大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0202民初7936号 原告：朱坤，男，1961年7月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。 委托诉讼代理人：张思佳，辽宁添赢律师事务所律师。 原告：张凤飞，男，1986年8月5日出生，汉族，无职业，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：张思佳，辽宁添赢律师事务所律师。 被告：于大江，男，1964年10月20日出生，汉族，系大连大师高尔夫文化传播中心董事长，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：郑军，北京德恒（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。 被告：大连保嘉大厦有限公司，住所地大连市中山区延安路**。 法定代表人：王树金，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵建国，男，该公司办公室主任。 被告：大连天一行物业管理有限公司，住所地大连市中山区延安路宝嘉大厦**。 法定代表人：高迎刚，系该公司总经理。 原告朱坤、张凤飞诉被告于大江、被告大连保嘉大厦有限公司、大连天一行物业管理有限公司执行异议之诉纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张思佳，被告于大江及其委托诉讼代理人郑军、张艳娜，被告被告大连保嘉大厦有限公司委托诉讼代理人赵建国，大连天一行物业管理有限公司的法定代表人高迎刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：请求贵院继续（2016)辽0202执恢822号案件对大连市中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼房屋的执行。事实及理由：一、被告于大江对执行标的物提出异议的时间已过法律规定的时间限制，原执行裁定不应对该执行异议做实体审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。 本案中异议房产已于2018年4月已被裁定抵偿给了执行申请人，2018年5月10日贵院已向不动产登记中心送达了协助办理过户的通知。现贵院对于处分执行标的所需履行的法定手续全部完成，既对执行标的已执行终结，申请人提出的异议时间已过提出异议的期限。 二、原执行裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条明确区分了不同被执行人的分别适用，对于被执行人是房地产开发企业的，应唯一适用第29条。本案中保嘉大厦有限公司系宝嘉大厦的房地产开发企业，在有明确单独规定的情况下，应适用第29条之规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而在申请书中，申请人已自认，所购买房屋先是用于办公，后系用于对外租赁，并非用于居住。故被告于大江对已执行的房产并不享有排除执行的权力。本案依据2019辽02**执异107号执行裁定书提起诉讼. 三、原执行裁定书认定事实错误，被告于大江提供的378050的收据和645000元的发票不足以证明房款已实际支付。购买商品房的通常做法为先支付首付款，出售方开具收据，待全款支付完毕，用收据换取全款的发票。并且房屋的产权办理需要购房者持有购房专用发票。本案中被告于大江无法提供房款支付的转账凭证，仅提供的645000元的发票和378050元的收据，无法证明发票金额是否包含收据金额，既无法证明购房款是否全部支付。换言之，如保嘉大厦满足办理产权登记的条件，被告于大江拿现有的房款支付凭证也是无法办理不动产的登记。 四、案涉购房合同未备案不产生对抗第三人及法院强制执行的效力。申请人与保嘉大厦公司签订的《商品方买卖合同》并未依据《城市商品房预售管理办法》办理预售合同的登记备案手续，在房屋无法办理产权登记，购房合同又未经备案的情况下，申请执行人已基于信赖不动产登记中心的备案及法院的执行程序取得了房屋的所有权，该份信赖利益是应得到保护的。在无法办理产权登记的情况下，未备案的购房合同不应产生对抗合同外第三人的效力，更不能产生对抗法院强制执行力的效力。 综上，原执行裁定适用法律错误，认定事实错误，原告提起诉讼，望贵院判如所请，以维权益。 被告于大江辩称：1.我方对执行标的物提出异议的时间符合法律规定，即在执行程序终结之前提出的，因此，原执行裁定审理正确。2.原执行裁定书适用法律正确。 原审裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是正确的。第二十八条内容为：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前买受人已合法占有该不动产。（3）买受人已支付全部价款；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.原执行裁定书认定事实正确，被告大连保嘉大厦有限公司给被告于大江提供的两份发票已经证明了被告于大江已经支付了房款，且该事实已经得到了被告大连保嘉大厦有限公司的当庭确认。 4.原告称案涉购房合同未备案不产生对抗第三人及法院强制执行的效力，是不符合事实的。被告于大江购买房签订合同的时候，大连市人民政府并未实行房屋买卖合同网上备案登记制度。 现房屋已交付，被告于大江先是在房屋内居住后由被告大连保嘉大厦有限公司反租给吉林银行。我有三份租赁合同，从2010年开始反租，每次租三年，被告大连保嘉大厦有限公司至今仍办理不了产权。据我所知，因最后的质检及消防未通过，所以一直无法办理。综上，于大江是案涉房屋合法所有权人，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 被告大连保嘉大厦有限公司辩称：原告所述不属实。