江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初4495号原告：崔科，男，1989年7月23日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：殷建平，宜兴市东山法律服务所法律工作者。被告：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号，统一社会信用代码91320000667630350Q。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁健、张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告崔科与被告宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告崔科的委托代理人殷建平、被告恒东公司的委托代理人张觅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔科向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还购房款50万元，并承担该款自2013年6月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月，原告通过被告的房屋销售委托代理商宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）的宣传及介绍，向该公司预订了被告公司开发的誉珑湖滨花园XX幢XX室商品房一套。原告按惠安公司要求支付房屋定金伍拾万元。事后，原告多次要求惠安公司签订正式购房合同，但惠安公司迟迟未予签订。后原告得知，惠安公司的法定代表人叶志峰因在房屋代理销售过程中涉嫌刑事犯罪被依法批捕，原告预定的房屋已无法实现，而在房屋销售过程中，惠安公司与被告之间系委托代理关系。为此，惠安公司收取原告的房屋定金伍拾万元的行为应视为被告的代理行为。原告多次向被告催要房屋预付定金。但被告不予理睬，后其他房屋买受人就惠安公司代理的房屋向法院提起诉讼胜诉后，原告再次向被告催要未果。故诉至法院。被告恒东公司辩称：被告不同意原告所有的诉请：1、本案关键人物叶志峰因为刑事犯罪被判决，如果本案涉及到叶志峰骗取原告的款项，涉及到叶志峰的漏罪，所以根据先刑后民的司法原则，本案应当移送公安机关处理。2、被告认为原告的诉求已经超过诉讼时效的期间，不应再受到法律的保护。3、原告所描述的房屋早在2012年9月15日就出售给曾伟和曾婕，而且该房屋是通过无锡博联房地产顾问有限公司在开盘的时候就卖给了曾伟和曾婕，所以即便是叶志峰想有意骗取原告的款项也不可能是这套房屋。4、原告即便是真正将自己款项交给叶志峰也与被告无关，原告在没有签署任何协议和合同的情况下轻率处理大笔购房款，原告应该自行承担责任。根据当事人陈述及双方无异议的证据查明事实如下：恒东公司为宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰为惠安公司的法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了销售代理委托合同一份，约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在恒东公司售楼处接待购房者。惠安公司曾在公路边竖立广告牌，内容为：惠安公司誉珑湖滨销售总代理。2014年10月8日，叶志峰因作为惠安公司直接负责的主管人员，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用假冒房主、伪造销售代理协议以及一房二卖等手法骗取他人财物，构成合同诈骗罪，被无锡市中级人民法院判处无期徒刑。另查明：闻爱芳与崔科系母子关系。兴业银行卡号为62×××10的客户姓名为闻爱芳，该卡为闻爱芳所有。双方争议的事实及举证、质证意见如下：一、崔科为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、2012年11月27日中国银行长城商户通40万元的交易凭条；2012年11月27日叶志峰出具的50万元的收条；惠安置业出具的50万元收款凭据；以上证据证明崔科认购房屋并支付50万元购房款的事实。2、银行交易凭证一份；证明2012年11月21日闻爱芳从兴业银行卡上提取10万元现金，用于支付本案诉争房屋的房款，2012年11月27日，闻爱芳用兴业银行卡在81580000POS机上刷卡40万元用于支付房款，同时证明闻爱芳代替儿子崔科支付本案诉争房款50万元的事实。3、2017年4月24日由崔科母亲闻爱芳到被告誉珑湖滨售楼处与王姓销售经理催要房款过程中进行的录音，该录音能够证明连续几年来原告多次到被告处催要房款；2017年5月10日由崔科母亲闻爱芳找到誉珑湖滨销售总监张总继续催要房款的录音，并说明原告至5月10日时因原告所交纳的房款数额相对比较少，本意并没有想通过法院解决，在得知其他同样途径购房者通过诉讼拿到房款后再次主动找到被告进行协商，但被告一再强调无法协商必须要通过诉讼解决，该录音也能充分证明原告这几年多次向被告催要的事实，以此证明诉讼时效中断。