山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民初453号原告：赵剑勇，男，1972年8月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：郑本（系赵剑勇的姐夫），男，1963年8月12日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：赵慧（系赵剑勇的姐姐），女，1963年6月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：烟台华硕投资有限公司，住所地烟台市开发区华电小区23号内120号。法定代表人：宋义锋，经理。委托诉讼代理人：张绍飞，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，山东君孚律师事务所律师。被告：烟台中大房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路15号。法定代表人：张石泉，董事长。第三人：山东中大投资集团有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路15号。法定代表人：张懿，董事长。第三人：中国文学艺术界联合会烟台文艺之家，住所地烟台市莱山区。法定代表人：张石泉，会长。第三人：烟台福润房地产有限公司，住所地烟台市经济技术开发区泰山路Ⅳ－4小区30号。法定代表人：邢少波，总经理。第三人：山东中大生物药业有限公司，住所地烟台市经济技术开发区泰山路67-4号。法定代表人：张石泉，该公司董事长。原告赵剑勇与被告烟台华硕投资有限公司（以下简称华硕投资公司）、被告烟台中大房地产有限公司（以下简称中大房地产公司）、第三人山东中大投资集团有限公司（以下简称中大集团）、第三人中国文学艺术界联合会烟台文艺之家（以下简称烟台文艺之家），第三人烟台福润房地产有限公司（以下简称福润公司）、第三人山东中大生物药业有限公司（以下简称中大药业）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵剑勇及委托诉讼代理人郑本、赵慧，被告华硕投资公司的委托诉讼代理人张绍飞到庭参加诉讼。被告中大房地产公司，第三人中大集团、烟台文艺之家、福润公司、中大药业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵剑勇向本院提出诉讼请求：1、终止对芝罘区福来里54-3-20号商品房的强制执行，并解除查封措施；2、华硕投资公司和中大房地产公司承担一切诉讼费用。诉讼中赵剑勇增加诉讼请求：确认涉案房屋所有权归赵剑勇。事实和理由：2007年11月2日，赵剑勇与中大房地产公司签订《商品房买卖合同》，赵剑勇购买芝罘区福来里54-3-20号住宅。2008年6月24日，赵剑勇向中大房地产公司支付部分购房款433066元，与中大房地产公司协商剩余部分在办理房产证前一周补齐。2007年12月，赵剑勇当月办理了入住手续并一直实际居住使用。自2008年，赵剑勇多次催促中大房地产公司办理房产证，但其迟迟不办理。2012年6月13日，赵剑勇再次要求中大房地产公司办理房产证并补齐剩余房款32340元和暖气投资费5397.80元，中大房地产公司也答应尽快办理房产证。时至今日，中大房地产公司仍未给赵剑勇办理出房产证。烟台市中级人民法院（2014）烟执字第374号执行案件中，华硕投资公司为申请执行人，中大房地产公司为被执行人。该案执行过程中，法院作出（2014）烟执字第374-2号裁定书，于2016年1月22日查封了赵剑勇购买的上述房产。赵剑勇提出异议，法院于2016年6月25日作出（2016）鲁06执异83号执行裁定书，驳回了赵剑勇的异议。赵剑勇认为，1.赵剑勇与中大房地产公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，且上述合同签订时间在涉案房产被查封前。2.赵剑勇于2008年6月24日支付了涉案房产的大部分购房款433066元。3.中大房地产公司已于2007年12月将涉案房产交付给赵剑勇使用，赵剑勇自交付至今，一直交纳水电暖和物业费，可见赵剑勇在涉案房产被查封之前已实际合法占有该房产。4.赵剑勇对于未办理涉案房产的过户登记不存在过错，赵剑勇一直催促中大房地产公司办理房产证，但中大房地产公司故意拖延，迟迟未办理房产证。综上，赵剑勇对涉案的福来里54-3-20号商品房享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《复议规定》）第二十八条规定的情形。故赵剑勇要求终止对涉案房屋的强制执行，合法有据。另根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。华硕投资公司的权利属于抵押权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，华硕投资公司的抵押权不能对抗在法院查封前已签订商品房买卖合同并已付清全部房款的购房户。赵剑勇对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止对标的物的执行。