广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1576号上诉人（原审被告）：何东恩，男，1970年9月28日出生，汉族，住河南省舞阳县。上诉人（原审被告）：王爱荣，女，1970年12月1日出生，汉族，住河南省舞阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：何纪恩，漯河市舞阳县舞泉镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何沛绒，女，1990年5月28日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。原审被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司），住所地广东省中山市中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅煜，该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司员工。原审被告：王志强，男，1973年6月27日出生，汉族，住河南省舞阳县。上诉人何东恩、王爱荣因与被上诉人何沛绒，原审被告王志强、中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪房地产有限公司，以下简称家家顺公司）房地产买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人何东恩、王爱荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何沛绒的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.何沛绒未按合同约定在2015年11月20日前将首期款8万元存入银行监管账户构成违约，应承担相应法律后果。2.何沛绒根本违约后欲将首期款8万元在2016年1月1日交房时一次性交给何东恩、王爱荣系单方意思表示，不构成合同内容的变更。3.何东恩并非自行修改开庭笔录，只是更正与自己陈述不一致的内容。4.一审期间，何东恩系要求认定何沛绒违约、驳回其诉讼请求并解除涉案中山市二手房买卖及居间服务合同，并非同意解除合同。5.何东恩提交的证据证明该地区的上半年实际交易平均价格也包括二手房，合同成交价远低于平均交易价格，王爱荣的利益明显受损。二、一审程序严重违法。1.一审在何沛绒未能提交同意贷款意向书的原件情况下对该证据予以采信，剥夺了何东恩、王爱荣的诉讼权利。2.一审法院未根据何东恩、王爱荣的申请依职权调取何沛绒的申请贷款材料，行为违法。3.一审同意何沛绒的代理人提供房产作为财产保全的担保，且未将财产保全裁定书立即送达何东恩、王爱荣，行为违法。三、何东恩、王爱荣依法行使合同解除权，应予支持。何沛绒违反诚实信用原则，不履行约定义务，构成根本性违约，并与家家顺公司串通，以合法形式掩盖其想非法占有何东恩、王爱荣财产的目的。四、家家顺公司催告函无该公司公章，不能确认系该公司邮寄的，不能作为定案依据，且函件落款日期为1月10日而非1月1日，何东恩、王爱荣仅收到一份催告函。另，根据协议约定定金20000元应支付至何东恩账户，但家家顺公司迄今未将15000元支付给何东恩预留的账户，故何东恩并未占有15000元。被上诉人何沛绒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告家家顺公司述称，一、家家顺公司并非本案适格被告，且已积极促成双方签订合同并督促合同履行，在双方发生争议后亦积极协调并发送催告函，充分履行了居间义务。阻碍交易的情形亦非家家顺公司原因所致。二、2015年10月12日，何沛绒与王志强（何东恩、王爱荣的代理人）在家家顺公司的居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同。何沛绒依约支付了定金20000元并按照资金托管协议约定托管于家家顺公司。经查档交易房产产权清晰并取得何沛绒的同意后，家家顺公司于2015年10月12日转账15000元给何东恩、王爱荣，剩余5000元作为交房保证金继续托管。双方于2015年10月办理了首期款资金监管、银行按揭申请手续。2015年12月，何东恩、王爱荣为注销抵押向银行申请还款，2016年2月20日银行通知已注销抵押。由于涉案房产购买已满五年且为家庭唯一住宅，需要身份证、户口本、结婚证原件等方能开住房证明进而办理过户，但何东恩、王爱荣一直未予配合提交资料并办理过户，遂引发诉讼。家家顺公司在此次交易中不存在任何过错，将保留追究权利。