陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民初742号原告：陕西岭北建材有限责任公司，住所地西安市长安区东大镇八亩地街道一号。法定代表人周云峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秀梅，陕西沐杰律师事务所律师。被告：西安高新技术培训学院，住所地西安市长安区东大镇温泉大道1号。法定代表人刁继珍，该院院长（现羁押于陕西省女子监狱）。原告陕西岭北建材有限责任公司（以下简称岭北公司）与被告西安高新技术培训学院（以下简称高新学院）租赁合同纠纷一案，本院于2017年年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岭北公司的委托诉讼代理人杨秀梅，被告高新学院的法定代表人刁继珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岭北公司向本院提出起诉请求：1.判令被告清腾其整体租赁原告的校园校舍23478平方米。其中：教学主楼10500平方米，1#、2#公寓楼二栋9600平方米（300间）；钢架食堂1728平方米（12间）；办公楼1600平方米（含洗浴室、超市）；门房50平方米；2.判令被告支付自2009年11月1日至2017年5月15日的租金800万元；3.判令被告承担违约金330万元，以上共计1130万元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年4月5日，原告与被告签订《校舍租赁合同》，合同约定被告整体租赁原告校舍，确定了原告租赁给被告的校舍位于西安市××区××镇温泉大道××号，占地面积60亩，坐落四址：东至东大土地，南至药厂，北至箱包厂，建筑面积23150平方米，其中教学主楼10500平方米；公寓楼二栋共9600平方米300间宿舍；钢架食堂、超市2000平方米，洗浴和锅炉房1000平方米；门房50平方米。同时约定该校舍租赁期共10年，自2009年6月30日起至2019年7月1日止。该校园校舍每年租金240万元。被告在每年租赁期满一个月暂支付下半年度租金（2009年除外），租金在第二年起每年在240万元的基础上递增6%，2012年6月30日后不再递增。2009年第一年租金支付方式，签订合同之日起5日内，乙方向甲方支付70万定金，同时向甲方支付30万元预付款，待校园内建筑物内外粉刷完工后再支付50万元预付款，交付乙方使用3个月内，乙方将剩余租金全部还清。还约定被告利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，出租方有权解除合同。第十二条第四款约定如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按租金总额的0.5%向原告支付滞纳金。第十三条第1款约定：因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。合同签订后，被告分两次给原告支付了100万元（70万元定金，30万元预付租金），被告支付定金时，原告投资建设的教学主楼、公寓二栋、办公楼均已封顶。施工中被告与原告商议取消锅炉房，增加钢架食堂的面积、调整洗浴室和超市的使用楼层为一层洗浴、二层超市、三楼办公。竣工时原告交付给被告的钢架食堂面积1728平方米（12间）、办公楼（含洗浴室和超市）1600平方米，教学主楼和公寓楼面积不变。2009年7月，合同尚在正常履行中，原告的法定代表人被羁押，此期间因资金筹措困难，经双方协商约定由被告代原告垫付工程款共计210万元。原告诉求租金数额系从2009年11月1日计算至起诉之日2017年5月15日。又因2016年茹宗利表示被告已支付其400余万工程款，原告从租金中扣减4091240元，至起诉欠租金总额为1100万元。2011年7月，因原告得知被告法定代表人刁继珍因利用租赁原告的整体校园校舍实施诈骗被公安机关刑拘，依据《校舍租赁合同》约定，向西安市长安区人民法院起诉要求解除与被告签订的《校舍租赁合同》，同时要求被告清偿租金、返还租赁物、承担违约金，恢复租赁房屋原状（指拆除未经甲方同意在租赁的教学楼上加建钢结构房）。2016年11月21日，西安市长安区人民法院作出（2012）长民再字第00006号民事判决，认定原、被告双方签订的《校舍租赁合同》有效，判决解除双方签订的《校舍租赁合同》，该判决已生效。