江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）贾吴民初字第0472号 原告陈红，男，1960年4月14日生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托代理人刘新伟，江苏浩然风律师事务所律师。 被告江苏正宏建设工程有限公司，住所地徐州市复兴北路金凯隆大厦1-1601室。 法定代表人卢振义，该公司经理。 被告江苏丰宝置业发展有限公司，住所地徐州市复兴北路金凯隆大厦1-1602室。 法定代表人杨侠，该公司经理。 委托代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。 委托代理人刘璐，江苏逸诚律师事务所律师。 第三人陈刚，男，1973年5月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告陈红诉被告江苏正宏建设工程有限公司（以下简称正宏建设公司）、江苏丰宝置业发展有限公司（以下简称丰宝置业公司）、第三人陈刚合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭分别于2016年1月12日、2月22日、2月29日、2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告陈红及其委托代理人刘新伟、被告正宏建设公司的法定代表人卢振义、丰宝置业公司的委托代理人屈庆功、刘璐、第三人陈刚到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告陈红诉称，2010年，徐州市贾汪区董庄矿社区居民委员会（以下简称董庄矿居委会）因老社区危房问题，拟对董庄矿邮局对过北侧进行旧商品房改造开发，该项目立项申请经徐州市贾汪区发改委批准后，因该居委会无资金开发，便通过招商引资与第三人陈刚达成建设工程协议，后因拆迁赔偿事宜和部分村民阻碍，社区改造工程搁置一年。2012年4月27日，在徐州市贾汪区人民政府的协调下，第三人陈刚以被告正宏建设公司的名义承建该工程，并与董庄矿居委会达成董庄小区开发建设项目联合开发协议书，约定董庄社区不需支付工程款，净地出让，由陈刚自行建设、自行出售，并取得土地使用权，2年内交付使用。同日，陈刚与陈红签订董庄花园小区房地产联合开发合作协议，约定共同出资开发建设该社区，二人分别按70%、30%的比例出资，按60%、40%的比例分成。合同签订后，陈刚无钱出资，由陈红按照约定进行投资开发，并支付了监理费、图纸设计费、工程材料费及人工费等费用。2013年5月，涉案工程大部分竣工，此时涉案土地进行挂牌出让，陈红又进行了出资，并将土地使用权证书办在丰宝置业公司名下。2014年6月，丰宝置业公司在未对社区进行开发和投资的情况下，对外出售涉案社区房屋，与陈红发生争执后，经徐州市贾汪区人民政府主持协商，双方于2014年6月15日达成协议，约定涉案工程由陈红继续施工并支付费用至完工，现工程已验收完毕。陈红认为，涉案社区工程系其出资开发建设，并支付了全部款项，丰宝置业公司并未进行投资，虽然相关证件办在丰宝置业公司名下，但依据权利和义务对等的原则，丰宝置业公司应返还涉案工程投资款和利润。为维护陈红的合法权益，现要求二被告返还涉案社区工程投资款及利润合计700万元。 被告正宏建设公司辩称，正宏建设公司虽于2012年4月27日与董庄矿居委会达成了项目开发协议，约定由董庄矿居委会净地出让，但董庄矿居委会不具备出让土地的资质，正宏建设公司也不具备开发资质，上述协议违反法律的禁止性规定，应属无效合同。另外协议签订后，正宏建设公司对该工程没有实际施工，对该项目也没有取得任何利益，陈红对正宏建设公司的请求没有依据。陈红诉称的社区土地已经由国土部门以招拍挂的方式出让，丰宝置业公司已经取得该项目土地使用权，项目的所有人应是丰宝置业公司，项目资产由丰宝置业公司享有，与正宏建设公司无关。