河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初1157号原告：张振江，男，1962年10月22日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：刘泽宇，河南团结律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚磊，河南扶正律师事务所律师。被告:崔华伟，男,1976年12月23日生，汉族，住扶沟县。被告：陈英伟，男，1969年6月8日生，汉族，住扶沟县。现住扶沟县。委托诉讼代理人：刘永堂，河南修谨律师事务所律师。原告张振江与被告崔华伟、陈英伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振江及委托诉讼代理人刘泽宇到庭参加了第一次诉讼，原告张振江及委托诉讼代理人李尚磊和被告陈英伟及委托诉讼代理人刘永堂到庭参加了第二次诉讼，原告张振江及委托诉讼代理人李尚磊和被告崔华伟及被告陈英伟及委托诉讼代理人刘永堂到庭参加了第三次诉讼。本案现已审理终结。张振江向本院提出诉讼请求：1、要求解除与崔华伟、陈英伟签订的租赁合同，并判令崔华伟、陈英伟支付张振江拖欠的租金31000元（2014年、2015年每年租金5000元，2016年-2019年每年租金6000元，扣除已支付的3000元，下余31000元）；2、案件受理费由崔华伟、陈英伟共同负担。事实和理由：2013年麦季崔华伟、陈英伟租赁张振江位于扶沟县吕潭乡卫生院南的6亩土地用于合伙经营百果园农家乐饭店并种植果树，后崔华伟、陈英伟多次找张振江要求租赁承包张振江的土地用于经营饭店并种植果树，双方在2014年10月8日签订承包租赁合同，约定2014年和2015年租金按每年5000元计算，此后每年租金按6000元计算，约定租金在每年的4月30日前给付，崔华伟、陈英伟不能在承包土地上建设永久建筑物，但崔华伟、陈英伟签订协议后至今只支付张振江租金3000元，下欠31000元，经张振江多次催要，崔华伟、陈英伟均以经济困难为由推脱，无奈，根据《民事诉讼法》及相关法律法规之规定诉至法院，请求法院依法支持张振江的诉讼请求。崔华伟辩称，崔华伟代表陈英伟与张振江签订的租赁合同情况属实，下欠31000元租赁费用不太清楚，下欠租赁费用应由陈英伟支付，因崔华伟与陈英伟合伙经营的百果园饭店，其中由崔华伟出资的是5.6亩土地，崔华伟与陈英伟合伙经营两年后生意一直赔钱，不见好转，因生活压力大退出合伙经营，由陈英伟一人经营。陈英伟辩称，张振江未取得案涉土地合法的使用权和经营权，在该土地上不具有合法权益，其主张，没有事实根据和法律依据，不具有诉讼主体资格；陈英伟未与张振江签订租赁合同，没有义务向张振江支付所谓的租赁费，故应驳回张振江的诉讼请求。案涉争议土地使用权应归陈英伟，扶沟县吕潭乡人民政府（以下简称吕潭乡政府）几年前就已租赁给了陈英伟，张振江又私自租赁给崔华伟，陈英伟不知情。相关的费用已向张振江支付完毕，对张振江和崔华伟签订的租赁合同不认可。张振江围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、吕潭乡政府311国道南坑塘及窑厂平面图一份及扶沟县税务局农牧场中心所税票一张；证明张振江对诉称的6亩土地享有使用、收益等相关权益。2、合同书一份；证明崔华伟、陈英伟代表人崔华伟与张振江签订承包合同，约定崔华伟、陈英伟使用该6亩土地和一个东西渠埂，约定2014年和2015年每年租金5000元，之后每年租金6000元，崔华伟、陈英伟不准在土地上建设永久性建筑物，租金每年4月30日前结清。崔华伟对张振江提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2无异议，是崔华伟代表陈英伟与张振江签订的租赁合同。陈英伟对张振江提交的证据发表如下质证意见：对证据1中的平面图不是张振江对案涉土地具有合法使用权和经营权的法定依据，土地使用权和经营权的取得有两个程序，第一是通过招、拍、挂取得土地使用权和经营权，第二是通过与土地所有人签订承包合同和租赁合同取得，该平面图不能证明张振江对案涉土地具有经营权和使用权；证据1中的税票没有载明所交税款为案涉土地所应交纳的款项，不能证明与本案有关联性，该税票中所载明的土地坐落地址为吕三，占地用途为工业建设，批准占地面积为0平方米，这充分说明该税票所涉及的税款与本案没有关系。证据2中的合同书，没有陈英伟的签字，与陈英伟没有关系，陈英伟所使用的土地均为其通过合法途径得到的土地。崔华伟未向本院提交证据。