安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2321号 上诉人（原审被告）:岳西县凯旋家私有限公司，住所地安徽省岳西县。 法定代表人：储诚刚，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：储诚刚，男，1974年8月28日出生，汉族，住安徽省岳西县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岳西县回龙社区居民委员会，住所地安徽省岳西县天堂镇回龙社区五松组。 法定代表人：储斌，该社区主任。 委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 上诉人岳西县凯旋家私有限公司（以下简称凯旋公司）、储诚刚因与被上诉人岳西县回龙社区居民委员会（以下简称回龙社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯旋公司的法定代表人储诚刚及上诉人凯旋公司、储诚刚的共同委托诉讼代理人金岳峰，被上诉人回龙社居委的法定代表人储斌及委托诉讼代理人彭德琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯旋公司、储诚刚上诉请求：依法撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决酌情支持被上诉人一审诉求288000元的50%房屋租金明显错误，应全部不予支持。上诉人与被上诉人双方约定被上诉人负责首次消防工程的完善和验收，而被上诉人直到2018年11月25日才对出租房屋的首次消防通过验收。这两年零三个月的期间也正好就是被上诉人起诉要求上诉人支付房屋租金的期间。2018年11月25日之前房屋不能正常使用，当然不能支付房屋租金 回龙社居委辩称，1、按照合同约定首次消防工程验收由被上诉人完成，二次消防完善验收由上诉人完成，迄今上诉人仍未完成二次消防完善验收。若按上诉人的观点未通过消防验收不能使用租赁房屋，那么双方都未完成验收，各自都有过错，各应承担相应的责任。2、实际上诉人自2016年8月份至今一直在营业，占有、使用租赁房屋，应当交付租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 回龙社居委向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即支付房租款288000元；2.二被告支付违约金50000元；3.二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月19日，回龙社居委作为出租方（甲方），储诚刚和凯旋公司作为承租方（乙方），签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将回龙社区综合楼的一、二层约800平方房屋出租给乙方。房屋租赁期限十年,自2016年8月20日起至2026年8月20日止,甲方交房后3.5个月为乙方装修装饰的时间,甲方不收取租金,自甲方交房后3.5个月后开始计算租金,前五年租金12.8万元/年,第6年后的每年租金，以上年度租金为标准按5%递增上涨。协议签订后的第15日内交付房屋，乙方采用先交租金后使用的方式，每年房屋租金在该租赁年度的第一个月内一次性交清。协议还约定，甲方负责首次消防工程的完善验收，乙方负责二次消防的完善和验收，所有房屋的外围装饰装修由甲方负责，所有内饰装修装饰由乙方负责，乙方保证合法生产经营，违法生产经营一切责任由乙方承担，甲方概不负责。一方违约由违约方向守约方支付违约金5万元并赔偿对方的全部损失。合同签订后，回龙社居委即将房屋交付给凯旋公司装修使用。凯旋公司及储诚刚实际经营的岳西县雅居乐家居用品有限公司（法定代表人为储诚刚儿子储昭宝）对租赁房屋进行装修装饰，并投入经营使用。2016年8月22日，岳西县公安消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由，对岳西县雅居乐家居用品有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚，岳西县雅居乐家居用品有限公司缴纳了罚款3万元。2018年11月25日，回龙社居委完成了综合楼工程消防备案抽查，抽查合格。2019年3月19日，回龙社居委向凯旋公司发出《通知》，要求凯旋公司支付2016年8月起三年的租金38.4万元。次日，凯旋公司向回龙社居委复函，表示系回龙社居委未按约完成首次消防验收，给其造成了巨大经济损失，回龙社居委违约在先，并非故意拖欠房租。