浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0104民初6689号 原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司，住所地杭州市下城区环城西路****。 法定代表人衷淑梅，总经理。 委托代理人孙锦贤，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告（反诉原告）干栋伟，男，1976年3月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人陈姣姣、徐晶，浙江九恒律师事务所律师、实习律师。 原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司（以下简称汇和公司）为与被告（反诉原告）干栋伟房屋租赁合同纠纷一案，原告浙江汇和商业有限公司于2016年8月30日起诉，被告干栋伟于2016年9月30日提起反诉，本院分别受理后，于2016年10月13日、11月3日、2017年4月19日公开开庭进行了审理。汇和公司的委托代理人孙锦贤，干栋伟的委托代理人陈姣姣、徐晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇和公司诉称，2014年11月5日，原被告签订《汇和城租赁合同》一份，约定原告将杭州市江干区交界口“汇和城”内二层部分4008铺位出租给被告用于餐饮经营，租赁期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止。合同还约定了租金的计算方式和支付方式，以及被告逾期支付租金等的违约责任。2015年4月17日至今的租金、物业费以及2015年5月至今的水电费等费用，被告均未予支付，原告多次向被告催讨未果。2016年4月29日，西湖区公证处对案涉房屋的现状进行了公证，为维护原告合法权益，故请求：1、判令解除原被告签订的《汇和城租赁合同》，并判令被告将商铺腾空返还给原告；2、被告立即支付房屋租金325032.5元、物业费71240元（暂计算至2016年5月16日，此后以双方租赁合同约定的标准计算至被告实际腾退之日止），水电费59440元；3、被告支付免租期租金41670元；4、被告立即支付违约金161254.6元；5、被告支付延期支付租金的滞纳金163166元（从2015年4月17日暂计算至2016年8月31日，此后以325032.5元为基础，按日千分之一的标准计算至款项实际付清之日止）；6、本案诉讼费用被告承担。 被告干栋伟辩称，1、被告无违约行为，迟延支付租金是原告原因，原告在合同履行期间存在严重过错及违约行为：原告消防审核未通过导致被告营业执照一直没有正常办出，一开始办的是筹建执照，直到2015年7月2日才办出正式营业执照；原告存在欺诈行为，因原告未正常办理，被告无法开具正式发票，导致无法正式经营，导致被告被罚款1000元；原告曾承诺被告先行营业，延迟支付租金，但是原告在未通知被告的情况下在2016年4月9日断水断电，导致被告无法经营。原告提供的公证书也显示被告餐厅内的设备都没有撤离。2、原告提交的水电清单是单方面制作，既未有被告认可，也并非水利部门的正规发票，且被告进场时已经缴纳了5000元保证金，不存在被告拖延支付水电费的事实。原告管理混乱，双方争议一直没有协商处理好，被告没有收到过缴纳管理费及相关费用的通知；就延期支付租金问题，因租金的诉讼时效为1年，2015年4月17日至8月30日期间的租金支付请求权已经过了诉讼时效，原告提交的签收回执并非被告本人签字也没有被告单位盖章，签收人没有经过被告授权，被告没有收到过该通知；原告诉请中违约金、滞纳金等相关费用，根据相关法律规定，约定违约金过分高于损失，可以请求适当减少，双方在合同中已经约定并交纳了履约保证金60000元，原告再主张违约金、滞纳金已经超过实际损失，应当予以调整。 反诉原告干栋伟诉称，干栋伟已经完全按照《汇和城租赁合同》履行了合同义务，同时，干栋伟认为是由于汇和公司违反约定的义务导致了合同无法继续履行。因汇和公司消防审核未通过等问题，汇和公司称营业执照必须由其统一办理，但在干栋伟向汇和公司支付了领取营业执照的费用（约1000元）后，汇和公司迟迟未能办理，干栋伟直到2015年7月2日才拿到正式营业执照。