山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4015号 上诉人（原审被告）：淄博恒大泛华置业有限公司，住所地淄博市张店区共青团西路**恒大帝景综合楼**。 法定代表人：王宏壮，董事长。 委托诉讼代理人：张晓光，男，该单位职工。 被上诉人（原审原告）：孟璇，女，1987年1月27日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博恒大泛华置业有限公司因与被上诉人孟璇商品房销售合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 淄博恒大泛华置业有限公司上诉请求：一、请求撤销原审法院判决,依法改判被上诉人按《商品房买卖合同(预售)》的规定承担违约责任,或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我公司已就淄博市房管局网签备案的付款比例要求向被上诉人履行了充分的提示说明义务,且被上诉人并未提出异议。淄博市房管局规定了被上诉人购买的此类商业性质公寓,只有付款比例达到总房款的50%,方可办理网签备案手续。预售合同亦是我司从淄博市房管局官方网站上打印的标准合同,具体的合同条款均是固定的。因此,双方约定的备案期限与付款期限及相应比例成就时间的矛盾,系淄博市房管局的强制性要求导致的,并非我方故意违约。且被上诉人认购时,我司已多次告知其该比例要求,被上诉人在已知悉的情况下既未提出异议,也未要求以补充协议等形式予以变更,故应当视为其同意按照合同约定的付款方式继续履行,并在付款比例达到50%后办理网签备案手续，办理网签备案的行政要求既不影响预售合同的效力,更不影响合同根本目的的实现,故被上诉人解除合同缺少法定事由。原审法院认为不动产物权的设立以登记为准,我司未履行预售合同备案登记的主要合同义务,致使合同目的无法实现,系对(物权法》、《合同法》的错误适用。本案中未办理登记备案的原因是被上诉人未达到房管局要求的付款比例,并非因上诉人原因无法办理,付款比例达到50%方可网签备案是房管局的要求,并非上诉人的要求,被上诉人按时缴纳剩余房款、达到相应比例后,上诉人随时可与其就涉案房屋办理网签备案手续,并非合同目的无法实现,被上诉人根本不享有合同解除权。 孟璇向一审法院起诉请求:1.请求解除原告与被告于2020年1月3日签订的商品房买卖合同（预售）（涉及恒大帝景公寓2#楼2102室）；2.请求判令被告返还原告购房款26624元，并支付以26624元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的经济损失；3.请求本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年1月3日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《淄博恒大帝景商品房认购书》一份，双方约定原告购买被告开发的淄博恒大帝景公寓2号楼2102号房屋，总房款266241元，付款方式为分期付款，首期房款于2020年1月7日前支付6624元（不含定金），乙方在签订认购书时支付定金2万元（在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。同日，原告向被告支付26624元，被告出具收据一份。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的涉案房屋，双方确认在签订合同前，原告已向被告支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。双方约定付款方式为分期付款，原告应当在2022年1月3日前分9期支付全部价款，首期房款于2020年1月7日前支付，第二期房款于2020年4月3日前支付。如买受人未按合同约定时间付款，逾期超180日出卖人有权解除合同并按累计应付款的1%支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人”。同日，原告签署《承诺书（逾期付款）》一份，承诺如未能按照认购书和买卖合同约定的时间付款，自愿扣除总房款的10%作为逾期付款违约金并解除认购书和买卖合同。截至本案庭审时，原告未再向被告支付房款，被告未办理商品房预售合同登记备案手续。 一审法院认为，民事主体应当按照法律规定和约定，履行民事义务，承担民事责任。被告关于未在约定的期限内办理合同登记备案手续，抗辩涉案房屋属于商业性质公寓，按照有关规定只有在首付款达到50%时方可备案，但被告未提交证据证实该规定的出处。合同中约定签订预售合同之日起30内备案登记，与《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定相符，由此可见，对合同备案登记是开发商应当履行的法定义务。如预售合同中的办理期限为固定条款，双方当事人完全有能力以补充协议等形式予以变更。另外，双方当事人约定的付款期限与备案期限的约定，与被告抗辩的付款比例成就的时间相互矛盾；由房地产交易现实事实看，被告作为开发商对房地产交易登记的相关规定应当明知，如行政机关对付款比例做出强制性规定，被告应当向原告明示并且对付款方式重新约定；即使对该比例的规定真实存在，被告在明知的前提下仍做出30日内办理备案登记的承诺，被告亦当履行承诺。综上所述，被告未能在约定的期限内办理预售合同备案登记，已构成违约。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。按照合同约定，被告应当在2020年2月3日前办理备案登记手续，原告应当于2020年4月3日前支付第二期房款，被告逾期未履行备案义务，原告不再支付房款合情合理。另外，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。双方当事人在签订认购书和买卖合同时，对原告设立了多项义务，而未约定其应当享有的权利，有违公平原则。不动产物权的设立以登记为准，被告未履行预售合同备案登记的主要合同义务和法定义务，原告作为买受人提起诉讼明确表示不再履行合同，由此可以证实合同的根本目的无法实现，原告主张解除合同，符合法律规定。综上所述，原告主张解除合同要求被告返还已支付的房款，符合法律规定，本院予以支持。关于经济损失，结合本案事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告孟璇与被告淄博恒大泛华置业有限公司于2020年1月3日签订的有关淄博恒大帝景公寓2号楼2102号房屋的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告淄博恒大泛华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孟璇返还房款26624元；三、驳回原告孟璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由被告淄博恒大泛华置业有限公司负担。 二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。另查明，2020年8月27日，上诉人淄博恒大泛华置业有限公司向被上诉人孟璇送达《认购书解除函》一份，以被上诉人未履行认购书约定义务为由，解除双方签订的《淄博恒大帝景商品房认购书》，并通知孟璇办理退款手续。 本院认为，本案的争议焦点是：一审判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是否正确。上诉人淄博恒大泛华置业有限公司与被上诉人孟璇于2020年1月3日签订的《淄博恒大帝景商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上诉人淄博恒大泛华置业有限公司2020年8月27日的《认购书解除函》，虽名义上解除的是《淄博恒大帝景商品房认购书》，但从其内容以及实际效果看，其实质是与被上诉人孟璇解除整个商品房的买卖合同。双方均无继续履行合同的意愿，一审判决双方商品房买卖合同解除，符合法律规定，并无不当。依照涉案《商品房买卖合同（预售）》中约定，上诉人淄博恒大泛华置业有限公司应于合同签订之日起30日内（即2020年2月3日前）办理备案登记，上诉人未在规定的时间内办理备案登记，构成违约。上诉人主张已就备案登记事项与被上诉人协商一致，但未提供证据证实，被上诉人亦不予认可，对此主张本院不予采信。上诉人主张未办理备案登记系因房管部门原因，但违约责任采取的是无过错责任原则，上诉人在未与被上诉人就备案登记事项作出变更的情况下，仍应承担违约责任，故该抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案中，被上诉人孟璇虽未按期付款，但上诉人淄博恒大泛华置业有限公司违约在先，一审判决双方合同解除后，上诉人返还被上诉人已付购房款亦无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费466元，由上诉人淄博恒大泛华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡晓梅 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 二〇二〇年十一月四日 代理书记员  李慧姣