江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4947号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孔荔，女，1970年7月9日生，汉族，个体户，徐州市云龙区。委托诉讼代理人：胡维维，江苏公实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：靖汝强，男，1963年1月20日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人孔荔因与被上诉人靖汝强租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔荔的委托诉讼代理人胡维维、被上诉人靖汝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔荔上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项、第四项；2、依法进行改判；3、一审案件受理费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对违约金数额的认定不合理，请求重新认定。原审法院认为，上诉人作为出租者，理应对承租方租赁该房屋的用途予以知晓，在明知该涉案房屋不具备经营棋牌屋条件，且经公安机关已责令靖汝强停止营业后，仍将房屋继续出租给靖汝强的行为具有一定过错，以此认定上诉方对合同解除和损失扩大应承担一定责任。这一认定过分加重了房屋出租者责任，属于事实认定不清和法律适用错误。事实上，涉案房屋租赁合同并没有对房屋租赁目的、用途进行明确，上诉人孔荔在与被上诉人靖汝强签订房屋租赁合同时，被上诉人并未告知其租赁该房屋的目的，上诉方作为房屋出租者，对于被上诉人将涉案房屋租赁后用作何事也没有必要进行过多干涉。而靖汝强在合同履行期限届满前单方提出解除合同的行为已构成违约，且没有证据证明其已经按照合同约定提前一个月通知上诉人变更合同。因此，在被上诉人已经出现违约行为且上诉人并无过错时，上诉人按照合同约定主张4800元违约金合情合法。二、原审法院对空调所有权归属问题认定不合理，请求重新认定。上诉人与被上诉人在合同中明确约定“靖汝强装两台空调走时归孔荔”，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而原审法院认为，涉案空调的归属权问题应考虑合同履行期限是否届满。基于合同约定，在合同履行期限届满情况下，被上诉人应将两台空调的剩余价值无偿转让给上诉人，即两台空调归上诉人所有；在合同履行期限尚未届满的情况下，两台空调应归被上诉人所有。原审法院的这种做法显然违背了当事人意思自治原则。因此，当事人双方在确定空调归属方面，只是简单的以被上诉人是否离开该房屋为条件。现被上诉人已经离开该房屋，因此该两台空调所有权归属理应由上诉人所有。三、原审法院对上诉人请求恢复原状的判决不合理，请求重新认定。通过上诉人所举证的视频中可以看出在被上诉人搬离后，涉案房屋毁损情况严重，地面墙面具有较大程度破损，并非原审法院所认为的仅房屋的地板和墙面上有烟渍。所以原告要求被告将涉案房屋地面墙面恢复至完好无损情况，有事实基础。同时原审法院认为，孔荔并没有明确要将该涉案房屋的地板和墙面修复至租赁前的何种状态，以此拒绝当事人诉讼请求，这一认定明显不当。上诉人一直明确表示，要将该房屋恢复至租赁给被上诉方之前的宜居状态(即地板、墙面完整无损状态)。综上，原审判决存有如上错误，特提起上诉，恳请二审法院查明事实后，支持上诉人诉请。靖汝强辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，体现公平公正原则，判决合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人对法院本着公平和诚实信用原则酌定违约金2800元认为不合理，请求重新认定的理由是罔顾事实推卸责任。答辩人和上诉人于2019年9月10日经徐州市泉山区夹河派出所通知不允许该房屋经营棋牌室，答辩人即在2019年9月26搬离该房屋，上诉人很清楚答辩人已经事实上退还租赁房，仍拒绝答辩人的退房请求，将空房强行继续出租给答辩人至2020年2月28日，使答辩人增加3个月14400元的房租损失，上诉人故意拖延拒收房屋造成答辩人租金损失是很明确的，因此上诉人的主观过错显而易见，其上诉状中百般推诿拒不承担过错既不合情也不合法。二、上诉人请求重新认定空调所有权归属显失公平，双方在租赁合同中约定的前提是答辩人在合同租赁期满后即2年后将使用2年空调的剩余价值无偿转让给上诉人，实际上答辩人的空调仅使用一个多月就搬离该房屋，房屋租赁合同未实际履行完毕，上诉人仍请求2台空调的所有权纯属讹人行为。三、上诉人请求恢复房屋原状的诉请属无中生有的无理要求，没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。孔荔（原审原告、原审反诉被告）向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2020年2月28日解除；2、判令靖汝强支付承租房屋期间（2019年9月至2020年3月）的物业费1286元、水费和电费1183元；3、判令靖汝强支付违约金4800元；4、判令靖汝强将承租房屋内的两台空调返还原告；5、判令靖汝强将承租的房屋恢复原状；6、诉讼费由靖汝强承担。