江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初4423号原告：嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司，住所地泗阳县众兴镇淮海西路**佳源广场。法定代表人：龚建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓艳，江苏致强律师事务所律师被告：袁园，男，1982年1月6日出生，住泗阳县。被告：孙迎娣，女，1981年10月23日出生，住泗阳县。被告：泗阳县众兴镇卡路里健身会所，，住所地泗阳县众兴镇特购购物广场**经营者：袁园，男，1982年1月6日出生，住泗阳县。原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司与被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司的法定代表人龚建刚及其委托诉讼代理人陈亚以及被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所的经营者袁园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告2020年5月1日至2020年10月30日期间的房租99620元、违约金34800元（以99620元为基数，按日千分之一至实际还清之日止计算）以及2019年11月1日至2020年10月30日期间的物业费41760元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审时原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告于2017年10月25日签订租赁合同；2.判令被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所按照每天553元支付原告2020年5月1日至2020年7月20日的房屋租金；3.判令被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所按114元每天支付原告自2019年11月1日至2020年7月20日的租金；4.支付违约金34800元；5.本案的诉讼费用由被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所承担。事实与理由：被告因需租赁了原告所有的位于泗阳县众兴镇淮海西路66号佳源广场商业1号楼A-301号商铺，双方签订租赁租赁合同一份，合同签订后被告未按照约定支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金，构成违约。被告袁园、孙迎娣、泗阳县众兴镇卡路里健身会所辩称，不存在违约金。原告主张的房租期间其仅实际使用了一个月，所以不应该承担那么多，物业费同意承担半年的即20880元。庭审时原告为证明自己的主张依法提交了租赁合同、补充协议、承诺书等证据，结合庭审时原被告的陈述，本院认定事实如下：被告因需租赁了位于泗阳县佳源广场商铺。2017年10月25日原告作为甲方，被告袁园作为乙方双方签订商铺租赁合同一份。合同主要载明：租赁物位于佳源广场A-301号商铺，面积1740平方米；租赁期间为60个月，即自2017年11月1日起至2022年10月31日止；租金每月每平方米10元。租金每两年递增5%。乙方自计租日开始承担该房租金，实际按照：2017年11月1日至2019年8月31日，当期租金208800元；2019年9月1日至2019年10月31日租金34800元；2019年11月1日至2020年4月30日109620元；2020年5月1日至2020年10月31日109620元。租金支付方式为先支付，后使用，自前述计租日即2017年11月1日起，第一期租金22个月为一期支付，第二期租金按2个月为一期支付。第三期起按6个月为一期支付，均提前一个月预付，如遇节假日提前至节假日前一个工作日支付。乙方应计租日起向物业服务公司缴纳该房的物业费。物业费的标准为按该房面积计算，计租日起每平方每月2元，即每年物业费为41760元。物业费支付方式为先支付后使用，自2017年11月1日起按12个月为一期支付，提前一个月支付，如遇节假日提前至节假日前一个工作日。合同签订当日，乙方应当向甲方支付34800元作为租赁保证金。本合同终止且经甲方及物业公司确认乙方已妥善履行本好合同的全部业务及全部责任后30日内，甲方及物业公司将剩余的租赁保证金余额（如有）分别退还乙方。如乙方拖欠租金或者物业费，甲方或物业服务公司有权从租赁物保证金中扣除乙方欠付的租金或者物业服务费等。违约责任一项约定，在合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期间内向甲方、物业公司足额支付租赁保证金、装修保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付上述任一项费用第5日起，甲方有权解除合同。租赁期间内若乙方延迟缴纳租金或物业费或能源费用等累计超过3次的，则甲方有权单方解除合同。