湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8992号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉华嘉投资有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道********。法定代表人：熊国权，总经理。委托诉讼代理人：苏莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禾，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉融智房地产代理有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际**地块******iv>法定代表人：张克难，总经理。委托诉讼代理人：张杰，湖北金楚律师事务所律师。上诉人武汉华嘉投资有限公司（以下简称华嘉公司）为与上诉人武汉融智房地产代理有限公司（以下简称融智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本院于2020年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人华嘉公司的委托诉讼代理人苏莉、刘禾，上诉人融智公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华嘉公司上诉并答辩称：一、一审法院认定事实不清，双方对于渗水问题已经作出处理，不应再要求华嘉公司赔偿。融智公司自2015年12月5日起承租华汉广场写字楼5-7层（建筑面积：3054.51平方米），2016年双方因墙面渗水问题进行多次沟通。2016年11月10日，双方签订《写字楼租赁合同补充协议书》，其中另行给予融智公司2个月装修期涉及免除租金397086.30元。华嘉公司在经济上已经对融智公司进行了补偿，因此不应再承担房屋闲置损失。二、原审法院酌情判决的违约金过低，不足以弥补华嘉公司的损失。综上，1.撤销原审判决第五项，改判华嘉公司无需向融智公司赔偿房屋闲置损失209006.20元；2.撤销原审判决第六项，改判融智公司向华嘉公司支付自2018年6月26日起至租金付清之日的滞纳金（从应付之日起，按应付金额的每日／万分之五计算）及违约金（3个月租金）费用。3.请求由融智公司承担本案一二审诉讼费用。融智公司上诉并答辩称：一、一审法院认定融智公司承租的租赁物不包含五楼大平台，且未支持该部分的损害赔偿，属于事实认定错误。1.2018年3月5日，华嘉公司的工作人员田曦霞将《租赁物业安全生产管理协议书》发送给融智公司，融智公司在打印文本并加盖公章后，于2018年3月8日将《租赁物业安全生产管理协议书》交付给华嘉公司，而华嘉公司拒绝交付加盖公章的合同文本。导致华嘉公司仅有《租赁物业安全生产管理协议书》电子版本和资料交接清单等资料。2.双方就5层大平台事宜已经达成了一致意见。在2018年3月5日前，双方就5层大平台的开发进行过协商，华嘉公司同意将5层大平台作为租赁物交由融智公司开发并使用，由此才有后续的电子合同文本和文件交接清单等材料。由此可知，双方关于5层大平台的租赁事宜已经达成一致意见。3.五楼大平台作为融智公司的租赁区域，在华嘉公司承诺交付使用并签署《租赁物业安全生产管理协议书》后，融智公司就已对该平台的规划和利用进行了准备工作，包括对下游租户承诺、购买设备及装修建材等事宜。结合全案证据，5层大平台之所以未能交付，系因华嘉公司的不诚信行为导致，但该不诚信行为的责任却由融智公司承担显然是不公平的，而融智公司提供的证据完全能够证明双方就五楼大平台事宜进行过约定。二、华嘉公司应当对五楼装修费用承担赔偿责任。融智公司在房屋装修时，打算以大平台作为商业优势对五楼进行开发，因此耗费大量的装修费用。然而华嘉公司违背诚信拒不交付五楼大平台，以及房屋经常渗水，致使五楼根本无法得到有效的开发和使用，实际上五楼的整体收益完全无法弥补其装修支出。按照合同约定合同终止时融智公司不得对房屋装修有任何人为破坏，并不得要求华嘉公司进行任何形式上的补偿。