四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川19民初23号 原告：杨建，男，1981年11月27日出生，汉族，大学文化，巴中市巴州区住房和城乡建设局职工，住四川省巴中市巴州区。 原告：胡艺，女，1987年3月16日出生，汉族，大专文化，个体户，住四川省巴中市巴州区。系杨建之妻。 原告：胡德全，男，1964年4月15日出生，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告：刘新芳，女，1958年6月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：解世丽，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 被告：巴中市金杨置业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 第三人：严政，男，1970年11月8日出生，汉族，大学文化，律师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 第三人：黄莉，女，1972年12月8日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。 第三人：巴中市庆园房地产开发有限公司。 法定代表人：陈庆德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律事务所法律工作者。 原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与被告巴中市金杨置业有限公司、第三人严政、黄莉、巴中市庆园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加巴中市庆园房地产开发有限公司为本案第三人。原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳及其委托诉讼代理人解世丽、杨艳红、被告巴中市金杨置业有限公司法定代表人方金节及其委托诉讼代理人鲜跃斌、辛长洋、第三人严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、刘昌军、第三人黄莉的委托诉讼代理人杨斌、第三人巴中市庆园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏先烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人巴中市庆园房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《认购房屋协议书》有效。2.请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司2012年12月25日签订的《商品房认购书》和2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》有效。3.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月16日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案。4.请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦1幢第3层1号房屋的权属转移登记办理到原告名下。5.请求判令巴中市金杨置业有限公司向原告支付逾期办理金都西锦1幢第3层1号房屋权属转移登记到原告名下的违约金（从2015年7月16日起至原告取得金都西锦1幢第3层1号房屋权属证书之日止，按原告已付购房款3576930元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，暂计算至2017年5月31日为620000元）。6.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层1号房屋的商品房买卖合同不成立。7.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层1号房屋的商品房买卖合同备案登记。8.本案诉讼费用由被告巴中市金杨置业有限公司承担。事实和理由：2011年1月31日，原告（乙方）与巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）签订了《认购房屋协议书》，原告认购了“金都西锦”的正在开发建设的房屋。其后，被告巴中市金杨置业有限公司（以下简称金杨公司）承继了“金都西锦”的开发建设。2012年12月25日被告金杨公司与原告签订了《商品房认购书》。被告金杨公司在取得金都西锦项目的商品房预售许可证后，于2015年4月16日与原告签订了《商品房买卖合同》。上述合同约定，原告向被告金杨公司购买金都西锦l幢3层l号房屋，建筑面积为510.99平方米，按建筑面积计算的商品房单价为每平方米7000元，总价为3576930万元。被告应当在2015年3月23日之前向原告交付房屋。被告应在2015年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。在签订商品房买卖合同当日，被告即向原告交付了金都西锦l幢3层3号房屋。原告在签订上述认购书和商品房买卖合同后已向被告金杨公司付清了全部房款。2015年2月11日，严政为了其向金杨公司提供的借款提供担保，以第三人黄莉的名义与金杨公司订立了金都西锦1幢3层房屋的《商品房买卖合同》，并在房屋登记机关办理了合同签约备案。