北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8610号原告：陈亚忠，男，1994年3月16日生，汉族，农民，户籍地福建省南安市，现住北京市房山区。被告：蒋东伟，男，1988年12月20日生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：蒋庆智（被告之父），男，1963年11月27日生，农民，现住天津市北辰区。原告陈亚忠与被告蒋东伟房屋租赁合同一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚忠、被告蒋东伟的委托诉讼代理人蒋庆智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈亚忠向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告于2020年1月1日签订的《合同》无效；2.判令被告退还原告押金10000元；3.判令被告退还原告租金81000元；（以上合计共91000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年1月1日签订《合同》，约定：原告承租被告位于北京市房山区良乡南关建材市场一间面积约100平方米的门店用于经营建材；租金每年人民币8.1万元，合同生效后，以现金的方式一次性付清，每年相应同样的时间付款；租期为：2020年1月1日至2023年1月1日，租期3年；押金人民币1万元。合同签订后，原告支付了押金和第一年的租金共计人民币9.1万元。2020年4月22日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处和纸房村村委会（以下简称拱辰办事处、纸房村委会）发出《关于对长昊祥建材市场进行环境整治的通知》（以下简称环境整治通知）。原告看到通知后，才知道所承租的门店为违法建筑，故原被告之间签订的《合同》无效，被告应退还原告已支付的押金和租金。基于以上事实，原告为维护自己的正当权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告蒋东伟辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、双方签订的房屋租赁合同合法有效。出租的门面房系被告依法承租且注册为经营场所。被告出租给原告的位于北京市房山区拱辰街道纸房村466号长昊祥建材市场内68号的门面房系被告于2006年以转让经营方式承租的（申领营业执照）此后被告一直承租该门面房经营陶瓷生意，并于2010年将该门面房作为经营场所申领了营业执照。（更换法人）被告承租该门面房长达15年且持续合法经营，被告当然有理由相信所承租的门面房可以依法对外出租。出租的门面房并非违章建筑。据了解，长昊祥建材市场自1998年成立至今，依商业布局及历史沿革成为周边较大的建材市场，包括被告在内的商户均为合法入驻且正常营业，在建材市场运营期间，未有行政主管机关对建材市场内的门面房的合法性提出质疑，且据北京地区政策了解，早期形成的建材市场内的建筑物，相关主管机关均认定为合法建筑。双方签订的合同合法有效。被告与原告于2020年1月1日签订的《合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，未违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，对双方均具有约束力。被告已依约履行了出租房屋的义务，原告亦根据合同约定支付了房屋押金及租金，双方签订的合同已得到履行，不能因为出租的房屋被拆除而认定双方签订的合同无效。根据双方签订《合同》第四条的约定，原告知悉所承租的门面房已被被告作为经营场所合法注册且取得合法的营业执照，简而言之，被告出租的门面房是可以正常对外经营的。二、原告无理起诉有违诚实信用原则。原告交付被告的所谓1万元房屋押金，实则为偿还被告为原告可以正常入驻长昊祥建材市场所支出的费用。在环境整治通知下发后，双方已经协商确定，被告按照整治通知拆除房屋的时间，退还原告交付的2020年7月10日后的房屋租金，扣除前述支出的费用，退还原告36000元。原告在双方就退还租金协商一致的前提下，恶意反悔，扭曲基本的事实，无理诉至贵院。根据环境整治通知，该通知也明确租户与出租方协商解决租赁合同相关事宜，而非否认租赁合同的效力。原告实际使用了该租赁房屋且在知悉建材市场有关政策的前提下，特别是在双方已订立合同且就退租事宜达成一致的情况下，恶意诉讼，原告的行为已违反最基本的诚信原则，形成诉累，应予以驳回。三、原告应当依法支付房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，即便双方签订的房屋租赁合同无效，原告仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其诉请退还全部租金的行为既与事实不符，也无充分的理由。综上，恳请贵院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日被告蒋东伟（甲方）与原告陈亚忠（乙方）签订《合同》，约定：甲方在良乡南关建材市场摊位一间面积100平方米左右，出租给乙方经营建材。租金及租期：双方同意摊位以租赁方式每年81000元，大写捌万壹仟元整租给乙方经营陶瓷建材，自2020年1月1日至2023年1月1日止，租赁期为3年。租金支付方式：自合同生效后，乙方以现金的方式一次性付清，一年租金81000元，大写捌万壹仟元整。此后，每年相应同样时间付款，不得拖延，如有拖欠，甲方有权终止合同，收回本店。所产生的损失后果，一切由乙方承担，违约金合同款5%。押金：乙方在经营期间，甲方应收取乙方押金10000元，大写壹万元整。到合同终止后押金退回。在合同期内，市场费用如电、水和其他杂费应由乙方自行承担，与甲方无关。市场店面租金暂按目前市场收费定额，每年36000元。如有变动，由乙方承担，与甲方无关。不可抗力：本店如因自然灾害和不可抗拒原因所造成的损失，如房顶漏水和其他维修，乙方应自行承担，一切都与甲方无关。合同同时约定了双方的其他权利和义务。合同签订之后，原告于2020年1月1日以现金方式向被告支付租赁店面押金30000元整并与被告约定下欠61000元，10号前（即1月10日前）付清。2020年1月10日，原告以银行转账方式向被告支付40000元，以微信转账方式向被告支付21000元。上述租金及押金共计91000元。2020年4月22日，拱辰办事处、纸房村委会发出环境整治通知，要求：（一）2020年5月30日前，所有居住人员搬离；（二）2020年7月10日前，所有经营户撤离；（三）2020年7月11日起，停止公共服务；（四）2020年8月30日前，拆除违法建设。根据上述通知，原告于2020年7月10日前搬离长昊祥建材市场。2020年8月13日，原被告双方经中间人通过微信协商退还租金未能达成协议。原告诉至本院。本院审理中，原告变更诉讼请求，将确认原告和被告于2020年1月1日签订的《合同》无效变更为确认解除该合同。被告对此不予认可。上述事实，有当事人陈述，原告提交的合同、收据、转账记录、关于对长昊祥建材市场进行环境整治的通知，被告提交的微信聊天记录、证人证言等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原告与被告签订《合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均按合同约定履行了各自义务。但在合同履行期间，拱辰办事处和纸房村委会因进行环境整治，导致涉案租赁房屋被拆除，致使原被告签订的合同无法继续履行，现原告要求确认解除合同，不违反法律规定，本院予以支持，解除时间本院将根据环境整治通知规定及原告搬离涉案房屋的日期即2020年7月10日予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求判令被告退还原告押金10000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求判令被告退还未履行部分的租金，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体数额，本院将根据双方约定的年租金标准81000元、核减原告的实际承租期限（190日）42750元予以确认38250元，对原告的过高要求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈亚忠和被告蒋东伟2020年1月1日签订的合同自2020年7月10日解除；二、被告蒋东伟于本判决生效后七日内退还原告陈亚忠房屋租金38250元，押金10000元，合计48250元；三、驳回原告陈亚忠其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元（原告已预交），由原告陈亚忠负担535元（已交纳），由被告蒋东伟负担503元（于本案判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张树华二〇二〇年十一月四日法官助理 陈晓航书 记 员 刘 婷