德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0603民初4687号 原告：德阳缘农农业科技开发有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区孝感镇红伏村9组，统一社会信用代码91510600595067764X（1-1）。 法定代表人：范精兰，经理。 委托诉讼代理人：许星帆，四川宗元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，四川宗元律师事务所律师。 被告：黄智强，男，汉族，1986年11月28日出生，住四川省罗江县。 原告德阳缘农农业科技开发有限公司与被告黄智强租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德阳缘农农业科技开发有限公司的委托诉讼代理人许星帆(参加第一次庭审)、吴勇(参加第二次庭审)，被告黄智强(参加第一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德阳缘农农业科技开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月29日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付截止到2017年11月30日止的租金余款146667元（应付8个月租金200000元-已交租金18000元-CS基地8个月租金18666.67元-鱼塘8个月租金16666.67元）；3.判令被告向原告支付违约金60000元；4.判令被告向原告支付自合同解除之日起到完全搬离止的土地占用费（按租金计算）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月29日签订了《租赁合同》，约定原告将其位于德阳市旌阳区孝感镇红伏村9组57亩土地及土地上的建筑物和其他设施全部出租给被告。双方约定了租赁期限、租金及给付期限、违约责任等。《租赁合同》生效后，被告未按合同约定支付300000元的租金，其于2017年3月31日向原告出具欠条，承诺于2017年8月30日前将300000元欠款付清。但时至今日，被告并未支付，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告黄智强辩称，《租赁合同》是当时答辩人与张开文、肖开斌、赵启平共同合作开发原告名下的土地，为了对外招资而签订的，原、被告之间不存在租赁关系。 根据原、被告的举证、质证，本院认定事实如下： 2010年8月31日,原告(乙方、承租方)与案外人孝感镇红伏村村民委员会（甲方、出租方）签订《农村土地承包经营权出租合同》，合同主要约定：“甲方自愿将位于孝感乡(镇)或街道红伏村或社区九组部分村民小组或居民小组的57亩承包地的承包经营权出租给乙方，出租土地为农业用途，主要项目是生产经营。出租期限为17年，自2010年9月1日起至2027年8月31日止。” 2017年1月21日，被告与张开文、肖开斌、赵启平签订《合作协议》，主要约定：一、名称德阳缘农农业科技开发有限公司融入合作项目，合计总投资金额650万元；二、融入项目后，赵启平，张开文共占公司70%股份，黄志强，肖开斌共占公司30%股份；三、截止2017年2月1日之前公司所有债权、债务由赵启平、张开文全力承担；于2017年2月1日后公司所产生的支出与收益由4人按股份分配……。 2017年3月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“甲方将位于德阳市旌阳区孝感镇红伏村九组57亩土地及土地上的建筑物、以及其他设施全部出租给乙方达成如下协议：1、出租地点：旌阳区孝感镇红伏村九组；2、出租范围：包括57亩地及地上的建筑物、及其他建筑设施及植物；3、出租年限：从2017年3月30日至2025年3月29日。租赁期限到期后，乙方在同等的条件下有优先租赁权。4、在本协议签订时年租金为300000元，每年3月30日前支付下年度租赁费。第一次支付时间为本协议签订之日起2日内支付。每两年按照10%递增年租金，递增的标准为每次递增的基础上进行计算。5、此土地中包含甲方早期出租给他方的鱼塘、CS基地的租金一并转让给乙方，此后租金由乙方收取，其中鱼塘租金25000元/年，CS基地租金28000元/年，结算期为2017年3月30日开始，之前的租金按比例折算，作相应扣除、增加；6、针对乙方将进行投入，甲方减免一年租金；7、在该协议履行过程中，任何乙方不得违约，否则违约方应当向守约方支付相当于当年半年的租赁费作为违约费用。 2017年3月31日，被告向原告出具欠条一张，载明：“今本人黄智强欠德阳缘农农业科技开发有限公司租金300000圆整。因配合黄智强工作需求，特由缘农农业科技开发有限公司出具收据一份，收据金额为叁拾万圆整。此收条出据于2017年3月31日，此条为虚条。最终以转款凭证为准。直到叁拾万圆整支付完成，2017年3月31日的收条成立，生效，此欠款于2017年8月30日前支付完结”。同日，赵启平、张开文出具收条一张，载明：“今收到黄智强支来租金300000元”。 被告在庭审中认可其所有的设施设备仍放置于涉案租赁土地上，原告自认被告的物品占地面积约2亩，其余土地处于空置状态。 