湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7885号上诉人（原审被告暨反诉原告）：向付明，男，1974年3月3日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：张勇，湖北獬志律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：戴四雄，男，1974年3月26日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：张勇，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：侯午阳，男，1994年7月3日出生,汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：朱敏，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人向付明、戴四雄因与被上诉人侯午阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向付明、戴四雄上诉请求，1、撤销一审民事判决书；2、改判侯午阳赔偿向付明、戴四雄装修损失270000元；3、改判侯午阳赔偿向付明、戴四雄购买经营设备损失110000元；4、改判侯午阳向向付明、戴四雄支付从2018年03月01日起，暂计算至2018年08月31日的停业损失180000元，按每月30000元计算。以上共计560000元；5、一审诉讼费用、二审诉讼费用、保全费、反诉费均由侯午阳承担。事实与理由：一审法院认定《武汉陌陌坊商业街租赁合同》对侯午阳具有法律效力，侯午阳与向付明、戴四雄均应按照《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定享有权利和承担义务。向付明、戴四雄对该认定无异议。在向付明、戴四雄与武汉尚善天下运营管理有限公司履行租赁合同期间，向付明、戴四雄一直都是按合同约定的金额交纳租金。在经营场所的产权变更到侯午阳的名下后，向付明、戴四雄也愿意继续按照原合同交纳租金，但侯午阳单方面涨租，拒绝按照协议约定的金额收取租金。一审法院对于向付明、戴四雄未向侯午阳交纳租金的缘由没有进行查明。向付明、戴四雄一直愿意按原租金标准缴纳租金，只是侯午阳不收，且在侯午阳不收的情况下，向付明、戴四雄选择与武汉尚善天下运营管理有限公司的管理人员沟通，希望按原租金标准缴纳租金，以保证向付明、戴四雄正常经营。侯午阳涨租无果后，于2018年4月底直接将向付明、戴四雄的经营场所强制锁门，导致向付明、戴四雄无法继续经营。由于长时间无法经营，导致向付明、戴四雄苦心积累的客户资源流失殆尽。2018年4月30日之后，因侯午阳强制锁门行为导致向付明、戴四雄无法继续经营，一审法院在未查明事实真相的情况下，判决向付明、戴四雄承担2018年5月1日至2019年7月5日的租金，缺乏事实依据。基于《合同法》的相关规定，合同双方的权利义务应该对等，具体到本案中，侯午阳未尽提供经营场所的义务且阻碍向付明、戴四雄继续经营，反而可以获取租金，这显然有违法理和道德。向付明、戴四雄在一审反诉中诉请的装修损失是仅针对侯午阳所拥有产权部分的装修损失，一审法院错误地理解为该装修损失包括侯午阳和案外人周俊两处房屋的装修。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，因侯午阳属于过错方，故该装修损失应全部由侯午阳承担。向付明、戴四雄认为，基于“买卖不破租赁原则”，侯午阳应该按照《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定履行租赁合同，侯午阳在涨租不成的情况下直接将向付明、戴四雄的经营场所锁门，其行为构成根本违约，给向付明、戴四雄带来巨大的经济损失。一审法院未依据事实真相作出公正合法的裁判，故向付明、戴四雄提起以上诉请，恳请贵院判如所求。侯午阳辩称，一审认定事实清楚，程序无误，向付明、戴四雄在2016年7月5日与武汉尚善天下运营管理有限公司签订租赁合同后至2017年8月没有支付租金及占用费，且向付明、戴四雄的财物、设备至今放置涉案房屋内，导致侯午阳无法居住使用，侵犯了侯午阳的合法权益，向付明、戴四雄的上诉请求及理由无事实依据，请求驳回上诉。侯午阳向一审法院起诉请求，判令：1、解除侯午阳和向付明、戴四雄的租赁关系，即解除向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司于2016年7月5日签订的《商业租赁合同》；2、向付明、戴四雄腾退并返还侯午阳所有的江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室；3、向付明、戴四雄支付自2018年1月19日起至租赁合同解除之日止的租金，及自合同解除次日起至腾退之日止的房屋占有使用费（按面积232.49㎡，57.75元/㎡/月，即租金13426元/月标准计算，至2020年6月4日房屋占用费为389354元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，自2018年1月19日至给付之日止，暂计算至2020年6月4日为39306元，同时支付三个月租金40278元作为违约金；4、本案诉讼费由向付明、戴四雄承担。向付明、戴四雄向一审法院提出反诉请求，1、侯午阳赔偿向付明、戴四雄装修损失270000元；2、侯午阳赔偿向付明、戴四雄购买经营设备损失110000元；3、侯午阳向向付明、戴四雄支付2018年3月1日起暂计算至2018年8月31日的停业损失180000元，按每月30000元计算；4、反诉费用由侯午阳承担。