海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初11700号 原告：海南万居物业服务有限公司（原海南万居物业管理有限公司），住所地：海南省海口市民声西路。 法定代表人：赵遵侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娴，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海口市城市建设开发总公司，住所地：海南省海口市龙昆北路。 法定代表人：林思，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡世峰，海南嘉天律师事务所律师。 原告海南万居物业服务有限公司（以下简称万居公司）诉海口市城市建设开发总公司（以下简称城建公司）物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李君、陈娴，被告城建公司的委托诉讼代理人蔡世峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万居公司向本院提出诉讼请求：1．判令城建公司向万居公司支付自2011年5月1日至2016年7月31日拖欠的物业管理费合计人民币1888372元；2.判令城建公司向万居公司支付从应支付上述费用至实际支付止的利息；3.本案的诉讼费用由城建公司承担。事实和理由：1996年12月18日，城建公司与案外人海南昌炜置业有限公司（现变更为海南昌炜集团有限公司，以下简称昌炜公司）签订《合作建房合同书》，约定城建公司提供土地，昌炜公司投入资金和承担开发建设工作，合作开发建设“昌炜玉园”及社会停车楼项目，项目建成后，城建公司分得一栋七层社会停车楼（以下简称涉案停车楼），另约定，昌炜公司应在获得建设用地规划许可证及临时规划许可证加名手续后两年内将已经完工并通过验收的涉案停车楼移交给城建公司的，后该项目在2004年9月经各方竣工验收通过。2005年10月14日，海口市建筑工程质量监督站出具《监督意见》同意验收，为了遵守协议约定，昌炜公司于2004年11月、2005年3月分别向城建公司发函要求其办理移交手续，城建公司均消极对待不予接收。因此作为项目开发建设者，管理人仍是昌炜公司。该项目竣工后，昌炜公司经过招标将项目交由海南珠江物业管理有限公司进行物业服务。直至2006年6月1日，昌炜公司与海南珠江物业管理有限公司解除物业合同服务关系，由于昌炜公司没有物业管理资质，遂与万居公司签订《委托书》，将涉案停车楼交由万居物业公司管理，期限自2005年1月5日至2015年12月31日。2006年8月14日，城建公司取得涉案停车楼房屋所有权证后，据悉，其在2007年1月与昌炜公司已经正式办理移交手续，但是从未发函告知万居公司涉案停车楼已经实际移交，且一直默认万居公司提供的物业服务且未提出任何异议。由于涉案停车楼与昌炜玉园小区的其他住宅楼同属一个物业管理区域，且万居公司又是该小区的唯一物业管理单位，依照法律规定，涉案车库楼也属于万居公司提供物业服务的范围。万居公司一直为涉案停车楼提供物业管理服务，城建公司却迟迟未缴纳物业管理费，直至2015年才提出异议。万居公司认为，在城建公司接受涉案停车楼以及依法取得房产权证之前，昌炜公司有权依法委托万居公司对涉案停车楼进行物业管理，移交后，城建公司从未告知万居公司业主变更，因此依据同一物业管理区域应由同一物业企业管理的相关法律规定，城建公司应向万居公司支付物业管理费。综上，特向人民法院提起本案诉讼。 被告城建公司发表答辩意见称，1.涉案停车楼是独立的社会共建项目，不属于昌炜玉园小区的物业管理区域。无论根据昌炜公司与城建公司原来合作建房项目规划总平面图的规划设计，还是房屋竣工交付现状，涉案停车楼与昌炜玉园小区都是两个独立的部分，各自有独立的出入口，中间用围墙隔离，地面和地下均不联通，若从昌炜玉园小区到涉案停车楼必须先出小区门口，再从该停车楼入口进入。涉案停车楼项目竣工后，海口市房产管理局于2006年8月14日为城建公司颁发了涉案停车楼的房屋所有权证，与昌炜玉园的房产所有权完全独立，未将二者作为一个小区。2007年1月8日，昌炜公司与城建公司办了移交手续，双方均认涉案停车楼并非昌炜玉园的组成部分，也不是昌炜玉园的配套车库或小区的公共设施，也基于该事实，房产部门直接把涉案停车楼的房产产权初始登记在城建公司名下，昌炜公司也必须把涉案车库楼交给城建公司而不是将其作为小区的车位租售给业主，没有将涉案停车楼与昌炜玉园小区一期委托给物业公司进行前期的物业管理。因此，涉案停车楼是独立的项目，不属于昌炜玉园的物业管理区域。2.昌炜公司无权、也无资格委托万居公司对涉案停车楼进行物业管理。其一，涉案停车楼并非昌炜玉园的配套车库或小区的公共设施，不属于昌炜公司或小区业主共有，昌炜公司无权将其交由万居公司进行物业管理，其次，昌炜公司并非涉案停车楼产权人，无权委托物业公司对涉案停车楼委托物业公司进行管理。