江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初892号原告:中国人民解放军73071部队（反诉被告）,住江苏省新沂市新安街道郯新路。法定代表人：江涛，该部队部队长。委托代理人戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。委托代理人陈晓辉，该部队干部。被告:连云港顺路丰贸易有限公司（反诉原告）,住所地东海县曲阳乡赵庄村。法定代表人：王文方,公司总经理。委托代理人韦勍，江苏恒旭律师事务所律师。委托代理人尹伟章，男，1968年5月生，汉族，住东海县。原告中国人民解放军73071部队（以下简称部队）与被告连云港顺路丰贸易有限公司（以下简称顺路丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法变更为普通程序进行审理，被告提出了反诉，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判决解除原、被告双方签订的《军队房地产委托看管协议》；2、判令被告支付2015年10月30日起至2016年10月29日止期间的场地使用费40万元及2016年10月30日起至被告全部腾空房屋及场地之日止的场地使用费，暂计50万元；3、判令被告自2015年7月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付拖欠费用的利息至使用费全部付清之日止，暂计5万元；4、判令被告立即腾空房屋及场地，将看管资产及场地全部返还给原告；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月，原、被告双方协商签订《军队房地产委托看管协议》一份，约定原告将其所有的位于江苏省东海县牛山镇原炮兵团家属院内房屋及场地，委托被告看管和使用，协议期限自2014年10月30日起至2018年4月30日止。协议期限内，被告每年支付场地使用费40万元。该协议还对双方的权利义务进行明确约定。协议履行期间，原告按照约定向被告交付房屋及场地，但被告仅支付2014年10月30日至2015年10月29日期间的场地使用费，此后的使用费至今没有支付，原告的行为严重违反双方的约定。根据军队关于停止有偿服务的工作部署，且鉴于被告的违约行为，原告提出如上请求事项，请依法判处。被告辩称，一、原告所诉的基本事实错误，原、被告从未签订过任何协议。1、原告诉称“2014年10月，原、被告双方协商签订《军队房地产委托看管协议》一份”无事实依据。答辩人从未与原告签订过该协议，根本不存在该协议约定的各项权利义务。事实上，原告于2014年9月26日曾就“73071部队东海家属院房地产租赁项目”发出《竞价招租文件》，对该项目面向社会进行公开招租。答辩人根据原告的投标规定参与招租并以最高价中标。答辩人中标后，在原告提供的租赁合同上盖章确认并交付原告，又按原告的要求将第一年的租金40万元以捐赠名义交付原告。其后原告以政策变化为由，一直拒绝与答辩人签订租赁合同。双方之间的租赁合同至今尚未成立。故原、被告之间根本不存在所谓的委托看管协议。2、原告诉称“原告按照约定向被告交付房屋及场地”无事实依据。事实上，在答辩人中标后，原告并未将租赁的房屋及场地交付答辩人。由于原告的营房废弃多年，因尚欠门卫工资、围墙工程款等原因，其房屋及场地被多人占用，用于居住或种植等等。原告在不能自己收回交付答辩人的情况下，委托答辩人进行清理。答辩人经过两年多的努力，才逐步将有关人员清理。由于原告一直没有与答辩人签订租赁合同，至今也没有与答辩人办理房屋及场地的交付手续。二、原告不是涉案房屋场地的合法权利主体，无权要求返还。原告主张返还涉案房屋及场地的前提是原告享有涉案房屋的所有权和涉案场地的使用权。即原告只有是合法的权利主体，其权利才能受到法律的保护。但原告不能提供涉案房屋的不动产登记证书和涉案土地的国有土地使用权证书，不能证明其是合法的权利主体，无权要求答辩人返还。三、原告的诉讼请求不能成立。如前所述，既然原、被告之间并未签订所谓的《军队房地产委托看管协议》，则当然也不存在解除之说；更不存在要求答辩人支付其所谓使用费之说。既然原告不是涉案房屋场地的合法权利主体，当然也无权主张返还。故原告的诉讼请求均不能成立，依法应予驳回。需要声明的是，鉴于原告在与答辩人签订租赁合同的过程中，存在严重的缔约过失责任，且在未签订租赁合同前已委托被告进行装修改建，其不当行为已经给答辩人造成了巨大的经济损失。