河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14244号上诉人（原审被告）：李爱枝，女，汉族，1963年4月3日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张瑜，河南轩仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王园园，女，汉族，1987年1月12日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张凯，男，汉族，1977年3月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：周臣献，郑州市铭功路法律服务所法律工作者。上诉人李爱枝、王园园因与被上诉人张凯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爱枝、王园园上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定张凯与王建民之间存在房屋买卖合同关系的事实是错误的。首先，本案涉案的房屋是王建民在2000年由范方鹏通过协调各方关系帮助王建民购买的。帮忙购买之前，范方鹏提出的条件是：“房屋购买之后由范方鹏或其朋友先使用一段时间”。对于这个条件王建民是同意的。由于买房需要办理相关的手续，为了协调各方关系的方便，所以当时房屋的相关的证件均在范方鹏手中。同时依据买房时的约定，房屋先有范方鹏等使用，为居住房屋方便考虑所以相关物业水电暖等方面的费用票据和服务协议等，也均在范方鹏手中。一段时间之后王建民及其家人曾多次找范方鹏要求其归还房屋并索要相关证件，范方鹏均以各种理由、借口拒绝归还。然而在本案中，被上诉人在一审期间，既不能提供买卖合同，也无法提供相应的支付房款收据，仅依据范某的证言，是不足以证实买卖关系的存在。虽然被上诉人提供了所谓的燃气、暖气的票据，但不能就此证明房屋产权状态，因为房屋的承租人在租赁房屋的时候也是要承担这些必要的生活支出，所以相关票据在被上诉人手中，不能说明任何问题。其次，就涉案的房屋具体事实的主要的知情人，范方鹏与王建民均已不在世了，关于房屋的具体情况依据现有的证据无法证实买卖关系的存在。范某不是涉案的房屋的直接知情人，且也未出庭对其所出的证言接受质证，故此其证言不足以采信，更不能证明被上诉人与王建民之间存在房屋买卖合同的关系。第三、被上诉人取得房屋的相关证件与票据的方式不合法，是通过违法的方式与手段占有的该涉案的房屋。如前所述王建民购买涉案房屋的时候是附条件的，“那就是范方鹏协调各方关系帮助王建民购买，房屋购买之后由范方鹏或其朋友先使用一段时间”。由于买房需要办理相关的手续，为了协调各方关系的方便，房屋的相关的证件票据等均在范方鹏手中，所以王建民及其家人在之前乃至到现在都未实际控制过关于涉案房屋的相关证件。王建民及其家人都未掌控过相关证件，又怎么会如被上诉人所述的那样亲手交给他呢?王建民及其家人正是因为在索要房屋及房屋相关证件无果的情况下，采取办理了申请房产证丢失的公告，从而办理了不动产过户手续。如果被上诉人的证件合法取得的，为何在公告期不去主张权利呢?综上，一审法院在审理本案时，没有深入调查涉案房屋的背景，没有去了解涉案房屋的真实的情况，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人应承担协助办理过户手续义务所依据的证据是范方范某言，被上诉人所持有的王建民房屋产权证，王建民的购房缴款收据，以及燃气费暖气费的缴款凭证及服务协议等。我们认为，这些证据并不能证明被上诉人与王建民之间确实存在房屋买卖合同关系。首先范方范某是直接的知情人，证言中所述的内容均不是其亲身经历的，只是听说来的，属于传来证据，且如他所述信息是来源于范方鹏，范方鹏已经不在人世，故真实性无法认定，不能作为本案的定案依据。