福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1235号 上诉人（原审被告）：林庆荣，男，1960年6月29日出生，汉族，居民，住福建省厦门市湖里区南山路**2Ａ。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林淑卿，福建正廉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司，，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道水塘村水塘综合楼）****，统一社会信用代码913508005550589198。 法定代表人：陈秀丽，经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思蓉，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 原审被告：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区东城军民路**一社会信用代码913508007297309640。 法定代表人：卢晓琴，执行董事兼总经理。 上诉人林庆荣因与被上诉人福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司（以下简称晟宇物业公司）、原审被告龙岩市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林庆荣上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的有关规定，一审认定晟宇物业公司提供的《福建省物业服务合同》对松涛花园二期全体业主具有约束力于法无据。2.上诉人接收8套住宅的时间不一致，根据《物业管理条例》及被上诉人提交的《物业服务合同》的约定，对物业未交付买受人的物业服务费应由建设单位全额支付，故对于住宅的物业服务费，应以上诉人实际接收住宅的时间来计算缴交物业费的起止时间。被上诉人要求上诉人支付2019年7月9日至2019年12月31日期间的8套住宅物业服务费没有合同依据。3.虽然龙岩市中级人民法院于2019年7月9日裁定10间店面归上诉人所有，但上诉人实际收到的时间在2019年9月15日，故2019年7月9日至2019年9月15日期间的店面物业费上诉人无需缴交。4.被上诉人是地下车库的实际管理者，具有向上诉人移交车位的法律义务。鉴于被上诉人未向上诉人移交大部分车位，故其无权向上诉人主张2019年7月9日至2019年12月31日的车位服务费。 晟宇物业公司辩称，1.林伟伟等人作为松涛花园二期临时业委会的成员为小区公共利益，按照法定程序选聘答辩人作为松涛花园小区的物业管理单位提供物业管理服务，得到了政府主管部门及小区过半业主的认可。答辩人提交的《物业服务合同》对松涛花园二期全体业主具有约束力，有权向上诉人及金宏公司收取案涉房产的物业服务费。2.2019年7月9日龙岩市中级人民法院的裁定书明确案涉房产的财产权自本裁定送达之日起转移，上诉人亦签收了裁定书，故上诉人自2019年7月9日已实际取得案涉财产的所有权，有权要求案涉房屋的使用人腾房，但其怠于行使权利造成的后果应由其自行承担。3.答辩人系松涛花园的物业服务企业，不具有向上诉人移交车位的法律义务，答辩人有权要求上诉人支付车位物业服务费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金宏公司未作答辩。 晟宇物业公司向一审法院起诉请求：判令金宏公司、林庆荣支付晟宇物业公司2016年7月1日至2019年12月31日住宅物业服务费97057.8元，店面物业服务费55857.6元，车位服务费471240元[（225-38）个×60元/月/个×42个月]，电梯维保费7764元，公摊电费5896.8元，以上合计637816.2元，并从起诉之日起至款清之日止以624155.4元为本金，按月利率2%计算违约金。诉讼中，晟宇物业公司变更诉讼请求为：1.判令金宏公司自2016年7月1日至2019年7月8日住宅物业服务费74557.1元、公摊电费3811.8元、电梯维保费5964.4元；店面物业服务费48227.4元、公摊电费801.5元；车位物业服务费248064元，共计381426.2元。2.判令林庆荣自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费11786.5元、公摊电费606.6元、电梯维保费948.8元；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元；车位物业服务费35376元，共计56468.7元。 一审法院认定事实：松涛花园二期业主于2016年5月27日开始经业主推选了林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表。2016年6月20日，晟宇物业公司作为乙方与松涛花园二期业主大会作为甲方签订《福建省物业服务合同》一份，约定该小区由晟宇物业公司实施物业管理服务，期限为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，商业物业服务费收费标准为1.8元/㎡/月，高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/㎡/月，车位服务费标准为60元/月/个，公摊水电费按照实际缴纳的费用向全体业主分摊收取。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时的足额支付物业服务费、应当按照5%标准向乙方支付违约金。