新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新4221民初2030号 原告（反诉被告）：马雪鹏，男，1975年7月出生，回族，个体，现住新疆塔城市。 原告（反诉被告）：马燕（原告马雪鹏妻子），女，1979年3月出生，回族，个体，现住塔城市。 共同诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：艾尼瓦尔·买买提，男，1968年8月出生，维吾尔族，个体，现住新疆伊宁市。 被告（反诉原告）：古力给娜·木沙拜（被告艾尼瓦尔·买买提妻子），女，1972年5月2出生，塔塔尔族，个体，现住新疆伊宁市。 共同诉讼代理人：陶壮举，系新疆九城律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）马雪鹏、马燕与被告（反诉原告）艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月11日、2016年11月30日公开开庭进行了审理。宣判后，双方均不服本院（2016）新4221民初1899号民事判决向新疆塔城地区中级人民法院提出上诉。该中院于2017年7月27日作出（2017）新42民终431号民事裁定，裁定：一、撤销我院（2016）新4221民初1899号民事判决；二、将案件发回我院重审。本院于2017年8月7日重新受理后，依法另行组成合议庭，分别于2017年9月7日、2017年10月27日、2018年11月22日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马雪鹏及其与原告（反诉被告）马燕的共同诉讼代理人马再峰、被告（反诉原告）艾尼瓦尔·买买提及其与古力给娜·木沙拜的共同诉讼代理人陶壮举到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马雪鹏、马燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2014年4月16日签订的转让合同；2、判决被告赔偿原告设备投入装修损失125万元，并退还或者赔偿租赁费22万元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年6月16日，原、被告双方签订了一份转让合同，合同约定，被告将其租赁的额敏县富丽华酒店第三层维多利亚宴会厅转让给原告经营。合同中，双方对转让费支付方式、双方的权利及义务、违约责任作了约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告支付租赁费至2017年6月。原告在经营过程中，发现被告所转让的宴会厅未经过消防验收，导致被有关部门停业整顿，无法正常开业、经营，导致原告为该宴会厅投入的125万元多的设施设备款损失。原告认为，被告作为出让方，应有义务保证原告正常的经营活动，也有义务交付符合原告合同目的的标的物。被告的行为已构成违约，导致原告的损失，为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 被告（反诉原告）艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜辩称：双方签订转让合同合法、有效。有效的合同对双方当事人具有约束力、全面履行。被告已按合同约定将餐厅交付原告，原告已开业营业，合同的目的已实现。事实上，被告将餐厅交付原告后，原告又与原房主董海渤签订了房屋租赁合同，并且办理了工商经营许可证。由此看来，被告并未违约。原告经营的索菲燕自助美食城之所以被消防部门查封，与被告无关。真实情况是原告在领取工商营业执照前未经任何部门批准就自行营业了。消防部门对原告进行了三次处理（处罚）均在原告开业以后，第一次也是在经营一年以后查封的。三次查封是因应急灯损坏、灭火器过期、封闭疏通管道、未设疏通指示灯、堵塞安全出口，不具备疏散条件、未办理合法手续、消火栓无水。这些都与被告无关，故原告以此为由要求解除合同不符合合同的解除条件。原告认为被告有义务保证其正常营业的说法没有事实和法律依据。原告要求被告赔偿设备投入装修损失125万元的诉讼请求，原告没有证据证实其损失是125万元，原告提供的物品清单没有被告的签名认可，也无相关部门鉴定，故其诉求不能成立。对于原告要求被告退还或者赔偿租赁费22万元，原告也认可租赁费用其交付给原房主董海渤并非交付给被告的事实，且原告未明确是“退还”还是“赔偿”，因此，该项诉求也不能成立。综上，应驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜向本院提出反诉请求：1、原告给付被告剩余转让费150万元；2、原告给付被告违约金30万元；3、反诉费用由原告承担。事实与理由：2014年6月16日，原、被告双方签订一份《转让合同》。依双方的约定，两被告将自己经营的维多利亚宴会厅的房屋租赁合同及该宴会厅内所有物品全部转让给两原告，转让费200万元。合同签订后，两被告履行合同义务，但两原告未按合同约定支付转让费150万元，并向法院提起解除合同之诉。