江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1984号上诉人（原审原告）：周道伍，男，1965年8月17日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：沈继胜，江苏金邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴爱忠，男，1969年9月26日出生，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。委托诉讼代理人：金红宇，江苏吴非律师事务所律师。原审第三人：宿迁市永盛汽车驾驶培训学校，统一社会信用代码91321323781265051C，住所地江苏省泗阳县王集镇王集街东首。法定代表人：吴爱忠，该校校长。上诉人周道伍因与上诉人吴爱忠及原审第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校（以下简称永盛驾校）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周道伍的上诉请求为：撤销原判，依法支持周道伍原审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案土地上厂房2018年的租金为96000元。1．周道伍原审中提供的2018年吴爱忠支付租金的银行流水明细能够证明吴爱忠共支付租金96000元，且吴爱忠原审中也陈述厂房的租金为70000元左右。因周道伍已提供初步证据证明吴爱忠2018年支付租金的数额，且双方不存在其他经济往来，吴爱忠也未能证明该96000元系其他经济往来，故该款应认定为涉案厂房的租金。2．一审法院按《厂房场地租赁协议书》约定的价格计算租金与常理不符，亦有违市场价格。《厂房场地租赁协议书》约定合同期满或终止后所有的添附物所有权归周道伍所有，故租金不能仅以该协议约定的房屋面积计算。根据吴爱忠的要求，每年使用厂房的面积在不断增加，故租金逐渐提高至96000元。二、涉案土地上的其他房屋及设施包含在《厂房场地租赁协议书》之内。根据协议约定，租赁期满或合同终止后，吴爱忠的所有添附物所有权归周道伍所有，故涉案其他房屋及设施也包含在租赁协议内。1．协议该条款约定不违反法律规定，对吴爱忠自建房屋及设施的处分并不为法律所禁止。2．根据城镇房屋租赁司法解释的规定，在双方对扩建费用没有约定的情况下，视建设手续情况而定。本案中双方明确约定到期后吴爱忠添附的设施归周道伍所有，实质上是对扩建费用的约定。根据民法意思自治原则，有约定应从约定，故对吴爱忠自建房屋及设施应按双方约定处理。3．根据“房随地走”的原则，讼争房屋依附于土地上，应在本案中一并处理，一审法院以讼争财产无相关审批手续不予理涉显然不妥。吴爱忠针对周道伍的上诉请求及事实理由辩称，一、涉案租赁协议书系双方当事人真实意思表示，已生效并实际履行，如果周道伍能够证明其系涉案土地及厂房的权利人，并具有合法的出租主体资格，则吴爱忠应按协议约定付款。但吴爱忠实际上享有涉案土地使用权，周道伍并未能取得建筑物的建设许可证，吴爱忠多次催促周道伍将其拆除，故吴爱忠不应支付租金。二、因涉案房屋未办理合法审批手续，本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，故周道伍的该项上诉理由不能成立。原审第三人永盛驾校的答辩意见同吴爱忠一致。上诉人吴爱忠的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法予以改判。事实与理由：一、一审判决吴爱忠及永盛驾校返还土地不当。讼争土地系位于泗阳县的农用地，王集居委会人民组与周道伍签订的《租地协议》属无效合同，该土地属村组集体所有，不应返还给周道伍。二、一审判决吴爱忠按2000元/亩向周道伍支付租金无事实和法律依据。1．吴爱忠与周道伍分别于2018年12月26日、2019年1月10日与王集居委会签订土地租赁合同，吴爱忠亦向人民组支付了租金。一审判决吴爱忠按2000元/亩支付周道伍土地租金，实质上认可了周道伍与人民组签订合同的效力，进而否定了吴爱忠签订合同的效力，对吴爱忠显属不公。2．一审判决依据城镇房屋租赁司法解释中关于处理无效房屋租赁合同的规定，并不适用于土地租赁。三、一审法院擅自变更案由未予告知，导致吴爱忠不能及时行使诉权，其审理程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求。”该条款是对第三十四条“举证期限规定”的例外，同时也对案由变更作出了限制性规定。依据该规定，人民法院在审理时发现当事人主张的案由与法院认定的案由不一致时，法院可组织当事人举证、通知当事人变更诉讼请求。周道伍针对吴爱忠的上诉请求及事实理由辩称，一、一审判决已认定双方签订的租赁合同无效，而合同无效的法律后果是恢复原状，原审中双方当事人均认可涉案土地上厂房系周道伍建设。