江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1091民初2199号原告：扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司，注册地在扬州市砚池小区（曙光组团）3幢502室，实际经营地在扬州市兴城东路2号砚池小区9号楼东公建楼。负责人：陈立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：马玉梅，该公司办公室主任。被告：陈文明，男,汉族，1949年2月22日出生，现居住在扬州市。委托诉讼代理人：王美华，女，汉族，1953年8月24日出生，现居住在扬州市，系陈文明之妻。原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司（以下简称安泰物业砚池分公司）与被告陈文明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员沈滢于2017年11月21日公开开庭进行了审理，原告安泰物业砚池分公司的委托诉讼代理人马玉梅、被告陈文明及其委托诉讼代理人王美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安泰物业砚池分公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈文明立即支付拖欠的物业管理费2261.9元、公共能耗费20元、滞纳金1443.4元，合计3725.3元；2、陈文明承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年6月，本公司与陈文明所在的砚池小区业主委员会建立物业服务合同关系，并签订为期一年物业管理委托合同，期满后续约至2017年12月31日。按约定先付费后服务的原则，砚池小区多层住宅物业服务费0.40元/月*平方米，商业物业1.00元/月*平方米。收费时间为每年壹月，按年收取。陈文明至今拖欠物业管理费2261.9元、公共能耗费20元、滞纳金1443.4元，经本公司多次催交未果，故诉至法院。陈文明在庭前调解及庭审中辩称，1、我承认欠物业管理费但对所欠数额有异议；2、物业公司按照合同收费但没有按照合同为我服务；3、要求物业公司处理解决楼上业主在我家楼下开棋牌室和搭棚子的问题。安泰物业砚池分公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、物业管理委托合同复印件五份、物业服务委托合同复印件一份；2、授权管理证明复印件一份；3、关于调整物业服务费的补充协议复印件一份；4、2017年8月21日催费函复印件及有陈文明、王美华签名的国内挂号信函收据复印件各一份（上述复印件经与原件核对无异）。庭审中已将安泰物业砚池分公司提供的证据原件交陈文明进行质证，陈文明提供不了相反的证据反驳安泰物业砚池分公司的诉请，也对自己的辩称没有能够提供书面的证据予以证实。根据安泰物业砚池分公司的举证和陈文明目前没有相关证据予以推翻安泰物业砚池分公司的诉讼主张，本院认定事实如下：2009年6月1日，扬州市砚池小区业主委员会（甲方）与扬州安泰物业服务有限公司（乙方）签订为期一年的物业管理委托合同（合同期限自2009年6月1日至2010年5月31日止），合同约定，扬州安泰物业服务有限公司在物业管理区域内为扬州市砚池小区提供物业管理服务。服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，车辆停放管理等等。双方还在合同第六条约定了物业服务收费标准为，多层住宅0.25元/月*平方米（砚池新寓1-24幢）；……。第七条约定了业主应于合同签订之日起一个月内交纳物业服务费用（先付费后服务），物业服务费用按年交纳，每年6月份履行交纳义务。同年9月，扬州安泰物业服务有限公司出具授权管理证明，授权安泰物业砚池分公司专项管理，上述费用由其统一收取。2010年6月1日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司签订物业管理委托合同，合同期限从2010年6月1日起至2011年12月31日止；2011年12月22日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司签订物业服务委托合同，合同期限从2012年1月1日起至2013年12月31日止；2013年12月22日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司又签订物业管理委托合同，合同期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止；2014年11月18日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司再次签订物业管理委托合同，期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止；2016年10月20日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司又续签了服务期限从2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理委托合同，上述共六份合同各自约定了管理服务期限，另合同双方在第四、第五、第六份合同中对物业服务费金额进行了调整，其余内容同其他三份合同。