广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初7249号原告（反诉被告）：邵仕伟，男，1972年7月出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邹伟伟，男，1982年9月出生，汉族，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。原告邵仕伟与被告邹伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告邹伟伟提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵仕伟委托诉讼代理人陈跃龙、谭燕婷，被告邹伟伟及其委托诉讼代理人黄本婴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵仕伟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年10月21日至同年11月14日租金共19200元，水电费4814元，工商费960元，上季度欠费（2015年7月21日至2015年10月20日）54000元及迟延支付利息（从2015年10月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.被告向原告支付违约金7897.4元。事实与理由：原、被告于2014年6月29日签订《租赁合同书》，由被告承租原告的位于中山市××古××中路170-1天花灯饰门市之第1-5排共15个灯位带二楼第一、二间整间，租赁期限为2014年7月30日至2017年6月12日止，租金为每月24000元，租金每三个月结算一次，被告应提前15日向原告一次性支付后三个月的租金。如逾期支付，则视为违约，原告有权没收被告的保证金、租金和装修物资，并按欠交租金的10%加算利息。合同签订后，原告按约提供了该物业，但被告从2015年10月21日开始拖欠原告租金。截至2015年11月14日，被告拖欠原告租金19200元，水电费4814元，工商费960元，上季度欠费（2015年7月21日至2015年10月20日）54000元。被告行为已经构成违约，按照合同约定，应向原告支付违约金7897.4元。被告邹伟伟辩称：1.双方签订的《租赁合同书》为无效合同，原告应当退回保证金6万元，被告无需支付租金。据被告了解，涉案租赁物至今没有取得建设工程规划许可证，没有合法的房产证，原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》及房屋租赁合同的司法解释，原告不能出租涉案租赁物，因此双方签订的《租赁合同书》无效，理应退回保证金。2.涉案租赁物至今未能取得消防验收合格证，原告违约在先，被告终止交纳租金的行为不构成违约，符合法律规定。被告发现所承租的租赁物未取得消防验收合格证，绝大部分租赁物是星铁棚，存在安全隐患，无法实现合同目的。2015年10月20日，被告为了安全起见，撤离门市，停止经营企业，所以被告搬离门市终止交纳租金的行为符合法律规定。3.原告要求被告支付工商费、利息、违约金没有事实及法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。邹伟伟向本院提出反诉请求：1.确认邵仕伟与邹伟伟于2014年6月29日签订的《租赁合同书》无效；2.邵仕伟应返还邹伟伟租赁保证金6万元。事实和理由：2014年6月29日，邵仕伟与邹伟伟签订《租赁合同书》，邹伟伟承租了邵仕伟位于中山市××古××中路170-1灯饰门市第1-5排十五个灯位带二楼第一、二间整间。合同签订后，因邵仕伟又将该门市的其他地方租给与邹伟伟做同类灯饰的租客，而且邹伟伟发现该租赁物没有消防安全措施，影响邹伟伟正常安全使用，该门市没有合法的房产证、建设工程许可证或者没有按照建设工程规划许可的规定建设，属于违章建筑，双方签订的合同应属无效。邵仕伟无权要求邹伟伟交纳租金，且邵仕伟应返还租赁合同保证金。针对邹伟伟的反诉，邵仕伟辩称：邵仕伟承认有收取邹伟伟6万元保证金，但双方签订的合同是有效的。《租赁合同书》是双方对租赁物使用权利义务的约定，并不是对租赁物本身进行约定。租赁物的建设手续是否违法与租赁合同是否有效并无必然联系，即使租赁物建设手续不齐全，但并不影响租赁合同本身的法律效力。双方约定的租赁物建设手续不齐全，不能认定租赁合同无效。