故陈红的诉讼请求与正宏建设公司无关，请求法院驳回对正宏建设公司的诉讼请求。 被告丰宝置业公司辩称，涉案土地经徐州市贾汪区国土资源局对外公开招拍挂，丰宝置业公司以207万元的价格拍得上述土地，并全额交付了土地款及相关税款。上述款项均系丰宝置业公司出资，且该土地使用权的出让并未限制购买人的资质，陈红根本无需借用任何人的名义即可购买。故涉案社区土地使用权属丰宝置业公司所有，与陈红无关，陈红无权主张投资款及利润。 首先，丰宝置业公司在取得土地使用权后，办理了《关于江苏丰宝置业发展有限公司董庄花园小区项目核准的批复》、《关于江苏丰宝置业发展有限公司紫庄供电所南侧项目土地使用权出让的批复》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《徐州市非国有资金投资工程项目批准直接发包通知书》、《建设工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》，因此，该项目所有权属丰宝置业公司所有。 其次，2014年6月15日双方达成的协议并不能证明陈红享有项目所有权，该协议是在丰宝置业公司取得土地使用权及项目所有权后，陈红等人依然占据项目拒绝交付并擅自出售房产，经徐州市贾汪区人民政府协调达成的该协议，协议的主要内容为陈红继续完成社区工程，丰宝置业公司继续办理开发手续。另在协议后还附有一份说明，并备注“支有田（庆）工程款在有关部门的认定下，由江苏丰宝置业公司给予支付。”。该协议恰恰能够说明陈红是施工方，丰宝置业公司才是开发商，享有开发权益，该协议直接否定了陈红所主张享有开发权益的请求。 第三，陈红私下向周边居民许诺有权办理房产证及土地证，私下销售房产，涉及金额巨大，给丰宝置业公司造成的经济损失应当赔偿，丰宝置业公司保留通过法律程序追究其法律责任的权利。 综上，陈红对诉称的项目并不享有所有权，该项目属丰宝置业公司所有，故陈红主张投资及利润于法无据，应当予以驳回。 第三人陈刚述称，陈刚与陈红系亲戚关系，经陈红介绍，陈刚与董庄矿居委会达成涉案小区的开发协议，协议签订时间是2010年。原协议内容是建设一栋楼房，协议签订后因当地居民阻挠致开发搁置，后经徐州市贾汪区人民政府和董庄矿居委会会多次协调，当地居民才同意继续开发。2012年4月27日，陈刚与董庄矿居委会再次签订社区开发协议，将原协议约定的一栋楼变更为三栋楼。同日陈刚与陈红签订合伙开发协议一份，约定共同出资开发涉案社区工程，在涉案社区三栋楼建设过程中，因徐州市政策不支持小产权房的开发建设，涉案社区需要办理土地出让等相关开发手续，区土地管理部门对涉案社区土地公开招拍挂的价格为207万元，因资金不足，陈刚与陈红协商向陈刚的朋友赵后京进行借款，因涉及借款资金数额较大，赵后京要求将涉案社区土地招拍挂后登记在赵后京名下，双方达成借款协议后，赵后京将41万元借款支付到徐州市贾汪区国土资源管理局账户。后陈红通过其账户将预售房款70万元支付到徐州市贾汪区国土资源管理局账户，上述111万元土地出让金缴纳后，余款96万元无法解决，陈刚遂找到朋友卢振义帮忙，卢振义代陈刚和陈红两人交清了土地出让金余款96万元。按照当时政策，可以先拿地再办理相应的建设审批手续，卢振义出资后为了后续的开发建设，以其配偶杨侠的名义成立了丰宝置业公司。后陈刚与卢振义协商，将涉案社区开发的三栋楼项目交于丰宝置业公司开发，丰宝置业公司开发后支付陈刚和陈红工程款等开发费用。陈刚与卢振义达成上述口头协议后，将协议的内容告知了陈红，后三人经过多次清算均没有达成结果，双方纠纷经徐州市贾汪区人民政府和董庄矿居委会主持结算和协调，但一直没有达成共识，陈红才提起的诉讼。对于本案的诉讼，陈刚没有什么意见，但陈刚的开发利益仍然应当按照陈刚与卢振义协商的结果由丰宝置业公司给予结算。 经审理查明，正宏建设公司系从事房屋建筑工程、钢结构工程、室内外装饰工程等业务的有限责任公司。