因黄莉与金杨公司签订的商品房买卖合同已进行了合同签约备案，导致原告与被告签订的商品房买卖合同至今无法办理商品房预售合同登记备案，也无法进行房屋转移登记。综上所述，原告与巴中市庆园房地产开发有限公司签订的《认购房屋协议书》和原告与被告金杨公司签订的《商品房认购书》和《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，且原告已向被告付清了全部房款，被告已向原告交付了房屋。所以，原告与被告建立的商品房买卖合同关系合法有效。被告金杨公司应按合同约定办理上述房屋的商品房预售合同登记备案和房屋转移登记，并承担逾期办理应依法承担的违约责任。而黄莉与被告金杨公司签订的商品房买卖合同的真实意思并非为房屋买卖，双方并未建立商品房买卖合同关系，据此而进行的商品房买卖合同签约备案无效。黄莉与金杨公司已办理的上述合同签约备案，导致原告与被告签订的商品房买卖合同无法办理商品房预售合同登记备案，也无法进行房屋转移登记，所以，第三人黄莉和被告金杨公司应申请撤销签约备案。 被告巴中市金杨置业有限公司辩称，1.金杨公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，金杨公司表示认可。原告系在7号案前签订了合同，并付了或者大部分付了房款，金杨公司也交付了房子。在金杨公司与黄莉签订合同时方金节已经告诉严政房子已经卖了。2.金杨公司与黄莉签订的商品房买卖合同与补充协议不成立，黄莉与金杨公司签订房屋买卖没有真实意思表示，严政也自认黄莉签订合同系严政借贷的担保。3.原告要求金杨公司办理权属登记并承担违约责任，我们客观上不能办理，也不应当承担违约金。 第三人严政述称，1.原告的认购房屋协议书无效。2.案涉房屋已经在金杨公司2014年12月18日取得商品房预售许可证后，出卖给严政，且已经备案登记，合同及补充协议合法有效，严政也以债权抵消方式支付了房款。3.原告虽接受房屋交付，但房屋未达到交付条件，应为无效交付。4.原告未向金杨公司支付房款，亦无证据证明原告履行支付了商品房价款。5.原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人黄莉同意严政及其代理人的述称意见。 第三人巴中市庆园房地产开发有限公司辩称，巴中市巴州区城镇住房重建办（2012）3号文件，同意将项目转让金杨置业有限公司，巴中市庆园房地产开发有限公司于2013年便发了《项目转让移交协议书》。欧阳春诉被告巴中市庆园房地产开发有限公司、巴中市金杨置业有限公司、方金节房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，巴州区人民法院（2015）巴州民初字第1987号民事判决书和巴中市中级人民法院（2017）川19民初361号民事判决书均认定巴中市金杨置业有限公司承继了项目转让，金都西锦建设项目的房屋拆迁安置补偿和商品房合同的履行义务均由巴中市金杨置业有限公司。因此，被答辩人所诉的被告当事人主体只能是巴中市金杨置业有限公司承担，巴中市庆园房地产开发有限公司在本案中不是合格的被告当事人。 原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳提交了以下证据（复印件），第一组证据(1-6)：1.认购房屋协议书；2.商品房认购书；3.商品房预售许可证；4.商品房买卖合同；5.城镇住房灾后重建函（巴区城重建办【2012】3号）；6.项目转让移交协议书；第二组证据(7-15)：7.业主入住通知书；8.金都西锦《业主临时公约》；9.金都西锦房屋装修指南；10.（前期）物业管理委托合同；11.金都西锦业主手册；12.治安安全责任书；13.消防安全责任书；14.营业用房租赁合同；15.竣工验收报告；第三组证据(16)：16.支付房款确认书及支付房款相对应的房款收据和银行凭据等；第四组证据（17-19）：17.巴中市金杨置业有限公司声明；18.紧急报告；19.黄莉与金杨公司签订的商品房买卖合同。 第三人严政对原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳提交证据的质证意见，第一组：1.对证据1、2的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，认购协议书记载的乙方不是本案被告金杨公司，也不能认定就是第三人庆园公司；其次，该认购书和商品房认购书从形式上看均是预约性质的合同，并非商品房买卖合同，不能以此认定在2011年1月31日或者2012年12月25日这两个时点上杨建、胡艺、胡德全与金扬公司或者庆园公司就建立了商品房买卖合同关系；再次，“金都西锦”项目的预售许可证直至2014年12月18日才取得，即使该认购协议书和商品认购书签订属实，但双方在签订时，开发商尚未依据房地产开发管理的强制性规定取得商品房预售许可证。杨建等人举示的2011年1月31日、2012年12月25日签订的认购协议书和商品房认购书因不合法而无效。2.对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。3.对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，该合同标注的签订时间为2015年4月16日，在金杨公司与严政（由黄莉代理）2015年2月6日、2月11日、2月15日签订的商品房买卖合同之后，不排除金杨公司明知已经将房屋转让给了严政，为了逃避责任而将房屋再次转让，因此该合同要么属于双方虚构，要么属于金杨公司欺诈杨建、胡艺、胡德全、刘新芳而签订，总之不具有真实性；其次，认购协议书、商品房认购书认购的面积和位置与商品房买卖合同约定的认购面积和位置并不一致，单凭两份证据根本不能做同一性认定，故不能认定杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与金杨公司签订合同在先；再其次，即使金杨公司与杨建、胡艺、胡德全、刘新芳签订了该合同，金杨公司也明知是在已经将房屋转让给了严政之后，因此，构成多重销售，对于已先行购买的严政而言，后签合同也不具有合法性，故而该合同不能用于证明金杨公司与严政所签订的商品房买卖合同不合法甚至无效。