辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2227号上诉人（原审原告）：杜志梅，女，1972年1月16日出生，汉族，农民，住址建平县。委托诉讼代理人：杜志国，辽宁辰阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州泰山房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区新民乡解放西路**。法定代表人：李爱军，董事长。委托诉讼代理人：宋志贤，锦州市古塔区阳光法律服务所法律工作者。原审第三人：赵天，男，1994年11月26日出生，汉族，无业，住址建平县。委托诉讼代理人：林立峰，辽宁承远律师事务所律师。上诉人杜志梅因与被上诉人锦州泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山房产公司）、原审第三人赵天房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜志梅及其委托诉讼代理人杜志国、被上诉人泰山房产公司委托诉讼代理人宋志贤、原审第三人赵天委托诉讼代理人林立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜志梅的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：杜志梅于2013年12月8日，已向泰山房产公司交纳了全部房款，领取了房屋钥匙，实际占有了房屋；杜志梅团购房屋与泰山房产公司交房交款期限无明确约定，“建平县报”不具备法定的送达公示的报刊条件，泰山房产公司在“建平县报”刊登公告解除与杜志梅房屋买卖合同后，又于2015年12月8日收取了杜志梅全部购房款和其他费用，并向杜志梅交付案涉房屋，这足以证明泰山房产公司继续履行与杜志梅的购房合同，故双方购房合同并未解除。泰山房产公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回杜志梅的上诉请求。赵天述称，赵天于2018年8月5日从物业公司取得钥匙，并合法占有房屋，于2019年已经实际入住，杜志梅从未占有过该房屋，其下丈夫在派出所的询问笔录中也承认从未占有过房屋，杜志梅与开发商已解除了合同，赵天与开发商的合同已经备案，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。杜志梅向一审法院起诉请求：判令被告在建平县龙脉人家小区楼房房产登记条件成就时，15个工作日内为原告办理4号楼3单元11楼西户产权登记手续，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：争议房屋位于建平县龙脉人家小区第04栋3单元11层03112号楼房，其开发单位为泰山房产公司，在该小区楼房大规模销售期间，泰山房产公司设立了泰山房产公司建平分公司，负责销售事宜，销售期间过后分公司撤销。2010年，原告以团购的方式向泰山房产公司建平分公司交纳首期购房款15万元。2013年8月22日，被告公司在建平县报上刊登公告称“欠款客户通知：以下公布房号的业主，请您在2013年9月14日前到龙脉人家售展中心缴纳剩余房款。如未能按时缴纳，从2013年9月15日起作为未销售房源公开对外销售，感谢您对锦州泰山房地产开发有限公司的信任与支持”，后列房屋名单中即包括争议房屋。原告于2015年12月8日向该公司交纳了剩余的全部购房款22，505元，并交纳了仓房费用18，228元、维修基金6418元、供热费2475元、仓房维修基金608元、印花税476元，但双方没有签订购房合同。2015年5月21日，第三人赵天与被告公司签订《预购认购书》。第三人于2016年8月5日向被告交纳了房款174，192元，取暖费2475元，全房维修基金964元，公共维修基金6417元，仓房费用21，699元，印花税45元，并自受被告委托的建平县兴佳物业管理有限公司领取了楼房钥匙及地下室钥匙，对房屋进行了交接。