福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11211号 原告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女，住福建省南安市，系该公司法务。 委托诉讼代理人：凌晶，女，住江西省上饶市潘阳县，系该公司法务。 被告：潘秀乃，女，1966年4月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林婷，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育彬，福建中言律师事务所律师。 原告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）与被告潘秀乃商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，先依法适用简易程序审理，后因潘秀乃申请依法裁定转入普通程序，公开开庭审理。审理中，本院依法变更案由为商品房销售合同纠纷。世茂公司的委托诉讼代理人黄冰霞，潘秀乃的委托诉讼代理人林婷、吴育彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年11月24日签订的编号为201611240066的《商品房买卖合同》；2.潘秀乃立即按总房款的10%支付违约金60541.2元；3.潘秀乃承担律师费19300元。审理中，世茂公司撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年11月24日，潘秀乃与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定潘秀乃向世茂公司购买位于晋江市世茂御龙湾项目XXX的商品房。双方约定：总购房款605412元，付款方式为首付款加按揭方式，即潘秀乃于合同签订当日支付125412元，于2017年1月25日前支付全部购房款30%计180000元，于合同签订后30日内以按揭方式付清剩余购房款300000元；潘秀乃逾期付款超过30天后，经世茂公司书面催告7日内仍未支付应付款的，世茂公司有权解除合同，并要求潘秀乃按商品房总房款的10%支付违约金。合同签订后，潘秀乃仅支付购房款125412元，至今尚有480000元未支付。关于解除合同，从潘秀乃支付购房款的时间来看，截至起诉时，无论是按揭贷款或者首付分期，潘秀乃均存在逾期付款情形。根据双方签订的主合同第七条及补充协议第四条第四项，世茂公司具有单方解除权，单方解除权无需通知潘秀乃。关于违约金，根据主合同第七条及补充协议第四条第四项，潘秀乃应按照购房款10%支付违约金。 潘秀乃辩称，1.本案不具备解除合同的条件。根据法律及合同的约定，要解除合同应予通知，但至今潘秀乃没有收到任何催告通知，书面催告程序是解除合同的前提条件，前提不存在，解除合同就不存在。2.依公平原则，应当按照“通常理解”解释合同付款约定。3.根据合同的约定，世茂公司未履行按期交房义务，潘秀乃享有顺序履行抗辩权。即世茂公司应先交付房屋，其再支付购房款。4.潘秀乃积极履行贷款申办义务，却因世茂公司消极履约致使贷款难以实现。5.关于逾期付款违约责任的合同约定显失公平，不应予以采纳。6.如果解除合同，潘秀乃不应支付违约金。 审理中，双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认。2016年11月24日双方签订《商品房买卖合同》及附件一至六，约定潘秀乃向世茂公司购买位于晋江市世茂御龙湾项目XXX商品房，总房价为605412元。潘秀乃于2016年2月20日支付购房款60541元；2016年9月30日支付购房款64871元，共计125412元；于2016年12月13日支付代收的专项维修基金7229元及代收的预告登记费550元。购房款及支付方式在主合同第四条和合同附件六第四条有具体约定。诉争商品房至法庭辩论阶段结束尚未交付。 双方当事人争议焦点为：1.本案是否具备解除合同的情形；2.如果具备合同解除的情形，违约金支付标准的认定。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据。世茂公司提供如下证据：1.居民身份证复印件一份；2.《预售许可证》一份；3.《商品房买卖合同》一份；4.通知函、EMS详情单、EMS跟踪单各一份；5.福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份；6.建设工程消防验收意见书一份；7.建设工程竣工核实意见书一份；8.工程质量监督报告一份。潘秀乃提供如下证据：9.收款收据二份及泉州世茂新领域置业有限公司专用票据六份；10.《维权告知书》一份；11.微信记录一份；12.催告交付房屋邮政快递跟踪单二份及房屋催告函一份；13.大客户积分汇总表打印件一份；14.协调会议记录打印件二份；15.房屋现状照片九张。 对双方当事人无异议的证据1、2、5、9、12，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3能够双方签订《商品房买卖合同》并约定相关事项的事实；证据4因邮寄地址并非双方合同约定地址，其证明力不予认定；证据6、7、8能够证明有关项目验收的事实；证据10、11、13、14的证明力不予认定；证据15无法证明系拍摄于诉争房屋所在楼栋，不予认定。 关于争议焦点1。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月24日，交付时间约定为2016年12月31日前，并且另行约定该商品房为现房销售，已具备交付条件，出卖人不再另行书面通知买受人交房等事项。故潘秀乃关于世茂公司应先交付房屋，再支付购房款的抗辩不予支持。潘秀乃主张其积极履行贷款申办义务，系因世茂公司消极履约致使贷款难以实现。本院认为支付购房款属于潘秀乃的义务，故该抗辩不予支持。本案中，双方关于购房款的支付方式及支付时间在合同中均作出明确约定。在合同履行中，世茂公司虽主张其于2017年8月16日书面催告潘秀乃支付购房款等事项，但该书面通知的地址并非双方合同约定的地址，且世茂公司也未能举证证明潘秀乃地址变更的事实，故应视为未实际通知。世茂公司在诉讼中主张解除合同，根据双方约定，在解除合同前应书面催告潘秀乃在7日内支付应付款。世茂公司起诉即视为催告，但潘秀乃仍未在收到本院送达应诉材料的7日内支付尚欠购房款，世茂公司有权解除合同。综上，鉴于潘秀乃迟延履行付款义务，且经世茂公司催告后在双方约定的期限内仍未履行，世茂公司可以解除合同。故世茂公司关于解除合同的主张本院予以支持。 关于争议焦点2。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第一项第二点的约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。故本院认定潘秀乃应当按照合同约定承担违约金60541.2元=605412元×10%。 除双方无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2013年9月27日取得诉争房屋商品房预售许可证；诉争房屋于2015年12月1日已经通过综合验收（合格）；于2015年12月15日通过消防验收（合格）。 综上所述，本院认为，世茂公司与潘秀乃签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。潘秀乃未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任，世茂公司请求解除合同及支付违约金的主张本院予以支持。世茂公司与潘秀乃其他缺乏事实与法律依据的主张，本院均不予支持。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理，世茂公司应退还潘秀乃已付购房款125412元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂新领域置业有限公司与被告潘秀乃于2016年11月24日签订的编号为201611240066号的《商品房买卖合同》； 二、被告潘秀乃应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州世茂新领域置业有限公司违约金60541.2元； 三、原告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告潘秀乃购房款125412元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9854元，由被告潘秀乃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  李荣贵 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。