文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2393号上诉人（原审被告）：操文明，男，1968年5月20日出生，汉族，住镇江市中山。委托诉讼代理人：陈庚，江苏瀛镇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈庆，女，1977年10月1日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈庚，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包信英，女，1967年6月10日出生，汉族，住镇江市。上诉人操文明、陈庆因与被上诉人包信英租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。操文明、陈庆上诉请求：撤销（2019）苏1102民初3765号民事判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人违约要求上诉人两年一次性支付租金，致上诉人无力交租金。2、涉案房屋漏水严重，导致宾馆无法继续经营。3、被上诉人动用黑社会将上诉人赶出经营场所，致上诉人无法经营使用涉案房屋。4、2019年1月被上诉人擅自将涉案房屋承包给别人经营。包信英辩称：上诉人的上诉请求没有依据，上诉的三个理由被上诉人在京口法院已经全部回复过。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。包信英向一审法院起诉请求：要求解除包信英与操文明、陈庆双方于2016年12月29日签订的《承包经营合同》。一审法院认定事实：2014年10月，包信英购得镇江市学府路3号原镇江市展销馆有限责任公司学友招待所的房屋所有权，但未办理所有权登记转移手续。2015年12月8日，包信英与操文明签订《承包经营合同》一份，约定甲方（包信英）将坐落在镇江市学府路3号的学友招待所（浴室及客房）承包给乙方（操文明）经营，承包期限为10年（2014年8月1日至2024年7月30日止）；承包金第一年16万元，前四年每年增加1万元，最终封顶20万元；承包金先付后租，每半年支付一次，上半年租金7月20日前付清，下半年1月20日前付清等。合同签订后，操文明未支付2016年度的租金，包信英于2016年6月27日诉至一审法院。该案审理过程中，经一审法院主持调解，双方于2016年12月29日达成一致调解意见，一、包信英与操文明关于镇江市学府路3号学友招待所的租赁关系继续履行，具体协议内容以双方协商后重新签订的的合同为准；二、操文明于2017年1月10日前支付欠付包信英2016年12月31日前的租金12万元。就上述调解意见，一审法院作出（2016）苏1102民初2273号民事调解书。同日，因操文明、陈庆为共同出资，共同经营，包信英与操文明、陈庆重新签订《承包经营合同》一份，约定，甲方（包信英）将坐落在镇江市学府路3号的学友招待所（浴室及客房）承包给乙方（操文明、陈庆）经营，乙方根据合同约定享有经营管理权和承包受益权；甲方将经营浴室及旅馆所需的证照提供给乙方使用；乙方承包期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工；承包期限为10年（2014年8月1日至2024年7月30日止），本合同所约定的承包时间溯及本合同以前所承包的时间；承包金第一年16万元，前四年每年增加1万元，最终封顶20万元；承包金先付后租，每半年支付一次，上半年租金7月20日前付清，下半年租金1月20日前付清；乙方应按照本合同及时缴纳承包租金，如乙方不按本合同及时缴纳即视为乙方同意本合同的解除，本协议自行终止等。上述合同签订后，操文明、陈庆缴纳租金至2018年7月后，未再缴纳租金。操文明、陈庆缴纳的2018年上半年租金为9万元。2018年8月17日，包信英将京口学友招待所加锁并安装卷帘门，不让操文明、陈庆经营。操文明、陈庆继续住在该招待所内一个月后，包信英不再让其继续租住，并实际控制了该经营场所。审理中，双方一致确认租金的给付时间及方式为：自2014年8月1日起，期限为十年，第一年16万元，前四年每年增加1万元，最高20万元；缴纳租金的时间为，当年的7月20日缴纳当年8月至次年1月的费用，当年1月20日交纳当年2月至7月的费用。包信英提交与操文明之间的微信聊天记录显示，包信英于2018年7月23日、9月10日均向操文明催要租金。包信英认可在多次向操文明催要租金未果的情况下，向操文明表明如需继续承租，需支付两年租金。