河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14123号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州中兴实业有限公司，住所地河南省郑州市新密市西大街办事处青石河村嵩山大道西段**。法定代表人：赵瑞霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊东辉，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙豪，河南见地律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钱勋，男，1983年4月17日出生，汉族，住河南省新密市。被上诉人（原审被告）：王璐，女，1984年8月19日出生，汉族，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新密市市区三锅演義火锅店，经营场所新密市青屏大街西段路南。经营者：王璐，女，1984年8月19日出生，汉族，住郑州市中原区桐柏南路**院**楼**。三被上诉人共同委托诉讼代理人：郑银峰，河南豫商律师事务所律师。原审第三人：陈韶鹏，男，1985年4月1日出生，汉族，住北京市东，住北京市东城区>原审第三人：王长生，男，1962年10月11日出生，汉族，住河南省新，住河南省新密市>上诉人郑州中兴实业有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人钱勋、王璐、新密市市区三锅演義火锅店（以下简称三锅演義火锅店）及原审第三人陈韶鹏、王长生租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中兴公司的委托诉讼代理人樊东辉、孙豪，被上诉人钱勋及其和王璐、三锅演義火锅店的共同委托诉讼代理人郑银峰到庭参加诉讼。原审第三人陈韶鹏、王长生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1.请求依法撤销河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4726号民事判决，改判支持中兴公司的诉讼请求，驳回钱勋、王璐、三锅演義火锅店的反诉请求；2.判令本案一、二审诉讼费用均由钱勋、王璐、三锅演義火锅店承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应当予以纠正。（一）一审判决认为租赁合同没有约定支付租金的期限属于认定事实错误。1、租赁合同第三条详细约定了租金的标准和承租人一次性支付三年租金或每次交一年租金的权利义务，也明确约定了承租人提前一个月预付此后一年的租金，本案承租人逾期仍未支付租金的行为已经构成违约。2、钱勋、王璐、三锅演義火锅店应在租赁时间满一年前一个月之前续交房租，即在2020年2月29日一次性交纳下一年度（2020年3月31日至2021年3月31日）的租金。（二）钱勋、王璐、三锅演義火锅店逾期长达四个月拒不支付租金，已经构成根本违约，中兴公司有权解除合同。1、中兴公司经多次催告，要求其在2020年6月28日交齐下一年度租金，但钱勋、王璐、三锅演義火锅店直到得知中兴公司要解除合同才向王长生转账12.5万元，2020年7月3日中兴公司发出《解除合同通知书》，合同已经解除。2、钱勋在2020年7月6日向陈韶鹏账户转入32.5万元款项，并没有得到中兴公司的认可，即使一审法院认定该部分款项性质为支付租金，也是在中兴公司书面通知解除合同之后，不能引起合同继续履行的法律后果。二、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，酌定延长租赁期三个月，但是该司法解释适用的前提条件是钱勋、王璐、三锅演義火锅店能够按约履行，本案中，中兴公司在钱勋、王璐、三锅演義火锅店逾期付款长达四个月，且多次催告无果的情况下，已经书面通知解除合同，书面解除合同的通知已经发生法律效力。2、双方对于钱勋付至陈韶鹏款项的性质存在争议，且中兴公司提交的证据能够证明钱勋、王璐、三锅演義火锅店租金价格仅为0.78元／平米／日，远低于附近同地段其他小区商业房屋1.2-1.5元／平米／日的价格，且疫情管控因素对于餐饮行业影响时间较短，复工后又出现“报复性消费”，故中兴公司要求钱勋、王璐、三锅演義火锅店支付租金并不构成司法解释所规定的“明显不公平”。钱勋、王璐、三锅演義火锅店辩称，一、三锅演義火锅店向中兴公司代理人陈韶鹏缴纳部分租金，应视为已经履行租金缴纳义务。1、陈韶鹏是中兴公司实际控制人陈中建的儿子，中兴公司在一审庭审中亦认可陈韶鹏曾在中兴公司财务部门工作，有资金收取和支出的经手工作职权。2、三锅演義火锅店2018年3月至2019年3月间的全部租金均由陈韶鹏收取，2019年3月至2020年3月间的房租除了部分缴纳给王长生、中兴公司外，大部分也缴纳给了陈韶鹏，中兴公司在一审庭审中均予以认可。陈韶鹏与陈中建是父子关系，陈韶鹏在中兴公司的任职情况以及中兴公司长期通过陈韶鹏向三锅演義火锅店收取租金的事实，足以证明陈韶鹏是代表中兴公司收取租金的，三锅演義火锅店在中兴公司通知后将租金缴纳给陈韶鹏应视为已经履行了租金缴纳义务。