辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终752号上诉人（原审原告）：董津齐，男，1988年4月7日生，满族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：赵孜伟，辽宁厚翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地：阜新市细河区人民大街北段**6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡月，辽宁乐成律师事务所律师。上诉人董津齐因与被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司（以下简称阜新绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，本案现已审理终结。董津齐上诉请求：一、请依法撤销阜新市细河区人民法院(2019)辽0911民初2309号民事判决的第三项，改判为由被上诉人给付其占用上诉人购房资金期间的银行利息(本金1415555.00元，自2013年10月9日算至2019年12月9日，年利率4.9%)，合计：427733.53元。二、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定“房屋已经交付，由上诉人占有、使用”，从而不支持上诉人索要房款利息的请求是错误的。“不动产物权的设立、变更、首先，依据物权法第九条的规定，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案被上诉人虽然将房屋交给上诉人，但是由于不能办理物权登记，双方的房屋买卖合同并没有履行完毕。上诉人取得房屋，但是无法取得所有权，同时也根本就没有实际使用。上诉人取得房屋后只是临时保管，除了需要付出保管的精力以外，没有取得任何实际利益。不存在上诉人占有、使用的问题。其次，此次房屋买卖合同的解除，所有过错均是被上诉人的。被上诉人出售的房屋，不具备办理房照的条件，从而导致合同解除，被上诉人应该承担全部责任。由于房屋买卖合同已经解除，上诉人交纳房款利息的损失是实际存在的。被上诉人理应在退回房款的同时，给付其占用房款期间的银行利息。基于以上理由，上诉人认为一审不支持上诉人索要房款利息的请求是不公正的。为此，上诉人不服一审判决，提出上诉。另补充：上诉人即原审原告，没有装修使用该房屋，被原审判决审理查明认定事实中认定的，原审判决第三页下数第七行，已经认定原告没有使用该房屋。阜新绿地公司辩称:1.房屋在2013年时，已经交付上诉人。虽未装修，在此期间为上诉人完全占有，按照合同法规定，合同解除后，双方应互付返还义务。所以上诉人未向答辩人支付占有使用的租金，反而要求退还利息是错误的。2.双方在合同中有约定，因不能办理产权登记，买受人不退房的条款，应尊重真实意愿。上诉人于2013年购买案涉房屋，在此期间，均未主张退还，至今已有7年，如今退房，是在房产急速掉价后的背景下主张，现在的房屋市值已远低于当时的成交价，我方认为原审判决返还房屋是错误的。董津齐向一审法院起诉称：1.请依法解除双方签订的商品房买卖合同；2.被告立即退回原告交纳的房款1415555元；3.被告承担违约责任，向原告给付其占用房款期间的银行利息(按在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2013年10月9日起至全部房款退清之日止)；4.被告还应退还交纳的物业费11342.00元、装修保证金2000元、代收电费500元、工本费30元、所有权登记费80元、抵押登记费80元，共计13582.00元；5.诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2013年9月，原告出资1415555元，购买了被告出售的，座落在阜新市细河区工业街甲15-2第******房。双方签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告依据合同约定交纳了全部房款。同时还交纳了物业费、装修保证金等费用。被告虽然依据合同约定于2013年10月31日前，将出售的房屋交付给原告，可是该房屋并不符合合同第八条的约定，直接导致其出售的房屋至今无法办理产权证明。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。可时至今日，据合同约定原告交纳房款接收房屋的时间，已经过去了整整6年的时间，仍无法办理产权证明，应该说被告已经构成了重大违约，其行为给原告造成了巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告请求依法解除双方签订的房屋买卖合同，并追究被告的违约责任。原告现诉至贵院，请依法支持。一审法院审理查明，原告董津齐与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为原告向被告购买其开发的坐落于阜新市细河区工业街甲15-2第A-1-17幢1单元111号房屋，建筑面积166.06平方米，单价为8524.36元/平方米，总金额为1415555元。合同同时约定原告于合同签订当日支付首付款425555元，剩余房款990000元以贷款形式支付；被告于2013年10月31日前将该商品房所在楼宇验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告向被告交付了房屋首付款合计425555元。原告于2013年9月6日，与中国建设银行股份有限公司阜新分行签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款99万元，2013年10月9日，中国建设银行将该笔贷款支付给被告。