广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初9836号 原告（反诉被告）：南宁市桂鑫置业有限公司，住所地：南宁市青秀区云景路33号凤岭名园C区地下室B2005号房。 法定代表人：刘国韬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施黎明，该公司员工。 委托诉讼代理人：林京琨，广东王芬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴运智，男，1983年2月1日出生，瑶族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：张宁，广西君桂律师事务所律师。 第三人：张莉，女，1979年6月26日出生，汉族，住南宁市江南区。 原告（反诉被告）南宁市桂鑫置业有限公司（以下简称桂鑫公司）诉被告（反诉原告）吴运智、第三人张莉委托合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂鑫公司委托诉讼代理人施黎明、林京琨、被告（反诉原告）吴运智委托诉讼代理人张宁、第三人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桂鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告独家代理费40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）桂鑫公司明确诉讼请求一：被告归还原告指标费40000元。事实和理由：被告原为建工集团职工（现已离职），建工集团分配其名下商品房（小区名称：建工城，位于五象新区一套。基于以上建工集团要求原被告协商一致，签约由原告独家代理销售被告商品房名额，因被告明确说建工集团2015年12月报名时集团要求填选房单，被告所填选房单为260-280平之间选择，建工集团要求选房单超过200平要填确认书购买（200平以下不用填）而被告没填确认书不能确保选到260-280平户型。双方约定如下：原告在市场原则下寻找客户购买，被告承诺原告客户购房后如选到低于144平方收取转让费60000元，高于144平收取转让费80000元，超过200平收取转让费100000元。原告通过市场寻找客户接受根据以上条件购买，原告按最高额收取100000元，如选户型不能达到报名时的户型则根据实际所选户型退还多余转让费。现因建工集团要求没填确认单的不能选260-280平户型，只能选到119平。原告多次与被告沟通要求退还多出的40000元均被拒绝，现诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）吴运智辩称，1.原告不是退还指标费的权利人；2.原告系中间公司，只能收取相应的中介费，指标费是被告于第三人之间的协议，只能由第三人向被告支付；3.第三人已将合同义务再次转让，第三人已经认可被告与第三人的合同，双方已经履行完毕，原告无权要求退还费用。 第三人张莉述称，我方对原告诉讼请求无异议。 被告（反诉原告）吴运智向本院提出反诉请求：1.反诉被告归还反诉原告购房款47750元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年2月27日签订房产独家委托协议，约定委托反诉原告将坐落于良庆区建工城内部指标房指标名额居间转让出去，并约定根据选房面积确定最低的指标费，其中选到超过144平方米的房子指标费不得低于80000元，选到超过200平米的房子指标费不得低于100000元，低于144平米的指标费不得低于60000元。反诉被告应收的款项为原始购房款与指标转让款。双方约定，居间费按南宁市物价局关于房屋买卖中介收费的最新规定，按成交价的3%计算（即150000元×0.03=4500元），由反诉被告与第三人各承担一半。协议签订后，反诉被告居间反诉原告与第三人达成指标转让协议，约定指标转让费为150000元，加上反诉原告此前支付的购房款50000元，共计200000元，由第三人在合同签订后的当日支付到反诉被告处，由反诉被告支付给反诉原告。2017年4月25日，反诉被告收到第三人的款项后向反诉原告支付了150000元指标费，还有50000元的购房款反诉被告至今没有支付给反诉原告，反诉原告多次询问第三人是否将200000元转至反诉被告的账户，并要求第三人出示银行转账凭证，但第三人一直没有出示，反诉被告也没有告诉反诉原告是否收到200000元.反诉被告在收到第三人200000元款项后，私自截留50000元不支付给反诉原告，违反了合同的约定，构成违约，理应将余下的50000元购房款支付给反诉原告，鉴于反诉原告应付反诉被告2250元居间费用，请求法院判决反诉被告支付余下的47750元购房款给反诉原告。 原告（反诉被告）桂鑫公司辩称，反诉原告与我方签订协议，反诉原告已经收取150000元，其按照约定只能收取指标费60000元，剩余40000元应当退回，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人张莉述称，我方已经按照与反诉原告签订的约定履行义务，其与反诉被告之间的纠纷我方不清楚。