文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2501号上诉人（原审原告、反诉被告)：张桂芳，女，1941年6月11日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：龚志强，江苏江成律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张伟林，男，1965年12月20日生，汉族，现住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江市吉祥大药房有限公司，住所地镇江市桃园新村**。法定代表人：陈智庆，系该公司董事长。上诉人张桂芳、上诉人张伟林因与被上诉人镇江市吉祥大药房有限公司（以下简称“吉祥大药房”）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初2010号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。张桂芳上诉请求：撤销原判，并依法改判；诉讼费用由吉祥大药房和张伟林承担。事实和理由：一审将张桂芳对涉案房屋租金收益确认请求权限定在2018年度，判非所请，不当限制张桂芳关于涉案房屋的实体权利，同时未准确援引法律条文，包括合同违约和合同解除认定的法律依据和适用情形。一审判决张桂芳承担营业和装修损失，退还押金和保证金无事实依据，一方面该损失未经评估，也未听取会计专业意见，未查明和认定押金和保证金性质，一审酌情认定和处理不当；另一方面一审未交待张桂芳承担损失后的救济途径。一审未涉及和处理涉案房屋电力供应及张伟林与存仁堂签订租赁合同收取租金一节，留下纠纷隐患。张伟林辩称，认同张桂芳关于一审判决第三、四、五项无事实和法律依据的观点，请求二审法院依法查明裁判。吉祥大药房辩称，1.吉祥大药房早已支付2018年房屋租金给张桂芳。2.涉案房屋产权与吉祥大药房无法律上关系。在租赁协议履行中，张伟林提出产权主张，且断电堵门等妨碍达数月之久，吉祥大药房提出后，张桂芳未能解决。3.对于营运和装修损失，一审判决数额远小于吉祥大药房实际损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。张伟林上诉请求：依法撤销（2019）苏1112民初2010号民事判决第一项，驳回张桂芳该项诉讼请求；张桂芳、吉祥大药房承担二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实和适用法律错误。《商品房买卖协议》非王友祥所签，是王某所签，且无委托书。涉案房屋系张雪珍和王某共同出资110余万元从第三针织内衣厂购买，323240元购房价不真实。（2013）徒民初字第0030号民事调解书涉嫌虚假诉讼。涉案房屋买卖协议的签订、房款的给付、起诉书和委托书的签字以及法律文书的签收均是王某一人，王友祥从未签字亦未书面委托王某。王某系涉案房屋实际真正购买者，用父亲名义是为转移财产。2.一审法院遗漏（2018）苏1112民初957号和（2018）苏11民终3613号民事判决书内容，两份判决书均认定张伟林是有偿合法取得涉案房屋。3.2015年12月20日张桂芳委托王某办理涉案房屋租赁事宜的委托书是假的，该期间，涉案房屋由王芸管理受益。4.遗嘱被确认无效前，张芸是涉案房屋合法所有权人，有权处分涉案房屋，因此其2018年1月11日出卖给张伟林并签订房屋买卖协议的行为真实合法有效，张伟林支付房款并实际接受、占有、使用、收益涉案房屋行为是合法有效的。张伟林是涉案房屋的所有权人、受益人，依法应收取2018年1月11日后的租金。吉祥大药房应将2018年度房屋租金支付给张伟林。遗嘱无效，只表明王芸因无效遗嘱取得的财产应当返还或折价补偿，但不能以此推定王芸与张伟林签订的买卖协议无效。根据买卖合同司法解释二第3条，王芸即使无权处分，其与张伟林签订的买卖协议也是合法有效的，张桂芳不能因遗嘱无效当然取得涉案房屋所有权。张桂芳辩称，1.现无任何生效文书确认张伟林系涉案房屋权利人，也未认定张伟林在与王芸140万的不动产买卖合同中系善意第三人，予以物权法特殊保护。且140万银行流水不真实，王芸未收到该房款。2.张桂芳曾诉请张伟林排除妨碍并要求迁让，该案一、二审法院均予以驳回，但理由是王友祥去世后尚有其他继承人，在法定继承程序终结前不足以表明张桂芳系涉案房产继承人，但并未认定善意第三人问题，现该案张桂芳已申请再审。3.