吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)吉2401民初7161号 原告：延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会，住所地：延吉市。法定代表人：金寿浩，主任。委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。 被告：吉林瑞元集团有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：张学敏，董事长。委托代理人：王文君，吉林由正律师事务所律师。 委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。 第三人：延吉市悦来餐厅，住所地：延吉市。经营者：郎文滨，1972年1月30日出生，男，现住延吉市。 委托代理人：朴英哲，吉林首泰律师事务所律师。 原告延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会（以下简称延边州人大常委会）诉被告吉林瑞元集团有限公司（以下简称吉林瑞元公司）、第三人延吉市悦来餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年4月25日、2017年5月23日、2017年7月14日、2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨胜宪，被告吉林瑞元公司法定代表人张学敏及其委托诉讼代理人王蕴婷，第三人经营者郎文滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边州人大常委会向本院提出诉讼请求：要求1.判令解除租赁合同；2.吉林瑞元公司支付租金6030333元（计算至2017年5月23日止）及利息（租金4983333元的利息自起诉之日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算;租金104.7万元的利息自2017年5月24日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3.吉林瑞元公司返还房屋。事实与理由：2011年5月3日，延边州人大常委会与吉林瑞元公司签订了“财产租赁合同书”，约定：延边州人大常委会将延吉市公园街园彩588-1号房屋及土地使用权附属设备等租赁给吉林瑞元公司使用，房屋用途只能为经营宾馆使用，宾馆名称为长白松宾馆。租赁期限为20年，租赁费以双方确认后起算。租金为第一个5年为130万元，每过5年增长5万元，第二个5年租赁费135万元，吉林瑞元公司每年分两次交纳租金，第一年交纳需在确认的缴费日期起五日内向延边州人大常委会交纳，逐年按此办理。吉林瑞元公司应按时交纳租金，如吉林瑞元公司不能按时交纳，延边州人大常委会给吉林瑞元公司一个月宽限期，宽限期内吉林瑞元公司按同期银行贷款利息支付给延边州人大常委会。超过宽限期仍未交纳，延边州人大常委会有权解除合同，吉林瑞元公司按从解除合同之日起至租赁期满之日止的租金赔偿给延边州人大常委会。合同签订后，延边州人大常委会于2012年6月1日将房屋交付给吉林瑞元公司经营管理。2012年7月5日，延边州人大常委会与吉林瑞元公司签订了“延边州人大代表学习培训中心租赁缴费确认书”，确认2012年10月1日为租赁费交纳时间。延边州人大常委会具体负责部门为后勤服务中心、财务处、行政联络处等，吉林瑞元公司负责部门为吉林瑞元公司所属长白松旅游有限公司。确认书由延边长白松旅游有限公司盖章确认。吉林瑞元公司承租进行经营后，至今为止一直未支付租金。2014年11月26日，延边州人大常委会将租赁房屋移交给延边州政府管理。延边州政府接管租赁房屋后，分别于2015年8月24日和2016年4月29日向吉林瑞元公司发出了“关于限期支付长白松宾馆租赁费的通知”，要求吉林瑞元公司限期结清拖欠租金及利息。