江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初15764号 原告：徐金虎，男，1986年9月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。 被告：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县苏州东路99号。 法定代表人：颜有春，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。 原告徐金虎与被告江苏元凯置业有限公司（以下简称元凯置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐金虎委托诉讼代理人戴号、被告委托诉讼代理人吴爱新、叶莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐金虎向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金20713元（暂计算至2017年9月18日，具体计算方式为自2016年10月21日起以622001元为基数，按日万分之一计算至符合交房条件之日止）；2、被告协助原告办理房屋产权登记并向原告支付逾期办证违约金18013元（暂计算至2017年9月18日，具体计算方式为自2017年1月19日起按照人民银行同期贷款利率计算至被告将办理权属登记需要的资料提交产权登记机关之日止）。事实及理由：原告于2016年2月24日购买被告开发的位于沭阳县房屋，总房款为622001元，并签订商品房买卖合同。合同第八条约定被告应于2016年10月20日前将涉案房屋交付给原告；第九条约定被告逾期交房应按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房产证书的，被告应按已付房款1%向原告支付违约金。原告已经按合同约定支付全部购房款，被告逾期交付房屋且至今未能办理产权登记，被告构成违约。合同约定的逾期办证违约金无法弥补原告损失，应予以调整。 被告元凯置业公司辩称：1、被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案买卖合同约定的房屋交付条件系单体验收即可交付，在合同约定的交付日期前，涉案房屋已经通过单体验收，并已经陆续交付，后因县住建部门要求必须经过综合验收方可交付，因此，因为政策调整导致无法按期交付的，根据合同约定，被告可以予以延期。另外，被告在房屋通过综合验收后通知原告接收房屋，但被告直至2017年9月15日才到被告处办理交接手续。因原告自身原因导致未接收房屋的，由原告自行承担。同时，原告与被告办理入住手续时，原告向被告明确表示不追究因房屋未能按期交付的违约责任。现原告提起诉讼要求支付逾期交房违约金，无事实和法律依据；2、根据买卖合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告已经按约履行了备案登记义务，不存在违约行为；3、买卖合同中对于违约金计算标准有明确约定，原告要求提高无事实依据。 经审理查明：2016年2月24日，原告徐金虎（买受人）与被告江苏元凯置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沭阳县房屋，房屋总价款为622001元。该买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月20日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……因政策调整并在发生之日起30日内通知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告签订的补充协议第二十三条约定，出卖人在商品房交付后90日内，如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任），买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人与买受人应共同积极合作办理，但买受人不得以此理由退房，出卖人也不需要向买受人支付违约金。2016年2月25日，原、被告另约定，商品房必须通过综合验收，并取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2017年5月14日，被告向原告邮寄交房通知书，载明：徐金虎购买的xxx室具备交付条件，要求原告徐金虎在接到通知后5日内携带相关材料办理交房手续。2017年5月17日，原告收到该交房通知书。 2017年9月15日，原告与被告办理房屋交接手续，原告在被告出具的沭城天下入住交接单上签名确认，该入住交接单载明：“业主：徐金虎，物业室号：xxx，车位号：xxx，储藏室号：xxx，该业主已与我司签订了房屋交接书并已结清了“缴款单”上的所有款项和全部房款，请物业公司配合办理入户手续。本人已按江苏元凯置业有限公司的相关规定正在办理物业交付手续，并确认已收到了“入伙交接单”客户联。因沭城天下小区一期已通过分期综合验收，并可办理不动产权证书。本人及房屋共有人保证今后不就车位、储藏室、逾期交付、产权登记等问题要求开发公司承担任何违约责任（包括主张退还、赔偿等要求）。业主签名：徐金虎，并捺手印”。该入住交接单由被告公司人员书写“该户物业费从2017年8月14日开始计算，之前由开发公司承担”。 另查明，在审理沭阳县沭城天下小区购房户与被告元凯置业公司商品房买卖合同纠纷案件过程中，本院前往沭阳县不动产登记局查询，涉案沭城天下小区2号楼于2017年4月17日竣工验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，2017年6月20日，被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报沭阳县不动产登记局进行备案并具备办理权属登记条件。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同及补充协议、沭阳县不动产登记局出具的复函、入住交接单、交房通知书及邮寄查询单等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据买卖合同约定，被告应当在2016年10月20日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2017年4月17日通过综合验收并取得竣工验收备案表，符合合同约定的房屋交付条件，被告于2017年5月14日通知原告接收房屋，原告于2017年5月17日收到该份通知，被告辩称其在之前亦通知原告接收房屋，未提供证据，本院不予采纳。根据交房通知书内容，原告应当在接到通知后5日内到被告处办理交房手续，但原告直至2017年9月15日才到被告处办理交房手续，对于因原告原因未能及时接收房屋的，不属于被告逾期交房。因此，被告逾期交房期间系自2016年10月21日起计算至2017年5月22日止，构成违约，应当承担逾期交房违约责任。但原告于2017年9月15日接收房屋时，与被告签署的入住交接单中明确载明不再就逾期交付、产权登记等问题要求被告承担任何违约责任，且被告在该入住交接单上载明了原告的物业费从2017年8月14日计算，之前的由被告承担，说明在原告办理房屋交接手续时，原、被告已经就房屋逾期交付违约金问题达成了协议，且被告在该入住交接单上用黑体加粗字迹对相关内容进行了提示，原告也在该内容下方签名确认，说明双方对此已经达成了一致意见，该内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均应当按照约定履行。原告称该入住交接单系格式条款，免除了被告责任，属于无效条款。虽然该入住交接单系被告在小区业主交房时采用的统一格式，但对于相关免责内容被告已经采取了合理方式进行了明确提示，且由原告签名确认；同时作为补偿，双方对于物业费的收取也进行了相应的调整。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于涉案房屋，原告于2017年5月17接到被告的交房通知，但原告在规定期限内未到被告处办理交房手续，在2017年5月22日后房屋未能交付的原因系原告导致，因此原告应当自2017年5月23日起交付涉案房屋的物业费，原告称其未实际接收房屋不应当缴纳物业费的主张，本院不予支持。综上，原告与被告已经协商一致通过免除部分物业费的方式，不再追究被告逾期交房的违约责任，该约定合法有效，双方均应履行。现原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。 对于逾期办证违约金，根据买卖合同约定，被告在涉案房屋办理产权登记过程中，仅系协助义务，将需要由其提供的资料报产权登记机关备案即可，根据本院查明的事实，被告已经于2017年6月20日将涉案房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报沭阳县不动产登记局进行备案并具备办理权属登记条件。因此，被告不存在逾期办证的情形，原告要求被告承担逾期办证违约金，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐金虎的诉讼请求。 案件受理费768元，减半收取384元，由原告徐金虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费768元。 审判员 周 妮 二〇一七年十二月二十一日 书记员 吕梦月 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。