湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8077号上诉人（原审被告）：柯汉明，男，1960年9月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：武汉兴聪餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中山大道**大洋百货B1F。法定代表人：徐龙翔，执行董事。委托诉讼代理人：郑晗，重庆百君律师事务所律师。上诉人柯汉明因与被上诉人武汉兴聪餐饮管理有限公司（以下简称兴聪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12443号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柯汉明上诉请求：撤销一审判决发回重审。事实与理由：一审判决我败诉没有理由，我没有封门，是原房东去封门导致合同履行不能的，我也没有违约。兴聪公司答辩称，一审认定事实清楚、法律适用明确，请求驳回上诉、维持原判。兴聪公司向一审法院起诉请求：1．判令立即解除柯汉明与兴聪公司签订的《房屋租赁合同》。2．判令柯汉明立即向兴聪公司支付违约金105,000元。3．判令柯汉明立即退还兴聪公司租金77,000元，并支付逾期退还租金的违约金（该违约金自起诉之日起，以租金77,000元为基数，按照年利率24%的标准计算至租金77,000元全部退还之日止）。4．判令柯汉明立即退还兴聪公司履约保证金35,000元，并支付逾期退还履约保证金的违约金（该违约金自起诉之日起，以履约保证金35,000元为基数，按照年利率24%的标准计算至履约保证金35,000元全部退还之日止）。5．判令柯汉明立即支付兴聪公司为主张权利而支付的律师费38,000元。6．本案诉讼费用由柯汉明承担。一审法院查明，周雅琴系位于武汉市江岸区球延中路****部分的房屋所有权人。2018年5月17日，柯汉明与周雅琴签订《租赁合同》，约定周雅琴将位于武汉市江岸区球延中路10栋1-2层部分（香港路26号）、面积为500㎡出租给柯汉明。租赁期限为捌年，自2018年8月1日起至2026年7月30日止。租金的支付方式为：按季支付，7.5万/月。租赁用途：绿叶科技日化超市及办公。柯汉明无权将租赁房屋门面转租第三人，如需转租，需由周雅琴同意转租或分租，有关转租和分租的条件及程序事宜由周雅琴决定。2018年12月8日，周雅琴出具《转租承诺》，内容载：“本人周雅琴于2018年8月1日起，将香港路香榭大厦私有房租赁给柯汉明作绿叶超市。经协商，本人同意租房将一楼转租给大米先生经营。租期可与绿叶超市同步。”2018年12月20日，柯汉明（甲方）与兴聪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于武汉市江岸区球延中路10栋1-2层部分的房产出租给乙方，该房产建筑面积为200㎡，套内面积为200㎡，具体以实际测量的面积为准。甲方同意乙方将该房产用于开设餐厅，由乙方自主经营。租赁期限为7年8月，自2018年12月25日起至2026年7月30日止。装修期为31天，自2018年12月25日起至2019年1月24日止。租金起算日期：2019年1月25日。计租方式（固定租金）：第一年（自2019年1月25日至2020年1月24日），月租金计算标准为含税金额35,000元。租金每6个月支付一次（即以每半年为付款周期），乙方应于租金起算日期前10日，向甲方支付第一笔租金。本合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金35,000元。除乙方明确放弃外，本合同解除/终止后7个工作日内，甲方应当退还乙方该履约保证金及乙方预付但未实际发生的租金及其他费用。甲方逾期退还保证金及相关费用的，每逾期一日，甲方应向乙方支付月租金的5%作为违约金，直至实际退还之日止。本合同有效期内，甲方保证其依法有权向乙方出租或者转租该房产，并提供合法有效的证明文件作为合同附件。如因租赁场地权属瑕疵、第三人主张权利、所有权变动等情形导致乙方无法使用租赁场地时，乙方有权随时解除本合同，甲方应立即退还乙方履约保证金和全部已交付但未到期租金，向乙方支付相当于3个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续补足赔偿。