浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2863号 原告：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘祖国，男，1983年5月15日出生，汉族，住湖北省松淮市。 委托诉讼代理人：闻金秋，男，1961年8月8日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：叶生华，男，1976年9月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告桐庐县富春物业管理有限公司诉被告叶生华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。因双方当事人对案件事实争议较大，故于2020年9月8日裁定本案转为简易程序审理。原告桐庐县富春物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘祖国、闻金秋，被告叶生华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐庐县富春物业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费4304元；2.判令被告支付由原告垫付的楼道灯费36元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告叶生华于2008年6月27日购买了世纪花城7幢506室房屋，截止到2019年12月31日止多年未缴纳物业管理费。期间原告多次催交。根据桐庐县物价局2003年12月19日《关于世纪花城物业管理收费标准的批复》，物业管理费用按住户的居住面积计算，高层住宅收费标准为每月1元每平方米。被告叶生华购买世纪花城7幢506室房屋是高层，实际建筑面积为119.56平方米，每月应缴纳119.56元物管费用。从2017年1月1日至2019年12月31日止，被告先后共拖欠物业管理费用为4304元。且被告楼道灯费36元也由原告垫付，也以各种理由拒绝支付。原告认为，原告已经为被告提供了物业服务，被告理应按时足额支付物业费，现被告拖欠物业服务费的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的物业管理工作造成了不利影响。因此原告依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法支持。 被告叶生华答辩称：1.原告的物业服务在2015年已经过期，因原告的垄断行为导致期间业主重组业委会未果、重换物业未果；2.物业服务合同的委托方是小区业主大会，但被告从未参加过业主大会，也未参加过成立业委会的活动，原告存在弄虚作假的可能；3.原告也未做到物业合同内容中的对共同部位如卫生、绿化、停车位等的维修、养护和管理工作，承诺的服务也没有做到，业主所享受的服务和所交的费用是不符的；4物业合同约定公共经营用房与露天车位的管理等费用收取主要用于小区公共设备维修和支出，收支情况半年公示一次，原告也未公示，这笔费用完全可以抵扣物业管理费而有多余。 原告桐庐县富春物业管理有限公司为支持其诉请，提供了下列证据：1.商品房买卖合同一份，证明被告是房屋产权人的事实；2.桐庐县世纪花城小区物业服务合同一份，证明原告与被告签署物业服务的相关约定；3.催付物管费通知函、EMS邮寄凭证，证明原告向被告催付物业费的事实；4.物业费收取计算依据，证明被告欠费金额；5.关于世纪花城物业管理收费标准的批复，证明被告房屋物管费收费标准。 对原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1及证据3-5三性无异议；对证据2真实性有异议，物业服务合同落款处盖有两个章，而且之前也没见过。本院经审核认为，被告对证据1、证据3-5无异议，故对该4组证据本院予以确认；证据2物业服务合同加盖有物业合同备案专用章，故本院对其真实性予以确认。 被告叶生华为支持其答辩主张，提供了下列证据：1.业主委员会备案表及与业委会成员吴枝法的聊天记录，证明世纪花城业委会成立不合法，吴枝法作为业委会成员对业委会和物业公司都不清楚；2.富春物业2018年工作安排，证明原告的物业服务承诺没有做到；3.照片、视频及业主群聊天记录，证明原告的物业服务不到位。 对被告提供的证据，原告的质证意见为：对证据1中业委会备案表无异议，对聊天记录有异议，首先不清楚对方的真实身份，其次认为被告断章取义，之后的聊天记录中对方也表示出门很久不记得，并不代表业委会不存在；对证据2三性无异议；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，认为照片视频的形成时间和地点都不确定，原告在2019年已撤出小区。本院经审核认为，证据1中原告对业委会备案表无异议，本院予以确认，对聊天记录不予确认；证据2原告无异议，本院予以确认；证据3原告对真实性无异议，对关联性有异议，本院对该组证据真实性予以确认。 本院经审理认定本案事实如下：被告叶生华系世纪花城小区7幢1单元506室业主。2010年9月20日，桐君街道世纪花城业主委员会（委托方）与原告桐庐县富春物业管理有限公司（受托方）签订了《桐庐世纪花城小区物业服务合同》一份，约定由原告为世纪花城小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅0.4元/月·平方米；小高层住宅0.7元/月·平方米；高层住宅1.0元/月·平方米；车库0.2元/月·平方米；小高层、高层电梯运行能耗费、二次供水水泵运行能耗费、楼道照明、单元电控门电费按规定按面积或相关户数向业主分摊；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的12月31日前缴清当年的物业管理费用。另约定：物业合同期限自2010年10月1日起2015年9月30日止；合同期满，委托方决定不再委托受托方管理的，应提前三个月书面通知受托方，受托方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知委托方；合同期满，委托方没有将续聘或解聘意见通知受托方，且没有选聘新的物业服务企业，受托方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为原合同期限。2019年12月31日，原告撤离世纪花城小区。 被告叶生华使用的物业建筑面积为120.73平方米，未交纳2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费共计4304元。庭审中，被告叶生华自认尚欠原告垫付的楼道灯费36元。 本院认为，原告与桐君街道世纪花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，效力及于全体业主。被告辩称世纪花城小区业主委员会成立不合法，但未提供相应的证据，应承担举证不利的后果，且世纪花城业主委员会已在中杭社区居民委员会备案，故对被告的上述答辩意见，本院不予采信。原告已向世纪花城小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，也实际接受了原告提供的包括安保、卫生在内的物业服务，应当缴纳原告服务期间的物业费用。被告辩称原告的物业服务不到位，本院认为，由于物业服务具有涉众性，小区物业服务质量的提高需要全体业主和物业公司的共同努力，即使原告的物业服务存在瑕疵，被告也应以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非拒交或少交物业费的理由，业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持。被告关于原告代收的经营性收入可抵扣物业管理费的意见，因小区公共设施等的经营性收入系全体业主共有，与本案不属于同一法律关系，应由权利人另行主张，故对该意见不予采信。被告在庭审中确认了原告代其垫付楼道灯费36元，故对原告要求被告支付楼道灯费的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶生华于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县富春物业管理有限公司物业服务费4304元； 二、被告叶生华于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县富春物业管理有限公司垫付的楼道灯费36元。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶生华负担。 原告桐庐县富春物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告叶生华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用缴纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用缴纳通知书》。 审判员 钟 妍 二〇二〇年十一月十日 书记员 毛宇斐 ? 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。