中兴公司一审庭审中辩称已在2019年11月左右将陈韶鹏解职，但即便解职为真，但因为未通知三锅演義火锅店，没有及时消除陈韶鹏具有代表权的外观事实，根据《合同法》第四十九条的规定，也不能对抗三锅演義火锅店的租金缴纳行为。二、三锅演義火锅店已经支付完毕租金，不存在违约行为。1、根据《中兴融园商铺租赁合同》第3条第2项和第5项，双方约定一次缴纳一年租金，除了第一年租金为合同签订后缴纳外，第二年和第三年租金未明确约定租金缴纳节点。根据《合同法》第226条规定，三锅演義火锅店可以在2020年3月支付2019年3月至2020年3月间的租金，可以在2021年3月支付2020年3月至2021年3月间的租金。三锅演義火锅店已于2020年7月6日支付完毕2020年3月至2021年3月的租金，故不存在违约行为。2、即便认定合同明确约定三锅演義火锅店应予每个租赁年度初支付该年度租金，但由于双方实际从未按合同条款执行，且已经通过合意行为变更为分次缴纳年度租金，三锅演義火锅店也不存在违约行为。自2013年3月三锅演義火锅店承租后，在租金缴纳方式上均为一年分若干次支付年度租金，对此中兴公司均没有表示反对且积极接收，根据《民法总则》第140条规定，事实上双方已形成了租金缴纳惯例，并以行为将租金缴纳方式变更为分批次缴纳年度租金，故三锅演義火锅店不存在违约行为。三、即便三锅演義火锅店存在违约行为，但并未影响合同目的实现，且经营受疫情影响严重，中兴公司也不能解除合同。1、三锅演義火锅店已按照中兴公司要求在2020年7月6日结清了租金。根据《合同法》第227条规定，中兴公司不能解除合同。在租赁合同并未明确约定2020年3月至2021年3月之间的租金缴纳期限，根据《合同法》第226条规定，三锅演義火锅店可以在2021年3月支付上一年度的租金。现三锅演義火锅店已经于2020年7月6日结清了租金，其不存在延期支付租金的行为，并且属于提前缴纳租金，不符合《合同法》第227条解除合同适用的前提条件。虽中兴公司于2020年6月24日向三锅演義火锅店发送了租金催缴函，要求三锅演義火锅店于6月28日前支付中兴公司租金450000元，但在疫情期间，仅仅给予四天的期限并不合理，也不符合《合同法》第227条适用的前提。2、三锅演義火锅店及时于2020年7月6日将租金支付完毕，并不存在拖延支付的情形。即便存在拖延支付租金的情形，但因情节显著轻微，且能及时缴纳租金，也并未导致租赁合同目的不能实现。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，中兴公司不能解除合同。3、因疫情影响，即便三锅演義火锅店存在拖延支付租金的情形，因合同可以继续履行，中兴公司亦不享有解除合同的权利。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条和第5条规定，三锅演義火锅店作为餐饮企业，受疫情影响严重，客流量及营业收入锐减，符合该意见第5条规定的情形，故中兴公司作为出租方依法不得解除租赁合同。四、因新冠疫情影响，三锅演義火锅店经营受到严重影响，依法享有延长租赁期限的权利。自2019年12月底至2020年9月一审庭审期间，由于疫情及相关防控措施影响，造成三锅演義火锅店停业，客流量锐减，收入减少，50多人的员工工资每月按时发放已经非常困难。且由于疫情并不能在短期内结束，在庭审结束后的相当一段时间内三锅演義火锅店的经营依然会持续受到疫情的不利影响。三锅演義火锅店签订了三年租赁合同，两年都要受到疫情影响，根据上述指导意见，三锅演義火锅店可以要求中兴公司延长租期。一审庭审中，中兴公司亦认可餐饮行业的经营受到疫情及防控措施的重大影响。结合疫情及防控措施的持续时间和周期，以及对餐饮业的重大不利影响，一审法院依法酌定将租赁合同延期三个月，具有事实和法律依据。原审第三人陈韶鹏、王长生未到庭，亦未提交书面意见。中兴公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认中兴公司与钱勋、三锅演義火锅店之间签订的《中兴融园商铺租赁合同》已解除；2.钱勋、王璐、三锅演義火锅店腾空并立即返还所租赁的房屋；3.请求钱勋、王璐、三锅演義火锅店向中兴公司支付违约金8775元（违约金自2020年3月31日起按照年利率6％暂计算至起诉之日，此后继续计算至实际退房之日止）。三锅演義火锅店向一审法院提出反诉请求：要求依法将《中兴融园商铺租赁合同》租期延长4个月，至2021年7月31日。一审法院认定事实：2013年3月31日，王璐作为三锅演義火锅店的经营者与中兴公司签订《中兴融园商铺租赁合同》，主要内容为：“王璐承租中兴公司所有的位于新密市××与××交叉口（5号-6号楼下商铺）1-2层的房屋，租期五年，自2013年3月31日至2018年3月31日。租金每年为36万元，每年2月前一次性交清一年房租，逾期一日，支付千分之一的滞纳金。”2018年3月31日，三锅演義火锅店与中兴公司签订《中兴融园商铺租赁合同》，主要内容为：“三锅演義火锅店承租中兴公司所有的位于新密市××与××交叉口（5号-6号楼下商铺）1-2层的房屋，租期3年，一次交纳1年房租，房屋租赁期自2018年3月31日至2021年3月31日。