本合同履行过程中，若因甲方原因导致本合同全部或部分不能履行时，乙方有权随时解除本合同，要求甲方支付相当于当年度3个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续补足赔偿。本合同项下所述的乙方的全部损失、一切损失等，包含但不限于预期可得收益（营业损失）、员工工资及安置费用、固定资产损失、装修损失、撤场费用、物业损失等。本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院起诉解决，在诉讼过程中发生的公证费、律师费、差旅费、公告费等由违约方承担。合同签订后，兴聪公司将案涉门面用于经营“大米先生”。合同签订当日，兴聪公司向柯汉明支付245,000元，付款“摘要”备注“苗栗路香榭大厦店租金19.1.25-6.24及保证金35,000”。因柯汉明面临与周雅琴解除《租赁合同》，此后租金改为按月收取。2019年6月10日，兴聪公司向柯汉明支付35,000元，付款“摘要”备注“苗栗路店7.25-8.24房租”。2019年7月10日，兴聪公司向柯汉明支付35,000元，付款“摘要”备注“苗栗路店8.25-9.24房租”。兴聪公司向柯汉明已支付2019年1月25日至同年9月24日共计8个月租金共计280,000元及履约保证金35,000元。2019年6月17日，柯汉明以武汉迅民邦日用品商行名义向兴聪公司致函，告知：“……由于房租太贵，无法承受，我于2018年12月，经原房东同意，将一楼转租给了大米先生，并签订了与我同步时间的租房合同，每月租金3.5万元。……由于国家政策的调整，我所经营的绿叶直销超市出现严重亏损，已无法支撑经营。……面对这种状况，我不得不与房东解除租房合同。我退出后，建议贵公司将二楼一并租下，用于办公。或者，直接与原房东重新签订一楼的租赁合同。”2019年7月18日，周雅琴向兴聪公司致函，告知：“我是苗栗路香榭大厦（江岸区球延中路10栋1-2部分）房东周雅琴。现因柯汉明无力承租此物业，我方已与他解除合同关系。现可按照每月75,000元的租金，我方可优先承租给贵公司，如贵公司选择继续承租物业，请在3个工作日与我方签订租赁合同；如贵方选择不继续承租物业，请3日内补交7月租金尾款50,000元，并请在本月内完成撤场工作。”2019年7月25日至8月16日期间，兴聪公司所租房屋被锁门，未营业。2019年8月17日，兴聪公司与周雅琴签订《租赁合同》，约定周雅琴将位于武汉市江岸区球延中路10栋1-2层部分，面积为200㎡的门面房出租给兴聪公司。租赁期限为5年，自2019年8月17日起至2024年8月16日止。正式交付门面房使用和起租的时间是2019年8月17日。本门面租赁用途：大米先生。租金的支付方式为季付。税后租金为150,000元/季度。合同生效后，兴聪公司向周雅琴支付押金100,000元。前期未付租金从2019年7月20日至2019年8月7日（注：可能系笔误）共计26,000元，连同本合同第一季度租金、押金一起支付（2019年8月22日前支付）。合同签订后，兴聪公司恢复“大米先生”正常营业。同年8月23日，兴聪公司向周雅琴支付276,000元。一审庭审中，柯汉明自认2019年7月3日已向周雅琴支付七月份租金50,000元，即支付至2019年7月20日。双方因房屋租赁引发纠纷，兴聪公司于2019年10月12日诉至法院。为此，兴聪公司与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，委托该律所代理兴聪公司与柯汉明等租赁合同纠纷一案，兴聪公司支付法律服务费38,000元。一审法院认为，兴聪公司与柯汉明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且柯汉明转租案涉房屋时已经房屋所有权人周雅琴书面同意并认可，应属有效合同。兴聪公司与柯汉明约定“如因租赁场地权属瑕疵、第三人主张权利、所有权变动等情形导致兴聪公司无法使用租赁场地时，兴聪公司有权随时解除本合同，柯汉明应立即退还履约保证金和全部已交付但未到期租金，支付相当于3个月租金标准的违约金等。”合同履行中，因柯汉明与周雅琴解除租赁合同，导致周雅琴将案涉房屋锁门，致使兴聪公司无法使用案涉房屋。