贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8478号上诉人（原审原告）：贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**。法定代表人：蒋川，董事长。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春波，贵州辅正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：林农，董事长。委托诉讼代理人：王丽，贵州行泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，男，公司员工。上诉人贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司（以下简称黔晟公司）因与上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡公司）房屋租赁合同一案不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人黔晟公司上诉请求：1、请求法院依法撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初426号民事判决书主页第二项，改判被上诉人向上诉人支付租金付清之日止的逾期付款违约金（截止2020年5月24日为1357162.02元）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原判决认定违约金显失公平。1、城乡公司自2014年起欠付租金，贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司每年都有损失，且欠付租金的行为仍将持续发生，但原判决只认定了一年的损失，显失公平。2、根据约定，城乡公司逾期支付租金，每日应按拖欠租金总额的3%支付违约金。由于该违约金标准过高，黔晟公司起诉时已经主动降低，按照每月2%标准计算违约金，且该标准未违反双方约定和法律规定，应予以支持。城乡公司辩称：上诉人与被上诉人的本案合同是2014年11月9日合同到期后，城乡公司与2015年1月8日已经向黔晟公司发出请示，重新签订合同，并提及黔晟公司拖欠城乡公司改制土地出让金冲抵本案租金，黔晟公司收到请示后没有明确拒绝，也未重新与城乡公司签订合同，在此后几年中黔晟公司一直未向城乡公司主张租金，直到2019年黔晟公司认为所欠出让金与租金相当厚才提出要求城乡公司退房支付租金，根据合同法99条规定城乡公司已经用出让金冲抵租金一事通知黔晟公司，所以本案不存在黔晟公司所说的违约金。本案违约金不存在，即使存在违约金诉请已经过了诉讼时效，黔晟公司与城乡公司签订的合同2014年11月到期，从2014年11月9日至今已经长达6年之久，在2014年至2019年之间，黔晟公司从未主张违约金一事，综上，对于黔晟公司主张的违约金不予认可。上诉人城乡公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判在一审判决基础上减少租金734265.36元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。1、双方签订的《商业用房租赁合同》中第四条明确约定房屋租金只有15361.2元/月，一审判决认定房屋租金25602元/月，与合同约定不符，属基本事实认定错误。黔晟公司没有提供设施设备用于出租，也没有在一审诉请中提出设施设备的请求，一审判决上诉人将10240.8元/月的设施设备使用租金作为房屋租金一并判决城乡公司承担属于基本事实认定错误的，超出当事人诉讼请求的范围进行裁决，程序违法。租赁房屋的中央空调、通讯网络、装修设施等均由上诉人自行安装、购置，黔晟公司没有提供设施设备，不应当收取任何设施设备使用租金。2、一审判决计算房屋租金的期限存在明显错误。城乡公司在2019年12月31日前就已经将涉案房屋移交给黔晟公司，从24楼搬到了12楼办公，自2020年1月起，城乡公司交的物业费与水电费都是12楼的，而非涉案房屋24楼的，加之2020年1月份到3月份在疫情期间，均未有相关人员进行工作交接，直到疫情解除后，城乡公司与黔晟公司才进行书面的交接，但城乡公司实际退房行为在2019年底就已经完成，所以租金计算的终止时间应当为2019年12月31日，非一审判决认定的2020年3月26日。3、城乡公司之所以没有缴纳后期租金，是因为黔晟公司有城乡公司改制土地的出让金，城乡公司一直主张债务抵消，黔晟公司多年未因租金事宜提起诉讼，也证明了这一客观缘由的存在，证明并不是城乡公司恶意违约拖欠租金，一审判决城乡公司承担违约金是错误的。城乡公司与黔晟公司的租赁合同期限为2013年11月10日起至2014年11月9日止，合同到期后，城乡公司于2015年1月8日就已经向黔晟公司发出《请示》，请示重新签订新的租赁合同，并提及用黔晟公司拖欠的出让金冲抵租金一事。