浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2396号 原告：浙江兴腾物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县城大奇山路**大奇庄园****。 法定代表人：徐群峰，总经理。 委托诉讼代理人：朱祖林，男，1950年3月27日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：方能武，男，1969年7月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：钟晓辉，女，1979年8月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告浙江兴腾物业管理有限公司诉被告钟晓辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。因在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，故于2020年9月8日裁定本案转为简易程序审理。原告浙江兴腾物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱祖林、方能武，被告钟晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江兴腾物业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付物业服务费3844元；2.判令被告立即支付滞纳金2016元；3.承担与本诉讼相关的所有费用。事实与理由：原告与桐庐申基房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，根据合同第六章第二十一条规定，申基香樟花园高层住宅物业费按1.3元/㎡/月计算（含电梯能耗费）；地下车位；地下车位按60元/年计算物业使用人收取。被告房屋面积119.38㎡，应向原告缴纳其拖欠的从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费计3724元，地下车位，地下车位费计120元3844元。根据《前期物业服务合同》规定，业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的从逾期之日起，每天按应缴物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金共计2011元。在此期间，原告多次致电并上门书面送达催款函及律师函催促被告缴纳物业费，均无果，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告钟晓辉答辩称：1.香樟花园从未进行过公开的业主委员会选举，也没有相关的书面资料和备案，因此原告与“香樟花园业主委员会”签订的《物业管理服务合同》属于无效合同，即使“香樟花园业主委员会”主体资格合法，原告提供的《物业管理服务合同》签订前没有进行公开招投标、公示等环节，小区业主要求原告出示相关的物业合同，原告也一直回避，小区业主向凤栖社区和县房管处咨询香樟花园2019年的《物业服务合同》备案情况，被告知无相关备案，因此，原告提供的《物业管理服务合同》无效；2.即使合同有效，原告也严重违反合同约定和法律规定，未依照合同约定和相关标准提供物业服务，严重损害业主利益，同时，原告也未按《物业管理服务合同》规定定期公布经营性收入的收支情况，根据权利义务相一致原则，被告无需履行付款义务；3.被告与其他4位小区业主在2020年3月16日到凤栖社区提交《关于解决香樟花园原物业公司遗留问题的报告》，要求社区、房管处牵头联系原告就小区物业管理和物业费相关事宜进行协商，但原告未出席，因此在原告整改到位前暂缓支付物业服务费；4.滞纳金是指行政机关对行政相对人不按期缴纳税费等行为加收的补偿性质或惩罚性质的款项，物业公司不是国家法定机关，无权收取“滞纳金”。 原告浙江兴腾物业管理有限公司为支持其诉请，提供了下列证据：1.物业管理服务合同2份，证明香樟花园业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，确定由原告担任“香樟花园”小区的物业服务企业及相关权利、义务的约定。2.催缴物业费通知单及照片等，证明原告多次向被告催收物业服务费。 对原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1，对真实性有异议，原告之前一直未出示；证据2三性无异议。本院经审核认为，证据1原告提供的原件均加盖有物业合同备案专用章及备案号，被告也未提供相反证据证明物业合同无效，故本院予以确认；证据2被告对三性无异议，本院予以确认。 被告钟晓辉为支持其答辩主张，提供了下列证据：1.小区楼房外墙、监控、消防等设施照片，小区公共场所、停车位照片等，证明原告未按合同约定履行物业服务义务，未做好外墙、公共设施等的维护工作，未及时做好小区公共卫生，未做好停车位管理工作等；2.香樟花园业主微信群聊天记录，证明内容同上；3.关于解决香樟花园原物业公司遗留问题的报告及会议记录，证明小区业主向社区提交问题报告以及原告未出席会议的事实。 对被告提供的证据，原告的质证意见为：对证据1-3的三性均有异议，认为与本案无关，如物业服务对被告造成损失，被告可另行主张。本院经审核认为，被告提供的证据系打印件，原告对三性均有异议，故本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告钟晓辉系香樟花园小区10幢604室业主。2017年12月29日和2018年12月29日，原告浙江兴腾物业管理有限公司（乙方）与桐庐香樟花园业主委员会（甲方）分别签订了《物业管理服务合同》各一份，确定由浙江兴腾物业管理有限公司为香樟花园小区提供物业管理服务，服务期限分别为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日；物业管理费高层按面积每月每平方米0.8元计算，能耗费按面积每月每平方米0.5元计算，多层按面积每月每平方米0.5元计算，商铺按建筑面积每月每平方米0.5元计算，室内车库、储藏室有房产证的按每月每平方米0.5元，不能做房产证的按每月每平方米0.25元，物业费每年向业主收取一次；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金等。 被告钟晓辉使用的物业建筑面积为119.38平方米，未交纳2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、能耗费及地下车位管理费共计3844元。 本院认为，原告与桐庐香樟花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，效力及于全体业主。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区业主或物业使用人有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。被告认为原告的物业服务存在瑕疵，应以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非拒交或少交物业费的理由，另外，业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支付。被告并非恶意欠缴物业费，且也表示在原告整改到位前仅为暂缓支付物业费，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告钟晓辉于本判决生效之日起十日内支付原告浙江兴腾物业管理有限公司物业服务费3844元； 二、驳回原告浙江兴腾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告浙江兴腾物业管理有限公司负担10元，由被告钟晓辉负担15元。 原告浙江兴腾物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告钟晓辉于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用缴纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用缴纳通知书》。 审判员 钟 妍 二〇二〇年十一月九日 书记员 毛宇斐 ? 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。