广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0606民初10708号 原告（反诉被告）：唐孝利，男，1966年3月22日出生，汉族，住湖南省安化县XXXXXX号，公民身份号码432XXXXXX。 委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐彩霞，系唐孝利女儿,女，1990年7月2日，汉族，住湖南省XXXXXXX号。 被告（反诉原告）：赖喜玲，男，1970年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区龙江镇XXXXXXXX号，公民身份号码440XXXXX。 委托诉讼代理人：黎沛虹，广东顺龙律师事务所律师。 原告唐孝利与被告赖喜玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，赖喜玲依法提出反诉，本院决定合并审理，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐孝利及其委托诉讼代理人封国夫、唐彩霞，被告赖喜玲及其委托代理人黎沛虹,鉴定人员龚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐孝利向本院提出诉讼请求：1.判令赖喜玲退回履约保证金30万元及风险责任抵押金30万元共计60万元及相应利息102000元；2.判令赖喜玲赔偿不能履行合同赔偿金30万元；3判令赖喜玲赔偿房屋家具电器等直接经济损失3399554.4元；4.判令赖喜玲赔偿因退还租户占有使用费等造成的直接经济损失317469.1元；5.判令赖喜玲退回2015年8月份多交占有使用费110960元及相应的利息11096元；6.判令赖喜玲赔偿2014年8月16日至2015年3月份付人工工资损失241443.1元；7.判令赖喜玲赔偿2015年8月至2016年5月份付人工工资损失199500元；8.判令赖喜玲赔偿2015年1月至3月份因施工不符合要求无法出租造成的占有使用费损失525600元及相应的利息78840元；9.判令赖喜玲赔偿因不能履行合同造成的房租收入损失共计4769362.5元；10.判令赖喜玲赔偿因不能履行合同造成的电费差价收入损失共计1169280元；11.判令赖喜玲赔偿因不能履行合同造成四年应有房租递增收入损失1066388.17元；12.判令赖喜玲赔偿相关诉讼费及代理费234551.08元；以上各项合计13126044.35元；13.判令赖喜玲承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月16日，唐孝利与赖喜玲签订一份《物业租赁合同》，赖喜玲将位于佛山市顺德区龙江镇仙塘村宝涌工业大道XXXX号之“亚邦公寓”一栋共11层340间出租房出租给唐孝利用于经营住宿出租。合同期限为5年，时间自2014年8月20日至2019年8月19日。唐孝利须向赖喜玲缴纳30万元作为合同的履约保证金，另须向赖喜玲缴纳57万元作为风险责任抵押金。根据合同要求，唐孝利按约配置符合租赁要求的设施和物品，其中一房一厅配置：1.5米×1.9米大床、床垫一套、三门衣柜一个，1.5匹格力空调一部；二房一厅在一房一厅的基础上增加1.2米大床、三门衣柜各一个。合同还约定了赖喜玲提供符合用于经营住宿出租的标准的房屋并负责热水系统的维护与安装。2014年12月22日，唐孝利、赖喜玲就上述《物业租赁合同》签订补充协议。协议约定：1.租赁合同期限更改为2014年11月1日起至2019年12月31日止，从2015年1月1日起计租；2.该补充协议四特别强调“甲方负责消防设施的质量，如果政府部门需要办理消防设施证件，由甲方负责拿证及承担费用。”赖喜玲名下的亚邦公寓自2015年1月至3月一直存在诸多问题:如墙身渗水、管道渗漏、墙身开裂等。此外，赖喜玲负责的热水系统根本无法使用，唐孝利多次与赖喜玲交涉，但赖喜玲依旧不履行合同。由于赖喜玲提供的房屋不符合合同约定和不能达到经营住宿需要，唐孝利无奈之下只得自行购买热水器并安装，在此期间唐孝利无法经营出租房屋。2015年8月13日，由于赖喜玲租赁物消防不合格，消防部门发出公告责令停止使用案涉租赁物业。该物业于2015年8月13日当日停止营业，赖喜玲于2015年8月23日起断唐孝利的所有用水用电至今，唐孝利自2015年8月13日起至今没有实际使用该物业。唐孝利通过（2015）佛顺法龙民初字第838号案件开庭调查后才得知：赖喜玲一直声称房屋有合法手续却一直以各种借口不肯出示给唐孝利，原来是在欺骗唐孝利，原来赖喜玲在建设时根本就没有取得建设工程许可证，也没有依法办理报建手续。唐孝利已按175200元/月的标准向赖喜玲支付了2015年1月至8月31日的租金，另向赖喜玲交付了30万元的履约保证金以及30万元的风险责任抵押金。唐孝利已按实际用量向赖喜玲缴纳截至2015年7月31日的水电费。由于赖喜玲的房屋存在居多质量问题，加上唐孝利一直催要赖喜玲的建房手续和有关消防手续，赖喜玲一直无法提供，故唐孝利拒绝向赖喜玲缴纳剩余的27万元保证金。唐孝利添置家具电器等花费3399554.4元，同时，由于2015年8月13日亚邦公寓被突然关停，唐孝利退已租房客租金317469.1元，同时唐孝利2015年8月份实际多交房租110960元，唐孝利为了承租亚邦公寓自2014年8月16日开始就请员工准备，故由于赖喜玲的违约，造成唐孝利自2014年8月16日至2015年3月份付人工工资损失241443.1元，以及2015年8月关停之后由于赖喜玲不采取积极的态度同唐孝利协商，企图将唐孝利赶走，还要唐孝利赔偿损失，无奈，唐孝利后期也必须有员工守护设备等，故自2015年8月份至2016年5月份产生人工工资损失199500元。由于赖喜玲没能按设计要求施工，导致唐孝利2015年1-3月无法出租，从而导致唐孝利房租损失525600元。由于赖喜玲的原因致使合同不能履行，造成唐孝利经济损失共计4769362.5元。电费差价收入损失共计1169280元以及不能履行合同造成四年应有房租递增收入损失1066388.17元。赖喜玲的行为还造成唐孝利诉讼费、代理费合计234551.08元。唐孝利上述损失总计13126044.35元。综上所述，赖喜玲的根本性违约及违法行为，导致合同无效，责任全在赖喜玲，赖喜玲给唐孝利造成巨大的经济损失，唐孝利多次与赖喜玲协商无果，赖喜玲恶人先告状，故特诉至法院，请求判如所请。 诉讼过程中，唐孝利增加诉讼请求：1.请求判令赖喜玲赔偿2016年6月至2017年3月的员工工资72800元;2.请求判令赖喜玲赔偿其所损坏和丢弃唐孝利的物件而造成的损失49825.89元（详见物件清单）；3.请求判令赖喜玲赔偿唐孝利工作人员在外租房费用2668.5元；4.请求判令赖喜玲赔偿唐孝利合同转让费和劳务费共计45万元；5.请求判令赖喜玲返还其通过黄星海收取的茶水费7万元。事实和理由补充如下：经法院审理本案，唐孝利派人留守亚邦公寓花费人员工资72800元，在案件审理过程中赖喜玲强制将执勤的工作人员赶走并毁弃唐孝利在“亚邦公寓”所有的物品。