湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0682民初800号原告：刘俊红，男，1968年11月21日生，汉族，住襄阳市樊城区。原告：刘万玉，女，1968年1月23日生，汉族，住址同上，系原告刘俊红之妻。二原告共同委托诉讼代理人：贺文胜，系老河口市法律援助中心律师。被告：张伟，男，1967年10月5日生，汉族，住老河口市。被告：高红新，女，1966年5月5日生，汉族，住址同上，系被告张伟之妻。二被告共同委托诉讼代理人：刘从君，系谷城县冷集镇法律服务所法律工作者。原告刘俊红、刘万玉与被告张伟、高红新合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺文胜、被告张伟及张伟、高红新的委托诉讼代理人刘从君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行协议，协助原告办理土地过户手续；2、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年11月20日，原、被告签订一份房地产买卖协议，约定被告将位于老河口市××东侧××铁路西侧的土地（土地证号分别为河国用（2003）第1280号、第1281号、第1282号）和前述房地产后院无证土地面积大约420平方米一并出售给原告。总价款为人民币480万元；被告应在协议签订一个工作日后将上述房地产交付原告；协议还约定，原告将购房款全部划入被告指定账户后，被告协助原告办理房地产过户手续。协议签订后，原告依约将全部购房款足额汇入被告指定账户，被告已协助原告办理了转让房屋的房屋产权证。但是在办理土地证时，被告不配合办理相关转让登记手续，也没有交付转让的房地产。原告认为，双方签订的房地产买卖协议合法有效，双方均应严格履行，现原告支付了转让费，而被告不履行协助办理土地过户义务，并导致原告不能办理土地证，其行为已经构成违约。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告明确诉讼请求为：1、要求二被告继续履行双方签订的房地产买卖协议，交付已转让给原告的房屋地产；2、协助原告办理土地使用权证的过户手续。被告辩称，其从未与二原告签订过房地产买卖协议和其他协议，也从未与原告见过面。农行老河口市支行人员强迫将原告带到异地胁迫被告在空白格式的房地产买卖协议、空白格式偿还贷款协议上签字并按手印，之后填写指定购房人及其他内容，房地产买卖协议的签字不是被告的真实意思表示，协议内容显失公平，是被胁迫乘人之危的产物。故请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的2014年11月20日签订的房地产买卖协议一份，证明被告将本案诉争的房地产以480万元的价格转让给原告。被告持有异议认为，该证据是在农行的胁迫下，被告在空白的协议上签的字，当时签字的时候没有实质内容。本院认为，协议书经双方签字，且已实际履行，被告的质证意见缺乏充分证据证实，本院对此证据予以采信。2、原告提交的贷款偿还协议一份，证明被告收到原告的购房款480万元，并指定了偿还账户，480万元直接偿还了被告在中国农业银行老河口市支行的欠款。被告对该证据持有异议认为，该证据是在农行的胁迫下，被告在空白的协议上签的字，当时签字的时候没有实质内容;且该证据有涂改痕迹。本院认为，贷款偿还协议经三方签字，且已实际履行，被告的质证意见缺乏充分证据证实，本院对此证据予以采信。3、原告提交的付款凭证二份，证明原告已经按约定足额支付480万元。被告持有异议认为，付款方李新卯被告根本不认识，对转款的内容以及数额都不清楚。本院认为，该证据能够与买卖协议、贷款偿还协议相互印证，且被告拖欠农行贷款已偿还的事实存在，故本院对此证据予以采信。4、原告提交的关于转让国有土地使用权转让的申请，证明协议签订后，被告也向国土资源局提出了土地转让的申请。被告持有异议认为，该证据是在农行的胁迫下，被告在空白的协议上签的字，当时签字的时候没有实质内容。本院认为，被告不能举证反驳该申请上签名与其无关，故该证据具有真实性，与本案有关联性，本院予以采信。5、原告提交的房产证三份，证明双方协议签订后，被告已经将所转让的房屋过户至原告的名下，双方协议已经履行了一部分。