海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初14060号 原告：郑毅，男，1976年2月6日出生，汉族，住海口市。 原告：邱莹莹，女，1985年10月5日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：甘力，京园律师事务所北海分所律师。 被告：海南省农垦城开发建设总公司，住所地海口市海秀路农垦总局东院（海垦路东侧）。 法定代表人：黄巧，总经理。 委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕雨格，海南瑞来律师事务所律师。 原告郑毅、邱莹莹与被告海南省农垦城开发建设总公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑毅、邱莹莹委托诉讼代理人甘力、被告海南省农垦城开发建设总公司委托诉讼代理人黄文灿和滕雨格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期办理不动产权证书违约金38646元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买香樟林风情街1号住宅楼X层XX房，建筑面积141.89平方米，单价8034.39元，房款总额1140000元。合同第五条约定，签订合同时首付房价款640000元（含定金），其中签订合同之日付200000元，余款440000元于2012年11月20日前付清；买受人向银行申请500000元20年按揭贷款，经银行审查同意后，由买受人与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给出卖人，为买受人应付房款的一部分。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单位工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款万分之零点五向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告依约支付了总房款，被告亦依约将涉案房屋交付原告使用并向原告出具全额购房款发票。为办理不动产权证书，原告于2017年6月20日缴交了涉案房产过户契税款，依合同约定，被告应于房屋交付之日起540日内即2015年10月23日前为原告办理不动产权证书，逾期则违约，应承担相应的违约责任。但被告却未依约如期为原告办理不动产权证书，自2015年10月24日暂计至2017年8月31日共计逾期678天，依约应支付违约金38646元。为此，原告特提出如上诉讼请求，请求判如所请。 被告海南省农垦城开发建设总公司辩称:一、办证延误系因香樟林1、2、3号楼业主违建所致。1、2、3号楼全体业主（1号楼108户、2号楼112户、3号楼112户）在装修的过程中，违反装修管理规定，擅自封闭入户花园和公共花园，且不限期整改，被告申请规划核实以后，城管大队对业主进行行政处罚，但是业主仍不履行缴纳罚款的义务，最终还是被告代业主缴纳罚款。办证延误系因香樟林1、2、3号楼业主违建所致，不应由被告承担违约责任。二、因房地一体登记政策的实施，被告为业主办理产权证的期限应该为交房之日起900日，而并非交房之日起540日。被告与业主们签订商品房买卖合同时，均约定自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得房屋权属证书后，出卖人在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地证。合同签订时，海口市尚实行房地分离登记的原则，从2016年7月25日起，正式实行不动产一体登记，住建局不再受理房产证办证申请，统一由不动产登记中心实施不动产一体登记。但因违建导致规划核实2016年6月30日方通过，竣工验收备案证2016年9月14日方取得，此时已经无法办理房产证，因此，应该以交房之日起900日作为办证时间，办证日期应该相应顺延360天。三、被告已经在2017年3月13日履行完毕办理不动产权证的义务。办大证的义务主体是房地产开发企业，办小证的义务主体是购房人，房地产开发企业只有协助义务。被告于2017年2月17日向不动产登记中心提交了1、2、3号楼的分户证申请，不动产登记中心承诺于16个工作日内办结，即2017年3月13日前办理完毕分户证。被告履行完毕办证义务的时间为2017年3月13日。四、部分业主逾期收房导致交房时间迟延，应该在逾期办证天数内相应扣减逾期交房的日期。逾期办证的违约金按照合同约定应该是自房屋实际交付使用之日起算，但不管是否存在逾期收房，原告业主起诉均是按照统一的交房日期计算逾期办证的起算日期，1号楼业主统一按照2014年5月1日作为交房日期，2、3号楼业主按照2014年12月31日统一作为交付时间，但是在合同履行过程中，有部分业主逾期收房，办证日期应该相应推迟。