广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初10463号原告：范卓南，男，汉族，1947年1月25日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市。法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：肖成智。原告范卓南与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范卓南及其委托诉讼代理人王凤华，被告诺德置业、时代百货及金山房产的委托诉讼代理人陈福财、何志锋，被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范卓南向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》及附件（编号6-144）；二、被告时代百货向原告返还购房款233753元并支付违约金11687.65元；三、被告时代百货向原告返还房款150000元并支付违约金7500元；四、被告金山房产对被告时代百货上述第2、3项诉讼请求的债务承担连带责任；五、被告珠海永通对被告时代百货上述第3项诉讼请求的债务承担连带责任；六、本案全部诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年4月15日，原告与被告诺德置业签订了编号为6-144的《商品房买卖合同》。合同内容为：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；合同约定原告购买标的为“时代广场”第六层X号房商铺，建筑面积7.84平方米，购房总金额467506元；付款方式为分期付款，原告应在2016年4月15日前支付233753元(其中已含定金10万元)，买受人应在2017年9月30日前支付第二期233753元。出卖人应当在2016年10月1日前交房，如出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。2016年4月7日，原告向被告时代百货支付认购商铺6-X定金100000元；按照被告诺德置业的要求支付商铺6-X铺位的代理费150000元，但收据上盖章为被告珠海永通；2016年4月15日，原告向被告时代百货支付认购商铺6-X首期款133753元。合同签订后至今，一直未按时交房。2016年5月5日，被告时代百货与被告金山房产共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，告知业主时代广场六层商铺已获得预售许可证，但上述产权不能分割，承诺愿意按照商品房买卖合同的约定承担法律责任。原告认为，原告与被告诺德置业签署的《商品房买卖合同》有效，但因涉案楼房未获批分割销售导致被告既不能按时交房也无法实现原告获得房屋所有权，被告已经构成违约。根据原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房已超过30日，原告有权要求解除合同、退还购房款及支付按照原告累计已付款的5％的标准收取违约金。因被告金山房产与被告时代百货共同向业主出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中承诺愿意按照商品房买卖合同的约定承担法律责任。因此，金山房产和时代百货应对原告已付的购房款项233753元、违约金11687.65元、代理费150000元及违约金7500元应承担连带责任。原告是在购买商铺过程中，在售楼处按照销售方的要求支付款项150000元，原告主观上是向销售方支付购房款而并非向被告珠海永通支付代理费，原告也并未委托珠海永通代理任何事项，原告认为该部分款项应当定性为购房款，应当由时代百货返还并按照合同约定支付违约金，收款方被告珠海永通应对该款项及违约金承担连带责任。被告诺德置业、时代百货、金山房产辩称，被告诺德置业同意原告第一项诉请，同意解除商品房买卖合同；被告时代百货同意退还购房款233753元及按5%支付违约金11687.65元，但不同意退还服务费及服务费的违约金。该15万元不是房款，是被告珠海永通收取；不同意金山房产对请求第二、三项承担连带责任，没有法律依据。被告珠海永通辩称，该15万元服务费是由我公司代中山永通公司收取的，实际上我公司只留下了6.3万元作为代理服务费，其余8.7万元已转回中山永通公司。我公司只同意退还6.3万元，其余应由中山永通公司承担。经审理查明：2016年4月15日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号：6-144），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层X号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金等。2016年4月7日，原告向时代百货支付涉案商铺定金100000元。同日，原告在售楼处刷卡支付15万元，由珠海永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。2016年4月15日，原告向时代百货支付涉案商铺的房款133753元。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向珠海永通或是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通。本案原告主张，原告2016年4月7日支付款项时，被告没有向原告明确告知其中包含代理服务费；原告是以购房款名义在售楼处支付的，对于原告而言，该笔款项是房款；原告从未委托珠海永通从事任何代理行为，不存在原告向珠海永通支付代理服务费的情形。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山房产。时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德时代置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.金山房产于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香洲区迎宾南路1188号6层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。再查明，2016年4月28日，金山房产与时代百货共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，称：公司已向珠海市不动产登记中心等部门提交关于涉案6层商铺的产权分割申请；如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，公司愿意按照商铺买卖合同的约定承担法律责任等等。涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》及附件系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与时代百货。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告请求解除买卖合同，返还已付的购房款及支付违约金，符合法律规定，故对原告请求时代百货返还购房款233753元及支付按照合同第九条约定计算的违约金11687.65元，本院予以支持。关于珠海永通收取的150000元。本院认为，根据珠海永通出具的150000元收据，该笔费用系由珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示珠海永通在收取该150000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为珠海永通，但故对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即时代百货缴纳的购房款。故原告请求时代百货返还150000元并支付相应违约金7500元，理据充分，本院予以支持。珠海永通与诺德置业、时代百货之间的代理关系，珠海永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系。时代百货以珠海永通收取款项为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。珠海永通以自己的名义向原告出具代理服务费的收据，是该150000元款项的收取方，但并非是涉案商铺买卖合同的主体，因此，珠海永通应对返还150000元款项承担连带清偿责任，但不应按买卖合同约定承担相应违约金。珠海永通辩称部分款项已经支付给中山永通，是其与中山永通的内部关系，亦不能对抗购房者。被告金山房产于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故原告请求被告金山房产对时代百货的上述义务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告范卓南与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（编号：6-144）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范卓南返还房款人民币233753元并支付违约金人民币11687.67元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范卓南返还款项人民币150000元并支付违约金人民币7500元；四、被告珠海金山房产有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、被告珠海永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第三项债务中的人民币150000元款项承担连带清偿责任；六、驳回原告范卓南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币5083元，由被告珠海金山房产有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司连带负担人民币1198元；由被告珠海金山房产有限公司、珠海时代百货有限公司连带负担人民币3885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一七年十二月二十八日书记员 张景民陈少如