山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初4755号 原告（反诉被告）：邢远玲，女，1982年2月11日生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：宋波，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新东升置业集团有限公司，住所地淄博市张店区新村西路**淄博电子商务产业创新园****。 法定代表人：曲东升。 委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。 原告（反诉被告）邢远玲与被告（反诉原告）新东升置业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢远玲的委托诉讼代理人宋波、被告新东升置业集团有限公司委托诉讼代理人饶荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢远玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款902800元及自2013年11月1日起至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书经济损失282367.21元（自2017年1月1日至2018年3月26日房屋产权证核准之日共449天，按照当时的银行同期贷款年利率4.75%，以已交购房款3177500元为基数计算所得）；3、判令被告向原告返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088元及自2014年5月8日至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年5月7日签订《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)，由原告购买被告开发建设的紫园×号楼×单元××号商品房，同时合同约定，该商品房建筑面积320.22平方米，交付使用的设备标准包括户式地源热泵、中央空调、户内铺设地暖等其他事项，2016年12月31日前由被告为原告办理完毕房屋权属登记。原告依约履行合同付款义务后，被告逾期办理房屋权属证书、变相额外收取原告地源热泵、中央空调设备及安装费，以附属用房面积充抵商品房建筑面积等严重违反合同约定的行为，虽经原告多次要求被告处理解决，被告推诿至今。为此，原告诉至法院。 被告新东升置业集团有限公司辩称：一、被告向原告交付的房屋面积，符合《商品房买卖合同》的约定，不应向原告退还房款902800元及利息。《商品房买卖合同》第三条约定商品房建筑面积320.22平方米。附件一房屋平面图中，明确房屋为地上三层、地下、地下**同第五条中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即根据地下产权登记面积及地上产权登记面积之和，据实结算房款”。原告持有涉案房屋的《不动产权证书》中，载明房屋为地上三层、地下、地下**商品房合同约定，附属用房（即：地下：地下**面积90.28㎡，被告有权按照每平方米10000元单价向邢远玲收取房款。 二、政府部门原来办理房产证的部门是房产管理交易中心和淄博市产权管理科，2016年9月份开始机构改革，上述机构合并、转隶到淄博市国土资源局下设的不动产登记中心，机构改革期间不受理办理资料。2017年2月开始受理时，被告立即向淄博市不动产管理中心申请办理低层住宅的产权证，但淄博市不动产登记中心认为紫园低层住宅地下负一层不应进行产权登记。但因各方有不同意见，进行反复沟通多次研究，需要的时间比较长，为充分保护业主的合法权利，最后政府部门通过会议纪要的形式出具了文件，做出了将负一层予以登记的决定，之后在2018年3月份为原告等业主办理了不动产登记证。政府机构的改革转隶是被告不能预见无法抗拒的，改革期间政府部门不受理相应的登记手续，被告是没有过错的。为了业主的利益争取将负一层登记到不动产登记证中，被告作了积极的努力没有过错。扣除上述拖延的时间，被告没有拖延办证，不应承担逾期办证违约责任。 三、被告不应向原告返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088元及利息。原、被告于2013年10月16日签订的《紫园别墅订购协议书》明确约定，房屋配套设备安装费用（含地源热泵、中央空调、中央吸尘设备等设备安装费）由原告承担，且原告已实际支付。因此，原告主张该部分款项没有事实依据。2014年5月7日，原告与被告签署《商品房买卖合同》的同时，与淄博智美装饰设计工程有限公司签订《紫园别墅商品房附属设备委托安装合同》，内容系由淄博智美装饰设计工程有限公司对原告购买的紫园别墅21栋101号房屋的地源热泵系统、中央空调系统、中央除尘系统进行安装，调试，由原告承担费用。 综上所述，原告的诉求，既无事实依据，也无法律依据，要求依法驳回原告的诉讼请求。 被告新东升置业集团有限公司向本院提出反诉请求：1、请求撤销原、被告于2014年5月7日签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》；2、判令原告判决书生效后30日内与被告另行签订《商品房买卖合同》，并向被告支付房屋差价款1906500元；3、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告在2014年5月7日签订商品房买卖合同及补充协议后，原、被告在2015年6月2日办理完毕交房手续。原告已接收房屋，已对房屋进行了装修并入住，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》均合法有效且已全部履行完毕，上述合同不存在瑕疵。而原告提起本案诉讼，实为向法院请求撤销《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》，故被告同意原告对上述合同予以撤销。由于在庭审质证过程中，原告并不愿意退还涉案房屋。被告自愿变更要求原告退还房屋的反诉请求，愿意就涉诉房屋另行与其签订买卖合同。但另行签订商品房买卖合同，原告应向被告补交房屋差价1906500元。虽然原合同房屋单价为每平方米10000元，但该价格不是涉案房屋真实的市场价格，是在房屋价格快速上涨的情形下，政府抑制房价，新东升公司响应政府号召，以低价与原告签订商品房买卖合同。原告提交法庭的房屋价值评估报告显示的房屋单价为每平方米16000余元，而在原、被告双方另行签订商品房买卖合同时，根据该房屋市场单价，原告应向被告补交房屋差价1906500元，被告才同意与原告重新签订涉案房屋的买卖合同。否则，在合同撤销后，原告应向被告返还紫园小区×号楼×单元××号房屋及××号车库，被告返还原告相应的购房款。