四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0703民初2616号 原告：中国人民银行绵阳市中心支行，住所地：四川省绵阳市科创园区八角南路东段6号。 负责人：黄全祥，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：绵阳市华信劳保用品制造有限公司，住所地：绵阳市涪城区石塘镇东岳村三社。 法定代表人：唐永连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄泰榕，该公司员工。 被告：绵阳市骏祥电子设备有限责任公司，住所地：绵阳市经开区南山路50号。 法定代表人：黄暄淇（曾用名：黄强），该公司董事长。 委托诉讼代理人：王强，四川易通律师事务所律师。 被告：何友莲，女，汉族，生于1965年9月27日，住安徽省桐城市。 被告：黄暄淇（曾用名：黄强），男，汉族，生于1965年5月1日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：绵阳城区欧润酒店，经营场所：绵阳市涪城区安昌路6号。 经营者：黄琬晴（曾用名：黄靖晏）。 委托诉讼代理人：祝江亭，绵阳市涪城区法律服务所法律工作者。 原告中国人民银行绵阳市中心支行（以下简称：人行绵支行）与被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司（以下简称华信公司）、绵阳市骏祥电子设备有限责任公司（以下简称骏祥公司）、何友莲、黄暄淇、绵阳城区欧润酒店（以下简称欧润酒店）租赁合同纠纷一案，本院2017年5月17日立案受理后，因宣铭公司在2017年7月工商登记注销，人行绵支行申请追加何友莲、黄暄淇为本案被告，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈勇、杨艳到庭参加了诉讼。被告骏祥公司法定代表人黄暄淇及其委托诉讼代理人王强，被告华信公司委托诉讼代理人黄泰榕及被告黄暄淇，欧润酒店委托诉讼代理人祝江亭到庭参加了诉讼。被告何友莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2012年2月26日签订的《闲置资产有偿利用合同》；2、判令所有被告向原告腾退房屋;3、判令所有被告共同向原告支付房屋租金及占有使用费至腾退之日止，暂计算至2017年5月31日止为1196229元；4、判令所有被告向原告支付违约金329064元；5、本案诉讼费由所有被告共同承担。事实与理由：2012年2月26日，原告与被告华信公司分别签订了两份《闲置资产有偿利用合同》，约定华信公司承租原告位于绵阳市的原办公楼6、7、8、9楼合计2386平方米的房屋，6、7楼年租金分别338688元，8、9楼年租金319440元，租期均为60个月，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。被告华信公司应于每年的3月1日前将次年租金转账支付到原告指定账户，华信公司如拖欠房租累计两个月以上，原告有权终止合同，收回租赁房屋，华信公司按照合同总租金的10%向原告支付违约金；逾期支付租金、水电气等费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一向原告支付违约金。2013年3月1日，原告未按合同约定向原告支付次年租金，经原告多次催收，仍只是断断续续支付了部分租金，一直未足额支付，2016年9月28日，原告聘请的常年法律顾问受原告委托向被告发出催交租金的《律师催告函》，被告仍未支付。华信公司在与原告签订《闲置资产有偿利用合同》时，即已明确了该房屋系用于成立酒店，且被告骏祥公司、宣铭公司亦在同一天均与原告签订了租赁不同楼层的《《闲置资产有偿利用合同》，用于合伙成立酒店。且在承租期间，欧润酒店也实际向原告支付部分租金，构成债的加入；被告宣铭公司于2017年7月12日注销，且未经清算程序，何友莲、黄暄淇作为公司股东，具有恶意逃避债务之嫌，且何友莲、黄暄淇与本案正在进行的诉讼有直接法律上的利害关系，因此所有被告应对欠付的租金及违约责任共同承担。被告行为严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。庭审过程中原告明确放弃第一项诉讼请求，判令被告向原告支付欠付2013年3月1日至2017年5月31日房屋租金1196229元，标准按照原合同标准、6、7楼年租金为338688元，8、9楼年租金为319440元；依据合同约定，合同到期后继续占用房屋应按租金的两倍计算占用费。违约金标准不变。要求腾退的房屋是安昌路6号人行办公楼6、7、8、9楼层 被告华信答辩：华信公司租赁了绵阳支行安昌路6号6、7、8、9楼；2013年6月1日起华信公司与绵阳支行就房屋租金协商一致，房屋租金按照每月20元/平方米计算至租赁期限届满之日；华信公司已付清绵阳支行6、7、8、9楼2012年6月1日至2016年8月31日期间的租金，其中绵阳支行免收了2016年6月1日至2016年8月31日期间3个月的租金；华信公司下欠绵阳支行6、7、8、9楼租金金额为429480元，租金按照每月20元/平方米计算2016年9月1日至2017年5月31日；绵阳支行与华信公司系房屋租赁关系，华信公司与黄琬晴系承发包关系，欧润酒店是黄琬晴成立的，不是骏祥公司与华信、宣铭公司合伙成立的，不应共同承担责任；华信公司租赁绵阳支行6、7、8、9楼房屋投资装修客房，并将客房承包给黄琬晴用于经营酒店，华信公司只收取承包费。