广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16964号上诉人（原审被告）：许瑞兴，男，1967年11月17日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：吕积彬，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林美顺，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎伟忠，男，1945年8月2日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。原审第三人：黎伟鸿，男，1943年8月1日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原审第三人：黎伟鸣，男，1955年1月2日出生，身份证住址：广州市越秀区。两原审第三人共同委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。两原审第三人共同委托诉讼代理人：蔡颖荣，广东格士律师事务所实习律师。原审第三人：王瑞，女，1971年2月13日出生，汉族，身份证住址：江西省南昌市西湖区。上诉人许瑞兴因与被上诉人黎伟忠、原审第三人黎伟鸿、黎伟鸣、王瑞物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许瑞兴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黎伟忠的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由黎伟忠承担。事实和理由：一、黎伟鸿、黎伟鸣作为法定继承人，许瑞兴有理由相信黎伟鸿、黎伟鸣有权处分涉案房屋，一审法院认定事实以及适用法律均存在错误。1.无论是案涉房屋的取得还是长达十二年收益(1995年案涉房屋取得至2007年卖给上诉人)，始终是由黎伟鸿、黎伟鸣代为行使。2.黎伟鸿、黎伟鸣从广州市市场发展总公司越秀公司（以下简称：越秀公司）取得案涉房屋与将案涉房屋卖给许瑞兴，在黎伟忠对越秀公司提起产权过户诉讼之前，均没有其他法定继承人的授权、追认或者否认。黎伟鸿、黎伟鸣在没有其他法定继承人的授权、追认或者否认之下与越秀公司签订的《房屋拆迁补偿协议》是经过公证的，具备一定的公信力。许瑞兴购买案涉房屋时的授权情况和签约形式与黎伟鸿、黎伟鸣通过协议从越秀公司取得案涉房屋是相同的。3．基于案涉房屋来源于黎伟鸣、黎伟鸿与公权力机关单位协议之间的事实取得，以及黎伟鸣、黎伟鸿作为法定继承人长达十多年对案涉房屋的代理行为，黎伟鸣、黎伟鸿与许瑞兴在《物权法》施行之前以与《房屋拆迁补偿协议》相同的形式签订《房屋买卖合同》，许瑞兴有理由相信黎伟鸣、黎伟鸿是有权处分案涉房屋，许瑞兴购买房屋的行为应受法律保护。二、黎伟忠提交的《亲属关系情况调查证明书》与亲属关系情况调查公证书用以证明陈桂琼的子女情况并不相同，许瑞兴无法也无权审查陈桂琼子女情况的真实性。一审法院认为许瑞兴应当对陈桂琼亲属关系进行慎重审查，忽略《亲属关系情况调查证明书》存在重大瑕疵并不符合常理为由认定许瑞兴不构成善意，属于事实认定错误。三、法定继承人黎伟英等人放弃案涉房屋继承权后又提出不予确认黎伟鸿、黎伟鸣的卖房代理行为，属于无效确认。一审法院据此认定黎伟鸿、黎伟鸣的卖房代理行为构成无权处分，属于事实认定错误。四、黎伟鸿、黎伟鸣作为法定继承人在与许瑞兴签订《房屋买卖合同》之后，又在时隔11年后通过公证方式放弃案涉房屋的继承权，己违反诚实信用原则，黎伟鸿、黎伟鸣放弃案涉房屋继承权的行为，依法构成无效。五、退一万步而言，黎伟鸿、黎伟鸣作为法定继承人至少对其享有案涉房屋的遗产份额具有处分权，一审法院认定黎伟鸿、黎伟鸣无权处分案涉房屋属于事实认定错误。六、许瑞兴通过房屋买卖合同合法占有使用案涉房屋，黎伟忠基于黎伟鸿、黎伟鸣恶意放弃案涉房屋继承权的无效行为并不当然成为案涉房屋不动产权证上的唯一权属人。针对黎伟鸿、黎伟鸣恶意放弃房产继承权，我方已经向广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求撤销黎伟鸿、黎伟鸣放弃继承权的行为，如该诉讼得到法院支持，则案涉房产的权属人应为黎伟忠、黎伟鸿、黎伟鸣按份共有，则本案由黎伟忠提起的诉讼，其诉讼主体必然是错误的。本案应依据另案的裁判结果作为基础才能据此判决，故上诉人依法向二审法院申请中止本案审理，以待关联案件的结果。黎伟忠二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。