浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8136号 原告（反诉被告）：嘉兴市易亚物业管理有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区高照街道加创路****。统一社会信用代码：91330411793359282L。 法定代表人：王珍远，执行董事。 委托诉讼代理人：谢祥兴、王得才，浙江靖远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会。住所地。住所地：嘉兴市南湖区中港路**中成新世纪公寓iv> 负责人：刘春仓。 被告：嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会。住所地：。住所地：嘉兴市南湖区中港路**中成新世界公寓**楼会所v> 负责人：许方云。 两被告共同委托诉讼代理人：钱彬豪、严屹铄，浙江国傲律师事务所律师。 原告嘉兴市易亚物业管理有限公司（以下简称易亚公司）因与被告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会（以下简称新世纪公寓业委会）、嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会（以下简称中港社区居委会）物业服务合同纠纷一案提起诉讼，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。诉讼中，新世纪公寓业委会提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。易亚公司的委托诉讼代理人谢祥兴，新世纪公寓业委会的负责人刘春仓，新世纪公寓业委会、中港社区居委会的共同委托诉讼代理人钱彬豪、严屹铄，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会对原告进行的物业服务满意度测评行为及结果无效；2、判令被告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会支付原告垫付的维修基金及小区墙砖、电梯、监控等设施设备的维修、安装等费用共计918674.2元（详见垫付费用清单）；3、判令被告嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会退还保证金100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第一项诉请。事实与理由：原告于2016年8月通过招投标方式被选聘为嘉兴市南湖区中成新世纪公寓物业服务企业。2016年8月25日，原告与被告新世纪公寓业委会签订《委托物业服务管理合同》一份。合同对中成公寓的物业管理内容、委托管理事项以及委托物业管理形式、双方权利义务等事项作了约定其中物业管理期限约定：根据《嘉兴市南湖区中成新世纪公寓物业管理项目招标文件》规定，从2016年9月1日到2017年8月31日止，到一年前3个月（2017年7月）进行业主测评达到在住业主75%满意率可续签第二次合同，时间从2017年9月1日至2019年8月30日，在2019年7月进行业主测评，达到在住业主75%满意率可续签第三次合同，合同至本届业主委员会结束。合同签订后，原告于2016年9月正式进驻新世纪公寓，并按约向被告中港社区居委会交付保证金10万元。自进驻中成公寓后，原告严格按照双方合同约定为业主提供优质的物业服务，并在小区设施设备老旧、破损亟须更新但维修基金严重不足的情形下，经被告要求对小区设施设备进行维修维护及更新并垫付维修基金，原告为此前后陆续垫付总计高达918674.2元巨额资金。然而自2019年3月以来，在被告中港社区居委会的主导和授意下，新世纪公寓第二届业委会尚在任期内即组织第三届业委会的换届选举，并违反合同约定于2019年5月单方擅自对原告物业服务满意度进行测评。2019年5月22日，被告中港社区张贴公告称经对原告物业服务进行满意度测评，未达到要求的满意率；被告业委会于6月24日向原告告知称物业满意度测评不符合要求，无法续签第三次合同。