原审被告王志强二审期间未提交意见。何沛绒向一审法院起诉请求判令：何东恩、王爱荣履行房地产买卖合同，并限期将中山市火炬开发区江尾××房的房屋所有权过户给何沛绒（房地产价值380000元）。一审法院认定事实：位于中山市火炬开发区江尾××房[土地证号：国（2007）易154747；房产证号：Ｃ6××45C1521611]为何东恩、王爱荣名下的一套自有房产。2015年10月9日，何东恩、王爱荣经河南省舞阳县公证处公证向王志强出具委托书，委托王志强代办上述房地产的出售事宜（包括签订买卖合同等），代为确定上述房地产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区相关国家部门公布的房屋指导价，代收房款或银行转款，代办上述房地产的权属过户的相关手续，代缴相关税费，并签署相关文件。2015年10月12日，何东恩、王爱荣（卖方），家家顺公司（居间方），何沛绒（买方）共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将上述房地产出售给买方；转让款38万元，定金2万元于合同签订时支付，除定金外的首付款8万元买方需于2015年10月30日前付至买卖双方约定的银行监管账户，剩余的购房款28万元以银行按揭贷款的方式支付，买方需于2015年10月30日前向银行申请按揭贷款，若银行同意发放的贷款数额低于28万元，买方需于接到银行按揭通知后3个工作日内补足；出售房产处于抵押状态，卖方承诺于买方取得银行贷款批复函后55个工作日内自筹资金还清贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，过户所产生的相关税费由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金中预留0.5万元作为交房保证金交由居间方托管；卖方应于收到全部购房款后3个工作日内将房地产及钥匙交付给买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收还定金或要求买方支付转让总价20%的违约金。合同还约定了其他条款，何东恩在卖方处签名，王志强代表王爱荣在卖方处签订，并在卖方代理人处签名。同日，何沛绒向何东恩交付购房定金2万元。同年10月12日，何东恩、王爱荣，家家顺公司，何沛绒签订《提前交房协议》，三方协商一致将交房日期变更为2016年1月1日。同日，何东恩、王爱荣，家家顺公司，何沛绒签订《资金托管协议》，三方约定：买卖双方同意向购房定金2万元（含交房保证金0.5万元）交由居间方托管。当日，何东恩向家家顺公司交付托管定金2万元（含交房保证金0.5万元）。当日，何东恩将涉案房地产的产权证书原件交予家家顺公司。2015年12月3日，上海浦东发展银行中山分行向何沛绒出具同意贷款意向书，同意向何沛绒发放住房贷款26.5万元。2016年1月10日，家家顺公司向何东恩发出催告函，催告何东恩办理交房手续。同年2月25日，涉案房地产上原有的抵押登记被注销。同年3月1日，家家顺公司再次向何东恩、王爱荣发出催告函，催告办理房地产过户递件手续。其后，何东恩明确表示不卖房，何沛绒遂于2016年6月8日诉至一审法院，主张上述实体权利。一审期间，王爱荣提供网页信息打印件一份，记载，中山市国土资源局于2016年7月20日在其网站发布关于中山市2016年上半年住房平均交易价格的通告，通告经测算中山市2016年上半年住房平均交易价格镇区为6486元/平方米。案外人何会玲于2016年9月12日以何东恩向其借款42万元为由，另案将何东恩、王爱荣诉至舞阳县人民法院，后双方自愿达成协议，由何东恩、王爱荣于2016年9月24日前向何会玲偿还借款42万元。该院于2016年9月14日作出（2016）豫1121民初1485号民事调解书予以确认。2016年9月30日，该院依据何会玲的申请，查封了案涉房产（第1轮候查封）。一审庭审期间，何东恩与王爱荣共同表示：双方系夫妻关系，王志强为王爱荣的弟弟，何会玲为何东恩的姐姐。何东恩述称：收到催告函后，家家顺公司工作人员向其致电，要求签订补充协议，并表示何沛绒同意立即支付现金8万元，但其当时表示不同意，并表示不再出售房产。一审庭审结束后，何东恩未经一审法院同意，自行将“何沛绒同意立即支付现金8万元”修改为“何沛绒同意在过户时支付现金8万元”。何沛绒表示愿意支付剩余的购房款36万元。一审诉讼期间，根据何沛绒的申请，一审法院依法查封了涉案房地产（首次查封）。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同条款。关于涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》的效力问题。