辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1236号 上诉人（原审原告）：李春慧，女，1972年3月25日出生，汉族，无职业，现住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：尹成国，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于绍哲，男，1976年4月29日出生，满族，无职业，现住海城市。 委托诉讼代理人：杨世彬，东港市新兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：东港市瑞祥购物大厦有限公司。住所地东港市大**黄海大街**。 法定代表人：孙殿国，董事长。 委托诉讼代理人：单哲宽，辽宁鑫磊律师事务所律师。 上诉人李春慧因与被上诉人于绍哲、东港市瑞祥购物大厦有限公司租赁合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2020）辽0681民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李春慧及其委托诉讼代理人尹成国，被上诉人于绍哲及其委托诉讼代理人杨世彬、被上诉人东港市瑞祥购物大厦有限公司（以下简称瑞祥公司）的委托诉讼代理人单哲宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春慧上诉请求：一、请求二审法院依法撤销东港市人民法院2020年4月7日作出的(2020)辽0681民初695号民事判决；二、请求法院依法改判解除上诉人与被上诉人于绍哲(以东港市瑞祥购物大厦有限公司三楼名义)签订的《租赁合同》；三、改判被上诉人于绍哲返还上诉人租金50000元、保证金10000元，自2019年8月1日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付60000相应的利息；四、改判被上诉人于绍哲赔偿上诉人购买设备款92000元，自2019年8月1日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付92000元的利息；五、改判被上诉人瑞祥公司对上述本息承担连带给付责任；六、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于绍哲以瑞祥公司三楼的名义作为甲方签订合同，瑞祥公司三楼不是适格的主体，既不是个体工商户，也不是公司法人，作为常人有理由相信于绍哲代表的是瑞祥公司，其对外签订的合同构成表见代理，故瑞祥公司是适格被告。于绍哲虽然与瑞祥公司签订了租赁合同，但从其经营管理形式看，其受瑞祥公司管理，装修等应向瑞祥公司报批，且经营活动中应遵守瑞祥公司的规章制度，对外招租以瑞祥公司的名义并向瑞祥公司交纳承包费，是典型的内部承包经营关系。本案的被上诉人是否构成根本违约，原审法院进行了回避，没有依法作出认定。被上诉人于绍哲的代理人已认可儿童娱乐项目一直由于绍哲经营，事实上，上诉人李春慧亦不能经营，依据相关证据，显然被上诉人已构成根本违约。具体理由如下： 一、原审法院认定事实不清，没有对被上诉人是否具有对外租赁娱乐项目相应的资质进行审查，亦没有对被上诉人未取得娱乐经营许可证对外出租是否为先合同义务作出认定。被上诉人于绍哲与瑞祥公司签订的合同，名为租赁合同，实为承包经营合同。于绍哲为瑞祥公司三楼的实际经营人，瑞祥公司是受益人和对外责任的共同承担者，二者应对其经营活动共同承担责任。二、两被上诉人已构成根本违约，是致使上诉人不能实现合同目的的直接原因，上诉人请求解除合同符合法律规定，对造成上诉人李春慧的损失两被上诉人应承担全部责任。上诉人李春慧经过前期的准备工作，于2019年8月8日开业，但被上诉人于绍哲2019年8月15日强行接管上诉人经营的业务，不允许上诉人经营，有服务员和上诉人的微信记录可以证实。被上诉人于绍哲的代理人原审中也认可于绍哲在实际经营淘气堡业务。上诉人李春慧于2019年10月29日出具的《解除合同告知函》已交与于绍哲本人，足以证明，上诉人没有实际经营，被上诉人于绍哲构成根本违约。由于被诉人于绍哲系违法经营，存在安全隐患，上诉人李春慧多次要求被上诉人于绍哲停止经营，解除合同，返还租金、保证金及购买设备款项，被上诉人对上诉人要求置之不理，违法经营至今。2019年11月21日，上诉人李春慧与被上诉人于绍哲的工作人员李颖发生争吵，公安机关到现场进行处断，当时李颖与于绍哲通电话，表明分三年返还上诉人款项，上诉人不同意，公安机关处理未果，告知租用纠纷向法院起诉。由于被上诉人于绍哲的行为，导致上诉人不能自主经营，上诉人与被上诉人的租赁合同事实上履行不能。三、上诉人李春慧租赁合同的目的不能实现，两被上诉人未履行先合同义务，对造成上诉人的损失，应承担连带清偿责任。被上诉人经营期间所产生的各项费用应自行承担，造成上诉人其他损失，上诉人另行主张权利。 