新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终93号 上诉人（原审原告）：殷明亮，男，1984年12月12日出生，住新疆乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区大浦沟北路****楼****。 法定代表人：曹宣东，系公司总经理。 委托诉讼代理人：安尼瓦·哈斯木，新疆施安律师事务所律师。 上诉人殷明亮、上诉人乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司（以下简称粤和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷明亮的委托诉讼代理人徐金兵，上诉人粤和公司的委托诉讼代理人安尼瓦·哈斯木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷明亮上诉请求：1、改判一审判决第二项为粤和公司于本判决生效之日起十日内返还殷明亮保证金220000元，赔偿殷明亮装修损失40000元;2、改判一审判决第三项为粤和公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷明亮违约金200000元；3、判令粤和公司承担上诉费。事实与理由：一、一审法院以上诉人装修未经粤和公司书面同意为由不予支持上诉人的装修损失错误，应予以纠正。粤和公司交付给上诉人的展厅系二手车交易展厅，不装修无法用于经营。上诉人在装修时向粤和公司交纳了10000元装修保证金，之后上诉人才投入40000元进行装修，粤和公司知情并同意。粤和公司违约收回展厅转租给第三人，依然在受益上诉人的装修，粤和公司理应赔偿装修损失。二、粤和公司应向上诉人支付违约金200000元。根据双方签订的《商户入驻租赁合同》第六条约定，在租赁期内若甲方提前解约，视为违约，乙方有权要求甲方给予车位保证金200%违约金。上诉人主张的违约金并未超出粤和公司的预期，应当得到支持。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 粤和公司辩称，1、对于殷明亮的上诉请求不予认可。针对殷明亮提出的40000元装修费，按照双方签订的租赁合同约定，未经我方同意，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造和装修，一审对此判决正确，请求二审法院驳回殷明亮的此项上诉请求。针对对方的其他上诉请求，根据双方合同约定，殷明亮应保证在开业前所租赁的车位停车率达到80%，否则公司有权解除合同，不退还保证金并收回车位。目前合同已解除，不应支付违约金。请求二审法院驳回殷明亮的诉讼请求。 粤和公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回殷明亮的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由殷明亮承担。事实与理由：根据双方合同约定，殷明亮在开业前的停车率低于合同约定80%，公司有权解除合同且不退还保证金。合同履行过程中殷明亮单方违约且多次违约，双方合同已解除，粤和公司不应退还保证金，更不应当承担违约责任。 殷明亮辩称，粤和公司的上诉请求和理由不能成立。履行合同过程中，粤和公司未经我方同意或者法院裁决解除合同的情况下，擅自单方违约，将展厅另行出租，一审庭审时对方对此事实予以认可。粤和公司在诉讼过程中未提交有效证据证明我方有违约行为或者对方向我方实施了通知合同解除的行为，因此粤和公司的上诉请求不能成立，请求依法驳回。 殷明亮向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商户入驻租赁合同》；2、判令被告退还车位保证金200000元、诚信联盟公约保证金10000元、办公设施保证金10000元，赔偿装修损失40000元，3、判令被告支付违约金200000元；4、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月5日，原、被告双方签订了《商户入驻租赁合同》，合同主要内容为：1、原告承租被告位于乌鲁木齐市沙依巴克区大浦沟北路2799号粤和汽车服务创新产业园首层M区1号展厅，建筑面积为918平方米，租期为2017年8月1日至2020年7月31日；2、被告收取展厅保证金200000元、诚信联盟公约保证金10000元、办公设施保证金10000元；3、未经被告书面同意，不得对所承租的房屋和场地进行影响使用安全的改造和装修。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造装修的，必须征得被告书面同意，费用自理。租赁期满后或解除合同时，装修设施必须无偿完好移交给被告；4、在租赁期限内如若被告提前解约，视为违约，原告有权要求被告给予车位保证金的200%的违约金。合同签订后，被告向原告交付了租赁展厅，原告殷明亮向被告支付各种保证金220000元，并对展厅进行装修后，于2017年11月开始营业。2018年8月17日，被告公司总经理张显玲以原告近两个月没有营业，无车无人灯没开，影响市场正常经营为由，微信通知原告将其展厅位置调整至M3区。2019年1月，被告将该展厅租给他人。 一审法院认为，原、被告签订的《商户入驻租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。现原告要求解除，被告亦认为合同已经解除，故一审法院尊重双方当事人的意见，予以准许。根据原告的举证及被告的自认，能够证实被告在合同履行期内，被告在未与原告协商解除合同的情况下，又将涉案展厅转租给了他人，因此被告的转租行为违反合同约定，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告所经营的展厅是2017年11月开业的，被告认为根据合同约定，原告开业前的停车率低于合同约定80%，故有权解除合同并不退还保证金，但被告为证明原告违约所提交的是2018年8月至2018年10月期间的展厅停车统计表，不能证明原告在开业前存在违约行为。