北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7184号上诉人（原审原告）：李贺，男，1989年8月27日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡晓雪（李贺之妻），1989年10月5日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京隆科新百商贸有限公司，住所地北京市房山区城关街道青年北路****。法定代表人：张云斌，经理。委托诉讼代理人：梁娟娟，北京知果律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李济含，男，1984年7月8日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：梁娟娟，北京知果律师事务所律师。原审被告：北京京宝融文化发展有限公司，，住所地北京市东城区东直门外大街******办公楼09H2法定代表人：李济含，执行董事。委托诉讼代理人：李慧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁娟娟，北京知果律师事务所律师。上诉人李贺因与被上诉人北京隆科新百商贸有限公司（以下简称隆科新百公司）、李济含，原审被告北京京宝融文化发展有限公司（以下简称京宝融文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李贺上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判隆科新百公司、李济含退还李贺房屋租金及押金249160元，赔偿李贺装修损失450000元、营业损失34723.6元，赔偿李贺加盟费及加盟设备费195000元、自行购买设备损失76486.57元、员工工资8000元、预期可得利益240000元，诉讼费用由隆科新百公司、李济含负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.关于房屋租金和押金部分。本案是因为被上诉人的原因造成了上诉人无法使用房屋，进而造成了上诉人需要退还客户费用共计158785.6元。因此被上诉人代上诉人退还的124062元应当由被上诉人承担，而不应当自退还的房屋租金及押金中予以扣除。2.关于装修损失部分。首先，上诉人实际使用房屋期间为2019年6月30日至2019年8月4日仅仅36天，但一审法院确认定了装修折旧费用为9万元，有失公平。即便是按照上诉人所签订装修合同约定的装修完成时间2018年8月5日起算至2019年8月4日上诉人停止营业也仅仅一年，在总装修费用共计45万元的基础上，在没有任何依据的情况就酌定折旧费用为9万元，有失公平。其次，虽然上诉人尚欠9万元装修费用未支付给装修公司，但这9万元属于应该支付的，上诉人提供了相关装修合同为证据，且装修公司的法定代表人已出庭作证，此9万元应当由上诉人进行支付。最后，上诉人提供的证据能充分证明上诉人装修实际装修费用支出情况。如果被上诉人不认可，应由其承担举证责任，本案中被上诉人不申请鉴定，则应视为其放弃举证责任。3.关于上诉人营业损失部分。上诉人所要求的34723.6元，为已经减去被上诉人代为退还客户费用后，尚末退还客户的费用。一审法院对此部分事实没有核实清楚，并且也末就此部分费用做出任何处理，径行判决被上诉人支付上诉人营业损失与事实不符。4.关于加盟费、加设备费及上诉人自行购买的设备费用。首先，关于加盟费、加盟设备费。上诉人为开办儿童戏水项目，而加盟一家连锁品牌公司，双方签订了相关协议，加盟公司是考察了上诉人所租赁的场地后才决定允许上诉人加盟的，相关设备和整体设计均是针对上诉人所租赁之场地而定制的，不具备二次利用的条件。上诉人也向加盟公司支付了费用，双方在加盟协议中约定了费用支付方式，相关费用大部分为固定的不可拆卸的设备损失，双方并在合同中约定上诉人只能在此地址进行经营，不允许向约定区域外的第三方提供设备，且上诉人和被上诉人诉讼案件发生后，上诉人已经不能继续经营，这部分的加盟费用和损失费用是上诉人实际发生的，一审法院仅以于法无据为由驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清。其次，关于上诉人自行购买的设备费用，这一部分费用是上诉人为了经营儿童戏水项目而实际支出的，上诉人也提供了相关的证据予以证实，并且其购买的设备也均无二次利用的价值，大部分已经固定在所租赁之房屋上，无法进行拆除。