江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3366号上诉人（原审被告）：无锡永安房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路**。法定代表：苏长洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：储建荣，江苏储君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗怡，江苏储君律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：无锡市傣妹火锅店，，住所地无锡市梁溪区新巷**投资人：胡红兰，该店总经理。委托诉讼代理人：许静霞，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鑫，江苏漫修律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：无锡博睿投资发展有限公司，住，住所地无锡市滨湖区楝泽路9-4/div>法定代表人：朱秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩凯，江苏中智律师事务所律师。委托诉讼代理人：许中樑，江苏中智律师事务所律师。上诉人无锡永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人无锡市傣妹火锅店（以下简称傣妹火锅店）、无锡博睿投资发展有限公司（以下简称博睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初5613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。永安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傣妹火锅店对其的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。第一、傣妹火锅店系以租金高无法承受为由擅自搬离，构成终止租赁关系。2014年7月17日，傣妹火锅店的法定代表人胡红兰向其公司总经理黄波发送短信：“黄总您好，由于家乐88那边催得急，所以决定明天就停业，向您汇报一下。”该短信证明由于博睿公司催讨租金加之傣妹火锅店认为租金过高，所以傣妹火锅店在2014年7月18日就停止经营。2015年1月27日，永安公司向包括傣妹火锅店在内的承租户发函，当时没有任何要求傣妹火锅店搬离的意思表示，反而表示希望承租户配合管理，一起努力。2015年3月23日，胡红兰向黄波再次发送短信：“黄总好，前些时候和于黎明联系傣妹租金的事，原来希望在你们和袭总的纠纷解决之前，按照和他们原先谈好的新的租金支付的，上周五于总通知我不行了，要按原租金支付。由于高租金无法接受，所以于今天停业搬离。向你汇报一下。”该短信证明傣妹火锅店曾就租金问题与其公司的于黎明协商。其同意按照《租赁合同》约定的租金标准执行，但傣妹火锅店认为租金过高无法接受，所以于2015年3月23日擅自搬离，构成终止租赁关系。第二、对傣妹火锅店交给博睿公司的租金金额的基本事实认定不清。根据江苏省高级人民法院（以下简称省高院）（2017）苏民终1867号（以下简称1867号）民事判决，傣妹火锅店向博睿公司支付的租金应由其收取，虽然傣妹火锅店与博睿公司均认可傣妹火锅店没有拖欠租金和违约情形，但租金事关其公司权益，法院应查明租金的金额。二、一审判决认定事实错误。第一，《代销合同》不是综合性协议，合同内容均基于代理销售法律关系。1.基于双方买断承包代理销售的法律关系，双方约定由博睿公司负责工程项目的施工。2.基于商业地产的投资销售要求，同时基于双方代理销售的法律关系，双方约定博睿公司可在代理销售期间经其同意可对暂未售出的房产出租并收取租金收益，如果没有代理销售的法律关系，不可能产生对工程项目以及商铺出租事项的约定，所以合同内容不可分离，不构成相对独立的综合性协议。第二，基于本案现有证据无法证明博睿公司与其之间构成代理租赁关系。1.《代销合同》无法推定其与博睿公司构成代理租赁关系。《代销合同》第15条指的是博睿公司不能完成销售义务下的违约责任即不能获得租金收入，并不能证明其取得租金。