江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0612民初4988号 原告：通州区兴仁镇宏源钢管租赁站，经营场所通州区兴仁镇三庙村十组。 经营者：陈维，男，1972年11月22日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：南通启益建设集团有限公司，统一社会信用代码91320681737819459F，住所地启东市汇龙镇人民中路683号。 法定代表人：尹向东，董事长。 委托诉讼代理人：顾裕兵，男，系该公司股东。 委托诉讼代理人：施勇锋，江苏扬子江律师事务所律师。 第三人：南通市民生房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320600138306248D，住所地南通市人民东路265号金路大厦B座6楼。 法定代表人：陆通明，执行董事。 委托诉讼代理人：陆晶，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：金勤，江苏洲际英杰律师事务所律师。 原告通州区兴仁镇宏源钢管租赁站（以下简称宏源租赁站）与被告南通启益建设集团有限公司（以下简称启益公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出（2016）苏0612民初6329号民事判决后，原告不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月26日作出（2017）苏06民终1744号民事裁定，撤销了本院作出的一审判决，将本案发回本院重审。重审期间，本院为查明案件事实，依法追加南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2017年8月11日、9月5日公开开庭进行了审理。原告经营者陈维及其委托诉讼代理人沈波、被告委托诉讼代理人顾裕兵、施勇锋、第三人委托诉讼代理人陆晶、金勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏源租赁站向本院提出诉讼请求：判令被告给付结欠租赁费用1438000元及逾期付款损失（自原审起诉之日即2016年9月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算）。事实与理由：被告承建海安县“动漫城（金水湾）2号楼、5号楼、6号楼项目”工程期间，向原告租用钢管、扣件等建筑器材，并于2013年5月5日与原告签订了《建筑周转材料租赁合同书》。后原告依约履行了出租义务。2015年12月23日被告确认结欠原告租赁费用1438000元，此后经原告多次催要，被告一直未能实际支付该笔租赁费。 被告启益公司辩称，原、被告之间的债权债务关系早已于2016年1月19日全部消灭。2016年1月12日，被告及南通南建工程建设有限公司（以下简称南建公司）分别与民生公司如东分公司达成协议，民生公司以银河湾的部分房屋抵偿结欠启益公司及南建公司的工程款。原告得知该抵债协议后，与被告协商用其中的2004室、3004室两套房屋的已支付房款抵偿被告结欠原告的租赁费。2016年1月17日、1月19日，在被告协助下，原告经营者陈维与民生公司就该两套商品房签订了《商品房买卖合同》，并已由民生公司提交当地房管部门进行备案申请，至此被告结欠原告的债务消灭，且原告向被告出具的凭证中也明确租赁费全部结清，故原告要求被告支付租赁费并赔偿损失没有事实和法律依据。 第三人民生公司述称，1.本案系钢管租赁合同纠纷，第三人与原告未签订过任何租赁合同，根据合同相对性原则，民生公司不应成为本案第三人，被告启益公司结欠原告的钢管租赁费与第三人无关，应由被告偿付；2.第三人与被告启益公司之间工程款纠纷与本案并非同一法律关系，且已由如东县人民法院审理；3.民生公司与启益公司、南建公司之间存在建设工程施工合同关系，于2016年1月12日分别与该两公司达成协议，以包括民生银河湾5幢2004室在内的6套房屋冲抵民生公司应退南建公司的履约保证金4000000元，以包括民生银河湾5幢3004室在内的15套房屋冲抵民生公司应付启益公司的工程款9523900元。