阳江市阳东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1704执异51号 异议人（被执行人）：谭家崧，男，汉族，1961年1月23日生，户籍地址：阳江市江城区，现住阳江市阳东区。 异议人（被执行人）：莫翠飞，女，汉族，1968年5月3日生，户籍地址：阳江市江城区，现住阳江市阳东区。 上列异议人委托代理人：戴辉勇，广东格林律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司阳江市分行，住址：阳江市江城区漠江路743号。 法定代表人：关锦海，行长。 委托代理人：梁中文，男，该银行工作人员。 委托代理人：梁军，男，该银行工作人员。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江分行）与被执行人谭家崧、莫翠飞借款合同纠纷一案中，异议人谭家崧、莫翠飞提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月7日举行了听证。异议人谭家崧、莫翠飞的委托代理人戴辉勇律师，申请执行人建行阳江分行委托代理人梁中文、梁军参加了听证。现已审查终结。 异议人谭家崧、莫翠飞称，建行阳江分行申请强制执行异议人谭家崧欠款纠纷案【案号（2017）阳东法民二初字第31号】，现已进入拍卖程序。因拍卖过程中未遵循《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网络司法拍卖规定），程序违法，特提出执行异议，并申请贵院撤销本次拍卖。具体事实和理由如下：一、贵院在评估过程中，没有依法通知异议人到场，使得房产估价偏低，损害了异议人的合法权益。法院在委托评估公司对房地产进行评估时，依法应当通知涉案人到场，这样才能全面的对涉案房地产进行评估，既可以保证涉案房地产的价值最大化，也有利于债权人对涉案房地产的总体价值的认识。但在评估过程之中，法院与评估机构既没有通知当事人到场，也没有通知涉案房地产的实际占有人即租住人莫希凡到场，径直将房屋评估且价值明显低于市场价格，侵害了异议人的合法权益。二、涉案房地产在查封拍卖之前，已由涉案人将其租住给案外人莫希凡，法院在拍卖过程中，未能依法通知承租人，侵犯了租住人的知情权与优先购买权，属程序违法。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该法律规定了承租人享有的优先购买权。案外人莫希凡于2011年11月10日与涉案人谭家崧签订了为期20年房屋租赁合同，双方约定该房屋于2011年11月10日起出租给莫希凡使用。执行法院在审理执行案件中，裁定将房屋拍卖，但在拍卖之前，应当依法通知承租人莫希凡，应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知案外人于拍卖日到场行使优先购买权。优先购买权人经通知未到场的，方可视为放弃优先购买权。但承租人莫希凡自始未收到该通知，执行法院的这一行为明显有违程序公正，侵犯了承租人的优先购买权。综上所述，申请人认为执行法院程序违法，请求中止本案执行，并停止对异议人所有的位于阳江市阳东区××月亮××街××号房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号，他项权证：粤房地他证字第C2645431号）的拍卖。 申请执行人建行阳江分行称，我行不同意异议人的异议请求，案涉房屋在我行办理了一手房按揭手续并且办理了抵押登记。 本院查明，关于本院执的行申请执行人建行阳江分行与被执行人谭家崧、莫翠飞借款合同纠纷一案，本院于2014年7月10日作出（2014）阳东法民二初字第31号民事判决：一、解除原告建行阳江分行与被告谭家崧于2010年2月20日签订的《中国建设银行个人住房抵押额度贷款合同》（编号440750700-701-2010000178）；二、被告谭家崧、莫翠飞在本判决发生法律效力之日起七天内共同偿还借款本金2561542.56元及利息（2014年1月9日止的利息和罚息共9487.48元，从2014年1月10日起至本判决确定的给付之日止的利息按《中国建设银行个人住房抵押额度贷款合同》的约定计算）给原告建行阳江分行；三、被告谭家崧、莫翠飞逾期还款，依法拍卖被告谭家崧所有的用以抵押的位于阳东县碧××月亮××街××号房屋，所得价款优先偿还原告建行阳江分行贷款本息。