山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3993号原告：济南临港建设发展有限公司,住所地山东省济南市历城区郭店****,统一社会信用代码:913701123071680276。法定代表人：徐亮，董事长、总经理。委托诉讼代理人：陈秀伟，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧泉，山东京鲁律师事务所实习律师。被告：芜湖宏景电子股份有限公司,,住所地芜湖市经济开发区银湖北路****厂房统一社会信用代码:9134020075681686XN。法定代表人：蔡斯瀛，董事长。委托诉讼代理人：邵晖，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋毅，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。第三人：济南东方实业有限责任公司，住，住所地济南市历城区辛祝路**一社会信用代码：9137011226439439XG。法定代表人：杨国铭，董事长。委托诉讼代理人：侯东亮，男，1972年8月28日出生，汉族，住济南市历城区，系该公司员工。原告济南临港建设发展有限公司（以下简称“临港公司”）与被告芜湖宏景电子股份有限公司（以下简称“宏景公司”）、第三人济南东方实业有限责任公司（以下简称“东方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临港公司的委托诉讼代理人陈秀伟、曾慧泉，被告宏景公司的委托诉讼代理人宋毅，第三人东方公司的委托诉讼代理人侯东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临港公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋占有使用费2082853.87元及利息（自2018年10月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为75958.54元；自2019年8月20日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算到2020年7月1日为73830.02元，暂合计利息为149788.56元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：济南临港经济开发区管理委员会作为政府招商引资人，与被告签订《项目合作协议书》及《补充协议》，引进被告在其区域内投资建厂。被告与济南东方集团有限责任公司(后更名为第三人)签订了涉案厂房《租赁合同》，合同约定被告承租涉案厂房(3553平方米)用于经营，租期自2010年11月20日至2020年11月20日，每日租金为每平方米0.48元，租金每5年上调一次，上调幅度15%，若被告完成税收增幅则不上调房租。在租赁期内，由于济南市对涉案厂房的土地重新进行城市规划，原告通过招拍挂手续取得了涉案土地，2015年12月10日办理了国有土地使用权证。期间被告一直正常租赁厂房使用至2018年10月17日，双方办理了厂区移交手续，被告不再承租厂房，由于被告未完成税收增幅，自2015年11月20日起每日租金上调为每平方米0.552元，自2015年11月20日起至2018年10月17日止，按照上浮后的租金标准，被告应向原告支付房屋占有使用费2082853.87元及利息，但至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告宏景公司辩称，1.原告主张的房租租金缺乏事实依据，本案中被告是在没有任何违约即过错的前提下被强令搬迁，被告房租支付至被强令搬迁的当月月底，以后的房租不应再由被告承担；2.原、被告之间并不存在租金上调的约定，即便依据与管委会的项目合同，被告也已经超额完成了纳税增幅的目标，原告主张的租金上调没有任何依据；3.原告主张的租金的计算以及构成应当予以释明，因为在管委会此前起诉被告的房租案件中起诉的标的是1025481.07元，管委会是在诉状中载明的2015年11月20日至2018年11月17日，上调后的标准应付的数额是2082853.87元，扣除被告已经支付的1057372.8元后所算出，而本案原告主张的数额没有扣除之前已付数额，而直接主张208万余元，被告认为这个数额明显错误，原告应当就此进行说明。