江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2942号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋杨，女，1974年8月6日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李莉，女，1980年12月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：付强（受宋杨、李莉共同授权委托），江苏求本律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李家辉，男，1996年6月9日生，汉族，住常州市天宁区。上诉人宋杨、李莉因与被上诉人李家辉房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉、宋杨上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉理由：1.本诉案中，其租金已结清，不存在应付租金的事实。涉案房屋虽然在李家辉名下，但该房屋的出租、收租等是交给无锡合通投资置业咨询有限公司（以下简称合通公司）统一管理，姜金秋作为合通公司的实际管理人，向其做出的有关租赁的包括租金的收取等行为应对李家辉产生法律效力。姜金秋多次向其表示2018年1月份之前的租金已结清，不存在应付未付的情况。这从《店面租赁协议》、《合同主体变更协议》及《店面转让协议》内容可知，2017年5、6、7月的租金理应在5月份之前支付，且付款义务人系武俊安，姜金秋在其接手后仍然向武俊安主张租金及租金金额5万元可知，该5万元是武俊安与姜金秋之间就2017年5、6、7月的租金进行的支付，至于是否少付系姜金秋与武俊安之间的事情，其无义务支付。其分别在2018年1月及5月就租金支付向姜金秋履行或达成协议，该租金都是在根据租赁合同缴纳租金的期限之后的补交，理应是对之前未交租金如何处理得到姜金秋认可后才支付，其交付租金也表明是对之前租金的结清。2018年5月，在姜金秋的同意下，其将房屋再次交还给武俊安，且对之前未付的租金再次做了约定。姜金秋也未提出2018年1月之前尚有租金未结清的情况，因此，其已经结清2018年1月之前的租金。2.反诉中，其的房屋作为经营使用存在重大瑕疵，其无法正常使用。涉案房屋接手时，其是与李家辉、武俊安达成三方协议，李家辉对其继续作足浴经营使用是明知的，后期虽然进行了一些改造，但整体布局并没做更改。其在不破坏整体结构才对门厅及卫生间等进行改造，后申请消防证时，才知道该房屋本来没有消防通道，其在原来租户申请消防时是借用邻居的房屋作消防通道，之后从未打开，且无法打开，因此，其无法通过消防验收，更无法正常开业，不能实现租赁房屋的目的。从其提供的证据及一审法院现场勘验可知，原租赁户在消防检查能够通过的关键消防设施的消防通道被堵塞，且消防通道不属于李家辉的房屋范围，其也无法通过其他途径解决。其也多次向姜金秋反映，姜金秋认可存在上述情况，也多次表示无能为力，房屋存在结构问题，没办法解决。上述事实足以证明该房屋作为营业用住房存在重大瑕疵，其租赁房屋合法经营的目的并没达到。一审法院在未查清事实情况下，做出错误的判决。被上诉人李家辉书面答辩称，1.上诉人宋杨、李莉并未依约支付相应的房屋租金，且无证据证实已经支付了相应的租金，应履行支付租金义务。2.涉案房屋不存在重大瑕疵，武俊安承租时已取得消防安全检查合格证，足以证明涉案房屋是完全具有适租性的、无瑕疵的，且合同中未就消防问题进行特别约定，上诉人无法通过消防验收完全是其经营风险，应自己承担责任，与其无关。请求驳回上诉，维持原判。李家辉向一审法院起诉请求：宋杨、李莉共同向其支付自2017年6月9日至2017年9月30日期间的房屋租金10.9315万元。宋杨、李莉向一审法院提出反诉请求：1.李家辉退还其已支付的房屋租金11.6667万元及押金2.9167万元；2.李家辉赔偿其装修损失18万元。