新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2958号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曹盛旺，男，1977年2月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉霞，女，1952年3月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐福生，米东区精汇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王永梅，女，1965年5月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵阳（王永梅之女），1990年9月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵阳，女，1990年9月28日，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高献华，男，1963年10月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭程远，男，1967年12月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人王玉霞、曹盛旺因与被上诉人王永梅、赵阳、高献华、郭程远租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人曹盛旺及其与王玉霞的共同委托诉讼代理人徐福生，被上诉人郭程远、高献华、赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉霞、曹盛旺上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回王永梅、赵阳、高献华、郭程远的该项诉讼请求；2．变更一审判决第二项为王永梅、赵阳、高献华、郭程远赔偿我恢复原状所产生的损失135,000元；3．撤销一审判决第三项，改判王永梅、赵阳、高献华、郭程远支付租金15,000元。事实与理由：一、一审判决确定的王永梅、赵阳、高献华、郭程远损失均是酌定，并没有任何有效的证据加以证实。根据谁主张谁举证的基本原则，对于自己损失数额负有举证责任的当事人一方如果无法举证，应当承担举证不能的法律后果。二、一审判决驳回我一年的租金损失没有法律依据。涉案合同虽然无效，但是王永梅、赵阳、高献华、郭程远一直占用我的房屋及场地，其应当参照租金支付占有使用费用。三、一审判令王永梅、赵阳、高献华、郭程远支付我25,000元的恢复场地费用有失公平，应当按照135,000元实际支出数额判定。四、一审判决我承担50%的过错责任是不公平，我在合同的签订及履行过程中没有过错。 郭程远、赵阳、王永梅、高献华共同辩称，不同意王玉霞、曹盛旺的上诉请求，其请求不成立。王玉霞、曹盛旺认为我们没有交纳后五年的租金费用，就停电停水，我们所有的东西都没有拿到，好多东西都被他们卖掉了，我们当时请公证处做了公证。即使我们没有按时付房租，按约定其也没有权利私自灭失我们的设备，终止合同。关于土地的性质，那个区域位于工业园，周围都是厂子，当时王玉霞、曹盛旺没有告诉我们是农业用地，我们看周围都是厂子，当时我们要求王玉霞、曹盛旺提供和村里的合同，等我们厂房快建起来，王玉霞、曹盛旺也没有给我们看合同。王玉霞、曹盛旺隐瞒了土地性质，过错不是我们造成的，我们合同中写明所租赁的场地用途是要干什么，另我们建设的设施、检验设备、检验仪器以及材料都是有公证的，也有法院指定的评估公司评估过。王玉霞、曹盛旺主张要恢复，但我们的租赁期没有到期，其就将东西灭失了。王玉霞、曹盛旺把厂房推平就花费了135,000元，可见我们当时的设备有多少，请求驳回上诉，维持一审判决。 王永梅、赵阳、高献华、郭程远向一审法院起诉请求：请求依法判令王玉霞、曹盛旺赔偿损失650,595元。 王玉霞、曹盛旺向一审法院反诉请求：1．请求判令王永梅、赵阳、高献华、郭程远支付我恢复租赁土地和房屋原状费用135,000元；2．请求判令王永梅、赵阳、高献华、郭程远赔偿因其不履行合同终止后的恢复原状义务造成我租金损失15,000元。 一审法院认定事实：王永梅系赵之定之妻，赵阳系赵之定之女，赵之定于2019年7月9日去世。曹盛旺系曹永生之子，王玉霞系曹永生之妻，曹永生于2011年7月去世。2006年8月，曹永生（作为出租人）与高献华、赵之定、郭程远（三人作为承租人）签订一份房屋租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、租赁房屋坐落在××区，简易平房6间、院落面积5亩地，房屋质量一般、简易。二、租赁期限从2006年9月16日至2016年9月16日。三、租金的支付期限与方式：头5年每年租金为12,000元，后5年每年租金为15,000元整，租金每年一付，头5年需在9月16号支付租金，后5年租金共计为75,000元整，需在头5年的第1年的9月16号一次性支付完。