原告在知悉上述信息后，即向被告以及上级有关部门多次反映，提出被告中港社区对物业服务测评及对业委会进行换届选举等行为严重违法违约，并已严重侵犯原告的合法权益，同时原告要求被告立即支付在物业服务期间垫付的各项资金并退还保证金。但两被告均未予理睬，而是要求原告于2019年8月底前撤出中成公寓。原告无奈之下于2019年8月底办理物业服务交接手续，终止对中成公寓的物业服务。原告认为，两被告违反合同约定及相关法律法规规定的行为明显无效，且已严重侵犯原告的合法权益。同时，原告在物业服务期间垫付的资金，系为小区共用部位、共用设备设施维修和更新、改造支出款项，被告业委会理应及时支付原告，且双方物业服务关系已终止，被告中港社区理应退还保证金。为维护自身合法权益，原告故诉。 被告新世纪公寓业委会、中港社区居委会共同答辩称，中港社区居委会不是适格被告，与原告不存在法律关系，提前进行满意度评测是因为业主普遍反映对物业服务不满意，评测过程公合法合规，也是业主的真实意思表示，结果显示不符合满意率标准。关于原告提出的各项费用：公共维修费用，应当由原告承担，而且部分楼道也没有维修，相应费用应当扣除；关于电梯维修费用，因原告聘请的安远电梯公司没有相应资质，造成电梯未维修完好，原告主张该笔费用没有依据；地下车库摄；地下车库摄像头安装费用不予认可，原告与开发商并未对账，该笔费用应当由开发商承担；移交破损设备费用，被告对金额不认可，根据物业合同约定，应由原告自行承担。此外，原告要求返还保证金的条件还未成就。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告新世纪公寓业委会向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告易亚公司支付反诉原告新世纪公寓业委会消防设施系统维修整改、二、三号楼2016年11月3日电梯大修、更换二台电梯等费用共计2247666.2元（详见计算清单）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告易亚公司原系嘉兴市南湖区中成新世纪公寓物业服务企业，2016年8月25日反诉原告代表中成公寓业主与易亚公司签订《委托物业服务管理合同》一份，易亚公司正式进驻中成公寓，2019年5月经由中成公寓业主满意度调查易亚公司未能达到相应要求，反诉原告依据《物业合同》的约定解除了与易亚公司之间的《物业合同》。反诉原告后代表中成公寓业主依法聘请了上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称“永升物业公司”）为中成公寓提供物业服务。易亚公司在物业服务期间并未按照《委托物业服务管理合同》约定，履行其对中成公寓的物业服务。其一，消防设施设备的维修维护方面：在其物业管理期间，曾多次收到嘉兴市公安局南湖区分局东栅派出所出具的消防安全违法行为责令改正通知书，2017年易亚公司为维修消防设施支出费用合计478886元，但维修结果却不尽然，在原告及永升物业与易亚公司办理物业服务交接手续中发现小区消防仍存在较多安全隐患，易亚公司此前维修的消控室已经处于完全瘫痪状态，原告要求易亚公司在交接时予以维修，但易亚公司却完全不予理会。此外，原告发现在易亚公司管理期间其无法出示正常消防系统维保记录及合同。2019年11月19日，因消防安全问题，中成公寓又收到东栅派出所送达的消防安全违法行为责令改正通知书，如需整改经测算相关维修费用高达598056.68元，此部分费用应由易亚公司承担。其二，中成公寓的电梯问题也频发，在易亚公司提供物业服务时由易亚公司委托嘉兴市安远电梯有限公司（以下简称“安远电梯公司”）对中成公寓电梯进行维修保养，维修总金额为735563元，其中二、三号楼电梯大修费用为209950.52元，上述费用易亚公司已经通过提取中成公寓物业维修基金利息的形式全额收取。但维修保养未能达到预期，特别是二号楼的两台电梯在易亚公司维修后甚至发生了瘫痪，电梯完全无法使用。反诉原告为此不仅支付了电梯大修费用，后因电梯翻新，还支付了巨额更换和安装电梯的费用，费用为624000元。此前，反诉原告已经对易亚公司维修保养电梯出现严重的缺陷而心存疑虑，近半数电梯也无法正常使用，近期原告了解到易亚公司委托维修和保养的安远电梯公司，并不具备对中成公寓二、三号楼电梯进行维修保养的资质，此行为也被相关主管部门进行了处罚。