广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5389号原告（反诉被告）：曾嘉宝，男，1988年8月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许异蓝，广东泽荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：姚文骏，男，1973年6月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：陈婷娇，广东凯行律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈奕纯。委托诉讼代理人：傅煜。第三人：中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行，，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**数码大厦**统一社会信用代码914420008981019822。负责人：陈慧明，行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。原告（反诉被告）曾嘉宝与被告（反诉原告）姚文骏房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年3月28日立案后，根据原告的申请，依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行（以下简称中行开发区支行）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年7月26日、2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告曾嘉宝委托诉讼代理人陈汝璋，被告姚文骏委托诉讼代理人陈婷娇，第三人中行开发区支行委托诉讼代理人曾涛到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行中山市二手房买卖及居间服务合同，将中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园1区9幢602过户给原告。事实及理由：原、被告经原中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司，现变更为乐有家公司）介绍，签订了关于中山市火炬区的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定房产转让价款为945000元。原告依约向被告支付45000元作为定金，并约定在2017年2月20日前向银行申请按揭。原告已于2017年2月20日前递交按揭手续，但由于被告拒绝配合，按揭手续未能如期进行，原告多次催促无果，故起诉至法院。诉讼中，原告增加诉讼请求后明确为：1.被告继续履行合同，并在原告代其清偿债务消灭抵押权后，将位于中山市火炬开发区原告名下；2.被告承担原告因维权所产生的律师费70000元（其中本诉律师费40000元、反诉律师费30000元）；3.被告向原告支付违约金48195元（自2017年4月14日起暂计至2017年7月26日止，102天ｘ472.5＝48195元）。庭审中，原告明确违约金48195元的计算方式为：以涉案房产转让总价为基数，自2017年4月14日按每日万分之五计算至2017年7月26日。被告姚文骏答辩并提出反诉称，2017年1月26日，被告与原告在家家顺公司的居间下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：由原告购买被告位于中山市火炬开发区，建筑面积166.93平方米，转让总价款为945000元；原告按按揭付款方式支付除定金之外的房款，其中原告意向贷款金额为750000元，并于2017年2月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，原告须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款150000元至双方约定的银行监管账户；在原告按约定将房款一次性打入双方指定的银行监管账号或取得银行贷款批复函，且被告已取得房地产证件原件之日起七个工作日内，双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续；该房产处于抵押状态，被告承诺在原告取得银行贷款批复函后三十个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担；如原告未按照合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金，被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担；同日双方签订《放弃办理资金监管申明书》，双方同意放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为双方办理递件过户当天由原告直接支付给被告。2017年1月26日，原告向被告支付了定金45000元，被告也向居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司交付了房地产证、土地证原件。然而，原告却未依约于2017年2月20日前申请按揭，经被告多次催促，原告仍不履行合同义务，被告不得其解。2017年6月5日，被告委托律师向原告发出律师函，催促原告务必于2017年6月12日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭审批手续，并向被告支付履约违约金。然而原告却拒收该律师函，对被告的要求置之不理。后被告于2017年6月8日收到法院邮寄的应诉材料，才知道原告已对被告提起诉讼。被告认为，被告与原告之间签订的二手房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。原告未依约办理银行按揭贷款手续且经被告合法催告后仍不履约的行为已构成违约，严重损害了被告的合法权益。原告逾期履行合同已超过十五个工作日，被告有权根据双方签订的二手房买卖合同要求原告承担违约责任。