河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7158号上诉人（原审原告）：杨庆安，男，汉族，1973年8月14日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：靳丽娜，洛阳市汝阳县公正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：周会利，女，汉族，1979年5月14日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：史铎，河南洛城律师事务所律师。上诉人杨庆安与上诉人周会利买卖合同纠纷一案，均不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人杨庆安及其委托诉讼代理人靳丽娜，上诉人周会利及其委托诉讼代理人史铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨庆安上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判周会利返还8万元；3.一切诉讼费用由周会利承担。事实与理由：一审判决明显偏向周会利，不符合公平原则。一审判决周会利返还4万元，不说其他的损失，仅仅是杨庆安支付对方的购房款就损失一半，就该数额的确定，没有事实和法律依据。判决书既然认定周会利与郝光峰离婚协议对涉案房产的处分，不能对抗杨庆安的债权主张，就应当就房屋的实际价值进行评估确定，按房屋实际价值让周会利承担相应的返还责任。确定返还4万元没有考虑到标的房产的升值及杨庆安购房款长期被占用所产生的损失，据杨庆安了解，目前该房屋价格至少约16万元。周会利与其丈夫在离婚协议上对房产的约定，明显是恶意串通，故意损害杨庆安合法权益的行为。一审判决让违约方、侵权方不但得不到法律的制裁还能从其不法行为中获利，违背诚实信用原则。周会利辩称，2016年6月17日，杨庆安与郝光峰签订的房屋买卖协议系无效协议。杨庆安与郝光峰不属于同一集体成员，双方签订的买卖协议违反了法律强制性规定，系无效合同。周会利并不知情郝光峰与杨庆安签订买卖协议的事实，也未见到杨庆安的任何钱款，也未与杨庆安签订任何的协议，也未听杨庆安说过房屋已出售的情况，杨庆安也无证据证明周会利对该买卖协议知情，故该笔债务与周会利无关。杨庆安在该房屋买卖协议签订后，在两年多的时间内没有向郝光峰提出任何形式的权利主张，在郝光峰去世后才向周会利提出主张，郝光峰生前好赌博，在外有大量的巨额赌债，该房屋的出售价格明显低于市场价格，在买卖协议中约定的8万元购买款，明显可以推断出该笔债务名为买卖，实为借贷。郝光峰与周会利离婚时，已经明确约定将该房屋归周会利所有，是将家庭共同财产进行的分配，且该房产进行居住的不止郝光峰和周会利，还有其他共有人进行居住，在郝光峰与周会利离婚时，郝光峰也未提起房屋出售一事，不能认定为夫妻共同债务，故应当认定为郝光峰个人债务。周会利上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决或发还重审；2.一、二审诉讼费由杨庆安承担。事实与理由：一审适用简易程序不合法。本案中周会利与杨庆安权利义务不明确且争议较大，明显不适用简易程序进行审理。一审法院认定事实不清。一审法院在开庭时，未对案涉房产产权进行调查，因案涉房产有其他共有人也在该房产内进行居住。案涉房产系属于家庭成员共有，郝光峰无权单独处分房产，郝光峰出卖案涉房产也没有得到周会利的事前同意，事后追认，且周会利并没有见到该笔购房款，不能认定为夫妻共同财产，更不能确定占有房屋的份额。郝光峰与杨庆安不属于同一集体成员，双方签订的买卖合同已违反合同效力的规定，属无效合同，因郝光峰现已经去世，无法证实合同中郝光峰所签名字是否系郝光峰本人所签。案涉房产虽有郝光峰与杨庆安签订的买卖合同，但房屋没有交付，在周会利与郝光峰离婚时，周会利并不知道房屋买卖的事实。郝光峰在与周会利离婚时，将共有财产归周会利所有，该协议约定合法有效，没有侵害其他共有的利益，且周会利已实际占有该房产。一审法院未查明本案事实与经过，周会利及其他共有人所居住案涉房产的价值是远远超过杨庆安与郝光峰所约定的买卖价格，杨庆安是没有购买郝光峰房产的能力，该笔购房款是没有交付给郝光峰和周会利，故该笔购房款是没有实际产生，本案应当认定为虚假诉讼。郝光峰生前四处举债，并将所借款项用于赌博挥霍，该笔购房款名为买卖合同，其实是杨庆安所借郝光峰的赌资款，既然赌资款被认定为不合法，那么该买卖合同也就不存在，更不存在返还购房款之说。杨庆安起诉系买卖合同纠纷，周会利不是合同一方当事人，故周会利不应当返款房款，不适用合同法的相关规定。本案杨庆安在庭审中变更诉讼请求要求周会利返还购房款，但返还购房款的前提是解除合同，但杨庆安的诉求没有要求解除合同，故一审法院适用法律错误。杨庆安辩称，关于一审程序适用问题。