广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18018号上诉人（原审被告）：吴志洪，男，1970年6月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心，住所地广东省广州市南沙区大岗镇豪岗大道**。法定代表人：黄少群，职务：主任。委托诉讼代理人：张剑，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。上诉人吴志洪因与被上诉人广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心（以下简称大岗农服中心）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴志洪上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判驳回大岗农服中心的诉讼请求或者发回重审；3.本案一、二审案件受理费由大岗农服中心承担。事实和理由：（一）一审判决认定涉案《土地租赁合同》的出租方违反合同相对性原则，事实认定错误。首先，大岗镇政府出具的《情况说明》和原广州市南沙区大岗镇农科站（以下简称大岗农科站）的组织机构代码证不能直接证明大岗农服中心取得出租方的主体资格。大岗农服中心提供的《情况说明》只盖有大岗镇政府的印章，形式上不符合《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的要件，一审法院亦未向大岗镇人民政府核实以及要求制作人出庭作证，故不具有形式真实性。从证据种类上，该《情况说明》属于私人书证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定，大岗农服中心对其提供的《情况说明》的真实性应承担举证责任。虽然大岗镇政府系国家机关，但该《情况说明》不属于公文书证，不能直接推定真实性。另外大岗镇政府作为国家机关，在其内部组织机构设立、撤销的过程中没有形成任何法律文件，显然不符合法律规定，而组织机构代码证只显示大岗镇农科站的基本信息。因此《情况说明》和组织机构代码证不能形成完整的证据链证明大岗农服中心继受了大岗农科站作为出租方的权利义务。其次，吴志洪与大岗农科站没有变更涉案《土地租赁合同》出租方的意思表示，也没有与大岗农服中心签订土地租赁合同。（二）涉案土地没有合法的权属证明，吴志洪已在该土地上建造厂房，涉案土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施应先由行政主管部门进行处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案属于农村集体土地用于非农建设的情形。本案应先由行政主管部门对涉案土地及地上建筑物的性质、权属状态进行认定。大岗农服中心辩称：一审判决查明事实清楚，应当予以维持。1.关于合同主体问题，一审法院已经查明大岗农科站已依法撤销，权利义务由其承继，吴志洪从缴纳租金到履行合同都是与大岗农服中心进行，在没有相反证据下，吴志洪与大岗农科站签订的合同实际是由大岗农服中心承继权利义务履行合同；2.一审法院已查明涉案土地权属所有人为大岗农科站，权属并不是租赁合同审查的内容，主要看合同相对性；3.涉案土地出租给吴志洪是土地使用权出租，不涉及农用地转为建设用地的内容，因此吴志洪所主张的涉案土地使用性质发生变化的理由不成立，其擅自将承租土地进行非农业建设，责任都是在其自身，与合同是否解除无关。一审吴志洪确认土地由其自己使用，不清楚第三人使用是什么情况，其认为涉案合同权利义务由大岗农服中心承受，实际履行也是大岗农服中心，结合吴志洪在履行合同中的多次根本违约，大岗农服中心向吴志洪发送合同解除通知书，应到达吴志洪即生效，因此涉案合同已经解除，依法有据，符合事实。大岗农服中心向一审法院起诉请求：1.确认广州市南沙区大岗镇农科站与吴志洪于2013年2月22日签订的《土地租赁合同》于2020年3月28日解除；2.吴志洪自2020年3月29日起至交还土地之日止按合同约定2,520.83元/月的标准支付大岗农服中心使用费；3.