请求法院依法支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）邢远玲辩称：1、反诉与本诉不是同一法律关系，根据被告变更后的反诉请求，其请求是建立在原告撤销涉案合同的基础之上，而原告的诉求并不要求对合同进行撤销，而是要求被告履行合同义务，因此被告的反诉请求不存在本诉基础，法庭应当依法驳回其反诉。2、涉案的商品房买卖合同已就涉案商品房的面积、价款、装饰及设备的交付标准做出了明确约定，不存在可撤销的法定事由。3、根据被告变更后的反诉请求，其要求双方另行签订买卖合同就地下一层90.28平方米向原告主张交付购房款，足以证实原被告双方在涉案商品房买卖合同中就地下一层部分根本未做出交易价款的约定。4、原告在2018年5月份自被告处领取到涉案房屋的不动产登记证书后立即就交付房屋面积不符、重复收取设备安装费等违约行为积极向被告主张权利，被告一直不予解决。根据法律规定被告反诉所主张的撤销权应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，因此被告在2020年5月31日提出反诉已超出了法律规定的撤销权的除斥期间。综上被告的反诉没有事实和法律依据，法院应当依法予以驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下:2013年10月16日,原告方与被告签订了《紫园别墅定购协议书》一份，原告方定购被告开发21号楼101号销售面积320.22平方米的紫园别墅商品房一套，并约定房价款3266244元（单价为每平方米10200元）、车库款35万元、户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088元，原告于2013年10月31日前一次性向被告交纳房屋总价款，可享受单价每平方米200元的优惠。协议生效后，原告于2013年10月通过银行依约向被告全额支付了优惠后款项共计3680288元。2014年5月7日,原、被告签订了在淄博市房管局备案编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（内含《紫园别墅商品房附属物买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等补充协议）一份；同时，原告与淄博智美装饰设计工程有限公司签署了《紫园别墅商品房附属设备安装合同》一份。上述合同约定：原告购买被告开发建设的紫园×号楼×单元××号别墅型商品房，建筑层数为地上三层、地下、地下**面积320.22平方米，按建筑面积每平方米1万元计取房款320.22万元，根据地下产权登记面积与地上产权登记面积之和据实结算房款；地下车库为××号，总价款35万元；由淄博智美装饰设计工程有限公司负责安装房屋内户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施，安装费为128088元。合同同时约定，上述费用在合同签订前或签订时由原告足额交纳；房屋经验收合格后，于2014年12月31日前向原告交付；被告应在2016年12月31日之前（房屋交付使用后730日内），为原告办理完毕房屋权属登记；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意协商处理。上述合同生效后，被告并没有按照合同约定的时间交付案涉房屋，而是于2015年6月2日才向原告交付，被告为此向原告支付了逾期交房违约金。后被告要求房产登记的部门为原告等紫园二期、三期低层住宅业主办理产权登记。但办理不动产登记的政府机构于2016年9月份开始机构改革，机构改革期间不受理办证资料。后于2017年2月开始受理被告的办证申请时，新成立的淄博市不动产登记中心却认为紫园低层住宅地下负一层面积不应进行产权登记。但被告、按揭贷款出借银行及部分购房业主有不同意见，后经政府主管机构反复沟通多次研究，最后同意淄博市不动产登记中心将紫园二期、三期低层住宅负一层面积予以产权登记，并在2018年3月份为原告等业主办理了不动产登记证。而原告的案涉房屋产权登记证书显示专有建筑面积215.89平方米，分摊建筑面积11.58平方米，附属用房建筑面积90.28平方米，房屋总层数4层，总的建筑面积317.75平方米。而与合同约定建筑面积320.22平方米不足部分房款，被告也已经退还原告。但原告仍认为被告存有其诉求的各项违约行为，到本院提起了诉讼。 本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的效力性强制规定，也不存在可变更、可撤销的法定事由，为有效合同，原、被告不得随意变更、解除合同。故对被告要求依法撤销原、被告于2014年5月7日签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》，判令原告自判决书生效后30日内与被告另行签订《商品房买卖合同》，并向被告支付房屋差价款1906500元的反诉诉求，本院不予支持。 由于原告预先支付涉案房屋的户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088元，是原告有资格与被告签订涉案房屋买卖合同前提条件之一；而原告也没有因签订了《紫园别墅商品房附属设备安装合同》，而向淄博智美装饰设计工程有限公司重复交纳上述安装费的证据。故对原告认为被告变相额外收取附属设施的安装费，诉求被告返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088元及自2014年5月8日至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)的主张，本院不予支持。 由于双方的商品房买卖合同约定根据地下产权登记面积与地上产权登记面积之和据实结算房款，且被告出让的商品房产权登记面积符合合同约定面积；而法律也未禁止附属用房不能按建筑面积计取价款，也未禁止商品房建筑面积不能包含附属用房建筑面积进行产权登记。故对原告诉求被告返还购房款902800元及自2013年11月1日起至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)的主张，本院不予支持。 由于造成被告未能在房屋交付使用的730日内为原告办理不动产产权登记证书的原因，系因不动产登记机构改革、合并及登记要求变化不定的原因造成，而扣除不动产登记机构的原因，被告没有拖延办证，不应承担逾期办证违约责任。故对被告诉求原告支付逾期办理房屋权属证书经济损失282367.21元的主张，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求、被告的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告邢远玲的诉讼请求； 二、驳回被告新东升置业集团有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费8310元，由原告邢远玲负担；反诉案件受理费50元，由被告新东升置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  郁有君 二〇二〇年十一月三日 书记员  李 林