杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初17340号 原告：周忠军，男，1983年1月13日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：盛建坤、刘松青，浙江富奥律师事务所律师。 被告：杭州好客隆企业管理有限公司，统一社会信用代码913301027909439774，住所地杭州市上城区复兴南街176-1号。 法定代表人：张荣林，总经理。 委托诉讼代理人：赵宏飞，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：周隽华，浙江同策律师事务所律师。 第三人：徐良华，男，1980年3月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告周忠军与被告杭州好客隆企业管理有限公司（以下简称好客隆公司）、第三人徐良华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年11月21日公开开庭进行了审理，原告周忠军及其委托诉讼代理人盛建坤、刘松青，被告好客隆公司的委托诉讼代理人赵宏飞、周隽华，第三人徐良华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周忠军向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金43818元，并按银行同期贷款利率支付该款自2016年9月11日起至实际付清日止的利息损失；2.被告赔偿原告损失1173396元（按总价1467245.99元的80%计算），并按银行同期贷款利率支付该款自2016年12月24日起至实际付清日止的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月22日，原、被告签订《租赁协议》，约定由原告租赁位于杭州市萧山区人民路XXX-XXX号三、四层客房77间（含一层大厅、二楼办公室、财务室、停车场、房屋外立面及广告位、房顶）（以下简称案涉房屋）。（2016）浙0109民初17408号案件中确认，被告尚须归还原告扣除租金部分后的剩余保证金43818元。同时，在（2016）浙0109民初14207号案件的审理过程中，被告就将案涉房屋租赁给第三人，并将原告所有的酒店物品卖给第三人，故被告应当赔偿由此给原告造成的损失。对于案涉房屋，原告自2014年8月2日至2015年8月陆续装修一年时间，为保证酒店正常使用，其间原告添置了诸如寝具、电视、家具、空调、衣帽物及酒店用品等设施设备，且所购置单据与被告向第三人移交的物品清单内容一致，被告将所有物品变卖给第三人时的价款为80多万元，但原告原先的购置价格不止该金额，考虑到使用时间及合同期限等折旧因素，故原告按照购置价格的80%进行折算。此外，针对被告原先的破旧物品，原告方于2014年8月25日向被告负责人周光明申请，因部分物品使用年限已达报废年限而无法使用，故将租赁物里的部分物品（除空调、写字桌外）处理掉，周光明表示同意。 原告方认为，一、关于保证金返还问题。前案已查明该基本事实，被告存在通道问题等违约情形，故租赁协议提前终止是因为被告的违约行为所致。按照法律规定，剩余保证金应予退还。对于协议约定的“中途退场，保证金不予退回”，中途退场是因为被告违约所致，原告无法继续使用租赁物，前案中双方因租赁物的使用、物品返还等曾多次发生争议并报警，故相应责任应由被告承担，该条款的适用前提不存在。二、关于酒店物品的归属问题。双方签订租赁协议时，对原先遗留的物品并无移交清单，且因酒店的先前物品已使用长达十多年时间，无任何使用价值，故当时双方没有办理交接清单，在租赁合同中明确下来。因此，当时酒店物品应归原告所有。同时，当时租赁时被告确有一些物品给原告使用，但因物品的使用年限已经到期，已不具备相应的使用功能，原告在征得被告负责人周光明同意后，已就相关酒店物品进行清除。此外，原告经营恒8酒店，并购置了相应物品。补充一点，现被告卖给第三人物品中的大部分物品都有“恒8”标志，这是被告当时所经营酒店的加盟品牌，故被告主张酒店物品是之前承租人陈晓燕所遗留，不符合客观事实。因此，酒店里的相应物品，即被告与第三人之间的移交清单中所涉物品，均系原告事后添置、购买。三、关于损失确定的问题。