湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8074号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁记栓，男，1976年10月6日出生，汉族，山东省菏泽市人，武汉佰善缘健康管理有限责任公司法人，住武汉市青山区（户籍地山东省菏泽市牡丹区）。委托诉讼代理人：尹伊婷，湖北扬子律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李玲玲，女，1975年11月4日出生，汉族，湖北省枝江市人，住武汉市洪山区（户籍地武汉市武昌区）。委托诉讼代理人：金永浩，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茁原，湖北天明律师事务所律师。原审第三人：武汉天源物业管理有限责任公司青山分公司，住所地武汉市青山区冶金大道****。负责人：余凤华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑前银，该公司职工。原审第三人：武汉地产开发投资集团有限公司，，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦法定代表人：袁堃，该公司董事长。上诉人袁记栓与上诉人李玲玲、原审第三人武汉天源物业管理有限责任公司青山分公司（以下简称天源物业青山分公司）、原审第三人武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称武汉地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张红独任审理，本案现已审理终结。袁记栓上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第五项、第六项、第七项，依法改判李玲玲返还两个月租金16000元，赔偿袁记栓装修损失134580元、仪器损失128300元、经营损失47000元；2、本案上诉费、鉴定费由李玲玲承担。事实与理由：1、一审法院对李玲玲应承担污水倒灌事故的责任认定正确，但认定袁记栓向李玲玲支付租金无法律依据；2、一审法院驳回袁记栓经营损失、仪器损失认定事实不清，适用法律错误。李玲玲上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，驳回袁记栓的第三项诉请（即李玲玲返还2个月租金及押金共计24000元）；2、变更一审判决第五项为驳回袁记栓赔偿装修损失的诉请；3、变更一审判决第六项为判决袁记栓于判决生效之日起10日内向李玲玲支付2018年10月1日至2018年11月15日的租金12000元；4、变更一审判决第七项为袁记栓于判决生效之日起10日内向李玲玲支付房屋占有使用费（自2018年11月16日起至实际腾退之日止，按每月8000元的标准计算）；5、撤销一审判决第九项；6、由袁记栓承担本案诉讼费用。事实和理由：一、李玲玲交付的商铺是经过了竣工验收的，并且是毛坯房交付给袁记栓使用，不存在污水倒灌问题，污水倒灌是由于袁记栓未按房屋用途违规装修导致的，发生污水倒灌的责任应由袁记栓自行承担。二、李玲玲提供的商铺符合合同约定，不存在违约，也不存在造成本案事故的过错，袁记栓应该按照合同约定支付租金。袁记栓恶意拖欠租金导致合同解除，李玲玲有权要求袁记栓结清租金、没收保证金并收回商铺。三、袁记栓明知合同已经解除的情况下，恶意占用李玲玲的商铺，应按合同约定的租金标准支付商铺占用费。天源物业青山分公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉地产公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。袁记栓向一审法院起诉请求：1、确认袁记栓、李玲玲于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月30日已解除；2、李玲玲赔偿袁记栓装修损失134,580元、仪器损失128,300元、经营损失47,000元；3、李玲玲返还2个月租金（扣除了袁记栓已经使用的2个月）及押金共计24,000元；4、本案诉讼费由李玲玲承担。李玲玲反诉请求：1、确认袁记栓、李玲玲于2018年3月27日签订的房屋租赁合同于2018年11月12日解除；2、袁记栓向李玲玲支付欠付的租金（自2018年10月1日起至实际腾退之日止，按照月租金8,000元的标准计算）；3、袁记栓立即腾退出武汉市青山区工人路青宜居7号楼7-7商铺，并将该商铺交付李玲玲；4、李玲玲无需向袁记栓退还保证金8,000元，袁记栓赔偿李玲玲装修免租期的租金损失16,000元；5、本案诉讼费由袁记栓承担。