河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初7957号 原告：秦皇岛市启泰物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区 法定代表人：房德臣，总经理。 委托诉讼代理人：张晓明，男，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：褚德生，男，现住秦皇岛市经济技术开发区。 被告：张来双，男，汉族，住址湖北省浠水县，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司（以下简称启泰物业公司）与被告张来双物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告启泰物业公司委托诉讼代理人张晓明、褚德生，被告张来双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启泰物业公司诉称，被告是和平花园小区31-4-602室的业主，原告于2006年1月20日与小区开发商签订《前期物业管理合同》，又于2015年1月10日与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告按约定交纳物业服务费及相关费用。后原告依约履行物业服务义务，被告自2011年1月1日起拖欠物业费一直拒绝交纳。原告催要未果，故诉至我院，请求判令被告立即支付原告自2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业费、垃圾转运费等共计4014元；被告承担本案诉讼费用。 被告张来双辩称，物业公司不作为，造成我不交物业费。绿化管理等不合格，下房多次被盗，楼顶结冰掉下来导致车辆被砸，消防管道没有水，车库着火，有的设备5年不维修，电梯没有安检合格证，服务不到位。物业费我主张交，但是应当按照服务质量的比例交费。 原告启泰物业公司为证明其主张向法庭提交如下证据：证据一、企业营业执照一份，证明原告从事物业管理经营的合法性；证据二、前期物业管理合同一份，原告与和平花园小区开发商签订的，证明原告提供物业服务的合法性；证据三、物业服务合同一份，原告与和平花园小区业主委员会于2015年1月1日签订的，证明原告继续合法履行与小区全体业主的服务合同关系；证据四、秦登记内变字[2009]第017号准许变更登记通知书一份，证明原告的原名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司，于2009年2月13日变更为现名称；证据五、秦皇岛市物价局秦价政服字[2008]224号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；证据六、市物价局秦价政服字[2008]223号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；证据七、秦价政服备字[2010]001号秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表一份，证明原告的收费及收费标准已在政府主管机构予以备案；证据八、收费许可证（证号：54006905055），证明原告物业服务收费的合法性；证据九、小区建成交付期间，被告签名的承诺书一份，证明被告同意原告为其提供物业服务并遵守物业的相关规定；证据十、海港区人民法院物业巡回法庭诉前调解通知书一份，证明原被告双方存在物业服务合同纠纷关系。证据十一、自2009年3月25日至2014年8月14日，原告就和平花园房屋渗漏、小区西侧道路（围墙）修建等问题，多次向开发商行文致函，要求给予及时有效维修或修建。此期间原告向开发商送达的《关于督促施工单位抓紧落实房屋维修的再函》、《关于尽早动工修建和平花园小区西侧围墙的函》等公函、报告共计10余份，证明原告是站在维护广大业主利益的角度，已经履行了物业管理的责任和义务。证据十二、自2008年10月以来，原告承接该小区物业管理服务期间行成的2009年度、2015年度、2016年度工作总结报告和2014年11月6日向和平花园业主委员会汇报提纲，证明原告具有物业服务管理的规范性、连续性和有效性。证据十三、原告分别于2014年6月30日、2015年9月8日和2016年1月26日在和平花园张贴的工作计划、通知及提示，证明原告物业服务管理具有计划性。证据十四、原告与有关被告签订的“停车位租赁使用协议”，明确了双方权利和义务，对车损等问题的责任界定有相关约定，原告不负赔偿责任。证据十五、原告在物业服务管理期间，制订的《公司各岗位职责》等制度、规定，以及实行的《保安值班交接情况登记表》、《保安巡逻巡视记录》、《小区机动车辆出入登记表》、《员工考勤签到表》、《内保洁日检表》、《公共设施设备维修表单》、《视频监控信息调阅登记表》等，证明原告物业服务管理有规章制度可依，并履行了责任和义务。证据十六、原告在物业服务管理期间，小区业主赠送的锦旗照片、政府和公安机关颁发的奖状照片，以及小区环境面貌照片，证明原告物业服务管理具有较高的质量标准。 被告张来双针对上述证据发表如下质证意见：证据一、二、三、四、五、六、七、八、十均认可；证据九具有强制性，不签字不给房；证据十一由争议，地产公司不修路，一部分没拆迁，无法共用道路，原告收小区时与地产公司应有协议，我们小区拿到了合格证，证明房子是合格的；证据十二认可，但是服务标准和质量没有达到；证据十三，计划性没有实施到位；证据十四与我们无关；证据十五，考勤存在瑕疵，但是真实情况不知情，2012年有一天晚上十一点半去保安室，没有人，所以24小时保安在岗有虚假；证据十六，原告拍的都是夏天场景，绿化有的是野生的，不是物业种植，南面门口好，北面差，锦旗不知道哪里来的，车辆管理不知道几点拍的，差的都没拍。 被告张来双向法庭提交如下证据：照片10张，证明消防栓没水带，玻璃碎了，卫生不好，绿化带停车，楼顶违建，管道脱落，电梯没有安检证，车库顶由窟窿，入住至今没有人维修，物业公司没有履行物业服务合同。 