安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖02民初172号 原告:芜湖市兴芜小额贷款有限公司。 法定代表人：邢思荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡长余，安徽真见律师事务所律师。 被告：芜湖星城置业有限公司。 法定代表人：秦永林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢国平，安徽国屏律师事务所律师。 原告芜湖市兴芜小额贷款有限公司（以下简称兴芜小贷公司）与被告芜湖星城置业有限公司（以下简称星城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴芜小贷公司的委托诉讼代理人胡长余，被告星城置业公司的委托诉讼代理人谢国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴芜小贷公司向本院提出诉讼请求：1、判令兴芜小贷公司与星城置业公司间关于芜湖市东部星城东区105套商品房买卖合同关系有效（房号详见附表，房款标的额33360810元），星城置业公司立即协助将该105套商品房产权办理到兴芜小贷公司名下；2、星城置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：星城置业公司因经营需要资金周转，于2010年12月16日、2011年1月20日与兴芜小贷公司签订了两份借款合同，向兴芜小贷公司借款3000万元、1900万元共计金额为4900万元。2010年12月16日签订的3000万元借贷合同期限从2010年12月16日至2010年12月23日止。2011年1月20日签订的1900万元借款期限从2011年1月20至2012年1月20。该两份借款合同对双方的权利义务作了详细规定。合同签订后，兴芜小贷公司于当日将合同项目下的3000万元汇至星城置业公司账户（其中汇款29790000元，应星城置业公司要求另支付现金21万元）。另2011年1月20日的借款1900万元，兴芜小贷公司委托关联公司于2011年1月24日汇款600万元，1月21日汇款880万元、70万元、130万元、220万元。星城置业公司借款后，并没有按合同约定还本付息。2012年1月，星城置业公司开发建设的东部星城东区房屋竣工，取得预售许可证，经双方多次协商，由星城置业公司将其中的105套商品房，房款共计33360810元卖给兴芜小贷公司，作为偿还兴芜小贷公司的部分借款，双方签订了105套商品房买卖合同，并且在芜湖市不动产登记中心将该105套商品房备案登记到兴芜小贷公司名下。2012年6月，房屋初始登记证也登记到兴芜小贷公司名下。现办理产权条件成就，兴芜小贷公司要求星城置业公司根据合同约定将该105套商品房产权协助办理到兴芜小贷公司名下，但星城置业公司借故推诿。为此，兴芜小贷公司向法院提起诉讼并请求支持诉讼请求。 星城置业公司辩称，兴芜小贷公司系虚假诉讼，可能涉及到犯罪。1、兴芜小贷公司的两笔借款属实，但均已经还清。第一笔借款期限为7天，3天后就归还了；第二笔借款也归还了，但现在只能提供归还1100万元的证据，其他证据未找到。2、2011年6月，星城置业公司的所有股权已经转让给了北京中融资产管理公司（以下简称中融资产公司），中融资产公司占有99%的股权。徐庆胜利用其仍为公司负责人的身份，隐瞒已还款的事实，与兴芜小贷公司办理了房屋买卖，超越了其权力范围，为此星城置业公司将提起反诉，要求撤销涉案105套房屋在兴芜小贷公司名下的备案登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对真实性有异议的证据复印件当庭予以了核实。对当事人无异议的证据，即兴芜小贷公司所提交的证据一至五，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、兴芜小贷公司提交的证据六至十，即商品房买卖合同、关于签订商品房买卖合同补充协议、备案通知书、2012年6月27日对账函、对账函附表，证明：星城置业公司未按合同约定归还4900万元借款本息，将105套商品房卖给兴芜小贷公司，签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记，当事人之间的房屋买卖关系成立。星城置业公司质证认为，上述证据均是不真实的，不能达到证明目的。本院对上述证据复印件与原件进行了核实，对证据的证明目的将结合星城置业公司所提交的证据综合作出认定。 2、星城置业公司提交的证据一至五，即2010年12月20日3000万元及利息35.43万元还款凭证、2010年12月22日1.179万元汇出金额凭证、2011年1月21借款1300万元凭证、2011年1月24日借款600万元凭证、2011年3月15日归还1000万元借款的还款凭证，证明2010年12月16日的借款已还清，2011年1月20日的借款已归还1000万元；星城置业公司提交的证据六关于办理产权登记的催告函的回复函，证明本案系民间借贷，星城置业公司并未收到兴芜小贷公司的购房款，其购房行为不能成立。兴芜小贷公司以上述证据超过了举证期限为由，不同意质证。经法院释明，兴芜小贷公司认为上述证据与本案不具有关联性，星城置业公司的还款与本案无关；同时星城置业公司向兴芜小贷公司借款7900万元，另联合置业公司（星城置业公司的关联公司）向兴芜小贷公司借款5000万元，上述证据的还款不是偿还涉案借款。