此举给唐孝利带来物件损失49825.89元，同时被赶走的工作人员在外租房花费2668.5元。因本案唐孝利还花费合同转让费和劳务费共计45万元，此外，赖喜玲还通过黄星海收取茶水费7万元，上述费用合计645294.39元都应由赖喜玲承担。 赖喜玲辩称，一、唐孝利诉状中称“赖喜玲一直声称房屋有合法手续却一直以各种借口不肯出示给唐孝利，原来是在欺骗唐孝利”的陈述与事实不符。事实上，在合同签订时及签订后，赖喜玲从未向唐孝利声称过房屋有合法手续，反而已口头告知过唐孝利房屋的建设和消防手续还未办理好。唐孝利也从未向赖喜玲要求出示建设工程许可证等证件，也没有要求赖喜玲提供有关消防手续。且从补充协议第四条的约定可以看出，唐孝利在签订租赁合同时是知道赖喜玲的房屋没有消防手续的。因为前两年的房屋很多都是在建成后才补办相关手续，赖喜玲原来也是准备在租赁合同签订后去补办相关手续，但由于2015年政策收紧，以致暂时无法办理，对这一情况唐孝利是完全清楚的。唐孝利明知或应知承租的房屋未办理建设和消防手续的情况下仍租用赖喜玲的房屋，可见对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对造成合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故唐孝利的损失不应由赖喜玲承担。二、唐孝利的以下各项诉请均无事实和法律依据。1.唐孝利第1项诉讼请求没有事实依据。赖喜玲只收到唐孝利履约保证金30万元和风险责任抵押金20万元，共计50万元。该款赖喜玲愿无息退还。唐孝利之前并无主张退还以上款项，故其要求计算相应利息无依据。2.唐孝利第2项诉讼请求没有事实和法律依据。现已生效的(2015)佛顺法龙民初字第838号民事判决书依法认定唐孝利与赖喜玲的租赁合同无效，无效合同并不适用违约条款，唐孝利要求赖喜玲赔偿合同赔偿金无法律依据。3.唐孝利第3项诉讼请求没有事实和法律依据。（1）唐孝利购置的家具电器及其他设施均可由唐孝利自行带走搬离，不存在损失。至于唐孝利添置的装饰装修物，因其未经赖喜玲同意自行添置，应由唐孝利自行拆除，造成的损失由唐孝利自负。如属已形成附合的装饰装修物，赖喜玲同意利用的，可折价归赖喜玲所有，不同意利用的，应由唐孝利自行拆除负责恢复原状。（2）唐孝利主张的损失按购置价计算没有法律依据，应按现在的市场评估价计算。同时，唐孝利的证据不足以证明其主张的损失。（3）唐孝利的家具电器一直由唐孝利自行保管，如有灭失损坏造成损失，也不应由赖喜玲负责赔偿。（4）唐孝利要求赖喜玲赔偿其租赁物维修费的请求已在（2015)佛顺法龙民初字第838号案反诉中提出并被驳回。根据一事不二诉的原则，本案对该部分请求应予驳回。4.唐孝利第4项诉讼请求没有事实和法律依据。（1）唐孝利退还租户的属于租赁押金，唐孝利并无证据证明其退还租户占有使用费并造成经济损失。（2）因唐孝利明知或应知承租的房屋未办理消防施工审核及消防验收手续的情况下仍租用赖喜玲的房屋，存在过错，应承担自己的损失。唐孝利要求赖喜玲承担没有法律依据。5.唐孝利第5项诉讼请求没有事实依据。唐孝利至今仍未将房屋归还给赖喜玲，故其应继续按租赁合同约定的标准支付占有使用费。其要求赖喜玲退还占有使用费无理，且还应支付2015年9月至今的房屋占有使用费，为此赖喜玲已依法提起反诉。6.唐孝利第6项诉讼请求没有事实和法律依据。（1）根据租赁合同的约定，2014年8月16日至10月16日为免租装修期，之后，双方经协商过成补充协议，将免租期延长至2014年12月31日。赖喜玲在合同签订后即将房屋交付唐孝利装修及使用，且唐孝利也于2015年1月起对外出租。因此，唐孝利因经营雇佣工人并支付工人工资属其法定义务，并不存在损失更不应由赖喜玲赔偿。（2）唐孝利主张工资损失并无证据证明。7.唐孝利第7项诉讼请求没有事实和法律依据。（1）唐孝利称2015年8月13日已停业，之后又怎么还会产生工人工资？即使唐孝利雇请工人看管公寓（未经赖喜玲同意）所支出的工资，也是由于其不肯离场造成的扩大损失，理应由其自行负担，与赖喜玲无关。（2）唐孝利主张工资损失并无证据证明。8.唐孝利第8项诉讼请求没有事实和法律依据唐孝利并无证据证明其损失的主张。相反，赖喜玲提供的出租房屋公寓套间绝大部分均合格，只是有极个别的房间需要维修，且赖喜玲安排人员及时进行了维修，并不影响唐孝利出租。事实上，在签订补充协议的第三条中唐孝利已确认该租赁建筑的所有房间、电梯、设施、设备等于2014年10月31日前已全部交付唐孝利使用，唐孝利从2014年11月起已经向外招租，只是因为临近春节租客较少造成出租率较低。因此并不存在施工不符合要求无法出租造成占用费损失的事实。9.唐孝利第9项诉讼请求没有事实和法律依据。（1）并非赖喜玲违约不履行合同，而是因合同违法导致无效而不能履行。对合同无效唐孝利有过错，其损失应自行负担。（2）唐孝利主张的该项房租收入损失属预期收入损失，而预期收入的损失不属于直接损失，该损失未实际发生，也并非必然会发生，因此唐孝利要求赔偿不符合法律规定。10.唐孝利第10项诉讼请求没有事实和法律依据，电费差价收入损失属预期收入损失，而预期收入的损失不属于直接损失。11.唐孝利第11项诉讼请求没有事实和法律依据答辩意见同第九条。12.唐孝利第12项诉讼请求无事实和法律依据。（1）唐孝利主张本案律师代理费21万元，并无提供相应收费发票，证明收费事实的存在，且租赁合同纠纷案件并无律师代理费由败诉方承担的法律规定。唐孝利与赖喜玲双方也无律师代理费由败诉方承担的书面约定，因此唐孝利主张无理。（2）此外唐孝利主张的上诉费及反诉费并非本案费用，且已由另案对其承担主体作出判决，本案不应处理。综上，唐孝利的全部诉讼请求均无事实和法律依据。唐孝利的各项损失并不存在，且与赖喜玲无关。双方租赁合同经顺德区人民法院另案依法判决无效后，唐孝利采取消极的态度，拒不履行判决义务，返还出租房屋并恢复原状（赖喜玲已依法申请强制执行〉，也从未与赖喜玲协商解决，反而牵强附会、无中生有，起诉向赖喜玲索取巨额赔偿。唐孝利的恶意诉讼行为，已严重侵害了赖喜玲的合法权益，故恳请贵院查明事实，依法驳回唐孝利没有事实和法律依据的的全部诉讼请求。对于唐孝利增加的诉讼请求辩称如下：一、唐孝利要求判令赖喜玲赔偿2016年6月至2017年3月员工工资72800元没有事实和法律依据。首先，对唐孝利的所称的员工工资损失赖喜玲不予确认，且无证据证明该缺失的存在。其次，即使其确有雇请员工看守公寓的事实，由于已生效的（2015)佛顺法龙民初字第838号判决书已判令其将公寓返还给赖喜玲，而唐孝利拒不搬离公寓且在未经赖喜玲同意的情况下雇请工人看管公寓所支出的工资，也属于其自己的原因所导致的扩大损失，应由其自行负担。赖喜玲不应承担赔偿责任。二、唐孝利要求判令赖喜玲赔偿损坏和丢弃的物件而造成的损失没有事实和法律依据。赖喜玲并没有损坏和丢弃唐孝利的物品。（2015)佛顺法龙民初字第838号判决书生效后，唐孝利拒不履行判决规定的义务，拒不将承租的公寓交还给赖喜玲。为了减少损失，赖喜玲在通知当地派出所和唐孝利到场的情况下，将其少量个人物品搬出。