江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初362号原告：杨德权，男，1990年3月9日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：王彦彦、李鲲鹏，江苏彦圣律师事务所律师。被告：中安盱眙置业有限公司，统一社会信用代码91320830331093731F，住所地：盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处。法定代表人：蒋燕渝，董事长。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告：盱眙凯德商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1WH2L69Y，住所地：盱眙县都梁中路与金鹏大道交叉口中安欢乐城**。法定代表人：谈惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喜芝，该公司员工。原告杨德权与被告中安盱眙置业有限公司（以下至判决主文简称中安公司）、盱眙凯德商业运营管理有限公司（以下至判决主文简称凯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告杨德权及其委托诉讼代理人王彦彦、李鲲鹏，被告中安公司的委托诉讼代理人李明军，被告凯德公司的委托诉讼代理人王喜芝、李明军到庭参加了诉讼。因该案需以其它案件的审理结果为依据而中止审理。该案恢复审理后，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告杨德权及其委托诉讼代理人李鲲鹏，被告中安公司委托诉讼代理人李明军，被告凯德公司的委托诉讼代理人王喜芝、李明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨德权向本院提出诉讼请求：1、依法解除盱眙中安欢乐城商铺租赁合同；2、判令两被告三倍退还原告已经支付的运营管理服务费、水电费、经营保证金等费用共计48258元；3、判令两被告三倍赔偿原告装修费、员工工资等损失273000元；4、判令两被告赔偿原告货物积压、货物过期导致的经济损失33109元；5、依法判令两被告赔偿原告经营损失11142元；6、判令两被告支付原告律师费15000元、差旅费暂计1000元；7、本案诉讼费用、保全费、诉讼保全担保服务费由被告承担。事实与理由：被告中安公司建设开发位于盱眙县交汇处中安家天下生活广场项目。2018年7月26日，被告凯德公司与原告签订了“盱眙中安欢乐城商铺租赁合同”，合同就租赁面积，租赁期限等事项作了明确约定。合同签订后原告依约支付了运营管理服务费、经营保证金、装修保证金等费用，并进场装修，但商场却未在约定时间开业。2019年1月20日，被告中安公司与原告签订《补充协议》重新约定了商场开业日期以及被告的义务和违约责任，但补充协议签订后，被告仍未能按照协议约定的内容履行义务。此后，两被告多次与原告沟通协商且再三对原告承诺保证的情况下，原告于2019年9月25日与被告凯德公司签订了“协商证明”，但两被告不仅未能履行承诺，反而在2019年9月28日向原告出具了“解除合同通知”。两被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为了维护原告自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告中安公司辩称，从原告起诉所提供的证据来看，其起诉中安公司所依据的是中安公司与原告签订的补充协议，从协议内容看对中安公司而言，是显失公平的，协议中将原告应当自行承担的商业风险完全转嫁到中安公司的头上，实际上中安公司没有也不可能签订这份不平等的协议，对于该补充协议的真实性不予认可，从而原告要求中安公司承担所谓的法律责任无从谈起，原告起诉没有任何事实和依据，请求依法予以驳回。被告凯德公司辩称，1、租赁合同系凯德公司与原告签订，中安公司不是合同的任何一方，如果对租赁合同的内容进行变更或补充也只能由被告凯德公司和原告之间进行协商确认，中安公司无权与原告签订补充协议，从原告提供的补充协议来看，该协议不可能是真实的，即使是真实的也因为中安公司无权签订，视为无效合同；2、原告起诉被告凯德公司的证据所谓被告凯德公司与原告于2019年9月25日所签订协商证明，该证明对于被告凯德公司而言也是显失公平，公司负责人王喜芝于2019年9月份之前直到目前一直是被告凯德公司的负责人，在此期间没有任何人与王喜芝协商，更谈不上与原告所谓的协商证明，该证明真实性我方不认可；3、依据商铺租赁合同第三条，先付费后使用的原则，截止2019年9月29日原告未缴纳租金（27860元）、运营服务费、物业费（3663元）、水电费等共计31523元，而且原告早已自行搬离店里所有物品，形成了事实上的撤场，属于自行终止履行合同，依据租赁合同第七条第三项的约定，原告无权要求被告凯德公司赔偿装修损失，其他所谓的人员工资和货物积压等，即使存在也是其自身经营行为导致，与两被告无关，相反在租赁合同履行期间，原告还差欠运营管理费、物业费等费用，被告凯德公司保留诉权将另行起诉。原告起诉没有任何事实和依据，请求依法予以驳回。