浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初3790号 原告：姚兴强，男，1990年8月30日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：姚正峰，男，1983年11月26日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告：张建国，男，1975年11月23日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。 被告：赖秀英，女，1986年1月4日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。 原告姚兴强与被告张建国、赖秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序审理。原告姚兴强及其委托诉讼代理人姚正峰，被告张建国、赖秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚兴强向本院提出诉讼请求：1.判决购房定金5万元由两被告双倍返还给原告；2.判令两被告赔偿原告损失274821元；3.判令两被告承担5万元定金按照银行同期贷款利率计算的利息（从2020年4月29日计算至归还日）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：因结婚，原告急需购买房屋。2020年4月18日，原告姚兴强（乙方）与被告张建国、赖秀英（甲方）在上虞区沥海街道海燕房产中介处签订《房产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在上虞区沥海镇滨江苑10幢2单元901室134.87平方米的房屋，作价126万元出售给乙方，购房款由乙方在2020年7月31日前分2次付清给甲方。其中乙方应于2020年4月29日前支付第一次购房款70万元，于2020年7月31日前支付第二次购房款56万元，第二次付款方式为按揭，若因银行流程问题可以顺延，具体以银行办贷流程时间为准，最长不超过30天。双方约定在2020年7月15日前共同到区房地产管理部门办理权属变更登记手续，甲方应无条件协助乙方办理。当天，乙方向甲方支付5万元作为购买房屋的定金。之后，因上虞区沥海街道南汇村实施整村房屋拆迁，涉案小区房屋价格暴涨至单价1.2万元每平方米。2020年4月29日，乙方携购房款与甲方去办理还清银行按揭贷款，但甲方拒绝履行明确表示不同意卖了。目前，涉案房屋小区的挂牌房价在贝壳找房上的已经达到了12604.7元每平方米，在住在上虞网上的挂牌房价达到了12588元每平方，其他房产中介在2020年4月29日签订涉案房屋同楼层（9层）、同面积（134.87平方米）的成交价为168万元，比乙方向甲方购买时的成交价126万元足足高出42万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十二条、第一百一十三条的相关规定，原告原则上要求两被告继续履行房屋买卖契约，若两被告不同意继续履行，购房定金5万元由两被告双倍返还给原告，并赔偿原告买入房屋可获得的房价上涨的利益损失40万元。 被告张建国、赖秀英辩称：不同意赔偿原告主张的40万高额损失，不同意承担诉讼费。为了小孩上学，被告打算在萧山这边买，后来听说有房子都不一定能上初中，还有家庭各种原因，张建国本身就不情愿卖，赖秀英在签字前特意问过中介这个契约起什么作用，中介解释说这个是定金约定，如双方其中有一方反悔就赔偿对方5万元，所以赖秀英才签了这个字。经过多方面考虑，被告决定房子自己要住，不卖这个房子。被告在2020年4月26日就以打电话的方式告知原告房子不卖了，主动把定金5万元退还给原告，原告不同意，一直在拖延，以忙为理由，推迟到4月29日才出面。签字前中介方解释这份契约它本身就有一个让双方考虑的期限（4月18日-4月29日），被告只须按照契约上所写的违约责任赔偿5万元，其它的费用无须承担。接到法院通知后，被告积极与原告联系，为了避免引起不必要的纠纷，特地请中介方出面联系原告退还定金和赔偿违约金的事宜，但原告一直是避而不见，且以高额的房价损失为由拒绝与被告协商。请求法院驳回原告无理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方质证意见，对于当事人提供的下列证据：《房产买卖契约》、定金付款记录、收条（定金）、2020年4月29日视频，本院委托绍兴市华众房地产资产评估有限公司作出的报告书，以及本院2020年10月16日调查笔录、本院调取的徐海燕与赖秀英的微信聊天记录，本院予以确认，并在卷佐证。当事人提供的其他证据，不影响案件事实认定和法律适用，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月18日，原告姚兴强、被告赖秀英、绍兴市滨海新城海燕房产中介所（以下简称海燕房产中介）签订《房产买卖契约》1份，约定内容包括：“甲方（卖方）张建国、赖秀英，乙方（买方）姚兴强，丙方（中介方）海燕房产中介。甲方自愿将坐落在沥海镇滨江苑10幢2单元901室的房地产（房屋建筑面积134.87平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价为126万元，乙方应在立契约时支付5万元作为本契约的定金。