山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初1524号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：杜胜，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：苏建文，男，汉族，1981年1月9日生，住山西省盂县。 被告：许春厚，男，汉族，1976年3月25日生，住山西省阳泉市城区 委托代理人：张岩，山东长城长律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告苏建文、许春厚房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊、被告许春厚及其委托代理人张岩到庭参加诉讼，被告苏建文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原告与第二被告于2014年2月20日签订《淄博银泰城租赁合同》一份、于2015年9月25日签订《补充协议》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心二层F2056号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计155平方米；固定租金第一、个租约年均为每月23250元，第三个租约年为每月20150元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；履约保证金46500元、物业服务费保证金9300元；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。后原告与两被告签订《主体变更协议》一份，约定：第二被告将合同项下的权利义务概括转让给第一被告并对第一被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任等。上述合同签订后双方按约履行，但是从2015年第二季度开始至2016年11月10日第一被告出现欠付租金242416.67元和违约金71096.53元；物业服务费75950元和违约金22267.3元，以上共411730.5元，且至今催要未果。为此，提起诉讼，请求依法判令解除与第二被告签订的《淄博银泰城租赁合同》以及《补充协议》；判令第一被告立即向原告支付租金242416.67元和违约金71096.53元、物业服务费75950元和违约金22267.3元，以上共411730.5元（租金、物业服务费及违约金暂计算至2016年11月10日，以后的违约金继续按合同约定计算）；判令第二被告对第二、三项诉讼请求承担连带责任；判令原告有权不予退还第一被告履约保证金46500元；诉讼费由两被告负担。 被告苏建文未到庭未答辩。 被告许春厚辩称，原告所诉与事实不符，1、被告并没有存在原告诉状中所涉及的违约事项，其违约是由于原告单方违反承诺，使被告在原告虚假承诺的基础上进入银泰城，最终导致被告经营上的损失，原告对被告商铺进行落位调整使被告本身经营男装的店铺调整至银泰二楼女装区，最终导致被告无法经营，被告与原告多次发函沟通，原告让被告先做着一直没有回复，造成被告经营损失140余万元；2、被告所交纳的履约保证金46500元，物业服务费保证金9300元，质量保证金5000元原告至今无理由拒不返还；3、原告所计算的租金及物业服务费数额也与实际数字不符；4、于2016年9月份原告强行给被告锁门，2016年10月上旬因原告给被告锁门导致被告撤铺，故租金、物业服务费等亦应当计算至2016年10月上旬；5、原告给被告造成损失的财产案件已诉至贵院诉调中心；6、被告经营的设备一直存放于原告处，原告需要返还。 经审理查明，原告与第二被告签订《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心二层F2056号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计155平方米；固定租金第一个租约年均为每月每23250元，第三个租约年为每月每平方米20150元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金46500元、物业服务费保证金9300元，原告有权从保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦向原告交纳履约保证金46500元、物业服务费保证金9300元、质量保证金5000元等。后被告自2015年二季度开始欠交租金和物业服务费（至2016年10月28日，扣除合同中约定的免租部分，欠付租金243050元、物业服务费73950元，以上共计317000元），同时被告于2016年10月底自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果，为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 另查明，在签订上述合同后，原告与两被告签订《主体变更协议》一份，约定第二被告将合同项下的权利义务概括转让给第一被告并对第一被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《淄博银泰城租赁合同》、《主体变更协议书》、水电表抄表明细表、收据等以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《淄博银泰城租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因被告多次迟延履行各项费用，违反了合同约定，因此，对于原告要求解除双方签订的合同及协议的主张，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。被告称原告给其强制锁门且单方违反承诺给其造成了损失，无证据证实，本院不予支持。被告应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给原告，对于原告主张的要求被告恢复至房屋交付时的状态，本院认为，双方在合同中约定的系要求被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中原告并未提交合同附件4，因此，本院自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于原告的该项主张，不予支持。 关于原告主张的租金和物业服务费，因被告至今对涉案房屋尚未交接，且没有证据证实其于2016年10月上旬闭店，经本院调查核实其闭店日为2016年10月28日，至此，租金和物业服务费分别为243050元、物业服务费73950元，以上共计317000元，对于原告多主张的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的上述日期之后的租金、物业服务费，同样因原告无充分的证据证实被告继续经营，因此，对于该项主张，本院不予支持。关于原告主张的不予退还原告交纳的履约保证金46500元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持，对于被告交付的其他的质量保证金5000元、物业服务费保证金9300元等共计14300元，应当从上述款项中予以扣除；关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。被告许春厚在协议中自愿对上述第一被告的合同义务提供连带责任保证，依法应当对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，有权向被告苏建文追偿。关于被告许春厚主张的返还设备问题，其可以另行依法主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告许春厚于2014年2月20签订的《淄博银泰城租赁合同》以及于2015年9月25日签订的《补充协议》。 二、被告苏建文于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金243050元、物业服务费73950元，以上共计317000元，扣除质量保证金及物业服务费保证金共计14300元，剩余302700元应予支付。 三、被告许春厚对上述第二项付款义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告苏建文追偿。 四、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告苏建文履约保证金46500元。 五、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8173元，减半收取4086.5元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担972.5元，由被告苏建文、许春厚负担3114元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