2013年1月黄琬晴成立了欧润酒店，华信公司未与骏祥、宣铭公司合伙，更没有合伙成立欧润酒店。华信公司、骏祥、宣铭公司是三个独立的法人主体，各自独立经营、独立核算、自付盈亏，对债务独立承担责任，不应共同承担责任；欧润酒店向绵阳支行支付租金是受华信、宣铭公司的委托，是委托代理关系，不是债务的加入。欧润酒店代付租金后从应付华信、宣铭公司的承包费中扣除代付的租金；绵阳支行主张的2017年6月22日支付原日租金2倍的滞纳金至实际腾空房屋之日止是不成立的，滞纳金行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性，华信公司与绵阳支行签订的合同不是行政合同，华信公司与绵阳支行约定的2倍滞纳金是无效的；华信公司并未构成违约。装修时人行聘请的物管公司主导消防建设，按约定迟迟未完工，严重拖延开业时间。后经多次协商，人行邱主任、杨建文等同意在合同最后一年延长3个月以弥补损失。2013年5月前后，人行领导答应从2013年5月31日起房租降至20元/平方米至合同期满。在2015年5月31日至2016年8月31日之中免收一个季度，说事后重签协议，但未签订，我公司担心日后生变，故未缴纳最后几个月的房租。是人行违约在先，我公司不存在违约。我公司租赁期间每次缴纳的房租人行均未提出异议，现重提违约以过时效；绵阳支行主张的违约金329064元明显偏高，违约金远远超过绵阳支行损失的30%，远远超过华信公司未付租金利息的30%，应予以减少；华信公司向绵阳支行缴纳的保证金79523.8元应折抵租金；房屋租金协商好之后我公司愿意腾退房屋。综上，请求驳回对骏祥公司、欧润酒店、黄暄淇、何友莲的起诉。 被告骏祥公司答辩，同意华信公司代理人的答辩意见；原告变更诉请要求按照2倍租金的标准支付滞纳金的诉请不能成立，滞纳金属于行政行为的规定，应当驳回诉讼请求。 被告何友莲未进行答辩。 被告黄暄淇答辩，我不应当承担责任。 被告欧润酒店答辩，被告与原告无任何合同约定和事实权利义务关系；被告向原告支付的所有资金是被告接受发包方的委托代向原告支付的费用，已从被告向发包方支付的费用中扣除。综上，请求驳回对欧润酒店的诉请。 本院经审理查明如下事实：2012年2月26日，原告作为出租方，华信公司作为承租方，成都金房物业服务有限公司作为管理方签订《闲置资产有偿利用合同》，约定原告将涪城区安昌路6号人行办公楼六、七层房屋，面积1176平方米，租与华信公司，租期60个月，自2012年6月1日至2017年5月31日，华信公司承诺租赁该房屋仅作为商务酒店使用。约定房屋租金每年为338688元，总租金为1693440元，租房保证金40924.80元华信公司在合同签署后5个工作日内支付，租期届满原告验收华信公司交还的房屋符合约定后7个工作日内退还。约定房屋租金支付方式：华信公司在每年的3月1日前将次年租金转账支付原告指定账户。合同第三条约定鉴于华信公司将房屋作为商业性用途，需进行消防及水电改造，人行绵支行同意在本合同开始前给予三个月的水电及消防改造时间（即2012年3月1日至2012年5月31日）。合同第六条第三款约定租赁期满后或因华信公司责任解除合同的，依附于房屋的装修归原告所有。第七条约定租赁期间华信公司累计拖欠房租两个月以上，原告有权解除合同，没收租房保证金，收回出租房屋。合同第十条违约责任约定租赁期间华信公司累计拖欠房租两个月以上，应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，如逾期支付租金、水电气等费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一向原告支付违约金。合同第十条第4款约定，租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金两倍的滞纳金。原被告加盖公章，原告代理人邱生武，被告法定代表人黄泰榕签名。同日，双方签订了内容为华信公司承租原告涪城区安昌路6号人行办公楼八、九楼房屋，面积1210平方米的《闲置资产有偿利用合同》，约定租金319440元，总租金1597200元，租房保证金38599元，租期、租金支付方式及违约责任约定均与上列条款相同。同日，原告与骏祥公司签订了两份《闲置资产有偿利用合同》，约定原告将涪城区安昌路6号人行办公楼22、3楼面积分别为637平方米、588平方米的房屋，租与骏祥公司；同日，原告与宣铭公司签订《闲置资产有偿利用合同》，约定原告将涪城区安昌路6号人行办公楼4楼面积合计为588平方米的房屋，租与宣铭公司。三公司在合同履行过程中装修了租赁楼层并添置设备，分别与黄婉晴（曾用名黄靖晏）签订了《商务酒店承包经营合同》，将房屋及设施设备交由黄婉晴经营欧润酒店。合同履行过程中，华信公司于2012年3月2日向原告支付租金658128元，原告开具票据载明系2012年6月1日至2013年5月31日租金，2013年6月向原告支付租金58880元，2013年11月、2014年4月、2014年11月、2014年12月分别向原告支付租金200000元、328724元、58880元、513760元,2015年9月、2015年11月分两次累计支付572640元。被告另有79523.80元保证金在原告处。 本院认为：原、被告依法建立了租赁合同关系，双方均应按约积极履行义务。