辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7061号上诉人（原审被告）：张桅群，男，1964年7月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：大连天福地物业管理有限公司。住所地：大连市瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区****。法定代表人：周福君，该公司经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。上诉人张桅群因与被上诉人大连天福地物业管理有限公司（以下简称天福地物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张桅群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不具备诉讼主体资格。被上诉人违法进驻案涉小区，被上诉人称大连易嘉盛房地产有限公司系由大连深长城地产有限公司更名而来，这与事实不符。案涉小区的开发商是大连深长城地产有限公司，且是该开发商委托深圳市长城物业管理公司对案涉小区进行物业管理，而并非是瓦房店嘉盛物业公司。大连易嘉盛地产有限公司本身就不具有合法性，与被上诉人签订的物业合同更是不具有合法性。所以，被上诉人不具有进驻小区的资格。本案所涉的车库合同亦是如此。2.被上诉人应赔偿上诉人经济损失，消除人身伤害事故隐患。本案应审理被上诉人的反诉请求。3.被上诉人的非法进驻，导致其本身管理混乱、失职、失责、不作为，主要体现在，非法占道及公共区域，私自划分停车位，用于出售或出租；地上车；地上车位管理欠缺高收费；上诉人房屋厨房烟道不同，室内油烟无法排出；高层建筑屋顶年久失修，碎瓦片跌落给业主造成极大安全隐患。天福地物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。天福地物业向一审法院起诉请求：一、张桅群立即支付欠缴的物业费4050元，垃圾处理费144元，感应灯费90元，车位、车库管理费2012元，合计6296元；二、张桅群承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：张桅群是位于瓦房店市都市的业主，房屋建筑面积140.61平方米；在小区拥有地上车库一个、地上车、地上车位一个2年9月28日，张桅群签订《临时管理规约承诺书》，载明：“本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲（大连深长城地产有限公司）、乙（瓦房店嘉盛物业有限公司）双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。”2016年9月12日，大连深长城地产有限公司更名为大连易嘉盛地产有限公司。2017年4月1日，大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与天福地物业（乙方）签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月·平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月?平方米；高层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。使用人应按地上车库40元/个/月、地上车、地上车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日，瓦房店嘉盛物业有限公司与大连天福地物业管理有限公司签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由天福地物业对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理；同时约定瓦房店嘉盛物业有限公司在管理期间应收未收的物业费、车库车位管理费等交接给天福地物业。2018年3月31日，大连易嘉盛地产有限公司与天福地物业续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》。张桅群已将物业费交至2016年12月31日。一审法院认为，关于天福地物业请求的物业费的问题，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》、大连易嘉盛地产有限公司与天福地物业签订的《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》均成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法于物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对张桅群具有约束力，双方均应遵照履行。天福地物业及瓦房店嘉盛物业有限公司有权据此提供物业服务，其为包括张桅群在内的小区业主提供了物业服务，张桅群依法负有支付物业费的义务。天福地物业作为2017年4月1日以后的物业服公司及瓦房店嘉盛物业有限公司的权利义务继受单位主张2017年1月1日至2019年12月31日的物业费，一审法院予以支持，张桅群应支付的住宅物业费为4050元（0.8元/月/平方米×36个月×140.61平方米）；地上停；地上停车库物业费1440元/个/月×36个月）；地上停；地上停车位物业费1080元/个/月×36个月）。天福地物业请求张桅群支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的住宅物业费4050元，车库、车位物业费2012元，符合法律规定，一审法院予予以支持。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第四条、第五条规定，城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此天福地物业请求张桅群支付2017年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费，一审法院予以支持。张桅群应承担数额计算为144元（4元/月/户×36个月）。张桅群称因天福地物业管理不当造成张桅群损失，请求天福地物业赔偿1.1万元，天福地物业不同意在本案中共同处理，张桅群可以另行主张,但不能构成拒付物业费的理由。关于天福地物业请求的感应灯费的问题，一审法院认为，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》约定的物业服务费用包含了物业共用部位、共用设施设备的正常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理绿化养护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，但其并未约定张桅群应在物业服务费之外另行支付感应灯费及其具体标准，故天福地物业主张张桅群支付感应灯费，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张桅群于本判决发生法律效力后立即给付大连天福地物业管理有限公司住宅物业费4,050元；二、张桅群于本判决发生法律效力后立即给付大连天福地物业管理有限公司地上车库、车位物业费2012元；三、张桅群于本判决发生法律效力后立即给付大连天福地物业管理有限公司生活垃圾处理费144元；四、驳回天福地物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张桅群负担。本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主具有约束力，上诉人是案涉小区业主，应当依照前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。现上诉人对一审查明其欠付物业费等相关费用的事实不持异议，故一审判令上诉人给付拖欠的物业费、地上车、地上车库及车位物业费圾处理费有事实和合同依据，应予维持。上诉人主张开发商及物业公司的更名不合法，以及在前期物业服务合同到期后，开发商无权再与新的物业公司签订物业服务合同，因案涉小区至今未成立业主委员会，开发商与物业公司签订的物业服务合同对上诉人均具有约束力，故，上诉人该节主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人拒付物业费的主要理由是被上诉人对于公共设施维护、管理等多方面均存在服务瑕疵。对此，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。故一审未支持上诉人的抗辩理由并无不当。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。综上所述，上诉人张桅群的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张桅群负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十一月十二日书记员 张 丹