广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20701号上诉人（原审被告、反诉被告）：方超群，男，1964年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻晓，广东正大联合律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉原告）：张洁仪，女，1995年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。委托诉讼代理人：徐坤，湖南华夏方圆律师事务所律师。原审第三人：方志远，男，1970年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。方志远因与张洁仪、原审第三人方志远房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初9913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭审理了本案。方超群的委托诉讼代理人李华元、喻晓，张洁仪的委托诉讼代理人徐坤，原审第三人方志远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。方超群上诉请求：撤销广州市白云区人民法院作出的(2020)粤0111民初9913号民事判决，按一审起诉请求依法改判；2、本案诉讼费由张洁仪承担。事实与理由：1、方超群与张洁仪签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》是在2020年5月20日解除的，在此之前，张洁仪仍继续占用涉案商铺。张洁仪称其于2020年3月26日搬离涉案商铺，但实际上，张洁仪也只是在欠付了租金的情况下通过微信简单告知，双方并没有正式办理交接手续，涉案房屋的锁也一直由张洁仪保管。因为张洁仪一直未交还涉案商铺，导致方超群无法另行出租，给方超群带来了严重的经济损失。2020年5月22日，一审法院在庭上了解事实后，为避免继续扩大双方损失，令双方当场进行了涉案商铺的正式交接手续，解除了租赁合同与补充协议。因此一审判决中认定“。张洁仪于2020年3月26日搬离涉案商铺，故双方租赁合同及补充协议已于2020年3月26日实际解除”是错误的。一审法院仅依据张洁仪的一条微信告知信息，就认定张洁仪是于2020年3月26日实际搬离涉案商铺，忽略了此行为给方超群带来的经济损失，认定事实不清，有失公允。2、一审法院认定张洁仪所欠付租金数额有误。首先，根据上述事实，方超群与张洁仪是于2020年5月22日正式办理涉案商铺的交接手续，解除了租赁合同和补充协议。因此张洁仪应当向方超群支付自2020年1月1日至2020年5月22日欠付的租金136320（28800元×4个月＋28800元÷30天×22天）。其次，因张洁仪欠付管理费被管理处停电，并不构成张洁仪可以免交租金的理由。因为停电的原因和停电的措施均不是由方超群造成，不应当由方超群承担责任。一审判决认定“张洁仪曾有6日因停电而无法使用涉案商铺，该6日租金应在张洁仪向方超群支付的欠付租金内予以扣除。”认定事实不清，缺乏事实与法律依据。3、涉案商铺虽未备案，但不影响张洁仪的实际使用。并且未能备案的主要原因也是因为张洁仪拒交租金，违约在先。根据合同约定，方超群有权没收押金57600元。涉案商铺未能办理备案的主要原因是张洁仪拒交租金，如果张洁仪按时交租，方超群是能够在承诺的期限内办理好备案手续的。并且虽然涉案商铺未备案，但不影响张洁仪的实际使用，否则张洁仪不会在未备案的情况下营业了将近一年的时间。可见张洁仪拒绝交租的真正原因其实并不是未能备案，而是受疫情影响，经营困难才拒绝交租，根据《商铺租赁合同》第七条第3款约定“乙方逾期支付租金的，应按日向甲方支付相当于月租金千分之五的违约金；逾期超过三十日，甲方有权解除合同并没收押金。”因此，方超群有权没收押金57600元。4、关于装修损失，一审法院认定张洁仪实际使用商铺的时间有错误。并且在未经评估的情况下，就采信了张洁仪的主张。方超群对装修残值损失完全不予认可。张洁仪实际使用商铺的时间是2019年3月1日至2020年5月22日止，共计为15个月。而一审法院按照张洁仪实际使用涉案商铺时间从2019年3月1日至2020年3月26日的标准计算装修残值损失数额，是错误的。其次，一审法院应当公平的按照双方各自的过错比例分担装修残值损失。