浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初11068号 原告：童威，男，1986年5月2日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：朱利军、邬晓霞，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：方有强，男，1988年10月14日出生，汉族，户籍所在地为安徽省休宁县。 原告童威为与被告方有强房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。经双方当事人同意，本案适用书面审理，原告的委托代理人邬晓霞及被告参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2019年10月4日，原告与被告签署房屋租赁合同，将案涉房屋出租给被告，并就相关权利义务进行约定。2020年7月上旬，原告发现被告擅自改变房屋结构，将客厅改成房间，并且未经同意转租给第三方使用，房屋内部分物件丢失、部分毁损。经原告通知，被告口头承诺恢复原状，但未有实际行动。同年7月28日，因被告已超过7天未修复房屋结构、拖欠燃气费超过一年，且存在擅自转租行为，原告当面向被告告知并递交了解除合同通知函，告知原告已严重违约，要求收回房屋。被告转租、破坏房屋结构、拖欠水电燃气费的行为构成违约，故原告请求判令：一、确认原、被告签订的租房《合同》在2020年7月28日解除；二、被告立即腾退房屋，并将房屋钥匙、三张门卡等物品交还给原告；三、被告若在2020年9月14日前未履行腾退义务，需支付从2020年9月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金和占有使用费，按照5180元每月计算，并结清截止搬离日所欠的水电燃气费；四、被告支付违约金62160元，房屋空置期补偿费31080元，律师费5000元；五、被告赔偿家具家电损失44815元（详见清单）；六、财产保全费1235元由被告承担； 被告答辩称：被告在2020年7月28日收到过原告给的书面通知，但当时合同并未解除，因为被告没有违约。被告愿意交还房屋钥匙和房卡，也愿意腾退房屋并交还给原告。房屋占有使用费同意从2020年10月15日开始支付到10月20日，水电燃气费也愿意结清。违约金、空置期补偿费、律师费、财产保全费不同意支付。家具家电损失同意部分赔偿。 本院经审理，查明事实如下： 2017年9月14日，原告与被告签署《房屋出租全程委托代理合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区××室房屋全权委托给宁波广发房地产经纪公司（以下简称广发公司）办理出租房屋事宜；出租委托代理期限为2017年9月15日至2022年10月14日；原告承诺每年给广发公司30天作为装修、维护等期间，此期间原告不收取租金；租金每月5180元，季付；原告允许广发公司或承租方对房屋进行装修、装饰，格局优化或添置新物品；房屋居住人数限六人以内；此房屋不能变动房屋结构，装修损坏由广发公司负责，原告只承担空调外机及出风口大件。该份合同的经办人为广发公司员工即本案被告。在该份合同履行期间，广发公司将房屋的客厅隔成房间。原告发现后，双方于2018年8月31日签订《调解协议》，约定因广发公司改变案涉出租房屋原有结构，已构成违约，双方达成协议，广发公司在2018年8月31日前恢复原样，标准按之前所拍的照片为准，合同延续2019年10月14日，合同到期后若原告不卖房，广发公司享有优先续租权，该房屋为整租，任何结构不能动，除原告书面许可；水电燃气费超过七天未付清，原告有权解除合约；合约内原告每年8月31日左右对房屋进行检查，如有变动或物件损坏，广发公司须7天内完成整改维修，如不处理，原告有权随时解约。后续广发公司在2018年拆除了客厅隔断。 