江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0791民初1184号原告（反诉被告）：洪霞，女，1982年2月3日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘毅，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳明，江西南芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖欣，女，1973年10月2日生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：彭棉飞，江西海融律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。第三人：赣州市万福房地产信息咨询有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区南河路10号中栋102室。法定代表人：叶运权，系该公司执行董事。原告洪霞（反诉被告）与被告赖欣（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，赖欣提起反诉，同时其以赣州市万福房地产信息咨询有限公司（以下简称万福公司）为涉案房屋买卖合同的当事人为由，申请追加万福公司为第三人参与本案诉讼，本院依法通知万福公司作为第三人参加本案诉讼。本院决定合并审理，并适用普通程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。洪霞的委托诉讼代理人刘毅，赖欣的委托诉讼代理人彭棉飞，第三人万福公司的法定代表人叶运权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洪霞向本院提出诉讼请求：1、判令赖欣返还洪霞定金50000元及给付违约金50000元；2、判令赖欣赔偿洪霞购房损失（房屋差价）100000元；3、判令赖欣赔偿洪霞银行按揭利息50000元；4、本案诉讼费由赖欣承担。事实与理由：洪霞通过万福公司向赖欣购买位于赣州经济技术开发区××路西侧××区××室房屋一套，该房屋建筑面积235.7㎡，房屋所有权证号为Ｓ0××06，双方约定房屋总价款1720000元。2017年5月24日，原、被告及万福公司三方签订买卖合同。合同第三条“1、签订本合同时，洪霞（乙方）需向赖欣（甲方）支付购房定金50000元。”合同第六条明确约定赖欣在银行尾款到账3日内交房给洪霞，赖欣在交房3天内，需将房屋相关设施所有的户名变更到洪霞名下。现洪霞发现赖欣的房屋早已被法院查封、冻结，房屋因赖欣违约无法办理过户登记。依据《房屋买卖合同》第七条违约责任“1、甲乙双方任何一方违反本合同约定视为违约，乙方违约定金不退，甲方违约退回乙方定金并支付违约金50000元。”赖欣应当按照合同约定承担违约责任。其次，该房屋在洪霞购买时总价款为1720000元，因赣州经济发展较快，房价升值快，现在涉案房屋已升值到1820000元，赖欣应当赔偿洪霞房屋差价损失100000元。再次，《房屋买卖合同》第三条“2、约定付款方式采用下述第一种方式，）2017年6月10日前，甲乙双方应将银行办理按揭贷款所需全部资料、证件提交丙方（万福公司），银行按揭贷款申请受理后……，如逾期超过三日，守约方有权单方面终止合同，并追究延迟方的违约责任。”在购房时，银行按揭贷款利息提供九折优惠，现因赖欣违约，导致逾期，银行出台新政策取消九折优惠服务，洪霞有权要求赖欣赔偿利息损失暂计50000元。综上所述，赖欣未能按照合同约定履行，已构成违约，洪霞根据法律规定诉至法院，请法院支持洪霞的诉讼请求。赖欣辩称，万福公司是《房屋买卖合同》的合同当事人，也是洪霞的介绍人，正是因为万福公司在居间活动中存在过错，才导致本次诉讼。为了查清事实，应当追加万福公司为本案第三人。赖欣没有违约，洪霞有违约行为。