辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3336号上诉人（原审原告）：冯秀春，女，1960年11月30日出生，汉族，个体，住大石桥市。上诉人（原审原告）：刘竣同，男，1986年3月11日出生，汉族，个体，住大石桥市。冯秀春、刘竣同共同委托诉讼代理人：耿学敏、辽宁久和律师事务所律师。冯秀春、刘竣同共同委托诉讼代理人：凌海轩，辽宁久和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉杰，女，1981年11月25日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人：孔德禹，夫妻关系，男，1965年3月18日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人：王建军，大石桥市第二法律服务所法律工作者。第三人：肖豹，男，1965年2月6日出生，汉族，无业。住大石桥市高坎镇侯家村。第三人：张碧洋，女，1969年5月10日出生，汉族，无业，住大石桥市。上诉人冯秀春、刘竣同与被上诉人陈玉杰、原审第三人肖豹、张碧洋案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2019）辽0882民初2354号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯秀春刘竣同及其委托诉讼代理人耿学敏、凌海轩，被上诉人陈玉杰委托诉讼代理人孔德禹、王建军，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯秀春、刘竣同上诉请求：1、请求撤销大石桥市人民法院（2019)辽0882民初2354号民事判决，依法改判房屋归上诉人所有，被上诉人停止对涉案房屋的执行。2、要求被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人对涉案房屋享有所有权，足以排除被上诉人对涉案房屋的执行。涉案房屋未办理产权过户登记的原因非因上诉人，上诉人对未办理产权过户登记自身没有过错。第三人张碧洋在原审庭审过程中已经承认，涉案房屋的过户费用由其承担，但因资金紧张没有通知并且协助原告办理房屋过户登记。第三人张碧洋是有义务及时配合原告办理过户登记的，因第三人没有过户费用又没有配合原告到房产交易中心办理过户，导致房屋没有及时过户，其原因不能归结于原告之过错。虽然第三人张碧洋已经把涉案房屋的房产证交付给原告，但是过户必须要得到第三人的配合，即人到场并且交付过户费用。综上，涉案房屋未办理过户登记系第三人张碧洋的原因，上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人对涉案房屋享有所有权，足以排除被上诉人对涉案房屋的执行。因此原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销（2019)辽0882民初2354号民事判决，依法改判。被上诉人陈玉杰答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求事实不符，无证据支持。请二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人冯秀春、刘俊同的自身原因导致涉案房屋未办理房照。2016年10月9日第三人张碧洋取得产权证交给上诉人。据2017年4月20日被上诉人诉权保全房屋长达六个月之久，未办理过户登记。上诉人系经营房地产业务的，知悉房产过户登记事宜，迟迟不办理过户登记，也与上诉人陈述急需用房相矛盾。房屋买卖合同其中第九条约定，甲方负责配合乙方办理房产权属证书，在为乙方办理房地产产权证书过程中需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关。可见上诉人负责办理过户登记，承担税费，故上诉人应承担不办理过户登记的责任。上诉人上诉称第三人张碧洋没有配合其办理过户登记与事实不符，且无证据，主张不能成立。二、第三人与上诉人签订虚假的房屋买卖合不能对抗第三人和被上诉人借款抵押协议。2014年9月22日，第三人用涉案房屋作抵押，向被上诉人借款100万元。2016年6月3日，第三人与上诉人签订房屋买卖合同不真实，经不起推敲。上诉人首次起诉时诉称房屋系买卖，将2015年6月23日的200万元欠款说是买房订金预付款，提前一年交定金显然不正常。