江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终3785号 上诉人（原审原告、案外人）：黄蔚珠，女，1962年12月22日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：黄道修、丁丽娜，江苏三诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：秦伟铭，男，1956年9月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：邱漪，江苏崇宁律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：徐婷婷，女，1988年6月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。 上诉人黄蔚珠因与被上诉人秦伟铭、原审第三人徐婷婷案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2020）苏0213民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄蔚珠上诉请求：1、请求撤销一审判决，并改判不得执行无锡市南湖家园118-2301室房屋（以下简称案涉房屋）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:第一、一审法院将案涉房屋认定为经济适用房，属于定性错误，该房屋名为经济适用房，实质上应为拆迁安置房。第二、黄蔚珠与徐婷婷之间签订的房屋买卖合同是合法有效的。第三、有充证据证明，上诉人在涉案房屋被查封之前已经对其合法占有。第四、有证据证明上诉人己经支付了购房款。第五、上诉人对房屋不能及时过户至上诉人名下不存在过错。 被上诉人秦伟铭辩称：1.对于房屋的性质属于经济适用房还是拆迁安置房，从目前的证据来看该房屋为经济适用房，上诉人并没有提供证据证明该房屋为拆迁安置房。2.即便该房屋为拆迁安置房，双方也确认该房屋的土地性质并非国有出让土地，因此在缴纳土地出让金之前，该土地的使用权以及土地上的房屋是不得进行交易的，因此上诉人与徐婷婷签订的房屋买卖合同是无效合同。3.相关信息也明确该房屋在2014年9月18日以后方可上市交易，而双方于2010年就签订了合同，这个就是一种上市交易行为，该合同是无效的，房屋没有办理过户其过错在上诉人方，因此不得阻却被上诉人对该房屋的执行。4.通过一审调查上诉人并没有证据证明其已实际占有该房屋并且已经全额支付价款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，依法维持原判。 黄蔚珠向梁溪法院提出诉讼请求：不得执行案涉房屋。事实和理由：案涉房屋系徐婷婷的爷爷在老房拆迁后获得的拆迁安置房，登记在徐婷婷名下，政府规定于2014年9月18日后可上市交易。2010年5月9日，其与徐婷婷签订了合法有效的书面房屋买卖合同，约定徐婷婷将案涉房屋转让给其。合同签订后，其付清房款，并占有使用案涉房屋至今。2014年3月24日，案涉房屋已被法院查封，故案涉房屋未能办理过户手续并非其自身原因所致。综上，其对案涉房屋享有物权期待权。 秦伟铭一审辩称，一、根据物权法相关规定，不动产物权变更经依法登记产生效力，不登记不发生效力。案涉房屋登记在徐婷婷名下，应为徐婷婷的房屋，黄蔚珠不享有所有权。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》第28条规定，对登记在被执行人名下的房屋买受人要排除执行，应同时具备四个条件，其中第四个条件为非买受人自身原因未办理过户登记，黄蔚珠没有任何证据或合理的理由说明案涉房屋没有过户非本人过错，不符合该条件。三、黄蔚珠在签订房屋买卖合同时，案涉房屋尚未符合上市交易的条件，房屋买卖合同违反强制性规定，无法取得变更不动产登记的效力，无法对抗其申请执行。综上，法院有权对案涉房屋进行强制执行，请求驳回黄蔚珠的诉讼请求。 第三人徐婷婷未到庭发表意见。 黄蔚珠围绕诉讼请求提供了以下证据： 1.经济适用房转让协议书1份，证明徐婷婷委托父亲徐孝忠于2010年5月9日与其签订协议，约定将案涉房屋转让给其。经质证，秦伟铭对真实性无异议，但认为合同不能起到物权变更的效力。 2.徐婷婷于2017年7月30日出具的情况说明1份，证明徐婷婷委托父亲徐效忠全权代表办理房屋转让事宜。经质证，秦伟铭无异议。 3.徐孝忠于2009年12月24日出具的收条1张，证明徐婷婷父亲徐孝忠收取其房款2万元。经质证，秦伟铭对真实性无异议。 4.