在本案中虽然方超群未能备案涉案商铺，但是通过微信聊天记录也可看出，方超群一直在与有关部门进行沟通协商办理备案手续。并且未能备案，从不影响张洁仪的使用与经营。张洁仪要求解除合同的真正原因其实并不是未能备案，而是受疫情影响，经营困难。由此可见，合同解除的主要原因在于张洁仪拒绝交租，现在一审判决认定要求方超群承担一半的装修损失，对方超群不公平。其次，装修残值部分并未经过相关鉴定部门进行评估，一审法院仅根据张洁仪提交的未知真实性的装修合同及装修费用支付凭证，就采信其全部主张，完全忽略了事实问题，有失偏颇。对方超群的上诉主张，张洁仪答辩称：一、张洁仪已于2020年3月正式撤场并履行了通知义务，案涉合同已于2020年3月26日解除。在方超群未按合同约定配合张洁仪办理商铺的备案手续的情况下．张洁仪于2020年2月27日即通知方超群解除合同，后于2020年3月26日正式搬离且通知了方超群，双方合同已于该日解除。方超群主张案涉合同于2020年5月22日解除与事实不符。二、案涉商铺能否备案将直接影响张洁仪办学条件及正常运营，案涉合同因方超群持续违约导致张洁仪合同目的无法实现而解除。张洁仪基于办学目的而租赁商铺，因经营性质的特殊性，必须在商铺租赁合同办理备案的情况下才能开展正常的办学及运营，否则张洁仪公司将面临工商局等机构的行政处罚并有可能被吊销办学许可；合同亦明确约定方超群需在合同签订后60日内完成备案手续。自2019年2月合同签订后开始，张洁仪便一直在催促方超群办理备案手续，但直至合同解除，方超群仍未履行该项义务。案涉商铺备案本身为及其简易事项，但因方超群一直未能清缴前序合同期内的租赁税，导致本案合同无法办理备案，张洁仪合同目的无法实现。因方超群违约，根据《商铺租赁合同》第七条第4款之约定，张洁仪有权随时解除合同，而并不适用第六条关于提前解除的约定，方超群主张没收押金缺乏与事实不符且无依据。三、关于装修损失问题，合同已明确约定该项损失的计算方式及赔付标准，且方超群一审中并未提出价值评估申请，在上诉过程中再行申请有违正当的诉讼程序。综上所述，在案涉合同因方超群违约而解除的情况下，请求法院查明事实，依法判决并驳回方超群的上诉请求。张洁仪上诉请求：1、撤销原审第一、二、三、五项判决；2、改判方超群退还张洁仪押金57600元；3、改判方超群支付张洁仪违约金57600元并赔偿装修费172800元；4、改判方超群支付因其违约行为给张洁仪造成的损失30000元；5、本案诉讼费由方超群承担。事实与理由：合同解除的原因为方超群违约，而非张洁仪提前解除，原审事实不清，法律适用错误。1、合同明确约定方超群应配合张洁仪办理营业执照等经营证照，因方超群原因或第三方对该商铺主张权利而导致张洁仪无法正常使用的，方超群应在5日内消除影响，否则张洁仪有权解除合同并要求方超群承担违约责任。在合同履行过程中，根据张洁仪提交的证据、方志远自认的事实及原审法院前往广州市白云区富力半岛警务室了解的相关情况，案涉商铺因方超群前序合同期内租赁税未缴清，导致张洁仪合同无法备案。自2019年2月（即合同签订后）开始，张洁仪便一直与方超群沟通配合办理备案登记事宜，但方超群一再拖延。直至2020年3月，因方超群持续违约，张洁仪在合同目的无法实现的情况下，不得已才解除了案涉合同，合同解除为方超群违约导致。2、根据合同约定，在方超群未按照合同约定提供上月发票的情况下，张洁仪有权延付租金。在合同履行过程中，张洁仪多次向方超群索取发票，方超群却一直未能提供，本着契约精神及经营目的，在合同履行过程中，张洁仪已将租金支付至2020年1月，但因方超群一直未提供发票且一直未配合办理备案登记，张洁仪有合理理由延付租金，并不存在违约行为。原审法院在未就张洁仪延付租金的原因及过错程度进行合理判断的情况下，以张洁仪延付租金为由，判决方超群退还一半押金并就装修损失各自承担50%明显有违事实及公平原则。对张洁仪的上诉主张，方超群答辩称：1、合同解除的根本原因是因为张洁仪违约，欠交房租。并非因为商铺的租赁合同不能备案。合同不能备案并不影响张洁仪的实际使用。根据一审法院认定“虽原告及第三人未能为被告办理租赁合同备案手续导致被告无法达到办学条件，原告及第三人违约在先，但被告应相信原告及第三人能够解决备案事宜而未与原告解除合同，且于2020年1月多次承诺继续交租，此后却未按照合同约定及承诺向原告或第三人支付租金，故被告欠付租金亦属违约，原告要求被告支付欠付租金违约金的诉讼请求合理合法。”由此可见，退一步说，即使张洁仪是因为合同不能备案要求解除合同，但其亦实际使用了房屋，理应结清搬离涉案商铺之前的费用并支付违约金。关于该点，原审法院认定事实清楚，适用法律准确。