执行裁定书依据《复议规定》第二十七条驳回赵剑勇的执行异议属于适用法律错误，第二十七条“但法律、司法解释另有规定的除外”规定的除外情形即包括《复议规定》第二十八条规定的情形。因此赵剑勇享有足以排除强制执行的民事权益，法院对位于烟台市芝罘区福来里54-3-20号商品房应终止执行，并应立即解除查封措施。华硕投资公司辩称，赵剑勇要求确认所有权没有事实和法律依据。涉案房产至今仍登记在中大房地产公司名下，没有发生任何变动。赵剑勇不能成为物权法规定的所有权人，其要求确认所有权不应得到支持。赵剑勇不具有足以排除强制执行的民事权益。1.司法解释明确规定担保物权具有追及效力，赵剑勇的异议不应得到支持。关于担保法的司法解释67条和物权法106条的规定，担保权具有追及效力，受让人不得以所有权阻止执行。即便抵押在后，抵押权人也是善意取得担保物权。不管担保物实际属于何人所有，均不影响担保物权的实现。2.赵剑勇与中大房地产公司仅签订了《商品房买卖合同》，没有备案登记，没有取得公示效力。3.涉案商品房抵押在先，转让在后。赵剑勇应当知道中大房地产公司无权处分、有重大过失，且该买卖因未经抵押权人同意，赵剑勇也没有代为清偿债务，买卖合同因而无效。4.赵剑勇自买卖合同签订后至今多年仍未办理物权变动手续，具有重大过错，其确权主张及物权期待权的主张已经超过诉讼时效，其物权期待权不应再受法律保护。被告中大房地产公司，第三人中大集团、烟台文艺之家、福润公司、中大药业未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对以下事实不存在争议：烟台市中援典当有限责任公司（以下简称中援典当公司）与中大房地产公司、中大集团、烟台文艺之家、福润公司、中大药业、烟台中鑫置业有限公司（以下简称中鑫公司）、烟台龙之泉置业有限公司（以下简称龙之泉公司）房屋典当纠纷一案，经本院审理，于2012年10月9日作出(2010)烟民一初字第8号民事判决书，认定中援典当公司与中大房地产公司分别签订10份房屋抵押典当合同及续当合同，其中包括以烟台市芝罘区福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20号房产（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）为抵押签订（2008）中援房抵字第006号《房屋典当抵押合同》及续当合同，借款200万元，典当期限自2008年4月1日至2008年7月31日，续当期限自2008年8月1日至2009年1月31日。2009年3月25日，中援典当公司分别办理了对中大房地产公司抵押的上述在建工程的抵押登记证明。3月26日，中援典当公司分别取得对中大房地产公司抵押的上述房产的他项权利证书，权利种类为抵押。2009年12月21日，中援典当公司与中大房地产公司签订债权债务确认书，确认了中大房地产公司所欠当金、利息、综合费用的数额。本院判决：一、中大房地产公司向中援典当公司返还借款17905000元，支付至2010年2月28日的利息及综合费用4969635元，合计22874635元；二、中大房地产公司从2010年3月1日起至本判决生效之日止除（2008）中援房抵字第005号合同项下借款500万元按每月5‰的利率和每月2.5%的综合费率计算外，其余按每月2.7%的综合费率向中援典当公司计付利息和综合费；三、中大房地产公司向中援典当公司支付律师代理费1200000元；四、中援典当公司就本判决第一、二、三项对中大房地产公司抵押的芝罘区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-18、54-2-19、54-1-22（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53-08、53-09、53-5二至四层；福来里54-2-16、54-3-3、54-3-7、54-3-11（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里53-1-4、53-4-6（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-018、54-019（非住宅）（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53号阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24、53-4-25、53-4-26（房产证号为烟房权证芝字第××号）；辛庄街世纪金泉花园地下一层、二层之房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、中大集团、烟台文艺之家、福润公司、中大药业就其在本判决第一项、第二项所担保的给付内容，对本判决第四项实现后仍不足以清偿的部分债务（其中中大药业在850万元范围内、烟台文艺之家在1708万元本金、综合费及利息范围内）承担连带清偿责任。六、驳回中援典当公司对中鑫公司的诉讼请求。七、驳回中援典当公司对龙之泉公司的诉讼请求。上述判决生效后，中援典当公司于2014年9月25日向本院申请执行。本院立案执行后，中援典当公司于2015年2月3日与烟台华硕投资咨询有限公司签订债权转让协议，将中援典当公司在本院(2010)烟民一初字第8号民事判决书项下的债权转让给了烟台华硕投资咨询有限公司。烟台华硕投资咨询有限公司向本院申请变更自己为本案申请执行人。