新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵12民终185号 上诉人(原审被告)：新疆加格达装饰设计工程有限公司，住所地：哈密市龙泉路光大小区。 法定代表人：李勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈义江，新疆鼎泽凯（伊吾）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：哈密市光大房地产开发有限公司，住所地：哈密市龙泉路**院光大小区。 法定代表人：秦长春，董事长。 委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。 上诉人新疆加格达装饰设计工程有限公司（以下简称加格达公司）与被上诉人哈密市光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2020）兵1202民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法公开开庭进行了审理，上诉人加格达公司的法定代表人李勇及委托诉讼代理人陈义江、被上诉人光大公司的委托诉讼代理人田聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人加格达公司的上诉请求:1、请求撤销哈密垦区人民法院（2020）兵1202民初279号民事判决，依法改判上诉人不应支付被上诉人房屋租赁费或本案发回重审。2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费及邮寄送达费用。事实及理由：一审查明事实不清，使用证据不当，认定错误。1、我公司与光大公司租赁合同在履行期内我公司按时缴纳了租金，但是在第二年，光大公司又提出让我公司装修光大公司新建的光大学府佳苑样板间，并铺设光大学府佳苑6-17层楼道的瓷砖，用以抵偿双方之间的租赁费。我公司做好了样板间、铺设好楼道，光大公司却让我公司把装修好的样板间拆除掉又重新装修，但迟迟不结算装修费，现要求与我公司解除合同、缴纳租金，我方不同意该项请求。2、一审法院已经认定双方之间存在以装修款抵租金的事实，但双方之间的债权债务、租赁费并没有查清，光大公司不结算装修费用，所欠租金就不能予以查清，一审法院根据租赁合同计算出所欠租金的数额，显失公平。3、一审法院支持在疫情期间房屋租金，明显不当。疫情期间加格达公司不能对房屋进行使用收益，是典型的情势变更原则，政府也下发了复工复产期间房屋租赁费的减免通知，一审判决支持光大公司在疫情期间的房屋租赁费明显不。加格达公司在庭审中明确提出应减免2020年2月至4月房租费85535元。综上所述，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回光大公司一审的诉讼请求。 光大公司辩称：1、加格达公司自2018年8月1日承租了光大公司位光大小区9栋底商203#、303#、304#商铺至今，只向光大公司交纳了2018年11月1日至2018年12月31日两个月的租金（其中：2018年8月1日至2018年10月31日为免租装修期），对合同约定的应于2018年11月30日交纳的2019年度商铺租金1026425.52元、应于2019年11月30日交纳的2020年度商铺租金1197496.44元至今都没有向光大公司交纳。光大公司投资开发了“光大·学学府佳苑”(以下简称光大佳苑)项目，双方本着互惠共羸原则，于2018年12月签订《家庭居室装饰装修施工合同》，由加格达公司装修光大佳苑一号楼6层的12间公寓作为样板间。装修合同约定的开工时间为2018年12月31日，工程期限为90个工作日，即应于2019年4月1日装修竣工。因加格达公司在装修期间存在严重违约的情形：1、使用的装修材料严重不符合基本的环保及质量要求（刺鼻、熏眼）；2、装修人员、备料严重不足，施工进度缓慢。虽经光大公司多次沟通、要求，加格达公司也仅仅是更换了部分质量不合格的材料，至今这12间装修样板房都没有干完。目前光大佳苑二期楼房都已竣工交付，这12间装修样板间已经失去了合同签订的目的。我公司多次督促加格达公司尽快完成装修或双方确认工作量进行结算，但加格达公司未予处理。若加格达公司确实已按约完成了样板间的装修、或是双方结算已完工装修款，我公司同意将应付的装修款冲抵租赁费。2、我公司是一家从事房地产开发的小微民营企业，公司经营所需的是通过贷款、民间借贷等形式筹集，企业经营也是举步维艰，现加格达公司在履行租赁合同、装修合同中都存在重大的违约情形，还要求享受疾情期间企业复工复产优惠政策的上诉理由不应支持。请求维持原判，驳回加格达公司的上诉请求。 