安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1235号 上诉人（原审原告）：马鞍山市科瑞特机械科技有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花山美居广场1-1220。 法定代表人：陶愈，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘元翔，安徽知问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马鞍山市震坤投资发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市慈湖高新区北环路与皖苏路交叉口东南角。 法定代表人：朱雪平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王龄，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 上诉人马鞍山市科瑞特机械科技有限公司（以下简称科瑞特公司）因与被上诉人马鞍山市震坤投资发展有限公司（以下简称震坤公司）合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初5718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 科瑞特公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持科瑞特公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由震坤公司承担。事实与理由如下：一、一审程序严重违法。一审中科瑞特公司的诉请为“判令被告继续履行2018年3月23日与原告签订的《购买工业厂房合同》”。一审法院在判决书第八页却称“科瑞特公司本案中关于诉请震坤公司继续履行2018年3月23日双方签订的《工业厂房买卖合同》的诉请因无事实与法律依据”。一审法院凭空捏造一份没有签署的合同，并据此作出裁判，枉顾科瑞特公司的实际诉讼请求，程序严重违法。二、2018年3月23日《购买工业厂房合同》系双方真实意思表示，且没有解除，具有可履行性。1.科瑞特公司积极要求支付购房款，没有逾期付款的违约行为。2019年4月29日，科瑞特公司向震坤公司法定代表人朱雪平发送短信主动要求支付厂房基础出地面对应的20%合同价款并要求对方回复，但是震坤公司没有回复。之后科瑞特公司多次电话联系震坤公司要求支付购房款，有通话记录和2019年8月6日的通话录音为证。震坤公司2019年8月21日发出的《解除合同通知书》第七行中明确自认科瑞特公司表示履行义务的事实。2.一审法院认定震坤公司有解除权，系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第三项规定的可以解除合同的情形是，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案中科瑞特公司没有迟延履行主要义务，且震坤公司没有举证证明其进行了催告，震坤公司提交的《解除合同通知书》恰恰证明震坤公司没有进行任何催告即擅自要求解除合同，表明其不愿继续履行合同的重大违约行为。3.案涉《购买工业厂房合同》对厂房面积、单价、总价、付款条件、交付时间、位置、依据的土地地号、以及厂房示意图等进行了约定，具备了合同成立的全部要件，双方加盖公章，已经生效，是本约合同，而非预约合同。一审查明案涉厂房已经修建完毕，即已经具备交付的条件。2019年4月8日，科瑞特公司向震坤公司发出《告知函》要求震坤公司处理违约行为并赔偿损失，与科瑞特公司主张继续履行合同并不冲突。三、关于签订《工业厂房买卖合同》的约定，不能阻却科瑞特公司要求继续履行案涉《购买工业厂房合同》的诉请。根据案涉合同约定，签署《工业厂房买卖合同》需要科瑞特公司通知，但科瑞特公司未通知，合同也未约定何时签订《工业厂房买卖合同》，且科瑞特公司已交付定金，故对科瑞特公司没有产生签订《工业厂房买卖合同》的义务，亦未丧失购买权。因案涉工业厂房系根据科瑞特公司意向定制，具有专属性，对签署《工业厂房买卖合同》的约定，目的是防止科瑞特公司不购买震坤公司建设的案涉厂房，仅仅是一种形式，双方即便签订《工业厂房买卖合同》，其内容也将直接沿用《购买工业厂房合同》的条款。 震坤公司辩称，一、一审法院不存在违反法律程序情形，科瑞特公司关于一审程序违法的上诉理由无事实依据。二、案涉合同不具有可履行性。不动产买卖领域当事人契约自由受法律限制，国家专门规定了商品房预售管理制度，最高人民法院在商品房买卖合同纠纷解释中也明确未取得商品房预售许可的商品房预售合同，应当认定无效。商品房的预售需要达到法定的实质要件和形式要件，案涉合同的签订日期为2018年3月23日，直到2018年9月14日才取得规划许可，不满足商品房预售许可要求，合同无效。