安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初5081号 原告：马桂兵，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：马爱华，安徽格意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷东美，安徽格意律师事务所律师。 被告：张俊，女，1975年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。 被告：张艳玲，女，1987年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市。 原告马桂兵诉被告张俊、张艳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马桂兵的委托诉讼代理人马爱华到庭参加诉讼。被告张俊经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。被告张艳玲经本院依法送达开庭传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马桂兵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋转租补充协议、房屋租赁协议已经于2015年4月20日解除；2.判令两被告返还原告房租费3万元及押金3000元；3.判令被告张艳玲返还原告租金3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月，原告因为经营安庆汤包店需要租赁门面房。在网上搜索时看到了被告发布的门面房出租信息。原告找到张艳玲，才得知该房真正房主系张俊，张艳玲租赁该房用于经营，因为其他原因，使用一个月不到对外转租。原告告知两被告，自己租赁房屋的用途为经营安庆汤包店，两被告却没有告知原告小区有禁止住房经营饮食业的相关规定。原告在15幢103室房屋查看四周环境时，看到一楼邻居从事各种经营；且15幢103室西边阳台打开一扇门通向楼房外面的小路，原告误认为临滨苑15幢103室是已经被批准改为商用；且张艳玲本身就是利用该房用于经营未被禁止，在这种情况下，原告同意租赁该房。2015年4月16日，原告与张艳玲、张俊签订了《房屋转租补充协议》。张艳林收取原告36000元转让款之后，将其与张俊签订的《房屋租赁协议》交给原告。至此，原告才知道，该房屋的月租金为每月3000元，张艳玲使用该房一个月没有承担房租，而是将其转嫁给了原告。原告接收房屋之后，准备按照汤包店的要求装修开业，遭到物业公司阻拦。物业管理人员告知原告，去年就通知过业主张俊，《安徽省大气污染防治条例》施行后，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务项目。原告立即与被告联系，让两被告与物业公司联系协商，被告拒绝为原告提供帮助。原告继续租赁该房作为营业场所将无法领取餐饮服务许可证和营业执照，无法实现合同目的，遂向两被告主张解除合同，并于2015年4月20日搬离该房，电话通知两被告将房屋退回。两被告均不同意解除合同，拒不接收房屋以及房屋钥匙，并要求原告对外转租。原告多次协商都无法退回租金。2015年7月，原告被迫提起诉讼，一审法院审理认为原告明知该房系住房仍签订租赁合同用于经营，两被告不构成欺诈，对原告主张撤销租赁合同的诉讼请求不予支持。原告不服，提起上诉后撤诉。原告从张艳玲手中转租临滨苑103室时，该住宅确实是用于经营商业用途，因此，原告误认为被告出租的物业属于经过批准的“住改商”是在情理之中；而被告张俊明知小区内住房不得用于餐饮经营而不告知原告是有过错的。《安徽省大气污染防治条例》禁止在住宅楼经营可能给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响的餐饮业，原告向被告主张解除合同，符合《合同法》第九十四条和《物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，被告拒绝接受房屋，听任房屋空置，放任损失扩大，应该自行承担责任。为了维护自己的合法权益，原告特再次依法提起起诉，请求人民法院依法支持原告所有的诉讼请求。 被告张艳玲未作答辩。 被告张俊未作答辩。 本院经审理查明案件事实如下：2015年3月20日，张俊与张艳玲签订《房屋租赁合同》一份，约定张俊将其名下位于合肥市成套住宅出租给张艳玲使用，租赁期限为2015年3月20日至2016年2月19日，计11个月，租金33000元，任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经协商后签订终止合同书。合同签订后，张艳玲交付租金33000元、押金3000元、物业费1237元，合计37237元，并取得租赁房屋的使用权。2015年4月16日，张艳玲（原承租人）、马桂兵（现承租人）与张俊（房主）签订《房屋转租补充协议》一份，内容如下：“临滨苑15＃103室原承租人张艳玲现经房主张俊同意转租给马桂兵，原承租人的合同继续生效。具体转租的一切费用与原承租人张艳玲交结，与房主无关系。1、由于现承租人是经营安庆汤包店，故在合同期满后请清除厨房卫生及下水道堵塞等问题。2、厨房烟机及水龙头等设施如在合同期内损坏，按价赔偿。3、此协议与原租赁合同同等有效”。当日，马桂兵将36000元（租金33000元、押金3000元）交付张艳玲，并占有租赁房屋。因涉案房屋系住宅不能从事经营，马桂兵于2015年4月20日搬离涉案房屋，向张艳玲、张俊提出退房退款但遭到拒绝。故马桂兵于2015年7月20日本院提前诉讼，要求撤销房屋转租补充协议、张艳玲返还租金及押金36000元、张俊承担连带责任等。本院于2015年10月14日作出（2015）包民一初字第03153号民事判决书，判决驳回马桂兵的全部诉讼请求。马桂兵对该判决不服，上诉至合肥市中级人民法院，于2016年3月15日申请撤回上诉。 以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有原告马桂兵提供的房屋租赁合同、房屋转租补充协议、（2015）包民一初字第03153号民事判决书、（2016）皖01民终308号民事裁定书等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，原告与被告张艳玲签订的房屋转租补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。因原告承租涉案房屋的用途为经营汤包店，而涉案房屋系成套住宅，原告承租后无法实际使用房屋用于经营，合同目的无法实现，虽补充协议中未对解除合同进行约定，但根据两被告签订的房屋租赁合同约定提前终止合同应当提前一个月履行书面通知义务，原告在民事起诉状中也自认明确知晓房屋租赁合同的内容，虽原告于2015年4月20日搬离涉案房屋，但原告未举证证明其向被告张艳玲发出了解除转租补充协议的书面通知，而原告退房退租的意思表示已在第一次起诉时随本院送达程序到达了被告张艳玲，故本院以原告第一次起诉时的日期作为原告发出解除涉案转租补充协议的日期，按照房屋租赁合同约定以发出日期之日起计算一个月，即以2015年8月19日作为解除涉案转租补充协议的日期。合同解除后，针对原告已经支付的房屋租金和押金，本院认为，导致本案诉讼的原因是原告无法使用涉案住宅性质房屋用于商业经营，对此原告作为经营者明确知晓涉案房屋系小区住宅一楼仍租用，存在一定过错；而被告张艳玲亦明确知晓涉案房屋属性及原告租用的用途，亦存在一定过错。故结合原告使用涉案房屋的时限、双方的过程程度及事后是否采取补救措施等各方面综合考量，本院酌情支持被告张艳玲返还原告马桂兵押金3000元、房屋租金26000元，合计29000元。关于原告主张的被告张俊承担连带清偿责任的问题。因涉案房屋租赁合同、房屋转租补充协议中并未明确约定被告张俊的责任方式，且涉案房屋转租补充协议的相对方系原告与被告张艳玲，该补充协议也明确约定了“原承租人的合同继续生效。具体转租的一切费用与原承租人张艳玲交结，与房主无关系”的内容，故原告要求被告张俊承担连带清偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告马桂兵与被告张艳玲2015年4月16日签订的房屋转租补充协议2015年8月19日解除； 二、被告张艳玲自本判决生效之日起十日内返还原告马桂兵押金3000元、房屋租金26000元，合计29000元； 三、驳回原告马桂兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，公告费500元，合计1200元，由原告马桂兵负担175元，被告张艳玲负担1025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 胡 翠 人民陪审员 王 翔 人民陪审员 夏明月 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员 阮 莉 附本案适用的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。