江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初600号原告:连云港汇颂贸易有限公司，住所地东海县牛山镇富华西路8号瓯龙圣芭芭拉20－109号。法定代表人:陈峰，总经理。委托代理人朱军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被告:仲文，男，1976年7月15日生，汉族，住东海县。委托代理人:武建，江苏尚扬律师事务所律师。原告连云港汇颂贸易有限公司（以下简称汇颂公司）与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令仲文将承租的瓯龙圣芭芭拉的1－101－201、5－105－205、5－106－206、5－107－207的房屋腾空后交还给原告；2、判令因被告违约，其交纳的65000元保证金归原告；3、判令被告按每日2000元支付违约金，自2017年1月1日起计算至实际返还上述房屋止；4、判令被告因破坏瓯龙圣芭芭拉1－101－201、5－105－205、5－106－206、5－107－207的房屋造成的损失费用63396.16元；5、本案诉讼费被告承担。事实与理由：原告分别于2014年9月26日将瓯龙圣芭芭拉5－105－205、5－106－206、5－107－207的房屋；2014年10月23日将瓯龙圣芭芭拉1－101－201的房屋出租给仲文。双方签署了房屋租赁合同。租赁合同约定了租赁标的、租金、租期、双方权利义务、违约责任等事项。被告在对房屋进行装修时，未经原告书面同意，擅自破坏房屋的隔墙并堵掉房屋的窗户，致使房屋的结构改变并带来了安全隐患。原告责令被告改正，被告置之不理。物业管理公司对被告行为劝阻无效。东海县房管法大队亦制止无效。另，租赁期限届满后，经原告催告，被告继续占有房屋。原告认为，双方签字盖章的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的规定，合同系有效的。依法成立的合同，对双方均有约束力。因被告违约，造成的损失应有被告承担。首先，被告擅自破坏租赁的房屋结构，已经违反了合同第六条第五项关于房屋装修的规定“装修方案（包括门头、外墙、内装饰、空调安放等应取得甲方书面同意）”。被告对房屋的破坏行为造成房屋损失费63396.16元理应由被告承担。其次，被告在承诺书第四条承诺“如未能按时恢复，则本人交纳的上述保证金作为违约金，归公司无需返还。”故被告交纳的履约保证金归原告所有。再者，按房屋租赁合同的约定，租赁标的租赁期限的截止日期均2016年12月31日。被告在租赁期限届满后，继续占有房屋违反了房屋租赁合同第十条的乙方违约责任第四点的规定：“逾期返还租赁标的的，每逾期一日，应向甲方支付违约金500元”；同时被告书面承诺“如逾期交付的，本人同意按15000元/月的标准向贵公司支付租金”，故被告应当承担非法占有房屋的费用。据上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请裁决。被告辩称，原告起诉被告无事实和法律依据。原告之间没有签订协议，对签名指纹进行鉴定。没有破坏房屋结构，偶尔的改变也是合理的。原告没有起诉的主体资格，房子是新麦田公司的。被告改造门前绿化支出的费用，原告应当分担。经审理查明：1、原、被告签订的租赁合同的相关约定。位于东海县瓯龙圣芭芭拉5－105－205、5－106－206、5－107－207三套房屋及1－101－201一套房屋系案外人东海县新麦田置业有限公司所开发建设，授权原告以原告的名义出租。2014年10月23日，2014年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订了《房屋租赁合同》，分别约定，甲方将位于东海县瓯龙圣芭芭拉5－105－205、5－106－206、5－107－207三套房屋及1－101－201一套房屋出租给乙方。