广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18025号上诉人（原审被告）：叶沛权，男，1969年7月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：黄晓红，女，1966年8月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱亨钘，广东金鹏律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄钰轩，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市华舜房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东兴路**。法定代表人：黎剑峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习律师。上诉人叶沛权、黄晓红因与被上诉人广州市华舜房地产有限公司（下称华舜公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶沛权、黄晓红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回华舜公司的全部诉讼请求或依法改判；2.本案一、二审案件受理费由华舜公司承担。事实和理由：（一）华舜公司没收叶沛权、黄晓红投标保证金78000元，没有返还已盖章2016年9月30日《土地租赁协议》（以下简称新协议）应视为华舜公司已知悉并接受叶沛权、黄晓红弃标的意思表示，故新协议并未生效。1.叶沛权、黄晓红中标后，认为租金过高，立即向广州产权交易所表示弃标，华舜公司同意后，没收了保证金，如果不视为弃标，华舜公司为何没有返还该款项给叶沛权、黄晓红。叶沛权、黄晓红自始没有收到新协议，华舜公司在庭上也出示了新协议多份原件，可见华舜公司没有将新协议返还给叶沛权、黄晓红。华舜公司从未向叶沛权、黄晓红主张保证金差额。新协议保证金高达246000元，但华舜公司所持有的仅是2012年订立的《土地租赁协议》（以下简称旧协议）的10万元，按照新协议约定这差额应在签订协议当天交纳，叶沛权、黄晓红一直没有交纳，这行为本身就是弃标行为。而华舜公司一直允许叶沛权、黄晓红使用土地，事实上就是同意无需交纳保证金差额的意思。华舜公司从未按每月41000元标准向叶沛权、黄晓红收取租金，这行为也让叶沛权、黄晓红认为双方是接受按旧协议履约的。（二）双方应以5833.33元/月计算租金。基于新协议并未生效，故应按照旧协议约定的租金标准计算租金。（三）华舜公司存在过错，应对扩大的损失承担责任。华舜公司没有主张提前解除合同、收回土地，一直允许叶沛权、黄晓红按照旧标准交租及使用土地，根据合同法第一百一十九条规定，华舜公司自2016年11月就认为叶沛权、黄晓红违约，仍未采取相应措施防止损失扩大，华舜公司无权要求扩大部分的损失。华舜公司辩称：（一）叶沛权、黄晓红所述的弃标不符合事实，若叶沛权、黄晓红弃标，根本就不会与华舜公司签订新的土地租赁协议，并且应当及时将土地交还给华舜公司，而不是继续占用土地长达一年多的时间。（二）叶沛权、黄晓红向广州产权交易所交纳的交易保证金之所以被没收是因为在合同履行过程中叶沛权、黄晓红违约所导致，完全不能作为解除合同的依据。《广州市番禺区桥××街桥兴中学南侧地块出租项目交易规则》（以下简称《交易规则》）第六条第（四）款规定：“承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》之日起5个工作日内应与出租方签订《土地租赁协议》（见附件4），且在签订《土地租赁协议》后应按照约定履行缴交按金及租金等义务，否则其交易保证金由本所扣除应由承租方支付给本所的交易服务费后，余额作为因其违反本《交易规则》、《土地租赁协议》等有关文件、协议的违约金归出租方所有……”华舜公司与叶沛权、黄晓红于2016年9月30日签订《土地租赁协议》后，叶沛权、黄晓红未按约定向华舜公司缴交租赁按金和租金，广州产权交易所根据《交易规则》的上述规定，在扣除服务费后将交易保证金的余额划转给了华舜公司。（三）根据《交易规则》第四条可知，本出租项目的挂牌价格为26003.2元/月，《交易规则》第七条第（一）款明确规定：“意向承租方的报价应等于或高于挂牌价格，否则，视同无效报价……当报价低于挂牌价格的，则出租方收回出租标的。”因此，华舜公司不可能同意叶沛权、黄晓红以旧协议的租金标准继续承租案涉地块，叶沛权、黄晓红在参与投标前就已经充分知晓这一点，不可能存在误解。（四）华舜公司与叶沛权、黄晓红于2016年9月30日签订《土地租赁协议》后，由于叶沛权、黄晓红拖欠租金及租赁按金差额，华舜公司曾多次以口头及书面形式向叶沛权、黄晓红催收租金及租赁按金差额，并于2016年11月16日以叶沛权、黄晓红为收件人，以广州市番禺区桥南舜禹盛花卉种植场的经营地址为收件地址寄送律师函，该件于次日被签收。