河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4361号上诉人（一审原告）：李洪娟，女，汉族，生于1987年1月23日，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：李春，河南威武律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯磊，河南威武律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：袁伯儒，男，汉族，生于1967年11月27日，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：曹正华，南阳市内乡县方正法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告）：南阳市宛西中等专业学校，住所地：河南省内乡县城关镇文化路**，统一社会信用代码：12411300419035317X。法定代表人：张天伟，任校长职务。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。上诉人李洪娟因与被上诉人袁伯儒、南阳宛西中等专业学校房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李洪娟上诉请求：请求依法撤销内乡县人民法院（2020）豫民初334号民事判决书，依法改判或发还重审。事实和理由：1、一审认定事实不清，一审判决虽然认定被上诉人袁伯儒构成根本性违约，但是没有认定其依约应当承担的违约责任，而是机械的认定双方所签订的买卖合同约定的付款内容，判令应当由上诉人自行承担装修和其他损失，属于偏袒当事人一方。2、一审认定被上诉人南阳市宛西中等专业学校不是涉案合同的当事人系对合同相对方的机械理解，属于认定事实不清。袁伯儒辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确、公正。理由是上诉人李洪娟没有按照合同约定及时缴纳剩余购房款，已经构成根本违约，按照合同约定，应当自行承担装修及其他所有损失。南阳宛西中等专业学校辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持原判。李洪娟向一审法院起诉请求：1、解除与被告签订的内乡县师苑小区商铺购房合同，被告返还已支付的购房款36万元，按照月息0.9％支付自交购房款之日起至返还购房款之日止的利息，并赔偿一倍购房款和实际装修费用损失72592元。2、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。原审法院认定事实如下：2012年5月，宛西中专经内乡县人民政府批准建设经济适用房。2012年5月2日，宛西中专与袁伯儒签订《关于南阳市宛西中等专业学校经济适用房建设的合作协议》，约定宛西中专将其土地提供给袁伯儒建房，袁伯儒对所建房屋及其他建筑拥有处置权。此后，袁伯儒开始建设经适房并设立内乡县师苑小区项目部（以下简称师苑项目部）对外销售房产。2018年4月15日，李洪娟委托他人与师苑项目部签订《内乡县师苑小区商铺购房合同》。师苑项目部为合同甲方，李洪娟为合同乙方。合同约定，李洪娟购买位于师苑小区1号楼自北向南第1、2间上下两层房屋，建筑面积283.5平方米，总价款130.41万元。付款方式为分期付款，合同生效付10万元，5日后再付20万元，2018年5月15日前付清全部房款，否则甲方有权收回该房屋，装修及所有损失由乙方自行承担。同时，合同约定，自合同签订后在规定期限内仍没有付清房款视为乙方违约，按欠交房款的日万分之三支付给甲方违约金，逾期90天的，甲方有权解除合同，并追加违约金。按合同约定交房后，因甲方原因造成乙方不能正常对该房屋进行装修使用所造成的一切违约责任由甲方承担。按交房款的日万分之三支付给乙方违约金，如60天内，甲方不能有效解决问题，无条件加倍退还购房款。合同签订后，李洪娟于2018年4月付房款36万元，下欠94.41万元至今未付。此后，李洪娟对案涉房屋进行部分装修。经委托评估，其装修资产评估价值为72592元。2015年5月10日，师苑项目部与黄艳丽签订《内乡县师苑小区购房合同》，将案涉房产以100万元的价格出售给黄艳丽。黄艳丽接手房产后对外租赁。租赁使用期间，黄艳丽发现师苑项目部和袁伯儒又将该房产转卖给他人，黄艳丽与袁伯儒协商退房无果后，于2018年11月8日起诉请求确认购房合同无效，同时申请财产保全，将案涉房产保全。2018年11月11日，李洪娟针对保全裁定向原审法院申请复议，原审法院驳回其复议申请。2018年11月21日，黄艳丽提起的确认合同无效案经原审法院调解结案。后李洪娟对该调解书申请再审并申请检察机关监督，均被驳回申请。黄艳丽确认合同无效案诉讼结束后，黄艳丽申请强制执行，2020年1月13日，原审法院发布执行公告，拍卖保全的房产。2020年1月22日，李洪娟提出案外人执行异议，2020年1月30日，原审法院作出（2020）豫1325执异2号执行裁定，驳回李洪娟的异议请求。李洪娟不服，提起案外人异议之诉，现该案在原审法院中止审理。2019年9月2日，师苑项目部、袁伯儒以诉争房产系经济适用房，李洪娟不属于购买经济适用房群体，无购买经济适用房的资格，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同为由，向原审法院提起诉讼。原审法院审理后作出（2019）豫1325民初3031号民事判决，认定师苑项目部与李洪娟于2018年4月15日签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》无效，同时判令李洪娟将案涉房产返还给师苑项目部。