农商银行负责人告诉赖欣，房屋如果被法院拿去拍卖，卖不出价钱，如果自己拿去卖，才能卖出好价钱。农商银行表示会跟法院沟通，能够解决查封的事情和抵押贷款的事情。房屋出卖前，赖欣告诉了中介公司，中介公司还派人跟农商银行沟通好了包括购房款打到银行指定账户、买房人按揭贷款事宜。中介公司将房子的情况告知了洪霞，洪霞对房屋被查封的事实知情。洪霞、赖欣、万福公司于2017年5月24日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，洪霞又看中了另一套房产（星洲湾二期天龙座39号104室），洪霞向案外人罗文贞、黄茜购买了该房产，于2017年6月27日办理了该房产的过户手续，于2017年6月30日办理了该房产的银行按揭抵押登记。随即，洪霞强行解除了其与赖欣签订的《房屋买卖合同》，其行为已经构成违约。双方并没有约定“定金”，而是约定的“订金”。洪霞用全部的钱购买了另外的房产，并在当月就办理的银行按揭抵押贷款，根本没有购房损失和按揭利息损失，洪霞没有任何证明其有损失的依据。第三人万福公司述称，对洪霞的诉称没有意见。赖欣向本院提出反诉诉讼请求：1、判令洪霞向赖欣支付违约金50000元；2、本案诉讼费用由洪霞承担。事实与理由：洪霞、赖欣于2017年5月24日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，洪霞又看中了另一套房产（星洲湾二期天龙座39号104室），洪霞向案外人罗文贞、黄茜购买了该房产，于2017年6月27日办理了该房产的过户手续，于2017年6月30日办理了该房产的银行按揭抵押登记。随即，洪霞强行解除了其与赖欣签订的《房屋买卖合同》，其行为已经构成违约，恳请法院支持赖欣的诉讼请求。洪霞辩称，洪霞与他人签订房屋买卖合同，购买他人房产与本案无关。同时，洪霞是在2017年6月10日之后，继赖欣主动违约不履行房屋买卖合同义务之后，才与他人签订的协议，不能证明洪霞存在违约行为。第三人万福公司述称，万福公司并不清楚涉案房产已被法院保全，赖欣在2017年6月20日才告知万福公司涉案房屋被抵押了。在此之前，万福公司通过短信、微信多次通知赖欣前来办理手续，赖欣一直回避不回来处理，电话有时候也打不通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、洪霞提交涉案房屋不动产登记信息查询，欲证明涉案房屋被查封，现仍未解除查封，原、被告签订房屋买卖合同后，该房产仍无法实现交易，赖欣构成违约。赖欣认为，洪霞与万福公司在签订房屋买卖合同时知情并且约定各方及银行共同去法院解决查封事宜，之后再办理房屋过户手续。本院认为，洪霞提交的上述证据可证明涉案房屋自2014年至2017年陆续被法院查封的事实，赖欣关于洪霞以及万福公司在签订房屋买卖合同时已知晓涉案房屋被法院查封的主张，其并未提供任何证据予以佐证，且洪霞以及万福公司均不予认可，故而本院不予采纳。2、洪霞提交万福公司的法定代表人叶运权与赖欣的微信聊天记录，欲证明万福公司多次催促赖欣前往办理房产过户手续，但赖欣拒绝配合，导致合同无法实际履行。赖欣对该证据三性均提出异议，认为即便聊天信息为真，该聊天内容也反映赖欣仍在积极配合万福公司及银行将房屋解除查封，并实施房屋交易，且从该聊天记录的时间点可看出在2017年6月27日万福公司及洪霞均未向赖欣披露洪霞已经另购他人房屋的信息。赖欣同时提交微信聊天记录截屏打印件，欲证明其与洪霞在2017年6月20日仍就房屋买卖事宜进行沟通，洪霞对此不予认可。本院认为，结合三方当事人的陈述，可确认赖欣确系未能在2017年6月10日之前按合同约定前往办理银行按揭贷款手续。3、洪霞提交“小江”与赖欣的微信聊天记录、房产交易信息系统截图，欲证明赖欣在与洪霞签订房屋买卖合同之后，仍将房产交由其他房产中介进行出售，构成违约。赖欣对该证据的三性均有异议，并认为即便属实，也是得知洪霞已经购买了他人房产，迫于无奈才委托其他中介出售涉案房屋，截止到今天该房屋仍然没有对外出售。