广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3965号原告：广州南沙国际物流有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇广东南沙出口加工区管委会大楼一楼105房，统一社会信用代码91440115747565587Q。法定代表人：黄翔龙。委托代理人：李伟斌、王敏燕，广东卓信律师事务所律师。被告：广州高瓴汽车销售有限公司，住所地广州市南沙区龙穴岛保税物流园区D地块展厅B号，统一社会信用代码91440115050646774B。法定代表人：刘权高。委托代理人：李腾庆，广东江盈律师事务所律师。委托代理人：连宝，广东江盈律师事务所实习律师。原告广州南沙国际物流有限公司（以下简称南沙物流公司）诉被告广州高瓴汽车销售有限公司（以下简称高瓴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓小春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伟斌、王敏燕，被告法定代表人刘权高及委托代理人李腾庆、连宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南沙物流公司诉称：被告因承租原告位于广州市南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块经营拖车4S店，为方便员工工作及管理公司业务，自2012年11月1日起向原告承租了位于广州市南沙港区运输服务中心C栋配套宿舍，在合同履行过程中，双方同意对所增加租赁的宿舍按照已签订的合同标准执行，自2017年1月1日起被告承租的宿舍共计10间。双方就上述宿舍在2017年1月1日续签了《配套宿舍租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，每间宿舍租赁面积为28.8平方米，租金每月共计8064元，被告如连续两个月未缴纳租金等费用，原告有权单方解除合同收回物业，被告应承担全部违约责任及由此产生的后果等。但被告自承租涉案宿舍以来，长期拖欠租金及水电费等，经原告多次催缴未果，故诉至本院，请求判令:1、解除原被告于2017年1月1日签订的《配套宿舍租赁合同》；2、被告向原告支付涉案租赁物从2017年1月1日起至交还涉案租赁物之日止的租金（按每月8060元计算）、2017年1月1日至8月31日止的水电费9911.5元（水费2548元、电费7363.5元）及违约金（租金、水电费违约金分别以每月租金、每月欠缴的水电费为本金，按每日5‰的标准，从当月6日起计算至实际支付之日止）；3、被告立即将涉案租赁物（宿舍10间：C167、202-205、222、262-265）交还给原告；4、被告承担本案诉讼费用。被告高瓴公司辩称：不同意解除合同，如果解除合同，原告应赔偿其损失；原告违约金计算方法有误，如水电费，依合同约定缴纳时间为其接到原告通知后5日内缴纳；双方一直有款项往来，且租赁标的不止本案租赁物，具体的租金缴纳情况需要对账后才知道，租金未缴纳也是因双方未对账所致，并不仅是因我方原因导致迟延缴纳租金。经审理查明：南沙物流公司是位于南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块土地的权属人，使用土地面积为90649.83平方米，登记日期为2007年12月21日。2011年12月27日，广州市规划局向南沙物流公司（建设单位）出具《建设工程规划许可证》[穗规南建证（2011）390号]，同意南沙物流公司在上述土地上建设宿舍区B、维修商铺区项目，建设规模为宿舍区B1幢（地上2层、4833平方米）、维修商铺1幢（地上2层、2708平方米），该建设项目为临时建设，使用期为两年。2014年1月8日，广州市规划局南沙开发区分局向南沙物流公司出具《关于临时建设工程使用期限延期申请的复函》[穗规南函（2014）10号]，同意将上述规划许可证批准建设的宿舍区B、维修商铺区使用期限延长至2015年12月27日。2017年2月24日，原告南沙物流公司（甲方，出租人）与被告高瓴公司（乙方，承租人）签订《配套宿舍租赁合同》约定：甲方将广州南沙港区运输服务中心C栋配套宿舍（物业自编号：C栋C167、202、203、204、205、262、263、264、265，共9间）出租给乙方住宿使用，每间使用面积28.8平方米，合计租赁面积259.2平方米。租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日。租金28元/月/平方米，共计7257.6元/月（含物业管理费及公共水电分摊），租金按月结算，每月5号前缴纳当月租金。