广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初2165号 原告：广西旭辉房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇九龙路炮楼脚**。统一社会信用代码：91451281791338381H。 法定代表人：李旭光。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所。负责人：颜钊。 委托诉讼代理人：覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐华鑫，广西汇力律师事务所律师。 被告：柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园，住所地柳州市城中区海关路**。统一社会信用代码：52450202MJN271899C。 负责人：姚文清。 特别授权委托诉讼代理人：关凯元，公司法务。 原告广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）与被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园（以下简称迪米亚幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉公司及其特别授权委托诉讼代理人覃福毅，被告迪米亚幼儿园之特别授权委托诉讼代理人关凯元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2013年3月26日签订的《广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同》解除；2、判令被告将位于融安县综合楼腾退返还给原告；3、判令被告向原告支付租金及占用费（租金计算至合同解除之日止；占用费从合同解除之日起计算至被告将商铺腾 -2- 退返还给原告之日止，租金（占用费）暂计至2020年6月30日为105189.9元）；4、判令被告向原告支付违约金4128.30元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月26日，原、被告双方签订了《广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定原告将位于融安县综合楼出租给被告用于幼儿园经营使用。其中，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为人民币10210元；2020年9月1日至2021年8月31日的月租金为10720元。合同签订后，原告依约将相应租赁房屋提供给被告使用。广西旭辉房地产开发有限公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，于2017年11月15日向河池市宜州区人民法院提出重整申请。河池市宜州区人民法院于2017年11月30日作出（2017）桂1281民破2号民事裁定书，裁定受理广西旭辉房地产开发有限公司的重整申请，并于2018年6月15日指定广西汇力律师事务所担任广西旭辉房地产开发有限公司管理人。河池市宜州区人民法院于2018年12月18日裁定批准重整计划草案。然而，被告占用租赁房屋至今长时间拖欠大额租金，且在原告解除了与被告签订的租赁合同后，被告仍继续占有使用该租赁房屋不予返还，且不支付占用使用费。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据相关的法律规定故诉至法院，请求判如所请。 被告柳州迪米亚幼儿园答辩称，1、根据破产法第十八条的规定，原、被告签订的合同早已解除；2、被告从2020年7月开始已经陆续退出租赁物；3、从2019年11月起至被告搬走期间不应缴纳租金：首先，根据最高法的相关规定，疫情期间，承租人无法按月支付租金的，可以请求减免租金。疫情期间幼儿园没有营业，没有收入，应当减免租金。其次，从2014年到2020年9月止，被告交纳的房租原告均未开具税票给被告，属于偷税漏税行为，被告可以行使不安履行抗辩权。现原告已进入破产程序，没有清偿的能力，不能开具发票给被告。综上所述，被告已经支付完所有欠付租金，对2020年以后的租金被告有理由拒付。 原告为其主张向本院提交的证据：1、（2017）桂1281民破2号民事裁定 -3- 书、决定书、（2017）桂1281民破2号之三民事裁定书；2、广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同；3、（2019）旭破管字第044号通知书、编号1082768335332EMS快递单、（2019）旭重字第001号通知书、编号1082795663532EMS快递单、EMS快递查询单。 被告为其主张向本院提交的证据：1、电子交易回单；2、融安园租金未开税票可以抵企业所得税税金的计算；3、柳州市教育系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组《关于做好2020年春季学期全市幼儿园和特殊教育学习开学工作的通知》；4、融安园代缴电费明细表及相应票据、融安园租金转账统计表及相应票据。 经质证，本院对双方认为真实性无异议的证据予以认定。对合法性和关联性有异议的证据结合全案证据及查明的事实综合考量。 本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，原、被告签订《广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同》，合同约定旭辉公司将位于融安县（建筑面积779.46平方米）出租给被告用于北大迪米亚融安东御城幼儿园经营使用，租赁期限从2013年9月起至2033年8月31日止，共二十年。租金按年递增，其中2016年9月至2017年8月月租金为8820元，2017年9月至2018年8月月租金为9261元，2018年9月至2019年8月月租金为9720元，2019年9月至2020年8月月租金为10210元；2020年9月至2021年8月月租金为10720元。合同签订后，旭辉公司依约将相应租赁房屋提供给被告使用，被告迪米亚幼儿园从2013年9月至2016年8月间亦正常按约定给付租金小计292800元。从2016年9月至2017年2月间无证据显示迪米亚给付租金，欠交租金52920元。