包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初4450号原告：内蒙古河湟商业管理有限公司。法定代表人：钟鹏鸥。委托诉讼代理人：李华，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马嘉阳，内蒙古硕达律师事务所律师。被告：尤小广，男，1973年12月17日出生，住包头市浙江省临海市。委托诉讼代理人：安乐，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昕瑶，上海市建纬（包头）律师事务所律师。原告内蒙古河湟商业管理有限公司（以下简称河湟公司）诉被告尤小广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河湟公司委托诉讼代理人李华、马嘉阳、被告乌审旗银行委托诉讼代理人安乐、刘昕瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河湟公司经变更诉讼请求，最终向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付2019年8月1日至2020年8月31日物业管理服务费743959.1元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：因三森机电广场（又名美德亨机电广场）遗留问题及原前期物业管理企业的撤出，昆区政府召开专题会议发布了[2019]6号会议纪要。纪要中指出由昆北街道办事处负责处置三森机电广场遗留问题；原告代替三森机电广场的原前期物业服务企业，过渡管理三森机电广场物业服务，待业主委员会成立后重新与业主协商物业管理事宜。根据会议纪要，昆北街道办事处于2019年6月临时接管了三森机电广场物业。其后，昆北街道办事处发布了昆北办字[2019]148号、149号文件，正式委托了原告作为前期物业管理企业管理三森机电广场物业，在业主委员会成立后，再按照相关规定签订《物业管理服务企业》。根据昆北街道办事处的委托，原告自2019年8月1日起开始负责三森机电广场的物业和商业管理工作，并按法定程序与三森机电广场的建设单位签订了《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》，并同时提交到了昆北街道办事处及行政主管部门进行备案。被告作为业主，拥有底店74套，共计建筑面积3750.61平方米,地下停车场274个。根据《前期物业管理服务合同》及补充协议的约定，被告应按建筑面积4.3元/月/平方米及地下停车场150元/月/个的标准向原告交纳物业管理服务费，但经原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉至法院。被告尤小广辩称，1、被告不是适格主体，原告应向涉案房屋的开发建设单位主张物业费，涉案房屋是2020年6月30日竣工验收合格，一直未交付被告；2、原告受委托的程序不合法，其与建设单位签订的《前期物业服务管理合同》对业主没有约束力，2019年9月2日，包头市昆区昆北街道办事处委托原告负责美德亨机电广场的物业和商业管理工作，并与涉案房屋的建设单位包头三森置业有限公司签订了《前期物业服务管理合同》，昆北街道办事处委托原告进行物业管理活动，不符合法律规定程序，故对业主没有约束力；3、原告不具备收取物业费的法定前提条件，涉案房屋是在2020年6月30日取得质量验收合格的报告，原告要求被告给付2019年8月1日至2020年5月1日期间的物业管理服务费不符合法律规定；4、原告未履行《物业服务合同》约定的义务，且因违约行为给案涉物业房屋所在商业项目带来极大的安全隐患及财产损失，原告擅自停用案涉项目的消防系统，消防泵房压力表全部为零；擅自封闭了涉案房屋的楼间廊桥，将附属设备擅自调整为构筑物，且没有消防安全设施，该行为严重违反法律规定及合同约定；通往地下停车场的通道堆积大量的废品垃圾及其他物品，导致消防安全通道通行不畅；案涉地下停车场完全处于弃用状态，消防及上下水管道因原告未供热严重受损，管道漏水严重，因原告未对顶楼进行维护，导致楼宇间伸缩缝严重漏水，地下停车场大面积积水，已经不具备使用条件；原告在未经消防部门备案批准及业主同意的情况下，擅自将商铺的顶部进行拆改，存在严重的安全隐患；电梯处于停用状态；消防器具早已过期未及时更换。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、昆都仑区人民政府专题会议纪要【2019】6号、包头市昆都仑区昆北街道办事处文件【2019】148号、包头市昆都仑区昆北街道办事处文件【2019】149号（全部复印件）。欲证明：因三森机电广场原前期物业管理企业撤出，为使三森机电广场平稳运行，昆区政府及昆北街道办事处委托原告作为三森机电广场新的前期物业管理企业接管三森机电广场物业服务工作。证据二、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、关于包头三森机电广场物业管理相关事宜的情况说明（复印件）。欲证明：原告与三森机电广场建设单位包头市三森置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议并提交了备案，原告自2019年8月1日期正式开始为三森机电广场业主提供物业服务工作。