江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2765号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜恒，男，1971年6月19日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛亚男，女，1985年4月26日出生，住宿迁市宿城区。二上诉人委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：朱峰，江苏祥盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：纪文龙，男，1989年1月19日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐瑞文，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。原审第三人：宿迁市有房有客房产营销策划有限公司，住所地宿迁市宿城区义乌国际星城******商铺。法定代表人：张妍。上诉人杜恒、薛亚男因与被上诉人纪文龙及原审第三人宿迁市有房有客房产营销策划有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初6864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜恒、薛亚男上诉请求：1.撤销宿城法院（2019）苏1302民初6864号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人杜恒、薛亚男退还被上诉人纪文龙定金50000元的事实有误。首先，一审法院已经确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》（以下简称《定金合同》）合法有效，关于附赠车位争议，买卖合同双方均无过错。既然合同有效，双方无过错，那么双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，即上诉人没有义务返还50000元，相反，被上诉人应按照合同约定承担相应义务。其次，上诉人与被上诉人签订的《定金合同》约定买卖的标的物是房屋而非赠与物，不可能出现为了车库而买房子的交易习惯。而且车库是附赠的物品，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十一条规定赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。第三，赠与物存在瑕疵，并不影响主合同的效力，如果被上诉人认为赠与物有瑕疵，可以选择不接受，但被上诉人仍需按照主合同约定履行相应义务。二、一审过程中，因被上诉人未按照约定履行相应义务，上诉人提出反诉，要求被上诉人承担违约责任等诉讼请求，一审法院驳回上诉人的反诉请求认定有误。一审法院已经确认上诉人与被上诉人签订的《定金合同》合法有效，双方无过错，上诉人依照合同第九条约定:本协议经双方签字后生效，买卖双方均不得以任何理由不买或不卖此房，若任何一方违约，违约方应向对方赔偿除定金外双倍定金给对方作为违约金，另赔偿房屋总成交价的2%作为中介服务费用给居间方。要求被上诉人承担违约责任的反诉请求符合法律相关规定，一审法院判决驳回该反诉请求有误。被上诉人纪文龙辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中介公司未作陈述。纪文龙向一审法院起诉请求：1.要求杜恒、薛亚男双倍返还定金10万元；2.支付补偿性赔偿金1万元；3.杜恒、薛亚男承担本案诉讼费用。杜恒、薛亚男向一审法院提出反诉请求：1.要求纪文龙给付违约金10万元；2.纪文龙支付的定金不退还；3、诉讼费和反诉费由纪文龙负担。一审法院认定事实：2019年7月22日，纪文龙（买方）与薛亚男、杜恒（卖方）签订《定金合同》，约定购买宿城区xxxx5栋1703室房屋，面积141平方米，成交价232万元，约定送车位2个、储藏室一间。合同第四条约定，卖方自愿将上述房屋卖给买方，并收取房屋买卖定金5万元。合同第七条第二款约定，按揭方式付款：买卖双方签订本合同后，买卖双方应在10个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于居间方报送银行审批。买方于2019年8月1日支付首付款人民币70万元，买方贷款资料银行审批通过后，双方办理产权过户手续（如卖方房屋原有抵押贷款未偿还请，卖方须于收到买方首付款后3日内还掉该房产原有的银行抵押贷款。7个工作日内撤销掉该房屋原有的抵押贷款）……合同第九条约定，本协议经双方签字后生效，买卖双方均不得以任何理由不买或不卖此房，若任何一方违约，违约方应向对方赔偿定金外双倍定金给对方作为违约金，另赔偿房屋成交总价的2%作为中介服务费给居间方。同日，纪文龙支付定金5万元，杜恒出具定金收条。《定金合同》签订后，纪文龙称合同约定赠送的车位为人防工程，买卖双方于2019年7月28日在中介公司主持下协商解除合同事宜，未达成一致意见，故而成讼。