河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1369号 原告保定市优利柯智能科技有限公司，住所地清苑区莲池南大街**，信用代码91130608MA08QUUJ46。 法定代表人吴见，该公司经理。 委托代理人姜军刚，河北泮林律师事务所律师。 委托代理人靳雅坤，河北泮林律师事务所律师。 被告清苑县四通货物运输有限公司，住所，住所地保定市清苑区清苑镇北大冉村代码91130608673248596L。 法定代表人刘寒，该公司经理。 委托代理人徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 被告刘连庆，男，汉族，1969年6月1日出生，住清苑区。 委托代理人徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告保定市优利柯智能科技有限公司（以下简称优利柯公司）与被告清苑县四通货物运输有限公司(以下简称四通公司)、刘连庆确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法由审判员吴玉纯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优利柯公司委托代理人姜军刚、靳雅坤，被告四通公司的法定代表人刘寒及其委托代理人徐志磊，被告刘连庆及其委托代理人徐志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优利柯公司诉称，原告与被告刘连庆于2017年6月1日签订了《厂房租赁合同》，合同约定原告租赁被告四通公司位于保定市清苑区，租赁期限为10年，自2017年6月1日起至2027年7月1日止，年租金314220元，从2017年7月1日起计算租金，每年7月1日或该日以前支付年租金。合同签订后，因生产、经营需要，原告在厂区进行了装饰、装修及大量的基础设施建设（不包括可移除设备及经营投入）。在原告经营过程中，被告开始要求入股，后又退股。在被告退股后，开始百般刁难原告的经营，承诺的厂房接通蒸汽也一直不能兑现。直到2019年12月才接通蒸汽，但又说停就停，大幅度增加了原告的经营成本。更严重的是，被告刘连庆还多次阻挠原告经营车辆进入厂区，最终导致原告于2020年4月18日停产、不再经营。而且在原告经营过程中进行投标前，被告称厂房证件齐全，但当原告要求被告提供相应的证件时，被告却无法提供，致使原告经营无法正常进行。后经原告了解，被告出租的厂房和办公室未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同书》应为无效合同。2020年1月10日原告支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费448000元，被告应返还原告多支付的2020年4月19日至2020年6月30日的租金89600元，同时因被告原因，给原告造成各种损失共计2202426.74元，被告应予以赔偿。《厂房租赁合同书》是被告刘连庆以其个人名义签订的为合同的相对方，应当承担返还原告租赁费及赔偿原告损失的责任，同时被告四通公司作为厂房及办公室的土地使用权人、实际收取租赁费也是其公司股东之一刘旭，且2020年4月14日的情况说明也是以二被告的名义回复的，应当承担共同返还原告租赁费和赔偿损失的责任。为此特向法院起诉要求确认原告优利柯公司与被告刘连庆于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同， 由二被告退还原告已付的租金89600元，并赔偿原告各项损失共2202426.74元，诉讼费、保全费、担保费由被告承担。 被告四通公司辩称，一、本案的租赁合同主体是原告与四通公司，刘连庆仅是公司的委托代理人，其签字行为系职务行为。二、2017年6月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。被告四通公司有合法的营业执照，为经营所建造的办公楼及钢结构搭建库房投资等都已经备案，租赁合同中所涉及的钢结构搭建库房及被告使用的办公房占地已于2016年4月取得集体建设用地使用证，而且是商业服务用地，2019年6月又换发不动产权证书，因此四通公司建造的办公房及搭建钢结构库房都是合法的。被告四通公司将自己拥有合法权利的库房及办公房壹间出租给原告，完全符合法律规定，故租赁合同合法有效。因被告所占土地是集体建设用地使用证，和农村宅基证为一个性质，不是国有土地使用证，且厂房（库房）是钢结构搭建，不属于建筑工程,故原告以出租厂房和办公室未取得建设工程规划许可证为由认为合同无效，没有任何法律依据、不成立。三、原告主张退还租金89600元不成立。因原告至今仍租用占用被告厂房，原告应继续补交租金，不存在退还租金情况。截止到现在原告已拖欠被告租金远大于89600元，被告暂保留诉权。四、原告诉称要求被告赔偿损失完全不成立。原告是否存在损失与被告出租厂房没有任何关联性。因原告租房时已到现场实地考察，被告给其提供了集体建设用地使用证手续，除此之外被告未承诺其它任何条件，故原告经营损失与否与被告没有任何关系。再者原告诉称厂区装饰装修、基础建设共花款二百多万元完全不属实；承诺接蒸汽不存在，接蒸汽与否与被告无关，合同中也没有此项内容；原告投标成功与否与被告无关，因被告出租库房时，明确告知原告库房有集体建设用地使用证手续，被告未承诺其它任何条件；原告称刘连庆 多次阻挠经营车辆进入厂区完全不属实。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。 