江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4932号上诉人（原审被告）：詹庆余，男，1941年11月22日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏圆点律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州市龙潭物业管理有限公司，住所地徐州市二环北路华祖庙新村******。法定代表人：陈玉贞，该公司经理。委托诉讼代理人：沈九万，江苏逸诚律师事务所律师。上诉人詹庆余因物业服务合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人詹庆余及其委托诉讼代理人赵明浩,被上诉人徐州市龙潭物业管理有限公司（以下简称龙潭公司）委托诉讼代理人沈九万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹庆余上诉请求：请求二审法院撤销（2018）苏0391民初4711号民事判决书，依法改判或者发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人龙潭公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案的《龙潭山庄物业服务合同》已因履行期限届满而终止。在该合同正文部分没有合同的签订日期，在附件中有业主的签字，签字日期从2008年3月17日至2008年3月27日，暂且搁置徐州经济技术开发区龙潭山庄小区业主委员会成立以及《龙潭山庄物业服务合同》程序上的瑕疵以及可撤销的争议，《龙潭山庄物业服务合同》4.1约定物业服务期限为1年。自2008年3月1日起至2009年2月28日止。4.2约定在合同服务期限终止前的一个月内，如任何一方没有提出终止合同的声明，合同服务期限自动顺延一年。《合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。结合本案，《龙潭山庄物业服务合同》中约定了合同终止的期限，合同期限最长可以顺延至2010年2月28日，自2010年2月28日后《龙潭山庄物业服务合同》失效，不再对徐州经济技术开发区龙潭山庄小区业主产生法律上的约束力。2012年5月7日，上诉人取得龙潭山庄19号别墅的产权，此时《龙潭山庄物业服务合同》已经失效，一审法院认定《龙潭山庄物业服务合同》在2010年2月28日后依然对上诉人具有约束力，明显未能查明物业合同期限届满的事实，同时亦是对于法律的错误适用。二、2012年5月7日至2017年6月1日期间，上诉人和被上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系。《龙潭山庄物业服务合同》期限届满后，被上诉人未与上诉人签订新的物业服务协议，被上诉人继续提供服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。从2011年6月至2015年6月，被上诉人按照每月500元的标准向上诉人收取物业费，合同履行的长久性表明上诉人和被上诉人之间的事实物业服务合同关系。三、上诉人和被上诉人之间的事实物业服务合同关系已经终止。本案系物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同，业主享有合同任意解除权，解除通知到达时物业服务合同解除。《业主大会和业主委员会指导规则》建房〔2009〕274号第三十二条明确规定：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权”。龙潭山庄小区业主委员会成立于2008年1月21日，此后至上诉人起诉之日，已经过去了12年，龙潭山庄小区业主委员会一直未进行过换届选举。此时，龙潭山庄小区业主委员会已经形同虚设。2017年5月25日，上诉人联合龙潭山庄小区其他四位业主(占小区业主71.4%的比例，同时包含了80%的原业主委员会的成员)向被上诉人发出终止物业服务合同的通知，被上诉人已经收到该通知，上诉人和被上诉人之间的事实物业服务合同自2017年6月1日已经终止。四、被上诉人拒不移交相关资料，上诉人不需要支付被上诉人物业服务费。2017年5月25日，上诉人联合龙潭山庄小区他其四位业主，向被上诉人发出《终止物业服务通知书》，通知书中明确告知：自2017年6月1日终止物业管理服务，并要求被上诉人在2017年6月10日退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，但被上诉人拒绝履行上述义务。