河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2540号 上诉人（原审被告、反诉原告）:丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司，住所地河北省丰宁满族自治县大阁镇六道沟村顺平街**。 法定代表人：许凤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐士升，男，1973年5月10日出生，满族，住河北省丰宁满族自治县。 委托代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高某1，女，2008年3月18日出生，满族，学生，住河北省丰宁满族自治县。 法定代理人：高某2（高某1之父），男，1980年5月22日出生，满族，工人，住河北省丰宁满族自治县。 上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产公司）因与被上诉人高某1房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人金地房地产公司的委托诉讼代理人徐士升、徐若童，被上诉人高某1的法定代理人高某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金地房地产公司上诉请求：撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1382号民事判决，改判驳回被上诉人原审本诉诉讼请求，判令支持上诉人原审反诉诉讼请求。事实与理由：上诉人开发的金地满城住宅小区施工图设计总说明中确定外门窗选材为塑钢型材，本工程竣工后，经勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位和建设单位六部门于2019年7月经检验验收一次性通过，工程设计、施工、验收、备案中窗户材质均为塑钢型材。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中窗户材质选项为断桥铝材质，实属笔误。窗户安装有钢槽卧口，竣工验收后就不得更换，如更换则会危害本栋楼安全。一审判决上诉人为被上诉人更换断桥铝材质窗户属于判决错误，且履行不能。上诉人因不可抗力迟延交房，不应当支付被上诉人违约金。被上诉人迟延办理房屋入住手续215天，应当向上诉人支付违约金16,017.00元。 高某1辩称，上诉人的上诉主张不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高某1向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同要求将现有塑钢窗更换为断桥铝材质窗子；2、判令被告自2019年6月30日起至房屋验收合格交付之日止按照合同约定支付违约金；3、判令被告承担第一次验房原告所发生的住宿费、差旅费、车费、油费、过路费共计1650.00元。 丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付延迟办理按揭贷款和办理房屋交房手续违约金16017.00元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明认定的事实：2018年10月30日，原告高某1与被告丰宁金地房地产公司签订商品房买卖合同（预售），高某1购买丰宁金地房地产公司开发的坐落于丰宁满族自治县，每平米单价5555.95元，总价款745108.00元。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种】，（1）逾期在三十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第8项约定窗户为断桥铝。合同签订后原告全额支付了购房款，被告为原告出具了发票。被告丰宁金地房地产公司于2019年8月26日发布金地满城交房公告，告知所有业主领取钥匙前需缴纳完住宅专项维修资金。原告高某1于2019年9月19日缴纳了住宅专项维修资金，但在办理交房手续的过程中发现所购房屋的窗子材质是塑钢窗，并非合同中约定的断桥铝。此外，因阁楼未封闭、垃圾未清理等原因，原被告至今未能完成交房。自合同约定交房之日即2019年6月30日起至原告起诉至本院之日止已逾期313天。 一审法院认为，原告高某1与被告丰宁金地房地产公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋，向被告交付了购房款履行了合同义务，被告应当按合同约定的窗户材质及约定交房时间及时交付房屋，被告欲交付房屋内的窗户材质与合同约定不一致，系违约行为，应承担为原告更换为合同约定的断桥铝材质窗户的责任。虽然被告提供的《建筑施工图设计总说明》中载明的住宅门窗型材为塑钢型材，但该《建筑施工图设计总说明》未作为商品房买卖合同的附件，业主对此并不知晓，原被告对工程材质发生争议应以合同约定为准。因此，对被告所称的合同中约定的“断桥铝”未套用原合同出现的笔误的抗辩理由本院不予采信，原告该项诉请本院予以支持。原被告交房未成功的主要原因系案涉房屋阁楼未封闭，窗口材质与合同约定不符等，过错不在原告，故被告应依法承担逾期交房的违约责任。鉴于涉案房屋交付时间尚不确定，故原告主张的逾期交房违约金支持至原告起诉之日。至实际交付之日的违约金可待交付时间确定后原告可另行主张权利。被告辩称的中高考各停工3天的行政通知并非不可抗力事由，而六级以上大风天气亦不属于自然灾害，被告上述抗辩理由均不属原被告合同约定的不可抗力。被告逾期交付房屋的行为系违约行为，应当承担继续履行并按合同约定支付违约金的义务。按合同约定，原告未主张解除合同的被告应每日按房价款的万分之一支付违约金，故被告应支付违约金（745108.00×1／10000×313天）23321.88元。反诉原告主张由反诉被告承担因延迟办理按揭贷款和办理房屋交付手续的违约金无事实和法律依据，对此本院不予支持。原告主张由被告承担因交房产生的住宿费、油费、车费等费用，但并未提交相关证据，且原告庭审最后陈述时表示可以放弃该部分损失，对此本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将原告（反诉被告）高某1购买的金地满城6号楼1单元16层1602室商品房内的窗户（不含阳台封闭）更换为断桥铝材质窗户；二、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）高某1支付逾期交房违约金23321.88元；三、驳回原告高某1其他诉讼请求。