河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6381号上诉人（原审原告）：张星昊，男，汉族，1985年12月29日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王亚飞，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞梦莉，河南安多律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：洛阳豫德宝汽车销售服务有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区新伊大街（原汇通街）与政和东路交叉口向西100米路北。法定代表人：冯长进，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师。上诉人张星昊与上诉人洛阳豫德宝汽车销售服务有限公司（以下简称豫德宝公司）租赁合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2019年9月20日作出（2018）豫0311民初6599号民事判决书，豫德宝公司不服提出上诉，本院于2019年12月30日作出（2019）豫03民终6824号民事裁定书，发还重审。洛阳市洛龙区人民法院于2020年7月4日作出（2020）豫0311民初635号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。上诉人张星昊及其委托诉讼代理人王亚飞，上诉人豫德宝公司的委托诉讼代理人周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张星昊上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决；2.请求依法改判豫德宝公司支付张星昊拆迁补偿款8375098.47元；3.一、二审诉讼费、保全费用由豫德宝公司承担。事实与理由：张星昊诉求豫德宝公司支付个人所有的附属物拆迁补偿款后，剩余拆迁补偿款按照已实际履行租赁期占总租赁期的比例向张星昊支付相应的拆迁补偿款。张星昊与豫德宝公司的发起人及股东河南中德宝销售服务有限公司就涉案土地于2009年签订有一份《土地租赁协议书》，结合涉案租赁协议书，充分证明，在涉案土地租赁期满三年之后，就涉案建筑物、构筑物张星昊按照已履行租赁期占总租赁期的比例享有相应的拆迁补偿金额，同时印证上述协议第七条约定。此外，在涉案租赁协议书签订后，张星昊将该土地上砖混结构门面房拆除，协同豫德宝公司向原承租商户进行补偿，而豫德宝公司并未就该门面房向张星昊进行相应补偿，张星昊之所以没有向豫德宝公司主张此部分权利正是因为考虑到涉案土地濒临龙门大道在租赁期间内遇拆迁的可能性极大，按照《土地租赁协议》约定的拆迁补偿方式能够填补该部分损失，租赁双方就此也达成了合意才有了《土地租赁协议》的约定条款，由此也更加充分的印证了上述条款的真实性、合法性。无论是豫德宝公司与洛龙区签订的《拆迁补偿协议书》中确定的拆迁补偿标准、总金额还是其实际领取的拆迁补偿款，均是按照拆迁补偿明细表中确定的地面附属物原值进行的，但一审法院却适用地面附属物净值作为计算拆迁补偿款的基数,是明显违背基本常识的也是错误的。一审判决还以拆迁补偿款评估表中确定的固定资产净值13232050元，减去毫无根据的10272392.6元（实际按80%成新率），计算出剩余部分，明显错误。一审法院已经认可了双方之间的合同约定内容即按照剩余租赁期占总租赁期的比例计算张星昊应得拆迁补偿金额，金额计算时不应要减去豫德宝公司投入的10272392.6元。一审法院认定的涉案建筑物、构筑物系逐步转移所有权的共有关系、按照剩余租赁期占总租赁期的比例计算与张星昊第一点上诉理由，能够更加充分的证明双方之间拆迁补偿款的分配标准、比例就是张星昊一审诉求的计算方式与金额。豫德宝公司辩称，同我方上诉意见。