广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22420号原告：深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处，住所地深圳市龙岗区。负责人：张某填。委托代理人：林某群，广东某律师事务所律师。委托代理人：吴某瑜，广东某律师事务所实习律师。被告：洪某媛，女，身份证住址广东省深圳市龙岗区。原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处与被告洪某媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处委托代理人林某群、吴某瑜到庭参加诉讼。被告洪某媛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处向本院提出诉讼请求为：一、判令被告立即向原告支付2018年9月至2018年11月期间应缴纳的管理费1038.66元、2018年8月至2018年11月期间应缴纳的垃圾处理费4.62元、排污费20.52元、水费71.63元以及逾期支付上述费用的滞纳金510.06元（按照每日千分之一的标准，从应缴费之月的第11日起暂计至2019年12月31日，后续滞纳金计至上述款项实际支付之日止），以上费用暂计人民币1645.49元；二、判令被告承担两案全部诉讼费用。被告洪某媛未提交答辩意见以及任何证据材料。本案相关情况一、基本事实：原告负责深圳市龙岗区某花园物业管理，被告自2004年11月19日受让了涉案房产，为某花园1、2区会所、商业街商铺*05的业主。2009年8月1日深圳某实业发展有限公司（以下简称“某公司”）与深圳市某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）签订《物业管理合同》，合同约定某公司委托某物业对龙岗区某某花园*苑、**苑、***苑及某花园会所商业街实施专业化、一体化物业管理；合同期限自2009年8月1日至2012年7月31日止。该合同第六条约定，某物业承诺，在本合同生效后两年内达到安全文明小区的管理标准，三年内达到市级优秀小区管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书；第十条第二款约定，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满前六个月内向对方提出书面续约请求。本案原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处（以下简称“某物业管理处”）和被告以及开发商未签订任何物业服务合同。二、涉案房屋的建筑面积：49.75平方米。三、物业服务费缴纳标准：7元/月/平方米。某公司与某物业签订的《物业管理合同》约定会所商铺管理费收费标准为7元/月/平方米，交纳日期为每月10日前缴纳当月费用。原告某物业管理处公布的《物业管理服务收费公示栏》列明的收费标准亦同上。四、关于滞纳金：《物业管理合同》未约定滞纳金标准。原告提交《业主公约》的第三条第三款以证明滞纳金标准，但该《业主公约》未有被告签字确认，本院不予采纳。原告另提交《收费通知单》以证明逾期缴纳管理费应按日加收千分之一的滞纳金，但原告向业主发出的《收费通知单》系原告单方意思表示，并未与被告协商确定，故对《收费通知单》所载的滞纳金标准，本院亦不予以采纳。五、原告诉请的各项费用期间：物业管理费自2018年9月至2018年11月期间欠费三个月合计1038.66元（物业管理费是当月欠当月的费用，每月346.22元）。水费、垃圾处理费和排污费系拖欠2018年8月至2018年9月期间费用（当月欠的是上月费用），其中水费是71.63元，垃圾处理费是4.62元，排污费是20.52元。滞纳金自应缴费之月的第11日起计算至款项付清之日止。六、原告提供物业服务的终止时间：2018年11月30日。告主体是否适格的问题：从程序来讲，原告某物业管理处系某物业的分公司，依法设立并领取营业执照。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：。（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。因此，某物业管理处的原告身份符合法律之规定。从实体讲，尽管被告提交的《物业管理合同》非原告签订，但该合同早已到期。而原告系某花园的物业管理处，其作为依法设立的独立个体，长期以来实际为被告提供物业管理服务，双方虽未签订书面合同，但真实存在物业服务合同关系。原告亦提交了由某物业出具的说明，其上载明“某花园管理处（即本案原告）与某花园业主之间存在真实合法有效的物业服务关系，因此其系当然的适格原告……从某花园管理处成立之日起至某花园管理处2018年12月1日撤出某花园之日止，某花园管理处作为我司的分支机构，实际履行了某花园物业管理职责，为某花园业主提供全面的物业管理服务；而长期以来，某花园的业主们也接受某花园管理处的物业管理服务并向其缴纳相应的物业服务费用。”因此，某物业管理处与被告之间的物业服务合同关系合法有效，原告有权主张被告向其支付欠缴的物业管理服务费等费用。八、关于原告诉请的物业服务费1038.66元：支持。原告长期对包括被告在内的该小区业主提供物业管理服务等，该小区运转正常，原告基本履行了物业服务义务。在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用原则，向原告履行支付物业管理费的义务。被告应支付的2018年9月至2018年11月期间物业服务费的计算方式：346.22元/月×3个月=1038.66元。九、关于原告诉请的水费、排污费和垃圾处理费：支持水费71.63元、排污费20.52元、垃圾处理费4.62元。原告为被告代缴水费、排污费和垃圾处理费，原告提交的《收费通知单》显示了水表抄表读数、欠费情况，在无反证的情形下，本院对《收费通知单》显示的水表抄表读数、欠费情况予以采信，故被告应向原告支付2018年8月至9月水费71.63元、排污费20.52元、垃圾处理费4.62元，合计96.5元。十、关于原告主张的滞纳金：虽未有证据显示原被告之间有明确约定逾期支付相关费用的违约责任，但被告逾期支付相关费用，确实给原告造成损失，原告请求自费之月的第11日起计算滞纳金，有事实依据，本院予以支持。原告主张按照每日千分之一加收滞纳金，超过被告逾期支付对其造成的损失，本院酌情调整为如下计算：以2018年8月欠费35.65元（垃圾处理费1.7元+排污费7.56元+水费26.39元）为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年9月欠费407.34元（垃圾处理费2.92元+排污费12.96元+水费45.24元+管理费346.22元）为基数，自2018年9月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年10月欠费346.22元（管理费）为基数，自2018年10月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年11月欠费346.22元（管理费）为基数，自2018年11月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以上述欠费总额1135.43元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至1135.43元款项付清之日止。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洪某媛应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处支付2018年9月至2018年11月期间物业服务费1038.66元以及2018年8月至9月期间水费71.63元、排污费20.52元、垃圾处理费4.62元；二、被告洪某媛应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处按如下标准支付滞纳金：以2018年8月欠费35.65元为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年9月欠费407.34元为基数，自2018年9月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年10月欠费346.22元为基数，自2018年10月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2018年11月欠费346.22元为基数，自2018年11月11日起按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以上述欠费总额1135.43元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至1135.43元款项付清之日止；三、驳回原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告洪某媛负担。该25元款项被告洪某媛应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某物业管理有限公司某花园物业管理处直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年十一月二日书记员  林 涵