江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2388号上诉人（原审被告）：扬州美迪房地产开发有限公司，住所地扬州市扬子江北路**。法定代表人：郭云宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶松林，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱贺，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高龙香，女，1964年11月23日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：戴付玉，男,1961年3月18日出生，汉族，住兴化市，系高龙香丈夫。委托诉讼代理人：姜鹤龙，江苏文昌律师事务所律师。上诉人扬州美迪房地产开发有限公司（以下简称美迪公司）因与被上诉人高龙香商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美迪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由高龙香负担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定美迪公司未向高龙香催缴房款，系认定事实错误，应予纠正。2.一审法院认定美迪公司与高龙香之间租金抵充房款的口头约定具有高度盖然性，系主观臆断，应予纠正。3.因高龙香未付清全部购房款,美迪公司不应为其办理房屋产权过户登记，一审判决美迪公司为高龙香办理房屋过户登记手续错误，应予纠正。4.一审判决美迪公司向高龙香支付从2016年11月1日至2019年10月31日的房屋租金错误，应予纠正。高龙香未按约定向美迪公司全额支付购房款,故租金收益不归高龙香所有，且2018年6月承租人已离开，房屋空置。高龙香辩称，一审法院判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.美迪公司没有向高龙香催款的任何证据，高龙香不欠美迪公司购房款，双方已口头约定将2016年2月18日至10月31日的房屋租金34000元抵充购房款。2.高龙香购房时资金充足，如非协商一致以租金抵充房款，高龙香不会不缴纳小额款项而给自己收取租金造成障碍。3.美迪公司拒不履行为高龙香办理房产过户登记手续，违反法律规定。4.一审法院判决美迪公司支付2016年11月1日以后的租金，符合法律规定。美迪公司主张2018年6月承租人已离开，不是事实，实际上房屋到2018年12月才空置，开庭前发现又被美迪公司出租了。高龙香向一审法院起诉请求：1.判令美迪公司立即为高龙香办理房屋产权过户登记；2.判令美迪公司支付2016年11月1日到2019年10月31日的全部房屋租金；3.判令美迪公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月9日，高龙香与美迪公司就购买商品房进行商谈，并签订商品房预约订购单一份，约定：“高龙香交付定金5万元；房屋总价1894800元，双方约定于2016年2月29日前签订商品房买卖合同，并一次性付清房款。”2015年11月10日，高龙香向美迪公司缴纳了5万元定金，美迪公司向高龙香出具收据一份。2016年2月18日，高龙香与美迪公司签订商品房买卖合同一份，约定：“高龙香向美迪公司购买位于扬州市间，房号为A×幢1×3室，建筑面积106.34平方米，房屋总金额为1894800元，物业维修基金3226元，合计1898026元。第七条：逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……；第八条：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付商品房……。第十五条：双方约定于2016年9月30日前办理产权登记手续……。”同日，高龙香与美迪公司还签订补充协议一份，约定：“第九条，第7项：乙方（高龙香）同意甲方（美迪公司）将该房屋出租给第三方使用，在乙方付清全额房款后所产生的租金收益归乙方所有，甲方与第三方签订的租赁协议期满后，房屋的处置权归乙方所有；第8项：甲乙双方约定于2016年9月30日前进行商品房买卖合同的备案并办理产权登记手续。”2016年2月20日，高龙香向美迪公司支付购房款1810800元，加上此前支付的定金5万元，高龙香合计已经支付1860800元。在庭审中，双方均认可在签订购房合同时，涉案房屋已经由美迪公司向第三方出租，经一审法院要求，美迪公司至今未向一审法院提交其与第三方的房屋租赁合同及租金缴纳记录。一审法院认为，高龙香与美迪公司所签订的商品房预约订购单、商品房买卖合同、补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，一审法院予以确认。一审争议焦点为：高龙香、美迪公司之间是否有“租金抵充房款”的约定，美迪公司是否全额支付了购房款？高龙香主张双方在签订协议时，口头约定将2016年2月18日至2016年10月31日房屋租金34000元抵充购房款，故其购房款已经全部付清。美迪公司辩解双方无此“租金抵充房款”的约定。一审法院认为，其一，高龙香、美迪公司在签订商品房预约订购单中约定：“…一次性付清房款。”表明双方已经达成交易中需一次性付清房款的合意，在其后房款缴纳中亦应当与此约定一致，如高龙香未交足房款，美迪公司理应催促，但本案中无证据证明美迪公司催缴；其二、在签订购房合同时，涉案房屋已经由美迪公司向第三方出租，由美迪公司收取租金，存在租金抵充房款的基础。依照租金提前收取的惯例，美迪公司可能已经向第三方收取了2016年2月18日至10月31日的房屋租金，因美迪公司未提交与第三方的房屋租赁合同及租金缴纳记录，无法查清该事实；其三，高龙香系全款缴纳，未向银行贷款，在有能力缴纳的情况下而不缴纳剩余小额房款，给自己造成较大损失，明显不符合常理。