河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初17266号原告王红升，男，汉族，1974年10月29日出生，住郑州市金水区。原告王冬云，女，汉族，1980年10月29日出生，住郑州市金水区。被告马春兰，女，汉族，1958年3月4日出生，住郑州市金水区。被告马素兰，女，汉族，1963年6月20日出生，住北京市海淀区。二被告委托代理人黄浩洋，河南黑岩律师事务所律师。二被告委托代理人朱××河南黑岩律师事务所实习律师。原告王红升、王冬云诉被告马春兰、马素兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红升、王冬云，被告马春兰及二被告委托代理人黄浩洋、朱健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2020年6月13日上午10点，原告与被告马春兰在协商卖房时，马春兰承诺该房子是自然资源厅的房子，正在办理不动产权证。厅里已下通知，年前能够办出不动产权证，因为不动产交易中心为厅里的二级机构，很多领导都在这栋楼上有住房。该房产属于厅里家属楼，同前面的建设厅一样，为双学区房，能够上文化路一小、省实验中学。原告基于该房产为自然资源厅的家属楼，在年底前办理出不动产权证，子女能在文化路小学、省实验中学上学完全不是问题这样一个基本认知，于2020年6月21日同被告马春兰签订房屋出售合同，并向被告马素兰的银行卡转入购房款20万元作为购房订金。原告交纳首付20万房款订金后，经多方了解，发现该房产仅在厅里有一个内部业主的名单，年前无法办理不动产权证。经咨询金水区教育主管部门，结合划片上学的相关规定，该房子不属于文化路第一小学的学区房、省实验中学学区房的范围。原告签订合同履约的主体是马素兰，被告马春兰声称该房产是马素兰的，受马素兰全权委托处理该房产相关事宜。但自始至今，被告未提供马素兰的授权委托书，未提供马素兰的联系方式，马素兰也未在合同上签字，马素兰收到原告房款后也未按合同约定向原告出具原始收据。我们是买的是马素兰的房子，但我们事实上却联系不到真正的房主马素兰，我们认为马春兰并不是履行合同的主体，根本无法进行过户办证手续。被告马春兰利用双方信息不对称，造成原告对该房屋能否随时办证，是否属于学区房以及谁是该房屋的合同实际履约人均产生重大误解，该重大误解直接导致原告在不到一周的时间，做出同被告签订合同并支付购房款的购房行为。该重大误解致使原告所购房年前办证、子女年后就近上学的购房目的完全不能实现。基于以上事实理由，原告于2020年7月5日上午向被告提出撤销合同，要求二被告及时返还20万购房款。原告同被告马春兰多次沟通，反复请求，多次协调无果；多次告知、反复提醒被告采取适当措施，防止自身损失扩大。被告马春兰故意采取拖延应对，不提供真正房主马素兰的联系方式，目的是不退还被告的购房款。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权申请撤销。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）未依法登记，领取权属证书的，不得转让。故原告诉至法院，请求判令：1、撤销原告与被告马春兰、马素兰签订的房屋出售合同；2、被告马素兰返还原告交纳的20万购房款，并承担2020年7月5日至购房款实际返还之日的银行同期贷款利息；3、被告马春兰返还装修押金2000元，垃圾清理费用1500元并由二被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋出售合同书》一份；2、工商银行电子回单一份；3、微信转账截图一份；4、涉案房屋照片三张。二被告辩称，被告马春兰、马素兰与原告王红升、王冬云签订的房屋出售合同并未违反法律法规强制性规定，双方在平等、自愿协商一致、诚实信用的基础上达成共识签订的，应当合法有效。原告诉称二被告告诉其该房子是自然资源厅的房子，正在办理产权证，年前能够办理完毕，案涉房屋还是能够上文化路一小和省实验中学的学区房。事实上，二被告并未告知原告上述信息，该房屋是集资房，原告原来也在一墙之隔的文博东路4号院1号楼2单元居住，属于一个物业公司管理，且原告在向二被告购买案涉房屋时已经购买了一套同小区同楼的房屋，即西单元11层西户，由王厚民更名为王冬云。原告明知该小区的情况和小区上学划片情况。《情况说明》（证据3）《通知》（证据4）等证据也能证明房屋是可以出售的，变更名字只需要到河南省土地开发中心直接变更，可以办理房产证的时候会直接通知，二被告也从未承诺年底前可以办理房本，原告也无证据。二、被告马春兰仅仅是马素兰的代理人，不应该承担责任，被告马春兰被告主体不适格。签订合同时己告知原告房子是马素兰的，委托马春兰全权办理，原告同意马素兰随后补签合同。