河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4722号上诉人（原审原告）：路超贤，男，汉族,1946年2月25日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：路景霞，女，汉族,1951年2月3日出生,住新乡市。系原告妻子。委托诉讼代理人：王悦，北京市金开（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南太行投资担保有限公司，住所地新乡市牧野区中原路**，统一信用代码91410700594877036X。法定代表人：胡明磊，总经理。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）:河南新基房地产开发集团有限公司，地，地址新乡市凤泉区耿黄大道星湖花园一信用代码91410704706613466H。法定代表人：王首道，职务经理。委托诉讼代理人：张晓明，系公司员工。上诉人路超贤与被上诉人河南新基房地产开发集团有限公司（以下简称新基公司）、河南太行投资担保有限公司（以下简称太行公司)执行异议纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院(2020）豫0711民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人路景霞、王悦，太行公司委托诉讼代理人孟凡及新基公司委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼，现已审理终结。路超贤上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2、一、二审费用均由被上诉人太行担保公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，本案并非重新签订新的合同。结合本案情形看，石某与上诉人之间并非二手房买卖关系，而是商品房合同的权利义务概括转让。在转让的更名手续中，由新基公司、石某、上诉人三方将石某持有的收款收据（诚意金收据）、选房意向书上的买方石某变更为上诉人的名字并加盖新基公司公章，根据《合同法》第77条、88条规定，合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。故上诉人继受取得石某的案涉房产协议的时间发生在查封之前，且上诉人对案涉房产享有的权利足以排除执行，原判有误，应予纠正。太行公司答辩称：被答辩人认为其与石某合同存在合同权利义务转让是理解法律关系错误。被答辩人重新与第三人签订合同的行为并非权利义务合同转让，从被答辩人提供的选房意向书第三条约定中约定协议转让无效，这说明第三人是不认可所谓合同权利义务转让这一事实。一审法院认定本案系被答辩人与第三人重新签订合同且签订合同在执行法院查封之后，认定事实清楚。一审判决适用法律正确，购房行为晚于法院查封，其本身就不能对抗执行，原审驳回被答辩人的诉求有法有据。第三人新基公司出具的证明与选房意向书自相矛盾，且被答辩人在一审中未提供交款证明。综上，一审判决正确，应予维持。新基公司答辩称：同意上诉人的上诉请求。路超贤向一审法院起诉请求：1、依法撤销2020豫07**执异54号执行裁定书，并解除对新基·星湖锦逸湾三期7号楼1单元6层西户1602室房屋的查封，停止对该房屋进行强制执行。2、依法确认新基·星湖锦逸湾三期7号楼1单元6层西户1602室房屋为路超贤所有。3、判令太行公司承担本案诉讼费用。原审法院查明：2014年10月3日，石某与第三人新基公司签订了《新基·星湖锦逸湾选房意向书》，选订房为7号楼1单元6层西户房产，并交纳诚意金10000元。2015年10月19日，新基公司与路超贤又签订了一份《新基·星湖锦逸湾选房意向书》，选订房为7号楼1单元6层西户房产，当天交纳房款204122元。2020年6月16日，第三人新基公司出具证明，“石某于2014年10月3日购买新基·星湖锦逸湾项目7号楼1单元6层西户房屋，交诚意金1万元，后在石某的要求下，经新基公司董事长批准，同意将房屋购买人更名为路超贤”。2015年8月6日，因该房屋登记备案在第三人新基公司名下，太行公司诉第三人新基公司等借款担保追偿纠纷案件诉讼中，原审法院作出了（2015）牧民二被字第468号民事裁定书，将涉案的7号楼3单元1层西户3102室等30套房产予以查封。2015年8月14日原审法院向新乡市房屋管理登记部门送达了协助执行通知书，同年8月18日向新基公司送达了该裁定书。该案在执行中，2017年8月7日原审法院又作出（2016）豫0711执341号之一执行裁定书，对上述涉案房产进行了续查封。路超贤得知后提出执行异议，认为该房产自己购房在先，也支付了超过50%的房款，并且购买的涉案房屋确实为了满足基本居住的需要，上述房产应为路超贤所有。上述异议经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二)项规定，异议人路超贤与新基公司签订了选房意向书，其支付价款虽超过合同约定总价款的百分之五十，但异议人未能提交无房证明，不能证明其所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房产，故异议人路超贤对案涉房屋享有的权利不能排除执行。