《最高人民法院》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”基于以上规定，被上诉人虽然事实上仍然提供物业服务合同，但上诉人无须承担物业费。五、被上诉人物业服务不符合约定标准，无法满足服务要求，上诉人亦不应按照800元的标准支付物业费。结合上诉人的陈述及被上诉人在(2017)苏03民终8712号案件中提交的表一、表二、表三、表四中载明的龙潭山庄目前房屋状况、物业费的收取明细等，可以知道，被上诉人原来的服务人员是23人，现服务人员仅有4人(2个保安，1个电工，1个物业经理)，物业服务人员仅仅是原来的零头，严重不符合约定的条件，达不到约定的服务要求，一审法院亦不应按照800元的标准判令上诉人支付物业费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人特向二审法院提起上诉，望判如所请。龙潭公司辩称，涉案龙潭山庄物业服务合同并未终止，且依法有效。上诉人称涉案合同因履行期限届满而终止，没有事实和法律依据。一、涉案合同4.2约定了合同顺延的事项，同时第七条对合同变更解除和终止进行了特别约定，故涉案合同的4.2并非是对合同终止条件的约定。且江苏省高级人民法院（2019）苏民申2413号民事裁定书明确载明，案涉别墅小区业主委员会与龙潭公司签订了物业合同，该合同合法有效，对詹庆余具有约束力。上诉人称涉案合同最长可以顺延至2010年2月28日的说法没有依据。二、涉案合同合法有效，不存在所谓事实上的物业服务合同关系。2015年10月31日，被上诉人与上诉人签订的人民调解协议，并不是对涉案合同的替代，也不是对涉案合同的变更，该协议连物业服务合同最基本的要素都不具备。三、上诉人关于物业服务合同其性质是委托合同的主张，与本案的争议问题没有关联，且物业服务合同不能等同于委托合同。上诉人所谓的解除通知，仅是个别业主的单方意思，并不能产生解除涉案物业服务合同的法律效力。上诉人明确知道涉案合同是被上诉人与该小区业主委员会签订的，按照法律规定个别业主的意思意思表示，当然不具备产生解除该合同的法律效力。四、被上诉人从未主张与上诉人之间存在的是事实上的物业服务合同关系，而是主张当事人之间存在的是合法有效的物业服务合同关系。上诉人片面错误的理解了物业服务合同纠纷，上诉人不能以被上诉人不移交相关资料为由，拒交物业服务费，更何况移交相关材料的行为并不需要向上诉人履行。五、服务人数的多少并不是物业服务质量的直接影响因素。被上诉人依约对小区提供了物业服务，上诉人就应当按期缴纳物业服务费，个别业主对物业服务的评价并不能代表全体或绝大多数业主的评价，（2017）苏03民终8712号民事判决、（2018）苏0391民初4711号民事判决、（2019）苏民申2413号民事裁定书，均对上诉人提出的所谓物业服务瑕疵予以核减物业费，故上诉人关于法院判决800元的标准还高的观点明显与事实相悖。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回；一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法予以维持。龙潭公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令詹庆余支付龙潭公司物业费25600元（2017年7月至2018年11月期间，每月物业费1600元*16个月）；2、本案诉讼费由詹庆余承担。一审法院认定事实：詹庆余系徐州经济技术开发区龙潭环路5号龙潭山庄19号别墅（该别墅坐落于金山桥龙潭山庄19#，案外人詹小妹于2008年4月28日取得该别墅产权。后詹庆余于2012年5月7日获得该别墅产权，其规划用途为住宅，登记时间为2012年5月7日，总层数为2层，建筑面积为284.13平方米）业主。该龙潭小区当时共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，詹庆余为两个个人业主之一。2008年3月17日，龙潭山庄小区业主委员会与龙潭公司签订了物业服务合同，该合同约定由被告龙潭公司为该小区提供物业服务。该物业服务合同约定物业服务的内容为：共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括共用照明、消防设施设备、供电等；公共环境卫生，包括公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查等；服务详细内容见附件。物业服务的标准为：给水设备饮用水水箱每半年消毒一次等。物业服务期限为：物业服务期限为1年，自2008年3月1日起至2009年2月28日止，在合同服务期限终止前一个月内，如任何一方没有提出终止合同的声明，合同服务期限自动顺延一年。