具体理由如下：1、房屋拆迁与房屋买卖是完全不同的法律关系，上诉人以黎伟鸿、黎伟鸣代理签订拆迁协议的行为当然推定黎伟鸿、黎伟鸣有权处分房屋缺乏依据，本案不构成表见代理。首先从拆迁协议和买卖合同的发生时间来看相差十二年之久，两个合同的性质和事项截然不同，合同的相对方也不一致，合同所引起的房屋状态变化不同。拆迁协议是使房屋拆除，并且最终交付了两套产权调换的房屋，因此房屋是发生状态上的变化。2、本案的房屋买卖合同签署之后，无论是权属登记没有变化，拆迁协议的原件也还在我方处，而房屋的使用状态也没有发生变化，还是由上诉人实际控制。从房屋变化来看，被上诉人等实际继承人对房屋买卖是不知情的，且根据上诉人一审提交的微信聊天记录可以证明上诉人在2019年11月8日上午10点49分向黎伟鸣陈述“但你要跟你大哥说清楚买卖这房子的过程及真实情况”，还有一句是当天下午9:45，上诉人再次提到“你必须跟你的大佬们解释清楚房子是十几年前由你和黎伟鸿两人亲手卖出去的”，结合上下文可以看出，上诉人及其他继承人对房屋买卖的事情根本不清楚，否则上诉人不会和黎伟鸣说要其和大哥们说清楚房屋买卖的真实情况。3、涉案房屋在签订房屋买卖合同时的处分权应由全体共有人决定，仅黎伟鸿、黎伟鸣两人无权处分涉案房屋，包括我方在内的其他继承人在2007年4月房屋买卖合同签订时并未放弃继承，如果房屋出售理应经得到所有继承人同意。但根据一审证据几个继承人的情况说明可以反映其他继承人当时不知道房屋买卖合同存在，并基于此来作出放弃继承权行为。因此其他继承人有权对本案房屋买卖行为进行表态。另外针对上诉人刚才提到的要中止本案申请审理的事项，我方不同意。因为本案已经查明仅仅是黎伟鸿、黎伟鸣两人出售房屋，签订房屋买卖合同，但并未得到其他继承人同意，而且此前生效判决已经将房产判决给黎伟忠所有。上诉人提起撤销权诉讼没有合法的依据。退一万步讲，即使撤销掉黎伟鸿、黎伟鸣放弃继承份额，也仅仅达到四份之一，对于本案的处分事项也没有影响，不构成中止审理。4、上诉人不构成善意取得，应承担相应后果。5、根据一审证据亲属关系证明以及上诉人一审庭审陈述可以证明上诉人在购房前明知房屋属于遗产，并存在其他继承人，但是上诉人在没有取得其他继承人的同意或者出具授权委托书的情况下仍然选择购买房屋，就应当接受由此引起的一切法律后果和风险。黎伟鸿、黎伟鸣二审述称：1、合法有效的房屋买卖必须经得有效的产权人以及其他共有人同意，在本案中上诉人与黎伟鸿、黎伟鸣签订房屋买卖合同时已经清楚房屋登记的产权人并不是黎伟鸿、黎伟鸣，而是登记在广州市工商局越秀分局名下，并且在一审过程中上诉人是确认了当时知道黎伟鸿、黎伟鸣是有其他兄弟姐妹，因此在没有任何法律明确的规定下，以签订房屋拆迁补偿协议书为由，可以对外签订房屋买卖合同的规定时，上诉人的第一点上诉事实和理由不能成立，应当承担过错责任。2、黎伟鸿、黎伟鸣当时已经向上诉人出示了完整的亲属关系情况调查证明，而且上诉人是自行委托其相熟的律师进行处理，在律师专业审查范围内假如黎伟鸿、黎伟鸣有隐瞒的情况下，律师肯定会在之后所谓的律师函中提出。可见，上诉人明显是漠视了黎伟鸿、黎伟鸣提供的证明书，是执意购买。一审法院认定上诉人没有尽审慎义务是正确的，而在黎伟鸿、黎伟鸣的角度而言，上诉人和其当时的律师是故意违反法律规定而操作了所谓的购买。由于黎伟鸿、黎伟鸣在当时已经告知了产权和亲属的情况，上诉人执意购买，本来就是无效行为，应自始不发生效力。且黎伟鸿、黎伟鸣收取房款后一直没有使用，无效行为不影响将来的有效行为，即不影响黎伟鸿、黎伟鸣放弃继承的法律效力。鉴于上诉人在签订合同时已经完全了解房屋的状态，上诉人不能称黎伟鸿、黎伟鸣违反诚实信用原则。相反，上诉人也存在恶意购买的行为，且黎伟鸿、黎伟鸣在2014年并没有向上诉人提出要求额外支付款项。2014年也没有与越秀公司进行诉讼或者存在纠纷。而根据上诉人所提交的证据是2013年11月份，因此上诉人陈述在2014年黎伟鸿、黎伟鸣提出额外加钱之后另行发出律师函，在时间上存在矛盾。另外，我方并没有将相应的原件提供给上诉人，反而是上诉人当时的律师要求黎伟鸣提供工商局证明书的原件给其作为存留以保障房屋购买的所谓合法性。综上，请求驳回上诉，维持原判。王瑞二审未到庭提交书面意见。黎伟忠向一审法院起诉请求：1.许瑞兴立即将广州市白云区解放北路梓元东二街1号X房腾空交还黎伟忠；2.许瑞兴向黎伟忠支付自本案起诉之日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费标准按照2018年城市房屋租金计算，即每平方米45元，面积为59.2平方米，每月租金为2666.25元）；3.本案受理费由许瑞兴承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区解放北路梓元东二街1号X房，房屋建筑面积为59.25平方米。