浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5641号原告：金华东，男，1978年6月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：孙奇峰，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。被告：江玲瑛，女，1977年11月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：杨新兵，男，1975年1月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：刘荣辉，男，1969年4月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：胡宏，男，1970年12月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。上述四被告共同委托诉讼代理人：商树祥、孙金浩，浙江近山律师事务所律师。原告金华东与被告江玲瑛、杨新兵、刘荣辉、胡宏房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年7月20日立案受理。依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行审理。原告金华东及其委托诉讼代理人孙奇峰，四被告的共同委托诉讼代理人商树祥、孙金浩均到庭参加诉讼。本案经双方当事人申请庭外和解15天。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告江玲瑛于2019年10月15日签订的《商业用房租赁合同》于2020年5月12日解除。二、被告支付拖欠的租金80166.5元（计至2020年5月11日）。三、被告支付2020年5月12日至2020年5月26日的占有使用费9166.7元。四、被告支付租赁期间由我方代缴的水费104.55元。五、被告支付租赁期间由我方代缴的电费4914.67元。六、被告支付租赁期间由我方代缴的物业费2423元。七、被告支付为堆放被告物品至被告实际处理完毕日产生的承租费用（暂截止至2020年8月21日为6000元）。八、被告支付原告为搬运被告物品产生的搬运费用3000元。九、被告支付我方逾期交款的滞纳金及违约金50000元。十、确认被告已缴纳的1万元押金直接用于抵扣结算上述原告主张的费用。十一、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求要求被告尽快搬离并支付承租费用。同时明确诉讼请求第二项租金为2019年11月15日至2020年5月11日扣除已支付28000元的租金，明确诉讼请求第四、五、六项水费期间为2020年3月4日至2020年4月4日，电费期间为2020年1月至5月，物业费期间为2019年11月至2020年5月，明确诉讼请求第七项的承租费用自2020年5月22日至2020年8月21日，每季度6000元。事实与理由：原告和被告江玲瑛于2019年10月15日签订《商业用房租赁合同》一份，约定原告将位于越城区××路××号××号商业用房出租给被告江玲瑛做营业房使用，租赁期三年，自2019年11月15日至2022年11月14日。其中第一年租金为人民币165000元，于合同签订日支付55000元，2020年2月14日支付当年剩余租金110000元。四被告系合伙经营涉案营业房。合同签订后，原告按约将出租房交付被告，然被告仅支付押金10000元和租金28000元后未再支付余款，期间长期拖欠水电以及物业费用，已构成违约。经原告多次催告，被告于2020年4月下旬共同出具《承兑书》一份，承诺将于2020年4月30日内先支付3万元租金，否则自愿放弃租赁，店内一切物品抵房租，然始终未履行。遂原告于2020年5月12日委托律师出具并邮寄律师函一份，并于同日微信通知被告江玲瑛、杨新兵，要求解除涉案《商业用房租赁合同》，并主张相关损失。被告收到函件后未履行函告的相关事项，对涉案合同履行一事亦不予协商处理。为避免扩大损失，原告无奈自费委托相关搬运人员腾空涉案租赁房屋，并向第三方租赁位于龙湾府36幢104室用于堆放被告遗留物品。截止今日，被告仍未履行剩余付款义务，亦未处置相关物品，给原告造成了极大损失，为维护原告合法权益，遂起诉，望判如所请。四被告共同答辩称，一、被告同意解除合同。二、原告违反合同约定在先。原告于2020年4月25日将涉案房屋进行锁门并实际控制，使被告对涉案标的没有实际支配、控制的权利，根据合同法第21条规定，原告应当保证租赁期间被告对标的物使用收益的权利，原告违反合同约定，应当据约定向被告支付5万元的违约金，且2020年4月25日之后的租金也不应当由被告承担。被告使用期间产生的租金共计97777元，被告累计支付租金38000元，尚欠59777元。三、被告不应支付违约金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，被告没有承担违约责任的义务。四、被告主张租金应当减免两个月。根据指导意见第二条规定，被告所欠房租属于依法可以减免的情形。五、原告诉讼请求第七、八项没有依据，不应予以支持。被告仅仅知道物品被运走，运到何处均不知晓，法律、合同并没有赋予原告该项权利，该费用不应当由被告承担。综上，请求法院充分考量被告的履行能力与案件的实际情形酌情判决。经审理查明，2019年10月15日，原告（甲方）与被告江玲瑛（乙方）签订《商业用房租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区××路××＃××＃商业用房出租给乙方做营业房使用，租期为三年，自2019年11月15日至2022年11月14日。本合同约定的租金均不含税，即租金所得税或开票涉及的税费由乙方承担，乙方支付租金以收据为准，如乙方未能按时支付租金按违约处理，第一年租期为2019年11月15日到2020年8月14日止，租金为165000元，合同签订日起先付55000元，2020年2月14日支付剩下租金110000元。房屋押金10000元不计息，在签订本合同当日，由乙方向甲方缴纳，待本合同期满，乙方结清租赁期内应承担的费用并将营业执照和税务登记地址从该房屋移出，在归还钥匙时由甲方一次性退还给乙方（若乙方有逾期，甲乙双方同意按本合同第十条条款执行）。租金按现金方式给付，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的百分之三收取滞纳金。房屋的装饰、装潢无偿归甲方所有。