四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初2889号 原告：南充创越商业管理有限公司，住所地南充市高坪区江东大道中段307号。 法定代表人：文双，执行董事。 委托代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托代理人：青本江，四川百柯律师事务所实习律师。 被告：成都可可米雅食品有限公司，住所地彭州市天彭镇牡丹东路20号、24号、28号。 法定代表人：杨雪，执行董事。 委托代理人：李绍勇，四川东驰律师事务所律师。 被告：杨雪，女，1994年6月27日出生，汉族，住四川省什邡市。 被告：刘忠菊，女，1972年6月20日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告南充创越商业管理有限公司（以下简称创越公司）与被告成都可可米雅食品有限公司（以下简称可可米雅公司）、杨雪及刘忠菊租赁合同纠纷一案。本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创越公司的委托代理人蒙艳阳、青本江，被告可可米雅公司的委托代理人李绍勇到庭参加诉讼。被告杨雪、刘忠菊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告创越公司诉称：原告于2016年12月23日与被告方签订了《物业租赁合同》，约定由原告将位于南充市高坪区江东中路“王府井广场五国风情街”一层15、16号，二层17、18（1）、18（2）号商铺出租给被告用于经营烘焙。鉴于合同项下物业所处商业体（南充王府井广场五国风情街）的整体性特殊性质，双方同时约定将商业经营统一综合管理作为租赁物业的商务条件。合同签订后，原告按照合同约定将合同项下物业予以交付并提供了统一管理服务。但被告在履行合同过程中违反诚实信用原则，拒不支付租金、管理费，同时拒交水电费，原告为了维护物业所处商业体整体正常经营秩序，多次向被告催收，被告仍拒不履行合同义务。原告特诉至贵院，请求判令：1、判令三被告立即共同向原告支付截止2017年9月2日期间拖欠租金、综合管理费、代缴水电费合计790,513元并支付违约金（按合同约定方式计算至实际付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。 原告创越公司为支持其诉讼主张，提交了下列证据： 1、创越公司、可可米雅公司的营业执照及杨雪、刘忠菊的身份证复印件，拟证明双方当事人诉讼主体适格。 2、《物业（商铺）租赁合同》两份，拟证明被告杨雪、可可米雅公司承租“王府井广场五国风情街”一层15、16号，二层17、18（1）、18（2）号商铺的事实，双方在合同中对租金、综合管理费、违约金等进行了约定。 3、王府井广场（五国风情街）装修申请表、装修手册确认书、施工许可证等，拟证明原告至迟已于2016年11月11日对上述商铺予以交付。 4、解除《物业租赁合同》通知书，拟证明因被告可可米雅公司违约，原告已于2017年9月2日向可可米雅公司发出解除通知，解除了双方关于二层17、18（1）、18（2）号商铺的合同。 5、水电费明细表，拟证明被告可可米雅公司经营的蛋糕店用电量系经由其店员签字确认，并由创越公司代缴水电费合计应为81,019元的事实。 被告可可米雅公司辩称：1、本案的责任主体应为成都可可米雅食品有限公司，杨雪、刘宗菊个人均不应承担责任；2、对租赁商铺的事实予以认可，但被告方并未持有合同；3、王府井广场系新建商圈，纠纷引起并非被告单方原因；4、二楼商铺主体结构漏水，杨雪的母亲刘宗菊曾于2017年6月20日与创越公司经理口头协议，解除对二楼商铺的租赁；5、原告曾承诺免五个月租金，原告应减少收取五个月的租金；6、装修期间产生的水电费应由原告承担并予扣减。 被告可可米雅公司为支持其辩解意见，提交了下列证据： 1、短信及微信聊天记录，拟证明下列事实：被告方未实际持有案涉租赁合同；被告方分别于2017年3月13日、4月1日告知原告二楼漏水及经营困难；因二楼商铺漏水和商务条件变化导致无法正常经营，被告方已于2017年6月20日就解除二楼商铺租赁与原告进行磋商，但未得到解决；创越公司曾向被告催款； 2、2017年7月6日告知函，拟证明可可米雅公司因案涉商铺大面积漏水导致无法正常经营，将于2017年7月7日暂停营业，并郑重函告创越公司； 3、照片，拟证明案涉商铺漏水致损的事实。 