1867号民事判决亦根据双方对租金归属的约定，而非代理出租法律关系，在博睿公司未按约完成销售义务的情况下，判决由其享有租金利益，也可进一步推定其与博睿公司之间不构成代理租赁关系。2.博睿公司对外出租的行为必须经过其的授权或同意。博睿公司无任何证据证明受其委托经营管理并代为出租、获得授权或事后追认。3.博睿公司与傣妹火锅店签订的两份租赁合同中“博睿公司受永安公司委托经营管理并代为出租”之约定，系博睿公司单方面陈述且其未能提供其他证据证明出租行为经过其授权或同意。第三，关于其在1867号一案的一审中提交的反诉证据六载明的“根据合同，经永安公司同意，由博睿公司将涉案合同项下的商铺部分已经出租，截至2015年2月28日租金、物业费总计为529.14万元，该租金已由博睿公司代为收取，故要求返还”，该表述系对《代销合同》第15条中“经甲方同意”的直接引用；另外，应做如下理解：1.根据《代销合同》所使用的词句，博睿公司代理出租的前提是经过其同意；2.根据合同的有关条款，《代销合同》第五部分乙方的17项权利与义务中仅对博睿公司出租房产的权利明确了必须经其同意的前提条件，足以推定“经甲方同意”不包含在《代销合同》的授权范围内，其在签订合同时并未同意博睿公司代为出租。3.根据合同目的，《代销合同》目的系建立代理销售法律关系而非建立代理租赁法律关系。综上，家乐88生活广场是大型商业综合体，其并不清楚博睿公司将房产出租给傣妹火锅店；其没有提出异议并不等于同意博睿公司擅自租赁的行为，出租房产系涉及其权益的处分行为，没有充分的证据，不能认定其与博睿公司构成代理租赁关系。被上诉人傣妹火锅店辩称：一、其在租期内已经如期支付租金，不存在拖欠租金的事实。二、1.关于永安公司与博睿公司的《代销合同》，因其不是合同相对方，该《代销合同》不能约束其。在其承租房屋前，其法定代表人胡红兰已经与永安公司黄波进行确定，并被告知授权由博睿公司与其签订租赁合同。2.其与博睿公司在2013年11月即签订了《租赁合同》并已入住装修，直到2015年的2月份才停止经营，在长达一年多的时间里，如果博睿公司无权出租，则作为产权人的永安公司不向其提出异议是不符合逻辑、不符合常理的。三、胡红兰与黄波的短信记录，发送短信的手机号码系胡红兰使用，但黄波现有手机中的短信是从之前使用的手机中复制过来，无法证明完整性是否与原始内容一致，故真实性不予认可；即使是真实，其意见一审中已经说明；且2014年7月17日的短信证明其并没有于7月18日就停业，而是至2015年2月停业；2015年3月23日的短信，因为其在2014年9月与博睿公司口头协商一致降低了租金，而永安公司与其商谈要求按租赁合同的租金执行，其没有同意，所以不是其因租金高而不再承租，而是永安公司擅自提高租金标准。综上，其在租赁期内无任何违约行为，系永安公司致使其无法继续承租，对其造成的损失应该赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人博睿公司辩称：对《代销合同》第15条中“经甲方同意”的理解，应当是包含在合同的授权范围内即签订合同即代表作为甲方的上诉人永安公司已经同意其代为出租的相关权利。永安公司在1867号一案一审中提交的反诉证据清单证据六中的表述内容，与永安公司的上述观点不一致。至于永安公司举证的短信，由法院依法认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。傣妹火锅店向一审法院起诉请求：1.判令博睿公司返还保证金101300元并赔偿装修损失567736.98元，合计669036.96元；2.判令永安公司对博睿公司应赔偿的装修损失567736.98元承担连带赔偿责任。事实与理由：2013年11月21日，其与博睿公司签订两份《租赁合同》，约定由其承租位于无锡市永乐路380-2008号、388-2018号即“家乐88生活馆”商铺，租赁面积约532.87平方米，租赁期限5年，至2019年3月31日结束，其依约支付了保证金101300元并对上述商铺进行装修后使用，期间按期支付租金及物业费、水电费等各项费用。2015年1月，永安公司函告其博睿公司将涉案房屋出租给其的行为属擅自出租的侵权行为，并要求其限期迁出；其与永安公司协商继续承租涉案房屋，但最终没有达成协议，只能被迫停止经营并搬离承租房屋。