云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1240号上诉人（原审被告）：勐海两制茶都旅游开发有限公司，住所地勐海县勐海镇南海路********。统一社会信用代码：915328225993414093。法定代表人：杨金基，董事长。委托诉讼代理人：高慧明、吴琪莹，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：贺文勇，男，1983年8月23日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：宋奇薇、刘金剑，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。上诉人勐海两制茶都旅游开发有限公司（以下简称两制茶都公司）因与被上诉人贺文勇商品房预售合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2020）云2822民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。两制茶都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人虽出具了收据，但双方并未签订工程施工合同，被上诉人所承包的全部工程都来自薄亦涵的分包，在另案的工程款纠纷中，上诉人不用承担任何责任。上诉人与薄亦涵所签订的结算协议与上诉人无关，不能证明上诉人有拖欠贺文勇工程款的及以房抵扣款的情况，一审认定薄亦涵已支付的3517570元工程款中包含以房抵扣的工程款572670元不当。二、被上诉人认为《商品房购销合同》系用工程款抵房款，但被上诉人的全部工程款已经另案判决，本案中《房款抵工程款协议》的内容没有具体的工程量、抵扣工程多少工程价款，房屋号码与《商品房购销合同》中的房号也不一致，这些均不符合日常生活中抵款协议的内容及交易习惯，《商品房购销合同》中的房屋真实存在，但该合同未实际履行，合同并非因没有预售许可证而无效，而是因为该合同系附条件生效的合同，生效条件是被上诉人要承包上诉人的工程，且上诉人欠被上诉人未付工程款的情况时基于《房款抵工程款协议》而生效，被上诉人没有与上诉人签订施工合同或补充协议，双方亦未发生工程施工合同关系，《房款抵工程款协议》又缺乏主要内容，《商品房购销合同》未达到生效条件，应为无效合同。诉讼费用的收费凭证不能证实是被上诉人的损失，法院驳回其诉讼请求的风险，被上诉人在起诉时就应当知道，过错人是被上诉人，应由其自行承担。贺文勇辩称，如果上诉人按照合同协议完全履行合同，被上诉人无需诉讼，因此，诉讼风险应当由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。上诉人是发包方，被上诉人是实际施工人，惠东公司是分包方，惠东公司以及博亦涵对上诉人享有债权，薄亦涵将上诉人的债权转移给被上诉人符合法律规定，同时惠东公司将两制茶都的债权转移以后，已经实际履行。商品房购销合同以及上诉人出具的收据可以证实债权的转移已经完成。被上诉人起诉惠东公司，薄亦涵根据双方于2017年12月25日所做的结算协议为基础主张债权，上诉人与被上诉人在2016年7月18日签订购房协议，结算协议已经扣除2016年7月19日这部分工程款。因此贺文勇认为贺文勇已经支付了购房款，根据双方签订的商品房购销合同以及被上诉人已经向上诉人进行了工程款的抵扣，从而完成了商品房购房款的交付，请求中级人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。贺文勇一审诉讼请求：1.确认贺文勇与两制茶都公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.两制茶都公司返还购房款572670元及利息120260.7元（利息计算至债务全部清偿之日止，现暂从2016年7月19日计算至起诉之日即2020年1月19日，按年利率6%计算）及实现（2019）云2822民初747号案件债权支付的诉讼费11606元、（2019）云28民终844号上诉费5803元，并承担支付购房款的一倍即572670元的赔偿责任，合计1283029.7元。一审法院认定事实：2016年4月5日，贺文勇与两制茶都公司签订了《房款抵工程款协议》，约定按照福建惠东公司小区路面施工补充协议约定的工程款抵房款，由贺文勇自愿选择国际普洱茶都一期商铺34栋03、04、05、06，几个单元总面积826.25㎡，作为工程款抵房款的房源，并约定在贺文勇施工完毕三个月后，两制茶都公司未给付贺文勇足额工程款，则上述房源贺文勇按已经协议好的房价与两制茶都公司签订购房合同。