原告购置酒店物品、实际经营酒店的时间仅为一年半左右，而合同约定租赁期限为五年，其仅使用三分之一的时间，部分物品如空气能热水器，购买价格为100800元，其使用期限长达十年，但本案中原告仅使用一年半，故其残值远超80%。现原告结合物品的实际购买价格，主张按八折计算相应的物品剩余价值，具有充分的事实和法律依据。至于被告关于“因原告不拿回物品，其可自行处置”的主张，事实上，当时终止合同时，原告曾多次尝试搬回其物品，但被告均不同意并报警；原告最后一次去取回其物品，是在其发现被告无权处分并将物品转让给第三人后，但第三人报警，原告根本没办法拿回其物品。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告好客隆公司辩称，一、关于保证金返还问题。双方租赁协议中明确约定“中途退场，保证金不予退回”，二份前案生效判决均明确认定合同解除的原因是原告违约，原告中途退场，故保证金不应退回。二、关于原告所主张物品的归属问题。原告所述周光明的情况，被告不知情，酒店内现存的物品是陈晓燕留下来的，并由被告转让给第三人，与原告无关。关于原告提交的购买凭证等，只能证明其购买过物品，但不能证明用于何处，其经营的恒8酒店系连锁酒店，这些物品很有可能用于其他门店，与本案无关。案涉商业楼，被告仅租用十年时间，原告多次提出其经营酒店十多年，完全不现实。原告方所述房租问题，房租有所变化，一方面是考虑到市场环境的问题；另一方面，恰恰是因为被告将这些设备借给原告使用，所以租金有所提升，而不是把相应物品送给原告。三、关于赔偿损失问题。原告主张的损失数量、价格无从考证，该部分移交的物品系陈晓燕留下来的，再由被告移交给新的承租人，该物品并非原告所有，故不存在赔偿损失的问题。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人徐良华述称，其承租案涉房屋时，由被告与第三人在租赁合同外单独签订一张单子，约定被告以800000元的价格将酒店里所有的物品转让给第三人，租金另算，物品即原告所提供证据中“移交清单”上罗列的物品。当时没有确定该价格的标准，价格系第三人现场看过并讨价还价，由双方协商确定，第三人认为物有所值才出价。关于物品的情况，物品都不是全新的，但目前可以使用，第三人已经换掉了包括空调、电视等在内部分坏的物品。移交清单中载明电视机75台、空调87只等，品牌不统一，空调绝大部分是格力牌，电视机品牌很多，老式的大概有5、6台，其余大部分是32英寸的液晶电视，部分物品中确实带有“恒8”标志，详见第三人提供的清单。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的原、被告之间的《租赁协议》、被告与第三人之间的《租赁协议》、（2016）浙0109民初14207、17408号民事判决书及萧山酒店物品移交清单，第三人提供的物品清单等材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对于原告提交的证据，其中萧山人民路酒店物品移交清单及相关凭证，本院经审核后认为，被告对真实性无异议，故确认其真实性；因原、被告在租赁时并无交接清单，而该清单系原告自行制作，未经被告确认，故无法充分认定其与本案的关联性，即使属实，亦不能据此认定原告损失数额。对于被告提交的证据，其中杭州雅宝酒店管理咨询有限公司留存物品移交清单，本院经审核后认为，原告陈述“在租赁时房屋里确有一些固定的物品”，结合陈晓燕在此之前因酒店经营与被告发生的租赁关系等事实，以及双方庭审陈述，可认定该证据的真实性。至于原告认为双方在租赁协议中已把相应物品送给或处理给原告使用，依据为周光明出具的承诺等，前案中已认定该承诺未经被告方授权或追认，对被告不具法律约束力，该主张无事实依据，故不予认定。就陈晓燕身份证及（2016）浙0303执1799号执行裁定书，本院经审核后认为，原告对真实性无异议，故确认其真实性。 经审理，本院认定以下事实：好客隆公司与陈晓燕曾存在房屋租赁关系，双方合同终止后，陈晓燕将其经营酒店内物品移交给好客隆公司，双方约定在未付清房租前，一切留存物品归好客隆公司保管及使用等。后（2016）浙0303执1799号案件执行过程中，因被执行人陈晓燕目前无可供执行的财产，温州市龙湾区人民法院裁定该案本次执行程序终结。 