文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2506号上诉人（原审被告）：镇江美的房地产发展有限公司，住所地镇江市润州区朱方路**。法定代表人：蔡建中，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹学儒，男，2001年12月30日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：赵燕粉，女，1977年1月15日出生，汉族，住镇江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋晨飞，江苏汇典律师事务所律师。上诉人镇江美的房地产发展有限公司（以下简称美的房产公司）因与被上诉人曹学儒、赵燕粉商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美的房产公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案系楼上业主经营水会导致涉案房屋漏水。因涉案房屋的维修势必与楼上业主的物权和租户的财产权相冲突，事实上楼上业主和租户并不愿意停业配合维修，也是产生本案诉讼的直接原因。诉讼前，楼上的租户已经为涉案房屋维修过两次，但未能解决问题。现必须将楼上房屋的浴室防水层重新施工方能解决漏水问题。但是美的房产公司没有权利侵犯楼上业主的物权和租户的财产权来履行维修义务。因楼上业主并非本案当事人，故一审判决对其没有约束力，故一审法院判决美的房产公司维修涉案房屋，不仅存在履行不能，亦可能引发新的民事纠纷甚至是刑事案件。2.涉案房屋已经质量验收合格，曹学儒也领取了不动产权证。曹学儒、赵燕粉仅因非房屋主体质量问题的第三人侵权造成的质量瑕疵而拒绝收房，没有依据。美的房产公司已经多次协调楼上租户为其维修房屋，尽到了相应职责，美的房产公司并无过错，不应承担责任。在原审中，美的房产公司申请追加楼上商铺的承租人管明祥、出租人余成明参加诉讼，一审法院未予追加，遗漏了必要共同诉讼当事人，程序违法，应当发回重审。3.楼上商铺承租人管明祥为曹学儒维修过漏水房屋的事实，可以证明管明祥、曹学儒、赵燕粉、美的房产公司各方均认可漏水是楼上经营水会造成的。一审法院未经专业鉴定，判定房屋存在漏水是美的房产公司的过错导致，依据不足。一审法院未能查明事实，导致房屋漏水原因事实不清，应当发回重审。被上诉人曹学儒、赵燕粉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹学儒、赵燕粉向一审法院起诉请求：1.判令美的房产公司维修位于镇江市的房屋；2.判令美的房产公司赔偿其无法使用房屋的损失10万元；3.本案诉讼费由美的房产公司承担。一审法院认定事实：2017年3月22日，本案双方签订商品房买卖合同，商品房买卖合同包含四个附件，其中附件四为补充协议。双方就补充协议与商品房买卖合同条款效力约定，两者存在冲突以补充条款为准。商品房买卖合同约定，美的房产公司将位于镇江市美的城一区第1幢01-02层107室房屋出卖给曹学儒、赵燕粉，房屋建筑面积为150.58平方米，价款为1069136元。曹学儒、赵燕粉按照合同约定一次性向美的房产公司支付购房款1069136元。第八条约定，出卖人于2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房屋取得《新建商品房住房交付使用核查意见书》同时符合本合同约定的商品房交付买受人使用作为房屋的交付期限。第九条就出卖人逾期交房违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，若逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。附件四补充协议对房屋交付进一步补充约定，出卖人的通知送达后或本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。买受人办理交接手续，签署房屋交接单，领取钥匙，本合同项下商品房即交付于买受人。房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据《住宅质量保修书》，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接受该房屋的理由。因案涉房屋未能完成交付，曹学儒、赵燕粉未能取得《住宅质量保修书》。美的房产公司提交的《住宅质量保修书》载明，案涉房屋地基基础和主体结构为该工程的设计使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2017年10月19日，案涉房屋办理不动产权属登记。