故原告有权要求三森机电广场业主自2019年8月1日起开始按照4.3元/平方米/月、地下停车场150元/月/个的标准交纳物业服务费。证据三、物业服务照片、给排水综合维修工程合同、包头市三森机电广场公共区连廊维修封闭合同工程、消防水池清洗协议书、三森机电广场接入城市集中供热官网工程文件、2019年8月到2020年7月员工考勤表、业主交纳物业费明细及发票。欲证明：原告已按《物业前期管理合同》约定积极履行义务，自2019年8月起为三森机电广场提供物业服务。且有大部分业主已认可物业服务并交纳了物业费。被告也应向原告交纳2019年8月到2020年8月的物业费。证据四、尤小广欠缴物业费明细、尤小广三森机电广场《包头市商品房买卖合同》、《协议书》复印件。欲证明：被告系三森机电广场业主，拥有三森机电广场物业74套，共计建筑面积3750.61平方米，地下停车场274个。被告应向原告交纳物业费。被告对原告所提交的证据一中【2019】6号、【2019】149号文件认可真实性，证明目的不认可；【2019】148号文件为复印件，不认可；证据二真实性认可，证明目的不认可；证据三真实性、证明目的都不认可；证据四中尤小广欠缴物业费明细不认可、尤小广三森机电广场《包头市商品房买卖合同》真实性认可、对《协议书》复印件真实性证明目的不认可。被告为反驳原告主张向本院提交如下证据：证据一、《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》。欲证明：1、被告于案涉房屋三森机电广场的建设单位不同三森置业有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，第三条约定：商品房竣工经验收合格方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付；2、《补充合同》第三条约定：以交钥匙为“正式交房”的标志，房屋交收的流程如下：业主对质量不存在异议，在营运部填写房屋交接单并签字领钥匙标志着房屋交收完成。3、房屋竣工验收合格后才具备交付条件，业主收到交付通知并办理完相应手续才视为交付，案涉房屋在未交付给被告的情况下，相关物业管理费由建设单位承担，被告不是适格主体，原告无权主张物业费。证据二、1、《包头三森机电广场项目监督报告》。欲证明：2020年6月28日，包头市建设工程质量监督站对案涉房屋进行工程质量检查，工程质量符合国家标准要求，此时才具备竣工验收合格的条件；2、《房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》，欲证明：1、2020年6月30日，在质量验收合格后，包头市住建局出具文件，明确案涉房屋包头三森机电广场符合我市房屋产权登记集中治理工作的相关条件，可以办理后续手续，可见，此时案涉房屋的质量经住建部门验收合格，于2020年6月30日才具备交付条件；2、按照法律规定及前期物业合同的约定，原告只有权向交付房屋的业主收取物业费。证据三、《建设工程消防验收意见书》。欲证明：2019年1月14日，包头市公安消防支队昆都仑区大队出具包昆公消验字［2019］第0003号文件，明确：对包头三森机电广场工程进行了消防验收，并且对消防问题进行了复查，可见，在原告接管物业之前，消防设施可以使用并处于正常状态。证据四、《公证书》。欲证明：原告未按物业服务合同约定履行义务，存在严重的违约行为：1、违反消防法及物业相关法律规定，擅自停用案涉项目的消防系统，消防泵房压力表全部为零。作为一个商业项目，原告作为物业服务企业，不仅严重违反《前期物业服务合同规定》的约定，更违反《消防法》的规定，停用消防系统的行为导致案涉物业项目处于极度的危险状态。2、原告违反建筑法、消防法及物业相关法律规定，未经相关部门批准，擅自封闭了案涉房屋的楼间廊桥，将附属设施擅自调整为构筑物，且没有消防安全设施，该行为严重违反了法律强制性规定及物业合同的约定。3、在停用消防系统的情况下，将多数消防通道锁闭，给案涉物业带来极大的安全隐患。4、通往地下停车场的通道堆积大量的废品垃圾及其他物品，导致消防安全通道通行不畅。5、案涉地下停车场完全处于弃用状态，消防及上下水管道因原告为供热严重受损，管道漏水严重，同时，因原告未对楼顶进行维护，导致楼宇间伸缩缝严重漏水，地下停车场大面积积水，已经不具备使用条件。6、原告在未经消防部门备案批准及业主同意下，擅自将商铺的顶部进行拆改，存在严重的安全隐患。7、电梯处于停用状态。8、消防器具早已过期未及时更换。原告对被告所提交证据一真实性认可证明目的不认可；证据二真实性不认可，证明目的不认可；证据三中的《建设工程消防验收意见书》真实性认可，证明目的不认可；照片真实性、证明目的不认可；证据四真实性认可，证明目的不认可。本院依职权向包头市三森置业有限公司调取涉案商铺及车库交付情况的证据，原告认可，被告不认可。结合原被告的举证、质证及庭审调查，本院认定事实如下：双方对涉案内铺74套，3750.61平方米，地下停车场274个权利人系尤小广，且未支付过物业费的事实均认可，本院予以确认。查明，2019年8月1日，原告与包头市三森置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告负责三森机电广场物业管理。