河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12070-2号上诉人（原审被告）：郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路****楼****。法定代表人：陆培康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审原告）：马文杰，男，1975年4月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：朱书芳，河南通参律师事务所律师。上诉人郑州华强广场置业有限公司因与被上诉人马文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初2138-4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人郑州华强广场置业有限公司的委托诉讼代理人谷莉娜、马晓雪，被上诉人马文杰及其委托诉讼代理人朱书芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州华强广场置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回被上诉人马文杰对上诉人郑州华强广场置业有限公司的诉讼请求；2.本案一审诉讼费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人因房屋内存在梁诉求上诉人以房屋单价为基数，按照3平米给付补偿没有事实和法律依据，原审在此基础上酌定补偿18000元，认定事实不清，应予以纠正。1.房屋梁、柱为建筑物结构所必需，上诉人与被上诉人在签订购房合同时，已在附件一房屋平面图中对房屋平面结构进行了展示，平面图对承重柱的位置及面积进行了显著标注，而柱上必然存在梁，被上诉人作为买受人应该预见到建筑物梁和柱的必然存在。2.案涉房屋设计、施工严格按照建筑行业标准、规范进行，通过了设计、施工审核，并完成了竣工验收，房屋的实测面积未因梁的存在而受到影响。原判决认定梁对被上诉人房屋使用造成影响没有事实依据。3.被上诉人对房屋内梁的描述不符合实际情况，被上诉人诉请按照3平方米计算补偿没有事实和法律依据。被上诉人购买的384、495号房屋内梁的长、宽并非9.5米、0.64米，梁对于被上诉人的房屋使用不会产生影响。被上诉人在原审中对于房屋内梁的情况描述混乱，上诉人在原审中已对被上诉人房屋梁的长、宽及诉请的损失计算方式提出异议，被上诉人围绕该诉求并未提供客观证据证明其存在损失，也未提供其损失计算的依据，在此基础上，原判决仍判令按照统一的、畸重的酌定标准赔偿被上诉人损失18000元，明显加重了上诉人的责任。4.本案为系列案之一，同类案件被上诉人共八人，因部分业主购买两套以上房屋，案件涉及房屋10套。10套房屋中梁的数量、长、宽、位置均不一致，而被上诉人的诉请却完全一致，因此即使认定梁对被上诉人房屋利用有影响，也应根据各自情况判断影响大小。可见被上诉人原审以统一的、畸重的金额要求赔偿没有事实和法律依据，而原判决在此基础上酌定畸重的、统一的赔偿标准同样缺乏合法性及合理性。5.原判决若得以支持将会给建筑行业带来巨大冲击。梁、柱作为建筑结构所必需，无法避免的要出现在房屋结构中，但梁和柱在设计时已经充分考虑购房人对房屋的有效利用，不会对房屋面积、使用产生影响。现有商品房销售管理办法等相关法律规定也均未要求房地产开发企业在销售房屋时对房屋内梁、柱情况进行告知，若原判决得以支持，那么建筑行业都将被波及，对建筑行业将造成恶劣影响。综上，原判决第一项认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二审中，上诉人补充上诉意见称：1.本案中，上诉人与被上诉人之间就本案涉诉事项仅存在合同关系，依据合同，上诉人没有违约，未给被上诉人造成损失；也不存在根据侵权责任法所产生的侵权之债。既然被上诉人没有实际发生损失，原审判决酌定损失的数额就明显缺乏法理基础和法律依据。2.被上诉人主张的损失赔偿仅是基于个人感受，并未产生实际损失，在起诉时以统一的诉求要求赔偿缺乏事实依据。3.现行法律规定及合同约定的义务，上诉人已全部履行，不能以法律未作规定的事由加重上诉人的责任。马文杰辩称：因案涉房屋内存在严重影响空间的大梁，在售房期间没有被提前告知、标示出来，属于上诉人对不利因素的隐瞒，对购房者的合理权益造成了事实侵害，应维持一审判决。1.平面图不是结构图，作为建筑图纸，有平面图、立面图、剖面图。平面图无法反映结构，合同附图就是平面图，平面图对于普通买房人，无法递推结构。柱上有梁的递推，在平面图上无法直接展示给购房者。上诉人称被上诉人应该预见到建筑物的梁和柱的必然存在这一个递推关系不成立。建筑行业的图纸，即使建筑专业、建筑设计院、国家规范立面图、平面图（建筑平面图）、结构图（剖面图）不能互相替代；更别说普通购房者，对房屋建筑结构是不了解的。2.室内大梁对房间的不利影响：依据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3……。室内低空间，对使用房屋造成压抑、空间不足、无法有效利用等切实的不便。按被上诉人购买的房屋，室内东西两侧全部是大梁，无法安装吊柜，室内空间被大梁所挤占，若要增加收纳空间，只有占用地面空间定制特种柜子（不能通顶，高度有限），直接导致室内有效面积缩水。室内低空间区域，对售房者是不利因素。按照行业内惯用做法，红线内外、设备房距住宅位置近等不利因素，要在售楼部公示；对购房者有直接影响的，要提前告知。上诉方在售房过程中，始终未告知被上诉人，直至实际交房后才发现众多对购房人不利的情况。