2010年12月12日，陈刚作为委托人以正宏建设公司（乙方）名义与董庄矿居委会（甲方）签订协议书一份，约定对董庄矿社区邮政局北侧原11间门面房进行拆迁重建，并对甲、乙方的责任进行了约定，陈刚作为委托人在乙方处签字，并加盖了正宏建设公司印章。协议签订后，因赔偿事宜与当地居民未能协商一致而未履行。后经徐州市贾汪区人民政府及董庄矿居委会协调，该项目重新启动。2011年5月4日，董庄矿居委会向徐州市贾汪区发展改革委员会提交关于董庄矿社区花园小区项目立项的请示，申请对紫庄镇董庄矿工人村邮局对过北侧进行危房改造。2011年5月9日，徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会作出贾发改经贸复[2011]75号关于董庄矿社区花园小区项目建议书的批复，同意该项目建设。2012年4月27日，陈刚以正宏建设公司（乙方）名义与董庄矿居委会（甲方）签订董庄小区（暂定）开发建设项目协议书一份，约定合作开发建设高档商住楼居民小区，小区地址范围为董庄供电站南、邮局北约10亩，投资规模约为2000万元，约定的合作方式为董庄矿居委会净地出让，陈刚按市场化运作，自行建设，自行销售。协议同时约定土地性质及取得方式为：1、项目用地性质为商业和住宅用地两部分，使用年限按照国家规定执行。2、陈刚取得土地使用权的方式为招、拍、挂。3、该项目用地的地价为国土部门评估设定低价之后的公开招标中标价。4、董庄矿居委会保证在本协议签订生效之日起180个工作日内协调国土部门办理完土地出让的全部手续。双方同时对规划与设计、管理与协调、开发要求及违约责任等进行了约定。王波作为董庄矿居委会代表人在协议书上签字并加盖居委会印章，陈刚作为正宏建设公司代表人在协议书上签字并加盖正宏建设公司印章，徐州市贾汪区人民政府作为鉴证方在协议书上加盖印章。协议书签订后，陈刚因资金紧张，遂找到陈红合作。2012年4月27日，陈刚（甲方）与陈红（乙方）签订董庄花园小区房地产联合开发合作协议一份，约定共同出资开发建设董庄社区工程，合伙投资方式为陈刚出资70%，陈红出资30%，利润分成陈刚分成利润60%，陈红分成利润40%。合作协议同时约定陈刚负责此项目的所有手续办理，陈红负责当地关系协调及质检部。合作协议签订后，陈红委托徐州华盛监理公司对涉案工程监理，并分别于2013年2月9日、同年4月11日、同年7月20日、同年9月30日、2014年3月15日合计支付监理费11万元。陈红委托徐州市贾汪区建筑设计院对涉案工程进行设计，并分别于2013年4月10日支付设计费3万元，于2013年6月9日支付设计费1万元。2012年12月24日，陈红将涉案土地补偿款25万元交付给董庄矿居委会。上述协议签订后，陈刚和陈红将涉案工程发包给支有庆负责施工，正宏建设公司未实际施工。2013年3月3日，陈刚（甲方）以发包人名义与支有庆（乙方）补签建设工程施工合同一份（该施工合同签订时，涉案工程已经施工），合同约定支有庆应在2013年5月30日前将商住楼施工图纸内的所有工程全部完工，2#楼主体工程必须在2013年6月28日前完工，2#楼在2013年8月30日前图纸内的所有工程全部完工；1#楼主体工程必须在2013年7月28日前完工，1#楼在2013年9月20日前图纸内的所有工程全部完工。上述工程商住楼主体检测时间为2013年4月27日，1号楼主体工程检测的时间为2013年10月24日,2号楼主体工程检测的时间为2013年9月25日。上述开发工程因土地出让需要，徐州市贾汪区国土资源管理局于2012年9月14日在贾汪国土资源网发布涉案土地使用权挂牌出让公告，出让地块编号为2012-88，用途为商住，出让面积为6437平方米，起始价为205万元。陈红、陈刚因资金短缺，遂协商向陈刚朋友赵后京进行借款，赵后京同意出借但要求拍得土地登记在其个人名下，双方达成借款协议后，赵后京于2012年10月18日以其个人名义向徐州市贾汪区国土资源管理局缴纳竞买保证金41万元。