二、租赁期限条款分别约定：前三套房屋租赁期限2014年9月26日至2016年12月31日；后一套房屋租赁期限为2014年10月23日至2016年12月31日。三、租金条款约定：前三套房屋租赁期限内租金总额优惠为74500元；后一套房屋租赁期限内的租金总额优惠为27500元；前三套房屋和后一套房屋的租金乙方分别应当于2014年12月31日前向计某支付租金37250元、13750元；于2015年12月31日前向甲方分别支付租金37250元、13750元。四、租赁物业的交付和用途。1、甲方分别定于2014年10月1日、2014年10月23日前将前三套租赁的房屋、后一套租赁的房屋及附属设施、设备交付乙方。如乙方无正当理由拒绝接收租赁标的或不在资产交接表上签字确认的，甲方经催告后，乙方仍未接收或签字的，甲方有权解除本合同并将租赁标的另租他人。2、乙方租赁房屋经营，营业执照复印件放甲方备案。只能从事烟酒、土特产经营，否则甲方有权收回承租权。乙方对房屋无优先购买权和承租权。七、乙方装修、装饰物的处理条款约定，1、鉴于租赁房屋尚未出售，故乙方应在本合同履行期限届满前，将装修物、装饰物可拆除的部分拆除，但至本合同届满之日，租赁房屋所有的装修、装饰物即无偿归甲方所有。乙方拆除装修、装饰物时，不得损坏房屋的整体结构和功能，并应恢复房屋出租时的状态。2、经双方协商一致解除合同时，甲方可对乙方的装修、装饰物予以补偿，补偿的价款由双方协商确定。3、甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方的装修费，赔偿标准由具有资质的评估机构评定。甲方因乙方违约而解除合同或乙方擅自解除合同的，装修、装饰物无偿归甲方所有。八、其他约定的条款约定：1、乙方应在本协议签订之日向甲方分别交纳履约保证金4.5万元、2万元，甲方应在本协议履行完毕且乙方将租赁标的完好无损地（以交接验收为准）交还给甲方之日起7日内将该保证金无息退还给乙方；如乙方违约的，甲方可以解除本合同，并可直接从保证金中扣除冲抵违约金或乙方应交的租金、物业服务费等相关费用。如乙方在本协议履行期间提前终止或解除本协议的，则保证金归甲方所有。6、甲方因履行本合同或管理租赁房屋而向乙方发出的有关文件应自相关文件邮寄至乙方确认的联系地址或由甲方工作人员送至租赁房屋或张贴在租赁房屋门前时即视为已经送达乙方。乙方对其提供联系方式真实性和有效性负责，乙方的联系方式如有变更，应自变更之日起5日内书面通知甲方，乙方因联系方式错误或变更，导致无法送达相关文件的，应承担由此引起的责任。十、违约责任条款约定（一）、甲方违约责任1、擅自解除本合同的，应支付乙方违约金人民币10000.00元（二）、乙方违约责任1、拖欠租金、物业管理费和水电费的，应按拖欠金额的日千分之三向甲方支付违约金；拖欠三十日以上的，乙方除应按拖欠金额的日千分之三向甲方支付违约金外，甲方还有权解除本合同，乙方因此而造成损失的自负。2、违反本合同第六条第1、5、6、7项之任一项的，甲方均有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金5000元，由此造成损失由乙方承担。4、逾期返还租赁标的的，每逾期一日，应当向甲方支付违约金500元。2、被告签署的承诺书的相关内容。双方签订合同时，被告分别于2014年9月26日、10月23日签名出具了《承诺书》，内容为：“本人仲文承租贵公司瓯龙圣芭芭拉小区1号楼1－101－201商铺、5号楼5－105－205、5－106－206、5－107－207三套商铺，租赁期限分别为：自2014年9月26日至2016年12月31日止、2014年10月23日至2016年12月31日止。本人现自愿承诺如下：1、自愿向贵公司交纳履约保证金4.5万元、2万元。2、本人于2016年12月31日前、2016年12月31日前将商铺交还贵公司，如逾期交付的，本人愿意按15000元/月、15000元/月的标准向贵公司支付租金，并承担由此造成的一切损失。