四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终14621号等（详见附表一） 上诉人（原审原告）：何睿等人（详见附表一） 被上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地成都市金牛区蜀汉路******。 法定代表人：邢新生，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，男，汉族，1994年1月5日出生，住四川省成都市青羊区。系该公司工作人员。 上诉人何睿等人因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房预售合同纠纷四案，不服四川省双流区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 何睿等人上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期未办理不动产权证书违约金（金额详见附表二）；2、撤销原判关于“由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后佳年华公司已经无法协助何睿等人办理房屋所有权证书，故佳年华公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任”的评判论述；3、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实与理由： 1、一审法院适用法律不当，判赔的违约金金额过低； 2、对因政策因素导致的房屋所有权证书变更为不动产权证书后佳年华公司不应承担违约责任的评判缺乏法律依据； 3、一审法院以何睿等人举证的实际损失作为违约金判赔依据的做法有违合同法的根本宗旨；客观上起到了纵容和鼓励佳年华公司持续违约的作用，对维护正常的市场经济秩序不利。 一、一审法院适用法律不当，判赔的违约金金额过低： 1、何睿等人与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束；且作为由佳年华公司提供的格式化合同(含补充协议)，其中很多条款已经放大了佳年华公司的权利并缩减了佳年华公司的义务(如：商品房买卖合同之补充协议第四条第4项第一款：“因买受人的责任，从主合同约定的交房之日起按日以购房款的万分之壹向出卖人支付违约金”；而主合同第十九条第2项：“因出卖人的责任，从交房365日后按日以购房款的万分之壹向买受人支付违约金”等)，一审法院没有理由支持佳年华公司主张的违约金过高的诉讼请求。 2、一审法院适用法律不当：即使一审法院要支持佳年华公司主张的违约金过高，请求适当予以调整的诉讼请求，也应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定判赔违约金。而不是置特殊的专业法不顾，很牵强的利用一些一般性法律的相关条款。 3、关于合同约定的按日万分之壹的违约金标准是过高还是过低问题，提供两个案例：一是法制晚报在2017年7月23日刊登的申女士与北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司因逾期办证的违约金赔付案例(合同约定按日万分之五，申女士起诉时主张按日万分之三，法庭最终支持按日万分之三的70%作为赔付标准）；二是广州的郭先生与开发商因逾期办证的违约金赔付案例(合同约定按日万分之二郭先生起诉时主张按日万分之二，法庭最终支持按日万分之二作为赔付标准)。北京、广州等地合同约定的按日万分之二以上的违约金法庭都不认为过高，都予以支持；而成都这样的“国家中心城市，西部经济、科技、文创、对外交往中心，高度国际化的大都市”难道按日万分之壹的标准还过高，依据何在。 二、一审法院对因政策因素导致的房屋所有权证书更名为不动产权证书后佳年华公司不应承担逾期办证的违约责任的评判缺乏法律依据，是故意替佳年华公司寻找逃避义务的借口，有违《中华人民共和国合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”之精神，属于违法错判，应当依法予以撤销。 三、一审法院以何睿等人举证的实际损失作为违约金判赔依据的做法有连合同法的根本宗旨，客观上起到了纵容和鼓励佳年华公司持续违约的作用；是对合同严肃性的破坏，是对正常的交易秩序、正常的市场经济秩序的严重伤害，造成了极其恶劣的后果。 1、合同法的根本宗旨是“鼓励守约、惩罚违约”，以促使交易各方信守合同、履行约定，从而维护正常的交易秩序，一审法院的判赔方式显然违背了合同法的根本宗旨，破坏了合同的严肃性和稳定性，让合同成为了一张废纸。 2、一审法院充当了佳年华公司“老赖公司”的保护伞，客观上起到了纵容和鼓励佳年华公司持续违约的作用：案涉房产修造完工5年多时间了，佳年华公司至今拖欠承建方数千万工程款不付，导致案涉房产无法完善竣工验收手续，从而无法办理初始登记。加上交房时收取的每家每户的契税及专项维修基金等费用，共计几千万资金躺在帐户上获取孽息；而案涉小区“空港晶座”的业主们起诉佳年华公司索赔违约金，无一不被一审法院打至一折以下。从而直接导致了佳年华公司宁愿长期违约，也不愿意积极去办理案涉房产的初始登记及转移登记。如果这种明显的故意违约不能得到惩罚，相反还能得到法律保护的话，谁还愿意守约。佳年华公司开发的一个项目因违约而获得了利益，之后开发的所有项目都故意违约。一家开发商因违约而没受到惩罚，相反还得到了利益，其他开发商也步其后尘。 3、案涉小区“空港晶座”的业主们为维护自身的合法权益，在与佳年华公司交涉无果，请求法律帮助无望的情况下，已经采取过两次集体上街堵路的极端申诉方式，一审法院应当按照合同约定进行判决。 佳年华公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何睿等人向一审法院起诉请求：1.佳年华公司协助何睿等人办理不动产权证书；2.佳年华公司向何睿等人支付违约金（金额详见附表二）。 一审法院认定事实：何睿等人与佳年华公司签订了《商品房买卖合同》（签订时间与合同自编号详见附表二）及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”），约定何睿等人购买佳年华公司开发的“空港晶座”小区房屋（约定价格与房号详见附表二）；佳年华公司应当在2012年12月30日前向何睿、杨红、应夕坤、陶勋玉交付该商品房，在2012年12月20日前向黄德树、李善梅交付该商品房。何睿等人委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由何睿等人承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，何睿等人同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，何睿等人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向何睿等人支付已付款万分之壹的违约金。补充协议约定，何睿等人委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托；何睿等人须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，何睿等人须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由何睿等人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由何睿等人自行承担；佳年华公司在何睿等人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助何睿等人办理房屋所有权证……合同签订后，何睿等人按约向佳年华公司支付了购房款。何睿等人向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等（支付时间详见附表二），佳年华公司向何睿等人交付了案涉房屋，双方办理完毕房屋面积补差手续，并签订补充协议确认该套房屋的实测面积与实际房款（房屋实际面积与实际房款详见附表二）。