福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民终6753号 上诉人（原审原告）：林俤子，男，1980年9月21日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭剑，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴建成，男，1975年2月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 被上诉人（原审被告）：张秋芳，女，1974年9月27日出生，汉族，住福建省长乐市。 被上诉人（原审第三人）：陈建辉，男，1983年12月16日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王祥霖，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林俤子因与被上诉人吴建成、张秋芳、陈建辉债权人撤销权纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2016）闽0182民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 林俤子上诉请求：请求依法撤销长乐市人民法院（2016）闽0182民初2174号民事判决，改判支持林俤子的一审诉讼请求。事实与理由：一、福州市房地产档案馆存档的关于案涉房产的《房地产买卖契约》、《福州市地方税务局直属税务分局房产/土地使用权属转移涉税证明》的证明力显然大于陈建辉提供的《房屋及车位买卖合同》，因此本案应当以《房地产买卖契约》、《福州市地方税务局直属税务分局房产/土地使用权属转移涉税证明》为依据进行审查。《房地产买卖契约》上约定案涉房产的售价为70万元，但陈建辉未提交证据证明其有支付70万元的购房款给吴建成和张秋芳，陈建辉应承担不利后果，从而认定案涉房产系无偿转让。且即使是有偿转让，案涉房产系精装修别墅，当时的市场价应当在500万元以上，70万元的售价也系明显不合理的低价。二、一审法院认定事实不清，本案系恶意串通进行虚假的房产转让行为，并以此达到使债权人主张的债权无法实现的效果。首先，陈建辉与吴建成、张秋芳系亲属关系，具备实施恶意串通逃避债务的条件。基于亲情关系，陈建辉应当知晓吴建成、张秋芳欠下巨额债务，以及吴建成、张秋芳出卖案涉房产将导致债权人的债权无法实现。其次，林俤子于2015年6月5日与吴建成、张秋芳签订《租赁合同》，约定将案涉房产出租给林俤子，租期十年，林俤子租住在案涉房产期间，陈建辉未查看过案涉房产，也未对案涉房产进行过交接，陈建辉购房却不实地看房明显有悖于常理。即使陈建辉有看房，其也肯定会发现该房屋已出租，且租期长达十年，其也不会买受这种存在瑕疵的房屋。再次，购房款的支付方式及金额均有悖于常理。《房屋及车位买卖合同》签订于2015年6月3日，而定金却在2015年4月3日支付，在房价未确定的情况下先行支付定金有违常理。且该合同约定购房款分5万、10万、25万支付也不符合常规的房产买卖付款方式。该合同还约定连车位一起出让，但是《房地产买卖契约》上却无车位出让的约定。 吴建成、张秋芳均未作答辩。 陈建辉辩称，一、陈建辉与吴建成、张秋芳之间签订的《房屋及车位买卖合同》是真实合法有效并已实际履行完毕，《房地产买卖契约》上约定的低价是基于当时交易市场为避免高额税收的普遍做法，实际转让价款应以《房屋及车位买卖合同》约定及实际履行为准，一审法院认定本案不存在“无偿或以明显不合理的低价转让财产”是正确的。二、陈建辉与吴建成、张秋芳关于案涉房产及车位的买卖行为，不存在恶意串通侵害债权人的合法权益的情形，林俤子仅根据陈建辉与吴建成、张秋芳的姻亲关系就推断陈建辉对吴建成、张秋芳负债情况应当知晓，并认定双方存在恶意串通，显然与客观事实不符，也缺乏法律依据。且林俤子也未举证证明案涉房产交易对其的债权造成损害，故林俤子主张债权人撤销权缺乏事实依据，一审法院对此认定正确。三、根据林俤子提供的一审证据五《民事判决书》，林俤子对吴建成、张秋芳享有债权本金376361.4元及相应的利息，但林俤子主张撤销的交易金额高达291.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款“撤销权的行使范围以债权人的债权为限”的规定，林俤子的诉讼请求超过其债权范围，法院不应受理，既已受理，应驳回其起诉。四、林俤子在上诉状中关于其与吴建成、张秋芳之间签订《租赁合同》并自2015年6月起即占有房屋等陈述与客观事实不符。事实上，自2015年7月13日起，案涉房产一直在陈建辉占有之中，直至2015年10月16日林俤子强行撬锁侵占，陈建辉当即报警，公安建议陈建辉通过法院解决，陈建辉已于2015年11月6日向仓山法院起诉，该案已因本案中止审理。 