湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初3410号原告：杨通顺，男，1979年11月21日出生，汉族，湖北省天门市人，初中文化职业，个体工商户，住天门市。委托诉讼代理人：吕爱新，天门市西江法律服务所法律工作者。被告：天门仁信置业有限公司。住所地：天门市竟陵大桥路**。法定代表人：龚平安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈虹，女，1976年1月17日出生，汉族，湖北省天门市人，大学专科文化程度，该公司办公室主任，住天门市。原告杨通顺与被告天门仁信置业有限公司（以下简称仁信置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨通顺及其委托诉讼代理人吕爱新，被告仁信置业公司的委托诉讼代理人陈虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《仁信国际广场商品房认购协议》有效；2.依法判令被告按照协议的约定继续履行义务，为原告签订正式《商品房买卖合同》，并配合其办理相关房屋产权的过户登记手续；3.责令被告向原告承担违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月11日，原告在被告的营销中心与被告签订1份《商品房认购协议》，协议约定：原告购买的商品房为1幢1楼108号商铺，面积62平方米；单价为每平方米7096元，总价为440000元，缴款金额为210000元。协议签订时，原告支付定金10000元，预付购房款30000元，此30000元当时口头约定可抵60000元购房款。协议签订后，原告又分别支付购房款100000元、30000元。同年底，原告要求与被告签订正式《商品房买卖合同》、且支付余款时，被告营销人员称待交齐余款、2020年春节后签订正式合同。原告又于2020年1月20日向被告营销人员转款10000元，余款30000元待结算。现原告要求被告办理正式购房手续，被告以所交款项被公司营销人员私自卷走为由予以推诿。故原告诉至法院。被告辩称：1.原告缴纳10000元定金与被告签订《商品房认购协议》属实；2.其他款项其未收取，其没有违约，不应当承担违约责任。原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据材料如下：证据一、原告的身份证复印件1份，证据二、被告企业营业执照复印件1份，用于证明原、被告诉讼主体资格；证据三、认购协议书，用于证明原、被告于2019年6月12日签订了1份认购协议书，协议书中对认购的内容有明确约定；证据四、收据凭证5张、微信、银行账户等转账凭证，用于证明原告在签订了认购协议书之后，分5次支付了购房款180000元（包含定金10000元），被告未依约履行义务；证据五、微信聊天记录，用于证明双方对认购的商铺房经协商可延期办理的事实；证据六、相关照片8张、身份证复印件1张，用于证明被告的部分商铺是在2019年5月18日上午盛大促销庆典，其核心人物即被告法定代表人龚平安和该营销中心的杭柏巍等人一并出席，该商铺地段的醒目处均标明为“仁信国际广场”，营销中心也醒目标明；证据七、相关录音对话摘录，用于证明原告是在2019年6月11日上午12时左右，在被告营销中心订购商铺，被告的销售人员当时还谈到“交三万抵六万”的优惠活动，故原告才确定预交购房款；证据八、商品房认购协议及收据复印件，用于证明有关客户张善平于2019年5月期间，在被告销售中心购买商铺时，其“认购协议”与交款收据上的公章样式均与原告交款收据上的公章相同。被告质证意见为：对证据一、二没有异议；对证据三的真实性无异议，认购协议中载明，原告应当在2019年7月底前携带有关证件向被告缴纳购房首付款或者全款，逾期未缴纳的视为主动放弃购买该房屋，至今被告未收到除10000元认购金以外的其他款项，被告有权另行出售该商品房且定金不予退还；被告与盐城荣恒商业运营管理有限公司(以下简称荣恒公司)系销售代理关系，该公司在代理过程中存在超越代理权限的行为，私自收取业主的购房款，擅自变更购房款支付的时间，其给业主开具的收据均是私刻公章加盖的，代理人超越代理权限的后果应由代理人自行承担；对证据四不认可，被告只收取了10000元定金，其他款项都是荣恒公司个人行为；对证据五不认可，被告不知晓此事；被告在第一时间知晓此事时已经向天门市公安局竟陵派出所报案，目前公安机关正在侦查；对证据六的真实性无异议；对证据七不认可，被告不知晓此事；对证据八中公章不认可，被告只承认财务专用章，其他的印章均是荣恒公司私自加刻。被告未向本院提交证据。对被告无异议的证据一、二，本院予以采信。