期间干栋伟多次催促汇和公司解决此事，汇和公司均不予理睬，干栋伟因无正式营业执照，不能开具正式发票，多次受到消费者投诉，使得餐厅生意受到重大影响，并因此受到税务部门处罚，被罚款1000元，汇和公司的行为给干栋伟造成了重大的经济损失和名誉损失。干栋伟在合同签订之初均按照合同约定支付租金、押金等进场费共计166452元，之后干栋伟对涉案的传炉烤鱼餐厅进行了精装修，投资包括装修费137万元，装修设计费20万元，管道煤气费117310元，厨房漏水改造227300元，餐厅立面涂鸦160000元，中央空调98000元，桌椅120000元，厨房设备烤炉325000元，弱电叫号系统55000元，广告费30000元，共计装修投资2692610元。干栋伟严格按照双方约定履行合同，缴纳费用，但是汇和公司不但拖延办理营业执照，在管理上更出现了严重问题，汇和公司未按照合同签订时约定的会加大力度宣传“汇和城”打响知名度，也未进行严格统一管理本商城的所有商户，导致汇和城客流量稀少，卫生脏乱差，使得干栋伟一直无法正常经营，干栋伟就上述问题多次与汇和公司沟通，汇和公司表示让干栋伟先行营业，欠缴租金待汇和公司解决上述问题后再行沟通，但汇和公司在未先行通知干栋伟的情况下在2016年4月9日对干栋伟的餐厅进行了断电，导致干栋伟餐厅无法营业，干栋伟不得已只能撤场，汇和公司的违约行为使得干栋伟之前所有的投入均付之东流，给干栋伟造成了重大的损失。故请求：1、反诉被告汇和公司返还反诉原告干栋伟进场费166452元；2、反诉被告汇和公司赔偿反诉原告干栋伟损失共计2692610元；3、反诉被告汇和公司赔偿反诉原告干栋伟税收罚没1000元；4、判令汇和公司承担所有诉讼费用。 反诉被告汇和公司辩称，关于干栋伟第一项诉请，本案中汇和公司依约提供案涉租赁合同约定的商铺给干栋伟使用，并配备物业人员维持正常使用，干栋伟也正常开展经营直至其停业，所以汇和公司依约履行了出租人义务，干栋伟应依约支付租金和物业费，要求汇和公司返还无法律依据。关于履约保证金，是根据案涉租赁合同第十八条第三点的约定，故汇和公司有权依据上述合同约定没收履约保证金，同时根据案涉租赁合同第六条明确约定，装修管理费是不予返还的，现干栋伟要求返还装修管理费，违反合同约定和契约精神，也没有事实和法律依据。关于水电费押金，汇和公司同意用于抵扣干栋伟未足额支付的水电费，不足部分干栋伟仍应补足。关于POS机押金，干栋伟在擅自停业之后，未经汇和公司同意，搬走了一台P**机，价值16000元，而POS机所有权归属于银行，保管权在汇和公司处，如果缺失，银行会要求汇和公司予以赔偿，除非干栋伟将擅自搬走的POS机完好无损交还汇和公司，否则汇和公司不予退还POS押金并保留追偿权利。关于第二项反诉请求装修损失，根据相关法律规定，干栋伟应承担相应违约责任，因其自身违约行为导致其不能完全享用装修价值的损失，只能由干栋伟自行承担，干栋伟请求汇和公司赔偿装修残值，相当于变相要求其违约行为受到保护，汇和公司的守约行为受到制裁，与我国现行法律规定相悖。针对第三项反诉请求，根据案涉房屋租赁合同约定，办理营业执照的义务在干栋伟自身，与汇和公司无关。其次，干栋伟已经在2015年7月办理了营业执照和税务登记证，但干栋伟被处罚的时间是2016年2月2日，从时间上可以看出干栋伟的该项理由明显不成立。 经审理本案认定事实如下： 2014年10月31日，汇和公司（甲方/出租人）与干栋伟（乙方/承租人）签订编号为CDFY4F4008的《汇和城租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业位杭州市江干区路交界口“汇和城”内四层部分4008，建筑面积约为274平方米，乙方对于租赁场地面积予以确认，并同意以274平方米作为计算租金的基础；乙方经营范围为餐饮（鸭煲、传炉烤鱼）；租赁期限为5年，即自2014年12月20日起至2019年12月19日止，但该租赁期限受限于本合同明确约定的调整或顺延；免租装修期内，乙方无需向甲方支付租赁场地的租金，以甲方书面通知的开业日暂定为2014年12月20日为起租日，开始计算租金；若非甲方原因导致合同提前终止，乙方应当根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补足免租装修期的租金；租金按每天每平方米3元计算，乙方每年应向甲方支付的租金为人民币300030元，租金按第三个租约年起，按每年6%递增；第一、二个租约年每月租金25002.5元，第三个租约年每月租金26502.65元，第四个租约