本院经审查后，于2015年5月4日作出（2014）烟执字第374-1号执行裁定书，变更烟台华硕投资咨询有限公司为本案申请执行人，继受原申请执行人中援典当公司的权利义务。又查明：烟台华硕投资咨询有限公司于2015年11月2日变更名称为华硕投资公司。另查明，本案在执行过程中，本院于2016年1月21日作出（2014）烟执字第374-2号执行裁定，查封了包括芝罘区福来里54-3-20号在内的房屋。赵剑勇向本院提出执行异议，本院2016年6月25日作出（2016）鲁06执异83号执行裁定认为，根据本院(2010)烟民一初字第8号民事判决，本案申请执行人对案外人赵剑勇主张权利的芝罘区福来里54-3-20号房屋，依法享有抵押权，对包括该房屋在内的一宗房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，本院对案外人提出的排除执行异议依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定：驳回案外人赵剑勇的异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、赵剑勇主张其购买了芝罘区福来里54-3-20号房屋，提交《商品房预（销）售合同》一份，署名赵仲山、落款时间为2012年7月18日的变更申请一份予以证实。合同载明的签订日期为2007年11月2日，出卖人为中大房地产公司，买受人为赵仲山。合同约定赵仲山购买中大房地产公司建设的福来里54-3-20号商品房，房屋建筑面积119.95平方米，单价每平方米3880元，总金额465406元。买受人分期付款。合同签订后，赵剑勇在买受人赵仲山名字后添加了其本人的名字。华硕投资公司认为该合同是针对赵仲山，不是针对赵剑勇。变更申请显示：赵仲山于2007年11月2日在中大房地产公司世纪金泉花园福莱里54-3-20号购买房屋一套，建筑面积119.95平方米，总金额464506元，现同意将该房屋的相关手续合同变更为赵剑勇。华硕投资公司认为变更申请是赵仲山个人出具，未经中大房地产公司确认，不具有法律效力。本院认为，赵剑勇提供的《商品房预（销）售合同》是中大房地产公司与赵仲山签订，合同买受人处赵剑勇的名字是其后来自行添加。赵剑勇主张其是变更后的买受人，仅提供变更申请，未提供中大房地产公司同意将买受人变更为赵剑勇的证据。对赵剑勇的前述主张，华硕投资公司不予认可，赵剑勇提供的证据也不足以证实，本院不予认定。二、赵剑勇主张其已向中大房地产公司支付房款及暖气投资款共计470804元，并提交提交收据加盖有中大房地产公司财务专用章的金额分别433066元（房款）、5397.80元（暖气投资款）、32340元（房款）三张收据予以证实，三张收据载明的交款人均为赵仲山。赵剑勇主张5397.80元、32340元款项是以家中存放的现金支付，433066元款项是案外人赵严向中大房地产公司出借的40万元款项的本息抵顶为房款。赵剑勇提供的金额为40万元的收据复印件一张证实40万元借款存在，该收据上收款单位的印章无法辨认。华硕投资公司认为收据上加盖的财务专用章不一致，对收据的真实性有异议。对赵剑勇提供的金额为40万元的收据复印件，华硕投资公司因其是复印件而拒绝质证。本院认为，三张收据载明的交款人均是赵仲山而非本案赵剑勇。对于金额为433066元收据，赵剑勇主张是案外人赵严向中大房地产公司出借的40万元款项的本息抵顶为房款，赵剑勇应当提供借款发生的证据。赵剑勇提供的借条是复印件，且其上收款单位的印章无法辨认，不足以证实借款存在。赵剑勇主张其已向中大房地产公司支付房款及暖气投资款共计470804元，本院不予认定。三、赵剑勇主张其2008年已实际入住涉案房屋，并提交2008年11月之后交纳取暖费的发票、2008年10月之后交纳网络通信费用的发票、2008年8月之后交纳有线电视收视费用的发票予以证实。华硕投资公司认为这些证据不足以证实赵剑勇已在涉案房屋居住至今。本院认为，赵剑勇提交的证据可以表明其在2008年8月之后开始交纳涉案房屋有线电视收视费等费用，可以证实其在2008年8月之后占有使用涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵剑勇不是其提交《商品房预（销）售合同》的买受人，其未购买涉案房屋，也未支付房款。赵剑勇现虽占有使用涉案房屋，但其未取得能够阻止执行的民事权益。查封财产是案件执行过程中采取的执行措施，本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人执行异议所对应的客观事实及法律依据，赵剑勇要求解除查封措施，不属于本案审理范围，本院依法不予审理。涉案房屋登记在中大房地产公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”赵剑勇要求确认其为涉案房屋的所有权人，依据不足，依法不予支持。综上所述，原告赵剑勇的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和第三百一十四条的规定，判决如下：驳回赵剑勇的诉讼请求。案件受理费8281元，由赵剑勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨卫东审 判 员  吴继辉人民陪审员  赵翠娥二〇一七年十二月二十七日书 记 员  林重霄