新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初3632号   原告：阿克苏名居房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市建设路**美家物流园。   法定代表人：李琼，该公司董事长。   委托诉讼代理人：侯林丹，新疆天山律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卓泽学，新疆天山律师事务所律师。   被告：马成富，男，1978年10月5日出生，汉族，无固定职业，原住新疆维吾尔自治区阿克苏市，现下落不明。   原告阿克苏名居房地产开发有限公司（以下简称名居公司）与被告马成富追偿权纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告名居公司的委托诉讼代理人卓泽学到庭参加诉讼，被告马成富经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   阿克苏名居房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即向原告偿还代偿贷款196709.22元，违约金9835.46元；2．请求法院判令原告对被告阿克苏市某小区X号X单元XXX室房屋享有优先受偿权；3．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买房屋，该房屋总金额为325000元。付款方式为首付98000元，余款227000元办理银行按揭。后为被告能顺利贷款，原、被告与中国建设银行阿克苏分行之间签订了《个人住房按揭贷款担保及回购协议》，约定由原告作为被告贷款的担保人，承担因被告还款不能的担保责任，若被告不能按期足额归还贷款本息而造成原告垫付资金的，被告需向原告赔偿代偿额5%的违约金。协议签订后，被告自2019年3月起不再按约向中国建设银行阿克苏分行归还贷款，建设银行开始扣划原告在建行账户的保证金，共计扣划83100元，后建行向法院提起诉讼，法院扣划原告账户113609.22元。即截止2020年4月11日，原告已替被告偿还完毕银行贷款。根据双方签订的《个人住房按揭贷款担保及回购协议》，原告已履行完回购义务，现被告应向原告偿还代垫资金，且原告对被告的上述房屋享有优先受偿权。原告为保护自身权益，遂诉至法院。   马成富经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。   原告围绕诉讼请求依法提交下列证据：1．《商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款担保及回购协议》，用以证明原被告之间具有商品房买卖合同关系，合同约定了房屋价格、位置及款项支付方式等内容；原被告与中国建设银行股份有限公司阿克苏地区分行签订个人住房按揭贷款担保及回购协议，证明被告因购房资金不足，向中国建设银行阿克苏地区分行申请个人住房按揭贷款，用于购买原告开发的房屋，并约定了三方的权利义务。2.（2018）新2901民初3192号民事判决书、（2019）新2001执316号之四执行裁定书，用以证明因被告未按期偿还建设银行贷款，建设银行诉至法院，法院判决原告对被告的债务承担担保责任，法院依法扣划原告账户款项113609.22元的事实。3．中国建设银行客户回单12张，用以证明因被告没有按约偿还贷款，原告为其代偿购房款共计196709.22元的事实。被告马成富未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性予以确认。   根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，原告名居公司作为出卖人与被告马成富作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：被告马成富购买原告名居公司开发的位于阿克苏市××路房屋，建筑面积80.10平方米，单价每平方米4057.43元，总金额325000元；被告马成富合同签订后付清首付款98000元，余款227000元办理银行按揭手续；其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任规定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1.2种方式处理：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金等等。合同还对双方其他权利义务进行了约定。   2013年10月8日，被告马成富（甲方）、原告名居公司（丙方）与中国建设银行阿克苏分行（乙方）签订《个人住房按揭贷款担保及回购协议》，约定甲方因购房资金不足，向乙方申请个人住房按揭贷款，用于购买丙方开发的位于新疆阿克苏市××园住房。甲方与丙方签订购房合同并支付总房款30%以上购房款后，可向乙方申请个人住房按揭贷款。甲方同意由甲方委托乙方办理房产抵押登记、房产保险和贷款公证等手续。在甲方购买的房产暂时无法办理房屋产权有关手续的，丙方负责按照合同第二条规定办理房屋产权证以及与房产抵押贷款有关的抵押登记和房产保险等手续，并承担国家有关部门规定的相关费用。