浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初5263号 原告（执行案外人）：徐珍，女，1985年6月16日出生，汉族，住温岭市。 被告（申请执行人）：潘巨文，男，1968年6月28日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：梁高微，浙江明权律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江香莲，女，1966年2月8日出生，汉族，住温岭市。 原告徐珍与被告潘巨文、第三人江香莲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告徐珍、被告潘巨文的委托诉讼代理人梁高微、第三人江香莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐珍向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于温岭市××镇××幢××号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决第三人江香莲协助配合原告对新坦佳苑7幢301号房产进行产权过户登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告徐珍与第三人江香莲的配偶潘明方（已过世）签订购房协议，将位于温岭市××镇××幢××号房产转让给原告，有《购房协议》和新坦村出具的《证明》为证。2017年8月29日，在新房交付后，由原告对该房进行了装修，并一直由原告占有和居住至今。2018年12月6日，被告潘巨文向法院提起诉讼，诉称第三人江香莲的配偶潘明方在生前向其借款120000元，请求法院判决第三人江香莲偿还借款。2019年1月，法院作出（2018）浙1081民初14138号判决，判令第三人江香莲向被告潘巨文偿还借款。此后，被告潘巨文向法院申请执行，法院作出（2019）浙1081执4234号裁定书，对第三人江香莲的2套房产，即新坦佳苑7幢301号和新坦佳苑3幢1401号进行了查封。2020年6月5日，原告徐珍提起案外人执行异议申请，认为在新坦佳苑7幢301号房产已转让给原告的情况下，考虑到第三人江香莲的另一套房产新坦佳苑3幢1401号的市场价值足以清偿被告的债权，法院再对新坦佳苑7幢301号房产进行查封，既无法律上的依据，也无事实上的必要。2020年6月18日，法院以案外人能否依据涉案不动产的买卖合同排除执行为争议焦点，认为原登记在被执行人名下的不动产已拆迁，依法查封其代替物并无不当，因此裁定驳回原告的异议请求。现原告认为，原告与第三人江香莲签订的买卖合同合法有效，且符合排除执行的条件，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告潘巨文答辩称：原告不具备排除执行的条件，不享有排除执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1.原告与潘明方签订是以物抵债协议，而非房屋买卖合同。2.该以物抵债协议所涉之债不具有真实性，原告未提供借条、欠条等权利凭证，无法证明原告让潘明方净赚的42万元已交付。3.该购房协议违反法律规定，原告与潘明方签订购房协议时，安置房未分配，潘明方也未取得权属证书。4.购房协议中约定出售的房屋是否系本案诉争的新坦佳苑7幢301号房屋不明确，购房协议约定“具体楼层位置以摇号或纸卷为准（按村价格为准）”，原告提供的物业费发票、水费的领款凭证，未明确具体的小区名称无法证明其实际占有新坦佳苑7幢301号房屋。5.新坦佳苑7幢301号房屋及3幢401号房屋系新坦村安置住房，至今未办理不动产登记手续，潘明方及被执行人不享有所有权，仅享有物权期待权。6.原告未证明其支付了全部价款。原告无法证明其向温岭市松门镇新坦村村民委员会缴纳了全部的建房款，也无法证明其向潘明方支付了420000元。7.原告对于未办理过户登记存在过错。原告作为涉案房屋买受人，有审查所购房屋权属证书是否完备的义务，但其与潘明方签订购房协议，明知潘明方对争议房屋未取得权属证书，仍与其订立合同，对此造成的法律风险应由原告自行承担。8.对涉案房屋的查封，未超出保全债权的必要。涉案房屋系被执行人名下不动产拆迁后的替代物，在被执行人未办理产权登记手续前，属于不可分物，应当一并查封。 第三人江香莲答辩称：房屋户头卖给原告420000元，还有一间是自己的，原告的建房款是原告自己付的。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1.原告身份证复印件、被告及第三人户籍证明，用以证明原、被告及第三人的主体资格。 2.（2020）浙1081执异55号执行裁定书，用以证明原告提出执行异议申请被驳回的事实。 3.《购房协议》一份，用以证明潘明方已将房屋出卖给原告的事实，《购房协议》上有中证人潘某（村出纳）、李某签字。 4.2019年3月2日，温岭市松门镇新坦村村民委员会出具的证明，用以证明潘明方因治病需要将房屋出售给其外甥女徐珍的事实。 5.受理执行异议案件通知书，用以证明原告徐珍提出执行异议申请，法院决定立案受理的事实。 6.2019年2月22日潘某（村出纳）出具的缴款证明一份及潘某、林宝春出具的证明一份、现金缴款单一份，用以证明房屋保证金60000元是一开始就交纳了；房屋第一期费用120000元原告、潘明方均已交纳；第二期费用原告交纳了150000元，潘明方未支付；第三期费用原告交纳了90000元，潘明方未支付；房屋摇号前原告交纳了107000元，潘明方连第二期、第三期未付费用一起共计交纳366614元。