1日起李玉麟取代陈宾成为原合同的甲方。2015年9月10日，陈宾（甲方、原出租方）与广发银行中山分行（乙方、承租方）、李玉麟（丙方、现出租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲、丙双方确认自2015年5月20日甲方已通过出售方式将原合同项下的出租物业转让予丙方所有；二、甲乙双方确认原合同的效力，各方同意自2015年6月1日起，丙方取代甲方成为原合同的甲方，原合同关于甲方的权利与义务均由丙方享有与承担。三、甲方同意从2015年6月1日起至原合同期限届满止的租金由乙方直接支付给丙方。李玉麟提交的发票以及银行交易明细证实涉案商铺自2015年6月起的租金由李玉麟每半年度开具发票后向广发银行中山分行收取，首次发票开具时间为2015年11月11日，首次支付租金的时间为2015年12月10日，相应的个人所得税、房产税、土地使用税已由李玉麟缴纳。另查明，中山市满玉房地产中介有限公司于2016年10月12日出具证明，主要内容为：2015年5月，该公司委派钟玉琼处理涉案商铺的买卖事宜，陈宾、钟玉琼于2015年5月前告知广发银行中山分行涉案商铺已出售给李玉麟，陈宾、广发银行中山分行、李玉麟、钟玉琼于2015年6、7月份协商关于变更出租人，自2015年6月起将租金交付新的出租人李玉麟等事宜，广发银行中山分行制定租赁合同的补充协议并于2015年7月22日将变更出租人的补充协议邮件发送至陈宾，再由陈宾转发至钟玉琼，后由陈宾、广发银行中山分行、李玉麟正式签订协议。豪逸物业公司于2016年12月19日出具证明，载明其于2015年7月22日接到陈宾通知，涉案两卡商铺已于2015年5月20日出售给李玉麟，自通知之日起有关事宜需联系新业主李玉麟。另查明，李玉麟在本案诉讼中已按本院要求将涉案13卡商铺的余款53200元提存用于陈宾作为被执行人案件的执行款。本院认为，本案系涉台案外人执行异议之诉。因当事人未选择本案适用的法律，而涉案的不动产位于广东省中山市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案的争议焦点是李玉麟在涉案13卡商铺被查封之前是否已合法占有该商铺。经查，因涉案13卡商铺在转让时已出租给广发银行中山分行，应以李玉麟是否收取该商铺的租金并承担相应义务来判断是否转移占有。首先，陈宾提交的答辩意见对李玉麟有关涉案13卡商铺被查封之前广发银行中山分行已收到陈宾转让该商铺给李玉麟的通知以及自2015年6月1日起李玉麟已实际承受该商铺权利义务的主张未提出异议。其次，关于广发银行中山分行在涉案13卡商铺被查封之前是否已知悉出租人变更为李玉麟的问题，陈宾与广发银行中山分行、李玉麟之间的《房屋租赁合同补充协议》虽签订于该商铺被查封之后，但李玉麟与陈宾于2015年5月20日签订买卖合同，广发银行中山分行于2015年5月29日已出具放弃优先购买权声明书；且广发银行中山分行向陈宾发送变更出租人补充协议时已注明是三方协议，如没问题则预约新旧业主一起签署，陈宾收到该三方协议后与钟玉琼的邮件往来所附的补充协议亦是在确认新出租人系李玉麟的基础上对李玉麟取代陈宾成为租赁合同甲方的时间进行磋商，而上述往来邮件均发生于涉案13卡商铺被查封之前，足以证实广发银行中山分行在该商铺被查封之前已知悉涉案商铺转让给李玉麟的事实，且豪逸物业公司的证明亦可以佐证陈宾于2015年7月通知涉案物业已转让给李玉麟。第三，李玉麟在涉案13卡商铺被查封之前是否已享有与负担该商铺的权利与义务，虽然自2015年6月1日起的租金系广发银行中山分行于2015年11月之后向李玉麟支付，但该支付方式符合仍在继续履行的原租赁合同有关承租人以收到的出租人每半年度开具的租金发票为凭每半年结算一次租金的约定，李玉麟亦已承担从2015年6月1日起涉案商铺的各项税费，故应认定李玉麟已自2015年6月1日起实际承受该商铺的权利义务。另外，对于李玉麟尚未支付的余款53200元，经查，买卖协议签订当天李玉麟已如约向陈宾支付定金及第一期购房款，协议约定支付余款的时间为涉案商铺办理过户当天，因涉案13卡商铺未办理过户，李玉麟尚未支付剩余的购房款53200元并未违反合同约定，且李玉麟在本案诉讼中已按本院要求将该款提存用于陈宾作为被执行人案件的执行款。综上，李玉麟与陈宾在涉案13卡商铺查封之前已签订合法有效的物业买卖协议，李玉麟在查封之前已合法占有该商铺，已按买卖协议的约定支付部分价款且将剩余价款按本院要求交付执行，且非因李玉麟的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，李玉麟对涉案13卡商铺提出的异议足以排除执行，应予支持。综上所述，原告李玉麟的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：停止对第三人陈宾名下位于中山市火炬开发区卡房地产［土地证号：国（2014）易15××12号，房产证号：02××15］的执行，并解除对该房地产的查封。案件受理费11087.2元（原告李玉麟已预交），由被告中国银行股份有限公司中山分行负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，原告李玉麟可以在判决书送达之日起三十日内，被告中国银行股份有限公司中山分行可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一七年十二月二十八日书记员  杨沛坤