丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1102民初4040号原告：浙江恒义企业管理有限公司。住所地：丽水市绿谷大道****。统一社会信用代码：91331100350172021E。法定代表人：李林秀春。委托代理人（特别授权）：高巍，浙江博翔（青田）律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：李勇，浙江博翔律师事务所律师。被告：赖伟杰，男，1990年10月10日出生，汉族，住青田县。原告浙江恒义企业管理有限公司与被告赖伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员李斌适用简易程序于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告浙江恒义企业管理有限公司的委托代理人高巍、被告赖伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江恒义企业管理有限公司诉称：2017年11月12日，原告与被告就租赁位于江泰星悦汇4号楼112号（成大街181号4幢6号）商铺达成一致，并签订了合同编号为星-201711001的《江泰星悦汇租赁合同》。合同约定，计租面积为53.82㎡；租赁时间为2017年12月15日起至2020年12月14日止；计租日为2017年12月15日；被告应自计租日起支付租金等应付费用；第一租赁年度租金单价为人民币2.5元/日/㎡，第二租赁年度租金单价为2.625元/日/㎡，第三租赁年度租金单价为2.756元/日/㎡。每个自然月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟于节假日后第一个工作日）按该租赁年度的固定租金向原告一次性足额支付下个缴租期租金；开业后第一个缴租期的租金在合同签订后7个工作日内支付；合同签署日，被告应当向原告支付12110元作为履约保证金，本合同终止后30日内，如不存在合同第19.7条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。原告有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金、管理服务费、违约金或其他任何应付款项。被告的履约保证金不够支付或尚未补足用于被告应付的款项的，原告有权从其他保证金中扣除；被告保证金不足额的应在5日内补足。被告应当自进场日起向原告缴纳该房屋6个月管理服务费，管理服务费按房屋的建筑面积计算，自进场日起按每平方米每月5元收取。被告延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。除非合同中有特别明确的约定，被告不得以任何理由拒绝或拖延缴纳合同项下的租金、管理服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由被告承担的费用。如双方在合同履行中出现争议，则应当按照合同项下争议解决办法予以处理，在按照争议解决办理处理期间，被告仍应当继续履行合同项下各项缴费义务。合同因被告自身原因或违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之履约保证金，且被告须向原告缴纳所在租赁年度3个月的租金和物业管理费金额之和作为赔偿金，被告不得向原告提出装修等任何补偿或赔偿的要求；等。上述合同于签订当日即生效。原告于2017年11月15日向被告交付租赁房屋。被告起初尚依约履行，后被告却未能按照约定支付租金，暂计至2020年6月14日，尚欠租金69877元，并拖欠管理服务费1883.7元。虽经原告数次催讨，但截至原告起诉之日，被告仍未履行前述支付租金及费用的义务。为此，原告诉请判令：一、解除原、被告签订的编号为星-201711001的《江泰星悦汇租赁合同》；二、被告立即腾空位于江泰星悦汇4号楼112号（成大街181号4幢6号）商铺；三、被告支付因其违约导致合同提前终止而产生的赔偿金13522元（赔偿金为第二租赁年度3个月的租金12725元和物业管理费807元金额之和）；四、被告支付自2018年3月15日（已扣除免租期）起至判决确定解除之日止按合同约定应付的租金，并支付自判决确定解除之次日起至被告实际腾空租赁物之日止按合同约定应付的租金标准计算的实际占用费（暂计至2020年6月14日，实际发生租金106878元，扣除被告已付租金37001元，尚欠69877元）；五、被告支付拖欠的2019年11月15日起至被告腾空租赁物之日止的管理服务费（管理服务费按5元/㎡计算，暂计至2020年6月14日，为1883.7元）。被告赖伟杰答辩称：一、被告自2019年5月、6月与原告协商要求解除合同，应以停业时间作为合同解除时点。二、对租金、赔偿金有异议,并要求退回履约保证金。经审理，本院查明：原告浙江恒义企业管理有限公司与被告赖伟杰就租赁位于江泰星悦汇4号楼112号（成大街181号4幢6号）商铺达成合意，签订合同及合同内容与原告诉称的相一致。合同签订后，原告于2017年11月15日向被告交付租赁房屋，被告向原告支付履约保证金12110元。被告装修后开业经营。被告未按约支付租金、管理服务费。另查，案涉商铺系案外人郭文远委托原告管理经营，双方于2017的6月20日签订了江泰国际星城二期商铺委托管理和经营协议书，约定委托经营期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告营业执照、被告身份证、租赁合同、交接表、江泰国际星城二期商铺委托管理和经营协议书及到庭当事人庭审陈述。本院认为：原告浙江恒义企业管理有限公司与被告赖伟杰签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告均应按合同约定履行义务，被告未按期支付租金、管理服务费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请要求解除原、被告签订的租赁合同，因合同约定被告延迟支付租金及其他费用超过30日的，原告有权单方解除合同，故该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付租金、占有使用费及管理服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告同时诉请要求被告支付因违约导致合同提前终止而产生的赔偿金13522元。本院认为，该赔偿金及履约保证金的性质均为违约金，然双方签订的合同约定租赁期限止于2020年12月14日，综合考虑合同剩余期限及合同至今尚未解除，被告将履行的支付租金及占有使用费的义务几乎可涵盖案涉租赁合同中原告一方的利益，故对原告要求被告支付赔偿金13522元的诉请不予支持，原告同时应向被告退还履约保证金12110元，该履约保证金可直接用于抵扣所欠付的租金。故截止2020年6月14日，扣除已付的租金和履约保证金，被告赖伟杰尚欠原告租金57767元未有支付。被告赖伟杰抗辩，其于2019年5月、6月已与被告协商解除合同，但其不能提供证据证明双方已就此达成合意，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告浙江恒义企业管理有限公司与被告赖伟杰签订的编号为星-201711001的《江泰星悦汇租赁合同》；二、被告赖伟杰于本判决生效之日起十日内腾空江泰星悦汇4号楼112号（成大街181号4幢6号）商铺，并归还原告浙江恒义企业管理有限公司；三、被告赖伟杰于本判决生效之日起十日内支付原告浙江恒义企业管理有限公司租金、占有使用费（2020年6月14日前的租金为57767元，2020年6月15日之后的租金及占有使用费按2.756元/日/㎡计算至腾退之日止）；四、被告赖伟杰于本判决生效之日起十日内支付原告管理服务费（2020年6月14日前的管理服务费为1883.7元，2020年6月15日之后的管理服务费按5元/㎡/月计算至腾退之日止）；五、驳回原告浙江恒义企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由原告浙江恒义企业管理有限公司负担100元，由被告赖伟杰负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  李 斌二〇二〇年十一月九日法官助理  江海燕代书记员  沈琛琛