一审法院认定事实如下：2013年11月21日，博睿公司与傣妹火锅店签订两份《租赁合同》，约定：鉴于合同所涉及房屋现所有权人为永安公司，永安公司预进行销售，博睿公司受永安公司委托经营管理并代为出租，据此，双方确认于永安公司房屋出售后，傣妹火锅店承诺自收到博睿公司书面通知后十日内至博睿公司处按博睿公司要求与新业主、博睿公司、博睿公司指定的物业公司再行签订相关的法律文书，所涉及内容以不超出合同傣妹火锅店所应承担的义务为限；如傣妹火锅店未按约签订新的合同等法律文书，视为傣妹火锅店违约，博睿公司有权单方面解除合同并要求傣妹火锅店承担违约金；博睿公司出租给傣妹火锅店的房屋座落在无锡市永乐路388-2008号，商铺编号：N-A2c（2层）/永乐路388-2018号，商铺编号：N-A2d（2层）；租期5年，即2014年4月1日起至2019年3月31日止，傣妹火锅店每3个月向博睿公司支付租金，先付后用；傣妹火锅店应于合同签定后的三个工作日内向博睿公司支付相当于二个月的房屋租赁保证金，即人民币34400元/66900元；等。合同签订后，傣妹火锅店向博睿公司支付保证金101300元、第一期租金后，博睿公司按约将出租房屋交给傣妹火锅店，傣妹火锅店对上述房屋进行装修后使用，租赁期间未有违约行为。2015年1月27日，永安公司向承租“88生活广场”（傣妹火锅店承租的房屋在该广场内）的承租户发函，称2013年11月8日其与博睿公司签订代理销售合同，合同签订后博睿公司在合同规定的期间内未能履行买断销售义务，构成违约，并给其造成重大经营损失，其已委托律师于2014年12月4日向博睿公司发函，如博睿公司不能接函后五日内支付房产销售额，则构成根本违约，其决定解除合同，同时要求博睿公司赔偿经营损失、立即归还已经收取的相关房屋租金，移交相关租赁手续等。傣妹火锅店收函后，于2015年2月停止营业。同年10月15日，傣妹火锅店向博睿公司发函，称因家乐88生活广场管理方非因博睿公司意愿变更，傣妹火锅店无法就相关商铺租赁事宜与管理方达成一致意见，故于2015年2月被迫停业，并要求博睿公司接函之日起十日内返还租赁保证金101300元等。2015年4月，傣妹火锅店收到永安公司的函，内容为：鉴于贵司占用江苏省无锡市南长区永乐路388-2018号，商铺编号：N-A2d（2层）、388-2008号，商铺编号N-A2c（2层）房产，永安公司特此向贵公司发函如下：一、永安公司为永乐路380-392号规划建筑面积约11547平方米（1-4层）房地产的开发商和所有权人，对上述房产享有排他、绝对的所有权，包括但不限于收益权、处置权、使用权。二、根据永安公司与博睿公司签订的《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》约定“经永安公司同意，博睿公司在代理销售期间可对未售出的房产出租给租赁经营户……”经核实，博睿公司未经永安公司同意将上述物业出租给贵公司，根据《民法通则》相关规定博睿公司未经永安公司擅自出租给贵司的行为属于侵权行为，应认定无效。三、请贵司收到本函后立即与永安公司联系，并将拖欠的占用费支付给永安公司，并在收函后10日内迁出物业，如若需租赁物业的，可与永安公司另行签订租赁合同，等。傣妹火锅店收函后未与永安公司签订租赁合同，并迁出承租房屋。经法院委托无锡友信资产评估有限公司评估，案涉房屋内装修装潢在2015年2月1日的价值为567736.98元。还查明，2010年11月1日，永安公司取得家乐苑（包括“家乐88生活广场”）商品房预售许可证（其中商业11547.44平方米）。2012年上半年，永安公司与博睿公司开始磋商“家乐88生活广场”承包代理销售事宜，2013年11月18日，永安公司（甲方）与博睿公司（乙方）签订《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》（以下简称《代销合同》），约定博睿公司为承包销售代理商：一、合同有关的概念定义：对外销售报价，经甲方签字并加盖公章确认后的销售价格表即为对外销售报价，用于销售中心对外报价。二、承包代理销售内容：“家乐88生活馆”（1-4层），建筑面积约11547平方米的商业物业项目的销售及策划推广工作（该物业已于2012年9月底通过政府部门综合验收）。