贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2730民初1523号 原告：刘锐，男，1969年11月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：黄玺，贵州跃华律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴迪，贵州跃华律师事务所律师，特别授权。 被告：龙里县铁五建置业有限责任公司，地址：贵州省黔南布衣族苗族自治州龙里县冠山街道山林路，统一社会信用代码：91522730577119751N。 法定代表人：邓树传，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王华，男，公司法务，特别授权。 委托诉讼代理人：幸刚鸿，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，一般授权。 原告刘锐与被告龙里县铁五建置业有限责任公司（以下称铁五建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月1日公开开庭进行审理。原告刘锐的委托诉讼代理人黄玺、吴迪，被告铁五建公司委托诉讼代理人王华、幸刚鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将符合法律规定及双方合同约定的贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷M区M5栋1号房屋交付给原告使用；2、判令被告立即将办理贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷M区M栋1号房屋转移登记所需要文件交付给原告；3、判令被告从2014年10月19日起以1816542元为基数，按日万分之六的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告将原告所购房屋交付给原告之日止（暂计算至2017年10月18日违约金为1193468元）；4、判令被告从2015年10月19日起以1816542元为基数，按日万分之零点一的标准向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金，直至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止（暂计算至2017年10月18日违约金为13260元）；5、本案诉讼费及原告实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2013年11月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷Ｍ区M5栋1号房屋，房屋总价款为1816542元。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年10月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定了基础设施交付的条件；第十三条逾期交付责任约定为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第二十二条第三项约定出卖人承诺在2015年10月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理。即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。第二十八条约定了合同争议管辖法院为房屋所在地的人民法院。前述《商品房买卖合同》生效后，原告依约向被告支付了购房款1816542元，在双方约定的交房时间及办理房屋转让登记时，被告并未按合同约定的标准，将房屋交付给原告使用，也未向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，经原告多次催促，被告均不履行其义务。 综上所述，原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同的内容和形式均未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用、公平合理的原则履行义务，然而合同生效后原告已依约履行了给付购房屋价款的义务，但被告违反合同的约定，未能按时向原告交付符合双方约定的房屋，也未向原告提供办理房屋转移登记的相关文书，故被告的行为严重地违背了《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成了违约，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等相关规定，被告不仅要立即将原告购买的房屋交付给原告，还应当承担逾期交付房屋和逾期提供办理商品房转移登记所需资料的违约责任。为此，原告依法提起诉讼。 被告铁五建公司辩称，一、被告与原告已经履行完毕合同第十一条、十二条约定的交付义务，原告主张被告逾期交房不成立。根据双方签订的合同11条约定，被告向原告交付房屋时的条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。并不存在涉案房屋不能按期交房的情形，被告根据合同约定，向原告通知了交房的时间、地点和相关手续。原告在2014年就涉案房屋进行了验房，原告至今未接受该房屋是原告自己的原因造成的。二、基于原告已于2014年10月26日进行了验房，被告在履约过程中不存在违约行为。原告逾期接收房屋，所造成的损失应当由原告自行承担。三、本案涉案房屋于2015年10月18日之前取得商品房转移登记所需的相关材料，办理转移登记不是被告的合同义务。原告要求被告承担商品房转移登记违约金的理由不成立。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对当事人质证无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。 经审理本院认定如下事实，2013年11月23日，原告刘锐与被告铁五建公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买被告开发建设的贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷Ｍ区M5栋1号房屋，房屋总价款为1816542元。该合同第十一条约定“出卖人应当在2014年10月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”。第十二条“本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2015年1月18日达到管道敷设到户，由燃气公司决定点火时间；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人督促、协调燃气、电信部门等达到交付条件”。第十三条“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金（该违约金应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”。