反诉原告认为正是易亚公司在对电梯维修时选用的维修单位不具备相应资质，擅自从事电梯维护保养的工作，从而导致反诉原告额外支出电梯更换的费用。另外，二、三号楼电梯维修及检测费用也应当返还。其三、易亚公司在退出中成公寓物业服务时，现场遗留大量待维修的公共设施设备未维修，其中包括：安全指示牌、消防箱玻璃、应急灯、消防栓箱、灭火器、消防水袋、楼道内照明灯泡、排污泵、草坪灯泡、高杆路灯、防火门损坏、管道井门损坏、监控摄像头等设备，以上预估维修费用至少138384元。其四、易亚公司在为中成公寓提供物业服务期间，通过出租等方式收取了小区公共收益共计768029元。除按《物业合同》约定第一年应当支付给易亚公司收益311120元外，剩余456909元应当归还给反诉原告。其五、2019年8月底，易亚公司撤离反诉原告所在小区，双方终止了合同关系。但易亚公司未履行合同约定的返还款项，同时易亚公司预收的2019年9月1日至2019年12月31日物业费219379元，也应当返还反诉原告。此外，易亚公司并未按约办理梯控系统的交接手续，导致原告无法正常使用，造成极大困扰。现原告要求易亚公司立即办理梯控系统的交接手续，否则向原告支付梯控系统改造费用35000元。以上款项经反诉原告多次催讨，但易亚公司至今分文未付，故提出反诉。 反诉被告易亚公司答辩称，易亚公司与业委会之间的物业服务合同纠纷是因中港社区和业委会的违法违约行为引起，包括社区违法组织换届选举，擅自进行物业满意度测评。易亚公司严格按照合同约定，为业主提供优质物业服务，在维修基金严重不足的情况下，出资进行物业维护，获得了业主好评，不存在维护不到位等问题。合同期间，易亚公司对小区公共部位垫资进行维修维护，设备设施使用会正常老化，不能归责于物业服务企业。案涉公寓在易亚公司进驻之前就存在大量设备设施损坏，因业主不能达成一致，导致电梯等设备不能维修维护，易亚公司也多次向业委会提出建议。关于公共收益的问题，应当与物业费冲抵。故反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 针对自己的主张，易亚公司提供证据如下： 1、新世纪公寓物业管理项目招标文件、物业服务管理合同、业委会邀请函、中标通知书；用于证明原告通过招投标被选聘为新世纪公寓物业服务企业，双方在经充分协商之后就各自的权利义务等事项签订物业管理服务合同。 经质证，被告对物业管理项目招标文件封页上的盖章予以认可，但招标文件中的内容与现任业委会提供的材料并不相同；对委托物业管理合同的真实性认可；对邀请函的真实性认可，但邀请函上的时间与原告提供的招标文件封页时间不一致；对于中标通知书真实性认可。 2、结算往来票据、收款凭证；用于证明原告依约支付履约保证金10万元的事实。 经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但易亚公司在退场时并未对物业设施设备进行妥善交接，因此保证金居委会暂不退还。 3、委托书、设备破损费用报价明细及往来函、垫付维修基金利息说明、监控系统工程造价咨询报价书、电梯维修工程造价咨询报告书、楼道维修的工程造价咨询报告书、维修确认书；用于证明被告委托原告对小区设施设备进行整改，原告因此垫付相关费用，其中已经破损设备的维修费用是39651元、垫付维修基金的利息167410元、小区监控涉及的地下74个摄像头153328元、因维修电梯垫付的费用总金额735563元（经业委会审核确认后的金额是132221.4元）、楼道工程垫付款392912元。 经质证，被告对委托书的真实性予以认可；往来函系易亚公司单方的告知函，与其是否维修整改没有关联性；垫付维修基金利息说明，对其中垫付的金额认可，但对资金的去向存疑，是否用于电梯维修，原告还应提供垫付维修基金的用途明细；工程造价咨询报告书、监控改造工程结算，对证据的真实性认可，但其中涉及的地下74个摄像头的费用应当由开发商承担，易亚物业也曾就该笔费用多次发函向开发商索要；电梯维修结算审核报告书的真实性予以认可，该报告书明确施工单位是安远电梯公司，但该公司并没有资质维修2、3号楼电梯，从而导致2、3号楼电梯出现严重故障，致使业委会支出大额维修费用以及更换电梯的费用；单元楼道维修工程结算报告书，真实性没有异议，但在实际施工中，易亚物业并未对1、2、3、8、9、10号楼的楼道进行维修，相关费用应当扣除；嘉兴市易亚物业公司维修结果系易亚公司与上一届业委会交涉，真实性不清楚；对维修确认书的内容不予认可。 