三、案涉项目没有取得规划许可，园区的单体连体建筑物的结构布局、建筑密度和容积率，管线道路和各种附属设施的安排，都存在着诸多不确定的因素。案涉合同是科瑞特公司提供的文本，虽然提出了一些技术要求，但没有经过充分磋商，也没有组织专业论证，不具备进行磋商论证的可行性。四、案涉合同明确约定房屋建成以后双方需要签订正式的买卖合同。一审法院认定涉案合同已解除不存在错误，我们认为案涉合同是预约合同，不具有作为买卖合同继续履行的法律效力。五、科瑞特公司没有履行案涉合同主要义务，震坤公司通知解除合同符合法律规定。一审中震坤公司提交的录音显示双方对继续履行合同有过磋商，科瑞特公司对催付合同款不作回应，只谈房屋规划、建设存在诸多不符合约定之处，要求赔偿，双方无法就继续履行合同达成一致，震坤公司于2019年8月21日发函要求解除合同符合法律规定。六、在与科瑞特公司陷入履约僵局后，震坤公司于2019年4月17日与刘国签订《定制标准化厂房协议》，2020年7月1日，与刘国任法定代表人的安徽金卓建设工程有限公司（以下简称金卓公司）签订了《工业厂房买卖合同》。现震坤公司与金卓公司已经订立了买卖合同，金卓公司已依约支付合同价款，标的物厂房也已经交付金卓公司使用，金卓公司是案涉厂房的合法买受人。而案涉《购买工业厂房合同》系预约合同，因科瑞特公司纠结于房屋布局等问题，未履行合同主要义务，双方也不能协商一致，虽然之后科瑞特公司询问了付款问题，但已不具备实际履行合同的法律效力，也不具有比金卓公司更高的权利位阶，无权请求震坤公司交付案涉厂房。 科瑞特公司向一审法院起诉请求：1.请求判令震坤公司继续履行2018年3月23日与科瑞特公司签订的《购买工业厂房合同》:（1）震坤公司将位于马鞍山市厂房现为规划总平面图定位图中的7号厂房及依附土地交付科瑞特公司;（2）震坤公司将《购买工业厂房合同》中约定即示意图中列入出售范围的土地交付科瑞特公司;（3）震坤公司配合科瑞特公司办理上述厂房及土地的不动产登记。2.本案的诉讼费用由震坤公司承担。 一审法院认定事实，2018年3月23日，科瑞特公司与震坤公司签订《购买工业厂房合同》。合同约定科瑞特公司预购震坤公司开发的地号为:3405010020013928000，位于马鞍山市角工业园区的厂房。厂房面积约1280㎡，面积为两栋实际厂房的占地面积（长约40米，宽约16米）和两栋厂房之间的空地区域，交房时间为2019年10月底，合同总价4966666元。合同签订后，科瑞特公司支付合同金的10%;基础出地面，支付20%;主体完工支付20%;主体工程完工验收合格后支付50%。并约定科瑞特公司于案涉合同签订后交纳定金500000元，该定金在科瑞特公司与震坤公司签订房产交易合同时可抵为部分购买厂房款，本合同自动失效。合同签订并履行后，震坤公司在厂房具备签订《工业厂房买卖合同》条件时通知科瑞特公司签署交易合同。 案涉《购买工业厂房合同》签订后，2018年4月11日科瑞特公司向震坤公司支付500000元，后震坤公司依约进行案涉工业厂房修建，截止本案诉讼之日，案涉厂房已基本建设完毕，且案涉厂房与2018年3月23日双方签订《购买工业厂房合同》的附件图纸存在采光区变动、行车运行无法实现等不符之处。2019年4月8日科瑞特公司向震坤公司发出告知函，告知震坤公司建造的合同约定厂房存在实际修建与约定不符的现象等。2019年8月21日震坤公司向科瑞特公司发出解除合同通知书，告知科瑞特公司因其未按约履行付款义务等致使合同目的无法实现，现震坤公司解除案涉《购买工业厂房合同》等。后震坤公司与科瑞特公司关于案涉《购买工业厂房合同》履行问题协商未果，以致成讼。 一审法院认为，本案争议焦点为科瑞特公司诉请继续履行案涉《购买工业厂房合同》是否应得到支持。2018年3月23日震坤公司与科瑞特公司签订的《购买工业厂房合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效。震坤公司在履行案涉合同过程中，所修建的厂房与合同附件图纸约定存在不符之处，虽震坤公司辩称修改之处与科瑞特公司提前协商且得到科瑞特公司同意，但未提供充足证据材料在案佐证，对于震坤公司该辩称不予支持，震坤公司在履行案涉合同过程中存在违约行为。而截止一审诉讼之日案涉厂房已基本修建完毕，科瑞特公司仅于2018年4月11日向震坤公司支付50万元，与合同第1条约定的付款条件及期限不符，科瑞特公司在履行案涉合同过程中亦存在违约行为。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中震坤公司因科瑞特公司未按合同约定履行付款义务于2019年8月21日向科瑞特公司发出解除合同通知书，符合合同法第九十四条第三款列明情形，且案涉合同第4条约定“本合同履行后甲方在厂房具备签订《工业厂房买卖合同》条件时通知乙方签署交易合同，乙方应于接到通知后与甲方签订合同”可知案涉《购买工业厂房合同》如若继续履行，双方还应签署交易合同，但震坤公司已明确表示不再继续履行案涉合同，因合同的签署需平等自愿，上述事实致使签署交易合同已实际无法实现。