山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4480号上诉人（原审原告）：任晓伟，男，1979年11月23日出生，汉族，住莱州市。被上诉人（原审被告）：莱州凯润置业有限公司，住所地莱州市万通集贸商城。法定代表人：钱书娟，执行董事。委托诉讼代理人：曲颂军，山东君秋律师事务所律师。上诉人任晓伟因与被上诉人莱州凯润置业有限公司（以下简称凯润置业）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初8298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任晓伟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判凯润置业向任晓伟支付逾期办证违约金50216.72元。事实和理由：一、任晓伟与凯润置业存在商品房买卖合同关系的事实清楚。任晓伟购房时，凯润置业已取得涉案项目商品房预售许可证，双方之间的商品房买卖合同合法有效。凯润置业交房时已收取包括任晓伟在内的所有业主办证费用，此时涉案房屋未达到合同约定的“该商品房经分期综合验收合格”这一交付条件，一审判决认定“2019年7月24日即涉案项目在产权登记机关备案之日，即涉案房屋符合合同约定的交付条件之日，才可视为合同约定的商品房交付使用之时”，该事实认定错误，凯润置业虽然于一审中提交了2019年7月24日五个责任主体竣工结果并出具备案文件收讫这一证据，但该日非判决书认定的在产权登记机关备案之日，实际上涉案房屋于2019年10月28日才办理了权属登记备案，凯润置业未履行“在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一合同约定义务，应承担逾期办证的违约责任。一审判决认定凯润置业违规交房不属于违约，不需要承担赔偿责任，没有事实和法律依据。二、凯润置业于一审中提交了其在涉案小区内公布告知业主办理不动产证书的通知，通知上载明的时间为2019年9月2日，而一审法院查明涉案房屋于2019年10月28日办理了权属登记备案，从时间节点上看凯润置业提交的该份证据应为虚假证据，不应被法院采信。三、虽然涉案项目属于旧村改造项目，难免受到当地政府影响，但凯润置业作为专业开发商，对政府拆迁进度慢于预期应有所预见并做好充分履约准备，旧村改造拆迁不能成为凯润置业依约办证的不可预见的障碍，也不能成为其不承担逾期办证违约责任的理由。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持任晓伟的诉讼请求。凯润置业辩称，一、本案系因任晓伟主张逾期办证产生的纠纷，非因涉案房屋交付产生的纠纷。凯润置业于2016年9月17日将涉案房屋交付给任晓伟，任晓伟主张凯润置业违规交房应承担违约责任没有依据。二、涉案项目为旧村改造项目，各方面都受到当地政府相关政策影响，凯润置业先期已经缴纳了各种税费，依法取得了项目建设合法手续，投入巨大，交房时任晓伟是自愿向凯润置业缴纳办证费用，且涉案房屋价格已大幅上涨，任晓伟无权主张凯润置业违规交房的相关责任。三、一审判决认定2019年7月24日涉案房屋通过竣工验收备案的时间为合同约定的商品房交付时间，符合法律规定，凯润置业并不存在逾期办证的违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。任晓伟向一审法院起诉请求：判令凯润置业协助任晓伟办理产权证书，并支付任晓伟逾期办理房产证的违约金50216.72元；支付自2019年10月16日起至实际办理不动产权证书之日起以已付房款总额484211元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率(即9.5%)计算的利息；本案诉讼费用由凯润置业承担。审理中，任晓伟对上述请求的违约金50216.72元的计算方式陈述如下：以购房款484211元×4.75%×150%×1032天（2016年10月17日至2019年10月15日）=98900.1元，只主张50216.72元。一审法院认定事实：凯润置业原名称为莱州领龙置业有限公司，于2017年8月11日进行变更。涉案建设项目系莱州市文昌路街道东升村居委会（以下简称东升居委会）旧村改造项目。2013年8月1日，莱州市人民政府出台莱政办发[2013]36号《莱州市人民政府办公室关于加快旧城改造鼓励连片开发的意见》文件，其中规定了旧村改造的优惠政策，东升村被纳入改造重点片区。2014年3月，凯润置业对东升村旧村改造项目进行施工，建设商住楼。2014年11月，凯润置业因缺少批准手续，被莱州市国土资源局处罚，2015年6、7月份，凯润置业因违规建设，被莱州市住房和规划建设管理局处罚。后，凯润置业和东升居委会补办了相关手续，包括：2016年1月8日，莱州市发展和改革局作出莱发改字[2016]101号《关于文昌路街道东升居委会旧村改造凯润滨河城一期建设项目的核准意见》、莱发改字[2016]102号《关于文昌路街道东升居委会旧村改造凯润滨河城二期建设项目的核准意见》；凯润置业于2016年1月20日取得涉案项目建设用地规划许可证，2016年1月29日取得涉案项目莱州国用（2016）第0271号国有土地使用权证书，2016年2月2日取得涉案项目建设工程规划许可证，2016年7月9日取得涉案项目建筑工程施工许可证，并取得商品房预售许可证，等等。