广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤01执异527、528号 异议人（申请执行人）：吴学坚，1972年10月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：李桐样、闫耀起，均为广东正大方略律师事务所律师。 被执行人：麦晓晴，女，1995年9月22日出生，香港居民。 本院在执行申请执行人吴学坚与被执行人麦晓晴民间借贷纠纷两案过程中，异议人吴学坚对本院于2017年11月16日作出的（2017）粤01执1317、1318号《通知书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吴学坚称：一、案外人广东合众创盈融资租赁有限公司（以下简称合众创盈公司）与麦华赞没有形成租赁关系，合众创盈公司实际上是无偿借用麦华赞的房产，依法不应当继续占用、使用涉案房产。2017年11月2日，合众创盈公司向法院提交了一份《说明》以及一份显示有麦华赞签名字样的、落款时间为2013年12月10日的《声明》，合众创盈公司据此认为其对涉案房产享有15年的无偿租赁权，并提交了装修及家具合同等材料予以证明。在《声明》签名属实的情况下，吴学坚认为合众创盈公司与麦华赞之间并未形成真正且合法的租赁关系，实际上为无偿借用关系，依法不应当继续占用、使用麦华赞的涉案房产。1、因《声明》不具备租赁合同成立的法律要件，故合众创盈公司与麦华赞约定的并非租赁关系而是无偿借用关系。本案中麦华赞单方作出的所谓《声明》，不符合租赁合同的法律要件。其一，二者没有租赁的意思表示。其二，二者没有租金支付的约定。其三，需特别说明的是：由于麦华赞并未使用涉案房产，也没有以自己的名义签订装修合同及家具购买合同，涉案房产的实际使用人是合众创盈公司，相应的装修合同、家具购买合同均是以该公司的名义签订并支付款项，且装修成果及办公家具也是该公司在使用、收益，故装修支出、办公家具、管理费、水电费等费用，属于合众创盈公司为了自身正常经营所必须花费的费用，该费用支出本来就应当由合众创盈公司负担，没有任何理由认定该费用应当由麦华赞负担。另根据调取的工商档案资料显示，合众创盈公司于2013年12月31日将其注册地址变更为广州市天河区金穗路1号1701房，这进一步证明：合众创盈公司在2013年因更换经营地址所支出的装修费、办公家具、管理费、水电费等，是其正常经营所必须花费的支出，理应由该公司自行承担。因此，麦华赞与合众创盈公司之间并未形成租赁关系，二者实为无偿借用关系，且无偿借用己损害了作为麦华赞债权人的申请人的利益，故法院不能对涉案房产按带租约无租金的现状进行评估和拍卖。2、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，因合众创盈公司与麦华赞之间为无偿借用关系，故合众创盈公司不能继续无偿占有、使用涉案房产。本案中，由于合众创盈公司系无偿借用麦华赞的涉案房产，麦华赞也并非合众创盈公司的债务人，依据上述司法解释第十五条的规定，合众创盈公司依法不得继续占用、使用该房产。进而，法院应当按照不带租约的现状对麦华赞的房产进行评估、拍卖。二、退一步讲，即便《声明》中的装修费、办公家具费、管理费、水电费应由麦华赞承担，但合众创盈公司己无偿使用四年之久，按照市场价计算的租金总额已远远超过了其支付的装修、家具等费用，故合众创盈公司没有理由再继续占有、使用涉案房产。1、合众创盈公司提交的材料显示其实际支出的装修费、家具费总额仅150万元左右。2、无论是按照涉案物业租赁的政府参考价还是市场价计算，合众创盈公司无偿使用四年的费用已远远超过其支出的装修、家具购买的费用，故该公司没有任何理由再继续占有、使用涉案房产。其一，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2014年广州市房屋租金参考价》，涉案房产所在的邦华环球广场在2014年的租金为130元／月／平方米；另根据《房地产登记簿查册表》显示，涉案1701房、1705房、1706房的总面积为1011.8387平米。按照政府的参考价格计算，涉案房产每月的租金为131539元，年租金总额为1578468元。其二，参考地产中介出具的情况说明，涉案房产所在的邦华广场在2014年的市场租赁价格为150-160元／月／平方米，按此价格计算，涉案房产年租金总额为1821309-1942730元。