四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0183民初710号 原告：乔建，男，1976年9月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托代理人：谭红英，四川众旺律师事务所律师。 被告：成都市邛崃第三建筑工程有限公司，住所地：邛崃市临邛镇长安大道669号附7号。 法定代表人：郑守昌。 委托代理人：李勇，男，公司员工。 第三人：浙江民泰商业银行股份有限公司成都青白江支行，住所地：成都市青白江区大弯新河路155、157、161号。 负责人：周帆，行长。 委托代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托代理人：周若水，四川红盾律师事务所律师。 原告乔建诉成都市邛崃第三建筑工程有限公司（以下简称第三建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。本院于2017年4月17日追加浙江民泰商业银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称民泰银行）为第三人参加诉讼。本案依法由审判员周小西适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔建及委托代理人谭红英，被告第三建筑公司的委托代理人李勇，第三人民泰银行的委托代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔建向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告签订的《协议》有效；2、判决被告立即协助原告将座落于邛崃市房屋的不动产所有权变更到原告名下；3、判决撤销第三人对坐落于邛崃市临邛镇文昌街605号房屋的抵押权即邛房他证他权字第××号房屋他项权证书；4、判决被告及第三人协助注销邛房他证他权字第××号房屋他项权证。事实与理由：被告自有一套坐落于邛崃市房屋。2007年11月17日，原、被告签订《协议》，被告将该房屋中的附6号铺面及铺面后面的厨房、浴室及天井出售给原告，并承诺为原告办理过户更名手续。随即原告按约支付了部分房款，另一部分房款以被告欠款抵扣。被告将收全额购房款的收据开具给了原告，并将房屋交付给原告。原告占有使用至今。原告多次催促被告办理过户手续，但被告均推脱，至今没有办理。被告于2014年8月，在该房屋已经出售给原告的情况下，将该房屋用于向第三人抵押贷款并办理了抵押登记。一、原、被告签订的《协议》有效，并且已支付全部购房款，被告应当协助原告办理不动产所有权过户登记。二、被告与第三人《他项权证》项下的2014年相应债务已经清偿，主债务已经消灭，抵押权消灭。被告与第三人2015年签订了借款合同和最高额抵押合同，新设立的抵押权因为没有办理抵押登记，没有发生效力。三、被告无权将属于原告的房屋用于抵押，被告于2014年、2015年签订的最高额抵押合同均因无权代理，不发生效力。四、被告与第三人于2014年、2015年签订的最高额抵押合同均系被告与第三人恶意串通，被告明知该房屋系被告之外的人在占有、使用。 被告第三建筑公司辩称，一、原告主张的《协议》仅是预约合同，原、被告尚未就诸多重大条款达成一致，被告没有义务在合同内容未全部达成一致的情况下配合原告办理过户登记。二、原告尚欠被告购房款38471元未付清，不管被告如何承诺将来何时配合过户，都是以原告支付完购房款为前提，所以在原告未履行完支付义务的情况下，被告有权不予办理产权过户。三、讼争的房屋系被告为2014年借款提供抵押担保，该借款项下的债务被告已经清偿，主权利消灭，从权利自然消灭，应判决讼争房屋的抵押担保予以解除。2015年被告与第三人重新签订了借款合同和新的最高额抵押合同，但未办理抵押登记，抵押权未生效。被告与第三人之间在讼争房屋上不存在新的抵押权。四、讼争房屋现不具备过户条件，双方必须协商一致重新签订新的房屋买卖合同才能达到过户条件。希望法院公正判决。 第三人民泰银行辩称，一、1、原告与被告的原法定代表人黄德元系亲属关系，完全存在原告与被告相互串通，通过伪造证据和虚假诉讼的方式，达到排除第三人实现抵押权的目的。2、即使原告与被告的买卖协议真实，但是原告的购买价格为13万元，原告实际支付仅9万余元。另外在2007年就签订了房屋转让协议，在长达十年时间都没有办理房屋过户手续，是相当不正常，也不符合逻辑。3、即使原告与被告的买卖协议真实，但被告已经将房屋抵押给第三人，该房屋抵押权的设立是合法有效的，根据法律规定，在抵押权未消灭之前，被告无权将房屋过户给原告。二、原告对第三人的诉讼请求没有事实和法律依据。1、本案是房屋买卖纠纷，原告关于注销抵押权的诉讼请求与房屋买卖合同纠纷是不同的法律关系，不应当在一个案件中予以解决。2、第三人的抵押权系合法有效设立，且担保的主债权未消灭，不具备注销抵押权的情形。3、原告办理的是最高额抵押，被告自愿以讼争房屋为2014年8月29日至2017年9月5日期间，被告所欠第三人的全部借款本息等在500万元限额内承担抵押担保责任。被告尚有150余万元的债务未清偿，这150余万元的债务发生在最高额抵押期限内，故第三人的抵押权合法有效。虽然2015年又签订了最高额抵押合同，但该合同并未实际履行。2014年签订的最高额抵押合同已经覆盖了2015年借款合同项下的债务。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2007年11月17日，原告乔建与被告第三建筑公司签订了《协议》，约定被告第三建筑公司将其所有的位于邛崃市的商铺（面积约70平方米）转让给原告乔建。总价款13万元，原告在签协议时交现金3万元，双方约定其余房款在被告欠原告装载机机械费用中抵扣。2007年11月16日，被告向原告出具收据，收款方式为现金3万元，注明为邛崃市文昌街605号附6号的商铺款。2010年1月18日，被告向原告出具金额为61829元的收据，注明为邛崃市文昌街605号附6号的商铺款。原告已实际取得该房屋，并一直使用至今。