呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2058号上诉人（原审原告）：内蒙古爱屋房地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：肖绪炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志强，男，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丽媛，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。上诉人内蒙古爱屋房地产有限公司（以下简称爱屋公司）因与被上诉人李志强保证合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人爱屋公司的委托诉讼代理人锡林图雅、朱时银，被上诉人李志强及其委托诉讼代理人张丽媛、高乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱屋公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判李志强向爱屋公司支付违约金82306元；一审、二审案件受理费用全部由李志强承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，且违反法律规定和“不告不理”法律原则，超出当事人诉讼请求范围对无权审理的“解除合同通知的效力”进行审理，导致其适用法律错误。故二审法院应当撤销一审判决并改判。具体理由分述如下：一、本案系商品房买卖合同纠纷，一审判决认定本案的案由及基础法律关系为保证合同纠纷是错误的。爱屋公司一审时的诉讼请求，是基于李志强存在违反商品房买卖合同约定的行为导致双方商品房买卖合同解除后的纠纷，与保证合同纠纷明显分属不同的法律关系。另外，《商品房买卖合同》附件五第5条：“如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》”的约定，系所附商品房买卖合同解除的条件。即该条件成就，则爱屋公司有权解除合同。但不能因该所附条件系“承担保证责任”，就改变本案的基础法律关系。因此，一审法院将本案定位保证合同纠纷明显错误。二、本案人民法院无权审查解除合同通知的效力，一审法院违反了“不告不理”的法律原则和违背法律的规定审查解除合同通知的效力超越了法律赋予的权限，侵害了爱屋公司的合法权益。1、爱屋公司一审起诉时，并未提出“确认解除通知效力”的诉讼请求。根据“不告不理”的原则和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，一审法院无权超出当事人的请求范围对解除合同通知的效力，即对爱屋公司是否具有商品房买卖合同解除权进行认定和判决。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。该规定的法律含义非常清楚，合同当事人对合同解除有异议的，必须在解除合同通知到达之日起三个月内，请求人民法院确认解除合同的效力。该三个月的期间为法律上的除斥期间、不变期间，不发生中止、中断、延长的法律效力。也就是说，如果当事人在解除合同通知到达的三个月期间内向法院提出确认解除合同通知效力的明确请求，那么法院方有权审理解除合同通知的效力。如果当事人在解除合同通知到达的三个月期间内，未向法院提出确认解除合同通知效力的异议，合同解除的法律事实已经在解除合同通知到达时发生，合同当事人均丧失了确认解除合同通知效力的请求权，人民法院亦无权再对该事项进行审理。本案中，爱屋公司从未提出“确认解除合同通知效力”的诉讼请求，李志强亦没有在收到解除通知之日起三个月内请求确认解除合同通知效力。结合前述之法律规定，人民法院无权对解除合同通知效力进行审查。但一审法院以《商品房买卖合同》附件五第5条属无效的格式条款为由，主动审查解除合同通知的效力。该行为显然与法相悖，并超越审理权限。3、认定“合同解除的法律事实存在（解除结果）”和“对解除合同通知的异议的请求”是当事人截然不同的两种意思表示；前者是对已经发生的事实和结果进行确认，后者是对解除合同通知是否有效进行司法确认。人民法院对二者的审查权限和范围不同，前者只能在解除合同的程序上进行审查，即审查解除权人是否向对方发出了解除通知以及解除合同通知是否到达对方；后者则要进行实质审查，即审查解除权行使人是否享有合同解除权。本案中，爱屋公司的诉讼请求意思表示非常明确，是基于合同已经解除的基础上，诉请人民法院判令李志强支付爱屋公司解约违约金，并未提出确认解除通知的效力。针对爱屋公司的诉讼请求，李志强的抗辩理由是因爱屋公司逾期交付房屋，李志强才逾期还款。故，爱屋公司的请求中并不包括请求法院审查爱屋公司自己是否具有合同解除权的意思表示。因此，法院的审理权限只能审查爱屋公司所请求的合同解除的结果是否发生，不能因为李志强以爱屋公司违约进行抗辩就能够扩大法院的审查范围，即审查爱屋公司是否享有解除权。三、一审法院认定《商品房买卖合同》中附件五第5条为无效，是对合同条款及法律规定的错误理解；该认定违背了民法意思自治的基本原则，严重侵害了爱屋公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，格式条款只有在具备了前述情形下，才能被认定为无效。