宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2017）宁0303民初1769号   原告（反诉被告）：张志才，男，1981年1月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市。   原告（反诉被告）：曹学梅，女，1980年5月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。   上列二原告共同委托诉讼代理人：任伟军，宁夏马家明律师事务所律师。（特别授权代理）   被告（反诉原告）：刘文奇，男，1966年5月13日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：罗元新，宁夏罗霄律师事务所律师。（特别授权代理）   原告张志才、曹学梅与被告刘文奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，被告于2017年8月14日提出反诉。依二原告申请对涉案房屋的装修进行了评估。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   二原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告承担4个月无法经营的损失，每月2万元，共计8万元；2.要求被告支付原告装修款及其他经济损失费18万元（最终以评估结论为准）；3.要求被告承担案件受理费。庭审中变更诉讼请求为要求被告赔偿二原告房屋装修损失181538元，赔偿经济损失36307.6元，承担违约金60000元，装修评估费2300元，退还房屋租赁费10000元，以上共计290145.7元。事实与理由：原、被告于2016年9月3日签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告将位于××区营业房租赁给原告，租赁期2016年10月3日至2019年10月3日，每年租金40000元，房屋面积为206平方米。租期内如遇征用、拆迁导致乙方无法使用租赁房屋，甲方返还乙方的装修损失外，还应赔偿乙方的损失，并且违约方支付守约方房屋租金50%的违约金。在租赁期间，如房屋被征用，甲方除去赔偿乙方装修损失外，还应用房屋拆迁、征用等补偿装修款中的20%，作为对乙方经营损失的补偿。原告按照合同约定支付房屋租赁费40000元，并对房屋进行了装修，没想到经营还不到一年，涉案房屋被列入拆迁范围，原、被告进行协商未果诉至法院。   被告刘文奇辩称，由于二原告在履行合同中存在迟延履行的重大违约行为，合同履行过程中存在违反诚信原则的恶意装修行为，合同履行过程中又出现不可抗力的政府拆迁行为的免责法定情形，被告无任何违约行为等情况，二原告的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。具体如下：1.根据双方签订的房屋租赁合同第三条约定，二原告支付年度租赁费的时间为2016年10月3日之前。在合同签订当天二原告支付了5000元，在2016年9月10日支付了5000元，下剩30000元截止开庭之日都没有支付。对此，二原告存在迟延履行违约行为，自迟延履行期间，被告数次催促二原告按期支付租赁费，二原告均置之不理，根据合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的规定，现被告要求解除与二原告之间的租赁合同。2.二原告在履行合同中存在恶意装修的过错行为，应当自行承担装修损失。在原、被告双方签订的第一份合同时，在自己通过消息渠道打听到所租赁的房屋可能要拆迁的情况下，用合同第七条故意、有针对性的加重被告如遇拆迁的赔偿装修损失的责任，所幸被告及时发现又重新签订了一份租赁合同；二原告在签订租赁合同之前去过拆迁办询问过涉案房屋是否拆迁的情况，在租赁合同签订后、装修之前还去问过，在装修过程中也被拆迁办的工作人员告知过，不能装修，否则不予补偿。被告所出示的拆迁办的证明对此均能够证明，在此种情况下，二原告坚持装修，充分说明二原告的装修本身就不是出于经营需要，而是恶意要从拆迁办或被告处谋取非法利益，故二原告的行为有违诚信及社会公德，损害公共利益原则。3.红寺堡区政府对涉案房屋的拆迁系不可抗力。政府拆迁依靠行政权力强制执行力，被告也无法避免；政府拆迁不论是否同意相关补偿决定，涉案房屋都必须拆除，对合同项下的房屋拆迁，被告无论如何争取都不能克服被拆迁的风险。所以红寺堡区政府对涉案房屋的拆迁属于不可抗力，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所以房屋的拆迁不能视为被告违约，无论双方如何约定，但对不可抗力引起的合同之债，应当予以免除，除非有法律明确规定，并且排除合同主体对不可抗力引起的责任免除的特别约定。本案二原告的装修损失系不可抗力引起，故应当免除被告的合同责任。4.二原告的装修完全是按照自己的经营需要而做出的，装修风格、装修材料的选定、尺寸的大小、如何装修均是根据所从事的装潢业务的开展情况、是否影响收益等利益因素考虑，被告只要按照合同约定不阻挡二原告的装修就不属于违约，至于政府拆迁不构成被告违约，且本案中，政府拆迁均是在二原告迟延履行合同义务之后出现的情形，现被告要求解除合同。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形处理：（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的法律规定。本案因二原告迟延履行导致合同解除，故对其要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，请求法庭不予支持。