吉林省通化市中级人民法院民事判决书 （2020）吉05民终305号上诉人（原审被告）：集安市银鸿小额贷款有限责任公司，住所：集安市鸭江路**。法定代表人：朱贵耘，董事长。诉讼代理人：朱贵林（朱贵耘弟弟），男，1971年 1月 27日生，汉族，住，住集安市/div>诉讼代理人：朱桂香（朱贵耘姐姐），女，1964年10月25日生，汉族，住，住集安市/div>被上诉人（原审被告）：高广洪，男， 1965年11月19日生，满族，现在通化市监狱服刑。被上诉人（原审原告）：徐刚，男，1970年7月7日生，汉族，住，住集安市/div>上诉人集安市银鸿小额贷款有限责任公司（以下简称银鸿贷款公司）因与被上诉人徐刚、高广洪案外人执行异议之诉一案，不服吉林省集安市人民法院于2019年12月5日作出的（2019）吉0582民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告徐刚起诉请求，1.请求不予执行位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋406室房屋；2.依法确认徐刚与高广洪所签订的房屋买卖协议书有效；3.判令高广洪履行房屋买卖协议书约定义务，协助原告办理位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋406室房屋（集房权证权字第00**6357号）的产权变更手续；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011 年 6月 5日原告徐刚与被告高广洪签订买卖房屋协议书，被告高广洪将其位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋 1门栋 406室（集房权证权字第00**6357号）面积71.29平方米的房屋以人民币20.8万元的价格出售给原告。交易当时双方因交易房屋的产权登记未满五年，需缴纳高额的交易税，故双方商议待交易房屋登记满五年后再办理产权变更登记。五年期满后，被告高广洪不知去向，经多方查找，原告得知被告高广洪因犯罪被追究刑事责任，在监狱服刑，无法配合原告办理交易房屋更名过户登记。现原告有偿购买的房屋因两名被告人之间的民间借贷纠纷，被集安市人民法院依申请查封，严重损害原告合法权益。原告对查封行为提出异议后，经集安市人民法院审查，于 2019年 5月 14日作出了集安市人民法院（ 2019） 0582号执异 12号执行裁定，驳回了原告的异议请求，故提起案外人执行异议之诉。原审被告银鸿贷款公司辩称，一、此房屋买卖协议涉嫌是虚假协议。1．协议中说该房屋面积71.29平方米，总价格20.80万元，每平方米价格就是2918元，这与当时市场行情严重背离。2．徐刚（执行异议人）与高广洪没有买卖此房屋的银行资金流水。3．二人是老乡，现在二人都存在较大的经济问题，两个人当时在当地都很有名望都不缺钱，徐刚也不是头脑有问题，需要花如此大价钱买此房。二、如果此协议是事实，也不符合排除执行的条件。原审被告高广洪辩称，没有意见，房子我在2010年卖给徐刚了，金额好像是20.8万元，房款通过现金和转账都给我了，就差产权证没有办。原审法院查明，2011年6月5日原告徐刚与被告高广洪签订买卖房屋协议书，被告高广洪将其位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋406室（集房权证权字第00**6357号）面积71.29平方米的房屋以人民币20.8万元的价格出售给原告。交易当时双方因交易房屋的产权登记未满五年，需缴纳高额的交易税，故双方商议待交易房屋登记满五年后再办理产权变更登记。五年期满后，被告高广洪不知去向，原告徐刚经多方查找，得知被告高广洪因犯罪被追究刑事责任，在监狱服刑，无法配合原告办理交易房屋更名过户登记。现原告有偿购买的房屋因两名被告人之间的民间借贷纠纷，被集安市人民法院依申请查封。原告对查封行为提出异议后，经集安市人民法院审查，于2019年5月14日作出了集安市人民法院（2019）0582号执异12号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告依法提起案外人执行异议之诉。本案在审理过程中，被告银鸿贷款公司提出该房屋当时交易价格过高，不符合当时市场行情，涉嫌虚假协议，遂申请对该房屋在2011年6月份的价值进行鉴定。原审法院先后委托吉林方正房地产评估有限公司、柳河晨铭房地产评估有限公司进行鉴定，均被鉴定机构退回。后经原审法院调查，由该楼房的开发商及该房屋同楼层住户证实，原告徐刚与被告高广洪2011年6月5日签订的房屋买卖协议的价格与当时的市场均价相差不大，符合市场行情。原审法院认为，原告徐刚与被告高广洪签订的房屋买卖协议没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋**（集房权证权字第**）面积71.29平方米的房屋在被人民法院查封之前，原告徐刚已与被告高广洪签订了合法有效的书面买卖合同，并且原告徐刚已经支付了合同约定的全部购房款，实际居住使用合法占有该不动产至今。