广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终5030号 上诉人（原审被告，反诉原告）：黄芝兰，女，汉族。 委托诉讼代理人：林京琨，广东王芬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：谢维明，女，汉族。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：马翔彬，男，壮族。 上诉人黄芝兰因与被上诉人谢维明、马翔彬房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2016）桂0108民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄芝兰上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、支持上诉人的反诉请求；4、判令被上诉人依法承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定讼争房屋所有权人为谢维明、马翔彬，认定事实严重错误。理由如下：讼争房屋的国有土地使用权，仍为欧声宜、刘金凤、欧益杰三人共有，欧声宜所有的份额仍为上诉人依法可继承的遗产。讼争房屋所有权共有人为欧声宜、刘金凤、欧益杰三人，并非欧声宜与刘金凤的共有财产。欧莹、欧光明系欧声宜的子女，其合法权益应受到法律同等的保护。欧声宜2010年10月4日去世，讼争房屋自2010年10月4日始依法作为欧声宜的遗产由上诉人及欧莹、欧光明均有权继承。自2010年10月4日始，讼争房屋作为欧声宜的遗产，上诉人及欧莹、欧光明享有继承权。讼争房屋由被上诉人于2011年3月17日取得的行为，均属侵犯上诉人合法继承权的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第58条、《中华人民共和国合同法》第52条，均属无效。被上诉人于2011年3月17日获得讼争房屋的交易行为，系恶意取得，并未支付合理对价。根据《中华人民共和国物权法》第106条等规定，应为无效。上诉人的反诉具有法律依据。被上诉人的诉讼请求缺乏法律依据。讼争房屋的国有土地使用权仍登记在欧声宜名下。被上诉人于2011年3月17日获得12号房地产的交易行为，系恶意取得，损害上诉人及欧莹、欧光明于2010年10月4日始依法享有的合法利益，依法无效。本案《房屋租赁合同》应为无效。 谢维明、马翔彬辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢维明、马翔彬向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄芝兰支付2016年1月1日起至2017年7月31日止的租金6650元、违约金5400元、电费2211元、水费1350元、卫生垃圾费190元，之后的费用计算至被告实际搬离之日止；2.判决解除双方的房屋租赁合同，黄芝兰腾空并搬离租赁房屋将房屋交回；3.本案诉讼费由黄芝兰负担。 黄芝兰向一审法院提出反诉请求：1.判决确认本案《房屋租赁合同》无效；2.判决确认谢维明、马翔彬与案外人刘金凤、欧益杰的房屋交易行为无效；3.判令谢维明、马翔彬停止侵害、赔礼道歉、予以训诫、责令具结悔过；4.判令谢维明、马翔彬承担诉讼费用。 一审法院认定事实：位于南宁市房屋的所有权人为谢维明、马翔彬。2013年6月1日，谢维明与黄芝兰签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：谢维明将位于南宁市出租给黄芝兰居住，每月租金300元，租期一年，自2013年6月1日起至2014年5月30日止。黄芝兰如不按期交付房租，每逾期一日，按月租金的2%加收违约金。逾期15日未交付房租，谢维明有权收回房屋，另行出租，黄芝兰租房押金作为违约金不予退回。黄芝兰应支付所欠房租、水电费及当季房租、违约金、水电费，并自行搬走承租房内属于自己的物品。租赁合同期满，如需续租应提前与谢维明协商，在同等租金条件下，黄芝兰有优先续租权。如双方未能另签新租赁合同，本合同仍然继续生效。 合同到期后，双方未续签书面房屋租赁合同，黄芝兰继续承租谢维明、马翔彬的房屋。