黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终225号上诉人（一审原告）：孙淑娟，女，1965年7月6日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：孙世民，男，1965年3月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区康乐西街福兴天地小区**楼**门市。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：刘延强，男，1967年4月18日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张静，女，1986年10月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人孙淑娟因与被上诉人黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司（以下简称鼎兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2019）黑0302民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人孙淑娟的委托诉讼代理人孙世民，被上诉人鼎兴物业公司的委托诉讼代理人刘延强、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙淑娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：鼎兴物业公司与哈尔滨民安房地产开发有限公司签订的福兴天地小区C区前期物业服务合同违法无效。一审判决认定该合同合法有效错误。《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼎兴物业公司成立于2015年1月30日，前期物业服务合同的签订时间是2015年2月15日，而此时鼎兴物业公司的法定代表人张玉同时还担任建设单位哈尔滨民安房地产开发有限公司派驻案涉小区的项目总经理。建设单位与物业管理没有相分离。哈尔滨民安房地产开发有限公司未通过招投标或者经县级以上房地产行政主管部门批准，以协议方式选聘鼎兴物业公司程序违法。鼎兴物业公司没有取得收费许可，其收费行为违法。孙淑娟已交车库物业费1645元，孙淑娟同意按每平方米0.60元给付2016年-2019年(42个月)车库物业费541.55元，鼎兴物业公司应返还孙淑娟车库物业费1103.45元。一审判决驳回孙淑娟的诉讼请求错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。鼎兴物业公司辩称，鼎兴物业公司为依法成立的物业服务企业，各种手续齐备。2015年建设单位哈尔滨民安房地产开发有限公司与鼎兴物业公司签订了《前期物业服务合同》。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉合同已在鸡西市物管中心备案，符合法定程序，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务，鼎兴物业公司依约提供物业管理服务，孙淑娟应按照物业服务合同约定标准交付物业费。《物业管理条例》明显是管理性规定，且多为国家提倡规定而不是强制规定，孙淑娟主张合同无效没有效力性规定的法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。孙淑娟向一审法院起诉请求：要求鼎兴物业公司退还四年多交物业费2261元并负担本案诉讼费。一审法院认定事实,原告孙淑娟系鸡西市鸡冠区福兴天地小区C区28栋19号车库业主，被告鼎兴物业公司是该小区的物业服务单位。2015年2月15日，该小区的开发单位哈尔滨民安房地产开发有限公司与鼎兴物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：“第一条物业基本情况：物业名称福兴天地（C区）……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业费0.60元/月﹒平方米；商业物业费：1.20元/月﹒平方米；车库物业费：60.00元/月；装修垃圾处理费2.00元/月﹒平方米（含代运费）……”2016年6月6日，原告入户使用车库，当日按每月60元、每年720元标准交付物业费720元，于2018年5月2日交付物业费205元，于2019年3月19日交付720元，合计交费1645元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告鼎兴物业公司与哈尔滨民安房地产开发有限公司就福兴天地小区C区的物业管理服务问题签订了《前期物业服务合同》并约定了车库物业费收取标准。原告系该小区车库业主，被告系该小区物业服务单位，《前期物业服务合同》对原、被告具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务，原告交付物业服务费、被告提供物业管理服务。《前期物业服务合同》约定了小区车库物业费为每月每户60元，在此合同未被撤销、终止情况下，原告应按此标准交付车库物业费。2016年6月至2019年3月，原告共计交付物业费1645元，原告认为应按每平方米0.80元标准交付物业费、要求返还物业费2261元，不符合合同约定，且诉求数额多于实际交付数额，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告孙淑娟要求被告鼎兴物业公司返还物业费2261元的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，鸡西市鸡冠区福兴天地小区分为A区、B区、C区，建设单位为哈尔滨民安房地产开发有限公司，前期物业服务企业为牡丹江市万瑞物业管理有限公司。