四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初12351号 原告：孙永建，男，汉族，1968年8月4日出生，住成都市锦江区。 原告：孙某，男，回族，2005年4月17日出生，住成都市锦江区。 法定代理人：孙永建，男，汉族，1968年8月4日出生，住成都市锦江区，系孙某的父亲。 共同委托代理人：李宛楠，四川开平律师事务所律师。特别授权代理人。 共同委托代理人：夏江虹，上海段和段（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都环球世纪会展旅游集团有限公司。住所地：成都市南延线大源组团。 法定代表人：徐玲，系公司总经理。 委托诉讼代理人：傅江，四川川达律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：傅崇海，四川川达律师事务所律师。一般授权代理人。 原告孙永建、孙某诉被告成都环球世纪会展旅游集团有限公司（以下简称：成都环球会展公司）商品房预售合同纠纷，本院于2017年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年10月30日第一次公开开庭进行了审理，原告孙永建、孙某的委托代理人李宛楠、夏江虹，被告成都环球会展公司的委托代理人傅江、傅崇海到庭参加诉讼;于2017年12月26日再次开庭，原告孙永建、孙某的委托代理人李宛楠，被告成都环球会展公司的委托代理人傅江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙永建、孙璇向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房款差价1332493元；2、被告赔偿原告租金损失，暂计270000元（以5000元/月计算租金，自2013年1月起算，暂计至2017年6月）；3、被告向原告支付购房款差价的占用利息至清偿差价款之日止，暂计513528元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年4月13日起算，暂时计至2017年7月20日）。事实与理由：2011年4月13日，原告与成都世纪城新国际会展中心有限公司（该公司于2016年变更为成都环球世纪会展旅游集团有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于成都新世纪环球中心4幢1单元5层513号房屋，建筑面积168.67平米，因双方特别约定涉案房屋需满足餐饮娱乐用途，故原告以17900元的单价向被告全款支付了购房款3019193元。然而，被告通知原告办理交房手续时，原告才发现房屋根本不能满足餐饮娱乐用途，只能满足办公要求。被告未能按约向原告交付符合餐饮娱乐用途的房屋，构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。因被告的违约，导致原告以餐饮娱乐房屋的单价购买办公房屋，被告应按单价7900元的标准向原告返还房屋差价款，且被告未能按约交房导致原告不能将房屋用于出租收取租金，被告应赔偿原告租金损失。 被告成都环球会展公司答辩称，事实上原被告双方就环球中心512、513、514、515四套房屋一起签订了同一份《商品房买卖合同》，并且原被告双方签订了一份协议书，明确约定被告向原告交付的房屋为写字间，因此原告是明确知道案涉房屋的规划用途就是办公，应当自行承担包括购房差价在内的所有风险。基于以上事实，原告提出的购房款差价、租金以及资金占用利息的诉讼请求没有事实依据和法律依据。 经审理查明，2011年4月13日，原告与成都世纪城新国际会展中心有限公司（现已更名为成都环球世纪会展旅游集团有限公司）分别签订了关于购买成都新世纪环球中心4栋1单元5层512、513、514、515房的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中本案所涉房屋为513号房（以下称为：诉争房屋），合同约定由原告购买被告的诉争房屋，约定测绘建筑面积为168.67平方米，建筑面积每平方米为17900元，总价3019193元。合同约定用途为：办公、商业、其他：餐饮娱乐。合同载明了“成都新世纪环球中心4栋公摊构成说明”该说明主要内容为：共21层，其中1层为商业，2-4层为餐饮娱乐，5-21层为办公。原告签字确认《新世纪环球中心4栋5层房屋区位层平面示意图》。合同还约定被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。双方合同还约定了其他事项，双方还对前期物业管理进行了约定。