广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0126民初3700号 原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县广场新区商业街第一街北排9号。 法定代表人林树全，该公司经理。 委托诉讼代理人何冬梅，该公司副经理。 被告黄东，男，1981年1月9日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司（以下简称恒安物业公司）与被告黄东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法组成由审判员覃韵宏担任审判长，审判员吴进湖、人民陪审员孙志玲参加的合议庭于2017年12月11日公开开庭进行了审理。书记员王可贵担任法庭记录。原告恒安物业公司的委托诉讼代理人何冬梅到庭参加诉讼，被告黄东经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒安物业公司诉称：根据协议，原告于2009年9月份开始对荣和花园小区进行前期物业服务管理。被告只交纳物业费至2013年12月止。之后，被告就拒交相关费用。按该小区前期物业管理协议约定，每年4月1日交清当年物业费、环卫费等，如不按约定交纳，每日应当交纳费用的百分之一的违约金。被告住宅的建筑面积为122.29平方米，每月应交费用为：物业管理费61.15元（0.5元/平方米/月×122.29平方米）、生活垃圾处理费6元，合计67.15元。从2014年1月1日至2015年12月31日止，被告共欠原告24个月费用，即1611.6元。原告多次催交，被告要么以各种借口拒交，要么置之不理。请求法院判令：1、被告支付所欠费用共1611.6元人民币及违约金（从2014年4月1日起计，每日百分之一）给原告；2、受理费由被告承担。庭审中，原告将计算违约金的开始时间更改为从2015年12月31日开始计算。 原告为证明其上述诉讼主张在举证期限内向本院提供了以下证据： 1、《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》，证明宾阳县保利房地产开发有限公司委托广西南宁广夏物业服务管理有限公司对宾阳县荣和花园小区进行前期物业管理； 2、《前期物业管理服务协议》，证明广西南宁广夏物业服务管理有限公司与被告黄东签订有前期物业管理服务协议； 3、宾阳县工商行政管理局出具的《证明》、电脑咨询单，证明广西宾阳县恒安物业服务管理有限公司吸收合并广西南宁广夏物业服务管理有限公司，合并后广西南宁广夏物业服务管理有限公司注销，注销后该公司原有的债权债务由合并后存续的广西宾阳县恒安物业服务管理有限公司继承； 4、宾价格（2012）25号物价局文件——关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复，证明原告物业费的收费标准是按照物价部门核准的收费标准收取的。 被告黄东未做任何答辩也未向本院提供证据。 证据的分析和认定，被告黄东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，没有对原告恒安物业公司提供的证据进行质证，视为其已放弃答辩和举证质证的权利。原告提交的证据客观真实，内容合法，与本案有关联，本院予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年8月17日，宾阳县保利房地产开发有限公司与广西南宁广夏物业服务管理有限公司（以下简称广夏物业公司）签订了一份《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》，合同约定：宾阳县保利房地产开发有限公司将宾阳县芦圩镇商贸城荣和花园小区的前期物业服务委托给广夏物业公司，委托期限从2009年9月至该小区成立业主大会、设立业主委员会。委托服务管理事项：1、公共房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理；2、物业服务管理区域内的环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运；3、物业服务管理区域内的绿化；4、物业服务管理区域内的秩序，包括交通与车辆停放秩序的管理以及安全监控、巡视、门岗执勤；前款约定的事项不包含业主的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主另行签订人身、财产保险和财产保管等专项合同的，按该专项合同的约定承担各项责任和义务；5、其他约定服务管理事项。物业费收取标准：从交房签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》当天的次月开始收取物业费，2009、2010年度暂时按照：住宅房屋及商业物业由业主按其拥有建筑面积0.35元/月/平方米向乙方交纳，非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.2元向乙方交纳，以后按照物价部门核准标准收取（如果物价部门核准不到0.35元/月/平方米的，要退还业主）。物业服务管理费按照年度收取，于每年度3月1日前交清。逾期不交的，视为拒交，拒交的按照每日加收百分之一的滞纳金。生活垃圾处理费按照政府规定收取。同年12月26日，广夏物业公司与被告黄东签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：黄东的房屋坐落在宾阳县芦圩镇商贸城荣和花园7-1栋1单元202室，建筑面积122.29平方米。协议对上述《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》的物业管理服务的事项进行了确认；物业管理服务费按年交纳，每年4月1日前交清，逾期不交的视为拒交，拒交的每天要交百分之一的滞纳金，2009、2010年度，住宅和商业物业暂按建筑面积每月每平方米0.35元，非住宅暂按建筑面积每月每平方米0.2元收取，2010年以后物业管理服务费用标准按物价部门核定调整。