大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2365号原告（反诉被告）：赵超，男，1981年12月11日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托代理人：于国华，系辽宁胜诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村，统一社会信用代码91210200576069756T。法定代表人：何智韬，系董事长。委托代理人：康何，女，1980年12月16日生，汉族，系该公司法务，住址大连市沙河口区。第三人：唐静，女，1981年10月21日生，住址大连市沙河口区。委托代理人：于国华，系辽宁胜诚律师事务所律师。原告（反诉被告）赵超与被告（反诉原告）大连保利红旗房地产开发有限公司、第三人唐静商品房销售合同纠纷一案，因被告大连保利红旗房地产开发有限公司不服本院（2015）甘民初字第695号民事判决，向大连市中级人民法院提起上诉。大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终初5557号民事裁定，撤销本院（2015）甘民初字第695号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理了本案。原告赵超的委托代理人于国华，被告大连保利红旗房地产开发有限公司委托代理人康何到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵超诉称，2013年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋，建筑面积为104.90平方米，房屋总价款为1,439,626.00元。双方约定于2014年10月31日前，被告将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，如任何一方违约应按照合同约定承担违约责任。合同签订后，原告依照合同约定按时交付房屋价款，按照《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（即被告）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用：5、该商品房所在楼宇经验收合格”。但该商品房所在楼宇在2014年10月31日消防和规划为验收合格，未能取得并出示竣工验收备案证，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定“双方进行验收交接时，出卖人（即被告）应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人（即被告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（即原告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（即被告）承担。”被告至今仍未将符合合同约定经验收合格的房屋交付给原告。因此被告已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付违约金17,280.00元（自2014年10月31日至2014年12月29日）。2、解除原、被告签订的商品房买卖合同，退还全部已付款，并按照已付款的1.5%支付违约金。3、被告承担诉讼费用。本次庭审前，原告撤回了（2015）甘民初字第695号案件中对第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行的诉讼，本院予以准许。被告大连保利红旗房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。双方在《商品房买卖合同》第八条约定了交房时间是2014年10月31日前，约定商品房交付的条件为该商品房所在楼宇经验收合格，第十一条约定买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收接管和使用，该日期后出卖人不承担逾期交房的违约责任；双方在商品房买卖合同补充协议第十条约定，出卖人向买受人发出通知的国内邮件，寄出三日后视为送达。本案双方在履行合同当中主要的事实是案涉商品房于2014年10月20日经建设单位组织、设计、施工监理单位联合验收，验收结论为合格，并于2014年10月20日形成竣工验收报告，因此案涉商品房在双方约定的交付日期之前已经满足了合同所约定的交付条件，原告诉称该商品房没有通过验收合格的事实不存在。被告于2014年10月28日向原告发出收楼通知，根据双方合同的约定该通知发出三日后即视为送达，因此案涉商品房根据合同的约定已经视为交付给本案的买受人也就是原告。案涉商品房不存在法定或者约定合同解除的情形，原、被告合同当中的主要权利义务均已履行，因此不符合商品房买卖合同解除的规定。反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司诉称，2013年12月11日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被反诉人购买反诉人开发建设的位于大连市甘井子区住宅房屋，建筑面积104.90平方米，总房款1,439,626.00元。2013年12月11日前，被反诉人向反诉人支付首付房款439,626.00元，余款1,000,000.00元被反诉人以商品房银行抵押贷款的方式支付给反诉人，被反诉人承诺余款于2014年1月11日前付清。然而被反诉人的贷款，分别于2013年12月18日、2014年2月8日到账，没有在双方规定的履行期及宽限期内付清，违反了合同约定，侵害了反诉原告的合法权益。故反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期罚款违约金1,260.00元（自2014年1月19日起至2014年2月8日止）。2、被反诉人承担诉讼费用。反诉被告赵超辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》中，关于逾期付款的违约责任，其约定内容自相矛盾，并且该内容与双方对商品房买卖合同补充协议的批注也不相符，因此在双方所形成的商品房买卖合同关系中，双方对逾期付款的违约责任没有进行明确约定，应当属于约定不明的情况。依据合同法的规定，在双方没有对合同的违约责任进行明确约定，又没有进行补充约定，在这种情况下违约责任不能适用，因此被告的反诉请求没有法律依据，故反诉原告的反诉事实与理由不能成立。第三人唐静辩称，与原告赵超的答辩意见一致。本院本次庭审查明的事实：原告赵超与第三人唐静均是案涉房屋的买受人。一、2013年12月11日，原告、第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告、第三人（买受人）购买被告（出卖人）开发的大连市甘井子区房屋，房屋建筑面积104.90平方米，总房价款1,439,626.00元；合同中约定以下条款：第六条、付款方式及期限。买受人应于2013年12月11日前支付首付房款439,626.00元,余款1,000,000.00元买受人于2014年1月11日前以商品房银行抵押贷款的方式支付给出卖人。第七条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条、交付期限，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；该商品房所在楼宇验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条、如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用。