丙方对甲方编号为650696000-2012-20130150XXX《个人住房借款合同》项下的债务提供全程连带责任保证。在保证期间如甲方未按《借款合同》约定归还贷款本息的，乙方可直接从丙方在中国建设银行系统内开设的任何银行账户中扣收资金，直接用于归还甲方欠款。丙方作为甲方个人住房按揭贷款的保证人，因甲方不按《借款合同》约定每期足额归还贷款本息而造成丙方垫付资金的，甲方在接到丙方书面还款通知后的三个工作日内应向丙方偿还垫付资金，若甲方未按时偿还的，每逾期一日甲方应按垫付资金的千分之伍向丙方支付违约金。在借款合同履行期间，不论甲方因何种原因出现连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息的，乙方有权要求丙方承担回购义务，甲方同意由丙方回购该房产，并由丙方代甲方偿还乙方尚未实现的债权。本协议丙方所承担的回购是指：丙方无条件的购回甲方购买的房产，并以自己的资产代替甲方归还乙方尚未实现的债权或对回购房产依法处置，将回购款优先归还乙方尚未实现的债权。乙方尚未实现的债权包括但不限于甲方所欠乙方的贷款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等。丙方代替甲方清偿剩余贷款本息后，甲方代偿额的5%作为违约金赔偿丙方。甲方同意丙方对回购房产依法处理，并同意由丙方直接到房产交易管理部门办理相关手续，如需甲方协助的，甲方应协助丙方办理相关手续。丙方处置房产的回购款优先偿还乙方尚未实现的债权后，剩余部分返还甲方。合同落款处原告及中国建设银行阿克苏分行均加盖印章，被告马成富签名。合同签订后中国建设银行阿克苏分行即按约发放贷款227000元，贷款期限为120个月。马成富依约归还了部分贷款，但截止2018年4月27日，马成富欠中国建设银行阿克苏分行贷款本息合计144618.19元。中国建设银行阿克苏分行向被告马成富索要欠款未果，即从名居公司在建设银行开设的账户中扣收资金共计83100元，后又诉至法院。2019年3月5日阿克苏市人民法院作出（2018）新2901民初3192号民事判决书，判令解除中国建设银行阿克苏分行与马成富签订的借款合同；马成富向中国建设银行阿克苏分行偿还借款本息共计144618.19元（利息计算至2018年4月27日），以后的利息利随本清；马成富向中国建设银行阿克苏分行支付律师费9913元；名居公司对上述欠款承担连带清偿责任。该判决书生效后中国建设银行阿克苏分行向阿克苏市人民法院申请强制执行，2020年4月阿克苏市人民法院作出（2020）新2001执316号之四执行裁定书，裁定扣划名居公司在中国建设银行账户存款160697.19元。因中国建设银行阿克苏分行已自名居公司账户中扣收部分资金，经核算后超出应偿还的部分款项阿克苏市人民法院于2020年4月24日向名居公司退还案件款47087.97元。原告向被告索要其垫付的款项未果，遂诉至法院。   本院认为，原告名居公司与被告马成富签订的《商品房买卖合同》以及原告名居公司、被告马成富、中国建设银行阿克苏分行签订的《个人住房按揭贷款担保及回购协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，各方均应按合同的约定履行各自义务。被告马成富在与原告名居公司签订商品房买卖合同并办理完银行按揭手续后，未能依照合同的约定，按时履行分期还款义务，致使中国建设银行阿克苏分行依照三方签订的《个人住房按揭贷款担保及回购协议》，直接扣划原告名居公司账户存款，后又提起诉讼，名居公司因该笔贷款承担连带责任，被阿克苏市人民法院扣划账户存款，原告名居公司代被告马成富履行了合同义务，被告马成富理应归还名居公司垫付的贷款本息，故对原告名居公司要求被告马成富偿还垫付的银行贷款本息196709.22元及支付违约金9835.46元的诉讼请求，本院予以支持；名居公司代被告马成富向中国建设银行阿克苏分行偿还贷款本息后，即自中国建设银行阿克苏分行处获得本案涉案房屋就该笔贷款优先受偿的权利，故对原告要求对被告马成富所有的阿克苏市××园房屋依法变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告马成富经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第五十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、被告马成富于本判决生效后十日内向原告阿克苏名居房地产开发有限公司偿还垫付的银行贷款本金196709.22元。   二、被告马成富于本判决生效后十日内向原告阿克苏名居房地产开发有限公司支付违约金9835.46元。   三、原告阿克苏名居房地产开发有限公司对阿克苏市某小区X号X单元XXX室房屋依法变卖所得价款享有优先受偿权。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4398元，公告费560元，由被告马成富负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   李文杰   审  判  员   张 璐   人民 陪 审员   陈洁萍   二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 二 日   书  记  员   钱 燕