江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5053号上诉人（原审被告）：徐州百富时尚商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市中山北路黄河景园泰丰大厦1-142（D101）。法定代表人：胡顺学，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡晨曦，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帆，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔红，女，1968年1月17日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。原审被告：徐州市泰山房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市湖北路（泉山湖北街道办事处院内）。法定代表人:王成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王赞云，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：华更生，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人徐州百富时尚商业管理有限公司(以下简称百富公司)因与被上诉人乔红、原审被告徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序严重违法，请求法院依法撤销一审判决发回重审。二、本案案由和法律关系认定错误。三、一审未能查明案件事实，以致作出错误判决。四、一审判决没有查明事实，从涉案房屋备案的测绘图纸可见，施工交付的只是框架，并没有玻璃门和空调。五、假使需要恢复原状，恢复条件不成立。很多相邻权的其他房主需要对外出租，这些房主不同意安装玻璃门，安装玻璃门影响经营，所以涉及相邻权关系，恢复条件不成立。关于消防设备，假使需要恢复也只能按照当年标准恢复，而对于消防验收而言，每年的验收标准基本都有变化，当年的消防设施无法满足现在的消防验收标准，即使按照当年的标准恢复也不能达到消防的目的，该判决有损公共利益。六、房屋租赁十七年，中间有重新租赁情况，假使原来有空调玻璃门，该拆除在第一次租赁时已经产生，对此在第一次租赁时被上诉人没有主张恢复原状，可见被上诉人同意或者默认空调、玻璃门的拆除行为，另外被上诉人主张恢复原状超过诉讼时效。七、本案诉讼目前涉及众多人，属于重大事件，请求法院判决能够切实解决各方实际问题。因被上诉人案件带动约150户业主起诉，目前在泉山法院立案庭调解，等待本案判决结果，实际上尚有很多业主主张继续经营的。被上诉人乔红辩称，驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人承担。上诉人的上诉没有事实依据。原审被告泰山公司述称，同意上诉人百富公司的补充上诉理由。泰山公司承担的应当是一般保证责任，根据合同的约定以及管理办法第17条约定，泰山公司在上诉人不履行合同义务下的补充履行责任，是一般保证而非连带保证。另外诸多业主已经向泉山法院起诉，并且泉山法院以及当地的街道、政府均在本着解决矛盾有利于广大业主利益的角度，对案件进行调解，所以恳请二审法院在审理上诉理由以及重大群体事件的情况下，考虑这些因素，尽可能调解结案。请求发回重审一并调解结案，更利于解决矛盾及维稳。从上诉人的上诉状来看，的确一审存在程序违法，应当发回重审。乔红向一审法院提出诉讼请求：1.判令百富公司、泰山公司将房屋按照购房合同约定回复原状；2.判令百富公司、泰山公司支付2019年7月1日至房屋恢复原状的租金，每月按6991元计算；3.诉讼费用由百富公司、泰山公司承担。一审法院经审理查明：涉案徐州市夹河街百富时尚流行购物广场1-131B119商铺所有权人为乔红，涉案商铺系由徐州市泰山房地产开发有限公司开发，乔红与泰山公司在2004年11月21日签订商品房买卖合同购买。在商品房买卖合同附件三中约定了装饰设备标准，包括中央空调、玻璃门、消防设备等。涉案房屋于2004年上房。2004年12月20日，乔红（甲方）与百富公司（乙方）、泰山房产公司（丙方）签订《委托租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在徐州市夹河街百富时尚购物中心楼1层B119号商铺，建筑面积29.13平方米，委托乙方租赁经营；委托租赁期限自2005年4月8日起至2010年4月7日止，甲方按照总房款8%（含税）的年租金委托乙方租赁；乙方在合同期内负责商铺安全和维修，合同期满乙方应将商铺结构回复原状；在合同期内，承租方可根据经营需要对商铺进行装修，并对现有设备进行改造或添附；泰山公司担保乙方履行合同，如乙方不履行，由泰山公司负责履行；合同还就其他事项作出约定。