山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4519号上诉人（原审原告）：武玉梅，女，1972年2月3日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙臣茂，男，1943年3月17日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：孙瑞爱（系孙臣茂儿子），住山东省海阳市。委托诉讼代理人：孙海峰（系孙臣茂孙子），住海南省海口市龙华区。被上诉人（原审被告）：高玉莉，女，1986年5月27日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：徐宁，山东孚元律师事务所律师。上诉人武玉梅因与被上诉人孙臣茂、高玉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2019）鲁0687民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。武玉梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判孙臣茂、高玉莉返还武玉梅购房款343400元，并支付违约金89300元;3、本案一、二审诉讼费保全费均由孙臣茂、高玉莉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定武玉梅未提供孙臣茂收到购房款证据，孙臣茂不是涉案合同的相对人，但庭审中孙臣茂已明确收到了部分房款，所以自愿到房产交易大厅办理房产登记变更事宜的授权，授权武玉梅之子办理相关手续。武玉梅提交的视频资料以及证人孙某的证人证言均能证明孙臣茂已履行了与武玉梅之间合同的部分义务。一审判决另认定孙臣茂将房屋（房票）卖给了王菁菁，高玉莉是王菁菁的代理人，房屋卖方为王菁菁，但王菁菁未到庭参加诉讼。孙臣茂和高玉莉提供的有关王菁菁证据无法核实其真实性，认定该事实的证据不足。一审法院对高玉莉申请追加王菁菁为本案被告认为并非同一法律关系，不予允许，显然无法查明相关事实。既然孙臣茂、高玉莉均主张房屋卖方为王菁菁，一审法院应当准许追加王菁菁为本案被告，以查明高玉莉的代理身份以及孙臣茂是否收到房款，而不能主观臆断认定事实。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条驳回武玉梅的诉讼请求，系认定事实不清导致的适用法律错误。一审法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《中华人民共和国合同法》第六十条依法裁判。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉。请二审法院依法予以纠正。孙臣茂辩称，第一，孙臣茂与武玉梅之间不存在买卖关系；第二，高玉莉不是孙臣茂的代理人；第三，孙臣茂收到王菁菁（买卖房票合同买方）所支付的200000元房票款实际收款时间为2018年7月9日，付款人为王菁菁而非武玉梅，武玉梅实际向孙某付款时间为2018年7月16日，另外，孙臣茂至今未收到房票买卖合同尾款。高玉莉辩称，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。武玉梅向一审法院起诉请求：1、解除武玉梅与孙臣茂、高玉莉之间的房屋买卖合同，判令孙臣茂、高玉莉返还武玉梅购房款343400元，支付违约金（实为利息，以343400元为本金，自2018年7月16日起至返还之日止，按照年利率24％计算），孙臣茂、高玉莉承担连带责任；2、本案诉讼费用由孙臣茂、高玉莉承担。一审法院认定事实：一、武玉梅提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明武玉梅与孙臣茂、高玉莉之间存在房屋买卖合同关系；2、收条一份,证明高玉莉代孙臣茂收到了购房款343400元;3、李坤的出生证明一份及授权委托书一份，证明李坤与武玉梅系母子关系，孙臣茂向李坤出具的授权委托书，授权李坤办理房产转让事宜;4、视频资料一份，证明孙臣茂认可收到了武玉梅的房款;5、转账记录一份，证明武玉梅向孙某转账343400元。孙臣茂质证意见：1、房屋买卖合同及收条，孙臣茂未签字，对其不具有效力。2、视频资料不是完整的录音，孙臣茂未收到武玉梅的房款。