吴志洪向大岗农服中心支付违约金37,156.8元（其中以25,000元为基数，逾期期间从2015年3月2日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，逾期期间从2016年3月2日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，逾期期间从2017年3月2日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，逾期期间从2018年3月2日起至2019年9月16日止；以30,250元为基数，逾期期间从2019年3月2日起至2020年4月3日止；按30,250元为基数，逾期期间从2020年3月2日起至2020年4月3日止；每逾期一日按0.04%标准计付违约金）；4.吴志洪支付的保证金10,000元归大岗农服中心所有；5.吴志洪将涉案土地腾退交还大岗农服中心使用；6.本案诉讼费由吴志洪负担。一审法院认定事实：2013年2月22日，大岗农科站与（出租方、甲方）与吴志洪（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其所有的位于东南片社区警务室后边的土地租赁给乙方使用，租赁土地面积6,666平方米，租赁期限10年，即从2013年3月1日起至2023年3月1日。月租金2,083.3元，递增幅度10%，2013年3月1日至2016年3月1日每年租金25,000元，2016年3月1日至2019年3月1日每年租金27,500元，2019年3月1日至2022年3月1日每年租金30,250元，2022年3月1日至2023年3月1日每月租金33,275元。租金按年支付，乙方于每年3月1日前向甲方交纳当年租金。合同签订之日内，乙方须向甲方支付合同定金10,000元。合同期满，乙方将租赁物恢复原状、交回租赁物并结清完毕全部费用后将定金由甲方无息退回乙方。乙方依约支付保证金，否则合同不生效，甲方有权将租赁物随时另作他途，同时乙方应向甲方承担缔约过错责任，支付甲方相当于前三个月租金（6,249.9元）的缔约过错赔偿金。如乙方逾期交纳租金，每逾期一天，按实际欠款的每日0.04%计付甲方违约金，逾期十五天仍未交清的，甲方可以单方解除合同，并有权以任何合理的方式（包括停水、停电）强制收回租赁物，对乙方在上述租赁物上的所有投入、设施、作物、水产品等归甲方所有，同时甲方有权没收乙方所缴纳的保证金，而甲方无须为此承担任何的违约赔偿责任，由此造成的一切损失由乙方自行负责。本合同从甲乙双方签章并自乙方依约缴纳了定金之日起生效。《土地租赁合同》签订后，吴志洪依约向大岗农服中心缴纳了10,000元及2013年3月至2015年2月的租金，并接收了租赁土地用于存放建筑机械。吴志洪向大岗农服中心分别于2018年6月25日缴纳2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金，于2019年9月16日缴纳2018年3月2日至2019年3月1日期间的租金。2020年3月12日，大岗农服中心向吴志洪发出《催缴通知书》，内容为2013年2月22日双方签订的两份《土地租赁合同》，由大岗农科站将分别位于东南片区警务室后边的6,666平方米土地以及农科石场旧址5,999.4平方米土地租赁给吴志洪使用，吴志洪应于每年的3月1日前交纳当年的租金。截止2019年12月31日止，吴志洪再次拖欠电费70,309.74元，租金108,000元（其中包括2019年3月至2020年3月租金50,250元，2020年3月至2021年3月租金57,750元）。请吴志洪收到通知之日起五日内向大岗农科中心支付完毕上述费用178,309.74元及因逾期支付租金所产生的违约金。2020年3月27日，大岗农服中心向吴志洪发出《解除土地租赁合同通知书》，内容为双方于2013年2月22日签订了《土地租赁合同》，约定由大岗农服中心将位于南沙区××东南××社区××室后边（面积6,666平方米）土地出租给吴志洪。但因吴志洪多次逾期支付租金和相关费用，大岗农服中心多次催收。截止目前为止，吴志洪再次拖欠租金共计53,000元未支付（其中包括2019年3月至2020年3月租金27,500元，2020年3月至2021年3月租金30,250元）。就此，大岗农服中心曾于2020年3月13日向吴志洪发出《催缴通知书》，但吴志洪至今未支付任何费用也未曾作任何回复。鉴于吴志洪的上述行为已构成根本违约，大岗农服中心通知吴志洪即日起解除双方签订《土地租赁合同》，没收吴志洪缴纳的保证金10,000元。