浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终818号 上诉人（原审原告、反诉被告）：严明亮，男，1982年10月8日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：严水祥（系严明亮父亲），男，1954年10月27日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：徐燕，浙江南孔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江甬衢食品贸易有限公司，统一社会信用代码：91330803MA29UFKP50，住所地浙江省衢州市衢江区廿里镇衢盛路****（衢盛科创园内）。 法定代表人：吴悦，总经理。 委托诉讼代理人：吴敏，男，公司职工。 上诉人严明亮因与被上诉人浙江甬衢食品贸易有限公司（以下简称甬衢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 严明亮上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.被上诉人存在经营情况，经实地查看，沈家仍有持“甬衢食品商场、衢州专业名烟名酒连锁企业沈家店”标志的店面对外营业。虽然商场经营主体变更，但店内的所有产品仍与原来一样。据了解，被上诉人只是变化了经营模式，有可能是被上诉人在经历两次解除合同败诉后，故意更改经营主体，造成不再经营的假象。2.被上诉人一直以“另外租赁房屋”为由要求解除合同，一审法院认为其不存在恶意解约错误。3.上诉人坚持继续履行合同是合同权利，一审认为上诉人违反诚实信用原则错误。二、一审无正当理由支持违约方解除合同，属适用法律错误。1.被上诉人系违约方，无权提出解除合同。2.被上诉人变化经营模式或出现商业风险不能作为解除合同法定依据。3.一审法院认为空置房屋无法达到合同目的，继续履行合同有失公平，属于法律适用错误。三、一审法院仅判决解除合同未判决被上诉人支付违约金，有违“最多跑一次”，加重当事人诉累，不符合法律规定。四、一审法院判决由守约方承担大多数诉讼费用，显失公平。 甬衢公司辩称，经过一审法院实地调查并查询银行账户相关资料等，可以证明被上诉人确实没有在经营。这也是现实情况，所有的店面都已经关闭了，沈家的店面也已经转让，不能仅凭门头还是被上诉人的名称就判断还是被上诉人在经营。被上诉人并未以“另外租赁房屋”为由要求解除合同，第一次起诉时法院告诉被上诉人可以先租一年，如果实在经营不下去，可以再依法提起解约。2019年10月份公司就已经破产，被上诉人员工吴敏当时就和上诉人电话沟通要求提前解除合同，后半年的房租也不要了，但协商未成，故被上诉人起诉要求解除合同。被上诉人并未另外租赁，这边的租金已经交了，被上诉人不可能再去重复租赁。被上诉人交了一年13万的房租，却一天没用，如果能实际经营，被上诉人不可能不继续。合同契约精神也应建立在公正的基础上，被上诉人因为各种原因包括疫情，已无力经营并履行合同，应当解除合同。 严明亮向一审法院起诉请求：1.判令甬衢公司立即支付2020年5月11日至2021年5月10日的房屋租金137800元及逾期付款利息（从2020年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；2.诉讼费由甬衢公司承担。后变更利息部分诉讼请求：逾期付款利息从2020年2月11日起以137800元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。 甬衢公司反诉请求：1.依法解除双方签订的关于衢州市柯城区××路××号××号××房的《房屋租赁合同》；2.反诉费用由严明亮承担。 一审法院认定事实：2019年4月11日，严明亮、甬衢公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：严明亮将坐落于衢州市柯城区××路××号××号店面租给甬衢公司使用，租期五年，自2019年5月11日起至2024年5月10日止；第一年租金130000元，每年按6%递增，甬衢公司以现金方式于每年的2月11日前一次性支付当年租金；甬衢公司在签订合同时应交给严明亮水电费押金2000元。合同还就违约责任等作了约定。合同签订后数日，因租金之事严明亮父亲与甬衢公司员工在甬衢公司位于柯城区斗潭的经营场所内发生冲突，后双方到柯城公安分局信安派出所处理。因甬衢公司未按合同约定支付第一年租金及交纳水电费押金，严明亮向法院提起诉讼。2019年8月13日，经法院主持调解双方达成调解协议：1.严明亮与甬衢公司于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.甬衢公司于2019年8月31日前支付第一年度租金130000元并交纳水电押金2000元。之后，严明亮通过申请法院强制执行，甬衢公司支付了第一年度租金130000元及水电费押金2000元。2020年1月3日，甬衢公司起诉严明亮，要求解除合同，返还自合同解除之日起至2020年5月10日止的租金，并退还水电费押金2000元。2020年1月20日法院以后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果为由，作出（2020）浙0802民初71号民事裁定书，驳回甬衢公司的起诉。甬衢公司不服提起上诉，衢州市中级人民法院以（2020）浙08民终300号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。现严明亮以甬衢公司拒付第二年租金为由，再次提起诉讼。诉讼过程中，甬衢公司认为其已无经营活动，无力继续履行合同，向法院提起反诉。