本院对上述证据复印件与原件进行了核实，证据2011年1月21借款1300万元凭证、2011年1月24日借款600万元凭证与兴芜小贷公司所提交证据相一致，本院予以确认；2010年12月22日1.179万元汇出金额凭证，系芜湖市巨龙商贸有限公司汇入星城置业公司的款项，不能实现举证目的；2010年12月20日的1000万元承兑汇票，星城置业公司不能证明芜湖市梓骐商贸有限公司（以下简称梓骐商贸公司）与兴芜小贷公司存在关联关系，且兴芜小贷公司也不认可其与梓骐商贸公司存在关联关系，故对该份证据的证明目的不予认可；其余证据，本院将结合其他证据综合作出认定。 经审理查明，2010年12月16日、兴芜小贷公司与星城置业公司签订借款合同一份，约定星城置业公司向兴芜小贷公司借款3000万元，借款期限自2010年12月16日至2010年12月23日。同日，星城置业公司向兴芜小贷公司出具了3000万元的借条，委托收款的银行为中信银行芜湖分行。兴芜小贷公司于当日向星城置业公司的工行赭山支行账户汇款2979万元。2011年1月20日，兴芜小贷公司与星城置业公司再次签订一份借款合同，约定星城置业公司向兴芜小贷公司借款1900万元，借款期限自2011年1月20日至2012年1月20日。2011年1月21日，兴芜小贷公司委托芜湖舒畅商贸有限公司（以下简称舒畅商贸公司）向星城置业公司转款880万元，舒畅商贸公司于当日通过银行三次向星城置业公司汇款880万元。2011年1月21日，兴芜小贷公司委托怡富发展（芜湖）置业公司（以下简称怡富置业公司）向星城置业公司转款70万元，怡富置业公司于当日通过银行向星城置业公司汇款70万元。2011年1月21日，兴芜小贷公司委托芜湖市巨龙超级市场有限公司（以下简称巨龙超级市场）向星城置业公司转款130万元，巨龙超级市场于当日通过银行向星城置业公司汇款130万元。2011年1月21日，兴芜小贷公司委托芜湖巨勇建筑安装工程有限公司（以下简称巨勇建筑市场）向星城置业公司转款220万元，巨勇建筑市场于当日通过银行向星城置业公司汇款220万元。2011年1月，兴芜小贷公司委托芜湖市巨龙商贸有限公司（以下简称巨龙商贸公司）向星城置业公司转款600万元。2011年1月24日，巨龙商贸公司通过银行两次向星城置业公司汇款600万元。 2010年12月20日，星城置业公司向兴芜小贷公司汇款2000万元，向梓骐商贸公司开具1000万元半年期银行承兑汇票，同时还向巨龙商贸公司汇款354300元。2011年3月15日，星城置业公司分别向巨龙超级市场汇款130万元，向怡富置业公司汇款70万元，向舒畅商贸公司汇款800万元。 2012年1月6日，星城置业公司与兴芜小贷公司分别签订80份商品房买卖合同，约定星城置业公司将其开发的80套商品房出售给兴芜小贷公司，每套房屋面积及售价均不等。同日，星城置业公司与兴芜小贷公司签订商品房买卖合同补充协议，约定将上述80套商品房（总面积为7327.98平方米）单价均调整为3500元，总价款为25647930元。星城置业公司还与兴芜小贷公司分别签订25份商品房买卖合同及补充协议，房屋面积共计为2203.68平方米，房屋单价均调整为3500元，总价款7712880元。以上房屋总价款为33360810元。上述105套商品房预售合同分别于2012年1月6日和2012年3月5日办理了备案登记。2012年6月27日，星城置业公司向兴芜小贷公司发送对账函，确认其分别于2010年12月26日（实为16日）、2011年1月21日共向兴芜小贷公司借款4900万元，同意以2012年1月、5月（实为3月）预售备案在兴芜小贷公司名下的105套商品房抵偿上述部分借款，并附105套商品房房号、面积、单价清单。兴芜小贷公司在该对账函上签章，并附注“对帐已确认，同意抵债”。2017年9月30日，兴芜小贷公司向星城置业公司发送《关于办理产权登记的催告函》，要求星城置业公司在接函后一个月内协助将上述105套商品房登记到兴芜小贷公司名下。2017年10月29日，星城置业公司对上述催告函予以了回复，要求兴芜小贷公司提交上述105套房屋买卖合同的证据材料，如不能提供，则应注销上述房产的登记备案手续。庭审中，兴芜小贷公司陈述，星城置业公司对涉案4900万元借款本息均未偿还，以房抵债的款项均为本金，不含借款利息。 另经本院查询，2016年3月21日，芜湖市中级人民法院以（2015）芜中执字第800号执行裁定书和协助执行通知书，对涉案105套房屋中的31#楼-1-1601、31#楼-1-1604、31#楼-2-1601、31#楼-2-1604予以了查封，查封期限至2019年3月21日。2017年12月29日，兴芜小贷公司向本院提出变更诉讼请求申请，撤销上述四套房屋的诉讼请求，本院对此予以准许。 本院认为，本案争议的焦点为:涉案《商品房买卖合同》是否具有法律效力。对此，分析如下： （一）对涉案用以充抵购房款的借款是否真实有效的认定。本案中，当事人双方对2010年12月16日和2011年1月20日约定借款4900万元的事实均无异议，但星城置业公司对实际借款的数额及是否归还有异议。1、关于实际借款数额。星城置业公司认为2010年12月16日约定借款3000万元，然兴芜小贷公司实际仅汇款2979万元，21万元作为借款利息，兴芜小贷公司提前予以了扣减，并未实际给付。对此，兴芜小贷公司虽主张2010年12月16日的借款为3000万元，但其只提供了2979万元的汇款凭证，其余21万元虽陈述系现金支付，但未提供相应证据，本院不予认可。故，本院认定兴芜小贷公司在本案中的实际借款数额为4879万元。2、关于借款是否已归还。兴芜小贷公司在诉讼中始终主张本案所涉的借款没有归还，而星城置业公司则认为涉案2010年12月20日所约定的借款本息已全部还清，2011年1月20日所约定的借款已归还1000万元。对此，本院认为星城置业公司的抗辩主张不能成立，理由如下：（1）兴芜小贷公司与星城置业公司有多次借款往来，星城置业公司虽在涉案借款发生后向兴芜小贷公司及其关联公司汇款达3035.43万元，但并不能证明上述汇款系归还涉案借款。星城置业公司的抗辩主张依据不足。