天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2955号上诉人（原审原告）：王蕊，女，1991年1月14日出生，汉族，现住天津市津**。委托诉讼代理人：王海朋（王蕊之夫），男，汉族，1983年6月12日出生，住天津市津**。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张世彬，男，1983年1月15日出生，汉族，现住所地天津市津**。委托诉讼代理人：李恒福，男，1962年2月5日出生，汉族，现住天津市河**，张世彬所在社区居民委员会推荐。上诉人王蕊因与被上诉人张世彬房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王蕊上诉请求：请求撤销一审判决事项，改判：1、判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议；2、判令被上诉人张世彬向上诉人王蕊返还2019年6月10日至2019年9月25日的房租69,041.09元及管理费2,876.71元；3、判令被上诉人张世彬向上诉人王蕊支付违约金168,229.1元。事实与理由：一、一审判决对上诉人诉讼请求第一项要求解除房屋租赁合同未进行判决，属遗漏上诉人的诉讼请求，二审法院应予纠正。二、一审判决认为上诉人的损失应当自2019年6月10日至2019年6月18日止计算属于认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决遗漏在门上锁后，上诉人与被上诉人于次日在承租房屋处见面，上诉人要求被上诉人开门继续经营，但被上诉人拒绝上诉人继续使用房屋的这一事实。被上诉人于2019年6月10日指派案外人元喆成将上诉人所承租的房屋进行上锁的行为，发生在双方当事人合同履行期间，并且上诉人在门被锁后，在第一时间与被上诉人就开锁事宜进行协商。但是，即使上诉人极力要求被上诉人将门打开，先开展正常经营行为，被上诉人依然明确表示不开锁，不履行其合同义务且上诉人实属无奈，采取了报警行为，但是在警察的协调下也未得到解决，被上诉人仍未将门锁打开，该事实在上诉人提交的音像证据中有明确体现，一审法院对这一事实未予查明。2、被上诉人的违约行为属于根本违约，上诉人有权解除合同。并要求被上诉人承担违约责任。3、上诉人的损失自2019年6月10日至2019年6月18日止计算，与事实不符。一审法院在计算上诉人的损失时仅仅计算被上诉人实施上锁之日起至开锁之日止的损失，明显不合理。三、一审法院对上诉人的损失仅仅考虑了屋内财产损失、确定项目的工程造价，却未考虑预期利益损失，不确定项目的工程造价、更新项目的工程造价，故一审法院认定事实不清，适用法律错误。四、一审判决认定了张世彬构成违约行为应承担违约责任，并且表示将兼顾当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，但在判决中却丝毫未体现出对上诉人的预期利益的考虑，即被上诉人因违约行为承担的违约责任的惩罚。五、一审判决有违公平原则，诚实信用，并且与合同法的目的相违背。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院撤销一审判决，依法改判。被上诉人张世彬辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王蕊向一审法院起诉请求：1．判令解除王蕊与张世彬签订的房屋租赁合同及补充协议；2．判令张世彬向王蕊返还2019年6月10日至2019年9月25日的房租69,041.096元及管理费2,876.71元；3．判令张世彬向王蕊支付违约金240,000元；4．诉讼费用、鉴定费用由张世彬负担。一审法院认定事实：王蕊与张世彬系租赁关系。2015年5月1日，天津市津南区双港镇西三合村村民委员会与天津广利金投资策划有限公司签订商业用房租赁协议，约定将坐落于津南区双港镇梨双公路仁和园21号楼旁房屋租赁给天津广利金投资策划有限公司使用，后双方于2016年1月14日签订补充协议。2017年7月18日，天津广利金投资策划有限公司将津南区双港镇梨双公路仁和园21号楼旁仁和商业中心29-103室转租给张世彬，并签订商铺租赁合同。