2016年8月8日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同载明第三人购买争议楼房，房屋建筑面积为91.68平方米，每平方米1900元，总价款为174，192元，并办理了备案登记。2020年4月23日，原告发现赵天张贴的售楼信息后，与其发生争执，双方于2020年7月8日至建平县铁南公安派出所报警。以上事实，有原被告、第三人陈述、原告提供的收款收据6枚、入户缴费单1枚、照片6枚；被告提供《建平县报》复印件1份、预定认购书1份；第三人提供商品房买卖合同1份、收据6枚、证明1份、照片4枚、证人证言1份，经第三人申请调取公安卷宗1册在卷佐证，并经庭审质证、认证，具有证明效力。一审法院判决认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，即对于一房数卖的情况，应按如下顺序确定权利保护顺位：1、已经办理房屋所有权变更登记的，2、合法占有房屋，3、合同履行情况，4、买卖合同成立先后顺序。本案中，原告以团购的方式在被告处交纳首期购房款，双方成立房屋买卖合同，但因为原告未交纳尾欠款，被告在《建平县报》已刊登公告，明示解除合同，将争议房屋列为未售房源，《建平县报》作为本区域内公开发表的报纸，已具备公示的效力，其后，虽然原告逾期交纳了尾款，但却不是被告的真实意思表示，原被告未能达成商品房买卖协议，且被告否认曾向原告交付钥匙，并同意向原告返还购房款，原告亦不能清楚的说明被告是否向其交付钥匙及房屋；第三人系在《建平县报》刊登公告后，于被告处支付了合理价款，自被告处领取房屋钥匙，由被告向其交付房屋后，对房屋进行占有、使用的，且第三人与被告签订了《商品房买卖合同》，并在房产机关办理了备案登记，虽然未取得物权证明，但仍具有公示效力。综上，原告与第三人双方的证据对比，第三人的证据证明力明显强于原告，且第三人已经合法占有房屋，其与被告的房屋买卖合同已实际履行完毕，故第三人对房屋应属合法占有。因争议房屋涉及到第三人的合法权益，故原告的请求，无法支持；第三人的诉讼请求应予支持。一审法院判决如下：一、驳回原告杜志梅的诉讼请求；二、第三人赵天与被告泰山房产公司签订的《商品房买卖合同》有效，被告在条件成就时，应为第三人办理不动产登记手续。案件受理费50元，由原告杜志梅负担；第三人交纳的诉讼费50元，由第三人赵天负担。本院二审期间，上诉人杜志梅提交了以下新证据：一、“广告照片”1枚，以证明赵天2019年5月2日，在龙脉人家小区张贴出售案涉楼房广告，说明该楼房为毛坯房，赵天准备出售，也说明赵天未占有居住；赵天质证意见是张贴广告属实，此后对案涉楼房装修入住，上诉人拍摄照片的时间不能确认，双方发生纠纷时派出所干警到过现场，一审期间提交的照片佐证该房屋经过简易装修，且已经入住；泰山房产公司质证意见是案涉楼房出售与开发商无关，赵天已购买房屋取得了合法权利，其张贴广告出售，开发商无权过问。二、善水置业公司证明材料1份，后附营业执照复印件，以证明案涉房屋仓房15.19平米，杜志梅委托该中介公司销售，钥匙由中介公司保管，便于客户查看仓房；赵天质证意见是该证明材料无负责人签字，经手人任志强签名在内容之外，且不能确定任志强的真实身份，此外杜志梅当时才到开发商处交尾款，此前没有出售房屋权利，其是否合法占有房屋、取得钥匙不是通过中介来证明的，只有从开发商或者开发商委托的物业公司取得钥匙，才能证明属于合法的业主；泰山房产公司质证意见是该证明材料不予认可，上诉人当时未交清房屋尾款，无权出售房屋，开发商始终不认可已把钥匙交给了杜志梅。三、案涉楼房和仓房钥匙1串，以证明杜志梅购房时，一并购买D23－1仓房，现楼房和仓房钥匙已取得；赵天质证意见是赵天在购房时已取得6把钥匙、4把仓房钥匙，不确定杜志梅手中钥匙从何而来；泰山房产公司同意赵天质证意见。四、杜志梅申请证人刁某出庭作证，证人述称其在万寿开超市与杜志梅结识，曾一起购买案涉商品房，2011年一同去交首付款，2015年杜志梅打电话约其一起去交尾款，证人先领钥匙、杜志梅后在物业处领的钥匙；杜志梅质证意见是2015年12月8日交房屋尾款时，已经取得了钥匙，一审期间已提交入户交费清单可以佐证；赵天质证意见是证人陈述与事实不符，证人自称与杜志梅一起去交首付款是2011年，实际上杜志梅交首付款是2012年，杜志梅交尾款特意邀请证人同去，不符合常理，此外证人不能说清领取几把钥匙，其陈述不属实；泰山房产公司同意赵天质证意见。