当时唐孝利的员工在场，但不接收和保管以上物品，赖喜玲为了避免造成物品遗失，采取措施，将这些物品放置回了室内。现这些物品仍然存放在那里，并无损坏和遗失，唐孝利随时可以办手续取走。至于唐孝利主张的物品的数量和价值，赖喜玲不予确认。三、唐孝利要求赖喜玲赔偿租房费用没有事实依据，该费用不存在且与赖喜玲无关。四、唐孝利要求赖喜玲赔偿合同转让费和劳务费45万元没有事实和法律依据。1.对唐孝利主张的亚邦公寓是由其与段元军、彭红辉、陈杰共同享有经营权的事实，其从未向赖喜玲提过，赖喜玲并不知情，赖喜玲只是将公寓出租给唐孝利，对唐孝利该主张的事实不予确认。2.即使唐孝利与段元军、彭红辉、陈杰共同享有经营权，并由其出资收购了其他三人的经营权的事实存在，但由于唐孝利在本案起诉书中就公寓租赁合同无效向赖喜玲主张赔偿的数额中已包括了其受让经营权后因合同无效致经营权无法实现产生的损失，因此唐孝利无权再在增加诉讼请求部分再重复主张。五、唐孝利请求判令赖喜玲返还通过黄星海收取的茶水费7万元没有事实依据。赖喜玲从未通过黄星海向唐孝利收取茶水费。唐孝利支付给黄星海的7万元是其与黄星海之间的个人金钱往来，与本案无关，不应由赖喜玲偿还。综上，请求贵院依法驳加唐孝利增加的全部诉讼请求。 赖喜玲向本院提出反诉请求：1.判令唐孝利支付赖喜玲2016年1月20日至其返还赖喜玲佛山市顺德区龙江镇仙塘村宝涌工业大道3号之“亚邦公寓”房屋时止的房屋占用费，暂计至2016年8月20日为1226400元；2.判令唐孝利支付2015年8月水电费58990.71元；3.反诉费用由唐孝利负担。事实和理由：赖喜玲与唐孝利双方于2014年8月16日签订的《物业租赁合同》，唐孝利无故拒不履行返还义务，至今仍占有上述房屋，且至今未缴交2015年8月水电费58990.71元给赖喜玲。由于唐孝利的无故占用行为，已造成了唐孝利的损失，故要求唐孝利按原合同的租金标准每月175200元支付赖喜玲2016年1月20日至其返还赖喜玲“亚邦公寓”房屋时止的房屋占用费，暂计至2016年8月20日为1226400元，并支付2015年8月水电费58990.71元。希审查批准。 唐孝利针对赖喜玲反诉辩称，1.反诉第1项请求应被驳回：（1）此为重复诉讼，赖喜玲于2015年7月21日的诉讼中第1项和第5项诉讼请求中己经提出相同的诉讼请求，而且已经被法院（2015)佛顺法龙民初字第838号民事判决第二项驳回，驳回的理由是：“唐孝利与赖喜玲双方一致认为赖喜玲自2015年8月13日起至今没有实际使用案涉租赁物业，唐孝利已按合同要求约定向赖喜玲缴纳了2015年1月至8月31日起的租金且涉案《物业租赁合同》及补充协议己被依法确认无效，故赖喜玲诉请唐孝利支付2015年7月1日起至租赁合同解除之日的租金无事实及法律依据，本院不予支持。”（2）唐孝利既没有占有也没有使用涉案房产及设备，根据合同4.4,设备归赖喜玲所有。故亚邦公寓的家具等均是赖喜玲所有，唐孝利只享有在租赁期间的使用权，由于合同自始无效故不存在解除的问题，而“双方已一致认为唐孝利自2015年8月13日起至今没有实际使用案涉租赁物业”，故唐孝利在交钥匙前只是替赖喜玲保管，交完钥匙，唐孝利与赖喜玲便完成交接，故赖喜玲还需要支付唐孝利人工工资，赖喜玲将自己的东西放在自家，凭什么还要唐孝利承担租金？2.反诉第2项请求不应被支持：（1）唐孝利自2014年10月至2015年7月共交水电费229796.5元；（2）2014年10月至2015年3月份期间水电费52429.2元，该期间唐孝利没有经营，也没有使用涉案房产及设备，是赖喜玲施工所用实际使用的水电费，故该电费应该退还；（3）由于赖喜玲水电表有假，导致应该实际多交水电费42270.7元；扣除8月份13天按7月平均计算为29363.1元,唐孝利实际多交12907.6元，加上2014年10月至2015年3月份期间唐孝利所多交的水电费52429.2元，故赖喜玲应退回唐孝利多交水电费65336.8元；（4）赖喜玲的抄表时间是9月27日，显然不合理，而且亚邦公寓2015年8月13日被消防查封而停止使用故唐孝利8月份实际使用水电只有13天，赖喜玲8月份施工队正在作业包括打孔安装消防设备都在使用水电，故8月的水电费的计算应为7月26-8月13日，赖喜玲将自己所用的水电费全部要求唐孝利承担显然是错误的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.唐孝利提供的证据8即“亚邦公寓”2-11楼质量问题明细复印件一份，赖喜玲质证认为，对其真实性不予确认，该清单是唐孝利单方制作，没有得到赖喜玲确认，该明细表制作时间为2014年11月7日，2014年12月22日的确认表已对截至12月22日需维修的项目进行确认，应以该确认表为准。本院认为，该证据仅有复印件且无赖喜玲签名，本院不予认定。 2.唐孝利提供的证据9即“亚邦公寓”7-11楼质量问题验收记录复印件一份，赖喜玲质证认为，对其真实性不予确认。本院认为，该证据仅有复印件且无赖喜玲签名，本院不予认定。 3.唐孝利提供的证据10即维修照片五页，赖喜玲质证认为，对其真实性有异议，不能确认拍摄于赖喜玲出租的公寓，对其关联性有异议，照片拍摄于2014年12月，之后我方已找人对相关维修项目进行维修，没有影响唐孝利出租。本院对该证据不予确认。 4.唐孝利提供的证据11即《保证书》，证明当时刘辉要求唐孝利对房屋不能再租给其他人的保证书，唐孝利从此后没有再进行营业和使用，唐孝利一直在等待赖喜玲的整改结果，证明唐孝利的损失。赖喜玲质证认为，该保证书不是赖喜玲要求唐孝利出具的，不确认其真实性，没有赖喜玲的签名。本院认为，该证据与赖喜玲提供的有关水电方面的证据相吻合，本院予以采纳。 5.唐孝利提供的证据13即2015年1月1日赖喜玲找黑帮封大门的照片、4月21日与5月10日停太阳能热水的照片、7月17日停水停电的照片，证明赖喜玲的行为导致唐孝利巨大的损失。第二张照片中拧水龙头的就是赖喜玲员工徐敬洪，其在照片上签了日期2015年4月21日，但没有签名。赖喜玲质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，对该证据不予采纳。 6.唐孝利提供的证据15即亚邦公寓的设施设备清单、相应票据（包括维修材料费票据）共计94页，证明公寓的配置情况及唐孝利的损失，涉及金额为3399554.4元。赖喜玲质证认为，对采购明细表的真实性不予确认，是唐孝利自行制作的，应以实物为准，所列的价格是原始购置价格，如果确有损失，应按照现在的市场价格进行评估后来确定。对电信宽带业务收据、移动用户终端协议登记单的真实性无异议，但证明内容有异议，该证据仅能反映唐孝利在2015年缴纳了宽带的终端设备租用按金3500元及2015年3月预付费用18000元，其他费用没有交付凭证。按20条宽带线每条每月169元，按12月计算仅为24336元，且3-8月已使用的不应列入损失。对其他票据的真实性、关联性均不予确认，不能证明这些支出是用于案涉公寓，即使确实有这些物品，也应以实物及评估价为准，大部分物品设施唐孝利可自行带走，不存在损失。本院经审查认为，该证据与涉案房屋物品相吻合，可作为鉴定评估的参考依据。 7.