湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8994号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北广运地产置业有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区。法定代表人：胡亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱琦，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：许小亮，男，1960年3月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘波，湖北云津律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杰，湖北今天律师事务所律师。上诉人湖北广运地产置业有限公司（以下简称广运公司）、上诉人许小亮因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。广运公司上诉请求：1、撤销一审判决的第二、三、四、五项，依法改判支持广运公司的一审诉讼请求，驳回许小亮的全部反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由许小亮承担。事实和理由：一、一审法院认定合同约定的条款属于格式条款，明显错误。《商用房屋租赁合同》中“如在装修工程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城管纠章等问题，由乙方自行解决”的约定属于当事人达成的约定内容，不属于格式条款，且未加重许小亮的义务。二、一审法院判决在合同解除前按照80%支付房租明显不合理。按照约定，房屋漏水的维修责任在许小亮，房屋一直在由许小亮占用，其没有提交任何证据证明因为漏水造成了损失，以及多大的损失。一审法院改变合同约定，属于不尊重当事人的意思自治，滥用自由裁量权。三、对合同解除后的房屋占用费，一审法院判决许小亮仅支付20%不公平。在2019年7月27日合同解除前，广运公司并未收到许小亮解除合同通知书以及交还房屋通知，广运公司向许小亮发送的解除租赁合同通知函中明确告知了解除合同的日期，并要求许小亮交还房屋。一审法院既然已认定合同解除日在2019年7月27日，那么房屋应当在合同解除后7日内交还，但截至2019年12月31日，该房屋实际控制权仍然在许小亮手中。由此可知，许小亮收到通知后没有及时交还房屋存在明显过错，一审法院要求广运公司自行承担80%的责任实属不公。四、一审法院要求广运公司全额退还保证金不合理。许小亮构成根本性违约，保证金不应退还。即使广运公司应当退还保证金也不应当全部退还。一审法院认为对于合同解除并非许小亮的全部责任，即便许小亮不承担全部责任，也需承担部分责任。但一审法院却要求广运公司将保证金全部退还，明显不合理，也与一审法院的自我认定和法律规定相冲突。五、许小亮应承担违约责任，支付违约金。根据《商用房屋租赁合同》约定，广运公司依约履行了合同义务，而许小亮逾期不支付租金的行为构成了根本违约，应当承担违约责任。许小亮辩称：一、双方合同约定房屋漏水等问题由承租人自行解决免除了出租人的法律义务，违反法律规定，且租赁合同中约定的漏水应指承租人装修导致的漏水，本案中的漏水系承租人许小亮进场后发现已存在漏水的事实，并非许小亮装修引起，出租人广运公司不能因本条款而免责。二、交付合格能使用的房屋及维修责任是出租人广运公司的基本法律义务，通过一审查明的事实可知，许小亮进场后就发现房顶漏水，仅使用了不到40%的租赁面积，后来因持续漏水，许小亮连40%的面积都无法继续使用，但许小亮基于信用原则，愿意按承租面积40%即实际使用面积和使用时间支付租金。三、一审认定的证据五至证据十均可证明许小亮承租实际使用面积不到200平方米，即不到40%，使用时间到2019年3月12日。合同解除通知的时间是2019年3月12日，许小亮按法律规定行使合同解除权，在许小亮依法通知广运公司解除合同后，广运公司拒不收房，许小亮在2019年5月31日结清物业水电后主动离开，不存在广运公司所述房屋占用费一说。四、通过一审查明的事实可知，从一开始就是广运公司交付了漏水房屋，构成根本违约在先，经许小亮多次催告后广运公司始终置之不理，许小亮依法行使法定解除权，广运公司退还保证金合法合理。五、本案系广运公司根本性违约行为引起，违约责任应由广运公司承担。许小亮上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、六项；2、依法改判为：（1）确认许小亮与广运公司2018年3月16日签订的《商用房屋租赁合同》于2019年4月13日解除；（2）依法判令广运公司赔偿许小亮经济损失564474元；3、本案全部诉讼费用由广运公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、关于房屋漏水的事实，应当认定案涉房屋的60%自2018年3月27日起无法正常装修并投入经营使用。