3、本人自愿放弃对租赁标的的优先承租权和优先购买权，公司在出售租赁标的前无需通知本人。4、本人如因经营需要而将商铺的隔墙拆除，本人承诺，在租赁期限届满前负责将拆除的部分墙体及水电管线恢复原状，如未能恢复，责任本人交纳的上述保证金作为违约金，贵公司无需返还。同时，贵公司自行修复的费用仍由本人承担，请予放心。特此承诺！承诺人：仲文（签名并捺印）2014年9月26日2014年10月23日”。3、被告接收租赁的房屋的相关情况。合同签订后，2014年9月26日、10月23日，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告在《租赁房屋交房会签单》上签名并注明上述日期，确认涉案的三套商铺、一套商铺原告已交付被告，被告并注明“收到钥匙九把”、“收到钥匙三把”。被告分别提供了其身份证复印件，并在复印件上写了其租赁的商铺的房号，其住址“东海县牛山镇和平东路8号B3幢一单元202室”，“151××××5678”。并签名和捺印。原告将四套商铺交付房屋给被告时，将租赁的房屋的外观及室内均拍摄了照片，被告在每一张照片上均写明了房号、面积、写明“此图已确认”并分别签名并捺印、及日期。被告也在租赁的商铺的平面图上签名捺印并注明了房号、面积。被告当庭表示租赁期限内的租金已经支付完毕。4、被告擅自改变房屋结构的相关情况。租赁的商铺交付给被告后，被告未经原告允许擅自拆除了室内的部分墙体、新砌了部分墙体、封闭了几处窗户、新开了门洞、更换了大门，物业公司发现后被告擅自破坏房屋结构时，要求其停止未果，报城管局执法大队到场后也未能制止。原告对被告擅自改变商铺结构时的情况拍摄了现场照片，并张贴了《通知》，内容如下：“仲文先生:您租赁瓯龙圣芭芭拉小区1－101、5－105、5－106、5－107商铺，至今未向本公司提交装修方案，且装修时破坏了房屋主体结构，改变了门窗位置，已严重影响了小区西班牙风格商业街的整体形象，本公司已多次通知您给予恢复原状，但您却置之不理。鉴于此，本公司再次通知您，请您能及时改正，否则，根据我们签订的《房屋租赁合同》之约定，本公司因此向新麦田置业有限公司承担的违约责任将由您全部赔偿。特此通知连云港汇颂贸易有限公司2014年11月1日”。被告对房屋也作了其他部分装修。5、被告破坏的房屋的结构恢复的费用。2015年，原告委托了江西省赣东北建设集团有限公司五都分公司对恢复被告破坏的商铺结构进行修复所需费用进行预算，该公司出具的工程预算书对恢复工程所需费用预算价格为63396.16元。6、关于续租问题。租赁合同届满前，原告向被告邮寄了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知被告合同到期后不再租赁给被告，并提醒被告合同期满后腾空并返还房屋并告知其不返还房屋的的法律后果。7、被告不认可其签名和捺印，申请鉴定的问题。被告不认可《房屋租赁合同》、《承诺书》、《租赁房屋会签单》、商铺交接前原告拍摄的商铺照片和平面图上的被告所有的签名和指纹系其所签和形成，申请对所有指纹和签名鉴定。本院予以准许。本院通过其代理人要求其亲自出庭，留取指纹等，但其未出庭参加诉讼。被告曾在公安机关留取了签名、指纹，本院依法调取了其留取了签名和指纹，组织了双方对鉴定的样本、比对材料进行了质证，并将材料移送到本院司法鉴定部门启动鉴定程序，双方选取了鉴定机构，但被告不交纳鉴定费用，鉴定无法进行，鉴定部门将案件退回。8、被告私自破坏涉案房屋门前的绿化、私设水泥地及私放广告旗帜。东海县风景园林管理处下发了《责令改正通知书》，责令自行破碎、拆除、恢复绿地，但被告未履行上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》两份、《承诺书》两份、租赁房屋交房会签单、仲文身份证复印件及其手写的住址、联系方式等内容的书面材料、仲文签名确认的房屋的平面图两份、房屋交付时仲文签名确认的现状照片10张、江西省赣东北建设集团有限公司五都分公司出具的工程预算书及涉案房屋的平面图、被告改变商铺结构的现场照片、东海县江某人家物业管理有限公司出具的情况说明、原告张贴在涉案房屋上的通知的照片、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》和特快专递的邮寄回单、《责令改正通知书》等证据予以证明。