江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0722民初3567号原告:王皓（反诉被告）,男,1979年10月31日出生,汉族，住南京市鼓楼区。委托代理人武建，江苏尚扬律师事务所律师。被告:李栋（反诉原告）,男,1990年1月28日出生,汉族，住东海县。被告:马达（反诉原告）,女,1992年3月2日出生,汉族，住同上。二被告委托代理人：杨秀娟，江苏天豪律师事务所律师。原告王皓与被告李栋、马达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法普通程序，公开开庭进行审理，原告、被告的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求解除原、被告于2016年8月19日签订合作协议，后原告将该项诉讼请求变更为确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告协助原告办理东海县房屋过户手续；3、判决被告承担本案诉费用。事实与理由：原告因生意周转需要向被告借款，原、被告于2016年8月19日双方签订合作协议约定：原告将其位于东海县房屋过户给被告；被告用此房产向银行贷款提供给原告使用，原告承担贷款成本费用，合作期间内原告拥有对此房产的使用权等其他事宜做出约定。协议签订后，原告按约履行过户手续，但被告并将此房贷款供其使用，且现阶段更是无故将此房产换锁。原告认为被告未按协议履行向原告提供借款且无故阻止原告对房产合理使用，且双方签订的合作议本身只是借贷，不存在真实交易，也不产生物权变动。现原告为维护其自身合法权益，特诉至人民法院依法判决。二被告辩称，原告的诉求依法不能成立。原被告双方签订的合作协议，是合法有效的。在签订协议之前，原告欠被告现金70万元，约定的利息是常熟银行贷款利息的四倍，常熟银行贷款利率是0.75%，月息是三分。约定的使用期限是3个月。由于原告到期不能归还被告款项，因被告急需用钱，所以原被告双方才在2016年8月19日签订合作协议，合作方式是原告将其名下的坐落于连云港市东海县楼房屋过户给被告，以便被告向银行贷款，用于资金周转。原告自愿承担16%贷款成本，且是按月向被告支付。如果逾期3个月原告就将房屋交由被告处理。现在原告已经违约，无权要求归还房屋，因此原告的诉求依法不能成立。反诉原告向本院提出的诉讼请求为：要求反诉被告向反诉原告支付贷款78万元的16%即124800元；同时要求被告承担过户费用50540元；到目前90万元的本金利息合计为1285000元，请求利息从借款之日计算到实际给付之日，按照月息三分计算；要求被告承担反诉费用。反诉被告：对贷款成本，约定不明确，到底是贷款的利息还是贷款78万元的16%。且银行的这笔贷款具体是谁进行偿还，16%贷款的成本，如果原告承担了是否可以从中进行冲抵。对要求的过户费用，第四条过户如果是回购是乙方承担。贷款是由被告使用，贷款成本由反诉被告承担没有依据。本院经审理认定的事实如下：2016年8月19日，李栋（甲方）与被告王皓（乙方）签订了《合作协议》，内容如下：甲方：李栋（签名并捺印）乙方：王皓（签名并捺印）根据相关法律法规，本着平等互利的原则，经双方友好协商一致，特订立本协议：1、乙方通过以本人名下坐落于连云港市东海县过户给甲方的方式向甲方借款，金额以实际收据为准，期限两年。2、甲方有权在合作期间内以此套房产向银行进行贷款，乙方负责承担每年16％的贷款成本，按月向甲方支付，不可逾期三个月，否则视为违约，违约责任由乙方承担，房屋交由甲方处理。3、合作期间内，乙方拥有对此房产的使用权，在乙方无违约的情况下，甲方不可将房产进行出售及抵押给除银行之外的第三方。如甲方出售此房产，乙方有优先购买权，并以本协议约定的融资金额进行回购，具体金额以收据为准，包括前期2016年3月29日柒拾万借款。4、乙方可提前偿还资金，进行回购，过户费用由乙方承担。5、合作期满，乙方应按时归还资金，甲方配合乙方进行房产过户。6、合作期满，乙方如不能及时归还资金，房屋交由甲方自行处理。7、本协议甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：李栋（签名并捺印）乙方：王皓（签名并捺印）16年8月19日2016年3月29日，原告与二被告签订了《房地产买卖契约》，约定原告将涉案的牛山街道康乐园小区67号226.2平方米的房屋以70万元的价格卖给二被告。二被告于2016年3月29日前一次性付清给甲方。