2014年10月29日，被告向原告出具承诺书，承诺在2015年10月31日之前将该房屋过户给原告，过户产生的一切费用由原告承担。 2014年8月29日，第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订浙民泰商银借字第DY061120140001《浙江民泰商业银行借款合同》，被告第三建筑公司向第三人民泰银行借款500万元，借款期限为2014年9月3日至2015年9月2日。同日第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订浙民泰商银抵字（2014）第DY061120140001号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》，约定被告第三建筑公司担保的主债权为自2014年8月29日至2017年9月5日期间，在人民币500万元的最高余额内，第三人民泰银行依据与被告第三建筑公司签订的本外币借款合同等享有的对债务人的债权。抵押担保范围为包括主合同项下债权本金及利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等。抵押物为被告第三建筑公司所有的位于邛崃市房屋，上述抵押物已于2014年8月办理了抵押登记，第三人民泰银行取得了邛房他证他权字第××号房屋他项权证。上述500万元借款被告第三建筑公司已经偿还第三人民泰银行。 2015年8月27日，第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订浙民泰商银抵字（2015）第DY061115000067号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》，约定被告第三建筑公司担保的主债权为自2015年8月27日至2017年9月5日期间，在人民币500万元的最高余额内，第三人民泰银行依据与被告第三建筑公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押担保范围为包括主合同项下债权本金及利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等。抵押物为被告第三建筑公司所有的位于邛崃市房屋。上述合同在成都市国力公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。 2015年9月1日，第三人民泰银行又与被告第三建筑公司签订浙民泰商银借字第DK061115000129《浙江民泰商业银行借款合同》，被告第三建筑公司向第三人民泰银行借款500万元，借款期限为实际（首次）提款日至2016年8月23日止。上述合同在成都市国力公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，第三人民泰银行与甘平松、宋芹、甘露、黄德元、黄伟、杨翠军、周艳琴签订浙江民泰商业银行最高额保证合同，约定保证人自2015年9月1日至2016年8月23日期间在500万元的最高限额内，对第三人民泰银行对被告第三建筑公司的债权，承担连带保证责任。 因被告第三建筑公司逾期未归还借款，第三人民泰银行2016年10月24日在成都市国力公证处申请出具第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订的具有强制执行效力的上述《浙江民泰商业银行借款合同》、《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》的执行证书。2016年11月14日，四川省成都市国力公证处作出（2016）川国公证执字第474号执行证书，执行标的为：1、所欠借款本金4969021.10元，利息、罚息、复利截止2016年10月19日为55245元（应按照合同约定计算至实际付清日止）；2、为实现债权而产生的费用（包括但不限于律师费、执行公证费5000元）。该执行证书作出后，第三人民泰银行于2017年1月17日向成都铁路运输法院申请强制执行。原告乔建于2017年3月13日对执行邛崃市房屋提出异议，成都铁路运输法院于2017年3月22日裁定：中止对坐落于邛崃市房屋的执行。 第三人民泰银行与借款保证人甘平松、宋芹、甘露及成都市邛崃第三建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一案，成都市青白江人民法院于2017年2月10日立案，并于2017年4月16日作出判决，认定截止2017年2月6日，被告第三建筑公司尚欠第三人借款本金1469021.1元，从2016年8月23日起至2017年2月6日的罚息247717.3元。判决保证人甘平松、宋芹、甘露共同偿还第三人民泰银行借款本金人民币1469021.1元及罚息、律师费等。 上述事实有当事人陈述、《协议》、《收据》、《承诺书》、浙民泰商银借字第DY061120140001《浙江民泰商业银行借款合同》、《浙江民泰商业银行借款借据》、浙民泰商银抵字（2014）第DY061120140001号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》、《房屋他项权证》、浙民泰商银借字第DK06115000129《浙江民泰商业银行借款合同》、浙民泰商银抵字（2015）第DY061115000067号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》、成都市国力公证处《公证书》、成都铁路运输法院（2017）川7101执异25号执行裁定书、成都市青白江人民法院（2017）川0113民初504号民事判决书经质证，予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告乔建与被告第三建筑公司签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。故原告请求判决原告与被告签订的《协议》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于该房屋买卖未依法办理所有权转移登记，故原告乔建未取得房屋所有权。 