河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14339号上诉人（原审原告）：闫佩圆，男，1995年1月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王晓雷，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天慧（系闫佩圆母亲），女，1973年10月20日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：河南鼎天置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人：崔俊芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王培，河南路德律师事务所律师。上诉人闫佩圆因与被上诉人河南鼎天置业有限公司（以下简称鼎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人闫佩圆的委托诉讼代理人王晓雷及被上诉人鼎天公司的委托诉讼代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫佩圆上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人被动领取住房钥匙，从而认定被上诉人已经交房，是对案件事实的认定错误。被上诉人至今未交房的事实清楚，应当依法承担合同约定的赔偿责任。1.根据《中华人民共和国建筑法》第61条，《消防法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《标准化法》第十四条等法律法规可以看出，被上诉人在房屋交付时，必须取得以上强制规定的验收资料并随房屋一并向上诉人交付，才视为被上诉人完成房屋交付的全部流程。2.商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的验收等手续。从以上法律法规可以确认，开发建设的商品房交付是一种法律行为，而非事实行为，只有建立在合法基础上的交付才能认定为实际交付。就本案而言，从法律层面，被上诉人至今仍没有办理完毕涉案房屋达到法律规定的交付手续，不具备、也不符合交房条件。商品房的交付不能违反法律强制性规定，且上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条中已明确约定，交付条件为商品房建设工程竣工验收合格。第十一条约定，交付应提供第八条规定证明文件，以及质量保证书和住宅使用说明书。从事实而言，被上诉人在2020年元月1日也公开宣称（媒体公开报道）上诉人领取房屋钥匙行为不视为是实际交房。根据以上法律规定及事实，上诉人是在被上诉人声称不是正式交房的误导下领取了房屋钥匙，并非被上诉人实际交付房屋，理应承担合同约定的违法赔偿，故一审法院以上诉人实际收房为由驳回上诉人诉讼请求是对事实的认定错误，不能免除被上诉人的赔偿责任。二、一审法院以环保停工和疫情问题扣减被上诉人违约时间于法无据。根据一审法院判决书第5页认定的事实：“被告应当于2019年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告”。也就是说，被上诉人的竣工及验收备案的时间应当在2019年9月30日前完成。该时间为被上诉人完成相关验收的法定时间，如果环保停工和疫情原因在此期间发生，可以作为时间减免的理由。但疫情出现是在2020年，是在被上诉人已经违约之后发生，故不应作为法定交付时间的特殊原因予以扣除。截至目前，被上诉人的相关验收手续仍未办理，其无法依法交房的事实仍旧存在，故应当承担违约之日至实际交房期间的所有违约金（扣除已支付部分）。关于涉案合同第八条环保停工，交房日期相应顺延应为无效格式条款。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同该条款系被上诉人提供，双方签订合同时没有平等的对话磋商权，也没有采取合理的方式提请上诉人注意，而其内容显然对上诉人利益不利，导致上诉人的权益处于受损且持续时间不确定的状态，免除了被上诉人未按时交付房屋需承担违约责任的义务，应当无效。三、一审法院违反最高人民法院相关规定，未对本案进行类案强制搜索，程序违法。综上，一审法院认定事实不清，程序错误，应当依法改判或发回重审。被上诉人交付的房屋既不符合合同约定标准，也不符合法律强制性规定，亦未履行出示证明文件、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，应承担违约责任。不能让违约者因违约行为而获利，不能让守约者因守约行为而受损。鼎天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。一、上诉人已实际收房，一审判决认定正确。鼎天公司于2019年12月29日书面通知上诉人收房后，上诉人于2020年1月1日办理了交房手续，并于2020年4月14日开始装修。事实足以说明上诉人已实际收房。另外，鼎天公司其他同类案件已经郑州市中级人民法院审理作出终审判决，与上诉人同情形的案件法院均认定房屋已经交付，并对交房后的违约金不予支持。