山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6434号 原告:徐万平，男，1957年7月26日出生，汉族,无业，住济南市历城区。 被告：孙志勇，男，1986年7月1日出生，汉族，济南卓越广告设计有限公司经理，住山东省高密市。 原告徐万平与被告孙志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐万平向本院提出诉讼请求：1、判令解除徐万平与孙志勇签订的房屋租赁合同；2、判令孙志勇支付拖欠徐万平的租金2560元（2017年10月2日至2017年11月3日的租金）；3、判令孙志勇支付徐万平违约金（以28800元为基数按照每日0.1%计算，自2017年10月2日起至付清之日止）；4、判令孙志勇赔偿徐万平房租损失2400元（一个月租金）；5、判令孙志勇返还徐万平的空调两台、热水器一台（或赔偿相应价款共计3500元）；6、判令孙志勇赔偿徐万平换门锁费用、卫生清扫费335元；7、判令孙志勇支付徐万平物业费、水电费共计150元；8、本案诉讼费用由孙志勇承担。事实与理由：徐万平与孙志勇于2016年4月1日签订租赁合同1份，合同约定徐万平将位于花园路环东佳苑小区房屋租赁给孙志勇使用，租赁期限两年，每月租金2400元，租金每半年支付一次。孙志勇自2017年10月起未按照约定支付房租，且将徐万平的空调、热水器等物品拆走，并且拖欠物业费、水电费等费用，给徐万平造成很大经济损失。为维护徐万平合法权益，特诉至法院，望判如所请。 孙志勇辩称,2017年9月15日答辩人已经搬离涉案房屋，合同已经解除，不存在房租及违约金的事实。对于一个月的租金，合同没有约定提前搬走要支付一个月租金。答辩人买的两台二手空调，共计2400元，徐万平承担一台空调费用1200元（支付房租时，从房租扣除了），安装费是答辩人承担的。热水器是徐万平安装的，具体费用不清楚，约500、600元。一台空调及一台热水器现价款约1000元，再加上答辩人的一台空调共计1500元。对于违约金，根据合同约定答辩人不存在违约行为，即使存在违约，也应调低，可以给徐万平一定的赔偿。对于门锁费用过高，应50元左右，卫生费不认可，答辩人租赁房屋时，是答辩人自己装修并打扫的。对于物业费及水电费没有异议，电卡还有200度的电，电卡现在答辩人手里。搬走时，因与徐万平有矛盾没有与徐万平联系，搬家也是朋友帮忙的。搬走时，两台空调及热水器都拉走了。 本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，徐万平（出租方、合同甲方）与孙志勇（承租方、合同乙方）签订房屋租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方将位于花园路环东佳苑住宅出租给乙方，甲方保证对该房拥有合法完整的所有权；房屋建筑面积为99.8平方米；租赁期2年（即自2016年4月1日至2018年4月1日止）；租金2400元/月，押一付三，第一次付款时间为2016年4月1日，之后按照半年一付；乙方擅自改变房屋结构、用途或利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，甲方可以解除合同，收回房屋，并有权要求赔偿损失，甲方通知解除合同需提前30天通知乙方；乙方按合同内容交纳租金及其它费用；乙方未按时向甲方支付房屋属于乙方违约，每逾期一天，按年租金的0.1%向甲方支付延期违约金，乙方累计延期支付租金一个月，甲方可解除合同，收回房屋，并有权要求赔偿损失。租赁过程中双方达成合意，由孙志勇购置2台空调，共计2400元，孙志勇和徐万平各负担1200元。徐万平于2016年3月27日购置价值1099元的海尔热水器一台用于涉案房屋。合同签订后徐万平将涉案房屋交付孙志勇使用，孙志勇支付租金至2017年10月1日。2017年9月初孙志勇的妻子联系徐万平不打算再租房子，徐万平未同意，孙志勇在未协商同意的情况下搬走，搬走时以徐万平未退押金为由拉走承租房屋内的空调二台及热水器一台，双方未办理交接，房屋钥匙亦未返还徐万平。双方多次协商未果。为此，形成诉讼。房屋押金2400元现在徐万平处。孙志勇认可拖欠一个月水费40元、三个月的物业费105元（35元/月）及开门锁费用100元。2017年10月2日徐万平在派出所人员的见证下进入涉案房屋，并对涉案房屋的现状进行了录像取证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于双方房屋租赁合同解除的时间。徐万平主张在提起诉讼之日即2017年11月3日为合同解除之日，孙志勇不认可，认为其于2017年9月15日就搬离了涉案房屋，徐万平于2017年10月2日开锁进入涉案房屋时，孙志勇已不再涉案房屋居住，并且徐万平也更换了锁芯，2017年10月2日起涉案房屋便在徐万平的掌握中，故合同解除时间应为2017年10月2日。本院认为，2017年9月初孙志勇的妻子已与徐万平联系，表明不再出租房屋，且徐万平于2017年10月2日开锁进入涉案房屋时已确定孙志勇不在涉案房屋居住，并更换了门锁，徐万平已实际收回涉案房屋，故双方房屋租赁合同解除的时间应为2017年10月2日。 