为此，被告提出反诉，请求判令：1.解除反诉原告姚文骏与反诉被告曾嘉宝于2017年1月26日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于中山市火炬开发区的买卖条款；2.反诉被告曾嘉宝向反诉原告姚文骏支付违约金189000元；3.反诉被告曾嘉宝承担反诉原告因本案支出的律师费16000元。反诉被告曾嘉宝对反诉辩称，1.反诉被告已经按照合同约定申请了银行按揭，有录音和聊天记录证实；2.双方系经过协商一致同意一次性付款，且变更付款方式对于卖方讲更为有利，且反诉被告已经在三、四月期间预留了大量现金用于履行合同；3.事实上系反诉原告无理拒绝出售房产，反诉原告曾在3、4、5月期间向中介明确表示拒绝出售房产，合同至今未履行的责任由反诉原告承担；4.反诉原告同意一次性付款后，又于6月以书面形式向反诉被告催促办理按揭贷款，在此之前，未与中介、反诉被告进行协商。请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人中行开发区支行述称，我行与被告签订的个人一手住房贷款合同项下的贷款目前处于正常供款状态，我行同意继续履行贷款合同。若法院判决涉案房产过户给原告，则我行同意原告代为清偿贷款，并同意协助办理结清贷款手续及注销抵押登记手续。第三人乐有家公司未到庭应诉，其向本院提交了书面说明，对原、被告双方交易过程进行了陈述与说明，原、被告双方于2017年1月19日在居间方的居间服务下签订了涉案合同及相关补充协议，在签署合同当日，原告根据合同约定将定金30000元托管在第三人乐有家公司处。2017年2月7日，我公司通知被告须前往中山协助原告办理银行按揭手续，被告表示在湖南老家，须待元宵节后才可配合处理。同年3月9日，原告提出可变更付款方式，由按揭付款变更为一次性付款。随后我公司多次联系被告到中山办理相关手续，但被告一直借故没时间到中山配合办理。同年3月24日，被告告知我公司已向广发银行申请了提前还款手续，但是到2017年4月11日，被告告知我公司，认为涉案房产交易价格过低，不想交易了。之后，我公司于第一时间联系原告，将该情况如实告知，遂引发诉讼。我公司在本次交易中充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议之后一直积极协调。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月26日，曾嘉宝（买方）、姚文骏（卖方）、家家顺公司（居间方）签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市火炬开发区，转让总价款945000元。定金45000元买方在合同签订时支付。双方一致同意将定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签订的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。买卖双方约定由买方以银行按揭付款方式支付剩余房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方意向贷款为750000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年2月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知三个工作日补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）150000元至买卖双方约定的银行监管账户。在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。该房地产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产权证原件交予居间方。买方自愿支付交易中所产生的费用。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方由维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项，由曾嘉宝、姚文竣签名捺印，原家家顺公司盖章予以确认。当天，曾嘉宝、姚文骏、家家顺公司签订资金托管协议，约定：买卖双方同意将定金5000元交由居间方免息托管。资金托管协议还约定了其他事项。2017年1月26日，双方签订放弃办理资金监管声明书，约定双方放弃办理涉案房产交易中的首期款资金监管，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方。2017年1月26日，曾嘉宝向姚文骏支付定金45000元，姚文骏出具收据予以确认。庭审中，姚文骏确认已收取定金45000元。2017年3月22日，曾嘉宝及居间方共同向姚文骏发出一份格式告知函，该函罗列了11项二手房交易事项，其中选择了第2项协助买方办理按揭手续、第3项办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼），并告知上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒姚文骏在上述函件签发之日起3日内严格履行。庭审中，曾嘉宝称该函系居间方提供，并由其选择相关事项，但第2项系误选。姚文骏于同年3月27日收到上述函件。后因原、被告履行合同产生纠纷，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，姚文骏提出反诉，主张前述反诉实体权利。另查，中山市土地房产产权档案馆于2017年7月14日出具的不动产登记资料证明表显示，涉案房产的权利人为姚文骏，房产证号：**××88，土地证号：国（2011）易15059**，建筑面积166.93平方米，登记时间2011年8月17日。2011年8月22日办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行，被担保主债权数额395000元，2017年4月11日被本院以本案查封，系第一查封。诉讼中，本院依曾嘉宝申请查封了涉案房地产，曾嘉宝为此预交保全费5000元。又查，庭审中，曾嘉宝明确涉案房产过户产生的税费由其自行负担。家家顺公司于2017年7月10日依法变更登记为乐有家公司。