结合本案来看，《商品房买卖合同》约定，购房总款411530元，其中28万元李志强选择以按揭贷款方式支付爱屋公司。附件五第5条约定：“在买受人（即李志强）以按揭贷款方式支付房价款且出卖人（即爱屋公司）为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》，…...并有权扣除买受人购房总价款20%的作为违约金。”根据上述约定，以按揭贷款方式支付购房款且按期还款，是李志强在商品房买卖合同项下应尽的合同义务。而《商品房买卖合同》附件五第5条，是针对当李志强未履行按期还款义务且导致爱屋公司承担了保证责任时，双方约定的违约责任。该约定并不存在免除爱屋公司己方责任、加重李志强责任、排除李志强主要权利的任何情形。故一审法院错误了理解了双方的合同约定及法律规定，进而认定该条款无效，严重侵害了爱屋公司的合法权利。四、李志强违反合同约定，并因其违约而导致双方签订的商品房买卖合同解除，其即应按照合同约定承担违约金。二审法院应当支持爱屋公司该项诉讼请求。李志强辩称，爱屋公司违约在先，没有按照合同约定交付房屋，李志强行使不安抗辩权，不存在违约，爱屋公司无权解除合同。李志强与爱屋公司在2013年7月8日签订《商品房买卖合同》，按照该合同约定，爱屋公司应在2014年8月31日前将验收合格的房屋交付给李志强，在房屋交付使用730日内办理产权证书。但爱屋公司至今未向李志强交付房屋，已严重构成违约。此外，爱屋公司擅自变更了合同设计图纸，在房屋内部私自夹层，而且房屋的层高也不够，人在里边无法正常站立，更无法正常居住。李志强购买的是住宅，而现在的房屋是商业公寓，住宅使用产权70年，而商业为40年，物业费高出好几倍，严重侵犯了李志强合法权益。合同约定的绿化率为40%。，而现在没有任何绿化。李志强还向房管局等多家官方机构了解到，爱屋公司的房屋根本无法通过验收。就在爱屋公司这种严重违约甚至根本没有履约能力的情况下，李志强停止向银行还贷，依法行使不安抗辩权，不构成违约，不应该承担任何违约责任，爱屋公司更无权请求解除合同。爱屋公司向一审法院起诉请求：1、判令李志强支付爱屋公司违约金人民币82306元；2、判令李志强支付爱屋公司为承担保证责任被银行划扣的保证金17798.62元（自2015年7月至2016年6月）。一审法院认定事实：1、2013年7月8日，李志强购买了爱屋公司开发建设的位于呼市金川开发区汇金道路东的都摩市（MOCO国际）项目A2号楼8层804号房屋，房屋建筑面积共84.33平方米，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：购房总款411530元，李志强支付131510元作为首付款，余款280000元李志强选择银行贷款的方式支付；第八条交付期限出卖人应当在2014年8月31日前将主体经质监站验收通过的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……；2、同日，双方签订的《商品房买卖合同》附件五中约定：付款方式5、在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20%作为违约金，将余款无息退还买受人，若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等。3、李志强按照合同约定向爱屋公司支付购房首付款131510元。2013年8月20日，爱屋公司、李志强与中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定李志强向该行贷款人民币280000元，爱屋公司提供阶段性连带责任保证，三方在该合同附件一中约定：“四、保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。……如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。以上合同经呼和浩特市北方公证处进行公证。该行按贷款合同约定将贷款280000元划转给爱屋公司。4、爱屋公司未按合同约定于2014年8月31日向李志强交付房屋。2015年7月，李志强停止向银行支付按揭贷款。爱屋公司按其与银行的合同约定，自2015年7月至2016年6月在该行的保证金账户被扣划17798.62元。5、2016年4月30日，爱屋公司以邮政特快专递及短信的方式向李志强发送了《解除商品房买卖合同通知》，通知李志强解除双方签订的《商品房买卖合同》并应向爱屋公司支付购房总价款20%的违约金。6、爱屋公司已取得了《商品房预售许可证》。一审法院认为，爱屋公司与李志强签订的商品房买卖合同，李志强与中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行签订的借款合同是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。李志强未按约定向中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行按时支付按揭贷款本息义务，该行按照借款合同及保证合同的约定扣划爱屋公司资金，符合法律规定。因爱屋公司按其与银行的合同约定承担了保证责任，并履行了还款义务，其就有权向被保证人追偿。根据《中华人民共和国担保法》第十二条之规定，已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。