周会利上诉意见显然不能成立。人民法院适用简易程序审理本案符合最高人民法院关于民事案件繁简分流改革的精神。关于涉案房产产权问题。周会利把夫妻财产说成家庭成员共有明显歪曲事实。周会利夫妻为了逃避债务，离婚协议约定男方将涉案房产让予给女方所有。现在又说属于家庭成员共有，说法前后矛盾。关于房屋买卖合同效力问题。杨庆安一审考虑周会利实际住房需求，早就变更诉求，不再要求其履行合同交房义务，而是要求返还购房款。合同效力如何，不是本案争议焦点，本案焦点是杨庆安支付的购房款应否返还的问题。合同效力如何不影响周会利返还价款的义务和责任。关于法律适用问题，周会利观点不能成立。杨庆安一审不再主张交付房屋而是要求返还房款已经包含了解除合同的意思表示。周会利虽然不是合同的当事人，却是涉案标的房屋实际占有控制人，基于周会利与出卖方特殊人身关系，其要实现完全取得该房产产权的话，首先应当以该房产价值为限清偿债务。否则将严重侵害债权人利益。一审判决让周会利承担房款的返还义务，并无不妥，但仅判决部分返还，不符合公平原则。杨庆安向一审法院起诉请求：请求周会利履行房屋买卖协议，把房子实际交付给杨庆安，并按月利率2%支付占用费，在庭审过程中，将诉讼请求变更为要求周会利支付购房款8万元并按银行同期贷款利率从2016年6月17日支付至实际给付房款之日。一审法院认定事实：周会利与郝光峰（已去世）原系夫妻关系，2016年6月17日，杨庆安与郝光峰签订房屋买卖协议，双方约定将郝光峰所有的位于付店镇东沟村移民新区第二排43号的房产以8万元的价格卖给杨庆安。同日杨庆安将8万元购房款交付于郝光峰，但郝光峰迟迟没有交付房屋。2018年4月27日周会利与郝光峰办理离婚登记手续，在离婚协议书中双方约定位于付店镇银鹿沟口的房产归周会利所有。该协议中约定的房产即为郝光峰卖于杨庆安的房产。2018年9月郝光峰去世。现周会利占有、居住于涉案争议的房产之内。一审法院认为，本案争议的焦点为杨庆安交付郝光峰的8万元，周会利是否应予返还。杨庆安与郝光峰于2016年签订房屋买卖协议，双方均应按照协议内容履行相应义务，杨庆安在签协议之日就将房款8万元交付郝光峰，作为合同相对方的郝光峰却未将房屋交付杨庆安，现郝光峰已经去世，致使该协议的目的已经不能履行，目前该房屋被周会利所占有。周会利辩称2018年已与郝光峰离婚，离婚协议书中已约定该房屋由周会利所有。在周会利与郝光峰离婚之时，郝光峰早已将该房屋卖于杨庆安，其亦早获得了8万元的购房款，该协议内容显然侵犯了杨庆安的合法权益，该项约定不能对抗杨庆安的诉求。本案因郝光峰的违约致使该房屋至今没有交付于杨庆安，现郝光峰已去世，该房屋由周会利实际占有使用，因该房屋属于不动产，不可进行实物分割，故周会利应在其占有郝光峰所有的份额范围内履行相应义务。签订房屋买卖协议时约定房屋价值为8万元，郝光峰对该房屋应有4万元的份额，故周会利应予返还杨庆安购房款4万元。杨庆安要求的利息，证据不足，一审法院不予支持。综上，周会利应予返还杨庆安4万元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、周会利于本判决生效后十日内返还杨庆安4万元购房款；二、驳回杨庆安的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由杨庆安、周会利各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，涉案房屋的宅基地系东沟村沙盘组因拆迁置换而来，依据东沟村民委员会的证明，房屋为郝光峰的父亲投资所建，郝光峰去世后，周会利和孩子、父母居住在涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，涉案房屋为在农村集体经济组织宅基地上所建房屋，杨庆安不属于该集体经济组织成员，根据我国土地管理法及宅基地的规定，杨庆安并不能购买该房屋，涉案房屋买卖合同无效，合同无效后，因履行合同取得的财产应当返还，郝光峰应当返还收到的购房款。郝光峰在将房屋出售给杨庆安时，周会利未在合同上签名，其并不知情，杨庆安亦没有证据证明郝光峰将购房款用于家庭生活，因此，该款项不能认定为夫妻共同债务，而应当由郝光峰返还杨庆安。郝光峰与周会利2018年离婚，郝光峰在离婚后因病去世，因此，杨庆安请求周会利返还购房款没有法律依据，本院不予支持。综上所述，周会利的上诉请求依法成立，本院予以支持，杨庆安的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院查明事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初1354号民事判决；二、驳回杨庆安的诉讼请求。一审案件受理费900元、二审案件受理费2600.01元，均由杨庆安负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十一月九日书记员  李圆圆