广西壮族自治区柳州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2016）桂02行初158号 原告柳州市白云袜厂，住所地柳州市XX路1.6公里处。 诉讼代表人叶锡群，男，1942年9月30日生，汉族，住柳州市鱼峰区，系该厂投资人。 委托代理人叶柏麟，男，1969年7月8日生，汉族，住柳州市鱼峰区，系叶锡群之子。代理权限为诉讼代理。 被告柳州市城中区人民政府，住所地柳州市沿江路河东管理大厦。 法定代表人李柳彬，区长。 委托代理人郁雪珍，柳州市城中区法制办公室工作人员。代理权限为特别授权。 委托代理人李岳芝，柳州市城中区征地拆迁办公室科员。代理权限为特别授权。 原告柳州市白云袜厂不服被告柳州市城中区人民政府（以下简称城中区政府）2015年12月28日作出的城中征补字〔2015〕40号《房屋征收补偿决定书》（以下简称40号补偿决定），于2016年5月30日向本院提起行政诉讼。本院于2016年7月4日立案后，于2016年10月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭审理了本案。原告柳州市白云袜厂的诉讼代表人叶锡群及委托代理人叶柏麟，被告城中区政府的委托代理人郁雪珍、李岳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告城中区政府于2015年12月28日作出40号补偿决定，认定因实施“XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目”建设，城中区政府于2014年3月10日作出城中征决[2014]l号《柳州市城中区人民政府国有土地上房屋征收决定》（以下简称1号房屋征收决定），决定征收该建设项目规划定点红线范围内国有土地上的房屋及附属物。房屋征收工作由城中区房屋征收与补偿办公室（以下简称城中区征收办）具体实施。柳州市××路北侧六公里处柳州市白云袜厂房屋在该项目确定的房屋征收范围内，房屋总建筑面积4269．02平方米，其中产权登记的房屋建筑面积510.30平方米，未经登记的房屋建筑面积3758.72平方米。柳国用(99公)字第03452号的土地使用权证载明：土地使用者柳州市白云袜厂，使用权面积2404．40平方米，用途工业用地；柳房权证字第××号《房屋所有权证》载明：房屋所有权××柳州市白云袜厂，产别私营企业房产，房屋坐落XX路北侧六公里处，钢砼结构，建筑面510．30平方米，设计用途车间。因柳州市白云袜厂提出的补偿要求超出《XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿方案》（以下简称《房屋征收补偿方案》）的规定，在规定的签约期限内，柳州市白云袜厂与城中区征收办未达成补偿协议。城中区征收办向城中区政府报请对柳州市白云袜厂被征收房屋作出房屋补偿决定。城中区政府认为其房屋征收程序合法，为柳州市白云袜厂提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，为保证项目顺利进行，维护公共利益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十六条、第二十七条等有关法规规定和该项目《房屋征收补偿方案》，作出如下决定：一、对柳州市××路北侧六公里处柳州市白云袜厂房屋实施征收，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房屋征收补偿方案》的规定，柳州市白云袜厂可选择货币补偿，被征收房屋补偿如下：柳州市××路北侧六公里处柳州市白云袜厂房屋征收货币补偿总金额为8218190．54元。二、柳州市白云袜厂应当于收到本决定书之日起15日内与城中区征收办签订房屋征收补偿协议并移交房屋、搬迁完毕。 原告柳州市白云袜厂诉称，一、补偿方案不公平不合理，补偿决定不尊重客观事实，违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的原则，应予撤销。事实与理由如下：1、房屋征收补偿方案的房屋货币补偿单价最高为1540元／平方米，其补偿依据为广西科正房地产评估公司于2015年出具的评估结果。早在2004年，柳州市白云袜厂房屋由广西国联房地产评估公司进行过评估，钢砼结构评估单价为2970元／平方米。两个评估结果时间相距11年，期间本市房地产价格上涨超过一倍，现该房产不升值反而还贬值一半，可见该评估的不合理。此外，柳州晚报在2013年6月6日12版中刊登的“致柳电镀厂”的2012年拆迁评估单价为6588元／平方米，涉案房屋与致柳电镀厂的房屋具有相同的产权性质，土地地段属于同等级的一级地段，为什么房屋评估及补偿单价只有1540元／平方米，可见该房屋征收补偿方案的不公平不合理，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定的“补偿公平”原则。