湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10859号上诉人（原审原告）：魏良虎，男，1985年3月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。上诉人（原审原告）：任佩，女，1988年10月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。被上诉人（原审被告）：武汉市隆汇祥置业有限公司，住所地武汉市黄陂区李家集街李集村陈家岗**。法定代表人：高登飞，该公司经理。委托诉讼代理人：邓朝全，湖北卓力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚，湖北卓力律师事务所律师。上诉人魏良虎、任佩因与被上诉人武汉市隆汇祥置业有限公司（以下简称隆汇祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。魏良虎、任佩上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令隆汇祥公司向魏良虎、任佩支付自2019年2月2日起的逾期违约金共计人民币96379元（逾期交房违约金每日按魏良虎、任佩已支付房款的万分之二计算，计算至2020年5月30日）；三、隆汇祥公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：魏良虎、任佩于2018年3月5日与隆汇祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：魏良虎、任佩购买隆汇祥公司开发的位于武汉市黄陂区前川街百锦街以东、双凤大道以北的隆汇祥国贸中心商住楼3、4幢4号楼1单元14层4号房房屋一套，并签订《武汉市商品房买卖合同》，合同编号黄170296608。合同约定的建筑面积131.70平方米，房屋总价款共计人民币995652元；购房首付款计人民币305652元，于2018年3月15日之前支付，其余价款办理贷款。隆汇祥公司应当在2019年2月1日前将作为合同标的物的房屋交付给魏良虎、任佩使用。逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，隆汇祥公司应按日向魏良虎、任佩支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，魏良虎、任佩已严格依照合同约定支付全部购房款项。但是，隆汇祥公司在还没有取得房屋竣工验收合格证时，于2020年1月16日以手机短信方式通知魏良虎、任佩，需在2020年1月18日前完成房屋验收交接手续，因隆汇祥公司无法出具房屋验收合格证明，所以魏良虎、任佩拒绝了办理房屋验收交接手续。直至2020年5月30日才按合同约定将该房交付魏良虎、任佩。隆汇祥公司的行为已构成违约，应按合同规定向魏良虎、任佩支付违约金共计96379元。但武汉市黄陂区人民法院判决隆汇祥公司赔付人民币35445.21元，显然很不公平，有失公允。违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定和公平公正的原则，违反了《武汉市商品房买卖合同》的明示约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条第一款第（2）项之规定，要求隆汇祥公司认真、全面、完整履行前述合同赔付魏良虎、任佩的上诉请求。鉴于上述申诉情况以及魏良虎、任佩购房负债沉重的实际困难，请求人民法院依法判决，以维护社会公平正义，维护魏良虎、任佩的合法权益不受损害，望判如所请。隆汇祥公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。魏良虎、任佩向一审法院起诉请求：1.请求判令隆汇祥公司向魏良虎、任佩支付自2019年2月2日起的逾期交房违约金86821元（逾期交房违约金每日按魏良虎、任佩已支付的房价款的万分之二计算，暂计算至2020年4月12日）及至实际交房之日的违约金；2.判令隆汇祥公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，魏良虎、任佩与隆汇祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：魏良虎、任佩购买隆汇祥公司开发的位于武汉市黄陂区前川街百锦街以东、双凤大道以北的隆汇国贸中心商住楼3、4栋4号楼1单元14层4号房屋一套，合同约定的建筑面积131.70㎡，房屋总价款共计人民币995652元。2018年2月28日（应为2月8日）魏良虎、任佩支付购房首付款人民币305652元，其余价款690000元于2018年3月29日办理了贷款。隆汇祥公司应当在2019年2月1日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给魏良虎、任佩使用；逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，隆汇祥公司应当按日向魏良虎、任佩支付已付房价款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，因不可抗力或者相关政府部门的原因不能如期交房的，开发商不承担违约责任等。合同签订后，魏良虎、任佩履行了支付全部购房款的义务，隆汇祥公司未如约交房。魏良虎、任佩认为隆汇祥公司逾期交房违约，向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。一审法院另查明，案涉房屋工程于2017年7月28日（应为2016年12月25日）开工，于2019年11月6日竣工验收，武汉市黄陂区住房和城乡建设局于2020年4月13日办理建筑工程竣工验收备案。2020年1月16日，隆汇祥公司通过短信推送的方式要求魏良虎、任佩于2020年1月18日前办理房屋验收。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号），为全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效切断病毒传播途径，坚决遏制疫情蔓延势头，确保人民群众生命安全和身体健康，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、、地铁长途客运暂停营运；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年6月23日，魏良虎、任佩、隆汇祥公司双方办理房屋交付验收手续。