广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0503民初1186号 原告：沈海浪，男，1985年5月13日出生，汉族，住北海市。 委托诉讼代理人：林龙，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，住北海市香港路工业园区综合楼409号,统一社会信用代码：91450500739991092X。 法定代表人：顾花丽，董事长。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 原告沈海浪与被告北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈海浪的委托诉讼代理人林龙、被告亿同公司的委托诉讼代理人王熙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈海浪向本院提出诉讼请求：一、判决被告将位于北海市海城区屋的不动产证办理到原告名下，并支付违约金72958元（违约金以362074元为基数，自2014年10月8日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至房地产交易中心受理房产登记之日止，暂计至2017年5月8日为72958元，以后另计）；二、判决被告向原告出具购房余款250000元的增值税发票；三、被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2012年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买被告开发的位于北海市海城区屋，总价款362074元，合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告也于2013年10月13日将房屋交付给原告使用，但被告至今未能按约将涉诉房屋的不动产权属办理到原告名下，被告上述行为构成违约。虽然双方在合同中未约定被告逾期履行该义务的违约金，但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外被告在收取原告购房余款250000元后，没有向原告出具正规的增值税发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，被告应向原告补开该购房款发票，故原告诉至本院。 原告对其诉称在举证期限内提供的证据有： 一、《商品房买卖合同》，拟证实原、被告买卖合同关系以及约定的双方权利和义务； 二、《首付款发票》、《借款合同》、《银行贷款凭证》，拟证实原告已按约定支付完购房款； 三、办证费用收据，拟证实原告已向被告缴纳办证费用。 被告亿同公司辩称：一、因实际施工人吴家忠未移交该项目的工程竣工验收备案登记的相关资料，导致涉案房屋无法办理到权属证书，因此并非亿同公司不履行义务，而是目前办理房屋的权属证书不具备现实的可能性，同时，该情形属于不可归责于本公司的事由，亿同公司在逾期办证一事上没有过错，不应承担违约责任；二、本案应参照此前亿同公司与业主的同类案件依法裁判；三、根据公平合理原则及利益相衡原则，亿同公司不应支付原告任何违约金；四、原告请求亿同公司支付违约金的诉讼时效已过；五、即使因亿同公司的责任导致逾期办证的，由于双方已明确约定违约金的计付方式，亿同公司不应按银行同期贷款利率上浮30%向原告支付违约金。 被告亿同公司对其辩称在举证期限内提供的证据有： 一、（2013）北民一初字第18号民事判决书、（2013）北民一初字第18-1号民事裁定书、（2015）桂立民终字第32号民事裁定书、北海市中级人民法院公告（2015）北执字第105-3号、《广西法制日报》、（2016）桂执复26号执行裁定书，拟证实逾期办证不可归责于亿同公司； 二、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟证实原告所购房屋所属的涉案工程项目的各种证照和手续齐全； 三、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证实欧情海景园（香槟郡）20#楼于2012年5月18日经工程竣工验收合格的事实； 四、《收房确认书》、《楼房验收交接表》、《房屋接受记录表》、《装修施工协议》、《香槟郡物业服务合同》、《装修管理费》等费用、《物业费》、《电梯费》等费用，拟证实原告于2013年10月接收房屋，并装修入住的事实； 五、北海市中级人民法院（2016）桂05民终962号民事判决书，拟证实对亿同公司逾期办证同类案件，北海市中级人民法院认为亿同公司按已付购房款的1%赔偿损失。 经庭审质证，原告沈海浪对被告亿同公司所提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明内容有异议；对证据2-3，只有复印件没有原件核实，对其真实性有异议；对证据4三性没有异议；对证据5的关联性和证明内容有异议，认为该证据是解除合同并赔偿损失的案例，与本案没有可比性。被告亿同公司对原告沈海浪提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 经审理查明：2012年5月16日，原告沈海浪与被告亿同公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于北海市海城区，合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2013年10月13日将涉案房屋交付原告使用并出具了《房屋接受记录表》，但被告未向原告出具购房余款250000元的增值税发票，2013年10月13日被告将房屋交付原告使用，但并未能按约定将涉诉房屋的不动产权属办理到原告名下。根据《合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告亿同公司于庭审中提出原告诉请违约金已过诉讼时效，《合同》约定，被告应于商品房交付使用后360日内即2014年10月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未履行，构成违约，被告亿同公司提出原告要求违约金的诉讼请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，因本案中自2014年10月8日被告向原告交付房屋之日起计算两年期间为2016年10月8日，故诉讼时效不适用《中华人民共和国民法总则》的规定，原告在本案中对违约金的诉讼请求已过诉讼时效，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告提出未能办理房屋权属证书系第三方原因导致，并非被告有意违约，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，本院依法对合同相对方约定内容及事实进行审查，故本案被告与第三方的纠纷不在本院审查范围内。原告要求被告向其出具购房余款250000元的增值税发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，故原告第二项诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下： 一、被告北海亿同合力房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内将位于北海市海城区屋的不动产权属证书办理到原告沈海浪名下； 二、被告北海亿同合力房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告沈海浪出具购房款250000元的增值税发票； 三、驳回原告沈海浪其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费3912元，由被告北海亿同合力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  梁 梁 二〇一七年十二月十一日 法官助理  范舒云 书 记 员  秦晓彤 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国发票管理办法》 第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。