新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1599号 上诉人（原审原告、申请执行人）：邢世杰，男，1973年7月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。 上诉人（原审原告、申请执行人）：罗更平，男，1974年1月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：李福全，男，1948年3月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：赵东辉，新疆翰兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：姜月兰，女，1947年7月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：赵东辉，新疆翰兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：奎屯四海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结东街**（三洋广场楼上）。 法定代表人：沈明建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕卫国，男，该公司工作人员。 上诉人邢世杰、罗更平因与被上诉人李福全、姜月兰、奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2020）新4003民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢世杰及其委托诉讼代理人杨皓然，上诉人罗更平委托诉讼代理人杨皓然，被上诉人李福全、姜月兰及其二人共同委托诉讼代理人赵东辉，被上诉人四海公司委托诉讼代理人吕卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢世杰、罗更平上诉请求：撤销原审判决，继续对奎屯市×××号房屋强制执行；一、二审诉讼费由李福全、姜月兰、四海公司承担。事实和理由：1．一审判决认为商品房预售登记是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，不是所有权登记，其与四海公司签订的商品房买卖合同仅发生合同效力，不产生物权效力，故案涉房产目前仍属于四海公司，其申请执行的案涉房产主体正确。2．案涉房屋登记于其名下，并非四海公司名下，原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行裁判错误。3．其二人与四海公司签订的《商品房预售合同》尚未解除，李福全、姜月兰的主张不能排除人民法院强制执行。 李福全、姜月兰辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邢世杰、罗更平基于另案判决所确认的对四海公司享有的金钱债权，四海公司未履行，申请执行四海公司财产。邢世杰、罗更平既承认网签备案登记不是所有权登记，不发生物权效力，又以案涉房产是登记在其名下（实际是网签备案登记，不是所有权登记），而非四海公司名下为由，提出适用法律错误，这一上诉理由自相矛盾，法院也不可能对登记在邢世杰、罗更平名下的自有房产启动执行保全邢世杰、罗更平自己的财产。 四海公司辩称，邢世杰、罗更平根据另案判决书获得的金钱债权权利，是因放弃案涉房产物权而产生的。其已根据2014年10月20日与邢世杰、罗更平签订的《退房及补偿协议》，如数退还了邢世杰、罗更平的购房款6,100,000元，并按法律规定承诺按购房款的一倍补偿6,000,000元及利息720,000元。若邢世杰、罗更平因金钱债权执行案涉房屋，那么其向邢世杰、罗更平支付补偿款及利息就失去了事实依据。 邢世杰、罗更平向一审法院起诉请求：不得执行奎屯市人民法院（2020）执异4号执行裁定书，依法继续对×××号房屋强制执行。 一审法院认定事实：李福全、姜月兰于2011年6月27日通过中国农业银行分三笔向许福球现金打款250,000元、420,000元、330,000元，合计1,000,000元；姜月兰于2012年1月2日通过中国工商银行向许福球转款440,000元，于2012年5月24日通过中国工商银行向许民强转款500,000元，于2013年11月11日通过中国建设银行向许福球转款230,000元、通过中国工商银行向许福球转款570,000元，于2013年12月10日通过中国工商银行向许福球转款420,000元，于2014年4月17日通过中国工商银行向许福球转款160,000元、通过中国农业银行向许福球转款940,000元，于2014年6月23日通过中国工商银行向许福球转款180,000元、通过中国农业银行向许福球转款320,000元，于2014年7月6日通过中国工商银行向许福球转款300,000元，于2014年7月8日通过中国工商银行向许福球转款230,000元，于2014年7月9日通过中国建设银行向许福球转款170,000元；王威于2014年8月18日通过中国工商银行向四海公司转款1,000,000元；2017年1月20日，许福球向李福全出具借条一份，载明：今借到李福全现金贰拾万元正（本借用列抵购房款），该借条落款处四海公司加盖公章、借款人许福球签字。2014年10月2日，周德华出具收条一份，载明：“今收到李叔药店装修费壹拾万元正”。2014年11月2日，周德华出具收条一份，载明：“今收到长春药品超市药店装修费伍万元正”。 