江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3464号上诉人（原审被告）：无锡晴山蓝城一期业主委员会，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道晴山蓝城**。负责人：石志宏，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡华强房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区钱桥配套区内。法定代表人：韩刚梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，该公司员工。委托诉讼代理人：徐红兵，浙江亿旺律师事务所律师。原审被告：杨明，男，1983年10月14日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。原审被告：怡庭物业服务集团有限公司，住所地江苏省无锡市凤宾路1-2201。法定代表人：周华宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪素南，该公司员工。上诉人无锡晴山蓝城一期业主委员会（以下简称晴山蓝城业委会）因与被上诉人无锡华强房地产开发有限公司(以下简称华强公司)，原审被告杨明、怡庭物业服务集团有限公司（以下简称怡庭公司）所有权确认纠纷一案，不服无锡市惠山人民法院（2019）苏0206民初7161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晴山蓝城业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华强公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院确认无锡晴山蓝城一期小区地下1号（5427平方米）、2号（2808平方米）、3号（4134平方米）、5号（1345平方米）停车库（以下简称涉案车库）产权归华强公司证据不足，是适用法律错误。确定涉案车库产权归属的依据是车位建设成本是否计入商品房建设成本。测绘报告仅显示建筑物现状，而车位不是建筑物，根本不计入建筑面积。物价局批复是根据华强公司上报的资料所进行定价，并无对是否计入成本进行确认，且批复只是定价，并非对成本分摊信息的确认。一审法院认为无法办理产权登记不能否定华强公司的权利主张，这与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的关于专有部分的判断方法不符。该条规定符合“能独立登记为特定业主所有权的客体”的车位应当认定为专有部分，华强公司主张车位归其专有而非业主共有，应当考察是否能够登记在华强公司名下。2.其并未阻止华强公司行使权利，也未曾分享车位的收益，故起诉其不当，本案一审中三个被告，让其独自承担诉讼费更不当。被上诉人华强公司辩称：1.一审法院通过各方的质证已经查明了涉案车库在申报的时候没有计入成本，晴山蓝城业委会认为适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条错误，该条规定的是能独立登记为特定业主所有权的客体，而涉案车库是开发商所有的，不应适用该规定。2.关于诉讼费，一审法院确定的负担比例正确，本案一审中虽然起诉了三个被告，但是真正引起纠纷的是晴山蓝城业委会，因为其提出了车库的所有权争议导致其他的被告也一起协助，虽然说没有提出争议，一起协助阻挠了其行使车库所有权的权利，所以诉讼费由晴山蓝城业委会独自承担并无不当。原审被告怡庭公司述称，其作为物业服务公司没有主张车库的产权。对于晴山蓝城业委会和华强公司争车库产权，其只尊重法院判决。原审被告杨明未作陈述。华强公司向一审法院起诉请求：请求确认涉案车库属其所有。一审法院认定事实：2005年至2007年，华强公司开发承建了晴山蓝城B地块一期、二期1-40幢住宅商品房。该1-40幢住宅商品房范围内规划建造了涉案车库。2007年5月25日，杨明向华强公司购买了晴山蓝城36幢91单元501商品房一套，建筑面积88.39平米，套内建筑面积78.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.81平方米。双方签订了商品房买卖合同并进行了备案。其中商品房买卖合同附件四合同补充协议约定“5、小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”2018年1月20日，晴山蓝城1-40幢住宅商品房成立晴山蓝城业委会，主任石志宏。2005年10月10日，无锡市惠山区物价局出具（惠价[2005]59号）无锡市惠山区物价局关于晴山蓝城（一期）住宅小区商品房销售价格的批复。内容为：“无锡华强房地产开发有限公司：你公司报来的‘关于要求审核商品房预（销）售价格的报告’悉。根据《省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知》（苏政办发[1998]106号）、《市人民政府关于印发的通知》（锡政发[1999]251号）、《市物价局、市房管局、市建设局关于印发的通知》（锡价服[2003]339号）、《市物价局关于转发的通知》（锡价服[2004]220号）文件精神，经测算，批复如下：一、由你公司承建开发的钱桥晴山蓝城（一期）住宅小区多层商品房****，小高层商品房6幢154户，建筑面积为158436.83平方米，其中住宅面积128118.80平方米（多层106049.62平方米，小高层22069.18平方米），非住宅面积（车库、物业、其他等）23248.41平方米，商业用房面积7069.62平方米。