该约定针对的是合同期满终止的情形，本案的情形并不适用该约定，在合同履行过程中，华嘉公司存在违约行为，给融智公司造成巨大损失应当赔偿，而不应当以上述约定作为免责条款。综上，五楼大平台属于租赁区域，华嘉公司的违约行为给融智公司造成了损失，应当承担赔偿责任。请求二审法院：1.请求撤销原审判决第五项，并依法改判华嘉公司向融智公司赔偿损失798830.96元；2.本案一二审诉讼费用均由华嘉公司承担。华嘉公司向一审法院起诉请求：1.解除华嘉公司、融智公司2015年12月5日签订的《写字楼租赁合同》；2.融智公司于合同解除之日起十日内腾退位于武汉市硚口区解放大道278号华汉广场5层、6层、7层房屋并交还给华嘉公司；3.融智公司支付2018年6月26日至融智公司将承租房屋实际交还给华嘉公司之日止的租金；4.华嘉公司不予退还融智公司已经缴纳的合同保证金198543.15元；5.融智公司向华嘉公司支付自2018年6月26日起至租金付清之日的滞纳金（从应付之日按每日万分之五标准计算）；6.融智公司支付违约金5445112.66元；7.融智公司承担本案诉讼费用。融智公司提出反诉请求：1.华嘉公司赔偿融智公司经济损失798830.96元，包括五楼设备损失1658.16元、装修损失496558.40元、房屋闲置费300614.40元（79.17平方米房屋闲置13个月、724.7平方米房屋租金每月减少15元/平方米）；2.反诉费由华嘉公司承担。一审法院查明，华嘉公司系武汉市硚口区解放大道278号3栋5层、6层、7层房屋（建筑面积共计3054.51平方米）所有权人，该公司系国有企业。2015年12月5日，华嘉公司（甲方）与融智公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：“甲方同意按本合同约定将位于武汉市解放大道278号华汉广场写字楼5-7层，总计建筑面积为3054.51平方米的写字楼物业出租给乙方使用；本合同的租赁期限从2015年12月26日起至2025年12月25日止；租金的计算方式：从2015年12月26日起至2018年12月25日止，租金单价计每平方米65元/月，从2018年12月26日起至2025年12月25日止，租金单价按每年环比递增5%计付；鉴于乙方需对承租房产装修、改造等原因，甲方同意在合同第一年、第四年、第七年给予乙方共计10个月免租期（其中第一年4个月、第四年3个月、第七年3个月），免租期内乙方应支付所租赁房产的物业管理费及水、电费等；乙方应按季度向甲方支付租金，合同期内，乙方应至少提前五个工作日向甲方指定账户缴纳每下个季度的租金；合同保证金198543.15元，乙方应于合同签订之日起十个工作日内一次性向甲方支付；因乙方违约，经甲方书面通知乙方未能在五个工作日内消除违约事由的，甲方有权根据乙方违约情况直接扣收合同保证金之一部分或全部，扣收保证金后的不足部分甲方仍有权向乙方追偿，并要求乙方承担赔偿责任；本合同租期届满或根据合同约定、法律规定终止合同后，在乙方未违反本合同约定的相关义务时，甲方应在本合同租赁期届满或合同终止后30个工作日内无息向乙方退还剩余的合同保证金；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同：1.乙方逾期支付合同所涉租金及其他任何费用超过30天的；……甲方依据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，乙方及房产使用方应立即迁离并按房产现状向甲方归还房产；本合同终止或租赁合同到期，双方不再签订租赁合同的，除乙方自置物品、设备、办公家具等可自行处置外，乙方应按照使用房屋的实际状态交还房屋，乙方不得对房屋装修有任何人为破坏，并不得要求甲方进行任何形式上的补偿，若房产实际使用方要求补偿的，一切责任由乙方承担；本合同任何一方违反本合同项下的任何约定义务，应赔偿另一方因此而遭受的一切经济损失，本合同另有约定的按照约定处理；在甲方守约的前提下，乙方拖欠租金及其他相关费用未超过30天的，每逾期一日，乙方按应缴费用的万分之五向甲方支付滞纳金；在甲方依据本合同约定解除合同或者乙方单方面无故解除合同时，乙方已缴纳的租金，合同保证金等甲方不予退还，同时乙方还应按照本合同剩余租赁期间租金总额的30%向甲方支付违约金。”