但至起诉之日被告并未将整体租赁原告的校园校舍清退给原告，也未清付租金和违约金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失。综上所述，请求支持其诉讼请求。被告高新学院辩称，1.对原告的起诉请求不予认可。2009年6月30日，原告未按照要求交付，导致其不能正常使用，根据合同约定，原告违约应承担责任，其按照合同约定有权解除合同，在原告法定代表人周云峰于2009年6月28日被刑拘后，整个校舍进不去，道路、管网均没有，主教学楼内装、宿舍楼水电、学院广场、道路全部没有；2.东大镇政府和东大村、学院、施工方组成了联合工作组，工程队的民工依法维权，造成社会不安定因素，东大镇政府和东大村表示与周云峰签订的《土地租赁合同》已经失效，其和东大村重新签署《土地租赁协议》，其因未能抵押贷款才开始民间借贷；3.原告的起诉没有依据，其当时和工程队签订付款手续是由镇政府和村里联合主持下进行，并非其主动要求垫付；4.其在周云峰被刑拘出来后没有见过面，不存在垫付的问题。表示不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2003年7月1日，西安市长安区东大街道办事处东大村与西安市方园塑料制品厂（代表周云峰）签订《租地协议》，周云峰作为西安市方园塑料制品厂的代表在《租地协议》上签字。双方达成以下主要协议：一、租地期限：三十年，自2003年7月1日至2033年7月1日；二、租地面积：34.3亩，租金每亩年租500元，每两年一结算，每次付两年租地款，先付款后租地。……。2003年11月3日，原告与西安市方园塑料制品厂签订《联建协议》，丁苗鸽代表原告（乙方）与周云峰代表西安市方园塑料制品厂（甲方）分别在《联建协议》上签字。主要内容如下：1、甲方同意将租赁东大村的土地以入股形式投入乙方所建项目。2、在乙方的项目建设中，甲方只提供所租赁土地，土地手续及费用由乙方承担；3、整体建设项目的手续及资金由乙方全部负责；4、以上各条双方应认真执行，不得违约，如有违约，违约方承担守约方的一切损失。2009年4月5日，原告与被告签订《校舍租赁合同》，周云峰作为原告法定代表人与刁继花代表被告分别在《校舍租赁合同》上签字。合同第二条第二款约定：出租的校园坐落四至：东至东祥路，西至东大土地，南至药厂，北至箱包厂。建筑面积：23150平方米，其中教学主楼10500平方米，公寓楼二栋共9600平方米（300间宿舍）；钢架食堂、超市2000平方米；洗浴和锅炉房1000平方米；门房50平方米；以及操场、草坪等其它学生生活、活动场所和设施。合同约定租赁期限共10年。自2009年6月30日起至2019年7月1日止。合同第十条第一款约定：甲方在交付乙方使用时应保证租赁校舍房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，符合国家安全标准。第十一条甲方违约责任第一款约定：因甲方于2009年6月30日前不能提供本合同约定的房屋及校园设施而解除合同的，甲方应双倍返还乙方定金，并全额返还预付款。第二款约定：因甲方于2009年6月30日前不能提供本合同约定的房屋及校园设施而致使乙方无法正常开展招生和教学工作的，甲方应支付乙方本合同租金总额30％的违约金，乙方有权解除合同。被告位于沿南北走向的东大路西边，涉案场地的主要建筑物有沿东大路的西侧分别在大门的两侧的门房，座西朝东面对大门的主教学楼，位于主教学楼的南边为一幢三层的楼房，北边为并排的四幢楼房，其中三幢为宿舍楼，一幢为食堂、在北边后侧为未完工的两层钢架车间，教学楼西边为操场、道路。扶风县第三建筑工程公司（以下简称扶风三建）诉被告建设工程施工合同纠纷一案，西安市长安区人民法院于2014年12月19日受理后经过审理，作出（2014）长安民初字第06750号民事判决，现已发生法律效力。该判决查明以下事实：2006年8月10日，原告岭北公司与扶风三建签订《建设工程施工合同》，约定由扶风三建对位于东大镇八亩地的北方经济学院1-3号宿舍楼工程进行施工，工期1年。合同签订后，扶风三建组织人员进行施工，并于2006年8月31日向原告岭北公司交纳工程事故风险押金30万元。施工过程中，因原告岭北公司项目整体设计发生变化而停止施工。2008年4月13日，扶风三建要求岭北公司退还保证金30万元，原告岭北公司出具书面承诺：在2008年9月20日前全部退还保证金。