5.装修评估费用系二原告为完成自己举证责任而支出费用不应转嫁给被告；6.二原告实际占用和使用涉案房屋已经届满一年，退还已经支付10000元的租赁费无从谈起。   反诉原告（本诉被告）刘文奇向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决由反诉被告向反诉原告支付下剩2016-2017年度租金30000元及利息600元并支付违约金60000元；2.判决由反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年9月3日签订了房屋租赁合同，该合同第三款明确约定:在本合同签订之日起一个月内，乙方（反诉被告）向甲方（反诉原告）支付第一年房屋租金；该合同第十一条约定，合同租赁期间，如有任何一方违约在先，应向守约方赔偿违约金总房租的50%。在双方签订合同后，反诉原告已经将房屋交付给被反诉人使用，从租赁合同签订至今，被反诉人仅向反诉人支付了10000元的房屋租赁费，并未交清2016-2017年度的租赁费。   反诉被告（本诉原告）辩称，反诉被告不应支付下剩2016-2017年度租金30000元及利息600元并支付违约金60000元，原因是反诉原、被告之间签订的房屋租赁合同，租赁期限为2016年10月3日至2019年10月3日，签订时间为2016年9月3日，其中2016年9月3日至2016年10月3日这一个月是反诉原告给予反诉被告的装修时间，无关于房屋租赁费的问题，在2016年9月29日吴忠市城乡规划和环卫管理局红寺堡规划分局、红寺堡区建设和环境保护局联合下发红规限拆字（2016）098号违法建设限期拆除决定书，已经要求涉案房屋限期予以拆除，此时反诉原、被告之间房屋租赁合同已经无法继续履行，反诉原告应当向反诉被告返还已经支付的房屋租赁款，但反诉原告并未按照约定，返还房屋租赁款，承担房屋装修损失以及其他损失，反诉原告已经构成严重违约；反诉原告补充总房租50%的违约金是根据二原告在诉状中所表述的内容作为根据，是根据反诉原、被告之间2016年9月3日签订的房屋租赁合同而不是根据原告在诉状中陈述。   当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的收条、中国农业银行转账凭证、电子视频、房屋所有权证、照片予以认定并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋租赁合同，被告对其真实性无异议，结合双方当事人的陈述及合同的内容，本院对该合同的合法性、关联性及证明目的予以认定；（2016）098号违法建设限期拆除决定书，系原件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定；图片，被告对其真实性无异议，但该照片不能证明其经营损失的大小，对其证明目的不予认定；司法鉴定意见书、评估费税单，均系原件，来源合法，内容客观真实，虽然被告有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以认定。被告提交的房屋租赁合同，原告对其真实性予以认定，但结合被告在反诉中的陈述及原告提交的房屋租赁合同，能够证明原告提交的房屋租赁合同为双方履行的合同，被告提交的该份合同已经作废的事实，故对其证明目的不予认定；被告提交的证明，因原告对该证明的内容有异议，且出具证明的证明人未出庭接受法庭询问，亦未提供证据证明其证明内容的真实性，故本院不予认定。   结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年9月3日，原告张志才、曹学梅与被告刘文奇签订房屋租赁合同，合同约定被告将自己位于宁夏吴忠市××区商业房出租给二原告用于经营装饰装修建筑材料。租赁期限自2016年10月3日至2019年10月3日。租金平均按每年40000元计算，3年租赁期内租金不变，房屋租金按年支付，自合同签订之日起10月3日内，原告向被告支付第一年房屋租金40000元，以后每年租金于每年10月3日前支付等。合同签订后，二原告即向被告支付5000元租赁费，被告向原告出具收条（附在合同之后），并将租赁房屋交付二原告。后二原告听说涉案房屋可能拆迁，便与被告协商，双方重新签订房屋租赁合同，合同除约定第一份合同中约定的内容外，补充如下内容：房屋位于吴忠市××区，总面积为206平米，租赁期间，如果房屋发生非原告的原因造成的自然损坏、人为损坏、墙面漏水等，影响原告正常经营，被告应当在接到原告通知10日内予以修缮，超过3天，原告有权自行修缮，因修缮房屋产生的费用由被告承担或者抵消租金，原告并可追究被告的违约责任。合同第七条约定，在租赁期间，如租赁房屋应被征用，占用或者拆迁等原因，导致原告不能继续使用租赁房屋时，被告除去应当承担原告的装修损失外，还应用房屋拆迁、征用等装修补偿款中的20%作为对原告经营损失的补偿。第十一条约定，合同租赁期间，如有任何一方违约在先，应向守约方赔偿违约金总房租的50%。合同落款时间仍为2016年9月3日。该份合同签订后，二原告于2016年9月10日向被告转账支付5000元租赁费。二原告于2016年9月底完成装修。2016年9月29日，吴忠市城乡规划和环卫综合管理局红寺堡规划分局、吴忠市红寺堡区建设和环境保护局共同对原告下发红规限拆字（2016）098号违法建设限期拆除决定书，要求原告拆除涉案房屋，原告与被告协商房屋拆除事宜未果，诉至本院。后原告申请对涉案房屋装修进行评估，本院委托宁夏启德房地产评估司法鉴定所进行评估，涉案房屋市场评估装饰、装修为181538元。2017年8月，涉案房屋被依法拆除。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告提交的合同哪一份为双方实际履行的合同；二、反诉被告是否应当支付反诉原告2016年度的租赁费。