豫德宝公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决中第二项，依法改判驳回张星昊的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张星昊承担。事实与理由：依据协议约定，早在2009年豫德宝公司向张星昊支付全部拆迁费用后，案涉土地上所有建（构）筑物、附属物便归豫德宝公司单独所有。协议书第七条为豫德宝公司在租赁期限届满后对自有财产的一种处置方式，不能据此认为涉案建筑物、构筑物所有权在逐步转移，且该约定是附条件的，现条件未成就，张星昊未取得案涉建（构）筑物、附属物所有权，案涉建（构）筑物、附属物仍归豫德宝公司单独所有。一审判决认定涉案建筑物、构筑物所有权在逐步转移，豫德宝公司与张星昊之间系逐步转移所有权的共有关系无法律依据。依据双方签订的《土地租赁协议书》，本案拆迁补偿应归涉案建筑物、构筑物所有人豫德宝公司所有。从该约定可以看出，总的原则是遇国家拆迁，拆迁补偿按照国家相关规定执行，即拆迁补偿款归房屋所有权人的。特殊约定是三年内遇国家拆迁，张星昊有权获得协议约定的赔偿，这是对三年内豫德宝公司所交租金不足以保障张星昊对于双方所签20年合同的预期收益，豫德宝公司所做出的特别承诺。本案中，拆迁发生在协议书生效后第九年，不属于三年内遇国家拆迁的情形，不适用三年内遇国家拆迁的特别约定，亦不能类推适用三年内遇国家拆迁的特别约定。《土地租赁协议书》第六条是对出现国家拆迁情况的特殊约定，第七条是通用的租赁到期后对租赁物的添附物的约定。《土地租赁协议书》第七条约定不能与第六条约定混同，更不能理解为第六条的补充。依据洛龙区安乐镇人民政府与豫德宝公司签订的《拆迁补偿协议书》及支付的赔偿款也证实拆迁补偿款就应归豫德宝公司所有。拆迁补偿是给予房屋所有权人的，国家相关规定也确立了该拆迁补偿原则，因此依据法律规定本案拆迁补偿款就应归房屋所有人所有。洛龙区安乐镇人民政府是在查明拆迁土地和房屋的权属后，依据法律规定与豫德宝公司签订拆迁协议并支付赔偿款。该政府行为也可以证实豫德宝公司是涉案拆迁房屋的合法所有权人。依据张星昊提供的产权证书可以证明，该土地归洛龙区安乐镇赵村所有，张星昊无权获得土地赔偿。当事人双方签订《土地租赁协议书》后，张星昊已足额获得拆迁赔偿款，张星昊已收取近十年租金，其投入及收益早已得到保障。张星昊与中德宝公司签订的协议不能作为定案的依据，其中政府拆迁条款不适用本案。豫德宝公司与中德宝公司是两个独立法人，各自承担各自的责任。且该协议未盖中德宝公司公章，是否代表中德宝公司真实意思表示难以确定。从张星昊与中德宝公司签订的协议内容上看，与张星昊与洛阳豫德宝公司签订的协议权利义务有重大变更。这是两个不同的合同，不能挑出某一部分单独进行理解。张星昊辩称，豫德宝公司所声称的已经向我方支付了35万元的拆迁补偿款，完全是无稽之谈。豫德宝公司在支出涉案租赁土地上就有商户包含当时的证人等商户，并且我方在临近龙门大道还盖有两层砖混结构2200平的门面房，当时的这35万元就是所有商户的遣散费，在这一点上豫德宝公司是非常清楚的。之后对我朝街两层的临街门面房无偿的给拆除了。法庭可以注意到双方在签订合同时，第一份合同是与中德宝公司签订的，之所以会与中德宝公司签订，是因为当时豫德宝汽公司还没有成立，而中德宝公司是豫德宝公司的发起人也是他的股东。在中德宝签订的土地租用协议书以及之后与豫德宝公司签订了土地租赁协议中，约定的都非常清楚。但是如果说在三年之内遇到了拆迁，那么我方原有的建筑物构筑物所有的拆迁补偿权益仍归我方所有，如果超过三年，相应的拆迁补偿权益应当按照剩余租赁期占总租赁期的比例我方进行享有。如果租期满了20年，那么合同中也约定了所有地面上的建筑物、构筑物均归我方享有，即我方享有百分之百的拆迁补偿权益，可以明确地看出之所以会这样的约定，就是因为当时的这片土地邻居没拿到。周边的门面以及商户都是拆迁在系，我们也清晰地意识到了这样一个点。所以说在两份合同中才会做出了这样一些在内容上层层递进前后呼应的合同条款。张星昊向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《土地租赁协议书》；2.依法判令豫德宝公司支付张星昊拆迁补偿款8375098.47元；3.本案诉讼费、保全费等由豫德宝公司承担。