在审理过程中，被告提供了一份《房地产租赁契约》，立契约人显示甲方出租方为东海县新麦田置业有限公司承租方为江苏九香春贸易有限公司，租赁标的为瓯龙圣芭芭拉5－105－106－107房屋，租金为37250元，租赁期限为2014年9月26日至2015年9月26日等内容。落款处加盖了名称为东海县新麦田置业有限公司江苏九香春贸易有限公司的的印章。原告对被告的证据质证如下：对证据的真实性有异议，原告向新麦田公司核实，是否与九香春公司与仲文签订房产租赁协议，新麦田公司经过调查核实后予以了否定。新麦田公司从未和九香春公司及仲文签订房产租赁协议，且加盖的新麦田公司的印章是伪造的，对此新麦田公司能够出具相关的证明。且新麦田公司对仲文及九香春公司伪造公章的事情已经报案，该租赁协议中的租赁标的是圣芭芭拉5-105-106-107，而实际上仲文所使用的房屋是1-101-201、5-105-205、5-106-206、5-107-207.被告取得其它房屋没有依据，也从常理上说不通。合法性有异议。因为加盖的新麦田公司的印章是伪造的。从租赁协议签订的主体看，不可能是与新麦田公司签订的。在审理过程中，被告举证了几张装修后的照片，证明照片一组，证明涉案房屋当时装修花费近400万元，涉案的房屋及门前的道路，对于该费用被告放弃租赁优先承租权，花费这么多被告不可能签订这份合同，印证了我们要求对被告签字进行鉴定。还证明涉案的房屋因物业管理不到位长期漏雨，造成地面地板重装，几次维修花费十几万。原告发表了如下质证意见：真实性有异议，没有直接的证据花费了400万元应该提供相关的票据予以佐证。对关联性有异议，对被告提及的房屋漏雨问题，正因为被告在装修期间擅自破坏房屋主体结构导致了可能出现的质量问题。被告承租的房屋是四套，在101和201与其他的5号楼中间是有一定的空间的，从现有的照片看出，全部被被告所连接到一起了，证实其主体结构已经遭到改变；南通四建建设集团有限公司曾经出具了一份施工联系单，明确记载了1号和5号楼沉降缝商铺已经对外出租，出现渗水情况，于2014年7月25日在业主（即被告）进行装修改造时候将沉降缝处的两道外墙拆除，发现墙体内渗水现象，及时处理完毕，在2015年11月27日再次渗水，出现的原因是因为入水口处被杂物堵死，屋面的积水深度超过防水上返高度，造成室内渗水；房屋落水口处的罩子已经丢失；再者，即使有质量问题，花费的费用也应当是被告自己承担或向装修公司主张赔偿，该质量问题是装修导致的问题，应当是被告造成的。在房屋租赁合同约定从事烟酒土特产，但是从照片看到的是门头是乾通投资担保公司，被告改变经营用途。对证明目的有异议，对门前的开口，开始系被告擅自破坏绿化，后原告申请开设，在建设部门有相关的登记备案，也是原告组织工人进行了地面的铺设。被告在租赁合同和承诺书中明确放弃了优先购买权和优先承租权，是合同的第四条的第三点，承诺书的第三条；即使其花费再多的装修费用，也不是其拒绝腾空房屋的理由。因为按照租赁合同的第七条第一点的约定，合同届满后装修装饰无偿归原告所有。本院认为：1、关于原告举证的原、被告双方签订《房屋租赁合同》及被告签签名的《承诺书》、《租赁房屋交房会签单》、被告签名捺印的并注明租赁的商铺的身份证复印件、涉案商铺的平面图和交房时的照片等，均有被告的签字和捺印，被告对签名和指纹不予认可，申请鉴定，鉴定程序启动后被告拒不交纳鉴定费用，视为其放弃了签订，对签名和指纹系其形成予以认可。且原告提供的上述证据能够相互印证，证明原、被告签订租赁合同并实际履行的事实。