但上述房屋均已于2015年12月8日抵押给江苏银行股份有限公司南通金信支行（以下简称江苏银行），南建公司与被告启益公司对此是明知的，并为抵押需要放弃了建设工程价款优先受偿权。以房抵款协议能否生效取决于江苏银行是否同意放弃抵押权，因江苏银行不同意放弃抵押权，故该抵债行为无效，被告只能按照钢管租赁合同自行向原告结清债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了《建筑周转材料租赁合同书》、《钢管、扣件租赁费结算协议》、《商品房买卖合同》2份，证明被告结欠原告租赁费1438000元，后被告以其在民生公司处的商品房抵租赁费，但民生公司并未向原告交付房屋。被告启益公司对上述证据真实性无异议，但认为房屋未能交付的原因与被告无关。第三人民生公司对商品房买卖合同真实性没有异议，但认为其是将该房屋作为工程款抵给启益公司或南建公司，而启益公司想减少税费才登记在原告名下，且该合同仅提交了备案申请，并未通过备案登记；对其余证据的真实性无法确认。 被告启益公司根据其抗辩向本院提交了以下证据： 1.协议书2份，证明2016年1月12日第三人民生公司分别与被告启益公司及南建公司签订协议，第三人将其开发建设的如东民生银河湾项目5号楼2004、3004室出卖给被告及南建公司的事实； 2.领款凭证2份，证明被告将前述两份协议下5号楼2004、3004室的合同权利转让给原告，原告确认被告结欠的租赁费已全部结清的事实； 3.如东县住房和城乡建设局出具的《商品房预（销）售备案登记信息证明》，证明原告经营者陈维已就案涉民生银河湾5幢2004、3004室两套住房与民生公司签订了正式的商品房买卖合同，并进行了备案登记，原、被告之间的债权债务关系已经消灭； 4.南通仲裁委员会作出的（2017）通仲裁字第46号裁决书，该裁决书所涉房屋也在案涉被告提供的抵房清单之列，与本案情况类似，证明原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效； 5.2016年1月18日南建公司出具给民生公司如东分公司的委托书，证明启益公司及南建公司确定抵房清单对应的实际购买人之后向民生公司出具委托书，后民生公司按照该委托书分别与原告及其他购房户签订了《商品房买卖合同》； 6.2016年1月17日启益公司向民生公司出具的法人授权委托书、抵房清单明细，证明被告根据与民生公司协议约定，将实际购房者的名单以书面形式通知了民生公司。 原告上述证据真实性不持异议，但认为裁决书与本案不具关联性。第三人对上述证据1的真实性没有异议，证据2其不清楚，对证据3有异议，认为如东县住房和城乡建设局并未批准备案，证据4与本案没有关联性，对证据5委托书真实性有异议，认为第三人从未收到该委托书，其中有陈维名字的清单系被告单方拟制，未得到民生公司确认。 第三人民生公司向本院提交了下列证据： 1.2017年3月31日民生公司向江苏银行发出的《请示函》、2017年4月6日江苏银行的回函、江苏银行诉民生公司的民事调解书，证明经民生公司请示，江苏银行答复不放弃抵押权，因此，案涉商品房买卖合同及其他相关合同均为无效合同； 2.2015年3月10日启益公司和南通天泰建设工程有限公司出具的《承建商承诺函》，证明启益公司、南建公司均放弃了建设工程价款优先受偿权； 3.2012年5月9日启益公司与民生公司签订的《建设工程施工合同》、2016年4月26日《工程结算审核单》、如东县人民法院（2015）东民初字第02320号民事调解书、2016年启益公司诉民生公司的民事诉状、证据清单、如东县人民法院作出的（2016）苏0623民初2211号民事判决书、民生房产已付启益公司工程款一览表，证明启益公司、民生公司早已经将2016年1月12日签订的抵债协议书废止，并未实际执行，启益公司也未将协议项下的15套房屋来冲抵9523900元工程款，计入民生公司的已付工程款中； 4.