湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1515号 上诉人（原审原告）：唐跃芳，男，1967年8月7日出生，汉族，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：卿亦娜，女，系唐跃芳之妻。 上诉人（原审被告）：邵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区宝庆路**。 法定代表人：叶瀚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤文，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘语瞳，女，该公司员工。 上诉人唐跃芳因与上诉人邵阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邵阳碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐跃芳及其委托诉讼代理人卿亦娜和上诉人邵阳碧桂园公司的委托诉讼代理人汤文、刘语瞳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐跃芳上诉请求：撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初380号民事判决第二项，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费由邵阳碧桂园公司承担。事实和理由：1、一审认定邵阳碧桂园公司不构成逾期交房系认定事实错误。（1）双方并未完成房屋交付、交接手续。邵阳碧桂园公司于2018年10月19日通过邮政快递方式向唐跃芳送达《收楼通知书》不能表明已完成交付、交接手续，邵阳碧桂园公司提供的《竣工备案登记表》也不能证明已达到交房条件，双方约定的交房标准高于工程竣工验收备案。（2）一审已查明案涉房屋不符合居住使用条件，存在房屋漏水、窗户未安装完成、卫生间设施未完工等问题，合同约定房屋交付条件是“出卖人已经向政府部门递交了竣工验收备案所需的全部文件”以及“不存在地基基础和主体结构质量问题，或存在导致无法居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”。案涉房屋明显不符合交付条件，邵阳碧桂园公司应承担逾期交楼责任，一审认定邵阳碧桂园公司不构成逾期交房，只是交付行为存在瑕疵，不符合客观实际，且自相矛盾。2、邵阳碧桂园公司逾期交房，应按合同约定承担逾期交房责任，即按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，本案一审以酌情认定的150元/天的标准判决邵阳碧桂园公司赔偿损失，违反了当事人意思自治原则。3、一审以上诉人未提供房屋漏水证据为由驳回5万元房屋漏水的修复费用请求错误。因上诉人一审已提交了多份证据证明房屋漏水，且双方已质证，一审也认定了房屋漏水事实，根据合同约定邵阳碧桂园公司应承担修复费用。4、一审不支持上诉人关于物业管理费在交付之前由邵阳碧桂园公司承担的诉请错误。 邵阳碧桂园公司辩称，案涉房屋已满足合同约定的交付条件，其也履行了通知收房的义务，不存在逾期交付的违约行为。房屋存在的瑕疵问题，仅是装修方面的问题，不属于不能交付的情形，只承担更换、修理责任，而不是承担逾期交付的责任。 邵阳碧桂园公司上诉请求：撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初380号民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费由唐跃芳承担。事实和理由：1、一审判决的第一项、第二项均超诉请判决，违反了不告不理原则。2、一审认定唐跃芳的损失时间及标准错误，导致金额畸高，与本案实际情况不符。 唐跃芳辩称，案涉房屋现在仍未达到交付标准，完全没有达到居住条件，邵阳碧桂园公司就房屋存在的问题敷衍塞责、避重就轻，无解决问题的诚意。 唐跃芳向一审法院起诉请求：1、邵阳碧桂园公司向唐跃芳支付商品房延迟交付违约金176009元（计算至2019年12月31日止，顺延照计）；2、邵阳碧桂园公司承担房屋漏水重新施工费用50000元；3、确认邵阳碧桂园公司在2019年12月30日向唐跃芳送达的收楼通知书中要求唐跃芳自2018年11月1日起承担物业费的内容无效，并判令唐跃芳在接收房屋之前的相关物业管理费用由邵阳碧桂园公司承担；4、本案诉讼费由邵阳碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月6日，唐跃芳和邵阳碧桂园公司签订了合同编号为SF-2016-21556号的《商品房买卖合同》，唐跃芳按照合同约定向邵阳碧桂园公司支付了1364059元购房款及超标房款9950元，共计1374009元。2018年10月19日，邵阳碧桂园公司向唐跃芳下达了《期楼收楼通知书》，并邮寄至唐跃芳。唐跃芳于2018年11月2日委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对该房屋进行检测，经现场检测该房屋质量，发现该房屋存在较多的一般质量缺陷。2018年11月11日，唐跃芳委托湖南森力（邵阳）律师事务所向邵阳碧桂园公司邮寄了一份“关于尽快依约向唐跃芳交付房产”的律师函，该函要求邵阳碧桂园公司尽快依据约定的交房条件对所交房屋存在的质量问题进行整改，达到交付条件后再通知唐跃芳办理交接手续。虽然邵阳碧桂园公司一直积极整改，但在2020年4月4日，唐跃芳向一审法院提交了一组照片，证实案涉房屋仍存在多处质量问题。另查明，《商品房买卖合同》第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行了约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述补充协议第六条第四款，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。附件四合同补充第四条对逾期交付责任进行了约定，逾期超过90日之内，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。 