河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12685号上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路**。法定代表人：冼振源，职务总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜勇，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾佳，女，汉族，1988年2月20日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：薛峰，女，汉族，1977年2月3日出生，住河南省南召县。被上诉人（原审原告）：吕爱荣，女，汉族，1975年7月5日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：王庆玮，男，汉族，1971年6月16日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：吴梅，女，汉族，1973年2月24日出生，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：刘冬，女，汉族，1970年6月10日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：秦诗淇，女，汉族，2013年3月27日出生，住郑州市惠济区。法定代理人：齐娟，女，汉族，1979年2月2日出生，住郑州市金水区，与被上诉人秦诗淇系母女关系。被上诉人（原审原告）：范科，男，汉族，1991年2月26日出生，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：白雪铰，女，汉族，1988年11月17日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：张皓凯，男，汉族，2008年8月8日出生，住郑州市管城回族区。法定代理人：陈海英，女，汉族，1971年8月1日出生，住郑州市管城回族区，与被上诉人系母子关系。被上诉人（原审原告）：王秀英，女，汉族，1980年8月7日出生，住河南省民权县。被上诉人（原审原告）：皇甫艳霞，女，汉族，1975年4月30日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：王东亮，男，汉族，1977年6月5日出生，住河南省商丘市。被上诉人（原审原告）：牛艳丽，女，汉族，1976年2月3日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：段青青，女，汉族，1979年6月13日出生，住郑州市中原区。十五名被上诉人共同委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。十五名被上诉人共同委托诉讼代理人：康锏中，河南良仁律师事务所律师。上诉人郑州金山置业有限公司（以下简称金山公司）因与被上诉人贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、吴梅、刘冬、秦诗淇、范科、白雪铰、张皓凯、王秀英、皇甫艳霞、王东亮、牛艳丽、段青青房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。金山公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判上诉人支付给被上诉人薛峰、吕爱荣、王庆玮、刘冬、范科、张皓凯、王秀英、王东亮（牛艳丽）、段青青自2016年7月2日起至2016年8月19日止违约金，分别为4042元、3895元、5262元、2322元、7614元、16929元、5218元、4821元、2469元或将本案发回重审；2、请求二审法院依法改判被上诉人贾佳、吴梅、皇甫艳霞、秦诗淇、白雪铰的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费均有被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人支付的违约金数额过高，计算违约金的截止期限有误，应依法改判或发回重审。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条约定，出卖人（上诉人）应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属证书登记需由出卖人（被上诉人）提供的资料到产权登记机关备案。但由于国家对不动产登记进行重大政策调整与变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是上诉人所无法预料也无法避免的，这才导致上诉人未能按照合同约定期限办理案涉房屋所有权初始登记。且在机构变革的2016年8月20日之前，郑州市不动产登记中心己经停止办理商品房初始登记业务并暂停接收资料；在2016年8月20日之后也是分批次的进行接收。上诉人是在郑州市不动产登记中心能够办理初始登记的第一时间递交的材料和手续。所以上诉人支付违约金期限应从逾期办理不动产登记备案之日起计算至2016年8月19日止。另外，上诉人也已按照《商品房买卖合同》约定时间向被上诉人交付了具备入住和使用条件的房屋，虽逾期办理产权登记备案但被上诉人也未受任何实际损失，一审判决上诉人支付过高违约金实有违公平与合理。现请求二审法院依法改判或发回重审。在“房子是用来住的”国家号召己深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于上诉人来说，若承担违约责任则可能产生危及生存的严重后果。另外，上诉人己于能够办理首次登记的第一时间将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在被上诉人不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金，无法律依据。退一步讲，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之约定“（出卖人）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，根据郑州市房地产市场和产权管理中心出具的《情况说明》可知“郑州市房地产市场和产权管理中心楼盘表管理科系接收初始登记资料的部门，具体表现方式为受理房地产开发企业的楼盘表确认业务，该部门于2017年9月19日受理上诉人开发的115、118、119、120、121号楼的楼盘表确认业务、与2018年3月6日受理了107号楼的楼盘表确认业务”，以及上诉人于上述时间节点己经完成了合同约定的“初始登记报送义务”，承担违约责任的截至时间也仅能计算至此。