2019年7月，曹学儒、赵燕粉至案涉房屋处接收房屋，发现商铺二楼存在漏水情况，随即与美的房产公司及美的城物业联系要求对房屋进行维修。2019年10月15日，对案涉房屋进行维修。之后，经曹学儒、赵燕粉查看维修情况，漏水未能解决，2019年12月29日，美的房产公司、美的城物业、楼上业主及楼上房屋经营者就房屋维修方案进行协商，之后由楼上业主再次对房屋进行维修。一审法院认为：案涉房屋漏水，曹学儒、赵燕粉作为房屋买受人可基于侵权法律关系向侵害人主张权利亦可基于合同向出卖人主张权利，现曹学儒、赵燕粉基于合同关系向美的房产公司主张权利于法有据，一审法院针对曹学儒、赵燕粉主张的合同法律关系分析如下：除当事人另有约定外，商品房毁损风险移转以交付使用为节点，房屋交付使用需买卖双方完成房屋的移转占有。查商品房买卖合同第八条、第十一条，附件四合同补充协议第十条约定之内容，本案双方约定房屋交付为风险转移节点，同时房屋交付于买受人需具备办理交接手续、签署房屋交接单、领取钥匙条件。案涉房屋因存在漏水问题，目前尚未完成交接手续，与合同约定交付条件不符，未能实现房屋的移转占有。合同补充协议第十条第3项中虽约定质量瑕疵不得作为买受人拒绝或迟延接受该房屋的理由，但该合同条款为格式合同条款，排除曹学儒、赵燕粉主要权利，属无效条款。案涉房屋未能移转买受人占有，完成交付，房屋漏水风险由美的房产公司承担。美的房产公司将案涉房屋出卖给曹学儒、赵燕粉，应当按照约定的质量要求交付标的物。房屋楼面板存在漏水，难谓出卖人交付标的物符合质量要求，曹学儒、赵燕粉作为买受人依据商品房买卖合同要求美的房产公司承担房屋维修义务，于法有据；退一步讲，房屋漏水部位分布于楼面板，属主体结构，根据美的房产公司提交的《房屋质量保修书》记载，美的房产公司亦应在工程设计使用年限内负责保修。综上，一审法院对曹学儒、赵燕粉第一项诉讼请求依法予以支持。关于曹学儒、赵燕粉主张违约责任，依商品房买卖合同第九条约定，房屋交付买受人使用逾期超90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同约定交付使用时间为2019年6月30日，至今未能完成交付，逾期交付超过90日，美的房产公司应自2019年7月1日起，以曹学儒、赵燕粉已付购房款1069136元的万分之一按日向曹学儒、赵燕粉支付违约金至实际交付之日。一审法院判决：一、美的房产公司自本判决生效之日起九十日内履行对位于镇江市房屋的维修义务；二、美的房产公司自本判决生效之日起十日内向曹学儒、赵燕粉支付违约金（以已付购房款1069136元的万分之一自2019年7月1日起按日支付违约金至实际交付之日止）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案双方对于涉案房屋存在漏水情况的事实均无异议。现双方争议的焦点在于美的房产公司是否应当就房屋漏水承担相应的责任。美的房产公司主张，涉案房屋漏水并非其过错导致，故其不应当承担维修义务和赔偿责任。本案中，曹学儒、赵燕粉基于合同关系向美的房产公司主张权利，故应当依据合同法律关系认定双方的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人于2019年6月30日前交付房屋。故曹学儒、赵燕粉虽于2017年10月领取了涉案房屋的不动产权证，但因双方合同关于交付时间的约定，尚未能实际取得房屋的转移占有。2019年7月，曹学儒、赵燕粉至案涉房屋处接收房屋时发现漏水，致房屋交接未成。美的房产公司亦未能举证证明其在2019年7月之前已经完成了房屋的交付手续。而根据查明的事实，涉案房屋多处存在漏水、渗水点，且经两次维修，未能解决房屋的漏水问题，故可以认定房屋的漏水情况已经影响到了房屋的正常交付使用，曹学儒、赵燕粉有理由拒绝接收房屋。美的房产公司作为涉案商品房的出卖人，应当依约向曹学儒、赵燕粉交付符合质量要求和使用条件的房屋。且房屋交付使用前，发生的毁损风险，依法应当由出卖人承担。因此，无论涉案房屋的漏水系房屋质量原因导致，还是因第三人侵权导致，美的房产公司作为涉案房屋的出卖人，依法均应当维修涉案房屋至其符合交付条件，并就未能交付房屋的损失进行赔偿。如美的房产公司认为涉案房屋的漏水确系第三人侵权导致，其可依法向侵权人另行主张权利。综上所述，美的房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由上诉人镇江美的房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月十三日书记员 柳婷婷