湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6645号上诉人（原审被告）：武汉振源广利物流有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区高桥产业园台中大道特**（3），统一社会信用代码91420112672771246Q。法定代表人：刘俊军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉三江汇物流投资有限公司，住所地武汉市东西湖区东西湖大道**，统一社会信用代码91420112059193222U。法定代表人：林茂祺，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡杨亚，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。上诉人武汉振源广利物流有限公司（以下简称振源广利公司）因与被上诉人武汉三江汇物流投资有限公司（以下简称三江汇公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。因双方当事人申请给予庭外和解期限一个月，本案已扣除审限30天，现已审理终结。上诉人振源广利公司上诉请求：1、撤销一审判决，并予以改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在认定事实方面存在前后矛盾之处，系事实认定不清。1、一审法院在认定事实部分，已经认定上诉人以清退原承租人支付的费用及平整土地投入的基础设施建设费用用于冲抵部分租金。2、一审法院却同时又认定上诉人未向历任土地使用人交纳土地使用费。前后两段认定存在明显矛盾。二、一审法院适用法律错误部分。1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，以此认定上诉人对涉案土地构成无权占有，系适用法律错误。（1）上诉人与涉案土地原使用权人武汉交投公司就涉案土地已形成了口头约定的不定期租赁关系。首先，基于证人左某成的身份，上诉人有理由相信其有权代表涉案土地原使用人武汉交投公司与自己签订涉案土地租赁合同。其次，证人左某成代表涉案土地原使用权人武汉交投公司与上诉人达成的口头租赁协议，已具备租赁合同成立的基本要件，双方已形成不定期土地租赁关系。最后，无论证人左某成是否有权代表武汉交投公司签订涉案土地的租赁协议，武汉交投公司的行为已视为其对租赁协议追认。（2）上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁协议，但根据法律规定双方已经形成事实上的不定期租赁关系。首先，根据常理推断，被上诉人在2013年以转让方式取得涉案土地时，应当知道上诉人一直在合法使用涉案土地。首先，根据常理推断，被上诉人在2013年以转让方式取得涉案土地时，应当知道上诉人一直在合法使用涉案土地。其次，被上诉人成为涉案土地权利人后，上诉人对土地的租赁关系不受影响，且被上诉人还以默认的方式将上诉人与涉案土地原权利人的租赁关系予以延续，故双方之间目前存在着事实上的不定期租赁关系。（3）上诉人与被上诉人之间既存在租赁关系，上诉人对涉案土地系有权占有，在双方存在租赁关系的前提下，被上诉人应当先解除双方的租赁关系，之后才有权要求上诉人腾退。三、一审法院遗漏审查上诉人对于诉讼时效的抗辩意见。上诉人在一审庭审中提出了诉讼时效的抗辩意见，但一审法院对于该抗辩理由却置之不理，严重侵犯了上诉人的合法权利，导致本案出现错判。四、上诉人对于涉案土地的建设付出了巨大的投入，如按照一审判决的内容执行，将对上诉人极其不公平。五、一审判决第二项问题，按照法律规定应该从取得权属证明的第二天开始计算时间。被上诉人三江汇公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。振源广利公司向一审法院起诉请求：1、立即停止侵权，将非法占有的原告三江汇物流公司所属场地7861.26平方米（仓库1206.66平方米，空地6654.6平方米）恢复原状并腾退归还原告三江汇物流公司；2、支付非法占用期间的占有使用费6643175元（仓库占地以1206.66平方米为基数，按照23.5元/月/平方米计算，空地占地以6654.6平方米为基数，按照10元/月/平方米计算，均从2013年6月8日起暂计算至2019年4月8日，并按上述标准支付至实际腾退之日止）；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：武汉交投公司是武汉汇通物流网络有限公司（以下简称汇通网络公司）的股东，持股比例为45%。