云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2866号原告：普洱宏霖房地产开发有限公司。（统一社会信用代码：91530802218353327Y）住所地：普洱市思茅区茶苑路1号。法定代表人：何燕妮，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王进，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：廖能，男，1992年3月11日出生，汉族，住普洱市思茅区。原告普洱宏霖房地产开发有限公司（以下简称宏霖公司）诉被告廖能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏霖公司的委托诉讼代理人**、王进、被告廖能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》租赁合同；2、判令被告支付原告所欠租金27307.25元；3、判令被告向原告支付物业费及其他费用3702.50元；4、判令被告承担违约金13653.75元；以上三项合计：44663.50元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年10月12日，被告廖能和与原告签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定被告向原告租赁位于普洱市店铺，租赁期限为3年，自2015年10月起至2018年10月止。合同签订当日，被告依约向原告支付了3724.00元合同保证金，在租赁的商铺开展网络办公室经营业务，原告同时提供物业管理服务，但被告未按合同约定向原告支付租金及物业费用，原告多次向被告催要无果，特向本院提起诉讼。被告廖能辩称，1、本案租赁商铺已经于2016年2月10转租，原告的主张没有依据，被告不予认可；2、被告曾多次口头告知原告解除合同事宜，并提交书面解除合同申请，现解除合同的条件已经成立；3、在免租期内的部分不需要支付租金；4、被告是与物业公司签订的物业合同，原告不是主张物业费的适格主体，且前期物业费被告已经缴纳；5、原告违约在先才导致合同无法继续履行，被告不存在违约，原告主张违约金不能成立。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交《梅子湖商业步行街店铺合作书》一份、《催款通知书》五份，被告质证对《梅子湖商业步行街店铺合作书》的真实性予以认可，对其合法性、关联性及证明目的不予认可，被告认为在原告对被告提出解除合同事宜置之不理的情形下，被告已于2016年2月10日将该商铺转租给他人；对《催款通知书》真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，《梅子湖商业步行街店铺合作书》及《催款通知书》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年10月12日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，由被告向原告租赁位于普洱市店铺，建筑面积为49.65㎡，租赁期限为3年，自2015年10月13日起至2018年10月13日止，其中约定：自2015年10月13日起至2016年4月13日止为免租期，免租期内承租方免交租金和6个月的物业管理费，自2016年4月13日起至2017年10月13日止为折扣优惠期，自2016年4月13日起计收租金，于2016年4月13日起计收物业管理费。租金为25元／㎡／月，租金一年一付，第一年按基准租金计算，免租期6个月，剩余6个月租金，按基准租金7折计算，合计5312元；第二年租金，按基准租金7折计算，合计10624元，于2016年9月13日交纳……，约定“未经甲方书面同意，乙方不能转租、转让、委托或特许第三方经营或管理该店铺，否则甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任”，承租方应于签订合同之日向原告交纳首期租金、物业费及其他相关费用、交纳合同保证金3个月的租金，合同期满、承租方无违约行为及出售的商品或产品无质量问题，原告将保证金无息全额退还。合同第三条第五款约定：“乙方（承租方）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（出租方）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，收回该商铺，并没收定金且无需承担任何责任。”、第十一条第二款第一项约定：“在下列情况下，甲方（出租方）有权提前终止合同并收回出租店铺：乙方（承租方）就租金物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付）；……”。合同签订当日，被告交纳了合同保证金3724元，被告接房后用租赁商铺进行网络办公室经营。2016年8月21日原告向被告发出手机短信，催促被告交纳截止2016年3月13日应付租金2606元、基本物业服务费446.85元、公摊费用297.90元、生活垃圾费240元、消防设备维护费150.00元，合计欠交3740.75元。并明确表示被告在收此通知后7日内到巴塞城营销中心财务室付清款项，如在期限内未付清，原告有权对被告承租的商铺进行处理并收回商铺，保证金抵扣所欠租金及相关费用，并对造成的损失提起诉讼。2016年10月21日、12月5日、2017年4月27日、5月18日原告再次向被告发出手机短信，催促被告交纳欠费。