落款处林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表签字。后晟宇物业公司自入驻松涛花园二期，按照上述《物业服务合同》的约定履行了物业管理的义务。龙岩市中级人民法院针对林庆荣（原福建上杭农村商业银行股份有限公司）与金宏公司金融借款合同纠纷一案作出的（2016）闽08民初5号民事调解书生效后，林庆荣作为申请人向龙岩市中级人民法院申请执行。龙岩市中级人民法院于2019年6月30日对金宏公司位于松涛花园二期未售地产复式住宅9套、店面10间、地下、地下非人防车位225个进行第一次公开拍卖人报名而流拍。后林庆荣同意上述未办证房地产以第一次拍卖保留价5017.79万元抵偿债务。2019年7月8日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号之四执行裁定书，裁定松涛花园二期未售地产复式住宅9套、店面10间、地下、地下非人防车位225个作价5017万元交付申请执行人林庆荣抵偿债务，对剩余债务，被执行人金宏公司应当继续清偿。上述房地产的财产权自本裁定送达之日起转移。其中复式住宅9套分别为2#1901、2#1803、2#1804、2#1904、2#1805、2#2005、2#1806、2#1906、2#1808；店面10间分别为店001至店008、店011至店012；地下；地下非人防车位225个分别为C101等裁定书林庆荣于2019年7月9日签收。2019年7月23日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号协助执行通知书，要求晟宇物业公司协助执行，将案涉复式房产移交至林庆荣名下。2019年8月7日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号协助执行通知书，其中要求晟宇物业公司协助执行，将225个车位移交至林庆荣名下。2019年8月14日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执35号公告，责令目前使用所附清单中车位的住户及其他用户在2019年8月20日前腾出上述车位。晟宇物业公司认为，晟宇物业公司作为松涛花园二期的物业管理企业有权向金宏公司、林庆荣主张自2016年7月1日至2019年12月31日（共计42个月）的住宅物业服务费、店面物业服务费、车位服务费、电梯维保费、公摊电费等，故诉至该院，请求判如所请。另查明，复式住宅9套情况如下：1.2#1901号房产于2019年10月10日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人汤笃兴、林晶；2.2#1803号房产于2019年10月10日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人张家锦、俞素琴；3.2#1806号房产于2019年11月13日由林庆荣及妻子林爱美转让给案外人卢显森；4.2#1804号、2#1808号、2#1904号、2#1906号房产现已由林庆荣接收；5.2#1805号房产至今仍由邓锡平占用；6.2#3T2005号房产至今由刘远英占用（物业费已交缴）。再查明，该院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途。晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。林庆荣于2019年9月11日向晟宇物业公司缴交的11个车位的管理费计3840元。 一审判决认为，本案的争议焦点为:（一）晟宇物业公司是否有权向金宏公司、林庆荣主张案涉房产的物业服务等相关费用？（二）2019年7月8日及之前的物业服务等相关费用由谁承担？晟宇物业公司是否有权根据竞买须知向林庆荣主张？（三）2019年7月9日及之后的物业服务等相关费用是应谁承担，如何承担？针对焦点（一），因松涛花园二期未经相关部门验收，在无法成立业主委员会的情况下，经业主大会推选了林伟伟、郑水才等十八名业主作为松涛花园二期业主代表与晟宇物业公司签订的《福建省物业服务合同》,体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。晟宇物业公司根据该合同的约定已实际在松涛花园二期开展了物业管理服务工作。因此，晟宇物业公司有权要求包括林庆荣在内的小区全体业主及开发建设单位金宏公司依约支付物业服务等相关费用。林庆荣在诉讼中主张晟宇物业公司在讼争小区开展的物业服务管理工作非房地产开发公司作为前期物业聘请，也非业主委员会依业主公约聘请入驻，故无权按案涉《福建省物业服务合同》约定的标准向其收取物业服务费。对此，晟宇物业公司提供了松涛花园二期业主推选业主代表成立临时业主委员会签到表、公示照片及报告等证据，足以证实案涉物业服务合同应认定为有效，且对讼争小区全体业主具有法律约束力。对林庆荣的前述抗辩主张，不予采纳。针对焦点（二），龙岩市中级人民法院于2019年7月8日作出（2016）闽08执35号之四执行裁定书中已明确，该院对案涉房产进行公开拍卖，因无人报名而流拍，在林庆荣同意将上述未办证房地产以第一次拍卖保留价5017.79万元抵偿债务的前提下，裁定将案涉房产作价5017.79万元交付申请执行人林庆荣抵偿债务。因此，晟宇物业公司根据龙岩市中级人民法院拍卖公告的竞买须知“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行协商解决”，向林庆荣主张案涉房地产自2016年7月1日至2019年7月8日的物业服务等相关费用，于法无据，不予支持。根据案涉《福建省物业服务合同》约定，上述期间物业服务等费用理应由开发建设单位金宏公司全额支付。其中2#2005号房产已由刘远英交缴。