4、公告和告知书、交接手续；用于证明证实因被告的违法违约，导致双方物业合同无法续签，合同终止后，原告已经依约将小区的设施设备以及合同、钥匙、资料等交还给被告，被告至今从未对双方的交接提出异议。 经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告实际上并未完全完成交接。 5、业委会设备设施交接清单；用于证明前任物业及业委会对小区当时的设备设施的交接，当时公共设施和设备已均有严重损坏，易亚物业在进驻小区后，对小区的维修以及公共设施设备的维护均尽到合同义务。 经质证，被告对该组证据真实性认可，但易亚公司在退场时大量的设施设备存在问题。 6、公示、公告书、备案表；用于证明被告中港社区居委会在2019年4月组织业委会违法换届的事实，本届业委会系违法成立。 经质证，被告对真实性无异议，认为经业主大会表决、审议、投票，有权对业主委员会进行更换。 7、建筑消防设施检测报告；用于证明小区消防设施设备维修后经检验验收合格。 经质证，被告对真实性认可，但易亚物业的维修及后续的保养不到位。 8、工程联系单；用于证明易亚公司在合同期间积极履行合同义务对小区设施设备进行维护，小区电梯的损坏原因多种多样，如电梯进水，地基沉降等，地基沉降等设施设备本身质量不好，而且时间长导致的老化、损坏，电梯的损坏与维修无关。 经质证，被告对真实性无异议，但认为该组证据证明了因物业公司未委托具备资质单位维修导致2、3号楼电梯最终无法使用。 9、电梯定期检验报告；用于证明在合同期内易亚公司均委托相关第三方对电梯进行维护，且经检验合格的事实。 经质证，被告对真实性认可，该证据说明易亚公司对安远公司不具备资质是明知的。 10、业委会公示以及电梯改造报价书；用于证明业委会公示中明确2号楼电梯系老化损坏的事实。 经质证，被告对真实性、合法性没有争议，但公示方案并不能否认物业公司存在未聘请具备资质的单位进行维修维护的重大过错。 11、易亚公司维修维护的照片；用于证明易亚公司在合同期间履行合同义务。 经质证，被告对真实性无异议，但不能证明原告已完全履行合同义务。 12、中澳物业预收物业费的明细；用于证明前期物业预收的费用应当予以扣除。 经质证，被告认为真实性需要核实，且原告不能主张被告退还。 13、视频；用于证明原告为小区2号楼更换电梯。 经质证，被告对真实性无异议，但更换电梯并非由原告出资，其他内容与本案没有关联性。 14、退物业费通知及退费资料；用于证明原告向业主退还多收的物业费； 经质证，被告对真实性无法确认。 针对自己的主张，两被告提供证据如下： 1、现场照片、单元楼道公共部分维修清单、工程造价咨询书；用于证明易亚公司并未对1、2、3、8、9、10号楼道进行维修，维修费用清单和咨询报告中有相关费用体现，对于未维修部分，应当予以扣除。 经质证，原告对现场照片三性有异议，认为无法证明被告待证事实；对单元楼道公共部分维修清单、工程造价咨询书真实性无异议，但认为不能证明被告所谓的应当扣除相关费用。 2、招标文件；用于证明易亚公司的投标书明确每年20000元用于所有的设施设备的小修，3年为60000元。 经质证，原告认为该证据与原告提交的不一致，应当以原告提交的招标文件为准。 3、往来函件；证明易亚物业与浙江龙润置业有限公司关于安装地下车库监控以及购买、维修污水泵等费用的往来函件。 经质证，原告对由易亚物业盖章的原件真实性没有异议，但对关联性不予认可，因小区公共设施设备公用部分产生的费用应该由业主承担，在往来函件中，易亚公司的主要目的是要求龙润公司支付物业水电等费用，通知告知相关设施设备的维修情况，并且龙润公司也并没有按照函件的要求向易亚物业支付任何费用，在另案中原告向龙润公司要求支付的费用，并不包括本案的费用。 4、工程造价咨询报告书、责令整改通知书、维修整改方案、消防报警设施报价单；用于证明消防设施是在2017年4月维修，至今未满3年已经出现大量设施无法使用，当时维修及后续维保没有按规定实施，在易亚公司提供物业服务期间，多次收到消防设施整改通知。 