一审法院也以于法无据为由，驳回上诉人的诉求，属于认定事实不清。5.关于员工工资部分。上诉人在被工商机关责令停止营业后，因被上诉人告知待协调完毕后，仍保证上诉人可以继续营业，上诉人为了员工的稳定性和后续经营，仍向员工支付了工资8000元，是上诉人的实际损失，其诉讼请求应当得到支持。6.关于预期可得利益。上诉人从事的长期的经营行为，2019年6月30日至8月3日，隆科新百公司各种配套设施未安装完毕且主楼未装修完毕的情况下，上诉人一个多月试运营期间就已经办理了十余万元的会员卡，且上诉人为加盟形式，若上诉人能继续经营下去，其预期可得的利益，肯定会远远高于试运营期间的利益，上诉人要求的24万元的顶期可得利益，是属于正当合法的。7.关于上诉人实际使用房屋的期限问题。上诉人实际使用案涉房屋的期间为2019年6月30日至2019年8月4日，一审法院认定上诉人实际使用房屋的期限为2019年6月30日至2019年8月26日没有任何证据予以支持，且隆科新百公司也认可上诉人实际使用房屋期间为2019年6月30日至2019年8月4日。所以，一审法院按2019年6月30日至2019年8月26日计算上诉人实际使用案涉房屋的期间并扣除实际使用期间的房屋租金属于认定事实不清。二、一审法院程序违法。案件最后一次开庭时间为2019年12月18日，在开庭过程中，法院已经明确给出了最后举证的时间为开庭结束后五日内，但被上诉人于2020年3月5日才提交了房政复字(2019)469号行政复议决定书，已经远远超过法院给出的举证期限，但一审法院仍在采纳了这份证据，属于程序违法。隆科新百公司和李济含辩称，一审判决合理合法，事实清楚，证据确凿，应予维持。隆科新百公司确实收取李贺租金及押金249160元，但租赁合同期限为2019年6月30日至2021年6月29日，若房租租赁合同解除应扣除2019年6月30日至2019年8月26日李贺使用租赁房屋期间的租金，隆科新百公司替李贺退还充值客户款项124062元也应从租金押金中扣除。关于装修损失，李贺从2018年8月即开始对外经营直到2019年8月26日，装修使用一年多的时间，理应承担折旧损失，对于一审判决认定装修为36万元，折旧9万元相对合理。从李贺提供的证据看，仅55000元有付款凭证，且房屋装修较为简单，一审判决认定装修费36万元已经超出实际情况，大额支出没有转账记录没有发票，与现实中交易习惯严重不符。关于营业损失，李贺自2019年8月5日至8月16日因工商部门告知停止营业，一审判决支持该期间的营业损失，根据提交的客户会员卡收据、自行制作的日营业收入明细，认定营业损失12000元。李贺在2019年8月17日至2019年8月26日期间自行营业，2019年8月27日未营业，故无营业损失。关于加盟费及加盟设备费19.5万元，李贺开设该游泳馆不需要支付加盟费，仅有设备费且设备达不到19.5万元，于法无据。李贺主张赔偿自行购买设备损失76486.57元，隆科新百公司不予认可。从李贺提交的证据不能证明该设备是李贺购买，也不能证明这些设备是用于涉案租赁房屋开设的泳馆。李贺与隆科新百公司仅存在房屋租赁合同关系，并未约定关于设备损失方面的条赦，此项诉求没有事实及法律依据，隆科新百公司不认可，于法无据。李贺主张赔偿员工工资800元，隆科新百公司不予认可。李贺提供的证据不能证明其支付了员工资，李贺与隆科新百公司仅存在房屋租赁合同关系，并未约定关于工资方面的条款，此项诉求没有事实及法律依据。李贺主张赔偿预期可得利益24万元，按继续经营三个月每个月营业额8万元计算，没有事实及法律依据，隆科新百公司不认可。李贺是经营儿童游泳项目，消费支付方式为先充值后消费，是否能如期消费还受各种因素的影响，故不应将客户充值的款项作为其当月的收入。李贺经营该游泳馆项目是否盈利无法确定，隆科新百公司仅提供租赁场所，李贺主张预期利益没有事实和法律依据。关于李贺实际使用房屋的期限问题。根据李贺提交自制营业收入明细的证据，可以看出李贺经2018年8月4日被告知停业，2019年8月5日至2019年8月16日停业，但在2019年8月17日至2019年8月26日期间自行营业，2019年8月27日之后未营业。因此实际使用房屋期限为2019年6月30日至2019年8月26日。京宝融文化公司同意隆科新百公司和李济含的答辩意见。李贺向一审法院起诉请求：1.解除李贺与隆科新百公司的房屋租赁合同；2.