四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初1904号 原告:庞佑华，男，汉族，1977年8月22日出生，住四川省平昌县。 原告:祝致华，女，汉族，1978年1月27日出生，住河北省三河市燕郊开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师。一般授权代理人。 二原告共同委托诉讼代理人：邹勇，四川君合律师事务所律师。特别授权代理人。 被告:秦莺洁，女，汉族，1980年12月15日出生，住四川省彭州市。 被告:秦富华，男，汉族，1951年9月25日出生，住四川省彭州市。 被告:胡绍蓉，女，汉族，1952年2月24日出生，住四川省彭州市。 三被告共同委托诉讼代理人：廖朴，四川中则律师事务所律师。特别授权代理人。 三被告共同委托诉讼代理人：黄敬东，四川中则律师事务所律师。一般授权代理人。 原告庞佑华、祝致华诉被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉房产买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判。本院于2017年4月19日、7月21日、12月15日三次公开开庭进行了审理，原告祝致华及原告庞佑华、祝致华共同的委托诉讼代理人银瑶瑶和邹勇、被告秦莺洁、秦富华及被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉共同的委托诉讼代理人廖朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞佑华、祝致华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告庞佑华、祝致华与被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉之间签订的《房产买卖合同》；2.请求法院判决被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉退还原告庞佑华、祝致华购房定金2万元；3.请求法院判决被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉向原告庞佑华、祝致华支付违约金18.2万元；4.请求法院判决被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉赔偿原告庞佑华、祝致华其他损失，共计616000元；5.本案诉讼费由被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉承担。事实与理由：2016年4月25日，原、被告在成都众合房地产经纪有限公司签订了《房产买卖合同》，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉将位于成都高新区房屋（权3116835）出售给原告庞佑华、祝致华，合同金额为91万。合同签订后，原告庞佑华、祝致华按照合同约定于当日向被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉支付了定金2万元整。合同同时约定，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉应于合同签订之日起7个工作日以内向贷款银行申请注销抵押登记并将房屋产权过户给原告。但截至到起诉之日，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉仍未履行合同相关义务，拒绝到银行进行申请注销抵押登记。在此期间，原告庞佑华、祝致华多次催告，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉以没有钱还贷款、预约提前还贷费用过高等理由拒绝，后原、被告协商，原告庞佑华、祝致华同意将首付款提前支付于被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉作为偿还该房屋未结贷款用，且提出预约还贷的费用双方共同承担。被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉同意后，仍然以各种理由拒绝到银行结清剩余贷款，因为被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉的不作为，导致该房屋一直无法过户，而在此期间，原告庞佑华、祝致华也无法购买其他房产，导致小孩入学落户事宜一直搁置。为维护原告庞佑华、祝致华的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉答辩称，1.被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉不存在任何违反合同的行为，即不存在由被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉承担合同责任，所以原告庞佑华、祝致华要求退还定金的诉讼请求不成立；2.被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉也同意原告庞佑华、祝致华解除合同的诉讼请求，但被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉认为这是由原告庞佑华、祝致华自身的主动要求解除合同，依照相关法律规定其不应当承担返还定金的义务，针对原告庞佑华、祝致华所提出的赔偿损失，缺乏相关的事实基础，请法庭依法驳回原告的2、3、4、5项诉讼请求。 经审理查明，2016年4月25日，原告庞佑华、祝致华作为买房人，被告秦莺洁、被告秦富华、被告胡绍蓉、案外人袁风雷作为卖房人、成都玛雅众致合房地产经纪有限公司（以下简称众致合经纪公司）作为中介方，三方签订《房产买卖合同》，约定被告秦莺洁、被告秦富华、被告胡绍蓉、案外人袁风雷，将四人共有的位于成都高新区房屋（业务件号：“权3116835”）出售给原告庞佑华、祝致华，该房屋在出售时，案外人袁风雷已经和被告秦莺洁在四川省彭州市民政局离婚，案外人袁风雷和被告秦莺洁于2016年6月3日达成《离婚补充协议书》并经“（2016）川律公证内民字第71905号”《公证书》公证，约定案涉房屋中属于案外人袁风雷的份额，归被告秦莺洁所有。