海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初9048号 原告（反诉被告）：马井荣，男，1971年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市。 委托诉讼代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南客益隆商贸有限公司，住所地海南省海口市龙华区南海大道。 法定代表人：李林涛，总经理。 被告（反诉原告）:李林涛，男，1980年5月30日出生，汉族，住广东省普宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：郭维，海南唐海律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：秦恩轩，海南唐海律师事务所律师。 第三人：孙玉美，女，1952年7月20日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：姚冰，海南广哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所律师。 原告马井荣（反诉被告，下称马井荣）与被告海南客益隆商贸有限公司（反诉原告，下称客益隆公司）、被告李林涛（反诉原告，下称李林涛）、第三人孙玉美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马井荣委托诉讼代理人曹开旺、李林涛、客益隆公司和李林涛共同委托诉讼代理人郭维、第三人孙玉美委托诉讼代理人姚冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马井荣向本院提出诉讼请求：1、判令客益隆公司、李林涛向马井荣返还因海口市龙华区人民政府征收马井荣承租的商铺依法向马井荣发放的装修补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费等各类补偿款共计2450000元（3500000元×70%）；2、判令客益隆公司、李林涛向马井荣返还150000元保证金；3、判令第三人孙玉美对上述第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、判令案件受理费及诉讼保全费由客益隆公司、李林涛及第三人孙玉美承担。事实和理由：2010年4月1日，马井荣与李林涛、客益隆公司签订一份《房屋出租合同》，李林涛作为承租人将其承租的位于海口市××区部分及五至九层转租给马井荣经营酒店（酒店名称为：海口龙华华夏世纪商务酒店）使用。马井荣向李林涛按月支付租金50000元（李林涛每月向第三人孙玉美交纳一至九层的租金为每月47000元，其中一层的部分面积、二至四层由李林涛经营使用）。马井荣承租的一层约120平米，五至九层当时为毛坯状态，马井荣为了经营酒店投入300多万元进行装修。2016年3月16日，龙华区政府发文决定征收包括马井荣承租商铺在内的坡博、坡巷村的房屋和土地用于旧城和城中村改造。马井荣作为次承租人，实际经营者积极配合政府的征收行为，2016年12月，龙华区人民政府将马井荣和李林涛共同承租的南海大道21-1号一至九层房屋的装修补偿款、附属物（空调、电视等）补偿款及搬迁补助费等共计3500000元准备发放给第三人孙玉美时，因马井荣和李林涛提出异议，后经孙玉美和马井荣、李林涛共同向龙华区人民政府确认被征收的南海大道21-1号一至九层房屋的装修系由马井荣及李林涛负责装修的（其中原告装修了一层中的部分及五至九层），第三人孙玉美同意放弃该部分的补偿款。且马井荣于2017年3月5日书面向龙华区人民政府申请暂停向第三人孙玉美及李林涛发放补偿款，龙华区人民政府于3月7日书面向马井荣承诺同意冻结3500000元补偿款暂不发放，待马井荣与李林涛协商一致后，按各自实际承租面积、装修面积再发放该补偿款。但，在2017年5月第三人孙玉美却私下恶意与李林涛单独协商一致后签订一份《协议书》，约定孙玉美同意放弃该3500000元的补偿款，并委托龙华区人民政府向李林涛个人全额发放3500000元补偿款。5月20日左右，龙华区人民政府按照孙玉美出具的付款委托将第一笔2500000元补偿款发放给了李林涛，余款约1000000元也即将发放。马井荣与李林涛、客益隆公司签订的《房屋出租合同》合法有效，其作为政府依法征收涉案商铺的实际装修人和实际经营人，是龙华区人民政府发放装修补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费的合法享有者。李林涛无权单独获取全额的补偿款。孙玉美在明知马井荣是涉案商铺一层部分及五至九层的实际装修人和实际经营人的情况下仍与李林涛私自、恶意签订协议，同意并委托龙华区人民政府将补偿款全部发放给李林涛的行为严重侵犯了马井荣的合法权益，应当对马井荣的损失与被告承担连带赔偿责任。综上，请求法院判如所请。 客益隆公司、李林涛共同辩称：一、关于马井荣诉请返还因海口市龙华区人民政府征收李林涛承租的商铺依法发放的装修补偿款、附属物补偿款、搬迁补助金等各类补偿款共计2450000元（3500000元×70%=2450000元）的诉讼请求依法不能成立。1、马井荣提供的与他人签订的各类单据以及装修工人的证人证言，但是这些证据不能证明原告马井荣实际装修投入，客益隆公司、李林涛严重质疑证据的真实性。第一这些单据不是正规的发票，仅仅是一些订货计划单和报价单等等，根本无法证明其实际投入；第二从签订合同进行装修至今已过7年多，马井荣还保存着详细的单据，比如装饰报价单和手写的装修材料以及金额等，明显不符合常理；第三如果说保存到现在是重要的文件比如合同或发票尚可理解，但其保存的材料包括手写的报价单均在内，有理由怀疑其真实性，无法排除是马井荣与他人串通私自填写；第四马井荣声称投入了三百多万元对酒店进行装修，但从马井荣证据来看，没有一张转账凭证，如果说支付三百万元巨款没有转账凭证，全部都是现金交易，也明显不符合常理。