广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22068号上诉人（原审原告）：陈海郎，男，汉族，1970年3月30日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：周绪东，广东融方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱其玲，女，汉族，1984年3月1日出生，住所地：安徽省定远县，委托诉讼代理人：蒋凤敏，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇高升，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王强，男，汉族，1986年12月23日出生，住所地：湖北省赤壁市，上诉人陈海郎因与被上诉人朱其玲、王强返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈海郎上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判：（1）依法改判朱其玲、王强腾退房屋，立即将位于深圳市宝安区××区商住楼××房产返还陈海郎;（2）改判朱其玲支付陈海郎房屋占用费395000元(根据市场租赁行情，107室房产的租赁价格为每月10000元，陈海郎享有其中二分之一份额，即每月5000元，自2012年9月起暂计至2019年3月租金为395000元，实际计算至房屋返还之日为止);（3）改判朱其玲、王强承担连带赔偿责任;（4）本案一、二审诉讼保全费用由朱其玲、王强承担。上诉事实和理由：一、朱其玲在未取得陈海郎同意的情况下签署《出用合同》，真实性无法确认，对陈海郎也不产生约束力，陈海郎有权依据《物权法》第三十四条等规定要求返还原物。二、一审法院认定“陈海郎作为该房产的共有权人之一，且系陈永裕之子，在涉案房产交付朱其玲使用后从未提出异议，亦未循司法途径寻求救济，视为其同意对陈永裕出租涉案房产的行为予以认可。”该认定违背事实，也与《民法总则》的规定不符。陈海郎从未同意朱其玲使用该房屋，且已经积极通过本次诉讼寻求司法救济。依据民法总则第一百四十条，在陈海郎没有做出明确意思表示时,一审法院不应武断认定陈海郎对出租事实是认可的。因为陈海郎对于朱其玲擅自使用涉案房屋的情形并不知情，无从表示认可，也没有途径提出异议。陈海郎提起诉讼的行为本身就是对朱其玲行为的否定。三、一审法院仅支持5万元房屋占有使用费显然与事实不符，严重损害陈海郎合法权益。房屋占有使用费应以5000元/月价格支付至实际交还房屋给陈海郎之日止。朱其玲、王强根本没有将该房屋交还给陈海郎，其主张的移交给案外人陈海渗既没有证据支持，也是无效的。1.朱其玲从未支付陈海郎任何房屋租赁使用费用。无论租赁关系是否有效，陈海郎作为涉案房屋50%的权利人，都有权要求朱其玲支付涉案房产的使用费。2.朱其玲主张向陈永裕支付了相应的费用，但该支付记录与陈海郎无关，陈海郎对其真实性也不予认可。且朱其玲是否支付费用、支付费用多少并不影响陈海郎依据物权向朱其玲主张权利。无论《出用合同》约定的金额是多少，由于陈海郎从未对该合同进行过确认、追认，该《出用合同》不具有约束力。一审法院依据该《出用合同》约定的2500元/月标准来计算费用，显然与客观事实不符。涉案物业50%产权对应的租赁价格早已达到且超过5000元。3.一审法院认为案外人陈海渗已经于2019年10月收回涉案房屋，因此朱其玲无需再支付费用，严重损害陈海郎权利。陈海渗并非涉案房屋的权利人，无权持有、占有该房屋，朱其玲将房屋移交，反而使得陈海郎作为产权人不能依法占有该房屋，严重损害陈海郎权利，故相应的占有使用费应计算至陈海郎取回该房屋之日。4.朱其玲与林泽龙(音)带着社会人员，无理占有涉案房屋。