因此，叶沛权、黄晓红所述未收到过华舜公司的催缴通知不符合事实。华舜公司向一审法院起诉请求：1.叶沛权、黄晓红向华舜公司支付2016年10月至2017年11月的欠付租金492333.38元，2017年12月至2018年9月欠付租金410000元，共计902333.38元；2.叶沛权、黄晓红缴纳的租赁按金人民币100000元归华舜公司所有；3.叶沛权、黄晓红向华舜公司支付逾期交租违约金278964元（违约金以年租金492000元为基数，按每日1‰从2017年12月11日计至实际清偿之日为止，暂计至2019年7月1日为278964元）；4.本案诉讼费由叶沛权、黄晓红承担。一审法院认定事实：广州市番禺区桥南舜禹盛花卉种植场（以下简称舜禹盛种植场）系于2011年7月26日经广州市工商行政管理局番禺分局桥南（南城）所核准登记成立的个体工商户，经营者为叶沛权，经营场所位于广州市番禺区桥××街蚬涌村番禺大道（自编）**。2018年10月26日，舜禹盛种植场注销其企业登记。2012年8月22日，华舜公司（甲方）与舜禹盛种植场（乙方）签订《土地租赁协议》（华舜租合地[2012]5号），约定甲方将番禺区桥××街桥兴中学南侧的政府储备土地租赁给乙方使用，面积28亩，租赁土地的期限为2012年9月1日至2015年8月31日止；乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金100000元，合同期满如乙方不续租，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息），如乙方违约或乙方单方终止该协议则按金不作退还；该土地租金为每年70000元，本协议签订后五天内乙方必须向甲方缴交第一年的租金，以后每年的租金乙方必须在当年的9月10日前缴付；甲方于2012年9月1日前将土地移交给乙方使用；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还。2012年8月24日，舜禹盛种植场向华舜公司缴交了涉案地块按金100000元，华舜公司于2012年8月27日出具相应《收据》予以收执。2016年9月27日，广州产权交易所受华舜公司委托发布涉案地块出租交易信息及交易规则，载明出租标的位于广州市番禺区桥××街桥兴中学南侧地块，出租面积15296平方米（折合23亩），挂牌价格为每月租金26003.2元，意向承租方应在经资格确认后的3个工作日内该所交纳78000元的交易保证金；承租方在与出租方、该所签署《成交确认书》之日起5个工作日内应与出租方签订《土地租赁协议》，且在签订《土地租赁协议》后应按照约定履行缴交按金及租金等义务，否则其交易保证金由该所扣除应由承租方支付给该所的交易服务费后，余额作为因其违反《交易规则》、《土地租赁协议》等有关文件、协议的违约金归出租方所有，其不得有异议；出租方有权通过其他方式将该出租标的再次出租，再次出租标的所产生的费用及其成交差价由该承租方承担赔偿责任；承租方按照出租标的首年租金成交价格的4%向该所支付交易服务费。经查，舜禹盛种植场当日即向广州产权交易所缴交了交易保证金78000元。2016年9月30日，华舜公司（甲方）与舜禹盛种植场（乙方）再次签订《土地租赁协议》（华舜租合[2016]33号），约定甲方将番禺区桥××街桥兴中学南侧地块临时租赁给乙方使用，面积15296平方米（折合23亩），租赁土地的期限为2016年10月1日至2018年9月30日止；乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金246000元，协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息），如乙方违约或乙方单方终止该协议则按金不作退还；该土地每月租金41000元，租金缴交方式为按季度（三个月）缴付，在签订本协议后10个工作日内向甲方缴交第一季度（三个月）的租金，之后每季度租金于当季度开始之日起10日内缴付；甲方于2016年10月1日前将土地移交给乙方使用；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还；乙方应当按照本协议约定，按时支付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当年租金额的1‰向甲方支付违约金，迟延支付超过三个月（不包括三个月），甲方有权单方解除协议并收回土地，协议解除后，乙方仍应按本款的约定向甲方支付违约赔偿金。该协议末尾乙方处加盖了舜禹盛种植场的公章，并由黄晓红在法定代表人（委托代理人）处签名确认。