四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初6394号 原告：成都金房物业集团有限责任公司。住所地四川省成都市金牛区金房苑北路****，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 委托诉讼代理人：冷春，系成都金房物业集团有限责任公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘文举，系成都金房物业集团有限责任公司工作人员。 被告：陈继德，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告陈继德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人冷春到庭参加诉讼，被告陈继德经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年11月4日至2020年5月3日期间的物业服务费2028元、生活垃圾处置费210元、公摊电费336元，共计2574元，违约金共计16216元（按前期物业合同从逾期之日起按每日千分之五收取），合计18790元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告系具备物业管理资质的物业服务企业。2015年9月1日，原告同宜宾临港房地产管理有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告对“龙顺家园”小区实施物业管理服务。被告拥有龙顺家园小区××房屋产权，产权面积120.73㎡。合同约定，被告每月应支付原告物管费61.29元（物业费每月0.4元/㎡，生活垃圾处理费每月5元，公摊电费每月8元。）被告从2016年11月4日起未按约支付原告物业服务费，经原告多次催收，被告均以各种理由拖欠，截止2020年5月3日，被告拖欠原告42个月的物业服务费。被告长期拖欠物业服务费，不仅违法、违约，且损害了原告及小区业主的共同利息，影响了小区正常的管理服务。故原告根据相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。 被告陈继德未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未予质证，也未提供证据。 本院认定事实如下：宜宾临港经济开发区沙坪街道泰兴路龙顺家园小区系由宜宾临港房地产管理有限责任公司开发建设的保障性住房和安置房小区。被告系龙顺家园小区××房屋（该房屋为多层，建筑面积为120.73㎡）业主。2015年11月1日，成都金房物业服务有限公司（乙方/受委托方）与宜宾临港房产管理有限责任公司（甲方/委托方）及宜宾市翠屏区沙坪街道办事处（丙方/辖区街道办事处）签订了《宜宾临港经济技术开发区龙顺家园小区前期物业服务合同》(以下简称前期物业服务合同)，约定由成都金房物业服务有限公司对坐落于宜宾临港经济开发区沙坪街道泰兴路龙顺家园小区提供前期物业服务。乙方提供物业服务的主要内容为：（一）根据法律、法规和临时规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共用部分的维护和管理；（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业共用部分、公共区域清洁卫生、垃圾清运等…。物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含业主、使用人应分摊的公共水电费、水电损耗费），多层住宅0.40元/月/㎡，电梯住宅0.60元/月/㎡。物业服务费从本物业按合同约定交付买受人之日起按年收取（预收、业主自愿预交的除外）。甲方、业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的5‰支付违约金。合同履行期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止。 后成都金房物业服务有限公司委派其分支机构成都金房物业服务有限公司宜宾分公司进驻龙顺家园小区为该小区提供物业服务。被告陈继德对案涉房屋接房时，与成都金房物业服务有限公司宜宾分公司签订《前期物业服务协议》，该协议第四条约定：首期住宅物业服务费用应在开发建设单位发出交房通知所确定的交房之日时缴纳，即在办理收房手续时，乙方应一次性预付一年的费用；多层收费标准为0.4元/㎡/月，公共区域电费多层为8元/户/月，生活垃圾处置费住户为5元/户。被告在接房时，预交了2015年11月4日至2016年11月3日的多层物业服务费580元、公区电费96元、生活垃圾处置费60元。 成都金房物业服务有限公司与宜宾临港房产管理有限责任公司及宜宾市翠屏区沙坪街道办事处签订的前期物业服务合同到期后，原告成都金房物业集团有限责任公司（乙方/受委托方）与宜宾临港房产管理有限责任公司（甲方/委托方）及宜宾市翠屏区沙坪街道办事处（丙方/辖区街道办事处）签订了《宜宾临港经济技术开发区龙顺家园小区前期物业服务合同》(以下简称前期物业服务合同)，该合同中约定的物业服务收费标准、交费时间及违约责任与2015年11月1日签订的前期物业服务合同一致。履行期限自2017年10月1日起至该小区成立业主委员会，并与业主委员会选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日起，本合同自动终止。 后因被告至今未向原告缴纳2016年11月3日之后的物业服务费、公区电费和生活垃圾处置费，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明：2016年4月19日，成都金房物业服务有限公司经成都市工商行政管理局核准名称变更登记为成都金房物业集团有限责任公司。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有约束力。成都金房物业服务有限公司、成都金房物业集团有限责任公司分别与宜宾临港房产管理有限责任公司及宜宾市翠屏区沙坪街道办事处签订的《前期物业服务合同》，成都金房物业服务有限公司宜宾分公司与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定各自义务。成都金房物业服务有限公司宜宾分公司系成都金房物业服务有限公司内部分支机构，成都金房物业服务有限公司经成都市工商行政管理局核准名称变更登记为成都金房物业集团有限责任公司，原告成都金房物业集团有限责任公司系成都金房物业服务有限公司权利义务的继受者，故成都金房物业服务有限公司及成都金房物业服务有限公司宜宾分公司在前期物业服务合同、前期物业服务协议中享有的权利和义务由原告成都金房物业集团有限责任公司享有和承担。 原告已按约定为龙顺家园小区业主提供了物业服务，被告作为龙顺家园小区业主之一，应当按照《前期物业服务合同》的约定按时向原告缴纳物业服务费。因在原告与宜宾临港房产管理有限责任公司及宜宾市翠屏区沙坪街道办事处签订的《前期物业服务合同》中，约定物业服务费按年收取，且被告未举证证明其已缴纳了从2016年11月3日之后的物业费，原告诉请被告支付2016年11月4日至2020年5月3日期间的物业服务费2028元、生活垃圾处置费210元、公摊电费336元，共计2574元，经计算原告诉请符合合同约定，故对该诉请本院予以支持。对于原告诉请被告支付违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金本院酌情支持为尚欠费用的20%即514.8元（2574元×20％），对超过部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈继德于本判决生效之日起5日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2016年11月4日至2020年5月3日期间的物业服务费2028元、生活垃圾处置费210元、公摊电费336元，及违约金514.8元，合计3088.8元。 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，减半收取计135元，由原告成都金房物业集团有限责任公司负担113元，被告陈继德负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  赵 杨 二〇二〇年十一月五日 法官助理  龚学琪 书 记 员  黄莉娟