河南省安阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)豫05执异175号异议人（利害关系人）：徐晓伟，男，1981年10月20日出生，汉族，住河北省承德市隆化县，现地址北京市朝阳区东四环中路60号远洋国际中心C座1706室。委托诉讼代理人：白鹤，北京颜谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁谦，北京颜谨律师事务所实习律师。被执行人：陈建生，男，汉族，1956年12月25日出生，住郑州市中原区。现在监狱服刑。被执行人陈建生犯受贿罪一案，本院作出的（2019）豫05刑初40号刑事判决生效后，本院刑事审判庭就涉财产部分移交执行。在执行过程中，异议人徐晓伟对本院拍卖陈楷琦名下位于北京市海淀区长春桥路11号2号楼1层102号、2层201号房屋，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人徐晓伟称，近日获悉北京市海淀区××楼××、××号房产被查封、完成价格评估并将进行拍卖。异议人徐晓伟对涉案房屋享有民事权益足以阻止向受让人移交占有涉案房屋。主要理由：一、异议人徐晓伟是涉案房屋的合法承租人，在2021年6月30日租赁期满前依法对涉案房屋享有使用权。2015年12月11日，异议人徐晓伟与陈楷琦签署了房屋租赁合同，陈楷琦将涉案房屋出租给徐晓伟，并在合同中约定，陈楷琦同意徐晓伟对外转租。自2015年12月11日起徐晓伟已依约支付每季度相应房屋租金。陈楷琦向徐晓伟出具授权委托书，内容为全权委托徐晓伟处理涉案房屋出租事宜，委托期限自2016年4月1日至2021年6月30日。据此徐晓伟于2016年5月22日与次承租人北京洪武徽源餐饮管理有限公司签订了租赁合同，租赁期限至2021年6月30日届满。该授权委托书实际上就是双方于2015年12月11日签订的租房合同中约定的租赁期限的变更，变更后的租赁期限为2016年4月1日至2021年6月30日，且基于对该授权期限的合理信赖，经陈楷琦同意后对外转租。根据《合同法》第二百二十四条规定，徐晓伟与陈楷琦签订的租赁合同继续有效，徐晓伟对外转租行为合法有效。二、异议人徐晓伟对涉案房屋享有的民事权益足以阻止向受让人移交占有。在2020年查封涉案房屋前的2015年12月11日，徐晓伟与陈楷琦以就涉案房屋签订了房屋租赁合同并已实际履行且已合法占有使用，且自2015年12月11日起已依约支付每季度相应房屋租金至2020年9月份。同时，也早于2016年5月22日徐晓伟与次承租人北京洪武徽源餐饮管理有限公司签订了涉案房屋转租合同并实际履行。徐晓伟对涉案房屋享有的在先承租权，不因司法拍卖而消灭，也不因涉案房屋所有权变更而消灭。根据《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，现涉案房屋仍在租赁期间，即使因司法拍卖致使房屋所有权发生变更，异议人仍有权在租赁期间内合法占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，徐晓伟作为涉案房屋的合法承租人，享有的民事权益足以阻止向受让人移交占有。请求：一、在租赁期满前（2021年6月30日之前）阻止向受让人移交占有北京市海淀区长春桥路11号2号楼1层的102号、2层的201号房产；二、确认在租赁期满前（2021年6月30日之前），由异议人继续占有使用该两套房产。经审查查明，陈建生犯受贿罪一案，本院于2020年1月15日作出（2019）豫05刑初40号刑事判决，判决：一、被告人陈建生犯受贿罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币一百万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年5月9日起至2029年11月8日止。）二、安阳市人民检察院扣押的本案赃款赃物，即人民币1047.508273万元、23万元美元、金条两根、黄金月饼一块、欧米茄手表一块，依法由扣押机关安阳市人民检察院上缴国库。三、陈楷琦名下的位于北京市海淀区××楼××、××号的两套商铺产生孳息的79.21%依法予以追缴，上缴国库。该判决书生效后，本院刑事审判庭就涉财产部分移交执行。本院于2020年4月24日立案执行。