文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2387号上诉人（原审原告）：邱波，女，1983年6月13日出生，汉族，住镇江市京口区解放路镇江。上诉人（原审原告）：周辉，男，1979年6月19日出生，汉族，住江镇江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：马震亚，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江中集润宇置业有限公司，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：林强，该公司经理。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人邱波、周辉因与上诉人镇江中集润宇置业有限公司（以下简称中集公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱波、周辉上诉请求：撤销原判决，依法改判中集公司支付违约金150549元（以购房款总价2496688元为基数，按照日万分之三的标准，计算2019年4月1日至2019年10月18日共计201天）。事实和理由：一审法院对部分事实认定错误。根据合同约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不全的，买受人有权拒绝交接。本案中，中集公司虽于2019年3月31日通知邱波、周辉交房，但其直到2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，至一审开庭时才向邱波、周辉出示。中集公司取得核查意见书后未向其出示，也未在获得核查意见书后书面通知其办理交付手续，应当承担相应的违约责任。目前，中集公司仍未能交房，一审法院以2019年6月14日作为违约金的计算终止日，有所不妥。中集公司上诉并辩称：撤销原判，依法改判驳回邱波、周辉的诉讼请求。事实和理由：1.依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，交付条件已经变更为商品房建设工程竣工验收备案，且该变更不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。且双方的合同和补充协议均明确显示，补充协议的效力优于合同。一审法院以取得核查意见书为双方约定的交付条件，明显违反合同约定。2.一审法院认定事实不完整。中集公司迟延取得核查意见书是因环保管控、社区用房建设主体变更等非归责于中集公司的原因导致。依照合同和补充协议的约定，其可以延期交付，并不构成违约。3.即使逾期交房的事实成立，邱波、周辉主张的违约金标准也过高，依法应当予以调整。因邱波、周辉未能举证证明其实际发生的损失，应参照逾期交房期间同地段类似房屋的租金标准计算损失。邱波、周辉辩称：1.主合同是备案合同，补充协议未经备案，在效力认定上应以备案合同为准。且补充协议的格式条款是对方提供，内容显然对买房人不利，免除了出卖人的相关义务，故双方应履行主合同。2.一审认定的事实不完整在于遗漏了出卖人应书面通知买受人办理交付手续，并出示合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单。出卖人不出具重要文件或证明文件不齐全，买受人有权拒交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。中集公司在取得意见书后并未书面通知其收房，根据该条款我方有权拒绝交接。3.邱波、周辉主张的违约金数额未达到合同约定的上限，因房屋未及时交付，严重了影响了其生活品质以及照顾老人、子女等，故一审认定的违约金标准未明显过高，请求二审法院维持。邱波、周辉向一审法院起诉请求：判令中集公司向其支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年10月18日计算为150549元，并承担自2019年10月19日起至房屋实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2496688元为基数，按日万分之三的标准计算）。一审法院认定事实：2018年1月26日，邱波、周辉与中集公司签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份，后双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，邱波、周辉向中集公司购买位于镇江市（中集）誉园014幢0305室房屋，房屋建筑面积为191.19平方米，总价款为2496688元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，邱波、周辉已向中集公司支付了全部购房款。中集公司按照合同约定的时间向邱波、周辉发出收房通知，邱波、周辉收到接收房屋通知后，因发现中集公司未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》等，双方没有办理收房手续。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。审理中，中集公司认为邱波、周辉所主张的违约金偏高，如法院认为其构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。一审法院认为：一、本案双方之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，一审法院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而中集公司迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，中集公司应该承担逾期交房的违约责任。二、对于中集公司提出的邱波、周辉主张的逾期交付房屋的违约金过高。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，中集公司认为双方约定的违约金标准过高依据不足。三、对于邱波、周辉要求中集公司承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。一审法院认为，双方在合同中约定房屋交日期为2019年3月31日，中集公司也已经按照合同约定的时间通知邱波、周辉收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，邱波、周辉并未提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故邱波、周辉按己付房屋价款日万分之三的标准向中集公司主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上，邱波、周辉所购房屋总价为2496688元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为56175.5元。一审法院判决：一、中集公司于本判决生效之日起十日内给付邱波、周辉违约金56175.5元；二、驳回邱波、周辉其他的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的交付条件，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”（以下简称前者）。合同附件四补充协议第五条第1项约定：“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”（以下简称后者）。本案中，中集公司和邱波、周辉对上述二处约定的理解和适用产生分歧。上述约定均是合同内容，对双方均具约束力。邱波、周辉依据前者要求中集公司履行合同义务，具有合同依据。中集公司主张后者的内容变更了前者的约定。但上述二处约定在内容上并不冲突，后者系对前者的“补充”而非“变更”、“覆盖”。邱波、周辉有权选择依据《商品房买卖合同》的上述约定要求中集公司履行合同义务。同时，考虑到后者也是双方合同的内容，即中集公司主张“应以其向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件作为房屋交付条件”也有合同依据，中集公司未依约将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付给邱波、周辉，主观恶意较小。在此情形下，不宜将逾期交房的责任完全归责于中集公司。综合以上案情，一审法院认定中集公司需承担2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金，并无不当。此外，中集公司主张其迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》系环保管控、社区用房建设主体的变更等不可归责于其的原因导致，但该情形不属于合同及补充协议约定的“特殊原因”、“不可抗力”等情形，故中集公司关于应免除其违约责任的主张，本院难以支持。关于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金标准，中集公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高，故其要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院依照双方合同约定按己付房屋价款日万分之三的标准计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，邱波、周辉，以及镇江中集润宇置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3363元，由邱波、周辉负担2159元，由镇江中集润宇置业有限公司负担1204元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月五日书记员 柳婷婷