合同签订后，广夏物业公司从2009年9月份开始在荣和花园小区进行前期物业服务管理，被告黄东是荣和花园小区的业主之一。在广夏物业公司管理期间，被告按房屋建筑面积每月每平方米0.35元的标准向广夏物业公司交清了2013年12月31日前的物业服务费，并按每月6元的标准交清了2013年12月31日前的环卫费。此后，被告拒绝向广夏物业公司交纳物业服务费、环卫费等费用。2012年11月29日，宾阳县物价局作出宾价格[2012]25号文件——关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复，将荣和花园的物业费标准定为按建筑面积每月每平方米0.5元。文件第五条还规定“城镇生活垃圾处理费属代收费，不计入物业服务费”。被告拖欠原告2014年1月1日至2015年12月31日共计24个月的物业费、环卫费。 另查明，2014年10月9日，恒安物业公司吸收合并广夏物业公司，合并后广夏物业公司于当日注销，注销后广夏物业公司原有的债权债务由合并后存续的恒安物业公司继承。恒安物业公司成立于2012年4月19日，经营范围主要有物业管理服务等。 本院认为：广夏物业公司与宾阳县保利房地产开发有限公司签订的《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》以及广夏物业公司与被告黄东签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因被告是荣和花园小区的业主之一，所以《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》对被告具有约束力。广夏物业公司被恒安物业公司吸收合并，广夏物业公司原有的债权债务由合恒安物业公司继承，因此，恒安物业公司有权向被告收取物业服务管理费等费用，恒安物业公司是本案适格原告。 关于原告要求被告黄东交纳物业费及其收取标准的问题。原告依据合同约定提供了物业服务，被告黄东应当向原告支付物业服务费。现被告只交纳至2013年12月止的物业费，2014年1月1日至2015年12月31日的物业费没有按约定交纳，应当承担继续履行的责任。关于物业费的标准，《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》和《前期物业管理服务协议》均约定2009、2010年度的物业费暂时按照住宅房屋及商业物业由业主按其拥有建筑面积0.35元/月/平方米的标准收取，2010年以后物业管理服务费用标准按物价部门核定调整。在合同履行过程，由于物价上涨，原告向物价部门要求适当提高物业管理服务费收费标准，并得到了准许，物业服务费调整为按建筑面积0.5元/月/平方米收取，这既没违反合同约定，也没有违反法律规定。原告请求被告按房屋建筑面积每月每平方米0.5元的标准交纳物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。据此计算得出被告应当向原告交纳物业费122.29平方米×0.5元×24个月=1467.6元。 关于环卫费问题，《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》和《前期物业管理服务协议》均未约定物业服务费包含有生活垃圾处理费，而是约定生活垃圾处理费按照政府规定收取。宾阳县物价局作出的宾价格[2012]25号文件——关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复第五条亦规定“城镇生活垃圾处理费属代收费，不计入物业服务费”，由此可知，物业服务费不包含环卫费。原告表示双方都认可按每月6元收取，并且在2013年12月份以前，被告一直按照该标准向原告交纳，应视为双方对该费用的认可，原告要求被告继续按该标准交纳环卫费并无不妥，本院予以支持。据此计算得出环卫费6元×24个月=144元。 关于违约金的问题，《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按年交纳，每年4月1日前交清，逾期不交的视为拒交，拒交的每天要交百分之一的滞纳金。因此，被告拒交物业费违反合同约定，应当支付违约金。原告要求从2015年12月31日开始计算违约金，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持，但是按每天百分之一的标准计算违约金过高，在原告没有证据证明因被告拖欠物业费给其造成的损失的情况下，应按照同期银行贷款基准利率的标准计算违约金。因合同并未约定拒交环卫费需承担违约金，故对原告将环卫费列入计算违约金的基数中的主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄东支付原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司物业服务费1467.6元,环卫费144元,两项合计1611.6元； 二、被告黄东向原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司支付物业费违约金（违约金以1467.6元为基数自2015年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计收）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告黄东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃韵宏 审 判 员  吴进湖 人民陪审员  孙志玲 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  王可贵 附相关法律条文: 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《物业管理条例》 第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。