一审法院认定事实：2005年10月20日，洛阳市洛龙区安乐镇赵村村民委员会与张保民签订一份土地承包协议书，该协议约定赵村村民委员会为张保民有偿提供土地16.42亩作为建设用地，承包期为20年，从2005年10月20日至2025年10月19日止。承包土地位置在洛龙路西侧，南临汽车自选市场，北至王庄村与赵村小区南侧，西至赵村耕地生产路以东，东至龙门大道。赵村村民委员会应配合张保民办理土地使用等手续。协议期满后，在同等条件下，张保民有优先承包权。协议期内，如果国家政府征用该土地，双方应作出让步，本合同视为终止，土地征用的一切赔偿归赵村村民委员会，建设设施的赔偿归张保民。1997年6月，原郊区人民政府为该地块颁发集体土地建设用地使用证。2005年3月由洛阳市洛龙区建设局颁发的临时建筑许可证显示，当时建设的厂房建筑面积为1020㎡。2005年11月，洛阳市洛龙区人民防空办公室建房审批签证显示，该处建有二层砖混门面房，建筑面积985.06㎡。张星昊系张保民之子。2009年1月18日张星昊与豫德宝公司签订的《土地租赁协议书》一份，该协议第一条约定张星昊将位于洛龙区龙门大道西侧赵村段，东至龙门大道西侧人行道，南邻六联彩钢公司厂房，北至围墙，西至西端围墙9450㎡土地及1020㎡车间、985.06㎡门面房租赁给豫德宝公司使用。该协议第二条约定租赁期限20年，从2009年4月1日起开始计算。在协议书第三条签署协议的条件中，第一款约定甲方于2009年4月1日前将现有建筑物、构筑物按照乙方要求拆除到位，并将乙方所需空地及建筑物、构筑物交付乙方使用；第五款约定甲方同意将现有厂区内的变压器、高低压线路及所附属物按照乙方要求进行位置转移、拆除；第六款约定张星昊方同意厂区内所有院墙、原地坪、原附属物归承租方全权所有及支配。在协议书中第五条双方的权利义务和责任中第一款出租方的权利、义务和责任中，第一项同时约定“如协议期满后，承租方（豫德宝公司）地面建筑物、构筑物全部归出租方所有。”第六条第二项约定“如遇国家拆迁，拆迁补偿按照国家相关规定执行。若三年内遇国家拆迁，应先赔偿出租方原有建筑物、构筑物及其他设备。剩余部分应按照剩余租赁期占总租赁期的比例享有相应赔偿额。若协议期内出现上述不可抗拒情况，本协议自动解除。第七条约定，协议期满，承租方地面上建筑物、构筑物全部归出租方所有。协议签订后，张星昊、豫德宝公司双方均按照协议约定履行合同。张星昊将原有的建筑物拆除后，豫德宝公司在租赁土地上新构筑建筑物若干，加上钢构工程、土建工程、玻璃幕墙、车间改、扩建、装饰装修等共投入10272392.6元，并一直进行汽车销售及维修服务。2018年10月和2019年1月，因宜人坊文物展示项目建设需要，洛阳市洛龙区安乐镇人民政府先后与豫德宝公司签订两份补偿协议书，约定经实地调查评估计算，双方共同确定征迁范围内，豫德宝公司所有建筑物附属物等地面附属物的补偿款数额，以及纠错补漏的补偿情况，以上共计24050943元。后政府部门陆续将相关补偿款发放给豫德宝公司。作为上述协议的附属部分，《实物资产清查评估汇总表》中，《固定资产—房屋建（构）筑物清查评估明细表》显示所有建筑物（构筑物）原价值总计15765323.46元，经评估净值13232050元。其中张星昊所建钢构棚958.93㎡，净值322817.69元；喷漆车间1022.32㎡，净值670439.95元；仓库40.95㎡，净值35807.2㎡；内仓库77.76㎡，净值67993元；以上4项合计1097057.84元。本案的争议焦点是出租方原有地面建筑物构筑物及承租方新建地面建筑物构筑物所有权归属及相应的拆迁补偿款权益归属。一审法院认为，张星昊和豫德宝公司之间签订的《土地租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效。涉案房屋因公共需要被政府拆迁，租赁合同已失去履行的客观条件，张星昊、豫德宝公司的租赁合同已经按照合同第六条约定自行解除。原有出租方房屋虽由张星昊建造，但结合合同第一条、第三条第（6）项、第六条第（2）项，应当理解为签订合同后出租方原有建筑物、构筑物无偿归属承租方，但三年内拆迁优先赔偿出租方。