广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1406号原告（反诉被告，下仍称原告）：徐治，男，1977年1月21日出生，汉族，住广东省蕉岭县。原告：鹤山市雅庭轩餐饮有限公司，住所地：广东省鹤山市********、475号，统一社会信用代码：91440784MA52FGHP6J。法定代表人：钟某1。两原告的共同委托诉讼代理人：李力，广东聚溪律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：谭玮，广东聚溪律师事务所实习律师。被告（反诉原告，下仍称被告）：鹤山市正顺物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市*********，统一社会信用代码：914***********084T。法定代表人：黄健志，该公司总经理。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，该公司员工。被告：鹤山市******民委员会，住所地：广东省鹤山市****越塘南门市，统一社会信用代码：544********086134D。负责人：冯伟汉，该村民委员会主任。被告：鹤山市********经济合作社，住所地：广东省鹤山市********。负责人：冯炳溓，该经济合作社主任。以上两被告的共同委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。原告徐治、鹤山市雅庭轩餐饮有限公司（以下简称雅庭轩公司）与被告鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺公司）、鹤山市******民委员会（以下简称越塘村委会）、鹤山市********经济合作社（以下简称松园合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，被告正顺公司于2020年6月5日对原告徐治提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，故于2020年6月5日裁定转为普通程序，并于2020年9月16日公开开庭进行了审理，徐治、雅庭轩公司的共同委托诉讼代理人李力，正顺公司的法定代表人黄健志及其委托诉讼代理人司徒宇锋，被告越塘村委会、松园合作社的共同委托诉讼代理人冯卫文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐治、雅庭轩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告正顺公司向原告返还租赁保证金人民币120000元、违建部分租金225363.19元；2.判令被告正顺公司赔偿原告经济损失626753.42元[包括原告涉案场地装修损失521709.70元、装修价值鉴定费用6000元、加盟费（含设备款和服务费、管理费）损失99043.72元]；3.判令被告正顺公司支付上述1、2项利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起暂计至7月23日为10658.66元）；4.判令被告越塘村委会、松园合作社对被告正顺公司上述第1、2、3项的债务承担连带责任；5.本案的诉讼费由三被告共同承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求6，即请求解除原告徐治与被告正顺公司签订的《租赁合同》中的有效部分。事实和理由：2018年8月29日原告徐治与钟某1、熊伟签订合伙协议设立雅庭轩公司，并授权徐治享有代理合伙公司对外租赁铺位的权利。2018年9月18日徐治和正顺公司签订《租赁合同》，合同约定正顺公司将位于鹤山市（沙坪街道越塘村松园经济合作社商铺综合楼B）沙坪街道隔山街473、475号（面积约468平方米）出租给徐治用于经营餐馆，租赁期限5年，至2023年9月19日止，租金按月收费。合同签订后，徐治按时交付了隔山街473号、475号及商铺管理处的租赁保证金（押金）120000元。涉案租赁铺位由三位原告合伙设立的雅庭轩公司用于经营名为“湘辣小厨”的餐馆，铺位装修完成后正式营业，自2018年10月20日至2019年11月31日，原告方已支付铺位租金共481083元给正顺公司。