广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初537号 原告：刘雪梅，女，汉族，1985年9月29日出生，住所地广西合浦县。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海市三源房地产开发有限公司，住所地北海市北京路桂城花园大厦****房。 法定代表人：陈俊宇。 被告：中国银行股份有限公司北海分行，住，住所地北海市北海大道**/div> 负责人：张军健。 委托诉讼代理人：苏珊珊，女，汉族，该公司职员。 原告刘雪梅诉被告北海市三源房地产开发有限公司（以下简称“三源公司”）、中国银行股份有限公司北海分行（以下简称“中行北海分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序于2016年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文静，被告中国银行股份有限公司北海分行的委托诉讼代理人苏珊珊到庭参加诉讼。被告北海市三源房地产开发有限公司经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年5月7日，原告经中介介绍与被告三源公司达成购买其开发的海岸新都1幢2单元0402号房的合意，双方约定该房屋的总价款为390000元。当日原告支付了首付款120000元给被告三源公司。2015年6月4日原告与两被告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告中行北海分行办理涉案商品房的按揭贷款。2015年6月9日被告中行北海分行将按揭款270000元转入原告指定的被告三源公司的账户，至此原告向被告三源公司支付完毕案涉房屋的全部购房款。根据原告与被告三源公司签订的《商品房买卖合同》的约定，被告三源公司须于2016年6月30日前将经验收合格的上述商品房交付给原告使用，被告三源公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告三源公司须于原告解除合同通知到达之日起超过30日内退还全部已付款并支付原告违约金等。合同签订后，原告应履行完毕支付全部购房款的义务，而被告三源公司至今没有按照约定履行将案涉商品房交付给原告的义务。原告在按揭款后至2017年1月11日至，已偿还被告中国银行北海分行贷款本息32811.94元（其中本金为7862.26元，利息24949.38元）。被告三源公司至今没有将案涉商品房交付给原告使用已构成根本违约，为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告北海市三源房地产开发有限公司于2015年5月7日签订的《商品房买卖合同》；2、被告北海市三源房地产开发有限公司返还原告购房首付款人民币120000元整；3、被告北海市三源房地产开发有限公司支付原告违约金13338元（违约金计算：以购房首付款120000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%，从2015年5月7日起暂计至2017年1月7日止，以后另计）；4、被告北海市三源房地产开发有限公司返还原告已偿还被告中行北海分行的银行贷款本息共32811.94元（其中本金7862.56元，利息24949.38元）；5、被告北海市三源房地产开发有限公司返还原告已缴纳的契税3900元、印花税13.50元、评估费1000元、业务代办费50元、个人购房贷款抵押房屋综合保险3267元，共计8230.5元；6、解除原告与被告北海市三源房地产开发有限公司、被告中国工商银行北海分行于2015年6月4日签订的《个人一手房贷款合同》，由被告北海市三源房地产开发有限公司将原告尚未偿还的银行贷款本金余额262137.44元（截止至2017年1月11日止）及利息返还给被告中行北海分行；7、被告北海市三源房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。 被告中行北海分行辩称，其分行同意原告的诉讼请求，因涉案安房屋已经办理了抵押登记，其分行对涉案房屋享有抵押权。 被告三源公司未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年5月7日，原告刘雪梅（买受人）与被告三源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：HAXD1-2-0402），约定买受人向出卖人购买位于北海市新世纪大道以北、四川路以西海岸新都1幢2单元0402号房，总金额为390000元；买受人付款方式为银行按揭贷款/公积金贷款方式：买受人在签订《商品房买卖合同》当日支付总房款的30.8%购房款（含认购定金），即人民币120000元，余下69.2%购房款即人民币270000元由买受人以银行按揭贷款/公积金贷款方式付清；出卖人应当在2016年6月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格，并且买受人付清全部房款、符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，原告刘雪梅向被告三源公司支付了首付款120000元，被告三源公司出具了销售不动产统一发票予以确认。 2015年5月21日，原告刘雪梅向北海市地方税务局直属第二税务分局交纳契税3900元。2015年5月22日，原告刘雪梅交纳个人贷款抵押房屋综合保险3267元。2015年5月26日，原告刘雪梅交纳业务代办服务（代办抵押）费50元。原告刘雪梅交纳评估费1000元、印花税13.5元。 