贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0322民初785号 原告：王江龙，男，1976年12月18日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：黄正东、杨至刚（实习），贵州抱一律师事务所律师。 被告：黎容，女，1974年4月19日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：张元勇，桐梓县娄山关法律服务所法律工作者。 被告：**，男，1965年4月15日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：令狐兴中、杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。 原告王江龙与被告黎容、**合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序审理本案。诉讼中，因案情复杂，本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王江龙及其委托诉讼代理人黄正东、杨至刚，被告黎容的委托诉讼代理人张元勇，被告**的委托诉讼代理人杜秋霖到庭参加了诉讼。2017年8月18日，因双方当事人申请庭外和解，本案中止诉讼。后因和解不成，本案于同年12月20日恢复诉讼。现已审理终结。 原告王江龙向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2016年5月20日签订的《商业用房买卖补充协议》有效；2.判决二被告协助原告将位于桐梓县的5间房屋（产权证编号为：遵房权证桐梓私字第××号、00××67号、00××70号、00××71号、00××72号）产权手续办理过户到原告名下；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：**系原告的前姨父（原告姨妈余华与**于2004年离婚），双方关系要好。**与人合伙开发了本县娄山关镇（现海校街道）城北农贸市场。2010年5月，**向原告称其分得约580平方米商业房，询问原告是否购买。原告家人商议决定共同出资由原告出面购买。经与**协商，该580平方米商业房作价158万元。当月，原告向**支付定金20万元。基于信任，原告未与**、黎容签订房屋买卖协议。同年6月12日，原告与**、黎容去办理产权过户时，才知道前述房屋共划分为13间，均登记在黎容名下，其中6间因有银行贷款抵押，无法办理过户登记。于是，双方仅将另外7间的产权过户登记在原告妻子万文秀及妻姐万盛华名下。当年7月，**、黎容又将全部13间门面交与原告占有、使用，原告亦于同月9日按双方约定，先行支付了房款120万元，**出具了收条。余下38万元双方约定待全部13间门面的产权过户登记手续办理完毕后再付清。此后，原告又多次催促**、黎容办理6间门面的过户登记手续，但二人均以房屋还在抵押为由拖延办理。2015年，案外人王财富起诉**债务纠纷，法院判决**偿还王财富借款。执行中，法院将已出售给原告的13间商业房中的1-12号（证号：遵房权证桐梓私字第××号）过户到王财富名下，原告也被判决搬离了该门面。2016年5月20日，经原告反复催促，**与原告补签了《商业用房买卖补充协议》，对双方协议关系及履行情况进行了明确。因**、黎容迟迟不为原告办理已购买的门面的产权过户手续，致原告及家人遭受了重大经济损失，也使原告家人之间经常争吵、埋怨，亲属有关系出现裂痕。原告无奈诉请依法判决。 被告黎容辩称，原告诉称的商业房是答辩人合法取得的财产。**与原告对前述房屋的出售协议和补充协议，答辩人不知情，该协议和补充协议均是无效协议。原告的诉请与答辩人无关，请求驳回原告的诉讼请求。 被告**辩称，答辩人与黎容虽有交往，但并未办理结婚登记，并不属夫妻关系。2010年5月，黎容委托答辩人出售涉案7间商业房，原告找到答辩人要求购买。答辩人将此情况告知原告后，原告同意以120万元购买7间门面。于是2010年6月黎容将7间商业房产权过户给原告。原告诉称以158万元购买了全部580平方米商业房不是事实，如黎容、**同意原告的前述理由，双方应当签订房屋买卖协议，如此大的金额竟没有任何书面协议不符合常理、常情。在办理7间商业房过户手续时，原告已明知该房属黎容所有，且办理产权过户手续时，黎容必须出示单身证明才能办理，那么原告当时就应知道黎容与答辩人不是夫妻，即应当与黎容签订买卖协议，但原告并没有任何主张。