福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1989号 上诉人（原审被告）：宁华明，男，1982年7月19日出生，汉族，住福建省宁化县。 被上诉人（原审原告）:邱长春，男，1964年9月10日出生，汉族，住福建省宁化县。 上诉人宁华明因与被上诉人邱长春房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁华明，被上诉人邱长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁华明上诉请求：对宁化县人民法院（2020）闽0424民初1441号民事判决进行重新审理和判决。事实和理由：一、双方口头协议免租期一个月，宁华明向邱长春支付租金1300元系支付5月5日至6月5日租金，邱长春于6月2日开始催收6月5日至7月5日租金，之前未曾催收租金，上述主张有通话记录及微信记录可予以证实。二、《房屋租赁合同》尾部落款日为6月5日而非4月5日，租赁期限为2020年4月6日至2022年5月6日并非笔误，当时双方协商扣除免租期一个月。三、宁华明于2020年6月28日已通知邱长春收回店铺钥匙，邱长春故意不去取回，合同终止日应为2020年6月28日。四、宁华明只欠付邱长春2020年6月5日至2020年6月28日租金996.67元，违约金为299元，押金可用于抵扣。 邱长春辩称，1.宁华明陈述邱长春未向其催收租金不属实。2.签订租赁合同当天因笔误更改了签订日期。3.邱长春多次催收租金未果，故向法院提起诉讼。 邱长春向一审法院提出诉讼请求：1.宁华明立即向邱长春支付房屋租金2,600元及水电费25.8元，并支付违约金5,300元，合计7,925.8元；2.宁华明按每日100元的标准向邱长春支付从2020年6月29日起到实际支付租金之日止的违约金；3.解除邱长春与宁华明于2020年4月5日签订的《商铺租赁合同》，宁华明搬出宁化县金城花园4幢02店面房屋，并按每月租金1,300元的标准支付从2020年7月6日开始至搬出房屋之日止的租金；4.邱长春无需退还押金；5.宁华明承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定事实:2020年4月5日，邱长春与宁华明签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：邱长春将坐落于三明市宁化县金城花园4-02店面出租给宁华明，租赁期限为两年，自2020年4月6日起至2022年5月6日止，每月房屋租金为1300元，水电费由宁华明承担，租金每月支付一次，必须提前一个月在每月的6日前支付，如逾期支付，每逾期一日按100元的标准向邱长春支付违约金，合同签订时宁华明需交纳押金3000元，同时，合同还约定，宁华明逾期5日支付租金，邱长春有权终止合同，收回房屋，宁华明放弃押金，邱长春不退还押金等。合同签订当日，邱长春将租赁房屋店面交付给宁华明使用，宁华明向邱长春支付了押金3000元和一个月的租金1300元。后因宁华明未再向邱长春交付租金，且拖欠水电费25.8元，邱长春催讨未果，遂向宁化县人民法院起诉。2020年7月28日，开庭审理过程中，邱长春、宁华明明确表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。 一审法院认为，邱长春、宁华明签订的《商铺租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，邱长春已按约交付了涉案商铺，宁华明未按约支付租金、并拖欠水电费，经邱长春催要后仍未支付，根据合同的约定，宁华明未按约支付租金及其他应付费用的，邱长春有权提前解除本合同，故邱长春要求宁华明支付2020年5月6日起至实际搬出房屋之日止的租金和解除与宁华明签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，理由正当，予以支持。2020年7月28日，庭审过程中，邱长春、宁华明明确表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故确认2020年7月28日为合同解除日和租金交纳终止日。宁华明辩解双方签订合同时有约定免租一个月，但未能提交相应的证据证实，故不予支持。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”，当事人主张约定的违约金过高或者过低于因违约所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当调整。