广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初624号原告：丽成沐浴制品（珠海）有限公司，住所地珠海市斗门区乾务镇沙龙圩沙龙北路教师新村3号1栋，组织机构代码75564024-1。法定代表人：张早荣。委托代理人：李岚，广东益诺众承律师事务所律师。委托代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所实习律师。被告：珠海市斗门区乾务镇人民政府，住所地珠海市斗门区乾务镇盛兴二路北28号，组织机构代码00699479-8。法定代表人：刘志强，镇长。委托代理人：朱红波，广东加通律师事务所律师。被告：珠海市富山工业区管理委员会，住所地珠海市斗门区乾务镇，组织机构代码74918071-X。法定代表人：李惠，主任。委托代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。被告：珠海市富山工业园管理委员会，住所地珠海市斗门区珠峰大道西1号，组织机构代码68447652-7。法定代表人：王瑞森，主任。委托代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司（以下简称：丽成公司）与被告珠海市斗门区乾务镇人民政府（以下简称：乾务镇政府）、珠海市富山工业区管理委员会（以下简称：工业区管委会）、珠海市富山工业园管理委员会（以下简称：工业园管委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李岚、赵雪娴，被告乾务镇政府的委托代理人朱红波，被告工业区管委会和工业园管委会的共同委托代理人赵希琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽成公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告镇政府的《国有土地使用权转让合同书》；2、判令解除原告与被告工业区管委会的《国有土地使用权出让合同书》；3、判令原告退回涉案的15180.31平方米（22.77亩）的工业用地给被告；4、判令三被告赔偿原告的土地使用权价值损失7969500元（按每亩35万元计算，具体以评估价为准）；5、判令三被告赔偿原告的各项实际投入损失1688604.64元（土地使用税费144084.64元、厂房设计费104720元、工程勘探费40000元、围墙修建费平整土地费打井费205400元，新建宿舍费100000元，员工工资1094400元）及办公临时用房75600元。事实和理由如下：2003年6月28日原告投资人签订《国有土地使用权转让合同书》。同年11月18日，原告公司成立。原告在签订合同后即按照约定投入资金进行前期准备工作，聘请专业机构进行规划设计、勘探工程和厂房图纸设计。2004年4月7日和2004年6月8日，原告先后取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，尔后，原告依约付清相关款项，取得了《房地产权证》。然而，在2004年7月份，原告向工业区管委会报建时遭拒，同时，镇政府也没有按合同约定为原告办理土地使用证及用地坐标与出具红线图。为此，原告于2004年8月13日向镇政府发出《关于要求办理土地使用证与出具红线图的请示》，但未得到任何回复。2004年12月22日，工业区管委会向原告发出《关于收地的通知》，以出让土地处于高压走廊控制距离的范围内为由，要求收回原告的工业用地，并通知原告尽快办理收地手续。至此，原告不得已而停止开发建设。此后，原告开始与被告协商解决，但被告相互推诿，不正面解决问题。2005年4月15日，原告向被告发出《关于要求迅速解决“丽成沐浴制品珠海有限公司“用地的损失问题》，但被告却未给予任何答复。2005年5月16日，原告向镇政府发出《请求排除妨碍的函》，要求镇政府按合同约定履行义务，排除对原告的妨碍，镇政府仍未给予答复。2005年8月20日，原告向镇政府发出《关于丽成沐浴制品有限公司用地被收回及拖延建设等问题的报告》，要求镇政府与工业区管委会协商尽快给予原告合理补偿，镇政府依旧未给予任何答复。2006年6月28日，原告向镇政府发出《关于收地补偿的有关要求》，再次要求镇政府进行合理补偿，依旧未得到任何回复。2008年底，工业园管委会成立，原工业区管委会的工业管理的相关职能由工业园管委会承接与行使，原告又开始与工业园管委会磋商。