河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4814号上诉人(原审被告)：薛献华，男，1960年12月1日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：陈国顺，河南海涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华磊，河南海涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立军，男，1962年3月25日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：张琼，女，1988年5月5日出生，汉族，住址同上。系张立军儿媳。委托诉讼代理人：王海勃，河南匡世律师事务所律师。上诉人薛献华因与被上诉人张立军为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛献华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人在唐河县××街道办事处××社区××和××三间平房，并在唐河县建设路西段路西另建一处三间两层临街门面房，在把该三间房卖给上诉人前已经搬进新房居住，并准备把老房屋卖掉。因上诉人妻子在附近××第七小学上班，经中间人介绍，双方于2006年3月5日签订房屋买卖协议，上诉人以16500元的价格购买该三间房屋，并自2006年3月底搬进该房屋居住至今。上诉人认为,1、一审适用法律错误。一审适用《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定禁止城镇居民在农村购买宅基地，但上诉人购得的是被上诉人的房屋，并非单纯的宅基地。况且国家对农村建设用地逐步开放，该地区现已规划为城镇规划区，正是由于该社区规划为城市建设区，被上诉人知道该地区的房屋政府准备征收拆迁，为了获取高额拆迁补偿款才起诉要求确认合同无效。2、上诉人对房屋的使用权应当保护。上诉人并没有要求被上诉人将房屋过户给自己，甚至可以保留原产权，上诉人购房目的就是居住，上诉人1996年下岗至今，无固定工作和收入来源，仅有一个地方居住，无力购买商品房，如果返还被上诉人房屋，上诉人必将居无定所。即使我们之间的合同无效，也应当保护上诉人的生存居住权，准许上诉人居住至去世。3、被上诉人称无房屋居住不属实。4、被上诉人要求确认合同无效超过诉讼时效。张立军辩称，一、一审适用法律正确。1、一审以《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等作为判决依据，适用法律正确。2、现行的法律、政策还一直是禁止城镇居民、非本集体经济组织成员购房置地，这一点未有改变。3、房地一体主义是原则，房子不可能脱离土地而存在。外人一旦到本集体购房，直接侵害的便是本集体宅基地无偿使用这一福利的特权。4、国家政策导向有农村集体土地向市场化方向探索的有益实践，但目前还在探索期，正如最高人民法院针对2012年的一种房屋买卖合同纠纷案例的指导意见所述：虽然在政策层面，农村土地制度改革在进行试点，但现行法律尚未发生变化，不能依据上述政策认定案涉合同有效。二、被答辩人针对房屋使用权应当保护的说法根本就是无稽之谈，无法自圆其说。三、被答辩人所称的三间两层门店房屋系答辩人儿子的房屋，与答辩人无关，答辩人原在打工期间住在单位，现没有工作没地方住而租房居住。四、确认合同时效，不适用诉讼时效规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持一审裁判，驳回被答辩人的不当上诉。张立军向一审法院起诉请求：1、确认张立军、薛献华于2006年3月5日签订的售房协议无效；2、判令张立军退还薛献华购房款16500元，薛献华返还张立军房屋；3、本案诉讼费由薛献华负担。一审法院认定事实：张立军系唐河县滨河街道办事处谢庄社区居委会和庄组居民，薛献华系唐河县滨河街道办事处新安社区居民，现已退休。2006年3月5日，双方签订售房协议，约定张立军将位于唐河县××街道办事处××社区××和××（××唐河县××镇××和××）的自建房一处卖给薛献华，价款16500元。协议签订后，薛献华给付张立军购房款16500元，薛献华搬入该房屋居住至今，但未办理房屋过户手续。现风传谢庄社区和庄组等区域将拆迁，遂引发本案。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就国家政策而言，我国现行国家政策是不允许城镇居民购买农村房屋和宅基地的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发（2004）28号文明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”该决定系国务院作出，性质属于行政法规。本案中，薛献华系城镇居民，张立军的房产系农民自建房，宅基地属于农村集体土地，薛献华购买张立军的房屋（宅基地）违反了行政法规的强制性规定，因此应属无效。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照此规定，张立军请求退还房款，返还房屋，原审法院予以支持。但薛献华也可主张房屋增值部分（或拆迁补偿款与原房价的差额）属于预期可得利益损失，请求对方按其过错程度予以赔偿，从而可分享房屋增值利益（或拆迁补偿款）。损失赔偿问题双方在本案诉讼中均未提出请求，原审法院不作处理，若双方协商不成，可另行起诉另案处理。至于诉讼时效问题，确认合同无效不受诉讼时效限制，但请求返还财产受诉讼时效限制，因合同无效请求返还财产的诉讼时效期间应从宣告合同无效之日开始起算，故本案张立军请求返还财产不超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的相关规定，判决如下：一、确认张立军与薛献华于2006年3月5日签订的售房协议无效；二、张立军于判决生效后一个月内退还薛献华购房款16500元，薛献华于判决生效后六个月内将本案所涉房产返还张立军。本案案件受理费220元减半收取110元，张立军、薛献华各负担55元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖合同是否有效？原审适用法律是否正确？2、被上诉人要求确认合同无效的诉讼请求是否受诉讼时效的限制？首先，关于上诉人张立军与被上诉人薛献华签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发（2004）28号文明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案中,上诉人薛献华并非购置房屋所在村的集体经济组织成员，故该房屋买卖合同违反法律强制性规定,应属无效合同，原审适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。关于合同无效后的处理问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，根据该规定，合同无效后，上诉人薛献华可以要求被上诉人张立军赔偿因其违反诚实信用原则而给上诉人造成的损失，该损失应包括上诉人使用房屋期间的装修损失及房屋增值利益损失。但鉴于该损失上诉人在一审中并未提出反诉，可由双方另行协商解决，协商不成的，可另行诉讼处理。其次，关于确认合同无效的诉讼请求是否受诉讼时效限制的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因此，上诉人与被上诉人之间签订的购房协议，自始就不具有法律约束力，被上诉人的要求确认合同无效的诉讼请求不应受到诉讼时效的限制。上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，薛献华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由薛献华负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二〇年十一月六日法官助理周罡书记员李壮壮