四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终14573号等（详见附表一） 上诉人（原审被告）：成都天赐房地产开发有限责任公司。住所地成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：邓倩，执行董事。 委托诉讼代理人：赵梅，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛媛，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯术琼等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：刘兵，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都天赐房地产开发有限责任公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人冯术琼等人商品房预售合同纠纷九案，不服成都市新都区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 天赐公司上诉请求：1、撤销原审判决书第一项，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由冯术琼等人承担。 主要事实和理由：一、一审认定“交房后365一案起算办理所有权证期间，违约事实清楚明确”，是对本案基本事实认定错误。原审法院未认可《商品房买卖合同补充协议》第四条中关于办理所有权证的起算时间需满足3个条件的约定。该条款约定了冯术琼等人需交清全部办证资料后，方可计算办证的起算时间。根据该条约定，天赐公司为冯术琼等人办证需同时满足3个条件：1、买受人交清全部有效资料、税费；2、办理完毕面积补差手续；3、完成商品房验收交付手续，而非交房后365天内。 冯术琼等人的合同义务包含了向天赐公司交清办证的全部有效资料。但一审法院不认可采用调查令形式调取的当时办证的存档资料，系认定事实错误。为证明冯术琼等人向天赐公司交齐办证资料的时间，天赐公司申请调取了存档资料，存档资料的落款时间可表明天赐公司并未违约，一审认定天赐公司在交房后365天内办理房屋所有权证违约事实清楚明确是认定事实错误。 冯术琼等人答辩称：一审认定事实清楚，应予维持。按照合同约定，办理所有权证的过程为：天赐公司应当履行告知义务，明确办证时买受人应提供的材料；买受人提交材料后天赐公司若认为不齐备，应当及时告知补办。如果在申办过程中发现资料不齐，天赐公司应及时告知。一审法院认定天赐公司未能在交房后365天内办理房屋所有权证，认定事实清楚。天赐公司未尽告知义务，购房合同第十九条第二款第一项及补充协议均有约定，天赐公司应当验收办证资料。因此，其应当履行告知义务。交房当日天赐公司应当审查买受人提供的资料，若有缺损，应当及时告知补办。但天赐公司并未提出异议并将房屋交付给买受人使用，应当视为买受人已按照合同约定履行完毕义务。 冯术琼等人向一审法院起诉请求：请求判令天赐公司1.支付逾期办证违约金（从应办证之日起至房产证办理之日止，按照日万分之三计算，金额详见附表二）；2.办理不动产权证。3.本案诉讼费用由天赐公司承担。 一审法院认定事实：冯术琼等人与天赐公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议（签订时间详见附表二），约定购买天赐公司开发的天赐•江陵半岛房屋（房号、房价款详见附表二）。双方约定冯术琼等人采取按揭付款方式付款。合同约定天赐公司应在2013年9月30日前交付商品房。在合同第十九条关于转移登记载明“…….2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列⑴或⑵种方式处理……⑵买受人不退房，合同继续履行，出卖人应自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起，至实际取得权属证明登记之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金。”补充协议关于权属办理的补充约定为“……3.在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后的壹年内为买受人提供办理国有土地使用证的资料。” 合同签订后，冯术琼等人支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款。冯术琼等人与天赐公司签订了《天赐•江陵半岛面积差异处理协议》、《更改房屋编号的协议》，交纳了维修基金、契税、办证费用等，天赐公司交付了房屋。冯术琼等人取得了《房屋所有权证》（取得时间详见附表二）。冯术琼等人认为天赐公司逾期办证，要求给付逾期办证违约金，遂引发纠纷。 原审法院另查明以下事实： 一、冯术琼向三台县民政局申请办理《婚姻登记记录证明》。赵宏迪向南江县民政局申请办理《婚姻登记记录证明》。射洪县住房保障和房屋管理档案局出具了胥春梅的《个人房屋信息查询情况表》。邓卫民、张锐、许强、马生勇、梁小军、王田光向新都区房管局申请查询其名下房屋登记信息，由新都区房管局出具了《个人及家庭房屋登记记录信息证明》（登记或查询时间详见附表二）。 二、《不动产登记暂行条例》颁布后，新都区从2016年10月25日起，实行房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。冯术琼等人的《不动产权证》已办理。（办理时间详见附件三） 原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《天赐•江陵半岛面积差异处理协议》、《更改房屋编号的协议》、收据、《房屋所有权证》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《婚姻登记记录证明》、《不动产权证》以及当事人的陈述在卷予以佐证。 原审法院认为，冯术琼等人与天赐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，冯术琼等人按约向天赐公司支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，天赐公司交付了房屋，现已为冯术琼等人办理了《房屋所有权证》。现双方争议的焦点为1.天赐公司是否违约；2.办理不动产权证是否天赐公司的义务。针对争议焦点论述如下：补充协议第四条约定“在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。”天赐公司在交付房屋时，冯术琼等人交纳了维修基金、契税及办证费用，根据该约定，可以认定冯术琼等人提交了代办产权的资料。双方合同中明确约定商品房验收交付的365日内办理房屋所有权证，冯术琼等人收房，故应于365日内内取得房屋所有权证书，但冯术琼等人实际在该时间之后取得了房屋所有权证。天赐公司抗辩“冯术琼、赵宏迪向民政局申请办理《婚姻登记记录证明》，其提交完毕全部有效资料的最早期限不可能早于该时间，而天赐公司为其办理了房屋所有权证，是在合同约定的一年时间内，不构成违约”，“邓卫民等人向房管局查询了其名下房屋登记情况，以便办证前由税务机关核实税费，其提交完毕全部有效资料的最早期限不可能早于该时间，而天赐公司为其办理了房屋所有权证，是在合同约定的一年时间内，不构成违约。”首先，天赐公司没有提交证据证明自己在交房后一年内向有关机关提交了办证资料，其次，如果冯术琼等人的办证资料不齐，需要补交，天赐公司也没有提交证据证明自己履行了通知义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，原审法院认为天赐公司的抗辩主张不能成立，天赐公司未能在交房后365天内办理房屋所有权证，违约事实清楚明确。 综上，天赐公司逾期办理房屋所有权证，冯术琼等人要求其承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，天赐公司已将房屋实际交付，未按期办理房屋产权证的行为并未影响冯术琼等人对该房屋进行占有、使用等权利，并且冯术琼等人也未提交因逾期办证而遭受具体损失的相关证据。综合以上原因，原审法院酌定逾期办证违约金金额（详见附表三）。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天赐公司于判决生效后十日内给付冯术琼等人逾期办证违约金（金额详见附表三）；二、驳回冯术琼等人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费由冯术琼等人负担部分（金额详见附表三），由天赐公司负担部分（金额详见附表三，此款已由冯术琼等人预交，天赐公司在履行上述给付义务时一并结清）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人天赐公司的上诉请求与被上诉人冯术琼等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：天赐公司是否存在逾期办证的违约行为。 本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证证书的……买受人不退房，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日次日起，至实际取得权属证明登记之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三于实际取得权属证明登记之日起60日内向买受人支付违约金。此条款为双方对办证期限及逾期办证违约金的计算方式、给付时间的约定。同时，双方在《补充协议》第四条第3款中条款中约定“在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修基金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担”。上述约定，系双方就交付商品房之时应当完善的手续、逾期办证的违约责任进行的约定。