成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初1785号 原告：苏方兰，女，1970年4月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：徐瑞宁，四川英冠律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，四川省房地产开发建设公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，男，系四川省房地产开发建设公司工作人员。 第三人：胡正秀，女，1948年10月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告苏方兰诉被告四川省房地产开发建设公司(以下简称省房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法追加胡正秀作为第三人参加诉讼。审理中，因省房地产公司存在一房二卖的情形，涉嫌刑事犯罪，本院依法将该案移送成都市公安局锦江区分局(以下简称锦江公安分局)。锦江公安分局经审查后认为该案不构成刑事犯罪，于2017年2月将案件退回本院。本院于2017年2月27日重新立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏方兰及其委托诉讼代理人徐瑞宁、被告省房地产公司的委托诉讼代理人李忠剑、第三人胡正秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏方兰向本院提出诉讼请求：1.判令省房地产公司为苏方兰办理成都市锦江区联升巷18号京都大厦号房屋的产权证及国土使用证;2.判令省房地产公司支付4214元违约金（按照总房款1%计算）；3.省房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年3月20日，苏方兰与省房地产公司签订合同，并支付了全部购房款421400元，并按照省房地产公司的交房通知交纳了水电押金、天然气开户费、房屋契税、国土证工本费等各项费用。2009年3月27日，苏方兰与四川金格林物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，依约缴纳了物业管理费，并收房入住,对房屋进行了装修完善。但省房地产公司一直没有为苏方兰办理产权证及国有土地使用权证。省房地产公司怠于履行卖方义务，已经构成违约，依照合同约定，苏方兰在不选择退房的情形下，省房地产公司负有为苏方兰办证的义务，还应按总房款的1%赔偿苏方兰损失。故苏方兰诉至法院。 被告省房地产公司辩称，第一，对省房地产公司与苏方兰签订的购房合同及交付房屋的事实无异议。涉案房屋至今处于查封状态，是否符合办证条件省房地产公司无法确认。省房地产公司与胡正秀签订了银行按揭贷款合同，并进行了合同预售备案登记，但该登记行为不是物权法规定的预售备案登记，不具有排他效力，也不具有优先权。胡正秀仅给付了首款96992元。后因胡正秀的按揭未能办理，胡正秀以其行为表明不继续履行合同，对增加的房款予以否认，胡正秀与省房地产公司之间的合同已经解除。第二，苏方兰主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，应予驳回。 第三人胡正秀陈述，苏方兰的诉讼请求不能成立，省房地产公司于2009年7月与苏方兰签订的合同是非法的，案涉房屋属于一房多卖的情况，中院民事裁定书已认定胡正秀是购买此房的业主，请求法庭驳回苏方兰的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区大科甲巷65号“京都大厦”系由省房地产公司所开发建设。1999年11月5日，胡正秀与省房地产公司签订一份《银行按揭贷款购买商品房合同》，约定由胡正秀向省房地产公司购买位于成都市锦江区大科甲巷65号商品房号房屋，面积为85.8平方米，总房价为306992元，胡正秀在签订合同7日内支付96992元，剩余房款通过按揭贷款支付。1999年11月12日，胡正秀向省房地产公司支付了首付款96992元。省房地产公司为胡正秀办理了合同备案登记。后省房地产公司未能为胡正秀办理按揭贷款手续。2001年8月13日，省房地产公司与胡正秀签订一份《补充协议》，约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为胡正秀办理银行按揭手续，如省房地产公司在2002年6月1日前未能为胡正秀申请到银行按揭贷款，胡正秀有权要求退还全额已交房款或改用其它付款方式支付余款，省房地产公司承诺于2002年6月1日向胡正秀交付案涉房屋。2003年6月24日，省房地产公司与胡正秀又签订了《补充协议》，协议均约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为胡正秀办理银行按揭手续，如省房地产公司在实际交房前未能为胡正秀申请到银行按揭贷款，胡正秀有权要求全额退还已交房款，赔偿损失；若胡正秀要房，省房地产公司承担违约责任，胡正秀改用其他付款方式支付余款。此后，省房地产公司未能向胡正秀交付房屋，双方多次进行协商，胡正秀与省房地产公司签订《关于解决复工问题的谅解书》，双方均同意继续履行原购房合同的权利和义务。 由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出(2000)川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，成都中院作出(2004)成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院(2000)川执提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权的查封，由成都中院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权。查封期间，未经成都中院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，成都中院于2004年12月17日作出(2004)成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司投资续建。 2006年8月31日，根据成都中院的委托，四川正则会计师事务所依据四川格林建筑工程有限公司编制的《京都大厦6-20层已确认商品房购房款明细表》对120户买受人的购房款进行审核，并作出了川正则审核字（2006）81号《审核报告》。报告中显示，胡正秀购买的原房号为号的房屋现为号房，实测面积为105.14平方米。 同日，成都中院向四川格林建筑工程有限公司发出（2004）成执字第296-12号《通知》，载明：经本院研究决定，通知如下：一、“京都大厦”第6-20层住宅的交付分批进行。经审查，首批交付120套住宅（名单附后），你公司即日起可按程序办理交房手续。二、购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字（2006）81号《审核报告》为准，由你公司直接向购房户收取，作为返还投资的预付款。你公司每交付一套房屋，则视为你公司收到对应的购房款。三、购房户应承担的维修基金、契税、燃气入户费等税费，由你公司向有关部门核准后，代收代支。四、…… 2008年6月7日、2008年11月5日、2008年12月10日、2009年1月10日、2009年1月19日、2009年2月9日等，省房地产公司先后在报纸多次刊登公告，告知“京都大厦”第6-20层商品房的全体购房户交房、交清尾款及配套费、办理退房等事宜。 2009年3月20日,苏方兰与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：苏方兰购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区大科甲巷65号商品房号房屋，面积为105.35平方米，总房价为421400元；合同生效后苏方兰一次性付清房款；省房地产公司应当在2009年5月1日前将经验收合格的商品房交付苏方兰；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。其后，苏方兰付清了全部房款。2009年3月27日，四川格林建筑工程有限公司将案涉房屋交付给苏方兰，苏方兰实际使用至今。 另查明，2008年9月5日，省房地产公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权）。案涉房屋现房号为成都市锦江区大科甲巷43号号。成都市不动产登记信息摘要载明：截至2017年11月16日，案涉房屋仍登记在省房地产公司名下。现案涉房屋分别被成都中院、成都铁路运输法院、成都高新技术产业开发区人民法院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态之中。 以上事实，有当事人提交的苏方兰身份证、胡正秀身份证复印件、省房地产公司工商信息、《商品房买卖合同》、收据、前期物业管理服务合同、不动产登记信息摘要、（2004）成执字第296-12号《通知》、川正则审核字(2006)81号《审核报告》、登报公告、《银行按揭贷款购买商品房合同》、补充协议、民事裁定书及当事人陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，苏方兰与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》、胡正秀与省房地产公司签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。本案中苏方兰要求省房地产公司协助其办理案涉房屋的房屋产权证，本院认为，案涉房屋由于省房地产公司的原因被其他法院查封及轮候查封，并仍处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，案涉房屋尚不具备办理权属转移登记的条件，故对苏方兰要求办理权属证书的诉讼请求，本院不予支持。该房屋产权最终能否登记至苏方兰名下尚不确定，即房屋所有权的最终归属尚不能确定，故原告主张被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告苏方兰的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计425元，由原告苏方兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娅 二〇一七年十二月二十六日 书记员 覃雪梅