李洪娟不服该判决，提起上诉。南阳中院认定师苑项目部是临时成立的组织，不具有法人资格，亦不符合法律规定的“其他组织”的条件，不是适格的民事诉讼主体，对其起诉应当予以驳回。袁伯儒与宛西中专业签订有合作协议，且是案涉合同的当事人，袁伯儒作为原告提起诉讼主体适格。关于师苑项目部、袁伯儒与李洪娟签订的购房合同的效力问题。南阳中院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，袁伯儒提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的情形。且袁伯儒与李洪娟签订的合同为《内乡县师苑小区商铺购房合同》，价格亦不是按照经济适用房确定的价格，袁伯儒亦未举证证明其向李洪娟履行了案涉房屋需相应购买资格等告知义务，李洪娟有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且该合同已经实际履行，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于李洪娟是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。一审判决认定师苑项目部与李洪娟签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》无效不当。据此，南阳中院于2019年12月12日作出（2019）豫13民终7388号民事判决，撤销原审法院所作（2019）豫1325民初3031号民事判决，驳回袁伯儒的诉讼请求。2020年1月3日，袁伯儒再次对李洪娟提起诉讼，以李洪娟违约拒不支付购房款为由请求判令解除双方签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》，收回房屋，要求李洪娟支付违约金161441.10元。2020年1月14日，李洪娟提起诉讼，以师苑项目部、袁伯儒有欺诈、根本违约、侵权行为，合同目的不能实现为由请求确认合同无效，返还已支付购房款36万元，按照月息0.9％支付利息并承担装修损失72592元等一切损失，后将诉讼请求变更为解除合同，返还已支付购房款36万元，按照月息0.9％支付利息并承担装修损失72592元等一切损失。2020年6月16日，袁伯儒撤回对李洪娟的起诉，原审法院准许其撤诉。一审法院认为，当事人签订的合同依法成立并生效后，各方当事人均应按照合同约定自觉履行合同义务。本案李洪娟与师苑项目部签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》并无违反法律行政法规的效力性强制性规定，也无《合同法》第五十二条规定的其他合同无效情形，该合同为有效合同。对于有效合同，双方本应遵照法律规定和合同约定履行，履行过程中如法定解除、约定解除条件出现或者双方协商一致合意解除，可依法解除合同。本案中，虽然双方均主张解除合同但对解除事由及解除后果持不同意见，不完全符合合意解除的构成要件，该合同能否解除应当从原、被告是否享有合同解除权，以及解除权行使是否具备法定解除和约定解除条件进行判断。首先，就原告李洪娟而言，其认为被告袁伯儒采用欺诈隐瞒等手段和在履行合同过程中用自己的行为表明不履行合同，致使其订立合同目的不能实现，构成根本违约。由此可见，李洪娟主张的解除权是《合同法》第九十四条规定的法定解除权。审理查明，被告袁伯儒存在没有取得商品房预售许可证，且隐瞒该事实以及故意隐瞒房屋在与李洪娟签订合同之前已经出售给黄艳丽的事实。同时，袁伯儒于2018年5月14日更换商铺门锁也表明其拒绝继续履行合同，不愿意交付房产的意思表示客观存在，属于根本违约的情形。对此，李洪娟对案涉合同享有法定解除权。其次，就被告师苑项目部、袁伯儒而言，师苑项目部不是适格的民事诉讼主体，不享有合同解除权。袁伯儒主张的解除权的取得依据是李洪娟迟延履行付款义务，符合合同约定的解除条件，行使的是约定解除权。本案原告李洪娟确有未按约定期限付款的违约行为存在，袁伯儒行使解除权的前提条件之一成立。因此，原告李洪娟和被告袁伯儒均享有合同解除权。但是，合同解除权必须在合理期限内行使。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者合同没有约定期限，按照当事人的催告通知确定合理期限，一般是催告后三个月，当事人没有催告的，解除权是在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。本案购房合同约定李洪娟的最后付款期是2018年5月15日，袁伯儒拒绝继续履行合同行为发生在2018年5月14日，合同对于解除权行使没有约定期限，各方也无相关催告的证据。所以，解除权的行使应按一年期的规定计算，但双方均未在一年内行使该权利，直至2020年1月3日，袁伯儒才首次在起诉时请求解除合同。李洪娟是在2020年2月18日变更诉讼请求时要求解除合同。双方行使解除权均超过了解除权发生之日起一年的期限。故双方解除权均已消灭。综上，原审法院认为，原告李洪娟和被告袁伯儒现行使解除权均缺乏法律依据，合同本应继续履行，但因双方均分别要求解除合同，虽然对于解除的事由及解除后果各执己见，但均追求“即时终止合同”这一单纯的解除效果，可以达成最低限度的解除合意，即“一致同意解除合同，解除后果交由法院裁判”。根据起诉与答辩及反诉请求，双方在解除合同、不再继续履行的问题上已经达成一致意见，双方所争议的只是合同解除后应当承担责任后果问题，对此，可以视为特殊的意定解除。该最低限度合意解除对于双方尽快消除不确定状态、规避终止履行的违约风险、防止因双方解除事由均不成立而被继续“锁定”在不想履行的合同之中，彻底化解争端有积极意义。