江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异104号案外人：郑晓平，男，1963年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：浦勇刚，江苏金匮律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人郑晓平对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人郑晓平遂提出执行异议。案外人郑晓平向本院提出执行异议，请求本院解除对无锡市滨湖区房屋的查封，停止执行。事实与理由：2014年6月20日其与汇丰公司签订了江南景园认购协议书，以1000万元购买了无锡市滨湖区房屋（以下亦称涉案房屋），其已于同年6月23日向汇丰公司支付了全部购房款1000万元，汇丰公司亦于付款当天向其交付了房屋，后案外人于2015年7月装修后入住。因汇丰公司原因，尚未取得房产证。其已向汇丰公司缴纳了大修理基金，并开通了天然气、水、电，缴纳了物业管理费。因此，案外人郑晓平系江南景园11号房屋的实际所有权人。为此提出异议，请求解除查封，停止对涉案房屋的执行。同时，因涉案房屋出现漏水等问题，现案外人郑晓平已经将该房屋全部拆除后，在原址另行建造了新的房屋。郑晓平为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：与汇丰公司签订的认购协议书、银行转账付款凭单、汇丰公司收据、无锡蓝盾物业管理有限公司收取物业费的收据、无锡供电公司、水务公司收费发票、房屋现场照片等证据材料。中信银行辩称，案外人的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2013年7月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人郑晓平申请中止对江南景园11号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人未签订合法有效的书面买卖合同，案外人与汇丰公司于2014年6月20日所签订的江南景园认购协议书约定，此时该房屋已经登记在汇丰公司名下，且已抵押给中信银行。汇丰公司转让房屋既未征得银行同意，案外人也未代为清偿债务，汇丰公司在抵押后转让房屋系无权处分。且根据认购协议书，案外人需另行与汇丰公司签订商品房买卖合同，但截至2014年12月法院查封房屋前，案外人始终未与汇丰公司签订商品房买卖合同。2、案外人郑晓平未支付全部价款。案外人提供的付款凭证是其向谈余生汇款1000万元，而非支付给汇丰公司，不能证明郑晓平已支付全部购房款。3、案外人不能证明在法院查封前合法占有涉案房屋。案外人提供的水、电、物业费发票时间均为2015年及以后，且其自认于2015年6月正式入住，显然案外人案外人在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。4、案外人对房屋未办理过户存在过错，并非善意买受人。案外人郑晓平购买涉案房屋前，出于交易安全，理应核实房屋登记信息，应当知晓房屋已经设定抵押，存在无法办理过户的客观障碍。涉案房屋在签订认购协议书时竣工已经满五年，具备立即签署合同并备案的条件，但案外人仅签订认购协议书，在未签订商品房买卖合同的情形下三天就支付全款至汇丰公司，对自身重大权利未尽到注意义务，因此，其对房屋未办理过户存在过错。又查明，根据无锡市不动产登记簿记载，涉案房屋于2010年1月19日办理商品房初始登记，登记于汇丰公司名下。初始登记证号为：锡房权证字第**。规划用途为：成套住宅。涉案房屋自2013年7月10日起分别由中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司设置了三轮抵押权，并被无锡市滨湖区人民法院于2014年12月2日查封，其后亦被本院及其他法院轮候查封。在审查郑晓平提出的执行异议过程中，本院于2020年10月26日至无锡市涉案房屋现场察看，发现郑晓平提出异议的江南景园11号原房屋已经被拆除，郑晓平在原址建造了一幢三层楼的新房屋。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、公告、现场勘查笔录、现场照片、无锡市不动产登记簿、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人郑晓平请求本院排除对涉案房屋执行是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，因此，案外人郑晓平请求排除对涉案房屋的执行，应当符合以上法定条件，即案外人情形应当符合以上规定第二十八条或第二十九条的全部条款，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，案外人郑晓平提交了在法院查封之前其与汇丰公司签订的认购协议书，可以认定为合法有效的购房合同；其购房后即接收涉案房屋；且对支付全部购房款提交了银行付款凭证及汇丰公司开具的收据，证明其已经支付了全部购房款。涉案房屋于2013年7月即被汇丰公司因向中信银行贷款而设置抵押权，但没有证据显示购房人郑晓平知道存在该抵押情况，汇丰公司明知涉案房屋已设立抵押权在先，却隐瞒情况将房屋出售给案外人郑晓平，是郑晓平购房后无法办理涉案房产过户手续的真正原因，非因郑晓平自身原因而导致。因此，案外人郑晓平的情形符合排除执行的条件。综上，案外人郑晓平要求解除对涉案房屋的查封并停止执行，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二〇年十一月六日书记员  杨钦雅