湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6790号原告（反诉被告）：易芬，女，汉族，1977年4月26日出生，身份证住址：武汉市东西湖区。现住址：武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王卫民，男，系原告易芬之夫，汉族，1970年4月12日出生，身份证住址：武汉市洪山区。特别授权。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波、沈刚，该公司工作人员，特别授权。原告易芬诉被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，被告江寓公司于2020年9月27日向本院提出反诉请求，本院经审查依法予以受理并将本反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序，由审判员熊刚独任审判，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易芬的委托诉讼代理人王卫民，被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易芬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告的《资产管理服务合同》于2020年7月27日解除；2、判令被告支付拖欠的5个月资产管理收益共计22500元（暂计至2020年7月31日，实际截止日期以原告收到被告腾退房屋时止）；3、判令被告向原告支付违约金9000元；4、判令被告返还原告房屋的水、电、燃气的预存款647.17元及案涉房屋欠缴的水、电费用（按水、电公司应收费用据实核算）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，易芬的第二项变更为6个月资产管理收益27000元；第四项变更为水电费971.45元。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告签订《资产管理服务合同》，双方约定原告将位于明珠花园5-5-302房屋（以下简称标的资产）授权被告经营出租，经双方评估一致认为，标的资产依据市场行情合理收益为每月4500元，从第三年起每年递增3%，被告方作为资产管理者，应为原告在管理期内取得市场行情预期收益。另约定，标的资产自2018年9月10日起计算收益，每1个月为一次结算周期。结算周期最后一日为本期的结算日，依约被告应于2020年2月28日、2020年3月30日、2020年4月30日、2020年5月30日、2020年7月30日向原告支付2020年2月、3月、4月、5月、7月共5个月的资产管理收益，合计22500元。对被告下欠的此资产管理收益，原告多次催讨无果。原、被告双方签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告未按照合同约定履行支付资产管理收益的义务，己构成违约，严重侵害了原告的财产权益，为此提起诉讼。被告江寓公司辩称，1、没按时支付收益是受到新冠××疫情影响，我公司非故意不支付；2、原告计算有误，2020年2月-2020年7月未付收益21000元；诉讼请求中没有扣减服务质量保证金，根据合同2.4条约定，原告应支付服务质量保证金。被告（反诉原告）江寓公司向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）承担配置设施折旧费用23271.38元；2、反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：江寓公司与易芬于2018年9月1日签订《资产管理服务合同》，约定易芬将位于明珠花园5-5-302室房屋委托给江寓公司管理运营。双方还约定，如合同中途解约，易芬应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，具体金额以江寓公司统计的相关数据为准。易芬于2020年7月向法院提出解除合同，江寓公司依照合同的相关条款提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）易芬辩称，合同合法有效，我的房屋为精装修房屋，装修损失是江寓公司在使用中自行造成的，请求驳回其诉讼请求。经审理查明，2018年9月1日，易芬（甲方）与江寓公司（乙方）签订了一份《资产管理服务合同》（合同编号：WH01797000），约定：甲方将标的资产位于明珠花园5-5-302室房屋（含附属物品、设备设施）委托给乙方管理运营，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2018年9月10日至2024年3月8日止；甲方预期收益为4500元/月，从第三年起每年递增3%；甲方同意承受首年60天空置期，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方不收取收益；乙方应于首个结算周期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金4200元，本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益；甲乙双方认可自2018年9月10日始计收收益，每1个月为一次结算周期，本协议首个结算日为2018年9月20日；管理期限内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的更新，甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规模；乙方在管理期限内进行的装修改造及为标的资产购置新的设备、设施或用具