一审法院认定事实：案涉房产系李家辉所有。2017年2月7日，李家辉与武俊安签订《店面租赁协议》，约定李家辉将案涉房产出租给武俊安作足浴SPA会所使用，租赁期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，每年租金35万元，按季支付，第一期8.75万元房租及一个月租金的押金在合同签订后5日内支付，此后提前7天支付下一期租金等。合同对于消防验收等并未作出约定。武俊安在案涉房屋开设了梁溪区王润足浴馆，该足浴馆在2017年5月3日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年6月8日，武俊安、武民安与宋杨、李莉签订了店面转让协议，将包括梁溪区王润足浴馆在内的两家足浴店转让给宋杨、李莉。当日，武俊安与李家辉及李莉、宋杨三方签订了《合同主体变更协议》约定，自当日起，李莉、宋杨取代武俊安成为2017年2月7日李家辉与武俊安签订的《店面租赁协议》的合同乙方主体，获得该合同中武俊安拥有的各种权利和利益，承担武俊安应承担的各种义务和责任，武俊安已交付的一个月房租押金由武俊安直接转给李莉、宋杨，在租赁期满由李莉、宋杨领取等。宋杨、李莉在案涉房屋开办汉宫足浴会馆并领取了营业执照。宋杨、李莉对案涉房屋进行了装修，但未在装修前进行消防申报。二人另提交了装修协议、收据（均为现金交纳），拟证明其装修花费18万元。2018年1月18日，李莉向李家辉托管的无锡合通投资置业咨询有限公司（以下简称合通公司）交纳了11.6667万元，该公司出具的收据上载明，系案涉房屋2017年10月至2018年1月的租金。2018年5月18日，宋杨、李莉与武俊安签订《店面转让协议》，约定将位于案涉房屋的店的财产及经营权以15万元的价格转让给武俊安，具体包括除房东在签订租赁合同时属于房东的财产外所有已有、添置财产即装修，已交付租金相应的租期权益、押金等。姜金秋（案涉房屋的管理公司的工作人员）在该协议上作为鉴证方签字。当日，宋杨、李莉与武俊安、姜金秋三方签订协议书，约定：宋杨、李莉将位于案涉房屋的汉宫道财产及经营权转让给武俊安，财产及经营权包括除房东在签订租赁合同时属于房东的财产外所有已有、添置财产及装修，已交付租金相应的租期权益、押金等，案涉房屋房租、水电自2018年2月起全部由武俊安承担等。一审中，李家辉确认2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金是10.9315万元（114天*35万元/年/365天）。2018年10月11日，李家辉向宋杨、李莉邮寄催款函，要求二人支付租金52.5万元，该邮件邮寄至案涉房屋，但因“已离职，无人签收”被退回。关于双方存在争议的几项事实，法院认定如下：一、宋杨、李莉辩称，2017年5月至7月的房租已经由武俊安交纳，且武俊安交纳的一个月租金的押金亦转让给其；2017年8月至9月两个月的租金已被免交。对此，李家辉不予认可，其陈述武俊安签订合同后一共交纳了5万元，而其从未承诺过减免2017年8月-9月的租金。为此，宋杨、李莉提供证据如下：1、申请武俊安到庭作证。武俊安陈述，其与缪波联系后商定承租案涉房屋，租金每季度支付一次，一次支付8.75万元，其开设的足浴店在2017年5月开始试营业，后在2017年6月8日转让给李莉、宋杨。其向姜金秋支付了一个季度的租金，转让后的租金由宋杨、李莉承担，后宋杨、李莉因未能通过消防验收又将店转给其，该协议需李家辉同意后才能生效，其多次找姜金秋重新签订合同以及能否减免部分租金，姜金秋均表示需沟通后答复，但一直未予答复。对此，李家辉表示，其同意自2018年2月1日起房租、水电均由武俊安承担，但此前的租金应由宋杨、李莉承担；并无重新签订租赁合同之说，武俊安一直未返还房屋，应支付2018年2月1日至归还房屋之日止的租金；武俊安亦明确了案涉房屋的店铺转让给李莉、宋杨后，即由李莉、宋杨交纳租金。2、宋杨、李莉提交其2018年1月18日交纳租金的收据，收据上载明系2017年10月-2018年1月的租金，其认为交纳租金只有交纳在先发生的，不可能先交纳在后发生的，因此，该收据可以证明，其已经不欠付之前的租金了。