一审查明的事实：2018年3月27日李玲玲（甲方）委托朱文亿与袁记栓（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方所有的位于青山区工人村××楼7-7商铺房屋，建筑面积154.57平方米，租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，乙方的免租装修期2个月；自签订合同之日起，乙方妥善使用所承租的房屋，并向甲方交纳租房押金8,000元，期满后如无违约，甲方无息退还乙方保证金，如乙方在租赁期间违约，则保证金不予退还。提前退租视同违约。如保证金不够违约赔偿的，甲方可保留追索权利；租金为人民币8,000元/月，租金以季度为单位提前支付；第一、二年每月租金为8,000元，第三年每月租金为8,400元，乙方于每季度租期开始前15日内向甲方支付租金；租赁期间，乙方对当季度租金拖欠达7天的，甲方有权终止合同并收回该房屋。合同签订后，李玲玲于当日向袁记栓交付了涉诉商铺，该商铺为毛坯房，袁记栓于当日向李玲玲支付了4个月租金32,000元及押金8,000元。袁记栓于2018年3月27日至2018年5月对该商铺进行了装修，装修完毕后，其于2018年6月起在该商铺内经营营养健康咨询服务等，并于2018年7月取得武汉佰善缘健康管理有限责任公司的营业执照，该公司的经营范围为营养健康咨询服务（不含诊疗及心理咨询）、家庭服务、保健服务、医疗器械二类等。2018年7月间因下暴雨，涉案商铺出现污水倒灌现象，袁记栓因此自2018年7月30日后再未继续进行经营，也因此从2018年10月1日起再未向李玲玲支付该商铺租金。一审庭审中，袁记栓称因污水倒灌问题，其与李玲玲联系未果，后与李玲玲公司的孙经理联系，孙经理于2018年10月回复无法解决此问题。因污水倒灌问题，袁记栓找到天源物业青山分公司，该公司称无法解决此问题。一审庭审中，天源物业青山分公司称与涉案商铺临近的两、三家商铺都有污水倒灌现象，都向其公司反映过，其公司还因此在小区内发布了相关告示。因袁记栓从2018年10月1日起再未向李玲玲支付商铺租金，李玲玲于2018年11月12日将《解除租赁合同通知》张贴在涉案商铺门上，并以特快专递的形式向袁记栓邮寄了该通知，该通知载明：“根据《房屋租赁合同》的约定，你方应在每季度开始前15日内向我方支付当季度租金人民币24,000元，当季度租金拖欠达7天的，我方有权终止合同并收回房屋，鉴于你方至今未付本季度租金，已经构成严重违约，我方多次催要未果。现我方正式函告贵方，自2018年11月12日起解除贵我双方于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》，并保留追究你方违约责任的一切权利”，一审庭审中，袁记栓称其家人于2018年11月15日收到特快专递，并向其告知了通知内容，并称在之前已看到张贴在商铺门上的该通知。但袁记栓至今未搬离涉案商铺。袁记栓认为李玲玲明知涉案商铺存在污水倒灌问题，在不告知的情况下，与其签订房屋租赁合同，给其造成了装修损失、营业损失、仪器损失。袁记栓为此于2019年3月31日申请：（1）、对青山区工人村××楼7-7商铺出现污水倒灌的形成原因进行鉴定；（2）、对青山区工人村××楼7-7商铺装修价值进行评估；（3）、对袁记栓的仪器损失、经营损失进行鉴定。一审法院委托湖北中衡信资产评估有限公司对袁记栓申请的仪器损失、经营损失进行鉴定，该评估公司以袁记栓无法确定评估范围的边际，无法提供相应评估必需的资料退回该项鉴定。一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对青山区工人村××楼7-7商铺出现污水倒灌的形成原因进行鉴定，该鉴定公司于2019年12月24日出具仲恒鉴字[2019]第SW1323号鉴定报告，鉴定结论：综合现场的检查、灌水试验结果，青山区工人村××楼7-7商铺洗菜池下方排水管道与前厅1-6号地漏为联通状态，且在试验过程中发现排水系统可正常使用，并未出现反水现象，前厅1-6号地漏与厨房地漏排水均是向北边市政管网排水，且商铺北侧地面为东高西低，下雨时商铺北侧地面积水从高处流至低处，部分雨水汇集于商铺前方的污水井，并随着降雨量的不断增加，商铺前污水井中污水无法即（及）时排出，最终导致青山区工人村××楼7-7商铺前厅地漏与厨房地漏出现污水倒灌。法院委托中德华建（北京）国际工程技术有限公司湖北分公司对青山区工人村××楼7-7商铺装修价值进行评估，因袁记栓未交纳鉴定费，且其同意退案，故中德华建（北京）国际工程技术有限公司湖北分公司对该鉴定予以退案。一审法院认为，本案争议焦点为：一、袁记栓向李玲玲主张权利主体是否适格。涉案商铺系由李玲玲租赁给袁记栓，双方之间的租赁合同袁记栓系以自身为承租人与李玲玲订立，根据合同相对性原则，应由袁记栓就该合同向李玲玲主张权利，故袁记栓向李玲玲主张权利主体适格。