林俤子向一审法院起诉请求：1.撤销吴建成、张秋芳将位于福州市仓山区××街道××道××号金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-27号楼105复式单元房屋转让给陈建辉的行为，并将该房产恢复登记到吴建成、张秋芳名下（房产约值250万元）；2.本案诉讼费用由吴建成、张秋芳、陈建辉承担。 一审法院认定事实：2015年1月26日，吴建成向林俤子借款40万元，案外人赖双英提供担保。后吴建成未按约定履行还款义务，林俤子就该案民间借贷纠纷于2016年1月5日以吴建成、张秋芳、案外人赖双英为被告向一审法院提起了诉讼。 2015年6月3日，吴建成、张秋芳（卖方、甲方）与陈建辉（买方、乙方）签订一份《房屋及车位买卖合同》，约定：甲方所售房屋座落于福州市仓山区××街道××道××号金山生活区八期南片（红树林二期）XXXX号楼XXXX复式单元（房屋所有权证号为：榕房权证Ｒ字XXXX号、榕房权证Ｒ字XXX号），建筑面积为178.96平方米；甲方所售房屋的附属设施为中央空调、热水器、净水器、卫生洁具、装修时固定的不可移动的家具及固定装修；甲方所售房屋尚欠银行抵押贷款；甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋及附属设施总金额为人民币贰佰柒拾万元整（含乙方代办解押款）；双方交易税费由买方负担；甲方结清该房屋交接日期前的水电、物业等所有费用，交接后发生的费用由乙方承担；购房款支付方式：乙方已于2015年4月向甲方支付购房定金人民币叁拾万元整（定金可抵作购房款）；甲乙双方约定房屋贷款余额及利息140万元由乙方进行提前还款，实际还款金额为购房款贰佰柒拾万元的组成部分，乙方应于2015年7月10日前办理提前还款手续并还清贷款本息；乙方应于本合同签订之日起5日内支付购房款壹拾万元整；乙方于6月底前支付购房款贰拾伍万元整；购房款扣除已付款项（包括解押款）及保留金陆拾万元后的余额由乙方于办理过户登记申请前支付；乙方保留陆拾万元购房款作为过户担保，在福州市房地产交易中心受理甲、乙双方过户登记申请后乙方领取产权证前付清；甲方应于乙方办理完房屋提前还贷手续并提前还清贷款本息之日起2日内将房屋交付乙方；在甲、乙双方均未违约的前提下，甲、乙双方于2015年7月15日前在房地产交易中心办理房屋过户登记手续。 上述《房屋及车位买卖合同》签订后，陈建辉分别于2015年6月8日、2015年6月15日、2015年6月29日向吴建成、张秋芳支付案涉房产的购房款10万元、86500元、165640元；2015年7月7日，陈建辉替吴建成提前归还案涉房产抵押贷款本息共计1404327.56元，陈建辉分别于2015年7月13日、2015年7月16日、2015年7月24日向吴建成、张秋芳支付案涉房产购房款43533元、83840元，516160元。另2015年4月3日陈建辉通过其岳父张星官向张秋芳支付购房款定金30万元。陈建辉共支付案涉购房款2700000.56元。 2015年7月15日，吴建成、张秋芳与陈建辉在福州市房地产管理局签订了一份《房地产买卖契约》，双方协议案涉房产价格70万。同日，福州市房地产管理局对案涉房产核定计税价格844233元，并以核定计税价格844233元征收相应的税费。2015年7月17日福州市房屋登记中心将该房产变更登记至陈建辉名下。 另查明：1.长乐市人民法院于2016年11月10日作出（2016）闽0182民初字第521号民事判决：“吴建成、张秋芳偿还借款376361.40元及利息（按月利率2%，从2015年5月26日起计至实际还款之日止）；案外人赖双英对上述债务承担连带清偿责任。”。该判决于2016年12月6日生效，2017年5月18日，林俤子通过福州市鼓楼区人民法院提供的跨域立案服务向一审法院申请执行；2.陈建辉的岳父与张秋芳系兄妹关系。 一审法院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，撤销权的成立要件有三：1.债权人对债务人享有合法有效的债权；2.债务人存在无偿或以明显不合理的低价转让其资产的行为；3.债务人处分财产的行为明显有害于债权人。本案中，林俤子作为债权人提供的生效法律文书确认其对吴建成、张秋芳享有合法债权。本案的争议焦点：一、吴建成、张秋芳向陈建辉转让案涉房产的行为是否系“无偿或以明显不合理的低价转让财产”；二、陈建辉在受让时是否知道以明显不合理的低价受让上述房产，并对债权人即林俤子的利益造成明显损害。针对上述焦点问题，一审法院分析认证如下： 一、关于吴建成、张秋芳向陈建辉转让案涉房产的行为是否系“无偿或以明显不合理的低价转让财产”的问题。陈建辉述称，其与吴建成、张秋芳在房产登记部门备案的《房地产买卖契约》系双方为了少缴税而签订的，案涉房产的买卖是按《房屋及车位买卖合同》履行，且陈建辉已按《房屋及车位买卖合同》约定向吴建成、张秋芳支付案涉房产购房款2700000.56元。