广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初11009号原告（反诉被告，以下简称原告）：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇和兴路3号电信新业务大楼5楼1卡，统一社会信用代码91442000081093535Q。法定代表人：王波，职务总经理。委托诉讼代理人：张翠安，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：董海燕，女，1975年1月19日出生，汉族，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：余协辉，广东邦仁律师事务所实习律师。原告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成物业公司）被告董海燕、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由组成合议庭，并于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告其委托诉讼代理人张翠安、被告董海燕及其委托诉讼代理人钱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷成物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原被告之间的租赁合同已于2015年8月21日解除；2.依法判决被告按照合同约定，以月租12750元的计算标准支付自欠款之日起即2014年12月1日至合同解除之日期间的租金，暂计至2015年7月31日止共计8个月的租金102000元；并自2015年1月1日起至清偿之日止，以欠付租金数额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算滞纳金给原告，暂计至2015年7月31日为13000元；3.依法判令被告支付水电费7465元、公摊费62220元、物业管理费3060元，共计72745元；并自2014年7月1日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给原告，暂计至2015年7月31日为4779元；4.依法判决被告支付歇业违约金8000元。事实与理由：原告与被告于2015年1月5日签订了《物业租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼××物业××、××、××、16卡，租赁面积255平方米。每年租金为153000元，分为四期，每期应提前缴纳三个月租金38250元。自2014年9月1日起开始计租。合同签订时缴纳2014年9月1日至2014年11月30日的首期租金，并同时缴纳382520元保证金。租期为三年，自2014年2月1日至2017年1月30日止。另，合同还约定：逾期交租按日3%计收滞纳金；歇业每日按月租金的5%收取违约金；超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同签订后，原告按照约定将物业交付给被告使用。后，被告自2014年6月开始欠缴水电、管理费等费用；自2014年12月便开始以各种借拖延交付租金；此外被告自2015年3月1日后无故歇业至今。对此，原告多次要求被告尽快缴纳各种应缴费用并开门营业。但被告经原告催收后至今仍未履行合同约定的义务，原告不得已于2015年8月21日向被告发出解除合同通知书。为维护自己的合法权益，并具状起诉，望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告对其陈述事实及主张提交如下证据：1.物业租赁合同，证明原告向被告主张租金、管理费等各种费用的依据；2.催款通知书，证明原告向被告催收租金；3.租金通知书，证明原告催收的各项费用；4.每月费用清单，证明被告每月欠费；5.解除合同通知书；6.EMS快递单；5.6证明原告已尽催告义务，向被告发函解除合同。当庭补充证据：7.中山市雷成物业建筑说明图；8.被告所租赁楼层的平面布置图；9.建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、建设工程施工许可证。被告董海燕在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中，被告辩称：第一、我方认为原告的诉求没有事实与法律依据。原告第一条诉求，我方认为涉案合同不是解除的问题而是无效。因为该份合同违反国家法律法规强制性规定，自始是无效的。第二项请求也没有事实依据，我方的租金已经交到了2015年1月底，我方撤场的时间是2014年10月底，我方还多交了几个月的租金，故不存在还欠缴原告八个月租金的问题，更不存在所谓的滞纳金。第三项请求，双方合同对水电费及公摊费的计算标准没有约定，并且实际上，我方已经向原告支付了2014年7月到2014年12月所有的水电费及公摊费、物业管理费。原告方也向我方出具收据。当庭补交该收据。所以我方根本不存在拖欠原告水电费、公摊费、物业管理费。第四项请求，没有依据及说法。因为双方是租赁合同，即便租赁合同有效，我方违约也只是支付相应的违约金，但是没有所谓的歇业违约金，歇业是我方的自由，所谓的歇业违约金本身是违反法律规定的。第二、对原告的事实与理由部分，我方认为原告存在矛盾的地方。第一点原告方诉状称涉案合同是2015年1月5日签订的，但具体内容涉及到2014年9月开始计算租金，很明显还有一份合同是在2014年9月之前就已经签订，即我方提交的证据一2013年12月18日签订的租赁合同，即表示原告方并没有如实陈述事实。第二点原告诉状称我方从2014年6月开始拖欠水电费，这是不真实的，我方有证据证明我方已经向原告方缴纳了水电费等费用。第三点原告当庭修改说我方从2014年12月开始拖欠其租金，这与事实不符，我方的租金已经缴到了2015年1月。第四点原告称我方2015年3月开始歇业，实际上我方是2014年10底把承租商铺退回原告，不再经营。综上，我方认为涉案合同无效，并且无效的责任在于原告方，被告已经实际支付了在承租原告商铺期间的所有费用，包括租金、水电费、公摊费、物业管理费等费用，不存在拖欠原告任何费用的情况。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告董海燕向本院提出反诉请求：1.判令确认被反诉人与反诉人于2015年1月5日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被反诉人向反诉人返还押金65790元；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失20000元。事实与理由：被反诉人在招租宣传期间对外宣称涉案商城将由众多知名品牌进驻，且商城周边道路将会设置明显路标、路牌以吸引消费人流。