售房前，作为有经验的开发商，在项目立项、户型设计、施工图设计、施工图审核、施工、竣工中，应该非常清晰大梁的存在，清晰认知这种不利因素对购房人的实际影响。在售房过程中，上诉人不提示给购房人大梁的存在，实际就是故意隐瞒对自己的不利因素，直接缩小了被上诉人买到房屋实际的有效空间，直接影响了房屋后期的居住、装修、租赁。依据《合同法》第四十二条、《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，样板房中没有大梁的存在，而交付的房屋中却有大梁，所以构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。马文杰向一审法院起诉请求：1.被告按8385.86元/米按3平方米计算补偿给原告25157.58元；2.被告空调占用房内空间面积赔偿原告8385.86元；3.判令被告因大梁的存在影响后续的租赁费8000元；4.判令被告虚假宣传公寓变成办公赔偿原告4万元；5.判令被告按照合同14条约定从2018年12月15日供水供电达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供电是市政电力直接供给，补足从2018年12月15日起至起诉之日这期间的差价给原告；6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月23日，原告和被告签订《商品房买卖合同》两份，购买被告开发的位于高新技术产业开发区电厂路46号1号楼15层384房，房款单价为8385.02元，总价为359801元，建筑面积42.91平方米，套内面积27.59平方米，公共部分与公用房屋分摊面积15.32平方米；18层495房，房款单价为8575.95元，总价为385489元，建筑面积44.95平方米，套内面积28.92平方米，公共部分与公用房屋分摊面积16.03平方米。规划用途为住宅用地，商业服务类。该商品房用途为办公，属于钢混结构，供水设施：2018年12月15日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。供配电设施：2018年12月15日达到使用条件；运行方式为市政直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。按规划该商品房有0个阳台。在签订合同及补充协议签，出卖人已将向买受人明示了《商品房预售合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细约定并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原被告双方亦签字盖章确认。被告提交竣工验收报告、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告书显示，案涉房屋平面图显示有承重柱，房屋规划阳台为0个。被告提交《高压供用电合同》《供用水合同》显示，案涉小区供电人为国网河南省电力公司郑州供电公司，供水单位为郑州自来水投资控股有限公司。另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年12月12日、2016年3月18日、2013年6月21日、2016年6月17日取得了建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。涉案房屋已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。该院受理该案后，经调解未果。以上事实有《商品房买卖合同》《高压供用电合同》《供用水合同》、房屋五证文件、销售现场公示照片及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。原告诉请被告赔偿因大梁存在造成损失25157.58元，经审查，原被告双方签订《商品房买卖合同》中有明确的房屋平面图，对承重柱位置及面积虽有显著标记，但被告并未作出特殊提示，且根据案涉房屋实际情况，原告所购买房屋面积较小，承重梁的存在确实对原告房屋使用造成一定影响，且承重柱在涉案建筑中只存在于个别房屋，被告在出售房屋时应当尽到提醒义务，故原告诉请被告赔偿损失25157.58元，该院酌定为18000元。对原告诉请的空调占用房内空间面积赔偿费，经查明，《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋按规划该有0个阳台，被告辩称案涉房屋的空调位置按照设计图纸进行建设，外观设计经过规划局的审核批准，且实测报告显示该部分面积并未计算在原告的房屋面积内。根据被告提交的实测报告显示空调机位及飘窗位置并不在原告房屋面积内，故对该项诉请，该院不予支持。对原告诉请的大梁的存在影响后续的租赁费赔偿8000元，本案中已经判令被告因大梁存在赔偿原告损失，故原告后续租赁费损失的诉讼请求，该院不予支持。原告诉请被告虚假宣传公寓变办公赔偿原告4万元，经审查，该院认为：第一、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。