新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2935号 上诉人(原审被告、反诉原告)：杨新洲，男，1962年4月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉怀，男，1961年4月25日出生，汉族，伊犁州工商联工作人员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：范秋芳，新疆资本律师事务所律师。 上诉人杨新洲因与被上诉人张玉怀房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人杨新洲及其委托诉讼代理人李宏，被上诉人张玉怀的委托诉讼代理人范秋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨新洲上诉请求：撤销一审判决书第四项，依法改判由张玉怀向我支付违约金100,000元。事实和理由：我在一审提起反诉时，既要求张玉怀向我支付定金70,000元，也要求张玉怀向我支付违约金100,000元。双方合同约定的交付定金150,000元违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，该定金条款约定无效。且张玉怀在2015年1月16日签订合同时并未交付150,000元定金，而是在2014年12月2日交付了50,000元，2015年1月17日交付了100,000元，两笔款项的交付时间均不是合同约定的定金交付时间，性质应当是预付款和房款。一审判决书已经认定张玉怀违约，按照合同约定，应当向我支付违约金。且双方合同约定的违约金是100,000元，按照定金罚则只能支持70,000元，显然不足以弥补张玉怀违约给我造成的损失，应当另行支持3,000元的违约损失。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。 张玉怀辩称，不同意杨新洲的上诉请求以及依据的事实和理由。杨新洲并未提供任何证据证明其实际损失，在此情况下，仍然坚持定金罚则和违约条款并用，没有事实和法律依据。根据法律规定，违约金和定金条款应当择一适用，杨新洲在一审法院向其释明之后仍然不明确自己的诉讼请求，因此，一审法院在杨新洲诉求不明确且未向法庭举证证明其实际损失的情况下，适用定金罚则并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张玉怀向一审法院起诉请求：1.判令杨新洲向张玉怀双倍返还定金140,000元；2.判令杨新洲向张玉怀返还购房款80,000元。 杨新洲向一审法院反诉请求：1.判令张玉怀向杨新洲支付定金70,000元；2.判令张玉怀向杨新洲支付违约金100,000元。 一审法院认定事实：杨新洲有一拆迁安置房向外出售。张玉怀、杨新洲经协商于2015年1月16日签订《房屋买卖合同》。合同约定杨新洲（甲方）将位于乌鲁木齐市XX及XX室面积为74.96平方米的房地产出卖给张玉怀（乙方），房屋定于2015年5月过户，过户手续由甲方办理。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为350,000元，约定乙方在签订本合同时支付定金150,000元。乙方在支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在2015年5月将该房产交付乙方。本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付100,000元的违约金。张玉怀、杨新洲在合同后签字。在合同签订前的2014年12月2日，张玉怀向杨新洲支付定金50,000元，在合同签订后的第二日，即2015年1月17日张玉怀又向杨新洲支付定金100,000元，杨新洲向张玉怀出具的收据均记载收到购房“定金”。一审法院认为，本案争议焦点之一为合同一方是否存在违约行为。关于双方谁存在违约行为的认定方面，根据杨新洲提供的二份录音可以认定，张玉怀曾同意杨新洲延期交房，故杨新洲不存在延期交房的违约情形。张玉怀未提供证据证明双方在签订合同时关于房屋布局曾有过约定，且杨新洲实际交付房屋的格局与约定不一致。一审法院认为张玉怀作为给付定金的一方解除合同未继续履行约定债务，无权要求返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中双方合同总价款350,000元，定金金额最多不得超过百分之二十即70,000元，杨新洲实际收取150,000元，70,000元定金不予返还，剩余80,000元应当抵作购房款向张玉怀予以返还。本案争议焦点之二为违约方是否应当向守约方承担除定金罚则之外的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，根据该条规定，违约金和定金只能选择一项适用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经一审法院释明上述法律规定后，张玉怀选择按照定金罚则变更诉讼请求，杨新洲仍继续同时向张玉怀主张违约金和定金两项诉讼请求，但杨新洲未向法院提供证据证明损失总额且定金数额70，000元不足以弥补其损失，一审法院已经认定张玉怀未继续履行合同约定的债务，70,000元定金不予返还，故杨新洲要求张玉怀再次向其支付定金70,000元和违约金100,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不应予以支持。判决：一、杨新洲于判决生效后三日内向张玉怀返还房款80,000元；二、驳回张玉怀要求杨新洲双倍返还定金140,000元的诉讼请求；三、驳回杨新洲要求张玉怀支付定金70,000元的诉讼请求；四、驳回杨新洲要求张玉怀支付违约金100,000元的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：杨新洲要求张玉怀向其支付违约金100,000元，有无相应的事实和法律依据。对此，本院认为，首先，杨新洲与张玉怀签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。根据该合同约定，涉案房屋的交易价格为350,000元，张玉怀在签订合同时应支付定金150,000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”根据该司法解释的规定，双方当事人约定的定金超过了主合同标的额20%的部分法院不予支持，因此，一审法院认定双方约定的定金数额为350,000元的20%，即70,000元，并无不当。杨新洲上诉认为，双方合同约定的定金数额超过合同标的额的20%，因此，该定金条款无效的上诉意见，与上述司法解释的规定不符，本院不予采信。二审中，杨新洲认为张玉怀并未在双方合同约定的时间交付定金，因此，张玉怀于2014年12月2日及2015年1月17日交付的两笔款项共计150,000元系涉案房屋的预付款和房款，而非定金。对此，本院认为，该两笔款项张玉怀确实未依据合同约定的定金给付时间向杨新洲交付，但从该两笔款项的数额以及杨新洲出具的收据内容来看，该两笔款项确为定金，而杨新洲认为该两笔款项系张玉怀在支付定金之前向其支付的预付款和房款的上诉意见，不符合房屋买卖合同法律关系中当事人的交易习惯，本院亦不予采信。其次，杨新洲与张玉怀在《房屋买卖合同》中既约定了违约金，又约定了定金，杨新洲在起诉时坚持同时主张违约金和定金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条法律规定，在合同双方当事人同时约定了违约金和定金时，守约方应当择一主张，而杨新洲在一审法院向其释明相关法律规定后，仍坚持同时主张违约金和定金，不同意作出选择。从保护守约方利益的角度出发，一审法院在杨新洲未向法庭举证证明其实际损失的情况下，选择适用定金罚则并无不当，本院予以维持。对杨新洲认为张玉怀还应向其赔偿违约金的上诉请求，因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨新洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元（杨新洲已预交），由杨新洲负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十一月四日 书记员 刘 杨