湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9925号上诉人（原审被告）：杨诚，男，1984年2月11号出生，汉族，住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：杨洪军，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志坚，男，1996年8月16日出生，汉族，住址广东省化州市。委托诉讼代理人：肖彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人杨诚因与被上诉人陈志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨诚上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初3137号民事判决；二、本案一审、二审诉讼费用由陈志坚承担。事实和理由：一、根据案涉租赁合同第6条的约定，案涉房屋装修损失应当由陈志坚自行承担，与杨诚无关。当前政府未拆迁案涉房屋并赔偿装修费用，根据案涉租赁合同特别约定，陈志坚向杨诚主张承担装修费用的条件未成就，一审判决杨诚承担装修费用无事实和法律依据。陈志坚擅自提前解除案涉租赁合同，对装修房屋进行拆除所扩大的损失均应当由其自行承担。二、陈志坚未提供第三人具有装饰装修业务资质的证据，以及装修工程预算、进度、竣工结算的证据和发票，一审法院认定案涉房屋装修费损失为9万元，依据不足。案涉房屋装修的设施设备和家具等已经由陈志坚擅自拆除带走，该部分并未给其造成损失，一审法院未将该部分金额予以扣除，导致陈志坚双重获益。三、本案装饰装修损失未经双方确认、未经评估，陈志坚擅自拆除，导致目前残值无法确定，应判决由陈志坚承担绝大部分损失。陈志坚辩称，杨诚的上诉意见曲解了案涉租赁合同的约定，其无权依据所称合同条款拒绝承担装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，陈志坚享有合同解除权，案涉租赁合同于陈志坚发送短信之日（2019年10月21日）解除。一审法院依据证据确认装修费，并合理判决杨诚应承担的损失。请求驳回上诉，维持原判。陈志坚向一审法院起诉请求：1、判决杨诚返还房屋水电及安全押金10000元；2、判决杨诚补偿装修损失45000元；3、本案一切诉讼费用由杨诚承担。一审法院认定事实：2019年4月23日，杨诚与陈志坚签订《房屋租赁合同》，约定陈志坚租赁杨诚母亲所有的位于江汉区新华小路77号1楼2号（雪松路104号附1）的门面房，每月租金为8000元，半年支付一次，合同期为三年，自2019年4月23日至2022年4月23日，房屋水电及安全押金10000元。双方在合同中另约定，政府拆迁则合同终止。如政府赔偿装修费用，则双方一人一半。合同签订后，陈志坚支付杨诚房屋押金10000元及房屋半年的房租48000元。2019年9月24日，武汉市江汉区房屋安全管理中心下达了《武汉市危险房屋通知书》，通知雪松路102-106号房屋属于D级房屋。2019年10月8日，武汉市江汉区新华街取水楼社区居民委员会下达《告居民朋友的一封信》，告知雪松路102-106号房屋经过2019年4月-2019年9月历时5个月的持续监测，鉴定为D级危房，要求立即停止使用房屋，尽快搬离。2019年10月23日，陈志坚微信联系杨诚，告知已经搬离了所租赁房屋，并且搬走了能够移动的物品，不可拆除的都留下了。陈志坚按照杨诚的要求交还了钥匙，并结清了水电费。陈志坚为装修所租赁门面与张洪飞签订《装饰工程合同书》，双方约定装修总价款为90000元，陈志坚支付装修工程款90000元。一审法院认为：陈志坚与杨诚签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。陈志坚在房屋被鉴定为D级危房后，向杨诚提出要求解除合同，杨诚对此并未提出异议，庭审中，杨诚对于退还押金10000元无异议。本案争议的焦点在于，陈志坚请求杨诚补偿装修费损失能否得到支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，陈志坚因所租赁房屋鉴定为危房被要求立刻办理，陈志坚与杨诚对于合同的解除均无过错，故陈志坚请求按照公平原则分担装饰装修损失，一审法院依法予以支持。关于陈志坚装饰装修残值损失的金额，双方均未申请鉴定。陈志坚因装修支付90000元，租赁合同期限为2019年4月23日至2022年4月23日，陈志坚实际经营期限为6个月，故一审法院认定装修残值为75000元（90000－90000/36×6）。