对于原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于被告提供的东海县新麦田公司与九香春公司签订《房地产租赁契约》问题，该契约仅涉及三间房屋，也没有相互的交付房屋等证据等予以作证，与其被告接收了上述四间两层的租赁房屋，并进行了装修改造的事实不符，且原告方不予认可，不能证明该契约的真实性、合法性，对该证据本院不予采信。2、关于原告请求被告返还租赁的四间两层的房屋问题。根据双方租赁合同的约定，四间两层的房屋租赁期限均至2016年12月31日届满，被告应当按照合同约定将房屋腾空后返还给原告。对于被告的装修、装饰，根据双方约定除可拆除的部分拆除，其他所有的装修、装饰物无偿归原告所有，被告拆除装修、装饰物时，不得损坏房屋的整体结构和功能。根据上述约定，被告举证的几张照片一方面不能证明其装修支出的具体费用，另一方面其没有破坏房屋整体结构和功能部分的装修，根据约定应当归原告所有。故被告应当在拆除可拆除的装饰装修并不损毁其他部分的前提下，将现场清理干净并腾空房屋后与不能拆除的装饰装修一并返还给原告。3、关于原告主张的65000元履约保证金及恢复被告装修破坏的房屋结构所需费用问题。被告签署的两份《承诺书》应当认为系租赁合同的组成部分，对双方具有约束力。在两份承诺书中共自愿交纳履约保证金共计65000元并承诺“本人如因经营需要而将商铺的隔墙拆除，本人承诺，在租赁期限届满前负责将拆除的部分墙体及水电管线恢复原状，如未能恢复，责任本人交纳的上述保证金作为违约金，贵公司无需返还。同时，贵公司自行修复的费用仍由本人承担”。合同届满后，被告未按照约定恢复原状，根据被告的承诺，该6.5万元履约保证金应当归原告所有，其无权请求返还；另被告破坏房屋结构，恢复原状需要的费用63396.16元，被告也应当赔偿给原告。4、关于原告主张的每天2000元违约金问题。原、被告签订的两份租赁合同均约定，被告逾期返还租赁标的，每逾期一日，应向原告支付500元违约金。前三套房屋逾期返还一日支付500元违约金；后一套房子逾期一日返还500元违约金，四套房屋逾期返还一日应当支付1000元，而非原告主张的2000元。被告逾期返还的四套分别两层的商铺，虽为商业用房，但结合周边房屋的租金及双方约定的原告租赁给被告的优惠后的租金，双方约定的违约金偏高，本院酌定调整为每天800元。2016年12月31日，合同届满后被告没有按照合同的约定返还房屋，应当自2017年1月1日起按照每天800元向原告支付违约金至实际将四套房屋返还给原告之日止。5、原告获得授权对外出租，系原告主体适格，被告的抗辩事由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告仲文于本判决生效后10日内将其租赁的原告的位于东海县房屋，把可以拆除的装饰、装修拆除但不得损坏房屋的整体结构和功能，清理现场后，将房屋腾空返还给原告；二、自2017年1月1日起，被告仲文每天支付给原告连云港汇颂贸易有限公司违约金800元至被告仲文实际将涉案房屋返还给原告之日止；三、被告仲文交纳的6.5万元履约保证金归原告所有；四、被告仲文赔偿给原告连云港汇颂贸易有限公司因其破坏租赁的房屋给原告造成的恢复原状的损失63396.13元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，由被告承担（已由原告预交，在被告给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2810元（普通程序）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94，也可到农行东海县营业厅交纳，可到本院立案庭开具交款单到上述指定银行交纳，并将交款凭证送交本院。审 判 长  井西华审 判 员  吴 鹏人民陪审员  马长宜二〇一七年十二月四日书 记 员  霍学聪上诉须知附录：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。