河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终5381号 上诉人（原审原告）：陈德波，男，1976年5月5日出生，汉族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区。 委托代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宫艳秋，女，1977年10月12日出生，汉族，黑龙江省讷河市人，现住固安县。 委托代理人：王会，河北瀛川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊京御房地产开发有限公司。住所地：固安县经济技术园区**路北。 统一社会信用代码：91131022699230546W. 法定代理人：孟惊。 委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 原审第三人：纪舰，男，1989年3月29日出生，汉族，北京市丰台区人，现住北京市。 上诉人陈德波因与被上诉人宫艳秋、廊坊京御房地产开发有限公司、原审第三人纪舰确认合同效力纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈德波上诉请求：请求撤销原审判决，改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:京御公司在将涉诉房屋销售给宫艳秋时，应从纪舰手里收回房屋的占有权，才能再次将房屋处分，但在京御公司与宫艳秋签订合同时及之后长达一年的时间里，涉诉房屋一直在上诉人的实际使用期间，被上诉人不可能在脱离实际交易标的的情况下，完成交易的整个过程，这与常理是严重不符的。二被上诉人不可能对于涉诉房屋已被他人实际占有一事不知情，其签订的《商品房买卖合同》也因严重侵犯了上诉人的合法权益，应是无效的。其次，被上诉人京御公司在收到第三人纪舰的更名申请后与被上诉人宫艳秋签订了涉诉房屋的《商品房买卖合同》，而此商品房的更名手续，因其存在逃避相关税费的可能，应是无效的。一审中上诉人提交的与第三人的录音，录音中第三人明确表示是受到胁迫而做的更名手续，因此涉案房产的更名并非第三人真实意思表示。一审中上诉人提交的买卖合同、64万购房款收据、物业费缴费凭证等证据能够证明上诉人已经购买并实际占用涉案房屋。本案中第三人明确表示受到胁迫而做的更名手续；被上诉人与第三人恶意串通，严重损害了上诉人利益；表面被上诉人通过签署买卖合同合法形式，实则掩盖通过严重低于市场价而购买并获取房屋的非法目的。本案中被上诉人签署房屋买卖合同时，涉案房屋市场价为180万元，而被上诉人出售给宫艳秋的成交价格为50万元，被上诉人没有以合理的价格转让，宫艳秋亦没有支付合理对价，很明显被上诉人系恶意转让及取得。通过一审庭审可知，被上诉人与第三人之间涉诉房．诉房屋的更名手续，实则是第三人纪舰的一房二卖的行为，而上诉人纪舰的房屋买卖关系在先，且已经付清了全款，并办理了房屋交付，房屋的相应权利应归于上诉人。 被上诉人宫艳秋辩称，1、被上诉人与廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容形式合法有效，不存在法律规定的合同无效情形，合同已经履行完毕，被上诉人支付了全部价款，实际占有合同项下房屋，且该房屋产权登记在被上诉人名下。而京御公司是根据纪舰的申请将与其签订的《商品房买卖合同》更名为宫艳秋的，京御公司又与宮艳秋签订了《商品房买卖合同》，因此也不存在京御公司与宫艳秋恶意串通的情形。2、不存在以欺诈胁迫手段订立合同，损害国家利益的情形。宫艳秋按照市场价格支付了对价，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。被上诉人陈德波与宫艳秋和京御公司签订的《商品房买卖合同》没有任何关系，不是本案适格的诉讼主体。通过一审查明的事实可知，陈德波与纪舰的真实法律关系为借贷关系，而非房屋买卖合同关系。京御公司作为涉案房屋之前的产权人从未与陈德波就该房屋转让事宜达成过任何协议，因此陈德波主张宮艳秋与京御公司签订的合同无效没有依据。 廊坊京御房地产开发有限公司辩称，我公司与宫艳秋是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，该合同真实有效，且正在履行中。诉争房屋的产权证正在办理中，我公司在办理诉争房屋的有关备案登记手续中不存在主观过错和过失，是按照有关法律行政法规的相关规定办理的手续，纪舰与陈德波之间发生的借贷关系，基于此产生的房屋纠纷，我公司对此不知情，上诉人从未向我方告知过涉案房屋存在争议。因此，我方与宫艳秋不存在恶意串通损害其利益的行为，综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人纪舰述称，与上诉人之间是借贷关系而非房屋买卖关系，并没有收到上诉人的房款70万元。同意一审判决。 陈德波向一审法院起诉请求：2012年11月21日，被告纪舰与廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了京御公司开发建设的固安县的房屋，并于2013年12月25日在固安县房管局办理了商品房合同备案手续。2013年9月5日，被告纪舰与原告陈德波签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》，被告纪舰将该房屋以总价700000元的价格卖给了原告，原告于次日向纪舰交付了房屋全款，纪舰出具了《房款收到证明》。2015年5月23日，原告与被告共同到京御公司办理了收房手续，纪舰于当天向原告交付了涉案房屋。原告收房后将房屋装修用于居住，现已长达两年之久。