浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1363号 上诉人（原审被告）：长兴锦恒置业有限公司，住所地长兴县雉城街道长海路**。 法定代表人：陈中原，总经理。 委托诉讼代理人：杨虹亮，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：韩星，男，1995年11月1日出生，汉族，住长兴县。 委托诉讼代理人：蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 上诉人长兴锦恒置业有限公司（以下简称锦恒公司）因与被上诉人韩星商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院(2020)浙0522民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 锦恒公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项后半部分，改判上诉人不再承担自2019年10月13日起至生效判决确定的履行之日止的利息；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决第二项、第三项判决总金额高于因违约造成的损失根据，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。一审判决第二、第三项同时计算赔偿利息损失及适用定金罚则，而被上诉人实际损失仅为判决第二项所述利息，该判决导致定金和利息损失赔偿的数额总和高于因违约造成的损失，加重了上诉人的违约责任。二、上诉人与被上诉人签订的认购书已经明确约定违约定金，被上诉人一审中同时诉请赔偿利息损失，实则为请求人民法院增加违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。认购书解除后，被上诉人以已付款348942元为基数，自实际付款日2019年10月13日至一审判决之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失约9338元，已被一审判决第三项项“上诉人返还被上诉人定金20000元”覆盖，增加的违约金数额超过了实际损失额的限度。综上所述，一审法院第二项判决加重了上诉人违约责任，请求依法予以改判。 韩星辩称：上诉人存在混淆概念的情况，预付购房款产生的利息属于法定孳息，而双倍返还定金属于担保法规定的内容，两者并不冲突，可以同时适用。因为上诉人的根本违约行为，所以被上诉人在一审中要求解除合同，而根据合同法第九十七条的规定，因为合同解除，违约方应当向守约方承担赔偿损失的责任，且本案中被上诉人的实际损失并不只有利息损失，还包括房屋价格上涨的损失以及在外租住房子的房屋租金的一个损失，这部分被上诉人并没有在一审中主张，上诉人所陈述的被上诉人只有利息损失被上诉人对此是不认可的，一审法院判定上诉人向被上诉人承担返还房款以及双倍返还定金，同时支付占有期间的相应利息损失并没有违反法律的规定，恳请维持一审判决。 韩星向一审法院起诉请求：1、判令解除韩星与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》；2、判令锦恒公司归还韩星支付的定金20000元和首付款328342元，并支付资金占有使用费8649元（按照年利率6%，从2019年10月13日暂计算至2020年3月12日），合计357591元，2020年3月12日之后的资金占用使用费按照年利率6%计算至款项实际支付日止；3、判令锦恒公司承担双倍返还定金的违约责任，支付20000元违约金；4、案件诉讼费用由锦恒公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月12日，韩星与锦恒公司签订《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》，约定：韩星（乙方）自愿向锦恒公司（甲方）认购长兴恒大金陵悦府楼盘5幢1302室，该商品房建筑面积101.33平方米，其中，套内建筑面积77.53平方米。按建筑面积计算，单价11239.93元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为14690.34元／㎡；总金额为1138942元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款：……2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月13日前支付首期房款328942元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款。……双方还对其他权利义务作了约定，同日，韩星向锦恒公司交纳定金20000元。2019年10月13日，韩星按认购书的约定向锦恒公司交纳首期房款328942元，锦恒公司出具收据一份，注明首期（含定金）共计348942元；锦恒公司在收到首付款后未按认购书约定与韩星签订《商品房买卖合同》。2020年2月28日，韩星向锦恒公司发送律师函一份，告知因锦恒公司的原因一直未能签订《商品房买卖合同》，故要求1、解除与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》；2、锦恒公司在收到函件三日内将所支付的定金及首付款348942元支付至韩星账户。2020年3月17日，锦恒公司回函要求韩星按照认购书的相关约定，签订《商品房买卖合同》并办理网签及银行按揭贷款等相关手续。 