四、租赁物的用途：用于粉状活性炭再生项目的生产、生活、办公，租赁房屋的维修，由承租人在租赁期负责维修。五、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。六、由于不可抗力造成的，使承租人无法继续租赁的情况下，本合同随之失效，承租人有权解除本合同。七、违约责任：承租人须及时支付给出租人租赁费，每年10月16号必须支付当年租赁费，逾期不付按2.5％利率予以支付滞纳金；租赁人承诺：承租人最后一年租期可以延长至当年年终，即当年12月30号，该延长租金不计，不予收取。本合同（由高献华法人签字），一经生效，原来与郭程远所签合同随即失效。八、其他约定事项：承租人在租赁期满后需按双方约定恢复房屋、场地原状，由承租人产生的垃圾、杂物、废弃物需清理、平整干净，否则出租人有权扣押承租人物资；出租人需向承租人提供加盖有相关部门公章（三道坝西村）的土地长期使用证明，证明其产权或使用权，出租人有责任、义务出面协调有关接水、用电、排水等与外界交涉解决的相关事宜。上述租赁合同签订后，高献华、赵之定、郭程远遂进场进行经营。2012年5月25日，赵之定到米东区公证处申××区的厂房被锁门断电，导致无法正常生产，并请求对上述厂房、场地的现状进行事实证据保全。米东区公证处的公证员在赵之定的引领下来到保全现场，看到大门被从里锁住，厂区内无人，从梯子进入厂区院内，看到厂区及工房内无工人，全部停产，电线杆上的电线也被掐断，办公室拉开关也没有电，厂区及工房内堆有大量的原料及半成品、成品。公证员在现场据实绘制平面图一张。自2012年5月起，王玉霞、曹盛旺向赵之定、高献华、郭程远提出退出场地，至同年8月赵之定、高献华、郭程远未搬离，后王玉霞、曹盛旺方遂自行找人拆除赵之定、高献华、郭程远自建厂房等部分建筑及公用设施，将场地推平清理。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，2006年9月，赵阳之父赵之定、高献华、郭程远（作为承租人）与曹盛旺之父曹永生（作为出租人）签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁实为场地租赁。本案中的租赁合同所涉及的土地系养殖用地，属于农业用地，而该租赁合同却将租赁物的用途用于粉状活性炭再生项目的生产、生活、办公，明显地改变了土地的农业用途，该份租赁合同应当属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，曹盛旺的父亲曹永生作为出租方，将作为养殖用地的农业用地出租给承租方高献华等人用于粉状活性炭再生项目的生产，转变了农业用地的土地用途，对租赁合同的无效应当承担过错责任，承租方对所承租的土地性质未进行审查，亦未尽到必要的注意义务，承租方对合同无效也存在过错，综合考虑本案的案情，一审法院确定出租方和承租方对损失各承担50％的过错责任。关于王永梅、赵阳、高献华、郭程远所主张的损失的确定问题。王永梅、赵阳、高献华、郭程远针对房屋提供了新疆中天工程项目管理有限公司的工程造价鉴定报告，对浸泡池、焖烧窑、钢结构厂房、焖烧陶罐、人力车及材料损失等，仅提供了一些合同、收据和收条，王永梅、赵阳、高献华、郭程远所提供的上述证据对损失数额的确定依然不足，结合王永梅、赵阳、高献华、郭程远所提供的公证书，其客观上确有损失，鉴于上述部分财产已灭失，难以再进行鉴定，基于本案的实际情况一审法院酌定王永梅、赵阳、高献华、郭程远的损失数额为300,000元。按照上述责任划分比例，王玉霞、曹盛旺应当向王永梅、赵阳、高献华、郭程远承担的损失为150,000元（300,000元×50％）。关于王玉霞、曹盛旺要求王永梅、赵阳、高献华、郭程远支付恢复租赁土地和房屋原状的费用135,000元，由于双方所签订的租赁合同被确认无效，王永梅、赵阳、高献华、郭程远应当向王玉霞、曹盛旺承担恢复租赁土地和房屋原状的费用。王玉霞、曹盛旺虽然提供了收条，但其所提供的该证据也不足以证实其为恢复租赁土地和房屋原状的费用为135,000元，结合本案的具体情况，一审法院酌定王玉霞、曹盛旺恢复租赁土地和房屋原状的费用为5万元。根据上述责任划分比例，一审法院确定王永梅、赵阳、高献华、郭程远向王玉霞、曹盛旺承担恢复租赁土地和房屋原状的费用25,000元（50,000元×50％）。王玉霞、曹盛旺要求王永梅、赵阳、高献华、郭程远支付租金损失15,000元，由于租赁合同已经被确定为无效合同，王玉霞、曹盛旺所提的该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院对王玉霞、曹盛旺的该项反诉请求不予支持。据此判决：一、曹盛旺和王玉霞向王永梅、赵阳、高献华与郭程远赔偿损失150,000元，于判决生效后十日内付清；二、王永梅、赵阳、高献华和郭程远向曹盛旺与王玉霞支付恢复租赁土地和房屋原状的费用25,000元，判决生效后十日内付清；三、驳回曹盛旺、王玉霞的其他反诉请求。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。