福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初1124号 原告：福建鸿芝实业有限公司，住所地福建省连江县凤城镇金安西路2号龙芝国际商业广场3层1店。 法定代表人：林春国，董事长。 委托诉讼代理人：郑进禄、吴春华，福建闽航律师事务所律师。 被告：王海莲，女，1982年1月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：黄丽华、杨斌，福建师法律师事务所律师。 被告：连江县海韵文化教育培训中心，住所地福建省连江县凤城镇金安西路2号龙芝国际商业广场三层。 法定代表人：王海莲，校长。 委托诉讼代理人：王海晖，男，1979年1月12日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告福建鸿芝实业有限公司（以下简称鸿芝公司）与被告王海莲、连江县海韵文化教育培训中心（以下简称海韵培训中心）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告鸿芝公司的申请，本院依法追加海韵培训中心作为被告参加诉讼。原告鸿芝公司的委托诉讼代理人、被告王海莲及委托诉讼代理人、海韵培训中心及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿芝公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令王海莲支付租金及物业管理费等相关费用共计266288.2元（具体详见欠费明细）及滞纳金43238.69元（从2015年1月1日按拖欠金额日千分之一暂计至2017年2月14日止，之后的滞纳金按拖欠金额日千分之一计算至实际付清之日止），共计309526.89元。诉讼中变更诉讼请求为：1、请求依法判令王海莲、海韵培训中心支付租金及物业管理费等相关费用共计266288.2元及滞纳金43238.69元（滞纳金从2015年1月1日按拖欠金额日千分之一暂计算至2017年2月14日止，之后的滞纳金按拖欠金额日千分之一计算至实际付清全部欠款为止），共计：309526.89元。2、请求依法判令王海莲、海韵培训中心支付从解除合同通知到达之日起按合同约定的月租金计算至实际腾退返还承租房屋之日止的房屋占用费。事实与理由：2014年9月10日，鸿芝公司将位于福建省连江县××镇××路××号××广场××层××商铺出租给王海莲，用于办海韵培训中心使用，双方签订了期限为5年（从2015年1月1日至2019年12月31日止）的租赁合同。租赁合同中对双方的权利义务、租金及物业管理费等相关费用的支付方式、违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，鸿芝公司按合同约定履行了合同义务，但王海莲、海韵培训中心并未按合同约定准时足额支付租赁费用。王海莲、海韵培训中心从2016年1月份起就拖欠鸿芝公司租金、物业管理费等相关费用，截至2017年2月14日，王海莲、海韵培训中心累计拖欠鸿芝公司租金及物业管理费等相关租赁费用达266288.2元。鸿芝公司此前已经多次向王海莲、海韵培训中心催款，但他们对此置之不理。王海莲、海韵培训中心拖欠租赁相关费用的行为已经违反了合同约定，损害了鸿芝公司的合同利益，2017年2月8日，鸿芝公司依合同约定再次发了催款函，但王海莲、海韵培训中心仍拒不履行支付租金、物业费等相关费用的义务。2017年2月13日，鸿芝公司发函至王海莲处函告其合同解除。解除函发出后，此笔欠款仍分文未还，承租房屋还有物品未搬走，鸿芝公司对租赁场所上锁，海韵培训中心将租赁场所腾退返还给鸿芝公司。鸿芝公司诉至法院，请求判如所请。 王海莲辩称，王海莲不是本案适格的诉讼主体，请求法院依法驳回鸿芝公司对王海莲的起诉。2014年9月10日，王海莲为举办海韵培训中心与鸿芝公司签订《租赁合同》，承租连江县金安西路2号龙芝（国际）商业广场用于经营。开办初期海韵培训中心的相关证件均在办理之中，名称尚未核准，印章也未获准刻制，而申办过程中需要提交场所使用权证明，只能以举办者王海莲名义代为海韵培训中心与鸿芝公司签订《租赁合同》，鸿芝公司明知承租方实际是海韵培训中心。承租后，鸿芝公司直接与海韵培训中心发生租赁关系，鸿芝公司定期向海韵培训中心发出缴费通知，所有的租赁费、水电费、物业费都是海韵培训中心缴交，与王海莲个人无关。由于鸿芝公司商铺整体销售较差，海韵培训中心经营也受影响，效益不好，股东内部矛盾激烈。海韵培训中心申请减租，2016年5月13日，鸿芝公司与海韵培训中心签订《补充协议》，对海韵培训中心应缴纳的租金给予减免。