河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终4725号上诉人（原审原告）：河南太行投资担保有限公司，住所地新乡市牧野区中原路**，统一信用代码91410700594877036X。法定代表人：胡明磊，总经理。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玲，女，汉族，1963年7月20日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：崔军生，河南兴原律师事务所律师。原审第三人：河南新基房地产开发集团有限公司，住，住所地新乡市凤泉区耿黄大道星湖花园一信用代码91410704706613466H。法定代表人：王首道，经理。委托诉讼代理人：张晓明，系该公司员工。上诉人河南太行投资担保有限公司（以下简称太行公司)与被上诉人李玲、河南新基房地产开发集团有限公司（以下简称新基公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院(2020）豫0711民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人孟凡、被上诉人李玲及委托诉讼代理人崔军生及原审第三人新基公司委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼。现已审理终结。太行公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请并由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，忽略本案关键事实，未查明被上诉人交付房款的具体事实，也未对本案进行特别关注并严格审查。被上诉人作为原告主张其已经将购房款足额缴纳，但是其仅能提供所谓的收款收据，既无任何银行转账记录，也无任何银行相关时间的取款凭证。明显不符合日常生活法则，且被上诉人也未就该问题完成举证义务。本案诉争房产的交易总价为343930元，而一审庭审时被上诉人举证其向第三人交款的总价为347483元，其明显超过约定总房价，这一情况与日常生活法则完全相悖。本案所涉项目的全称为“新乡市新基住宅及养老合作凤泉区锦逸湾项目”，新乡市新基住宅及养老合作社当时对外向不特定人大量借款融资，第三人为该借款的担保人。在新基合作社资金链断裂后，无法向出借人偿付本息，第三人与大量的出借人签订选房意向书。究其本质，是一种民间借贷情况下的让与担保，而非真实的房产买卖行为。2、原审错误理解《执行异议和复议案件若干问题规定》第29条之规定，扩大其适用范围，明显属适用法律错误。从本案一审庭审可以看出，被上诉人与第三人签订的选房意向书并不具备合法有效书面合同的构成要件。上述司法解释第29条设置的目的是为了保障人民群众基本的住房权利，其核心为“基本”二字。从本案一审判决书记载的被上诉人信息可以看出被上诉人在新乡市电业局后家属院拥有住房，且在案涉房产未交付的情况下从未向第三人主张过购房的合同权利，也说明其住房有保障，故原审适用法律不当。李玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当之处。二审法院查明事实驳回上诉人的上诉请求。新基公司答辩称：同意被上诉人的意见，认为原判决正确。李玲向一审法院起诉请求：1、依法判令解除对位于新基星湖锦逸湾（星湖花园三期）7号楼3单元1层西户3102室，面积107.5平方米房屋的查封；2、依法确认新基星湖锦逸湾（星湖花园三期）7号楼3单元1层西户3102室房屋李玲所有；3、太行公司、新基公司承担一切费用。原审查明：2014年10月29日，李玲与第三人签订了《新基·星湖湖锦逸湾选房意向书》，购买7号楼3单元1层西户3102室房产。李玲按照意向书的约定分别于2014年10月29日交纳一期诚意金20000元；于2014年11月24日交纳二期诚意金180000元；于2016年10月12日交纳剩余房款147483元，共计347483元。2015年8月6日，因该房屋登记备案在第三人新基公司名下，太行公司诉第三人新基公司等借款担保追偿纠纷案件诉讼中，新乡市牧野区法院作出了（2015）牧民二初字第468号民事裁定书，将涉案的7号楼3单元1层西户3102室等30套房产予以查封。2015年8月14日，牧野区法院向新乡市房屋管理登记部门送达了协助执行通知书，同年8月18日向新基公司送达了该裁定书。该案在执行中，2017年8月7日，原审法院又作出（2016）豫0711执341号之一执行裁定书，对上述涉案房产进行了续查封。李玲得知后提出执行异议，认为该房产自己购房在先，并且与新基公司签订了书面意向书，该意向书已经明确了具体楼盘、户型、面积、单价、付款方式，已经具备合同要件，应当确认购房合同已经成立且有效，在签订意向书后，异议人也支付了房款，只是因新基公司自身原因未办理相关手续。