黔晟公司收到请示后，未提出明确拒绝，也未安排工作人员与城乡公司签订新的租赁合同，在此后几年中，黔晟公司一直未向城乡公司主张租金。直到2019年，黔晟公司认为所欠土地出让金与应付房屋租金基本相当后，才提出要求城乡公司退房、支付租金。根据《合同法》第99条规定城乡公司已经将用土地出让金冲抵租金一事告知黔晟公司，黔晟公司收到后未提出异议。故，城乡公司不存在违约的主观故意及行为。黔晟公司辩称：1、黔晟公司在起诉时的租金标准为25602元，就已经包含了设施设备租金，一审以此为标准进行判决是正确的。黔晟公司计算租金的依据是按照冶金公司与城乡公司签订的合同，在诉请中未列明设施设备是笔误，在事实及理由部分已经详细说明了以此标准的依据及方法，且城乡公司在前期支付租金时，也一直按照该金额进行支付，从未因此发生争议。双方无论在交易过程、往来函件、房屋租金的计算过程中，均习惯将房屋及设施设备租金一并计算为房屋租金，所以，城乡公司在上诉状中称黔晟公司仅主张房屋租金而未主张设施设备不符合客观事实，不能成立。另外，如其主张成立，黔晟公司必然会另行起诉要求支付设施设备租金，反而会增加诉累，不利于司法资源的节约。2、一审判决计算租金的期限事实充分，没有错误。城乡公司称其在2019年12月31日前就已经将涉案房屋移交黔晟公司，但没有举证证明，而黔晟公司作为证据提交的《移交函》中记载的日期证实双方进行移交的时间为2020年3月26日，因此一审法院认定移交时间为2020年3月26日有充分的事实依据。3、城乡公司主张以改制土地的出让金抵消债务没有事实及法律依据。本案审理的是租赁合同纠纷，而159.2万元的土地出让金与本案既不属于相同的法律关系，也不是基于同一事实，不能与本案一并审理。如城乡公司认为其垫付的土地出让金自身权益受到损害，应当通过另行起诉寻找法律救济。根据《合同法》第九十九条规定的前述规定，债务抵消的前提是债务的标的物种类、品质相同，债权数额明确且无争议。但城乡公司提出的抵消的土地出让金未经双方协商达成一致，也没有形成书面约定或经人民法院生效判决确认，城乡公司也未举证证明土地出让金应当由黔晟公司承担。因此，在争议的土地出让金债权债务数额不明确且存在争议情况下，城乡公司不能主张抵消。3、城乡公司改革改制完成时间为2010年，即便认为159.2万元的土地出让金应当有黔晟公司缴纳，但城乡公司一直未向黔晟公司主张权利，相关诉讼时效已过，按照相关法律及司法解释规定，已过诉讼时效的债权，不能作为主动债权抵消。黔晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金1728135元；2.被告支付原告租金付清之日止的逾期付款违约金（截止2020年5月24日为1357162.02元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月6日，被告与贵州省冶金国有资产经营有限责任公司（以下简称冶金公司）签订《商业用房租赁合同》，约定被告承租冶金公司坐落于贵阳市云岩区商业用房用于从事经营活动，双方还就租赁面积、租赁期限、租金等进行了约定。合同到期后，被告一直使用涉案房屋至2020年3月26日，双方租赁合同继续有效。按照合同约定，被告欠付原告租金1728135元，被告应付原告逾期付款违约金1357162.02元（违约金按应付月租金总额的2%的标准计算）。2017年，贵州省国资委批复同意将冶金公司整体资产划转至原告名下，冶金公司的相关债权债务均由原告承接。因被告一直拖欠租金，原告先后于2019年3月27日、7月12日向被告发送解除租赁合同及催收租金的通知，被告虽承认欠付租金的事实，但均以各种理由拒绝与原告结清租金。原告为维护自身合法权益，诉至法院。一审法院认定事实，2013年11月6日，案外人冶金公司（甲方）与城乡杰和公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将坐落于贵阳市云岩区、建筑面积为512.04平方米的房屋租赁给乙方从事房地产开发经营活动；租赁期限为2013年11月10日至2014年11月9日；房屋的月租金单价为每平方米30元，每月租金为15361.20元，设备设施使用租金为每月10240.80元，每月房屋、设备设施使用租金合计25602元；租金每半年支付一次，乙方应于2013年11月10日前向甲方一次性预付首期房屋、设备设施使用租金合计153612元，以后每期的房屋使用租金由乙方在租金到期前15日向甲方预交，先付租金后用房；在租赁合同执行期内，如甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方应支付守约方年租金的30%作为违约金，并承担守约方由此造成的经济损失；如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方应支付守约方年租金的30%作为违约金，并承担守约方由此造成的经济损失；乙方逾期支付租金，每逾期1日，由乙方按当期应付租金总额的3%向甲方支付违约金。