上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初37335号原告：万昌华，男，1972年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。被告：明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司，住所地上海市浦东新区**，会龙村**。法定代表人：王冠伦，总经理。委托诉讼代理人：王健。委托诉讼代理人：姚忠贤。原告万昌华诉被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告万昌华及其委托诉讼代理人陶鸿、被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司的委托诉讼代理人王健、姚忠贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万昌华诉称，被告因开发民宿旅游业务，与原告在2016年10月31日签订了《农村宅基地房屋租赁合同》，承租原告所有的位于上海市浦东新区川沙新镇连民村XXX号宅基地房屋，合同约定了双方的权利、义务以及违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告足额支付了一年租金，2017年11月1日前10日内，被告应支付第二年度的租金，支付期间届满后，经原告一再催讨，被告至今拒不支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2016年10月31日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》；2.被告支付原告租金及使用费共计人民币(以下币种相同)45,900元、滞纳金98,280元、违约金72,000元。被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司辩称，系争租赁房屋中的一半面积属于应拆未拆建筑，案涉租赁合同约定的租赁面积是有证面积，现租赁房屋的实际情况已经违反合同约定，被告有权解除租赁合同。经审理查明，2016年10月31日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《农村宅基地房屋租赁合同》，合同第一条“租赁标的”约定：甲方同意将其合法拥有的宅基地、地上房屋及附属建筑等整体出租给乙方使用，乙方同意租赁该宅基地及房屋，并按期支付租金；宅基、地上房屋及附属建筑等整体出租给乙方使用44号，宅基地使用权面积为264平方米，地上房屋4间1幢，附属建筑为主建筑两侧贴墙1间，宅边自留地面积为124平方米(宅边自留地，地上房屋4间**二条“租赁用途”第1款约定：乙方承租宅基地及房屋的用途为民宿项目开发、旅游开发、文化创意以及法律允许范围内的其他经营活动。合同第三条“租赁期间与租金”约定：租赁期间，本合同约定的租赁期限为15年，自2016年11月1日甲方向乙方移交宅基地及房屋之日起至2031年10月31日止；第一年度租金为36,000元，第一年度租赁期间为2016年11月1日至2017年10月31日，以后年度的租赁期间以此类推；后续年度的租金每2年递增一次，每次递增金额为第一年度租金的10％,直至租赁期满；租金支付方式为一年一付，乙方须在每年租赁期间的前10日内向甲方支付当年度租金，租金汇入甲方指定银行账户……。合同第十条“合同的解除和终止”约定：……在本合同有效期内，乙方无故拖欠支付租金超过一个月，甲方应书面催告乙方足额支付，乙方收到催告后一个月内仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方赔偿，甲方应书面通知乙方解除本合同，当解除合同通知到达乙方之日本合同即告解除，双方在本合同项下的租赁关系即告终止，乙方应向甲方赔偿相当于2倍第一年度租金的金额。合同第十一条“违约责任”第4款约定：乙方逾期支付租金的，则每逾期一日按当年度应付租金的千分之六向甲方支付滞纳金。上述合同签订后，原告向被告交付了系争租赁房屋，被告支付了第一年度的租金36,000元。2017年11月6日原告向被告员工姚忠贤发送微信称“房租的事帮我问一下，或者贵公司相关电话发给我”，姚忠贤回复“房租会付的”，原告问“大概什么时候”，姚忠贤答“这个我真不清楚”“晚付是我们不对，还请见谅”。2017年11月7日姚忠贤回复原告“流程已经批过，待财务放款”。