一审法院经审理查明，2016年5月1日，武汉三元房地产开发有限公司向武汉尚善天下运营管理有限公司出具委托函，将其开发建设的位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目（推广名：陌陌坊）的商业运营管理服务全权委托给武汉尚善天下运营管理有限公司，委托期限为11年，自2016年5月1日至2027年4月30日。2016年7月1日，向付明与戴四雄签订《合伙经营协议书》，约定合伙经营馨空间养生会所，经营场所位于武汉市江岸区后湖大道陌陌屋商业街**,约400平方米。2016年7月5日，武汉尚善天下运营管理有限公司（甲方）与向付明（乙方）签订《商业租赁合同》，承租位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目A2号楼4层3-4室商铺，租赁期限8年，自2016年9月12日起至2024年9月11日止。租赁面积按380.77㎡计算，2016年9月12日至2017年9月11日的租金标准为55元/㎡/月，2017年9月12日至2019年9月11日的租金标准为57.75元/㎡/月,……。乙方的装修期为二个月，即从2016年7月12日起至2016年9月11日。如乙方未按本合同约定支付租金或其他费用，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，乙方还应当支付甲方相当于三个月租金的违约金，同时租赁保证金不予退回。第十三条租期届满移交中约定，（一）交还日期及适用范围：1、乙方应当于本合同约定的租期届满之日或合同解除之日起三日内交还该商铺。2、乙方在交付房屋前应向甲方付清所有应付款项（含违约金或损害赔偿等）。3、乙方未付清甲方的所有款项前，甲方有权扣押乙方在房屋内的财物，直至乙方付清所有应付款项；若乙方违约或不愿继续在房屋经营，在甲方规定的时间内不撤走房屋内自有财产的，视为乙方将该财物抛弃，甲方有权处置乙方在房屋内的丢弃物。（二）交还状况、装修及附属物：1、乙方应向甲方申报同意后，对自行安装的可移动设备设施进行拆除，拆除装修物并清理现场，如因乙方拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状。乙方如不执行，甲方可自行拆除并清理，由此产生的一切费用（包括但不限于拆除、清理、恢复原状等费用）按实际发生金额从租赁保证金中扣除。2、租赁期间届满，乙方交还房屋时，租赁房屋内形成附合且不能移除的装饰装修物应保持原样（自然损耗除外），作为房屋的附合物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方予以补偿并应当使这些设备、装置保持良好、清洁、可租、可使用状态交付甲方，但自然损耗除外。……。2018年1月18日，侯午阳取得武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室房屋不动产权证书，房屋建筑面积232.49㎡。向付明、戴四雄支付房屋租金至2017年8月11日。侯午阳取得租赁房屋所有权后，要求向付明、戴四雄加付租金，双方未能达成一致。2018年5月15日，一审法院立案受理向付明、戴四雄与武汉三元房地产开发有限公司、武汉尚善天下运营管理有限公司，第三人周俊、侯午阳房屋租赁合同纠纷一案。向付明、戴四雄主张武汉三元房地产开发有限公司、武汉尚善天下运营管理有限公司未履行出售告知义务，将A2号楼4层3室出售给侯午阳，将A2号楼4层4室出售给周俊，并完成产权变更登记，侵害其优先购买权,要求撤销房屋买卖合同，如不能撤销，则要求赔偿。审理中，武汉三元房地产开发有限公司、侯午阳、周俊愿意按每平方米16000元的价格将诉争房屋出售给向付明、戴四雄，向付明、戴四雄表示愿意以每平方米10000元的价格购买房屋，不愿意以16000元每平方米的价格购买诉争房屋。2018年12月21日，一审法院作出（2018）鄂0102民初4220号民事判决，判决驳回向付明、戴四雄的全部诉讼请求。向付明、戴四雄不服该判决，向本院提起上诉。2019年5月5日，本院作出（2019）鄂01民终2098号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。审理中，向付明、戴四雄主张侯午阳于2018年4月底封锁租赁商铺大门，为保证房屋物品的安全，向付明、戴四雄也将大门锁闭。侯午阳的母亲、周俊的父亲到庭陈述,因为向付明、戴四雄不付房租，也没有买房子，我们给向付明、戴四雄发消息，向付明、戴四雄也一直不理会，我们就报警。向付明、戴四雄说要找武汉三元房地产开发有限公司，就把门锁了，我们也把门锁了，我们是同一天锁的门。大概是2018年4月份，当时双方都在场，向付明、戴四雄的东西一直在里面。审理中，向付明、戴四雄提交了戴四雄与武汉斯麦尔建筑装饰工程有限公司签订的《装修工程合同（装修部分）》、预算表、装修明细单、销货单等，工程项目为后湖大道陌陌屋美胸汇室内装饰项目，工期自2016年7月15日至2016年11月15日，总造价425000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，侯午阳受让取得诉争房屋的所有权，向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司签订的《武汉陌陌坊商业街租赁合同》对侯午阳具有法律约束力。侯午阳和向付明、戴四雄均应按照《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定享有权利和承担义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯午阳自2018年1月18日取得诉争房屋的所有权，向付明、戴四雄虽主张侯午阳加价租金，但在《武汉陌陌坊商业街租赁合同》有效存续的情况下，向付明、戴四雄亦未按原租金标准向侯午阳支付租金，故向付明、戴四雄应向侯午阳支付自2018年1月19日至2018年4月30日的房屋租金45023.08元（13426元/月×12个月÷365天×102天）。向付明、戴四雄未向侯午阳支付租金，也未交还诉争房屋，侯午阳未采取合理方式要求向付明、戴四雄支付租金，而是采取锁门。