2、涉案被征收土地位于一级地段，周边土地价值都在5000元／平方米以上，补偿方案土地补偿单价仅为752元／平方米，远低于市场价值。而且，柳州市白云袜厂附近的“桂柳机动车检测中心”已完成了拆迁补偿。其也属于工业使用性质的国有土地。据了解，其土地补偿单价高达6000元／平方米。因此，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则”，城中区政府应该公开本地段已完成拆迁补偿的补偿单价，并对柳州市白云袜厂进行公平合理的补偿。3、补偿方案无视客观事实，对事实门面和因拆迁造成的租赁损失不予补偿错误。首先，由于纺织行业的没落，2007年柳州市白云袜厂将厂房整体租赁给“柳州市桂冠汽车贸易有限责任公司”，其中临街的510平方米房屋作为门面使用，2009年后另由“柳州市高新区高之登汽车用品超市”整体承租。2007年至今临街的510平方米房屋都作为门面使用，这是毋庸置疑的，城中区政府应对510平方米的事实门面进行补偿。其次，十多年来，柳州市白云袜厂与同在白云袜厂工作的妻子、儿子、儿媳和女儿、女婿都以厂房门面租赁的租金作为生活收入来源，拆迁后一家十几口人都将失掉唯一稳定的经济收入，为此，城中区政府也应对因拆迁而造成的门面与厂房的租赁收入损失进行相应的补偿。二、补偿决定所述与事实不符，拆迁程序不当。理由如下：柳州市白云袜厂的投资人叶锡群是一个归国老华侨，柳州市白云袜厂是由其马来西亚和新加坡的哥哥、姐姐资助成立的个人独资私营企业。1993年在响应政府“大力发展私营企业”的号召和“先上车，后买票”的政策支持下，征用XX路该集体土地筹建柳州市白云袜厂，于1996年建成主体三层厂房和附属车间共3000多平方并投入生产。1998年，通过征收将原集体土地变更为国有土地。在补办房产证手续过程中，由于当时资金紧张，只办理主体车间正一楼510平方米的房产证，该主体车间地下室负一楼510平方米的仓库和二三楼1020平方米办公室宿舍，以及附属车间都没有办理房产证。2003年再去补办其余房屋的房产证时，该地域已经被划入规划红线，不再允许办理房产证。2012年获悉涉案厂房需要拆迁后，柳州市白云袜厂并没有像其他拆迁户那样对房屋进行任何抢建、抢装修。2013年3月起拆迁部门分别公布《征收调查结果》、《评估结果》、《房屋征收补偿方案征求意见》、《征收补偿方案》，柳州市白云袜厂对《征收调查结果》、《评估结果》和《征收补偿方案》都有意见和异议，并向征收部门的工作人员书面反映情况和提出异议，可是都没有任何的回复。在公布40号补偿决定后，柳州市白云袜厂再次书面提出异议。2016年5月，城中区征收办才给予一次回复。总之，在房屋征收过程中，征收部门没有听取柳州市白云袜厂在拆迁调查过程中提出的意见；没有听取柳州市白云袜厂对拆迁调查结果的异议；房屋征收补偿方案也没有征求过柳州市白云袜厂的意见和异议；更没有与柳州市白云袜厂进行过任何一次的补偿协商，这样的征收程序是不正当的。综上所述，柳州市白云袜厂认为，40号补偿决定不尊重客观事实，补偿方案不合理不公平，违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定的原则。为维护柳州市白云袜厂的合法权益，特诉至法院，请求依法撤销40号补偿决定。 原告柳州市白云袜厂向本院提交如下证据： 证据1、40号补偿决定； 证据2、柳州市××路北侧六公里处柳州市白云袜厂房屋征收补偿方案(以下简称“《白云袜厂补偿方案》”)； 证据1-2，证明征收补偿的事实经过。 证据3、柳州市白云袜厂营业执照（正本）； 证据4、柳州市白云袜厂营业执照（副本）； 证据5、柳州市工商局鱼峰区分局电脑咨询单； 证据6、叶锡群居民身份证（复印件）； 证据7、柳州市白云袜厂国有土地使用证； 证据8、柳州市白云袜厂房产证； 证据9、柳州市人民政府关于同意征用XX路北侧部分集体土地并出让给柳州市白云袜厂使用的批复； 证据10、建设工程规划许可证； 证据3-10，证明涉案房屋土地的所有权及作为原告的主体资格。 证据11、广西国联房地产评估有限公司评估报告； 证据12、广西科正房地产评估有限公司评估报告； 证据13、2013年6月6日柳州晚报12版刊登文章； 证据11-13，证明广西科正房地产评估有限公司评估报告不合理、不公平。 证据14、柳州市桂冠汽车贸易有限责任公司营业执照（复印件）； 证据15、柳州市高新区高之登汽车美容用品超市营业执照（复印件）； 证据16、门面使用的照片； 证据17、有证房屋正三层与负一层的照片； 证据14-17，证明510平方米房屋的实际使用情况和建筑结构的实际情况。 被告城中区政府答辩称，一、城中区政府作出的40号补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。因实施“XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目”国有土地上房屋征收，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十六条的规定，2012年11月9日，城中区征收办在项目征收范围内张贴了《关于进行房屋征收调查的通知》。