第十四条“交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂大面积起砂；（5）管道堵塞；（6）卫生洁具开裂、漏水；（7）灯具、电器开关失灵；（8）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件十二补充协议。附件十二《补充协议》第六条：“双方同意对本合同第十四条第三款补充如下：1、双方同意逾期交房违约责任的起算时间仍以主合同约定的交房最后期限日期起算，如5日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际支付买受人。2、如房屋在《商品房买卖合同》约定交房之日具备交付条件的，由于买受人的原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；3、该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。”。《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人承诺在2015年10月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理。即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。第二十八条约定了合同争议管辖法院为房屋所在地的人民法院。《商品房买卖合同》的《补充协议》第二十条约定：“对于房屋的交付，出卖人可以采取书面通知也可以采取登报公告的形式发布通知，在《贵州商报》、《贵阳晚报》或同等类型的公开发行的刊物上刊登交房通知，通知送达或刊登之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。”。 《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款1816542元，被告在2013年12月16日对该商品房进行了备案登记。2014年9月22日取得贵州省第三测绘院对该商品房的《房屋建筑面积测绘报告》，2014年9月25日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位对地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水及采暖工程、电气工程进行验收，均为合格，并进行备案。2014年10月16日，被告在《贵州商报》刊登公告，在2014年10月18日至20日三天进行集中交房。原告于2014年10月26日验房时，在贵州中铁兴隆物业管理有限公司房屋交接单上提出意见：“对旁边办公楼有意见，对花园围墙有意见（两家分隔处不合理）；二楼阳台屋檐滴水；二楼烟道口要求封闭；二楼楼梯口窗子业主要求外开；业主要求铁五建办公楼搬走才接房”。2015年11月18日，原告在贵州中铁兴隆物业管理有限公司房屋交接单上提出意见：“1、屋顶天沟接缝处漏水严重，施工方一直未给予整改，业主要求的时间为23号必须整改；2、二楼过道有原设计的天窗，因下雨时有雨会经过此天窗落进室厅，业主要求用玻璃给予封闭整改。”。2015年10月18日、2016年3月26日贵州中铁兴隆物业管理有限公司的房屋交接单上注明二楼卧室天沟漏水。2017年9月13日，原告委托贵州元朗律师事务所向被告发出律师函，向被告通知如下：“一、请贵公司在9月20日前将刘锐购买的房屋交付；二、贵公司在9月25日前对刘锐反映的房屋缺陷进行修复；三、请贵公司敦促物业公司取消未交房前收取刘锐的物业管理费用的违法、违约的无理要求，及时配合完成交房，停止为交房设置门槛障碍。”。2017年10月24日，原告向法院提起诉讼。 另查明：经本院现场查看，该房屋层品天沟无漏水痕迹、房屋墙壁无裂纹、无漏水痕迹。 本院认为：本案的争议焦点为:1、被告是否按照《商品房买卖合同》的约定的时间向原告交付符合交付条件的房屋；2、被告是否将办理贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷M区M栋1号房屋转移登记所需要文件交付给原告。 关于第一个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，原、被告双方应当全面履行。原告已向原告足额支付了房款，被告应向原告交付符合约定的房屋。首先，被告提交了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《房屋建筑面积测绘报告》、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等证据证明了原告所购买的房屋是符合双方合同约定的；其次，被告提交了其于2014年10月16日在《贵州商报》刊登的公告，集中在2014年10月18日至20日三天进行交房，符合原、被告《补充协议》中的约定，原告也在2014年10月26日到被告处准备办理交接手续，但是查验房屋的过程中提出“对旁边办公楼有意见，对花园围墙有意见（两家分隔处不合理）；二楼阳台屋檐滴水；二楼烟道口要求封闭；二楼楼梯口窗子业主要求外开；业主要求铁五建办公楼搬走才接房”，原告在拒绝接收房屋的理由中并未提出是因为被告未按照《商品房买卖合同》第十四条第（一）项的约定不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，被告修建的房屋有该条第（二）项约定的质量问题，并且，经本院组织双方当事人对涉案房屋进行查看，从双方约定的交房时间起至今三年的时间，涉案房屋室内无裂痕，室内及层品天沟均无漏水痕迹，原告拒绝收房屋的理由并不充分。根据原、被告《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条第三款的补充意见：“如房屋在《商品房买卖合同》约定交房之日具备交付条件的，由于买受人的原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”之约定，该房屋应当视为已实际交付给原告，因原告延期收房造成的损失应当由原告自己承担，故原告要求被告交房和支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。若原告在接收房屋后，房屋质量出现问题可依照《商品房买卖合同》的约定另行主张权利。 关于第二个争议焦点，双方因房屋交接问题发生争议后，原告拒绝收房，根据双方约定“出卖人承诺在2015年10月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，被告提交的房屋登记注册证、发票等证据证实被告已于2014年11月20日办理了房屋初始产权登记，办理产权转移手续的相关资料已经准备完毕，因原告拒绝收房而未领取，故对原告要求被告立即交付办理贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷M区M栋1号房屋转移登记所需要文件及要求原告支付逾期办理商品房转移登记违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘锐的诉讼请求。 本案案件受理费15780元，依法减半收取7890元，由原告刘锐承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  杨发娟 二〇一七年十二月二十二日 书记员  周仕芬