湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初3563号原告谢国康，男，汉族，1970年1月15日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。原告付春梅，女，汉族，1973年3月22日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托代理人谢国康（特别授权），系原告付春梅之夫。被告娄底市中信房地产开发有限公司。住所地娄底市娄星区湘中大道（龙泉花园小区旁）。法定代表人李湘卫。被告杨拥华，男，汉族，1976年12月2日出生，户籍地湖南省涟源市。原告谢国康、付春梅诉被告娄底市中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产公司）、杨拥华买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢国康、付春梅，被告中信房地产公司、杨拥华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢国康、付春梅请求判令：1、被告立即为两原告办理所购房屋、车库的不动产所有权证(被告退还由两原告委托其代收代缴的房屋、车库维修基金、契税以及车库办证所应交的营业税11845.00元，由原告依法自行向相关部门交纳)，并提供商品房质量保证书和使用说明书;2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金:65.8元/天×迟延办证的200天=13160元;3、被告提供具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明方文件，并就房款多退少补;4、被告负担本案的诉讼费用。被告中信房地产公司的答辩要点：房屋价格是远低于市场价格，该项目已亏损，请求法院依法判决。被告杨拥华的答辩要点：被告杨拥华只是代收原告的款项，接受的款项均已转给被告中信房地产公司，原告的诉讼请求与被告杨拥华无关。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2009年7月20日，被告中信房地产公司竞得坐落于××路××路××宗地编号为娄国土告字18号地块的国有建设用地使用权，随后被告中信房地产公司即与娄底市国土资源局为此签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年9月1日，被告中信房地产公司（甲方），原告谢国康等九十名团购户（乙方）签订了《内部认购合作协议》，该协议的具体内容为:“甲方于2009年7月20日竞得宗地编号娄国土告字18号地块国有建设用地使用权。乙方以团购方式认购其中九十套住房及住宅下面的车库。经甲乙双方多次协商，秉着诚信、互利、双赢的合作态度，以内部认购方式订立如下协议:一、认购位置:甲方3#地中心纯住房自南向北数为二、三、四栋，对乙方实行内部认购。二、合作方式:1、甲方要按合法程序操作;2、甲方户型必须由正规设计院设计，由乙方代表审定签字方可实施。3、甲方施工基建必须请有资质正规施工单位，必须办理施工许可证，必须接受政府职能部门的监督，乙方选出代表予以全程质量监督。4、乙方要求房屋屋高包板3m,安装防盗门、铝合金窗，地面找平，墙壁粉平、楼梯安铁扶手。5、“商品房买卖合同”样本必须是工商局监制的正规文本。6、甲方按乙方需要代办有关产权证件，房产证、土地使用证。煤气开户费、水电开户费、公共分摊费用、有线网络、契税、办证工本费、交易手续费、分户登记费、印花税、住房维修基金以上税费全部由乙方承担。7、房屋均价1268元和车库1800元/㎡不变（此价格不包括第二条第五项的费用）。8、物业管理由业主选举产生，价格由业主与物业管理公司另行约定。三、付款方式:共分五次付清。第一次:2009年8月7日-12日，乙方按每套住房伍万元，每个车库壹万元，同时签订内部认购协议书，由甲方开具财务收据。第二次:2009年11月1日-11月10日，甲方做好设计办理好相关报建报批，安装好施工用水、用电时，乙方按每套住房交纳3万元，每个车库1万元。第三次:2010年1月1日-15日，甲方基础开始施工到基础完成，乙方按每套房再交叁万元，每个车库壹万元。第四次:当房屋建到第三层时10天内，乙方再次向甲方交纳每个套间肆万元，每个车库壹万元。第五次:交钥匙后10天内的所有余款付清。四、其他约定。1、建筑外表要求整齐划一，漂亮美观。2、甲方不得违规擅自扩大建筑面积或栋数。3、甲方没有遵守本协议而造成乙方损害，乙方可以要求退款退房，同时甲方应赔偿乙方相应的损失。4、乙方没有及时付款，甲方可以解除合同，同时赔偿甲方相应的损失。5、本协议与购房合同书一样可做法律依据。”该协议由被告中信房地产公司盖章，并由公司法定代表人李湘卫及谢国康等团购户签名。2011年1月21日，被告中信房地产公司（甲方）与王国文、戴安源、毛耀南、刘明望、邓芳桂、黄建国、刘伟程、龙献忠八名团购户主代表（乙方）签订了《关于新星花园原告谢国康于2009年8月19日支付了第一期购房款6万元，被告中信房地产公司向原告谢国康出具了收据。