2019年11月28日，“湘辣小厨”餐馆工作人员谭金利突然收到来自鹤山市城市管理和综合执法局（以下简称鹤山市城管局）的《协助调查通知书》，称：“为查清你在沙坪街道隔山街473、475号违法搭建构筑物一案的有关事实”需要原告方协助调查。谭金利于2019年12月9日就上述《协助调查通知书》相关事宜依法接受鹤山市城管局的询问，此时原告方才了解原来自己当初租赁的店铺是含有涉嫌违章建设的构筑物的。知晓该情况后，原告方立马于2020年1月2日向被告正顺公司、越塘村委会邮寄并通过微信发出《通知书》，要求正顺公司在收到上述通知后三日内提供有权签订沙坪街道隔山街473、475号的商铺和仓库的《租赁合同》相关文书和租赁物合法有效的产权证明，否则一旦被认定为违法建造的构筑物后该部分就需要拆除，双方将无法继续履行合同。且经原告方测量租赁铺位涉嫌违建部分（含厨房、男女卫生间、三个包厢、客厅两个鸟笼餐台位置）面积约为243平方米。但直至2020年1月7日，正顺公司均未提供上述证明，也未联系原告方指定的负责人协商处理合同事宜。本案中，在签订《租赁合同》时出租人正顺公司便隐瞒涉案房屋的基本情况，其出租的商铺涉嫌违建构筑物，既没有办理报建手续也没有向承租人提供房屋产权证明。故根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告徐治与被告正顺公司签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定应属无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，租赁双方签订《租赁合同》无效，故：1.被告正顺公司应返还原告方所交的款项①租赁保证金120000元；②扣除正式使用铺位期间合法部分面积的使用费255719.81元[（15483元×225÷468）+（465600元÷394天×434天×225÷468）]后，计至正顺公司收到合同无效通知函（即2020年1月13日）时止已支付的房屋租金人民币225363.19元（481083元-255719.81元）。2.根据无效租赁合同的相关司法解释，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经江门市南方价格鉴证有限公司评估鉴定，涉案商铺已形成符合的装饰装修物现值为521709.70元，现合同无效系由被告正顺公司所致，原告方装饰装修租赁物已经被告正顺公司同意，故应由被告正顺公司赔偿已附合的装饰装修物损失521709.70元并支付装修价值鉴定费用6000元。3.2018年9月原告方与广州众诚餐饮管理有限公司签订加盟合同获得湘辣小厨专卖店区域经营权，现合同无效导致“湘辣小厨”专卖店无法经营，而合同已约定加盟费不能退还，故被告正顺公司应赔偿原告方的加盟费损失99043.72元（290000元-290000元×482天/732天，自2018年9月18日计至2020年1月13日时止）。且经湘辣小厨工作人员谭金利到被告越塘村委会处了解，涉案湘辣小厨商铺处于越塘村松园经济合作社商铺综合楼B座（也称松源大厦），该商铺综合楼所处地块归越塘村农民集体所有，由越塘村委会及越塘村松园经济合作社负责经营、管理。而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。现越塘村委会及松园合作社将土地出租给他人、允许其建设涉嫌违建构筑物的商铺综合楼并出租给物业管理公司转租于各商户，已违反了相应的法律规定，故越塘村委会及松园合作社对本案《租赁合同》的无效负有相应的责任，应当与正顺公司承担连带责任。原告方于2020年1月13日通知正顺公司双方合同无效并应按照合同作出相应的返还以及赔偿措施。但被告正顺公司不配合，并未在合理期限内联系原告方负责人对事情做出处理。无奈之下，原告方只能起诉至法院维护自己的权益。今特向法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。正顺公司辩称，一、徐治、雅庭轩公司的第3、4项的诉求混乱。二、至2020年4月22日起诉时止，徐治、雅庭轩公司仍在正常使用《租赁合同》标的，其请求返还保证金及租金理据不足，依法应予驳回。三、徐治、雅庭轩公司请求赔偿装修损失没有依据，依法应予驳回。1.正顺公司与徐治于2018年9月15日签订《租赁合同》，其中乙方的主体是徐治，可以明确徐治是乙方的唯一主体，而不是“代表”。2.雅庭轩公司是法人企业，具有独立法人主体，正顺公司从未与其签订过任何的《租赁合同》。