天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4908号上诉人（一审原告）：刘艳，女，1976年11月12日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审被告）：高国义，男，1983年11月23日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审被告）：孟繁中，男，1956年12月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高国义（翁婿关系），住天津市南开区。一审第三人：天津市立万家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区龙禧园**底商103。法定代表人：朱鹏武，总经理。上诉人刘艳因与被上诉人高国义、孟繁中及一审第三人天津市立万家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.2020年1月上诉人就租赁合同起诉到天津仲裁委员会，主张解除合同；2．上诉人2020年5月20日起诉至一审法院，被上诉人未能按照合同约定提供能够入住的房屋，应当退还租金；3．据了解，涉案房屋涉及到刑事案件，被上诉人应当提前告知上诉人该情况。高国义、孟繁中共同辩称，没有任何证据能证明被上诉人隐瞒了漏水的情况。在签订合同后，上诉人没有解除合同的意思表示。被上诉人多次表示就房屋的漏水可以继续维修，或者商量解除合同，但是上诉人就此没有任何回复。被上诉人也不知道涉案房屋存在刑事案件的问题，不存在隐瞒的问题。请求驳回上诉，维持原判。天津市立万家房地产经纪有限公司未向本院提交答辩意见。刘艳向一审法院起诉请求：1．请求法院判决解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．请求法院判决二被告退还原告租金17400元、押金2900元、暖气费1500元，给付违约金2900元，并赔偿原告损失3350元（刷浆、拆除橱柜等费用1900元，居间服务费1450元），共计28050元；3．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市红桥区××号楼××号，产权人为孟繁中，孟繁中与高国义系翁婿关系，孟繁中委托高国义办理房屋出租事宜。2019年11月22日，刘艳与孟繁中签订房屋租赁合同，约定由刘艳承租涉诉房屋，月租金2900元，租赁期限自2019年11月29日至2020年11月28日。刘艳支付租金17400元及押金2900元。2019年12月2日，双方验房并交付房屋。2019年12月6日，刘艳告知高国义发现厨房漏水，高国义表示安排维修。2019年12月7日，刘艳告知高国义再观察观察，有问题再联系。2019年12月8日，高国义联系维修人员到涉诉房屋维修，但未能修好。后刘艳要求减免维修期间租金，高国义不同意，双方发生分歧。后高国义继续联系维修事宜，未能维修成功。2019年12月15日，高国义微信联系刘艳称“我作为房东，把解决方案都告知您了，履行了我的告知义务，如果您不回复，我也不会再联系您了，耽误的都是您自己的时间”。刘艳未回复。2020年5月18日，刘艳联系高国义要求解除合同，并退还相关费用、赔偿租金。2020年6月2日，高国义撬锁进入并收回涉诉房屋。一审法院认为，刘艳与高国义签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，对合同的效力予以确认。关于涉诉房屋的维修问题，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，孟繁中负有对房屋的维修义务，2019年12月8日，高国义委托维修人员对该房屋进行维修，后双方发生分歧，协商未果，在此期间，高国义委托其他维修人员对房屋维修，但未能维修完毕。2019年12月15日，高国义以微信形式向刘艳作出意思表示，询问其解决方案，刘艳未予答复，亦未向孟繁中、高国义主张其他权利。故2019年12月8日至2019年12月15日应视为维修期，刘艳租用涉诉房屋居住使用，厨房漏水确会对正常生活使用产生影响，该期间内因房屋需要维修，房屋租赁费用应予减免，根据双方租金标准，应减免773元（2900元/月÷30日×8日）。2019年12月15日，刘艳未对高国义的提议予以答复，亦未通过行为作出解除合同的意思表示，也未继续要求高国义对涉诉房屋进行维修，故刘艳应继续支付租金，合同应继续履行。关于合同的解除，2020年5月18日，刘艳作出解除合同的意思表示，高国义于2020年6月2日撬锁进入涉诉房屋，实际占有了涉诉房屋。故双方合同应于2020年6月2日解除。关于违约责任，刘艳书面提出解除，高国义在租赁合同尚未到期时，未要求刘艳继续支付租金，而是通过行为收回了房屋，实际解除了合同，双方均有解除合同的意思表示，互不承担违约责任。关于是否应退还暖气费，刘艳支付高国义暖气费1500元，虽未实际使用涉诉房屋，但自2019年12月2日至2020年6月2日，实际占有房屋，故暖气费不应全额退还。2019年12月8日至2019年12月15日，房屋因漏水影响使用，故该期间的暖气费应予退还，刘艳于2019年12月2日开始使用涉诉房屋，截至2020年3月15日，供暖期共计105日，故应退还暖气费114.3元（1500元÷105日×8日）。关于押金，2020年6月2日，高国义通过撬锁方式收回房屋，未与刘艳办理交接手续，应视为房屋交接验收完毕，高国义押金应予以退还。关于刘艳的其他损失，其中刷浆、拆除橱柜等费用1900元系刘艳为使用房屋而投入的成本，无权要求孟繁中予以偿还。关于居间服务费，刘艳与孟繁中已签订了房屋租赁协议，因在合同履行过程中，双方发生分歧，合同未能履行完毕，其要求孟繁中退还其居间服务费没有法律依据，不予支持。关于合同主体问题，孟繁中系委托高国义代为出租其房屋，合同双方当事人为孟繁中及刘艳，故孟繁中应承担给付相关款项的责任。一审法院判决：一、原告刘艳与被告孟繁中签订的房屋租赁合同于2020年6月2日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告孟繁中一次性给付原告刘艳租金773元，暖气费114.3元，押金2900元，共计3787.3元；三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，减半收取计250.5元，由原告刘艳负担225.5元，由被告孟繁中负担25元。二审中，上诉人向本院提交微信截图一份，用于证实上诉人和天津市××房地产经纪有限公司的工作人员联系准备起诉的事宜。二被上诉人对该证据的真实性不予确认。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方于2019年12月2日进行验房并交接了钥匙。就涉案房屋的厨房漏水问题被上诉人同意维修，经过被上诉人催促继续维修或者解除合同问题未果的情况下，上诉人不再予以答复。在此期间涉案房屋属于上诉人占有控制，直至2020年6月2日，被上诉人高国义撬锁进入并收回涉案房屋。在此期间的租金应当由上诉人负担。上诉人虽然提出已经于2020年1月20日向天津仲裁委员会提出解除涉案租赁合同的主张，但并未通知被上诉人，亦未有其他解除合同的意思表示，因此一审法院判定合同尚在履行期是正确的。一审法院根据维修的实际情况，酌定减免相应的房屋租金并无不当。关于涉案房屋之前的租户是否涉及刑事案件问题与本案双方之间的租赁关系没有关联，本院不予涉及。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由上诉人刘艳负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十一月三日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……