4.对证据5、6的真实性、合法性和关联性均无异议。第二组证据：1.对证据7-14的真实性、合法性及关联性均有异议。交付不合法属于无效行为。2.对证据15的真实性、合法性、关联性不予以确认。该报告是复印件，且无验收时间，不能证明“金都西锦”整个规划立项的项目商品房屋已经竣工验收合格并达到了交付使用的条件。依法依规，该项目尚必须通过规划验收合格才能交付使用，事实上至今未达到规划验收。本案原告即使占有案涉房屋，也不属于合法占有，根本不产生合法占有的法律效力。第三组证据：对支付房款确认书及房款收据的真实性、合法性和关联性均有异议。该组证据从形式上看是金杨公司及方金节向杨建、胡艺、胡德全、刘新芳出具的，金杨公司称收到该款项，应出示其公司现金日记账、银行存款日记账，但其亦未出具，故仅凭收据、收条根本不能证明杨建、胡艺、胡德全、刘新芳已实际履行了付款义务。对银行凭据的真实性不持异议。但从其记载的内容看无法体现所支付的就是本案的房款，故不能证明与本案的关联性，当然对本案也不具有证明效力。比如：显示为胡艺于2013年1月23日向金杨公司转账90万元，金杨公司出具收据；金杨公司于2015年4月16日出具150万元收据，显示为刘伟通过邮政银行向金杨公司转账150万元，2012年8月22日，华海霞两张中国银行存款单，分别为33万元和15万元，因收款人华海霞非合同主体或金杨公司指定的收款人，且不能证明款项来源，不能排除系华海霞个人存款，故不具有关联性。金杨公司出具的结算清单显示，胡艺尚欠1396930元房款。但同样，金杨公司出具的所谓入住通知书中却显示房款已经缴清，故证据之间相互矛盾，不具有真实性。第四组证据：1.对证据17、18的真实性、合法性和关联性均有异议。这是金杨公司为逃避责任的单方主观意思。2.对证据19的真实性、合法性和关联性均无异议。 第三人严政提交了以下证据（复印件），第一组证据，原告以黄莉名义购买金杨公司开发的“金都西锦”相关房屋签订房屋买卖合同合法有效的证据：1.2015.2.11《商品房买卖合同》及摘要。2.2015.2.6《商品房买卖合同》及摘要。3.2015.2.16《商品房买卖合同补充协议》。4.2015.6.7变更诉讼请求申请书。5.2015.10.23申请书。第二组证据，五方当事人（原告）与金杨公司签订认购协议书时，该项目无任何手续、不具备出卖条件的证据：6.2014.5.7《国有土地使用权证》。7.2014.8.5《建设工程规划许可证》。8.2014.11.4《建设工程施工许可证》。9.2014.12.28《商品房预售许可证》。第三组证据，案涉房不具备交付条件、五方当事人与金杨公司恶意串通的证据：10.第三人与所谓的出租户签订的“座谈记录”。11.案涉房屋现状照片。12.二审庭审笔录。13.相关房地产项目验收合格资料11份。 原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳对第三人严政提交证据的质证意见，第一组证据：对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、证明内容及证明目的有异议。黄莉与被告金杨公司签订的商品房买卖合同的真实意思并非为房屋买卖，而是为借款提供担保。第二组证据：对证据6、7、8、9的真实性和关联性无异议，但对第二组证据的证明目的有异议。本案起诉前已取得的涉案房屋的预售许可证，我方与金杨公司就涉案房屋签订的认购协议、认购书及商品房买卖合同均有效。第三组证据：1.对证据10的真实性无异议。2.对证据11真实性有异议。证据11的提交并未提供照片取得的原始载体，且照片并不能全面反映涉案房屋整体情况与真实的现状不符。3.对证据12与我方无关联性。4.对证据13的真实性有异议和关联性有异议。证据13并不是涉案房屋的相关文件，与本案无关。对该组证据的证明目的有异议。 被告巴中市金杨置业有限公司无质证意见。 第三人黄莉的质证意见与严政的质证意见相同。 第三人巴中市庆园房地产开发有限公司对上述证据无质证意见。 根据当事人所举证据，本院确认以下事实：2011年1月31日，原告胡艺（甲方）与巴中市庆园房地产开发有限公司西华项目部（乙方）就“金都西锦”A-S轴交1/0－7轴、建筑面积约400平方米签订《认购房屋协议书》。2012年12月25日，原告胡艺、杨建、胡德全与被告巴中市金杨置业有限公司就“金都西锦”第3层A轴－S轴交1/0－7轴、建筑面积528.571㎡房屋签订《商品房认购书》。2015年4月16日，原告胡艺、杨建、胡德全、刘新芳与巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（注：公司盖章不清晰），约定：胡艺、杨建、胡德全、刘新芳购买“金都西锦”3层1号商业用房，建筑面积510.99㎡，单价7000元/平方米，房屋总价款3576930元。原告胡艺、杨建、胡德全、刘新芳与被告金杨公司均认可，胡艺在2011年1月25日向张秀华转账20万元、向华海霞支付现金10万元，共计30万元。2011年3月24日向崔敏转账17万元、向华海霞支付现金3万元，共计20万元（未提供上述款项的付款凭证）。2011年11月11日胡艺向方金节支付现金30万元后，华海霞收回前面的条据后以四川正天房地产经纪有限公司金都西锦的名义出具编号0008905的收据一张。