同日，原被告签订了《协议书》，该协议书主要内容为2011年3月17日原告购买了成都“新世纪环球中心”4区1幢1单元5层512、513、514、515号房屋（写字间），共计4套，双方同意在满足各种规范、标准、规程的前提下，取消4房间相互的隔墙隔断，交房时合并为一间房屋（写字间）标准交付原告，并将4套房屋产权办理为一个产权证书。 2013年8月26日，原告孙永建向被告发出《联系函》，其主要内容为被告通知原告交房，但在接房前查验中发现不能从事餐饮经营活动，故要求被告尽快完善包含诉争房屋在内的四间房屋的配套设施，使该四间房屋能达到从事餐饮经营使用功能。 2014年5月23日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，告知被告因被告提供的诉争房屋不能从事餐饮经营，要求解除合同，要求被告收到函件后30日内向原告退还全部购房款及10%全部购房款作为违约金；要求被告支付从2013年8月27日（即原告向被告发出《联系函》次日）到收到《律师函》期间的贷款利息。 再查明，被告成都环球世纪会展旅游集团有限公司于2017年2月10日由成都世纪城新国际会展中心有限公司更名而来。 另查明以下事项： 1、诉争房屋所在楼栋规划为1层商业，5-21层为办公，2-4层为餐饮娱乐。 2、与案涉房屋同一栋同一楼户型面积相近的房屋价格：505出售时间2011年5月16日，成交价18100元／平方米；506出售时间2011年4月25日，成交价18600元／平方米；507—510出售时间2011年4月8日，成交价17700元／平方米；520出售时间2011年5月27日，成交价18100元／平方米；522出售时间2011年6月8日，成交价18200元／平方米，上述房屋的合同与案涉房屋合同皆为填空式格式合同，约定的主要内容一致，合同中都约定用途为：办公、商业、其他：餐饮娱乐。但被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）这一条款为案涉房屋513（包括512、514、515）所独有。 3、与案涉房屋同一栋不同楼层户型面积相近的房屋价格：4栋1单元610出售时间2011年2月10日，成交价13286元／平方米；4栋1单元615出售时间2011年3月9日，成交价13286元／平方米；4栋1单元616出售时间2011年3月6日，成交价13286元／平方米；4栋1单元706出售时间2011年2月9日，成交价13286元／平方米；4栋1单元703出售时间2011年4月18日，成交价13286元／平方米；4栋1单元712出售时间2011年3月10日，成交价13286元／平方米；以及不同栋数相近楼层的6栋1单元611出售时间2011年3月12日，成交价14028元／平方米；6栋1单元701出售时间2011年4月23日，成交价13524元／平方米。上述房屋的合同约定用途为：办公、商业、其他：餐饮娱乐。 4、原告2010年11月19日自购的案涉楼盘1-2-1301号房屋，合同约定用途为：办公，成交价格为11562元。 5、2015年1月5日，本院受理了原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，原告以四套房屋中515号房所涉合同为依据，认为合同中约定房屋用途为餐饮娱乐，而实际上房屋规划为办公，根本无法从事餐饮娱乐，合同目的无法实现，故请求法院退还购房款、支付违约金等，本院作出（2015）高新民初字第497号民事判决书驳回原告的诉讼请求，原告不服向成都市中级人民法院上诉，成都市中级人民法院作出（2015）成少民终字第143号民事判决书认可一审查明事实，并认定原告购买案涉房屋的目的并不是只用于餐饮娱乐，被告虽有违约，但未构成合同的根本违约，故驳回其上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案争议的焦点在于：1、被告是否构成违约，如果违约是否应该承担责任，应该承担多大比例的责任；2、原告所主张的差价款是否存在，且是否应该得到支持；3、租金损失是否应该得到支持。 一、被告是否构成违约，如果违约是否应该承担责任，应该承担多大比例的责任。 原告同一日从被告处购买的4栋1单元512、513、514、515号房屋，合同除面积、价款等不同外，其他主要内容基本相同，尤其是在双方争议的房屋约定用途以及特别约定上都一致，而合同履行、发生纠纷的事实亦一致，故本院及成都市中级人民法院对515号房屋纠纷判决中对事实以及法律适用的认定在本案中具有极强的参照意义。成都市中级人民法院（2015）成少民终字第143号民事判决书中认为双方签订的房屋买卖合同中载明该房屋用途包括餐饮娱乐，而事实上该房屋不能用于该用途，被告构成合同违约，但是原告明知案涉房屋用途为办公，《协议书》中亦明确案涉房屋为写字间，说明原告明知该房屋可能不能用于餐饮娱乐的前提下仍购买案涉房屋，因此，其购买目的并不只用于餐饮娱乐，故被告未构成根本违约。