文书内容            审判长              合议庭成员              法官助理              书记员                                                                  湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3134号上诉人（原审原告、反诉被告）：名德商业管理（上海）有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路2200号第一幢A031室。法定代表人：杨凤玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地武汉市经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所律师。上诉人名德商业管理（上海）有限公司（以下简称名德公司）、湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业公司）因居间合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名德公司上诉请求：1、请求依法改判江岸区人民法院作出的（2019)鄂0102民初2471《民事判决书》，由长业公司支付代理佣金1642809元，服务费18万元，并支付违约金284265元；2、请求依法改判长业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由:一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人计算无一合集商铺诉请主张只有44503元，在本案中，上诉人的诉请并没有单列无一合集商铺的招商佣金，根据上诉人提供证据中的客户确认单及发票应当认定该铺首月租金为220782元，按照2个月首月租金支付佣金为441564元，长业公司应当按此支付该商铺代理佣金。2、一审法院认为上诉人与长业公司合同履行终止时间是上诉人起诉之日为时间结点，本案中，合同明确约定了合同截止时间为2018年1月14日，计算佣金的时间结点为合同终止之日，而不能认定为上诉人起诉之日。3、上诉人认为，所有招商代理佣金均需按上述约定时间确定，上诉人按照合同约定成功招商，提交了客户确认单及商户支付了商铺租金及押金，应认定上诉人招商成功，长业公司按此向上诉人支付代理佣金及服务月费，长业公司签订租赁合同的审核时间，上诉人无法控制其内部流程，不应按照合同签订时间计算代理佣金及服务费的时间依据，否则，长业公司可以据此让上诉人无法履行合同。4、因长业公司未达到宣传手册、公众号、网页、承诺等方式提供的商业环境，导致大量承租人上访、投诉、解除合同等方式要求长业公司履行相应的义务，系长业公司过错，长业公司应承担在合同终止后的退铺责任，该责任不应由上诉人承担。5、上诉人在合同终止后，继续为长业公司提供服务，协调承租人的工资，长业公司应当另行支付相应的费用。长业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回名德公司的诉讼请求；2、请求二审法院撤销一审判决，依法改判名德公司向我方支付因未能引进相关考核品牌的违约金人民币42000元及因租金均价未到达相关实现比率的违约金人民币20446元；3、一、二审的诉讼费用由名德公司承担。事实与理由:1、《长投，汉口年华项目招商代理服务合同》（下称：“涉案合同”）已名确约定，以招商客户与上诉人签订租赁合同并向上诉人支付相关款项的时间为标准，来计算名德公司的月服务费及代理佣金。一审判决却以成功招商且未退铺商户的客户确认书发起时间，来计算被上诉人的月服务费及代理佣金，属于认定事实错误。2、涉案合同已对招商考核品牌的业态及品牌进行了约定。而一审判决认为，涉案合同未明确列举考核品牌的商家名称，只约定了“或其他同级品牌”，至于是否属于同级别品牌没有参照标准，因此，只支持了上诉人的部分诉讼请求。上诉人认为，一审判决属于认定事实错误。3、一审法院认为，双方未对实收租金均价水平进行核算，且合同中约定的首年起租租金均价应不低于60元/月/平方米只是租金政策预估并不是上述计算方法中的最终提报租金均价，属于事实认定错误。事实上，60元/月/平方米系涉案合同附件一明确约定的租金金额，且合同附件为涉案合同组成部分，与合同具有同等的法律效力，双方理应受到合同约束。名德公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决长业公司支付代理佣金1,642,809元；2、判决长业公司支付服务费360,000元；3、判决长业公司以525,121.20元为基数，按照每日万分之三支付滞纳金，自2017年10月1日至2018年2月23日违约金22,922元；4、判决长业公司以2,002,809元代理佣金及服务费为基数，按照每日万分之四支付违约金，自2018年2月24日至2019年1月9日违约金255,519元，直至全部付清代理佣金为止；5、判决长业公司以服务费360,000元为基数，支付违约金5,824元；6、判决长业公司承担本案的全部诉讼费用及保全费用。长业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令名德公司支付因未能成功引进相关考核品牌的违约金42,000元；2、判令名德公司支付因租金均价未到达相关实现比率的违约金20,446元；3、反诉费用由名德公司承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，甲方长业公司与乙方名德公司签订《长投·汉口年华项目招商代理服务合同》，约定：项目名称为长投·汉口年华，该项目商业部分总建筑面积约24278.25平方米；成功招商指由甲方与招商客户签订招商物业的租赁合同，并收到招商客户向其支付的首期租金及押金（或履约保证金）；招商率指本项目成功招商的总面积除以甲方委托乙方实际可招商总面积；本合同有效期自2017年3月15日至2018年1月14日；在服务期限内，若客户签订租赁合同后退铺或未按时缴纳首期租金，甲方应将此套商铺交予乙方重新出租，且不计入乙方成交标准；本项目招商服务费用由招商服务月费和招商代理佣金两部分组成，全部为税前费用；招商服务月费结算方式为在代理期限内，甲方支付乙方招商服务月费每月90,000元，按照双方约定的考核周期进行结算，即每2个月考核结算一次。首个考核期为招商启动期，合同签订后甲方在10个工作日内支付乙方首个考核期共2个月的招商服务月费180,000元，首期考核任务仅针对合同签约率，相关租金及押金的收缴指标在第二个考核期内予以考核。如首个考核期乙方签约率未能完成既定任务的80%，则首个考核期已支付到乙方的招商服务月费180,000元应按照未完成对应比例退还给甲方。如首个考核期乙方签约率未能完成既定任务的60%，则首个考核期已支付到乙方的招商服务月费应全额退还给甲方。