山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初994号原告：济南市历下区百货公司，住济南市。法定代表人:杨磊，总经理。委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。被告：宗佩山，男，汉族，1954年3月18日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人:闫国伟，山东辰静律师事务所律师。第三人：山东九州生物技术开发有限公司，住济南市。法定代表人:宗佩利，总经理。委托诉讼代理人:罗旱雷，北京大成（济南）律师事务所律师。原告济南市历下区百货公司（以下简称百货公司）与被告宗佩山、第三人山东九州生物技术开发有限公司（以下简称九州生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人司玲玲、被告委托诉讼代理人闫国伟、第三人九州生物公司法定代表人宗佩利及其委托诉讼代理人罗旱雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百货公司的诉讼请求：1.请求判令被告腾房；2.请求判决被告向原告支付房租678000元，及滞纳金207121.87元（实际滞纳金计算至被告实际履行之日止）；3.本案诉讼费、律师费由被告承担；当庭增加诉讼请求：请求判令依法解除双方房屋租赁合同并判令被告腾房。事实与理由：2010年3月22日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于济南市第一、二层的房屋租赁给原告，租赁期限为2010年5月1日至2020年4月30日，对租金的数额和支付方式以及违约责任均做了明确的约定。自2015年4月以来，被告虽有向原告支付房租，但并未按照合同的约定一次性付清，至今仍然拖欠房租，多次催要无果，诉至法院。鉴于宗佩山已严重违约，根据双方签订的租赁合同的约定以及法律规定，请求判令解除该租赁合同，以减少经济损失。被告宗佩山辩称：1.原告所述与事实不符，本案涉案房屋的所有权人为被告及第三人。原告对该房屋不享有所有权，也不具有处分权、出租权，其无权对该房屋进行出租，使得租赁合同中约定的被告承租原告的房屋不具有履行的可能性。2.原告主体不适格，依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》规定提起诉讼的条件是原告与被告之间有利害关系；3.本案看似是房屋租赁合同纠纷，实际上是房屋买卖合同纠纷，请求驳回原告诉讼请求。第三人九州生物公司述称：第三人名下的房产系第三人的法定代表人在1992年和济南市城市建设投资公司联合开发建设的，该房产办理房产证时产权人为九州声像艺术社，九州声像艺术社是该房产的实际所有人。第三人的法定代表人以出资的方式将该房产入股到山东通联发展有限公司，后又通过山东通联发展有限公司出资到山东九州生物技术开发有限公司，该房产的实际所有人应为第三人的法定代表人。2010年处置房产时原被告双方制作虚假合同，恶意串通订立低价房产来欺骗第三人，所签订的房产买卖协议应为无效协议。该房产依然由第三人作为所有权人。第三人从未与原告签订任何的租赁协议，但在案件争议的事实中租赁物却是第三人的房产，法庭应当就涉及第三人的房产的部分驳回原告的诉讼请求。对当事人提交的证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对双方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2010年3月22日，百货公司（甲方）与宗佩山（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于济南市，位于第一、二层，房屋建筑面积548.71平方米；租赁期自2010年5月1日至2020年4月30日止；租金：2010年5月1日至2013年4月30日期间为54.5万元/年，2013年5月1日至2016年4月30日期间为55万元/年，2016年5月1日至2019年4月30日期间为57万元/年，2019年5月1日至2020年4月30日期间为60万元/年；第一年房租54.5万元由甲方在购房款中一次性冲抵，自第二年开始至合同期满期间于每年的4月1日前一次性交清当年租金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的万分之三向乙方加收滞纳金，逾期超过30天的，自第31天起甲方有权按年租金的万分之六向乙方加收滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除合同，收回房屋。双方还对其他事项进行了约定。涉案《房屋租赁合同》签订后，宗佩山应交纳2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金550000元，实际交纳租金317000元；应交纳2016年5月1日至2017年4月30日租金570000元，实际交纳租金335000元。宗佩山未按照合同约定日期足额缴纳房屋租金。上述涉案房屋产权登记记载的所有人为宗佩山、九州生物公司，但依据相关法律文书其所有权发生了转移：2010年4月19日，济南市历下区人民法院出具（2009）历执字第1220号执行裁定书，裁定“······本院依据已经发生法律效力的（2008）历民初字第3685号民事判决书，于2010年3月19日，执行过程中，被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号1幢二层作价250万元卖出，申请人亦无异议，欠款不足部分由被执行人补足。······被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号房屋所有权归买受人百货公司所有；百货公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2010年4月19日，济南市历下区人民法院出具（2009）历执字第1221号执行裁定书，裁定“······本院依据已经发生法律效力的（2008）历民初字第3733号民事判决书，于2010年3月19日，执行过程中，被执行人九州生物公司将其所有的历下区朝山街27号1幢一层作价350万元卖出，申请人亦无异议，欠款不足部分有被执行人补足。