至于2016年8月20日后政府职能部门调整导致初始登记变更为首次登记，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，被上诉人依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。二、被上诉人贾佳、吴梅、皇甫艳霞、秦诗淇、白雪铰签订的《购房优惠申请单》中，已承诺放弃对上诉人主张所约定情形的违约责任，所以上诉人不应当承担该五人逾期办理产权登记的违约责任。被上诉人在购房案涉房产时凭借关系，上诉人给予其每套房特别优惠的价格，并且被上诉人作为申请人签订了《购房优惠申请单》，在该申请单中明确约定“贵公司在保证工程质量的情况下，在交付房屋时，房屋所在区域的水、电、暖气、煤气、绿化等不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，或者产权登记未按照《商品房买卖合同》的约定办理等，本人不再向贵公司主张违约责任”。我司正是考虑可能无法按照《商品房买卖合同》约定交付房屋或办理产权登记才会同意给其特别优惠，而被上诉人在接收该优惠的同时放弃向我司主张未按合同约定交房的违约责任。现被上诉人在享受特别优惠后以未按合同约定办理产权登记为由主张违约责任，有违诚实信用原则。综上，一审认定事实不清，违约金计算截至时间有误，请法院查明事实，依法改判。被上诉人贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、吴梅、刘冬、秦诗淇、范科、白雪铰、张皓凯、王秀英、皇甫艳霞、王东亮、牛艳丽、段青青辩称：一审判决认定上诉人交付涉案房屋后，虽办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但金山公司负有办理案涉房屋权属登记的义务，应承担违约责任，鉴于此，才将购房合同约定按日0.005%的标准核减到0.003%，故一审法院将机构调整、所需资料发生变更考虑在判决书中，违约金不存在过高情形，计算违约金截止点正确。首先，上诉人在政策调整前（2016年8月20日）就构成违约，购房合同十五条约定上诉人应当在2016年7月1日前办理初始登记，正因上诉人无法向房管局完整的提供初始登记资料（详见一审提交证据），才迟延提交登记材料的构成违约，导致政策变更在上诉人违约后，若上诉人按照合同约定交付初始登记资料，就不会发生政策变更而产生的相关后果。依据合同法及相关规定当事人迟延履行后发生新情况，不能免除责任之规定，所以因为上诉人违约行为造成的后果应当由其承担，即使如此，原审法院已经考虑该政策变化带来了一点影响，将合同约定按万分之0.5调整为万分之0.3。其次，一审判决的违约金不足以弥补被上诉人的实际损失，不存在违约金过高的情形；被上诉人的损失有：（1）上诉人带庭院出售不附带庭院出售的差价，意思上诉人高额利润差就是被上诉人的损失，此楼盘相比周边不带庭院房价每平方米高出数万元。（2）根据相关法律规定，逾期办证违约金按日不超过万分之一，就不属于违约金过高情形，该违约金远远低于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”金额。（3）该合同为上诉人提供的格式合同，本合同中第七条对被上诉人（××）违约，均是按日总房款的“万分之一”、“百分之一”等计算，远远低于开发商违约的“万分之五”计算标准，故被上诉人违约的条款远远高于上诉人违约条款，上诉人在此条款的违约金数额时已经非常谨慎处理。（4）依据《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故上诉人未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使××不能在预期的时间内对房屋及时享有物权并及时行使处分权（如转让、抵押、子女入学等），××的利益受损是不争的事实当初设立该合同条款的目的是为了及时获得房屋权属证明，加之合同中约定违约金的目的为了减少诉累，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用，当事人约定根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被上诉人索要违约金有事实和法律依据。因此被上诉人无须提供任何证据证明其损失，依据合同的约定即可要求其损失。最后，上诉人提交《情况说明》系郑州市房地产市场和产权交易管理中心楼盘表管理科出具，该科室出具材料不具有对外法律效力，不能证明上诉人在情况说明中提交日期为“初始登记（首次登记）报送日期”，如按此日期计算截止点，以合同约定的日万分之零点五计算出的违约金，远远高于法院判决违约金额，原审法院调低违约金的判决偏袒上诉人做出的。相反一审时被上诉人依据法院调查令向法院提交不动产登记中心出具“不动产登记受理凭证”足以证明上诉人提交办理产权登记时间截止点。上诉人提交的五份《购房合同优惠申请单》不能作为免责的理由。被上诉人一审时已经进行质证：（1）形式上优惠单上无贾佳签名、秦诗琪无原件不具有证据合法性、关联性。（2）优惠单是上诉人提交的格式条款单，依据《合同法》39条和司法解释（二）第九条规定，格式条款中有免除和限制条款的，提供格式条款方应当尽到提示和说明义务，即使业主有签名，但由于上诉人没有尽到提示义务，该条款为无效条款。（3）优惠单中无上诉人盖章，与购房合同签名双方不是相同主体，无法证明与本案关联性。优惠单是上诉人出售房屋的一种促销手段，同一时期同一面积同一楼层的有优惠单的业主房款高于没优惠单业主，如本案两名有被上诉人白雪铰房款293万高于吕爱荣房款265万。（4）《购房优惠申请单》不能对抗涉案《商品房买卖合同》中的违约条款，不是《商品房买卖合同》一部分如补充协议或附件之类，被上诉人依据合同第十五条和附件四第六条起诉违约责任，该优惠单内容与本案无关；最后《购房优惠申请单》内容与购房合同及补充协议冲突属失效条款，《商品房买卖合同》附件五补充协议第十二条“双方均同意以合同和合同补充协议约定的条款作为界定双方权利义务的最终法律依据，其他资料如与合同及补充协议有出入的，均以合同及补充协议约定内容为准”之规定，本案中《购房优惠申请单》中内容与补充协议有出入的，以补充协议和合同为准，故上诉人提交《购房申请优惠单》中“本人不再向贵公司主张违约赔偿”条款与附件四补充协议第六条“按日向××支付总房款的0.005%违约金”条款有出入，应以附件四补充协议为准，一审法院据此认定事实正确。