如首个考核期内已签约商户的租金及押金未能在第二个考核期内缴纳，则首个考核周期已支付到乙方的招商服务月费应按未完成比例退还给甲方；常规招商佣金支付标准为成功招商月租金×2，甲方推荐商户最终签约的招商佣金支付标准为成功招商月租金×1；甲方不得以任何不正当理由延迟或拒绝支付已完成工作阶段的服务费，甲方如未按合同约定时间向乙方支付服务费，应向乙方支付延迟付款部分的违约金，该违约金以延迟部分服务费金额为基数，按每日万分之三标准计算，违约金最高不超过合同总额的百分之五；甲乙双方应在合同解除或终止后30个工作日内完成结算工作，逾期不履行该义务的，违约金应按日承担结算金额万分之四的违约金。在合同附件《汉口年华招商服务考核保障体系》中，双方约定主力店代表性品牌包括社区配套-精品超市/生鲜超市和健身房，次主力店代表性品牌包括儿童体验和西式快餐，其他主营业态的代表性品牌包括韩食、火锅、轻餐、酒吧、儿童教育、养生SPA，如相应的代表性品牌、备选品牌或其他同级别品牌未能成功引进的，主力店按照每个品牌10,000元、次主力店按照每个品牌6,000元、其他主营业态按照每个品牌5,000元进行扣款处罚。租金政策预估：首年起租租金均价应不低于60元/月/平方米，按建筑面积计算。招商任务指标为截至2017年12月31日前，完成项目招商率90%，开业率80%；具体考核方式将合同既定的招商任务指标分解为5个考核周期，按每2个月一次进行严格考核，具体如下表：            考核周期              一              二              三              四              五                  服务时间              第1-2月              第3-4月              第5-6月              第7-8月              第9-10月                  招商面积      /比率              2428.5㎡      /10%              4856.95㎡      /20%              6071.2㎡      /25%              6071.2㎡      /25%              2428.5㎡      /10%                  累计完成率              10%              30%              55%              80%              90%      服务月费的绑定：截至每个考核周期的最后一日，若未能完成既定招商任务指标的80%，当期月费按比例进行扣除；若未能完成既定招商任务指标的60%，当期月费全额扣除，乙方对此不持异议；未完成部分将计入下一个考核周期，进行累计后考核。招商佣金的绑定：成功招商部分在相应考核周期中结算60%，剩余40%在品牌开业并运营1个月后进行统一结算。截至每个考核周期的最后一日，若未能完成既定招商任务指标的80%，当期佣金按比例进行扣除，未完成部分计入下一个考核周期，进行累计后考核。如存在商户退租情况，乙方应无条件重新招商并不收取佣金。在招商期履行完毕后，双方立即启动对实收租金均价水平进行核算，按照租金均价实现比率进行相应考核，并约定了具体考核方式，其中租金均价实现比率为：实收租金均价水平÷最终提报租金均价水平。合同签订后，名德公司即开始进行招商工作，具体招商品牌、面积、首期月租金、确认书发起时间、租赁合同签订时间及退铺时间明细如下：1、2017年3月15日至2017年5月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间（2017年）              租赁合同签订时间（2017年）              合同终止      时间                  舞林流行舞              1115.89              55795              5月12日              7月28日                                无一合集              5316.14              220782              5月13日              8月25日                    2、2017年5月15日至2017年7月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间（2017年）              租赁合同签订时间（2017年）              合同终止      时间                  赛诺幼儿园              1630.19              89932              5月26日              9月7日                                百居易              69.19              6919              6月23日              10月16日                                房天下              65.22              6522              6月23日                            2017年12月                  老君眉茶庄              51.06              6128              6月23日              8月8日                                纤指SPA馆              70.66              7066              6月23日              7月28日                                益丰药房              101.02              9092              6月23日              8月8日              2019年3月                  七彩光舞蹈              284.31              14216              6月23日              8月8日                                便邻便利店              68.87              6199              6月23日              8月8日                                能动英语              260.08              13004              6月23日              9月1日                                金牛管业              43.55              3920              6月23日              9月7日              2017年10月                  