2016年11月16日，广东华誉律师事务所受华舜公司委托通过中国邮政快递方式以叶沛权为收件人向舜禹盛种植场的经营地址寄发《律师函》，称华舜公司与舜禹盛种植场于2016年9月30日就涉案地块签订《土地租赁协议》后，暂计至2016年11月16日，舜禹盛种植场拖欠第一季度的租金41000元及租赁按金146000元未缴付，该行为已构成违约，请舜禹盛种植场于本函发出之日起三日内联系华舜公司，并足额支付上述租金、按金等一切欠费。经查，该邮件于2016年11月17日投递并他人收。2019年7月31日，广州市番禺区土地开发中心出具《授权书》，载明位于番禺区桥××街桥兴中学南侧地块（总面积约23亩）系该中心作为权属人的地块，该中心授权华舜公司以其自己的名义出租地块，具体包括但不限于合同签订、管理、收取租金等，如在出租地块过程中发生纠纷时，华舜公司有权以自己的名义提起诉讼，对于华舜公司分别于2012年8月22日、2016年9月30日与广州市番禺区桥南舜禹盛花卉种植场签订的《土地租赁协议》及其他相关协议、文件，该中心均予以确认和认可。2019年8月6日，华舜公司向一审法院提起本案诉讼，称舜禹盛种植场欠付涉案地块的部分租金未付，现舜禹盛种植场已注销登记，而叶沛权系原舜禹盛种植场的经营者，黄晓红系叶沛权配偶，华舜公司遂要求没收叶沛权、黄晓红已付的租赁按金100000元并向其支付租金902333.38元与相应违约金。诉讼中，华舜公司称其与舜禹盛种植场于2012年8月22日签订的《土地租赁协议》租期届满后，舜禹盛种植场以原租金标准5833.33元/月的不定期租赁方式承租涉案地块，已付的租赁按金100000元暂未退还，后地块因修路收回5亩，剩余23亩土地在2016年8月通过广州产权交易所公开招租，舜禹盛种植场再次中标，双方于2016年9月30日签订《成交确认书》及第二份《土地租赁协议》，约定的租赁按金为246000元，月租金标准为41000元，但舜禹盛种植场在2016年10月至2017年11月仍以第一份《土地租赁协议》约定的月租金标准5833.33元支付租金，也未补缴欠付的租赁按金146000元，并自2017年12月起暂停支付租金至其于2018年9月收回涉案地块，华舜公司从未收到舜禹盛种植场通知弃标或不再履行第二份《土地租赁协议》的申请；另外，华舜公司确认因舜禹盛种植场拖欠租金及按金，广州产权交易中心依据在涉案地块招租时发布的《交易规则》内容，在舜禹盛种植场已付的交易保证金78000元中扣除华舜公司及舜禹盛种植场均应支付的交易服务费后，将剩余53400元划转至华舜公司的账户。针对舜禹盛种植场使用涉案地块的情况，华舜公司提供了以下证据予以证明：1、涉案地块水量情况查询记录表，其中2018年9月用水量255立方米，抄表日期2018年8月29日，2018年10月用水量1立方米，抄表日期2018年9月27日，2018年11月至2019年6月用水量均为0；2、广州市番禺水务股份有限公司出具的涉案地块2018年9、10月水费单，显示2018年7月25日至2018年8月29日用水量255立方米，2018年8月29日至9月27日用水量1立方米。叶沛权、黄晓红对上述证据不予确认，称涉案地块在其于2018年5月交还后存在其他人用水的情况，不能证明其使用涉案地块至2018年9月，且舜禹盛种植场于2016年9月中标后，因涉案地块新的月租金标准过高，其曾在《成交确认书》及新的《土地租赁协议》签订后当天口头向华舜公司及广州市产权交易中心提出弃标，因此其并未向华舜公司取回第二份《土地租赁协议》原件，也未补缴租赁按金146000元，华舜公司及广州市产权交易中心亦已没收其参与招投标缴纳的78000元保证金，第二份《土地租赁协议》并未实际履行，舜禹盛种植场自2016年10月起继续按照5833.33元/月的标准向华舜公司支付租金至2017年11月，2018年5月涉案地块所在锦庭小学工程进场打桩施工，华舜公司即已收回地块，双方未办理书面交接手续。庭后，华舜公司又向一审法院提交了广州市番禺区基本建设投资管理办公室于2018年12月1日在广州公共资源交易中心发布的番禺区锦庭小学建设工程《招标公告》，以及于2018年12月28日发布的番禺区锦庭小学建设工程施工监理《招标公告》，以证明锦庭小学建设工程在2018年12月前并未确定施工单位，不存在叶沛权、黄晓红所述2018年5月已有施工队进场打桩的情况。叶沛权、黄晓红对该两份《招标公告》无异议，但认为广州公共资源交易中心早已于2018年1月27日发布了番禺区锦庭小学建设项目勘察设计《招标公告》，要求中标单位完成工程勘察（详勘）并提交成果，而勘察工程包括岩土工程勘察初期及详勘（超前钻）、工程测量等，2018年3月19日，广州公共资源交易中心公布该项目勘察设计招标的中标候选人，与其主张的工程在2018年5月进场施工相符，叶沛权、黄晓红并提交相应《招标公告》及中标候选人公示材料予以证明。关于黄晓红的连带责任问题。华舜公司称叶沛权与黄晓红系夫妻关系，黄晓红以委托代理人的身份在第二份《土地租赁协议》上签名，舜禹盛种植场系通过黄晓红的银行账户向华舜公司缴付租金，故舜禹盛种植场应属于家庭经营，所负债务应当认定为叶沛权与黄晓红的夫妻共同债务。