如原告所述前期支付120万元，后期支付38万元是真实的，那么最基本的就是原告应当向黎容或**出具购买房屋尚欠38万元的欠条，可双方并无任何欠条，说明原告陈述的不是真相。至今已隔五年之久，原告才主张明显不符合常情常理。2016年5月，原告找到答辩人，要求以158万元价格购买580平方米商业门面，答辩人已明确告知门面不是属答辩人所有，是黎容所有，并说明与黎容已决裂，双方并无往来，自己无权处置。但原告一直纠缠答辩人，又告知答辩人其会想办法让黎容签字，答辩人无奈才签订《商业用房买卖补充协议》。根据法律，答辩人对涉案房屋无处分权，原告在签订《商业用房买卖补充协议》已明知该事实。综上，原告诉称内容与事实不符，请求驳回原告的无理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告举出的张晓妮与赵琼的《门面房买卖协议书》，虽黎容、**不认可，但该协议能证明与争议商业房同地段的商业房在2011年时的出售价格，故本案中予以采用。2、原告举出的短信记录，**否认该短信记录的真实性，原告无其他证据印证短信的对方即**，故本案中不予采用。3、原告所举的**之继母的墓碑照片以及**之继母冯某和证人付某的证言，结合**向房管部门提交的产权变更《申请》和《户籍证明》，能够证明黎容曾以**之妻名义与**共同生活的事实，本案中均予以采用。 根据当事人陈述及本案认证的证据，本院确认本案事实如下：涉案商业用房共580㎡，位于本县海校街道（原娄山关镇）河滨北路黔北汽车城（又称“城北农贸市场”）内Ａ6栋，产权登记为13间，系以黎容、**名义于2004年12月与案外人徐启伟等联建取得，其中1-10号房属黎容，原产权证号分别为0001××64、0001××65、0001××66、0001××67、0001××68、0001××69、0001××70、0001××71、0001××72、0001××73；另11-13号房属**，原产权证号分别为0001××74、0001××75、0001××76。2006年10月1日，**向房管部门提交“桐梓县房管所：我与黎容是夫妻关系，为了便于产权管理，特向贵所申请将原遵房权证桐梓私字第××＃、00016474＃、00016476＃房产证更名为黎容。敬请办理为谢”的《申请》和2005年8月19日载明黎容与**系夫妻关系的《户籍证明》，将前述11、13号商业房转移过户到黎容名下，取得200××0358、200××0359号产权证。该13间商业房起初由案外人杨海文租赁于**处，开设了“黔北家俱城”。2010年5月29日，王江龙经与**协商好涉案商业房的售买交易后，通过其姐夫梁焱转款20万元给**，**出具“今收到王江龙交来购黔北汽车城内黔北家俱城门面（全部）定金弍拾万元正（￥200000.-元）的《收条》给王江龙。同年6月12日，黎容将登记在自己名下的1-2、1-3、1-6、1-10号房过户给王江龙妻子万文秀，新产权证号分别为20××01137、20××01141、20××01136、20××01135号；同日又将1-5、1-11、1-13号房过户给王江龙妻姐万盛华，新产权证号分别为20××01139、20××01138、20××01140号。同年7月9日，王江龙之父王叶君取款50万元、之妻姐万盛华取款50万元，共100万元由王江龙向**交付后，**出具“今收到王江龙购汽车城商业门面款壹佰贰拾万元正”的《收条》给王江龙。同年9月23日，王江龙将该13间商业房租给案外人杨海文使用5年，杨海文向王江龙支付了租金50万元。2016年4月5日，王江龙又将前述商业房出租给案外人罗强使用8年。2016年5月20日，**（甲方）与王江龙（乙方）签订《商业用房买卖补充协议》，主要载明“甲乙双方于2010年7月9日达成了口头《房屋买卖合同》，且甲方已经收到乙方支付的前期购房款：壹佰贰拾万元整小写：1200000元，甲方已将合同约定的全部房屋移交给乙方。因甲乙双方是达成的口头协议，现特对房屋买卖一事作如下补充条款：一、甲乙双方已于2010年7月9日达成房屋买卖合意，其内容为：甲方位于桐梓县娄山关镇河滨北路农贸市场Ａ6栋（桐梓县娄山关镇黔北汽车城内黔北家具城）面积约580平方米出售给乙方。二、甲乙双方约定所售商业用房的总价款共计;壹佰伍拾捌万元整小写：1580000.00元，支付方式为：2010年7月9日乙方已经支付：壹佰贰拾万元整小写：1200000元（甲方已出具收条），余款：叁拾捌万元整小写：380000.00元，在甲方将全部房屋过户给乙方时，由乙方一次性付清。三、办理过户时产生的税费等费用由甲方承担。