昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云0114民初40号 原告（反诉被告）：马宣，男，1979年10月25日出生，回族，昭通市昭阳区人，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：杨国社，男，1975年6月25日出生，汉族，住昆明市五华区。 被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。 法定代表人：叶文武，总经理。 委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 原告马宣与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告俊发公司提出管辖权异议，本院经审查裁定驳回其异议申请，后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院裁定维持。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，被告在法定期限内向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告马宣及其委托诉讼代理人杨国社，被告俊发公司的委托代理人苏曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马宣向本院提出诉讼请求：1.变更《商品房购销合同》（金盾俊园住宅A1-7-1-301）中的违约条款，将原告违约责任变更为与被告一致；2.变更《商品房购销合同》（金盾俊园车位A1-C099）中的车位价款条款，被告退还原告多收的车位款38000元；3.被告向原告支付逾期交房违约金8000元；4.被告返还原告配套费15700元；5.被告立即对房屋进行工程整改（要求对墙面裂缝、地面不平、墙体空洞进行维修，安装合同中约定的防盗门）；6.被告立即对电梯进行工程整改(要求被告对原告所居住的电梯进行改造，使其通到地下车库)7.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年12月7日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A1-7-1-301）和《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园车位A1-C099），房屋单价为套内建筑面积每平方米人民币3481.44元，车位价款为人民币118000元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部购房款项。2015年3月至6月期间，原告发现被告在履行合同时采用了欺诈手段，导致原告在违背真实意思表示的情况下订立了内容显失公平的合同，被告在履约过程中也存在严重违约行为。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年10月，被告告知原告本案所涉及项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有2009年7月至2011年12月新增的市级机关公务员才有资格购房。2012年12月，被告向原告收取了认购资格确认金人民币250000元。2013年12月7日，合同签订前，被告谎称本案项目属于政府工程，合同所有条款均不得协商，房屋车位必须捆绑销售，车位价格一律118000元，要交配套费15700元，不接受上述条件取消购房资格，原告迫于无奈与被告就本案所涉及房屋与车位签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A1-7-1-301）和《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园车位A1-C099）。2015年3月，被告未依约交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现本案项目属于限价房，最高销售价每平方米不得高于3000元（建筑面积），被告隐瞒上述事实与原告签订合同。一、原被告双方对于违约责任的约定显然不公平，双方责任不对等，应将双方违约责任的计算方式变更一致。二、车位与房屋捆绑销售，车位价格高于市场价，被告应退还多收车位款。三、合同约定交房时间为2015年3月31日，但被告于2015年5月27日才交房，被告依约应当支付原告违约金8000元。四、根据相关文件规定，配套费应计入房价，售房时不得另行收取费用，被告收取配套费无合法依据，应该返还。五、被告交付的房屋存在严重质量问题，被告应进行工程整改。六、电梯问题，应进行整改，使电梯通地下车库。 被告俊发公司答辩称：原告第一、二项诉请没有法律事实依据，逾期违约金我方提起了反诉，原告关于配套费的诉请已过诉讼时效且配套费是13200元，购房款中也不包含配套费，被告的交房条件已经符合合同约定，有电梯到达车位，安装的是防盗门。 反诉原告俊发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金20089元。2、被反诉人承担本案诉讼费用。 反诉被告马宣答辩称：我已经按照被告通知按期接房，不存在预期解放，请法院驳回对方诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：原告提交的说明、调解记录、照片、互联网下载材料真实性无法核实，本院不予采信、原告提交的民事判决书与本案无关，本院不予采信。 本院认定事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取。依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气等配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告马宣与被告俊发公司于2013年12月7日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A1-7-1-301），约定原告向被告购买昆明市呈贡区金盾俊园A1地块第7栋第1单元第3层301号房屋，套内面积为115.41平方米，单价为每平方米3481.44元（不包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额401793元。合同约定入户门为防盗门。原告马宣于2012年12月20日向被告俊发公司缴纳认购住宅资格确认金200000元，于2013年11月9日缴纳房款人民币201793元，车位款68000元，配套费人民币15700元。