再查，曾嘉宝明确表示愿意将剩余购房款支付方式变更为一次性付款，并提供其名下华夏银行的流水明细单。该流水明细单显示，截止2017年7月13日账户余额为1800290.23元。还查，原告因本案诉讼支付律师费70000元，其中本诉律师费40000元，反诉律师费30000元。庭审中，姚文骏认为如法院认定姚文骏违约，则违约金应当按照合同约定计算，违约金的起止时间由法院认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。曾嘉宝与姚文竣、原家家顺公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的解除条件是否成就；二、曾嘉宝能否请求继续履行涉案房屋买卖合同；三、律师费70000元应否赔偿。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。涉案合同生效后，当事人均应依约全面履行合同义务，非经法律规定或合同约定不得解除合同。乐有家公司向本院提交的书面说明陈述了双方的交易过程，证实了曾嘉宝在履行期限内明确变更付款方式为一次性付款，且居间方多次联系姚文骏到中山办理相关手续，但姚文骏一直借故未予配合办理的事实。本院认为，乐有家公司系涉案合同的促成者，并见证了整个交易过程，故本院对其书面说明予以采信。合同签订后，曾嘉宝依约支付定金45000元，后曾嘉宝在履行期限内变更付款方式为一次性付款。对此，本院认为，一次性付款可缩短交易周期，更有利于姚文骏实现收取购房款的合同目的，故曾嘉宝在履行合同过程中不存在违约行为。姚文骏主张曾嘉宝未依约申请银行按揭贷款，其行为已构成违约的理由不成立，本院不予采纳。曾嘉宝已按合同约定履行合同义务，不存在导致合同目的不能实现的根本性违约或经催告后仍迟延履行等事由，亦不存在涉案合同约定的解除情形。涉案房屋买卖合同解除的法定或约定条件并未成就，姚文骏在此情况下请求解除涉案房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。曾嘉宝支付定金及变更付款方式后，姚文骏经居间方催告，却拒不配合办理一次性付款的相关交易手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋除了本案查封外，不存在其他查封，本案亦不存在无法履行的情形，因此，曾嘉宝要求继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下的诉求，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。根据权利义务对等原则，曾嘉宝应履行其付款义务。曾嘉宝已明确将剩余购房款的付款方式变更为一次性付款，并提供了其名下银行流水证实其具有支付能力，本院予以确认。针对涉案房屋尚拖欠第三人中行开发区支行的贷款未清偿完毕的问题，曾嘉宝请求代为清偿住房按揭贷款，以消灭抵押权，消除交易障碍，不违反法律规定，本院予以照准。曾嘉宝应在清偿第三人中行开发区支行的贷款本息后七日内向姚文骏支付剩余购房款（尚未支付的购房款900000元扣除支付给第三人中行开发区支行的贷款本金、利息及相关费用后的余额）。第三人中行开发区支行作为款项接收方，应协助配合曾嘉宝代为清偿尚欠按揭贷款，以消除抵押权，姚文骏需配合曾嘉宝收取上述剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由曾嘉宝自行负担。关于争议焦点三。因涉案合同第十二条就涉案合同继续履行及解除涉案合同的违约责任分别约定了不同的违约责任，根据庭审中双方对于该条款的解释意见，结合合同解释方法，本院认定违约方支付律师费的前提系涉案合同已经解除，如涉案继续履行，则违约方仅须支付违约金。本院已支持曾嘉宝关于继续履行涉案合同的诉求，故曾嘉宝主张姚文骏赔偿律师费70000元，不符合合同约定，且律师费不属必然产生的损失，故本院对曾嘉宝的相应诉求不予支持。关于违约金问题。曾嘉宝主张违约金48195元，其计算标准及计算方式符合合同约定，本院予以支持。基于上述，本院认定姚文骏系违约方，据此，姚文骏主张曾嘉宝违约，要求解除合同、支付违约金及律师费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告曾嘉宝于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行代为清偿位于中山市火炬开发区［权利人：姚文骏；房产证号：**××88，土地证号：国（2011）易1505911］的贷款本金、利息及相关费用（具体数额以清偿之日确定数额为准）；二、第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行于原告曾嘉宝清偿前述贷款本金、利息及相关费用之日起七日内，协助原告曾嘉宝办理注销上述房地产的抵押登记手续；三、被告姚文竣于注销上述房地产抵押登记之日起七日内协助原告曾嘉宝将前述房地产的权属变更登记至原告曾嘉宝名下，过户所产生的税费由原告曾嘉宝负担；四、原告曾嘉宝于双方办理前述房地产权属变更登记递件手续当日向被告姚文骏一次性支付剩余购房款（尚欠房价款900000元扣除支付给第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行的贷款本金、利息及相关费用后的余额）；五、被告姚文骏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾嘉宝支付违约金48195元；六、驳回原告曾嘉宝的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告姚文骏的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13250元（原告曾嘉宝已预交），由原告曾嘉宝负担3250元，被告姚文骏负担10000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。保全费5000元（原告曾嘉宝已预交），由被告姚文骏负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费元2188元，由反诉原告姚文骏负担（反诉原告姚文骏在本判决发生法律效力之起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈 璐刘家华