浙江省缙云县人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)浙1122民初753号之一 原告：吕崇俊，男，1964年9月7日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告：吕金芬，女，1969年7月13日出生，汉族，住浙江省缙云县。 以上两原告委托诉讼代理人：周跃，浙江丽大律师事务所律师。 原告：吕昕，男，1989年1月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：钭丽芬，女，1965年1月9日出生，汉族，住浙江省缙云县，系原告吕昕之母。 被告：李必强，男，1950年10月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：郑喜兰，女，1957年1月13日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：李碧仙，女，1948年11月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：李会仙，女，1956年4月13日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 第三人：李碧云，女，1958年10月9日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：李仙玉，女，1965年1月20日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告吕崇俊、吕金芬、吕昕与被告李必强、郑喜兰、第三人李碧仙、李会仙、李碧云、李仙玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因李必强下落不明，于2020年3月31日转为普通程序审理。2020年6月22日，第三人李碧仙、李会仙、李碧云、李仙玉认为与本案有利害关系，申请参加诉讼，本院予以准许。2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告吕崇俊、吕金芬的委托诉讼代理人周跃，原告吕昕的委托诉讼代理人钭丽芬，第三人李碧仙、李会仙、李碧云、李仙玉到庭参加诉讼。被告李必强、郑喜兰经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕崇俊、吕金芬、吕昕向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋卖契》、《补充协议》有效；2.判令被告李必强、郑喜兰赔偿三原告购房损失3710000元；3.本案的诉讼费和保全费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：1.确认《房屋卖契》、《补充协议》有效，并解除房屋买卖合同；2.判令两被告赔偿三原告购房损失3710000元。事实与理由：两被告是夫妻关系。2012年4月28日，被告李必强向原告吕金芬借款500000元，因无力偿还债务，将其坐落在缙云县五云街道上名山村100号自有的老房屋出卖给三原告，以抵偿其中450000元的借款。2012年9月6日，双方签订了《房屋卖契》及《补充协议》并附有房屋位置结构示意图。卖房协议约定，李必强将自有房屋五云街道上名山村100号作价450000元出卖给三原告，出卖房屋包括：两层高的土木结构房屋三间和中堂，一层高披檐屋二小间，一层高水泥板结构房屋二间，回廊、天井、菜园内宅基地等，房屋面积计280平方米，扣除公用面积后计265平方米。2019年11月18日，缙云县人民政府发布了(2019)第3、4号征地房屋补偿公告，案涉房屋被缙云县人民政府五云街道办事处征收拆迁。被告李必强、郑喜兰不顾房屋已出卖的既定事实，将拆迁安置补偿权益占为己有，给原告造成了巨大损失。原告购买的房屋经过多年已大幅升值，按照目前同地段同类型房屋市场价值达3710000元（265平方米×14000元/平方米）。