广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初4752号 原告：蒋颖，女，1984年2月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃小群，女，1955年9月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：雷云海，广西胜涛律师事务所律师。 被告：闫萍，女，1968年11月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄永辉，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖斌，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 案由：确认合同效力纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年5月5日 开庭时间：2017年9月6日 当事人到庭情况： 原告方：原告蒋颖及其委托诉讼代理人覃小群、雷云海到庭 被告方：被告闫萍及其委托诉讼代理人黄永辉、赖斌到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋转让协议书》有效；二、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：广西医科大学于2004年4月通过银行贷款筹措资金的方式筹措资金12308.23万元购买了南宁市天鑫泽房地产开发有限责任公司的全部股权，获得该公司名下的土地进行房地产开发。2005年11月，按照“利益共享，风险共担”的原则，广西医科大学号召员工积极参加集资建房，被告也预交了5万元的房款。后因建房一直无法落实，加之被告急需用钱，原、被告于2006年12月23日签订《房屋转让协议书》，约定原告向被告支付51000元，被告将位于广西医科大学蟠龙住宅小区的集资房一套转让给原告，原告负责支付后续建房款，在能办理过户登记后由被告协助原告办理相关手续。2009年9月，广西医科大学蟠龙住宅小区建房问题基本落实，通知购房户报房型，而被告却于9月28日通知原告不再转让房屋。原告多次找被告协商，但被告表示不再履行协议的义务，只愿退换原告的本金及利息。2011年2月28日，广西医科大学蟠龙住宅小区通知，购房户如有更名需要，可以将购房权益转让第三方。原告认为双方签订的《房屋转让协议书》未违反法律的禁止性规定，被告所在的单位也同意转让行为，应属合法有效。 被告答辩要点 被告辩称：涉案房屋为市场运作方式建设住房，目的是用人单位改善职工的住房条件，且认购资格具有人身属性，被告将其认购的住房转让给原告损害本单位其他职工的利益及社会公共利益。涉案房屋未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，《房屋转让协议书》违反了法律的禁止性规定，应属无效。《物权法》自2007年10月1日起施行。原、被告的房屋转让行为发生在《物权法》实施之前，应认定合同无效。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 事实认定 经审理查明：2006年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：“……一、甲方自愿将广西医科大学分配给自己的位于南宁市蟠龙小区内的集资房一套无偿转让给乙方；二、该房屋的首期集资建房款合人民币51000元，由乙方负责交付，后续集资房建房款及相关费用均由乙方支付；三、在院方规定不得转户的时间内，甲方同意乙方使用甲方名义办理该套房屋的建设、使用等相关手续。当可以办理房屋转户手续及房产证时，甲方同意协助乙方办理完善相关手续。转户及办证费用由乙方负担。四、双方明确自2006年9月18日乙方偿还给甲方已交首期集资建房款起，该套甲方名下的集资房实质上已属乙方所有。乙方对该套房屋的实质所有权不受甲方任何变化因素影响……”原、被告分别在协议的乙方、甲方处签名。签订协议后，原告向被告支付了51000元。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋正在建设，尚未竣工验收。关于涉案房屋的付款情况，原告陈述因被告反悔未能支付购房款，被告则陈述除了2005年缴纳的50000元首期款，分别于2014年1月13日支付了114000元、于2016年5月23日支付了228000元、于2017年3月6日支付了190000元。 判决理由 原、被告在平等、自愿、协商的基础上签订的《房屋转让协议书》，系双方的真实意思表示。因该协议签订时涉案房屋尚未建设，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见被告对协议所指向的市场运作房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待利益，属于债权的范畴。而市场运作房是参照商品房建设的相关规定执行，我国目前法律、行政法规并无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象应认定为无效的明确规定，该协议书亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且原告已经按照协议的约定向被告履行了支付51000元的义务，双方已经实际履行了协议约定的内容，因此，本案《房屋转让协议书》应属合法有效的合同。虽然被告以该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定为由主张该协议无效，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（以下简称“《合同法》解释”）（一）第四条及《合同法》解释（二）第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效。原告所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让合同效力的强制性规定，亦不能作为认定合同无效的依据。综上，双方在明知涉案房屋未建成的情况下仍然签订《房屋转让协议书》，可见该协议所达成的内容，是双方自愿并希望积极促成的结果。被告在原告已经按照约定履行了付款义务后，又以上述理由主张协议无效，有违诚实信用原则，故本院对被告关于本案《房屋转让协议书》无效的主张不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下： 原告蒋颖与被告闫萍于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》有效。 本案受理费1075元（原告已预交），由被告闫萍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡歆怡 人民陪审员  康海桥 人民陪审员  陆 晓 二〇一七年十二月五日 书 记 员  李婵晶 附相关条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条第一款第（六）项下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；…… 《最高人民法院关于适用若干问题的解（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定