经质证，原告对工程造价咨询报告书及审核报告的三性没有异议，该证据恰能说明易亚公司在合同期间，履行消防设施设备维修维护义务的事实，并且易亚公司委托第三方进行维修维护后均按程序经检测机构检验合格后报住建部门备案后使用，消防设施设备的维修事项以及费用均经过正规审批程序，并且得到业委会的任何确认，维修维护过程合法合格；对责令整改通知书的真实性没有异议，但关联性有异议，该份通知书接收主体是上海永生物业管理有限公司，出具时间是2019年11月19日，此时易亚公司已经解除合同撤场，因此通知书所诉的内容即便存在，也是永生物业的问题；对维修整改方案、消防报警设施报价单的三性均有异议，该方案是由第三方出具，真实性不认可，易亚公司在合同解除撤场时，各方对消防设施设备做了交接，并有业委会予以确认，不存在维修整改方案中的问题，设施设备即便有损坏，与易亚公司的物业服务不存在必然的因果关系。 5、工程造价审定单、电梯审定汇总表、行政处罚决定书、嘉兴市特种设备检验检测费交费清单、合同；用于证明易亚公司曾委托安远电梯公司对中成新世纪公寓的电梯进行维修，但安远公司并未取得维修资质，导致小区内2、3号楼的电梯损坏，业委会因此支出大额的维修费和更换电梯的费用。 经质证，原告对工程造价审定单和汇总表真实性无异议，该证据证明易亚公司对电梯维修维护所支出费用的13211元，业委会已经确认过；对行政处罚决定书真实性没有异议，关联性有异议，易亚公司关于中成公寓的电梯维保是委托具有资质的公司进行，在行政处罚决定书中对此也进行了表述，且即便安远公司没有资质对电梯进行维保，也不意味着是该维保行为导致了电梯的损坏；对于特种设备安全检验检测费交费清单真实性没有异议，但2号楼电梯主要是电梯老化导致的损坏，不是维修的原因；对电梯买卖安装合同三性不予认可，买方和安装方都是居委会而不是业主方，即使属实，需要更换的电梯与维修保养之间没有任何必然联系。 6、移交设备破损费用报价明细、监控查验情况；用于证明易亚物业在退出物业服务时，现场遗留了大量待维修公共设施设备，这部分维修费用应当由易亚公司承担。 经质证，原告三性都有异议，该证据由反诉原告单方出具，易亚公司不予确认，在合同解除撤场时，双方对于相关设施设备均办理了移交手续，并且反诉原告在起诉前未提出任何异议。 7、公共收益部分2019年9月1日及以后预收部分清单、租赁合同、电瓶车充电装置收益明细；用于证明易亚公司在为中成公寓提供物业服务期间，通过出租等方式，取得收益共计768029元，在扣除支付给易亚公司收益的基础上，剩余部分应当返还给反诉原告。 经质证，原告对预收部分清单不予认可，金额应当以易亚公司与各合同相对方签署的书面合同为准，即便要主张权利，也应由合同相对方向易亚公司主张，而不是由业委会主张；对租赁合同的真实性予以认可，清单中涉及的3、4、5、6都已经由易亚公司和合同相对方协商处理完毕，相关费用也已经退还合同相对方，其他两项正在协商处理中；对电瓶车充电装置收益明细不予认可，原告的总收入实际为46429元，业主充电都是正常按照电力公司的规定收取，不存在差价和收益，无所谓的分成所得。 8、物业费预交资料；用于证明易亚公司在退场时是2019年8月底，但是预收了2019年9月1日至2019年12月31日的物业费总计219379元，该部分费用应当予以退还。 经质证，原告对真实性予以认可，具体金额应当以实际收取的为准，易亚公司愿意退还给业主。 9、新世纪公寓消防和小区问题汇总；用于证明小区由易亚物业进行物业管理服务以来，小区存在诸多问题，有明显的设施设备和场地等安全问题，已经造成业主不能正常生活的问题，至今仍未解决。 经质证，原告对三性不予认可，所谓的问题汇总单由现任物业出具，并无易亚公司的确认，易亚公司在合同解除退场时，对所有事项均已交接完毕，由双方签字确认。易亚公司在合同期间积极履行物业职责，不存在汇总中涉及的问题，并且也没有证据证明在合同期间业委会或业主向易亚公司提出了维修维护的主张而易亚公司拒绝维护。 10、梯控故障情况说明、营业执照；用于证明因为梯控的故障，业委会委托具有专业资质的第三方出具的情况说明，被告在退场时未就梯控的核心部分进行交接，导致梯控系统瘫痪无法使用，产生改造费用35000元。 