2、关于徐万平要求孙志勇支付租金2560元及相应违约金的事实，徐万平主张孙志勇一直拖欠自2017年10月2日起至2017年11月3日期间的租金2560元并要求孙志勇按照合同约定支付违约金，孙志勇不认可，辩称2017年10月2日合同已解除，且在搬走前已经提前与徐万平联系，徐万平不配合，故对徐万平主张的拖欠房租及违约金不认可。本院认为，孙志勇已按照合同约定支付租金至2017年10月1日，因双方合同解除的时间为2017年10月2日，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对徐万平主张孙志勇欠付2017年10月2日至2017年11月3日的租金及相应违约金的事实不予认定。 3、关于徐万平要求孙志勇返还空调及热水器的事实，徐万平主张孙志勇在搬走时把空调和热水器拉走了,要求孙志勇返还涉案一台空调及海尔热水器，孙志勇辩称因徐万平未退房屋押金才把空调及热水器拉走，同意折价赔偿徐万平1000元。本院认为，空调及热水器的拆卸需要专业人员操作，返还后能否正常使用待定，故折价赔偿为宜，关于折价赔偿的数额，徐万平要求每台按照1000元计算，但未提交相关证据证实其主张，本院考虑家用电器的安全使用年限、新旧程度及使用损耗情况，支持空调的折价款为720元（1200元×60%），热水器的折价款为770元（1099元×70%）。 4、关于徐万平主张的各项损失。徐万平主张孙志勇搬离时带走空调及热水器，致使房屋不好出租，产生相应的租金损失，要求孙志勇承担。孙志勇辩称合同已解除，此后的租金损失不应承担。本院认为，孙志勇在房屋租赁合同未到期，也未与徐万平就合同解除达成协议的情况下搬离涉案房屋，且将涉案空调及热水器拆走，对徐万平继续出租涉案房屋构成一定的影响，对徐万平主张的租金损失负有一定的过错责任，徐万平在孙志勇搬离后也负有积极的出租义务，徐万平对上述租金损失亦负有一定的责任，考虑租赁房屋的淡旺季、价格、位置等因素的影响，酌情支持徐万平的租金损失为3600元（2400元/月×1.5月），孙志勇负担租金损失的60%，即2160元（3600元×60%），超出部分由徐万平自行承担。徐万平主张孙志勇搬离后清理房间花费235元，换门锁花费100元，孙志勇对清理卫生费不认可，认可更换门锁费用100元，徐万平亦未提交相关清理卫生的证据证实其主张，故本院对徐万平主张的更换门锁费用100元的事实，予以认定，对徐万平主张的卫生清扫费235元，不予认定。徐万平主张孙志勇拖欠物业费及水费共计150元，孙志勇认可拖欠物业费105元（35元/月×3月）及一个月的水费40元，徐万平及孙志勇均对物业费及水费的收费标准无异议，故本院对徐万平主张孙志勇拖欠物业费及水费共计145元的事实予以认定。 本院认为：徐万平与孙志勇签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。徐万平要求解除房屋租赁合同，孙志勇亦同意解除合同，关于合同解除的时间，徐万平主张按起诉之日即2017年11月3日双方合同解除，孙志勇不认可，辩称徐万平于2017年10月2日便开锁进入涉案房屋，并更换了门锁，本院认为孙志勇在搬离前已电话告知徐万平，且2017年10月2日徐万平对门锁进行了更换后即实际占用管理房屋，故双方合同解除的时间认定为2017年10月2日。合同解除后，徐万平要求孙志勇支付2017年10月2日至2017年11月3日的房租及相应违约金，于法无据，本院依法不予支持。被告孙志勇作为承租方在租赁期限未满前搬离承租房屋，应与出租方徐万平友好协商，在未与徐万平就合同解除达成协议的情况下搬离房屋并擅自将空调及海尔热水器拆走，实属不妥，应承担相应的违约责任。徐万平要求孙志勇赔偿租金损失的合理部分，即2160元予以支持，超出部分不予支持。徐万平要求孙志勇返还空调一台及热水器一台，考虑返还后能否正常使用及拆装均需专业人员操作，本院认为折价赔偿徐万平的损失为宜，关于折价赔偿数额，考虑家用电器安全使用年限、新旧程度及使用损耗情况，酌情支持涉案空调的折价款为720元，海尔热水器的折价款为770元。徐万平要求孙志勇支付更换门锁费用100元及物业费105元，水费40元，孙志勇无异议，本院予以确认。徐万平要求孙志勇支付卫生清扫费235元，孙志勇不认可，徐万平亦未提交相关证据证实其主张，故本院对徐万平的该项请求，不予支持。孙志勇交纳的房屋押金2400元，徐万平一直未予退还，上述各项费用折抵后，孙志勇尚需支付徐万平1495元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告徐万平与被告孙志勇于2016年4月1日签订的房屋租赁合同于2017年10月2日解除。 二、被告孙志勇赔偿原告徐万平租金损失2160元。 三、被告孙志勇赔偿原告徐万平空调及热水器损失折价款为1490元。 四、被告孙志勇赔偿原告徐万平更换门锁费用100元。 五、被告孙志勇支付原告徐万平物业费及水费，共计145元。 上述二至五项，共计3895元，扣除徐万平应退还孙志勇的房屋押金2400元后为1495元，限被告孙志勇于本判决生效之日起十日内付清。 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，由原告徐万平负担62元，被告孙志勇负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省中级人民法院。 审判员 孙 刚 二〇一七年十二月二十一日 书记员 王福梅