其次，被上诉人提供的王建民房屋产权证，王建民的购房缴款收据等相关证据的来源不合法，不能作为本案的证据使用。第三，燃气费暖气费的缴款凭证等不能证明房屋所有权的归属，只是表明房屋由被上诉人在使用。郑铁局直属地区居民住宅供用热力合同上的签名，并不是王建民自己本人签署的，不能证实王建民是知情和认可该行为的。因此一审法院是在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定。三、一审法院判决依据的一个疑点。在本案中依据被上诉人所述，其与王建民是于2003年的时候，以口头协议的形式购买了王建民的房屋，并实际交付了房屋。如果交易真的实际发生，为何当时不办理房屋过户手续呢?依据被上诉人提供的证据，王建民取得涉案房屋产权证的时间是2002年9月4日。王建民已经取得了产权证，也就是当时完全具备办理过户的各项条件。何以当时不要求办理过户呢?王建民在世的时候不要求办理过户呢?范方鹏在世的时候不要求王建民的家人来办理过户呢?何以等到王建民与范方鹏两个知情人都过世以后，才要求呢，何以等到案件的事实无法彻底查清的时候，才来起诉呢?事到如今才起诉，是被上诉人故意来混淆视听的，这足以反应出买卖合同是不存在的，王建民与范方鹏两个知情人在世的时候，被上诉人不敢要求，因为相关的合同是不存在的。相关的证件、票据等不是其合法取得的。综上所述，一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。张凯辩称：一、一审判决书前四条认定事实是正确的。二、双方当事人虽然没有订立书面合同，但一方已经履行了主要义务，对方接受，该合同应该成立。本案中被上诉人已经履行了交付5万元购房款的约定义务，而房屋所有权人王建民，也已经将涉案房屋的住房证房屋所有权证书、购房时的原始交款凭证、王建民原始的购房补充协议、领取房产证的原始交款凭证等涉及房屋的全部重要手续以及涉案房屋一并交付给了被上诉人，张凯持有并实际居住使用该房屋至今。而且在居住中王建民还授权被上诉人申请办理了暖气安装手续，交纳暖气费等。因此双方已经以自己的实际行为履行了大部分的合同义务，只差办理过户登记最后一项了，却由于王建民的去世等原因未能完成。现在上诉人却否认房屋买卖交易的事实，主张说房屋是借给被上诉人的，此主张不但没有任何证据予以证明，也与事实完全不符。试问，如果房子不是卖给被上诉人，为什么被上诉人能够持有原全部的房屋手续，而上诉人却一份也没有。不是卖给被上诉人，为什么房子会允许被上诉人居住使用近20年？既然上诉人主张被上诉人没有向上诉人主张过办理过户的权利，反之上诉人既然能够补办房产证，为什么始终没有向被上诉人主张过房屋的居住使用权利。领取房产证交纳的工本费，这个收据足以证明是王建民本人领取的房产证。当时只有王建民和被上诉人两个人在场。被上诉人交的钱，王建民领取的房产证根本不可能是在范方鹏手中。范方韬的证言也范某是王建民亲手交给被上诉人父母的。为什么王建民领取了房产证以后会当即交给被上诉人持有？不仅涉案房屋的全部手续都由被上诉人持有，而且居住使用到至今已经近20年了。为什么上诉人能容忍这么久？为什么不主张自己的房屋所有权利？种种事实证明，上诉人说房屋是借用的主张不仅没有事实依据，也自相矛盾，不符合客观逻辑，有悖常理。因此上诉人的主张是不能成立的，不应当得到支持。三、上诉人主张说证人范方韬的证言是范某据与事实不符。本案中王建民和范方鹏都已经去世了，范方韬、张文政范某荣三名证人都证实了交易过程，特别是范方韬，不仅起到了中间介绍双方买卖行为的作用，还是直接参与了本案中双方买卖房屋的直接交易过程的当事人之一。因此范方韬的证言属范某的直接证据，并非传来证据。范方韬、张文政范某荣的证言与张凯举出的证据形成了一个完整的证据链条，足以证明双方买卖交易的事实存在，再加上被上诉人长期居住使用涉案房屋近20年的事实，更加证明被上诉人张凯要求上诉人协助办理房屋过户手续的诉讼请求具有充足的事实和法律依据。