另查明，学友招待所营业执照名称登记为京口区学友招待所，为个体工商户，原经营者为案外人陈希贵；2014年8月1日，操文明与陈希贵签订《承包经营合同》，将学友招待所租赁给操文明经营；2014年10月，包信英取得镇江市学府路3号房屋所有权后，于2015年12月8日与操文明签订《承包经营合同》，继续将京口区学友招待所租赁给操文明经营；2016年3月29日京口区学友招待所经营者登记为包信英，2016年4月21日至今经营者又登记为陈希贵。审理中，经过现场勘验，学友招待所部分房间存在明显的漏水后的痕迹，但目前是否已修复未检验。操文明申请陈希贵作为证人出庭作证，陈希贵陈述，2016年夏天，操文明为房屋漏水一事曾经找过包信英维修，包信英也曾经派人维修。在（2016）苏1102民初2273号案件审理中，操文明未提出过房屋漏水问题。操文明提供的与包信英之间的微信聊天记录内容反映操文明与包信英交涉租金期间从未提到房屋漏水问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。包信英与操文明、陈庆签订的《承包经营合同》，实为租赁合同。包信英按约将房屋及房屋内设施交付两操文明使用，经营宾馆、浴室，操文明、陈庆应当按照约定的期限、金额支付租金。按照双方签订的《承包经营合同》，2017年8月1日至2018年7月30日为租赁期限的第四年度，租金应为19万元，操文明、陈庆应当于2018年1月20日前缴纳2018年上半年租金9.5万元，于2018年7月20日前缴纳下半年租金10万元。而操文明、陈庆仅于2018年1月缴纳2018年上半年租金9万元，未足额缴纳；亦未于2018年7月20日前缴纳2018年下半年租金，经包信英催告后仍未缴纳，已构成违约，包信英有权按照合同约定或者法律规定解除租赁合同。根据当事人双方陈述、证人证言及现场勘查，案涉房屋在2016年夏天曾经漏水，并经过包信英安排修理，此后是否仍然漏水及漏水的程度，操文明未提供证据证明，亦未提供证据表明曾经就此再向包信英提出。在（2016）苏1102民初2273号案件审理中，操文明未提出过房屋漏水问题；操文明提供的与包信英之间的微信聊天记录内容反映操文明与包信英交涉租金期间也从未提到房屋漏水问题。因此，操文明、陈庆辩称，因房屋漏水致无法经营，包信英不予维修等，证据不足，一审法院不予采纳。即使存在操文明、陈庆辩称的漏水问题，如果包信英拒绝维修，操文明可以视漏水严重程度选择要求解除合同或者自行维修后要求包信英承担维修费等方式，而不应以此拒交租金。根据双方提供的微信聊天记录及包信英自认在操文明、陈庆逾期并经催告仍不支付到期租金之后，包信英提出操文明、陈庆如继续承租需变更租金给付方式作为履约的保障，操文明、陈庆可不同意变更，但不能以此拒付租金。操文明辩称包信英擅自变更租金给付方式致其履行不能，于法无据，一审法院不予采纳。包信英在操文明、陈庆违约后实际控制了案涉房屋，不影响包信英行使合同解除权。操文明、陈庆提交的派出所说明不能反映其所称包信英擅自将案涉经营场所交给他人经营的事实，亦不能作为操文明对包信英行使合同解除权的抗辩。故包信英诉讼要求解除双方签订的《承包经营合同》符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：解除包信英与操文明、陈庆于2016年12月29日签订的《承包经营合同》。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定乙方应按照本合同及时缴纳承包租金，如乙方不按本合同及时缴纳即视为乙方同意本合同的解除。操文明、陈庆未按合同约定于2018年7月20日前缴纳2018年下半年租金，经包信英催告后仍未缴纳，已构成违约，包信英有权按照合同约定解除租赁合同。包信英认可在多次向操文明催要租金未果的情况下，其向操文明表明如需继续承租，需支付两年租金，这是操文明、陈庆已构成违约情况下发生的情形，系包信英承诺不解除租赁合同的条件，并非包信英变更租金的给付方式。至于房屋漏水问题，发生在操文明、陈庆租赁期间，并非租赁之前，在（2016）苏1102民初2273号案件审理中，操文明未提出过，如果包信英拒绝维修，操文明可以视漏水严重程度选择要求解除合同或者自行维修后要求包信英承担维修费等方式，而不应以此拒交租金。操文明、陈庆主张包信英动用黑社会将其赶出经营场所，并擅自将涉案房屋承包给别人经营。上述行为均发生在操文明、陈庆违约之后，包信英是以事实行为表明其终止合同的履行。包信英解除合同符合双方约定，本院予以支持。上诉人操文明、陈庆的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，操文明、陈庆的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由操文明、陈庆负担。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十一月四日书记员 吴 斯