原告杨德权围绕诉讼请求依法提交了2018年7月26日原告（承租方/乙方）与被告凯德公司（出租方/甲方）签订《盱眙中安家天下生活广场租赁合同》（原件）一份、2019年1月20日和21日原告（乙方/承租方）、曼斯工作室（方芳）（乙方/承租方）与被告中安公司（凯德公司）（甲方/承租方）签订的《盱眙中安家欢乐城商铺租赁合同》补充协议（复印件）一份、2019年9月25日原告（乙方/承租方）、曼斯女装工作室（乙方/承租方）与被告凯德公司签订协商证明（原件）一份、2020年4月16日拍摄的中安欢乐城商场现场照片7张、被告中安公司商品房预售许可证【（盱眙）房预售证第003号】（复印件）一份、中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第**）（复印件）一份、被告中安公司委托被告凯德公司证明一份（复印件盖有被告中安公司公章）、运营管理费5572元的收据一张、水费500元收据一张和支付凭证一张、电费收据5张共计1300元、经营保证金收据1张3714元、认租押金收据1张2000元、装修保证金支付凭证3000元一张、2018年9月28日原告（发包方/甲方）与淮安思远美家装饰工程有限公司（承包方/乙方）签订《装修装饰工程合同》（原件）一份（该合同无原告签名，仅有淮安思远美家装饰工程有限公司盖章）、原告在被告处租赁房屋经营商铺（奶茶店）装修费共计46000元的收据2张和转账凭证2张、原告雇佣员工鲁思琼支付工资45000元（原告只提供6张转账支付工资给鲁思琼的转账手机截图，合计26950元）的收入证明及鲁思琼身份证复印件各一张、清单明细表一组（奶茶进货损失计33109元，网络进货计14105.9元，加盟店铺费用19004元）和支付加盟店铺费用凭证2张、原告委托江苏彦圣律师事务所代理合同（原件）一份及支付律师费15000元发票一张、保险费1000元发票一张；被告凯德公司向本庭提供邮寄单（原件）、照片3张、2019年9月29日发出解除合同通知书（原件）予以证实，上述证据经庭审核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2015年9月15日，被告中安公司办理建设用地规划许可证，在盱眙县角地块审批商业用地13091平方米。2016年1月8日，被告中安公司办理商品房预售许可证，准予预售建筑，面积35084.56平方米。被告中安公司开发商品房后出售给业主（如强雪忠的委托经营合同书），后从业主返租。被告凯德公司于2018年5月8日成立，注册资本10万元整，其经营范围：商业运营管理咨询及服务；市场调查；商业营销策划；经济贸易咨询；公共策划；商业经纪服务；会议会展服务；房地产代理销售；房产咨询服务；市场管理服务；房屋、摊位租赁服务；停车场服务；晚会、演唱发布及代理；服装、农副产品、电子产品、钟表销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告中安公司是商场开发者，委托被告凯德公司对商场进行经营开发，并设立独立有限责任公司，注册资本100万元整。原告杨德权于2019年1月3日办理个体工商户营业执照，店名盱眙汍作食茶奶茶店，经营场所为盱眙盱城中安生活广场****，经营范围：餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2018年5月8日，原告杨德权交纳生活广场2层B-181认租保证金2000元给被告中安公司（盱眙亿安居商业经营管理有限公司）2018年7月17日，被告中安公司出具证明：“我公司全权委托盱眙凯德商业运营管理有限公司与商户签订位于盱眙金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城商铺的租赁合同、经营和管理。”2018年7月26日，被告凯德公司（出租方、甲方）与原告杨德权（承租方、乙方）签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。该合同约定主要内容为：“甲方将位于盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处中安生活广场1层A2141-A2142号，商铺出租给原告杨德权经营茶奶、甜品小吃类使用，商铺建筑面积暂定为40.71平方米，合同期限3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止（此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准）。商铺使用期限内，乙方须按商铺建筑面积向甲方缴纳运营管理服务费以90元/月/平方米，物业服务费以10元/月/平方米，水电费按商场核实的商业用水、电标准计算进行计量收费，空调费等各项费用，所有费用均实行先付费用后使用的原则。运营管理服务费和物业服务费：乙方根据合同时间按下表支付每年运营管理服务费￥44577元，甲方提供装修期为14个月。物业服务费10元/月/平方米，费用按季度收取，实行先付费后使用标准（2018年10月1日至2019年9月30日，运营管理服务费为每季度￥5572元，年租金￥22288元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。2019年10月1日至2020年9月30日，运营管理服务费为每季度￥5572元，年租金￥22288元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。2020年10月1日至2021年9月30日，运营管理服务费为每季度￥9286元，年租金￥37147元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。）水电费：乙方按商场核实的商业用水用电标准计算进行计量收费，先付后用。乙方应在进场装修前向甲方缴纳经营保证金￥3714元。乙方应按工商、税务、质检等部门的要求合法规范经营，承担相应的义务；在乙方及时履行义务及出现销售假冒、伪劣商品、虚假宣传促销等违法经营时，以及乙方及其营业、安装等人员不遵守本合同的经营管理约定，发生破坏商场经营秩序，诋毁商场其他品牌，损害商场声誉及形象等一切违反商场经营、管理规定与要求时，甲方有权进行处罚或没收经营保证金，罚金从其经营保证金中扣减。