甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终562号上诉人（原审被告）：成县绿地房地产开发有限公司，住所地甘肃省成县城关镇李武村武坝二社。原法定代表人：武义国(已故)，该公司原执行董事。指定诉讼代理人：马长虹，该公司股东。委托诉讼代理人：辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白旭成。委托诉讼代理人：宋海龙，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人成县绿地房地产开发有限公司(以下简称绿地公司)因与被上诉人白旭成商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省陇南市中级人民法院(2016)甘12民初15号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地公司委托诉讼代理人辛建存，被上诉人白旭成委托诉讼代理人宋海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回白旭成的一审诉讼请求。2.判令白旭成承担案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，案涉合同虽有武义国签名和绿地公司公章，但该合同是提前加盖了公章和武义国签了名的空白合同，南海燕和陈曦利用该空白合同与白旭成签订房屋买卖合同，不能认定为公司法人真实意思表示。以当时成县的市场价，绿地公司不可能以这么低的价格进行交易，也不可能将一楼与二楼不作区分以每平方米以7543元的价格进行交易，更不可能将所得款项由南海燕和陈曦支配；如果该合同是武义国与白旭成当日签订，何需委托代理人陈曦；案涉房屋因其他案件被陇南中院查封，在法院采取强制措施期间禁止交易。2.一审判决适用法律错误，南海燕和陈曦趁武义国逝世，借机控制了公司公章、票据及预留的格式合同，并利用格式合同侵吞公司资产，一审法院不顾特别法优于一般法的基本原则，故意绕开合同法引用民法总则，适用法律错误。3.一审存在程序错误，南海燕和陈曦与本案存在利害关系，应当通知其参加诉讼，但法院未通知属程序错误。武义国去世后，公司处于瘫痪状态，一审法院指定股东马长虹代表公司应诉，无法律依据，应当等公司正常运作具备诉讼行为能力之后，再行恢复审理。白旭成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回绿地公司上诉请求。1.双方签订的《商品房买卖合同》既有绿地公司盖章，也有绿地公司法定代表人武义国的签字，绿地公司曾向公安机关报案，后经司法鉴定确认武义国签字真实。双方签订《商品房买卖合同》时，绿地公司向白旭成提供了相关证照，绿地公司已取得《建设用地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，白旭成支付了1470万元购房款，绿地公司也交付了房屋，白旭成接收房屋后经营火锅店，一楼商铺因绿地公司的保全查封了近五年时间，至今不能使用，造成了经济损失，白旭成将另案对此主张权利。2.一审法院依据《中华人民共和国民法总则》认定案涉合同合法有效，适用法律正确，案涉合同不存在违反法律规定的无效情形。3.白旭成与绿地公司、武建强、马长虹确认合同效力纠纷一案，经陇南中院一审、甘肃高院二审、最高法院再审审查，一致认定案涉有效，绿地公司多年缠讼造成司法资源浪费。白旭成向一审法院起诉请求：1.确认绿地公司与白旭成2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》(20l5-sp-01)合法有效，并赔偿损失505万元；2.判令绿地公司将位于成县河东开发区滨河中路滨河佳园一至二层建筑面积2121.14平方米的商铺所有权证办理在白旭成名下；3.诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：2009年5月13日绿地公司在工商部门注册登记成立，武义国担任公司执行董事，任公司法定代表人。2010年至2012年，绿地公司先后取得了《建设用地土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。2015年11月10日，白旭成作为乙方与甲方绿地公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：甲方将成县滨河佳园商品房第一层至第二层商铺出售给乙方，建筑面积2121.14平方米，其中，第一层商铺782.87平方米，第二层商铺l338.27平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7543.11元，总金额为人民币1600万元；甲方在商品房交付使用一年内将办理产权登记资料报产权登记机关备案为乙方办理房产证。该合同还约定了付款方式和期限、违约责任等事项。白旭成和绿地公司法定代表人武义国分别在该合同上签字，绿地公司加盖了合同专用章。2015年11月30日，绿地公司给白旭成出具购房证明，向白旭成交付了案涉商铺并将《商品房买卖合同》在成县房产管理所登记备案。2015年12月2日，武义国去世。2016年4月1日，绿地公司出具证明，载明购房人白旭成已付房款1470万元，房屋余款待白旭成取得房屋所有权证后缴清。一审法院认为，白旭成与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，有法定代表人武义国的签名，加盖有绿地公司的公章，是合同双方当事人真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”故案涉合同合法有效，绿地公司应当按照合同约定为购房人白旭成办理买卖合同标的物商品房的所有权证。