河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2869号 原告（反诉被告）承德市鸿坤房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村劳动沟鸿坤山语墅**楼301，统一社会信用代码91130802094831816C。 法定代表人李卫锋，职务董事长。 委托代理人郭建伟，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告（反诉原告）胡磊，男，1988年4月18日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）承德市鸿坤房地产开发有限公司与被告（反诉原告，下同）胡磊服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德市鸿坤房地产开发有限公司的委托代理人郭建伟，被告胡磊的委托代理人侯海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方于2018年11月11日签订了商品房认购书，被告认购原告开发的位于承德市双桥区房屋一套，并支付定金5万元。2019年2月10日支付房屋首付款，2019年4月3日原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同。在此期间，双方又于2019年2月10日签订了山语墅车位使用权协议及补充协议，约定将原告所有的山语墅小区内5号车库102号车位的使用权转让给被告，价款为561464.00元，使用期限为20年。使用期满后，可多次延期，且被告无需再支付使用价款。被告当日支付车位使用价款121464.00元，余款44万元分别于2019年6月20日支付17万元和2019年12月20日支付27万元。现双方约定的给付期限已过，对于剩余的44万元车位使用费被告至今分文未付。后经原告多次向被告讨要，被告总是以种种理由推脱，至今未给付。原告认为，被告无故拖欠剩余车位使用费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，根据我国有关法律规定，特向法院起诉，请求法院依法判令：一、被告立即给付原告车位使用费44万元，违约金56146.40元，合计496146.40元；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，本案所涉合同是车位使用权买卖合同，法院发的传票是房屋买卖合同纠纷，我方认为这个案子不应当是房屋买卖合同纠纷。被告确实购买了山语墅的房屋，房屋买卖合同和车位使用权是两个相互独立的有效协议。协议本身是相互独立的，车位使用权买卖协议与房屋买卖分别进行判断。原告所述关于车位的位置在协议中只是暂定，面积不定并且尚未交付，因此我方认为条款欠缺。被告未实际享用车位，并且案涉的房屋以及车位没有实际交付，大产权也没有办理实际登记。权属不明确，因此车位属于业主还是人防工程权属不明确，在权属不明确的情况下，原告依据该协议主张权益，我方认为是时机尚未成熟。双方协议效力属于待定的状态，双方签订的车位使用权协议所确定的20年的车位使用权价格为56万余元，而目前原告公司对外销售的价格是23-25万元之间，价格明显不合理，应当予以调整。并且该价格对被告而言明显不公平，如果再要求被告支付所谓的违约金，只会加剧不公平现象的存在。对于原告起诉书中陈述的事实部分认为与客观事实不符。双方车位使用权协议签订的时间是2018年11月11日，而车位使用权首付款121464.00元的支付时间为2018年11月30日，并非起诉书中所说的2019年12月。 被告反诉称，位于承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村劳动沟的鸿坤山语墅项目系被反诉人开发的住宅项目，项目预售销售宣传过程中，被反诉人销售人员声称该住宅项目环境优美，是针对高端人士制定的高档山景房。2018年11月11日，反诉人与被反诉人签订《商品房认购书》，反诉人认购被反诉人开发的位于承德市双桥区，房屋单价14720元／㎡，总房价2279834.00元／㎡。签订合同当天，反诉人交付了定金5万元。反诉人交付定金后，被反诉人通知反诉人，因为房屋销售火爆，小区内车位有限，如果再继续购买认购房屋，必须购买小区车位，否则无法认购房屋。反诉人迫于无奈，听从被反诉人的安排，签署了《山语墅车位使用权协议》，约定反诉人购买“山语墅”小区车位标号为5号车库102号车位使用权，车位使用权总价款561464.00元（2018年11月30日支付121464.00元、2019年6月20日支付17万元、2019年12月20日支付27万元）。《山语墅车位使用权协议》签订后，反诉人向被反诉人支付了第一笔车位使用费121464.00元。