吉林瑞元公司仍未交付，故诉至法院。 吉林瑞元公司辩称：不同意解除合同。1.延边州人大常委会办公室的诉讼主体资格存在瑕疵。办公室为内设办事机构，不是独立法人，不具有民事权利能力和民事行为能力，且涉案房屋已交给延边州政府，由延边州财政局接管，权利义务也应当一并移交，故应由延边州政府及实际管理人延边州财政局行使债权；2.吉林瑞元公司认可欠付租赁费的事实，但对租赁费的起算时间及欠付数额有异议。起算时间应为2013年1月1日，吉林瑞元公司在承租期间代延边州人大常委会办公室缴纳地方各税1268861.67元（计算至2017年7月30日）；代为支付餐饮费、招待费301128元，维修费562767.60元，因发电机故障造成吉林瑞元公司经济损失47761元；延边州企业家联合会租用长白松宾馆七层客房的租赁费1781540元，长白松宾馆员工宿舍建设费、为解决长白松宾馆员工住宿产生的租赁费合计652274元等费用，应在租赁费中扣除；3.拖欠租赁费的责任不在吉林瑞元公司，故不应承担利息。2013年1月6日至2013年2月8日期间，吉林瑞元公司已按双方确定的数额向延边州人大常委会办公室分五次支付了第一年租赁费105万元，后延边州人大常委会办公室告知吉林瑞元公司因审计制度、单位性质等问题，其单位账户内不能产生与其单位职能无关的资金往来款项，并于2014年7月21日退还吉林瑞元公司已支付的租赁费81万元（其余24万元至今未予退还，应抵扣租赁费）。此后，延边州人大常委会一直未主张租赁费，直至2015年8月24日，吉林瑞元公司才得知长白松宾馆由延边州财政局接管。延边州人大常委会在2015年8月24日前未向吉林瑞元公司主张过债权，因此即便因拖欠租赁费产生利息，也应自2015年8月24日起计算；4.延边州人大常委会应承担违约责任。2012年6月7日，在延边州人大常委会办公室无财力再对延边州人大常委会培训中心剩余未完项目进行投资的情况下，为确保延边州人大培训中心按时开业，延边州人大常委会办公室与吉林瑞元公司就剩余未完项目投资事宜签订“财产租赁合同补充协议”，约定由吉林瑞元公司负责州人大培训中心剩余未完项目的装修、设备及设施投资。为使吉林瑞元公司不受损失，延边州人大常委会办公室承诺在长白松宾馆开业后，保证每年在长白松宾馆消费（住宿、餐饮、会议）不低于130万元。事实上，其每年消费金额并未达到合同约定的金额，明显违约，故延边州人大常委会办公室应按照“财产租赁合同补充协议”第五条第一项制约的，双倍赔偿吉林瑞元公司所投资的装修及宾馆设备的费用即43640324元（21820162元*2倍），并支付利息。 延吉市悦来餐厅述称，延边州人大常委会与吉林瑞元公司之间的租赁关系无异议，针对延边州人大常委会要求返还房屋有异议。吉林瑞元公司与延吉市悦来餐厅的转租合同有效。 经审理查明：2011年5月3日，延边州人大常委会办公室（甲方）与吉林瑞元公司（乙方）签订“财产租赁合同书”，约定：延边州人大常委会将延吉市公园街园彩588-1号房屋（面积为12381.22平方米）及土地使用权、延州国有（2010）第240100172平方米的土地使用权、地温中央空调机组及附属设备等财产租赁给吉林瑞元公司作为宾馆经营，并保证所投设备的正常使用。吉林瑞元公司承租延边州人大常委会的房屋，只能作为宾馆经营使用，不能变更使用用途，宾馆名称为长白松宾馆。租赁期限为20年，租赁费以双方交接后两个月期满之日算起，交接时以书面确认。租赁期满后，吉林瑞元公司如愿意继续经营，在同等条件下享有优先续约权。第一个五年每年租赁费为130万元整，每过五年增长5万元，第二个五年租赁费每年为135万元，第三个五年每年租赁费为140万元，第四个五年每年租赁费为145万元。吉林瑞元公司每年分两次交纳租金，第一次交纳需在确认的缴费日期起五日内向延边州人大常委会交纳，每隔六个月分别交纳，逐年以此办理。