2016年7月18日，贺文勇与两制茶都公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定两制茶都公司将位于勐海（国际）普洱茶都第33幢第1-4层33-02号的房屋出售给贺文勇，购房总价款为572670元，并于2016年7月19日向贺文勇出具贺文勇购房《收据》，但贺文勇未实际向两制茶都公司支付购房款，两制茶都公司至今未向贺文勇交房，也未办理涉案房屋备案及过户手续。2017年12月25日，薄亦涵与贺文勇签订《结算协议》，双方经结算，贺文勇在中国勐海（国际）普洱茶都一期项目中所施工的工程总价为5040505元，并确认截止签订协议当日，薄亦涵已向贺文勇支付了3517570元工程款，还剩余1522935元未支付。剩余未支付的工程款1522935元贺文勇通过（2019）云2822民初381号案件、（2019）云28民终969号案件进行主张，经法院生效判决确定由薄亦涵、福建惠东公司连带向贺文勇支付工程款。贺文勇在两制茶都一期项目中仅有5040505元的工程，并无其他工程。薄亦涵已支付的3517570元工程款中包含以房抵扣的工程款572670元。后因贺文勇未取得抵扣工程款房屋，贺文勇通过（2019）云2822民初747号案件要求两制茶都公司履行过户手续，经法院判决驳回诉讼请求，贺文勇不服法院判决上诉后撤回上诉，两个案件产生案件受理费11608元和上诉费5803元。另查明，两制茶都公司开发建设的中国勐海（国际）普洱茶都一期第一标段位于勐海县，用地面积33449平方米，预售房屋面积52387.88平方米，批准预售栋号为5栋-26栋，33栋至今未取得预售许可证。该工程系两制茶都公司开发，薄亦涵挂靠福建惠东公司承包工程，后薄亦涵以福建惠东公司名义将中国勐海（国际）普洱茶都一期项目中建筑市政道路的施工工程分包给贺文勇。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，通过《结算协议》与生效裁判文书可知，薄亦涵、福建惠东公司应向贺文勇支付工程款，薄亦涵、福建惠东公司相对于贺文勇系债务人，但根据《房款抵工程款协议》，两制茶都公司愿意以其建设的房屋作为贺文勇部分工程款的抵扣，双方签订了《房款抵工程款协议》与《商品房购销合同》，贺文勇作为债权人，其在协议上签字的行为即表示其同意债务转移，故薄亦涵、福建惠东公司欠贺文勇572670元工程款的债务已转移给两制茶都公司，双方通过签订《商品房购销合同》以购买房屋的形式抵销了贺文勇与薄亦涵、福建惠东公司之间的572670元债务，约定抵扣的房屋房号与签订《商品房购销合同》上约定的房号不一致，并不影响债务转移及以房抵工程款的意思表示。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，贺文勇、两制茶都公司之间签订《商品房购销合同》虽是衍生于工程款抵扣，但无论是抵扣工程款、支付现金或转账等方式，均应视为贺文勇出资购买房屋，并且购买的房屋为190.89㎡，价款为572670元，单价为3000元/㎡，并非系低于当时市场价购买，而两制茶都公司亦向贺文勇出具了载明贺文勇支付购房款的《收据》，贺文勇未实际支付房款而两制茶都公司愿意出具《收据》即可印证双方之间债务转移以房抵工程款的真实性，所以现贺文勇、两制茶都公司之间签订了《商品房购销合同》，两制茶都公司作为出卖人，其出售的33栋第1-4层33-02号的房屋至今未取得预售许可证，根据法律规定《商品房购销合同》应认定无效。而《房款抵工程款协议》系双方真实意思表示，债务转移、以房抵工程款并未违反法律禁止性规定，故《房款抵工程款协议》合法有效。再次，贺文勇、两制茶都公司双方签订的《房款抵工程款协议》约定的签订《商品房购销合同》实现以房抵工程款的条件为贺文勇施工完毕办理结算三个月后，2017年12月25日贺文勇即与薄亦涵进行了结算，至今已远超过三个月，条件已成就。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定，现本案《商品房购销合同》因出售的房屋没有取得商品房预售许可证明导致合同无效，贺文勇可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故贺文勇主张返还购房款一审法院予以支持，利息自贺文勇与薄亦涵签订《结算协议》之日起计算，即2017年12月25日开始计算至购房款实际还清之日止，按照2017年中国人民银行同期同类贷款一至五年年利率4.75%计算。对贺文勇主张的损失（2019）云2822民初747号案件支付的诉讼费11608元，属于贺文勇为实现债权产生的合理损失，一审法院予以支持；（2019）云28民终844号上诉费5803元，贺文勇上诉后自行撤回上诉，对上诉费一审法院不予支持。