云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9914号原告：朱芸，女，1985年11月23日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：束昕奇、张燕（实习律师），代理权限为特别授权代理。被告：云南建展房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区**独立商业**。法定代表人：王伟，系该公司董事长。委托代理人：孙博、李磊（实习律师），代理权限为特别授权代理。原告朱芸诉被告云南建展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行审理。原告朱芸的委托代理人束昕奇、张燕、被告云南建展房地产开发有限公司的委托代理人孙博、李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理产权证违约金70361元（违约天数自交房后90日暂计算至起诉之日，597042元*0.05‰/天*2357天），承担起诉之日起至不动产权证办理完成之日止的违约金；二、判令被告履行为原告办理不动产权证义务；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年6月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》，登记合同号：NKM0028100124，合同备案登记号：KM2012071033455，合同约定由原告购买被告开发的坐落于昆明市盘龙区小坝联社下河埂村（金锡路2号）的溪畔丽景小区6幢2604号商品房一套，该商品房总价为人民币597042元，由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告。合同第十二条约定在原告与被告办理完接房手续和缴纳清相关费用后，被告应当于90日内按约定为原告办理不动产权登记证。2013年12月1日在原告所购商品房未验收合格的情况下，被告通知原告接房，原告按照合同第十二条的约定，于2013年12月7日办理完毕所有的接房手续并支付完毕所有应该支付的费用。在原告已付清全部房款、配套设施费、房屋契税、印花税、维修基金、房屋所有权登记费等所有费用的情况下，原告多次敦促被告履行合同义务，即完成原告所购商品房的验收工作，并为原告办理不动产权登记证，但被告方一直以种种原因拖延推诿，被告售卖给原告的商品房至今未通过政府相关部门的验收，被告亦没有为原告办理不动产产权登记证。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出卖人，应当按合同约定，将合格的商品房交付给原告，同时于原告接房之日起90日内按合同约定为原告办理所购商品房的不动产权证，被告至今违约未办理，侵害了原告的合法权益。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。被告认为办理不动产权登记证是原、被告双方的共同责任，并非是被告一方的责任，无法通过被告一方的行为办理。原、被告签订的《商品房购销合同》第12条约定，除了被告需向产权登记机关报送相关的资料外，原告也需要向被告交付委托书、产权登记申请书以及其他有关办理房屋产权登记所需的全部材料，但是原告未将相关的资料交付给被告，在原、被告双方都没有完全准备好相关资料，并将相关资料提交给产权部门的情况下，原告单方面要求被告为其办理房屋所有权证书的诉讼请求是无法实现的。同时，房屋产权证分为房屋所有权证和国有土地使用权证，根据《商品房购销合同》第12条的约定，国有土地使用权证由原告办理，被告提供必要的协助，根据现行不动产登记的相关规定，要求将两证合一，因此，被告单方无法完成不动产登记证的办理，必须由原、被告双方按照《商品房购销合同》的约定，分别履行各自的合同义务，然后相互配合方能完成。另外，该项目作为城中村改造项目，被告作为开发商与政府签订土地出让合同，项目拆迁由政府负责的，在政府完成拆迁工作后，被告负责项目的开发，但是涉诉项目至今仍有部分地块未拆迁完成，导致项目的绿化验收难以通过，进而导致综合验收仍有部分工作无法完成，难以进入办证程序。综上，被告不存在违约的事实，被告的行为未构成违约，不应由被告承担违约责任，原告要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求不成立，且原告要求被告支付违约金的计算标准是没有合同依据，原告也没有证据证明被告未办理产权登记给其造成损失，违约金过高，不应当得到法庭的支持。请求法院的驳回原告的诉讼请求，但是被告也会在现阶段尽最大的努力解决项目办证存在的一些困难和问题，还是争取早日为包括原告在内的项目业主办理产权凭证。本院经审理认定事实如下：原、被告对原告向被告购买商品房的事实及交房的时间没有争议，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实的质证及认定情况：一、原告第二组证据《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表，证明2012年6月11日，原告向被告购买溪畔丽景小区6幢2604号房屋，合同第12条约定被告应当于原告办理完接房手续、缴纳清相关费用90个工作日内按约定为原告办理不动产权登记证；被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，合同第12条约定的原告除了支付完毕全部房屋房价款及合同补充协议约定的相关费用外，还应当向被告交付委托办理房屋所有权证的一个委托书，产权登记申请书以及向原告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料，但是被告是未收到原告提交的相应资料；本院认为，应予以采信。