另查明：1、被告未经原告同意于2016年2月10日将租赁商铺转租他人；2、被告经营业务所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，原、被告双方于2015年10月12日签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商铺租赁协议》合法有效。对于原、被告签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》解除问题，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告转租未经原告同意的情形下，原告具有解除合同的权利；其次，原、被告双方在合同中约定被告就租金物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付），原告均有权提前终止合同并收回出租店铺，在被告未按合同约定交纳租金的情形下，原告就解除合同事宜第一次于2016年8月21日以手机短信的形式向被告发出解除合同的要约，明确表示被告在收到交款通知单后7日内到巴塞城营销中心财务室付清拖欠租金，否则，原告有权对被告承租的商铺进行处理并收回商铺，根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示……”、第二十二条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案原告向被告发出希望与被告订立解除合同的的意思表示，并明确了被告未按通知期限履行支付义务，合同解除的意思表示，足以让被告相信可以通过行为作出承诺，而被告未按此短信限定的期限交纳租金，以其不作为的行为作出同意解除合同的承诺，故此，原、被告双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》于2016年8月28日解除。对于被告是否应当支付原告租金及违约金的问题，本院认为，被告对租赁房屋已进行了经营使用，并于2016年2月10日在未经原告同意的情形下，将该商铺转租他人，违反了双方的合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当支付原告房屋使用期间的租金及违约金。本院认为，被告与原告对合同解除问题产生纠纷，被告应采取积极有效的解决方法，包括及时向人民法院提起诉讼，但被告未及时采取积极有效的方法解决双方解除合同矛盾。因此，被告应按约定支付原告自合同签订之日起至起诉之日止的租金。本院认为，双方约定的第一年免租期是在合同履行的情形下，在合同解除的情形下，按免租约定计算被告应付租金显然对原告显失公平，因此，按双方约定每平方米每月25元7折计算租金为宜，被告应支付2015年10月12日起至2017年10月30日止租金为21693元（49.65㎡×25.00元/㎡×70%÷30天×749天）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”、第二十九：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的立法原则和精神，虽然原、被告约定了按每日拖欠款项总额之千分之三计算违约金，但本院认为按照双方约定计算违约金过分高于造成的损失，且对被告显失公平，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中以年利率24%计算为宜，故此，被告应支付原告2015年10月12日起至2017年10月30日止的违约金为10684元（21693元×24％÷365×749天）。对于合同保证金3724元是否应予扣减被告支付原告款项问题，本院认为，违约金已经足够弥补原告的损失，合同保证金应从被告支付原告的款项中扣减。综上所述，被告应支付原告租金及违约金合计28653元（21693元＋10684元－3724元），原告所诉超过部分，本院不予支持。对于被告是否应当支付原告物业费问题，本院认为，首先，被告经营商铺所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务，虽然双方在《梅子湖商业步行街店铺合作书》对物业费及其他应付费用进行了约定，但物业管理服务不属于原告经营范围内；其次，普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司系具有能够独立承担民事责任的主体资格，故此，对于被告提出原告不具有主张物业费的主体资格的答辩主张，本院予以支持；原告主张物业费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告提出的其他费用的诉讼请求，本院认为，原告未提交有效证据证明其他费用的产生，对此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第四十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告普洱宏霖房地产开发有限公司与被告廖能签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》已于2016年8月28日解除；二、由被告廖能于本判决生效之日起十日内支付原告普洱宏霖房地产开发有限公司租金及违约金28653元；三、驳回原告普洱宏霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费917元，减半收取458.50元，由原告普洱宏霖房地产开发有限公司负担164.50元，由被告廖能负担294元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  蔡勇二〇一七年十二月二十九日书记员  李俊