吴志洪于收到通知之日起十日内支付完毕租金60,500元，违约金33,061元（截止实际支付完毕租金之日止，暂计至2020年4月1日）腾退土地交还大岗农服中心使用。吴志洪逾期未能腾退土地的，根据《土地租赁合同》大岗农服中心有权以任何合理方式强制收回发包的标的物，对吴志洪在租赁物上的所有投入、设施、作物、水产品归大岗农服中心所有，由此造成的一切损失由吴志洪自行负责等。大岗农服中心称因找不到吴志洪，分别于2020年3月12日、2020年3月28向吴志洪的妻子陈进英送达了《催缴通知书》《解除土地租赁合同通知书》。吴志洪称收到了《催缴通知书》，后来也补交了租金至2021年2月28日；吴志洪的妻子陈行英收到《解除土地租赁合同通知书》后，因吴志洪出差在外，故陈进英没能及时通知吴志洪。吴志洪不同意解除合同，直到收到本案起诉状后才知道《解除土地租赁合同通知书》。吴志洪于2020年4月3日向大岗农服中心支付了2019年3月1日至2020年2月29日的租金30,250元，2020年3月1日至2021年2月28日的租金30,250元。2020年4月24日，大岗农服中心向吴志洪发出《声明》，内容为吴志洪经大岗农服中心催告后仍不履行支付租金义务，同时存在擅自转租的行为，已构成根本违约，大岗农服中心已于2020年3月28日向吴志洪送达了《解除土地租赁合同通知书》，通知解除涉案租赁合同。现声明大岗农服中心坚持涉案土地租赁合同于2020年3月28日解除，不同意继续履行；吴志洪于2020年4月3日转账的178,09.74元视为补缴截至合同解除之日所拖欠的租金、电费以及2020年3日28日后产生的占用租赁场地使用费，并将根据实际多出少补，保留合同解除后追究吴志洪违约责任权利等。2020年6月3日，广州市南沙区大岗镇人民政府出具《情况说明》，内容为原番禺县潭州镇农科站系原番禺县潭州镇人民政府开办的事业单位法人，2000年因行政区划调整（番禺县并入广州市），番禺县潭州镇农科站变更为广州市番禺区潭州镇农科站。2020年因行政区划调整（潭州镇并入大岗镇），原广州市番禺区潭州镇农科站更名为广州市番禺区大岗镇农科站。2012年因行政区划调整（大岗镇并入南沙区），广州市番禺区大岗镇农科站更名为广州市南沙区大岗镇农科站。2016年6月9日，根据上级精神，该镇三套班子联席会议决议，撤销广州市南沙区大岗镇农科站，将该站的资产、人员及相关业务并入广州市南沙区大岗镇农业技术服务中心（该镇开办的事业单位法人），由广州市南沙区大岗镇农业技术服务中心承继广州市南沙区大岗镇农科站的权利和义务。2020年1月17日，该镇根据中共广州市南沙区委机构编制委员会印发的《广州市南沙区大岗镇所属事业单位机构编制方案》将广州市南沙区大岗镇农业技术服务中心调整变更为大岗农服中心。大岗农服中心提供了广州市番禺区大岗镇农科站的组织机构代码证，当中记载有效期自2012年5月17日至2013年5月15日。庭审中，大岗农服中心确认涉案土地四至位置为东至大岗村饭萝岗石塘，西至原细岗中学，北至大岗村，南至大南路，南沙区××东南××社区××室后边，面积为6,666平方米。大岗农服中心、吴志洪均表示涉案土地上的建筑物自行处理，无需要本案处理。吴志洪提出以25,000元为基数，逾期期间从2015年3月2日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，逾期期间从2016年3月2日起至2018年6月25日止的违约金两项已经超过诉讼时效。2017年3月2日至2017年3月12日止的违约金也超过了诉讼时效，对大岗农服中心计算违约金的标准没有异议。另，大岗农服中心为证明其违约金请求尚未超过诉讼时效，提供了2018年5月10日广东星凯律师事务所向吴志洪发出《律师函》，内容为该所受广州市南沙区大岗镇人民政府委托，就吴志洪与委托人于2013年2月22日签订的两份《土地租赁合同》约定将位于农科石场旧址（面积为5,999平方米）、南片社区警务室后边（面积为6,666平方米）两块土地出租给吴志洪使用。吴志洪至今仍未向委托人支付2016年3月1日至2018年3月1日的租金157,500元以及电费41,125.46元。现委托人授权函告要求吴志洪在收到函之日起15日内向委托人付清所欠租金及电费，按合同约定及时履行付款义务。