对此，李家辉陈述，其委托收取租金的合通公司工作人员以为2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金已经付清了，所以才在李莉交纳租金的收据上写上租金交付期限为2017年10月-12月、2018年1月（4个月）。3、姜金秋到庭陈述，其在2017年6月13日向武俊安催交租金，武俊安交纳了5万元，是交纳当日之前的租金，且并未交满；李莉、宋杨在接手案涉房屋后进行了装修，曾向其提出装修期间免租的请求，但其并非房主，也无权作决定，故其并未答应，也未向李家辉反馈，因为其觉得李莉、宋杨应直接向李家辉提出相应的要求；其在本案起诉之前未向李莉、宋杨催讨过2017年的租金。李莉在2018年1月18日至合通公司交纳租金时，其与客房甄经理、财务赖锡雄、李莉及宋杨的律师均在场，财务负责开票，为何这样开其不清楚，当时有无要求李莉、宋杨支付2017年的租金，已经记不清楚了。李莉、宋杨认为，武俊安交纳的5万元的租金就是交纳2017年5月-7月的租金，而姜金秋就是李家辉委托的收取租金的人，其并未指定财务人员开具相应时间的票据，因此可以认为2018年1月18日交纳租金的收据就是双方对案涉房屋租金的总结算，其仅需交纳相应的租金。根据上述证据及证人证言，法院认为，武俊安虽陈述其交纳了一个季度的租金，但并无相应证据予以佐证，且无论在李莉、宋杨与武俊安的合同还是三方合同中，均未明确武俊安已经交纳租金至7月底，故李莉、宋杨关于武俊安已经交纳了2017年5月、6月、7月的全部租金的辩称事实，法院不予确认。现李家辉自认武俊安交纳5万元租金，支付至2017年6月8日的租金还余1.305556万元（5-35/12-35/12/30*8），按照武俊安与李莉、宋杨的约定，应转为李莉、宋杨所交纳租金。虽收费票据上载明了交纳租金的期间是2017年10月-2018年1月期间，但并不能直接证明李家辉已经免除了2017年8月-9月的两个月的租金，而姜金秋则直接否认了其答应过免除两个月的房租。因此，仅凭交纳期间在后的收费凭据尚不足以证明李莉、宋杨与李家辉已经结清了2018年1月31日之前的所有租金。二、宋杨、李莉提交了案涉房屋照片，显示案涉房屋原借用的通道被堵，仅有一条供上下的楼梯，拟证明其因此无法取得营业消防许可。李家辉表示对照片的真实性无法确认。法院要求李家辉限期至房屋现场查看，若发现现场状况与李莉、宋杨提交的照片不一致，可另行提交照片，但其并未在法院指定时间内提交，故法院对宋杨、李莉提交的案涉现场照所显示的案涉房屋现场状况予以确认,案涉房屋现仅有一楼一个出口，另一出口被相邻产权人封堵。一审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，武俊安将其与李家辉就案涉房屋签订的租赁合同中的权利义务转让给宋杨、李莉，得到了李家辉的同意，故宋杨、李莉自2017年6月8日起成为该房屋租赁合同的一方，应恪守原租赁合同约定。现李家辉按照合同约定的标准向宋杨、李莉主张2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金10.9315万元（114天*35万元/年/365天），应扣除武俊安已经交纳的1.305556万元，而宋杨、李莉所提交的证据不足以证明该期间的租金已经交纳或减免，故宋杨、李莉应支付上述期间的租金9.625944万元（10.9315-1.305556）。2018年5月18日，宋杨、李莉后又与武俊安签订了转让协议、协议书，将包括案涉房屋租赁权在内的相关权利、义务转让给了武俊安，现宋杨、李莉依据上述协议的约定辩称其不应再承担2018年2月1日起的房屋租金，而武俊安作为证人出庭时亦表示上述协议经李家辉同意即可生效，李家辉在本案中亦同意自2018年2月1日起的租金，其向武俊安主张。现宋杨、李莉并未解除其与武俊安之间于2018年5月18日签订的转让协议，根据该协议的约定，案涉房屋内的装修、添置的财产、已经交付的租金相应的租期权益、押金等，均已转让给武俊安，故宋杨、李莉在本案中要求李家辉向其返还房租租金11.6667万元及押金2.9167万元以及赔偿装修费损失18万元，无相应依据，法院不予支持。