唐孝利提供的证据16即2015年7月份住户交租明细表及临时房住户交租明细表及相应租赁合同共计三百九十五页，证明唐孝利正常经营的情况和唐孝利的损失。赖喜玲质证认为，对明细表的真实性有异议，对租赁合同、收据的真实性不予确认，从这些证据不能证明唐孝利有占用费的损失。如果合同真实，从合同可反映唐孝利从2014年9月开始已经对外招租。本院认为，该证据可作为认定事实的参考。 8、唐孝利提供的证据17即住户退租明细表（金额为317469.1元）、相应退费证据（次承租人在证据16的租赁合同背面签了收据）共计342页，证明唐孝利因消防查封，住户退租导致的现金损失。赖喜玲质证认为，对其真实性、关联性有异议，该组证据显示唐孝利退还了8月份剩余的23日后的租金及租赁押金，不存在损失。本院认为，该证据可作为认定事实的参考。 9.唐孝利提供的证据19即员工工资明细表（2014年8月至2015年3月）及身份证复印件共计16页，证明唐孝利的员工工资损失241443.1元。赖喜玲质证认为，对明细表真实性有异议，不能证明员工身份，应提交劳动合同及社保凭证予以证明，同时在2014年8月唐孝利与赖喜玲签订租赁合同，赖喜玲已将租赁物交付给唐孝利使用，唐孝利在经营租赁物期间产生的工人工资应由其自行承担，不存在2014年8月至2015年3月所谓工资损失。本院认为，唐孝利因承租而聘请的工人工资与本案无直接关联，本院不予采纳。 10.唐孝利提供的证据20即员工工资明细表（2015年8月至2016年5月）及身份证复印件共计18页，证明唐孝利的员工工资损失199500元。赖喜玲质证认为，对其真实性及其证明内容有异议，不能证明员工身份，应提交劳动合同及社保凭证予以证明，同时在2015年8月23日起唐孝利实际停止经营，不需要工人上班，不存在工资情况，至于唐孝利所称需留工人看守，是由于唐孝利不按照判决履行离场义务导致的扩大损失，应由其自行承担。本院认为，唐孝利因承租而聘请的工人工资与本案无直接关联，本院不予采纳。 11.唐孝利提供的证据21即经营四年应有回报的房租递增收入损失表，证明唐孝利的损失1066388.174元。赖喜玲质证认为，对其真实性不予确认，唐孝利计算的逾期租金损失不属于直接损失，该损失并非实际发生，也并非必然发生，因此其要求赖喜玲予以赔偿不符合法律规定。本院认为，该证据仅是唐孝利单方自行计算的数据，本院不予采纳。 12.唐孝利提供的证据22即代理费票据、诉讼费票据、代理费发票、代理合同，证明因赖喜玲违约，导致产生代理费、诉讼费损失共计234551.08元。赖喜玲质证认为，对代理合同的真实性有异议，合同没有加盖骑缝章，对合同内容不予确认，合同没有律所负责人签名。对发票真实性无异议，但应由唐孝利提供相应转账凭证，证明已支付款项，发票可虚开。对诉讼费、上诉费收据的真实性无异议，但这些费用并非本案费用，已由另案判决对其承担主体做出判决，本案不应处理。对代理费、反诉费收据不予确认。对本案代理费用，以本案租赁合同纠纷性质，不属于代理费由败诉方承担的范围，不应由本案败诉方承担。本院认为，对于本案的发票及代理合同的真实性应予确认，对于另案的诉讼费收据，与本案无关不予确认，其他收据，亦不予认定。 13.唐孝利第二次开庭补充证据1，即照片、2017年8月水电费明细表、租赁合同三份、通知两份，证明赖喜玲于2017年3月12日将现在的亚邦公寓对外招租，4月30日入住还有优惠价。赖喜玲现在依然在违法使用房屋进行出租。赖喜玲质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关。本院认为，该证据均为双方移交涉案物业之后所发生的，本院仅对赖喜玲重新对外招租这一事实进行确认，除此之外的证据因与本案的处理无直接关联，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月16日，赖喜玲作为甲方出租方与唐孝利作为乙方租赁方签订一份《物业租赁合同》，约定：1.乙方意愿及租赁物业描述：乙方自愿承租甲方拥有自主产权的位于“佛山市顺德区龙江镇仙塘村宝涌工业大道号”之建筑“亚邦公寓”一栋用于住宿出租用途,同时乙方对本合同所有条款及其含义完全理解、接受并自愿签定本合同。该租赁建筑楼层高11层，首层室内小汽车、摩托车停车位其中的部分350平方为本合同项下有偿作停车场使用，“亚邦公寓”至“亚邦家具车间”4米宽通道(该位置于“亚邦家具车间”改建期间约6-8个月须停止使用）、公寓大堂等约350平方为免费供乙方使用场地；首层临街靠电梯一侧3号铺位甲方留作它用；2至11层设计功能为住宿；配置有太阳能熟水系统1套、电梯2部，前、后消防安全楼梯2处；该租赁建筑共有出租房间总数：单房为220间,一房一厅/二房一厅（由一房一厅改造60间以内的费用甲方承担，超出60间的改造费用由乙方承担）各60间共120间,总计340间。2.租赁价格、月租金总额：单房共220间，单价400元/间/月,小计金额为88000元/月；一房一厅（二房一厅）共120间,单价680元/间/月,小计金额为81600元/月；首层停车位计费面积共350平方,单价16元/平方/月,小计金额5600元/月；以上合计每月租金总额175200元。3.合同期限及保证金、免租期：本合同期限为5年，自2014年08月20日起至2019年08月19曰止(该生效日期以“首层按设计功能基本完工、2-11层50%以上房间按设计功能完工、电梯可交付乙方使用”为准，其余部分于生效日起20天内按设计功能完工交付乙方使用，否则每延期1天则未完工部分的免租期顺延1天)；本合同项下乙方须向甲方缴纳30万元作为本合同的履约保证金,另须向甲方缴纳57万元整作为乙方须承担的第三方（合同期内所有直接与乙方租赁经营该建筑有关联的法人组织、社会团体、个人等均称之为第三方）风险责任抵押金：总计应缴纳金额为87万元。签订本合同时乙方一次性向甲方缴纳本合同的履约保证金30万元;另须缴纳第三方风险责任抵押金20万元整;第三方风险责任抵押金余款37万元乙方须于2014年12月30日前向甲方缴清；为支持乙方招租，自本合同生效开始甲方一次性给予乙方60天的免租期，但免租期内产生的水、电费等相关费用乙方必须按实际产生金额缴纳。4.房间标准配置设备及本合同期满时的所属权：一房一厅（二房一厅）配置：1.5米*1.9米木床、床垫一套、三门衣柜一个，1.5匹格力冷暖空调一部；单房配置：1.5米*1.9米木床、床垫一套、三门衣柜一个，大1.0匹格力冷暖空调-部；二房一厅增加1.2米木床、三门衣柜各一个；以上3项标准配置物品于本合同到期时所属权无偿归甲方所有;乙方须在免租期内将所有房间按以上标准配置的物品配置完毕。5.电费、水费计费标准、太阳能热水费及首层铺面租赁：合同期内电费按度计算，水费按5.6元/吨计算：如供电、供水部门统一上调价格或增加附加费用时，该单价同步上调或同步增加附加费用；太阳能热水费乙方按35.6元/吨计算向甲方缴纳，由甲方承担水、电费及日常维护、保养、维修责任：如供电、供水部门统一上调价格或增加附加费用时，该单价同步上调或同步增加附加费用；首层1-2号铺面计175平方，每平方按50元/月计算（另行签订商铺合同)。6.