呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民初227号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。负责人：王文才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏昊，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓亮，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告（案外人）：滕璟霖，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：常信，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司。法定代表人：王利明，该公司董事长。被告：托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司.5公里处嘉河公园后院。法定代表人：张为民，该公司董事长。被告：王利明，住呼和浩特市。被告：刘美，住呼和浩特市。四被告委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。四被告委托诉讼代理人：裴玉明，内蒙古慧灵律师事务所律师。原告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城资产）与被告滕璟霖、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）、托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司（以下简称盛唐伟业）、王利明、刘美执行异议之诉一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产的委托诉讼代理人张鹏昊、王晓亮，被告滕璟霖的委托诉讼代理人常信，被告明泽公司、盛唐伟业、王利明、刘美共同的委托诉讼代理人苏晓伟、裴玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产向本院提出诉讼请求：1、准许执行明泽公司位于呼和浩特市××区写字楼1701号、1702号房产；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：长城资产申请执行后，呼和浩特市中级人民法院做出查封裁定，2017年6月23日，呼和浩特市中级人民法院裁定中止查封，该裁定认定事实错误。一、长城资产于2014年8月12日依法办理了房屋抵押登记，该抵押登记具有物权公示效力，长城资产作为法定抵押人，享有优先受偿权。二、案外人滕璟霖提供的两份《商品销售合同书》无合同签订日期，且该合同未办理任何网签等预售登记备案手续，故其未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，不符合排除强制执行的情形。滕璟霖提供的两份合同中约定2012年3月12日前一次性付款，但该日期不是合同签订日期。另外，依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同在网上登记备案。如果滕璟霖与明泽公司于2010年确实签订商品房买卖合同并依法进行备案网签，长城资产是不能顺利抵押登记的，但长城资产于2014年8月12日依法办理了抵押登记。因此，滕璟霖未在法院查封前签订合法有效的房屋买卖合同，不符合排除强制执行的情形。三、滕璟霖存在伪造证据的行为。滕璟霖提供了两份房屋价款收据，日期均为2010年3月11日和3月12日，票号分别为0011398和0011397，日期在后的收据票号排序却在前。此外，合同中约定1701号房屋的总价款为1026740元，1702号房屋的总价款为656720元。滕璟霖分别于2010年3月11日和2010年3月12日支付上述全部房屋价款，上述房屋价款金额较大，滕璟霖一次性支付却没有任何相关银行凭证，不符合日常交易习惯。综上，滕璟霖存在伪造证据的行为。四、滕璟霖未在法院查封之前合法占有抵押房屋，法院认定其实际占有该房屋属于事实认定错误。滕璟霖在提出执行异议申请时仅提供了两份商品房销售合同书及两份房屋价款收据，但法院执行裁定中却据此认定明泽公司已将钥匙交给滕璟霖，并正式交付其使用，滕璟霖已经实际占有该房屋，该事实认定错误，滕璟霖未在法院查封之前合法占有抵押房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。滕璟霖对已经查封的抵押物不享有足以排除强制执行的权益。滕璟霖辩称，滕璟霖与明泽公司签订两份商品房销售合同书，滕璟霖已向明泽公司付清全部房款，明泽公司也已将钥匙交给滕璟霖，将合同约定房屋正式交付滕璟霖，滕璟霖进行装修，后由呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司作为公司注册地，该公司注册时间为2010年6月22日，但未办理过户登记。2014年8月12日，明泽公司将房产抵押给长城资产并办理他项登记。滕璟霖与明泽公司签订的合同合法有效，在房屋抵押及查封前已购买房屋，并交清全部购房款，且已实际占有该房屋，未办理房屋过户手续并非滕璟霖的原因。