广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初9661号原告：中山市创汇物业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼第2层2F088-3房。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张敏燕，女，该公司员工。被告：许能武，男，1976年10月19日出生，汉族，住福建省浦城县。原告中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）与被告许能武物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告创汇公司委托诉讼代理人刘玉兰到庭参加诉讼。被告许能武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费32079.9元；2.被告支付拖欠的推广费5810.93元；3.被告支付拖欠的水电费3469.65元；4.被告支付二次消防费16000元；5.被告支付广告制作费630元；6.被告支付拖欠上述费用产生的逾期违约金（按拖欠一天欠款金额的千分之一计算，暂计至起诉之日要求付至被告付清欠费之日止）；7.被告支付未完租期物业服务费及推广费总额10%的违约金18681.83元。被告于2015年11月27日与原告就位于中山市小榄镇××时代广场××楼（以下简称“商场”）1F061商铺（以下简称“该商铺”）签订了《中山【百汇时代广场】物业服务合同》，约定被告于每月5日前须向原告支付当月物业服务费及推广费、水电费等，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准向原告缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权单方解除物业服务合同，没收被告缴纳的各项保证金并要求被告按未完合同同期物业服务费及推广费的10%向原告支付违约金。截至目前，被告已拖欠2015年12月24日至2016年7月31日的物业服务费及推广费、电费、二次消防费、广告制作费等合计57990.48元（详见计算清单）。针对被告的违约行为，原告已经多次催缴，但被告均不理会。故原告提起诉讼。被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据原告的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场一区房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌置业公司）进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。后润昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给原告进行物业管理，期限自2015年7月10日起至润昌置业公司书面撤销授权之日止。2015年11月27日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌置业公司为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自商场开业之日起计算）。2015年12月24日百汇时代广场开业。2015年11月27日，原告作为物业管理公司（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订中山百汇时代广场物业服务合同，合同主要约定：乙方按商铺的建筑面积185.71平方米缴纳物业服务费，标准为30元/平方米/月。物业服务费包括管理费15元/平方米/月、公摊电水费15元/平方米/月。乙方按承租商铺的建筑面积缴纳推广费，标准为5元/平方米/月。乙方于签订租赁合同时须向甲方缴纳首月物业服务费及推广费，以后每月五日前（按自然月计算）一次性缴纳当月物业服务费及推广费给甲方。物业服务费支付期限自租赁合同约定的计租日起至租期届满之日止。同时甲方有权依据市场成本提高物业服务费标准。乙方于签订租赁合同时须向甲方缴纳12999.7元作为物业服务费保证金。在合同期内，如乙方违反商场管理制度及本合同，甲方可按商场管理制度及本合同扣除全部或部分保证金；乙方于每月五日之前缴纳电费，电费单价1.1元/kwh，单价中已包含能源损耗费。乙方于每月五日前一次性缴纳水费，水费、污水处理费一般情况下单价为2.8元/m3，但如乙方经营业态属特种用水，水费单价为3.2元/m3。单价中已包含管道损耗和污水处理费;乙方自愿在进场后7日内缴纳3714.2元给甲方作为水电费周转金。合同期满终止或提前终止时，乙方缴清一切租金、有关物业费用及按约定退场结束经营后三个月内由甲方无息退还给乙方；乙方在进场装修前缴纳5000元给甲方作为装修保证金。乙方装修完工后经甲方验收合格，且经核实无违约行为、无事故、无损害赔偿责任的，由甲方在完工后一个月内无息退还；乙方需撤场时，须以缴清一切欠费及违约、赔偿金为前提，以安全、方便为原则，不得损坏商场的设施设备；乙方须获得二次消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司审查，所需费用由乙方承担；乙方如有违反本合同条款或者不履行本合同条款的，甲方有权没收乙方缴交的水电周转金和各项保证金并要求乙方按未完合同期物业服务费及推广费总额的10%支付违约金；乙方须按时向甲方缴纳物业服务费、推广费、水电费等一切应缴费用。乙方逾期缴纳，除应支付物业服务费、水电费等一切应缴费用外，还须支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的1‰计算至缴纳完毕。乙方逾期缴纳达15日，甲方有权停止向乙方提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施，同时视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金皆不予退还；本合同自双方签署且租赁合同生效之日起生效，至租赁合同终止时终止；本合同未约定事项或约定不明的，甲乙双方承诺按租赁合同的立约原则及相关条款执行。本合同与租赁合同约定之条款如有相悖，应以租赁合同为准。租赁合同提前终止或解除的，本合同同时终止或解除。此后，润昌置业公司将涉案商铺交付给被告使用，被告支付12999.7元物业服务保证金，被告于2015年12月24日正式开始营业。商铺交接确认书反映，被告于2015年11月27日对涉案商铺进行验收，认为完全符合租赁合同中约定的交铺标准，确认接收涉案商铺。商铺租赁合同、商铺交接确认书落款处均有相应的“许能武”签名及捺指模。