核定住宅销售价格为3350元/平方米。商业用房、车库等销售价格由你公司市场化运作。商品房销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、你公司销售本商品房时，应在销售价格外，另行收取每平方米50元的共用部位、公共设施维修资金。出售有电梯的公有住房，另行收取电梯更新资金40元/平方米。三、你公司须凭本批复，到区房产管理局领取《房屋销售许可证》后，方可与购房者签订商品房销售合同。四、你公司销售本商品房时，应明码标价，标价是除标明基准价格外，还应标注楼层差价、区位差价、朝向差价等调节因素，各差价代数和应各自等于零或小于零。以上批复，请遵照执行。”2007年4月18日，无锡市惠山区物价局出具（惠发改价[2017]16号）无锡市惠山区物价局关于晴山蓝城B地块二期35#-40#住宅商品房销售价格的批复。内容为：“无锡华强房地产开发有限公司：你公司报来的“关于要求审核商品房预（销）售价格的报告”悉。根据《省政府办公厅印发江苏省商品房价格管理规定的通知》（苏政办发[1998]106号）、《市人民政府关于印发的通知》（锡政发[1999]251号）、《市物价局、市房管局、市建设局关于印发的通知》（锡价服[2003]339号）、《市物价局关于转发的通知》（锡价服[2004]220号）文件精神，经测算，批复如下：一、由你公司承建开发的晴山蓝城B地块二期35#-40#住宅商品房6幢168户，建筑面积为20070.66平方米（其中住宅面积16545.02平方米，自行车库面积588平方米，汽车库2937.64平方米）。核定多层住宅销售价格为3420元/平方米。汽车库未列入商品房成本。商品房销售时，可根据市场供求情况作适当浮动，但最高幅度不得超过5%。二、你公司须凭本批复，到区房产管理局领取《房屋销售许可证》后，方可与购房者签订商品房销售合同。三、你公司销售本商品房时，应明码标价，标价是除表明基准价格外，还应标注楼层差价、区位差价、朝向差价等调节因素，各差价代数和应各自于零或小于零。以上批复，请遵照执行。”2016年3月30日,地点:晴山蓝城社区二楼会议室,与会对象:晴山蓝城社区、华强公司、怡庭公司、晴山蓝城业委会签订了会议纪要，会议内容：经各方友好协商，在遵守法律法规前提下，达成以下共识：一、晴山蓝城一期地下车库产权归属于华强公司,4号人防车库归属于全体业主。二、由开发商签字认可的遗留问题，开发商需在规定期限内配合物业及业主委员会给予解决。三、关于未出售地下车库的租金收费问题，明确2016年1月1日至2016年12月31日的收益，除50元/月/车位的管理费外，其他收益由开发商只配用于小区公共维修，2015年7月至2015年12月的租金收益，除50元/月/车位的管理费外，属于开发商。四、由华强公司、怡庭公司、晴山蓝城业委会及晴山蓝城社区共同做好后期小区内地下车位出售的宣传引导及停车办法的制定和修改工作。五、其他未定事宜另由各方友善协商解决。四方均在会议纪要上签字。一审中，华强公司提供了1-40幢住宅商品房购买者签订的商品房买卖合同明细，证明1-40幢商品房购买者均签订了附件四合同补充协议约定“5、小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”法院要求晴山蓝城业委会核实业委会范围内的业主商品房是否均与华强公司签订了上述合同补充协议。在证据交换时，业委会发表核实意见认为：其他商品房买卖合同中也有停车库归开发商的约定。但认为即使有约定也不能证明开发商对地下停车库具有所有权。华强公司还提供了无锡市惠山测绘有限公司出具的惠测发（2007）76号及（2008）35号“关于晴山蓝城一期、二期房等实测面积函”显示：对晴山蓝城1-40幢商品房公共分摊部位为公共楼梯、半砖外墙或电梯。经质证，晴山蓝城业委会认为该分摊并不能证明穷尽了全部分摊部分，而且就算没有进入分摊也不一定属于开发商所有。为查明事实，一审法院对涉案车库进行了现场勘查。现场勘查显示，涉案车库位于晴山蓝城业委会范围内，有1、2、3、5明确的标号，均有独立的出入口，属于独立的空间结构。2020年5月26日，一审法院承办人至惠山区物价局询问一期批复中住宅价格中是否包含了车库的建设成本。经询问，物价局相关人员称：我国商品房销售价格之前要经过审批，后来才实行价格备案。销售价格不允许超过审批的范围。该批复中“核定住宅销售价格为3350元/平方米。商业用房、车库等销售价格由你公司市场化运作”用语表明批复中车库的销售单独交由开发商市场化运作，该表述的含义即核定的住宅销售价格中不包含车库的建设成本。之前的价格批复中的有关这方面的用语即如此表述。后来批复用语要求越来越明确，故在二期批复中就明确写明了“汽车库未列入商品房成本”。2020年5月28日，一审承办人拨打晴山蓝城社区邓超书记及钱桥街道曾伟成手机，询问2016年3月30日会议纪要中为何确认晴山蓝城一期地下车库归华强公司所有。邓超书记陈述：该会议纪要是真实的，原件在社区。当时按照一般的理解，地下车库所有权应该是归开发商华强公司的，所以在会议纪要中如此记录。