租金每年为50万元，一次交纳1年房租，一次交纳房屋租金共计伍拾万元。若三锅演義火锅店一次性交清三年的租金，则该房屋租金三年内不变；若三锅演義火锅店一次性交清一年的租金，中兴公司有权根据该地段房屋租赁市场情况，对房租一年进行一次调整。”另查明，1．陈韶鹏是中兴公司的出纳，王长生是中兴公司的指定代收人。2013年3月至2020年7月，三锅演義火锅店曾分批分次向陈韶鹏、王长生账户转款交纳租金。2020年5月8日、7月1日支付至王长生账户的款项共175000元，2020年7月6日向陈韶鹏转账325000元。2.2020年7月3日，中兴公司向三锅演義火锅店、钱勋发出《解除合同通知书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。三锅演義火锅店与中兴公司于2018年3月31日签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均未提供证据证明上述合同存在无效或可撤销等情形，内容亦不违反法律行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。陈韶鹏是中兴公司的出纳，王长生是中兴公司的指定代收人。自2013年合同签订至今，三锅演義火锅店一直向陈韶鹏、王长生交纳租金，中兴公司辩称陈韶鹏已经于2019年11月离职，但并未提供证据证明其已告知三锅演義火锅店，且三锅演義火锅店对此亦不知情。结合陈韶鹏的身份，三锅演義火锅店有理由相信陈韶鹏有代理权，构成表见代理。中兴公司与三锅演義火锅店于2018年3月31日签订的《中兴融园商铺租赁合同》并未约定支付租金的期限，且租期内突发了新冠疫情。中兴公司提供的现有证据无法认定三锅演義火锅店存在违约行为，中兴公司不享有合同解除权，故对中兴公司主张确认合同解除、腾空房屋、承担违约金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于三锅演義火锅店主张延长租期的反诉请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条2款规定，“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，三锅演義火锅店从事餐饮经营，客观上来说2020年发生的疫情对其该阶段营业收入等具有一定程度影响，且三锅演義火锅店已经足额支付租金50万元，本案中，双方约定的租赁期限为3年，即2018年3月31日至2021年3月31日，现三锅演義火锅店主张延长租赁期限四个月，根据国家有关政策文件规定的精神，该院酌定延长租赁期三个月，即租赁期间自2018年3月31日至2021年6月30日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决：一、驳回郑州中兴实业有限公司的诉讼请求；二、判令郑州中兴实业有限公司与新密市市区三锅演義火锅店于2018年3月31日签订的《中兴融园商铺租赁合同》租赁期限延长至2021年6月30日止；三、驳回新密市市区三锅演義火锅店的其他反诉请求。案件受理费50元，反诉费25元，由郑州中兴实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。中兴公司新提交一份2020年8月31日河南省农村信用社贷款本金利息收回凭证，用以证明中兴公司作为出租人，自身也负有较大债务，经营困难，一审直接判决将涉案租期延长三个月，损害了中兴公司的合法权益。钱勋、王璐、三锅演義火锅店发表质证意见称，该凭证不属于新证据，且与本案没有关联性。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于三锅演義火锅店是否构成根本违约，涉案《中兴融园商铺租赁合同》应否解除的问题。中兴公司上诉称三锅演義火锅店逾期四个月未支付租金，其有权要求解除涉案租赁合同。但从双方提交的证据及庭审查明的事实看，合同履行中以往租金均为分批多次支付，中兴公司已经接受且未提出过异议。至于2020年3月31日至2021年3月31日期间的租金，现有证据仅能证明中兴公司曾于2020年6月24日向三锅演義火锅店提出过催缴主张，而三锅演義火锅店截止2020年7月6日已足额支付全部50万元租金。因此，根据合同履行情况和突发公共卫生事件对餐饮行业造成的实际影响，一审判决认定三锅演義火锅店的行为不构成根本违约，合同应当继续履行，并对三锅演義火锅店要求延长租期的请求酌定支持3个月至2021年6月30日止，合理有据，亦符合国家有关政策文件规定的精神，并无不当。中兴公司请求确认租赁合同已解除，要求三锅演義火锅店腾空房屋、承担违约责任等，依据不足，本院不予支持。综上所述，中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑州中兴实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王明振审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇二〇年十一月十一日书记员  刘明雨