于2016年3月份第三人在房屋窗户上张贴，此房出售相矛盾。上诉人的证人证明签订买卖房屋合同时看见房产证的证言与事实不符。房产证实际是10月9日下发的，第二次起诉诉称以房顶债，但上诉人提交的证据不能证明每笔款项与房屋有关，上诉人无论哪种说法均不能自圆其说，且漏洞百出。买卖合同上均未约定付款方式和以房顶账的内容。事实上上诉人与第三人早已存在经济往来，法院依法判决了第三人及其女儿支付给上诉人的借款，并对坐落在北京的房屋予以保全。本案真借贷假买卖，意在规避被上诉人对涉案房屋的执行。三、上诉人在法院查封前不合法占有房屋。房屋被法院于2017年4月20日诉前保全时，上诉人和第三人均未说明房屋出卖。2017年9月5日执行法官到房屋处下通知时，房屋仅有装修的迹象，上诉人和第三人也均未提出异议。2017年9月11日，第三人将房屋申报是自己的财产，上诉人诉称2017年6月7日入住与事实不符，提供的物业缴费凭证等，只能证明房屋的相关物业费已缴纳，但不能直接证明上诉人合法占有房屋。四、上诉人未支付全部房屋的价款260万元，双方的收条汇款等，均系上诉人借给第三人款的凭证，付款时间分别在签订房屋买卖合同一年前的2015年6月23日200万元，同年10月22日20万元和10月26日28.5万元。可见所付款项与房屋无关联性，不是购房款。合计不足房全款260万元。上诉人没有证据证明已全额支付了购房款，相反，上诉人的证人证言，先证明上诉人欠第三人的，又证明第三人欠上诉人。综上，关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定第28条相关规定，原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。上诉人的诉称不能形成一个完整的证据链条，几次起诉诉称不一致，不能自圆其说，请法庭驳回其上诉请求，保护被上诉人陈玉杰的合法权益。冯秀春、刘竣同向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与第三人之间签订的房屋买卖协议合法有效，诉争房屋所有权归原告所有，停止对该财产的执行。2、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：原告冯秀春、刘竣同系母子关系，原告冯秀春与第三人张碧洋系朋友关系，被告陈玉杰与第三人肖豹、张碧洋存在债权债务关系。张碧洋因生意周转向原告冯秀春借款，冯秀春从自己名下营口银行62×××58账户内，分别于2015年6月23日支取200万元，于2015年10月22日支取20万元，于2015年10月26日支取28.5万元，用于向张碧洋支付借款。2016年6月3日，原告冯秀春与第三人张碧洋签订《房屋买卖合同》，将张碧洋名下房屋二处作价260万元，房屋价款给付方式为张碧洋拖欠债务248.5万元，冯秀春另支付现金11.5万元。在2017年9月7日法院调查时，张碧洋陈述，房款已于2016年11月之前就给齐了。双方交易的房屋为：1、位于营口市西市区住宅房屋，产籍号：0300700020075020101，建筑面积299.71平方米；2、位于营口市西市区车库，建筑面积23.37平方米。张碧洋于签订《房屋买卖合同》当日给原告出具收据一份，写明：2016年6月3日，人民币贰佰陆拾万元整，￥2,600,000.00元，上款系五矿铂海湾S26房款。收据由张碧洋在收款人处签名按印。经小区物业证明，原告刘竣同于2016年6月7日在小区物业处办理了入住手续，并开始改建装修房屋。诉争房屋没有在不动产登记中心办理房屋产权过户登记手续，在《房屋买卖合同》第九条约定为甲方（张碧洋）负责配合乙方（冯秀春、刘竣同）办理房地产权属证书。若无法以乙方名义直接办理，只能暂时以甲方名义办理房地产权属证书的情况下，房地产权属证书办理过程中需缴纳的一切费用由甲方自行承担。在为乙方办理房地产权属证书过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关。若需甲方到场配合办理，甲方必须在合同时间内到场配合办理，不得推脱、延误。在2017年9月7日法院组织调查时，张碧洋陈述称：“因为平数超标、交易税额很大，如果两年以后交易会省一些税费，双方关系很好，不可能差事，我俩到房产打听过交易税情况，决定两年以后办理转移登记的手续，故在下房本的2016年11月时没有办理过户手续。”在本案开庭审理过程中，张碧洋陈述，没有办理过户的原因是交易时双方口头约定由张碧洋承担过户费用，但当时因为没有钱，张碧洋没有及时找原告办理房屋产权过户登记。