湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1414号上诉人（一审原告暨反诉被告）：鲁敦火，男，1963年11月17日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈峰，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告暨反诉原告）：王元勋，男，1986年9月8日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人鲁敦火因与被上诉人王元勋房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院作出的（2020）鄂0202民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁敦火上诉请求：撤销一审判决，依法支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、双方签订合同的时候，王元勋对合同内容没有提出任何异议，且其明确告知了王元勋合同解除后房屋内应各自单独有楼梯、扶手、卫生间，王元勋对此无异议并签字按手印，故合同条款对双方均有约束力，王元勋应当依约履行。一审法院以王元勋承租后未对房屋进行任何装修或改造为由认为王元勋不可能知晓房屋最初时候的状态，认定事实错误。二、合同解除后，王元勋应当按约恢复室内设施楼梯、扶手及卫生间等，否则构成违约，一审判决仅认定王元勋拖欠房屋租金与水电费构成违约，但未判决王元勋恢复租赁房屋室内设施明显不公。三、依据合同法第一百一十四条第二款规定，在王元勋没有提出调整违约金的申请时，一审法院不应主动对违约金予以调整，二审应予纠正。王元勋答辩称：一、双方合同第六项明确约定“乙方必须恢复甲方门面出租时的原样”，其于合同履行期间没有实施任何装修，合同到期后，门面与其承租时一样，其并未违约。如果其知晓合同解除时要恢复成房屋最初出租时的原样，其不会签订合同。二、其不存在逾期交纳租金等违约情形，报警记录可以证明其早已要求退租，一审判决其赔偿违约金不当，但其考虑诉讼成本放弃上诉。请二审法院驳回鲁敦火的上诉请求，维持原判。鲁敦火向一审法院起诉请求：1、王元勋立即恢复其租赁房屋初始的原样（隔墙、扶手、楼梯、卫生间）；2、王元勋支付其租赁房屋租金10200元（自2019年6月8日至2019年12月8日）；3、王元勋支付其违约金5100元，以上共计15300元；4、王元勋承担本案的全部诉讼费用。王元勋向一审法院反诉请求：鲁敦火向其返还押金6000元。一审法院认定：2018年1月8日，鲁敦火、王元勋签订了一份《门面租赁合同》，约定：鲁敦火将坐落于沈家营装饰材料城统一街97号门面出租给王元勋，时间为2018年1月8日至2019年1月8日止；王元勋向鲁敦火支付押金6000元，待合同解除时，如室内设施有楼梯、扶手、卫生间（一切设施恢复原样）、楼上楼下水电及其他费用不拖欠，鲁敦火负责及时退还王元勋预交押金6000元；租金以现金方式结算，并提前支付1700元租金，以后每月8日前交付当月租金，先交租金后使用；王元勋应按合同约定交纳租金，如不按时交纳租金，鲁敦火有权收回门面使用权，并追究其违约责任，赔偿鲁敦火三个月的租金；合同到期后，王元勋在同等条件下有优先续租权利，但王元勋必须负责恢复鲁敦火门面出租时的原样；王元勋承担物业公司的各项管理服务费、水、电费。同日王元勋与案外人陈敬波也签订了一份《门面租赁合同》，约定陈敬波将位于沈家××装饰材料城××号门面出租给王元勋。上述合同签订后，鲁敦火及陈敬波交付各自门面给王元勋使用，王元勋以该两门面一并用于经营网吧即“多米网咖”，其已支付押金6000元及截至2019年6月8日止的租金。2019年6月3日，王元勋之母因腾退房屋与陈敬波等人发生纠纷而报警，经民警处理，双方均在门面大门上各自上锁。2019年6月8日，涉案门面大门上张贴“门面转让”，并留下联系方式。2019年8月20日，鲁敦火曾向法院提起诉讼，该案于2019年10月15日开庭审理，王元勋明确表示双方房屋租赁合同已解除，且其所需物品已全部搬走。后鲁敦火申请撤回起诉，法院予以准许。一审法院另认定：鲁敦火一直对外出租涉案房屋用于经营网吧，鲁敦火自认涉案房屋中的隔墙、楼梯、扶手、卫生间在王元勋承租前已被拆除。一审法院认为：鲁敦火、王元勋签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。鲁敦火已将租赁物交付给王元勋使用，王元勋应按合同的约定向鲁敦火交纳租金。在租赁期限内，王元勋已按约支付全部租金，租赁期限届满后，王元勋继续使用租赁物，鲁敦火没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王元勋辩称双方合同已于2019年6月3日解除，但其提交的接处警记录回执单仅能证明双方曾发生争议而报警，并不能证明双方协商解除合同事宜，且王元勋方在该日后也将涉案门面上锁，并未向鲁敦火移交，故王元勋的上述抗辩理由不成立，法院不予支持。对于王元勋何时将涉案门面移交给鲁敦火，双方均无证据予以证明，但2019年10月15日庭审过程中，王元勋明确表示双方房屋租赁合同已解除，其所需物品已全部搬走，故双方的《门面租赁合同》已于2019年10月15日解除，租金亦应计算至2019年10月15日止。