江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5158号上诉人（原审被告）：高海钧，男，1969年4月3日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：许莉，江苏恒毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏升辉装饰建材实业有限公司，住所地徐州市三环东路**。法定代表人：葛东升，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。原审被告：李莹，女，1972年1月31日生，汉族，住徐州市。上诉人高海钧因与被上诉人江苏升辉装饰建材实业有限公司(以下简称升辉公司)及原审被告李莹租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。高海钧上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人无需承担摊位占有使用费；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决遗漏相关事实的认定。一、双方签订的《市场摊位租赁合同》第十三条对违约责任作了详细的约定，一审法院只采纳了该条的第一、二项，却忽视了该条第六项的约定。第六项明确约定：“若承租方出现前款违约行为，其违约金不足以抵付出租方因此而受到的损失的，承租方还应承担赔偿责任。在出租方按前款约定追索承租方违约责任终结前，承租方存放在所租摊位内的设备设施均不得拆除或转移，出租方并有权采取相应的保全措施以保障自身权益不受进一步损害。”根据该项约定可以看出，在上诉人未交清全部租金的情况下，是不可能就店铺内所有的物品拆除、转移。被上诉人之所以订立这样的条款是为了保障自己的权益不受损失，也是合情合理的。那么结合上诉人提供的与被上诉人公司主管何建的电话录音，也可以证实在合同到期后，被上诉人就控制了店铺，并将店铺上锁。上诉人多次想去店里拉东西，被上诉人均要求把租金结清才能将店铺东西拉走。所以从2018年8月合同解除后，因被上诉人的原因造成不能清场，之后的摊位占用使用费上诉人不应支付。二、《市场摊位租赁合同》第十五条还约定：“租赁期限届满或合同终止时，承租方应于租期届满当日或合同终止当日将摊位完整的返还给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金……”该条与第十三条第六款明显矛盾，有失公平，该租赁合同是被上诉人提供的格式条款，那么根据合同法的规定，应当作出对上诉人有利的解释，适用第十三条第六款。同时，第十五条的制定显失公平，加重了上诉人的责任，应认定为无效条款。三、《市场摊位租赁合同》第六条是对承租方权利和义务的约定，共十二小项，但上诉人细读这十二项除了对承租人的各种要求外，十二条未有一条是对承租人权利的约定，所以该合同诸多条款明显违背合同的公平原则。上诉人签订合同时处于弱势方，没有其他选择，请法院对此情况综合考虑。四、2020年4月5日，被上诉人在庭审问题回复中陈述：“2020年3月25日接到传票后曾安排工作人员对涉案店铺进行清场，自行收回店铺……。”可见被上诉人是有能力自行收回店铺的，并且在2018年8月合同解除后就已经收回了店铺。所以，无论是根据合同约定，还是实际店铺的收回，被上诉人都无权向上诉人主张摊位占用使用费。升辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，上诉人占用涉案摊位系事实，应当依法支付摊位占有使用费。2018年8月7日，涉案合同到期后，上诉人并未按照合同约定将涉案摊位移交给被上诉人并办理书面移交手续。经被上诉人2018年10月26日发函催告后，至2018年11月24日才提交摊位退租退场申请，并明确“摊位移交日期以实际移交的日期为准”，被上诉人当日批准上诉人的摊位退租退场申请后，又于2018年11月26日再次发函催促上诉人于2018年12月4日前结清欠付费用并腾退摊位，但上诉人接函后却置之不理。因此，上诉人在合同到期后不及时腾退涉案摊位所产生的摊位占有使用费应当由上诉人依法承担。其次，《市场摊位租赁合同》系上诉人与被上诉人在平等、自愿的前提下签订，不存在无效情形。虽然，涉案合同第十三条第6款约定“。在出租方按前款约定追索承租方违约责任终结前，承租方存放在所租摊位内的设备设施均不得拆除或转移，出租方并有权采取相应的保全措施以保障自身权益不受进一步损害”，但在实际操作过程中，在承租方欠付费用的情况下，被上诉人同样会为承租方办理退场手续。上诉人于2019年2月22日得知应与招商部办理摊位移交手续的情况下，却始终未联系招商部办理涉案摊位的移交手续。2020年6月13日，在上诉人未支付一审判决确认的租金及违约金的情况下，被上诉人也是配合上诉人办理完毕了涉案摊位的移交手续。第三，缴纳租金及腾退摊位均系上诉人应当履行的合同义务，不因合同赋予被上诉人享有自行收回摊位的权利而消失。涉案摊位系经营家电类产品，被上诉人收回摊位需要综合考虑拆除成本、保管成本以及拆除过程中可能造成的物品毁损等问题，被上诉人自行收回摊位所产生的额外费用可能超过上诉人应当承担的摊位占有使用费，而额外费用一旦产生，同样应当由上诉人方承担。