湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8045号上诉人（原审第三人）：李伟红，女，1973年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄新，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小婉，湖北法辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王奇，男，1993年2月18日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢银，湖北正苑律师事务所律师。原审被告、反诉原告：干贤峰，男，1971年5月15日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄新，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小婉，湖北法辉律师事务所实习律师。上诉人李伟红为与被上诉人王奇，原审被告干贤峰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟红上诉称：一、原审判决查明的事实不清，导致判决错误。1、案涉房产是李伟红与干贤峰的夫妻共同财产，李伟红是案涉房屋的共有人，对干贤峰擅自处分夫妻共同房产事先不知情，事后也没有追认，干贤峰擅自处分夫妻共同财产已经构成无权处分，《购房协议书》属于无权处分合同，原审对上述事实未能查明并认定。2、原审判决对于王奇取得案涉房屋程序违法的事实认定错误。王奇取得案涉房屋是在干贤峰、李伟红未出面参与也未出具任何书面授权的情形下，王奇冒干贤峰之名在摇号证上签干贤峰的名字并参与摇号，板桥村委会以及中鑫兴公司在明知王奇冒名顶替的情况下允许王奇摇号选房并直接将案涉房屋交付给王奇，王奇随后装修入住。干贤峰与李伟红作为案涉房屋的所有权人，王奇取得并占有案涉房屋并未经过干贤峰或者李伟红的同意或许可，取得房屋程序严重违法，严重损害了李伟红的合法权益，其继续占有案涉房屋没有合法依据。二、原审判决适用法律错误。对于案涉《购房协议书》的效力认定问题，应适用《合同法》第五十一条效力待定合同之法律规定，该《购房协议书》作为效力待定合同，因李伟红事先没有同意、事后拒绝追认，已经确认为无效。《合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉房屋系干贤峰与李伟红的夫妻共同财产，干贤峰未经李伟红同意擅自处分案涉房屋、擅自与王奇订立《购房协议书》，构成无权处分行为，《购房协议书》属于《合同法》第五十一条规定的效力待定合同。李伟红知晓干贤峰与王奇签订《购房协议书》一事后，一直拒绝认可该合同的效力，根据《合同法》第五十一条之规定，《购房协议书》因李伟红的拒绝追认而应构成无效合同。原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定处理本案，但该司法解释在效力位阶上低于全国人大制定公布的《合同法》，法院应优先适用《合同法》第五十一条关于无权处分合同效力待定之法律规定。同时，该司法解释第三条应仅适用于《购房协议书》之当事人之间，李伟红并非《购房协议书》之一方当事人，其主张案涉合同无效是基于《合同法》第五十一条之规定。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一、二项判决；2.判决确认王奇与干贤峰于2015年6月15日签订的《购房协议书》无效，王奇立即腾退房屋；3.一二审诉讼费用由王奇承担。王奇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。干贤峰陈述同意李伟红的上诉意见。王奇向一审法院起诉请求：1.确认王奇、干贤峰签订的《购房协议书》有效；2.判令干贤峰将位于武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋交付给王奇；3.判令干贤峰配合王奇办理房屋过户登记手续；4.本案诉讼费、保全费由干贤峰承担。干贤峰提出反诉请求：1.依法判令王奇立即腾退并向干贤峰返还其违法占用的武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋；2.依法判令王奇支付从2017年7月起至实际退房之日期间的房屋占用损失，至反诉时暂计为56000元（2000元/月×28个月=56000元）；3.本案诉讼费由王奇承担。一审法院查明，2015年5月20日，干贤峰（被拆迁人，乙方）与案外人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会（担保方）、武汉板桥城改投资有限公司（开发商）、武汉中鑫兴拆迁有限责任公司（受托方，甲方）签订了《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》，协议书约定：乙方被拆除房屋总建筑面积245.35㎡；乙方获得还建房户型80㎡和100㎡还建房各一套及相应房屋拆迁安置补偿费；甲方将根据乙方的户型选择尽量满足乙方的要求，但甲方拥有最终安置权；拆迁还建房按签订房屋拆迁协议的先后顺序参加摇号选房。