同时，该院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途，且晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。因此，晟宇物业公司将诉讼请求作出了相应的减少，予以准许。针对焦点（三），龙岩市中级人民法院（2016）闽08执35号之四执行裁定已明确“上述房地产的财产权自本裁定送达之日起转移”，案涉房地产抵偿债务给林庆荣的时间为其签收该份裁定书的时间，即2019年7月9日。自林庆荣取得相应房地产的财产权后，金宏公司亦应主动履行上述裁定将案涉房地产交付林庆荣，故晟宇物业公司亦有权向主张2019年7月9日及之后的案涉房地产物业服务等相关费用。据庭审调查情况及在案的证据分析如下：1.关于9套复式房产（其中2#2005号房产已由刘远英交缴），因林庆荣于2019年间已将部分房产转让案外人，故相应房产的物业服务费等费用自2019年7月9日计算至转让时为止，具体如下：（1）2#1901号房产计至2019年10月10日止；（2）2#1803号房产计至2019年10月10日止；（3）2#1806号房产计至2019年11月13日止。林庆荣主张案涉复式房产应自从交付之日起计算相关物业服务等费用的理由，不能成立。林庆荣在交缴相应的费用之后，可另行向实际侵权人主张。2.关于10间店面，林庆荣主张2019年9月15日金宏公司才将案涉店面移交给林庆荣，林庆荣无须交缴自2019年7月9日至2019年9月15日止店面物业服务费的理由，未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。若属实，林庆荣在交缴相应的费用后，亦可另行向金宏公司主张。3.关于车位，本院于2019年5月15日组织当事人进行现场勘查后，经晟宇物业公司、林庆荣确认案涉225个车位中有72个车位已被改作其他用途，且晟宇物业公司在诉讼中明确其中39个车位已收取相应的物业费。因此，晟宇物业公司将诉讼请求作出了相应的减少，予以准许。林庆荣主张晟宇物业公司是车位的实际管理者，具有向林庆荣移交车位的法律义务，鉴于部分车位未交付晟宇物业公司无权向林庆荣主张车位服务费，不能成立。物业公司作为物业服务企业应当按照诚实信用原则，严格依约履行物业管理义务，对小区公共设施设备承担维修、养护、管理和维护的责任，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，业主接受物业管理服务也应积极协助并按时履行交费义务。回归本案，晟宇物业公司理应协助林庆荣做好相关房地产的交付及管理工作，鉴于期间晟宇物业公司在案涉车位的管理服务中确实存在瑕疵，结合林庆荣在诉讼中已收回49个车位的自认，该院酌情认定林庆荣应支付晟宇物业公司车位物业服务费为27451.2元(39216元×70%)，扣除林庆荣已支付3840元，应支付23611.2元。林庆荣在交缴相应的费用之后，可另行向实际侵权人主张。金宏公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。综上所述，晟宇物业公司诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、龙岩市金宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2016年7月1日至2019年7月8日住宅物业服务费74557.1元、公摊电费3811.8元、电梯维保费5964.4元；店面物业服务费48227.4元、公摊电费801.5元；车位物业服务费248064元，共计381426.2元。二、林庆荣应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费10143.1元、公摊电费520.1元、电梯维保费819.4元（其中2#1901号房产计至2019年10月10日止、2#1803号房产计至2019年10月10日止、2#1806号房产计至2019年11月13日止）；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元；车位物业服务费23611.2元，共计42844.6元。三、驳回福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7868元，减半收取计3934元，由福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司负担25元、龙岩市金宏房地产开发有限公司负担3510元、林庆荣负担399元。 二审诉讼中，林庆荣提交下列证据：1、移交证明、房地产买卖合同。证明：：住宅**房的移交时间为2019年8月30日1804号、1808号房屋移交时间是2020年2月29日；1806号、1901号房移交时间是2019年7月23日。张伟占用1906号房屋，双方于2020年1月7日最终达成上诉人将该房屋出售给张伟的协议，上诉人从未占用过1906号房，上诉人不承担该房屋的物业服务费。10间店面的移交时间是2019年9月15日。在住宅和店面移交给上诉人之前，上诉人不应承担物业服务费。晟宇物业公司质证认为，对证据的真实性无法确认，且从龙岩市中级人民法院作出的（2016）闽08执35号之四执行裁定已已经明确：“上述房产的财产权自本裁定书送达之日起转移，”而上诉人签收该裁定时间为2019年7月9日，即上诉人从2019年7月9日已经实际取得讼争房产所有权，其有义务从2019年7月9日向物业公司缴纳物业服务费。2、协议书、民事裁定书。证明上诉人通过起诉后，又与傅志荣达成和解后，于2020年3月22日从傅志荣处移交接收到1904号房屋，故上诉人不应承担2020年3月22日之前物业服务费。晟宇物业公司质证认为，对证据的真实性无异议，这是林庆荣作为业主行使业主权利的表现，其与傅志荣是侵权责任纠纷，应另案处理。