但张星昊原有的建筑物已被拆除重建，虽然本案租赁协议已经过9年多，张星昊要求现存自建的钢构棚、喷漆车间及其他部分建筑物拆迁补偿款1097057.84元归张星昊所有的观点，因租赁协议已事实上解除，一审法院予以采纳。豫德宝公司在租赁土地上新构筑建筑物若干，加上其他添置设备、装饰装修，共投入10272392.6元，参照成新率80%计算，尚余价值为8217914.08元。因此一审法院认定地上附属物拆迁评估价值13232050元，减去张星昊应得的1097057.84元和豫德宝公司投入的8217914.08元，剩余3917078.08元按照公平原则由原豫德宝公司双方分割较妥。结合合同第七条约定，包括原有出租方建筑物、构筑物和承租方新建建筑物、构筑物在合同20年期满后全部归承租方所有的约定，可以看出涉案建筑物、构筑物系逐步转移所有权的共有关系。故按照双方租赁合同实际履行时间9年9个月和合同约定的20年租赁期间，按比例48.75%计算拆迁补偿款为1909575.56元，加上上述1097057.84元，合计3006633.4元，豫德宝公司应支付张星昊为宜。张星昊其他诉求无合同依据，一审法院不予支持。豫德宝公司辩称全部固定建筑物、构筑物归承租方所有的抗辩明显与合同第七条冲突，且不符合常理，一审法院不予采纳。豫德宝公司拒不支付张星昊拆迁补偿款依法构成不当得利，豫德宝公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除张星昊与豫德宝公司签订的《土地租赁协议书》；二、豫德公司于本判决生效之日起十日内支付张星昊3006633.4元；三、驳回张星昊的其他诉讼请求。如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70426元，保全费5000元，张星昊承担49026元，豫德宝公司承担26400元，本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，张星昊和豫德宝公司之间签订的《土地租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同。涉案房屋因公共需要被政府拆迁，租赁合同已失去履行的客观条件，因此，一审法院依据双方签订的租赁合同第六条约定判决解除涉案合同正确，本院予以确认。本案争议的问题为张星昊是否应当分配涉案的拆迁补偿款，应如何分配。涉案租赁合同第六条第二项约定：“如遇国家拆迁，拆迁补偿按照国家相关规定执行。若三年内遇国家拆迁，应先赔偿出租方原有建筑物、构筑物及其他设备，剩余部分应按照剩余租赁期占总租赁期的比例享有相应赔偿额。若协议期内出现上述不可抗拒情况，本协议自动解除。”第七条约定：“协议期满，承租方地面上建筑物、构筑物全部归出租方所有。”根据查明的事实，被拆迁的建筑物有张星昊原有的钢构棚、喷漆车间等建筑物，该部分拆迁补偿款项1097057.84元，一审法院判决该补偿款给付张星昊正确，本院予以维持。关于豫德宝公司在承租后新建的建筑物拆迁补偿款的分配问题，张星昊认为应当按照实际履行的租赁期占总租赁期的比例分配拆迁补偿款，豫德宝公司认为新建建筑物的拆迁补偿款应全部归其公司所有，本院认为，虽然合同第六条、第七条没有约定合同履行期间第4年至合同期满之前拆迁补偿款的分配，但是结合第六条及第七条约定，随着租赁合同的履行，实际租赁期延长，至租赁合同期满，豫德宝公司新建的建筑物全部归张星昊所有，因此，一审法院在扣除豫德宝公司投入后将剩余的拆迁补偿款3917078.08元，按照公平原则，并按实际履行期与总租赁期的比例48.75%分配并无不当，本院予以维持。即张星昊应分配拆迁补偿款3006633.4元（1097057.84元+1909575.56元）。综上，张星昊与豫德宝公司上诉理由均没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，张星昊与豫德宝公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80232元，由张星昊负担49379元，洛阳豫德宝汽车销售服务有限公司负担30853元。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十一月十二日书记员  李圆圆