据此，正顺公司与雅庭轩公司没有任何的法律关系。3.徐治在签订《租赁合同》时和在经营过程中从未提交过“代表”签合同的相关文件。同时《租赁合同》第十二条第4项明确约定：“乙方如需将该物业转租给第三者，必须事先征得甲方书面同意”。第11项明确约定：“乙方将物业转租、分租或者与他人互换使用，以及乙方转让经营权或联营经营，均应事前征得甲方书面同意，如未经甲方同意则甲方有权单方解除合同没收履约保证金并保留追究乙方的违约责任”。4.江门市南方价格鉴证有限公司的《鉴定报告书》不具有法律效力。（1）该鉴定报告的委托方是雅庭轩公司，而不是《租赁合同》的乙方徐治，如上所述，正顺公司与雅庭轩公司没有任何的法律关系，委托主体不符合法律规定；（2）该鉴定报告书是单方委托而不是《租赁合同》的双方共同委托。综上，该《鉴定报告书》不具有法律效力，不能作为本案的定案依据。越塘村委会辩称，一、本案争议的商铺与越塘村委会无关。根据《村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”。越塘村委会是由整个越塘乡（包括全部自然村）的村民代表选举产生的群众自治组织，对涉及全体村民的事项或已确权到越塘村委会名下的资产进行民主管理，但由于各个自然村有各自的土地和财产，因此各个自然村又成立各自的村小组（经济合作社），由各自然村的村民通过经济合作社的方式对其村内的事务进行管理，其他自然村和越塘村委会也不得干预，本案争议的土地和综合楼是松园村名下的资产，只有松园合作社有权作出决定，与越塘村委会无关。二、越塘村委会曾经出于善意而作出过调解，但调解无结果也并非越塘村委会责任。对于徐治等人提出的争议，因为始终发生在越塘的范围内，因此当时徐治等人来到村委会的时候，越塘村委会也作出了相应的解释、协助调解，但调解无果的情况下，徐治等人与正顺公司之间的纠纷，依法也不应要越塘村委会承担任何责任。徐治、雅庭轩公司将越塘村委会列为被告，并没有任何事实和法律依据，是滥用诉讼权利，请法院驳回其对越塘村委会的诉讼请求。松园合作社辩称，本案争议的商铺（沙坪街道隔山街473、475号）是松园合作社兴建的商铺综合楼B的一部分，而整幢综合楼由松园合作社出租给正顺公司，并由正顺公司分租经营。该商铺所在地已经属于国有土地，商铺综合楼已办理全套报建、审批、验收手续，取得不动产权证。而徐治提供的证据中也可以印证该商铺的合法性：1.该综合楼已经取得鹤山市政府的正式门牌号（例如本案的隔山街473、475号）；2.鹤山市城市管理和综合执法局在处理违建搭棚的时候，对商铺综合楼的性质未提出过任何异议；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案的综合楼已出租给正顺公司，合同中也允许其分租经营，其与租户之间的纠纷与松园合作社无关。正顺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令徐治立即支付正顺公司租金人民币232800元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余租金计至判决解除合同之日止）；2.判令徐治立即支付正顺公司滞纳金人民币122996元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余滞纳金计至付清全部租金时止）；3.本案受理费由徐治承担。在审理过程中，正顺公司明确反诉诉讼请求1的租金为租金和占用费，租金和占用费计算时间为2019年12月5日至2020年5月5日。事实和理由：徐治与正顺公司于2018年9月15日签订《租赁合同》，合同约定：第一条、甲方同意将位于鹤山市（沙坪街道越塘村松园经济合作社商铺综合楼B）沙坪镇隔山街473、475号（位置及范围详见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等进行充分了解，并同意承租。第二条、甲方租赁给乙方使用面积为468平方米，该面积为本合同的计算租金面积和物业管理面积，在签订合同同时，乙方清楚知晓使用范围并认可该计算面积，同时，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算面积提出异议。第三条、乙方在确定该铺位内所经营的范围为：餐饮，乙方不得超出前述的经营范围，如需增加，必须获得甲方同意，乙方承诺按上述前提条件下使用该铺位，其作任何的变更均须获得甲方的书面同意办理变更手续后方可实行，否则甲方有权解除本合同，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。