以上事实有华舜公司及叶沛权、黄晓红提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。一审法院认为：华舜公司经广州市番禺区土地开发中心授权将涉案地块出租予舜禹盛种植场使用，双方并于2012年8月22日签订《土地租赁协议》，该协议约定的租赁期届满后，华舜公司与舜禹盛种植场经广州产权交易所公开招租程序于2016年9月30日再次签订《土地租赁协议》。叶沛权、黄晓红在本案中称因第二份协议约定的租金标准过高，其在《成交确认书》及协议签订当日已告知华舜公司与广州产权交易所要求弃标，故第二份协议实际并未履行，华舜公司也已没收其缴交的交易保证金，故舜禹盛种植场一直按照第一份协议的约定缴付租金。但叶沛权、黄晓红并未提交任何证据予以证明其已提出弃标申请，或双方曾就解除第二份协议进行协商确认，现舜禹盛种植场与华舜公司已经公开招租程序签署涉案地块租赁的《成交确认书》及《土地租赁协议》，而该协议主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。现舜禹盛种植场已于2018年10月26日注销登记，对于其因《土地租赁协议》产生的权利义务应由作为该个体工商户的经营者即叶沛权享有或承担。根据上述协议约定，租赁土地面积15296平方米（折合23亩），租赁期限为2016年10月1日至2018年9月30日，每月租金41000元，缴交方式为按季度（三个月）交付，每季度租金于当季度开始之日起10日内缴付，逾期交付租金的，每逾期一日，叶沛权须按当年租金额的1‰向华舜公司支付违约金。现叶沛权确认舜禹盛种植场在2016年10月至2017年11月期间按每月5833.33元的标准仅向华舜公司缴付了租金共计81666.62元，叶沛权应按每月41000元的标准向华舜公司补缴上述期间内的剩余租金492333.38元（41000元×14个月－81666.62元）。关于华舜公司主张的2017年12月至2018年9月的欠付租金问题，因华舜公司与叶沛权均确认双方并未就涉案地块办理交接手续，华舜公司的诉讼代理人在庭审时陈述不清楚具体收回土地的时间，华舜公司向一审法院提交地块所在场地的水量记录、水费单及番禺区锦庭小学建设工程《招标公告》，称舜禹盛种植场实际使用涉案地块至2018年9月，但根据叶沛权的质证内容及提交的番禺区锦庭小学建设项目勘察设计《招标公告》显示，广州公共资源交易中心于2018年1月27日已就涉案地块上建设的番禺区锦庭小学项目勘察设计工程公告招标，招标内容包括岩土工程勘察初勘及详勘（超前钻）、工程物探等，并于2018年3月19日公示上述勘察设计项目的中标候选人，故一审法院可合理采信叶沛权所述的涉案土地在2018年5月已有施工方进场施工，并认定舜禹盛种植场已于2018年5月后交还涉案地块更符合实际情况，故叶沛权还应向华舜公司支付2017年12月至2018年4月的租金共205000元，上述叶沛权应付的租金合计697333.38元。另外，华舜公司要求叶沛权根据《土地租赁协议》约定以年租金总额492000元为基数按每日1‰的标准向其支付2017年12月起欠付租金的违约金，但该标准过高，华舜公司亦未举证证明叶沛权拖欠租金给其造成的损失，故一审法院酌情将叶沛权应付的2017年12月至2018年4月拖欠租金的违约金调整为以当月租金41000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率四倍标准分别自每月11日起计至各月租金清偿之日止，违约金总额以本金为限。关于按金问题。涉讼《土地租赁协议》约定，舜禹盛种植场在协议签订当天必须向华舜公司缴交租赁按金246000元，舜禹盛种植场不履行本协议所约定义务视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，华舜公司有权终止租赁协议并收回土地，舜禹盛种植场所交的租金及按金不予退还。现叶沛权确认其仅缴付按金100000元，而其作为舜禹盛种植场的经营者拖欠部分租金违反协议约定，对于华舜公司以此主张没收叶沛权支付的租赁按金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于黄晓红的连带责任问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”关于叶沛权和黄晓红之间的关系，虽然华舜公司未提交相关证据证明是夫妻关系，但叶沛权和黄晓红在答辩中对华舜公司起诉其为夫妻关系并未否认，在庭审中询问是否夫妻关系时，叶沛权和黄晓红也没有否认。