……2016年3月29日，原告向被告出具了借条，原告向被告借款70万元，期限3个月自2016年3月29日至2016年6月29日。到期不还，愿每天支付100元作为违约金。利息按照东海县常熟银行同期贷款四倍支付利息。被告通过银行转账65.8万元给原告，原告予以认可。被告称另外的4.2万元系给付现金，原告不予认可。2016年8月20日，原告与被告签订了《借款合同》约定：被告借给原告20万元，期限2016年8月20日至2018年8月19日，保证到期后本息一次性还清。利息按照中国人民银行同期贷款四倍支付利息。在合同的空白处，有以下内容：“今收到李栋人民币现金8万元整，（￥80000.00），转账人民币壹拾贰万元（￥120000）。此款作为2016年8月19日双方协议借款之一，并入此协议收据。”转账的12万元，原告予以认可，对8万元，原告不予认可。原告向被告账户转款105000元。具体转账如下：2016年5月3日转账3.5万元、2016年6月1日转账20000元、2016年6月16日转账1.5万元、2016年7月6日转账3.5万元。2016年9月5日，被告和江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《房地产抵押合同》，被告用涉案的房产进行抵押进行借款，抵押的期限为2016年9月5日至2021年9月4日。抵押物评估价值为1114700元，银行同意以担保物总价值的100％变现率付给被告人民币1114700元。同一天，双方签订了《最高额个人借款合同》，被告向银行实际贷款78万元，月利率7.5‰。贷款期限最长不超过24个月。被告为办理过户手续，代王皓交纳了12660元个人所得税。37980元的契税。二被告系夫妻关系。上述事实有当事人陈述、《合作协议》、105000元的转账记录、《房地产买卖契约》、借条借款合同、《最高额个人借款合同》、契税发票、个人所得税发票等证据予以证实。庭审中，对于原告举证的返还给被告105000元，被告质证意见为：是2016年4月初原告又向被告借款9万元，口头约定只使用三五天，最多不超出一周，同时约定利息月息是5分，当时原告出具了借条，后经被告多次催要，被告在签订合作协议之前原告已经分多次还清，之后借据就撕毁。原代：不属实，只是借款了两笔。其它没有。本院认为：一、关于原告向被告借款的数额问题。1、2016年3月29日，原告向被告出具70万元借条的实际借款数额问题。被告只举证了65.8万元的转账记录，对该65.8万元本院予以确认。被告所称给付4.2万元现金，没有举证收条等其他证据予以佐证，且原告不予认可，对该4.2万元不予认定。该次借款实际数额认定为65.8万元。双方对利息的约定超过法定最高利率，超过部分不予支持，按照年利率24％自借款之日起计算。2、2016年8月20日，原、被告双方签订的20万元借款合同的实际借款数额问题。被告转账12万元，本院予以认定；对于被告所称的给付8万元现金，有其举证的原告书写的收到该8万元的字据予以佐证，对该8万元本院也予以认定，该借款的实际数额为20万元。关于利息，双方的约定超过法定最高利率，超过部分不予支持，按照年利率24％自借款之日起计算。二、关于还款问题。原告借款后向被告转账还款10.5万元，被告称系返还2016年4月初原告向被告借款9万元及利息，还清后借据销毁。其既没有举证证明还有此笔借款，也没有举证详细说明借款数额、利率、期限，经计算与原告还款的数额相互吻合，且原告也不予认可。故对被告抗辩意见不予采信，该款项系返还被告的涉案借款。根据合同法司法解释二第二十条、第二十一条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，应当按照先实现债权费用、利息、主债务的顺序进行抵充。根据上述规定，该还款应当是先还第一笔借款的利息，超过利息部分从本金中扣除。2016年3月29日借款65.8万元至2016年7月6日，共100天，65.8万元借款的利息为43266元（65.8万元×100天×24％÷365天/年），还款10.5万元扣除该利息后的61734元，应当冲抵借款本金65.8万元，冲抵后原告尚欠被告本金596266元。故自2016年7月7日至2016年8月19日共计44天，原告欠被告本金596266元，利息17251元（596266元×44天×24％÷365天/年）；自2016年8月20日起，原告欠被告本金796266元（596266元＋200000元），及月息2分的利息。二、关于原、被告双方签订《合作协议》问题。