山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0523民初3374号 原告：东营长城房地产开发有限公司,住所地:山东省广饶县经济开发区,统一社会信用代码:91370523565240095R。 法定代表人:李绍伟,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李秀英，山东良远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧慧，山东良远律师事务所实习律师。 被告：周国霞，女，1979年3月30日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：宋振伦，男，1966年4月15日出生，汉族，现住广饶县,系被告之夫。 原告东营长城房地产开发有限公司（以下简称长城房开公司）与被告周国霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城房开公司委托诉讼代理人李秀英、被告周国霞委托诉讼代理人宋振伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城房开公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原、被告于2017年4月12日签订的商品房买卖合同；二、依法判令被告支付原告违约金106950元及支付原告代偿贷款的利息罚息违约金；三、依法判决被告协助原告办理商品房买卖合同撤销网签备案手续；四、依法判令被告将商品房的院落恢复原样；五、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年4月12日，原告与被告周国霞签订了关于清华家园小区6号楼1单元103室的商品房买卖合同，被告周国霞以按揭贷款方式付款，首付款114750元，银行贷款42万元。原告为被告的银行贷款提供阶段性连带责任担保，因被告周国霞没有按合同约定偿还按揭贷款，银行从原告处扣取了所有的剩余贷款。商品房买卖合同第七条第2项约定：“买受人需按月归还银行贷款本息，如逾期归还的，出卖人有权收回该商品房，且买受人需承担已交房款20%的违约金”。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，对原告起诉事实无异议，被告已经交了很多年房贷，房子卖了没地方住，院落的围栏自己已经改造了。请求与原告协商，给被告一个还款的时间偿还原告房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。周国霞对长城房开公司提交的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、收据、现金存款凭证、记账回单、业务回单复印件。中国工商银行股份有限公司广饶支行出具的涉案楼房的按揭还款明细、凭证、涉案房产院落的图片无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月12日，长城房开公司与周国霞签订《商品房买卖合同》，约定周国霞购买长城房开公司建设的清华家园小区6号楼1单元103室，总价款为534750元。付款方式为，首付房款人民币114750元，余款420000元在招商银行东营广饶支行或中国工商银行广饶支行申请按揭贷款。买受人以按揭贷款方式购买商品房且银行已经发放按揭贷款的，在未办理房屋权属及抵押登记前，买受人须按月归还银行贷款本息，如逾期归还的，出卖人有权收回该商品房，买受人须承担已交房款20%的违约金；办理完房屋权属及抵押登记后，买受人按贷款合同履行义务。2019年4月19日工商银行广饶支行与周国霞、宋振伦、长城房开公司签订《个人购房借款担保合同》，合同约定周国霞、宋振伦向工商银行广饶支行申请发放个人一手住房购置贷款人民币420000元，用于购买坐落于东营市广饶县。该笔贷款的担保方式为保证、抵押，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。保证人长城房开公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。违约及违约责任约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人宣布本合同或贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他贷款融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同。 2017年4月12日，周国霞支付涉案楼房首付款114750元，2017年5月1日，工行广饶支行按合同约定向长城房开公司发放按揭贷款420000元。周国霞归还贷款至2020年1月，自2020年2月开始未按约定按期还款。工行广饶支行从2020年5月27日开始从原告在该银行的保证金账户中扣划本金及利息，至2020年7月30日共计从原告在该银行的保证金账户中扣划本金及利息390162.75元。 另查明，长城房开公司未将涉案楼房交付给周国霞。 本院认为，长城房开公司与周国霞签订的《商品房买卖合同》及工行广饶支行与周国霞、长城房开公司签订的《个人购房借款担保合同》均系双方当事人真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，对各方当事人均具有约束力。本案中，周国霞未按《个人购房借款担保合同》的约定偿还银行借款本息，构成违约，导致工行广饶支行从长城房开公司保证金账户中扣划了应由周国霞偿还的剩余借款本息，长城房开公司与周国霞约定的解除合同的条件已经成就，长城房开公司要求解除与周国霞签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同已办理商品房销售合同网上备案，周国霞应协助长城房开公司办理商品房网上备案撤销手续。长城房开公司与周国霞在合同中约定买受人须按月归还银行贷款本息，如逾期归还的，出卖人有权收回该商品房，买受人须承担已交房款20%的违约金，周国霞提出该违约金约定过高，结合本案案情，违约金以首付款的20%计算为宜，故对长城房开公司要求周国霞支付违约金22950元的诉讼请求，本院予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，长城房开公司应将已收取的相应款项返还给周国霞。因周国霞未按约定时间偿还贷款本息，致工行广饶支行从长城房开公司保证金账户中扣划本金及利息390162.75元，周国霞实际支付长城房开公司款项为首付款114750元与按揭贷款减去长城公司被银行扣划部分（29837.25元），两项合计144587.25元，此款应由长城房开公司返还给周国霞。因长城房开公司未将涉案楼房交付给周国霞，故对长城房开公司要求判令周国霞将涉案商品房的院落恢复原样的诉讼请求，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告东营长城房地产开发有限公司与被告周国霞于2017年4月12日签订的《商品房买卖合同》，被告周国霞协助原告东营长城房地产开发有限公司撤销涉案商品房网签备案手续； 二、原告东营长城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告周国霞购房款144587.25元； 三、被告周国霞于本判决生效后十日内支付原告东营长城房地产开发有限公司违约金22950元； 四、驳回原告东营长城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2439元，减半收取计1219.5元，由被告周国霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  朱景明 二〇二〇年十一月四日 书记员  郭汶潇 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。