天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1941号原告：张中英，女，1980年2月6日出生，汉族，居民，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳宁，北京市京师律师事务所实习律师。被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路**。法定代表人：张丙山，该公司董事长。委托诉讼代理人：白筱靖，该公司职员。原告张中英与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序。因出现法定事由，扣除相应审理期限。扣除审限事由消除后恢复审理，并公开开庭进行了审理。原告张中英的委托诉讼代理人孙萍悦、柳宁、被告合生开发公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张中英向本院提出诉讼请求：合生开发公司向张中英支付因延迟交付房屋就已付购房款产生的全部利息471992元及逾期交付房屋违约金（利息自2017年10月31日起，按照已付房款3853000元应计算至房屋实际交付之日止，为方便计算暂计算至2020年5月1日，截至2020年5月1日逾期交付30个月，按照银行同期贷款利率4.9%；违约金按照合同约定赔偿同期贷款利息）。增加诉讼请求：判令合生开发公司立即交付房屋且承担因未交付房屋致使张中英不能办理房产证的违约责任（违约金按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。诉讼过程中，张中英变更诉讼请求为：1.利息自2017年10月31日起暂计算至2020年5月1日，按照银行同期贷款利率4.9%计算为471992元；违约金计算方式同利息计算方式为471992元。2.因合同对逾期办证条款的约定违反法律规定而无效，变更违约金支付标准按照已付购房款总额参照民间借贷利率6%计算为693540元。事实和理由：2017年2月25日，双方签署《京津新城西部项目认购书》，张中英认购16＃地雍园一期一区住宅区25-2号商品房，建筑面积296.96㎡，套内建筑面积277.92㎡，公摊面积19.04㎡。该房地产原价格4840000元，张中英选择银行按揭付款方式，获得7.55折优惠，优惠后总房价为3653000元，建筑面积单价为12301.32元。同日，张中英向合生开发公司支付定金50000元，另向合生开发公司支付诚意金200000元（该款通过“消费通道”支付，收款人显示为北京众方云集广告有限公司，收款收据记载开票单位为北京启思泓创广告有限公司），该诚意金折抵房价，但未在购房款中体现，故实际购房款总计为3853000元。2017年3月30日，双方签订合同编号为2013-0160313的《天津市商品房买卖合同》，确认张中英购买合生开发公司开发销售的位于天津市宝坻区××号商品房，房屋单价及总价与认购书记载内容一致。按照购房合同约定的付款方式，张中英向合生开发公司支付首付款及剩余尾款。张中英于2017年8月18日办理抵押贷款合同，自此张中英已按合同约定履行全部付款义务。合生开发公司应于2017年10月30日前向张中英交付房屋，但截至起诉之日，合生开发公司仍未能将符合约定标准的房屋交付给张中英。张中英曾多次与合生开发公司沟通交房事宜，但合生开发公司均予以拖延，怠于履行合同相关义务，涉案房屋至今仍不符合交付标准。合生开发公司逾期交付的房屋行为持续近三年之久，给张中英造成巨大经济损失，故提起诉讼。合生开发公司辩称，不同意张中英全部诉讼请求。理由：1．涉案小区是现房出售，该房屋2015年12月31日取得竣工验收备案证明，房屋水、电、排水等配套设施均已经完成，房屋具备入住条件，具备实质交付要件。合同约定的形式交付要件《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》没有取得是基于房地产办证程序的变化，取消了该使用证的办理，并不是合生开发公司不具备办理条件和交房条件，故不应认定合生开发公司延期交房。2．涉案小区的集中交房时间为2017年5月30日，张中英购买房屋时间是2017年3月30日，已经是现房，付款完毕即可交付。张中英办理贷款时间恰好是2017年5月下旬，张中英完全有理由知道房屋已经可以交付。涉诉合同约定的交房时间是2011年10月30日，双方办理完贷款的时间是交房的两天前，张中英更有理由知道房屋即可办理收楼手续。根据以上事实，交房通知极大可能已经到达张中英并经口头通知，张中英没有理由不知道交房的事实。合生开发公司邮寄交房通知书底单遗失，并非没有邮寄，只能证明通知的形式有瑕疵，而不能证明没有通知，也不能证明张中英不知悉交房的事实。3.张中英居住地与涉案房屋交通便利且距离较近，在没有收房的三年期间从来没有查看过房屋，也没有向合生开发公司主张过交付房屋，实属不符合常理，不符合正常购房人的权利行使，张中英自身存在很大的过错。因为合生开发公司的通知函没有到达其本人，而任由延期交房时间无限扩大，是其个人权利的滥用，不应当受法律的保护。4.涉案小区的初始登记申请在2011年5月就已经办理完毕，购房也已经顺利取得了权属转移登记，张中英因自身原因不办理与合生开发公司无关，责任不应由合生开发公司承担。