王爱荣主张该合同无效，理由为何东恩、王志强、家家顺公司将涉案房地产以低于公证委托书限定的当地房屋指导价对外出售损害利益构成恶意串通。但其提供的网页信息打印件内容为本市住房平均交易价格，该价格没有限定为二手房，理应包含有一手房，且并非是事先预告的市场指导价，而是事后统计的实际价格水平，因此该证据并不足以证明王志强超越授权范围对外签订合同，更无法证实王爱荣利益的受损。同时，按何东恩、王爱荣所述，何东恩为王爱荣的丈夫，王志强为王爱荣的弟弟，而家家顺公司买卖房地产的中介公司，何东恩、王志强不存在与家家顺公司恶意串通损害王爱荣的基础。故而，何东恩、王志强、家家顺公司没有恶意串通的主观故意，按照当时的价格出售案涉房产也不构成对王爱荣利益的损害，王爱荣对于合同无效的主张，没有任何事实与法律依据，不足采信。王志强对外以王爱荣名义出售涉案房地产系在公证委托授权范围内，相应的法律后果由王爱荣承担。据此，何东恩、王爱荣与何沛绒签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于何沛绒是否存在先违约行为的问题。何东恩主张何沛绒没有依照约定及时将除定金外的首期款8万元存入银行监管账户构成违约在先。对此，一审法院认为，虽然何沛绒确实没有根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》在2015年10月30日前将该8万元存入银行，但存入银行监管账户需要何东恩、王爱荣的配合，没有证据证明何东恩、王爱荣有尽到配合义务，也没有证据证明何东恩、王爱荣有催告何沛绒履行该义务，因此何沛绒单方履行该义务的条件不成就。此后，从何东恩的陈述可以看出，何沛绒通过家家顺公司告知何东恩欲以立即支付现金的方式替代存入银行监管账户，但因何东恩的拒绝而再次未能完成支付首期款8万元的义务。由此可知，何沛绒已采取了力所能及的手段来履行该义务，但因何东恩的拒绝而未能完成，责任不在于何沛绒，何沛绒并不因此构成违约。何沛绒当庭表示同意支付剩余的购房款，案涉房产的抵押登记已经注销，过户条件已经成就，何东恩、王爱荣理应协助将案涉房产过户至何沛绒名下，其拒绝履行构成违约，应当承担相应的违约责任，继续履行该房地产的过户义务。因过户所产生的税费依约应由何沛绒负担。何会玲申请的司法查封，属轮候查封，不影响该义务强制履行。据此，何沛绒对何东恩、王爱荣的诉请，理据充分，一审法院予以支持。王志强、家家顺公司并非涉案房地产出卖人，无需承担过户义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、何沛绒于一审判决生效之日起十五内向何东恩、王爱荣支付购房款360000元；二、何东恩、王爱荣于一审判决生效之日起三十日内将位于中山市火炬开发区江尾××房[土地证号：国（2007）易154747；房产证号：Ｃ6××45﹨C1521611]的房地产协助过户至何沛绒名下（过户所产生的税费由何沛绒负担）；三、驳回何沛绒的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，诉讼保全费1400元，合计8400元（何沛绒已预付），由何东恩、王爱荣负担（该款何东恩、王爱荣于一审判决生效之日起七日内径行支付给何沛绒）。本案二审期间，何东恩、王爱荣提交二审庭审后的通话录音光盘及文字整理材料一份，拟证明其已向家家顺公司当时的交易经手人刘汉光表示因何沛绒违约，要求解除合同，并要求刘汉光向何沛绒转告。家家顺公司未发表质证意见。何沛绒对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于催告函问题。一审庭审中，何东恩称，有收到催告函，不清楚是2016年1月1日的还是3月1日的，收到后就没有理会了；催告函内容与合同约定不符，合同约定的履行期限尚未届满，何沛绒就催促了，是何沛绒违约在先。二、关于80000元首期款变更支付时间及要求解除合同问题。一审期间，何沛绒称，在签订买卖合同时有跟何东恩说在2016年1月1日交房时将80000元一次性交给何东恩。何东恩称，2016年1月1日，家家顺公司打电话给何东恩，让其在只收到20000元时就要交房，何东恩觉得家家顺公司不负责任，当时还是想卖房的，但交房的前提是必须收到另外80000元，但没有跟何沛绒讲；大概2016年2月份前后家家顺公司再打电话，何东恩就说房子不卖了，实际上合同已经解除了。二审庭审中，何东恩、王爱荣称，其一直在履行合同，后来家家顺公司通知其签订补充协议，原先约定80000元首期款直接付至何东恩账户，后来家家顺说签订补充协议时现金支付80000元，何东恩认为这样很被动，对方违约，所以不想卖了，合同解除，时间大概在2015年12月20日前后。