由于租赁物主体发生质量问题而出现的事故由延边州人大常委会负责，由于吉林瑞元公司疏于维护、管理不善造成的一切事故由吉林瑞元公司负责。如延边州人大常委会投入的地温中央空调机组不能达到取暖、制冷要求，延边州人大常委会负责投入其它制热、制冷设备或接集中供热（入网费）等解决方式，满足宾馆取暖制冷要求。延边州人大常委会负责由于租赁物本身产生的费用，如土地租赁费等。吉林瑞元公司自接管宾馆之日起，完全承担宾馆发生的全部费用。吉林瑞元公司在接管宾馆开始负责宾馆的全部工程、设备的维修。包括房屋的全部、水电、消防、电梯、空调等等。经营期满交付时，吉林瑞元公司保证全部工程设备的正常使用。延边州人大常委会对宾馆主楼的一至七（不含洗浴中心整体）进行一次性装修，装修的设计方案征求吉林瑞元公司意见，装修的详细内容双方另行签订具体协议，吉林瑞元公司对洗浴中心整体（含超市）、地下等处进行装修。吉林瑞元公司可对宾馆的部分用地进行出租，但不得转租延边州人大常委会的整体财产，吉林瑞元公司不得擅自改变房屋结构，需改变时经双方研究报相关部门批准。延边州人大常委会若有会议、培训，吉林瑞元公司将无偿提供会议室、活动室。食宿价格双方另行商定。吉林瑞元公司应按时交纳租金，如吉林瑞元公司不能按时交纳，延边州人大常委会给吉林瑞元公司一个月宽限期（宽限期内吉林瑞元公司按同期银行贷款利息支付给延边州人大常委会），超过宽限期仍未交纳，延边州人大常委会有权解除合同，吉林瑞元公司按从解除合同之日起至租赁期满之日止的租金赔偿给延边州人大常委会。2012年6月7日，延边州人大常委会办公室（甲方）与吉林瑞元公司（乙方）签订“财产租赁合同补充协议”，约定：因延边州人大常委会无财力再对延边州人大常委会培训中心剩余未完成项目进行投资的情况下，为确保延边州人大培训中心按时开业，延边州人大常委会责成吉林瑞元公司负责延边州人大培训中心的装修及设备、设施投资（预算预计1700万元左右，包括宾馆、餐饮、住宿设备，家具、家电设备，办公桌椅及宾馆配套的其他设施等费用）。延边州人大常委会保证宾馆开业后，延边州人大常委会常委会（含人大培训中心）每年在该宾馆消费不低于130万元，可抵顶房屋租赁费；延边州人大常委会负责协调市政府相关部门办理建设州人大培训中心东侧员工宿舍所需的相关手续，解决员工宿舍，宿舍的投入由吉林瑞元公司负责，吉林瑞元公司经营期满后，延边州人大常委会给予吉林瑞元公司补偿（按评估价）。如延边州人大常委会违约，双倍赔偿吉林瑞元公司所投资的装修及宾馆设备一切费用及利息；如吉林瑞元公司违约无故拖欠房屋租赁费，延边州人大常委会有权解除合同，吉林瑞元公司应交纳所欠房屋租赁费并支付延边州人大常委会利息。2012年7月5日，延边州人大常委会办公室（甲方）与吉林瑞元公司（长白松旅游有限公司，乙方）签订“延边州人大代表学习培训中心（长白松宾馆）租赁费缴费确认书”，确认2012年6月1日，延边州人大常委会将培训中心交付吉林瑞元公司经营管理，根据合同条款，延边州人大常委会交付吉林瑞元公司两个月后计算租赁费，现确认2012年10月1日为租赁费交纳时间。延边州人大常委会负责的部门为延边州人大常委会后勤服务中心、财务处、行政联络处等，吉林瑞元公司负责部门为吉林瑞元公司所属长白松旅游有限公司。确认书乙方由延边长白松旅游有限公司盖章确认。2014年11月26日，延边州人大常委会办公室作出延州人常办函〔2014〕17号文件，关于将州人大代表学习培训中心（长白松宾馆）移交给州政府管理的函：经州人大常委会主任会议研究，决定将州人大代表学习培训中心（长白松宾馆）移交给州政府进行管理。2016年4月29日，延边朝鲜族自治州财政局向吉林瑞元公司（长白松旅游有限公司）送达“关于限期支付长白松宾馆租赁费的通知”：现该建筑的管理由延边州财政局接管。根据“财产租赁合同书”及“延边州人大代表学习培训中心（长白松宾馆）租赁费缴费确认书”约定，至2016年4月1日，已欠租赁费455万元及协议中约定的利息，限吉林瑞元公司到2016年5月6日前，将拖欠的租赁费及利息一次性付清。逾期不交，将付诸法律手段。