于绍哲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 瑞祥公司辩称，上诉人请求瑞祥公司承担赔偿责任和返还保证金义务没有依据，瑞祥公司不是租赁合同相对方，不是合同主体不应承担合同义务。在合同履行过程中，瑞祥公司没有过错，未对上诉人造成任何侵权，不应承担侵权责任。上诉人的请求不成立。上诉人与被上诉人签订合同经营淘气堡，系提高了租赁物的安全消防责任，应自行办理相关手续。瑞祥公司在租赁给被上诉人于绍哲时约定明确，由其个人承担消防责任，瑞祥公司仅对租赁物产权承担责任。本案争议不是租赁物产权，故瑞祥公司在本案中不应承担责任，不是适格主体。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 李春慧一审诉讼请求：一、解除原告与被告于绍哲（东港市瑞祥购物公司有限公司三楼名）签订的《租赁合同》；二、判令被告于绍哲返还原告租金50000元、保证金10000元，自2019年8月1日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付60000相应的利息;三、判令被告于绍哲赔偿原告购买设备款92000元，自2019年8月1日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付92000元的利息；四、判令被告瑞祥公司对上述本息承担连带责任。 一审法院认定事实：2019年6月1日，被告瑞祥公司与被告于绍哲、案外人李颖签订《租赁合同》，约定被告瑞祥公司将大厦三楼的3000平方米左右经营场地出租给被告于绍哲、李颖，租赁期限10年，自2019年8月1日至2029年7月31日。2019年7月31日，被告于绍哲以“东港市瑞祥购物城三楼”的名义与原告签订《租赁合同》，约定被告于绍哲在大厦三楼为原告提供280平方米经营场地，用于经营儿童娱乐品牌系列商品，经营期限自2019年8月1日至2022年7月31日止；被告一次性给付原告半年租金50000元及首期履约保证金10000元。合同签订后，被告于2019年8月8日将合同约定的场地交付原告。租金及首期履约保证金，原告已分别于2019年7月30日、31日支付给被告于绍哲。2019年11月21日，李颖与原告因涉案经营场地的租赁问题发生争执而报警。 一审法院认为，从被告于绍哲及李颖与被告瑞祥公司签订的《租赁合同》看，被告于绍哲租赁被告瑞祥公司的瑞祥公司三楼后，以“东港市瑞祥购物城三楼”的名义，与原告签订《租赁合同》，将其中280平方米场地出租给原告，故应认定原告与被告于绍哲成立租赁合同关系。原告以被告瑞祥公司同意被告于绍哲使用“东港市瑞祥购物城三楼”的名义招租，并允许原告经营使用为由，主张被告瑞祥公司应受租赁合同约束，并承担法律责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。本案中，原告为证明被告于绍哲擅自接管其经营场所及项目，不允许其营业，提供了《接报警登记表》。该证据可以证明因经营场地租赁问题，原告与被告于绍哲发生争执，但不足以证明被告于绍哲有原告主张“擅自接管原告业务，不允许原告经营，造成原告新购买的设备严重损坏”的根本违约行为。另外，原告虽主张被告提供的经营场地存在消防安全隐患，导致合同无法履行，但未提供有效证据证明。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告无充分证据证明其与被告于绍哲的《租赁合同》，因被告于绍哲的违约行为，不能实现合同目的，故原告请求解除合同及返还租金等，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告李春慧的诉讼请求。案件受理费1710元，由原告承担。 二审期间上诉人李春慧提供从东港市消防救援大队调取的2019年9月30日制作的消防监督检查记录一份、2019年10月1日责令限期改正通知书一份。两份证据中消防检查记录第三项中淘气堡设置违反消防规定的具体问题，本案争议就是淘气堡问题。2019年10月1日的责令改正通知书中第三条显示责令限期整改。可证明被上诉人于绍哲提供的租赁物不符合消防关于儿童场所娱乐设施消防规定，没法用于淘气堡经营，本案被上诉人于绍哲没有尽到租赁物适租的义务。 被上诉人于绍哲质证认为，对该证据的来源和合法性、真实性均有异议，从上诉人提交的证据看，有明显的涂改痕迹，也看不到证据的完整性。所以对该证据不予认可。 被上诉人瑞祥公司质证认为，该证据如果是真实的不属于新证据，应在一审提供，证据内容也和本案无关。上诉人和被上诉人双方是租赁合同，瑞祥公司出租给于绍哲从事的是商业行为，从事淘气堡是提高了消防要求，提高的风险应由设置者承担，并自行加强设施，出租方没有义务。消防部门要求整改，如果上诉人和于绍哲要经营淘气堡达到标准就可以经营，达不到损失应自行承担，和出租方无关。此外该证据的章是救援大队的章，没有监督检查的职权，所以对该证据来源也有异议。 本院对该证据认证认为，该证据为东港市消防救援大队出具，本院对该证据真实性予以确认。 