林庆荣无权拒绝向物业公司缴纳物业服务费。3、福建省龙岩市中级人民法院公告腾迁公告、松涛花园二期抵偿债务车位清单，证明龙岩市中级人民法院以公告的方式，再次要求占用人在2020年7月10日前将所占车位腾出，说明除上诉人自行接收39个车位外，其余抵债的车位上诉人均未实际取得，故上诉人不应承担这些未实际取得车位的物业服务费。晟宇物业公司质证认为，对证据的真实性无异议，但该份证据恰恰能证明林庆荣是本案讼争房产的业主，其应当向实际侵权人主张侵权责任。本院认为，林庆荣提交的证据将结合在案其他证据予以综合评判。 经审理查明，一审判决认定事实清楚，予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，松涛花园二期业主为保证本小区业主的利益，通过召开临时业委会等方式与晟宇物业公司签订了物业服务合同，对松涛花园二期履行了物业服务，林庆荣认为物业服务合同对松涛花园二期全体业主没有约束力，未提供证据证明，且属另一法律关系，其该上诉主张本院不予支持。林庆荣通过拍卖方式取得了案涉财产的所有权，有（2016）闽08执35号之四执行裁定书为依据。根据该裁定书，案涉财产的财产权自本裁定送达之日起转移，且林庆荣于2019年7月9日签收了上述执行裁定书，因此对案涉财产的所有权林庆荣已于2019年7月9日取得，对案涉财产亦可行使所有权人的权利，同时应当履行向晟宇物业公司缴纳物业费的义务，一审判决林庆荣缴纳案涉住宅、店面的物业费并无不当，应予维持。至于其未能实际占有部分房产及店面，可另行向实际的侵权人主张返还财产，并不能以此对抗其物业费的缴纳义务，故林庆荣认为其应当以实际接收时间作为缴纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于地下车位的物业费林庆荣是否应当缴纳问题。案涉车位虽已认定为林庆荣的财产，但物业公司对车位的管理不同于对住宅、店面的管理，地下，地下车位的使用是物业公司通过对出入地下车位的阐口进行控制其他无关人员的车辆出入地下车库，从而保障业主对车位的使用权。从林庆荣提交的照片及本院2019年8月7日向晟宇物业公司发出的协助执行225个车位的通知书、2019年8月14日新罗区物业管理站向晟宇物业公司发出的《新罗区物业管理站关于要求晟宇物业公司配合龙岩市中级人民法院移交松涛花园二期地下车位的通知》、2020年7月2日本院就车位发出的腾迁公告可以证明，案涉225个车位中除当事人自认39个由晟宇物业公司收取相应物业费及现场勘验有72个已被改作其他用途之外，余下车位因晟宇物业公司的管理不到位致使林庆荣无法行使所有权人的权益，故林庆荣认为晟宇物业公司是地下车库的实际管理者，鉴于其未协助法院向上诉人移交大部分车位，林庆荣不应当缴纳车位物业费的理由成立，本院予以采纳。综上，林庆荣应支付的物业费为：住宅物：住宅物业服务费10143公摊电费520.1元、电梯维保费819.4元（其中2#1901号房产计至2019年10月10日止、2#1803号房产计至2019年10月10日止、2#1806号房产计至2019年11月13日止）；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元，合计19233.4元。 综上所述，林庆荣的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1677号民事判决第一、三项，即：“一、龙岩市金宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2016年7月1日至2019年7月8日住宅物业服务费74557.1元、公摊电费3811.8元、电梯维保费5964.4元；店面物业服务费48227.4元、公摊电费801.5元；车位物业服务费248064元，共计381426.2元。三、驳回福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1677号民事判决第二项“林庆荣应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费10143.1元、公摊电费520.1元、电梯维保费819.4元（其中2#1901号房产计至2019年10月10日止、2#1803号房产计至2019年10月10日止、2#1806号房产计至2019年11月13日止）；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元；车位物业服务费23611.2元，共计42844.6元。”为“林庆荣应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司自2019年7月9日至2019年12月31日住宅物业服务费10143.1元、公摊电费520.1元、电梯维保费819.4元（其中2#1901号房产计至2019年10月10日止、2#1803号房产计至2019年10月10日止、2#1806号房产计至2019年11月13日止）；店面物业服务费7624.2元、公摊电费126.6元，共计19233.4元。” 二审案件受理费871.12元，由林庆荣负担450.12元，福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司负担421元。变更一审案件受理费7868元，减半收取计3934元，由福建省龙岩晟宇物业服务管理有限公司负担399元、龙岩市金宏房地产开发有限公司负担3510元、林庆荣负担25元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十一月四日 书记员 黄 博 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；