新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1722号 上诉人（原审原告）：杨健，男，1968年9月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：康腾，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周迪，女，1974年5月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：杨喜明，男，1975年11月22日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：贺渊，男，1976年9月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：杨瑞霞，女，1979年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：井海涛，男，1975年8月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：于素华，女，1970年9月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审被告）：徐丹，女，1991年12月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州特克斯县。 被上诉人杨喜明、贺渊、杨瑞霞、井海涛、于素华、徐丹的共同诉讼委托代理人：关正一，新疆天和律师事务所律师。 上诉人杨健因与被上诉人周迪、杨喜明、贺渊、杨瑞霞、井海涛、于素华、徐丹房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2019）新4002民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨健委托诉讼代理人康腾、被上诉人周迪委托诉讼代理人尤萍，被上诉人井海涛及其与被上诉人杨喜明、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹共同委托诉讼代理人关正一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨健上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2．由七被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：其与七被上诉人解除租赁合同后，七被上诉人未向其支付房屋租赁费，其自行开锁后仅取走了属于其份额的物品。 周迪辩称，杨健与其他六名被上诉人达成了以租赁房屋内资产抵偿债务的协议，其他六名被上诉人已向杨健交付了租赁房屋内资产，已经履行了支付租赁费等其他费用的义务，本案与其无关。 杨喜明、贺渊、杨瑞霞、井海涛、于素华、徐丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨建向一审法院起诉请求：1．七被上诉人支付房屋租金64,166.6元；2．七被上诉人支付电话费660元，物业费868.9元；3．本案诉讼费由七被上诉人承担。 一审法院认定事实：一、2017年5月10日，杨健作为甲方与周迪作为乙方签订《商品房租赁协议书》，约定甲方将其所在位于伊宁市××区面房及地下室出租给乙方使用，面积为173.4平方米。租赁期限为五年，自2017年6月10日至2022年6月9日。租金及付款方式：租金为第一年100,000元，第二年、第三年按第一季度租金基每年上浮10％，第四年、第五年租金不上浮（租金为每年120,000元）。乙方需在每年起租日前三十天付给甲方，乙方应缴纳甲方租金5,000元，房屋结构完好无损甲方归还乙方押金。乙方应及时付清所使用的水、电、天然气等费用。物业费、卫生费、暖气费等乙方租赁前的费用由甲方支付，租赁后的费用由乙方承担。…本协议一式二份，经双方签字即生效。本协议到期后如要续签按市场价评估后重新续签协议，乙方拥有优先租赁的权利。二、2019年5月9日，杨健与杨喜明、井海涛、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹签订股东会决议，约定5月9日经埃伦葡萄酒庄生活馆股东商议（周迪缺席）：鉴于埃伦葡萄酒庄生活馆（梧桐丽景西门店）已经拖欠房东租金，为避免产生新的租金及各项费用，经股东商议决定：1．各股东一致同意并要求，周迪立即与房东解除租赁合同。2．用店内资产抵扣拖欠房东的各项费用。3．周迪在反诉状中所说的个人物品（营业执照，电脑、红酒、办公桌）等，除“办公桌”外，我们不知道是指的那一张桌子，请周迪于5月211日前出具相关证明，也可以单独保管等法院裁决。…6．如周迪不同意解除租赁合同，以前拖欠和新产生的租金和各种费用，全部由周迪个人承担，与其他股东无关。在该决议上有杨健和杨喜明、井海涛、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹的签名。三、2019年5月9日，杨健与周迪、杨喜明、井海涛、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹等签订《解除租赁合同协议书》，约定因承租方及其股东于2018年6月至今未向出租方按时支付房租，经甲乙双方一致同意提前解除位于××区面房及地下室《房屋租赁协议书》，乙方应于2019年5月25日前返还租赁房屋，2018年6月2019年5月未向出租方支付的房租及水电费、物业费等费用。