江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3900号上诉人（原审原告）：薛娟，女，1967年10月27日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：张仁富，盐城经济技术开发区新城法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：李秀华（系薛娟之夫），男，1969年4月7日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：丁东，男，1958年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：薛为琴（系丁东之妻），女，1959年11月23日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孔玲，阜宁县城北法律服务所法律工作者。上诉人薛娟、李秀华因与被上诉人丁东、薛为琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛娟、李秀华的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由丁东、薛为琴承担。事实和理由：薛娟、李秀华于2016年5月12日与丁东、薛为琴签订房屋买卖协议，丁东、薛为琴将其所有的位于阜宁县间两层房屋以406000元出售给薛娟、李秀华。协议第二条明确约定，甲方必须为乙方提供能过户的大产权房产证，保证乙方能过户。薛娟、李秀华预付340000元，剩余66000元待甲方房屋大产权证办好后再支付。协议第五条约定，如因甲方原因使乙方不能过户到自己名下，甲方必须无条件全额退还房款，并罚款5万元。丁东、薛为琴将农村宅基地建房出售给薛娟、李秀华时，谎称系国有划拨土地，有大产权证，以高价出售给薛娟、李秀华，其行为实属典型的偷漏国有土地划拨费用。一审中丁东、薛为琴向法庭提交了农村宅基小产权证，一审法院明知丁东、薛为琴违约，不但没有公正判决，反而认定薛娟、李秀华违约，驳回了薛娟、李秀华的诉求，属于认定事实不清，适用法律不当。丁东、薛为琴辩称，1.薛娟、李秀华差欠丁东、薛为琴购房款是客观存在的事实，薛娟、李秀华在一审起诉时自称曾多次送过钱给丁东、薛为琴，但在历次庭审时却未给付房款。现薛娟、李秀华不仅不付剩余购房款，还提起诉讼并上诉，无非想通过耍赖手段达到不支付剩余购房款的非法目的。2.本案双方当事人之间本是亲戚关系，订立购房合同，就房屋买卖的具体事项达成合意，薛娟、李秀华交付购房款，丁东、薛为琴交付房屋，从而实现双方订立合同的目的。合同中未约定需办理国有土地大产权，而约定的是能过户的大产权。3.薛娟、李秀华与丁东、薛为琴既是亲戚，也是同村村民，薛娟、李秀华对案涉房屋的具体情况，包括土地性质、产权性质非常清楚。薛娟、李秀华最终选择购买案涉房屋，一是考虑到丁东、薛为琴的房屋好，二是丁东、薛为琴与其是亲戚，购房时可以便宜。丁东、薛为琴原来售卖价格是430000元，因考虑到亲戚关系，以406000元价格将房屋出售，还同意薛娟、李秀华尾欠66000元购房款，并将原房屋内所有家具、电器赠送给薛娟、李秀华。本案所涉“大产权”、“小产权”本就不是法律术语，仅是约定俗成的叫法。所谓“大产权”就是由国家颁发产权证，其产权得到国家认可，并受到国家法律保障。所谓“小产权”就是没有国家颁发的产权证或仅是由乡镇或村里颁发的没有获得国家认可的产权证，“小产权”不能交易，不能过户，国家法律不认可，法院亦不支持。案涉房屋是农村宅基地上所建住宅，也是政府统一规划的房屋，开始的产权证的确是镇政府所颁发，但经过政府部门土地置换等方式，阜宁县国土资源局已于2017年向某1、薛为琴颁发了苏（2017）阜宁县不动产权第0001915号不动产权证书，案涉房屋已经属于国家认可、法律予以保障的大产权房。而薛娟、李秀华违反诚信原则，违约在先，拒不支付购房尾款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。薛娟、李秀华向一审法院提起诉讼请求：1.判决丁东、薛为琴按合同约定将大产权房过户给薛娟、李秀华；2.判决丁东、薛为琴立即向某2娟、李秀华支付违约金50000元；3.本案诉讼费用由丁东、薛为琴承担。一审法院认定的事实：薛娟、李秀华（乙方）与丁东、薛为琴（甲方）经协商于2016年5月12日签订房屋买卖协议书1份，约定丁东、薛为琴将其所有的位于阜宁县间两层房屋出售给薛娟、李秀华。该协议载明：“一、价格：该房卖给乙方的价格为肆拾万零陆仟元整……。二、甲乙双方的权利和义务：甲方必须为乙方提供能过户的大产权证，保证乙方能过户。乙方以后过户的所有费用包括契税和交房之日起，该房以后所发生的一切费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用，乙方将房款全部付清后，甲方将过户等有关手续再交给乙方。三、付款方式：自协议签订后，乙方先付房款叁拾肆万元正，还有陆万陆仟元到年底付清，但乙方必须打欠条给甲方。四、……乙方在未付清房款前不得以任何借口和理由再提到有关房屋上的任何事情。如乙方到期不付清房款，甲方有权利收回该房屋，乙方必须无条件服从，并罚款伍万元整给甲方。五、乙方在过户时，需要甲方到场签字的包括左右邻居要签字的，甲方必须按时到场，为乙方过户提供方便，保证乙方能过户到自己名下，如果因甲方原因，使乙方不能过户到自己名下的，甲方必须无条件全额退还房款，并罚款五万元给乙方……。”