民生公司与南通市天泰建筑安装工程总公司签订的《建设工程施工合同》、《工程结算审核单》、南建公司诉民生公司的民事起诉状、证据目录、南建公司对账工程明细，证明民生公司和南建公司已将以房抵款的协议书废止，未实际执行； 5.2017年4月21日如东法院与相关政府部门、银行、启益公司、民生公司等作的执行案件协调会议记录，会议中各方同意拍卖包括涉案2套房屋在内的房屋，所得款项由法院确定分配方案，证明案涉房屋并未真正出售给陈维； 6.商品房预售备案信息登记证明，证明如东住建局对案涉2套房屋未批准备案。 原告对上述证据中的生效法律文书无异议，证据6真实性未持异议，认为其余证据与原告无关。被告质证意见为，对证据1中的民事调解书真实性无异议，但认为函件真实性有异议，也与被告无关，且函件的时间发生在签订案涉协议书及商品房买卖合同之后，不能达到第三人的证明目的，房屋存在抵押并不导致合同无效；对证据2真实性和关联性均有异议，南通天泰建设工程有限公司已于2014年12月12日名称变更为南建公司，承诺函中加盖的并非启益公司的印章，该承诺函系第三人与江苏银行恶意串通所为；证据3中建设工程施工合同及民事调解书的真实性无异议，对工程结算审核单及已付款清单有异议，目前该争议尚在二审过程中；证据4真实性均无异议，南建公司起诉主张中未包括第三人应退还的履约保证金，陈维所购的银河湾5号楼2004室购房款已在该履约保证金中；证据5真实性无异议，但该会议只提及已销售的43套商品房如何处理，未明确陈维所购的两套房屋是包括在这43套之内还是另外的46套之内，启益公司也仅同意如东法院按法律规定处理，故该会议记录不能达到第三人的证明目的；证据6真实性、关联性均有异议，2016年12月5日如东住建局出具的《商品房预（销）售备案登记信息证明》显示案涉两套房屋已经备案，况且合同是否备案并不影响合同的效力。 本院对当事人提供证据的真实性均予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月5日，原、被告签订《建筑周转材料租赁合同书》，约定被告为“苏中动漫城”工程施工需要向原告租赁钢管、扣件、出形卡等材料，租赁数量按实结算，钢管租金0.01元/米/天，扣件0.006元/只/天，如被告违反合同约定，需承担违约责任，违约金按实际租赁费总额的20%计算。后原告依约将租赁物出租给被告，双方于2015年12月23日对钢管、扣件租赁费进行结算，被告确认尚欠原告租赁费1438000元。 民生公司开发的如东县掘港镇银河湾工程四标段的建筑安装工程由启益公司承包施工，三标段的建筑安装工程由南建公司（原南通市天泰建筑安装工程总公司）承包施工。2016年1月12日，民生公司（协议甲方）与启益公司（协议乙方）签定协议书一份，协议约定：1.甲、乙双方同意以民生银河湾项目5号楼7套住宅、6号楼8套住宅，合计总价9523900元抵算相对应的甲方应支付给乙方的工程款（材料款），乙方视同已收到相应的工程款。甲、乙双方相互抵销各自相应的债权债务。2.甲方与乙方法人代表或指定的委托代理人签订商品房买卖合同，合同签定后乙方向甲方出具相对应数额的工程款（材料款）收据和税务发票。乙方如转让买卖该商品房，需要甲方开具商品房销售发票时，应及时向甲方出具符合要求的书面手续，甲方可根据乙方的要求，办理商品房购房人的变更手续。3.商品房抵算工程款时，按照实际抵款额结算。如所抵算的商品房总额大于甲方应支付给乙方的工程款（材料款）时，乙方应向甲方补缴商品房价款。该协议附有《民生·银河湾工程抵房清单（启益）》一份，其中包括案涉5号楼3004室，面积159.06m2，单价5500元，总价874830元。 同日，民生公司（合同甲方）与南建公司（合同乙方）签订《协议书》一份，协议约定：1.甲、乙双方同意以民生银河湾项目5号楼5套住宅、6号楼1套住宅，合计总价4076230元抵算相对应的甲方应退还给乙方的履行保证金4000000元，乙方视同已收到甲方退还的相应的履约保证金。余额76230元作为甲方支付给乙方的工程款，甲乙双方相互抵销相应的工程款。2.甲方与乙方法定代表或指定的委托代理人签订商品房买卖合同，合同签订后乙方向甲方出具收到对应数额的履约保证金和工程款收据。