安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖16民初316号 原告:郭振晗,男,1963年10月23日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：张升（郭振晗系张升的姑父），男，1977年10月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：孙富强，安徽天静律师事务所律师。 被告：浙江元力建设有限公司，住所地浙江省东阳市湖溪镇政府大院东大楼。 法定代表人：吕勤耕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨尘，安徽佑安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朋，安徽佑安律师事务所律师。 第三人：涡阳县利明房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县城关街道青年路。 法定代表人：高尔生，该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘林荣，男，1965年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系该公司员工。 原告郭振晗与被告浙江元力建设有限公司（以下简称元力公司）、第三人涡阳县利明房地产开发有限公司（以下简称利明公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭振晗的委托诉讼代理人张升、孙富强，被告元力公司的委托诉讼代理人张朋，第三人利明公司的委托诉讼代理人刘林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭振晗向本院提出诉讼请求:1.确认登记在第三人利明公司名下的万隆国际广场三层3153、3155、3156号商铺归原告郭振晗所有，解除对涉案商铺的查封并停止对该财产的执行；2.诉讼费由被告元力公司承担。事实和理由：1.2013年8月18日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买第三人开发的万隆国际广场三层3153、3155、3156号商铺，价款分别为286262元、386942元、290044元，并全额缴纳了房款，第三人已向原告交付房屋。为了所购商铺达到最大价值的利用，原告与涡阳杭百商场管理有限公司签订《万隆国际购物广场委托经营管理协议》，协议约定原告所购商铺由涡阳杭百商场管理有限公司统一招商和经营管理。因此，原告对涉案商铺拥有合法所有权。2.原告与第三人已签订合法有效的房屋买卖合同且已交付使用，原告已支付全部价款，并将房屋托管给涡阳县杭百商场管理有限公司，原告将预登记及预抵押费用亦缴纳给第三人，在此房屋买卖合同履行过程中不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，人民法院不得查封原告位于涡阳县商铺。被告无权对原告的涉案商铺申请执行。贵院作出（2017）皖16执异16号执行裁定书，对原告提出的执行异议以“不动产的转移以登记为发生效力的条件”为由驳回原告作为案外人的异议申请，缺乏事实和法律依据。 元力公司辩称，1.不动产的设立变更应以登记为准，利明公司是涉案房产的登记产权人；2.郭振晗根据买卖合同享有的合同债权不足以排除对案涉商铺的查封和执行。 利明公司述称，其同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭振晗为证明购买案涉商铺、支付房款及占有使用该商铺的事实，提供了商品房买卖合同、购房款收据和预登记费用收据、业主委员会证明、《万隆国际购物广场委托经营管理协议》及建设银行和农业银行的转账记录。其中除业主委员会证明，因无负责人及经办人签名或盖章不具有证据效力外，商品房买卖合同、购房款收据、预登记费用收据均能够反映郭振晗所购房屋的具体房号及已付清购房款的事实，本院予以认定；《万隆国际购物广场委托经营管理协议》及建设银行和农业银行的转账记录能够证明在本院于2016年8月5日作出（2016）皖16民初279号民事裁定查封涉案商铺之前，郭振晗已实际占有支配该商铺，本院亦予以认定。利明公司出具的收据存根联，与郭振晗出具的付款收据相互印证，能够证明郭振晗付清房屋全款的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月18日，郭振晗与利明公司签订编号分别为WL-S-2015-3153、WL-S-2015-3155、WL-S-2015-3156号的《商品房买卖合同》各一份，购买由利明公司开发的万隆国际购物广场三层3153号、3155号、3156号商铺，并分别于签订协议当日一次性付清3153号、3156号商铺总房款286262元、290044元及代办预登记费用各550元，于2013年8月19日一次性付清3155号商铺总房款386942元及代办预登记费用550元，合同约定的交房时间均为2014年5月30日前。为所购商铺达到最大价值的利用，郭振晗与涡阳县万隆国际商场管理有限公司签订《万隆国际购物广场委托经营管理协议》，约定将其所购商铺交由涡阳县万隆国际商场管理有限公司进行统一招商和经营管理，委托经营管理期限为5年，自2014年5月31日至2019年5月30日。 经调阅执行卷宗，查明元力公司因与利明公司建设施工合同纠纷一案，于2016年8月5日向本院提出诉讼保全申请，本院于当日作出（2016）皖16民初279号民事裁定，查封了利明公司名下涡阳县万隆国际广场包括涉案商铺在内的部分房产。执行中，郭振晗向本院提出案外人执行异议，本院作出（2017）皖16执异16号执行裁定，驳回案外人郭振晗的异议申请，郭振晗遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在利明公司名下。 本院认为，本案的争议焦点为:一、郭振晗对涉案商铺是否享有能够阻却强制执行的权利；二、郭振晗对涉案商铺是否享有所有权。 关于争议焦点一。郭振晗与利明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方应按照合同约定适当履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，郭振晗在人民法院查封之前已与利明公司签订合法有效的书面买卖合同，且支付了全部购房款，并在人民法院查封之前将涉案商铺交由涡阳县万隆国际商场管理有限公司进行统一招商和经营管理，已合法占有案涉商铺。至于案涉商铺未办理过户登记手续导致该商铺被元力公司申请人民法院查封的问题，郭振晗与利明公司签订《商品房买卖合同》后，利明公司作为开发商，具有办理案涉房屋过户登记的主要义务，郭振晗具有配合义务。利明公司已于2013年8月18日、同年8月19日收取郭振晗代办预登记费用1650元（550元×3），而利明公司未予办理，涉案商铺未办理过户登记，非因买受人郭振晗自身原因所导致。综上，郭振晗对案涉的万隆国际购物广场三层3153号、3155号、3156号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，郭振晗主张对案涉商铺排除强制执行的请求，本院予以支持。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽郭振晗与利明公司存在商品房买卖合同关系并合法占有涉案商铺，但双方未办理不动产移转登记，不发生物权变动效力，故郭振晗要求确认涉案商铺归其所有的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。 综上所述，郭振晗的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行涡阳县利明房地产开发有限公司开发的坐落于涡阳县万隆国际广场三层3153号、3155号、3156号商铺； 二、驳回原告郭振晗的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告浙江元力建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 本院（2017）皖16执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 孙 震 审判员 张贝贝 审判员 王桂燕 二〇一七年十二月二十九日 书记员 陈 磊 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。