以上种种不合常理的行为表明其真实投入装修的费用并没有三百多万元，其目的是为了糊弄法庭，无法排除对其证据的合理怀疑，马井荣提交的证据依法不能作为定案依据。2、根据国家关于固定资产计算折旧最低年限的规定，酒店装修的折旧年限为5年，马井荣经营的酒店自开始装修到投入使用已经7年多了，已经超过了国家规定的5年期的折旧期，该装修已经没有了使用价值。现其以当初装修的价格来主张补偿金没有依据。3、关于签订合同后交付的房屋现状问题。2010年4月1日签订合同之前，李林涛已将整幢10层楼房进行了高档装修和简单装修，其中1-3层、10层为高档装修，4至9层为简单装修。地板已全部铺好，已有木门，窗户全部装完，电梯口大理石边全部贴完，厕所墙砖和门已全部装好，电梯、电表、水表等全部安装完好。交付之前作为员工宿舍在使用。故马井荣所称五至九层为毛坯状态与事实不符。4、关于马井荣称其承租了包括大楼一层约120平方米房屋的问题。根据双方签订的《房屋出租合同》第十一条约定，李林涛免费提供一楼大厅后面、电梯前面约50平方米的面积供马井荣作为迎宾台，马井荣不得将其用于其它用途。签署约定说明一楼（约50平方米）是免费提供给马井荣作迎宾台，而不是其所说的承租了一楼。另根据双方于2012年3月15日签订的《补充协议》约定，因马井荣需要改变一楼状况，拆除了一楼的装修。为此，马井荣从2012年4月1日开始，每个月向客益隆公司、李林涛支付1000元作为补偿。以上事实足以说明马井荣承租的房屋不包括一楼大厅。因此，马井荣诉称其承租的面积包括一楼约120平方米房屋，进而要求进行赔偿与事实不符。5、马井荣依法不能获得本案的装修补偿款、附属物补偿款。根据客益隆公司、李林涛与马井荣于2010年4月1日签订的《房屋出租合同》第三条“房屋租赁期限为10年，自2010年4月1日至2020年3月31日。在租赁期内，甲方免收乙方3个月租赁费作为乙方装修的补偿，免租的月份为2010年4月1日至2010年6月30日”的约定，上述款项被告已经对马井荣进行了补偿，现其再次索要补偿款没有事实根据。二、关于马井荣诉请返还150000元保证金的诉讼请求依法不予支持。首先，根据双方签订的《房屋出租合同》第四条的约定，租金的交付以半年为一个单位，马井荣应当于起始月的十天内提前交半年的租金。但在合同履行中，马井荣多次违约，拒不按照合同约定每半年交付一次租金，已属违约。其次，是马井荣尚欠李林涛房租和水电费等费用100多万元，在其没有结清尚欠的房租和水电费之前，客益隆公司、李林涛有理由不予返还保证金，就马井荣拖欠的房租和水电费已在本案中提起反诉。三、关于马井荣请求第三人孙玉美承担连带赔偿责任的问题，根据《合同法》的合同相对性原理，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。本案当中，马井荣与第三人没有签订任何合同，双方没有合同的约束，也就没有合同的权利和义务关系，马井荣主张第三人承担连带责任没有法律依据。四、因马井荣恶意滥用诉权，那么因本案产生的诉讼费用依法应由马井荣承担。综上，马井荣的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。 第三人孙玉美述称：一、第三人与马井荣之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，马井荣无权要求第三人承担任何责任。马井荣要求第三人对本案所涉争议标的2450000元的返还承担连带责任，没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。所以合同关系一般只在特定的合同双方当事人之间产生效力。因此，在本案中首先要明确，李林涛与马井荣之间签订的《房屋出租合同》的当事人是李林涛与马井荣，而孙玉美是合同关系以外的第三人。根据合同相对性原则，《房屋出租合同》约定的权利义务只发生在特定的主体即李林涛与马井荣之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人提出请求或提起诉讼，而不应肆意突破合同的相对性，向第三人孙玉美主张权利。根据马井荣所举证，其是基于《房屋出租合同》而主张补偿款的分配，但第三人孙玉美并非此合同的相对人，依法不应承担相应的责任。本案中，第三人孙玉美仅是将涉案房产出租给李林涛一个人，那么，将补偿款支付给李林涛亦合法合理。第三人孙玉美从始至终只和李林涛之间存在合同关系，与马井荣之间并不存在合同关系，并且第三人孙玉美已经与李林涛签订《协议书》，明确约定拆迁补偿款由孙玉美向李林涛支付，再由李林涛负责解决与其他租客之间的纠纷，其他租客包括马井荣在内，与孙玉美之间都不存在合同关系，包括马井荣在内的其他租客都只与李林涛存在合同关系，由李林涛负责解决与其他租客之间的纠纷并无不妥。马井荣将责任牵连至无辜的第三人，要求第三人承担连带责任，缺乏请求权基础，没有事实和法律依据，依法不应得到支持。二、马井荣要求第三人对李林涛与马井荣之间的债权债务承担连带责任，没有事实和法律依据。根据现行法律规定，连带责任分为法定连带责任和约定连带责任，之后《中华人民共和国侵权责任法》对连带责任进行了细化，明确规定了因侵权而承担连带责任的情形。而第三人与马井荣之间既不存在因合同、担保之约定而产生的连带责任，也不存在《侵权责任法》规定的应当承担侵权责任的法定情形。连带责任通常要依照法律的规定和当事人的约定而产生。换言之，凡法律没有明文规定或者当事人没有明确约定的，就不能随意认定当事人存在连带责任。