被告的销售宣传资料中确实多次出现“公寓”、宣传资料使用的“公寓”、“身处10万方华强商业繁华中心”等内容凭一般人的日常经验即可判断与“住宅”存在明显区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，原告称购买房屋的目的是为了居住，涉案房屋的用途为办公，无法实现购房目的，但原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，原告在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息；被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中，亦明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”，明显与原告所述称的宣传内容不符，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被告签订涉案合同，故应认定原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力。第三，不论何种用途的房屋，均具有避风雨、供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋的装潢、设施布局等，但商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量资金，原告在购买之前必定是慎之又慎，若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，则未免草率，有失常理。故原告由此认定被告虚假宣传并基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，该院不予支持。原告诉请判令被告按照合同约定提供市政供水供电，根据被告提交2017年3月24日《高压供用电合同》、2016年12月8日《供用水合同》显示，案涉房屋供水供电均已在2018年12月15日前达到市政供水供电使用条件，原告基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州华强广场置业有限公司赔偿原告马文杰大梁存在导致损失18000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告马文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1851元，减半收取926元，由原告马文杰负担600元，被告郑州华强广场置业有限公司负担326元。本院二审期间，被上诉人未提交新证据。上诉人提交如下证据：证据1：平面施工图纸、梁配筋图。拟证明：被上诉人在原审期间未提供其诉称的室内梁长宽的客观证据，应承担举证不利的后果。但为便于查明案件事实，上诉期间，上诉人咨询专业人员，通过上述图纸测算出被上诉人屋内梁的长宽。其中马文杰室内梁长6.9m，宽0.4m，不存在梁影响其房屋使用的情形；被上诉人以梁长9.5米，宽0.29米诉求赔偿没有事实依据。按照建筑行业规范，施工图和梁配筋图，并未显示梁的长和宽，即开发商在对外销售房屋时，其对于梁的长和宽也并不具体知情，仅是为便于查明本案事实，上诉人通过专业的技术人员将两张图纸重叠后进行了测算，才得出上述数据。因此原审以上诉人隐瞒或未披露梁的长和宽要求承担赔偿责任，实际上是加重了上诉人的责任，判决没有事实和行业规范依据。证据2：照片8页。拟证明：照片系与案涉房屋同户型的房屋，通过照片可以看出，房屋经装修后，并不影响使用和感官，被上诉人要求赔偿没有事实依据。马文杰质证认为：第一组证据没有显示业主的名字、案涉房屋大梁的长度和宽度及测算的依据。对该组证据的关联性有异议。对整张图纸的真实性无异议，但对图纸上加盖的河南省建筑工程施工图设计文件审查所有限公司印章有异议，与上诉人无关。图名是5-12层、14-22层平面图，但是平面图显示不了有没有大梁及梁下的净高。只有结构图才能反映大梁的具体位置、尺寸和结构形式及梁下的高度。梁配筋图不能作为证据。梁配筋图在销售的时候没有出示给业主看；即便出示了，业主作为普通的消费者也看不懂梁配筋图。针对证据2照片真实性无异议，但是同户型无法进行关联性的比对。房与房之间肯定有差距，没有可比性。大梁的存在压缩了下面的使用空间，让人感觉很不舒服。根据当事人的举证及质证意见，本院对上诉人二审中提交证据的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，应承担相应民事责任。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中对承重柱的位置虽进行了标注，但对案涉房屋内存在承重梁的事实，上诉人没有明确提示并告知被上诉人，平面图中也没有显示出承重梁的存在。上诉人并未将能够显示出承重梁等房屋内部结构的图纸等提供给购房者知晓，也未作为合同附件。同时，上诉人作为售房者，具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露案涉房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，且上诉人也没有提交证据证明其展示的样板房有承重梁存在。因此，上诉人没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务。虽然承重梁的存在对房屋的实测面积没有影响，但确实对被上诉人使用房屋造成一定的影响，导致购房者预期的心理舒适感降低。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，对被上诉人主张的损失酌定为18000元并无不当。综上所述，郑州华强广场置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由郑州华强广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月三日书记员  李志琳