文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2377号上诉人（原审原告）：虞海燕，女，汉族，1979年8月30日生，住镇江市。委托诉讼代理人：马宏波，上海山田（镇江）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江中集润宇置业有限公司，住所地镇江市润州区环湖路**。法定代表人：林强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人虞海燕因与上诉人镇江中集润宇置业有限公司（以下简称中集润宇）商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3155号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。虞海燕上诉请求：依法撤销（2019）苏1111民初3155号民事判决，支持虞海燕全部诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由中集润宇承担。事实与理由：1.逾期交房日期应计算至具备合同约定的“可以正常使用”条件之日。中集润宇取得《新建商品住房交付使用核查意见书》后一直未书面通知虞海燕收房，应承担相应违约责任。中集润宇取得《新建商品住房交付使用核查意见书》后涉案房屋仍不具备基本居住使用功能。虞海燕多次反映墙体裂缝、餐厅客厅墙面浸水、客厅顶部漏水等质量问题，部分问题修复后质量问题依旧存在，影响居住使用。虞海燕已提供证据证明涉案房屋存在严重渗漏水等质量问题。2.中集润宇在市物价部门对涉案精装修房屋的装修价格进行了备案，已将毛坯房价格与精装修价格进行了区分。合同仅是未明确约定精装修部分的价款，合同附件三仅对装修部位及部分材质进行了概括性描述。3.一审法院应对涉案房屋进行鉴定，按照样板房标准计算精装修差价。样板房装修标准实际已构成合同组成部分。根据江苏高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第六条规定，涉案房屋的装修价格应以广告宣传价格为依据。4.虞海燕提出对涉案房屋精装修价款进行评估鉴定的申请，一审不启动属程序违法。5.补充协议中部分条款属格式条款，应作对中集润宇不利的解释，且附件四第五条第五项和第六条约定，降低了中集润宇承担责任的范围，不应适用。中集润宇辩称，已按装修标准进行交付，不存在违约。其他答辩意见同上诉状一致。中集润宇上诉请求：依法撤销（2019）苏1111民初3155号民事判决，驳回虞海燕诉讼请求；虞海燕承担全部诉讼费用。事实和理由：1.依据补充协议约定，交付条件已变更为商品房建设工程竣工验收备案，该约定合法有效。一审判决仍以取得《新建商品住房交付使用核查意见书》为房屋交付条件，违反合同约定。补充协议效力优于合同。合同第八条与补充协议第五条约定内容不一致时，应适用后者。2.中集润宇迟延领取《新建商品住房交付使用核查意见书》是环保管控、社区用房建设主体变更等非归责于中集润宇的原因导致，根据合同第八条和补充协议第四条，不能认定中集润宇违约。3.虞海燕主张的违约金明显过高，违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅，虞海燕未举证证明其实际发生的损失，司法实践中参照逾期交房期间同地段类似房屋租金标准计算损失。虞海燕辩称，1.商品房买卖合同是住建局提供的标准模板，补充协议是对未明确约定部分的补充，不能违背标准合同，补充协议与标准合同不一致的应以标准合同为准。标准合同已明确约定交付条件。2.关于环保管控及社区用房建设主体的变更，都是中集润宇施工过程中应当预见的，不能作为中集润宇逾期交房理由。3.合同约定违约金标准符合正常资金占用所应支付的利息标准，中集润宇违约，不仅占用虞海燕资金，而且对虞海燕无法及时入住造成经济损失。逾期交付违约金应当参照合同约定。虞海燕向一审法院起诉请求：1.中集润宇向虞海燕支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年5月20日暂计算为41065元，并承担自2019年5月21日起至中集润宇实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2737670元为基数，按日万分之三的标准计算）；2.中集润宇赔偿虞海燕装修差价款。一审法院认定事实：2017年11月27日虞海燕与中集润宇签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份，后双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，虞海燕向中集润宇购买位于镇江市（中集）誉园022幢0506室房屋，房屋建筑面积为191.93平方米，总价款为2737670元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，虞海燕已向中集润宇支付了全部购房款。2019年3月31日，中集润宇向虞海燕发出收房通知，虞海燕收到接收房屋通知后，因发现中集润宇未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》且虞海燕认为房屋存在装修质量问题等，虞海燕拒绝收房。另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，虞海燕、中集润宇双方于2019年9月8日办理了房屋交接手续。审理中，中集润宇认为虞海燕所主张的违约金偏高，如法院认为中集润宇构成逾期交付房屋，请求法院予以降低调整。