现行法律对连带责任或连带债务的规定较为普遍，在公司、合伙、代理、侵权、担保等部分都有存在相应的规范。而本案中，第三人与马井荣之间并不存在合同关系，亦不存在《侵权责任法》规定的应当承担侵权责任之法定情形，因此，马井荣要求第三人承担连带责任，没有事实和法律依据，依法不应得到支持。三、第三人与李林涛之间存在协议，明确约定由李林涛自行解决与其他租客之间的纠纷，本案所涉争议与第三人无关。2017年5月16日，第三人孙玉美为支持政府拆迁，与李林涛签订《协议书》，该协议第五条约定：由李林涛根据合同相对性，自行解决与马井荣等租客的租赁合同关系，李林涛与马井荣等租客之间的租赁合同纠纷由李林涛负责解决，与孙玉美无关。孙玉美与马井荣之间并无合同关系，孙玉美仅将房屋出租给李林涛，系李林涛转租给马井荣，并且孙玉美与李林涛之间有协议约定，该约定完全符合民事行为意思自治与合同相对性原则，并不存在侵害马井荣利益的情形。马井荣没有任何证据证明第三人孙玉美与李林涛之间签订的《协议书》存在恶意侵犯国家利益或第三人权益的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。马井荣未能就自己的主张提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。综上，马井荣要求第三人承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据。因此，恳请贵院驳回马井荣不合理的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。 李林涛、客益隆公司向本院提出反诉请求为：1.判令马井荣向李林涛、客益隆公司支付租金和水电费共计1255411元以及利息122175元；支付自2012年4月1日开始计算的每个月1000元的补偿金（暂计至2017年3月，计60个月60000元），上述费用暂计至反诉之日，直至全部履行完毕止，合计人民币1377586元。2.判令马井荣承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年4月1日，李林涛作为出租方（甲方）与马井荣作为承租方（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定：甲方将位于海口市××道出租给乙方用于经营酒店或酒店相关项目，房屋租赁期限为10年，自2010年4月1日至2020年3月31日，在租赁期内，甲方免收乙方3个月租金作为乙方装修的补偿，免收租金的月份为2010年4月1日至2010年6月30日。房屋租金为每个月50000元，租金的交付以半年为一个单位，乙方应当于起始月的十天内提前交半年的租金。乙方应当按时把每月应交的水电费交给甲方，再由甲方交给水电管理部门，目前电费每度为1元，水费每吨为1.8元。如果上述费用发生变化，应当以变化后的价格计算。合同还对其他事项进行了约定。因马井荣经营需要改变一楼的布局，经双方协商于2012年3月15日又签订一份《补充协议》，约定：乙方扩大一楼直入华夏前台需要将玻璃门拆掉，靠近出口边墙拆掉，一楼中间摆货位置与摆放神位移开，神位后方屏风拆掉，所拆除破坏的地方和移开货物与神位的位置需填平与补好的中间通道等，所有费用由乙方支付，乙方每月支付1000元给甲方作为补偿，支付方式按原合同支付，支付时间为2012年4月1日开始支付。在履行合同过程中，马井荣多次违约，拖延支付或拒不支付租金、水电费以及补偿金。截止到2017年3月，马井荣尚欠李林涛、客益隆公司租金和水电费1195411元，补偿金60000元（60个月）。2016年9月1日,海口市龙华区人民政府发布《关于海口市龙华区坡博坡巷棚户区（城中村）征收决定》，将包括华夏酒店所处位置在内的区域列入被征收范围。李林涛、客益隆公司与马井荣签订的房屋租赁合同因被政府征收导致合同无法继续履行，李林涛、客益隆公司对政府的征收行为无法预见，不能克服，无法避免，属于合同法规定的不可抗力，应予免责。因此，马井荣的诉讼请求应予驳回。请求贵院查明本诉事实，判决驳回马井荣起诉，并支持李林涛、客益隆公司的反诉请求。 针对李林涛、客益隆公司的反诉，马井荣辩称：一、马井荣不拖欠李林涛、客益隆公司的租金及水电费。自马井荣与李林涛、客益隆公司2010年4月1日签订《房屋出租合同》至房屋被征收合同终止，马井荣从未欠付李林涛、客益隆公司一分钱的租金及水电费。因马井荣在外地还有业务经营，签订租房合同后马井荣就将整个房屋的装修、办理消防验收、购买酒店设备、设施及之后的酒店经营、管理、财务收支全部托付给酒店总负责人谭某管理。2012年6月至2013年8月期间，马井荣将酒店整体承包给齐小安、齐兆父子经营，期间由齐小安、齐兆父子直接向李林涛、客益隆公司按每月51000元的标准支付租金（其中的1000元就是2012年4月1日起应付一楼的补偿金）及水电费。2013年9月因齐小安、齐兆父子经营不善将酒店返还马井荣经营。2015年3月，酒店的总负责人谭某与李林涛商谈降低租金，否则无力继续承租，李林涛、客益隆公司就答应我们三个月付一次租金，租金为145000元(包含每月1000元的补偿金)，2015年4月之后一直按此标准支付租金至2016年11月止。2016年11月涉案房屋的所有权人，即本案第三人，与拆迁单位签订房屋拆迁协议，并收到了房屋拆迁补偿款。按拆迁协议的约定从协议签订后房屋的所有权己不再属于被征收人，更不用说作为次承租人的李林涛、客益隆公司更无权向马井荣主张房屋的租金，对这样的法律认定，海口市多家法院早己作出生效的判决确认。所以，李林涛、客益隆公司主张2016年11月之后的租金（含1000元补偿的租金）没有任何法律依据。