原告光大公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年7月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还位于哈密市龙泉路36号光大小区9栋底商203、303、304号商铺；3、判令被告向原告支付2019年1月1日至被告将租赁房屋实际退还给原告期间的租金（暂定）1026425元；4、判令被告向原告支付违约金300000元；5、案件受理费送达费等由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2018年7月27日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：光大公司将自己所有的哈密市龙泉路36号院光大小区9栋底商203室、303室、304室的房屋（共计4751.97平方米）出租给加格达公司，该房屋的租赁期限为2018年8月1日至2022年12月31日止。加格达公司租赁该房屋仅作办公及展厅使用。该房屋的租金和押金总额为5474686.70元，2018年租金标准为每月每平方15元，2018年8月1日至2018年10月31日为装修期免租金，2018年租金产生时间为2018年11月1日至2018年12月31日，当年租金金额142559.10元，支付时间在签订合同时支付。2019年租金标准每月每平方18元，全年租金1026425.52元。支付时间为2018年11月30日；2020年租金标准每月每平方21元，全年租金1197496.44元；支付时间为2019年11月30日。2021年租金标准每月每平方24元，全年租金1368567.36元，支付时间为2020年11月30日；2022年租金标准每月每平方27元，全年租金1539638.28元；支付时间为2021年11月30日。押金20万元在签订合同时支付。押金应于乙方租赁期满且无续租意向时全额退款。双方并约定了双方的权利及义务。在合同第九条约定：乙方（加格达公司）有下列行为之一的，甲方（光大公司）有权解除合同，收回出租房屋：……(7)拖欠房租，经催交仍未交纳房租的。在第十二条乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租，经催交仍未交纳房租的。 合同签订后，原告光大公司按合同约定将2018年8月8日，被告通过银行分两次向原告转账34.25591万元，支付了2018年的房租及押金。 再查明：原被告双方签订《家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定开工时间为2018年12月31日，无签订时间，该合同约定原告将位于哈密市光大学府佳苑一号楼门牌号为601、602、603、604、605、606、609、632、631、630、629、628的单身公寓，共计12套交由被告装修，工程期限为90个工作日，竣工时间为开工后第30日工作日，合同总价款672000元。双方并约定了双方的权利及义务。在合同第七条约定：1、……（5）因乙方（加格达装修公司）责任不能按期完工，工期不顺延;(6)因乙方原因造成工程质量存在问题的，返工费用由乙方承担，工期不顺延。在第十二条工程款支付中载明：工程款全额抵付位于哈密市龙泉路36号院光大小区9栋底商203、303、304号房屋租金，面积共计4751.91平米，时间区间为2019年1月1日-2019年12月31日。第十三条有关责任：1、合同当事人双方任何一方违约（或部分违约）均须向对方支付约定的违约金，并赔偿因违约而给对方造成的损失。 该合同签订后，被告加格达公司组织人员对原告光大公司光大学府佳苑一号楼进行了装修，但至今未完工，至目前被告加格达公司租赁原告的房屋尚未退还给原告，经一审院实地勘察，被告加格达公司装修原告的光大学府佳苑未完工，且双方存在较大争议。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原被告双方签订的租赁合同时双方当事人真实意思的表示，其内容不违反有关法律及行政法规之规定，该院予以确认。合同签订后原告将涉案的三件底商（共4751.97平米）出租给被告使用，被告也按约定将2018年的房租交清，双方均履行了合同约定的相关义务，但自2019年至今，被告未能按约交付租金，根据双方签订的房屋租赁合同约定：承租人拖欠房租，经催交仍未交纳房租的，出租人有权解除合同，收回房屋。因此，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求，符合双方的约定，该院予以支持。被告应于本判决生效之日向原告退还位于哈密市龙泉路36号院光大小区9栋底商203室、303室、304室的房屋（共计4751.97平方米），并承担自2019年1月1日至2020年5月31日的租金（2019年全年租金1026425.52元；2020年1-5月租金498956.85元）。逾期未退房的按日给付租金，对于原告要求被告支付2019年1月1日至被告实际退还房屋期间租赁费的诉讼请求该院予以支持。 对被告认为用装修费抵租赁费的答辩意见，虽然双方的《家庭居室装饰装修施工合同》约定装修费抵租赁费，但现房屋至今未装修完毕，且双方对工程量、装修费用存在较大争议，被告可对装修施工合同另行起诉，对被告该辩解意见，该院不予支持。