黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初6789号原告王秀军，女，汉族，1973年5月14日出生，无固定职业，住哈尔滨市依兰县。委托代理人杨树忙，黑龙江仁邦律师事务所律师。被告黑龙江万安房地产信息咨询有限公司，所在地哈尔滨市开发区集中区海河路龙埠花园******。法定代表人王贵发，该公司总经理。委托代理人赵文菊，该公司销售经理。被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司，所在，所在地哈尔滨市香坊区香坊大街**div>法定代表人翟秀英，该公司总经理。委托代理人王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。原告王秀军与被告黑龙江万安房地产信息咨询有限公司（以下简称万安公司）、哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司（以下简称鸿盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法由民事审判一庭审判员郑伟独任审理，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨树忙，被告万安公司委托代理人赵文菊、被告鸿盛公司委托代理人王晓义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2015年5月22日，被告万安公司与原告签订《鸿盛春天认购书》，原告购买的是案外人鼎鑫源公司为被告万安公司装修样板间所欠工程款的顶账房，原告将房款1123942元交给案外人鼎鑫源公司，案外人鼎鑫源公司带原告到被告万安公司，案外人鼎鑫源公司让被告万安公司与原告签订认购书，并为原告出具收据后，被告万安公司将哈尔滨市香坊区鸿盛春天3号楼1单元409室房屋交付给原告。原告入住该房后，被告万安公司以与案外人鼎鑫源公司有纠纷为由，将原告撵出该商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故被告鸿盛公司、万安公司应协助原告办理该房的房屋过户手续，并交付该房，并依法赔偿原告自2015年2月22日起按本金1123942元利率按人民银行同期贷款利率计算利息至房产证给付之日止，并承担本案的诉讼费用。被告鸿盛公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告诉状中称被告鸿盛公司委托被告万安公司销售鸿盛春天小区房产是事实，被告万安公司签订的协议是代表被告鸿盛公司签订的，但是被告鸿盛公司与原告并未发生商品房买卖合同关系，原告在诉状中明确承认原告是向案外人鼎鑫源公司购买的房屋，原告也从未向被告鸿盛公司交付过购房款，鸿盛公司将本案中争议房屋签到原告名下，是按照案外人鼎鑫源公司的指定签订的，该房屋是作为案外人鼎鑫源公司为被告鸿盛公司进行样板间装修工程的工程款抵押凭证，在出具认购书时案外人鼎鑫源公司为被告鸿盛公司出具承诺书，明确承诺被告鸿盛公司将鸿盛春天3#楼409室出具王秀军的手续给案外人鼎鑫源公司，此票据仅作为工程往来的抵押凭证，待该项工程完毕后，通过甲方验收方可办理其他手续，如果工程不能按照约定工期通过验收，案外人鼎鑫源公司同意被告鸿盛公司将抵押票据作费，并可任意处置此套房屋，并且案外人鼎鑫源公司承诺不利用该票据进行抵押或转卖。通过以上事实，被告鸿盛公司是将本案涉案房屋按照案外人鼎鑫源公司的指定，作为工程款抵押凭证开到王秀军名下，但所有手续被告鸿盛公司是交付给案外人鼎鑫源公司，被告鸿盛公司与原告之间不发生商品房买卖关系，现案外人鼎鑫源公司至今该工程未通过验收，工程未结束就擅自撤场不具备被告鸿盛公司向其交付房屋的条件，退一万步讲根据《合同法》第64条规定，债务人向第三人履行的，如果未履行或未完全履行应向债权人承担责任，所以无论从哪个角度本案原告都不能向鸿盛公司主张本案该商品房的权利。本案不是商品房买卖合同纠纷，基础法律关系是鸿盛公司与案外人鼎鑫源公司的建筑施工合同法律关系，此外原告诉状中称被告将房屋钥匙交给原告是虚假的，被告从未将房屋钥匙交给原告，被告也从未收到过原告交付的购房款，因此原告在诉状中引用最高院司法解释也是错误的，被告与原告不发生直接的法律关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告万安公司辩称：答辩意见同被告鸿盛公司。