综上，原告共计支付建房款527000元。 7.水费及物业费记录，用以证明涉案房屋的水费及物业费都是原告缴纳的事实。 8.庭后提供潘某于2020年8月17日出具的证明一份及2018年6月至2020年6月电费支付宝缴费记录，用以证明原告购买涉案房屋后入住装修、缴纳电费的事实。 9.庭后提供《新坦村立改套分房领钥匙签名单》、《松门镇新坦村立改套150套型抽签结果》各一份，用以证明原告徐珍作为新房主登记在领钥匙签名单中，同时《松门镇新坦村立改套150套型抽签结果》中登记房号为“7-301”，签名确认为“潘以胜徐珍”。 10.温岭市自然资源和规划局的复函，用以证明涉案房屋的性质为国有划拨，原则上可以转让的事实。 被告潘巨文、第三人江香莲均未提供证据。 为进一步查明本案事实，本院依职权对案外人林宝春、潘某分别作了一份询问笔录。在林宝春的询问笔录中，其陈述“潘明方自己过来交款的，但他的房屋很早就卖给他姊妹了，这个事情我很早就知道了”、“我一直在村里是管账的，我们都是同村的，经常在村部交流信息，大概都知道谁家房屋出售了。他姊妹叫潘素娟，之前也是我们同村的，后来嫁出去了，人也认识的，至于她把房子写在她女儿名下，我们就不知道了”。在潘某的询问笔录中，其陈述“林宝春在村里是担任出纳的，大部分收据都是他开的，后期还有零散的村民交款，后林宝春有其他事情要忙，给了我一本票据本子，让我有空代开票据。”、“（当时潘明方的150000元有没有说是谁的）当时他说全部是徐珍的，他说自己没钱。另外，我记得2016年2月4日的90000元也是徐珍的，我当时跟林宝春说过这事，不过因之前票据均开了潘明方的名字，也就没有再写徐珍的名字了。”、“（你是否知道潘明方的房屋出卖给徐珍的事实）知道的，村里每户卖房后均留了一份房屋买卖合同的原件，当时合同都是我打印的（从文具柜中找出原件查看），当时我和李某均有签字，合同是在村部签订的，李某是潘明方娘舅的儿子，关系比较好，当时就让我们两人签字了。”以及“当时村里都是统一操作的，都是由房东和新买主共同来抽签的，当时公证处也在场的，村民签字的原件公证处都带走了，村里复印了一份。当时松门镇政府工作人员都参加了，搞了一天。摸顺序号是由原房东参加摸的，后房屋摇号是由新买主参加摸的，（顺序号、房号均放在乒乓球里面）所以，当时是由潘以胜、徐珍参加的（潘以胜是潘明方的儿子）。”“签名表里是有潘明方、徐珍两人名单的，签字栏里只有潘明方一人，有些（钥匙）房东会一起带走的，反正他们也是亲戚关系。” 经庭审质证，本院对当事人提交的证据认证如下：对原告提供的证据1、证据2、证据5，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告对证据三性无异议，但是购房协议中未约定具体房屋信息，无法证明潘明方将涉案房屋出卖给原告，并且合同中约定的是同意潘明方净赚420000元，该购房协议实为以物抵债协议，如认定该购房协议，按协议要求原告应当向第三人另行支付420000元。对证据4，被告对证明三性均有异议，认为该份证明仅有村委会盖章，没有出具具体人的签名，不符合形式，该份证明仅仅说明潘明方生病及出卖给徐珍的事实，也没有说明将哪幢房屋出卖给徐珍的事实。对证据6潘某的证明三性均有异议，该份证明应当认定为证人证言，其没有出庭作证，无法证明其证言，无法确定真实性。对现金缴款单三性无异议，但是该份缴款单只能证明村里汇款建房款107000元。对证据7，被告对证据三性无异议，但票据仅写到房号301室，无法认定就是现在徐珍所称的涉案房屋新坦村的301室，且开具的时间是2019年及2020年，属于近期的缴款，无法证明其在房屋交付后就一直由徐珍占有。上述证据均无法证明徐珍完全按照合同约定支付购房款以及实际占有房屋。对证据8，被告对支付宝交易记录真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能指向涉案房屋。证据9，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为在抽取结果上签字，无法证明潘明方向原告交付了涉案房屋，也无法证明原告占有了涉案房屋。证据10，被告未发表质证意见。第三人对原告提交的证据均未发表质证意见，只陈述房屋已经出卖，建房款是原告支付的。结合本院依职权作的两份询问笔录，能证明原告向潘明方购买房屋并向村里支付相关建房款项，后期参与新坦村立改套分房领钥匙、签名等事项，后确定房屋为7-301后入住涉案房屋并产生水费、电费的事实。本院对原告提交的证据3、4、6、7、8、9予以认定。对证据10，系温岭市自然资源和规划局依法出具，本院予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 第三人江香莲与潘明方（已过世）原系夫妻关系。原告徐珍与第三人江香莲、潘明方系亲戚关系。潘明方、江香莲一户经有关部门审批，在温岭市××镇××村××公寓式安置房指标。2013年11月11日，原告徐珍（乙方）与潘明方（甲方）签订《购房协议》一份，约定：“甲方将在新坦村公寓式住宅小区内第一期所安置住房面积约150平方米左右的套型（国有划拨）自愿出售给乙方。具体约定如下：一：甲乙双方协商同意给甲方净赚肆拾贰万元整。二：具体楼层位置以摇号或抓纸卷为准（按村价格为准）。三：付款方式：自签订协议当日一次性付给甲方肆拾贰万元整（不计息），乙方付给村里的建房保证金陆万元由乙方自付，村分期交付的建房款由乙方交付。