本院认为洪霞提交的上述材料均为复印件，无原件予以核对，故对于洪霞提交的该组证据，本院不予采信。4、赖欣提供洪霞的不动产登记信息，欲证明洪霞与赖欣签订《房屋买卖合同》后，看中了另一套房产，于2017年6月27日办理了房屋过户手续，于2017年6月30日办理了银行按揭抵押贷款，同时洪霞单方解除了其与赖欣签订的合同。洪霞有违约的事实，且洪霞并没有损失。洪霞认为，该房产信息与本案并无关联，且系赖欣一直拖延不办理房屋手续，违约在先，洪霞才购买该房屋。本院认为，赖欣提交的该不动产信息，虽可证实洪霞向案外人罗文贞、黄茜购买了坐落于赣州经济技术开发区××路西侧××天龙××室，并于2017年6月28日办理了不动产登记手续，赖欣由此主张洪霞违约，但并未提供其他证据佐证洪霞因该房屋买卖行为而拒绝与赖欣履行本案所涉的房屋买卖合同，故而对于赖欣的该主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，赖欣（甲方）与洪霞（乙方）在万福公司（丙方）的居间下达成房屋买卖协议，三方于当日签订《房屋买卖合同》。该合同主要约定：1、赖欣自愿将坐落于赣州经济技术开发区××路西侧××区××室（房屋所有权证号：Ｓ0××06，建筑面积235.7㎡）出卖给洪霞，房屋成交价为1720000元。2、签订合同时，洪霞向赖欣支付购房定金50000元。约定付款方式为：银行按揭付款，2017年6月10日之前，赖欣、洪霞双方应将银行办理按揭贷款所需的全部资料、证件提交万福公司。银行按揭贷款申请受理后按银行要求将首期款（含定金）（为总房款减去银行按揭款，银行按揭款及贷款年限、利率等以银行批准为准）存入银行指定账户，剩余房款将通过银行按揭贷款手续支付，放款时间以银行为准。一方若迟延提交资料、证件或存入首期款的，迟延方每逾期一日向守约方支付总房款0.1%的违约金。如逾期超过3日的，守约方有权单方面终止合同，并追究迟延方的违约责任。若赖欣所出售房屋须办理提前还贷以注销抵押登记手续，则还贷所需资金由赖欣自筹、洪霞同意使用其首付款二种方式承担且必须在房屋所有权转移登记手续办理前完成注销抵押登记手续。3、违约责任：赖欣、洪霞任何一方违反本合同约定均视为违约，洪霞违约定金不予退还。同时，赖欣亲笔写下“甲方违约退回乙方订金，并支付违约金50000元”。违约行为发生7天后，双方未能达成一致的，守约方有权解除合同并依法追究违约方责任。同时，双方在该合同中对房屋所有权转移及相关费用，以及万福公司的中介费用等作了约定。签订上述合同后，洪霞向赖欣支付了定金50000元。因赖欣未在合同约定期限内前往办理按揭贷款手续，且洪霞发现赖欣房产被法院查封，故双方未能继续履行上述《房屋买卖合同》。因双方未能就定金返还等事宜达成一致意见，洪霞于2017年8月25日诉至法院，并请求判如诉请。赖欣在诉讼过程中提出反诉，要求判令洪霞支付其违约金50000元（即不予返还洪霞已支付的50000元定金）。另查明，洪霞所有的涉案××于××经济技术开发区××路西侧××区××室房屋（房权证号：Ｓ0××06），该房屋办理了抵押登记，抵押权人为赣县农村信用合作联社。另该房屋在2014年9月30日被赣州市南康区人民法院查封，于2015年10月15日被赣州市章贡区人民法院查封，于2015年10月15日被兴国县人民法院查封，于2016年2月26日被广州市南沙区人民法院查封，于2016年10月14日被赣州市南康区人民法院查封，于2016年12月8日被赣州市赣县区人民法院查封，于2017年4月26日被赣州市章贡区人民法院查封。本院认为，洪霞与赖欣签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。洪霞与赖欣在《房屋买卖合同》中约定，2017年6月10日前，双方应将银行办理按揭贷款所需的全部材料、证件提交给万福公司，一方若延迟提交资料、证件，迟延方每逾期一日向守约方支付总房款0.1%的违约金，如逾期超过3天，守约方有权单方面终止合同，并追究迟延方的违约责任。