经计算，2019年6月9日起至2019年10月15日止共产生租金7196.67元（1700元×4个月+1700元÷30天×7天），鲁敦火请求的超出部分租金，法院不予支持。王元勋逾期未支付租金的行为已构成违约，故应承担相应的违约责任。鲁敦火要求王元勋支违约金的诉讼请求，法院予以支持。因双方约定违约金过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院将违约金酌情调整为以王元勋欠付租金为基数，按照年利率6%分段计算违约金，即截至2019年10月15日王元勋应向鲁敦火支付违约金：1700×6%÷12×（3+2+1+7/30×4）=59元，即截至2019年10月15日合同解除之日王元勋应向鲁敦火支付租金7196.67元及违约金59元，因鲁敦火已收取了王元勋6000元押金，该押金应弥补王元勋所欠租金、产生的违约金等费用，故扣除截至2019年10月15日止的违约金并抵扣部分租金后，王元勋还应向鲁敦火支付租金7196.67-（6000-59）=1255.67元，因王元勋至今仍未支付租金，故从2019年10月16日起至租金付清之日止，以欠付租金为基数，按年利率6%计算违约金，对鲁敦火请求超出部分的金额，法院不予支持，对王元勋主张鲁敦火向其退还6000元押金的反诉请求不予支持。鲁敦火要求王元勋恢复房屋在早期对外出租前的初始原样，但其并未提交证据证明该初始原样的状态及双方对此进行相关约定，王元勋也无法知晓房屋在最初时的状况，故对鲁敦火的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王元勋于判决生效后五日内支付鲁敦火租金1255.67元，并以未支付的租金为基数，从2019年10月16日至租金付清之日止按年利率6%计付违约金；二、驳回鲁敦火的其他诉讼请求；三、驳回王元勋的反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：鲁敦火多年来将涉案房屋对外出租用于经营网吧，在王元勋之前已有数名承租人对房屋进行多次装修改造。鲁敦火要求王元勋将房屋恢复至未出租时的最初始状态，系基于双方《门面租赁合同》中“一切设施恢复原样”的约定。但王元勋主张该“恢复原样”意为恢复至其承租时的原样。双方对“原样”的含义理解存在分歧。根据合同法第一百二十五条的约定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合条款上下文，该《门面租赁合同》的第六项明确约定“合同到期后……乙方必须负责恢复甲方门面出租时的原样”，按照通常理解，此处的“原样”即为甲方将该门面出租给乙方时的原样，而不应为甲方将门面出租给乙方之外的其他承租人时的“原样”。从该合同目的来看，王元勋承租门面房用于经营，每月应向鲁敦火给付租金，但如果要求王元勋在退租时按照鲁敦火的要求承担该门面房重新建造隔墙、扶手、楼梯、卫生间等装修改造义务，则该合同对王元勋显失公平，鲁敦火主张双方签订合同时其明确告知了王元勋合同解除后房屋内应各自单独有楼梯、扶手、卫生间而王元勋对此无异议，既缺乏证据证实且有悖常理，一审法院驳回其关于王元勋将房屋恢复至未出租时的最初始状态的诉讼请求并无不当，鲁敦火要求王元勋恢复房屋初始室内设施的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于违约金的认定问题，王元勋主张合同已于2019年6月3日解除，其不构成违约不应承担违约金，但一审法院未予支持。本院认为，在2019年1月8日原合同到期后，双方合同已转变为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。王元勋提交的接处警记录回执单上明确记录了2019年6月3日当天，张正英（即王元勋之母）“报警称其在……哆咪网咖因租房退房与房东陈敬波等人发生纠纷”，鲁敦火自认当天在外地不在现场，但接到他人电话得知此事。王元勋虽未能提交证据证明之前曾向鲁敦火提出退租要求，但该报警记录足以证明其于2019年6月3日当天向陈敬波等人明确提出了退房要求，鲁敦火通过电话知悉王元勋退租之事。之后双方共同锁门的行为可证实双方均认可房屋不再作租赁用途使用，即双方至此存在租赁合同解除的一致意思表示。至于双方对于合同履行期间的违约责任以及后合同义务等事项存在争议未能协商一致，并不影响合同已于当时解除。王元勋已将房屋租金付至2019年6月8日合同解除后，并不存在合同约定的拖欠租金的违约行为，本不应承担赔偿三个月租金的违约责任。一审判决王元勋支付租金至2019年10月15日并计算违约金为59元已经充分考虑鲁敦火的利益。鉴于王元勋放弃上诉视为接受一审判决结果，本院对一审判决结果予以维持，但鲁敦火要求改判王元勋承担违约金5100元的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鲁敦火的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由鲁敦火负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  段 佳二〇二〇年十一月七日法官助理余思橙书记员龙雯婷