被告刘连庆辩称，2017年6月1日签订的厂房租赁合同是原告与清苑县四通货物运输有限公司签订的，刘连庆仅是公司的委托代理人，其签字行为系职务行为，此事实有原告在（2020）冀0608民初720号诉讼案件中提交的盖有四通公司公章的厂房租赁合同所证实，因诉讼主体错误，法院已驳回原告起诉，该裁定书已生效，原告又以同样的理由重复起诉，明显诉讼主体错误，故应驳回原告对刘连庆的起诉。 经审理查明，原告优利柯公司与被告刘连庆于2017年6月1日签订了《厂房租赁合同》，合同约定原告租赁清苑县四通货物运输有限公司位于保定市清苑区间，用于纺织品洗涤和租赁，租赁期限为10年，自2017年6月1日起至2027年7月1日止，年租金314220元，从2017年7月1日起计算租金，每年7月1日或该日以前支付年租金，其中在装修条款中约定原告优利柯公司须对租赁物进行、改建时，须事先向被告方提交装修、改建设计方案，并经被告方同意。合同签订后，原告优利柯公司于2017年7月3日取得营业执照，其经营范围为智能软件开发和销售、纺织品洗涤和租赁服务、洗涤机械设备租赁服务、网上销售纺织品床上用品机械设备、普通货物道路运输。2020年1月10日，原告优利柯公司向被告四通公司的股东刘旭转款448000元。2020年4月14日，天津市第一中心医院以公开招标方式向社会公开外包服务项目，即洗涤各处、室、科的布草、五件套、棉被、窗帘等，同时在投标邀请函中提出了资质要求，要求投标单位具备厂区环评报告及所在场地的建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证等。原告优利柯公司为此向二被告发出工作联系函，要求二被告提交厂地的建设用地规划许可证、建 设工程规划验收合格证和建设工程施工许可证，被告四通公司于当日经被告刘连庆签字出具了关于暂未办理建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程施工许可证和消防验收意见书的情况说明。2020年4月27日，天津市第一中心医院在致原告优利柯公司的招投标资格审查通知书中明确，因其公司不具备厂地建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程施工许可证和消防验收意见书四项证件及资料，被通知不能参加投标。原告优利柯公司曾于2020年5月19日向本院起诉要求确认于2016年6月1日与被告刘连庆所签订的签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，由被告刘连庆退还原告已付的租金89600元，同时赔偿原告各项损失共计2202426.74元。本院经审理后，于2020年6月24日作出（2020）冀0608民初720号民事裁定书，以被告刘连庆为本案被告四通公司的委托代理人、不是合同相对人为由，驳回了原告优利柯公司的起诉。2020年8月4日，原告优利柯公司再次向本院起诉，要求确认与被告刘连庆于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，由被告刘连庆、四通公司退还原告已付的租金89600元，并赔偿原告各项损失共计2202426.74元。 庭审中，原告优利柯公司称，《厂房租赁合同书》系被告刘连庆以其个人名义与原告签订的，是合同的相对方，原告租赁的厂房及办公室的土地使用权人为被告四通公司，且2020年4月14日情况说明也是以二被告的名义回复的，足以证明被告四通公司与被告刘连庆均为合同相对方；被告出租的厂房未取得建设工程规划许可证等证件，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”、《河北省城乡规划条例》第三十九条“城市、 县人民政府城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府应当依据城乡规划和有关技术规定，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。对不符合城乡规划的建设项目，不得核发规划许可证件”的规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》应为无效合同；因《厂房租赁合同书》为无效合同，二被告应按原告实际占用房屋期间收取租金，鉴于被告于2020年4月中旬开始就阻挠原告公司车辆进出厂区，致使原告无法正常经营、继而停产，以及原告在停产后无法及时腾空厂房及办公室，故二被告应返还原告已付的2020年4月19日起至2020年6月30日的租金89600元；原告在租赁后对厂房及办公室进行了装饰、装修以及大量基础建设（不包括可移除设备及经营投入），已经形成附合的装饰装修物以及原告花费的扩建造价费用共计2202426.74元，因原告对厂区进行装饰、装修以及扩建过程中，被告方是同意的，且也参与其中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”、第十四条条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按 照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，被告应赔偿原告损失2202426.74元。对此原告优利柯公司向本院提交了以下证据：（1）手机通话截图一张和2020年4月17日拍摄的手机录像一份。证实因被告阻挠原告车辆正常出入厂房，原告工作人员孙俊霞于2020年4月15日、2020年4月17日报警，清苑区城关派出所出警处理此事。（2）宣布停产的录像两段。证实因二被告无故阻挠原告车辆正常出入厂房，无奈于2020年4月18日停产。（3）（2020）冀0608执保62号查封（扣押、冻结）财产清单一份。