陕西省铜川市中级人民法院     民事判决书     (2020)陕02民终421号     上诉人（原审被告）：王锋，男，1978年7月7日生，汉族，住宜君县。   委托诉讼代理人：薛俊英，女，1984年12月14日生，住宜君县，系王锋之妻。   被上诉人（原审原告）：宜君县安居物业管理有限责任公司，住所地陕西省铜川市宜君县。   法定代表人：张帅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张永宁，男，1960年1月26日生，汉族，住宜君县，系该公司员工。   上诉人王锋因与被上诉人宜君县安居物业管理有限责任公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省宜君县人民法院(2020)陕0222民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人薛俊英，被上诉人的委托诉讼代理人张永宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王锋向本院上诉请求:1、撤销（2020）陕0222民初287号民事判决书，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人存在未能按照《物业管理委托合同书》的约定提供物业管理服务的情形，应对上诉人承担违约责任。上诉人因被上诉人的违约不应全额支付物业管理费。①上诉人飘窗上面檐子及其他住户楼顶长期存在漏水情况，但未得到解决。②被上诉人怠于打扫，小区公共环境卫生很差。2、《物业管理委托合同书》第十八条约定的委托管理期限为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日，现合同期限已经届满。3、被上诉人2020年7月3日向上诉人送达的《催费通知书》载明截止到2020年6月30日欠物业费7668元。其在一审诉状中所称截止到2020年6月30日欠物业费7824元，前后矛盾，一审判决未对物业费的计算方法进行释明。4、2016年6月29日上诉人所在小区成立了业主委员会，2016年8月21日，业委会代表全体业主以宜阳福邸业委会（2016）2号文件形式向被上诉人送达了《关于解除前期物业服务合同的通知》，解除了与被上诉人的物业服务合同。故被上诉人的一审诉求无事实依据。综上，一审判决未考虑被上诉人的违约行为、合同的解除与终止，显失公正，应予以纠正。   安居物业公司答辩称:1、同意一审判决，王锋应向安居物业支付物业管理费7824元及违约金1316元。2、请求追回王锋拖欠的2016年7月至2020年9月物业服务费，共计8321元，违约滞纳金1316元，共计14405元。3、根据合同约定，安居物业公司不应承担王锋飘窗渗水维修费用。4、王锋提到的小区脏、乱、差不属实，所提供的图片及光盘没有时间显示，不能作为证据。其中垃圾堆积的图片是小区大门口道路硬化时，当时车辆都不能出入造成的。5、物业费是按照0.8元每月每平方，并非按照0.9元收取。6、王锋提到双方之间没有物业服务关系不属实。   安居物业公司向一审法院提出的诉讼请求：被告立即支付拖欠2016年7月至2020年6月物业费（包括卫生费、电梯费、）7824元、滞纳金（截止2020年3月）4389元，放弃2020年4月至6月期间的滞纳金。   一审法院认定事实如下：2013年9月26日王锋(甲方)与安居物业公司（乙方）签订前期物业服务协议，双方约定了权利义务内容主要有：在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按照本物业交付之日起计收。乙方在甲方收楼时，计清并预收三个月物业服务费。自收楼起第四个月开始，甲方应在每季度最后一个月前履行完交纳当季物业服务费的义务。物业服务费用实行包干制（公共水电分摊除外）每月收费标准按住宅建筑面积计收；高层住宅0.9元∕㎡∕月，多层住宅为0.45元∕㎡∕月，商业物业为1.5元∕㎡∕月，电梯费为0.25元∕㎡∕月+每2层加0.05元∕㎡∕月，生活垃圾费5元∕户∕月。新增物业费服务内容计费标准2元∕㎡∕月（可选）。甲方逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用1‰的标准向乙方支付滞纳金。2013年10月1日陕西凯森置业有限责任公司（委托方）与安居物业公司（受托方）签订物业管理委托合同。委托期限自2013年10月1日至2018年9月30日止。王锋物业费交至2016年6月30日，每季度交纳物业费489元，其中生活垃圾费户/月 10元标准计算收取，自2016年7月1日起至今未交纳物业费。现安居物业公司至今继续向宜君县宜阳福邸小区提供物业服务。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于被告是否应当向原告支付物业管理费的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，原告安居物业公司与陕西凯森置业有限责任公司签订物业管理委托合同及其与王锋签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示, 不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对业主均具有约束力。双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。被告辩称，其与原告的合同已到期且已于2016年8月5日解除了与原告的物业服务合同，于2016年8月4日与新的物业服务企业签订了物业服务合同，原告属于非法经营，原告还存在服务不达标的问题。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业的应当由业主共同决定。但原告提供的证据不足以证明宜阳福邸小区业主委员会依法选聘和解聘物业服务企业的事实，且其提供的证据也不足以证明原告提供的物业服务未达到合同约定的三级标准，其应承担举证不能的法律后果，因此对被告的主张不予采信。本案中，前期物业服务合同到期后,安居物业虽未与业主方签订新的物业服务合同,但其仍按照前期物业服务合同约定的事项向被告房屋所在的宜阳福邸小区业主提供了物业管理服务，王锋作为小区业主已实际接受了安居物业所提供的物业服务。