海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初6991号 原告（执行案外人）：吴佩莲，女，1961年12月23日出生，台湾地区居民，现住上海市浦东新区沪南公路。 原告（执行案外人）：刘羿群，女，1988年7月2日出生，台湾地区居民，现住上海市浦东新区沪南公路。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王龙，海南海地律师事务所律师。 被告（被执行人）：海南天邑国际大厦有限公司，住所地海南省海口市滨海大道。 法定代表人：李玲青，总经理。 被告（申请执行人）：海南储盛地坪工程有限公司，住所地海口市玉沙路。 法定代表人：任书昌，总经理。 原告吴佩莲、刘羿群与被告海南天邑国际大厦有限公司（以下简称天邑公司）、海南储盛地坪工程有限公司（以下简称储盛公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令停止对海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXX号房的强制执行并解除查封；2、判令确认海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXXX号房的不动产产权归原告所有；3、判令被告天邑公司立即将位于海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXX号房的不动产产权过户至原告吴佩莲、刘羿群名下；4、判令被告天邑公司承担逾期办证的损失赔偿责任，即向原告吴佩莲、刘羿群支付逾期办证违约金20867.16元（购房款1043358元×2%，合同约定违约金0.2%的比例极低，显失公平公正，请求法院调整为2%）；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月2日，原告(案外人)收到海口市龙华区人民法院送达的(2017)琼0106执异34号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议请求的裁定事项，缺乏事实与法律依据，特向贵院提起执行异议之诉。一、原告与被告天邑公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，原告已依约履行了全部合同义务，且已办理合同备案的房屋预售登记，被告天邑公司违约未依法为原告办理房屋过户手续。1、2007年10月26日，原告与被告天邑公司签订《天邑国际大厦认购协议书》，认购了被告天邑公司开发建设的位于海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXX号房产并约定了房屋面积、购房款总额以及分期付款的支付方式，原告按照认购书约定于签署认购书时向被告天邑公司支付了涉案房产认购定金（该认购定金在第一期购房款中冲抵），另约定原告须于签订《认购书》7日内与被告天邑公司签订正式《商品房买卖合同》。2、2007年11月2日，原告与被告天邑公司按照《认购书》的约定，在平等自愿基础上签订了1703房的《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告天邑公司开发建设的位于海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXXX号房，具体约定如下：建筑面积为90.47㎡，单价为17609.42元/㎡，购房款为1043358元；付款方式为分期付款（首期款523358元于合同签订当日付清，余额房款520000元由买受人于2008年1月31日前支付给出卖人）；交房时间为2009年1月31日前；被告天邑公司应当在交房后180日内为原告办理房屋权属登记；附件四约定合同签订时被告天邑公司向原告收取代收代缴相关税费和办证费用（包括专项维修基金、契税、印花税、权属登记费、工本费、档案管理费）。3、原告于合同签订时按照合同约定向被告天邑公司付清涉案房产的首付款523358元（包括认购定金）及相关税费和办证费用。原告按照约定于2008年1月16日向被告天邑公司付清了涉案房屋的购房余款520000元，被告天邑公司收到余款后于2008年1月16日当日向原告开具了付款凭证《海南省销售不动产专用发票》，根据海南省地税局发票联记载：此发票适用于在海南省范围内从事销售不动产的纳税人被告一收到原告支付的全部购房款后作为发生经营业务确认收入时开具。2008年2月13日原告和被告天邑公司将《商品房买卖合同》向海口市房管局作了商品房买卖合同备案登记（XXX号房合同备案号为A00014108），办理了房屋预售登记。2009年11月9日原告按规定向海口市房产管理局支付了涉案房产的住宅专项维修基金。至此，原告已按照合同约定履行了全部义务。被告天邑公司却未按照约定时间进行交房，直到2009年11月6日才向原告交付了涉案天邑国际大厦XXX房，为原告办理了房屋移交清单、防火责任书、业主登记表及物业协议等业主登记手续；虽经原告每年多次催促，被告一至今未为原告办理房屋过户手续。4、原告在房屋交付后，于2010年1月至今先后将房屋租赁给海南恒盛元国际旅游发展有限公司和海南合丰运维工程有限公司使用，租赁期间原告依法向海南省地税局缴纳了房屋租赁相关的税费，并缴纳物业费至今。二、被告迟延为原告办理房屋过户手续，造成原告付清全款、实际占有使用并办理了合同备案登记的房屋被贵院执行查封；涉案房产不具备法定查封条件，贵院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定和本案事实，被告二申请执行的属金钱债权，原告在贵院查封涉案房产之前已经与被告天邑公司签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部购房价款、办理了合同备案登记并占有使用至今。涉案房产虽登记在被执行人天邑公司名下，但并非由于原告自身的原因导致未办理过户登记手续。原告作为已备案登记的无过错不动产买受人，对购买的涉案房产享有的物权期待权应受到保护，原告提出排除执行的异议请求应依法得到贵院支持。原告在2007年11月2日一并购买了包括涉案房产在内的天邑国际大厦主楼17楼XXX、XXXX、XXX、XXX四套房产且已付清全部购房款，原告将四套房屋打通出租使用。其中关于XXX、XXXX房，海口市中级人民法院已生效的（2017）琼01执异73号《执行裁定书》已查明和认定以下事实：原告与被告天邑公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告天邑公司的涉案房产；原告全额支付了购房款，被告天邑公司开具销售不动产专用发票。经海口市中级人民法院现场勘查，被告天邑公司自2009年11月6日向原告交付房屋，一直由原告实际占有使用房屋并出租收益至今，原告先后将涉案房屋出租给海南恒盛元国际旅游发展有限公司、海南合丰运维工程有限公司使用。现海口市中级人民法院根据生效的（2017）琼01执异73号《执行裁定书》解除了对原告涉案房产的查封。2、原告与被告天邑公司签订商品房买卖合同后，原告已经支付全部价款、办理了合同备案并实际占有房屋，但被告天邑公司自可以办证以来各种理由迟迟未给包括原告在内的天邑国际大厦业主办理过户登记手续的，被告天邑公司对此负有全部过错。