杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初17567号 原告：余华钢。 委托诉讼代理人：周延峰。 委托诉讼代理人：王君。 被告：袁小先。 被告：杭州沙玛健康科技有限公司。 法定代表人：袁小先。 两被告共同委托诉讼代理人：何建强。 原告余华钢诉被告袁小先、杭州沙玛健康科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法由审判员王银燕适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王君和被告袁小先及两被告共同委托诉讼代理人何建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余华钢诉称：2015年5月7日，原告与被告袁小先签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）的房屋出租给被告袁小先。合同约定：租赁期限为6年（2015年5月7日至2021年8月6日），其中前三个月为免租期，被告袁小先用于场地装潢，实际租金起付日期为2015年8月7日；第一年房屋年租金为540000元，每半年支付一次，支付时间为每年的8月3日前与2月3日前，租金第一年与第二年不变，第三年开始以每年5%逐年递增；承租方逾期支付租金的，从逾期的第20个工作日起，须按应缴而未缴租金总额的每日千分之一支付滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权解除合同并要求承租方支付租金的10%作为违约金；若因承租方原因提前解除合同，承租方须将房屋恢复至原交房状态或由出租方代为恢复，恢复费用由承担方承租。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告袁小先。随后，被告袁小先投资设立杭州沙玛健康科技有限公司，并由被告杭州沙玛健康科技有限公司使用租赁房屋进行养生事业的经营活动。按照合同约定，至2017年9月15日止，被告袁小先应当支付租金共1363500元。但截至目前，被告袁小先仅支付租金200000元，并以一笔价值130000元的年货抵偿部分租金，原告委托律师于2017年7月27日向被告袁小先发送了律师函，催讨所欠租金，但被告袁小先并未支付。因此，原告于2017年9月11日致函袁小先，解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并再次催讨租金，但被告袁小先仍未支付。故原告诉至法院，要求判令：一、确认原告余华钢与被告袁小先签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；二、被告袁小先、杭州沙玛健康科技有限公司从杭州市萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）的房屋内腾退，并将房屋恢复原状；三、被告袁小先向原告支付至2017年9月12日的租金811425元，并赔偿该款至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金（其中210000元自2016年3月1日起算，270000元自2016年8月31日起算，270000元自2017年3月2日起算）；四、被告袁小先、杭州沙玛健康科技有限公司向原告支付自2017年9月13日起按1575元/天计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、被告袁小先向原告支付违约金56700元；六、被告杭州沙玛健康科技有限公司立即将工商注册登记地址从杭州市萧山区建设一路133-10.302室迁出，并办理工商住所地变更登记。审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认原告余华钢与被告杭州沙玛健康科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；二、被告杭州沙玛健康科技有限公司腾退并返还位于杭州市萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）的房屋；三、被告杭州沙玛健康科技有限公司向原告支付自2016年2月5日起至2017年9月12日的租金811425元，并赔偿该款至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金（其中210000元自2016年3月1日起算，270000元自2016年8月31日起算，270000元自2017年3月2日起算）；四、被告杭州沙玛健康科技有限公司向原告支付自2017年9月13日起按1575元/天计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、被告杭州沙玛健康科技有限公司向原告支付违约金56700元；六、被告杭州沙玛健康科技有限公司立即将工商注册登记地址从杭州市萧山区建设一路133-10.302室迁出，并办理工商住所地变更登记。 被告袁小先、杭州沙玛健康科技有限公司辩称：第一，袁小先并非本案适格被告，袁小先原告在《房屋租赁合同》上签字系作为杭州沙玛健康科技有限公司法定代表人的身份，在杭州沙玛健康科技有限公司成立后，该签字的责任应由杭州沙玛健康科技有限公司承担。第二，在杭州沙玛健康科技有限公司与余华钢签订《房屋租赁合同》后，出租人余华钢并没有按照双方合同约定提供适租的条件，且在租赁过程中余华钢通过物业管理单位要求杭州沙玛健康科技有限公司承担超额物业费并限制杭州沙玛健康科技有限公司客户车辆停放，严重影响了公司正常经营，被告认为双方的合同系出租人余华钢违约在先，承租人不交租金符合行使同时履行抗辩权的规定。余华钢除承担违约责任外，还应当就损失向杭州沙玛健康科技有限公司据实赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、浙江省商品房买卖合同一份，证明租赁房屋系原告所有的事实。 2、房屋租赁合同一份，证明原告和被告袁小先于2015年5月7日签订《房屋租赁合同》，并约定租金及租金支付时间、违约责任等内容事实，承租方是袁小先，并非被告答辩的以设立公司的名义签订的。 