湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7884号上诉人（原审被告）：叶辉，男，1966年11月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市东城经济开发区。委托诉讼代理人：汤慎伟，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程霞，女，1967年10月27日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：汤慎伟，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓玲，女，1961年9月17日出生，汉族，湖北省应城市人，原系朱湖农场职工，户籍住址湖北省孝感市孝**，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李铮（杨晓玲之子），住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：高小华，湖北云开正泰律师事务所律师。原审被告：武汉鼎升房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑****17(11)。统一社会信用代码：914201120744729165。法定代表人：刘道祥，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邹云峰，公司销售经理。上诉人叶辉、程霞因与被上诉人杨晓玲，原审被告武汉鼎升房地产经纪有限公司（以下简称鼎升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。叶辉、程霞上诉请求，判令：1、撤销一审判决或发回重审；2、叶辉、程霞无需向杨晓玲双倍返还定金100000元；叶辉、程霞无需向杨晓玲赔偿中介费28750元；3、一、二审案件诉讼费均由杨晓玲承担。其上诉理由为：一、原审法院审限超期，审理程序严重违法。二、原审法院在未进行查证核实的情况下，草率进行事实推定，导致认定事实错误，进而裁判不公。三、原审法院归纳争议焦点错误，裁判思路偏离案件的争议核心，采用避重就轻的方式裁判。杨晓玲辩称，一审法院对事实查明清楚，适用法律得当，请求驳回叶辉、程霞的上诉，维持原判。关于叶辉、程霞谈到的限购问题，杨晓玲与叶辉、程霞签订买房协议之后，双方又签订了一个补充协议，杨晓玲是限购了，但是可以指定其他人来办理过户手续。两套房屋的情况是：杨晓玲的儿子、儿媳没有房子，杨晓玲的儿子户口不在武汉，杨晓玲的儿媳的户口在武汉，且杨晓玲的妹妹也没有房屋，就都以杨晓玲的名义购买房屋，所以杨晓玲指定其妹妹及儿媳来办理过户手续。杨晓玲即使限购也只是违背了政策，但没有违反法律，补充协议也没有违反法律强制性规定，也是三方真实意思表示，补充协议是有效的。对于违约问题，叶辉名下是小户型房子，在应当办理过户时是被查封的状况，叶维敏的房屋在当时还没有解押，故无法办理过户手续，在此情况下，杨晓玲让叶辉、程霞承担违约责任，是有合同依据的。叶辉、程霞称叶维敏的房屋无法解押是由于叶辉、程霞没有给叶维敏支付钱款，这不是正当的抗辩理由。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。鼎升公司述称，在叶辉的房屋上，中介公司进行审核了，使用的是鼎升公司与武汉市房管局联网的系统查询的，当时查询结果是叶辉的房屋处于被查封状态，其他事实无异议，综上，请求法院依法裁判。杨晓玲向一审法院起诉请求，判令：1、叶辉、程霞、鼎升公司共同偿还杨晓玲定金78750元（定金50000元、中介费28750元）及违约金78750元；2、叶辉、程霞、鼎升公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，认定事实如下：叶维敏系叶辉侄子，叶辉与程霞系夫妻关系，叶维敏名下房产位于武汉市东西湖区金银湖环湖路怡清雅筑13栋1单元1-2层102室，叶辉、程霞名下房产位于武汉市东西湖区环湖路5号泰跃金河二期27栋2单元3层01号，叶维敏对前述两处房产的处置有决定权。杨晓玲与李铮系母子关系，李铮与姚微系夫妻关系，杨玲系杨晓玲妹妹。2018年9月12日，杨晓玲（甲方）与鼎升公司（乙方）签订《购房意向书》，约定：甲方意向购买的物业位于武汉市东西湖区泰跃金河27-2-301室，建筑面积118平方米；签订本意向书时，甲方向乙方支付意向金人民币壹万元整，甲方与业主方签订正式购房合同时，本意向金转为购房定金；若该物业出售价格为人民币壹佰壹拾伍万元整（相关过户费用由甲方承担），则意向金转为该房屋定金，若因甲方原因导致无法交易，则意向金不退还给甲方，若该物业未达成该价格，则乙方将意向金无息退还给甲方；乙方与该业主确定价格期限2018年9月12日至2018年9月17日，共计五天；补充条件为甲方为一次性付款，房东抵押贷由房东自己结清，过户当天甲方一次性支付尾款。当日，杨晓玲之子李铮向鼎升公司员工邹云峰转账支付20000元（其中10000元为叶维敏一案的意向金）。