综上，请依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉原告向本院提出的诉讼请求为:1、判令反诉被告返还投标保证金5万元；2、判令反诉被告返还租金40万元；３、判令反诉被告返还反诉原告为其垫付的各项费用49.6万元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告的各项损失310.94万元；５、由反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：事实和理由：2014年9月26日，反诉被告发布《73071部队东海家属院房地产租赁项目竞价招租文件》，对该项目面向社会进行公开招租。反诉原告根据其投标规定参与招租并以最高价中标，但中标后反诉被告一直以各种理由不与原告签订正式的租赁合同。同年10月10日，反诉原告按反诉被告的要求交纳了投标保证金5万元。2015年1月9日，反诉原告又按反诉被告的要求，以捐赠的形式向其交纳了租金40万元。2016年5月，反诉被告口头告知反诉原告因上级有新的规定，不能再与反诉原告签订租赁合同，只能与反诉原告签订军队房地产委托看管协议。反诉原告对此不予认可。反诉原告中标后，反诉被告因存在尚欠门卫工资、围墙工程款等诸多历史遗留问题，且其房屋及场地被多人占用，用于居住或种植等原因，并未将租赁标的交付反诉原告。反诉被告在自己不能收回交付反诉原告的情况下，委托反诉原告进行清理，并要求反诉原告先行垫付相关费用。反诉原告经过两年多的努力，才逐步将有关人员清理。为此，反诉原告垫付了49.6万元的相关费用。由于反诉被告的营房废弃多年，年久失修多有损坏不能正常使用，反诉被告委托反诉原告进行装修改建以便在签订正式租赁合同后交付使用，为此反诉原告已支出相关费用310.94万元。反诉原告认为，反诉被告在反诉原告中标后未与反诉原告签订正式的租赁合同，其后又以上级有新规定为由，明确拒绝与反诉原告签订租赁合同，因此应返还反诉原告所交纳的招标保证金和租金；对反诉原告受委托处理其历史遗留问题而垫付的费用，反诉被告应予偿还；由于反诉被告具有明显的缔约过失责任，因反诉原告按其要求进行装修改建所发生的一切费用，反诉被告应予赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告辩称，被告的反诉所陈述的事实和理由部分不属实，其反诉请求不能成立，主要是被告在反诉状中也承认了是招租之后以最高价中标，涉案的看管协议也是在招租文件的基础上拟定的。原告也向被告做出了中标通知，因此，双方之间的租赁协议即本案的看管协议已经成立。被告于2015年1月份向原告支付了40万元的租金，其在反诉状中也认可，原告也将租赁物交付被告。双方的租赁协议得以实际履行。对于被告所称的清理部分的支出，其对该部分的支出没有向原告汇报过，也没有征得原告的同意，原告也没有参与清理过程。对于被告该部分的支出的真实性合理性原告不予认可。双方的看管协议中并未约定由原告委托被告对租赁的标的物进行改建以及装修等。合同的履行过程中也没有这方面的约定。对于被告所称的添附部分的损失，首先从其提供的证据看，都没有相应的客观证据予以印证。无法证实其投入的真实性。即便该投入是真实的，依据看管协议的约定，合同期满或解除时，所添附的部分的所有权是归原告所有。其次，被告在反诉状中认可，原告是2016年5月份告知军队停止有偿服务，要求解除看管协议。因此，是对于协议或收据上所标明的时间为2016年5月份之后的该部分的投入是由于被告自身所扩大的损失，应当由被告自行承担。对于添附部分，添附的可移动的部分，可以由被告自行移走。如空调，钢结构的棚子。因被告拖欠原告2016年度2017年度的租金80万元，另看管协议解除后被告所占用期间的费用，对于该部分的费用应当应予冲抵。综上，被告的反诉不能成立。请求驳回被告的反诉。本院经审理认定的事实如下:一、原告就涉案标的招租及中标情况的事实查明如下：2014年9月26日，原告发布了《竞价招租文件》，就涉案的标的东海家属院房地产租赁项目向社会招租，文件内容分为五部分:一、投标须知二、投标文件三、开标、评标、定标四、授予合同五、合同主要条款六、投标文件样本。投标须知中确定的相关内容为：招租的范围营区内房屋及土地使用，建筑面积1920平方米，土地面积4200平方米，租期3年，投标保证金5万元。第二部分投标文件中投标报价……2.内容为：按照先交租金后使用的原则，租金每半年预缴一次，正式合同签订后预留3个月的工程装修期，第4个月开始计算租期，缴纳租金。第四部分授予合同的主要内容为：确定中标单位后，在招标人单位公示5个工作日，上级主管部门审批同意后中标人在3个工作日内交纳中标价的20％作为履约保证金，15个工作日内依据招标和投标文件签订租赁合同。