通知中注明付款账号、开户行及名称。吉林瑞元公司接到该通知后未交费。吉林瑞元公司在承租房屋期间，缴纳相应税费。2012年10月至2017年5月，吉林瑞元公司向延边州人大常委会代缴各项税费共计1156272.38元。2013年1月至2013年2月期间，吉林瑞元公司向延边州人大常委会交纳租金81万元，后延边州人大常委会退还上述费用，吉林瑞元公司至今未交纳租赁费。高杰于2012年2月至2015年1月期间，任延边州人大常委会党组副书记、副主任；秦洪叶于2012年11月至2013年11月期间，任延边州人大常委会副秘书长、办公室主任。秦洪叶于2016年3月1日在长白松宾馆缴费时间确认书签署情况属实并署名，高杰于2016年3月2日在该确认书上签字。 另查，涉案房屋为延边州人大常委会单独所有。2013年11月12日，延边朝鲜族自治州企业联合会向延边州人大常委会提出延边朝鲜族自治州企业联合会关于暂驻长白松宾馆办公的请示：经州委、州政府批准，州企联于11月6日正式成立，州政府明确将择机给州企联解决办公用房和设施。鉴于目前尚未落实办公用房事宜，为保障顺利开展相关工作，恳请州人大常委会同意州企联暂驻长白松宾馆办公，待州政府明确安排办公用房后，州企联将搬迁至新的办公场所。对于州企联暂驻长白松宾馆期间所发生的房屋租赁等系列费用，恳请从吉林瑞元公司上缴的长白松宾馆房屋租赁费中抵扣。2014年1月8日、2014年8月11日，延边朝鲜族自治州企业联合会与延边长白松旅游有限公司签订“客房租赁使用证明书”，约定出租日期及房间号。2014年3月20日，时任延边州人大常委会副主任高杰在延边朝鲜族自治州企业联合会关于暂驻长白松宾馆办公的请示上签署情况属实及同意。 2012年4月，张永旺（甲方）与郎文滨、姜国宴、阴宝洪（乙方）签订“承包合同书”，约定：张永旺将长白松酒店主楼一楼二楼餐饮部分、长白松酒店北侧一楼二楼餐饮部分、长白松酒店地下仓库承包给郎文滨、姜国宴、阴宝洪经营，承包期限为2012年5月1日至2022年4月30日止，承包费需提前一年向张永旺交纳承包费共计120万元，每年3月6日前支付。张永旺系延边长白松旅游有限公司法定代表人，郎文滨系延吉市悦来餐厅经营者。 认定上述事实的证据有：财产租赁合同书及补充协议、租赁费缴费确认书、房屋产权证书及土地使用证书、承包合同书、延边朝鲜族自治州企业联合会关于暂驻长白松宾馆办公的请示、延边州人大常委会办公室人事处出具的“关于高杰、秦洪叶同志的任职证明”及双方当事人的陈述。 本院认为，延边州人大常委会与吉林瑞元公司签订的“财产租赁合同书”及“财产租赁合同补充协议”均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然涉案房屋现交由延边朝鲜族自治州财政局接管，但延边州人大常委会仍为房屋所有权人，故其作为原告诉讼主体适格。双方均应按照合同约定各自履行义务。延边州人大常委会已将房屋交付吉林瑞元公司，吉林瑞元公司应当支付租金。故对延边州人大常委会要求吉林瑞元公司支付租金的主张，本院予以支持。对延边州人大常委会要求解除合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。涉案房屋现由延边朝鲜族自治州财政局接管，故延边朝鲜族自治州财政局有权代表延边州人大常委会行使合同相关权利。延边朝鲜族自治州财政局已于2016年4月29日向吉林瑞元公司（长白松旅游有限公司）送达“关于限期支付长白松宾馆租赁费的通知”，通知吉林瑞元公司到2016年5月6日前，将拖欠的租赁费及利息一次性付清。现催告期限已过，吉林瑞元公司仍未缴纳，故对延边州人大常委会要求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除，吉林瑞元公司应当返还房屋，故对延边州人大常委会返还房屋的主张，本院予以支持。现涉案房屋一、二楼餐厅由延吉市悦来餐厅承包经营，故延吉市悦来餐厅负有返还房屋义务。