广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5684号上诉人（原审原告）：尤小瑞，女，1985年4月2日出生，汉族，住河南省新蔡县*******。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914************082。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人尤小瑞因与被上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。尤小瑞上诉请求：撤销一审判决，改判支持尤小瑞一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定为尤小瑞主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，属于适用法律错误。一审法院主动适用诉讼时效规则，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本案中，荣基公司未提出诉讼时效抗辩，一审法院主动适用有关诉讼时效的规则驳回尤小瑞的部分诉讼请求，属于适用法律错误。退一步来说，假如荣基公司在一审中提出诉讼时效抗辩，尤小瑞主张的逾期交房违约金也未超过诉讼时效。逾期交房违约金是一个整体债权，荣基公司逾期交房的违约行为是持续的，直至荣基公司交付房屋才能确认逾期交房违约金的金额。在未确认逾期交房违约金之前开始计算诉讼时效，会导致尤小瑞过于频繁地主张权利，不利于社会生活。因此，诉讼时效应当从2018年6月12日荣基公司交付房屋之日起算至2021年6月11日（三年诉讼时效）。尤小瑞于2020年5月19日提起诉讼，未超过诉讼时效。逾期交房违约金应当从2016年12月31日起算至2018年6月12日。二、一审法院认为逾期办证违约金从实际交付房屋之日起计算，属于认定事实错误。案涉商品房买卖合同属于格式合同，在合同条款对“商品房交付之日”存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故合同约定的“商品房交付之日”应理解为商品房约定交付之日。案涉合同明确约定了交房日期为2016年12月30日，约定荣基公司办证备案事宜的期限自然是按照合同约定交房之日起算，更符合合同双方的真实意思表示。因此，逾期办证违约金应当从约定交房日期2016年12月31日算720个工作日，即2019年11月21日起算。荣基公司辩称，尤小瑞于2018年6月12日已办理完毕收楼手续。且其于2020年5月19日才提起诉讼明显超过诉讼时效。逾期办证违约金的起算应当从涉案房屋实际交付使用后（即2018年6月12日）720个工作日起算。尤小瑞于2020年5月19日向一审法院院起诉请求：1.荣基公司向尤小瑞支付逾期交房违约金43589.6元（以已支付购房款412000元为基数，按日万分之二，从2016年12月31日起计算至实际交付之日即2018年6月12日止）；2.荣基公司向尤小瑞支付逾期办证违约金6550.8元（以已支付购房款412000元为基数，按日万分之一，从2019年11月21日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2020年4月27日）。一审法院认定事实：2014年9月11日，尤小瑞（作为买受人）与荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.尤小瑞购买荣基公司开发建设的位于中山市*********************，建筑面积85.9平方米，房屋总价为412000元；2.买受人按银行按揭方式付款：2014年9月11日支付132000元，剩余购房款28万元通过办理按揭贷款支付；3.出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；5.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金；6.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；7.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，尤小瑞向荣基公司支付了全部购房款412000元。2017年1月16日，荣基公司通过邮寄送达的方式向尤小瑞送达了一份入伙通知书，要求尤小瑞于在指定的时间内办理收楼的相关手续。2017年7月31日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，尤小瑞与荣基公司均确认以下事实：1.尤小瑞已向荣基公司支付了全部购房款412000元；2.涉案商品房已于2018年6月12日交付给尤小瑞使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。尤小瑞与荣基公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。尤小瑞已依约向荣基公司支付了全部购房款412000元，已履行了合同的主要义务，荣基公司应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。一审庭审中，尤小瑞与荣基公司均确认涉案商品房已于2018年6月12日交付给尤小瑞使用，对于该事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。荣基公司虽然于2017年1月16日通过邮寄送达的方式向尤小瑞送达入伙通知书，要求尤小瑞办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交楼条件，尤小瑞有权拒绝收楼，荣基公司发出的该通知书并不构成有效通知，故荣基公司主张已通知尤小瑞收楼的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。荣基公司未依约将符合合同约定的商品房交付给尤小瑞使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。另外，虽然荣基公司在2017年7月31日取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，荣基公司应书面通知尤小瑞办理收楼手续。现由于荣基公司未能举证证明其在房屋达到交付条件后已及时通知了尤小瑞收楼，更未能举证证明是由于尤小瑞的原因迟延直至2018年6月12日才收楼，故对于上述期间，荣基公司仍应按合同约定承担逾期交楼的违约责任，逾期交房违约金应从2016年12月31日起计算至实际收楼之日止即2018年6月12日。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。尤小瑞于2020年5月19日向一审法院起诉，请求荣基公司支付2016年12月31日至2018年6月12日期间的逾期交房违约金。