关于横山县韩岔乡东方红煤矿与横山县韩岔乡庙渠煤矿采矿权侵权赔偿纠纷一案的审理报告  陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2017)陕民终1105号 上诉人（原审原告）：马云云，女，1973年12月30日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。 委托诉讼代理人：梁加伟，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓉，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区。    程清洁，主要负责人：，该分行行长。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。原审被告：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。原审被告：孙家骏，男，1981年12月17日出生，住陕西省西安市碑林区。上诉人马云云与上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）及原审被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）、孙家骏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马云云委托诉讼代理人梁加伟、张蓉，上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人双兰档、张嘉悦到庭参加诉讼。原审被告瑞麟公司及孙家骏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马云云上诉请求:1.依法改判（2016）陕01民初459号民事判决书第二项为：不得执行位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、20105号房屋;2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2014年11月9日，其与瑞麟公司签订了四份《商品房买卖合同》，约定其购买瑞麟公司开发的位于西安市临潼区XX环XX号楼10108、20103、20104、20105号房，合同总金额为4867560元。其在一审中提交的证据证明其曾借款450万元给孙某乙及其侄子孙某甲，四份合同签订前，其先于2014年9月5日向瑞麟公司支付定金122890元，瑞麟公司同日向其出具收据一张。其与孙某乙曾口头约定，将上述450万元借款抵付该四套房屋购房款。因此，2014年9月1日，瑞麟公司向其发出《交房通知书》，其开始实际占有和使用上述四套房屋。其提供的证据足以证明双方之间的以房抵债约定真实存在，且双方已实际履行。上述四套房屋总房款4867560元，其实际已支付4622890元，远远超过合同约定的价款50%，一审法院认定事实错误，适用法律错误。交行陕西省分行辩称，（一）交行陕西省分行对涉案房产依法享有抵押权，具有对抗异议人的优先受偿权。（二）异议人对执行标的不享有排除执行的权利。关于事实方面，首先，房屋买卖交易是否真实尚需进一步核实，其次，商品房买卖合同是否有效并非由房管局备案确定，房产的物权变动也不能由备案行为决定，备案行为不具有对抗抵押权的法律效力。且房管局对商品房买卖合同进行盖章的行为，明显晚于查封的时间，又因为交行陕西省分行早已对涉案房屋进行抵押登记，马云云不可能通过房管部门进行合同网上备案登记。关于法律适用，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定的规定。交行陕西省分行上诉请求：1.撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初459号民事判决；2.改判继续对西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101 号、10102号、10101号房屋执行。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，被上诉人的证据无法证明已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。1、无法证明被上诉人已支付购房款。本案中被上诉人仅提供购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为支付价款的依据，瑞麟公司未出庭无法证明购房合同的真实性，另一方面大额资金的交易一般通过银行转账支付，支付高达3163100元、738300元、775710元、1050000元的购房款项，全部通过现金方式支付不可信，且被上诉人无法提供有效的购房发票，法院应审查其银行交易明细，以现金交易的还应对其取款记录及资金来源进行核实，否则无法证明支付价款的真实性。2、无法证明被上诉人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋。首先，西安市房屋管理局回复的财产查询反馈信息无法全面真实反映被上诉人名下房产信息。其次，依据最高人民法院司法解释及执行规定，“名下无其他用于居住房屋”应包括被上诉人、被上诉人配偶及子女。一审法院在严重缺乏证据证明被上诉人所购房屋用于居住，且被上诉人在临潼区或者其他地区是否有其他房屋的情况下认定被上诉人名下无其他房产，属认定事实错误。3、被上诉人无法证明其已居住。一方面，瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，尚不能使用，更未交付；另一方面，西安市中级人民法院执行庭、评估机构在对涉案房产评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用行为。且被上诉人主张实际占用房产的时间点均在人民法院查封之后，应当依法予以排除。（二）一审法院适用法律错误。1、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，上诉人享有对抗案外人的优先受偿权。上诉人属于《物权法》规定的抵押权人，在被上诉人签订商品房买卖合同之前已依法办理抵押权登记，对涉案房屋享有担保物权，属于第27条规定的享有对抗案外人担保物权情形。本案应适用该条规定，对案外人提出的排除执行异议申请不应支持。2、本案应适用《民事诉讼法》第311条由被上诉人承担举证责任。被上诉人反复强调需保护其“消费者物权期待权”，但是该权利并不会依据《商品房买卖合同》而产生，而其现有证据不足以证明其为消费者，亦无法证明其具有排除执行的民事权益，其应承担相应败诉风险。马云云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。在人民法院查封之前，其与瑞麟公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并向瑞麟公司支付了购房款，瑞麟公司也向其交付了房屋，其已实际占有使用涉案房屋。其对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101 号、10102号、10101号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回交行陕西省分行的上诉请求，维持原判。马云云向一审法院起诉请求：1.停止对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号10107号、10108号、20103号、20104号、10105号、10101号、10102 号、20101号、20102号房产的强制执行；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第2014955号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制 执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕 西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕 西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执 行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向由管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540 元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2015年1月27日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定查封了涉案房产。本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院经审查认为，马云云没有证据证明其与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》已在房屋管理部门备案登记，无法确认其购买涉案房产的真实性，遂作出（2015）西中执异字第00147号执行裁定：驳回案外人马云云提出的执行异议。原告遂提起案外人执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年月8月25日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》三份，分别约定原告购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104 号、10107号房屋，约定房屋用途均为商业，合同价款分别为3163100元、738300元、775710元。原告依约支付瑞麟公司该三套商业用房全部购房款，由瑞麟公司开具收款收据。 