2014年8月22日，好客隆公司（甲方）与周忠军（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将建筑面积约3100㎡的案涉房屋出租给乙方，出租房屋用途为工业用房，经营所需有关证照由乙方自行办理，费用自理；租赁期限为五年，自2014年8月23日至2019年8月22日。租赁保证金为100000元，租赁期限届满，在乙方已向甲方付清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任事项后3日内，甲方向乙方无息退还租赁保证金（中途退场，保证金不予退回）。租金第一年为930000元，第二年开始每年按5%递增。乙方应于本协议签订时向甲方一次性支付全部保证金，于第一次协议签订时支付当年租费的50%即465000元，第二次在协议签订后六个月内支付当年租费的余额50%部分，即每期租金到期应提前30天支付下期租金（租期内以此类推，租期免一个月，即从2014年8月23日至同年9月22日）；租赁期满或提前终止时，乙方装修、改建后形成的固定添附物所有权归属甲方；租赁期限内，乙方如欠交租金或物业管理费超过10日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担。乙方如拖欠租金等超过30日或在租赁屋内从事违法经营活动被相关行政部门查处的，甲方有权提前解除本协议，甲方以传真或信函等书面通知方式到达乙方的第3日起，本协议即自动终止。本协议提前解除后，甲方有权留置租赁物内的乙方财产等内容。周忠军交付了前述保证金，并在此经营恒八酒店。之后，双方于2015年1月20日、同年3月3日二次就“五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题”签订《补充协议》。2015年9月17日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军支付第三期房租488250元，本院于2016年2月14日以“在五楼棋牌室通道问题未解决前，好客隆公司同意延付租金。好客隆公司在两次《补充协议》约定的时间后一直未为周忠军解决五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题，有违诚信”等为由判决驳回其诉讼请求。好客隆公司不服该判决并上诉至二审法院，后因其未按规定时间交纳上诉费用而被裁定按其撤回上诉处理。2016年4月11日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军、恒八酒店支付第二期房租余额187500元、第三期及第四期房租各488250元及相应利息，本院于同年8月16日判决周忠军支付好客隆公司房租1164000元及利息4610元等，后周忠军不服该判决并上诉，该案经二审法院于同年10月31日判决驳回上诉并维持原判。后该案进入强制执行程序，并由双方达成和解协议。其间，好客隆公司曾发函催款，并于同年9月9日张贴通告，主张周忠军“经多次催缴，仍未支付，已构成违约”等，并要求周忠军于同年9月11日前腾空租赁房屋。期间，双方因拆除设备等问题发生纠纷，并于同年9月11日、12日向公安机关报警处理。 2016年9月23日，周忠军起诉来院，要求确认双方协议于2016年9月11日解除，好客隆公司赔偿营业损失及物品损毁的损失等，本院认定合同解除的原因为周忠军违约，以及“至今尚有原告方的物品仍存于案涉租赁物内，且由被告另行出租使用”等事实，并于2017年4月12日判决确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》与2016年9月11日解除，并驳回周忠军的其余诉讼请求。2016年11月18日，好客隆公司起诉来院，要求确认双方协议于2016年12月16日解除，周忠军支付第五期按实际使用天数计算的租金等，本院认定合同解除的原因为周忠军违约，以及“至今尚有被告方的物品仍存于案涉租赁物内，且由原告另行出租使用”、“被告应承担的实际使用的第五期租金为56182元，双方均同意该款在被告已交的保证金中扣除”等事实，并于2017年4月12日判决确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除，并驳回好客隆公司的其余诉讼请求。二案因双方均未上诉，现已生效。因案涉争议，周忠军起诉来院，案经调解无效。 