中标人不签订的，投标保证金不予退还并取消中标资格，给招标人造成损失超过保证金数额的，超过部分应当给予赔偿。第五部分合同主要条款为：“一、租期三年。二、协议签订一周内，乙方一次性付清甲方第一年租金，其余租金每半年预缴一次。三、租期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所租赁的房地产及附属设施设备和营区的绿化、植被的看管维护，因使用不当或者其他人为原因造成房屋设施设备损坏丢失，绿化、植被破坏的、必须予以修复或者按评估价值赔偿；(二)负责租赁的房地产的环境卫生、安全，防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三)不得对所租赁的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，看管期满后或者解除协议时，应无偿移交给甲方；(四)不得在租赁的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，看管期满后或者解除协议时，应当完好无损无偿移交给甲方；(五)不得擅自将所租赁的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人交换使用；(六)不得擅自改变租赁用途，不得利用所租赁的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得产生加工和存放易燃易爆产品，不得在租赁的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品；(七)承担租期内与招租方房地产权属无关的各种纠纷处理；（八)承担租期内乙方人员的人身和财产安全保障，以及意外伤亡事故，甲方不承担任何责任；(九)承担租期内乙方对外一切交往及带来的法律责任，甲方不承担任何责任；(十一)必须在租期满时将所租赁的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续租用该房地产的，应当在租期满前一个月提出，经甲方同意，重新签订租赁协议；(十二)自觉遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查。第十条协议的解除与终止(一)甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止协议的，必须出具书面意见。乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所租赁的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间收取费用，无息退还房地产租赁保证金。(二)乙方确因需要提前终止协议的，应当提前三个月通知甲方，将所租赁的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，甲方按乙方实际时间收取费用。(三)因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法则重大调整)造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任(四)租赁期满，协议终止。如无不可抗力原因(含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等)，甲方可在同等条件下优先交给乙方租用。第十一条乙方违约责任：乙方有违反本协议第九条约定行为的，甲方有权解除协议，扣除乙方全额租赁保证金作为违约金，同时甲方视情追究乙方法律责任。第十二条甲乙双方在本协议履行中发生争议，应当及时协商解决协商不成时，双方可向新沂市仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。（上述序号不能衔接，均为原文——本院注）。2014年9月30日，被告以年租金40万元的投标价中标。2014年10月10日，被告委托案外人王军缴纳了5万元投标保证金。2015年1月9日，被告按照原告的要求以捐赠的名义向原告缴纳了40万元。（以上时间均属实－本院注）以捐赠名义支付租金的原因，原告解释为：“当时按照部队的出租情况，如果按照租金收入来，按照规定租金是要上交一定的比例，当时部队的通常的做法是不按照租金来收，租金需要上交的，其它费用不用上交。”