山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初722号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：张凯，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：淄博万仟祥餐饮管理有限公司。住所地，山东省淄博高新区鲁泰大道9号名尚银泰城F4019。 法定代表人：罗娜，总经理。 被告：罗娜，女，汉族，1986年10月13日生，住山东省淄博市张店区。 二被告的共同委托代理人：张岩，山东长城长律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司、罗娜房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊，被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司、罗娜的共同委托代理人张岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原告与第二被告双方签订《银泰城租赁合同》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心四层4019号和4020号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2019年9月29日），租赁面积计218平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月每平方米45元，第三个租约年为每月每平方米47.25元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。后原告与二被告签订《主体变更协议》一份，约定：第二被告将合同项下的权利义务概括转让给第一被告并对第一被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任；该商铺的经营品牌变更为万仟祥等。上述合同签订后双方按约履行，但是从2015年第3季度开始至2016年11月10日第一被告出现欠付租金111850.35元和违约金27907.03元；物业服务费106820元和违约金31317.88元；至2016年11月底的水电费10338.2元。以上共288233.46元，且至今催要未果，为此，提起诉讼，请求依法判令确认原告与第二被告签订的《银泰城租赁合同》以及与二被告签订的《主体变更协议》于2016年11月10日解除；判令第一被告立即向原告支付租金111850.35元和违约金27907.03元、物业服务费106820元和违约金31317.88元、至2016年11月底的水电费10338.2元，以上共288233.46元（租金、物业服务费及违约金暂计算至2016年11月10日，以后的违约金继续按合同约定计算；水电费暂计算至2016年11月底，以后如发生继续按实收取）；判令第一被告向原告支付房屋占用费2403.45元及物业服务费1526元（2016年11月11日至同年11月17日）；判令第二被告对第二、三项诉讼请求承担连带责任；判令原告有权不予退还第一被告履约保证金19620元；诉讼费由被告负担。 二被告共同辩称，原告所诉与事实不符，原告未按招商承诺为被告店铺进行装修设计，导致被告店铺无排烟、无燃气系统，最终导致被告经营困难；原告自2014年9月30日至2016年10月份经营期间原告给被告强行关门三次，导致被告于此日撤铺的事实；被告并没有存在原告诉状中所涉及的违约事项，其违约是由于原告单方违反承诺，使被告在原告虚假承诺的基础上进入银泰城，最终导致被告经营上的损失；被告所交纳的履约保证金19620元、物业保证金13080元、质量保证金5000元原告至今无理由拒不返还；原告所计算的租金与实际数字不符，原告并没有按合同履行物业服务，所以物业费不应支付；我方被告也已通过贵院起诉原告赔偿被告各项损失，现已由法院诉调中心处理。 经审理查明，原告与第二被告签订《租赁合同》一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心四层4019号和4020号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2019年9月29日），租赁面积计218平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月每平方米45元，第三个租约年为每月每平方米47.25元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金19620元、物业服务费保证金13080元，原告有权从保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦向原告交纳履约保证金19620元、物业服务费保证金13080元、质量保证金5000元等。后被告自2015年3季度开始欠交租金和物业费（至2016年10月26日，扣除合同中约定的免租部分，欠付租金106755.48元、物业费103585.16元，以上共计210340.64元），在经营期间至2016年10月底共计欠交水电费10338.2元，同时被告于2016年10月底自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果，为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 另查明，在签订上述合同后，原告与二被告签订《主体变更协议》一份，约定第二被告将合同项下的权利义务概括转让给第一被告并对第一被告履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任；该商铺的经营品牌变更为万仟祥等。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《租赁合同》、《主体变更协议书》、水电表抄表明细表、收据等以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》以及《主体变更协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因第一被告多次迟延履行各项费用，违反了合同约定，且于2016年10月份自行不再经营，至此，双方合同及协议实际上已经解除，因此，对于原告要求确认双方合同及协议已经解除的主张，本院予以支持，但时间上应当是2016年10月份。被告称原告未按承诺进行装修设计、强制性给其关门以及未按合同履行物业服务的主张，证据不充分，本院不予支持。 关于原告主张的租金和物业费，因原告并无充分的证据证实被告经营到2016年11月10日，本院按被告主张的其经营到2016年10月底（截止到10月26日）计算，租金和物业费分别为106755.48元、103585.16元，以上共计210340.64元，对于原告多主张的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的上述日期之后的租金、物业费，同样因原告无充分的证据证实被告继续经营，因此对于该项主张，本院不予支持。关于原告主张的水电费10338.2元，属于被告实际发生的费用，被告应予支付；关于原告主张的不予退还原告交纳的履约保证金19620元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持，对于被告交付的其他的装修押金5000元、物业服务费保证金13080元等共计18080元，应当从上述款项中予以扣除；关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。被告罗娜在协议中自愿对上述第一被告的合同义务提供连带责任保证，依法应当对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，有权向被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告罗娜签订的《租赁合同》以及与被告罗娜、淄博万仟祥餐饮管理有限公司签订的《主体变更协议》于2016年10月解除。 二、被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金106755.48元、物业费103585.16元、水电费10388.2元，以上共计220728.84元，扣除二项押金共计18080元，剩余202648.84元应予支付。 三、被告罗娜对上述第二项付款义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司追偿。 四、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司履约保证金19620元。 五、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5977元，减半收取2988.5元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担867元，由被告淄博万仟祥餐饮管理有限公司、罗娜负担2121.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