2019年10月4日，原告与被告签署《租房合同》一份，约定原告将案涉房屋出租给被告，租期从2019年10月15日至2020年10月14日，租金每月5180元，提前半月付款；因被告为广发公司员工，被告要求付款走账由广发公司打款，如其单位未及时付款再由被告及时付清；水、电、天然气等费用超过七天未付清，原告有权解除合同，并追缴被告欠款；合约到期恢复房屋原样，到期或者因被告违约原告需收回房屋时，屋内物品不及时清理视为被告主动放弃，原告有自由支配权，且需承担原告为被告存放物品的保管费，并承担原告的诉讼费、律师费、财产保全费等诉讼费用；租赁期间，被告应保证出租房屋的使用安全，被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如被告因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告应负责维修或给予经济赔偿；该房屋及所属设施的维修责任均由被告负责；被告不可以改变房屋原始结构，不得转租、不得分割出租；合约期内原告发现有物件损坏，被告需七日内完成维修，如未按时维修恢复原样，原告有权随时解除合同；合同第四条约定，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋：（1）未经原告书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，（2）未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经原告通知，在七日内仍未纠正并修复的，（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，（4）拖欠房租累计七日以上的，（5）因被告违约，原告收回房屋后，被告需支付一年房屋租金作为违约金赔付给原告，并需另外补偿原告半年房租作为房屋空置期补偿。该份《租房合同》项下的租金亦按照11个月收取，被告已付清该份合同期内的租金。 2019年11月1日，原告微信询问被告“冰箱拿上来没有啊”，原告回复“楼下客户不在家，等回来就拿上来”。同年11月7日，原告又微信联系被告“冰箱别忘了”。2020年2月，被告微信联系原告，称因为疫情关系要求适当减免租金，原告予以拒绝。同年6月1日，原告微信联系被告“小区要整阳台，你收拾收拾，我抽个空过去”，被告问“阳台？”，原告回复“不知道哪户阳台东西掉下来，然后统一维修”，“我9号10号回去，你收拾一下，别吓到我啊”。同年7月24日，原告微信联系被告“我28号过来，请你把冰箱洗干净归位，28号开着，我看看制不制冷。你已经耍我两次了，上次带派出所过来还是给你留条后路的，不是我好说话就随你哄”，被告问“啥意思呀，现在合同没到期呢，你天天过来干啥呀，到期后坏了我们就赔你，我们又跑不了”，“房子派出所也来过，房管局也来过，又没干违法的事情”，原告则称“我28号过来，你把冰箱弄好。今天24人家到期，给你搬走几年，我新冰箱被你搞成惨不忍睹，我会让你吃进去的都吐出来”，被告回复“冰箱好好的，正常使用着，别讲话那么冲”。同年10月16日，原告通过微信向被告发送了燃气费欠费清单，记载燃气欠费1796.55元。同年7月28日，原告向被告发送《通知函》，记载被告因水费超过两个月不付，天然气费三个月以上未结清，破坏房屋结构，将客厅改造成卧室出租，墙壁、吊顶、地砖等损坏，恶意搬离部分家具及家电，室内家装家电遭到破坏等原因，要求收回房屋，请被告在同年8月3日前搬离。 另查明，原告因本案聘请律师，支出律师费5000元，保全费1235元。原告提供给法院的燃气费欠费清单显示截止2020年6月20日的欠费金额仅为44.25元。2020年10月20日后，被告对案涉房屋内的灯具、墙壁、吊顶、洗衣机、沙发、门锁等进行了维修或更换。同年10月27日，原告与被告完成案涉房屋的交接，被告向原告交付了房屋钥匙、门卡，对缺失的门卡进行了折价补偿，并结清了水电煤气费。 上述事实，由原告提供的《租房合同》、《调解协议》、房屋照片、燃气欠费清单、《通知函》及光盘、《诉讼（仲裁）案件委托合同》、律师费发票、诉讼费缴费凭证、被告提供的《房屋出租全程委托代理合同》、微信聊天记录截图、原告与被告确认的现场照片、现场情况确认记录及原、被告陈述等证据佐证。 