2018年9月19日，杨晓玲（房屋购买方/乙方）与叶辉、程霞（房屋出售方/甲方）、鼎升公司（服务方/丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定：出售方所售房屋（以下简称案涉房屋）坐落为武汉市东西湖区环湖路5号泰跃金河二期27栋2单元3层01号，建筑面积118.47平方米；该房屋已取得不动产权证书，证号为鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0003791号，出售方应在签订本合同后30个工作日内将房屋所有权证/不动产权证原件、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方保管，办理房产交易相关手续；出售方与购买方通过武汉鼎升房地产经纪有限公司居间介绍成交；该房屋转让价款共计人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整，此转让价不包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，购买方的付款方式为全额支付，即房屋转让价＝定金＋首付款＋物业交割保证金，双方约定定金为人民币50000元，该款于2018年9月19日支付给出售方；购买方应于2018年10月20日将第一笔首付款950000元支付给出售方，购买方应在符合过户条件3个工作日内支付第二笔首付款140000元；买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同；买卖双方应于符合过户条件3个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。同时，双方还约定，出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。同日，三方签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间服务费28750元；若因甲乙双方的原因导致买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。2018年9月19日，三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲、乙双方就坐落于东西湖区环湖路5号泰跃金河二期27栋2单元3层01号之房屋的交易签署了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，房地产交易类别为甲方房地产未抵押，乙方一次性支付房款。当日，杨晓玲之子李铮向叶辉转账支付50000元，叶辉、程霞出具相应金额的定金收据，叶辉、程霞均签名捺印。同时，杨晓玲还向鼎升公司支付了剩余中介费共计73750元（其中65000元为案外人叶维敏一案的中介费），其为两套房屋支付的中介费总额为93750元（73750元＋20000元）。2018年9月20日，杨晓玲与叶辉、程霞签订《补充协议》，约定就案涉房屋叶辉、程霞同意杨晓玲自行指定购买人。同日，鉴于案涉房屋处于查封状态，杨晓玲与叶辉、程霞再次签订《补充协议》，约定：因案涉房屋现处于限制交易状态，双方友好协商一致同意叶辉、程霞在30个工作日内自行解除限制交易状态后，杨晓玲再按照合同约定支付首付款和其余房款，如与原签署的买卖合同（编号：100002042712）有冲突，以本协议为准。杨晓玲及叶辉、程霞均在上述两份补充协议上签名捺印。由于叶辉、程霞未能在合同约定期限内解除房屋查封状态，导致案涉合同无法继续履行。根据叶辉、程霞提供的武汉市不动产权登记信息查询单，2019年5月10日案涉房屋权利状态为已抵押未查封，但具体解封时间叶辉、程霞无法提供。庭审中，三方确认以下事实：叶辉、程霞已收到定金50000元，鼎升公司已收到中介费28750元，鼎升公司曾向杨晓玲核实过购房资格，杨晓玲告知其本人不具备购房资格，该房产是为其妹妹杨玲购买，合同由其代签，资格审查及过户由杨玲办理，故杨晓玲、叶辉、程霞就自行指定购买人签订了补充协议；2018年9月19日双方签订房屋买卖合同时，各方均知晓案涉房屋处于查封状态。一审法院另查明，杨晓玲签订房屋买卖合同是受其妹妹杨玲委托，实际购房人为杨玲，房屋过户手续将由杨玲办理。签订合同时，杨玲名下有一套房产且已离婚，杨玲具有武汉市户籍，具备在武汉市购房的资格。一审法院还查明，叶维敏作为叶辉的侄子对案涉房屋的处置具有决定权，其与杨晓玲亦有房屋买卖交易，且杨晓玲已另行起诉。鼎升公司陈述，2018年9月19日签订合同时，其已经告知了卖方杨晓玲无购房资格，故双方才在次日签订了补充协议。一审法院认为，各方当事人签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》）、两份《补充协议》、购房意向书、收据等系各方真实意思表示，对各方均有约束力。如前所述，杨晓玲在与鼎升公司签订意向书之时，已经如实陈述其无武汉市内购房资格，系为妹妹杨玲代购房屋的事实，杨玲在房屋买卖合同签订时具备购房资格；而叶辉、程霞与杨晓玲签订房屋买卖合同的次日签署了同意自行指定购房人的补充协议，其已知晓杨晓玲代购的事实之后并未明示不愿继续履行合同，相反还就案涉房产处于限制交易状态的解决另行签订了补充协议，以推进房屋买卖合同的履行，该协议还明确叶辉、程霞在30个工作日内自行解除案涉房屋的限制交易状态后，杨晓玲再按照合同约定支付首付款和其余房款，如与原签署的买卖合同（编号：100002042712）有冲突，以协议为准，因此杨晓玲有权在案涉房屋限制交易状态解除前拒绝支付下一笔房款，而叶辉、程霞就房屋何时解除限制交易状态的时间无法举证证实，只能证实杨晓玲起诉之后案涉房屋解除查封。