安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1226民初2338号 原告：安徽鑫都置业有限公司，住所地安徽省颍上县二新北路与前进路交叉口，统一社会信用代码913412267901029324。 法定代表人：张晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭冬青，安徽慎诚律师事务所律师。 被告：高红雨，男，1987年7月2日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：韩光存，安徽慧民律师事务所律师。 原告安徽鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）与被告高红雨为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告鑫都公司的委托诉讼代理人彭冬青、被告高红雨及其委托诉讼代理人韩光存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告就颍上县城北新区房屋所签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告立即将上述房产恢复原状并返还给原告；3.判令被告向原告支付上述房屋的占有使用费，从2016年11月5日起计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止（暂定为80000元）；4.判令被告向原告支付合同约定的违约金（暂定39990元）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月8日，鑫都公司将位于颍上县城北新区房屋租赁给高红雨，用于经营“足浴、浴池”，并达成《房屋租赁合同》，约定：“……租赁期间为2015年11月5日起至2020年11月14日止；……租金按合同年支付，在每年合同期满前二个月支付；……租金标准分别为，第1、2年租金与经营管理费合计为40万元、第3年租金与经营管理费合计为44万元，……。”并约定“乙方须向甲方缴纳保证金10万元整”、“如乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权单方面解除合同，……租赁期间内，乙方逾期支付租金在30日内，每日按未付租金总额的1%向甲方支付违约金……”。《房屋租赁合同》订立后，鑫都公司按约定交付了房屋，高红雨也按约定缴纳了第一年度的房屋租金与经营管理费。但在2016年9月5日前，高红雨未能按约定向鑫都公司缴纳第二年度的房屋租金，经多次催要，高红雨均未支付房屋租金。2016年11月12日，双方经协商达成《补充协议》，约定“将原合同的房号进行新测绘后的变更，第2年租金与经营管理费减少为133300元，付款日期须在2016年12月12日前付清。原租赁合同其他条款不变。”《补充协议》签订后，高红雨仍未按约付款，截止至起诉之日，高红雨仍拖欠保证金30000元与第二年度第2年租金与经营管理费133300元。鑫都公司催缴期间，曾多次向高红雨发函并送达，要求支付租金与保证金，如不能按期支付，将按约定解除合同，但高红雨仍拒绝支付。 高红雨辩称，1.高红雨不同意解除合同，鑫都公司违约在先，高红雨取得抗辩权；2.鑫都公司的第二项诉讼请求必须以解除合同为前提，鑫都公司交于高红雨的房屋原系超越宾馆，后高红雨租赁后装修为足浴店，其装修行为使租赁房屋租金增加，高红雨的装修鑫都公司并未制止视为同意装修，如解约应赔偿高红雨装修部分的损失；3.租赁合同仍然在继续履行中，不存在占有使用；4.高红雨不存在违约行为；5.诉讼费由鑫都公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、营业执照、房屋租赁合同、补充协议、房产证、付款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：高红雨提交的水费清单，与本案不具有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月8日，鑫都公司与高红雨签订《房屋租赁合同》，约定：鑫都公司将位于颍上县城北新区房屋出租给高红雨，作为开设足浴、浴池使用，租期为5年，自2015年11月5日至2020年11月4日；租金和经营管理费按先预付后使用原则，实行按合同年支付，在每年合同期满的两个月前（第二年为2016年9月5日前，依此类推），由高红雨以现金或转账方式向鑫都公司支付下一年的房屋租金和经营管理费；第1、2年年租金160000元，经营管理费240000元，第一年共计400000元；第3年年租金176000元，经营管理费264000元，第二年共计440000元；第4年年租金193600元，经营管理费290400元，第三年共计484000元；第5年年租金212960元，经营管理费319440元，第四年共计532400元；高红雨须向鑫都公司缴纳保证金100000元，在本合同签订时通过现金或转账方式与第一年租金一并支付；高红雨逾期支付租金、经营管理费超过30日的，鑫都公司有权单方解除本合同，并要求高红雨支付给鑫都公司相当于保证金金额的违约金；租赁期间内，高红雨逾期支付租金在30日以内的，每日按年未付租金总额的百分之一向鑫都公司支付违约金，双方另就其他事项进行了约定。