2018年9月25日，张世彬与王蕊签订底商（转）租赁合同，该合同约定：张世彬将坐落于天津市津南区双港镇梨双公路仁和园21号楼旁仁和商业中心29-103室面积128平米房屋转租给王蕊，租赁期限为1年，自2018年9月25日起至2019年9月25日止；年租金为240,000元，同时王蕊每年合同期满当月向张世彬支付10,000元管理费及经营所得纯利润的5%分红；承租方（王蕊）有下列情形之一的，出租方（张世彬）可以中止合同，收回房屋：承租方擅自将房屋转租、转让或转借的……；若出（转）租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为一年房租（不含剩余房租）；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。后王蕊与张世彬又签订底商（转）租赁合同补充协议，约定将房屋租期改成三年，自2018年10月18日起至2021年10月18日止，此期间造成王蕊无法正常经营，张世彬要赔偿王蕊的全部损失；同时约定房租缴纳日为每年9月18日前，其他事宜按原合同实施。合同及补充协议签订后，王蕊以银行转账、现金及微信转账的方式如约交纳房屋租赁费用及管理费。2019年6月10日，案外人元喆成以分红和对账为由将王蕊经营的天津好味达餐饮管理有限公司房屋上锁，后元喆成将上锁一事告知张世彬，张世彬于2019年6月17日，与王蕊的丈夫微信名称为“鹏程万**”进行微信聊天，内容记载为：“钥匙在他那我也不好能（弄），不行就撬开吧”；2019年6月18日，张世彬与王蕊的丈夫微信名称为“鹏程万**”进行微信聊天及电话沟通，明确告知其已将门打开，微信记录内容记载为：“门我帮你给你能（弄）开了，剩下的是（事）你看着办”，但双方就上锁造成损失问题协商未果，王蕊自2019年6月10日后一直未经营。诉讼中，经王蕊申请，一审法院依法委托天津中联资产评估有限责任公司对天津市津南区双港镇梨双公路仁和园21号楼旁仁和商业中心29-103房屋内财产损失进行评估鉴定，鉴定意见为：委托评估的物品评估值为0.94万元；一审法院还依法委托中国建设银行股份有限公司天津市分行对天津市津南区双港镇梨双公路仁和园21号楼旁仁和商业中心29-103房屋租赁期内装饰装修残值损失进行评估，鉴定意见为：（一）双方确定项目的工程造价为120,007元；（二）双方不确定项目的工程造价中，存疑项目的工程造价为29,423元，更新项目的工程造价为3,629元。为维护自身权益，王蕊呈诉。另查，案外人元喆成与张世彬系合作伙伴关系，庭审中，张世彬认可如果涉及承担责任问题可独自承担。此外，王蕊在房屋租赁期间，将租赁房屋的小部分场地转租给他人经营老潼关肉夹馍。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王蕊与张世彬之间签订的底商（转）租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均受该合同条款的约束。王蕊主张解除其与张世彬签订的底商（转）租赁合同及补充协议，于2019年11月5日庭审中，王蕊与张世彬均同意解除合同，系双方真实意思表示，一审法院对该事实予以确认。王蕊依据合同约定及时足额的支付了约定的租金及管理费，张世彬依约定交付了房屋。王蕊承租房屋的用途为了经营饭店，开门营业是其使用房屋的重要部分，张世彬保证涉案房屋能够正常使用是基本的合同义务，但是，2019年6月10日，案外人元喆成将涉案房屋上锁，导致王蕊无法开门营业，作为与王蕊签订合同的主体，以及元喆成的合作伙伴，张世彬构成违约行为，应承担违约责任；但2019年6月18日，张世彬联系王蕊的丈夫，其将门锁已经打开，双方仅就停业期间产生的损失问题未达一致意见，但王蕊始终未再开业，扩大的损失应由其自负，且锁门的行为和时间无法导致王蕊根本性的经营不能，对如今造成的损失存在过错，此外，王蕊还存在部分转租行为，违反了合同约定，亦存在违约行为，但尚未构成根本违约。王蕊的损失包括：1．房租，2019年6月10日锁门，2019年6月18日张世彬承诺解锁并有微信记录和音频为凭，故锁门时间为9日，每日租金为657.53元，故房租损失为5,917.77元；2．管理费，因锁门时间为9日，每日管理费为27.4元，管理费损失为246.6元；3．违约金，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。张世彬庭审中提出王蕊主张的违约金金额过高，结合法律规定，一审法院对违约金金额结合实际损失予以确定。