成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0107民初3904号 原告：四川友谊购物中心有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路9号。 法定代表人：黄羽，董事长。 委托诉讼代理人：黄泓敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：四川飞大集团股份有限公司，住所地：成都市走马街55号友谊广场B座22楼。 法定代表人：林泽权，董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住四川省仁寿县，系公司员工。 第三人：成都茗桂轩饮食管理有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路9号。 法定代表人：章达强，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 原告四川友谊购物中心有限公司（以下简称“友谊购公司”）与被告四川飞大集团股份有限公司（以下简称“飞大集团”），第三人成都茗桂轩饮食管理有限公司（以下简称“茗桂轩公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，于2016年9月19日作出（2015）武侯民初字第1133号民事判决书。被告飞大集团不服本院判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）川01民终716号民事裁定，撤销本院（2015）武侯民初字第1133号民事判决，将本案发回重审。本院于2017年4月20日重新受理本案，并另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告友谊购公司的法定代表人黄羽、委托诉讼代理人黄泓敏、李建，被告飞大集团的委托诉讼代理人郭虹，第三人茗桂轩公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友谊购公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》和《补充协议》已于2010年1月2日解除；2.被告支付拖欠的房屋租金1541476.74元；3.被告支付拖欠的电费124426.16元。事实与理由：2003年8月22日，原告承接了上海友谊购物中心发展有限公司（后更名为上海百联西郊购物中心有限公司）与成都汇诚房地产建设开发有限公司（以下简称“汇诚房产公司”）签订的《物业租赁合同》、《租赁合同补充协议书》中的全部权利义务，成为天府汇诚商业广场1-4层商业用房的承租人。2004年12月9日，原、被告双方签订了《物业租赁合同》、《物业管理协议》，约定原告将位于成都市××路××号××广场××层的计租面积2886.85平方米场地转租给被告用于经营餐饮，租赁期限自2004年12月9日起至2019年12月8日止共计15年。年租金为1106385.2元，日租金1.05元／平方米／天。自第四年起每三年作一期，在上一期的基本租金基数上递增，递增率为5%。物业管理费为0.36元／平方米／天，2005年7月15日，原、被告双方签订了《补充协议》，新增租赁面积为206.53平方米。合同签订后，原告依约将房屋交予被告（被告实际将该物业提供给第三人使用）。被告在合同履行中并未信守承诺，长期拖欠原告租金及其他费用，经原告多次催收，被告仍不支付。2009年11月，原告向被告发出《关于解除物业租赁合同、物业管理协议》的函，函告被告解除合同。2009年12月1日，原告再次函告被告解除合同，并要求被告三日之内结清全部欠款和滞纳金，但被告仍然只使用房屋不交纳房屋租金及费用，2009年12月8日，原、被告双方签署会议纪要后，被告仍无支付租金及费用的诚意。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告飞大集团辩称，1.本案的诉讼时效已过，原告于2012年9月才向法院提起的诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效；2.根据武侯法院（2009）武侯民初字第3614号民事判决书，自2009年12月3日判决书生效之日起，原告与汇诚房产公司的租赁关系终止，原告即丧失了转租案涉房屋权利，也无权继续收取租金。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人茗桂轩公司的述称意见与被告的答辩意见一致。 经审理查明，2004年12月9日，原、被告签订《物业租赁合同》约定原告将位于成都市××路××号，面积为2886.85平方米的房屋出租给被告作为餐饮经营使用，租赁期限为十五年，即2004年12月9日至2019年12月8日，租金为1.05元／平方米／天（合计3031.19元／天），自第四年起，每三年作一期，租金在上一期的基础上递增百分之五，租金支付方式为先用后付，每支付期支付一个月的租金，支付日期为每月30日。被告于每支付期后七天内凭原告开具的发票到原告的财务部进行支付。另原告给予被告6个月装修免租期，租金起算时间为2005年6月1日。同日，双方签订《物业管理协议》约定原告提供租赁房屋的物业管理服务，被告向期向原告支付物业管理费。 