2016年9月7日，海韵培训中心向鸿芝公司递交了《退租申请书》。2017年1月19日，鸿芝公司与海韵培训中心签订了《解除租赁合同协议》，双方解除租赁关系，鸿芝公司对海韵培训中心的欠费金额予以减免，结算后确定为欠费金额总计219221.4元。因此，王海莲不是《租赁合同》的承租方，只是代表海韵培训中心与鸿芝公司签订合同。合同签订后，鸿芝公司与海韵培训中心相互履行合同，双方还签订了《补充协议》和《解除租赁合同协议》，鸿芝公司已认可海韵培训中心是实际承租方。根据《中华人民共和国合同法》第402条之规定，鸿芝公司与王海莲于2014年9月10日签订的《租赁合同》直接约束海韵培训中心与鸿芝公司，与王海莲个人无关。鸿芝公司诉求王海莲给付租金及滞纳金，诉讼主体不适格，应予以驳回。 海韵培训中心辩称，海韵培训中心与鸿芝公司之间成立租赁合同关系，自愿承担缴纳租金义务。但鸿芝公司诉求的租金及物业管理费等金额有误，应调整为219221.4元。海韵培训中心开办初期因名称尚未核准，2014年9月10日，以举办者王海莲名义代为海韵培训中心与鸿芝公司签订《租赁合同》，但《租赁合同》实际的承租人是海韵培训中心。《租赁合同》签订后，所有租金、物业费、水电费都是由海韵培训中心缴交，与王海莲个人无关。海韵培训中心与鸿芝公司之间相互履行合同，双方是租赁合同的主体。2016年5月13日，鸿芝公司与海韵培训中心签订《补充协议》，对海韵培训中心应缴纳的租金给予减免。2016年9月7日，海韵培训中心向鸿芝公司递交了《退租申请书》。2017年1月19日，鸿芝公司与海韵培训中心签订了《解除租赁合同协议》，双方解除租赁关系，鸿芝公司对海韵培训中心的欠费金额予以减免，结算后确定欠费金额为219221.4元，双方之间并无滞纳金的约定。因此，《租赁合同》是海韵培训中心委托王海莲与鸿芝公司签订的，海韵培训中心是实际承租人，并实际履行合同。后鸿芝公司又与海韵培训中心签订《补充协议》和《解除合同协议》，对租赁合同进行变更与解除，鸿芝公司也认可海韵培训中心是《租赁合同》的实际承租人，该《租赁合同》直接约束鸿芝公司与海韵培训中心，与王海莲个人无关。海韵培训中心与鸿芝公司签订的《解除合同协议》已对欠费金额确认为219221.4元，该约定具有法律约束力，双方应予以履行。《解除合同协议》签订后，海韵培训中心搬走了部分物品，鸿芝公司对租赁场所上锁，导致海韵培训中心无法将所有物品搬走，并办理书面交接手续。因此，鸿芝公司第二项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院经审查认为，本案争议焦点在于：1、关于本案的承租人问题；2、关于拖欠租金、物业费及公摊水电费、水费的金额问题。 1、关于本案的承租人问题。鸿芝公司提供租赁合同一份，主张在海韵培训中心成立之前，是王海莲与鸿芝公司签订合同的，海韵培训中心虽是实际使用人和承租人，但海韵培训中心的举办者是王海莲，法定代表人也是王海莲，王海莲个人和海韵培训中心是牵扯在一起的，因此要求他们承担连带责任有事实和法律依据。王海莲、海韵培训中心对租赁合同真实性无异议，提供海韵培训中心筹办登记材料；鸿芝公司收款收据、龙芝商业广场缴费通知单、中国工商银行客户存款对账单、海韵教育租金、水电费、公摊欠费明细；补充协议、解除《租赁合同》协议及退租申请书；关于违约欠缴租金及物业费的通知函等；证明海韵培训中心是实际承租人，认为海韵培训中心筹办初期，申请办理相关证件需要先提供场所使用权证明，但海韵培训中心尚未获得名称核准登记，不能以其名义对外签约，王海莲作为举办者代为海韵培训中心与鸿芝公司签订《租赁合同》。《租赁合同》签订后，所有的租金、物业费、水电费等都是由海韵培训中心缴交，之后，鸿芝公司与海韵培训中心还签订了《补充协议》和《解除租赁合同协议》，鸿芝公司已认可海韵培训中心是实际承租方，与王海莲个人无关。鸿芝公司对王海莲、海韵培训中心提供的证据中的退租申请书真实性无法确认，对其他的证据的真实性均无异议。本院认为，海韵培训中心筹办期间，以举办者王海莲的名义与鸿芝公司签订《租赁合同》，合同中明确约定租赁场所用于开办海韵培训中心。海韵培训中心成立后，一直实际使用租赁场所及履行租赁合同的义务。之后，以承租人身份与鸿芝公司签订了《补充协议》和《解除租赁合同协议》。诉讼中，鸿芝公司、王海莲及海韵培训中心均认可海韵培训中心是实际承租人，故本院认定承租人为海韵培训中心，并非王海莲。 2、关于拖欠租金、物业费及公摊水电费、水费的金额问题。鸿芝公司提供租赁合同及欠款明细一份，证明截至2017年2月14日累计拖欠租金及物业管理费等相关租赁费用达266288.2元。