本院认为：本案的争议焦点为：一、被告是否存在转租、破坏房屋结构、拖欠水电燃气费等违约行为，《租房合同》在2020年7月28日是否解除；二、对原告所列的家具、家电损失清单被告是否应承担赔偿义务；三、被告尚应支付的租金或占有使用费金额；四、被告是否应支付违约金、房屋空置期补偿费，以及相应违约金标准；五、被告是否应承担律师费及财产保全费。 对第一个争议焦点，关于转租问题，原告原先与广发公司签署了《房屋出租全权委托代理合同》，即广发公司向原告承租房屋后再将房屋进行转租，后续在2019年10月虽由广发公司的员工即本案被告出面与原告签订合同，但承租模式仍然沿用，原告在本案审理中也自认其知道被告将房屋转租，故原告主张被告将案涉房屋转租构成违约，以此为由发函要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。对于破坏房屋结构问题，2018年8月31日签订的《调解协议》约定要求广发公司停止变更房屋结构，恢复原样，根据原、被告双方陈述，后续广发公司已在2018年拆除客厅隔断，恢复原状。2019年10月4日，在广发公司与原告的租赁合同快到期时，由被告出面与原告签署《租房合同》。对签署该份合同时的房屋状态，被告陈述在2019年3、4月份，被告与原告协商将客厅隔断增加一个房间，原告表示同意，后续原告多次到房屋内均未就客厅隔断提出异议；原告则陈述，被告在2019年3、4月份与其沟通过要打隔断，但原告并未同意，原告在2019年10月与被告签合同时未到房屋进行查看，2019年下半年，原告发现被告将客厅增加了隔断，将冰箱搬走，故要求被告恢复原样，将冰箱还好。分析原、被告之间的微信聊天记录，双方在2019年11月、2020年2月、6月、7月24日均有过微信沟通，原告确实曾多次提出要求被告将冰箱搬回，但从未提及要求拆除客厅隔断。对此原告称要求拆除隔断系通过口头沟通。本院认为，原告在2019年年底已发现被告将客厅进行隔断，并将冰箱搬到别处，但其在与被告微信沟通中，却只提冰箱，从未提及客厅隔断事宜。如客厅隔断未经原告准许，原告此举显然与常理不符。故本院采纳被告观点，认定原告已认可被告将客厅进行隔断。原告以被告将客厅进行隔断破坏房屋结构构成违约为由，发函要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。对拖欠水电燃气费问题，本院认为，原告于2020年7月28日发函给被告称被告拖欠水电费，但原告未能举证证明被告在发函当时存在拖欠水电费情形的事实。对于燃气费，原告从燃气公司所调取的燃气费欠费清单显示，案涉房屋截止2020年6月20日尚欠的燃气费为44.25元，原告在2020年10月16日才向被告发送了一份金额为1796.55元的燃气费欠费清单，故在原告发函的2020年7月28日，根据燃气公司清单显示的欠费仅为44.25元。《租房合同》约定“水、电、天然气等费用超过七天未付清，原告有权解除合同，并追缴被告欠款”，从合同条款文义及审慎履行合同的原则出发，原告因被告欠费要求解除合同的，应履行催告义务，即在原告催告后，被告在七日内仍未付清的，原告才具有单方解除合同的权利。本案中，原告在未履行催告程序的情况下，于2020年7月28日直接发函，以被告欠缴水电燃气费为由要求解除合同，缺乏依据。对于原告发送的《通知函》中记载的被告恶意搬离部分家具、家电行为，本院认为，被告确实存在将案涉房屋内的冰箱搬至他处情况，且原告曾多次要求被告将冰箱搬回，但被告直至租期届满才搬回冰箱，被告该行为是对出租人权益的侵害。《租房合同》第三条第（5）项规定，合约期内原告发现有物件损坏，被告需七日内完成整改维修，如未按时维修恢复原样，原告有权随时解除合约。案涉的冰箱后续搬回后虽未损坏，但本院认为，被告将冰箱搬至他处的行为，导致原告失去对其房屋内物品情况的掌控，无法确认物品是否毁损或灭失，该行为对出租人而言，系比物品损坏更为严重的事项。根据举轻以明重的原则，本院认为，在原告已多次要求被告搬回冰箱的情况下，原告有权按照该条约定要求解除合同。