二、鼎天公司未能按合同约定时间交房及办理工程竣工验收备案是因环保治理及新冠肺炎疫情影响，一审判决扣减相关时间正确。鼎天公司在施工期间确因政府扬尘治理、大气污染防治、重大活动等导致涉案工程工期延期超过355天，根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，交房日期是应当顺延的。鼎天公司在2019年9月23日也书面告知上诉人延期交房原因。工程在竣工后遇新冠肺炎疫情，导致鼎天公司未能及时办理工程竣工验收备案。另外，案涉工程在2020年8月19日已经竣工验收合格，鼎天公司在2020年10月27日办理了竣工验收备案。三、鼎天公司已向上诉人支付补偿款，上诉人即使存在损失也已得到弥补。上诉人办理房屋交付手续后，鼎天公司向其支付了7359元作为补偿款。因政府环保治理和新冠病毒疫情影响，工程竣工验收备案手续未能及时办理完毕，导致鼎天公司无法按照约定时间报送房屋权属初始登记资料。但是，鼎天公司向上诉人支付的补偿款已经弥补了上诉人因鼎天公司逾期报送资料产生的损失，鼎天公司不应再承担此部分的违约金。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求。闫佩圆向一审法院起诉请求：1.被告支付原告以总房款1599694元为基数，按照日利率0.1‰计算自2019年10月1日起至按照《商品房买卖合同》约定的达到交付条件时向原告完成实际交付之日止的违约金（截至2020年7月8日，扣除被告支付费用7359元，暂计37592.4元）；2.被告支付原告以总房款1599694元为基数，按日利率0.01%计算自2020年4月1日起至实际履行报送由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月10日，原、被告双方签订合同编号为D180××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房，房款为1599694元。交付期限：被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。产权初始登记：被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。上述合同签订后，原告支付了全部购房款1599694元，并支付维修基金5566元。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。2020年1月1日，原告签署房屋验收表及鼎天东尚入伙手续办理流转单。当日收取被告支付的补偿金7359元。2020年4月14日，原告申请对房屋进行装修，并与河南鼎天物业服务有限公司签署《房屋装饰装修管理服务协议》。庭审中，被告称案涉房屋2019年12月竣工，竣工后五大主体未盖章确认，竣工验收备案登记正在办理。以上事实由商品房买卖合同、发票、收据、延期交房告知函、房屋验收表、鼎天东尚入伙手续办理流转单、收条、装修申请表、《房屋装饰装修管理服务协议》及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。原告于2020年4月14日起对其购买房屋进行装修，视为其实际收房。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据涉案合同履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，该院酌情扣减150天。经计算截至实际收房之日（2020年4月14日）违约金为7359元（1599694×0.1‰×46），该费用被告已支付完毕，故原告请求支付逾期交房违约金的请求，该院不再支持。关于原告诉请的未按约报送初始登记资料违约金，合同附件四第六条约定被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该院认为，报送初始登记资料虽约定为2020年3月31日，但该日期后括号内容注释为房屋交付使用后180日内，该内容系对前述报送日期的解释说明，即限定报送日期在房屋交付使用后一定期限内履行完毕。现案涉房屋于2020年4月14日实际交付使用，报送日期也应该相应顺延，被告所负义务现仍未超出履行期限，对原告诉请逾期报送违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告闫佩圆的诉讼请求。案件受理费1132元，减半收取566元，由原告闫佩圆负担。本院二审期间，闫佩圆提交以下证据：证据一：小莉帮忙视频光盘、微信聊天记录。拟证明：被上诉人在2020年1月1日强制业主收房。在河南电视台记者采访报道中，鼎天公司因未按照合同约定出示竣工验收备案表、质量保证书和住宅使用说明书，鼎天公司称只是预交房，不是正式有效交付，收房后业主可以办理装修事宜，但是因所交付的房屋未达到约定交付条件而产生的其他问题，承诺还按照合同约定来承担相应的违约责任。涉案房屋并未竣工验收，此时开发商具有欺诈的意思表示，应认定为开发商以欺诈的方式交房，此时开发商承担逾期交房的责任应无争议。证据二：（2019）豫01民终20246号民事判决书，拟证明：双方签订的合同合法有效，约定了房屋的交付条件，鼎天公司未按约交付合同约定的房屋，构成违约，应承担违约责任。