原告启泰物业公司针对上述证据发表如下质证意见：原告张来双提供的照片90%不具有真实性，照片9号，车库顶棚破损，经常有小孩玩耍，我们存在修补；照片8号、10号，每天早晨5点进行清理，9点完毕，后有的业主扔外面，电梯每年都有年检，有原件，委托有资质的美大电梯维保；6号照片，雨水管脱节，我们都及时修理；5号照片，这是着火散落下来的纸张，后清理了；照片4号私搭乱建，当时进行制止了，且已被有关部门限期整改清除；照片3号，消防个别现象有缺失，总阀门可以打开进行灭火，怕有的小孩打开漏水到业主家；照片2号，有的业主不守规矩停车。张来双提供的消防栓照片认可。 根据原、被告提供的证据及质证意见，经本院审核认定：原告提交的证据一至十六、被告提交的证据具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，认定作为本案的证据予以采信。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告张来双系秦皇岛市海港区和平花园小区31-4-602室业主，该房屋建筑面积为86平方米。2006年1月20日，原告（乙方，曾用名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司）与秦皇岛市东日房地产开发有限公司、秦皇岛市福源房地产开发有限公司、秦皇岛市德亿房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》。合同约定，乙方对和平花园小区进行物业管理服务，物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有的物业住宅建筑面积交纳，具体标准为：6+1住宅为0.7元/月/平方米，高层住宅1.1元/月/平方米。合同有效期自2006年1月20日起至小区80%业主入住，业主委员会成立止。2008年12月30日，秦皇岛市物价局下发秦价政服字[2008]224号《秦皇岛市物价局关于和平花园小区前期物业管理服务收费标准的批复》，规定和平花园物业管理服务收费多层收费标准为0.62元/月/平方米，高层收费标准为1.02元/月/平方米。2015年1月10日，原告（乙方）与秦皇岛市和平花园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，甲方选聘乙方为海港区和平花园小区提供物业管理服务，物业服务费用实行市场调节价，由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：高层住宅为0.98元/月/平方米，多层住宅0.6元/月/平方米。电梯费为二层起价20元，每层加3元。二次加压供水费为90元/户/年。垃圾费为36元/户/年。合同第六条约定物业费用按年收取。第十四条，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：（一）高层住宅消防管道疑似渗漏；（二）小屋西侧行车路及围墙未修建，以上均属于开发商遗留问题。对上述问题，甲乙双方应解决的办法如下：1、在2015年夏季，甲方配合乙方共同找原开发建设单位、政府工程质量监督部门、政府行政主管部门对高层住宅消防管道分步进行综合查验，视实际情况采取有效措施进行维修；2、在2015年春季，甲方配合乙方共同协调开发商对小区西侧行车路进行修建。合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。另外，协议还对物业服务管理内容、物业服务标准、甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项也进行了约定。合同签订后，原告按照协议约定履行义务，但在管理方面存在一定瑕疵。被告自2011年1月1日至2016年12月31日未向原告交纳物业费。按上述两份合同约定，被告2011年1月1日至2014年12月31日应交纳的物业费为86平方米×0.62元×48个月=2559元，2015年1月1日至2016年12月31日物业费为86平方米×0.6元×24个月=1238元，共计3797元。垃圾转运费36元×6年=216元，合计4013元。 本院认为，原告与和平花园小区开发商签订的《前期物业管理服务协议》、与和平花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告张来双是两份合同项下权利义务的实际享有者和承担者，该两份合同对原、被告双方均具有约束力。原告应该按照合同约定的服务事项及服务标准，为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受服务，应该缴纳物业费。原告主张被告缴纳2011年1月1日至2016年12月31日的物业费，现原告提供的物业服务存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减10%物业费较为合理。原告主张电梯费、垃圾转运费，本院予以支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告张来双给付原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司2011年1月1日至2016年12月31日的物业费3417元、垃圾转运费216元，以上合计3633元。于本判决生效后五日内履行。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张来双负担，于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张 伶 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  李华杰 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  赵 倩