太行投资公司申请执行在后，法院查封后，上述房产应为李玲所有，而非新基公司所有。上述异议经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二)项规定，异议人李玲与新基公司签订了选房意向书，其支付价款虽超过合同约定总价款的百分之五十，但异议人未能提交无房证明，不能证明其所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房产，故异议人李玲对案涉房屋享有的权利不能排除执行。遂于2020年4月24日作出了（2020）豫0711执异47号裁定书，驳回了案外人李玲的执行异议。李玲不服该裁定向该院提起执行异议之诉。原审法院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，从而请求人民法院不得对该标的物实施执行行为。本案中，案外异议人李玲对该院执行中的涉案房产提出执行异议，认为自己购买涉案房产行为在先，交齐了房款，并已实际占用，其是该房产的实际权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。执行异议是执行异议之诉的前置程序，执行中的执行异议属于执行过程中的救济程序，执行异议之诉属于民事诉讼的实体审理。上述规定主要适用于执行异议和复议程序，应是基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则，还规定了实质审查为辅的部分条款。但在审理执行异议之诉诉讼案件中，则需在以实体权利审查为主，坚持利益平衡原则、生存利益优先原则来确定。本案中，经审理查明，李玲与第三人新基公司所签订的《新基·星湖湖锦逸湾选房意向书》,虽名为选房意向书，但据其内容、形式已具备了商品房买卖合同的性质，符合本约要件，且在法院查封之前已交纳了百分之五十以上的房款。李玲购买涉案房产的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的条件，对其中第（二)项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，在本案执行异议之诉案件中不应单独作为能否排除执行的要件。另，太行公司主张李玲以现金支付购房款不符合交易习惯，是虚假付款，是第三人因新乡市新基住宅及养老合作社借款不能偿还李玲，以让与担保的形式清偿李玲借款的行为。但未有有效证据证明，该院不支持该主张。况且李玲购买居住性质商品的行为所产生的物权期待权，应当优先于太行公司的执行债权。故该院支持李玲的诉讼请求。但李玲要求对涉案房产确认所有权，因该涉案房产现对于李玲未发生物权效力，李玲仅享有商品房买卖合同产生的合同权益。综上所述，可以认定案外人李玲是执行标的物即涉案房产的权利人，其享有涉案房产的民事权益足以排除对该房产的执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行对位于新基星湖锦逸湾（星湖花园三期）7号楼3单元1层西户3102室房产的查封、执行；二、李玲对上述房产享有商品房买卖合同产生的权益；三、驳回李玲的其他诉讼请求。案件受理费6500元，由太行公司负担。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：太行公司为新乡市星湖贸易有限公司向建行借款500万元提供担保，后承担了担保责任依法向新乡市星湖贸易有限公司、新基公司、罗全高等反担保人起诉行使追偿权，经原审法院作出（2015）牧民二初字第468号民事判决确认新乡市星湖贸易有限公司归还太行公司代偿款4633952.25元及自2015年4月21日至判决确定的支付之日止按照年24%计算的利息，并由新基公司、罗全高等人向太行公司承担担保责任。李玲提供的2020年4月29日新乡市不动产查询证明显示其名下无房产。根据新基公司出具的说明显示案涉房产实际面积超出了意向书约定的面积，致总房款较约定增加。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中李玲与新基公司签订的选房意向书具备商品房买卖合同的主要内容，应属于合法有效的房屋买卖协议。并且李玲已经按照约定支付了全部的购房款，且其提起诉讼时名下无其他居住用房，也已经支付了超过合同约定价款的百分之五十以上，符合上述司法解释规定的排除执行的条件，太行公司请求继续执行案涉房产的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人太行公司主张李玲与新基公司是虚假的房屋交易关系且李玲名下有其他房产，但未提供相应的证据，该事实本院不予认定。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6500元，由太行公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十一月四日书记员  郭盛彧