2017年11月26日原告通过挂号信的形式向被告邮寄了《催款通知》，催告被告支付拖欠的租金36,000元及相应滞纳金。2017年12月12日被告向原告发送了《通知函》，称被告承租的宅基地房屋部分疑涉及违章建筑未拆除，严重影响被告使用，请原告在通知函发出的五个工作日内予以答复沟通，并提供相关政府部门出具的房屋合法证明，如双方无法达成共识，被告将依约终止合同。2018年2月8日原告向被告发出《告知书》，称因被告拒不支付2018年度的租金，双方之间签订的《农村宅基地房屋租赁合同》自被告接到该告知书之日解除并将依法追究被告的违约责任。被告于当日收到该《告知书》。2018年2月14日原告向被告员工姚忠贤发送微信称“想问贵公司在接到告知书合同终止后房子移交等问题……”，姚忠贤回复“……房子里垃圾我也交代会清，钥匙也就形式如果需要我去趟公司拿给你”，原告答“透过门看里面还有工程队有物资，场地上也有物资，要清理干净，水电费2月是否也交了”。2018年2月27日原告再次向姚忠贤发送微信称“请本月底前房子里，场地上贵公司物资清理掉并打扫干净，房子归还”，姚忠贤回复“好的，我告知领导”。2019年1月12日原告向被告常务副总王健发送短信称“好抓紧找律师了，不好意思”“前陈总2017(2018).3.7电话决定房子不还，房租不付，合同不终止”，王健回答“所有的决定都有董事会决议，村民的房租更是决议内容，前面王总通知您的也是经过决议的，我不可能改变董事会的决议，王总仍然是股东、总经理”。2019年1月30日原告向姚忠贤发出微信称“贵公司残留物资你已电话告知放弃由本人处理，以此为证”“如有异议，请回复”，姚忠贤回复“好的”。另查明，1991年7月万林祥向连民村村民委员会申报宅基地使用权，家庭人口情况为万林祥、王秀珍、万国华、万昌华、万关根，2012年王秀珍、万昌华、万国华、万天成、沈凤妹共同签署了《分户建房家庭协议书》，内容为：1、1991年宅基证号050**的住房占地122.**平方米，建筑面积245.60平方米予以拆除，批文予以注销或调整，2、根据市府第71号令有关规定，因本次对万国华单独批建住房，故万国华、沈凤妹、沈天成在宅基证编号050**中的立基份额全部放弃，3、万国华单独审批后，原宅基证编号050**中的所记载的住房占地41.**平方米，建筑面积83.60平方米归王秀珍、万昌华。2017年4月20日被告方曾向原告核实相关宅基地房屋的真实性。2019年3月18日上海市浦东新区川沙新镇连民村村民委员会出具《情况说明》，内容为：川沙新镇连民村9组万昌华(户)现有的两幢楼房，其中有占地面积40平方米、建筑面积为80平方米的楼房为有证房屋，其余部分约占地面积41平方米、建筑面积82平方米的楼房为应拆未拆房屋。审理中，原告明确诉请为：1.被告拖欠2017年11月1日至2018年10月31日的租金36,000元已经超过一个月，根据租赁合同第10.1.2条约定，2018年2月8日原告向被告发出《告知函》解除租赁合同，被告于2018年2月8日签收，故要求确认原、被告签订的《农村宅基地房屋租赁合同》于2018年2月8日解除，坚持认为合同全部有效；如法院认定应拆未拆部分房屋属于违法建筑，要求确认租赁合同中涉及有证部分的租赁合同关系于2018年2月8日解除，关于无证部分的房屋要求确认双方之间的租赁关系无效；2.要求被告支付2017年11月1日至2019年1月30日止的租金及房屋使用费共计45,800元，其中2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金及使用费为36,000元，按照每月3,000元计算，2018年11月1日至2019年1月30日的租金及使用费为9,800元，根据合同约定第三年租金递增10％,按照每月3,300元计算；3.被告逾期支付租金，根据合同第11.4条的约定，要求被告支付逾期付款滞纳金：从2017年11月1日计算到2019年1月30日，按照每日212元计算(年租金36,000元乘以日千分之六)；申请撤回要求被告支付违约金72,000元的诉请。被告则表示双方之间的租赁合同不应当由法院判断效力，根据被告发出的通知，原、被告之间的租赁合同已经终止。被告确实自2017年11月1日起未付租金，对原告计算租金及使用费的方式无异议，确认2017年11月1日至2019年1月30日期间的租金及使用费金额为45,800元，根据被告2017年12月12日发出的《通知函》，双方的租赁合同于2017年12月12日终止，同意支付2017年11月1日至2017年12月12日期间的租金及使用费，但不同意支付2017年12月13日至2019年1月30日的租金及使用费。