虽然上诉人已经将涉案房屋的房产过户登记在其个人名下，但是上诉人作为王建民的法定继承人，仍然有义务协助被上诉人办理过户登记手续。四、实际上与本案类似的案例并非只此一件。早在2010年最高人民法院就审理裁定过类似案件（案号是（2010）民再审字第163号民事裁定书）。此案例曾在最高人民法院2011年第七期的公告上可以查询到，北京市第二中级人民法院也对此类案例作出过判决。综上所述，一审法院对本案的事实认定是完全正确的，判决内容有理有据，程序合法，事实证据确凿，依据法律准确无误。上诉人主张不存在房屋买卖合同关系、涉案房屋只是借用、一审认定事实不清、证据不足等上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张凯向一审法院起诉请求：协助原告办理位于“郑州市二七区京郑州市××区××南路××楼××单元××号为NOD41001862445）”的房产过户手续到原告名下。一审法院认定事实：1、王建民与被告李爱枝系夫妻关系，与被告王园园系父女关系.现王建民户口因死亡已注销，被告王园园称王建民2013年已去世。2、2000年1月17日，王建民与郑州铁路局直属房屋修建段签订补充协议书一份，约定王建民购买京南路（街）139#院1号楼21号房一套。当日郑州铁路局直属房屋修建段出具的收据显示王建民交款19086元。2002年9月4日，王建民取得该房屋产权证，该房产证显示房屋坐落位置在二七区京广南路139号院1号楼2单元21号，房产证号为郑房权证字第0郑房权证字第**于2018年登记到被告李爱枝名下，不动产权证号为NOD41001862445。3、涉案房屋一直由原告及其家人居住使用，原告张凯提供的户口本显示原告户籍自2007年7月2日登记在涉案房屋所在地址，原告提供的缴费凭证及供热合同显示涉案房屋的暖气费用2003、2004年由原告缴纳，王建民名下的房产证原件、购房补充协议原件、收据等均由原告持有。原告称该房系其父亲张文政通过朋友范方韬、范方鹏范某5万元价款向王建民购买的，由于双方都是介绍人的朋友，双方未签订书面房屋买卖合同，也未出具收款收据。4、范方韬称：原告范某张文政是其朋友，其弟弟范方鹏是郑州铁路局下面土木建筑工程公司副经理，王建民跟范方鹏的认识，其和张文政均不认识王建民。2003年张文政说他儿子在郑州铁路机务南郑州××机务南段想给儿子买房，其向其弟弟范方鹏说了此事，范方鹏说王建民有一套房屋想卖，后王建民同意将其房屋以5万元价款卖给原告。2003年的某一天（具体时间记不清），在永安东街51号永安东街××楼××办公室韬在场等情况下，张文政夫妇把5万元款交给王建民，王建民把铁路局最先发的房本、房屋钥匙、所有的关于房屋的交款手续等交给张文政夫妇，就算交接了。当时说等房本下来王建民协助过户。张文政一家买过房子后就一直在这住到现在。后来张凯和王建民一起去铁路局建筑段领的房本，领出来后直接交给了张凯。5、两被告均不认可原告向王建民购买涉案房屋的事实，被告王园园称：范方鹏是其小姨李爱英的朋友，当时他有社会背景，可以买到单位的福利房，其小姨李爱英从中协调，给其家购买了涉案房屋。范方鹏提的要求就是房子要提供给他的朋友住一段时间，具体住多久没有明确，所以就先由他使用，因为被告家庭有房子住，不急着要住涉案房屋，所以导致被告方根本不认识一直住在涉案房屋里的人。被告李爱枝称，自2005年前后至今王建民及其家人一直在找范方鹏寻求解决房子问题。被告全家人均不认识原告及其家人，直到起诉的时候才知道他们。一审法院认为：当事人未采用书面形式订立合同，但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案房屋在王建民名下的房屋产权证、交款收据等相关手续原件均由原告持有，且原告及其家人一直在涉案房屋居住，原告提供的缴费凭证及供热合同显示涉案房屋的暖气费用2003、2004年由均原告缴纳，原告提供的户口本显示原告户籍自2007年就登记在涉案房屋。