王海莲及海韵培训中心认为欠款明细系鸿芝公司单方制作，未经海韵培训中心确认，不能证明欠款的实际金额。提供《补充协议》及《解除租赁合同协议》，证明鸿芝公司与海韵培训中心达成协议，同意对欠缴的租金金额予以减免，经结算确认为219221.4元。鸿芝公司对补充协议及解除《租赁合同》协议的真实性无异议，但主张双方是签订了补充协议对租金予以减免，但由于海韵培训中心未履行，因此要求按原租赁合同约定的租金支付。本院认为，鸿芝公司与海韵培训中心签订的《补充协议》及《解除租赁合同协议》系双方自愿签订，且意思表示真实，可以证明《租赁合同》于2016年12月31日解除，确认海韵培训中心拖欠租金及物业费及公摊水电费、水费等相关租赁费用为219221.4元。 根据双方当事人的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 2014年9月10日，出租方鸿芝公司（甲方）与承租方王海莲（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于福建省连江县××镇××路××号××广场××层××商铺××方，乙方向甲方承诺租赁该商铺的经营范围严格限定为：海韵文化教育培训中心。甲乙双方约定房屋租赁期限为5年，即从2015年1月1日至2019年12月31日止。关于租金、物业费等，合同第三条约定：2015年1月1日起至2015年12月31日每月租金25120元整，每月物业管理费为3140元整；2016年1月1日起至2016年12月31日每月租金26370元整，每月物业管理费为3140元整；2017年1月1日起至2017年12月31日每月租金27695元，每月物业管理费3140元；2018年1月1日起至2018年12月31日每月租金29080元，每月物业管理费3140元；2019年1月1日起至2019年12月31日每月租金30534元，每月物业管理费3410元。租金支付方式：租金每3个月支付一次，租金先付后使用，乙方应于每期计付租金日前10日向甲方预付租金，甲方在收到租金后开具收款收据给乙方，……。物业管理费的支付方式：物业管理费每3个月支付一次，与租金同步交纳，或按甲方聘请的物业公司或甲方物业部门制定的征收方式进行缴纳，……。合同第三条4、公共区域水电公摊费、中央空调分摊费及乙方独立使用水表所产生的费用如下：“公共区域水电公摊费按建筑面积2元每平方米；电费1元每度；水费2.6元每吨。”。合同第三条6、电费、水费约定：“乙方租赁区域内的用电、用水按乙方独立电表、水表显示的实际发生额交费，电费、水费由甲方以电力局和自来水公司规定的电价和水价代收代缴。上述电、水费按月交纳，即每月的电费、水费乙方应在下月5日前交清。……。”合同第三条5、签订本合同后3日内，乙方提前交纳前3个月的租金及物业管理费共计84780元（以甲方财务人员开出的收款收据为准）。合同第十二条违约责任约定：“……3、若乙方逾期向甲方缴纳租赁费用（租金、物业费、水电费等任一项费用或全部费用），自逾期第1日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额的千分之三向甲方支付滞纳金。4、有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，乙方应按解除合同当年年度租金标准总额向甲方支付违约金，……。（1）乙方逾期足额支付租金达30日，或逾期足额支付物业费、水电费、公摊水电费、燃气费等任一项费用达30日，经甲方书面催收，乙方在三日内仍未缴清的。……”合同第十三条合同期满或终止财产处理约定：“1、本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，其租赁场所内由乙方投资装修后固定依附于该场所内地板、墙面、天花板以及隐藏于天花板里面的所有不可移动设备设施（含电线、电缆、照明设备等）的所有权属于甲方，乙方有权取回租赁区域内属于乙方的所有可移动的设施。乙方在拆除和取回自己物品的同时，不得损害或拆除建筑物本身之结构体包括故意破坏乙方不取回的设施、设备和物品。2、合同解除或租赁期限届满乙方无续租的，应于解除日或期限届满前搬迁完毕，并将该房屋完好交还甲方；逾期交还，则按10元／㎡日标准向甲方支付该房产占用费。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。”合同签订后，鸿芝公司按合同约定履行了合同义务，租赁场所一直是海韵培训中心使用，租金等费用由海韵培训中心交纳。从2016年1月起海韵培训中心未按合同约定准时足额支付租赁费用。