辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1856号上诉人（原审原告）：张楠楠，男，1982年12月11日出生，满族，干部，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：杜淑芳，张楠楠之母，1958年6月5日出生，满族，退休工人，住锦州市太和区。被上诉人（原审被告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区东湖**。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：原雯雯，该公司职员。委托诉讼代理人：翟铁军，辽宁华峰律师事务所律师。上诉人张楠楠因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司不当得利纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张楠楠的委托诉讼代理人杜淑芳，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人原雯雯、翟铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张楠楠上诉请求：1.撤销一审判决书第一、二项。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决事实认定错误。一方面，原审认定原告在未办理入住手续的情况下自行入住……是错误的。在该房屋售出后，如未经被上诉人允许，上诉人怎么才能是“自行入住”？如果是被上诉人将钥匙交付上诉人，那怎么还能认定事实是未办理入住手续的情况下自行入住……，对事实认定的错误影响了法律的应用。另一方面，“本院认为，原告提交的商品房买卖合同亦未标注签订合同的时间……”明显属于未查清事实，上诉人提供的文本合同中未标注签订合同的时间，但提供的机读电子档案，即电子档案录入时间应当能够确定合同签订时间，即原审法院未能结合多个证据进行事实认定，存在事实认定上的错误。2.原审判决适用法律错误。上诉人于2016年6月15日办理贷款支付全部价款后，被上诉人于2016年7月7日与上诉人、物业公司共同完成房屋验收，并向上诉人交付了房屋钥匙，才允许上诉人装修及入住。按照相关法律规定和法院认定“双方签订的物业管理服务协议，购买期房的业主，自小区竣工交付；购买现房的业主，自签订房屋销售合同之日开始计算”的事实，上诉人与被上诉人于2015年8月14日签订了合同，按照上述约定，上诉人即应该交付物业费、取暖费等各项费用，同时也已经应该取得并享有业主的各项权利，那为什么在上诉人直到10个月后的2016年7月7日才允许上诉人装修及入住？无论是按照《民法总则》、《合同法》，还是按照《物业管理条例》的相关规定，原审法院在适用法律上存在错误。3.原审判决中部分判决内容无法律依据。原判决中“本院认为，被告代为收取泰景山城取暖费，其已于2016年11月29日将收取的取暖费交付给锦州市供暖管理处，被告并未获得收益”是不符合相关法律规定的。现被上诉人收取上诉人的取暖费，是基于双方合同关系，上诉人与锦州市供暖管理处无任何关系，既然是双方合同关系，如合同未完全履行，被上诉人就应当承担履行不能的责任，或是退还取暖费，或是进行等价补偿，不能因取暖费交付给第三方就作为不返还给上诉人的理由，应该是由被上诉人返还上诉人。希望二审法院依法作出合法、合情、合理、公正、公平的判决。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，因为是不当得利纠纷，取暖费不是物业公司收取，物业公司并没有得利，应该向供暖公司主张权利。物业费一审法院是按照合同约定和上诉人的实际入住时间确定的，应该维持原判。张楠楠向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告2015年至2016年物业费、取暖费等共计4400元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张楠楠从案外人锦州宝地长青置业有限公司处购买坐落于锦州市太和区南广路泰景山城14-65号的房屋，并于2015年8月14日支付房屋首付款22万元。原告与案外人锦州宝地长青置业有限公司签订的商品房买卖合同已经网上备案存档，涉案房屋总价款为620461元。原告在未办理入住手续的情况下自行入住，在原告准备装修时，被告以原告尚未支付全部房屋价款、未办理入住手续为由，将该房屋的水、电等基本设施关停。2016年6月15日，原告支付全部房屋价款。2016年7月7日，原告与被告共同完成验房，并确认了“泰景山城”入住结算通知单的内容。该入住通知单对案涉装修垃圾清运费、电梯预交费、声控灯维修费等均进行了确认。同日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定物业管理费开始计费时间：购买期房的业主，自小区竣工交付，通知业主办理入户并满足业主使用需求后（按开发建设单位确定时间为准），开始全额计算收取物业管理费；购买现房的业主，自签订房屋销售合同之日起开始计算。被告自称涉案房屋所在小区于2015年3月起可办理入住手续。2016年7月7日，被告在为原告办理入住手续时，收取原告2015年-2016年度取暖费2522元，2015年7月1日-2016年7月1日的物业费1210元，装修垃圾清运费200元，声控灯费8元，电梯费500元，总计4400元。被告于2016年11月29日将其代收的泰景山城取暖费交付给锦州市供暖管理处。原告曾向被告主张返还上述费用，被告未予准许。故原告诉至本院，要求被告返还上述案涉费用。一审法院认为，本案的争议焦点为原告张楠楠主张由被告锦州宝地物业服务有限责任公司返还涉案取暖费、物业费、声控灯费、电梯费及装修垃圾清运费是否具有事实及法律依据。原告于2016年7月7日与被告共同验收房屋，被告交给原告入住结算通知单，该入住通知单中就案涉电梯费、装修垃圾清运费及声控灯费进行了确认，原告并未提出异议。且在原、被告签订的物业管理服务协议中亦有关于电梯费和装修垃圾清运费的约定。故原告主张被告返还案涉声控灯费、电梯费及装修垃圾清运费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告违法收取取暖费并要求返还的诉讼请求。经查，被告代为收取泰景山城取暖费，其已于2016年11月29日将收取的取暖费交付给锦州市供暖管理处，被告并未获得收益。故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张由被告返还2015年7月1日至2016年7月1日的物业费的诉讼请求。在原、被告签订的物业管理服务协议中关于计收物业费的时间进行了约定。被告虽主张案涉房屋系原告购买的期房，但是未能提供证据予以证明。原告提交的商品房买卖合同亦未标注签订合同的时间。故原告于2015年8月14日支付涉案房屋首付款时，即与案外人锦州宝地长青置业有限公司形成商品房买卖合同关系。被告自称涉案房屋所在小区于2015年3月起可办理入住手续，故应按照原告系购买现房的标准计收物业费。被告计收物业费的时间应自2015年8月14日开始。因此，被告收取原告2015年7月1日至2015年8月13日期间的物业费，无事实及法律依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条的规定，判决：一、被告锦州宝地物业服务有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告张楠楠物业费150元；二、驳回原告张楠楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告张楠楠负担20元，由被告锦州宝地物业服务有限责任公司负担5元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2020年6月8日，原锦州宝地物业服务有限责任公司变更为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司。此事实，有被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司提交的营业执照（副本）为凭，本院予以确认并采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人之间签订的物业管理服务协议在物业管理费开始计费时间一项明确约定，购买现房的业主，自签订房屋销售合同之日起开始计算，案涉商品房买卖合同虽未标注签订日期，但从一审卷宗所载的商品房买卖合同网上备案（存档）表可确认网上备案时间2015年8月14日，一审法院以此时确定上诉人张楠楠即与案外人锦州宝地长青置业有限公司形成商品房买卖合同关系并无不当。且上诉人在与被上诉人共同验收案涉房屋及收到的入伙结算通知单，并未就收取的相关费用提出异议。一审法院依据本案所涉的网上备案合同，计算被上诉人应收取物业服务费的起算时间正确。关于本案涉及的取暖费问题，因被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司仅是代收取，且已交付案外人锦州市供暖管理处，被上诉人从中未获得利益，故对上诉人提出的该项请求，本院不予支持。综上所述，张楠楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张楠楠负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十一月三日法官助理杨艳洲书记员高俊格