辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1930号上诉人（原审被告）：魏景辉，女，1949年2月23出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：崔晓南，男，1972年9月4日出生，汉族，工人，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：詹克学，辽宁融基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州市太和区锦营天然大理石厂，住所地锦州市太和区营盘乡营盘村。投资人：孔繁昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：杜锦秀，女，1972年11月14日出生，满族，无职业，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李凌杰，辽宁润祺律师事务所律师。原审第三人：马云飞，男，1969年1月3日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。上诉人魏景辉因与被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂、原审第三人马云飞返还原物纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏景辉及其委托诉讼代理人崔晓南、詹克学，被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的委托诉讼代理人杜锦秀、李凌杰，原审第三人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏景辉上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决；2、本案一审、二审法院费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因不服一审判决，认为一审对本案判决未能全面客观依据本案的事实与证据审理，适用法律不当有失公平与公正，特此对锦州市太和区人民法院（2019)辽0711民初1494号判决提起上诉。本案起因：上诉人魏景辉与被上诉人开发商锦营大理石厂孔繁昌2003年10月签署购买综合楼门市房合同，至今无水、电、气不能正常使用。被上诉人诉讼的起因是2019年5月应被上诉人之约到水岸华城物业办公室谈房子的事，被上诉人说房子可以办房产证了，要求我们补齐四号（88-3-63号）调到二号（88-3-65号）的面积差款(面积差为四号（88-3-63号）测量误差4平方米+调换面积差9平方米），双方对面积差认同，被上诉人要求面积差按每平方米4千元计算，还有更名费、看房费等共计10余万元。上诉人要求按原合同约定的价格计算，双方未达成一致，所以被上诉人以上诉人无故放弃综合楼一层东起第四号门市（锦义街88-3-63号）强占东起第二号门市（锦义街88-3-65号）为由提起诉讼。本人是2003年10与被上诉人签订综合楼东起四号(88-3-63号）门市的购房合同，2003年11月到楼房建设现场发现建设中的外廊楼梯挡四号门市（88-3-63号）窗户，签订合同时并未建起楼梯，挡窗明显影响业主安全使用此房屋，便联系售楼员与开发商到现场协商解决办法，开发商认可挡窗户的事，但他们说事先也不知道，最后通过协商一致，同意将四号门市（88-3-63号）调至二号门市（88-3-65号）。（上诉人提供了照片向法院证明挡窗户的事实，2019年9月18日下午15点30分左右与李法官，两位书记员，原告、原告代理人、被告对四号（88-3-63号）进行了现场勘验）。双方同时约定（因楼房基本完工距房屋交工不到1个月，即12月交工）房屋交工后按二号（88-3-65号）下发的房照面积补齐面积差，所有合同事项，条款均按四号原合同执行。以上事实上诉人有新的重要证人、证据向一审法院提供足以证明。根据法律推定原则和有无过错原则，未交工都是开发商的过错，所以应由开发商承担法律后果。1、2005年7月开发商房屋交工发钥匙（无水、电、气不能正常使用）一审法院开庭审理时就发钥匙一事进行了证辨。