另查，衢州市柯城区××路××号××号店面房招牌现仍为甬衢公司承租之前的九阳专卖店名称，且店门关闭店内未装修。甬衢公司在衢州市主要的经营场所（斗潭电信大楼店、沈家店、双港店）现已关闭或退租。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》形式、内容无违法和可撤销之处，系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案争议焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。本案所涉合同是租期较长的房屋租赁合同，甬衢公司租房的目的是为经营活动提供场所，现甬衢公司提出因受外部环境及自身经营状况等因素影响，公司已没有任何经营活动，不再经营，且涉案所租赁的房屋自始未使用。根据涉案店面房现招牌仍为甬衢公司承租之前的其他专卖店名称，且店门关闭店内未装修，可印证甬衢公司自与严明亮签订租赁合同后未实际入驻过所租赁的房屋的事实。甬衢公司也曾向法院起诉要求解除合同，属于以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同。租赁合同的性质是发挥租赁物的效能，为合同当事人、社会最大可能地创造财富，而本案租赁合同因甬衢公司的经营状况无法正常履行，甬衢公司不存在恶意违约的情形，若继续履行则导致该租赁物长期继续处于闲置状态，对甬衢公司有失公允，该义务性质上又不宜强制履行。合同交易是互赢关系，合同双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。庭审中甬衢公司明确表示解除合同后愿意对严明亮的损失进行一定的补偿，但严明亮仍坚持要求继续履行合同，严明亮拒绝解除合同违反了诚实信用原则。为有利于充分发挥租赁房屋的价值，减少财产浪费，有效利用资源，应当允许甬衢公司要求提前解除合同。综上法院认为双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。租赁合同解除后，甬衢公司应承担相应的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。法院在审理过程中向严明亮释明，但严明亮坚持要求继续履行合同不提出损失赔偿，故严明亮可通过另行诉讼对违约责任的承担予以解决。虽甬衢公司未曾实际入驻过所租赁的房屋，不存在腾房等事宜，但应将所租赁房屋返还给严明亮。关于严明亮提出甬衢公司反诉系重复诉讼的意见，因甬衢公司提起反诉的诉讼请求并没有否定（2019）浙0802民初4545号案件调解书内容，对调解协议后发生的纠纷，当事人可以另行起诉，不属于重复诉讼，该意见不予采纳；提出的合同及严明亮未禁止甬衢公司转租房屋，甬衢公司可以继续履行合同，甬衢公司未转租，后果由甬衢公司自行承担的意见，因所租房屋是否转租并非合同能否解除的条件，该意见不予采纳；提出甬衢公司存在恶意违约，不能解除合同的意见，与事实不符，不予采纳。甬衢公司反诉要求解除租赁合同的请求理由正当，应予支持，但甬衢公司对2020年5月11日起至返还租赁房屋之日止的租金（按每日137800÷365＝377.53元计算）仍应予支付，且应支付自2020年2月12日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。严明亮要求甬衢公司支付租金及逾期付款利息的诉请，合理部分应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十六条之规定判决：一、解除严明亮与甬衢公司于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》，甬衢公司于判决生效之日起十日内将位于衢州市柯城区××路××号××号店面房返还严明亮；二、甬衢公司于判决生效之日起十日内支付严明亮自2020年5月11日起至返还租赁房屋之日止按每日377.53元计算的租金及自2020年2月12日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的租金利息；三、驳回严明亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，减半收取1528元，由严明亮负118元，甬衢公司负担343元；反诉案件受理费3056元，减半收取1528元，由严明亮负担，于判决生效之日交纳。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人严明亮上诉主要认为被上诉人甬衢公司恶意违约、无权提出解除合同，本院认为，从本案查明事实看，甬衢公司自与严明亮签订租赁合同后未实际入驻过所租赁房屋，也未进行过装修，且甬衢公司目前在衢州的各经营场所均已关闭，客观上并不能得出甬衢公司有恶意违约的意思。虽被上诉人甬衢公司要求解除合同已违反合同约定，但一审法院基于充分发挥租赁物价值、减少财产浪费、为合同当事人及社会最大可能地创造财富，考虑租赁合同当事人的实际情况，判决解除本案租赁合同，并非适用法律错误。因上诉人严明亮起诉请求继续履行合同而未主张损失赔偿，且在一审法庭辩论结束前并未变更诉讼请求，一审法院令其对损失部分另行主张，也未损害上诉人严明亮实体权利。另，一审法院结合双方当事人各自的诉请，根据《诉讼费用交纳办法》对诉讼费进行分摊，并无不当。综上，上诉人严明亮的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3056元，由上诉人严明亮负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、扣留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十一月六日 法官助理 潘 婷 书 记 员 魏凯研