当时房屋出售给被告于大江，2005年6月1日签订了合同，未办理过户原因是当时取得了销售许可，但消防验收需要整改的地方太多，一直在整改，所以一直未取得大的产权，至今无法办理。认可被告于大江所述事实。 经审理查明：本院依据发生法律效力的本院（2010）中民初字第1900号民事判决书、（2013）中审民初字第19号民事判决书和（2013）中民初字第2494号民事判决书向被执行人被告人大连保嘉大厦有限公司、大连天一行物业管理有限公司发出执行通知书，责令被执行人大连保嘉大厦有限公司、大连天一行物业管理有限公司履行法律文书所确定的义务，向申请执行人朱坤、张凤飞履行义务。在执行过程中本院于2015年5月15日查封了登记在大连保嘉大厦有限公司名下位于中山区的房屋。其后，被执行人大连保嘉大厦有限公司、大连天一行物业管理有限公司并未履行应尽义务。本院对查封的大连保嘉大厦有限公司名下位于中山区的房屋进行评估拍卖未果，申请执行人愿意以第二流拍价格即原评估价格701.46万元人民币下浮44%，计价392.9万元抵偿债务。本院于2018年4月20日以（2016）辽0202执恢877号执行裁定书对此进行了确认。本院于2018年5月10日向大连市不动产登记中心下达协助执行通知书，通知不动产登记中心将登记在大连保嘉大厦有限公司名下位于中山区房屋，作价392.9万元，交付申请人朱坤，用以抵偿（2010）中民初字第1900号民事判决书、（2013）中审民初字第19号民事判决书和（2013）中民初字第2494号民事判决书中所确定的债务。2019年，被告于大江对位于中山区延安路5号保嘉大厦1号楼1-6-2房屋主张权利，提出执行异议。本院于2019年6月20日下达（2019）辽0202执异107号执行裁定书，裁定中止（2016）辽0202执恢877号案件对位于中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼1-6-2房屋的执行。原告为此诉至本院。 被告于大江为此提交了2005年5月12日购买房屋合同、购买房屋发票（金额645，000元）及购房收据（金额378，050元）、租赁合同、部分银行转账记录、租金收据（602部分）。 被告于大江对其缴纳的购房款一节，或刷卡或现金前后说法不一。 本院所确认的上述事实，有原告提供的（2016）辽0202执恢877号执行裁定书、（2019）辽0202执异107号执行裁定书及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应当采信。 本院认为：物权的种类和内容，由法律规定。民事活动必须遵守法律。公民、法人合法的民事权益受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同合，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。按照有关规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定相关的权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因被告于大江将房屋出租，但并未向房产管理部门登记备案，并非实际占有。 依据相关规定，被告于大江的异议不能得到支持。其理由如下： 一、房屋买卖合同未申请登记备案。 2005年5月12日被告于大江与大连宝嘉大厦有限公司签订了房屋买卖合同，该合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向大连房地产交易所申请登记备案。预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。而被告于大江事后并未办理预告登记。未经登记，不发生效力。 二.交付房屋款项的方式前后不一。 被告于大江在执行异议的听证会上，其陈述当时是刷卡支付的购房款项，本次庭审中又说是现金支付购房款，前后矛盾。 三、租赁房屋未按照相关规定办理登记。 按照有关规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定相关的权利和义务，并向房产管理部门登记备案。而被告于大江并未依照有关规定，办理相关登记备案。现 案涉602房间的实际承租人为吉林银行，合法占有案涉602房间的应为吉林银行。按照有关规定，排除执行的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而案涉602房间仅用于“写字间”。 本院自2015年向被告大连保嘉大厦有限公司发出执行通知，查封其案涉房屋，而被告并未在合理期间内积极主动履行法律文书所确定的义务，提交相关财产清单。其后，经过评估、拍卖等，本院于2018年依法执行位于中山区房屋，并作价392.9万元，交付申请执行人，并向大连市不动产登记中心发出协助执行通知书，用以抵偿相应债务。2019年被告于大江提出执行异议，被告于大江提交其购买案涉602房间的购房合同及相应的租赁合同、租金收据等，但对其并不完备的物权登记未积极地主张权利，使其待定的物权得到相应保护。对被告于大江来说，其执行标的已执行完毕。 据此，被告大连保嘉大厦有限公司、被告大连天一行物业管理有限公司的辩称不应采纳，被告于大江的执行异议不能成立。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第二十九条第二项、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第五十四条、《房屋登记办法》第六十七条、第六十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和民事诉讼法》的解释第三百零六条第二项之规定，判决如下： 对本院（2016）辽0202执恢877号案件涉及的中山区延安路5号宝嘉大厦01区1号楼1-6-2房屋继续执行。 案件受理费10，750元（二原告预交），由被告于大江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  郭发增 人民陪审员  孙剑波 人民陪审员  吕晓凤 二〇一九年十二月一日 书 记 员  陈婉婷