2013年5月3日，城中区征收办在项目征收范围内向柳州市白云袜厂公布了调查结果，在调查结果公布的期限内，未接到柳州市白云袜厂提出的异议。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条，《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十条、第十一条的规定，2013年9月4日至2013年10月3日，城中区政府在项目征收范围内及城中区政府官方网站上对《房屋征收补偿方案(征求意见稿)》进行公示。2013年11月5日，城中区政府将《关于XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿方案征求意见及回复意见的公示》在项目征收范围内及城中区政府官方网站上予以公示。经广泛征求意见，未收到任何形式的关于房屋征收补偿方案内容的意见反馈，故该《房屋征收补偿方案》无修改和调整。2014年2月18日，城中区政府将该《房屋征收补偿方案》送达给柳州市白云袜厂和叶锡群。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十三条的规定，2014年3月10日，城中区政府作出1号房屋征收决定，决定征收该建设项目规划定点红线范围内国有土地上的房屋及附属物。城中区政府在项目征收范围内、政府官方网站、柳州日报进行公告，并向柳州市白云袜厂送达了《国有土地上房屋征收决定的公告》。《关于签订XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿协议的通知》(以下简称《通知》)规定签约期限为2015年7月17日8时至2015年9月14日20时。2015年12月25日，城中区政府向柳州市白云袜厂送达了《白云袜厂补偿方案》。因柳州市白云袜厂对被征收房屋部分房屋使用性质有异议，且认为征收补偿偏低，在《白云袜厂补偿方案》及《通知》确定的签约期限内与城中区征收办达不成补偿协议，故依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十六条的规定，2015年12月28日，城中区政府作出40号补偿决定。因此，城中区政府作出的40号补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、柳州市白云袜厂提出的关于《白云袜厂补偿方案》的相关问题。1．柳州市白云袜厂认为评估结果不合理，补偿价格过低。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。2014年3月15日，经协商，柳州市白云袜厂选择广西科正房地产评估有限责任公司作为“XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目”的房屋征收评估机构。根据国家房地产评估的相关规定，以评估房地产的实际状况为基础，遵循独立、客观、公正原则，广西科正房地产评估有限责任公司对柳州市白云袜厂位于XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目红线范围内国有土地上的被征收房屋据实评估，出具了广科正房估字(2015)第07093号、广科正房估字(2015)第07093—4号房地产估计报告；广西科正2015(估)字第LZll26号土地估价报告。上述评估报告充分考虑了柳州市白云袜厂被征收房屋的地理位置与区域因素，对估价方法、估价范围、估价依据、估计时点等进行了详细说明，为城中区政府确定柳州市白云袜厂被征收房屋价值的补偿提供依据。出于为柳州市白云袜厂利益考虑的因素，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，城中区征收办对评估结果申请了复核及专家委员会鉴定，柳州市房屋征收评估专家委员会维持了上述评估报告。据此，对柳州市白云袜厂被征收房屋作出的房地产及土地剩余价值的估价，符合市场价值，不存在价格偏低的情况。2.柳州市白云袜厂对部分被征收房屋性质及土地补偿的异议。(1)依据《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十六条第二款的规定，被征收房屋的使用性质和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿的记载为准。城中区政府通过在柳州市房产档案馆××白云××厂××路北侧六公里处(在项目征收红线范围内)的被征收房屋所有权证存根，显示柳州市白云袜厂建筑面积510.30平方米的钢砼结构房产设计用途为“车间”。依据项目补偿方案，因征收非住宅房屋造成停产停业的，给予不超过非住宅房屋货币补偿金4％的补偿。《白云袜厂补偿方案》中，按照柳州市白云袜厂被征收房屋建筑面积货币补偿金额的4％计算停产停业补偿。