杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0191民初3296号 原告：杭州智格股份经济合作社，住所地浙江省杭州市下沙街道智格社区委员会。 法定代表人：孙志法，董事长。 委托诉讼代理人：陈志军，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岁，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：周斌翼，男，1980年1月13日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区， 委托诉讼代理人：杨辉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告杭州智格股份经济合作社与被告周斌翼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告周斌翼以其就案涉房屋另行提起房屋租赁合同纠纷之诉为由，申请本案中止审理。本院经审查，于2017年3月27日作出民事裁定，本案中止审理。另一案审结后，本案恢复审理，本院第二次公开开庭审理了本案。原告杭州智格股份有限公司的委托诉讼代理人陈志军，被告周斌翼的委托诉讼代理人杨辉参加了第一次庭审。原告杭州智格股份有限公司的委托诉讼代理人陈岁两次庭审均到庭。被告周斌翼经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月8日签订的《商铺营业房租赁合同》（合同编号：2015SY-01026）；2.判令被告向原告支付房屋租金及房屋占有使用费至房屋腾退之日（暂算至2016年10月8日为661453元）；3.判令被告向原告支付物业管理费至房屋腾退之日（暂算至2016年10月8日为54759.64元）；4.判令被告向原告支付水费2246.40元、电费25396.80元；5.判令被告支付原告自2015年10月1日起至2016年10月8日期间的违约金169396.50元；6.判令被告支付原告自2016年10月9日起至款项全部清偿期间的违约金（以拖欠费用为基数，利率按日千分之一计算）；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系杭州经济技术开发区银沙路**新城大厦的所有权人。2013年10月15日，杭州智隆实业投资有限公司（以下简称智隆公司）与原告签订《智格新城大厦项目租赁合同书》，约定由智隆公司从原告处整体租赁新城大厦，并在租赁期限内享有对新城大厦占有、使用、收益等权益。2016年4月1日，智隆公司与杭州裕通商业管理有限公司（以下简称裕通公司）达成协议，由裕通公司承受原智隆公司在《智格新城大厦项目租赁合同书》中的承租人地位，并享有原智隆公司在合同中的权利并承担原智隆公司在合同中的义务。新城大厦承租户应交的2016年6月15日前的租金和物业费等费用及今后的一切相关费用，由裕通公司收取。2016年8月16日，裕通公司也因自身原因无力继续履行与原告签订的《智格新城大厦项目租赁合同书》，将新城大厦管理权、经营权移交给原告，由原告代表裕通公司负责延续裕通公司与租赁经营户履行租赁合同。同时，裕通公司和原告约定新城大厦承租户应交的2016年8月16日前的租金和物业费等费用及今后产生的一切相关费用，由原告收取。被告系新城大厦商铺营业房租户，关于上述变更情况，智隆公司、裕通公司和原告均在第一时间告知了被告，被告对此并无异议。被告于2015年4月8日与智隆公司签订《商铺营业房租赁合同》，约定智隆公司将杭州经济技术开发区银沙路199号新城大厦的编号一楼、二楼E区的商铺营业房出租给被告使用，总租赁面积1040平方米。租赁期限7年，自2015年4月8日至2022年4月8日，租金按租赁面积计付，1.7元/平方米/天，自2015年4月9日开始计算房租。租金价格前一年不变，第二年起每年环比递增5%。租赁期间物业管理费为4元/平方米/月（不包括能耗费），电费单价为1.2元/度，水费单价为5.4元/吨。同时，合同约定了租金的支付方式。如被告未按时交纳租金，智隆公司有权单方解除合同，收回商铺营业房，并有权直接处分房屋内的所有设备、装饰等财物，被告前期交纳的所有费用不予退还。不按时交纳租金超过30日（含催告期）的，智隆公司有权没收全部履约保证金，并要求被告支付总租金标准25%的违约金，有权选择继续履行合同或通知解除合同收回房屋。合同签订后，智隆公司依约履行了合同，交付了该商铺营业房给被告使用，被告也如期交纳了第一期、第二期租金，但自2015年10月9日起的租金，被告至今未付。按照约定，被告应当于2015年9月30日前支付2015年10月9日至2016年4月8日的租金，于2016年3月31日前支付2016年4月9日至2016年10月8日的租金，于2016年9月30日前支付2016年10月9日至2017年4月8日的租金。截至2016年10月8日，被告拖欠商铺营业房租金661453元、物业管理费54759.64元、水费2246.40元、电费25396.80元。经多次催讨，被告至今未付。 被告在第一次庭审中辩称：被告无需向原告支付房屋租金，更加无需支付违约金。理由为：一、被告与案外人杭州智隆实业有限公司签订了房屋租赁合同，从未与本案原告签订过房屋租赁合同。租赁有效期内，原告和案外人也未通知被告租赁合同主体的变更。合同主体变更应当由原告、案外人与被告重新签订三方协议，合同内容是否变更也应当签订三方协议。原告的行为明显违反合同相对性原则。二、被告早在2015年11月份就已经被案外人强行锁门，至今被告也未占有使用案涉房屋。被告承租案涉房屋开设咖啡馆，投入了大量资金，且从陈岩明处受让过来，支付了60万元转让费。