根据合作协议的内容和被告的答辩意见，可以认定双方签订《房地产买卖契约》的目的系因原告暂时未能返还被告借款，将房产过户给被告，让被告得以进行抵押借款使用，而相关的费用由原告负担，届时原告赎回房产。故房屋买卖并非系双方真实意思的表示，不具有法律效力。关于房产过户的费用、贷款的利息等问题。鉴于原告无钱返还被告借款，将房子过户给被告抵押借款，以缓解被告的资金压力，故被告贷款的利息、房产过户的契税、个人所得税应当由原告负担。被告贷款78万元的利率为月利率7.5‰即年利率9％由原告承担，由于被告获得了贷款且利息等均由原告承担，那么796266元的借款本金再按照月息2分的利率由原告承担，显然不公平，且变相的违反了年利率最高24％的规定。故该借款中的78万元的利息应当为被告常熟银行78万元贷款年利率9％的差额即年利率15％（24％－9％），余款16266元（796266元－78万元）的利率应当按照年利率24％计算，自2016年9月5日起计算。三、关于原、被告双方的诉讼请求1、基于以上分析，2016年3月29日，原告与被告签订的《房地产买卖契约》并非双方真实意思表示，不具有法律效力。被告应当协助原告将房产过户登记到原告名下。房产过户到被告名下系因原告未返还借款给被告，把房产过户给被告以便抵押借款。故原告返还被告借款后，被告应当将银行贷款返还，以使涉案房产具备过户至原告名下的条件。原告返还借款和被告协助过户系具有先后履行顺序的双务行为，双方必须履行。2、反诉被告返还反诉原告的款项问题。根据上述分析，2016年8月20日时间节点，原告欠被告本金796266元（596266元＋200000元）及相关利息计算如下：（1）2016年7月7日至2016年8月19日期间的利息17251元；（2）2016年8月20日至9月4日期间共16天的利息8377元（796266元×16天×24％÷365天/年）；上述利息合计：25628元（17251元＋8377元）（3）2016年9月5日后利息：以反诉被告欠付反诉原告借款本金796266元中的78万元为基数，按照年息15％的利率自2016年9月5日计算至实际付清之日止；以反诉被告欠付反诉原告借款本金796266元中的16266元为基数，按照年息24％的利率，自2016年9月5日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零六、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、2014年3月20日原王皓与被告马达、李栋双方签订的《房地产买卖契约》无效；二、反诉被告王皓于本判决生效后10日内返还反诉原告王皓、马达借款本金796266元及利息（利息计算如下:1、2016年7月7日至2016年8月19日期间的利息17251元；2、2016年8月20日至9月4日期间共16天的利息8377元；3、2016年9月5日后利息：以反诉被告欠付反诉原告借款本金796266元中的78万元为基数，按照年息15％的利率自2016年9月5日计算至实际付清之日止；4、以反诉被告欠付反诉原告借款本金796266元中的16266元为基数，按照年息24％的利率，自2016年9月5日起计算至实际付清之日止）；三、反诉被告王皓于本判决生效后10日内返还给反诉原告李栋、马达因房屋过户产生的费用共计50640元（个人所得税12660元＋契税37980元）；四、被告李栋、马达于本判决生效后20日内将位于东海县的贷款还清，并将协助将该房屋过户登记到原告王皓名下，过户所产生的契税、个人所得税由原告王皓负担；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费4020元，原告已交纳；反诉案件受理费18636.06元，反诉原告已交纳；共计28456.06元，由双方各负担14228.03元。反诉被告王皓于本判决生效后10日内支付4408.03元给反诉原告马达、李栋。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费，对本诉不服交纳5800元，对反诉不服交纳18636.06元，均不服交纳24436.06元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。审 判 长  井西华审 判 员  严 亮人民陪审员  马长宜二〇一七年十二月十三日书 记 员  霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。