2015年6月15日，干贤峰（甲方、卖方）与王奇（乙方、买方）签订《购房协议书》，案外人吴连生（丙方）作为见证方在购房协议书上签字。协议书约定：甲方将武汉市洪山区洪山街板桥拆迁还建房一套转卖给乙方；该房屋在板桥拆迁还建协议书上面积80㎡；该房屋尚未建成具体位置不明，待甲方的还建房屋分房摇号时，该套房屋的摇号证在甲方陪同下由乙方直接领取；房屋价格320000元，本协议签定后三日内乙方一次性转账或现金付清全部房款，甲方给乙方打收条作为付款凭证。协议还对违约责任、房屋交付、办理产权证等事宜进行了约定。当日，干贤峰向王奇出具收条，确认收到王奇支付的上述房款320000元。当日，武汉中鑫兴房屋征收有限公司在《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》（复印件）空白处盖章并注明：“本协议上80㎡房屋已卖于王奇（420923199302183037），本协议只剩100㎡还建房。”一审法院另查明，《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》原件在案外人魏泽英处。2017年7月，武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉板桥城改投资有限公司、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司共同组织摇号选房。王奇取得干贤峰板桥委会盖章的摇号证（序号：522-1号），摇号证载明：“摇号户型面积：80㎡；还建协议签订人：干贤峰；房屋持有人：王奇；摇定房号：4栋2单元1402号”。王奇取得上述房屋钥匙后，于2017年9月装修了该房屋。另，干贤峰与李伟红于2002年4月27日登记结婚，于2017年7月13日登记离婚。2017年7月13日，干贤峰与李伟红签订《离婚协议书》。另，2018年6月4日，法院立案受理了干贤峰与武汉板桥城改投资有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。后于2019年9月17日，经法院调解，干贤峰与武汉板桥城改投资有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司达成如下调解协议：“1.武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司于2019年10月31日将武汉市洪山区板桥新村14栋2单元101号、4栋2单元1402号的房屋交付给干贤峰；2.干贤峰与魏泽英、王奇之间的纠纷另行解决；3.干贤峰自愿放弃其他诉讼请求……”。一审法院认为：关于《购房协议书》的效力。干贤峰辩称，干贤峰未经李伟红同意擅自处分夫妻共同财产，系无权处分，事后未经李伟红追认，故合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，干贤峰不得以其无处分权要求主张合同无效。故对干贤峰的此辩论意见，法院不予认可。法院认为，《购房协议书》系王奇与干贤峰双方的真实意思表示，合同未违反法律的强制性效力性规定，合同合法有效。同时需要说明的是，虽《购房协议书》中未明确还建房的具体信息，但原因是签订合同时还建房尚未建成，后经过摇号已确定了具体的房号，且经法院的民事调解书确认，干贤峰亦认可王奇摇号形成的房屋即应当交付的房屋，故《购房协议书》中的标的物已具体化，不存在约定不明的情况。关于房屋的交付。本案中，王奇已通过摇号、领取钥匙等形式，进行了收房，即房屋已交付给了王奇，故对王奇的此项诉讼请求，法院不予支持。关于房屋的变更登记。涉案房屋系还建房，现不具备办理产权登记的条件，且不能确定办理产权登记的具体时间，故法院认为，王奇应待涉案房屋具备办理产权登记条件时再行主张权利。综上，因《购房协议书》合法有效，故对干贤峰的反诉诉讼请求，法院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认王奇与干贤峰于2015年6月15日签订的《购房协议书》有效；二、驳回王奇的其他诉讼请求。三、驳回干贤峰的全部反诉请求。一审案件受理费11800元，保全费5000元，共计16800元，由干贤峰负担。一审反诉案件受理费5680元，由干贤峰负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，王奇于2015年支付房款，拆迁还建安置协议书上亦注明“80平方米的房屋已卖于王奇”，且王奇2017年领取房屋钥匙并装修入住至今，而李伟红并未向王奇主张过相关权利，王奇有理由相信出卖涉案房屋是李伟红与干贤峰夫妻双方的共同意思表示。亦无证据证明王奇有与干贤峰恶意串通损害李伟红利益的情形，王奇属于善意购买人。王奇领取“摇号证”时干贤峰是否在场，并不影响涉案《购房协议》的效力。李伟红的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳综上所述，李伟红的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取11800元，由李伟红负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十一月十一日书记员 陈喜兰