因此被上诉人不自行收回涉案摊位不能够成为上诉人不支付摊位占有使用费的抗辩理由。李莹未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。升辉公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令高海钧支付欠付租金59448元及违约金10022.93元(违约金以59448元为本金，自2018年8月8日起按照日万分之六计算至高海钧实际支付之日止，现暂计算至2018年5月15日）;2、判令高海钧支付摊位占有使用费92240.4元（摊位占有使用费自2018年8月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至高海钧实际腾退涉案摊位之日止，现暂计算至2019年5月15日）；3、判令李莹对高海钧的上述欠付款项承担连带清偿责任；4、判令高海钧立即腾退位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场家具厅负一层D036号摊位给升辉公司；5、本案诉讼费用由高海钧、李莹承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，升辉公司（出租方）与高海钧（承租方）、李莹（担保方）签订《市场摊位租赁合同》一份，租赁摊位位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场（以下简称市场）内家具厅负一层（区）D036号，共计壹个摊位，摊位面积约218.3平方米。摊位交付日期2017年1月20日，租赁期限共12个月，自2017年4月10日至2018年4月9日止。租金标准为9954元/月，租金总额119448元，分别于2017年1月20日、2017年7月22日分两次付清。租赁用途为经营家电类商品，品牌名称为万家乐、红日。合同第十三条违约责任部分约定，承租方违反合同约定未按期足额支付租金费用的，按逾期长短分别处理如下：逾期不超过30天的，每逾期一天，承租方按所欠租金费用总额的万分之六标准向出租方支付违约金；逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按合同租金费用总额的30%标准向出租方支付违约金。担保方愿意为承租方应承担本合同项下的所有债务和责任提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年。合同第十五条约定，租赁期限届满或合同终止时，承租方应于租赁期届满当日或合同终止当日将摊位完整的返还给出租方，并办理书面移交手续。否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用，并赔偿出租方因此遭受的一切损失，包括但不限于出租方因无法按期向新承租人交付该摊位而承担的违约责任，期间，出租方有权随时收回摊位。合同还约定了其他内容。2018年2月4日、4月9日，升辉公司两次向高海钧发送《催款函》，要求高海钧支付涉案摊位尚欠租金费用约76298元。2018年11月2日，升辉公司向高海钧邮寄《催款函》，该函载明：尊敬的高海钧业主：您承租我公司的升辉国际家居广场家具厅负一层D036号摊位已于2018年8月7日到期，至今尚未办理续租手续，也未将摊位移交给我公司并交清延期租金费用，此前，我公司已多次电、函催促，但您至今未来办理。为了切实维护贵我双方的合法权益，即日起我公司视为您自动放弃该摊位优先续租权。请您务必于2018年11月1日前来我公司付清延期租金费用，并将上述摊位腾空后移交给我公司。逾期，我公司将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理，并依法采取进一步措施向您追索上述延期租金费用，因此而造成的一切费用和损失均由您承担。2018年11月24日，升辉公司、高海钧签订《摊位退租退场告知书》一份，该告知书载明：业主姓名：高海钧，告知事项：逾期退场，摊位位置：XJJ厅-1区/层D036号，摊位面积：218.3㎡，合同届满日期2018年8月7日，退租退场原因：因经营困难，找不到营业员，摊位移交日期以实际移交的日期为准，业主签章处有高海钧签字。以下由出租方填写：市场部门意见：该业主合同到期日为2018年8月7日，合同期为尚欠房租78798元及延期至2018年11月24日的延期房租70524元，现业主提出逾期退场，请公司领导批示。招商部门意见：经招商部、市场部联合合同业主洽谈，建议收清延期租金费用和合同欠款后，给予清理退场。招商部另行租赁。领导审核意见：建议办理。2018年11月28日，升辉公司向高海钧再次寄送《致函》一份，要求高海钧于2018年12月4日前来付清租金78798元及截止发函之日产生的摊位延期租金费用77025元，并将上述摊位腾空后移交给升辉公司。逾期，升辉公司将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理。庭审时，高海钧提供微信聊天记录截屏显示，2019年2月22日，高海钧与升辉公司商户管理部工作人员季亚培通过微信联系，高海钧：“由于万家乐公司长期拖欠我公司的经营费用至今，我公司现已启用法律程序，望升辉公司能给我们宽限一下，看能不能分期付房租，先把店铺上交给升辉公司！”