二、原、被告双方关于看管协议方面的事实查明如下：2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会于2015年1月17日联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》严禁出租军以下作战部队的房地产。上述文件的下发时间原告在开庭时未提供，后经本院释明，原告在庭后提供了《情况说明》，明确了文件的下发时间，但以涉密为由，没有提供文件。并称2015年2月才收到，但没有举证证明。原告没有按照招租公告中的文件的约定，和被告签订书面租赁合同，在上述文件下发后，原告提供了《军队房地产委托看管协议》让被告盖章，原告没有盖章，也没有落款时间，该协议内容如下：委托方（甲方）：中国人民解放军73071部队看管方（乙方）：连云港顺路丰贸易有限公司根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队空余房地产租赁管理规定》及有关法律、法规，为保障双方的合法权益，达到“无被盗、丢失，无破坏、损坏，营房及生活、训练设施完好”的总体目标，在平等自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，签订本协议：第一条甲方自愿将坐落在江苏省东海县牛山镇原炮兵团家属院内房屋及场地，委托乙方看管。乙方已对甲方所要委托看管的房地产做了充分了解，愿意看管该房地产。第二条看管期限自2014年10月30日起至2018年4月30日止。第四条看管期内，乙方可以从事适当规模的合法经营活动，签订协议十日内，乙方一次性付清甲方第一年看管费用，其余每年7月15日前乙方一次性上缴甲方下一年看管费用。年看管费用为人民币（大写）肆拾万元整（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。第五条看管期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条自本协议签订后一周内，乙方向甲方支付房地产看管保证金人民币（大写）捌万元，甲方收取房地产看管保证金后向乙方开具凭证。第七条乙方履行协议约定义务的，甲方应在看管期满时将房地产看管保证金无息退还给乙方；乙方未履行协议约定义务的，甲方不退还房地产看管保证金。第八条看管期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证委托看管的军队房地产权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；第九条看管期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所看管的房地产及附属设施设备和营区的绿化、植被的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋设施设备损坏丢失，绿化、植被破坏的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（二）负责所看管的房地产的环境卫生、安全，防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三）不得对所看管的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，看管期满后或者解除协议时，应无偿移交给甲方；（四）不得在看管的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，看管期满后或者解除协议时，应当完好无损无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所看管的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人交换使用；（六）不得擅自改变看管用途，不得利用所看管的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得产生加工和存放易燃易爆产品，不得在看管的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品；（七）不得擅自使用、破坏甲方所封存的各类物资，确需使用必须经甲方书面同意；（八）承担看管期内与甲方房地产权属无关的各种纠纷处理；（九）承担看管期内乙方人员的人身和财产安全保障，以及意外伤亡事故，甲方不承担任何责任；（十）承担看管期内乙方对外一切交往及带来的法律责任，甲方不承担任何责任；（十一）必须在看管期满时将所看管的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续看管该房地产的，应当在看管期满前一个月提出，经甲方同意，重新签订看管协议；（十二）自觉遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查。