被告杨雪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 被告刘宗菊未到庭参加诉讼，在答辩期内提交了书面答辩状，辩称其不是本案适格被告，不应承担责任。 经本院组织当庭质证，被告可可米雅公司对原告创越公司所提交证据的真实性不持异议，但认为商铺装修后，因原告迟延验收导致门店迟延开业，租金应从实际使用日起计算。原告创越公司对被告可可米雅公司所提交微信聊天记录的真实性不予认可，并认为漏水是事实，但原因不明，不能直接归责于原告。 根据双方当事人的陈述、辩解及举证、质证意见，经本院审查，认定下列事实： 2016年11月，创越公司以招商方式将其管理的位于南充市高坪区江东中路“王府井广场五国风情街”一层15、16号（建筑面积为406.51平方米），二层17、18（1）、18（2）号（建筑面积为513.21平方米）商铺出租给“彭州市天彭镇可可米雅蛋糕店”，其经营者是杨雪，用于经营烘焙蛋糕。商铺交付后，杨雪于2016年11月11日组织施工人员入场对商铺进行装修。经双方磋商，于2016年12月23日签订了案涉两份《物业（商铺）租赁合同》，对租赁期限、计租面积、租金标准等进行了约定，同时为了商铺所在商场整体运营需要，约定了包含商场运营管理费及物业服务费两个部分的综合管理费。合同履行过程中，商铺漏水，被告可可米雅公司及杨雪以商铺漏水及招商的商务条件变化，导致蛋糕店整体经营状况不佳为由，与创越公司磋商减免租金、综合管理费等费用未果，并拒付相关费用至今。创越公司为维护其合法权益，遂诉至本院，提出前述诉请。 另查明，原彭州市天彭镇可可米雅蛋糕店系个体工商户，其经营者为杨雪个人，该店于2016年12月28日变更为现成都可可米雅食品有限公司。成都可可米雅食品有限公司为一人有限责任公司，股东为自然人杨雪。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉两份租赁合同已经由创越公司与可可米雅公司签字盖章，承租一方亦也接受了出租一方履行交付租赁房屋的主给付义务，故应认定合同已成立并生效，对合同双方当事人具有法律约束力，且不因当事人对合同文本的持有状态受影响。本案的主要争议焦点有：一、债务主体；二、债务金额；三、物业占用费与经营损失及免租期；四、违约金。针对上述争议焦点，本院结合已经审查认定的事实，逐一评析如下： 一、债务主体的认定： 对于债务主体，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”经营者杨雪应以其个人财产对原彭州市天彭镇可可米雅蛋糕店的债务承担责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”之规定，债务主体名称及法人类型的变更不导致既存债务发生转移，就本案现有证据而言，可可米雅公司应承继企业转型前的既存债务，故杨雪应以其个人财产与成都可可米雅食品有限公司的财产共同对本案债务承担连带清偿责任。刘宗菊虽在合同缔约过程中以杨雪及可可米雅公司的名义参与磋商，但无直接证据证明其长期、持续参与经营，故对原告创越公司请求刘宗菊承担责任的该项主张，本院不予支持。 二、债务金额的认定： 债务金额分为三个部分，即水电费、租金、综合管理费。 1.水电费部分，因装修组织者为承租一方，且商铺装修为经营前的准备活动，在双方无特别约定的情形下，理应由承租方承担。被告可可米雅公司对原告代缴的事实未提出异议，创越公司提供的电量确认单亦有承租方店员签字。据此，对创越公司要求偿还截止2017年9月2日前为可可米雅公司代缴81,019元水电费的该项诉讼主张，本院予以支持。 2.租金部分，合同第二条第2.6项“计租起始日：指甲方向乙方开始计收租金的日期，即商场开业日，以甲方正式通告（或通知）的时间为准。”一层商铺租赁合同第九条第9.1项“本物业的租金按建筑面积计付，首期租金每月每平方人民币97.5元。乙方自计租起始日开始承担该房屋的租金”及二层商铺租赁合同第九条第9.1项“本物业的租金按建筑面积计付，首期租金每月每平方人民币52.5元。乙方自计租起始日开始承担该房屋的租金”的约定，月租金应以商场开业日起按一、二层商铺建筑面积（一层406.51平方米、二层513.21平方米）分别计算。 南充王府井商业广场开业日系2016年12月23日，庭审中可可米雅公司辩称其门店实际开业日为2017年3月份，结合创越公司提交的费用明细关于租金计算部分，计算租金是以2017年3月23日为始，据此可推定系合同双方对原计租起始日约定的变更，故对于一、二层商铺的计租起始日均应认定为2017年3月23日。 一层15、16号商铺，虽双方在庭审中一致同意解除对应租赁合同并终止履行，但均未提出明确诉请要求予以确认，故在本案中就该合同解除的事实不予处理。