根据双方当事人陈述，结合双方证据，本案原告主张其是基于口头买卖协议购买的涉案房屋，双方一手交钱、一手交付涉案房屋相关手续，实际履行了房屋买卖交付义务。一般来说，一手交钱、一手将证明房屋权属凭证的相关手续交付对方，符合交易的常理，且范方韬对购房细范某的陈述，亦能与原告的主张相印证，故对原告的该主张一审法院予以采信。而被告主张系范方鹏借用房屋，称其家人一直在找范方鹏寻求解决房子问题。一般来说，房屋是一个家庭的重大财产，出借房屋使用权无需将证明房屋权属的相关凭证交给借用人，且原告及其家人长期在涉案房屋居住，户籍也登记在涉案房屋所在地，在长达十多年的时间里被告不知道谁在涉案房屋居住，有悖常理，故对被告该主张一审法院不予采信。根据上述认定，原告与王建民之间存在房屋买卖合同关系，原告已全部履行合同义务，王建民也已实际履行房屋交付义务，按照房屋买卖交易习惯，王建民尚负有继续履行合同，协助原告办理房屋过户登记的义务，现因王建民已去世，涉案房屋已登记在被告李爱枝名下，故被告李爱枝有协助原告办理过户的义务。因此原告请求判令被告李爱枝履行协助办理涉案房屋过户义务，一审法院予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决：一、被告李爱枝于本判决生效之日起十五日内协助原告张凯办理位于郑州市二七区京郑州市××区××南路××楼××单元××号证号为NOD41001862445）的产权过户手续；二、驳回原告张凯其他诉讼请求。案件受理费8800元，由两被告李爱枝、王园园负担。本院二审期间，上诉人李爱枝提交三份书面证人证言，拟证明王建民及家人曾多次找范方鹏讨要房屋和相关证件；上诉人王园园提交短信记录截屏打印件一份，拟证明李爱枝与李爱英一起去找过案涉房屋居住的人。本院经审查认为，上诉人李爱枝提交的三份书面证人证言，证人未到庭；上诉人王园园提交的短信截屏无原始载体；无法确认李爱枝、王园园提交证据的真实性，故本院均不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，根据本案查明的事实，王建民于2000年1月17日与郑州铁路局直属房屋修建段签订补充协议书，约定王建民购买京南路（街）139#院1号楼21号房屋一套，当日王建民交款19086元；案涉房屋于2002年9月4日已经登记在王建民名下。而案涉房屋于2003年即由张凯居住使用，同时张凯亦持有案涉房屋所有的交款凭证、房产证原件、购房补充协议等购房原始手续。目前，没有证据显示王建民在世期间，王建民作为案涉房产登记的所有人，曾向张凯主张过权利。本案中，根据张凯持有购房补充协议、交款凭证、房产证原件等相关购房原始手续的事实，结合当时的介绍人范方韬的证人证范某综合王建民在世期间从未向张凯主张过权利的实际情况等具体案情，一审法院认定张凯主张的与王建民之间存在口头购房协议符合常理，即认定张凯主张的与王建民之间存在房屋买卖合同关系的事实成立，并无不当。李爱枝、王园园主张，王建民仅是与范方鹏之间存在房屋借用关系，即没有相应的证据支持，且借用情况下由对方持有相关房屋的原始购房手续、交款凭证、房产证原件等材料并在近20年内一直由他人“借用”，亦有悖常理，故一审法院对李爱枝、王园园的相应主张不予采信，亦无不当。因案涉房屋已经登记在李爱枝名下，一审法院根据本案认定的事实，判令李爱枝履行协助张凯办理案涉房屋的过户义务，事实清楚，依据充分，应予维持。综上所述，上诉人李爱枝、王园园的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人李爱枝、王园园负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十一月十三日书记员  白雪岩