天津市宝坻区人民法院民 事 裁 定 书(2020)津0115民初545号原告：李立江,男,,汉族,居民,住天津市宝坻区。被告:天津瑞赛投资发展有限公司,住所地天津市宝坻区节能环保工业区宝强道1号办公楼一层。法定代表人:赵博,该公司执行董事。委托诉讼代理人：金忠，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏昭，该公司员工。原告李立江诉被告天津瑞赛投资发展有限公司（以下简称“瑞赛投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，诉讼中，因受疫情影响，本案存在扣除审限情形，待审限扣除事由消除后，依法进行了审理。李立江向本院提出诉讼请求为：1.判令被告瑞赛投资公司支付自2015年5月31日至涉案房屋验收合格并符合交付条件之日止期间的逾期交房利息。暂计算至2020年7月27日的逾期交房利息199361.7元。计算过程：以总房款795767元为基数，2015年5月31日至2020年7月27日期间，按照银行同期贷款利率分段计算的利息共计199361.7元，2015年5月31日至2015年6月27日期间贷款利率5.5%，利息为795767×（5.5%÷360）×28天=3404.1元；2015年6月28日至2015年8月25日期间贷款利率为5.25%，利息为95767×（5.25%÷360）×59天=6846.9元；2015年8月26日至2015年10月23日期间贷款利率5%，利息为795767×（5%÷360）×59天=6520.9元；2015年10月24日至2020年7月27日期间贷款利率4.75%，利息为795767×（4.75%÷360）×1739天=182589.8元；2.判令被告瑞赛投资公司支付自2015年5月31日至涉案房屋验收合格并符合交付条件之日止期间的逾期交房违约金。暂计算止本案起诉之日即2020年7月27日的逾期交房违约金为150002.1元,（795767X1‰×1885天=150002.1元)；3.确认被告与原告签订房屋时存在欺诈行为,原告对被告保留要求三倍惩罚性赔偿的权利；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2015年4月6日,原告向被告支付了10000元购房定金。2015年7月21日,原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》,将其开发的现房瑞景花园6-1-1103商品房销售给原告。合同对房屋情况、房屋价款、房屋交付条件及交付日期、付款形式及付款时间、各方违约责任、办理商品房权属登记等事项进行了明确约定。原告于2015年7月21日缴纳了首期房款235767元,剩余房款采用公积金贷款方式支付,原告依照合同约定按期履行了付款义务。2015年11月12日,被告向原告“交付”涉案商品房。天津市宝坻区公安消防支队,分别于2014年5月9日、2015年1月12日两次向被告下发《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》。天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队出具证明,证实被告瑞赛投资公司开发建设的瑞景花园小区项目1#、2#、3#、4#、5#、6#楼工程竣工验收不合格,也未在天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队办理《天津市建设工程竣工验收备案书》。被告瑞赛投资公司作为央企(中国航空工业集团有限公司的子公司北京瑞赛科技有限公司的子公司),本应有较好的信誉和资质,原告出于对被告作为央企的信任,而购买被告开发的房屋。但被告瑞赛投资公司在与原告签订合同时,故意隐瞒房屋消防不合格、竣工验收不合格的事实,将涉诉商品房现房卖予原告,属于欺诈行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条,原告保留要求被告赔偿原告房屋价款三倍的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”，相关法规也对此作出了规定。双方签订的商品房买卖合同第三条约定“商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用”。由此可见,竣工验收合格是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品,房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能,还要确保住房人的生命财产安全。本案中,截止原告起诉时,被告瑞赛投资公司向原告“交付”的房屋工程竣工验收仍未合格,仍未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,故被告交接的房屋仍不符合法定以及约定的交房条件,被告应承担逾期交房的违约责任。另外,天津市宝坻区人民法院、天津市第一中级人民法院、天津市高级人民法院在裁定书中,也确认了涉诉商品房存在消防不合格、工程竣工验收不合格、未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等问题,也确认了被告存在违法、违约行为。同时,被告为涉案房屋办理了《天津市房地产权证》。但根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料”。被告在房屋工程竣工验收不合格的情况下,在不符合房屋所有权初始登记的条件下,能把房产证办下来,让人实在难以理解，原告为了维护自己的合法权益，特提起民事诉讼。经审理查明：2015年4月6日，李立江为购买宝坻区南关大街东侧，广川路北侧瑞景花园6一1一1103房屋，向被告交纳了购房定金10000元。2015年7月21日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人瑞赛投资公司（以下简称甲方），买受人：李立江（以下简称乙方），第一条商品房座落在宝坻区南关大街东侧，广川路北侧瑞景花园6一1一1103，设计用途住宅，建筑面积97.13平方米；第二条，商品房每平方米价格为8192.80元，房屋总价款为795767元；第三条、商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用；第四条，乙方应于2015年7月26日前，一次性存入商品房首付款235767元，其余价款办理贷款；第五条，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第十一条，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同还约定了其他条款。同日，双方还签订了《补充合同》。2015年9月24日，李立江交纳了全部购房款及相关契税、维修基金。2015年11月12日，被告将涉诉房屋交付李立江，双方办理了房屋交接手续，李立江签字确认。李立江接受涉诉房屋后进行了装修并入住。现涉诉房屋已确权登记在李立江名下（房地产权证填发日期为2015年10月20日）。