综上，张中英的诉讼请求没有合理的法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月25日，双方签订《京津新城西部项目认购书》，张中英认购京津新城16＃地雍园一期一区住宅区25-2号商品房，建筑面积296.96㎡，套内建筑面积277.92㎡，公摊面积19.04㎡（上述面积如有变化，双方同意在签订商品房买卖合同时变更，最终以产权登记部门实测面积为准）。该房地产原价格4840000元，张中英选择银行按揭付款方式，获得7.55折优惠，优惠后总房价（含税）为3653000元，建筑面积单价为12301.32元。签署本认购协议时交付定金50000元，签署认购协议之日起15日内即2017年3月12日前交付首付款，即房款（含税）的28.83%计1053000元及综合费用，余款2550000元贷款支付。当日，张中英向合生开发公司转账支付定金50000元，向北京众方云集广告有限公司支付诚意金200000元。同日，北京启思泓创广告有限公司为张中英出具收据“今收到张中英交来诚意金200000元”。2017年3月8日，合生开发公司为张中英出具收取定金50000元的专用收据。2017年3月10日,张中英向合生开发公司交纳购房款1053000元及费税等88820.71元。同日，合生开发公司为张中英出具收取首期房款1053000元的专用收据和代收公共维修基金、契税等88820.71元的专用收据。2017年3月30日，张中英为买受人（乙方），合生开发公司为出卖人（甲方），双方签订合同编号2013-0160313的《天津市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发建设的坐落于天津市宝坻区××号住宅（注：与认购协议约定的25-2房屋面积、价款一致，确定购买此房），建筑面积296.96㎡；商品房销售按建筑面积计算，12301.32元／㎡，价款为3653000元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2017年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，出卖人可据实予以延期。乙方应于2017年4月28日前一次性存入商品房首付款1103000元，其余价款办理贷款。除不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：超出之后合同继续履行，赔偿同期贷款利息。该合同第十二条商品房权属登记约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：见附件六补充合同；由于甲方的原因未能在上述期间内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：见附件六补充合同。《补充合同》第十七条关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理该商品房所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥该商品房所有权转移登记，并将该商品房屋所有权证书交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料，并缴纳相关费用。如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书，出卖人不承担违约责任。2017年8月18日，张中英与华夏银行股份有限公司天津分行签订《个人房屋抵押借款合同》，张中英向该银行贷款2550000元支付剩余购房款。至此，张中英按照涉诉合同约定交纳购房款3653000元。2015年12月31日，合生开发公司取得《天津市建设工程竣工验收备案书》（编号：宝坻备字2015-0032），工程名称为上京雍园一期。2020年7月27日，合生开发公司取得天津市宝坻区行政审批局对上京雍园24号楼核发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。对当事人争议事实的质证和认定情况如下：1.利息与违约金计算问题。张中英称，利息和违约金不重叠，利息从逾期交房次日开始计算，违约金从逾期交房第91日开始起算。合生开发公司对张中英所述的次日和第91日的起算时间认可，称从第91日开始是双倍利息，按照LPR利率计算，不是违约金。2.关于计算利息基数问题。张中英称交纳的诚意金应视为房款，故计算基数是3853000元。合生开发公司称，收取的诚意金不是购房款，也不是合生开发公司收取，且张中英购买房屋时享受了优惠，计算基数应为合生开发公司实际收取的3653000元购房款。3.关于逾期办证违约金问题。张中英称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋为已经竣工的房屋，在签署合同90日内没有交付房屋，其有权利主张违约责任。该项主张和依据并不是以交付作为依据，因合同对逾期办证违约责任的约定违反法律规定，该条款无效，故按照已付购房款总额参照民间借贷利率6%计算为693540元。合生开发公司称，办证前提条件是房屋交付和初始登记完毕，商品房没有交付仅应承担未交付的违约责任，承担逾期办证责任的条件不能适用。双方对条款进行过沟通并进行了加粗，不属于无效条款，即使承担违约责任，也应该按照合同约定的每年不超过房款的1%。张中英买房时候初始登记已经办理完成，已告知能够办理产权证，只要张中英向合生开发公司提出申请即可办理，但其从未申请过，是其不愿意办理，合生开发公司没有任何责任。