2015年1月16日，原告向被告工业园管委会发出《调地申请书》，请求被告工业园管委会给予原告调整用地申请，被告工业园管委会也未给予相关答复。2015年6月4日，原告向被告工业园管委会发出《丽成沐浴公司的诉求》，要求被告工业园管委会按原告要求赔偿原告的损失。2015年7月3日，被告工业园管委会向原告发出《关于丽成公司的诉求的复函》，以原告生产经营项目不符合园区产业规划为由，建议收回原告的项目用地，原告的损失按评估价加上实际投入进行补偿。但被告工业园管委会没有具体落实。现项目用地确已无法使用，购买土地使用权的合同目的已不能实现，三被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，应赔偿原告的上述损失。被告乾务镇政府辩称：最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，合同起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效”。因此，案涉合同本属无效，但合同签订后，珠海市国土资源局作为有权出让土地的法定机构，颁发了建设用地批准书及房地产权证，均表明，珠海市国土资源局追认了案涉合同，应视为有效。追认后，镇政府不再享有合同当事人的法律主体地位，案涉合同纠纷，应属原告与珠海市国土资源局之间的法律关系。另外，原告没有证据证明其不能使用涉案土地。《关于收地的通知》即使属实，也不能证明原告不能开发建设用地，因为被告工业区管委会没有收回土地的权利，该权利当属国土管理部门；其次，就算被告工业区管委会有权收地，但该通知中收地理由是否合法，原告可采取相应的救济手段，而不是就此停止建设。更何况，涉案土地的相关证照一直没有注销。如果涉案土地确不能建设，应有办理建设工程规划许可证的法定机构出具有效的法律文件后，由原告与珠海市国土资源局协商处理。被告工业区管委会辩称：在2008年工业园管委会成立后，工业区管委会的管理职能由工业园管委会行使。工业区管委会已经为原告办理了房地产权证，已履行完毕土地出让的义务。原告生产项目不符合产业园规划以及后续的建设事宜由被告工业园管委会承接。被告工业园管委会辩称：被告工业园管委会发出的复函，对原告诉请的收回土地市场价每亩35万元不予认可，申请法院进行评估。对于原告的损失，应按实际投入进行赔偿。被告工业区管委会、被告工业园管委会后又共同辩称：原告取得土地后，因自身原因没有进行开发建设，其应当承担全部责任，与两被告无关，两被告不需要承担任何赔偿责任，没有必要对涉案土地进行评估。经审理查明：2003年6月28日，被告乾务镇政府（甲方）与欧阳凤环（乙方）签订《国有土地使用权转让合同书》，约定：甲方转让给乙方的地块位于斗门区乾务镇荔山村大埔，面积为22.77亩，转让土地的用途为工业用地和生活配套用地，土地使用年限为50年，土地转让金为每亩28800元，总转让金为655776元，该转让金包含土地补偿费、安置补助费、青苗附着物补偿费、地上附着物搬迁补偿费、土地转让办证所需的各种税费及该块土地“三通一平”费用；甲方为乙方提供企业开办所需手续的“一条龙”服务（包括计划、外经、工商、环保、消防、公安、银行、海关、商检、规划、城建、劳动、供水、供电、邮政、电讯等），国家有关部门按国家规定收取的费用由乙方负责。同日，被告工业区管委会作为出让人与原告丽成公司作为受让人签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让宗地位于乾务镇荔山砖厂对面，总面积15180平方米，用途为工业用地和配套性住宅、办公用地，出让年期为50年，出让金总额为655776元，受让人同意于2004年6月30日之前动工建设，政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响；出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿；土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。2003年11月11日，被告工业区管委会作出《关于丽成沐浴制品（珠海）有限公司项目可行性报告的批复》，同意澳门商人欧阳凤环在富山工业区独资经营丽成沐浴制品（珠海）项目，经营范围为生产和销售自产的沐浴制品（沐浴球、沐浴帽、浴巾）、绒毛玩具和棉梳织成衣。