被上诉人称上诉人的二号（88-3-65号）钥匙非开发商所发，但未能出示证据。上诉人在开发商发钥匙的同时签了两份收到钥匙的签名和身份信息的确认。当庭法官要求被上诉人要在下次庭审出示开发商发钥匙的记录，如此重要证据判决书没有表述，请二审法官验明一审对此事的结果。请二审法官审明为什么上诉人和被上诉人都在知情的情况下，二号(88-3-65号）的钥匙上诉人能用10多年之久，事实可见，双方都在履行原约定的合同。2、2007年5月被上诉人出售综合楼地下室，购买人刘义臣，有本人证言一份，证明地下室已出售，出售后开始封堵每户门市地下室的入口和拆除隔墙（一层门市每户一地下室入口和一地下室），整楼除二号(88-3-65号）未封拆其余均封拆，因当时上诉人原合同是包括地下室。(上诉人交的是全款）这也足以证明被上诉人也是在履行原合同约定的事实。上诉人一审对四号(88-3-63号)地下室入口封堵及**(**)地下室入口)地下室入口未封，地下室墙未拆除照片为证。2019年9月18日下午15点30分左右与李法官、两位书记员、原告、原告代理人、被告对四号（88-3-63号）与二号（88-3-65号）进行了现场勘验，上诉人当时拍照为证。请二审法官调阅2019年9月18日下午15点30分李法官、两位书记员、原告、原告代理人、被告对四号（88-3-63号）与二号（88-3-65号）现场勘验笔录。3、2005年房屋交工后（没水、电、气）二号（88-3-65号）上诉人一直按约定占有，四号（88-3-63号）被上诉人一直占有且出租多年，被上诉人出租四号（88-3-63号）有受租人刘桂香证实，刘桂香本人愿意接受法院的调查可以出庭证实租房一事，刘桂香住址为凌河区，联系电话：150××******。4、2009年12月25日，有邻居说前几天四号（88-3-63号）有人施工砸开了地下室的入口，地下室的入，地下室的入口也算本案证据之一是否与本案有关，上诉人便报了警，警方到现场后施工人说：钥匙是被上诉人给的，砸地下室入口的施工人是被上诉人雇的。此事有《接报警登记表》一份证明，警方执法记录仪视频（需法院才能调取）。被上诉人一直持有四号（88-3-63号）的钥匙并出租收益、出售地下室、封堵地下室入口、随意封拆施工不就是实际控制占有和一直在履行原约定的协议吗？被上诉人持有四号（88-3-63号）和二号（88-3-65号）的产权证是2003年12月16日发放，为什么今天才拿出来，上诉人是2003年10月签的购房合同，11月商定调换到二号（88-3-65号），如果不同意调换到二号（88-3-65号）为什么四号（88-3-63号）产权证不开上诉人名下。既然四号没有开在上诉人名下，由此推定被上诉人是同意调换的，产权证与事实的法律关系是存在的，何来无权占有。所有事实链条都能证明上诉人和被上诉人在履行原约定合同的事实，反观被上诉人所诉的无故放弃、强占多次劝退有何理何据。本案证据链完整、充分、事实清晰，请二审法官给予公正判决。锦州市太和区锦营天然大理石厂答辩称，一审判决正确，请求维持。双方在诉讼发生前从未达成房屋调换的协议，上诉人占有使用65号房屋属于强占，我方坚持要求上诉人返还。马云飞答辩称，原告起诉说多次向我催交楼房，我不认可。锦州市太和区锦营天然大理石厂向一审法院起诉请求：判令被告、第三人腾退太和区锦义街88-3-65号房屋，被告赔偿原告经济损失5万元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2003年10月30日，原告天然大理石厂与被告魏景辉、案外人崔绍彬（魏景辉丈夫，已去世）签订《房屋购销合同》，约定被告购买原告坐落在锦州市华兴里大理石厂综合楼一层东起第四屋门市，房屋建筑面积110平方米，售房价格1000.00元/㎡，房款总价11万元整，建筑面积以最后产权监理处测算为准，房款多退少补。合同最后另有手写备注，地下室总价，地下室总价款为2万元，房子和地下室共计总价款为13万元整。合同签订后，被告依约一次性交付房款13万元。房屋直到2005年才竣工交付。被告魏景辉称，因发现合同约定的东起第四屋门市（锦义街88-3-63号）北窗被外走廊楼梯遮挡，遂与原告协商更换房屋为一层东起第二屋门市（后编号为锦义街88-3-65号），但由于需要核定实际房屋面积等原因，双方未签订书面换房合同，亦未就换房后如何补齐房屋面积的差价等相关事宜达成一致。自2005年起，第二屋门市（锦义街88-3-65号）长期被魏景辉占有，2009年，魏景辉将该房屋租给第三人马云飞至今。