四、驳回反诉原告丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，反诉费200.00元，合计300.00元，由被告丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司负担。 二审审理中双方当事人均未向本院提供新的证据，本院审理查明的事实为，2018年10月30日，高某1与金地房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了金地房地产公司开发的坐落在丰宁满族自治县（赠送顶层阁楼），每平方米单价5555.95元，总价款745108.00元。高某1全额支付了购房款，金地房地产公司于2019年9月10日出具了发票。双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了逾期交付责任，逾期在三十日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息等。该合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准》第5项选项约定：“阳台为塑钢封闭”、第8项约定：“窗户为断桥铝”。金地房地产公司于2019年8月26日发布金地满城交房公告，告知所有业主领取钥匙前需缴纳完住宅专项维修资金。高某1于2019年9月19日缴纳了住宅专项维修资金。2019年10月29日，高某1的法定代理人签字确认的《金地满城小区房屋验收单》记载楼号为6-1-1602，业主姓名为高某1，验房内容：1、分水器及地面管完好；2、防盗门外观完好，开启灵活；3、窗户开启灵活；4、窗框及密封条是否完好（压条开裂、变形）；5、窗户玻璃完好；6、上下水设施完好；7、电设施完好；8、卫生间顶面有漏水印；9、其它（1）顶层阁楼有垃圾，无法形成封闭空间，内墙局部未抹灰，有中间隔墙未砌筑；（2）窗户材质与合同约定的断桥铝材质不符，实际为塑钢；（3）顶层阳光房和楼梯预留口为完成施工，未封闭；（4）屋内电路支路无法确定是否完好；（5）卫生间顶面有漏水印；（6）排烟口未预留，无止回阀口。综合以上原因，业主方认为该房屋未达到交房接受标准，验房不合格。高某1未接收此房屋。 本院认为，本案的争议焦点一是金地房地产公司是否应该为高某1更换断桥铝材质的窗子。高某1与丰宁金地房地产公司签订《商品房买卖合同》附件六中《关于装饰装修及相关设备标准》的约定第8项约定：“窗户为断桥铝”，而在该附件第5选项约定：“阳台为塑钢封闭”，结合金地房地产公司提交的《建筑施工图设计总说明》中载明的住宅门窗型材为塑钢型材，纵观本案所涉房屋窗户材质从设计、施工、竣工验收报告中均为塑钢型材，应认定为双方签订《商品房买卖合同》时约定的窗户材质为塑钢型材，更符合客观实际。加之，涉案楼房已经整体验收，如果再允许各业主按双方所签合同约定更换断桥铝窗子，势必会影响整栋楼的安全。因此，高某1请求人民法院判令金地房地产公司为其更换断桥铝材质窗子的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。二是金地房地产公司是否应支付高某1迟延交房的违约金。高某1与丰宁金地房地产公司签订《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的交付日期为2019年6月30日前。金地房地产公司于2019年8月26日发布交房公告，应视为金地房地产公司自公告发布之日起履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》规定，标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。根据高某1的法定代理人高某2于2019年10月29日签字确认的房屋验收单记载的验房内容，能够证明涉案房屋已经达到双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，已经满足基本合同的目的，高某1应该接收该涉案房屋。高某1以所购房屋顶层阁楼有垃圾，无法形成封闭空间，内墙局部未抹灰；窗户材质与约定材质不符；顶层阳光房和楼梯未封闭；屋内电路支路无法确定是否全部完好等事由拒绝接受房屋。上述事由不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条所指的购房者拒绝接收房屋的正当理由，故高某1请求判令金地房地产公司支付其自2019年8月26日起至房屋验收合格交付之日止期间的逾期交房违约金的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。高某1与丰宁金地房地产公司签订《商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年6月30日前，扣除因客观原因不能正常施工的天数，本院认定金地房地产公司逾期交房的天数为54天。金地房地产公司应支付高某1逾期交房违约金的数额为4023.58元（745108.00元×1／10000／天×54天）。金地房地产公司请求判令高某1支付其迟延办理按揭贷款和迟延办理房屋入住手续违约金16017.00元的反诉主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（第二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1382号民事判决第一项； 二、变更河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1382号民事判决第二项为，上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高某1逾期交房违约金4023.58元； 三、驳回原审原告高某1的其他诉讼请求； 四、驳回原审反诉原告丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100.00元，反诉费200.00元，二审案件受理费300.00元，合计600.00元，上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司、被上诉人高某1各负担300.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 薛林儒审判员刘树国审判员袁宝山 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 李      艳      玲 书 记 员 张      可      蒙