江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2304号上诉人（原审被告）：郑少杰，男，1994年9月27日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁华地置业有限公司，住所地江苏省宿迁市洋河新城洋河镇徐淮路北侧。法定代表人：刘殿强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈威，江苏刘双玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。上诉人郑少杰因与被上诉人宿迁华地置业有限公司（以下简称华地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑少杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华地公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。承诺书的内容不真实，郑少杰不知道承诺书的存在，直到接到法院传票才知道此事。承诺书的内容是格式条款，即使下方签字是郑少杰本人签字，也是在签订购房手续时候，在被华地公司欺骗下完成的，且承诺书内容多处与事实不符。因此，承诺书要么不成立，因为双方未达成一致意思表示；要么是可撤销的，因为是在华地公司欺诈下形成的；要么应认定为无效，因为是双方均明知不符合购房补贴的条件，属于通谋的虚伪意思表示，且郑少杰从未收到华地公司任何催缴购房款的通知。2.一审法院适用法律错误。即使郑少杰未支付购房补贴对应的131032元，也不能因此动摇双方合同的履约基础。郑少杰在两年前就支付了除131032元补贴之外的全部房款，承诺书约定“通知之日起三日内补齐购房款”显然是违反诚实信用原则的，即使承诺书有效也不应当判令解除涉案商品房买卖合同。更何况承诺书真实性未知，存在通谋的虚伪意思表示而无效等情形。3.合同解除权行使期限是一年。一审法院查明宿迁市洋河新区交通建设局于2018年1月22日向华地公司出具工作联系函，告知其有50户未通过审核，因此涉案商品房买卖合同解除期间是2018年1月23日至2019年1月23日。华地公司于2019年7月29日向一审法院提起诉讼，已经过了合同解除期限。华地公司二审辩称，宿迁市洋河新区交通建设局于2018年1月22日向华地公司出具工作联系函，告知华地公司未通过审核的人员补交材料，并未最终确认郑少杰没有通过购房补贴审核，且华地公司多次要求郑少杰补交房款，最终确认的时间是2019年7月15日，华地公司的合同解除权没有丧失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华地公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间签订的商品房买卖合同（合同备案号：BA-1707300004），郑少杰协助华地公司办理上述备案合同的撤销手续；2.郑少杰支付违约金210699元；3.郑少杰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月30日，郑少杰与华地公司签订《商品房买卖合同》，约定郑少杰购买华地公司开发的“华地万象城市广场21幢201室房屋，面积约163.79㎡，交易价格为702332元（折合单价约4288元/㎡），于当日一次性支付全部购房款；同时约定，逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。该合同还载明郑少杰的地址为江苏省宿迁市宿城区洋河镇卓码村郑码组12号，联系电话为182××******/189××××****。当日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第十一条约定，双方通讯地址以《合同》确认的内容为准，如通讯地址和电话号码、电子邮箱地址发生变化的，一方应在发生变化后三日内以书面方式告知对方，否则应承担由此引起的一切后果。一审另查明，郑少杰向华地公司出具承诺书一份，该承诺书载明：“本人郑少杰。为被拆迁户，符合并享受洋河新区管委会给予被拆迁户的购买商品房的补贴条件。本人所购你公司开发建设的华地万象城市广场西区21幢201室商品房，面积约163.79平方米（以实测面积为准），欠交的800元/平方米，合计131032元购房款（最终总价款以实测面积结算为准），由本人出具手续给洋河新区相关部门，该相关部门全额支付给你公司。如因本人不享受洋河新区管委会给予的购买商品房补贴条件，或洋河新区管委会不能将本人欠交的购房款全额支付给你公司，本人保证自你公司通知补交购房款之日起三日内补齐131032元购房款，否则，所购买房屋你公司可以另行出售，本人向你公司承担所购房屋总价款30%违约金，保证在你公司通知补交购房款之日起三日内前往你公司办理撤销商品房买卖合同的相关手续，承担因此产生的一切费用及给你公司带来的经济损失。承诺人：郑少杰二〇一七年七月二十九日”。一审又查明，2017年7月29日，郑少杰向华地公司支付购房款624725元（含储藏室价款63425元）。一审还查明，2018年1月22日，宿迁市洋河新区交通建设局出具工作联系函，告知华地公司报送的70户购房补贴申请中购买华地万象的有50户未通过审核，要求华地公司通知购房人到所属镇开具相关证明并由华地公司统一报送。郑少杰未通过审核，理由为户口与拆迁地不一致。2019年7月15日，宿迁市洋河新区旅游交通建设局出具《未通过购房补贴人员确认函》，告知华地公司报送的103户购房补贴申请中有45户未通过审核（含郑少杰在内），要求华地公司通知购房人，如愿意继续购买的及时补齐房款，放弃继续购买的，做好办理退房手续，并将补款和退房情况及时报送备案。