根据涉案《商铺租赁合同》中的约定，每逾期一日按100元的标准支付违约金，该约定的违约金计算标准远远高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率，宁华明在庭审中就违约金计算标准过高提出调整请求，要求按月租金的20%计算，基于公平原则，对本案欠付租金的违约金计算标准调整为以欠付租金的30%计算。对于邱长春主张无需向宁华明退还押金3000元的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，系双方当事人真实意思表示，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认邱长春与宁华明签订的《商铺租赁合同》于2020年7月28日解除;二、宁华明应向邱长春支付2020年5月6日至2020年7月28日的租金4853.33元,于判决生效后十日内付清;三、宁华明应向邱长春支付违约金1455.99元,于判决生效后十日内付清;四、宁华明交纳给邱长春的押金3000元不予退还；五、驳回邱长春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取计378元，由宁华明负担。 二审中，宁华明围绕上诉请求向法院提交下列证据:微信聊天记录及通话记录，拟证明邱长春在2020年6月份前未向宁华明催收过租金，聊天记录可以证实双方曾就免租一个月达成一致意见。 邱长春经质证认为，该证据不能证明邱长春与宁华明达成免租期一个月的一致意见。 本院认为，关于合同免租期的问题，宁华明提供的证据无法证明其待证事实，对该证据不予采信。 二审审理查明，双方当事人对一审判决认定事实无异议，本院予以确认。 本院认为，邱长春与宁华明签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力，宁华明负有按合同约定向邱长春支付租金的义务。邱长春主张宁华明应向其支付尚欠的2020年5月6日至2020年7月5日租金2600元及按1300元/月标准计算自2020年7月6日起至宁华明搬出店铺之日止的租金。宁华明辩称2020年4月6日至2020年5月5日为免租期，2020年5月6日至2020年6月5日租金1300元已支付给邱长春，2020年6月28日宁华明已实际搬离案涉店铺并将店铺钥匙放于隔壁店铺且告知邱长春，宁华明只欠付2020年6月5日至2020年6月28日期间的租金。经查，案涉《商铺租赁合同》未约定免租期条款，宁华明提交的通话录音记录亦不足以证明双方就免租期达成一致意见，宁华明主张免租期缺乏事实依据，不予支持，宁华明已付的1300元租金应为2020年4月6日至2020年5月5日期间的租金。2020年6月28日，宁华明以搬离案涉店铺并将钥匙交还并告知邱长春的实际行动表明解除租赁合同，系其单方提出解除，但邱长春于2020年7月8日向一审法院诉请要求解除租赁合同，意思表示清楚明确，故本院确认案涉租赁合同于2020年7月8日解除。宁华明应向邱长春支付2020年5月6日至2020年7月8日租金2730元。关于邱长春以宁华明逾期支付租金为由要求没收押金3000元及支付违约金问题，本案中的押金和违约金根据合同内容所载均为担保承租人及时支付租金，押金与违约金两者在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌疑，且邱长春未举证证明违约金不足以弥补宁华明拖欠租金产生的资金占用费的损失，故本院对邱长春主张宁华明因未按时支付租金给付违约金的诉请，予以支持，对邱长春关于押金不予退还的请求，不予支持。因双方对一审法院调整违约金按照欠付租金的30%计算标准均无异议，故宁华明应向邱长春支付违约金819元。至于押金能否在本案中一并抵扣，虽然合同未约定违约时押金可在本案中一并抵扣，但鉴于双方租赁关系已经解除，为避免当事人讼累，宁华明交纳的3000元押金可在其应付租金及违约金范围内予以抵扣，两相冲减后，宁华明应付邱长春549元。综上，对宁华明上诉主张，部分予以支持，一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初1441号民事判决； 二、确认邱长春与宁华明签订的《商品租赁合同》于2020年7月8日解除； 三、宁华明应于本判决生效之日起十日内向邱长春支付549元； 四、驳回邱长春其他诉讼请求； 五、驳回宁华明其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由宁华明负担22元，邱长春负担28元。一审案件受理费756元，减半收取378元，由宁华明负担169元，邱长春负担209元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年十一月五日 书记员  林 慧 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。