年每月租金28092.81元，第五个租约年每月租金29778.38月；租金按先付后用的原则支付；第一期租金应自交付日起五个工作日内支付；第二期开始，每次提前十五日支付；乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方支付定金50005元，乙方按约支付首期租金时，已付定金的其中50005元转为乙方的履约保证金；装修管理费收费标准按租赁场地的建筑面积，每平方米35元，自交付之日起计算至起租日止，共5000元，装修管理费应于甲方向乙方交付场地时一次性支付，且不予返还；因大楼的管理、保洁、报案等服务均由甲方统一管理，乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方支付管理费，计5480元/月，管理费3个月缴纳一次，于第一个月的3日前支付；乙方承担租赁场地内所产生的所有费用，包括但不限于电等费用，电费按照实际使用的数量由乙方自行承担；乙方应于进场日缴纳5000元水电费押金（不在履约保证金内）；乙方租赁场地开展约定用途的经营活动，应自行办理营业执照、资格证书等营业所需证照，并提供有效复印件交甲方备案，甲方应予以协助，提供必要的文件；乙方拖欠租金达三十日，连续两期未结清水电费、空调费等能源费、能耗费、管理费及其他费用或拖欠各项费用累计达1万元，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金并追究乙方的违约责任；违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金，并承担另一方的实际损失；乙方如未按本合同规定向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费及其他能源费、能耗费等相关款项，如逾期付款，前15天内每逾期一日支付应付款项1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日支付应付款项1%的滞纳金，同时，甲方有权停水停电，如逾期超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任；若最终导致本合同解除的，并不影响甲方同时主张违约金和逾期付款滞纳金；等等。 该租赁合同签订后，干栋伟于2014年11月5日进场装修，2015年5月12日，汇和城1至3层商场、4、5曾公共部位装修通过消防验收，2015年7月2日，杭州传炉餐饮管理有限公司完成了工商登记。 2016年4月25日，汇和公司为证明位于杭州市江干区笕桥镇新风路的汇和城的四楼商铺现状，向杭州市西湖公证处申请办理保全证据公证。杭州市西湖公证处于2016年5月4日作出（2016）浙杭西证民字第7800号公证书，言明：2016年4月29日，该公证处工作人员对汇和城四楼“连年有余融合餐厅”现状及周边环境进行了拍照，得照片16张；公证书所附照片15张系现场拍摄照片打印后所得，与拍摄时刻实际情况相符。 经双方确认，干栋伟已支付2015年1月17日至4月16日期间房屋租金75007.5元、物业费16440元，自2015年4月17日起欠付房租及物业费。 另查明，干栋伟向汇和公司交纳了履约保证金50005元，装饰装修管理费5000元，POS机押金5000元，质量保证金10000元，水电费押金5000元。干栋伟未向汇和公司归还POS机。汇和公司于2017年5月15日将案涉房屋转租他人。 在审理过程中，根据干栋伟申请，本院委托浙江中信浙华资产评估有限公司就案涉房屋内的设备资产进行评估，2016年11月29日，浙江中信浙华资产评估有限公司出具评估报告一份，言明：“案涉房屋设备评估价值为356305元”。为此次鉴定，干栋伟支付鉴定费4200元。 在审理过程中，根据干栋伟申请，本院委托浙江中商工程咨询有限公司就案涉房屋内的装修造价进行评估，2017年3月28日，浙江中商工程咨询有限公司出具评估报告一份，言明：“案涉房屋装修投入（含桌椅）514610.52元，装修设计费24730元，墙面涂鸦29580元”。为此次鉴定，干栋伟支付鉴定费20250元。 上述事实，有汇和公司提交的《汇和城租赁合同》、公证书、建设工程消防验收意见书，干栋伟提交的营业执照、建设工程消防验收意见书、证李某冈的证人证言，两份鉴定报告及鉴定费发票、本案庭审笔录证实。 