广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初2364号 原告：中国人民解放军76338部队，驻广西桂林市灵川县潭下镇沿口村88号。 法定代表人：钟敬善，主任。 委托诉讼代理人：刘刚林，管理处处长。 委托诉讼代理人：曾雄志，广西五和律师事务所律师。 被告：黄某，男，汉族，1965年2月11日生，住广西桂林市临桂区。 被告：临桂县临桂镇斯来登家具厂，注册号：450322600066014。 经营者：黄某。 原告中国人民解放军76338部队与被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军76338部队的委托诉讼代理刘刚林、曾雄志，被告黄某庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国人民解放军76338部队提出诉讼请求：1、解除原告与被告的租赁关系；2、被告向原告返还土地并恢复原状；3、被告向原告支付租金人民币268659元（从2014年7月16日算至2017年10月13日；以租金84600元计，算至被告向原告返还土地止）;4、被告向原告支付违约金人民币405891.60元（暂算至2017年10月13日；租金268659元为本金，以日千分之三算至被告向原告清偿拖欠租金完毕止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2011年12月1日签订军队房地产租赁合同，双方约定：原告将位于广西桂林市临桂县坐落的实用面积2700平方米，公摊面积300平方米的空地出租给被告。租赁期限为2011年6月1日至2020年5月31日。租金每半年支付一次，每半年期满5日内交齐该期租金。2011年6月1日至2014年5月31日租金为72000元每年，2014年6月1日至2017年5月31日租金为79200元每年，2017年6月1日至2020年5月31日租金为84600元每年。双方在合同第十条约定，乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费的总额千分之三加收违约金；逾期半年，甲方有权解除合同并收回房地产。2016年4月13日被告向原告缴纳2014年6月1日至2014年7月15日租金10000元后，虽经原告多次催交，但被告一直未再向原告缴纳租金。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发关于部队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。现原告为维护自身权益，依法向贵院提起诉讼，希判如所请。 被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂辩称：一、被告与原告之间的地产租赁合同依法应归于无效，本应按无效合同处理。原告向被告出租的是划拨的国有土地，不是在国有土地上的房屋，原告是中国人民解放军广西军区下属部队，属部队系列，与被告形成的关系不是平等主体之间的法律关系。二、根据无效合同的处理原则，原告应将从被告处收取的租金返还给被告，对被告的损失，原告应根据其过错程度进行赔偿。被告应将22.6万元的租金返还给原告，以及从2011年12月1日双方签订合同以来被告投入的资金3069300元。三、对原告诉讼请求的意见，由于双方签订的是无效合同，故不存在解除租赁关系的问题，也不存在继续支付租金、承担违约金的问题，故原告的全部诉讼请求依法应当驳回且本案诉讼费应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，原告中国人民解放军76338部队（甲方）与被告黄某（乙方）签订了［2011］房租合字002号《军队房地产租赁合同》，该合同约定：第一条、甲方自愿将位于广西桂林市临桂县坐落的实际使用面积2700平方米、公摊面积300平方米的空地出租给乙方使用，由乙方自行承建，承建的费用由乙方承担，乙方所承建的建筑物的面积、构造设计、外观以及其它已报批甲方并经甲方同意；第二条、租赁用途：库房、生产用地；第三条、租赁期限：自2011年6月1日至2020年5月31日止。租赁期为9年；第四条、1、房地产租金（不含水电等费用）为每平方米2元每月，每三年在第一年基础上递增10%租金即：2011年6月1日至2014年5月31日，为柒万贰千元整／年（￥72000.00／年）；2014年6月1日至2017年5月31日，为柒万玖千贰佰元整／年（￥79200.00／年）；2017年6月1日至2020年5月31日，为捌万肆仟陆佰元整／年（￥84600.00／年），2、付款方式：现金或者转账；3、付款时间：年租金按半年付款，每半年期满5日内交齐该期租金；……第九条合同的解除与终止……3、因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。第十条、乙方违约责任……2、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金；逾期半年，甲方有权解除本合同并收回房地产……合同签订后，所租赁的地块由黄某成立的临桂县临桂镇斯来登家具厂使用。2013年3月27日，原告中国人民解放军76338部队（甲方）与被告临桂县临桂镇斯来登家具厂（乙方）签订《补充协议》，签订补充协议的原因是考虑被告对承租地投资成本较大，协议约定：一、甲方承诺2011年6月1日至2020年5月31日内不终止军队房地产租赁关系，本协议从签订之日至2020年5月31日内有效。二、甲方因非军事需要，在2020年5月31日前解除合同，应提前半年书面通知乙方甲方必须按照当时物价补偿乙方所有硬件投资款和搬迁费用……合同签订后，双方履行了合同，从2014年6月1日起，被告没有按期支付租金，只于2016年4月，向原告支付了租金10000元。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，2017年3月19日，原告通过短信向被告催收缴纳租金，被告收到短信后未交付尚欠的租金给原告。