乙方同意接受甲方正顺公司对租赁物进行的物业管理及其收费，遵守物业管理公司对该铺位制定的各项服务规定，按时缴纳相关的服务管理费用。第四条、租赁期限：1.租赁期由2018年9月20日起至2023年9月19日止，共计5年。第5条、租金收费标准。一、租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下。1.从2018年9月20日起至2020年9月19日，每月租金38800元：2.从2020年9月20日起至2021年9月19日，每月租金41904元；3.从2021年9月20日起至2022年9月19日，每月租金45256元。4.从2022年9月20日起至2023年9月19日，每月租金48876元；第六条、租金和管理费的交付方式及时间：l.租金按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定的银行账户，户名：何志英，银行账号：建设银行622************8499。2.乙方逾期缴纳租金的，甲方有权按日千分五收取滞纳金；3.第一期交纳时间是签署本合同三天内缴纳；4.本合同项目租金不包含租赁税金等税项，甲方不提供发票，因本合同产生的租赁税金等税项由乙方承担。第七条、铺位装修免租期：1.甲方同意乙方装修期30天为免租期。2.装修期即2018年9月20日起至2018年10月19日止（甲方于2018年9月20日开始砌好砖墙、装好水电，将商铺转交给乙方，乙方签署场地移交确认书；如甲方延期移交则装修期与租期顺延；如甲方电话或短信通知乙方接收场地而乙方未能到场签署场地移交确认书，可视为乙方已接收场地）。3.铺位装修免租期内乙方未完成装修的，不影响计租时间的开始和甲方的租金收取。第八条、履约保证金：l.在本合同签署之日起3天内乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为116400元。第十二条、乙方的权利及义务……10.乙方必须依约按时交租及其他费用，保证不改物业用途，若有拖欠甲方租金及管理费用或其他费用的，甲方有权采取停水、停电等方式督促乙方纠正违约行为，如因此造成双方损失的，由乙方承担全部责任。第十四条、违约责任：租赁期内，乙方须按时于5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直到乙方缴清所有欠款为止的逾期款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任。第十五条、合同的终止与解除：一方违约，且已符合本合同订立所依据的法律、法规有关“有权解除”或“可以解除”租赁合同的条件的，守约方有权解除本合同。第十六条、争议的解决：本合同在履行过程中如有争议首先由双方协商解决，协商不能解决时，交甲方所在地人民法院裁决。第十七条、附则：3.本合同双方签字盖章，乙方缴付履约保证金到账生效。合同签订后，徐治己交履约保证金116400元，租金已交至2019年Il月份，从2019年12月至2020年5月份，徐治己拖欠租金232800元（38800元×6个月），滞纳金122996元（见滞纳金明细），经正顺公司多次追收无果，为保护正顺公司的合法权益不受侵害，无奈向法院提起诉讼。徐治反诉辩称，本案的违法建筑物是厨房，正顺公司在徐治不知道正顺公司未取得相关证件的情况下出租给徐治，本案的违法租赁物无法正常租赁使用。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，徐治、熊伟、钟某1签订《合伙协议书》，约定合伙成立餐饮公司，由徐治负责办理租赁餐饮经营商铺的相关事宜，钟某1作为合伙负责人，代表各方对餐饮店进行经营和管理等等。徐治、熊伟、钟某1三人作为乙方与甲方广州众诚餐饮管理有限公司签订《合同书》，约定就湘辣小厨专卖店乙方自愿与甲方合作并享有全部经营管理权，乙方向甲方一次性支付设备款和服务费282000元、管理费8000元，乙方专卖的区域是广东省江门鹤山市，协议有效期自2018年9月19日至2020年9月18日等等。合同签订后，徐治、熊伟、钟某1已向广州众诚餐饮管理有限公司支付设备款和服务费282000元、管理费8000元。