(2)依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条的规定，对征收范围内未经登记的建筑，由城区政府组织市发改、国土、规划、房产、行政执法等有关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。柳州市白云袜厂3758．72平方米未经登记的建筑面积，已由广西鑫城房地产测绘有限公司进行现场勘测，并出具测绘报告(编号：12桂柳北拆aF00001)。经由柳州市白云袜厂协商选定的广西科正房地产评估有限责任公司出具的广科正房估字(2015)第07093—4号房地产估价报告，对柳州市白云袜厂未经登记建筑面积部分的房屋进行了分析、测算和判断，最终确定被征收房屋在价值时点的分户评估估价结果为4752776元。(3)根据广西科正房地产评估有限责任公司出具的广西科正2015(估)字第LZll26号土地估价报告，依据土地估价的基本原则和方法，估价公司在充分分析本案涉及宗地所在的区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出的本案涉及土地的估价结果为1808109元。因此，柳州市白云袜厂对于其510．30平方米有证建筑面积部分的房屋要求按门面进行补偿，没有相关依据，超出了项目征收补偿方案的补偿范围。对于柳州市白云袜厂3758．72平方米未经登记建筑面积部分的房屋以及2404.4平方米国有土地的补偿，城中区政府已按照相关规定参照评估价进行补偿。以上所述的补偿总金额与《白云袜厂补偿方案》相一致。综上所述，城中区政府作出的40号补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。对被征收房屋的性质认定符合法律法规的规定，征收补偿也符合房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。请求法院驳回柳州市白云袜厂的诉讼请求，维持城中区政府依法作出的40号补偿决定。 被告城中区政府在法定期限内向本院提交证据如下： 证据1、关于实施“XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目”国有土地上房屋征收工作的通知（柳征收[2012]3号）； 证据2、关于柳州市土地交易储备中心XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目立项的批复（柳发改规划[2007]294号）； 证据3、建设用地规划许可证（编号2007-0270）； 证据4、建设用地规划许可证审批单（（2007）城规管地规字第0270号）； 证据5、柳州市人民政府关于同意收回市XX路东侧XX路北侧的部分国有土地使用权并交由市土地交易储备中心纳入储备作为居住等配套设施用地的批复（柳政函[2008]53号）； 证据1-5，证明征收项目得到立项、规划、土地利用的批准。 证据6、关于进行房屋征收调查的通知及照片； 证据7、调查结果公布及照片； 证据6-7，证明被告在项目范围内张贴了房屋征收的调查通知及结果。 证据8、公示、《房屋征收补偿方案》（征求意见稿）及照片，证明被告已经对该项目的房屋征收补偿方案进行了公示并征求意见。 证据9、关于XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地以及开发整理项目房屋征收补偿方案征求意见及回复意见的公示、照片、网站截屏，证明被告将补偿方案予以公示，在公示期间内没有收到任何形式的反馈，是做出征收补偿的一个重要依据。 证据10、XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目社会稳定风险评估报告，证明被告作出征收决定前进行了社会风险评估。 证据11、关于对《房屋征收补偿方案》予以备案的通知； 证据12、《房屋征收补偿方案》及送达回证； 证据11-12，证明被告制定的补偿方案中载明征收补偿方式及依据标准，并且于2014年2月18日将该征收补偿方案送达给原告。 证据13、1号房屋征收决定及送达回证； 证据14、《柳州市城中区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》（城中征[2014]1号）、网站截屏、照片及登报公告截图； 证据13-14，证明被告在项目规划红线范围内以及其官方网站、柳州日报等进行了公告，并向原告送达了征收决定的公告。 证据15、房屋征收协商选定房地产价格评估机构的通知、评估公司名单及送达回证； 证据16、关于房屋征收协商选定房地产价格评估机构的通知的回复意见； 证据17、XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目国有土地上房屋征收分户评估结果公示及照片； 证据15-17，证明房地产评估机构是与原告协商选定。评估机构作出的评估报告客观公正。 