本院认为，原、被告签订的《汇和城租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《汇和城租赁合同》第十八条第三款约定，乙方拖欠租金达三十日，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金并追究乙方的违约责任。干栋伟辩称案涉房屋消防审核未通过导致其营业执照一直没有正常办理，但根据上述合同约定，“乙方租赁场地开展约定用途的经营活动，应自行办理营业执照、资格证书等营业所需证照，并提供有效复印件交甲方备案，甲方应予以协助，提供必要的文件”，案涉房屋所在层公共区域装修虽于2015年5月12日通过消防验收，干栋伟2015年7月办理了正式营业执照，但此后干栋伟在未有约定或法定事由的情况下，仍未按约足额缴纳租金，《汇和城租赁合同》约定的解除条件已经成就，汇和公司有权解除案涉租赁合同，因汇和公司2017年5月15日收回案涉房屋并予以转租，双方的租赁合同已终止履行，故案涉租赁合同于2017年5月15日实际解除。现汇和公司要求判决解除《汇和城租赁合同》，已无重复处理之必要。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就汇和公司主张干栋伟支付2015年4月17日起至案涉租赁合同解除之日止的房屋租金，本院认为，考虑到案涉房屋所在层公共区域装修虽于2015年5月12日通过消防验收，必然对干栋伟承租房屋后的经营行为带来影响，本院酌情确定干栋伟应支付的自2015年4月17日至5月12日期间的房租按照双方约定房租标准的60%计收，经计算，为12823.2元。此后的房屋租金参照双方约定标准计至汇和公司实际收回房屋之日（2017年5月15日），经计算，为609217.1元。同时，鉴于汇和公司上述行为已实际控制房屋，对于其要求干栋伟返还租赁物一项，本院不再重复处理。干栋伟辩称2015年4月17日至8月30日期间的租金已过诉讼时效，但根据干栋伟所申请证人原“传炉烤鱼”店李某冈陈述，汇和公司曾于2016年4月催讨过房租，该行为已构成诉讼时效的中断，故对于干栋伟辩称，本院不予支持。干栋伟作为已接受汇和公司提供物业服务的承租人，其应支付相应的物业费用，经计算至2017年5月15日为136925元。 关于汇和公司主张干栋伟支付免租期租金一项.根据双方约定，若非甲方原因导致合同提前终止，乙方应当根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补足免租装修期的租金，因干栋伟未按约足额缴纳租金致使案涉租赁协议解除，考虑到干栋伟进场装修时间为2014年11月5日，结合汇和公司租金的起算时间并根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，确定免租期租金为28368元。 关于汇和公司主张干栋伟支付违约金一项。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方《汇和城租赁合同》约定，违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金，并承担另一方的实际损失，同时依据合同约定不予返还履约保证金，本院认为，该约定过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情确定为100010元，而被告干栋伟已预交保证金人民币50005元应在其应承担违约金中予以考虑并扣除，干栋伟还应支付违约金人民币50005元。 关于汇和公司主张干栋伟支付迟延支付租金的滞纳金一项。本案中，双方《汇和城租赁合同》约定，如乙方逾期支付租金，前15天内每逾期一日支付应付款项1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日支付应付款项1%的滞纳金。汇和公司以此标准、以2015年4月17日至2016年5月16日欠付租金325032.5元为基数计算迟延支付租金的滞纳金过分高于其实际损失，故本院酌情予以调整，以上述期间本院确定应付租金316483.7为基数，按照日万分之六计算。经计算，暂计至2016年8月31日为人民币95324.9元。 关于汇和公司主张的水电费，因缺乏足够证据予以证实，本院依法不予支持。 就干栋伟诉请要求汇和公司返还已交进场费166452元，其中包括2015年1月17日至4月16日期间的房屋租金75007.5元，上述期间物业费16440元，履约保证金50005元，质量保证金10000元，装修管理费5000元、水电押金5000元、pos机押金5000元。