沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16859号原告：上海上置物业集团有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市沈河区，统一社会信用代码：912101036671613715。负责人：刘登成，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，男，1973年7月21日出生，汉族，系该公司经理，住沈阳市皇姑区。被告：郭美琴，女，1956年4月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈乃旭，男，1955年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司诉被告郭美琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘静明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李辉，被告委托诉讼代理人陈乃旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为沈阳市和平区雅宾利花园二期的物业服务企业，被告系该小区的业主。被告于2015年8月26日入住。入住后，被告如实缴纳了从入住开始至2016年10月期间的物业费。然而，自2016年11月至2018年11月30日止期间的物业服务费，被告一直未向原告缴纳，其中拖欠物业费金额10967.50元，滞纳金20728.56元，合计金额31696.06元。期间，原告曾多次上门、打电话和寄律师函进行催讨，但被告至今仍不履行义务，已严重违反了《物业服务合同》的约定及物业服务的法律规定。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2016年11月1日至2018年11月30日期间拖欠的物业服务费10967.50元；2、判令被告支付物业费的滞纳金20728.56元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：拖欠物业费属实，但2016年2月份物业公司没有做好户外自来水保温，造成自来水表及管道冻裂，把被告地下室淹了，给被告造成损失，后与开发商及原告沟通，开发商已给予赔偿，原告当时承诺给被告免除当年物业费。在2018年又发一次水，也给被告造成了损失。基于上述原因，被告不同意给付物业费。另外，2016年11月1日至2017年10月31日物业费已超过诉讼时效，我在2018年10月份办理卖房手续时，物业当时给被告出具过不欠物业费的手续。雅宾利花园二期的前期物业合同上没有原、被告的签字，双方也不是合同的当事人，即使原告为雅宾利花园二期开展了物业服务，并不代表原告具有法人资格，所以原告不具有起诉被告的资格；原告在物业服务中存在很多瑕疵和工作不到位，未能完全履行服务义务，在物业公司违约行为的情况下，要求业主缴纳全部的物业费、滞纳金有违公平原则，请求法院予以降低物业收费标准；另外，开发商没有兑现当时的承诺，包括设置四季花房等，被告只欠2018年11月的物业费；原告按3.2元/月/平方米的物业费收费标准没有沈阳市物价局的批准，物业也没有提供收费许可，违背了2010年9月29日辽宁人大十一届十九次会议批准的沈阳市物业管理条例，原告起诉要求的滞纳金已超过所缴纳物业费一倍之多。经审理查明：2013年12月10日，上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订了一份《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》，约定：上海上置物业集团有限公司系被告房产所在园区的物业服务公司；物业服务包括以下内容：1、物业共同部位的维修、养护和服务；2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和服务；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和服务；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护服务；7、对业主的装饰装修行为的管理和秩序维护服务；在物业服务区域内，乙方提供其他服务包括以下事项：1、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；2、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的有偿维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费；3、对有关住宅区的商业用房及其他合作服务项目进行管理；4、推进社区文化建设。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：3.2元（含电梯费）/月/平方米；商业物业：2.8元/月/平方米；地下车位：100元/月个；业主应于开发商出具的“入住通知书”约定交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在缴纳约定日期首月15日前履行交纳义务。逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金。2015年被告作为沈阳市和平区和平南大街101-2号1-1-1，建筑面积137.09平方米房产的所有权人办理了涉案房屋的入住手续时其收到过一本业主入住手册，在业主入住手册上明确载明高层住宅：3.2元（含电梯费）/月/平方米，被告并缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费5264.40元。被告从2016年11月1日以后未再缴纳物业费。2018年10月被告将涉案房屋卖给他人后于2018年12月搬离了涉案房屋。2018年11月30日，原告撤场不再为该小区提供物业服务。另查明：原告系上海上置物业集团有限公司的下属分公司，上海上置物业集团有限公司委托授权原告代其收取沈阳雅宾利花园二期物业服务费。上述事实，有沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同、购房发票、收款收据、业主入住手册、证明等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订的《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。本案经查，原告受上海上置物业集团有限公司授权为包括被告在内所在小区的全体业主提供物业服务，其享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利，现被告未履行缴费义务，应承担相应的民事责任。对于原告主张的物业费，庭审中被告提出2016年11月1日至2017年10月31日物业费已超过诉讼时效，经查，原告系2019年3月15日曾向涉案房屋张贴过催缴单，但被告已于2018年12月因房屋已卖就已搬离了涉案房屋，庭审中被告陈述并未看到该催缴单，现原告提供的证据不足以证明曾向被告进行了催缴，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算之规定，原告系2020年9月29日起诉至法院，故2016年11月1日至2017年9月28日期间的物业费已超过了诉讼时效，本院仅对原告主张2017年9月29日至2018年11月30日期间的物业费予以支持，经计算为6244元（137.09平方米×3.2元/月/平方米÷30天×427天）。对于原告主张的物业费滞纳金，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出因二次发水给其造成了损失，原告当时承诺给其免除了物业服务费，并在2018年10月办理卖房手续时，原告当时给被告出具过不欠物业费手续的辩解，因其未提供相应的证据，且被告对此不予认可，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的雅宾利花园二期的前期物业合同上没有原、被告的签字，双方也不是合同的当事人，原告不具有主体资格及按3.2元/月/平方米的物业费收费标准没有沈阳市物价局的批准，物业也没有提供收费许可的辩解，经查，《沈阳雅宾利花园（二期B）前期物业服务合同》系上海上置物业集团有限公司与涉案房产开发商辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司签订的，原告系受上海上置物业集团有限公司授权管理并收取物业服务费，并依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，本院认为本案原告具有主体资格，且收取物业费的标准有合同的约定且被告亦曾按此标准缴纳过物业费，故对被告提出的该项辩解不予采纳；对于被告提出原告物业服务不达标，达不到3.2元/平方米标准，且原告在物业服务中存在很多瑕疵和工作不到位，未能完全履行服务义务，在物业公司违约行为的情况下，要求业主缴纳全部的物业费、滞纳金有违公平原则及开发商没有兑现当时的承诺，设置四季花房的辩解，因被告提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭美琴于本判决生效后十日内给付原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司2017年9月29日至2018年11月30日期间的物业服务费6244元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元（已减半收取），由原告上海上置物业集团有限公司沈阳分公司承担237元，被告郭美琴承担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘静明二〇二〇年十一月十日法官助理郝苑竹书记员刘雷本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。