对贺文勇主张的支付购房款一倍的赔偿责任，贺文勇虽然系涉案**工程市政路面的实际施工人，其身份较普通购房者稍有特殊，但不能苛责及推断出其必然知晓涉案房屋未取得施工许可证，且在（2019）云2822民初747号案件贺文勇主张交付房屋时两制茶都公司答辩陈述一期工程内并不包含33栋房屋，所以在双方签订《商品房购销合同》以房屋抵扣工程款时两制茶都公司存在故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，应向贺文勇承担支付一倍购房款的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、贺文勇与两制茶都公司于2016年7月18日签订的《商品房购销合同》无效；二、两制茶都公司于判决生效之日起向贺文勇返还购房款572670元、支付利息44342.7元（利息以572670元为基数，按照2017年中国人民银行同期同类贷款一至五年年利率4.75%，自2017年12月25日起计算至2019年8月19日为44342.7元；2019年8月20日起的利息，以572670元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，计算至572670元实际返还之日止）、赔偿实现债权的损失11608元及赔偿一倍购房款572670元；以上合计1201290.7元；三、驳回贺文勇的其他诉讼请求。案件受理费16347元，由贺文勇负担981元，由两制茶都公司负担15366元。二审中，上诉人两制茶都公司、被上诉人贺文勇均未提交新证据。上诉人两制茶都公司认为一审法院遗漏认定双方签订的《房款抵工程款协议》未实际履行，一审法院认定贺文勇在两制茶都一期项目中仅有5040505元工程，并无其他工程及薄亦涵已支付的3517570元工程款中包含以房抵扣的工程款572670元不当，薄亦涵与贺文勇结算协议仅能证明薄亦涵欠贺文勇工程款，不能证明两制茶都公司欠贺文勇工程款，以房抵工程款。被上诉人贺文勇对一审法院认定的法律事实未提出异议。本院认为，一审法院结合本案证据及另案生效判决确认上述事实并无不当，本院对一审法院认定的法律事实予以确认。本院认为，关于两制茶都公司是否应当向贺文勇支付双倍房款及其利息的问题，两制茶都公司与贺文勇签订了《房款抵工程款协议》，约定若未给付足额工程款，则将该协议约定的房源与贺文勇签订购房合同，双方后又于2016年7月18日签订了相关合同，两制茶都公司于次日出具了购房总款为572670元的收据，在实际履行过程中，贺文勇起诉要求两制茶都公司交付房屋时，两制茶都公司在该案中抗辩一标段中没有合同所约定的房屋，即使有该房屋，涉案房屋也无合法手续。因双方未能按以房抵债合同清偿债务，两制茶都公司应当向贺文勇支付收据中载明的572670元，但因双方之间并非房屋买卖合同关系，而系以房抵债的关系，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定判决两制茶都公司双倍返还购房款不当，本院予以纠正。两制茶都公司在履行《房款抵工程款协议》中即未按时支付工程款，后签订的商品房买卖合同又无效致使贺文勇未能拿到其指定的房屋，其履行合同不当，存在违约行为，其应承担贺文勇在此过程中的损失并承担违约责任，对于一审判决两制茶都公司负担贺文勇所支付的诉讼费用本院予以维持。一审判决双倍返还购房款并按同期利率支付利息的违约责任，因双倍返还购房款被本院纠正，本院对一审判决不当的利率予以纠正，按《房款抵工程款协议》的约定，在贺文勇施工完毕三个月后，两制茶都公司未能给付足额工程款，则贺文勇按已经协议好的房价与两制茶都公司签订购房合同，后双方于2016年7月18日签订购房合同，按合同约定，未给付足额工程款才签订购房合同，因此双方签订购房合同之日即应视为两制茶都公司应足额支付工程款之日，两制茶都公司从该日起应当承担违约责任，故本院从2016年7月19日起按年利率6%予以支持贺文勇所诉利息。综上所述，两制茶都公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持勐海县人民法院（2020）云2822民初16号民事判决第一项，即“贺文勇与两制茶都公司于2016年7月18日签订的《商品房购销合同》无效”；二、撤销勐海县人民法院（2020）云2822民初16号民事判决第二项、第三项；三、勐海两制茶都旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向贺文勇支付572670元，并按年利率6%支付该款自2016年7月19日起至全部款项清偿之日止的利息；四、勐海两制茶都旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向贺文勇支付11606元；五、驳回贺文勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各16347元，均由贺文勇负担7371元，由勐海两制茶都旅游开发有限公司负担8976元。各方当事人预交的案件受理费法院不另清退，由负担方径付预交方。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年十一月五日书记员  郭力菲