（2）2012年1月6日及其后，兴芜小贷公司与星城置业公司分别签订了105套商品房买卖合同，而星城置业公司所主张的还款时间均发生上述时间之前；2012年6月27日，星城置业公司主动向兴芜小贷公司发送对账函，明确载明借款数额为4900万元，以105套商品房偿还部分借款，并要求兴芜小贷公司对用以抵债的房号、面积、单价等进行确认。兴芜小贷公司对此进行了确认，并同意抵债。星城置业公司“借款已归还”的抗辩主张与其以房抵债行为明显相矛盾。3、星城置业公司认为本案系虚假诉讼，涉嫌犯罪，但星城置业公司并未就此向公安机关申请立案审查，经本院庭审释明，其也不要求法院将该案移交公安机关，表示将提起撤销备案登记的反诉。在法院规定的期限内，星城置业公司并未提起反诉。综上，星城置业公司抗辩认为涉案借款已归还的理由不能成立，用以充抵购房款的借款真实有效。 （二）对涉案《商品房买卖合同》法律效力的认定。本案争议的商品房买卖合同签订前，兴芜小贷公司与星城置业公司存在的是借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了涉案商品房买卖合同，且办理了商品房买卖合同备案登记。该商品房买卖合同是在星城置业公司未偿还借款的情况下，终止借款合同的履行，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款。本案双方经协商一致终止借款合同关系而建立的商品房买卖合同关系，并非是对双方之间借款合同履行提供担保，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。同时，兴芜小贷公司经庭审询问，明确回答用以充抵购房款的款项为借款本金，不包含任何利息，该回答与星城置业公司的对账函载明的“以偿还部分借款”相一致，能够予以采信。故本院对涉案《商品房买卖合同》的效力予以确认。 综上，涉案《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应按合同的约定履行各自的合同义务。兴芜小贷公司现将借款已充抵购房款的情况下，要求星城置业公司协助办理商品房产权转移登记，符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认芜湖市兴芜小额贷款有限公司与芜湖星城置业有限公司所签订的涉案101套《商品房买卖合同》有效； 二、芜湖星城置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助芜湖市兴芜小额贷款有限公司办理上述101套商品房（具体清单附后）产权转移登记手续。 本案案件受理费208604元，由被告芜湖星城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  朱训明 审 判 员  李广磊 人民陪审员  吕堂干 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  胡国栋 附：涉案101套商品房清单明细                            序号                       位置                       面积（㎡）                       单价（元/㎡）                       价格（元）                       备案通知书编号                       合同编号                               1                       鸠江区东部星城东区31#楼1-104                       103.22                       3500                       361270                       2011102958                       预字200814170                               2                       鸠江区东部星城东区31#楼2-101                       103.22                       3500                       361270                       2011102960                       预字200814172                               3                       鸠江区东部星城东区32#楼1-104                       107.41                       3500                       375935                       2011102932                       预字200814187                               4                       鸠江区东部星城东区32#楼1-1601                       107.41                       3500                       375935                       2011102951                       预字200814190                               5                       鸠江区东部星城东区32#楼1-1604    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