浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0226民初2656号原告：朱某，男，汉族，住宁海县。委托诉讼代理人：杜锡全，宁波市缑城法律服务所法律工作者。被告：胡某1，男，汉族，住宁海县。委托诉讼代理人：夏毅，浙江秉清律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞弘，浙江秉清律师事务所律师。第三人：胡某2，女，汉族，居民，住宁海县。原告朱海峰与被告胡大庆、第三人胡竹青为确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法由审判员陈英方独任审判。2017年4月14日，原告朱海峰向本院提出保全申请，本院依法作出（2017）浙0226民初2656号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。在答辩期限内，被告胡大庆提出管辖权异议，本院于2017年5月15日作出（2017）浙0226民初2656号之一民事裁定书，驳回了被告胡大庆对本案管辖权提出的异议。本院于2017年7月7日对本案公开开庭进行了第一次审理，因案件复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定将本案转为普通程序审理。本院于2017年9月30日对本案公开开庭进行了第二次审理，决定依法委托有关评估机构对讼争房地产的市场价值进行评估。本院于2017年12月26日对本案公开开庭进行了第三次审理。原告朱海峰及委托诉讼代理人杜锡全，被告胡大庆及委托诉讼代理人夏毅到庭参加诉讼，第三人胡竹青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱海峰起诉称，原告朱海峰与第三人胡竹青系夫妻关系，被告胡大庆与第三人系亲兄妹关系。2010年，原告朱海峰与第三人胡竹青在原宁波市鄞州区购买7间房地产，并登记在第三人胡竹青名下。2016年9月，第三人胡竹青与被告胡大庆恶意串通，未经原告朱海峰同意将讼争房地产转移至被告胡大庆名下。原告朱海峰现起诉要求：1.确认被告胡大庆与第三人胡竹青签订的房地产买卖合同无效；2.被告胡大庆腾空房屋归还给原告朱海峰；3.本案受理费由被告胡大庆负担。后原告朱海峰书面申请撤回第二项诉讼请求，即：“被告胡大庆腾空房屋归还给原告朱海峰”。为证明以上事实，原告朱海峰提供证据如下：1、结婚登记审查处理表一份，拟证明原告朱海峰与第三人胡竹青系夫妻的事实。2、鄞州区不动产登记信息查询结果和宁波市存量房屋买卖合同各一份，拟证明原告朱海峰与第三人胡竹青于2010年购置坐落于宁波市鄞州区横街镇横街中路的商用房屋及用地以及2016年8月24日被第三人胡竹青与被告胡大庆串通一起，转移房产的事实。被告胡大庆答辩称：在房屋买卖过程中，被告胡大庆并未与第三人胡竹青恶意串通，被告胡大庆受让讼争房地产时是善意的，并且支付了合理对价，讼争房地产也已根据法律规定办理了登记手续，符合《中华人民共和国物权法》第106条中善意取得的规定。故要求驳回原告朱海峰的诉讼请求。为证明以上事实，被告胡大庆提供证据如下：1、收条七份，拟证明第三人胡竹青分别于2016年8月11日、8月22日、8月22日、8月30日、9月7日、9月12日、9月19日向胡大庆出具金额为20000元、1086953.69元、584335元、873046.31元、350000元、2980000元、305665元，合计6200000元的收条的事实。2、中国银行无折转客户账一份，拟证明被告胡大庆于2016年8月11日通过中国银行向第三人胡竹青账户汇入20000元的事实。3、上海浦东发展银行业务回单十一份，拟证明被告胡大庆于2016年8月22日通过上海浦发银行向第三人胡竹青账户汇入1086953.69元的事实。4、宁波增值税普通发票一份、税收缴款书两份，拟证明被告胡大庆于2016年8月22日缴纳印花税、契税181881.67元，代第三人胡竹青缴纳增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加、地方教育附加584335元，计税金额为5963333元，税费共计181881.67元的事实。5、中国银行国内汇款付款通知单一份，拟证明被告胡大庆于2016年8月30日通过中国银行向第三人胡竹青账户汇入873046.31元的事实。6、中国银行无折转客户账一份，拟证明被告胡大庆于2016年8月30日通过中国银行向第三人胡竹青账户汇入350000元的事实。7、浦发银行个人购房担保借款合同及胡竹青个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单各一份，拟证明被告胡大庆于2016年9月8日与浦发银行签订借款合同，该行于2016年9月12日将2980000元款项汇入胡竹青账户内的事实。