河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1184号上诉人(原审原告)：安国柱，男，1961年12月26日生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：陈星子，河南晨风律师事务所律师。上诉人（原审被告）：义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会。住所地：义马市泰山路办事处狂口社区。法定代表人：孙彬，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：安新伟，该社区居民委员会副主任。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师。上诉人安国柱、义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会(以下简称狂口社区)租赁合同纠纷一案，不服义马市人民法院(2019)豫1281民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安国柱上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法增判被上诉人赔偿上诉人各项投资损失2，104，023.9元（总投资损失2，164，833.5元。一审判决60，809.6元，下余投资损失2，104，023.9元）和经营损失78，000元（2018年1月11日后按每天3，000元计算，直至人民法院判决解除或双方商定解除之日止）、租金（2017年度）损失18，000元以及上诉人租赁后三年三个月不能使用张建庭占用房屋部分房屋的损失90，324元。2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决没有查明双方2004年3月1日签订的《租赁经营合同》中第12条规定“租赁期内所有增加设备厂房归乙方（即安国柱）所有”的案件事实和上诉人在该租赁期限内增加的设备和房屋共计价值为2，164，833.5元。2.一审未查明被上诉人强行终止双方的租赁合同给上诉人造成经营损失的事实。上诉人的义马市电磁线厂和饭店浴池均有营业执照，均正常经营，被上诉人封锁浴池造成上诉人每天至少3，000元的损失。3.一审未查明上诉人租赁范围内不能使用张建庭自建的房屋的损失90，324元。2007年6月1日被上诉人强行调解，认定上诉人从2002年5月租赁后至今（2007年6月1日）一直无法使用张建庭占用房屋部分，给上诉人造成了损失，该损失被上诉人应予赔偿。4.一审法院认定上诉人和被上诉人应分别承担60%和40%的违约责任不正确。被上诉人暴力强行锁门，干涉上诉人的正常经营，给上诉人造成的损失客观存在。被上诉人应承担本案全部赔偿责任。5.一审认定上诉人投资损失为60，809.6元不正确，一审法院将2016年3月1日签订的《租赁经营合同》混同于双方2004年3月1日签订的租赁合同错误。一审法院应按鉴定结论即1，567，234元的评估结果认定案件事实。6.一审法院认定委托评估结论不符合资产合法性前提是错误的。7.一审法院认定2017年租金30，000元应按40%责任比例返还没有依据。被上诉人强行终止双方租赁合同，被上诉人已经承诺全部返还2017年租金，一审法院认为仅应返还40%租金错误。8.一审法院故意偏袒被上诉人，不公平不公正。上诉人狂口社区上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。2017年11月6日，有众多老年居民因洗澡问题与被上诉人发生冲突，最终浴池门是否上锁、由谁上的锁，上诉人并不清楚，况且自2017年11月6日至今，被上诉人所租赁房屋大部分还都在使用或者正常出租及收取租金。2.一审判决适用法律有误。上诉人将投资上千万的生产厂租赁给被上诉人，还在补充协议中承诺自2017年不再收取租金，条件是被上诉人应免费供应社区50岁以上老人洗澡。虽然被上诉人不再经营浴池，但厂区内的办公楼等设施至今由被上诉人一直使用或者出租，故一审判决确认上诉人承担40%的责任系适用法律错误。上诉人狂口社区答辩称：上诉人上诉的第一项涉及的是2004年的合同，与本案不是同一法律关系。2004年合同的主体不是本案原告。一审法院对此认定是正确的。