仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初4193号 原告：杭州洁发物业管理有限公司仙居分公司，住所地仙居县金顶小区******，统一社会信用代码91331024MA28G2019L。 法定代表人：史兰法，董事长。 委托诉讼代理人：邵荣华。 被告：吴仙平，男，1977年5月15日出生，汉族，住仙居县。 原告杭州洁发物业管理有限公司仙居分公司（以下简称洁发物业仙居分公司）与被告吴仙平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁发物业仙居分公司的委托诉讼代理人邵荣华、被告吴仙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁发物业仙居分公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告立即支付物业服务费用8966元及滞纳金（自起诉之日起按2%计算至付清之日止，加上前期为6810元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2013年10月16日起，原告与仙居金顶世纪广场小区此主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同对物业费用的组成、单价及逾期交纳物业费应从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金等均作了明确约定，后物业服务期限陆续延续至今，被告购买××广场××坊巷××号，期间2015年10月16日至2018年10月15日，被告还尚欠原告物业服务费用合计8965（191.58平方×1.3元／平方×36个月＝8965元），截止2020年10月15日滞纳金6810元。现经催讨被告仍无诚意支付，无奈原告只得依法依约提起如上之诉讼请求，请予支持。 被告吴仙平辩称：其对本人系仙居县金顶世纪广场酒坊巷121号的业主，物业住宅面积191.58平方米的事实不持异议。但认为上述住房其于2015年8月1日至2018年8月1日已出租给第三人周巍巍，按租赁合同约定承租期间的水电费、物业费等费用由周巍巍负担。本案中，原告洁发物业仙居分公司主张按物业合同约定以千分之三计算滞纳金或按月利率2%来计算滞纳金不当，其诉请有否超过诉讼时效期间，应由人民法院确定。同时表示愿意按照七五折交纳2015年10月16日至2018年10月15日期间的物业费。 经审理，本院认定：被告系金顶世纪广场酒坊巷121号的商铺房业主，其物业住宅面积191.58平方米。2013年10月16日，杭州洁发物业管理有限公司与仙居金顶世纪广场小区业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定由杭州洁发物业管理有限公司为仙居金顶世纪广场小区提供物业管理服务，服务时间为2013年10月16日起至2016年10月15日止。2015年11月，杭州洁发物业管理有限公司在仙居设立分公司，即杭州洁发物业管理有限公司仙居分公司。同时，杭州洁发物业管理有限公司将2013年10月至2016年10月期间应收物业费权益转让给洁发物业仙居分公司。2016年10月16日，原告与仙居金顶世纪广场小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定由洁发物业仙居分公司为仙居金顶世纪广场小区提供物业管理服务，服务时间为2016年10月16日起至2020年10月16日止；商铺房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金；物业管理服务费的交纳：住宅物业、商铺和地下车位的物业管理服务费每3个月交纳一次，自合同签订之日起每满3个月的当日为该期物业服务费的最后交纳时间，逾期开始按约定计算滞纳金或违约金每天千分之三，一般预收6个月，最多不超过12个月等内容。被告至今拖欠原告2015年10月16日至2018年10月15日间物业服务费8966元。经计算，自2016年10月16日起按月利率2%以当年应交物业服务费为基数，分年计算至2020年10月15日的滞纳金（违约金）为6456元。 认定上述事实的证据：《物业管理服务合同》、《物业费转让协议书》、《情况说明》、《催缴物业费通知》、《房屋出租协议》及当事人的陈述。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。首先，原告与仙居金顶世纪广场小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，意思表示真实，不违反法律规定。原告为包括被告在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，而业主拒不支付物业费极易造成物业服务企业无法开展正常的物业服务，并对已经正常缴纳物业费的业主产生不利的影响，而影响整个小区的秩序，更显失公允。因此，被告应按其房屋实际面积缴纳物业管理服务费。第二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。本案中，原告主张2015年10月16日至2018年10月15日期间物业费，并未超过诉讼时效期间，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。第三，原被告之间属于物业服务合同关系，被告将商铺房屋转租给他人，双方形成租赁合同关系，但根据合同的相对性原则，被告应履行向原告支付物业服务费的义务，依据租赁合同可另向承租人主张相关权利。第四，原告在起诉时已主动将每天按费用的千分之三交纳滞纳金，降为以未交物业费总额按月利率2%计算滞纳金，不违反相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告吴仙平自本判决生效之日起十日内支付原告杭州洁发物业管理有限公司仙居分公司物业费8966元、违约金6456元，合计15422元（自2016年10月16日起按月利率2%以当年应交物业服务费为基数，分年计算至2020年10月15日）； 二、驳回原告杭州洁发物业管理有限公司仙居分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费194元，减半收取97元，由被告吴仙平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  崔 明 二〇二〇年十一月三日 代书记员  杨锦秀 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。