四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4265号 原告：江维汉，男，1948年4月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：陈代川，男，1969年1月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：张丽娟，女，1983年12月18日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告：叶勇，男，1962年10月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：王毅，女，1964年6月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：叶勇（系被告王毅的丈夫），男，1962年10月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告江维汉与被告陈代川、张丽娟、叶勇、王毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告江维汉，被告陈代川，被告叶勇，被告王毅的委托诉讼代理人叶勇到庭参加诉讼，被告张丽娟经本院依法送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告江维汉向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日所签的房屋买卖合同无效；2.判令被告陈代川、张丽娟立即将出卖于原告的房屋（象鼻街道象府路158号4幢1层221.39平方米、负一层74.79平方米）产权过户给原告；3.由被告承担此次诉讼费用。 事实与理由：2010年9月，被告陈代川、张丽娟在象××镇××大小商铺××间共计221.39平方米，负一层库房160.83平方米，因急需资金便将其中的4间商铺和库房74.79平方米出售给原告，当时即签订合同，付清房款。2010年12月27日和2011年1月26日，被告又分两次向原告共借款40万元，自定月息两分。2018年3月，被告提出将余下三间商铺及负一层的库房作价70万元出卖给原告，资金由借款40万元和7年多产生的利息抵扣（原告同意并主动让利37.2万元）。被告写下70万元收据，双方完清交易。以上两次房产交易均未过户，因被告称房产证长期抵押在西郊农商银行贷款无法取出，以致拖延至今。 2020年5月，原告被迫向法院起诉，要求过户。6月17日在金坪法庭审理过程中，方知被告弄虚作假，一房二卖，将以上涉案房屋及库房于2年前就卖给了叶勇、王毅，并办理了过户登记手续。经原告多方调查了解，被告陈代川夫妇和叶勇、王毅二人的房产交易纯属恶意串通的虚假交易，企图逃避法院保全查封，逃避法律责任，妄图以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第52条第二款、第三款的规定，属无效合同。叶勇、王毅二人虽然对案涉房屋进行了不动产登记，但违反了《中华人民共和国物权法》规定的善意取得原则，也属无效。综上所述，原告诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈代川辩称，1.我和原告没有买卖合同，只是借贷关系，房子是用来担保的；2.原告也没有多次催收借款；3.我和叶勇、王毅签订的房屋买卖合同是否有效由法院审查，我们是依照程序办理的。 被告张丽娟未作答辩。 被告叶勇、王毅共同辩称，我们是按程序买的房子，没有任何虚假，原告的诉讼毫无道理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，对当事人无异议的身份证复印件、房屋买卖合同复印件、借条收条复印件、房产证土地使用证复印件、房地产权属登记受理通知单复印件、不动产登记申请书复印件、不动产登记证书存根复印件、不动产查档证明复印件、增值税发票复印件、不动产权证复印件、房产交易申报单复印件、银行交易流水清单复印件、完税证明复印件、结婚证复印件等证据，依法予以确认并在卷佐证。 对于被告叶勇庭后提交的宜宾金江农商银行交易流水，因没有账户名，故本院认为与本案无关联，依法不予采信。 对于被告叶勇庭后提交的户名为王毅的中国银行交易流水，因该交易流水显示的对方账户并非本案当事人，故本院认为与本案无关联，依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告江维汉与被告陈代川系朋友关系，被告陈代川与被告张丽娟系夫妻关系，被告叶勇与被告王毅（退休前在宜宾不动产登记中心工作）系夫妻关系。 2008年左右，被告陈代川因做工程需要，向原告江维汉借钱。江维汉分两次支付陈代川借款30万元，双方约定利息为月息2%。2010年9月10日，江维汉与陈代川、张丽娟签订一份《房屋买卖合同》，约定陈代川、张丽娟将其二人共有的位于宜宾市翠屏区平方米（门面外新增面积17.82平方米＋门面面积102.53平方米＋负一层面积74.79平方米）营业用房卖给江维汉，售价550601元，于2010年9月10日前付清，江维汉扣除1万元待产权分割完毕后付清。双方当日对此前的借款30万元本息进行结算，确定借款本息共计54万元，作为江维汉支付陈代川、张丽娟的购房款。