杨诚应按照公平原则补偿陈志坚装修损失37500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、杨诚于判决生效之日起十日内返还陈志坚押金10000元；二、杨诚于判决生效之日起十日内支付陈志坚装修损失37500元；三、驳回陈志坚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取一审案件受理费588元，由陈志坚负担94元，杨诚负担494元（陈志坚已将上述款项支付至一审法院，杨诚随上述应付款项一并支付给陈志坚）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认一审查证事实属实，并围绕上诉争议事项另查明：1、《房屋租赁合同》第三条违约责任第6款约定，杨诚已告知陈志坚本房屋是住宅属性办理不了工商营业执照，杨诚会全力协助陈志坚办理营业执照，但是为此产生的风险（如工商局强制执行不能营业；陈志坚与本房屋周边的居民产生纠纷等）一切与杨诚无关。且因为任何纠纷及问题造成不能营业的，陈志坚产生的关于房屋装修等任何费用由陈志坚自行承担，与杨诚无关。2、《房屋租赁合同》尾部附：“政府拆迁则合同终止。如政府赔偿装修费用，则双方一人一半”。3、2020年7月24日江汉区人民政府新华街办事处、江汉区住房保障和房屋管理局联合发布《关于对雪松路102-106、108号危房实施排危治理的公告》，称经过鉴定已经于2019年9月向房屋所有人下达了《武汉市危险房屋通知书》，又经过论证，得出“该建筑物已无纠偏加固的价值，建议整体拆除”的认证结论，最终决定以收购后拆除的方式对该处房屋进行排危。3、2019年12月案涉房屋经权利人许可由案外人使用，挂有新的营业招牌。4、2019年10月21日陈志坚向杨诚发送短信，其中表示“……这个房子是D级危房，维修时间无法确定，也是房屋问题导致合同无法进行下去，我决定于2019年10月23日退租，请您于当天过来接收租房，并将合同约定的租房押金10000元退还给我……”杨诚回复：“年轻人，你先冷静一下吧，遇到问题不要急，不要慌。带着情绪是没办法解决问题的。我为这个事情也在奔走，出钱出力，我并不是责任方，目前你的店好好的可以经营，你如果有情绪就去找真正责任方好好谈谈。我一直在传递你们的诉求，但是你跟我争真的没用的，也没必要”。杨诚主张其回复内容表明在收到陈志坚的解除通知时，其并不认可解除，也不同意解除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，陈志坚一审所提诉讼请求虽不包含确认合同解除的文字表述，但以案涉合同解除为逻辑前提。《房屋租赁合同》自成立之日起生效，杨诚为出租人，具有保障案涉房屋安全、可正常使用的当然义务。但在合同履行过程中，从2019年9月24日和10月23日相关管理部门下达的通知、公告内容看，其已无法提供符合案涉租赁合同要求的可使用的租赁物。陈志坚作为非违约方，享有法定的合同解除权，案涉合同自解除通知到达杨诚之时即解除，此法律效果不受杨诚对合同解除问题所持单方态度的影响。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”杨诚应向陈志坚返还押金并赔偿其损失。《房屋租赁合同》第三条违约责任第6款共有两句，构成一个有机整体，其中关于“因为任何纠纷及问题造成不能营业的，陈志坚产生的关于房屋装修等任何费用由陈志坚自行承担”，所涵盖的纠纷应当理解为其前一句所称的因租赁标的物为住宅性质可能导致不能营业的纠纷，并不包括本案所涉出租人杨诚无法提供符合合同目的的租赁物的情形。《房屋租赁合同》尾部手书所确定的装修费分担原则，以“政府拆迁则合同终止”为前提。本案陈志坚所提的请求，非以政府拆迁导致的合同终止为逻辑前提。杨诚上诉所引据的合同条款并不足以支持其关于无需赔偿租赁费的主张，本院不予采信。陈志坚解除合同后已经将租赁物腾退并交还给出租人杨诚，杨诚已经于本案诉讼前将案涉房屋交予案外人重新装修使用。杨诚、陈志坚均未就案涉房屋在合同解除后的装修残值提出鉴定申请，装修残值也因双方未及时固定状态难以通过鉴定、勘验的方式得到确认。一审法院综合全案已有证据，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定确认装修残值，进而确定杨诚应承担的损失金额，合法妥当，本院予以维持。综上所述，杨诚的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由杨诚负担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二〇年十一月五日法官助理邱冠群书记员李超华