8、房屋租赁合同六份、鄞州银行特种转账借方传票一份、鄞州银行个人汇兑业务凭证一份、被告胡大庆名下宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对私账户明细一份、被告胡大庆名下中国银行存款历史交易明细清单一份，拟证明被告胡大庆于2016年7月27日通过鄞州银行向第三人胡竹青账户汇入319600元，第三人胡竹青向讼争房地产承租人宁波鄞州农村合作银行横街支行、余菊英、叶忠、汪国友、叶茂赞所收租金共计595600元，第三人胡竹青于2016年9月19日通过中国银行向被告胡大庆账户退还289935元，则被告胡大庆最后一笔实际支付给胡竹青的房款为305665元的事实。9、宁波市存量房屋买卖合同一份，拟证明被告胡大庆与第三人胡竹青实际所签订的讼争房地产价格为620万元的事实。10、鄞州区房产交易评估随机抽取单、宁波市增值税普通发票、估价报告各一份，拟证明讼争房地产的评估价格6261500元的事实。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提供证据。经庭审质证，各方当事人的质证意见及本院的认证意见如下：一、对原告朱海峰提供的三组证据，被告胡大庆无异议，第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利，本院对此三组证据予以确认。二、被告胡大庆提供的证据1，原告朱海峰对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，被告胡大庆出具的收条是一次性形成的，都是从一张收条复印出来的，显然是被告胡大庆与第三人胡竹青在诉讼过程中所伪造的。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。经核对，七份收条，除金额与落款日期外，其他格式、字体、标点符号、内容均相同，此外，七份收条纸张细节高度一致，每份收条的底部空白处都有一道弯曲的墨迹，显然，该七份收条都是从一张原始收条复印出来的，无法排除事后开具的可能性。另外，据被告胡大庆与第三人胡竹青陈述，2016年8月8日签订的《宁波市存量房买卖合同》是真实的购房合同，其中第三条第二款第1项约定：（1）在2016年8月20日前，乙方支付购房定金20000元；（2）在2016年8月25日前，乙方支付首付款1086953.69元；（3）在2016年9月30日前，乙方支付给甲方房款2113046.31元；（4）余款2980000元由乙方办理商业贷款按揭手续。据合同条款，除去商业按揭外，被告应分三次支付3220000元给第三人，显然，此种情形下，被告与第三人事先预留七份空白收条并不合乎合同的约定，也不合乎交易习惯与常理，无法排除事后串通补开收条的可能性，本院对此不予确认。三、被告胡大庆提供的证据2，原告朱海峰对其真实性无异议，但是汇款单上并未注明该款项为购房定金，无法排除为其他款项的可能，因此对证明目的存在异议。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告胡大庆于2016年8月11日通过中国银行向第三人胡竹青账户汇入20000元的事实予以确认。四、被告胡大庆提供的证据3，原告朱海峰对汇款走账的真实性无异议，但是汇款单上并未注明该款项为购房款，无法排除该款项由第三人胡竹青转给胡大庆，再由胡大庆转给胡竹青的可能。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告胡大庆于2016年8月22日通过上海浦发银行向第三人胡竹青账户汇入1086953.69元的事实予以确认。五、被告胡大庆提供的证据4，原告朱海峰对该证据的真实性无异议，但是50307998（151）甬地现号税收缴款书上所载纳税人地址为横街，50307997（151）甬地现号税收缴款书上所载纳税人地址为环城西路北段211号，无法判断两张发票的开具是否基于同一事由，所以对该证据的证明目是被告胡大庆替第三人胡竹青缴纳税款的存在异议。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告提供的宁波增值税普通发票一份、税收缴款书两份的真实性予以确认。六、被告胡大庆提供的证据5，原告朱海峰对该证据的真实性无异议，对证明目的存在异议，无法证明汇款付款通知单所载的款项就是购房款。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告提供的中国银行国内汇款付款通知单的真实性予以确认。七、被告胡大庆提供的证据6，原告朱海峰对该证据的真实性无异议，对证明目的存在异议，该款项是否为购房款，需要银行流水单予以佐证。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告提供的中国银行国内汇款付款通知单的真实性予以确认。