河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0326民初2486号原告：深圳市和光房地产顾问有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道泰然四路劲松大厦7B。统一社会信用代码：91440300360122706P。法定代表人：袁其斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张启晓，该公司员工，特别授权代理。被告：洛阳市信诚房地产开发有限公司。住所地：汝阳县粮食局四楼。统一社会信用代码914103266659998834。法定代表人：王向辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏、马小静（实习），河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。原告深圳市和光房地产顾问有限公司（以下简称深圳和光公司）与被告洛阳市信诚房地产开发有限公司（以下简称洛阳信诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告深圳和光公司委托诉讼代理人张启晓，被告洛阳信诚公司委托诉讼代理人王建敏、马小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳和光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告月费6万元，佣金11.35万元，违约金3405元，合计176905元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月21日原告与被告及河南光华房地产营销策划有限公司三方签署了房屋委托营销代理合同。合同约定，被告委托原告和河南光华房地产营销策划有限公司为其代理销售房屋，并具体约定了被告每月五日前支付原告月费3万元，佣金提取比例、违约责任等。在合同履行期间，被告无故于2017年6月底单方解除合同，目前拖欠原告2个月月费，佣金、违约金尚未支付给原告，经原告多次催要未果。被告洛阳信诚公司辩称，被告与原告签订的代理合同约定履行期限为15个月，原告完成总房源88套的90%即79套视为履行了合同义务，平均每月应当销售5.27套。原告代理期间，签约12套，解除合同1套，另有2套尚未付清收付款项，实际完成销售应当认定为9套，该9套房屋仅签订商品房订单，至今没有签订商品房销售合同。月费的支付应当与销售进度相适应，原告与被告实际履行合同6个月，对应的销售任务应当为31套。被告支付的月费远超对应的销售进度，根据原告销售情况，被告仅应当支付原告1.5个月的月费，实际被告已支付4个月月费，对超过销售进度支付的月费，原告应当退还。鉴于原告实际上已不具备完成销售任务的能力，被告解除合同理所应当。由于原告代理销售的房屋按揭尚未办理完毕，现在应当按实际到账金额支付佣金，待房款全部到账后按约定支付完毕。由于原告实际上不具备完成销售任务的能力，其违约金主张不应支持。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，被告洛阳信诚公司为甲方，和乙方河南光华房地产营销策划有限公司、丙方原告深圳和光公司签订《房屋委托营销代理合同》一份，主要约定：第一条，甲乙丙三方同意自合同签订之日起甲方正式委托乙方和丙方代理销售位于汝阳县瑞云小区﹒怡馨园现有剩余房源的销售代理（含营销策划）。第二条第六款，甲方有权在合同期内任何一个月对乙方和丙方进行综合考核，如果达不到甲方标准甲方可以单方终止与乙方和丙方合同。甲方书面通知乙方或丙方撤场后，甲方仍须支付乙方和丙方已完成工作阶段的月费及销售佣金等相关费用。第四条第一款，甲方同意每月按实际销售额的4.5%给予乙方和丙方作为佣金，季度内完成销售任务后按5.5%支付，并对本季度内之前已支付的按4.5%结算的佣金根据5.5%进行重新计算，差额部分甲方予以补足，前两个季度完成总销售任务的40%。溢价分成…。甲方将以上所有佣金及溢价分成的75%支付给乙方，剩余25%支付给丙方。具体季度销售任务及销售价格以附件形式体现。第二款，甲方同意在合同期内每月五日前按月支付丙方月费，每月3万元。第三款，销售佣金结算期为每月5号，结算周期为30天。第七款，本合同执行时间为签署本合同之日起15个月，及2017年1月1日至2018年3月31日。第八款，合同期内乙方和丙方代理销售该款目销售量90%，即为完成销售任务，剩余的10%房屋销售代理，如乙方和丙方继续实施代理，代理条件同上。第九款，乙方和丙方根据销售计划进行楼盘销售，甲方根据销售计划完成情况每3个月对乙方和丙方考核一次，如乙方和丙方连续两次考核未完成销售任务，甲方有权解除合同。