且黄晓红在涉讼2016年9月30日的《土地租赁协议》中曾作为舜禹盛种植场的法定代表人（或委托代理人）签名确认，舜禹盛种植场各月应向华舜公司缴付的租金亦是通过黄晓红的银行账户转账支付，故可以认定舜禹盛种植场系叶沛权及黄晓红家庭经营的个体工商户，叶沛权的前述债务应为夫妻共同债务，对于华舜公司要求黄晓红对叶沛权所欠租金及违约金承担连带清偿责任的诉讼主张，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”舜禹盛种植场自2016年10月起欠付租金，华舜公司于2016年11月16日向叶沛权及舜禹盛种植场的经营地址寄发《律师函》，要求舜禹盛种植场支付租金及按金等一切欠费，故本案诉讼时效期间应自上述邮件签收之日2016年11月17日起重新计算，《中华人民共和国民法总则》是自2017年10月1日开始施行，实施时诉讼时效未届满的，应适用“诉讼时效期间为三年”的规定，华舜公司是于2019年8月6日提起本案诉讼，并未超过法定的诉讼时效，对于叶沛权的该项答辩意见，一审法院不予采信。对于华舜公司的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、叶沛权、黄晓红应于该判决生效之日起十日内向广州市华舜房地产有限公司缴交涉案地块租金697333.38元并支付2017年12月1日至2018年4月30日的违约金（各月违约金的计付标准：自2017年12月至2018年4月，每月以租金41000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率四倍标准分别自各月11日起计至当月租金清偿之日止，违约金总额以本金为限）；二、叶沛权已缴纳的租赁按金100000元归广州市华舜房地产有限公司所有；三、驳回广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16332元，由广州市华舜房地产有限公司负担4559元，叶沛权、黄晓红共同负担11773元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。华舜公司主张旧协议期满后双方签订新协议并按新协议履行，叶沛权、黄晓红则主张新协议未生效。二审争议焦点是：2016年9月30日，华舜公司与舜禹盛种植场签订的《土地租赁协议》是否履行。2016年9月30日，舜禹盛种植场以每月租金41000元报价，被确定为涉案土地的承租方，华舜公司与舜禹盛种植场也签订了新的《土地租赁协议》，但中标后舜禹盛种植场并未按照双方签订的协议缴交租赁按金和租金，广州产权交易中心也按照《交易规则》将舜禹盛种植场交纳的交易保证金78000元扣除交易服务费后，余款作为违约金划转给华舜公司。之后，叶沛权、黄晓红自2016年10月至2017年11月，一直按照每月5833.33元的标准向华舜公司支付租金。可见，叶沛权、黄晓红以舜禹盛种植场名义与华舜公司签订协议后，其未按照双方签订的协议缴交租赁按金和租金，所缴交的交易保证金也因违约被划扣，叶沛权、黄晓红因其违约行为已经承担了违约责任。而之后虽然华舜公司发律师函给叶沛权要求叶沛权缴交租金和按金，但叶沛权没有回应，反而一直按旧协议约定的租金标准支付租金，且时间长达一年，华舜公司也未再提出异议，应视为双方均同意按照旧协议履行，双方形成不定期租赁关系。故叶沛权、黄晓红上诉主张以租金5833.33元/月的标准计算欠付租金，理由成立，本院予以支持。叶沛权、黄晓红自2017年12月开始欠租至2018年4月共计租金为29166.65元（5833.33元/月×5个月）。综上所述，叶沛权、黄晓红的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9888号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9888号民事判决第三项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9888号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人叶沛权、黄晓红应缴交涉案地块租金29166.65元并支付2017年12月1日至2018年4月30日的违约金（各月违约金的计付标准：自2017年12月至2018年4月，每月以租金5833.33元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率四倍标准分别自各月11日起计至当月租金清偿之日止，违约金总额以本金为限）给被上诉人广州市华舜房地产有限公司；四、驳回被上诉人广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16332元，由广州市华舜房地产有限公司负担14575元，叶沛权、黄晓红共同负担1757元。二审案件受理费11773元，由上诉人叶沛权、黄晓红共同负担2035元，被上诉人广州市华舜房地产有限公司负担9738元。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十一月五日法官助理戴巧利书记员周蓓