陈英伟为证明其主张向本院提交如下证据：1、2009年6月3日陈英伟与张振江签订的协议书一份；证明陈英伟向张振江支付款项合计170000元，张振江自愿退出现所使用的开发区任何土地，证明人是刘保军（当时的副乡长）、李占中（当时的司法所所长）。2、张振江收到170000元后出具的收条一份；证明陈英伟履行了协议所约定的义务。3、吕潭乡政府与陈英伟签订的协议一份；证明吕潭乡政府已将311国道南坑塘及窑厂土地全部租赁给陈英伟开发使用，其中阴影部分属本合同案涉土地，非阴影部分已经2009年6月3日的协议处理过，不再重复签订协议。张振江对陈英伟提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该协议约定的土地并不包含案涉土地，是案涉土地南边的16.5亩和2.6亩土地，该协议与本案没有关联性，且该协议的签订日期是2009年，该协议是在张振江与崔华伟、陈英伟的代表崔华伟签订租赁合同之前，如果该协议上面涉及或包括案涉土地，那么崔华伟、陈英伟的代表崔华伟不可能在2014年10月8日再与张振江签订租赁合同，并交纳部分租赁费用，张振江所提供的平面图及耕地占用税票据都在该协议签订之后，足以证明陈英伟所提供的证据1并不包含该案涉土地；土地使用权及土地的归属和土地现在的实际使用情况，不管是吕潭乡政府还是吕潭三村及吕潭乡土管所及相关部门均有明确的登记和记载，陈英伟不能用一份协议书来混淆事实。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，从该收条可以明确看出张振江是收到吕潭乡政府所给付的欠款，其他同证据1质证意见。对证据3真实性无异议，协议书上面的附图与张振江所提交的平面图是一致的，与张振江所提交的协议也是相一致的，从该协议书与陈英伟提交的证据1及协议书后面所附平面图，能够证实陈英伟所交的170000元就是16.5亩和2.6亩这两块土地，因这两份协议书能够相互印证张振江在庭审中所陈述的案涉6亩土地是属于张振江使用的，该协议签订的日期2010年元月1日在张振江与陈英伟签订的协议之后，也就是说是陈英伟在向张振江补偿款项后向土地的所有权人来签订开发协议，与吕潭乡政府所签的协议是对张振江与崔华伟、陈英伟所签协议的认可，且该协议中也载明了地块面积；协议书后面所附平面图能清楚的证明及表明，张振江对案涉6亩地拥有使用权，该证据不能达到陈英伟的证明目的，但能证明案涉6亩土地是由张振江使用。崔华伟对陈英伟提交的证据发表如下质证意见：对证据1两个月之前见过，合同签订时不知情，对陈英伟的证明目的无法作出判断；对证据2、3均不知情。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对张振江提交的证据1中的吕潭乡政府311国道南坑塘及窑厂平面图及陈英伟提交的证据3证明力的认定张振江提交该证据1中的平面图及陈英伟提交的证据3该协议中所附的平面图一致，张振江、崔华伟、陈英伟对其真实性均无异议，该证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定；陈英伟提交证据3证明吕潭乡政府已将311国道南坑塘及窑厂土地全部租赁给陈英伟开发使用，结合该协议第三条约定陈英伟承租吕潭乡政府土地地形见附图（其面积为阴影部分），该阴影部分不包括该平面图上载明的张振江的案涉6亩土地，经综合分析判断，该证据3无法证明非阴影部分的案涉6亩土地由陈英伟从吕潭乡政府处承租，对该证据3证明的该证明力，本院不予认定；对张振江提交的证据1中平面图的证明力，本院予以认定。2、对张振江提交的证据1中的扶沟县税务局农牧场中心所税票证明力的认定庭审中张振江述称该税票是为案涉6亩土地缴纳的耕地占用税；结合该税票载明土地坐落地址吕三、占地用途工业建设、批准占地面积0.0平方米及课、税数量454.50等内容，无法直接判断是为案涉6亩土地缴纳的耕地占用税；对该证据的证明力，本院不予认定。3、对张振江提交的证据2证明力的认定张振江提交该证据证明崔华伟、陈英伟代表人崔华伟与张振江签订承包合同，约定崔华伟、陈英伟使用该6亩土地和一个东西渠埂，约定2014年和2015年每年租金5000元，之后每年租金6000元，崔华伟、陈英伟不准在土地上建设永久性建筑物，租金每年4月30日前结清。庭审中崔华伟述称该合同的起草、内容及签订均是与陈英伟沟通后进行的，与张振江的陈述相一致；结合租赁案涉6亩土地的用途及现状为开设百果园农家乐饭店和陈英伟现仍使用案涉6亩土地经营百果园农家乐饭店的情形；经综合分析判断，该合同的签订是崔华伟和陈英伟的共同意思表示；该证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。