被告持有异议认为，其在办理房屋过户手续时未到场，不知情，办证行为具有违法性，被告已经提起了行政诉讼，还没有结果。本院认为，房产证系行政主管部门依法办理，在办理过程中如没有被告方配合办证行为无法成就，被告持有异议，但未提供充分证据予反驳，本院对此证据予以采信。6、被告提交的老河口市公安局出具的证明一份，证明农行老河口市支行胁迫二被告签订空白房地产买卖协议和空白的房屋买卖协议，贷款偿还协议以及空白收条收据。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能达到被告要证明的目的。本院认为，被告向公安机关报案后，公安机关并未对被告举报情况进行实质处理，故该证据不能证明当事人的待证事实。7、被告提交的房屋买卖协议复印件三份，证明农行老河口市支行胁迫被告张伟在房屋买卖协议上签字，被告高红新没有签字。原告持有异议认为，不能达到被告的证明目的，也不能证明被告是在受到胁迫的情况下签订的协议。本院认为，该证据不能证明被告所称的胁迫行为存在，被告也不能举证证明在买卖协议上签名行为，不是其真实意思表示，该证据不能证实被告的待证事实。8、被告提交的房地产买卖协议复印件一份，证明农行老河口市支行胁迫二被告在该协议上签字。原告对该证据的真实性无异议，但是不能证明被告是在受到胁迫的情况下签订的协议。本院认为，关于买卖协议，被告如认为受到农行老河口支行胁迫可向相关部门反映处理，但仅凭此证据不能确认其所称的胁迫行为存在。9、被告提交的贷款偿还协议一份，证明农行老河口市支行胁迫二被告在空白的偿还协议上签字，还有涂改的痕迹，数字和账户都是随意填写的。原告对该证据的真实性无异议，但是不能证明被告是在受到胁迫的情况下签订的协议，所谓涂改处，原、被告所持有的协议书涂改地方是一致的，说明了该协议的真实性。本院认为，原、被告持有的协议书内容及涂改位置一致，说明了该协议的真实性，但不能证明被告的待证事实。10、被告提交的国内特快专递单一份，证明被告找原告核实原告是否购买房屋，并且要求撤销房地产买卖协议和房屋买卖协议的事宜。原告对该证据的真实性无异议，但是认为没有具体的信件内容；从交寄时间看，是2016年2月27日，是发生在双方交易之后两年之久，即便有撤销的内容，也是被告单方对合同的反悔。本院认为，被告如认为需撤销合同可向人民法院提起诉讼，采取邮寄方式告知撤销事宜，不具有法律效力，不能推翻合同的约定。11、被告提交的老河口市人民法院立案受理通知书（2017年10月25日），证明被告对原告提起诉讼，撤销房屋买卖协议和房地产买卖协议。原告持有异议认为，仅仅是人民法院的立案通知书，同时也告知被告应足额缴纳诉讼费用，是否人民法院最终受理从该证据不能确定；同时原告认为被告有恶意诉讼行为，故意延长合同履行期限。本院认为，此次诉讼人民法院已作出裁定，案件已审理终结，该证据不能证明被告的待证事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9、10月间，被告在中国农业银行股份有限公司老河口支行（以下简称农行）贷款，并以诉争房地产作为抵押物；因被告逾期不能还款，农行协助被告处理抵押物，以偿还被告拖欠农行贷款；2014年11月20日，原告刘俊红、刘万玉（甲方）与被告张伟、高红新（乙方）签订房地产买卖协议一份，双方约定：乙方自愿将位于市××东侧××铁路西侧××底层××共××层的房屋（产权证号分别为：市区字第00042253号、第00042254号、第00042255号、第00042253-1号、第00042254-1号、第00042255-1号）和位于市××东侧××铁路西侧的土地（土地证号分别为：河国用（2013）第1280(号)、第1281号、第1282号）和前述房地产后院无证土地面积大约420平方米的土地（已剔除证号为河国用（2013）第1241号面积217.9平方米的土地，无证面积以双方实地丈量为准，不因办证面积增减变化而增加或减少成交款）一并出售给甲方，总价款480万元；本协议生效后一个工作日，乙方将上述房地产交付甲方；甲方购买房地产后，所涉及的水电立户变更以及房地产过户中过程中产生的应交税金等一切费用，均由甲方负责处理，乙方须提供所需手续；乙方在本协议生效后一日内，将所售房屋内的杂物清空，未清空物质视同乙方自愿放弃；并将出售房地产所有权证和所有房屋钥匙交给甲方视同房屋已交付，若因房屋内设施和产权产生的纠纷均由乙方负责解决和承担；甲方将购房款全额划入乙方指定帐户后，乙方协助甲方办理房地产过户手续等。