2014年11月10日，四海公司（出卖人）与李福全、姜月兰（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为××路房，该商品房的用途为商业，属框架结构，建筑面积共133.5平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米48,689.13元，总金额6,500,000元整。该合同书落款出卖人处加盖四海公司公章及法定代表人沈明建私章，买受人处有李福全、姜月兰的签字及捺印。李福全、姜月兰用该房屋经营“奎屯长春药业商贸有限公司”。 李福全、姜月兰为案涉房屋于2014年11月12日交纳电费3000元，于2014年12月24日交纳2014年12月1日至2015年12月31日物业管理费7592元，于2016年1月28日交纳2016年全年物业管业费7008元。2020年6月23日，新疆三洋投资有限公司三洋中心农资市场开具证明载明：“李福全购买的×××号商铺的物业管理费、水费、电费、暖气费于2014年12月至2017年12月底均已付清，2018年-2019年因其他原因免收，2020年度还未收取，此门面于2014年开业至今一直正常营业，特此证明”。 2017年1月19日，四海公司（甲方）、李福全和姜月兰（乙方）、严发元（丙方）签订了关于李福全、姜月兰购房款结算及办理预售房产网签备案手续的协议一份，约定：“……乙方李福全、姜月兰与甲方三洋公司于2011年5月17日签订《借款协议》，乙方以出借款项的方式定购××大厦项目一层商铺八套……一、经双方结算，乙方自2011年5月《借款协议》签订后至2014年11月乙方陆续借给甲方人民币合计贰仟贰佰柒拾贰万叁仟玖佰贰拾元（22,723,920元），以上款项含由甲方承担的许明强借款5,000,000元，及第一笔借款4,000,000元的利息1,200,000元。因乙方的借款全部转为购房款，乙方同意除第一笔借款4,000,000元按协议约定计息外，其余借款均不计算利息。二、双方确认，乙方购买甲方开发的××路×××号（建筑面积146.33㎡，购房款6,000,000元）……商品房共计七套，合计总购房款为贰仟伍佰捌拾玖万元（25,890,000元）。乙方由借转付的购房款为贰仟贰佰柒拾贰万叁仟玖佰贰拾元（22,723,920元），乙方购买的××大厦七套房产其中××、××、××已办理网签备案手续，××、××、××号尚未办理网签备案手续……五、因乙方购买的××、××、××三套房产目前未办理网签备案手续，甲方承诺在2017年10月30日前为乙方办理网签备案手续……”该合同落款处甲方由四海公司加盖公章、沈明建和许福球签字，乙方由李福全、姜月兰签字并捺印，丙方由严发元、梅治君签字并捺印。 2012年3月28日，奎屯市发展计划委员会核准新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）与四海公司联合建设的三洋大厦项目。 2016年5月25日，一审法院受理了邢世杰、罗更平与四海公司买卖合同纠纷诉前财产保全一案，原审法院作出（2016）新4003保字第70号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人四海公司所有网签于申请人邢世杰、罗更平名下的位于奎屯市××路的商业用房或者查封、扣押、冻结被申请人四海公司价值5,000,000元的财产。原审法院依据该裁定，于2016年10月24日查封了案涉房屋，此时案涉房屋的权利状况为：预售登记，买受人罗更平、共有人邢世杰，发证时间为2014年12月5日。后邢世杰、罗更平对四海公司提起诉讼，原审法院经审理作出（2016）新4003民初第987号民事判决，邢世杰、罗更平不服该判决上诉至本院，本院于2017年7月14日作出（2017）新40民终912号民事判决：一、撤销奎屯市人民法院（2016）新4003民初第987号民事判决；二、四海公司于判决生效后十日内向邢世杰、罗更平支付补偿款6,000,000元及利息720,000元；三、由四海公司向邢世杰、罗更平支付补偿款6,000,000元及利息720,000元后，解除邢世杰、罗更平与四海房公司于2013年3月7日签订的《商品房预售合同》；四、驳回邢世杰、罗更平的其他诉讼请求。该判决书生效后，四海公司未按判决内容履行付款义务，邢世杰、罗更平于2017年9月22日向原审法院申请强制执行。在该案执行过程中，经邢世杰、罗更平申请，原审法院委托新疆金诚信资产评估事务所对奎屯市×××号房屋进行了评估，李福全、姜月兰对该执行标的提出书面异议，原审法院审查后，于2020年4月20日依法作出（2020）新4003执异4号执行裁定书，裁定中止对奎屯市×××号房屋的执行。邢世杰、罗更平不服，于2020年4月27日向原审法院提起了申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，四海公司于2014年12月5日与邢世杰、罗更平办理商品房预售登记，而商品房预售登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不是所有权登记，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中邢世杰、罗更平与四海公司签订的商品房买卖合同仅发生合同效力，不产生物权效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合原审法院查明的事实，李福全、姜月兰在原审法院查封诉争房屋之前已与四海公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并通过以房抵债的形式支付了全部房款，且李福全、姜月兰提交的电和物业费票据、证明及营业执照等证据，亦能够证明其已占有该房屋，至于案涉房屋未办理过户登记，系四海公司与邢世杰、罗更平签订的房屋预售合同尚未解除造成，责任不在李福全、姜月兰。