广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0491民初611号原告：**，男，1984年5月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。被告：程翔，男，1958年2月9日出生，汉族，住江西省九江市武宁县，委托诉讼代理人：刘咸江，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房。法定代表人：王文旭。委托诉讼代理人：郭桥林，男，1993年9月6日出生，汉族，住广东省南雄市，系第三人的员工。委托诉讼代理人：余丽梅，女，1985年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系第三人的员工。原告**与被告程翔、第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人林国利、被告的委托诉讼代理人刘咸江、第三人的委托诉讼代理人郭桥林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2016年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.解除原被告2017年5月3日签订的《延迟过户协议》；3.被告退还原告交付的定金10万元，并赔偿10万元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月27日，原被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买位于珠海市××房（以下简称涉案房产），交易价格393万元，被告应于合同签署后45天内办理解除抵押手续，被告同意原告因自身原因更换主体办理按揭。因双方未在合同约定的期间内完成交易，双方于2017年5月3日签署《延迟过户协议》，约定将完成缴纳税费及过户递件手续的时间延长至2017年5月31日前，其他条款不变。被告一直未办理涉案房产的解除抵押手续，导致交易无法完成，被告应承担违约责任。被告程翔辩称，一、基本事实：1.原被告互负义务，原告不履行义务时，被告有权拒绝履行。合同约定原告在2016年2月28日前办理完毕全部银行按揭申请手续，但原告并未完成，被告有权拒绝履行己方义务；2.被告单方解除房产抵押，不符合交易习惯，也不利于交易安全。（1）原告作为买方，是否获得银行同贷书对于完成交易至关重要，只有在原告获得同贷书之后，被告才有义务解除抵押，因为银行同意贷款比解除抵押困难得多；（2）被告办理解除抵押手续需提供原告的银行同贷书，直至2017年2月28日，原告并未提交银行按揭申请，无从获得银行同贷书，被告无法通过金融公司赎楼；（3）被告单方面解除抵押将蒙受巨大损失，若被告先行通过融资公司赎楼，被告需承担高额“过桥”费用，若原告在银行同贷书下来之后又不同意办理过户手续的话，被告将承担41400元的“过桥”费及每天2160元的利息损失；3.原告拒绝交易，被告才未办理赎楼解除抵押。原告取得银行同贷书后，被告联系了珠海市万惠投资管理有限公司（以下简称万惠公司）办理赎楼手续，该公司也准备在2017年5月12日放款，但原告告知中介公司代其办理银行按揭手续的朋友张某1不同意以其名义办理银行贷款和过户手续，本次交易无限期拖延，被告才放弃了本次赎楼申请；4.被告未完成解除抵押手续不构成根本违约。因原告未在2017年2月28日前完成银行按揭申请手续，双方之间的交易不可能在3月31日之前完成，故被告未办理解除抵押手续对于本次交易不能完成没有影响，不构成根本违约。二、原告多次违约，致使交易不成。1.原告未依约办理银行按揭申请手续；2.双方约定在办理过户递件手续前5个工作日内原告需支付总房款减去定金、银行同意贷款数之后的差额，但原告至今未付；3.原告未在2017年3月31日前完成缴纳税费及过户手续；4.合同签订后，第三人多次催促原告办理银行按揭，但原告以种种理由推脱，到被告联系了赎楼业务之后，原告又告知第三人其朋友张某1不愿意以自己的名义办理贷款及过户，拒绝交易。三、原告系“炒房”客，支持原告诉请不利于社会公正。签署合同时，原告明确告知被告其在珠海有多套房产，购买涉案房产的目的在于转卖牟利，所以合同才特别备注“卖方同意因买方自身原因更换主体办理按揭及过户手续”，若支持原告的炒房行为，将有违国家房产调控政策，有违社会公正。第三人世华公司述称，一、原告称被告未能按照约定解除涉案房产抵押登记手续是导致合同无法履行的根本原因，该情况与实际事实不符。