对原告要求被告承担违约金30万元的诉讼请求，原告认为被告未按租赁合同的约定按期支付租赁费用，已构成违约，纵观全案，双方约定除按合同约定支付租赁费外，其后又约定用装修费抵付房租，因此无法判断被告自何时开始违约，现装修尚未结束，因此对原告该请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定：判决如下：一、解除原告哈密市光大房地产开发有限责任公司与被告新疆加格达装饰设计工程有限公司于2018年7月27日签订的房屋租赁合同；二、被告新疆加格达装饰设计工程有限公司于本判决生效后三日内退还原告哈密市光大房地产开发有限责任公司位于哈密市龙泉路36号院光大小区9栋底商203室、303室、304室的房屋（共计4751.97平方米）；三、被告新疆加格达装饰设计工程有限公司欠原告哈密市光大房地产开发有限责任公司房屋租赁费（自2019年1月1日至2020年5月31日租金，其中2019年全年租金1026425.52元；2020年1-5月租金498956.85元，自2020年6月1日至实际退还房屋之日，按每日房租3280.80元计算），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告哈密市光大房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费8369元，由被告新疆加格达装饰设计工程有限公司负担。 本院认为，本案争议问题为：1、光大公司与加格达公司的租赁费与加格达公司与光大公司的装修费能否抵销；2、加格达公司请求减免疫情期间房屋租赁费85535元能否支持。 1、光大公司与加格达公司的租赁费与加格达公司与光大公司的装修费能否抵销。加格达公司与光大公司的房屋租赁合同与加格达公司与光大公司的装修合同是两个不同的法律关系、是分别独立的合同，两份合同内容并不具有相互依存性、内在关联性。加格达公司租赁光大公司的商铺，约定了租金数额及交纳时间，加格达公司已实际使用、收益该商铺，理应按约支付房租。加格达公司装修光大公司的房屋，双方据实结算装修费后由光大公司支付。根据双方在装修合同中的约定，可以相互抵销双方的债务即以装修费折抵租赁费，该约定系双方合意并不违反法律规定，应认定为有效，但抵销的条件是双方的债权债务明确且已届履行期限、在同等数额内相互抵销。本案中，加格达公司租赁光大公司的商铺，合同明确约定2019年租金1026425.52元，支付时间为2018年11月30日；2020年租金1197496.44元；支付时间为2019年11月30日，加格达公司应支付的租赁费金额明确、履行期限已至，理应按合同约定向光大公司支付租赁费。加格达公司与光大公司的装修合同至今未履行完毕，且双方对装修质量、装修费用存在较大争议，没有对装修费进行结算，即光大公司应支付加格达公司装修费数额不能确定，装修合同约定的以装修费折抵租赁费的债务抵销方式无法实现，光大公司先行主张加格达公司支付租赁费的请求符合法律规定，本院予以支持，加格达公司可另行向光大公司主张装修费。 一审法院于2020年4月28日作出判决，解除了光大公司与加格达公司于2018年7月27签订的房屋租合同，双方未就合同解除事由提出上诉，双方租赁合同已解除，故本案房屋租赁费应计算至2020年4月，一审判决加格达公司向光大公司支付自2020年5月起至加格达公司实际退还房屋之日止，按每日房租3280.80元计算租赁费明显不当，本院予以纠正。 2、加格达公司请求减免疫情期间房屋租赁费85535元能否支持。 为依法妥善审理疫情期间民商纠纷，维护各方当事人的合法权益，根据新疆生产建设兵团分院《兵团法院关于审理新冠肺炎疫情民商事纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》的相关规定，用于营业的租赁房屋在疫情期间暂停营业的，房屋租赁费应由双方协商解决，协商不一致的，应当依据公平原则，结合案件具体情况由双方当事人合理分担，本院酌情确定，光大公司应减免加格达公司2020年2月份房租费的一半49895元(2020年全年租金1197496.44元，平均每月租金为99791元÷2﹦49895元)。 综上所述，上诉人加格达公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2020)兵1202民初279号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2020)兵1202民初279号民事判决第三项为：被告新疆加格达装饰设计工程有限公司支付原告哈密市光大房地产开发有限责任公司房屋租赁费1375695元（2019年全年租金1026425.52元，2020年1-4月租金349269元），于本判决生效后十日内付清； 如果未按判决如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费14038元，由新疆加格达装饰设计工程有限公司负担12988元，哈密市光大房地产开发有限公司负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 马占文 审判员 游乐然 二〇二〇年十一月十一日 书记员 杜银德