2008年6月15日，原告岭北公司与扶风三建就已施工部分的工程进行决算，确认工程价款584894元，并承诺在2009年9月30日前支付。后因原告法定代表人周云峰被羁押，学校建设停滞，被告遂承接了原告对外的债权债务，并于2010年12月向扶风三建付款684894元，同时刁继花代表被告向扶风三建出具20万元欠条一张。因被告未付款，扶风三建向西安市长安区人民法院起诉。2015年5月29日，西安市长安区人民法院作出（2014）长安民初字第06750号民事判决，判令被告于判决生效后五日内支付扶风三建欠款20万元。西安山河建筑有限公司（以下简称山河建筑公司）于2014年1月9日将被告以建设工程施工合同纠纷一案诉至西安市长安区人民法院，法院经过审理认定：2008年11月4日，原告岭北公司与山河建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定山河建筑公司对学校的食堂、浴池、办公楼、教学楼等工程进行施工。合同签订后，山河建筑公司即组织人员进行施工。后原告岭北公司法定代表人周云峰被羁押，山河建筑公司便停止施工。2009年9月19日，被告高新学院发出《通知》，载明从接到本通知之日起，一切工程事宜直接与其接洽，工程各项费用直接由被告高新学院支付。2009年10月5日，被告高新学院再次发出《通知》载明：各工程队2009年10月15日之前把和岭北公司签订的建筑合同及各工程完成的预审表上交给被告，尽快进行决算。山河建筑公司施工的工程竣工并交付被告高新学院。2010年6月25日，被告高新学院与山河建筑公司对工程进行决算，并签订《协议》一份，《协议》载明被告高新学院教学楼、办公楼工程总造价双方认定为960万元。此后，被告高新学院先后向山河建筑公司支付工程款507万元，余款453万元尚未支付。2014年11月6日，西安市长安区人民法院作出（2014）长安民初字第00440号民事判决：被告高新学院于判决生效后五日内支付西安山河建筑有限公司工程款453万元。2011年3月18日，施工单位陕西西北国际建设（集团）有限公司与建设单位被告进行工程决算。经决算，陕西西北国际建设（集团）有限公司建设工程总造价为44947335元，具体为：1、教学楼（院长、教师、财务、机房办公室）、七楼会议室装修及其他工程616462.9元；2、操场体育设施（篮球、排球、足球、羽毛球等场地）绿化、排水工程500万元；3、教学楼屋面钢构加层工程175万元；4、1＃、2＃、3＃实验、实习钢构厂房工程（钢构及基础土建工程）500万元（即现场照片的宿舍楼后侧的两层未完全完工的钢架）；5、高新技术培训学院3＃、4＃学生公寓楼18182720元；6、高新技术培训学院室外工程193万元；7、高新技术培训学院门卫房工程85000元；8、1＃、2＃学生公寓楼增加空调电路工程16万元；9、高新技术学院水塔工程53928元；10、学生餐厅工程2987366.93元；11、高新技术培训学院职工住宅楼工程250867.14元；12、泵房及值班室—电气工程3841.14元；13、职工住宅楼电气工程8391.35元；14、泵房及值班室工程68760.75元；15、西安高新技术培训学院A、B座学生公寓楼工程885万元。合计44947335元，自2009年8月9日至2011年5月9日，被告先后分47次共计支付陕西西北国际建设（集团）有限公司工程款33604400元，尚有11342935元未支付。另查明，原告以与被告签订的《校舍租赁合同》为由，将被告诉至西安市长安区人民法院，西安市长安区人民法院经审理，于2011年11月18日作出（2011）长民初字第2985号民事判决：一、解除原告与被告签订的《校舍租赁合同》；二、被告自本判决生效后十日内向原告归还租赁物（依照校舍租赁合同执行）。2016年11月21日，西安市长安区人民法院作出（2012）长民再字第00006号民事判决：一、撤销西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2985号民事判决第二项，即：“二、被告自本判决生效后十日内向原告归还租赁物（依照校舍租赁合同执行）”；二、维持西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2985号民事判决第一项，即：“一、解除原告与被告签订的《校舍租赁合同》”。原告庭后提供部分民事判决书复印件并据此证明目的如下：1.