安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初4677号 原告（反诉被告）：林建辉，男，1980年9月生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：马鞍山市华融房地产中介有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：李安平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：完世成，该公司职工。 被告（反诉原告）：朱能国，男，1968年2月生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：徐亮，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周萍菊，安徽明博律师事务所律师。 原告（反诉被告）林建辉与被告马鞍山市华融房地产中介有限公司（以下简称华融公司）、被告（反诉原告）朱能国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林建辉、华融公司的诉讼代理人完世成、被告（反诉原告）朱能国的诉讼代理人周萍菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款39.66万元；2.判令被告返还已收中介费用5800元；3.判令被告承担延迟返还购房款所产生的利息；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月27日，原告与两被告签订房屋买卖合同一份，约定将被告二位于东湖碧水湾的房屋以154.6万售予原告，被告提供房产证复印件一份，未提供房屋图纸，房产证载明此房产31栋202室三层、四层的面积为228.93㎡。后原告按约陆续付给被告54.6万元，付中介费5800元，而被告一直以未付清房款为由，拒绝交付钥匙。后与被告商量借钥匙2小时，原告邀请装潢公司上门量房做设计时发现三层、四层面积与房产证所载面积严重不符，遂致电被告二，被告二查阅资料后告知，三、四层面积合计170.18㎡。因三方协商未果，以致成讼。 华融公司辩称，本被告确实收了原告5800元中介费，贷款已经批下来了，税也交了，在此之前，本被告也组织双方协调了很多次，但没有协调成功。本被告已经做了很多，中介费不能返还。 朱能国辩称，本被告按照合同约定向原告出售碧水湾小区31栋202室房屋，建筑面积是228.9平方米，本被告出售的是整套的房屋，并非如原告所称是31栋202室三层、四层，碧水湾小区31栋202室房产证载明的建筑面积是228.9平方米，故本被告出售的31栋202室房屋面积符合合同约定的面积。本被告仅收到原告支付的购房款54.6万元，剩余100万元房款原告尚未支付。本被告没有义务向原告返还购房款39.6万元，并支付迟延返还购房款所产生的利息。 朱能国向本院提出反诉请求：1.判令林建辉向被反诉人支付违约金463800元；2.本案诉讼费用由林建辉承担。事实和理由：2017年5月27日，反诉人与被反诉人签订一份《房屋买卖合同》，约定反诉人将位于本市雨山区房屋出卖给被反诉人，房屋建筑面积228.9平方米，房屋成交价为1546000元，分四次支付购房款，合同同时约定，如有一方不按照协议约定按期履行付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金。合同签订后，被反诉人没有按照约定的期限支付购房款，且余款100万元至今未支付，应承担违约责任。 林建辉对朱能国的反诉辩称，反诉人已经支付54.6万元，其中6月15日的30万元系因朱能国未能到场，所以延迟了几天。因为办理涉案房屋贷款时银行让反诉人交了几万元，所以6月30日反诉人应交付给朱能国的196000元就还差几万元，当时反诉人和朱能国商量了延迟几天支付，在6月30日之后的十天左右支付给朱能国。剩余购房款100万元未支付属实，但银行已经批下来了，只要反诉人和朱能国之间的纠纷解决了，100万元随时支付。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于本市雨山区房屋系朱能国、薛其林共有，该房屋房地产权证中登记房屋总层数四层、所在层数3-4、建筑面积228.9平方米，该房屋房产分户图中三层产权面积为98.75平方米、四层产权面积为71.43平方米、五层产权面积为58.72平方米。2017年5月27日，朱能国（甲方）、林建辉（乙方）、华融公司（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，与本案有关联的约定有：甲方将位于本市雨山区建筑面积为228.9㎡的房屋（以该房屋所有权证载明的面积为准）出售给乙方，成交价为154.6万元；购房款分四次支付，第一次于2017年5月27日之前交付5万元（定金），第二次于2017年6月15日之前交付30万元，第三次于2017年6月30日之前交付19.6万元，第四次于乙方贷款100万元交付（不足以现金补齐）；如有一方不按协议约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金；本合同佣金由乙方承担，中介费另议。后林建辉分别于2017年5月27日、6月22日、7月2日、7月17日、7月18日、7月19日转账支付5万元、27万元、10万元、5.6万元、3万元、4万元，共计54.6万元购房款，并支付华融公司中介费5800元。林建辉至今未支付余款100万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。一、关于本诉部分。1、林建辉要求朱能国返还39.66万元购房款的主张。林建辉称案涉房屋三层、四层实际面积仅为170.18平方米，而五层面积不应计入房屋总面积，故该房屋实际面积并非合同约定的228.93平方米，要求返还实际面积与合同约定面积差额部分的购房款39.66万元，该主张实际系要求变更案涉房屋的成交价款。依据相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。除非当事人达成合意，人民法院、仲裁机构不能直接变更基于重大误解或受欺诈而实施的民事法律行为。林建辉如认为其在签订合同时对案涉房屋面积存在重大误解或受欺诈，应主张撤销合同，但其诉讼中仅要求变更合同价款，而其未能与朱能国就合同价款的变更达成合意，故本院不能直接判决变更案涉房屋价款，对林建辉要求朱能国返还39.66万元购房款的主张，不予支持。2、林建辉要求华融公司返还中介费5800元的主张。法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。案涉房屋买卖合同已经成立，合同约定案涉房屋建筑面积为228.9平方米，该房屋产权证登记的建筑面积亦为228.9平方米，林建辉所提供证据不足以证明华融公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故林建辉要求华融公司返还中介费的主张，无法律依据，不予支持。二、关于反诉部分。按照合同约定，林建辉应分四次支付购房款，对照林建辉的付款时间，其在付款上存在逾期付款行为，应承担违约责任。林建辉辩称应于2017年6月15日支付的30万元逾期支付系因朱能国未能到场，以及应于2017年6月30日支付的196000元系与朱能国就延期支付协商一致，但其未能提供证据予以证明，故对该辩称不予采纳。因双方约定的违约金数额过高，而林建辉辩称不应承担违约责任视为提出了违约金过高的抗辩，故本院调整违约金按照人民银行发布的同期银行贷款利率的四倍计算。其中应于2017年6月15日支付的30万元与应于2017年6月30日支付的19.6万元的逾期付款利息为逾期付款金额自逾期付款之日起至实际付清之日止的利息，共2284元。关于第四次付款100万元，双方约定由林建辉贷款支付，诉讼中林建辉自认贷款已由银行审批通过，故其应予支付，但因双方就具体付款时间约定不明，故该100万元的逾期付款利息自本案辩论终结起计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告林建辉的诉讼请求； 二、反诉被告林建辉于本判决生效之日起七日内支付反诉原告朱能国违约金2284元，以及以100万元为本金的自2017年10月27日起按照人民银行发布的同期银行贷款利率四倍计算的至该款实际付清之日止的利息； 三、驳回反诉原告朱能国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7336元，减半收取计3668元，由本诉原告林建辉负担；反诉案件受理费8257元，减半收取计4128元，由反诉原告朱能国负担4103元，由反诉被告林建辉负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一七年十二月一日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。