两原告的行为违反双方签订的合同第七条第一项、第四项，也违反合同法第108条、第109条、第167条规定，故两被告提起反诉。 原告（反诉被告）马雪鹏、马燕辩称：被告的反诉无事实和法律依据，不能成立。双方签订的是将原富丽华的店铺房屋租赁合同转让给原告。被告与原房主签订的房屋租赁合同中明确约定原房主将负责安装整套安全消防设施。因原、被告之间签订了转让合同，原告应继续承担义务和享受权利。但本案中，被告、原房主董海渤未提供消防验收合格手续。因为未经消防验收，导致原告在经营中被消防部门查封。这些被告的违约行为导致合同无法履行。原告认为其本诉请求成立，请求法庭依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明确认事实如下：2014年6月16日，原、被告签订了一份《转让合同》。合同约定：两被告因个人原因将其从原房主董海渤处租赁地额敏县富丽华大酒店第三层（含地下室）其经营的维多利亚宴会厅以200万元价格转让给两原告。双方在协议中约定：两被告将宴会厅所用的房屋租赁合同及该宴会厅内所有物品全部转让给两原告（详见清单）（注：双方在实际交付时未列清单）；转让费共计200万元；转让期限自2014年6月23日起至2022年6月1日止，共计8年；付款方式及支付时间：两原告分五次付清转让款，第一次于双方交接宴会厅之日给付25万元，第二次于2014年12月1日前给付25万元，第三次于2016年6月1日前给付50万元，第四次于2018年6月1日前给付50万元，第五次于2020年6月1日前给付50万元；该房屋2015年6月1日后的租金在双方签订合同后由两原告全部承担，原告在签订合同时向被告支付2014年6月1日至2015年6月1日的房屋租金20万元。双方就权利、义务约定：两被告负责协调与出租方（原房主）董海渤有关出租房屋的事宜，如因该房屋被董海渤收回或因董海渤增加房屋租赁费，两被告承担两原告全部损失；两原告接手该宴会厅后可自行对宴会厅进行装修改造，两被告不得提出异议，但两原告装修时不得影响到周围邻居的正常休息和营业，如与他人发生争议由原告自行解决。关于违约责任双方约定：如两原告无端终止合同除需向两被告付清全部转让费（200万元）外，还应当承担两被告与董海渤之间产生的一切纠纷事宜的法律后果；如两被告无端终止合同，除需返还两原告已缴纳的转让费外，还需赔偿两原告因此产生的全部损失；双方应严格履行合同约定的义务，任何一方违约除承担以上违约条款约定的违约责任外，还应承担合同总价款20%的违约金等约定。合同签订后，两被告将维多利亚宴会厅交付两原告。双方在庭审中均认可原宴会厅内物品已交付。两原告接手后，遂对该宴会厅进行装修。2014年7月18日，原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城正式营业。2015年6月29日，因原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效及占用封闭疏散通道、安全出口以及未设封闭楼梯间、疏散走道未设疏散指示灯、未经开业擅自营业等违反消防法的行为，被额敏县公安消防大队责令立即改正【见额公消即字（2015）第0177号《通知书》】；2015年7月30日，额敏县公安消防大队因原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城存在应急照明灯损坏、灭火器过期的违法行为，作出额公（消）行罚决字（2015）0059号《行政处罚决定书》，给予原告罚款人民币1万元；2016年2月7日，额敏县公安消防大队作出额公（消）封字（2016）005号《临时查封决定书》，将原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城予以查封。并责令原告自2016年2月7日11时30分至2016年2月13日11时30分间组织整改，经检查合格方可解封。 另查明，原告马雪鹏与房主董海渤签订了一份落款时间为“2014年6月16日”的《出租合同》。双方在合同中载明的租赁金额为“80000元/每年”。2016年8月1日，房主董海渤以福丽华大酒店的名义给原告出具了一份金额为40万元的《收条》，证实其收到了原告交付的2015年、2016年两年的房屋租赁费。两被告自认，在双方签订合同后，两原告已向其支付转让费50万元的事实，即履行了双方约定付款方式的第一、二次。本案在审理过程中，原告向本院提出评估作价申请。本院的司法鉴定负责人在委托评估工作中发现，本案涉及餐厅已被房东董海渤于2018年6月10日重新出租给了李光富。李光富对房屋重新进行了装修，已营业。目前店名为“额敏县小龙坎火锅店”。原索菲燕餐厅的现场及物品已不存在。 再查明，在本案重审中，原告申请本院向额敏县公安消防大队调取额敏县富丽华酒店及第三层是否经过消防验收、消防设施是否完备等方面的证据。经本院调取，消防队表示其处无该楼相关消防验收的任何手续。遂本院向额敏县公安消防大队参谋郑伟同志就相关问题进行了询问，形成《询问笔录》一份。郑伟主要表示，涉案餐厅所在大楼整体未办理过消防验收手续。未办手续会影响个体经营。索菲燕自助餐厅查封的主要原因是消防栓无水，其他原因经营者可以整改，但消防栓无水经营者是无法整改的，因为，该楼在建筑时就没挖消防水池。