每月租金及水电费缴纳:合同期内每月租金（含公寓房间租金、停车场租金）及上月水电费（含太阳能热水费，按实计算）等应缴纳之费用，乙方须于每月6日前向甲方足额缴纳；否则每延期1天甲方将按应缴纳金额的收取滞纳金，延期超过7天（即每月13日）或以上时甲方有权终止本合同，合同履约保证金不予返还。7.合同到期续租（略）8.用途限制：乙方承租该建筑只得用于分租给个人作生活居住使用，不得将该建筑分层或整体转包给他人，不得用于租给个人生活居住以外的其它一切用途；乙方不得于承租范围内（含首层1-2号商铺）经营超市、日用消费品、饮用水、饮料等。9.其它费用及租住人员（第三方）意外责任险约定：合同期内该建筑使用过程中所产生的电话、网络费用、电视费、水电费、垃圾处理费、治安管理费，以及出租房屋所应缴纳的各种税金、须缴纳给当地政府其他行政职能部门的一切费用均由乙方承担；合同期内乙方须按有关规定为租住人员（第三方）购买意外责任保险，保险费用由乙方承担。10.甲方的责任和义务：保障该租赁建筑水、电畅通，外部进出道路平整畅通；保障机房至每个房间的网络、网络电视主线畅通（乙方负责开户及所有费用）；该租赁建筑于质量保证期内出现的渗漏、裂缝及其它影响正常使用的质摄问题时，甲方须向乙方提供该建筑承建商负责人及联系电话，乙方负责具体维修事项跟进，甲方给予必要的协助、配合；承建商质量保证期满后该租赁建筑发生渗漏、裂缝等维修责任及费用由乙方承担；负责首层车库电动闸、大堂玻璃门、一楼大堂进电梯间门安装，但日常使用、维护、维修及费用由乙方承担。11.乙方的责任和义务：乙方不得擅自对该建筑进行室内外装修、设置户外广告牌、霓虹灯广告等。如有需要，乙方必须书面征得甲方同意，并不得破坏该建筑的主体结构；所使用的装修材料必须符合环保及消防安全标准：设置的户外广告牌、霓虹灯广告等必须符合城建规划要求及安全技术标准；合同期内乙方负责该建筑及其配套设施（包括家具、电器、门、窗、管道、线路、水电、洁具、锁具、开关、照明器材、阳台护栏等，但不限于）的维护、保养、维修、更换并承担所有费用：本合同到期前乙方对灭失或损坏而无法修复的设施、设备须按原品牌、型号、规格、质量购置全新产品恢复到原使用状态；合同期内乙方负责电梯年检及维护、维修费用及电梯责任保险的费用；合同期内该建筑的出租管理均由乙方负责，且乙方保证租赁房屋内、行人通道、楼梯间及阳台等公共区域卫生、整洁，保证消防设施及消防安全管理等符合国家及政府职能部门的要求，定期进行检查、维护并承担费用；合同期内甲方有权对乙方的消防、安全管理、卫生管理等进行检査、监督，对检査发现的问题、隐患乙方必须按甲方要求进行整改，否则甲方有权收回该建筑使用权，保证金不予返还；合同期内（含合同期前乙方为使用该建筑作准备的时间内及合同期满后乙方作离场收尾工作时间内）乙方使用该建筑及与之关联的附属设施（包括电梯及太阳能热水系统）附属范围内发生一切安全事故，造成直接或间接人身伤亡、财产损失（但不限于）均由乙方承担赔偿责任（如因此给甲方造成连带损失的，乙方须承担赔偿责任：如因此发生第三方通过诉讼及其他司法途径向甲方主张权利的，乙方须承担由此而产生的一切费用，并赔偿因此造成甲方的一切损失）；乙方负责视频监控设备的购置、安装、维护维修、更换等，并负责购置除消防箱之外出租屋必备的消防设备、器材。12.免责：政府部门城建规划或国家征用土地，或因战争、人力不可抗拒之自然灾害等导致本合同不能履行或部分不能履行的，以及因此造成双方任何损失的，双方均不需要向对方承担责任。13.甲方的违约责任：合同期内甲方无故提前终止本合同的，除全额退还乙方已缴纳的合同履约保证金之外，另须向乙方支付与该合同履约保证金等额金额的赔偿金；合同期内甲方无故提前终止本合同的，乙方购置的用于该租赁建筑出租房间的设施、设备按照终止合同时的市场价格，依据本合同期限分摊折旧，甲方须按本合同剩余期限计算扣除折旧后的金额支付给乙方，但设施、设备归甲方所有；第三方风险责任抵押金在扣除乙方应承担而没有履行承担义务的第三方责任（如有发生）后的余款无息退还给乙方。14.乙方的违约责任。合同期内乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，合同履约保证金不予返还，同时乙方须缴清所欠缴甲方的一切费用如租金、水电费、违约金等款项，承担甲方因追偿上述款项而支出的诉讼费用、交通费、査询费等，第三方风险责任抵押金在扣除乙方应承担而没有履行承担义务的第三方责任（含乙方收取的租住人员押金，但不限于）后的余款无息退还给乙方：乙方利用该建筑进行非法活动；乙方使用该建筑超出本合同约定的使用用途；乙方未按合同约定时间足额缴纳履约保证金、第三方风险责任抵押金，或拖欠租金及应缴纳费用超过7天；乙方租赁该建筑期间消防、安全管理、环境卫生管理不符合相关规定，经甲方通知整改，乙方仍未改正的；乙方将该建筑整体或分层转包给他人的；乙方提前终止本合同的；乙方于免租期内未能完成本合同第4条约定的340间房标准配置设备的；其它违反本合同之情形。15.争议处理:本合同履行过程如发生争议，双方须友好协商解决,协商不成时，须向甲方所在地所属人民法院提起诉讼。16.未尽事宜：本合同未尽事宜，甲、乙双方在执行过程中可协商订立补充协议，所订立的补充协议作为本合同附件，与本合同具备同等法律效力。17.附则:甲方委托“广东亚邦文仪家具有限公司”综合管理部对本合同项下约定事项实施监督与管理、财务部代为收取本合同项下乙方应向甲方缴纳的一切款项。 2014年12月22日，赖喜玲作为甲方与唐孝利作为乙方就上述《物业租赁合同》签订《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》，约定：一、现经双方协商同意原“物业租赁合同”的租赁合同期限更改为:租赁合同期限为5年，自2014年11月1日起，至2019年12月31日止，其中2014年11月1日起至2014年12月31日止共60天为免租期，即2015年1月1日起开始计算收取租金。二、原“物业租赁合同”第三方风险责任抵押金余款37万元乙方须于2014年12月30日前向甲方缴清，现经双方协商同意更改为:第三方风险责任抵押金余款37万元整乙方必须于2015年5月30日前向甲方缴清。三、乙方确认该租赁建筑的有房间、电梯、设施、设备等于2014年10月31日前已全部交付乙方使用，该租赁建筑质量保证期为6个月，即从2014年11月01日起至2015年04月30日止。四、2014年10月31日前的水电费11499元由甲方负责，从2014年11月01日起所有的水电费由乙方负责，乙方按原“物业租赁合同”约定的水电计费标准向甲方缴纳，11月份的水电费1万元，乙方必须在2014年12月22日前向甲方缴纳，否则属违约，加建和清洁等费用73000元双方同意各负责一半即36500元，乙方在交一月份租金时扣除，甲方负责消防设施的质量，如果政府部门需要办理消防设施证件，由甲方负责拿证及承担费用。五、亚邦公寓首层1-2号铺原签订的租赁合同双方同意取消。六、乙方不得以任何借口扣减或拒交租金或延期交租，否则按“物业租赁合同”的6.1条款和14.1条款及本“补充协议”的第七条款处理。七、乙方的违约责任补充：1.乙方违约时乙方应当赔偿因违约所造成甲方的一切损失。2.