重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12483号原告张秀琴，女，汉族，1970年3月24日生，住重庆市忠县。委托代理人卢月，四川泰仁（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告肖莉，女，汉族，1981年1月4日生，住重庆市南岸区。委托代理人刘绍林，男，汉族，1942年9月10日生，住重庆市渝中区。被告罗永凤，女，汉族，1949年3月15日生，住重庆市南岸区。委托代理人刘绍林，男，汉族，1942年9月10日生，住重庆市渝中区。原告张秀琴诉被告肖莉、罗永凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人卢月、被告的委托代理人刘绍林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月23日，原告与二被告经经纪方重庆新亿宏置业咨询有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告位于重庆市南岸区南坪街道南坪东路**号*栋**－*号房屋，合同成交价格为96万元，购房款支付方式为合同签订当日支付2万元定金，过户当日支付首付款237000元，剩余70万以银行按揭的形式支付，并约定双方应在银行贷款审批通过后3个工作日内办理过户手续。合同履行中，原告向被告支付了定金2万元，并且按揭贷款申请通过银行审批。原告联系被告办理过户手续时，被告表示不愿意继续履行合同，拒绝按合同约定将房屋过户至原告名下。原告起诉请求1、解除双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令二被告归还原告定金2万元；3、判令二被告支付原告违约金192000元；4、判令二被告对原告所有损失承担连带责任；5、诉讼费用由二被告承担。被告答辩称，涉案合同仅有罗永凤签字，没有肖莉签字，应无效。罗永凤是精神病人，应为无民事行为能力人，其所签订的合同同法院判定，罗永凤签合同时是不清醒的。合同约定，超过15日以上守约方有权解除合同，是原告先违约。5月4日过户时，原告的公证材料不符合要求，房管局过不了户，原告要重新公证，就超过了15天。我要买房的业主不卖房给我了，我就不卖自己的房子。经审理查明，2017年3月23日，原告作为乙方与被告罗永凤作为甲方及重庆新亿宏置业咨询有限公司作为丙方签订《房地产买卖（居间）合同》，约定被告将重庆市南岸区南坪街道南坪东路**号*栋**－*号房屋出售给原告，成交价格96万元。付款方式：1、第一次付款甲乙双方约定在2017年3月23日乙方交纳购房定金2万元给甲方。2、甲乙双方约定在2017年3月31日或之前办理银行按揭手续。3、第二次付款甲乙双方约定在银行审批通过三个工作日内办理过户手续，过户成功当日见交易所回执后乙方支付房款237000元给甲方。4、第三次付款乙方向银行申请的按揭贷款70万元抵押登记成功后交给银行，由银行直接划入甲方在贷款银行的收款账户。5、甲方应在收到银行放款60天内将房屋交给乙方。6、第四次付款乙方于接房当天向甲方支付该房屋的购房尾款3000元。违约责任：3、本合同所要求双方办理过户手续、付款、抵押、交房等日期必须严格按合同约定执行，如有任何一方逾期，则按总房款万分这五每日违约方向守约方支付违约金。如逾期超过15日以上，守约方有权解除合同，违约方除按第九条第1条或第2条支付给守约方违约金外，另外追加总房款20％作为违约金支付给守约方。合同签订当日，原告向被告罗永凤支付购房定金2万元。2017年3月24日，张秀琴与潘才国（系夫妻关系）向潘峰（张秀琴之子）出具公证委托书，载明委托人潘才国、张秀琴系夫妻，委托人拟以按揭方式购买坐落于重庆市南岸区南坪街道南坪东路**号*栋**－*号的房屋中的50％产权并登记于张秀琴名下。委托人因工作繁忙，不能亲自办理本房产购买等相关手续，现委托受托人潘峰代为办理购买上述房屋相关事宜。该公证书经重庆市江北公证处公证。合同签订后，原告申请住房公积金贷款，被告罗永凤、肖莉先后到银行签署按揭材料，原告的申请已于2017年5月3日获审批通过。2017年5月4日，被告肖莉、罗永凤及潘峰、中介工作人员共同到房屋登记机构办理过户事宜，因上述公证书不符合办理过户的要求，双方未办理完毕过户手续。