新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1751号 上诉人（原审被告）：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹芳辉，女，1975年9月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓公司）因与被上诉人邹芳辉商品房销售合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2020）新4002民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，2020年10月16日开庭进行了审理。上诉人西拓公司的委托诉讼代理人陈岩，被上诉人邹芳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西拓公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回邹芳辉全部诉讼请求；2．一、二审全部诉讼费用均由邹芳辉承担。事实和理由：1．一审判决事实认定及法律适用错误。因政府政策变动原因导致逾期办理房屋权属证书的情形不应当属于《商品房买卖司法解释》的十八条中的“由于出卖人的原因”。其仅仅作为房产开发商，并不会参与制定亦不会事先知晓政府后期政策的变动。政府政策的变动本身也是对其的巨大冲击，其亦是政策变动的受害者。一审法院却忽略此点，认定其对政策变动的预判错误负有过错是主观推断，没有事实根据。2．根据现行司法实践来看，因政府政策原因导致逾期办证的，开发商不承担违约责任。江西高级人民法院明确规定此类案件开发商不承担逾期办证的违约责任。江苏省人民政府规定交付房屋后政府部门应当立即办理不动产产权证。由此可以看出现行办理不动产产权证的手续繁杂，逾期办证是因手续资料复杂而导致，不是因开发商的违约责任所致。 邹芳辉辩称，1．西拓公司所说的政府配套设施不到位导致办证逾期，其已向政府咨询，政府相关部门已回复。2．其多次咨询办证部门房管局，答复都说开发商未提供任何办证资料，所以导致其无法办理产权证书。3．其不认可开发商所说的因为手续资料复杂而导致逾期办证的理由。其要求西拓公司支付自交房日期180天后算至通知办证日止的违约金，并承担全部诉讼费。 邹芳辉向一审法院起诉请求:1.请求判令西拓公司立即协助其办理不动产权证书；2.请求判令西拓公司向其支付逾期办理的违约金10,607.37元（自2016年6月13日起计算至实际取得不动产权证书之日，现暂计算到起诉之日为158,083元×671天×0.0001=10,607.37元）;3.本案诉讼费用由西拓公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月16日，双方签订《商品房买卖合同》，合同一份，约定：邹芳辉购买西拓公司开发的位于伊宁市重庆××路，2015年12月15日前交付该商品房。商品房交付使用后，双方共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因西拓公司责任，邹芳辉未能办理所有权登记，自邹芳辉应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得所有权登记之日止，西拓公司按日支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，邹芳辉向西拓公司支付全部房款158,083元。2015年12月15日，邹芳辉办理入住手续。2018年12月3日，邹芳辉向法院递交起诉材料，主张逾期办证违约金。2020年3月31日，西拓公司通知业主办理产权证。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。协助邹芳辉办理房屋产权登记系西拓公司的义务，故对邹芳辉要求西拓公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。 西拓公司于2015年12月15日向邹芳辉交付了房屋，应当按照合同约定在交付房屋后180天内办理房屋产权登记。西拓公司作为建设单位，在事先应了解市政配套工程等情况，确保新建房屋供水供电供暖等问题，市政配套设施不到位并不是开发商不能预见，不能避免、不能克服的客观情况，因此西拓公司以市政配套设施不到位的抗辩理由不能成立不能免除其责任，故西拓公司未能协助邹芳辉在约定的期限内办证，其行为构成违约。 由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。涉案房屋交付时间是2015年12月15日，按合同约定西拓公司应于2016年6月13日前协助邹芳辉办理产权登记手续。庭审中，双方认可2020年3月31日被告通知业主办证，违约金计算时间应截止到2020年3月31日，共计1387天。现邹芳辉主张违约金计算至起诉之日计671天，共计10,607.37元，视为其对自身权利的处分，符合民事处分原则，对其处分行为予以确认，故对邹芳辉的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、西拓公司协助邹芳辉办理位于伊宁市重庆××路所有权登记；二、西拓公司于判决生效后十日内给付邹芳辉逾期办证违约金10,607.37元；三、案件受理费66元，由西拓公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。西拓公司提交了证据：伊宁市不动产登记受理通知书，拟证明涉案商品房已能办理不动产权证书。邹芳辉认可该证据。邹芳辉提交了证据：1.伊宁市人民政府办公室回复（微信回复、网页回复）各一份；2.本院（2020）新40民终998号民事判决。西拓公司质证意见：认可民事判决的真实性、合法性，不认可关联性；不认可回复的真实性。本院对双方当事人提交的证据的证明效力均予以确认。 本院除对一审查明的事实予以确认外。另查明，邹芳辉于2020年9月29日办理了涉案房屋的不动产权利证,证号：新（2020）伊宁市不动产权第XXXX号，权利人：邹芳辉，单独所有，坐落：伊宁市。 本院认为，本案争议焦点为：西拓公司是否应承担逾期办证违约金。 分析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。双方当事人已在订立的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房产权属证书的时间，出卖人西拓公司应按约履行办理办理房产权属证书的合同义务。西拓公司所辩称的导致逾期办理房产权属证书的事由，非法律意义上的不可抗力。西拓公司应承担逾期办理房产权属证书的违约责任。 另，邹芳辉已办理了伊宁市经济合作区重庆××路不动产权利证书。一审判决判令“西拓公司协助邹芳辉办理位于伊宁市重庆××路所有权登记”的判项已无必要。 综上所述，西拓公司关于不承担逾期办证违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。邹芳辉已办理涉案房屋的产权证书，西拓公司已无协助履行办证的必要。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销伊宁市人民法院（2020）新4002民初2342号民事判决的第一项。 二、维持伊宁市人民法院（2020）新4002民初2342号民事判决的第二项； 三、驳回邹芳辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费66元、二审案件受理费65元，共计131元，由上诉人新疆西拓房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨  峻  峰 审判员 拜格力居马日提 审判员 芦  梦  旋 二〇二〇年十一月九日 书记员 朱丽都孜托列根