宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初3098号 原告（反诉被告）：茹卫江，男，1964年1月16日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：王锡伟，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡芳，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林建民，男，1981年9月17日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：袁芳，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敏，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 原告（反诉被告）茹卫江与被告（反诉原告）林建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）茹卫江及其委托诉讼代理人王锡伟，被告（反诉原告）林建民的委托诉讼代理人袁芳、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茹卫江向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告《租赁合同》及《补充协议》无效；2.要求返还半年租金5万元及合同保证金1万元；3.要求被告赔偿原告装修损失175000元及财产损失5万元。事实和理由：原告为销售家电，向被告转租位于宁波××镇××街道××道东侧加贝超市与同力门诊中间（原驼峰宾馆）的房屋1-13、1-14（2间为一楼）约200平方米。租期三年，自2017年2月1日至2020年1月31日，租金10万元／年，先付后租，合同保证金1万元。上述协议签订后，原告支付第一年租金10万元及合同保证金1万元，但因场地纳入骆驼街道棚户区拆迁范围，原告因此迟迟不能领取营业执照并开门营业；2017年12月5日经与被告签订《补充协议》，原告始于2017年12月12日正式领取“宁波市镇海区骆驼汇江电器商行”个体工商户营业执照。根据补充协议明确原告为此已投入装修21万元，三年内按7万元／年折旧。原告承租上述房屋后，从领取营业执照经营到2018年7月5日，租赁房屋二楼屋顶即发生倒塌，致使原告经营场地严重漏水，造成巨额财物损失，因被告怠于修复漏水房屋并消极处理与原告的赔偿问题，原告为此停业至今。被告于2017年7月31日后即已租赁到期，不能再行转租。因此，被告明知2017年8月1日后已丧失对涉案房屋的出租权利，仍与原告签订三年期租赁合同，存在主观恶意，其所签订的合同无效，且应对原告由此造成的损失承担赔偿责任。为此原告诉至法院。 被告（反诉原告）林建民辩称，一、茹卫江认为《租赁合同》部分无效及《补充协议》无效的理由不成立，不属于合同法规定的合同无效的5种情形，林建民与宁波市镇海区骆驼村经济合作社（以下简称骆驼村合作社）后续合同是否签订，对本案讼争的合同效力没有影响，且骆驼村合作社对林建民未签订合同期间实际占有租赁场地的出租行为是认可的。茹卫江明知涉案房产面临拆迁，林建民不存在主观恶意。二、关于半年租金返还问题，不论合同是否有效，茹卫江均应支付租金或房屋占有使用费，因此无需返还租金。因茹卫江未付清租金，也未赔偿林建民装修损失5万元，故1万元的保证金不具备结算条件。三、对茹卫江主张的赔偿装修损失与财产损失两项，均不同意赔偿。同时林建民提起反诉，要求：1.确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年8月14日解除；2.反诉被告茹卫江立即将位于镇××街道××的房屋1-13、1-14共2间腾空并返还给反诉原告（审理中，撤回该诉请）；3.茹卫江赔偿林建民装修损失5万元并返还格力吸顶空调2台（审理中，撤回了返还空调2台的诉请）；4.茹卫江支付林建民自2018年2月起至2019年8月14日止的房屋租金153835.6元及自2019年8月15日起至实际腾退之日止按10万元／年支付房屋占有使用费（审理中，确认茹卫江于2019年10月8日已腾退，变更为要求茹卫江支付租金153835.60元、房屋占有使用费14794.52元）；5.茹卫江支付林建民10万元租金的逾期违约金（每日按租金3%标准计算，自2019年1月1日起至款项付清之日止）。事实和理由：双方于2017年1月6日签订《租赁合同》，约定林建民将坐落镇××街道××的房屋1-13、1-14共2间出租给茹卫江用于家电销售。2017年12月5日，双方签订《补充合同》，约定2019年2月至2020年2月，第三年按合同茹卫江向林建民支付租金一年10万元（先付后用）；茹卫江逾期未按补充协议支付租金的，按年租金的3%每天缴纳滞纳金，逾期一个月未支付的，林建民有权终止协议并收回房屋。茹卫江并未按约支付第三年房屋租金，且经林建民催讨仍未支付。林建民于2019年8月14日向茹卫江发送了《房屋腾空收回通知》，要求其在7日内腾空房屋。茹卫江未按合同约定支付租金，构成违约，为此提起反诉。 针对反诉原告林建民的反诉，反诉被告茹卫江辩称，一、合同部分无效，不存在解除合同。二、已腾退房屋。三、装修损失5万元没有事实和法律依据。四、超出合同期后转租未得到骆驼村合作社的追认，且林建民在实际使用中拒绝履行修缮义务，茹卫江不需要支付任何赔偿。