甲方有权拒绝乙方任何要求。如甲方要求恢复房屋原状乙方应予以恢复。租赁期间，实际使用经营所产生的所有费用应由乙方自行承担（包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用）并按时如期缴纳。甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为5万元，同时甲方有权收回房屋，并有权拒绝乙方的任何要求。双方还约定了其他合同内容。合同签订后，被告已支付租金28000元及押金10000元。后四被告出具承诺书1份，载明欠房租现金137000元，承诺在2020年4月30日前付30000元，如未能按时付清，愿意承担一切法律责任，并自愿放弃租赁店内一切物品抵房租。2020年5月12日，原告通过微信向被告江玲瑛、杨新兵发送律师函一份，要求解除涉案房屋租赁合同并支付拖欠的租金、水电费及违约金等。同日，原告向被告江玲瑛、杨新兵邮寄书面律师函，被告方已于2020年5月13日收到该函件。另查明，2020年1月至5月，涉案房屋产生电费合计4914.67元。2020年3月4日至4月4日，涉案房屋共计产生水费104.55元。2020年11月1日至2020年5月31日涉案房屋物业费为2423元。原告已支付上述费用。2020年5月26日，原告将被告位于涉案房屋的物品搬离，支出搬运费3000元，同时原告租赁龙湾府36幢104室房屋堆放被告物品，合同约定每月租金2000元，原告已支付2020年5月22日至2020年8月21日的租金6000元。以上事实由原告提交的商业用房租赁合同1份、不动产权证复印件1份、承兑书1份、律师函1份、微信聊天记录1组、订单详情打印件1份、邮政快递投递情况打印件1份、发票5份、微信聊天记录打印件1组、催缴电费通知单2份、水费缴纳单1份、微信聊天记录打印件1份、催交水费通知单2份、物业费收款收据复印件1份、搬运费收据1份、交款明细打印件1份、房屋租赁合同1份、交款明细打印件1份、租金收据1份、照片1组、视频1份、产权证1份，被告提交的合作协议1份及原、被告的庭审陈述予以证实。被告提交的设备清单1份、购买清单15份、发票1份，与本案审理内容不具关联性，本院在本案中不予认定。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，应属合法有效，合同签订方应按合同约定内容全面履行自己的合同义务。关于原告的各项诉请，本院评析如下：一、关于解除合同。本案中被告未按约支付租金，已构成违约，作为守约方的原告有权要求解除合同，解除时间为解除意思到达被告处，即被告收到原告律师函之日2020年5月12日。二、关于支付租金和占有使用费。对于被告认为其因疫情原因无法正常营业，应当减免两个月租金的意见，本院认为，双方合同于2020年10月15日签订，涉案房屋作为经营饭店使用，确实遭受了因疫情导致承租人未能享受居住利益的情形，考虑本案的实际情况，本院酌情考虑减免一个月租金，根据双方庭审陈述，又因2020年4月25日原告将房屋加锁，虽原告认为其在锁门前经过被告同意，但并未提供证据证实，被告亦未认可，后原告又于2020年5月26日将涉案房屋内的物品搬离，可见涉案房屋2020年4月25日至2020年5月26日期间已属于原告实际控制，故本院支持租金期间为2019年11月15日至2020年4月25日，经核算共计163天租金为97800元，扣除减免的一个月租金18000元及已交租金28000元，被告尚应支付租金为51800元。根据上文评析，对于原告主张2020年5月12日至2020年5月26日的占有使用费，本院不予支持。三、关于支付水费、电费、物业费。根据原告提交的证据，本院对水电费依法予以支持。因双方合同于2020年5月12日解除，故物业费按比例支持2116元。四、关于搬离物品及堆放物品产生的承租费用、搬运费用。根据原告提交的证据，确实存在原告将被告物品搬离涉案房屋并另行堆放的情形，被告对该节事实亦予以认可，又因堆放于龙湾府36幢104室的物品系被告所有，现原告同意被告搬离，而双方合同已解除，被告应予搬离，本院对原告要求被告搬离的该项诉请予以支持。搬运费及承租费系原告为免损失扩大的合理支出，搬运费3000元金额合理，本院依法予以支持。堆放物品产生的承租费用，根据原告提交的产权证载明租赁房屋面积达200余平方米，被告物品实际占用面积较少，本院酌情考虑承租费用为800元/月，时间为自2020年5月26日起至实际搬离之日止。五、关于逾期付款的滞纳金及违约金。双方合同约定，“租金按现金方式给付，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的百分之三收取滞纳金”，“甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为5万元”，本案中，疫情发生之前被告逾期付款的违约行为已存在，对于被告认为其可免除违约责任的意见本院不予采纳，根据原告的实际损失及本案的违约情形，本院酌情确定被告应承担违约金20000元。根据原告主张，为免诉累，对于被告已缴纳的押金10000元本院在被告应付款项中予以扣减。关于被告认为其存在装修、设备损失，其可另行主张，本院对其评估鉴定申请亦不在本案中处理。对于四被告认为其内部系合伙关系应按比例承担责任的意见，本院认为内部约定与原告无关，对该项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告金华东与被告江玲瑛2019年10月15日签订的《商业用房租赁合同》于2020年5月12日解除；被告江玲瑛、杨新兵、刘荣辉、胡宏应于本判决生效之日起三十日支付给原告金华东租金51800元、水费104.55元、电费4914.67元、物业费2116元、搬运费3000元、违约金20000元，以上合计81935.22元，扣除押金10000元，尚应支付人民币71935.22元；被告江玲瑛、杨新兵、刘荣辉、胡宏应于本判决生效之日起三十日搬离位于绍兴市××幢××室房屋内属于被告的物品，并支付自2020年5月26日至实际搬离之日止按800元／月计算的承租费用；驳回原告金华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取1608元，由原告金华东负担781元，被告江玲瑛、杨新兵、刘荣辉、胡宏负担827元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 冯 青二〇二〇年十一月四日书记员 严叶萍?附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。??