因此无论是按照政府参考价还是市场价，涉案房产每年的租金都超过了150万元，合众创盈公司从2014年使用至今已达四年，租金总额超过600万元，远远超过该公司已支付的装修、购买家具的支出。据此，合众创盈公司继续无偿占有、使用涉案房产，不仅没有法律依据，而且严重违反公平的原则。综合以上两大方面的原因，法院对涉案房产不应当按带租约且无租金的现状进行评估和拍卖，合众创盈公司继续占有、使用涉案房产没有事实和法律依据，故请求：对麦华赞名下位于广州市天河区金穗路1号1701、1705、1706房的房产按不带租约的现状进行评估和拍卖。 异议人吴学坚提交的证据有：1、（2017）粤01执1317、1318号《通知书》；2、落款日期为2017年11月2日的《说明》；3、落款日期为2013年12月10日的《声明》；4、企业机读档案登记资料、核准变更登记通知书；5、《广东合众创盈融资租赁有限公司装修费用统计》；6、《2014年广州市房屋租金参考价》；7、天河区金穗路1号1701、1705、1706房《房地产登记簿查册表》；8、《关于金穗路1号邦华环球广场2014年租金情况的说明》。 本院查明，关于吴学坚与王欢、麦晓晴、广东易信网络通信有限公司民间借贷纠纷两案，本院于2016年9月2日分别作出（2015）穗中法民四初字第145、152号民事判决，（2015）穗中法民四初字第145号民事判决判令：在判决发生法律效力之日起10日内，麦晓晴应在继承麦华赞遗产的范围内偿还人民币1000万元及利息（利息计算：以人民币1000万元为基数，从2014年1月1日起按照每月2%的利率计算至实际还清之日止）给吴学坚，等；（2015）穗中法民四初字第152号民事判决判令：在判决发生法律效力之日起10日内，麦晓晴应在继承麦华赞遗产的范围内偿还人民币1000万元及利息（利息计算：以人民币1000万元为基数，从2013年4月21日起至实际还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）给吴学坚，等。（2015）穗中法民四初字第145、152号民事判决均于2017年2月14日发生法律效力，因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，本院于2017年4月1日以（2017）粤01执1317、1318号立案执行。 执行过程中，本院裁定拍卖查封麦华赞名下位于广州市天河区金穗路1号1701、1705、1706房的房产，并到现场张贴拍卖裁定和处置公告。公告期间，案外人合众创盈公司向本院提出：就上述物业与麦华赞有约定，该司负担物业的装修、办公家具、水电费、管理费等一应费用，但无偿使用上述物业15年，从2014年1月1日至2029年12月31日。经审查后，本院于2017年11月16日向申请执行人发出（2017）粤01执1317、1318号《通知书》，通知申请执行人，法院将对上述物业按现状即带租约且无租金进行评估和拍卖。申请执行人收到通知后，遂向本院提出书面异议。 合众创盈公司向本院提交了《声明》、《说明》及有关装修工程、家具购销等方面的材料，其中《声明》记载“兹有本人麦华赞名下物业广州市天河区金穗路1号1701、1705、1706房。现与广东合众创盈融资租赁有限公司约定，该物业的装修、办公家具、水电费、管理费等一应费用都由该公司负担，该物业交由其无偿使用15年，由2014年1月1日起至2029年12月31日止，特此声明”，落款签名为麦华赞，时间为2013年12月10日。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案异议人合众创盈公司向本院提供的证据并非合法有效的租赁合同，不应享有合法租赁权利人的权益，其对租赁物享有的权利，不应适用“买卖不破租赁”的规则。如果据此对涉案标的物作出“带租约且无租金”进行评估和拍卖的执行行为，必然导致拍卖物的市场变现价值严重贬损，损害债权人的合法权益。故本院于2017年11月16日向申请执行人发出的（2017）粤01执1317、1318号《通知书》应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款规定，裁定如下： 撤销本院于2017年11月16日向申请执行人吴学坚发出的（2017）粤01执1317、1318号《通知书》。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 赵 彤 审判员 叶洁靖 审判员 黄晓清 二〇一七年十二月二十六日 书记员 任钟兴