赖欣在万福公司以及洪霞通知后，确未按约定期限前往配合洪霞办理银行贷款按揭手续，赖欣虽主张其与洪霞一致协商同意往后推延办理按揭手续，但洪霞并不认可，赖欣提交微信聊天记录截屏也不能证明其该主张。涉案房产在2014年9月30日至2017年4月26日被多个法院轮候查封，赖欣虽主张其在签订《房屋买卖合同》之前向万福公司以及洪霞告知了房屋被法院查封的事实，但万福公司以及洪霞均不予认可，双方在《房屋买卖合同》之中也并未对该事项予以约定，且赖欣并未就该主张进行举证。另，赖欣的该主张也与双方在合同中约定:“若赖欣所出售房屋须办理提前还贷以注销抵押登记手续，则还贷所需资金由赖欣自筹、洪霞同意使用其首付款二种方式承担且必须在房屋所有权转移登记手续办理前完成注销抵押登记手续。”不符。故而，对于赖欣的该辩称意见，本院不予采纳。洪霞由此主张赖欣违约，本院予以支持。赖欣以洪霞在签订《房屋买卖合同》后，另购房产并于2017年6月27日办理过户登记为由主张洪霞违约，但是并未提交其他证据佐证其在合同约定期限内要求过洪霞履行支付首付款等合同义务，也无其他证据予以佐证洪霞系因另购房产而拒绝履行合同义务，故而赖欣的该主张，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定：在签订合同时，洪霞须向赖欣支付购房定金50000元，洪霞违约定金不予退还。洪霞将该条款中的“甲方违约须双倍返还定金”更改为“甲方违约退回乙方订金，并支付违约金50000元。”赖欣由此主张双方约定的系“订金”，而非定金。但结合原、被告双方在合同中关于定金的约定以及赖欣在合同中亲笔对其违约责任的描述，洪霞向赖欣给付该50000元实际为双方履行合同义务的担保，目的在于督促双方诚实守信地履行合同义务，其应为定金。洪霞由此要求赖欣返还定金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。结合双方对于定金的约定兼顾公平原则，赖欣书写的“甲方违约退回乙方订金，并支付违约金50000元。”应理解为对定金罚则的另一种表述，对于洪霞要求赖欣支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。赖欣主张洪霞另购房屋，并没有损失，其约定的50000元违约金过高的意见，与上述定金的约定不符，对于其该辩称意见，本院不予采纳。另外，赖欣反诉要求洪霞支付违约金50000元（即不予返还洪霞已支付的50000元定金）的诉讼请求，无事实和法律依据。本院不予支持。洪霞主张其因赖欣违约，涉案房产已升值到1820000元，其由此要求赖欣支付购房损失100000元，且导致其未能享受银行按揭贷款利率优惠，由此要求赖欣支付50000元利息损失，但洪霞并未对其该主张进行举证，且本院已支持其要求赖欣支付违约金50000元的诉讼请求，亦可弥补其因赖欣违约导致的经济损失，故对于洪霞的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赖欣于本判决生效后一个月内向原告（反诉被告）洪霞返还定金50000元；二、被告（反诉原告）赖欣于本判决生效后一个月内向原告（反诉被告）洪霞支付违约金50000元；三、驳回原告（反诉被告）洪霞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）赖欣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）洪霞负担2750元（已交纳），由被告（反诉原告）赖欣负担2300元，限于判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费525元，由反诉原告（被告）赖欣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  李东香人民陪审员  廖优萍人民陪审员  周黎生二〇一七年十二月十九日代理书记员  肖 雪