季亚培：“这个需要你来一下跟招商部谈。”高海钧称之后和升辉公司商谈退场情况，升辉公司以撤场影响升辉形象不允许撤，升辉公司称高海钧没有联系招商部人员。高海钧提供2020年3月28日其妻子李莹与升辉公司招商主管何剑通话录音：李：“上次咱这个店里面的人来拉，说不让拉，说是门让恁给锁上了是吧？”何：“对，因为这边欠款没交清。”李：“那就是说想处理想拉里面的货也不能拉吗？”何：“那你交钱吧，钱交到升辉拉走呗。”李：“我上次来了，我怎么看这里边堆的什么彩蛋是恁的东西是吧？”何：“对对，是的。”李：“怎么都堆恁的东西了？”何：“你这是临时放一下”……李：“这个锁是恁锁的还是保安锁的？”何：“这是我们一起锁的，公司锁的。”李：“公司锁的，哪个公司？何：”升辉公司。”升辉公司提供2020年3月28日其市场部工作人员何剑与高海钧妻子李莹的通话录音：李：“俺叫东西拉回来你不叫俺拉，俺把东西卖了钱给你房租也行。”何：“可以拉。”李：“你这东西都不让卖。”何：“可以拉，谁说不让拉的，可以拉。”李：“你这锁起来，什么。”何：“没锁，你来。”何：“你想搬什么东西，你现在可以搬，你现在搬是的。”升辉公司提供的2020年3月31日涉案商铺的照片，显示商铺门头为“红日厨卫”，商铺内还存有高海钧的橱柜、卫浴等物品。对于商铺上锁情况，升辉公司解释为：本案自立案后，期间高海钧始终不曾联系升辉公司处理涉案摊位的腾退事宜，为防止损失进一步扩大，升辉公司2020年3月25日接到传票后曾安排工作人员对涉案店铺进行清场，自行收回店铺。所以，在2020年3月26日将用于打包涉案店铺内产品的空箱子先放置于店铺内，并将涉案店铺上锁，但高海钧在2020年3月27日却主动联系升辉公司要求取回部分物品，升辉公司市场部工作人员何剑在上报公司后于2020年3月28日明确回复高海钧可以自行拉走自己的物品，当日，升辉公司工作人员将用于打包产品的空箱子收回并将锁具取下。高海钧称合同到期后没多久店铺就被升辉公司上锁了。对于涉案商铺何时上锁，双方均未提供证据。庭审中，升辉公司认可高海钧曾缴纳7000元装修押金，同意在本案中抵扣租金。一审法院认为，升辉公司与高海钧签订的《市场摊位租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，升辉公司按约提供了租赁房屋，高海钧作为摊位的承租人，应当支付租金。关于升辉公司要求高海钧支付欠付租金59448元，高海钧对租金数额无异议，但辩称应当扣除其所缴纳过的7000元装修押金，升辉公司亦同意。装修押金折抵租金后，高海钧还应当支付租金52448元。双方的租赁合同终止后，高海钧有义务将租赁商铺腾空，并返还给升辉公司，故对于升辉公司的该诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，按照合同约定，高海钧逾期支付租金，应当支付违约金，升辉公司要求高海钧支付违约金(违约金以59448元为本金，自2018年8月8日起按照日万分之六计算至高海钧实际支付之日止，现暂计算至2018年5月15日为10022.93元），该计算标准符合双方合同约定，但约定过高，结合高海钧逾期支付租金给升辉公司造成的损失情况，一审法院酌定支持违约金以52448元为本金，自2018年8月8日起按照同期银行贷款利率1.3倍计算至高海钧实际支付之日止。关于升辉公司要求高海钧支付摊位占有使用费（摊位占有使用费自2018年8月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至高海钧实际腾退涉案摊位之日止，现暂计算至2019年5月15日为92240.4元）。双方合同约定，租赁期限届满或合同终止时，承租方应于租赁期届满当日或合同终止当日将摊位完整的返还给出租方，并办理书面移交手续，否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。双方的房屋租赁合同到期解除后，虽高海钧欠付升辉公司租金，但仍应按双方合同约定到升辉公司处办理商铺退场手续。升辉公司多次发函要求高海钧办理退场相关手续，但高海钧均未按合同约定支付租金及办理退场，是导致涉案商铺租赁合同到期后产生占有使用费的原因之一。根据高海钧提供的证据，升辉公司有将涉案商铺上锁，以高海钧未交租金扣留高海钧物品、不允许高海钧取走的情形，亦是双方未及时办理退场手续的原因之一。其在给高海钧的告知函中也有逾期将自行收回摊位的内容，事实上，其并未自行收回商铺。因此，升辉公司对于双方未及时办理退场手续扩大的损失亦有过错。因此，一审法院酌定升辉公司、高海钧双方对于摊位占有使用费扩大的损失，各自承担50%的责任。从高海钧提供的微信聊天记录显示，在2019年2月22日，高海钧曾向升辉公司提出返还商铺，升辉公司回复要和招商部谈，高海钧未能举证在此之前曾向升辉公司提出腾空商铺并返还而被拒绝。因此，自2018年8月8日至2019年2月22日期间，仍应当按照租金标准支付占有使用费，费用为64701元。对于2019年2月22日之后的占有使用费，一审法院酌定由升辉公司、高海钧各自承担50%，高海钧应按照每月4977元标准支付占有使用费至商铺实际返还之日。