关于租金数额，虽然延边州人大常委会原办公室主任秦洪叶、副主任高杰分别于2016年3月1日、2016年3月2日在长白松宾馆缴费时间确认书上签字，商定租赁费从2013年1月1日起计算，因该确认书未加盖延边州人大常委会公章，且签字时二人均已调离延边州人大常委会，且延边州人大常委会不予认可，故对吉林瑞元公司提出的自2013年1月1日起计算租赁费的主张，本院不予支持。因双方在合同中已约定“延边州人大常委会负责由于租赁物本身产生的费用”，现吉林瑞元公司已提交税金发票证明其缴纳相关税费，延边州人大常委未在限期内书面质证，视为其放弃质证权利，故租金中应扣除税费部分。2012年10月至2017年5月，吉林瑞元公司共缴纳税费1156272.38元，故对延边州人大常委会要求吉林瑞元公司支付租金6030333元（租金计算至2016年8月1日为4983333元，2016年8月2日至2017年5月23日期间的租金104.7万元）的主张，本院予以支持4874060.62元（6030333元-1156272.38元）。关于利息部分，因吉林瑞元公司未按照通知交纳租金，延边州人大常委会主张利息（租金4983333元的利息自起诉之日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算;租金104.7万元的利息自2017年5月24日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）的计算标准不违反法律规定，故对利息部分，本院予以支持。对吉林瑞元公司提出的其代为支付餐饮费、招待费301128元，维修费562767.60元，因发电机故障造成吉林瑞元公司经济损失47761元，延边州企业家联合会租用长白松宾馆七层客房的租赁费1781540元，长白松宾馆员工宿舍建设费、为解决长白松宾馆员工住宿产生的租赁费合计652274元等费用应在租赁费中扣除的主张，虽然部分证据中由延边州人大常委会原副主任高杰、办公室主任秦洪叶于2016年3月签字，但未加盖延边州人大常委公章，且延边州人大常委亦不予认可，故对吉林瑞元公司提出上述费用抵扣租金的主张，本院不予支持。对吉林瑞元公司要求延边州人大常委会双倍赔偿43640324元的主张，因其未提出反诉，故本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会与被告吉林瑞元集团有限公司于2011年5月3日签订的“财产租赁合同书”及于2012年6月7日签订的“财产租赁合同补充协议”； 二、被告吉林瑞元集团有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会支付租金4874060.62元（计算至2017年5月23日）及利息（租金3827060.62元的利息自起诉之日即2016年10月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算;租金104.7万元的利息自2017年5月24日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）； 三、被告吉林瑞元集团有限公司与第三人延吉市悦来餐厅于本判决发生法律效力后三十日内腾出位于延吉市公园街园彩588-1号、面积12391.13平方米的房屋（即长白松宾馆）； 四、驳回原告延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54012元（原告已预交54033元，退还原告21元），由被告吉林瑞元集团有限公司负担45792元，原告延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会负担8220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长  张妍妍 审判员  尹永杰 审判员  郑恩花 二〇一七年十二月二十八日 书记员  邹珊巍