遂于2020年4月24日作出了（2020）豫0711执异54号裁定书，驳回了案外人路超贤的执行异议。路超贤不服该裁定向该院提起执行异议之诉。原审法院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，从而请求人民法院不得对该标的物实施执行行为。本案中，案外异议人路超贤对该院执行中的涉案房产提出执行异议，认为自己购买涉案房屋是为了满足基本居住的需要，且购房行为在先，并交齐了房款，其是该房产的实际权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，经审理查明，路超贤与第三人新基公司所签订的《新基·星湖湖锦逸湾选房意向书》,虽然其内容、形式已具备了商品房买卖合同的性质，符合本约要件，并交纳了百分之五十以上的房款，但其本人与新基公司所签订涉案房屋选房意向书载明的时间是在法院查封之后，之前石某与新基公司所签订的涉案房产选房意向书，仅交纳了10000元诚意金，虽然其三方称只是进行了更名，但实质上应为石某与新基公司所签订的涉案房产选房意向书解除，新基公司又与路超贤重新签订了涉案房产选房意向书合同，法院对涉案房产的查封行为在新基公司与路超贤签订涉案房产选房意向书合同之前，故该民事合同行为不能对抗法院的查封行为。综上所述，新基公司在法院查封后又与路超贤签订涉案房产选房意向书合同不能对抗法院的查封行为，故该院不支持路超贤的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二)项规定，判决：驳回路超贤的诉讼请求。案件受理费4300元，由路超贤负担。二审中上诉人提供了证人石某到庭证言，证明石某于2014年10月份购买了案涉房产，预交了1万元定金，2015年时经新基公司的销售人员介绍将该房产转让给了路超贤，路超贤给了证人1万元，石某将房产的协议和收据给了路超贤，转让时并不知道该房产被法院查封的事实。太行公司质证认为石某的行为是放弃购房合同权利，并由路超贤与新基公司重现签订了合同。本院认为证人证言能够与在案的其他事实相互佐证，符合证据三性特征，应予以认定。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：路超贤称其在新乡市凤泉区星湖花园有一套80平方米左右房产，位于多层楼房的**，因其夫妻均年事已高，××，上下楼梯腿脚不便，于是才购买了案涉的电梯房，该房产面积约为103平方木，是为了改善生活环境所需。路超贤于2015年10月份与石某及新基公司三方达成口头协议，由路超贤支付给石某1万元，石某将案涉其与新基公司之间购房合同中的权利和义务转让给路超贤，并由路超贤重新与新基公司签订了选房意向书并进行了后续付款等履行行为。路超贤尚欠新基公司房款73737元，其已自愿交付执行。太行公司为新乡市星湖贸易有限公司向建行借款500万元提供担保，后承担了担保责任依法向新乡市星湖贸易有限公司、新基公司、罗全高等反担保人起诉行使追偿权，经原审法院作出（2015）牧民二初字第468号民事判决确认新乡市星湖贸易有限公司归还太行公司代偿款4633952.25元及自2015年4月21日至判决确定的支付之日止按照年24%计算的利息，并由新基公司、罗全高等人向太行公司承担担保责任。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，结合在案证据及各方陈述，足以认定经新基公司同意石某将其与新基公司签订的购房协议中权利和义务转让给了路超贤，各方虽然未签订书面转让合同，但根据《合同法》第三十六条规定：当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故本案中石某与路超贤之间存在事实上的合同权利义务转让关系，且经过了新基公司的同意，虽然新基公司与石某购房协议中约定“认购协议书不得转让，否则视为无效”，该约定显然是限制未经过一方当事人特别是新基公司同意的情况下对另一方转让合同权利和义务，从新基公司的陈述及其后来与路超贤重新签订合同的事实足以说明新基公司是完全同意该转让行为的，故该项约定不导致石某将购房合同中的权利和义务转让给路超贤行为的无效，综上,本院认为路超贤已经在案涉房产被查封前与新基公司形成了事实上买卖合同关系，后来签订的书面选房意向书是对之前合同关系的进一步确认。其次，路超贤名下虽然有一套住房，结合其夫妻年龄状况及本人所述购房需求的事实，其购买案涉房产仍属于满足并改善生活基本居住所需，仍可以理解为符合该条款规定之精神。再次，路超贤已经支付了50%以上的房款，并且同意将下余的房款交付执行。综上，路超贤对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，其上诉请求成立，原判适用法律不当，应予纠正。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院(2020）豫0711民初2467号民事判决；二、不得执行位于新乡市凤泉区新基·星湖锦逸湾三期7号楼1单元6层西户1602室房屋。一、二审受理费各4300元，均由路超贤负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十一月四日书记员  郭盛彧