五、部分业主存在逾期付款的情形，被告有权相应顺延其办证期限。根据被告与原告业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第四条第2项的约定，买受人应该及时缴清房款，否则，出卖人有权按照买受人累计逾期天数相应顺延办理产权登记时间。部分业主存在逾期付款，办证时间也应该相应推迟。六、原告全部业主均存在违建，因其至今未向被告缴纳违建罚款，被告可以相应顺延办证时间。根据被告与原告业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第四条第2项的约定，买受人应该及时缴清欠付被告的房款、违约金等费用，否则，出卖人有权按照买受人累计逾期天数相应顺延办理产权登记时间。从2016年6月3日被告代为缴纳违建罚款至今为止，原告业主都没有向被告支付违建罚款，应该相应推迟办证时间。七、原告等业主逾期办证违约金的计算基数，应该按照已付房款计算，其已付房款少于起诉状中主张的房款，违约金计算基数应该相应调整，此外，所有违约金数额不应超过已付房款的3%。根据被告与原告业主签订的商品房买卖合同附件七补充协议第六条第2项1的约定，出卖人因违反本合同及附件中的约定产生的利息、赔偿款、违约金数额合计不得超过该商品房总房款的3%。部分业主已经支付的总房款少于原告的诉状中主张的房款，如果存在违约金，也应该按照少于原告主张的实付房款计算。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、海口市商品房买卖合同；2、购房发票；3、接房通知书；4、税收完税证明；5、不动产权证书；6、照片；7、住房质量保证书。 被告提交了如下证据：第一组证据：1、接房通知书；2、装修管理规定及承诺书；3、装饰装修违章整改通知书。第二组证据：4、海口市规划勘探测绘服务中心测量预约单；5、测绘服务委托协议书；6、竣工验收工程测量图；7、海口市规划局龙华分局关于香樟林风情街项目规划核实情况的函；8、海口市规划局龙华分局关于香樟林风情街项目违建问题的函；9、海口市龙华区城市管理行政处罚预先告知书；10、行政处罚决定书；11、海口市龙华区城市管理行政执法罚没款交款通知书；12、海南省农垦城开发建设总公司会计记账凭证、缴款收据；13、通知；14、海口市龙华区城市管理综合行政执法大队关于海规龙华函【2016】25号的回复报告；15、建设工程规划核实意见书；16、海口市规划局关于建设工程规划核实意见书的办事指南。第三组证据：17、海口市建设工程项目竣工联合验收专项验收登记表；18、海口市住房和城乡建设局2012年发布的关于房屋所有权初始登记、商品房买卖（首次）转移登记办事指南；19、海口市国土局2012年发布的集体土地所有证、使用证及国有土地使用证办事指南；20、海口市不动产局正式挂牌报道；21、海口市不动产登记中心成立报道；22、不动产登记中心发布国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记指南，权属证书、登记证明换发登记指南，国有建设用地使用权及房屋所有权登记-转移登记指南；23、测绘院不动产权籍调查窗口正式对外受理业务的报道；24、不动产登记中心2017年11月新发布办事指南-国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记、转移登记；25、海口市城建档案馆建设工程档案验收意见书；26、海南省建设工程验收备案证（海房建竣备字【2016】第091、092号）。第四组证据：27、1、2、3号楼不动产初始登记总证（琼【2016】海口市不动产权第XXXX号、XXXXX号、XXXXX号）；28、1、2、3号楼不动产初始登记分户证受理回执；29、《通知》；30、《住宅楼不动产登记缴费发票》。第五组证据：31、香樟林风情街接房流程办理卡。第六组证据：32、李海波、李亚就2户付款凭证。 针对双方当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告提交的除证据6之外其他证据的真实性没有异议，原告对被告提供的除证据13之外的其他证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据6照片系原告自行拍摄，并未提交其他证据证明拍摄地点、时间，被告对此也不予认可，本院对其证明力不予确认；被告提交的证据13《通知》系被告作出，被告主张已将该通知送达给原告，但未提供其他证据予以证明，且原告也不认可收到该通知，本院对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告以1140000元购买海口市香樟林风情街（以下简称香樟林）1号住宅楼X层XXX房，被告应在2014年5月1日前完成交房，并应自交房之日起540日内办理房屋权属证书，取得权属证书之日起360日内申请办理土地证，逾期未办理则按已付房价款的日万分之0.5支付违约金，逾期360日以上，原告可单方解除合同，如原告未及时提供办理证书登记手续材料，办证时间相应顺延，后果由原告承担等条款。