贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8367号上诉人（原审被告）：苟丹，女，1973年8月16日出生，汉族，住贵州省铜仁市乃山区。委托诉讼代理人：王令雄，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹玉清，女，1982年02月15日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：庞欣，贵州唐德律师事务所律师。上诉人苟丹因与被上诉人邹玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苟丹上诉请求：1、撤销原判并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《房地产代办手续服务合同》中并无车位买卖的约定，买房送车位是中介对被上诉人的承诺，并非上诉人对被上诉人的承诺，中介应当承担相应责任，上诉人是有偿取得车位；2、合同并未约定赠送车位，一审法院用推定的方法来确定被上诉人的车位损失，而不是以车位实际价格来确认被上诉人的损失，违反了法律规定；3、一审超出了审限，虚构当事人申请庭外和解，变更审限，程序违法。被上诉人邹玉清答辩称，根据被上诉人在一审提供的房产代办手续，中介与上诉人的通话录音等证据，已经达到民事证据高度盖然性的证明标准，足以证实上诉人与被上诉人签订的购房合同中确实包含了车位，被上诉人给上诉人的购房款也包括了案涉房屋的附属车位的款项，上诉人无法将车位交付给被上诉人，应当将购车款返还给被上诉人。本案是因为上诉人违约行为而导致的，根据合同约定，产生的诉讼费也应该是上诉人承担。邹玉清向一审法院起诉请求：1、被告不配合办理车位转2移手续赔偿原告车位损失404,354元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月11日，被告苟丹自贵阳世纪城房地产开发有限责任公司处以326533元的价格购买了贵州省贵阳市观山湖区房屋（84.08㎡），同日，双方签订了车位补充协议，被告苟丹以55000元的价格购买龙祺苑（即Ｑ组团）地下车位一个，但该款项包含在前述购房款之中，被告苟丹无需另行支付。2018年7月，原告邹玉清拟打算购买房屋，经贵阳观山湖聚星居兴筑房地产经纪服务中心（下称聚星居）的居间介绍，看中被告苟丹的前述房产，初步协商后确定购房意愿，由邹玉清之夫黄新发于2018年7月21日向被告苟丹支付定金4万元，苟丹出具收条确认收到该定金，并在收条中明确双方于2018年8月10日至2018年8月20日期间签订合同，约定期限内，苟丹不得将房屋出售给他人，否则双倍赔偿定金，黄新发在规定时间内违约则定金不退。2018年8月20日，原告邹玉清作为买方、被告苟丹作为卖方、聚星居作为经纪方，三方共同签订了《房地产代办手续服务合同》，约定被告苟丹以93.5万元的价格将上述世纪城Ｑ组团1号楼1单元9层2号房屋出售给原告邹玉清。原、被告及聚星居工作人员杨雯新在合同买卖及经纪方签名处签名并加盖指印及印章。上述合同签订当日，原告邹玉清通过自己的银行账户向被告苟丹转款47万元，又委托黄宗学向苟丹转款22.5万元，被告苟丹则于2018年8月20日向原告出具收据收条一张，载明其已收到邹玉清交付的购买前述房的购房款89.5万元，庭审中，被告苟丹认可收到邹玉清方支付的全部购房款93.5万元。2018年8月28日，案涉房屋已经转移登记至原告邹玉清名下，产权证书上载明该房屋取得价格为53.0646万元，为此，邹玉清交纳了契税5,306.46元。后因原告要求被告配合其履行车位转移手续时，被告表示其出售的只有房屋并无车位，双方为此发生争议，原告遂以前述事实及理由诉至一审法院。因前述《房地产代办手续服务合同》中未有条款对车位问题进行约定，而原告表示当时经纪公司的经办人在促成居间时，是明确告知带车位的，因此申请聚星居工作人员杨雯新出庭作证。