因《房产买卖合同》签订时，房产证上的所有权人尚未变更，故，案外人袁风雷也作为登记所有权人，成为《房产买卖合同》的房屋出卖人之一。该《房产买卖合同》第二条约定：涉案房屋的价格910000元；第三条第一项约定：买方原告庞佑华、祝致华签订涉案《房产买卖合同》的同时支付卖房方购房定金20000元；第四条第一项约定：涉案房屋处于抵押状态，被告方于涉案《房产买卖合同》签订当日起7个工作日内向贷款银行提交结按申请，待银行通知结按当日办理完成涉案房屋他项权证的注销；第十二条约定：本合同经买房人、卖房人、中介方三方签字生效。当日，《房产买卖合同》因案外人袁风雷的委托手续未办理妥当，未能签字生效。 2016年6月27日，被告秦莺洁收到原告庞佑华购买涉案房屋的定金20000元并出具收条，案涉合同各方也于当日签字生效。 因案涉房屋在出卖时，在中国建设银行股份有限公司成都高新支行尚有按揭抵押贷款约38.3万元未结按，故，各方当事人在涉案《房产买卖合同》第四条约定，案涉合同签订之日起7个工作日内，被告方应向贷款银行提交结按申请，待银行通知结按当日办理完成涉案房屋他项权证的注销。 2016年6月27日，即案涉合同签订之日，被告方依约向贷款银行中国建设银行股份有限公司成都高新支行申请了提前结按。本院根据被告申请调取的《个人贷款特殊业务申请审核表》显示，被告秦富华2016年6月27日申请提前结按，贷款银行中国建设银行股份有限公司成都高新支行同意提前结按的预约还款时间为2017年8月18日。经本院向中国建设银行股份有限公司成都高新支行贷款部核实该行的提前结按流程，中国建设银行股份有限公司成都高新支行贷款部证实：贷款人向银行提出提前结按的申请后，可以提前结按的时间一般由银行确定，但如果客户有特殊需求，提出申请，经银行同意，也可以满足。预约还贷时，银行会帮助客户查询尚未结清的贷款余额。客户预约了还贷时间后，应在预约的时间前往银行还贷，具体还贷金额，由客户自己决定，可以将全部贷款结清，也可以只结清部分贷款（本案中，被告方2016年6月27日向银行申请提前结按，当日银行查询未结清的贷余额为38.3万元，预约提前结按时间为2017年8月18日。后，被告方在2017年8月15日部分提前还贷20000元，剩余贷款约36.3万元在约定还款日未结清）。 据庭审调查显示，原告方认为初次预约的“2017年8月18日”时间太久了，希望将“2017年8月18日”初次预约还款时间再次提前。对此要求，被告方对时间提前的事实予以了认可。本院认为被告方认可结按时间提前的表现是，被告方通过中介方众致合经纪公司找到了“串串”(即中间人)，联络银行方面将预约还款时间再次提前，这次提前到了2016年7月25日上午10:30。因被告方提前到2016年7月25日结按的资金不足，中介方众致合经纪公司在2016年7月23日紧急和原告方磋商，提出被告方只有10多万元现金、还差20多万元才能结按，希望原告方将首付款提前支付，用于被告方提前结按。原告方希望将钱转给中介后由中介出具收条再转给被告方提前结按，而中介方工作人员段红利（即本案证人）一直以手续更为麻烦为由劝说原告方直接将款项装给被告方结按。最终，原告方因担心资金风险，未同意提前将首付款转给被告方结按，导致2016年7月25日上午10:30预约的提前结按，被告方未完成。 其后，原告于2016年8月31日同中介方联系，询问被告方是否还诚心卖房，中介方工作人员段红利回复，被告方也到中介方店子上询问过原告方是否还诚心买，如果诚心要，他们就去筹钱结按。2016年9月13日，中介方同原告方沟通，提出房屋涨价很快，保利同户型的房屋已经售价110万元，希望原告方同意帮被告方提前结按，及时办理过户。原告方未直接回复是否同意帮助被告方提前结按，但提出将于2016年10月专程到成都。 2016年10月3日，原告方回到成都，与中介方进行了沟通。根据原告和中介方沟通的微信记录显示，被告方要求原告方提前支付首付款代为结按，且提出上次花了3000元钱找“串串”提前结案，这次不愿意再花钱找“串串”提前结按。 2016年10月7日，中介方草拟了《补充协议》，主要内容是原告方同意提前支付首付款260000元，协助被告方提前结按，当日，中介方组织各方当事人在彭州就提前支付首付款的事宜进行协商，因被告方要求原告方支付其需要结按的所有款项（约38万元），致协商未果； 2016年10月29日，中介方通知原告，经审核，原告先行垫付所有款项有风险，不再建议原告方提前支付首付款或其他款项代被告方结按； 2016年11月17日，原告方告知中介方，如果重新预约提前结按时间需要费用，原告方同意支付一半； 2016年11月21日，原告方告知中介方决定不再购买该房屋，要求被告赔偿违约金。 原告庞佑华、祝致华认为，2016年7月17日，众致合经纪公司告知原告庞佑华、祝致华，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉已经在银行预约了2个月以内提前结按，说明被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉明知道在这2个月以内银行随时可能会通知被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉去结清贷款，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉有义务准备足够的资金办理相应的提前结按手续，这是被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉的合同义务。2016年7月23日，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉以金额不足为由要求原告庞佑华、祝致华提前支付首付款用于结清按揭贷款，此要求不符合原、被告的合同约定，原告庞佑华、祝致华没有义务进行配合，因此被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉以资金不足为由怠于还清按揭款的行为已构成违约。 