河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0402民初234号原告：高娟，女，1984年1月26日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：刘跃勇，河北鼎合律师事务所律师。被告：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区邯山街919号，统一社会信用代码：91130400697515167。法定代表人：魏少军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智妍，该公司法律顾问。原告高娟与被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下称龙瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高娟的委托诉讼代理人刘跃勇，被告龙瑞公司委托诉讼代理人李智妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年4月1日起至2016年11月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金144394.28元（539187元×日万分之二×1339天【365天×4年-121天】），并按同期银行贷款利息支付2016年12月1日起至具备办证条件为止的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的赵都新城-绿和园3号楼1单元3003号房屋，建筑面积为117.56平方米；房屋总价539187元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”签约后原告按照约定时间交付了购房款，被告也按照约定在2012年12月31日前交付了房屋，但办理房屋产权证书所需要的手续至今没有完备，被告构成严重违约。对于逾期办理房产证的问题，合同第十五条第三项规定，“出卖人应当在商品房交付之日起90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、买受人不退房，但逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付己付房款的千分之一的违约金。”虽然合同有此项规定，但该格式条款明显违背了《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，该条款自始即为无效。该条款约定的被告违约责任过低，不足以弥补原告的损失，应根据对等原则，令被告承担逾期办理房产证的违约责任。被告提供的格式合同第七条约定，“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金。”被告应按照合同第七条的规定承担违约责任。为此原告特将此事诉于贵院，敬请贵法院核实相关情况，依法支持原告的请求事项。龙瑞公司辩称，原告诉求无法律和事实依据。逾期办理产权证并非被告原因所致，是由于业主阻挠施工导致无法如期完成竣工验收，进而影响到产权证的办理，因此出卖人不应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》为房管局备案合同，是有房管局提供的合同模板，在公平公正的情况下由双方自愿签订的，并进行了行政备案，该备案合同已对逾期办理产权证的处理方式进行了明确约定，是按总房价的千分之一违约金进行赔付。即便要求被告承担违约责任，也应在赔偿范围内按照责任比例进行补偿。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高娟向本院提交了以下证据：1.薛建红身份证复印件1份，证明原告身份;2.刘学身份证复印件1份，证明原告身份;3.龙瑞公司信息复印件1份，证明被告身份;4.销售不动产统一发票（自开）发票联复印件2份。证明双方已经成立房屋买卖关系;5.河北省住宅专项维修资金收据复印件1份，证明原告方已经履行了办理房产证前的所有义务；6.合同编号：N000066133号商品房卖卖合同复印件1份，证明原被告双方成立了房屋买卖关系。龙瑞公司对上述证据提出了以下质证意见：对证据1-5没有异议。对第6份证据没有异议，该备案合同第十五条虽然是由被告填充的，该合同条款是明知的，因此该条款对双方合法有效。龙瑞公司向本院提交了以下证据：1.邯郸市城乡规划局文件复印件1份；收文呈办笺复印件1份；3.关于赵都新城一期S1/9地块垃圾站情况说明复印件1份；4.报警案件登记表复印件1份；1-4份证据证明因业主的阻挠，导致无法完成竣工验收，无法办理产权证，被告不应承担违约责任；5.2013年12月30日邯郸市邯山区五仓区开发管委会证明复印件1份，证明因拆迁受阻，也是逾期办理产权证的原因。窗体顶端对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合本院所查明的事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月8日，高娟与龙瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00062737），合同约定：高娟（买受人）购买龙瑞公司（出卖人）开发的位于邯山区赵都新城绿和园3号楼1单元3003号房，建筑面积117.56平方米，单价4586.48元，总房款539187元。买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2012年12月31日前交付该商品房，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，但逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付已付房款的千分之一的违约金。高娟于2012年9月29日向龙瑞公司支付完全部购房款。后龙瑞公司按照约定期限交付本案所涉房屋，但未依约按期办理房地产权属登记备案。现双方因合同履行问题协商未果，导致诉讼，诉请如前。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高娟与龙瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。合同中明确约定了双方的权利义务，龙瑞公司未按照合同约定按期办理房地产权属登记备案已构成违约，应承担相应的违约责任。关于本案所涉及的《商品房买卖合同》是否属于“格式合同”的问题。“格式合同”是指当事人一方预先拟定合同条款，对方对合同所有条款不能修改，只能表示全部同意或者不同意的合同。因此，对于格式合同的非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同。而本案所涉及的合同主要条款即房屋的位置、价格、面积、付款方式、交房期限及部分违约责任等均是双方当事签订合同时才约定，并不符合“格式合同”的定义，故本案所涉及的购房合同不属于格式合同。涉及房屋的位置、价格、面积、付款方式、交房期限及部分违约责任等条款也非格式条款。高娟以该《商品房买卖合同》买卖合同系格式合同，龙瑞公司未按期办理房地产权备案登记所约定的违约责任系格式条款为由，要求龙瑞公司支付2013年4月1日起至2016年11月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金144394.28元（539187元×日万分之二×1339天【365天×4年-121天】），并按同期银行贷款利息支付2016年12月1日起至具备办证条件为止的违约金不能成立。且高娟也未能说明其不能在规定期限内取得房地产权属证书所受的损失是多少及产生损失的依据。故龙瑞公司应承担的违约责任应按照《商品房买卖合同》中第十五条“出卖人应当在商品房交付之日起90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、买受人不退房，但逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付已付房款的千分之一的违约金。”按照此约定，龙瑞公司应承担的违约金为：539187元×1‰=539.19元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向高娟支付违约金539.19元；二、驳回高娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李海亮代理审判员  南亚盟人民陪审员  孙立新二〇一七年十二月十五日书 记 员  曹永芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。