成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0116民初7766号 原告：蒲冰冰，女，1991年1月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人：李勇，四川律盾律师事务所律师。 被告：李炜，男，1976年12月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托代理人：余涌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：四川东巴房地产营销策划有限公司。住所地：四川省成都市高新区益州大道北段388号8栋1单元15层8号。 法定代表人：欧松林。 委托代理人：杨峰，男，1995年12月16日出生，汉族，住四川省平昌县，系公司员工。 原告蒲冰冰与被告李炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月7日立案后，本院追加第三人四川东巴房地产营销策划有限公司参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蒲冰冰及其委托代理人李勇，被告李炜的委托代理人余涌，第三人的委托代理人杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲冰冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月26日签订的《物业买卖定金协议》、《房屋买卖合同》。2、被告返还定金20000元。3、被告支付违约金34800元。事实及理由：2016年9月26日，原、被告签订《物业买卖定金协议》，约定由原告以1160000元的价格购买被告位于双流华阳滨河路二段169号3栋1单元7层704号房屋一套，被告同意第三人代为托管定金。同日，双方与第三人共同签订《房屋买卖合同》。原告按约支付定金20000元。但被告在签订合同当日晚即反悔，告知原告不愿出售该房。为督促被告及时履行交房、过户等手续，原告于2016年9月30日委托律师向其发出律师函，要求被告交付房屋、办理过户。同年10与11日，双方再次进行协商，但未能达成一致。故提起诉讼。诉讼中，原告将第三项诉讼请求的金额增加至400000元。 被告李炜辩称，定金协议为预约合同，已经履行完毕，没有解除必要。双方签订房屋买卖合同后，因该合同并未就付款时间、期限等问题进行明确约定，且事后双方也未达成补充协议。而原告在未付清购房款的情况下，要求被告交付房屋、履行过户手续，不符合常理。并且，被告也多次要求并催促原告履行付款义务，但原告均置之不理。之后，被告才向原告发出解除合同的通知。该合同已因原告自身行为解除，相应的违约责任应由原告自行承担。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。定金非被告要求第三人收取，而是原告要求由第三人收取，应由第三人予以返还。另外，即使法院认定被告违约，应承担违约责任，原告主张的违约金过高，应当调整减少。 第三人四川东巴房地产营销策划有限公司述称，案涉房屋系被告和其妻共有。签订合同时，仅有被告一人签名，故需其妻在该合同上签名。但当天晚上，被告就不愿出售房屋。原告支付的定金托管在第三人处，第三人愿意退还该款。 本院经审理后认定事实如下： 位于四川省成都市华阳街道滨河路二段169号骑龙国际X栋X单元X层X号的住宅一套为被告和其妻张晓蕾共有。 2016年9月26日，原、被告以及第三人的工作人员共同签订物业买卖定金协议。该协议约定，原告向被告支付定金20000元用以购买位于四川省成都市华阳街道滨河路二段169号骑龙国际X栋X单元X层X号的住宅一套，双方在2016年9月26日或之前签订此物业的买卖合同。若在签订合同之前被告不出售给原告，则双倍赔付原告定金和第三人成交价百分之三的服务费作为违约金；若在签订合同前，原告不购买该房，则被告不退还定金，并应赔付第三人成交价百分之三作为服务费；业主同意第三人代为托管定金。 该协议签订后，第三人收取了原告支付的定金20000元，并出具了收条。 同日，原、被告以及第三人签订房屋买卖合同。该合同约定，1、被告以1160000元的价格将上述房屋出售给原告，原告在签订本合同时向被告支付定金20000元，原告支付首付款时，该款自动转为首付款的一部分。2、原、被告任何一方未按合同约定期限办理过户，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房款成交价千分之一的违约金。3、被告未按约定的期限交付房屋的，每逾期一日，被告向原告支付房屋成交价千分之一的违约金。逾期天数超过七日，被告仍未交房，原告有权单方解除合同，书面通知被告并依法及依据合同第6.4条约定追究违约责任。4、原、被告双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款百分之二十的违约金。原、被告任何一方未按合同约定支付第三人居间服务费的，违约方应向第三人支付居间服务费百分之五每日的违约金。以上约定如果违约方的违约行为造成守约方较大的实际损失，守约方可以向违约方追偿。双方还特别约定，首付款按评估价正常支付。 房屋买卖合同签订当晚，被告以出售该房未经其妻张晓蕾同意为由，不愿出售案涉房屋。 2016年9月30日，原告委托律师向被告发出律师函，以双方未约定合同履行期限为由，要求被告交付房屋并协助办理过户手续。 2016年10月12日，被告通过短信方式通知原告，要求原告在收到短信之日起5日内支付剩余房款1140000元。同年10月31日，被告再次以短信方式告知原告，以原告未在指定期限内支付剩余房款为由，解除双方所签合同。 另查明，原、被告签订房屋买卖合同时，案涉房屋被设立了抵押权登记。 本院认为，物业买卖定金协议系原、被告针对定金的支付以及相应的违约责任所签订，相应的合同义务已由原、被告履行完毕，没有解除必要。故本院对原告要求解除该协议的主张不予支持。 双方所签的房屋买卖合同没有约定具体、明确的交房时间、付款期限和方式，该合同约定的合同解除条件不能成就。案涉房屋登记在被告和其妻名下，被告在未取得其妻张晓蕾的同意的情况下即将房屋以1160000元的价格出售，虽不能发生物权变动效力，但该合同仍为有效合同，该合同所产生的法律后果应当由被告予以承担。被告在当晚不同意出售房屋，属于违约，存在过错，应当承担相应的违约责任。因支付房款、交付房屋和协助办理过户手续系房屋买卖合同约定的合同义务，双方在合同中未就上述义务的履行期限、方式进行约定，事后双方又再未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行。被告在原告催告后未履行交付房屋和协助办理过户手续，原告以此为由于2016年10月17日提起诉讼要求解除房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。而被告在原告提起诉讼后才要求解除合同，故本院认为解除时间以被告领取本案民事起诉状的时间即2017年4月5日为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。双方所签房屋买卖合同解除后，原告所付定金20000元应当予以返还。该款虽在第三人处托管，原告也未要求第三人退还，但根据第三人在庭审中的陈述，为解决双方诉累，本院认为该款由第三人直接返还给原告为宜，被告不再另行返还。 双方在合同中约定了违约金的支付，而违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，被告应承担的违约金应以原告的实际损失为基础，并应根据公平原则和诚实信用原则，同时兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素衡量后予以确定。本案中，被告在签订合同当晚即不愿出售房屋，且在原告催告后仍未履行相应的合同义务，因此，本院依据该事实，并结合被告要求减少违约金的主张下，酌情认为被告应当支付的违约金为100000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蒲冰冰与被告李炜于2016年9月26日签订的《房屋买卖合同》于2017年4月5日解除； 二、第三人四川东巴房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起三日内向原告蒲冰冰返还定金20000元； 三、被告李炜自本判决生效之日起三日内向原告蒲冰冰支付违约金100000元； 四、驳回原告蒲冰冰的其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3824元，由原告蒲冰冰负担1824元，由被告李炜负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年十二月二十日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