湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3247号原告：武汉阳光购物中心，住所地武汉市新洲区阳逻街新阳大道。投资人：林峰，系该中心总经理。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘映光，湖北佑君律师事务所律师。被告：湖北黄商集团股份有限公司，住所地黄冈市黄州区东门路**。法定代表人：樊汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳明，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：尹志刚，湖北文赤壁律师事务所律师。原告武汉阳光购物中心（以下简称阳光购物中心）与被告湖北黄商集团股份有限公司（以下简称黄商集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳光购物中心的投资人林峰及其委托诉讼代理人潘正东、被告黄商集团的委托诉讼代理人柳明、尹志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光购物中心向本院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告承担原告的损失3,046,441.26元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将已方租赁的产权房屋“阳光购物中心”一楼部分及后面钢构建筑房屋出租给被告，用于综合超市经营，租赁期限为8年零3个月，原告于2016年6月15日交付房屋，并给予被告60日装修期，租期自2016年8月15曰起算至2024年11月15日止，第一年租赁费分二次支付，被告在合同签订之日起十日内向原告支付租赁费10万元（合同定金），在原告交付房屋后十日内支付第一年租金剩余部分等内容。合同签订当日，原告与被告相互移交了附件清单所载明的部分文件。2016年4月15日，被告向原告交付了合同定金10万元。合同签订后，被告多次派技术人员实地查看租赁房屋，并委托设计了“黄商超市阳逻店项目施工图纸”，并委托原告将“施工图纸”及相关资料呈报武汉市公安局新洲区分局消防大队办理消防相关手续。2016年7月7曰，被告再次派员到现场查看房屋，双方就房屋交接的相关事宜进行了沟通，形成了“纪要”。原告按“纪要”内容对出租房屋进行改造处理后，多次电话催促被告进行收房并履行合同，并在2016年8月16日短信通知被告收房。但被告均以种种理由进行拖延，既不收房又不明确表示原因。2016年12月3日，原告再次函告被告，要求被告收房并交付租金。2016年12月19日，被告回函，以原告未提供一次消防合格意见书为由，明示拒收房屋及支付租金。为此，原告提起诉讼，诉请解除原告与被告于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》，支付违约金100万元，武汉市新洲区人民法院作出（2017）鄂0117民初1119号民事判决，被告不服提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终4835号民事裁定，撤销一审民事判决，发回重审。武汉市新洲区人民法院重审后作出（2018）鄂0117民初3735号民事判决，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终6269号民事判决，指出原告与被告于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》依法属无效合同，一审中原告和被告均未提出要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审判决合同无效不当，原告的经济损失因其未提出诉讼请求，该案中不予审理，原告可另行主张权利。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄商公司辩称，1、武汉市中级人民法院已经在判决书中确认原、被告于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》无效，我公司认可该合同无效；2、原告投入的消防设施现在被其使用，房屋因不具备出租条件而致使双方签订的租赁合同无效，涉案房屋也一直未交付我方使用，原告不存在租金损失，原告要求我公司赔偿其损失无事实和法律依据，请求驳回原告第二项诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：对方当事人无异议的证据，本院予以采信。