事实上被告一直积极履行合同，因被告采取融资赎楼方式解除涉案房产抵押登记，该方式需要银行批复的同意贷款意见书，当原告以其朋友身份办理完毕银行按揭手续以及银行出具同意贷款意见书之后，原告的朋友却不同意过户，原因是原告朋友自身结婚需要购房，根据目前的限购政策，日后购房首付增加而不愿意配合被告办理赎楼手续；二、整个交易过程中，被告一直积极履行合同手续，前后三次配合原告办理银行按揭手续，反而是原告多次以各种理由搪塞被告及第三人，第一次办理按揭手续，是因原告不积极提交相关资料给银行审批，导致银行未能审批通过，第二次是因银行所批复贷款太低导致原告首付增加而没有选择，第三次是以其朋友的名义按揭并出具贷款同意书，但因原告朋友自身原因而未能配合被告办理赎楼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房地产买卖及居间合同》、房地产权证、收据、中国光大银行零售授信业务批复，被告提交的张某2身份证、结婚证、证人曾某和陈某的社保缴费记录，各方不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《延迟过户协议》，被告认为该份证据形成之时只有原告、被告及第三人客户经理的签名，并无张某1及孟某两人签名，原告所提交该组证据有张某1及孟某两人签名，该份证据原告涉嫌伪造证据，因此该证据材料不能作为证据使用；第三人认为该证据并未加盖第三人的公章，不属于第三人认可的法律文件。本院经审查认为，该文件上有原被告的签名，系双方真实的意思表示，至于该书证上有无案外人孟某、张某1的签名，是否加盖第三人公章，均不影响根据该书证对原被告之间的权利义务关系作出认定，故本院对该证据予以采纳作为认定案件事实的依据；2.对于被告提交的微信聊天记录，第三人不持异议，原告认可其与陈某微信聊天记录的真实性，但认为不能达到被告的证明目的，对于被告与曾某之间的微信聊天记录不予确认，故本院对原告与陈某的微信聊天记录予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到被告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对于被告与曾某之间的微信聊天记录，则由本院综合证人证言分析认定；3.原告在举证期限内申请传唤证人孟某、张某1出庭作证，被告申请证人张某2、曾某、陈某出庭作证，本院予以准许，并依法向证人发出出庭作证通知书，证人均按本院指定的期限出庭接受质询。对于证人孟某、张某1所作证言，原告予以认可，被告及第三人均认为两证人与原告存在利害关系，不予认可。对于证人张某2、曾某、陈某的证言，被告予以认可；第三人认可张某2、陈某的证言，对于曾某的证言，其认为并未参与曾某的“过桥”赎楼事宜，对此不知情；原告认为其未接触过曾某，对其证言无法核实，张某2证言部分内容不属实，陈某所作证言不实。本院经审查认为，上述证人均部分或全部参与了原被告及第三人之间的交易流程，故本院对于证人所作证言中与各方陈述意见相吻合的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年9月27日，原被告在第三人居间下签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买涉案房产，成交总价393万元，定金10万元，原告选择银行按揭付款，在办理过户递件手续前5个工作日内，原告须将本合同约定的总房款减去已付定金、银行同意贷款的数额后的首付款支付给被告，双方须于2017年3月31日前办理完毕税费缴纳、签署《珠海市房地产买卖合同》并办理过户递件手续，被告应于签署本合同后45天内解除抵押手续，如被告收取定金后不依合同条款将涉案房产出售与原告，则被告须双倍返还定金。三方在合同补充手写条款约定，被告同意原告因自身原因更换主体办理按揭及过户手续，原告应于本合同约定的定金支付日起2017年2月28日办理全部银行按揭申请手续。同日，被告收取原告定金10万元。2017年4月24日，原告取得中国光大银行零售授信业务批复，由案外人孟某、张某1作为共同借款人申请银行按揭，审批金额340万元。庭审中，孟某、张某1出庭作证称，二人是恋人关系，与原告系朋友关系，原告不具备购房资格，两证人刚好不需要买房就作为朋友帮忙，在交易过程中，证人没有提出过不愿意用自己的名义办理按揭及过户手续。2017年5月3日，原被告在第三人工作人员陈某见证下签署《延迟过户协议》，约定将原合同中“买、卖双方须于2017年3月31日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续”变更为“买、卖双方须于2017年5月31日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续”，其他合同条款不变。2017年5月中旬，在原告取得中国光大银行零售授信业务批复之后，被告拟通过万惠公司工作人员曾某办理融资赎楼手续解除涉案房产的抵押登记，后被告通知万惠公司撤销了本次业务。