原告提交的开业通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，原告于2015年11月26日通知被告，百汇时代广场1号楼定于2015年12月24日开业，并要求被告同步开业。欠费催缴及其他违约行为警告函、EMS邮单及邮单查询结果反映，原告于2016年5月7日、6月1日致函被告，称被告拖欠了涉案商铺自2015年12月24日起的租金、物业服务费、宣传推广费、电费、二次消防费、广告制作及开业花篮等费用，要求其付清欠费。百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除通知书及EMS邮单、邮单查询结果反映，原告于2016年7月11日致函被告，称被告拖欠了涉案商铺的租金144808.3元、物业服务费32079.9元、推广费5810.93元（上述费用暂计至2016年7月）；电费3469.65元（暂计至2016年5月20日）；二次消防费用16000元；广告制作费630元；开业花篮费用280元，共计203078.78元，已构成严重违约，双方签订的租赁合同及物业合同从发函之日起解除，并要求被告在3日内缴清欠费及支付违约金，已交纳的履约保证金予以没收。2016年3月30日，弘昌公司与广东天科建设工程有限公司（以下简称天科公司）签订《百汇时代广场1号楼公共部位二次装修消防安装工程施工合同补充协议》，约定天科公司为百汇时代广场一号楼的商铺二次装修消防接入安装工程。该工程已于2016年1月8日获得消防验收意见书。原告为此还提交了广东天科建设工程有限公司开具的金额为2149680元的发票，付款方为中山市弘昌置业有限公司。原告当庭述称，商铺租赁合同、商铺交接确认书中的相应签名均为被告所签；涉案商铺于2015年11月27日交付给被告，被告交纳物业服务保证金12999.7元、装修保证金5000元、水电周转金3714.2元，现因被告拖欠2015年12月24日至2015年12月31日及2016年2月1日至2016年7月11日的物业管理费及推广费等费用，已构成违约，物业服务保证金12999.7元予以没收，装修保证金5000元,水电周转金3714.2元同意从被告拖欠的费用中予以扣减。原告于2016年7月11日向被告发出解除合同通知书，认为物业服务合同已被解除。另诉讼请求中原告要求被告支付物业服务费、推广费至2016年7月31日，现仅要求被告支付物业服务费、推广费至2016年7月11日，逾期付款的违约金则按欠款总额从2016年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿之日止；放弃要求被告支付未完租期物业服务费及推广费总额10%的违约金。原告提交的电表图片及每月电费情况。上述材料反映涉案商铺在2015年12月24日至2016年5月20日电费为4275.81元。本院认为，原告与被告签订物业服务合同，该物业服务合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现原告已依约提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费用及推广费。因被告未举证证明其按约支付2015年12月24日至2015年12月31日及2016年2月1日至2016年7月11日的物业服务费用及推广费，其应承担举证不能的不利法律后果。原告于2016年7月11日按合同约定向被告发出解除合同通知书，被告已收到上述通知书，故原告主张合同的解除时间为2016年7月11日，本院予以确认。现原告仅要求被告支付2015年12月24日至2015年12月31日及2016年2月1日至2016年7月11日的物业服务费、推广费，本院予以支持。被告应支付的上述时间段的物业服务费为31384.99元（30元/平方米/月×185.71平方米×5个月+30元/平方米/月×185.71平方米÷30天×19天）；推广费为5230.83元（5元/平方米/月×185.71平方米×5个月+5元/平方米/月×185.71平方米÷30天×19天）。至于电费，因双方在合同中已约定该费用由被告承担，但被告并未提交证据证明已缴纳完毕，故原告根据每月的统计表要求被告支付2015年12月24日至2016年5月20日的电费合计4275.81元。现原告主张金额为3469.65元，为其自身权利的主张，本院予以允许。至于原告主张被告支付二次消防费16000元。因租赁合同及物业服务合同均未对二次消防费的金额或计算依据进行约定，亦未约定原告可代被告进行办理或被告委托弘昌公司进行办理，且原告所提供的发票是百汇广场所有商铺二次消防费用的工程款金额，而非单独为被告租赁商铺的二次消防费，现原告称按被告商铺面积摊分所缴纳的二次消防费，故原告要求被告支付二次消防费16000元，显然理据不足，本院不予支持。至于原告主张被告支付广告费630元，因双方对此并未进行约定，原告亦未提交证据证明其具体计算依据，故本院对原告此项诉求不予支持。另因庭审中，原告同意将被告缴纳的装修保证金5000元，水电周转金3714.2元在被告未付欠款中予以抵扣，故现被告实际拖欠原告的金额为31371.27元（31384.99元+5230.83元+3469.65元-5000元-3714.2元）。现被告经催促未按约支付相应费用，其行为已构成违约，故原告主张被告支付逾期付款的违约金损失有理，本院予以支持。现原告主张按被告实际拖欠总额（即31371.27元）从2016年7月11日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率支付逾期付款的违约金至被告清偿之日止并未违反合同约定及法律规定，本院予以准许。至于原告要求被告支付未完租期物业服务费及推广费总额10%的违约金，因原告在庭审中已撤回该项诉讼请求，是其自身权利的主张，本院予以允许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告许能武于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付物业服务费、二次消防费、电费等共计31371.27元及逾期付款的违约金（以31371.27元为基数从2016年7月11日按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至被告清偿之日止）；二、驳回原告中山市创汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，由原告中山市创汇物业管理有限公司负担1144元，被告许能武负担708元（该款已由原告中山市创汇物业管理有限公司垫付，被告许能武应在判决生效之日一并迳付给原告中山市创汇物业管理有限公司，本院不另行收退）。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一七年十二月十八日书记员  陈嘉欣侯艺喆