成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0112民初4835号原告：成都德安宅物业管理有限公司，住所地成都市武侯区龙安街2号2幢1楼附25号。法定代表人：伍朗维。委托诉讼代理人：陈世君，上海申浩（成都）律师事务所律师。被告：成都市龙泉驿区龙泉街道天立广场小区第一届业主委员会，住所地成都市龙泉驿区驿都中路6号天立广场小区第一届业主委员会办公室。负责人：罗志明。委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。被告：成都瑞杰招投标代理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区中街99号。法定代表人：冯斌。委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。被告：成都睿邦物业服务有限公司，住所地成都市武侯区领事馆路8号B座806号。法定代表人：邱可。委托诉讼代理人：陈宇霜，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。原告成都德安宅物业管理有限公司（下称德安宅公司）与被告成都市龙泉驿区龙泉街道天立广场小区第一届业主委员会（下称天立广场业委会）、成都瑞杰招投标代理有限公司（下称瑞杰公司）、成都睿邦物业服务有限公司（下称睿邦公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告德安宅公司的委托诉讼代理人陈世君，被告天立广场业委会的负责人罗志明及其委托诉讼代理人蔡勇，被告瑞杰公司的法定代表人冯斌及其委托诉讼代理人蔡勇，被告睿邦公司的委托诉讼代理人陈宇霜、蔡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德安宅公司向本院提出诉讼请求：1.确认天立广场业委会招标无效；2.确认天立广场业委会与睿邦公司物业管理服务合同无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月3日，天立广场业委会发布物业服务招标公告，德安宅公司于2017年7月25日参加瑞杰公司代理的投标。天立广场业委员会未按照《成都市物业管理招标投标暂行办法》相关规定提前十日到房管部门备案，且投标过程中，德安宅公司员工王宜俊用成都信谊物业股份有限公司（下称信谊公司）名义进行投标，根据《招标文件》约定和招标法律法规规定，投标人以他人名义投标等方式投标，该投标文件无效，天立广场业委会与睿邦公司未将该投标人文件作无效处理，根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》第四十条规定，未通过招标方式选聘物业管理企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。根据上述事实和法律规定，天立广场业委会与睿邦公司应承担招标无效的法律责任。天立广场业委会所公示天立广场业主大会表决结果公告，本次业主大会业主投票权为1296票，业主投票权面积90226.37平方米。本次业主大会共回收有效表决票724票，大会期间无法联系的业主共572票。将放弃票记为同意的多数票违反相关法律规定，并且天立广场业委会在整个招投标过程中违反了物业管理条例相关规定。被告天立广场业委会辩称：1.德安宅公司主体不适格，其并非服务合同的相对人，也不是利害关系人；2.招投标是严格按规定进行的，且属于业主自主行为，即使没有备案也不导致招投标无效；3.三被告与王宜俊不存在串标行为，王宜俊的行为与本案无关；4.业主不缴纳物管费不影响其表决权，表决不违反规定。被告瑞杰公司辩称：1.瑞杰公司代理项目是严格按照规定进行的；2.其他答辩意见同天立广场业委会。被告睿邦公司辩称：1.睿邦公司参与投标符合相关规定，且已入驻天立广场小区并已投入保证金；2.其他答辩意见同天立广场业委会。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，天立广场业委会发布业主大会表决结果公告。本次业主大会业主投票权1296票，业主投票权面积90226.37平方米，共回收有效表决票724票，大会期间无法联系的业主共572票。根据小区议事规则，放弃票记为多数票原则，本次业主大会表决票数和面积双过半同意通过了三个表决内容：1.由业委会委托专业代理机构（瑞杰公司）组织实施公开招标选聘物业服务企业；2.由业委会委托君合律所作为本次业主大会法律顾问；3.天立广场物业服务企业选聘方案及主要内容。2017年7月3日，天立广场业委会发布《招标公告》。载明：天立广场业委会决定对“天立广场”物业服务采用自主公开招标的方式选聘物业服务企业；招标建筑区划、物业用房配置情况、投标单位资格要求；投标单位于7月4日至7月10日工作时间内到指定地点购买招标文件，逾期作放弃投标处理。