2、关于合同解除的时间，应当认定为2019年4月13日。3、关于许小亮的损失，许小亮装修行为、装修费用的发生、被迫提前解除合同放弃已投入资金的事实以及支付租金的事实均客观存在，对许小亮主张的404094元的装修损失及160380元的租金损失（即许小亮仅应当支付合同约定的40%的租金，从2018年6月1日至2019年4月13日为374220元，而许小亮已实际支付534600元，其差额160380元为许小亮的租金损失）应当予以认定。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋漏水的事实已经构成了许小亮行使法定解除权的理由，许小亮自行使法定解除权后就已退场，并不存在占用房屋的事实，扩大的损失全部责任在于广运公司，一审判决认定许小亮还应当承担次要责任于法无据。广运公司辩称：一、许小亮一审中已自述原本只需要200平方米左右，只做了200平方米的装修，这和房屋漏水与否没有关系。本案实际控制房屋的是许小亮，其到底使用多少平方米广运公司并不清楚。二、将2019年4月13日作为解除合同的时间没有事实和法律依据。应当是广运公司构成根本违约时，许小亮才能解除合同，但许小亮从未提交任何证据证实房屋漏水导致其租赁房屋无法使用或无法修复，更没有提供证据证明合同目的无法实现，此种情况下的合同解除通知是无效的，广运公司也并未收到解除合同通知。另从该通知的内容上看仅属于要求30日内函复，而非要求正式解除合同，所以该时间并不能认定为合同解除时间，应以广运公司发函日期作为合同解除日期。三、对于许小亮主张的损失，许小亮从未提供任何证据证明其损失，房屋漏水也属于合同约定应由许小亮承担责任的情形，而本案合同最终解除是许小亮拒不交付租金所致，违约责任应由许小亮承担，许小亮要求广运公司支付相应租金损失没有任何依据。广运公司向一审法院起诉请求：1、确认2018年3月16日许小亮与广运公司签订的《商用房屋租赁合同》已于2019年7月26日解除，并立即付清合同解除前拖欠广运公司的房屋租金700920元；2、判令许小亮立即腾退，将租赁房屋按照合同约定标准归还广运公司，并支付从合同解除之日至房屋归还之日的房屋占用费（截至2019年9月5日的房屋占用费暂为393699.90元：93555元/月×12个月÷365日×64天×200%）；3、判令许小亮按照欠租金额的日千分之二支付逾期付款违约金至租金全部支付完毕之日止（算至2019年7月26日，逾期付款违约金金额为333637.92元）；4、判令许小亮向广运公司支付赔偿金280665元（93555元×3个月）；5、本案诉讼费、保全费、律师代理费等各项费用均由许小亮承担。许小亮向一审法院反诉请求：1、确认《商用房屋租赁合同》的解除时间为2019年4月13日；2、判令广运公司向许小亮退还合同保证金15万元并赔偿许小亮经济损失938694元；3、本案诉讼费用由广运公司承担。一审法院认定事实：广运公司为武昌区东湖路76号广苑大厦裙楼1层8室、9室、10室、11室、12室的房屋所有权人（房产权证号为武房权证市字第××、20××30、20××31、20××32、20××33）。2018年3月16日，广运公司（甲方）与许小亮（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，载明：1、第一条第1、2、3款、第三条第1款关于租赁房屋、期限、经营范围约定。甲方将湖北省武汉市武昌区东湖路79号广苑大厦一层8、9、10、11、12号铺面租赁给乙方，用于清吧产品的销售。该房屋类型为商业用房，计租面积约为495平方米。签约日2018年3月16日，起租日自2018年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期限为5年。2、第四条第4、6款关于租金、保证金及逾期支付的约定。首年租金180元/平方米/月，2018年6月1日至2020年5月31日月租金89100元。合同签订当日，乙方需向甲方指定银行账户一次性预付6个月的租赁费用，合计534600元。其后经营期内，乙方应于前期租赁费用到期的前一个月的5号前一次性向甲方指定银行账户支付后一季度的租赁费用。合同签订后，乙方应向甲方支付合同保证金15万元。合同保证金由甲方在整个租赁期间保存，用于保障乙方按约履行合同。乙方不能将合同保证金理解为支付甲方租赁费用。本合同履行期间，乙方有违约行为的，甲方没收相应金额的保证金。保证金没收扣除后，乙方应在30日内补足保证金。合同届满后，双方不再续订合同的情况下，合同保证金由甲方保管2个月，保管期后如无拖欠的水、电、物业、空调及其他一切相关费用，甲方在保管期满后10日内，将此保证金退还给乙方，亦不计利息。乙方因按合同约定时间支付各应付款项，如逾期支付，则需从逾期之日起支付甲方按应付款计每日千分之二的逾期付款违约金或罚款。