海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初8531号 原告（执行案外人）：张汉青，男，1952年4月20日出生，汉族，住海口市蓝天路。 委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺霏，海南海新律师事务所律师。 被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司海口分行，住所地海口世贸北路。 负责人：赵启柱，行长。 委托诉讼代理人：王会钧，该司职员。 委托诉讼代理人：邓秀香，该司职员。 被告（被执行人）：刘英，女，1956年2月6日出生，汉族，住海口市。 原告张汉青与被告招商银行股份有限公司海口分行（以下简称招商银行海口分行）、刘英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张汉青及委托诉讼代理人段京海、王艺霏、被告招商银行海口分行的委托诉讼代理人王会钧、邓秀香到庭参加诉讼。被告刘英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与刘英于2015年3月17日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，将位于海口市机场西路17号酒店第2层（产权证号：海口市房权证海房字第XXXX号）过户至原告名下，并停止对上述房产强制执行；2.本案诉讼费由被告刘英承担。事实与理由：2016年7月26日，海口市龙华区人民法院依法作出(2016)琼0106民初1651号民事判决书，判决：一、刘英于本判决发生法律效力之日起十日内向招商银行海口分行偿还借款本金、利息、罚息、复利（截止2016年2月26日的借款本金2129375.88元：自2016年2月27日起至债务付清之日止的利息、罚息、复利按《个人授权信用及担保协议》、《个人贷款借款合同》的约定计算）：二、招商银行海口分行对刘英名下位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）的房产享有优先受偿权。该判决生效后，招商银行海口分行向龙华区法院申请强制执行，案号为(2016)琼0106执3153号，原告张汉青对执行标的提出书面异议。龙华区法院于2017年5月22日作出(2017)琼0106执异57号《执行裁定书》，裁定驳回张汉青的异议请求。原告张汉青与被告刘英2015年3月17日签订《房屋买卖合同书》，约定原告张汉青购买被告刘英位于海口市机场西路17号酒店第2层房产，总价款160万元。2015年3月25日，原告向刘英支付购房款500000元；2015年3月25日，原告向被告刘英支付1092000元，剩余8000元由房租抵扣。原告根据合同约定已向被告刘荚全额支付购房款并对涉案房产进行装修、使用。综上所述，为维护原告的合法权益，原告根据《民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于适用的解释》第304条，依法向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法判如所请。 被告招商银行海口分行辩称，一、原告认为其与刘英签订的《房屋买卖合同书》有效，并要求将拟执行拍卖的刘英名下海口市机场西路17号酒店第2层房产（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）过户至原告名下，没有任何事实和法律依据。即使存在原告所陈述的其与被告刘英的房屋买卖合同关系的事实，招商银行海口分行并不知晓原告与刘英之间房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同及其转让行为应属无效。2013年9月25日，刘英已将涉案房产抵押给招商银行海口分行，并办理了抵押登记手续（他项权证号：海口市房他证海房字第TXXXXXX号）。原告与刘英签订房屋买卖合同的时间晚于刘英将涉案房产抵押给招商银行海口分行，且原告在签订房屋买卖合同时已知晓涉案房产已贷款抵押给银行，不能变更产权和办理过户手续。原告与刘英签订的房屋买卖合同属于无效合同。原告提交的证据不能证明其享有房产的权属，也不能证明其已入住该房产。二、原告要求停止(2017)琼0106执异57号《执行裁定书》对涉案财产的执行，没有任何法律根据。生效判决已确认招商银行海口分行对涉案房产享有抵押优先受偿权，招商银行海口分行对涉案房产申请强制执行，并以执行拍卖涉案房产所得款项清偿被告刘英尚欠招商银行海口分行的所有债务，原告与被告刘英之间的无效转让行为不能对抗招商银行海口分行行使对涉案房产的抵押权。三、招商银行海口分行对涉案房产依法享有对抗原告的担保物权，原告提出的排除执行异议之诉不受法律保护。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”原告提出的排除执行异议之诉没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.（2017）琼0106执异57号执行裁定书、房屋买卖合同书、转账凭证、证明、物业交费通知单，原告提交上述证据与原件核对无异，对本院对上述证据真实性予以确认。招商银行海口分行向本院提交（2016）琼0106民初1651号民事判决书，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月17日，被告刘英与原告签订《房屋买卖合同书》，约定刘英将位于海口市机场西路17号酒店第2层出售给原告，购房款总价为1600000元；原告于2015年3月17日支付500000元，2015年3月28日前全部付清余款；该房已贷款抵押给银行，现不能变更产权和办理过户手续，截至2018年10月12日贷款期限满后，刘英在一个月内办理完成产权变更过户手续。