其三，根据《物业管理条例》、《海南特区物业管理条例》的规定,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，昌炜公司直接委托万居公司进行物业管理服务，显然是违法、违规的。其四，根据万居公司的《企业机读档案登记资料》可知，万居公司自2006年5月16日成立，昌炜公司持有其98%的股份，是其绝对控股的母公司。万居公司提交的《委托书》显示，昌炜公司当时委托万居公司进行物业管理的时间为2005年1月5日，此时万居公司尚未成立，故该份证据显然系昌炜公司、万居公司炮制出来的伪证。其五，抛开《委托书》系伪造、无效不说，《委托书》约定委托万居公司管理的依据是“城建公司未办理实质性移交手续”，那么在2007年1月8日移交之后，上述《委托书》显然失效，万居公司无权据此管理涉案停车楼。3.万居公司根本没有对涉案停车楼进行物业管理服务，无权主张物业管理费。城建公司在2007年1月8日与昌炜公司办理移交手续后，还没来得及接管，万居公司便已经将涉案停车楼全部侵占，用于经营有偿停车业务并收取停车费，还将8楼用作其员工食堂。但万居公司在对涉案停车楼进行使用和收益的同时，却并不对其进行物业管理。涉案停车楼大多数供水、供电、消防设备损坏无法使用，岛主乱搭乱接电线，许多地方漏水、杂物成堆、一片狼藉，可见万居公司从未对其进行物业管理，更不存在城建公司默认、接受其物业管理服务的事实。万居公司在本案中炮制了2011年5月至2016年7月数十张《缴费通知单》，向城建公司主张物业管理费1888372元，实属荒唐。其《缴费通知单》的各项数据均是其任意填写，且错漏百出。2011年的电费除8月外，每月只是几百元至一两千元不等，但2011年8月的电费却突然飙升至“172129元”，明显违背常理，另外除2013年3月份外，每月产生水费、垃圾费，但唯独3月份没有水费和垃圾处理费，显然不符合常理。综上，万居公司向城建公司主张物业管理费1888372元，纯属无中生有，无任何事实和法律依据。4.万居公司违法侵占涉案停车楼，无权要求支付物业管理费及水电费。万居公司违法占有城建公司所有的涉案停车楼，造成城建公司重大经济损失，不但不予赔偿，还主张巨额物业管理费，实属强盗逻辑。涉案停车楼作为一个独立于昌炜玉园的社会公建项目，由自来水公司、供电公司直接供水、供电，并非由物业公司供应。万居公司擅自对涉案停车楼进行使用，产生的电费、水费应由其自行承担。5.万居公司的起诉超过法定诉讼时效期间，不应支持。抛开万居公司主张的物业管理费是否有依据不论，《中华人民共和国民法通则》第135条规定的诉讼时效为两年，万居公司于2016年10月方向法院起诉主张2011年5月至2016年7月的物业管理费，已经超过两年的诉讼时效，人民法院不应予以支持。综上，万居公司的诉讼请求无任何事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。 城建公司、万居公司围绕其诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对以下双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证： 1996年12月18日，城建公司与案外人昌炜公司签订《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》、《补充协议二》，主要约定城建公司提供土地，昌炜公司投入资金和承担开发建设工作，合作开发建设“昌炜玉园”及社会停车楼项目，项目建成后，城建公司分得七层社会停车楼，昌炜公司分得六栋高层综合住宅楼。 2004年9月28日，涉案停车楼通过竣工验收。 2005年，海口市建筑工程质量监督站对涉案停车楼出具同意验收的意见。 2004年11月8日，2005年3月14日，昌炜公司两次向城建公司发送《关于昌炜玉园车库楼竣工移交的函》称涉案停车楼已于2004年9月28日通过竣工验收，要求城建公司在2005年5月16日上午9时准时办理移交手续。 2006年8月14日，海口市房产管理局向城建公司颁发了涉案停车楼的房屋所有权证，房产证号为：海口市房权证海房字第XXXX号，房屋楼层为7-负一层，幢号为7，建筑面积11810.88平方米。 2007年1月8日，昌炜公司与城建公司办理了涉案停车楼的书面移交手续，将“彩色摄像机、出入口控制机、爱登堡电梯、箱式变电站”等弱电设备、电梯、水电消防设备以及车库楼地下一层至七层以及楼顶天面钥匙均移交给了城建公司。 2016年9月9日，万居公司向本院提交一份《委托书》，内容为昌炜公司委托万居公司对昌炜玉园7号停车楼车库进行物业管理，委托管理年限为2005年1月1日至2015年12月31日。 后万居公司又向本院提交一份《委托书》，除签订时间为2006年6月1日，并且将委托管理年限变更为2006年6月1日至2015年12月31日之外，其他内容与上述《委托书》一致。 