甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异156号 异议人（利害关系人）：王培岳，男，1950年12月15日出生，回族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。 委托代理人：张立，甘肃峰和律师事务所律师。 申请执行人：兰州银行股份有限公司张掖分行。地址，张掖市甘州区西街**。 统一社会信用代码：916207005811605974。 负责人：张斌，该行行长。 被执行人：黄玉明，男，1966年12月25日出生，汉族，北京市人，，住北市朝阳区现住甘肃省张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人兰州银行股份有限公司张掖分行与被执行人黄玉明借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）王培岳要求对本院执行被执行人黄玉明名下的位于甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺停止拍卖，中止执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人（利害关系人）王培岳称：2014年4月，异议人与本案所涉位于甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺的所有人王波，签订了房屋租赁合同一份，约定：租赁期为20年，年租金为25000元，租金合计为500000元，合同签订时偿付150000元，其余350000元以异议人在张掖市金岳物资公司的350000元股份转让给王波予以抵顶（双方已于同年4月20日签订股东股份转让协议），租赁期间，可由承租人转租承租房屋及其他事宜。合同订立后，异议人按约偿付租赁费500000元（其中现金支付150000元，股权转让款350000元），王波亦将涉案房屋交付异议人使用。此后，异议人与张掖市金岳物资公司签订房屋委托管理合同一份，约定异议人将承租的涉案房屋交由该公司代管，代管期限为20年，由公司每年支付异议人租金60000元，并对其他事宜进行了约定，现合同尚在履行期间。2020年5月，异议人得知该涉案房屋甘州区人民法院在兰州银行张掖分行与黄玉明借款合同纠纷一案执行中意欲拍卖。异议人认为，该涉案房屋尚在租赁合同履行期间，根据“买卖不破租赁”的法律原则，法院对该涉案房屋的拍卖行为，侵害了异议人的合法权益。故，请求停止对涉案房屋的拍卖行为，并中止对该房屋的执行，同时，保留异议人对该涉案房屋的优先购买权。 本院查明，申请执行人兰州银行股份有限公司张掖分行与黄玉明借款合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理，同年11月14日作出（2017）甘0702民初7383号民事调解书，协议如下：一、被执行人黄玉明欠申请执行人兰州银行股份有限公司张掖分行借款本息363.4万元（利息计算至2018年5月20日），于2017年11月20日前偿付38万元，2017年2月至2018年2月，每月20日前偿付3.6万元，2018年3月20日前偿付98.6万元，2018年4月20日前偿付100万元，2018年5月20日前偿付下余的全部借款本息；二、若被执行人黄玉明不按上述协议履行，逾期一次申请执行人可就被执行人所欠全部借款本息主张权利，并可就被执行人抵押的甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺拍卖、变卖的价款优先受偿。案件受理费16110.5元（减半收取），由被执行人负担。该调解书生效后，被执行人未在生效法律确定的期间履行其义务。申请执行人于2018年11月14日向本院申请执行，本院以（2018）甘0702执5511号案件受理。在执行过程中，双方当事人达成执行和解协议，申请执行向本院申请撤销本案的执行，本院遂于同年11月1日作出（2018）甘0702执5511号执行裁定书，裁定终结执行。后因被执行人未按和解协议的约定履行义务，申请执行人于2019年5月8日向本院申请恢复执行，本院以（2019）甘0702执恢554号案件受理。在执行人过程中，因被执行人未能履行其义务，本院遂委托相关评估机构对被执行人所抵押的位于甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺予以评估，并欲依法处置。现异议人（利害关系人）以该商铺异议人系承租人，且租赁期间尚未届满，对该商铺的执行行为侵害了异议人的合法权益为由，要求中止对该涉案商铺的执行。本案尚在执行中。 另查明，异议人（利害关系人）王培岳与王波系父子关系。2014年4月20日，异议人与王波签订股东股份转让协议一份，约定异议人将其在张掖市金岳物资有限公司的股份35万元转让于王波。同年月21日，双方又签订房屋租赁合同一份，约定王波将其所有的位于甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺出租给异议人，租凭期限为20年，年租金为25000元，由异议人现金支付15万元，转让金岳物资公司股份抵顶35万元，合计50万元，租赁期间承租人可以转租承租房屋等。合同订立后，异议人于同月22日向王波支付房租15万元，由王波出具收据一张。2014年4月30日，异议人与张掖市金岳物资有限公司签订房屋委托管理合同一份，约定异议人将所承租的甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺委托金岳物资公司管理，管理期限为20年，由金岳物资公司每年向异议人支付租金60000元等。管委托管理合同订立后，异议人即将承租房屋交由该公司管理经营。 再查明，位于甘州区新世纪**综合楼**西02、03、04铺在2009年3月5日张掖市不动产登记事务中心登记的所有权人为王波，共有情况为单独所有；2015年6月11日，该不动产在张掖市不动产登记事务中心登记的所有权人为被执行人黄玉明，共有情况为单独所有，不动产权证书号分别为129068、129067、129069。2015年7月7日，该不动产所有人（被执行人）黄玉明将该不动产作为抵押物，并办理抵押登记，抵押权利人为兰州银行股份有限公司张掖分行，义务人为黄玉明。 审查期间，异议人（利害关系人）向本院提交了不动产权证书复印件、股东股份转让协议、房屋租赁合同、房屋委托管理合同、收款收据等；本院依职权调取的房地产权登记信息、最高额抵押合同等。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，本院受理并执行，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。在执行过程中，本院对被执行人黄玉明所抵押的其名下位于甘州区新世纪2号综合楼1层西02、03、04铺财产采取相关执行措施，并予以评估，欲依法处置。异议人（利害关系人）认为本院对被执行人抵押财产的处置侵害了其合法权益，而要求中止执行该财产。首先，抵押财产的所有人黄玉明系本案的被执行人，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，法院有权对被执行人应当履行义务部分的财产予以查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施；其次，根据“买卖不破租赁”的法律原则，拍卖（或变卖）财产上原有租赁权并不随之消灭，不动产所有权发生变动，承租人可继续要求履行原租赁合同。异议人与原所有权人签订了长期租赁合同，对其租赁合同的权益可以依法予以主张；第三，申请执行人与被执行人黄玉明签订了最高额抵押合同，并在相关部门办理了抵押登记，该抵押合同已生效。债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，且本案生效法律文书中已明确，申请执行人享有优先受偿权；第四，根据法律及司法解释的规定，对已登记的不动产，应按照不动产登记簿来判断不动产权利人，本院所执行的该房产经核查确系登记在被执行人名下，该涉案房屋的权利人应系被执行人黄玉明；第五，根据《合同法》的规定，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但本案中，异议人并未提供相关证据证明出租人将租赁房屋所有权进行转移时，未在合理期限内通知异议人（承租人），而损害其权益的事实。综上，本案执行过程中对被执行人黄玉明所抵押财产的执行，并未侵害异议人（利害关系人）的合法权益，其所提异议，于法无据，本院不予支持；但作为被执行人黄玉明将其已出租的财产予以抵押，原租赁合同继续有效，对承租人（异议人）的合法权益应予以保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）王培岳的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向张掖市中级人民法院申请复议。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年十一月五日 书记员 张 慧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一异议不成立的，裁定驳回异议； (二异议成立的，裁定撤销相关执行行为； (三异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或部分成立的，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对利害关系人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； ……