当乙方违约时乙方必须无条件立即退场，退场后，在亚邦公寓购置的用于该租赁建筑出租房间的家具、电器、设备按照终止合同时的市场价格，依据本合同期限分摊折旧，甲方须按本合同剩余期限计算扣除折旧的金额支付给乙方，但家具、电器、设备归甲方所有。八、原租赁合同内容与本补充协议以上条款有抵触的，以本协议为准。原“物业租赁合同”的其他约定继续有效。 上述《物业租赁合同》以及《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》签订后，唐孝利向赖喜玲交付了30万元的履约保证金以及30万元的风险责任抵押金，并按175200元/月的标准向赖喜玲支付了2015年1月至8月31日的租金，唐孝利根据合同约定的标准在涉案房屋内配置家具、电器、设备等，并对外进行招租，签订租赁合同，收取了各租户的的押金和租金。 2015年7月22日，赖喜玲向本院提起前案诉讼【案号为（2015）佛顺法龙民初字第838号】，请求判令：1.解除赖喜玲与唐孝利就“亚邦公寓”签订的物业租赁合同；2.唐孝利缴交的合同履约保证金30万元归赖喜玲所有；3.唐孝利将上述房产恢复原状并返还给赖喜玲；4.唐孝利按每月175200元的标准向赖喜玲支付2015年7月1日起至租赁合同解除之日止的租金，暂计一个月为110884元，并支付拖欠租金的滞纳金48015元（暂计至起诉日2015年7月22日），合计158899元；5.唐孝利向赖喜玲支付上述房产的占有使用费，从合同解除之日起按每月175200元的标准计至唐孝利将上述房产恢复原状并返还赖喜玲之日止；6.本案诉讼费由唐孝利承担。该案诉讼中，赖喜玲自愿撤回上述第5项诉讼请求。唐孝利在该案提起反诉，请求判令：1.赖喜玲继续履行租赁合同；2.赖喜玲向唐孝利支付工程维修费9600元、热水器购置费277100元、热水器安装费19800元，并向唐孝利返还电费差额67607.1元；3.本案反诉费由赖喜玲负担。诉讼中，唐孝利自愿撤回要求赖喜玲赔偿热水器购置费277100元、热水器安装费19800元的反诉请求，但保留日后另行向赖喜玲主张的相关权利。 2015年8月13日，佛山市公安消防支队顺德区大队发出公告，内容如下：“广东亚邦文仪家具有限公司亚邦公寓（法人代表赖喜玲，地址：佛山市顺德区龙江镇仙塘宝涌工业大道3号综合楼2座，11层）经顺德区公安消防部门检查发现存在以下消防违法行为：建设工程未经消防设计审核擅自施工，建设工程未经消防验收擅自投入使用。亚邦公寓属大型高层员工集体宿舍，存在上述违法行为，不及时消除有可能造成严重的后果。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第一项、第三项的规定，佛山市公安消防支队顺德区大队将于2015年8月20日（星期四）10时对广东亚邦文仪家具有限公司亚邦公寓的消防违法行为给予责令停止使用并处罚款的处罚。实施处罚后，未经公安消防部门允许不得擅自进入或使用被责令停止使用的部位及场所，否则将依法予以处罚。”2015年8月19日，佛山市公安消防支队顺德区大队作出作出行政处罚决定书，给予违法行为人广东亚邦文仪家具有限公司处责令停止使用并处6万元罚款处罚。 2015年8月23日起，涉案物业开始断电。除了在涉案物业大堂一楼一间小房看管涉案物业外，唐孝利自2015年8月13日起至今没有实际使用该物业，并与涉案物业各个房间的次承租人办理了退租手续，退还押金及多交的租金。唐孝利已按实际用量向赖喜玲缴纳截至2015年7月31日的水电费，2015年8月的水电费为58990.70元，唐孝利尚未缴纳。 2015年9月17日，唐孝利向赖喜玲出具《保证书》，承诺保证在亚邦公寓消防整改没有完成前，不安排任何人员入住，否则愿承担因此产生的一切法律责任及行政处罚，并承担整栋亚邦公寓整月的租金。唐孝利在该保证书上加注未整改前保证不出租。 2016年1月20日，本院经审理作出（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决，该判决认定租赁的物业在建设时赖喜玲没有依法办理报建手续以及没有取得建设工程规划许可证，并据此认定赖喜玲与唐孝利签订的《物业租赁合同》及《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》无效，唐孝利缴纳给赖喜玲的履约保证金30万元及风险责任抵押金30万元，赖喜玲应当予以返还，并据此作出判决如下：一、唐孝利应于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于佛山市顺德区龙江镇仙塘村宝涌工业大道3号之建筑“亚邦公寓”恢复原状并返还给赖喜玲；二、驳回赖喜玲的其他诉讼请求；三、驳回唐孝利的反诉请求。本诉受理费减半收取为4091.74元，由赖喜玲负担；反诉受理费减半收取为3455.80元，由唐孝利负担。唐孝利不服，提起上诉，之后撤回上诉，被佛山市中级人民法院（2016）粤06民终2251号民事裁定准许唐孝利撤回上诉，（2016）粤06民终2251号民事裁定实际生效日期是2016年7月12日。2016年7月28日，赖喜玲向本院申请执行以上判决，本院予以立案受理，进入执行程序。 2016年2月25日，赖喜玲向唐孝利发出一份《通知》，内容如下：鉴于：1.我方的物业“亚邦公寓”未取得相关的合法证明，故我方与你方的租赁合同无效。2.你方现已无实际使用“亚邦公寓”。3.我方对“亚邦公寓”现有其他用途。鉴于上述原因，我方特通知如下：我方现通知你方在三天内（即2016年2月28前）必须搬走你方的所有财物，我方将收回“亚邦公寓”另作他用，到期未搬走的物品视为你方遗弃，如有丢失或者损害都由你方负责。自2016年3月1日起，若你方未搬完相关的物品导致我方无法正常使用“亚邦公寓”，因此产生的责任由你方承拒，我方将收取你相关的占用费用，占用费用按7000元一日计算直至你方的物品完全搬离。” 2016年7月4日，唐孝利提起本案诉讼，并为此签订了律师代理合同，约定律师费为办案基础费用1万元、诉讼标的代理费20万元。唐孝利的代理律师于2016年4月21日向唐孝利开具了1万元的收款收据及2016年8月28日开具了部分发票。 2016年10月28日，经本院主持调解，原告唐孝利与被告赖喜玲达成如下部分调解协议：一、原告唐孝利与被告赖喜玲双方于2016年11月7日前完成对涉案房产中原告唐孝利投入物品的清点工作，并由双方当事人在清点后的物品清单上签字确认；二、原告唐孝利与被告赖喜玲清点完成当天，由原告唐孝利将双方所清点的物品及涉案房产钥匙移交给被告赖喜玲；三、原告唐孝利与被告赖喜玲清点完成后三天内，双方就物品清单上的物品价格进行协商，协商不成的部分则双方共同申请由法院摇珠选定鉴定机构进行评估；四、原告唐孝利与被告赖喜玲确认本调解协议自双方在调解笔录上签名之日起生效。之后，双方在进行清点工作中无法达成一致意见。 2016年11月21日，赖喜玲申请对电热水器及抽油烟机的质量是否合格进行司法鉴定。本院根据双方的上述调解协议以及赖喜玲的申请委托司法鉴定，对涉案房产中唐孝利投入物品的价格以及对电热水器及抽油烟机的质量是否合格进行鉴定。