四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终15127号 上诉人（原审原告）：余辉，男，1979年12月8日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：袁成鑫，四川博深律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川多元德泰置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大北街一巷**工行综合大楼。 法定代表人：徐增章，总经理。 委托诉讼代理人：李楠，四川致高律师事务所律师。 上诉人余辉因与被上诉人四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初2436号等民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。上本案现已审理终结。 余辉上诉请求：一、撤销原判，改判支持余辉的全部一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由多元德泰公司承担。 事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。 余辉与多元德泰公司签订的《商品房预售合同中约定多元德泰公司应于商品房交付之日起360日内将房屋所有权证书交付给余辉，根据双方签订的购房合同约定，如多元德泰公司延期办理产权登记给余辉造成的损失由多元德泰公司承担。合同签订后，余辉按约定足额支付了购房款办证证应交纳的相关税费。但多元德泰公司因自身资金的原因至今未办理相关权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，可以按照已经付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而一审法院主观意见的酌情认定多元德泰公司应承担的违约金按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，是违背法律规定的，属认定事实不清楚，适用法律错误。 二、一审法院判决余辉承担部分诉讼费不符合法律规定。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，本次诉讼是由多元德泰公司造成的，因此一审判决也确认多元德泰公司败诉。因此，一审诉讼费及二审诉讼费均应当由多元德泰公司负担。 在庭审中，余辉补充上诉意见：本案双方签订的合同是合法有效的，原审法院确定多元德泰公司没有按照合同约定为余辉办理不动产权证。本案的焦点在于违约损失的认定上，案涉商场三楼看似在经营，但应当返的租金并未收到。根据物权法的规定，房屋虽已交付，但由于多元德泰公司违约，余辉只获得了房屋的占有权和使用权，侵害了余辉的收益权。商品房也是一种商品，价格完全收市场因素决定，余辉至今不能获取收益与多元德泰公司侵权有直接的因果关系。且存在精神损失，很多人都在等待办理产权证。且存在维权费用的损失。多元德泰公司不守诚信，拖欠相关费用，隐瞒真相，一直未将业主缴纳的办证费用交付相关部门，该费用至今下落不明。与多元德泰公司的关联公司共同给业主造成了租金的损失。二审中，余辉明确：未针对购房发票交付的问题提出上诉。 多元德泰公司发表答辩意见称：一、本案是基于商品房买卖合同履行及相应违约的情形，与物权侵权及委托经营管理问题不予答辩。二、根据合同，合同未约定违约金条款，从本案基本事实看，多元德泰公司确实存在逾期办证的行为，因此多元德泰公司也同意依法承担赔偿责任。余辉依据商品房买卖合同司法解释的规定仅是可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即6.65%为标准进行计算，一审判决是综合全案考虑，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金利息并无不当。二、关于期限的问题，一审判决综合全案认定，从商品房买卖合同中约定的承担赔偿损失的时间节点开始计算并无不当。三、余辉陈述的损失问题，多元德泰公司认为双方定力合同时对于损失是可以预期的，而其他损失或商铺损失与本案无关，可以另行主张。 余辉向一审法院起诉请求：1、判令多元德泰公司为余辉办理房屋权属转移登记，并将房屋权属证书和购房发票交付给余辉；2、多元德泰公司向余辉支付延期办理产权登记给余辉造成的损失，从逾期之日2014年12月26日至多元德泰公司向余辉交付房屋权属证书止（利率按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按中国人民银行公布的贷款利率150%计）。 原审法院经审理认定事实如下： 刘春、余辉与多元德泰公司于2011年10月16日签订了《商品房买卖合同》，约定余辉（买受人）购买多元德泰公司（出卖人）开发的位于成都市新都区。多元德泰公司应当在2013年12月31日前向刘春、余辉交付商品房。第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”合同附件八《补充协议》其中补充约定刘春、余辉在签订合同当日支付购房总价款的100%，金额146767元。合同中，双方并对其他事项作了详细约定。 上述合同签订后，刘春、余辉按合同约定的方式向多元德泰公司支付全部购房款146767元。2013年12月18日，多元德泰公司通知刘春、余辉于2014年1月4日收房。2014年5月19日，刘春、余辉收房时向多元德泰公司支付了面积差额款4403元，多元德泰公司并代收了契税、维修资金等费用。但之后多元德泰公司未按合同约定的期限协助为刘春、余辉办理产权登记。 另查明，买受人刘春与余辉共同购买了案涉房屋，两人于2015年5月5日协议离婚，《离婚协议书》中关于财产分割一项明确载明“位于成都市新都区住房，合同签约备案号：1292312，经协商此房归男方所有。” 以上事实当事人没有异议，有余辉提交的《商品房买卖合同》、收据、收房通知书、入住手续等证据在卷佐证，原审法院予以确认。 原审法院认为，刘春、余辉与多元德泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，刘春、余辉已按合同约定完全履行其义务，而多元德泰公司却未按合同约定协助为刘春、余辉办理房屋产权登记。因刘春、余辉协议离婚，财产分割中协议案涉房屋归余辉所有，故余辉现作为案涉房屋的所有者有权要求多元德泰公司协助为其办理房屋的不动产权证。至于余辉要求多元德泰公司将购房发票向其交付的诉请，不属于本案处理的范围，余辉可另行途径解决。 