另查，（2017）辽0882民初3489号陈玉杰与肖豹、张碧洋民间借贷纠纷一案于2017年5月24日经法院组织调解，肖豹、张碧洋应偿还陈玉杰借款本息共计1109.1万余元。2017年4月19日，大石桥市人民法院作出（2017）辽0882财保10号民事裁定书，将上述房屋予以查封。2017年9月5日，大石桥市人民法院书面通知原告冯秀春、刘竣同，诉争房屋已经查封，停止对房屋的装修及一切处置行为。2017年9月11日张碧洋在向大石桥市人民法院签字确认的《被执行人财产申报表》中，填写了本案诉争房屋。原告冯秀春、刘竣同于2017年8月25日将第三人张碧洋诉到人民法院，要求确认房屋买卖合同有效，于2018年4月17日撤诉。2018年2月9日，二原告再次诉至人民法院，以陈玉杰为被告，肖豹、张碧洋为第三人，提起案外人执行异议之诉。2018年8月8日，大石桥市人民法院以（2018）辽0882民初1948号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。宣判后，二原告不服判决，上诉至辽宁省营口市中级人民法院，该院于2019年2月13日作出（2019）辽08民终243号民事裁定书，以原审认定基本事实不清为由，撤销大石桥市人民法院（2018）辽0882民初1948号民事判决，将案件发回重审。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案的争议焦点应为：1、陈玉杰、张碧洋间是否就诉争房屋存在抵押合同关系，张碧洋作为被执行人，在财产申报表中填报了争议房屋应如何认定。2、原告冯秀春、刘竣同与第三人张碧洋是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。3、原告冯秀春、刘竣同在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。4、原告冯秀春、刘竣同是否已就案涉房屋支付全部价款。5、未办理过户登记是否因冯秀春、刘竣同自身原因造成。1、原告冯秀春、刘竣同与第三人张碧洋是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。庭审中原告举证，冯秀春、刘竣同与张碧洋于2016年6月3日签订书面《房屋买卖合同》一份，约定张碧洋以260万元的价格将本案诉争房屋出售给原告，张碧洋于2016年6月3日为原告出具260万元收款收据一份，经庭审质证，证人于某予以佐证，对《房屋买卖合同》的真实性本院予以认可。被告陈玉杰主张的张碧洋已将案涉房屋抵押与其所有，但双方并未办理抵押登记，本院不予采信。现诉争房屋产权仍登记在第三人张碧洋名下，张碧洋作为被执行人，在财产申报表中填报了本案诉争房屋并无不当，不能够推定该房屋在被查封前未进行处分。2、原告冯秀春、刘竣同与第三人张碧洋是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。庭审中原告举证，冯秀春、刘竣同与张碧洋于2016年6月3日签订书面《房屋买卖合同》一份，约定张碧洋以260万元的价格将本案诉争房屋出售给原告，张碧洋于2016年6月3日为原告出具260万元收款收据一份，经庭审质证，证人于某予以佐证，对《房屋买卖合同》的真实性本院予以认可。3、原告冯秀春、刘竣同在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。庭审中原告冯秀春、刘竣同举证：1、营口五矿悦居物业管理有限公司与刘竣同签订的《前期服务协议》一份，签订日期写明为2016年6月7日。2、营口五矿悦居物业管理有限公司与刘竣同签订的《住户手册》一份，签订日期写明为2016年6月7日。3、营口五矿悦居物业管理有限公司与刘竣同《装修管理手册》一份，签订日期写明为2016年6月7日。4、中国农业银行特约商户签购单存根二页，显示收款单位营口五矿悦居物业管理有限公司，收款金额22,615.52元，持卡人签名刘竣同。5、营口市自来水公司用户明细查询单一份，显示用户名张碧洋2016年6月7日柜台收费195.30元，收费员赵亚男。6、国网辽宁省电力有限公司营口供电公司交纳电费收据存根，显示用户名张碧洋2016年8月5日扣电费67元，2016年10月5日扣电费108元。7、2016年7月2日刘竣同与营口市筑诚房屋基础工程服务中心签订的《房屋改造工程协议》一份，写明工程地点：五矿渤海湾S20-101，承包内容：原楼东侧加盖一层面积约72㎡（含北侧门楼），主楼南北院取土、硬化（具体方案由甲方确定），工期2016年7月3日至2016年8月30日。