一审法院另查明，韩星与锦恒公司签订认购书，锦恒公司承诺案涉房屋为精装修。2019年12月27日，锦恒公司对长兴锦恒置业有限公司“金陵悦府”建设项目部分内容进行了变更：“变更内容补充说明：包括精装修。变更内容：5＃楼调整为毛坯房”。 一审法院认为，韩星与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一是韩星要求解除《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，韩星与锦恒公司于2019年10月12日签订认购书后，韩星按约定履行了首付款的义务，锦恒公司未按约与韩星签订《商品房买卖合同》；2019年12月27日，锦恒公司将案涉房屋由精装修变更登记为毛坯房，一审庭审中，锦恒公司也认可在与韩星签订认购书时，商品房单价是按照精装修房予以确定的，现案涉房屋已由精装修变更毛坯房，合同的主要性质发生了变更，已无法达到合同目的。虽锦恒公司一审庭审中陈述事后会通过与业主签订装修合同的方式向业主赠送装修，但该行为不能等同于其按约履行了义务。综上，锦恒公司的行为已构成根本性违约，韩星主张解除双方签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》的请求，该院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权利要求赔偿损失”；故韩星主张锦恒公司退还房屋定金、首付款及支付占有期间的相应利息的请求亦予以支持，但韩星主张的利息过高，该院予以调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本案的争议焦点之二是锦恒公司是否应当承担双倍返还定金的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”韩星于2019年10月12日与锦恒公司签订认购书时支付的20000元购房定金的性质应为订约定金，即该定金作为双方签订商品房买卖合同的担保，如果因一方原因而导致商品房买卖合同未能签订的，应当适用法律关于定金的规定。根据查明的事实，本案中商品房买卖合同无法签订的原因在于锦恒公司未能按约履行合同义务，故韩星的该项主张该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、韩星与长兴锦恒置业有限公司2019年10月12日签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》于2020年6月8日予以解除；二、长兴锦恒置业有限公司于判决生效之日起十日内退还韩星定金20000元、房屋首付款328942元，合计348942元；长兴锦恒置业有限公司以348942元为基数，支付韩星自2019年10月13日起至生效判决确定的履行之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、长兴锦恒置业有限公司于判决生效之日起十日内给付韩星双倍返还的定金损失20000元；四、驳回韩星其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为锦恒公司是否应对退还给韩星的房款328942及返还的定金20000元承担自2019年10月13日起至生效判决确定的履行之日止的利息损失。韩星与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效,双方均应按约履行。韩星按约定交付了定金，且履行了支付首付款的义务，锦恒公司未按约与韩星签订《商品房买卖合同》，且告知韩星案涉房屋将由约定的精装修变更为毛坯房。由于锦恒公司不履行合同主要义务，致使韩星无法达到合同目的，韩星起诉要求解除双方于2019年10月12日签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》，一审法院判决予以准许，并无不当。锦恒公司未能履行认购书约定的订立合同的义务，故根据合同法关于定金罚则适用的法律条款，锦恒公司应当双倍返还韩星定金4万元。然定金责任的承担不能替代损害赔偿责任，定金责任与赔偿责任并不能互相补充。对于锦恒公司认为其双倍返还定金后，不应再承担韩星已付款利息损失的主张，本院认为，《合同法》第116条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，锦恒公司与韩星在《商品房认购书》中并未约定锦恒公司不能按约交付精装修商品房时应承担的违约金，韩星在一审起诉时要求锦恒公司赔偿其已付款的利息损失并非同时主张定金与违约金。一审法院考虑到韩星作为守约方因锦恒公司的违约行为且至今未予退还定金及购房款而实际已遭受的非预期损失，同时将韩星主张的按照年利率6%标准赔偿资金占有使用费调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，既体现公平又保证了民事责任的补偿功能，且本案中惩罚性的定金与补偿性的损失总数并不会超过双方签订的合同总价款，锦恒公司认为一审判决导致定金和利息损失赔偿的数额总和高于因违约造成的损失,但锦恒公司对此并未有证据证实，故其不应承担韩星资金占有损失的主张无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，锦恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6664元，由上诉人长兴锦恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年十一月十六日 书记员 贾艳红