青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1818号上诉人（原审原告）：张虎平，公民身份号码：×××，男，1984年3月12日出生，汉族，住青海省民和回族土族自治县。被上诉人（原审被告）：张凌宇，公民身份号码：×××，男，1993年2月13日出生，满族，住青海省西宁市。被上诉人（原审被告）：青海旭霖房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91630104MA75889666，住所地青海省西宁市城**五矿****。法定代表人：赵玉芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张凯军，公民身份号码：×××，男，1988年8月2日生，土族，系青海旭霖房地产营销策划有限公司监事，住青海省西宁市。张虎平因与张凌宇、青海旭霖房地产营销策划有限公司（以下简称旭霖公司）居间合同纠纷一案，于2020年4月28日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：张凌宇、旭霖公司赔偿逾期支付房款100天（2020年2月5日-5月15日）的违约金120000元，并承担本案全诉讼费用。该院于2020年6月28日作出（2020）青0104民初1692号民事判决，张虎平不服向本院提起上诉。本院决定受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明：1.旭霖公司提供居间斡旋服务。2019年10月30日，张虎平（甲方）与张凌宇（乙方）、旭霖公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于西宁市城西区西川南路50号2号楼4单元4281室、面积为153.51平方米的房屋出售给乙方，成交价格1780000元，乙方支付首付款580000元，剩余1200000元由乙方办理商业按揭贷款。合同第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”、第七条第4款“甲乙丙三方协商一致尾款在甲方办理完解押手续后60个工作日内办理完毕。乙丙双方协商一致该房价包含乙方1.5契税款，评估费、贷款代办费和乙方佣金。甲丙双方协商一致甲方净拿壹佰柒拾贰万元整（1720000）”。2.2019年11月8日，张虎平与张凌宇签订《青海省二手房买卖合同》，约定房屋总价款1720000元，张凌宇于2019年11月8日前支付首期房价款520000元，余款1200000元贷款后支付。该合同亦为张虎平与张凌宇在西宁市不动产登记服务中心的网签备案合同。3.2020年3月10日，因张凌宇向银行提交贷款手续，又与张虎平签订《青海省二手房买卖合同》，约定房屋总价款1650000元，被告张凌宇于2020年3月10日前支付首期房价款510000元，余款1140000元贷款后支付。4.2019年11月6日，张虎平对案涉房屋在青海银行海湖支行解除抵押手续。2020年4月1日张凌宇办理并领取房屋不动产权证。5.2019年10月30日，张凌宇向张虎平支付首付款520000元，2020年2月4日支付50000元，2020年3月7日支付10000元。6.张凌宇于2019年10月21日向旭霖公司支付意向金30000元，转为旭霖公司的服务费，合同结束后，张凌宇又支付服务费30000元，双方服务费已结清。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.张凌宇是否存在违约行为；2.《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方因按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”条款的理解；3.旭霖公司是否承担责任。关于张凌宇是否存在违约行为的问题。张凌宇辩称张虎平办理解押手续后未通知其本人，是张虎平违约在先，其不存在违约行为的理由，根据三方签订《房屋买卖三方合同》第七条第4款“甲乙丙三方协商一致尾款在甲方办理完解押手续后60个工作日内办理完毕”的约定，张虎平办理解押手续义务在先并负有通知义务。三方于2019年11月8日在西宁市不动产登记中心签订网签备案合同，旭霖公司在一审庭审中认可签订网签备案合同即代表房屋已经办理解押手续，故案涉房屋不存在权利瑕疵。张虎平虽未书面通知张凌宇房屋已办理解押手续，但张虎平于2019年11月6日办理完解押手续后，三方于2019年11月8日办理网签备案合同，张凌宇未提出异议，张虎平已履合同约定的义务，不存在违约行为，故对张凌宇的抗辩主张不予采信。该条款的约定亦是对张凌宇履约时间的限制，张凌宇应在约定的时间内积极履行合同义务。旭霖公司作为房屋销售居间公司亦表示按交易习惯，自提交贷款手续到贷款审批到账预通常为一月时间，故双方约定的60个工作日应为合理期限，张凌宇未能在约定的时间内履行义务，属违约行为。