8、2016年7月8日刘竣同与徐帅签订《室内装饰装修工程施工合同》一份，写明工程地点：营口五矿渤海湾，工程日期2016年7月8日至2017年11月8日，合同价款180万元。9、2017年9月7日沈阳富士电梯《电梯供货与安装工程合同文件》一份，合同单位营口五矿铂海湾，合同留有刘竣同妻子杨洋联系方式。10、2017年6月24日居然之家家具建材销售合同一份，甲方（消费者）为杨洋。11、2017年7月13日营口三和陶瓷销售单4份，证明客户名称为杨洋。12、五矿铂海湾资料及钥匙签收单，由刘竣同签名。13、营口五矿悦居物业管理有限公司《入伙手册》，写明业主姓名刘竣同，办理日期2016年6月7日。14、装修管理费收据写明收款日期2016年6月7日，交款人处由刘竣同签名。以上证据综合显示，原告刘竣同已于2016年6月7日办理房屋入户手续，并陆续投入大量资金，对房屋进行了装修改造，可以认定刘竣同已对案涉房屋进行了实际控制和管理，应视为已合法占有。4、原告冯秀春、刘竣同是否已就案涉房屋支付全部价款。庭审中双方均认可冯秀春向张碧洋支付借款248.5万元，现金交付11.5万元，用于支付房款，有2015年转账记录在卷为凭，另张碧洋为原告出具了收款收据，在2017年9月7日法院调查时，张碧洋陈述，房款已于2016年11月之前就给齐了。可认定张碧洋收到了原告付款260万元，原告已完成了支付价款的义务。5、未办理过户登记是否因冯秀春、刘竣同自身原因造成。被告陈玉杰主张冯秀春、刘竣同与张碧洋的房屋买卖合同因未发生真实的交易，亦未办理房屋产权过户登记，买卖合同不成立。庭审中，张碧洋陈述双方于交易之时口头约定，过户费用由张碧洋承担，但房照办完后，因自己资金紧张而没有及时通知冯秀春，并协助办理房屋产权过户登记手续，但原告冯秀春、刘竣同于起诉状事实和理由中陈述，第三人于2016年12月9日将上述房产办理了房照并交与原告，则原告疏于办理房屋产权过户登记，自身存在过错，未及时办理房屋产权过户登记手续不应排除原告自身原因。综上所述，原告冯秀春、刘竣同与第三人张碧洋之间签订了书面《房屋买卖合同》，原告于2016年6月7日于小区物业管理处办理了入住手续，其于庭审中举证的交款票据可以证明原告已合法入住了诉争的房屋，并投入大量的资金对房屋进行了装修改造，原告举证汇款凭证及第三人张碧洋于庭审的陈述意见可以认定，原告已足额支付房屋价款，但庭审中，张碧洋陈述双方于交易之时口头约定，过户费用由张碧洋承担，但房照办完后，因自己资金紧张而没有及时通知冯秀春，并协助办理房屋产权过户登记手续，而原告冯秀春、刘竣同于起诉状中陈述，第三人于2016年12月9日将上述房产办理了房照并交与原告，则原告疏于办理房屋产权过户登记，自身存在过错，未及时办理房屋产权过户登记手续不应排除原告自身原因。故对于原告要求对第三人张碧洋名下位于营口市西市区，产籍号：0300700020075020101，建筑面积299.71平方米，1-3层住宅房屋一处和位于营口市西市区，产籍号：0300700020075020102，建筑面积23.37平方米，一层车库一处停止执行，要求确认《房屋买卖合同》合法有效，第三人张碧洋名下坐落于营口市西市区，产籍号：0300700020075020101，建筑面积299.71平方米，1-3层住宅房屋一处和位于营口市西市区，产籍号：0300700020075020102，建筑面积23.37平方米，一层车库一处，归原告冯秀春、刘竣同所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。故为维护当事人的合法权益，正确调整民事法律关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决为：驳回原告冯秀春、刘竣同的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告冯秀春、刘竣同负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据，本院认定事实与一审一致。本院认为，本案上诉主要争议焦点为，上诉人冯秀春、刘竣同是否享有足以排除执行的民事权益。对于该问题，应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定从买卖合同的签订、房屋的占有、房款交付及房屋过户等情况，审查上诉人是否满足排除执行的条件。对于上诉人冯秀春、刘竣同与原审第三人张碧洋签订的《房屋买卖合同》问题。依据《合同法》的规定，合同自当事人签字或盖章时成立，依法成立的合同，自成立时生效。