湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8043号上诉人（原审原告）：管伟，男，1992年4月4日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：许继承，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鼎顺置业有限公司，住所地武汉市汉**纱帽街薇湖路**。法定代表人：许天晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯晓，湖北维勒律师事务所律师。上诉人管伟因与被上诉人武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。管伟上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判鼎顺公司将标的房屋汉南天地3-1-1503号房屋交付给管伟并在解除查封抵押措施后办理房地产权属证书；三、判令鼎顺公司按照同地段房屋租金标准赔偿逾期交付标的房屋的租金损失至实际办理房屋权属登记证书之日为止；四、鼎顺公司承担本案一审二审全部诉讼费用。事实和理由：一、管伟与鼎顺公司于2014年11月30日签订的《汉南天地商品房订购协议书》是双方真实意思表示，合法有效，管伟已经支付购房款123000元，占总房款的44%。二、标的房屋被查封抵押，由此造成管伟未能办理房屋买卖按揭贷款，都是因为鼎顺公司未能诚信履约造成的，相应的不利法律后果应该一概由鼎顺公司承担，以上种种不利局面，不应阻却鼎顺公司履行合同义务和管伟享受合同权益。一审法院认定“本案涉案房屋尚未解除查封，法律上阻止了办理产权登记的条件”背离了立法本意和诚实信用精神。三、鼎顺公司长达六年的时间未实际交付标的房屋，已经达成逾期交付，根据《最高人民法院关于审理商铺房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，鼎顺公司应当赔偿逾期交付标的房屋的租金损失至实际办理房屋权属登记证书之日为止。鼎顺公司辩称，请求驳回管伟的全部上诉请求。管伟的上诉请求与一审的诉讼请求完全不同，超出了一审范围。订购协议书是预约合同，不是本约合同，双方不是销售合同关系，管伟无权依据该合同来主张任何请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。管伟向一审法院起诉请求：一、判令鼎顺公司赔偿管伟损失11685元；二、判令鼎顺公司为管伟办理房地产权属证书；三、判令本案诉讼费由鼎顺公司承担。一审法院查明事实：（一）管伟与鼎顺公司于2014年11月30日签订了一份《汉南天地商品房订购协议书》，该协议书第一条约定，乙方（管伟）自愿订购汉南天地3-1-1503号商品房，建筑面积77.1㎡，该商品房单价3670.56元/㎡，总价283000元，最终建筑面积以主管部门实测面积为准，面积差异部分处理办法及交房时间以双方签订的《武汉市商品房买卖合同》内容为准；第二条约定：签订本协议时，乙方（管伟）向甲方（鼎顺公司）交付定金20000元，第三条约定，在乙方（管伟）签订《武汉市商品房买卖合同》时，该定金直接充抵购房款。乙方（管伟）选择以下方式付款：按揭付款，在签订本协议后七日内交付首期房款123000元（含定金），同时提供按揭所需全部资料并办理完按揭贷款手续。该协议第二条约定，签订本协议时，管伟向鼎顺公司交付定金，管伟于2014年11月30日向鼎顺公司交付定金20000元。由此可以认定双方于2014年11月30日签订了该协议。2014年11月30日，管伟通过中国银行股份有限公司武汉汉南支行向鼎顺公司交付定金20000元；2014年12月14日，管伟通过中国银行股份有限公司武汉汉南支行向鼎顺公司交付房款103000元；2014年12月14日，鼎顺公司向管伟开具购房发票一张，金额为123000元。（二）本案涉案房屋先后分别于2019年5月15日、2019年6月19日、2019年9月5日、2020年5月21日被武汉东湖新技术开发区人民法院、武汉市中级人民法院、武汉市武昌区人民法院查封，并先后抵押给案外人武汉市沪商小额贷款有限责任公司、上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行、武汉恒钢物流发展有限公司及湖北田丰实业集团有限公司。一审法院认为，管伟、鼎顺公司签订的《汉南天地订购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方应当按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，因涉案房屋既未办理按揭贷款，管伟又未付清房款，且双方未签订《商品房买卖合同》，根据上述法律规定，管伟、鼎顺公司所签的协议书在法律性质上是一份预约合同，管伟并不能以此主张鼎顺公司办理该房屋的房地产权属证书。同时本案涉案房屋已被多家法院查封，至法庭辩论终结前，本案涉案房屋尚未解除查封，法律上阻止了办理产权登记的条件。故管伟要求鼎顺公司为其办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，不予支持。管伟要求鼎顺公司赔偿损失11685元的主张，有违双方所签《汉南天地订购协议书》的相关约定和相关法律规定。管伟要求鼎顺公司赔偿损失的诉讼请求，于法无据，且与本案查明的事实不符，不予支持。管伟可对交付给鼎顺公司的购房款另行主张权利。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回管伟全部诉讼请求。案件受理费92元，由管伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：管伟提交了如下证据：管伟的个人信用报告、个人收入证明、农商行对私账户交易明细、工商行汉南支行借记卡历史明细清单，拟证明2018年9月鼎顺公司通知管伟要求准备办理房屋按揭贷款的相应手续，这些材料都是为按揭贷款做的准备工作，管伟也将材料的复印件向鼎顺公司进行了交付，但是因为鼎顺公司原因未能办理银行按揭。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据不能证明2018年9月鼎顺公司通知管伟要求准备办理房屋按揭贷款的相应手续的待证事实。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认本院另查明，就管伟上诉请求中超出其一审诉请范围部分，经释明，鼎顺公司同意在本案中一并处理。本院认为，管伟、鼎顺公司签订的《汉南天地商品房订购协议书》是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同的主要内容，是否应当认定为商品房买卖合同，是本案的主要争议焦点。从《汉南天地商品房订购协议书》内容看，对于《商品房销售管理办法》第十六条第二款中的五至十一项均没有约定，其中交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜更是商品房买卖合同中的重要内容，一审法院认定该协议书属预约合同，不能认定为商品房买卖合同，并无不当。管伟在二审的上诉请求系基于继续履行商品房买卖合同，因其主张的商品房买卖合同关系这一基础法律关系不能成立，故管伟要求改判鼎顺公司将标的房屋汉南天地3-1-1503号房屋交付给管伟并在解除查封抵押措施后办理房地产权属证书，及判令鼎顺公司按照同地段房屋租金标准赔偿逾期交付标的房屋的租金损失至实际办理房屋权属登记证书之日为止的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，管伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由管伟负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年十一月十日书记员  陈喜兰