2018年9月15日，正顺公司作为甲方与乙方徐治签订《租赁合同》，内容为:“第一条、甲方同意将位于鹤山市（沙坪街道越塘村松园经济合作社商铺综合楼B）沙坪街道隔山街473、475号（位置及范围参见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租。第二条、甲方租赁给乙方使用面积约为468平方米，该面积为本合同的计算租金面积和物业管理费面积，在签订合同同时，乙方已清楚知晓使用范围并认可该计算面积，同时，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算面积提出异议。第三条、乙方确定在该铺位内所经营的范围为：餐饮，乙方不得超出前述的经营范围。如需增加，必须获得甲方同意，乙方承诺按上述前提条件使用该铺位，其作任何的变更均须获得甲方的书面同意办理变更手续后方可实行，否则甲方有权解除本合同，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。乙方同意接受甲方鹤山市正顺物业管理有限公司对租赁物进行的物业管理及其收费，遵守物业管理公司对该铺位制定的各项服务规定，按时缴纳相关的服务管理费用。第四条、租赁期限：1、租赁期由2018年9月20日起至2023年9月19日止，共计5年……第五条、租金收费标准。租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下：1、从2018年9月20日起至2020年9月19日，每月租金38800元……第六条、租金和管理费的交付方式及时间：l、租金按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定的银行账户……3、乙方逾期交纳租金的，甲方有权按日千分五收取滞纳金；4、第一期交纳时间是签署本合同三天内缴纳……第七条、铺位装修免租期：1、甲方同意乙方装修期30天为免租期；2、装修期即2018年9月20日起至2018年10月19日止（甲方于2018年9月20日开始砌好砖墙、装好水电，将商铺转交给乙方，乙方签署场地移交确认书；如甲方延期移交则装修期与租期顺延；如甲方电话或短信通知乙方接收场地而乙方未能到场签署场地移交确认书，可视为乙方已接收场地）。3、……第八条、履约保证金：l、在本合同签署之日起3天内乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为116400元……第九条、铺位交付标准及提供的设施如下：1、按该楼现状交付乙方使用……第十条、该物业使用要求和维修责任1、在租赁期间内，乙方在不破坏房屋主体结构安全、不破坏外墙立面的情况下，乙方可自费对房屋进行装修、装饰……第十二条、乙方的权利及义务：1、……10、乙方必须依约按时交租及其他费用，保证不改物业用途。若有拖欠甲方租金及管理费用或其他费用的，甲方有权采取停水、停电等方式督促乙方纠正违约行为，如因此造成双方损失的，由乙方承担全部责任……第十四条、违约责任：租赁期内，乙方须按时于每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期超过30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任……。”合同签订后，徐治向正顺公司交付履约保证金116400元及2018年10月至2019年11月的租金合共519419元。2018年11月2日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司登记成立，经营地址为广东省鹤山市********、475号（即涉案租赁商铺内）。2019年11月4日，鹤山市城市管理和综合执法局向鹤山市自然资源局发出鹤城管函[2019]241号《关于商请协助调处群众投诉的函》，内容为：“鹤山市自然资源局：近日，我局接到群众反映‘松源大厦一楼湘辣小厨以及三楼花样年商铺违建搭棚’的信访件。就上述所反映的搭建物是否已在贵局办理报建手续，是否属于违法建（构）筑物的有关情况书面函复我局。”2019年11月7日，鹤山市自然资源局向鹤山市城市管理和综合执法局作出《关于商请协助调处群众投诉的复函》，内容为：“市城市管理综合执法局：转来《关于商请协助调处群众投诉的函》收悉。经研究，我局意见如下：经核查，上述建筑物未在我局办理规划报建手续，属于违章建（构）筑物。”2019年11月28日，鹤山市城市管理和综合执法局向鹤山市雅庭轩餐饮有限公司发出《协助调查通知书》，调查该公司在沙坪隔山街473、475号违法搭建构筑物一案的问题。