第十条协议的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止协议的，必须出具书面意见。乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所看管的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间收取费用，无息退还房地产看管保证金。（二）乙方确因需要提前终止协议的，应当提前三个月通知甲方，将所看管的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，甲方按乙方实际时间收取费用。（三）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法则重大调整）造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（四）看管期满，协议终止。如无不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等），甲方可在同等条件下优先交给乙方看管。第十一条乙方违约责任：乙方有违反本协议第九条约定行为的，甲方有权解除协议，扣除乙方全额看管保证金作为违约金，同时甲方视情追究乙方法律责任。第十二条甲乙双方在本协议履行中发生争议，应当及时协商解决；协商不成时，双方可向新沂市仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。第十三条本协议经双方签字盖章后生效。第十四条本协议未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款，或者签订补充协议。第十五条本合同一式叁份，甲方财务执壹份，甲方执壹份，乙方执壹份具有同等的法律效力。第十六条双方承认的附加条款如下：附件：1、拟委托看管营区营产清单2、拟委托看管营区平面图。上述协议甲方没有签字盖章，乙方盖章。庭审中双方没有提供附件，协议由第二条直接到第四条，没有第三条。2015年3月17日，原告又提供了一份《军队房地产委托看管协议》，原告让被告在该协议上盖章，但原告没有盖章或签字。与前者相比，后者没有看管费用的约定，其他内容一致。三、被告接收营房后，清理营房历史遗留问题的相关事实查明如下：被告中标后，原告将涉案租赁标的交给被告。2014年11月28日，原告出具授权委托书委托东海县西双湖法律服务所的法律工作者赵良处理涉案租赁标的中“所有遗留住户，所有遗留债务纠纷及门面院内被占用房屋和土地纠纷。”原告在授权委托书的空白处注明了如下内容：“所有单项赔偿款委托顺路丰公司先行垫付，处理结束后，由我部全权负责，再向顺路丰公司汇款。（原告印章）”2015年6月2日，被告（甲方）与占用原告营房用地的李其鹤（乙方）达成《调解协议》，甲方一次性补偿乙方15万元，乙方在收到付款后三日内将占用的房屋及土地清空后交给甲方，协议签订后，乙方与甲方及73071部队的所有纠纷一次性了结。当天，甲方支付了15万元给乙方，乙方出具了收条。被告向冯祥余支付补偿金4万元，了结了冯祥余与原告关于院内绿化、门前自己小屋、营房看管费用的纠纷，冯祥余出具了收条及承诺书，承诺保证不再向部队和顺路丰公司提任何要求。被告与周立春达成协议，被告向其支付4.5万元，其营房门前南侧的简易房屋拆除，收到款项后，其出具了收条。被告向在营房内建蔬菜大棚的王向德补偿2.5万元后，其搬出营房并在收款收据中表示此后与部队无任何关系。2015年1月14日，被告向营房遗留的9家住户分别支付2.5万元，该9家住户搬出营房，此后与营房无任何关系，该9户分别在《73071部队营房遗留住户处理协议》上签名捺印。被告向原告委托处理上述事宜的代理人赵良支付了5000元。被告向其委托的处理上述事宜的代理人门建武律师支付了代理费6000元。上述费用共计：496000元。2014年12月16日，原告分别给东海县供电局、城管局出具《证明》，主要内容为：其营房拟恢复使用，并委托顺路丰公司进行装修改建，根据需要，拟恢复供电，在院内搭建钢结构活动板房，敬请给予支持。四、被告对营房进行添附的相关事实查明如下：营房交付后，被告对营房进行了添附。