庭审后，本院召集双方共同勘查了房屋现状，要求双方对需要修缮的部位进行了沟通确定。勘查后，双方通过电子邮件形式确认了维修清单，目前维修尚在进行中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张中英与合生开发公司经协商签订《京津新城西部项目认购书》，又在认购书基础上签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，本院予以确认。合生开发公司没有证据证明已通知张中英收房，张中英拒绝收房，而且通过现场勘查后双方确认的维修项目至今未完成，未实际交付房屋，故对合生开发公司所述不予采信。根据双方举证质证意见，可确定本案争议焦点即张中英诉讼请求能否得到支持。首先，关于购房款的确定问题。张中英提交的发票除合生开发公司出具的购房款发票外，还包括其他公司出具的收取诚意金200000元发票，该款非向合生开发公司交纳，张中英不能证明收取诚意金的公司与合生开发公司的关系，且认购协议反映出张中英享受了7.55折房款优惠。张中英现有证据不能证明该诚意金应折抵房款而未折抵，也不能证明该诚意金是在合同价款外由合生开发公司另行收取的房款，且收取诚意金的公司与出具收据的公司也不一致，张中英对此也不能作出合理性解释，故对张中英所述诚意金是购房款的主张不予采信，根据合生开发公司出具的票据确认购房款为3653000元。其次，关于利息及违约金的计算时间及支付数额问题。涉诉合同约定房屋交付时间为2017年10月30日，张中英要求自2017年10月31日起计算利息，符合合同约定，予以确认。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，张中英主张的利息损失计算有误，2019年8月19日之前利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，2019年8月20日之后利息应按照LPR利率计算。因目前尚不能确定涉诉房屋的交付时间，且LPR利率于每月20日发布调整，根据张中英请求，为便于利率标准及时段的计算，本案中对利息截至日暂计算至2020年4月19日。经核查，2017年10月31日至2019年8月19日(658日)期间中国人民银行发布的同期贷款年利率为4.75%，合生开发公司应支付利息317151.42元（4.75%÷360日×3653000元×658日）。经查，中国人民银行发布的2019年8月20日至2019年9月19日（31日）期间1年期LPR利率为4.25%，应支付利息13368.96元（4.25%÷360日×3653000元×31日）；2019年9月20日至2019年11月19日（61日）期间1年期LPR利率4.20%，应支付利息25997.18元（4.20%÷360日×3653000元×61日）；2019年11月20日至2020年2月19日（92日）期间1年期LPR利率4.15%，应支付利息38742.09元（4.15%÷360日×3653000元×92日）；2020年2月20日至4月19日期间（60日）1年期LPR利率4.05%，应支付利息24657.75元（4.05%÷360日×3653000元×60日）；上述根据LPR利率计算利息合计102765.98元，利息总计419917.40元。因合生开发公司逾期交付房屋承担的违约责任是合同继续履行，赔偿同期贷款利息。双方均认可自第91日起另行赔偿同期贷款利息，张中英认为该利息即违约金，与逾期交房应支付的利息不重叠，合生开发公司认为自第91日起是双倍利息，不是违约金。同理，不论支付的是利息还是违约金，仅是称谓不同但计算方法相同，均应根据同期贷款利率及LPR利率的发布分段计算。第91日即2018年1月29日至2019年8月19日(568日)期间，合生开发公司应支付利息273772.05元（4.75%÷360日×3653000元×568日）。2019年8月20日至2020年4月19日应支付利息同上述根据LPR利率计算的102765.98元。逾期交房90日后合同继续履行应赔偿利息合计376538.03元。第三，关于张中英请求的逾期办证违约金问题。合同约定买受人委托出卖人办理该商品房所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥该商品房所有权转移登记，并将该商品房屋所有权证书交付买受人。现涉诉房屋尚未实际交付，双方对该项请求争议较大，目前办理房屋所有权转移登记条件尚不具备，故在本案中对张中英该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向张中英支付逾期交房利息损失419917.40元；二、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向张中英赔偿逾期交房后合同继续履行利息损失376538.03元；三、驳回张中英其他诉讼请求。（上述款项可直接给付张中英或者汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19538元，减半收取计9769元，由张中英负担3887元（已交纳），天津合生珠江房地产开发有限公司负担5882元（于本判决发生法律效力后10日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年十一月六日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。