江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0291民初859号 原告：无锡经发置业有限公司。 法定代表人：史勇敢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。 被告：夏栋。 被告：无锡市芒果餐饮娱乐管理有限公司。 法定代表人：奚志峰，该公司执行董事兼总经理。 原告无锡经发置业有限公司（以下简称经发公司）与被告夏栋、无锡市芒果餐饮娱乐管理有限公司（以下简称芒果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告经发公司的委托诉讼代理人赵丽娜到庭参加诉讼，被告夏栋、芒果公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除经发公司与夏栋于2011年5月13日签订的《租赁合同书》；2、判令夏栋迁出无锡市新光路555号B区四楼4F31号房屋（以下简称案涉房屋）；3、判令夏栋支付租金（自2015年3月28日起至被告实际迁出之日止的租金及占有使用费，按照租赁合同约定的相应期间的租金标准计算）；4、判令夏栋已交纳的履约保证金114270.6元归经发公司所有；5、本案诉讼费用由夏栋、芒果公司承担。事实与理由：经发公司与夏栋于2011年5月签订了《租赁合同书》1份，约定由夏栋租用经发公司所有的案涉房屋，夏栋拖欠任何应付款累计超过15天的，经发公司有权解除合同并要求夏栋承担3个月的租金损失。合同签订后，夏栋作为发起人设立了芒果公司，并担任芒果公司的法定代表人，后芒果公司以案涉房屋作为经营场所。2011年12月起，夏栋开始拖欠经发公司租金及其他各项款项，经发公司多次催讨，但夏栋既未付清所欠费用也未返还案涉房屋，夏栋的行为违反了合同约定，侵害了经发公司的合法权益。 夏栋、芒果公司未作答辩。 经发公司围绕诉讼请求提交了如下证据：《租赁合同书》、无锡市房屋登记簿证明、芒果公司的工商登记资料、本院（2015）新民初字第408号民事判决书、现场照片等，因夏栋、芒果公司未予质证，故本院对经发公司提供的证据予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下： 2011年5月13日，经发公司与夏栋签订《租赁合同书》1份，约定：由经发公司将其所有的案涉房屋出租给夏栋。租期为八年，自2011年8月28日起至2019年8月27日止。该租赁物业于2011年08月28日正式开业，该开业日为本租赁期限的起始日期。若开业日有变更，经发公司以书面形式通知夏栋，相应本合同租赁期限的起始日期也作出变更。自交付日起，夏栋可享有90天的装修期，装修期不包括在租赁期限内。2011年8月28日至2012年6月27日的租金为342811.80元，此期间租金夏栋应于双方签订本合同之日支付至经发公司指定的账号。2012年6月28日至2013年8月27日的租金按1.2元/平方米/天的标准计算为114270.60元/月，2013年8月28日至2014年8月27日的租金按1.24元/平方米/天的标准计算为118079.60元/月，2014年8月28日至2015年8月27日的租金按1.28元/平方米/天的标准计算为121888.60元/月，2015年8月28日至2016年8月27日的租金按1.33元/平方米/天的标准计算为126649.9元/月，2016年8月28日至2017年8月27日的租金按1.38元/平方米/天的标准计算为131411.1元/月，2017年8月28日至2018年8月27日的租金按1.46元/平方米/天的标准计算为139029.2元/月，2018年8月28日至2019年8月27日的租金按1.58元/平方米/天的标准计算为150456.2元/月。双方约定按照“先付后租”的原则，按季度支付租金。夏栋应在每个租约期开始日前5日一次性支付下期租金到经发公司指定的账号。如逾期支付，夏栋从逾期之日起每日支付经发公司应付租金千分之五的逾期违约金。当夏栋逾期支付超过1个月时，经发公司有权选择终止本合同，将夏栋已交的保证金作为违约金予以扣除，并向夏栋追偿由此造成的损失。夏栋租赁该租赁物业，因经营使用所需消耗水、电、燃气、空调等费用，由经发公司单独安装表计量。上述经营所消耗水、电、燃气、空调等单位计价费及支付时间，由经发公司另行通知。支付方式以及逾期支付应承担逾期付款违约金责任与租金相同。