江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3074号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码91320000720579647K，住所地南京市北京东路**。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：高玲霞，江苏居于理律师事务所律师。委托诉讼代理人：石喜霞，江苏居于理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州永红万嘉置业发展有限公司，统一社会信用代码91320400790859169T，，住所地常州市荆川北路**诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。被上诉人（原审第三人）：李坤良，男，1963年2月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）与被上诉人常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称永红万嘉）、李坤良破产债权确认纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初1112号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融资产公司上诉请求：一、请求依法撤销常州市钟楼区人民法院（2020)苏0404民初1112号民事判决，发回重审或依法改判支持我公司全部诉讼请求;二、请求判令永红万嘉承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：1.本案中，李坤良购买的案涉房屋总价款1013544元，已支付购房款40万元，至今未超过总价款的50%，不符合消费者购房人的认定标准，永红万嘉管理人确认优先债权不能成立。2.一审判决中“执行工作与破产审理工作审判理念不同，故我公司以《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）否定破产审理中消费者购房优先权的请求不能成立”的裁判理由缺乏法律依据。永红万嘉、李坤良未发表答辩意见。华融资产公司起诉请求：1、确认永红万嘉管理人认定的上书房五期2-甲-402涉及第三人李坤良的房屋消费者购房优先债权不成立；2、本案诉讼费用由永红万嘉承担。一审经审理查明：2014年11月12日，第三人李坤良与永红万嘉签订《上书认购协议书》，该协议书载明：出卖人：常州永红万嘉置业发展有限公司，认购人：李坤良；房屋信息：认购人自愿向出卖人购买上述住宅，具体为2号楼甲单元402室，上述房屋建筑面积暂定为120.66平方米；出卖人和认购人一致同意在正式签订《商品房买卖合同》时以预测面积为准。价格优惠与付款方式：上述住宅的单价为8400元每平，暂定总价为（人民币小写）1013544元整，（人民币大写）壹佰零壹万叁仟伍佰肆拾肆元整；认购人最终支付的总价以本协议书的单价为唯一依据，房屋面积以预测面积为准；本认购协议书约定买受人必须在2014年11月12日前付清约定款项（人民币）400000元整，（人民币大写）肆拾万元整，否则视认购人违约，出卖人有权取消认购，定金不退。2014年11月12日，李坤良向永红万嘉缴纳房款40万元，永红万嘉向第李坤良出具收据。2015年6月30日，常州市天宁区人民法院作出（2015）天商初字第772号民事判决，该判决书载明，浦发银行常州支行有权以永红万嘉设定抵押的位于常州市清潭路北侧、南运河东侧的国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款在最高额不超过45000000元的范围内优先受偿。后浦发银行常州支行将上述判决确定的债权转让给信达资产公司，信达资产公司又将上述债权转让给华融资产公司。2016年10月14日，本院裁定受理了申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司对永红万嘉的破产清算，并于同日指定由钟楼法院审理。在破产清算审理过程中，李坤良作为购房者于2016年12月15日向管理人申报债权，并向管理人提供了其与永红万嘉在2014年11月12日签订的《上书房认购协议书》、付款凭证，以及永红万嘉出具收款收据。《债权申报书（购房者用）》载明，债权人（购房者）：李坤良，债权申报金额：40万元；债权申报金额的构成：购房款40万元；债权申报事实与理由：合同签订时间2014年11月12日，房屋坐落上书房2幢甲单元402室，面积12066平方米，单价8400元/平方米，总价1013544元，现金已付40万元，尚欠购房款613544元。李坤良于2019年10月30曰收到管理人作出的《上书房五期购房业主债权申报初审函》，该函载明：债权人名称：李坤良；管理人审查结论：1、债权人应于收到付款通知之日起十五日内支付剩余房款613544元；2、如债权人按期足额支付剩余房款，则继续履行债权人与永红万嘉签订的关于上书房五期2甲402室房屋的认购协议书，待达到交付条件后向债权人交付房屋；3、如债权人未能按期足额支付剩佘房款，管理人将解除双方签订的认购协议书，债权人已付房款40万元将作为消费者购房优先债权优先清偿；4、债权人申报的其他权利不予确认。