山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0403民初2966号 原告：枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司，住所地：枣庄市薛城区泰山中路东侧黄河路南侧，统一社会信用代码：91370403698082182D。 法定代表人:张莉，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）:韩建东、薛成利，山东薛国律师事务所律师。 被告：贾茹，女，1987年11月3日出生，汉族，住枣庄市高新区。 委托诉讼代理人（特别授权）:梁继文，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司与被告贾茹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司委托代理人韩建东、薛成利，被告贾茹及其委托代理人梁继文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费2,396元；2、被告支付原告违约金5,681元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月30日，原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订东山华府前期物业管理服务合同。合同约定由原告为枣庄市盛苑房地产开发有限公司开发的盛苑*裕景山庄（东山华府）小区提供前期物业管理服务。合同约定业主于物业交付之日起交纳物业服务费用，每半年交纳一次。物业服务费的标准为：高层住宅0.5元/月/平方米，电梯费以2层0.06元/月/平方米为基数起收，每高一层递增0.06元/月/平方米，并约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向原告支付违约金。原告依合同约定提供物业服务，但被告未能按约定交纳物业服务费用，在原告催缴后仍拒不交纳，其行为不仅损害了原告的合法权益和广大业主利益而且违反合同约定，依合同约定应支付违约金。因此原告为维护其合法权益，特具状诉往贵院，请求依法判如所请。 被告贾茹辩称：1、其与原告之间没签订过物业服务合同，2010年10月10日其与开发公司签订商品房买卖合同时，第二十一条约定，开发公司依法选定的物业管理企业为：枣庄市薛城区盛成管理有限公司，资质证号为：鲁物043016。原告所诉称的2012年9月30日的前期物业管理服务合同其不知情，也不是开发公司经招投标选聘的物业企业签订的，即使开发公司和原告之间存在合同关系，也对其没有约束力。2、原告与其没有前期物业管理服务合同关系，原告也没有提供物业服务，没有权利要求其支付物业费，更谈不上违约金的问题。3、退一步讲，即使原告与开发公司签订的前期物业管理服务合同有效，原告实际提供了部分物业服务，（物业服务质量差且不符合合同约定），其也没有义务缴纳物业管理费。首先，原告应根据双方签订的合同，向开发公司收取物业管理费；其次，合同约定的不明确，收取物业费的期间不明确，导致物业费的数额无法确定；第三，原告的资质等级和物业服务不符合前期物业管理服务合同的约定，原告不具备二级资质，没有提供二级物业服务，违反了合同约定，无权收取物业费。第四，违约金太高。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、商品房买卖合同复印件一份、住房钥匙领取单一份；2、前期物业管理服务合同两份；3、前期物业服务管理备案要件一份；4、东山华府房屋、本体设施接管验收表14份；5、枣庄市住房和城乡建设局文件一份；6、2013年、2014年、2015年、2016年物业费催收通知各一份、邮政特快专递邮寄单一份、邮寄状态一份、律师函一份;7、2011年10月14日、2014年3月28日被告贾茹交纳物业费的收据二张。被告贾茹提交下列证据：1、东山华府业主300人左右的的签名十六张；2、照片一组，十六张；3、网站新闻两份，来源枣庄新闻网、枣庄大众网。上述证据双方当事人均进行了质证并发表了质证意见，结合双方的质证意见对本案事实本院认定如下：2010年9月29日被告贾茹与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，由被告贾茹购买枣庄市盛苑房地产开发有限公司开发的盛苑*裕景山庄（东山华府）小区2-东-502商品房一处，房屋面积为107.4平方米。其中，该合同第二十一条（一）约定前期物业服务由薛城区盛成物业管理有限公司（资质证号：鲁043016），在合同附件中约定了前期物业服务内容，服务价格为0.50元/月/平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业费按年收取。同时第二十一条（四）还约定：物业服务的内容和业主临时公约的内容见合同附件四。买受人已详细阅读附件四有关物业服务全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。合同签订后，双方按约履行了合同，2011年10月14日枣庄市盛苑房地产开发有限公司将该房交付被告。2011年9月19日，枣庄市盛苑房地产开发有限公司向枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室申请盛苑*裕景山庄（东山华府）小区的前期物业管理备案，申报材料显示原告为三级资质等级，资质证号鲁物043153，合同生效时间2011年9月；招标方式为公开，物业类型为住宅，总套数1,184套，建筑面积13.8673万平方米，占地5.76931万平方米物业管理费标准（元/月/平方米）：住宅物业0.52元；商业物业1.10元；电梯费每层递加0.06元。并附有物业管理制度及服务内容及标准。2011年9月20日，枣庄市盛苑房地产开发有限公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认。 2012年9月30日，原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订东山华府前期物业管理服务合同。合同约定由原告为枣庄市盛苑房地产开发有限公司开发的盛苑*裕景山庄（东山华府）小区提供前期物业管理服务。合同约定原告提供的物业服务内容及标准为《枣庄市住宅物业服务等级标准》中的规定的二级服务内容及标准；业主于物业交付之日起交纳物业服务费用，每半年交纳一次。