庭审中，被告主张，原告并没有直接告知被告其按揭手续存在问题（张某1不愿意以自己名义代为办理银行按揭和过户手续）及无力支付总房价减去已付定金和银行同意贷款金额后差额相关的情况，都是通过第三人转述的；第三人主张，其是听说张某1不愿意以自己的名义代为办理银行按揭和过户手续的，而差额部分首期款的支付问题属于后续事项，双方还没有就此商谈；原告主张其从未提出过张某1不同意以自己的名义代为办理银行按揭和过户手续。2017年5月底，原告要求被告办理过户手续，被告及第三人均表示需预留被告融资赎楼解除抵押的时间，要求三方再签署补充协议，原告予以拒绝。本院认为，本案原告为香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，合同履行地、不动产所在地在内地，庭审中，各方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。本案各方争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是因哪一方的违约行为导致无法履行、双方应如何承担违约责任。根据本院查明的事实，原被告以及第三人所签合同约定原告须在2017年2月28日前办理完毕银行按揭申请手续，被告须于合同签订之日起45天内（即2016年11月）办理解除房产抵押手续，双方须于2017年3月31日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，但是，原告直到2017年4月24日才取得中国光大银行的同贷书，被告并未办理涉案房产的解除抵押手续，双方也未在2017年3月31日之前办理完毕税费缴纳、签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》和办理过户递件手续，双方均存在违约行为。双方于2017年5月3日签署《延迟过户协议》后，将办理完毕税费缴纳、签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》和办理过户递件手续延迟到2017年5月31日之前，说明双方经协商一致变更了原合同约定，对于之前的违约行为，双方互不追究，因此，本案需审查双方签署《延迟过户协议》之后系何方的违约行为导致交易无法进行。在2017年5月3日-5月31日期间，原告确有要求被告办理过户手续，原告也否认其提出过暂不交易或案外人拒绝以自己的名义代原告办理银行按揭及过户手续，被告及第三人主张原告多次拒绝或拖延交易，但均未提交有效证据证实，故从现有证据无法认定原告存在违约行为；被告虽曾与万惠公司工作人员联系融资赎楼业务，但被告随后通知万惠公司撤销了业务，在原告通知要求办理过户手续之后，被告及第三人均以未预留融资赎楼期间为由未予配合，三方亦无法达成补充协议。虽然原被告在《延迟过户协议》中并未对被告解除涉案房产抵押手续的时间作出补充约定，但根据日常生活经验判断，在二手房交易过程中，作为卖方的被告先行解除涉案房产的银行抵押手续之后，双方才有可能继续进行银行按揭放款、缴纳税费、办理过户等交易事项，直至双方补充约定的过户期限届满，被告仍未解除涉案房产的抵押，是造成本次交易不能完成的根本原因，被告的行为构成根本违约。原被告所签《房地产买卖及居间合同》及《延迟过户协议》履行期限早已届满，诉讼中，双方也无法达成补充协议，故原告诉讼请求判令解除上述合同符合法律规定，本院予以支持并确认上述合同于本案法庭辩论终结之日（2017年11月28日）解除。原告诉讼请求被告双倍返还定金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告辩称原告存在“炒房”行为，一无证据证实，二来该事由并非判定双方违约责任的法定事由，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认原告**于2016年9月27日与被告程翔在第三人珠海市世华房地产代理有限公司居间下签订的《房地产买卖及居间合同》于2017年11月28日解除；二、确认原告**于2017年5月3日与被告程翔签订的《延迟过户协议》于2017年11月28日解除；三、被告程翔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**双倍返还定金共200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39840元，由被告程翔负担。如不服本判决，被告程翔可在判决书送达之日起十五日内，原告**可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  余敏慧人民陪审员  周小静二〇一七年十二月十八日书 记 员  李智武