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故自2018年5月1日至起诉之日2019年7月5日的租金损失190244.58元（13426元/月×12个月÷365天×431天）由侯午阳和向付明、戴四雄各负担一半，即向付明、戴四雄向侯午阳支付租金95122.29元。侯午阳要求向付明、戴四雄按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失，一审法院予以支持，自2019年7月6日开始计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方在发生纠纷后各不消除自身的违约行为，亦不采取措施防止损失扩大。对于侯午阳要求向付明、戴四雄赔偿损失扩大部分，一审法院不予支持。侯午阳以向付明、戴四雄不支付租金要求解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》，向付明、戴四雄以侯午阳加价房租，强行将租赁商铺锁门，致使租赁合同事实上无法继续履行，同意解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》，故关于解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。侯午阳要求向付明、戴四雄腾退并返还租赁房屋，一审法院予以支持。依据《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定，侯午阳要求向付明、戴四雄支付违约金40278元，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《装修工程合同（装修部分）》约定装饰装修造价425000元，向付明、戴四雄虽未能就其支出提交充足证据，但租赁房屋存在装饰装修的事实。合同解除后，向付明、戴四雄对装饰装修物存在剩余租期内的损失客观存在。向付明、戴四雄未完全享有的装饰装修在租赁期限内的价值应依据租赁期限进行分摊。向付明、戴四雄主张装饰装修残值27万元，尚属合理。本案中，双方都存在违反合同的行为，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。一审法院酌定各承担一半责任，即侯午阳向向付明、戴四雄支付装饰装修损失【27万元×（232.49㎡÷380.77㎡）】÷2=82428.11元。向付明、戴四雄主张的设备设施尚存于租赁房屋内，可由向付明、戴四雄自行移除搬离，向付明、戴四雄要求侯午阳赔偿设备设施损失，一审法院不予支持。向付明、戴四雄未能对其主张的停业损失提交证据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司于2016年7月5日签订的《武汉陌陌坊商业街租赁合同》；二、向付明、戴四雄于判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室房屋，并交还侯午阳；三、向付明、戴四雄于判决生效之日起十日向侯午阳支付房屋租金140145.37元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向侯午阳支付自2019年7月6日至实际支付完毕之日止的利息损失；四、向付明、戴四雄于判决生效之日起十日向侯午阳支付违约金40278元；五、侯午阳于判决生效之日起十日向向付明、戴四雄支付装饰装修损失82428.11元；六、驳回侯午阳的其他诉讼请求；七、驳回向付明、戴四雄的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5244元、保全费2020元，共计7264元，由侯午阳负担3632元，向付明、戴四雄负担3632元。反诉费2870元，由向付明、戴四雄负担1435元，侯午阳负担1435元。二审审理中，向付明、戴四雄向本院提交武汉市人民检察院民事监督案件受理通知书武检九部控民受[2020]128号及受理通知书武检民监[2020]4201000082号，拟证明案涉房屋不交租金的原因是因为武汉尚善天下运营管理有限公司转让房屋时没有通知向付明、戴四雄，侵犯了向付明、戴四雄的优先购买权，及周俊和侯午阳擅自要求变更原租赁合同，要求加租，向付明、戴四雄拒绝变更原租赁合同，所以没有交租。经质证，侯午阳对该证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，另案已经终结，且与本案无关。本院认为，因侯午阳对该证据的真实性无异议，从武汉市人民检察院民事监督案件受理通知书及受理通知书内容上看，符合受理条件和决定受理，但未提出检察建议或者抗诉的决定。故对证据的真实性和证明对象予以确认，但无法达到其证明目的。庭审中，向付明、戴四雄撤回对装修损失270000元的诉请。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕向付明、戴四雄的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据向付明、戴四雄的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。二审中，向付明、戴四雄虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故向付明、戴四雄的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，向付明、戴四雄上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2870元，由向付明、戴四雄负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十一月三日书记员  陈旭敏