6月21日上午双方在案涉房屋签订了房屋出让合同。当天上午9：52分王红升将20万购房订金转入马素兰工商银行帐户，其明知该房屋系马素兰的。6月26日马素兰专程赶到郑州补签了合同和委托书。三、房屋已经交付给原告使用，二被告完成了合同项下的主要义务。按合同约定，王冬云、马春兰在物业办理房屋交接手续，马春兰结清了之前所有费用，物业工作人员找出档案。目前物业档案里有马素兰写的委托书等手续，现场马春兰又与马素兰视频连线，在场的王冬云及物业人员都见到了，马素兰并把身份证复印件发给了马春兰，物业当场变更了业主，物业留存了房屋出售合同，马春兰写的转让证明，双方身份证复印件（见附件）。接着马春兰把水、电气、暖气卡、2把钥匙全交给了王冬云。在交付完房屋回去的路上马春兰把20万订金的收款凭证发给了王红升微信，并说订金20万元收到，王红升微信里说没事。二被告已经将收据通过微信发给原告。事实上订金收据二被告也已经书写完毕，等原告交付第一笔购房款时一并交给原告。后原告违约，并未交付第一笔购房款。四、原告因资金不足，无力支付购房款，已经构成违约。7月6日，王红升约马春兰见面，并在微信说给政府做的工程款要不回来了，资金不足，要违约退房。合同约定一个月后交付第一笔购房款180万。2020年7月21日原告也并未缴纳。原告未支付购房款，且主动提出资金不足，无力购买房屋，已经构成违约，请求人民法院驳回原告所有的诉讼请求，20万元“定金”不予退还。五、原告支付给二被告的20万元，名为“订金”实为“定金”。双方签订的购房合同第八条违约责任，第1、2款约定：如买方违约，订金不退，卖方违约，双倍返还订金。上述条款明显是关于“定金”的约定，但是因为双方书写成“订金”而巳。请求法院适用合同法第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决“定金”不予退还，弥补被告损失。六、二被告为履行原告和二被告签订的合同，前期进行了大量的准备，后来因为原告违约，造成二被告损失。具体如下：1、案涉房屋本是二被告进行出租，为履行合同造成房屋空置一个月2020年6月14日至2020年7月10日，每月6000元；2、装修费用，二被告出售房屋之前正在重新装修，已经支付工人30000元，后因出售给原告，造成装修违约，工人仅退还一部分，损失24734元。3、家具被原告扔掉，家电赠送给亲属，合计损失25000元。4、本案二被告卖房是为了在北京给女儿买房，8月已经签订购房合同（已经网签），但是因为原告违约并未支付本案项下的购房款，造成二被告北京买房违约，二被告还要办理贷款。损失暂记13920利息，15万元违约金，共计219654元。二被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、原被告于2020年6月21日签订的《房屋出售合同书》一份；2、王红升、王冬云身份证复印件一份；3、河南省土地开发中心出具《情况说明》和截图一份；4、针对案涉房屋所在楼栋办理更名手续的《通知》一份；5、《委托书》两份；6、《文博公寓四号楼（国土厅住宅楼）交房临时协议》一份；7、《住房交款通知单》一份；8、《收据》一份；9、河南省土地开发中心《证明》一份；10、收据、微信缴纳物业费账单详情、截图打印件一份；11、微信聊天记录三页；12、物业办理交接照片三张；13、微信聊天记录五页；14、账单查询明细一份；15、收条一份；16、微信聊天记录八页；17、《房屋租赁合同》及案涉房屋附近房租价格截图各一份；18、证人刘某《证明》、身份证复印件、聊天记录二页、账单一份、账单详情三份；19、证人王某《证明》一份及身份证复印件一份、照片四份；20、《房屋买卖合同》一份及北京市住房和城乡建设委员会关于存量房网上签约合同查询单一份；21、房屋情况视频三段。经审理查明：2020年6月21日，被告马春兰与被告马素兰沟通后，被告马春兰代被告马素兰（卖方）与二原告（买方）签订《房屋出售合同书》一份，主要载明：被告马素兰将座落于郑州市金水区文博东路文博雅园4号院国土资源厅家属院A单元（东门栋）9楼东户，门牌号××的房屋出售给二原告，建筑面积约为208平方米，房产证现未办理，房屋现处于待装修状态。转让总价为360万元，在签署本合同后7个工作日内，买方向卖方一次性支付20万元作为该房产的购房款作为订金，卖方在收取订金后向买方出具收据，并将钥匙交给买方，同时将房屋的原始收据凭证拍照给买方留存；买方于1个月内支付180万元购房款于卖方，剩余160万元购房款在10月30日前一次性支付给卖方，同时办理更名手续；基于该房产尚未取得房产证，合同签订前所有费用由卖方承担，合同签订后办理房产证时，所需交纳的相关费用由买方承担。