四、从2010年7月9日起，合同约定的所有房屋已经全部移交给乙方，所有权、使用权、收益权等一切因房屋产生的权利均归乙方所有。五、因甲方原因导致还有几个房屋产权证未能及时过户给乙方，为此，甲方应配合乙方办理相关手续，且保证乙方在行使权利时不受黎容干涉，因此给乙方造成的损失，均由甲方付赔偿责任。六、甲方从签订本协议90日内，及时配合乙方办理过户手续，乙方在办理完过户手续后三日内一次性支付余款：叁拾捌万元整小写：380000.00元给甲方。”。2016年7月5日，王江龙以**和案外人王财富诈骗为由向桐梓县公安局报案。桐梓县公安局分别对**、王财富、杨海文、黎容进行了讯问。对公安机关的讯问，**作以下回答：“我于2010年7月9日出售王江龙黔北汽车城商业门面约500多个平方，当时我收了王江龙购房款120万元。尚差38万元至今未支付。”；“当时没有签订合同，只有口头协议。”；“当时我与王江龙的口头协议是除了Ａ6-12号门面外，其它的商业门面全部出售给王江龙。但有我前妻黎容当时修房时投资有些钱，所以有5间门面由王江龙交清欠房款38万元后，由黎容到房管所将5间门面过户给王江龙。”；“我记不清了，大约10多间，具体是多少间我记不清了。”；“是2016年5月20日签定的。当时王江龙也没有威胁我、更没有强迫我，是我看了内容后，在自愿的情况下签定的补充协议。”；“我出售给王江龙的商业门面是通间，没有隔成小间。”；“是我去房管所办了13间商业门面的房产证。我出售给王江龙只有12间，现还有5间的房产证在黎容手中，只要王江龙交清38万元欠款，并算了利息，我去协调，可由黎容办理房产过户手续。”。王财富叙述了**欠其借款76万元的由来以及本案审理该借贷纠纷并执行涉案12号商业房的经过。杨海文叙述了其从**、王江龙手中分别租用涉案全部商业房的经过以及向王江龙交付租金等情况，还叙述了其租用涉案商业房时是通间，未隔断成13间小间。黎容叙述了其与**不是夫妻，只共同生活了3-4年，经济独立，涉案商业房中有12间系其所有，是其2003年以50多万元购买，当时购买了多少间和出售房屋的公司记不清了，收据遗失；只出售7间商业房给王江龙，收款多少和过户多少间的产权证记不清；不清楚**向王江龙出售涉案门面和收取王江龙120万元的事，也不清楚**是否将该120万元给她。2016年7月22日，桐梓县公安局向王江龙送达了《不予立案通知书》。现王江龙以前述理由诉至本院。 另查明，**与其前妻余华于2004年9月14日登记离婚。其后，**、黎容未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活，在**为其继母冯某预制的墓碑上，黎容以**之妻的身份出现。 还查明，与争议商业房同地段的商业门面，在2011年时，其出售价格约2800元/㎡。 诉讼中，涉案商业房的共同购买人梁焱、万盛华夫妻以及王江龙之妻万文秀明确表示由王江龙代为主张权利，不作为共同原告参加诉讼。 本院认为，本案主要争议焦点为一、**向王江龙出售了全部13间涉案商业房，还是已过户的7间；二、黎容是否知情并同意**的出售涉案全部商业房；三、**与王江龙于2016年5月20日补签的《商业用房买卖补充协议》是否有效。 一、2010年5月-6月期间，**向王江龙出售的是13间涉案商业房，还是已过户的7间商业房争议问题。首先，从**与王江龙设立并履行的定金行为看，定金《收条》载明“今收到王江龙交来购黔北汽车城内黔北家俱城门面（全部）定金弍拾万元正（￥200000.-元）”，该收条已特别标注是购买全部黔北家俱城门面，而“黔北家俱城”为案外人杨海文从**处租赁全部涉案13间商业房开设的家俱店，故该定金收条说明**与王江龙协商涉案商业房的售买时，其买卖合意是全部的13间涉案商业房。其次，从**与王江龙为完善双方对涉案商业房的交易而于2016年5月20日自愿协商补签的《商业用房买卖补充协议》看，其第一条约定内容“甲乙双方已于2010年7月9日达成房屋买卖合意，其内容为：甲方位于桐梓县娄山关镇河滨北路农贸市场A6栋（桐梓县娄山关镇黔北汽车城内黔北家具城）面积约580平方米出售给乙方。”已进一步指明2010年5月-6月期间，**是将全部的13间涉案商业房出售与王江龙。第三，从涉案商业房的交付及使用情况看，通过王江龙所举出的其与案外人杨海文2010年9月23日签订的《租房协议》以及杨海文于2016年7月14日在公安机关的陈述，说明2010年9月23日起，王江龙即对涉案共580㎡的13间商业房在进行管理、使用和享有收益，这与**和王江龙补签的《商业用房买卖补充协议》第四条“从2010年7月9日起，合同约定的所有房屋已经全部移交给乙方，所有权、使用权、收益权等一切因房屋产生的权利均归乙方所有。”