李玲玲抗辩袁记栓向李玲玲主张权利主体不适格的意见，不予支持。二、李玲玲是否应对涉案商铺污水倒灌问题承担责任。本案中，涉案商铺于2018年7月发生污水倒灌问题，经鉴定，系涉案商铺前厅1-6号地漏与厨房地漏排水均是向北边市政管网排水，且商铺北侧地面为东高西低，下雨时商铺北侧地面积水从高处流至低处，部分雨水汇集于商铺前方的污水井，并随着降雨量的不断增加，商铺前污水井中污水无法及时排出，最终导致涉案商铺前厅地漏与厨房地漏出现污水倒灌。鉴于李玲玲系涉案商铺的出租人，其应保障涉案商铺可满足正常使用条件，袁记栓租赁该商铺系用于经营，因商铺污水倒灌，袁记栓无法进行经营，致使其签订租赁合同的目的无法实现，故李玲玲应承担污水倒灌事故的责任，对污水倒灌事故产生的损失向袁记栓承担赔偿责任。三、关于袁记栓、李玲玲于2018年3月27日签订的房屋租赁合同的解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。由于合同解除是形成权，对于一方行使约定解除权和法定解除权时，通知即可达到解除效果。本案李玲玲于2018年11月12日将《解除租赁合同通知》张贴在涉案商铺门上，并以特快专递的形式向袁记栓邮寄了该通知，一审庭审中，袁记栓称其家人于2018年11月15日收到特快专递，并向其告知了通知内容，并称在之前已看到张贴在商铺门上的该通知，说明袁记栓于2018年11月15日已收到解除合同的通知，此时应为房屋租赁合同的解除时间。四、涉案商铺租赁合同解除的责任由谁承担的问题。因双方当事人在发生污水倒灌事故后未能就事故原因及赔偿事宜协商一致，袁记栓其后未再开门营业，且未按约支付下一期租金，其也主张房屋租赁合同已于2018年7月30日解除，故应视为袁记栓自2018年7月30日后已无意继续履行合同。本案争议系因李玲玲提供的商铺不能满足正常使用条件而引发，李玲玲在事发后未能积极协助袁记栓排查事故原因并给予合理赔偿方案存在过错，但袁记栓于2018年7月30日后已无意再继续履行合同而又将货品滞留在涉案商铺内久拖不决，至今未搬离商铺，致使涉案商铺自2018年7月31日至今的损失被扩大亦属不当，双方对涉案商铺租赁合同于2018年11月15日解除后产生的损失均应承担责任，但李玲玲应承担主要责任。五、袁记栓的损失认定及承担问题。本案中，袁记栓主张李玲玲退还2个月租金16,000元及押金8,000元，共计24,000元，并赔偿装修损失134,580元、仪器损失128,300元、经营损失47,000元。1、关于2018年8月、9月两个月的租金问题。虽袁记栓自2018年7月31日起即因涉案商铺发生污水倒灌问题而未再开业经营，但因其并未将商铺内物品清运，客观上实际占用涉案商铺，故在涉案商铺租赁合同未解除的情形下，袁记栓应向李玲玲支付合同解除前的商铺租金，但鉴于李玲玲系涉案商铺的出租人，其提供的商铺不能满足袁记栓正常使用，致使袁记栓签订租赁合同的目的无法实现的事实，对袁记栓应向李玲玲支付的合同解除前的租金，酌定袁记栓承担20%，即每月租金1,600元。袁记栓据此应向李玲玲支付2018年8月、9月的租金共计3,200元，袁记栓已支付2018年8月、9月的租金16,000元，李玲玲应退还袁记栓2018年8月、9月的租金12,800元（16,000元－3,200元），故袁记栓要求李玲玲退还2018年8月、9月两个月的租金共计16,000元的诉讼请求中12,800元的部分，予以支持，超过部分，不予支持。2、关于押金问题。袁记栓为承租涉案商铺，已向李玲玲支付租赁押金8,000元。鉴于涉案商铺租赁合同已解除，且租赁合同并非因袁记栓违约而解除，故李玲玲应向袁记栓退还押金8,000元。3、关于装修损失。袁记栓主张其为装修涉案商铺支出134,580元装修费，但未能提供原始支付凭证及相关合同依据。且在本案审理中，袁记栓又放弃鉴定申请，故袁记栓应承担举证不能的法律后果。考虑涉案商铺装修因污水倒灌受到损坏，且在租赁合同解除后，装修部分亦不可能再使用，又鉴于李玲玲应承担污水倒灌事故的责任，再结合法院实地查看的装修情况，酌定李玲玲应赔偿袁记栓装修损失计50,000元。4、关于仪器损失、经营损失。袁记栓称商铺内用于经营的仪器设备因受污水浸泡而遭受损失，其据此主张李玲玲赔偿仪器损失128,300元，袁记栓又称其经营的公司是健康产业公司，需要一个干净卫生的环境，因出现污水倒灌的现象，客户纷纷办理退费手续，给其经营造成重大损失，其据此主张李玲玲赔偿经营损失47,000元，但袁记栓均未提交相应的证据予以证实其仪器损失、经营损失分别为128,300元、47,000元，且在本案审理中，评估公司因其无法确定评估范围的边际、无法提供相应评估必需的资料而退回仪器损失、经营损失的鉴定，故袁记栓应承担举证不能的法律后果。