另外，购房价款收据是由明泽公司负责提供，至于票号顺序存在失误是明泽公司的问题，不是滕璟霖伪造。关于两份合同的签订日期问题，该合同是明泽公司提供的制式合同，滕璟霖按照开发公司要求签订合同，签合同的日期就是交付房款的日期，如果有瑕疵与滕璟霖无关。滕璟霖早就要求办理网签，明泽公司不配合，责任不在滕璟霖。滕璟霖完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应驳回长城资产的诉讼请求。明泽公司辩称，明泽公司与滕璟霖双方均履行了合同约定的义务，并已交付房屋，占有的事实非常确定，中止执行涉案标的有法律依据。盛唐伟业、王利明、刘美辩称，盛唐伟业、王利明、刘美不是本案适格被告。本案诉争的房产由明泽公司开发，2010年出售给滕璟霖并交付给滕璟霖使用，盛唐伟业、王利明、刘美既不是涉案标的的所有人，也不是开发人，也不是使用人，与本案是否继续执行房产无任何关系。长城资产所依据的抵押合同是与明泽公司签订，抵押的一方没有盛唐伟业、王利明、刘美。庭审中，长城资产出示证据如下：债权转让协议公证书、债权债务确认协议公证书、抵押合同公证书；（2015）呼法执字第111号裁定书；房屋所有权证；房屋他项权证；租赁合同、明泽公司与长城资产往来邮件记录；告知书、明泽广场写字楼出租情况变更说明。滕璟霖出示证据如下：商品房销售合同二份、收据二枚；营业执照副本2份、装修工程合同、发票2份。明泽公司、盛唐伟业、王利明、刘美未提供证据。庭审后，本院于2017年10月24日再次组织质证。长城资产携带电脑以供核实电子邮件。滕璟霖出示呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司交纳采暖费、物业费发票；房租租赁合同、租赁费票据。长城资产向本院提出鉴定申请，申请对滕璟霖提交的两份《商品房销售合同书》、两份《房屋租赁合同》及两份收据的真实性和形成时间进行鉴定。本院于2017年11月6日组织各方进行质证，各方经过质证确定鉴定材料，本院于当日委托鉴定。2017年11月20日委托鉴定退案，退案理由为：与呼和浩特市三家鉴定机构联系，不接收形成时间鉴定的案件。与国家级鉴定机构北京法大法庭司法鉴定中心联系，答复无国家规范，形成时间鉴定不予受理；与上海司法部司法鉴定中心联系，公章的形成时间鉴定需提供经过质证的或法庭认可的，同时期无争议的样本3-5件，笔迹形成时间需提供同时期、同支笔、保存条件相同的无争议的样本3-5件。另，文检真实性鉴定，请确定检材范围，并提供对应的样本3-5件以上。退回。本院于2017年12月8日向各方告知退案情况并退回滕璟霖检材原件，经本院询问，长城资产表示不继续申请鉴定。本院经审理查明，滕璟霖与明泽公司签订两份《商品房销售合同书》，约定明泽公司将位于呼和浩特市××区写字楼1701号、1702号房产出售给滕璟霖，明泽公司向滕璟霖出具两张收据。上述合同未显示签订日期，收据显示日期为2010年3月11日及2010年3月12日。以上房屋自2010年6月由呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司使用。未办理过户登记。另查明，本院因长城资产呼和浩特办事处的申请，于2015年7月22日做出（2015）呼法执字第111号裁定书，查封位于呼和浩特市××区，水岸世纪公寓楼C座的房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、滕璟霖是否享有足以排除强制执行的权利；二、盛唐伟业、王利明、刘美是否是本案适格被告。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"可见，滕璟霖需符合上述规定方可排除强制执行。本案中，明泽公司向滕璟霖出具收据，仅能证明明泽公司认可该事实，但滕璟霖并未提供实际付款的证据。经本院询问，滕璟霖代理人表示滕璟霖现金支付购房款，然本案房屋价款数额较大，当面现金支付并不符合交易习惯。即便滕璟霖与明泽公司确为现金交易，经本院询问，滕璟霖亦未能提供其现金来源的相关证据。滕璟霖对涉案房屋所享有的权利不足以排除强制执行。针对第二个争议焦点，（2015）呼法执字第111号裁定书中载明被执行人为本案被告明泽公司，（2017）内01执异51号执行裁定书中载明被执行人为本案被告明泽公司，可见本案的执行活动中并未涉及盛唐伟业、王利明、刘美，故以上三被告不应作为被告参加本案诉讼。综上所述，长城资产的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：一、准许执行内蒙古明泽房地产开发集团有限公司位于呼和浩特市××区写字楼1701号、1702号房产；二、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区××县盛唐伟业房地产开发有限公司、王利明、刘美的起诉。案件受理费19951.14元（原告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司已预交），由被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2017）内01执异51号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 吴铁刚审判员 杨蔚堃审判员 张蒙江二〇一七年十二月十二日书记员 乌日汗