因赖喜玲没有依规定的期限内缴纳质量鉴定的鉴定费用，故视为赖喜玲撤回质量鉴定申请。2017年3月8日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出佛景鉴评字【2017】JB03001号《关于唐孝利投入在亚邦公寓的物品价格评估结论书》，得出价格评估结论：位于亚邦公寓唐孝利投入物品的评估重置价值为2324470元，评估现值为1676581元。2017年8月16日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司重新作出【2017】JB08006号《关于唐孝利投入在亚邦公寓的物品价格重新鉴定评估结论书》，得出价格评估结论：1.确定评估基准日2015年8月13日位于亚邦公寓唐孝利投入物品的评估重置价值为2083896元，增补评估项目评估现值为42929元，强行将工作人员赶走所损坏和扔掉的物件仅对其中两项有实物的项目评估，评估现值为1990元，三项合计为2128815元。2.确定评估基准日2017年1月16日位于亚邦公寓唐孝利投入物品的评估重置价值1605310元，增补评估项目评估现值为30318元，强行将工作人员赶走所损坏和扔掉的物件仅对其中两项有实物的项目评估，评估现值为1571元，三项合计为1637199元。3.原评估报告{佛景鉴评字【2017】JB03001号}作废。 2016年12月27日，经本院主持调解，双方共同达成如下协议：一、唐孝利与赖喜玲先行在《清点亚邦公寓配置家具电器物件财产清单》上以及《房屋及物品移交书》（各一式三份）上签名确认后交由法院保管；二、双方签名后马上到讼争房屋现场抽查三个房间，进行物品清点，确定是否与原来清点的情况相符，如果情况相符，则由唐孝利将房屋的全部钥匙交回给赖喜玲，双方完成交接手续;明天即12月28日上午双方到法院取一套由双方签名的《清点亚邦公寓配置家具电器物件财产清单》上以及《房屋及物品移交书》;三、抽查清点物品如果情况不符，则双方再行商议，双方所签订的上述《清点亚邦公寓配置家具电器物件财产清单》上以及《房屋及物品移交书》（各一式三份）作废，由法院与双方当事人共同见证撕毁。双方在签订上述协议的同时预先签署了3份《房屋及物品移交书》，但由于双方于次日仍未就抽查清点物品达成一致意见而导致上述《房屋及物品移交书》作废，但尚未撕毁，存于法院。 2017年2月6日，唐孝利与赖喜玲签署《移交书》，唐孝利向赖喜玲移交了亚邦公寓的所有家具物品财产和公寓钥匙。之后，赖喜玲重新对外招租。 本院认为，关于唐孝利起诉第1项请求返还履约保证金30万元及风险责任抵押金30万元及其利息102000元的问题。本院生效的（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决已确认赖喜玲应当返还唐孝利履约保证金及风险责任抵押金，故唐孝利起诉请求予以返还，本院予以支持。因（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决的实际生效日期为2016年7月12日，合同中约定的履约保证金及风险责任抵押金于涉案合同被法院确认无效之判决确定之后，方为出租人赖喜玲返还该两项合同约定收取的保证及抵押款项义务的开始，故唐孝利起诉请求返还履约保证金30万元及风险责任抵押金30万元及其利息，理由成立，利息的起算时间为2016年7月12日开始，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止，对于超出部分，本院不予支持。因涉案租赁合同已被本院生效的（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决认定无效，故不存在承担合同违约责任的的问题，合同的重要组成部分违约条款当然无效，对双方当事人不具有约束力，因此，唐孝利起诉第2项请求依据《物业租赁合同》第13条约定请求赖喜玲支付与合同履约保证金等额的30万元赔偿金以及第12项请求赖喜玲赔偿相关诉讼费及代理费234551.08元，于法无据，本院不予支持。 关于唐孝利起诉第3项请求赖喜玲赔偿房屋家具、电器等直接经济损失3399554.4元以及增加诉讼请求第2项请求赔偿损坏和丢弃唐孝利的物件损失的问题。首先，唐孝利在3399554.4元的诉讼请求中，包含了维修费部分，因唐孝利在（2015）佛顺法龙民初字第838号一案中已经提出反诉请求支付工程维修费9600元，唐孝利在本案中提出该部分相同的请求，属于重复起诉，本院不作处理，唐孝利如不服原判决可另循法律途径解决。唐孝利以补充证据完全可以进行诉讼为由不属于一事不再理的主张，依据不足，本院不予支持。其次，根据《物业租赁合同》特别约定作为承租人的唐孝利必须依约配置投入涉案物品并约定合同期满后物品归出租人所有的约定，以及《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》第七条“当乙方违约时乙方必须无条件立即退场，退场后，在亚邦公寓购置的用于该租赁建筑出租房间的家具、电器、设备按照终止合同时的市场价格，依据本合同期限分摊折旧，甲方须按本合同剩余期限计算扣除折旧的金额支付给乙方，但家具、电器、设备归甲方所有。”的约定，而且在本案诉讼中双方已经达成协议由出租人赖喜玲承接唐孝利所投入的涉案物品并办理了移交手续，故赖喜玲应当对承接唐孝利投入涉案物品以及强行将工作人员赶走所损坏和扔掉的物件予以补偿，补偿的依据应当依据诉讼中委托评估鉴定机构作出的评估鉴定结论。本院根据当事人申请进行了评估鉴定，鉴定结论有两个评估基准日，一个是2015年8月13日，鉴定现值合计为2128815元，另一个是2017年1月16日，鉴定现值合计为1637199元。因赖喜玲于2015年7月22日提起（2015）佛顺法龙民初字第838号案诉讼，随后涉案房屋于2015年8月13日被政府消防部门责令停止使用，赖喜玲应承担过错赔偿责任，故唐孝利为此而投入的涉案物品的当时价值应将其认定为直接损失，而根据租赁合同及其补充协议有关有关涉案物品配置及其归属以及折旧补偿的特别约定，涉案物品对于赖喜玲而言仍有可继续使用的价值，实际上赖喜玲亦予以接受并继续投入使用。综上，本院确定赖喜玲应按2015年8月13日的鉴定现值2128815元作为涉案物品补偿款向唐孝利补偿，对于唐孝利该项请求超出2128815元部分，本院不予支持。 关于唐孝利起诉第4项至第11项请求赖喜玲赔偿因退还租户占有使用费等造成的直接经济损失317469.1元、赔偿2014年8月16日至2015年3月份付人工工资损失241443.1元、2015年8月至2016年5月份付人工工资损失199500元、2015年1月至3月份因施工不符合要求无法出租造成的占有使用费损失525600元及相应的利息78840元、赔偿因不能履行合同造成的房租收入损失共计4769362.5元、赔偿因不能履行合同造成的电费差价收入损失共计1169280元、赔偿因不能履行合同造成四年应有房租递增收入损失1066388.17元以及增加诉讼请求第1项、第3项至5项请求赖喜玲赔偿2016年6月至2017年3月的员工工资72800元、赔偿唐孝利工作人员在外租房费用2668.5元、赔偿唐孝利合同转让费和劳务费共计45万元、返还其通过黄星海收取的茶水费7万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，讼争房屋因未能取得建设工程规划许可证而导致房屋租赁合同无效，唐孝利于签约时应当知道讼争房屋尚未取得建设工程规划许可证或者房屋合法权属证书，而且根据《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》第四条“如果政府部门需要办理消防设施证件，由甲方负责拿证及承担费用。”