物业服务费用为：物业服务费价格为1600元/套（无人空房，1000元/套），费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护、维修费、绿化养护费、垃圾处理费、物业管理企业固定资产折旧费、管理服务人员的工资（含保安）、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、代缴费用（含水电费）等，由受委托方按月向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，受委托方可以从逾期之日起加收应缴费额的万分之一；受委托方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方的权利义务为：每年会同委托方进行一次物业服务满意率调查；负责将服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目和标准通过宣传栏和公示栏在物业区域内向业主进行宣传和公示；每季度向全体业主和物业使用人公布物业管理收支报表等。合同变更、解除和终止的约定为：本合同期满前两个月，受委托方应就合同期满后是否续签合同以及需变更合同条款等事宜书面告知委托方，无书面告知的视为受委托方同意续签本合同；本合同期满前两个月，委托方决定合同期满后不与受委托方续签合同的，应书面通知委托方。在龙潭公司提供物业服务期间，对于2015年6月之前的物业费，龙潭公司均是按照每月500元的标准向被告詹庆余收取。2015年10月31日，龙潭公司与詹庆余在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订了《人民调解协议书》，载明：经调解达成以下协议：1、按照双方口头协议龙潭公司同意詹庆余2015年7月、8月、9月、10月31日止四个月每月支付500元，计2000元整。2、2015年11月1日起至2016年3月27日止，詹庆余每月缴纳物业费800元。双方在该调解协议上中对水改工程等也进行了约定。2017年5月25日，詹庆余与案外人利勃海尔机械（徐州）有限公司等向龙潭公司发出终止物业服务通知书，告知龙潭公司自2017年6月1日终止物业管理服务，并于2017年6月10日前将其保管的与龙潭小区有关的资料、图纸等移交新选定的物业服务单位，撤出物业，之后进行结算等。2017年7月25日，龙潭公司以物业服务合同纠纷为由在一审法院向詹庆余提起诉讼，请求判令詹庆余向龙潭公司支付物业费32000元（自2015年11月至2017年6月共计20个月）、滞纳金1040.18元，合计33040.18元，诉讼费由詹庆余负担。经审理后，一审法院于2017年10月20日作出（2017）苏0391民初2127号民事判决，判决詹庆余向龙潭公司支付物业服务费27200元（按照每月1600元计算20个月，并以龙潭公司服务存在瑕疵有安全隐患为由核减15%）。上述判决作出后，詹庆余不服提出上诉。2018年3月15日，本院作出（2017）苏03民终8712号民事判决，该判决认定“龙潭物业公司在为詹庆余提供物业服务期间，存在长时间停水、围墙灯不亮、电线裸露、垃圾箱距住所较远的情形”。该判决认为：“物业服务企业对欠缴物业费的业主有权提起民事诉讼。物业服务企业对欠缴物业费业主的催缴行为并不是物业服务企业对业主提起诉讼的前置程序，故上诉人主张被上诉人违反法定程序提起诉讼本院不予支持。关于《龙潭山庄物业服务合同》是否约束上诉人的问题。涉案小区共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，上诉人为两个个人业主之一。5个法人单位业主在《龙潭山庄物业服务合同》上签字而上诉人没有签字确认的事实，结合上诉人的陈述及被上诉人提交的表一、表二、表三、表四中载明的龙潭山庄目前房屋状况、物业费的收取明细等，足以证明《龙潭山庄物业服务合同》仅是被上诉人针对徐州卡特彼勒、徐州利勃海尔公司、徐州函告公司、徐州天富公司、徐州鹰球皮革公司五家单位的28套房屋签订的物业服务合同，并不能约束上诉人。另外从被上诉人2008年起长期收取上诉人物业费的具体过程以及2015年10月31日上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议内容来看，被上诉人也没有按照《龙潭山庄物业服务合同》约定的标准向上诉人收取物业费。从2011年6月至2015年6月长达五年间，被上诉人按照每月500元的标准向上诉人收取物业费，合同履行的长久性表明上诉人和被上诉人之间已经形成了不同于《龙潭山庄物业服务合同》的约定，2015年10月31日上诉人与被上诉人签订的调解协议，进一步表明《龙潭山庄物业服务合同》并不适用上诉人与被上诉人之间的物业服务。上诉人与被上诉人应当按照双方的约定享有权利、履行义务。