2014年1月6日，鸡西市物价监督管理局对牡丹江市万瑞物业管理有限公司出具的《关于福兴天地小区前期物业服务收费标准的请示》，作出《关于福兴天地小区前期物业服务收费有关事宜的批复》（鸡价字[2014]11号文件），主要内容为：鉴于目前福兴天地小区公共配套设施建设尚未完工的实际情况，将福兴天地小区普通住宅前期物业服务收费标准暂定为每月每平方米建筑面积0.60元，待小区基础设施配套完备，物业服务内容和质量达到服务等级和要求，再重新申请物业服务收费标准；为业主配套使用的地下车库和车位综合服务费为车库每车每月80元、车位每车每月100元。由于牡丹江市万瑞物业管理有限公司突然撤离，2015年2月15日哈尔滨民安房地产开发有限公司与鼎兴物业公司签订福兴天地（C区）前期物业服务合同。该合同第三十一条：“本合同期限自2015年1月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。”第三十四条：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的内容的承诺。”另查明，1.2008年3月4日鸡西市人民政府鸡政发[2008]14号文件《鸡西市物业服务收费管理办法》第三条：住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价。2.2017年12月1日鸡西市人民政府鸡政规[2017]28号文件《鸡西市物业服务收费管理办法》第十八条：业主大会或业主委员会成立前，与住宅小区配套使用的单体车库（含地下）和室内停车泊位物业服务费实行政府指导价。单体车库物业服务费，按不高于同小区住宅物业服务收费标准收取。室内停车泊位物业服务费，按不高于每月每车60元收取，塑胶场地每月每车可加收10元。提供取暖设施的物业服务费单独计算、另行收取，具体标准要在前期物业服务合同中约定；业主大会或业主委员会成立后，单体车库和室内停车泊位物业服务费实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：案涉前期物业服务合同是否有效；鼎兴物业公司按照前期物业服务合同约定的收费标准收取孙淑娟车库物业费是否属于违规收费。1.哈尔滨民安房地产开发有限公司未通过招投标或者经区、县人民政府房地产行政主管部门批准以协议方式选聘鼎兴物业公司是否导致案涉前期物业服务合同无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条款并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，建设单位虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同无效。经查，鸡西市鸡冠区福兴天地小区的建设单位为哈尔滨民安房地产开发有限公司，前期物业服务企业为鼎兴物业公司。孙淑娟主张建设单位与物业管理没有相分离，与事实不符。2.鼎兴物业公司按照前期物业服务合同约定的收费标准收取孙淑娟车库物业费是否属于违规收费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”本院二审查明，2014年1月6日鸡西市物价监督管理局通过鸡价字[2014]11号文件对福兴天地小区前期物业服务收费标准作出批复。其中，为业主配套使用的地下车库综合服务费批复为每车每月80元。该批复虽依牡丹江市万瑞物业管理有限公司的请示作出，但针对的是福兴天地小区前期物业服务收费标准。由于牡丹江市万瑞物业管理有限公司撤离，2015年2月15日哈尔滨民安房地产开发有限公司与鼎兴物业公司签订福兴天地（C区）前期物业服务合同，约定车库物业费60元/月，并未违反上述文件规定。2017年12月1日鸡西市人民政府鸡政规[2017]28号文件《鸡西市物业服务收费管理办法》第十八条规定：“业主大会或业主委员会成立前，与住宅小区配套使用的单体车库（含地下）和室内停车泊位物业服务费实行政府指导价。单体车库物业服务费，按不高于同小区住宅物业服务收费标准收取。室内停车泊位物业服务费，按不高于每月每车60元收取，塑胶场地每月每车可加收10元。提供取暖设施的物业服务费单独计算、另行收取，具体标准要在前期物业服务合同中约定；业主大会或业主委员会成立后，单体车库和室内停车泊位物业服务费实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定。”经查，孙淑娟在回答一审法庭提问时，称其所在小区业主委员会已经成立两年，但未签订新的物业服务合同。根据前述文件规定，孙淑娟所在小区业主大会或业主委员会成立后，单体车库物业服务费实行市场调节价，具体标准由业主大会或业主委员会与鼎兴物业公司协商确定。在协商确定前，鼎兴物业公司按照前期物业服务合同收取车库物业费并未违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定。孙淑娟主张违规收费，没有事实根据和法律依据。孙淑娟要求鼎兴物业公司退还其多收取的车库物业费，应不予支持。故一审判决驳回孙淑娟的诉讼请求并无不当。综上所述，孙淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙淑娟负担。本判决为终审判决。审判长  于广江审判员  高亚萍审判员  周德艳二〇二〇年十一月二日书记员  张 弛