2003年11月18日，原告丽成公司成立，企业类型是有限责任公司（台港澳自然人独资）。2003年12月27日，被告工业区管委会作出《关于用地申请的批复》，同意原告用地15180平方米，用于兴建工业厂房及其他配套设施。2004年6月8日，珠海市国土资源局斗门分局向原告丽成公司发出《建设用地批准书》，批准的建设工期自2004年6月至2006年6月。2004年8月13日，原告向被告乾务镇政府发出《关于要求办理土地使用证与出具红线图的请示》，请示中称：“合同签订后，我公司按合同的规定，提前支付应付的土地转让款，但镇政府到今天为止还没有为我公司办理国有土地使用证，没有出具红线图，只办理了建设用地批准书，造成我司的土建工程延期了几个月，给我司的开办造成了困难与经济损失。我司为企业的如期开办做了大量前期准备工作并投入了大量人力物力，在2004年3月已聘请设计公司设计了规划方案及进行钻探工作，并办理了营业执照。为避免造成更大的损失，现请求镇政府尽快为我司办理土地使用证及办地坐标与出具红线图”。2004年9月27日原告领取了涉案的位于斗门区富山工业区的使用权面积15180.31平方米工业用地的《房地产权证》（粤房地证字第××号）。2004年11月5日，原告丽成公司与珠海市世纪建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为厂房B、厂房A,工程内容为土建工程和室内水电安装工程，合同价款2395400元。2004年12月22日，被告工业区管委会向原告发出《关于收地的通知》，通知如下：根据珠海市供电线路规划总体布局的需要，我工业区出让给贵公司的工业用地，处于高压走廊控制距离的范围内，因此，现需收回贵公司的工业用地，请贵公司尽快到我工业区管委会办理收地的有关手续。2005年4月15日，原告向被告乾务镇政府、工业区管委会发出《关于要求迅速解决丽成沐浴制品珠海有限公司用地的损失问题》的函件，称：“在2004年7月至11月期间，我们多次到富山工业区管委会咨询报建事由，管委会屡次刁难，又说不出其所以然，始终不予报建。直到2004年11月我们继续要求报建，管委会迫不得已口头通知，告知原因是新设计一条高压走廊在我们用地跨过，不得兴建厂房。至2004年12月正式接到工业区管委会的书面通知，强调不准兴建，通知没有提到解决办法。自接到通知后，我们多次要求商讨解决办法，到工业区管委会去又叫我们找镇政府，到镇政府去又叫我们找管委会，当我们皮球一样踢来踢去。我们认为，我们与政府签协议购地，工业区管委会发出收地通知，所以两方都有责任为我们解决问题；我们购地在前，供电部门规划架线在后，应该开率我们的利益和损失。我们要求政府和工业区都应该赔偿我们投入的损失并尽快解决”。2005年5月16日，原告向被告乾务镇政府和被告工业区管委会发出《请求排除妨碍的函》，称：富山工业区管委会于2004年12月12日发出收地通知，以珠海市供电线路规划总体布局经过我地为由收回我公司的工业用地，并请我公司办理收地的手续。为此，请镇政府和管委会依法排除对我公司的妨碍”。2005年8月20日，原告向被告乾务镇政府发出《关于丽成沐浴制品有限公司用地被收回及拖延建设等问题的报告》，要求尽快协商解决，给予合理补偿。2006年6月28日，原告向被告乾务镇政府发出《关于收地补偿的有关要求》，要求：1、补偿阻碍生产2年损失的费用30万元；2、补偿利息费15万元；3、补偿由于用地调整而要重新设计规划测绘的费用8万元；4、补偿已付出的钻探费和人工费4万元；5、补偿由此而造成的违约费用10万元；6、按每亩8万元的市场价补偿收回的土地21.6万元；7、建设线路保护的距离作为绿化和停车场的土地按市场价的50%给予补偿9.2万元。以上共计97.8万元。2015年1月16日，原告向被告工业园管委会发出《调地申请书》，称：现我公司因业务发展需要扩建厂房，在申请扩建时发现规划已不符合原有用地22亩建设可以用，因原有地块有多条市政路网征用规划路建设，余下不到2亩可建厂房用地，因此我司请求给予调整用地申请。2015年6月4日，原告向被告工业园管委会发出《丽成沐浴制品（珠海）有限公司的诉求》，称：我司领取建设用地批准书和土地使用证后，在当年做完工程勘察工作及厂房图纸设计，当报建时不批准，直到2004年12月22日收到《关于收地的通知》。原因是由于珠海电厂110KV电力工程线路将从我司红线内经过，因种种原因直到2007年7月才明觉此问题，并在2007年重新设计厂房图纸，于2014年报建时工业园又告知此地又不能报建，因有条路经过我司用地。