被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉认为，2016年7月左右，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉确实通过中介公司找的“串串”向涉案房屋贷款银行申请了提前结按，但这次提前结按没有任何的书面通知，这种通过“串串”申请提前结按的行为本身不具有合法的约束力，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉不认可该行为的有效性，坚持应按照银行第一次通知的日期提前结按，即在2017年8月18日完成结按行为。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原被告和中介方签订《房产买卖合同》第四条4.1项约定，被告方承诺在合同签订之日即2016年6月27日起七个工作日内向贷款银行提交结按申请，待银行通知结按当日办理完成该房屋的他项权证的注销。本案中，本院调取的《个人贷款特殊业务申请审核表》显示，被告方第一次预约的提前结按的时间是2017年8月18日，当时被告方尚未结按的贷款金额为38.3万元。故，被告方在《房产买卖合同》签订当日即2016年6月27日，已经按照合同约定第一次前往银行预约提前还贷，只要被告方在2017年8月18日按照预约的时间和金额提前结按并完成他项权证的注销，即完成了《房产买卖合同》第四条4.1项的义务。至于第一次预约还贷时间确定以后，原告庞佑华、祝致华认为预约的提前还贷时间太久，希望再次提前，属于新的要约。原告方的该项新的要约包含两个内容，一是结按时间的再次预约提前；二是资金的提前准备。新的要约的这两项内容，均需要双方再次磋商达成协议。被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉根据原告庞佑华、祝致华新的要约，通过中介方找人重新预约了结按时间，并为此支付了费用3000元，说明被告方同意了原告方新的要约中关于结按时间再次提前的内容，且履行合同是积极、有诚意的。涉案房屋贷款银行第二次通知的新的提前结按日期为2016年7月25日上午十点半，因为此次结按时间与银行初次同意的结按时间相比提前了一年多，被告方需要提前准备充足资金，由于资金不足，被告方提议希望原告庞佑华、祝致华提前支付首付款帮助被告方完成涉案房屋的提前结按，原告庞佑华、祝致华出于资金安全风险的考虑，没有同意被告方的提议，致使再次提前贷款结按没有成功。故，本院认为，原、被告对再次提前结按涉及的时间和资金保障两方面的事项，只有时间问题双方达成了一致，被告方支付3000元费用予以了切实履行，但资金准备的提前，双方没有达成一致，被告方资金不足，原告方不愿意提前支付首付款，导致此次提前结按没有完成，其责任不完全在被告方，不能据此认定被告方存在违约行为。根据《房产买卖合同》的约定，原告庞佑华、祝致华可以主张继续履行合同，要求被告方在2017年8月18日结清按揭款、办理案涉房屋的他项权注销手续并按照合同约定将房屋过户给原告。但是，原告方在起诉后于2017年1月16日变更了诉讼请求，请求人民法院判决解除涉案《房产买卖合同》，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉当庭同意解除合同，因被告方不存在违约行为，原告未取得法定解除权，故，此次原告方表达解除合同的意愿、被告方当即表示同意解除合同，其性质为双方协商解除合同，案涉《房产买卖合同》在原告方解除的意思表示到达被告方时解除，即在本院将原告方《变更诉讼请求申请书》送达被告方时，即2017年3月29日解除。案涉《房产买卖合同》解除后，原、被告因《房产买卖合同》取得的财产相互返还，故，被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉应退还原告庞佑华、祝致华涉案房屋的定金2万元。对原告庞佑华、祝致华请求法院判决被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉向原告庞佑华、祝致华支付违约金18.2万元和请求法院判决被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉赔偿原告庞佑华、祝致华其他损失，共计616000元的诉讼请求，由于本案被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉不存在违约行为，本案合同的解除，是因为原告方在符合合同约定的结按时间未届满之前，一再要求提前结按、提前过户，原、被告双方对新的提前结按的合同条款中的资金准备协商不成，原告在起诉后主动变更诉讼请求要求解除合同而导致的，故对此两项诉讼请求本院不予以支持。至于被告方在诉讼过程中，因预约的提前结按时间已到，如约前往银行办理提前结按，因资金不足，只提前结按20000元的事实，因案件在诉讼过程中，且原告方当庭提出了解除合同的请求、被告方当庭表示同意，双方合同被解除，被告方根据现实情况未全部结按，本院认为被告方的此项行为与合同义务的履行已经无关，不认定为违约行为。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告庞佑华、祝致华与被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉签订的《房产买卖合同》于2017年3月29日解除； 二、被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉于本判决生效之日起十日内向原告庞佑华、祝致华返还定金人民币20000元； 三、驳回原告庞佑华、祝致华的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取6450元，由原告庞佑华、祝致华承担5000元，由被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉承担1450元（被告秦莺洁、秦富华、胡绍蓉于本判决生效后十日内支付给原告庞佑华、祝致华）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一七年十二月十五日 书记员  李娇娇