案涉前期物业服务协议期限至业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。结合宜君县人民法院（2019）陕0222民初576号民事判决书认定的事实和原被告的陈述能够说明，现宜阳福邸小区业主委员会尚未依法选聘新的物业服务企业,签订新的物业服务合同,故即使业主委员会向原告发出解除物业服务合同关系的通知,原、被告之间仍存在事实上的物业服务关系。原告主张物业服务费收费参照《前期物业服务协议》及公示变更的收费标准计算，不违反法律规定，予以支持。故,安居物业主张由业主王锋向其支付自2016年7月至2020年6月期间物业服务费7824元，予以支持。关于被告提出的其房屋漏水、屋顶安装的基站、其他业主搭建房屋及天然气入户费的问题与本案不属于同一法律关系,被告可另案诉讼。   二、关于滞纳金如何认定的问题。原被告在《前期物业服务协议》中约定的滞纳金系平等民事主体之间经协商确定的，不具有行政滞纳金的法定性、强制性和惩罚性，而是具有督促义务方履行义务的功能，更多的是用于弥补守约一方的损失。因此该合同中的滞纳金具有合同违约金的性质，应当认定为约定的违约金。本案中，被告逾期未交纳物业服务费,已构成违约,按照约定被告应向原告支付违约金。被告提供的证据虽不足以证明原告提供的服务未达到约定的服务标准，但能够一定程度上说明原告提供的物业服务过程中存在一些不足和不到位的地方，且被告辩称违约金过高。综合本案原被告合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，酌情确定被告承担约定违约金的30%，王锋拖欠物业管理费产生的违约金自2016年7月1日起至2020年3月30日止共计为4389元，其承担30%即1316元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条之规定，判决：一、王锋于本判决生效之日起三十日内向宜君县安居物业管理有限责任公司支付物业管理费7824元；二、王锋于本判决生效之日起三十日内向宜君县安居物业管理有限责任公司支付违约金1316元；三、驳回宜君县安居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费92元，减半收取46元，由王锋负担。   二审中，当事人对一审查明的双方签订前期物业服务协议及王锋自2016年7月起未交物业费等事实无异议，本院予以确认。   二审中，王锋提交以下证据：   第一组证据：1、安居物业的资质证书复印件，显示安居物业的资质已于2015年到期。2、小区业主委员会给宜君县住房和建设规划局关于终止前期物业合同的申请。以上可证明安居物业现在无资质，且服务已到期。   第二组证据信访事项处理意见书。   第三组证据催费通知单，及业主委员会解除前期物业服务合同的通知。   安居物业对上述证据质证认为：第一组证据真实性均认可，证明目的不认可。当时物业公司进驻小区都需要资质，但是现已不需要资质；更换物业需要经过业主大会按照规定的程序进行，业主委员会无权决定更换。第二组证据，关于信访涉及的天然气入户费，已经查明与物业公司无关；关于大修基金是住房和规划建设局管理，与物业公司无关；关于电梯，是开发商当时安装，与物业公司无关；消防通道确实不完善，但是房屋已经经消防部门查验盖章，物业公司不应承担责任。第三组证据，催费通知单属实，但是业主委员会解除合同的通知没有收到过。   对于上诉人提供的证据，本院认为，上诉人提供的证据形式上的真实性应予确认，但资质证书并未记载资质到期时间，其记载的2015年8月19日是资质证书颁发时间；业主委员会解除前期物业服务合同的通知没有证据证明向安居物业公司送达，向宜君县住建局的申请不能证明该小区已另行选聘了物业服务企业；信访事项处理意见可以证明房屋质量问题属于开发商责任范围，消防通道问题属于物业公司管理问题。   另外，一审质证笔录记载，被告王锋对原告主张的每季度物业费489元及卫生费10元的标准无异议。   本院认为，当事人争议的问题为：①安居物业公司与上诉人之间是否存在物业服务合同关系；②安居物业公司提供的物业服务是否存在违约情形；③物业费具体计算依据和计算标准。   关于安居物业公司与上诉人之间是否存在物业服务合同关系。2013年10月宜君县宜阳福邸小区开发商陕西凯森置业有限责任公司与安居物业公司签订物业管理委托合同于2018年9月30日到期，2018年9月1日，双方再次签订物业管理委托合同，约定委托管理期限至2023年9月30日。上诉人称物业管理委托合同已经期满的主张与事实不符。王锋与安居物业公司签订的前期物业服务协议约定该物业服务协议至本物业区域业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。虽然该小区业主委员会曾向主管部门申请采用协议方式另行选聘物业服务企业，但实际上该业主委员会并未与其他物业服务企业签订该小区物业服务合同，安居物业公司仍在该小区提供相应物业服务。上诉人该项上诉理由无事实依据，本院不予支持。   关于安居物业公司提供的物业服务是否存在违约情形。上诉人所称房屋漏水等质量问题，主管部门已明确答复由开发方处理，不属于安居物业公司责任范围。虽然小区环境卫生问题说明安居物业公司存在清扫不及时管理不到位等瑕疵问题，但不能否定安居物业公司提供了基本物业服务的事实，该瑕疵情形不是业主个人拒绝交纳物业服务费用的正当合法事由，且一审判决在确定业主逾期缴费违约金时已考虑了合同履行情况及当事人过错程度等因素，一审确定被告承担的违约金并无不当。上诉人该项上诉理由不能成立。   关于物业费具体计算依据和计算标准。虽然诉前安居物业公司向王锋发出的催费通知单与其起诉主张的物业费数额不一致，但一审中王锋对原告主张的每季度物业费489元及卫生费10元的标准无异议，自2016年7月1日至2020年6月30日共16个季度，合计物业费为7824元（489×16）。原告主张及一审认定物业费计算依据和标准明确。上诉人该项上诉理由不能成立。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人王锋负担。   本判决为终审判决。       审 判 长 周少英    审 判 员 贺晓华    审 判 员 董敏     二〇二〇年十一月二日   （院印）法官法官   法官助理 海  鹰   书 记 员 朱雪莹              1