2019年12月9日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司的员工谭金利到鹤山市城市管理和综合执法局作询问笔录，谭金利承认其经营的“湘辣小厨”商铺的经营范围内被告知发现了一处涉嫌违法建筑的构筑物，被鹤山市城市管理和综合执法局传至协助调查。2020年3月2日，鹤山市城市管理和综合执法局作出鹤城管罚字[2019]7号《行政处罚决定书》，对正顺公司作出自收到本决定书即日起十五日内自行拆除在松源大厦一楼（即涉案商铺综合楼B一楼）违法构筑物的行政处罚。2020年3月30日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司委托江门市南方价格鉴证有限公司对鹤山市**********、475号商铺的装修价值进行鉴定，经鉴定，该装修价值为521709.70元。在审理过程中，徐治和正顺公司确认涉案租赁物的出租面积中有200平方米属违建面积。正顺公司确认出租给徐治的商铺有200平方米属违章建筑，属正顺公司私自搭建的铁棚，并确认徐治承租商铺后对商铺进行装修并经营餐饮。另查明，涉案商铺综合楼B于2016年10月24日取得建设工程规划许可证，于2017年11月14日取得建设工程规划验收合格证，建设单位为鹤山市********经济合作社。本院认为，本案是租赁合同纠纷。在本案中，徐治与正顺公司签订《租赁合同》，由正顺公司出租商铺（使用面积468平方米）给徐治使用，现徐治和正顺公司确认出租商铺有200平方米属违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《租赁合同》中的出租违章建筑部分内容属无效，而《租赁合同》中其他部分则是徐治和正顺公司的真实意思表示，是合法有效的合同，受法律保护。一、本诉部分关于《租赁合同》中的有效部分的解除问题。1、关于导致涉案合同解除的过错责任归谁。本案中，正顺公司将含违章建筑200平方米的商铺出租给徐治使用，徐治与他人合伙成立鹤山市雅庭轩餐饮有限公司，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司对涉案商铺进行装修并经营“湘辣小厨”餐饮，现因部分商铺属违建被鹤山市城市管理和综合执法局要求予以拆除，鉴于正顺公司出租违章建筑给徐治使用，且没有证据证实正顺公司已将该违建情况明确告知徐治或徐治已清楚该违建情况，故属正顺公司违约，考虑到违建部分面积有200平方米，面积较大且包含厨房等重要设施，已导致涉案商铺内经营“湘辣小厨”餐饮无法继续正常经营，即徐治租赁商铺的合同目的已无法实现，故本院认定导致合同解除的过错责任归正顺公司；2、关于徐治请求解除《租赁合同》中的有效部分的问题。上已述明，徐治租赁商铺的合同目的已无法实现，且导致合同解除的过错责任归正顺公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，徐治请求解除《租赁合同》中的有效部分的理据充分，本院予以支持。考虑到徐治于2020年9月16日在庭审中增加诉讼请求为“解除徐治与正顺公司签订的《租赁合同》中的有效部分”，且正顺公司就解除合同的问题当庭发表答辩意见，可视为徐治的解除合同通知已当天送达给正顺公司，故本院确认《租赁合同》的解除时间为2020年9月16日。关于保证金的返还问题。在本案中，徐治已缴纳履约保证金116400元，鉴于是正顺公司违约，且导致《租赁合同》中的有效部分解除的责任归正顺公司，故徐治请求正顺公司返还租赁保证金116400元的理据充分，本院予以支持，对徐治该请求的超出部分，本院不予支持。鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的签订方，其请求正顺公司返还租赁保证金的理据不足，本院不予支持。关于违建部分已缴纳的租金的返还问题。本案中，徐治已交付正顺公司租金合共519419元，属违建部分的租金221973.93元(519419元×200平方米÷468平方米)，虽然《租赁合同》中属违建部分的合同部分无效，但徐治已使用该违建部分的商铺进行正常经营，其已支付的该违建部分的商铺租金实属占用使用费，属正顺公司的合法收入，不属正顺公司因合同无效而取得的财产，故徐治请求正顺公司返还该部分租金的理据不足，本院不予支持。鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的合同签订方，其请求正顺公司返还违建部分租金的理据不足，本院不予支持。