山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4011号 上诉人（原审被告）：山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周建民，男，1973年12月23日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人山东博大房地产开发有限公司因与被上诉人周建民商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 山东博大房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0303民初2928号民事判决书第一项判决内容，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未提供证据证明其向上诉人提出过履行请求，不构成诉讼时效中断。一审法院认定被上诉人构成诉讼时效中断的唯一依据系证人证言。证人于2016年1月已从上诉人处离职，却出庭证明被上诉人于2018年下半年曾经给其打电话咨询过交房及办证事宜。上诉人认为，该证人证言不符合常理，在本案中也不具备证明效力。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；……”证人刘某陈述接到电话的时间节点，已经从上诉人处离职近3年的时间，无权代表上诉人作出任何意思表示，被上诉人向证人咨询并不代表向上诉人主张权利，不构成诉讼时效的中断；其次，证人在第一次出庭作证时，陈述的是被上诉人向其咨询交房事宜：第二次出庭，改口为被上诉人向其询问交房及办证等事宜；但从未提及被上诉人向其主张逾期办证违约金。也不构成本案诉讼请求的诉讼时效中断。第三，上诉人营销中心就设在盛景澜庭小区内，自2017年1月被东岳公司接管之后一直正常运营，被上诉人舍近求远，于2018年下半年打电话询问已经离职3年的证人不符合常理。第四，出庭作证过程中，证人自述自己换了好几个号码，记不清曾经用过的手机号，所以没办法提供通话记录证实自己的证言；被上诉人却在3年之后能够联系上已经换号的证人，显然也不符合逻辑。因此，根据民法总则规定，构成诉讼时效的中断，应当是“权利人向义务人提出履行请求”。本案中，证人刘某并非义务人，也无法代表义务人，被上诉人也从未提出过要求上诉人支付违约金的履行请求。不构成法定的诉讼时效中断事由，依法应当驳回被上诉人诉讼请求。二、司法裁判应当统一法律适用，增进当事人行为的可预期性。案涉房屋所在项目具有其特殊性。2015年底2016年初，原博大公司因社会融资成本过高，导致资金链断裂，所开发楼盘濒临烂尾风险。为消除社会矛盾，维护社会稳定，在有关部门主导下，山东东岳联邦置业有限公司无奈接收博大公司股权，并注入近10亿资金，解决涉诉纠纷，盘活案涉项目，逐步为已购房业主办理产权登记。其中案涉房屋已于2019年办理完毕产权登记。现如今，涉案小区临湖而立、环境优美、配套完善、划入优质学区，市场价格翻倍。但是现股东却亏损多达数亿元。原博大购房业主在办理办证手续时，大多表达出了感激之情。本案被上诉人从未向博大公司提出过支付逾期办证违约金的主张。本案诉讼之所以在办证完毕之后许久再发生，系因另一案被上诉人对公司提出的赠送停车位诉求未能达成，故此与其妻子、朋友多人一起提起案涉诉讼，一审提起诉讼之时的起诉状并非当事人本人签署，而是在上诉人发现之后，人民法院责令当事人进行了换签。最高人民法院近期发布新规，要求加强类案检索，统一法律适用，提升司法公信力。因此，每一份司法裁判文书均有可能影响后续同类案件的认定，更应当严格适用法律规定，如果权利人随意找个人出庭就能作为证人、权利人随意表示其曾向义务人以外的任意人员提及过相关事宜，就构成诉讼时效的中断，将会使法律规定的诉讼时效制度形同虚设。综上所述，被上诉人提供的证人证言并不符合法律规定的诉讼时效中断规定情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误，难以令人信服。请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。 周建民向一审法院起诉请求：1.请求判令山东博大房地产开发有限公司支付其因逾期办理房屋权属登记证书违约金15000元(按已付房款价格1500000元的1%计算)；2.请求山东博大房地产开发有限公司支付其4个卫生间8000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计11500元；3、相关诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年01月31日，周建民与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定周建民购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，房屋总价款1500000元。合同第十五条约定，出卖人应当在2017年03月31日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人周建民办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。合同附件三约定的装饰、设备标准为“厨房：无设备；卫生间：无洁具”。上述合同签订后，周建民共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款1500000元。涉案房屋的不动产权证书于2019年10月17日办理完毕。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案周建民的起诉是否超过诉讼时效、山东博大房地产开发有限公司应否支付周建民逾期办理房屋权属登记违约金15000元；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付周建民厨房、卫生间的瓷砖损失11500元。关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了办理房屋权属登记的时间为2017年03月31日之前，从约定截止日的次日起，周建民应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案周建民申请证人刘某出庭作证，证明周建民曾于2018年下半年因博大公司逾期交房办证向刘某打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜，可以认定周建民在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，因而本案周建民要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记违约金15000元的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对山东博大房地产开发有限公司关于周建民的起诉已超诉讼时效的抗辩意见，不予采信。周建民与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，周建民依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为周建民办理房屋权属登记，致使周建民未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。周建民主张按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，要求出卖人按已付房价款1500000元的1%一次性向其支付违约金15000元符合合同约定及法律规定，予以准许。关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋厨房、卫生间是否应当铺设墙面及地面瓷砖进行明确约定，仅规定“厨房：无设备；卫生间：无洁具”，同时周建民亦表示双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定。同时证人刘某亦陈述称山东博大房地产开发有限公司并未就样板间对购房业主（含本案原告周建民）进行过相关承诺。因而周建民关于要求山东博大房地产开发有限公司支付其4个卫生间8000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计11500元的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周建民逾期办理房屋权属登记违约金15000元；二、驳回原告周建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元（已减半），由周建民负担100元，由山东博大房地产开发有限公司负担131元。 二审中，上诉人提交证据一、淄博市劳动用工备案和就业失业登记花名册一份，证明证人刘某于2016年1月31日就已经从上诉人处离职，其2018年无权代表上诉人作出公司意思表示，被上诉人与其通话，不构成向上诉人提出履行请求，不符合民法总则规定的诉讼时效中断情形。证据二、网络查询发布信息两份，证明上诉人2017年-2018年期间已经组织开盘两次，上诉人处于正常营业状态，被上诉人不向上诉人提出履行请求，而与已经离职两年证人联系，不符合逻辑，证人证言不具有真实性。被上诉人经质证认为，我们多次去销售大厅问过情况，后来起了冲突还惊动了110，我们只能找到刘某作证，东岳公司人员不给我们作证。针对上述证据，本院认定如下：上诉人提供的两份证据对本案诉讼时效问题不能起到证明作用，故对该两份证据，本院不予采信。 二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的焦点问题为周建民的起诉是否超过诉讼时效。上诉人对一审中出庭作证的证人刘某的证人证言不予认可，认为本案已经超过诉讼时效。但根据被上诉人的陈述：“我打过电话和亲自去被告公司处问过，但是被告多次推脱。我和他们多次协商过，我主动放弃瓷砖损失，只要办证违约金，但是他们态度很强硬。”被上诉人的以上陈述符合常理，再结合一审中刘某的证人证言，一审认定本案被上诉人在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，并判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金，并无不当。上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人山东博大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓梅 审判员  郭 鹏 审判员  刘 宁 二〇二〇年十一月五日 书记员  李慧姣