双方及股东协商解决，若达不成调解方案，可就该费用诉至伊宁市人民法院。依附于租赁房屋的装修归甲方所有乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备，…如不按时退租，逾期达五天，甲方有强行收回租赁房屋并进行清理。原租赁合同终止后，任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利与义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。本协议自双方盖章或签字之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。在该协议下方有杨健和七被上诉人的签名。四、在各方达成解除租赁合同前，周迪、杨喜明、井海涛、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹未向杨健支付2018年6月至8月以及2019年2月至5月期间的租金。2019年5月26日，杨健将涉诉的租赁房屋采取自己开锁方式收回该房屋。五、杨健提交中国电信股份有限公司的收款凭证账户名称李静，业务号码李静，合同号：655012455389，业务类型：缴纳话费，费用缴纳660.0；提交的新疆营建物业服务有限责任公司梧桐丽景多层收款收据客户名称李红，面积：173.4平米，物业费：起始日期2019-05-21，终止日期2019-05-31，应收金额868.9元。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案争议焦点一，签订《解除租赁协议书》的效力，杨健与周迪、杨喜明、井海涛、贺渊、杨瑞霞、于素华、徐丹签订股东会决议，杨健与七被上诉人签订的《解除租赁合同协议书》，应系各方当事人的真实意思表示，协议应为有效，各方均应按照协议履行。争议焦点二，七被上诉人是否应向杨健所诉称的租金，根据各方达成的协议，七被上诉人以在葡萄酒庄生活馆内资产抵扣拖欠的各项费用，并约定了返还房屋的时间，在七被上诉人未按期返还房屋的情况下，杨健对涉诉出租房屋采取了自行开锁的方式收回房屋，这样可以说明杨健已经收回房屋及在该屋内的物品，现杨健以房屋内抵扣房租的物品不存在为由，在未提供所约定物品不在所涉房屋内证据的情况下，其应当承担举证不能不利的法律后果，故对杨健要求七被上诉人支付租金的诉请不予支持。争议焦点三，周迪辩称杨健应当退还5,000元押金的意见，由于周迪并未就押金提出反诉请求，不应属于抗辩意见，故对其该项意见不予采纳。遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨健的诉讼请求。案件受理费1,444元，减半收取即722元，由杨健负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨健向本院提交以下证据：1．其与徐丹微信聊天记录一份，徐丹书写的租赁房屋内酒水清单一份，租赁房屋内录像光碟一张，拟证明租赁房屋内酒水已被七名被上诉人取走，只留了自己的份额；2．其妻子李红交纳2018年采暖费的票据一张，七被上诉人对上述证据的真实性均无异议，但认为抵债财产为租赁房屋内其他财产，不包含酒水，债务已抵偿完毕。本院对上述证据予以采信。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 另查明，杨健已取得的租赁房屋内物品有：酒杯、礼盒、桌椅板凳、音响、沙发、空调、电视机、咖啡机等。 本院认为，本案争议焦点为杨健主张的债务是否已经抵偿完毕。杨健为租赁房屋的出租人，也是埃伦葡萄酒庄生活馆合伙人之一，2019年5月9日除合伙人周迪外，包括出租人杨健在内的其他七名合伙人召开股东会会议（实际是合伙人会议），该次会议形成了决议，即由周迪与出租人杨健解除租赁合同，用租赁房屋内物品抵偿拖欠出租人杨健的租金等各项费用，杨健对该决议无异议，在决议上签名，同意以租赁房屋内合伙财产折抵自己的租金的等费用。同日，杨健与周迪签订《解除租赁合同协议书》，该协议书第二条约定：“2018年6月至2019年5月未向出租方支付的房租及水电费、物业费等费用，双方及股东协商解决，若达不成调解方案，可就该费用诉至伊宁市人民法院。”杨健主张该《解除租赁合同协议书》在股东会会议之后签订，变更了股东会决议关于租赁房屋内物品抵扣欠出租人各项费用的约定。被上诉人井海涛陈述《解除租赁合同协议书》是当天白天签订，股东会决议内容是当天白天打印好，晚上签订的，抵债财产不含酒水。本院认为，《解除租赁合同协议书》与股东会决议同日签订，双方对签订的先后顺序各执一词，应推定为同时签订，股东会决议中杨健已与其他六名被上诉人达成了以租赁房屋内财产抵偿租金等债务的协议，另一合伙人周迪对此也无异议，据此双方之间已达成以租赁房屋内财产抵偿租金等债务的协议，此后，杨健已取得租赁房屋内财产，故七被上诉人债务已履行完毕，且周迪未经其他合伙人授权也无权变更股东会决议的内容，杨健的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，杨健的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,444元，由杨健负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦海龙 审判员  何学涛 审判员  王国彪 二〇二〇年十一月四日 书记员  韦 丽