我方当事人没有强行终止合同，是狂口社区的老年人为了洗澡自发对安国柱大门上锁的，时间不超过一天。况且安国柱的浴池还有其他门可以进的，被上锁的大门不是通向浴池的唯一通道，根本不影响其经营，上诉人安国柱在上诉状中所说的原义马市电磁线厂使用的是狂口社区的仓库，不是浴池。该仓库在2004年狂口社区租赁给安国柱的厂子，但2016年的合同中不包括该仓库。这个损失不应由我方承担。我方也认为40%与60%的过错比例不当，我们认为过错完全在安国柱一方。免除3万元租金是为了让社区50岁以上老人免费洗澡，这个目的达不到，实质上我们有权终止合同，事实上我们没有终止合同，是社区老人自发锁门的，应该是不到一天的时间。有损失的话也仅仅是一天的经营损失，浴池也不可能有其他的任何损失。安国柱答辩称：1.上诉人上诉状中所述的一审判决认定事实有误的上诉观点不正确。2017年11月16日答辩人之子因急交电费再次向上诉人催要3万元租金，上诉人对浴池强行锁门，强行停止其营业，殴打答辩人的儿子，其人员均是上诉人的工作人员。有当时监控为证。视频资料庭审中已经提交，上诉人三次庭审均予认可，但本次上诉时却否认了。2.上诉人上诉状中写明被上诉人至今涉案房屋大部分都在使用或者正常出租及收取租金，不是客观事实。答辩人租赁上诉人的线材厂大门及大门以西办公楼和更西侧的瓦房，上诉人早在2016年就已经拆除了，答辩人无法使用。且出租的饭店租金已经在2017年11月16日起不再交付答辩人了。3.上诉人上诉说“一审判决适用法律有误”的观点和理由前后互不一致，不能成立。上诉人的上诉理由是租赁合同未提及法律问题，答辩人仅租赁使用上诉人七十万的设备，其余设备答辩人没有租用。上诉人在2016年已经将自己的部分车间出租给了他人，答辩人后期租赁使用的只有上诉人大门以东的办公楼和浴池房屋以及上诉人主持让答辩人购买、承诺到期后评估赔偿给答辩人的张建庭的房屋三部分。答辩人认为全部的责任均应由上诉人承担。综上，上诉人的请求根本不能成立，请求依法驳回。安国柱向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除双方2016年3月1日所签订的《租赁经营合同》和2017年5月1日所签订的《租赁经营合同补充条款》；2.判令狂口社区赔偿安国柱各项投资损失2，164，833.50元;经营损失78，000元，即2018年1月11日后按每天3，000元计算至合同解除之日止；租金损失3万元；安国柱租赁后三年三个月不能使用被案外人张建庭占用的房屋造成的损失90，324元。3、本案诉讼费用全部由狂口社区承担。一审法院经审理查明：2004年3月1日，义马市狂口社区管理委员会与法人代表为安国柱的洛阳市顺天旺达物资有限公司签订《租赁经菅合同》。租赁企业名称为义马市电磁线厂，租赁期限为十年。2014年2月28日，狂口社区向安国柱出具通知，认为租赁合同已到期，要求安国柱于2014年3月4日前到社区洽谈交接事宜或租赁事项。2014年10月30日，安国柱与狂口社区工作人员参加商议，但未明确商议结果。2016年3月1日，双方当事人(安国柱为乙方，狂口社区为甲方)签订《租赁经营合同》。约定的主要内容有：租赁企业地址为原义马市电磁线厂原厂地，租赁范围为厂大门以东餐厅至浴池；对前期乙方承包该厂的有关问题依据原有关租赁合同书执行；合同签订后，所租赁浴池每月安排社区50岁以上居民免费洗澡一次；租赁期限为甲方开发之日或乙方提出终结之日止；租金为每年叁万元；在乙方租赁期间，甲方如干涉乙方的正常生产和经营活动，为此而造成的一切经济损失应由甲方承担。乙方在租赁期内，若对租赁物做任何改动，或者需新增建筑物、设施、设备、扩大经营引进项目，必须首先向甲方写出书面申请，待甲方研究批准后，乙方才能实施。否则，按私搭乱建论处。甲方批准扩建或改建的设施，乙方投资使用，但合同终止后，甲方不包赔，由乙方自行拆除。2017年5月1日，双方当事人(安国柱为乙方，狂口社区为甲方)签订《租金经营合同补充条款》。明确：2017年是国家环保治理的重点时期，浴池严禁用燃煤，电设备成本增加，经双方协商对原签订的租赁经营合同补充如下条款：其中第一条为：甲乙双方于2016年3月1日签订《租赁经营合同》中第五款每年上交社区租金叁万元，自2017年度执行减免，不再上交狂口社区，此款用于狂口社区50岁居民免费洗澡的补贴（人数1717人），已经上交的2017年度叁万元租金由社区退还给乙方。第二条：50岁以上居民洗澡票的使用规定，从2017年5月份起执行，由（注：应为“以”）社区提供人员名单为准。