综上，金山公司的上诉请求及事实理由完全不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、吴梅、刘冬、秦诗淇、范科、白雪铰、张皓凯、王秀英、皇甫艳霞、王东亮、牛艳丽、段青青向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告贾佳支付逾期办理产权初始登记违约金64805.1元；判令被告向原告薛峰支付逾期办理产权初始登记违约金52882.5元；判令被告向原告吕爱荣支付逾期办理产权初始登记违约金50959.5元；判令被告向原告王庆玮支付逾期办理产权初始登记违约金68843.4元；判令被告向原告吴梅支付逾期办理产权初始登记违约金50959.5元；判令被告向原告刘冬支付逾期办理产权初始登记违约金30383.4元；判令被告向原告秦诗淇支付逾期办理产权初始登记违约金67881.9元；判令被告向原告范科支付逾期办理产权初始登记违约金99611.4元；判令被告向原告白雪铰支付逾期办理产权初始登记违约金56343.9元；判令被告向原告张皓凯支付逾期办理产权初始登记违约金45045元；判令被告向原告王秀英68266.5元；判令被告向原告皇甫艳霞支付逾期办理产权初始登记违约金50959.5元；判令被告向原告王东亮、牛艳丽支付逾期办理产权初始登记违约金63074.4元；判令被告向原告段青青支付逾期办理产权初始登记违约金32306.4元（以上共计802322.4元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1.2014年12月30日，原告贾佳与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期121幢2单元1-2层101号住宅一套，房屋总价款3370000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。2.2014年12月31日，原告薛峰与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期118幢1单元4-5层402号住宅一套，房屋总价款2750000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。3.2014年12月30日，原告吕爱荣与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期118幢2单元4-5层401号住宅一套，房屋总价款2650000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。4.2014年10月17日，原告王庆玮与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期121幢1单元1-2层102号住宅一套，房屋总价款3580000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。5.2014年12月26日，原告吴梅与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期115幢1单元4-5层402号住宅一套，房屋总价款2650000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。6.2014年10月17日，原告刘冬与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期120幢2单元2-3层201号住宅一套，房屋总价款1580000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。7.2014年12月26日，原告秦诗淇与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期118幢2单元2-4层302号住宅一套，房屋总价款3530000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。8.2015年6月14日，原告范科与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期121幢2单元1-2层102号住宅一套，房屋总价款5180000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。9.2016年3月14日，原告白雪铰与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期119幢2单元4-5层401号住宅一套，房屋总价款2930000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。10.2015年8月27日，原告张皓凯与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期107幢1单元1-2层102号住宅一套，房屋总价款3300000元；出卖人应当在2016年12月31日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年2月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。庭审中原告确认产权初始登记的时间应是2017年2月28日之前。11.2014年12月24日，原告王秀英与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期119幢2单元2-4层302号住宅一套，房屋总价款3550000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。12.2014年12月26日，原告皇甫艳霞与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期115幢2单元4-5层401号住宅一套，房屋总价款2650000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。13.2015年8月31日，原告王东亮、牛艳丽与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期120幢2单元1-2层102号住宅一套，房屋总价款3280000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。