浙江省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）浙行终1359号 上诉人（原审原告）施杏花，女，1954年12月29日出生，住宁波市鄞州区。 委托代理人应建华、马彩霞，浙江鄮城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）宁波市鄞州区人民政府，住所地宁波市鄞州新城区惠风东路568号。 法定代表人陈国军，区长。 委托代理人刘晓永，宁波市鄞州区人民政府工作人员。 委托代理人蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 施杏花诉宁波市鄞州区人民政府（以下简称鄞州区政府）房屋征收补偿决定一案，宁波市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）浙02行初32号行政判决。施杏花不服，向本院提出上诉。本院于2017年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年5月18日，因轨道交通4号线白鹤站地块项目建设的需要，原江东区政府作出东政房征决〔2016〕第11号房屋征收决定，并于2016年5月19日予以公告，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为原江东区征收办。房地产价格评估机构为投票多数决定的中博公司。被征收商业用房评估比准价格为41528元/平方米。原告所有的位于江东区××（××）××（××）的房屋被列入登记范围，房屋登记建筑面积210.94平方米。该房屋用途为商业，系钢混三等结构，房屋地段等级为一级。经中博公司评估，原江东区征收办将初步评估结果在征收范围内进行公示。中博公司作出了编号BH2016003的评估报告，被征收房屋的评估价值为10200735元。被征收房屋的评估报告由原江东区征收办依法送达原告。经原江东区征收办委托，2016年9月27日宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会对评估报告进行鉴定，维持原评估结果。2016年10月26日，原江东区政府向原告送达东征补〔2016〕65号房屋征收补偿决定方案，在规定期限内，原告未提出书面意见选择补偿方案。2016年11月14日，原江东区政府作出东征补〔2016〕72号房屋征收补偿决定，并予以公告。 原审法院认为，原江东区政府作出的东政房征决〔2016〕第11号房屋征收决定没有重大明显违法情形，可以作为被诉房屋征收补偿决定的前置行为依据。因原告与房屋征收部门在签约期限内未达成房屋征收补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第二十六条的规定，经原江东区征收办报请，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。原告认为，涉案房屋系商业用房，有经济收益，根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法）第十三条，对涉案房屋进行评估时应当采用收益法，而中博公司出具的评估报告未采用收益法进行评估，不符合上述规定。涉案房屋的评估结果经宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会鉴定后决定维持，且原告在征收过程中亦未对评估结果申请复核、鉴定。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条第一款规定，评估被征收房屋和用于产权调换房屋价值，应当优先采用比较法。因缺少类似房地产交易实例而不具备比较法评估条件的，可以选用收益法、成本法等其他方法进行评估，并在评估报告中说明原因。根据该条规定，在房屋征收评估中，应当优先采用比较法，只有在被征收房屋不具备采用比较法进行评估的条件时，才选用收益法等评估方法作为替代。本案中，鉴于涉案房屋存在一定数量类似房地产交易可比实例，故应当优先采用比较法进行评估，评估机构未采取收益法进行评估并无不当。原告认为，涉案房屋评估分户报告的送达回证上没有原告的签名，也没有标注送达时间，无法证实原告到达过送达地点白鹤街道三楼会议室。送达回证上虽然没有原告本人的签字，但备注栏中已注明“拒签”，且有社区居民委员会盖章及工作人员签字证明。且根据协商记录的内容，亦可证明原告已经收到评估分户报告。但送达回证上没有注明送达时间，程序上存在瑕疵，予以指正。在作出被诉房屋征收补偿决定前，原江东区政府履行了送达评估通知和评估报告、与原告进行协商、就征收补偿决定方案向原告征求意见、送达被诉房屋征收补偿决定并公告等程序。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告施杏花的诉讼请求。 