2012年，锦州市中级人民法院在执行申请人锦州市太和区农村信用合作社与被执行人（本案原告）锦州市太和区锦营天然大理石厂金融借款合同纠纷一案中，查封了锦州市华兴里大理石厂综合楼一层东起第二屋和第四屋，本案被告魏景辉作为案外人提出执行异议，锦州市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）锦执二字第00063号执行裁定书，以“案外人魏景辉与被执行人锦州市太和区锦营天然大理石厂存在房屋买卖合同关系。但魏景辉所诉口头协议换房屋一事，因无相关证据佐证，本院暂不予确认。案外人可另案诉讼确认其对相关房屋的所有权”为由，中止了对锦州市华兴里大理石厂综合楼一层东起第二屋和第四屋的执行。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告天然大理石厂围绕其要求被告魏景辉和第三人马云飞腾退太和区锦义街88-3-65号房屋的诉讼请求，提供了房照、《房屋购销合同》等相关证据，能够证明本案争议房屋的所有权登记在原告天然大理石厂名下，原告与被告之间确实存在房屋买卖关系，房屋买卖的标的为锦州市华兴里大理石厂综合楼一层东起第四屋门市（88-3-63号），而非被告所占有的东起第二屋门市（88-3-63号）。被告魏景辉虽然一再强调双方之间有口头的换房协议，但没有提供直接证据证明该口头换房协议存在。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。一方面，魏景辉所称的口头换房协议未满足“签订书面合同”的要件；另一方面，魏景辉在答辩状中亦表明，双方始终未就换房后如何补齐房屋面积的差价等相关事宜达成一致，说明口头换房即便存在，也并未达成最终协议。故对于被告魏景辉的这一答辩意见，本院不予支持。另外，关于被告魏景辉主张原告请求已经超过诉讼时效的主张，虽然民法总则第一百八十条确有诉讼时效期间为三年的规定，但第一百九十六条亦明确规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定。故对被告提出的已经超过诉讼时效的主张，其中关于原告请求返还财产的部分，本院不予支持。自2009年起，魏景辉已将本案争议的东起第二屋门市（88-3-63号）出租给第三人马云飞至今，在马云飞无法证明自己对东起第二屋门市（88-3-63号）的占有属有权占有的情况下，应当将该房屋返还给房屋的所有权人，即本案原告天然大理石厂。被告魏景辉对此应承担连带责任。关于原告天然大理石厂要求被告魏景辉赔偿经济损失5万元的诉讼请求，原告天然大理石厂在庭审过程中曾提交证明人李涛、贾文洪的书面证明，拟证明本案争议门市房每年租金为5000元，但因李涛、贾文洪未出庭质证，不能作为本案认定事实的依据。原告天然大理石厂未能提供证据证明其经济损失的具体数额，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。原告可待证据充足后再行起诉。因原告要求被告魏景辉赔偿经济损失5万元的诉讼请求在本案中未给予支持，故对该请求是否超出诉讼时效，本院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，判决如下：一、被告魏景辉、第三人马云飞于判决生效后10日内，腾退锦州市太和区锦义街88-3-65号房屋给原告锦州市太和区锦营天然大理石厂；二、驳回原告锦州市太和区锦营天然大理石厂的其他诉讼请求。案件受理费575元（已减半收取），由被告魏景辉负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人魏景辉提交证据：1、2003年被上诉人售楼广告，证明证人李某是当时的售楼员，李某能够证明调换房子的价款以及调换房屋的事实。证据2、4号房屋的承租人的录音，证明从2005年开始承租人一直从被上诉人处承租4号房。证据3、王世恒的证明，证明证据2里的承租人承租过4号房。证据4、李某的证明书，证明2003年双方调换房屋的口头约定。证据5、出售地下室的合同书及刘义臣的证明，证明地下室出售后4号门市房被被上诉人改造过。证据6、4号地下室入口照片，证明该地下室被被上诉人更改过。证据7、报警记录，证明双方争议时地下室入口被被上诉人砸开，进一步证明被上诉人处分了该地下室的事实。