2、张洁仪实际使用涉案商铺直到2020年5月22日交还场地，双方终止了租赁合同。所以张洁仪应当结清2020年1月1日至2020年5月22日(共142天)的租金136320元(28800元×4个月+28800元÷30天×22天)。因为一审法院认定张洁仪实际使用涉案商铺时间有误，并且对于装修残值部分并未经过评估和鉴定，对于一审法院要求方超群按50％的比例承担装修残值部分的损失不予认可。综上所述，请求法院依法裁判，保护方超群的合法权益。方志远述称：不同意一审判决的处理，同意方超群的上诉意见，不同意张洁仪的上诉请求。方超群于2020年4月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除方超群与张洁仪于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》；2、张洁仪立即向方超群交还租赁房屋（广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房之三）；3、张洁仪立即按合同约定的租金标准向方超群付清自2020年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金（暂计算至2020年3月31日，共86400元）；4、张洁仪向方超群支付违约金（每日按照月租金千分之五计算，自2020年1月16日起计算至交还房屋之日止，暂计算至起诉之日约8640元）；5、方超群没收张洁仪押金57600元；6、张洁仪承担本案的诉讼费用。张洁仪提出反诉，请求：1、解除方超群与张洁仪于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2、方超群退还张洁仪押金57600元；3、方超群向张洁仪支付违约金57600元并赔偿装修费172800元；4、方超群支付因其违约行为给张洁仪造成的损失30000元；5、本案诉讼费用由方超群承担。一审法院经审理查明：2019年2月22日，方超群（出租方、甲方）与张洁仪（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房之三（以下简称涉案商铺）出租给乙方，面积480平方米，租赁期限自2019年3月1日至2029年2月28日，乙方应于2019年2月22日前向甲方交纳人民币57600元的押金，租金为每月28800元，日租金按当月租金/30天计算，从第2年起，下一年月租金比上一年月租金递增5%，每月租金应于当月15日前支付；甲方应在60天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续，乙方应给予必要的配合；甲方应配合乙方办理营业执照等经营证照，包括但不限于向乙方提供办理营业执照等经营证照所需要的书面材料等；因甲方原因或因第三方对该商铺主张权利而导致乙方无法正常使用该商铺的，甲方应在5日内消除不良影响。否则乙方有权解除合同并要求甲方退还押金、支付相当于两个月租金的违约金及承担全部装修损失（若甲方未保留装修费凭证，则按六个月租金总额计付装修费用）；乙方逾期支付租金的，应按日向甲方支付相当于月租金千分之五的违约金；逾期超过三十日，甲方有权解除合同并没收押金。上述合同签订后，方超群、张洁仪双方签订《补充协议》，约定：承租方需在签署租赁合同期2019年2月22日前一次性支付给出租方租赁该物业押金57600元以及2019年5月1日至2019年10月31日租金172800元；若承租方在租赁期未满的情况下提出不再承租该物业，承租方需提前3个月以书面形式通知出租方，出租方应予以配合并退回承租方押金28800元。上述合同及补充协议签订后，张洁仪向方超群支付押金57600元并以“广州星瀚教育咨询有限公司”的名义实际进场经营。方超群、张洁仪双方均确认张洁仪足额支付租金至2019年12月，自2020年1月1日起未再向方超群支付租金。张洁仪在租赁期内关于涉案商铺的租赁事宜均与第三人方志远沟通，方超群确认方志远是受其委托打理涉案商铺相关事宜。诉讼中，张洁仪向一审法院提交如下证据：1、张洁仪与方志远的微信聊天记录、短信记录及现场对话录音，拟证实张洁仪曾就涉案租赁合同的备案事宜多次与方志远进行沟通，松洲街道办工作人员称因方超群出租涉案房屋的税款尚未结清，故与张洁仪所签订的租赁合同不能备案。方志远于微信中回复张洁仪“备案是你们的事，为了你们的备案我多花10万”、“不能备案，就未交租金。