北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12535号上诉人（原审被告）：吴金勇，男，1975年10月29日出生，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：董宝成，北京德怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙永强，男，1974年5月1日出生，住山东省济南市历城区。被上诉人（原审原告）：包芳玉，男，1982年9月2日出生，住山东省单县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王庆，北京市智舟律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑾，北京市智舟律师事务所律师。上诉人吴金勇因与被上诉人孙永强、包芳玉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人吴金勇的委托诉讼代理人董宝成，被上诉人孙永强，被上诉人孙永强、包芳玉的委托诉讼代理人王庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴金勇上诉请求：发回重审或依法改判吴金勇退还孙永强、包芳玉160625元。事实与理由：1、本案事实简单明了（不考虑疫情及违约因素）：2019年11月16日，双方签订“房屋租赁合同”一份，约定租期：九年零七个月；年租金为人民币2129760元。故以年租金2129760元为基数，每天租金金额为：2129760除以365天等于5835元。孙永强、包芳玉于2019年11月16日入住，于2020年3月18日撤出，合计用房125天，故应付房租金额为5835×125=729375元。吴金勇实际收取孙永强、包芳玉房租890000元，故应退还金额应为160625元。2、一审之所以出现判令吴金勇退还354960元的错误，原因在于：（1）合同约定的“押二付四”（四个月房租177480×4=709920，两个月押金177480×2-354960，合计1064880）孙永强、包芳玉并没有实际交付吴金勇，如果实际交付了，一审判令问题不大。恰恰相反，本案事实是孙永强、包芳玉不仅没有交够1064880元（实际交付890000元），吴金勇还拿租客的押金（这是不属于双方当事人的资产）“错误”“抵顶”给了孙永强、包芳玉174880元。所以，如果法院判令吴金勇退还押金354960的话，那么吴金勇实际就会多支付孙永强、包芳玉并没有实际支付吴金勇的174880元。（2）当事人（尤其是吴金勇）没有把事实向法院陈述清楚。吴金勇的本意应该是如果孙永强、包芳玉实际足额交付了“押二付四”的1064880元，那么里面包含两个月押金354960元，而不是89万**面包含该押金数额，孙永强、包芳玉押金不仅没交，吴金勇还“替”孙永强、包芳玉交了。3、本案本来很简单的事实，因为孙永强、包芳玉交付金额不足以及当事人错误的“顶来顶去”而复杂化了，导致一审判令有误。望二审法院按照“已收租金减去房屋实际使用天数应付租金等于退还金额”的思路重新厘清本案事实，依法改判。孙永强、包芳玉辩称：同意一审判决，不同意吴金勇的上诉请求。孙永强、包芳玉向一审法院起诉请求：1、请求法院确认《房屋租赁合同》无效，吴金勇退还孙永强、包芳玉押金354960元；2、请求法院判令吴金勇向孙永强、包芳玉返还因合同无效和疫情期间的房屋租金535040元；3、本案诉讼费用由吴金勇承担。一审法院认定事实：2019年11月16日，吴金勇（出租方、甲方）与孙永强、包芳玉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容如下：1、租赁房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡北街×号三楼四楼的×1间房屋；2、甲方将上述地点房屋提供于乙方承租使用，租赁期限为九年零七个月整，自2019年11月16日起至2029年6月15日止；3、房屋年租金为人民币2129760元，付款方式为押二付四，此后半年付，付款日期以租赁的起始日期为准；4、乙方（孙永强、包芳玉）向甲方（吴金勇）缴纳两个月押金354960元，《房屋租赁合同》还约定了其他内容。2019年11月14日，孙永强、包芳玉向吴金勇支付定金100000元。2019年11月18日，孙永强通过北京农业银行向吴金勇转账380000元。2019年11月18日，孙永强、包芳玉通过中国工商银行向吴金勇转账410000元，并附言“小堡租押金”。庭审中，吴金勇认可孙永强、包芳玉已交纳的89万元款项中包含了两个月的押金共计354960元。2020年3月18日，孙永强、包芳玉与吴金勇签订《小堡北街×号公寓移交单》（以下简称《移交单》），该《移交单》主要内容如下：1、2019年11月16日，甲方吴金勇与乙方孙永强、包芳玉签订了通州区宋庄镇小堡北街×号三层、四层×1间房《房屋租赁合同》，因受疫情影响和防控政策需要，导致无法正常经营和履行合同。现甲方吴金勇解除与乙方孙永强、包芳玉的合同，并要求乙方孙永强、包芳玉离场，现于2020年3月18日乙方孙永强、包芳玉将房屋移交给甲方吴金勇；2、双方确认，租赁房屋室内外物品、设施设备完好无缺；3、乙方孙永强、包芳玉离场前已将水电暖费（2020年3月17日前）完全结清；4、自移交日起公寓防疫、人员管控、治安消防等一切事宜均由甲方吴金勇负责；5、现有客户租金、押金保持现状，费用等与乙方孙永强、包芳玉无关；6、其他事宜待定；7、备注：原合同不在、解除。