的约定足以认定唐孝利签约时明知涉案房屋尚未办理消防设施证件，因此，对于合同无效以及无法继续使用而造成的损失，唐孝利有过错，因此造成的损失，唐孝利应当自行承担，综上，对于唐孝利起诉第4项至第11项以及增加诉讼请求第1项、第3项的依据不足，理由不充分，依法不予支持。对于唐孝利增加诉讼请求第4项、第5项请求，因唐孝利并无提供相关证据支持其事实主张，故其请求的依据也不足，依法不予支持。 关于唐孝利起诉第5项请求赖喜玲退回2015年8月份多交占有使用费110960元及相应的利息11096元的问题。根据查明的事实，涉案房屋于2015年8月13日已停止使用，故唐孝利仅应支付其实际可租赁使用的费用，即唐孝利已交纳的8月14日至31日的租赁费用105120元应由赖喜玲予以返还。与前述履约保证金及风险责任抵押金的返还时间一样，利息的起算时间为（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决生效之日2016年7月12日开始，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止，对于超出部分，本院不予支持。 关于赖喜玲反诉第1项请求唐孝利支付2016年1月20日至其返还赖喜玲涉案房屋时止的房屋占用费的问题。本院生效的（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决确认讼争房屋因未能取得建设工程规划许可证而导致房屋租赁合同无效，根据《物业租赁合同》第1条“……赖喜玲拥有自主产权的位于佛山市顺德区龙江镇仙塘村宝涌工业大道3号之亚邦公寓一栋用于住宿出租”、《亚邦公寓“物业租赁合同”的补充协议》第四条约定“……赖喜玲负责消防设施的质量，如果政府部门需要办理消防设施证件，由赖喜玲负责拿证及承担费用。”之约定，结合诉讼中赖喜玲的陈述，本院认定赖喜玲承诺讼争房屋的消防责任由其承担，由于违反消防法律法规而被政府消防部门公告下达行政处罚决定明确责令于2016年8月13日起停止使用，自此唐孝利无法再继续对外出租使用，导致讼争房屋无法使用的责任完全在出租人赖喜玲一方，相应房屋因违法无法使用而造成的空置损失应当由赖喜玲自行承担。因本院生效的（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决已判令唐孝利向赖喜玲返还涉案房屋，而且赖喜玲亦于2016年7月18日向本院申请执行，该案正在执行程序中。综上，虽然（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决已于2016年1月20日作出，但实际生效日期是2016年7月12日，故对于赖喜玲反诉主张2016年1月20日起至2016年7月12日之后十日内的房屋使用费该部分，本院不予支持。对于赖喜玲反诉主张2016年7月12日之后十日内的房屋使用费至涉案房屋实际于2017年2月6日返还日止期间的房屋使用费问题，因（2015）佛顺法龙民初字第838号民事判决生效之前，本案已经诉讼，涉案房屋的返还涉及到承租人投入物品的处理，必须等双方就物品归属及补偿、质量及价格评估鉴定等确定之后才能进行，而由于承租人唐孝利投入涉案物品是依据双方在《物业租赁合同》中的有关物品的配置的特别约定，并且合同约定合同期满后物品归出租人所有的特别约定，而本案诉讼过程中，双方对于唐孝利投入物品的归属各执己见，本案诉讼过程中经本院主持最终双方达成协议，唐孝利投入的物品归赖喜玲所有，由赖喜玲进行补偿，最终双方于2017年2月6日办理了移交手续，基于前述消防手续不完备而被相关政府部门责令停止使用的原因以及涉案房屋无法移交存在客观上的障碍以及赖喜玲自身的原因，而且赖喜玲于2016年2月25日向唐孝利发出《通知》确认唐孝利已无实际使用涉案“亚邦公寓”，故本院对赖喜玲反诉请求2016年7月12日的十日后至房屋实际返还日2017年2月6日止的房屋使用费，本院不予支持。根据查明的事实，赖喜玲在（2015）佛顺法龙民初字第838号一案起诉之后已经撤回该项请求，故唐孝利主张赖喜玲以上反诉请求属于重复起诉的依据不足，本院不予采纳。 关于赖喜玲反诉第2项请求唐孝利支付2015年8月水电费58990.71元的问题。根据查明的事实，涉案物业2015年8月的水电费为58990.70元，唐孝利尚未缴纳，故赖喜玲反诉请求唐孝利支付2015年8月水电费58990.7元，理由成立，依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赖喜玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐孝利返还履约保证金30万元及风险责任抵押金30万元共计60万元及相应利息（利息以60万元本金，从2016年7月12日开始，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止）； 二、被告赖喜玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐孝利支付家具电器等物品补偿款2128815元； 三、被告赖喜玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐孝利返还2015年8月份多交占有使用费105120元及其利息(从2016年7月12日开始，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止）； 四、驳回原告唐孝利的其他诉讼请求； 五、反诉被告唐孝利应向反诉原告赖喜玲支付水电费58990.70元，该款项可直接抵减前述第二项中赖喜玲应向唐孝支付的债务款项； 六、驳回反诉原告赖喜玲的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费104428.03元（原告唐孝利已预交），由原告唐孝利负担65624.42元，被告赖喜玲负担38803.61元。反诉费8184.26元（反诉原告赖喜玲已预交），由反诉原告赖喜玲负担6909.49元，由反诉被告唐孝利负担1274.77元。鉴定费16000元，由原告唐孝利负担8000元，被告赖喜玲负担8000元。鉴定人员出庭费500元，由申请人赖喜玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  吴建兴 人民陪审员  张 静 人民陪审员  黄木华 二〇一七年十二月八日 书 记 员  肖佳宇