关于本案的第一个争议焦点，原、被告对双方提交的租赁合同的真实性均予以认可，但均认为己方提交的合同为双方履行的合同。本院分析如下：首先，从合同的内容看，被告提交的合同，从内容上看，比较简单，有些内容未填充，原告提交的合同的内容更加详细、具体，合同中有双方的签字及捺印，对双方的权利、义务等责任约定更为明确。双方拟定合同是一个磋商过程，一般情况下，合同的内容是越来越完善的过程，而本案中原告提交的合同不论从内容还是形式上，都更为完善；其次，本案被告在其反诉状中明确陈述：“双方于2016年9月3日签订房屋租赁合同，合同第十一条约定，合同租赁期间，如有任何一方违约在先，应向守约方赔偿违约金总房租的50%。”被告提交的合同中并没有该条约定，该合同条款为原告方提交的合同中的条款，从被告的该陈述看，被告是承认双方履行的合同为原告方提交的合同的。综上，本案中原告提交的合同，应当为双方履行的合同，被告方提交的合同为作废的合同。根据原告提交的合同，该合同第七条明确规定，在租赁期间，如租赁房屋应被征用，占用或者拆迁等原因，导致乙方（原告）不能继续使用租赁房屋时，甲方（被告）除应承担乙方的装修损失外，还用房屋拆迁、征用等装修补偿款中的20%作为对乙方经营损失的补偿。根据该条款约定，现房屋在租赁期间被拆除，被告应当按照合同约定，赔偿原告的房屋装修损失，根据宁夏启德房地产评估司法鉴定所出具的司法鉴定意见书的鉴定结论，涉案房屋的装饰装修市场评估价为181538元，对该项损失，被告应当予以赔偿。另因被告房屋拆迁按照产权调换方式安置，并未补偿房屋装修款，且庭审中被告自认对“装修补偿款中的20%”的理解为房屋装修款的20%，故参照宁夏启德房地产评估司法鉴定所出具的司法鉴定意见书的鉴定结论中装修价款181538元，被告另支付二原告36307.6元（181538元×20%）作为对二原告经营损失的补偿，装修评估费2300元由被告承担。关于二原告要求被告支付其违约金60000元的诉讼请求，违约金的实质是对守约方的损失的补偿，本院已经按照合同条款中的约定对二原告的经营损失予以补偿，故对其要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，反诉被告（原告）是否应当支付反诉原告（被告）的2016年度的租赁费，根据庭审查明，被告于2016年9月3日交付房屋，涉案房屋于2017年8月份被拆除，在此期间，二原告一直占有使用该房屋用于经营，故反诉被告应当支付反诉原告下剩的2016年度的装修费30000元，对原告要求被告退还其已经支付的10000元的房屋租赁费的诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付其利息600元的诉讼请求，因双方并未约定逾期支付租金的利息，故不予支持；关于反诉原告要求反诉被告支付违约金60000元的诉讼请求，本案中反诉被告未按时支付房屋租赁费是因为2016年9月29日，吴忠市城乡规划和环卫综合管理局红寺堡规划分局、吴忠市红寺堡区建设和环境保护局共同对原告下发红规限拆字（2016）098号违法建设限期拆除决定书，要求反诉被告拆除涉案房屋，反诉被告在不能确保其能够正常使用租赁房屋的情况下，有权抗辩合同中约定支付租赁费的义务，故对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称政府拆迁行为属于不可抗力，应当免除被告的合同责任的辩解理由，本院认为，虽然政府征收、征用行为本身属于不可抗力，但结合本案，被告庭审中自认2011年政府就已经向商户公告拆迁通知，只是没有明确具体拆迁时间，故就本案而言，政府的拆迁行为并不是不可预见的客观情况，双方在签订房屋租赁合同时，就已经预见到拆迁而导致的不利后果，双方在合同中约定了关于政府拆迁征用的补偿条款，是双方在自愿基础上达成的协议，不应当免除被告的责任，对被告的辩解理由，本院不予以采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：   一、被告刘文奇于本判决生效后三十日内一次性赔偿原告张志才、曹学梅房屋装修损失181538元、经营损失36307.6元、装修评估费2300元；   二、驳回原告张志才、曹学梅其他诉讼请求；   三、反诉被告张志才、曹学梅于本判决生效后三十日内一次性支付反诉原告刘文奇2016-2017年度房屋租赁费30000元；   四、驳回反诉原告刘文奇其他反诉请求。   以上一、三项合并，由被告刘文奇支付原告张志才、曹学梅190145.6元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费5652元，由原告张志才、曹学梅负担1050元，被告刘文奇负担4602元；反诉案件受理费1033元，由反诉原告刘文奇负担758元，反诉被告张志才、曹学梅负担275元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判长刘媛春   人民陪审员白宝玉   人民陪审员范永华  二〇一七年十二月五日   书记员叶文亮   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：   （一）经营状况严重恶化；   （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；   （三）丧失商业信誉；   （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。   当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。