河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初9350号 原告：秦皇岛秦发实业集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：徐达，总经理。 委托代理人：张会权、杨英超，河北法润律师事务所律师。 被告：秦皇岛新源汽车销售维修有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：赵凤霞，总经理。 委托代理人：张勤，河北德圣律师事务所律师。 委托代理人：谢秋兰，女，1956年12月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司职工。 原告秦皇岛秦发实业集团有限公司（以下简称秦发公司）与被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司（以下简称新源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦发公司的委托代理人张会权、杨英超，被告新源公司的委托代理人张勤、谢秋兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁协议，被告将承租的房屋及场地交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠2015年5月1日至2017年4月30日的租金469863.65元；3、判令被告向原告返还因转租所获取的不当得利每年70万元，共计350万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年3月20日秦皇岛物资交易中心作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋及场地租赁协议书》一份，该协议约定甲方将其位于留存仓库东北角临街场地出租给乙方，租期三十年，自1995年5月1日至2025年5月1日，每年租金10万元，自第五年起租金每年环比递增5%；租期届满后乙方自行建设的房屋及装修装饰无偿留给甲方，该协议签订后，甲方将协议书项下场地交付给被告使用。2001年1月3日秦皇岛物资交易中心的产权由秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司收购，后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦皇岛秦发实业集团有限公司。至此，秦皇岛物资交易中心在《房屋及场地租赁协议书》中的权利义务由原告承接。（2016）冀03民终963号民事判决书终审判决被告将场地交还原告，被告对该判决不服，向河北省高院申请再审，2017年河北省高级人民法院做出（2017）冀民再132号民事判决书确认合同的租赁期限应以合同法实施之日的1999年10月1日起，有效期限20年，至2019年9月30日，超过该期限的部分无效。在对（2016）冀03民终963号民事判决书执行过程中，原告发现被告已将场地转租，在高院再审开庭时被告再次明确已将场地转租。被告的转租行为违反了合同约定及合同法的规定，现原告依据合同法第二百二十四条第二款，要求解除和被告的租赁合同，收回房屋及场地。现得知在2008年被告已经搬离了承租场地，在没有征得原告同意的情况下，擅自将场地转租给第三方，谋取了巨额的转租收益，侵害了原告的合法权益。被告的转租收益应当作为不当得利返还给原告。被告自2015年至今未向原告缴纳租金，至今拖欠租金469863.75元。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。 被告新源公司辩称，原告在诉状中所称被告未交付2年租金，不是被告不交而是原告不收，在2015年4月底以及2016年4月底，被告多次向原告通过网银给付原告租金均被原告退回。原告在诉状讲被告每年不当得利70万元没有事实依据和法律依据。原告要求解除与被告签订的租赁协议理由不成立。总之，被告所起诉的租金不是被告不给而是原告恶意的不收，请法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明，1995年3月20日，被告与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》，秦皇岛物资交易中心为甲方，被告为乙方，协议约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方柳村仓库部分房屋及场地一事达成如下协议：一、租赁区域及租期乙方租赁甲方所属柳村仓库东北角临街场地7457平方米，其中包括两座库房及两间耳房，场地东起木材公司院墙西至甲方办公房东边7米处，计110米，南北向为75米（见附图所示，图中阴影部分为租赁区域）。二、租金及付款方式每年租金十万元人民币，第一年租金算甲方投资入股转为乙方注册资金，自第五年起年租金每年环比递增5%。付款方式为上交租，每半年缴付一次，即每年五月一日前和十月一日前缴付下半年租金。四、乙方的权利和义务4、租期内不得将房屋及场地出租、转让，如出租转让须征得甲方同意，甲方享有优先权。协议签订后，秦皇岛物资交易中心将房屋及场地交付原告使用。