广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0126民初3283号 原告：磨先明，男，1978年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告：陈嫦，女，1981年11月23日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：谭光星，广西安弘律师事务所律师。 被告：宾阳县和德房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县黎塘镇金龙开发区三区120号，统一社会信用代码：91450126662108846B。 法定代表人：宾允荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宁伟，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄保聪，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告磨先明、陈嫦与被告宾阳县和德房地产开发有限公司（以下简称和德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成由审判员覃韵宏担任审判长，审判员唐宁、吴进湖参加的合议庭于2017年11月15日公开开庭进行了审理。书记员黄微淳担任法庭记录。原告磨先明、陈嫦的共同委托诉讼代理人谭光星，被告和德公司委托诉讼代理人宁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告磨先明、陈嫦向本院提出诉讼请求：1、判令被告将需要由被告提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关备案，判令被告帮助原告办理房产证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金32069元（违约金以商品房总价162375元为基数，每逾期一日，按万分之一计算，从2012年1月1日暂计至2017年5月31日共1975天，以后违约金按此标准计算至本案判决生效确定的最后履行期限之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告位于宾阳县黎塘镇“和德城市广场”1幢2单元401号的商品房，商品房总价162375元；2、被告于2008年12月31日交付合同约定商品房；3、被告应当在商品房交付使用后36个月内，将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案；4、附件4：第三条的约定：原告必须配合被告（包含被告委托代办的单位）办理房屋产权证，原告应接到被告关于办理产权登记手续的通知之日起十五日内向被告提交办理产权证所需的全部材料，并按办证时的现行规定预交办理房屋产权证所需的费用（办理完后多退少补）。如原告不按要求提交有关材料及费用致使无法办理房产证的，每逾期一日，应向被告支付房款总价万分之一违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房款给被告，履行了合同约定的义务。被告却没有依约履行合同义务，至今为止，被告没有将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，也没有通知原告向被告提交办理产权证所需的全部材料及按办证时的现行规定预交办理房屋产权证所需费用。为此，原告曾多次找到被告协商办理房产证事宜，被告以各种理由推辞。被告没有为原告办理房产证的行为构成违约。尽管合同没有约定被告逾期办理房产证时的违约金计算方式，但是根据公平原则和权利义务对等原则，根据《商品房买卖合同》附件四：第三条“……如买受人不按要求提交有关材料及费用致使无法办理房产证的，每逾期一日，应向出卖人支付房款总价万分之一违约金。”的约定，现因被告没有按合同约定为原告办理房产证，每逾期一日，被告也应向原告支付房款总价万分之一的违约金。原告请求违约金以商品房总价为基数，每逾期一日，按万分之一计算，期限从《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付期限的次日起算暂计至2017年5月31日，以后违约金按此标准计算至本案判决生效确定的最后履行期限之日止。为了维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特向法院起诉，并提出上述诉讼请求。 被告和德公司辩称，1、关于原告的第一项请求，因为客观原因以及政府方面的原因，确实没有按照约定为原告办证，但是现在已经具备了办证的条件，可以为原告办证；2、关于第二项请求，双方商品房买卖合同中第十五条的约定，即使被告方存在违约也应该按照第三款的违约责任来执行。且原告并没有按照合同约定，在商品房交付后36个月内提供办证的资料，在原告提供的起诉材料中也没有证据可以证明交房时间；3、即使被告存在违约责任，原告方追究被告承担违约金责任的诉讼时间已经超过两年期限。庭审后，被告于2017年11月29日提交了补充代理意见称，被告已于2015年6月30日将位于宾阳县黎塘镇“和德城市广场”1#至13#楼的办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，原告购买的商品房达到了办理产权登记的条件。因此，原告的第一项诉讼请求，被告已经履行了约定义务，至于办理房产证，由原被告双方配合办理，原告应缴交相关费用。至于原告诉请的违约金，退一步说，即使被告存在逾期履约行为，因被告已于2015年6月30日将“和德城市广场”1#至13#楼的办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，原告追究被告违约责任也超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告补充提交的4份证据的真实性均没有异议，本院依法确认其真实性。被告对原告补充提交证据2的证明内容有异议，认为照片上没法反应照片发生的时间，也没法证明原告所要证明的内容。