广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初4083号原告：周少琼，女，1961年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：王静，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告周少琼诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）房屋登记一案，原告于2017年11月8日向本院提起诉讼，本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭进行了审理，原告周少琼，被告市国规委的委托代理人王静、罗斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周少琼诉称：一、被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》（以下简称涉案注销公告）违反法定程序规定，应予撤销。原告与案外人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）签订《商品房买卖合同》（预售合同号99012459）以及与案外人中国农业银行广州市淘金支行签订的《楼宇按揭合同》（抵押备案号02备10648），上述合同均依法在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同备案登记和抵押备案登记。原告最近得知，该涉案房产被被告作出涉案注销公告注销了原告名下涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记。原告作为行政相对人，被告作出的涉案注销公告对原告的权利造成实质性重大影响，被告作出涉案注销备案登记行为之前，未告知原告享有听证的权利，擅自作出涉案注销备案登记行为后，至今未向原告送达涉案注销备案登记行为的书面决定书、注销告知书，未告知原告应享有的诉权和起诉期限。被告作出涉案注销备案登记行为违反了法定程序，严重侵害原告合法利益，致使原告遭受巨大实质性损害。二、被告作出的涉案注销备案登记行为，严重违背客观事实。被告依据已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》作出涉案注销备案登记行为，但该《刑事判决书》并没有附带民事诉讼，仅对犯罪行为进行审理。《刑事判决书》附表1中只说明涉案房屋被国龙公司以诈骗为目的向案外人出售的违法犯罪行为。在该《刑事判决书》根本没有被告可以依据的事实，也没有判决撤销原告签订的《商品房预售合同》及《楼宇按揭合同》，法院没有向被告出具任何注销上述合同的协助执行文书。被告不以客观事实为依据，未经任何法律程序就擅自作出涉案注销备案登记行为，违法了法律规定，严重损害原告的合法利益。三、涉案注销登记公告与广州市中级人民法院作出的《民事判决书》中认定《楼宇按揭合同》有效的内容相悖。生效判决认为，银行与原告签订的《楼宇按揭合同》约定向原告发放贷款，原告以涉案房屋作为发放贷款的抵押担保。《楼宇按揭合同》签订后，涉案房屋办理了抵押登记证明。《楼宇按揭合同》是原告与银行自愿签订并经公证处公证，银行随后发放了相应的贷款。目前没有证据显示银行在签约过程中存在与国龙公司、原告恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利害、不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，因而认定《楼宇按揭合同》有效。四、原告购买涉案房屋并办理银行按揭，银行请求解除与原告签订的《楼宇按揭合同》，广州市中级人民法院作出民事判决，判决《楼宇按揭合同》有效继而解除。也就是说，法院确认原告通过按揭贷款的方式购买涉案房屋的事实，原告是实际购房人。按揭贷款是以房屋作抵押物的贷款，房屋和贷款是不可分割的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条规定，涉案房屋的抵押权自登记时设立。但被告作出涉案注销公告，导致原告对涉案房屋的合法权利被剥夺，银行也丧失抵押优先受偿权。原告在失去涉案房屋又无任何得益的情况下，还要承担向银行偿还按揭贷款本息的责任，有违常理、显失公平。综上，被告作出的涉案注销公告违反法律规定，有违依法行政、公平公正原则，原告为维护自身合法权利，特诉至法院，请求：一、确认原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》违法；二、判令被告广州市国土资源和规划委员会对原告名下房产的预售合同备案登记和抵押备案登记行为的效力重新恢复确认；三、本案诉讼费由被告承担。被告市国规委辩称：一、原告提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。被告于2010年8月26日作出了涉案注销公告，原告如果是真实的购房人，其不可能在长达七年多的时间里对涉案房屋的登记情况下不做任何了解，也不申请办理确权登记，其所谓最近才得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。根据（2009）越法刑初字第769号查明的事实，原告由国龙公司操纵虚假“购得”涉案房屋后，向银行按揭贷款，原告未支付购房款，按揭贷款还款也由国龙公司负责，购房非其真实意思。国龙公司及相关人员合同诈骗一案，影响甚巨，原告作为该案证人，作为该案所查明的“名义购房人”，对该案的进展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。原告在七年多的时间里，对2010年8月即已刊发的注销公告未提出过异议，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。二、原告的诉讼请求为撤销涉案注销行为，因存在实际购房人，请求法院追加其为本案第三人。据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，涉案房屋的实际购房人为郭建波，并已支付部分房款及其他费用。本案裁判结果与其有利害关系，所以根据《行政诉讼法》第二十九条之规定，请求法院追加其为本案第三人参加诉讼。三、人民法院生效判决已查明本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押登记的事实。2011年11月，原告与国龙公司签订了穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定购买国龙大厦泰兴阁21Ｄ房，并于2001年12月办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，审理查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排包括本案原告在内的国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行开款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名义的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。一审法院认为国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表，本案涉案房产在列。四、鉴于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。国家对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房，是指“预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，原告并没有实际支付购房款，原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与原告之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违反法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房屋的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证明书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，由于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门有权对前述骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记。2010年8月27日，被告在政务网站上公告注销涉案房屋在内的国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记。被告已将注销的公告在政务网站上广而告之，该具体行政行为适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。五、被告以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也未损害原告的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知原告或听取其意见，特别是在生效法律文书已经查明案件事实的情况下，也没有任何法律规定被告不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，被告作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对原告与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处；其次，被告以公告方式将注销决定进行公示，完全符合《房屋登记办法》第八十一条的规定。实际上，从2006年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条也明确规定“依职权注销登记”应进行公告；又次，原告受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，原告并非涉案房屋的实际购房人，对涉案房屋不能提出任何权利主张，被告公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，被告将涉案房屋的预售合同备案登记和抵押备案登记予以注销的行政行为事实清楚、依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明：2001年11月29日，原告周少琼与国龙公司签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁21Ｄ号房屋（即涉案房屋），并于2001年12月3日办理了预售合同备案登记。后原告与中国农业银行广州市淘金支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为02备10648号。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁21Ｄ、购房人郭建波、已付房款（元）250000、已付其他费用（元）33640、登记预购人周少琼、抵押权人农行淘金支行……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁21D房屋预售契约号99012459预售合同备案登记和02备10648号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。后原告2017年4月10日通过信息公开获悉上述公告，遂向本院起诉。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。以上事实，商品房买卖合同、刑事判决书、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁21D房屋预售契约号99012459预售合同备案登记和02备10648号抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告周少琼关于国龙大厦泰兴阁21D房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钱秀娟人民陪审员  蔡伟新人民陪审员  周 琴二〇一七年十二月十九日书 记 员  陈秋容