2012年10月26日，徐州市贾汪区国土资源管理局发布国有建设用地使用权成交公示，明确编号为2012-88地块以207万元成交，竞得人为赵后京，成交日期为2012年10月19日。上述拍卖成交后，陈红于2012年12月6日以赵后京名义向土地部门缴款20万元，于2013年2月7日以赵后京名义缴款30万元，于2013年3月5日以赵后京名义缴款20万元，上述土地出让金111万元交付后，陈红和陈刚就剩余96万元土地出让金未能按期缴纳。2013年3月5日，徐州市贾汪区国土资源局作出取消赵后京竞得人资格的公告，并明确涉案土地经另行组织出让。为解决剩余土地出让金问题，陈刚遂找到正宏建设公司法定代表人卢振义协助解决，经协商，卢振义配偶杨侠于2013年3月5日向徐州市贾汪区国土资源管理局缴纳土地出让金96万元。同日赵后京向徐州市贾汪区国土资源管理局出具说明，同意将其于2012年10月18日缴纳的41万元及2012年12月6日缴纳的20万元转为杨侠竞买涉案土地的土地款。徐州市贾汪区国土资源管理局于2013年4月2日再次发布建设用地使用权挂牌出让公告，将涉案小区土地编号为2013-21号，用途为商住，出让面积为6437平方米，起始价为205万元。2013年4月27日，杨侠作为法定代表人登记注册丰宝置业公司，注册资本为2000万元，注册经营项目为房地产开发、销售；建筑工程用机械设备租赁、销售。2013年5月9日，徐州市贾汪区国土资源管理局发布贾汪区挂牌出让建设用地使用权成交公示，明确编号为2013-21号地块以207万元成交，竞得人为丰宝置业公司，成交日期为2013年5月3日。2013年5月17日，丰宝置业公司与徐州市贾汪区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。2013年7月12日，江苏省住房和城乡建设厅向丰宝置业公司核发中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书，确认丰宝置业公司按贰级标准从事房地产开发经营业务，批准从事房地产开发经营业务时间为2013年7月12日。土地竞拍出让后，为完善涉案社区工程开发手续，以丰宝置业公司的名义再次向徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会提出立项申请，该委于2013年12月3日作出贾发改经贸准[2013]21号关于江苏丰宝置业发展有限公司董庄花园小区项目核准的批复，同意丰宝置业公司按照城区总体规划要求实施董庄花园小区项目，项目用地面积为6437平方米，总建筑面积为8166平方米，项目总投资约为1700万元。2013年12月16日，徐州市贾汪区规划局向丰宝置业公司下发建设用地规划许可证，编号为贾规地字第320305201300035，用地性质为商住混合用地，面积为6437平方米。2013年12月27日，徐州市贾汪区国土资源局作出贾国土资地复出[2013]64号关于江苏丰宝置业发展有限公司紫庄供电所南侧项目土地使用权出让的批复，明确出让地块位于贾汪区，北侧为紫庄供地电所，南侧为规划路，用途为商住房，面积为6437平方米。2014年3月5日，徐州市贾汪区规划局向丰宝置业公司下发建设用地规划许可证副本，证号为贾规建字第320305201400015，明确建设项目名称为董庄花园小区，建设规模为8264.24平方米。涉案小区在建设过程中，陈红和丰宝置业公司分别对外出售房屋，其中陈红对外出售房屋并收取预售房款4897140元，丰宝置业公司预售房屋并收取房款166000元。后双方因出售房屋问题产生争议，经徐州市贾汪区矿居委会主持协调，双方于2014年6月15日达成协议一份，约定董庄花园小区工程仍然由陈红正常施工，所花费用由陈红负责直至完工，丰宝置业公司将董庄花园小区工程开发手续继续完成，所花费用由丰宝置业公司负责；董庄花园小区房屋已售38套，剩余房屋在未取得售房许可证之前，双方均不得再行销售。