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年2月27日，吴运智（甲方、委托人）与桂鑫公司（乙方、受托人）签订一份《房产独家委托协议》，约定：吴运智将其位于良庆区建工城（建工集团内部指标）的房屋委托桂鑫公司独家销售；价格不低于60000元；委托期限自2017年2月27日起至2017年7月27日止；吴运智所收购房指标款不包含吴运智原始票据购房款50000元，吴运智应收款项为原始购房款与指标款；吴运智指标房为面积可选，如桂鑫公司客户购买后选房超过144平米指标费80000元，超过200平米指标费100000元，低于144平米指标费60000元；协议还约定了其他事项。2017年4月10日，桂鑫公司向张莉出具一份《现金收入单据》，确认收到张莉用于购买吴运智南宁建工城指标房款项200000元。2017年4月17日，吴运智（甲方、卖方）与张莉（乙方、买方）签订一份《购房指标转让协议书》，约定：吴运智将其在建工集团兴建的建工城项目购房指标转让给张莉；房屋建筑面积约200平米，吴运智同意将该房屋（包括但不限于所附带的车位、车库等附属设施）购房指标转让给张莉，张莉在签订本协议之日，向甲方支付200000元，其中购房指标转让费150000元，购房款50000元；因吴运智未填写280平米指标确认单，现只能要200平米。若因建工集团要求而被动选到144平米，则吴运智退还指标费20000元，若张莉自己决定选择144平米，吴运智不退还指标费。因不可抗力产生违约责任，退款以中介方转入吴运智账户款项为准，中介方负责全额退款给张莉；协议书还约定了其他事项。2017年4月24日，吴运智（甲方）、张莉（乙方）、施黎明（居间方）三方签订一份《购房补充协议》，约定：如吴运智购房指标不能选到200平米房屋，张莉有权放弃，吴运智在三个工作日内返还款项至居间方账户后由居间方全额返还给张莉（以张莉转入居间方账户实际款项为准）。2017年4月25日，桂鑫公司向吴运智转账支付150000元。2017年6月23日，张莉与案外人施黎明在一份《建工城团购更名申请表》上签字，共同确认将建工城项目购房人由张莉变更为施黎明。2017年7月1日，施黎明在一份《建工团购选房确认书》上签名确认选定建工城项目8号地块10栋楼1905号房，建筑面积约119.92平方米。 2017年8月28日，桂鑫公司诉至本院并提出前述诉讼请求。2017年10月10日，吴运智提出反诉并提出前述诉讼请求。 本院认为，吴运智与桂鑫公司签订的《房产独家委托协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。协议中，吴运智委托桂鑫公司独家销售其位于南宁市良庆区建工城的房屋，双方之间形成委托合同关系，该委托合同合法有效，受法律保护。《购房指标转让协议书》及当事人庭审陈述等证据证实，桂鑫公司履行了《房产独家委托协议》所涉的合同义务，为吴运智联系到合适的买家，促成了案涉房屋顺利转让。《房产独家委托协议》约定涉案房屋出售后吴运智应收款项为原始购房款50000元及相应的指标费。协议约定指标费标准：买家购买房屋面积超过144平米的，指标费为80000元；超过200平米的，指标费为100000元；低于144平米的，指标费为60000元。《建工团购选房确认书》及当事人庭审陈述证实，买家于吴运智处所购指标房屋面积为119.92平方米，根据前述合同约定，面积低于144平米的，吴运智应收指标费用为60000元，加上原始购房款50000元，故吴运智依约应收款项应为110000元（50000元+60000元）。而桂鑫公司实际已向吴运智支付150000元，吴运智应将多收取款项40000元返还桂鑫公司，故桂鑫公司诉请吴运智返还指标费40000元有事实及法律依据，本院予以支持。吴运智主张桂鑫公司支付的150000元系指标费，尚有购房款50000元未予支付，并据此反诉要求桂鑫公司支付购房款。吴运智前述主张与《房产独家委托协议》约定指标费收取标准不相符，其主张无事实及合同依据，故对其主张及反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴运智向原告（反诉被告）南宁市桂鑫置业有限公司返还指标费40000元； 二、驳回被告（反诉原告）吴运智的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费800元，被告（反诉原告）吴运智负担。反诉案件受理费497元，由被告（反诉原告）吴运智负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农微龙 人民陪审员  叶寿腾 人民陪审员  韦京晖 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  文 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。