江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5529号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐州利源生物科技有限公司，住所地江苏省徐州市翟山中****-1-601。法定代表人：曹礼群，该公司经理。委托诉讼代理人：李昌杰，江苏争春律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐州市养正物业管理有限公司，住，住所地江苏省徐州市云龙区经一路**/div>法定代表人：梁晏鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：吕长宁，徐州市鼓楼区润和法律服务所法律工作者。上诉人徐州利源生物科技有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人徐州市养正物业管理有限公司（以下简称养正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.第三人设置临时围挡并没对被上诉人造成任何影响，而且是相邻权的纠纷，应另案解决。刘东和被上诉人之间的借用法律关系，和本案无任何关系，应另案解决。2.一审法院认定租赁物不能正常使用与事实不符。3.上诉人已经将房屋交付给被上诉人，被上诉人和刘东、雅努思公司之间的法律后果让上诉人承担15万元的责任，显属不妥。4.被上诉人明显构成违约，应支持上诉人违约金的请求被上诉人养正公司辩称，1.被上诉人与上诉人签订《项目合作协议》后，一直按约履行自己的合同义务，是上诉人未能及时交付房屋，未交付的原因是涉案房屋一直由雅努思公司占用，且雅努思公司是上诉人的其他承租人，被上诉人一直与上诉人沟通，但上诉人不予处理，导致被上诉人客观上无法使用房屋。2.雅努思公司不仅设置围挡堵住涉案房屋大门，更长期占用房屋，导致被上诉人无法正常使用，上诉人有义务向被上诉人交付不被第三人侵占、使用的空置房屋，在协议期间保持房屋符合约定用途。养正公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除利源公司、养正公司签订的《项目合作协议》；2.利源公司返还养正公司支付的房屋使用费30万元及保证金5万元；3.诉讼费用由利源公司承担。利源公司向一审法院提出反诉请求：1.养正公司继续履行《项目合作协议》，并支付提前退房违约金9万元；2.养正公司承担诉讼费、律师费。一审法院经审理查明：2019年4月左右，养正公司因业务所需，拟租赁厂房，即通过潘德志介绍，由张卫东联系到利源公司拥有使用权的位于徐州市泉山区翟山的库房一座。经初步商谈，4月4日潘德志代养正公司向利源公司的经办人秦绪刚支付保证金5万元，利源公司对该笔款项予以确认。2019年4月18日，养正公司（乙方）与利源公司（甲方）签订名为《项目合作协议》实为房屋租赁性质的合同一份，约定：甲方计划于2019年4月18号将本公司北库房整体提供给乙方有偿使用，甲方给予乙方2个多月装修期，固定收益从2019年7月1号开始计算；甲方前三年享有的固定收益为人民币每年30万元，从第四年开始每年以5%的比例递增，收益须每年一次性支付，第一次支付时间为合同签订后，以后年度为每年6月底前支付下一年度的固定收益；甲乙双方约定，乙方同意向甲方支付保证金5万元；双方合作期限为10年；本合同未经甲乙双方协调一致同意，不得单方面终止合同；如甲方提前终止合同而违约，应按一年固定收益的标准赔偿乙方30万违约金等。2019年4月23日，养正公司分别向利源公司的秦绪刚以及联系人张卫东各支付15万元，利源公司对收到养正公司合计30万元租金事实予以确认。因在合同履行中存有争议，2019年8月6日，受养正公司委托，江苏京楚律师事务所欧林庆律师向利源公司发送一份律师函，载明：2019年4月18日，养正公司与贵司签订《项目合作协议》，约定自协议签订之日起贵司将北库房整体提供给养正公司有偿使用。……2019年7月27日，养正公司工作人员在向北库房运送设备、材料时发现库房内堆积了大量的建筑垃圾，库房外被围挡、广告牌等遮挡，导致相关设备、材料无法进入库房，直接影响了所租房屋的改造进度，并造成了较大的经济损失。发现该情况后，养正公司工作人员及时电话联系贵司反映上述情况，但沟通未果。贵司作为提供场地的一方，应负有提供可以正常使用的场地、定期对租出的房屋及出租房屋的附属共用场地进行监管，进行安全、环保检查的合同义务。现贵司显然未尽到上述义务，并给养正公司造成了经济损失。……望贵司收函后立即妥善清理库房内的建筑垃圾和库房外的围挡、广告牌等物品，保证库房能够正常使用，并立即与养正公司联系，赔偿相关损失。2019年8月13日，受利源公司委托，江苏争春律师事务所李昌杰律师针对上述函件向养正公司回复律师函一份，载明：2019年4月18日经双方平等协商，利源公司与贵公司正式签订项目合作协议，协议明确了双方责任权利。协议签订后，我公司已于协议签订后即将场地使用权移交贵公司，双方对场地现场确认，贵公司未提出任何异议，而且当时场地内也没有建筑垃圾。根据协议规定，贵公司应该有责任自主经营、自行管理场地，我公司无责任无义务为贵公司看家护院，更无责任为贵公司清理后期装修期间产生的建筑垃圾。关于函中提到的围挡、广告牌问题，经现场勘查发现与事实不符，现场仅发现贵公司所使用场地的邻居雅努斯公司为美化环境设置的带门的临时可拆除装饰性质的围挡，不影响车辆出入和运送物料，并且可随时移除，贵公司未就此事和我公司作出良好沟通，此外我公司将场地移交贵公司使用后，你们经营期间有责任和义务自行看管维护好周围环境。