贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初3593号原告:姚金明，男，1972年10月5日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘锋，贵州贵达律师事务所律师。被告：中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市金阳新区管理委员会26层23号房。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：马云峰，贵州仪程律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝新宏，上海市建纬(深圳)律师事务所律师。原告姚金明诉中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称“中天金融公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，将本案与原告田薏琳等人诉被告中天金融公司等37案合并，公开开庭进行了审理。原告姚金明的委托诉讼代理人刘锋，被告中天金融公司的委托诉讼代理人马云峰、蓝新宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚金明诉称，被告开发建设的贵阳国际金融中心一期商务区金融MAX写字楼，销售时，被告宣称该写字楼“层高5.9m，买一层得两层”，同时在其销售中心展示了楼层净高为5.9m，装修成两层的样板房。原告基于该宣传，于2014年5月13日与被告签订《商品房买卖合同》，购买该商务区的5号楼11层6号房，约定的建筑面积为107㎡，总价款918982元，约定交房日期为2016年6月30日。2016年7月9日被告通知交房，逾期9天，且屋顶布满井字梁，消防管道和两个空调位置特别低。经现场测量，有横梁5根，每根长宽高分别为5.84m-30cm-51cm，竖梁2根，每根长宽高分别为12.55m-30cm-51cm，楼层净高为5.74m，横梁高达51cm，横梁到地面高度只有5.23m，消防管道比横梁位置更低，空调距地面位置最低，只有4.94m。原告认为，井字梁、消防管道和空调位置严重占用了房屋空间，极大影响了隔成两层之后的使用高度，不管是出售还是出租，价值严重贬损，房屋实际能利用的空间与被告宣传严重不符，被告未尽到提醒或告知义务，违背了诚信原则，应承担房屋使用价值实际贬损的违约责任。经协商未果，诉至本院，请求：1.判令被告因房屋井字型横梁的质量瑕疵向原告赔偿18万元（暂定金额，最终以评估价值为准）；2.判令被告向原告赔偿房屋闲置损失（损失按每月6000元计算，暂从2016年7月9日起算5个月为30000元）；3.判令被告对房屋屋顶的消防管道及空调进行整改，即将消防管道及空调往上提高，紧贴屋顶；4.判令被告支付逾期交房违约金1240元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请中的第1、2、3项分别进行以下变更：第1项井字梁质量瑕疵赔偿金额由18万元变更为46048元；第2项房屋闲置损失赔偿金额由30000元变更为56175元（损失按每月50元/㎡计算，从2016年7月9日通知交房起算至2017年4月20日评估报告作出时止，共315天）；第3项对消防管道和空调进行整改变更为对空调进行整改；第5项增加了评估费用由被告承担。被告中天金融公司辩称，合同上有约定，质量缺陷是指房屋建筑工程质量不符合工程建设强制性标准及合同约定，原告主张井字梁的存在属于房屋质量缺陷没有任何依据。原告举证的广告不应视为合同内容，不同商品房之间可能存在层高差异已进行提示，涉案商品房符合宣传语内容，故商品房符合销售广告的要求。涉案商品房存在井字梁并未影响商品质量和使用功能，价值也未降低。房屋经验收合格通知交房且原告收房后不予使用，不应成立闲置损失的赔偿。空调符合相关规范的要求，且位置是可调的。逾期交房是政府停工通知导致，属不可抗力,不应承担违约责任，通知交房符合合同约定的期限、方式和条件，原告主张交房逾期没有事实依据。综上，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年、2014年，中天金融公司多次在《贵州都市报》刊登广告，宣称最具投资价值的金融中心，层高5.9m、买一层得两层。销售中，又向姚金明发放宣传手册，印有5.9m高度隔为两层的仿真情景图，标称标准层高5.9m等。姚金明与中天金融公司于2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》，合同第三条、第七条约定：买受人姚金明购买出卖人中天金融公司开发的贵阳国际金融中心一期商务区层高为5.9m的5号楼11层6号办公用房，建筑面积为107㎡，总价款918982元；第十一条、第十三条约定：2016年6月30日前交房,逾期交房在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；第二十六条约定：商品房销售广告及宣传材料的内容、说明和允诺具体明确，对合同订立及房屋价格有重大影响的，视为合同内容等。合同签订后，双方向房屋管理部门办理了商品房预售合同备案登记，买受人姚金明按合同履行了918982元的付款义务。2016年7月5日，中天金融公司向买受人姚金明邮寄了贵州金融城收房通知书，并于7月7日在《贵阳晚报》上刊登收房公告，称贵阳国际金融中心一期商务区5、6、12、14号楼7月9日达到交付条件，现通知交房。买受人姚金明收房后，发现其购买的房屋屋顶存在井字横梁，与中天金融公司发生纠纷。