辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3534号上诉人（原审被告）：刘刚，男，1970年9月20日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李振楠，系该公司员工。上诉人刘刚因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘刚上诉请求：1、请求依法撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3524号民事判决书，改判或发回重审（不服金额4228元）；2、爱家物业公司承担一、二审诉讼费用。原审认定事实不清，适用法律不当，其理由如下：一、刘刚所在小区于2013年8月25日才成立业主委员会，园区保安发生刑事案件，物业设施不全，没有服务，门禁系统形同虚设，没有监控，小区内没有绿化，刘刚及小区业主没有享受到物业服务，楼内没有防火措施，楼内存有易燃品，但爱家物业公司拒绝协助解决。由于爱家物业公司未能履行服务义务，导致刘刚及部分业主未能按时缴纳。故刘刚认为，全额收取物业费显系不妥，请求二审法院予以纠正。二、爱家物业公司未能将收取的物业费用途予以公开，侵犯刘刚的知情权。三、刘刚收取1.5元/平方米物业服务与其所提供的房屋质量相差甚远。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、判决刘刚立即支付拖欠10栋10324室2011年11月1日至2019年10月31日的物业服务费4228元，4-16仓房2017年4月1日至2019年3月31日物业服务费421元，滞纳金465元，合计5114元；2、判决刘刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：爱家物业公司为鞍山市立山区东山林语小区的物业服务公司，刘刚系该小区10＃10324号业主，该房屋的建筑面积为29.36平方米。2009年10月29日，爱家物业公司与刘刚签署《前期物业管理服务协议》，约定爱家物业公司对刘刚居住的小区提供前期物业管理服务。协议主要约定：多层物业费每月每平方米1.5元，首次入住的业主，需一次性缴纳一年物业费及电梯费，以后每半年交纳一次，每半年第一个月的15号为缴费日。2016年5月5日，东山林语小区业主委员会与爱家物业公司签订《东山林语物业服务合同(2016版)》，合同主要约定：10楼物业费每月每平方米1.5元，每年11月1日缴纳全年物业服务费。物业服务期限为自本合同签订之日起3年。2019年5月4日至2019年12月31日期间，爱家物业公司受深东社区、业主委员会筹备组委托，继续为东山林语小区提供物业服务。2020年1月1日，东山林语小区业主委员会与爱家物业公司签订《东山林语物业服务合同(2020版)》，合同主要约定：10＃楼物业费每月每平方米1.5元，业主应当按全年预交纳物业服务费。物业服务期限为自本合同签订之日起3年。自合同签订起，爱家物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。刘刚现拖欠2011年11月1日起至2019年10月31日止的物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。爱家物业公司自业主入住起即为东山林语小区提供物业服务，爱家物业公司与刘刚签订的前期物业管理服务协议，与小区业主委员会签订的物业服务合同均合法有效，且已实际履行，刘刚应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.5元/月，业主应按约定按时交纳物业服务费。刘刚欠缴时间为2011年11月1日起至2019年10月31日，共计96个月，刘刚应缴纳物业费为1.5元/月/平×29.36平×96个月=4228元，故该院对爱家物业公司主张10＃10324室物业费4228元的诉讼请求予以支持。关于爱家物业公司主张4-16仓房物业费421元一节，因爱家物业公司未提供证据予以证明该仓房系刘刚所有使用，故该院不予支持。关于爱家物业公司主张刘刚支付滞纳金465元(按总额10%计算)一节，该院认为，爱家物业公司主张按欠费总额的10%支付滞纳金，该标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于刘刚辩称园区物业设施不全没有监控、没有绿化等没有得到物业服务一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令刘刚完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。爱家物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现刘刚以不交纳物业费来对抗爱家物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对刘刚的该项辩称不予支持。关于刘刚辩称房屋漏雨等房屋质量问题一节，该院认为爱家物业公司主张的债权系基于爱家物业公司与刘刚间存在的物业服务合同关系，而刘刚抗辩的房屋漏雨等房屋质量问题，业主应向开发商主张权益。现刘刚以此为由不交纳物业费，显系不妥。故该院对刘刚该项辩称不予支持。关于刘刚辩称电器设备烧毁造成损失一节，该院认为刘刚所辩称的电器设备烧毁造成损失属于侵权责任纠纷，刘刚应确定侵权主体后，另行主张权益。故该院对刘刚该项辩称不予支持。关于刘刚辩称2011年至2013年物业费已经缴纳一节，因刘刚未提供相应证据证明已缴纳物业费的事实，故该院对刘刚该项辩称不予支持。关于刘刚辩称入住时承诺有湖一节，该院认为，该承诺系开发商承诺给业主的，而开发商与本案爱家物业公司系两个民事主体，刘刚应向开发商主张权利，现刘刚以此为由不交纳物业费显系不妥。故该院对刘刚的该项辩称不予支持。