杨雯新出庭陈述，案涉《房地产代办手续服务合同》由其作为居间方的经办人与原、被告双方签订，在签订合同前，是被告向经纪公司提供信息称案涉房屋带有车位，因此经纪公司大力发布广告信息，而其本人因为刚入职房屋经纪工作，经验不足，开始和被告签订代理合同时曾询问过被告车位号是多少，但被告称忘记了，所以没有写在合同里，而据其了解，世纪城的房子都带有一个车位因此被告称忘记车位号其也没在意，但没有想到后面合同签完后被告这边就成没带车位的房子了，很惊讶，后来其去向物业询问，物业告知案涉车位只有使用权。对于房屋过户后为何房产证上所载房屋取得价格与合同约定价格不一致问题，杨雯新当庭陈述系因为要按不动产中心评估出来的房屋价值进行缴费，而被告方则表示系因为避税原因，所以才写的比实际成交价低。庭审后，原告邹玉清向一审法院申请对案涉房屋（不包含车位在内）于2018年8月20日交易时点的市场价值进行评估，一审法院收到申请后委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对原告的申请事项进行了评估，北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2019年7月17日作出评估报告，认定案涉房屋在2019年8月20日的市场价值为78.8万元。一审法院认为，本案的争议焦点在于，原、被告双方房屋买卖合同的标的物是否包含了车位。从原、被告与聚星居共同签订的《房地产代办手续服务合同》以及出具的收条等证据内容来看，均无对车位的描述，但是不管本次交易是否包含车位，中介方聚星居都已经获得了中介费用，并不会因为交易中包含车位而导致中介费用增加，此外也无其他证据显示中介公司与购买人之间存在特殊利益关系，故中介公司经办人对交易经过的陈述相对比较客观。房屋购买人在作出购买决定之前对价格因素必定有所衡量，原、被告成交价格为93.5万元，而评估结论案涉房屋在交易时点的市场价值为78.8万元，原告愿意以超出市场价值十多万元的价格购买案涉房屋，结合中介工作人员陈述房屋出售方提供的信息中包含车位，一审法院认定原、被告双方交易标的包含了车位。原告认为其所缴纳税费时的价格530,646元即为房屋价格，另外的404,354元即为车位价格，但计税价格并非专业评估人员所作出，且该价格与市场价格偏离太多，不宜以该价格认定为房屋价格，而应当以评估价格作为房屋价格，也即评估价格78.8万元与双方合同约定价格93.5万元的差价14.7万元作为车位价格较为适宜，故对于原告的诉请，一审法院确认被告应当退还原告的车位损失为14.7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决：被告苟丹于本判决生效之日起五日内，退还原告邹玉清多付的房款147,000元。案件受理费减半收取计3,683元（原告预交3,683元），由被告苟丹负担。二审期间双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方当事人买卖的标的物是否包含诉争车位的使用权，若包含则被上诉人的损失应如何认定。根据双方当事人签订的房屋买卖合同，即《房地产代办手续服务合同》的内容，双方当事人虽未在该合同中明确约定买卖标的物包含案涉车位的使用权，但案涉车位的使用权系上诉人从房开商处购置案涉房屋时一并取得，案涉车位的使用权与案涉房屋之间存在附属关系，双方签订的房屋买卖合同中亦未约定上诉人保留车位使用权，在此情况下，结合案涉房屋的交易价格高于当时市场价十余万元，以及中介公司工作人员杨雯新陈述上诉人在提供案涉房屋信息时告知房屋带有车位的事实，一审判决认定双方当事人买卖的标的物实际包含了车位并无不当。上诉人未向被上诉人交付车位构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，上诉人应当赔偿因未能交付车位造成的损失。一般情况下，被上诉人所受损失为车位市场价值，一审判决基于对案涉房屋的市场价已进行评估的情况，根据附带车位的房屋实际交易价与不带车位的房屋评估价之间的差价确定车位价值亦无不当，故本院予以维持。综上所述，上诉人苟丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7,366元，由上诉人苟丹负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月十一日书记员 帅艳芷