如乙方逾期15日以上（含15日）未支付租金和违约金，甲方有权终止执行合同，并停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务。如乙方逾期达到30日仍未向甲方支付租金和违约金，甲方可单方面解除合同，并收回房屋，乙方应支付甲方年租金的30%作为违约金，并承担甲方由此造成的经济损失。合同签订后，冶金公司将涉案房屋交付城乡杰和公司使用。2014年1月14日、2014年3月20日、2014年7月4日，城乡杰和公司分别支付2013年11月10日至2014年2月9日、2014年2月10日至2014年5月9日、2014年5月10日至2014年8月9日的房屋租金、设备租金76806元，共计230418元。自2014年8月10日起，城乡杰和公司未再支付房屋租金、设备租金。2017年9月12日，贵州省人民政府国有资产监督管理委员会向黔晟公司发出《省国资委关于将贵州省冶金国有资产经营有限责任公司整体划转至贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的批复》（黔国资复产权﹝2017﹞91号），载明：将冶金公司整体划转你公司，划转后冶金公司债权债务由你公司承接。本次划转基准日为2017年6月30日。2015年1月8日，城乡杰和公司向黔晟公司提交《关于返还土地出让金用于职工安置和缓交房租的请示报告》（黔城开﹝2015﹞001号），载明：我公司租赁的贵公司办公用房（24楼）的房租，从2014年8月因困难至今未交纳，请贵公司领导给予延期，新的租赁合同请安排职能部门与我公司签订，待条件稍有好转时一并交纳。2019年3月27日，黔晟公司向城乡杰和公司发出《通知》，载明：你公司一直使用涉案房屋至今且未支付租金，截止2019年3月9日，累计欠租金1408110元以及相应违约金。依据国资委批复，该房屋目前已划归我公司所有，现通知你公司于2019年3月31日前支付租金并协商续租事宜，否则我公司将解除合同。2019年7月12日，黔晟公司向城乡杰和公司发出《通知》，要求城乡杰和公司支付截止2019年6月30日的房屋租金及设备使用租金1459314元以及相应违约金，并要求城乡杰和公司于2019年7月22日前支付租金并协商续租事宜，否则黔晟公司将解除合同。2019年5月23日、2019年7月22日，城乡杰和公司分别向黔晟公司提交《关于我公司租赁“建设大厦”西楼24层部分办公用房的情况汇报》（黔城开﹝2019﹞字第007号）、《关于拖欠建设大厦24层部分房屋租金的函》（黔城开﹝2019﹞012号），表明其已收悉上述两份《通知》。2019年10月28日，城乡杰和公司向黔晟公司提交《关于租赁建设大夏24楼部分房屋及拖欠部分租金的函复》（黔城开﹝2019﹞014号），载明：我公司经董事会研究决定，近期将办公位置搬迁至另处，届时将24楼租赁房屋完整交付于贵公司。具体计算事宜我公司搬离后再行协商处理。2020年3月26日，城乡杰和公司向黔晟公司出具《移交函》，载明城乡杰和公司已将涉案房屋移交黔晟公司。黔晟公司认可涉案房屋已于该日收回。一审法院认为，冶金公司与被告城乡杰和公司签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同期满后，城乡杰和公司继续使用涉案房屋，冶金公司未提出异议，原《商业用房租赁合同》继续有效，双方形成不定期租赁关系。2017年，冶金公司整体划转给黔晟公司，冶金公司的债权债务由黔晟公司承继，根据2015年1月8日城乡杰和公司向黔晟公司提交的《关于返还土地出让金用于职工安置和缓交房租的请示报告》，城乡杰和公司已知晓冶金公司与黔晟公司的债权转让，其应向黔晟公司履行支付租金的义务。黔晟公司要求城乡杰和公司支付租金1728135元的诉请，根据城乡杰和公司欠付租金的时间及黔晟公司收回涉案房屋的时间，城乡杰和公司应向黔晟公司支付自2014年8月10日起至2020年3月26日止的租金25602元/月×67个月+25602元/月÷30日×17日=1729841.80元，黔晟公司主张1728135元，一审法院从其自愿。关于城乡杰和公司公司主张租金应为每月15361.20元，首先，该月租金与合同约定及其已履行的支付租金的实际情况不符。其次，庭审中城乡杰和公司自述其该项主张所依据的《抵押告知函》系其于2018年1月3日收到，且出具该《抵押告知函》的主体系冶金公司和案外人重庆银行股份有限公司贵阳分行，而本案租赁合同已于2017年由黔晟公司承继，故该并非由黔晟公司出具的《抵押告知函》不构成对本案租金的变更。对城乡杰和公司该项主张，一审法院不予支持。关于城乡杰和公司主张用土地出让金抵销租金，对此黔晟公司不予认可，且城乡杰和公司提交的证据不足以证明该土地出让金本应由黔晟公司缴纳；退一步说，如该土地出让金本应由黔晟公司缴纳但未缴纳，实际由城乡杰和公司缴纳了，但其提供的证据不足以证明该债务符合法定抵销权的条件。