湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9239号上诉人（原审被告）：唐进华，男，1973年10月22日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：耿学军，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠慧，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉城市便捷宜尚酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田四路**常码大厦。法定代表人：程移华，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏冰，湖北兴楚律师事务所律师。上诉人唐进华因与被上诉人武汉城市便捷宜尚酒店管理有限公司（以下简称城市便捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。唐进华上诉请求：撤销一审判决，并发回重审或驳回城市便捷公司诉讼请求，并由城市便捷公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。唐进华为设立公司以自己名义与城市便捷公司签订房屋租赁合同，城市便捷公司在签订合同时明知这一情况，并且武汉玉锦岩昆音响工程有限公司（以下简称玉锦岩昆公司）成立后实际享有了合同权利并履行了合同义务，城市便捷公司不具有选择权，应由成立后的公司向城市便捷公司承担责任。二、城市便捷公司将消防不合格的房屋租赁给唐进华(实际承租人玉锦岩昆公司)，违反了消防法及相关法律强制性规定，该租赁合同应当属于无效合同。因城市便捷公司消防不达标，存在严重火灾隐患。城市便捷公司在未经消防安全检查的情况下而仍擅自将案涉房屋租赁给玉锦岩昆公司使用，违反了合同法第52条规定，双方之间签订的租赁合同应当属于无效合同，城市便捷公司应承担违约给实际承租人玉锦岩昆公司造成全部损失。因此，一审判决错误，应予撤销。自双方签订合同至2019年8月31日，实际承租人玉锦岩昆公司共向城市便捷公司交纳租金58.255万元，而实际应付租金为54.4696万元（扣除3个月免租期及漏水维修停业2个月以及依合同约定不应交纳物业费），多付租金1.7854万元。且在2018年9月，由于城市便捷公司提供的承租房屋楼上漏水，致使玉锦岩昆公司无法正常办公经营，且持续近2个月，经公司多次与城市便捷公司交涉，虽然予以维修，但由此给玉锦岩昆公司造成停业2个月的损失。同时，基于消防不合格，存在严重火灾隐患，实际承租人玉锦岩昆公司有权行使抗辩权，拒绝支付租金完全合法，并有权要求城市便捷公司赔偿玉锦岩昆公司装修费150余万元，因此，为查明本案事实，请求二审法院依法追加实际承租人玉锦岩昆公司参加诉讼。城市便捷公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。城市便捷公司向一审法院起诉请求：1.双方之间的《房屋租赁合同》于2019年10月12日正式解除；2.唐进华向城市便捷公司支付房屋租金和占用费（至2019年12月19日为52150元，之后按每天525元标准计算至唐进华腾空房屋交付城市便捷公司接收之日止）；3.城市便捷公司没收唐进华交付的履约保证金15000元，唐进华另行支付违约金4962.36元；4.唐进华承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月18日，城市便捷公司（甲方）与唐进华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于武汉市硚口区古田四路288号常码大厦十二层的房屋租赁给乙方作办公使用，建筑面积为550平方米，房屋套内使用面积为470平方米；租赁期限为5年，即从2016年4月20日（租赁期起算日）起至2021年4月19日止，免租期为3个月，即从2016年4月20日起至2016年7月19日止，免租期届满次日开始计收租金；自免租装修期届满后次日起至第2年，租赁房屋年租金为18万元（包含物业费）；自租赁期间第3年起，每满2年调增租金标准一次，调增率在上一租金标准的基础上递增5%，直至租赁期限届满；租金采用先付后用的原则，甲、乙双方约定按半年支付，首期租金应于本合同签订之日起3日内支付；自本合同签订之日起三日内，乙方须向甲方指定的收款账户支付履约保证金15000元，该履约保证金系乙方充分适当履行本合同之保证；如发生以下情况，甲方可视情况对履约保证金进行扣减：（1）乙方未向甲方支付或足额支付租金、水电费、房屋占用费、违约金、赔偿金或乙方违反本合同其他约定的，乙方除应纠正违约行为外，甲方还可以没收全