时至2017年8月17日“空港晶座”楼盘6幢、7幢已办理建筑工程竣工验收及规划验收，但房屋所有权初始登记尚未办理。 一审法院另查明，2015年9月8日，“空港晶座”业主因佳年华公司未按约协助办理房屋产权证等原因，采用堵路的极端方式维权，公安机关出动了警力维持秩序并调查了解事发原由，政府相关职能部门工作人员也到现场了解业主的诉求，并进行说服劝导，平息了此次突发事件。 一审法院还查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认为，何睿等人与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。何睿等人主张佳年华公司协助其办理不动产权证，佳年华公司在庭审中表示同意协助何睿等人办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故何睿等人要求佳年华公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，一审法院予以支持。 本案的争议焦点在于：1.何睿等人主张支付违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2.何睿等人诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1．关于何睿等人主张支付违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，因《商品房买卖合同》第十九条约定，何睿等人同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，何睿等人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向何睿等人支付已付款万分之壹的违约金。截止一审辩论终结前，佳年华公司尚未协助何睿等人办理房屋所有权转移登记，佳年华公司应该根据合同约定时间为何睿等人办理房屋所有权证书，故其违约金的诉讼时效应从交付商品房365日后次日起开始计算（即何睿从2014年2月19日计算，黄德树、李善梅从2014年2月1日计算，杨红从2014年1月30日计算，应夕坤、陶勋玉从2014年4月2日计算）。何睿等人虽然于2017年7月11日向本院提起诉讼时已超过两年诉讼时效期间，但因“空港晶座”业主于2015年9月进行了集体维权，而该维权行为虽为不妥，但因政府相关部门的介入从而起到了向国家机关提出保护相应民事权利的请求的作用，故能够产生诉讼时效中断的效力，其诉讼时效应重新进行计算，而从2015年9月起开始计算至起诉日2017年7月11日并未超过两年诉讼时效期间。综上，佳年华公司抗辩何睿等人主张支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的意见不能成立，一审法院不予采纳。 2.关于何睿等人诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题。一审法院认为，因补充协议约定“佳年华公司在何睿等人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助何睿等人办理房屋所有权证”，而何睿等人于合同约定的时间内履行完毕补充协议所约定的全部义务（具体时间详见附件二），故违约金应当从何睿等人履行完毕补充协议365日之次日起开始计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后佳年华公司已经无法协助何睿等人办理房屋所有权证书，故佳年华公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。 同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向何睿等人支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而何睿等人并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金（金额详见附表三）。佳年华公司抗辩违约金过高的理由成立，一审法院予以采纳。 综上所述，何睿等人与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合本案情况，一审法院酌情支持一定的违约金。佳年华公司应于本判决生效后三个月内向不动产权登记部门申请办理案涉房屋不动产权证为宜。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起三个月内向不动产权登记部门申请办理何睿等人所有房屋的不动产权证（房号详见附表二）；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付何睿等人逾期办证的违约金（金额详见附表三）；三、驳回何睿等人的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，由何睿等人负担部分（金额详见附表三），四川佳年华置地有限责任公司负担部分（金额详见附表三）。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人何睿等人的上诉请求与被上诉人佳年华公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对于违约金的调整是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下： 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，何睿等人并未提交证据证明佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助何睿等人办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，一审法院根据公平原则和诚信原则，结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人何睿等人负担（金额详见附表三）。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一七年十二月二十二日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0116民初                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人身份信息                               1                       6641号                       14669号                       何睿，男，汉族，1989年8月19日出生，住四川省成都市高新区。                               2                       6636号                       14621号                       黄德树，男，汉族，1964年9月27日出生，住四川省双流县。                               李善梅，女，汉族，1974年3月18日出生，住四川省成都市双流区。             委托诉讼代理人：黄德树，男，汉族，1964年9月27日出生，住四川省双流县，系上诉人李善梅之夫。                               3                       6638号                       14619号                       杨红，女，汉族，1981年9月17日出生，住四川省沐川县。                               