况且，除非双方在合同中有特别约定，否则经营者为营业消防的报验义务人。武俊安在经营时已经取得营业消防安全检查合格证，足以证明案涉房屋主体已通过消防验收，现本案所涉房屋租赁合同对于营业消防报验并无特别约定，故承租房屋装修之后的消防验收责任主体及风险主体均系宋杨、李莉。此外，宋杨、李莉在装修前应将装修图纸送交消防部门报验，其未履行该义务,宋杨、李莉并未举证证明其曾向消防部门进行过任何报验，也未举证证明其在本案诉讼之前曾就消防通道问题要求李家辉进行整改。综上，宋杨、李莉以案涉房屋无法通过消防验收为由主张李家辉承担相应责任，亦无相应依据。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、宋杨、李莉于判决生效之日起十日内向李家辉支付无锡市梁溪区中山路777号、779号房屋2017年6月9日至2017年9月30日期间的欠付租金9.625944万元。二、驳回李家辉的其他诉讼请求。三、驳回宋杨、李莉的反诉请求。一审案件受理费6675元、反诉费3094元，合计9769元，由李家辉负担4639元，由宋杨、李莉负担5130元。二审中，上诉人宋杨、李莉提供2019年5月9日其代理人与姜金秋的通话录音，拟证明2017年的房屋租金已经结清。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据李莉、宋杨与武俊安、李家辉三方签订的《合同主体变更协议》，宋杨、李莉自2017年6月8日起取代武俊安成为涉案房屋的承租人，实际承接了李家辉与武俊安签订的《店面租赁协议》中承租人的权利义务，故自该日起，李莉、宋杨负有按原租赁合同的约定支付租金的义务。合通公司于2018年1月18日出具的收据，证明李莉、宋杨已交纳2017年10月至2018年1月的租金，但凭此并不能反向推断出李莉、宋杨已支付2017年10月之前的租金。在李莉、宋杨接手承租房屋后，虽然姜金秋仍然向武俊安主张租金，武俊安也交纳了5万元，但武俊安并未足额支付2017年5月至7月的租金。因武俊安支付的5万元已超出其实际租赁期间应支付的租金数额，剩余部分可抵作后续租赁期间的租金，但不足部分仍应由接手承租的李莉、宋杨补足。关于2017年8月至9月的租金，因姜金秋一审到庭陈述否认其答应过免除两个月的房租，而李莉、宋杨二审提供的通话录音中，通话人也仅表示房租交到2018年1月份，并未明确表示2017年的房屋租金已经全部结清，该证据不能直接证明李家辉已经免除了2017年8月至9月的两个月租金。故李莉、宋杨提出其租赁期间的租金已结清，不应再付租金的上诉主张，事实依据不充分，本院不予支持。关于消防的问题，武俊安在经营时已经取得营业前消防安全检查合格证，足以证明案涉房屋主体已通过消防验收。宋杨、李莉接手涉案房屋后，继续作足浴经营使用，但进行了一些装修改造。由于本案所涉房屋租赁合同对于营业消防报验并无特别约定，故承租房屋装修之后的消防验收责任主体及风险主体均系宋杨、李莉。而宋杨、李莉未举证证明在装修后曾向消防部门进行过报验，也无证据证明消防通道在其承租后发生改变，其认为涉案房屋作为营业用住房存在重大瑕疵，没有事实依据。此外，根据宋杨、李莉与武俊安于2018年5月18日签订的转让协议，双方约定涉案房屋内的装修、添置的财产、已经交付的租金相应的租期权益、押金等，均已转让给武俊安。故宋杨、李莉以无法通过消防验收，不能实现租赁合同目的为由，要求李家辉承担返还租金及赔偿装修费用损失的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋杨、李莉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9769元，由上诉人宋杨、李莉负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月六日书记员  翁 强