原告提交的房屋租赁合同附件清单移交资料，因涉案房屋系火灾后重建，房屋产权证及消防验收合格意见书均系涉案房屋发生火灾前的材料，不能达到原告的证明目的；原告提交的纪要，系对物业交付存在问题整改达成的意见，非双方对交付房屋的条件进行变更，不能达到原告的证明目的；武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终6269号民事判决书系生效法律文书，根据该文书确认的案件事实，本院对QQ邮箱传送文件截屏、传送文件下载的电子文档打印纸质文档、短信聊天记录、QQ邮箱邮件公证书两份均予以采纳；原告提交的2018年9月10日与案外人、银行交易明细、情况说明均与本案无关；原告提交的审核报告，系其单方委托作出，本院不予采纳。被告提交的照片，能够证明案件的相关事实，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳光购物中心系个人独资企业（非法人），成立于2004年，，住所地为新洲区××××大道其经营场所的土地使用权和房屋产权系武汉巍巍房地产开发有限公司和武汉迪泽房地产开发有限公司于2007年10月经转让取得，证号分别为为武新国用（2007）第更141号、武房权证新字第**。2015年12月2日，阳光购物中心发生火灾，主楼后面钢构建筑物过火后，毁损严重（钢构建筑部分只余留围墙）。2016年4月10日，依据武汉巍巍房地产开发有限公司、武汉迪泽房地产开发有限公司授权，阳光购物中心与黄商集团签订了《房屋租赁合同》，约定：阳光购物中心向黄商集团出租涉案房屋，具体范围包括阳光购物中心一楼的部分（面积约60平方米）及后面钢结构建筑的部分（面积约2000余平方米），用于综合超市经营活动：租赁期限为8年3个月，租期自2016年8月15日起至2024年11月15日止：约定原告于2016年6月15日前将租赁房屋正式交付给被告；装修期和租赁费起始日自房屋交付被告之日（交付日为原告达到交房条件并经被告书面确认之日。附件五：房屋交付确认书）起。装修期为60天即从2016年6月15日至2016年8月15日止：租赁费含租金和物业管理费二部分，前四年租金为18元/月·平方米，物业管理费为12元/月·平方米，后四年租金为18.90元/月·平方米，物业管理费为12.60元/月·平方米；第一年租赁费分二次支付，在签订合同之日起十日内支付第一年租赁费10万元（合同定金），在原告按合同约定的交房条件（第十一至第二十条）向被告黄商集团交付房屋后十日内支付第一年租赁费剩余部分，被告正式开业后十日内，支付第二年租赁费……；消防系统要求：被告在进场装修前，原告应按照消防部门批准的该租赁房屋（含原房屋和重建房屋）的消防设计审核意见书，负责按消防部门批准的消防设计图纸要求，将租赁房屋室内消防设备设施安装到位，包括自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防火分隔及卷帘门系统，防排烟和正压送风系统，室内外消火栓灭火系统，并保证在交付房屋前取得当地消防主管部门的消防验收合格意见书（含原房屋和重建房屋）（详见附件六：原告提供消防验收合格意见书）……；二次消防的申报验收由被告负责，原告协助，被告承担费用，如果原告在交付房屋时未能提供一次消防许可意见书，则一二次消防许可证的办理均由原告办理，属于被告应当支付的费用由被告承担，非因被告原因导致一二次消防许可不能办理，由原告承担相关责任；双方应在交付日由双方授权代表签署《房屋交付确认书》附件五。交付日由双方授权代表对以上房屋交付条件进行确认。如原告交付房屋时有不符合上述条款交房条件的，交付时间向后顺延，直到达到以上交房条件之日为交付时间。交付时间延期多少日，租赁期限起止日向后顺延多少日。合同还约定了违约责任，列明了附件清单，包括房产证，房屋产权人授权阳光购物转租的证明、房屋交付确认书、工程界面和物业条件协议等。2016年4月15日，黄商集团按合同约定向阳光购物中心交纳了租期第一年第一期租赁费（合同保证金）10万元。2016年4月，黄商集团委托湖北高诚建设设计院有限公司设计了黄商超市阳逻店施工图纸，内容包括施工图设计说明、一楼平面布置图、一层地面铺装图、一层顶面布置图、一层消防布置图等。后黄商集团以QQ邮件发送给阳光购物中心，并委托阳光购物中心报送武汉市公安局新洲区分局消防大队进行消防审核。