另查明：杜恒（甲方）与江苏永裕房地产开发有限公司（以下简称永裕公司）签订《xxxx地下停车位租赁协议》两份，约定甲方承租编号二期24号、26号地下停车位使用权，价款分别为7万元。2015年7月2日，杜恒与永裕公司签订《xxxx自行车库买卖协议》，约定购买地下室编号为3-024，价款52095元。又查明：宿迁市住房和城乡建设局对纪文龙申请信息公开答复称：1、经该局工作人员现场勘查，xxxx二期24号、26号地下车位为人防车位。2、2008年9月1日施行的《江苏省实施办法》第十五条第四款规定：依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。2013年5月1日施行的《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠……一审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护。本案中，纪文龙与杜恒、薛亚男签订的《定金合同》，约定购买案涉房屋，合法有效，依法予以确认。《定金合同》签订时，纪文龙依据中介公司发布的房屋信息理解车位为产权车位，但实际车位为人防车位，杜恒、薛亚男认为其与永裕公司之间的协议对车位享有使用权和处分权，故双方对车位性质理解不一致。附赠车位系影响房屋买卖合同成立的重要因素，纪文龙未提供证据证明杜恒、薛亚男明知车位为人防车位，买卖合同双方对此均无过错，故杜恒、薛亚男应退还定金50000元，纪文龙主张杜恒、薛亚男构成违约应当双倍返还定金，依法不予支持。杜恒、薛亚男要求纪文龙给付违约金100000元，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、杜恒、薛亚男于本判决生效之日起十日内给付纪文龙50000元；二、驳回纪文龙其他诉讼请求；三、驳回杜恒、薛亚男的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，反诉费1212元，由纪文龙负担1450元，由杜恒、薛亚男负担2262元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.一审判决杜恒、薛亚男返还纪文龙50000元定金是否有法律依据；2.杜恒、薛亚男一审反诉请求应否当得到支持。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，本案二审应围绕上诉人杜恒、薛亚男的上诉请求进行审理。关于争议的二个焦点，即一审判决杜恒、薛亚男返还纪文龙50000元定金是否有法律依据及杜恒、薛亚男一审反诉请求应否当得到支持问题。本院认为，根据本案当事人之间订立的《定金合同》的目的，本案《定金合同》的性质应当属于立约定金合同，案涉定金应当属于立约定金，即该定金属于为保证正式合同签订而约定的定金。本案中，由于当事人之间正式房屋买卖合同没有最终订立，因此，对《定金合同》约定条款如何处理，以及上诉人的上诉主张能否成立，应当从导致正式房屋买卖合同未能订立的原因进行分析。案涉《定金合同》系双方当事人自愿签订，且不违反法律强制性规定，应属有效合同。该《定金合同》第一条约定“房内现有家具家电全部赠送，送车位2个储藏室一间”；第十一条约定“赠送全部家具家电，一个储藏室2个车位”。对于赠送车位的性质，合同并未具体约定，但结合中介公司公示的案涉房屋售房信息，明确载明送“产权车位”，因此,买受人（被上诉人）有理由相信《定金合同》约定的送“车位2个”指的是产权车位。虽然，《定金合同》约定的是送车位，但车位作为有车家庭现实生活中不可或缺的必要设施，应当属于房屋买受人计划签订的房屋买卖合同的标的组成部分。一般情况下，中介公司发布的售房信息应当来源于房屋出卖方，现因案涉车位的权属性质与中介公司公开披露的信息不一致，致使房屋买受人(被上诉人)计划签订的房屋买卖合同标的发生变化，在此情况下，被上诉人拒绝签订正式房屋买卖合同，其原因不能归责于被上诉人。因此，上诉人有关被上诉人违约，应当承担违约金10万元及被上诉人支付上诉人的定金不予退还等上诉主张，依据不足，不予支持。一审期间，双方当事人及中介公司认可2019年7月28日被上诉人明确要求解除《定金合同》，三方就此问题协商未果；2019年7月30日被上诉人向一审法院起诉，其诉讼内容亦包含解除《定金合同》的意思表示。鉴于系非因被上诉人原因导致不能实现案涉《定金合同》目的，故被上诉人依法有权解除案涉《定金合同》；又因2017年7月28日在买卖双方和中介公司在场的情况下，被上诉人已经明确向上诉人告知，要求解除案涉《定金合同》，故应当认定案涉《定金合同》于2017年7月28日依法解除，上诉人依法应当对被上诉人承担因《定金合同》解除而产生的相应的法律责任。二审期间,被上诉人对一审判决结果表示认可,属于对自己民事权利的处分,应予准许。综上，一审判决认定事实清楚，在适用法律方面适用《中人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条存在瑕疵，应予纠正，但裁判结果应予维持，故对上诉人杜恒、薛亚男的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人杜恒、薛亚男负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十一月二日法官助理 丁涛涛书 记 员 朱子俊