结合本案案情，本院认为上述认定亦适用于本案，并认为双方对造成这一结果都有过错，至于双方过错的大小，本院认为，被告作为房屋销售企业，在房屋出售过程中，本应当尽到相应告知义务，以帮助购房人进行判断、选择并使购房人所购房屋的使用不与规划用途相冲突，而本案被告并未善良提示，相反做出可能诱导的承诺，故被告所应承担的责任应该重于原告，酌定双方承担责任的比例为原告40%，被告为60%。因此，被告在本案中存在违约，应该承担其违约行为给被告造成的损失，其承担比例应该为损失的60%。 二、原告所主张的差价款是否存在，且是否应该得到支持。 原告所主张的差价款是指原告支付17900元/平的价格购买的应该是具备餐饮娱乐用途的案涉房屋，现该案涉房屋不具有上述功能，只是一般的办公用房，故应该按照办公用房的价格计价，退还两者之间的差价，本院认为如果两者确实存在差价，这一差价损失应该得到支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告对其提出的两种性质房屋存在差价承担证明责任。 原告为达到其证明其目的提供了原告自己2010年11月19日购买的案涉楼盘1-2-1301号性质仅为办公用途房屋，证明仅为办公用途的房屋价格为11562元，与案涉商铺存在近6000余元的差价，本院认为原告提供的1-2-1301房，因购买时间、楼栋及楼层都存在较大的差异，因此价格不具有可比性。对此，被告提供了8套房屋合同，证明与案涉商铺出售时间相近、楼层相同、户型面积相似的8套商铺出售价格与案涉商铺都在18000元/平左右，不存在明显的差价，且合同约定内容相同房屋用途都为办公、商业、其他：餐饮娱乐，差别只是案涉房屋有被告同意原告在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）这一特别条款，被告认为如果因为这一特别条款，而多收了原告房款才能算是差价，但是可以从成交价格看，案涉房屋与同楼层其他房屋不存在差价。 为进一步证明其主张，原告向法庭提出调查取证申请，要求调取与案涉房屋同幢6-7楼商铺进行对比，本院依法责令被告提供了6-7楼与案涉房屋位置相近商铺的合同，被告向本院提供了与案涉房屋同幢6-7楼各三套商铺以及不同栋数6楼及7楼各一套商铺合同，通过上述合同可以看出，6楼、7楼的价格随楼层的升高有一定数额的差距，但应属于楼层之间价格的合理差距范围，且上述商铺的合同约定商铺用途都为办公、商业、其他：餐饮娱乐。因此原告购买的房屋价格并没有因被告承诺可以经营餐饮娱乐而高于正常水平，故原告所提供的证据未能证明两者因规划用途不同而存在差价，应该承担证明不力的责任，故对原告的该项诉讼请求不予支持。因此，也就不存在差价额的占用利息问题。 三、租金损失是否应该得到支持。 双方合同约定的交房时间为2012年12月30日，双方都确认在交房时间之前，被告通知过原告收房，但原告因房屋状况与合同约定不一致而拒绝收房，并向法院提出了解除合同的诉请，被告的违约行为与此之间存在一定的因果关系，应该按照60%的比例承担原告所遭受的租金损失。但是对于原告主张的租金损失计算到2017年6月本院不予支持，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，原告应当采取措施防止损失的扩大，在其提出包含解除合同诉请被本院驳回，并经成都市中级人民法院二审维持之后，就应该收房采取措施减少损失的扩大，成都市中级人民法院（2015）成少民终字第143号民事判决书载明时间为2015年9月30日，再给予原告一个月的合理时间收房，即从2015年11月1日起的租金损失属于原告放任损失的扩大部分，对之不予支持。关于租金标准，虽原告提供的租金标准为网上信息，证明力上有所欠缺，但还是具有一定的参考意义，本案所涉513号房屋建筑面积为168.67平方米，原告主张的月租金5000元的标准较为合理，本院予以支持，因此，对于原告所主张的租金损失以5000元/月标准，以60%的比例，从2013年1月计算至2015年10月。具体计算如下：5000*60%*34=102000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下： 一、被告成都环球世纪会展旅游集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙永孙某孙旋支付租金损失102000元； 二、驳回原告孙孙某、孙旋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取11864元，由原告孙孙某、孙旋承担10694元，被告成都环球世纪会展旅游集团有限公司承担1170元。（此款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 吴 翔 二〇一七年十二月二十六日 书记员 韩亚群