湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2351号原告（反诉被告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：利川市国泰广场****。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姚玲，女，1963年6月11日出生，苗族，湖北省利川市人，住本市。被告（反诉原告）：吴涛，男，1983年2月9日出生，苗族，湖北省利川市人，住本市。被告（反诉原告）：吴非，男，1984年11月13日出生，土家族，湖北省利川市人，住本市，以上三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡建军，湖北宏济律师事务所律师。被告：孙益贵，男，1955年7月23日出生，土家族，湖北省利川市人，住本市。委托诉讼代理人（特别授权）：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者。被告:刘胜，男，1968年11月2日出生，汉族，湖北省公安县人，住湖北省公安县。原告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称：国泰公司）诉被告姚玲、吴涛、吴非等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案依法适用普通程序进行审理。审理中，姚玲、吴涛、吴非提起反诉，本院受理后与本诉合并于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄桦，被告姚玲、吴涛、吴非及其委托诉讼代理人胡建军，被告孙益贵的委托代理人秦艺到庭参加了诉讼，被告刘胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国泰公司提出诉讼请求：请求判决撤销被告姚玲、吴涛、吴非与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》，本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月23日被告孙益贵与刘胜投资设立利川市东鑫房地产开发有限公司。2012年9月16日，原利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司达成协议，联合开发利川市财政局宿舍楼地块（原函授站）棚户区改造项目（财苑广场）。协议约定：国泰公司负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户拆迁户的拆迁事宜，原利川市东鑫房地产开发有限公司负责市财政局宿舍楼（原函授站）69户拆迁户的拆迁事宜，项目以国泰公司的名义进行，按市政府的相关文件规定拟定拆迁补偿办法和搬迁措施，完成拆迁事宜。利川市政府旧城改造文件规定，实行房屋产权调换的，主街道门面房一楼按“拆建还建”的方式还建门面。二楼以上的按1:1.2的比例还建商品住房。被告姚玲的房屋为一楼一底二层，建筑面积230平方米，土地使用证面积140平方米，集体土地性质。2015年9月11日，原利川市东鑫房地产开发有限公司与被告姚玲签订房屋拆迁置换合同，该合同约定：姚玲将自己的住房230平方米交东鑫房地产开发有限公司拆迁还建，东鑫房产公司给姚玲家还建商用房230平方米，二楼还建230平方米，三楼还建100平方米，五至二十层还建最大户型商品房两套，大于80平方米的商品房两套，另补姚玲现金130万元、送车位两个等内容。2018年2月6日原利川市东鑫房地产开发有限公司的法定代表人孙益贵将公司注销，未清算。2018年3月22日孙益贵又与国泰公司协议，约定国泰公司与孙益贵按51:49的比例进行盈益分配。2019年6月财苑广场竣工还建。东鑫房产公司负责的拆迁户拿着与其签订的合同，找国泰公司还建时，国泰公司才发现，东鑫房产公司与拆迁户弄虚作假，恶意串通，签订的合同显失公平，严重损害合伙人国泰公司的合法权益。被告姚玲家的房屋只有一楼一底，建筑面积230平方米，而合同上却写二楼一底。按利川市人民政府文件规定，只应给姚玲家在拟建新商品房一层还建商用房140平方米（按土地面积），五楼以上还建商品住房99平方米，合计239平方米。而房屋置换合同要求还建920平方米，多次还建面积681平方米，还不包括两个车位，可见东鑫房产公司与被告姚玲等签订的合同，显失公平，同时该合同严重损害原告的合法权益。像这样的合同有24户，国泰公司知道该情况后，与其协商，按市政府文件规定达成新的置换协议的有13户，只有11户未能协商一致。原东鑫房产公司法定代表人孙益贵出于私人情面、照顾个人关系、或出于找拆迁户借钱目的，弄虚作假，恶意串通，不按文件的规定和与原告签订的协议办事，采用欺诈手段与姚玲、吴涛等订立的《房屋拆迁置换合同》，不但显失公平，还严重损害原告的合法权益。利川市财苑广场项目系利川市人民政府棚户区改造项目，没有多余的面积还建。根据合同法第五十四条和民法总则的相关规定，该合同应该予以撤销。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，按市人民政府的旧城改造文件规定的标准还建。