文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2388号上诉人（原审原告）：赵志国，男，1977年10月23日生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：代李兰，女，1982年6月30日生，汉族，住镇江市。赵志国、代李兰共同委托诉讼代理人：马宏波，上海山田（镇江）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江中集润宇置业有限公司，统一社会信用代码9132110058109397XG，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：林强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人赵志国、代李兰因与上诉人镇江中集润宇置业有限公司（以下简称中集公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服润州区人民法院（2020）苏1111民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵志国、代李兰上诉请求：撤销润州区人民法院（2020）苏1111民初3162号民事判决，并依法改判支持赵志国、代李兰的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、涉案房屋存在墙体裂缝、餐厅客厅墙面浸水、客厅顶部漏水等质量问题，经中集公司多次修复后仍存在质量问题。该质量问题已严重影响正常居住，中集公司应当承担2019年4月1日至今的逾期交房违约金；二、中集公司在物价部门对涉案精装房的装修价格进行了备案，一审法院应当对涉案房屋的装修价款进行鉴定，并以广告宣传的装修价格作为基础退还差价。赵志国、代李兰申请鉴定，但一审法院未予准许，程序违法。针对赵志国、代李兰的上诉理由，中集公司辩称：赵志国、代李兰所说的问题已经修复完毕。客厅顶层渗水是因为上层房屋阳台的地漏堵塞未能及时排除雨天积水所致。卫生间排水采用的是沉箱设计，卫生间的积水会渗至沉箱中。中集公司在取得核查意见书之后通过上海创蓝文化转播有限公司的系统平台以短信的形式向全体业主统一发送了收房通知。中集公司上诉请求：撤销润州区人民法院（2020）苏1111民初3162号民事判决，并依法改判驳回赵志国、代李兰的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》的补充协议变更了《商品房买卖合同》关于取得核查意见书的交付条件，同时补充协议也明确约定补充协议的效力优于合同，二者不一致的，应当以补充协议为准。一审法院仍以取得核查意见书作为房屋交付条件，违反合同约定；二、需要领取核查意见书只是镇江市房管部门的内部管理要求，其效力低于规章；三、环保管控、社区用房建设主体变更等导致中集公司迟延领取核查意见书，原因不可归责于中集公司，按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，不能认定上述情形系中集公司违约；四、即使逾期交房成立，违约金标准亦过高，应予调整。针对中集公司的上诉理由，赵志国、代李兰辩称：合同效力应当优于补充协议，二者不一致的，应当以合同为准。中集公司所说的导致迟延领取核查意见书的原因不属于不可抗力。合同约定的违约金标准不存在过高的情况。赵志国、代李兰未收到中集公司所说的短信。赵志国、代李兰向一审法院起诉请求判令：1、中集公司向赵志国、代李兰支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年5月20日暂计算为37989元，并承担自2019年5月21日起至中集公司实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2532602元为基数，按日万分之三的标准计算）；2、中集公司赔偿赵志国、代李兰装修差价款。一审法院认定事实：2017年12月2日，赵志国、代李兰与中集公司签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份，后双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，赵志国、代李兰向中集公司购买位于镇江市（中集）誉园020幢0308室房屋，房屋建筑面积为210.55平方米，总价款为2532602元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，赵志国、代李兰已向中集公司支付了全部购房款。2019年3月31日，中集公司向赵志国、代李兰发出收房通知，赵志国、代李兰收到接收房屋通知后，因发现中集公司未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》且赵志国、代李兰认为房屋存在装修质量问题等，赵志国、代李兰拒绝收房。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。审理中，中集公司认为赵志国、代李兰所主张的违约金偏高，如法院认为中集公司构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。一审法院认为：一、赵志国、代李兰与中集公司之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，一审法院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而中集公司迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，中集公司应该承担逾期交房的违约责任。二、对于中集公司提出的赵志国、代李兰主张的逾期交付房屋的违约金过高。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，中集公司认为双方约定的违约金标准过高依据不足。三、对于赵志国、代李兰要求中集公司承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。一审法院认为，双方在合同中约定房屋交付日期为2019年3月31日，中集公司也已经按照合同约定的时间通知赵志国、代李兰收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，赵志国、代李兰并未向一审法院提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故赵志国、代李兰按己付房屋价款日万分之三的标准向中集公司主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，一审法院不予支持。四、对于赵志国、代李兰要求中集公司赔偿赵志国、代李兰装修差价款及要求对于涉案房屋装修标准等进行鉴定的主张。一审法院认为，双方签订的合同中房屋单价及房屋总价并未对毛坯房价格与装修价格进行分别约定，房屋买卖合同中约定的价格是对涉案房屋的总体评定，赵志国、代李兰要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，没有事实和法律依据，对赵志国、代李兰的该项主张一审法院不予支持。综上，赵志国、代李兰所购房屋总价为2532602元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为56983.5元。一审法院判决：一、中集公司于本判决生效之日起十日内给付赵志国、代李兰违约金56983.5元；二、驳回赵志国、代李兰其他的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的交付条件，《商品房买卖合同》第八条约定“中集公司应于2019年3月31日前将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付赵志国、代李兰”（以下简称前者）。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条第1项约定“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”（以下简称后者）。本案中，中集公司和赵志国、代李兰对上述二处约定的理解和适用产生分歧。上述约定均是合同内容，对双方均具约束力。赵志国、代李兰依据前者要求中集公司履行合同义务，具有合同依据。中集公司依据后者的内容主张“变更了《商品房买卖合同》的上述约定”。但，上述二处约定在内容上并不冲突，后者系对前者的“补充”而非“变更”、“覆盖”。赵志国、代李兰有权选择依据《商品房买卖合同》的上述约定要求中集公司履行合同义务。同时，考虑到后者也是双方合同的内容，即中集公司主张“应以其向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件作为房屋交付条件”也有合同依据，中集公司未依约将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付给赵志国、代李兰，主观恶意较小。在此情形下，不宜将逾期交房的责任完全归责于中集公司。综合以上案情，一审法院认定中集公司需承担2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金，并无不当。关于涉案房屋的质量问题，从赵志国、代李兰提供的证据可以看出，涉案房屋确实存在渗水、漏水、墙面空鼓等质量问题，从上述质量问题的严重程度和对居住的影响程度判断，上述质量问题并不足以导致“无法居住”，从而也难以构成拒收房屋的合理理由，赵志国、代李兰依据上述质量问题要求中集公司承担2019年6月15日至今的逾期交房违约金，依据不足，本院难以支持。另，中集公司主张其迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》系环保管控、社区用房建设主体的变更等不可归责于其的原因导致，但该情形不属于合同及补充协议约定的“特殊原因”、“不可抗力”等情形，故中集公司关于应免除其违约责任的主张，本院难以支持。关于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金标准，中集公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高，故其要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院依照双方合同约定按己付房屋价款日万分之三的标准计算逾期交房违约金，并无不当。关于涉案房屋装修标准的问题，合同约定的价款系对涉案房屋价值的总体评定，并未注明精装修款金额，赵志国、代李兰要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。综上，赵志国、代李兰和中集公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由赵志国、代李兰负担775元，由镇江中集润宇置业有限公司负担1225元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年十一月五日书记员 王 琦