二、周道伍与王集居委会人民组签订的土地使用权转让合同有效，故周道伍享有涉案土地使用权。一审法院调查谈话时王集居委会已否认吴爱忠与人民组村代表签订的租赁合同，也未收到吴爱忠支付的土地租金。三、一审法院审理程序合法。周道伍系本案原告，原审中吴爱忠针对本案并未提起反诉，一审法院根据查明的事实认定双方之间的法律关系，并未阻碍吴爱忠行使其诉讼权利。原审第三人永盛驾校的答辩意见同吴爱忠的上诉意见一致。周道伍向一审法院起诉请求：1．判令吴爱忠及永盛驾校立即返还位于泗阳县永盛驾校的24亩土地以及土地上的厂房和附属设施；2．判令吴爱忠向周道伍支付自2019年1月1日起至实际交付之日止占用厂房的占用费，占用费按每天281.42元计算；3．判令吴爱忠向周道伍支付自2019年1月1日起至实际交付之日止的24亩土地租金，土地租金按2000元/亩/年计算；本案诉讼费用由吴爱忠承担。一审法院认定事实：周道伍曾与泗阳县王集镇王集居民委员会人民组签订《租地协议》一份，协议约定：泗阳县王集镇王集居民委员会人民组将位于伍使用，期限为2003年1月1日至2018年12月31日等内容。协议签订后，周道伍在涉案的土地上建了部分房屋及其他设施。2007年9月5日，周道伍与吴爱忠签订《厂房场地租赁协议书》一份，该协议书载明：甲方：周道伍，男，1965年8月17日出生，汉族，住址：江苏省泗阳县王集镇跃进村一组---乙方：吴爱忠，男，1969年9月26日出生，汉族，住址：江苏省淮安市清浦区富春花园**。为了繁荣市场经济，充分利用自然资源和闲置资产，甲乙双方就厂房场地租赁问题达成如下一致意见。一、租赁标的：甲方将自身承租的王集居委会人民组的部分土地（约24亩）和自建的部分厂房（北面的六间生活用房，南面八间厂房的西面四间，东面主厂房的北头三间）租赁给乙方开办驾校使用。二、租赁期限：自2007年9月5日至2018年12月31日止。三、租金及给付方式：1、租金由两部分相加组成，第一部分自2007年9月5日至2010年12月31日，每年租金贰万元；从2011年1月1日开始每年租金按7%递增。第二部分，原甲方和王集居委会人民组签订的土地租赁合同书中约定的全部租金（含租金变更办法和缴纳办法）由乙方承担。乙方在经营中如遇土地方面纠纷由甲方出面解决。乙方在经营中，在场地、厂房中政府部门要征收的一切费用由乙方承担。2、上述租金乙方在每年度第壹个月内以现金方式一次性付给甲方。四、租赁物的修缮和维护：在租赁期内，乙方自行负责租赁物的修缮与维护，所需费用由乙方承担。五、添附物的构建：乙方可以在租赁场地内修建道路、建筑房屋（不得损坏原有建筑设施），但必须征得甲方同意。六、添附物的归属：租赁期满或合同终止后，乙方的所有添附物所有权归甲方所有，乙方要保证租赁物、添附物的完好。七、除外责任：遇国家或地方政府征用或自然灾害而终止合同，双方不承担违约责任。在承租期内，如遇拆迁，谁投入谁受益。八、违约责任：1、乙方延迟给付租金达到30天，应每天付3%的违约金，在6个月内不付租金甲方有权终止合约，视乙方为违约。2、任何一方擅自终止合同，须承担违约责任，应付给对方拾万元违约金。九、本协议未尽事宜，双方协商解决。十、本协议自签字时生效，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，王集居委会一份，原甲方与王集居委会人民组签订的土地承租合同为本协议的附件，相关内容与本协议具有相同效力。---甲方：周道伍---乙方：吴爱忠---见证人：赵清。协议签订后，吴爱忠在涉案土地上也建了部分房屋及其他设施。永盛驾校实际使用涉案的土地及土地上的房屋和设施。期限届满后，周道伍、吴爱忠及永盛驾校就涉案的土地及土地上的房屋及设施返还问题协商未果，双方故而成讼。一审另查明：永盛驾校系个人独资企业，投资人为吴爱忠，成立日期为2005年10月28日。2018年12月26日，吴爱忠及永盛驾校与王某1、王某2、王某3、王某4签订《合同书》一份，该合同书载明：甲方代表：王集居委会人民组（代表：王某1、王某2、王益阳、王某4）---乙方代表：宿迁市永盛汽车驾驶培训学校（吴爱忠）---经甲乙双方协商同意，现将人民组王庄路南一宗地块47亩承包给永盛驾校使用，双方就土地租赁达成意见如下：1、租赁期限：2019年元月1日-2033年12月31日。2、租金及给付方式：每亩租金1200元计算，每年在元月10号前交付土地租金，每5年调整一次。3、从合同签订之日起，凡是持人民组户口簿、身份证到永盛驾校学习驾驶享受优惠每人500元整。4、人民组每年水稻打水开支由永盛驾校承担。5、在合同期内遇国家或地方政府征用、自然灾害而终止合同双方不承担违约责任。在承租期内如遇拆迁、谁投入谁受益。6、合同期满后可根据双方情况续订，同等条件下乙方享受优先权。本合同终止后，乙方自动拆除土地上所有设施，否则所有设施归人民组所有，自行拆除。7、本合同签订后，如果任何一方违约的，都应当给守约方伍拾万元整（￥500000）违约金，另外乙方在土地上有自建的房屋等设施设备的，甲方应当予以赔偿。8、本合同未尽事宜，双方协商解决。