夏栋应在合同签订之日交纳履约保证金114270.60元。夏栋如在租赁期限内没有发生应当扣除履约保证金的情形，经发公司应在租赁期限届满后90日内将上述保证金无息退还给夏栋。在租赁期间内，如夏栋拖欠应支付的款项，经发公司有权扣除履约保证金抵作夏栋应支付的费用，也可以行使其他的一切合法救济权利，包括但不限于要求夏栋支付合同约定的逾期付款违约金。履约保证金被扣除后，夏栋应在收到经发公司书面通知后3日内补足，逾期补足的，夏栋应按本合同约定支付逾期付款违约金。该物业由经发公司管理，夏栋应按照本合同规定的标准在支付租金的同时向经发公司支付管理费，并按约支付电费、水费、空调费、燃气费、电话费、宽带费、公共区域能耗费等。夏栋就本合同项下的全部款项，以现金和银行转账两种方式支付至经发公司指定的银行账户。……在下列情况下，经发公司有权提前解除本合同，收回该物业，同时经发公司有权不予返还夏栋已支付的履约保证金并要求夏栋赔偿经发公司三个月租金损失（以解除合同前最后一月的租金为标准）。夏栋拖欠经发公司任何应付款项累计超过15天的。……在本合同期满或提前终止时，夏栋应将租赁物业以经发公司交付时的状态或经发公司同意的状态交付状态如期交还经发公司。夏栋应同时交出进入该物业的所有钥匙，并要保持该物业内经发公司提供的设备处于正常可使用的实际状态（合理损耗除外），并在搬离自有财产、拆除装饰品、设备的过程中不得对该物业造成损坏。为使该物业处于可租赁状态，在此条款下，有关搬走物品或重新安放或恢复该物业原状的一切费用由夏栋承担。如夏栋不能以可租赁状态将该物业归还经发公司，应经发公司的要求，夏栋应承担经发公司由于恢复该物业为可租赁状态所发生的全部费用（包括但不限于拆除、重新安装、粉刷、油漆等费用）。在本合同期满或提前终止时，夏栋未在合同期满或终止后3日内将财产搬离的，视为夏栋放弃对租赁物业内所有物品享有的一切权利，经发公司有权自行或聘请他人将夏栋的财物搬出，经发公司有权处理该财产，由此产生的一切费用由夏栋承担，给夏栋造成损失的，经发公司不承担任何赔偿责任。夏栋逾期支付租金或其他款项，每逾期一日，夏栋应向经发公司支付应付款总额千分之五的违约金，逾期时间超过15日的（无论经发公司是否正式催款），每逾期一日，夏栋应向经发公司支付应付款总额千分之八的违约金。租赁期满或本合同终止后，如夏栋逾期搬出或拒不搬出该物业的，夏栋应按合同终止之前最后一月的租金标准向经发公司支付双倍租金及管理费等其他费用，同时向经发公司赔偿由此而造成的直接损失和间接损失包括但不限于房租、管理费、滞纳金，同时经发公司有权没收夏栋履约保证金。……本合同自双方签字/盖章后生效。 合同签订后，经发公司于2011年5月28日将案涉房屋交付夏栋。夏栋将案涉房屋用于开办芒果KTV。后经夏栋申请，经发公司同意计租日顺延至2011年12月28日起，租赁期限相应顺延。在合同签订之前夏栋已于2011年2月7日支付履约保证金116898.6元、首期租金350695.8元、首期物业管理费58449.3元，上述款项扣除用于支付合同约定的履约保证金114270.6元、首期租金342811.8元、首期物业管理费57135.3元外剩余的11826元冲抵部分下一期的租金。后夏栋于2014年2月19日支付租金50000元，于2014年4月25日支付30000元，分别于2014年5月26日、6月27日、7月29日、8月28日、9月26日、10月28日、12月31日各支付租金20000元，共计574637.8元。2015年1月30日，因夏栋拖欠费用未支付，经发公司诉至本院，要求夏栋支付截至2015年1月27日的欠付租金2906806.20元、截至2015年3月27日的欠付物业管理费799894.20元、截至2014年12月的欠付电费53011元、水费37177.80元、空调费174254.53元、违约金1191684.82元。经审理后本院作出（2015）新民初字第0408号民事判决书，支持了经发公司的诉讼请求。该判决生效后，夏栋仅履行了部分该判决确定的付款义务，后又支付了2015年1月28日至2015年3月27日期间的房屋租金242358元，此外再未支付任何房屋租金。 芒果公司于2012年3月13日登记设立，登记设立的股东为夏栋、谈飚、张昱，法定代表人为夏栋。2016年8月10日，芒果公司的市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东变更为奚志峰一人，法定代表人也变更为奚志峰。