若未按时履行付款义务将起诉至法院，届时吴志洪不但要全额付清拖欠费用，而且还应向委托人支付逾期交纳租金所产生的违约金、逾期缴纳电费所产生的利息等费用。吴志洪对此质证意见为《律师函》只是催缴租金和电费，没有要求吴志洪支付违约金，且从未向吴志洪主张过违约金，委托主体不是大岗农服中心，签收人不是吴志洪，吴志洪没有收到该《律师函》。大岗农服中心称吴志洪签订《土地租赁合同》后交纳的10,000元为保证金，吴志洪则认为是定金，双方均未举证证明。一审法院认为，大岗农科站（出租方、甲方）与吴志洪（承租方、乙方）签订的涉案《土地租赁合同》中出租方大岗农科站的合同权利义务已由大岗农服中心承接有广州市南沙区大岗镇人民政府出具《情况说明》及广州市番禺区大岗镇农科站的组织机构代码证加以证明，吴志洪也确认一直向大岗农服中心交纳涉案土地租金及相关费用，实际履行《土地租赁合同》相对方为大岗农服中心，虽然吴志洪不承认大岗农服中心承接大岗农科站成为《土地租赁合同》出租人的事实却未能举证，故一审法院对其答辩大岗农服中心不符合出租人身份而驳回本案起诉的意见不予采纳。吴志洪未按《土地租赁合同》约定期限于每年3月1日前交纳当期租金，已构成违约，大岗农服中心于2020年3月13日通过向吴志洪的妻子送达《催缴通知书》催告吴志洪在五日内交纳拖欠租金，吴志洪称收到通知但未及时支付。大岗农服中心再于2020年3月28向吴志洪的妻子陈行英送达《解除土地租赁合同通知书》，该解除通知发出在吴志洪逾期交纳租金超过合同约定的十五天后，吴志洪称出差在外未曾收到，但未加以证明，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故大岗农服中心要求确认《土地租赁合同》于2020年3月28日解除是有据的，可与确认。基于《土地租赁合同》于2020年3月28日解除，大岗农服中心请求判令吴志洪腾退交还涉案土地（四至位置为东至大岗村饭萝岗石塘，西至原细岗中学，北至大岗村，南至大南路，南沙区××东南××社区××室后边，面积为6,666平方米），自2020年3月29日起按2,520.83元/月（参照《土地租赁合同》约定租金30,250元/年标准计）计付至将涉案土地交还大岗农服中心之日止的土地使用费是可行的，可与支持。关于大岗农服中心主张迟延支付租金违约金的诉讼时效问题。《土地租赁合同》约定每逾期一天，按实际欠款的每日0.04%计付违约金，以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第一、二项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”大岗农服中心称广州市南沙区大岗镇人民政府曾于2018年5月10日广东星凯律师事务所向吴志洪发出《律师函》催促吴志洪履行交纳租金和违约金，但吴志洪否认收到该《律师函》，大岗农服中心未予证明，故大岗农服中心提出的诉讼时效中断事由不成立。大岗农服中心于2020年3月12日向吴志洪催告租金及违约金，吴志洪主张自该期日向前推算三年，即2017年3月12日之前的违约金因未及时主张已超过诉讼时效而不予保护是有据的，可与采纳。因此，大岗农服中心本案主张的各项在此期日前发生迟延支付租金的违约金均应从2017年3月13日起算。至于大岗农服中心提出吴志洪支付“保证金”10,000元归其所有的问题。在《土地租赁合同》履行中大岗农服中心收取的10,000元是“定金”抑或“保证金”双方各执一辞，结合《土地租赁合同》中同时约定了“定金”和“保证金”两款，但仅约定“定金”10,000元,未有约定“保证金”的具体金额，且有“本合同从甲乙双方签章并自乙方依约缴纳了定金之日起生效”，故吴志洪对该款10,000元为缴纳“定金”的解释较符合双方约定的，可与采纳。因双方在履行合同中未交收“保证金”，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”大岗农服中心对吴志洪的迟延履行交租行为已请求支付违约金，并未主张没收定金，故其主张没收吴志洪的“保证金”10,000元并无事实和法律依据，应予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市南沙区大岗镇农科站与被告吴志洪在2013年2月22日签订的《土地租赁合同》于2020年3月28日解除；二、在本判决发生法律效力之日起七日内，被告吴志洪将涉案承租土地（四至位置为东至大岗村饭萝岗石塘