2013年12月18日，原告支付被告房屋价款1,139,626.00元，被告开具该笔款项的销售不动产统一发票；2014年2月8日，原告通过第三人上海浦东发展银行商品房贷款支付被告房屋尾款300,000.00元。2014年10月28日，被告按照合同约定方式通知原告收楼，原告以诉称理由拒收。二、庭审中，被告提供按照合同约定组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等对建设工程质量进行验收，并出具的《工程竣工报告》、勘察文件《质量检查报告》、设计文件《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》等竣工验收合格的证明文件，时间为2014年10月20日。三、与本案原审原告系同一小区的业主，因保利公司逾期交房问题起诉至法院的同类案件。本院曾作出（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决，结论：驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院作出（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决，结论：（一）、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。（二）、被告于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金。（三）、驳回原告其他诉讼请求。被告不服，申诉至辽宁省高级人民法院。2017年2月10日省高院作出（2016）辽民再405、406号民事判决书，以被告达到法定和约定的房屋交付条件，被告不存在违约责任，故不承担逾期交房的违约责任为由。撤销了市中院（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决；维持了本院（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。即驳回原告的诉讼请求。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人贷款借款凭证、涉案小区规划图、工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2016）辽民再406号民事判决书，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点：被告在双方约定的房屋交付期限日（2014年10月31日）是否具备房屋交付条件及是否存在违约情形。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。首先，从法律规定看：国务院2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部第78号令，于2009年10月19日经住房和城乡建设部第2号令修改为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）第四条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级人以上地方政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第七条规定：“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内来办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处200，000元以上300,000元以下罚款。”住房和城乡建设部于2010年8月1日发布，9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。”第八条规定：“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形成、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”第九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。以上法律规定表明，对于建设工程竣工验收，现行法律规定实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。因此，质监站的竣工验收不能做为认定工程是否已竣工验收的依据。其次，从本案双方当事人的约定条件看：原告与被告签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条款约定，保利公司“应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。”2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。此节事实证明，被告按照合同约定的时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，不存在违约行为。根据上述法律规定及双方当事人约定，案涉楼房已具备交付条件。庭审中，原告未对其购买的房屋存在质量缺陷提交证据证明，亦没有提出报修记录。大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。被告按合同约定日期交付房屋，于2014年10月31日通过合同约定的方式向原告邮寄送达收楼通知书，该邮件已妥投。因被告已履行合同义务，原告在收到收楼通知的情况下拒绝接受房屋，主张被告构成违约，要求被告承担逾期交付房屋的违约金缺乏事实依据，故原告此节诉讼请求本院不予支持。关于原告要求解除《商品房买卖合同》一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，关于商品房买卖合同解除的要件为房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用，而原告以消防验收不合格及建筑工程质量监督机构验收不合格为由请求解除合同，被告已经向大连市公安消防局提交消防验收材料，公安消防局出具建设工程消防验收意见书，案涉房屋经评定消防验收合格，同时，该消防验收并没有影响到房屋的主体结构质量，也没有影响原告正常的居住使用，故原告请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告基于解除双方签订的《商品房买卖合同》要求被告退还全部房款并支付违约金，因该合同属于合法有效的合同，并未解除，双方应继续履行合同约定的义务，故原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告要求原告承担逾期付款违约金一节，虽原告逾期付款属实，且未能举证证明其及时积极申请办理贷款手续并符合个人住房贷款的条件。但因贷款流程多而复杂，所需时间并非原告所能控制，由此认定买受人构成违约显失公平。故公平原则出发，综合考虑双方利益。本院对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告赵超的诉讼请求；二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。三、驳回第三人唐静的诉讼请求。案件受理费人民币230元，其他费用50元，合计人民币280元（原告已预交），由原告赵超承担；反诉费75元（被告已预交），由被告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山审 判 员  李世全人民陪审员  赵 洋二〇一七年十二月十九日书 记 员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。