综上科瑞特公司要求震坤公司继续履行2018年3月23日双方签订的《购买工业厂房合同》的诉请因无事实与法律依据，依法不予支持。判决：驳回原告马鞍山市科瑞特机械科技有限公司的所有诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由科瑞特公司负担。 本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.震坤公司是否享有合同解除权；2.案涉《购买工业厂房合同》应否继续履行。 一、震坤公司不享有合同解除权。《购买工业厂房合同》是双方当事人的真实意思表示，亦未违反强制性法律规定，是有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，科瑞特公司按照约定支付了定金50万元，震坤公司亦应按照科瑞特公司的定制需求建设工业厂房。后科瑞特公司发现案涉厂房实际与双方2018年3月23日签订的《购买工业厂房合同》约定的厂房参考图不一致，双方产生争议，科瑞特公司认为震坤公司的该行为构成违约，向震坤公司发函指出违约的问题。震坤公司辩称案涉厂房规划、建设的变更已征得科瑞特公司的同意，但科瑞特公司对此予以否认，震坤公司也未能举证证明变更案涉厂房规划设计前征得了科瑞特公司的同意，故对震坤公司的该项抗辩理由，本院不予采信。震坤公司没有依据科瑞特公司的定制需求建设案涉工业厂房，构成违约。 合同可因法定或约定解除。科瑞特公司与震坤公司签订的《购买工业厂房合同》约定的震坤公司可以解除合同的情况为：科瑞特公司未能按期向震坤公司支付定金，或未能在本协议约定的震坤公司通知科瑞特公司签署交易合同期限内与震坤公司订立《工业厂房买卖合同》，现科瑞特公司已按约支付定金，之后因双方发生争议震坤公司并未通知科瑞特公司签订《工业厂房买卖合同》，而是发函要求解除《购买工业厂房合同》，故震坤公司不享有合同约定的解除权。对法定解除权而言，震坤公司于2019年8月21日向科瑞特公司发出的《解除合同通知书》，称“贵公司以各种理由拖延自己应履行的付款义务……实际上不切实履行合同。……故通知你公司，解除双方在2018年3月23日订立《购买工业厂房合同》，本解除合同通知书到达贵公司之日起，双方合同解除。”科瑞特公司接到该通知后，对此持有异议，虽然其并未明确诉请确认解除合同无效，但其向法院起诉要求继续履行合同，确认解除合同无效亦是其诉请中的应有之意。震坤公司解除合同的主要理由是认为科瑞特公司迟延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，但从本案现有证据看，因震坤公司自身违约在先，后双方就案涉厂房结构变更部分未达成新的一致意见，导致科瑞特公司在支付定金后未及时支付后续款项，科瑞特公司的迟延履行具有一定的客观原因，且其在之后已明确向震坤公司表示要求支付合同款项，但震坤公司未予回应，故不能认定科瑞特公司存在迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，震坤公司不享有合同的法定解除权。 二、案涉《购买工业厂房合同》已无法继续履行。理由如下：1.根据《购买工业厂房合同》约定，科瑞特公司与震坤公司需依照合同约定签订《工业厂房买卖合同》，但震坤公司抗辩科瑞特公司未按期支付后续款项已构成违约，并向其发出《解除合同通知书》，该行为已明确表明其拒绝履行签订正式《工业厂房买卖合同》的合同义务，双方已经无法再签订《工业厂房买卖合同》。2.根据震坤公司陈述其为减少损失，已将案涉工业厂房销售给案外人金卓公司，该公司已支付了部分购房款并入驻厂房生产经营。因此，案涉《购买工业厂房合同》实际上也已无法继续履行，科瑞特公司要求继续履行《购买工业厂房合同》的主张，本院不予支持。科瑞特公司可另行向震坤公司主张相应的损失。至于《购买工业厂房合同》系预约合同还是本约合同，对本案裁判结果并无影响，本院在此不予评判。关于科瑞特公司提出的一审审判程序违法问题，实为一审裁判文书的文字错误，对此一审法院已作出（2019）皖0503民初5718号之二民事裁定书予以补正。 综上，科瑞特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵,但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由马鞍山市科瑞特机械科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 婕 审判员 汪振兴 审判员 刘 畅 二〇二〇年十一月十日 法官助理葛正英 书记员马婷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。