江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民终3651号上诉人（原审原告）：陈海荣，女，1973年7月20日生，汉族，农民，住江苏省沛县。上诉人（原审原告）：张军娟，女，1985年6月17日生，汉族，农民，系陈海荣之女，住江苏省沛县。上诉人（原审原告）：赵丽娜(曾用名张军航)，女，1985年9月12日生，汉族，农民，系陈海荣之女，住江苏省苏州市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**旭，男，1984年2月16日生，汉族，农民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：杨驰，江苏智临律师事务所律师。原审被告：张凯旋，男，1992年8月10日生，汉族，农民，系陈海荣之子，住江苏省沛县。上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜因与被上诉人王**旭、原审被告张凯旋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初7303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜的共同委托诉讼代理人魏红，被上诉人王旭晨的委托诉讼代理人杨驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈海荣、张军娟、赵丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求；2.所有因诉讼发生的费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应予撤销。1.一审对于小产权房认定概念错误。其认为“所涉及的房屋系在农村集体土地上所建设的，即小产权房”，并无依据。并非所有在农村集体土地上建设的建筑物都叫“小产权房”。涉案房屋的土地既非农村宅基地也非集体建设用地，而是承包土地，是农用地，每年都有农业补贴。涉案建筑物的建设者摧毁基本农田，为牟利擅自建造建筑物，已经违法，且被上诉人作为该村的治保主任是明知的。涉案建筑物的建筑者即为被上诉人的舅舅。一审判决认为中引用法律本应得出该建筑物严重违反强制性规定，违反国家基本政策，应禁止交易，合同无效的结论。但转而认为因被上诉人是该村集体土地人员，故对该村的集体土地享有使用权，有资格购买，逻辑不通且毫无因果关系。未经批准在农田地上建筑的建筑物是否是该村成员都不能购买，和购买人的户口无任何关系，这不是农村宅基地。即使是农村宅基地也只能是一户一宅。一审举证的涉案房屋产权证不具有合法性、真实性，被上诉人并无证据证明该房产证确系登记在管理机关的不动产登记簿上。故一审法院采信该所有权证有误。3.一审判决中“张凯旋、王**旭均系沛县村民”并无依据，上诉人一审提交的张凯旋户口登记卡记载张凯旋户口是2015年3月24日由沛县张寨镇唐楼**转出至沛县沛城镇。上诉人始终强调张凯旋是超生，其户口户口不可能落在上诉人家，旋也没有任何承包土地。4.张凯旋无权处分该房屋，被上诉人对此明知，被上诉人的行为不构成善意取得。5.退一万步，假设一审认定小产权房符合现行的法院审理状态，按照规定，也应裁定不予受理而非判决驳回诉讼请求，更不能认定买卖合同有效。王旭晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人在一审中已经举证证明，涉案房屋土地性质已变更为农村居住用地，不存在上诉人所述基本农田的情形。上诉人对于涉案土地为农用地也未举证。三上诉人既非买卖合同的相对人，也非涉案房屋的所有权人，无权提起本次诉讼。被上诉人与张凯旋之间的房屋买卖合同真实有效，且已履行完毕，请求依法驳回三上诉人上诉请求。陈海荣、张军娟、赵丽娜向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认张凯旋与王旭晨于2018年12月17日所签房屋买卖协议无效，判令王**旭返还陈海荣、张军娟、赵丽娜房屋，陈海荣、张军娟、赵丽娜返还王**旭购房款19.5万元；2.本案诉讼费用由张凯旋、王**旭承担。一审法院查明，陈海荣与张凯旋系母子关系，张军娟、赵丽娜与张凯旋均系姐弟关系。张凯旋、王**旭均系沛县张寨镇村民。涉案房屋位于沛县张寨镇老汽车站西地块新沛家园5单元门面房。2018年12月17日，张凯旋、王**旭签订《房屋买卖协议》一份，内容：“出卖人（甲方）：张凯旋身份证号码：320321199208104459买受人（乙方）：王**旭身份证号码：320322198402163175甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿将其拥有完全产权、合法拥有的位于张寨新沛家园门面房两间的房产1栋，……房屋所有权人为张凯旋，房屋建筑面积为140平方米（以上内容登记为准）。以人民币壹拾玖万伍仟元整（￥195000.00元）的价格出售给乙方。乙方自愿购买甲方上述房产，房款乙方向甲方一次性付清。