2019年9月25日及以前，登记于广州市工商行政管理局越秀区分局名下。2019年9月26日起，登记于黎伟忠名下。1993年12月27日，德成法律服务所出具《亲属关系情况调查证明书》，载明：陈桂琼，于1993年3月6日死亡，其亲属关系如下：丈夫黎全、女儿黎润英、儿子黎伟鸿、儿子黎伟忠、儿子黎伟杰、儿子黎伟鸣、女儿黎洁英。1995年2月5日，黎全死亡。1995年3月7日，陈桂琼（被拆迁人、乙方，由黎伟鸿、黎伟鸣共同作为代理人）与广州市市场发展总公司越秀公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号后座，甲方将自有的景泰新村街西二巷14号806房、梓元岗街1号东二街1号X房（即涉案房屋）的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。2007年3月，黎伟鸣（甲方）与许瑞兴（乙方）签订《租房合约》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。同年4月25日，许瑞兴（乙方）与陈桂琼（甲方，代理人为黎伟鸿、黎伟鸣）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋由租转卖给乙方，总房价为35万元。由于越秀区工商局尚未办理房产证给甲方，故房款分二期付款：首期房款32万元，于签订合同三天内付与甲方；尾款3万元，于甲方取得房产证后成功转名与乙方时付清。签订本合同时，甲方将甲方与越秀区工商局直属单位签订的补偿协议书原件和公证书复印件等相关证件提供给乙方保存。同日，黎伟鸿、黎伟鸣共同出具《收据》，载明收到许瑞兴支付的X房首期房款32万元。签订合约后，涉案房屋一直由许瑞兴占有使用至今。2018年3月16日，黎洁英死亡。同年9月12日，黎润英、黎伟鸿、黎伟鸣、黎伟汉、黎伟志、黎伟杰、黎洁英的转继承人李汝顺、李嘉敏均明确放弃对上述两套补偿房屋的继承，至此，黎伟忠取得上述两套补偿房屋的全部继承权。2018年11月1日，黎伟忠向一审法院起诉广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局，主张依法继承上述两套补偿房屋，要求协助办理房屋过户登记手续。同年11月27日，一审法院作出（2018）粤0111民初15106号民事判决书，判决支持了黎伟忠要求两被告协助办理两套涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局不服一审判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3452号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15106号民事判决书及对案件受理费承担的决定；二、黎伟忠于本判决生效之日起十五日内向广州市市场发展总公司越秀公司支付涉案房屋补偿余款20420元。前述案件生效后，黎伟忠向法院申请强制执行，于2019年9月26日取得涉案房屋的不动产权证。2019年12月，许瑞兴将涉案房屋出租给王瑞，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日止。一审庭审中，许瑞兴主张签订《房屋买卖合同》时，黎伟鸿、黎伟鸣表示已取得其他继承人的同意及授权，代为出售涉案房屋，涉案合同应为合法有效。对此，许瑞兴向法院提交《亲属关系情况调查证明书》作为证据，该证明书中仅保留了黎伟鸿、黎伟鸣的个人信息，无其他子女的信息，且各行之间存在空白间隔。许瑞兴表示当时黎伟鸿、黎伟鸣向其出示的证明书便是上述复印件，其并无篡改，其基于黎伟鸿、黎伟鸣的误导才签订了《房屋买卖合同》，应构成善意取得。黎伟鸿、黎伟鸣对此予以否认，表示在签订《房屋买卖合同》前，已经向许瑞兴告知涉案房屋存在其他继承人，并向许瑞兴出示了完整无篡改的《亲属关系情况调查证明书》原件。黎伟忠主张黎伟鸿、黎伟鸣擅自出售涉案房屋的行为并没有取得黎伟忠的授权，黎伟忠并不知情，涉案《房屋买卖合同》应为无效，对此，提交了黎伟杰、黎伟志、黎伟汉、黎润英、李汝顺出具的《情况说明》作为证据，载明黎伟鸿、黎伟鸣未经过上述人员同意，也没有取得上述人员的授权与许瑞兴签订《房屋买卖合同》，上述人员对该卖房代理行为均不予确认。一审另查，根据广州市房地产租赁管理所出具的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，解放北路1（南至桂花路，北至三元里大道）的楼梯楼租金单价为45元/平方米.月。