原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年9月24日为原告出具销售不动产统一发票，金额1415555元。原告向阜新格林兰德物业服务有限公司缴纳物业费11342元、装修保证金2000元、代收电费500元、工本费30元，于2014年向阜新市房产监理处缴纳所有权登记费80元、抵押登记费80元。被告向原告交付了房屋，被告未装修使用该房屋。另查明，原告所购房屋所在地块因尚有在建工程，故至今无法办理房屋所有权登记。一审法院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据复印件，销售不动产统一发票复印件，个人住房（商业用房）借款合同复印件、中国建设银行个人贷款支付凭证、辽宁省非税收入统一收据复印件等证据、被告当庭陈述及庭审笔录等证据在案为凭。经庭审质证和本院审查，予以采信。一审法院认为，原告董津齐与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同。现原、被告签订的商品房买卖合同及被告交付房屋均已超过一年，因被告的原因导致原告无法办理所有权登记，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，本院对于原告要求解除房屋买卖合同及退回购房款1415555元的请求予以支持，同时原告将坐落于阜新市细河区工业街甲15-2第A-1-17幢1单元111号房屋返还被告。关于原告请求被告支付购房款利息的主张，因被告已向原告交付房屋，由原告占有、使用该房屋，故该请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还交纳的物业费11342元、装修保证金2000元、代收电费500元、工本费30元、所有权登记费80元、抵押登记费80元，共计13582.00元的主张，因上述费用并非被告收取，故对于该请求不予支持。被告提出原告已于2014年办理入住，合同已实际履行，而且已在房产局办理备案登记，房屋已无法进行二次销售，只同意承担合同约定的违约责任，不同意解除合同的主张，因原告所购房屋至今仍无法办理所有权登记，对于被告的意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，判决：一、解除原告董津齐与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告董津齐购房款1415555元，同时原告将坐落于阜新市细河区工业街甲15-2第A-1-17幢1单元111号房屋返还被告；三、驳回原告董津齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17662元，保全费5000元，合计22662元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。二审中，上诉人董津齐提供涉案房屋13张照片，用以证明其对该房屋没有任何使用及改动。被上诉人质证意见认为已将该房屋交付给上诉人，至于其是否装修与被上诉人无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人董津齐请求被上诉人阜新绿地公司给付房款1415555.00元的利息427733.53元有无事实及法律依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案双方签订购房买卖合同后，由于上诉人董津齐所购买的房屋所在地块因尚有在建工程，至今无法办理房屋所有权登记。依据该法律规定被上诉人阜新绿地公司已构成违约，导致双方的合同目的无法实现，故一审法院判决解除双方商品房买卖合同是正确的。对于上诉人董津齐提出应支付房款利息的意见，依据上述款项规定，被上诉人阜新绿地公司构成违约，应承担违约责任。对于上诉人董津齐提出支付利息起止时间为2013年10月9日起支付利息的意见，由于上诉人董津齐在向一审法院起诉时占有了该房屋的钥匙，即应从其主张权利之日起给付利息。对于被上诉人阜新绿地公司辩解不应支付利息的意见，没有事实及法律依据，不予采纳。综上所述，上诉人董津齐的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院认定事实正确，适用法律错误，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2309号民事判决的第一项、第二项、第三项；二、增判被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司给付上诉人董津齐房款1415555元的利息，以1415555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年10月29日起至实际给付之日止的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人董津齐的其他上诉请求。一审案件受理费17662元，保全费5000元，合计22662元，由被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担。二审案件受理费7716元，由上诉人董津齐负担3858元，由被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担3858元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二〇年十一月四日书记员 赵兴国