施杏花上诉称：一、根据评估办法第九条、第十二条、第十四条的规定，在房屋征收评估前房屋征收部门应当组织评估机构的注册估价师等有关人员和单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和登记薄为准，但有证据证明房屋权属证书确有错误的除外。本案中，涉案房屋明显属于登记错误，原宁波市房地产管理局颁发的房屋产权证对涉案房屋登记为混合结构，而存放于宁波建设档案馆的原始涉案房屋建设档案资料有关建筑结构图中标注的房屋结构为底层框架结构，而且在涉案房屋现场若通过仔细调查勘验也完全能够明确是框架结构。但是评估公司和评估专家委员会均没有依法对涉案房屋建设档案进行现场勘验，纠正登记时的错误，而是依据房产证的记载内容作出错误结论。二、框架结构与钢混结构的补偿标准差异巨大。上诉人认为，框架结构补偿标准起码超过钢混结构补偿标准两倍以上。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称浙江省征补条例）第十五条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。位于同类地段的宁波东方商厦征收过程中，其框架结构房屋补偿标准就高于钢混结构房屋补偿标准近三倍。因此，在有明确证据证明原涉案房屋结构登记是错误的情况下，原江东区征收办就不能再以该登记为依据，作出评估结论。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，损害了上诉人的重大合法权益。请求二审法院撤销一审判决，并责令被上诉人重新作出征收补偿决定。 鄞州区政府答辩称：涉案房屋征收系轨道交通4号线白鹤站地块项目需要，属于政府组织实施的基础设施建设项目，符合公共利益需要。案涉房屋征收决定已经另案判决并生效。涉案地块征收后，经过依法选定评估机构，由评估机构出具了评估报告，并经专家委员会鉴定。之后，征收部门多次与上诉人协商签订房屋征收补偿协议，双方在签约期限内达不成补偿协议。原江东区人民政府依据浙江省征补条例第三十二条之规定，依法作出案涉补偿决定。上诉人在上诉状中提及的“框架结构补偿标准要远远超过钢混结构补偿标准”的描述，没有事实和法律依据。条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。故单纯的结构差异并不会导致房屋市场价格的巨大差异。评估办法第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。该评估办法中没有规定所谓“框架”结构与钢混结构的巨大价格差异。《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》中的“征收房屋结构等级评定及重置价格标准表”等内容中，并未将“框架结构”单列，而是属于“钢混结构”大类，并根据不同条件区分钢混结构的三个等级，各等级之间也不存在巨大的价格差异。且评估机构对涉案房屋结构等因素的认定均是依法客观作出的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，2016年9月28日，浙江省人民政府对宁波市部分行政区划进行调整，撤销宁波市江东区，将原江东区管辖的行政区域划归宁波市鄞州区管辖。 本院认为，2016年5月18日，因轨道交通4号线白鹤站地块项目建设的需要，原江东区政府作出东政房征决〔2016〕第11号房屋征收决定，并于2016年5月19日予以公告。上诉人施杏花的房屋在上述征收范围内。在此过程中，房屋征收部门通过“投票多数”的方式选定了房地产价格评估机构，并将被征收房屋的评估报告依法送达上诉人。2016年9月27日，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会对上述评估报告进行鉴定并维持原评估结果。根据条例第十九条的规定，市、县级人民政府应根据上述评估报告及鉴定结论依法确定被征收房屋价值。故本案中，原江东区政府在签约期限内不能与上诉人达不成补偿协议情形下，依据上述评估结果，作出被诉房屋征收补偿决定并无不当。二审期间，上诉人提出其房屋为“框架结构”，故其补偿标准要远远超过评估报告确定的“钢混结构”补偿标准。本院认为，根据评估办法第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。仅上诉人主张的建筑结构单个因素并不会导致评估价格的巨大差异。况且，根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》的规定，“框架结构”属于“钢混结构”大类，而“钢混结构”的三个等级之间也不存在巨大的价格差异。故上诉人以其房屋为“框架结构”而不是“钢混结构”为由，认为案涉房屋评估报告确定补偿标准明显过低，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人施杏花负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  戴文波 审判员  吕柏超 审判员  徐亮亮 二〇一七年十二月十八日 书记员  韦若莎