西安权义建筑公司与陕西岭北建材有限责任公司、高新技术培训学院追索劳务报酬纠纷一案，西安市长安区人民法院于2010年7月7日作出（2010）长民初字第2030号民事判决:：一、本判决生效后十日内，由被告陕西岭北建材有限责任公司偿还原告西安权义建筑公司劳务费312575元；二、驳回原告西安权义建筑公司要求被告陕西岭北建材有限责任公司、高新技术培训学院承担连带责任的诉讼请求。证明目的：高新技术培训学院租赁的校舍其物权属于原告。原告与被告之间的校舍租赁关系清晰。原告建设校舍时，与西安权义建筑公司签订《劳务承包合同》，因劳务费未付清，西安权义建筑公司起诉了岭北公司、高新培训学院为共同被告，要求承担连带承担拖欠劳务费312575元。并向法庭提供了岭北公司的“还款计划”。法院经审理认为：权义建设公司是为原告建盖教学楼，劳务费应该由原告支付。高新技术培训学院与原告系租赁关系，没有向西安权义建筑公司偿还劳务费的义务。西安权义建筑公司称是为高新技术培训学院盖教学楼没有证据。原告西安权义建筑公司未上诉，已经申请执行完毕。2.西安市长安区建筑开发集团公司与陕西岭北建材有限责任公司工程款纠纷一案，西安市长安区人民法院于2010年2月28日作出的（2009）长民初字第2781号民事调解：一、陕西岭北建材有限责任公司同意一次性给付西安市长安区建筑开发集团公司工程款1025475元，并同意按公正协议及承诺从2008年9月30日起每月1％计息至给付之日（给付时间为在西安高新技术培训学院校区整体转让合同签订之后30日内全部支付）；二、若西安高新技术培训学院校区整体转让不成功，陕西岭北建材有限责任公司同意在2010年9月30日前全部支付；三、西安市长安区建筑开发集团公司放弃违约金之请求。证明目的：西安市长安区建筑开发集团公司与陕西岭北建材有限责任公司2006年7月签订《建筑施工合同》，施工建设1＃、2＃楼（学生公寓楼），因陕西岭北建材有限责任公司拖欠工程款，该建筑公司起诉。3.赵文达诉陕西岭北建材有限责任公司债务纠纷一案，西安市长安区人民法院于2009年11月10日作出（2009）长民初字第1502号民事判决：本判决生效后30日内，陕西岭北建材有限责任公司清偿赵文达货款65200元并支付违约金18256元。证明目的：是由陕西天地建筑有限公司提供的建筑板材，其未付清材料款；而该公司是从西安市林岛木业公司即赵文达处进的板材，也未付清款，三方协商后，由陕西岭北建材有限责任公司直接付款给林岛木业经营部，4.西安昶兴商贸有限责任公司诉陕西岭北建材有限责任公司债务纠纷一案，西安市长安区人民法院于2009年11月4日作出（2009）长民初字第2558号民事判决：本判决生效后30日内由陕西岭北建材有限责任公司清偿原告西安昶兴商贸有限责任公司货款312924元及违约金150000元，共计462924元。证明目的：原告建设高新培训学院租赁的校舍时向西安昶兴商贸有限责任公司购买了方木。5.李海亮诉陕西岭北建材有限责任公司债务纠纷一案。西安市长安区人民法院于200年11月4日作出的（2009）长民初字第2482号民事判决：本判决生效后30日内由陕西岭北建材有限责任公司清偿李海亮工程款195000元。证明目的：涉案场地校舍的建设由李海亮做的水电安装工程。因未付清工程款李海亮诉至法院。6.西安一体科工贸有限公司诉陕西岭北建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，西安市未央区人民法院2010年3月8日作出（2010）未民二初字第116号民事调解书。双方达成如下调解协议：一、陕西岭北建材有限责任公司于2010年6月30日之前给付西安一体科工贸公司租赁费203478.18元及滞纳金1.5万元；二、陕西岭北建材有限责任公司于2010年6月30日之前归还西安一体科工贸公司租赁设备钢管4494.5米，十字扣件24143套，一字扣件5317套、丝杠148套、山型卡1557个。证明目的：原告建设高新培训学院租赁的校舍时，租赁的西安一体科工贸公司的模钢管模具等设备。