此后，反诉人要求被反诉人确定车位位置，被反诉人始终无法确定车位的具体位置，2019年底，反诉人向被反诉人项目负责人提出确定车位位置时，被反诉人工作人员告知反诉人，小区内地上划定车位很多，到时候会给反诉人确定一个对反诉人相对便利的车位。截至被反诉人提起本案诉讼之前，被反诉人均未确定车位位置。反诉人认为，被反诉人向反诉人销售商品房过程中，强制性的以超出合理的市场价格向反诉人搭售案涉车位，且被反诉人至今无法提供其享有出售给反诉人案涉车位的相关权利凭证，反诉人有理由相信被反诉人出售给反诉人的车位使用权侵犯了全体小区业主的合法利益，双方之间的车位使用权协议依法应予解除，被反诉人收取反诉人的车位使用费依法应予退还。故提出反诉，请求：一、依法判决解除反诉人与被反诉人之间签订的《山语墅车位使用权协议》；二、请依法判决被反诉人返还反诉人车位使用款121416.00元；三、反诉费由被反诉人承担。 针对被告的反诉，原告辩称，1、答辩人与被答辩人双方签订的山语墅车位使用权协议真实、合法、有效，不存在应当被解除的情形。故答辩人不应当返还被答辩人车位使用费121416.00元。2、根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，被答辩人应当按照协议约定履行给付被答辩人剩余款项的法律责任，并承担违约责任。 原告向本院提交如下证据：1、商品房认购协议书，证明被告于2018年11月11日认购原告开发的鸿坤山语墅项目房屋一套，并支付定金5万元。2、商品房买卖合同，证明被告购买原告开发的位于承德市双桥区房屋。3、补充协议，证明该开发项目车位不是捆绑销售。4、山语墅车位使用权协议，证明被告支付一期款项121464.00元，余款44万元未付。5、诉争车位所在区域规划设计示意图。6、廊坊市中级人民法院（2020）冀10民终348号民事判决书。 被告向本院提交如下证据：1、商品房认购书、山语墅车位使用权协议、补充协议、商品房买卖合同（预售），证明原告违规以售代租向被告捆绑销售车位使用权，原告存在销售违规行为，对被告显失公平。2、车位款收款收据，证明被告向原告支付车位使用费121464.00元，证明车位使用权协议签订时间为2018年11月30日之前。3、微信聊天记录截图、腾讯新闻网页截图，证明案涉鸿坤山语墅项目中享有所有权的车位售价为23-25万元，原告销售给被告的案涉车位价格为561464.00元，原告在签订合同时存在捆绑销售、虚假宣传的行为，对被告显失公平。4、双桥区市场监督管理局行政处罚决定书。5、住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知。 经庭审质证，被告对原告提交的１号证据无异议；对2、3、4号证据真实性无异议，但对其证明目的有异议；对5、6号证据有异议。原告对被告提交的1、2、5号证据真实性无异议；对3、4号证据有异议。 经审核认定，原告提交的1-5号证据与被告提交的1、2号证据具有证据效力，本院予以采纳。原告提交的6号证据与被告提交的3、4、5号证据不具有证据效力，本院不予采纳。 根据当事人陈述及上述有效证据，本院经审理查明事实如下：2018年11月11日，原、被告签订商品房认购书，约定被告购买原告开发的位于承德市双桥区房屋。2018年11月30日，被告向原告支付车位使用费121464.00元。2019年2月10日，原、被告签订补充协议和山语墅车位使用权协议。2019年4月3日，原、被告就鸿坤山语墅Ｔ5-6＃幢2单元101室房屋签订商品房买卖合同。被告尚未支付山语墅车位使用权协议约定的剩余车位使用费44万元。 本院认为，原、被告签订的山语墅车位使用权协议系双方真实意思表示，故原告要求被告支付剩余车位使用费44万元的诉讼请求本院予以支持。山语墅车位使用权协议关于违约责任的规定系格式条款，作为格式条款提供方的原告免除了己方责任，加重了被告的责任，故原告基于该条款提出的诉讼请求本院不予支持。被告提交的证据不足以证明原、被告签订的山语墅车位使用权协议符合法定解除的条件，故被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡磊于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）承德市鸿坤房地产开发有限公司车位使用费44万元。 二、驳回被告（反诉原告）胡磊的反诉请求。 三、驳回原告（反诉被告）承德市鸿坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，依据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 案件受理费4371.00元，反诉费1364.00元，合计5735.00元，由被告胡磊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  王志刚 二〇二〇年十一月三日 书记员  崔诗宜