河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13582号上诉人（原审原告）：托斯卡纳小区一二期业主委员会。负责人：黄志昂，该委员会副主任兼执行秘书。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张衡，河南豫和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王福平，男，1965年10月4日生，汉族。被上诉人（原审被告）：田军，男，1968年6月12日生，汉族。上诉人托斯卡纳小区一二期业主委员会(以下简称小区一二期业委会)因与被上诉人王福平、田军排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人小区一二期业委会的委托诉讼代理人田海康、张衡，被上诉人王福平、田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小区一二期业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或裁定发回重审。事实与理由：一、一审法院案件事实认定不清，认定小区一二期业委会应按照4000元/月返租王福平、田军垃圾场属事实认定错误。1.案涉垃圾场空地不属于王福平、田军所有。王福平、田军从未出示土地权属凭证，无权出租、收益。因此，小区一二期业委会并无向王福平、田军支付租金的义务。2.本案是小区一二期业委会提起的侵权之诉，王福平、田军并未提出反诉，一审法院主动审理，违反了不告不理的诉讼原则。3.小区一二期业委会和王福平、田军并无合同关系，即使按合同关系审理，王福平、田军主体不适格。一审法院如此判决，实质上是确认了王福平、田军对涉案土地享有收益权，甚至是所有权。如一审判决生效，则该部分事实将导致王福平、田军以此来主张相关权益，实为埋下了纠纷的隐患。为了裁判的稳定性和严肃性，法院应当查清事实，明确争议土地权属，避免产生纠纷隐患。二、一审法院判决王福平、田军支付租金过低，与事实不符，也不符合市场价格，该判决导致王福平、田军以较低代价继续霸占小区停车场以达到盈利目的，无法起到定纷止争作用。王福平、田军实际占用车位为277个，该数量经河南省郑州市黄河公证处出具《公证书》予以证实。在158个车位之外的119个车位，是王福平、田军通过对公共道路、绿地等非法改建而成的。根据实际收费情况，按最低月租金每个车位200元估算，158个车位月租金约为31600元，277个车位月租金约为55400元，即租金收益最少也在31600元至55400元之间。一审法院判决王福平、田军自2020年9月1日起以每月9000元标准支付占用费至案涉场地实际返还之日止，该判决认定的严重违背市场价格。其判决结果及可能导致王福平、田军继续占据案涉停车场，以支付侵权占用费，用低廉的价格获取巨大的收益，该判决与小区一二期业委会诉请背道而驰。三、王福平、田军应当对小区停车场恢复原状。小区一二期业委会虽然未提供租赁前的具体情况，但租赁后因租赁行为对地面及植被造成的损失是客观存在的。王福平、田军为一己之利，扩建车位，堵塞消防通道，严重影响公共安全，同时致使公共区域的地面、井盖、绿植等公共财产损失严重，侵占行为严重侵犯小区业主的生命、财产安全。王福平、田军辩称，一审判决合法有效，请求驳回小区一二期业委会的上诉请求。涉案地方属于南阳寨村委会的土地，王福平跟村委会签订有土地租赁合同，有效期20年。停车管理中心备案的车位数是158个，系双方在合同中确认的数量，在合同当中没有提及路面还有绿化。收到一审判决书后，王福平、田军向小区一二期业委会支付场地占有使用费132000元，并办理交接手续，已按一审判决履行完毕。小区一二期业委会向一审法院起诉请求：1.判令王福平、田军返还其占有的托斯卡纳小区外围红线内土地区域，停止侵害、恢复原状；2.判令王福平、田军赔偿占有期间造成的经济损失暂计442400元（按158个车位，每个月租金200元，自2019年2月28日暂计算至2020年4月16日，计算至实际返还场地之日止）。一审法院认定事实：星坤公司系托斯卡纳小区的物业公司。2017年2月13日，星坤公司（甲方）与王福平（乙方）签订《停车场租赁协议》一份，载明：停车场位于小区外围红线范围内及乙方用地；车位数量158个；甲方承租乙方100平方米土地用于存放建筑垃圾场地的使用；租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止，共计2年；乙方享有在协议期满同等条件下续约的优先权，甲方应在协议期满一个月前以电话或书面形式通知乙方，双方应重新签订租赁合同，租赁期满前甲方未做出书面答复的，应视为同意续租，租金标准同本合同；租金10000元/月，乙方承租甲方车位158个，乙方每半年向甲方缴纳承包费用；租金4000元/月，甲方承租乙方土地100平方米，甲方每半年向乙方缴纳租赁费用。王福平、田军系合伙共同经营该涉案停车场。租赁合同到期后，田军于2019年5月9日向星坤公司曾经的工作人员梁磊支付租金36000元，后梁磊又于2020年1月7日将该租金退回田军账户。