4                       6643号                       14617号                       应夕坤，男，汉族，1966年12月14日出生，住四川省简阳市。                               陶勋玉，女，汉族，1966年5月10日出生，住四川省简阳市。             委托诉讼代理人：应夕坤，男，汉族，1966年12月14日出生，住四川省简阳市，系上诉人陶勋玉之夫。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人                       合同签订时间                       合同编号                       一审起诉违约金金额（元）                       二审上诉违约金额（元）                       房号                       合同约定房款             （元）                       房屋实际价款             （元）                       房屋实际面积             （平方米）                       支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费，签订补充协议及交房时间                               1                       14669号                       何睿                       2011年2月11日                       KGJZ0804                       86293.11                       86293.11                                             706640                       703859                       124.06                       2013年2月18日                               2                       14621号                       黄德树                       2011年1月4日                       KGJZ0752                       69203.34                       69203.34                                             556000                       555404                       102.46                       2013年1月31日                               李善梅                               3                       14619号                       杨红                       2010年12月31日                       KGJZ0750                       69452.29                       69452.29                                             558000                       557402                       102.46                       2013年1月29日                               4                       14617号                       应夕坤                       2011年1月5日                       KGJZ0749                       69887.89                       66466.41                                             561500                       560898                       102.46                       2013年4月1日                               陶勋玉                               附表三                               序号                       二审案号             （2017）川01民终                       上诉人                       一审判决违约金金额                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               一审案件受理费金额                       一审原告负担                       一审被告负担                       二审案件受理费金额                       上诉人负担                               1                       14669号                       何睿                       6926元                       979元                       290元                       689元                       1958元                       1958元                               2                       14621号                       黄德树                       5565元                       765元                       230元                       535元                       1530元                       1530元                               李善梅                               3                       14619号                       杨红                       5596元                       768元                       230元                       538元                       1536元                       1536元                               4                       14617号                       应夕坤                       5284元                       774元                       230元                       544元                       1548元                       1548元                               陶勋玉