吴金勇与孙永强、包芳玉在《移交单》上签字并按手印。另查，涉案租赁房屋的土地使用者系案外人崔西星，1990年9月的《通县人民政府农村个人建房使用土地许可证》（以下简称《土地许可证》）中载明批准案外人崔西星在涉案租赁房屋土地中建房五间，占用空闲地面积167平方米。1993年2月25日通州区人民政府就涉案租赁房屋的土地出具《北京市土地登记审批表》（以下简称《审批表》），该《审批表》显示，涉案租赁房屋的土地使用者为崔西星，土地权属性质为集体所有，独自使用面积为222平方米（其中建筑占地60平方米），土地类别为居住。经查，目前涉案租赁房屋的建筑面积为2700平方米，系案外人崔西星所建，该2700平方米的房屋远远超过《土地许可证》和《审批表》中的建筑面积，庭审中双方均未提交涉案房屋建设的规划审批手续，吴金勇除了提交上述土地登记审批表外，亦未提交关于本案所涉租赁物×1间房屋的规划建设许可手续或产权登记证明。案外人崔西星将涉案房屋租赁给了案外人王宏，案外人王宏又将涉案房屋租赁给了吴金勇。一审法院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，关于《房屋租赁合同》的效力，经查，位于北京市通州区宋庄镇小堡北街×号****的×1间房屋并未取得建设工程规划许可证，也未在法院庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故孙永强、包芳玉请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于孙永强、包芳玉请求退还押金354960元的诉讼请求，庭审中，吴金勇明确表示孙永强、包芳玉支付的890000元中包含两个月的押金354960元，故孙永强、包芳玉确实向吴金勇支付了押金，同时，孙永强、包芳玉与吴金勇双方还签订了《移交单》，《房屋租赁合同》无效并不影响《移交单》的效力，《移交单》系孙永强、包芳玉与吴金勇双方就涉案租赁房屋的交接事宜达成的合意，根据《移交单》的约定，孙永强、包芳玉已于2020年3月18日离场并将涉案房屋移交给了吴金勇，自2020年3月18日起涉案房屋的一切事宜也由吴金勇负责，孙永强、包芳玉及吴金勇均在该《移交单》上签字并按手印，鉴于孙永强、包芳玉与吴金勇双方已经完成交接事宜，故吴金勇理应将押金退还给孙永强、包芳玉，故孙永强、包芳玉请求吴金勇返还押金354960元的诉讼请求，证据充足，于法有据，法院予以支持。关于孙永强、包芳玉请求吴金勇返还因合同无效损失的房屋租金的诉讼请求，法院认为，《房屋租赁合同》虽然无效，但是自合同签订之日起孙永强、包芳玉一直占有房屋并对外出租，涉案房屋的租金也由孙永强、包芳玉自己收取，故孙永强、包芳玉请求吴金勇返还因合同无效损失的房屋租金，与事实不符，法院不予支持。关于孙永强、包芳玉请求吴金勇返还疫情期间的房屋租金，法院认为，北京自2020年1月下旬采取疫情防控措施，而吴金勇于2020年3月18日便与孙永强、包芳玉签订《移交单》完成交接事宜，自疫情防控开始到孙永强、包芳玉与吴金勇签订《移交单》之间的时间仅1个多月，吴金勇已为避免孙永强、包芳玉因疫情将会导致的损失做了充分的让步，同时，孙永强、包芳玉并未因疫情产生较大的损失，孙永强、包芳玉也未向法院提供充足的证据证明因疫情而产生的租金损失数额，即使有损失也应双方共同分担，并非吴金勇的过错导致孙永强、包芳玉损失，而是受到新冠肺炎疫情不可抗力的影响，从疫情防控开始到双方终止租赁合同并办理移交手续仅持续了1个多月，且孙永强、包芳玉没有证据证明该段期间其经营完全停止，其庭审中也表示对外经营的房屋租赁业务并未完全断绝，仍有部分租客。故法院认为，孙永强、包芳玉请求吴金勇返还疫情期间的房屋租金的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。关于吴金勇向法院提起的反诉请求，法院认为，吴金勇于法院庭审后才提起反诉申请，超过了提起反诉的法定期间，法院不予受理，吴金勇可另行主张。综上，一审法院判决：一、确认孙永强、包芳玉与吴金勇于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴金勇返还孙永强、包芳玉押金354960元，于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回孙永强、包芳玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于吴金勇上诉主张一审法院判决吴金勇返还孙永强、包芳玉押金354960元存在错误的问题。首先，根据双方《房屋租赁合同》的约定，付款方式为首次付款押二付四，乙方向甲方缴纳押金354960元。其次，在一审庭审中，经询问，吴金勇明确表示孙永强、包芳玉支付的890000元中包含两个月的押金354960元。再次，《移交单》系双方就涉案租赁房屋的交接事宜达成的合意，鉴于双方已完成交接事宜，故吴金勇理应将押金退还给孙永强、包芳玉。最后，吴金勇曾向一审法院提起反诉请求，要求支付拖欠的房屋占有使用费及相关损失，因吴金勇于法院庭审后才提起反诉申请，超过了提起反诉的法定期间，一审法院不予受理，吴金勇就此可另行主张。综上，吴金勇的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，吴金勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3513元，由吴金勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年十一月四日法官助理 张 立书 记 员 卢园园