由于案外人的原因导致被告的经济损失非常严重，房屋租赁合同已经因案外人的原因而解除。原告没有理由向被告索要已经被案外人收回的房屋租金及水电费，更没有理由收取违约金。 本院经审理，认定本案事实如下： 原告系杭系杭州经济技术开发区银沙路**新城大厦的所有权人。13年10月15日，杭州智隆实业投资有限公司（以下简称智隆公司）与原告签订《智格新城大厦项目租赁合同书》，约定由智隆公司从原告处整体租赁新城大厦，并在租赁期限内享有对新城大厦占有、使用、收益等权益。2016年4月1日，智隆公司与杭州裕通商业管理有限公司（以下简称裕通公司）达成协议，由裕通公司承受原智隆公司在《智格新城大厦项目租赁合同书》中的承租人地位，并享有原智隆公司在合同中的权利并承担原智隆公司在合同中的义务。新城大厦承租户应交的2016年6月15日前的租金和物业费等费用及今后的一切相关费用，由裕通公司收取。2016年8月16日，裕通公司也因自身原因无力继续履行与原告签订的《智格新城大厦项目租赁合同书》，将新城大厦管理权、经营权移交给原告，由原告代表裕通公司负责延续裕通公司与租赁经营户履行租赁合同。同时，裕通公司和原告约定新城大厦承租户应交的2016年8月16日前的租金和物业费等费用及今后产生的一切相关费用，由原告收取。被告系新城大厦商铺营业房租户，关于上述变更情况，智隆公司、裕通公司和原告已发函通知被告。 被告于2015年4月8日与智隆公司签订《商铺营业房租赁合同》，约定智隆公司将杭州经济技术开发区银沙路199号新城大厦的编号一楼、二楼E区的商铺营业房出租给被告使用。总租赁面积1040平方米，租赁期限7年，自2015年4月8日至2022年4月8日，租金按租赁面积计付，1.7元/平方米/天，自2015年4月9日开始计算房租，租金价格前一年不变，第二年起每年环比递增5%。租赁期间物业管理费为4元/平方米/月（不包括能耗费），电费单价为1.2元/度，水费单价为5.4元/吨。双方签订《租赁意向书》时，被告已交纳租赁意向金100000元，本合同生效后，被告依约支付第一期租金时，该意向金转为履约保证金。智隆公司有权在保证金中扣减、抵销任何被告应付未付的租金、滞纳金、违约金、物业管理费、水电费等费用。同时，合同约定了租金的支付方式。如被告未按时交纳租金，智隆公司有权单方解除合同，收回商铺营业房，并有权直接处分房屋内的所有设备、装饰等财物，被告前期交纳的所有费用不予退还。不按时交纳租金超过30日（含催告期）的，智隆公司有权没收全部履约保证金，并要求被告支付总租金标准25%的违约金，有权选择继续履行合同或通知解除合同收回房屋。 被告已支付房屋租金至2015年10月8日。 另查明，原告周斌翼于2017年3月23日向本院起诉智隆公司，请求判决确认双方之间的房屋租赁合同已于2015年5月14日解除。本院于2017年6月1日作出（2017）浙0191民初642号民事判决：驳回原告周斌翼的诉讼请求。 上述事实由原告提交的工商基本情况、商铺营业房租赁合同、智格新城大厦项目租赁合同书、框架协议、智格新城大厦项目租赁合同书解除框架合同、公证书、通知、联合公告、律师函、快递单、照片、民事判决书，被告提交的商铺营业房租赁合同、银行转帐记录、工商基本信息、水电费通知单、收据、询问笔录以及原、被告的当庭陈述加以证明。 本院认为，被告与智隆公司签订的《商铺营业房租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。合同履行过程中，智隆公司将其相应的权利义务一并转让给裕通公司，后裕通公司转让给本案原告。智隆公司、裕通公司和原告已发函通知被告。原告有权作为案涉房屋的租赁合同主体向被告主张权利。合同中约定，不按时交纳租金超过30日（含催告期）的，出租人可解除合同，现原告诉请解除房屋租赁合同，具有合同依据，本院予以支持。被告仅支付房屋租金至2015年10月8日，现原告要求被告暂支付2015年10月9日至2016年10月8日的房屋租金661453元、物业管理费54759.64元，实际支付至腾退日止，具有合同依据，本院予以支持，房屋租赁合同解除后至腾退日期间的费用为房屋占有使用费。原告主张水电费，但并未提供相应的证据，本院对该项诉请不予支持。合同中约定，不按时交纳租金超过30日的，有权要求承租人支付总租金标准25%的违约金，现原告诉请主张2015年10月9日至2016年10月8日的违约金169396.50元，未超出合同约定的范围，本院予以支持。对于2016年10月9日起至款项全部清偿期间的违约金，根据合同约定以该期间所欠款项为基数，按照25%的标准另行计算。被告周斌翼经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告杭州智格股份经济合作社与被告周斌翼之间的《商铺营业房租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告周斌翼于本判决生效之日起十日内支付原告杭州智格股份经济合作社房屋租金661453元、物业管理费54759.64元、违约金169396.50元，合计885609.14元（2016年10月9日至实际腾退日止的房屋租金及占有使用费、物业管理费、违约金按照合同约定另行计算）； 三、驳回原告杭州智格股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12933元，减半收取计6466.50元，由原告杭州智格股份经济合作社负担195.50元，被告周斌翼负担6271元。原告杭州智格股份经济合作社于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告周斌翼于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  刘承娜 二〇一七年十二月二十七日 书记员  何晓宇