······被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号房屋所有权归买受人百货公司所有；百货公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。上述两份裁定书均于2010年5月17日送达至济南市房产管理局。以上事实有百货公司提供的济南市历下区人民法院做出的（2009）历执字第1220号执行裁定书及（2009）历执字第1221号执行裁定书、《房屋租赁合同》、宗佩山欠百货公司房租及滞纳金明细表两份作为有效证据在卷佐证。本院认为，原告百货公司与被告宗佩山、第三人九州生物公司争议的焦点问题即涉案房屋产权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在物权法定原则之外还有其他情形需具体情况具体分析。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”、第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接收抵债物的债权人时转移”。故，在执行过程中的和解抵债，符合合意抵债条件的，人民法院可以裁定认可，裁定文书送达后产生物权效力。本案中，原、被告涉及权属争议的房产，虽然登记在被告宗佩山、第三人九州生物公司名下，但房屋权属证书仅是权利的外在表现形式，只有推定的证据效力，与实际权利状况不一定完全吻合。经查证得知，济南市历下区人民法院作出的（2009）历执字第1220号执行裁定书及（2009）历执字第1221号执行裁定书，裁定涉案房产济南市房产归原告百货公司所有，且上述文书及协助执行通知书于2010年5月17日送达至济南市房产管理局，故原告百货公司系涉案房产的所有权人。本案中，原告百货公司与被告宗佩山双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告宗佩山未按照涉案合同的约定支付房屋租金，逾期支付租金已超过60天，该合同约定的解除条件成就，原告百货公司有权解除合同。原告百货公司主张涉案《房屋租赁合同》解除并要求被告宗佩山腾房的诉讼请求，本院予以支持。原告百货公司提交的解除《房屋租赁合同》的申请书于2017年3月25日送达至被告宗佩山，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月25日解除。另，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，故原告百货公司主张被告宗佩山腾房的诉讼请求，本院予以支持，本院酌定给予被告宗佩山30日的时间将涉案房屋内己方的物品腾空，将涉案房屋还至原告百货公司。根据涉案《房屋租赁合同》约定，2015年5月1日至2016年4月30日期间涉案房屋租金550000元，实际交纳租金317000元，被告宗佩山尚欠房屋租金233000元；2016年5月1日至2017年3月25日期间涉案房屋租金570000元-（570000元÷365天×36天）=513780.82元，实际交纳租金335000元，被告宗佩山尚欠房屋租金178780.82元。被告宗佩山拖欠涉案房屋租金共计411780.82元，其未举证证明已全部履行付款义务，故其应承担继续履行的义务。对于原告百货公司主张的滞纳金，双方合同约定“自第二年开始至合同期满期间于每年的4月1日前一次性交清当年租金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的万分之三向乙方加收滞纳金，逾期超过30天的，自第31天起甲方有权按年租金的万分之六向乙方加收滞纳金”，前述条款实际约定的系违约金的计算方式，被告宗佩山未按照合同约定的时间履行支付房屋租金的义务，应当向原告百货公司支付违约金。但原告百货公司未举证证明被告宗佩山的违约行为造成的实际经济损失的具体数额，而合同中约定“逾期超过30天的，自第31天起甲方有权按年租金的万分之六向乙方加收滞纳金”的计算方式，显然过分高于因被告宗佩山的违约行为给原告百货公司造成的实际损失，故本院认为约定的违约金与违约程度以及实际经济损失不相适应，应当适当予以调整。结合本案的实际情况，本院酌定违约金的计算方式调整为分别以233000元、178780.82元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，分别自2015年4月2日、2016年4月2日起计算至实际支付之日止。对于超出此数额的部分，本院不予支持。对于原告百货公司主张的律师费，因原告百货公司未提交证据证实该笔费用实际支出金额，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十一条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、确认原告济南市历下区百货公司与被告宗佩山签订的《房屋租赁合同》于2017年3月25日解除；二、被告宗佩山于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并退还至原告济南市历下区百货公司；三、被告宗佩山于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区百货公司支付房屋租金411780.82元；四、被告宗佩山于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区百货公司违约金（分别以233000元、178780.82元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，分别自2015年4月2日、2016年4月2日起计算至实际支付之日止）；五、驳回原告济南市历下区百货公司超出部分的诉讼请求。六、驳回原告济南市历下区百货公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51065元，由原告济南市历下区百货公司负担46887.8元，由被告宗佩山负担4177.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉审 判 员  谭树杰人民陪审员  咸维玲二〇一七年十二月十五日书 记 员  吴 玥