因此，对于双方解除本案《内乡县师苑小区商铺购房合同》的请求，原审法院予以准许。《合同法》第九十七条规定了合同解除的法律后果，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案合同解除后，依照法律规定当事人享有上述权利。但是，双方在合同中明确约定“2018年5月15日前付清全部房款，否则装修及所有损失乙方（李洪娟）自行承担”，依据意思自治的合同原则，只要不违反法律之根本精神，个人之法律关系均可依其自己的意思，自由创设，当事人在从事民事活动时有权依自己的真实意志来决定自己的行为，不受其他任何主客观因素的干涉，在合法的前提下，约定大于法定。据此，在李洪娟没有按照约定支付下欠购房款94.41万元，对合同的解除负有过错的情况下，应按照双方约定，由李洪娟自行承担装修费用和所有损失。关于袁伯儒在答辩中要求李洪娟支付逾期违约金168281.10元的主张因系反诉主张，袁伯儒未在原审法院指定期限内缴纳反诉费用，视为自动撤诉，该主张原审法院不予审理。宛西中专不是案涉合同当事人，根据合同相对性原理，其不基于合同享有权利、承担义务，原告请求宛西中专承担民事责任缺乏法律依据，不予支持。宛西中专的抗辩理由成立，应予采纳。综上所述，原告李洪娟解除合同的诉讼请求原审法院予以准许，返还已支付购房款36万元，按照月息0.9％支付利息并承担装修损失72592元等一切损失的诉讼请求部分不当，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除2018年4月15日李洪娟与内乡县师苑小区项目部签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》；二、被告袁伯儒于判决书生效后十日内返还原告李洪娟购房款360000元；三、驳回原告李洪娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7889元，由原告李洪娟负担2000元，由被告袁伯儒负担5889元。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经二审审理对一审查明的事实予以认定。本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案二审双方争议的焦点为：一、上诉人李洪娟与被上诉人袁伯儒签订的商铺购销合同解除以后，被上诉人袁伯儒是否应当承担赔偿责任。二、南阳市宛西中等专业学校是否是本案合同的相对方，应否承担相应的民事责任。一、关于上诉人李洪娟与被上诉人袁伯儒签订的商铺购销合同解除以后，被上诉人袁伯儒是否应当承担赔偿责任问题。本案在一审诉讼过程中，上诉人李洪娟和被上诉人袁伯儒经协商一致，均同意解除双方签订的商铺购销合同，符合双方协商一致解除合同的法律规定，应当予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案实际情况，被上诉人袁伯儒开发的本案房产项目系经济适用房，尚未取得房屋预售许可证，但被上诉人袁伯儒在出售房屋时没有在合同上予以明确，也未提供证据证明向买受人进行了释明，存在隐瞒行为，尤其是在双方签订本案房屋买卖合同时，被上诉人袁伯儒已于2015年将该房屋出售给案外人黄艳丽，存在一房二卖行为，属欺诈行为，导致上诉人李洪娟签订房屋买卖合同的目的不能实现，被上诉人袁伯儒存在违约行为，应当承担相应的违约责任。但本案房产项目属经济适用房，尚未取得商品房预售许可证，上诉人请求被上诉人按照商品房买卖合同有关司法解释承担购房款一倍的赔偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。对于上诉人请求的购房款利息，因上诉人在按照合同接收房屋后，一直居住使用至今，已经享受了使用房屋的既得利益，其该项请求不应予以支持。关于上诉人主张的装修损失72592元问题，上诉人在接收房屋后按照合同约定使用，并征得被上诉人袁伯儒的同意对房屋进行了装修，该装修费用经一审法院委托已经做出司法鉴定结论，应当属于上诉人李洪娟的实际损失，因被上诉人袁伯儒存在违约行为，且在双方解除房屋买卖合同后，该装修利益归被上诉人享有，所以被上诉人袁伯儒应当赔偿给上诉人李洪娟该部分装修损失。二、关于南阳市宛西中等专业学校是否是本案合同的相对方，应否承担相应的民事责任问题，本案房屋买卖合同关系是建立在上诉人李洪娟和被上诉人袁伯儒之间，被上诉人南阳市宛西中等专业学校仅是与被上诉人袁伯儒合作的一方，上诉人李洪娟请求南阳市宛西中等专业学校按照房屋买卖合同承担违约责任，缺乏合同依据和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。内乡县师苑小区项目部不具备本案合法诉讼主体资格，原审仍将其列为当事人明显不当，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但对合同解除后的责任处理适用法律不当，对李洪娟的装修损失未予支持不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内乡县人民法院（2020）豫民初334号民事判决第一、二条，撤销第三条；二、被上诉人袁伯儒在本判决生效后十日内赔偿给上诉人李洪娟房屋装修损失72592元。三、驳回上诉人李洪娟的其他诉讼请求。一、二审案件受理费15678元，由上诉人李洪娟负担12542.4元，被上诉人袁伯儒负担3135.6元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李郧钦二〇二〇年十一月十一日书记员  王丹丹