另查明，2016年12月15日，好客隆公司（甲方）与徐良华等人（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将案涉房屋租给乙方作为单身公寓、酒店使用等。同时，双方就酒店内全部物品另行签订《酒店转让协议》，约定甲方将萧山区人民路845号陈晓燕遗留的酒店装修物品（含酒店装修固定物）转让给乙方，金额为800000元，具体明细为：固定装修77个标准客房及1个酒店大堂分别为686650元、53000元，空调、电视40000元，沙发350元，床、床头柜14000元，桌子及椅子各3000元。其中包括供水系统（空气能、太阳能）等，酒店内设施第三方（恒八）来取走属于他的物品，乙方最多同意支付100000元买下，以实际支付为准，超出100000元的物品，由甲方购买给乙方使用（由甲方决定是否购买第三方物品），如不购买第三方物品，由甲方按同标准添置，如半年内第三方不来取走酒店物品，乙方需另支付50000元给甲方等内容，后双方制作了物品移交清单，并办理了移交手续。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，就合同解除的原因，前案中本院已认定系周忠军违约所致。针对本案主要争议点，其一、关于剩余保证金的返还问题。前案中双方于庭审中均同意所欠租金56182元在周忠军已交的保证金中予以扣除，好客隆公司并无异议，系其自愿行使处分权，故前案予以确认。就剩余保证金43818元是否应予返还，应遵循双方协议约定，案涉协议中明确“中途退场，保证金不予退回”等，结合前案认定的事实，可知周忠军在好客隆公司发函解除合同后撤离案涉房屋，系中途退场，应认定系其违约所致，双方仅在退场后就拆除设备等问题发生纠纷，退场原因不可归责于好客隆公司，故周忠军关于返还保证金及支付相应利息损失的主张，无合同依据，故不予支持。好客隆公司的相应合理辩称，具有事实依据，故予以采信。其二、关于周忠军主张的酒店物品归属及损失赔偿问题。就酒店物品的归属，周忠军主张“双方在租赁协议中已把相应物品送给或处理给其使用”等，依据为周光明出具的承诺等，但前案中已认定该承诺未经好客隆公司授权或追认，对好客隆公司不具法律约束力，故不予认定该主张，且不能据此认定租赁物内物品均为周忠军所有。同时，本案庭审中，好客隆公司陈述“其中部分物品带有‘恒8’标志，这些物品是周忠军的，其可以拿走”，徐良华予以认可，并于庭后提供了相应清单，这也同好客隆公司与徐良华等人之间的《酒店转让协议》所涉及“第三方所有的物品”情形一致，结合前案中明确的“至今尚有周忠军的物品仍存于案涉租赁物内，且由好客隆公司另行出租使用”等事实，可认定部分物品即带“恒8”标志的物品应为周忠军所有，因该部分现已由好客隆公司处分并转让给徐良华等人，故应由好客隆公司承担相应赔偿责任；至于其余物品，结合前述分析，不能据此认定当时已送给或处理给周忠军使用。关于该部分带“恒8”标志物品的价值确定问题，庭审中，经本院释明，若存在周忠军主张的损失，由本院酌情确定物品价值，双方对此均无异议。针对周忠军关于按购置价格的80%确定损失的主张，因难以确定损失范围及当时购置价格、使用年限及折旧标准等，该主张依据不足，故不予认定。考虑到好客隆公司与徐良华之间的《酒店转让协议》系双方真实意思表示，且一定程度上能反映物品的市场价值，其中第三方物品价值的确定应属好客隆公司的合理预期范围，以此作为参照衡定周忠军损失，具有一定的合理性。基于此，本院结合使用情形、租赁期限及合同解除等因素，酌情确定好客隆公司应承担的物品及相应利息损失为150000元，对周忠军主张的合理损失部分予以支持，其余部分不予支持。好客隆公司辩称其可自行处理，依据不足，故不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州好客隆企业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿周忠军损失150000元； 二、驳回周忠军的其余诉讼请求。 如杭州好客隆企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15754元，减半收取计7877元，由周忠军负担6906元，杭州好客隆企业管理有限公司负担971元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一七年十二月二十九日 书记员  富美芳