部或部分履约保证金，如甲方没收部分履约保证金的，则按照每一违约项没收3%的履约保证金的比例执行，最高不超过履约保证金总额；物业服务费3元/月/平方米，按半年支付，每期物业管理费与租金一同支付；电费1.32元/度，水费4元/吨；乙方应按时缴纳房屋租金、物业管理费、水电费及因违约产生的违约金等费用；乙方有下列行为之一的，甲方有权采取停水、停电、封门等措施或不经由上述措施直接解除本合同，收回本房屋：（1）逾期15日未支付或足额支付租金的……；如果乙方未按约定向甲方支付或未足额支付租金、水电费、物业管理费或未按约定交纳或者补足履约保证金的，每逾期一日，乙方应按所欠缴金额的千分之一每日的标准向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起至乙方付清之日止；因乙方违反本合同约定，以致甲方提前终止本合同的，甲方有权收回租赁房屋并全部没收履约保证金，乙方除应交清实际租赁期间的房屋租金、相关费用及将房屋恢复原状外，还应赔偿甲方三个月的租金（以解除合同时的月租金为标准）作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行主张；若乙方以其个人名义签订本合同，而租赁房屋实际使用人是乙方作为投资人、股东、法定代表人而成立的企业（包括但不限于个体工商户、合伙企业、个人独资企业、有限责任公司等）或乙方只是租赁房屋其中之一的房屋使用人时，乙方应当在上述情形出现之日起15日内向甲方提出申请，并保证促成企业、其他房屋使用人与甲方重新签订或换签本合同或向甲方出具同意履行本合同各项义务的承诺函。但无论采用上述何种方式，乙方均应与企业、其他房屋使用人对本合同承担共同连带责任。”当日，城市便捷公司收取了18万元（含履约保证金15000元）。唐进华称其系作为玉锦岩昆公司发起人与城市便捷公司签订合同，但公司成立过程中又退出。2017年4月26日，玉锦岩昆公司成立，注，注册地址为案涉房屋所在地定代表人为刘丽静，股东为刘丽静、王玉明、刘福球。之后案涉房屋一直由玉锦岩昆公司使用，租金亦由该公司支付。2019年6月5日，城市便捷公司发出《缴费通知单》，要求案涉房屋的承租人支付2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金94500元、垃圾费1650元。2019年7月29日，城市便捷公司再次发出《催款函》，要求唐进华支付租金、水费等96706元。2019年7月31日，刘丽静向城市便捷公司支付了14000元。2019年9月10日，城市便捷公司向玉锦岩昆公司及唐进华送达《催款函》，要求支付拖欠的租金、水费共计82706元，并支付违约金4962.36元。2019年9月17日，城市便捷公司再次发出《违约通知书》，要求唐进华支付上述款项，否则将追究违约责任。2019年10月12日，城市便捷公司通过彩信向唐进华送达《解除合同通知书》，认为唐进华逾期付款构成违约，通知唐进华解除《房屋租赁合同》，收回租赁房屋经营使用权，并不予退还履约保证金15000元，要求唐进华3日内付清所欠费用及违约金，搬离所有物品，并交还租赁房屋。2019年10月15日，刘丽静向城市便捷公司支付了1万元。2019年10月25日，刘丽静又向城市便捷公司支付了2万元，后未再支付其他费用，也一直未返还房屋。一审法院认为，城市便捷公司与唐进华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”唐进华为设立公司以自己名义与城市便捷公司签订合同，城市便捷公司可以选择唐进华或者玉锦岩昆公司承担合同责任，现城市便捷公司要求唐进华承担合同责任，符合法律规定。合同约定唐进华逾期15日未支付或足额支付租金的，城市便捷公司有权解除合同。现唐进华在城市便捷公司多次催告后，仍未足额支付租金等费用，合同解除条件已经成就，故城市便捷公司有权解除合同。城市便捷公司发出的《解除合同通知书》于2019年10月12日送达给唐进华，故《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除。合同解除后，唐进华应当结清合同解除前的租金（含物业管理费）并按合同约定租金标准支付房屋返还之前的房屋占用费。截至2019年12月19日，唐进华应支付租金及占用费94500元、垃圾费1650元，扣除刘丽静已支付的44000元，唐进华还需支付52150元。城市便捷公司要求唐进华按照525元/天标准支付2019年12月20日至实际腾退之日止的占有使用费，合理合法。但受新冠××疫情影响，案涉房屋在疫情期间无法使用，酌情减免两个月的房屋占用费，截至2020年6月19日，唐进华应支付占用费63000元，之后的占用费按照525元/日标准计算。唐进华辩称其向城市便捷公司超额支付了租金，但其提供的证据并不足以证明其主张，故对其抗辩主张不予采纳。