首先，马井荣支付租金、水电费的方式多种多样，有银行转账、现金支付、抵扣房费，且2012年6月至2013年8月期间转包给他人经营，故马井荣不可能提供完整的银行流水证明已支付所有的租金及水电费。但，从双方租金及水电费支付的交易方式、交易习惯及马井荣提交的证据足以证明双方存在除银行转账之外的支付方式，并己足额全部付清。法律并不强求当事人必须银行转账付款，双方当事人合同也并未约定必须转账付款支付租金、水电费，那么当马井荣确实以现金支付的方式支付了部分租金、水电费，而李林涛、客益隆公司没有出具收条的情况下，对这样的事实认定就必须结合双方的交易方式、交易习惯及参与事件经历人的证人证言，由法律适用者运用法律推理结合日常生活经验加以综合认定。如果真如李林涛、客益隆公司所述马井荣拖欠其2014年1月至2017年2月的部分租金及水电费高达125万多元，李林涛、客益隆公司怎么可能在三年多的时间内从未主张；每月双方结算水电明细时，李林涛、客益隆公司也从未在其书写并给付马井荣的水电明细单上注明拖欠上月水电费金额，更违背交易习惯及生活常理的是在房屋已全部拆迁，马井荣已全部搬离后，李林涛、客益隆公司都未曾向马井荣主张125万多元的租金、水电费。李林涛、客益隆公司的上述这些行为明显违背交易习惯及生活常理。其次，李林涛、客益隆公司诉请租金及水电费的计算日期相互矛盾。马井荣经营至2017年2月为了配合拆迁单位的拆迁就全部搬离。而李林涛、客益隆公司主张水电费的时间计算至2017年3月，在主张租金时又正常计算至2017年2月，到计算2012年4月1日应支付的1000元补偿性质的租金时，李林涛、客益隆公司又计算至2017年3月。最后，李林涛、客益隆公司诉请的金额完全违背客观事实。李林涛、客益隆公司在其提交的证据中明确自2014年1月至2017年3月马井荣共应支付的租金（含每月1000元的租金）及水电费合计256万多元，其中拖欠的费用合计125万多元。但马井荣自2014年1月至2017年1月通过银行转账支付给李林涛的租金、水电费就有177万多元。假设马井荣没有以现金、抵扣的方式支付过租金、水电费，其拖欠的租金、水电费最多也就是79万元（256万-177万)，怎么可能拖欠其诉请中的125万多元。李林涛、客益隆公司主张自2012年4月1日至合同终止期间，马井荣都未曾按月支付过每月1000元补偿金性质的租金，但，很显然李林涛、客益隆公司又在捏造、歪曲事实。马井荣在补充协议生效后的2012年4月7日、5月7日就通过银行转账分别支付了两个月的租金。显然李林涛、客益隆公司捏造事实、隐瞒真相、恶意诉讼的目的昭然。二、李林涛、客益隆公司的诉请应适用一年的诉讼时效。假设正义没有被伸张。按照《民法通则》第136条第3项的规定：延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。李林涛、客益隆公司自2017年7月26日提起反诉才主张租金，其权利的保护期应从2016年7月27日至2017年7月26日。结合本案租赁合同的终止时间至2016年11月止，李林涛在法律上能主张的租金期仅为2016年7月27日至11月30日，即四个月的租金。而单从马井荣提交的证据（银行流水）中就可以很明显的看出，在这四个月期间马井荣转账支付的金额足够支付李林涛、客益隆公司的租金。另外，根据法律“举重以明轻”的原则，水电费的支付从属于租赁关系，没有租赁关系就无水电费支付法律关系的存在，法律规定基于租赁关系产生的租金请求权的时效为一年，从属于租赁关系的水电费请求权的时效当然也为一年。同样，马井荣在这期间的银行流水也足够支付李林涛、客益隆公司的水电费。三、李林涛、客益隆公司捏造事实、恶意诉讼的行为涉嫌犯罪。李林涛、客益隆公司在明知马井荣不拖欠租金、水电费的情况下，仍故意隐瞒真相、捏造事实、恶意诉讼的行为涉嫌构成《刑法》307条之一的虚假诉讼罪。 第三人孙玉美针对李林涛、客益隆公司的反诉述称，原、被告诉讼的基础是双方于2010年4月1日签订的出租合同，第三人不是该合同的相对人，依法不应该承担责任，双方的债权债务与第三人无关。 马井荣针对其诉讼请求提供证据如下：1、协议书（复印件）；2、关于要求冻结补偿款的申请及审批表；3、房屋出租合同；4、收款收据；5、房屋所有权证（复印件）；6、消防验收告知书；7、营业执照；8、各类施工、购销合同；9、证人证言；10、照片。 根据各方当事人质证并经与原件核对，本院对证据3-7的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对于证据1，虽然是复印件，但其与第三人提供的原件内容一致，本院对其真实性予以确认。对于证据2系复印件，且为案外人出具的申请，仅从该申请无法认定其内容与本案相关，对该证据的真实性与关联性本院不予确认。对于证据8中的《消防工程施工合同》载明施工单位即承包人为海南众盾消防工程有限公司，但该公司并未在该合同中加盖公章，仅有一方当事人签名，合同约定的工程地点也仅为“南海大道”，本院对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认；《合同书》系马井荣与案外人签订，合同中并未注明合同履行地点，对其与本案的关联性不予确认；《购销合同》仅有供方名称，并无需方名称及具体地点，对其与本案的关联性不予确认；《楼顶大字制作预算》、《玻璃幕墙吸塑字制作预算》、《入口导士牌制作预算》系打印件，无任何人员签字确认，对其真实性及与本案的关联性均不予确认；《清单》并未注明收货人名字，无法确认收货人为马井荣，对其与本案的关联性不予确认；对《供货协议书》、《订货计划单》的真实性予以确认；《订货合同》并未载明收货地点，对其与本案的关联性不予确认；《团购销售合同》载明了购货单位和送货地点，对其真实性及与本案的关联性予以确认；《酒店房间装修》、《海南圣美佳装饰报价单》系打印件，与手写计价单均无任何人签名，对其真实性及与本案的关联性均不予确认。