其次，案涉房屋已经交付，买受人交付了办证所需的税、费，但天赐公司称买受人未提交相应的办证资料故不应承担逾期办证的违约责任。对此本院认为，根据《补充协议》的约定，若买受人未提供相关资料或全部代办资料，则天赐公司可依据合同约定拒绝交付房屋，而案涉房屋已交付，故可认定在房屋交付之时，买受人已向天赐公司提交了相应的办证资料。天赐公司认为因买受人提交的办证资料不齐，但未举证证明在房屋交付之时买受人未提交完毕办证资料，亦未提交证据证明其在未全部收到资料的情况下通知买受人补交资料。虽在二审中天赐公司要求本院向新都区房管局、税务局等机关调取相关资料，本院审查后认为，即便系因政策原因导致办证手续变化，但天赐公司未提交证据证明其就办证手续变化的事实向买受人进行了通知并通知买受人补充提交手续，故本院对其调取证据的申请不予准许。综上，天赐公司应当承担举证不能的相应后果，对天赐公司提出其不应当承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费（金额详见附表三）由上诉人成都天赐房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 夏 伟 二〇一七年十二月二十二日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0114民初                       二审案号             （2017）川01民终                       被上诉人                       身份信息                               1                       5373号                       14568号                       冯术琼                       女，汉族，1968年7月28日出生，住四川省三台。                               2                       5371号                       14571号                       邓卫民                       男，汉族，1988年9月12日出生，住四川省资阳市雁江区。                               3                       5321号                       14573号                       张锐                       男，汉族，1991年1月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。                               4                       5318号                       14580号                       赵宏迪                       男，汉族，1986年8月28日出生，住四川省南江县。                               5                       5309号                       14581号                       任德银                       男，汉族，1981年3月3日出生，住四川省射洪县。                               胥春梅                       女，汉族，1984年2月26日出生，住四川省射洪县。                               6                       5313号                       14584号                       许强                       男，汉族，1988年9月28日出生，住四川省仁寿县。                               7                       5319号                       14585号                       马生勇                       男，汉族，1967年12月20日出生，住四川省成都市新都区。                               袁仕蓉                       女，汉族，1969年10月1日出生，住四川省成都市新都区。                               8                       5307号                       14586号                       郭春华                       女，汉族，1982年6月8日出生，住四川省大英县                               梁小军                       男，汉族，1976年12月20日出生，住四川省大英县。                               9                       5305号                       14589号                       王田光                       男，1978年2月14日出生，汉族，住四川省简阳市。                               彭大英                       女，1981年10月20日出生，汉族，住四川省简阳市。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2017）川01民终                       被上诉人                       合同签订时间                       起诉违约金金额（元）                       房号                       房价款             （元）                       签订更改房屋编号协议、             面积差异处理协议及缴纳税费、交房时间                       房屋所有权证办理时间                       查询信息时间                               1                       14568号                       冯术琼                       2012年12月25日                       43836                                             520267                       2013年9月28日                                   2015年7月6日                       2014年11月24日                               2                       14571号                       邓卫民                       2013年6月22日                       12416.1                                             359887                       2013年12月13日                                   2015年4月7日                       2014年10月11日                               3                       14573号                       张锐                       2013年3月25日                       28113.08                                             506542                       2013年9月30日                                   2015年4月3日                       2014年10月8日                               4                       14580号                       赵宏迪                       2013年3月23日                       29402.01                                             518554                       2013年9月30日                       2015年4月7日                       2014年9月24日                               5                       14581号                       任德银                       2013年1月25日                       13851.21                                             366434                       2013年9月30日                       2015年2月3日                       