上述规定属于效力性强制性规范，当双方签订的合同违反上述法律的相关规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应为无效合同。本案中，曹盛旺、王玉霞所出租的土地系农用地，并未依法转为建设用地，而其在与赵之定、高献华、郭程远签订的《房屋转租合同》中明确约定曹盛旺、王玉霞将其土地转租给赵之定、高献华、郭程远用于粉状活性炭再生项目的生产、生活、办公，改变了涉案土地的农业用途，且未办理相应的审批手续，违反了上述法律强制性规定，该《房屋租赁合同》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担的相应的责任”。本案中，曹盛旺、王玉霞未经规划部门批准就让赵之定、高献华、郭程远在农业用地上进行工业生产，建造厂房，其对《房屋租赁合同》无效存在过错。赵之定、高献华、郭程远签订合同时未审查租赁土地性质即建造厂房，其对《房屋租赁合同》无效也存在过错。一审法院综合考虑本案的案情，确定曹盛旺、王玉霞与王永梅、赵阳、高献华、郭程远各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。曹盛旺、王玉霞上诉认为其在合同的签订及履行过程中没有过错，不应承担50%的过错责任的理由，依据不足，本院不予采纳。对于王永梅、赵阳、高献华、郭程远所主张的损失数额，因涉案财产已灭失，无法进行鉴定，根据王永梅、赵阳、高献华、郭程远所提供合同、收据和收条，并结合新疆中天工程项目管理有限公司的工程造价鉴定报告，一审酌定王永梅、赵阳、高献华、郭程远的损失数额为300,000元并无不当。曹盛旺、王玉霞对此数额不予认定，但又无其他证据证明损失的不存在，故对其该上诉理由，本院不予采纳。关于曹盛旺、王玉霞所主张的恢复土地和房屋原状的费用，因其仅提供了收条，无法证明该费用的实际产生，鉴于该费用确实发生，一审根据已查明的事实，酌定该费用为50,000元符合法律规定，本院予以维持。曹盛旺、王玉霞上诉认为一审对此认定不当，但并未提交其他相应的证据予以证实，故对其该上诉意见，本院亦不予采纳。关于曹盛旺、王玉霞主张的租金损失，其所主张的租金损失期间自2011年9月17日至2012年9月16日，王永梅、赵阳、高献华、郭程远称因曹盛旺、王玉霞停水停电，导致其无法经营，于2012年5月即搬离，曹盛旺、王玉霞称王永梅、赵阳、高献华、郭程远在2012年8月底全部搬走，并在2012年10月拆除了王永梅、赵阳、高献华、郭程远自建厂房等部分建筑及公用设施。结合双方陈述，本院认定王永梅、赵阳、高献华、郭程远系2012年8月底搬离。双方均认可王永梅、赵阳、高献华、郭程远交纳涉案土地和房屋租赁费至2011年9月16日，虽然双方所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但王永梅、赵阳、高献华、郭程远仍应向曹盛旺、王玉霞支付2011年9月17日至2012年8月底占用涉案土地和房屋的占有使用费，具体数额参照双方签订的《房屋租赁合同》所约定的月租金数额，即王永梅、赵阳、高献华、郭程远应向曹盛旺、王玉霞支付11个月的土地占有使用费，即13,750元（15,000/年÷12月×11月=13,750元），曹盛旺、王玉霞该主张，部分符合法律规定，本院予以部分支持。一审判决对此认定有误，本院予以改判。 综上所述，王玉霞、曹盛旺的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初3623号民事判决第一、二项即：曹盛旺和王玉霞向王永梅、赵阳、高献华与郭程远赔偿损失150,000元，于判决生效后十日内付清、王永梅、赵阳、高献华和郭程远向曹盛旺与王玉霞支付恢复租赁土地和房屋原状的费用25,000元，判决生效后十日内付清； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初3623号民事判决第三项即驳回曹盛旺、王玉霞的其他反诉请求； 三、王永梅、赵阳、高献华、郭程远向曹盛旺、王玉霞支付占有使用费13,500元，于判决生效后十日内付清； 四、驳回曹盛旺、王玉霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费10,605.95元（王永梅、赵阳、高献华、郭程远已交纳），由王永梅、赵阳、高献华、郭程远负担8,160.66元、曹盛旺、王玉霞负担2,445.29元；一审反诉受理费1,650元（曹盛旺、王玉霞已交纳），由曹盛旺、王玉霞负担1,226元，王永梅、赵阳、高献华、郭程远负担本424元；一审邮寄送达费120元（王永梅、赵阳、高献华、郭程远交纳），由曹盛旺、王玉霞负担；二审案件受理费5,800元（曹盛旺、王玉霞已预交），由曹盛旺、王玉霞负担5,539元，王永梅、赵阳、高献华、郭程远负担261元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 王 辉 审判员 谭建艳 二〇二〇年十一月十三日 书记员 刘 晓