河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0983民初7426号 原告：沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司。住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑小区8号楼。统一社会信用代码：911309115576833635。 负责人：刘秀娥，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘秀荣、赵林，河北冀事达律师事务所律师。 被告：钱茂鑫，男，1977年11月20日出生，汉族，住天津市静海县，现住河北省沧州渤海新区。 原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司（以下简称泰合嘉业渤海新区分公司）与被告钱茂鑫物业服务合同纠纷一案，本院2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告泰合嘉业渤海新区分公司的委托诉讼代理人刘秀荣、赵林到庭参加诉讼。被告钱茂鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告泰合嘉业渤海新区分公司诉称：自2010年7月起，原告受泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司的聘请，对海天雅居小区实施物业服务。被告系原告服务的海天雅居一期2号楼1单元1302室业主，其房屋面积92.34平方米，截止2014年欠付物业费用2577.6元。经原告多次书面催要未果，故请求依法判令：一、被告给付原告物业费用2752元和违约金825.6元（合计2577.6元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告钱茂鑫缺席无答辩。 经审理查明：案外人泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司（以下简称泰合隆兴渤海新区分公司）开发建设河北省沧州渤海新区海天雅居小区后，于2010年7月1日与原告泰合嘉业渤海新区分公司分别作为合同“甲方”、“乙方”订立《前期物业服务合同》，主要约定： “一、物业项目基本情况：名称：海天雅居；类型：普通住宅；坐落位置：渤海新区中兴大街一号路南；建筑面积：102500平方米。 …… 四、房屋交付后的服务 1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。 2、房屋共用部位的日常巡查维护管理。 3、共用设施设备的日常养护、运行和管理。 4、附属建筑物、构筑物的维护和管理。 5、公共绿地、景观的养护。 6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集外运等。 7、对车辆（包括自行车）停放进行秩序维护管理。 8、协助相关部门做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。 9、公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。 10、电梯的运行管理和日常维护。 …… 五、物业服务期限为2年，自2010年7月1日至2012年6月30日。服务期限届满三个月前，甲乙双方、业主委员会或全体业主未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动延续。 六、物业服务收费标准：住宅、商业物业分别按每平方米0.7元/月、1元/月收取。 …… 八、电梯运行维护费收取：电梯运行维护费按照每户每月50元向受益业主、使用人收取。…… …… 十六、甲方违约责任 甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金20000元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。业主不按照合同交纳物业费用，按日3‰支付违约金。 ……” 合同到期后，双方又于2012年7月1日重新订立《前期物业服务合同》，内容除物业服务期限为3年（自2012年7月1日至2015年6月30日）与2010年7月1日订立的《前期物业服务合同》不同外，其余约定均一致。 2014年7月22日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会重新选聘物业公司承接其小区物业管理。2017年9月24日，在沧州市房产管理局黄骅港开发区质量监督局的见证下，原告与海天雅居小区业主委员会订立《移交协议》，双方就电梯随机资料、业主档案资料、工程建筑资料、公共电卡、监控系统、办公用品等进行了交接，同时约定：“1、2014年7月21日前，关于海天雅居小区所有债权债务归原告所有，之后产生的债权债务原告不再负责；2、业主委员会有义务配合原告收取物业费及电梯费，并提供相关资料。” 2014年9月25日、2016年9月3日，原告两次于《沧州晚报》上刊登《关于催缴渤海新区物业服务费的公告》，对海天雅居小区业主主张物业费、电梯费权利。 另查明，原告提供的物业服务存在瑕疵，在电梯的正常运行及维护保养及其他物业服务方面存在不足；在前后物业交接前，即于2014年7月22日撤离，影响了业主正常生活。 又查，被告钱茂鑫为海天雅居一期2号楼1单元1302室的业主，所购房屋面积92.34平方米。至今，被告尚欠原告2012年10月1日至2014年7月21日的物业费1402元（0.7元/平方米/月×92.34平米×21个月+0.7元/平方米/月×92.34平米÷30天×21天）、电梯费1085元（50元/月×21个月+50元/月÷30天/月×21天），合计2488元。另，被告在原告处存有装修押金1000元，尚未退还，原告主张抵销。 上述事实有《前期物业服务合同》、《移交协议》、《关于催缴海天雅居小区物业服务费的公告》、《民事判决书》、《商品房买卖合同》及当事人陈述在案佐证。 本院认为：案外人泰合隆兴渤海新区分公司作为建设单位，与原告在平等自愿基础上签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力……”故上述《前期物业服务合同》对海天雅居小区全体业主具有约束力，原被告应按照合同约定履行各自义务。且被告钱茂鑫作为海天雅居小区业主，在原告为其提供物业服务后，双方已形成实际的物业服务合同关系。故经原告书面催告后，被告应当按照约定交纳物业费。因此，原告主张被告给付物业费、电梯费的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。但是，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，未全面履行合同，被告享有相应的履行抗辩权，在双方就物业费交纳数额达成一致意见前，被告未足额交纳物业费用的行为不构成违约。故原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院酌定被告按照查明的2012年10月1日至2014年7月21日应交物业费、电梯费2488元的80%予以交纳，扣除被告在原告处的装修押金1000元，故被告应当再给付原告990元（2488元×80%-1000元）。被告钱茂鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钱茂鑫于本判决生效之日起五日内给付原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司物业费、电梯费990元； 二、驳回原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告钱茂鑫承担。（限本判决生效之日起五日内交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  滕奉朝 二〇一七年十二月二十六日 书记员  白龙飞