江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异103号案外人：王志萍，女，1955年4月26日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：邵丽霞，江苏智和律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人王志萍对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人王志萍遂提出执行异议。案外人王志萍向本院提出执行异议，请求本院解除对无锡市滨湖区房屋的查封，并停止对该房屋执行。事实与理由：王志萍于2012年8月18与汇丰公司签订了《江南景园认购协议书》，向汇丰公司购买了无锡市滨湖区房屋（以下亦称涉案房屋），同年8月21日，王志萍通过王冬花转付给汇丰公司共计500万元购房款，同年11月19日又通过王冬花转付给汇丰公司共计300万元购房款，2013年5月30日前结算的汇丰公司结欠王志萍借款利息50万元抵作剩余购房款50万元，王志萍出资共850万元购买了涉案房屋。2012年11月19日，王志萍缴纳了大修基金、天然气费等，汇丰公司向王志萍交付了涉案房屋，王志萍接收了涉案房屋钥匙。后王志萍多次要求汇丰公司办理涉案房屋产权转移手续，但因汇丰公司自身原因，未能办理成功。涉案房屋因出现漏水等问题现已被其于2020年4月至9月之间自行拆除。现王志萍发现涉案房屋被无锡市中级人民法院查封，并拟进行评估、拍卖。王志萍认为，涉案房屋系王志萍出资向汇丰公司购买，其已经支付了全部购房款，房屋买卖关系成立，且涉案房屋已实际交付。涉案房屋至今未办理产权转移登记手续系汇丰公司原因造成。法院查封涉案房屋损害了王志萍的合法权益，王志萍提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王志萍对涉案房屋的物权期待权足以排除执行，且无锡市梁溪区人民法院今年作出的（2020）苏0213号执行裁定书，已经支持了其相同的异议请求。请求法院维护案外人的合法权益，解除对涉案房屋的查封及停止执行。王志萍为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、王志萍与汇丰公司签订的《江南景园认购协议书》一份，证明王志萍购买了涉案房屋。2、银行转账记录清单、协议，证明王志萍已经支付了全部购房款。3、收据、钥匙照片、现场照片等，证明汇丰公司已经向王志萍交付了涉案房屋，其涉案房屋目前已经拆除。4、无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213执异47号执行裁定书，证明其异议主张已被法院支持。中信银行辩称，案外人的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2013年7月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人王志萍申请中止对江南景园106号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人未签订合法有效的书面买卖合同，案外人与汇丰公司于2012年8月18日所签订的江南景园认购协议书约定，买方需携带相关资料至江南景园销售中心签订商品房买卖合同，但至今案外人仍未与汇丰公司签订商品房买卖合同。后汇丰公司将该房屋登记于自己名下，表明其不再履行认购协议书。2、案外人未支付全部价款。案外人提供的账户明细中，并未明确付款用途，是否为购房款无法确认，不能证明王志萍已支付全部价款。3、案外人不能证明合法占有涉案房屋。对案外人提供的收据和钥匙因汇丰公司未参加质证，且涉案房屋已被拆除，该证据的真实性无法验证，且不能证明案外人已经合法占有涉案房屋。另查明，根据无锡市不动产登记簿记载，涉案房屋于2012年6月17日办理房产初始登记，登记于汇丰公司名下。房屋初始登记证号为：锡房权证字第**。规划用途为：成套住宅。涉案房屋自2013年7月10日起分别由中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司设置了三轮抵押权，并被无锡市滨湖区人民法院于2014年12月2日查封，其后亦被本院及其他法院轮候查封。在审查王志萍提出的执行异议过程中，本院于2020年10月26日至无锡市涉案房屋现场察看，发现王志萍提出异议的江南景园106号原房屋已经被拆除。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、公告、现场勘查笔录、照片以及当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，虽然房屋已被拆除，但不影响王志萍一方提出异议主张。因此，案外人王志萍请求排除对涉案房屋的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，案外人王志萍提交了在法院查封之前其与汇丰公司签订的认购协议书，可以认定为合法有效的购房合同；其提交了2012年即缴纳大修理基金的凭证，可以证明其当时已经实际占有管理涉案房屋，且其对支付全部购房款提交了银行转账凭证和汇丰公司开具的收据，证明其已经支付了全部购房款。涉案房屋于2013年7月即被汇丰公司因向银行贷款而设置抵押权，并未告知王志萍等购房人，导致王志萍等购房人无法办理涉案房产过户手续，未能办证的原因在于汇丰公司一方，王志萍等购房者不存在自身原因。因此案外人王志萍的情形符合排除执行的条件。综上，案外人王志萍要求解除对涉案房屋的查封并停止执行，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二〇年十一月六日书记员  杨钦雅