年华棋牌              229.21              14358              6月28日              9月11日              2017年11月                  慕辰便利店              126.25              11363              6月29日              7月27日                                房友              38.81              3881              7月2日              8月8日                                药居士              204.28              15142              7月6日                            2018年7月                  楼下百家              256.34              23071              7月7日              8月31日                                霄张花甲              44.22              4422              7月7日              8月8日                    3、2017年7月15日至2017年9月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间（2017年）              租赁合同签订时间（2017年）              合同终止      时间                  可多便利店              67.18              6047              7月16日              8月23日                                威特斯              70.91              8510              7月17日              8月14日              2017年11月                  四面楚歌              42.26              3804              8月7日              9月2日                                爱创艺              451.24              22562              8月12日              9月7日                                曙光教育              1077.02              53851              8月12日              9月7日              2017年10月                  七彩星球              164.54              18100              8月21日              10月16日              2017年12月                  随缘茶楼              285.12              17766              8月22日              11月23日              2018年9月                  烟酒名城              126.64              12664              8月23日              8月23日                                IN FITNESS              373.14              24532              8月30日              10月16日              2017年12月                  奇才美术              852.03              42602              8月30日              10月10日                                三镇民生              385.08              39279              9月6日              10月24日              2018年5月                  迅鹰体育              640.84              32042              9月6日              10月16日                                印象草原              51.06              5106              9月6日              11月2日              2017年11月      4、2017年9月15日至2017年11月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间（2017年）              租赁合同签订时间（2017年）              合同终止      时间                  新东方英语              884.19              53577              9月16日              后期重新签订                                足御盛世              1255.96              69783              9月16日              无合同              2018年12月                  BOSCH              105.24              10524              9月18日              11月2日              2018年4月                  福利彩票              51.06              6128              9月18日              10月19日                                亿房              63.94              6394              9月20日              11月7日              2018年6月                  魏晶华莱士              42.26              5072              