从计租起始日2017年3月23日起，截止2017年9月2日，期间5个月10天，一层15、16号商铺的租金则应为：97.5×406.51×（5+1/3）=211,385.2元。 二层17、18（1）、18（2）号商铺，在审理中，双方均认可被告可可米雅公司在二层商铺的经营于2017年7月7日停业，故二层商铺的租赁期间宜认定为2017年3月23日至2017年7月6日，期间3个月14天，租金应为：52.5×513.21×（3个月+14天）=93,404.22元。 案涉两份合同项下商铺，租金截止2017年9月2日合计应为：211,385.2+93,404.22=304,789.4元。 3.综合管理费部分，两份合同第十条第10.2项“综合管理费于商场开业之日起计付。”、第10.1.3目“本物业租赁期限内，综合管理费为每月每平方人民币35元，以建筑面积计算。”的约定，其中一层从商场开业日即2017年3月23日，截止2017年9月2日，期间5个月10天；二层从商场开业日即2017年3月23日，截止2017年7月6日，期间3个月14天。相应分别计算，一层商铺为：35×406.51×（5+1/3）=75,881.87元；二层商铺为：35×513.21×（3个月+14天）=62,269.48元。 案涉两份合同项下商铺，综合管理费合计应为：75,881.87+62,269.48=138,151.35元。 以上三项费用合计为523,959.77元。 三、物业占用费与经营损失及免租期： 关于物业占用费，庭审查明，被告可可米雅公司在双方解除二层商铺租赁合同后，并未及时腾退交还创越公司，确有占用事实，但创越公司并未就此在起诉中明确或增加诉讼请求，据此，在本案中对该项主张不予处理。同理，创越公司就一层商铺于2017年9月2日后至双方解除对应合同之日期间应收租金等费用可另案主张，在本案中亦不予处理。 关于经营损失，可可米雅公司认为因创越公司提供的租赁房屋存瑕疵，渗水导致其遭受经营损失而要求减免租金的诉讼主张，因其未提供证据证明渗水与租赁房屋自身建筑质量具有因果关系以及损失的大小，对此本案不作处理，可可米雅公司可另案起诉。 关于免租期，被告可可米雅公司提出原告曾承诺给予其免租期五个月，但被告可可米雅公司未提交证据予以证实，本院不予支持。 四、违约金： 合同第十五条第15.3项约定“乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同（包括本合同附件，下同）中约定的其他费用的，每迟延一日，按应付金额的0.1%向甲方支付违约金”。 本案合同双方作为同等市场商业主体，缔约时均应对将来己方违约可能给对方造成的包括资金占用等损失具有可预见性，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，合同违约一方依法应承担违约责任。金钱债务的逾期给付，在无相关证据证明具体损失的情形下，通常对市场商业主体造成资金占用的利息损失。虽被告可可米雅公司未依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，以违约金过高为由向本院提出调减的请求，但综合全案所认定的事实，虑及杨雪、可可米雅公司的实际经营状况，为权衡双方当事人权益，根据公平原则将双方约定的违约金计算方式予以调整，为2017年9月3日起按年利率6%计算至付清时至。 综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第五十六条第一款、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告成都可可米雅食品有限公司、杨雪于本判决生效后十日内，共同连带向原告南充创越商业管理有限公司支付截止2017年9月2日的商铺租金、综合管理费及水电费合计523,959.77元，并按年利率6%从2017年9月3日起以523,959.77元为基础计算违约金至付清时止； 二、驳回原告南充创越商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5853元，由原告南充创越商业管理有限公司承担1974元，被告成都可可米雅食品有限公司、杨雪共同承担3879元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇一七年十二月二十九日 书记员  王茹静 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