2001年1月3日，秦皇岛市物产企业集团公司与秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司签订协议，秦皇岛物资交易中心的产权由秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司收购。后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦皇岛秦发实业集团有限公司，2005年将涉案的房屋的产权手续及土地使用手续变更到原告名下。2012年7月5日，被告向原告发函，内容为:“1995年3月20日，我公司与秦皇岛物资交易中心签订了《房屋及场地租赁协议书》。今年，据你公司称秦皇岛物资交易中心权利义务已由你公司行使。根据经营需要，我公司欲将从秦皇岛物资交易中心租来的场地及我公司所建房屋整体对外出租。出租合同主要条款如下：1、年租金60万元，租期开始日，一次交清，迟交一个月，我公司有权解除合同；2、租期一年，从2012年8月5日至2013年8月4日止，在我公司的租期内，自动顺延；3、租赁物由承租人维修，并承担其费用；4、水电费等费用由承租方承担。根据协议书第四条第4项约定，你公司拥有优先承租权。若你公司有意承租，请你公司于2012年7月30日前，书面通知我公司，并签具体合同，否则视为你公司无意承租并放弃优先承租权。我公司联系人：谢经理，联系电话709×××7、158××××0416。请贵公司按时回复上述事项，以便我公司出租工作的正常进行”。原告未对被告该函予以回复。 另查，2011年7月1日，原告秦发公司经秦皇岛市第二公证处公证，向原告寄送《解除函》，以被告新源公司未按时交纳2011年度租金为由，通知新源公司解除租赁合同并收回租赁物。”被告新源公司收到解除函后，于2011年8月15日向本院起诉，要求确认秦发公司通知解除合同无效。本院作出（2011）海民初字第3540号民事判决，支持了新源公司的诉请。2015年6月，原告秦发公司曾向本院起诉被告新源公司，认为双方签订的租赁合同已经超过20年，超过部分为无效，要求被告搬离承租场地，按照市场租金水平支付协议到期后至其实际搬离期间的占用费用。本院作出（2015）海民初字第4056号民事判决，判决被告搬出承租场地，并按租赁合同标准支付租金。宣判后，被告新源公司提出上诉，秦皇岛市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）冀03民终963号民事判决，维持原判。被告新源公司不服，向河北省高级人民法院提出申请再审，河北省高级人民法院于2017年5月31日作出（2017）冀民再132号民事判决，认定，本案合同的租赁期限应以合同法实施之日的1999年10月1日起，有效期20年，至2019年9月30日，超过该期限的无效，撤销了秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终963号民事判决和本院（2015）海民初字第4056号民事判决，驳回原告秦发公司的诉讼请求。 诉讼中，被告认可2015年5月1日至2017年4月30日租金未交付原告，但称是原告不予收取，被告几次所交租金都予以退回，被告新源公司同意将该两年租金469863.65元交付给原告秦发公司。 原告为证明主张，提交的证据为，证据一、2017年4月20日上午9时省法院庭审笔录，证明庭审过程中被告当庭承认将涉案房屋及土地转租给他人，我方知道转租的行为予以确定。证据二、河北省高级人民法院（2017）冀民再132号民事判决书，证明庭审笔录是真实合法的。证据三、2012年7月5日被告向原告发函，函中被告称欲将涉案房屋转租给第三方，转租金额是每年60万元，根据现行市场规则现从2012年到2017年租金每年上涨，因转租获得的不当得利依据在此。起止时间暂记2012年开始。这份证据的提交是在被告与原告2011海民初字第3540案件中提交的，庭审当中我方明确是不同意转租，在被告可能转租的情况下我方提出不同意转租，综上，根据合同法第224条的规定，承租人未经出租人转租，承租人可以解除合同。另外根据最高院的司法解释与审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第16条的规定，我方在于2017年4月20日得知确实被转租的情况下，在合理的期限内提出解除，被告应向原告返还因转租获得的不当得利。证据四，房屋及房地租赁协议书，证明双方的租赁关系，第四条第四款约定租赁期内不得将房屋及场地出租转让。被告的质证意见为，证据一、是复印件没有加盖省高院的公章，不辨真伪不予质证。证据二、真实性没有异议，但对原告所要证明的目的有异议，该证据不能成为原告解除合同以及要求返还350万元的法律以及事实上的依据。证据三，没有异议，确实是被告向原告发出的函件，当时是通知原告是否行使优先承租权，原告未按我方通知函的要求进行回复，该证据证明原告2012年7月5日已经知晓我方要转租的事实。证据四，真实性没有异议，但对原告着重陈述的条款有异议，原告着重陈述的条款，被告在2012年7月5日就依据该协议以及合同法及最高院相应的司法解释对原告予以通知，原告置之不理，应视同对被告的转租行为默认，及放弃优先承租权。 