针对国泰公司的诉讼请求，姚玲、吴涛、吴非辩称：原告诉请部分事实与实际不符，被告的建筑面积不是230平方米，而是占地面积是241.17平方米，建筑面积近600平方米；原告不是2019年6月才知道原告与被告签订的合同，是至少在2016年5月19日就知道这份合同的；原告与被告签订的该份合同不存在私人关系，不存在弄虚作假，是双方自愿，双方的真是实意思表示，没有法定的无效和可撤销情形。利川市政府旧城改文件不属于法律和行政法规，当事人之间签订的协议只要不违反法律和行政法规，就是有效的，不以县一级政府的文件作为判断合同是否有效的依据；原告请求撤销超过了撤销期间，原告至少在2016年5月19日就知道合同的存在，到到现在已近4年时间，超过了合同法规定行使撤销的期间。原告的事实及理由均不成立，应不支持其诉讼请求。针对国泰公司的诉讼请求，孙益贵辩称：孙益贵的行为不是原告说的弄虚作假，恶意串通，而是政府要求所迫，本项目不是纯开发建设，是棚户区改造。拆迁周期太长，资金压力大，政府要求急迫，并非孙益贵的真实意思表示，该项目是政府有一定投资的棚户区改造工程，违背了有关法律规定及政府文件规定。姚玲、吴涛、吴非提起反诉的请求：请求判令反诉三被告在其共建的财苑广场体育路正大门南头商铺还建230平方米，同位置二层230平方米，三层100平方米；在5层至20层补偿最大户型商品房两套；补偿大于80平方米商品房两套；车位两个。反诉三被告承担本案诉讼费。事实与理由：位于原利川市财政局函授站宿舍“财苑广场”项目系被告与第三人共同开发。2015年9月17日，国泰公司与东鑫公司，与反诉三原告签订了《房屋拆迁置换合同》，约定将三反诉原告宅基地使用权和该宅基地上的房屋，交国泰公司和东鑫公司二被告拆除还建，具体还建办法为：在共建的财苑广场体育场路正大门南头商铺还建230平方米，同位置二层230平方米，三层100平方米；在5-20层补偿最大户型商品房两套；补偿大于80平方米商品房两套；补偿车位两个。合同签订不久，原告就搬出房屋的全部物品，将自己所持的土地使用证交给了时任东鑫公司法定代表人孙益贵，不久，房屋便被拆除。反诉原告的房屋实际占地242.17平方米，建筑面积为584平方米。2019年5月，国泰公司和东鑫公司完成“财苑广场”建设，原告要求被告按《房屋拆迁置换合同》履行，遭到拒绝。因东鑫公司已于2017年12月注销，注销前未进行债权、债务清算，该公司股东孙益贵、刘胜在注销时所作的有关清算承诺与事实不符，为此，东鑫公司原股东孙益贵、刘胜应与国泰公司共同承担合同义务。2020年5月11日，反诉被告国泰公司以《房屋拆迁置换合同》显失公平为由,向你院起诉，要求撤销该合同。为维护反诉原告的合法权益，现提起诉，请依法支持反诉原告的反诉请求，一并驳回反诉被告的诉讼请求。针对姚玲、吴涛、吴非的反诉讼请求，国泰公司答辩称：一、反诉人反诉的事实系虚构。反诉人的房屋只有一楼一底共两层，建筑面积只有230平方米，合同中已界定，没有584平方米。房屋宅基地占地面积只有140平方米，有反诉人的建设用地批准书，没有242.17平方米。国泰房产公司没有与姚玲、吴涛等人签订合同。与姚玲等人签订合同的是原利川市东鑫房产公司。二、利川市财苑广场项目系利川市人民政府的棚户区改造项目，修建楼层、还建办法、还建面积，均来源于市人民政府的规划，系规划开发。反诉人与孙益贵恶意串通，导致还建面积大于应还建面积近3倍，并不是国泰房产公司不还建，而是无法还建。三、原东鑫房产公司法定代表人孙益贵与反诉人签订的《房屋拆迁置换合同》系原告与孙益贵恶意串通所签，严重损害国泰房产公司的合法权益，应属无效合同，请求人民法院依法确认该合同无效。理由如下：房屋实际只有两层，而合同上伪造成三层。面积只有140平方米，而合同上伪造成230平方米。财产广场并不是孙益贵独资开发，其并无资格向他人送车位，国泰房产公司没有授权，原东鑫房产公司与反诉人签订的置换合同，没有加盖财苑广场项目部印章，反诉人持有的合同上有财苑广场项目部印章，系反诉人与孙益贵恶意所为。造成的损失表现为：按利川市人民政府旧城（棚户区）改造还建文件的规定，主街道一楼门面房按“拆建还建”的方式还建门面房；二楼以上居住房的按1:1.2的比例还建；属集体土地性质的，按1:1.1的比例还建；属房改房的，按1:1的比例还建。反诉人的被拆迁房屋系集体土地，第一层按地基还建门面140平方米、二层90平方米按1:1.1的比例还建，应还建99平方米（90平方米*1.1），合计应还建239平方米。合同上要还建920平方米+车位20平方米，合计940平方米。多出还建面积701平方米。国泰房产公司与孙益贵的分配比例为51:49，按财苑广场现有房屋价格5488元／平方米计算，国泰房产公司就本案就要亏损1962014.88元（701平方米*5488元*0.51）。综上，由于反诉人姚玲等与孙益贵恶意串通，弄虚作假，签订的《房屋拆迁置换合同》严重损害国泰房产公司的合法权益。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民法总则》的相关规定，该合同应无效。无效合同或被撤销的合同，自始就没有法律效力，更不应履行。请求人民法院驳回反诉人的反诉请求，支持被反诉人国泰房产公司的本诉请求。（这是抗辩意见，与本诉不矛盾）。针对反诉，孙益贵辩称：反诉人的请求事实不全部属实，应以合法的证为准。该项目是国泰公司、东鑫公司与政府共同开发还建，不是两公司的纯开发行为，因而导致损害国家及政府利益，政府的投资严重受损。被告刘胜未到庭参加诉讼，未向本院提交证据和答辩意见。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。