以上事实，有当事人陈述、《农村土地承包经营权出租合同》、《租赁合同》、欠条、收条等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.关于原、被告之间是否存在租赁关系；2.关于原、被告之间的租赁合同是否应当解除；3.被告是否应向原告支付租金及租金的数额；4.被告是否应支付土地占用费及土地占用费的数额；5.被告是否应支付违约金及违约金的数额 1.关于原、被告之间是否存在租赁关系。原告认为原、被告之间存在租赁关系，被告认为原、被告之间仅存在合作关系，无租赁关系。本院认为，原、被告之间签订了《租赁合同》，该合同是双方真实意思的表示，不违法律、行政法规的强制行规定，合法有效。被告向原告出具欠付租金的《欠条》与《租赁合同》相互印证，故本院认定原、被告之间存在租赁关系。 2.关于原、被告之间的租赁合同是否应当解除。原、被告《租赁合同》约定交纳租金的时间为该合同签订之日起2日内，被告未依约支付，并出具《欠条》。《欠条》中被告承诺的支付期限为2017年8月30日前，但被告至今未完全支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中,被告已先后两次未依照约定的时间支付租金，符合该条法律的规定，本院据此认定原、被告之间的《租赁合同》解除。就合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告庭审时陈述在起诉前未向被告发出解除合同的通知，故被告签收起诉状副本之日（2017年11月22日）为解除合同的通知送达被告之日，本院据此认定，原、被告于2017年3月29日签订的《租赁合同》于2017年11月22日解除。 2.关于被告应支付的租金。原告诉请被告支付租金，被告认为原、被告之间不存在租赁关系，不应支付租金。本院认为，2017年3月30日至2017年11月22日，原、被告的租赁合同合法有效，被告应依照合同约定向原告支付租金。因原告起诉时已扣除被告已付租金18000元及CS基地和鱼塘的租金，故本院认定被告还应支付原告2017年3月30日至2017年11月22日的租金143057.5元[（300000元-鱼塘25000元-CS基地28000元）÷365天×238天-18000元]。 3.关于被告是否应支付土地占用费及土地占用费的数额。原告认为被告至今仍占用其土地，应支付土地占用费；被告认为原、被告之间不存在租赁关系。本院认为，原、被告之间的租赁合同已于2017年11月22日解除，被告此后仍占用案涉土地的行为系无权占有，应支付原告土地占用费。但被告并未完全占用案涉的57亩土地，原告认可其仅占用了约2亩的面积，故要求被告依照租金标准支付土地占用费明显不公平，本院酌情认定被告从2017年11月23日起，依照900元/月的标准支付土地占用费直至搬离之日止。 4.关于被告主张的违约金。原告认为被告迟延支付租金的行为违约，应依据合同约定支付违约金，因合同中约定的违约金标准过高，其主动将违约金标准调低至60000元；被告认为其不应支付违约金，且原告诉请的违约金标准过高，请求法院依法调整。本院认为，被告迟延支付租金的行为构成违约，但其给原告造成的损失为资金利息损失，原告诉请的违约金标准明显高于资金利息损失，本院依法将违约金的计算方式调整为：以欠付的租金143057.5元为基础，从2017年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍支付违约金直至租金付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告德阳缘农农业科技开发有限公司与被告黄智强于2017年3月29日签订的《租赁合同》于2017年11月22日解除； 二、被告黄智强于本判决生效之日起十五日内支付原告德阳缘农农业科技开发有限公司2017年3月30日至2017年11月22日的租金143057.5元； 三、被告黄智强于本判决生效之日起十五日内支付原告德阳缘农农业科技开发有限公司违约金，违约金计算方式为：以欠付的租金143057.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍，从2017年8月31日起计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计算至租金付清之日止； 四、被告黄智强于本判决生效之日起十五日内支付原告德阳缘农农业科技开发有限公司土地占用费，土地占用费的计算方式为：从2017年11月23日起，依照900元/月的标准计算至搬离之日止； 五、驳回原告德阳缘农农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费2200元，由被告黄智强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审判员  廖虹琳 二〇一七年十二月二十七日                                                                                  法官助理  李秋月                                                                                 书记员     黄丹