河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0303民初1227号 原告（反诉被告）：铁道部山海关集体经济干部学校招待所，住所地秦皇岛市山海关区老龙头。 法定代表人：沈晓宏，经理。 委托诉讼代理人：董立强，河北华伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨智婉，河北华伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建勇，男，1979年5月14日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：张建军（张建勇哥哥），住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：栗志军，河北权智律师事务所律师。 原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所与被告张建勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，反诉原告张建勇向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）铁道部山海关集体经济干部学校招待所诉讼代理人董立强、杨智婉、被告（反诉原告）张建勇及诉讼代理人张建军、栗志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还承租的招待所院内八号楼房及附属设备设施；2、请求判令被告支付楼房占有使用费5000元（暂计至2017年10月15日，自2017年10月16日起按日333元标准计算至被告返还楼房之日）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年9月30日签订《预售楼房（房间、床位）协议书》，协议约定原告将院内八号楼短期预售（租赁）房间、床位给被告，期限为2016年10月1日至2017年9月30日，费用为八号楼内为12万元。被告在八号楼投入装修添置设备、设施部分，在协议期满后不再续租时，可移动部分，由被告自行处置解决。不动产部分无偿交给原告，决不允许破坏性拆除。现《预售楼房（房间、床位）协议书》已经到期。被告仍占用原告楼房不予归还。依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，为保证原告的合法权益，特诉至贵院。 被告张建勇辩称，一、被告与原告签订的合同非房屋租赁合同。首先，双方签订的合同明确为楼房预售协议，况且明确原告以“不承租、不租赁”为原则，否定了双方签订的合同系房屋租赁合同；其次，原告生产经营遇到困境，为解决职工工资和社会保险问题，才以房屋买卖的形式将企业承包给被告进行经营，协议中也约定了水电费、网络费及职工工资待遇等情形。二、原告无权要求被告返还八号楼及附属设施。首先，原告法定代表人明确表示双方将长期进行合作，一年一签的协议是为了应付原告上级部门规定，口头承诺被告可进行投资，让被告相信其承包期会更长，才进行了大额资金的投入，否则从常理推算，被告是不会进行大额资金投入的。其次，原告要求返还房屋必须先行给予被告经济补偿，被告不交还房屋为的是使自己的合法权益得以补救。三、原告请求被告支付楼房占有使用费无任何法律依据。首先，双方签订的协议约定被告在期满不再续租时，不动产部分无偿交给原告，指的是被告提出终止合同，而非原告提出；其次，被告有权在对方不履行补偿义务的情形下占有房屋，行使的是合同履行抗辩权。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。 反诉原告张建勇提起反诉请求：一、请求判令反诉被告继续与反诉原告签订并履行房屋预售协议；二、判令反诉被告对反诉原告的经济损失予以赔偿。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年9月30日签订房屋预售协议，双方约定由反诉被告预售八号楼给反诉原告，预售价格十二万元，期限为2016年10月1日至2017年9月30日止。反诉原告对期限较短提出异议，反诉被告答应将长期把房屋交给反诉原告经营使用，一年一签是为了应付反诉被告上级部门的规定。为此，反诉原告对八号楼进行了装修和改造，并购置了大量的经营用物品，投入资金五十多万元。截至2017年9月30日，反诉原告除去人工、税款等费用，获利二十多万元。反诉原告通过联络及广告途经，预先接洽了数十家单位培训入住该八号楼。反诉被告见反诉原告获利前景大，私自解除房屋预售协议，给反诉原告造成了巨大的经济损失。故向贵院提起反诉。 反诉被告铁道部山海关集体经济干部学校招待所辩称，一、张建勇的反诉没有明确的诉讼请求，应裁定驳回。合同的订立是平等民事主体基于真实的意思表示就设定双方的权利义务达成一致而成立的，任何人无权强制要求订立，更何况张建勇请求“继续与反诉原告签订并履行房屋预售协议”的主张并不明确。第二项要求赔偿损失，却没有明确损失的数额及计算方法。二、双方是租赁合同关系，且是答辩人的原法定代表人与张建勇为规避上级部门的规定恶意串通所订立。从张建勇的答辩可以清楚地反映，其明知按照答辩人上级部门的规定以及合同约定，是不允许租赁，所以采用的掩人耳目的所谓《预售楼房（房间、床位）协议书》，但从内容来看，完全是租赁行为，根本不是转移标的物所有权的购销合同关系。其提起反诉唯一的依据就是当时的法定代表人所谓承诺长期合作，且不说原法定代表人所做的承诺是否真实，假定是真实的，也显然是张建勇与其恶意串通损害答辩人的利益，属于无效的民事行为。应由责任人自负法律责任，与答辩人无关。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告签订《预售楼房（房间、床位）协议书》一份，载明被告用原告院内第八号楼全部房间办短期美术培训班，原告以不承租、不租赁为原则，短期预售房间、床位，在原告上级有规定使用时收回，原告以创效保证职工双险及工资，作出如下协议：原告的八号楼现有的设备、设施现状交被告使用；期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止，在双方条件允许的情况下，双方商定续签协议；八号楼内为12万元含小餐厅，水电费仪表计量月结，抵金或保证金1万元，前台登记上网每月500元按月计算，锅炉工每月200元，会议室按使用次数单独算；结算时间及方式在签约前一次性付清；被告在签约后一切经营活动自行负担；被告在八号楼投入装修部分、添置设备、设施部分，在协议期满后不再续租时，可移动部分由被告自行处置解决，不动产部分无偿交给原告，不允许破坏性拆除。被告已按约定向原告支付了各项费用。2017年9月29日，原告向被告发出书面的出租房屋清理的通知，要求被告于2017年10月8日前交还八号楼使用权，逾期不还的，原告将通过法律途径予以清理，并主张逾期的经济损失赔偿。被告至今仍占有使用八号楼。上述事实有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原被告双方签订的协议，系双方真实意思之表示，不违反法律、行政法规的强制性之规定，对双方均具有法律约束力。原告于合同到期前向被告发出书面清理通知，表明原告不具有续约的意思表示，双方就续约并未达成一致，协议约定的履行期限届满，被告应履行向原告交还八号楼房屋的义务。故对原告要求被告返还八号楼的主张予以支持，对其主张返还的附属设备设施，因其未能对附属设备设施予以明确且未提交证据证明，本院不予支持；被告未依约定向原告返还房屋，其应向原告支付占有使用费，故对于原告关于占有使用费的诉请，予以支持。因双方对于续约未能达成合意，反诉原告要求反诉被告继续与其签订并履行房屋预售协议并无依据，对该反诉请求不予支持；因双方在协议中明确约定协议期满后不再续租时，反诉原告在八号楼投入装修部分、添置设备、设施部分的可移动部分由其自行处置解决，不动产部分无偿交给反诉被告，故对反诉原告主张的损失赔偿请求不予支持。 综上所述，被告应返还原告八号楼房屋，并支付占有使用费（按年租金12万元的标准自2017年10月9日开始计算）；对反诉原告的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张建勇于本判决生效后三十日内搬出原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所八号楼将该房返还原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所，并支付原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所占有使用费（按年租金12万元的标准自2017年10月9日开始计算至本判决指定履行期内实际返还之日止）； 二、驳回原告铁道部山海关集体经济干部学校招待所的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告张建勇的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张建勇负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告张建勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  张洁茹 二〇一七年十二月十八日 书记员  陈奕名