管理人告知：1、申报债权人对上述确认债权无异议的，经债权人会议核查后，由法院确认；2、申报债权人对上述确认债权有异议的，可以在收到本初审函之日起十五日内，向管理人书面提出复核申请，或直接向常州市钟楼区人民法院提起债权确认诉讼；3、申报债权人若在收到本初审函之日起十五日内，未向管理人书面提出复核申请，也未向常州市钟楼区人民法院提起债权确认诉讼的，视为对本初审函无异议。2020年1月7日管理人向华融资产公司发出《关于与上书房五期部分债权人继续履行及的意见征询函》，该函载明：经管理人初步审核确认，符合消费者购房优先债权认定条件的债权人共计28户（含本案第三人），管理人拟与上述28户债权人继续履行已经签订的《商品房买卖合同》或《上书房认购协议书》，并在完成上书房五期竣工验收后向上述债权人交付房屋。若贵单位认为管理人决定继续履行部分《商品房买卖合同》或《上书房认购协议书》，及交付房屋的行为侵害了贵司的合法权益的，贵司应在收到本征询函之日起十五日内，向常州市钟楼区人民法院提起诉讼，逾期未起诉的，视为对上述管理人的决定没有异议，管理人将通知相关债权人继续履行《商品房买卖合同》及《上书房认购协议书》，并在条件成就时进行相关房屋交付工作。另查明，2018年2月9曰，永红万嘉取得常州市商品房预售许可证。审理过程中，李坤良称其名下有其他居住的房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。华融资产公司认为李坤良作为消费购房者的权利应当优先保护必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。该院认为，首先，本案李坤良与永红万嘉签订的《上书房认购协议书》已经对房屋主要内容进行了约定，系双方真实意思表示，且李坤良已经按照认购协议书的约定履行了自己的付款义务，并不存在违约情形；其次，本案中李坤良名下虽有用于居住的房屋但并不能妨碍其为改善居住条件而再次购买房屋的权利；再次，作为普通人根据认购协议书的约定缴纳购房款后，无法合理预见开发商无法交付房屋甚至进入破产程序的风险，也不具备控制该风险的有效措施，其处于相对弱势的地位；最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的是执行异议的审查标准，执行异议为执行程序，执行程序的价值理念为“效率优先、兼顾公平”，而破产审理程序及审判程序的价值理念为“公平优先、兼顾效率”，两者审查的标准和程序应有所不同，执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。华融资产公司以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，否认李坤良为消费购房者既而主张确认管理人认定的上书房五期2-甲-402室房屋消费者购房优先债权不成立的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：驳回华融资产公司的诉讼请求。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由华融资产公司负担。双方当事人二审期间均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，破产程序中，李坤良已向永红万嘉支付剩余房款613544元。本院认为，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。在一审法院受理永红万嘉破产清算案件后，管理人与李坤良协商，由李坤良一次性支付剩余房款613544元。结合李坤良购房目的、已支付全部价款等情形，一审法院基于保障公民生存权而认定李坤良为消费者购房人，其权利优先于抵押权并无不当。关于华融资产公司主张李坤良支付的房款未达房屋总价的50%以上，不符合消费者购房人认定标准。首先，李坤良已与管理人协商一致，自愿一次性支付剩余房款。其次，根据案涉《上书房认购协议书》约定，李坤良已于2014年11月12日支付价款40万元，因永红万嘉经营异常，也未取得商品房预售许可证，故双方未能签订商品房买卖合同，李坤良未能足额支付全部房款的过错不能归责于李坤良。最后，消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定。李坤良购买案涉房屋是为满足居住需求，如在价款支付问题上作机械理解，以不能归责于李坤良的原因而损害其基本生存权益，则有违公平原则。综上，华融资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人华融资产公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 郑 仪审判员 尤建林二〇二〇年十一月二日书记员 方 栋