重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1362号上诉人（原审原告）：酉阳县龙城房地产开发有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇桃花源南路**，统一社会信用代码91500242678670489Y。法定代表人：郭绍全，公司总经理。委托诉讼代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任胤东，男，1990年1月2日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人酉阳县龙城房地产开发有限责任公司（以下简称龙城公司）因与被上诉人任胤东商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，本院于2020年10月30日对上诉人龙城公司的委托诉讼代理人袁向东、被上诉人任胤东进行了询问调查。本案现已审理终结。龙城公司上诉请求：一、撤销（2020）渝0242民初1947号民事判决；二、发回重审或者改判支持龙城公司的一审诉讼请求；三、由任胤东承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1．双方于2012年2月4日签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款…·…逾期超过10日，甲方有权解除合同。任胤东尚有尾款58038元未付，龙城公司于2019年9月2日、9月4日通过邮奇、彩信方式向其送达《催告书》，告知其如逾期不付，该期限届满之日合同自动解除。任胤东收到催告书后不持异议，也一直未向法院起诉。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，案涉合同已解除，一审不予认定不当。2．涉案合同明确约定如逾期未付清房款，龙城公司有权解除合同，故本案系基于约定解除，而非法定解除，一审适用合同法第一百六十七条规定错误。任胤东已接房装修入住多年与本案完全无关。龙城公司在解除期限内即2019年12月2日行使了解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，一审认定解除权从2016年5月19日发生，龙城公司已丧失解除权错误。一审在任胤东逾期未起诉提出异议的情况下，越权审查、主动寻找理由否定通知解除的效力，程序违法。3．一审认定涉案商品房无竣工验收证不实，任胤东未取得登记受理单及产权证，系因其未按约付清房款，其先期违约。4．根据案涉合同第十条约定，如任胤东逾期超过十日未付清房款，按应付款的0.5%支付违约金，一审未说明对违约金不支持的理由。任胤东辩称，2016年接房属实，但合同明确约定的竣工验收登记证、商品房质量保证书、商品房使用说明书等都没有出示，故任胤东不会付钱。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院予以维持。龙城公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2012年2月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》已被解除，并判令任胤东承担违约金290.19元（58038×0.5%）；2．本案诉讼费用由任胤东承担。一审法院认定事实：2012年2月4日，龙城公司（甲方）与任胤东（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（简称：合同）及《补充协议》，合同约定任胤东在龙城公司购买位于酉阳县桃花源镇城北新区“龙泉小区”XXX商品房一套，总价款为323433元，分期付款，第一期买方于2012年1月12日付款207357元；第二期买方于2012年3月12日之前付款58038元；第三期买方于交房之日付房款58038元。合同第七条约定：“属于预售商品房的，甲方应当在2013年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……”第七条第一款第二项约定“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第十条约定逾期付款的违约责任。“……逾期超过10日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行……”合同第十三条约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。合同签订后，任胤东向龙城公司支付房款一、二期。任胤东至今未支付第三期房款58038元。任胤东于2016年5月8日接房。龙城公司于2019年9月2日收到龙城公司送达的催告书。催告书载明，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，任胤东尚欠房款58038元（具体以核对为准，请于2019年12月2日之前付清；逾期不付，该期限届满之日本商品房买卖合同自动解除，恕不另行通知。同时，龙城公司有权向任胤东主张违约责任。）龙城公司至今未提交《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，任胤东至今未取得涉案房屋的房地产权证。一审法院认为，2012年2月4日双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。应当对当事人具有拘束力。本案房价总款323433元，任胤东分期支付房款。任胤东已支付大部分房款，现未按合同约定支付尾款58038元。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定，任胤东尚欠房款未达到全部价款的20%，未构成根本违约，且任胤东已接房装修入住多年，未达到解除合同的条件，龙城公司不享有合同的法定解除权。即使龙城公司享有合同约定解除权，但任胤东于2016年5月8日接房，按合同约定，任胤东应于交房之日付清房款，即2016年5月8日付清房款。合同第十条约定，任胤东逾期付房款超过10日后，龙城公司有权解除合同，解除权从2016年5月19日发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或没有约定解除权行使期限的，经对对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权行使的合理期限为1年。龙城公司未在解除权行使期期限内行使解除权，而是在行使期限超过后，于2019年9月2日，向任胤东发送《催告书》，并行使解除权。为此，龙城公司的解除权已超过规定的行使期限，解除权已消灭。因此，龙城公司主张确认双方于2012年2月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》已被解除，并判决任胤东承担解除合同违约金290.19元的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百六十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回龙城公司要求确认龙城公司与任胤东于2012年2月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》已被解除，任胤东承担解除合同违约金290.19元的诉讼请求。案件受理费130元，适用简易程序审理，减半收取65元，由龙城公司承担。二审诉讼中，龙城公司向本院举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》作为二审新证据，拟证明案涉房屋具备办理产权证的条件。任胤东质证认为，该证看起来像真的，但其一直没有看到。本院经审查，对龙城公司举示的证据三性予以认定，但任胤东拒绝付款的原因是龙城公司未按约定向其出示该登记证及其他文书，龙城公司无证据证明其已向任胤东出示了该证及其他证书，不能达到其证明目的，本院不予采信。任胤东在二审中未向本院举示新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：任胤东应否承担违约责任，案涉商品房买卖合同是否应当解除。现分析评判如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据案涉商品房买卖合同约定，房款分三期支付，其中第三期房款58038元应于交房之日支付，但同时约定在双方验收交接时龙城公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房使用说明书》，否则任胤东有权拒绝交接。案涉房屋合同中约定龙城公司应在2013年3月31日前交付给任胤东使用。合同签订后，任胤东按约支付了前两期房款，但龙城公司至2013年3月31日并未将案涉房屋交付给任胤东，也一直未向任胤东出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房使用说明书》，直至2016年5月8日任胤东接房之时，龙城公司也无证据证明其向任胤东出示了前述证书。任胤东因龙城公司未向其出示前述证书，遂拒绝支付第三期房款。因此，本案买卖合同中是龙城公司违约在先，龙城公司请求按照约定解除的条件不成就，本院不予支持。任胤东在龙城公司未向其出示前述证书的情况下拒绝支付尾款，并不构成违约，不应承担支付违约金等违约责任。龙城公司并不享有解除权，其向任胤东送达了催告书，但该催告行为并不对任胤东产生合同解除的法律效力，龙城公司请求确认案涉商品房买卖合同已解除，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，龙城公司与任胤东没有约定解除期限，任胤东未在2016年5月18日前支付剩余房款，但龙城公司并未在2017年5月18日前行使解除权，而是在2019年再行使解除权，此时即使龙城公司享有约定解除权，其解除权已经超过一定合理期间而消灭。综上，龙城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人酉阳县龙城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 飞审 判 员  彭松涛审 判 员  刘文玉二〇二〇年十一月二日法官助理  周 余书 记 员  吴松涛