2014年9月23日，徐州市贾汪区紫庄镇人民政府向贾汪区人民政府作出紫政请【2014】38号关于紫庄镇董庄花园小区项目完善有关建设手续的请示，请示区人民政府协调区住建局等有关部门完善相关手续。2015年2月16日，丰宝置业公司与徐州帝宏建设工程有限公司签订建设工程施工合同一份，约定由徐州帝宏建设工程有限公司承包建设涉案社区工程，该合同签订后未实际履行，亦未支付任何工程款项。同日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局作出编号为3203051502160101-BE-001的徐州市非国有资金投资工程项目批准直接发包通知书，同意董庄花园工程监理采用直接发包形式发包给江苏华晟建筑设计有限公司。2015年5月4日，徐州市贾汪区民政局作出贾民备【2015】2号关于“董庄花园”小区预核名备案通知书，同意涉案小区预核地名为董庄花园。后因规划许可证到期，丰宝置业公司向徐州市贾汪区规划局申请延期，2015年5月8日，徐州市贾汪区规划局作出关于江苏丰宝置业发展有限公司董庄花园小区项目建设工程规划许可证延期的意见，同意该建设工程规划许可证延期一年。2015年5月21日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局下发建筑工程施工许可证，编号为：320305201505190101、320305201505210101。2015年7月22日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局对董庄花园作出贾房售许字（2015）第22号商品房预售许可证，明确预售单位为丰宝置业公司，预售范围为沿街商住楼1,1,2，预售建筑面积为7920.22平方米，其中住宅面积为7393.32平方米，非住宅面积为526.9平方米。 本案审理中，丰宝置业公司向本院提出司法鉴定申请，申请对陈刚、陈红承包涉案建设工程施工的范围进行鉴定，2017年6月8日，因丰宝置业公司未缴纳鉴定费被鉴定机构退回。当事人陈刚亦向本院提交司法鉴定申请，申请对其与陈红就涉案工程的投资比例进行鉴定，后陈刚自愿放弃鉴定申请。陈红向本院提出司法鉴定申请，鉴定事项包括：1、涉案工程开发成本及开发利润的评估；2、小产权房阶段的利润及变更为商品房后利润评估；3、陈红及丰宝置业公司各自的出资数额及所占比例。2017年9月20日，徐州方正会计师事务所有限公司作出徐方会专审[2017]072号审计报告，审计情况为：一、关于涉案小区的开发成本及开发利润审核结果为，陈红和丰宝置业公司开发成本合计19374483.51元，由于没有涉案楼盘完整信息、已销售和未销售房源信息以及销售收入相关资料，无法对开发利润核算。二、关于小产权房阶段的利润及变更为商品房后的利润评估，鉴于涉案楼盘建设缺少工程施工分包合同，没有工程竣工验收资料，没有利益相关方认可的工程决算资料，没有可售房源信息（包括户型、位置、面积等信息），况且一房一价。因此，无法对小产权房阶段的利润及变更为商品房后的利润评估。三、关于陈红和丰宝置业公司各自的出资数额及所占比例审计结果，1、根据陈红提供资料反映发生开发成本合计12843750.21元，结合开发成本审核相关说明，剔除（1）外欠款项2053718.00元；剔除（2）预售房款4897140.00元；剔除（3）陈刚出资200000.00元，陈红出资为5692892.21元。2、根据丰宝置业公司提供资料反映发生开发成本合计6530733.30元，结合开发成本审计相关说明，剔除（1）没有实际支付款项4227300.00元（包括帝宏公司工程款2042500.00元，工资、伙食费、车费2119800.00元，监理费65000.00元）；剔除（2）预售房款166000.00元；丰宝置业公司出资2137433.30元。3、综合上述1、2项，根据双方提供现有资料显示：陈红和丰宝置业公司合计出资7830325.51元，其中：陈红出资5692892.21元占比72.70%，丰宝置业公司出资2137433.30占比27.30%。