故对爱屋公司已被中国银行扣划的截至2016年6月的借款本息人民币17798.62元，爱屋公司有权向李志强追偿，对爱屋公司的该项诉讼请求，予以支持；爱屋公司诉请李志强承担至本案终审判决时爱屋公司陆续被扣划的保证金部分，因保证人未承担保证责任时，对该部分债务不享有追偿权，对爱屋公司的该项诉请，不予支持。爱屋公司依照《商品房买卖合同》附件五中，履行了保证义务后即可单方解除合同的约定单方解除了与李志强间的合同，并请求李志强按照合同约定承担人民币82306元的违约责任。对此，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意解除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，在《商品房买卖合同》附件五第5条中赋予了爱屋公司承担保证责任后解除合同并要求李志强承担违约责任的权利，该条款未能说明在出卖人违约情况下其是否仍有合同解除权，排除了买受人在出卖人违约时行使不安抗辩权的权利，且未采取合理的方式提请对方注意，该条款无效；如放任违约方解除合同，实际上使其通过违约行为获益，这与合同法的原则也是相违背的。基于以上理由，爱屋公司的解除合同行为无效，且爱屋公司未按时交房违约在先，故不能据此要求李志强承担保证责任的违约金；李志强抗辩称因爱屋公司未履行商品房买卖合同约定的交付房屋的义务，故其行使不安抗辩权，因商品房买卖合同与借款合同两份合同虽然相互关联，仍系独立合同，并非主从合同的关系，李志强因爱屋公司未履行商品房买卖合同而拒绝履行与第三人间的借款合同，导致爱屋公司承担了保证责任，李志强应对爱屋公司已承担保证责任的金额予以支付，对李志强的该项抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第六十条的规定，判决：一、被告李志强于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古爱屋房地产有限公司支付原告自2015年7月至2016年6月为承担保证责任被银行划扣的保证金17798.62元；二、驳回原告内蒙古爱屋房地产有限公司的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费人民币2302元，由被告李志强承担人民币245元，原告内蒙古爱屋房地产有限公司承担2057元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年7月8日，李志强购买了爱屋公司开发建设的位于呼市金川开发区汇金道路东的都摩市（MOCO国际）项目A2号楼8层804号房屋，房屋建筑面积共84.33平方米，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：购房总款411530元，李志强支付131510元作为首付款，余款280000元李志强选择银行贷款的方式支付。李志强按照合同约定向爱屋公司支付购房首付款131510元。2013年8月20日，爱屋公司、李志强与中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定李志强向该行贷款人民币280000元，爱屋公司提供阶段性连带责任保证，三方在该合同附件一中约定：“四、保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。……如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。以上合同经呼和浩特市北方公证处进行公证。该行按贷款合同约定将贷款280000元划转给爱屋公司。爱屋公司未按合同约定于2014年8月31日向李志强交付房屋。2015年7月，李志强停止向银行支付按揭贷款。爱屋公司按其与银行的合同约定，自2015年7月至2016年6月在该行的保证金账户被扣划17798.62元。本院认为，鉴于双方就一审法院判决李志强向爱屋公司支付保证金的判项，并未提起上诉，应当认定双方对此部分认可，应予维持，故不作为二审审理范围。本案的争议焦点是：李志强应否向爱屋公司支付违约金82306元。爱屋公司在本案中主张违约金的依据是其与李志强签订的《商品房买卖合同》，双方之间的法律关系是买卖合同关系。而爱屋公司对其垫付保证金向李志强行使追偿权的依据是《个人一手住房贷款合同》，双方之间的法律关系是保证合同关系。买卖合同关系与保证合同关系属于并列的法律关系，既非同一法律关系，也非从属法律关系，因此，爱屋公司关于违约金的请求与保证金的请求，应当分别诉讼。因对一审判决的保证金部分，双方并未上诉，故爱屋公司关于违约金的请求不宜在本案中审理，应予驳回，一审法院判决驳回其该项诉请并无不当。但一审法院对爱屋公司关于违约金的请求，予以审理并认定《商品房买卖合同》附件五第五条无效以及爱屋公司解除合同的行为无效实属不当，本院予以纠正。爱屋公司就其违约金的请求，可以另行提起诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1857元，由上诉人内蒙古爱屋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 靳宝维审 判 员 刘 艳代理审判员 张 浩二〇一七年十二月十八日书 记 员 董 丽