辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1776号上诉人（原审被告）:孟宪发，男，1983年06月07日出生，汉族，零售行业，住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）:锦州宝地物业服务（集团）有限公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖****。法定代表人:赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：张建，该公司员工。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。上诉人孟宪发因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟宪发，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限公司的委托诉讼代理人张建、秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟宪发上诉请求：1.请求中级人民法院依法撤销(2020)辽0703民初382民事判决书。依法改判或发回重审。2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审法院(2020)辽0703民初384号案件民事判决书，程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条，第一百六十三条规定，因程序违反法律必然导致实体上严重错误，故提出上诉。被上诉人在庭审上出据1、2、3、4、5、6、7项证据，其中第1项《前期物业服务合同》、第7项电梯费台账照片，这两项证据被上诉人在庭审上没有出据，庭审后补交的，未经过复庭当庭互相质证，违反民事诉讼法第六十八条规定。庭审中双方争议较大，双方争议较大的案件未裁定转为普通程序审理，而原审法院已简易程序审理双方争议较大的案件，违反民事诉讼法第一百六十三条规定。违反程序存在以上两条。实体错误如下：一、（1)2013年11月13日上诉人与被上诉人双方签订的《物业管理服务协议》，而被上诉人（锦州宝地物业服务有限公司）与开发商（宝地建设集团有限公司）于2014年5月签署《前期物业服务合同》，也就说明被上诉人与业主间的服务主体是在2014年5月确立的，那么被上诉人与上诉人于2013年签署的物业管理服务协议的基础没有，是否有法律效力，合同签署日期相隔半年之久，是否在服务合同签署前就存有欺诈行为，上诉人认为合同有效性值得法院推敲。(2)《辽宁省物业管理条例》41、44、45条有规定被上诉人与开发商2014年5月签署《前期物业服务合同》最长不得超过三年，试问今年2020年，被上诉人合同是否还有效。(3)本案中主体讨论被上诉人与上诉人签署《物业管理服务协议》是在被上诉人与开发商（宝地建设集团有限公司）于2014年5月签署《前期物业服务合同》之前，而判决书判决上诉人时是依据被上诉人与开发商2014年5月签署《前期物业服务合同》作为依据判决的是可行，但2014年5月至2017年5月前后期间合同是否有效力，判决是否有失公证。二、判决书中提到，被上诉人曾以律师函形式向上诉人催要物业服务费，根本没有此事，就连普通的沟通都没有过。三、判决书中以上诉人提交证据证明目的不明确不予确认，上诉人不能理解。(1)公共区域声控灯不亮半年之久，不维修说修不了，上诉人自行雇人维修。(2)上诉人地下仓房漏水事件一共二次，第一次被上诉人赔付700元人民币，上诉人要求提供保险理赔单确认金额也有法律支持的，被上诉人拒而不答从而上诉人地下仓房第二漏水事件至今无果，被上诉人又一次没有履行合同约定的义务。四、判决书中写到被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司作为物业服务企业，履行了相应的物业管理义务，上诉人应按约履行缴纳物业服务费（包括物业费及电梯费）的义务。(1)我一直主张要交物业费的，我尽我的义务，被上诉人也有提供服务的义务。被上诉人可以履行了相应的物业管理义务，那我也缴纳相应服务的相应报酬，依据《物业服务收费管理办法》第5条，物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。(2)合同第二条第(5)款管理住宅区各类房屋及配套的共用设施，设备，公共场地和住宅区的绿化环境卫生等项目进行维护修缮、整治，使其保持正常状态的行为。第四条第(2)款房屋共用设施、设备维护管理，共用设施、设备指共用的上下水管道、落水管、消防设施、绿地、道路、路灯、电梯公益性文体设施，第六条乙方的权利义务，对房屋共用部位、共用设施绿化、环境卫生、交通等项目进行维护，双方签订的物业管理服务协议明确双方的权利义务，物业管理服务公司房屋共用部位维护，维护共用设施消防、绿地、绿化、环境卫生、电梯、公益性文体设施，主要六项而物业公司在这六项当中只提供服务环境卫生、电梯运行两项，物业公司只向业主提供33%物业管理服务，物业管理服务还有67%未提供，本小区有业主192户，全体业主反响最强烈的就是消防通道问题，全体业主根据消防法第十六条第(4)款第十八条，第六十条第(5)款。因2017年7月份本小区发生一起火灾,因没有消防通道导致消防车进不来，事后全体业主数次找物业公司协商解决消防通道、绿地、绿化，至今未给解决。(3)简单一个服务与被服务关系搞这么复杂化，没有沟通你物业公司依法履行双方2013年11月13日签订的物业管理服务协议将上述人告上法院,简直是恶人先告状。被上诉人不履行义务，还没有相关部门可以约束其行为，业主只接受不到33%的物业服务，被上诉人管业主要100%的物业费，上诉人依据合同法第三、四、五、八条双方签订的合同应受法律保护，双方为平等诉讼主体，权利义务对等原则，你付出相应义务，方可取得相应收费权利，你未付出100%的义务，为何收取100%的物业服务费，原审法院错误判词中，业主不能对抗物业服务费用的缴纳，判词确属错误不公平公正。