该判决生效后，由于谭家崧、莫翠飞未按判决确定的时间履行义务，申请执行人建行阳江分行于2015年9月1日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行[案号：（2015）阳东法执字第468号]。本案在执行过程中，本院依法向被执行人谭家崧、莫翠飞发出执行通知书，责令其在指定的期限内履行上述民事判决确定的义务，但至今仍未履行。 谭家崧所有的用以本案借款抵押的位于阳江市××（××）××月亮××街××号房屋（建基面积：163.43平方米;建筑面积:380.98平方米。以下称案涉房屋）被阳江市江城区人民法院于2015年6月26日因另案首查封。本案在执行过程中，本院裁定对案涉房屋进行了轮候查封，并商请首查封的阳江市江城区人民法院将案涉房屋移交由本院处理。本院遂于2017年5月8日作出（2015）阳东法执字第468号之三执行裁定，拍卖案涉房屋。并于2017年7月27日依法委托阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司对案涉房屋进行估价。该公司经实地查勘评估，于2017年8月3日作出估价报告，案涉房屋评估净值为4693000元（净值单价为12318元/平方米）。谭家崧对该评估结果向本院提出评估异议，认为评估公司评估的取价依据不足，程序违法；评估的计价范围，计价标准不当，存在明显的专业错误。本院按程序函告该评估公司对异议内容进行复核和解释。该评估公司经再次到案涉房屋现场（室内）查勘和复核后，于2017年10月30日函复本院，认为估价报告采用的评估方法合理，评估依据充分，评估结果符合评估时点的房地产市场价值，是客观、合理的，经研究分析，不调整评估价格。本院于2017年11月8日，将该函送达谭家崧。2017年11月16日，本院作出网拍通知，将于2017年12月21日10时至2017年12月22日10时止（延时除外），将案涉房屋按评估价469300元依法下调15%即以3989050元作为拍卖起拍价进行第一次网络公开拍卖。并于2017年11月17日下午，本案执行人员通过电话方式通知被执行人谭家崧和莫希凡关于案涉房屋网拍的情况，并分别要求谭家崧和莫希凡前来本院签领网拍通知书。被执行人谭家崧遂于2017年11月28日向本院提出前述异议。 另查明，谭家崧与莫翠飞系夫妻关系，谭家崧与莫希凡是亲戚关系。案涉房屋抵押登记在申请执行人建行阳江分行名下，设定期限为2010年2月20日起至2030年2月20日止，权利价值为3000000元。谭家崧与莫希凡于2011年11月10日签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给莫希凡使用，约定租赁期限从2011年11月10日起至2031年11月9日止。2017年5月12日，本院执行人员将拟拍卖案涉房屋事宜告知莫希凡，莫希凡表示明白。 本院认为，本案审查的焦点在于：一是本院对案涉房屋委托评估的程序是否违法；二是本院在网拍案涉房屋之前，是否已通知案涉房屋的承租人莫希凡。对于第一个问题，本院在执行过程中，委托评估机构对案涉房屋进行评估，符合法律规定的程序。被执行人谭家崧对评估报告结果不服，提出异议，因评估异议不属执行异议的审查范围，故本院对此不予审查。但评估公司已对其异议事项进行了复核和答复。对于第二个问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”据此，本院在网络拍卖案涉房屋五日前，已通过电话的方式通知了本案的被执行人谭家崧和承租人莫希凡，已依法履行了通知义务。 综上所述，因本案被执行人谭家崧、莫翠飞未按执行通知履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院在执行过程中，按执行程序委托评估机构对案涉房屋进行评估，并将案涉房屋进行网络拍卖，符合法律规定。被执行人谭家崧、莫翠飞，异议人谭家崧、莫翠飞提出的异议，理由不成立，对其异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人谭家崧、莫翠飞的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省阳江市中级人民法院申请复议，也可以直接向广东省阳江市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李孔石 人民陪审员  梁昌健 人民陪审员  陈宗强 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  简东明