对于证据9证人证言：证人张某的证言，可以证明其装修过涉案房屋的5-9层，其装修的时候该房屋的5-9层已经铺好地砖、房砖，但仅根据其证言，并无其他证据佐证的情况下，不能证明马井荣向其支付了84万元左右的装修款；证人谭某与马井荣是同学关系且具体经营涉案酒店、证人黎某系涉案酒店的经理，二人均与马井荣存在利害关系，对该二人的证人证言，本院不予采纳。对于证据10照片未显示拍摄时间、每张照片的具体房号等情况，仅该照片不能证明涉案酒店的实际经营人为马井荣，故本院对该证据的关联性不予确认。 李林涛、客益隆公司针对马井荣的诉讼请求提交了如下证据：1、李林涛的身份证，客益隆公司的营业执照；2、《房屋出租合同》以及《补充协议》；3、尚欠的房租和水电费清单；4、现场照片；5、视频资料；6、证人证言；7、收款收据。 根据各方当事人质证并经与原件核对，本院对证据1、2、7的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对于证据3系李林涛、客益隆公司针对其反诉请求所列举的明细表及计算方法，不属于证据；对于证据4并未注明拍摄时间、每张照片的具体房号等情况，仅该照片不能证明涉案房屋现状；对于证据5的真实性予以确认；对于证据6为证人证言，但证人并未出庭作证，也未说明不能出庭的具体原因，对其真实性及证明力均不予确认。 第三人孙玉美针对原告的诉讼请求提交了如下证据：协议书。拟证明该协议书是相关部门负责协调后草拟的，为不影响拆迁，在拆迁指挥部指导下签订，体现合同相对性原则，合法合规。马井荣对第三人提交的上述证据的质证意见为：对证据的三性予以认可，对证明力有异议。 根据各方当事人质证并经与原件核对，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。 客益隆公司、李林涛针对其反诉请求提交的证据除与其在本诉中提交的证据一致外，另行提交了如下证据：1、2013年1月至2017年5月的用户账单，拟证明涉案房产在2013年1月至2017年5月的电费合计820999.99元，是由客益隆公司向电网公司支付的；2、营业执照，拟证明李林涛是客益隆公司、海南椰老大实业有限公司的法定代表人，一直是由该两家公司向电网公司支付电费，于2017年3月29日通过银行转账给李艳忠130000元；3、水费清单，拟证明2015年10月至2017年2月的水费合计16764.25元，由海南椰老大实业有限公司向水务公司支付；4、信用卡缴费明细及查询回单，拟证明李林涛在马井荣处2016年7月18日套现49900元，2016年9月30日套现36000元，2016年10月20日套现29000元，2016年11月3日套现10000元。然后马井荣给李林涛转账，并不属于房屋租金，马井荣将此作为其支付给李林涛的租金无依据。 根据各方当事人质证并经与原件核对，本院对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4的真实性予以确认，马井荣认可李林涛于2016年7月18日套现49900元，后由其转账给李林涛。余下三笔消费只能证明李林涛的消费记录，李林涛未提供相关证据加以证明，该不能证据不能证明是李林涛在马井荣处套现，故对该证据的关联性不予确认。 马井荣针对李林涛、客益隆公司的反诉提交证据如下：1、证人证言；2、酒店结账单；上述证据拟证明双方存在通过银行转账、现金支付、抵扣房费等交易方式支付租金、水电费的情形；马井荣不拖欠李林涛、客益隆公司的租金、水电费。3、2012年4月、5月的记账凭证及流水；4、2016.1至2017.1的水电明细表及报销单；上述证据拟证明李林涛、客益隆公司隐瞒真相，在已收到马井荣支付的每月1000元补偿金的情况下仍虚构未收到租金的事实；在一年的水电明细单中李林涛、客益隆公司从未注明马井荣拖欠其水电费。5、2014年1月至2017年1月的银行流水及明细表，该证据拟证明马井荣不拖欠李林涛、客益隆公司的租金、水电费。 根据各方当事人质证并经与原件核对，本院对证据3的真实性予以确认并在卷佐证。对于证据1：证人谭某与马井荣是同学关系且具体经营涉案酒店、证人黎某系涉案酒店的经理，二人均与马井荣存在利害关系，对该二人的证人证言，本院不予采纳。梁冬菊、齐兆并未出庭作证，也未说明不能出庭作证的原因，且与马井荣存在利害关系，对其二人的证言本院不予采纳。对于证据2中的6份酒店结账单，其中3张结账单无任何人签名，另外3张结账单无法确定签名人身份，李林涛、客益隆公司对此均不予认可，本院对其真实性不予确认。对于证据4的用水、用电明细表，李林涛、客益隆公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该明细表系统计用水、用电的额度，不能证明马井荣已经缴纳水费、电费；费用报销单系马井荣单方制作，不能证明已实际支付水费、电费。对于证据5中的银行转账凭证及交易明细均加盖了银行的公章，本院对其真实性予以确认，对于每个月的用水、用电明细表及费用报销单系马井荣单方制作，并无任何人签名确认，对其真实性本院不予确认。 第三人针对李林涛、客益隆公司的反诉未提供证据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：海口市南海大道21-1号9层房屋登记在第三人孙玉美名下，2009年，孙玉美将该房出租给李林涛经营。李林涛为客益隆公司的法定代表人。2010年4月1日，李林涛、客益隆公司与马井荣签订《房屋出租合同》，约定：将上述房屋中的五至九层出租给马井荣用于经营酒店与酒店相关项目，租赁期限为10年，自2010年4月1日至2020年3月31日；在租赁期内，李林涛、客益隆公司免收马井荣3个月租金作为装修补偿，免租的月份为2010年4月1日至2010年6月30日；房屋租金每月50000元，不包括税费在内；马井荣应当于合同签订之日交付150000元保证金和300000元租金；李林涛、客益隆公司所有的电梯供双方共同使用，需安装独立电表，马井荣应当按时把每月应交的水电费给李林涛、客益隆公司，再由李林涛、客益隆公司交给水电管理部门。