原审法院针对当事人争议的焦点违约损失的认定问题，论述如下： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，多元德泰公司未按约协助为余辉办理产权登记是客观事实，已构成违约，理应依法承担相应的违约责任，而双方当事人签订的合同中对延期办理产权登记应承担的违约责任约定是“延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”从该合同约定来看，合同并未明确约定违约损失的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于其损失，余辉主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即中国人民银行公布的贷款利率150%进行计算，而多元德泰公司认可按中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约损失。本案中，余辉并未提供因多元德泰公司的违约行为给其造成直接损失的依据，在此情况下，根据上述法律规定，其可得利益损失应为资金利息损失，再结合本案的实际情况，原审法院酌情认定余辉主张的违约损失以多元德泰公司所认可的标准即按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算为宜。 综上所述，余辉要求多元德泰公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，符合法律及合同约定，原审法院予以支持；余辉要求多元德泰公司支付逾期办证违约损失的诉讼请求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决： 一、多元德泰公司于本判决生效之日起三十日内协助余辉办理位于成都市新都区房屋的不动产权证，并向余辉支付逾期办证的违约损失（以购房款151170元为基数，从2014年12月26日始计算至房屋不动产权证办结之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算）； 二、驳回余辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费287元，由余辉负担50元，多元德泰公司负担237元（余辉已预交，多元德泰公司于本判决生效之日起三十日内向余辉支付）。 二审中，余辉与多元德泰公司对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，余辉向本院提交以下证据：一、商铺照片13张、宣传资料、合同、协议，拟以此证明多元德泰公司违反协议约定，现商铺处于没有达到交付条件的情形，给余辉造成使用收益的巨大损失；二、网站截屏，内容为2014年及2017年新都房价走势图，拟以此证明余辉与2013年、2014年购买本案房屋无法变现的损失；三、新都区人民法院民事判决书两份、医院结算票据、费用合计清单，拟以此证明余辉因多元德泰公司原因导致房屋无产权证，余辉无法变现案涉房屋，导致余辉面对家庭困难时不得不借高利；四、多元德泰公司作出的办理双证的承诺书、新都国土局信访协调揭露、维权照片、业主维权经费统计表，拟以此证明余辉等人维权所导致的误工费、差旅费及维权损失；五、天眼查网站打印件，拟以此证明多元德泰公司等四家公司混同。 多元德泰公司发表质证意见称：对第一组、第二组证据的真实性不予认可，不能达到余辉的证明目的。该楼房是否烂尾及宣传资料不能直接证明与实际损失有直接关系，对真实性、合法性及关联性均不认可；对第三组证据，因本案是合同违约之诉，精神损失不是本案的审理范围，对合法性与关联性均不认可；对第四组证据，均系余辉单方制作，对真实性不予认可，与损失没有直接的因果关系；对第五组证据的真实性不予认可，但据了解四家公司法定代表人均系徐增章，但与本案无关，多元德泰公司将部分房屋委托给多元德泰投资公司并签订委托经营管理协议，应当另案处理。 本院经审查认为：关于第一组证据中的照片，首先余辉并未提交其他证据证明照片的拍摄地点、拍摄时间，故本院对真实性不予确认；关于宣传资料，余辉并未提交相应来源，也未提交其他证据证明多元德泰公司逾期办理案涉房屋所有权证所导致的具体损失，故不能达到余辉的证明目的，本院不予采纳；关于委托经营管理协议等，系余辉与四川多元德泰投资有限公司签订，与本案商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，故与本案并无关联性，本院不予采纳；关于第二组证据，系在某网站上打印形成的房价走势图，该走势图并未明确针对案涉楼盘房价，且走势图中的金额在不同时期有上涨亦有下跌，故本院对该走势图的数据不予确认；关于第三组证据，系林文萱被宣告无民事行为能力人、多元德泰公司承担逾期办证违约金的相关判决书，以及加盖有医院结算专用章的票据，本院对真实性予以确认。但林文萱被宣告无民事行为能力人与本案无关联性，且林文萱亦非本案当事人，故第三组证据不能达到其证明目的，本院不予采纳；第四组证据中的照片，能够反映部分业主向多元德泰公司主张权利，但并不能直接证明其损失的大小；关于相关费用的统计表，系余辉自行统计的表格，并未提交相应交费的票据，本院对证据四不予采信；关于证据五，本案系按照合同相对性就余辉等人与多元德泰公司逾期办证损失进行审理，故证据五与本案并无关联性，本院不予采纳。 本院认为，根据上诉人余辉的上诉请求以及被上诉人多元德泰公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院确定违约损失的计算标准是否正确。 根据刘春、余辉与多元德泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，“延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担”。余辉在原审中变更了诉讼请求，由要求多元德泰公司给付违约金变更为要求多元德泰公司赔偿损失，并主张从2015年1月1日开始计算。多元德泰公司同意支付相应的违约损失，但不认可余辉违约金的计算方式。 余辉主张的逾期办证损失，但买卖双方并未在合同中明确损失计算方式。在此情况下，余辉主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定中国人民银行公布的贷款利率150%的标准计算损失。对此本院认为，双方的纠纷系商品房买卖合同关系中出卖人逾期办理房屋权属证明所致，故刘五香、徐书拉的等人的损失实为迟延取得不动产权权属证期间的资金利息损失，原审法院以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准确定损失的计算标准并无不当. 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费374元由余辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员  田 笛 审判员  赵 锋 二〇一七年十二月二十二日 书记员  龙春光