请改判或发回重审。被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限公司辩称，原审认定事实清楚，已经按照民事诉讼法的相关规定进行了法庭调查、举证、质证，程序合法，同时我物业公司已经对该小区实行了物业管理，并且上诉人在入住后缴纳了物业费，只是拖欠了本案诉争的物业费，我们物业公司履行了相应的义务，上诉人的上诉理由不成立，维持原判，驳回上诉。锦州宝地物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付万年里2-10号拖欠的物业费1822元，电梯费190元，合计2012元（另原告当庭减少诉讼请求：不再主张违约金500元）；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月锦州宝地建设集团有限公司（甲方）与原告锦州宝地物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将万年里A区2号楼的物业服务工作委托给乙方。按照上述合同约定，原告负责对万年里A区2号楼提供房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，小区内交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序、小区安全等物业管理服务。2013年11月13日原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告孟宪发先于《前期物业服务合同》，签订了《物业管理服务协议》，协议载明孟宪发系万年里小区2号楼10号房屋的业主，房屋建筑面积75.94平方米，协议未明确约定物业费收费标准，但在庭审中孟宪发表示知晓物业费标准为每月每平方米1元；并约定因为下列事项所导致之损害、不论其为直接或者间接，均构成对乙方的免责事由、即乙方均不负赔偿之责任：……（5）本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。又查明，被告从2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费24个月，尚欠物业费合计1822元（即房屋面积75.94平方米×1元/平方米·月×24个月）。原告提交的2019年12月的电梯费台账显示截止2019年12月被告尚欠电梯190元。原告曾以律师函的形式向被告催要物业服务费。另原告当庭表示放弃主张违约金500元。再查明，2019年11月18日原告与被告签订协议书，协议载明因2018年7月27日下水返水致万年里2-10号室内及仓房部分装修及物品损失，经双方协商一致，原告补偿被告700元，由被告自行维修及处理损失。双方再无异议，被告不再以任何形式向原告主张任何权利。被告于2019年11月28日出具收到700元补偿款的收条。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法予以保护。后原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告孟宪发签订的《物业管理服务协议》系原、被告真实意思表示，不违反相关法律规定，依法予以保护。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告锦州宝地物业服务有限责任公司作为物业服务企业，履行了相应的物业管理义务，被告亦应按约履行缴纳物业服务费（包括物业费及电梯费）的义务。因物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。故对于原告锦州宝地物业服务有限责任公司要求被告孟宪发支付物业费及电梯费的诉讼请求依法予以支持。原告当庭表示放弃主张违约金500元，依法应予准许。对于被告所辩房屋及仓房曾因漏水导致装修及物品损失一节，因原告与被告已于2019年11月18日签订协议书，原告已就该问题补偿被告700元，双方已协商一致由被告自行维修及处理损失。对于被告所辩丢失电动车电瓶一节，原告与被告所签订的物业管理服务协议中约定本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害，不论其为直接或者间接，均构成对原告的免责事由，即原告不负赔偿责任，故对被告该辩解理由不予支持。关于被告辩称小区内消防设施、消防通道问题以及无绿化、绿地、公益文体设施等问题，作为业主的被告如对小区内的物业服务质量存在异议，可通过业主委员会等途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告孟宪发于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2018年1月至2019年12月拖欠的物业费1822元，电梯费190元，合计2012元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孟宪发负担。二审中，上诉人提交政府信息公开申请答复书以及规划许可档案著录单，拟证明案涉房屋未经竣工验收，进而主张物业费应由建设单位承担。对于上述证据的真实性，本院予以确认，对其与本案的关联性不予确认。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，物业公司收取物业费用是按照实际为小区业主提供物业服务时开始计算，与房屋是否竣工验收没有必然联系。案涉房屋于2013年起开始交付使用，上诉人与被上诉人于2013年11月13日签订《物业管理服务协议》，被上诉人有提供物业服务的义务，上诉人有缴纳物业费的义务。上诉人以房屋未经竣工验收为由拒绝缴纳物业费，缺乏法律依据，其上诉主张不应予以支持。综上所述，孟宪发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟宪发负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十一月九日法官助理文涛书记员高俊格