……2019年9月16日，养正公司经办人叶红波让其妻子吴楠在租赁库房报警称，我发现我租的这个厂房有人在这里喷漆、电焊，工人只知道是老板让来干活，具体也不清楚，我也没有联系上房东，我担心在我厂房里再出什么事。案件审理过程中，一审法院至租赁现场调查确认：当事人双方租赁库房坐落于中石化管道储运公司地块上的一个开放式院落内，库房朝院内通行方向有两个大门洞，因未安装门而无法锁闭，人员可自行进出，但库房门前至今仍被围挡大部分隔离，库房内部分场地被临时占用。该院落内还有部分房屋由徐州雅努思文化发展公司租用。鉴于租赁物长期未能发挥其应有的使用价值，经庭审释明，为减少损失进一步扩大，养正公司和利源公司于2020年7月25日自愿签订如下协议：1.涉案房屋养正公司同意利源公司从2020年7月16日开始由利源公司自由出租给第三人，养正公司不得有任何干涉。2020年7月16日涉案房屋以后的事情与养正公司无关。2.涉案房屋在2020年7月16日以前的法律关系及租金、保证金的问题由法院裁决。一审法院认为，利源公司有权管理使用租赁物，其与养正公司签订的《项目合作协议》实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。关于涉案租赁物是否交付问题。根据租赁合同中租赁物交付时间及免租金装修期的相关约定，再结合租赁物为开放式的现实状况（无需交接钥匙），以及双方往来函件中所反映出的租赁物实时状态，同时考量报警记录中涉及的内容和养正公司无直接证据证实在合同签订后的合理期限内有明确向利源公司主张交付事实的情形，综合认定涉案租赁物在合同签订后已予交付。因此，养正公司以租赁物未予交付为由主张解除合同并返还使用费、保证金的理由不能成立。关于养正公司是否存在提前解约的违约行为问题。依照法律规定，出租人应负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。因涉案租赁物为开放式状态，租赁合同在履行中确实出现第三人设置围挡、他人非法占用等情形，从而导致养正公司不能正常使用租赁物。在养正公司向利源公司反映解决后，利源公司应根据涉案租赁物有别于一般租赁物的现状，积极统筹协调各相关租户，亦应帮助落实解决非法占用事宜，而非以租赁物已交付为由对此不予理会。故养正公司要求利源公司协助解决不利于租赁物正常使用的相关诉求具有一定的合理性，因而，利源公司提出养正公司提前解约属违约行为的主张不能成立，违约金亦不能得到支持。关于涉案租赁合同应否继续履行问题。因在案件审理过程中，租赁双方本着实事求是、求同存异及解决问题的态度已达成一致意见，自2020年7月16日起实际解除租赁关系，对此予以确认。合同解除后，养正公司交纳的保证金5万元利源公司应予退还。至于合同解除前，养正公司已支付的租金30万元如何处理，虽然涉案租赁物已经交付，但在合同履行过程中因出现了影响租赁物正常使用的情形，导致租赁物实际未予发挥其应有的使用价值。该情形出现后，租赁双方对此均负有共同协调解决的义务，遗憾的是，双方实际上却都采取了放任的态度，未能履行好各自职责，从而导致租金损失持续扩大，对此双方均负有相应责任。综合以上情形，法院确定在养正公司实际租赁期间应据实减少部分租金，其应交纳的租金以15万元为宜。故，利源公司仍应将剩余的15万元退还养正公司。遂判决：一、徐州利源生物科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还徐州市养正物业管理有限公司已交租金15万元及保证金5万元；二、驳回徐州市养正物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回徐州利源生物科技有限公司的反诉请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《项目合作协议》实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照约定将涉案租赁物交由被上诉人使用，被上诉人亦按照约定支付了全部租金。合同履行过程中，因他人设置围挡、非法占用等情况，导致被上诉人不能正常使用涉案租赁物。被上诉人向上诉人反映后，上诉人未考虑到涉案房屋为开放式库房有别于一般的租赁物，未积极与其他相关租户协调，以租赁物已交付为由对此不予理会；而被上诉人向上诉人进行反映后，其自身亦未积极与他人协商解决影响涉案租赁物使用的问题，双方都采取了放任的态度，导致租金损失持续扩大，对此双方均负有相应责任。故对于上诉人主张被上诉人提前解约应承担违约责任及被上诉人主张上诉人未交付房屋应解除合同的主张均不应予以支持。在一审审理期间，双方当事人为减少损失一致同意从2020年7月16日起解除涉案租赁关系，合同解除后，上诉人应退还被上诉人交纳的5万元保证金。对于合同解除前被上诉人已支付的租金30万元如何处理的问题。上诉人虽然将涉案房屋交付给了被上诉人，但在合同履行过程中出现了影响被上诉人正常使用租赁物的情况，且被上诉人并未实际使用涉案房屋，上诉人亦认可被上诉人进行了装修但实际确实未使用涉案房屋，而双方对于涉案租赁物上产生的问题均持放任状态，均应承担责任，故一审法院酌定被上诉人应返还上诉人租金15万元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人徐州利源生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人徐州利源生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月十一日书记员 宗 正