证据8、10号门市房的房屋购销合同，证明2003年双方购买2号门市房的购买平数和价格。证据9、4号、2号门市房的产权证，证明在2013年12月16日被上诉人将上述房产更到其名下，证明了双方是同意调换的事实。证据10、赵立成和杨海安的证明书，证明4号房一直被出租和使用。上诉人魏景辉申请三名证人李某、田某、庄某出庭作证，证明调换房屋及4号房屋曾经出租经营的事实。被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂质证意见为：证据1、不认可，来源不清。证据2、录音无法证明说话的人是谁，无法听清说什么。证据3、证人应该出庭作证，该证人与上诉人有利害关系，不能证明被上诉人同意房屋调换的事实。证据4、我方将涉案房屋交付给上诉人的时间是2005年7月份，交付房屋时李某已经不在公司工作，她证明的事实是虚假的。证据5、地下室确实、地下室确实出售给案外人出售时被改造的事实不存在。证据6、被封堵的4号地下室照片是笔画的，不知道现场的情况。不能证明地下室入口被砸开。证据7、报警记录证据来源不清不能证明上诉人要证明的问题。证据8、10号门市购销合同与上诉人要证明的问题无关。证据9、2号、4号产权证真实有效。不能证明被上诉人同意调换两个门市房。证据10、不能证明双方有房屋调换的事实存在。三位证人证言、三个证人与上诉人是同事或者是同一小区的关系，证据效力低。李某与被上诉人有利害冲突，李某证明事实不成立，不应采信。其他两位证人证明的问题与本案争议焦点无关。4号房屋实际交付给上诉人，上诉人实际占有和使用过4号房屋。原审第三人马云飞的质证意见为，都是真实可靠的。被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂提交证据：证据1、刘义臣书面证明，证明4号房屋、地下室所有、地下室所有人为上诉人和法院庭审笔录、证据复印件，证明崔绍彬自认是4号门市房屋所有者。上诉人魏景辉的质证意见为，休庭期间不是取证时间。地下室入口。地下室入口封完上诉人才知道。上诉人要求开发商更改2号合同。没有2号房屋的合同，只能拿4号房屋的合同去上访。原审第三人马云飞质证意见为：我不在现场。房屋至今没水没电，4号房屋挡窗户是事实。上诉人与被上诉人所提交的以上证据，均系证明双方房屋买卖及交付的相关事实，均不能直接证明房屋权属，故本案中不予确认。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故主张返还原物，须具备的条件应为，一提起诉讼的原告方应为不动产权利人，二被告方为无权占有。本案上诉人魏景辉与被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂诉争的不动产为锦州市太和区锦义街88-3-65号房屋，上诉人魏景辉主张2003年上诉人与其丈夫崔绍彬与被上诉人签订房屋购销合同，购买锦州市太和区锦义街88-3-63号房屋，后因该房屋存在楼梯挡光问题，由被上诉人将所购楼房调换为锦州市太和区锦义街88-3-65号房屋。被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂否认存在调换房屋事实。现双方当事人实质的争议是房屋买卖纠纷，上诉人最终购买的是锦州市太和区锦义街88-3-63号房屋还是88-3-65号房屋。在该房屋买卖纠纷没有解决之前，无法确定锦州市太和区锦义街88-3-65号房屋的权利人以及上诉人是否为无权占有的事实，即本案作为返还原物纠纷，因基础事实无法确认，必然导致无法裁判。故被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的诉讼请求无法支持。原审判决结果不当，本院予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1494号民事判决。二、驳回被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的诉讼请求。一审案件受理费575元，二审案件受理费1150元，均由被上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  郭慧峰审判员  张 悦310769014414500二〇二〇年十一月十日-662000法官助理郭建华书记员李响