辽宁省大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0202民初7976号 原告：哈尔滨银行股份有限公司大连分行，营业场所大连市中山区七一街11号银州国际大厦1-5层1号。 负责人：张巧辉，系该分行行长。 委托诉讼代理人：鞠扬，女，系该行员工。 委托诉讼代理人：战旭鑫，男，系该行员工。 被告：朱天佐，男，1988年08月12日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 被告：大连德威佳业投资公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路**。 法定代表人：贾文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张廷，系该公司职员。 委托诉讼代理人：陈述，辽宁正合律师事务所律师。 原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行（以下简称哈尔滨银行）与被告朱天佐、大连德威佳业投资公司（以下简称德威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨银行的委托诉讼代理人战旭鑫、被告德威公司的委托诉讼代理人陈述到庭参加诉讼，被告朱天佐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哈尔滨银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱天佐偿还原告借款本金1102993.97元、利息37027元、罚息468.28元、复利982.52元至款项清偿之日止（暂计算至2019年07月11日）；2.判令被告德威公司就上述债务承担阶段性保证责任，二被告向原告支付主债权的百分之二十的违约金；3.判令确认原告对被告朱天佐所有的位于中山区房屋（商品房买卖合同号：NO.12970XXX）享有抵押优先权，原告对上述抵押物折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2016年10月30日，原告与被告朱天佐、德威公司签订《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款借款合同》（编号为：西岗支行2016年个房字第××号），约定被告朱天佐借款114万元，借款期限为360个月，自2016年10月30日至2046年10月29日，借款年利率为4.067%，遇法定基准利率调整，于次年1月1日按合同约定的浮动标准执行新的利率，且不再另行通知借款人。还款方式为等额本息还款法，如未按期还款，原告有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为借款利率的150%，如未按期足额付息，原告有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；被告朱天佐提供位于中山区［辽（2016）大连市内四区不动产证明第00103XXX号、辽（2016）大连市内四区不动产证明第00103XXX号］为其借款提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金及利息（包括因债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费及实现债权的费用等；被告德威公司自愿为借款合同项下借款本息偿还提供连带责任保证担保，担保期限为主债务履行期限届满之日起两年，担保范围为贷款本息、违约金、实现债权的费用等。基于上述合同，原告于2016年10月30日向被告朱天佐支付借款114万元。 被告德威公司辩称，同意对被告朱天佐应偿还原告的款项承担连带责任；但违约金的约定过高，不同意给付原告违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月30日，原告与被告朱天佐、德威公司签订《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款借款合同》（编号为：西岗支行2016年个房字第××号）。约定被告朱天佐向原告借款114万元，借款期限自2016年10月30日至2046年10月29日；借款年利率按法定基准利率（中国人民银行公布实施的同期同档贷款利率）下浮17%执行，遇法定基准利率调整，于次年1月1日按合同约定的浮动标准执行新的利率，且不再另行通知借款人；还款方式为等额本息还款法，如未按期还款，原告有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为借款利率的150%，如未按期足额付息，原告有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；被告朱天佐提供位于中山区{不动产登记证明：辽（2016）大连市内四区不动产证明第00103XXX号、辽（2016）大连市内四区不动产证明第00103XXX号}为其借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记，担保范围为主合同项下全部债务；被告德威公司为借款合同项下借款本息偿还提供连带责任保证担保，担保期限为主债务履行期限届满之日起两年（阶段性担保），担保范围为贷款本息、违约金、实现债权的费用等；未按合同的约定执行，原告可要求二被告支付相当于主债权20%的违约金。合同签订后，原告于2016年10月30日向被告朱天佐发放借款114万元，被告朱天佐未能按约履行还款义务，被告德威公司也未履行担保责任。截止至2019年7月11日，被告朱天佐尚欠原告借款1102993.97元、利息37027元、罚息468.28元、复利982.52元。 本院认为：原告哈尔滨银行与被告朱天佐、德威公司签订的《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。被告朱天佐向原告借款并约定了还款期限，理应在约定的时间内还款。到期不还系违约行为，应承担相应的违约责任。故对原告请求判令被告朱天佐偿还借款1102993.97元,给付截止至2019年7月11日的利息37027元，罚息468.28元，复利982.52元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告请求判令被告朱天佐给付自2019年07月12日起至款项清偿之日止，按双方签订的《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款借款合同》中约定的利率标准计算的利息、复利及罚息的诉讼请求，本院调整为被告朱天佐给付原告自2019年7月12日起至款项清偿之日止，以1102993.97元为基数，按中国人民银行公布实施的同期同档贷款利率下浮17%为贷款年利率计算的利息、以累计每月应还等额款项为基数，按贷款年利率的150%为罚息年利率计算的罚息、以上述计算的利息为基数，按罚息年利率计算的复利予以支持；被告德威公司为借款合同项下借款本息偿还提供连带保证责任担保，故对原告请求判令被告德威公司对上述被告朱天佐应偿付原告的款项在履行期限届满之日起两年内承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持；关于原告请求判令二被告给付相当于主债权20%的违约金的诉讼请求，因违约金的约定过高，本院不予支持；原、被告对案涉房屋仅办理了预售商品房抵押权预告登记，根据《物权法》等相关法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他的效力。因此,作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分,但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故对原告请求判令对被告朱天佐的案涉预告抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求,本院不予支持。被告朱天佐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱天佐偿还原告哈尔滨银行股份有限公司大连分行借款1102993.97元； 二、被告朱天佐给付原告截止至2019年7月11日的利息37027元，罚息468.28元，复利982.52元； 上述一、二项中被告朱天佐应给付原告的款项，于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告朱天佐给付原告以1102993.97元为基数，自2019年7月12日起至款项清偿之日止，按中国人民银行公布实施的同期同档贷款利率下浮17%为贷款年利率计算的利息； 四、被告朱天佐给付原告以累计每月应还等额款项为基数，自2019年7月12日起至款项清偿之日止，按贷款年利率的150%为罚息年利率计算的罚息； 五、被告朱天佐给付原告以上述第三项计算的利息为基数，自2019年7月12日起至款项清偿之日止，按罚息年利率计算的复利； 六、被告大连德威佳业投资公司对上述被告朱天佐应偿付原告的款项在履行期限届满之日起两年内承担连带保证责任； 七、驳回原告的其他诉讼请求。 诉讼费15970元（含公告费900元），由朱天佐、大连德威佳业投资公司负担。 审 判 长  钱有志 人民陪审员  王秀丽 人民陪审员  盛 君 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈婉婷