2016年4月29日，任晓伟（买受人）与凯润置业（出卖人）签订商品房买卖合同（中华人民共和国建设部与国家工商行政管理局制定格式合同）一份，双方约定：任晓伟购买凯润置业建设的城区南阳河北街凯润滨河城第11幢1单元1002室商品房（住宅）一处，商品房预售许可证号为莱房售字第××号，该商品房预测建筑面积共91.83平方米，单价4967.54平方米，总金额456169元。关于付款方式及期限，买受人于合同签定之日付清首付款146169元，余款31万元整办理银行贷款，买受人需在15日内将贷款资料递交银行及房管局；关于交付期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180天日内告知买受人；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订后，任晓伟于2016年5月3日向凯润置业交付首付款146169元，2016年4月29日向凯润置业交付储藏室款28042元。凯润置业于2016年9月17日将任晓伟所购房屋交付给任晓伟，同时凯润置业向任晓伟收取了代收契税、代收房屋维修基金、代收登记费、代收印花税合计12440元。2017年6月21日，凯润置业为任晓伟出具了剩余购房款31万元的发票，收到该款。2018年9月11日，凯润置业取得莱州市住房和城乡建设管理局颁发的涉案建设项目的《莱州市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，上面载明“未取得本证，新建房屋不得交付使用”。2019年7月24日，凯润置业通过涉案建设项目竣工验收备案。2019年10月28日，凯润置业将涉案房屋到莱州市不动产登记中心进行了权属登记。之后，凯润置业在涉案项目小区内公布了告知涉案建设项目业主办理不动产证书的通知，通知上载明的时间是2019年9月2日。任晓伟与凯润置业因办证问题产生纠纷，现任晓伟诉至一审法院。一审法院认为，本案系商品房销售合同法律关系，任晓伟与凯润置业签订《商品房买卖合同》事实清楚，系双方真实意思表示，且凯润置业对涉案房屋已取得商品房预售许可证，不存在违反法律强制性规定的情形，该合同成立有效。从案件事实上反映，涉案建设项目确为旧村改造项目，相关的审批手续受当地政府相关政策影响，但是涉案商品房买卖合同的效力目前是确定有效的，并不存在受政府政策影响导致合同效力未定的情形，涉案纠纷符合人民法院受案民事案件的条件，凯润置业以涉案纠纷不属于人民法院民事案件受理范围为由，主张应驳回任晓伟起诉，理由不妥，一审法院不予采纳。关于凯润置业是否存在违约办证的争议焦点。一、众所周知，一手商品房买卖合同均采用国家行政部门统一制定的制式合同，反映了国家对房地产交易市场合法性的一种监管措施。根据涉案商品房买卖合同约定，凯润置业应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格的商品房交付给任晓伟。涉案建设工程于2019年7月24日通过涉案建设项目竣工验收备案，届时涉案商品房才具备了上述合同约定的交付条件。该合同关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案合同系制式合同，合同内容前后的意思表示更应具有一致性，上述约定条款中的“商品房交付”应视为符合合同约定交付条件即商品房应具备经分期综合验收合格条件的交付，由此来看，涉案建设项目竣工验收备案的时间2019年7月24日即为涉案商品房具备合同约定交付条件的时间，该时间应认定为合同约定的商品房交付使用时间，而不是涉案商品房实际交付时间即2016年9月17日，因为此时该商品房尚不具备合同约定的交付条件。二、任晓伟主张任晓伟与凯润置业以实际行动变更了商品房交付使用时间，但是《中华人民共和国城市房地产管理法（2009年修正）》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”莱州市住房和城乡建设管理局于2018年9月11日对于涉案建设项目颁发的《莱州市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》上面载明“未取得本证，新建房屋不得交付使用”，根据上述法律规定，任晓伟上述主张违反了法律法规的强制性规定，应属无效，任晓伟所主张的涉案商品房实际交付时间不应认定为涉案商品房买卖合同中关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中的商品房交付使用时间，该合同约定的交付使用时间应为有效交付使用时间，即2019年7月24日涉案建设项目竣工验收备案之日；任晓伟主张凯润置业收取了办证费用就负有了马上为任晓伟办证的义务，与合同约定不符，一审法院不予采纳；任晓伟主张涉案合同约定出卖人应当在商品房交付使用后两年内办理权属登记，未约定办证时间，属于约定不明，应按照法律规定自交房之日起三个月内办理产权登记证书。