河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3648号原告：潘征，男，汉族，1978年6月16日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许鹏，河南航星律师事务所实习律师。被告：张少文，男，汉族，1964年7月15日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：顾振兴，河南坤达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：宋武军，河南成昊律师事务所执业律师。第三人：洛阳百居房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道221号2幢1-2821号。法定代表人：潘银珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静（系该公司工作人员），女，住洛阳市西工区。原告潘征与被告张少文、第三人洛阳百居房地产经纪有限公司（以下简称百居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。潘征及其委托诉讼代理人彭乃虎、许鹏，张少文的委托诉讼代理人顾振兴，百居经纪公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘征向本院提出诉讼请求：1.判决张少文向潘征支付违约金96000元；2.判决张少文向潘征支付律师费5000元；3.诉讼费由张少文承担。事实和理由：2017年7月16日，通过百居经纪公司的中介服务，潘征与张少文签订了第0000110号房屋买卖（居间）合同，该合同标的物为洛阳市西工区纱厂南路33号院3-2-202号房屋，该合同对房屋成交价格、违约责任、管辖法院进行了约定。合同签订后，张少文拒不履行义务，并多次提出加价。2017年8月，张少文给潘征发短信称暂不卖了，其妻向潘征多次明确提出加价和违约的意思表示。潘征认为，张少文在合同约定的期限届满前明确表示不再卖房，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故诉至法院。张少文辩称，1、本案中涉及的房屋买卖合同效力待定，未经共有权人的同意，事后未经其确认，所以潘征要求张少文承担违约金及律师费没有依据。2、潘征没有充分举证证明其损失，并且本案所涉及的合同并未实际履行，定金及中介费张少文均未收到，但买卖合同中却约定了高额的违约金，与实际损失相差巨大，故潘征主张违约金的理由不能成立。3、潘征并未提交张少文丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，也并未充分证明张少文存在违约行为，且潘征在合同履行当天并未准备好首付款，说明潘征不具有履行能力，存在违约行为。4、潘征的诉讼请求中不包含解除合同，在此情况下其表示不再履行合同，则已经构成违约，依据购房买卖合同潘征应承担总房款10%的违约金。综上，请求法院依法驳回潘征的诉讼请求。百居经纪公司述称，百居经纪公司只是中介方，为潘征与张少文买卖房屋提供中介服务，二人已签单，故百居经纪公司已履行相应的义务。后续出现问题是因为卖方觉得卖亏了想涨价，通过百居经纪公司从中协商，买方同意涨10000元，但是卖方要求涨20000元，百居经纪公司愿意承担5000元，只要求买方出15000元，但买方不同意。后百居经纪公司的工作人员又去找买方沟通，并联系卖方，但是没有见到卖方本人，后协商未果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月16日，潘征（签约乙方即买方）通过百居经纪公司居间（签约丙方即居间方），与张少文（签约甲方即卖方）签署了《房屋买卖（居间）合同》（合同号：0000110），约定：张少文将坐落于洛阳市西工区纱厂南路33号3栋2单元202号、建筑面积为148.73平方米的房屋出售给潘征，成交价格为960000元；以按揭方式履行合同，于2017年7月16日交付定金10000元与百居经纪公司，并于面签当天退给潘征充费用，于2017年8月10日前交付首付款500000元与张少文，潘征委托百居经纪公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款460000元支付张少文第二部分房款，贷款金额具体以银行或者公积金中心审核为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方，买卖双方须积极配合，于2017年8月10日前准备齐本次贷款所需要的相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；基于经纪方已促成房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时买方须支付经纪方的咨询费人民币10000元，签署本合同后，因本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利；卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并委托出售此房；卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项，卖方逾期交付该房屋，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金，逾期三十天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担；经甲乙双方协商此成交价为甲方净落价，乙方承诺剩余中介费4400元、代办过户2000元、代办贷款3000元、评估费4800元于面签前交给丙方。同日，百居经纪公司出具收据两份，内容分别为：收到潘征定金10000元；收到潘征中介费10000元。现潘征以张少文多次提出加价、拒不履行合同约定的义务，应当承担违约责任为由诉至本院，请求判如所请。另查明：1、庭审中，百居经纪公司的委托诉讼代理人陈静称合同签订后，张少文要求加价，经陈静与潘征协商未果；2017年8月10日即约定的面签当日，陈静没有联系上张少文。2、庭审中，潘征提交其与张少文的短信聊天记录显示，张少文于2017年8月9日12时02分给潘征发短信的内容为“抱歉了！由于在出售这套房子上有分歧，我们也不急于用钱，经商量此房暂不卖了……”。3、诉讼中，张少文提交房屋租赁合同等证据欲证明在其与潘征签订房屋买卖合同前，涉案房屋已租赁于他人，承租人享有优先购买权。潘征称看房子时知道房屋已出租，不知道租期到何时，但在合同签订当天，张少文称尽量在8月腾房。4、2017年9月13日，潘征与河南航星律师事务所签订委托代理协议，约定潘征与张少文房屋买卖合同纠纷一案委托河南航星律师事务所律师办理，代理费为5000元。潘征于当日支付代理费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该恪守各自的合同义务。潘征与张少文、百居经纪公司于2017年7月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应依约履行。潘征按照合同约定支付了定金10000元和中介费用10000元，张少文也应当按照合同约定履行义务。合同履行过程中，张少文通过居间一方即百居经纪公司向潘征明确表示要求在合同约定房屋出售价960000元基础上加价10000元，后表示不再出售房屋，上述行为已经明显违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于潘征要求张少文支付违约金的主张，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定若卖方违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，但张少文认为潘征主张的违约金与其实际损失差距巨大，且潘征未能举证证明其全部的实际损失。违约金主要作用为弥补损失，但亦有对过错方的惩罚性作用，故综合房屋的成交价格、潘征的实际损失、支付律师代理费情况、房屋价格浮动比例等因素予以调整，酌定由张少文支付潘征40000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、张少文于本判决生效后三十日内支付潘征40000元；二、驳回潘征的其他诉讼请求。如果张少文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，由张少文负担1320元，潘征负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  殷春昱审判员  郭小岚陪审员  王晓冬二〇一七年十二月二十一日书记员  张 晶