陈海郎母亲及妹妹陈爱玲和陈海郎以产权人身份与其交涉时，朱其玲言辞无理且屡屡恐吓，无视陈海郎合法权益，始终霸占该房屋，并且还对陈海郎进行威胁，试图通过不法手段长期维护其不法收益。王强也应当承担配合交还物业，支付相应占有使用费。四、陈海渗等人无权处分涉案房屋，其不是涉案房屋权利人。朱其玲提交的陈永裕《遗嘱》没有经过法律确认效力，真实性、合法性存疑，不能作为裁判依据。涉案房屋中陈永裕的财产份额继承没有通过法律程序确认，其擅自减免租金、接收房屋都是无效的。1.因陈永裕去世，《遗嘱》尚未通过法律途径确认效力，涉案房屋中陈永裕持有的50%份额也没有进行继承分割、确权。因此陈海渗等人无权参与本案诉讼，其擅自减免租金、接收房屋都是无效的。2.陈海渗在2019年10月收回房屋的行为是无效的，不能免除朱其玲支付房屋占有使用费的义务。涉案房屋50%属于陈海郎，50%产权属于陈永裕，因陈永裕去世，相应的财产继承没有完成，故陈海渗不享有任何的权利。被上诉人朱其玲辩称，一、陈海郎解决本案纠纷的出发点应该是去找涉案房屋50%的产权共有人，协商解决共有房产的管理经营问题，而不是本末倒置，多次破坏承租人正常经营，扰乱社会秩序；退一步讲，即使直接找承租人收取租金也无可厚非，但是陈海郎采取破墙换锁、赶走次承租人等无理的处理方式，损人不利己。二、2019年10月份之前，朱其玲基于同出租方陈永裕签订的《出用协议》（2016年5月14日）合法使用涉案106、107房产。后因陈永裕去世(2017年底)，陈海郎于2017年底上门闹事，破墙换锁，严重影响到朱其玲的正常经营秩序。由于陈海郎百般阻挠，导致朱其玲自2018年1月停业至2019年3月。2019年4月朱其玲将该两间房转租，陈海郎再次上门闹事，破坏次承租人的正常经营，导致该两间房再次空置，朱其玲只能提前终止承租。三、朱其玲基于承租协议约定，支付了相应房租，有转账记录为证，其中2016年8月、11月因支付的是现金，时间久远无法找到收据，在一审中被判决再次支付。2018年1月至2019年3月停业期间的租金被判决补交给陈海郎，这是朱其玲因本案遭受的最直接损失，陈海郎多次上门的破坏行为还导致朱其玲产生承租交付的喝茶费、装修、停产停业等大量间接损失，迫于没能留下直接证据无法追诉。2019年10月本案一审开庭审理之后，朱其玲无望正常使用涉案房产，已经协商终止了承租，因此无需继续支付租金。朱其玲与该房产再无任何权利义务关系，请求二审法院依法查明事实，早日解封因该案被冻结的财产，还朱其玲以生活安宁。被上诉人王强未到庭答辩。陈海郎向一审法院起诉请求：1.朱其玲、王强腾退房屋，立即将位于深圳市宝安区××区商住楼××房产返还陈海郎；2.朱其玲支付陈海郎房屋占用费人民币295000元（根据市场租赁行情，107室房产的租赁价格为每月10000元，陈海郎享有其中二分之一份额，即每月5000元，自2012年9月起暂计至2019年3月租金为395000元，实际计算至房屋返还之日为止）；3.王强就上述诉讼请求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼保全费用由朱其玲、王强承担。一审法院认定事实：涉案的位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产（以下简称106房产），登记的权利人为案外人陈海渗及张敬彬，二人各占二人之一产权份额，建筑面积为42.9平方米。位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产（以下简称107房产），登记的权利人为陈海郎及其父亲陈永裕，二人各占二分之一产权份额，建筑面积为42.9平方米。2016年5月14日，陈永裕作为出租方，与作为承租方的朱其玲签署《出用协议》，就上述106-107号空铺二间出用约定如下：1.承用方先交保证金两个月，22000元（每月1-5号交费），每两个月交费一次。头两年承用金一万元，每两年增一千。2.