青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再57号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李海英，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁)律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人李海英因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1318号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申49号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。再审申请人李海英的委托诉讼代理人齐远松，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李海英申请再审称，一、一审判决书认定“……因此，合同约定的竣工验收至今未能完成，更无法完成初始登记，说明原、被告约定的办证时间尚未到期……”的表述，与事实不符。海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防验收标准等原因，导致其未及时办理初始登记，继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证。二、二审判决书“仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，……对办证完成时间没有约定，支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据”的表述，与法律规定及事实不符。合同约定办理竣工验收后180日内办理初始登记，经过庭审查明的事实可以明确的是海宏公司未能在180日完成初始登记，也就导致后续无法办理房屋权属证书，即海宏公司已构成违约，其应当承担违约责任。三、2019年10月10日，青海省住房和城乡建设厅发布青建房［2019］377号文件，该文件明确认定海宏公司“多方履约失信行为，致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题……明知其不具备办理不动产登记的情况下，强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金”。进一步明确了系因海宏公司自身的原因导致无法办理产权证。四、关于契税及住房维修基金退还的问题。海宏公司不是契税的法定征收机关。虽然契税是海宏公司与李海英以逾期交房违约金进行抵扣的，但并不代表李海英没有缴纳契税。海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并占用李海英缴纳的契税，违反了税收征管法的规定。请求：撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初1432号民事判决及西宁市中级人民法院(2019)青01民终1318号民事判决,改判支持李海英的一审全部诉讼请求。 海宏公司辩称，一、本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系确定双方权利义务的依据。根据涉案商品房预售合同第八条约定，房屋交付条件为商品房经验收合格，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方当事人具有约束力，因此本案应以该商品房经验收合格作为认定房屋交付的依据。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织施工、设计、施工、监理等有关单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收合格后，商品房即符合交付使用的标准。原审法院已查明涉案房屋4号楼已于2016年6月25日经施工、设计、地勘、监理、建设五方验收合格，即案涉房屋2016年6月25日已具备合同的约定交付条件。李海英计算至2016年11月12日的无事实依据。二、李海英要求海宏公司支付逾期办理房产登记证的违约金无事实依据。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。请求驳回李海英的再审请求。 李海英向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司支付逾期交房违约金35340元（已付房款每日万分之四的标准，从2016年5月1日计算至2016年11月12日为195天）；3.判令海宏公司支付逾期办理产权登记的违约金4530.89元；4.依法判令海宏公司退还契税6796.3元；以上合计46667.19元；5.诉讼费由海宏公司承担。李海英在一审庭审过程中当庭撤回第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：李海英与海宏公司于2014年3月31日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号4号楼1单元1082室，预测建筑面积118.3平方米。二、房屋价款：总金额453089元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，李海英按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月7日，李海英、海宏公司又签订了《银泰九号公馆补充协议》（以下简称《补充协议》），约定一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向李海英按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间，海宏公司向李海英按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向李海英按日支付已付总房款万分之四的违约金。后李海英就逾期交房违约金提起诉讼，（2016）青0105民初83号《民事判决书》，判决“由海宏公司赔偿李海英至2016年4月30日止的违约金54008.21元。对于2016年5月1日起至海宏公司实际交房之日的违约金，应待李海英接收房屋之后，另行主张。”2015年10月30日，海宏公司在西海都市报刊登公告，公告银泰九号公馆4号楼盘的交验时间。2016年6月25日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位对银泰九号公馆10号楼进行了工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。李海英于2016年11月12日实际收房。 一审法院认为，李海英、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于李海英主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明李海英、海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对李海英要求海宏公司履行为李海英办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金4530.89元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。二、关于逾期交房违约金问题：（一）关于交房时间的确定。李海英、海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年12月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括：1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。本案李海英、海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和房屋于2015年10月30日刊登公告以及于2016年6月25日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。关于李海英主张实际交房时间为2016年11月12日，与李海英提交收据载明李海英已交清2016年7月1日至2017年6月30日物业费相互矛盾，不予采信。涉案房屋于2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，海宏公司应当每日按总房款万分之四支付自2016年5月1日至2016年6月25日的违约金，即453089元×0.0004×55天＝9968元。判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付李海英逾期交房违约金9968元。二、驳回李海英的其他诉讼请求。 李海英不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持李海英一审的诉讼请求；2.判令海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。 二审期间，李海英及海宏公司对一审查明的基本事实无异议，二审法院对各方均无异议的事实予以确认。 二审法院认为，一、关于海宏公司交房时间如何认定的问题，根据《商品房预售合同》第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给李海英交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的补充协议约定时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知4号楼的买受人将于2015年12月7日-11日交验。但4号楼工程直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时4号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接受房屋的义务。所以在此情况下结合双方合同约定60日的通知期，本院确定4号楼的交房时间为竣工验收日2016年6月25日至2016年8月24日，4号楼的买受人最迟应于2016年8月24日接收房屋。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。因海宏公司未能按《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，因此应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应自2016年5月1日计算至4号楼竣工验收日即2016年6月25日，以总房款万分之四的标准计算，应为453089元×4/10000×55天=9968元。三、关于海宏公司应否承担李海英未取得房屋权属证书违约金、办理不动产权证书的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，李海英主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金没有合同依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致，李海英、海宏公司均不持异议，本院予以确认。 根据再审申请人李海英的陈述及海宏公司的答辩，本案围绕李海英的原审诉求进行了审理。 一、关于李海英主张海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。李海英与海宏公司于2014年3月31日签订《商品房预售合同》，该合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。根据案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能办理房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，李海英主张海宏公司按已付房价款的1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金4530.89元符合双方的约定，应予支持。 二、关于逾期交房违约金的问题。海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。双方签订《补充协议》一份，该补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应按该补充协议的约定计算。海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉，该公告载明“4号楼于12月7日至11日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，公告期满日为2016年2月10日。但4号楼工程直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格。海宏公司虽然通过公告方式，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年6月25日通过“五方验收”验收合格。4号楼的实际竣工验收时间是2016年的6月26日。一、二审根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，4号楼已达到交付使用条件，交付业主使用。逾期交房违约金应计算至2016年6月25日。一审此节计算并无不当，再审予以维持。 综上，本院认为李海英再审理由部分成立，依法予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1318号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1432号民事判决第二项； 二、维持青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1432号民事判决第一项； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付李海英逾期办理权属证书违约金4530.89元； 四、驳回李海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费967元，已减半收取484元，由李海英负担290元，青海海宏房地产有限责任公司负担194元；二审案件受理费968元，由李海英负担580元，青海海宏房地产有限责任公司负担388元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张慧宁 审 判 员 林 婷 审 判 员 袁有玮 二〇二〇年十一月六日 法官助理 刘亚楠 书 记 员 宋生昭