辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初1278号原告：王利杰，女，1977年11月12日生，汉族，住开原市委托诉讼代理人：贾明惠，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：刘玲，女，1966年7月13日生，汉族，现住开原市被告：开原市百瑞房地产开发有限公司，住所地开原市新城街光明社区5委**。法定代表人：杨俊文，系该公司经理。被告：金忠石，男，1969年6月1日生，朝鲜族，住开原市。原告王利杰与被告刘玲、开原市百瑞房地产开发有限公司、金忠石执行异议之诉纠纷一案，于2020年5月21日向本院提起诉讼，于2020年5月21日立案,依法组成合议庭，于2020年10月29日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。原告王利杰及其委托诉讼代理人贾明惠，被告刘玲到庭参加诉讼。被告开原市百瑞房地产开发有限公司、金忠石无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利杰向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）辽1282执异31号执行裁定，依法判令准许执行位于开原市房屋；2、诉讼费由被告负担。事实和理由:一、被告刘玲在法院查封案涉房屋之前，并未签订合法有效是书面买卖合同，理由：1、从刘玲提供的商品房认购书复印件来看，该认购书无标的，与案涉房产无关，另因欠缺合同成立的必要条款，刘玲与被告百瑞公司之间并未成立认购合同关系，2、如果刘玲有证据证实商品房认购书标的为案涉房产，法律规定的合法有效的书面买卖合同中的买卖合同应为本约，而刘玲提供的商品房认购书并不具备商品房买卖合同的主要内容，且刘玲也未实际支付购房款，因此不能认定是商品房买卖合同，3、如果刘玲与被告百瑞公司之间的认购合同关系成立，刘玲提供的商品房认购书也并未生效，刘玲提供的商品房认购书第三条3款约定，此认购书必须与开发公司财务楼款收据相符方可生效，二该认购书总价款与刘玲提供的两个收据不相符，因此该认购书不符合双方约定的生效条件而未生效；二、针对被告刘玲提供的两份收款收据暂不淡款项是否实际支付，首先，该收据与案涉房屋无任何关联，收据针对的是否是房款及如果是房款不可能卖出两个单价，且两份单据加起来的数额与认购书约定的总价款也不符，足以证明两份收据为虚假的，另外收据均为普通手写收据，刘玲未能提供银行转账凭证和不动产销售统一发票进行佐证，因此不能认定其实际支付了，1、无法看出两份收据与案涉房屋的关联性，再者说一个楼房也不可能出来两个单价，说明刘玲提供的两份收据是虚假的，2、从被告百瑞公司在第一次开庭答辩意见看，被告百瑞公司与刘玲诉讼立场相同，为避免被执行人与刘玲恶意串通损害原告的合法权利，法院应对款项是否实际支付进行更为严格的审查，毕竟数十万元不是小数额，因此，不能仅凭一个普通的手写收据认定实际支付了款项，3、刘玲应提供相应的银行转账凭证和不动产销售统一发票来证明其已实际付款，否则应承担举证不能的不利后果，4、被告百瑞公司在其2020年4月8日出具的《情况说明》中陈述因为欠税务局税金500万元，所以开不了发票，却在2014年给另案雷洪展开具了不动产销售统一发票，既然刘玲提供的收据显示的日期是2012年10月和11月份，如果刘玲实际支付了价款，被告百瑞公司完全可以在给雷洪展开具发票时给刘玲开具的，显然被告百瑞公司在说谎，三、刘玲与被告百瑞公司不可能存在买卖关系，刘玲更不能实际支付价款，因为真正的购房人不可能在没有签订商品房买卖合同之前，在只有认购书，且这个认购书对房屋的面积、出售价格、支付方式都没有约定的情形下，去支付全部购房款，这并不符合房屋交易习惯及生活常理，因此原告有理由认为刘玲与被告百瑞公司恶意串通躲避执行。综上，刘玲在法院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同，也没有证据证明其已支付价款，因此刘玲并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的（一）项和（三）项的条件，故请求法院依法作出裁决。被告刘玲辩称：1、2012年10月15日，我与开原百瑞房地产开发有限公司签订了《商品房确认书》，并全额出资购买了开原市百瑞房地产开发有限公司的2-10-3房屋，现已入住。在法院查封之前就已签订了合法有效的书面合同，虽然《商品房确认书》名为认购，但已符合本约要件，且不违反法律禁止性的规定，合法有效。2、买受人刘玲名下没有用于居住的房屋。3、买受人刘玲自2012年交付购房款后，已取得了对该房屋的物权期待权，而原告与开原市百瑞房地产开发有限公司之间存在的只是普通债权，物权期待权要优于普通债权。综上所述，被告刘玲已取得了开原市百瑞购物广场2-10-3房屋的所有权，开原法院执行局依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，作出的（2020）辽1282执异31号裁定书结果非常正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告开原市百瑞房地产开发有限公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。