合同签订后，原告分别于2015年3月18日、2015年3月25日向刘英转账支付500000元、1092000元，合计1592000元。原告庭审中称购房余款8000元抵扣刘英的房屋租金，其已向刘英支付全部购房款。2015年11月，刘英将涉案房产交付原告使用。 2013年8月，刘英向招商银行海口分行申请贷款2800000元，贷款期限为60个月，即从2013年10月11日起到2018年10月11日止。刘英提供名下的位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）为上述贷款提供抵押担保，并于2013年9月25日将上述房产在海口市房产局办妥了他项抵押（抵押他项权证号为：海口市房他证海房字第T051835号）。该合同签订后，招商银行海口分行依约向刘英发放贷款280万元。此后，刘英未能按期偿还招商银行海口分行的贷款本息。为此，招商银行海口分行向本院起诉刘英。本院于2016年7月26日作出（2016）琼0106民初1651号民事判决，判决：一、刘英于该判决发生法律效力之日起十日内向招商银行海口分行偿还借款本金、利息、罚息、复利（截止至2016年2月26日的借款本金2129375.88元及利息64926.48元、罚息1482.58元、复息1875.35元，合计金额2197660.29元；自2016年2月27日起至债务付清之日止的利息、罚息、复利按《个人授信及担保协议》、《个人贷款借款合同》的约定计算）；二、招商银行海口分行对刘英名下位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）的房产享有优先受偿权。该案民事判决书生效后，刘英未在约定的时间内还款，招商银行海口分行向本院申请对（2016）琼0106民初1651号民事判决书进行强制执行。本院于2017年4月24日作出（2016）琼0106执3153号公告，公告内容为本院依法查封了刘英名下位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号），现拟对上述房屋进行评估拍卖，责令刘英及该房住户于2017年5月9日前迁出上述房屋。2017年4月28日，原告以涉案房屋为其所有为由，向本院提出书面执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院经审理，于2017年5月22日作出（2017）执异57号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与刘英于2015年3月17日签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效；二、是否应当停止对位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）强制执行；三、刘英是否应当将位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）过户至原告名下。 一、原告与刘英于2015年3月17日签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效。招商银行海口分行认为，刘英转让涉案房产未经抵押权人同意，该房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条文中的转让是指不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为，即原告与刘英签订的房屋买卖合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。《房屋买卖合同书》系原告与刘英的真实意思表示，且原告已向刘英履行支付购房款的义务，双方签订的《房屋买卖合同书》系合法有效的合同。 二、是否应当停止对位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）强制执行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”是否应当停止对涉案房产的强制执行的前提是，原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。虽然原告与刘英签订的房屋买卖合同有效，但转让合同有效不代表合同一定能全面履行。刘英转让涉案房产未经抵押权人招商银行海口分行的许可，不符合法律所规定的物权有效变动的条件，不产生权属转移的效力。依照《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告向刘英支付购房款，其享有对涉案房产的债权，不享有对涉案房产的物权。故，原告享有的民事权益不足以排除强制执行，不应停止对位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）强制执行。 三、刘英是否应当将位于海口市机场西路17号酒店第2层（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）过户至原告名下。原告购买涉案房产时，该涉案房产的抵押权尚未涂销。根据前述《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，刘英未经抵押权人招商银行海口分行的同意，其与原告签订的房屋买卖合同不能引起涉案房产权属变动。现原告在抵押登记未涂销时要求办理过户登记，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张汉青的诉讼请求。 本案受理费19200元，由原告张汉青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  张汉政 人民陪审员  王 映 人民陪审员  罗美琴 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  高子婷