可以给你欠”、“欠到能备案为止”；2、微信聊天记录、图片，拟证实涉案商铺存在漏水情况、方超群于2019年12月2日至4日、2020年1月6日至8日期间曾对涉案商铺进行停电。方超群及方志远于庭审中确认因张洁仪欠缴管理费故曾停电；3、2020年1月9日与方志远微信聊天记录，拟证实张洁仪曾向方志远要求出具租金发票；4、2020年3月6日及3月26日与方志远的微信聊天记录，张洁仪通过微信告知方志远“商铺那边已经给你开了，是用你之前的锁，你可以直接开的”，拟证实张洁仪于2020年3月26日已将涉案商铺交还给方超群及方志远。方超群对上述证据均不予认可，陈述上述聊天记录及协商过程均是张洁仪与方志远之间进行的，方超群不知情。方志远认可聊天记录的真实性。张洁仪为证实其对涉案商铺进行装修并产生装修费用，向一审法院提交其与广州京岚装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、收据及付款凭证，根据合同约定及付款凭证，张洁仪为装修涉案商铺共计支付装修款234200元。方志远向一审法院提交如下证据：1、短信记录，拟证实张洁仪曾于2020年1月底及2月底承诺继续向其交租；2、租赁合同、转账记录及微信聊天记录，拟证实涉案商铺所在物业的其他商铺均能正常经营。一审庭审中，张洁仪申请证人徐某出庭，徐某是张洁仪的合伙人，共同经营广州星瀚教育咨询有限公司。证人向一审法院陈述，其与第三人方志远的短信记录是真实的，因涉案租赁合同一直未能办理备案手续，导致张洁仪不能办理办学许可证，故广州星瀚教育咨询有限公司虽在涉案商铺实际经营，但达不到办学条件。2020年6月2日，一审法院前往广州市白云区富力半岛警务室向相关工作人员了解涉案租赁合同的备案情况。富力半岛警务室内松洲街来穗中心工作人员答复：方超群将该商铺出租给名为“百家兴旺”的公司，该合同租赁期为2014年1月1日至2024年12月，该合同面积包含了后来方超群租给广州星瀚教育咨询有限公司（法人张洁仪）的面积480㎡，因其租给“百家兴旺”的合同期内的租赁税未缴清，故其与张洁仪的合同不能备案。方志远于庭审中陈述其于2020年5月将所欠租赁税费结清。另查，涉案商铺为广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房的一部分，该房屋已取得不动产权证，产权人是方超群。一审法院认为：方超群、张洁仪签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除及解除时间认定。合同约定方超群应在60天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续，但方超群及方志远因租赁税费未结清一直未能在约定期限内就其与张洁仪签订的租赁合同办理备案手续，而张洁仪承租涉案商铺用于经营广州星瀚教育咨询有限公司，其经营性质较为特殊，合同能否办理备案手续对于张洁仪能否达到办学条件并正常经营具有重大影响，故此后张洁仪未支付2020年1月1日之后的租金并于2020年3月26日搬离涉案商铺，故双方租赁合同及补充协议已于2020年3月26日实际解除，方超群要求解除《商铺租赁合同》及《补充协议》的诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于张洁仪腾空并交还涉案商铺的时间，虽双方未办理正式交接手续，但张洁仪于2020年3月26日已通过微信告知方志远“商铺那边已经给你开了，是用你之前的锁，你可以直接开的”，方超群及方志远亦未举证证实3月26日之后张洁仪仍继续占用涉案商铺，故一审法院对张洁仪主张其于2020年3月26日搬离并交还涉案商铺的主张予以采信，对方超群要求张洁仪交还涉案商铺的诉讼请求不予支持。张洁仪在租赁期届满前搬离涉案商铺，方超群、张洁仪之间的租赁合同及补充协议已实际解除，方超群应按照补充协议约定向张洁仪退还押金28800元。关于方超群主张没收押金的诉讼请求，因合同解除的原因是方超群及方志远不能办理合同备案手续违约在先，虽张洁仪其后欠付租金亦属违约，但方志远曾承诺在合同备案成功之前可允许张洁仪欠付租金，故方超群主张没收押金无事实和法律依据，一审法院不予支持，对张洁仪反诉要求退还押金超出28800元部分的反诉请求一审法院亦不予支持。合同虽已实际解除，张洁仪仍应向方超群结清其搬离涉案商铺之前的欠付租金。