山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1328民初3338号原告：高全美，女，1978年6月12日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：高全菊，女，1980年1月25日出生，汉族，居民，住沂南县，系原告高全美妹妹。委托诉讼代理人：王海军，山东阳都律师事务所律师。被告：潘松勋，男，1957年7月2日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：潘兴国，男，1983年5月6日出生，汉族，居民，住沂南县，系被告潘松勋之子。被告：山东利华肉类食品有限公司。法定代表人：潘兴国，经理。住所地：山东省临沂市沂南县。二被告委托诉讼代理人：杜维清，山东沂河律师事务所律师。原告高全美与被告潘松勋、山东利华肉类食品有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，山东省临沂市中级人民法院于2017年8月17日作出（2017）临民辖字第752号民事裁定书，指定本案由本院管辖，本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高全美委托诉讼代理人高全菊、王海军，被告潘松勋委托诉讼代理人潘兴国、杜维清，被告山东利华肉类食品有限公司法定代表人潘兴国及委托诉讼代理人杜维清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高全美向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告拆迁补偿款680513.51元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年6月20日签订房屋租赁合同，被告将位于××路××大酒店范围内的房屋出租给原告，约定租赁期限五年，租金每年6万元，并约定了租金支付方式。合同签订后，原告按约定支付了租金，并装修了房屋。2010年合同到期后至今，双方一直按照原合同履行，原告每年按照原来的约定支付租金至今。为保持持续经营，原告于2015年夏天又对租赁房屋重新进行了高档装修，装修后经营至今。现在因租赁房屋属于拆迁范围，评估基准日是2017年4月30日，根据评估机构的评估报告，原告的装修部分评估价值为590838.41元，同意记载于被告名下，根据规定该部分补偿应当属于原告，另外，对于原告增建太阳能、变压器等部分，计款89675.1元，该部分补偿款应属于原告，两项合计680513.51元。为此，原告也多次找被告协商，但均被拒绝。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》及相关法律规定，具状起诉，以实现诉求。被告潘松勋辩称，第一，在双方签订的书面租赁合同租赁期限届满时，关于租赁物装饰装修等添附物的处置及归属，已经依法归属于被告，原告对此已经没有任何请求价值补偿的权利。1、书面租赁合同关系因合同期限届满而终止。双方在2006年6月20日，签订了书面的租赁合同，合同期限为5年，自2006年7月1日起至2011年6月30日止。双方书面租赁合同关系在2011年6月30日因租赁期限届满而终止。2、双方对合同终止后关于装修装饰等添附物的处置及归属没有约定。基于上述事实，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条的规定精神，租赁合同期限届满而终止，双方对合同期满后添附物如何处置没有规定的，不能拆除的添附物依法归属于被告。第二，书面租赁合同期满而终止后，双方口头约定的方式形成了新的租赁合同关系。在新的租赁合同关系期间，原告没有对租赁物进行任何装饰装修，没有形成新的添附物。合同也尚在履行中，没有因合同解除而形成装饰装修残值损失的事实。第三，原告对拆迁补偿款无请求权，也不具备起诉被告的条件，更没有起诉被告的事实依据。1、双方形成的新的口头租赁合同仍然在履行中，并未因拆迁而提前解除，因而，不存在剩余租赁期限内装饰装修残值损失的情形，原告没有提起诉讼的基本事实依据。2、被告曾以书面形式通知原告在2017年6月30日口头租赁合同期满后三日内腾空房屋并交还租赁物。也就是说，在2017年6月30日后，已无装饰装修残值损失，原告已经不再享有针对装饰装修的残值补偿请求权。3、装饰装修的拆迁补偿款不等同于剩余租赁期限内的装修装饰残值损失的补偿款，其性质是基于物业所有人的基础物业而给予的补偿，不是针对承租人剩余租赁期限内的装修装饰残值损失的补偿。对于装饰装修的拆迁补偿款，原告没有诉讼请求权。4、装饰装修的拆迁补偿目前仅仅是个期待权，只是一个将来有取得与实现的可能性的权利。相关款项没有发放，被告并没有实际取得和占有。被告对于装饰装修的补偿款也有异议，目前已经提起重新评估审定的申请，其补偿款的数额尚处于不确定状态。第四，被告出租给原告的房屋系精装修的房屋，在口头租赁合同期满后，被告不但可以无偿回收租赁物及附合装饰装修物，而且享有主张恢复原状并赔偿损失的请求权。第五，对于在原审法院中，原告提供的存在新的装修事实有异议。