2017年8月1日，天立广场业委会公示“天立广场”物业管理招标中选结果，第一中标候选人为睿邦公司，第二中标候选人为信谊公司。2017年8月3日，天立广场业委会发布关于召开业主大会的公告。载明会议时间为2017年8月8日至8月13日（8月14日开票，视表决票发放及回收情况可顺延）。会议议题为：1.由业主大会表决招标代理机构选聘的中标候选物业服务企业；2.天立广场物业服务合同。并对会议地点、形式进行明确。天立广场业委会于2017年8月14日形成业主大会会议纪要载明，根据《天立广场业主大会议事规则》，放弃票计入多数票原则，本次大会获得双过半投票表决的表决事项为：1.根据招标代理机构初选出的物业服务企业选聘一家企业，睿邦公司票数1271、百分比98.1%，面积88473平方米、百分比98.1%；信谊公司票数7、百分比0.5%，面积455平方米、百分比0.5%；弃权票数18、百分比1.4%，面积1298平方米、百分比1.4%。2.物业服务合同（草案），同意票数1285、百分比99.2%，面积89439平方米、百分比99.1%；反对票数0、面积0；弃权票数11、百分比0.8%，面积787、百分比0.97%。本次业主大会同意并通过了上述2个表决内容。天立广场业委会于2017年8月17日制作的《中标通知书》载明，确定睿邦公司为天立广场物业招标的中标人。2017年8月18日，天立广场业委会表决复查结果显示，根据小区议事规则，放弃票记为多数票原则，本次业主大会具体表决情况如下：1.根据招标代理机构初选出的物业服务企业选聘一家企业，睿邦公司票数1273（含574票未表决）、百分比98.2%，面积88616平方米、百分比98.2%；信谊公司票数5、百分比0.4%，面积320平方米、百分比0.4%；弃权票数18、百分比1.4%，面积1290平方米、百分比1.4%。2.物业服务合同（草案），同意票数1278、百分比98.6%，面积88936平方米、百分比98.6%；反对票数0、面积0；弃权票数18、百分比1.4%，面积1290、百分比1.4%。经过本次复核，全体业主表决并通过了以上议题。2017年8月21日，天立广场业委会与睿邦公司签订《龙泉天立广场物业管理服务合同》。天立广场业委会于2017年8月21日制作的《退场通知》载明，天立广场业委会已通过公开招投标程序确定睿邦公司为新的物业服务企业，并已签订服务合同。根据物业管理相关规定，天立广场小区开发商与德安宅公司签订的前期物业服务合同已自动终止。请德安宅公司于8月30日完成移交及退场工作。2017年8月28日，天立广场业委会发布公告。载明睿邦公司作为本建筑区划的物业服务企业，于2017年8月21日与业主委员会正式签订物业服务合同，进场时间为2017年9月8日。另查明，2013年5月17日，成都盛众房地产开发有限公司与德安宅公司签订《龙泉天立广场前期物业管理服务合同》。上述事实，除有当事人当庭陈述外，有表决结果公告、招标公告、招标中选公告、通知书、退场通知、服务合同等在案佐证，本院予以认定。本院认为：一、关于招标行为无效的问题。德安宅公司主张德安宅公司员工王宜俊用信谊公司名义进行投标，根据《招标文件》和相关招标法律规定，投标人以他人名义投标，该投标文件无效。本院认为，对王宜俊与信谊公司之间的关系（是否系该公司员工）及王宜俊是否存在以“他人”（信谊公司）名义进行投标，德安宅公司未提交确实充分的证据予以证实，但即便存在德安宅公司所述情况，按照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条的规定，所产生的法律后果为投标人以他人名义投标的中标行为无效，并不当然导致其他以符合相关规定程序进行投标或中标的行为无效。对德安宅公司的该项主张，本院不予支持。二、关于天立广场业委会与睿邦公司所签订的物业管理服务合同的效力问题。德安宅公司主张天立广场业主大会的表决结果统计方式违反相关规定，应属于无效。本院认为，对合同无效的主张，原则上也应遵守合同相对性原则，德安宅公司并非《龙泉天立广场物业管理服务合同》（2017年8月21日）的合同订立主体，其主张他人之间所签订的合同无效，没有法律依据，本院不予支持。《龙泉天立广场物业管理服务合同》（2017年8月21日）的合同订立主体如对该合同效力存在异议，则可另行依法解决。依照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告成都德安宅物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告成都德安宅物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄承军二〇一七年十二月二十九日书记员  杨 帆