2014年8月29日，第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订浙民泰商银抵字（2014）第DY061120140001号《浙江民泰商业银行最高额抵押合同》，约定被告第三建筑公司担保的主债权为自2014年8月29日至2017年9月5日期间，在人民币500万元的最高余额内，第三人民泰银行依据与被告第三建筑公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押物为被告第三建筑公司所有的位于邛崃市房屋，上述抵押物办理了抵押登记，第三人民泰银行依法取得了房屋的抵押权。该抵押合同涵盖2014年8月29日至2017年9月5日期间，第三人民泰银行对被告第三建筑公司的债权，当然也就包括2015年8月27日，第三人民泰银行与被告第三建筑公司签订的浙民泰商银借字第DK061115000129《浙江民泰商业银行借款合同》项下的债权。被告第三建筑公司对2015年借款合同的债务未清偿，故抵押权未消灭，第三人民泰银行依法享有本案讼争房屋的抵押权。本案原告依法享有请求被告转移物权的请求权，但尚未取得物权，对同一套房屋，原告基于买卖合同享有债权，而第三人基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，第三人对房屋享有的担保物权优先于原告对房屋享有的债权的行使。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据该规定，设定有抵押权的房屋在债务未清偿且未经抵押权人的同意的情况下，目前不能办理房屋所有权变更登记。故原告关于判决被告立即将坐落于邛崃市房屋的不动产所有权变更到原告名下的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告可在具备房屋所有权变更登记条件后依法另行主张。同理，原告关于判决撤销第三人对坐落于邛崃市临邛镇文昌街605号房屋的抵押权即邛房他证他权字第××号房屋他项权证书及判决被告及第三人协助注销邛房他证他权字第××号房屋他项权证的诉讼请求，亦没有法律依据，本院不予支持。 对被告第三建筑公司关于《协议》仅是预约合同，原被告尚未就诸多重大条款达成一致的主张。本院认为，《协议》所转让的房屋是已建成的房屋，且办理了所有权登记，其位置、面积等基本情况均是确定的，《协议》具备了双方当事人的姓名或名称，房屋的房号、面积、总价、付款方式，被告已经按照约定收受购房款并已将房屋交付原告使用。故原被告之间的房屋买卖已经具备了房屋买卖合同的条件，且原被告并未在协议中明确约定还需重新签订房屋买卖合同的，故该《协议》不属预约合同。本院对被告的上述主张，不予支持。对被告关于原告尚欠被告购房款未付清，被告有权不予办理产权过户的意见。本院认为，无论原告的购房款是否付清，只是合同的履行问题，不影响合同的效力。在本案对原告房屋过户的请求不予支持的情况下，购房款是否付清，不影响本案的处理，本案不作分析认定。 第三人民泰银行关于原告与被告相互串通，通过伪造证据和虚假诉讼的方式，达到排除第三人实现抵押权的目的的主张，没有事实依据。房屋虽然设立了抵押权，但被告第三建筑公司仍然享有抵押房屋的所有权，相应也享有抵押房屋的处分权，只是对抵押物的处分要受抵押关系的限制。物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记，而不是对当事人签订抵押房产转让合同的禁止性规定。即在未经抵押权人同意和抵押权未消灭前不能办理所有权转移登记。故该《协议》无论签订在原告的抵押权设立之前还是之后，均不影响合同的效力。 对原、被告关于2014年借款合同项下的借款已经清偿，抵押权已消灭，2015年抵押合同生效后未办理抵押登记，抵押权未生效，原告不享有抵押权的辩称，本院认为，2014年的抵押合同涵盖2014年8月29日至2017年9月5日期间，原告对被告第三建筑公司的债权，当然包括2015年借款合同项下的债权，虽然2015年，双方又签订一份最高额抵押合同，该合同只是对2014年最高额抵押合同对2015年借款合同的债务进行抵押担保的进一步明确，因抵押物已经依法登记，故不需要进行重复登记，即使双方在2015年没有签订抵押合同，原告也依2014年的抵押合同享有抵押权。故二被告的上述辩称不成立。 原告关于被告与第三人于2014年、2015年签订的最高额抵押合同均系被告与第三人恶意串通，第三人明知该房屋系被告之外的人在占有、使用的主张，没有事实依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三人根据物权登记公示的规定，有理由相信被告具有房屋的所有权，亦具有相应的处分权，即使原告在实际使用该房屋，但房屋的使用人并不一定就是房屋所有权人。原告关于被告无权将属于原告的房屋用于抵押，被告于2014年、2015年签订的最高额抵押合同均因无权代理，不发生效力的主张。本院认为，原告乔建在没有办理所有权变更登记的情况下，原告依该协议只取得请求被告转移物权的请求权，但尚未取得物权。被告在房屋未办理过户登记的情况下，仍然享有房屋的所有权。被告向第三人借款并将房屋抵押担保，并办理抵押登记，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。被告未按《协议》的约定向原告履行过户登记手续，原告可以另行追究被告的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百九十一条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告乔建与被告成都市邛崃第三建筑工程有限公司2007年11月17日签订的《协议》有效； 二、驳回原告乔建的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都市邛崃第三建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周小西 二〇一七年十二月二十一日 书记员  彭力家