经质证，原告对三性均有异议，反诉被告在合同解除撤场时对于电梯控制系统均已经交接完毕，对情况说明中的加密等情况不清楚。 11、消防安全隐患整改通知书、物业服务项目考核评分表、新世纪公寓消防设施情况说明；用于证明易亚公司管理期间，新世纪公寓消防设施瘫痪，且直至退场也未整改。 经质证，原告对真实性无异议，但消防设施老化也是正常现象，原告已按要求整改完毕；物业服务项目考核评分表不能证明易亚物业服务存在问题；消防设施情况说明与本案没有关联性。 12、函、协调会文件、会议纪要；用于证明各相关单位协调处理易亚公司提出的相关费用问题，对相关要点进行了明确。 经质证，原告对该组证据无异议，该证据能够说明易亚公司垫付了相关费用。 本院认证如下：原告提供的证据1，能够证明双方之间的物业服务合同关系，本院予以认定；证据2-11、13，被告对真实性均无异议，本院予以认定；证据12、14，无法核实真实性，本院不予认定。两被告提供的证据1、3系原件，对真实性予以认定；证据2，与原告提交的不一致，相较之下原告该项证据的形式更完备，故对该证据不再认定；证据4、5，各组内的证据能够相互印证，对真实性均予以认定；证据6，系被告单方制作，原告不予认可，本院不予认定；证据7中的租赁合同予以认定，其余证据系单方制作，不予认定；证据8、11、12，原告对真实性无异议，予以认定；证据9系被告委托案外人单方制作，不予认定；证据10，说明人未出庭，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7-8月，易亚公司通过招投标方式被选聘为新世纪公寓物业服务企业。2016年8月25日，易亚公司（乙方）与新世纪公寓业委会（甲方）签订《委托物业服务管理合同》一份，约定：甲方委托乙方为新世纪公寓提供物业管理服务，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维护管理、房屋建筑本体共用设施设备的维护管理运行、公共环境清洁卫生、附属配套设施维护管理等；共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府文件执行；物业费用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护，物业管理公共区域的清理卫生费用、绿化养护费用，物业管用区域的公共能耗费用，物业管理企业的合理利润等；签订合同时，乙方应缴纳履约保证金10万元；乙方进场可暂时垫资不超过80万元，用于小区的物业设施设备更新改造，从小区维修基金偿还于物业服务企业；合同还就其他事项作了约定。合同签订后，原告于2016年9月进驻新世纪公寓，并向被告中港社区居委会交付了履约保证金10万元。 2016年10月8日，新世纪公寓业委会向易亚公司出具委托书，委托易亚公司对小区各项设施设备进行前面排查，对前期损坏的设施设备进行维修和整改。易亚公司对前任物业移交时设备破损情况排查后，向业委会报维修价39651元。因小区内监控损坏问题，原告对监控系统进行了改造，经工程结算审价，审定金额为462768元，其中原告垫付了地下摄像头改造的价款153328元，易亚公司于2017年12月4日向开发商浙江龙润置业有限公司发函主张该部分费用。因小区内部分电梯损坏，原告委托安远电梯公司实施了电梯维修工程，经工程结算审价，审定金额为735563元，两被告对结算审核报告予以确认。在电梯维修过程中，因维修基金利息不足，易亚公司垫付了维修基金利息167410元。因小区楼道存在破损问题，易亚公司委托嘉兴林杰装饰工程有限公司进行维修施工，经工程结算审价，审定金额为392912元。2019年8月27日，原告与业委会的负责人员对小区维修改造费用进行核对，双方确认易亚公司在电梯维修工程中垫资132221元、在公共部位维修工程中垫资426063元。 在易亚公司为新世纪公寓提供物业服务期间，业委会认为易亚公司的物业服务存在诸多问题，包括：小区消防系统经整改仍处于瘫痪状态（使用维修基金598056元）、委托无资质的企业维修2、3号楼电梯（维修费用229950元、检测费987元）、设施设备破损（修复费用138384元）等，遂与易亚公司产生争议。2019年6月24日，业委会向原告告知称物业满意度测评不符合要求，无法续签物业服务合同并要求原告于2019年8月底前撤出中成公寓。