万居公司为证明其物业管理费主张，提交了2011年5月至2016年7月《物业管理费统计表》、《昌炜玉园业主缴费通知单》以及2011-2015年《万居物业水电表抄表记录本》、《昌炜玉园物业服务收费告示牌》等证据予以证明。另，万居公司在庭审中陈述，2011年5月前的物业管理费均由昌炜公司缴纳。 另查，万居公司系2006年5月16日成立的有限责任公司，股东为昌炜公司和马坚伟，其中昌炜公司持股比例为98%，万居公司具有三级物业服务企业资质。 以上无争议的事实有万居公司提交的《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》、《补充协议二》、《海南省建筑工程竣工备案验收证》、《海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证》、《关于昌炜玉园车库楼移交的函》、2005年《委托书》、2006年《委托书》、《昌炜玉园七号楼物业管理费用统计》、《昌炜玉园业主缴费通知单》、《万居物业2011年-2015年水、电表抄表记录》、《昌炜玉园物业服务收费告示牌》以及城建公司提交的《房屋租赁合同》、《昌炜玉园车库楼租赁合同补充合同》；以及万居公司提交的《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》、《补充协议二》、《海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证》、《移交清单》、2005年《委托书》、2006年《委托书》等证据予以证明。另，2017年12月18日，本院组织各方当事人对涉案停车楼进行了现场勘查，经勘查：涉案停车楼位于面对昌炜玉园小区右侧，有独立入口与小区车辆出入口区分，停车楼有道匝机两台、门岗亭一座、观光电梯1台，除靠近昌炜玉园小区道匝为万居公司所设，其余设施各方均认可系案外人金鸿智公司所建。停车楼一楼左侧、右侧各有简易房一间为万居公司员工使用，停车楼楼顶天面有一间房间为万居公司作为食堂使用，除此之外，涉案停车楼负一楼至楼顶天面再无万居公司人员和物品。 本院认为，本案的争议焦点为：万居公司是否对城建公司的涉案停车楼享有合法的物业管理权限，城建公司应否向其支付物业管理费，数额是多少。 关于万居公司是否对城建公司的涉案停车楼享有合法的物业管理权限的问题。本院认为，万居公司主张昌炜公司为涉案停车楼的建设单位，涉案停车楼与昌炜玉园小区系同一物业管理区域，在涉案停车楼移交前昌炜公司委托万居公司对该楼进行物业管理，城建公司在与昌炜公司办理移交手续后，并未通知万居公司业主变更事实，也默认和接受万居公司的物业管理，故其对涉案停车楼提供物业管理有合法依据。本院认为，万居公司对城建公司名下涉案停车楼进行物业管理没有合法依据，理由如下：第一，昌炜公司委托万居公司对涉案停车楼进行物业管理的事实不能成立。昌炜公司向本院其提供的2006年的《委托书》与2016年9月9日向本院提交的2005年的《委托书》内容前后矛盾，上述证据不能作为本院认定事实的依据，故万居公司主张其对涉案停车楼提供物业管理系建设单位昌炜公司委托，本院不予采纳。第二，城建公司自2006年8月14日取得涉案停车楼产权，在其未与万居公司签订物业管理合同，授权其进行物业管理的前提下，即便其未告知万居公司业主变更的事实，万居公司也无法因此获得合法的物业管理权限。第三，本案中万居公司即便对涉案停车楼提供了事实上的物业管理服务，也无法成立无因管理行为。法律上的无因管理，是指在没有法定或约定义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的行为，而本案中的万居公司则以双方存在物业管理服务合同为由提供物业服务，不属于无因管理的行为。综上，万居公司主张对城建公司名下涉案停车楼进行物业管理有合法依据的主张，本院不予采纳。 关于城建公司应否向万居公司支付物业管理费，金额是多少的问题。 从第一个争议焦点的论述可知，万居公司对城建公司名下涉案停车楼进行物业管理并无合法依据，且也未提供证据证明其对涉案停车楼提供了物业管理服务，加之其主张物业管理费用的单据等均系其单方制作，不能证明实际发生的物业管理费用数额，综上，本院对万居公司关于城建公司应向其支付物业管理费1888372元及利息的主张，不予支持。 综上，万居公司的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告海南万居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费23490元，由原告海南万居物业服务有限公司负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  詹润红 人民陪审员  裴振山 人民陪审员  冯运铭 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  杨春燕