我司自拿地立项至今已有10年有余，至今还不能生产，造成我司严重的损失，现提出以下要求：一、因我司用地近公路旁，工业园可换近公路旁的工业用地，使用期限为50年，或者可换同亩数的商业用地；二、以每亩30万元计算补偿我司多年的损失。2015年7月3日，被告工业园管委会向原告发出《关于＜丽成沐浴制品（珠海）有限公司的诉求＞的复函》，称：“贵司关于《丽成沐浴制品（珠海）有限公司的诉求》的文件收悉，经研究，回复如下：贵司主营沐浴制品的生产，目前不符合富山工业园的产业规划，不能安排新的用地。我委建议收回贵司项目用地，贵司损失按评估价加上实际投入进行补偿。若贵司同意，我委将尽快启动收地工作”。本案在审理中，对于原告“收地补偿”的要求，被告工业园管委会认为可协商土地价格，如无法协商，可通过评估机构评估。当原告提出评估申请时，被告工业园管委会又不同意评估，认为即使评估也应按通知收地时即2004年的价格进行评估。本院依法委托珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对涉案的工业用地土地使用权及地上临时用房分别于2004年12月31日和2017年8月两个时间点的市场价值进行评估。珠海中正土地房地产与资产评估有限公司于2017年8月8日作出《房地产估价报告书》两份，估价结果：涉案工业用地于价值时点2004年12月31日的市场价值为941179元；于价值时点2017年8月3日涉案工业用地的市场价值为5160883元，地上临时用房的市场价值为105840元。原告丽成公司支付了评估费20108元。另查明，被告工业区管委会成立于2003年1月，主要职责有：编制工业区的总体规划、小区控制性详细规划及产业发展、土地利用、信息化建设、城市设计、环境保护等方案，拟订有关规章及管理办法，并经区报市政府批准后执行；负责工业区内项目用地的安排；接受市政府及有关部门的委托，代行有关审核、审批职能，代办有关证件证书；组织协调工业区内道路、供水、供电、通讯、污水处理等市政基础工程设施的投资建设、经营管理；负责工业区内招商引资的组织、宣传和服务工作，改善工业区内投资环境；协助海关、税务、外汇管理等相关管理部门在工业区开展业务。2008年为扩大管理范围设立了被告工业园管委会，主要职责与工业区的职责基本相同，如组织实施工业园内道路、供水、供电等市政基础工程设施的投资建设和经营管理；负责工业园内招商选资及重点项目的洽谈和对外宣传工作，协助进入工业园的企业在立项、可行性论证、签订合同，规划、建设、管理及相关手续。本院认为，被告乾务镇政府（甲方）与欧阳凤环（乙方）签订的《国有土地使用权转让合同书》和被告工业区管委会作为出让人与原告丽成公司作为受让人于同一天即2003年6月28日签订的《国有土地使用权出让合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议上的约定履行各自的义务。因原告丽成公司所签的合同由欧阳凤环在法定代表人（委托代理人）处签名，且两份合同约定的出让宗地的位置、面积、出让金等全部条款基本一致，故三被告在庭审中辩称第二份合同替代第一份合同，理由成立，本院予以采纳，即出让权人为被告工业区管委会，被告工业区管委会与原告丽成公司所签订的《国有土地使用权出让合同》已替代被告乾务镇政府（甲方）与欧阳凤环所签订的《国有土地使用权转让合同书》。被告工业区管委会与原告丽成公司所签订的《国有土地使用权出让合同》，约定了出让土地的内容，也约定了土地开发建设与利用的内容，故合同的性质属于包含了招商引资合同性质的国有土地使用权出让合同，合同的目的是双方按约定履行土地出让及开发的各项义务，促进原告丽成公司项目的建设和投产，后者也是合同中被告工业区管委会的附随义务。但原告依约定支付了出让金，亦于2004年9月27日办领了《房地产权证》，却因供电线路规划等原因不准报建，被告工业园管委会于2015年7月3日复函给原告，确认主营沐浴制品生产的原告目前不符合富山工业园的产业规划，原告与被告工业区管委会所签订的国有土地使用权转让合同书的目的已无法实现，故原告诉请解除与被告工业区管委会所签订的《国有土地使用权出让合同》，有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告与被告工业区管委会所签订的国有土地使用权转让合同书的目的无法实现的原因和过错方面。