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、鸿盛春天认购书一份，证明2015年5月22日原告与被告万安公司签订该认购书，原告购买被告鸿盛公司开发的鸿盛春天3#1单元409号房屋，该房价款1123942元，付款方式为以装修工程款抵房款，并约定被告万安公司在认购书签订后24个月，按照此认购书的内容签订正式的商品房买卖合同并办理产权。证据二、收据一份，交款单位王秀军，收款方式抵工程款，收款人黑龙江万安房地产信息咨询有限公司，收款事由以鸿盛春天3#楼409是房屋抵案外人鼎鑫源公司工程款，证明被告万安公司已经收到原告购房款。被告质证：对证据一的真实性无异议，证明问题有异议，原告未向鸿盛公司及万安公司交付购房款，该认购书鸿盛公司是出具给案外人鼎鑫源公司的工程款抵押凭证，与原告之间因未交付工程款未发生房屋买卖法律关系，案外人鼎鑫源公司为鸿盛公司出具明确认购书，该认购书明确只作为工程款抵押凭证，工程如未按期通过验收，鸿盛公司有权将票据作废，不在继续履行。对证据二真实性无异议，证明问题有异议，质证意见同证据一，该票据实际出具日期为2015年6月19日，该票据的右上角有记载，真实的过程是2015年5月22日鸿盛公司为案外人鼎鑫源公司出具的收据上直接写明了此票据仅作为工程往来之抵押凭证，待样板间工程完毕后通过甲方验收方可办理进户手续，工程不完以上票据作废。案外人鼎鑫源公司在2015年6月19日向鸿盛公司要求换取一份不带有抵押凭证字样的收据，同时案外人鼎鑫源公司为鸿盛公司出具承诺书，将收据上抵押内容写进承诺书，从原告提供的收据右上角日期2015年6月19日可以看出此票据是后换的，否则原告手中如果是5月22日出具的不可能再标有2015年6月19日的字样。被告万安公司质证：质证意见同被告鸿盛公司被告鸿盛公司为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、案外人鼎鑫源公司与鸿盛公司签订的装修合同一份，证明案外人鼎鑫源公司和鸿盛公司之间存在工程装修合同的事实；证据二、案外人鼎鑫源公司为鸿盛公司出具的承诺书一份，内容为“鼎鑫源公司为鸿盛春天样板间装修，双方已经签订合同，贵公司将鸿盛春天3号楼409室出具王秀军的手续给我公司，此票据（票据号：0013243，金额1123942元）仅作为工程往来的抵押凭证，待该项工程完毕后，通过甲方验收方可办理其他手续，如果工程不能按照约定工期通过验收，我方同意甲方将票据作废并可任意处置此套房屋，我公司承诺不利用本票据抵押或转卖，否侧，出现任何后果均由本公司承担责任，与甲方无关。法人代表徐建国。案外人鼎鑫源公司二零一五年六月十九日”。证明原告出示的两份证据是被告交付案外人鼎鑫源公司的，而不是交付给原告的。该票据仅作为工程往来的抵押凭证。如工程不能按约定工期通过验收被告有权将票据作废任意处置此套房屋。案外人鼎鑫源公司承诺不利用该票据进行抵押或转卖。证据三、2015年5月22日票据一份，交款单位王秀军，收款方式抵工程款，人民币1123942元，收款事由：鸿盛春天3-409以房抵案外人鼎鑫源公司工程款。证明鸿盛公司委托万安公司出具的收据，收据上明确注明此票据仅作为工程往来之抵押凭证，待样板间工程完毕后，通过甲方验收方可办理进户手续，工程不完毕此票作废。证据四、2015年6月19日出具的收据一份，但实际写的日期是2015年5月22日，该票据同时注明是2015年6月19日实际出具的票据，是案外人鼎鑫源公司拿承诺书及被告证据三真实的5月22日出具的收据来换取的，也就是把原5月22日收据当中注明的该收据仅作为抵押凭证字样写在了承诺书上，在收据上不在体现。证据五、相片十张及视频光碟一张，证明案外人鼎鑫源公司为我公司的装修工程尚至今未完成，未通过验收，不符合为房屋办理手续的条件。原告质证：对证据一无异议，对证据二真实性合法性关联性均有异议，原告认为该份证据不能否定原告作为善意第三人购买房屋的事实，徐建国为被告出具的承诺书原告并不知情，因此该承诺书对原告没有任何效力。对证据三的真实性有异议，证明问题有异议，该证据系被告单方出具的虚假证据，所主张的事实也是虚构的不能证明被告的证明问题，原告的收据是被告万安公司向原告本人出具的，直接交付给了原告，原告购买房屋已经向被告充分了解，该房屋是否是抵账房，双方是否存在债务纠纷，被告已经向原告标明该房屋没有其他纠纷，原告才付款。