结合本案，虽然租赁物没有建设手续，但并不影响租赁合同的效力，何况邹伟伟已经使用租赁物长达一年半，足以说明合同目的得以实现。因此，结合法律的立法目的以及本案实际情况，《租赁合同书》应认定为有效。租赁物没有合法建设手续是历史遗留问题，不是原告的错误，请求法院结合古镇的实际情况，认定租赁合同有效，判令邵仕伟不需返还租赁保证金。经审理查明：2014年6月29日，邵仕伟与邹伟伟签订《租赁合同书》，约定邵仕伟将位于中山市××古××中路170-1天花灯饰门市之第1-5排共15个灯位带二楼第一、二间整间出租给邹伟伟经营灯饰生意。租期从2014年7月30日至2017年6月12日，每月租金24000元。三个月交一次租金，第二次租金必须提前十五天交给邵仕伟，即到第三个月15号交付，以后如此类推。邹伟伟若拖延交付租金超过十五天，视其违约，邵仕伟有权没收邹伟伟的保证金和租金不退还，并且固定装修物资不得拆除或损坏。邹伟伟应付给邵仕伟租赁保证金6万元，没有利息产生，不能作为房租、水电费使用。在邹伟伟交清租赁期间所产生的水费、电费、税、卫生、治安等费用的情况下，租赁期满后，邵仕伟将租赁保证金全额退回给邹伟伟。邹伟伟须合法经营，电费、水费、工商、税务、卫生、治安费及房产税等有关其债权、债务，由邹伟伟负责，一切与邵仕伟即出租的场所无关。本门市在消防安全前提下，只能用于灯饰展厅，不能住宿或做厨房。门市内必须根据需要配置两只至五只灭火器，下班必须关掉所有电源，邹伟伟随时自觉检查电线开关和漏电开关的安全性。如邹伟伟半途违反本合同，邵仕伟有权没收邹伟伟的租金、保证金和装修物资，连同办公设备及样板。如邹伟伟超期未交纳房租，邵仕伟将按租金10%的利息记加于邹伟伟，邹伟伟须将所有费用交清才能离场。如邵仕伟半途违反本合同，邵仕伟应赔偿给邹伟伟双倍保证金。上述合同签订后，邹伟伟向邵仕伟交纳了6万元租赁保证金，邵仕伟将上述租赁物交给邹伟伟使用。邹伟伟向邵仕伟交清了截至2015年7月20日的租金。2015年11月14日，邹伟伟从涉案租赁物搬走。邹伟伟尚欠邵仕伟2015年7月21日至2015年10月20日的部分租金54000元、2015年10月21日至2015年11月14日的租金19200元、水电费4814元。诉讼过程中，邵仕伟确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证和消防验收合格证。邹伟伟确认其经营有营业执照。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”邵仕伟确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故其与邹伟伟签订的涉案《租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效。虽然涉案《租赁合同书》无效，但邹伟伟已取得营业执照并实际使用了涉案租赁物，故邹伟伟应向邵仕伟支付使用房屋期间的房屋占有使用费73200元及水电费4814元。邹伟伟称其于2015年10月20日搬离涉案商铺，但未提供证据证明其向邵仕伟交还涉案商铺的时间，本院对其所称不予采信。关于水电费的金额，邵仕伟提供了电表读数及水电费计算依据，本院予以采信。邵仕伟要求邹伟伟支付工商费960元，缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案《租赁合同书》无效，故邵仕伟应退还收取邹伟伟的租赁保证金6万元。邵仕伟要求邹伟伟支付迟延付款利息及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认邵仕伟与邹伟伟于2014年6月29日签订的《租赁合同书》无效；二、被告邹伟伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邵仕伟房屋占有使用费73200元及水电费4814元；三、邵仕伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邹伟伟租赁保证金6万元；四、驳回原告邵仕伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1972元（原告邵仕伟已预交），由原告邵仕伟负担201元，被告邹伟伟负担1771元，反诉费650元（邹伟伟已预交），由邵仕伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  何文璋审判员  姚红波二〇一七年十二月十一日书记员  吴文达