鉴于此，反诉人与被反诉人于2013年12月18日签订涉案租赁合同，承租位于中山市电信新办公楼的物业第4层第13、14、15、16卡商铺，并于2014年1月6日向被反诉人缴纳租金62500元、2014年6月22日缴纳押金65790元，且进场装修花费159000元。截止2014年下半年，被反诉人未能兑现承诺，导致商场人流稀少，租户经营惨淡，绝大部分租户离场。且涉案租赁物属于违章建筑，合同目的早已不能实现，反诉人迫于无奈，经被反诉人同意后，也搬离了部分物品撤场。被反诉人明知租赁物属于违章建筑而出租，造成反诉人损失，为维护反诉人合法利益，特向法院提起反诉，请求法院依法裁判。被告对其辩解及反诉提交如下证据：1.商铺租赁合同，证明2013年12月18日，原告与被告签订商铺租赁合同，2015年1月5日，原被告重新对商铺租赁合同租金进行了约定；2.租金收据，证明2014年1月6日被告向原告支付租金62500元，被告向原告支付租金62500元；3.押金收据，证明2014年6月22日原告收取涉案商铺65790元押金；4.品牌展厅设计合同、装修合同，证明被告对涉案租赁商铺花费设计费6000元、装修费153000元；5.民事判决书，（2015）中二法古民一初字第617号民事判决书、（2016）粤2072民初9715号民事判决书，证明涉案租赁物是违法建筑，原告与被告签订的商铺租赁合同无效；6、当庭补充证据.2014.7-2014.12的收据六张，证明被告支付了水电费、公摊费、物业管理费等费用。庭审中，被告申请证人张某出庭作证，证明被告董海燕于2014年10月20日左右叫张某开车到董海燕经营的涉案商铺准备搬运店铺内的物品，因受到商照诚保安阻止而没有搬走。原告对被告的反诉辩称：被告的反诉请求依据不能成立，原被告签订的租赁合同属合法有效。被告租赁的原告物业是第4楼第13、14、15、16卡，该楼层有合法报建的规划，被告所租赁的地方是在有合法手续的报建规划范围之内。第二，被告要求返还押金理据不充分。根据原被告的合同，在被告违约之后，原告有权没收押金。第三，被告主动违约在先，其因违约造成的损失应由其自行承担。况且，被告没有充分的证据证明其装修的费用。综上，原告诉求依据充分，应予全部支持。被告反诉无理，应予全部驳回。经审理查明：原告与被告于2013年12月18日签订了《物业租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼××物业××、××、××、16卡，租赁面积255平方米，租期为三年，自2014年2月1日日至2017年1月30日止，月租金按86元/平方米，每月21930元，每年租金为263160元。每期应提前缴纳三个月租金65790元。被告需交纳三个月租金即65790元作为押金。计租日为2014年5月1日是，若被告在签订合同后7日内支付3个月租金给原告，原告再赠送三个月的免租期。合同还约定：逾期交租按日3%计收滞纳金；歇业每日按月租金的5%收取违约金；超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同签订后，原告按照约定将物业交付给被告使用，被告2014年1月6日向原告缴纳租金62500元，并注明为（2014.9.1-2014.11.30），2014年6月22日缴纳押金65790元。被告从2014年10月后停止经营，2014年10月20日左右，被告董海燕于2014年10月20日左右叫张某开车到董海燕经营的涉案商铺准备搬运店铺内的物品，因受到商照诚保安阻止而没有搬走。此后被告一直停止经营。2015年1月5日，双方重新签订一份《物业租赁合同》，将租金从月租金按86元/平方米变更为月租金按50元/平方米，押金从62500元变更为38250元，其他条款不变。但被告仍一直停止经营，但支付了至2014年12月的水电费、物业管理费，却拒付此后的租金，原告经向被告催缴无果，于2015年8月21日以邮寄信函至被告老家的方式向被告发出解除合同通知书。2015年9月21日，原告向本院起诉要求被告支付租金及水电费、物业管理费，但于2015年10月12日撤回起诉，并于2016年9月19日再次起诉。另查，根据被告提交的（2016）粤2072民初9715号民事判决书法庭查明，杨荣乐与其他商铺的承租人向中山市城市管理执法局古镇分局投诉古镇镇电信商照城违法建设商铺。中山市城市管理执法局古镇分局回复：“投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”中山市城乡规划局古镇分局复函本院称：古镇镇电信商照城已完成规划报建，是一栋五层的办公楼。于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后，首层加建，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。上述事实，有原被告提交的证据、及被告证人出庭作证，并经双方质证，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是涉案租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”（2016）粤2072民初9715号民事判决书已查明涉案商铺所在的电信商照城存在违法建设的情况，原告在涉案商铺通过规划验收后，自行在首层加建，顶层加建铁棚，现状为七层建筑，相邻的三层建筑没有办理报建手续，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故被告与雷成公司签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告于2014年10月已退出涉案商铺的经营，因合同无效，被告无需支付其退出涉案商铺经营后的租金及水电费、物业管理费，更无需支付违约金，原告的诉讼请求无法律依据，不予支持。被告反诉要求原告退还押金65790元。根据庭审情况，被告签订涉案租赁合同时对该商铺可能违建有意识，涉案租赁合同无效，原告与被告均有过错。被告未举证证明其装修价值，考虑原告与被告的过错及涉案商铺情况，本院酌定被告应赔偿被告损失5000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、、原告中山市雷成物业管理有限公司与被告董海燕于2015年1月5日签订的《物业租赁合同》无效；二、驳回原告中山市雷成物业管理有限公司的诉讼请求；三、反诉被告中山市雷成物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内返还反诉原告董海燕押金24750元；四、反诉被告中山市雷成物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内赔偿反诉原告董海燕损失5000元；五、驳回反诉原告董海燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4308元，由原告中山市雷成物业管理有限公司负担，反诉费972元，由反诉被告中山市雷成物业管理有限公司负担900元，反诉原告董海燕负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一七年十二月二十五日书记员  潘康梨