2016年11月10日，华嘉公司（甲方）与融智公司（乙方）签订《写字楼租赁合同补充协议书》，约定：“一、甲方同意在乙方如约履行原合同的前提下，给予乙方两个月的装修期，装修期执行期间为2017年1月1日至2017年2月28日。无论在该期间内乙方是否完成装修，装修期满后乙方仍应按原合同约定向甲方支付租金。二、装修期内乙方应支付所租赁房产的物业管理费及水、电费等相关费用。”一审法院另查明，2017年7月11日，融智公司向华嘉公司送达《五楼渗漏水问题联系函》，内容主要为：“因五楼一直渗漏水严重，造成我司经济损失超过200万元，要求退还五楼已缴纳的租金、物业管理费、装修维修费用、推广运营费共计214.1万元或者每年减免三个月租金。”2017年11月8日，华嘉公司向融智公司发出《工作联系函》，内容主要为：“一、5楼墙面渗水问题，我司已联系相关责任方到现场查勘，并于近期进行了维修。贵司提出的补偿要求，与我司的处理方案差距较大，现提出两种方案：1、解除五楼承租关系，双方互不追究违约责任贵司于2017年11月30日前补足前期欠付租金，2018年1-2月，我司对于贵司继续承租的6-7楼给予2个月免租期；2、贵司继续承租五楼，若再次出现渗水问题，我司负责维修，贵司于2017年11月30日前补足前期欠付租金，2018年1-2月，我司对于贵司继续承租的5-7楼给予2个月免租期。二、截至2017年11月7日，贵司尚欠付租金1186888.35元，贵司已违约，望贵司尽快缴纳相应租金。”2017年11月21日，融智公司向华嘉公司送达《华汉广场五楼房屋质量瑕疵问题的协调函》，内容为：“因房屋质量问题，我司不仅无法按计划实现项目基本收益，反而给我司造成了巨大的经济损失，且在未来八年时间里将持续造成经济损失。鉴于此，我方无法接受贵公司提出的补偿方案。”2018年3月8日，融智公司将加盖融智公司印章的《租赁物业安全生产管理协议书》交付给华嘉公司，后华嘉公司未在该协议书上加盖印章，也未将五楼大平台交付融智公司使用。2018年5月30日，法院受理了华嘉公司诉融智公司房屋租赁合同纠纷一案，华嘉公司要求融智公司支付2018年3月31日前欠缴的租金1878147.25元及滞纳金。2018年8月29日，法院作出（2018）鄂0104民初2897号民事判决，判决：一、融智公司于判决生效之日起7日内向华嘉公司支付2018年6月25日前欠付的租金1478147.25元；二、融智公司于判决生效之日起7日内向华嘉公司支付滞纳金（截至2018年8月5日为72023元，从2018年8月6日起以本金1478147.25元为基数按照年利率4.35%标准计算至款项付清之日止）；三、驳回华嘉公司其他诉讼请求。融智公司对该判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年1月7日作出（2018）鄂01民终10235号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月30日至庭审之日,融智公司共计向华嘉公司支付租金6次，每次付款10万元，付款时间分别为：2018年8月30日、9月25日、10月26日、11月29日、12月24日、2019年7月19日。一审法院认为，华嘉公司与融智公司签订的《写字楼租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定融智公司逾期支付租金超过30天的，华嘉公司有权提前解除合同，现融智公司逾期支付租金已经超过30天，合同约定的解除条件已经成就，故华嘉公司有权解除合同，合同解除后，融智公司应当将承租的房屋返还给华嘉公司，结清合同解除前的租金及房屋返还之前的占用费。按照合同约定，截至2020年1月25日，融智公司共计应支付2018年6月25日至2020年1月25日的租金3286385.49元，融智公司仅支付60万元，还应支付2686385.49元。因华嘉公司系国有企业，新冠××疫情期间的租金及占用费应按照3个月租金免收、6个月租金减半的政策计算。融智公司未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任，华嘉公司既主张没收保证金，又主张融智公司按照每日万分之五标准支付滞纳金，还主张融智公司支付违约金5445112.66元，其主张的违约金明显高于其实际损失，法院予以调整，酌定华嘉公司没收融智公司已经支付的保证金198543.15元后，融智公司无须再承担其他违约责任。