江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏12执复123号 复议申请人（案外人）：姚灯林，男，汉族。 复议申请人（案外人）：钱正，男，汉族。 申请执行人：许雪婧,女,汉族。 被执行人：泰州市东方建筑安装工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东郊斜桥（桥东200米）。 法定代表人：陈网红。 被执行人：陈网红,男,汉族。 被执行人：吉年英,女,汉族。 被执行人：陈晓勇,男,汉族。 被执行人：徐婷婷,女,汉族。 复议申请人姚灯林、钱正不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2020）苏1202执异86号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年12月15日，海陵法院对原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）诉被告泰州市东方建筑安装工程有限公司（以下简称东方公司）、江苏申视新材料科技有限公司（以下简称申视公司）、陈网红、吉年英、陈晓勇、徐婷婷金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1202民初3696号民事判决：一、泰州市东方建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内支付中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金人民币14993405.45元，利息3330984.14元（计算至2017年10月18日）及自2017年10月19日起至实际给付之日止按合同约定的利息、罚息、复利。二、江苏申视新材料科技有限公司对上述第一项债务在最高额保证限额人民币15000000万元范围内承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告泰州市东方建筑安装工程有限公司追偿。三、陈网红、吉年英、陈晓勇、徐婷婷对上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向泰州市东方建筑安装工程有限公司追偿。四、对上述第一项债务，原告有权以被告泰州市东方建筑安装工程有限公司提供的位于泰州市海陵区××村××桥东××幢房屋（他项权证号：泰房他证海陵字第**）、泰州市海陵区泰东镇老东河村土地（他项权证号：：泰州他项〔X〕第**折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在各自抵押登记债权数额范围内优先受偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币131746元，由诸被告共同负担。东方公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日作出(2019)苏12民终1823号民事裁定：本案按上诉人泰州市东方建筑安装工程有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 后华融公司于2018年11月1日将该债权转让给朱圣远。2019年6月30日，朱圣远将该债权转让给许雪婧。根据许雪婧的申请，海陵法院于2020年3月20日立案强制执行，案号为（2020）苏1202执525号。2020年4月14日，海陵法院张贴限期履行通知书，责令东方公司自通知之日起五日内向申请执行人许雪婧履行海陵法院（2018）苏1202民初3696号民事判决书所确定的全部义务。若在通知指定期间不履行上述义务，海陵法院将依法处置上述查封房产。海陵法院于同日张贴公告，限令被执行人及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋，交由法院处置。 案外人姚灯林、钱正不服上述执行行为，向海陵法院提出执行异议。该院查明，2014年8月14日，东方公司与中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行签订人民币流动资金贷款合同一份，贷款金额为1500万元，贷款期限自2014年8月14日至2015年8月13日，年利率6%。东方公司以案涉位于泰州市海陵区××村××桥东××幢房屋为上述贷款提供最高额抵押担保，并于2014年8月15日办理了抵押登记。2016年4月5日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将案涉债权转让给中国长城资产管理公司南京办事处，中国长城资产管理公司南京办事处将该债权转让给长融金诺（北京）投资有限公司，长融金诺（北京）投资有限公司又将该债权委托给中国建设银行股份有限公司江苏省分行处置。2017年11月20日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将该债权转让给华融公司，后华融公司诉至法院。还查明，案涉位于泰州市海陵区××村××桥东××幢房屋权利人为东方公司。2014年8月15日，东方公司将上述房屋抵押给中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行，并办理了抵押登记。 海陵法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，案外人请求“带租拍卖”，本质上是主张租赁权，并阻却案涉房产的交付。东方公司于2014年8月15日将涉案房地产抵押给中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行，并依法办理了抵押登记，而中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行已将其对东方公司享有的债权及其他从权利一并转让给了华融公司，后该债权转让给本案申请执行人许雪婧。其债权的抵押权一并转让。该抵押权的优先受偿已有生效的法律文书予以确认。如案外人所称，其与东方公司于2015年12月20日签订了租赁协议，但该租赁关系发生在案涉房屋设立抵押权之后，根据上述规定，案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，案外人所持异议理由不成立，其异议请求不予支持。据此于2020年7月20日作出（2020）苏1202执异86号执行裁定：驳回案外人姚灯林、钱正的异议请求。 姚灯林、钱正不服上述裁定，向本院申请复议称，2015年，东方公司、泰州市万城宾馆有限公司（下简称万城公司）与复议申请人签订租赁协议，约定将泰州市海陵区××村××桥东××幢房屋及4297平方米的土地使用权租赁给复议申请人从事经营活动，租赁期限为20年，自2016年1月1日至2035年12月31日。2017年，复议申请人将案涉房屋整体出租给泰州宝贝家母婴护理有限公司，租赁期限8年，自2017年至2025年，该公司承租房屋后投资数百万元进行改造，现处于正常经营中。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，复议申请人在涉案房屋查封前就已经实际占有使用，投资改造、扩建案涉房屋，并签订了合法有限的租赁协议，符合法律规定。案涉房屋的拍卖如不考虑租赁关系，将导致大量员工失业，也将导致复议申请人收购资产的巨大损失，以及泰州宝贝家母婴护理有限公司巨额装潢费用的损失。请求：撤销海陵法院（2020）苏1202执异86号执行裁定，支持复议申请人的复议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。本案中，中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行于2014年8月15日登记取得涉案房屋的抵押权，且经生效法律文书确认抵押有效，明确抵押权人依法可以行使抵押权并从处置该抵押物所得的价款中优先受偿，因案涉债权经过转让，最终为许雪婧取得，故许雪婧作为生效法律文书所确定债权的受让人有权申请法院采取强制执行措施，海陵法院对涉案房屋采取执行处分措施符合法律规定。其次，根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，复议申请人姚灯林、钱正主张的租赁合同订立时间在涉案房屋设立抵押登记之后，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果，故复议申请人所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。综上，复议申请人姚灯林、钱正的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。海陵法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回姚灯林、钱正的复议申请，维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202执异86号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年十一月十日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青