后凯旋公司支付了回龙社居委完成消防验收（2018年11月25日）后的租金，对房租起算时间即2016年8月20日起至2018年11月25日期间的租金，不同意支付，故引发本案诉讼。另查明，本案审理期间，凯旋公司以回龙社居委存在未办理消防验收等违约情形，起诉回龙社居委赔偿损失，法院受理后【案号（2020）皖0828民初1835号】，与本案合并开庭审理，该案另行作出判决。 一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》系双方当事人自愿达成，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人亦认可其效力，该协议合法有效并无疑议，法院予以确认。本案争议的焦点在于：凯旋公司不支付起至2018年11月25日期间的租金的理由是否成立？若不成立如何支付房屋租金、应否承担违约责任支付违约金？双方《房屋租赁协议》依法成立、生效，当事人应按法律规定和合同约定履行自已的义务。本院在（2020）皖0828民初1835号民事判决书中已经确认，回龙社居委作为房屋出租人，没有在合理期间完成首次消防验收，已经构成违约，依法应承担违约责任。虽然回龙社居委交付的租赁物存在瑕疵，但凯旋公司、储诚刚明知该房屋存在未经消防验收的瑕疵，却一直占有、使用，凯旋公司、储诚刚应当支付房屋的租金。凯旋公司以回龙社居委存在违约情形拒付租金的理由不能成立，本院不予支持。回龙社居委主张的租金期间为两年三个月零五天，现自愿按两年三个月计算租金28.8万元（12.8万元/年÷12月/年×27月）,计算方法合理,本院予以确认。但是回龙社居委交付的租赁房屋，因未经消防检查验收合格，直接影响承租人的经营使用，影响承租人合同目的的实现，故回龙社居委主张按合同约定的租金数额全额支付租金，有失公平。回龙社居委虽在（2020）皖0828民初1835号案件中承担了赔偿合同约定违约金5万元的责任，但数额明显过低，不足以弥补因其违约给对方造成的经营损失。凯旋公司、储诚刚租赁经营的实际损失，因经营活动的特殊性难以准确确定，为公平考虑，平衡双方的合同权利义务，本院酌情按合同约定的租金数额50%确定凯旋公司、储诚刚应支付租金的义务。凯旋公司、储诚刚未支付诉争房屋租金，确实由于回龙社居委存在未办理消防验收的违约情形,且回龙社居委就自已的违约情形一直予以否认,不愿主动承担违约责任或者降低合同价款,凯旋公司已支付了无争议的消防验收后的租金，未支付诉争的房屋租金,确非故意拖欠。回龙社居委要求凯旋公司承担逾期支付房屋租金的违约金,理由不能成立,本院不予支持。综上所述，案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、岳西县凯旋家私有限公司、储诚刚于本判决生效后十日内一次性共同支付岳西县回龙社区居民委员会起至2018年11月25日期间的房屋租金144000元。二、驳回岳西县回龙社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6370元，由岳西县回龙社区居民委员会负担3370元，岳西县凯旋家私有限公司、储诚刚共同负担3000元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审证据亦未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，确定本案二审争议焦点为：原审法院判决凯旋公司、储诚刚共同支付回龙社居委2016年8月20日至2018年11月25日期间的房屋租金144000元是否妥当。 双方自签订合同后，回龙社居委按照合同约定交付了房屋，凯旋公司及储诚刚若认为合同标的物的瑕疵足以影响正常的经营，理应在交付时拒绝接受；但未有证据显示交付时凯旋公司及储诚刚提出了异议，且凯旋公司及储诚刚一直占有、使用该租赁房屋；回龙社居委在履行合同中交付带有瑕疵的标的物，凯旋公司及储诚刚知晓或应当知晓仍予以接受，回龙社居委履行了交付义务，凯旋公司及储诚刚应履行给付租金的义务；因标的物存有瑕疵，给付租金的义务可以酌情减免；因凯旋公司及储诚刚主张该瑕疵标的物造成了经营损失，但损失的具体数额未提供证据予以证明，原审法院酌定按照诉求租金的50%即144000元交付案涉房屋的租金，并无不当。 综上所述，凯旋公司、储诚刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由上诉人岳西县凯旋家私有限公司、储诚刚负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  殷 平 审  判  员  马 骥 审  判  员  江 韵 二〇二〇年十一月六日 法官助理吴海燕 书记员（代）  王丹红