新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3289号 上诉人（原审原告）：贾连义，男，1965年3月11日出生，汉族，新疆赛博特市场经营有限公司副总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：徐晓刚，男，由新疆赛博特市场经营有限公司推荐，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：朱虹宇，新疆旭光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张鹏伟，男，1974年10月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘兰芳，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人贾连义因与被上诉人张鹏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人贾连义的委托诉讼代理人朱虹宇、被上诉人张鹏伟的委托诉讼代理人刘兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾连义上诉请求：1．请求依法撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2019）新0105民初3810号民事判决书；2．请求依法改判为由张鹏伟向我方支付房租120,166元及违约金30,900元（两项合计151,066元）。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2017年7月19日我方与张鹏伟签订了一份《房屋租赁合同》，合同签订后，我方按约将房屋交付张鹏伟使用。但在合同期限届满前张鹏伟却未能按合同约定与我方重新签订租赁合同，经我方多次催促张鹏伟办理续租及交纳租金手续时，张鹏伟却以种种理由为借口拒绝办理，且一直占用原告房屋至2019年10月10日。一审法院认定房屋租赁合同到期后，张鹏伟再未使用房屋无事实依据，既不符合合同约定，也不符合生活常识和习惯：张鹏伟未按约将房屋水电天然气有线电视卡等交给我方。其二，一审法院查明2018年9月7日上诉人在租赁房屋门口张贴了续签合同催费《通知》，可以说明张鹏伟在合同期满后一直占用租赁房屋的事实。其三，即便张鹏伟腾空房屋，但未向我方交付返还房屋仍属于张鹏伟自行占有使用租赁房屋，腾空并不代表交付。最后，我方庭审中提供了2019年3月25日的公证书，证明张鹏伟一直占用、使用、转让租赁房屋的事实，从公证书内容来看就能充分证明。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持我方的上诉请求。 张鹏伟辩称，一审庭审已查明，双方在合同到期前进行了续租磋商，但并未达成一致，2018年8月16日，我方给贾连义的经办人王海红发送了房屋腾空的视频，王海红称已经发给领导，领导让王海红去拍。在我方腾空房屋后，贾连义已经将房屋上锁，已经收回了房屋，我方并不存在继续占用房屋的情形。 贾连义向一审法院起诉请求：1．判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2．判令张鹏伟支付房租120,116元（2018年8月18日至2019年10月10日期间）；3．判令张鹏伟承担违约金30,900元。 一审法院认定事实：2001年1月10日，贾连义与案外人新疆宏大房地产开发有限公司签订《房屋使用权协议》，约定贾连义以918,515元取得位于乌鲁木齐市××路房屋（建筑面积141.31平方米）的使用权。2017年7月19日，贾连义（甲方）与张鹏伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定贾连义将位于乌鲁木齐市××区房屋（建筑面积141.31平方米）（以下简称案涉房屋）租赁给张鹏伟商用，租赁期限一年，自2017年8月18日起至2018年8月17日止。年租金103,000元。合同第二条第3款约定，租赁期满，乙方续租的，应在本合同到期前一个月内向甲方提出续租申请并签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先租赁权。合同还约定了其他内容。合同签订当日，张鹏伟向贾连义指定的案外人高红刚账户转账支付了一年租金103,000元。贾连义经办人王海红向张鹏伟出具了收款收据并将房屋交给张鹏伟使用。 2018年4月开始，贾连义与张鹏伟洽谈房屋续租事宜，最终未达成一致意见。2018年8月16日，张鹏伟给贾连义经办人王海红发送将房屋搬空的视频，王海红称已发给领导，领导让王海红去拍。2018年9月7日，贾连义经办人王海红在案涉房屋门上张贴《通知》，内容为：“租赁户张鹏伟，您所租赁宏湖大厦门面107号房于2017年8月18日至2018年8月17日《房屋租赁合同》于2018年8月17日合同到期，至今未续签租赁合同，按合同约定应提前一个月缴费，现正式书面告知您，如您在2018年9月7日前未正常续租，我们将采取措施收回房屋，对此造成的一切损失及责任均由贵公司承担。”同日，贾连义经办人王海红给张鹏伟发信息称“你要是剪断锁的时候不要剪报废了，锁和链子我是借其他办公室的。完了还要还呢。”。 一审法院认为，本案争议焦点一为贾连义诉讼主体是否适格。本案中贾连义与张鹏伟签订了《房屋租赁合同》，是合同一方当事人，且在签订合同签已取得租赁房屋的使用权，其贾连义主体适格。本案争议焦点二为《房屋租赁合同》到期后张鹏伟是否存在继续占用房屋的情形。庭审已查明，双方在合同到期前进行了续租磋商，但未达成一致。2018年8月16日前张鹏伟已告知贾连义房屋已腾空，并将腾空房屋的视频发送给贾连义。张鹏伟并不存在继续占用房屋的情形。贾连义于2018年9月7日张贴了《通知》，已告知张鹏伟如在2018年9月7日前未正常续租，贾连义将采取措施收回房屋。王海红当日的短信亦证实贾连义已将案涉房屋收回并上锁。故贾连义与张鹏伟的租赁关系已于双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后终止，不存在需要解除的《房屋租赁合同》，双方之间亦无事实租赁关系。贾连义要求解除其与张鹏伟之间的《房屋租赁合同》、张鹏伟支付2018年8月18日至2019年10月10日期间的房租及张鹏伟承担违约金30,900元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。遂判决如下：驳回贾连义的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于贾连义要求张鹏伟支付房租120,166元及违约金30,900元有无事实及法律依据。围绕贾连义的上诉意见及张鹏伟的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 首先，从一审中张鹏伟提供的与贾连义的经办人王海红的微信聊天记录显示，张鹏伟已于2018年8月16日将涉诉房屋搬空的视频发送给了王海红，该证据可以证实张鹏伟已在租赁期限届满时搬离了涉诉房屋；其次，贾连义一审中称其经办人王海红于2018年9月7日在涉诉房屋的门上张贴了《通知》，并将房屋上锁，贾连义的上述行为可以证实在2018年9月7日其已控制了房屋，并可以采取措施收回房屋；再次，贾连义称张鹏伟未将涉诉房屋的钥匙、水、电卡等物品返还并办理交接手续，应视为张鹏伟一直在占有使用房屋，对此本院认为，在张鹏伟向王海红发送视频后，贾连义应当知道房屋已搬空的状况，张鹏伟将上述物品放在了隔壁商户处，贾连义完全可以领取上述物品后收回房屋，且贾连义在本案中并未出示其向张鹏伟索要上述物品，而张鹏伟拒绝交还的相关证据；第四，贾连义称张鹏伟在2019年10月10日还在转让涉诉房屋，可以说明其仍在占有使用涉诉房屋，并提供了公证书加以证明其主张，对此本院认为，贾连义的一审代理人与张鹏伟的通话虽然涉及了房屋转让事宜，但在该通话后，张鹏伟并没有以任何方式将涉诉房屋转让给他人，未实际侵害贾连义的合法权益，公证书中的照片也没有显示张鹏伟在涉诉房屋内正在经营的情形，且从贾连义一审提交的张贴《通知》的照片中显示，在2018年9月7日涉诉房屋的门上就已张贴了张鹏伟的电话，而不是双方发生争议后，张鹏伟为了转让涉诉房屋特意贴在门上的。故结合以上事实，贾连义要求张鹏伟支付租金及违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，贾连义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,321.32元（贾连义已预交），由贾连义负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 谭建艳 审判员 王 辉 二〇二〇年十一月三日 书记员 马 平