由于被告单方面原因，给原告造成的购房损失3710000元应当全部由被告赔偿。 原告吕崇俊、吕金芬、吕昕为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《房屋卖契》、《补充协议》原件各一份，待证涉案房屋由李必强所有，2012年9月6日李必强将涉案房屋作价450000元卖给三原告的事实； 2.房屋结构图复印件一份，待证涉案房屋的四至情况； 3.借条复印件一张、银行转账记录原件一份，待证2012年4月28日，李必强向原告吕金芬借款500000元，月利率2.5%，借期10天的事实； 4.结婚申请书复印件一份，待证被告李必强、郑喜兰是夫妻的事实； 5.缙云县人民法院（2014）丽缙民初字第316号民事判决书、丽水市中级人民法院（2014）浙丽民终字第358号民事判决书复印件各一份，待证涉案房屋于1951年土改时，以李子生为户主，家庭成员赵春莲、丁彩英、李必强、李碧仙参加土改时分得，未进行分家析产，第三人无继承权的事实； 6.原告代理人向李某2制作的调查笔录原件一份，待证李必强并非偷偷将涉案房屋出卖给三原告，李某2的房子也是祖遗，是给儿子的，女儿不会出来要求分财产的事实； 7.申请证人李某1出庭作证，待证李必强将涉案房屋出卖给三原告的事实。证人陈述称，证人与李必强系同村，与三原告是亲戚关系。案外人吕崇义也是证人亲戚，吕崇义问证人李必强房子的情况，证人就带吕崇义去看了李必强房屋。后来李必强因房屋的事情叫证人一起去上交岭仪表厂签字，刚开始证人是不同意去，李必强称那边也是亲戚，证人就去了。证人只是在仪表厂二楼签了字，具体情况不清楚。 被告李必强未作答辩，亦未向法院提供证据。 被告郑喜兰书面答辩称，被告与三原告不认识，未见过面。三原告与李必强签订的房屋买卖合同，被告未参与，不知情也没有签过字，也从未听李必强说起过。李必强因办厂负债，2012年9月失踪留下一封遗书后至今生死不明。遗书写了因欠高利贷，被迫签下了房屋买卖合同。李必强借来的钱未使用到家庭开支，也未收到过三原告的购房款，被告和李必强一直是在外面租房子住。请法院依法驳回三原告对被告的诉请。 第三人李碧仙、李会仙、李碧云、李仙玉共同陈述称，三原告与李必强间的房屋买卖侵害了四第三人的权益。四第三人和李必强均是李子生和丁彩英的子女，涉案房屋产权属于李子生和丁彩英所有。父亲李子生于1999年10月去世，母亲丁彩英于2010年8月去世。父母亲在世时未立过遗嘱，也没有对产权进行过分割，四第三人有法定继承权。李必强出卖房屋时，四第三人均不知情。涉案房屋一直是四第三人共同管理和修缮，自2012年9月6日李必强被迫将房屋卖给三原告至今，三原告从未向四第三人主张。李必强与三原告房屋买卖无效，四第三人已办好了拆迁手续，请法院依法驳回原告的诉请。 被告郑喜兰、第三人李碧仙、李会仙、李碧云、李仙玉为支持其辩称、述称的事实，共同向本院提交了如下证据材料： 1.李仙玉等户四合院现状平面图复印件一份，待证涉案房屋的平面图结构； 2.2014年6月25日拍摄的照片9张，待证涉案房屋在2014年时已有很多地方倒塌，需要修缮的事实； 3.丁谓明、丁文汉出具的证明、收条、收款收据原件各一份、材料清单原件六张，待证四第三人共同出钱对涉案房屋进行管理、修缮的事实； 4.协议书、房屋析产协议书复印件各一张，待证涉案房屋经四第三人和李必强协商，五人一致同意按每人五分之一份额分割产权的事实； 5.被征收房屋估价表、被征收房屋附属物补偿估价表、房屋征收确权公示表复印件各一份，待证涉案房屋被征收的事实； 6.李必强的遗书、账目清单原件各一份，待证李必强将房屋抵给三原告的协议无效，欠吕崇义等人的大部份借款都已归还的事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，第三人经质证，对证据1应认定为无效，侵害了四第三人权利；对证据2三性均无异议；对证据3第三人不清楚，真实性没有办法确认；对证据4真实性无异议，但俩被告现已离婚；对证据5三性均无异议；对证据6真实性有异议，李某2名山房屋拆迁也分给女儿部分权益，且男女均有同等的继承权；证据7真实性有异议，涉案房屋四第三人均有份额，且四第三人均对房屋进行了管理和修缮，原告未占有过房屋亦未对房屋进行管理。