综上，本院认为，原告在2020年7月28日向被告发函解除合同，被告当日收到函件，案涉的《租房合同》已经解除，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 对第二个争议焦点，本院认为，1.海尔冰箱1台，已放置在房屋内，能够制冷，被告无需赔偿。原告称冰箱门上被人踹了一脚，但从外观看并不明显，且原告提供的房屋原状照片中也无冰箱门部位的特写，无法进行比对，故对该项赔偿主张不予支持。2.厨房饮水机1台，已丢失，原告清单记载价格为860元，原告自认的购买价格为五、六百元，因原告未能提供品牌及购物发票，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿280元。3.康佳液晶电视机1台，因被告已另购小米电视机替代，原告确认不需赔偿。4.落地电风扇1台，因原告未能提供品牌及购物发票，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿100元。5.Tplink路由器1个，房屋内已放置了路由器，被告无需赔偿。6.音箱1对，因原告未能提供品牌及购物发票，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿150元。7.真皮沙发1套，后续被告对沙发破损部位进行了修补，原告也予以确认，被告无需赔偿。8.客厅玻璃茶几1个，已丢失，因原告未能提供品牌及购物发票，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿1200元。9.客厅油画3幅，目前案涉房屋客厅内悬挂3幅油画，原告认为最外面一幅（蓝色）框架损坏，没有玻璃。本院认为，现状照片与房屋原状照片比对一致，且从房屋原状照片无法判断该幅画框当时是否有玻璃，对原告该项赔偿请求，本院不予支持。10.坐椅4把，原告确认房屋内有4把椅子，被告无需赔偿。11.中央空调遥控面板2个，原告现场确认遥控面板仅损坏1个，本院结合询价情况酌情认定600元。12.中央空调1套，原告认为空调损坏，要求被告进行清洗、维修。从现场情况看，空调能够开启，也无证据证明空调损坏，而空调因使用造成的脏污，属于房屋使用中的自然损耗，被告在已支付租金的情况下，无需再负担空调清洗费用，故对该项维修费用，本院不予支持。13.松下洗衣机1台，原告确认已经修好，被告无需赔偿。14.床头柜1个，已丢失，因原告未能提供品牌及购物发票，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿350元。15.晾衣架1组，无法使用，本院综合市场价和折旧等因素酌情认定被告应赔偿200元。16.窗帘4对，原告确认均在房屋内，被告无需赔偿。17.走廊吊顶、客厅墙壁，客厅走廊原本隔断被告已拆除，并重新对走廊吊顶和客厅墙壁进行粉刷，现场情况与原告提供的房屋原状照片无明显区别。原告认为被告粉刷不平，但其也未能提供原房屋走廊吊顶和客厅墙壁的细节照片供比对，故本院认为对于走廊吊顶和客厅墙壁已恢复原状，被告无需赔偿。18.餐厅吊顶，目前餐厅吊顶已进行粉刷，从外观看无明显瑕疵，并且本院认为，餐厅吊顶处即便有粉刷或墙体脱落、开裂等，也属于房屋在使用过程中的自然损耗，原本就不属于承租人修复范畴，故对该项索赔主张，本院不予支持。19.部分地砖，在房屋客厅和餐厅处部分地砖踩踏后有边角起翘现象，本院认为，地砖本身并无破损或开裂，踩踏后边角起翘应与瓷砖下地基有关，该现象属于房屋在使用中的自然损耗。原告认为系重物压、走的人太多所导致。本院认为，首先，原告对于地砖起翘系重物压、使用人太多所致这一事实未能举证；退一步讲，原告从2017年9月起将案涉房屋出租给广发公司，双方在合同中约定“房屋居住人数限6人以内”，后续原告与被告签署合同后，沿用了原有与广发公司的模式，原告也知晓被告的转租行为，故原告对于案涉房屋用于群租系明知，即使因使用人数多而导致地砖问题，也属于合同内使用的正常损耗。故对该项索赔请求，本院不予支持。20.