姚玲有私房一栋，位利川市××××组组，翻修前房屋的集体土地使用证户名为吴定祥（姚玲之夫），集体土地使用证号：利集建98字第**；载明的面积为182.17平方米。1995年11月30日，姚玲办理了（199）建字NO0028795号建设用地批准书，建设用地批准书载明：原宅基地面积80平方米，新批宅基地面积60平方米。2008年10月，姚玲、吴涛、吴非对上述房屋进行了翻修，翻修后没有办理土地使用证和房屋产权证。来凤欣贸房产测绘有限公司对该房屋的测绘面积为占地面积229.61㎡，一层建面：108.91㎡；二层建面：120.70㎡。双方合同《房屋拆迁置换合同》载明的建筑面积为230平方米。2015年9月11日，利川市东鑫房地产开发有限公司（甲方）与姚玲、吴涛、吴非（乙方）签订《房屋拆迁置换合同》，约定：按照市政府办公室文件“利政办发l[2011]10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分居民居住环境，由甲方出资改造该片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互惠互利，公平、自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换。经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有的建筑面积为230平方米（须提供土地使用证和房屋产权证）的房屋与拟新建商品房进行置换。具体置换条件如下：甲方同意给乙方送车位两个。其他事项：该户一层、二层、三层面积置换到新建财源广场体育路正大门南头商铺一层贰佰叁拾平方米、二层贰佰叁拾平方米、三层壹佰平方米，另补偿该商品房五至二十层最大户型商品房两套、大于捌拾平方米商品房两套，并按照乙方要求办理房屋产权证、土地使用证；并一次补偿乙方现经营四间门面商铺补偿费、室内装潢费、房租费、搬家费共计人民币壹佰叁拾万元整。甲方负责办理还建房屋的房屋产权证、土地使用证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由甲方负责。合同签订当日，姚玲便将户名为吴定祥的利集建98字第01-18-0064号土地使用证和户名为姚玲的（199）建字NO0028795号建设用地批准书交给了东鑫房产公司，东鑫房产公司并出具了收据。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目客服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。因利川市国泰房地产开发有限责任公司不同意按2015年9月17日利川市东鑫房地产开发有限公司与姚玲、吴涛、吴非签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，原告国泰房产公司提起诉讼，要求要求撤销合同，姚玲、吴涛、吴非提起反诉，请求履行合同。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迂安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，本案争议的焦点有六个：一、《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；二、国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；三、姚玲、吴涛、吴非房屋实际面积的如何计算问题；四、合同撤销后以什么标准还建房屋面积；五、国泰公司是否应当承担违约责任；六、刘胜、孙益贵是否应当承担责任。对以上争议问题，本院评判如下。关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与姚玲、吴涛、吴非恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵因受胁迫而与姚玲、吴涛、吴非签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照合同法第五十二条及民法总则第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。本案中原利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与姚玲、吴涛、吴非不存在恶意串通情形，故国泰公司以恶意串通主张合同无效的辩解理由亦不成立。