陈建辉为证明其向吴建成、张秋芳支付了购房款2700000.56元，提交了2015年4月3日收条及转账凭证；2015年6月8日收条及存款凭证；2015年6月30日收条、委托书、转款凭证；2015年7月13日收条及提前还款申请书、客户回单；2015年7月24日收条、委托书、转款凭证等证据。林俤子提出本案应以吴建成、张秋芳与陈建辉之间交给房产登记部门的《房地产买卖契约》约定的成交价70万元为准，但结合现在二手房交易中双方为避税而签订阴阳合同的普遍现状，一审法院采信陈建辉的陈述，即《房地产买卖契约》系为避税而签订的，并非吴建成、张秋芳与陈建辉的真实意思表示，双方实际履行的是《房屋及车位买卖合同》，也即双方约定的成交价为270万元。林俤子庭审中自认案涉房产当时的市场价为350万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定。案涉房产的转让价2700000.56元超过了房管部门核定的计税价格844233元，亦超过了林俤子自认的交易当时的市场价350万元的70%（245万元），故吴建成、张秋芳不构成无偿转让或明显不合理的低价转让案涉房产。 二、关于陈建辉在受让时是否知道以明显不合理的低价受让上述房产，并对债权人即林俤子的利益造成明显损害的问题。一审法院认为，案涉房产买卖从双方签订合同、付款直至完成产权变更登记，均发生在林俤子向一审法院提起民间借贷纠纷一案诉讼之前，而林俤子并无提供有效的证据证明陈建辉在交易之时对吴建成、张秋芳的负债情况属明知，且在主观上应当知道吴建成、张秋芳转让案涉房产的行为对其债权人造成损害。另，在无其他证据佐证的情况下，单凭张秋芳与陈建辉的亲属关系的事实，亦不足以认定吴建成、张秋芳与陈建辉存在恶意或陈建辉具有主观过错。林俤子亦没有提交有效的证据证明吴建成、张秋芳没有其他可供执行的财产，陈建辉受让案涉房产给其债权造成明显损害。 综合以上分析，林俤子主张撤销吴建成、张秋芳将位于福州市仓山区××街道××道××号金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-27号楼105复式单元房屋转让给陈建辉的行为，并将该房产恢复登记到吴建成、张秋芳名下，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回林俤子的诉讼请求。案件受理费26800元，由林俤子负担。 本院二审期间，林俤子向本院提交一份其与吴建成签订的《租赁合同》，用于证明其于2015年6月5日向吴建成承租案涉房产。陈建辉质证认为，该证据并非新证据，且不能证明双方之间存在租赁关系。本院经审查认为，该证据形成于本案诉讼之前，并非二审期间的新证据，故不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”，据此，债权人是否可以行使撤销权，需要审查债务人是否实施了“放弃其到期债权或者无偿转让财产”或者“以明显不合理的低价转让财产”的行为，以及上述行为是否有害于债权人实现债权。 关于吴建成、张秋芳是否实施了有害债权的行为。林俤子主张应以福州市房地产档案馆存档的《房地产买卖契约》作为审查依据，该契约约定的转让价格为70万元，陈建辉未支付该款项，故应认定吴建成、张秋芳与陈建辉之间存在恶意串通、无偿转让案涉房产的行为。本院认为，虽然存档的《房地产买卖契约》亦是双方当事人签订的，但合同的具体履行应以实际履行情况为准。根据一审法院查明的事实，双方之间实际履行的系《房屋及车位买卖合同》，该合同中约定的案涉房产转让价格为2700000元，陈建辉已实际支付了2700000.56元，该价格符合市场行情。林俤子主张款项的支付有悖于常理，但经一审法院调查，所有款项的支付均有相应的支付凭证并能作出合理说明，定金于合同签订之前支付，也符合交易习惯。故林俤子的前述主张均缺乏依据，不予采纳。据此，一审法院认定吴建成、张秋芳不存在无偿转让或者明显不合理的低价转让案涉房产，并无不当。 关于吴建成、张秋芳转让案涉房产的行为是否有害林俤子实现其债权。林俤子对吴建成、张秋芳的债权虽然已经生效判决确认，并已申请执行，但本案中尚无证据显示吴建成、张秋芳除了案涉房产之外无其他可供执行财产，即意味着吴建成、张秋芳转让案涉房产的行为是否会在客观上影响林俤子实现对吴建成、张秋芳享有的债权，尚未确定。故林俤子主张撤销案涉房产的转让行为缺乏客观要件，不予支持。 综上，林俤子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由林俤子负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 陈雁兰 二〇一七年十二月十八日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郑紫雯  8