8月11日，双方签订《前期物业管理服务合同补充协议》，约定前期物业管理收费标准为每月每平方米4.3元，地下停车场为每月每个150元。2019年8月27日昆区政府就美德亨机电广场项目信访事宜召开会议，并发布[2019]6号会议纪要。2019年9月2日，包头市昆区昆北街道办事处委托原告负责美德亨机电广场的物业和商业管理工作，同时发布昆北办字[2019]148号文件。2020年1月6日昆北办事处向包头三森机电广场各位业主发布《关于包头三森机电广场物业管理相关事宜的情况说明》，写明：“期间，我街道安排工作人员，会同河湟公司相关人员，多次与部分业主代表进行协商，商定物业管理费暂按每月4.3元/平方米收取……”。另查明，2017年2月20日，包头市三森置业有限公司股东叶卫华、尤小广签订《股权及债权转让协议》，协议约定以三森公司开发的位于包头市××区交叉口一期项目36674.83平方米的营业面积（底铺、内铺、地下车位），总价为壹亿捌仟肆佰零伍万柒仟柒佰元整抵顶给尤小广。当日，包头市三森置业有限公司、叶卫华、尤小广签订《三方协议书》，约定将三森公司开发的位于包头市××区交叉口一期项目36674.83平方米的营业面积（底铺、内铺、地下车位），总价为壹亿捌仟肆佰零伍万柒仟柒佰元整抵顶给尤小广。上述协议中约定的底铺、内铺、地下车位中1-301、1-308、1-311、1-323、1-338、1-407、1-411、1-428、1-430、1-439、1-440、3-303、3-310、3-311、3-314、3-315、3-316、3-317、3-320、3-321、3-323、3-324、3-401、3-403、3-404、3-414、3-415、3-420、3-421、4-301、4-302、4-303、4-305、4-308、4-313、4-314、4-405、5-302、5-303、5-304、5-305、5-306、6-315、6-316、6-317、6-318、6-425、6-426、7-327、7-405、7-412、8-307、9-402、9-403、9-404、9-405、9-406、9-407、9-417、9-418、10-301、10-303、10-304、10-305、10-309、10-401、10-402、10-403、10-404、10-405、10-407、10-408、10-409、10-413号商铺及274个地下车库网签合同至尤小广名下。庭审时，被告认可274个地下车库已交付使用。本院认为，根据原告提交的证据足以证明，原告自2019年8月1日起开始为美德亨机电广场提供物业服务。虽原被告之间未签订物业服务合同，按照法律规定，在业主委员会成立前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，另原告实际为涉案74套商铺及274个地下停车场提供物业服务，故被告作为涉案商铺及地下车库的权利人，其应该向物业管理公司交纳物业费。关于原告所主张的物业费计算标准，结合原告所举证据《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》中物业费收取标准对业主具有约束力，原告要求的计算标准符合合同约定，本院予以采信，故被告应向原告支付74套商铺（3750.61平方米）物业费，按照每月每平米4.3元计算，从2019年8月1日至2020年8月31日期间共计13个月物业费209659元（3750.61平方米×4.3元×13个月）。另结合被告所举证据显示，地下车库确实存在积水情况，原告作为物业管理人存在管理不到位的情况，故对原告主张的地下车库物业费应予以扣减，被告应向原告支付274个地下车库，按每月每个150元，从2019年8月1日至2020年8月31日期间共计13个月，扣减10%计算物业费共计480870元（274个×150元×13个月×90%）。关于被告的抗辩意见，根据包头市三森置业公司向本院提交的《情况说明》及尤小广与叶卫华、包头市三森置业公司签订的《股权及债权转让协议》足以认定被告所购买的涉案74套商铺已竣工并交付使用，故本案原告起诉主体适格。故对其抗辩意见不予采信，关于被告陈述原告存在物业管理不到位的情形，本院予以采信。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告尤小广于判决生效后十五日内向原告内蒙古河潢商业管理有限公司支付位于包头市××区北（包头三森机电广场）74套商铺从2019年8月1日至2020年8月31日期间的物业费209659元（3750.61平方米×4.3元×13个月）；二、被告尤小广向原告内蒙古河湟商业管理有限公司支付位于包头市××区北（包头三森机电广场）274个地下车库从2019年8月1日至2020年8月31日期间的物业费480870元。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11238元，减半计取5619元（原告内蒙古河湟商业管理有限公司已预交），由原告内蒙古河湟商业管理有限公司负担404元，被告尤小广负担5215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 武瑞娟 二〇二〇年十一月三日书记员 李彦臻附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。