本项目乙方代理销售的买断价为2.97亿元，合同期内销售额超过部分按附件四方式分配；合同买断总价包含内容：①本案1-4层商业房产所有权；②增加的辅助工程费用（附件三），此费用由乙方代付，双方确认金额为3700万元，此费用最终双方结算时转为乙方支付的部分买断款，乙方应提供上述费用的结算票据，作为甲方的开发成本。乙方支付履约保证金2500万元，如果乙方不能按合同约定的期限完成代理销售义务，甲方有权将该保证金转为乙方对甲方的损失赔偿。三、承包销售期限：双方约定正式对外销售日期暂定为2013年11月28日，销售期限为正式对外销售日期起12个月止。最终以取得预售许可证为计算日期。预售许可证由乙方代表甲方办理，预售许可证最迟在2013年11月28日前办妥，如超出上述期限，甲方有权解除合同。因甲方未能在要求的时间内完成土地及房屋分割等工作事项导致超出上述期限，乙方有权解除合同。因甲方不能及时按政府部门要求在乙方协助办理预售许可证提供相应资料造成超出上述期限，由甲方自行承担后果；乙方有义务于销售期间内完成代理买断销售额。销售期分为四个阶段。四、甲方权利与义务：甲方应于对外销售日期前向乙方提供政府有关部门提供的可满足于正式销售所需要的所有批准性证件（包括但不限于国有土地使用权证书等）。五、乙方权利与义务：按甲方确认的要求做好附属设施的改造工程；负责安排各项市场策划和广告推广活动；乙方根据业务拓展需要自行购置乙方日常运营的相应办公设备；合同期内，乙方承担销售现场自身运营的日常办公费用；经甲方同意，乙方在代理销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，如果乙方能在合同约定的期限内完成销售义务，则租金收入归乙方所有，否则归甲方所有；乙方有权另外委托专业公司代理销售本项目房屋，甲方不得干预；乙方需确保完成附件三清单所列的工程项目，否则视为违约，甲方在乙方的收益中扣除。六、售楼款项之收取：销售代理期间，客户交付的定金及预付款由甲方收取，并于当日出具收据；甲方与客户签订房地产买卖合同，客户付清房款后，甲方应开立相应正式发票。……八、销售结算：当销售总额达到2.35亿元起，2500万元履约保证金及博睿公司代付的3700万元辅助工程款转为销售额，即博睿公司已达到买断销售总额2.97亿元。十、合同履行期间，甲、乙任何一方构成违约，支付违约金500万元；一方构成违约导致合同履约不能，另一方有权解除合同，如甲方违约，甲方应双倍返还乙方保证金及利息，和合作产生的其他费用；如乙方违约，乙方所支付的保证金归甲方所有，并赔偿相应的损失（以一房一价为依据，按未销售价的35%计）；如甲方因本商铺房屋不能按乙方要求分割小产权（在签订本合同时双方确认，否则按甲方分割要求执行），乙方有权解除合同，同时甲方应立即返还乙方所支付的履约保证金。……十二、诉讼费用包括但不限于因此案件所产生的诉讼费、保全费、律师费、交通费等均由败诉方承担。双方在附件三中对乙方需完成的辅助工程列有明细，预算金额3700万元。2014年6月30日，国土局向市领导提交《关于家乐苑欠缴土地出让金情况的汇报》；2014年7月17日，无锡市政府法制办对该报告作出有关问题的意见，建议由市国土局牵头，会同规划、经信等部门进一步论证永安公司是否承担道路拆迁费用的证据支撑问题。2014年10月9日，博睿公司书面通知永安公司称，由于永安公司未按土地管理部门要求补足土地出让金，致使土地使用权证无法分割成66个证件，商铺无法对外销售，要求永安公司补足土地出让金，变更合同履行期或解除合同。永安公司回复称，相应商铺已有产权证和土地使用权证，符合商铺对外销售的条件，且66个商铺的产权证已分割完毕，土地使用权证也可相应分割，永安公司没有违约行为，相反博睿公司未销售商铺已构成违约。2014年12月11日，永安公司发函给博睿公司称，如果博睿公司5日内未按约支付房屋销售款2.97亿元，永安公司将认定博睿公司根本性违约，解除合同，博睿公司应承担相应的违约责任并返还租金。2015年1月21日，因双方无法达成一致意见，博睿公司以永安公司违约为由向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起诉讼，即（2015）锡民初0020号商品房委托代理销售合同纠纷一案，无锡中院判决后，博睿公司不服一审判决，向省高院提起上诉，即1867号一案。该院于2018年8月23日作出判决，认为违约责任应如何认定的问题，核心在两个方面：（一）博睿公司应按8套还是66套进行销售;（二）66套商铺未能办理土地证分割的责任及对双方《代销合同》的影响应如何认定，是否属于永安公司违约责任范围。