李林涛、客益隆公司免费提供一楼大厅后面、电梯前面约50平方米的面积供马井荣作迎宾台，马井荣不得将其用于其它用途；该楼的一至三层已经获得消防许可，马井荣租赁的五至九层的消防许可由马井荣自行申请；租赁期内，马井荣租赁房屋发生的装修、维修费由马井荣自行承担。合同期满后，在同等条件下马井荣享有优先租用权，如不再续租，保证金10天内退还。合同签订后，马井荣向李林涛支付了保证金150000元及2010年7月至12月的租金300000元。同时对承租的五至九层开始装修，并在2010年7月15日通过消防竣工验收后，用来经营海口龙华华夏世纪商务酒店（以下简称华夏酒店），马井荣向李林涛于2010年12月24日支付2011年1月至2月份租金100000元，2011年1月12日支付2011年3月份租金50000元及2010年12月份水电费11003.6元，2011年2月23日支付2011年4月份租金50000元及2011年1月份水电费合计12313元，2011年3月6日支付2011年5月份租金50000元及2011年2月份水电费合计14107元，2011年4月7日支付2011年6月份租金50000元及2011年3月份水电费合计13095元。 第三人孙玉美对李林涛将涉案房屋部分楼层转包给马井荣经营知情。 2012年3月15日，客益隆公司与华夏酒店签订《补充协议》，约定：华夏酒店扩大一楼直入华夏前台入口，玻璃门拆掉，靠近出口边墙拆掉，一楼中间摆货位置与拜访身为位置移开等，所有费用由华夏酒店支付；华夏酒店每月支付1000元给客益隆公司作为补偿，支付方式为按原合同支付，支付时间为2012年4月1日开始；一楼大厅使用权归客益隆公司所有，客益隆公司只提供通道给华夏世纪酒店客人通过。 2012年4月7日、5月7日，马井荣分别委托谭某向李林涛支付4、5月份租金、补偿金各51000元。 此后，根据马井荣提供的银行转账凭证，马井荣通过谭某向李林涛支付的款项为：一、根据中国建设银行股份有限公司海口龙昆南路支行出具的交易明细，谭某向李林涛支付的款项如下：2013年11月1日分别支付51000元、14173元，12月4日支付14282元；2014年1月9日支付10000元，2月20日支付14120元，2月28日支付10112元，3月9日支付50000元，3月14日支付3000元，4月8日支付41000元，4月17日支付10000元，5月6日支付21000元，5月30日支付14932元，6月30日支付13286元，7月9日支付21000元，7月31日支付10000元，9月18日支付51000元，10月2日支付14922元，10月19日支付21000元，11月5日支付15000元，11月12日分别支付20000元、8000元，11月21日支付7454元，11月30日支付23907元，12月15日支付9000元，12月22日支付10000元，1月3日支付2471元，1月14日支付11000元，1月20日支付10000元，1月30日三次分别支付50000元、50000元、11000元；2015年4月9日支付17000元，7月6日支付60000元，7月8日支付30000元，7月31日支付1500元，10月8日支付50000元，10月23日支付7000元；2016年1月7日支付55000元，1月12日支付5000元，3月9日支付20000元，3月21日支付20000元，3月29日支付20000元，4月7日支付60000元，4月15日支付11162元，4月29日支付13473元，5月5日支付25000元，5月30日支付5405元，10月20日支付29820元。上述款项合计1043019元。二、根据中国建设银行股份有限公司珠海城南支行出具的《个人活期明细查询》，谭某向李林涛支付的款项为：2016年5月30日支付20000元，6月28日支付24894元，7月4日支付30000元，7月11日支付20000元，7月18日支付49900元，7月27日支付50000元，7月30日支付28941元，8月17日支付45000元，8月29日支付25841元，9月18日支付40000元，9月30日支付36000元，10月18日支付40000元，11月1日支付20000元，11月2日支付3873元，11月3日支付10000元，11月30日支付5680元，12月26日支付12368元，12月27日支付5000元。上述款项合计467497元。三、谭某通过交通银行向李林涛（账户：×××）支付款项如下：2014年5月7日支付30000元，6月10日支付50000元，7月9日支付30000元，8月9日支付40000元，11月21日支付5000元；2015年4月9日分别支付50000元、33000元，10月11日支付5000元。上述款项合计243000元。综上所述，马井荣共通过谭某向李林涛转账的款项金额为1043019元＋467497元＋243000元-49900=1703616元，马井荣确认其中1327900元系支付租金，341161元系支付水电费。 此外，谭某向海南电网公司海口供电局支付的款项为：2015年11月27日支付14528.92元，12月28日支付14851.66元；2016年1月23日支付15284.12元，9月21日支付24489.37元，10月30日支付22341元；2017年1月17日支付14959.26元。上述款项合计106454.33元。 