9、本合同一式两份，甲乙双方签字后生效。2019年1月10日，原告周道伍与泗阳县王集居委会人民组签订《租地协议》一份，该协议载明：甲方：王集居委会人民组---乙方（承租人）：周道伍、周某---2003年1月1日至2018年12月31日期间，甲方将其位于的土地出租给乙方使用，租地协议约定，租赁期限届满后，乙方同等条件下享有优先承租权。上份租地协议履行过程中乙方均按时支付租金，双方合作愉快。现租赁期限届满，经双方平等、友好协商，对上述土地续租事宜达成一致，订立协议如下，双方共同遵守履行。一、租赁标的物：甲方自愿将其位于泗阳县的土地继续出租给乙方使用，土地面积约48亩。甲方是合法的权利人，有权将上述土地出租给乙方。二、租赁期限：上述土地租赁期限自2019年1月1日起至2034年12月31日止。租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。三、租金及支付方式：上述土地价格为2000元／年／亩（人民币支付），租金每年支付一次，于每年12月31日前一次性付清。乙方应当及时、足额的支付租金（先付款后使用）。注：甲方家庭提供银行卡号，一次性分发到户。四、租赁期间内，乙方可以根据实际需要将上述土地以及乙方建设的建筑物、设施、设备转租给他人。五、本协议是经甲乙双方一致认可后自愿签订的，任何乙方不得无故反悔。若反悔将赔补对方经济损失。六、若租赁期间上述土地被征收、征用，针对土地的补偿款归甲方所有，其余地面附属物补偿归乙方所有。七、乙方在租赁期间，另外承担甲方农田水电费及工人工资（约8000元／年）。八、乙方在租赁期间，租金在三个月内未足额付清给甲方，厂房、房屋及所有配套设施无条件归甲方所有（乙方不得以任何方式干扰甲方清理乙方出场）。终止租赁合同追缴存续租金。九、甲乙双方协议每五年相应上调土地价格100元／亩。十、乙方在使用土地期间，严格维护围墙周边现状，不能被第三者占有（若被占有，由人民组代表出面协调解决）。十一、本协议履行过程中发生争议的，甲乙双方应当本着友好、互利、平等、自愿的原则协商解决，协商不成的，可向泗阳县人民法院提起诉讼解决。十二、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，王集居委会留档一份，自双方签字盖章后即生效，具有同等法律效力。补充十三项，如果政府征用该土地，该合同自动终止。甲方不承担任何责任。（另外承包土地上不得建二层或二层以上楼房）。---甲方：王松某（系泗阳县王集镇王集居委会村主任兼人民组组长）、王某5、王某6、王某7、王某8（加盖泗阳县王集镇王集居委会印章）---乙方：周道伍、周某。协议签订后，周道伍通过江苏泗阳农村商业银行将涉案土地的2019年租金全部发放至泗阳县的农户账户中。一审还查明：周道伍和吴爱忠在涉案土地上所建的房屋及设施均未取得相关审批手续。吴爱忠及永盛驾校于2018年12月26日与王某1、王某2、王某3、王某4签订《合同书》和周道伍与泗阳县王集居委会人民组于2019年1月10日签订《租地协议》中涉及的土地面积及四至相同，本案讼争土地包括在上述协议约定的土地范围内。上述协议中约定的土地系泗阳县王集居委会人民组农户的承包地。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，周道伍与吴爱忠于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中涉及的厂房及设施未经相关部门批准，也无相关部门的审批手续，故双方于2007年9月5日签订的《厂房场地租赁协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现永盛驾校至今仍在使用涉案土地及周道伍在涉案土地上所建的房屋，且永盛驾校系吴爱忠个人独资企业，故一审法院认为吴爱忠和永盛驾校应共同向周道伍返还周道伍与吴爱忠于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中约定的位于泗阳县土地上房屋。对于周道伍主张要求吴爱忠支付占用厂房及土地的费用问题，根据双方于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》约定，2018年吴爱忠应向周道伍支付租金为34634元（不包括土地租金），即租金为94.89元／天。因周道伍与泗阳县王集居委会人民组签订《租地协议》中约定的土地租金为每年2000元／亩，且周道伍已将2019年的土地租金发放至泗阳县王集居委会人民组农户的银行账户中，故该部分土地租金也应由吴爱忠承担。故一审法院认为吴爱忠自2019年1月1日起应向周道伍支付占用厂房的占用费按94.89元／天、土地租金按每年2000元／亩（土地按24亩计算）至实际返还之日止。