恒东公司的质证意见为：对于证据1，真实性无法确认，因为该组证据均不是被告出具的，根据以前的关联案件中的收款收据中的公章和以前见过的公章肉眼观察可能不太一样，所以无法确认真实性，该组证据都没有标明具体的房号，所以原告诉称的X幢XX室根本没有办法在收条和收据中得到确认，而且被告开发的楼盘不只有住宅项目还有商铺项目，叶志峰在商铺项目中存在欺骗客户的情况，所以仅仅根据誉珑湖滨定金无法确定原告诉称的是住宅还是商铺，还是有没有这回事，通常情况下，收条和收据起到的是同样的证明目的，一般出具收据后要把前面的收条收回，本案又有收条又有收据不符合常理。对证据2，11月27日POS机的交易，从现在的交易凭证上看不出40万元的收款方是谁。11月21日10万元的取款交易，不能确认是属于本案中的50万元的组成部分，只能看到取款10万元，但是不是给叶志峰的无法确认。对于证据3，这两份录音资料都是在2017年4月之后，这个时间节点已经超过诉讼时效，在这个时间节点的行为并不能产生中断诉讼时效的效果，也不能证明在2017年4月24日之前原告母亲曾经主张过权利。该录音中存在大量方言，代理人无法完整了解双方交谈内容。无法确认录音上交谈各方的真实身份，无法确认该证据的真实和完整性。原告称该证据形成于2017年4月24日和2017年5月10日，而此时已过诉讼时效，即便内容属实也不能起到恢复诉讼时效的法律后果。审理中，本院依法向叶志峰进行了调查。叶志峰述称：收条是其出具的，其是收到50万元，收到后是否交给恒东公司忘记了。崔科、闻爱芳买的是誉珑湖滨的商品房，时间长了，具体房号想不起来了。其本人及公司与崔科、闻爱芳除了这笔款项之外，没有其他经济往来。对叶志峰的笔录，崔科的质证意见：真实性无异议，该笔录证明崔科向恒东公司购房的事实，叶志峰作为恒东公司代理商的法定代表人，对收取房款及购房的事实均予以认可。恒东公司的质证意见：认为叶志峰在笔录中的陈述属于证人证言，应当出庭接受被告质证，否则不应予以采信。原告诉称其订购的商品房为誉珑湖滨花园XX幢XX室房屋。但经庭后核实，案涉XX幢XX室房屋早在2012年9月15日已由案外人曾伟认购（中介为无锡博联房地产顾问有限公司），并于2012年9月30日正式出售给曾伟、曾婕。由于房屋买卖合同网签后，房屋处于锁定不可交易状态，因此，原告不可能在2012年11月底付款购买案涉房屋。据此，原告的陈述和叶志峰的陈述明显与客观事实不符。根据当事人举证质证意见，本院对争议的证据及事实认定如下：对于叶志峰出具的收条及惠安公司出具的收款收据，恒东公司对真实性提出异议，但经本院向叶志峰核实，叶志峰认可收条、收款收据的真实性，且收条、收款收据载明的收款事实与崔科之母闻爱芳银行卡取现和POS机刷卡可以相互印证，本院对收据、收款收据的真实性直接予以认定。关于录音，虽恒东公司提出异议，但未提供反驳的证据，本院对录音也予认定。本案的争议焦点为：1、崔科举证的50万元是否用于购买涉案房屋；2、惠安公司及叶志峰向崔科收取房款的行为是否构成表见代理；3、本案是否已过诉讼时效？针对焦点1，基于本院前述审查认定的事实，崔科已经向惠安公司和叶志峰交付了50万元，对此有收条、收款收据佐证。恒东公司提出异议，但未提供反驳的证据，故本院不予采信。故本院对崔科举证的50万元用于购房的事实予以认定。针对焦点2，相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理。具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理等。本案中，户外广告牌上载明了惠安公司系涉案楼盘销售总代理，但恒东公司并未提出异议或在售楼处就代理权限进行明确公告。恒东公司作为房地产市场的专业商主体，其应当承担更严格的注意义务，故可以推定其应当知道惠安公司及叶志峰以其代理人的名义进行了相关销售行为。崔科作为普通购房者无从得知惠安公司与恒东公司之间的真实法律关系及相应权限，其有理由相信惠安公司有权代理恒东公司从事销售房屋的相关行为。故惠安公司及叶志峰向崔科收款并出具收条的行为应当认定构成表见代理。针对焦点3，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，从崔科提供的录音来看，多年来其一直向恒东公司主张过权利，并未超过诉讼时效期间。综上，截至目前，崔科与恒东公司尚未签订商品房买卖合同，恒东公司也未交付房屋，崔科要求恒东公司返还房款50万元诉请，应予支持。恒东公司并应支付自起诉之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：恒东公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向崔科返还房款50万元及利息（自2017年5月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如恒东公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9680元，由恒东公司负担。该款已由崔科垫付，恒东公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款支付给崔科。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陆 长 平代理审判员 陈 淑 敏人民陪审员 蒋 其 明二〇一七年十二月三十日书 记 员 李蒋楠鑫