安国柱从2017年11月初开始提供上述居民免费洗澡服务。同年11月6日，居民因免费洗澡问题到狂口社区反映，社区派人到安国柱租赁浴池将门上锁，后安国柱停止了全部租赁活动，但未履行租赁物交还手续。本案重审过程中，河南华鼎资产评估有限公司受一审法院委托，作出豫华鼎评报字(2019)第056号资产评估报书。资产评估结果显示：建构筑物（含酒店餐厅、门面房、办公楼、浴池辅助房、砼地平、机井、蓄水池等）评估净值为1,252,210元；机器设备（含污水源热水机组、污水源采暖机组、方钢罐、水罐、不锈钢水罐等）评估净值为163,000元；改造装修评估净值为152,024元（含滨河洗浴城乒乓球健身房装修17,655元；浴室走廊装修3,467元、浴室女部装修49,695元、浴室男部装修40,629元、浴室单间装修40,578元等）。以上涉案资产评估净值总计1,567,234元。一审法院认为，本案的焦点问题主要有：1、双方的租赁经营合同应否解除；2、双方对合同不能继续履行分别承担的责任；3、安国柱要求的各种经济赔偿问题如何确认和处理。关于合同解除问题。安国柱要求解除双方2016年3月1日和2017年5月1日分别签订的租赁经营合同及补充条款，狂口社区同意解除，不违反法律规定。根据目前情况，双方也已失去了通过协商继续履行合同的条件和基础。故对安国柱该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于双方对合同不能履行应当承担的责任问题。本案纠纷产生的起因是合同约定的安国柱为狂口社区50岁以上居民提供免费洗澡服务不能顺利进行，造成合同终止的直接原因是狂口社区派人对安国柱租赁浴池上锁。双方对本案租赁经营合同纠纷的产生均有过错。安国柱陈述不能按合同约定时间提供免费洗澡服务，是因应环保要求进行设备改造而造成。但双方在《租金经营合同补充条款》中对此问题已经明确，且正是基于上述原因狂口社区才对安国柱租金予以减免。安国柱在签订《租金经营合同补充条款》时，对履行租赁经营合同及补充条款可能出现的风险应负预知和防范责任；狂口社区若认为安国柱违约，可以采取继续协商、通知安国柱终止合同或通过诉讼方式解决。而其直接采取锁门方式显然不符合对合同纠纷处理的约定，更不符合法律规定。综合全案案情，一审法院确定安国柱、狂口社区在本案中分别承担60%和40%的违约责任。关于安国柱要求狂口社区赔偿各项经济损失问题。双方2016年3月1日签订的租赁经营合同第二条第4项约定：对前期乙方承包该厂的有关问题依据原有关租赁合同书执行。第六条第2项约定：乙方在租赁期内，若对租赁物做任何改动，或者需新增建筑物、设施设备、扩大经营引进项目，必须首先向甲方写出书面申请，待甲方研究批准后，乙方才能实施。否则，按私搭乱建论处。甲方批准扩建或改建的设施，乙方投资使用，但合同终止后，甲方不包赔，乙方自行拆除。综合上述合同内容，安国柱为履行合同中确定的为狂口社区相关居民提供免费洗澡的义务，对所租赁浴池进行必要的改造装修，相关费用应予适当支持。对安国柱已经上交的2017年租金应予部分返还。依据鉴定评估结论，狂口社区应赔偿安国柱投资损失60，809.60元，退还安国柱租金12,000元。对资产评估中涉及的建构筑物和机器设备投资问题，本案纠纷发生后，安国柱就部分建筑物对外租赁的合同并未解除，其可以通过其他方式主张权利。另因安国柱未提供经相关部门合法批准的手续和经狂口社区研究批准的证明材料，按照资产评估报书关于相关资产的合法性前提，一审法院对安国柱提出的上述投资损失不予支持。安国柱对新增的设备应由其自行处理，不应判决狂口社区赔偿。对安国柱要求狂口社区赔偿因不能如期使用案外人张建庭占用的房屋所造成的损失问题，因该纠纷发生在2004年3月1日签订的租赁经营合同期间，双方2016年3月1日签订的租赁经营合同已经明确对前期乙方承包该厂的有关问题依据原有关租赁合同书执行，且2004年合同乙方（承租方）为洛阳市顺天旺达物资有限公司，法定代表人为安国柱。所以，安国柱主张的该项损失及其他与原租赁合同有关的损失，应当依据原租赁合同，由适格当事人依法另行主张权利。一审法院在本案中不予处理。