（注：乙方未按期交款超过10日内未交清建房款的作自动放弃。）”该协议书落款由潘明方、徐珍及中证人潘某、李某签字。合同签订后，原告徐珍、第三人江香莲共同表示净赚的肆拾贰万元系由潘明方前期向徐珍及其家人的借款抵销。2013年9月3日，潘明方、徐珍分别向新坦村交付保证金60000元，经手人为林宝春，票据票面显示为“潘明方，建房投资款120000元”。2014年7月19日，潘明方、徐珍分别交付第一期建房款120000元，经手人为林宝春，票据票面显示为“潘明方，建房投资款240000元”。2015年6月12日，徐珍交付第二期建房款150000元，经手人为潘某，票据票面显示为“潘明方，立改套建房款150000元”。2016年2月4日，徐珍交付第三期建房款90000元，经手人为林宝春，票据票面显示为“潘明方，建房90000元”。2017年8月25日（房屋摇号前），潘明方户向温岭市松门镇新坦村经济合作社—基建专用户银行账户存入“建房款潘明方”366614元。同日，徐珍向该银行账户存入“潘明方房款”107000元。综上，原告徐珍共向村里交付了建房款527000元。后房屋建成后，由原告徐珍参与选房，确定房号为7幢301室，由潘明方儿子潘以胜、徐珍共同在《松门镇新坦村立改套150套型抽签结果》上签字确认。房屋交付使用后，原告入住涉案房屋并产生相关水电费用。另查明，温岭市自然资源和规划局出具的复函表明，申请人江香莲于2020年9月29日经温岭市人民政府批准同意在松门镇新坦村安排公寓式住宅2套，安置房位置为新坦佳苑3幢一单元1404室和7幢一单元301室，土地所有权性质为国有，权利性质为划拨，用途为住宅。目前松门镇新坦村公寓式住宅项目已具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记条件。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，报温岭市人民政府批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权转让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。 另查明，2018年12月6日，潘巨文起诉江香莲民间借贷纠纷一案，起诉称潘明方于2017年12月去世，其因需分别于2016年1月25日、2月3日向潘巨文借款100000元、20000元，合计120000元，均约定月利率1%，并出具借条二份。本院于2019年1月15日作出（2018）浙1081民初14138号民事判决，由江香莲偿还潘巨文借款本金120000元并支付相应利息。该判决生效后，江香莲未履行判决确定的义务，潘巨文向本院申请执行。2019年9月6日，本院依法查封了涉案房屋。原告徐珍向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年6月18日作出（2020）浙1081执异55号执行裁定，驳回徐珍的异议申请。原告徐珍不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，潘明方、江香莲户经有关部门审批，在温岭市××镇××村××公寓式安置房指标，潘明方将其中的一套出卖给徐珍，双方于2013年11月11日签订了《购房协议》，另有中证人潘某、李某签字。后期房屋抽签摇号时，江香莲儿子潘以胜、徐珍共同在抽签结果上签字，江香莲亦代表其家人同意出卖，故《购房协议》系原告徐珍、第三人江香莲家庭的共同真实意思表示。根据温岭市自然资源和规划局出具的复函，涉案房屋已具备国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记条件。依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记，即《购房协议》并未违反法律、法规禁止性规定。故原告与江香莲在本院2019年9月6日查封前自愿签订的《购房协议》应认定为合法有效。《购房协议》中约定的潘明方出售房屋净赚420000元，系以潘明方前期向徐珍家的借款抵销，第三人江香莲予以认可，该行为远早发生于潘明方于2016年1月、2月向潘巨文的借款，故潘巨文无法要求徐珍将420000元交付至法院。后原告徐珍按照《购房协议》的约定，以潘明方的名义向新坦村共支付了建房款527000元。涉案房屋建成后，由原告参与选房、确定房号，后该房屋已交付原告使用。由于江香莲户未办理涉案房屋权属初始登记，原告对未办理房屋过户登记并无过错。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述法律规定，本院予以支持。至于原告提出的要求第三人江香莲协助配合办理产权过户登记，因第三人江香莲户房屋初始登记尚未办理，且协助过户的诉请不在本案执行异议案件处理范围内，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、不得执行坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室房屋。 二、驳回原告徐珍的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告徐珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵玲燕 人民陪审员  潘苗龙 人民陪审员  郑雪辉 二〇二〇年十一月九日 代书 记员  叶海燕