无证据证实王某涉嫌虚假诉讼，且此前丹徒区检察院曾专门调查，包括针织内衣厂的协议签订经过，但未提出检察建议。4.王某与张雪珍关系恶化发生在2014年4月前后，并经丹徒法院诉讼处理，在此之前张桂芳夫妻和王某夫妇共同生活居住，且王友祥生前长期在王某店内帮忙，张雪珍应该知道王友祥购买房屋事宜，包括高资镇调解委员会出具文书及之后的诉讼和强制执行。5.张伟林一方面主张涉案房屋系张雪珍与王某婚后共同财产，另一方面又主张涉案房屋系王友祥遗产，张伟林系有偿买受，自相矛盾。遗嘱已经生效判决确认无效，一旦无效则当然无效自始无效，张伟林对涉案房屋不享有物权上的权利。综上，请求法院依法判决。吉祥大药房辩称，请求驳回上诉，维持原判。关于涉案房屋两年后发生所谓产权变更情况，吉祥大药房不知。张伟林与张桂芳对涉案房屋的产权争议，吉祥大药房深受其害。张伟林侵权行为明显且违法，应受法律制裁。房屋租金已支付给张桂芳，且张伟林也未拿出其系房屋所有权人的证据，吉祥大药房在事实和法律上与张伟林无债权债务关系。张桂芳向一审法院起诉请求：1.确认涉案房屋租金收益权归属张桂芳；2.判令吉祥大药房直接向张桂芳给付2018年度房屋租金60000元；3.判令张伟林协助吉祥大药房配合办理恢复供电，即将吉祥大药房用电接线端子恢复自魏兴华电表上，同时判令张伟林拆除该房屋上面的门锁和招租启示；4.请求确认吉祥大药房解除合同通知无效，继续履行张桂芳、吉祥大药房2015年12月22日房屋租赁协议；5.吉祥大药房承担本案诉讼费。吉祥大药房向一审法院反诉请求：1.要求张桂芳赔偿营业损失78000元；2.要求2019年10月1日起解除租赁合同，退还合同约定保证金7000元和水电押金3000元；3.要求张桂芳赔偿室内水电装修损失5500元，门楼外墙发光广告牌7500元；4.诉讼费用由张桂芳、张伟林承担。一审法院认定事实，张桂芳与王友祥系夫妻关系，共生育两子两女，分别为王菊生、王某、王秋萍、王月香。王友祥于2014年6月去世。2006年5月20日，镇江市丹徒区第三针织内衣厂与王友祥签订《商品房买卖协议》1份，约定将镇江市丹徒区第三针织内衣厂所有的镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层的12＃（21.82㎡）、13＃（51.78㎡）、14＃（47.07㎡）、15＃（40.95㎡）门面房出售给王友祥，建筑面积为161.62平方米，总价为323240元。镇江市丹徒区第三针织内衣厂未将上述房产过户到王友祥名下。2013年2月4日，镇江市丹徒区人民法院作出（2013）徒民初字第0030号民事调解书，内容如下：一、2006年5月20日，王友祥与镇江市丹徒区第三针织内衣厂签订的房屋买卖合同合法有效；二、现登记在镇江市丹徒区第三针织内衣厂项下（大证内）的12＃（21.82㎡）、13＃（51.78㎡）、14＃（47.07㎡）、15＃（40.95㎡）房屋产权，计161.62㎡归王友祥所有，相应的土地使用权亦归王友祥享有。2018年8月20日，王菊生、王某、王秋萍、王月香向一审法院出具《情况汇报》1份，载明放弃对案涉房产的继承权，案涉房产所有权归其母亲张桂芳一人所有。2019年5月6日，镇江市丹徒区人民法院作出（2019）苏1112民监1号民事裁定书，裁定对（2013）徒民初字第0030号案件进行再审。2019年8月1日，镇江市丹徒区人民法院作出（2019）苏1112民再2号民事判决书，撤销（2013）徒民初字第0030号民事调解书第一项、第二项。后张桂芳、王菊生、王某、王秋萍、王月香不服（2019）苏1112民再2号民事判决书，上诉至镇江市中级人民法院。2019年12月9日，镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民再52号民事判决书，内容如下：一、撤销镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民再2号民事判决；二、维持镇江市丹徒区人民法院（2013）徒民初字第0030号民事调解书。另查明，2014年4月20日，王友祥立下“遗嘱”一份，载明：“立遗嘱人：王友祥，性别：男，1937年3月24日出生，家庭住址：镇江市，身份证号码。我是坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权所有人，我年事已高。现于我头脑清醒之时，我自愿订立遗嘱如下：我去世后，将坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权全部留给王芸（身份证号码）所有，以上所立的遗嘱为我的真实意愿。