3.乙方如转让买卖该商品房，需要甲方开具商品房销售发票时，应及时向甲方出具符合要求的书面手续，甲方可根据乙方的要求，办理商品房购房人的变更手续。该协议附有《民生·银河湾履约保证金抵房清单（南建）》一份，其中包括案涉5号楼2004室，面积159.06m2，单价5500元，总价874830元。 2016年1月17日，原告经营者陈维与民生公司如东分公司就银河湾花苑5幢3004室签订《商品房买卖合同》一份（金额865315元）。同日，陈维向被告出具《领款凭证》，载明：“海安金水湾公馆项目钢管扣件租赁费抵民生银河湾商品房，计865315元”。同年1月19日，陈维与民生公司如东分公司就银河湾花苑5幢2004室签订《商品房买卖合同》一份（金额874830元）。上述两份合同均于签订当日通过如东县商品房备案系统提交了备案申请。同年1月25日，陈维又向被告出具《领款凭证》，载明：“南通棕榈湾、海安金水湾启益建安钢管扣件租赁费抵如东银河湾2004室房，计874830元”，并注明“我与启益建安租赁费全结清”。 另查明：1.2015年12月，民生公司与江苏银行就包括案涉银河湾花苑5幢2004、3004室在内的房屋设定抵押权，作为向该行借款的担保。后江苏银行于2016年1月22日向南通市崇川区人民法院起诉，要求民生公司偿还借款本息，经该院调解，双方达成调解协议，由民生公司偿还江苏银行借款本息，江苏银行对抵押物房屋及车位享有优先受偿权。后案涉两套房屋又先后被如东县人民法院、南通市港闸区人民法院、南通市崇川区人民法院查封。2017年4月21日，如东县人民法院召集江苏银行、启益公司、南建公司等单位就民生公司相关执行案件进行协调，最终该院决定对包括案涉2套房屋在内的46套民生银河湾花苑房屋进行拍卖。现银河湾花苑5幢3004室房屋已拍卖成交。 2.2016年5月4日，启益公司将民生公司诉至如东县人民法院[（2016）苏0623民初2211号案件]，要求民生公司支付工程款9609072.98元及相应利息，并主张建设工程款的优先受偿权。该案中，启益公司未将2016年1月12日协议中9523900元抵顶工程款从民生公司应付工程款中扣除，民生公司也未提出该房款作为已付工程款的抗辩。后如东县人民法院作出一审判决，判令民生公司给付启益公司工程款9154747.69元及相应利息损失，启益公司对银河湾工程享有优先受偿权。 3.2016年9月2日，案外人严冬华向南通仲裁委员会申请仲裁，请求撤销其与民生公司如东分公司于2016年1月19日签订的《商品房买卖合同》，由民生公司及民生公司如东分公司返还购房款590590元，并赔偿经济损失590590元。经该仲裁庭查明，2016年1月18日，南建公司与严冬华达成协议，约定南建公司以民生公司抵退其保证金的民生银河湾花苑5号楼2803室房屋（房价590590元）转让给严冬华，该房款直接从南建公司应付严冬华的工资中扣除；南建公司提供其与民生公司签订的协议书和民生银河湾履约保证金抵房清单，并协助严冬华与民生公司签订商品房买卖合同；商品房买卖合同签订之后视为严冬华收到南建公司支付的工资590590元。次日，严冬华与民生公司如东分公司签订了商品房买卖合同。南通仲裁委员会认为严冬华与民生公司如东分公司之间存在商品房买卖合同关系，民生公司及民生公司如东分公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其行为已构成欺诈，故于2017年5月19日作出裁决，撤销了严冬华与民生公司如东分公司签订的《商品房买卖合同》，并由民生公司及民生公司如东分公司返还严冬华购房款590590元、赔偿经济损失59059元。 4.2017年7月24日，如东县住房和城乡建设局出具《商品房预（销）售备案登记信息证明》，证明陈维与民生公司如东分公司签订的两份《商品房买卖合同》虽于2016年1月17日、1月19日向该局提交了备案申请，但该局尚未批准备案。 审理中，原告与民生公司一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院对此予以确认。