上述事实，有《校舍租赁合同》《建设工程施工合同》、西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2985号民事判决、（2012）长民再字第00006号民事判决、（2014）长安民初字第06750号民事判决、（2014）长安民初字第00440号民事判决、《协议》、决算单、庭审笔录以及原、被告双方的当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”已经发生法律效力的（2014）长安民初字第00440号民事判决确认涉案场地的食堂、浴池、办公楼、教学楼系山河建筑公司修建，被告已支付工程款507万元，尚欠453万元未支付；已经发生法律效力的（2014）长安民初字第06750号民事判决确认涉案场地1-3号宿舍楼前期工程系由扶风三建修建，原告在收取其30万元保证金后并未支付其工程款，被告支付其684894元工程款，尚欠20万元保证金未支付。从陕西西北国际建设（集团）有限公司与被告进行工程决算的内容可以显示教学楼（院长、教师、财务、机房办公室）、七楼会议室装修及其他工程、操场体育设施（篮球、排球、足球、羽毛球等场地）绿化、排水工程、教学楼屋面钢构加层工程、1＃、2＃、3＃实验、实习钢构厂房工程（钢构及基础土建工程）、高新技术培训学院3＃、4＃学生公寓楼、室外工程、门卫房工程、1＃、2＃学生公寓楼增加空调电路工程、水塔工程、学生餐厅工程、职工住宅楼工程、泵房及值班室—电气工程、职工住宅楼电气工程、泵房及值班室工程以及A、B座学生公寓楼工程等均系陕西西北国际建设（集团）有限公司修建，总工程款为44947335元，被告已支付33604400元，尚有11342935元未支付。从上述被告与涉案场地实际施工人之间已经生效的民事判决及工程决算单可以显示，涉案场地主教学楼大部分及南侧的三层楼房系山河建筑公司承建。教学楼北侧的1-3号宿舍楼地基到正负零系由扶风三建承建。1-3号宿舍楼正负零以上及食堂、学院门卫室、实习钢构厂房工程及其他大部分附属设施系由陕西西北国际建设（集团）有限公司承建，工程款由被告与实际施工人进行决算并实际支付33604400元。上述建筑物工程款均系在被告处进行决算并由被告实际支付工程款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从上述已经生效的民事判决、被告与施工单位的决算单可以显示，虽然涉案场地的主体工程系山河建筑公司、扶风三建、陕西西北国际建设（集团）有限公司等三家施工单位与原告之间签订建设工程施工合同，但原告并未提供充足证据证明其作为建设方已经支付上述施工单位垫付的工程款。原告在本案主张其在与被告签订《校舍租赁合同》后，其投资建设的教学主楼、公寓二栋、办公楼均已封顶，其交付给被告的设施包括钢架食堂面积1728平方米（12间）、办公楼（含洗浴室和超市）1600平方米，教学主楼以及公寓楼。但其在民事起诉状中陈述的事实与已经生效的民事判决所查明的事实不相一致，其在庭审过程中并未举证推翻上述生效民事判决所查明的事实，也不能证明其在与被告签订《校舍租赁合同》时已对租赁物享有物权。虽然其在法庭辩论结束后，提交四份民事判决书、两份民事调解书欲证明其对涉案场地享有物权，但该六份法律文书中，仅有部分法律文书显示与涉案建筑施工有关，部分文书与已经进入执行程序的生效判决所查明的事实存在冲突，其提供的该六份证据不能足以推翻已经查明的事实。结合本案已经查明的事实，原、被告双方在签订《校舍租赁合同》时，原告诉求被告清腾的租赁标的物主体工程不能满足出租的状态，原告并未实际履行在《校舍租赁合同》中约定的权利义务，将能够满足出租状态的校舍交付被告使用，相反有大量的证据可以显示在原告法定代表人周云峰被羁押后，被告承接原告在涉案场地的权利义务，开始实际履行原告与各施工单位签订的建设施工合同并按合同约定履行支付、结算工程款项的义务，故原告主张在涉案工程中履行了出租方义务的依据不足。2016年11月21日，西安市长安区人民法院作出（2012）长民再字第00006号民事判决，解除原告与被告签订的《校舍租赁合同》，但该判决并未确认原告对涉案标的物具有物权。原告在签订《校舍租赁合同》时虽然约定其应提供相应设施，但其并未提供证据证明其作为建设方已经支付实际施工人涉案工程款，并使得涉案标的物具备双方合同约定的对外出租的状态，故原告主张的要求被告腾退房屋、支付租金及违约金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陕西岭北建材有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费89600元，由原告陕西岭北建材有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  秦燕燕审判员  马延环二〇一七年十二月十八日书记员  孙婉侠