乙方和丙方若没有按季度计划完成销售量，甲方有权对乙方和丙方进行处罚，扣除本季度内实际销售量代理佣金的5%，不予返还。若在15个月内乙方和丙方未完成销售总量的90%，甲方有权终止合同扣除乙方和丙方实际销售总额的5%佣金。第五条对违约责任作出约定。合同签订后，原被告双方按照合同开始履行。在原告代理销售过程中，被告洛阳信诚公司共与13人签订《瑞云墅院定房协议书》，分别为段长明、侯晨鹞、侯润才、黄焕成、刘芳、马木器、马兆琼、宁金星、任彩虹、仝向利、吴文革、赵占稳、李岳帅。订房协议书显示，除吴文革交定金5000元，其他定房人分别交定金30000元。原告深圳和光公司提供的《瑞云墅院佣金结算表》显示，13份合同房屋总价款908万元，根据委托营销合同约定的佣金计算方法，佣金=销售额×5%×25%=113500元，违约金=佣金×3%=3405元。被告洛阳信诚公司质证认为，月费应当与销售进度挂钩，佣金应当以到账金额为计算依据；在已签订定房协议书的13人中，赵占稳和李岳帅已经退订房屋，只有刘芳和仝向利与被告洛阳信诚公司签订了购房协议并交了首付款（总房款的30%），其中刘芳定购的瑞云墅院15号楼02室物业折后总价款76万元，首付款应为23万元；仝向利定购的瑞云墅院12号楼1203室物业折后总价款76万元，首付款应为23万元；其余9人仅交纳了定金，尚未办理按揭，房屋是否成交处于不确定状态。2017年6月底，被告通知原告解除合同。至解除合同时，2017年5月、6月的月费被告未能支付。本院认为，2016年12月21日被告洛阳信诚公司和河南光华房地产营销策划有限公司、原告深圳和光公司签订的《房屋委托营销代理合同》不违反法律强制性规定，合同应为有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第四条第二款“甲方（洛阳信诚公司）同意在合同期内每月五日前按月支付丙方（深圳和光公司）月费，每月三万元”。第二条第六款“甲方有权在合同期内任何一个月对乙方和丙方进行综合考核，如果达不到甲方标准甲方可以单方终止与乙方和丙方合同。甲方书面通知乙方或丙方撤场后，甲方仍须支付乙方和丙方已完成工作阶段的月费及销售佣金等相关费用”。被告辩称月费应当与销售进度挂钩，合同中并未明确约定月费的给付要与销售进度相适应，对被告的辩解不予采信。被告认为原告销售量达不到合同要求，提前解除合同，符合合同约定，不构成违约。但被告拖欠原告2017年5月、6月的月费共计6万元，依据合同应当支付给原告。原告主张房屋销售佣金应按已签订的13份《瑞云墅院定房协议书》房屋销售总额作为计算基数，被告辩称应以到账金额为计算佣金依据。本院认为，被告洛阳信诚公司与原告深圳和光公司及河南光华房地产营销策划公司三方签订《房屋委托营销代理合同》的目的，是利用原告的销售技能促成潜在购房户与被告签订购房协议，被告获得相应的房款。原告以13份定房协议书房款总额908万元作为佣金提取基数，不符合各方当事人订立合同的目的及行业交易习惯。定房协议书仅证明购房人有购房意向并交纳了定金，在签订购房合同之前仍有毁约的可能，是否最终签订购房合同有不确定性。被告自认在已签订定房协议书的13人中，赵占稳和李岳帅已经退订房屋，只有刘芳和仝向利与被告洛阳信诚公司签订了购房协议并交了首付款（总房款的30%）。原告不能提出相反证据，对被告在庭审中的自认予以确认。对刘芳和仝向利这2套已经交纳首付款等待办理按揭手续的，视为完成购房合同的签订，应将全额房款作为被告实际到账数额计算佣金。佣金计算方法应按760000元/套×2套×4.5%×25%=17100元。其他已签订定房协议书、但尚未办理首付交款的，可待购房款实际到账后，由原告另行主张权利。原告主张被告给付违约金3405元，根据合同第二条第六款，被告可在任何一个月对原告进行综合考核，如达不到被告标准被告可以单方终止合同，故被告提前解除合同不构成违约，对原告的该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市信诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市和光房地产顾问有限公司月费60000元；二、被告洛阳市信诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市和光房地产顾问有限公司房屋销售佣金17100元；三、驳回原告深圳市和光房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3838元，由原告深圳市和光房地产顾问有限公司负担2138元，被告洛阳市信诚房地产开发有限公司负担1700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  吴文波二〇一七年十二月二十三日书记员  张兵花