客益隆公司于2014.1.7至2014.12.31向海南电网有限责任公司缴纳电费合计161720.93元；2015.1.7至2015.12.28向海南电网有限责任公司缴纳电费合计194944.48元；2016.1.12至2016.12.29向海南电网有限责任公司缴纳电费合计233388.6元；2017.1.9至2017.5.24向海南电网有限责任公司缴纳电费合计37659.49元；共计627713.5元，于2015年10月至2017年2月向海口威立雅水务有限公司缴纳水费16764.25元。 2016年，龙华区人民政府决定征收含涉案房屋在内的坡博、坡巷村的房屋和土地用于旧城和城中村改造，涉案房屋的装修、附属物和搬迁补偿费合计为3499853元。马井荣于2017年2月28日停止营业。3月份，马井荣、李林涛分别从涉案房屋搬出。2017年5月16日，李林涛与第三人孙玉美签订《协议书》，约定：孙玉美同意向李林涛一次支付上述房屋装修补偿费、附属物补偿费、搬迁补助费等一切费用共计3499853元，其中130000元属于李林涛未按时搬迁造成孙玉美的损失。李林涛收到上述款项后，根据合同相对性原则自行解决与马井荣等租客的租赁合同关系，李林涛与马井荣等租客之间的租赁合同纠纷由李林涛负责解决，与孙玉美无关。2017年5月20日左右，龙华区人民政府按照孙玉美的委托将第一笔补偿款发放给了李林涛。 对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于李林涛、客益隆公司将涉案房屋出租给马井荣时房屋为毛坯还是已经装修，双方对此存在分歧。马井荣在诉状中认为其承租涉案房屋的五至九层时，该房屋是毛坯状态；在庭审中，被告抗辩五至九层所有的简单装修都被原告拆除，其装修对原告没有意义。原告亦认可承租的五至九楼原来装修的地板不符合酒店的性质需要，其重新改造过。故，本院认定涉案房屋的五至九层系简单装修后交给马井荣使用。 本院认为，第三人孙玉美将涉案房屋出租给李林涛使用后，李林涛与马井荣签订《房屋出租合同》及《补充协议》，将涉案房屋中的五至九层转租给马井荣，第三人对此亦知情。故李林涛、客益隆公司与马井荣签订的《房屋出租合同》及与华夏公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，受法律保护，双方应按照合同约定各自履行权利义务。在合同履行过程中，由于非双方的原因，房屋被拆除，不属于双方的责任。本案的争议焦点在于李林涛、孙玉美是否应向马井荣退还保证金、支付拆迁补房屋装修补偿费、附属物补偿费、搬迁补助费及金额，第三人是否承担连带责任，马井荣是否拖欠李林涛涉案房屋的水电费及租金问题。 一、关于李林涛、客益隆公司是否应向马井荣退还保证金150000元的问题。根据合同约定，合同期满后，如乙方不再续租，10天内退还保证金。本案合同虽然未届满，但由于政策原因，涉案房屋已经被拆除，合同客观上不能继续履行，李林涛、客益隆公司应退还马井荣缴纳的保证金150000元。故，对马井荣该诉讼请求，本院予以支持。 二、关于李林涛、客益隆公司是否应向马井荣支付装修补偿款、附属物补偿款、拆迁补助费等各类补偿款共计2450000元及第三人是否应承担连带赔偿责任的问题。马井荣针对该诉讼请求，提交了合同、预算单、清单、订货计划单、报价单、证人证言等欲以证明。马井荣提供的上述证据中仅《供货协议书》、《订货计划单》、《团购销售合同》载明了购货单位和送货地点，可以认定为系马井荣为装修涉案房屋而与案外人签订的合同，但上述证据也仅能证明马井荣与案外人之间就购买商品而达成意向，并不能证明马井荣已经实际购买了产品以及为此支付的金额。其他证据或因未载明具体地点，或无相关人员签名确认，无法证明与本案存在关联性。且李林涛将房屋出租给马井荣时房屋已经做了简单装修，在马井荣没有提供证据证明购买材料进行装修花费的金额，房屋又已经存在装修基础的前提下，马井荣主张称花费300多万元用于涉案房屋五至九层的装修明显缺乏依据。加之马井荣与李林涛、客益隆公司签订的租赁合同中约定承租期限为十年，涉案房屋被拆迁时合同已经履行将近七年，合同履行期间已超过三分之二，其装修价值必然存在折旧的问题，且双方在租赁合同中约定，李林涛、客益隆公司免收马井荣3个月租金作为装修补偿。现由于涉案房屋已经被拆迁，不具备对涉案房屋装修价值进行评估的基础，本院亦无法通过对外委托评估来确定马井荣对涉案房屋进行装修后现存的价值。按照“谁主张，谁举证”的原则，马井荣主张李林涛、客益隆公司及第三人孙玉美应向其支付装修补偿款、附属物补偿款、拆迁补助费等各类补偿款共计2450000元，但并不能提供任何证据予以证明，应承担举证不能的责任。鉴于其在承租涉案房屋用于经营酒店的过程中必定会进行装修，且搬迁也会产生一定的费用，本院酌情判令李林涛、客益隆公司补偿马井荣500000元。马井荣系与李林涛、客益隆公司签订的《房屋出租合同》及《补充协议》，该房屋的装修补偿款等也由李林涛所领取，孙玉美并非合同相对人，且其除获得李林涛向其支付的因未在奖励期限内拆迁造成的损失130000元外，并未从本案所涉的装修补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费中获得其他利益，马井荣请求第三人孙玉美承担连带赔偿责任没有依据，本院不予支持。 三、关于马井荣是否拖欠李林涛、客益隆公司水电费的问题。李林涛、客益隆公司反诉主张马井荣2014年1月至2017年3月合计应支付的水电费金额为605752.35元，尚欠水电费的金额为102780.49元。根据查明的事实可知，客益隆公司于2014.1.7至2017.5.24共计向海南电网有限责任公司缴纳电费627713.5元，于2015年10月至2017年2月向海口威立雅水务有限公司缴纳水费16764.25元，共交水电费644477.75元。马井荣自2014年1月至2017年2月之间共分25次通过谭某向李林涛支付了水电费341161元。