福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0902民初2386号 原告：宁德市东湖塘华侨农场，住所地福建省宁德市蕉城区东湖路21号，统一社会信用代码123522001574733919。 法定代表人：王贻祥，场长。 原告：东侨华侨新村社区居委会，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区林聪路2号，组织机构代码69439449-6。 负责人：陈世伟，主任。 俩原告共同委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被告：东侨华侨新村幼儿园，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区华侨新村院18号楼。 法定代表人：刘霞梅，园长。 被告：陈江南，女，1971年4月1日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。 被告：王铮，女，1979年10月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会与被告东侨华侨新村幼儿园、陈江南、王铮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。俩原告共同委托诉讼代理人余根宁、被告王铮到庭参加诉讼，被告东侨华侨新村幼儿园法定代表人刘霞梅、陈江南经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还原告位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村沿街店面54＃；2.判决三被告自2015年11月1日至实际交还租赁物之日止按每月2046元向原告支付占用使用费。事实与理由：2013年6月1日，原告东侨华侨新村社区居委会与被告东侨华侨新村幼儿园、陈江南签订了《华侨新村店面租赁合同》一份，合同约定：被告东侨华侨新村幼儿园、陈江南承租原告位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村××街××＃××＃××＃××＃××＃××＃，建筑面积341平方米，间数6间；租赁用途为开办幼儿园使用；租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日止，期满续租的应签订新合同；租金按建筑面积计价每月每平方米6元，每季度租金为人民币陆仟壹佰叁拾捌元整（6138.00元），租金付款方式为每三个月的5日之前一次性缴纳季度租金；合同约定承租人擅自转租房屋或拖欠租金连续30天以上的，出租人有权解除合同，收回房屋。被告租金交至2015年10月，此后原告多次催收被告未再支付租金。2017年6月6日，被告王铮以原告宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会为被告向贵院起诉，认为其于2013年11月3日受让幼儿园股份，是案涉幼儿园的实际经营者，要求认定合同无效并赔偿其损失。原告认为，被告王铮的起诉是无理的，因为原告与被告王铮之间没有合同关系，被告王铮充其量也只是转租合同的次承租人，实际占有租赁物违反了本案合同不得转租的约定。鉴于被告东侨华侨新村幼儿园、陈江南擅自转租房屋并拖欠租金远超过30日，原告东侨华侨新村社区居委会有权解除合同。原告宁德市东湖塘华侨农场作为本案房屋的实际产权人，本案房屋租期已经届满，即使属于不定期租赁关系，俩原告也有权解除合同、收回房屋。原告多次催收无果，特此起诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求！ 被告王铮辩称,1.王铮不是本案适格被告。原告将东侨华侨新村幼儿园列为共同被告，因本被告是履行职务，法律后果应由东侨华侨新村幼儿园承担。请求驳回对原告的起诉；2.本案租赁合同无效，原告无权主张违约金。本案租赁物未进行设计备案，未进行竣工消防备案。而且也没有产权证，因此，双方订立的租赁合同无效。合同无效，不能主张违约金；3.因原告的过错造成幼儿园关闭后的租金。因办学场所未进行消防设计备案，未进行竣工消防备案，所以教育部门停止东侨华侨新村幼儿园办学资质，原告应对该后果承担责任，不能主张幼儿园关闭后的租金。而且幼儿园被关闭后原告未积极与本被告等人协商处理善后事宜，致使租赁物长期闲置，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告应对其消极行为负责，自行承担扩大损失责任；4.原告的主张租金超过诉讼时效。2016年2月19日起东侨华侨新村幼儿园被关闭，双方事实上终止租赁合同关系，原告起诉已超过一年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈江南辩称，1.原告诉称本被告与其曾就位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村××街××＃××＃××＃××＃××＃××＃达成租赁协议，租赁期间存在拖欠租金行为，且擅自将上述物业转租，要求解除相关合同。