，西至原细岗中学，北至大岗村，南至大南路，南沙区××东南××社区××室后边，面积为6,666平方米）腾退交还原告广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心使用；三、在该判决发生法律效力之日起七日内，吴志洪按每月2,520.83元的标准向广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心支付自2020年3月29日起至交还涉案承租土地之日止的土地使用费；四、在该判决发生法律效力之日起七日内，吴志洪一次性向广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心支付违约金（其中以25,000元为基数，从2017年3月13日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，从2017年3月13日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，从2017年3月13日起至2018年6月25日止；以27,500元为基数，从2018年3月2日起至2019年9月16日止；以30,250元为基数，从2019年3月2日起至2020年4月3日止；以30,250元为基数，从2020年3月2日起至2020年4月3日止；每日按0.04%标准计付违约金）；五、驳回广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心其他的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费978.92元，由广州市南沙区大岗镇农业农村服务中心负担50元，吴志洪负担928.92元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是：一、大岗农服中心是否是涉案《土地租赁合同》的出租方；二、涉案土地及地上建筑物是否应先经行政主管部门处理。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”涉案《土地租赁合同》的签订主体虽然是大岗农科站与吴志洪，但吴志洪在签订合同后将保证金和2013年3月至2015年2月的租金支付给大岗农服中心，并一直未对支付租金给大岗农服中心租金一事提出异议，大岗农服中心也收取了吴志洪的保证金和缴纳的租金，可见双方当事人虽然与合同约定不符，但在合同实际履行过程中对涉案《土地租赁合同》的履行主体进行了实际变更。广州市南沙区大岗镇人民政府出具《情况说明》及广州市番禺区大岗镇农科站的组织机构代码证对大岗农服中心承接大岗农科站的涉案合同权利义务的事实亦予以证明。吴志洪上诉认为广州市南沙区大岗镇人民政府出具的《情况说明》不能证明上述事实，但其并未提供相反证据证明涉案合同实际履行主体不是大岗农服中心，故本院对吴志洪认为大岗农服中心不是涉案合同出租方的理由不予采信，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，涉案《土地租赁合同》约定：如吴志洪逾期十五天未交清租金的，大岗农服中心可以单方解除合同，并有权以任何合理的方式（包括停水、停电）强制收回租赁物，对吴志洪在上述租赁物上的所有投入、设施、作物、水产品等归大岗农服中心所有，同时大岗农服中心有权没收吴志洪所缴纳的保证金，而大岗农服中心无须为此承担任何的违约赔偿责任，由此造成的一切损失由乙方自行负责。吴志洪逾期支付租金已超过十五日，根据上述合同约定，大岗农服中心有权解除合同并强制收回土地，，地上所有投入设施、作物、水产品等归大岗农服中心所有，且一审庭审中双方当事人均确认土地上无建筑物需要法院处理，吴志洪亦称建筑物都是大岗农服中心的，由大岗农服中心自行处理，现吴志洪主张土地和地上建筑物等要先经行政主管部门处理的意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴志洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978.95元，由上诉人吴志洪负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十一月十三日法官助理戴巧利书记员周蓓