辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民申209号再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人)：高彩侠，女,1957年6月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：鲍峰，辽宁爱奉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人)：鞍山市利扬置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市台安县台北街道办事处大庆东路**。法定代表人：李森，该公司经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人)：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住辽宁省义县。被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人)：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。再审申请人高彩侠因与被申请人范永明、孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市中级人民法院（2020）辽07民终679号民事判决和辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1504号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高彩侠申请再审称：一、请求依法撤销辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1504号民事判决、辽宁省锦州市中级人民法院（2020)辽07民终679号民事判决；二、请求依法改判或发回重审支持再审申请人的诉讼请求；三、一审、二审、发回重审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、2016年4月18日，再审申请人从鞍山市利扬置业有限公司购得该公司开发的台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元房屋产权应为再审申请人所有。二、原审判决认定事实不清、错误。1.本案中鞍山市利扬置业有限公司与安塞特超市及再审申请人之间的债务抵顶合法有效，且已经抵顶完毕。原审法院无任何事实依据和法律依据就强行认定鞍山市利扬置业有限公司与再审申请人签订的商品房定单、相关收据不具有真实性、合法性，属于认定事实不清、错误。2.再审申请人用手中对安塞特超市合法债权凭证，经过鞍山市利扬置业有限公司认可同意，从鞍山市利扬置业有限公司购得涉案房产，相关债权凭证已经交付安塞特超市，抵顶行为已经完全履行，再审申请人已经无法再向安塞特超市主张债权，原审法院错误认定事实，导致再审申请人合法权利丧失，判决错误。3.再审申请人购买涉案房产手续齐全，合法有效，且办理了入住手续，实际占有了房屋，并缴纳了相关费用，取得了房屋的相关权属，原审法院错误认定事实，错误判决，严重侵犯了再审申请人的合法权益。4.贾季与李森于2016年1月19日签订了房屋买卖协议，贾季将台安县光明街东百利华府16号楼北六号门市10-11，5-9,16号楼东侧北1号车库等价值1200万元的门市等房产交付李森，抵顶鞍山市利扬置业有限公司（李森）兰庭雅苑小区700万元房款，该东百利华府房产欠银行500万元贷款约定由李森负责归还，归还后双方办理更名手续，李森至今未办理产权完全是由于李森不归还贷款导致的，并不影响相关债权抵顶的合法有效。而且该房产已经实际交付李森，李森已经出租并收取房屋租金。因此可见，相关的抵顶均已经完成。不存在原审法院认定的有违常理。5.原审法院2018年9月3日给利扬置业法人李森笔录中承认该小区可以办理房产证，没办是由于他没给办，利扬置业也当庭承认没办理是由于利扬置业的责任，而并不是再审申请人不去办理。这也可以证明再审申请人的定单、收据都是真实、合法的。三、一审判决程序错误，二审法院偷换概念，继续程序违法。1.一审法院以（2018)辽0727执38号执行裁定书将本案一审被告由银丰典当有限公司变更为孟庆春是错误的，该裁定书根本没有发生法律效力。该裁定书作出的时间是2018年10月20日，上面列明的当事人为银丰典当有限公司，而银丰典当有限公司在2018年9月6日就已经注销，说明该裁定第一没有依法查清事实，没有查清转让的真实性和合法性，没有查清当事人的存续情况，第二根本就没有依法送达，而该裁定也没有送达给再审申请人，因此该裁定根本还没有发生法律效力。一审时，再审申请人已经将理由和依据提交给法院，但是一审判决没有对此作出任何解释和说明。二审法院偷换概念，根本不提银丰典当有限公司先注销、法院后做裁定的错误程序，仅仅提及不送给再审申请人的事，显然继续程序违法。四、原审一审、二审判决适用法律错误，再审申请人对涉案房屋依法享有所有权，具有合法排除强制执行的法律依据。原审判决适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。属于适用法律错误。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。又根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。同时根据最高人民法院在（2016)最高法民申2736号中认为：该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。所以，再审申请人完全享有合法排除强制执行的法律依据。其次，即便根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，再审申请人也符合其规定。第一，再审申请人早在义县法院查封涉案房产之前就已经与鞍山市利扬置业有限公司签订了合法有效的商品房订单以及买卖合同，对这一事实也没有任何争议的。第二，同时根据九民纪要第125条的规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。从这一规定也可以看出，针对《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并不是必须要求案外人名下必须没有住房，而是要综合考虑其购买的房屋是否是为了居住需要，而原审判决对此没有任何的查明事实机械的适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是严重的适用法律错误。第三，本案中，李森承接了贾季对再审申请人的债务，并用涉案房屋作价抵顶的方式代为履行债务这一事实是合法成立的，三方就该顶账行为已经履行完毕。鞍山市利扬置业有限公司与再审申请人签订了商品房定单，并向再审申请人出具了收据，无论是定单还是收据均由李森签字和鞍山市利扬置业有限公司盖章，并在收据上标明了安塞特抵账字样。也就是说，对该代为履行行为李森与鞍山市利扬置业有限公司是明知的、同意的并实际履行了的，同时再审申请人将对安塞特超市的债权凭证返还给了安塞特超市，三方的抵账行为实际已经履行完毕。对此最高法院（2019)最高法民申1560号民事裁定书，认定了“以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。”所以，再审申请人通过三方顶账方式支付了全部的购房款这一事实是无可争议的。五、兰亭雅苑小区和我们同样情况的有四五十户，为什么别人的都真实合法有效，只有我们这几户不真实合法，一审法院显然是区别对待，错误判决。本案义县法院在查封3栋楼案涉房屋等房产之前，已经查封了该小区2、4、6等栋楼的相关房产，已经足可供执行，撤销以上查封，又重新查封再审申请人等人的房产，没有任何道理。再审被申请人称是由于前一查封财产数额不够，才又一次查封，完全不是事实。综上，再审申请人不论是根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条还是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其均依法享有排除强制执行的合法依据。综上，辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1504号民事判决书、辽宁省锦州市中级人民法院（2020)辽07民终679号民事判决书适用法律错误，程序违法，再审申请人请求贵院依法支持申请人再审请求，保护再审申请人合法权益。本院经审查认为，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被执行人为房地产开发企业，应适用本条规定。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，再审申请人高彩侠主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人高彩侠的再审申请。审判长  王利民审判员  姚雪峰审判员  刘树林二〇二〇年十一月十日法官助理张瑞芳书记员项彦琳