9月25日              12月5日                                彭厨              807.1              76675              9月27日              2018年5月29日                                小方夜              174.69              17469              10月5日              11月7日                                赛硒施              42.79              5563              10月17日              未签合同                                Acqua              1391.27              97946              10月26日              未签合同                                子裕飘香              42.26              4226              10月26日              12月25日                                子裕飘香              84.52              8452              10月26日              12月25日                                美味源              44.22              5307              10月30日              11月30日                                如谦酒庄              42.26              5072              10月30日              无合同                                晶焰              88.44              10613              11月3日              2018年1月2日              2018年1月      5、2017年11月15日至2018年1月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间（2017年）              租赁合同签订时间              合同终止      时间                  贝吉早教              101.02              11113              11月15日              2018年1月2日              2018年12月                  中国电信              43.55              4138              11月21日              2018年1月4日              2019年1月                  裹筋海鲜              42.26              5072              11月24日              2018年1月4日                                马特童学              781.55              45267              12月1日              2018年5月9日              2018年7月                  菲乐儿艺术              280.74              16746              12月6日              2018年2月6日              2018年7月                  新东方英语              1262.29              78387              12月6日              2018年3月19日                                统壹阿杰              42.26              5072              12月8日              2018年1月29日                                哆咪萌宠              85.29              7677              12月15日              2018年2月6日              2018年7月                  8090文具              38.11              3811              12月15日              2018年3月26日              2018年9月                  叮铛小画家              280.36              14018              12月14日              2018年3月26日              2018年9月                  菜鸟驿站              70.91              8510              12月19日              未签合同                                黄鹤天厨              846.45              71949              2018年1月1日              未签合同                                老宅院              1337.97              78233              2018年1月8日              未签合同                                UCC洗衣              57.46              5743              2018年1月11日              2018年3月21日                    2017年9月，名德公司向长业公司提交《关于名德公司招商佣金（2017.3.15-2017.9.14）支付的相关说明》，记载截至2017年9月14日，名德公司累计完成招商率约58.8%，其中全额缴纳租赁保证金及首期租金的租赁面积为10978.13平方米，收缴对应的租赁保证金及首期租金分别为855,488元、1,913,772元，合计2,769,260元。