关于刘刚辩称物业费收取不公开一节，爱家物业公司作为物业服务企业应当将物业管理收支情况定期公布，接受全体业主的监督。庭审中爱家物业公司陈述每半年都在物业办公室的前台张贴一次费用支出，业主委员会有费用明细，刘刚可以查看。如物业服务企业没有按照约定定期公布的，小区业主应当另行向物业服务企业主张知情权。现刘刚以不交纳物业费进行对抗显系不妥，故该院对刘刚的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘刚于判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司自2011年11月1日起至2019年10月31日止的物业费4228元及滞纳金(以4228元为基数，自2020年8月6日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元(爱家物业公司已预交)，减半收取25元，由刘刚承担。应退原告25元。二审期间，刘刚提供的证据有：1、2020年8月15日东山林语地上车位认证卡发放及摇号通知，用以证明欠费业主没有资格领取认证卡。刘刚认为业主已经丧失了摇号的权利。2、2020年9月5日爱家物业公司向东山林语小区业主委员会发出《东山林语物业对园区的建议》。用以证明爱家物业公司对园区维护不到位，基本没有维护，在等待到期之后启用维修基金。3、2020年8月27日，业主委员会向爱家物业公司发出的《东山林语业主委员会几点建议》。用以证明爱家物业公司不作为。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，爱家物业公司质证认为，证据1真实性无异议，园区停车位需求增加，爱家物业公司会优先选择已交物业费的业主，等到已交费业主卡发放完毕之后，再对未交费业主发另一种认证卡。证据2对真实性无异议。该份证据是爱家物业公司针对业主委员会对园区建议的回复。由于路面破损严重，已经超出物业维修的能力，所以建议启用维修基金，也对园区门岗进行维修。园区监控在2018年通过签票方式启动维修基金，但是部分业主原因未能施工。爱家物业公司不是对园区没有投入，是在自己的能力范围内修复园区。该园区是2009年建成，园区线路老化。2018年是计划对整个园区的线路重新布线增加点位，重新覆盖园区监控。证据3真实性无异议，针对2020年8月27日的东山林语业委会的几点建议，爱家物业公司向业主委员会出具了2020年9月5日，两份建议文件。证明爱家物业公司对业委会提出建议给予了回复。对于业委会的建议在物业服务能力范围内进行修缮。对于广告收入，爱家物业公司给业委会提供了合同，并将广告收入费用打给业委会。关于地上车位，在开发商建园区时所建的车位是属于建筑单位，收入不归业主所有。由业委会在园区地面上规划的车位，收入属于业委会所有，这部分钱也交给了业委会。本院认证意见为，上述证据能够证明爱家物业公司存在物业服务瑕疵，针对业主委员会提出的问题，爱家物业公司也在不断的改进，本院对上述证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，爱家物业公司依据其与刘刚签订的《前期物业管理服务协议》，以及与业主委员会签订的《东山林语物业服务合同》，为刘刚居住的小区提供物业服务，刘刚作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于刘刚上诉提出的园区保安发生刑事案件，物业设施不全，没有服务，门禁系统形同虚设，没有监控，小区内没有绿化，刘刚及小区业主没有享受到物业服务，楼内没有防火措施，楼内存有易燃品，但爱家物业公司拒绝协助解决，由于爱家物业公司未能履行服务义务，导致刘刚及部分业主未能按时缴纳。刘刚认为全额收取物业费显系不妥一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业服务合同约定的义务，刘刚上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。因案涉合同均约定10＃楼物业费每月每平方米1.5元，并不违反法律、行政法规的规定，对双方产生效力。爱家物业公司为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务虽不能达到令刘刚满意的程度，但刘刚不满意不等同于小区其他业主的意见，刘刚可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。刘刚以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平。现刘刚提出全额收取物业费不妥，证据不足，本院不予支持。关于刘刚上诉提出收取每平方米1.5元物业服务费与其所提供的房屋质量相差甚远一节。刘刚强调房屋质量是指楼道内的各种线路乱搭乱建，自有房屋窗户漏水。爱家物业公司解释园区建设时只有联通公司布线，后期根据业主的要求，电信公司进场只能走明线，爱家物业公司已经建议电信公司使用保护管。说明爱家物业公司也是在履行服务义务，只是该项服务仍需要完善。刘刚自有房屋窗户漏水属房屋质量问题，其应向开发商主张权利，与本案物业服务纠纷系两个法律关系。故对刘刚提出的此点上诉理由，本院不予支持。关于上诉人刘刚提出的爱家物业公司未能将收取的物业费用途予以公开，侵犯刘刚知情权一节。爱家物业公司在一审庭审中陈述每半年都在物业办公室的前台张贴一次费用支出，业主委员会有费用明细，刘刚可以查看。如爱家物业公司没有按照约定定期公布，小区业主应当另行向爱家物业公司主张知情权。故对刘刚提出的此点上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人刘刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘刚负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十一月九日法官助理单琬甜书记员王佳策