事实情况是本被告与原告签订的《华侨新村店面租赁合同》已于2015年5月31日终止，在此之后双方未就该合同的延续签订任何协议，包括不定期租赁协议，且本被告在《华侨新村店面租赁合同》有效期限内并无拖欠租金，更不存在转租的行为，双方的租赁关系2015年5月31日随《华侨新村店面租赁合同》的终止而自动解除，原告的诉求毫无事实依据。 被告东侨华侨新村幼儿园未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告出示的法人证书、身份证、《华侨新村店面租赁合同》、收款收据、房产证、授权书，经被告王铮质证，对证据的三性均无异议；被告王铮出示的教育局要求整改的内容、大门山派出所责令改正通知书、关于分流原华侨新村幼儿园入园幼儿的通知书、华侨新村社会居委会的通知、东侨教办(2015)14号关于停止华侨新村幼儿园办学资质的公告，经原告质证，对证据的真实性均无异议，关联性持有异议。被告东侨华侨新村幼儿园法定代表人刘霞梅、陈江南经本院合法未到庭，视为放弃质证权利。本院认为，原告、被告王铮提交的上述证据形式、来源合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村××街××＃××＃××＃××＃××＃××＃，为原告宁德市东湖塘华侨农场所有，2008年10月15日，原告宁德市东湖塘华侨农场把该房交由原告东侨华侨新村社区居委会管理，原告东侨华侨新村社区居委会享有使用和收益的权利。被告东侨华侨新村幼儿园由被告陈江南、王铮及案外人周华燕、宋庆枝合伙设立的，于2008年6月依法登记。2013年5月，原告东侨华侨新村社区居委会与被告东侨华侨新村幼儿园就上述租赁房签订了《店面租赁合同》一份，合同约定：被告东侨华侨新村幼儿园承租原告位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村××街××＃××＃××＃××＃××＃××＃，建筑面积341平方米，间数6间；租赁用途为开办幼儿园使用；租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日止，期满续租的应签订新合同；租金按建筑面积计价每月每平方米6元，每季度租金为6138.00元，租金付款方式为每三个月的5日之前一次性缴纳季度租金；合同约定承租人擅自转租房屋或拖欠租金连续30天以上的，出租人有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约交房，合同期内被告东侨华侨新村幼儿园付清租金。合同届满后，双方未签订续租合同，被告东侨华侨新村幼儿园直至2017年8月30日才向原告东侨华侨新村社区居委会退还租赁房中店面49＃、50＃、51＃、52＃、53＃，店面54＃至今未退还。期间，于2013年11月3日，被告陈江南及案外人周华燕、宋庆枝把持有被告东侨华侨新村幼儿园股份全部转让被告王铮。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉租赁房为原告宁德市东湖塘华侨农场所有，2008年10月15日，原告宁德市东湖塘华侨农场把该房交由原告东侨华侨新村社区居委会管理，原告东侨华侨新村社区居委会由此取得租赁权。2013年6月1日，原告东侨华侨新村社区居委会与被告东侨华侨新村幼儿园之间就上述租赁房签订的《华侨新村店面租赁合同》，系双方真实意思表示，合同约定内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，原告东侨华侨新村社区居委会依约交房，但被告东侨华侨新村幼儿园在租赁期届满未予退房，至今仍占用该房一间，构成违约，被告东侨华侨新村幼儿园应予退还，同时，被告东侨华侨新村幼儿园应偿付房屋占用期间给原告东侨华侨新村社区居委会造成的租金损失。该租金损失应予评估以确定损失额，但原告未申请评估，因而，本案无法确定实际损失额，系举证不能，现原告主张被告支付自2015年11月1日至实际交还租赁物之日止按每月2046元向原告支付占用使用费，本院不予以支持。原告主张解除上述合同，由于合同履行期已届满，合同双方的权利义务已终止，现原告行使合同解除权，已无实际意义。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、东侨华侨新村幼儿园应于本判决生效后五日内退还宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会位于宁德市东侨经济技术开发区××路××号××村沿街店面54＃； 二、驳回宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会的其它诉讼请求。 案件受理费823元、财产保全费513.8元，合计1336.8元，由宁德市东湖塘华侨农场、东侨华侨新村社区居委会负担686元，东侨华侨新村幼儿园负担650.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  游祥旺 人民陪审员  林细明 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  陈巧梨 附：本案所涉及主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。