隆科新百公司返还李贺房屋租金及押金249160元、赔偿李贺装修损失450000元，赔偿李贺设备损失76486.57元、赔偿李贺员工工资8000元、赔偿李贺加盟费及加盟设备费195000元，赔偿李贺营业损失34723.6元、赔偿李贺预期可得利益240000元(按继续营业三个月每个月营业额80000元计算)；3.李济含、京宝融文化公司对上述款项承担共同退还赔偿责任；4.诉讼费和保全费由隆科新百公司、李济含、京宝融文化公司共同承担。一审法院认定事实：李济含原系隆科新百公司法定代表人。2018年5月，李贺经与隆科新百公司协商确定租赁隆科新百公司的位于北京市房山区城关街道青年北路77号未来小镇后院的房屋。2018年5月16日，李贺向京宝融文化公司银行账号内分两次转账26605元、60000元。2018年5月15日，李贺之妻胡晓雪（乙方）与广州淘吉游乐设备有限公司（甲方）签订协议书，约定乙方向甲方申请经营优游谷游泳馆项目，甲方同意乙方在北京市房山区城关街道青年北路77号1幢经营优游谷游泳馆项目，乙方只能在此区域从事经营，该合同还就其他事项进行了约定。2018年6月5日，李贺之妻胡晓雪（甲方）与北京皖江俊诚装饰有限责任公司（乙方）签订装饰装修合同，约定北京皖江俊诚装饰有限责任公司对未来小镇后院水上乐园进行装修。2018年8月22日，隆科新百公司工作人员为李贺出具收据1张，载明收到胡晓雪交来的后院-A035-儿童水上乐园租金（三个月）106580元。李贺自认自2018年9月至11月期间在涉案场地进行间断性营业，2018年12月份中止营业。2019年5月10日，李贺（乙方）与隆科新百公司（甲方）签订了房山未来小镇租赁合同及补充合同，双方在合同中约定由隆科新百公司将位于北京市房山区城关街道青年北路77号1层C-001号房屋出租给李贺，双方约定经营项目为儿童水上乐园，租赁期限自2019年6月5日至2021年6月4日，租金标准为426320元/年，租金支付方式为转账：第一次租金的支付时间为2019年6月5日、第二次租金的支付时间为2019年11月5日前、第三次租金支付时间为2020年5月5日、第四次租金支付时间为2020年11月5日，商场收取每个场地保证金36000元，保证金与租金同时支付；甲方应按约定为乙方提供场地及相关的配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；该协议还就其他事项进行了约定。后双方签订补充协议，对租赁期限起止时间及租金交纳时间进行了变更：租赁期限自2019年6月30日至2020年6月29日，共计2年，租金标准为426320元/年，租金支付方式为转账：第一次租金的支付时间为2019年6月30日、第二次租金的支付时间为2019年11月30日前、第三次租金支付时间为2020年5月30日、第四次租金支付时间为2020年11月30日。2019年5月10日向李贺出具收据两张，载明收到押金36000元及租金106580元，其中36000元系李贺向李济含名下银行账户转账支付。2019年7月1日，李贺注册成立北京优游乐宝儿童游乐服务有限公司。在此期间，李贺对外出售水上乐园会员卡若干。因工商部门检查李贺自2019年8月5日停止营业，于2019年8月17日至2019年8月26日营业，2019年8月27日停业至今。现李贺诉至法院，要求解除与隆科新百公司的租赁合同。诉讼中，李贺、隆科新百公司均认可2019年6月30日之前李贺使用涉案场地免除租金，李贺已交纳半年租金及押金。北京优游乐宝儿童游乐服务有限公司停业后，隆科新百公司代李贺退还客户会员卡费124062元。一审审理中，李贺提交2019年10月9日北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书为证，主张涉案房屋为违法建筑，隆科新百公司对此不予认可，提交房政复字[2019]469号行政复议决定书，称房山区人民政府已经撤销了北京市房山区城市管理综合行政执法局做出的上述《北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书》。关于涉案场地停业原因，李贺主张因北京优游乐宝儿童游乐服务有限公司注册地址与实际经营地址不符被工商部门要求停业，隆科新百公司主张停业系因房山游泳池氯气泄漏事件所引发。一审法院依李贺申请向北京市工商局房山分局城关工商所进行调查，城关工商所称：因李贺名下北京优游乐宝儿童游乐服务有限公司注册地址与实际经营地址不符，根据相关法律规定，工商所向李贺及隆科新百公司口头告知限期改正异地经营的违法行为，否则处以1-10万元行政罚款。关于李贺主张装修费用450000元，李贺提交装修合同、银行转账记录、装修公司出具的收据、装修公司负责人证人证言等证据进行佐证。