3、企业信用信息公示查询一份，证明被告杭州沙玛健康科技有限公司于2015年7月27日成立，工商登记的经营地址为杭州市萧山区建设一路133-10.302室；被告袁小先是该公司的法定代表人，于该公司任执行董事职务。 4、律师函、中国邮政快递单、中国邮政物流查询单（网页打印件）各一份，证明原告委托律师向被告发律师函催缴所欠租金的事实。 5、解除合同通知书、中国邮政快递单、中国邮政物流查询单（网页打印件）各一份，证明原告于2017年9月11日致函被告解除《房屋租赁合同》，被告于2017年9月12日收到解除函的事实。 经质证，被告袁小先、杭州沙玛健康科技有限公司认为，对证据1、证据3予以认可。对证据2的真实性无异议，证明目的不予认可，该租赁合同系原告与杭州沙玛健康科技有限公司签订。对证据4、证据5予以认可，被告确实收到。 经审查，本院认为，原告提供的上述证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故予以认定，其中证据2租赁合同的承租人系谁的认定需结合案涉其他证据和事实在“本院认为部分”予以认定。 被告杭州沙玛健康科技有限公司、袁小先为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁合同一份（复印件），证明双方存在租赁关系，并约定双方权利义务及违约的解决方案。 2、光盘一张（手机拍摄的二十份视频），证明因约定的五个车位不存在，导致承租人与物业多次发生争执，被告杭州沙玛健康科技有限公司经营者和客户均无法进场。 3、被告袁小先妻子王文娟与余华钢的短信记录一份，证明承租人与出租人就停车位、异味、物业乱收费多次交涉未果。 4、情况说明一份，证明市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室通过卫生间一直存在异味，经专业人士推测，该气味为二氧化硫与氨气，与整个大楼结构与派风系统有关。该气味存在一直影响承租人正常经营。 5、承租人投入费用清单一份，证明被告杭州沙玛健康科技有限公司承租后为该店经营投入巨额资金，现均无法产生效益，损失惨重。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，但证明目的有异议，原告不存在任何违约行为。对证据2形式上的真实性无异议，对视频反映的内容即袁小先妻子、袁小先与物业发生的争执与原告无关，这是被告与物业之间的事情，原告已向被告提供了五个地面车位的使用。对证据3真实性无法确认，不管短信内容是否真实，从内容来看绝大部分是被告发出的内容，原告的回复只是出租房屋，至于物业问题原告只能出面帮忙协调，并不能证明原告有任何违约行为。证据4系被告单方出具，不予认可，不属于证据，只是被告的抗辩，卫生间出现一些异味问题属于主观的内容，且属于物业的问题，与原告无关。证据5系被告单方出具，不予认可。 经审查，本院认为，两被告提供的证据1是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故予以认定，对证据2的真实性予以认定，该证据可以证明两被告与物业之间产生争执，但不足以证明原告存在违约。证据3涉及短信发送的真实性予以认定，但不足以证明原告存在违约。证据4、证据5系被告杭州沙玛健康科技有限公司单方出具，本院不予认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告余华钢与被告袁小先于2015年5月7日签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：出租方为余华钢（甲方），承租方为浙江杭州**（拟定）健康科技有限公司股东袁小先（乙方），坐落于杭州市萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）房产为甲方合法拥有，甲方同意将该套建筑面积共计833.34平方米的房屋租给乙方；其中提供免费车位5个，其他车位数与物业管理处商议，按月包租；租赁期限6年（2015年5月7日至2021年8月6日），其中前三个月为免租期，乙方用于场地装潢，实际租金起付日期为2015年8月7日；租金按建筑面积计算，日标准租金为人民币1.8元/平方米，合计日租金为1500元，年租金为540000元，每半年支付一次，支付时间为每年的8月3日前与2月3日前；租金第一年和第二年不变，第三年开始以每年5%递增，即2015年8月5日至2017年8月4日年租金为540000元，2017年8月5日至2018年8月4日年租金为567000元；乙方逾期支付租金的，在逾期第20个工作日起，每逾期一日，乙方须按应缴而未缴总额的每日千分之一支付滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋；同时乙方应向甲方支付当年租金的10%作为违约金：1.不按照合同约定支付租金，逾期超过1个月的。 合同签订后，原告余华钢将租赁房屋及五个车位蓝牙卡交付被告袁小先使用，被告袁小先于2015年7月27日设立了杭州沙玛健康科技有限公司，其为股东和法定代表人。上述租赁场地经过装潢后作为杭州沙玛健康科技有限公司的经营地用于经营养生会馆。被告袁小先支付了租金200000元和以年货抵偿的形式支付了租金130000元，合计支付租金330000元，即2015年8月5日至2016年2月4日的半年租金270000元已付清，2016年2月5日至2016年8月4日的租金270000元尚欠210000元，2016年8月5日起的租金未付。故原告余华钢于2017年9月11日向被告袁小先邮寄《解除合同通知函》，内容为：“致：袁小先，2015年5月7日，你与本人余华钢签订了《房屋租赁合同》，约定由你承租坐落于萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）833.34平方米房屋用于养生事业的经营活动……合同签订后，本人按约将房屋交付你，你也实际使用租赁房屋进行养生事业的经营活动，但截至目前，你尚未付清2015年至2016年的租金，2016年至2017年租金支付时间已过，你也未支付。