一审法院认为，办证需要买卖双方的相互配合，出卖人在进行权属登记具备办证条件后，还应由买受人向出卖人主动提出办证要求。该约定明确反映至少在商品房交付使用后2年，在买受人提出办证要求后，出卖人才有义务配合办证，因此任晓伟上述主张明显违背合同约定，一审法院不予采纳。综上所述，2019年7月24日即涉案建设项目在产权登记机关备案之日，即涉案商品房符合合同约定的交付条件之日，才可视为合同约定的商品房交付使用之时，凯润置业并未违反合同中涉及相关办证方面的约定，而且凯润置业在涉案建设项目符合办证条件后，向包括任晓伟在内的涉案建设项目业主张榜通知了办证声明，凯润置业不存在违约情形，因此任晓伟要求凯润置业给逾期办证违约金，证据不足，一审法院不予支持。涉案建设项目属于旧村改造项目，在项目实施中难免受到当地政府政策的影响，希望任晓伟与凯润置业能够相互理解，互谅互让，对于产生的矛盾尽可能以协商和解的方式进行解决，共同维护社会的安定团结。现涉案任晓伟所购商品房符合办证条件，任晓伟要求凯润置业协助办理该商品房的不动产登记手续，理由正当，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、莱州凯润置业有限公司协助任晓伟依法办理莱州市城区南阳河北街凯润滨河城第11幢1单元1002室商品房的不动产登记手续；二、驳回任晓伟的其他诉讼请求。一审案件受理费1155.42元，由任晓伟负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。凯润置业提交：证据一、涉案小区8#、10#、11#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明凯润滨河城11#楼通过竣工验收；证据二、凯润滨河城6#-12#、15#及地下车库建设工程竣工验收消防备案情况登记表、莱州市公安消防大队出具的莱公消竣备字〔2018〕第0007号凯润滨河城6#-15#建设工程竣工验收消防备案凭证，证明涉案项目于2018年1月9日通过消防验收备案；证据三、烟台建筑设计有限公司出具的关于凯润滨河城建筑高度情况说明，载明“我院设计的凯润滨河城6#-13#商住楼共计八栋，其中6#、7#、8#、9#、10#五栋楼消防设计从地下车库层算起，含地下夹层……根据消防设计规范，所有楼座为一个整体工程项目，必须共用同一个消防水池、水泵房、消防控制室、消防联动装置等。验收规范要求必须进行整体消防设计，统一进行消防设计图纸审核，统一消防验收备案。此项目必须整体消防验收。”任晓伟质证称：一、凯润置业提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录是工程完工建设单位组织的验收，并不是在建设行政管理部门进行备案后由工程质量监督部门和建设行政管理部门组织的竣工验收，只有相关验收合格后取得竣工验收备案表才可向业主交房；二、凯润置业提交的莱州市公安消防大队建筑工程竣工消防验收备案凭证，只能证明凯润置业于2018年1月9日到消防部门进行了备案，不能代表通过消防验收，涉案小区到目前为止也没有备案表里所提到的14#、15#楼；三、对凯润置业提交的关于凯润滨河城建筑高度情况说明不予认可，此说明并不能证明涉案小区消防验收合格，也与本案主张的逾期办证违约金无关联性。另查明，莱州市公安消防大队出具的莱公消竣备字〔2018〕第0007号建设工程竣工验收消防备案凭证载明，凯润置业（莱州领龙置业有限公司）为通过竣工验收消防备案，提交的材料包括工程竣工验收报告，可以看出涉案项目通过竣工验收是取得竣工验收消防备案的前置条件。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：凯润置业应否向任晓伟支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。此为商品房交付的法定最低条件。任晓伟与凯润置业在商品房买卖合同中将商品房交付条件约定为“该商品房经分期综合验收合格”，凯润置业于2016年9月17日将涉案房屋交付给任晓伟时，涉案房屋尚未达到法定及双方约定的交付条件，直至2018年1月9日涉案项目通过竣工验收消防备案，涉案房屋才达到法定最低交付条件，即涉案房屋合法有效的交付时间应为2018年1月9日。一审判决认定“2019年7月24日即涉案建设项目在产权登记机关备案之日，即涉案商品房符合合同约定的交付条件之日，才可视为合同约定的商品房交付使用之时”不当，本院予以纠正。根据合同约定，自2018年1月9日起2年内，凯润置业应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，一审法院查明，凯润置业于2019年10月28日将涉案房屋进行了权属登记，并已通知涉案小区业主办理不动产证书，此时尚未超过双方合同约定的办证期限，故任晓伟主张凯润置业应承担逾期办证的违约责任，理据不充分，本院不予支持。综上所述，任晓伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1155.52元，由任晓伟负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月九日书记员  孙嘉慧