关于升辉公司要求李莹对高海钧的上述欠付款项承担连带清偿责任，因商铺租赁合同约定担保方李莹保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年，现升辉公司在保证期间主张权利，担保人应承担保证责任，故关于升辉公司该项诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，高海钧支付升辉公司租金52448元、违约金（以52448元为本金，自2018年8月8日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至高海钧实际支付之日止）及摊位占有使用费（截止至2019年2月22日为64701元，自2019年2月23日起至实际返还商铺之日，按照每月4977元标准支付占有使用费）；二、高海钧于判决生效之日起二十日内将位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内家具厅负一层（区）D036号商铺腾空并交还升辉公司。三、李莹对上述判决第一项债务承担连带保证责任,李莹在承担保证责任后，有权向高海钧追偿。案件受理费3634元，由升辉公司负担634元，高海钧、李莹负担3000元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，双方当事人于2020年6月13日对案涉商铺进行了清理交接。本院认为，租赁合同到期后，双方未有续订租赁合同的意思表示，双方之间的租赁关系自租赁合同到期后终止。高海钧在租赁合同终止后负有结清租金，向升辉公司返还商铺的义务。评价本案二审争议的占有使用费需要查明，高海钧在租赁合同终止后是否还占有原承租商铺。从查明的事实来看，高海钧的物品在一审起诉前一直在案涉商铺内。但是，占有作为行为表现，体现了占有人主观上的占有、控制的意思表示，故评价本案争议的占有使用费不能仅依据高海钧的物品留存在案涉商铺内这一客观事实，还需要评价高海钧在租赁合同终止后对案涉商铺是否有主观上的占有、控制的意思表示。高海钧上诉主张，升辉公司因高海钧未结清租赁合同项下的租金，不允许高海钧将案涉商铺内的物品搬出；升辉公司抗辩，其多次发函催促高海钧腾退房屋，高海钧拒不腾退。双方提交的证据展示的直观事实：升辉公司于2018年2月4日、4月9日两次向高海钧发送《催款函》，要求高海钧支付欠付租金。租赁合同于2018年8月7日终止。2018年11月2日，升辉公司向高海钧邮寄《催款函》，催要租金，要求高海钧腾房，并表示逾期将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理。高海钧于2018年11月24日向升辉公司提交《摊位退租退场告知书》，以“经营困难，找不到营业员”为由申请移交摊位；升辉公司相关部门负责人签署意见：“经招商部、市场部联合合同业主洽谈，建议收清延期租金费用和合同欠款后，给予清理退场”。2018年11月28日，升辉公司向高海钧再次寄送《致函》一份，要求高海钧付清租金及摊位延期租金，腾退摊位，并表示逾期升辉公司将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理。2019年2月22日，高海钧联系升辉公司工作人员，请求允许分期支付房租，先移交店铺。2020年3月28日的录音及2020年3月31日的照片显示，案涉商铺由升辉公司上锁。2020年6月13日，双方完成案涉商铺的交接。从上述证据反映的直观事实可以印证高海钧多次要求移交案涉商铺；升辉公司接收案涉商铺未与交清租金这一条件脱钩。特别是在高海钧提交书面申请的情况下，升辉公司明确以交清租金为接收商铺的前提条件。据此，本院认定，高海钧于2018年11月24日向升辉公司提交《摊位退租退场告知书》，明确表明其不愿意占有案涉商铺，升辉公司行使留置权，应视升辉公司接管案涉商铺，高海钧无需支付此后的占有使用费。对案涉商铺在2018年11月24日之前的占有控制，高海钧未能举证证明责任在升辉公司，相应的占有使用费由高海钧承担。鉴于双方当事人在一审判决后对案涉商铺进行了清理交接，本院对升辉公司有关交付案涉商铺的请求不再支持。综上，高海钧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初3057号民事判决；二、高海钧于本判决生效之日起十日内给付江苏升辉装饰建材实业有限公司租金52448元、违约金（以52448元为基数，支付自2018年8月8日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付）及摊位占有使用费35503元；三、李莹对本判决第二项债务承担连带保证责任,李莹在承担保证责任后，有权向高海钧追偿。四、驳回江苏升辉装饰建材实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3634元，由江苏升辉装饰建材实业有限公司负担1334元，由高海钧、李莹负担2300元；二审案件受理费3178元，由江苏升辉装饰建材实业有限公司负担2000元，由高海钧负担1178元。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二〇年十一月九日书记员  魏天玥