杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0191民初1387号 原告（反诉被告）：易永瑞,男,1978年3月17日出生,汉族，住浙江省苍南县， 委托诉讼代理人：汪伟庆，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州均营物资有限公司,住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇来仁街****。 法定代表人：汪雪梅。 委托诉讼代理人：汪天鹤，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：周晚宁，浙江腾智律师事务所律师。 原告（反诉被告）易永瑞与被告（反诉原告）杭州均营物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告杭州均营物资有限公司提出反诉，本院审查后予以准许，将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易永瑞及其委托诉讼代理人汪伟庆，被告（反诉原告）杭州均营物资有限公司的委托诉讼代理人汪天鹤、周晚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易永瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即返还已付租金77500元，退还履约保证金20000元；3.判令被告赔偿装修等损失184138元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月13日，易永瑞因开办公司所需，与杭州均营物资有限公司签订《商铺租赁合同》，约定易永瑞向杭州均营物资有限公司承租杭州经济技术开发区学正街171号、173号二楼，并对租赁期限、租金及支付方式、双方责任等内容进行了详细约定。原告于2016年6月9日支付被告第一半年度租金77500元，被告以承租人为杭州易慧教育咨询有限公司进行了房屋租赁备案。原告于2016年6月20日办理了工商企业名称核准并通过，但向杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局申请办理公司营业执照时，由于该注册地址缺少国土局土地收益相关材料不予办理。原告多次要求被告提供，被告均未提供。由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的。2017年5月18日，原告向被告邮寄解除合同通知函，但被告对解除合同有异议。请求法院依法判决。 被告杭州均营物资有限公司辩称，一、原告系违约方，并无权解除合同。二、被告积极配合原告提出的要求，提供资料和证明，配合行为甚至已经超越了合同本身约定的义务，但是从合同法及法律的角度来说，对于案外人杭州易慧教育咨询有限公司，被告并无该义务。商铺租赁合同中约定的十分明确，取得营业执照的责任为原告自身的责任并非被告的义务，被告仅是出租商铺给原告收取租金，不应当为原告未取得营业执照而负责。三、市场监督管理局并未要求所谓土地收益材料作为个体工商户或者公司设立的条件。四、原告发函主张被告违约未提供土地收益材料，事实上是为了拒绝支付租金所提出的借口。 反诉原告杭州均营物资有限公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间的《商铺租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付租金129166元（暂计至2017年12月2日，应计至法院判令合同解除之日止）以及免租装修期租金25834元；3.反诉被告向反诉原告支付逾期违约金38749.80元，以及违约退租违约赔偿金20000元；4.反诉被告立即腾空位于学正街171号二楼西面部分以及173号二楼的商铺并返还给反诉原告；5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2016年6月13日签订《商铺租赁合同》，约定易永瑞向杭州均营物资有限公司承租杭州经济技术开发区西面部分以及173号二楼商铺。自合同签订之日起，易永瑞一直使用商铺进行经营，但拒绝支付第二个半年度和第三个半年度租金。经多次催讨，2017年5月18日，易永瑞甚至通知杭州均营物资有限公司要求解除合同。反诉原告已经发出公函提出异议。现反诉被告已构成根本违约，给反诉原告造成严重经济损失，请求法院依法处理。 反诉被告易永瑞辩称，反诉原告未履行合同主要义务，致使反诉被告无法实现合同目的，系根本违约。反诉被告未履行支付租金义务，是行使合同先履行抗辩权。反诉被告由于商铺地址原因未注册公司营业执照造成严重亏损，系由反诉原告根本违约造成。综上，本案纠纷的根本原因系反诉原告无法提供给反诉被告办理公司工商营业执照必须的土地收益相关材料，构成根本违约在先。请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理查明：2016年6月13日，杭州均营物资有限公司（甲方）与易永瑞（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州经济技术开发区西面部分，面积约155平方米，学正街173号二楼，面积约209.97平方米，共计364.97平方米。经营业态种类为小学、初中、高中文化辅导。租赁期限自2016年6月13日至2021年6月12日，装修（免租）期为2个月。年租金为155000元，租金每半年支付一次。乙方签订本合同之日缴纳履约保证金2万元。乙方逾期付款的，视作违约，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予返还。以后每年租金交付时间为合同签订日前10天。甲方保证出租商铺的经营租赁权无争议，协助乙方办理房屋租赁备案手续（费用由乙方承担）。乙方到相关职能部门办理工商、税务登记等相关审批手续，需甲方提供相关资料和证明的，甲方应及时提供。乙方应按照甲方业态规划和房屋用途的约定，自行取得营业执照，费用由乙方自行承担。 