陈代川、张丽娟遂向江维汉出具收条一张，内容为：“今收到江维汉购房款伍拾肆万圆整（540000.00元），收款人：张丽娟、陈代川，2010.9.10”。 2010年12月27日，陈代川又向江维汉借钱，江维汉支付陈代川借款10万元后，陈代川向江维汉出具借条一张，内容为：“今借到江大哥现金，大写人民币壹拾万元正，小写100000.00元，月息2分计算。陈代川，2010.12.27”。2011年1月26日，陈代川又向江维汉借钱，江维汉支付陈代川借款30万元后，陈代川向江维汉出具借条一张，内容为：“今借到江大哥现金，大写人民币叁拾万元正，小写人民币300000元正，每月2分计息／月。借款人：陈代川，2011年1月26日”。2018年3月17日，经江维汉与陈代川、张丽娟协商，陈代川、张丽娟将翠屏区象鼻街道象府路158号4幢-1层、1层的门面房作价70万元卖给江维汉，双方对前期借款40万元本息进行结算后，由陈代川、张丽娟向江维汉出具收条一张，内容为：“今收到江维汉交来翠屏区现陈善亮租用的三间门面的购房款，折价70万人民币（大写：柒拾万元整）。收款人：陈代川、张丽娟，2018.3.17（备注：70万元包含1.原借款40万元现金；2.此款40万元所产生利息30万元）”。该40万元借款其余利息江维汉表示自愿放弃。 2018年7月6日，出卖人（甲方）陈代川、张丽娟与买受人（乙方）叶勇、王毅签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方自愿将坐落于翠屏区的房产（产权证号为Ｘ00159736号、Ｘ00159737号，建筑面积382.22平方米，设计用途为仓库和营业）出售给乙方；2.房屋总售价为人民币20万元整；3.付款方式：乙方于2018年7月6日前付清房款；4.交房日期：2018年7月6日前。签订上述合同当日，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅共同就翠屏区象鼻镇象府路158号4幢-1层（面积160.83平方米）仓储房屋向宜宾市翠屏不动产登记中心申请转移登记。 2018年7月13日，陈代川（转让方代理人）与王毅（承受方代理人）共同就翠屏区非住房（面积221.39平方米）进行房产交易申报，申报交易价格15万元，陈代川申报纳税额78603.77元，叶勇、王毅申报纳税额20578.7元。 2018年7月14日，叶勇、王毅向税务机关缴纳了购买翠屏区非住房的税金33735.50元。该税票（税票号№02377350）显示，面积221.39平方米，计税金额674710元，税额33735.50元，合同金额15万元。 2018年7月16日，宜宾市不动产登记中心为叶勇、王毅颁发了坐落于翠屏区（营业用房，面积221.39平方米）、-1层（仓库，面积160.83平方米）的房屋不动产权证，证号为川（2018）宜宾市不动产权第0015972号。该不动产登记证书存根显示，发证人王毅，领证人也是王毅。同时，不动产登记中心注销了原登记所有人陈代川、张丽娟坐落于翠屏区平方米）、-1层（面积160.38平方米）的房产证（证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号，登记时间：2009年11月20日）和土地使用证［证号：宜市翠国用（2009）第19602号，登记时间：2009年12月2日］。 另查明，1.宜宾市翠屏区象鼻镇象府路158号4幢1层共7间门面，从川云中路宜宾往金坪镇方向，现门牌号××、160号、158号、156号、154号、152号、150号，江维汉与陈代川、张丽娟于2010年签订《房屋买卖合同》后，陈代川、张丽娟将门牌号为××、160号、158号、156号的4间门面和158号、156号对应的负一层仓库（面积共计74.79平方米）交由江维汉收取房租； 2.原告江维汉庭审时陈述，案涉房屋因陈代川在银行进行了抵押贷款，故一直未能过户； 3.原告江维汉就本案房屋曾将被告陈代川、张丽娟诉至本院【案号：（2020）川1502民初2515号】，后原告江维汉申请撤诉，在该案庭审时，陈代川陈述其将案涉房屋以190万元卖给叶勇，在本案庭审时，陈代川又陈述其将案涉房屋以220万元卖给叶勇，而陈代川、张丽娟与叶勇、王毅就案涉房屋签订的买卖合同售价为20万元； 4.叶勇现持有陈代川或陈代川和张丽娟共同于2015年至2018年期间出具的借条原件9张，金额为90万元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告江维汉与被告陈代川、张丽娟之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？2.被告陈代川、张丽娟与被告叶勇、王毅之间签订的房屋买卖合同是否属于无效合同？ 对于争议焦点1，本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要法律关系参与体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，原告江维汉与被告陈代川、张丽娟于2010年9月10日签订《房屋买卖合同》时，被告陈代川尚欠江维汉借款30万元及利息未予偿还，在此情形下，双方协商一致终止借款关系，订立《房屋买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，将对账确认的借款本息转化为已付购房款，该房屋买卖合同并非是为借款合同履行提供担保，而是在陈代川难以偿还江维汉借款本息时，双方协商通过将陈代川、张丽娟共有的房屋出售给江维汉，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该房屋买卖交易系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的禁止情形，因此，原告江维汉与被告陈代川、张丽娟之间的法律关系性质，应当按照双方对账后签订的《房屋买卖合同》确定为房屋买卖合同关系。