本院组织了原被告双方对现场进行了勘查，被告添附的项目为：将院落由泥土地面全部改造为水泥路面；改造了下水道和化粪池；对有30套房屋的一栋楼房的每一户都进行了装修更换，包括水电、地面、墙面、门窗、窗帘、卫生间洁具和厨房厨具、阳台进行了封闭；安装了20台二手的空调，每台1500元；楼顶进行了防水处理；改造了传达室和大门。原告起诉前被告在院落内搭建了三处简易车棚（车库），一处在大楼的北边、一处在院落的东墙边、第三处在院落的南墙边，起诉之后被告又在西面大门的北边建了钢结构的简易车棚。被告申请对添附的项目价值进行鉴定，本院组织双方选取了鉴定机构，对添附的价值进行了评估，鉴定机构按照被告的申请以2015年为时间节点，鉴定被告添附时投入的价值，后出具了鉴定预报告后，本院送达给双方，双方提出了书面的意见，鉴定机构根据双方对预报告的意见，出具了正式的报告，鉴定意见为被告的添附时价值为：1533755.48元。本院将鉴定报告送达给双方，后又组织了双方开庭，原告认为鉴定报告与本案没有关联性；被告提出了质证意见，认为还存在30套马桶、打井、压力罐、窗帘、铝合金门、院内垫土等未评估等质证意见，并申请重新评估，本院将相关意见反馈给鉴定机构，鉴定机构出具了补充意见，相关漏项的价值为：96322.13元，本院又组织了双方进行了质证。被告支出了鉴定费31000元。鉴定机构对被告的相关质证意见进行了书面解释。另，被告为在院内建设钢结构房屋，2015年6月7日，被告向案外人张文豪支付了3.5万元设计费，设计了钢结构房屋施工图纸。被告与案外人赵新化签订了《钢结构安装合同》，约定赵新化为被告进行钢结构及彩钢瓦、门窗的制作安装，施工日期为：2015年10月16日至2016年6月15日。被告支付了20万元订金给赵新化。被告提供了赵新化已经制作但还未安装的钢结构照片。五、关于原告通知被告上级政策调整停止房地产有偿服务的时间和被告知道该政策调整的时间问题如下：原告称：“2017年起诉时通过起诉方式告知的。当时在签订看管协议的时候，被告就已经知道了部队不能出租，不然就签订出租协议，但是被告当时以投入过大为由，领导也是考虑到被告的投资，才以看管的形式。是在2014年10月交付。被告实际添置的在2017年4月17日，开庭前也只是有极少部分的添附，包括楼房后的车棚，以及院内的部分地平，房屋的装修也可能实际上存在一部分，应该是在2017年4月17日之前。但是该部分的装修也是被告出于出租房屋的目的去装修的。”被告称：“2016年才知道。当时部队就是不跟我们签订。我们跑了很多次，每次去门卫都有记录的。早先是隐瞒我们的，如果知道实情不会投入这么大的。我们提供的录音中才知道，当时竞标的时候是租赁合同，所以我们一直没有签订看管协议。部队当时说弄了一部分，应付上面检查的，在2016年的时候才知道，不签订协议不然我们都承担不起。”被告接到原告的诉状后，被告法定代表人的丈夫尹伟章与2014年营房出租时的部队负责人仲孝宗（2015年已调到其他部队）以及仲孝宗的继任者张安定、当时的营房科科长进行了电话联系。仲在电话中表示“其2015年初调走，当时他们没有按照我的思路来，15年来审计，发现40万元来路不明，账上多了40万元，人家私人为什么捐赠40万元，捐赠实物怎么做账都无所谓，他们怎么能要钱呢。”尹伟章称：“你调走之后，部队叫停不让干，因为政策原因，我们也理解，配合部队工作。你走了之后部队就叫停下来了，一分钱没经营，全是投入，现在部队倒打一耙，叫我们赔偿损失，我们苦不堪言，两年跑了几十趟想签订合同，合同没有签，心中的石头始终没有办法落地。”六、被告使用涉案标的的情况。被告将楼房进行装修，并当庭承认对部分房屋进行了转租。原告在2017年11月又举证了内容为2015年底、2016年初，被告将其中的两套房屋卖给案外人的购房合同及收款收据的照片打印件，被告认为不是原件，不予认可，但承认对部分房屋进行了转租。上述事实由当事人陈述、《军队房地产委托看管协议》两份、《关于商请办理军用土地登记领证函》及东海县国土局直属所于2008年6月14日出具的《证明》一份及《地籍调查表》一份、涉案标的的《招租唱标、定标记录表》、《竞价招租文件》、原告向东海县供电局和城管局分别出具的《证明》各一份、原告出具给赵良的授权委托书一份、被告处理营房历史遗留问题与相关人员达成的调解协议、相关人员出具的收条、收款收据、承诺书、处理协议、3.5万元图纸设计费和20万元订金的收据、钢结构房屋的设计图纸、《钢结构安装合同》、钢结构的加工照片、被告支付给赵良和门建武的代理费的收据、通话录音、现场勘查笔录等证据证实。在审理过程中，本院多次组织双方调解，但未调解成功。