高玉莉质证意见：1、房屋买卖合同,与孙臣茂、高玉莉手中合同不一致，孙臣茂、高玉莉的合同没有武玉梅签字，武玉梅的合同中武玉梅的签字系武玉梅自行添加。2、收条系代王菁菁收款，钱已经转给王菁菁，提交银行流水。3、授权委托书，证明孙臣茂认可武玉梅房屋买卖合同,同意委托武玉梅儿子李坤办理房产过户手续。4、转账记录343400元，原因是孙臣茂的房票系两套房，都是经过孙某转卖的，这部分钱是其中一套房屋。二、孙臣茂提交证据：商品房买卖合同（预售）复印件两份、房票买卖合同一份、补充协议一份，证明孙臣茂将涉案房屋卖给王菁菁。三、武玉梅申请证人孙某出庭作证，孙某证明买房经过：2018年7月左右，高玉莉卖房票并联系孙某，孙某看过房票后，分五笔将房款支付给高玉莉，分别为定金30000元、200000元、150000元、100000元、尾款110000元多，上述房款均是武玉梅将款转给孙某，孙某转给高玉莉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：武玉梅与高玉莉（卖方代理人）签订房屋买卖合同一份，双方约定：甲方将位于海阳市帝豪庄园C-6号楼2单元402室房屋卖给武玉梅，武玉梅将款项转至高玉莉名下账户为62×××78银行卡中，合同落款处有购买方武玉梅、代理人（丙方）高玉莉签字。2018年7月16日，武玉梅通过张务辰向孙某转账343400元，孙某将钱转给高玉莉，同日高玉莉向武玉梅出具收到条一张，载明收到武玉梅购房款343400元。一审法院认为，庭审过程中高玉莉申请追加王菁菁为本案被告，因高玉莉的申请与本案是不同法律关系，不能合并审理，对高玉莉的申请，不予准许。武玉梅提交的买卖合同中，卖方处没有孙臣茂的签名，合同中也未显示出孙臣茂为买卖合同中的卖方，孙臣茂表示从未委托高玉莉代理卖房事宜，也从未收到过武玉梅的购房款，且武玉梅未提供证据证实孙臣茂与高玉莉的委托关系，及孙臣茂为合同相对人的证据，亦未提供孙臣茂收到购房款的证据，因此依法认定孙臣茂不是涉案合同的相对人，对于武玉梅要求孙臣茂承担赔偿责任的请求，不予支持。本案中，孙臣茂主张已将房屋（房票）卖给了王菁菁，提交了商品房预售合同及买卖协议，孙臣茂提交的证据可以证实其已经将房屋卖给王菁菁，对此依法认定。高玉莉主张其为王菁菁的代理人，代为办理卖房事宜，且已经将武玉梅购房款转账给王菁菁，并提交了银行转账记录，因此，本案中房屋买卖合同的卖方应为王菁菁、高玉莉为王菁菁的代理人。因此，武玉梅要求孙臣茂、高玉莉承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定判决：驳回武玉梅的诉讼请求。一审案件受理费3895元（已减半），由武玉梅负担。二审中，孙臣茂提交孙海峰中信银行账户收取王菁菁房款的四笔交易详单的手机打印件截图，证明孙臣茂收到王菁菁的房票款200000元，时间为2018年7月9日。经质证，武玉梅对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。高玉莉对该证据的真实性、证明内容均没有异议。王菁菁现被羁押于烟台市看守所。经向其调查，王菁菁称其与高玉莉是合作关系，王菁菁有房屋或者房票，高玉莉从王菁菁处购买。涉案房屋的房票是王菁菁向孙臣茂购买的，但王菁菁记不清楚其是否付清全款，孙臣茂的房票王菁菁以510000元的价格卖给了高玉莉，高玉莉怎么处理的王菁菁不清楚。经质证，武玉梅对该调查笔录的真实性虽无异议，但认为：一、通过王菁菁的陈述可以看出高玉莉并非王菁菁的雇员或者代理人代为办理房产转让；二、王菁菁的陈述能证明是高玉莉从王菁菁处购买了房票而后再转让，因办理产权登记的需要，与孙臣茂达成合意后与武玉梅签订了房产转让合同；三、该调查笔录能证明高玉莉收到房款后并未以他人付房款的名义支付给王菁菁；四、该调查笔录的内容能够证明武玉梅请求法院判令孙臣茂、高玉莉承担共同返还房款的诉请合法有据。孙臣茂对该调查笔录的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该笔录恰恰证明了孙臣茂将涉案房票卖给了王菁菁，王菁菁后又卖给了高玉莉，高玉莉后又卖给了武玉梅，王菁菁与高玉莉均非孙臣茂的代理人，孙臣茂与武玉梅之间不存在房屋买卖合同关系。高玉莉对该调查笔录的真实性无异议，但认为王菁菁陈述不属实，高玉莉与王菁菁之间不是买卖关系，而是委托代理关系，理由如下：一、高玉莉拿不出510000余元的巨款，也无力购买王菁菁的房票，只是与王菁菁谈妥，以代理人的身份为其寻找客户。