五、茹卫江不存在违约，故无需承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 对于茹卫江提交的有争议的证据：涉案房屋2018年7月5日发生屋顶倒塌漏水致场地造成损害的照片一组，拟证明涉案房屋2018年7月5日因发生屋顶倒塌漏水给原告经营场所造成严重损害事实。经质证，林建民对证据的真实性无法确认，认为不存在涉案房屋倒塌，林建民事后两三天内即修复。本院对该证据形式上的真实性予以认定。 对于林建民提交的有争议的证据：1.骆驼村场地租赁合同（原驼峰宾馆）三份，拟证明林建民向骆驼村合作社租赁房屋，骆驼村合作社认可林建民实际占有场地使用出租的事实。经质证，茹卫江称对证据的真实性无法核实，本院对该证据的真实性予以认定。2.支付宝转账账单一份、中国民生银行个人账户对账单一份，信用宁波企业查询一份，拟证明2017年3月，案外人申东曾到茹卫江店里购买家电；茹卫江在承租涉案房屋后，就开始营业，以其他企业（宁波市镇海区骆驼卫民家电商行，经营者茹卫民）名义进行电器销售，茹卫江是否办理营业执照对其销售电器没有任何影响等事实。经质证，茹卫江称对该证据不清楚，卫民家电商行并非茹卫江在经营。本院对该证据与本案的关联性不予认定。3.照片一份，拟证明林建民第一时间安排人处理受损的二楼房屋，2018年7月7日建筑工程施工队就开始修缮房屋缺角，工程大约二三天就修缮完成等事实。经质证，茹卫江认为该照片是静止状态的，当时确实没有维修，只进行了紧急处理，对真实性有异议。本院对该证据形式上的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林建民（甲方、出租人）与茹卫江（乙方、承租人）于2017年1月6日签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于镇××街道××道东侧加贝超市与同力门诊中间（原驼峰宾馆）的房屋1-13、1-14（2间为一楼）出租给乙方用于家电装修，该出租面积内部已有装修，租赁期限三年，自2017年2月1日至2020年1月31日，租金为每年10万元，合同保证金为1万元。2017年12月5日，双方又签订《补充合同》一份，约定：乙方装修共投入21万元，三年内按7万元／年折旧，三年租赁期内未租赁足的，由甲方按未使用足的月份，按月实际补贴给乙方；第二年房租（2018年2月至2019年2月）甲方暂时不向乙方收取，作为装修折旧保证金；2019年2月至2020年2月，按合同乙方向甲方支付一年的租金10万元（先付后用）；乙方逾期未按补充协议支付租金的，按全年租金的3%每天缴纳滞纳金。合同签订后，茹卫江支付给林建民一年租金10万元及1万元保证金。2019年8月14日，林建民通知茹卫江，要求茹卫江于7日内腾退租赁的房屋。审理中，茹卫江提出已于2019年4、5月份将租赁房屋的钥匙交给了镇海区骆驼街道骆驼村，但林建民确认茹卫江的腾退时间为2019年10月8日，因双方均未提供证据，本院以林建民确认的时间为准。 另查明，双方租赁的房屋系林建民向骆驼村合作社租赁后转租给茹卫江。林建民与骆驼村合作社于2016年7月28日签订的《骆驼村场地租赁合同（原驼峰宾馆）》约定租赁期限为一年，自2016年8月1日至2017年7月31日止，合同到期后，可继续续订，一年一订，直至政府需要拆迁为止。但2017年7月31日合同到期后，骆驼村合作社未与林建民续签租赁合同，并于2017年9月1日通知林建民，因上述地块遇政府棚改二期拆迁需要，经村两委会研究决定不再租赁，协议不再续签，并要求林建民在10月底之前自行腾空拆除。 又查明，2018年7月5日，茹卫江承租的房屋因台风致楼上建筑损坏，发生漏水。 本院认为，转租房屋的租赁合同期限不应超过原租赁合同的期限，故本案双方的《租赁合同》自2017年8月1日起部分无效，《补充协议》中对2017年8月1日之后的约定无效。茹卫江实际占有使用涉案房屋至2019年10月8日，应承担相应的占有使用费。双方关于茹卫江对涉案房屋装修的折旧计算标准约定也参照执行。茹卫江要求对方赔偿因2018年7月台风造成的财产损失，林建民要求对方赔偿装修损失，均因无具体损失依据，本院不予支持。林建民要求茹卫江支付逾期支付租金的违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，林建民要求茹卫江支付2018年2月至2019年10月8日的房屋占用使用费168630.12元（153835.60元+14794.52元）的诉请，本院依法予以支持。林建民应返还茹卫江合同保证金1万元及房屋未使用期间（2019年10月9日至2020年1月31日）的装修折旧21991.67元（7万元÷12个月×3.77个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认本诉原告茹卫江与本诉被告林建民签订的《租赁合同》及《补充合同》关于2017年8月1日之后的租赁期间部分无效； 二、本诉被告林建民退还本诉原告茹卫江合同保证金10000元及房屋未使用期间的装修折旧21991.67元； 三、反诉被告茹卫江支付反诉原告林建民房屋占有使用费168630.12元； 上述第二、三项相抵后，茹卫江于本判决生效之日起十日内支付林建民136638.45元； 驳回本诉原告茹卫江的其他诉讼请求； 驳回反诉原告林建民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5575元，减半收取2787.50元，由茹卫江负担2474.5元，林建民负担313元；反诉受理费2289.50元（已减半），由林建民负担523.50元，茹卫江负担1766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 吴绍海 二〇二〇年十一月九日 代书记员 辛璐贤