辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6363号上诉人（原审被告）：傅晓南，女，1983年1月15日生，满族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张锴，上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：大连福佳新天地广场物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街**，统一社会信用代码91210200760772740X。法定代表人：高燕，该公司副总裁。委托诉讼代理人：刘显龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：岳瀛，女，该公司员工。上诉人傅晓南因与被上诉人大连福佳新天地广场物业管理有限公司（以下简称“福佳物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅晓南上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未在一审中提供《前期物业管理服务协议》原件，原审在该证据未经当庭质证的情况下就予以采信不当。2.上诉人在原审庭审中提供多份被上诉人不履行安保、保洁和管理义务的视频证据，虽形成于2020年，但是其具有延续性，可以证明被上诉人在2019年的物业服务也不会好于2020年，一审未采信该证据不当。3.被上诉人的委托诉讼代理人对物业服务工作存在根本性认识错误，其在一审中承认案涉写字楼存在装修垃圾阻塞消防通道，但认为并未完全阻塞，不存在安全隐患；疫情期间经常无疫情防控人员，但仍每天将防控动态拍照上传，证明物业工作人员缺乏安全、服务以及法律意识。福佳物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。福佳物业向一审法院起诉请求：被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元及违约金3500元。一审法院认定事实：2015年3月21日，原告（乙方）与大连机车商业城有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将坐落于大连市沙河口区中长东街2号委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。后大连机车商业城有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定：甲方已委托大连福佳新天地广场物业管理有限公司对乙方购买的福佳新天地广场D栋1单元9层5号房屋进行前期物业管理服务，协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业公司向乙方提供下列物业管理服务：按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务，制定本物业的物业管理制度，编制物业管理服务和财务年度计划，为业主办理入住手续，当业主装修房屋时，进行房屋装饰装修管理，房屋共用部位、共用设备、共用设施的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，空中花园的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向业主收取物业管理服务费及其它应收费用。写字间物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4.5元向物业公司交纳；乙方除入住时一次性预交半年物业管理费，以后每半年交纳一次物业管理费，交费用时间为上一次费用截止日期前二十个工作日；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉，协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。被告案涉房屋坐落于大连福佳新天地广场D栋1单元9层5号，建筑面积119.16平方米，被告系该房屋业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元（119.16平方米×4.5元/平方米/月×12个月）。一审法院认为，原告与大连机车商业城有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、被告与大连机车商业城有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元，现原告要求被告支付物业费6434的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的原告未能履行合同义务的抗辩，对此被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告傅晓南于判决生效之日起十日内给付原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。本院二审期间，上诉人对一审认定的“后大连机车商业城有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》”该节事实有异议，认为被上诉人至今未提供该协议的原件且物业服务与协议中关于社区秩序维护、消防环境卫生等约定相违背，并提供了拍摄于2020年7月25日的照片四张，拟证明被上诉人缺乏管理服务、公众卫生安全意识，擅自将福佳新天地D座一半的电梯封闭，造成人员聚集。被上诉人对一审认定的事实无异议，但为反驳上诉人的主张，提交《2019—2020年报修记录》一份、光盘一张和照片12张，拟证明被上诉人注重业主报修，及时处理。本院组织了当事人进行证据交换和质证，对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人于二审庭审出示《前期物业管理服务协议》原件，上诉人对其真实性无异议，一审采信该协议并无不当；上诉人与被上诉人提交的光盘和照片形成于案涉纠纷之后，均不能必然证明2019年全年的物业服务情况，与本案没有关联性，本院不予采信；至于被上诉人提交的《2019—2020年报修记录》系被上诉人单方制作，且上诉人不予认可，本院亦不予采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。现上诉人逾期未付物业费，被上诉人有权向上诉人主张欠付的物业费。况且，上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令傅晓南向福佳物业给付物业费并无不妥。关于上诉人提出“物业公司在消防、楼面、维修、安保等方面均不履行义务，物业工作人员缺乏安全、服务以及法律意识”的上诉主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《前期物业管理服务协议》约定，福佳物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，福佳物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在小区消防通道清理清退不及时不到位、安保人员有缺位等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。至于物业工作人员安全意识、服务意识以及法律意识问题，是物业企业内部管理问题，而非物业服务合同约定的内容，上诉人不能以此抗辩交费。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决傅晓南全额交费并无不妥。同时，也正是基于福佳物业存在小区消防通道清理清退不及时不到位、防控安保人员有缺位等瑕疵履行问题，一审法院对福佳物业主张的违约金未予支持，该处理较为妥当。综上所述，傅晓南的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人傅晓南已预交），由上诉人傅晓南负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十一月三日书记员  杜玉洁