证据18、申请复核评估函； 证据19、柳州市白云袜厂位于柳州市“XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目”规划定点红线范围内国有土地上的被征收房屋的复核函； 证据20、柳州市房屋征收评估报告技术鉴定申请书（编号（CZ2014001））； 证据21、柳州市房屋征收评估报告技术鉴定申请书（编号（CZ2014002））； 证据22、房屋征收评估价报告技术鉴定意见书； 证据18-22，证明根据国有土地房屋征收评估办法相关规定，出于对原告利益的考虑，城中区征收办对评估结果申请了房屋征收评估专家委员会的鉴定，专家委员会维持了该评估报告。同时证明在评估报告作出后，原告并未向评估机构申请复核。 证据23、房地产估价报告（编号：广科正房估字（2015）第07093号）； 证据24、房地产估价报告（编号：广科正房估字（2015）第07093-4号）； 证据25、土地估价报告（编号：广西科正2015（估）字第LZ1126号）； 证据23-25，证明该项目被征收房屋的评估结果，是被告做出征收补偿决定的重要依据。 证据26、关于签订XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿协议的通知； 证据27、送达回证； 证据26-27，证明按照征收决定公告的要求，通知该项目签订协议的事项、时间、期限。由于在该期限内，双方未达成协议，被告才作出40号补偿决定。 证据28、个人独资企业营业执照； 证据29、叶锡群身份证（复印件）； 证据30、柳州市房产档案馆查档结果证明书（查档收件编号：2XXXXXXXXXXXX4）； 证据31、土地登记卡、国有土地使用证； 证据32、测绘成果报告； 证据28-32，证明原告的相关信息及被征收房屋的产权信息、土地信息及无证部分的测绘成果。同时证明被征收房屋的有证面积为510.3平方米，设计用途为车间。土地面积为2404.4平方米，用途为工业用地，无证的面积为3758.72平方米。 证据33、房屋征收与补偿协商记录，证明被告曾多次与原告协商，并告知签订协议的相关事项、期限及征收标准。 证据34、关于柳州市白云袜厂房屋征收案件社会稳定风险评估报告，证明被告根据征收补偿条例规定，作出风险评估报告。 证据35、《白云袜厂补偿方案》及送达回证，证明被告依据征收补偿条例规定作出《白云袜厂补偿方案》，并于2015年12月25日将该补偿方案送达原告。 证据36、40号补偿决定及送达回证； 证据37、城中区政府关于40号补偿决定的公告及送达回证、照片； 证据36-37，证明由于原被告双方在约定期限内未达成协议，被告根据征收补偿条例作出40号补偿决定。 经庭审质证，原告柳州市白云袜厂对被告城中区政府提交的证据的质证意见为：对证据1-8，10-22，26-27，34的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据9的证明目的有异议，认为其已对《房屋征收补偿方案》向城中区征收办提出了书面异议；对证据23-25的合法性有异议，认为评估报告有效期的设置是从评估报告公布起到拆迁项目结束时止，不符合国家规定的评估报告设置，已超期失效；对证据30的真实性有异议，认为510.3平方米房屋的设计用途和实际用途有偏差，其实际用途是门面；对证据33的真实性有异议，认为协商记录上没有原告和代理人的任何签字，而且，第三次协商的时间是中国抗日战争胜利七十周年，全国放假；对证据35中的《白云袜厂补偿方案》的真实性、合法性、关联性无异议，对其送达回证的真实性有异议，对证据35的证明目的无异议，认为被告确实于2015年12月25日已将《白云袜厂补偿方案》送达，但是送达回证不是原件，因为当时原告签字的时候在拒收、代收理由处注明补偿方案偏低，已提出异议；对证据36-37中的40号补偿决定、公告及照片的真实性、合法性、关联性无异议，对送达回证的真实性有意见，但已收到40号补偿决定（原件）。 被告对原告提交的证据1-10,14-17的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据11的关联性和证明目的有异议，认为其是单方面评估，评估的目的是贷款，不是房屋拆迁。而且，该评估结果151万是房地产一起评估的，拆迁是分开评估的，该评估亦已经超过有效期，故该评估结果不能作为本次拆迁的依据；对证据12的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据13的真实性、合法性、关联性有异议，认为其是新闻报道，对房屋的性质描述不清楚，不属本案的直接证据。 本院对以上证据作如下确认： 被告提交的证据1-8，10-22，26-27，34，原告提交的证据1-10,14-17，因双方对其真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，能够反映案件真实情况，因此，本院对其真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认。被告提交的证据9，原告虽提出异议，但缺乏证据证明，故本院不予采信。被告提交的证据23-25，原告虽对其合法性提出异议，但其理由缺乏法律依据，故本院不予采信。