严重时，甲方有权因乙方逾期支付而单方终止或解除合同，并由乙方承担毁约的违约责任，甲方有权按合同第十一条第2款之约定采取措施，追究乙方的违约责任。3、第五条第6款、第六条第1款关于乙方的义务及免租期的约定。接收房屋后，乙方应妥善使用该房屋，保持房屋原主体结构及外立面的完好。如在装修过程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城关纠章等问题，由乙方自行解决。乙方享有的装修免租期76天，截止至2018年5月31日止。自装修免租期截止日次日起起算租金。4、第十一条第2款关于违约处理的约定。乙方没有法律和合同依据单方解除合同、或因乙方有违约行为导致单方解除合同的，甲方有权收回该房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求乙方支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对甲方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。5、第十二条第3款关于物业交还的约定。因乙方原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋运营服务费标准的100%支付服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还该房屋为止。许小亮持有的《商用房屋租赁合同》与上述广运公司持有的合同第2页所载租金标准不同，许小亮合同中的首年租金280元/平方米/月，其他内容相同。许小亮自述，洽谈时，原本打算租200平方米，因整租495平方米，故租金下调。广运公司否认有此谈判过程，认为自始至终首年租金为180元/平方米/月。双方确认，实际执行的标准为180元/平方米/月。许小亮向广运公司支付了合同保证金15万元及半年租金534600元。2018年6月4日，许小亮将其经营的武汉市武昌区吧顿饮品店（个体工商户）的经营场所变更为案涉房屋所在地。许小亮进行装修，发现有部分房屋天花板漏水。自2018年3月27日起，许小亮方通过短信、微信、当面沟通、发函等方式，要求楼上租户及广运公司处理。经广运公司协调，楼上租户进行过维修改造，但未解决漏水问题。2018年12月10日，广运公司工作人员微信要求许小亮交纳第二笔半年租金，许小亮提出要求解决漏水问题造成的损失，广运公司回复不能少交租金。2019年3月13日，许小亮向广运公司递交《紧急情况联系函》、《解除合同通知书》，表示在签订合同过程中，没有如实披露漏水情况，因漏水区域不能正常装修使用，影响使用面积约300平方米，多次交涉，未得有效回复，漏水区域扩大，要求30日内函复，否则合同正式解除。上述文件未获回应。2019年7月11日，许小亮的工作人员向广运公司工作人员发短信，要求商讨房屋漏水被迫停止营业一事，广运公司方短信回复作为开发商一直在协调，楼上商户多次进行过维修改造，愿意派人找楼上的维修，许小亮方答复不必，已在物业办理断水电手续，要求安排人员商讨退租。2019年7月26日，广运公司委托律师向许小亮发出催缴租金、交还房屋的律师函，次日函件投递成功。许小亮主张合同于2019年4月13日解除，广运公司主张合同于2019年7月26日解除。许小亮称已于2019年5月31日结清水电费退场。广运公司主张2019年12月31日系交接时间节点。一审庭审中，双方确认未办理交接手续。一审法院认为，广运公司与许小亮签订的《商用房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规之规定，广运公司及许小亮均应按照合同约定行使权利及履行义务。一、关于《商用房屋租赁合同》中“如在装修过程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城关纠章等问题，由乙方自行解决”的约定是否为格式条款的问题。一审法院认为，提供合格的房屋系出租的义务，没有证据显示，广运公司在出租房屋的过程中，对该房屋存在渗漏的问题进行了明确告知，该约定排除了自己的主要义务，加重了对方责任，属于格式条款，无效。二、关于合同解除时间。广运公司主张催缴租金的律师函所载日期2019年7月26日为合同解除之日。许小亮主张2019年4月13日，即其向广运公司发出《解除合同通知书》之后30日为合同解除之日。一审法院认为，案涉房屋漏水属实，但房屋漏水是否无法修复，是否导致合同目的无法实现，没有事实依据，许小亮行使法定解除权缺乏依据。许小亮2019年3月13日向广运公司发出解除合同的通知，2019年7月11日短信要求商讨退租，广运公司对此均未予答复，至2019年7月26日广运公司向许小亮催缴租金并提出交还房屋，至此，应视为双方之间就合同的解除达成合意。一审法院确认，广运公司与许小亮之间签订的《商用房租赁合同》于2019年7月27日即广运公司律师函到达许小亮时解除。