在上述租赁合同期满后，三方再次续约了委托租赁合同，在续约合同中约定：委托租赁期限自2010年4月8日至2019年6月30日止，期限届满，经双方协商一致后可延续合同的执行；甲方按照总房款220114元，第一年8.1%，第二年8.2%，第三年8.3%，第四年8.4%……的年租金委托乙方租赁；合同期满，乙方应将商铺结构回复原状；在合同期内，承租方可根据经营需要对商铺进行装修，并对现有设备进行改造或添附；泰山公司担保乙方履行合同，如乙方不履行，由泰山公司负责履行；合同还就其他事项作出约定。上述委托租赁合同合同到期后，三方未再续约，亦未通知乔红办理退房事宜。一审法院为查明涉案房屋现状，至涉案商铺处进行了调查，现涉案商铺已无人经营，涉案商铺亦无玻璃门、消防设备、中央空调等设施，地面亦无相关装饰。根据证人芦爱玲的证言，涉案商铺所在商场原系一户一户经营，有隔间，中央空调、楼梯、手扶电梯原是齐全的。根据法院至徐州市调取的图纸证据，涉案商场在建设时应有相关消防设施。一审法院认为，三方之间签订的《委托租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容不违法法律等的强制性规定，合同合法有效，三方均应当按照委托租赁合同的约定履行各自的义务。三方之间签订的《委托租赁合同》约定，委托租赁期限自2010年4月8日至2019年6月30日止。在2019年6月30日租赁合同到期后，百富公司应当按照《委托租赁合同》中约定的时间将涉案商铺返还乔红，且返还的商铺状态亦应当符合约定。对于百富公司是否按照约定时间返还涉案商铺的问题。涉案租赁合同到期后，百富公司应当及时通知乔红，返还涉案商铺并进行商铺相关状态的验收。但百富公司并未举证证明其通知乔红返还商铺，而是认为合同到期后乔红即自行恢复对涉案商铺的占有，百富公司并未完整、合理的履行合同中的相关义务。百富公司并未按约定时间返还涉案商铺。对于涉案商铺是否已恢复原状的问题。首先，在涉案商铺商品房买卖合同附件三中约定了相关装饰设备标准，包括中央空调、玻璃门、消防设备等；其次，根据本院至消防部门调取的证据来看，涉案商铺亦应当有相应的消防设备；第三，根据证人证言，涉案商铺亦是由玻璃门等设施隔开经营。依据法院至涉案商铺现场的查看，现涉案商铺均不包含上述设备，故认定涉案商铺并未恢复原状。涉案商铺系由乔红自泰山公司处购买，泰山公司亦在涉案《委托租赁合同》处签字，涉案商铺原状应当符合乔红自被告泰山公司之间签订的商品房买卖合同中约定的状态。故对乔红要求百富公司将涉案商铺恢复至商品房买卖合同中约定的状态的诉请予以支持。对于乔红要求支付合同期满后的租金的问题。租赁合同到期后，承租人应当及时通知出租人，并配合交验租赁物是承租人的附随义务。涉案商铺到期后，百富公司应当及时通知乔红并配合交验商铺。但百富公司并未履行该项义务，且涉案商铺亦不符合原始状态，乔红就此遭受损失，百富公司应当进行赔偿。对于赔偿标准，因乔红主张的每月6991元的标准无切实证据证明，酌定按照涉案委托租赁合同中的租金标准进行计算（损失计算标准为220114×9%÷12/每月）。对于泰山公司责任承担的问题。泰山公司在涉案《委托租赁合同》中签章，确认担保百富公司履行合同，如百富公司不履行，由泰山房产公司负责履行。故泰山公司应对上述责任承担连带履行义务。遂判决：一、徐州百富时尚商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将乔红所有的位于徐州市夹河街黄河景园-泰丰大厦一层B119号商铺恢复至合同编号为NO0060958商品房买卖合同附件三中约定状态；二、徐州百富时尚商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向乔红支付损失（损失按照每月220114×9%÷12的标准自2019年7月1日计算至被告徐州百富时尚商业管理有限公司将涉案商铺恢复原状之日止）；三、徐州市泰山房地产开发有限公司对徐州百富时尚商业管理有限公司的上述义务承担连带履行义务；四、驳回乔红的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人、泰山公司签订的《委托租赁合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，涉案租赁合同到期后，上诉人应将涉案商铺恢复至商品房买卖合同中约定的状态并交付给被上诉人，但上诉人并未对涉案商铺恢复原状，亦未将涉案商铺交付给被上诉人或者通知被上诉人接收涉案房屋，故上诉人未能履行合同义务，应当承担相应的责任。对于被上诉人要求上诉人将涉案商铺恢复至商品房买卖合同附件三中约定状态的主张，本院予以支持。对于被上诉人要求合同期满后的租金问题，因被上诉人主张的租金标准无证据证明，故一审法院酌定按照涉案委托租赁合同中的租金标准进行计算并无不当，本院予以支持。而泰山公司因在涉案租赁合同中签章担保百富公司履行合同，故泰山公司应对上述责任承担连带履行义务。综上，上诉人徐州百富时尚商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐州百富时尚商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月九日书记员 宗 正