本院认为：一、关于双方争议的法律关系问题原告就其营房出租问题公开向社会进行竞价招租，文件中明确合同的主要条款，被告按照文件竞标并以年租金40万元的价格中标，应当认为上述双方招标、投标、中标系双方真实的意思的表示，双方之间形成租赁合同法律关系。双方本应签订正式的租赁合同以确定出租人和承租人的权利和义务，但后来部队政策调整，要求停止有偿使用房地产，原告起草了名为委托看管协议，被告进行了盖章，应当认为看管并非双方真实意思的表示，双方之间的法律关系仍应当认定为租赁合同法律关系而非委托合同法律关系，应当将招租文件中的相关约定作为处理双方纠纷的合同依据。招租文件明确了定标后15个工作日内签订正式的租赁合同，正式合同签订后预留三个月装修期限、从第四个月开始计算租赁期限和计算租金的内容及合同的其他主要条款，但双方没有签订正式的书面合同，根据招租文件中的上述约定，正式合同应当在定标的2014年9月30日后15个工作日即2014年10月15日前，合同的租赁期限和租金从第四个月计算，即租期为2015年1月16日至2018年1月15日。二、被告添附等损失承担问题。1、合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告发布的招租文件中明确约定“定标后15个工作日内签订书面合同”、“甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止协议的，必须出具书面意见。”原告违反了招租文件中的上述约定，没有在约定的时间内和被告签订书面的租赁合同，也没有在中央军委相关部门发文明确要求停止有偿服务后，及时书面通知被告政策调整，提前解除合同，从而避免被告对标的物继续添附，从而减少损失。故原告应当承担相应的违约责任，对因此给被告造成的损失承担赔偿责任。原告如能及时通知并解除合同，就不会出现被告继续添附的情况，故被告添附的损失应当为其添附时投入的损失，而非现在添附残值的损失。2、合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告在原告迟迟不与其签订租赁合同的情况下，明知原告用委托看管协议代替租赁合同，而在委托管协议盖章，且从事后被告方与时任部队领导的通话中也可以看出，被告在当时知道了部队政策的调整；尤为重要的是，中央军委相关部门作出部队房地产停止有偿服务的政策后，国家各媒体也通过各种方式向社会进行了公布，在原告没有正式通知被告该政策调整的情况下，被告也应当早已知道该政策调整。故被告在没有签订书面租赁合同的情况下，持续不断的对标的进行添附导致损失扩大，违反合同法的上述规定，应当承担部分责任。3、双方均应因上述的违约和违反合同法规定的行为对被告的添附及其他损失承担相应的责任，本院酌定各自承担50％。关于鉴定费31000元，双方各承担50％即15500元。三、原告委托被告处理涉案标的历史遗留问题支出的费用及被告添附的财产价值及其他损失认定问题被告支出的处理标的物历史遗留问题的费用。原告出具授权委托书委托处理历史遗留问题，并请被告先行垫付相关费用。被告处理了涉案标的历史遗留问题，支出了相关费用，支出的费用有协议书、收条、收据、承诺书等证据予以真实，事实上被告的确也完成了清理事宜，解决了原告与相关人员的纠纷，对被告支出的49.6万元费用，本院予以确认，原告应当返还给被告。被告对标的物的添附价值。原告向供电部门出具的《证明》能够证明被告对标的物的装修、改建系原告准许的。被告添附的价值，鉴定机构作出的鉴定意见1630077.61元（1533755.48元＋96322.13元），被告虽提出了异议，但鉴定机构一一进行了解释，对鉴定机构的鉴定意见，本院依法予以采信，原告被告申请重新鉴定，本院依法不予准许。被告因搭建钢结构房屋支出情况。原告出具了《证明》给东海县城管局请其支持被告搭建钢结构房屋，被告举证了图纸和案外人收取图纸设计费3.5万元的收条、钢结构安装合同及订金20万元的收条，以上证据相互印证可以证明被告已实际支出23.5万元。四、关于原告及反诉原告的诉讼请求问题1、合同的解除问题。根据招租文件中合同条款的约定，因军队政策调整，可以提前终止合同。现因军委政策调整，原告请求解除合同，依法应予以准许。2、租金问题。招租文件确定租赁期限3年，租赁期限从2015年1月16日起计算，被告应当自该日期起按照实际占有使用的期间支付租金至实际返还之日至，租金每日按照1095.89元（40万元÷365天/年）计算。虽然没有签订书面租赁合同，但反诉原告已实际占用使用租赁物，故其请求返还租金依法不予支持。3、关于迟延交纳租金问题。因原告迟迟不与被告签订正式的书面租赁合同，双方在租赁关系存在着不确定性，故被告没有按照招租文件确定的交纳租金的时间节点交纳租金，责任不在被告方，原告请求被告支付拖延交纳租金的损失，依法不予支持。