被告提交的证据30，原告虽对其真实性提出异议，但未能提交证据予以反证，故本院不予采信。被告提交的证据33，原告虽对其真实性提出异议，但其理由不充分，故本院不予采信。被告提交证据35、36、37中的送达回证，原告虽对其真实性提出异议，但其理由缺乏事实依据，亦不影响本案事实的认定，故本院不予采信。综上，对被告提供证据9，23-25，30，35，36-37的真实性、合法性、关联性及证明目的本院均予以确认。原告提交的证据11、13，与本案无关联性，不足以证明广西科正房地产评估有限公司评估报告不合理、不公平，本院不予确认。 经审理查明，2007年8月27日，柳州市发展和改革委员会下发柳发改规划〔2007〕294号《关于柳州市土地交易储备中心XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目立项的批复》，同意XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目立项。2007年9月13日，柳州市城市规划局颁发（2007）城规管地规字第0270号建设用地规划许可证，同意将XX路东侧、XX路北侧的17323.71平方米土地作为XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目建设用地。2008年3月11日，柳州市人民政府下发柳政函[2008]53号《关于同意收回市XX路东侧XX路北侧的部分国有土地使用权并交由市土地交易储备中心纳入储备作为居住等配套设施用地的批复》，同意收回位于市XX路东侧、XX路北侧的17323.71平方米土地并交由市土地交易储备中心纳入储备作为居住等配套设施用地。2012年6月4日，柳州市房屋征收与补偿办公室下发《关于实施XX路东侧、XX路北侧的17323.71平方米土地作为XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目国有土地上房屋征收工作的通知》，要求柳州市城中区住房和城乡建设局按照程序对以上项目红线定点范围内国有土地上房屋实施征收。柳州市白云袜厂被征收房屋位于征收范围内。2012年11月9日，城中区征收办将《关于进行房屋征收调查的通知》张贴在项目范围内。2013年5月3日，城中区征收办将《被征收房屋调查登记情况表》予以公布，告知被征收人如对调查结果有异议，可书面提出异议。根据《被征收房屋调查登记情况表》，柳州市白云袜厂位于柳州市××路北侧房屋总建筑面积4269.02平方米，有证建筑面积510.3平方米，未登记建筑面积3758.72平方米。公示期间，柳州市白云袜厂未书面提出异议。2013年9月4日至2013年10月3日，城中区政府在项目征收范围内及其官方网站上对《房屋征收补偿方案》(征求意见稿)进行公示。2013年11月5日，城中区政府将《房屋征收补偿方案》征求意见及回复意见的公示在项目征收范围内及其官方网站上予以公示。经广泛征求意见，未收到任何形式的关于房屋征收补偿方案内容的意见反馈。2014年1月23日，城中区政府作出《房屋征收补偿方案》，并予以公示和送达。2014年2月14日，柳州市房屋征收与补偿办公室对《房屋征收补偿方案》予以备案。2014年2月21日，城中区政府作出《XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目社会稳定风险评估报告》，在作出征收决定前进行了社会稳定风险评估。2014年3月10日，城中区政府作出1号房屋征收决定，决定对柳州市规划局（2007）城规管地规字第0270号建设用地规划许可证规划红线定点范围内国有土地上的房屋及附属物进行征收，并进行了公告和送达。2014年3月12日，城中区征收办作出《房屋征收协商选定房地产价格评估机构的通知》，告知被征收人协商选定房地产价格评估机构。2014年3月15日，柳州市白云袜厂与城中区征收办以协商方式选定广西科正房地产评估有限责任公司作为项目涉及的国有土地及国有土地上房屋和附属物征收的评估机构。2014年10月15日，广西科正房地产评估有限责任公司作出广科正房估字（2015）第07093号《房地产估价报告》，对柳州市白云袜厂有证的建筑面积510.3平方米的房屋进行了价值评估，确定在估价时点2014年3月11日上述房屋的单价为1540元/平方米，总价为785900元。同日，广西科正房地产评估有限责任公司作出广科正房估字（2015）第07093-4号《房地产估价报告》，对柳州市白云袜厂未登记建筑面积3758.72平方米的房屋进行了价值评估，确定在估价时点2014年3月11日上述房屋的总价为4752776元。城中区征收办对该评估结果进行了公示。因认为评估单价偏低，2014年10月17日，城中区征收办向广西科正房地产评估有限责任公司申请复核广西科正房地产评估有限责任公司于2014年10月20日作出复核函，确定估价对象在估价时点的估价结果不变。又因对复核结果有异议，2014年10月28日，城中区征收办向柳州市房屋征收评估专家委员会申请技术鉴定。