对被告郑喜兰、四第三人提供的证据，原告经质证，对证据1三性均无异议；对证据2真实性有异议，无法证明拍摄的就是涉案房屋；证据3四第三人有修缮过涉案房屋，但修缮只是为了拆迁；证据4郑喜兰与李必强已离婚，郑喜兰无权代表李必强签字，四第三人应先对涉案房屋分家析产再进行继承；证据5三性均无异议；证据6真实性没有办法查证。本院经审查认为，原告提供的证据1能证明被告李必强将涉案房屋抵给三原告的事实，予以认定；证据2能证明涉案房屋的结构，予以认定；证据3能证明李必强向原告吕金芬借款，并约定借期和利息的事实，予以认定；证据4能证明俩被告原系夫妻关系的事实，予以认定；证据5能证明四第三人要求分割涉案房屋起诉至本院，对一审判决不服上诉中院，中院维持一审判决，以及涉案房屋的具体情况，予以认定；证据6证人李某2未出庭作证，证据形式不合法，故对李某2提供的证言不予认定；证据7能证明被告李必强将涉案房屋抵给三原告的事实，予以认定。被告郑喜兰、四第三人提供的证据1能证明涉案房屋的情况，予以认定；证据2无法证实拍摄地点是涉案房屋，不予认定；证据3能证明四第三人曾对房屋进行修缮的事实，予以认定；证据4能证明四第三人和被告郑喜兰代李必强协商将涉案房屋份额进行平均分配，四第三人和李必强每人五分之一的事实，予以认定；证据5能证明涉案房屋已被征收，已进行了公示，评估公司对被涉案房屋进行了估价等事实，予以认定；证据6真实性无法查证，不予认定。 根据当事人陈述、答辩和经审查确认的有效证据，本院认定本案法律事实如下：原告吕崇俊、吕金芬系兄妹关系，原告吕昕与吕崇俊、吕金芬系叔、姑关系。俩被告原系夫妻关系，2017年12月28日，经法院判决离婚。案外人李子生，丁彩英（现两人均已亡故）共生育一子四女，儿子李必强、长女李碧仙、次女李会仙、三女李碧云、四女李仙玉。涉案房屋坐落于缙云县××街道××村××号，房屋三间为土木结构，系四合院结构房屋中的部分房间，缙字第00450号《浙江省缙云县（市）土地房产所有证》记载“坐落：上名山；种类：楼，间数：贰，地基四至：东园南连保西云春北天井；种类：平，间数：壹，地基四至：东天井南焕林西桂松北仲钟”。该三间房屋系1951年土改时期，以李子生为户主，家庭成员为赵春莲、丁彩英、李必强、李碧仙参加土改所分得。 2012年4月28日，李必强向吕金芬出具借条一张，借条载明：“今向本县吕金芬同志手借到人民币伍拾万元正（500000元），借期为10天，月利率为2.5%。此据。”同日，吕昕通过建设银行账号6222××××0763将480000元款项转账至缙云县强盛再生轮胎厂账号3300××××1226，缙云县强盛再生轮胎厂经营者系李必强，现已被注销。因被告李必强未按约履行还款义务，2012年9月6日，李必强与三原告签订《房屋卖契》，约定：李必强将其所有的坐落于本村溪沿道坛的祖遗房产，房屋叁间、回廊壹间、公用房占有的成份房屋、菜园内宅基地内的简易房贰间及空基，上至椽头瓦片，下至基地碎石一概在内转给三原告作为其名下产业，房价计450000元，当即产款两清。同日，李必强与三原告又签订《补充协议》一份，协议约定：若三原告需拆建，必须于2012年12月30日后方可进行，若李必强在2012年12月30日前想收回房产，三原告同意李必强退回原有房价及利息，共计500000元后，原卖契作废；卖契于2012年12月30日生效。李某1在《房屋卖契》及《补充协议》的中人处签字捺印。签订协议后，三原告并未实际占有、使用涉案房屋。 2014年3月14日，四第三人作为原告向本院起诉，要求分割涉案房屋，立案案由是分家析产。李必强为被告、吕崇俊、吕金芬、吕昕作为本案的第三人参加诉讼。本院于2014年9月1日作出（2014）丽缙民初字第316号民事判决书，认为第三人无法证明涉案房屋的合法权源，判决驳回四第三人的诉讼请求。四第三人不服向丽水市中级人民法院提出上诉，丽水市中级人民法院于2015年3月9日作出（2014）浙丽民终字第358号民事判决书，认为四第三人是因对李子生、丁彩英的遗产要求继承而产生的诉讼，基础法律关系是继承。