江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异106号案外人：陈海萍，女，1962年1月5日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。案外人：徐奔明，男，1963年11月14日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人陈海萍、徐奔明对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人陈海萍、徐奔明遂提出执行异议。案外人陈海萍、徐奔明向本院提出执行异议，请求本院中止对无锡市滨湖区房屋的执行。事实与理由：2007年1月9日，陈海萍与汇丰公司签订了商品房买卖合同，向汇丰公司购买了无锡市滨湖区房屋（以下亦称涉案房屋），后参与联合开发，并委托设计、建造了87号别墅（施工房号为40号），共支付给汇丰公司240万元，另支付给建设方工程款955000元。其于2011年装修涉案房屋，2012年入住至今，期间汇丰公司拒不协助其办理权证。因此，江南景园87号房产在被汇丰公司设定抵押之前，案外人就支付了全部购房款且已装修入住，其权属为案外人陈海萍、徐奔明夫妻所有，且两案外人除涉案房屋外无其他用于居住的房屋。汇丰公司明知房屋已经出售且已转移占有、交付装修入住，仍拒不配合办理不动产证，并已该房屋产权作担保，纯属骗取银行贷款的行为，故其抵押行为无效。为此提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。陈海萍、徐奔明为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：陈海萍与汇丰公司签订的商品房买卖合同、联合开发协议、补充协议（一）、补充协议、施工合同协议、工程造价咨询报告书、设计费收据、家庭居室装饰装修施工合同、装修费收据、汇丰公司收据五份（合计收款金额为240万元）、无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第0589号民事判决书、汇丰公司收取大修理基金、天然气、办证费的收据、无锡市自来水公司、无锡供电公司收费发票、无锡市不动产登记中心出具的住房信息查询证明等证据材料。中信银行辩称，案外人的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2012年6月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人徐奔明、陈海萍申请中止对江南景园87号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人未签订合法有效的书面买卖合同，案外人与汇丰公司于2007年1月9日所签订的商品房买卖合同，连总价款及付款方式都未约定，有违常理，该合同的真实性存疑。2、案外人是否已经支付全部价款或者超过合同总价款50%并不明确。案外人仅提供了三张收据，无相应转账凭证，不能证明上述款项已实际支付。3、案外人未合法占有涉案房屋。案外人仅提供了三张2012年至2014年期间电费发票，户名均未汇丰公司，金额仅为410元，无法达到家庭三年正常用电量。2014年12月无锡中院已经查封江南景园87号房屋。根据现有证据不足以证明在法院查封之前案外人合法占有了涉案房屋。另查明，根据无锡市不动产登记簿记载，涉案房屋于2012年6月18日办理商品房初始登记，登记于汇丰公司名下。初始登记证号为：锡房权证字第**。规划用途为：成套住宅。涉案房屋自2012年6月29日起分别由中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司设置了三轮抵押权，并被无锡市北塘区人民法院于2014年11月12日查封，其后亦被本院及其他法院轮候查封。又查明，根据无锡市不动产登记中心于2020年10月27日出具的住房信息查询证明，案外人陈海萍、徐奔明在无锡市无房屋登记信息。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、公告、无锡市不动产登记簿、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人陈海萍、徐奔明以其购买了涉案房屋为由请求本院排除对该房产的执行是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，因此，案外人陈海萍、徐奔明请求排除对涉案房产的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，根据现有证据材料，案外人陈海萍、徐奔明提交的其与汇丰公司签订的商品房买卖合同时间早于法院查封，其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且其已经支付了全部购房款。因此案外人陈海萍、徐奔明的情形符合排除执行的法定条件。综上，案外人陈海萍、徐奔明要求中止对涉案房屋的执行，符合司法解释的规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二〇年十一月六日书记员  杨钦雅