关于经济损失的问题。1、涉案商铺的装修价值和鉴定费。本案中，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司委托江门市南方价格鉴证有限公司对鹤山市**********、475号商铺的装修价值进行鉴定，经鉴定，该装修价值为521709.70元。花费鉴定费6000元。鉴于《租赁合同》部分因属违建而无效，《租赁合同》的有效部分则因正顺公司违约而解除，即过错责任均属正顺公司，现《租赁合同》的部分无效和有效部分的解除导致徐治与他人合伙设立的雅庭轩公司投资经营的“湘辣小厨”餐饮无法经营，致使涉案商铺的装修价值损失为521709.70元，且徐治已花费鉴定费6000元，上述损失均属因《租赁合同》无效和解除的直接经济损失，正顺公司作为过错方应承担赔偿责任，故徐治请求正顺公司赔偿涉案商铺的装修价值损失521709.70元和鉴定费损失6000元,合共经济损失527709.70元的理据充分，本院予以支持。2、加盟费。在本案中，根据徐治、熊伟、钟某1与广州众诚餐饮管理有限公司签订的《合同书》的约定，徐治一方已支付广州众诚餐饮管理有限公司加盟费（包括设备款和服务费282000元、管理费8000元），但考虑到徐治与他人可以在鹤山其他地区继续开设“湘辣小厨”专卖店，且涉案商铺的装修价值损失已包含设备损失在内，故徐治请求正顺公司支付加盟费的经济损失99043.72元的理据不足，本院不予支持。3、鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的合同签订方，其请求正顺公司赔偿经济损失的理据不足，本院不予支持。关于利息问题。本案中，徐治、雅庭轩公司请求正顺公司支付保证金、违建部分租金、经济损失的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算），鉴于徐治、雅庭轩公司的该请求理据不足，本院不予支持。关于越塘村委会和松园合作社应否承担责任的问题。本案中，导致《租赁合同》部分无效及有效部分解除的过错责任属正顺公司，与越塘村委会和松园合作社无关，故徐治、雅庭轩公司请求越塘村委会和松园合作社承担连带责任的理据不足，本院不予支持。二、反诉部分关于2019年12月5日至2020年5月5日租金、占用费及租金的滞纳金应否缴交的问题。本案中，导致《租赁合同》部分无效及有效部分解除的过错责任属正顺公司，且鹤山市城市管理和综合执法局在对涉案商铺的违建部分的查处过程中导致涉案商铺从2019年12月5日至2020年5月5日都无法正常经营，故正顺公司请求徐治支付2019年12月5日至2020年5月5日的租金、占用费及租金的滞纳金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告徐治与被告鹤山市正顺物业管理有限公司于2018年9月15日签订的《租赁合同》的有效部分于2020年9月16日解除；二、被告鹤山市正顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金116400元给原告徐治；三、被告鹤山市正顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失527709.70元给原告徐治；四、驳回原告徐治的其他诉讼请求；五、驳回原告鹤山市雅庭轩餐饮有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告鹤山市正顺物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13627.75元，由原告徐治负担4696.15元，被告鹤山市正顺物业管理有限公司负担8931.60元（原告徐治已预交本诉受理费13627.75元，原告徐治多预交的本诉受理费8931.60元本院予以退回，被告鹤山市正顺物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院补缴本诉受理费8931.60元）；一审反诉案件受理费3318.47元，由被告鹤山市正顺物业管理有限公司负担（被告鹤山市正顺物业管理有限公司已预交反诉案件受理费3318.47元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  黄锦锋审判员  何建通审判员  古辉林二〇二〇年十一月三日书记员  麦倩君