显然，尤小瑞主张的2016年12月31日至2017年5月18日期间的的违约金已超过诉讼时效，尤小瑞已丧失胜诉权。故对于尤小瑞主张荣基公司支付2016年12月31日至2017年5月18日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回，荣基公司应向尤小瑞支付2017年5月19日至2018年6月12日期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金。尤小瑞主张荣基公司按每日万分之二向尤小瑞支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的时间起算问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，荣基公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，尤小瑞主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；荣基公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而合同约定交付之日。一审法院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，尤小瑞已于2018年6月12日办理了收楼手续，故荣基公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2018年6月12日起，往后推算720个工作日即2021年4月30日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。现合同约定的办证履行期限尚未届满，尤小瑞主张荣基公司承担逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，尤小瑞的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣基公司应向尤小瑞支付逾期交房违约金（以已付房价款412000元为基数，按每日万分之二，从2017年5月19日起计算至2018年6月12日止）；二、驳回尤小瑞的其他诉讼请求。如果荣基公司未按一审判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1052元，减半收取为526元（该款尤小瑞已预交），由尤小瑞负担226元，由荣基房公司负担300元，荣基公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费300元返还给尤小瑞。二审期间，尤小瑞向本院提交一审荣基公司的答辩状及一审庭审笔录，拟证明荣基公司于一审期间并未提出诉讼时效抗辩。荣基公司未对此发表质证意见，二审期间亦未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审查明：一审期间，荣基公司未针对尤小瑞请求其支付逾期交房违约金的诉求提出诉讼时效抗辩。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、尤小瑞主张的逾期交房违约金是否适用诉讼时效规定；二、尤小瑞主张的逾期办证违约金是否应当支持。对此，本院分析如下：关于焦点一，即尤小瑞主张的逾期交房违约金是否适用诉讼时效规定的问题。尤小瑞与荣基公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。依据合同约定，荣基公司应于2016年12月30日前向尤小瑞交付符合合同约定的商品房。现双方对一审认定荣基公司存在逾期交房的违约行为，且逾期期间为2016年12月31日至2018年6月12日的事实均无提起上诉或异议，本院予以认定。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。经查，荣基公司在一审期间并未对尤小瑞主张逾期交房违约金的诉求提出诉讼时效抗辩，故一审法院主动适用诉讼时效的规定进行裁判，驳回尤小瑞要求荣基公司支付2016年12月31日至2017年5月18日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。荣基公司应当向尤小瑞支付2016年12月31日至2018年6月12日期间的逾期交房违约金。按照合同约定，逾期超过60日的，逾期交房违约金的标准为每日按已付房价款万分之二计付，故荣基公司应支付的逾期交房违约金为43507.2元（412000元×0.2‰×528天），对于尤小瑞主张超出本院核算部分，本院不予支持。关于焦点二，即尤小瑞主张的逾期办证违约金是否应当支持的问题。尤小瑞主张案涉逾期办证违约金的起算时间应当按照合同约定的交付时间即2016年12月30日加上办证期限720个工作日计算，故荣基公司应当从2019年11月21日起向其支付逾期办证违约金。对此，本院认为，案涉合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办证权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，尤小瑞主张“商品房交付使用之日”即为合同约定交付之日，要求荣基公司从2019年11月21日起向其支付逾期办证违约金，缺乏证据，本院不予支持。案涉商品房于2018年6月12日交付尤小瑞使用，故荣基公司应当于案涉商品房实际交付之日起720个工作日内即2021年4月23日前，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。故一审法院认定合同约定的办证履行期限尚未届满，驳回尤小瑞主张荣基公司承担逾期办证违约金的诉求，处理并无不妥，本院予以维持。综上，尤小瑞上诉有理部分，本院予以支持，上诉无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13189号民事判决；二、被上诉人中山市荣基房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人尤小瑞支付逾期交房违约金43507.2元；三、驳回上诉人尤小瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1052元，减半收取526元（尤小瑞已预交），由尤小瑞负担69元，由中山市荣基房地产有限公司负担457元。二审案件受理费1052元（尤小瑞已预交），由中山市荣基房地产有限公司负担（中山市荣基房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付尤小瑞，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十一月二日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