签约后，原告依约向被告支付了房价款，被告也依约于2014年5月1日将房屋交付于原告。香樟林装修管理规定中约定装修不得改动外墙结构，未经规划部门批准不得自行搭建建筑物、建构物（如由于装修或擅自改动建筑主体而导致任何后遗症或罚款，业主负责承担完全责任）等条款。因香樟林业主擅自改变空中花园的用途，违反了装修管理规定，自2014年5月19日起，被告陆续向香樟林业主下达违章整改通知书要求限期整改。为提交香樟林工程规划核实材料，2015年9月28日，被告委托海口市规划勘察测绘服务中心对香樟林工程进行测绘。2016年4月7日，因香樟林入住业主违章封闭花池前面中空，并擅自改变花池使用功能，海口市规划局龙华分局发函退回香樟林规划核实材料。因香樟林业主未对上述违规行为进行整改，2016年5月30日，海口市龙华区城市管理行政执法局（以下简称龙华城管执法局）对包括原告在内香樟林全体业主作出行政处罚事前告知书。同年6月3日，龙华城管执法局对香樟林全体业主作出共计66951元罚款的行政处罚决定书，其中原告被罚201.7元。因业主拒绝缴纳罚款，为使香樟林工程尽早进行核实验收，被告于2016年6月3日代为缴纳罚款。2016年6月30日，海口市规划局对香樟林建设工程作出符合规划审批要求的意见书。同年9月12日，海口市城建档案馆对验收意见书进行备案。2016年7月12日，香樟林建设工程被确认通过验收，同年9月14日，海口市住房和城乡建设局对香樟林建设工程竣工验收进行备案。2016年12月30日，被告办理了香樟林土地及房屋所有权总证。2017年2月17日，被告为原告申请办理房产证书。2017年5月11日，被告通知原告提交分证办理相关材料。2017年4月26日，原告支付了购房尾款54659.95元。2017年8月4日，原告缴纳了契税17130.86元。2017年8月29日，被告为原告办理了涉案房屋不动产权证。 另查，海口市于2015年12月30日成立不动产登记局、于2016年1月13日成立不动产登记中心，并于2016年7月25日开始实行房地双证合一办理。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，合同主体适格，意思表示自由真实，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。签约后，原告依约向被告支付了房屋总价款，被告也依约履行交房义务，将房屋交付给原告使用。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，根据双方合同约定，被告应在交房之日起540日内办理房屋产权证书，被告应依约履行协助办证义务。交房后，被告依约进行了各项验收的申报工作，履行了办理商品房产权登记的义务。因香樟林业主在装修过程中擅自对空中花园进行改造，违反了装修管理规定，致使香樟林规划核实材料被退回，后因全体业主拒绝整改，龙华城管执法局对其作出了罚款的行政处罚，导致香樟林建设工程规划核实迟延至2016年6月30日。工程项目的规划核实是办理房产证的关键环节，故工程规划核实迟延导致无法及时办理房产证的后果不应由被告承担。被告提出规划核实迟延导致办证迟延的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。因此，涉案房屋自交房之日即2014年5月1日至2016年6月30日止的延迟期间，不应计算在约定办理房产证的540日期限范围之内。同时原、被告合同中约定，原告应及时提供办证材料，未按时提交导致迟延时由原告自行承担。排除上述期限，被告在交房后完全协助原告办理不动产权证所用的时间均符合合同约定办理房产证的540日期限范围之内。2016年7月25日，海口地区实行房地双证合一办理，原、被告之间约定的房产证与土地使用权证分别办理已无法实施，办理房地双证合一的程序对于办理单独的房屋产权证的手续更加繁杂，办理不动产权证的时限应予宽限，被告提出办理不动产权证延长办证期限符合双方约定，也符合公平原则，被告的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。综上，被告办理房产证书未超过合同约定的期限，故原告请求被告支付逾期违约金，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 驳回原告郑毅、邱莹莹的诉讼请求。 本案案件受理费766元，由原告郑毅、邱莹莹负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  张 萍 审 判 员  王国娟 人民陪审员  姚丽云 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  王君倩