青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再60号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：袁风兰，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周正伟，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。 再审申请人袁风兰、周正伟因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1312号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申52号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人袁风兰、周正伟的共同委托诉讼代理人齐远松，海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 袁风兰、周正伟申请再审称，一、一审判决认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明原、被告约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。因海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防标准等原因，导致未及时办理初始登记，继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证。二、二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定，契税应当由袁风兰、周正伟在办理房屋产权证时，向征收机关缴纳。由此可知，海宏公司不是契税的法定征收机关。其明知无法办理产权证，却一直拖延并恶意占用袁风兰、周正伟缴纳的契税及住房维修基金，系对袁风兰、周正伟权利的侵犯，也违反了税收征管法律的规定。请求法院撤销一、二审判决，支持其一审诉求。袁风兰、周正伟在再审庭审中当庭表示撤回对海宏公司退还契税的诉讼请求，系袁风兰、周正伟意思表示真实，且不违背法律法规规定，再审予以确认。 海宏公司辩称，袁风兰、周正伟要求海宏公司支付自完成房屋所有权登记的期间届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金无事实及法律依据。一、海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。双方未对取得房屋所有权证的时间作出约定，办理房屋所有权证应由双方共同完成。二、海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据双方合同约定，海宏公司申请办理初始登记时间为房屋建成并竣工验收后180日内，房屋竣工验收需以综合验收为前提，而综合验收，除房屋验收合格以外，还需小区整体完成承建消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，因此海宏公司无违约事实。袁风兰、周正伟请求退还契税的请求不能成立。袁风兰、周正伟并未向海宏公司支付契税，要求退还契税没有事实依据。请求法院驳回袁风兰、周正伟的全部再审请求，维持二审判决。 袁风兰、周正伟向一审法院起诉请求：1.海宏公司履行为袁风兰、周正伟办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向袁风兰、周正伟支付自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金（按全部房价款每日万分之一的标准，从2017年8月13日暂计算至2019年3月13日为577天，违约金为22938元）；3.海宏公司退还契税5962.30元，以上合计28900.30元；4.案件诉讼费用由海宏公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月袁风兰、周正伟从案外人李增伟处转让购得9号楼2单元2112室房屋，并向案外人李增伟付清全部房款，案外人李增伟将海宏公司开具的房款《收据》2张交给袁风兰、周正伟。为开具购房发票，袁风兰、周正伟与海宏公司协商后于2018年12月11日将房款《收据》2张交给海宏公司保管，海宏公司销售部给袁风兰、周正伟开具《收条》，写明：“今收到九号公馆区4号楼2032室户主袁风兰、周正伟房款收据2张，房款金额397488元，身份证复印件1张，办证发票已开。” 2017年2月13日袁风兰、周正伟与海宏公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2112室，预测建筑面积118.3平方米；二、房屋价款：总金额397488元；三、交付期限：2016年7月1日前；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、合同第十九条房屋登记约定：由出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起180日取得房屋所有权证的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。 2013年10月至12月海宏公司给案外人李增伟开具《收据》三份，分别为2013年10月25日交款3万元、12月11日交款10.8万元、12月17日交款15万元，收款事由写明：银泰九号公馆、4号、2032室。 2016年6月25日银泰九号公馆4号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。 2016年7月25日，袁风兰、周正伟与海宏公司委托的青海银泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，原告向青海银泰物业管理有限责任公司交纳了装修押金、物业费、垃圾清运费等。 一审法院认为,第一、袁风兰、周正伟提交的《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》,内容是袁风兰、周正伟委托诉讼代理人向相关单位调查的单方记录，海宏公司对其真实性不予认可，不具有证据效力，法院不予采信；第二、《商品房预售合同》第十九条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起180日取得房屋所有权证的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”。海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，小区整体“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，办证条件尚不具备，未完成房屋所有权登记并非出卖人的原因。二、关于袁风兰、周正伟主张海宏公司应向其退还契税的问题。袁风兰、周正伟系从案外人李增伟处转让购得9号楼2单元2112室房屋，袁风兰、周正伟现向法院提交的证据，即海宏公司给案外人李增伟开具《收据》三份和2018年12月11日海宏公司销售部给袁风兰、周正伟开具的《收条》中，均未显示案外人李增伟或袁风兰、周正伟已向海宏公司交纳契税的字样和金额。据此，袁风兰、周正伟要求海宏公司退还契税的诉讼请求，无证据证明，法院不予支持。 一审法院认为，袁风兰、周正伟与海宏公司签订的《商品房预售合同》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。海宏公司开发涉案小区房屋的办证条件尚不具备，袁风兰、周正伟要求海宏公司退还契税的诉讼请求，无证据证明。据此，袁风兰、周正伟要求海宏公司履行为袁风兰、周正伟办理不动产权证书的合同义务和支付自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金22938元及退还契税5962.30元的诉讼请求，证据不足，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回袁风兰、周正伟的全部诉讼请求。 袁风兰、周正伟不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持袁风兰、周正伟一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。 二审期间，袁风兰、周正伟、海宏公司均未提交新证据。 二审法院经审理查明，袁风兰、周正伟与海宏公司签订《商品房预售合同》，所购房屋为4号楼2单元3层2032室，一审查明的所购房屋为9号楼2单元2112室有误。一审查明的其余事实无误，袁风兰、周正伟、海宏公司对此也无异议，故二审法院予以确认。另查明，袁风兰、周正伟因从案外人李增伟处转让购得4号楼2单元2032室，故已向海宏公司交纳契税5962.3元。 二审法院认为，袁风兰、周正伟与海宏公司于2017年2月13日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条的约定：“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该合同第十九条第一项虽约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，但对具体办理和完成房屋所有权转移登记的时间均没有明确。该合同第十九条第二项约定因出卖人原因导致买受人未按期取得该商品房的房屋所有权证书的由出卖人承担违约责任，但核发房屋产权证书系行政行为，袁风兰、周正伟提交的证据不足以证明系海宏公司的原因导致其至今未取得商品房所有权证书，故对袁风兰、周正伟主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向袁风兰、周正伟退还契税的问题，袁风兰、周正伟与海宏公司在预售合同中明确约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，袁风兰、周正伟向海宏公司交纳契税是履行该约定的行为，现双方并未就办证问题另行约定，海宏公司仍应为袁风兰、周正伟办理产权证书，故对袁风兰、周正伟要求退还契税的主张，亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。 再审围绕袁风兰、周正伟主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题进行了审理。 本院再审认为，袁风兰、周正伟与海宏公司于2017年2月13日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，由海宏公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。袁风兰、周正伟不主张解除合同，本案再审时仍未具备房屋所有权登记条件。袁风兰、周正伟主张自2017年8月13日暂计算至2019年3月13日共计577天的逾期办证违约金。按照双方的约定，该违约金应计算到实际完成房屋所有权转移登记之日止。故，袁风兰、周正伟此节主张待实际完成房屋所有权登记之日可另行主张该部分的违约金。 综上，袁风兰、周正伟再审理由不成立，不予支持。原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1312号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  张慧宁 审判员  林 婷 审判员  袁有玮 二〇二〇年十一月六日 书记员  宋生昭