但姚玲、吴涛、吴非以达不到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与其签订显示公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明姚玲、吴涛、吴非存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实姚玲、吴涛、吴非胁迫的事实存在:1、财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2、该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有本案原告等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3、从利川市东鑫房地产开发有限公司与姚玲、吴涛、吴非签订《房屋拆迁置换合同》后，如不同意就不答应拆迁；4、利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵与姚玲、吴涛、吴非之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司系合作关系，利川市东鑫房地产开发有限公司也是该合同的权利义务主体，其与姚玲、吴涛、吴非之间系利益的对立面，不存在串通的基础；5、从双方签订合同后即立即拆除涉案房屋的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司对房屋的拆除显得极为迫切，其原因应当是怕合同相对方反悔而无法拆除。关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。民法总则第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。利川市东鑫房地产开发有限公司与姚玲、吴涛、吴非之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除姚玲、吴涛、吴非的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前利川市东鑫房地产开发有限公司主张撤销合同，姚玲、吴涛、吴非有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前姚玲、吴涛、吴非的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年9月11日签订，国泰公司于2020年5月19日提起诉讼，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。关于姚玲、吴涛、吴非房屋实际面积的如何计算问题。关于姚玲、吴涛、吴非原房屋面积问题，建设用地批准书上载明的宅基地面积为140平方米，翻修后姚玲、吴涛、吴非没有办理土地使用证。从国泰房产公司提交的测绘平面图载明：一层建面：108.91㎡；二层建面：120.70㎡；总建面：229.61㎡。双方签订的《房屋拆迁置换合同》载明的建筑面积230平方米，与国泰房产公司提交的测绘基本相符合。故根据国泰房产公司提交的测绘本院认定，其房屋一层建面：109.3㎡；二层建面：120.70㎡。姚玲、吴涛、吴非在庭审中陈述实际面积应为580平方米，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故姚玲、吴涛、吴非无充分证据证明其主张，应该承担举证不能的不利后果，其主张本院不予支持。国泰公司提交的姚玲、吴涛、吴非原房屋所有的测绘图客观记载其土地、房屋登记的面积，本院予以支持。合同撤销后如何处理的问题。民法总则第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因姚玲、吴涛、吴非的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为姚玲、吴涛、吴非还建相应的房屋面积。按照因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房，上述还建面积均为套内实有面积。国泰公司应还建姚玲、吴涛、吴非门面房109.3㎡，住房120.70㎡*1.5=181.05㎡。车位按照一户一个的原则确定。关于孙益贵、刘胜是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然刘胜认为与公司的权利义务无关，且从利川市东鑫房地产开发有限公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，刘胜并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同成立，本院依法应予支持。原告姚玲、吴涛、吴非要求被告履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销2015年9月17日姚玲、吴涛、吴非与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场向姚玲、吴涛、吴非返还套内建筑面积共计109.3㎡的门面房、套内建筑面积共计181.05㎡的住房和车位一个，并协助姚玲、吴涛、吴非办理相关产权登记手续；三、第三人孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；四、驳回原告利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告姚玲、吴涛、吴非的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币80元，由被告姚玲、吴涛、吴非承担；反诉案件受理费19400元，由姚玲、吴涛、吴非承担9600元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冉艳蓉人民陪审员  吴长庆人民陪审员  刘远和二〇二〇年十一月五日书 记 员  黄小珊