关于安国柱主张的经营损失赔偿问题，因双方同意解除的租赁经营合同对租赁经营的具体项目未作约定，据安国柱提交的证据也无法准确确定经营损失数额及狂口社区对此应负责任问题，所以对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安国柱和义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会于2016年3月1日所签订的《租赁经营合同》和2017年5月1日所签订的《租赁经营合同补充条款》；二、义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会于本判决生效后15日内，赔偿安国柱经济损失60,809.60元；退还安国柱已经缴纳的2017年度租金12,000元。以上两项合计为72,809.60元。三、驳回安国柱的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25,705元，鉴定费20,000元，共计45,705元。由安国柱负担27,423元，义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会负担18,282元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于一审法院认定的双方承担的违约责任比例是否适当的问题。双方当事人订立合同后应按合同约定享有权利履行义务，但本案中双方当事人对浴池的租赁使用中，一方未顺利执行为狂口社区50岁以上居民提供免费洗澡服务的约定，另一方因双方矛盾采用不当行为直接派人对租赁浴池强制上锁，双方均有过错。故一审法院认定双方对本案租赁经营合同纠纷的产生均有过错正确，综合全案案情酌定安国柱与狂口社区承担违约责任比例为60%和40%并无不妥。上诉人安国柱及上诉人狂口社区均主张由对方当事人承担全部违约责任的上诉理由均与查明的事实不符，不予支持。关于一审法院认定的由狂口社区赔偿安国柱的经济损失是否适当的问题。安国柱为履行双方签订的合同中确定的为狂口社区相关居民提供免费洗澡义务，对所租赁浴池进行必要的改造装修，相关费用应予适当支持；对安国柱已经上交的2017年租金予以部分返还，一审法院按合同约定查明的事实及违约责任比例认定的经济损失数额并无不当。上诉人安国柱主张退还2017年全年租金及按鉴定结论全部支付投资损失的理由不足。上诉人狂口社区主张不予赔付的理由与查明的事实不符亦不予支持。关于上诉人安国柱主张确认租赁期内增加设备和房屋价值2，164，833.5元及案外人张建庭占用房屋损失90，324元均应赔付的理由。经查，本案双方当事人之间的租赁经营合同是2016年3月1日签订的，涉及“增加设备厂房归乙方所有”约定合同是2004年租赁合同，该合同主体甲方是狂口社区，乙方是洛阳市顺天旺达物资有限公司（该公司的法定代表人为安国柱），案外人张建庭占用房屋损失也是发生在该合同履行期间。故安国柱主张的增加设备和房屋的价值损失及案外人张建庭占用房屋损失等问题，应当依据原租赁合同，由适格当事人依法另行主张权利。一审法院认定在本案中不予处理并无不当。上诉人安国柱该主张不予支持。关于经营损失问题。本案双方当事人签订的2016年租赁合同上并未约定租赁经营具体项目，上诉人安国柱一二审期间亦未提供充分证据证明其经营损失数额，故一审法院对安国柱经营损失的主张未予支持并无不当。关于上诉人安国柱主张的应按鉴定结论全额支付其建构筑物和机器设备投资的问题。上诉人安国柱没有提供按2016年合同约定经相关部门合法批准的手续和经狂口社区研究批准的证明材料，故一审法院按照资产评估报书关于相关资产的合法性前提说明情况和查明的违约情况，不予支持安国柱该上诉理由正确。且一审法院认定上诉人安国柱对新增的设备应由其自行处理亦无不妥。综上，上诉人安国柱及上诉人义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会的上诉理由均不能成立，上诉请求均不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27，325元（上诉人安国柱预交25，705元，上诉人义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会预交1，620元），上诉人安国柱承担25，705元，上诉人义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会承担1，620元。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇二〇年十一月二日法官助理葛秋燕书记员张**