被告提交的证据为，证据一，中级人民法院民事判决书，（2016）冀03民终963号判决书，证明该判决书第五页倒数第11行至12行，原告在该案的辩称，未经出租人同意不得转租，新源汽车销售公司私自高价以60万元转租，而新源汽车销售公司承租只有20万元，原告在该案二审的辩称说明原告在2016年在庭审中所辩称的该部分内容可以看出在该开庭之前确实已经知道新源公司已将该场地转租。证据二，秦皇岛市中级人民法院审理（2016）冀03民终963号案件法庭询问笔录，开庭时间2016年3月16日，询问人是李德全，在该询问笔录第三页倒数第十行，这是本案的原告在该次开庭过程中在法庭做的陈述，法院做了如下的记录，“因为本案的合同以及合同法都做出了相应的规定，承租人在没有得到出租人的情况下是不能转租的，上诉人作为承租人在2008年高价转租，一审中上诉人也向法院提交了2012年7月5日函，明确显示60万元的价格进行转租。”说明本案的原告在2016年3月16日在市中院开庭时就知道本案被告在2008年就已经转租。另一部分是，在该开庭笔录本案的原告在该开庭笔录第五页正数第六行，本案原告讲“上诉人在很早以前对出租场地没有实际使用，所有的房屋设施、场地都已经转租他人，每年至少收取60万元的租金，是对被上诉人的权益的损害，是不公平的，应维持一审判决”。本案的原告在该开庭笔录中又一次明确了本案的被告是在很早已经就将该场地转租他人。综上，根据本案的原告在诉状及庭审及省高院开庭审理双方单位涉诉的该场地租赁纠纷的案件中，本案的原告都明确知晓，原告在起诉前6个月之前知晓被告该场地转租他人的事实。原告的质证意见为，证据一、真实性没有异议，但对证明目的有异议，该表述是在被告向原告于2012年7月5日出具的函件中所称的欲将涉案房屋及场地整体出租，欲将出租和已将涉案出租是两个概念，而在2012年案件以及2016年案件中被告从未明确向原告表示过涉案房屋以及场地已经转租给他人，甚至在执行过程中到现场实际勘验时在场地办公的人员均不承认转租，对于该份证据我方无法进行确认，被告明确表示已经将涉案场地出租是在2017年4月20日，至此原告才能确定后被告已经涉案房屋转租，原告认为被告的该份证据不能达到证明目的。对证据二、真实性没有异议，笔录不能显示原告没有对被告的转租行为提出异议，秦发公司一直也没有收到过新源公司明确的转租的函件，2012年7月5日的函件，里面称欲将场地出租，并不是明确告知已将场地转租，根据合同，新源公司转租之前应当征得秦发公司的同意，秦发公司仅将该函件理解为征求意见函并不是转租通知函。秦发公司在庭审中，所提到的，2008年已经高价转租，每年至少收取60万元的租金，这些表述都是秦发公司所做出的推测，秦发公司此时并非明知新源公司已经场地转租，而且秦发公司在任何时候知道或者推测新源公司肯能将场地转租时从来都不是置之不理，都明确表达反对意见。如果新源公司在之前的庭审中明确承认，已经将场地进行转租，秦发公司会当即变更或增加诉讼请求，以转租为由解除合同。笔录不能证明秦发公司知道新源公司转租没有提出反对意见。 在庭审中，被告新源公司认可将承租房屋和场地进行了转租，本院要求被告新源公司提供转租的时间及租金的数额、次承租人等情况，被告在本院规定的期限内未予以提供。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，1995年3月20日，被告新源公司与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》，是双方真实意思表示，应为合法有效合同，该合同的有效期限至2019年9月30日。原告秦发公司承接了涉案的房屋的产权手续及土地使用权，该合同的出租方的权利应由原告行使。在2012年7月5日，被告新源公司向原告所发的函，是依据《房屋及场地租赁协议书》中约定，如被告出租、转让，出租方享有优先权，被告新源公司向原告发送该函的目的，应包含两层意思，第一，新源公司有意将承租场地转租；第二，依据租赁协议约定，出租方享有优先权，征询原告是否承租。但原告秦发公司对该函未作答复。在2016年3月16日，秦皇岛市中级人民法院审理（2016）冀03民终963号案件时，原告秦发公司在笔录中明确提出新源公司将涉案房屋转租，应视为秦发公司至少在该时知道新源公司将房屋转租。原告对该证据质证时称为猜测，本院不予采信。虽被告新源公司转租租赁标的物未经原告秦发公司同意，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，应在6个月内为提出异议，且该期间为除斥期间。综上，对原告要求解除原告与被告签订的租赁协议，被告将承租的房屋及场地交还给原告及要求被告向原告返还因转租所获取的不当得利350万元的诉讼请求，本院不予支持。被告新源公司认可并同意支付2015年5月1日至2017年4月30日的租金469863.65元，本院对该项诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司于本判决生效后7日内向原告秦皇岛秦发实业集团有限公司支付2015年5月1日至2017年4月30日的租金469863.65元； 二、对原告秦皇岛秦发实业集团有限公司的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费38559元，减半收取，由原告秦皇岛秦发实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  莫军 二〇一七年十二月二十四日 代理书记员  张皓