山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初726号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：杜胜，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：宋香红，女，汉族，1973年2月14日生，现住张店区。 委托代理人：崔杰保、贾佳佳，山东杰盟律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告宋香红房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊，被告宋香红的委托代理人崔杰保、贾佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原、被告双方签订《淄博银泰城租赁合同》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心二层2039、2040、2041号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2019年9月29日），租赁面积计391平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月31280元，第三个租约年为每月35190元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；能源费（水电等费用）由原告按照相关部门的标准向被告代收；履约保证金31280元、物业服务费保证金11730元，原告有权从上述保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后双方按约履行，但是从2015年第四季度开始至2016年10月底被告出现欠付租金157841.94元和违约金31267.1元；物业服务费117300元和违约金17653.65元，以上共计324062.69元，且至今催要未果。为此，提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的《淄博银泰城租赁合同》，并将所涉房屋于本合同解除之日起七日内恢复至房屋交付时状态返还给原告；判令被告立即向原告支付租金157841.94元和违约金31267.1元；物业服务费117300元和违约金17653.65元，以上共计324062.69元（租金、物业服务费及其违约金暂计算至2016年10月底，2016年11月11日至实际房屋返还之日的租金、物业服务费和违约金继续按照合同约定支付）；判令原告有权不予退还被告履约保证金31280元；诉讼费由被告负担。 被告宋香红辩称，原告在没有向被告方签发解除通知的情况下采取停水、停电的行为，强行解除与被告的租赁合同，属于原告的单方违约；因本案法律关系的特殊性，原告是银泰城整体商铺的市场发展负责方，但是因为银泰城方面市场策略及管理方式等原因，导致客流量锐减，而且银泰城方面对此没有采取任何改正的积极有效措施，是因其原因导致被告无法继续享有该房屋的使用权，根据合同第22.6条之约定被告在原告方完全改正之前无须缴纳租金及物业服务费。 经审理查明，原、被告双方签订《淄博银泰城租赁合同》一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心二层2039、2040、2041号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为5个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2019年9月29日），租赁面积计391平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月31280元，第三个租约年为每月35190元…，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业服务费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金31280元、物业服务费保证金11730元，原告有权从保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦向原告交纳履约保证金31280元、物业服务费保证金11730元、质量保证金5000元等。后被告自2015年4季度开始欠交租金和物业服务费（至2016年10月底，扣除合同中约定的免租部分，欠付租金169571.94元、物业服务费117300元，以上共计286871.94元），同时被告于2016年10月底自行停业至今。后双方就租赁纠纷事宜协商未果。为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《淄博银泰城租赁合同》、收款收据、房屋交接确认书等以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《淄博银泰城租赁合同》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因被告多次迟延履行各项费用，违反了合同约定，因此，对于原告要求解除双方签订的合同主张，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。被告应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给原告，对于原告主张的要求被告恢复至房屋交付时的状态，本院认为，双方在合同中约定的系要求被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中原告并未提交合同附件4，因此，本院自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于原告的该项主张，不予支持。被告称原告给其强制停水停电以及没有实现作出的承诺等行为，无证据证实，本院不予支持；被告称因原告管理不善导致客流量锐减，不能成为阻止其不应当承担合同中约定的各项费用的事由。综上，对于被告提出的各项反诉请求，于法无据，本院均不予支持。 关于原告主张的租金和物业服务费，虽然被告在庭审中称其自2016年开始就没有经营，但没有提供相关证据，且一直没有就涉案房屋进行交接。因此，经本院调查核实各项费用计算至2016年10月底，欠付租金数额为169571.94元、物业服务费数额为117300元，对于上述费用被告应予支付。对于原告主张的上述日期之后的租金、物业服务费，同样因原告无充分的证据证实被告继续经营，因此，对于该项主张，本院不予支持。关于原告主张的不予退还被告交纳的履约保证金31280元，因被告确实存在不如约履行合同的事实，该主张符合双方在合同中的约定，本院予以支持，对于被告交付的其他的物业服务费保证金11730元、质量保证金5000元，二项共计16730元，应当从上述款项中予以扣除；关于原告主张的其他各项违约金，因双方上述关于不予退还履约保证金就是对原告实际经济损失的一种补偿，与违约金的性质相同，本院在支持了不予退还履约保证金的同时，不再支持原告要求被告支付其他违约金的主张。对于被告宋香红在诉讼中提出的反诉，因拒不缴纳反诉费，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告宋香红签订的《淄博银泰城租赁合同》。 二、被告宋香红于上述合同解除之日起七日内将位于银泰城内购物中心二层2039、2040、2041号商铺返还给原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。 三、被告宋香红于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金169571.94元、物业服务费117300元，以上共计286871.94元，扣除物业服务费保证金及质量保证金共计16730元，剩余270141.94元应予支付。 四、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告宋香红履约保证金31280元。 五、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6630元，减半收取3315元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担613元，由被告宋香红负担2702元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年十二月二十五日 书记员  祝 宏