综上，叶辉、程霞认为杨晓玲无购房资格、未支付房屋首付款，已构成根本违约的辩称意见，无事实依据，一审法院不予采信。由于叶辉、程霞未能在约定期限内解除房产限制交易状态，导致合同无法履行，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。关于违约责任的承担问题。如前所述，叶辉、程霞应承担本案合同履行不能的根本违约责任。庭审中，杨晓玲同意解除合同，而叶辉、程霞认为双方合同并未成立，不存在解除问题，鉴于叶辉、程霞已构成根本违约，双方已无继续履行案涉合同的意愿且杨晓玲已通过起诉向叶辉、程霞表达了解除合同意愿，故案涉合同应予解除。根据双方签订的房屋买卖合同第十一条的约定，杨晓玲有权要求叶辉、程霞双倍返还定金或按房屋转让价款的20%支付违约金，从杨晓玲的诉求组成来看，其要求返还一倍定金并支付同等金额的违约金，应属要求违约方以双倍返还定金方式承担违约责任。案涉房屋的定金金额为50000元，杨晓玲已全额支付，故叶辉、程霞应向杨晓玲双倍返还定金100000元（50000元×2倍）。对杨晓玲该项诉讼请求，一审法院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于返还中介费的诉讼请求。本案中，杨晓玲与鼎升公司合同约定的中介费用为28750元，鼎升公司确认其已经收到上述款项。如前所述，三方签订的《居间服务合同》中约定，若因买卖双方原因导致买卖合同无法继续履行，鼎升公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。由于叶辉、程霞的违约行为导致案涉合同无法继续履行，故应由其向杨晓玲赔偿居间服务费28750元。鼎升公司愿意承担退还居间服务费28750元的义务，该行为属于对自身权利的处分，一审法院予以照准。故，叶辉、程霞、鼎升公司应对偿还中介费28750元承担共同责任。另，杨晓玲要求鼎升公司对叶辉、程霞其他付款义务承担共同偿还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、叶辉、程霞于判决生效后十日内向杨晓玲双倍返还定金100000元；二、叶辉、程霞、武汉鼎升房地产经纪有限公司于判决生效后十日内共同向杨晓玲返还中介费28750元；三、驳回杨晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3450元、保全费1308元，以上共计4758元，由杨晓玲负担575元，由叶辉、程霞负担3664元，叶辉、程霞、武汉鼎升房地产经纪有限公司共同负担519元。二审审理中，叶辉、程霞向本院提交三份2020年9月28日在武汉市东西湖不动产登记中心查询单，拟补强证明在2018年9月20日至10月20日，叶辉、程霞的房屋在双方签订买卖合同、补充协议期间是不处于查封状态，是可以过户的，只是到2019年11月15日才被查封。经质证，杨晓玲对该证据的真实性无异议，但无法达到其证明目的。关于抵押的查询单，叶辉、程霞查询的是抵押，杨晓玲说的是查封，与本案无关。关于查封的信息单，无法证明之前是否被查封了，而鼎升公司查询的结果是买房时就被查封了。鼎升公司对该证据的真实性无异议，当时办理该案时，鼎升公司已经尽到义务，法院可以向中介协会查询UK系统信息，鼎升公司查询的结果与房管局查询的结果是一致的。本院认为，因杨晓玲、鼎升公司对证据的真实性无异议，仅凭武汉市东西湖不动产登记中心查询单不足以达到叶辉、程霞举证目的，故对该证据的真实性和证明对象予以确认。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕叶辉、程霞的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据叶辉、程霞的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对杨晓玲诉讼请求的分析评判及处理都符合法律规定，本院均予以确认。二审中，叶辉、程霞虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故叶辉、程霞的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于一审超期审理，一审因案件事实较为复杂、当事人争议较大，虽审理本案超过审理期限，程序上有瑕疵，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形，且一审判决实体处理并无不当。综上所述，叶辉、程霞上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3450元，由叶辉、程霞负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十一月三日书记员  陈旭敏