2015年9月5日，谢维明通知黄芝兰，告知其自2016年1月起租金涨至350元/月。2016年1月1日起至今，黄芝兰未支付租金、水电费。 一审法院认为，谢维明、马翔彬系12号房屋的所有权人，其有权出租该房屋。谢维明与黄芝兰于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但实际由黄芝兰继续承租，双方建立口头租赁合同，视为不定期租赁，谢维明在合理期限通知对方后可以解除合同，且黄芝兰自2016年1月1日起拖欠租金至今。谢维明、马翔彬诉请要求解除房屋租赁合同、黄芝兰返还讼争房屋的主张，予以支持。谢维明于2015年9月5日通知黄芝兰，要求自2016年1月1日起租金涨至350元/月，这一涨租幅度合情合理，并已提前通知，予以认可。经计算，自2016年1月1日至2017年7月31日，黄芝兰共拖欠房租6650元（350元/月×19个月）。谢维明、马翔彬诉请电费2211元、水费1350元，无相应抄表数予以核实，黄芝兰亦未提供以往用电用水费用票据予以参考。根据实际生活情况，该费用切合实际，予以支持。关于卫生垃圾费，《房屋租赁合同》中未约定该费用，不予支持。根据合同的约定，应当按日支付月租金2%的违约金，即违约金为3990元（350×2%×19个月×30天）。谢维明、马翔彬与案外人刘金凤、欧益杰的房屋交易行为是否合法有效，不属于本案审理范围，本案不予处理。谢维明、马翔彬与黄芝兰属于房屋租赁合同关系，并非侵权法律关系，黄芝兰反诉要求谢维明、马翔彬停止侵害、赔礼道歉、予以训诫、责令具结悔过的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六规定，判决：一、解除谢维明与黄芝兰于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、黄芝兰于判决生效之日起十日内将其向谢维明、马翔彬承租的南宁市返还给谢维明、马翔彬；三、黄芝兰于判决生效之日起十日内支付谢维明、马翔彬租金6650元、电费2211元、水费1350元，合计10211元（暂计算至2017年7月31日，2017年8月1日起至黄芝兰实际返还房屋之日止，按照每月350元的标准支付租金，水电费依约据实计算）；四、黄芝兰于判决生效之日起十日内支付谢维明、马翔彬违约金3990元；五、驳回黄芝兰的反诉请求。案件受理费195元，减半收取97.5元，由黄芝兰负担；反诉案件受理费50元，由黄芝兰负担。 本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。本案中，讼争房屋现登记在谢维明、马翔彬名下，该所有权证书未经法定程序撤销，其法律效力不容置疑。谢维明、马翔彬有权出租该房屋。谢维明与黄芝兰于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但实际由黄芝兰继续承租，应视为不定期租赁。谢维明在合理期限通知对方后可以解除合同，且黄芝兰自2016年1月1日起拖欠租金至今。谢维明、马翔彬诉请要求解除房屋租赁合同并要求黄芝兰返还讼争房屋的主张，本院予以支持。谢维明于2015年9月5日要求自2016年1月1日起租金涨至350元/月，涨幅合理，并已提前通知，本院予以认可。经计算，黄芝兰自2016年1月1日至2017年7月31日止共拖欠房租6650元（350元/月×19个月）。谢维明、马翔彬诉请电费2211元、水费1350元，无相应抄表数予以核实，黄芝兰亦未提供以往用电用水费用票据予以参考。一审法院根据实际生活情况，认定该费用合理，本院予以维持。根据合同的约定，应当按日支付月租金2%的违约金，即违约金为3990元（350×2%×19个月×30天）。谢维明、马翔彬与案外人刘金凤、欧益杰的房屋交易行为是否合法有效，不属于本案审理范围，一审法院不予处理是正确的，本院予以维持。谢维明、马翔彬与黄芝兰属于房屋租赁合同关系，并非侵权法律关系，黄芝兰在一审反诉要求谢维明、马翔彬停止侵害、赔礼道歉、予以训诫、责令具结悔过的主张，本院亦不予支持 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元，由上诉人黄芝兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 陆力宁 二〇一七年十二月一日 书记员 韦梦琪