合同履行过程中，原、被告于2005年7月15日签订《补充协议》约定被告在原《物业租赁合同》的基础上增加租赁面积206.53平方米，新增租赁面积的租金仍按1.05元/天/平方米计算（合计216.85元/天），其余内容按《物业租赁合同》的约定执行。 2005年9月8日至2009年4月29日期间，原告就被告、第三人欠租一事多次向其送达《工作联系函》，要求被告、第三人结清欠付的费用。 2009年12月8日，原、被告、第三人共同签订《会议纪要》载明,第三人于2009年12月12日前支付原告2个月欠租；12月31日前支付2009年12月1个月的租金（即2009年12月份租金）；2010年1月31日前支付2个月租金（2010年1月份租金及1个月的欠租）；2月28日前支付2个月租金（2010年2月份租金及1个月欠租）；3月31日前再支付2个月租金（2010年3月份租金及1个月欠租）。 2011年11月16日，原告就被告欠租一事向本院提交民事起诉状等诉讼资料，同日，原告签署《诉前立案调解解决纠纷确认书》同意选择以诉前调解的方式解决纠纷。2011年12月5日,本院以工作笔录的形式告知原告终结诉前调解程序，并将诉讼资料退还原告。2012年9月24日，本院正式立案受理该案[案号为（2012）武侯民初字第4672号]，原告于2014年11月28日向本院申请撤诉。 另查明，飞大集团作为原告另案向成都市中级人民法院起诉友谊购公司、汇诚房产公司及案外人成都西南食品城房屋租赁合同纠纷[案号为（2015）成民初字第1363号]，该案中，飞大集团向法庭提交的4KM空调费证据显示，飞大集团减半向友谊购公司支付4KM空调费，减半金额为124426.16元。 又查明，案涉房屋系原告从汇诚房产公司处承租。2009年8月18日，汇诚房产公司起诉友谊购公司要求解除双方的租赁合同，友谊购公司返还位于成都市武侯区科华中路9号成都××广场××层房屋（含案涉房屋）。2009年11月16日，本院出具（2009）武侯民初字第3614号民事判决书，判令解除汇诚房产公司与友谊购公司之间的租赁合同，并要求友谊购公司于判决生效之日起三十日内向汇诚房产公司返还前述房屋。该判决文书已于2009年12月3日生效。 上述事实有及《物业租赁合同》、《补充协议》、《物业管理协议》、《工作联系函》、《诉前立案调解解决纠纷确认书》、《工作笔录》、（2009）武侯民初字第3614号民事判决书当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告与被告签署的《物业租赁合同》、《物业管理协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。2009年12月3日，原告与汇诚房产公司之间的租赁合同被生效判决解除，自此原告丧失了向被告转租房屋的权利，因此原、被告之间的转租合同及附随的物管协议一并解除。虽然判决给了30天的履行期，但该履行期为腾退房屋的履行期，合同解除时间应为判决生效时间，即2009年12月3日，故本院确认原、被告双方于2004年12月9日签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》，及2005年7月15日签订的《补充协议》已于2009年12月3日解除。 关于本案租金的诉讼时效是否届满的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”本案中，按照法律规定，原告主张租金的诉讼时效为一年。2009年12月8日签订的《会议纪要》约定分期履行欠付的租金，其中最后一期履行时间为2010年3月31日，诉讼时效从2010年4月1日开始计算至2011年3月31日届满。期间，原告并未提交证据证明其向被告主张过租金，后原告于2011年11月16日就被告欠租一事向本院提交了起诉状等诉讼资料，此时诉讼时效已经届满，原告的起诉行为不能产生诉讼时效中断的效力。故本案的诉讼时效已经届满，本院对被告关于租金时效的抗辩意见予以采纳。 关于原告的电费主张，本院认为，被告在合同履行过程中均按应付4KM空调费的一半向原告付费，但合同并未约定被告可以减半支付，也无证据表明原告同意被告减半支付。故对原告的电费124426.16元的主张，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告四川友谊购物中心有限公司与被告四川飞大集团股份有限公司于2004年12月9日签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》，及2005年7月15日签订的《补充协议》已于2009年12月3日解除； 二、被告四川飞大集团股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川友谊购物中心有限公司支付电费124426.16元； 三、驳回原告四川友谊购物中心有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27635元，由被告四川飞大集团股份有限公司负担1320元，由原告四川友谊购物中心有限公司负担26315元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭 怡 人民陪审员  刘秀娟 人民陪审员  冉超凤 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  彭 丹