，委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有；合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费；甲方应向乙方支付300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用；乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同；甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费（2）配置设施损失费（3）甲方向资产使用人支付的违约金（4）空置期赔偿费（5）宽带损失费；乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……。该合同附件一为标的资产信息及所有权证明；附件二为资产管理服务；附件三为标的资产交割清单；附件四为维修项目列表；附件五为标的资产配置单；附件六为付款计划表。该合同签订后，易芬将案涉房屋交付给江寓公司代为管理出租,江寓公司按照合同约定支付了第一年度期间的所有款项。在第二年度即2019年11月9日至2020年12月8日期间，江寓公司于2019年11月8日向易芬支付4200元，之后于2020年1月10日、6月5日支付了2笔月租金计9000元，2020年6月18日分4笔支付了租金1500元，剩余月租金未支付。后易芬经催要无果，遂提起诉讼。诉讼中，易芬于2020年9月17日将涉案房屋更换门锁，收回了房屋。另查明，案涉房屋由江寓公司改造为4间房屋后向案外人进行分租，其中2号房间于2019年4月3日与案外人的租赁合同解除后空置，直至2020年6月3日才出租。审理中，江寓公司认可拖欠的水电气费用为971.45元。上述事实，有以下有效证据及当事人的陈述在卷佐证：易芬提交的《资产管理服务合同》、《不动产权证书》、银行流水、微信聊天记录及江寓公司提交的预期收益支付统计截图、更换门锁照片、住户管理系统出租情况截图。本院认为，易芬与江寓公司签订的《资产管理服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守并严格履行合同权利义务。易芬向江寓公司交付了房屋，履行了合同义务。在第二年度，江寓公司仅支付租金10500元，其余月租金未支付，其行为属违约行为。易芬在2020年7月27日并未向江寓公司发出解除合同通知，故对易芬要求确认其与江寓公司之间签订的《资产管理服务合同》于2020年7月27日解除的诉讼请求，本院不予支持。易芬于2020年9月17日将涉案房屋更换门锁，收回了房屋。江寓公司未继续管理涉案房屋，其在反诉中也并未要求继续履行合同，双方实际上已于2020年9月17日终止履行合同。因此，江寓公司应支付第二年度从2019年11月9日起至2020年9月17日止的租金，扣除30天的空置期，应付租金期间共计9个月零9天，共计41850元（4500元*9个月+4500元/30天*9天）。在合同履行中，江寓公司已经支付的月租金10500元，应予以冲减。同时根据合同2.4条及4.2条的约定，江寓公司于2019年11月8日向易芬支付的4200元，属于第二年度服务质量保证金，应冲抵第二年度最后一期月租金，易芬应承担的第二年度维修金300元，也应冲抵所欠租金。故江寓公司还应支付第二年度的租金共计26850元（41850元-9000元-1500元-4200元-300元）。根据江寓公司提交的住户管理系统出租情况截图显示的房屋空置的实际情况，综合考量新冠××疫情影响及公平原则，本院酌情确定2号房间3个月空置期间租金损失3375元（4500元/月*3个月*1/4房间），由双方各承担50%计1687.5元。故江寓公司应向易芬支付租金25162.5元（26850元-1687.5元），对于易芬超出该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。由于江寓公司违反合同约定，根据合同7.3条的约定，江寓公司应向易芬支付等额于双倍月预期收益的违约金，故应支付违约金9000元（月收益4500元*2倍）。江寓公司拖欠的水电气费971.45元，也应向易芬支付。根据《资产管理服务合同》3.2条（2）“合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费”及《资产管理服务合同》7.2条的约定，易芬只有在违反合同6.2条约定的情形下，导致江寓公司单方解除合同，或易芬单方违约提前解除合同的，易芬则应赔偿江寓公司的装修损失费、配置设施损失费。而在合同履行过程中，易芬并未违反合同6.2条的约定，江寓公司作为违约方要求易芬承担配套设施折旧费的主张缺乏合同依据，故对江寓公司要求易芬承担配置设施折旧23271.38元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易芬支付截止2020年9月17日的租金25162.5元；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易芬支付违约金9000元；三、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易芬支付水电气费971.45元；四、驳回原告（反诉被告）易芬其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取352元（原告已预交），由原告（反诉被告）易芬负担13元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担339元；反诉案件受理费191元（被告已预交），由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊刚二〇二〇年十一月四日书记员  罗浩