安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖13民终2872号 上诉人（原审原告）：田恒伟，男，1975年4月25日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：朱春，安徽杜文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县灵城解放路建行二楼，统一社会信用代码913413237690287581。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 上诉人田恒伟因与被上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称中楠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田恒伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持中楠公司向其支付迟延交付安置房的违约金495535.75元。事实和理由：双方于2009年10月25日签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定中楠公司应当在田恒伟完成搬迁之日起，18个月内将符合条件的安置房交付给田恒伟并办理入住手续，逾期中楠公司应当按照安置房总价值每日万分之二承担违约金，过渡期从2010年1月1日算起，即中楠公司应当在2011年7月1日前将安置房交付给田恒伟。但是，截止田恒伟起诉时，中楠公司仍然没有通知田恒伟接收房屋。因此，根据法律和协议约定，中楠公司应当支付违约金。案涉协议虽然约定，安置房面积应以产权证记载为准，产权登记面积和合同约定有误差的，差额按每平方米1500元互补，但双方又于2015年10月30日签订了一份补充协议，约定安置房面积以房产部门实际丈量为准，超面积部分按照开盘价找补给中楠公司。补充协议是对原协议的补充变更，即双方同意安置房产权证记载面积与合同约定不一致，互补差价为房屋开盘价每平方米4200元，根据公平原则和格式合同条款约定，双方互补差价应当相同。而且《城市国有土地上房屋征收与补偿征收条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，双方争议的安置房总价款应当按照开盘价即每平方米4200元计算。另外，安置房与中楠公司对外出售的商品房实质上是一样的。综上，中楠公司应当向田恒伟支付迟延交付安置房的违约金495535.75元。 中楠公司辩称，其已于2017年6月19日向田恒伟交付钥匙。田恒伟认可安置房的价格是每平方米1500元，这是物价部门核准的成本价。考虑到安置房原则上是拆一补一，超出面积不得享受安置房的优惠政策，故应当按照开盘价找补中楠公司，此外就是房产部门和税收部门为防止偷税漏税而互相配合，故双方才补签了补充协议。另外，《城市国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可的项目继续沿用原有的规定办理，因此田恒伟引用该条例第十九条无法律依据。 田恒伟向一审法院起诉请求：1.中楠公司继续履行合同，立即交付拆迁安置房；2.中楠公司立即向田恒伟支付因迟延交付安置房的违约金495535.75元；3.本案诉讼费和律师费由中楠公司承担。 一审法院认定事实：2009年10月25日，中楠公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与田恒伟（被拆迁人）签订房屋拆迁补偿安置协议书一份。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-04楼3层305号房，房屋建筑面积为98㎡、F-04楼2层205号房，房屋建筑面积为98㎡、F-03楼4层404号房，房屋建筑面积为91㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为276.02㎡，安置面积超出被拆除面积10.98㎡，10㎡以内按成本价找补10㎡×1500元=15000元，超出10㎡按的部分是,0.98㎡按本地市场开盘价找补（未付款），被拆迁人应找补拆迁人110906.99元；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2010年1月1日算起”。，双方又签订补充协议：“1、拆迁人同意被拆迁人将原协议0267号安置房F-03楼4层404号房调换到F18-602号房，同时F-03楼4层404房号作废。2、安置房面积以房产部门实际丈量为准。超出面积部分按开盘价找补给拆迁人。3、原协议其他条款不变。”，中楠公司向田恒伟交付92.58㎡的房屋一套。2016年6月19日，中楠公司通知田恒伟接收房屋。在一审诉讼期间田恒伟领取另外两套房屋。另，田恒伟已领取2010年1月1日至2017年6月19日期间的房屋过渡费110817元。双方因违约金计算方式问题产生纠纷，以至成诉。 一审法院认为，田恒伟与中楠公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，中楠公司交房日期应为田恒伟完成搬迁之日起18个月内；房屋过渡期从2010年1月1日算起，即中楠公司应于2011年7月1日前交房。