白旭成要求绿地公司赔偿损失505万元，因未提交相应证据，对该项诉讼请求不予支持。综上，白旭成的部分诉讼理由能够成立，应予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.确认白旭成与绿地公司于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》(20l5-sp-01)合法有效；2.限绿地公司在判决生效之日起30日内为白旭成办理《商品房买卖合同》(20l5-sp-01)中购买商铺房屋的所有权证；3.驳回白旭成的其他诉讼请求。案件受理费47150元，由白旭成、绿地公司各负担23575元。二审中，本院为查明案涉房屋能否办理房屋产权证及原因，向成县住房和城乡建设局发出调查取证函，成县住房和城乡建设局回函本院：武义国病故后，武义国的继承人涉及的诉讼尚未完结，目前绿地公司没有法定代表人，案涉项目未组织竣工验收，绿地公司未取得不动产初始登记证书，暂不具备办理房屋产权登记的客观条件。本院组织双方当事人对该回函进行质证，白旭成和绿地公司均认可该证据的真实性、合法性、关联性，本院认为，成县住房和城乡建设局作为主管部门，其回函内容具有客观真实性，应予以认可。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.白旭成与绿地公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2.绿地公司应否为白旭成办理涉案房产的所有权证书；3.一审审理程序是否违法。关于第一个焦点问题，白旭成与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，有绿地公司的盖章，有绿地公司法定代表人武义国的签名，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同。绿地公司认为该合同是武义国去世后南海燕和陈曦利用提前加盖了公章和武义国签名的空白合同与白旭成签订的，该主张并没有证据证明，绿地公司认为案涉合同存在交易价格较低、将一、二楼以同一价格交易、委托陈曦作为代理人进行交易等现象，进而推断案涉合同不真实。首先，以上现象并不能直接得出案涉合同不真实的结论；其次，当事人以何种方式缔约以及以何种价格交易均是当事人的自由和权利，绿地公司以存在上述现象为由认为案涉合同不真实，不能成立。另外，绿地公司、武建强、马长虹与陈曦、白旭成确认合同效力纠纷一案，经过陇南中院一审、本院二审、最高法院再审审查，均认为白旭成与绿地公司签订的合同有效，该案与本案本质上属于同一法律关系，该案已有法院生效裁判，该案认定的事实与本案认定的事实一致。综上，白旭成与绿地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于第二个焦点问题，白旭成与绿地公司签订的《商品房买卖合同》约定：绿地公司应当在商品房交付使用后一年内，将办理产权登记资料报产权登记机关备案为乙方办理房产证。《商品房买卖合同》附件四第三条第2项约定：由于白旭成不能按时提供有关资料、资料不完全或不真实，以及不能按时交纳相关税费、手续等，造成房屋权属证书不能及时办理的，白旭成承担全部责任。从双方合同约定来看，绿地公司有协助办理房屋产权证的义务，白旭成也有自己的合同义务。但是，绿地公司为购房者办理不动产登记的前提是其取得不动产初始登记证书。目前，案涉工程未组织竣工验收，绿地公司未取得不动产初始登记证书，不具备办理房屋产权登记的客观条件。案涉工程能否组织竣工验收，验收能否合格，绿地公司能否取得不动产初始登记证书等，均处于不确定状态，因此，白旭成要求绿地公司立即为其办理房屋所有权证书的主张，其前提条件并不成就，一审判决直接限定绿地公司在30日内为白旭成办理房屋产权证，确有不当，应予纠正。白旭成依照《商品房买卖合同》享有的权利，待条件成后，可另行主张。关于第三个焦点问题，绿地公司认为南海燕和陈曦与本案存在利害关系，应当通知其参加诉讼，本案一审原告白旭成有选择被告的权利，且本案基础法律关系是合同关系，合同缔约双方绿地公司和白旭成均参加了诉讼，并不存在遗漏必要当事人的情况。正因为武义国去世后，绿地公司处于瘫痪状态，一审法院指定股东马长虹代表绿地公司参加诉讼，就是为了方便绿地公司能够行使诉讼权利，有法律依据，且在绿地公司、武建强、马长虹与陈曦、白旭成确认合同效力纠纷一案中，马长虹也是作为绿地公司的指定诉讼代理人参加诉讼，绿地公司在该案中还是原告身份，也就是说绿地公司在该案中已经认可马长虹可以作为绿地公司指定诉讼代理人参加诉讼，在本案中绿地公司又认为马长虹作为绿地公司指定诉讼代理人参加诉讼违反法律程序，显然不能成立。综上，一审审理程序并不违法。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，一审判决中不当表述部分应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省陇南市中级人民法院（2016）甘12民初15号民事判决第一项；二、撤销甘肃省陇南市中级人民法院（2016）甘12民初15号民事判决第二项和第三项；三、驳回白旭成的其他诉讼请求。一审案件受理费47150元，由白旭成承担23575元，由成县绿地房地产开发有限公司各负担23575元；二审案件受理费23575元，由成县绿地房地产开发有限公司承担23575元。本判决为终审判决。审判长 王银伟审判员 盖维张审判员 李元博二〇二〇年十一月十七日书记员 杨熙哲