该楼的福丽华大酒店自2017年9月4日查封至今，未解封。维多利亚经营的三年间因没发现而未查封过。 2016年6月2日，原告认为索菲燕自助美食城被额敏县公安消防大队查封，停业的责任在于被告。遂以通知的形式告知两被告双方转让合同暂停履行。两被告收到该通知后，双方协商无果。两原告遂起诉至本院。 本院认为，2014年6月16日，原、被告签订的转让合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。两被告已按合同约定将转让的维多利亚宴会厅交付两原告，两原告重新装修完工后，经营了索菲燕自助美食城。两原告经营的索菲燕自助美食城所在房屋消防设施是否经消防验收合格与两被告无关。双方签订的转让合同中并未约定两被告对两原告受让的宴会厅的消防设施承担责任。且两被告是宴会厅的转让方而非房屋的出租方。价款200万元是转让费而非房屋租赁费。因此，原、被间关于转让宴会厅的《转让合同》合法有效，原告要求解除该合同的诉讼请求，无事实根据及法律依据，本院不予支持。虽然双方签订的《转让合同》的转让标的包括两被告与房主董海渤之间的《（房屋）租赁合同》，这只能说明房主董海渤同意两被告在转让宴会厅的同时将房屋转租的意思表示。但事实上两被告与两原告间并未形成房屋转租赁关系。从两原告向房主董海波实际支付2015年、2016年的房屋租金40万元的情况以及原、被双方签订的转让合同第六、1条“甲方（被告）负责协调与出租方董海渤有关出租房屋的事宜”的约定来，两原告与房主董海渤之间形成了房屋租赁关系，房主董海渤是涉案美食城所在房屋的出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，房主董海渤作为房屋的出租人有义务保持其出租给两原告的房屋符合约定的用途。且实际上两原告与房主董海渤签订了《租赁合同》，虽然租赁合同中的年租赁费金额不实，但双方签订租赁合约的意思表示是真实的。因此，两原告要求两被告退还房屋租赁费22万元的诉讼请求，与本院查明事实不符，本院亦不予支持。 但结合原、被告双方签订的《转让合同》中第六、1条“如因该房屋被告董海渤收回或因董海渤增加房屋租金，甲方（被告）因承担乙方（原告）全部损失”的约定与原、被告产生纠纷，双方的诉讼尚无定论的情况下，房主董海渤就将房屋重新出租他人造成原告装修及店内设施设备物品损失的实际。两被告依照约定应当对两原告的损失承担赔偿责任。因造成原告房屋装修及店内设施设备物品价值无法评估的责任不在原告方，因此不能评估的不利后果不应由原告承担。所以本院采信原告自行计算的损失价格，即125万元。 综上所述，关于两被告反诉要求两原告给付剩余转让费150万元的问题。剩余转让费150万元两原告未给付两被告，两原告认可，本院予以确认。双方签订的转让合同合法、有效，双方应当按照合同约定继续履行义务。现在因房主董海渤出租给原告的房屋因整栋楼在建设之初未挖消防水池导致消防栓无水，该楼不可能获得消防部门验收合格，从而导致原告不能再从占有、使用租赁房屋中获益。因此，本院认为原、被告间关于转让费支付期限的约定不应再受限制。两原告应当按照两被告的要求将剩余转让费150万元支付完毕。故本院对两被告要求两原告给付剩余转让费150万元的反诉请求，予以支持。因原告未向被告支付转让费事出有因，所以原告并不构成违约。故本院对两被告反诉要求两原告支付违约金30万元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜于本判决生效之日起十日内赔偿原告马雪鹏、马燕各项损失125万元。 二、反诉被告马雪鹏、马燕于本判决生效之日起十日内给付反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜转让款150万元。 三、本判决第一、二项相抵，反诉被告马雪鹏、马燕于本判决生效之日起十日内给付反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜转让款25万元。 四、驳回原告马雪鹏、马燕的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的金额147万元，案件受理费18030元，投递费100元，合计19030元（马雪鹏、马燕已预交），由原告马雪鹏、马燕负担。本案反诉争议标的金额190万元，案件受理费10950元（被告尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜已预交），由原告马雪鹏、马燕负担1441元，由被告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜负担9509元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审 判 长  高智军 审 判 员  袁 杰 人民陪审员  郝运良 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  刘冬梅 本判决引用的法律条文为： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。