鉴定意见确定屋内财产损失9,400元，该部分费用予以支持；鉴定意见确定双方确定项目的工程造价为120,007元，结合锁门时间，一审法院酌定该部分损失为2,959.08元；4．鉴定费16,344元，凭票。综上，王蕊的损失共计25,467.45元，张世彬应对上述损失金额承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告张世彬于本判决书生效后三日内给付原告王蕊各项费用共计25,467.45元；二、驳回原告王蕊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计5,979元，由原告王蕊负担5,734元，被告张世彬负担245元。”二审审理期间，上诉人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，王蕊与张世彬之间签订的底商（转）租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均受该合同条款的约束。王蕊与张世彬通过签订底商（转）租赁合同补充协议的方式将房屋租期改成三年，即自2018年10月18日起至2021年10月18日止，同时，约定王蕊每年合同期满当月向张世彬支付10,000元管理费及经营所得纯利润的5%分红。在上述合同履行的过程中，被上诉人及其合作伙伴因要求与上诉人对账致双方发生争执，案外人元喆成遂于2019年6月10日将上诉人的经营场所上锁，导致上诉人暂时无法开门营业。被上诉人以及案外人元喆成的上锁行为过激，显属违约。而上诉人在经营场所被上锁后，亦未采取积极稳妥的方式消除误会，解决矛盾。双方的上述行为相互作用，终致双方签订的底商（转）租赁合同及补充协议难以继续履行，对此，双方均有责任。被上诉人应负主要责任，上诉人应承担次要责任。鉴于2019年11月5日一审法院审理过程中，双方当事人均同意涉案合同及补充协议于该日予以解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人自2019年6月10日起未继续经营，至2019年9月25日上诉人已交付被上诉人的房屋租金69,041.096元及管理费2,876.71元，应由双方当事人按主次责任比例分担，上诉人自行承担30%，被上诉人承担70%。即自2019年6月10日至2019年9月25日期间租金69,041.096元及管理费2,876.71元，合计71,917.81元，由被上诉人返还上诉人70%即50,342.47元。关于上诉人主张的违约金一节，双方通过签订底商（转）租赁合同补充协议的方式将房屋租期改成三年，即自2018年10月18日起至2021年10月18日止，上诉人于2019年初对涉案房屋进行了装饰装修，经一审法院委托对涉案房屋租赁期内装饰装修残值损失进行评估鉴定，鉴定结论为：双方确定项目的工程造价为120,007元及更新项目的工程造价为3,629元，合计123,636元。根据合同履行的情况、双方当事人的过错程度，上诉人因合同终止履行发生相应损失、以及涉案房屋由被上诉人于2019年11月另租他人实际受益等因素，本院酌情考虑由被上诉人向上诉人支付86,545.2元的违约金。综上所述，上诉人王蕊的上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条之规定，判决如下：一、撤销天津市津南区人民法院（2019）津0112民初6257号民事判决；二、确认上诉人王蕊与被上诉人张世彬签订的底商（转）租赁合同及补充协议于2019年11月5日解除；三、本判决生效之日起十日内，被上诉人张世彬返还上诉人王蕊自2019年6月11日起至2019年9月25日期间的房屋租金、管理费50,342.47元；四、本判决生效之日起十日内，被上诉人张世彬支付上诉人王蕊违约金86,545.2元；五、驳回上诉人王蕊其他上诉请求；六、驳回上诉人王蕊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,979元，二审案件受理费4,902元，合计10,881元，由上诉人王蕊负担3,264.3元，被上诉人张世彬负担7,616.7元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 包 颖审判员 兰 岚二〇二〇年十一月五日书记员 张宇尘