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方对于结算确认的租赁费1438000元没有争议，本案的争议焦点为：1.与原告达成以房抵债协议的相对人是谁；2.该以房抵债协议的性质认定；3.原告能否依照基础法律关系向被告主张权利。 关于争议焦点1，本院认为，将债务转让给第三人承担，不仅需要原债务人与新债务人达成协议，而且必须取得债权人的同意。本案中，在启益公司、南建公司与民生公司达成以民生银河湾商品房抵顶工程款的协议后，启益公司随即又以其中的两套房屋拟抵偿结欠原告的租赁费，原告在与民生公司签订商品房买卖合同后，向启益公司出具了债务结清凭证。但由于本案中缺乏原告、启益公司及民生公司三方共同达成的以房抵债协议，民生公司也未作出同意以启益公司欠付原告的租赁费转为购房款的意思表示，而原告与民生公司签订商品房买卖合同的行为尚不足以证明双方已就案涉租赁费达成债务承担的合意。因此，与原告达成以房抵债协议的相对人应认定为启益公司。 关于争议焦点2，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人达成的新的清偿协议性质一般应为新债清偿。本案中，启益公司通过向原告交付两套商品房的方式代替金钱给付义务，原告在领款凭证上签字表明其与启益公司的租赁费全部结清，虽有消灭原债务的意思，但该意思表示系其按照启益公司的指引与民生公司签订《商品房买卖合同》并申请备案之后，对该房屋获得了物权期待权的前提下所作出。也就是说，启益公司对原告所负原债务是否消灭，有赖于原告能否实际上取得抵顶房屋的所有权或占有使用该房屋，故在民生公司未交付房屋、转移房屋所有权的情况下，不能视为原、被告已对消灭原有的金钱给付债务达成了合意。 关于争议焦点3，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。本案中，启益公司通过让与抵债得来的房屋以清偿对原告所负的到期债务，增加了一种新的清偿债务的履行方式，启益公司应当按约履行相应的义务，但在启益公司与原告达成以房抵债协议时，该两套房屋均已设定抵押权，案涉房屋既未交付原告实际占用使用，亦未办理所有权转移登记于原告名下，启益公司也未按照抵债协议约定向民生公司出具工程款收据，而是另行起诉民生公司索要工程款，且未将案涉房屋抵债数额从民生公司的已付工程款中扣除。可见，无论是原告与启益公司达成的以房抵债协议，还是启益公司与民生公司达成的以房抵债协议，均因案涉房屋存在重大的权利瑕疵而未能实际履行。现其中一套抵债房屋已由如东法院在执行过程中拍卖，另外一套也在处置过程中，原告以房抵债的目的已然不能实现，故其与启益公司之间的旧债务并未消灭，原告仍有权选择依据基础法律关系向启益公司主张债权。 综上，启益公司在仍以基础法律关系即建设施工合同关系向民生公司主张权利的情况下，却欲以存有权利瑕疵的房屋消灭其对原告所负的债务，其行为有违诚实信用原则，应当按照其与原告的基础法律关系即租赁合同关系向原告偿还结欠的租赁费并承担违约责任，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 限被告南通启益建设集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告通州区兴仁镇宏源钢管租赁站租赁费1438000元，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍支付自2016年9月21日起至实际付款之日止的逾期付款利息。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18192元，由被告负担（被告负担部分已由原告代垫，待执行时由被告一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  李素钧 代理审判员  吴 菊 人民陪审员  麻建华 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  赵洪芳