安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终843号上诉人（原审被告）：杨宝丽，女，1985年10月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益民，安徽华律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地**1-201。法定代表人：张全国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。上诉人杨宝丽因与被上诉人铜陵创祎商业管理有限公司（以下简称“创祎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宝丽上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人一审作为原告主体不适格,被上诉人与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系,在与上诉人签订协议时提供了授权委托书(委托书记载一式三份),授权书第(1)项权限,明确记载其代表委托人与客户签订合同,根据合同法第四百零二条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。因此,被上诉人无权以自己的名义主张权利。2.一审法院认定的租金起算时间为2019年4月1日,确有错误。合同第三条约定租赁期限,从该物业正式开业之日起计算。合同1.1条约定该物业为铜陵时代万彩天地。也就是说,被上诉人为了吸引客户入住,繁荣市场,正式开业之前是免收租金的。虽然商业综合体主体建筑消防验收时间为2019年3月28日,超市是19年4月25日验收通过,但是合同约定的正式开业时间与消防验收时间不是等同的。铜陵时代名门微信公众号2019-11-18号文章内容,注明时代广场盛大开业时间为2019-11-18。即使按照被上诉人的说法,正式开业时间也不可能早于2019-11-18。且租赁合同是被上诉人提供的格式合同,关于铜陵时代万彩天地正式开业时间的理解,应当按照不利于被上诉人的原则进行解释。3.合同5.2条明确约定,综合管理费与租金同期支付。一审法院认定的起算时间为2019年4月1日,上诉人基于第二条上诉理由,同样不能认可。4.一审法院判决疫情影响期间按照50%支付租金过高,没有减免疫情期间综合管理费,不符合实际情况。上诉人租赁商铺位于铜陵学院大门正对面,主要靠学生消费,因疫情影响,店铺关门,学生未返校复课,几乎没有人流量,被上诉人管理成本也相应降低。根据最高院关于新冠××案件指导意见第6条第二款,上诉人要求在铜陵学院学生返校复课之前,免除租金及管理费,符合法律规定。铜陵创祎商业管理有限公司未作答辩。铜陵创祎商业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除创祎公司与杨宝丽签订的《房屋租赁合同》；2.杨宝丽立即腾空租赁物并返还给创祎公司；3.判令杨宝丽立即向创祎公司支付拖欠的房屋租金25150.78元（自2019年8月16日计算至2020年3月31日，此后的占用费按110.25元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止）；4.判令杨宝丽立即向创祎公司补交免租期内租金6132.62元；5.判令杨宝丽立即向创祎公司支付综合管理费12651元（自2019年5月22日计算至2020年4月10日，此后的综合管理费按18元/月/平方米的标准计算至被告腾空租赁物时止）；6.本案的诉讼费用由杨宝丽承担。一审法院经审理查明：2018年11月1日创祎公司与杨宝丽签订《房屋租赁合同》，该合同约定了以下相关事项：1.租赁标的物为位于本市铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处铜陵新时代万彩天地第一层铺位号为1-117的商铺，套内面积73.5㎡；2.杨宝丽承租商铺经营品牌为今生今饰，租金每年40241元；3.租赁期限为2年，自该物业正式开业之日（创祎公司确定的开业日）起计算（其中包含3个月免租期）；4.综合管理费每年15876元（18元/月/㎡），该费用与租金同期支付。此外，该合同还约定了其他租赁双方的相关权利义务等内容。该合同签订后，杨宝丽向创祎公司交纳租金、押金及综合管理费共计29176元（其中保证金9353元、租金15854元、综合管理费3969元）。创祎公司于2018年11月16日将案涉商铺交付被告实际使用。杨宝丽自2019年1月19日至2019年2月10日租赁房屋进行装修。另查明，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。2019年6月25日、7月12日、2019年10月10日创祎公司三次向杨宝丽发函催缴租金。一审法院认为：从创祎公司诉称、杨宝丽辩称及双方的举证和质证，可以确认本案的争议焦点为：1.创祎公司是否是适格的诉讼主体；2.新冠××疫情期间，创祎公司与杨宝丽签订《房屋租赁合同》是否应当解除，租金和综合管理费是否应当减免；3.租金起算时间是2019年1月18日还是2019年4月1日。一、本案房屋租赁合同系创祎公司与杨宝丽签订，创祎公司依约将租赁商铺实际交付杨宝丽使用，杨宝丽也依约交纳部分租金、押金及综合管理费，故双方的行为实际表明各自已实际履行合同，且相互之间也接受了相对方的履行行为。创祎公司作为出租方，当然享有主体资格，该主体资格的享有与创祎公司是否为案涉物业所有权人以及所获授权范围并无直接关联。二、本案在实际经营中，遭遇新冠疫情，疫情期间，按要求停业；且案涉物业毗邻铜陵学院，因疫情影响，该学院至今未复课，导致杨宝丽营业收入减少。以上疫情所引发的系列情况直接导致杨宝丽签约时的基础条件发生变化，该情况非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力。故创祎公司要求解除合同，不符合法律规定。同时继续按照合同约定支付租金对杨宝丽明显不公平，故从2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算。因综合管理费实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，故综合管理费不予减免。三、案涉商铺已于2018年11月16日实际交付杨宝丽，且该商铺所在物业消防验收也于2019年3月28日通过，结合杨宝丽已于2019年2月10日二次装修完毕的情况，确定本案正式开业之日为案涉商铺所在物业消防验收通过之日，案涉商铺的租金起算之日为2019年4月1日。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。创祎公司要求解除合同，腾空租赁物并返还，以及要求支付占用费、支付免租期内租金的请求，不予支持，要求支付租金的请求，予以调整。租金计算方式：自2019年4月1日起计算，按年租金40241元，扣除创祎公司认可的免租期1.5个月（5030元），扣除已付租金15854元，2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算，计算至2020年3月31日，即减免一个月租金3353元，共欠租金16004元。因合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，该费用应当从创祎公司主张的2019年1月18日起开始计算，创祎公司要求杨宝丽支付综合管理费12651元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告应在本判决生效后十日内向原告支付租金16004元（计算至2020年3月31日）。二、被告应在本判决生效后十日内向原告支付综合管理费12651元（计算至2020年4月10日）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由原告负担149元，被告负担300元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人杨宝丽的上诉请求和双方陈述，本案争议焦点为：1.一审法院认定案涉房屋租金起算时间为2019年4月1日、综合管理费起算时间为2019年1月18日是否适当；2.一审法院判决疫情期间租金按照50%标准支付，而综合管理费未予减免是否适当。关于案涉房屋租金和综合管理费起算时间问题。根据一审查明事实，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。原审依据案涉商铺所在物业消防验收通过时间确定租金起算时间，从2019年4月1日开始计算租金，并无不当，应予维持。综合管理费系维护物业运转相关的必要费用，与租金性质不同，综合考虑本案实际情况，原审从2019年1月18日开始计算并无不当，本院予以维持。关于疫情期间租金和综合管理费是否减免问题。考虑到新冠疫情且案涉物业毗邻的铜陵学院，杨宝丽承租商铺从事的客源以学生为主的服装业影响较大，原审自2020年1月25日至3月31日止，按50%标准计算租金，并无不当，应予维持。因综合管理费与租金性质不同，系维护相关物业运转的必要费用，原审未予减免并无不当，本院予以维持。另，关于本案被上诉人的原告主体问题。被上诉人创祎公司作为《房屋租赁合同》的主体，与本案有直接利害关系，符合本案原告主体资格要求。综上所述，杨宝丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由上诉人杨宝丽负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年十一月六日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……