高玉莉找到孙某，孙某又通过张务晨等人联系到武玉梅和另一客户多丽霞二人。孙某等人收取多丽霞426554元、武玉梅343400元，共计769984元，赚取了中间差价255000余元。孙某将房票款与代理费519704元分批次转入高玉莉的账户，高玉莉扣除代理费后，将515000元房票款如数转到王菁菁账户。二、孙臣茂在海阳市公证处做了公证，委托武玉梅的儿子李坤代为签订买卖合同、代办房产证事项，视为孙臣茂同意与武玉梅成立买卖合同。三、孙某提供的视频证明孙臣茂在海阳市房管局也却是承认已收到上述购房款款项，故高玉莉才写的收到条及签署的代理人买卖合同。该收到条并不能证明高玉莉是买卖合同的当事人，从代理合同上却能够证明高玉莉是买卖合同王菁菁的代理人。四、高玉莉从未与王菁菁签订过买卖合同，且高玉莉给王菁菁转款也是武玉梅、多丽霞付款给张务晨，张务晨转款给孙某，孙某转款给高玉莉后，高玉莉扣除代理费其他的都如数支付给王菁菁，因此高玉莉与王菁菁不是买卖合同关系，而是代理合同关系。并且高玉莉与武玉梅的空白买卖合同上也是在代理人处出现的，这一点武玉梅也是知情的。且当时孙臣茂委托武玉梅之子李坤作为孙臣茂的代理人，由李坤全权代理孙臣茂办理该房屋的过户手续，也能证明高玉莉不是买卖关系的主体。孙臣茂在一审中提交2018年7月9日其与王菁菁签订的《安置房房票买卖合同》及补充条款中载明：出卖人为孙臣茂，买受人为王菁菁，孙臣茂将海阳龙山街道海丰村拆迁安置房票有偿转让给王菁菁，孙臣茂积极配合在1个月内与王菁菁及其指定关系人签定合同及公证等相关手续，如不配合，视为违约，孙臣茂需赔偿王菁菁违约款40万元。二审中，当事人均认可孙臣茂拒绝配合办理涉案房屋过户手续是涉案房屋买卖合同不能履行的原因。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案系连环买卖房屋合同关系。一、从孙臣茂提供的《安置房房票买卖合同》和《房票补充条款》来看，出卖人为孙臣茂，买受人为王菁菁，孙臣茂将涉案房票出卖给王菁菁，孙臣茂积极配合在1个月内与王菁菁及其指定关系人签定合同及公证等相关手续。故应依法认定王菁菁与孙臣茂系买卖房票关系。二、从对王菁菁的调查笔录来看，王菁菁买受孙臣茂的涉案房票后，又将房票出卖给了高玉莉，并收取了高玉莉的房票款。虽然高玉莉在《房屋买卖合同》中的卖方代理人的位置签字，并辩称是王菁菁将涉案房屋出卖给武玉梅，其是王菁菁的委托代理人，但其不能提交其是王菁菁委托代理人的相关证据，且王菁菁本人对此予以否认，故应依法认定王菁菁与高玉莉系买卖房票关系，而非高玉莉主张的委托代理关系。三、高玉莉买受房票后又通过中介孙某将涉案房屋出卖给了武玉梅，并通过孙某收取了武玉梅的涉案购房款。综上，通过涉案房票（房屋）的买卖路径及款项的走向，应当认定《房屋买卖合同》的相对方为武玉梅与高玉莉，双方签订合同后高玉莉收取了武玉梅的涉案房款，现因孙臣茂拒绝配合办理涉案房屋过户手续导致武玉梅合同目的无法实现，武玉梅申请解除与高玉莉签订的《房屋买卖合同》，请求高玉莉返还购房款及利息于法有据，应予支持。孙臣茂虽然依据《房票补充条款》的约定向王菁菁指定的买受人武玉梅的儿子李坤出具了授权委托书，但其并非《房屋买卖合同》的相对人，故根据合同的相对性原则，武玉梅请求孙臣茂承担连带责任于法无据，本院不予支持。武玉梅主张购房款利息按照年利率24%计算，本院依法仅能支持自2018年7月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，同时自2019年8月20日起至返还之日止仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，超出部分本院不予支持。综上所述，武玉梅的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海阳市人民法院（2019）鲁0687民初6013号民事判决；二、解除武玉梅与高玉莉之间签订的《房屋买卖合同》；三、高玉莉于本判决生效之日起十日内返还武玉梅购房款343400元及利息（以343400元为基数，自2018年7月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回武玉梅的其他诉讼请求。一审案件受理费3895元，二审案件受理费7790元，均由高玉莉负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月十日书记员  孙嘉慧