依据《合同法》的规定，上诉人冯秀春、刘竣同与原审第三人张碧洋签订的《房屋买卖合同》自上诉人冯秀春、刘竣同、原审第三人张碧洋签字时成立并生效。被上诉人陈玉杰虽然主张《房屋买卖合同》为虚假合同，但没有举出足够的证据证明其观点。上诉人仅依据没有拍照时间的《房屋出售》照片及原审第三人张碧洋填写的《被执行人财产申报表》等证据，不足以推翻上诉人冯秀春、刘竣同与原审第三人张碧洋签订了真实的房屋买卖合同。依据民事诉讼证据规则，被上诉人承担举证不能的不利后果。本案应认定在涉案房产被查封之前，上诉人冯秀春、刘竣同与原审第三人张碧洋签订了合法有效的《房屋买卖合同》。对于上诉人冯秀春、刘竣同是否在涉案房屋查封之前合法占有房屋问题。一审中上诉人冯秀春、刘竣同已经举证2016年6月7日营口五矿悦居物业管理有限公司与刘竣同签订的《前期服务协议》、《住户手册》、《装修管理手册》、业主姓名为刘竣同的《入伙手册》；刘竣同通过中国农业银行向营口五矿悦居物业管理有限公司缴纳物业费22,615.52元；营口市自来水公司柜台交费单195.30元；2016年8月5日与2016年10月5日国网辽宁省电力有限公司营口供电公司交纳电费记录；2016年7月2日刘竣同与营口市筑诚房屋基础工程服务中心签订的《房屋改造工程协议》；2016年7月8日刘竣同与徐帅签订的《室内装饰装修工程施工合同》；2017年9月7日沈阳富士电梯《电梯供货与安装工程合同文件》；2017年6月24日居然之家家具建材销售合同；2017年7月13日营口三和陶瓷销售单；刘竣同签名的五矿铂海湾资料及钥匙签收单；2016年6月7日刘竣同交纳的装修管理费收据等证据相互佐证，足以证明上诉人刘竣同已于2016年6月7日办理房屋入户手续，并陆续对房屋进行了装修。并且被上诉人自认涉案房屋在法院查封前已经有装修痕迹，并且没有相反证据证明涉案房屋在法院查封之前为第三人占有。本案可以认定案涉房屋在查封前，刘竣同已经合法占有该房屋。对于房款交付问题。上诉人冯秀春从自己的银行卡内分别于2015年6月23日支取200万元、2015年10月22日支取20万元，2015年10月26日支取28.5万元，用于出借给原审第三人张碧洋。原审第三人张碧洋于2016年6月3日为原告出具260万元购房款收款收据一份。从以上事实看，上诉人与原审第三人原为借贷关系，后经双方协商，出借款转化为购房款。该转化行为是上诉人与原审第三人约定的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该约定有效，受法律的保护。本案应认定上诉人对涉案房款向原审第三人张碧洋全部进行了交付。对于未办理房产登记原因问题。原审第三人张碧洋自认，办理房屋产权变更登记由其承担费用，并且由其通知上诉人办理房屋过户，但因原审第三人资金紧张，一直没有通知上诉人办理房屋产权变更登记。考虑到房产登记确实需要原审第三人的配合，并且从本案能够办理产权过户的时间看，原审第三人取得房产证的时间为2016年12月9日，而涉案房屋被被上诉人财产保全的时间为2017年4月20日，能够办理房产证的时间仅为4个多月，在上诉人与原审第三人房屋买卖真实，房款全部交付，及已经合法占有房屋的情况下，对上诉人办理房产证的时间不应过于苛刻。本案情形应认定为未办理房屋产权变更登记不属于上诉人的原因。综合以上因素，上诉人冯秀春、刘竣同对涉案房屋享有的请求权系针对特定的房屋所有权的期待权，而被上诉人对原审第三人张碧洋仅为一般金钱债权，并未指向特定的财产。上诉人基于有权占有而对涉案房屋享有的物权期待权，优于被上诉人陈玉杰的金钱债权，适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人冯秀春、刘竣同请求排除执行，应当予以支持。对于上诉人请求确定房屋所有权的问题，上诉人可另行向原审第三人张碧洋主张履行合同义务。综上，上诉人请求排除执行的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销辽宁省大石桥市人民法院（2019）辽0882民初2354号民事判决；二、不得执行登记在张碧洋名下的坐落于营口市西市区房屋（房产证号：辽（20**）营口市不动产权第0004591号）。三、驳回冯秀春、刘竣同的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元均由被上诉人陈玉杰负担。大石桥市人民法院（2018）辽0882执异20号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十一月十二日法官助理那晓梅书记员翟健含