何沛绒称，2015年10月12日签订合同后，当天又签订合同约定2016年1月1日前交房，并约定何沛绒在交房时一次性支付80000元首期款，后来没有签订首期款支付的书面协定；合同约定2015年10月30日前支付首期款，但之前何东恩已告知不卖房子了；因何东恩一直不配合，所以不敢将首期款打给何东恩；2016年1月10日左右通过中介告知何东恩现金支付首期款；二审庭审后，何东恩、王爱荣提交代理意见称，2016年元旦前，家家顺公司打电话给何东恩要求签订补充协议，对首期款履行方式和时间进行变更，何东恩即知悉了何沛绒违约的事实，便告知家家顺公司解除合同。三、关于银行资金监管账户问题。一审庭审中，何沛绒称，签订合同时有跟何东恩一方说过2016年1月1日交房时一次性交付80000元。何东恩称没有变更过80000元付款时间，还是要求按照之前的协议打到监管银行账户。二审期间，何东恩、王爱荣称，双方未就合同第四条约定的银行监管账户进行口头或书面约定，但其提交了三个账户给家家顺公司，且何沛绒知晓何东恩的账号；2015年12月20日后家家顺公司通知何东恩签订协议，由何沛绒在交房时现金支付首期款80000元，但何东恩未同意，认为何沛绒应按合同履行即在10月30日前将款项打入何东恩账户，当时何东恩即知晓何沛绒未支付完相关款项，就要求解除合同。家家顺公司确认：交易双方当事人没有书面约定监管账户；其协助何沛绒发出两份催告函；双方2015年10月12日签订合同后又约定2016年1月1日前交房，并约定何沛绒在交房时一次性支付8万元首付款，后没有签订首期款支付的书面协定；何沛绒已于期限内向浦发银行申请并取得同贷书；2015年12月20日后家家顺公司通知何东恩签订协议，由何沛绒在交房时现金支付首期款80000元，但何东恩未同意，要求按合同履行（即在10月30日前将款项打入何东恩账户），当时何东恩知晓何沛绒未支付完相关款项，就要求解除合同。另查，2017年7月10日，家家顺公司经中山市工商行政管理局核准，变更企业名称为“中山市乐有家房地产经纪有限公司”（以下简称乐有家公司），变更登记联络员为吴丽晶。2017年9月5日，乐有家公司经中山市工商行政管理局核准，法定代表人变更登记为李功镇，执行董事相应由张国库变更登记为李功镇。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷。王志强（代表王爱荣）与何东恩、家家顺公司、何沛绒签订涉案中山市二手房买卖及居间服务合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。该合同包括了何东恩、王爱荣与何沛绒之间的房屋买卖合同，以及该三人与家顺公司之间的居间服务合同，本案的争议焦点是房屋买卖合同是否应予解除。何东恩、王爱荣主张解除该合同的依据是何沛绒未按合同约定在2015年10月30日前将首期款80000元存入银行监管账户，构成根本违约，本院认为该理由不能成立。首先，何东恩、王爱荣称其于交易过程中提供的名下账户均可作为银行监管账户，何沛绒亦同意向该账户支付首期款，但何沛绒对此不予确认。交易过程中设立银行监管账户的目的是约束交易双方擅自使用该被监管的资金，故需要双方共同配合方可设立而非使用现有一方名下账户。何东恩、王爱荣迄今未协助何沛绒办理银行监管账户，可见其没有尽到配合义务，构成违约，何沛绒未按期支付除定金外的首期款80000元有合理抗辩事由。其次，从家家顺公司、何东恩的陈述可以看出，何沛绒其后告知何东恩可通过现金方式支付该款项，但何东恩此时以何沛绒未按期履行义务构成根本违约为由要求解除合同。如前所述，何东恩此时系违约方，其要求解除合同的理由不能成立。在何沛绒尽力采取措施促使合同继续履行情况下，何东恩、王爱荣仍拒绝继续履行合同，构成根本违约。最后，在涉案房产上的抵押登记已经注销、过户条件已成就、何沛绒愿意一次性支付剩余购房款的情况下，何东恩、王爱荣不仅未本着善意履行原则促成交易，反而坚持要求解除合同，并因与案外人经济纠纷而使涉案房产在本案诉讼期间被法院查封，足见何东恩、王爱荣毁约意图明显，有悖诚信原则。何东恩、王爱荣作为违约方在没有约定解除权、涉案房产具备过户条件的情形下，其主张解除合同，于理于法无据。一审判令何东恩、王爱荣继续履行协助过户义务，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，何东恩、王爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元（何东恩、王爱荣已预交），由上诉人何东恩、王爱荣负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 吴碧英审判员 吴合波二〇一七年十二月十八日书记员 郭燕婷