一审法院认为：一、虞海燕、中集润宇之间签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，虞海燕、中集润宇签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，一审法院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而中集润宇迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，中集润宇应该承担逾期交房的违约责任。二、对于中集润宇提出的虞海燕主张的逾期交付房屋的违约金过高。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，中集润宇认为双方约定的违约金标准过高依据不足。三、对于虞海燕要求中集润宇承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。一审法院认为，虞海燕、中集润宇双方在合同中约定房屋交付日期为2019年3月31日，中集润宇也已经按照合同约定的时间通知虞海燕收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，虞海燕并未向一审法院提供证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故虞海燕按己付房屋价款日万分之三的标准向中集润宇主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，一审法院不予支持。四、对于虞海燕要求中集润宇赔偿虞海燕装修差价款及要求对于涉案房屋装修标准等进行鉴定的主张。一审法院认为，虞海燕、中集润宇双方签订的合同中房屋单价及房屋总价并未对毛坯房价格与装修价格进行分别约定，房屋买卖合同中约定的价格是对涉案房屋的总体评定，虞海燕要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，没有事实和法律依据，对虞海燕的该项主张一审法院不予支持。综上，虞海燕所购房屋总价为2737670元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为61597.6元。一审法院判决：一、中集润宇于本判决生效之日起十日内给付虞海燕违约金61597.6元。二、驳回虞海燕其他的诉讼请求。本院二审期间，虞海燕提供两张照片，证明中集润宇交房时涉案房屋存在吊顶漏水、、地面积水等情况不符合房屋正常使用条件。中集润宇质证认为该证据真实性无法确定，虞海燕已收房，即使存在上述情况，也是后续维修问题。本院对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的交付条件，《商品房买卖合同》第八条约定“中集润宇应于2019年3月31日前将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付虞海燕”（以下简称前者）。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条第1项约定“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”（以下简称后者）。本案中，中集润宇和虞海燕对上述二处约定的理解和适用产生分歧。上述约定均是合同内容，对双方均具约束力。虞海燕依据前者要求中集润宇履行合同义务，具有合同依据。中集润宇依据后者的内容主张“变更了《商品房买卖合同》的上述约定”，但上述二处约定内容上并不冲突，后者系对前者的“补充”而非“变更”、“覆盖”。虞海燕有权选择依据《商品房买卖合同》的上述约定要求中集润宇履行合同义务。同时，考虑到后者也是双方合同的内容，即中集润宇主张“应以其向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件作为房屋交付条件”也有合同依据，中集润宇未依约将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付给虞海燕，主观恶意较小。在此情形下，不宜将逾期交房的责任完全归责于中集润宇。综合以上案情，一审法院认定中集润宇需承担2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金，并无不当。关于涉案房屋的质量问题，从虞海燕提供的证据可以看出，涉案房屋确实存在渗水、漏水等质量问题，从上述质量问题的严重程度和对居住的影响程度判断，上述质量问题并不足以导致“无法居住”，从而也难以构成拒收房屋的合理理由，虞海燕依据上述质量问题要求中集润宇承担2019年6月15日至“可以正常使用”之日的逾期交房违约金，依据不足，本院难以支持。另，中集润宇主张其迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》系环保管控、社区用房建设主体的变更等不可归责于其的原因导致，但该情形不属于合同及补充协议约定的“特殊原因”、“不可抗力”等情形，故中集润宇关于应免除其违约责任的主张，本院难以支持。关于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金标准，中集润宇并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高，故其要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院依照双方合同约定按己付房屋价款日万分之三的标准计算逾期交房违约金，并无不当。关于涉案房屋装修标准的问题，合同约定的价款系对涉案房屋价值的总体评定，并未注明精装修款金额，虞海燕要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人虞海燕预交的二审案件受理费2076元，由虞海燕负担。上诉人中集润宇预交的二审案件受理费1340元，由中集润宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 铭审 判 员  姜 玲审 判 员  张玉宽二〇二〇年十一月五日法官助理  王 宁书 记 员  童 丹