一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、案涉房屋是否存在质量问题；二、质量问题是否构成逾期交付的事由。唐跃芳与邵阳碧桂园公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。唐跃芳和邵阳碧桂园公司在签订的《商品房买卖合同》中约定，邵阳碧桂园公司的交房时间为2018年10月30日前，交付条件为商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格，商品房取得商品住宅交付使用批准文件，即“经勘察、设计、施工、监理建设单位共同验收”。根据本案已查明的事实和证据表明，涉案房屋于2018年10月29日综合验收合格，并获主管部门同意备案，符合合同约定的交付条件，邵阳碧桂园公司亦已履行了交房通知义务。目前案涉房屋虽然存在顶楼漏水、装饰配件不到位等质量问题，但这些质量问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的不能交付使用的情形，故不足以构成唐跃芳拒绝收房的理由。虽然邵阳碧桂园公司交付存在质量问题的房屋，应属交付行为存在瑕疵，不构成合同所约定的“出卖人逾期交房”，故不能适用合同约定的逾期交房违约金条款，但因案涉房屋存在质量问题需要维修，必然影响唐跃芳对所购房屋的装修、使用，故唐跃芳有权要求邵阳碧桂园公司赔偿损失。因双方对修理期间损失额未做约定，结合当地同类房屋租金等因素，酌定唐跃芳损失标准为150元/天。唐跃芳提出要求邵阳碧桂园公司承担房屋漏水重新施工费用50000元的诉讼请求，因未向人民院提交证据证明其主张，故不予支持。唐跃芳提出要求确认邵阳碧桂园公司在2019年12月30日向唐跃芳送达的收楼通知书中要求唐跃芳自2018年11月1日起承担物业费的内容无效，并判令唐跃芳在接收房屋之前的相关物业管理费用由邵阳碧桂园公司承担的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，唐跃芳可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、邵阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内按国家规定的建筑施工标准履行对案涉房屋质量问题的维修义务，并在一个月内履行完毕，唐跃芳必须提供必要的维修方便；二、邵阳碧桂园房地产开发有限公司于完成上述维修义务后十日内赔偿唐跃芳损失，损失计算标准为自2018年11月1日起至完成维修义务之日止，按150元/天标准计算；三、驳回唐跃芳的其他诉讼请求。 二审时当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1、是否构成逾期交房？若构成逾期交房邵阳碧桂园公司应承担的违约责任及数额；若不构成逾期交房一审认定的赔偿损失数额是否恰当。2、一审未支持唐跃芳要求邵阳碧桂园公司承担房屋漏水重新施工费用50000元的诉请是否正确。3、案涉房屋物业费的承担问题。4、一审是否超诉请判决。针对以上焦点问题，本院评判如下： 关于焦点一。本案《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律的强制性规定，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格和符合合同约定条件的商品房交付给买受人。附件四《合同补充》第六条规定：该商品房的交付条件以本条约定为准。同时明确了该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。本案中邵阳碧桂园公司已于约定房屋交付日之前向政府主管部门邵阳市住房城乡建设局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案的相关文件，同时案涉房屋虽存在顶楼漏水、装饰配件不到位等质量问题，但不属于导致无法居住使用的质量问题，且案涉房屋不存在地基基础和主体结构质量问题，因此，在合同约定的交房日案涉房屋达到了交付条件，即邵阳碧桂园公司不构成逾期交房。唐跃芳提出“一审认定邵阳碧桂园公司不构成逾期交房系认定事实错误”的上诉意见，本院不予支持。邵阳碧桂园公司辩称“不构成逾期交房”的意见，本院予以支持。案涉房屋虽未逾期交付，但存在质量瑕疵，根据合同约定，唐跃芳有权要求邵阳碧桂园公司赔偿损失，原审据此结合当地同类房屋租金，酌情认定唐跃芳损失标准为150元/天并无不当。邵阳碧桂园公司提出“认定唐跃芳的损失时间及标准错误，导致金额畸高”的上诉意见，本院不予支持。 关于焦点二。唐跃芳要求邵阳碧桂园公司承担房屋漏水重新施工费用50000元，虽然房屋存在顶楼漏水等质量问题，邵阳碧桂园公司应承担修复责任，无证据证明唐跃芳为修复房屋漏水已支付了50000元，一审未支持该诉请正确，对唐跃芳提出“一审驳回50000元房屋漏水的修复费用请求错误”的上诉意见，本院不予支持。 关于焦点三。唐跃芳要求确认邵阳碧桂园公司在2019年12月30日向唐跃芳送达的收楼通知书中要求唐跃芳自2018年11月1日起承担物业费的内容无效，并判令唐跃芳在接收房屋之前的相关物业管理费用由邵阳碧桂园公司承担的上诉请求，因物业费承担的依据是物业服务合同，邵阳碧桂园公司只是在前期代业主与物业服务公司签订合同，其并非合同当事人，唐跃芳只能依照合同向物业服务公司交纳物业费后，再依据房屋买卖合同主张相应权利。对唐跃芳提出“一审不支持上诉人关于物业管理费在交付之前由邵阳碧桂园公司承担的诉请错误”的上诉意见，本院不予支持。 关于焦点四。唐跃芳在一审时诉请支付违约金和维修费用，一审判决邵阳碧桂园公司承担维修责任并赔偿唐跃芳损失并不违反法律规定，邵阳碧桂园公司提出“一审超诉请判决”的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，唐跃芳和邵阳碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4855元，由唐跃芳负担2945元，由邵阳碧桂园房地产开发有限公司负担1910元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年十一月九日 法官助理严寒月 代理书记员  粟冰心 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……