2007年2月，左某成被聘为汇通网络公司总经理，任期三年。2001年5月11日至2010年7月15日期间，坐落于武汉市东西湖区吴家山四至五支沟间、107国道南的土地（以下简称涉案土地）的使用权人为武汉交投公司。据左某成出庭陈述，因涉案土地原被案外人租赁使用，但未向武汉交投公司支付租赁费，武汉交投公司委托汇通网络公司寻找新的承租人，其遂找到振源广利公司将原承租人清退，并由振源广利公司承租涉案土地。当时武汉交投公司承诺将振源广利公司为清退原承租人支付的费用及为平整土地投入的基础设施建设费用用于冲抵部分租金，但双方未签订书面租赁合同。振源广利公司自2008年开始占有使用涉案土地。涉案土地的使用权人自2010年7月16日起变更为武汉四方交通物流有限公司，后于2013年6月8日变更为三江汇公司。振源广利公司自2008年占有使用涉案土地至今。振源广利公司占有使用涉案土地期间未与历任土地使用权人签订书面租赁合同，未交纳土地使用费。一审审理过程中，双方确认振源广利公司占有使用涉案土地的面积为空地面积6654.6平方米、仓库建筑占地面积1206.66平方米。三江汇公司向一审法院申请对振源广利公司占用的土地使用费进行评估。一审法院依法委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司进行评估，该公司于2019年8月9日出具《估价报告书》，评估意见为：在估价期日设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”的条件下，2013年6月8日至估价期日2019年7月2日期间的土地总面积7861.26平方米（其中仓库占地面积1206.66平方米、空地面积6654.6平方米）的市场租赁价值为491.25万元，其中2018年7月3日至2019年7月2日期间的租金单价空地为7.96元/平方米/月、仓库为12.87元/平方米/月。三江汇公司因振源广利公司拒不腾退土地，于2018年9月向其邮寄《律师函》，通知振源广利物流公司腾退土地，振源广利物流公司仍拒绝腾退。三江汇公司诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，关于恢复原状并腾退土地的请求。根据《国有土地使用权证》和《政府信息公开答复书》的记载，涉案土地的使用权人自2013年6月8日起变更为三江汇公司。振源广利公司在未与三江汇物流公司签订书面土地租赁合同或双方就涉案土地租赁达成口头协议的情况下，占用了涉案土地，构成无权占有，对三江汇公司主张其腾退土地的请求予以支持。因三江汇公司未举证证明其获得土地使用权时被占有土地的原状，对三江汇物流公司主张恢复原状的请求不予支持。振源广利公司虽辩称其系合法占有土地，并提供了左某成的证人证言，但首先，振源广利公司虽然提供汇通网络公司的工商登记信息及2007年董事会决议，证明了左某成的身份，但仅凭左某成的身份证明不能证明左某成获得了武汉交投公司的授权，有权代表武汉交投公司出租公司的土地；其次，即使左某成能代表武汉交投公司对外出租土地，但最终武汉交投公司并未与振源广利公司签订书面租赁合同，且双方就租赁期间、租赁费等租赁合同的必备要件并未达成一致意见，不能认定振源广利公司与武汉交投公司形成了土地租赁关系；再次，即使振源广利公司曾经与武汉交投公司达成了租赁土地的口头协议，但涉案土地的使用权人经过了多次变更，振源广利公司与后续多个土地使用权人均未签订书面合同或形成事实租赁关系。综上，对振源广利公司辩称其合法占有土地的意见不予支持。关于支付土地占用费的请求。振源广利公司无权占有涉案土地，三江汇公司自2013年6月8日起成为涉案土地的使用权人，振源广利公司无权占有的行为侵犯了三江汇公司的土地使用权，故对三江汇公司主张振源广利公司赔偿损失的请求，予以支持。鉴于一审法院依法委托评估机构对2013年6月8日起的涉案土地的租赁价值进行评估，对该评估结论予以确认。但该评估结论仅就2013年6月8日至2019年7月2日期间的租赁价值进行了评估，对2019年7月2日之后的租赁价格未提供评估意见。