湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1861号 上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地为湖南省沅江市琼湖办事处新河社区新源北路**。 法定代表人：周建可，系该公司经理。 委托诉讼代理人：符子冬，沅江市共创法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：李乐勋，男，1974年5月26日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）因与被上诉人李乐勋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 亚都公司上诉请求：1、撤销一审判决中的第二、三项，并依法驳回李乐勋对亚都公司的其他诉求。2、本案的诉讼费用由李乐勋承担。事实与理由：一、一审法院部分主要事实没有査清，李乐勋在一审的诉求无法无据。1、本案事实是李乐勋在履行与亚都公司签订的房屋销售合同，而该份合同缺乏合同的实质要件，同时更不可能属于商品房买卖合同，因此该份合同属于履行不能的合同。况且该份合同的销售方并非亚都公司，也并没有收到李乐勋的购房款。2012年12月19日，亚都公司与李乐勋签订合同18个月后，李乐勋就应该知道亚都公司并没有开发建设综合大楼，但李乐勋直到2019年9月11日要求亚都公司履行合同，在长达7年的时间里，并没有向亚都公司主张权利，李乐勋知道双方签订的该份合同是明显履行不能，李乐勋在签订该份合同时就明知亚都公司根本就没有在合同约定的地点开发建设，同时也清楚亚都公司并没有取得相关手续，因此，李乐勋在签订合同时自身存在明显过错。2、原审法院认定造成的损失是按照商品房的销售价格来确定的，其与事实相悖。双方签订的合同约定：如不能交房是按照安置房进行置换，而安置房是不能上市交易的，更无法确定其价格，更无法作为其损失依据。3、2019年9月23日李乐勋要求亚都公司解除合同已明显超过了法律规定的解除权期限的规定。合同约定李乐勋在合同签订后18个月内要求交付房屋，如不能交付可要求亚都公司用安置房进行置换，而李乐勋也明知亚都公司也不可能提供安置房源，这是违反法律规定的，但李乐勋并没有行使合同解除权，也没有证据证实向亚都公司主张了相应的权利。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清，导致适用法律错误。1、一审法院要求亚都公司承担从2012年12月19日的资金占用损失其于法无据。资金占有损失是应是同期的存款利率标准并非贷款利率标准。2、双方签订的合同属于合同履行不能而解除，一审法院要求亚都公司赔偿李乐勋的损失于法无据。李乐勋在签订该份合同时存在明显过错，签订合同时己存在明显履行不能的情形，况且该份合同也非实质上商品房买卖合同，理应不能按商品房买卖合同的相关法律规定来作为裁判的依据。综上所述，李乐勋在签订房屋销售合同时存在明显的过错行为，且双方是由于该份合同属于履行不能导致合同解除，一审法院要求亚都公司全部承担其差价损失于法无据，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。 李乐勋答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，亚都公司的上诉理由不能成立，应予驳回。理由如下：1、亚都公司与李乐勋所签订的《房屋销售合同》依法认定为房屋买卖合同，符合《城市商品房预售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》规定，该合同真实合法有效。亚都公司应当如实履行合同义务，李乐勋多次催告，亚都公司拒不交付房屋。因此，一审法院判令亚都公司返还李乐勋的购房款及利息，并判令亚都公司支付房屋的差价损失，并无不当。2、一审判决定性准确，适用法律正确。亚都公司上诉称案涉合同系履行不能，没有事实依据。亚都公司在蓉园小区开发建设了楼盘，已对外预售，不存在履行不能，而是亚都公司违背诚实信用原则，拒不履行合同，严重违约。 李乐勋向一审法院起诉请求：1、判令亚都公司返还李乐勋已付的购房款100000元及其利息（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止）；2、判令亚都公司赔偿李乐勋房屋差价损失300000元（按亚都公司其现已开发建成的新和社区陈家咀即现在的蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积100平方米的标准，按价差3000元/平方米计算）；3、由亚都公司承担不超过已付10万元购房款一倍的赔偿责任。4、由亚都公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：李乐勋与亚都公司法人代表周建可于2012年12月19日签订了一份《房屋销售合同书》，合同约定亚都公司将承建开发的位于沅江市××社区新槐（金伟明等户此宗地）的综合大楼第十二层的住房一套，以每平方米1680元的价格销售给李乐勋，签订合同时预付100000元，交房时付清全部购房款，交房时间为从合同签订之日起18个月内交房。同时，合同约定如因亚都公司原因此宗地不能交房，亚都公司在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给李乐勋。亚都公司在合同上加盖了公章。李乐勋于合同签订当日支付了购房首付款100000元，并由亚都公司法人代表周建可出具了收条一张。但亚都公司在该合同签订后18个月内并未在沅江市××社区新槐（金伟明等户此宗地）开发建设综合大楼，李乐勋自2014年知晓亚都公司在新和社区陈家咀开发蓉园小区后，向亚都公司提出置换房屋的要求，要求亚都公司按《房屋销售合同书》的约定，按1680元／平方米的价格置换现开发的蓉园小区同楼层的面积最小的电梯房一套，并表示剩余购房价款在亚都公司为李乐勋办理好置换购房手续后，按亚都公司的要求付清余款。2019年9月11日，李乐勋向亚都公司发出《履行合同义务催告函》，再次提出置换房屋的要求。