徐婷婷于2019年7月20日出具的收款说明1份，载明“黄蔚珠于2009年12月24日向本人支付购买房票款现金2万元，于2010年5月9日向本人支付现金15万元，由本人代黄蔚珠向无锡市住房保障中心缴纳房屋首付款，剩余房款以本人名义向建设银行贷款，黄蔚珠委托陆冲亚、徐正芳每月向本人建行银行卡存款用于还贷，至2015年3月，所有贷款均由黄蔚珠全部归还完毕，至此，房款全部结清。”证明黄蔚珠已支付全部房款。经质证，秦伟铭不予认可，认为黄蔚珠未提供相关的转账记录。 5.徐正芳的证人证言，徐正芳述称：我是黄蔚珠前夫的姐姐，我老公生病的时候向黄蔚珠借过钱，后来黄蔚珠要买案涉房屋时缺钱，我就和儿子一起为案涉房屋的贷款还贷，贷款是以徐婷婷名义办的。经质证，秦伟铭认为证人与黄蔚珠系亲属，证明效力不高。 6.建设银行存款凭条18份，证明徐正芳替其归还房贷。经质证，秦伟铭对徐正芳代为支付存款凭条对应的48600元的贷款予以认可，但认为不能证明黄蔚珠已经支付剩余房款。 7.房屋租赁合同1份，载明李和平承租案涉房屋，租期自2012年11月27日起至2013年11月26日止，每月租金850元等。合同上出租方、甲方处无人签名，李和平在承租方、乙方处签名；合同中下部空白处书写有“同意续租一年杨晓燕2014.11.27”、“同意续租一年杨晓燕”、“同意续租一年杨晓燕2015.11.27”、“徐正芳”、“同意续租一年杨晓燕2017.2.28”等字样。黄蔚珠述称该房屋租赁合同由其委托前夫徐正新与李和平所签，徐正新又委托女友杨晓燕收取租金。经质证，秦伟铭对真实性无异议，但认为不能证明该房屋租赁合同实际履行。 8.王碧臣的证人证言，王碧臣述称：我自2012年11月27日起向黄蔚珠租住案涉房屋，一开始与李和平合租，李和平系我妹夫，后来李和平回老家了；我与黄蔚珠之间没有书面的租赁合同，租金有时现金支付，有时微信转账给黄蔚珠的前夫，现仅保留最近半年的交租记录，之前的转账记录已经删除。经质证，秦伟铭认为房屋租赁合同是与李和平所签，与王碧臣没有任何关系，故王碧臣的证人证言没有证明力。 梁溪法院经认证认为：秦伟铭对证据1、2、3真实性无异议，法院予以确认。证据4系被执行人在本案执行后所写，且其中所载的付款事实亦无其他证据可以佐证，故法院不予确认。综合证据5、6来看，证人陈述代为归还全部的贷款，但仅能提供总金额为48600元的存款凭条，无法证明全部贷款均由证人代为归还，故法院对证据5、6的证明力不予确认。证据7未写明出租人身份，无法证明黄蔚珠系案涉房屋的出租人，黄蔚珠亦未提供李和平支付租金的相关证据，无法证明双方之间存在房屋租赁合同关系，法院不予确认。证据8的证人不是证据7载明的承租人，无法证明其在法院查封前已承租案涉房屋的事实，故法院亦不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下： 2016年8月11日，梁溪法院对秦伟铭诉徐婷婷民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0203民初766号民事判决：一、徐婷婷于本判决生效后十日内归还秦伟铭借款本金100万元及相应的利息（自2014年2月22日起至实际给付之日止，以100万元为基数，按月利率2%计算）；二、徐婷婷于本判决生效后十日内支付秦伟铭律师费75000元；三、秦伟铭有权以徐婷婷所有的万科城市花园一区3-401拍卖该房所得价款在777639元范围内优先受偿。徐婷婷不服，提起上诉。2017年1月6日，江苏省无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民终4601号民事判决：驳回上诉，维持原判。 根据秦伟铭的申请，梁溪法院于2017年1月20日立案强制执行，案号为（2017）苏0213执522号。在本案执行过程中，法院于2017年9月20日作出（2017）苏0213执522号之一执行裁定：查封登记在徐婷婷名下的案涉房屋。同日，法院向无锡市不动产登记中心送达协助执行通知书，轮候查封案涉房屋。案外人黄蔚珠对本案执行标的提出异议后，法院于2019年12月27日作出（2019）苏0213执异138号执行裁定，驳回案外人黄蔚珠的异议请求。黄蔚珠不服该裁定，向梁溪法院提起执行异议之诉。 另查明，案涉房屋现登记在徐婷婷名下，发证日期2010年3月10日，产价296821元，房屋登记簿证明的附记中载明：“此房于2014年9月18日之前不得进入市场，其中4.97平米按市场价购置”。2014年3月24日，原无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院）在吴健诉徐婷婷等民间借贷纠纷一案【案号为（2014）崇民初字第0214号】中首次查封案涉房屋。该案进入执行程序后，崇安法院于2016年3月16日续查封一次。