合同约定合同终止时融智公司不得对房屋装修有任何人为破坏，并不得要求华嘉公司进行任何形式上的补偿，且合同解除的原因也是融智公司的违约导致，故对于融智公司要求华嘉公司赔偿装修损失496558.40元的诉讼请求，法院不予支持。《写字楼租赁合同》对租金的计算是按照房屋建筑面积计算，融智公司提供的证据并不足以证明租赁标的物包含五楼大平台，故对于融智公司认为华嘉公司未交付五楼大平台构成违约的抗辩主张，法院不予采纳。融智公司主张设备损失1658.16元系华嘉公司的违约行为所致，但其提供的证据并不足以证明该损失与华嘉公司存在因果关系，故对于融智公司要求华嘉公司赔偿设备损失1658.14元的反诉请求，法院不予支持。融智公司要求华嘉公司赔偿房屋闲置费用的反诉请求，因双方在往来函件中已确认五楼房屋存在漏水问题，且未能得到及时解决，法院酌定华嘉公司向融智公司赔偿受影响房屋面积4个月的租金损失（724.7平方米+79.17平方米）×65元/平方米×4月=209006.20元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除华嘉公司与融智公司2015年12月5日签订的《写字楼租赁合同》；二、融智公司于判决生效后15日内将武汉市硚口区解放大道278号华汉广场5层、6层、7层房屋（建筑面积共计3054.51平方米）腾退并返还给华嘉公司；三、融智公司于判决生效后7日内向华嘉公司支付租金及占用费（至2020年1月25日为2686385.49元，从2020年4月26日开始按照109446.91元/月计算至房屋返还之日，若2020年10月25日仍未返还房屋，则应按218893.82元/月标准支付后续占用费）；四、华嘉公司不予退还融智公司支付的合同保证金198543.15元；五、华嘉公司于判决生效后7日内向融智公司赔偿房屋闲置损失209006.20元；六、驳回华嘉公司其他诉讼请求；七、驳回融智公司其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取31425元，反诉费5894元，共计37319元，由华嘉公司负担18660元，由融智公司负担18659元。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，在武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10235号案件的（已生效）审理中，融智公司提交了《租赁物业安全生产管理协议书》证据，亦要证明诉争的“五楼大平台”包括在融智公司的承租范围内，但上述生效判决未采信该证据的证明目的，亦未认定融智公司的主张。现融智公司并未提交其他充分的证据证明“五楼大平台”包括在融智公司的承租范围内，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。应由融智公司承担举证不能的法律后果。双方合同约定“合同终止时融智公司不得对房屋装修有任何人为破坏，并不得要求华嘉公司进行任何形式上的补偿”，融智公司认为该约定仅适用于合同正常期满终止的情形，并不适用于本案，该上诉理由于法无据，本院不予采纳。虽然2016年11月10日华嘉公司（甲方）与融智公司（乙方）签订《写字楼租赁合同补充协议书》，但漏水问题依然存在。华嘉公司主张该补充协议已经将有关漏水问题的经济补偿问题全部解决的观点缺乏合同依据，亦不公平。故原审法院酌定华嘉公司向融智公司赔偿受影响房屋面积4个月的租金损失的处理并无不当。原审法院对融智公司实际返还房屋前的占用费已经支持，依据填补损失原则，华嘉公司没收198543.15元的合同保证金足以弥补其损失。华嘉公司亦未提交充分的证据证明原审法院认定的违约金畸低，故原审法院对于违约责任以及违约金金额的认定本院予以维持。经查，原审对于截至2020年1月25日的租金计算并无不当。综上所述，华嘉公司、融智公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5860元，由武汉华嘉投资有限公司负担2930元，由武汉融智房地产代理有限公司担2930元。本判决为终审判决。审判员  叶欣二〇二〇年十一月五日法官助理陈喜兰书记员陈喜兰