以上招商成果对应的总招商佣金为875,202元，按照合同相关约定，本次申请支付佣金总数的60%作为第一笔费用，即525,121.20元。在该说明下方，有长业公司的对接人滕东立签字并注明“以正式签约并全额缴纳保证金及首期租金的签约台账及数据进行估算，将对应佣金总数的60%作为第一笔费用申请支付，请领导批示！”2018年1月3日，名德公司向长业公司发出《工作联系函》，记载截至2018年1月2日，已全额缴纳首期租金及押金的商铺总建筑面积12619.61平方米，其中租赁保证金1,175,821元，首期租金2,313,495元，实际对应总佣金1,141,584元，按照合同相应条款的第一笔佣金部分费用合计684,950.4元。同时，名德公司提交一份《长投·汉口年华招商结佣明细清单（截至2018年1月2日）》，在该清单下方，有长业公司对接人滕东立等人的签字。一审庭审中，根据双方当事人的陈述，招商程序为名德公司与客户就商铺位置、面积、租金、租期及免租期达成一致意见后，将上述信息以客户确认书的形式报送给长业公司，由长业公司确认后，与客户签订正式的租赁合同，并由客户直接向长业公司支付相关费用。因签订的正式租赁合同需经长业公司内部审批流程，双方也未就客户确认书至正式租赁合同之间的期限进行约定，造成本案中签订客户确认书到签订正式租赁合同之间时间间隔不一致，但大多数时间间隔在1至3个月之间，跨越了考核期间。一审另查明，长业公司分别于2017年6月16日向名德公司支付服务月费180,000元，于同年9月1日向名德公司支付服务月费180,000元，于同年10月23日向名德公司支付服务月费180,000元，于2019年2月向名德公司支付服务月费180,000元，以上共计720,000元。合同到期后，名德公司与长业公司未进行考核结算，名德公司仍在进行部分招商及退铺活动。截止法庭辩论终结，双方未办理交接手续，长业公司于2019年8月5日向名德公司发出《腾退函》，要求名德公司自收到函件之日起2日内腾退办公室，但名德公司庭审中陈述未收到过该《腾退函》。一审法院认为，名德公司与长业公司签订的《长投·汉口年华项目招商代理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。双方当事人争议焦点为对名德公司招商代理工作的考核是以客户确认书时间为准，还是以签订正式的租赁合同时间为准。双方合同约定两个月一期按照成功招商比率进行考核，而成功招商又以长业公司与客户签订租赁合同并收取首期租金为标准，否则名德公司将无法获得全部的服务费及佣金。因双方在合同中未约定从签订客户确认书到签订租赁合同之间的期限，以至在实际履行中长业公司与客户签订租赁合同的时间跨越了双方约定的考核周期。而从实际签约情况来看，双方约定的第二个考核周期截止时间为2017年7月14日，长业公司与客户签订的租赁合同均在此之后，在长业公司内部审核时间不受名德公司控制的情况下，让名德公司来承担全部不利后果会导致名德公司付出的劳动无法得到报酬，显然对名德公司不公平。而且客户确认书的内容已包含了商铺面积、租期、租金及支付方式等租赁合同的主要条款，在后期长业公司与商户签订的租赁合同中对这些约定并没有明显改变。从双方合同约定的成功招商、考核标准及退铺商铺的后续处理等方面来看，长业公司制定如此严格标准的目的，是为了约束名德公司尽快有效地完成招商任务，防止在名德公司没有成功引进客户的情况下自己又要支付相应的佣金。但在实际履行中长业公司未按照五个考核周期实时对名德公司的工作进行考核，双方也未进行结算，由此可见，双方并未严格按照合同约定履行，而且合同期满后，陆续仍有商户退铺。从双方合同的目的出发，兼顾公平原则，本案应以名德公司起诉之日为时间结点，按照双方约定的考核标准，根据成功招商且未退铺商户的客户确认书发起时间，来计算名德公司的月服务费及佣金。具体计算明细如下表：1、2017年3月15日至2017年5月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金      （元）              确认书发起时间      （2017年）              租赁合同签订时间（2017年）                  舞林流行舞              1115.89              55795              5月12日              7月28日                  无一合集              5316.14              220782              5月13日              8月25日                  总计              6432.03              276577              累计完成率26.49%（6432.03/24278.25）      该期名德公司完成招商任务指标，长业公司应向名德公司支付服务月费180,000元。因无一合集的招商佣金名德公司在诉请中只主张了44,503元，本案中按该标准进行计算，即长业公司应向名德公司支付该期佣金55,795元×2＋44,503元＝156,093元。2、2017年5月15日至2017年7月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金      （元）              确认书发起时间      （2017年）              租赁合同签订时间（2017年）                  赛诺幼儿园              1630.19              89932              5月26日              9月7日                  百居易              69.19              6919              6月23日              10月16日                  老君眉茶庄              51.06              6128              6月23日              8月8日                  纤指SPA               70.66              7066              6月23日              7月28日                  益丰药房              101.02              9092              6月23日              8月8日                  七彩光舞蹈              284.31              14216              6月23日              8月8日                  便邻便利店              68.87              6199              6月23日              8月8日                  能动英语              260.08              13004              6月23日              