对有异议的证据，认定如下：关于证据三，被告对该证据的真实性无异议，对原告交付10000元定金与被告签订认购协议的事实，本院予以采信；关于证据四，能够证明原告向被告的营销人员支付购房款170000元的事实；关于证据五，该证据系微信聊天记录，无其他证据佐证，本院不予采信；关于证据六，被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信；关于证据七，系录音对话摘录，无其他证据佐证，本院不予采信；关于证据八，系照片和复印件，无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：原告（认购人、乙方）与被告（出卖人、甲方）于2019年6月11日签订《仁信国际广场商品房认购协议》1份，主要内容为：“认购仁信国际广场1幢1楼108号铺，协议面积62平方米；单价为7096元/平方米，总价440000元；乙方支付定金10000元；付款方式为银行按揭；下次缴款金额为210000元；乙方已选中并决定购买上述房屋，同时已知悉该房屋的具体情况，自愿与甲方签订本协议，在签订本协议后，如乙方违约，则定金不予退还；乙方应于2019年7月底之前交付全部房款或首付款，并携带本协议、本人身份证等相关证件到营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及办理相关手续；本协议一式三联，甲方执两联，乙方执一联，具有同等效力，甲方盖章乙方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本认购协议自动作废……”，原告在该协议上签名，被告在该协议上盖有“天门仁信置业有限公司合同专用章(2)”的公章，协议载明认购日期为2019年6月12日。当日，原告通过微信转账2次，每次转款10000元，通过支付宝转账2次，每次转款10000元，均转给被告营销人员李一倩。原告收到2张收据，一张是盖有“天门仁信置业有限公司财务专用章”、数额10000元的收据，另一张是盖有“湖北省天门市仁信国际广场”章、数额30000元的收据。2019年9月6日，原告称通过POS机刷卡给付80000元，其中原告银行卡刷卡50000元，其妻子李丹银行卡刷卡30000元，另20000元系现金给付，共计支付100000元，由营销人员李一倩接待、收款。原告收到收据1张，盖有“湖北省天门市仁信国际广场”章、载明数额100000元。2019年11月30日，原告通过POS机刷银行卡给付30000元，由营销人员李一倩接待处理。原告收到收据1张，盖有“湖北省天门市仁信国际广场”章、载明数额30000元。2020年1月20日，原告称向被告营销经理杭柏巍微信转账10000元购房款，未开具收据。原告要求由被告签订正式购房合同、办理后续购房手续，无果后便诉至法院。本院认为，本案争议焦点有：一、涉案的《仁信国际广场商品房认购协议》性质如何确认？是否合法有效；二、原告要求按格式化的《商品房买卖合同》由被告履行义务是否可能？原告的主张能否支持？关于焦点一，涉案认购协议约定“本协议一式三联，甲方执两联，乙方执一联，具有同等效力，甲方盖章乙方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本认购协议自动作废”，足以判断该认购协议为预约合同，不能视为《商品房买卖合同》即本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。涉案认购协议，从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，其没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如缺失交接房屋、办理产权登记等重要事宜约定，双方当事人的重要的权利与义务处于不明确状态，尚需通过后期双方磋商，订立了本约合同方能明确。双方当事人订立的认购协议，真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定。认购协议系双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力。故对原告主张确认该合同有效的诉请，本院依法予以支持。关于焦点二，原告要求按格式化的《商品房买卖合同》由被告履行义务是否可能？原告的主张能否支持？预约合同是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。本案中，签订认购协议仅是双方对未来签订商品房买卖合同有关事项的初步确认，订立认购协议后双方还要就商品房买卖合同应具备的主要条款再进一步磋商，才决定是否签订《商品房买卖合同》。原告请求被告按正式的《商品房买卖合同》履行合同义务，没有相应的事实依据和法律依据，故本院不予支持。签订合同应尊重双方当事人的意思自治；如果法院强行判令被告与原告签订买卖合同，则严重违反当事人意思自治原则。依据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方也可提出解除合同并可要求对方承担违约责任。现原告所提的该项诉讼请求，没有合同依据，故本院不予支持。因原告未按照预约合同在约定时间内缴纳约定价款，故对原告要求被告承担违约金20000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨通顺与被告天门仁信置业有限公司签订的《仁信国际广场商品房认购协议》为有效合同；二、驳回原告杨通顺的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告杨通顺负担(已交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王伟二〇二〇年十一月四日书记员  敖格