省高院分析认为，永安公司明知提供土地证等资料是其合同义务，也是博睿公司正式销售所需条件；其不能提供分割的土地证属于违约行为，且影响博睿公司正式销售，博睿公司有权要求解除合同的约定，博睿公司要求变更合同履行期或解除合同具有约定依据；永安公司回复提出66套商铺的房产证已经分割完毕，“且土地使用权证也可相应分割”与事实不符。永安公司明知66套商铺因其与土地管理部门的补缴土地出让金争议影响土地证分割和商铺销售，未能对博睿公司提出变更合同履行期或解除合同的意见妥善处理，而是推卸责任，并提出5日内全额支付2.97亿元否则解除合同的要求，引发该案诉讼，永安公司对合同解除和纠纷发生负有责任。一审法院认为：博睿公司与永安公司签订的《代销合同》是博睿公司向永安公司承包销售“家乐88生活广场”66个商铺的综合性协议，承包内容分销售66个商铺、附件三清单所列的工程项目、商铺出租三大块；合同约定“经永安公司同意，博睿公司在代理销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，如果博睿公司能在合同约定的期限内完成销售义务，则租金收入归博睿公司所有，否则归永安公司所有”，博睿公司据此与傣妹火锅店签订租赁合同，并在合同中明确告知傣妹火锅店合同所涉及房屋现所有权人为永安公司，永安公司预进行销售，博睿公司受永安公司委托经营管理并代为出租，未超出《代销合同》的授权范围，故傣妹火锅店与博睿公司签订的租赁合同合法有效，该合同直接约束永安公司与傣妹火锅店；永安公司辩称未授权博睿公司签订租赁协议的意见与事实不符，法院不予采信。永安公司未能按《代销合同》的约完成土地证分割的义务，对博睿公司构成违约并引发与博睿公司之间的诉讼，对《代销合同》解除和纠纷发生负有责任，由此产生的后果应由永安公司承担相应的法律责任。傣妹火锅店与博睿公司签订的租赁合同约定租期5年，即自2014年4月1日至2019年3月31日，永安公司在该租赁合同有效期内，以产权人的身份向傣妹火锅店发函，通知傣妹火锅店该租赁合同无效，要求傣妹火锅店迁出承租房屋或与其重新签订租赁协议，傣妹火锅店并非博睿公司与永安公司代理销售合同纠纷的相对方，不可能自行判断该合同履行过程中，博睿公司与永安公司谁是违约方，其与永安公司协商不成后，根据永安公司的要求搬离承租房屋，系一般人正常的应对措施，法院对永安公司称傣妹火锅店未与其协商即搬离承租房屋，故装修损失属于扩大损失的辩称意见不予采纳；博睿公司在履行租赁合同的过程中不存在违约行为，应由永安公司对傣妹火锅店的装修损失进行赔偿。博睿公司收取了傣妹火锅店交纳的保证金，又未提供证据证明其已经将保证金转交给永安公司，故应由博睿公司返还傣妹火锅店的保证金；博睿公司称租赁合同的出租方系永安公司，且永安公司应支付其的款项金额已经超出保证金的金额，应由永安公司直接向傣妹火锅店返还保证金，因傣妹火锅店不同意免除博睿公司的给付义务，博睿公司此辩称意见无法律依据，法院不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定，判决：一、博睿公司于判决发生法律效力之日起十日内返还傣妹火锅店保证金101300元；二、永安公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿傣妹火锅店装修损失567736.98元；三、驳回傣妹火锅店的其他诉讼请求。一审案件受理费9813元、保全费3620元、评估费7390元，以上合计20823元，由博睿公司负担3196元，由永安公司负担17627元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，2015年1月17日，永安公司向承租“88生活广场”（傣妹火锅店承租的房屋在该广场内）的承租户所发的函，另载明：即日起委托无锡技合资产管理有限公司代表其全面管理上述物业，要求物业各占用单位，如实提供取得该经营场所的合法依据，包括但不限于租赁合同，其同意租赁的相关证明文件，租金支付凭证及相关经营证明文件。