城市便捷公司既主张没收合同保证金15000元，又主张支付违约金4962.36元，其主张的违约金明显高于其实际损失，予以调整，酌定城市便捷公司没收合同保证金15000元后，唐进华无须再承担其他违约责任。至于房屋租赁期间漏水造成的损失，唐进华可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，一审法院判决：一、城市便捷公司与唐进华签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；二、唐进华于判决生效之日起7日内向城市便捷公司支付截至2020年6月19日的租金及占用费115150元并从2020年6月20日开始按照525元/日标准支付房屋返还之前的占用费；三、城市便捷公司没收合同保证金15000元；四、驳回城市便捷公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取614元，由唐进华负担。二审中，唐进华提交证据一：律师函、《关于责令常码大厦停止使用的函》、工作督办函，拟证明案涉大楼一直没有通过消防验收，案涉合同无效。证据二：工作督办函、函，拟证明涉案大楼没有通过消防验收，存在安全隐患，不能使用。证据三：照片一组，拟证明涉案大楼外围已全部打围，唯一电梯被城市便捷公司控制。经质证，城市便捷公司对上述证据均不予认可。本院经审查认为，证据一、证据二可以证明案涉大楼未通过消防验收，被要求停止使用，但不能证明案涉合同无效。证据三为打印件，不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：案涉合同第十六条第二款第三项约定，唐进华在签订本合同前已了解案涉房屋情况和城市便捷公司提供的材料向工商、消防等行政部门确认租赁房屋可办理工商注册登记、消防安全检查验收等手续，唐进华同意在本合同签订后不以营业执照或消防安全检查合格证无法办理为由主张解除合同、合同无效或拒绝支付租金等。二审另查明：涉案大楼未通过消防验收，案涉房屋因此于2020年1月15日停止使用。本院认为，一、关于被告主体身份是否适格的问题。唐进华上诉提出的主体身份问题，一审法院已根据相关司法解释对此予以论证，认定唐进华为适格被告并无不当，本院对此予以确认，不再赘述。二、关于合同效力及合同解除的问题。关于合同效力，虽涉案大楼一直未通过消防验收，但该事实与案涉合同是否有效并无直接关系。案涉合同在合同主体、内容及形式上均未违反我国法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属有效。故对唐进华主张案涉合同无效，本院不予支持。关于合同解除，因唐进华未按约支付租金，城市便捷公司有权依合同约定解除案涉合同，一审法院对城市便捷公司该诉请予以支持并无不当。三、关于租金及占用费的问题。根据案涉合同第十六条第二款第三项的约定，唐进华对案涉房屋的消防情况已知晓，并同意不得以消防安全检查合格证无法办理为由拒付租金，故对唐进华所称不支付租金的主张，本院不予支持。截至2019年12月19日，唐进华实际拖欠的租金为50500元。在案涉合同解除后，唐进华应当向城市便捷公司返还案涉房屋，唐进华未予以返还，应当支付相应的占有费。因案涉大楼在2020年1月15日后被停止使用，故2019年12月20日至2020年1月15日案涉房屋仍可使用期间，城市便捷公司主张按每天525元的标准计算占用费未超过案涉合同约定的租金标准，本院予以支持，该金额为14175元。2020年1月15日后，涉案房屋已客观上无法使用，故城市便捷公司主张按每天525元的标准计算此后的占有费，有失公平，本院酌情按每天210元的标准计算占用费。四、关于合同保证金的问题。因唐进华未及时支付租金构成违约，城市便捷公司有权依合同约定没收该保证金。综上所述，唐进华部分上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以部分支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初267号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初267号民事判决第二项为唐进华于本判决生效之日起7日内向武汉城市便捷宜尚酒店管理有限公司支付截至2020年1月15日的租金及占用费共计64675元，并从2020年1月16日开始按照210元/日标准支付案涉房屋返还之前的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费614元，二审案件受理费1228元，均由唐进华负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十一月二日法官助理李健伟书记员李健伟