如前所述，张洁仪于2020年1月1日起未向方超群支付租金直至2020年3月26日搬离涉案商铺，张洁仪陈述方超群及方志远于2019年12月2日至12月4日、2020年1月6日至1月8日曾对涉案商铺停电，方超群及方志远亦于庭审中确认因张洁仪欠付管理费曾采取停电措施，故一审法院认定张洁仪曾有6日因停电而无法使用涉案商铺，该6日租金应在张洁仪向方超群支付的欠付租金内予以扣除，故张洁仪应向方超群支付租金76800元（28800元+28800元+28800元÷30天×26天-28800元÷30天×6天）。关于方超群主张张洁仪支付欠付租金违约金的问题。虽方超群及方志远未能为张洁仪办理租赁合同备案手续导致张洁仪无法达到办学条件，方超群及方志远违约在先，但张洁仪因相信方超群及方志远能够解决备案事宜而未与方超群解除合同，且于2020年1月多次承诺继续交租，此后却未按照合同约定及承诺向方超群及方志远支付租金，故张洁仪欠付租金亦属违约，方超群要求张洁仪支付欠付租金违约金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。合同约定张洁仪逾期支付租金应按日向方超群支付相当于月租金5‰的违约金，该违约金标准过高，且方超群未举证证明张洁仪逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故一审法院酌情将计付标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付租金之日计算至实际付清之日止。关于张洁仪要求支付违约金57600元的反诉请求。如前所述，张洁仪未按期支付租金亦属违约，虽方超群未能按约定进行合同备案导致张洁仪经营达不到办学条件，但张洁仪亦实际使用涉案商铺，故张洁仪该项反诉请求依据不足，一审法院不予支持。关于装修损失。根据张洁仪提交的装修合同及装修费用支付凭证，张洁仪主张其为装修涉案商铺共计支付装修款234200元，方超群虽不认可该装修数额但并未提供相反证据予以证实，故一审法院对于方超群上述主张予以采信。合同约定租赁期限共计120个月，张洁仪实际使用涉案商铺的期间为2019年3月1日至2020年3月26日，一审法院酌定张洁仪实际使用涉案商铺的时间为13个月，故张洁仪的装修残值损失为208828元[234200元÷120个月×（120个月-13个月）]，如前文所述，一审法院双方对于合同解除均存在过错，故一审法院酌定双方按照各50%的过错比例分担方超群的装修残值损失，方超群应向张洁仪支付装修损失104414元，张洁仪反诉请求超出部分，一审法院不予支持。关于张洁仪要求方超群赔偿损失30000元的反诉请求。关于该项损失，张洁仪并未提供证据予以证实，且张洁仪对于解除合同亦有过错，故一审法院对于张洁仪该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月6日作出一审判决：一、自本判决生效之日起三日内，方超群向张洁仪退还押金28800元；二、自本判决生效之日起三日内，张洁仪向方超群支付租金76800元及违约金（违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，以28800元为本金，自2020年1月16日起计算至实际付清之日止；以28800元为本金，自2020年2月16日起计算至实际付清之日止；以19200为本金，自2020年3月16日起计算至实际付清之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，方超群向张洁仪支付装修损失104414元；四、驳回方超群的其他诉讼请求；五、驳回张洁仪的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1676.4元，由方超群负担832.9元，由张洁仪负担843.5元；反诉受理费3035元，由方超群负担1271元，由张洁仪负担1764元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，张洁仪一审提交其与方志远的微信聊天记录，反映：2019年11月16日方志远：“11月租金还没有付，最慢星期一要付过来。如果无付到时停电”；2019年12月1日，方志远：“今天租金无来，明天只能停电”；2019年12月4日，张洁仪：“。校区周一停电，一直到今天。我们已经对接好律师了，也在找其他商铺来继续经营”，方志远：“你去找，明天你不跟我去街道，明天我就锁门”；2020年1月8日，张洁仪：“当初说好的，这边能备案的话，我们就立刻去备案交租金，你也答应了的，现在出尔反尔”，方志远：“不能备案，就未交租金，可以给你欠，欠到能备案为止”，张洁仪：“在欠租金过程中，会继续停电吗”，方志远：“不会停电”，张洁仪：“你这样时不时停我们电，我们的经营情况受很大影响”，方志远：“只有停电，你才会来找我”；2020年1月9日，张洁仪：“昨天有两位家长要来签合同报名的，但是因为你停电了，他怀疑我们这个机构有问题”，方志远：“现在给你电”等内容。