诉讼中，因本案涉及多人向法院提起诉讼，其他案件均已达成调解意见，但魏良虎、任佩认为隆汇祥公司应按照合同约定日万分之二承担违约责任，拒绝调解。2019年3月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国应急管理部发布《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，对建设工程消防设计审查验收职责进行规定。一审法院认为，魏良虎、任佩与隆汇祥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。魏良虎、任佩依约交付了全部购房款，隆汇祥公司未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房隆汇祥公司于2019年11月16日（应为11月6日）竣工验收，在2020年4月13日完成竣工验收备案手续，隆汇祥公司于2020年1月16日通知魏良虎、任佩收房，但双方于2020年6月23日才完成收房手续。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发出第1号通告，全城封闭。则一审法院认定隆汇祥公司逾期交房期间从2019年2月2日起至2020年1月23日止，逾期共计356天。理由如下：本次疫情符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的规定，依法可以认定为不可抗力。2020年1月20日国家卫健委发布公告，湖北省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，武汉市2020年1月23日全城封闭，至2020年4月黄陂地区才逐渐恢复正常工作，其时隆汇祥公司已经完成工程竣工验收备案，隆汇祥公司已经通知魏良虎、任佩于2020年1月16日收房，故应当认定期间为完成工程竣工验收备案系不可抗力所致，隆汇祥公司不应承担该期间的违约责任。根据双方合同约定，隆汇祥公司当于2019年2月1日前将符合约定条件的商品房交付给魏良虎、任佩，如逾期交付，魏良虎、任佩要求继续履行合同，则隆汇祥公司应当按房屋价款的日万分之二的标准支付违约金。关于逾期交房违约金的计算标准。隆汇祥公司请求调整按已付房款日万分之零点五计付。考虑相关主管部门关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知要求对案涉商品房工程消防验收确实造成一定的影响，以及以疫情原因导致合同履行违约的客观实际，一审法院从公平角度出发，结合房地产市场发展状况并参照同时期同地段房屋租金标准，酌定隆汇祥公司按已付房款日万分之一向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金，隆汇祥公司应向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金为35445.21元（995652元×0.0001×356天）。魏良虎、任佩的诉讼请求，一审法院予以部分支持。隆汇祥公司的抗辩意见，一审法院予以部分采纳。判决：一、隆汇祥公司于本案判决生效之日起十五内向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金35445.21元；二、驳回魏良虎、任佩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取985元，由隆汇祥公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实除魏良虎、任佩支付购房首付款的时间、案涉房屋工程的开工时间和竣工验收时间有误外，其他事实属实。本院认为，2018年3月5日，魏良虎、任佩与隆汇祥公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。魏良虎、任佩已按合同约定，交付了全部购房款，隆汇祥公司应于2019年2月1日前将符合约定条件的商品房交付给魏良虎、任佩。但隆汇祥公司未按约定的时间交付房屋，直到2020年4月13日才完成案涉房屋的竣工验收备案手续，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于隆汇祥公司在武汉市新型冠状病毒感染的××疫情发生之前即存在未按双方约定交付案涉房屋的违约行为，而武汉市对新型冠状病毒感染的××疫情采取防疫管控措施的时间是2020年1月23日，隆汇祥公司直到2020年4月13日才完成案涉房屋的竣工验收备案手续。一审法院认定隆汇祥公司逾期交房期间从2019年2月2日起至2020年1月23日止不当，隆汇祥公司逾期交房时间应从2019年2月2日起计算至2020年4月13日，总计436日。一审法院从公平角度出发，结合房地产市场发展状况并参照同时期同地段房屋租金标准，酌定隆汇祥公司按已付房款日万分之一的标准向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金并无不当。故，隆汇祥公司应向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金的金额应为43410.43元（995652元×0.0001×436天）。综上所述，魏良虎、任佩的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3132号民事判决；二、武汉市隆汇祥置业有限公司于本判决生效之日起十五内向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金43410.43元；三、驳回魏良虎、任佩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取985元，由魏良虎、任佩共同负担492.5元，武汉市隆汇祥置业有限公司负担492.5元。二审案件受理费2209元，由魏良虎、任佩共同负担1214元，武汉市隆汇祥置业有限公司负担995元。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年十一月十三日法官助理黄旭东书记员程玉