房间门锁1把，原告确认被告已修复，被告无需赔偿。21.衣柜1个，原告认为原先系实木衣柜，购买需要二、三千元，现在被告换成了三夹板材质的衣柜。本院认为，被告将原房屋内的衣柜换成现有的衣柜属实，但因原告未能举证证明其原有衣柜的品牌及购买价格，根据房屋原有照片也难以判断衣柜的具体情况，故在被告已购买衣柜进行替代的情况下，对原告的赔偿请求，本院不予支持。22.餐厅和阳台之间的墙面粉刷脱落，属于房屋自然损耗，被告无需赔偿。23.客卧床损坏，从现场看，床并未损坏，但在床头有加固设施，影响美观，由被告酌情赔偿200元。24.房间灯具，原告确认已修复，被告无需赔偿。25.客厅吊顶，原告提出该灯需开三次才能亮起。本院认为，尽管灯具的开关存在一定问题，但该灯具并未失去照明功能，且开关及灯具也无人为损坏的痕迹，即便存在故障也属于使用过程中的自然损耗，故对于原告该项索赔请求，本院不予支持。综上，对房间内家具设施等损坏，被告共需赔偿原告3080元。 对第三个争议焦点，本院认为，原、被告均确认《租房合同》租期内的租金按照11个月计算，每月5180元，故该份合同约定的实际年租金为56980元，折合成月租金为4748.33元。被告已付清了该份合同租期内的租金，故合同虽在2020年7月28日解除，但对于2020年10月14日之前的租金及占有使用费，被告无需支付。在租赁期满后，因房屋内部分家具、家电及其他设施等未恢复原状，被告未及时交房，双方直至2020年10月27日才进行房屋交接，故被告应参照月租金4748.33元的标准支付2020年10月15日至10月27日止的房屋占有使用费共计2057.61元，对原告主张的房屋占有使用费，本院在上述范围内予以支持。原告要求按照每月5180元的标准计算房屋占有使用费，与合同约定不符，本院不予支持。案涉房屋已完成交接，被告向原告交付了房屋钥匙，对于缺失的门卡折价予以补偿，并付清了水电燃气费，故对于原告要求腾退房屋、交还钥匙和门卡、结清水电燃气费的诉讼请求，已无判决之必要。 对第四个争议焦点，原告主张一年房屋租金标准的违约金62160元、半年房屋租金标准的房屋空置期补偿31080元，系根据《租房合同》第四条第（5）项的约定。本院认为，第四条第（5）项违约金系针对第四条第（1）、（2）、（3）、（4）项的违约情形，但本院在第一部分已经论述，被告将房屋转租、将客厅进行隔断的行为已经原告认可，并未构成违约，而被告也不存在将房屋用于非法用途或拖欠租金的情形，故原告适用第四条第（5）项的违约条款向被告主张违约金及房屋空置期补偿，缺乏依据，本院不予支持。 对第五个争议焦点，本院认为，《租房合同》第二条第（5）项约定，“合约到期恢复房屋原样，到期或者因被告违约原告需收回房屋时，屋内物品不及时清理视为被告主动放弃，原告有自由支配权，且需承担原告为被告存放物品的保管费。并承担原告的诉讼费、律师费、财产保全费等诉讼费用”。本案中，原告以《租房合同》已解除为由于2020年9月向法院起诉，且在合同约定的租期届满后，被告确实未及时将房屋内的家具、家电或其他设施恢复原状，故对于原告因本案支出的律师费5000元，应由被告负担。财产保全费1235元，根据本院支持的诉讼请求金额，由被告方有强负担121元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下: 一、确认原告童威与被告方有强于2019年10月4日签署的《租房合同》在2020年7月28日解除； 二、被告方有强支付原告童威房屋占有使用费2057.61元，赔偿损失3080元，支付律师费5000元，均于本判决生效后五日内付清； 三、被告方有强负担财产保全费121元，于本判决生效后五日内支付给原告童威； 四、驳回原告童威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3161元，减半收取1580.50元，由原告童威负担1553.50元，被告方有强负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二〇年十一月六日 代书记员 李始丰