原告谢国康于2010年12月29日支付第二期4万元，2011年4月1日支付4万元（第三期房款），2011年5月18日支付4万元（第四期房款），2011年7月15日支付35000元（第五期房款），2012年4月23日支付12300元（预收房价、水电气）、1498元（防盗门差价款1268元、质监费230元），被告杨拥华就前述六笔款项出具了收据。原告谢国康于2013年3月26日支付房款（包括办证费用）39722元，被告中信房地产公司出具了收据。2013年3月26日，被告中信房地产公司向原告交付了案涉房屋及车库，但至今未为其办理房地产权属证书。2015年2月11日，原告谢国康、付春梅与被告中信房地产公司签订了备案合同编号为201502110029的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告中信房地产公司开发的位于××路××路××花园××幢××号商品房，建筑面积127.05㎡，套内面积115.31㎡，分摊面积11.74㎡，单价1298元／㎡，房屋价款164911元，应缴维修资金6353元。同日，原告谢国康、付春梅还就车库与被告中信房地产公司签订了备案合同编号为201502110027的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告中信房地产公司开发的位于××路××路××花园××幢××号房××层车库，建筑面积22.05㎡，套内面积21.42㎡，分摊面积0.63㎡，单价1800元／㎡，合同价款39690元。关于交付期限，两份合同均约定：被告中信房地产公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书，并符合合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，两份合同均约定：被告中信房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后365个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意原告全权委托被告中信房地产公司申请办理，并向被告中信房地产公司提供相关证明。如因原告的原因（选择共同申请的未及时申请，选择委托办理的，未及时向被告中信房地产公司提供相关证明和办理房地产权属证书需要由原告提供的资料）不能在约定期限内办理好房地产权属证书的，被告中信房地产公司不承担责任;如因被告中信房地产公司的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、原告退房，被告中信房地产公司在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按己付房价款的0.1%赔偿原告损失。2、原告不退房，被告中信房地产公司按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。3、被告中信房地产公司按原告已付房款的万分之三向原告支付违约金。关于物业管理和专项维修资金缴存，双方约定：该商品房移交后，原告承诺遵守小区（楼宇）开发建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同;在小区（楼宇）业主委员会未选定物业服务企业之前，被告中信房地产公司选聘娄底市国泰物业管理有限公司负责物业管理，原告应当遵守该物业服务公司制定的该物业服务区域内有关的物业服务规定。前期物业服务阶段，在小区召开首次业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业之前，物业服务费按照开发商与前期物业服务企业签订的《前期物业服务合同》规定执行。被告中信房地产公司应当在销售商品房之前制定业主临时公约。该临时公约不得损害原告的合法权益;原告应当承诺遵守业主临时公约。根据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，业主应当在办理房屋入住手续前，自行将首期专项维修资金存入娄底市房地产管理局物业管理办公室开立的专项维修资金专户，由娄底市房地产管理局代为管理。全市各房地产开发企业不得代收代缴业主的专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专门用于物业公用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。娄底市专项维修资金缴款相关事项见附件四。在签订的两份合同附件七《合同补充协议》中，双方均约定：一、本合同为办理产权备案登记用补录合同，若本补充协议条款与合同条款有冲突，以本协议条款为优先。二、关于合同价款（补充合同第四条）本合同所录价款为房屋及土地建设开发成本，其他水、电、气、有线电视多媒体等附加费用及办证所需费用另计，买、卖双方已协商缴纳标准且无异议。