三、关于欠付租金、逾期付款违约金及赔偿金。许小亮未与广运公司协商达成一致，办理水电结算手续后自行退场，仍应支付合同解除之前的房屋租金，广运公司提供的房屋存在漏水问题，一直未予修复，应减少租金，一审法院对许小亮应向广运公司支付截至2019年7月26日的欠付租金的诉讼请求予以部分支持。依据《商用房屋租赁合同》之约定，2018年6月1日至2019年7月26日，租金为1235520元（89100×13+89100×26÷30=1235520），应付租金为合同约定租金的80%，即988416元，扣除其实付租金534600元，尚欠付2018年12月1日至7月26日租金453816元。许小亮接收房屋后，一直反映漏水问题，但其诉求并未得到有效解决，其并非无正当理由逾期付款，故一审法院对广运公司要求支付逾期付款违约金、赔偿金的诉讼请求不予支持。四、关于合同解除后的房屋占用费。许小亮于2019年7月11日已明确告知已办理水电结算手续，要求商讨退租，但广运公司未予理会，其对扩大的损失应承担主要责任，许小亮未采取合理措施退还房屋，应承担次要责任。一审庭审中，广运公司确认于2019年12月31日收回案涉房屋，许小亮应向广运公司支付2019年7月27日至2019年12月31日的房屋占用费91476元（89100×5+89100÷30×4）×20%。五、关于保证金。对于合同解除，并非许小亮的全部责任，广运公司不退还保证金15万元的理由不能成立。六、关于漏水给许小亮带来的经济损失。许小亮向一审法院提交的证据不能确定款项是否实际支出，不足以证明其装修支出、损失404094元的事实，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其要求赔偿损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认湖北广运地产置业有限公司与许小亮2018年3月16日签订的《商用房屋租赁合同》于2019年7月27日解除。二、许小亮应于一审判决生效之日起七日内向湖北广运地产置业有限公司支付欠付租金453816元。三、许小亮应于一审判决生效之日起七日内向湖北广运地产置业有限公司支付房屋占用费91476元（2019年7月27日至2019年12月31日）。四、湖北广运地产置业有限公司应于一审判决生效之日起七日内向许小亮退还保证金15万元。五、驳回湖北广运地产置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回许小亮的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22343元，减半收取计11171.50元，由湖北广运地产置业有限公司、许小亮各负担50%；一审反诉案件受理费7299元，由湖北广运地产置业有限公司负担1650元、许小亮负担5649元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，广运公司与许小亮签订的《商用房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。本案中，广运公司作为出租人应向承租人交付符合正常使用条件的租赁物。案涉房屋漏水是客观事实，经广运公司协调，楼上租户进行过维修改造，但未解决漏水问题。广运公司在本案中并未提交证据证明系许小亮进场后的装修行为导致房屋漏水，故广运公司对于自身交付租赁物的瑕疵并不能引用“如在装修过程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城关纠章等问题，由乙方自行解决”予以免责，广运公司违约在先。许小亮接收房屋后一直反映漏水问题未获解决，因漏水提出少交租金亦被广运公司拒绝。虽然许小亮在本案中并未提交充分的证据证明租赁合同目的不能实现，其主张合同解除时间为2019年4月13日缺乏事实和法律依据，但对于本案租赁合同的解除也应认定广运公司、许小亮均有过错。一审综合合同履行情况和当事人过错程度，酌定合同解除前的租金按80%收取。合同解除后的房屋占用费因广运公司存在扩大损失的情形，按照20%收取，属于一审自由裁量权的范畴，并无不当。许小亮上诉认为其实际使用面积仅为40%，应按照40%的标准收取租金，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。考虑到广运公司、许小亮对于本案租赁合同的解除均有过错，一审法院对广运公司主张的没收保证金、逾期付款违约金、赔偿金以及许小亮主张的赔偿损失，均不予支持，实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，广运公司、许小亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29642元，由湖北广运地产置业有限公司负担14821元，许小亮负担14821元。本判决为终审判决。审判员  胡丹丹二〇二〇年十一月四日书记员  于 宁