浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4411号 原告：林建丽，女，1969年11月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：雷王薇，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：刘劲凯，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司。住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 委托代理人（特别授权）：丁柔之，浙江南明律师事务所律师。 原告林建丽为与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘劲凯、被告的委托代理人丁柔之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林建丽诉称：被告以出售后返租的模式出售房屋。2017年8月15日，原、被告签订了《经营性酒店房屋转让合同》和《经营性酒店房屋返租合同》。《经营性酒店房屋转让合同》约定：原告购买乙方所有的位于丽水市莲都区丽阳街651号丽水华侨开元名都大酒店1901元房屋，建筑面积35.37平方米；房屋价款为588530元；房屋权属变更手续由被告代办，被告应于原告全款付清后180日内将房屋产权证书交给乙方，逾期按每日万分之五支付违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同。《经营性酒店房屋返租合同》约定：原告将上述购买的房屋返租给被告，租金按房屋价格的6%计算，年租金为35312元，在原告付清全款后第四天开始计算。合同签订后，原告于当日付清全部房款，被告出具了收款收据，之后被告一直拖延办证，至今未将房屋产权证书交给原告。被告向原告支付了截至2019年12月31日的房屋租金，2020年至今的租金未支付。原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务，原告已经按约履行了付款义务，被告一直拖延办证，超出了合同约定的期限，原告有权解除合同并要求被告承担返还购房款、支付违约金的责任。同时，《经营性酒店房屋返租合同》是以前述转让合同为基础的，应一并解除，被告实际占用、使用该房屋期间，应按约支付租金。请求法院根据合同法第93、97、98条的规定，判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益。为此，请求判令：一、解除原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》。二、被告返还原告购房款588530元，并支付违约金（违约金自2018年2月15日起按每日万分之五计算至款项付清之日止，暂计270000元）。三、被告支付原告自2020年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金。后原告当庭将诉请第三项变更为：被告支付原告自2020年1月1日起至2020年11月5日止的房屋租金。 被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司辩称：第一点，本案经营性酒店房屋转让合同和经营性酒店房屋返租合同是合法有效的，应当继续全面履行。原告于2017年8月15日与被告签署的买卖合同和租赁合同体现了双方当事人自由意志，没有违反任何法律的规定，因此两份合同完全符合合同法的有关规定，自双方签订之日起即生效。根据合同法第60条的有关规定，当事人应当全面履行自己的义务。原告在本案中单方主张解除合同，实际上是违法行为，应当予以驳回。第二点，被告已经按照经营性酒店房屋转让合同和返租合同的约定履行了自己的义务。首先，由于本案转让的房屋属于经营性用房，转让合同第二条中明确约定原告将所买受的房屋出租给被告。也即房屋其实不需要实际交付给买受人。被告按照房屋租赁合同约定，在收到原告购房款的第四天起向原告按购房款的6%每半年支付一次房租，现已经支付到了2019年年底。所以对于被告而言，房屋已经易主了，被告也已经充分履行了两份合同的义务。其次，在签订案涉的转让合同后，被告已经为该房屋办理了独立的产权证，因为原告未及时向被告索要，所以证件未正式交接，原告随时可以向被告收取。第三点，案涉房产没有完成产权证过户登记的原因并非被告违约，被告无须承担违约责任。首先，在转让合同当中并没有约定案涉房屋的过户时间。其次，案涉房产不能按照原告的意愿尽早过户的原因是：在2020年1月3日之前，原告没有提供由丽水市外侨办审核的侨商回归投资人身份；在2020年1月3日之后，没有过户的直接原因是双方都未及时申请。丽水市委统战部于2020年1月3日致被告《关于购置华侨饭店资产侨商身份认定的函》做出了新的规定，不需要经商，只需要出过国，甚至还包括侨眷，只要近亲属中有华侨出过国即可。买受人侨商身份条件不再由丽水市外侨办审核，而是由被告把握。因此，现在原告办理产权过户已经没有了任何政策障碍。综上所述，本案中，双方签订的转让合同以及返租合同合法有效，依法应当全面履行，现原告要求解除两份合同、返还相应的购房款、支付违约金，实为单方毁约行为，没有任何根据，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告与浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2017年8月15日签订《经营性酒店转让合同》一份，约定原告（乙方）向浙江丽水华侨饭店股份有限公司（甲方）购买坐落于丽水市莲都区丽阳街651号位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号1901房，建筑面积分别为35.37平方米，用途为酒店客房，房屋价格分别为588530元，价格包含房屋内装潢内饰价格；该房屋位于丽水华侨开元名都大酒店的经营范围之内。