装修押金2000元及装修垃圾处理费用1500元，共计3500元，由买方承担并于领取钥匙时支付给卖方；卖方将钥匙、水电卡、暖气卡交与买方时，视为该房产已正式完成交付；如果买方年底不能交齐全款视为违约，卖方有权进行房产的买卖处理，购房订金不再退还；如卖方在收取房款后不依约将该房产售予买方，或该房产因卖方原因（一房二卖或以单位内部政策规定等原因在该房产办证时将该房产办到自己名下），导致本楼的其他居民能够顺利办理房产证，而买方无法同其他居民一样办理房产证时，或在买方约定筹款期间进行内部更名时，卖方没有及时通知买方进行更名，视为卖方违约，则卖方须返还买方全部房款（含订金），并支付买方与订金相同数额的违约金。合同还对其他进行了约定。同日，原告王红升向被告马素兰转款支付订金20万元。当日合同签订后，被告马春兰将其代被告马素兰与二原告签订的上述《房屋出售合同书》及二原告向被告马素兰转款20万元银行转款凭证通过微信发送给被告马素兰。被告马素兰回复：收到了，并将其收到原告王红升转款20万元的凭证截图发给被告马春兰。2020年6月22日，原告王红升向被告马春兰转账支付装修押金和垃圾清运费3500元。同日，被告马春兰将被告马素兰发给被告马春兰的其收到原告王红升转款20万元的凭证截图转发给原告王红升并称：“20万购房定金已收到。马春兰。2020年6月21日”。2020年6月26日，被告马素兰向被告马春兰出具《委托书》一份，载明：“因本人在外地工作，有关文博雅园4号院、国土资源厅家属院A单元（东门栋）9楼东户，门牌号为××的房屋买卖、出租以及与之有关的后续所有事项，全权委托马春兰（身份证号）代表本人处理”。2020年7月6日，原告王红升给被告马春兰发信息称：“姐：上午我给您看了现场施工的图片，以及我们最近协调支付合同款所付出的努力和艰辛，生活真是不容易啊。我们是在河道上包个小活，属于垒石头的劳务分包，确实非常辛苦，我们是垫资干活，2019年活干完了，政府没钱不走支付手续，想办法今年4月份走到财政局，说收麦给支付，跑了半个月还是说没钱，实在没能力买了。一是装修方面，建议您抓紧给施工队说，通知他们抓紧安排进场，继续按原先的装修标准、装修价格进行装修，避免给您造成损失。二是原弟弟家拉走的旧空调，建议您给他说一下情况，看怎么处理更合适。三是我们转给您的装修押金2000元及装修。2000元作为您为了促成北京姐姐的房子卖给我们，对我们的关心支持的感谢费用。1500元作为旧空调家电来往运输费用的补偿。四、我们咨询了一家律师事务所，他给我们法律建议是订金的兑现是以一定时间段为生效条件，现在突然出现政府以疫情期间没有税收来源，无法履行合同约定的法定还款义务这样一个法律事实，作为一个公民明显属于弱势群体，无法同政府对抗，属不可抗力事件，实在无法预测、决定、强制政府去履行合同约定的还款义务。可以随时通知您协商解除合同，订金应该予以返还。最后，还需要您给北京的姐好好解释一下，她是部里的厅局级领导，我们相信她不会为难我们一个小老百姓，会体谅我们的艰辛和不易，会把订金返还给我们的。给您造成的不便我们深表歉意，请您多理解”。2020年7月11日，原告王红升通过微信向被告马春兰发出《合同终止协议书》，该协议书载明：双方同意终止于6月21日签订的房屋买卖合同的履行。双方同意共同到物业进行内部业主备案的变更事宜。卖方同意退还买方装修押金2000元、垃圾清运费1500元。买方同意将钥匙、水电卡、暖气卡交与卖方。买方所交20万房款订金的退还事宜，双方另行解决。原告王红升提出解除合同，不再购买涉案房屋。被告马春兰回复：“我感觉合同这样写欠妥，一，终止合同时单方提出的，不是双方平等自愿的。二、违约方应承担的责任没有明确”。后双方协商未果。2020年7月19日，原告王红升给被告马春兰发信息称：“钥匙7月10号已放在门口消防栓处，您随时过去取，随时装吧”。被告马春兰回复：“小王，钥匙你放在那里不合适，我不会去拿的，咱们合同终止后在物业交接”。后双方通过微信协商未能达成一致意见。2020年8月17日，二原告诉至本院。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中二原告主张其因重大误解而与被告签订《房屋出售合同书》，请求撤销该《房屋出售合同书》并要求被告返还20万元购房订金和装修押金、垃圾清运费。应由二原告举证证明二原告确因重大误解而与被告签订涉案房屋出售合同书。但原告提交的证据中并没有能证明其因重大误解而与被告签订该合同的证据材料，且原告王红升给被告马春兰所发信息中显示二原告是因资金未到位而导致不能购买涉案房屋，故对二原告请求撤销其与二被告签订的《房屋出售合同书》并要求被告马素兰返还20万元购房订金、马春兰返还装修押金、垃圾清运费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王红升、王冬云的诉讼请求。案件受理费减半收取2251元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十一月十日书记员  王军凯