傣妹火锅店称：其在收到函后，与永安公司进行协商，永安公司要求租金按照其与博睿公司之间租赁合同的标准进行支付；但之前基于整个生活广场的经营业态和经营效果没有达到其理想的效果，其已经向博睿公司提出降低租金并经博睿公司同意降低了约20%；因为永安公司未同意降低租赁合同约定的租金，其与永安公司未达成一致意见；永安公司要求其离开，其用了约3天时间搬走，能搬离的已经搬离，剩下的已经移交物业；移交时把钥匙交给物业，没有办理书面交接手续。二审中，傣妹火锅店与博睿公司一致确认租金的支付：合同约定388-2018号商铺的月租金是33450元，388-2008号商铺月租金是17200元，两间商铺的每月租金为50650元；傣妹火锅店支付的第一笔租金是50650×5个月，计253250元，交至2014年8月；第二笔租金是从2014年9月至2014年11月，交了125000元，比一开始第一笔租金有所下降，核算到两间商铺的月租金是41666元；下降的金额是傣妹火锅店与博睿公司协商确定；第三笔租金金额同上述第二笔，从2014年12月至2015年2月。经质证，永安公司表示无法确认。二审另查明，省高院1867号判决认定：关于招租费用问题，即在博睿公司返还永安公司租金收益中应否扣除招租费用问题。博睿公司为证明招商过程中发生管理性成本，提供了与案外两家公司的诉讼材料及调解书，以及工作人员名册及清单，证明支付招商代理单位84.29万元、劳动力成本68.05万元，合计152.34万元。博睿公司将商铺对外出租，收取租金7137163.38元。根据《代销合同》约定，博睿公司在销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，如果能在合同约定的期限内完成销售义务，则租金收入归博睿公司所有，否则归永安公司所有。博睿公司在未售出期间对外租赁符合约定。虽然因合同未能履行完毕，按照合同约定确定租金归属的条件未成就，但本案中商铺未能如期完成销售、合同解除不可归责于博睿公司，在博睿公司同意将租金收益归永安公司的情况下，要求在其中扣除招租的有关成本具有正当性，应予支持。否则，由永安公司享有租金利益，而对应成本由非违约方博睿公司承担，对博睿公司并不公平。一审判决博睿公司返还租金7137163.28元，但未予扣除招租成本152.34万元不当，二审予以纠正，即博睿公司应返还永安公司租金5613763.28元及自2014年12月21日起计算的利息。以上事实，有短信、永安公司2015年1月17日发的函、省高院1867号民事判决书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：1.博睿公司与傣妹火锅店的租赁合同能否约束永安公司；2.傣妹火锅店的装修损失应由哪一方承担？本院认为：关于争议焦点一，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，除非有相反证据足以推翻。本案中，上诉人永安公司与被上诉人博睿公司在商品房委托代理销售合同纠纷一案中，经省高院1867号民事判决作出认定“根据《代销合同》约定，博睿公司在销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户”“博睿公司在未售出期间对外租赁符合约定”，对两者之间的委托租赁关系亦予以了明确，本院对该判决认定的事实予以确认。永安公司上诉对博睿公司取得授权提出异议，应当提供足以推翻上述事实的反证，而非仅仅提出反驳意见。没有充分反证的，对永安公司的该上诉意见不予支持。关于争议焦点二，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被上诉人博睿公司与傣妹火锅店签订《租赁合同》时已经披露委托人永安公司，故博睿公司主张该《租赁合同》直接约束永安公司与傣妹火锅店的意见，与法相符，本院予以支持。博睿公司与傣妹火锅店在履行租赁合同过程中，协商一致降低了租金标准，该行为的后果亦对永安公司有约束力。永安公司在2015年发函后，要求傣妹火锅店仍按照《租赁合同》的标准支付租金，拒绝承认降低后的租金标准，构成违约。傣妹火锅店因为永安公司的违约行为而撤出承租的房屋，无法继续履行《租赁合同》而发生的装修损失，应由违约方永安公司承担。综上，永安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9813元，由上诉人永安公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月四日书记员  范 洁