隆科新百公司对李贺主张的装修费用不认可，但未提交证据证明。李贺提交的证据显示其已给付装修款360000元。经询，双方就装修价值均不申请评估。诉讼中，经李贺申请，一审法院对李济含名下银行账户存款进行冻结，后李济含提出反担保，一审法院应李济含申请查封李济含名下位于北京市平谷区平谷镇新平北路1号院3号楼1层3-6的房产，解除对李济含名下银行账户内存款的冻结。上述事实，有双方当事人陈述，李贺提交的房屋租赁合同、收据、银行转账流水、装饰装修合同、结婚证、优游乐宝公司营业执照、照片、微信截图、证人证言、施工图纸、报价单、光盘、北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书，隆科新百公司提交的房山区国有企业（市场）租赁合同、土地使用证、规划许可证、营业执照、购水电明细表、房屋租赁合同、儿童水上乐园退卡明细登记表、房政复字[2019]469号行政复议决定书，京宝融文化公司提交的委托收款委托书、转账凭证及一审法院对城关工商所工作人员的制作笔录等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李贺与隆科新百公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。现因北京隆科新百公司实际出租场地不能办理营业执照，北京隆科新百公司向李贺提供的注册地址，导致李贺所经营公司注册地与实际经营地址不一致以致长期无法正常经营，违反了双方在租赁合同中“甲方应按约定为乙方提供场地及相关的配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”的约定，现李贺继续租赁该房屋已无法实现租赁目的，故对李贺要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李贺主张隆科新百公司返还房屋租金及押金249160元，因李贺自2019年6月30日起至2019年8月26日期间已经实际使用涉案场地，故此期间的租金应予扣除，未使用期间租金及全部押金，隆科新百公司应予退还。关于李贺主张的装修费，根据双方合同约定，隆科新百公司应保证李贺的正常经营，自2019年8月26日后涉案场地已不能正常经营，隆科新百公司存在违约，应赔偿李贺相关经济损失。现双方均不要求对涉案房屋装修价值进行评估，故一审法院结合其提交的装修合同及收据等可认定李贺已花费装修费360000元，考虑李贺对房屋及装修实际使用情况，装修会产生折旧，一审法院酌定隆科新百公司应给付李贺装修损失270000元；对李贺尚未实际支出的装修费，一审法院暂不予支持。关于李贺主张的加盟费及加盟设备费、设备损失，于法无据，一审法院不予支持。关于李贺主张的员工工资缺乏事实与法律依据，证据不足，一审法院不予支持，关于李贺主张的营业损失，因李贺自2019年8月5日至2019年8月16日期间因工商部门告知异地经营违法行为停止营业，该期间确实会产生营业损失，故该期间的营业损失，应予支持，具体数额一审法院结合其提交的客户会员卡收据所载数额及其自行制作的每日营业收入明细酌定为12000元。2019年8月27日之后，李贺未在涉案场地实际经营，故2019年8月27日之后的营业损失，一审法院不予支持。关于李贺主张预期可得利益240000元，因据李贺提交的其自行制作的每日营业收入明细可见其前期营业主要为办理会员卡，而会员卡系在将来一定期限内的预期消费行为，是否能如期消费还受各种因素的影响，故李贺提交的相关证据不能证明其预期可得利益情况，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于隆科新百公司关于其已经代李贺退还客户会员卡费124062元应在应退李贺租金及押金中扣除的辩称，一审法院予以采纳。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李济含作为隆科新百公司的法定代表人期间，以其个人账户收取李贺向隆科新百公司的租金及其他款项，且不能证明收取的款项用于公司经营，应视为其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人的利益，故李济含应当对隆科新百公司的债务承担连带责任，一审法院对李贺此项诉讼请求亦予以支持。