2017年5月10日，张秀琴向潘峰出具公证委托书，载明委托人系受托人潘峰的母亲，我与受托人潘峰共同购买坐落于重庆市南岸区南坪街道南坪东路**号*栋**－*的房屋一套并已签订房地产买卖合同，无法亲自办理购房后续相关事宜，委托潘峰为代理人，代为办理。2017年6月6日，四川泰仁律师事务所向被告发函要求被告在2017年6月12号之前向潘峰回复是否继续履行合同义务办理房屋过户。庭审中，被告称其收到该函件。涉案房屋目前登记在被告肖莉、罗永凤名下，二被告为按份共有，各占50％。庭审中，原告申请重庆新亿宏置业咨询有限公司员工董方发出庭作证，证人称张秀琴在上海做了新的公证书，邮寄给我公司，收到是在2017年5月中旬，后我公司通知双方办理过户，原告配合，被告称已超过15日不同意过户。当时签合同时是刘绍林陪罗永凤一起签的，罗永凤是正常人的反应，没有异议。刘绍林也没有提出异议，同意签订合同。签订合同后，原告和罗永凤夫妻先去银行现场签字，过了几天肖莉又去签的字。证人称其对被告通知其超过15日时间在前还是收到公证书时间在前记不清了。被告称2017年5月20日其去中介说潘峰超过了15日的合同约定，要买的房买不到了，不同意过户。2017年6月1日，被告向原告表示其不同意过户。罗永凤在签合同时是清楚自己是在卖房子的。上述事实，有各方当庭陈述及举示证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。当事人均应按合同约定履行权利义务。原告起诉要求解除《房地产买卖（居间）合同》，被告表示同意，本院对此予以确认。合同解除后，被告收到的原告支付的购房定金2万元应返还原告。关于被告是否存在违约行为，合同约定双方应在银行审批通过三个工作日内办理过户手续，双方在原告审批通过后第二天即办理过户，但因原告出示的公证书不符合过户要求而未办理成功。因公证书的事由未成功办理过户，系不可归责于双方的事由，且双方对该事由亦没有预见性。合同违约责任约定，本合同所要求双方办理过户手续、付款、抵押、交房等日期必须严格按合同约定执行，如有任何一方逾期，则按总房款万分这五每日违约方向守约方支付违约金。如逾期超过15日以上，守约方有权解除合同。该约定是基于合同正常履行情况下，如一方违约要承担的违约责任，即承担违约责任必须存在违约行为为前提。本案中，双方因公证书的事宜未能办理过户系不可归责于双方，且原告又在较短时间内重新办理公证书并再次通知被告过户，原告在此过程中并未有过错及违约行为。原告在取得新公证书后合理时间内通知被告办理第二次过户，被告有义务配合原告办理过户手续，但被告表示不同意过户。关于被告答辩原告已超过15日的理由，如前所述，原告在履行合同过程中并未有违约行为，且原告对公证书这一不可预见的事宜亦作了积极补救，违约行为不存在当然不适用违约责任的约定，故被告不能引用违约责任约定行使单方面解除权。被告不同意过户的行为系违约，应向原告承担违约责任。原告要求被告按合同约定承担总价款20％的违约金，本院认为，根据公平原则与诚实信用原则，违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，本院兼顾原告实际损失、双方履行情况、被告过错程度等各因素酌定调整违约金为10万元。关于被告辩称合同中未有肖莉签字，双方合同签订后，肖莉配合原告完成了银行按揭手续，肖莉的行为视为其对涉案合同的追认。关于被告辩称罗永凤系精神病人，原告、被告、证人均认可罗永凤签合同时意识是清醒的，罗永凤清楚自己所做的事情，故对被告的辩称理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》之规定，判决如下：一、解除原告张秀琴与被告肖莉、罗永凤就重庆市南岸区南坪街道南坪东路**号*栋**－*的房屋签订的《房地产买卖（居间）合同》房屋买卖法律关系；二、被告肖莉、罗永凤于本判决生效之日起十日内向原告张秀琴返还定金2万元并支付违约金10万元；三、驳回原告张秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，原告张秀琴负担100元、被告肖莉、罗永凤负担140元（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  安 娜人民陪审员  董泽芬人民陪审员  刘 静二〇一七年十二月十一日书 记 员  庞 丹