立遗嘱人：王友祥，2014年4月20日”，王菊生、王某作为见证人在遗嘱尾部签字和按手印。2018年8月24日，镇江市丹徒区人民法院作出（2018)苏1112民初2142号民事判决书，判决王友祥于2014年4月20日所立遗嘱无效。后王芸不服（2018)苏1112民初2142号民事判决书，上诉至镇江市中级人民法院，2018年12月24日，王芸向镇江市中级人民法院申请撤回上诉，裁定准许。2018年1月11日，王芸与第三人张伟林签订《房屋买卖协议书》1份，约定王芸将镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房（含其中室内隔断的二层）作价140万元卖给张伟林。张伟林提供中国银行转账回单两份，证明2018年1月11日向王芸转账800000元、2018年1月16日向王芸转账600000元。2019年10月1日张伟林在案涉房产上加装门锁和张贴招租启示，2019年10月15日，张伟林将案涉房屋出租给镇江市存仁堂医药连锁有限责任公司。还查明，2015年12月20日，张桂芳委托王某办理丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层12号至15号房屋的租赁事宜。2015年12月22日，甲方王某（代王友祥）与乙方陈智庆签订《房屋租赁协议》1份，约定，甲方自愿将坐落在镇江市丹徒区高资镇丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层（12号至15号）门面房出租给乙方开店使用；年租金为60000元，在签订合同时一次付清，第二年维持原价，以后每年租金在上一年度基础上递增2%，另收水电押金3000元、房屋租赁保证金7000元；租赁期限为2016年1月25日至2021年1月24日。该协议还约定，甲方应保证不得第三人对该出租屋提出任何权利的请求，该出租房屋不得有权属争议，若第三方提出权属争议造成乙方损失，甲方负责全额赔偿。出租方保证出租房的供电、供水等相关设施的完备。陈智庆承租该房屋后，用于开设吉祥大药房。2018年8月30日，王某与张伟林因吉祥大药房接电一事发生纠纷、产生肢体冲突，致王某轻微伤，后报警处理。经高资派出所调解，王某将张桂芳收取的6万元房租交由中间人巫春生暂时保管，待吉祥大药房房屋归属权解决后，由中间人将6万元房租转交至房屋实际所有人；王某将6万元房租交至中间人保管之日起，由王某负责将吉祥大药房的用电恢复至原先状态。吉祥大药房在承租案涉房产期间，经营时遭他人停电、且出现汽车堵门的情形，造成吉祥大药房在一段时间内无法正常营业。2019年9月30日，吉祥大药房向张桂芳发出《通知书》，载明：我公司曾于2015年12月22日与你签订房屋租赁协议，在协议履行中，有第三人张伟林主张房屋产权，张伟林对本公司的经营多次干扰阻止，此行为已经造成我公司的经营无法继续。我公司也多次找您，希望排除经营妨碍，积极寻求解救途径并多次报警、未果。现按照合同约定的解除条件已无法避免，本公司已于2019年9月30日将本公司经营所必须的设施完全拆除，合同自行终止。公司对你的合同违约责任将通过法律途径予以追究。一审法院认为，第一，关于原镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层12#、13#、14#、15#门面房权属问题。本案中，镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民再52号民事判决书，维持镇江市丹徒区人民法院（2013）徒民初字第0030号民事调解书，故案涉房产在王友祥生前应归王友祥所有，王友祥去世后，案涉房产应归其继承人所有，因王菊生、王某、王秋萍、王月香以明示方式作出放弃继承案涉房产的意思表示，故案涉房产现应归张桂芳所有。张桂芳要求确认涉案房屋租金收益权归属张桂芳，一审法院认为，张桂芳对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，如其将房产出租，享有租金收益的权利，如未出租，则不存在租金收益权，因此张桂芳对案涉房屋2018年度的租金享有收益权；张伟林陈述本案所涉房屋已经在2018年1月份由张伟林从王芸处出资购买，门面房租金应该交给张伟林。一审法院认为，2014年4月20日，王友祥所立的遗嘱（将坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权全部留给王芸所有），该遗嘱在2018年8月24日，经镇江市丹徒区人民法院（2018)苏1112民初2142号民事判决书判决，王友祥于2014年4月20日所立遗嘱无效。