北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13007号上诉人(原审被告)：北京思源曙光商业经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖中园**楼****。法定代表人：陈良茂，执行董事。委托诉讼代理人：殷艺，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥元，北京市德润律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京新境界餐饮管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市顺义区仁和镇石门街**院**楼208法定代表人：刘建训，经理。上诉人北京思源曙光商业经营管理有限公司（以下简称思源公司）因与被上诉人北京新境界餐饮管理有限公司（以下简称新境界餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。思源公司之委托诉讼代理人殷艺，新境界餐饮公司之委托诉讼代理人刘建训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回新境界餐饮公司的一审诉讼或发回重审；2.由新境界餐饮公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.一审法院将思源公司与北京思源国际商业管理有限公司（以下简称物业公司）混同为一个主体，对两个独立民事主体的行为不加以区分，将物业公司人员微信内容混同为思源公司的意思表示。思源公司与新境界餐饮公司诉争租赁房屋由物业公司提供物业管理及服务，按照商户手册管理商户；2.一审法院对租赁合同解除的原因认定错误。依法成立的合同双方均应严格履行，新境界餐饮公司提出减免租金，缺乏合同依据和法律依据，思源公司有权不同意。双方就合同解除未达成一致，合同未解除情况下新境界餐饮公司欠付自2020年3月19日起的租金，构成违约。但一审法院以思源公司未同意新境界餐饮公司减免租金申请，即认定思源公司未与新境界餐饮公司共同应对新冠疫情，导致新境界餐饮公司提出解约，归责于思源公司，属于事实认定错误。3.一审法院对租赁合同解除的时间认定错误。首先，思源公司不同意解除合同、亦不同意退回保证金；在未解除合同的前提下，虽然同意新境界餐饮公司可带客户，但租赁期间新境界餐饮公司应足额支付房租。其次，思源公司提交的证据中有新境界餐饮公司交还钥匙的证据，其交还时间为2020年6月4日，租赁期间至少截止至当日。但一审法院却以思源公司未催缴过租金，新境界餐饮公司电量为零为由认定双方租赁房屋解除日期为2020年3月18日，属严重错误。4.一审法院认定新境界餐饮公司没有违约事实错误。自2020年3月19日起，新境界餐饮公司方未按合同约定交付租金；新境界餐饮公司擅自解除合同，违反双方合同约定，新境界餐饮公司违约；新境界餐饮公司欠付水电费用。思源公司根据合同约定扣除履约保证金，合法合理。二、一审法院关于合同解除的认定适用法律错误，违反最高院新冠疫情下案件的处理规则。案涉租赁房屋非国有产权，不适用国家相关规定。新境界餐饮公司提出的减租、免租请求与最高人民法院相关指导意见规定不相符，新冠疫情不构成新境界餐饮公司解除合同的抗辩事由，一审法律适用错误。三、截止上诉之日，新境界餐饮公司在欠付租金的情况下，仍使用租赁房屋地址作为工商注册经营地址，对思源公司的正常经营秩序造成影响，一审未依法认定，存在裁判不公，应予以撤销。新境界餐饮公司辩称，同意一审判决，不同意思源公司的上诉请求。新境界餐饮公司租金就是交给思源公司的；新境界餐饮公司向思源公司提出了解除合同，但是思源公司并未对此提出异议；物业公司同意解除合同。因为现在双方涉及诉讼，故新境界餐饮公司未将公司注销。新境界餐饮公司向一审法院起诉请求：1．判决解除新境界餐饮公司与思源公司的《房屋租赁合同》；2．判决思源公司返还新境界餐饮公司保证金100293元；3．诉讼费由思源公司承担。一审法院认定事实：2019年12月3日，思源公司作为甲方，与作为乙方的新境界餐饮公司签订《房屋租赁合同》。合同约定的主要事项如下：甲方出租位于北京市顺义区石门街甲6号院1号楼2层铺位b08给乙方，租赁期限自2019年12月19日起至2022年12月18日止，租金按照每天每平方米6.05元计算，乙方支付合同履约保证金100293元。”合同签订后，新境界餐饮公司向思源公司支付了履约保证金100293元及相应房租，思源公司将涉案房屋交付给新境界餐饮公司使用。2020年3月6日，新境界餐饮公司通过微信向思源公司发送疫情期间停业租金减免申请书。后，新境界餐饮公司又通过微信向思源公司发送合同解约申请书，思源公司微信要求新境界餐饮公司在合同解约申请书上加盖公章。2020年3月13日，新境界餐饮公司通过微信向思源公司发送了加盖公章的合同解约申请书。2020年3月20日，思源公司微信通知：“新境界餐饮公司可以带客户看，但不能开门营业了，毕竟房租已到期，希望新境界餐饮公司能够理解”。就微信中的“房租到期，不能营业”应如何解释，新境界餐饮公司解释其公司是因为屯了很多原料，想让其他连锁店的人拉走，所以才这么说。思源公司解释其公司是在催缴租金。庭审过程中，双方一致认可新境界餐饮公司的房租交到2020年3月18日。新境界餐饮公司表示，如果本案被告退还保证金，其公司同意在保证金中扣除欠付被告的水电费1160.01元。思源公司坚持认为新境界餐饮公司没有及时交纳租金，违反合同约定，单方解除应承担违约责任，即使法院判决解除合同，也不应退还保证金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务。新境界餐饮公司与思源公司签订的租赁合同合法有效，双方均应严格履行合同义务。在合同履行过程中爆发新冠肺炎疫情，新境界餐饮公司为缓解经营压力，先向思源公司提出租金减免申请，思源公司明确回复无任何减免。在此情况下，新境界餐饮公司提出解除合同并退还保证金，现双方对合同是否解除产生分歧。从查明的事实看，2020年3月18日第一季度房租到期后，思源公司未催缴过后续租金。2020年3月20日的微信聊天记录中，思源公司明确表示涉案房屋房租已到期，不能营业。在思源公司提交的电表明细中，2020年4月份涉案房屋的用电量为零。一审判决如下：一、北京新境界餐饮管理有限公司与北京思源曙光商业经营管理有限公司二〇一九年十二月三日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年三月十八日解除；二、北京思源曙光商业经营管理有限公司退还北京新境界餐饮管理有限公司九万九千一百三十二元九角九分，于判决生效之日起七日内执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一千一百五十三元，由北京思源曙光商业经营管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内执行。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，新境界餐饮公司与思源公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，新境界餐饮公司与思源公司在履行合同中出现新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情的出现及相应的防控措施给新境界餐饮公司的经营活动造成一定的影响。新境界餐饮公司向思源公司提出受新冠肺炎疫情的影响，要求与思源公司解除合同，思源公司未明确提出异议，结合本案2020年3月18日第一季度房租到期后，思源公司未催缴过后续租金以及思源公司在微信聊天记录明确表示涉案房屋房租已到期，不能营业的在案情况，一审法院认定双方已就解除合同达成一致意见，涉案租赁合同于2020年3月18日解除，处理并无不当，本院予以维持。思源公司的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，思源公司应将履约保证金退给新境界餐饮公司。思源公司主张新境界餐饮公司构成违约，按照合同约定，履约保证金不应退还。因新冠肺炎疫情，给新境界餐饮公司的经营造成一定影响，属不可抗力。另如前所述，双方对解除合同已达成一致意见，故新境界餐饮公司不应再承担违约责任,思源公司的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，北京思源曙光商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2306元，由北京思源曙光商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张弘二〇二〇年十一月十日法官助理 吴琳书 记 员 王艳