因乙方违约而提前终止合同的，甲方有权要求乙方承担本合同约定的违约责任外，还有权没收租赁保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金；延迟超过三十天，甲方有权解除合同。2019年12月7日被告孙迎娣向原告出具承诺书一份，主要载明：本人承诺于2019年12月20日交纳80000元，剩余费用41380元，于2020年1月底交清，若违反后果由我方承担——卡路里健生孙迎娣——2019年12月7日。后其缴纳了80000元，余款41380元未交付。承诺书出具后，被告结清了2019年11月1日至2020年4月30日的房租，该时间段的物业费未支付。2020年5月22日原告向被告袁园寄送律师函一份，向其催要截止2020年5月22日的租金、物业费及合同保证金等。2020年6月3日原告作为甲方，被告袁园作为乙方，双方签订租赁合同补充协议一份，主要约定，双方于2017年10月25日签订的租赁合同第4.1条2020年5月1日至2020年10月31日租金109620元，优惠10000元，现为99620元。协议签订后，被告袁园未按照约定预付租金，并继续占用使用涉案房屋。2020年7月20日被告搬出涉案房屋，但至今未将涉案房屋交付原告，也未支付租金，原告在催要无果后，起诉至本院。另查明租赁保证金34800元，被告至今未交至原告处。又查明被告在承租涉案房屋期间由原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司为其提供物业服务本院认为，原告与被告袁园之间的租赁合同依法成立并生效，原告按照约定将涉案房屋交付被告后，被告也应按照约定支付租金，逾期交付构成违约。原告有权依照合同约定，行使解除权。故本院对原告要求解除其与被告袁园之间的租赁合同的主张依法予以支持。对合同解除前2020年5月1日至2020年7月20日期间的租金，原告主张按照553元每天计算，对此本院认为，根据合同约定，2020年5月1日至2020年10月31日共计183天，补充协议约定的房租为99620元，那么平均到每天为544元，原告主张的租金期间为2020年5月1日至2020年7月20日，共计80天，故被告应支付原告的租金为43520元，对超出部分，本院不予支持。被告袁园拖欠的物业费原告主张按照114元每天计算，对此本院认为，对物业费双方约定标准为按该房面积计算，即自租日起每平方每月2元，那么自2019年11月1日至2020年7月1日共计8个月，期间的物业费为27840元（1740㎡*2元/㎡*8月）。剩余18天按照114元每天计算，应支付原告2052元，符合规定，本院照准。故被告共应支付原告29892元物业费，对超出部分，本院不予支持。对违约金，合同约定被告每延迟一日，应当每日按照欠款数额的千分之一向原告交纳违约金，原告主张违约金为34800元，对此本院认为，无论是合同约定的违约金还是原告主张的违约金，该标准均过高，本院参照合同的履行程度、被告的过错程度、时间以及原告的损失情况酌情将违约金调整为，自应支付租金、物业费之日（2020年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日）起，以实际欠款为基数，按照中国银行同业间拆解中心公布的同期市场报价利率计算，但最高不得超过34800元。关于被告孙迎娣是否应承担还款责任问题，本院认为，本案虽然系因袁园以其个人名义与原告签订的租赁合同而产生的债务，但孙迎娣同样参与租赁场所的经营，故根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，被告孙迎娣也应对涉案的债务承担连带还款责任。被告泗阳县众兴镇卡路里健身会所并非合同的当事人，也未向原告作出债务承担的意思表示，原告主张其承担责任，无事实即法律依据，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司与被告袁园于2017年10月25日签订的商铺租赁合同；二、被告袁园于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司租金43520元、物业费29892元及违约金（违约金分为三部分，第一部分以43520元为基数，自2019年4月1日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算；第二部分违约金以20880元为基数，自2019年10月1日起至2020年3月31日止，按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算；第三部分违约金以29892元为基数，自2020年4月1日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告孙迎娣对本判决第二项确定的付款义务承担连带还款责任；四、驳回原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3824元，减半收取1912元，由原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泗阳分公司负担1177元，由被告袁园、孙迎娣负担735元。审 判 员 王春雪二〇二〇年十一月六日法官助理 徐 彦书 记 员 朱秀芸附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。