八、被告胡大庆提供的证据7，原告朱海峰对该证据的真实性无异议，对证明目的存在异议，认为贷款名义上是被告胡大庆贷的，实际上是第三人胡竹青贷的。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告提供的浦发银行个人购房担保借款合同及胡竹青个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单的真实性予以确认。九、被告胡大庆提供的证据8，原告朱海峰对该证据的真实性无异议，但是房租费应该是原告朱海峰和第三人胡竹青共有的，第三人胡竹青不能单独和被告处理房租费的事情。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院对被告提供的房屋租赁合同六份、鄞州银行特种转账借方传票一份、鄞州银行个人汇兑业务凭证一份、被告胡大庆名下宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对私账户明细一份、被告胡大庆名下中国银行存款历史交易明细清单一份的真实性予以确认。十、被告胡大庆提供的证据9，原告朱海峰对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，原告认为该合同是诉讼后补签的假合同，该合同的签订日期是2016年8月8日，合同第三条第（二）款第一项约定自行交割房款日期为2016年8月25日、2016年9月30日，付款金额精确到元、角、分，原告认为2016年8月8日被告与第三人签约之时根本无法预见到如此精确的付款数字，也无法得知银行贷款的准确数字。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院认为，依照常理与交易习惯，一般人在签订房屋买卖合同之时，约定的付款金额多为整数，该证据中约定的2016年8月25日前，乙方支付首付款1086953.69元，2016年9月30日前，乙方支付房款2113046.31元，均将付款金额精确到了元、角、分，不合常理，无法排除被告胡大庆与第三人胡竹青事后串通补签该合同的可能性，且2016年8月8日，被告胡大庆与第三人胡竹青签约之时，并无任何见证人或者视听、录音资料作为记录，鉴于被告胡大庆与第三人胡竹青之间作为亲兄妹的特殊关系，无法排除二人事后串通补签合同的可能，本院对该证据不予认定。十一、被告胡大庆提供的证据10，原告朱海峰对该证据的真实性、合法性存在异议，认为讼争房地产是原告与第三人的夫妻共同财产，在原告未共同提出申请的情况下，无法进行价格评估，另外该增值税发票所载价税合计为6261500元，与实际买卖价格有区别。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对该证据质证的权利。本院认为，地方税务机关随机抽取部分房地产交易要求交易房屋评估是为了避免房屋买卖交易双方恶意做低房价，从而少缴税费，评估报告载明的评估价仅仅是房屋市场价格的体现，并不能据此推断被告胡大庆与第三人胡竹青在房屋买卖中确定的真实交易价格，对宁波中博房地产估价有限公司估价报告及鄞州区房地产交易评估随机抽取单的真实性予以确认、证明目的不予确认。另：本案在审理过程中，经本院依法委托，宁波中博房地产估价有限公司对现登记于被告胡大庆名下的的坐落于宁波市鄞州区横街镇横街中路【权证号：浙（2016）鄞州区不动产权第0015870号】的房屋进行司法鉴定评估，鉴定事项为上述房屋于2016年8月18日及2017年11月8日两个价值时点的房屋价值。宁波中博房地产估价有限公司于2015年11月17日作出房地产估价报告【甬博估字第2017S0106号】：估价人员根据估价目的，按照估价程序，采取收益法并遵循遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，对委托评估房地产进行了客观、公正、合理的价值测算，确定估价对象于价值时点2016年8月18日的市场价值为人民币729万元（单价8540元/平方米），2017年11月8日的市场价值为730万元（单价8551元/平方米）。上述评估报告经原、被告质证，原告认为该估价报告不应作为证据提出，被告对该估价报告无异议。宁波中博房地产估价有限公司出具的房地产估价报告系本院依法委托，程序合法，本院结合市场行情，认为宁波中博房地产估价有限公司出具的房地产估价报告合情合理，故对上述房地产估价报告，本院予以确认。根据原、被告陈述，结合证据质证情况，本院对本案事实认定如下：原告朱海峰与第三人胡竹青系夫妻关系、被告胡大庆与第三人胡竹青系兄妹关系。2010年，原告朱海峰与第三人胡竹青共同出资以820万元的价格购买了坐落于宁波市鄞州区横街镇横街中路的商用房屋，房屋所有权人登记为第三人胡竹青。