如承用方再转让别人租用，需补出让方一个月房租费人民币11000元。3.承用期为五年，自2016年6月1日至2021年5月31日止。当天，朱其玲向陈永裕支付了押金22000元及茶水费30000元，陈永裕开具了相应的收款收据。朱其玲提交了一份陈永裕于2017年11月6日作出的《遗嘱》，载明受益人为陈海渗、陈海斌及陈圳玲，内容如下：我的父母亲均已经去世；我只有一次婚姻，即与妻子张很的婚姻；我与张很共生育有六名子女，分别为：儿子陈海渗、陈海斌和陈海郎，女儿陈圳玲、陈爱玲和陈海明（曾用名为陈圳明，已经去世）。二、本人目前与儿子陈海郎所有权确认纠纷案件仍在审理当中，在本人去世以后，根据诉讼结果取得之权益，属于本人合法拥有部分，由受益人陈海渗、陈海斌和陈圳玲三人共同平均继承。本人依法拥有的其他合法财产或财产性权益，属于本人合法拥有部分，全部由受益人陈海渗、陈海斌和陈圳玲三人共同平均继承。陈海郎对该公证书的真实性无法确认。陈海郎主张，在2012年之前，是由陈海郎与陈永裕共同处置、管理涉案房产，陈海郎不知道陈永裕将涉案房产出租，由于陈海郎的房产比较多，没有对每一间房产都具体关注，且陈海郎也没有委托陈永裕全权管理涉案房产。陈海郎主张涉案商铺自2012年9月起开始经营，故要求朱其玲支付自2012年9月起的租金。朱其玲、王强于一审庭审中确认，王强自2019年3月起承租涉案的106、107房产用于经营湘聚楼餐厅，2019年8月停止经营，王强于2019年9月左右将房产交还朱其玲，涉案房产现为空置状态，由朱其玲管理。关于租金支付的问题。1.朱其玲主张其于2017年年底得知陈永裕去世的消息，陈海郎曾找其协商租金支付问题，但未能协商一致。陈海渗亦同时向其主张房租，其为避免纠纷，自2018年1月起未支付租金，陈海渗持有陈永裕的身份证、出用协议、银行卡，故其相信陈海渗有代理权。朱其玲称，由于协商租赁合同未果，陈海郎交代物业公司禁止商铺承租人进行装修、转租，后来陈海渗主动找到朱其玲，要求朱其玲继续承租并同意其转租以减少商铺的经济损失，双方协商租金为8000元/月。2.2019年10月16日，案外人陈海渗作为涉案的106号房产所有人，陈海渗、陈海斌及陈圳玲作为涉案107号房产（陈永裕产权50%）的产权继承人，共同向朱其玲出具《关于免除朱其玲部分租金的声明》、《转租同意书》，表示认可承租人朱其玲与陈永裕于2016年5月14日签订的《出用协议》的效力。同意免除其自2018年1月至2019年3月的租金，同时同意停止缴纳合同约定租金自2019年3月，亦同意朱其玲将106、107号房产转租给承租人王强。3.朱其玲提交了银行账户交易明细及收款收据，（1）朱其玲于2016年5月14日向陈永裕支付50000元。朱其玲主张其中30000元为喝茶费，剩余20000元为2016年6月及7月的租金。陈永裕于当天开具的押金22000元收据，是朱其玲从前承租人处受让而来，朱其玲并未实际支付给陈永裕；（2）朱其玲于2016年9月8日、10月7日、12月4日、2017年1月6日、2017年2月24日、3月10日、4月9日、5月11日、9月7日、10月9日、11月7日、12月7日向陈永裕每次转账10000元；朱其玲另主张2016年8月及11月的租金现金支付给陈永裕，未能找到收据；（3）朱其玲于2019年3月21日向陈海渗转账支付30000元作为“喝茶费”；（4）朱其玲于2019年4月5日、5月12日、6月25日、7月17日向陈永裕账户转账8000元；（5）陈永裕于2017年6月5日、7月5日、8月5日分别出具收据，确认收到当月租金10000元。陈海郎提交了一份营业执照，以主张朱其玲自2012年9月5日起开始在其不知情的情况下占用涉案物业。该证据显示经营主体为深圳市宝安区新安椰之林餐厅，经营者为朱其玲，成立日期为2012年9月5日，经营场所位于涉案的**产。朱其玲主张其系自2016年5月14日租赁该商铺，虽然于2015年8月4日工商登记的经营者自娄渊变更为朱其玲，是二人之间的协商、变更，并称现实中有很多地址作为商事主体的登记地址使用，但并未实际租用。