另查，2013年5月28日，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司签订一份《关于调整物业服务费的补充协议》，协议约定，从2013年6月1日起，砚池新寓物业服务费由原0.25元/平方米*月，调整为0.4元/平方米*月。……。再查，陈文明系扬州市兴城东路2号砚池小区21幢108室业主，该房屋是砚池新寓多层住宅，其建筑面积为86.17平方米,陈文明除2011年和2012年物业服务费已交外，2010年，2013年至2017年12月，未交纳物业服务费2261.9元。安泰物业砚池分公司于2017年8月21日通过挂号信向陈文明发出催费函。另安泰物业砚池分公司认可陈文明在诉讼期间已交公共能耗费20元（可在总欠费额中扣减），因陈文明长期拖欠物业服务费，遂引起本讼。本院认为，扬州市砚池小区业主委员会与扬州安泰物业服务有限公司、安泰物业砚池分公司分别签订的物业管理委托合同、物业服务委托合同，扬州安泰物业服务有限公司的授权管理证明，扬州市砚池小区业主委员会与安泰物业砚池分公司签订的《关于调整物业服务费的补充协议》，皆不违反法律规定，具有法律效力，且效力依法及于每个业主。陈文明在接受了安泰物业砚池分公司的物业管理服务后，不及时足额交纳相应的物业服务费用是引起本案纠纷的直接原因，故应承担本案纠纷的主要责任；但安泰物业砚池分公司多年来不主动向陈文明解释并出示收取物业服务费的相关合同、授权管理证明及调整物业服务费的补充协议等，在陈文明与楼上邻居产生一些隔阂无法协调、沟通向其反映时，又不及时告知陈文明至相关部门维权，管理服务工作上有瑕疵，致使陈文明一直拒绝交纳物业服务费，故安泰物业砚池分公司在本案中也应承担一定的责任，其要求陈文明全额交纳物业服务费的诉讼请求，本院酌情予以支持。另外安泰物业砚池分公司提出陈文明违约应承担滞纳金的主张，物业管理委托合同、物业服务委托合同虽然约定了物业服务费交纳时间，逾期即应支付违约金（滞纳金），但物业管理、物业服务委托合同效力及于业主是源于法律的明文规定，并非业主本人亲自签订，因此物业服务费交纳时间，对于每户业主来说存在并非完全知情的可能；作为物业服务企业安泰物业砚池分公司理应有向每户业主告知的义务。况且安泰物业砚池分公司又不能提供证明其在向陈文明当面催交物业服务费时，陈文明明确拒绝交纳的书面证据，因此，对安泰物业砚池分公司要求陈文明支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。陈文明辩称对物业服务费计算数额有异议，庭审中，安泰物业砚池分公司已提供上述六份合同原件、调整物业服务费补充协议原件，本院已交予陈文明质证，其已没有异议；至于其提出安泰物业砚池分公司没有按照合同为其提供服务之辩称，陈文明既没有提供书面证据证实安泰物业砚池分公司没有按照合同提供服务，又将不属于安泰物业砚池分公司管理服务范围内的项目，要求安泰物业砚池分公司提供服务，显然与事实及合同约定不符；陈文明提出安泰物业砚池分公司应处理解决楼上业主在其楼下开棋牌室和搭棚子的请求，其楼上业主在自己的车库内能否开棋牌室应是工商登记部门、公安机关管理的职责范围，拆除搭建的棚子是城管部门的工作，安泰物业砚池分公司对合同约定以外的事项，仅仅是做沟通、调和、协调工作。陈文明认为其楼上业主侵犯其权益，可另案起诉要求其楼上业主排除妨碍，故对陈文明此辩称及请求在本案中不予理涉。综上所述，本院对于陈文明的辩称理由，皆不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第（七）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈文明于本判决生效之日起十日内给付原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司物业服务费1922.6元(2261.9*0.85)，公共能耗费20元（已交）不再重复交纳；二、驳回原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司要求被告陈文明支付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司负担5元，被告陈文明负担20元（此款扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司已垫交，陈文明在给付上述款项时一并给付扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司）。本判决为终审判决。审判员 沈 滢二〇一七年十二月二十六日书记员 刘珊珊