上述合同签订后，易永瑞向杭州均营物资有限公司支付了履约保证金20000元及第一半年度租金77500元。杭州均营物资有限公司协助易永瑞办理了以杭州易慧教育咨询有限公司为承租人的《房屋租赁备案证》。 2017年2月17日，杭州均营物资有限公司向易永瑞出具《催缴租金通知单》，载明应交租金日期为2017年2月3日，要求易永瑞交纳半年租金51666元。 2017年2月19日，易永瑞向杭州均营物资有限公司邮寄《通知函》，载明：其在办理公司营业执照登记（备案）申请书时，工商需要国土局土地收益材料，其多次要求杭州均营物资有限公司提供该材料，但一直未能提供。根据《商铺租赁合同》第四条第2点，要求杭州均营物资有限公司于2017年2月28日前提供国土局土地收益材料，否则导致无法正常营业和运营所造成的后果由杭州均营物资有限公司承担。 2017年5月18日，易永瑞向杭州均营物资有限公司邮寄《通知函》，载明由于杭州均营物资有限公司未能按合同约定提供办理公司营业执照所需材料，致使其租赁商铺经营公司的目的不能实现，故要求自本通知函到达杭州均营物资有限公司时即解除《商铺租赁合同》。 2017年5月22日，杭州均营物资有限公司向易永瑞邮寄《公函》，载明：易永瑞未按合同约定支付2016年12月13日至2017年6月12日的第二个半年度租金共计51666元，已违约在先，应当按照合同第六条规定支付违约金。易永瑞无合同解除权，应当继续履行合同。 2017年6月10日，杭州均营物资有限公司向易永瑞邮寄《公函》，载明：易永瑞应当按照合同约定支付2016年12月13日至2017年6月12日的第二个半年度租金共计51666元，且应当于2017年6月3日前支付2017年6月13日至2017年12月12日的第三个半年度租金77500元，共计129166元，但至今未付，已构成根本违约。若在收到本公函之日起三日内未支付租金和违约金的，杭州均营物资有限公司将对商铺采取断水断电措施，并将链锁商铺大门。由此产生的损失，由易永瑞自行承担。易永瑞经营使用案涉房屋至2017年6月13日，当日杭州均营物资有限公司将案涉房屋门上加锁。 上述事实由易永瑞提供的商铺租赁合同、收款收据、房屋租赁备案证、通知函2份、快递单及投递查询单2份、通话录音、现场录音、聊天记录，杭州均营物资有限公司提供的商铺租赁合同、催缴租金通知单、催缴租金通知、登记表、通知函2份、公函2份、快递单及快递记录2份、视频、成交确认书、证明以及双方当事人的当庭陈述加以证明。此外，易永瑞提供的责任改正通知书、收据、装修施工合同及支付凭证、装修合同报价清单、收款收据，与本案无直接关联，本院不予认定。杭州均营物资有限公司提供的其他商铺承租人的营业执照、说明，与本案无直接关联，本院不予认定。 本院认为，杭州均营物资有限公司与易永瑞签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据合同约定，承租人到相关职能部门办理工商、税务登记等相关审批手续，需出租人提供相关资料和证明的，出租人应及时提供。承租人应按照出租人业态规划和房屋用途的约定，自行取得营业执照。本案中，根据易永瑞提供的通知函、录音材料、聊天记录等，能够证明案涉房屋无法办理出工商营业执照。现双方均要求解除房屋租赁合同，本院予以确认。关于无法办理工商营业执照的原因，易永瑞认为杭州均营物资有限公司未能提供案涉房屋的土地收益材料，系杭州均营物资有限公司的原因所致，但易永瑞提交的通知函系其自行书写，易永瑞无有效证据证明其主张。关于本诉诉请，易永瑞要求杭州均营物资有限公司承担违约责任，赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。关于房屋租金，易永瑞要求杭州均营物资有限公司全部返还已交纳租金，而杭州均营物资有限公司要求易永瑞支付租金暂计至2017年12月2日，实际计算至判决解除合同之日止。对于易永瑞应当支付房屋租金的期间，案涉房屋的门已被加锁，易永瑞主张系杭州均营物资有限公司于2017年6月13日将案涉商铺锁门，杭州均营物资有限公司认为案涉商铺锁门非其所为。本院认为根据杭州均营物资有限公司向易永瑞发送的通知函，要求易永瑞在三日内支付租金和违约金，否则将链锁商铺大门等内容，以及杭州均营物资有限公司提供的证据仅能证明易永瑞实际使用到2017年6月13日，本院认定案涉商铺的门锁由杭州均营物资有限公司所加。易永瑞应支付2016年6月13日至2017年6月12日的房屋租金129166元，易永瑞已经支付77500元，尚应支付51666元。关于履约保证金20000元，合同约定该保证金涵盖租金、水电费、设施设备。租赁期满结清各项费用，经出租方验收确认收回房屋后，一次性无息退还给承租人。如承租人不及时结算费用，出租人有权在履约保证金中直接扣除。履约保证金抵扣房屋占有使用费和房屋租金后，易永瑞尚应支付杭州均营物资有限公司房屋租金31666元。关于反诉请求，因案涉商铺无法办理出工商营业执照，易永瑞未按约支付租金，不属于违约，故杭州均营物资有限公司要求易永瑞支付免租装修期租金、逾期付款违约金、退租违约赔偿金，本院不予支持。杭州均营物资有限公司要求易永瑞腾空案涉房屋，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、易永瑞与杭州均营物资有限公司签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、易永瑞于本判决生效之日起十日内支付杭州均营物资有限公司房屋租金31666元； 三、易永瑞于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州经济技术开发区商铺； 四、驳回易永瑞的诉讼请求； 五、驳回杭州均营物资有限公司的其他反诉请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5525元，减半收取2762.50元，由易永瑞负担；反诉案件受理费2253元，减半收取1127元，由易永瑞负担167元，杭州均营物资有限公司负担960元。易永瑞、杭州均营物资有限公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  刘承娜 二〇一七年十二月八日 书记员  何晓宇