一审另查，1.陈海郎的父亲陈永裕已去世，法定继承人有其配偶张很，子女包括陈海渗、陈海郎、陈爱玲、陈海斌、陈圳玲。2.涉案的106、107共同出租，陈海郎明确其在本案中主张的是107号房的50%产权。朱其玲称两套房产系打通共同出租使用。3.案外人陈海渗于2020年3月30日出具一份《案涉房屋现状情况说明》如下：陈海渗作为涉案房产继承人之一，已经于2019年10月31日从承租人朱其玲处收回出租的106、107两间整体使用的门店，该门面自次承租人王强于2019年7月撤场空置至今。一审法院认为，本案为返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，涉案的107号房产登记的权利人为陈海郎及其父亲陈永裕，陈永裕作为产权人之一，与朱其玲签署《出用合同》，将107号房产出租给朱其玲，该合同为双方的真实意思，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，陈永裕已将涉案房产交付朱其玲使用，朱其玲亦一直向陈永裕或其儿子陈海渗支付租金，双方已实际履行上述合同。陈海郎作为该房产的共有权人之一，且系陈永裕之子，在涉案房产交付朱其玲使用后从未提出异议，亦未循司法途径寻求救济，视为其同意对陈永裕出租涉案房产的行为予以认可。陈海郎在本案中主张对于陈永裕出租房产不知情，亦不清楚涉案房产的管理使用情况，明显有悖常理，一审法院不予采纳。因此，陈海郎系依据其与陈永裕签署的《出用合同》占有使用涉案房产，现仍处于合同约定的有效期内，陈海郎诉请朱其玲向其返还涉案房产，于法无据，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费。陈海郎主张涉案房产的租赁价格为10000元，诉请朱其玲向其支付其中的二分之一，即每月5000元，自2012年9月计至房屋返还之日止，王强承担连带赔偿责任。从查明的事实可知，朱其玲自2016年6月起承租涉案房产，已支付了2016年6月-7月、9月-10月、2016年12月至2017年5月-12月、2019年4月至7月的租金，即朱其玲已部分履行了支付租金的义务，但朱其玲未能举证证明其已支付了其余时间段的租金，朱其玲虽主张陈永裕的部分继承人已同意其免交2018年至2019年3月的租金，陈海郎占有涉案房产50%的份额，陈永裕的部分继承人的上述行为系对陈海郎作为涉案房产共有权人的权益进行处分，未经陈海郎明确同意，不应对陈海郎发生法律约束力，故陈海郎就其所占有涉案房产的50%份额，要求朱其玲向其支付上述期间的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。由于陈永裕与朱其玲签署的《出用合同》约定涉案房产的106、107房产的租金为10000元，两套房产面积相同，陈海郎占有107房产的50%份额，一审法院判令朱其玲按照2500元/月的标准向陈海郎支付欠缴的租金。陈海郎主张107房产的租赁价格为10000元/月，但未能提交证据证明，一审法院不予采纳。陈海郎主张朱其玲自2012年9月起占用涉案房产。但从查明的事实可知，朱其玲与陈永裕约定的租赁关系自2016月6月开始，涉案的商铺于2015年8月变更经营者为朱其玲，在无其他证据证明朱其玲实际使用涉案房产的情况下，一审法院采纳朱其玲的主张，其应自2016年6月开始缴纳房屋占有使用费。案外人陈海渗作为涉案房产的法定继承人之一，已确认于2019年10月收回涉案房产，在陈海郎未能提交其他反证的情况下，一审法院对此予以采纳，朱其玲应按照2500元/月的标准向陈海郎支付2016年8月、11月、2018年1月至2019年3月、2019年8月至10月共计20个月的占有使用费，计为50000元。