广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2396号原告：邹锦新，男，1982年5月28日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为P457377(7)。委托诉讼代理人：林时宝，广东普罗米修律师事务所律师。被告：陈银丰，男，1982年1月1日出生，汉族，住广东省普宁市**************，公民身份号码为445************33X。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。第三人：石子清，男，汉族，1979年9月29日出生，住址：广东省深圳市福田区************，公民身份号码为421************259。第三人：东莞名流置业有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。原告邹锦新诉被告陈银丰，第三人石子清、东莞名流置业有限公司（以下简称名流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员钟丽丽、刘冠、吉海燕组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹锦新的委托诉讼代理人林时宝，被告陈银丰的委托诉讼代理人熊伟，第三人石子清，第三人名流公司的委托诉讼代理人汤济民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起如下诉讼请求：一、确认原告与被告解除就东莞市*********名流印象花园二期22幢商业103房产（以下简称案涉物业）成立的房屋租赁合同；二、判令被告与第三人石子清共同向原告返还案涉物业；三、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、水费、租金至物业交还之日止（截止2019年11月15日的物业管理费为819.74元、水费为5644.86元，租金从2019年12月1日起按79.85平方米×8元/平方米/月计算）；四、本案诉讼费由被告负担；庭审时，原告变更第三项诉讼请求的租金为从2020年7月1日起开始计算至交还案涉物业之日止的场地占有使用费。事实与理由：名流公司出租案涉物业给陈银丰后，陈银丰转租给石子清。后名流公司出售案涉物业给邹锦新，并告知了陈银丰。陈银丰没有按照约定时间支付租金、物业管理费和水费，违反了双方的合同约定。邹锦新按照合同约定，于2019年12月18日解除了双方之间的租赁合同关系。邹锦新起诉后，陈银丰补交了租金，故变更诉讼请求的场地占有使用费起始时间为2020年7月1日。陈银丰辩称，案涉物业存在严重漏水问题，石子清已经向名流公司物业管理处进行反映协商，之后就相关事宜提起诉讼，故被告有拒付的理由。石子清称，案涉物业存在漏水等质量问题，所以曾经拒付物业管理费、水费，但现在物业管理费已经支付至2020年4月，水费也于2019年12月13日缴纳了13598.32元。名流公司称，案涉物业已经合法验收后投入使用，不存在质量问题；名流公司转让案涉物业时已经履行了告知义务，相应的法律后果应依法承担。本院经审理认定的事实如下：2017年4月13日，名流公司与陈银丰签订房屋租赁合同书，约定名流公司出租东莞市*****************、202、203、204、205、206,16栋201,22栋-101、-102、101、102、103、104给陈银丰做商业用途，出租期限为2017年5月1日至2027年4月30日，建筑面积为2697.24平方米、租金为21577.92元/月，租金于每月10日前支付，第一、二个计租年租金为8元/平方米/月，物业管理费、水费、电费等均由陈银丰承担并负责支付，陈银丰必须按时缴纳租金及各项费用，若拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费超过2个月，名流公司有权终止合同，收回房屋。2017年5月陈银丰将前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺(建筑面积合计782.71平方米)转租给石子清。2019年7月25日邹锦新购买取得前述22幢商业103商铺（即案涉物业）的所有权。案涉物业的建筑面积为79.85平方米，具体位置为东莞市*********名流印象花园二期22幢商业103，对应的不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0244657号。2019年8月7日，名流公司告知陈银丰，前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺已经出售给邹锦新等人，相关的租赁权利义务由购买人享有或承担。截止2019年11月15日，陈银丰拖欠2019年8月至2019年11月共4个月的物业管理费、2018年的水费41734.08元、2019年的水费13598.32元未缴纳。2019年12月18日，邹锦新通知陈银丰解除双方之间的租赁关系。另查，邹锦新自认陈银丰已经支付案涉物业需交纳的占有使用费至2020年6月，并向本院提交案涉物业管理公司出具的《情况说明》，该《情况说明》载明：截止2020年6月10日，石子清已将案涉物业的物业管理费缴纳至2020年4月30日，2019年所欠付的水费13598.32元也已经补交，现尚欠2018年水费41734.08元未交。另，邹锦新陈述，经与案涉物业管理公司核实，本案案涉物业的管理费标准为4.5元/平方米/月。陈银丰、石子清陈述，因案涉物业存在漏水等质量问题，因此拒付物业管理费、水费。以上事实，有邹锦新、陈银丰、石子清的举证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年4月13日名流公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书，合理合法，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，2019年7月25日起邹锦新与陈银丰存在租赁关系，双方应该按照2017年4月13日名流公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书内容如约履行各自权利义务。根据房屋租赁合同书约定，陈银丰应及时足额支付物业管理费和水费给邹锦新或者相关收费单位，但是截止2019年11月15日陈银丰拖欠4个月物业管理费、一年多的水费未缴纳，故邹锦新有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款以及房屋租赁合同的约定，解除双方之间的租赁合同。邹锦新于2019年12月18日解除与陈银丰之间的租赁合同，合理合法，本院予以确认，陈银丰与石子清之间的租赁关系也因此终止。邹锦新陈述，经与案涉物业管理公司核实，本案涉案物业的管理费标准为4.5元/平方米/月，对此提供了《情况说明》，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，陈银丰、石子清应向邹锦新返还案涉物业，陈银丰应向邹锦新支付2018年水费4257.6元（=41734.08元÷782.71平方米×79.85平方米），占有使用费638.8元/月（=8元/平方米/月×79.85平方米）、物业管理费359.325元/月（=4.5元/平方米/月×79.85平方米），其中占有使用费、物业管理费依次从2020年7月、2020年5月起计算至腾退案涉物业给原告之日止。关于陈银丰、石子清提出的“房屋存在漏水问题”。根据合同相对性原理，在假定属实的情况下，陈银丰应依据租赁关系向邹锦新主张权利，邹锦新依据买卖合同关系向开发商主张权利，陈银丰据此拒付物业管理费，于法无据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告邹锦新与被告陈银丰就东莞市*********名流印象花园二期22幢商业103房屋达成的租赁关系已经于2019年12月18日解除；二、被告陈银丰、第三人石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内腾退东莞市*********名流印象花园二期22幢商业103[粤（2019）东莞不动产权第0244657号]给原告邹锦新；三、被告陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹锦新支付2018年水费4257.6元；四、被告陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹锦新支付占有使用费（按638.8元/月，从2020年7月起计至腾退案涉物业之日止）；五、被告陈银丰、第三人石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹锦新支付物业管理费（按359.325元/月，从2020年5月起计至腾退案涉物业之日止）；六、驳回原告邹锦新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈银丰负担。如不服本判决，原告邹锦新可在判决书送达之日起三十日内，被告陈银丰，第三人石子清、东莞名流置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  刘 冠审判员  吉海燕二〇二〇年十月二十日书记员  莫石基高远附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。