9月1日                  慕辰便利店              126.25              11363              6月29日              7月27日                  房友              38.81              3881              7月2日              8月8日                  楼下百家              256.34              23071              7月7日              8月31日                  霄张花甲              44.22              4422              7月7日              8月8日                  总计              3001              195293              累计完成率38.85%（9433.03/24278.25）      该期名德公司完成招商任务指标，长业公司应向名德公司支付服务月费180,000元，招商佣金195,293元×2＝390,586元。3、2017年7月15日至2017年9月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金      （元）              确认书发起时间      （2017年）              租赁合同签订时间（2017年）                  可多便利店              67.18               6047              7月16日              8月23日                  四面楚歌              42.26               3804              8月7日              9月2日                  爱创艺              451.24               22562              8月12日              9月7日                  烟酒名城              126.64               12664              8月23日              8月23日                  奇才美术              852.03               42602              8月30日              10月10日                  迅鹰体育              640.84               32042              9月6日              10月16日                  总计              2180.19               119721              累计完成率47.83%（11613.22/24278.25）      根据合同约定，该期累计完成率应达到55%，名德公司虽未完成该期任务指标，但累计完成率达到招商任务指标的80%（即44%的累计完成率），长业公司应向名德公司支付服务月费180,000元，招商佣金119,721元×2＝239,442元。4、2017年9月15日至2017年11月14日。            品  牌              面积      （㎡）              首期月租金      （元）              确认书发起时间      （2017年）              租赁合同签订时间（2017年）                  福利彩票              51.06               6128              9月18日              10月19日                  魏晶华莱士              42.26               5072              9月25日              12月5日                  彭厨              807.10               76675              9月27日              2018年5月29日                  小方夜              174.69               17469              10月5日              11月7日                  子裕飘香              42.26               4226              10月26日              12月25日                  子裕飘香              84.52               8452              10月26日              12月25日                  美味源              44.22               5307              10月30日              11月30日                  合计              1246.11              123329              累计完成率52.97%（12859.33/24278.25）      根据合同约定，该期累计完成率应达到80%，名德公司累计完成率未能达到该期招商任务指标的80%（即64%的累计完成率），但达到了该期招商任务指标的60%（即48%的累计完成率），应按比例扣除当期服务月费和招商佣金。长业公司实际应向名德公司支付服务月费180,000元×52.97%÷80%＝119,182.50元，招商佣金123,329元×2×52.97%÷80%＝163,318.43元。5、2017年11月15日至2018年1月14日。            