各方围绕本案诉争焦点进行当庭质证，均发表了质证意见。经合议庭研究评议认定如下：杜志梅提交的由其自行拍摄的“广告照片”，以证明赵天张贴出售案涉楼房广告，双方对该证据来源的真实性均无异议，本院予以采信；“善水置业公司证明材料”为手写证明，虽加盖“建平县善水置业有限公司”印章，但无中介组织负责人签字，经手人任志强也未出庭作证，且其真实身份不能确认，又无相关证据补强佐证，其证明内容的真实性无法确认，本院不予采信；杜志梅提交的案涉楼房和仓房钥匙，泰山房产公司否认交付过钥匙，赵天质疑该钥匙取得途径的正当性，其未提交开发商或者物业部门出具的交付钥匙的书面手续，故其来源的真实性不能确认；证人为超市经营者与杜志梅是顾客关系，其对杜志梅购房交款时间陈述不清，其证明杜志梅楼房钥匙是从物业部门领取，缺乏相关证据佐证，其证人证言效力不足，本院不予采信。本院认为，本案主要诉争焦点是：如何确认杜志梅、赵天与泰山房产公司之间案涉商品房买卖合同的效力和保护顺位问题。2012年6月，杜志梅以团购方式向泰山房产公司建平分公司交纳首期购房款15万元，虽未签订《商品房买卖合同》，但其已交付大部份房款，双方形成房屋买卖合同关系，因未足额交纳尾款，泰山房产公司在《建平县报》公告明示解除合同，后杜志梅于2015年12月8日，向泰山房产公司交纳了剩余的购房款及相关仓房等税费。经查明，杜志梅在泰山房产公司有预留电话，泰山房产公司在《建平县报》刊登公告前，自认未与杜志梅通过电话。据此，泰山房产公司应以电话、快递等日常送达方式穷尽后，才可启动公告通知方式，且应选择在建平县域内具有广泛复盖面报纸进行发布，《建平县报》属机关内部报纸，杜志梅非公职人员，故以《建平县报》刊登公告明示合同解除，不具有公示通知效力。此后，杜志梅于泰山房产公司会计人员处补交了房屋余款及相关税费，开发商会计人员收取房屋余款应属履职行为。另查明，杜志梅丈夫在接受公安机关询问时，其自认案涉房屋购买后，没有装修、也没有入住。二审期间，杜志梅未提交充分证据证明，其从开发商处取得了楼房钥匙，且已占有使用案涉房屋，故杜志梅称已实际占有使用房屋的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。此外，2015年5月21日，赵天与泰山房产公司签订了《预购认购书》，并于2016年8月5日交纳了案涉楼房款174，192元以及相关税费，并于建平县兴佳物业管理有限公司领取了楼房钥匙及地下室钥匙，对房屋进行了交接，该物业管理公司出具证明予以佐证。2016年8月8日，泰山房产公司与赵天签订《商品房买卖合同》办理了备案登记。通过公安机关入户查证照片可以佐证，赵天购房后经简易装修已实际入住。上述事实表明，杜志梅、赵天与泰山房产公司形成的商品房买卖合同关系，均属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有。虽然杜志梅交齐房款时间早于赵天购房时间，但其未正式签订《商品房买卖合同》，也未实际占有入住，赵天交纳房款后签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，并实际占有入住，应视为案涉房屋的交付使用。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，也明确审理一房数卖纠纷案件具体意见，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因此，本案在二购房者的买卖房屋事实均成立前提下，按照双方权利保护顺位审查，赵天提交证据的证明效力应大于杜志梅提交的证据效力，赵天对案涉房屋权利保护效力更具有优先权。杜志梅的相关权利保护，可依法另行主张权利。综上，杜志梅的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由上诉人杜志梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月十二日书记员  毕 雪（法官助理代）