首先，该装修的行为被告不知情，也没有同意原告进行过新的装修，其次，单凭一份跟第三人签订的装修合同，不能证实装修事实已实际发生。因为没有证明合同实际履行的证据，比如工程联系单、工程量签单、竣工结算报告等相关事实。综上，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告山东利华肉类食品有限公司辩称，原告追加被告山东利华公司作为本案的被告，没有事实和法律依据，利华公司不是本案适格的被告，理由如下：一、本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在这一案由前提下，利华公司与原告之间不存在这一合同关系，更不存在与原告之间存在的租赁合同关系，根据2011年1月21日颁布实施的国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收与补偿，其当事人仅仅是不动产的所有权人，房屋的承租人已经被排除在这一合同关系之外，因此，从征收补偿这一角度讲，补偿的对象仅仅是不动产所有人，至于承租人在其中的相关权益应当通过其他法律关系予以调整，因此，如本案案由不发生改变，利华公司就不应当是本案的被告，如案由发生改变，则本案在程序上也不应继续审理，因为原告另案起诉。二、在评估明细表中，序号为一的建筑物名称为嘉年华，这只是在评估时，对于出租物因评估的需要而赋予的，嘉年华一栏赔偿项目是土地及地上不动产项目，第二栏装修一栏是单独的，并不从属于第一栏，是对该集体土地上所有不动产在2002年所形成的装饰装修添附物的总的评估，绝不是仅仅限于其中一部分建筑物的装修和添附，因此，无论从序号、排列、项目归属和建成年份均不能与原告所诉求的事实相关联，这一补偿数目自然也不能作为认定原告诉求的补偿款数目。三、关于法院调取的照片，从照片能够显示的部分内容可以确定，该图片所记载的装修内容，比如说地板、墙裙、楼梯扶手、天花板、酒柜、吧台均是被告在2002年之前（在99年）所形成的装修，由此可以认证拆迁补偿协议当中有关装修补偿项目的补偿款是针对被告在2002年之前装修物的补偿，与原告没有关系。另外，原告和被告之间的租赁合同关系，在拆迁过程中，已经终止。即使在租赁期间，给出租物有所添附，那么也因租赁合同的终止，归属于出租方，即使对合同终止后添附物归属没有约定，那么按照最高院的司法解释，原告获取的仅仅是如果租赁期限未满部分装修物残值，而本案不存在这一情形，因此，即使存在对原告装修物的补偿款原告也已经没有请求权。综上，利华公司的综合答辩意见为裁定驳回原告对利华公司的起诉。本院经审理查明，2006年6月20日，原告高全美与被告潘松勋签订租赁协议书一份，双方约定被告潘松勋将其所有的原丽都华府酒店楼房一套出租给原告高全美，租期五年，租金每年六万元，原告高全美如需设备、设施改造、房屋修缮时，必须经过被告潘松勋同意后，方可进行改造、修缮，费用由原告高全美负责，五年到期后，如被告潘松勋继续出租，原告高全美有优先租赁权，楼房一层最南端一间，由被告潘松勋使用，在协议书中双方另外约定了其他有关事宜。自2006年至2011年五年间，原告高全美按约定支付了被告潘松勋相应的房屋租赁费，原告高全美租赁上述房屋经营沂南县嘉年华KTV，双方租赁关系处于合法持续状态。自2011年上述租赁协议期满后，原告高全美与被告潘松勋未签订新的书面租赁协议，但自2013年7月至今，二被告共收到原告高全美支付的房屋租赁费27.6万元（含变压器费1.6万元）。2015年6月12日，原告高全美经营的沂南县嘉年华KTV与案外人山东睿腾一品建筑装饰工程有限公司签订了装饰工程施工合同一份，双方约定工程名称为沂南嘉年华KTV，工程地点为沂南县城东外环嘉年华KTV，承包范围为KTV内部装饰工程、上下水、强电安装、调试、灯具等，承包方式为装饰大包，工期为60天，开工日期为2015年6月12日，竣工日期为2015年8月12日，工程质量为合格，合同总价款为150万元，合同另外约定了工程价款支付方式等内容。合同签订后，案外人山东睿腾一品建筑装饰工程有限公司按约定完成了装修工作，原告高全美向其支付了装修款150万元。2017年，政府有关部门公示了房屋建筑物评估明细，基准日为2017年4月30日，其中载明“1、嘉年华-建筑结构：混合、建成年月：2002年、实测建筑面积：1216.57平方米、评估单价：1157元、评估原值：1407571.49元、备注：上浮30%；2、装修-建成年月：2002年、评估原值：590838.41元、备注：上浮30%”，变压器等其他增设物计款89675.1元。2017年6月7日，沂南县界湖街道办事处与被告山东利华肉类食品有限公司签订拆迁补偿协议一份，双方约定的拆迁地块为：位于朝阳路北段东侧，东至潘家庄南北走向丹山子灌渠，西至朝阳路东侧人行道，南至李守起金顺钢结构厂，北至潘家庄秧板田南段水泥路。地上附属物中包括原告高全美租赁的被告潘松勋的嘉年华KTV楼房，评估补偿补助总额为8790965.41元，其中地上附属物补偿补助由同泰评估公司进行评估，其中集体土地上有手续建筑3437512.85元。