故对于该土地出让金，城乡杰和公司可另案主张。黔晟公司要求城乡杰和公司支付租金付清之日止的逾期付款违约金的诉请，城乡杰和公司未按合同约定支付租金，已构成违约，黔晟公司诉请其支付违约金，符合合同约定。但黔晟公司主张按月息2%为标准计算违约金，城乡杰和公司抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合双方合同约定及城乡杰和公司欠付租金的情况，一审法院支持年租金的30%即25602元/月×12个月×30%=92167.20元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决：一、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付租金1728135元；二、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付违约金92167.20元；三、驳回原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31484元，减半收取计15742元，由原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司负担6454元，被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担9288元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，黔晟公司未提交新证据，城乡公司向本院提交了如下证据。第一组证据：2019年10月-2020年7月的水、电缴费通知单、及缴费凭证、2019年10月-2020年2月城乡公司记账凭证两张。欲证明城乡公司在2020年1月份已经搬离。黔晟公司质证称，该组证据与本案无关，城乡公司用其新办公楼的水电单无法证明其对涉案房屋的移交时间，而根据黔晟公司一审提交的移交函证实移交时间为2020年3月26日，城乡公司偷换概念，其搬离不等于移交，即使城乡公司是在2019年12月底搬离，但未及时向黔晟公司移交，其造成的损失也由其承担，因此租金应该计算到2020年3月26日止。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审判决租金标准是否正确；二、违约金调整是否恰当；三、房屋交接时间；四、租金与出让金是否应予以抵消。关于焦点一，依法成立的合同对各方当事人均具有约束力，各方均应按照合同履行义务。本案中，城乡公司与黔晟公司形成不定期租赁关系后，原《商业用房租赁合同》继续有效，双方均应按合同履行义务。根据《商业用房租赁合同》第四条：“房屋租金……..每月房屋、设备设施使用租金合计25602元”之约定，及城乡公司之前支付的租金亦系按此标准支付，一审根据该标准判令支付租金，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审根据案件实际情况调整为年租金的30％违约金，并无不当，黔晟公司与城乡公司签订的《商业用房租赁合同》第十四条亦有30％的年租金作为违约金标准的约定，故本院予以维持。关于焦点三，对于移交时间，黔晟公司提交了有城乡公司盖章的移交函证明为2020年3月26日，城乡公司主张搬离时间为2019年12月31日，但其提交的缴纳水电费的相关依据并不能证明其搬离事实，且即使其在此时间搬离亦非交接时间，未与黔晟公司进行交接，双方不定期租赁关系仍然存续，亦应继续缴纳租金至交接之日。关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”及第一百条：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可抵消”之规定，本案系争议标的是房屋租金，与城乡公司主张抵消的土地出让金债务的标的物种类不同，且黔晟公司对于城乡公司主张的土地出让金不予认可，更未同意抵消，城乡公司亦未在本案中提出反诉，且该笔债权是否确定不再本案审理范围，故对其主张租金与土地出让金抵消的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人城乡公司与上诉人黔晟公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司预交的17015元，由贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司承担；贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司预交的12065元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴杨二〇二〇年十一月六日书记员  张雪