靖汝强（原审被告、原审反诉原告）向一审法院起诉请求：1、判令反诉被告退还三个月的租金12607元及押金5000元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2019年7月29日，孔荔（出租方）与靖汝强（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：孔荔将其自有的位于徐州市泉山区的房屋出租给靖汝强使用，租金为每月4800元，按半年支付，每次房租应提前15天付清；租期自2019年8月25日至2021年8月25日止；房屋因本身质量问题或上下户原因造成故障，由孔荔及时修缮，如因靖汝强使用不当造成故障，由靖汝强维修恢复原状；靖汝强承租期间，水电费、卫生费、煤气费、物业费等由靖汝强按国家规定缴纳，从合同生效之日起计算；一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方，协商解决，否则支付一个月房租作违约金；租房（水电、煤等）押金5000元，水表102吨，电表11102度；如靖汝强在租房期间未按期交付房租，孔荔有权终止协议，且押金不退给靖汝强，退房时孔荔检查物品是否完好，属靖汝强责任损害的照价赔偿；另双方在合同中还补充约定“靖汝强装两台空调走时归孔荔”。合同签订当日，靖汝强向孔荔交纳了半年的租金28800元以及押金5000元。合同签订后，孔荔将涉案房屋交付于靖汝强经营棋牌室。后因涉案房屋不符合国家有关规定的棋牌室经营场所条件，公安机关责令靖汝强禁止经营，靖汝强遂向孔荔提出了解除合同的请求，现其已从涉案房屋迁出，并将其购置的2台空调拆除。因孔荔认为靖汝强欠付其2019年9月至2020年3月期间的水电费和物业费未交纳，且单方违约解除合同，遂以诉称理由诉至法院，要求判如所请。关于双方实际解除合同的时间，孔荔主张靖汝强于2020年2月28日明确告知其不再承租房屋，故合同解除的日期应当为2020年2月28日，而靖汝强则认为其仅在房屋内经营至2019年11月25日，此后，孔荔一直不配合其交接房屋，故合同解除的日期应当为2019年11月25日。孔荔为了证明其上述主张，向法院提交了2020年2月28日其与被告配偶吴红艳的通话录音，吴红艳在通话中说：“……现在我叫别人给你送钥匙去，叫别人给你送钥匙去，反正不还有5000块钱押金嘛，还有5000块钱押金你正好看，你看着办吧，看怎么弄吧，我叫先去。”孔荔回答:“你不是我看着怎么办，那你的意思你就是，你就是你是到该正常按照合同15号的时候吧，应该是在再续租金的，你现在已经晚了，那个现在都几号了，你也没说租还是不租，然后我们给你打电话你也不接”，“那你得接电话说一声，到底是什么情况？”吴红艳说：“还有你听我说，正好不是到期了吗？”孔荔回答：“没有，我给你说，到期了，你和我之间的合同是两年，只是你该续交租金了，到期。”吴红艳说：“我现在是不租了。”孔荔问：“那你不租了提前一个月给我说。”吴红艳回答：“提前一个月，关键是我提前，我没到期我怎么提前给你说，你想想，我到期我租完之后我就不租了，我怎么还要给你说呢。”经质证，靖汝强对该段录音的真实性不予否认，但主张其租赁房屋一个多月后就向孔荔表达了不想继续承租的想法，但孔荔一直不配合退房。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。孔荔与靖汝强签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于本诉原告孔荔的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，孔荔与靖汝强签订了期限为两年的租赁合同，根据孔荔提交的2020年2月28日其与靖汝强配偶吴红艳的通话录音，吴红艳在通话中已明确表示不再承租涉案房屋，即向孔荔表达了其在租赁合同期限届满要求解除合同的意思表示。该院认为，虽然靖汝强并不具备上述法律规定的单方解除合同的条件，但鉴于靖汝强租赁涉案房屋的目的系为了经营棋牌室，现公安机关以棋牌室的经营场所不符合国家有关规定为由责令靖汝强禁止经营，故合同目的已无法实现，如继续履行，显然有失公平，此外，考虑到靖汝强并不存在恶意违约的行为，且孔荔亦同意靖汝强从涉案房屋搬离，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，确认孔荔与靖汝强签订的租赁合同于2020年2月28日解除。虽然靖汝强抗辩称其实际仅经营了三个月，即双方的合同应于2019年11月25日解除，但未能举证证实其在此期间已向孔荔发出过解除合同的通知，或者已将涉案房屋交还于孔荔，故对靖汝强的上述抗辩不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据孔荔提交的电费缴费凭证、水费和物业费收据，能够证实孔荔垫付了2019年7月29日至2020年2月28日靖汝强承租期间的水费和电费1183元、物业费1104元，因合同已明确约定由承租方承担承租期间的水电费、物业费等费用，故上述费用应当由靖汝强给付孔荔。关于孔荔主张的违约金4800元，该院认为，虽然涉案合同已经解除，但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。因靖汝强在合同履行期限届满前单方提出解除合同的行为已构成违约，且尚无证据证明其已按照合同约定提前一个月通知孔荔变更合同，故其应当向孔荔承担相应的违约责任。现孔荔依据合同约定即“一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方，协商解决，否则支付一个月房租作违约金”要求靖汝强给付其违约金4800元，该院认为，孔荔作为出租方，理应对承租方租赁房屋的用途予以知晓，但其在明知涉案房屋不具备经营棋牌室的条件，且公安机关已责令靖汝强停止营业后，仍然将房屋继续出租给静汝强，故其对于合同的解除以及损失的扩大亦存在一定过错。