浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5116号原告：徐锋，男，1982年12月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：俞敏慧、吴传熙，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被告：王晓，女，1984年1月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：滕永祥，浙江龙山律师事务所律师。原告徐锋与被告王晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告徐锋及其委托诉讼代理人吴传熙，被告王晓的委托诉讼代理人滕永祥均到庭参加诉讼。本案经庭外和解1个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月21日签订的租赁合同已经解除；2、被告赔偿原告损失107142元；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求第一项，同时明确诉讼请求第二项为125000元／3.5年×3年。事实与理由：2017年5月23日，原告与被告等签订《合作协议》，约定被告将位于绍兴市××坊街××幢××号的经营权转让给原告，原告一次性支付转让合作费125000元给被告。2017年11月21日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将位于绍兴市××坊街××幢××号门面房出租给原告，租期为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日，年租金为16万，每年递增5%。以每6个月为一个缴付期，双方还对各自责任及免责条款等作了约定。原告于当日按约支付了8万租金。2018年9月3日，绍兴市越城区人民法院判决解除原告与被告的《租赁合同》。现依据《合同法》107条及《租赁合同》第11条第2款约定，请求被告赔偿原告部分损失。原告为维权，依据《民事诉讼法》第119条之规定，将本案起诉，请求依法处理。被告王晓答辩称，原告的事实理由不应由本案处理，原、被告之间的合作协议已经经过一审、二审。关于本案的租赁合同，并不是由被告原因造成，是因为金帝银泰城的物业公司不同意租赁给原告，后来被告就将原告已经交纳的租费80000元交还给了原告，所以原告不存在任何的损失。原告计算损失的方式是将投资款作为损失，完全混同了两个法律关系。转让款并非租金，系包括了商铺的所有设备，不应作为租费来计算，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年5月23日，原告徐锋（甲方）与被告王晓（乙方）、案外人陶国炎（丙方）签订《合作协议》1份，约定甲方于2017年5月26日一次性支付乙方及丙方人民币125000元，该商铺及设备由甲方全权经营及处理，乙方及丙方需向甲方提供所有相关资料及配合相关手续，自交接日起商铺所有盈亏皆与乙方及丙方无关。甲方需于2017年5月26日支付该商铺自2017年6月1日起至2017年11月30日房租60000元及履约定金30000元，以及2017年6月1日起至2017年11月30日物业费3007.20元。2017年12月1日起的租金金额及支付周期需与金帝物业重新签订协议后决定。三方暂定于2017年5月26日交接清楚，水电及5月剩余租金等具体费用于交接当日由甲方及丙方双方协定。协议签订后，原告按约于2017年5月25日支付给被告王晓2017年6月1日至2017年11月30日的租金90000元(含押金30000元)、物业费3007元、玻璃押金5160元和电费400元及转让合作费125000元，总计223567元，被告王晓收款后出具收据并按约将转让的商铺交付原告，原告接铺经营。另查明，2017年11月21日，原告徐锋与被告王晓签订租房合同一份，约定租期为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日，年租金为160000元，每年递增5%，以每6个月为一个缴付期，租房合同还约定被告王晓不得无故终止合同，合同终止后原告要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的20%罚款。租房合同签订的当日原告按约支付给被告王晓第一期租金80000元，并继续经营商铺。2018年1月17日，浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司和绍兴金帝商业发展有限公司联合发通知书给被告王晓，通知被告王晓金帝银泰城惠坊街4幢10号商铺的租期至2017年11月30日，因合同到期不再续签，要求腾退交还商铺,并缴纳商铺恢复楼梯费2506元。由于金帝银泰城不认可原、被告双方的转租协议不续签租赁合同，致原告不能继续经营，原告于2017年12月25日撤店。被告王晓于2018年3月16日通过手机银行转账支付给原告80000元，并于2018年5月30日以支付宝转账方式支付给原告24752元。又查明，2018年9月3日，原告以房屋租赁合同纠纷为由起诉本案被告王晓、案外人陶国炎，要求解除上述合作协议及租赁协议，返还店铺合作费45000元、房租费80000元、玻璃押金5160元、电费500元、押金5248元，2019年6月17日本院作出（2018）浙0602民初9295号民事判决，确认解除原、被告之间2017年11月21日签订的租赁合同，同时驳回原告其他诉讼请求。原告不服上诉后，绍兴市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）浙06民终3451号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实由原告提交的合作协议1份、租赁合同1份、收据1份、杭州银行业务凭证1组、民事判决书2份及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点在于原告是否可以房屋租赁合同纠纷主张损失及转让款是否系原告房屋租赁合同解除后的损失。对于被告认为原生效判决认定合作协议已实际履行完毕，原告应当知道不能签订续签合同所产生的风险及后果，未予支持返还合作费，故生效判决已对合作协议处理完毕的意见，本院认为，根据生效判决内容，被告王晓在未与金帝物业公司签订续租合同的情况下与原告签订截止2020年11月30日的租房合同，存在根本违约，租房合同解除后，原告因此造成的损失可向被告主张违约责任，故本案原告基于房屋租赁合同纠纷主张损失并无不当，本院予以支持。关于转让款是否系原告因涉案房屋租赁合同解除后的损失，本院认为，原告向被告租赁涉案房屋实质系店铺转让，双方签订的合作协议及租房合同均为原告经营店铺所需，原告为此向被告支付店铺转让费125000元，应认定为原告为此投入的成本，现双方租赁合同因被告违约而解除，被告应赔偿原告相应的损失，但原告自身对于续租的风险亦在签订相应协议时知悉，故综合考虑原告的实际经营状况及损失、被告的违约情形、双方的过错程度，本院酌情确定被告赔偿原告损失人民币50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告王晓应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告徐锋损失人民币50000元；二、驳回原告徐锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取1221元，由原告徐锋负担651元，被告王晓负担570元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 冯 青二〇二〇年十一月四日书记员 严叶萍?附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。??