2015年6月4日，原告刘雪梅（借款人）与被告中行北海分行（贷款人）、被告三源公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年北中银零房贷字0785号），约定借款人因购买位于北海市新世纪大道以北、四川路以西海岸新都1幢2单元0402号房向贷款人贷款，贷款金额为270000元，贷款期限为25年（300个月），自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；借款人还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的3日；本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，安浮动利率方式执行：浮动利率，浮动周期为12个月；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.179167‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：刘雪梅，账号61×××59，作为本合同项下贷款的指定还款账户；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：北海市三源房地产开发有限公司，账号：61×××38）；借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证。 2015年6月9日，被告中行北海分行将贷款270000元发放至合同约定的被告三源公司的账户。原告刘雪梅每月偿还1775.27元。2015年6月12日，北海市新世纪大道以北、四川路以西海岸新都1幢二单元0402号房办理了抵押登记，证号北房地交押字（2015）第09973号。 原告刘雪梅自2015年7月9日开始履行还款义务，截止2017年12月8日，原告刘雪梅已偿还贷款本金12624.68元，已还应收利息36628.26元，未到期本金余额为257375.32元。 另查明，北海市住房和城乡建设局于2017年8月3日向原告刘雪梅作出《政府信息不存在告知书》，载明“本机关于2017年7月26日收到你提出的政府信息公开申请。经查，你申请获取‘北海市海岸新都1幢竣工验收备案’的政府信息不存在。特此告知。” 本院认为，原告刘雪梅与被告三源公司签订的《商品房买卖合同》，原告刘雪梅与被告三源公司、中行北海分行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，均为合法有效的合同。原告已依约支付了全部购房款，被告三源公司未依约交付房屋，被告三源公司构成违约，应承担违约责任。原告请求解除其与被告三源公司签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告刘雪梅请求被告三源公司返还首付款120000元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张违约金按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，该标准未经双方约定，本院不予支持，违约金为120000元×1%=1200元。原告刘雪梅请求被告三源公司返还评估费、业务代办费、个人贷款抵押房屋综合保险、印花税共计4330.5元，本院予以支持。涉案房屋的契税已由原告刘雪梅向税务机关交纳，原告刘雪梅请求被告三源公司返还，本院不予支持。 原告刘雪梅依据其与被告三源公司签订的《商品房买卖合同》依法解除后，请求解除其与被告中行北海分行签订的《个人购房借款/担保合同》，有事实及法律依据，本院依法应予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。原告刘雪梅请求由被告三源公司向其返还其已偿还的贷款本息及由被告三源公司向被告中行北海分行返还贷款余额本息，有事实及法律依据，本院依法予以支持。 依据《个人一手住房贷款合同》的约定，原告刘雪梅以其购买的涉案房屋作为贷款抵押，并办理了抵押登记，虽然《个人一手住房贷款合同》被依法解除，但主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，被告中行北海分行对本案所涉房产仍享有抵押权，被告中行北海分行主张其对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法有据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘雪梅与被告北海市三源房地产开发有限公司于2015年5月7日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号HAXD1-2-0402）； 二、解除原告刘雪梅与被告北海市三源房地产开发有限公司、被告中国银行股份有限公司北海分行于2016年6月4日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年北中银零房贷字0785号）； 三、被告北海市三源房地产开发有限公司返还给原告刘雪梅首付款120000元并支付违约金1200元； 四、被告北海市三源房地产开发有限公司向原告刘雪梅返还刘雪梅于2015年7月9日至2017年12月8日已还的贷款本息49252.94元； 五、被告北海市三源房地产开发有限公司赔偿给原告刘雪梅评估费、业务代办费、个人贷款抵押房屋综合保险、印花税共计4330.5元； 六、被告北海市三源房地产开发有限公司向被告中国银行股份有限公司北海分行偿还贷款本金257375.32元及利息（利息计算：以257375.32元为基数，按刘雪梅与中国银行股份有限公司北海分行、北海市三源房地产开发有限公司于2015年6月4日签订的《个人一手住房贷款合同》中约定的利率，自2017年12月9日起计算至清偿之日止）； 七、被告中国银行股份有限公司北海分行对原告刘雪梅用于贷款抵押的抵押物北海市新世纪大道以北、四川路以西海岸新都1幢2单元0402号房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 八、驳回原告刘雪梅的其他诉讼请求。 案件受理费3288元，公告费350元，合计3638元，由被告北海市三源房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交，被告北海市三源房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3288元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  盘丽娜 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  李春瑶