关于上诉人应当缴纳的物业费的问题。2015年10月31日，上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照调解协议的内容履行，即2015年7月、8月、9月、10月四个月上诉人每月缴纳物业费500元，2015年11月起至2016年3月止上诉人每月缴纳物业费800元。根据本院查明的事实，上诉人仅缴纳2015年10月之前的物业费，对于2015年11月之后的物业费尚未缴纳，故上诉人应当按照调解协议的约定，缴纳2015年11月起至2016年3月止的物业费800元/月*5个月=4000元。对于2016年4月至2017年6月的物业费收费，该期间的物业费收费标准尚未约定，本院按照2015年11月至2016年3月期间双方约定的物业费标准800元/月计算12000元（800元/月*15个月）。故上诉人应当向被上诉人缴纳物业费16000元。综上，上诉人詹庆余的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。”据此，市中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：“一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初2127号民事判决；二、詹庆余于本判决生效后十日内向徐州市龙潭物业管理有限公司支付2015年11月至2017年6月期间的物业服务费16000元；三、驳回徐州市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。”龙潭公司不服上述终审判决，向江苏省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，认为涉案物业服务合同对詹余庆具有约束力，龙潭公司与詹庆余签订的人民调解协议书只是龙潭公司对自己权利的放弃，并非双方对物业服务合同的否定，人民调解协议并未对2016年3月27日之后的物业费作出约定，二审法院比照之前收取的低标准计算之后的物业费，违反了合同的约定，亦纵容了被告詹庆余的不诚信行为。2019年11月13日，省高院作出（2019）苏民申2413号民事裁定，认为：“本案双方争议的焦点问题是关于龙潭公司在2015年11月之后对詹庆余物业费按照何种标准收取问题。本案案涉别墅小区业主委员会与龙潭公司签订了物业合同，该物业合同合法有效，对詹庆余具有约束力，二审法院对此认定欠妥，但龙潭公司与詹庆余之间对物业费的收取另有约定，在2015年6月之前，龙潭公司一直按照每个月500元的标准向詹庆余收取物业费，后来双方产生矛盾时，经人民调解员的调解，龙潭公司与詹庆余均认可双方之前就物业费的标准存在口头协议，这也印证了双方之前一致同意变更了物业合同约定的收费标准，根据人民调解协议，双方一致同意詹庆余对2015年7-10月物业费仍按照每个月500元支付，但对2015年11月至2016年3月27日期间按照每个月800元支付，此后，龙潭公司仍然按之前的标准为小区提供物业服务，二审法院综合考虑本案具体情况，对詹庆余在2015年11月至2017年6月期间的物业费按照每个月800元计算，结果并无不当。”据此，省高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定驳回了龙潭公司的再审申请。另查明，2018年10月13日，龙潭公司作出《物业服务费催交函》，该函认为龙潭公司与龙潭小区业主委员会存在物业服务合同关系，且已经提供了物业服务，要求詹庆余接函后一周内向龙潭公司支付物业服务费25600元（2017年7月至2018年10月）、水费684.62元（2014年7月至2018年10月）以及电费4572.72元，以上合计30857.34元，并向詹庆余进行送达。一审法院认为，关于龙潭公司主张的物业费是否应予支持：首先，虽詹庆余提出其不受龙潭公司与龙潭小区业委会签订的物业服务合同约束以及其已经向龙潭公司发出停止物业服务的通知等抗辩，但是，依据现行法律规定，龙潭公司仍旧在龙潭小区提供物业服务，詹庆余应当向原告龙潭公司支付物业费。