江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2041号原告：宿迁市旭诚信息咨询有限公司，住所地宿迁市宿城区黄海路**。法定代表人：朱洪炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨威，江苏大楚律师事务所律师。被告：顾领，男，1976年9月27日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：周敢，江苏宿兴律师事务所律师。原告宿迁市旭诚信息咨询有限公司（以下简称旭诚公司）与被告顾领居间合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭审理，原告旭诚公司委托诉讼代理人杨威、被告顾领及其委托诉讼代理人周敢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告旭诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金90200元（以涉案房屋成交价451万元为基数，乘以1%，再乘以2倍）；2、案件诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告违约金90000元（以涉案房屋成交价450万元为基数，乘以1%，再乘以2倍）。事实和理由：宿城区中港雅典城别墅B26幢D室104室为涉案房屋，案外人王某（涉案房屋原所有权人）于2019年9月23日将涉案房屋独家委托原告进行销售，原告享有独家代理权，2019年10月22日下午。被告通过“安居客”网站了解到原告发布的涉案房屋信息，于是电话预约看房，经协商后，原告工作人员带领被告至涉案房屋处查看，原、被告签订了《看房协议书》。原告为促成涉案房屋买卖达成，多次与被告沟通，但被告不予理睬，后于2020年4月，原告了解到被告私自与案外人王某签订房屋买卖合同，违反了《看房协议书》第四条之规定，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告顾领辩称,2019年7、8月左右，被告因改善性购房需要，拟在宿城新区范围内购置房屋，因时间较长且看房较多，被告也记不清何时何地以及是否向原告签订过看房协议书，印象中可能向多个中介签过空白的看房文件，当时以为是行业惯例，并未在意，但因当时房屋总价较高，被告自身经营生意的需要，便中止买房计划。2020年3月左右，雅典城B26幢104室原房主王某在巧合下与被告对象相识，后双方达成房屋买卖意愿，因被告手里当时正好有一笔资金，王某的房屋也急于变现，在2020年4月7日以300万元的价格达成了房屋买卖并完成房屋过户。因被告从未委托过原告，原告也从未向被告提供居间服务，根据合同法第四百二十条七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，因此被告并无向原告支付居间费的义务，同时也无理由要求被告承担违约金，原告所主张的看房协议书并无房屋具体坐落位置、房屋价款、支付方式、买卖双方信息等居间合同的构成要件。同时，被告对《看房协议书》中签名不予认可，并申请司法鉴定，如果签名系被告签署，被告认为，1.该看房协议系履行看房程序性文件，无合意也非被告的真实意思表示。2.该协议载明了生效条件为原告促成被告的交易成功，退一步说，原告也仅带被告看一次房的工作，并未提供居间服务来促成双方交易，且交易达成距签订看房协议时隔半年之久。3.原告提供的看房协议书包含了售房与租房等条款，系重复使用而制作的格式条款协议，同时该协议并未约定乙方的任何义务，同时加重了被告义务，理应属于无效的格式条款。4.该看房协议书并未约定合理公平的条件，按照原告的理解，订立该协议后，被告及其亲属终身不能够购买看过的任一房屋，因此该协议条款有失公平，请求法庭予以撤销。5.看房协议约定的违约金畸高，应予调整，应参照银行存款利息予以调整。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理查明：2019年9月23日，原告与案外人王某签订《独家销售委托书》一份，主要记载：第三人王某为委托方，原告旭诚公司为受托方，委托房产为宿城新区中港雅典城B26幢D室（104室），委托期限从2019年9月23日至2020年9月23日，销售最低价格为4500000元。委托方保证该房产在上述委托期限内只由受托方代理出售，如果在委托期限内上述房产经其他中介或委托方自行卖出，委托方都需支付受托方壹万元整（小写：10000元整），作为违反独家委托的罚金。