经本院核对，证据2的照片与拍摄人梁增奎手机中的照片原件一致。补充证据第13页、14页、15页照片的下方分别有编码“IMG＿20150517＿111952.jpg(1.35MB)”、“IMG＿20150517＿111909.jpg(1.39MB)”、“IMG＿20150517＿111902.jpg(1.54MB)”，根据生活常识，这类编码通常是手机拍摄照片时自动产生的，“20150517”指代的是拍摄的时间，“111952”、“111909”指的是拍照的顺序，“jpg”指代的是照片的格式，“1.35M”指代的是照片的大小，据此，可以认定本案原告提交的照片的拍摄时间为2015年5月17日。2、对于被告提交的证据的真实性问题，虽然该份证据为复印件，但是证据中有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、宾阳县建设工程质量安全监督站负责人的签名，并有上述单位的盖章，本院确认其真实性；对其关联性问题，被告主张《竣工验收备案表》已经能够证明其已于2015年6月30日履行了《商品房买卖合同》第十五条约定向产权登记机关报送资料的义务，本院认为，《竣工验收备案表》是开发商（即被告）建设的商品房符合竣工验收的条件之后向竣工验收备案机关申请竣工验收的资料，其报送资料的部门是宾阳县建设工程质量安全监督站，与本案《商品房买卖合同》中约定的“办理权属登记”的资料以及报送给“产权登记机关”不一致，并且被告主张的时间也超过了合同约定的时间，不能证明被告已经履行了合同第十五条的义务，对被告的辩解本院不予采纳。3、关于被告主张曾于2015年7月16日通知过原告办证并要求提交应由原告提交的资料的主张，本院认为，被告在该时间所发出的通知是通知购房人提交为开具《销售不动产统一发票》的资料，而不是提交办理产权登记的资料。4、关于本院依职权对原告补充提交的证据2-照片中出现的三人梁增奎、廖顺严、王雪莲所作的询问笔录的认定问题，本院认为三人陈述的时间与照片反映的时间基本一致，三人陈述的关于会议的内容也基本一致，据此，本院认定三人陈述内容的真实性。5、综合本院对照片的分析以及对梁增奎、廖顺严、王雪莲三人询问笔录的认定，本院认为，虽然照片不能直接反映业主与开发商协商的具体内容，但是照片中出现了开发商法定代表人宾允荣、办证人员黎朝、物业公司经理郑伟东以及业主委员会成员，从照片中的人员构成不难看出，这是一个由开发商、物业公司、小区业主委员会成员三方参与的会议，而开发商一直逾期办理房产证，结合梁增奎、廖顺严、王雪莲三人的陈述以及小区业主曾于2011年6月9日联名向地方政府提交请愿书反映小区情况的事实，在被告没有相反证据的情况下，本院认定这是一个三方协商关于办理房产证及小区相关问题的会议，因被告逾期办证的事实客观存在，违约金问题亦应属业主在会议上的主张。综上，本院认定原告曾于2015年5月17日向被告主张过违约金。 本案的争议焦点是：1、原告要求被告将需要由被告提供的办理房屋产权登记资料报送房屋产权机关备案是否有事实与法律依据？2、原告要求被告支付逾期办理房屋产权登记违约金是否有事实与法律依据？若有依据，违约金应如何计算？3、本案的违约金诉讼请求是否超过诉讼时效？ 根据上述确认的证据，本院经审理查明：被告和德公司是宾阳县黎塘镇和德城市广场小区的开发商，该小区的商品房预售许可证号为（宾）房预售证第2008-23号。2008年5月12日，原告磨先明、陈嫦与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于宾阳县黎塘镇“和德城市广场”1幢2单元401号的商品房，商品房总价162375元；被告应当在2008年12月31日交付合同约定商品房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如出卖人未按本合同约定期限向主管部门报送办理房屋产权登记资料逾期超过一年而导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和利息损失，利息损失参照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算，因买受人原因导致无法办理产权证的处理详见补充协议的约定。”附件四：合同补充协议第二条约定：“1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之第二日起10日内到出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点领取《商品房买卖合同》第十一条第一款所述的向买受人交付房屋的交付手续书面通知或办理房屋验收和交接手续，逾期不领取或不办理则出卖人有权视为买受人已认可交房。……”，第三条约定：“买受人必须配合出卖人（包含出卖人委托代办的单位）办理房屋产权证，买受人应接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起十五日内向出卖人提交办理产权证所需的全部材料，并按办证时的现行规定预交办理房屋产权证所需的费用（办理完后多退少补）。如买受人不按要求提交有关材料及费用致使无法办理房产证的，每逾期一日，应向出卖人支付房款总额万分之一违约金。”合同签订后，原告已依约支付了全部购房款，至今原告没有取得分户房产证书。在被告未按合同约定期限向主管部门报送办理房屋产权登记资料逾期超过一年后，原告没有向被告提出过要求退房、退购房款及利息的请求，被告对此予以认可。 另查明，和德城市广场小区业主于2011年6月9日联名向当地政府提交请愿书，要求政府出面督促开发商尽快解决存在问题。2015年5月17日，原告所在小区的业主委员会与开发商、物业公司开会，就办理房产证及违约金问题进行协商。2015年7月16日，和德公司向小区业主发布通知：“因办理房产证需要，为各购房人开具《销售不动产统一发票》，现需各位业主于2015年7月31日前提供以下材料：（交物业处代收）1、《商品房买卖合同》（注：只核对不留件），2、房屋购买人身份证复印件2份，3、购房款收据。”