被告工业区管委会和被告工业园管委会的职责中均有编制工业区（园）的总体规划、组织实施工业园内道路、供水、供电等市政基础工程设施的投资建设和经营管理，在编制园区的总体规划以及规划设施市政基础工程方面应具有前瞻性和相对稳定性，被告工业区管委会出让土地给原告，批复同意原告的经营项目，但在原告受让工业用地后，却在2004年12月因供电线路规划使原告的工业用地处于高压走廊控制距离的范围内，要求收回土地，2015年7月被告工业园管委会又确认原告不符合富山工业园的产业规划，故被告工业区管委会和被告工业园管委会存在过错，违反了合同附随义务的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告诉讼请求判令返还土地及赔偿损失，有事实依据和法律依据，本院予以支持，但具体的合理损失由本院核定。对于原告的合理损失，本院核算评析如下：1、原告主张的土地使用权价值损失7969500元（按每亩35万元计算，具体以评估价为准）。本院依法委托珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对涉案的工业用地土地使用权分别于2004年12月31日和2017年8月两个时间点的市场价值进行了评估，分别为941179元和5160883元。本院认为，该评估机构具有评估资质，评估方法中已经参考了被告有异议的土地使用年限因素，并无不当，本院予以采信；被告工业区管委会虽于2004年12月22日向原告发出《关于收地的通知》，但双方并未协商解除合同。现本院判决解除合同，返还土地给被告工业园管委会，原告的土地使用权的损失应为目前的市场价值。故本院确定原告的土地使用权价值损失为5160883元。2、原告主张的土地使用税费144084.64元。被告辩称该费用为原告使用土地应当交纳的税费，不属损失。本院认为，该费用原告虽有票据证实，但被告辩称有理，原告使用土地应当交纳税费，亦因此原告的土地才产生使用价值的增值，故该费用并非损失，本院不予支持。3、原告主张的厂房设计费104720元、工程勘探费40000元、围墙修建费平整土地费打井费205400元、新建宿舍费100000元、员工工资1094400元。上述前四项费用均为收款收据的复印件，不符合书证应当提交原件的民事诉讼法的规定，而且收据上收款人没有加盖公章，故原告没有充分有效的证据证实该四项损失，本院不予支持；至于留守员工工资，原告计算了两人，但只有一名员工有社保缴费记录佐证，因留守属原告内部安排，故本院不予支持。4、原告主张的办公临时用房75600元。该临时用房评估地上临时用房的市场价值为105840元，因临时用房没有市场价值，但又因确已建成，故损失范围仅限于建造费用，原告没有提供建造费用的证据，故本院酌定办公临时用房建造损失为69117元。因被告工业园管委会成立后，承接了被告工业区管委会及其他工业区管委会的职责，故本案涉案合同的权利义务应由被告工业园管委会享有和承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司与被告珠海市富山工业区管理委员会于2003年6月28日签订的《国有土地使用权出让合同》，从本判决发生法律效力之日起解除。二、原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还位于斗门区富山工业区的使用权面积15180.31平方米工业用地（房地产权证编号：粤房地证字第××号）给被告珠海市富山工业园管理委员会。三、被告珠海市富山工业园管理委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司土地使用权价值损失5160883元、办公临时用房建造损失69117元，合计5230000元。四、驳回原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费62805元（原告已预交），由原告丽成沐浴制品（珠海）有限公司负担17725元，由被告珠海市富山工业园管理委员会负担45080元；评估费20108元（原告已预交），由被告珠海市富山工业园管理委员会负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘嘉华审 判 员  马雁峰代理审判员  许静丽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  张凯东