原告马宣与被告俊发公司于2013年12月7日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园车位A1-C099），约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A1地块地下室-1层车位C099号，套内面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中约定“电梯：有”。原告马宣于2012年12月20日向被告俊发公司缴纳认购车位资格确认金50000元，于2013年11月9日缴纳车位款人民币68000元。原被告双方在合同中约定上述房屋及车位应于2015年3月31日前交付，若被告俊发公司未按上述期限交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期10天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续。被告俊发公司于2015年4月17日通过报纸刊登公告，通知A1地块（1栋至9栋）在2015年5月27日至2015年6月3日期间交房，从1栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理，原告所购房屋为7栋，应于2015年6月1日交付（备注栏注明：因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理）。另查明，被告俊发公司于2015年4月23日取得涉案项目的竣工验收备案证明书。此后，原告马宣签署金盾（时代）俊园费用抵消单确认愿意将被告俊发公司退还的部分配套费2500元用于抵扣应缴纳的物业服务费2500元。 另查明，被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。 本院认为：一、原告要求对上述《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A1-7-1-301）、《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园车位A1-C099）进行变更并要求被告退还相应款项的诉请没有事实法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告签订编号为金盾俊园住宅A1-7-1-301以及金盾俊园车位A1-C099的两份《商品房购销合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依法履行合同义务。原告诉称遭到欺诈胁迫及合同显失公平均无相应证据予以证明，且被告也不同意进行变更，故原告的上述诉请本院不予支持，对于返还车位款38000元的诉请亦没有法律依据，本院不予支持； 二、原告主张返还配套费没有事实法律依据。首先，原告主张应退还配套费的依据是《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”以及第十三条的规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”《昆明市发展和改革委员会关于商品房销售明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中并未规定不能收取配套费，且该规定系管理性规范并非效力性规范，相应费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，而作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定配套费并不包含在房价之内，由购房者另行支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价；最后，原告购房前已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同既已约定，则双方应当遵照履行。综上，本院对原告的该诉请不予支持； 三、原告要求被告俊发公司将所安装的防火门更换为防盗门没有事实法律依据。原告认为俊发公司所安装的入户门系防火门而非防盗门，不具备防盗的功能。但根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗等级并未作出明确约定，经本院释明后，原告也不要求对其所安装的入户门进行相应的司法鉴定，则原告方承担举证不利的后果，其主张的事实不能成立，则本院对该诉请不予支持，原告要求被告立即对房屋进行工程整改的诉请，原告也未提供充分证据加以证明，本院对该诉请亦不予支持； 四、对于原告要求被告支付逾期交房违约金8000元的诉请，本院认为，合同约定被告应于2015年3月31日交房，但根据刊登的报纸公告可以看出，原告房屋实际交房时间为2015年6月1日，且被告也明确不接受提前办理。故本院认为，被告确实存在逾期交房的事实，期间为2015年4月1日至2015年6月1日共计61天，则被告俊发公司应当支付的违约金为人民币6541元〔（401793元+118000元）×0.0002×61+200〕。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本院对原告违约金诉请中6541元的部分依法予以支持。对被告反诉称原告逾期接房的诉请，因报纸刊登公告时备注栏中注明：“因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。因此原告2015年6月28日到被告处接房时被告要求缴纳5%的违约金才能办理的理由不能成立，原告的行为不构成逾期接房，本院对被告的反诉请求不予支持。 综上所述，被告俊发公司逾期交房已经构成违约，应当承相应违约责任。原告的其他诉请及被告的反诉请求没有法律事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马宣支付违约金人民币6541元； 二、驳回原告（反诉被告）马宣的其他诉讼请求； 三、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的反诉请求。 案件受理费收取人民币1343元，由原告马宣负担1243元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担100元；反诉案件受理费由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长 普 熙 代理审判员 李 骁 人民陪审员 鲁云春 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员 侬 睿