本案中，中楠公司在2016年1月22日向田恒伟交付92.58㎡的房屋一套，后又于2017年6月19日通知田恒伟领取另外两套房屋，故应认定该两套房屋交付时间为2017年6月19日。中楠公司均没有在合同约定的期限内交付上述三套房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定中楠公司应自起至房屋交付之日止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。合同中约定安置房单价为每平方米1500元，故中楠公司应向田恒伟支付第一套房屋违约金时段为自2011年至2016年1月22日，即92.58㎡×1500元／㎡×每日万分之二×1665天＝46243.71元。第二、三套房的违约金时段为自2011年7月1日至2017年6月19日，即200.08㎡×1500元／㎡×每日万分之二×2178天=130732.27元。两项违约金合计176975.98元。由于房屋拆迁补偿安置协议中，没有约定交付安置房逾期后，中楠公司需要支付过渡费，且其也不同意，因期间田恒伟已领取房屋过渡费110817元，应从予以扣除，即176975.98元－110817元＝66158.98元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第二条规定，判决：一、中楠公司应于判决生效后10日内付给田恒伟迟延交房的违约金66158.98元；二、驳回田恒伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6877元，由田恒伟负担6000元，中楠公司承担877元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，中楠公司交付给田恒伟的第二、三套房屋面积均为100.04平方米，双方均认可案涉房屋开盘价为4200元/平方米。 本院认为，从双方签订的房屋拆迁补偿安置协议书的内容看，对拆迁安置面积以内的部分（即被拆迁房屋面积），双方约定按照成本价1500元计算，超出拆迁安置面积之外的10㎡以内部分按成本价找补，超出10㎡以外部分按照市场开盘价找补。双方于2015年10月30日签订的补充协议仅是对调换的房屋超面积部分价格作了约定，并未改变上述房屋拆迁补偿安置协议约定的内容。故，案涉房屋的总价款应由拆迁成本价和市场找补价两部分组成。本案中，中楠公司拆迁田恒伟房屋面积为276.02㎡，交付田恒伟的房屋面积为92.58㎡、100.04㎡、100.04㎡，超出应安置面积16.64㎡，根据安置拆迁补偿协议的约定，案涉房屋的总价款应为456918元（276.02㎡×1500元/㎡+10㎡×1500元/㎡+6.64㎡×4200元/㎡）。田恒伟上诉主张安置房屋的总价款应全部按照市场开盘价计算与合同约定不符，本院不予支持。因中楠公司未按照约定交房安置房屋，构成违约，应当按照约定支付违约金。中楠公司于2016年1月22日向田恒伟交付面积为92.58㎡房屋一套，2017年6月19日通知田恒伟接收面积为100.04㎡房屋两套，而田恒伟未按通知接收该两套房屋，视为该两套房屋已于2017年6月19日交付。对于违约金的数额，应采取分段计算的方法，即：1.2011年7月11日至2016年1月22日期间的违约金：456918元×每日万分之二×1665天＝152153.69元；2.2016年11月23日至2017年6月19日期间的违约金：（456918元-92.58㎡×1500元/㎡）×每日万分之二×513天＝32631.72元，合计184785.41元。一审判决在双方均未主张的情况下，将过渡费在本案中予以扣除不当，本院予以纠正，双方可另行协商处理。故，中楠公司应当向田恒伟支付违约金184785.41元。 综上所述，田恒伟部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初1794号民事判决第二项，即“驳回田恒伟的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初1794号民事判决第一项“灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于判决生效后10日内付给田恒伟迟延交房违约金66158.98元”为“灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后10日内支付田恒伟迟延交房违约金184785.41元”； 三、驳回田恒伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8733元，因一审适用简易程序审理，减半收取为4366元，由灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担1997元，田恒伟负担2369元；二审案件受理费8733元，由灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担2672元，田恒伟负担6061元。 本判决为终审判决。 审判长 丁 伟 审判员 吴昊彧 审判员 赵 路 二〇一七年十二月十四日 法官助理曹** 书记员王艳 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。