14.2014年10月16日，原告段青青与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金山公司开发的位于郑州市××区××、××路东的天伦开元城三期120幢2单元2-3层202号住宅一套，房屋总价款1680000元；出卖人应当在2016年5月1日前将具备合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；关于产权初始登记，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。另查明，上述合同签订后，15名原告均已按照合同约定向被告支付总房款。被告金山公司已按照合同约定时间交付涉案房屋。再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。2020年8月14日，经15名原告委托诉讼代理人申请，该院出具调查令到郑州市不动产登记中心收集、调查郑州市××区××、××路东107、115、118、119、120、121幢楼房屋不动产登记受理凭证（首次登记、初始登记）。经被告质证后，该院查明：2018年4月2日，被告向郑州市不动产登记中心递交118、120、121号楼首次登记材料并被受理；2018年4月4日向郑州市不动产登记中心递交115、119号楼首次登记材料并被受理；2018年5月30日向郑州市不动产登记中心递交107号楼首次登记材料并被受理。郑州市不动产登记中心出具有不动产登记受理凭证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贾佳等15名原告与金山公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，根据原、被告签订的合同约定，金山公司应当在2016年7月1日或2017年2月28日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（金山公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，贾佳等15名原告按照合同约定缴纳了全部房款，金山公司亦交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但金山公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理应承担相应的违约责任。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于上述情况，加之涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及原告的实际损失，该院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。关于被告辩称贾佳、吴梅、皇甫艳霞、秦诗淇、白雪铰签订的《购房优惠申请单》中，已承诺放弃对被告主张所约定情形的违约责任，所以被告不应当承担逾期办理产权登记的违约责任，根据该5名原告与被告签订的房屋买卖合同附件五合同补充协议的约定“本补充协议作为同附件，与本合同正文具有同等法律效力。双方均同意以合同和合同补充协议约定的条款作为界定双方权利义务的最终法律依据，其他资料如与合同及补充协议有出入，均以合同及补充协议约定内容为准”，故被告该答辩意见，该院不予采信。金山公司于2018年4月2日将118、120、121号楼涉案房屋首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、刘冬、秦诗淇、范科、王东亮、牛艳丽、段青青已支付总房款为基数，按照日0.003%的标准分别向上述原告支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金；金山公司于2018年4月4日将115、119号楼涉案房屋首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以吴梅、白雪铰、王秀英、皇甫艳霞已支付总房款为基数，按照日0.003%的标准分别向上述原告支付自2016年7月1日起至2018年4月3日止的违约金；金山公司于2018年5月30日将107号楼涉案房屋首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以张皓凯已支付总房款为基数，按照日0.003%的标准向其支付自2017年3月1日起至2018年5月29日止的违约金，以上共计800567.4元（各原告违约金具体数额见判决主文）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3370000元为基数，按照日0.003%的标准向原告贾佳支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金64602.90元；二、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2750000元为基数，按照日0.003%的标准向原告薛峰支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金52717.50元；三、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2650000元为基数，按照日0.003%的标准向原告吕爱荣支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金50800.50元；四、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3580000元为基数，按照日0.003%的标准向原告王庆玮支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金68628.60元；五、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2650000元为基数，按照日0.003%的标准向原告吴梅支付自2016年7月1日起至2018年4月3日止的违约金50959.50元；六、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款1580000元为基数，按照日0.003%的标准向原告刘冬支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金30288.60元；七、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3530000元为基数，按照日0.003%的标准向原