该房屋产权未过户登记至原告徐刚名下是因为当初原告徐刚与被告高广洪签订买卖协议时约定，待房屋登记在高广洪名下满五年时在过户。但在房屋满五年后，原告徐刚找不到被告高广洪配合其办理过户手续。故该房屋未办理过户登记非因原告徐刚自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告高广洪对该不动产提出的异议，符合法律规定的情形，其对该不动产享有的民事权益能够排除强制执行，原告徐刚提出不予强制执行位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋406室（集房权证权字第00**6357号）面积71.29平方米的房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。被告银鸿贷款公司认为原告徐刚与被告高广洪签订的买卖协议是虚假协议的主张，因未能向原审法院提交充分的证据证明，故原审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，遂判决：一、不得对位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左栋1门栋406室（集房权证权字第00**6357号）面积71.29平方米的房屋强制执行；二、原告徐刚与被告高广洪于2011年6月5日签订的房屋买卖协议合法有效；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4420元，由被告高广洪负担。上诉人银鸿贷款公司上诉请求，1.撤销集安市人民法院（2019）吉0582民初1020号民事判决，判令继续执行位于集安市头道镇头道大街鑫祥家园左门1门栋406室房屋；   2.诉讼期间所有费用由被上诉人承担。事实与理由，2011年6月5日，高广洪与徐刚签订的坐落在集安市头道镇鑫祥家园，面积71.29平方米，价格20.8万元的买卖房屋协议书是虚假协议。1.高广洪与徐刚所谓的房屋买卖协议，只有“协议”，无买卖房屋收款收据，更无相应的银行付款流水进行证明。2.签订的买卖房屋协议中价格与当年市场行情严重不符，属虚假协议，上诉人对2011年头道镇鑫祥家园及集安市内房屋价格进行了市场调查：一是，徐刚的邻居李某说，自己的房屋是2011年买的毛坯房，房价是1200元，当时最好的楼层毛坯房也没有超过1350元；二是，林某是鑫祥家园的住户，他说2011年他买的本小区毛坯房，价格不到900元；三是，上诉人到集安市房产交易中心调取2011年房产交易记录，头道镇鑫祥家园精装房房价1700元；四是，通过此协议可以折算出此房屋价格是每平方米2917元，当时集安市最好的山水花园房价才1850元，难道头道镇当年的房价还能高出集安市1000多元。就算交易的房屋含有一定的附属设施总价增加2万元足矣（每平方米仅增加300元左右）；五是，被上诉人徐刚申诉时，集安市法院调查了此房屋的开发商及此房屋的对门邻居作辅证，我公司不认可。徐刚早已与被调查对象串通好。被上诉人高广洪没有出庭，但在送达开庭传票时，明确表示对原审判决没有意见。被上诉人徐刚辩称，一审判决正确。二审期间双方当事人均没有提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一致。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。关于银鸿贷款公司的第一个上诉理由，即徐刚与高广洪签订的《买卖房屋协议书》的真实性问题。通过分析徐刚一审提交的《买卖房屋协议书》、电费收据、居委会证明等证据、徐刚实际占有争议房屋的情况等，结合高广洪的一二审陈述，应当认定在徐刚与高广洪之间存在真实的房屋关系，《买卖房屋协议书》是双方真实意思表示，不存在恶意串通损害他人合法权益的虚假买卖的事实。双方签订的《买卖房屋协议书》早在2011年就已实际履行。而银鸿贷款公司与高广洪的民间借贷发生在2015年，诉讼发生在2016年6月。银鸿贷款公司没有证据证明徐刚与高广洪在2011年开就开始串通，目的是为了在2015年恶意损害银鸿贷款公司的民事权益，其第一个上诉理由显然不成立。关于银鸿贷款公司的第二个上诉理由，即房屋买卖价格的真实性问题。银鸿贷款公司认为“买卖房屋协议中价格与当年市场行情严重不符，属虚假协议。”徐刚与高广洪交易的房屋是经过精装修后完全达到居住条件的二手房屋，结合市场行情变化，再结合日常生活常理，买卖房屋的价格大幅度超过毛坯房的价格是正常的，不存在房屋价格与市场行情严重不符的问题。综上，银鸿贷款公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人集安市银鸿小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审判长   吴兴彦 审判员   王立武审判员   修 勇 二〇二〇年十月十九日                    书记员  刘瑄子凡