安徽省六安市裕安区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1503执异43号 案外人：安徽振宇建设工程有限公司，住所地安徽省六安市解放南路恒生国际商务中心**，统一社会信用代码913415001529821626。 法定代表人：巴桂香，该公司董事长。 申请执行人：金光杨，男，汉族，1985年11月5日生，住裕安区。 申请执行人：严家芬，女，汉族，1975年9月18日生，住裕安区。 被执行人：六安市和瑞置业有限公司，住所地安徽省六安市磨子潭路裕安区嵩旺佳苑小区**物业用房内，社会统一信用代码913415003356243922。 法定代表人：张明，该公司经理。 在本院执行金光杨、严家芬和被执行人六安市和瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人安徽振宇建设工程有限公司对本院执行被执行人六安市和瑞置业有限公司名下的位于安徽省六安市裕安区磨子潭路嵩旺佳苑小区1幢1层106号铺的查封、拍卖等执行措施，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人安徽振宇建设工程有限公司称，请求贵院解除对被执行人六安市和瑞置业有限公司名下的位于安徽省六安市裕安区磨子潭路嵩旺佳苑小区1幢1层106号铺的查封、拍卖等执行措施；并依法确认异议人对该合法房屋所享有的合法权益。一、异议人就案涉房屋销售所得款项具有优先受偿权。异议人安徽振宇建设工程有限公司与被执行人六安市和瑞置业有限公司就六安市裕安区磨子潭路嵩旺佳苑小区签订《建设工程施工合同》，约定由异议人施工建设案涉项目。施工完毕后，双方于2016年8月6日签订《嵩旺佳苑关于工程款支付保障的补充合同》，其中第1条明确约定，甲方将嵩旺佳苑小区商业门面房1-4层9240.54平方作价7660万元折抵给乙方（异议人），用于支付工程款。但此后和瑞公司一直未能依约支付工程款，根据《合同法》的相关规定，异议人对案涉商业门面房具有优先受偿的权利。另外，双方在债务未能清偿之前已经就嵩旺佳苑小区商业门面房达成抵付协议，双方明确案涉门面房销售价款按照原先《建设施工合同》约定抵付工程款，双方协议行为又发生在本案申请执行人金光杨、严家芬与被执行人房屋买卖合同纠纷发生之前，故依法应受到法律的保护。二、被执行人名下有可供执行的财产和收入，法院超标的查封、拍卖行为已侵犯异议人合法权益。申请执行人金光杨、严家芬与被执行人就嵩旺佳苑小区101号、103号商铺签订《商品房买卖合同》，在监管部分备案，该两商铺产权在外观上已属于申请执行人，被执行人已无法转移、出售该商铺。尽管案涉《商品房买卖合同》已经解除，购房款需退还申请执行人，本案的纠纷起源101、103号商铺，只有在申请执行人配合前往房产监管部门解除该两处商铺备案后，才能有申请退还购房款的权利。被执行人未能履行判决确定的债务，申请执行人可申请法院执行101、103号商铺实现债权，申请执行人又申请另行保全被执行人名下106号商铺，使得该商铺亦无法出售变现，法院超标的查封、拍卖的行为已然侵犯了异议人的合法权益。 金光杨、严家芬称，一、《嵩旺佳苑关于工程款支付保障的补充合同》系以物抵债协议，且未实际履行。《嵩旺佳苑关于工程款支付保障的补充合同》签订时间为2016年8月6日，明确“为顺利推进项目建设”，显然是在工程建设工程中所达成的协议，属于当事人在债务履行届满前达成的以物抵债协议。以物抵债协议系实践性合同，六安市和瑞置业有限公司并未将案涉商铺登记在振宇公司名下，而不动产物权的设立、变更需经依法登记才发生效力，所以《嵩旺佳苑关于工程款支付保障的补充合同》并未实际履行，振宇公司只能按照原债权债务关系主张支付工程款，对于抵债物不享有物权。二、振宇公司不享有优先受偿权。首先，《嵩旺佳苑关于工程款支付保障的补充合同》是和瑞置业与振宇公司就所有权达成的协议，非优先受偿权。其次，双方签订协议的时间为2016年8月6日，此时工程尚未建设完成，和瑞置业公司应支付工程款的时间节点未到、数额不明确，不符合“发包人应当给付建设工程价款”的条件要求。所以，振宇公司不享有优先受偿权。三、保全、执行程序合理合法。振宇公司非被查封、执行财产的主体，无权提出异议。申请财产保全，被查封的财产并未超出诉请标的，查封行为合法合理。 本院查明，严家芬、金光杨与六安市和瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2019年7月10日本院作出了（2019）皖1503民初3085号民事判决。六安市和瑞置业有限公司不服，提起上诉，安徽省六安市中级人民法院作出（2019）皖15民终2279号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决书发生法律效力后，因六安市和瑞置业有限公司未按照判决书履行义务，严家芬、金光杨向本院申请强制执行。2019年11月21日本院向六安市和瑞置业有限公司发出（2019）皖1503执2627号执行通知书、报告财产令等。同日本院作出（2019）皖1503执2627号执行裁定，冻结、扣划被执行人六安市和瑞置业有限公司银行存款27000000元，或扣留提取其同等数额的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。2020年4月17日作出了查封公告，查封被执行人六安市和瑞置业有限公司所有的位于六安市××＃楼××、××、××、××、××、106商铺。2020年7月13日本院作出（2019）皖1503执2627号执行裁定，拍卖被执行人六安市和瑞置业有限公司所有的位于六安市××＃楼××、××、××、××、××、106商铺。2020年9月17日本院作出（2019）皖1503执2627号之三执行裁定，将被执行人六安市和瑞置业有限公司所有的位于六安市××＃楼××、××、××、××、××、106商铺折价19000000元，交付给申请人严家芬、金光杨抵偿19000000元债务，上述房产所有权自本裁定送达申请人严家芬、金光杨时起转移。案外人安徽振宇建设工程有限公司向本院提交执行异议申请。 本院认为：严家芬、金光杨与六安市和瑞置业有限公司因房屋买卖合同发生纠纷，严家芬、金光杨已将购房款支付六安市和瑞置业有限公司，本院在执行过程中，依法定程序将案涉房屋折价抵付给申请人严家芬、金光杨，符合相关法律规定。案外人安徽振宇建设工程有限公司要求对该折价房屋享有优先受偿权的请求于法无据，其异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定,裁定如下： 驳回案外人安徽振宇建设工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  罗永 审判员  王玲 审判员  肖杨 二〇二〇年十一月九日 法官助理毛星星 书记员张蓉蓉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。