对于陈海郎诉请超过一审法院认定的部分，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、朱其玲于判决发生法律效力之日起十五日内向陈海郎支付房屋占有使用费50000元；二、驳回陈海郎的其他诉讼请求。一审案件受理费3612.5元，由陈海郎负担3112.5元，朱其玲负担500元；保全费2495元，由陈海郎负担2000元，朱其玲负担495元。一审案件受理费及保全费陈海郎均已预交。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。综合涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案房产的返还问题；二、房屋占有使用费问题。关于焦点一。依本案查明事实，首先，涉案的106房产登记权利人为陈海渗和张敬彬，涉案的107房产登记权利人为陈永裕和陈海郎，陈永裕与陈海渗、陈海郎均系父子关系；陈永裕于2016年5月14日与朱其玲签订《出用协议》（下称涉案协议），将前述106、107房产整体出租予朱其玲，租期自2016年6月1日至2021年5月。本院认为，涉案协议虽仅由陈永裕与朱其玲签订，但从该协议履行情况看，截至陈海郎于2019年8月30日提起本案诉讼时，朱其玲承租使用涉案房产已两年有余，未有证据显示陈海郎曾对此提出异议；结合陈永裕与陈海郎系父子关系，故本院认为，朱其玲主张陈海郎知悉并同意陈永裕出租涉案房产，具高度可能性，本院予以采纳。据此，陈永裕出租涉案房产并非无权处分，其与朱其玲就房产租赁事宜签订涉案协议，未有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议内容合法有效。朱其玲依该有效协议在租期内承租使用涉案房产，具合同依据，并非无权占有房产。故陈海郎诉请朱其玲返还涉案的107房产，于法无据，本院不予支持。其次，涉案协议履行期间，因陈永裕去世，朱其玲与陈海渗、陈海郎之间就涉案协议履行问题未能达成一致意见，已致涉案协议无法继续履行。朱其玲主张其已于2019年10月31日搬离涉案房产、次承租人王强亦于此前撤场。本院认为，朱其玲就其主张已提交陈海渗出具的《案涉房屋现状情况说明》予以证明，陈海郎对此未能提交证据予以反驳，本案中亦未有证据显示朱其玲于2019年10月31日后仍占有使用涉案房产，故本院对朱其玲前述主张予以采信。据此，涉案的107房产自2019年10月31日后已非由朱其玲、王强占有使用，陈海郎诉请朱其玲、王强返还房产，缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二。依前述查明事实，涉案协议载明涉案房产的租期始于2016年6月1日，朱其玲于2019年10月31日搬离涉案房产。故朱其玲应支付自2016年6月1日至2019年10月31日期间的涉案租金。一审依朱其玲于该期间支付租金的情况、涉案协议实际履行的租金标准并结合陈海郎关于涉案房产的权属份额确定朱其玲应付占有使用费50000元，并无不妥，应予维持。一审就此的分析认定正确，本院不再赘述。陈海郎未提交充分证据证明朱其玲、王强自2012年9月即开始占有使用涉案房产，故其上诉主张朱其玲、王强应自2012年9月开始计付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。陈海郎亦未提交证据证明涉案107房产的租赁价格应为10000/月，故其上诉主张以5000元/月计付占有使用费，缺乏事实依据，本院对其主张不予采纳。综上，陈海郎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3112.5元（陈海郎已预交），由陈海郎负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十一月二日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。