鉴于陈红和丰宝置业公司都存在证据不充分无法核实其出资真实性问题，不能对双方各自的实际出资数额及所占比例得出准确结论。陈红为此次鉴定支付鉴定费129600元。至法庭辩论终结时，涉案工程仍由陈红实际负责。 以上事实，有董庄矿居委会2011年5月4日关于董庄矿社区花园小区项目立项的请示、徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会2011年5月9日作出的贾发改经贸复[2011]75号关于董庄矿社区花园小区项目建议书的批复、2010年12月12日董庄矿居委会与正宏建设公司协议书、董庄花园小区房地产联合开发合作协议、董庄小区（暂定）开发建设项目协议书、授权委托书、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书（副本）、丰宝置业公司营业执照、组织机构代码证、贾汪区国土局土地交易网成交公示、供地结果信息、2014年6月15日丰宝置业公司与陈红签订的协议书及附件、商住楼设计图纸、1号楼的设计图纸、2号楼的图纸，贾汪区建设设计院出具的涉案工程图纸变更单、缴费通知单，施工日志一本、配套工程的设计图纸、提供检测报告、陈红提供的关于涉案在建开发工程的支出的明细一组、徐州市贾汪区人民法院（2014）贾吴民初字第140号民事判决书、贾汪区国土资源局印制的国有土地建设用地出让成交确认书（编号为2013-21号）、国有建设用地使用权出让合同（编号尾号为0048）、江苏省土地规费专用收据（编号为4060615）、国有土地使用权证（编号为00656）、2013年5月21日徐州日报、徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会关于江苏丰宝置业发展有限公司董庄花园小区项目核准的批复（文号是贾发改经贸准（2013）第21号）、关于江苏丰宝置业发展有限公司紫庄供电所南侧项目土地使用权出让的批复（文号是贾国土资地复出（2013）64号）、建设工程规划许可证书副本（文号是贾规建字第320305201400015号）、建设用地规划许可证（文号是贾规地字第320305201300035号）、2015年5月8日贾汪区规划局颁发的关于江苏丰宝置业发展有限公司董庄花园小区建设工程规划许可证延期的意见、2015年2月13日贾汪区住建局建设工程招投标办公室徐州市非国有资金投资工程项目批准直接发包通知书（文号是3203051502100102-BD-001）、建设工程施工合同（备案号为3203052015051301A01000）、建筑工程施工许可证（编号320305201505190101）、施工许可证（编号为320305201505210101）、2015年3月30日建设工程质量监督通知书（编号为3203050201500250212-02）、建设工程安全监督通知书（编号为320305320150330121）、贾汪区民政局关于董庄花园小区预核名备案通知书（文号是贾民备（2015）2号）、预售许可证（文号是贾房售许字2015第22号）、徐州市建设工程项目直接发包备案表、徐州市建设工程直接发包审批表、徐州市非国有资金投资项目批准直接发包合同备案表、建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任信息档案、建设工程档案报送责任书、徐州市非国有资金投资工程项目批准直接发包通知书、江苏省房屋白蚁预防工程合同书、江苏省防雷装置设计核准意见书、审计报告、江苏增值税普通发票及原、被告、第三人的当庭陈述等予以证实，已经庭审质证，本院予以确认。 本案的争议焦点：1、涉案董庄花园小区的开发主体，现小区物权为谁所有；2、陈红主张的投资款及利润有无事实依据，应否予以返还。 一、关于涉案董庄花园小区的开发主体及小区物权为谁所有的问题。