2020年5月22日被告刘连庆申请保定市清苑区人民法院查封了原告在租赁厂房内存放的设备，致使原告无法腾空租赁厂地。（4）对租赁厂房及办公室进行的装饰、装修及大量基础建设花费的费用票据共计73份（后附费用票据清单一份），共计90张，金额共计2202426.74元。其中票据47为刘连庆支取拆除车间顶棚费用4500元、54和57为刘旭支取打井费用50000元和39500元（5）原告企业信息一份。证明被告刘连庆曾系原告的股东。（6）河北增值税电子普通发票一张。证实为本案保全向中国人民财产保险股份有限公司保定市分公司购买诉讼保全责任保险，花费保险费4600元。经质证，二被告对报警记录真实性、查封冻结财产清单真实性和工商信息没有异议；对保费费用认可，但称因原告没有提供担保金，选择购买的保险，保险费应由原告承担；对其他以未在举证期间提交为由不予质证；并称投标邀请函不代表最终的投标文件，即使符合投标条件，也不代表原告能中标，也不代表其具有合法招投标资格，更不能代表其能依法中标。被告刘连庆称在疫情期间要求对外来车辆进行消毒属于防疫需要，因拒绝消毒，为此报的警；蒸汽接通是原告多次要求我帮助去电厂协商，我并没有义务；停气是电厂的事，和我无关。 被告四通公司在庭审中称，本案所涉厂房系北大冉农村集体建设土地，并没有在清苑县城乡规划区之内，不适用城乡规划法和最高院关于审理城镇房屋租赁合同相关司法解释，因此原告于2017年6月1日与被告四通公司经依法协商后签订的租赁合同真实有效，不存在无效的情形。原告支付448000元中有30多万元的房租，其他是原告用的被告四通公司东西的折价款。对此被告四通公司向本院提交以下证据：（1）被告四通公司营业执照（2019年5月28日）。经营范围道路普通货物运输、普通货物仓储装卸、普通货物运输代理、普通货物包装、汽车道路救援服务、停车场服务和自有房屋租赁。（2）2016年4月份颁发的四通公司集体建设用地使用证（保清集用2016第13060800066）。地类。地类为商服用地）2019年6月份颁发的被告四通公司的不动产权证书一份（冀20**保定市清苑区不动产第0001364号），证明本案所涉厂地被告四通公司具有合法使用权。（4）清苑区发展改革局出具的河北省固定资产备案证，证明四通公司已对案涉厂房进行了备案。经质证，原告优利柯公司，对四通公司提供的证据真实性没有异议，但提出营业执照是2019年5月28日进行变更登记后所重新出具的，而在2018年7月4日即变更前四通公司经营范围仅有普通货运，没有其他范围，其自有房屋租赁是在2018年11月27日才予以变更，而双方合同是2017年6月1日签订，因此被告四通公司经营范围并不包括房屋租赁；备案证不能证实已办理规划许可证，双方签订的合同应为无效合同；不动产权登记证书未显示有地上建筑物，进一步证明了涉案厂房是违法建筑。 诉讼中，经原告优利柯公司申请，本院于2020年8月13日作出（2020）冀0608民初1369号民事裁定书，冻结、查封被告清苑县四通货物运输有限公司、刘连庆名下2300000元的存款或其他财产，该民事裁定书已由本院执行庭对被告清苑县四通货物运输有限公司、刘连庆的银行账户 进行财产保全，为此原告优利柯公司支付财产保全费5000元和保险服务费4600元。原告优利柯公司于庭审中向本院提出申请，要求对添附的财产进行评估。 为查明涉案厂房所处位置是否属于清苑区城乡规划区之内，以及在集体建设用地建设厂房是否需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程施工许可证和消防验收意见书，本院于2020年10月20日向保定市自然资源和规划局清苑分局出具查询函，保定市自然资源和规划局清苑分局于2020年11月2日出具复函，证实清苑县四通货物运输有限公司名下涉案厂房的位置即清苑区保么路以东、金线河以北区域未在清苑区中心城区规划建成区内。经质证，原告优利柯公司认可复函的真实性，但称与本案原告的主张无关联性，该复函只针对于清苑区，并不是清苑区总体规划。被告四通公司、刘连庆对此无异议。 本院认为，原告优利柯公司与被告刘连庆签订《厂房租赁合同》后，实际租赁被告四通公司位于保定市清苑区间，用于纺织品洗涤及被告四通公司于2020年1月10日收到租赁费448000元的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。被告刘连庆虽为本案被告，但其与原告优利柯公司签订《厂房租赁合同》的行为已由被告四通公司认可，其行为应视为代理行为，且其本人也未收到租赁费，故在本案中不应承担主体责任。本案争议焦点为《厂房租赁合同》是否违反国家强制性规定而无效，及合同无效后所导致的租赁费的退还和添附物的处理。通过庭审，可以看出，原告优利柯公司所主租的厂房为钢架结构，位于保么路以东、金线河以北区域，对该区域被告四通公司已取得土地使用权，并办理了不动产登记证书上，因此被告四通公司可以在该区域内进行必要建设，以满足其商业要求。另外该区域处于北大冉村庄的企业聚集区，未在清苑区中心城区规划建成区内，加之被告四通公司 已取得相应租赁经营范围，故双方当事人所签订的《厂房租赁合同》并不违反法律强制性规定，为有效合同，故本院对原告优利柯公司以合同无效为由，要求退还租赁费及处理添附物的主张不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告保定市优利柯智能科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费25216元减半收取12608元，由原告保定市优利柯智能科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴玉纯 二〇二〇年十一月十日 书记员  王 娜