福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初4319号 原告：福建东百物业管理有限公司，住所地福州市八一七北路**，统一社会信用代码91350100154438742D。 法定代表人：李**。 委托诉讼代理人：蔡文明、郑海燕，女，福建东百物业管理有限公司职员。 被告：陈榕，男，1982年5月15日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建东百物业管理有限公司（以下简东百物业公司）与被告陈榕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人蔡文明、郑海燕，被告陈榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东百物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的2017年1月至2017年4月15日止的物业管理费15275.81元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2016年12月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金2380.57元，两项共计17656.38元；2、判令被告向原告支付违约金12300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月22日，原被告双方签订了《物业服务合同》，约定：原告为被告在东百元洪3F-07/08的租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月4100元计，被告应于每月25日前向原告支付次月费用；电费按每度1.35元计，被告应在收到原告的缴费通知书三日内向原告缴纳；在装修内（即2016年12月2日至2016年12月8日），被告须在进场后5天内按0.7元/平方米/天标准向原告缴纳装修管理费及按10元/平方米标准缴纳垃圾清运费；如逾期缴纳本合同约定款项的，每逾期一日应按未付款项总额的千分之三向原告支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，原告有权提前解除本合同，没收被告缴纳的履约保证金及要求被告支付相当于月综合管理费3倍的违约金；双方因合同履行发生争议的，均可向物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。但被告于2016年12月起开始欠缴物业费、装修管理费、垃圾清运费、电费等费用，经原告工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴的费用。同时，原告于2017年4月15日向其送达解除物业服务合同的通知书，原被告之间的《物业服务合同》因此提前终止。在合同终止后，被告至今仍未补缴欠款。被告的行为严重侵害原告的合法权益，原告有权根据双方物业合同的约定，要求被告支付拖欠的物业费及逾期违约金。望判如所请。 被告陈榕辩称，答辩人已于2017年3月16日搬离，之后的物业费不应计算。希望法院考虑减免答辩人部分物业费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2016年9月22日，被告陈榕作为商铺承租使用人（乙方）直接与物业管理人，即原告东百物业公司（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：第一条、物业基本情况，物业坐落位置为东百元洪购物广场3FB0708，计费面积82平方米；第三条、综合物业管理费、公用事业费及其他相关费用：1、综合物业管理费1.1综合物业管理费每月每平方米50元，每月合计为4100元；……1.3综合物业管理费自计费日开始计收。综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按计费面积计价。2016年12月9日为乙方计费日，并以每壹个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付；此后，乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用；2、公用事业费用电费按每度1.35元计；5、在装修期内（即2016年12月2日至2016年12月8日），乙方须向甲方缴纳装修管理费和垃圾清运费，装修管理费按0.7元/平方米/天计取，垃圾清运费按10元/平方米计取；第八条2、乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同。3、因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方支付相当于月综合管理费叁倍的违约金及赔偿因此给甲方造成的损失。上述合同签订之后，被告依约使用承租的商铺，但自2017年1月起未缴纳物业费。原告于2017年4月15日向被告发出解除物业服务合同通知。 本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。被告承租使用商铺，实际享有原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业费。原告按照每月每平方米50元的标准向被告主张物业管理服务费，符合双方合同的约定。被告在未与原告协商达成合同解除的情形下，自行搬离租赁店铺，未与出租人办理店铺交接手续，应视为其仍占用租赁物，仍应向物业服务方缴纳物业管理费，故本院对被告提出的物业管理费只能计算至其2017年3月16日搬离店铺之日止的答辩意见不予采纳。因此，本院对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年4月15日的物业管理费15275.81元的诉讼请求予以支持。原被告间的《物业费服务合同》第八条第2款约定“乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金”，被告逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所负的为金钱给付义务，逾期付款给原告造成的损失应为利息损失，原合同约定的日千分之三的违约金标准过高，原告自愿将其调低为日万分之七，已臻于合理，本院对此计算标准予以照准。根据上述《物业服务合同》第三条约定“乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用”，被告逾期支付物业费的违约金应以各月所欠金额为基数，按照日万分之七的标准，自每月的26日起，逐笔累计算至被告实际付清费用之日止。至于原告根据《物业服务合同》第八条第3款约定，再要求被告承担每月物业管理费金额叁倍的违约金12300元的诉讼请求，因被告在诉讼中提出违约金约定的金额过高，请求法院依法予以调整。我国合同法规定的违约金制度，已经确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，现原告亦未提交合同未继续履行给其造成实际损失金额的依据，故结合本案实际情况，在被告对其逾期付款已承担上述违约责任的情形下，本院对原告的该项诉讼请求不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈榕应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年4月15日止的物业管理费15275.81元及逾期支付物业管理费违约金(拖欠2017年1月至2017年4月15日期间物业费的违约金，以各月应缴费用4100元为基数，按照日万分之七的标准，自欠费各月的26日起逐笔累计计算至实际缴纳该月物业管理费之日止； 二、驳回原告福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费548元，由原告福建东百物业管理有限公司负担48元，由被告陈榕负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  郑少能 人民陪审员  陈细珠 二〇一七年十二月五日 书 记 员  陈 慜 附： 一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   6