辽宁省宽甸满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0624执异172号 异议人（案外人）：杨毅，男，1973年4月29日出生，住宽甸满族自治县。 异议人（案外人）：孙海英，女，1976年1月23日出生，住宽甸满族自治县。 申请执行人：大连明鑫建设有限公司，住所地：辽宁省庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，系辽宁兴达律师事务所律师。 被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。 本院在执行申请执行人大连明鑫建设有限公司（以下简称“明鑫公司”）与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称“金远公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人杨毅、孙海英对本院查封被执行人宽甸金远房地产开发有限公司的宽甸镇宽甸××自治县××魅力城小区××、××、××、××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人称，宽甸县法院（2016）辽0624执1463号执行裁定书，在执行被执行人金远公司过程中，异议人对法院查封××、××、××、××号房屋的执行行为不服，故提出异议。上述四套房屋异议人与被执行人金远公司于2014年6月17日签订《商品房买卖合同》，该四套房屋异议人于2013年7月11日支付全部购房款分别为：55.6172万元、51.8201万元、56.1252万元、56.1252万元，四套房屋均已交付异议人占有，2014年7月21日在宽甸房地产管理处登记备案。本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述规定，购房人作为消费者支付了全部购房款后，对房屋享有的权利要优先于建筑工程承包人的法定优先受偿权。异议人与被执行人签订合法有效的上述四套房屋买卖合同的时间及支付全部购房款时间早于查封时间，异议人并实际占有涉案四套房屋，且进行了备案登记。异议人作为消费者支付了全部购房款后，对房屋享有的权利要优先于申请执行人的优先受偿权。综上，请求宽甸县法院解除对涉案四套房屋的查封。 案外人杨毅、孙海英为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、（2016）辽0624执1463号执行裁定书；2、（2016）辽0624执1463号查封公告；3、538号商品房买卖合同及收款收据；4、539号商品房买卖合同及收款收据；5、540号商品房买卖合同及收款收据；6、541号商品房买卖合同及收款收据。 申请执行人大连明鑫建设有限公司辩称，申请执行人依据丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，对涉案房屋享有优先受偿权。经申请，宽甸县人民法院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书查封了涉案房屋。涉案房屋虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有一定的物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系之中，对此，最高人民法院（2019）最高法民申3875号民事裁定书已然确认。而申请执行人在涉案房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，其性质属于优先权，在顺位上优于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的登记备案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个条件，但该规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除向申请执行人这样的享有工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。就本案而言，异议人在宽甸镇魅力城小区同时购买四套房屋，并非用于自己居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应当驳回异议人的异议请求。 申请执行人明鑫公司向本院提交以下证据：（2014）丹民一初字第00024号民事判决书。 被执行人金远公司未予答辩。 本院审查查明，异议人杨毅于2013年7月11日向被执行人金远公司交纳4套房屋的购房款。于2014年6月17日与被执行人金远公司签订538号、539号、540号、541号4份《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸××自治县××魅力城小区××、××、××、××号房屋，即涉案房屋。同年7月21日该涉案房屋在宽甸房地产交易所备案登记。 另查，2014年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，判决申请执行人大连明鑫建设有限公司对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或者拍卖价款的权利。2019年3月29日本院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县魅力城小区包含涉案房屋在内的142套住宅。同年4月8日本院作出（2016）辽0624执1463号查封公告。执行中，异议人以“案外人购买的涉案房屋已办理备案登记，案外人对涉案房屋享有合法权利”为由向本院提出执行异议，并向本院提供了（2016）辽0624执1463号执行裁定书、商品房买卖合同及收款收据等证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本规定第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽案外人杨毅、孙海英与被执行人金远公司签订商品房买卖合同的时间早于本院查封的时间，且已支付涉案房屋的全部价款，但案外人在本小区共购买4套房屋，不符合所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋之规定。综上，案外人杨毅、孙海英提出的异议请求及理由不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人杨毅、孙海英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宽甸满族自治县人民法院提起诉讼。 审判长 叶 青 审判员 李核* 审判员 凌名星 二〇二〇年十一月十日 法官助理李晓宇 书记员刘英梅