现由于第三人未按合同约定协助原告办理该房屋的过户手续，原告已向贵院提起诉讼，以期维护自身权益。在该案件审理过程中，原告通过核实才知道涉诉房屋已由被告京御公司再次销售给了宫艳秋，且双方签订的《房屋买卖合同》已于2016年7月29日办理了备案手续。但在此期间涉诉房屋一直由原告使用，从未发生过房屋占有权、使用权转移的情形，原告应是房屋的实际权利人。由于二被告签订的《商品房买卖合同》侵犯了原告的现有权利，应属无效行为。故此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2014年第三人纪舰向一家借贷公司借款本息合计35万元，后公司倒闭后，此笔债权分给公司股东之一崔强，后崔强将对纪舰的债权转让给案外人王振兴，王振兴向纪舰催要借款，纪舰无力偿还决定出售该涉案房屋，宫艳秋的丈夫刘彦得知后，便与纪舰和王振兴商量购买涉案房屋，纪舰以50万的价格出售房屋并同意配合在开发商处更名，达成协议后，宫艳秋的丈夫刘彦直接向王振兴支付了35万元，王振兴将对第三人纪舰的债权转让给了宫艳秋丈夫刘彦，折抵了购房款，剩余的15万元商定在办理完房屋过户手续后由宫艳秋支付给纪舰。2015年11月21日纪舰向该涉案房屋开发商京御公司提出申请，要求将房屋更名为宫艳秋，京御公司依据纪舰的申请为其办理了房屋更名手续。2016年7月29日，京御公司与宫艳秋签订了正式的商品房买卖合同，并于2016年8月25日进行了在固安县房管局进行了备案登记，目前该套房产备案登记在宫艳秋名下，实际占有人和居住人为宫艳秋。 另查明，2012年11月21日，第三人纪舰与廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了京御公司开发建设的固安县的房屋，并于2013年12月25日在固安县房管局办理了商品房合同备案手续。2013年9月5日，纪舰与原告陈德波通过固安天鸿房地产经纪有限公司签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》，合同约定纪舰将该房屋以总价700000元的价格卖给原告，2013年9月6日，纪舰给原告出具了《房款收到证明》，内容为“今收到陈德波交付位于固安县孔雀新城兰园Ｄ1-1-1203全部房款柒拾万元整，特此证明。收款方纪舰，付款方陈德波，日期2013年9月6日”。纪舰还分别在原告陈德波2013年9月5日6万元、2013年9月7日640000元的中国工商银行个人业务凭证上签字，内容为“此笔款项已收到。收款人纪舰”。2013年9月5日，原告陈德波与第三人纪舰在中华人民共和国河北省固安县公证处做了委托公证，委托人纪舰签署了委托书，委托人纪舰，受托人陈德波，委托书内容为“我购买了固安县房屋的住房一套，因本人原因，不能亲自办理相关手续，特委托陈德波代我办理购买该套房屋相关事宜：1、代为办理与开发商签订商品房买卖合同及鉴领商品房买卖合同；2、代为办理上述房屋的产权登记并领取产权证（含土地证）及相关票据；3、代为办理产权的相关文件及缴纳各种税费手续；4、代为办理与开发商公司最终结算事宜；5、代为办理与开发公司交接房屋有关的一切手续及代为领取房屋钥匙；6、代为办理上述房屋入住、有线电视、电话等；7、受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，我均予以承认，并承担全部民事责任；8、无转委托权。委托期限：自委托之日起至办理完上述事项为止。委托人纪舰，二0一三年九月五日。”公证处出具的公证书内容为“申请人纪舰，公证事项委托，兹证明纪舰于二0一三年九月五日来到我处，在本公证员面前，在前面的委托书上签名并捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”2015年5月23日，原告陈德波与第三人纪舰一起办理了收房手续后，原告将房屋装修用于居住，期间曾对外出租。2017年6月份，此房屋由被告宫艳秋收回并居住。 一审法院认为，原告陈德波与第三人纪舰之间虽然签订了房屋买卖合同，但该合同未经相关部门备案登记，未发生物权效力。而被告京御公司在收到第三人纪舰的更名申请后与被告宫艳秋在对上述房屋买卖行为毫不知情的情况下签订《商品房买卖合同》，其行为系双方真实意思表示，形式和内容合法有效，不违法法律规定，且双方已经在固安县房管局办理了网签登记手续，现被告宫艳秋也已实际占有并使用该房屋。原告虽提出要求确认二被告之间商品房买卖合同无效的诉讼请求，但其不能提供二被告之间所签订的合同存在合同法规定的合同无效的五种情形中任意一种的相关证据，故对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈德波的诉讼请求。案件受理费8776元，减半收取4388元，由原告陈德波负担。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，宫艳秋与纪舰签订房屋买卖合同后，宫艳秋向纪舰支付了购房款。京御公司依据纪舰的更名申请与宫艳秋签订了房屋买卖合同，但第二份合同并非是京御公司对房屋的二次出售，京御公司只收取了纪舰的购房款，并未收取重复收取宫艳秋购房款。京御公司仅是为宫艳秋与纪舰方便房屋登记而做出的变更。该更名行为并不构成宫艳秋与纪舰签订房屋买卖合同无效的理由。上诉人称已与纪舰签订房屋买卖合同，但该合同未经相关部门备案登记，未发生物权效力。上诉人称房屋在2015年7月份的价值为180万元，但上诉人就该主张未提交证据。上诉人称宫艳秋严重低于市场价而购买并获取房屋的主张不能成立。 综上所述，陈德波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8776元，由上诉人陈德波负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十二月十五日 书记员  李 煜