再查，2014年11月9日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》四份，分别约定原告购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103 号、20104号、20105号房屋，约定房屋用途均为住宅，合同价款分别为1047420元、1088370元、1047420元、1684350 元。原告一次性合并支付瑞麟公司该四套房屋购房款122890元，由瑞麟公司开具收款收据；同时，原告出示2014 年4月10日《转款凭证》证明借款150万元给孙某乙，以及9 次转款记录共计300万元证明曾借款给孙某乙侄子孙某甲，后由孙某乙出具借条，双方口头约定以上述借款冲抵购房款；原告又出示（2016）陕01民初30号民事判决书证明瑞麟公司拖欠马云云之夫李京强开办的个人独资企业西安锦晟建材有限公司货款900万余元。又查，2014年月12月2日，原告与瑞麟公司签订《购房协议》一份，约定原告购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼20102号、20101号、10102号、10101号房屋，约定房屋用途均为商业（配套），该四套商业配套用房合同价款共计1050000元。原告依约支付瑞麟公司该四套商业配套用房全部购房款，由瑞麟公司开具收款收据。上述11套房屋《商品房买卖合同》及《购房协议》均未在西安市临潼房管所登记备案。2014年9月1日瑞麟公司 开具上述11套房屋《交房通知书》，现涉案房屋均已交付使用。经被告交行陕西省分行申请，一审法院到西安市房屋管 理局查询后，该局答复原告名下未登记其他居住房屋。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请 执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先 受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持， 但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动 产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告分别于2014年8月25日、2014年月12月2 日与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》三份及《购房协议》一份，购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君 府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、 20101号、10102号、10101号房屋，该七套房屋约定房屋用途均为商业或商业（配套），原告依约支付瑞麟公司该七套商业及商业配套用房全部购房款，均由瑞麟公司开具收款收据。因被告交行陕西省分行向一审法院申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。依据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，由于原告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订了上述七套房屋《商品房买卖合同》《购房协议》并合法占有，且支付了全部购房款，因此，原告对该七套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。交行陕西省分行辩称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗原告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行辩称原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，原告并非消费者亦未真实支付购房款等，因与该院所查明的事实不符，依法不予采信。至于原告主张其与瑞麟公司于2014年11月9日签订《商品房买卖合同》四份，购得瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、 20105号房屋一节，因该四份合同约定房屋用途均为住宅，合同总金额为4867560元，但由瑞麟公司开具的收款收据显示原告仅一次性合并支付该四套房屋购房款122890元。虽然原告出示2014年4月10日《转款凭证》、9次转款记录以及（2016）陕01民初30号民事判决书等证明其曾借款450万元给孙某乙及其侄子孙某甲，且瑞麟公司拖欠马云云之夫李京强开办的个人独资企业西安锦晟建材有限公司货款 900万余元，但原告未能证明该450万元借款以及900万余元欠款与上述购房款之关联性，因此不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之条件，故对马云云就该四套房屋的诉讼请求，依法不予支持。 综上，原告要求停止对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102 号、20101号、10102号、10101号房屋的强制执行之诉请， 理由成立，依法应予支持；原告要求停止对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103 号、20104号、20105号房屋的强制执行之诉请，理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一） 项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条之规定，遂判决： 一、不得执行位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101 号、10102号、10101号房屋； 2、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告马云云负担50元，被告交通银行股份有限公司陕西省分行负担50元。本院二审查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：1、马云云对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103 号、20104号、20105号房屋是否具有排除强制执行的民事权益；2、交行陕西省分行请求继续执行位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101 号、10102号、10101号房屋能否成立。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于马云云对位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103 号、20104号、20105号房屋是否具有排除强制执行的民事权益问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”以及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，交行陕西省分行对涉案房屋依法享有抵押权。2014年11月9日，马云云与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》四份，购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、 20105号房屋，合同总金额为4867560元，房屋用途均为住宅。瑞麟公司开具的收款收据显示马云云仅一次性合并支付该四套房屋购房款122890元。马云云主张其曾与瑞麟公司法定代表人孙某乙口头约定以其450万元借款折抵房款。但是，马云云对瑞麟公司享有的是普通债权，不能对抗交行陕西省分行对上述四套房屋享有的抵押权，且其付款也不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之条件，故原审判决对马云云就该四套房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。马云云上诉理由，不能成立。关于交行陕西省分行请求继续执行位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101 号、10102号、10101号房屋能否成立的问题。本案中，虽然交行陕西省分行对涉案房屋享有抵押权，但是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”马云云在人民法院查封之前分别于2014年8月25日、2014年月12月2 日与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》三份及《购房协议》一份，购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、 20101号、10102号、10101号房屋，该七套房屋约定房屋用途均为商业或商业（配套），马云云依约支付瑞麟公司该七套商业及商业配套用房全部购房款，且由瑞麟公司向其开具收款收据，马云云已经合法占有涉案房屋，因房屋被查封而不能办理过户登记。故原审判决认定马云云对该七套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。交行陕西省分行上诉理由，不能成立。 综上所述，马云云及交行陕西省分行的上诉请求均不能成立，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由马云云负担100元，由交通银行股份有限公司陕西省分行负担100元。本判决为终审判决。  审  判  长    朱玉红审  判  员    刘育伟审  判  员    马党库 二○一七年十二月二十日 书  记  员    刘  敏1