对于周道伍要求吴爱忠及永盛驾校返还涉案土地上的其他房屋及设施，因上述财产无相关审批手续，且不在双方租赁协议内，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴爱忠、永盛驾校于判决生效后三十日内向周道伍返还周道伍与吴爱忠于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中约定的位于泗阳县土地上房屋；二、吴爱忠于判决生效后三十日内向周道伍支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的厂房占有使用费，该占有使用费按94.89元／天计算；三、吴爱忠于判决生效后三十日内向周道伍支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的24亩土地租金，该土地租金按每年2000元／亩计算；四、驳回周道伍的其他诉讼请求。案件受理费2708元，由吴爱忠负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。鉴于双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．一审程序是否违法；2．周道伍主张吴爱忠及永盛驾校返还土地及土地上厂房、附属设施的理由能否成立；3．周道伍主张吴爱忠支付房屋占用费及土地租金的理由能否成立，如成立，数额如何确定。关于第1争议焦点。二审中，吴爱忠以一审法院擅自变更案由、剥夺其诉讼权利为由主张一审程序违法。本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。鉴于民事案件中当事人讼争的民事法律关系的性质具有复杂性，在请求权竞合的情形下，人民法院应当按照当事人自主选择行使的请求权，根据当事人讼争的法律关系的性质，确定相应的案由。本案中，排除妨害纠纷系本案立案时确定的案由，周道伍在案件审理中已将本案案由明确为租赁合同纠纷，一审法院基于周道伍依法行使的请求权，根据法院查明的当事人之间实际存在的法律关系性质，进而确定案件结案案由，并不违反法律规定。原审中周道伍主张的法律关系性质以及诉讼请求所依据的事实并未发生变化，审理中亦充分保障吴爱忠诉讼权利的行使，并不存在剥夺其行使诉权的情形，故吴爱忠主张一审程序违法缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，周道伍系涉案土地及厂房的出租人，吴爱忠对涉案土地及厂房由其个人投资的永盛驾校实际占有使用的事实不持异议，本院对此予以确认。双方当事人虽于2007年9月5日签订厂房场地租赁协议书对相关租赁事宜作出约定，但因协议涉及的厂房及附属设施未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故一审法院认定该厂房场地租赁协议书系无效合同并无不当。根据无效合同的处理原则，吴爱忠作为承租人、永盛驾校作为实际占用人负有返还该协议约定的涉案土地及厂房的义务。吴爱忠上诉称周道伍并非其返还讼争土地的适格权利主体，理由是讼争土地系村集体农用地，周道伍与王集村委会签订的租地协议应属无效。根据原审法院调查核实的情况，讼争土地虽未履行农转用及征地手续，但土地利用现状权属记载为建设用地，针对集体非农建设用地的流转并不违反土地管理法的强制性规定。讼争土地确系王集村委会流转给周道伍使用并已实际收取相应租金，在厂房场地租赁协议书确认无效后，周道伍有权要求吴爱忠及永盛驾校返还该协议约定的讼争土地及厂房。据此，吴爱忠的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。周道伍上诉称一审法院对吴爱忠添附的建筑物及附属设施未予处理不当，鉴于双方签订的厂房场地租赁协议书已确认无效，且吴爱忠添附的建筑物及附属设施亦非经批准建设，双方对添附物归属的约定缺乏法律效力，一审法院对此不予理涉并无不当。据此，周道伍的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。关于第3争议焦点。本院认为，吴爱忠基于厂房场地租赁协议书的履行而由其个人投资的永盛驾校占有使用讼争土地及厂房至今，现厂房场地租赁协议书已确认无效，一审判决确定吴爱忠参照合同约定支付房屋占用费及土地租金并无不当，应予支持。二审中，周道伍虽主张涉案厂房2018年租金为96000元，但该主张与合同约定明显不符，吴爱忠也不予认可，周道伍亦未能提供充分证据证实其上述主张，其对此应承担举证不能的法律后果。现周道伍主张房屋占用费按281.42元/天计算缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周道伍与上诉人吴爱忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5416元（周道伍、吴爱忠分别预交2708元），由上诉人周道伍负担2708元，由上诉人吴爱忠负担2708元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年十一月九日书记员  叶甜甜