青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再7号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：任博涛，无固定职业，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：严佐萍（系任博涛之妻），住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司。住所：青海省西宁市城**。 法定代表人：于志坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。 再审申请人任博涛因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1029号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）青民申447号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。再审申请人任博涛的委托诉讼代理人严佐萍，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任博涛申请再审称，一、二审法院以公告交房日2015年11月7日作为第三段违约金计算的截止日期错误，此认定与《商品房预售合同》《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）约定相悖。海宏公司未按约定时间交房，应当按照双方约定的违约金标准承担2014年10月31日至2016年1月10日的逾期交房违约金。二、二审法院依照《商品房预售合同》第八条约定认定案涉商品房经验收合格即满足“五方验收”主体框架验收合格，已达到双房约定的交付条件错误。“五方验收”仅表明房屋通过了勘察、设计、监理、施工、建设单位的主体框架验收合格，是开发商与上述几家单位之间的约定，验收合格也是房管部门出具《房屋竣工验收备案表》的一项必要条件。《商品房预售合同》不仅约定海宏公司应当将验收合格的商品房交付业主使用，同时约定交付房屋必须达到水、电、电梯正常使用。案涉合同关于“验收合格”“使用条件”的约定相辅相成，是一个不能分割评价的整体。海宏公司在消防不合格及房管部门未出具《房屋竣工验收备案表》，房屋存在水、暖没有接通，消防设施严重缺失，不具备交房条件的情况下于2015年10月30日发布虚假交房公告，为规避延期交房的违约责任强迫业主办理交验房手续。三、二审判决关于案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》责任的认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任”，因海宏公司自身原因未做初始登记，导致广大业主至今未能办理房屋产权手续，海宏公司应当按照《商品房预售合同》的约定支付违约金。四、二审法院以双方对逾期交房违约金利息没有约定为由驳回此项诉求错误。请求：1.海宏公司支付逾期交房违约金第三段少算的13932.62元；2.支付逾期交房违约金产生的利息11000元；3.支付逾期办理房屋权属登记违约金5442.43元及利息1103.8元。 海宏公司辩称，一、应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件，工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案等并非合同约定交付条件。二审判决以公告交房时间作为计算逾期交付房屋违约金截止时间正确，任博涛再审提出违约金少计算13932.62元及支付逾期交付房屋违约金利息11007.98元无事实和法律依据。二、海宏公司支付逾期办理产权证违约金5442元及利息无事实依据。任博涛一审时未提出支付逾期办理产权证违约金利息的诉求，海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”，双方不仅未对取得房屋所有权证时间作出约定，而且办理房屋所有权证应由双方共同完成。应驳回任博涛的全部再审请求。 任博涛向一审法院起诉请求：1.海宏公司支付逾期交房违约金77881元及自2016年6月4日至实际给付之日起的逾期付款利息，暂计算至2019年2月28日（15203元），以上合计93084元；2.海宏公司给付任博涛因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金5442元；3.本案诉讼费由海宏公司承担。 一审法院查明，2013年2月25日，任博涛与海宏公司签订《商品房预售合同》，主要约定：任博涛预购海宏公司开发的位于西宁市城北区海西路61号9号楼1单元1083室，建筑面积142.1平方米，房屋价款544243元，2014年10月30日前交房，交付条件：经验收合格。逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，任博涛按约定付清了全部房款，海宏公司未能按约定期限交付房屋。2015年7月7日，双方又签订了《补充协议》约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向任博涛按日支付已付总房款万分之一违约金。二、2015年7月1日至交房时间（9号楼确定为2015年9月22日），海宏公司向任博涛按日支付已付总房款万分之二违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向任博涛按日支付已付总房款万分之四违约金。以上违约金以现金形式全额在交房同时支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登〈公告〉，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月7日至11月11日交验9号楼。2015年10月20日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2016年6月3日，任博涛、海宏公司签署了《收楼手续书》，注明：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日的物业管理费”，同时，海宏公司向任博涛出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。 一审法院认为，《商品房预售合同》和《补充协议》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。任博涛按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定期限交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。一、关于交房时间。《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》第八条规定，交房条件包括:1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。《商品房预售合同》选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉，2015年11月7日至11月11日交验9号楼，该房屋于2015年10月20日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月11日“视为买受人已收房”的时间。关于任博涛主张实际交房时间为2016年6月3日，与《收楼手续书》中注明：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，不予采信。二、关于诉讼时效。《商品房预售合同》及《补充协议》均约定，逾期交房，按日支付违约金，合同约定交房期限届满后，逾期交房违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，任博涛提起违约之诉，海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，任博涛提交的《央广网新闻报道》，无法证明任博涛一直在向海宏公司主张权利，任博涛也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形，应当以权利人起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。 三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月11日“视为买受人已收房”的时间，根据《商品房预售合同》和《补充协议》约定和诉讼时效的保护期限，任博涛于2019年1月7日提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。任博涛主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，也不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。首先，《商品房预售合同》关于办证约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期，故对任博涛的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决：驳回任博涛的诉讼请求。 任博涛不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判海宏公司支付2014年10月31日至2016年1月10日迟延交房违约金、延期交房产生利息及产权证违约金,合计63814.88元。 二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，二审法院予以确认。 一、关于海宏公司应否承担逾期交房违约金及利息的问题。《商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋。当房屋符合双方约定交付条件时，开发商有及时将房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务，9号楼已在2015年10月20日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且《商品房预售合同》第八条约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，9号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。任博涛认为必须经过综合验收合格才能交付的上诉理由与合同条款的约定相悖，不予支持。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知9号楼交房之日为2015年11月7日至2015年11月11日，自2015年11月11日起算60日至2016年1月10日，买受人应在2015年11月7日至2016年1月10日期间收房，最迟应于2016年1月10日接受房屋，2016年1月10日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月10日。任博涛于2019年1月7日向人民法院起诉，未超过诉讼时效，一审判决认定任博涛的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未按照《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为13279.53元（544243元×1/10000×244天）。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月22日，以总房款万分之二的标准计算，应为9143.28元（544243元×2/10000×84天）。第三段自再次延期的时间2015年9月23日计算至公告交房日2015年11月7日，以总房款万分之四的标准计算，应为10014.07元（544243元×4/10000×46天），以上共计32436.88元，海宏公司应当向任博涛支付。任博涛要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，任博涛要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，不予支持。 二、关于海宏公司应否承担任博涛未取得房屋权属证书的违约金问题。按照《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，任博涛主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，不予支持。 综上，任博涛的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初526号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付任博涛逾期交房违约金32436.88元；三、驳回任博涛的其他诉讼请求。 本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致，双方当事人均无异议，本院再审予以确认。 另查明，《商品房预售合同》第八条约定“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……”，第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年10月30日水、电、电梯正常运行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条处理”，第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，第十一条第一、二款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 本院再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题 本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定，海宏公司应在2014年10月30日前交房，除将经验收合格的房屋交付买受人之外，还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务，即海宏公司在交付房屋时，除具备该商品房经验收合格之条件，还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人，虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，但与合同约定不符，其未按约定交付期限、交付条件交付房屋，应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见，再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋关于经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件的约定，任博涛主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收，二审法院适用法律错误的理由不能成立，不予支持。海宏公司未按《商品房预售合同》约定时间交付房屋，双方又签订《补充协议》，对商品房交付和逾期交房违约金重新做了约定，逾期交房违约金应以《补充协议》约定计算。任博涛再审中认可二审判决违约金第一、二段的计算，认为第三段少计算13932.62元。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房〈公告〉，载明“9号楼于11月7日至11日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”，据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年1月10日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，逾期交房违约金应分段计算。第一段自2014年10月30日起算，计算至双方签订《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一标准计算，应为13279.53元（544243元×1/10000×244天）。第二段自2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月22日，以总房款万分之二的标准计算，应为9143.28元（544243元×2/10000×84天）。第三段自2015年9月23日计算至2016年1月11日，以总房款万分之四的标准计算，应为23946.69元（544243元×4/10000×110天）。海宏公司应当向任博涛支付逾期交房违约金46369.5元。任博涛此节再审理由成立，应予支持。原二审判决此节计算有误，应予纠正。关于逾期交房违约金利息问题。本院再审认为，违约金具有惩罚性和损害填补性，合同对于逾期交房违约金利息没有约定，任博涛要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据，再审不予支持。原二审判决此节处理正确，再审应予维持。 二、海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金及利息的问题 本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《商品房预售合同》第十五条约定“海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。初始登记与房屋产权登记不是同一概念，根据《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按约定期限申请办理初始登记，导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书，海宏公司应按合同约定承担违约责任。任博涛原审主张海宏公司支付未办理产权登记违约金，再审主张海宏公司支付逾期申请办理初始登记违约金，其实质是主张未办理房屋权属证书违约金。因此，任博涛主张海宏公司按已付房价款544243元的1%支付未办理房屋权属证书违约金5442元有事实和法律依据，应予支持。原一、二审判决此节处理不当，应予纠正。 关于应否支付未办理房屋权属证书违约金利息一节，经查，任博涛一审时未向原审法院提出此项诉求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，任博涛此项再审请求超出其原审诉讼请求，再审不予审理。 综上，任博涛再审请求部分成立，应予支持。原一、二审判决处理结果部分不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1029号民事判决第一项和第三项即“撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初526号民事判决；驳回任博涛的其他诉讼请求”； 二、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1029号民事判决第二项为：青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付任博涛逾期交房违约金46369.5元； 三、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内给付任博涛未办理房屋权属证书违约金5442元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2264元，减半收取1132元，任博涛负担532元，青海海宏房地产有限责任公司负担600元；二审案件受理费2264元，任博涛负担1064元，青海海宏房地产有限责任公司负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长 文 宝 审判员 曲 颖 审判员 段旭洁 二〇二〇年十一月六日 书记员 宋生昭