原告请求判令何友莲、黄暄淇、骏祥公司、欧润酒店对原告与华信公司之间的债务承担责任，理由为被告骏祥公司、华信公司、宣铭公司合伙成立了绵阳城区欧润酒店，且在承租期间，欧润酒店也实际向原告支付部分租金，构成债的加入，现宣铭公司于2017年7月12日注销，且未经清算程序，何友莲、黄暄淇作为宣铭公司股东，具有恶意逃避债务之嫌，应对宣铭公司债务承担责任。本院认为，骏祥公司、华信公司、宣铭公司分别与黄琬晴签订《商务酒店承包经营合同》，将房屋连同设备提交其用于客房住宿经营，但工商登记资料反映欧润酒店为黄琬晴经营的个体工商户，虽黄暄淇默认与其存在亲属关系，但并无证据显示欧润酒店系骏祥公司、华信公司、宣铭公司合伙成立，各被告均是独立的民事主体，欧润酒店在原被告合同履行过程中存在代为支付款项的情况，但并无证据显示在原被告合同履行过程中欧润酒店有债务加入的明确意思表示，依据合同相对性原则，原告该请求于法无据，本院不予支持。 原告请求2013年3月1日至2017年5月31日房屋租金1196229元，被告华信公司缴纳了保证金79523.80元，前后陆续支付租金2157252元，认为自己房屋租金已支付至2016年8月31日，认可六、七、八、九楼租金按照每月20元/平方米标准计算从2016年9月1日计算至2017年5月31日的租金429480元，原告认可其租金支付至2013年2月28日。本院认为，被告抗辩从2013年5月31日起房租降至20元/平方米至合同期满，在2015年5月31日至2016年8月31日之中免收一个季度仅有证人赵某证言，并不足以认定原告人行绵支行就租金支付与华信公司达成一致，但结合2015年9月16日人行绵分行向华信公司出具的《房租催收函》反映在被告华信公司累计支付仅为1818372元时人行绵分行自认华信公司房租缴纳至2015年5月30日这一情况，与按合同约定六、七层房屋年租金338688元，八、九楼房屋年租金319440元，在被告彼时支付的全部租金1818372元按照合同约定应计算为2012年6月1日至2015年3月5日共计1008天的租金（1818372÷【（338688＋319440）÷365】）的情况相矛盾，反与华信抗辩华信租金从2013年6月1日起房租降至20元/平方米能够相互印证（658128＋（1176＋1210）平方米×20元每月每平方×12个月×2），本院采信华信抗辩，确认四楼租金自2013年6月1日起房租按照20元/平方米计算。被告此后于2015年9月、2015年11月分两次累计支付572640元，租金付至2016年5月31日便未再支付后续租金，构成了违约，造成了原告的租金损失，应按约定支付2016年6月1日至2017年5月31日房屋租金572640元，并承担违约责任。 原告诉请违约金329064元，被告华信公司抗辩违约金金额过高应予调整，本院认为双方签订的《闲置资产有偿利用合同》违约责任约定租赁期间华信公司累计拖欠房租两个月以上，应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，过分高于华信公司延迟支付租金给原告人行绵分行造成的实际损失，参酌《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，鉴于人行绵支行并未举证其实际损失，本院认为该约定过分高于华信公司延迟支付租金给原告人行绵分行造成的利息损失，参酌合同约定调整违约金为欠付租金的10%即57264元。 原告诉请腾退房屋，在2017年5月31日合同到期后，被告华信公司应按照合同第10条第4款约定，在合同终止后15个工作日内腾退房屋，原告该项诉请本院予以支持。在原合同已终止新合同未签订的情况下被告华信公司继续使用六、七、八、九楼的场地，原告请求按照《闲置资产有偿利用合同》第10条第4款延期退房滞纳金条款计算房屋租金，本院认为，该条款虽名为滞纳金，内容实为延期退房租金的计算标准，对原告该诉请本院予以支持，确认自2017年6月16日至被告华信公司实际腾退房屋前租金应按照原《闲置资产有偿利用合同》第10条第4款的约定按原房租两倍执行。 综上所述，为了维护当事人利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司在本判决生效后五日内向原告中国人民银行绵阳市中心支行腾退绵阳市涪城区安昌路六号原人行办公楼六、七、八、九楼房屋； 二、被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司在本判决生效后五日内向原告中国人民银行绵阳市中心支行支付六、七、八、九楼房屋2017年5月31前的租金572640元，自2017年6月16日至被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司实际腾退房屋之日止房屋租金按照六、七楼每年677376元，八、九楼每年638880元的标准计付； 三、被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司在本判决生效后五日内向原告中国人民银行绵阳市中心支行支付违约金57264元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告中国人民银行绵阳市中心支行的其他诉讼请求。 案件受理费18528元，由被告绵阳市华信劳保用品制造有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李红英 人民陪审员  岳姗姗 人民陪审员  王汝平 二〇一七年十二月八日 书 记 员  许 晗