2012年8月22日杨建向华海霞支付现金33万元，杨建父亲杨斌烈向华海霞银行账户转款15万元，共计48万元，由金杨公司出具编号为0002170收据一张。2012年8月22日华海霞将前述80万元和48万元的两张收据收回，由金杨公司重新出具编号0000436号收到杨建、胡德全房款128万元收据一张。2013年1月23日杨建向金杨公司转账90万元，该公司出具编号0068463号收据一张，内容为：收到杨建、胡德全购买……购房款90万元。2014年1月15日刘玮（胡德全的儿媳妇）向金杨公司银行账户转款150万元，2015年4月16日金杨公司出具编号0021769收据一张，内容为：收到杨建房款150万元，经手人王意。以上共计368万元，巴中市金杨置业有限公司未向胡艺、杨建、胡德全出具正式购房发票，超出房屋的总价部分103070元转为税费。巴中市金杨置业有限公司于2015年4月13日开具《业主入住通知书》，同日杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》（注：无物业公司签章）。2013年3月29日，杨建、胡德全作为出租方（甲方）与承租方（乙方）廖俊波、向军签订《营业用房租赁合同》约定，甲方将位于巴中市巴州区“西锦名都”三楼的营业用房，建筑面积约580平方米出租给乙方使用（建筑面积以房管局测绘面积为准届时资金多退少补）；承租期限为10年，即自签订本合同之日起至2023年12月31日止。 同时查明，2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出声明函告称，“经我庆园公司与金杨公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，金杨公司及股东以巴中市庆园房地产开发有限公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任。一切与我庆园公司无任何关系。” 另查明，2014年11月13日，第三人严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定巴中市金杨置业有限公司向严政借款叁仟万元；巴中市金杨置业有限公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处已对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。同年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，巴中市金杨置业有限公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。 2014年8月5日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建设工程规划许可证》。同年11月4日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建筑工程施工许可证》。同年12月28日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》。在具备了办理抵押物抵押登记条件后，巴中市金杨置业有限公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。后经协商，巴中市金杨置业有限公司同意严政以黄莉的名义对“金都西锦”的负一层、第三、四、五层整层房屋签订房屋买卖合同。严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司分别于2015年2月6日网签购买第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073）、于2月11日网签购买第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531）、于2月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记），上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日，严政以黄莉的名义为乙方与甲方巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。2015年1月15日、3月16日，巴中市金杨置业有限公司已向严政支付该借款利息180万元。尔后，第三人严政发现被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，对外形成巨额债务。便于2015年4月21日向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，巴中市金杨置业有限公司自愿申请撤诉，本院于2017年6月8日作出巴中市中级人民法院（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告巴中市金杨置业有限公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。巴中市金杨置业有限公司及杨建、胡艺、胡德全、刘新芳、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议，同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回复议人巴中市金杨置业有限公司、杨建、胡艺、胡德全、刘新芳、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉的复议申请、同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封。