4、对陈英伟提交的证据1、2证明力的认定张振江对该证据1、2的真实性均无异议，对其证明目的均不认可；结合该证据载明的内容“陈英伟自愿将吕潭乡政府欠张振江现金50000元及其他损失90000元合计140000元于签订协议之日还清，张振江自愿退出现所使用的开发区任何土地”及时间“2009年6月3日”和张振江提交的证据2，经综合分析判断，该证据1、2与本案缺乏关联性，对其证明力，本院不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年左右，吕潭乡政府制作311国道南坑塘及窑厂平面图，该图纸载明上底宽53米、下底宽62米、高70米的梯形部分的6亩土地使用权为张振江。2012年底陈英伟找到崔华伟商谈合伙经营百果园农家乐饭店，同时陈英伟找到张振江商谈租赁案涉6亩土地开设百果园农家乐饭店事宜，2013年初陈英伟和崔华伟开始在包含案涉6亩土地上建设百果园农家乐饭店，2013年7、8月份建成并试运营，2014年元旦正式营业。在崔华伟、陈英伟使用案涉6亩土地一年余后，2014年10月8日崔华伟在与陈英伟电话沟通后，崔华伟代表崔华伟和陈英伟二人与张振江补充签订合同书一份，主要内容为：“经甲乙双方协商同意，甲方愿将吕潭卫生院南6亩地和一个东西渠梗承包给乙方，每年承包价六千元，每年阳历四月三十号前交情。14年到15年这两年按每年五千元计算，以后每年按六千元计算。土地上不能建永久性建筑物。双方如有违约，负法律责任。甲方用地时可以随时收回。”甲方落款处有张振江的签名，乙方落款处有崔华伟的签名。2013年的5000元租金已交付张振江，2014年的租金已交付3000元，下余2000元未交。后张振江向崔华伟和陈英伟均催要过案涉6亩土地的租金。2015年初崔华伟退出该百果园农家乐饭店的经营。案涉6亩土地的现状：活动板搭建的演艺厅一个，该演艺厅一半在该6亩地上；建有一个亭子，一半在6亩地上；另种植有果树、冬青树若干棵。本院认为，本案争议的焦点为：张振江主张支付的租金应如何确定、应由谁支付；张振江主张解除租赁合同是否符合法律规定。1、关于张振江主张支付的租金应如何确定、应由谁支付的问题依据合同约定：“14年到15年这两年按每年五千元计算，以后每年按六千元计算”，张振江主张2014年、2015年每年租金按5000元、2016年—2019年每年租金按6000元、扣除已支付的3000元、下余31000元租金未支付，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。因本院认定崔华伟在案涉租赁合同上签字的行为是崔华伟和陈英伟的共同意思表示及陈英伟至今实际使用案涉6亩土地经营百果园农家乐饭店的事实，结合崔华伟已于2015年初退出百果园农家乐饭店经营的事实，经综合分析判断，崔华伟应对2014年下余的2000元（5000元-3000元）租金与陈英伟承担共同支付责任，2015年至2019年的租金29000元（5000元+6000元+6000元+6000元+6000元）应由陈英伟一人负担。2、关于张振江主张解除租赁合同是否符合法律规定的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合案涉6亩土地搭建的有演艺厅、亭子及种植的有果树、冬青树的现状及陈英伟现在实际经营百果园农家乐饭店的现状和张振江提交的证据，经综合分析判断，案涉租赁合同未达到法定的解除条件，张振江主张解除案涉租赁合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，崔华伟应对2014年下余的2000元租金与陈英伟承担共同支付责任，2015年至2019年的租金29000元应由陈英伟一人负担。张振江主张解除案涉租赁合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：崔华伟、陈英伟于判决生效之日起十日内共同向张振江支付下欠2014年的租金2000元；陈英伟于判决生效之日起十日内向张振江支付下欠2015年至2019年的租金29000元；驳回张振江的其他诉讼请求。案件受理费576元，由崔华伟、陈英伟共同负担37元，由陈英伟负担539元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状及副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邹鹏举审判员  王军荣陪审员  梁 茹二〇二〇年十一月九日法官助理许小兰书记员李丹丹