李子生、赵春莲、丁彩英、李必强、李碧仙对涉案房屋均享有份额，四第三人要求分割涉案房屋应先进行分家析产，然后再基于继承关系确定各方所享有的份额。判决驳回上诉，维持原判。 2020年1月3日，缙云县人民政府五云街道办事处、缙云县自然资源和规划局对涉案房屋确权公示，被征收人为李仙玉户，户口所在地城北乡奇龙山，系非名山村村民。涉案房屋共有三处：第一处房屋建于60年代为土木结构，用途为住宅，层数2层，建筑占地面积94.55平方米，第1层建筑面积94.55平方米、第2层建筑面积86.145平方米，共计建筑面积180.7平方米予以确认补偿安置。天井面积22.0075平方米按土地征用标准予以补偿；第二处房屋建于1997年为水泥砖结构，用途为住宅，层数1层，建筑占地面积79.21平方米，建筑面积79.21平方米没收作价回购（回购价格按建筑面积250元/平方米的标准计算，并补交35元/平方米的市政基础设施配套费，在签订协议时一并交纳）后予以补偿安置；第三处房屋建于1995年为条石结构，用途为附属用房，层数1层，建筑占地面积15.04平方米，建筑面积15.04平方米予以确认补偿安置。涉案房屋合计建筑面积为274.95平方米，超建筑面积5.38平方米按重置价结合成新的30%给予自行补贴。2020年3月2日，郑喜兰代李必强与四第三人签订《协议书》一份，将涉案房屋平均分，每人五分之一，并签字确认。2020年3月6日，四第三人及郑喜兰代李必强签订《房屋析产协议书》一份，确认合法建筑面积274.95平方米，上浮面积112.94平方米，李仙玉户析得合法建筑面积95.43平方米，上浮面积36.14平方米；李碧仙、李会仙、李碧云户均析得合法建筑面积41.51平方米，上浮面积18.07平方米；李必强户析得合法建筑面积54.99平方米，上浮面积22.59平方米。 另查明，上名山村、下名山村、洋泉村三个行政村合并成名山村。涉案房屋所在地块原在上名山村，因建设三期城防工程项目于2002年被征收，土地征用款共计1529049元，于2003年3月6日由缙云县土地储备中心转账至上名山村工商银行帐号（291********）。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖双方应具有有价转移房屋产权的真实意思表示。在款项履行期届满后，三原告与被告李必强签订《房屋卖契》，同时又签订“若甲方（李必强）在公历2012年12月30日前，想收回原有房产，乙方（吕崇俊、吕金芬、吕昕）同意甲方退回原有房价及利息，共计人民币伍拾万元整后，原卖契作废”的《补充协议》，该份协议将李必强的还款期限延长至2012年12月30日前，就协议的本意而言，三原告是以该房屋作为实现债权的保障，该房屋成为李必强于2012年12月30日前履行还款义务的一种保证，李必强本意也并非出售房屋。与房屋买卖合同法律关系中出卖人终局性的将房屋所有权转移给买受人不同。由此，应认定双方所签的《房屋卖契》、《补充协议》名为房屋买卖实为借款担保，双方间仍是借贷民事法律关系。三原告要求确认与被告李必强间的房屋买卖关系成立，与法院认定的法律关系不一致。经法院释明，三原告仍坚持其诉讼请求不予变更，应当裁定驳回三原告的起诉。被告李必强、郑喜兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席判决。综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，裁定如下： 驳回原告吕崇俊、吕金芬、吕昕的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  柳 敏 人民陪审员  陈永杰 人民陪审员  陈银楷 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  胡高丽 附：裁判文书适用法律条文依据 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。