另查，瑞景花园小区项目1#、2#、3#、4#、5#、6#楼主要因建设工程竣工验收消防备案检查不合格致使工程竣工验收不合格，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。何时能够进行竣工验收、何时能够取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告仍不能确定。2016年10月21日，李德宝等110人（包括李立江）向本院提起民事诉讼，要求1.被告履行合同，按照约定的交楼标准对瑞景花园小区1、2、3、5号楼外墙使用外墙岩棉加高级弹性涂料，并要求被告在一个月内完成；2.被告履行合同，按照1、2、3、5号楼合同中约定的瑞景花园建筑位置示意图标准及2012宝坻建证申字0135号《建设工程规划许可证》对瑞景花园小区建设地下车位240个，并要求被告在半年内完成；3.被告按照天津市宝坻区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书要求对1、2、3、4、5、6号楼原告的商品房窗槛墙增高40公分，混凝土达到1.2米，即达到防火标准，并要求被告在一个月内完成。同时原告保留在增高施工过程中对原告造成损失要求被告赔偿的权利；4.确认被告违反合同第三条“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的约定，并保留要求被告支付违约金的权利。本院经审理后于2017年8月11日作出（2016）津0115民初9103号民事判决，李德宝等110人不服，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2018年5月23日作出（2017）津01民终7588号民事裁定，撤销本院（2016）津0115民初9103号民事判决，发回本院重审。后本院另行组成合议庭进行了审理，经审理后认为：虽然涉诉房屋取得了房屋产权证，但涉诉房屋竣工验收不合格，且宝坻区公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书亦证实涉诉房屋消防验收不合格。另外，被告亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。在上述情况下，被告交房行为，均不符合相关规定，被告确实存在违法交房行为。在此前提下，原告方要求被告继续履行合同，涉及到更换外墙保温材料、建设地下车位、按照宝坻区公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书要求进行整改等，相关诉讼请求中涉及的以上问题均系相关行政主管部门应履行的职责，应由相关行政主管部门按照有关规定向被告提出要求，并监督其进行整改，直至达到竣工验收标准。因此，上述问题均应在竣工验收环节予以解决，不属于民事案件受案范围。至于原告请求确认被告在没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》和没有竣工验收情况下即交付房屋属违约行为的主张，本裁定前文已予以确认，但其不属于法律意义上的诉讼请求，亦不符合起诉条件。故裁定驳回李德宝等110人的起诉。并作出了（2018）津0115民初5696号民事裁定书。后李德宝等110人不服该民事裁定，向天津市第一中级法院提起上诉，2019年5月17日，该院下发了（2019）津01民终1838号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。后因李德宝等110人不服上述民事裁定，向天津市高级人民法院申请再审，2019年10月28日，该院作出（2019）津民申1538号民事裁定书，驳回李德宝等110人的再审申请。诉讼中，经本院向李立江释明，因被告所交付的房屋未竣工验收合格，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，是否同意解除合同，李立江明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。双方对以下事实存在争议：原告主张房屋竣工验收合格是房屋交付的唯一条件，被告虽然在2015年11月12日将涉诉房屋交付原告，但双方在涉诉房屋交接手续时，交接单没有房屋验收合格证和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因此被告在签订合同前已经明知涉诉房屋存在消防不合格、验收不合格的事实，且没有履行告知义务，将涉诉房屋出卖原告，构成欺诈。虽然房屋交付时间是在合同签订时间之前，但涉诉房屋买卖合同是被告提供的格式合同，应由被告承担不利后果，不存在不能履行情况。被告主张涉诉房屋主体质量没有问题，其他配套设施也是合格的。同时被告已按照约定将涉诉房屋事实交付了原告，且原告已经办理了房屋产权证，故被告不存在违约行为，也不构成欺诈。涉诉房屋没有竣工验收合格、没有《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况应属于行政上的管理行为，接受行政处罚，不属于民事诉讼范围。同时房屋交付时间是在合同签订时间之前，是不能履行的日期，是无效的，原告诉讼请求计算的开始时间没有事实依据。同时被告于2016年4月曾要求对涉诉房屋所在的瑞景花园小区的消防问题进行整改，对此双方多次进行沟通，因该小区大部分业主拒绝整改，不予配合，导致不能完成消防整改。本院经审查认为，民事诉讼解决的是公民、法人、其他组织之间因财产关系和人身关系产生的纠纷。本案中，虽然涉诉房屋取得了房屋产权证，但被告瑞赛投资公司对涉诉商品房未办理《天津市建设工程竣工验收备案书》，且宝坻区建设工程质量安全监督管理支队出具证明证实涉诉房屋竣工验收不合格，宝坻区公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书亦证实涉诉房屋消防验收不合格。另外，瑞赛投资公司亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。在上述情况下，被告瑞赛投资公司交房行为，均不符合相关规定，上述问题均系相关行政主管部门应履行的职责，应由相关行政主管部门按照有关规定向被告提出要求，并监督其进行整改，直至达到竣工验收标准。因此上述问题均应在竣工验收环节予以解决，涉诉房屋没有竣工验收合格、没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》应属于行政上的管理行为，不属于民事诉讼范围。综上所述，李立江在涉诉房屋消防验收不合格、未经竣工验收的情形下要求瑞赛投资公司支付逾期交房的利息及违约金的主张，亦不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李立江的起诉。案件受理费6541元（原告已交纳），退还原告李立江。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  李会民人民陪审员  张长利二〇二〇年十一月十日书 记 员  李 爽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。