第三人东方公司述称，济南东方集团有限公司建设的厂房租赁给原告济南临港经济开发区管理委员会，与被告并没有直接的合作关系，对原、被告之间的具体事项，第三人并不了解，在本案中第三人无过错，没有任何责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月13日，济南临港经济开发区管理委员会（甲方）与宏景电子（芜湖）有限公司（已于2015年3月30日更名为被告宏景公司）（乙方）签订《项目合作协议书》，约定乙方租用甲方厂房3000平方米，租期自2010年11月20日至2020年11月19日，乙方项目自2012年1月1日起，第一个完整纳税年度，缴纳国、地、地税不低于150万元后每年税收增幅不低于15%，甲方按每平方米0.48元将厂房租给乙方，甲方每隔5年上调一次房租，上调幅度15%，若乙方完成所承诺的税收每年增幅要求，甲方不对房租作调整，厂房租赁合同另行签订。同日，双方签订《项目合作补充协议》，约定：乙方租用甲方位于济南临港经济开发区东方工业园内2、3号地块的厂房约3553平方米。同日，济南东方集团有限责任公司（已更名为第三人东方公司）（甲方）与济南临港经济开发区管理委员会（乙方）签订《项目合作协议书》，约定乙方租用甲方位于济南临港经济开发区东方工业园内2、3号地块的厂房约3553平方米，租期自2010年11月20日起至2020年11月19日止，甲方按每平方0.48元/天的价格将厂房租给乙方，甲方每隔5年上调一次房租，上调幅度15%。2011年9月5日，济南临港经济开发区管委会与东方公司、宏景公司签订《项目合作补充协议》，约定：1.济南临港经济开发区管委会同意宏景公司将租赁厂房租金直接交纳给东方公司下属企业济南世纪金恒有限公司；2.东方公司同意宏景公司将厂房租金直接交纳给其下属企业济南世纪金恒公司，由济南世纪金恒有限公司向宏景公司出具厂房租金发票。2010年10月15日，东方公司（甲方、出租方）与宏景公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落于临港开发区机场路7666号，建筑面积3553平方米，用途为厂房，租赁期限自2010年11月20日至2020年11月20日止，房屋租赁价格为每平方米0.48元/天。2015年10月26日，临港公司与济南市国土资源局就案涉厂房所在地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2015年12月10日取得涉案土地的使用权证，系案涉土地所有权人。2017年7月17日，临港公司向芜湖宏景电子股份有限公司济南分公司送达《关于限期搬离的函》，载明“根据贵公司与济南临港经济开发区管理委员会签订的《项目合作协议书》的相关约定，双方应于2015年8月签订2015年-2020年的《合作协议》，实际未签订。2015年10月贵公司租用厂区所在土地的使用权经济南市国土局收储并通过招拍挂手续由济南临港建设发展公司（以下简称“本公司”）取得，土地性质、规划条件均发生改变。本公司就拍得地块进行整体规划，建设济南临港国际创业园项目（以下简称“创业园”），规划、建设手续齐备。但因贵公司所在厂区暂未拆除，项目部分单体无法施工，无法办理竣工手续。2016年底本公司本着对贵公司负责的态度，多次与贵公司对接，协商贵公司是否同意购买或租赁创业园厂房，因贵公司告知有购买或租赁创业园厂房进行生产的意向，因此根据贵公司厂房使用要求，本公司先后在2017年1月19日、2月10日、2月23日向贵公司发送G楼、F楼的规划图、施工图（电子版）供贵公司选择。2017年3月8日根据贵公司对厂房使用提出的七点要求，向贵公司前来洽谈的负责人告知需在20日内（2017年3月28日前）向本公司做出书面答复，但贵公司并未给予答复，本公司视为贵公司不购买或租赁创业园厂房。2017年7月17日在济南临港经济开发区管委会召开了“四方会议”达成共识，并形成会议纪要，据此通知贵公司，请贵公司于2017年10月1日前完成搬迁。否则，造成的一切经济损失由贵公司自负”。2018年8月27日，宏景公司济南分公司向临港管委会送达《厂房移交告知函》，由李祥士签收。同年10月17日，宏景公司济南分公司与临港管委会办理厂区移交事宜，并签署《厂区移交书》。2019年7月5日，本院受理了宏景公司诉济南临港经济开发区管理委员会、临港公司合同纠纷一案，并于2019年12月2日作出（2020）鲁01民初2691号民事判决书，宏景公司与济南临港经济开发区管理委员会不服该判决，均上诉至济南市中级人民法院，经审理，济南市中级人民法院于2020年6月11日作出（2020）鲁01民终3990号判决书，主要内容有：“关于宏景公司主张的房屋重叠损失753804.48元，系因临港管委会违约导致宏景公司另行租赁房屋所重复支付的租金损失，但宏景公司主张的该部分租金尚未向涉案厂房出租人实际支付，即宏景公司主张的该项损失未实际发生，故本院对宏景公司主张的该房屋重叠损失不予支持，宏景公司可待该项损失实际发生后依法主张权利。”