告秦诗淇支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金67670.10元；八、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款5180000元为基数，按照日0.003%的标准向原告范科支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金99300.60元；九、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2930000元为基数，按照日0.003%的标准向原告白雪铰支付自2016年7月1日起至2018年4月3日止的违约金56343.90元；十、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3300000元为基数，按照日0.003%的标准向原告张皓凯支付自2017年3月1日起至2018年5月29日止的违约金44946.00元；十一、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3550000元为基数，按照日0.003%的标准向原告王秀英支付自2016年7月1日起至2018年4月3日止的违约金68266.50元；十二、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款2650000元为基数，按照日0.003%的标准向原告皇甫艳霞支付自2016年7月1日起至2018年4月3日止的违约金50959.50元；十三、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款3280000元为基数，按照日0.003%的标准向原告王东亮、牛艳丽支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金62877.60元；十四、被告郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款1680000元为基数，按照日0.003%的标准向原告段青青支付自2016年7月1日起至2018年4月1日止的违约金32205.60元；十五、驳回原告贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、吴梅、刘冬、秦诗淇、范科、白雪铰、张皓凯、王秀英、皇甫艳霞、王东亮、牛艳丽、段青青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11823元，减半收取5912元，由被告郑州金山置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、刘冬、秦诗淇、范科、张皓凯、王秀英、王东亮、牛艳丽、段青青依约向金山公司交付了全部房款，金山公司亦交付了案涉房屋，但金山公司未按照合同约定的期限将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，构成违约，金山公司应承担违约责任。虽然2016年8月20日原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，但金山公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理仍应承担相应的违约责任。考虑到办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异，且鉴于涉案房屋也已交付使用，一审法院综合本案合同履行情况及实际损失，酌情按日0.003%的标准计算违约金，并无不当。故金山公司称一审判决认定违约金数额过高，计算违约金的截止期限有误的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于金山公司主张贾佳、吴梅、皇甫艳霞、秦诗淇、白雪铰已签订《购房优惠申请单》承诺放弃对逾期办理产权登记违约责任的问题。金山公司提供的申请人为“贾佳”的《优惠申请单》并未有贾佳签字，申请人为“秦诗淇”的《优惠申请单》并未提供原件，且贾佳、秦诗淇不予认可，故本院不予认定。金山公司提供的吴梅、皇甫艳霞、白雪铰《优惠申请单》有其本人签字，本院予以认定。吴梅、皇甫艳霞、白雪铰签署的《优惠申请单》明确记载了房屋价格优惠情况，吴梅、皇甫艳霞、白雪铰作为申请人承诺在交付房屋时，商品房产权登记未按照《商品房买卖合同》的约定办理，申请人不再主张违约赔偿；如确因金山公司直接责任给吴梅、皇甫艳霞、白雪铰造成经济损失的，吴梅、皇甫艳霞、白雪铰承诺补足特惠金额后再申请违约赔偿。本院认为，吴梅、皇甫艳霞、白雪铰签署的《优惠申请单》，是双方在签订商品房买卖合同之前就房屋买卖价格等相关权利处分形成的一致意见，系当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人根据优惠单约定的优惠价格签订了正式的商品房买卖合同，且合同中对优惠单是否具有法律效力没有特别约定，因此，不能以其他资料与合同及补充协议有出入就否定优惠单约定的内容。根据权利义务对等原则，购房人按照《优惠申请单》的价格签订了商品房买卖合同，应当按照《优惠申请单》的约定内容履行对等的义务。因此，吴梅、皇甫艳霞、白雪铰以该《优惠申请单》属于无效条款以及没有取得优惠的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，金山公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2922号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项、第十项、第十一项、第十三项、第十四项；二、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2922号民事判决第五项、第九项、第十二项、第十五项；三、驳回贾佳、薛峰、吕爱荣、王庆玮、刘冬、秦诗淇、范科、张皓凯、王秀英、王东亮、牛艳丽、段青青的其他诉讼请求。四、驳回吴梅、白雪铰、皇甫艳霞的诉讼请求。一审案件受理费11823元减半收取5912元，由郑州金山置业有限公司负担4236元，由吴梅负担536元，由白雪铰负担604元，由皇甫艳霞负担536元。二审案件受理费11823元，由郑州金山置业有限公司负担8472，由吴梅负担1072元，由白雪铰负担1208元，由皇甫艳霞负担1072元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十一月五日书记员 田宇恒