对袁记栓要求李玲玲赔偿仪器损失128,300元、经营损失47,000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。六、李玲玲主张袁记栓腾退及各项费用问题。1、鉴于袁记栓、李玲玲签订的租赁合同已于2018年11月15日解除，袁记栓应将租赁商铺返还给李玲玲，故李玲玲要求袁记栓腾退出涉案商铺的诉请，予以支持。2、2018年10月1日至2018年11月15日的租金。虽袁记栓自2018年7月31日起即因涉案商铺发生污水倒灌问题而未再开业经营，但因其并未将商铺内物品清运，客观上实际占用涉案商铺，故在涉案商铺租赁合同未解除的情形下，李玲玲有权向袁记栓主张商铺租金。关于租金的标准，鉴于李玲玲系涉案商铺的出租人，其提供的商铺不能满足袁记栓正常使用，致使袁记栓签订租赁合同的目的无法实现的事实，对袁记栓应向李玲玲支付的合同解除前的租金，酌定袁记栓承担20%，即每月租金1,600元。故袁记栓应向李玲玲支付2018年10月1日至11月15日的租金共计2,400元。3、2018年11月16日至今的商铺占有使用费。袁记栓、李玲玲签订的租赁合同已于2018年11月15日解除，袁记栓应及时搬离、交还涉案商铺，以减少李玲玲的房屋空置损失。现因袁记栓至今未腾空搬离涉案商铺，故李玲玲有权参照租金标准向袁记栓主张占有使用费。但鉴于本案争议系因李玲玲提供的商铺不能满足正常使用条件而引发，李玲玲在事发后至今又未能积极协助袁记栓排查事故原因并给予合理赔偿方案存在过错，酌定袁记栓按租金标准的30%承担占有使用费，即袁记栓应按每月2,400元的标准向李玲玲支付自2018年11月16日起至实际腾退之日止的商铺占有使用费。4、李玲玲主张袁记栓赔偿其装修免租期的租金损失16,000元。李玲玲与袁记栓签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。该《房屋租赁合同》约定袁记栓的免租装修期2个月，现李玲玲主张袁记栓赔偿其装修免租期的租金损失16,000元无合同依据和法律依据，不予支持。综上，袁记栓的诉讼请求、李玲玲的反诉请求，均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如：一、确认袁记栓、李玲玲于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；二、袁记栓于本判决生效之日起15日内腾退出位于武汉市青山区工人村××楼7-7商铺，并将该商铺交付给李玲玲；三、李玲玲于本判决生效之日起10日内向袁记栓返还租金12,800元；四、李玲玲于本判决生效之日起10日内向袁记栓退还押金8,000元；五、李玲玲于本判决生效之日起10日内向袁记栓赔偿装修损失50,000元；六、袁记栓于本判决生效之日起10日内向李玲玲支付2018年10月1日至2018年11月15日的租金2,400元；七、袁记栓于本判决生效之日起10日内向李玲玲支付房屋占有使用费（自2018年11月16日起至实际腾退之日止，按每月2,400元的标准计算）；八、驳回袁记栓的其他诉讼请求；九、驳回李玲玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费4,729元，由袁记栓负担3,649元，由李玲玲负担1,080元；本案反诉费10,660元，由李玲玲负担4,600元，由袁记栓负担6,060元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于上诉人袁记栓提出袁记栓不应向李玲玲支付租金，以及李玲玲应赔偿袁记栓经营损失、仪器损失的上诉理由，因其既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故袁记栓的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人李玲玲提出其不存在违约，发生污水倒灌的责任应由袁记栓自行承担，袁记栓应该按照合同约定支付租金，且李玲玲有权要求袁记栓结清租金、没收保证金并收回商铺的上诉理由。本案中，李玲玲系涉案商铺的出租人，袁记栓系该商铺的承租人，因涉案商铺污水倒灌，袁记栓无法进行经营，致使其签订租赁合同目的无法实现，故一审认定李玲玲应承担污水倒灌事故的责任并无不当。二审中李玲玲虽提交了证据，但该证据不足以证实其所主张的事实，故李玲玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，袁记栓、李玲玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20331元，由袁记栓负担15389元，李玲玲负担4942元。本判决为终审判决。审判员 张 红二〇二〇年十一月十日书记员 陈佳佳