2016年10月8日，武汉市公安局新洲区分局消防大队作出《关于湖北黄商集团股份有限公司黄商超市阳逻店施工设计图纸消防技术审核意见的复函》（新公消函[2016]T001号），认为该图纸消防设计符合《建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》的相关规定。2016年7月7日，阳光购物中心和黄商集团对租赁物业进行现场查看，就物业交付存在的问题，经协商达成“纪要”，其中约定消防工程7月15日施工，8月5日完工。2016年8月16日，阳光购物中心投资人林峰以手机短信通知黄商集团王总（王厚兵）收房，2016年8月29日，阳光购物中心向黄商集团出具《承诺书》，承诺合同租赁期内，如因阳光购物中心交付租赁房屋的消防设计、安装、检查等不符合消防部门要求，导致黄商集团的全部损失，由阳光购物中心承担。2016年10月12日，阳光购物中心的林峰以手机短信将新公消函[2016]T001“复函”发送给黄商集团王总（王厚兵）。2016年10月22日、10月27日，阳光购物中心的林峰以手机短信通知黄商集团王总收房。2016年12月13日，阳光购物中心作出《关于催促进场装修及租金交纳的通知》，以邮政快递寄给黄商集团；2016年12月19日，黄商集团以《关于消防验收合格证并交付物业的通知》作为回复，申明若阳光购物中心无法提供主体消防验收合格意见书，致使其无法进场施工，将对阳光购物中心的违约行为提出违约赔偿。2017年3月27日,阳光购物中心向本院提起诉讼，请求依法解除原、被告双方于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》，2017年6月2日，被告黄商集团在原庭审过程中同意解除该合同，在该案诉讼过程中，原告自述曾在涉案房屋处招租，并有案外人在涉案房屋内进行了短期的经营活动。现涉案房屋已租赁给他人经营使用。本院认为，诉争房屋于2015年12月2日发生火灾，其钢构部分建筑物严重损毁，涉案房屋的钢构部分建筑物是重新建造而成，不仅仅是对原建筑物的内部结构进行加固、改造、内部装修的修缮工程，该钢构部分建筑物的建设应当取得城乡规划部门的许可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告阳光购物中心在本案法庭辩论终结前未提交诉争房屋的建设工程规划许可证，其与被告黄商集团于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下进行履行可以获得的利益。本案中，原告主张合同无效所受损失包含消防设备设施施工投入及租金损失。其中，涉案合同中的消防设备设施在施工结束之后，并未拆除，原告现已将涉案房屋整体租赁给他人作为超市使用，该损失并未实际产生，本院对其该部分诉请不予支持。原告作为涉案房屋的出租方，其明知涉案房屋因火灾重建后尚未取得建设工程规划许可，仍对外出租，违反了先合同义务，对《房屋租赁合同》的无效具有重大过错。消防规划和消防设施是保障建筑物消防安全和人员疏散安全的重要手段，涉案合同约定的房屋用途为超市经营使用，要求原告在交付房屋前取得消防主管部门的消防验收合格意见书（含原房屋和重建房屋），因超市属于人员聚集的场所，该场所对消防设施的要求更加苛刻，但原告其并无证据证实涉案房屋已取得消防主管部门的验收合同意见书。在涉案房屋此前已发生过火灾，该房屋未取得消防主管部门的消防验收合格意见书的情形下，被告未实际占有并使用该房屋，不具有过错，原告的损失应自行承担。另原告于2017年3月提起诉讼时，要求解除《房屋租赁合同》，被告黄商集团于2017年6月2日在原庭审过程中明确表示同意解除该合同，自此，原告可自行处理该涉案房屋，且原告自述其在该案诉讼过程中曾对外进行招租，此后有案外人在涉案房屋内进行了经营活动，该事实即表明原告已用其实际行动自行处理涉案房屋。因此，对原告要求被告赔偿其租金损失的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉阳光购物中心与被告湖北黄商集团股份有限公司于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》无效。二、驳回原告武汉阳光购物中心的其他诉讼请求。本案受理费31,172元，减半收取15,586元，由原告武汉阳光购物中心负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  桂琳二〇二〇年十一月四日书记员  徐衍