查封期限为两年。另查明，巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）、双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定；（二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有；（三）原告的诉讼请求是否成立。 （一）、双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定。 1.2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成“金都西锦”项目转让移交协议书。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称：西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。后原告杨建、胡艺、胡德全与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部及金杨公司之间分别签订的《认购房屋协议书》、《商品房认购书》；2011年1月31日《认购房屋协议书》甲方胡艺，乙方庆园房地产开发有限公司西华项目部，落款签字胡艺、方金节，对庆园房地产开发有限公司西华项目部是否具有独立对外签订房屋认购合同的主体资格，双方均未举证证明；2012年12月25日《商品房认购书》甲方金杨公司，法人代表张扬，委托代理人方金节，乙方为杨建、胡艺、胡德全，但落款签字却是代表人华海霞（巴中市金杨置业有限公司公章），华海霞是否是巴中市金杨置业有限公司员工及是否有资格代表公司签订买卖合同，原被告双方均未举证证明。因此，对原被告双方签订的《认购房屋协议书》、《商品房认购书》因缺乏必要的合同要件，对其效力，本院不予认定。2015年4月16日双方签订《商品房买卖合同》，无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认为有效合同。 2.杨建、胡艺、胡德全支付“房款”的方式与正常交易习惯不符。（1）金杨公司有明确的公司开户银行和账户，但本案中，杨建、胡艺等并没有将款项支付到金杨公司的商品房销售专用账户，其付款对象为个人。双方付款情况反映出，从2011年1月25日至2014年1月15日期间的付款，跨度长达三年、付款多次、其中数次有支付3万元、10万元、17万元不等的零散金额，如2011年1月25日向张秀华转账20万元又向华海霞支付现金10万元，2011年3月24日既向崔敏转账17万元，又向华海霞支付现金3万元，未提供上述款项的付款凭证。（2）杨建、胡艺、胡德全支付房款的时间跨度大、次数多、且有大量零散金额。胡艺第一次“付款”是2011年1月25日由胡艺向张秀华个人账户转账20万元；杨建的初次付款时间不明，其自认的时间为2012年8月22日向华海霞付现金30万元，其父亲杨烈斌转账15万元，共计48万元（金杨公司收回原条据后出具的48万元收据），但证据反映，其在2011年11月11日就已经取款200590.00元，间隔10个月后才向华海霞付现金30万元。且2011年1月31日双方签订《认购房屋协议书》，该协议中无杨建、胡德全。另整个付款流程中除2014年1月15日刘玮（胡德全的儿媳妇）向金杨公司银行账户转款150万元外，无胡德全交付款项的记录和证据。《认购房屋协议书》签订将近两年后的2012年12月25日才又与金杨公司签订《商品房认购书》，两份合同的乙方签约主体也不同。房屋买卖支付房款的正常流程是签订商品房买卖合同后，按照合同约定的时间、金额支付房款，即使是具有商品房认购性质的协议也是在签订认购协议后，按照约定支付诸如定金或预付款，签订正式商品房买卖合同后，再按照约定支付房款，而不应是提前支付“房款”，本案杨建、胡艺、胡德全的付款方式不符合商品房正常交易习惯。（3）杨建、胡艺、胡德全向方金节等人的付款行为如何认定。杨建、胡艺在未与金杨公司签订《商品房认购书》之前就已经向张秀华、崔敏、华海霞个人交付款项，付款性质不明，同时存在交款间隔时间过长，购房人身份不统一，合同不规范等情形，交付款项的方式不符合商品房正常交易习惯。 故此，杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与巴中市金杨置业有限公司虽签订了商品房买卖合同，但整个交易行为存在瑕疵，被告巴中市金杨置业有限公司存在故意隐瞒涉诉房屋真实状况的事实，不排除双方原系民间借贷关系后转为商品房买卖的情形。根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，本院认为，被告巴中市金杨置业有限公司故意隐瞒涉诉房屋的真实状况并与杨建、胡艺、胡德全、刘新芳签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，该合同成立与否应当结合被告严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》综合判断。证据证明巴中市金杨置业有限公司与杨建、胡艺、胡德全、刘新芳签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，因巴中市金杨置业有限公司存在合同欺诈行为，应当属于可撤销、解除的合同。 （二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有。 