对证据四真实性和关联性均有异议，是被告出具的虚假证据。对证据五与本案没有关系不予质证。被告万安公司质证：对上述证据均无异议。被告万安公司未向本庭提交证据。经审理查明：被告鸿盛公司授权被告万安公司，由被告万安公司负责销售被告鸿盛公司开发的鸿盛春天小区商品房销售。2014年12月14日，被告万安公司与案外人鼎鑫源公司签订鼎鑫源装饰工程室内装修合同，该合同约定，案外人为被告鸿盛公司装修鸿盛春天17层（1、2、3单元）样板间，承包方式为包工包料，付款方式为以被告鸿盛公司的房屋抵付工程款，工期为2014年12月3日至2015年1月31日。案外人鼎鑫源公司如期进场。2015年5月22日，被告万安公司向案外人鼎鑫源公司开具了编号为0013243的收据1张，该收据收款人一栏为原告，收款方式为抵工程款金额1123942元，收款事由为“鸿盛春天3-409以房抵哈尔滨鼎鑫源建筑装饰工程有限公司工程款。”案外人鼎鑫源公司于2015年6月19日为被告万安公司出具承诺书，该承诺书内容为：“我公司将鸿盛春天样板间装修，双方已经签订合同，贵公司将鸿盛春天3号楼409室出具给王秀军的手续给我公司，此票据（票据号：0013243，金额为1123942.00元）仅作为工程往来的抵押凭证，待该工程完毕后，通过甲方验收可办理其他手续，如果工程不能按照约定工期通过验收，我方同意甲方将票据作废并可任意处置此套住房，我公司承诺不利用本票据抵押或者转卖，否则，出现任何后果均由本公司承担责任，与甲方无关。特此承诺。法定代表人徐建国，哈尔滨鼎鑫源建筑装饰工程有限公司，二零一五年六月十九日。”当日，被告万安公司经办人王贵发在此前出具的编号为0013243号的收据上签字（注：原告提供的收据联及被告万安公司的存根联一致）。另，2015年5月22日，原告与被告万安公司签订鸿盛春天认购书，约定认购物业位于哈尔滨市××路××号鸿盛春天3号楼1单元409号房屋，付款方式：以装修工程款抵房款，但该认购书未加盖万安公司印章，仅有经办人签名。另查明，案外人鼎鑫源公司在为被告万安公司装修过程中，工期存在拖延问题，案外人鼎鑫源公司擅自撤场，工程款未进行决算和验收。本院认为，本案争议的焦点为原告与二被告之间是否形成了真实的房屋买卖关系。经查，被告万安公司接受被告鸿盛公司委托销售鸿盛春天小区房产。被告万安公司与案外人鼎鑫源公司签订了室内装修合同并约定以房屋抵付工程款，2015年5月22日，被告万安公司出具了收据，收款人栏为原告，当日又与原告签订认购书。2015年6月19日，案外人鼎鑫源公司为被告万安公司出具承诺，出具给王秀军的手续交给鼎鑫源公司，约定以诉争房产即鸿盛春天3号楼1单元409室做为工程款往来的抵押凭证，如工程不能按照约定工期通过验收，鼎鑫源公司同意万安公司将票据作废，并可任意处置此套房屋，并承诺不利用本票据抵押或者转卖，当日万安公司经办人王贵发在2015年5月22日的收据及存根联上签字。另原告自认其以现金的形式将100余万元款项交给了鼎鑫源公司，而未直接向被告交付，但未向本院提交其交付款项的包括银行流水在内的相关凭证。原告虽在诉状中称已收到房屋钥匙，但二被告以与鼎鑫源公司有纠纷为名一直为原告签订《商品房买卖合同》并将原告撵出商品房，但未能提供何时收到钥匙进户，被告何时撵出等相关证据，而且至2017年10月16日提起本次诉讼有悖常理，上述事实可以印证，被告的抗辩主张，即原告没有向被告支付价款，被告亦为向原告交付房屋，原告与二被告之间并未形成真正的房屋买卖合同关系。应当认定诉争房产为案外人与被告万安公司之间作为提供装修工程款的抵押凭证，原告与万安公司之间签订的认购书为当事人之间不真实的意思表示，即虚假意思表示。《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，故原告要求判令原告与二被告签订鸿盛春天3号楼1单元409商品房的《商品房买卖合同》、办理该房产权过户手续、交付房屋、赔偿原告经济损失的诉讼请求，不予支持。原告如与案外人鼎鑫源公司之间有其他债权、债务关系，可依据相关凭据另行主张其权利。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王秀军的诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告王秀军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郑伟二〇一七年十二月三日书记员  吴杨