合同期满，如乙方发生经营保证金扣减或没收，乙方应在甲方通知后三日补齐。逾期补齐的，乙方应按每日应补额1%向甲方缴纳滞纳金。逾期30日，甲方有权解除合同。在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场一个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后剩余经营保证金不计息予以退还。乙方应妥善保管收据，甲方凭收据原件退款。统一营业原则，乙方必须按甲方规定的时间营业，不得擅自停业，乙方因特殊原因停业三日以上，须提前三日到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所收费用不予退还并追究乙方违约责任。…。乙方的权利与义务：乙方必须遵照除照明及商品功能展示使用电外，严禁使用其它一切电器。本合同期满、中途终止或解除时，乙方无其他相对甲方债务时，应在期满之日起三日内或甲方规定期限内搬走全部货品。逾期未搬，乙方需向甲方缴纳相当于本合同约定的各项费用的日金额的150%，…。合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额。该商铺的一切装修无偿归甲方所有。合同变更或解除：乙方出现逾期向甲方交纳各项费用等，甲方有权立即解除合同，由此产生的损失与责任均由乙方承担。其他约定：本合同有效期为合同签订日至甲方通知乙方进场装修日后正式开业止。盱眙凯德商业运营管理有限公司合同专用章，刘开强，2018、07、26，杨德权，2018、07、26。”被告凯德公司、刘开强、杨德权均在合同上盖章签名。同日，原、被告还签订《消防安全管理责任制度》（治安消防责任书）。合同签订后，原告杨德权进场装修门市。2018年7月26日，原告杨德权给付被告凯德公司（盱眙亿安居商业经营管理有限公司）3个月租金5572元，A2141-A2142号水费500元，经营保证金3714元。2018年10月6日交纳被告凯德公司经营电费500元，2018年12月31日交纳被告凯德公司经营电费200元，2019年1月20日交纳被告凯德公司经营电费200元，2019年2月5日交纳被告凯德公司经营电费200元，2019年2月11日交纳被告凯德公司经营电费200元。2018年9月28日，原告杨德权与淮安恩远美家装饰工程有限公司签订装修装饰工程合同，原告杨德权于2018年9月28日交纳淮安恩远美家装饰工程有限公司装修工程款30000元，于2018年11月2日交纳淮安恩远美家装饰工程有限公司装修工程款11000元。2018年11月1日，被告中安公司、凯德公司出具委托代理协议：“中安盱眙置业有限公司委托盱眙凯德商业运营管理有限公司全权代理本案（中安欢乐城）后期商场运营管理，盱眙凯德商业运营管理有限公司隶属与中安盱眙置业有限公司。中安盱眙置业有限公司（印章）、盱眙凯德商业运营管理有限公司（印章），2018年11月1日。”2019年1月3日，原告杨德权领取名称为盱眙汍作食茶奶茶店的个体工商户营业执照。2019年1月19日，被告方正式通知原告杨德权店铺经营。原告杨德权提交物料清单和网购进货清单（原材料）计价14105.90元。原告杨德权自称于2019年6月撤离经营场所。2019年9月29日，被告中安公司向原告杨德权发出《解除合同通知》。该通知内容为：“汍作：2019年1月19日，我公司与你就中安欢乐城1层A2141、A2142商铺签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》（含附件）。该合同约定了租金、物业费及付款方式、双方的权利和义务等内容。你自2019年1月19日起长期未缴纳租金27860元，运营服务费、物业服务费3663元，水电费等共计31523元，也未按约定实行正常经营，已构成根本性违约，使我公司无法实现订立该合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》及该合同的约定，我公司现通知如下：一、自2019年8月30日起解除我公司与你方签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。二、请你于2019年10月9日前将标的商铺恢复原状并交付我公司。逾期。我公司将接管并自行恢复原状，相关法律后果及费用由你方承担。我公司保留依法追究你的违约给我公司造成损失的权利。特此通知。盱眙凯德商业运营管理有限公司（印章），2019年9月29日。”该通知邮寄给原告杨德权，并张贴于原告杨德权经营的店面门口。此后，原告与被告凯德公司商谈违约责任未果，提起本案诉讼。另查明，2019年10月29日，原告杨德权与江苏彦圣律师事务所律师签订委托代理合同，交纳诉讼代理+代理费计15000元。2019年11月19日，原告杨德权交纳保险服务+保费计1000元。本案庭审过程中，原告杨德权陈述和商户方芳于2019年1月20日和21日与被告中安公司商谈并签订补充协议、2019年9月25日与被告凯德公司商谈协商证明，但未就其陈述与被告中安公司、凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印事实进行举证，被告中安公司、凯德公司均未认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。就本案而言，原告杨德权于2018年7月26日与被告中安公司授权的被告凯德公司签订中安欢乐城1-A2141、1-A2142《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，该合同合法有效，合同对权利义务进行了约定，双方均应当遵守。