另查明，2016年5月17日，贵阳市住房和城乡建设局发出《关于2016年中国大数据产业峰会暨中国电子商务创新发展峰会期间空气质量保障工作的通知》，要求包括中天金融公司开发的贵阳国际金融中心一期商务区项目在内的相关区域在2016年5月21日至5月30日期间停工。再查明,建设、勘察、设计、施工、监理单位联合签署的5号楼《建筑工程竣工验收报告》上载明验收时间为2016年6月7日。还查明，贵阳国际金融中心一期商务区业主中，12号楼相邻的23-1号陈玺名、23-2号李智新、23-24号陈羽于2017年3月7日均通过中天立馨房地产经纪有限公司将房屋租赁给北京城建道桥建设集团有限公司，其中，陈玺名、陈羽房屋有井字横梁，李智新房屋无井字横梁，租金均为50元/㎡/月；12-18号潘容强、12-19号吕晓惠、12-20号彭红于2017年10月1、2日均将房屋租赁给惠诚投资控股有限公司，其中，潘容强、吕晓惠房屋有井字横梁，彭红房屋无井字横梁，租金均为45元/㎡/月。在诉讼过程中，姚金明申请法院委托具有资质的机构对房屋井字横梁质量瑕疵导致的房屋贬损价值进行评估。经贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司现场勘验测量，井字梁长度为32.3m，宽为0.20m，房屋净高为5.753m，井字梁净高为5.243m。在假设房屋存在井字横梁质量瑕疵且不可修复的前提下，评估房屋的价值贬损金额为46048元。上述事实，有原、被告的陈述，原告姚金明提供的商品房买卖合同及购房收据、房屋销售宣传广告册、贵州都市报、房地产估价报告、网络出租房屋价格截图、租房合同、收房通知、评估费发票，被告中天金融公司提供的商品房买卖合同、涉案5号楼工程竣工验收备案表及消防验收意见书、停工通知、登报公告、快递回执、收房公告、租赁合同、照片等相关证据在卷佐证，并经庭审举证、质证属实，足以认定。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，报纸刊登的广告和宣传手册内容真实明确具体，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为合同的内容。合同及附件、广告和宣传手册等内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，双方均应按约享有权利、履行义务。原告主张广告及宣传手册为合同内容的理由成立，予以采纳。被告辩称合同附件另有约定，宣传与合同不一致的，以合同及附件为准，不符合法律规定，不予采纳。本案争议的焦点为：井字横梁是否构成质量瑕疵、是否成立房屋闲置损失、调整空调位置是否为被告义务、逾期交房是否存在不可抗力。第一，关于井字横梁质量瑕疵的问题。被告出卖并交付给原告姚金明的房屋，虽然存在井字横梁，但设计、施工均符合国家商品房相关规范，不构成质量瑕疵，也符合合同及宣传约定的层高5.9米、买一层得两层的相关要求，不构成违约，不应承担质量瑕疵赔偿责任；同时，交付的房屋在对外租赁过程中，有无井字横梁并无明显价格差别，亦未体现使用价值上的贬损，故原告主张房屋存在质量瑕疵导致价值贬损要求赔偿的事实及理由均不成立，不予支持。原告申请法院委托评估并得出房屋价值贬损的结论，其评估前提系假设井字横梁存在质量瑕疵，与审理认定不存在质量瑕疵的事实不符，该报告不予采用。被告以涉案商品房不存在质量瑕疵，井字横梁并未影响房屋使用功能和使用价值，评估是以存在质量瑕疵为前提的辩解，事实及理由成立，予以采纳。第二，关于房屋闲置损失赔偿的问题。原、被告对房屋质量瑕疵发生争议，不影响原告对房屋的使用及有关机构的勘察评估，不能作为房屋闲置的理由，故原告主张房屋闲置并要求赔偿的事实及理由不成立，不予支持。被告抗辩原告收房后未及时使用不能成为房屋闲置损失的理由成立，予以采纳。第三，关于空调整改即往上提高紧贴屋顶的问题。合同中未对空调安装位置进行具体约定，原告请求空调整改的诉请也不具体，故对其主张不予支持。被告庭审中作出配合空调整改的承诺，双方可自行协商解决，但被告承诺内容不明确具体，不具有可操作性，不宜在判决书中明确。第四，关于逾期交房是否存在不可抗力的问题。被告在综合考虑各种不可预见因素对交房期限的影响后，与原告约定交房日期为2016年6月30日，在此期间，政府职能部门因公共需要临时通知包括被告在内的施工项目短期停工，应在前述不可预见因素的范围，被告不能以此作为不可抗力，要求工期顺延的理由。且房屋验收日期为2016年6月7日，被告有足够的时间按期交付房屋，故原告主张逾期交房违约金的事实及理由成立，予以支持。被告辩称在工程竣工后主张不可抗力，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第三条的规定，判决如下：一、被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚金明逾期交房违约金1240元；二、驳回原告姚金明的其他诉讼请求。如被告未按指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元，评估费2458元，合计4797元，由原告姚金明负担2289元，被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司负担2508元（案件受理费及评估费原告已垫付，由被告在履行上述义务时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴家林审 判 员  苏 飞人民陪审员  刘 犟二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陆 娟