本院认为，如上述文所述，考虑到消防验收对房屋使用的影响，本院酌情确定汇和公司返还干栋伟房屋租金30003元；履约保证金50005元已在干栋伟应承担违约责任一项中一并处理，本节不再重复；装修管理费5000元，双方在案涉协议至已明确约定不予返还，故本院不予支持；质量保证金10000元，汇和公司同意予以返还，故本院予以确认；水电押金5000元，因双方就水电费问题尚存争议，故该费用不应退还，双方可在另案中进行结算；POS机押金5000元，因干栋伟明确POS机尚未归还，故该笔费用亦不应予以退还；物业费人民币16440元，系房屋使用过程中正常支付的费用，干栋伟要求返还，于法无据，本院不予支持。 就干栋伟诉请要求汇和公司赔偿损失共计2692610元，经鉴定，案涉房屋设备评估价值为356305元，案涉房屋装修投入（含桌椅）514610.52元，装修设计费24730元，墙面涂鸦29580元，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中，案涉房屋租赁协议解除的原因系干栋伟作为承租人未按约支付房租，其应承担合同解除的主要责任，故未附合装饰装修物及设备损失应由干栋伟承担，同时，考虑到房屋未经过消防验收影响了案涉房屋的使用价值，汇和公司在庭审中表示不同意利用房屋中装修及设备，但根据评估报告内容，部分形成了附合的装饰装修物，汇和公司虽不同意使用，但考虑到汇和公司已占有房屋且装饰装修物具有使用价值，从公平角度上出发，本院酌情确定汇和公司支付干栋伟装修损失60000元。对于干栋伟诉请要求汇和公司赔偿税收罚没损失1000元，缺少事实与法律依据，本院不予支持。 关于鉴定费，鉴定费合计24450元系双方解决纠纷的必要费用，本院酌情确定干栋伟承担鉴定费为24074元，浙江汇和商业有限公司承担376元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、干栋伟支付浙江汇和商业有限公司支付自2015年4月17日至2017年5月15日期间房屋租金人民币622040.3元、物业费人民币136925元，于本判决生效后十日内付清。 二、干栋伟支付浙江汇和商业有限公司免租期租金人民币28368元，于本判决生效后十日内付清。 三、干栋伟支付浙江汇和商业有限公司违约金人民币50005元，于本判决生效后十日内付清。 四、干栋伟支付浙江汇和商业有限公司被告逾期付款滞纳金人民币95324.9元，（暂计算至2016年8月31日，此后以未付租金为基数，以日万分之六为标准计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内付清。 五、浙江汇和商业有限公司返还干栋伟自2015年1月17日至2015年4月16日期间房屋租金人民币30003元、质量保证金人民币10000元，于本判决生效后十日内付清。 六、浙江汇和商业有限公司赔付干栋伟装修损失人民币60000元，于本判决生效后十日内付清。 七、驳回原告浙江汇和商业有限公司的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告干栋伟的其他诉讼请求。 按规定减半收取案件受理费人民币6009元，由原告浙江汇和商业有限公司负担人民币1904元，由被告干栋伟负担人民币4105元，原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费；反诉案件减半收取的受理费人民币14840元，由反诉原告干栋伟负担人民币14321元，由反诉被告浙江汇和商业有限公司负担人民币519元，反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，反诉被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 鉴定费人民币24450元，由干栋伟负担人民币24074元，由浙江汇和商业有限公司负担人民币376元。浙江汇和商业有限公司应负担的鉴定费人民币376元，于本判决生效后十日内迳付干栋伟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇一七年九月二十四日 书记员 郭晓冬 ??18? ?*MERGEFORMAT?15?