2017年6月6日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，要求与被告解除合同，之后，双方就损失如何承担起争执，因无法协商，原告于2017年10月26日诉至本院。请求作出如其诉请的判决。 庭审中，原告提出2016年4月其支付租金不是10000元，而是15000元，但对超过10000元的部分未提供证据证实。 本院认为：原告中国人民解放军76338部队与被告黄某签订的《军队房地产租赁合同》、以及原告中国人民解放军76338部队与被告临桂县临桂镇斯来登家具厂签订的《补充协议》，是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法、有效合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。 一、关于是否解除原告与被告的租赁关系的问题。原告虽然在《补充协议》中承诺2011年6月1日至2020年5月31日内不终止双方租赁关系，但由于中国共产党中央军事委员会2016年2月16日下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》是深化国防和军队改革的重要举措、是军事政策的调整，是当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的变化不属于商业风险的重大变化，而属于诚实信用原则的基础上发展和确立的情势变更，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项法律规定的其他情形，当事人可以解除合同的规定，原告请求解除租赁关系即解除双方签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于被告向原告返还土地并恢复原状的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。终止履行后，被告应在一定期限内即本案判决生效后一个月内将租赁土地返还给原告。但是，本案被告对租赁土地进行了土地平整并建厂生产经营，无法恢复租赁土地原状，因此，原告请求恢复土地原状，不符合本案事实，本院不予支持。 三、关于租金支付和违约金的问题。中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告作为部队，也应全面停止有偿服务活动。因此，从2016年2月16日起，原告不应按合同约定再收取被告的租金。至于被告在此前所欠的租金135300元（按照《军队房地产租赁合同》中，2014年6月1日至2017年5月31日的租金为每年79200元的约定进行计算，被告从2014年6月1日至2016年2月15日期间的租金为135300元），扣除已支付的10000元，尚欠125300元，被告应在本判决生效十日内支付给原告。另，按照合同对年租金按半年付款，每半年期满5日交齐的约定，被告从2014年6月1日开始未交纳租金，其行为构成了违约，故应支付逾期交纳租金的违约金给原告。本案中原、被告在合同中对逾期交付租金的约定为每逾期一日，按滞交租金总额的千分之三收取违约金，该约定的日千分之三换算为年利率为109.5%，明显过高，被告请求减少，符合法律规定，考虑原告未收到租金的损失主要是利息损失，并结合被告解除合同后也存在一定损失，在本案不能弥补的实际情况，调整违约金为按年利率6%计算。同时，考虑原告在2017年3月19日以短信方式向原告催收租金时，并未要求被告支付违约金，因此，违约金的起算时间以2017年3月20日起计算比较适宜。综上，被告应从2017年3月20日起以应给原告的租金125300元为基数，按年利率6%计算至付清租金之日止的违约金给原告。至于原告诉请超过上述部分的租金以及违约金，与本案事实和法律相悖，本院不予支持。 上述已认定原、被告签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》有效，因此，本院对被告辨称合同无效的抗辩理由不予采信。被告称2016年4月支付了15000元租金，因未提供证据证实，本院对超过原告认可的10000元的部分亦不予采信。同时，本案是因为军队政策的重大调整而导致合同的解除，按照双方在合同第九条第3点的“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任”的约定，原、被告均对对方造成的损失不承担责任。因此，被告辨称要求原告赔偿损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决如下： 一、解除原告中国人民解放军76338部队分别与被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》； 二、被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂在本判决生效之日起一个月内返还租赁土地给原告中国人民解放军76338部队； 三、被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂在本判决生效之日起十日内付清租金125300元给原告中国人民解放军76338部队； 四、被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂支付违约金（以125300元为基应从2017年3月20日起，按年利率6%计算至付清租金之日止）给原告中国人民解放军76338部队； 五、驳回原告中国人民解放军76338部队的其他诉讼请求。 案件受理费10546元，由原告中国人民解放军76338部队负担6546元，被告黄某、临桂县临桂镇斯来登家具厂负担4000元。 上述义务，义务人应在上述判决确定的时间履行。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10546元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  骆玲瑛 人民陪审员  何永发 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  黄美萍