关于《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方因按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”条款的理解，即违约后是否承担责任的问题。张虎平认为该条款的理解为，张凌宇没有在合同约定的期限去银行办理贷款及支付尾款，而不是银行是否放贷成功，应承担违约责任。张凌宇认为该条款的理解为，贷款是否成功以及银行什么时间放贷都是银行的行为，其无权左右，均不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，因案涉合同由旭霖公司居间提供，故张虎平与张凌宇对该条款发生争议时，不宜适用以上法律规定。而应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，对该条款的理解应依照双方合同有关的条款及交易习惯确定。根据房屋买卖的交易习惯，从金融机构贷款的，对贷款成功但存在违约情形的应当承担违约责任，结合双方合同条款的顺序先后，该条款合同的顺序在先，后双方又达成非格式条款第七条第4款的书面约定，对该条款的理解应为，仅指从银行贷款不成功唯一情形时不承担违约责任，其他违约情形应承担违约责任，即贷款成功但存在违约情形的仍应承担违约责任。因此，张凌宇虽向金融机构申请贷款成功且已支付贷款，但未在双方合同约定的期间内履行义务，故张凌宇应承担违约责任。关于旭霖公司是否承担责任的问题。根据《房屋买卖三方合同》中第六条第1款约定“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”的约定，即违约责任应由张凌宇承担，旭霖公司不承担违约责任。综上，依据合同约定，张凌宇履行合同义务的截止日期为2020年2月5日，案涉房屋贷款已于2020年4月8日支付至张虎平账户。张凌宇应自2020年2月5日至2020年4月8日承担逾期付款的违约责任，但双方合同对于违约金的约定过高，张虎平的实际损失实为张凌宇未在约定期限内办理并支付贷款产生的利息损失，应参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，但考虑张凌宇违约期间在全国新冠肺炎疫情影响期间，对其办理银行贷款、提交手续、快递收转等有一定影响，是客观原因，属不可抗力因素。一审法院结合庭审中张凌宇、旭霖公司均认可三月复工后上旬向银行补交最后贷款手续，故一审法院对该违约期间予以适当延长至2020年3月1日。故对张虎平的利息损失以1140000元为基数自2020年3月1日至2020年4月8日按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率3.85%计算的利息损失为4632.83元。遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，判决：一、张凌宇于本判决生效后十日内支付张虎平利息损失4632.83元；二、驳回张虎平对旭霖公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取845元，由张虎平负担795元，张凌宇负担50元。张虎平上诉称：张凌宇并未提出违约金进行调整的请求，但一审法院主动调整不当。请求撤销一审判决，改判支持张凌宇向其支付违约金75600元。张凌宇答辩称：一审判决正确应予维持。旭霖公司辩称，一审判决正确应予维持。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，一审法院根据张虎平、张凌宇、旭霖公司签订的《房屋买卖三方合同》中关于“除不能从金融机构贷款成功原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的1‰向甲方加付违约金”以及新冠疫情对合同履行的影响和该合同的实际履行情况认定张凌宇存在违约事实及违约期间，且张凌宇、张虎平、旭霖公司对此认定均未提出上诉，加之一审法院就此认定并无不妥，故本院予以确认。鉴于我国法律规定的违约金基本功能是本着以“补偿损失为主，惩罚为辅”的原则，且张虎平提交的证据并不足以证明其因张凌宇的违约行为遭受的损失高于利息损失，故一审法院本着诚信及公平原则确定的违约金计算标准并无不当。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持；张虎平所持上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1690元，由张虎平负担。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二〇年十一月二日法官助理 马卓群书记员 马晓瑞附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：