不同意支付滞纳金，原告主张的滞纳金标准过高，要求法院调整。认定上述事实，由经庭审质证的《农村宅基地房屋租赁合同》《催款通知》《告知书》、邮寄凭证、微信记录、照片、《通知函》《情况说明》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告向被告出租的房屋中包括《分户建房家庭协议书》中万国华、沈凤妹、沈天成放弃的住房部分，因万国华等已单独批建住房，故该部分住房属于应予拆除的建筑，连民村村民委员会也确认，系争房屋中有证房屋的建筑面积为80平方米，建筑面积约为82平方米的楼房属于应拆未拆的房屋，因此，原、被告就上海市浦东新区川沙新镇连民村9组944号房屋签订的《农村宅基地房屋租赁合同》项下关于建筑面积约82平方米的应拆未拆房屋为无效合同，其余有证部分房屋及宅基地等租赁合同关系有效。关于涉案合同的有效部分，被告自2017年11月1日起未付租金已经超过一个月，经原告催告后，仍未支付，原告有权依约行使合同解除权，其于2018年2月8日向被告发出解除合同的《告知书》，被告于同日签收该解约通知，原、被告之间就有证部分房屋及宅基地的租赁关系于2018年2月8日解除。被告逾期未付租金已经构成违约，作为违约方被告于2017年12月12日发出的《通知函》不具备解除合同的法律效力，故被告主张租赁合同于2017年12月12日解除的意见，本院不予采纳。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于租金及使用费计算的截止时间。根据原、被告之间的微信往来记录反映，2018年2月14日原告询问被告如何办理租赁房屋的具体交接，2018年2月27日原告再次要求被告清理租赁房屋内堆放的物资并归还房屋，被告回复“好的，我告知领导”，之后未向原告表示租赁房屋内的物资的处置，2019年1月30日原告以微信方式再次向被告表示“残留的物资你已放弃由本人处理”，被告方工作人员回复“好的”。据此原告应于2019年1月30日收回了房屋，租金及房屋使用费的计算应截止日期至2019年1月30日，该期间的租金(包括使用费)为45,800元双方确认一致，故原告该项诉请本院予以支持，被告不同意支付2017年12月13日至2019年1月30日期间租金及使用费的意见，本院不予采纳。被告逾期支付租金，按照合同约定应当承担逾期付款的违约责任，原告请求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告计算逾期付款滞纳金的起算日期，并无不当，本院予以准许，滞纳金的截止日期应为合同解除日2018年2月8日。至于逾期付款滞纳金的标准，合同约定的千分之六标准过高，本院考虑到租赁合同部分有效、有证面积占总面积的比例、被告对滞纳金标准的抗辩、合同的履行情况、当事人的过错程度，本院酌情确定被告应付逾期付款滞纳金金额为1,400元，原告过高的诉请本院不予支持。原告撤回要求被告支付违约金72,000元的诉请，系其对自身权利的处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告万昌华与被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司于2016年10月31日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》中有证部分房屋、宅基地自留地的租赁关系于2018年2月8日解除，其余部分的租赁关系无效；二、被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万昌华2017年11月1日至2019年1月30日期间的租金及使用费45,800元；三、被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万昌华逾期付款滞纳金1,400元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,191元，减半收取计1,595.50元，由原告万昌华负担1,105.50元，被告明珠富想川沙(上海)民宿文化有限公司负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇二〇年十一月八日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……