之后，柳州市房屋征收评估专家委员会作出《房屋征收估价报告技术鉴定意见书》，维持广西科正房地产评估有限责任公司作出的上述《房地产评估报告》。2015年7月17日，城中区征收办作出《关于签订XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿协议的通知》，规定签约期限为2015年7月17日8时至2015年9月14日20时。2015年7月18日，柳州市白云袜厂收到该通知。2015年10月29日，广西科正房地产评估有限责任公司作出广西科正2015（估）字第LZ1126号《土地估价报告》，对柳州市云袜厂位于XX路北侧1XXXXXXX6号地块2404.4平方米的工业用地国有建设用地土地使用权征收补偿公开市场价格进行评估，确定土地单价为752元/平方米，总价为1808109元。2015年12月23日，城中区征收办作出《白云袜厂补偿方案》，认定柳州市白云袜厂可得到征收货币补偿总金额为8218190.54元，并于2015年12月25日留置送达柳州市白云袜厂。因柳州市白云袜厂提出的补偿要求超出《房屋征收补偿方案》和《白云袜厂补偿方案》的规定，城中区政府于2015年12月28日作出40号补偿决定并予以公告，又于2016年3月2日留置送达给柳州市白云袜厂。柳州市白云袜厂对该补偿决定不服，向本院提起诉讼。 另查明，被征收人柳州市白云袜厂系叶锡群于1990年5月7日投资成立的个人独资企业，其于2006年12月30日被吊销营业执照，但未被注销。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定以及第二十六条第一款：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，城中区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政主体资格和法定职权。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《房屋征收补偿方案》的规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿及房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等。本案中，叶锡群投资成立的柳州市白云袜厂位于柳州市××路北侧房屋总建筑面积4269.02平方米，有证建筑面积510.3平方米，未登记建筑面积3758.72平方米。城中区政府作出的40号补偿决定对该房屋的货币补偿总金额为8218190.54元，包括按建筑面积货币补偿金额5538637.92元、装修装饰货币补偿598346.06元、搬迁补助费51552.24元、停业停产补偿221545.52元、土地补偿款1808108.8元。该40号补偿决定所确定的上述各项补偿内容符合上述规定以及《柳州市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、第三十一条、第三十二条的规定。在40号补偿决定作出前，城中区政府对涉案被征收房屋情况进行了调查并对调查结果予以了公示。通过公示、征求意见后制定了《房屋征收补偿方案》，依法进行了社会稳定风险评估，作出了1号房屋征收决定，并进行了相应的房屋价值评估，在征收人与被征收人协商达不成协议的情况下，才作出本案被诉的40号补偿决定，程序合法。 关于柳州市白云袜厂提出《白云袜厂补偿方案》和40号补偿决定先于《房屋征收估价报告技术鉴定意见书》作出以及《签订XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿协议的通知》先于《白云袜厂补偿方案》作出，属于程序不当，40号补偿决定应予撤销的问题。根据本案查明的事实，虽然《白云袜厂补偿方案》和40号补偿决定作出的时间早于《房屋征收估价报告技术鉴定意见书》作出的时间，《签订XX路东侧、XX路北侧居住等配套设施土地一级开发整理项目房屋征收补偿协议的通知》作出的时间早于《白云袜厂补偿方案》作出的时间，程序存在缺陷，但这程序上的缺陷并不影响40号补偿决定的正确性，对柳州市白云袜厂的合法权益也未造成实质性的损害，且评估专家委员会鉴定也不是被征收人提起行政复议或诉讼的前置程序。故对柳州市白云袜厂的该项主张，本院不予支持。 关于柳州市白云袜厂提出参照国联2004年的评估单价以及周边同地段房地产市场价格，《白云袜厂补偿方案》不合理、不公平，补偿价格过低的问题。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。本案中，涉案房屋征收估价报告和《房屋征收补偿方案》是城中区政府确定柳州市白云袜厂被征收房屋价值补偿的依据。虽然柳州市白云袜厂在诉讼过程中主张《白云袜厂补偿方案》不合理、不公平，补偿价格过低，但其在房屋征收程序中对涉案房屋征收估价报告并未申请复核评估，其亦无证据证明对《房屋征收补偿方案》提出过异议，并且，涉案房屋征收估价报告经柳州市房屋征收评估专家委员会鉴定维持。