受托方如在代理期限内以委托的方式指定价格出售该房产，委托方需支付受托方壹万元整（小写：10000元整），作为受托方代理销售的服务佣金等。另查明，2019年10月22日，原、被告签订《看房协议书》一份，主要记载：甲方为顾领，乙方为旭诚公司，甲方要求乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付报酬给乙方，甲方需考察位于中港雅典城别墅B26幢104的房产，乙方促成交易成功的，甲方须向乙方支付房产成交总价的1%作为服务报酬。其中，违约责任：1.如甲方或甲方的直系亲属（包含父母、兄弟姐妹、子女等）私自与乙方客户进行买卖或租赁交易，视为甲方违约，甲方须向乙方支付违约金，金额为本协议中服务报酬二倍等。2020年4月7日，被告顾领与案外人王某签订《存量房买卖合同》一份，主要约定：出售人（卖方）为王某，买受人（买方）为顾领，房屋所有权人为王某，房屋所有权证号：苏（2019）宿迁市不动产权第0033118号，座落于宿城区中港雅典城**D（**），买卖双方经协商一致，同意上述房屋转让成交价为人民币（小写）：3000000（¥：叁百万元整）【不包括】该房产的附属设施、设备等设备(物品内容可另立清单附件)，买方于2020年4月7日前将支付购房款3000000元等。2020年4月7日，被告向案外人王某银行账户转账4500000元。诉讼过程中，被告顾领对《看房协议书》中其署名的真实性申请司法鉴定，后撤回该申请。本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《看房协议书》是否合法、有效？二、如果该协议书合法、有效，被告在履行协议过程中，是否存在违约？三、如果被告存在违约，双方约定的违约金是否过高？是否应予调整？如何调整？关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《看房协议书》为合法、有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，理由为：1.根据被告对《看房协议书》中其签名的陈述，其称上方签名像系其签名，但下方签名非本人签名，并对两签名的真实性申请司法鉴定，后又撤回该鉴定申请，故本院对《看房协议书》中被告签名的真实性予以认定。2.被告辩称即使签名属实，该协议为格式合同，属无效情形，原告对此不予认可。本院认为，根据《看房协议书》记载情形，该协议形式简单、内容简短，双方对“报酬支付期限、违约责任”约定明确，且为该协议居中位置，虽然由原告提供并重复使用，并不构成无效格式条款。对于被告辩称的如果该协议签名经鉴定系其所签，将提起可撤销的反诉主张，基于被告在申请后撤回鉴定申请，亦未提供证据证实协议符合可撤销的法律规定的相关情形，故对被告该主张，本院不予支持，同时，双方的反诉主体亦不在本案中标明。3.从《看房协议书》约定的内容合法性角度，该约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。关于争议焦点二，本院认为，被告从案外人王某处购得涉案房产，违反其与原告间的协议约定，理由如下：根据协议约定，被告或被告的直系亲属私自与案外人王某进行房屋交易，均视为被告违约，而被告未经过居间方原告私自从案外人处购得了涉案房屋，应属违约。至于在该房屋交易前，案外人王某通过微信主动添加被告亲属，不能规避对其私自交易行为的认定。关于争议焦点三，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告方的损失是与其所提供的居间服务质量、多寡等因素相关，在该居间活动中，原告仅向被告提供一次看房服务，即基于被告违约而主张90000元的违约金，双方约定的违约金数额应属过分高于给原告造成的损失，故对被告请求调整（减少）违约金的主张，本院予以准许。同时，结合双方对违约金的约定、涉案房屋的交易价格、被告违约程度、原告所提供的居间服务质量和数量等因素，本院酌定被告应付违约金数额，参照原告成功促成房屋交易、正常提供居间服务应得报酬45000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告顾领于本判决生效后七日内向原告宿迁市旭诚信息咨询有限公司支付违约金45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2055元，由被告顾领负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王守东人民陪审员  吴新品人民陪审员  姚京川二〇二〇年十一月四日书 记 员  王雪龙法律条文附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。