鼎天公司称环保治理致使其不能完成竣工备案的主张不能成立。证据三：（2020）豫0191民初16405号民事判决书，拟证明：若认定2020年4月14日为闫佩圆收房日，那么从该收房日期，鼎天公司须按照合同约定在房屋交付使用后180日内报送办理房屋产权初始登记资料，逾期未报送应承担相应的违约责任。鼎天公司质证认为：对证据一视频和聊天记录真实性无异议，对证明目的有异议。1.闫佩圆收房是其自愿，不是鼎天公司强制收房。2.闫佩圆收房后双方进行协商，鼎天公司还支付了其补偿款。3.根据合同约定，因为政府原因造成工期延误，交房时间是顺延的。备案延期是因为疫情原因造成。对证据二、证据三两份判决书有异议，该两份判决不能作为本案的参考。与本案同类型的同类案件在郑州中院已经有生效判决，是按照实际交房日期确认，对交房以后的逾期交房违约金不予支持，应参照生效判决。鼎天公司提交了鼎天双湖湾畔花园3A#楼的工程竣工验收意见表及工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋在2020年8月19日已经竣工验收合格，在2020年10月27日办理了备案手续。闫佩圆质证认为：对证据的真实性无异议，证明目的有异议。竣工备案表显示报送日期为2020年10月27日，备案完毕为11月2日，恰恰可以证明在此之前鼎天公司向闫佩圆交付的房屋不符合合同约定的交付条件，不是有效交付。认定这种交付行为无效，要求鼎天公司承担违约责任，可以对鼎天公司起到防患未然的警示作用。若因闫佩圆接收房屋而鼎天公司便无需承担违约责任的话，可能导致鼎天公司不积极进行竣工验收，甚至恶意违约拖延。根据当事人举证及质证情况，本院对双方当事人二审中提交证据的真实性均予以采信。本院经审理查明的事实除同一审法院查明的事实外，本院另查明：鼎天双湖湾畔花园3A#楼于2020年8月19日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五大主体验收合格，并签署工程竣工验收意见表。2020年10月27日，鼎天公司向建设行政主管部门报送竣工验收备案文件，郑州市郑东新区管理委员会于2020年11月2日批准同意该工程竣工验收备案。本院认为，关于案涉房屋交付时间问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，鼎天公司应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合该合同约定的商品房交付闫佩圆使用。鼎天公司二审中提交了工程竣工验收意见表及工程竣工验收备案表，显示案涉房屋于2020年8月19日经五大主体竣工验收合格。在案涉房屋未取得竣工验收合格手续前，闫佩圆实际接收鼎天公司交付案涉房屋并于2020年4月14日申请装修，应视为双方对案涉房屋的交付条件进行了变更。闫佩圆虽于2020年1月1日签署房屋验收表及鼎天东尚入伙手续办理流转单，但一审法院并未认定该时间为闫佩圆收房时间，而是将闫佩圆申请装修的2020年4月14日认定为其收房时间。一审法院将逾期交房违约金计算至2020年4月14日并无不当。闫佩圆主张逾期交房违约金应计算至符合交付条件的上诉请求，本院不予支持。一审法院综合本案实际情况以及工程可能受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动及新冠肺炎疫情的影响，以及案涉合同履行情况、违约程度、预期利益等情况，酌情扣减违约天数150天，并无不当。闫佩圆上诉称一审法院扣减违约时间于法无据的主张，不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，出卖人应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。一审法院确定闫佩圆实际收房日期为2020年4月14日，截至目前，鼎天公司仍未履行报送办理房屋权属首次登记资料的义务，合同约定的房屋交付使用后180日的期限已经届至，故对于闫佩圆在本案中主张逾期报送房屋权属首次登记资料违约金的诉讼请求，应予以支持。综上所述，闫佩圆的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法。因河南鼎天置业有限公司履行报送义务的期限在一审判决之后届至，故本院据实处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10234号民事判决；二、河南鼎天置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向闫佩圆支付逾期报送办理房屋权属首次登记资料的违约金（以总房款1599694元为基数，自2020年10月12日起按日0.01%计算至河南鼎天置业有限公司实际履行报送义务之日止）；三、驳回闫佩圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1132元，减半收取566元，由闫佩圆负担466元，河南鼎天置业有限公司负担100元。二审案件受理费1132元，由闫佩圆负担1000元，由河南鼎天置业有限公司负担132元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月六日书记员  李志琳