被拒后，李乐勋2019年9月23日于向亚都公司送达了《解除合同通知书》，要求解除双方所签订的《房屋销售合同书》，并要求亚都公司在收到此通知解除合同后三日内，返还已付购房款及利息、赔偿购房差价损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。另查明，亚都公司开发的蓉园小区位于沅江市××社区陈家咀安置Ａ片，于2018年12月取得中3、4、9栋建设规划许可证及建设施工许可证，在售房屋面积最小的为90.56平方米，已售163套，均价为3692元。 一审法院认为：本案的争议主要有以下两点：第一、双方间《房屋销售合同书》的效力应如何认定？第二、李乐勋是否有权要求解除合同及解除合同后如何处理的问题。 本案双方所签订的《房屋销售合同书》实际上是为保证合同一方主体能够在可预期的时间内以固定的单价，自另一方主体处取得预定房产所订立，符合合同法要约承诺的性质要求，该合同内容出于当事人真实意思表示，应认定对各方当事人产生合同法意义上的约束力，合法有效。亚都公司抗辩所称合同实质是民间借贷关系，缺乏合同成立要件的主张，不予采纳。依法成立的合同，当事人应全面履行。因亚都公司未在合同约定的宗地上开发项目，其开发的蓉园小区位于沅江市××社区陈家咀安置Ａ片，故李乐勋可根据《房屋销售合同书》的约定，要求亚都公司以同等价格出售蓉园小区电梯房一套，现亚都公司违反承诺拒绝履行，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约，李乐勋据此提出解除合同的请求，符合合同法关于合同解除的规定，予以支持。关于亚都公司提出的李乐勋在2014年就应该知道或者应该知道其解除事由，李乐勋应在一年内行驶解除权，否则解除权消灭的主张，因《房屋销售合同书》约定了置换房屋的内容，故李乐勋有选择直接解除合同或者要求亚都公司继续履行合同义务的权利，对亚都公司的主张，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对李乐勋要求亚都公司退还预付款100000元及资金占用利息损失的诉讼请求，予以支持。关于损失赔偿，因亚都公司具备交付房屋的能力但拒不履行，且其自违约中获得了房屋差价的利益，李乐勋要求亚都公司赔偿房屋差价损失，并未超出订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的范畴，予以支持。差价的计算如下：蓉园小区销售房屋面积最小的为90.56平方米，在售房屋均价为3692元，亚都公司应当赔偿的房屋差价为182206.72元：90.56㎡×（3692元／㎡-1680元／㎡）。李乐勋提出要求亚都公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因亚都公司违约的行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：一、解除李乐勋与湖南亚都房地产有限公司签订的《房屋销售合同书》；二、限湖南亚都房地产有限公司于判决生效之日起十日内退还李乐勋预付款100000元及利息损失（利息以100000元为基数按人民银行同期贷款利率自2012年12月19日起计算至实际付清之日止）；三、限湖南亚都房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付李乐勋182206.72元；四、驳回李乐勋的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由湖南亚都房地产有限公司承担5534元，李乐勋承担1766元。 二审中，当事人双方均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，《房屋销售合同》第二条约定：如因甲方（亚都公司）原因此宗地不能交房，甲方在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给乙方（李乐勋）。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点：1、案涉合同是否属于履行不能的合同；2、案涉合同解除后违约责任应如何承担。 关于焦点1，因《房屋销售合同书》第二条约定了置换房屋的内容，李乐勋有选择直接解除合同或者要求亚都公司继续履行合同义务的权利，且亚都公司已对蓉园小区进行了开发建设，并对外进行预售，故对亚都公司上诉主张案涉合同为履行不能的合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，亚都公司、李乐勋对一审判决解除李乐勋与湖南亚都房地产有限公司签订的《房屋销售合同书》均无异议，予以确认。亚都公司因具备交付房屋的能力但拒不履行，构成违约。根据上述法律规定，亚都公司应当退还李乐勋所交纳的购房款10万元，并根据合同约定赔偿的房屋差价损失182206.72元【90.56㎡×（3692元/㎡-1680元/㎡）】。但李乐勋要求亚都公司还按银行同期贷款利率赔偿其利息损失和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，既不符合合同约定，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形不符，本院不予支持。亚都公司上诉提出“退还10万元购房款但不应当支付利息”的上诉理由成立，本院予以采纳。 综上，亚都公司的上诉理由部分成立，对成立部分应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3019号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3019号民事判决第二项为：限湖南亚都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还李乐勋预付款100000元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费7300元，由湖南亚都房地产有限公司承担5534元，李乐勋承担1766元。二审案件受理费2767元，由湖南亚都房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二〇年十一月六日 书记员  李翠翠