这几年期间，虽然原告不断催促被告办证，但被告天邑公司均以产权未做分割、股东变更、股东内部纠纷、公司人事变动、公司债台高筑、资金链断裂等为由，搪塞了事。被告天邑公司拖延办证，造成被告储盛公司因金钱债权申请贵院查封原告已全额购买、备案登记并实际占有使用的涉案房产。被告天邑公司拖延和欺骗原告的行为，不仅严重损害了原告作为台胞和房屋买受人的合法权益、给原告造成严重损失，而且违背中央和海南省关于促进两岸经济文化交流、促进和平统一的政策，严重破坏台海两岸民间经济文化交流和损害台湾同胞的合法权益。原告将为守护自己的涉案房产依法抗争到底，并将依法追究被告天邑公司及相关人员的刑事责任。综上，原告作为合法备案登记的买受人依法享有对涉案房产的物权期待权，贵院不具备涉案房产的法定条件，贵院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据。原告根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的......。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，特向贵院提起执行异议之诉，请求判如所请！ 两被告未做答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。经本院核对，查明如下事实： 被告储盛公司与被告天邑公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日作出（2015）龙民二初字第143号民事判决书,判决：一、限天邑公司于本判决生效之日起10日内向储盛公司支付163925元及利息（利息按中国人民银行同期一年期贷款利率计算；其中151004元自2011年6月22日起计，12921元自2013年2月19日起计，计至本判决限定履行之日止）；二、驳回储盛公司的其他诉讼请求；案件受理费2336元，由储盛公司负担186元、天邑公司负担2150元。判决发生法律效力后，因被告天邑公司不履行该生效判决所确定的义务，被告储盛公司于2015年8月18日向龙华法院申请强制执行，本院同日立案，案号为（2015）龙执字第1914号执行裁定。2015年12月10日，作出（2015）龙执字第1914号执行裁定，裁定：查封被执行人天邑公司位于海口市滨海大道85、87号天邑国际大厦主楼17层XXX号房（产权证号：HKXXX**）。该裁定及协助执行通知书本院于2015年12月17日送达海口市住房和城乡建设局。2017年3月23日，两原告以涉案房产为其所有为由向本院书面提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院于2017年4月26日作出（2017）琼0106执异34号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议请求。 另查，2007年11月2日，两原告和被告天邑公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告天邑公司购买海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXXX号房，建筑面积为90.47平方米，房款为1043358元；被告天邑公司应当在2009年1月31日前将商品房交付两原告使用；被告天邑公司应当在商品房交付后180日内将房产证办至两原告名下，逾期的支付房价款的0.2%的违约金。2008年1月16日，被告天邑公司向两原告开具《发票》，发票载明：项目天邑国际大厦、金额1043358元、备注主楼XXX房房款。2008年2月13日，双方办理了商品房买卖合同备案。2009年11月6日，被告天邑公司向两原告交付了上述房屋。涉案房屋现登记在被告天邑公司名下。 又查，两原告主张其向被告天邑公司付清购房款1043358元，并提交《发票》为证据。本院认为，两原告与被告天邑公司签订《商品房买卖合同》，被告天邑公司开具购房款发票，足以证明两原告向被告天邑公司支付购房款，而且，根据交易习惯，一般在没有收到购房款的情况下，是不太可能开具发票，尤其在如此大交易行为中。故原告的此项主张，本院予以采信。 上述事实有《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《收楼书》、《房屋登记信息查询情况说明》、（2017）琼01执异字73号《执行裁定书》、（2017）琼0106执异34号执行裁定书及庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与被告天邑公司签订《商品房买卖合同》系原告与被告天邑公司真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。两原告已支付全部价款，之后原告使用涉案房屋。这些行为都在本院查封涉案房屋之前，且未办理涉案房产的过户登记手续并非原告自身原因，故原告对涉案房屋享有所有权，并且具备排除涉案房屋的执行。因此，原告要求停止对涉案房屋的强制执行有事实法律依据，本院予以支持。原告提出对涉案房屋解除查封，因解除查封属于申请行为，不应作为诉讼请求在诉讼中提出，故原告此项请求，本院不作处理。根据该合同约定，被告天邑公司应在2009年1月31日起180日内为原告办理涉案房屋的房产证，但被告天邑公司至今未为两原告办理产权过户手续，故两原告要求被告天邑公司将涉案房屋过户至两原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。两原告以双方约定逾期办证违约金为房款的0.2%过低为由，要求被告以房款1043358元为基数，按2%计付违约金，由于原告没有证据证明按约定违约金计算标准计算的违约金不足以补偿其因逾期办证所造成的损失，故被告应向原告支付违约金2086.7元（1043358元×0.002）。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行位于海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXXX号房（产权证号：HKXXX**）； 二、限被告海南天邑国际大厦有限公司在本判决生效之日起十日内将位于海口市滨海大道85号天邑国际大厦主楼17层XXXX号房过户至原告吴佩莲、刘羿群名下； 三、限被告海南天邑国际大厦有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告吴佩莲、刘羿群逾期办证违约金2086.7元； 四、驳回原告吴佩莲、刘羿群的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14190元，原告吴佩莲、刘羿群负担270元、被告海南天邑国际大厦有限公司负担13920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 本院作出的（2017）琼0106执异34号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  吴永红 人民陪审员  林春妙 人民陪审员  林 录 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  高子婷