品  牌              面积（㎡）              首期月租金（元）              确认书发起时间                    租赁合同签订时间                  裹筋海鲜料理              42.26               5072              2017年11月24日              2018年1月4日                  新东方英语              1262.29               78387              2017年12月6日              2018年3月19日                  统壹阿杰              42.26               5072              2017年12月8日              2018年1月29日                  UCC洗衣              57.46               5743              2018年1月11日              2018年3月21日                  合计              1404.27               94274              累计完成率58.75%（14263.60/24278.25）      根据合同约定，该期累计完成率应达到90%，名德公司累计完成率未能达到该期招商任务指标的80%（即72%的累计完成率），但达到了该期招商任务指标的60%（即54%的累计完成率），应按比例扣除当期服务月费和招商佣金。长业公司实际应向名德公司支付服务月费180,000元×58.75%÷90%＝117,500元，招商佣金94,274元×2×58.75%÷90%＝123,079.94元。综上，长业公司共计应向名德公司支付服务月费180,000元＋180,000元＋180,000元＋119,182.50元＋117,500元＝776,682.50元，扣除长业公司已经支付的服务月费720,000元，长业公司还需向名德公司支付服务月费56,682.50元。长业公司共计应向名德公司支付佣金156,093元＋390,586元＋239,442元＋163,318.43元＋123,079.94元＝1,072,519.37元。名德公司要求长业公司支付代理佣金及服务费的诉请，一审法院予以部分支持。名德公司另要求长业公司支付违约金，但本案系因双方对结算方法约定不明，导致双方计算方法不同产生分歧，而且合同期限届满后，双方一直未办理结算，名德公司仍然在为长业公司提供相关服务，故名德公司关于违约金部分的诉请，一审法院不予支持。长业公司反诉要求名德公司支付未能引进相关考核品牌的违约金42,000元，但名德公司引进的品牌包含了便利店、健身房、餐饮、儿童教育、养生SPA等品牌，双方在合同中未明确列举考核品牌的商家名称，只约定了“或其他同级别品牌”，至于是否属于同级别品牌没有参照标准，故名德公司只应对没有引进的其他主营业态中的火锅类和酒吧类承担各支付违约金5,000元的违约责任，长业公司的该项反诉请求一审法院予以部分支持。长业公司另反诉要求名德公司支付因租金未到达相关实现比率的违约金20,446元，但合同约定在招商期履行完毕后，双方应立即启动对实收租金均价水平进行核算，按照租金均价实现比率进行相应考核，其中租金均价实现比率为：实收租金均价水平÷最终提报租金均价水平。现双方未对实收租金均价水平进行核算，而且合同中约定的首年起租租金均价应不低于60元/月/平方米只是租金政策预估，并不是上述计算方法中的最终提报租金均价，故长业公司的该项反诉请求，无相关计算依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北长业地产开发投资有限公司于本判决生效之日起5日内向名德商业管理（上海）有限公司支付服务月费56,682.50元；二、湖北长业地产开发投资有限公司于本判决生效之日起5日内向名德商业管理（上海）有限公司支付佣金1,072,519.37元；三、名德商业管理（上海）有限公司于本判决生效之日起5日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付违约金10,000元；四、驳回名德商业管理（上海）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖北长业地产开发投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25,097元、保全费5,000元，共计30,097元由湖北长业地产开发投资有限公司负担15,043元，名德商业管理（上海）有限公司自行负担15,054元。反诉费680.50元（已减半）由名德商业管理（上海）有限公司负担109元，湖北长业地产开发投资有限公司自行负担571.50元。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审对案涉服务费及代理佣金的计算标准是否具有事实依据与合法性；2.涉案合同对招商考核品牌的业态及品牌的约定是否名确；3.涉案合同是否对每月每平方的实收租金标准进行了约定；4.一审对无一合集的计算依据是否有误；5.涉案代理佣金计算的时间节点应为2018年1月14还是起诉之日。根据本案所查明事实，一审庭审中，根据双方当事人的陈述，招商程序为名德公司与客户就商铺位置、面积、租金、租期及免租期达成一致意见后，将上述信息以客户确认书的形式报送给长业公司，由长业公司确认后，与客户签订正式的租赁合同，并由客户直接向长业公司支付相关费用。因签订的正式租赁合同需经长业公司内部审批流程，双方也未就客户确认书至正式租赁合同之间的期限进行约定，造成本案中签订客户确认书到签订正式租赁合同之间时间间隔不一致，跨越了考核期间。另长业公司分别于2017年6月16日向名德公司支付服务月费180,000元，于同年9月1日向名德公司支付服务月费180,000元，于同年10月23日向名德公司支付服务月费180,000元，于2019年2月向名德公司支付服务月费180,000元，以上共计720,000元。因此，长业公司在合同的实际履行中并未按照五个考核周期实时对名德公司的工作进行考核，双方并未严格按照合同约定履行，一审从双方合同的目的出发，兼顾公平原则，以名德公司起诉之日为时间结点，按照双方约定的考核标准，根据成功招商且未退铺商户的客户确认书发起时间，来计算名德公司的月服务费及佣金，并无不当。在合同附件《汉口年华招商服务考核保障体系》中，双方约定主力店代表性品牌包括社区配套-精品超市/生鲜超市和健身房，次主力店代表性品牌包括儿童体验和西式快餐，其他主营业态的代表性品牌包括韩食、火锅、轻餐、酒吧、儿童教育、养生SPA，故双方在合同中并未明确列举考核品牌的商家名称，且名德公司引进的品牌包含了便利店、健身房、餐饮、儿童教育、养生SPA等品牌。关于涉案合同是否对每月每平方的实收租金标准进行了约定。涉案合同约定租金政策预估：首年起租租金均价应不低于60元/月/平方米，按建筑面积计算。因此，一审认定涉案合同中约定的首年起租租金均价应不低于60元/月/平方米只是租金政策性预估，并不是上述计算方法中的最终提报租金均价，并无不当。关于无一合集招商佣金的计算依据是否有误，因名德公司在诉请中只主张了44,503元，故一审认定无误。综上，上诉人名德公司、长业公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，不能成立；其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50874.5元，由上诉人名德商业管理（上海）有限公司负担25097元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担25777.50元。本判决为终审判决。审判长  吴焰审判员  张鹏审判员  裴露二〇二〇年七月二十七日法官助理沈辰书记员游欢