其次，关于物业费的支付标准，根据省高院（2019）苏民申2413号民事裁定，案涉别墅小区业主委员会与龙潭公司签订了物业合同对被告詹庆余具有约束力，但龙潭公司与被告詹庆余之间对物业费的收取另有约定，在2015年6月之前，龙潭公司一直按照每个月500元的标准向詹庆余收取物业费，后来双方产生矛盾时，经人民调解员的调解，龙潭公司与詹庆余均认可双方之前就物业费的标准存在口头协议，这也印证了双方之前一致同意变更了物业合同约定的收费标准，根据人民调解协议，双方一致同意詹庆余对2015年7-10月物业费仍按照每个月500元支付，但对2015年11月至2016年3月27日期间按照每个月800元支付，此后，龙潭公司仍然按之前的标准为小区提供物业服务，且詹庆余虽对龙潭公司的物业服务质量提出异议，但考虑物业服务合同的特点，詹庆余并未提供充分证据证明其抗辩，省高院（2019）苏民申2413号民事裁定等生效文书也未对詹庆余提出的服务瑕疵予以核减物业费，现龙潭公司仍提供相应的物业服务，综合考虑本案的各种具体情况，对龙潭公司主张的2017年7月至2018年11月期间的物业费按照每个月800元计算，而本案中，龙潭公司仅主张16个月的物业费，其主张不违反法律规定，一审法院予以支持，由此计算詹庆余应当向龙潭公司支付16个月的物业费为12800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、詹庆余于一审判决生效后十日内向徐州市龙潭物业管理有限公司一次性支付自2017年7月至2018年11月期间（徐州市龙潭物业管理有限公司在本案中仅主张16个月的物业服务费）的物业服务费人民币12800元；二、驳回徐州市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，被上诉人龙潭公司提交龙潭山庄小区的业主委员会2018年10月15日与其签订的《龙潭山庄物业合同》之补充条款一份，证明业主委员会仍然还存在，同时业主委员会在该补充条款中认定了2008年签订的物业服务合同依然有效。詹庆余质证认为，业主委员会2008年成立的，从成立之后五年未开会换届，名存实亡；2018年签订的合同不能代表业主委员会，五个委员就一个在了，其他的委员早就不存在了，我认为这是一个假证据。此外，第一，据上诉人了解，该小区业主委员会自成立之日起，一直没有进行过换届选举。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条的规定，业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，龙潭小区的业主委员会明显已经超过了该法律规定。第二，该份证据显示的时间为2018年10月15日，龙潭小区物业服务合同签订的时间是2008年3月17日。该份补充协议并没有认定双方之间的物业服务合同一直持续至今，同时该补充协议当中也约定了任何一方在执行合同过程当中均有权提前单方面终止合同。在2017年5月25日，上诉人以及其他四位业主共同向被上诉人发出了终止物业服务通知书，该通知书代表了全体业主的意见，产生相应的法律效力，上诉人和被上诉人之间的物业服务合同已经终止。该份证据被上诉人在一审时并没有向法院提交，所以对该份证据形成的时间存在异议，该证据并不能达到被上诉人的举证目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院》、国务院《物业管理条例》以及《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人员具有约束力。故本案中，自詹庆余占有、使用涉案徐州经济技术开发区龙潭环路5号龙潭山庄19号别墅时始，龙潭山庄小区业主委员会与龙潭公司签订的涉案《龙潭山庄物业服务合同》对其具有约束力，詹庆余作为业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。涉案合同合法有效，双方之间不存在所谓事实上的物业服务合同关系。根据《龙潭山庄物业服务合同》第七条合同变更、解除和终止部分的约定，合同期满前两个月，受委托方（龙潭山庄小区业主委员会）应就合同期满后是否续签合同以及需变更合同条款等事宜书面告知委托方（龙潭公司），无书面告知的视为受委托方同意续签本合同；本合同期满前两个月，委托方决定合同期满后不与受委托方续签合同的，应书面通知委托方。现龙潭山庄小区业主委员会并未与龙潭公司解除或终止涉案物业服务合同，且詹庆余事实上亦接受了龙潭公司提供的物业服务，一审法院结合省高院（2019）苏民申2413号民事裁定、2015年10月31日龙潭公司与詹庆余签订的《人民调解协议书》以及综合考虑本案的各种具体情况，认定詹庆余按照每月800元的标准向龙潭公司支付16个月的物业费12800元，并无不当。关于詹庆余主张的已联合龙潭山庄小区其他四位业主向龙潭公司发出终止物业服务合同的通知问题，本院认为，在涉案龙潭山庄小区业主委员会未被撤销或解散的情况下，詹庆余及其他四位业主发出的终止通知没有法律依据，本院依法不予采信。综上所述，詹庆余的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人詹庆余负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年十一月九日法官助理 李 莉书 记 员 吉彬彬