本院认为，徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会对涉案小区项目作出批复，同意该项目建设后，陈刚与董庄矿居委会签订董庄小区开发建设项目协议书，约定开发建设高档商住楼居民小区，明确了小区地址范围和投资规模，并约定开发方式为董庄矿居委会净地出让，陈刚取得土地使用权的方式为招、拍、挂，陈刚按市场化运作，自行建设，自行销售。后陈刚因开发资金紧张，与陈红达成共同出资合伙开发的协议，并明确了双方的出资和分红比例，开发过程中各自的负责范畴。合伙协议达成后，陈刚和陈红按照双方的约定各自出资进行小区开发建设，至法庭辩论终结时，涉案小区一直由陈红负责建设和管理，因此陈刚和陈红均是涉案小区的实际开发人。涉案小区在开发建设过程中，基于土地使用权的需要，陈红和陈刚在积极筹借资金参与土地竞买仍不能按照规定交付全部土地出让金的情况下，陈刚与卢振义达成协议，由卢振义支付剩余土地出让金，协议后卢振义以其配偶杨侠的名义缴清剩余土地出让金，之后杨侠注册丰宝置业公司并以该公司作为竞买人取得土地使用权，后卢振义代表丰宝置业公司按照与陈刚的约定办理了相应的小区开发建设手续，陈红对丰宝置业公司竞买土地及出资办理相应的开发手续均未提出异议，后因双方各自出售房屋问题发生纠纷，在徐州市贾汪区矿居委会主持协调下，陈红与丰宝置业公司达成协议，同意丰宝置业公司继续出资完善小区开发手续。因此客观上陈刚和陈红已将丰宝置业公司作为涉案小区的共同开发人，双方之间应系合作开发关系，丰宝置业公司亦是涉案小区的实际开发主体。基于徐州市贾汪区住房和城乡建设局于2015年7月22日对董庄花园小区作出贾房售许字（2015）第22号商品房预售许可，明确预售单位为丰宝置业公司，根据物权法的规定，涉案董庄花园小区已登记在丰宝置业公司名下，其物权为丰宝置业公司所有。 二、关于陈红主张的开发投资款及利润的问题。本院认为，根据民事行为权利、义务相一致原则，陈红作为涉案董庄花园小区的开发人，实际出资参与小区的开发建设，应依法享有收回出资及获取红利的权利，现涉案小区物权基于备案登记为丰宝置业公司所有，丰宝置业公司在获得小区物权的同时，应当给付其他开发人支出的开发费用及开发利润。在案件审理中，徐州方正会计师事务所有限公司作出审计报告，明确陈红和丰宝置业公司合计出资7830325.51元，其中陈红出资5692892.21元，占比72.70%，丰宝置业公司出资2137433.30元，占比27.30%。因此丰宝置业公司应对陈红投资的5692892.21元予以返还。关于陈红主张的投资利润问题，因涉案小区尚有部分房屋未销售，徐州方正会计师事务所有限公司的审计报告明确无法核算开发利润，丰宝置业公司对其主张的利润不予认可，因此本院对陈红主张的投资利润不予采信，其可待补足证据明确利润后另行主张权利。本案，陈刚虽以正宏建设公司名义与董庄矿居委会签订开发建设项目协议书，但正宏建设公司并未实际参与涉案小区的开发建设，也没有在该开发项目中获取利益，陈红要求正宏建设公司承担返还投资款及利润的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江苏丰宝置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈红投资款5692892.21元； 二、驳回原告陈红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69600元，财产保全费5000元，司法鉴定费129600元，合计204200元，由原告陈红负担57200元，被告江苏丰宝置业发展有限公司负担147000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  贺夫建 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  张广继 二〇一七年十二月十五日 法官 助理  闫 振 书 记 员  杜成功