乙方在签订合同时一次性向甲方缴纳保证金2000元/间。合同期满如双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后30日内甲方无息退还乙方。乙方在签订合同时按1000元/间缴纳水电周转金，乙方退租后，按扣除水电费用后多退少补。乙方按规定在甲方通知缴纳出租物业内的水电费后5日内交付，水费按5.20元/立方米、电费按1.5元/度。乙方应按期缴纳租金及水电费等各项费用，否则按逾期金额的0.5%每天收取滞纳金。乙方如连续2个月未缴纳租金等费用，甲方有权单方解除合同收回物业，无须书面通知乙方；已收取的租金、物业管理费、公摊费及合同保证金不做退还；乙方承担全部违约责任及由此产生的后果；造成甲方损失的，还应赔偿甲方全部损失等。庭审中，原被告共同确认：1、案涉租赁物除上述9间宿舍外，还包括同一位置的222宿舍（28.8平方米），该宿舍是按照涉案其他宿舍的标准来计算费用，上述10间宿舍属于上述《建设工程规划许可证》所载的宿舍区B建筑；案涉租赁物在2011年已交付被告使用至今。2、案涉租赁物2016年12月1日至2017年7月31日期间的水电费金额分别为2016年12月水费是234元、电费是706.5元，2017年1月水费是577.2元、电费是759元，2月水费是93.6元、电费是532.5元，3月水费是280.8元、电费是952.5元，4月水费是275.6元、电费是1203元，5月水费是306.8元、电费是955.5元，6月水费是364元、电费是1318.5元，7月水费是416元、电费是936元，合计水费是2548元，电费是7363.5元。被告另确认上述222宿舍是按照涉案其他租赁宿舍的标准计算费用，后又陈述222宿舍系原告送给被告使用，但未提交证据证明。原告另确认案涉租赁物在2015年12月27日后未取得建设工程规划许可。以上事实，有原告证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”根据原告证据及其自认，案涉租赁物为临时建筑，使用期限至2015年12月，在双方签订合同时已经超过临时建筑的使用期限，且至今未获准延长使用期限，故双方签订的《配套宿舍租赁合同》为无效合同，原告要求解除合同及给付租赁费用的违约金没有依据，本院不予支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还，被告理应将案涉宿舍交还给原告。虽然合同无效，被告占有使用了案涉租赁，应参照合同约定的标准向原告支付租赁费用，双方确认案涉租赁物为面积相同的10间宿舍，参照合同约定的租金标准，每月租金应为8064元（28元/平方米/月×28.8平方米×10间），原告主张按该标准计付从2017年1月1日至交还租赁物之日止的租金有事实依据，本院予以支持。同理，对原告所主张的涉案租赁物2016年12月1日至2017年7月31日期间的水电费为9911.5元（水费2548元+电费7363.5元），本院予以支持。被告对其缴纳的租赁费用负有举证义务，其抗辩迟延缴纳租赁费用系因原被告未对账所致据理不足，本院不予采纳。被告陈述其中1间宿舍系原告免费提供给其使用，亦未举证证明，本院不予采信。《配套宿舍租赁合同》为无效合同，且自始不发生法律效力，原告依据该合同约定向被告主张迟延支付租赁费用的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州高瓴汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州南沙港区运输服务中心C栋配套宿舍10间（物业自编号：C167、202、203、204、205、222、262、263、264、265）交还给原告广州南沙国际物流有限公司管业；二、被告广州高瓴汽车销售有限公司向原告广州南沙国际物流有限公司支付从2017年1月1日起至交还上述租赁物之日止的租金（租金参照合同约定的标准8064元/月计算，其中本判决生效前的租金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每月5日前逐月支付。）；三、被告广州高瓴汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙国际物流有限公司支付水电费9911.5元；四、驳回原告广州南沙国际物流有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1322.10元，由原告广州南沙国际物流有限公司承担483元，被告广州高瓴汽车销售有限公司负担839.1元；保全费1106元，由被告广州高瓴汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一七年十二月二十九日书记员  梁凤茵