以上事实，有协议、公证书、民事判决书、不动产权证、证明书、情况说明、租赁合同、房屋买卖合同、收据、通知及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：涉案房屋属于陈桂琼与黎全的夫妻共同财产，两人去世后，涉案房屋应由两人的法定第一顺序继承人（即黎伟忠、黎润英、黎伟鸿、黎伟鸣、黎伟汉、黎伟志、黎伟杰、黎洁英）继承。2007年，黎伟鸿、黎伟鸣在未取得其他继承人的同意及授权的情况下，擅自出售涉案房屋的行为构成无权处分。许瑞兴作为购房者，对买卖房屋大宗交易未尽审慎审查义务，主要体现在：第一，许瑞兴明知涉案房屋当时登记在广州市工商行政管理局越秀区分局而非黎伟鸿、黎伟鸣名下，购买行为存在风险，但许瑞兴仍坚持购买；第二，许瑞兴明知涉案房屋属于陈桂琼名下的回迁房屋，应对陈桂琼的亲属关系进行慎重审查，许瑞兴忽略《亲属关系情况调查证明书》存在的重大瑕疵并不符合常理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，许瑞兴受让涉案房屋存在重大过失，且涉案房屋并未登记，故许瑞兴并不构成善意取得。现其他继承人明确不追认该行为，且黎伟忠于2019年9月26日取得涉案房屋的产权，故许瑞兴继续占有涉案房屋并无法律依据，黎伟忠要求许瑞兴腾空交还涉案房屋并支付占用费的诉讼请求合理合法，予以支持。黎伟忠主张按照《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》的标准计算占用费合理，予以支持，经计算，涉案房屋的占用费应为2666.25元/月（45元平方米.月×59.25平方米），应自起诉之日起计至许瑞兴实际腾退之日止。许瑞兴将涉案房屋出租给王瑞的行为，亦属于无权处分，王瑞应配合许瑞兴腾退涉案房屋。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十四条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2020年5月21日作出判决：一、在本判决生效之日起三十日内，许瑞兴、王瑞将广州市白云区解放北路梓元东二街1号X房腾空交还黎伟忠；二、在本判决生效之日起三十日内，许瑞兴向黎伟忠支付占有使用费（占有使用费按照2666.25元/月计算，自2020年1月2日计算至实际腾退房屋之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由许瑞兴负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另，许瑞兴以在2020年6月10日向广州市越秀区人民法院提起了债权人撤销权之诉，案号为（2020）0104民初24621号，以确认黎伟鸿、黎伟鸣放弃案涉房屋的继承份额无效为由，认为本案必须以该案的审理结果为依据，向本院提出中止审理申请。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案应否中止审理；黎伟忠是否有权要求许瑞兴腾退房屋并支付房屋占有使用费。对此，评判如下：关于本案应否中止审理的问题。即使黎伟鸿、黎伟鸣放弃继承权被认定为无效，许瑞兴依然没有证据证明黎伟鸿、黎伟鸣签订房屋买卖合同时经过了其他继承人认可或同意。因此，本案的审理不需要以该案结果为依据，无需中止。关于黎伟忠是否有权要求许瑞兴腾退房屋并支付房屋占有使用费的问题。《房屋买卖合同》是许瑞兴（买方）与陈桂琼（卖方）名义签订的，合同签订之时，陈桂琼已经去世，黎伟鸿、黎伟鸣以代理人身份签字，虽然黎伟鸿、黎伟鸣代理签订拆迁协议，但据此当然推定黎伟鸿、黎伟鸣有权处分房屋缺乏依据。且《房屋买卖合同》签订之时，卖方并未取得涉案房屋的所有权。即使陈桂琼享有所有权益，处分权也应由其全体继承人作为共有人决定，而许瑞兴没有证据证明黎伟鸿、黎伟鸣已经取得陈桂琼全部继承人的授权同意，因此，黎伟鸿、黎伟鸣应属于无权处分，许瑞兴虽然支付相应价款后，实际占有使用该房屋，但未能就涉案房屋产权办理变更登记，因签订合同时未尽审慎审查义务，也不构成善意取得。许瑞兴因黎伟鸿、黎伟鸣的不诚信行为，导致《房屋买卖合同》未能履行办理过户手续，对涉案房屋所享有的权利为债权请求权，在合同相对方或其代理人为无权处分，不能履行合同时，获得房屋产权的风险始终存在。黎伟忠通过诉讼方式，已取得涉案房屋登记，成为涉案房屋产权人，其要求许瑞兴腾退涉案房屋并支付房屋占用费，理由正当。一审判决并无不当，本院予以维持。但许瑞兴可以就黎伟鸿、黎伟鸣的不诚信行为导致其经济损失，另行起诉。综上所述，许瑞兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由许瑞兴负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月九日书记员  张家齐黄咏欣