综上，一审法院综合全案，认为高龙香、美迪公司之间存在“租金抵充房款”口头约定具有高度盖然性，故对高龙香的诉讼请求予以支持，对美迪公司的辩解意见不予采纳。对于租金标准，一审法院认为，美迪公司作为房地产开发企业，应当有完整的会计财务制度，对与第三方签订的房屋租赁合同以及租金缴纳记录应当保存，一审法院要求美迪公司提交，美迪公司至今未提交，视为美迪公司无正当理由拒不提交，故一审法院依法可以认定高龙香的主张成立。2016年2月20日（调整为支付房款之日）至2016年10月31日的租金按照34000元的标准计算，折算为每月大约为4000元，亦基本符合当地的租金标准，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、美迪公司在判决生效后30日内为高龙香办理位于扬州市间（房号为A×幢1×3室）房产的过户登记手续；二、美迪公司在判决生效后30日内向高龙香支付房屋租金140774元(从2016年11月1日计算至2019年10月31日，按每月4000元计算，减去物业维修基金3226元)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取21853元，由美迪公司负担。二审中，高龙香提交的证据是：2016年2月18日的账户查询明细，证明高龙香在当日结账付款时付了1810800元，付款后账面上还有9万元余额，证明高龙香有履行能力，之所以支付1810800元，是因经过结算将总房款减去租金34000元再减去定金5万元，下欠1810800元。美迪公司质证认为，对真实性无异议，其能够证明高龙香有能力付款而拒不付清房款，对于其证明目的不予认可。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，高龙香陈述，双方在签订合同时口头约定将34000元抵充房租，当时看到美迪公司与承租人的租赁合同年租金为48000元。美迪公司反驳称，美迪公司将两间商铺出租给同一人开超市，年租金大约9万元，高龙香买的是其中一间，没有另一间大，租金不可能为48000元。而高龙香又反驳，自己购买的商铺面积106多平方米，相邻的另一商铺面积约97平方米，自己的商铺面积大于另一商铺面积。二审中，本院限美迪公司提交有关案涉商铺签订或解除租赁合同的证据、收取租金的证据、相邻商铺面积的相应证据，并告知其如不能提交将承担不利后果。在本院限定的期限内，美迪公司未能提交上述证据。二审中，美迪公司认可已于2019年7、8月份将案涉商铺另行出租。高龙香自愿放弃2018年7月至2019年6月一年期间的租金收益。本案二审争议焦点为：高龙香是否尚欠美迪公司购房款？高龙香要求美迪公司办理过户登记以及按年租金48000元的标准给付2016年11月1日至2018年6月30日、2019年7月1日至2019年10月31日的租金收益，是否应当支持？本院认为，高龙香不欠美迪公司房款，其要求美迪公司办理过户登记以及按年租金48000元的标准给付2016年11月1日至2018年6月30日、2019年7月1日至2019年10月31日的租金收益，应当支持。理由如下：其一，双方房屋买卖合同约定，房屋总价1894800元，一次性付款，高龙香合计已付1860800元，且签约时高龙香银行账户尚有余额9万余元，不存在无力付款情形，高龙香有能力支付全款却拒不支付占比不到2%的房屋尾款34000元，有违常理；结合案涉商铺处于出租状态，双方口头约定以租金抵充尾款具有合理性；一审法院依证据高度盖然性规则，采信高龙香关于双方口头约定将2016年2月18日至2016年10月31日房屋租金34000元抵充购房尾款的意见，认为高龙香已付清房款，并无不当。据此，美迪公司有义务协助高龙香办理过户登记。其二，美迪公司认可双方签订房屋买卖合同时房屋出租给他人，其理应掌握相应租赁合同以及租金收取的证据，以及案涉商铺与相邻商铺面积的证据，但无正当理由拒不提交，可以推定上述证据对其不利；据此，对于高龙香主张的案涉房屋年租金48000元的主张，本院予以采信。其三，双方补充协议约定，高龙香付清全额房款后所产生的租金收益归高龙香所有。二审中，双方当事人均认可案涉房屋空置过一段时间。美迪公司认可2018年6月以前以及2019年7月以后案涉房屋处于出租状态，现高龙香自愿放弃一审部分诉讼请求，仅主张2016年11月1日至2018年6月30日、2019年7月1日至2019年10月31日的租金，本院对高龙香的主张予以支持。综上所述，因二审中出现了新的证据，导致一审判决认定的部分事实有误，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初3421号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初3421号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、扬州美迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向高龙香支付房屋租金收益92774元(2016年11月1日计算至2018年6月30日、2019年7月1日计算至2019年10月31日，按每月4000元计算，合计96000元，扣减物业维修基金3226元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21853元，由扬州美迪房地产开发有限公司负担21339元，高龙香负担514元；二审案件受理费21853元，由扬州美迪房地产开发有限公司负担21339元，高龙香负担514元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十一月二日书记员  蔡瑾文