因此，本人委托浙江博方律师事务所向你于2017年7月27日发送了解除函，要求你在2017年8月5日前付清拖欠租金，但你未予支付，且2017年8月3日前仍未依约支付2017年至2018年度的前半年租金。鉴于你存在上述严重违约行为，已符合双方《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，故本人郑重函告如下：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时要求你在2017年9月15日前从萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）腾退。二、你立即向本人付清拖欠的至实际腾退之日止的租金，并依约承担违约责任，逾期，本人将采用法律手段解除。”被告袁小先于2017年9月12日收到该通知函。但两被告仍未支付租金，故原告诉至本院。 本院认为：本案主要争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的承租人是袁小先还是杭州沙玛健康科技有限公司。本院认为承租人系杭州沙玛健康科技有限公司，理由如下：第一，案涉《房屋租赁合同》当事人名称部分中载明“承租方：浙江杭州**（拟定）健康科技有限公司股东袁小先。”该名称的表述表明袁小先系作为浙江杭州**（拟定）健康科技有限公司的股东订立租赁合同，订立合同的目的是租赁场地作为新公司的注册地和经营地。第二，拟定的浙江杭州**健康科技有限公司于2015年7月27日正式设立，名称为杭州沙玛健康科技有限公司，袁小先为法定代表人和股东，该公司的注册地和经营地确系案涉租赁房屋。第三，发起人为设立公司从事的活动，后果应由公司承担，本案中杭州沙玛健康科技有限公司对袁小先作为发起人租赁场地用于公司注册和经营的行为和后果予以认可和同意承担责任。综上分析，案涉《房屋租赁合同》的承租人系杭州沙玛健康科技有限公司。 被告杭州沙玛健康科技有限公司与原告余华钢之间的租赁合同关系合法有效，双方均因按照合同履行义务并享有权利。杭州沙玛健康科技有限公司通过法定代表人袁小先支付了330000元租金，2016年2月5日至8月4日的半年租金未完全履行，2016年8月5日起的租金未支付，故余华钢有权按照《房屋租赁合同》第三十五条第五项的约定和合同法的相关规定单方行使解除权。原告于2017年9月11日邮寄的《解除合同通知书》虽是向袁小先送达，但因袁小先系杭州沙玛健康科技有限公司的法定代表人和股东，且租赁房屋时由其作为代表与原告签订租赁合同，袁小先的签收行为可代表杭州沙玛健康科技有限公司，故原告以被告未付租金为由向袁小先发出解除通知，在被告袁小先收到解除通知书后，该解除通知书发生解除原告和被告杭州沙玛健康科技有限公司之间租赁合同关系的法律效力。原告据此要求确认其与杭州沙玛健康科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告杭州沙玛健康科技有限公司应付清2017年9月12日之前的租金并腾退返还案涉租赁房屋。被告杭州沙玛健康科技有限公司拖欠原告2016年2月5日至2016年8月4日的租金210000元、拖欠2016年8月5日至2017年8月4日租金540000元以及拖欠2017年8月5日至2017年9月12日的租金61425元（1575元/天×29天），合计811425元，故原告要求被告支付2017年9月12日前的租金811425元的诉讼请求，本院予以支持。被告拖欠租金未付的行为已构成违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任，关于违约责任，《房屋租赁合同》第四条第五项约定的滞纳金实际就是违约金，该约定的违约金标准偏高，且因原告已按照《房屋租赁合同》第三十五条第五项的规定行使解除权并主张按照当年年租金的10%作为违约金赔偿，故本院根据本案被告违约原因、情形及原告实际损失等因素支持原告主张的要求被告支付违约金56700元（567000元×10%）的诉讼请求，滞纳金的诉讼请求不再支持。合同解除后，原租赁合同不再履行，因被告杭州沙玛健康科技有限公司仍占有使用租赁房屋，原告可参照租金标准向被告主张逾期腾退房屋给其造成的损失，故原告按照日租金1575元的标准要求被告支付自合同解除之日的次日起即2017年9月13日至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告杭州沙玛健康科技有限公司将工商注册登记从租赁房屋迁出并办理工商住所变更登记的诉请，不属于人民法院处理范围，本院不予支持。两被告关于原告未按约定提供适租条件以及通过物业公司要求被告承担超额物业费并限制客户车辆影响经营的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、确认余华钢和杭州沙玛健康科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除。 二、杭州沙玛健康科技有限公司在本判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）的房屋。 三、杭州沙玛健康科技有限公司在本判决生效后十日内支付余华钢自2016年2月5日起至2017年9月12日止的租金811425元。 四、杭州沙玛健康科技有限公司在本判决生效后十日内支付余华钢自2017年9月13日起按照日租金1575元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费。 五、杭州沙玛健康科技有限公司在本判决生效后十日内支付余华钢违约金56700元。 六、驳回余华钢的其余诉讼请求。 如杭州沙玛健康科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16150元，减半收取8075元，由杭州沙玛健康科技有限公司负担6831元，由余华钢负担1244元。余华钢于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州沙玛健康科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇一七年十二月二十九日 书记员  徐丽芳