2016年12月15日，旭辉公司与迪米亚融安东御城幼儿园朱冰冰达成协议，以朱冰冰购房款15万元抵扣迪米亚融安东御城幼儿园从2017年3月1日起的租金。2017年11月30日本院裁定受理广西旭辉房地产开发有限公司的重整申请，并于2018年6月15日指定广西汇力律师事务所担任广西 -4- 旭辉房地产开发有限公司管理人。河池市宜州区人民法院于2018年12月18日裁定批准重整计划草案。2017年3月至2018年2月朱冰冰购房款共抵扣迪米亚幼儿园租金108468元，余款41532元。2018年3月至2020年3月底间，迪米亚幼儿园未支付过任何租金。2019年8月28日，旭辉公司管理人以EMS邮寄方式向迪米亚幼儿园发出《通知书》，请求幼儿园将欠付租金/占用费支付至管理人账户，迪米亚幼儿园未予支付。2019年10月22日，管理人以旭辉公司名义以EMS邮寄方式向被告迪米亚幼儿园发出《通知书》，解除双方于2013年3月26日签订的租赁合同。该通知被告于2019年10月24日签收。迪米亚幼儿园在收到解除通知仍继续使用租赁场地。2020年1月底，新冠疫情爆发，春季学期幼儿园未能正常开园。2020年4月18日，深圳迪米亚教育管理有限公司以转账方式向旭辉公司管理人账户转账5笔款项合计222036.1元，并备注：“支付融安园2013年8月至2019年10月租金”。2020年5月，柳州市教育系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组向全市幼儿园发出开学通知，开学时间为2020年5月18日。2020年7月30日，原告向本院提起诉讼。2020年8月28日，迪米亚融安东御城幼儿园向家长发出闭园和退款通知。之后，迪米亚融安东御城幼儿园在2020年秋季学期未开学，但亦未与旭辉公司管理人办理房屋腾退交付手续。 本院认为，原、被告签订的《广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。当事人双方应按合同约定全面履行合同义务。原告已将房屋交付给被告经营，被告应按约支付租金。2016年9月至2017年2月，被告欠交租金52920元。2017年3月起除购房款抵扣的租金外，被告一直未履行给付租金义务。双方未在合同中约定解除合同的条件，原告在催告未果后于2019年10月22日向被告发出解除合同通知，符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的法定解除条件。合同自通知到达对方时即2019年10月24日解除。2018年3月至2019年10月合同解除时，被告欠交20个月租金192626元，连同之前欠交的52920元，累计欠交 -5- 245546元。2020年4月被告交纳租金222036.1元，尚欠租金23509.9（245546-222036.1）元。对于被告在补充情况说明中提出的以电费抵扣租金问题，因被告未能举证证明双方对此事进行过约定，本院不予采纳。朱冰冰以购房款抵扣一年租金后余款41532元，可另行向管理人申报债权。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除，被告继续占有租赁物，未与原告管理人办理房屋交接返还手续，应尽快办理房屋交接手续并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2020年2月，新冠××疫情爆发，疫情期间的防控措施对租赁物使用产生一定影响，双方未能对疫情期间占用费协商一致，本院衡平双方当事人的利益酌情裁量2020年2-5月疫情防控期间房屋占有使用费参照约定租金的一半支付。那么2019年11月至2020年6月的房屋占有使用费共计61260元（10210×4个月+5105×4个月）。对于2020年7月开始至办理房屋交接手续前的占用费问题，双方因争议和沟通不畅诉至本院，在案件办理期间被告关闭幼儿园并逐步清理腾空房屋，但仍未办理交接手续，对该期间的房屋占有使用费本院从公平原则出发酌定以约定租金数额的一半计算，即2020年7-8月为每月5105元，9月开始为每月5360元。至于违约金，合同约定逾期交纳租金的，每逾期一天按当年租金总额千分之二支付，该约定过高。被告欠付的租金分段且于2020年4月履行了大部分数额。从被告违约行为的性质和程度评判，本院确定被告以尚欠租金数额23509.9元为基数，从2020年4月19日起按年利率24%计付违约金至租金给付完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》 -6- 第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告广西旭辉房地产开发有限公司与被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园签订的《广西融安东御城幼儿园经营场所租赁合同》于2019年10月24日解除。 二、被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园在本判决生效之日起七日内将位于广西柳州市融安县房屋腾退返还给原告广西旭辉房地产开发有限公司。 三、被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园在本判决生效之日起七日内支付给原告广西旭辉房地产开发有限公司租金23509.9元及计至2020年8月的房屋占有使用费71470元。2020年9月开始的房屋占用费按每月5360元计付至房屋腾空返还办理交接手续完毕时止。 四、被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园在本判决生效之日起七日内以尚欠租金23509.9元为基数按年利率24%支付给原告广西旭辉房地产开发有限公司违约金至租金给付完毕之日止。 五、驳回原告广西旭辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可以在履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取计1243元，由被告柳州市城中区迪米亚经典时代中英文艺术幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出 -7- 缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦宜萍 二〇二〇年十一月二日 法官助理 吴 君 书 记 员 韦炜韬