2019年7月22日，本院受理了济南临港经济开发区管理委员会诉宏景公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年10月16日作出（2019）鲁0191民初3218号民事裁定书，裁定驳回济南临港经济开发区管理委员会的起诉，裁定书主要内容：“本院认为，临港管委会作为政府招商引资人，其与宏景公司签订项目合作意向书，临港管委提供必要的设施条件和扶持政策，宏景公司在其区域内投资建厂。本案中，临港管委会认为双方存在房屋租赁合同关系，但双方之间房屋租赁合同无效，据此要求宏景公司支付房屋占用费，但根据双方当事人提交的证据显示，临港管委会系依照合作约定，协调济南东方实业有限责任公司将厂房租赁于宏景公司，临港管委会该行为以及后期签订补充协议等行为系对租赁双方的协调、监督，临港管委会并非涉案土地及房屋所有人，亦非涉案厂房出租人。临港管委会认为房屋租赁合同无效，要求宏景公司支付房屋占有使用费，属原告主体不适格，故本院对临港管委会的起诉依法应予驳回。”该裁定作出后，双方当事人均未提起上诉。其后济南临港经济开发区管理委员会向济南市中级人民法院提出再审申请，济南市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）鲁01民申258号民事裁定书，裁定驳回济南临港经济开发区管理委员会的再审申请。在本案庭审过程中，东方公司认可宏景公司向其缴纳房租结清至2017年1月16日。其后宏景公司分别于2017年6月23日向临港公司交纳房租30万元、2017年7月6日交纳房租30万元、2017年7月14日交纳房租30万元、2017年7月17日交纳房租157372元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”本案中，涉案租赁厂房土地使用权于2015年12月10日由临港公司取得，此后宏景公司继续租赁涉案厂房，因此自2015年12月10日起，宏景公司与临港公司存在房屋租赁合同法律关系，宏景公司应当向临港公司支付租赁费用。有关租赁费标准，根据济南临港经济开发区管理委员会与宏景公司签订的《项目合作协议书》之约定，厂房租赁合同另行签订，且宏景公司与涉案厂房实际权利人东方公司于2010年10月15日签订《房屋租赁合同》，东方公司在本案庭审过程中对该合同亦予以认可，在各方当事人无其他相反证据情形下，本院认定在2015年12月10日前，宏景公司与东方公司存在房屋租赁合同法律关系，且双方实际履行的是2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》，租金按照合同约定的每平方米0.48元/天计算，在临港公司取得涉案租赁厂房土地使用权后，房屋占有使用费亦应当按照0.48元/天/平方米的标准计算。临港公司主张按照增幅后的租金计算，但其所依据的《项目合作协议书》签订主体为济南临港经济开发区管理委员会，其并非租赁合同主体，无权就租金进行约定，临港公司该主张于法无据，本院不予支持。2015年12月10日至宏景公司于2018年10月17日交付涉案租赁厂房，期间共计1042天，房屋占有使用费为3553平方米*0.48元/天/平方米*1042天=1777068.48元，宏景公司实际向临港公司支付1057372元，剩余1777068.48元-1057372元=719696.48元。2015年12月10日后，宏景公司向东方公司支付的租赁费用所对应的期间是2015年12月10日之前的费用还是之后的费用，均与本案无关，本院不予处理，各方当事人均可另案主张权利。临港公司主张的利息计算标准不当，本院酌定利息按照欠付占有使用费719696.48元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的贷款市场报价利率（4.25%）计算，为719696.48元*4.25%*（305天/365天）=25559.1元，自2019年8月20日起至实际履行之日止，以719696.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告芜湖宏景电子股份有限公司支付原告济南临港建设发展有限公司房屋占有使用费719696.48元及利息（利息计算至2019年8月19日为25559.1元，自2019年8月20日起至被告实际付清之日止，以719696.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告济南临港建设发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12331元，由原告济南临港建设发展有限公司承担8215元，由被告芜湖宏景电子股份有限公司承担4116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  台春香二〇二〇年十一月七日法官助理于克书记员窦钰婷