二、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。……”。张凯旋、王**旭在该协议下方签名捺印。签订合同当日，王**旭通过支付宝向张凯旋支付涉案房屋房款194994元。张凯旋向王**旭出具收条一份，载明：“经收到王**旭新沛家园门面房两间购房款壹拾玖万伍仟元整。”张凯旋在该收条上签名捺印。沛县张寨镇建设管理服务所于2013年8月28日出具村镇房屋所有权证一份，载明：“所有权人：张凯旋房屋坐落：张寨镇新沛小区所有权性质：私有建筑面积：140㎡”。涉案房屋并非在陈海荣、张军娟、赵丽娜的宅基地上建造。一审法院认为,陈海荣、张军娟、赵丽娜主张张凯旋与王**旭签订的《房屋买卖协议》无效，缺乏法律及事实依据，对陈海荣、张军娟、赵丽娜的主张，不予支持。理由如下：张凯旋与王**旭签订的房屋买卖合同所涉及的房屋系在张寨镇农村集体土地上所建设的,即小产权房。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。《中华人民共和国合同法》第七条规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,遵守社会公德,不得扰乱社会秩序,损害社会公共利益。第五十二条第四项规定,损害社会公共利益的合同无效。从上述规定可以看出,对于农村集体土地使用权的流转实行严格的限制,其实质是为了维护农业的基础地位,以维护社会的整体利益和公共利益。而且国家相关行政法规及政策,对于农村集体土地的保护也进行了严格的规定。王**旭系张寨镇户籍,其与张凯旋签订的房屋买卖合同中的房屋,虽属集体土地,但其对张寨镇的集体土地享有使用权,有资格购买该村集体土地的房屋。同时，张凯旋在向王**旭出售房屋时向王**旭出示了沛县张寨镇建设管理服务所于2013年8月28日出具的载明“所有权人”系“张凯旋”的村镇房屋所有权证，王**旭有理由相信张凯旋系涉案房屋的所有权人，王**旭依据双方签订的房屋买卖协议已将购房款支付完毕，故陈海荣、张军娟、赵丽娜主张诉争合同无效,不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,遂判决驳回陈海荣、张军娟、赵丽娜（张军航）的诉讼请求。二审期间，上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜提交以下证据材料：1.张军娟的户口户口本一份，张凯旋的户口户口是沛县张寨镇唐楼**，娟的户口是沛户口是沛县张寨**，不同的自然村位置，证明张凯旋不是的人，也不能拥有的地，而涉案建筑物的土地是分配给陈海荣、张军娟、赵丽娜的承包地；2.自然资源部和农业农村部[2020]127号、128号文，证明上诉人所主张的涉案民事法律行为无效，是法律法规和国家政策所规定的强制性无效行为，本案双方所涉及的公地，违反127号文第五项的规定，法院应依职权认定该土地的性质以确认合同效力。被上诉人王**旭质证称，1.对户口本真实性户口本真实性、，但对关联性不予认可，张军娟在的户口，不能推翻唐楼在行政区划上已划分给张寨镇的事实，其与张凯旋无关。且本案并非宅基地上房屋引发的纠纷，而是已经在行政规划上划分为农村居住用地上房屋的纠纷，所以该证据与本案无关联性；2.对文件的真实性、合法性均认可，但与本案无关联，三上诉人在一审中举证的其耕地有三亩多，并不是针对涉案房屋所在土地单独出具的证明，所以本案并非基本农田上建造房屋的纠纷。二审期间，本院于2020年9月17日到张寨镇镇政府、党群服务中心和张寨镇新沛家园分别向崔涛、叶后文，许颖了解涉案房屋的办证、房屋占有土地以及房屋租赁情况并制作谈话笔录。经调查，涉案房屋所占用的土地原系农村集体耕地，没有办理征地手续，也未办理土地权属变更手续，亦未取得建设用地规划许可证。经核实，对于王旭晨持有的所有权人为张凯旋的村镇房屋所有权证书，沛县张寨镇建设管理服务所工作人员陈述不是该所出具。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人王**旭与原审被告张凯旋之间的房屋买卖协议效力如何认定。本院认为，根据二审新证据，王**旭与张凯旋之间房屋买卖协议所涉及的房屋不是在农村宅基地上建造，而是在农村集体耕地上建造。至二审诉讼结束前，案涉房屋所在的新沛家园小区没有办理征地手续，没有办理土地权属变更手续，亦未取得建设用地规划许可证，其权属问题尚不属于人民法院民事案件处理范围。上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜要求确认案涉房屋买卖合同的效力并返还房屋，人民法院不应予以受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初7303号民事判决；二、驳回陈海荣、张军娟、赵丽娜的起诉。一审案件受理费4280元，由一审法院退还陈海荣、张军娟、赵丽娜；二审案件受理费4280元，由本院退还陈海荣、张军娟、赵丽娜。本裁定为终审裁定。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月三日书记员 赵 莹