同理，江维汉与陈代川、张丽娟于2018年3月17日对借款40万元及利息对账后，将借款本息转化为已付购房款的协议，也属于房屋买卖合同关系。上述双方签订的两份合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，是有效协议。 对于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，被告陈代川、张丽娟于2018年3月17日已将其坐落于翠屏区的74.79平方米库房以1250601元（550601元＋700000元）的价格出售给江维汉，双方虽未办理房屋权属转移登记，但陈代川、张丽娟已经将其中的4间门面和74.79平方米库房交给江维汉收取租金，故双方的买卖合同关系已经成立，陈代川、张丽娟在该房屋可以办理过户手续时，应协助江维汉办理所买卖房屋的权属转移登记手续。但陈代川、张丽娟违反合同义务，不仅不将出售给江维汉的房屋办理权属转移登记，却于2018年7月6日与叶勇、王毅签订《房屋买卖合同》，以20万元的价格将坐落于翠屏区象鼻镇象府路158号4幢1层、-1层面积为382.22平方米的房屋卖给叶勇、王毅，并以合同价15万元进行交易申报，以应税金额674710元进行纳税。陈代川、张丽娟将坐落于翠屏区和负一层共计296.18平方米（第1层221.39平方米＋负一层74.79平方米）房屋卖给江维汉的价格为1250601元，而陈代川、张丽娟将坐落于翠屏区和负一层共计382.22平方米（第1层221.39平方米＋负一层160.83平方米）房屋卖给叶勇、王毅的价格为20万元，比税务机关核定的应税金额674710元的70%还要低，属于以明显不合理的低价交易。陈代川、张丽娟与叶勇、王毅明知该交易价格不合理，还积极办理转移过户手续，且在办理转移过户手续后，陈代川、张丽娟至今未将上述房屋交付叶勇、王毅，故应认定陈代川、张丽娟与叶勇、王毅的该交易行为属于恶意串通，以明显不合理的低价转移财产，且损害了第三人江维汉的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》属无效合同。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予返还。被告陈代川关于自己与叶勇、王毅买卖案涉房屋的成交价为220万元的辩称意见，因与其在（2020）川1502民初2515号庭审时陈述的成交价190万元相矛盾，且未提供证据予以证实，故本院不予采纳。被告叶勇在庭审时自己也说不清楚双方的成交价，只是说按陈代川说的220万元作为成交价，但未提供证据予以证实，且陈代川出具给叶勇的借条金额只有90万元，而双方自认予以抵账，但借条原件在双方抵账后仍然存放在出借人叶勇处明显不符合常理，故本院对被告叶勇的辩称意见也不予采纳。 对于原告江维汉要求被告陈代川、张丽娟将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，合同被确认无效或者被撤销后，将导致该合同自始无效。所谓的自始无效，就是指合同被确认无效后，将溯及既往，从合同成立之时就无效，而不是从确认无效时或者被撤销之时起无效。据此法律规定，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅签订的《房屋买卖合同》因是无效合同，其依据该合同而办理的房屋产权转移登记无法律及合同依据，该房屋的产权应恢复到未转移登记之前，即该房屋的产权仍属陈代川和张丽娟所有。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，房屋买卖合同以交付及办理产权转移登记，该合同才履行完毕。虽然陈代川和张丽娟已经将诉争房屋部分交付原告收取房租，但未办理产权转移登记，该合同并未履行完毕。故原告诉请被告陈代川、张丽娟履行合同，协助其办理房屋产权登记，本院应予支持。 被告张丽娟经本院依法进行传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证及抗辩等诉讼权利，依法应承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、陈代川、张丽娟于本判决生效之日起十五日内协助江维汉将位于翠屏区（现象府路158号、156号对应的地下层）74.79平方米门面房的产权转移登记到江维汉名下。 案件受理费100元，由被告陈代川、张丽娟与叶勇、王毅共同负担。此款原告江维汉已预交，被告陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付原告江维汉。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  张 涛 审 判 员  李德其 人民陪审员  邓 锋 二〇二〇年十一月六日 法官 助理  曾 帅 书 记 员  文 红