2016年9月21日，芒果公司的市场主体类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股），股东变更为奚志峰、何迺俊。 本院认为：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，经发公司与夏栋签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。夏栋作为合同相对方签订该合同后，在合同约定的租赁场所即案涉房屋依法设立了芒果公司。虽此后芒果公司支付了部分房屋租金、水电费，但现经发公司选定合同相对方夏栋承担合同责任，并不违反法律的规定，依法应予准许。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现夏栋未履行（2015）新民初字第408号民事判决书确定的付款义务，且未支付自2015年3月28日起的房屋租金，属于违约，且已符合合同约定的解除合同的条件，经发公司据此要求解除与夏栋签订的《租赁合同书》，于法有据，本院依法予以支持。因夏栋违约，经发公司要求将夏栋已支付的履约保证金114270.6元归其所有，符合合同的约定，本院依法予以支持。合同解除后，夏栋理应迁出案涉房屋，故经发公司要求夏栋迁出案涉房屋，于法有据，本院依法予以支持。因上述租赁合同签订后，夏栋设立的芒果公司实际占有使用案涉房屋，故经发公司要求实际占有使用的芒果公司迁出案涉房屋，本院依法亦予以支持。迁出案涉房屋前，夏栋仍应按合同约定支付相应租金及占有使用费，现经发公司要求夏栋支付截止其实际迁出案涉房屋之日止的费用，于法有据，本院依法予以支持。关于相关费用的标准，经发公司要求按照租赁合同约定的相应期间的标准计算，即2015年3月28日至2015年8月27日期间按121888.60元/月计算，2015年8月28日至2016年8月27日期间按126649.9元/月计算，2016年8月28日至2017年8月27日期间按131411.1元/月计算，2017年8月28日至2018年8月27日期间按139029.2元/月计算，2018年8月28日至实际迁出之日止的期间租金按150456.2元/月计算，不违反法律的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除无锡经发置业有限公司与夏栋于2011年5月13日签订的《租赁合同书》。 二、夏栋于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新吴区新光路555号（无锡新之城全生活广场）B区四楼4F31号房屋。 三、无锡市芒果餐饮娱乐管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新吴区新光路555号（无锡新之城全生活广场）B区四楼4F31号房屋。 四、夏栋于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡经发置业有限公司房屋租金（自2015年3月28日起至实际迁出上述第二条所涉租赁场所之日止，标准为：2015年3月28日至2015年8月27日期间按121888.60元/月计算，2015年8月28日至2016年8月27日期间按126649.9元/月计算，2016年8月28日至2017年8月27日期间按131411.1元/月计算，2017年8月28日至2018年8月27日期间按139029.2元/月计算，2018年8月28日至实际迁出之日止的期间租金按150456.2元/月计算）。 五、夏栋已支付无锡经发置业有限公司的履约保证金114270.6元归无锡经发置业有限公司所有。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18646元（此款已由经发公司预交），由夏栋负担（经发公司同意其预交的案件受理费18646元由夏栋向其直接支付，本院不再退还，由夏栋在本判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  蔡卓君 二〇一七年十二月五日 书 记 员  袁 媛 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。