因此，综合孔荔的实际租金损失以及靖汝强违约的主观过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定支持违约金2800元。关于孔荔要求靖汝强返还两台空调的诉请，本院认为，虽然合同约定“靖汝强装两台空调走时归孔荔”，但根据双方签订合同的目的，该约定的前提应当是靖汝强在涉案房屋内经营直至合同履行期限届满，即将两台空调的剩余价值无偿转让给孔荔，现在靖汝强仅仅承租房屋半年的情况下，孔荔就要求交付空调，显然背离了双方订立该条款的初衷，亦有允公平，故本院对孔荔的该项诉请不予支持。关于孔荔要求靖汝强将房屋恢复原状的诉请，即对房屋的地板、墙面修复至租赁前的状态。本院认为，承租人对出租人所负担的恢复原状的义务，应当以约定或按租赁物的性质正常使用后的状态为限。虽然从孔荔提交的房屋现状的照片和录像可以看出，该房屋的地板和墙面上有烟渍且未清理干净，但该问题并非法律意义上的房屋毁损或者性质改变，且孔荔亦未能明确将地板和墙面修复至租赁前的何种状态。因此，孔荔要求将房屋恢复原状的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如孔荔有充分证据证明房屋在承租期间确有被损毁的事实，可以另行主张权利。二、关于反诉原告靖汝强的诉讼请求。因双方之间的租赁合同已经解除，故靖汝强要求孔荔将其支付的5000元押金予以退还，符合法律规定，予以支持，该费用可以与靖汝强应给付孔荔的上述费用相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：确认原告孔荔与被告靖汝强签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；二、被告靖汝强于本判决发生法律效力之日起十日给付原告孔荔租赁期间的物业费1104元、水费和电费1183元，合计2287元；三、被告靖汝强于本判决发生法律效力之日起十日给付原告孔荔违约金2800元；四、驳回原告孔荔的其他诉讼请求；五、反诉被告孔荔于本判决发生法律效力之日起十日退还反诉原告靖汝强押金5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告靖汝强负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉案件受理费25元，减半收取12.5元，由反诉被告孔荔负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。本院二审期间，上诉人孔荔提交照片三张，其陈述系在涉案房屋移交给被上诉人之前即2019年7月在涉案房屋内拍摄的，拟证明涉案房屋在被上诉人承租之前的原貌，因此对于上诉请求第三项即要求被上诉人将涉案房屋的墙面和地面恢复至照片中所显示的样子。被上诉人靖汝强质证意见为：照片显示的是我租赁之前上一家承租人“万有引力”承租时的样子，我承租时上诉人交给我的房屋不是照片上的样子，上诉人交给我的是毛坯房，我又装修的，不认可上诉人提交的该三张照片的证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的三张照片，其中两张在一审时已经提交，二审提交的仅是扩大打印件；因三张照片的真实拍摄时间无法确定，显示的系其他租客承租时的样貌，被上诉人又不认可系移交给其时的原貌，故该组照片不能证明上诉人将涉案房屋移交给被上诉人时的原貌，本院对其证明目的不予认可。除上诉人提交上述照片外，二审期间当事人未提交其他新证据。本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，应适用合同法关于租赁法律关系相关规定予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人因涉案合同无法履行，通过电话沟通，一审法院认定双方于2020年2月28日解除涉案合同，并根据双方过错程度认定由被上诉人靖汝强承担2800元违约金于法有据，上诉人孔荔主张由被上诉人承担4800元违约金，但其自身也存在过错，故对其该向主张不予支持。关于空调所有权归属问题。虽然双方在合同中约定“乙方（靖汝强）装两台空调走时归甲方（孔荔）”，但结合双方签订的合同租期为两年（自2019年8月25日至2021年8月25日止），而被上诉人陈述其实际仅经营至2019年11月25日，即使到一审法院认定的合同解除之日2020年2月28日，也仅有本年。据此，一审法院综合被上诉人已承担支付租金义务和违约金责任，认定靖汝强装的两台涉案空调合同原意应系在合同履行期满后残值归上诉人所有，故对上诉人该项上诉主张亦不予采纳。关于上诉人主张的要求靖汝强将房屋维修恢复至原状问题。双方对上诉人将涉案房屋移交至被上诉人处的原状存在争议，上诉人一、二审期间提交的照片系其他租客租赁时的照片，具体的拍摄时间不能确定，且被上诉人不认可系其承租时的原貌，上诉人亦无其他证据证明该照片所显示系其移交至被上诉人处时的房屋原貌。且被上诉人实际经营时间不长，上诉人无证据证明被上诉人对房屋存在不正当使用造成重大损坏，故一审驳回其该项诉请于法有据，本院依法予以维持。综上所述，上诉人孔荔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔荔负担。本判决为终审判决。审判长  赵东平审判员  杜演文审判员  周东海二〇二〇年十一月十日书记员  王嫣然