安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3467号上诉人（原审被告）：安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码91341225756808421F（1-1）。法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张大涛，男，1984年2月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。上诉人安徽金运房地产开发有限公司（以下简称金运公司）因与被上诉人张大涛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金运公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：逾期交房系政府行为所致，属于不可抗力因素，不构成违约；即便构成违约，根据金运公司与阜南县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让补充合同》，违约金应从2016年1月30日起算，且合同约定的违约金远高于房屋所在地的租金，依法应予调整。张大涛辩称：金运公司未按合同约定交付房屋，构成违约，一审判决金运公司支付其逾期交房违约金有事实和法律依据，金运公司的上诉理由不能成立。张大涛向一审法院起诉请求：判令金运公司向其支付逾期交房违约金30925元、逾期办证违约金26355元，合计57280元（交房、办证违约金暂计算至2017年2月28日，后继续计算至实际交房之日与实际办证之日止）。一审法院认定事实：2014年2月3日，张大涛与金运公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张大涛购买金运公司开发建设的位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区6号楼二单元1403室房屋一套，面积122.07平方米，总价款为507811元。合同第八条关于交付期限中约定：金运公司应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付张大涛使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金运公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2.买受人不退房，自买受人应得取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已全部已付房款万分之一的违约金。金运公司至今未交付房屋。2013年2月23日，张大涛交购房款6万元，2013年2月24日，张大涛交购房款9万元，2014年2月3日，张大涛交购房款147811元，2014年6月11日，张大涛按揭贷款21万元，共收张大涛购房款507811元，2016年5月26日，金运公司给张大涛出具发票1张。金运公司于2017年4月28日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，2017年6月24日，安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司出具宏泰裁字[2017]第040号《房地产评估报告书》，评估意见为：位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区房屋在2015年3月1日至2017年3月30日期间的市场月平均租金水平每平方米为7.29元。一审另查明：金运公司取得涉案工程建设项目的《建设工程规划许可证》，证号为“建字第341225201300150号”。金运公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2015014号”。2013年10月16日，金运公司与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，双方约定：金运公司积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。金运公司应于2016年1月30日之前竣工。一审法院认为，张大涛与金运公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，张大涛依合同的约定向金运公司交付了全部购房款，金运公司应按约定在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付给张大涛，但金运公司未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。金运公司辩称不能按时交房是由于政府行为，属于不可抗力，不应承担责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”金运公司在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定金运公司应在2016年1月30日之前竣工，未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而涉案合同签订于2014年2月13日，此时金运公司对未净地交付是明知的，不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，不应免除其违约责任。故对金运公司的此辩称意见，不予支持。金运公司辩称已超过诉讼时效，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2015年6月30日为双方约定的房屋交房时间，张大涛从次日起即应知晓金运公司未按约交付房屋，其权利已受到侵害，张大涛在二年以内提起诉讼，并未超过诉讼时效，对金运公司该辩称意见，不予支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。张大涛要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之一的违约金，金运公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，张大涛按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故金运公司要求按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，从2015年7月1日计算至2017年2月28日止的违约金为30925.69元（507811元×0.0001×609天），张大涛仅要求金运公司赔偿30925元，予以支持。张大涛要求对之后的违约金计算至金运公司实际交付房屋之日止，因金运公司对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，对该诉讼请求不予支持，对2017年2月28日之后的违约金，张大涛可与金运公司另行协商解决，或者另案主张权利。张大涛要求金运公司支付逾期办证违约金，不予支持，因双方合同约定的支付逾期办证违约金是以金运公司将商品房交付给张大涛使用后为前提，金运公司存在为张大涛办证义务，才可能产生逾期办证，而金运公司现未将涉案商品房交付给张大涛使用，固不存在逾期办证，亦不存在逾期办证违约。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽金运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张大涛逾期交房违约金30925元（从2015年7月1日起计算至2017年2月28日止）；二、驳回张大涛的其他诉讼请求。案件受理费1120元，减半收取计560元，由张大涛负担273元，安徽金运房地产开发有限公司负担287元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、金运公司应否承担逾期交房的责任；二、双方约定的违约金是否适当，应否予以调整。针对争议焦点一，本院认为，涉案购房合同签订时，金运公司不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，且金运公司未提供证据证明其按购房合同的约定履行相应的告知义务，故不应免除金运公司逾期交房的违约责任。针对争议焦点二，本院认为，涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，该约定是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故金运公司要求调整逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，金运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573元，由安徽金运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月二十五日书记员  刘雅馨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。