故李福全、姜月兰对案涉房产享有物权期待权，该权利足以排除对本案争议房屋的强制执行。邢世杰、罗更平又提出其与四海公司于2013年3月7日签订商品房预售合同，且（2017）新40民终912号民事判决判令四海公司支付完毕房屋补偿款6,000,000元及利息720,000元后，该份合同方能解除，因此其与四海公司于2013年3月7日签订的商品房预售合同因四海公司未履行给付义务尚未解除，而李福全、姜月兰与四海公司于2014年11月10日签订商品房买卖合同在其合同成立之后，依据合同成立的先后顺序，应当继续对案涉房屋强制执行。因数份房屋买卖均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。案涉房屋自建成后，并未为邢世杰、罗更平或李福全、姜月兰办理房屋所有权登记，而原审法院已查明李福全、姜月兰已合法占有案涉房屋在先。综上，对邢世杰、罗更平要求停止对奎屯市人民法院作出的（2020）执异4号执行裁定书及×××号房屋执行的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回邢世杰、罗更平的诉讼请求。案件受理费100元（邢世杰、罗更平已预交），由邢世杰、罗更平负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.2011年5月17日三洋投资公司与李福全签订《借款协议》；2．2014年10月20日，四海公司与邢世杰、罗更平签订《借款合同》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四海公司提交的2017年11月15日其与邢世杰、罗更平签订的《和解协议》1份，拟证明其公司为履行本院（2017）新4003民终987号民事判决书确定的债务，与邢世杰、罗更平达成了以奎屯市××路××世纪商城商业的4套房产抵偿债务的协议，但因房产管理部门的管理系统变更导致该协议未实际履行，其公司有其他财产履行该判决确定的债务。该证据与本案无关，不予采信。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院另查明，2011年5月17日，三洋投资公司与李福全签订《借款协议》，约定三洋公司向李福全借款4,000,000元，借款期限为一年，自2011年5月7日至2012年5月17日，并约定在三洋投资公司取得预售许可证后，借款本息可以转为购买大屏幕××号等门面房的购房款，并约定了其他事项。 2014年10月20日，四海公司与邢世杰、罗更平签订《借款合同》，约定四海公司向邢世杰、罗更平借款6,000,000元，并约定了利息等其他事项。 四海公司陈述，其公司和三洋公司实际控制人均为案外人许福球。李福全、姜月兰，邢世杰、罗更平均属借款转为购房款。 本院认为，邢世杰、罗更平主张案涉房产仍登记在四海公司名下，其有权申请强制执行。案涉房产为四海公司开发，目前仍登记在四海公司名下这是不争的事实。本案争议焦点为：邢世杰、罗更平主张案涉房屋登记在自己名下（实际是预售登记，买受人为邢世杰、罗更平），以及其二人与四海公司签订的《商品房预售合同》尚未解除，李福全、姜月兰的主张不能排除人民法院强制执行的上诉理由能否成立。 邢世杰、罗更平认为，案涉房屋登记在自己名下（实际是预售登记，买受人为邢世杰、罗更平），一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误。根据查明的事实，案涉房产是预售登记，预售登记是指开发企业依照《城市商品房预售管理办法》第十条的规定对自己与承购人签订的《商品房预售合同》向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。是行政机关对开发企业商品房预售行为进行管理的一项措施，不是所有权登记，邢世杰、罗更平认为案涉房屋登记在自己名下是对预售登记的错误理解，如邢世杰、罗更平的观点成立，则邢世杰、罗更平在申请人民法院强制执行自己的财产，这显然是矛盾的，邢世杰、罗更平的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于邢世杰、罗更平与四海公司于2013年3月7日签订的《商品房预售合同》尚未解除的问题。本院（2016）新4003民初第987号民事判决四海公司于判决生效后十日内向邢世杰、罗更平支付补偿款6,000,000元及利息720,000元，并未判决双方签订的《商品房预售合同》继续履行，邢世杰、罗更平向人民法院申请强制执行的为金钱债权，而不是特定房产，故邢世杰、罗更平关于其二人与四海公司签订的《商品房预售合同》尚未解除，李福全、姜月兰的主张不能排除人民法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，邢世杰、罗更平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,800元，由邢世杰、罗更平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦海龙 审 判 员 何学涛 审 判 员 王泉红 二〇二〇年十一月一日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