二审中被上诉人均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人李春慧与被上诉人于绍哲签订的租赁合同应否解除；二、如租赁合同解除，违约责任如何认定；三、被上诉人瑞祥公司应否承担连带责任。 关于第一个争议焦点，上诉人李春慧与被上诉人于绍哲签订的租赁合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人于绍哲以“东港瑞祥购物城三楼”名义与上诉人李春慧签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方订立的合同虽然合法有效，被上诉人亦按照合同约定为上诉人提供了经营场所，履行了合同义务。但双方在履行合同过程中，上诉人李春慧与被上诉人于绍哲及其工作人员因经营问题多次发生争议并通过报警形式解决纠纷，彼此已失去信任，无法通过协商方式继续合作，上诉人李春慧的淘气堡自2019年10月已经不再实际经营，而且上诉人经营的项目即设立淘气堡违反消防相关法律法规，被消防部门责令整改，亦无法实际经营。因此双方签订的合同，无论从主观因素，还是从客观实际，已都无履行可能。在上诉人李春慧已无法经营，不能实现合同目的的情况下，如果强制其履行，有违公平以及诚实信用原则。合同法第八条规定的意义在于鼓励交易，但前提是双方都要善意行使权利，当存在合同履行不能的情况下，应当允许一方解除合同。李春慧在合同履行过程中已按照约定交纳了部分租金及保证金，不存在恶意违约行为，故对其解除合同的请求，本院予以支持。关于合同解除时间，法律规定，解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。上诉人李春慧主张已经于2019年10月20向被上诉人于绍哲送达了解除合同告知函，但被上诉人于绍哲不予认可，上诉人又没有证据证明于绍哲收到解除合同告知函，本院确认解除合同的时间为原审法院向被上诉人于绍哲送达开庭传票的时间，即2020年2月28日。 关于第二个争议焦点，违约责任应如何认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人于绍哲作为合同甲方，已按照约定为上诉人提供经营场所，全面履行了合同义务。上诉人李春慧主张被上诉人于绍哲构成根本违约，应提供充分证据予以证明，但根据上诉人提供的证据，仅能证明双方因经营问题发生争议，不能证实被上诉人强行接管经营业务，不允许上诉人经营，故上诉人主张被上诉人于绍哲根本违约，依据不足，本院不予采信。关于上诉人主张被上诉人于绍哲未履行先合同义务，提供的经营场地存在消防隐患，无法继续履行合同。因双方签订的租赁合同约定，被上诉人于绍哲为上诉人提供经营场地280平方米，由被上诉人设置商品专柜，经营儿童娱乐品牌系列商品，合同并未明确约定该场地要经营淘气堡。上诉人认为经营淘气堡需要设立独立防火墙，做区域封闭，并另行设立消防通道，涉案场地不符合消防的相关规定，但上述要求属于对房屋结构进行根本性改变。出租人对房屋为现状出租，上诉人李春慧在订立合同时因其经营项目的特殊性，应当对其经营项目的场地、消防等作出相应考察，因其自身的疏忽未全面考察场地的适租性而导致合同履行不能并请求提前解除合同，其自身存在一定责任，构成违约，应当承担相应的违约责任。故其请求于绍哲返还租金50000元、保证金10000元以及利息的主张，不予支持。上诉人李春慧请求被上诉人于绍哲赔偿其设备款92000元及利息一节，没有法律依据，本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，被上诉人瑞祥公司应否承担连带责任。被上诉人瑞祥公司与于绍哲及案外人李颖在2019年6月1日签订《租赁合同》，约定瑞祥公司将涉案购物大厦三楼租赁给于绍哲、李颖经营使用，该合同中未对于绍哲另行转租作出禁止性约定，且瑞祥公司对被上诉人于绍哲转租行为未提出异议，故被上诉人于绍哲有权对该购物大厦三楼另行转租。被上诉人于绍哲以“东港市瑞祥购物城三楼”的名义与上诉人签订《租赁合同》，将其中部分场地转租给上诉人，上诉人李春慧与被上诉人于绍哲形成租赁合同关系，该合同对上诉人与被上诉人于绍哲具有约束力。瑞祥公司没有在合同上签字，不是合同当事人，故上诉人李春慧请求瑞祥公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上，李春慧的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持；一审判决适用法律错误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销东港市人民法院（2020）辽0681民初695号民事判决； 二、解除李春慧与于绍哲2019年7月31日签订的《租赁合同》； 三、驳回李春慧其他的诉讼请求。 一审案件受理费1710元，二审案件受理费3420元，合计5130元，均由李春慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  张惠清 审判员  关 爽 二〇二〇年十一月六日 书记员  李益宁