4、租赁标的物的返还问题。合同解除后，被告应当在本判决生效后将租赁标的物返还给原告。其中楼房：被安装的空调由其自行拆除搬走，其他的添附不得损毁交付给原告；关于院落，下水道、院落的水泥地面、化粪池、大门、传达室等设施被告不得损毁一并交付给原告；原告起诉前被告搭建的大楼北边、东墙边、南墙边的三处简易车棚，被告不得损毁交付给原告。起诉后被告搭建的西面大门北侧的车棚，被告应当予以拆除并清理现场。5、关于反诉原告的请求退投标保证金5万元和处理历史遗留问题垫付49.6万元问题。根据招标文件的约定，原告应当返还其该保证金。反诉被告在授权委托书中明确表示了让反诉原告垫付相关费用，然后向其返还，反诉原告的该请求符合约定，反诉被告应当返还。6、关于反诉原告主张的赔偿各项损失310.94万元问题。根据鉴定意见，反诉原告添附的价值1630077.61元，另其因搭建钢结构的损失23.5万元，合计1865077.61元。根据上述理由，损失的造成系原告违约和被告未及时停止添附违反合同法的规定共同造成，故双方应当对该损失进行分担，各承担50％的责任即932538.5元（1865077.61元×50％）五、原、被告应当给付对方的具体款项。被告应当给付原告的款项为：2016年1月16日至2017年12月6日期间共计690天欠付的租金756164.10元（1095.89元×690天），2017年12月7日后至被告返还租赁物期间每日按1095.89元计算；反诉被告应当给付反诉原告的款项为：投标保证金5万元、垫付的清理遗留问题的费用49.6万元、赔偿反诉原告添附的损失932538.5元，共计1428538.50元。上述款项冲抵后，反诉被告应当向反诉原告支付672374.40元（1428538.50元－756164.10元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军73071部队与被告连云港顺路丰贸易有限公司关于位于东海县牛山街道的原部队家属院的租赁合同自本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效后10日内把上述家属院大楼内及传达室内物品腾空、安装的空调拆除、院落内西面大门北侧的钢结构简易棚拆除并清理干净；三、被告对租赁标的物的其他的添附、改建等均归原告所有，并在本判决生效后10日内将租赁标的物即原告的家属院返还给原告；四、被告连云港顺路丰贸易有限公司于本判决生效后10日内支付给原告中国人民解放军73071部队欠付的2016年1月16日至2017年12月6日期间共计690天的租金756164.10元；并自2017年12月7日起按每日1095.89元支付给原告占有使用涉案标的的费用至实际返还给原告之日止；五、反诉被告中国人民解放军73071部队于本判决生效后10日内返还反诉原告连云港顺路丰贸易有限公司投标保证金5万元、垫付的清理租赁标的物历史遗留问题支付的费用49.6万元，共计54.6万元；六、反诉被告中国人民解放军73071部队于本判决生效后10日内赔偿反诉原告连云港顺路丰贸易有限公司损失932538.5元；七、上述四、五、六三项费用冲抵后（其中第四项中的“并自2017年12月7日起按每日1095.89元支付给原告占有使用涉案标的的费用至实际返还给原告止”款项除外），反诉被告应当于本判决生效后10日内给付反诉原告共计672374.40元。八、驳回原告其他诉讼请求；九、驳回反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元、反诉案件受理费减半收取19621.60元，双方均已交纳，各自负担。鉴定费由原、被告双方各承担一半即15500元（已由反诉原告顺路丰公司垫付，反诉被告中国人民解放军73071部队于判决生效后10日内与上述款项一并支付给反诉原告顺路丰公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，对本诉不服交纳15150元，对反诉不服交纳39243.20元，均不服交纳54393.20元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94，也可到农行东海县营业厅交纳，可到本院立案庭开具交款单到上述指定银行交纳，并将交款凭证送交本院。审 判 长  井西华审 判 员  吴 鹏人民陪审员  马长宜二〇一七年十二月六日书 记 员  霍学聪上诉须知附录根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。