后因查封期限到期未续封，本案轮候查封自动生效。 2009年12月24日，徐婷婷的父亲徐孝忠出具收条，载明：“今收黄蔚珠房票款2万元”。2010年5月9日，黄蔚珠（乙方）与徐孝忠（甲方）签订关于案涉房屋的《经济适用房转让协议书》，约定：一、甲方转让的经济适用住房为新建住房，所以用于新房购置278608元购房款由乙方支付（贷款方式），另包括进户费用等均由乙方支付（有票据），今后该房产生的水、电、煤及其他家用费用均由乙方自行支付，所有经济支出均与甲方无关，甲方只收乙方支付的住房转让费2万元整（不另开收据）；二、新购住房的一切手续由甲方办理好交给乙方，包括住房资料、票据等全部转交给乙方，乙方则当面清点无误后方可在协议上签字，以避免乙方在居住过程中产生不必要的麻烦，五年后，房产权正式转给乙方时，甲方要全力将手续办理好交给乙方，不得有误（其中过户费用均由乙方承担）……。2017年7月30日，徐婷婷出具情况说明，载明：“本人徐婷婷系徐孝忠的女儿，关于本人所有的案涉房屋转让事宜，徐孝忠于2010年5月9日签订《经济适用房转让协议书》，系徐婷婷委托徐孝忠全权代表她办理并签字。” 再查明，徐婷婷为购买案涉房屋办理了抵押贷款，抵押权人为中国建设银行股份有限公司无锡分行，债权数额145000元，债权确定期间自2010年3月1日起至2015年3月1日止。 上述事实，有《经济适用房转让协议书》、收条、情况说明、房屋登记簿证明、执行裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。 梁溪法院认为，本案系在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。结合黄蔚珠提供的证据，法院认为黄蔚珠不具备物权期待权成立的必要条件，无权据此排除案涉房屋的执行，理由如下：其一，黄蔚珠与徐婷婷签订的《经济适用房转让协议书》因违反社会公共利益而无效。案涉房屋的房屋登记簿证明载明，黄蔚珠向徐婷婷购买的系经济适用房，而非拆迁安置房。经济适用房系国家为保护低收入群体的住房权益而安排的政策性房屋，供应对象为城市低收入住房困难家庭，体现了社会公共利益。黄蔚珠在禁售期内通过向徐婷婷购买房票的方式低价购买案涉房屋，损害社会公共利益，应属无效。其二，黄蔚珠未提供充分证据证明其已支付全部房款。黄蔚珠主张现金支付15万元首付款，如此大额款项以现金方式交付有违常理，且其提供的收款说明系徐婷婷事后出具，法院不予采信；其主张徐正芳代为归还的贷款，仅提供48600元对应的存款凭条，无法证明全部房贷系由徐正芳代其归还，法院亦不予采信。其三，黄蔚珠主张在法院首次查封前已占有使用案涉房屋，缺乏证据证明。黄蔚珠虽然提供了房屋租赁合同和承租人的证人证言，但其本人未在房屋租赁合同上签名，且证人与房屋租赁合同约定的承租人不一致，其亦未提供证据证明案涉房屋在被查封前的租金支付情况，法院不予采信。其四，案涉房屋未能过户黄蔚珠存在过错。黄蔚珠明知案涉房屋未满上市交易期限，无法办理过户登记，仍执意购买，理应承担因出让人涉诉导致案涉房屋被法院查封、不能过户的交易风险。综上，对黄蔚珠的诉讼请求，法院不予支持。故该院判决：驳回黄蔚珠的诉讼请求。 本院审理时，双方当事人对梁溪法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是案涉房屋能否排除本案的执行。 本院认为，本案案涉房屋现登记在徐婷婷名下，房屋登记簿也明确载明“此房于2014年9月18日前不得进入市场”，而黄蔚珠却向法院出具了其与徐孝忠于2009年12月24日签订的关于案涉房屋的转让协议，该协议不但违反了房屋登记簿的约定，签协议的出让方也不是登记的房屋所有权人，尽管徐婷婷于2017年7月30日出具情况说明《房屋转让协议》系其委托其父亲徐孝忠全权办理，但徐婷婷与秦伟铭的民间借贷事实已经法院生效判决，徐婷婷的这一《情况说明》涉嫌逃避债务，其证明力很低，因无其他证据佐证，本院对此不予采信。另作为买受人的黄蔚珠明知该房属于限购房屋，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，系对政策限制的忽略，是买受人的自身原因导致未办理过户登记。且黄蔚珠亦未提供已付清房款和实际占有使用该案涉房屋的充分证据，其主张案涉房屋排除本案的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14475元，由上诉人黄蔚珠负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞 彤 审判员 刘永刚 审判员 秦小兵 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王雪婷