此合同签订后，薛娟、李秀华依约向某1、薛为琴支付了购房款340000元，薛娟、李秀华亦搬进了案涉房屋。2016年5月16日，就购房余欠款66000元由李秀华向某1出具借条1份，载明：“今借到丁东人民币陆萬陆仟元整，（房屋大产权证办好后年底付清借款）。”2017年7月21日，丁东、薛为琴在阜宁县不动产登记中心为案涉房屋办理了不动产权证书，产权证号为苏（2017）阜宁县不动产权第0001915号，并加盖阜宁县国土资源局不动产登记章印。该证载明权利类型为宅基地使用权/房屋所有权，权利性质为批准拨用/自建房，用途为农村宅基地/住宅。2018年11月、2019年3月，因薛娟、李秀华对该购房余款66000元一直未付，丁东、薛为琴曾将薛娟、李秀华诉至一审法院，后丁东、薛为琴对此案撤回了起诉。薛娟、李秀华现认为丁东、薛为琴办理的案涉房屋产权证是小产权证，要求丁东、薛为琴将房屋大产权证过户到其名下，故而引发了本案诉讼。本案一审庭审过程中，薛娟、李秀华明确表示不同意将丁东、薛为琴提供的由国土部门颁发的案涉房屋不动产权证书确定的产权过户到其名下。而丁东、薛为琴坚称其所办理的产权证即为大产权证并保证能将案涉房屋过户到薛娟、李秀华名下。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。而“大产权房”是相对于小产权房而言，产权证是由国家房管部门颁发，被国家认可和接受。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能，可以合法的进行二手房交易。本案中，案涉房屋虽是批准拨用的土地上自建，但丁东、薛为琴已依法取得了案涉房屋的不动产权证书，且该产权证书是由国家房管部门颁发，产权证书上载明的权利人为丁东、薛为琴，丁东、薛为琴因此对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，可以依法进行二手房交易。故丁东、薛为琴取得的案涉房屋产权证即为大产权证。庭审中，丁东、薛为琴坚称保证能将案涉房屋过户到薛娟、李秀华名下，但薛娟、李秀华始终认为丁东、薛为琴取得的产权证是小产权证，并称其要求的大产权证是土地性质为国有土地出让后所办理的产权证。对此一审法院认为，双方在房屋买卖协议书第二条中仅是约定了丁东、薛为琴需提供能过户的大产权证，而对于大产权证的取得是基于土地划拨还是经土地出让后所办理的产权证未有作出明确约定。另，薛娟、李秀华与丁东、薛为琴作为同村人，在购买案涉房屋时，薛娟、李秀华应当知晓案涉房屋所占用的土地性质，丁东、薛为琴可以将案涉房屋出售给本集体经济组织内的薛娟、李秀华。双方房屋买卖协议约定“乙方将房款全部付清后，甲方将过户等有关手续再交给乙方”“乙方在未付清房款前不得以任何借口和理由再提到有关房屋上的任何事情”，李秀华就案涉尾欠款所出具的借条亦载明“房屋大产权证办理好后年底付清借款”。但薛娟、李秀华一直未有支付购房余款，薛娟、李秀华自身已违约在先，由此造成的法律后果，应由薛娟、李秀华自行承担。薛娟、李秀华称其曾备好现金去丁东、薛为琴处主动要求给付购房尾欠款，对此丁东、薛为琴予以否认，而薛娟、李秀华未有提供证据证实其陈述的该内容，故对该事实一审法院不予认定。综上，由于薛娟、李秀华尚未全额支付购房款，违约在先，丁东、薛为琴同意将有权部门颁发的案涉房屋权属证书确定的权利过户到薛娟、李秀华名下，而薛娟、李秀华当庭予以拒绝，故对薛娟、李秀华要求过户的诉讼请求及要求丁东、薛为琴承担违约责任的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回薛娟、李秀华的诉讼请求。案件受理费1050元，由薛娟、李秀华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，薛娟、李秀华与丁东、薛为琴于2016年5月12日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。房屋买卖协议书中约定，甲方（丁东、薛为琴）必须为乙方（薛娟、李秀华）提供能过户的大产权证，保证乙方能过户。现薛娟、李秀华提起诉讼，要求丁东、薛为琴协助其办理大产权证。对此，本院认为，首先，合同中虽约定办理大产权证，但是对大产权证的具体定义未作约定。丁东、薛为琴认为是国家房管部门颁发的产权证书，而薛娟、李秀华认为是土地性质为国有土地出让后所办理的产权证。双方为此产生争议，且未能达成一致意见。现有证据不能证明合同中约定的大产权证即为国有土地上的房屋产权证。其次，薛某、李秀华明确表示不同意将丁东、薛为琴提供的国土部门颁发的房屋不动产权证书确定的产权过户到其名下，其仅要求办理国有土地上的房屋产权证书。对此，因案涉房屋的土地性质为农村宅基地，属于农民集体所有，薛娟、李秀华要求丁东、薛为琴协助办理国有土地上的房屋产权证书，不符合《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，对其诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。综上，薛娟、李秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由薛娟、李秀华负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年十一月十六日书记员  张 育