另被告出示的公司总经理张显玲与原告的微信记录截屏其内容仅为通知原告将展厅位置进行了调整，而非解除合同的通知，故被告提出因原告违约导致被告单方解除合同的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。被告自认在2019年1月已将案涉展厅租赁给他人时设施完好，且未对水电费、物业费等相关费用作出抗辩，故对原告要求被告退还保证金220000的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告的装修损失，被告认为原告未经被告书面许可，擅自将租赁展厅进行装修，违反合同约定，费用应当由原告自理。因原告无证据证明其装修是经过被告书面同意的，故被告的抗辩理由成立，原告要求被告赔偿装修损失40000元的诉讼请求，一审法院不予支持。另查，双方签订的《商户入驻租赁合同》约定的违约金过高，应当予以调整，且该违约金应为利息损失，经计算，被告应支付违约金22673元（以220000元为基数，自2017年7月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款年利率4.75%计算至2019年8月19日，220000元×1.3倍×3.958‰月息×13个月＋14天=15245元；以220000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算至2020年3月30日，220000元×1.3倍×3.542‰月息×7个月＋10天=7428元）。 综上，根据查明事实，一审法院认为被告的行为违反合同约定和法律规定，应当承担相应的责任。原告的部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、原告殷明亮与被告乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司2017年7月5日签订的《商户入驻租赁合同》解除；二、被告乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告殷明亮保证金220000元;三、被告乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷明亮违约金22673元;四、驳回原告殷明亮其他诉讼请求。案件受理费4100元,由原告殷明亮负担1630元，被告乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司负担2470元。 二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为,本案的争议焦点是:1、上诉人殷明亮主张粤和公司返还保证金220000元及赔偿装修损失40000元有无事实和法律依据；2、导致合同解除的违约责任如何确定，违约金如何计算。 关于焦点1、上诉人殷明亮主张粤和公司返还保证金220000元及赔偿装修损失40000元有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人殷明亮与粤和公司经自愿协商签订了《商户入驻租赁合同》，以合同形式明确了双方的权利义务，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。现双方均同意解除《商户入驻租赁合同》，本院应予准许。关于上诉人殷明亮主张返还保证金220000元，鉴于该保证金的性质是为了保证合同全面履行而交纳的费用，经一、二审查实，粤和公司在未与上诉人殷明亮解除合同的情况下，擅自将承租给殷明亮的展厅转租他人，其行为违反合同约定，显属违约，故一审法院判令粤和公司返还殷明亮保证金220000元正确，应予维持。对于上诉人殷明亮主张粤和公司赔偿装修损失40000元，鉴于双方租赁合同第五条双方义务第3条明确约定“未经甲方（粤和公司）书面同意，不得对所承租的房屋和场地进行影响使用安全的改造和装修。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修的，必须征得甲方书面同意，费用自理，租赁期满后或解除合同时，装修设施必须无偿完好移交给甲方”，因上诉人殷明亮并未提供充分证据证实其装修征得了粤和公司的书面同意，该主张与双方约定不符，本院对此不予支持。 关于焦点2、导致合同解除的违约责任如何确定，违约金如何计算的问题。根据一、二审所查事实，殷明亮与粤和公司签订书面租赁合同后，按约交纳了合同约定的保证金，粤和公司也将租赁场地交付给了殷明亮进行经营，但是由于粤和公司在未与殷明亮协商解除合同的情况下，擅自将租赁场地转租他人，导致双方的租赁合同无法继续履行，对此粤和公司具有违约行为，依法应当承担违约责任，原审法院对该事实认定正确。关于违约金的计算，双方签订的《商户入驻租赁合同》第六条违约责任第1条约定“在租赁期限内若甲方（粤和公司）提前解约，视为违约，乙方（殷明亮）有权要求甲方给予车位保证金的200%违约金。”现殷明亮据此主张违约金损失，鉴于该违约金约定明显过高，原审法院综合本案的实际情况予以调整符合法律规定，殷明亮该上诉理由不能成立。关于上诉人粤和公司上诉称殷明亮在展厅停车率低于合同约定的80%，其有权解除合同并不退还保证金的上诉理由，经法庭查实，粤和公司提供的证据并不足以证实殷明亮在展厅停车率未达到合同约定的事实，故粤和公司对其擅自解除合同的行为依法理应承担违约责任，其上诉理由不能成立。 综上所述，殷明亮及粤和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12760元，由上诉人殷明亮负担4560元（已预交），乌鲁木齐市粤和汽车服务有限公司负担8200元(已预交)。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玲玲 审 判 员 周 健 审 判 员 俞忻伶 二〇二〇年十一月十日 法官助理 宋琦颀 书 记 员 佩 丽 1