合同签订后，原告按合同约定于2018年7月26日向被告凯德公司交付认租保证金2000元，3个月租金5572元，A2141-A2142号水费500元，经营保证金3714元。原告杨德权组织装修，注册盱眙汍作食茶奶茶店经营奶茶销售，商场实际开业时间为2019年1月19日，半年期限至2019年7月19日。因中安欢乐城试营业且附近存在较多经营商家等因素，中安欢乐城商户经营效益不佳，加上被告凯德公司催要下半年租金，部分商户存在亏损歇业撤离。原告杨德权实际经营至2019年6月，因经营效益不佳于2019年6月未告知出租方撤离承租商铺，被告凯德公司发现原告不辞而别于2019年9月29日通过邮寄或在原告承租房屋门口张贴《解除合同通知》，因此，原告杨德权与被告凯德公司均以行动表明解除租赁合同意愿和事实，故本院对此予以确认。被告凯德公司在原告杨德权入住中安欢乐城时收取认租保证金2000元，经营保证金3714元，因双方自行解除合同且双方未就合同违约责任进行结算，被告凯德公司应退还上述费用5714元；被告中安公司作为被告凯德公司授权运营公司应承担连带给付责任。原告杨德权在庭审中提交2019年1月21日、2019年9月25日和商户方芳与被告中安公司商谈并补充协议、与被告凯德公司协商证明等证据，证明被告中安公司、凯德公司向自己承诺违约承担3倍退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费及经营保证金；3倍赔偿入场装修、人员工资等经济损失；赔偿因推迟开业所导致的货物积压及货品过期的经济损失；支付的诉讼保全担保服务费、律师费、鉴定费、差旅费等费用，被告中安公司、凯德公司有异议，并不认可与原告杨德权签订补充协议、协商证明。首先，从补充协议、协商证明签订时间及内容看，补充协议签订时间是2019年1月20日或21日，而此时中安欢乐城商场实际开业第二天，商场刚开业经营原告就知道经济效益状况，此时原告已交纳了3个月租金及相应物业费用并入驻营业，被告中安公司为什么要区别其他商户与原告杨德权等签订补充协议。从补充协议约定内容看，该约定内容超出租赁合同一般权利义务范畴，且原告杨德权无论是否经营也可获得被告中安公司3倍赔偿…，该补充协议设定的权利义务不平等。协商证明签订时间为2019年9月25日，此时商场因经营效益不佳，不少入驻的商户撤离，此时原告杨德权已停止经营奶茶销售…。原告杨德权在庭审中未就其与被告凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容，并签名加盖印章进行举证。从原告杨德权向被阿公中安公司、凯德公司主张退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费、装修、人员工资等内容看，上述内容均是商户入驻商场经营必要支付，与租赁合同约定出租方没有关系。其次，从补充协议、协商证明设定保密约定内容看，该约定是双方秘密履行协议，以此理解双方对协议内容保密，协议内容不得向其他商户及任何人员，包括商场工作人员。强调原告杨德权等负有保密职责，如有违反此协议作废。原告杨德权目前诉讼主张秘密协议中权利，商场所有商户和商场工作人员均知道了这个秘密，违反了协议约定保密职责，因此该补充协议、协商证明作废，不应该生效。协商证明附4约定，原告杨德权可自行选择开闭店，被告凯德公司不予任何补助。原告因经营效益不好于2019年6月自行闭店撤离，根据此约定被告凯德公司不予任何补助。原告未就其陈述与被告中安公司、凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章进行举证，应承担举证不能法律后果。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告杨德权未就其陈述与被告中安公司或被告凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章事实进行举证，应承担举证不能法律后果，故原告杨德权的本案上述诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨德权与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年7月26日签订的中安欢乐城1-A2141、1-A2142《房屋租赁合同》二、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨德权认租保证金计人民币2000元、经营保证金计人民币3714元，合计5714元；被告中安盱眙置业有限公司对此经营保证金承担连带退还责任；三、驳回原告杨德权其他诉讼请求。案件受理费7106元,财产保全费2520元，计9626元，由原告杨德权负担9500元，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于、中安盱眙置业有限公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费7106元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  陈志艺人民陪审员  孙 诚二〇二〇年十一月二日法官 助理  祝文秀书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000292871开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律和司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。