故40号补偿决定以涉案房屋征收估价报告为依据来确定房屋价值补偿，符合相关法律法规和《房屋征收补偿方案》的规定。对柳州市白云袜厂的该项主张，本院不予支持。 关于柳州市白云袜厂提出被征收房屋的补偿单价低于周边同地段房地产市场价格的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，柳州市白云袜厂的被征收房屋价值的补偿，是根据具有房地产评估资质的广西科正房地产评估有限责任公司对该房屋所作的《房地产估价报告》确定，且广西科正房地产评估有限责任公司作为本项目房屋及附属物征收的房地产价格评估机构是2014年3月15日由柳州市白云袜厂与城中区征收办以协商方式选定。按照广西科正房地产评估有限责任公司的《房地产估价报告》，被征收人房屋市场评估单价为1540元/平方米。柳州市白云袜厂主张的周边同地段房地产市场价格，针对的是在建商品房或新建房屋，本案被征收的房屋建设于上世纪九十年代，柳州市白云袜厂主张的周边同地段房地产市场价格与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定的“被征收房屋类似房地产的市场价格”不能等同。而且，房屋评估是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断，具有专业性、技术性、复杂性，是科学、技术和经验的三者结合，而非简单的类比。故柳州市白云袜厂以类比的方式主观认为补偿方案不公平、不合理的理由不成立。对柳州市白云袜厂的该项主张，本院不予支持。 关于柳州市白云袜厂提出评估报告的有效期设定不符合相关法规规定以及据此作出的《白云袜厂补偿方案》程序不当的问题。首先，虽然房屋评估的有效期一般情况下为一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，也区别于其它会计学中的资产评估，其评估以房屋征收决定公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变，其是限时完成补偿的评估，政策上没有自行选择交易的规定，是一种强制的政府行为，体现了房屋征收公平公正，其评估报告有效期可适用于同期房屋征收的全过程。其次，没有证据证明评估物区域因素在2015年初发生重大变化，评估报告失去时效。再次，《柳州市城市国有土地上房屋征收估价技术规范》第七条亦规定，房屋征收评估报告有效期为“自出具正式评估报告之日起至项目征收补偿结束时止”。最后，虽然《白云袜厂补偿方案》的作出时间距离评估报告的出具时间已有一年二个多月，但综合考虑建设项目范围大小、被征收房屋仍由柳州市白云袜厂正常实际使用等因素，可以认定城中区政府作出《白云袜厂补偿方案》在合理期限内，并未严重背离相对合理的期限，程序上并无不当。故对柳州市白云袜厂的该项主张，本院不予支持。 关于柳州市白云袜厂提出被征收房屋中的510.3平方米房屋应按门面的价值进行补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。本案中，根据涉案房屋权属证书上记载，被征收房屋中有证面积为510.3平方米房屋的性质、用途为车间，柳州市白云袜厂也未举证证明房屋登记簿确有错误，故城中区政府以此对被征收房屋中的有证面积为510.3平方米的房屋进行认定和补偿符合上述法律规定。柳州市白云袜厂提出该房屋应按门面的价值进行补偿，缺乏法律依据，亦超出《房屋征收补偿方案》的补偿范围，故对柳州市白云袜厂的该项主张，本院不予支持。 关于柳州市白云袜厂提出电力设施未进行补偿的问题。本案中，柳州市白云袜厂未能举证证明该电力设施的存在以及其在被征收范围内，也未能举证证明就该电力设施的补偿问题向城中区政府以及评估机构提出异议，故城中区政府根据调查结果以及评估机构的意见,未对该电力设施进行补偿并无不当。但应当指出的是，根据相关法律法规规定，为保护被征收人合法权益，相关机构在人民法院根据补偿决定强制执行时，对被征收人房屋的附属设施仍可给予补偿。 至于柳州市白云袜厂提出未登记建筑面积3758.72平方米房屋应等同已登记建筑同享有搬搬迁奖励和停产停业补偿、建筑结构认定有错误的问题，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，柳州市白云袜厂请求撤销40号补偿决定的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告柳州市白云袜厂的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告柳州市白云袜厂负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费人民币50元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭 涛 人民陪审员  付兴荣 人民陪审员  林燕红 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  张 楠