三、关于交接（补充合同第十一条）本合同项下商品房为现房销售，被告中信房地产公司不提供两书即《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》给原告。四、关于合同解释（第十七条）的约定:该商品房所在楼宇的外墙面使用权归所在楼宇的全体业主所有，但被告中信房地产公司可以在上进行合理的栋号标识、小区的名称或标志展示及其他非商业性标志等悬挂作业。五、关于物业维修基金及办证费用的缴纳（补充合同第十九条）该商品房物业维修基金及办证费用按团购协议由被告中信房地产公司代收代缴，对其缴纳方式和标准，买、卖双方已另行协商好，且无异议。六、被告中信房地产公司不提供有关银行按揭及公积金贷款等相关业务。七、该楼盘为现房销售，买、卖双方已确认该合同项下商品房面积与装饰、设备标准。八、原告对“新星花园”楼盘充分了解，确认该楼盘的位置与现状，且对此不提出、不主张任何权利要求。九、本协议内容经双方协商确定，双方均清晰明白所有内容并将承担相应法律后果，自双方签字之日起生效。之后，原、被告就涉案房屋证件的办理、涉案房屋的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的提交及违约金等问题协商未果，遂于2020年8月14日诉至法院。在庭审中，原、被告均认可2013年3月26日就涉案房屋及车库交付完毕。被告中信房地产公司表示原告交清购房款后才将房屋、车库交付给原告，原告亦表示向被告中信房地产公司交清了涉案房屋、车库的购房款。两原告自愿放弃要求被告提供具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件并就房款多退少补的诉讼请求。判决的理由和结果本院认为，原告谢国康等九十名团购户与被告中信房地产公司所签订的《内部认购合作协议》、《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》以及《商品房买卖合同》。之后，原、被告又签订了两份《商品房买卖合同》，上述协议、合同系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告中信房地产公司在两原告支付完购房款等费用后于2013年3月26日交付了涉案房屋、车库，被告根据合同的约定在交付房屋后365日内办理房地产权属证书，但至今未按约定为原告办妥房地产权属证书。因此，对于原告要求被告办理所购房屋、车库的不动产所有权证的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。双方约定被告中信房地产公司在交付使用后的365个工作日内为原告办理房地产权属证书，逾期按已付房款的日万分之三支付逾期办证的违约金，该约定符合法律的规定，本院依法予以认定。现被告逾期至今未办理，其行为已构成违约，应当按照约定的违约金标准向原告支付违约金，现两原告只要求按合同约定的违约金标准按已付房款的日万分之三计取逾期办证200日的违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。经核算，涉案房屋及车库购房款为215019元（1380元∕㎡×127.05㎡+39690元），逾期一日办证的违约金为64.50元（215019元×0.0003），逾期办证200日的违约金为12900元（64.50元∕天×200天）。两份《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第三条约定本合同项下商品房为现房销售，被告不提供两书给两原告，两原告要求被告中信房地产公司提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的诉讼请求，与合同的约定不符，本院不予支持。合同约定两被告全权委托被告中信房地产公司代收代缴的房屋、车库维修基金、契税及办证所需费用，现两原告要求退还其代收代缴的房屋、车库维修基金、契税及办证所应交的营业税11845元的诉讼请求，不符合合同的约定，本院不予支持。两原告自愿放弃本案第三项诉讼请求，符合法律的规定，本院予以准许。对涉案车库是否可以办证尚不清楚，两原告可另案主张权利。原告要求被告杨拥华承担民事责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告谢国康、付春梅办理其所购买的娄底市××花园××小区××幢××号办理不动产所有权证；二、被告娄底市中信房地产开发有限公司在本判决书生效之日起七日内向原告谢国康、付春梅支付逾期办证违约金12900元；三、驳回原告谢国康、付春梅的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425.12元，由被告娄底市中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  邓文彩人民陪审员  刘俊杰人民陪审员  刘 伶二〇二〇年十一月三日书 记 员  童 聪附本判决书相关法律条文：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。