合同第二条房屋的经营属性和权利限制约定，该房屋的使用属性须符合酒店的整体规划，由买受人向浙江丽水华侨饭店有限公司出租，承租方支付租金，在本合同订立时，订立该房屋的租赁合同；在房屋所有权证备注栏内记载以下权利限制：1、自本证填发日起，本房屋的受让必须持有市外侨办和浙江丽水华侨饭店有限公司出具的“侨商回归投资人”资格证明文件方可申请房屋所有权变更登记；2、房屋所有权人行使权利时，不能违反《浙江丽水华侨饭店有限公司章程》。第四条付款方式约定，本合同订立时，乙方支付全额购房款。第五条交付期限约定，甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于乙方原因延迟办理产证，相关责任由乙方承担，由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付万分之五每天的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。甲方应收到该房屋全部房款和装潢内饰款之日起后的第四天开始计付租金。第七条违约责任和争议的处理约定，乙方逾期付款的，逾期超过15日的，甲方有权依法解除本合同。本合同报丽水市外侨办审核后未能获得通过的，合同解除，双方互不担责。合同签订的同时，原告（甲方）与丽水华侨饭店（乙方）签订相应的《经营性酒店房屋返租合同》，约定甲方向乙方所购的经营性酒店房屋出租给乙方使用，返租期限以甲方与乙方签订的《经营性酒店房屋转让合同》规定的房屋交付之日起二十年为期；年租金按照成交总价6%保底收益计价，年租金为35312元，甲方全款付清后第四天计算收益，由乙方向甲方支付；2020年1月1日起，甲方除上述每年的房租金收益外，还有权取得乙方的部分经营利润，分红收益按每平方米每年的分红收益计算；支付日期在每年的6月15日、12月15日支付当年的租金。上述合同签订后，原告于2017年8月15日全额支付了购房款，并由丽水华侨饭店出具收款收据给原告。后丽水华侨饭店向原告支付了案涉房屋截至2019年12月31日的租金，但至今双方未办理房屋产权变更登记手续。 另查，2016年10月11日，丽水市人民政府办公室丽办抄【2016】60号抄告单《关于推动我市侨商回归落实“侨商蜂巢”行动计划加速实施丽水华侨饭店重组项目的报告》，明确在不改变丽水华侨饭店现有结构、不改变五星级功能、不影响消防安全、不影响正常经营，以及深化重组后保持五星级酒店的整体性、功能性和安全性不变并及时补交土地出让金、接受所有约束性条款的前提下，同意丽水华侨饭店提出将丽水华侨饭店部分产权分割转让并过户到股东个人名下的方案，即对丽水华侨饭店53274.64平方米的建筑进行分割办证，共406本，其中15本办至公司名下，另外391本22337平方米办至侨商股东的个人名下（不改变土地使用权的性质）。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告告身份证据、经营性酒店房屋转让合同、经营性酒店房屋返租合同、房款收据、现金缴款单、丽水市人民政府抄告单、丽水市不动产权属信息查询及当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定，且事实上根据现有政策，被告目前仍无法将案涉房产变更登记至原告名下，被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同。原告诉请要求与被告解除双方签订的转让合同，应予支持。案涉的返租合同与转让合同密切相关，在转让合同解除且被告未依约支付返租收益的情况下，原告诉请解除返租合同，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担一定的责任。又鉴于被告已依约履行了支付租金的义务至2019年12月31日，现原告起诉要求解除合同，故对2019年12月31日前原告的违约损失，本院不再考虑。综上，本院酌情确定被告应承担的违约金以原告支付的购房款588530元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。原告诉请被告支付自2020年1月1日至2020年11月5日的返租收益，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告林建丽与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2017年8月15日签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》； 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告林建丽购房款人民币588530元，并支付违约金（以购房款588530元为基数从2020年1月1日的起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 三、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月2943元标准支付原告林建丽自2020年1月1日起至2020年11月5日止的返租收益； 四、驳回原告林建丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12615元，减半收取6307.5元，由原告林建丽负担180元，被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担6127.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十一月十一日 代书记员 何 烨