2019年7月15日宿迁市洋河新区交通建设局向华地公司发函，告知郑少杰不符合购房补贴条件，要求华地公司通知郑少杰，如愿意继续购买则及时补齐房款，放弃购买的则做好退房手续，并将补款和退房情况及时报送该局备案。一审再查明，2018年4月25日，原华地公司员工邱文通过顺丰快递按照《商品房买卖合同》载明的郑少杰地址向郑少杰寄送《函》件一份，该函件载明：“郑少杰先生：你购买的本公司开发的洋河华地万象城市广场西区住宅21幢201号房屋，在购买该套房屋时向本公司提供了洋河新区选房通知单原件及拆迁协议复印件，并承诺自己为符合洋河新区拆迁补贴政策的真实拆迁户，但你所签订的洋河新区拆迁补贴资料未通过新区相关部门审核。根据你所签订的承诺书，你应于本公司通知你之日起三日内补齐前期未交的补贴部分的购房款。2018年3月本公司已安排工作人员通知你补款事宜，但至今仍未收到补款。请你接此函后三日内将所欠房款如数交齐，否则，本公司将依约追究你的违约责任。特此函告。宿迁华地置业有限公司（加盖了华地公司印章）二〇一八年四月二十三日”。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款。涉案的商品房买卖合同，是郑少杰与华地公司在自愿平等、协商一致的基础上签订的，对双方均具有法律约束力。华地公司同意郑少杰以申请拆迁户购房补贴的方式支付131032元，但2019年7月15日宿迁市洋河新区旅游交通建设局出具的《未通过购房补贴人员确认函》可以确定，郑少杰不符合补贴条件，无法获得拆迁户购房补贴。依据郑少杰的承诺，其应在收到华地公司的催款通知后三日内补足该款，否则华地公司有权将房屋另行出售即华地公司可以解除案涉合同。虽然华地公司于2018年4月25日向郑少杰寄送了催缴函，但此时《未通过购房补贴人员确认函》并未出具，郑少杰能否获得相关补贴的事实尚不确定，此时并不满足解除条件，支持郑少杰收到相关诉讼材料三日后即2019年8月2日案涉合同解除。郑少杰辩称华地公司宣传只要提供申报补贴材料即可视为已经缴纳了该部分购房款，与其出具承诺函的事实矛盾，不予采信。关于华地公司主张的违约金，系郑少杰迟延支付购房款给华地公司造成的损失，明显过高，一审法院支持以欠付购房款为基数，按照年利率7.8%的标准，自合同解除之日起计算至案涉备案合同办理撤销登记之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、宿迁华地置业有限公司与郑少杰签订的《商品房买卖合同》于2019年8月2日解除。二、郑少杰于判决生效之日起十日内协助宿迁华地置业有限公司办理上述合同的撤销手续（合同备案号：BA-1707300004）；三、郑少杰于判决生效之日起十日内向宿迁华地置业有限公司赔偿损失（以131032元基数，按照年利率7.8%的标准，自2019年8月2日起计算至上述合同撤销之日止）；四、宿迁华地置业有限公司于上述合同撤销之日起十日内退还郑少杰购房款571300元（应扣除上述判决主文第三项中的损失数额）；‬五、驳回宿迁华地置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4460元，由宿迁华地置业有限公司负担4000元、郑少杰负担460元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：涉案商品房买卖合同的解除条件是否成就。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”郑少杰向华地公司出具的承诺书载明：“如因本人（郑少杰）不享受洋河新区管委会给予的购买商品房补贴条件，或洋河新区管委会不能将本人欠交的购房款全额支付给你公司，本人保证自你公司通知补交购房款之日起三日内补齐131032元购房款，否则，所购买房屋你公司可以另行出售，本人向你公司承担所购房屋总价款30%违约金，保证在你公司通知补交购房款之日起三日内前往你公司办理撤销商品房买卖合同的相关手续，承担因此产生的一切费用及给你公司带来的经济损失。”该承诺书明确约定了华地公司解除合同的条件，如果该条件成就时，华地公司可以解除合同。虽然华地公司于2018年4月25日向郑少杰寄送了催缴函，要求郑少杰补交购房款，但是此时郑少杰是否符合购房补贴条件的事实尚不明确，因此华地公司解除合同的条件不成就。直到2019年7月15日，宿迁市洋河新区旅游交通建设局出具的《未通过购房补贴人员确认函》可以确定郑少杰不符合购房补贴条件，无法获得拆迁户购房补贴。在确定郑少杰不符合购房补贴条件后，如果郑少杰在收到华地公司催交购房款通知书后三日内未补交房款，则华地公司有权根据承诺书的约定解除合同。但是，华地公司在宿迁市洋河新区旅游交通建设局出具《未通过购房补贴人员确认函》之后并未通知郑少杰补交购房款，而是于2019年7月17日直接诉至法院，请求判令解除涉案商品房买卖合同，本院依法认定涉案商品房买卖合同的解除条件不成就，华地公司的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑少杰的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初6391号民事判决；二、驳回宿迁华地置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4460元，由宿迁华地置业有限公司负担；二审案件受理费4460元，由宿迁华地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年十一月五日法官助理 沈阳书 记 员 陆源