根据《合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《消防法》第十条“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”的规定，本院审理过程中，本院要求当事人在举证期限内提供该工程竣工并经验收合格的证据，被告金杨公司、方金节虽然辩称“是灾后重建项目，特事特办，可以有可以没有。”但对此没有举证。杨建、胡艺、胡德全、刘新芳提供的《竣工验收报告》、《业主入住通知书》、《房屋装修指南》、《业主手册》等证据，均系金杨公司单方行为，未提供符合我国法律规定的建设工程竣工质量验收合格手续。被告严政提供的证据反映出，本案案涉工程尚处于未完工状态。同时，我院（2015）巴中民初字第34号案的听证笔录记载：张总（张光强）陈述“我们施工方履行完毕了，没有竣工验收，因消防规划、节能问题”。故案涉房屋尚未通过工程竣工质量验收，不具备法定的综合验收备案条件和交付使用条件。金杨公司明知与严政已经签订商品房买卖合同并进行了网签备案登记，其又与杨建、胡艺、胡德全、刘新芳签订商品房买卖合同，该公司的销售行为严重违法，属于典型的“一房二卖”，重复销售，其主观是恶意的。同时在案涉房屋尚未取得合法的建设工程竣工验收合格手续的情况下，即向杨建、胡艺、胡德全交付房屋，该交付行为违法。杨建、胡艺、胡德全等人在房屋尚未竣工验收合格，且知晓金杨公司与严政签订了商品房买卖合同后，按照金杨公司单方的通知就声称占有了房屋，不符合善意占有的基本要件。因此，金杨公司向杨建、胡艺、胡德全、刘新芳的交房行为，杨建、胡艺、胡德全、刘新芳所称的善意占有，不符合我国现行法律法规规定，应当属于无效的民事行为，不产生合法占有的法律后果。 （三）原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳的诉讼请求是否成立。 原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳的诉讼请求有六项：一是请求确认原告与第三人巴中市庆园房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《认购房屋协议书》有效；二是请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司2012年12月25日签订的《商品房认购书》和2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》有效；三是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月16日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案；四是请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦1幢第3层1号房屋的权属转移登记办理到原告名下；五是请求判令巴中市金杨置业有限公司向原告支付逾期办理金都西锦1幢第3层1号房屋权属转移登记到原告名下的违约金（从2015年7月16日起至原告取得金都西锦1幢第3层1号房屋权属证书之日止，按原告已付购房款3576930元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，暂计算至2017年5月31日为620000元）；六是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层1号房屋的商品房买卖合同不成立；七是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦1幢第3层1号房屋的商品房买卖合同备案登记。从本案查明的事实看，首先，原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与巴中市庆园房地产开发有限公司签订的《认购房屋协议书》、与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房认购书》的前后签约主体不一致，缺乏合同有效成立的要件；但原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。其次，本院在严政起诉巴中市金杨置业有限公司商品房买卖合同一案中已经对巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的合同予以认定为合法有效，本案不再作处理。在巴中市金杨置业有限公司与黄莉、本案原告分别签订的《商品房买卖合同》均为有效的情形下，巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的《商品房买卖合同》已由房管部门进行了备案登记。故本案原告关于“办理案涉房屋预售合同登记备案、权属转移登记办理”的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告巴中市金杨置业有限公司因逾期办理登记造成的违约金请求，因巴中市金杨置业有限公司“一房二卖”的原因造成，且不能实现原告的诉请，本案原告可在变更诉讼请求后另行起诉维护其合法权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、《物权法》第九条，《城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告杨建、胡艺、胡德全、刘新芳的其他诉讼请求。 本案受理费20000元，由被告巴中市金杨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杜 江 审判员 刘伯梅 审判员 王 军 二〇一七年十二月十六日 书记员 张益珍