2016年11月12日，鑫都公司与高红雨签订《补充协议》，约定：1.高红雨须在2016年11月12日前搬离211房，搬迁费用由高红雨自行承担；2.鑫都公司愿意将211户楼下一楼的109、110房租赁给高红雨使用，装修及其他费用由高红雨自行承担；3.因房管局对房屋进行了新测绘，按新测绘的结果与本补充协议约定后，原合同约定的房号变更为105、106、107、108、109、110、205、206、207、208、209、210的新房号，房屋面积以房管局登记面积为准；4.鑫都公司愿意将原合同约定的第二年度“房屋租金与经营管理费”减少至133300元，该款高红雨须在2016年12月12日前一次性付清。第三年度至第五年度的“房屋租金与经营管理费”金额按原合同执行，缴款日在每年合同期满的一个月前支付（如逾期超过30日，鑫都公司仍有权单方解除合同）；5.除本补充协议的1、2、3、4项外，原租赁合同的其他条款不变。合同签定后，高红雨按照合同约定向鑫都公司支付了第一年租金。经鑫都公司催要，高红雨于2017年2月6日通过银行转账向鑫都公司支付第二年租金70000元，剩余租金63300元至今未付。2017年5月3日，鑫都公司向本院起诉。 本院认为，鑫都公司与高红雨签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应当格守信用，严格履行。根据合同约定，高红雨应于2016年12月12日前支付第二年租金133300元，但是高红雨到期后无正当理由未支付租金，经鑫都公司催要后，高红雨仅在2017年2月6日支付了租金70000元，剩余租金至今未付，其逾期支付租金已超过30日。双方合同约定，高红雨逾期支付租金、经营管理费超过30日的，鑫都公司有权单方解除本合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，高红雨在履行合同期间，不遵守合同约定，长时间无正当理由拖欠租金，经鑫都公司催要，其在合理期限内仍未支付，已构成严重违约，应当承担违约责任。鑫都公司根据高红雨违约事实主张解除与高红雨之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、收回房屋、支付占有使用费、违约金有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。占有使用费的计算标准应参照双方合同约定的租金进行计算，2016年11月5日至2017年11月4日期间的租金为133300元，扣除高红雨已付的70000元后，高红雨还应支付63300元；2017年11月5日至2018年11月4日期间的租金为440000元，折算每月租金约为36667元，因此，2017年11月5日之后的占有使用费，应从2017年11月5日起至实际返还房屋之日止，每月按照36667元的标准支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋租赁合同》第12.3条约定，租赁期间内，高红雨逾期支付租金在30日以内的，每日按年未付租金总额的1%向鑫都公司支付违约金。因高红雨逾期支付租金133300元达30日以上，按照合同约定，高红雨应向鑫都公司支付违约金39990元（133300元×1%×30天）。高红雨辩称鑫都公司存在违约行为，无证据证明，本院不予采信。高红雨辩称如果解除合同鑫都公司应赔偿其装修损失的意见，因高红雨在本案中未提起反诉，本案不予一并审理，高红雨可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽鑫都置业有限公司与被告高红雨签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》； 二、被告高红雨应于本判决生效之日起三十日内将租赁的颍上县城北新区鑫都华庭一期二新路商业房105、106、107、108、109、110、205、206、207、208、209、210房屋恢复原状，并返还给原告安徽鑫都置业有限公司； 三、被告高红雨应于本判决生效之日起十五日内向原告安徽鑫都置业有限公司支付占有使用费（2016年11月5日起至2017年11月4日止为63300元；2017年11月5日起至实际返还房屋之日止，每月按照36667元的标准支付）； 四、被告高红雨向原告安徽鑫都置业有限公司支付违约金39990元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950元，由被告高红雨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  黄海燕 人民陪审员  汤 峰 人民陪审员  李先坤 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  白 雪 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审理核实证据。/