江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执异53号异议人（被执行人）：扬州润霖实业投资有限公司，住所地在仪征市。法定代表人：刘岚霖，该公司执行董事。申请执行人：南京银行股份有限公司仪征支行，住所地在江苏省仪征市。负责人：周敏，该行行长。被执行人：仪征市真州大农贸市场有限公司，住所地在仪征市。法定代表人：刘岚霖，该公司执行董事。被执行人：刘保娣，女，汉族，1969年3月18日生，住仪征市。被执行人：刘岚霖，男，汉族，1990年1月16日生，居民身份证号码3210811990********，住仪征市。评估人：江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司，住所地在南京市鼓楼区古平岗**。法定代表人：胡三民，该公司总经理。本院在执行南京银行股份有限公司仪征支行（以下简称南京银行仪征支行）与扬州润霖实业投资有限公司（以下简称润霖公司）、仪征市真州大农贸市场有限公司（以下简称真州农贸市场）、刘保娣、刘岚霖金融借款合同纠纷一案中，委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司（以下简称中正评估公司）对被执行人润霖公司名下的房地产进行评估，润霖公司对评估结论不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。经审查查明，南京银行仪征支行与润霖公司、真州农贸市场、刘保娣、刘岚霖金融借款合同纠纷，本院于2019年12月23日作出（2019）苏10民初145号民事判决书已发生法律效力，依该判决书：一、润霖公司于判决生效之日起10日内给付南京银行仪征支行借款本金14500万元和利息、罚息、复利6374529.68元（计算至2019年10月16日，其后按合同约定支付利息、罚息、复利至贷款实际清偿之日）及律师费835740元；真州农贸市场、刘岚霖、刘保娣对上述款项承担连带给付责任；二、南京银行仪征支行对润霖公司名下位于仪征市真州镇万年北路588号房地产〔产权证号为苏（2016）仪征市不动产权证第0009951、0009952、0009953、0009954、0009959号〕在本判决确定的借款本金、利息、罚息、复利和律师费、诉讼费金额内享有优先受偿权；三、真州农贸市场、刘岚霖、刘保娣承担保证责任后，有权向润霖公司追偿。案件受理费798673元，由润霖公司负担。因债务人未履行生效法律文书确定的义务，债权人向本院申请执行，本院于2020年4月26日立（2020）苏10执87号案件执行。执行过程中，本院委托中正评估公司对润霖公司名下位于仪征市真州镇万年北路588号-1润霖广场-201、-101、-101-1、-102-2室，588号-2润霖广场101、201、301室，588号-3润霖广场102、202、103室，588号-4润霖广场401、302室，588号-5润霖广场501室商业房地产[不动产权证书号分别为苏（2016）仪征市不动产权第0009951号、0009959号、0009954号、0009953号、0009952号]进行了评估。2020年8月15日，中正评估公司出具（扬）中正同仁（2020）房估字第0012号估价报告，确定上述房地产在估价时点2020年7月22日的评估总价为32498.26万元（其中，土地价值8915.68万元，有证房产价值23267.13万元，无证房产价值172.81万元，附属物价值142.64万元）。润霖公司提出异议称，请求不予采信中正公司评估报告，并重新估价。事实和理由：1.估价目的错误。估价报告首页说明为审理案件提供参考，而本案是执行案件。中正公司估价前提未考虑区分不同目的。2.评估方法的选择（收益法）理由不充分。估价办法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、其他评估法。评估报告未有适用性分析，仅仅是采取排他性的简单陈述，未阐述采取收益法的理由和依据。估价报告16页表述本次估价采用成本法、收益法，17页描述经过比较法、收益法测算，三处表述不一致。即使是按照收益法，应区分报酬资本化法和直接资本化法等，而估价报告中必须要说明的净收益判决结果及理由也未曾说明。2.评估报告不完整不专业。评估报告粗制滥造，目录载明的而码和实际正文页码不一致，估价报告第2页评估单价是“万元”，是否笔误？如果不是笔误，润霖广场的最终估价绝非32498.26万元。异议人梳理正文内容，5-9页是注册估价师说明，10-12页是中正公司简介及润霖广场的权属证明及实况，13-15页是法定估价原则及依据，16-17页是中正公司对评估方法的描述，既确定本次评估采用成本法、收益法，又说明不适用成本法，最后又经过比较法及收益法测算，17-19页是估价师签名及附件目录。4.估价报告脱离实际，没有依据，纯属主观臆断。润霖广场位于仪征主干道解放路和万年路交叉口，即将建设的南京至扬州××轨道出口附近，周边成熟小区众多、人口密集，估价报告未考虑估价物潜在的商业价值。润霖广场周边有4座综合体，但估价报告中，一层单价仅7915元/ｍ2、二层单价仅5940元/ｍ2、三层单价仅5031元/ｍ2、四层单价仅4542元/ｍ2，大大低于仪征城区2-3万元/ｍ2商业地产价格。中正公司作为专业的估价公司，应出具专业的估价报告，有义务让异议人看的懂报告的状态。异议人未提供证据材料。中正评估公司陈述，1.异议人所谓估价目的错误，估价目的在结果报告第三项明确“为委托方司法鉴定确定客观的房地产市场价值提供参考意见”，该表述符合要求。2.异议人所谓评估方法的选择理由不充分，本次评估采用收益法进行评估，估价报告中已明确估价方法选用的理由和未选用的理由，运用收益法的测算步骤属于技术报告的内容，结果报告符合规范要求。3.异议人所提评估报告不完整，报告中仅存在个别页码不准及笔误，不属于重大偏差，不影响报告的连续性和有效性，不影响本次评估的结果。4.异议人所谓估价报告脱离实际纯属主观臆断，根据估价师现场查勘及市场调查，估价对象在价值时点空置率较大，人流量及商业氛围一般；异议人以未来的、尚未建设的S5城际轨道交通作为评估价值的依据，不符合价值时点原则；其所谓“精致生活圈”也只是理论状态，属于广告宣传用语，明显与估价对象实际情况不符。同时，估价对象为大体量的整体商业综合体，与一般住宅及普通商业房产均不具有可比性。另查明，评估报告载明：估价对象为收益性房地产，估价对象所在区域能够收集到该区域内商业用途房地产出租资料，故可选择收益法进行评估。估价对象为大型综合体商业用房，估价对象所在区域无类似房地产公开交易案例，不宜采用比较法评估。估价对象具有很高的增值收益，而成本法仅仅是建安成本、各种税费及土地取得费、开发费等的相加，无法体现收益性房产的增值收益，所以不适合采用成本法。估价对象为已开发完成投入使用状态，不为空地，因此不宜采用假设开发法评估。评估报告采用的技术路线及测算步骤为收益法。评估报告附有现场图、现场勘查照片等。本院认为，当事人或者利害关系人如果有证据证明财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，中正评估公司接受本院委托后，对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，根据所掌握的资料、估价对象的特点和估价目的，采用收益法进行评估并无不当；事实上，在比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中，收益法也是本案唯一可选择方法。中正评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，程序合法；当然，该评估报告中出现笔误及页码错误等，影响了当事人对评估报告的信赖，中正评估公司应吸取教训，避免以后出现类似的低级错误。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。综上所述，异议人所提异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人扬州润霖实业投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 陆开存二〇二〇年十一月五日书记员 王 薇