安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1202民初5941号原告:王维荣，女，汉族，1988年10月25日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：熊小波，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘润华、刘磊、被告阜阳君和的委托诉讼代理人张旭福、被告皖能公司的委托诉讼代理人卫功德、汪培金到庭参加诉讼，被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告阜阳君和置业投资有限公司赔偿原告逾期交房违约金11783元（暂计至2016年8月4日，即543000×0.0001×217，此后的违约金每日总房款的万分之一计算至实际交付房屋之日止）；2、被告安徽皖能置业发展有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司、与被告阜阳君和置业投资有限公司承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称：皖能置业公司）与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，受让位于阜阳市颍州区南京路以东、刘琦路以北的国有土地一宗，土地价格为2.28亿元。皖能置业公司于2010年12月15日缴纳土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳出让金5000万元。2011年3月，皖能置业公司出资1000万元成立一人公司阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：君和置业公司）。2012年5月16日，君和置业公司缴纳土地出让金10542万元。皖能置业公司和君和置业公司将开发项目命名为君和·皇家花园，并共同实施了房屋开发和销售。2013年9月2日原告与被告君和置业公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园8#603室，总房款543000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前交付经验收合格的房屋。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。君和置业公司因为资金等原因导致项目停工，未如约交付房屋。双方签订的合同系格式合同，双方未约定逾期30日后的违约金明显不公，应为无效条款，依法被告应当支付逾期30日后的违约金。皖能置业公司系土地出让合同中的受让人，出资参与了项目开发，并公开宣传其系项目的实际投资人，因此应当与君和置业公司共同承担责任。皖能置业公司系君和置业公司的一人股东，与君和置业公司存在资金的混同和人格的混同关系。应当对君和置业公司的债务承担连带责任。现皖能置业公司擅自抽逃项目资金，转让君和置业公司股份，逃避债务，造成君和·皇家花园项目长期停工，致使原告迟迟不能使用房屋，严重损害了原告的合法利益。应当对君和置业公司的债务承担连带责任。芜湖君泰公司系君和置业公司的现一人股东，与君和置业公司存在资金的混同和人格的混同关系，也应当对君和置业公司的债务承担连带责任。综上，被告的行为已经构成违约，为维护自身的合法权益特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告阜阳君和辩称：一、答辩人与被答辩人关于逾期交房的约定合法有效。1、该约定条款不属于格式条款，答辩人与被答辩人在订立合同时，均具有相应的民事行为能力；被答辩人对合同中的条款均知悉、理解且无异议,并已同意全部内容后签字。2、逾期交房的约定，未免除答辩人的责任，也未加重被答辩人的责任，更未排除被答辩人的主要权利，理由如下：1）、答辩人与被答辩人约定了答辩人逾期交房，承担不超过30天的违约责任，该约定未免除答辩人的责任，也未加重原告的责任。2）、对该约定，答辩人未排除被答辩人的主要权利，理由如下：第一、答辩人与被答辩人关于逾期交房的约定是违约责任的约定，这不属于被答辩人的主要权利，因为主要权利是针对本案的标的物--房屋，所应享有的权利，而该约定是针对行为，针对被答辩人的主要权利未能按照双方约定实现，对答辩人的行为进行财产性惩罚。第二、主要权利，在合同中具有确定性，而违约约定具有不确定性即行为人有可能违约也可能不违约。第三、从答辩人与被答辩人签订合同的目的上看，双方追求的是房屋物权的实现及房屋价款的实现，而不是为了追求对方的违约责任，否则这就与答辩人与被答辩人签订合同的目的、与合同法立法目的及精神背道而驰。第四、本案关于逾期交房的违约责任具有财产性，答辩人与被答辩人有权对违约数额的多少进行约定，且该约定不违反法律的强制性规定，不侵犯社会公共利益及他人的合法权益，是双方的真实意思表示。综上，关于逾期交房的约定不属于格式条款，该条款合法有效，对双方均有约束力，应当共同遵守。被告芜湖君泰公司未提交书面答辩状，也未提供证据。被告皖能公司辩称：1、本案是房屋买卖合同纠纷，合同的双方主体是原告和阜阳君和，故皖能公司不是合同的主体，不存在共同赔偿的问题，诉请皖能承担赔偿没有事实和法律依据；2、阜阳君和是依据公司法相关规定成立的公司，具有完全的民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任；3、2011年皖能置业成立阜阳君和公司且出资到位，符合公司法52条规定，同时也完成工商商誉登记，合法有效；4、皖能公司于2013年12月经安徽省国资委批准将其持有的阜阳君和100%股权转让给芜湖君泰公司，并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次转让合法有效不违反法律规定；5、皖能公司在股东资格存续期间依据公司法63条规定在每一年会计年度终表均有财务审计报告，此审计报告我方也作为证据在举证期限向法庭举证；6、皖能公司在2013年股权转让时委托第三方机构对阜阳君和公司进行审计并出具审计报告，于2017年在诉讼时也在举证期限内向法院举证专项关于财务独立的审计报告，本案诉讼被告3再次将此审计报告作为证据举证；7、无论是在诉讼前已产生的年度专项审计报告，还是后期系列诉讼发生后产生的专项审计报告均可证明皖能在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和公司；8、本案购房合同中关于延迟交房违约金的规定不是格式条款，对双方是对等约定。综上，皖能置业公司不应在本案中承担责任，驳回原告诉请。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，2013年9月2日原告与被告君和置业公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园8#603室，总房款543000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前交付经验收合格的房屋。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。君和置业公司因为资金等原因导致项目停工，未如约交付房屋。原告在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案楼房于2016年7月12日工程质量竣工验收合格。另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026审计报告各一份、《项目开发协议书》及补充协议、皖能置业与阜阳君和往来明细表等证据未能显示阜阳君和与皖能公司各自财产独立。再查明，阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司未向阜阳君和转款，阜阳君和单方分别向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。上述事实，由身份证、营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、房屋交款收据、契税完税证、阜阳市建设工程质量验收综合表、关于就君和皇家花园部分业主所关心若干问题的答复、承诺、君和.皇家花园宣传单、股权转让协议书、《项目开发协议书》及补充协议、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件、审计报告等及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和签订的商品房买卖合同，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，其应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日部分免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按总房款日万分一计算违约金，从2016年1月1日起算至2016年7月12日止，应承担逾期交房违约金10534元（543000×0.1‰×194天）。皖能公司虽提交证明阜阳君和公司财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任选择购买，并相信所购房屋能够如期交付。同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对原告逾期交房损失中阜阳君和、芜湖君泰履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，未能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告王维荣逾期交房违约金10534元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  余继红二〇一七年十二月二十日书记员  康雷雷