物业服务费的标准为：高层住宅0.5元/月/平方米，电梯费以2层0.06元/月/平方米为基数起收，每高一层递增0.06元/月/平方米，并约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向原告支付违约金。同时该合同还约定本合同期限自承接查验后首位业主入住之日起，满三年止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，双方协商是否续签合同，如续签合同双方应重新签订物业服务合同。2011年10月14日,被告贾茹交纳了2011年9月30日至2012年9月30日的物业费644元。2014年3月28日,被告贾茹交纳了2012年9月30日至2013年9月30日的物业费322元。 2014年12月5日，枣庄市住房和城乡建设局授予原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司所服务管理的盛苑*裕景山庄（东山华府）为枣庄市物业管理示范小区称号。 2015年9月30日，经协商原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司重新签订了东山华府小区的前期物业管理服务合同。合同内容同原告于2012年9月30日与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订东山华府前期物业管理服务合同的内容。 原告依合同约定提供物业服务，为了按时收取物业费，原告分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日向小区内业主发出缴纳物业费的通知，大部分按时缴纳了物业费，但被告未能按约定交纳物业服务费用，在原告催缴后仍拒不交纳，目前2013年9月至2016年9月止被告贾茹共拖欠原告物业管理费2,396元。 2017年12月25日，原告自愿放弃要求被告贾茹支付违约金的诉讼请求。 本院认为,被告贾茹与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同是经过公开招标的方式合法取得的，系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。同时根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但原告受开发商的委托进行物业管理，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。而且在签订前期物业管理服务合同后，原告实际成为该物业的物业服务企业，并实际实施了物业管理，就有权向物业使用人收取物业管理费。因此，按照前期物业服务合同以及临时规约的约定，业主应按时足额交纳服务费用。被告作为业主理应交纳相应的物业管理费。根据被告住房的面积是126.73平方米，原告计算被告拖欠物业管理费2788元数额得当，符合合同约定，本院依法应予支持。原告自愿放弃违约金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以准许。 被告作为小区的业主，明知该小区有物业服务企业提供服务，原告不是其与建设单位在商品房买卖合同约定的物业管理企业，并未提出异议且交纳了2011年9月30日至2012年9月30日的物业费644元、2012年9月30日至2013年9月30日的物业费322元，而再以不知情及没有合同关系为由提出抗辩有违诚实信用原则，对其不支付物业管理费的辩称不予采信。 根据合同约定，枣庄市盛苑房地产开发有限公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，由此合同成立并生效。原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司前期物业管理服务合同第三十七条规定的“本合同期限自承接验收首位业主入住之日起满三年止”，是双方之间对合同期限的约定，而不是对原告作为物业管理人与被告作为物业管理的服务对象之间收费期限的约定，原告对被告收取物业费的收费期间应按照其实际提供的服务期间计算，被告也已于领取钥匙之日交纳了相应的物业管理费，其关于合同约定的不明确，收取物业费的期间不明确，导致物业费的数额无法确定的理由与事实不符，本院依法不予采纳；住房与城乡建设部颁布的《物业承接查验办法》是部门规章，对实施承接查验的物业应当具备的条件是一种倡导性的规定，建设工程是否竣工验收及消防验收是否合格并不是前期物业管理服务合同生效的必备要件，而被告以此主张该小区建设工程未经竣工验收及消防验收，前期物业服务合同不成立，服务费由建设单位承担的理由亦不能成立，本院不予支持。 被告提交的十六张照片、236户业主认为原告物业服务质量不满意的签字证明，系其自己制作、自行采集的，无法证实其来源是否合法，且业主数不到整个小区住户的20%，无法证实原告的服务质量不符合相关规定，因此该证据本院依法不予采信。关于物业公司的是否提供了物业管理服务及物业管理服务质量是否达标的问题，本院认为，根据民事诉讼证据的认定规则，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；无法证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。关于被告提出物业公司提供的物业管理及服务不到位的抗辩意见，因物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务，被告虽依法享有对物业公司履行物业服务合同的监督权，但并不能因物业公司在实施物业管理及服务活动中存在的瑕疵而拒交物业管理费用，如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以通过法律规定的形式向物业公司主张权利，而且与该小区被枣庄市住房和城乡建设局授予枣庄市物业管理示范小区称号的事实相矛盾,故对被告的此项抗辩意见，法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十五条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贾茹于本判决生效后十日内支付给原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司物业管理费2,396元。 二、驳回原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元由被告贾茹负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一七年十二月二十六日 书记员  李亚波