江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3888号上诉人（原审原告）：王超，男，1939年1月14日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：余晓凤，女，1950年11月8日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：王超（系余晓凤丈夫），住江苏省盐城市亭湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：戴瑞文，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏新宁建设集团有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城大街**。法定代表人：许学成，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈步专，阜宁县陈良法律服务所法律工作者。上诉人王超、余晓凤与上诉人江苏新宁建设集团有限公司（以下简称新宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王超、余晓凤共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王超、余晓凤的全部一审诉讼请求；2.确认案涉房屋预约单无效。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉房屋预约单应具有正式商品房买卖合同的效力，根据上述司法解释第二条的规定，因新宁公司未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋预约单无效；2.因案涉合同无效，新宁公司应赔偿王超、余晓凤损失，故新宁公司返还房款及利息的起算点应当从款项支付之日起计算，一审判决从起诉之日起计算利息损害了王超、余晓凤的利益。新宁公司对王超、余晓凤的上诉辩称，1.新宁公司与王超、余晓凤于2014年4月24日签订的房屋预约单，仅对双方当事人的名称、商品房的基本情况、单价做了约定，在签订房屋预约单时，案涉标的物尚在建设中，所以对交付的时间、办证时间、违约责任、直接影响双方权利的事项未做约定，故应认定为预约合同性质，该房屋预约单是双方真实意思的表示，应为合法有效；2.房屋预约单载明购房款系由王超、余晓凤的借款转化，因双方至今未签订商品房买卖合同，故王超、余晓凤主张的利息只能从起诉之日起计算。请求二审法院驳回王超、余晓凤的上诉。新宁公司上诉请求：依法改判新宁公司少支付王超、余晓凤购房款21800元。事实和理由：2010年7月6日余晓凤出借给新宁公司20万元，约定的借款利息为月利率1.5%，截止2013年4月30日，结算利息应为65400元，但结算表中写明的利息87200元系按照月利率2%计算，多计算了21800元，该21800元应从购房款中予以扣减。王超、余晓凤对新宁公司的上诉共同辩称，2010年7月6日余晓凤借给新宁公司20万元，约定月利率1.5%，新宁公司称借期两年，两年后停止计算利息，但两年后新宁公司继续使用该借款，实际借款时间为3年差6天，所以利息的计算时间应为三年，结算时双方对利息按照三年还是两年计算有异议，后经协商利息按照87200元计算。请求驳回新宁公司上诉。王超、余晓凤共同向一审法院起诉请求：1.判决解除王超、余晓凤与及新宁公司于2014年4月24日签订的房屋预约单；2.判令新宁公司返还预交购房款517120元及利息（计算至2020年8月1日的法定利息为195385.17元，自2020年8月2日起至实际还款之日止，按照年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由新宁公司承担。一审法院查明的事实：王超与余晓凤系夫妻关系。2011年7月6日，新宁公司向余晓凤集资借款200000元，约定月利率1.5%，当日由新宁公司出具收据一份，标注收款方式转卡。2014年4月24日余晓凤与新宁公司以月息2%标准进行结算，新宁公司出具利息结算清单一份，载明应付息87200元。另新宁公司因与其开发的新宁公馆小区1幢406室原业主发生纠葛，由余晓凤代新宁公司垫付229920元处理了新宁公司的该纠纷。2014年4月24日余晓凤以前期借款本金200000元、结算利息87200元及向案外人垫付的229920元，合计517120转化为购房款，约定由王超、余晓凤购买新宁公司开发的金水湾小区1幢402室房屋，上列款项折抵购房款，并由新宁公司出具收据1份，载明：收到余晓凤、王超内转款项517120元，收款事由为：金水湾1号楼402室预约金（新宁公馆18号楼406室转入52600+177320）。同日，新宁公司与王超、余晓凤签订房屋预约单一份，载明：王超、余晓凤预购金水湾1幢1单元402室房屋，每平方米4348元，面积118.9平方米，预约总价款517120元。后金水湾小区因资金断裂处于停工状态，至今未能施工。另查明，新宁公司于2011年取得案涉小区国有土地使用权证，但未取得商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新宁公司与王超、余晓凤签订的房屋预约单系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。案涉房屋预售协议签订后，新宁公司因自身原因导致案涉楼盘至今未能施工，时间跨度长达六年之久，亦未取得商品房预售许可证，致双方签订房屋预约单的目的无法实现，现王超、余晓凤要求解除房屋预约单的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对王超、余晓凤主张按照月利率6%计算资金占用利息的问题，一审法院认为，因双方未对房屋交付的具体时间做出约定，对逾期交房的违约金或损失赔偿方式亦未作约定，故新宁公司应当自王超、余晓凤向一审法院主张权利之日起，按照年利率6%标准计算损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，一审法院判决：一、解除王超、余晓凤与新宁公司于2014年4月24日签订的房屋预约单；二、新宁公司于判决生效后十五日向王超、余晓凤返还购房款517120元及利息（以517120为基数，自2020年5月15日起至实际还款之日止，按年利率6%计算）；三、驳回王超、余晓凤其他诉讼请求。案件受理费10859元，由王超、余晓凤承担1859元，新宁公司承担9000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2014年4月24日，新宁公司向余晓凤出具利息结算清单，载明：兹有余晓凤同志于2011年7月6日至2013年4月30日，共计654天，集资20万元，按月利率2%计息，总计付息（税前）捌万柒仟贰佰元整，小写87200元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王超、余晓凤与新宁公司签订的房屋预约单，约定了预约房屋的状况、价格，并明确“此房屋预约单仅做预约证明，开盘时业主凭此单与相关凭证到公司签订商品房买卖合同。”据此，该房屋预约单已经明确将来订立本约合同，故双方之间存在商品房买卖预约合同关系。因新宁公司原因，案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，故王超、余晓凤认为签订案涉商品房预约单的目的无法实现，要求解除房屋预约单，以及要求新宁公司返还房款并赔偿损失的主张依法应予支持。关于案涉房屋预约单解除，王超、余晓凤的损失如何认定的问题。经查，双方之间未签订正式商品房买卖合同系因新宁公司过错造成，故新宁公司应从款项实际占用之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率赔偿王超、余晓凤的资金占用损失，即新宁公司应承担以517120元为基数，自2014年4月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。关于新宁公司提出购房款517120元中应扣减21800元多算的利息的上诉理由。经查，新宁公司于2014年4月24日向余晓凤出具利息结算清单一份，载明借款20万元，按月利率2%计息，总计付息87200元。据此，即使款项出借时约定利息按月利率1.5%计算，但在实际结算时已经按2%结算，并确定了利息数额，应认定双方变更了利息结算标准，双方经结算，确定利息为87200元，故新宁公司要求扣减多算的利息21800元的上诉理由不能成立，不予支持。综上，王超、余晓凤的上诉请求部分成立，应予支持；新宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2525号民事判决第一项；二、变更江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2525号民事判决第二项为：“江苏新宁建设集团有限公司于本判决生效后十五日内向王超、余晓凤返还购房款517120元及利息（以517120为基数，自2014年4月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）”；三、撤销江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2525号民事判决第三项；四、驳回上诉人王超、余晓凤的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10859元，由上诉人王超、余晓凤承担1859元，上诉人江苏新宁建设集团有限公司承担9000元；二审案件受理费4458元，由上诉人江苏新宁建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十一月六日书记员 施凯钰