一审法院酌情按照评估报告中评估的2018年7月2日至2019年7月2日期间的标准核定计算之后的土地占用费，即按照7.96元/平方米/月的标准计算空地的土地占用费、12.87元/平方米/月的标准计算仓库的土地占用费，土地占用费应给付至振源广利物流公司实际腾退土地之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉振源广利物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉三江汇物流投资有限公司腾退位于武汉市东西湖区吴家山四至五支沟间、107国道南的土地[国有土地使用权证号：东国用（2013）第050106048]中的6654.6平方米空地及1206.66平方米仓库；二、武汉振源广利物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉三江汇物流投资有限公司支付2013年6月8日至2019年7月2日期间的土地占用费4,912,500元，并按照空地635,600元/年、仓库186,400元/年的标准支付自2019年7月3日至实际腾退之日止的土地占用费；三、驳回武汉三江汇物流投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58,382.22元、评估费13,000元，以上共计71,382.22元（武汉三江汇物流投资有限公司已预缴），由武汉三江汇物流投资有限公司负担18,560.22元，由武汉振源广利物流有限公司负担52,822元，并在支付上述款项时一并向武汉三江汇物流投资有限公司支付。二审审理期间，双方当事人无新证据提交。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，三江汇公司向一审法院提交湖北维力律师事务所于2018年9月19日向振源广利公司邮寄的《律师函》一份及邮单详情两份，证实三江汇公司委托湖北维力律师事务所向振源广利公司发函主张过权利，该函振源广利公司于2018年9月20日签收，振源广利公司质证后对该证据无异议。本院认为，三江汇公司于2013年6月8日取得涉案土地的使用权，因振源广利公司未与武汉交投公司签订书面租赁合同，故振源广利公司与武汉交投公司之间的租赁关系对三江汇公司不具有约束力，三江汇公司有权要求振源广利公司腾退土地。关于振源广利公司上诉称一审法院遗漏审查上诉人对于诉讼时效抗辩意见的上诉理由。三江汇公司自2013年6月8日取得涉案土地的使用权后至2018年9月19日向振源广利公司邮寄的《律师函》时止，均未提交证据证实其向三江汇公司主张过土地占用费的赔偿，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，振源广利公司一直持续占有使用三江汇公司的土地，所产生有占用费损失也是持续发生，三江汇公司要求振源广利公司支付2015年9月20日之前土地占用费，超过诉讼时效，一审法院对2015年9月20日之前土地占用费的诉讼请求予以支持，缺乏法律依据。振源广利公司的此项上诉理由成立，本案所涉土地占用费应从2015年9月20日起算至实际腾退之日止，按照空地635,600元/年、仓库186,400元/年的标准支付。综上所述，上诉人振源广利公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初4457号民事判决第一项，即：武汉振源广利物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉三江汇物流投资有限公司腾退位于武汉市东西湖区吴家山四至五支沟间、107国道南的土地[国有土地使用权证号：东国用（2013）第050106048]中的6654.6平方米空地及1206.66平方米仓库；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初4457号民事判决第三项，即：驳回武汉三江汇物流投资有限公司的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初4457号民事判决第二项为：武汉振源广利物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉三江汇物流投资有限公司支付土地占用费，该费用从2015年9月20日起计算至实际腾退之日止，按照空地635,600元/年、仓库186,400元/年的标准支付；四、驳回武汉三江汇物流投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58,382.22元、评估费13,000元，以上共计71,382.22元（武汉三江汇物流投资有限公司已预缴），由武汉三江汇物流投资有限公司负担28,560.22元，由武汉振源广利物流有限公司负担42,822元，并在支付上述款项时一并向武汉三江汇物流投资有限公司支付。二审案件受理费58,382元，（武汉振源广利物流有限公司已预缴），由武汉振源广利物流有限公司负担38,382元，武汉三江汇物流投资有限公司负担20,000元（武汉三江汇物流投资有限公司应负担的数额在支付上述款项时予以冲抵）。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年十一月二日书记员  邬云格