江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初6106号原告：林小俊，男，汉族，1970年4月17日出生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：吴冬梅，江苏常弘律师事务所律师。被告：蔡桂生，男，汉族，1971年1月21日出生，户籍地江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭燕，江苏樵杨律师事务所律师。原告林小俊诉被告蔡桂生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序于同年10月19日进行第一次公开开庭审理。后该案依法转为普通程序，于同年11月30日进行第二次公开开庭审理。原告林小俊及其委托诉讼代理人吴冬梅、被告蔡桂生的委托诉讼代理人李立平两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小俊向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋溢价款损失暂估200000元整；2.判令被告支付原告100000元定金自2017年3月1日起至2017年7月1日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息计3270元；3.判令被告支付原告装修损失50400元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月，原告要买房，被告告诉原告夏海峰有套浦南南村xx幢x单元xx室房子要出售，被告系夏海峰母亲蔡维萍的侄子，被告称其姑妈蔡维萍授权并委托其将夏海峰的房子卖掉，夏海峰亦同意卖房。原被告协商后，被告决定将该房产卖于原告，口头约定房款560000元。2017年3月1日，原告通过银行将100000元购房定金转账至被告账户，当天被告将房屋钥匙、房屋的产权证书复印件交给原告，并告知随时都可以装修。2017年4月28日，原告与武进高新区华都室内装饰服务部签订工程装修合同，现因被告不能将该房产卖于原告，导致原告要承担装修违约责任，并支付违约金等损失计50400元。期间，原告一直催促办理房屋过户手续，被告以各种理由拖延，2017年5月25日，被告告诉原告因房价涨幅较大，蔡维萍、夏海峰不同意将房产卖于原告。因该地段房价涨幅较大，故被告应支付房屋溢价款。被告未得到房主夏海峰的授权，该售房行为系无权处分，应赔偿原告的损失。故诉至法院，请求判如所请。被告蔡桂生辩称，1.涉案的房屋买卖合同尚未成立。本案原告得知被告的亲戚有房出售，要求被告从中撮合购房事宜，原告明知被告并非实际房主，且原、被告并非合同当事人，原告也未与房主达成任何的本约合同或预约合同，故本案房屋买卖合同尚未成立，原告诉请被告承担买卖合同签订后的损失是错误的。2.本案的定金合同尚未成立且未生效。根据担保法规定，定金应当以书面形式约定，未以书面形式约定的，定金合同无效。原被告之间并未对以该100000元的性质进行书面约定，不能认定为定金。3.本案被告的行为不构成无权处分或无权代理。被告在本次房屋交易中的身份仅系中介（介绍人），对于原告的损失，不应承担赔偿责任。4.原告在房屋交易过程中也存在过错。首先，原告在缔约时应当对今后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，其未与房屋所有权人核实出售意愿，应当自行承担合同不能成立的交易风险；其次，房屋买卖系大额交易，原告作为买房者应当尽到足够的注意义务，但在本次交易中，其不仅未与房主签订《房屋买卖合同》约定房屋售卖价格、所有权转移时间等，还将100000元购房订金转入被告账户，原告对于现在造成的困局也有很大的过错；最后，原告在尚未取得房屋所有权的情形下，即在2017年4月28日与武进高新区华都室内装饰服务部签订《工程装修合同》，无视可预见的无法取得所有权的风险，对于装修违约金损失应当自行承担。综上，被告仅是房屋买卖的介绍人，且在该房屋买卖过程中没有收取原告或者其他第三方的任何好处，不应承担原告损失，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，原、被告经人介绍认识。2017年2月，原告得知被告的亲戚蔡维萍有房出售（该房产当时的所有权人为蔡维萍的儿子夏海峰），但因蔡维萍、夏海峰远在新疆，原告即与被告磋商该房屋买卖相关事宜。2017年3月1日，原告林小俊通过其名下的中国建设银行账户向被告蔡桂生账户转账100000元，但并未签订书面的房屋买卖合同。被告蔡桂生收到上述款项后，即将涉案房屋钥匙、房屋产权证书复印件等交予原告。后原告多次催促被告联系办理过户手续未果，被告蔡桂生于2017年4月26日将蔡维萍的联系方式发于原告，让其自行联系。后因协商无果，被告蔡桂生于2017年7月1日将100000元转账至原告账户。原告遂起诉来院，请求判如所请。关于原告主张的装修损失部分，原告提供了2017年4月28日其与武进高新区华都室内装饰服务部签订的《工程装修合同》、出具日期为2017年10月25日的违约金收据，证明因买卖房屋未成，其已按照合同约定交纳违约金50400元。被告对工程装修合同、收据的真实性均不认可，认为装修还未开始，约定的违约金也明显过高，收据的真实性无法核实。上述事实，由原告提供的银行转账凭证、房产登记信息、工程装修合同、被告提供的房屋现状照片、短信记录及双方当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。关于案涉房屋买卖合同是否成立的问题，本案中，被告并非涉案房屋的所有权人，亦未取得房屋所有权人的授权委托材料，原、被告仅口头磋商房屋买卖事宜，最终亦未形成书面买卖合同，故案涉房屋买卖的合同关系不成立。关于原告支付的100000元款项的性质问题。依照法律规定，定金应当以书面形式约定。本案中，原、被告之间未以任何书面形式对100000元款项的性质予以约定，故本院对原告认为上述款项系购房定金的意见不予采纳。当事人在订立合同过程中，应当本着诚实信用的原则进行磋商，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，房屋买卖系大额资产的买卖，双方在看房、询价、议价、协商合同文本、资金交付等过程中均应承担特殊的注意义务。综合本案事实和交易习惯看，原告在缔约过程中明知被告不是房屋所有权人，也不是有从事房屋中介服务资质的人员，仍直接与被告进行涉案房屋买卖的实质性磋商，而与房屋所有权人则缺乏有效、直接的沟通，故原告本身存在一定的过错。被告在自己未取得充分明确授权的情况下，于合同磋商过程中接受原告交付的100000元，同时将涉案房屋钥匙、房屋产权证书复印件等交予原告，这些行为足以使原告产生信赖利益，并为履行合同积极准备，由此产生相应的成本投入，也可能丧失潜在的交易机会，故被告存在缔约过失责任，应赔偿原告相应的损失。关于原告主张的装修损失50400元，原告多次催促被告联系办理过户手续未果，被告于2017年4月26日将蔡维萍的联系方式发于原告，由其自行联系，原告应预知交易的风险，及时与对方沟通，并采取适当措施防止损失的扩大。但原告却在同年4月28日另行签订工程装修合同，导致损失扩大，故对该扩大损失部分本院不予支持。关于被告应承担原告损失的具体数额，综合考虑双方当事人过错程度、涉案标的额大小、房价涨幅、资金占用时间、房屋交易成本等因素，并衡平双方利益，本院酌情认定被告应承担原告损失40000元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第十条、第十三条、第三十二条、第四十二条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡桂生于本判决生效之日起十日内向原告林小俊支付40000元；二、驳回原告林小俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5106元，由原告林小俊负担4300元，被告蔡桂生负担806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  许敏华审 判 员  宋晓娜人民陪审员  蒋晓东二〇一七年十二月二十五日书 记 员  吴 静附相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。