被告金忠石既未做出答辩，亦未参加本院庭审。原告王利杰围绕诉讼请求提交以下证据：1、开原市人民法院（2016）辽1282执837号裁定书2份，证明案涉房屋于2016年9月26日被法院查封，刘玲原庭审中认可，其于2020年3月才入住案涉房屋，因此刘玲属于非法入住，在法院查封之前并未合法占有房屋，因此刘玲对案涉房屋不享有排除强制执行的权益；2、（2020）辽1282民初1341号、1268号案件庭审笔录各一份、解除查封执行异议申请书五份、2020年4月8日被告百瑞公司出具情况说明一份，证明从百瑞出具的说明可知，在原告执行百瑞名下的房产时，共9人提起异议，百瑞在1341号案件笔录中自认除李振全外，其他包含刘玲在内八个人不存在真实买卖关系，其陈述是小额贷款，李振全的是百瑞公司抵工资，另外包括刘玲在内的9个人都是百瑞实际提出的执行异议，由百瑞公司在背后操作，目的是为了逃避执行，从6份申请书均是统一内容、格式，可证实，因此刘玲与百瑞公司实为恶意串通，而1268号案件中被告田国兴也自认系百瑞公司实际提出的执行异议，系百瑞在背后操纵；3、不动产统一发票二张，证明2014年11月15日百瑞公司给案外人雷洪展开具正规发票，而刘玲提供的收款收据显示时间2012年，故如刘玲实际支付房款，百瑞公司也可以给其开具发票，百瑞公司以欠税为由不能开具发票，理由不成立，另证明刘玲没有实际付款；4、不动产中心出具的房地产产权登记信息一份，证明刘玲名下有其他用于居住房屋，不符合执行异议和复议规定第29条第2项规定，因此刘玲对案涉房屋不享有排除强制执行的权益；5、收款收据二张，商品房认购书一份，证明该证据系刘玲在执行异议程序中提交的，原告在诉状中对证据的真实性提出异议，如刘玲在下面举证中提交的收款收据少一份或所提交的证据与该三份证据不同，将进一步证实后补伪造证据的事实；被告刘玲提交证据如下：收款收据二张及商品房认购书一份，证明在百瑞公司交付房款后，购买了百瑞小区1号楼2单元10-3室楼房，现已入住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王利杰与被告百瑞公司、被告金忠石民间借贷纠纷一案，本院以（2016）辽1282民初1065号民事判决书判决被告百瑞公司、被告金忠石于判决书发生法律效力后十日内给付原告王利杰借款190万元及利息，判决生效后进入执行程。2016年10月20日本院以（2016）辽1282执837号之一执行裁定，查封了被告百瑞公司所开发的楼房，其中包括案涉即被告刘玲现居住的2单元10-3室楼房。2019年9月27日又对该批次楼房下达续查封裁定书。期间，对该批次楼房进行了评估拍卖程序。2020年4月9日，被告百瑞公司借用被告刘玲名义向本院提出“解除查封房屋执行异议申请书”。2020年4月26日，本院以（2020）辽1282执异31号执行裁定书，裁定中止对开原百瑞房地产公司承建的百瑞购物广场2-10-3号房屋的执行。现原告诉至本院请求撤销（2020）辽1282执异31号执行裁定，依法判令准许执行位于开原市房屋。本院认为，原告王利杰与被告百瑞公司、金忠石民间借贷纠纷案件生效并已加入执行程序，被告百瑞公司、金忠石给付原告借款190万元及利息，被告百瑞公司向原告借款时以案涉楼房“2-10-3室”作为抵押担保与原告，后被法院依法查封拍卖，原告提供的证据能够充分证明案涉楼房应归属其所有。被告刘玲提供的商品房认购书及收款收据两张（2102年10月13日18万元、10月15日2万元），总价款20万元与商品房认购书上的总价款不相符，且没有银行转款凭证，虽然被告百瑞公司为九名案外人（其中包括本案被告刘玲）出具了情况说明，但情况说明中记载2012年10月15日购买，全额现金支付，该情况说明阐明的购楼日期与被告刘玲提供的收款收据日期存在着相互矛盾，另被告百瑞公司作为开发商，卖楼款应汇入公司账户内，以现金支付购楼款不符合财会的相关规定。故被告所提供的证据无法认定买卖房屋的合法性，被告刘玲入住案涉楼房的行为非法。另本院于2016年9月对案涉楼房进行了查封，被告百瑞公司是明知，而被告百瑞公司于2020年4月9日借用被告刘玲名义向本院提出“解除查封房屋执行异议申请书”，时隔四年提出，并不符合常理。现原告的诉讼请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、第三百一十四条、第三百一十五条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）辽1282执异31号执行裁定；二、准许对被告开原市百瑞房地产开发有限公司承建的百瑞购物广场2-10-3号房屋的执行。案件受理费7543.00元，由被告刘玲、开原市百瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 姜 南人民陪审员 丁 丽人民陪审员 周晓明二〇二〇年十一月二日书 记 员 李娇雪