2020年1月4日，小区一二期业委会、王福平、田军及星坤公司三方曾达成协议：一、三方定于2020年2月28日前完成小区外围公共区域管理工作交接；二、业委会对小区外围公共区域路面破损、公共设施损坏、绿化植被缺失，保留追究星坤物业和停车场管理方法律责任的权利；三、业委会将于2020年3月前召开业主大会，表决外围公共区域使用及管理方案；四、星坤物业于2020年2月28日前完成与停车场管理方公共区域管理工作的交接；五、停车场管理方以田总、王总为代表提出要求委托管理，签订正式协议，包含租金13000元，物业反租建筑垃圾场租金4000元，从停车场租金中扣除；六、追缴2019年2月28日至2020年2月28日期间的租赁费。因双方未能对该协议进行实际履行，小区一二期业委会诉至法院。2020年7月1日，河南省郑州市黄河公证处出具公证书一份，对托斯卡纳小区四周公共区域现有规划的车位进行了查数，确定现有规划车位数量为277个。一审法院认为，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，双方当事人均确认，《停车场租赁协议》中约定的出租区域在托斯卡纳小区用地红线范围内，现无证据反映该通道属于城镇公共道路，故应认定为全体业主共有。现该区域的承租期已届满，租赁合同又非小区一二期业委会方所签订，故小区一二期业委会要求王福平、田军返还该区域的诉讼请求，合法合理，该院予以支持。因小区一二期业委会未提供证据证明租赁前涉案区域的绿化、地砖等具体情况，故小区一二期业委会要求王福平、田军恢复原状的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。小区一二期业委会要求王福平、田军按照158个车位、每个车位月租金200元标准赔偿占有期间损失的诉讼请求，并无事实和合同依据，但考虑到王福平、田军在2020年1月4日的协议中曾承诺将租金增至13000元/月，虽然协议未能实际履行，但该租金数额系王福平、田军真实意思表示，具有参考依据，自2020年1月1日起的占用费用应按照该标准计算，扣除反租王福平、田军方垃圾存放场地租金4000元/月，即9000元/月，暂计至2020年8月31日为72000元。2019年3月1日至2020年1月1日的占有费用仍应按原合同约定计算，经计算总额为60000元（10个月×6000元/月）。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王福平、田军于判决生效之日起十日内返还托斯卡纳小区外围红线内属于托斯卡纳小区一二期业主委员方业主共有的土地区域；二、王福平、田军于判决生效之日起十日内支付托斯卡纳小区一二期业主委员自2019年3月1日至2020年8月31日的场地占用费132000元，并自2020年9月1日起以每月9000元标准支付占用费至涉案场地实际返还之日；三、驳回托斯卡纳小区一二期业主委员的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7936元，减半收取计3968元，由托斯卡纳小区一二期业主委员会负担2468元，王福平、田军负担1500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。法院依法组织当事人举证、质证。小区一二期业委会提交证据：国用（2008）第0372号产权证书、建设用地规划许可证、争议地块图示及现场照片，不足以证明王福平、田军侵犯其土地使用权，本院不予采纳。王福平、田军提交《土地使用协议书》两份，可以证明其与惠济区长兴路街道南阳寨村村委会存在土地租赁的事实，其对《停车场租赁协议》之外的土地，享有合法使用权。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：2020年9月19日，小区一二期业委会与田军、王福平签订《交接协议》，依据一审判决书对小区外围红线区域内的土地进行交接。2020年9月20日，田军、王福平向小区一二期业委会缴纳场地占用费132000元。田军、王福平已按一审判决履行完毕。本院认为，根据小区一二期业委会委托的星坤公司与王福平、田军签订的《停车场租赁协议》，明确约定星坤公司承租王福平、田军100平方米、租金每月4000元。且在星坤公司、小区一二期业委会与王福平、田军三方曾达成的协议中，也确定物业公司反租建筑垃圾场租金4000元从停车场租金中扣除，故小区一二期业委会上诉称一审判决认定场地占用费4000元错误，本院不予支持。根据《停车场租赁协议》确定的车位数量158个、三方协议确定的租金每月13000元，在本案当事人互相负有债务时，进行了债务抵消，一审法院据此认定按每月9000元计算租金并无不妥。小区一二期业委会上诉称按公证书确定的车位277个、每个车位每月200元计算租金，没有事实依据，本院不予支持。小区一二期业委会上诉要求王福平、田军恢复原状，但未提供相应依据加以证明，故本院不予支持。综上，小区一二期业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7936元，由托斯卡纳小区一二期业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二〇年十一月五日书记员 曹芳宇