京宝融文化公司代隆科新百公司收取李贺租金后已经将该部分租金转回隆科新百公司，隆科新百公司亦认可，该笔代收款行为不能视为京宝融文化公司与隆科新百公司存在财务混同，故一审法院对李贺要求京宝融文化公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。李贺其他过高诉讼请求，一审法院不予支持。隆科新百公司、李济含、京宝融文化公司的其他辩称，合理部分一审法院予以采纳，不合理部分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十一条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李贺与隆科新百公司签订的租赁合同；二、隆科新百公司于判决生效之日起十日内返还李贺租金、押金57938元；三、隆科新百公司于判决生效之日起十日内赔偿李贺装修费用、营业损失282000元；四、李济含对隆科新百公司第二项、第三项给付义务承担连带给付责任；五、驳回李贺其他诉讼请求。二审期间，李贺提交了如下证据：1.胡晓雪为装修公司出具的9万元欠条，证明装修款欠付情况。2.案外人与隆科新百公司房屋租赁合同纠纷案的判决，支持了加盟费，证明同案不同判。3.照片一组，证明李贺购买的相关设备均已固定在涉案房屋内无法拆除，无法进行二次利用。4.胡晓雪与隆科新百公司工作人员谈话录音，证明该工作人员说没有正常经营不会收取房租。李贺申请证人白某出庭，证明欠付该员工工资8000元。李贺还申请进行现场勘验。隆科新百公司、李济含对欠条、判决的真实性认可，对证明目的不认可。对照片、谈话录音、证人证言均不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于隆科新百公司应当退还的房屋租金及押金数额，李贺在一审中提交的客户会员卡收据可以证明其2019年8月26日前仍在使用房屋，因此一审判决认定李贺自2019年6月30日起至2019年8月26日期间的租金应予扣除，并无不当。隆科新百公司向客户退还的124062元系代李贺退还，李贺要求由隆科新百公司承担缺乏依据。关于装修损失，李贺对一审判决认定装修总金额45万元没有异议，对于未支付的9万元部分，因该损失并未发生，一审法院未予支持并无不当。装修合同载明装修时间为2018年6月5日至2018年8月5日，李贺停止营业时使用房屋已经一年，一审法院酌定折旧费用9万元亦无不妥。关于营业损失，因李贺自2019年8月5日至2019年8月16日期间未营业，一审法院结合其提交的客户会员卡收据所载数额及其自行制作的每日营业收入明细酌定该期间营业损失为12000元，并无不当。李贺主张其尚未退还客户的费用34723.6元为其营业损失，因客户办卡属于预期消费，该部分费用不能认定为李贺的损失。关于加盟费及加盟设备费、设备损失，根据李贺一审中提交的胡晓雪与广州淘吉游乐设备有限公司签订的协议书以及相关转账记录，李贺确已支出相关加盟费用及购买设备，因停止营业造成损失，隆科新百公司应当赔偿，但考虑到相关设备在合同解除后并非完全不能利用，以及结合合同约定的租赁期限及实际履行情况等，本院对隆科新百公司的赔偿数额予以酌定。关于李贺主张的员工工资，因其向员工支付的工资系在2019年8月5日停止经营之后，其要求隆科新百公司承担该部分损失，缺乏依据。关于李贺主张的预期可得利益，因预期可得利益存在不确定性，李贺要求隆科新百公司承担，缺乏事实依据，综合全案情况，一审法院未予支持该项主张，比较符合公平原则。综上所述，李贺的上诉请求部分成立，一审判决认定不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25626号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25626号民事判决第五项；三、北京隆科新百商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李贺加盟费、设备损失6万元；四、李济含对北京隆科新百商贸有限公司上述第三项给付义务承担连带给付责任；五、驳回李贺其他诉讼请求。一审案件受理费8040元，由李贺负担4390元（已交纳），由北京隆科新百商贸有限公司负担3650元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费16080元，由李贺负担8781元（已交纳），由北京隆科新百商贸有限公司负担7299元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 李汉一审判员 卫 华二〇二〇年十一月五日书记员 王 彪