付款方式：房款由乙方于2020年7月31日前2次付清给甲方。第1次房款由乙方于2020年4月29日前支付70万元。购房定金将在第一次付款冲抵。第二次房款由乙方于2020年7月31日前支付56万元，付款方式按揭，若因银行流程问题可以顺延，具体以银行办贷流程时间为准，最长不超过30天。甲方收取乙方第一次房款后70天内（约定2020年7月15日前），共同到区房地产管理部门办理权属变更登记手续。上述房地产权属办理过户手续时所需要缴纳契税、个人所得税、印花税等一切费用，经双方协商，由乙方承担。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起2日内将定金退还乙方。另由违约方支付给守约方5万元的违约金。本契约一式三份，三方签章后生效，甲、乙、丙三方各执一份”。被告张建国未在《房产买卖契约》上签字。 另查明，被告张建国、赖秀英系夫妻关系，涉案房屋属于两被告夫妻共同财产，为购买不足二年的住房。《房产买卖契约》签订时，因赖秀英向原告姚兴强和海燕房产中介经营者徐海燕表示张建国同意出卖房产，故姚兴强向赖秀英支付了定金5万元，赖秀英也当场通过电话将签订《房产买卖契约》的事情告知张建国。因办过户需要被告张建国身份证复印件，被告赖秀英于《房产买卖契约》签订当晚回家后通过微信将张建国身份证照片发给徐海燕。2020年4月26日，被告赖秀英告知徐海燕：张建国不同意卖房了。徐海燕于当日将此事告知了姚兴强。因两被告拒绝履行合同义务，原告提起诉讼。应原告申请，本院委托绍兴市华众房地产资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，经该公司评估，该房产在2020年9月27日的市场价值为1534821元，比双方约定的交易价格高出274821元。 本案争议焦点为：1.涉案《房产买卖契约》是否成立并生效；2.原告主张两被告双倍返还定金，并赔偿房屋增值损失应否支持。 对于争议焦点1，本院认为：根据庭审查明的事实，本案并无证据证明被告张建国与赖秀英夫妻感情不好，买卖房屋属于家庭生活中的重大事项，签订《房产买卖契约》时张建国虽然未出面，但对此不可能不知情。签订《房产买卖契约》后，赖秀英已当场通过电话将相关事实告知了张建国，如果张建国表示反对，按照常理赖秀英应立即向中介和原告表示房子不卖了，并提出退还定金；但赖秀英并未当场表明房子不卖了，也未当场提出退还定金，反而在《房产买卖契约》签订的当晚回家后将张建国身份证照片通过微信发给徐海燕，故应当认定张建国对出卖房产是同意的，且对《房产买卖契约》内容是知晓的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综合考虑本案事实，本院认为原告有理由相信处分讼争房产系两被告共同意思表示，故本案《房产买卖契约》已成立并生效，且效力及于被告张建国。 对于争议焦点2，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。两被告收取原告5万元定金后拒绝履行合同义务构成违约，现原告主张两被告双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。原告主张两被告支付定金利息损失于法无据，本院不予支持。 另根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案两被告拒绝履行合同，致使原告未能取得相关房产的所有权，现相关房产的市场价已明显高于《房产买卖契约》约定的成交价，两者差价属于合同履行后原告可以获得的利益，也属于双方订立合同应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告主张两被告赔偿上述损失符合法律规定，应当予以支持。鉴于本院已支持原告主张的双倍定金返还，以及《房产买卖契约》约定涉案房产办理过户手续时所需要缴纳契税等一切费用由原告承担，本案属于购买不足二年的住房对外销售，过户所需契税明显高于一般房产，原告主张的是合同正常履行后可以获得的利益，故契税等过户费用应酌情部分计入原告购买成本，并在计算原告损失金额时予以扣除，双倍返还的定金也应在计算原告损失时予以考虑。综合考虑上述事实，本院酌情确定两被告共同赔偿原告可期待利益损失19万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 一、被告张建国、赖秀英双倍返还原告姚兴强购房定金即人民币10万元，限于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告张建国、赖秀英赔偿原告姚兴强损失19万元，限于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6922元，减半收取3461元，由被告张建国、赖秀英共同负担。司法鉴定费4840元，由原告姚兴强负担1452元，被告张建国、赖秀英共同负担3388元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  屈继伟 二〇二〇年十一月六日 书记员  潘瑜青 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。