柯汉明存在违约行为，其应承担相应的违约责任。关于合同解除。虽然柯汉明于2019年6月17日向兴聪公司致函，告知其与周雅琴解除租赁合同并建议兴聪公司直接与周雅琴重新签订租赁合同，但并未明确解除双方《房屋租赁合同》之意思，又在2019年7月10日向兴聪公司收取了8月25日至9月24日租金，故双方签订的《房屋租赁合同》仍在履行。在合同履行中，因柯汉明的原因导致兴聪公司无法使用案涉房屋进行经营，根据合同约定，兴聪公司有权随时解除合同。现兴聪公司诉至法院请求解除《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。关于退还租金。周雅琴与柯汉明在2019年7月18日解除租赁合同后，周雅琴将案涉房屋锁门导致兴聪公司自2019年7月25日至同年8月16日未营业，嗣后兴聪公司向周雅琴补齐2019年7月20日至同年8月16日的租金并重新签订租赁合同、交纳同年8月16日后的租金，而兴聪公司已向柯汉明交纳2019年7月25日至同年9月24日的租金。故柯汉明应退还未实际发生及未到期租金，即2019年7月25日至同年9月24日的租金70,000元（35,000元＋35,000元）。关于履约保证金。柯汉明在庭审中抗辩双方曾约定了转让费，后改为装修补偿，但兴聪公司既未支付转让费也未支付装修补偿，不同意退还履约保证金，因柯汉明对此并未提交证据证明，故对其抗辩理由一审法院不予采信。根据约定，柯汉明应退还履约保证金35,000元。关于违约金。因柯汉明违约导致合同解除，现兴聪公司主张按照合同约定，由柯汉明支付相当于3个月租金标准的违约金105,000元以及逾期退还租金、履约保证金的违约金。一审庭审中，柯汉明坚持不存在违约行为，不应承担违约金。一审法院综合考虑柯汉明确实是因自身经营困难导致与房东的租赁合同提前解除，且采取了告知、协调等适当措施防止损失的扩大，而兴聪公司亦于2019年8月17日恢复营业等因素，故调整违约金为35,000元。合同约定，在履行过程中如发生争议，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院起诉解决，在诉讼过程中发生的律师费由违约方承担。柯汉明系违约方，兴聪公司因租赁合同纠纷诉至法院而支付法律服务费38,000元，应由柯汉明承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除兴聪公司与柯汉明在2018年12月20日签订的《房屋租赁合同》；二、柯汉明于判决生效之日起七日内向兴聪公司退还租金70,000元；三、柯汉明于判决生效之日起七日内向兴聪公司退还履约保证金35,000元；四、柯汉明于判决生效之日起七日内向兴聪公司支付违约金35,000元；五、柯汉明于判决生效之日起七日内向兴聪公司赔偿法律服务费38,000元；六、驳回兴聪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,200元，由兴聪公司负担1,560元，柯汉明负担3,640元。本院二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，柯汉明经原房东周雅琴同意,与兴聪公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该转租行为合法有效，双方均应遵照执行。在合同履行过程中，因柯汉明与周雅琴的租赁合同提前解除致使周雅琴锁门，兴聪公司无法使用案涉房屋进行正常经营。柯汉明上诉主张兴聪公司已直接与周雅琴签订租赁合同，其不存在违约行为，但柯汉明在与周雅琴解除租赁关系时，并未明确解除与兴聪公司的《房屋租赁合同》，并依然收取了兴聪公司8月25日至9月24日的房屋租金，双方《房屋租赁合同》仍在履行。根据合同约定，因租赁场地权属瑕疵、第三人主张权利、所有权变动等情形导致兴聪公司无法使用租赁场地时，兴聪公司有权随时解除本合同，柯汉明应立即退还履约保证金和全部已交付但未到期租金，支付相当于3个月租金标准的违约金等。一审法院依约处理，于法有据，并无不当。综上所述，柯汉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人柯汉明负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十一月十日书记员 严 洁