二、原告第四组证据ＮＯ.0448415收据、ＮＯ.0118642收据、ＮＯ.0118643收据、云南泽润物业收费明细，证明被告于2013年12月7日向原告交付房屋，原告当天向被告支付清所有接房费用，包括：契税、房屋所有权登记费、印花税、专项维修资金、配套设施费、物业管理费，被告最迟应当于2014年3月7日之前为原告办理产权证，截止2020年8月19日，已经逾期2357天未办理；被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，被告希望原告能给个明确的起止时间；本院认为，应予以采信。三、原告第五组证据民事判决书，证明2020年4月15日，昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初227号民事判决书，判令被告按照每天0.05‰标准承担逾期办证违约金；被告对真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，没有法院的公章；本院认为，该证据不符合证据的形式要件，应不予采信。四、被告第一组证据工程竣工验收报告、关于对《溪畔丽景小区建设项目竣工环境保护验收申请书》的批复、关于溪畔丽景小区建设项目节水设施竣工验收意见、人防工程竣工验收质量评定表、建设工程消防验收意见书2份，证明（1）涉诉的溪畔丽景小区已于2013年11月26日由建设单位（即本案被告）组织勘查、设计、监理、施工单位进行竣工验收，依法具备使用条件，（2）溪畔丽景小区交房后，被告为使小区具备办理产权登记手续的相关条件，积极推进小区的综合验收事宜，现已办理完毕了人防、节水、环保、消防等综合验收手续；原告对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，证明被告交付给原告的房屋是不符合国家法律规定的商品房交付标准，从2013年到现在，被告一直没有把房屋进行验收，交付给原告的房屋是不符合国家法律规定的，也证明了被告违约的情况；本院对该组证据的真实性予以采信，但不能证明被告主张。五、被告第二组证据关于部××项目验收工作××会议纪要、关于××小区项目验收工作××通知、会议通知××、关于××小区规划××工作联系函、关于××村改造项目溪畔××不××产权证××工作××领导小组××通知、关于综合××工作××进展情况、关于××小区部绿及车位数量认定的请示，证明（1）溪畔丽景小区属于城中村改造项目，被告以净地招标拍挂的方式取得项目土地，但项目部分地块至今没有完成拆迁工作，导致小区绿化、规划等综合验收手续至今无法通过，这是溪畔丽景小区至今无法办理不动产登记证的根本原因，过错方不在被告方，（2）现在政府相关部门对于溪畔丽景小区至今不具备办理不动产登记证相关条件的问题越来越重视，盘龙区人民政府专门成立了溪畔丽景小区不动产权证办理工作推进领导小组，（3）在政府相关部门的组织、推进及被告的积极配合下，溪畔丽景小区尚未完成的综合验收手续均在推进过程中，绿化、项目规划、竣工测量、不动产首次登记等工作也逐步开展过程中，经被告不断努力，绿化补种工作及车位划线等工作已经实施完毕；原告对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，证明被告交付给原告的房屋是不符合国家法律规定的商品房交付标准，从2013年到现在，被告一直没有把房屋进行验收，交付给原告的房屋是不符合国家法律规定的，也证明了被告违约的情况；本院对该组证据的真实性予以采信，但不能证明被告主张。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告的争议焦点之一，涉案房屋未能办理产权证是否是被告违约，被告是否应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务......”之规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，涉案房屋因为涉案建设项目未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案，不能办理产权登记手续，对此，被告存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。原、被告的争议焦点之二，被告如何承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原、被告在《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现被告已经明确提出原告主张的违约金标准过高申请予以调整，在原、被告均确认涉案房屋于2013年12月7日交付原告使用的情况下，本院综合考虑本案的实际情况，将违约金调整为以房屋款为基数，按照每日十万分之五的标准计算，自房屋交付使用之日2013年12月7日起90日届满后的次日即2013年3月8日起算至原告向法院起诉之日（2020年10月10日），即被告应向原告支付的逾期办证违约金为597042×2773天×0.05‰/日=82779.87元。针对原告主张的被告立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告该项诉请属客观上履行不能，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱芸支付自2013年3月8日起至2020年10月10日止的逾期办证违约金人民币82779.87元；二、驳回原告朱芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因简易程序减半收取780元，由被告云南建展房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵鑫二〇二〇年十一月九日书记员  李佳