2014年6月26日                               胥春梅                               6                       14584号                       许强                       2012年6月21日                       110762.88                                             390698                       2013年9月28日                       2016年8月26日                       2016年4月7日                               7                       14585号                       马生勇                       2013年3月17日                       30726.89                                             363602                       2013年9月27日                       2015年7月6日                       2015年1月20日                               袁仕蓉                               8                       14586号                       郭春华                       2013年10月30日                       14312.25                                             496953                       2014年3月21日                       2015年4月7日                       2014年9月3日                               梁小军                               9                       14589号                       王田光                       2013年7月12日                       11844.17                                             402863                       2014年1月3日                       2015年4月7日                       2014年7月15日                               彭大英                                           附表三                               序号                       二审案号             （2017）川01民终                       被上诉人                       不动产证办理时间                       一审判决违约金金额                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               一审案件受理费金额                       一审原告负担                       一审被告负担                       二审案件受理费金额                       上诉人负担                               1                       14568号                       冯术琼                       2017年5月27日                       2500元                       548元                       498元                       50元                       50元                       50元                               2                       14571号                       邓卫民                       2017年6月15日                       2500元                       155元                       105元                       50元                       50元                       50元                               3                       14573号                       张锐                       2017年7月21日                       2500元                       351元                       301元                       50元                       50元                       50元                               4                       14580号                       赵宏迪                       2017年5月20日                       2500元                       368元                       318元                       50元                       50元                       50元                               5                       14581号                       任德银                       2017年5月25日                       2500元                       173元                       123元                       50元                       50元                       50元                               胥春梅                               6                       14584号                       许强                       2017年7月4日                       2500元                       1358元                       1308元                       50元                       50元                       50元                               7                       14585号                       马生勇                       2017年5月11日                       2500元                       384元                       334元                       50元                       50元                       50元                               袁仕蓉                               8                       14586号                       郭春华                       2017年6月20日                       2500元                       179元                       129元                       50元                       50元                       50元                               梁小军                               9                       14589号                       王田光                       2017年5月20日                       2500元                       148元                       98元                       50元                       50元                       50元                               彭大英