2020年4月26日，本院作出(2020)豫05执76号执行裁定书，冻结被执行人陈建生银行存款1000000元或查封其他同等价值财产；二、追缴陈楷琦名下位于北京市海淀区××楼××、××号的两套商铺产生孳息的79.21%。2020年5月9日，本院查封了上述房产，期限三年，自2020年5月9日至2023年5月8日。2020年8月13日，本院作出(2020)豫05执76号之一执行裁定书，裁定：拍卖陈楷琦名下位于北京市海淀区××楼××、××号房屋。2020年9月7日，本院向陈楷琦送达了上述拍卖裁定书和公告。2020年11月10日，本院已在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了拍卖公告，对案涉房产进行公开拍卖，并载明本房屋有租赁权，到期日为2021年3月31日。另查明，陈建生与陈楷琦系父子关系。徐晓伟提交有其与陈楷琦签订的《北京市房屋租赁合同》，时间为2015年12月11日，甲方（出租方）为陈楷琦，乙方（承租方）为徐晓伟，陈楷琦将自己名下位于北京市海淀区××楼××、××号房屋租赁给徐晓伟。双方约定租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，为期5年。合同第五条第11项载明：甲方同意乙方转租该房屋，乙方须保证使用者用途的合法合理，和后期发生的一切损失与利益与甲方无关。签订上述合同当日，陈楷琦的授权委托书上载明：上述房屋租赁及收款事宜全权委托徐晓伟处理，委托日期：2016年4月1日至2021年6月30日。徐晓伟提交的载明签约日期为2016年5月22日的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：20160521）封面上载明：承租人为徐晓伟、李晓婷，承租人为北京洪武徽源餐饮管理有限公司。合同中载明：出租人（甲方）：陈楷琦，出租方代理人（甲方）：徐晓伟、李晓婷；承租人（乙方）北京洪武徽源餐饮管理有限公司，出租房屋为本案涉案房产，租赁期限自2016年5月21日至2021年6月30日止，自2016年7月21日起计算租金。同时合同中还约定了房屋租赁等其他事项。在合同尾部：出租方陈楷琦未签字，出租方委托代理人签有徐晓伟、李晓婷名字。现该涉案房屋仍由北京洪武徽源餐饮管理有限公司租赁使用。徐晓伟以其系合法租赁人享有合法的民事权益为由，向本院提出书面执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，徐晓伟是以其系租赁人享有合法的民事权益为由，向本院提出的书面执行异议。徐晓伟向本院提交了两份涉案房屋的租赁合同，第一份是其本人与陈楷琦签订的房屋租赁合同，从该合同来看，徐晓伟是承租人，其租赁期限至2021年3月31日止；但徐晓伟提交的第二份合同中载明：出租人是陈楷琦，徐晓伟是出租方的代理人，承租人是北京洪武徽源餐饮管理有限公司，租赁期限至2021年6月30日止。从徐晓伟提交的陈楷琦的授权委托书看，陈楷琦就涉案房屋租赁及收款事宜全权委托徐晓伟处理，且该第二份合同载明北京洪武徽源餐饮管理有限公司租赁期限至2021年6月30日止。现涉案房屋由北京洪武徽源餐饮管理有限公司实际承租。徐晓伟在本案中并非涉案房屋实际租赁人，也并未实际占有使用，属于本案利害关系人，其对本案拍卖执行行为提起执行异议。由于本案是对涉案房屋进行带租拍卖，拍卖程序尚在进行中，买受人尚不确定，不存在向买受人移交的情形；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，本院拍卖执行行为对徐晓伟自己租赁权并不产生实际影响。虽然徐晓伟是与陈楷琦签订合同中的承租人，但由于徐晓伟是与北京洪武徽源餐饮管理有限公司签订合同出租方的代理人，而非承租人，故徐晓伟以承租人身份提出执行异议要求在租赁期限2021年6月30日止之前阻止向受让人移交涉案房产，并要求确认在2021年6月30日之前由徐晓伟继续占有使用该两套房产的请求理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人徐晓伟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。审判长 张 屹审判员 王 晔审判员 崔永清二〇二〇年十一月十四日书记员 胡锦波