2017年6月13日，和德公司向业主发布《关于不动产权证书办理的通知》，通知主要内容为和德城市广场小区已全部完成1#—13#楼产权大证的登记手续，即日起均可办理各分户的不动产权证书，并委托南宁同德物业服务有限公司宾阳分公司代为办理小区各分户不动产权证书的相关业务，具体办证流程和所需材料、费用等由代办方另行通知。 本院认为，原告与被告和德公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告将需要由被告提供的办理房屋产权登记资料报送房屋产权机关备案及要求被告帮助原告办理房产证是否有事实与法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，即开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条的约定“买受人必须配合出卖人（包含出卖人委托代办的单位）办理房屋产权证”可知，被告和德公司具有为买受人办理房产证的义务，买受人亦有配合被告办理房产证的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2008年12月31日向原告交付合同约定商品房；并且“出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告应当在交房后36个月内将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。虽然《商品房买卖合同》只约定了被告应当向产权登记机关报送资料的期限而没有具体约定被告应当向原告交付房产证的期限，但是结合合同第十五条第3项“如出卖人未按本合同约定期限向主管部门报送办理房屋产权登记资料逾期超过一年而导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和利息损失，利息损失参照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算”的约定可知，被告逾期报送产权登记资料超过一年的，应视为买受人无法办理房屋所有权登记。在此情况下，原告可以选择按合同的约定向被告要求退房、退购房款及利息，也可以选择继续履行合同，显然原告选择了继续履行合同。因此，被告在庭审中主张在其违约的情况下应按合同第十五条第3项的约定处理的意见，限制了购房者的权利，与合同约定的本意不符，本院不予采纳。本案中，被告没有证据证明其向产权登记机关报送应当由其提交的办理房屋产权登记资料的具体时间，并且直至2017年6月13日才向业主发布《关于不动产证书办理的通知》称“即日起均可办理各分户的不动产证书”，应视为被告未能在合同约定的时间内向产权登记机关报送应当由其报送的办理房屋产权登记的资料，并且逾期已经超过一年，被告存在违约行为。鉴于被告已于2017年6月13日向业主发布通知告知“即日起均可办理各分户的不动产证书”并“委托南宁同德物业服务有限公司宾阳分公司代为办理本小区各分户不动产权证书的相关业务”，证明被告截止该日已经在房地产行政主管部门完成了初始登记，商品房具备了办理分户房产证的条件。从房管部门登记办证的流程看，完成了初始登记只是办理房产证的条件之一，为了顺利办好房产证，被告仍应向房屋产权登记机关提交办理分户房产证所需要的相应材料，即被告仍应履行协助原告办理房产证的义务。转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合,故原告亦应协助、配合被告办理房屋权属登记。 关于本案的违约金诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告主张的是逾期办理房屋产权登记违约金。根据本文上段分析可知，被告和德公司具有为买受人办理房产证的义务，而从《商品房买卖合同》约定的内容来看，双方并未直接约定办理房产证的期限，也没有约定被告逾期办理房产证时的违约责任。但是从《商品房买卖合同》第十五条的内容来看，“出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“出卖人未按本合同约定期限向主管部门报送办理房屋产权登记资料逾期超过一年的”，属于“导致买受人无法办理房屋所有权登记”的情形，此时应理解为买受人在约定的期限内无法取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二项的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告可以向被告提出违约金或者赔偿损失的请求，请求违约金的时间起点应为《商品房买卖合同》约定的“出卖人未按本合同约定期限向主管部门报送办理房屋产权登记资料逾期超过一年的”，即交房时间的四年后的次日，违约金的诉讼时效亦从此时开始计算。原告最后一次向被告主张违约金是在2015年5月17日，至2017年5月16日已届满两年，但是，本案原告至2017年8月30日才起诉，根据起诉时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告的违约金请求已经超过两年的诉讼时效，据此，被告关于原告的违约金请求已经超过诉讼时效的辩解有事实及法律依据，本院予以采纳，对原告的该项诉求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告宾阳县和德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关，协助原告磨先明、陈嫦办理房屋产权登记； 二、驳回原告磨先明、陈嫦的其他诉讼请求。 如果未按本案生效判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费602元，由被告宾阳县和德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  覃韵宏 审判员  唐 宁 审判员  吴进湖 二〇一七年十二月二十一日 书记员  黄微淳 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 2、《中华人民共和国合同法》 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。