2016年5月13日，鸿芝公司（甲方）与海韵培训中心（乙方）签订了《补充协议》，约定海韵培训中心拖欠的租金予以部分减免，并约定双方若有一方违反本协议约定及合同法相关规定的，应赔偿另一方因此受到的所有直接和间接的损失。之后，海韵培训中心仍未按补充协议约定及时足额支付租金、物业费及公摊水电费、水费等费用。2017年1月9日，鸿芝公司（甲方）与海韵培训中心（乙方）签订了解除《租赁合同》协议，约定：“甲乙双方于2014年9月10日签署了《房屋租赁合同》，……现因乙方无法继续经营，经双方友好协商一致同意提前终止《租赁合同》，双方《租赁合同》于2016年12月31日解除，……第一条1.1乙方应于2017年1月15日前迁出租赁场所，乙方履行完毕该合同退还租赁场所相关事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。如乙方不按时迁出租赁场所而继续占用租赁场所的，每占用一天，需向甲方支付1000元违约金，同时还应向物业服务公司支付占用期间的租金及服务费等其它费用；……。1.4乙方应于2017年1月15日前交还租赁场所时，但乙方需付清欠费后，方可搬离租赁商铺内的物品及设备，对于租赁场所内乙方遗留的商品、货柜或其他任何物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，……。第二条其他2.1甲乙双方的《租赁合同》解除后，乙方拖欠甲方的2016年6月1日到2016年12月31日商铺租金合计人民币175840元；乙方拖欠甲方2016年4月1日到2016年12月31日商铺物业费合计人民币28260元；乙方拖欠甲方2016年1月1日到2016年12月31日公摊水电费、水费合计15121.4元，上述欠费合计人民币219221.4元，乙方应于2017年2月1日前付清给甲方，乙方付清欠费后，甲乙双方互不负任何权利义务。……。”2017年2月8日，鸿芝公司向王海莲邮寄《关于违约欠缴租金及物业费的通知函》。2017年2月13日，鸿芝公司向王海莲邮寄《解除租赁合同通知函》。之后，鸿芝公司对租赁场所上锁。海韵培训中心仍未支付尚欠的租金及物业等租赁相关费用，鸿芝公司向本院起诉。 本院认为，王海莲与鸿芝公司自愿签订的《租赁合同》，鸿芝公司与海韵培训中心自愿签订的《补充协议》及《解除租赁合同协议》，均是双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。海韵培训中心作为租赁合同的承租人，应与鸿芝公司按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，海韵培训中心未按合同约定及时足额支付租金及物业管理费等相关的租赁费用，其行为已构成违约。鸿芝公司主张王海莲、海韵培训中心支付租金及物业管理费等相关费用，因王海莲并非承租人，故应由海韵培训中心支付，尚欠的金额按解除租赁合同协议上确定的219221.4元计算。鸿芝公司主张计算滞纳金， 因双方在《租赁合同》中约定了违约责任，该合同项下的滞纳金旨在督促海韵培训中心按时支付相关款项，若违反合同约定则须承担相应的违约责任，该“滞纳金”本质上属于违约金，故应予以支持，但应从鸿芝公司主张的海韵培训中心未及时支付租金的时间即2016年1月起，按拖欠金额的日千分之一计算。鸿芝公司主张支付从解除合同通知到达之日起按合同约定的月租金计算至实际腾退返还承租房屋之日止的房屋占用费，因双方解除租赁合同后，承租房屋还有物品未搬走，鸿芝公司对租赁场所上锁，双方对未办理退还租赁场所的书面交接手续均有责任，故该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、连江县海韵文化教育培训中心应在本判决生效之日起十日支付给福建鸿芝实业有限公司租金、物业费、公摊水电费、水费等相关费用共计219221.4元及滞纳金（从2016年1月1日按拖欠金额日千分之一计算至实际支付之日止）。 二、驳回福建鸿芝实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5943元，由福建鸿芝实业有限公司负担706元；连江县海韵文化教育培训中心负担5237元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  郑后赛 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  何 君 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。