但后来去调取了物价局批复后，发现批复内容中并未明确地下车库未计入商品房成本，后来业委会对会议纪要该表述就提出了异议。曾伟成陈述：晴山蓝城地下车库事情协调了多次了。当时按照一般的理解，地下车库所有权应该是归开发商华强公司的，所以在会议纪要中如此记录。但后来去调取了物价局批复后，发现批复内容中并未明确地下车库未计入商品房成本，后来业委会对会议纪要就提出了异议。一审中，晴山蓝城业委会认为，只有物价局批复没有核价报告无法证明车库未计入商品房成本。而且根据当时法律规定，车库产权归属应当按照成本是否纳入分摊确定，不能通过当事人之间约定确定。而且商品房买卖合同补充协议是开发商利用强势地位强加给业主的。会议纪要是四方对开会事实的记录，除了开发商其他三方无权对产权问题表态。而且按照无锡市中级人民法院相关行政裁定书明确物价局建设单位申报的资料制作的信息不应认定为物价局的行政确认行为。如果本案诉请的地下车库无法办理产权证的应当驳回诉讼请求。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案晴山蓝城小区内1、2、3、5号地下车库属于小区建筑区划内合法建筑物，具有独立的空间结构，现华强公司与晴山蓝城业委会就上述地下车库权属产生争议，依法可以请求法院确认权利。晴山蓝城业委会认为地下车库无法办理产权证而否认利害关系人请求法院确认权利的主张，缺乏法律依据，法院不予采信。建筑区划内的地下车库归属属于当事人约定的范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车库权属的约定。虽然晴山蓝城小区在物权法实施前即建造完工，但并无法律明确禁止利害关系人就地下车库权属进行约定，故利害关系人就地下车库权属进行的约定对双方均有法律约束力。关于本案争议的地下车库权属问题。首先，华强公司在晴山蓝城小区对外销售时与全体购房者之间就小区地下车库明确进行了权属约定，即商品房买卖合同中约定“小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”该约定不违反法律禁止性规定，应属合法有效。其次，根据惠山区物价局2005年和2007年价格批复内容以及法院调查核实情况，涉案车库建设成本并未计入商品房成本，地下车库由华强公司投资建设，应当由其享有相应权利。再次，无锡市惠山测绘有限公司函也表明购房者购买的商品房公摊面积并未计入商品房建筑面积，晴山蓝城小区业主购房时并未对地下车库支付相应的对价。综上，华强公司提供的证据可以证明涉案车库属华强公司所有，晴山蓝城业委会虽然提出异议，但并未提出相反的证据予以反驳，法院对其主张不予采信。华强公司请求确定涉案车库所有权有事实和法律依据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条之规定，判决：确认无锡晴山蓝城一期小区地下1号（5427平米）、2号（2808平米）、3号（4134平米）、5号（1345平米）停车库归华强公司所有。一审案件受理费81800元，由华强公司和晴山蓝城业委会各半负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《物权法》第三十条规定：“因合法建造事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，华强公司在开发承建晴山蓝城B地块一期、二期1-40幢住宅商品房的范围内，规划建造了涉案车库，自建造事实行为成就时，华强公司取得涉案车库的所有权。而在随后的商品房出售过程中，华强公司与全体购房者之间就涉案车库权属明确进行了约定，即“小区地下停车库和自行车停车库产权归开发商所有。”从该约定的表述来看，涉案车库的所有权归开发商即华强公司。另根据惠山区物价局2005年和2007年价格批复内容以及法院调查核实情况，涉案车库的建设成本并未计入商品房成本，惠山测绘有限公司函也表明购房者购买的商品房公摊面积并未计入商品房建筑面积，晴山蓝城小区业主购房时并未对涉案车库支付相应的对价。晴山蓝城业委会提出涉案车库为专有部分，进而否定涉案车库归华强公司所有的上诉意见，因专有部分并不等同于为全体业主共有的部分，该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼费用的负担，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第三款规定：“共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案华强公司起诉时将杨明、怡庭公司和晴山蓝城业委会列为被告，但华强公司已认可被告杨明与占用车位的杨明非同一人，怡庭公司作为小区物业服务公司，也未就涉案车库的归属主张权利，杨明与怡庭公司与本案诉讼标的均没有利害关系。本案中仅有晴山蓝城业委会对涉案车库的所有权归属有异议，与本案诉讼标的存在利害关系，故一审法院根据情况确定由华强公司和晴山蓝城业委会各半负担诉讼费用并无不当。综上所述，晴山蓝城业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由上诉人晴山蓝城业委会负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月九日书记员  翁 强