合同约定沂南县界湖街道办事处于2017年6月8日将评估补偿补助款全额一次性付清给被告山东利华肉类食品有限公司，自补偿补助支付之日起，被告山东利华肉类食品有限公司须在10日，即2017年6月18日前，将厂区内所有机器设备及其他附属物清理完成，建筑物拆除完毕并清理干净，自补偿补助支付之日起，乙方集体土地由沂南县界湖街道办事处按程序上报征收，用于潘家庄棚户区改造安置区建设，被告山东利华肉类食品有限公司对外出租或对外承包的协议由被告山东利华肉类食品有限公司自行与相关权利人解除，解除过程中所有纠纷均由被告山东利华肉类食品有限公司负责，与沂南县界湖街道办事处无关，合同另外约定了其他有关内容。2017年6月28日，被告潘松勋书面通知原告高全美“你租赁的房屋将于2017年6月30日租赁期届满，现通知你在合同期限届满三日内将租赁的房屋腾空并交还给出租人”。另查明，工商变更登记显示，2004年6月20日，原告高全美与被告潘松勋签订租赁协议书时，被告潘松勋时任被告山东利华肉类食品有限公司（原名沂南县利华肉类食品有限公司）的股东发起人。2006年10月23日，被告山东利华肉类食品有限公司（原名沂南县利华肉类食品有限公司）的法定代表人由被告潘松勋变更为案外人于祥桂；2017年2月28日，被告山东利华肉类食品有限公司（原名沂南县利华肉类食品有限公司）的法定代表人由于祥桂变更为潘兴国；2017年4月21日，被告山东利华肉类食品有限公司（原名沂南县利华肉类食品有限公司）的企业名称变更为山东利华肉类食品有限公司，涉案房屋系原沂南县利华肉类食品有限公司，现已拆除。上述事实，由当事人提供的租赁协议书、收到条、装饰合同、拆迁补偿协议、房屋建筑物评估明细表、视听资料、通知书、证人证言及当事人陈述、庭审笔录等证据予以佐证，均已收集记录在卷。本院认为，原告高全美与被告潘松勋签订的租赁协议书、被告山东利华肉类食品有限公司与沂南县界湖街道办事处签订的拆迁协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人根据协议内容及法律规定享有相应的民事权利，同时应当按照合同约定及法律规定正确履行自己的民事义务。原告高全美与被告潘松勋之间的基础法律关系是房屋租赁合同关系，2011年6月20日双方签订的房屋租赁合同期满后，虽未继续签订书面房屋租赁合同，但被告潘松勋默认原告高全美继续使用租赁房屋，且收取相应的租赁费用，故原告高全美与被告潘松勋之间的租赁合同关系处于延续状态，根据《合同法》的有关规定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在合同履行期间，原告高全美对嘉年华KTV的装饰装修行为，被告潘松勋无异议视为同意，本院予以确认。2017年6月7日，沂南县界湖街道办事处与被告山东利华肉类食品有限公司签订的拆迁补偿协议及房屋建筑物评估明细表能够证实，涉案房屋已经面临政府行政征收，原告高全美与被告潘松勋的租赁合同因不可归责于双方的事由无法继续履行。2017年6月28日，被告潘松勋书面通知原告高全美解除租赁合同后，视为双方租赁合同解除。故双方上述解除合同的意思表示和法律行为，完全是基于行政征收行为而作出的，依据上述事实能够认定，原告高全美与被告潘松勋的租赁合同解除事由是沂南县界湖街道办事处的房屋行政征收行为，也即不可归责于双方的事由。另外，原告高全美与被告潘松勋签订的租赁合同中，未约定对已形成附合的装饰装修物的处理。沂南县界湖街道办事处公示的拆迁评估明细表中虽然载明了嘉年华KTV的装修拆迁补偿款590838.41元，变压器等其他增设物补偿款89675.1元，但未明确上述款项为原告所有，且涉案房屋的装修含有被告以前装修的部分，考虑到双方租赁合同期限即将届满，原告投资较大等因素，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，参照公平原则，原告可适当分得补偿款。本案中，因被告与沂南县界湖街道办事处签订的协议中已明确被告对外出租或对外承包的协议由被告与相关权利人解除，解除过程中所有纠纷由被告负责，与街道办事处无关，据此约定，被告山东利华肉类食品有限公司作为涉案房屋拆迁的直接受偿主体，负有支付补偿款给原告的义务。被告潘松勋的行为系职务行为，非本案法律义务主体，不应承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告山东利华肉类食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告高全美房屋拆迁安置补偿款450000元。二、驳回原告高全美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9708元、保全费3470元共计13178元，由被告山东利华肉类食品有限公司负担11470元，原告高全美负担1708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 肖光富审 判 员 张合利审 判 员 于 雷二〇一七年十二月十四日法官助理 秦 健书 记 员 于海洋附页如果主动履行付款义务，请根据以下说明付款：一、收款账号：8000××××0010-00071。二、开户行：临商银行蒙阴支行。三、户名：蒙阴县人民法院。注意：付款时，请注明案号，原告、被告名称,以便审判人员及时确认过付给对方当事人。联系电话：0539-525××××。