辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13450号上诉人（原审被告）：鲍国良，男，1975年7月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**1610。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，1972年6月29日出生，汉族，系该公司员工，现住址沈阳市沈河区。上诉人鲍国良因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初6605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。鲍国良上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审。事实和理由：上诉人对被上诉人服务质量极其不认可。上诉人入住的房屋屋顶漏水，找物业维修，物业答复是等统计园区其他顶楼漏水的户数统一维修，经过几年等待也没有维修，后来物业答复不归物业管，房屋已经过质保期。园区只有前排的几栋楼有房屋维修基金，其他后面的多栋楼没有房屋维修基金，问题严重。2016年园区地上停车位摇号不透明不公开，上诉人连续三年没有抓到车位，原来是物业提前就把车位卖出去了，把剩下的车位拿出来摇号，抓到的概率大大降低了。物业公司有时半夜打来催费电话，口气强硬，也以短信催费。上诉人提供大量材料可以证明被上诉人对园区管理和服务非常不到位。请求撤销原判，发回重审。中恒物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中恒物业公司向一审法院起诉请求：1、判决鲍国良支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费2588元；2、判决鲍国良支付迟付款违约300元；3、判决鲍国良承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2013年10月30日，中恒物业公司与郦都花园（二期）业主委员会签订《物业委托服务合同》，该合同第二章委托管理事项包括：第四条、房屋共用部位的维护和管理，包括：建筑物的基础、称重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及如需维修和更换的按照国家法律相关政策实施；第五条、公共设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：单元对讲门、电梯、闭路监控、园区照明设备、对讲系统、门禁系统、大门、宣传栏、垃圾容器等，如需更换的按照国家法律相关政策实施；第六条、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，包括：协助市政部门对煤气、水电设施管理、公共下水道、下水井、化粪池等的管理；第七条、公共绿地、花草、树木的养护与管理；第八条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括：儿童游乐设施、业主健身设施、楼前自行车棚、彩砖地面、人造景观、消防设施；第九条、公共环境卫生，包括：庭院、楼道、绿化、消防通道；第十条、交通与车辆停放秩序的管理；第十一条、维护公共秩序，包括车辆及外来人员的管理。委托期限自2013年11月1日起至2016年10月31日至。物业服务费为住宅房屋按建筑面积0.8元/平方米月。业主和物业使用人可以按季度、半年度、年度交纳物业费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。2016年11月23日，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会作为甲方，中恒物业公司作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，内容与前述合同基本相同，期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2018年9月6日，中恒物业公司在园区张贴《关于撤出郦都花园小区服务的公告》，以部分业主委员会成员对物业索取好处，想违规启动公共停车费收益，在未得到满足的情况下，违规召开业主大会，未提前15天公示，未取得20%业主提议等，煽动不明真相的业主走票，对物业公司诋毁，使物业工作难以开展，故公司向广大业主公示，于2018年12月31日正式撤出园区，撤出前仍会继续为园区业主提供物业服务。2018年12月21日，中恒物业公司与园区业主委员会完成交接工作，正式撤离园区。鲍国良系该小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积89.86平方米，因其拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，中恒物业公司起诉来院。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，依据原告中恒物业公司提供的证据对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据上述规定，中恒物业公司与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同均合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束。中恒物业公司、鲍国良具有物业服务合同关系，中恒物业公司依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的鲍国良支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于中恒物业公司要求鲍国良支付违约金的诉讼请求，因无证据证明鲍国良系恶意拖欠，不予支持。一审法院判决：一、被告鲍国良于本判决发生法律效力后15日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费2588元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元，由被告鲍国良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲍国良提交证据1.房屋漏水的图片，证明因房屋漏水问题多次向被上诉人反映，被上诉人推脱答复过了质保期；证据2.上诉人与被上诉人的通话记录，证明被上诉人半夜打电话催费；证据3.园区照片，证明物业服务及管理不到位。中恒物业公司质证意见：对证据1.真实性、关联性有异议，该园区已运行14年，早已过质保期，且房屋漏水物业公司只是向开发单位汇报，并没有维修的权利，与物业费无关联性；证据2.真实性、关联性有异议，我公司从未在半夜给上诉人打过电话；证据3.真实性有异议，物业服务本是连续的、循环的，被上诉人提交的某一点位的没有服务的照片，只能说明服务当时没有进行，并不能证明物业公司没有提供服务。中恒物业公司提供日常服务的照片，证明该公司在2018年12月31日前完全按照服务合同提供服务。鲍国良质证意见：真实性有异议，如果被上诉人果真如他提供的证据中提供服务，上诉人也不可能找到那么多服务不到位的证据照片。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中恒物业公司与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的物业服务委托合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括鲍国良在内的全体业主具有法律约束力。中恒物业公司为园区提供物业服务，即有收取物业费的权利；上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按时交纳物业费。关于鲍国良提出物业公司提供的物业服务非常不到位，管理差、服务差、态度差的问题。物业服务企业需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区业主的共同利益，尤其是已交费业主的合法权益。业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，如果认为物业公司提供的物业服务不好，可以通过成立业主委员会，与物业公司协商调整收费价格，或者按照法定程序解聘物业公司等方式，而不应采取拒绝支付物业费的方式。通过鲍国良向法庭提供案涉园区垃圾堆放照片、车辆进绿地停放照片、园区路面照片等证据，能够证明中恒物业公司存在履行合同义务未达到合同约定标准的情形。但鉴于中恒物业公司履行了合同主要义务，并提供了保安、保洁等物业服务，根据权利义务相一致原则，涉案房屋物业收费标准为0.80元每月每平方米，现园区成立业主委员会提前解除与物业公司之间的物业服务合同，依据中恒物业公司的收费率并结合园区实际服务情况，并考虑同园区同时期其他诉讼案件等因素，酌定鲍国良按照欠费金额的85%标准支付物业费，即鲍国良应向中恒物业公司支付2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费2199.80元（2588元×85%）。综上所述，上诉人鲍国良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初6605号民事判决；二、鲍国良于本判决发生法律效力之日起十五日内给付辽宁中恒物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费2199.80元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由鲍国良负担；二审案件受理费50元，由辽宁中恒物业管理有限公司负担10元，鲍国良负担40元。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十一月二日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。