故王芸自始对案涉房屋无权处分，且涉案房屋未登记在张伟林名下，因此张伟林对案涉房屋不享有物权上的权利。张桂芳要求判令吉祥大药房直接向张桂芳给付2018年度房屋租金60000元，一审法院认为，张桂芳于2018年2月2日出具收条，确认收到吉祥大药房2018年房租款61200元，张桂芳现要求吉祥大药房支付2018年房屋租金，一审法院不予支持；张桂芳要求判令张伟林协助吉祥大药房配合办理恢复供电，即将吉祥大药房用电接线端子恢复自魏兴华电表上，同时判令张伟林拆除该房屋上面的门锁和招租启示，一审法院经现场查看，现场并不存在上述情形，因此一审法院不予支持。第二，关于吉祥大药房是否有权解除与张桂芳之间的房屋租赁合同的问题。一审法院认为，因有第三方认为其对租赁房屋享有所有权产生侵权行为，发生断电、堵门的情形，严重影响吉祥大药房的正常经营，且考虑到承租人已经实际搬离，故吉祥大药房有权解除与张桂芳之间的房屋租赁合同。第三，关于吉祥大药房的损失是否应由张桂芳承担的问题。一审法院认为，合同中约定，因权属争议造成的损失由出租人承担，且出租人保证出租房的供电、供水等相关设施的完备。本案中吉祥大药房的损失确实存在，但吉祥大药房也有义务积极采取措施防止损失的扩大，一审法院综合考虑出租人的预期收益情况、承租人举证损失的实际情况结合本案案情，综合酌情考虑营业损失20000元，水电装修损失和门楼外墙发光广告牌损失酌情考虑3500元。根据合同的约定，吉祥大药房支付的水电押金和保证金合计10000元，张桂芳应当予以退还。一审法院判决：一、张桂芳对案涉房屋2018年度的租金享有收益权；二、驳回张桂芳其他的诉讼请求；三、吉祥大药房与张桂芳签订的《房屋租赁协议》自2019年10月1日起解除；四、张桂芳于判决生效后十日内支付镇江市吉祥大药房有限公司营业损失20000元、装修损失3500元，合计23500元；五、张桂芳于判决生效后十日内支付镇江市吉祥大药房有限公司水电押金3000元和保证金7000元，合计10000元；六、驳回镇江市吉祥大药房有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审明确认定涉案房屋归张桂芳所有，其享有占有、使用、收益和处分权能，并根据张桂芳与吉祥大药房的房屋租赁协议认定张桂芳对涉案房屋2018年度租金享有收益权，符合事实和法律规定，故张桂芳关于一审判决限制其实体权利的理由不能成立，本院不予支持。张伟林对涉案房屋主张权利，并发生断电、堵门等情形，严重影响吉祥大药房正常经营，致使吉祥大药房不能实现合同目的，故吉祥大药房有权解除与张桂芳的房屋租赁协议，要求返还水电押金和保证金，并主张损失。关于损失数额，一审法院综合考虑出租人的预期收益情况、承租人举证损失的实际情况并结合案情，酌情考虑营业损失20000元和装修损失3500元并无不当，本院依法予以维持。关于张伟林与存仁堂签订租赁合同并收取租金一事，张桂芳未提出诉请，故不属于本案审理范围，张桂芳要求审查和处理的理由不能成立，本院不予支持。因人民法院的法律文书导致物权设变、变更、转让和消灭的，自法律文书生效时发生效力。（2013）徒民初字第0030号民事调解书已确认2006年的商品房买卖协议合法有效，涉案房屋归王友祥所有，故张伟林关于涉案房屋所有权人系王某的理由不能成立，本院不予支持。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，王友祥虽于2014年立遗嘱将涉案房屋赠与王芸，但该遗嘱已被法院生效文书确认无效，该遗嘱自始没有法律约束力，王芸未取得涉案房屋所有权。王芸将涉案房屋出卖给张伟林系无权处分，且张伟林不构成善意取得，故不发生物权变动法律效果，张伟林亦未取得涉案房屋所有权。遗嘱被撤销后，涉案房屋属于王友祥遗产，因王菊生、王某、王秋萍、王月香以明示方式作出放弃继承的意思表示，故张桂芳已通过法定继承取得涉案房屋所有权。张伟林再以张桂芳不是涉案房屋所有权人，自己系合法占有为由进行抗辩与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张桂芳预交的二审案件受理费638元，由张桂芳负担；上诉人张伟林预交的二审案件受理费1300元，由张伟林负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年十一月四日书记员 周旻晶