2016年8月8日被告胡大庆与第三人胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为620万元，2016年8月18日被告胡大庆与第三人胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为382万元，2016年8月22日，被告胡大庆与第三人胡竹青共同申请办理不动产转移登记手续，2016年8月24日，讼争房地产登记到被告胡大庆名下。本院认为，本案存在两大争议焦点：一、被告胡大庆与第三人胡竹青签订的房地产买卖合同是否应确认无效。本案中，被告胡大庆与第三人胡竹青就讼争房地产的买卖分别于2016年8月8日、2016年8月18日签订了两份《宁波市存量房买卖合同》。2016年8月8日签订的《宁波市存量房买卖合同》，根据原、被告陈述，结合证据质证情况，无法排除串通伪造的可能性。另，根据被告胡大庆的陈述，2016年8月8日签订的《宁波市存量房买卖合同》中约定的转让价格远低于实际交易价格，该份合同的签订目的是为了登记备案之需以减少应缴纳的税款，被告胡大庆与第三人胡竹青的该行为属恶意串通，且损害了国家利益与房屋共有权人原告朱海峰的利益，故对原告朱海峰主张的被告胡大庆与第三人胡竹青于2016年8月8日签订登记备案的《宁波市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。第三人胡竹青虽系涉讼房屋的登记所有权人，但该房屋事实上系原告朱海峰与第三人胡竹青在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，被告胡大庆、第三人胡竹青均无证据证明自己在签订房屋买卖合同或办理房屋过户登记手续之时将房屋交易情况告知了原告朱海峰，而事后原告朱海峰在得知此事后明确表示反对，故第三人胡竹青擅自处分的行为明显超越了夫妻间日常生活需要的权限范围，已构成无权处分。该房屋的处分权应当由原告朱海峰与第三人胡竹青共同行使，若夫妻一方对外出售房屋，需经夫妻另一方认可方可生效，否则房屋买卖合同应当属于效力待定的合同，现原告朱海峰明确要求确认合同无效。故对原告朱海峰主张的被告胡大庆与第三人胡竹青于2016年8月18日签订的《宁波市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、被告胡大庆受让房屋的行为是否适用善意取得。根据物权转让理论，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；善意第三人胡大庆要取得该不动产或动产的所有权，应符合下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，被告胡大庆与第三人胡竹青是亲兄妹关系，原告朱海峰与第三人胡竹青是夫妻关系，基于原、被告及第三人之间的亲密关系，且被告承认原告及第三人购买讼争房地产之时由其陪同签订合同，故被告对于房屋由原告及第三人共同共有的权属性质应该非常明晰了解。另，相对于本地经济水平，讼争房地产价值巨大，被告胡大庆在与第三人胡竹青签订宁波市存量房买卖合同之时，依日常生活经验应当与原告朱海峰进行联系并征得其同意，但其没有尽到相应的注意义务，可推定其在房屋买卖交易过程中存在一定的过失，难以排除其本身存在恶意的可能，不宜认定其在受让讼争房地产之时为善意。另，被告提出其购买讼争房地产之时支付的价款已达评估价格的百分之七十，应视合理对价的观点，被告虽提供了一系列付款通知单、银行业务回单等单据，但是没有任何一张单据中注明了款项用途为购房款，而其提供的收条因瑕疵未获认可，且第三人胡竹青经本院多次合法传唤未出庭对上述款项用途予以说明，故因缺乏确实有效的证据证明，本院对被告已支付合理对价的观点不予认可。本案若适用善意取得，势必影响本案原告朱海峰的合法权益，为更有利于保护当事人的合法权益及维护交易安全，被告胡大庆受让房屋的行为不适用善意取得。被告胡大庆称其受让讼争房地产适用善意取得的辩解，与事实和法律规定不符，不予采纳。综上，鉴于本案第三人胡竹青转让讼争房地产的行为系无权处分，被告胡大庆在房屋买卖交易过程中也不能认定为善意，不适用善意取得，被告胡大庆与第三人胡竹青的转让行为无效。原告朱海峰的诉讼请求有理，予以支持。第三人胡竹青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡大庆与第三人胡竹青于2016年8月8日、2016年8月18日签订的两份《宁波市存量房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告胡大庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  陈英方人民陪审员  吴晓晖人民陪审员  葛华越二〇一七年十二月二十九日代书 记员  葛夏洁????16?