房地产买卖协议签订后，原、被告又与中国农业银行股份有限公司老河口支行（丙方）签订贷款偿还协议一份，三方约定乙方（被告）于2013年9月4日、10月23日在丙方借款2笔，截止签订日尚欠本金490万元及利息未能还清，上述借款以乙方名下位于老河口市××东侧××铁路西侧××底层××共××层的房屋（产权证号分别为：市区字第00042253号、第00042254号、第00042255号、第00042253-1号、第00042254-1号、第00042255-1号）和位于市××东侧××铁路西侧的土地（土地证号分别为：河国用（2013）第1280（号）、第1281号、第1282号）使用权作抵押担保。因乙方已拖欠丙方贷款本息不能按期偿付，现就乙方偿还丙方贷款本息事宜，甲、乙、丙三方本着实事求是，公开公正的原则，经多次协商达成如下协议：一、丙方同意乙方处置上述抵押担保物偿还贷款，但甲、乙双方必须将购买房地产款支付至乙方指定账户，账号为：62×××73，否则，丙方不认可甲乙双方的买卖房地产行为。二、丙方可直接从乙方指定账户62×××73中扣划资金用于偿还乙方所欠丙方的借款本息，具体数额以丙方实际计算数据为准。2014年12月20日，原告通过李新卯分二笔向中国农业银行股份有限公司老河口支行汇款490万元（其中10万元系被告向他人借款后一同汇入），用于偿还被告在中国农业银行股份有限公司老河口支行的贷款。2014年12月22日，原告刘俊红、刘万玉在房产部门办理了诉争房屋的产权登记手续（产权证号为：老河口市房权证市区字第××号、00046926－××号、00××27号、00046927－××号、00××28号、00046928－××号）。之后，原告要求被告协助办理土地使用要过户手续无果，遂诉至本院，请求：要求二被告继续履行双方签订的房地产买卖协议，交付已转让给原告的房屋地产；协助原告办理土地使用权证的过户手续。庭审中，被告陈述称诉争房地产仍由其占有使用。本院认为，被告因拖欠中国农业银行老河口支行（以下简称农行）贷款，诉争标的也已抵押至农行，农行为了达到让被告方及时偿还欠款的目的，遂协助被告处理抵押财产。2014年11月20日，农行促成原、被告签订了房地产买卖协议以及贷款偿还协议对诉争财产进行处理，经审查双方签订的协议是双方的真实意思表示，除双方约定出让未经登记的420平方米的土地使用权不符合法律规定外，其它内容不违反法律的禁止性规定依法成立。房屋买卖协议约定了付款方式和房屋交付时间、过户手续的办理，双方当事人应当依约履行。在合同签订后，原告方已履行了自己的合同义务，按约定的方式支付了购房款项，在办理诉争房屋产权过户手续之后，被告未能继续履行合同约定的其他义务，已构成违约，现原告向本院主张继续履行合同，交付已转让给原告的房屋地产、协助原告办理土地使用权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方对未办理使用权证的420平方米土地的转让约定属无效约定，不具有法律效力，原告主张交付此部分土地的请求，本院不予支持。被告的辩称理由，因无充分的证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、原告刘俊红、刘万玉与被告张伟、高红新于2014年11月20日签订的《房地产买卖协议》继续履行。二、被告张伟、高红新于本判决生效后三十日内，交付位于老河口市北京路东侧汉丹铁路西侧1幢1层101室、1幢2层201室、1幢3层301室（产权证号分别为：老河口市房权证市区字第××号、00046926－××号、00××27号、00046927－××号、00××28号、00046928－××号）的房地产；并协助办理：河国用（2013）第1280号、第1281号、第1282号土地使用权证的过户手续(过户产生的相关费用由原告承担)。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费3100元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56）。审 判 长  卢 勇人民陪审员  陈大胜人民陪审员  张次林二〇一七年十二月二十二日书 记 员  杜定娇