二审庭询中，方超群确认方志远受其委托打理涉案商铺相关事宜。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1、涉案《商铺租赁合同》和《补充协议》解除时间的判定。2、方超群、张洁仪违约责任的处理。本案诉讼中，双方当事人均主张解除涉案租赁合同。关于解除时间，考察方超群（出租方、甲方）、张洁仪（承租方、乙方）2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》，其中载明：甲方应在60天内办理租赁登记（备案）手续。因甲方原因。导致乙方无法正常使用该商铺的，甲方应在5日内消除不良影响，否则乙方有权解除合同。双方同日签订的《补充协议》，其中载明：。若承租方在租赁期未满的情况下提出不再承租该物业，承租方需提前3个月以书面形式通知出租方，出租方应予以配合并退回承租方押金28800元。经一审法院了解，涉案租赁合同的备案因方超群此前租给“百家兴旺”的合同期内的租赁税未缴清，故方超群与张洁仪的合同不能备案。为此，一审判决认定涉案租赁合同解除，方超群违约在先，并无不当。张洁仪对涉案商铺的实际使用，并不产生方超群违约责任免除的正当结果。案件事实表明，双方当事人就涉案租赁合同备案事宜进行过多次沟通，根据张洁仪一审提供的微信聊天记录，张洁仪于2020年3月26日微信告知方志远退交涉案商铺情况，方志远对微信内容真实性也予承认。一审判决认定张洁仪于2020年3月26日搬离涉案商铺，涉案租赁合同实际解除，并非没有依据。方超群当应及时收回商铺，采取积极措施避免损失的扩大。方超群上诉主张涉案租赁合同解除时间为2020年5月22日，依据并不充分。方超群上诉所提张洁仪应支付计至2020年5月22日的欠付租金、对一审判决按照张洁仪实际使用涉案商铺时间计算装修残值损失数额异议的主张，本院不予采纳。案件事实表明，虽然方超群未办理租赁合同备案，但张洁仪实际使用涉案商铺，并依合同约定交租至2019年12月，在出租方承诺合同备案前可欠付租金的情况下，张洁仪于2020年3月26日自行搬离涉案商铺，直接导致涉案租赁合同的解除。根据涉案《补充协议》的约定，一审判决认定方超群退还张洁仪押金28800元的处理，并无不当，本院予以维持。民事合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。张洁仪在2020年3月26日搬离之前，实际占用使用涉案房屋，当应依约支付对价。案件事实表明，张洁仪自2020年1月1日起未再向方超群支付租金，在未与方超群协调处理欠租事项的情况下自行于2020年3月26日搬离。据此，一审判决认定张洁仪应向方超群支付2020年1月1日起至2020年3月26日的租金及逾期支付租金的违约金，所作处理并无不当，本院予以维持。依张洁仪与方志远的微信聊天记录内容，涉案房屋停电与方志远的行为有关，涉案合同并无出租人采取停电措施主张租金的约定，方志远以张洁仪不交租金为由对张洁仪正在使用的涉案房屋产生阻碍有失正当，方超群当为方志远的不当行为承担责任。一审判决认定张洁仪在需支付的租金中扣除停电6日的处理，本院予以维持。因方超群无法办理房屋租赁备案手续、张洁仪于2020年3月26日自行搬离涉案房屋，一审判决认定双方当事人均有违约，对于合同解除均存在过错，为此酌情确定定双方当事人按照各50%的过错比例分担张洁仪的装修残值损失，并非没有依据。对涉案房屋的装修，张洁仪依约提供了装修合同、支付凭证，方超群对此未能提供相反证据，一审判决双方当事人分担装修残值损失的处理，并无不妥。方超群上诉所提装修残值部分未经评估的异议，缺乏合同依据。基于涉案租赁合同解除责任的认定，本案方超群主张没收押金、张洁仪要求方超群退还全部押金及支付违约金并赔偿全部装修费的诉讼主张，一审判决不予支持，符合本案实际情况本院予以维持。另外，张洁仪要求方超群支付因违约造成的损失30000元，并无提出依据，当不予支持。综上所述，方超群、张洁仪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费受理费6706元，由方超群负担3353元，由张洁仪负担3353元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十一月五日书记员  吴敏玲李美琦