另外，谭某向海南电网公司海口供电局支付电费106454.33元。原、被告双方在合同中约定电费每度1元，水费每吨1.8元，由李林涛、客益隆公司交给水电管理部门。因水电费是根据每月使用的具体数量来计收，所以无法约定双方各自缴纳的数额。根据双方提供的证据，客益隆公司对涉案的一至十层房屋共交水电费644477.75元，马井荣租用李林涛的五至九层，向李林涛和供电公司已交水电合计447615.33元。李林涛、客益隆公司未能举证证明马井荣应承担的2014年1月至2017年3月水电费金额为605752.35元的事实，应承担举证不能的不利后果。故对于李林涛、客益隆公司的该项主张，本院不予支持。 四、关于马井荣是否拖欠李林涛、客益隆公司租金及补偿金的问题。李林涛、客益隆公司反诉主张马井荣尚欠2014年1月至2017年2月的租金1092630.86元、2012年4月至2017年3月补偿金60000元。根据双方签订的合同约定，2010年4月1日至2012年3月31日每月租金为50000元；自2012年4月1日至2017年2月28日，每月租金为50000元，另马井荣需每月支付1000元的补偿金。马井荣抗辩2015年3月双方曾协商同意马井荣三个月付一次租金，金额为145000元，但并未提供证据予以证明，李林涛、客益隆公司对此不予认可，且从马井荣付款情况来看，马井荣仍按月向李林涛支付租金而并非三个月付一次，金额也不能认定为每三月145000元，故对马井荣该抗辩理由，本院不予采纳。虽然第三人2016年11月份与拆迁单位签订了房屋拆迁协议，但马井荣一直在涉案房屋经营酒店至2017年2月28日才停业，故其租金应支付至2017年2月止。承租涉案房屋期间，马井荣需向李林涛、客益隆公司支付自2014年1月至2017年2月的租金数额应为50000元/月×38月=1900000元。马井荣通过银行向李林涛支付的租金金额为1327900元，并称其他租金以现金和抵扣房款的方式支付，但并未提供证据予以证实，李林涛、客益隆公司对此也不予认可，故本院认定马井荣尚欠租金1900000元-1327900元=572100元未付。关于每月1000元的补偿金，马井荣提供的证据可以证明其2012年4月、5月分别支付了该补偿金，但并未提供证据证明其支付了2012年6月份以后的补偿金，李林涛、客益隆公司也不认可马井荣支付了补偿金，故马井荣尚欠李林涛、客益隆公司的补偿金为2012年6月至2017年2月合计56个月共56000元。 五、关于李林涛、客益隆公司主张马井荣支付拖欠租金及补偿金是否超过诉讼时效的问题。从马井荣提交的银行转账凭证可以看出，自2014年1月至2016年12月，马井荣一直在向李林涛支付租金，在此情况下，其支付的款项应先扣除之前拖欠的租金。李林涛、客益隆公司提出反诉请求向马井荣主张租金、补偿金的时间为2017年7月31日，根据原《民法通则》关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定，李林涛、客益隆公司向马井荣主张支付的租金中从2016年8月至2017年2月的部分并未超过诉讼时效，金额为50000元/月×7月=350000元。李林涛、客益隆公司主张马井荣支付拖欠的租金1092630.86元，对于不超过350000元的部分，本院予以支持。李林涛、客益隆公司主张马井荣支付拖欠的补偿金，根据双方在补充协议中的约定，该补偿金应视为涉案房屋一楼部分的租金，亦适用一年的诉讼时效。李林涛、客益隆公司主张马井荣支付的补偿金中2016年8月至2017年2月的部分也未超过诉讼时效，金额为1000元/月×7月=7000元。李林涛、客益隆公司主张马井荣支付拖欠的补偿金60000元，对于不超过7000元的部分，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。 综上所述，李林涛、客益隆公司应退还马井荣保证金150000元，并向马井荣补偿搬迁费用500000元；马井荣应向李林涛、客益隆公司支付拖欠的房屋租金350000元、补偿金7000元。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）李林涛、海南客益隆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马井荣返还保证金150000元； 二、限被告（反诉原告）李林涛、海南客益隆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马井荣补偿搬迁费用500000元； 三、限原告（反诉被告）马井荣于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李林涛、海南客益隆商贸有限公司支付拖欠的房屋租金350000元、补偿金7000元，合计357000元； 四、驳回本诉原告马井荣的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李林涛、海南客益隆商贸有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费27600元，由马井荣负担18300元，李林涛、海南客益隆商贸有限公司负担9300元；反诉受理费8599元，由李林涛、海南客益隆商贸有限公司负担5538元，马井荣负担3061元；保全费5000元，由马井荣负担1730元，李林涛、海南客益隆商贸有限公司负担3270元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  张汉政 人民陪审员  张 磊 人民陪审员  冯运铭 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  高子婷