的约定内容相互衔接，间接证明了王江龙与**是对涉案全部13间商业房进行的售买交易。诉讼中，**和黎容虽辩解王江龙出租黎容未出售的5间商业房给杨海文并收取了五年的相应租金的行为是受二人的委托，但其并未举出相应证据证明；亦未举出证据证明该5年期间二人曾向王江龙主张过未出售商业房的租金的给付。第四，从双方的交易价格看，本案已查明，**与王江龙在2010年5月-6月期间，对涉案商业房的售买金额是158万元，而涉案商业房同地段的其他商业房于2011年的市场交易价格约为2800元/㎡，两相比较，前述158万元购买了580㎡的全部涉案商业房，符合涉案商业房当时的市场交易价格。上述四个方面相互印证了2010年5月-6月期间，**向王江龙出售的是13间涉案商业房的事实成立，本院据此认定。**、黎容对前述问题作出的辩解意见，与其之前在公安机关的陈述相互矛盾，且与当时的市场交易价格不符，故本院不予采信。 二、作为登记产权人的黎容是否知情并同意**出售涉案全部商业房问题。**与黎容虽未办理结婚登记，但**于2006年10月1日向房管部门提交要求变更产权登记的《申请》中，声称二人是夫妻，且同时提交的2005年8月19日公安机关的《户籍证明》中，同样记载二人系夫妻关系，且结合证人冯某、付某的证言和**为其继母冯某预制的墓碑内容，均足以说明**、黎容于2005年8月起即对外宣称的是夫妻并共同生活；而2010年5月**与王江龙对涉案全部房屋达成售买交易合意并收取定金20万元，黎容分别与王江龙之妻万文秀、王江龙之妻姐万盛华签订《房地产买卖契约》，在房管部门将登记在自己名下的涉案商业房中的1-2、1-3、1-6、1-10号房过户登记在万文秀名下，将1-5、1-11、1-13号房过户登记在万盛华名下，且《房地产买卖契约》中，不管商业房面积大小，其交易价格均为5万元。从上述事实可知，黎容与王江龙之妻、之妻姐的房屋过户，均是在履行**与王江龙就涉案商业房作出的售买交易。黎容现辩解不知道**处分了涉案全部商业房，其作为一名完全民事行为能力人，工作在金融部门，具备较高识别能力和防范能力，岂能在不知晓全部真实情况下，将自己名下的财产过户给他人，这有悖常理；且**之继母在其证言中陈述黎容曾亲自告诉她涉案商业房的出售价格为158万元。因此，本院据此认定黎容不但知道而且同意**与王江龙之间对涉案全部商业门面的买卖交易， 三、**与王江龙于2016年5月20日补签的《商业用房买卖补充协议》是否有效问题。**与王江龙2016年5月20日补签的《商业用房买卖补充协议》，其协议名称和内容均反映出，该协议实际是对双方2010年5-6月期间就涉案商业房的售买交易的书面固定与完善，并非新的处分；而王江龙与**间的前述售买交易，虽收款人为**，但黎容知道并同意该交易，并对部分交易房屋进行了产权过户登记，该交易为**、黎容共同实施的出售行为，且该交易意思真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的交易，故**与王江龙为书面固定与完善该次交易而补签的《商业用房买卖补充协议》，同样为合法有效协议。**、黎容辩解该协议无效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上，涉案《商业用房买卖补充协议》合法有效，合同双方即应依约履行。该补充协议中已约定**、黎容为王江龙办理未过户商业房5间的产权过户时间，该期限届满后**、黎容未按约履行，构成违约，现王江龙要求其履行未过户的涉案5间商业房的产权过户手续，理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、**、王江龙于2016年5月20日补签的《商业用房买卖补充协议》有效； 二、**、黎容于本判决生效后三十日内协助王江龙办理位于桐梓县（原娄山关镇）河滨北路城北农贸市场Ａ6栋1-1号、1-4号、1-7号、1-8号、1-9号五间商业房（产权证编号为：遵房权证桐梓私字第××号、00××67号、00××70号、00××71号、00××72号）的产权过户手续。 案件受理费60元，由**、黎容负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行届满期限之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  王六伦 人民陪审员  邹立春 二〇一七年十二月二十九日 法官助理冉蓉 法官助理张启强 书记员蒲忠利