原告于2019年8月底办理物业服务交接手续，终止了对新世纪公寓的物业服务。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。易亚公司与新世纪公寓业委会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，易亚公司可垫资用于小区的物业设施设备更新改造，但应从小区维修基金内获得偿还。本案中，易亚公司垫付的费用包括公共维修费用426063元、电梯维修费用132221元、地下车库监、地下车库监控摄像头安装费用153328元交设备破损维修费用39651元、垫付维修基金利息167410元。上述款项中，地下车库监，地下车库监控摄像头安装费用原告已向浙江龙润置业有限公司主张交设备破损维修费用39651元未经业委会确认，故对该两项费用本院不予支持，其余费用计725694元被告新世纪公寓业委会应当支付原告。此外，原告交纳在中港社区居委会的10万元履约保证金，因案涉物业服务合同关系已经解除，且原告已经退场，被告中港社区居委会应将保证金退还原告。 反诉原告的反诉请求中包括消防设施整改费用、电梯大修费用、特种设备检验检测费、电梯更换费用、设备移交破损费、公共收益、多收物业费、梯控系统改造费用等共计2247666元。对上述费用分析如下：1、消防设施整改费用。小区内的消防设施虽系原告整改，但在使用过程中会发生正常的老化，反诉原告未能证明消防设施的现状是因反诉被告未尽到整改、维护义务，对该部分请求不予支持；2、电梯大修费用及特种设备检验检测费。此处维修费用是指二、三号楼2016年11月3日的电梯大修费用，从反诉原告提交的证据来看，易亚公司委托维修电梯的安远电梯公司并不具备二、三号楼电梯的维修资质，故易亚公司对电梯未能维修完好负有责任，反诉原告请求易亚公司赔偿电梯大修费用209950元及检验费987元，应当予以支持；3、更换电梯的费用，不用当由物业服务企业承担，该部分费用不予支持；4、设备移交破损费用。根据反诉原告提交的证据，设施设备破损情况属实，反诉原告的估价也基本符合市场价格，该部分费用138384元予以支持；5、公共收益。反诉原告主张的该项费用均系其自行计算，没有合同依据，也未提供确切证据，除反诉被告认可的每年3万元共计9万元，其余部分不予支持；6、多收部分的物业费应退给业主，本案中不予处理；7、梯控改造费用，没有实际支付的证据，也不能证明应当由反诉被告承担，不予支持。综上，反诉被告应当赔偿反诉原告的费用为439321元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市易亚物业管理有限公司垫付费用725694元； 二、被告嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会于本判决生效之日起七日内返还原告嘉兴市易亚物业管理有限公司保证金100000元； 三、反诉被告嘉兴市易亚物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会439321元； 四、驳回原告嘉兴市易亚物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13968元、财产保全申请费5000元，合计18968元，由原告嘉兴市易亚物业管理有限公司负担3868元，被告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会负担13300元，被告嘉兴市南湖区东栅街道中港社区居民委员会负担1800元；反诉案件受理费12391元，财产保全申请费5000元，合计17391元，由反诉原告嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会负担13991元，反诉被告嘉兴市易亚物业管理有限公司负担3400元，均于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  孙连杰 人民陪审员  潘红娟 人民陪审员  蔡卫锋 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  许文逸