湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初2450号原告：湖北省蔡甸监狱，住所地武汉市蔡甸区上胡家渡**，统一社会信用代码1142011410897392W。负责人：彭公钦，监狱长。委托诉讼代理人：邓艳秋，湖北邦理律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街**（工行对面），注册号420114600072645。经营者：江慧兰，女，1962年10月6日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：吴亮华，女，1980年12月6日出生，汉族，户籍地武汉市蔡甸区，现住武汉市蔡甸区，代理权限为特别授权。被告：吴亮华，女，1980年12月6日出生，汉族，户籍地武汉市蔡甸区，现住武汉市蔡甸区。原告湖北省蔡甸监狱（以下简称蔡甸监狱）与被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆（以下简称俏佳人生活馆）、吴亮华返还原物纠纷一案，本院于2020年9月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡甸监狱的委托诉讼代理人邓艳秋，被告俏佳人生活馆的委托诉讼代理人、被告吴亮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡甸监狱向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即将其占用的位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼一楼门面归还原告；二、判令二被告向原告支付自2019年1月1日起至房屋实际腾退之日期间房屋占有使用费用93333.4元（按每月应当补交的租金4666.67元计，暂计算至2020年8月31日）；三、判令二被告向原告支付自2019年1月1日起至其房屋腾退之日逾期腾房违约金186666.8元（按应当补交的租金双倍作为违约金，暂计算至2020年8月31日）；四、本案诉讼费用全部由二被告负担。事实和理由：二被告承租原告所有的位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼一楼门面用于经营美容店。2018年2月7日双方续签《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，合同约定租赁期限一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金56000元，每月4666.67元。同时约定，租赁期满后，原告有权收回房屋；承租期间，被告如需对房屋进行改造或增加设施（包括装修），必须提交书面方案提交原告审核，经原告审核后方能进行工程改造，所产生的费用自行承担；合同期满不归还房屋的，除补交延迟租金外，还应支付补交租金的双倍作为违约金。2018年12月31日合同期满，原告多次通知二被告不再续签合同并要求归还房屋，至今未果。故原告诉至法院。被告俏佳人生活馆、吴亮华共同辩称，被告所承租的房屋属于原告蔡甸监狱没有异议，被告也同意腾退。但原告要求被告支付租金计算的标准及要求违约金没有依据，且违约金约定标准过高。原告是发过通知，但没有与被告当面就房屋腾退等事宜进行协商。且原告口头承诺对租户的装修损失会给予补偿，现在租金损失的扩大原因在于原告。且根据政策的规定，疫情期间对中小微型企业承租国有资产应减免租金。被告不存在违约，不应承担违约金，原告诉请要求的违约金过高。本院经审理认定事实如下：吴亮华为美容美体经营者，2008年1月1日始承租湖北省蔡甸监狱所有的位于武汉市蔡甸区汉阳大街111-4号门面用于经营，2008年1月1日至2011年12月31日每年签订为期一年的书面租赁合同。2012年1月1日至2017年12月31日，每两年签订一次为期两年的书面租赁合同。最后一次续租合同签订时间为2018年2月7日，出租方（甲方）蔡甸监狱与承租方（乙方）俏佳人生活馆、吴亮华签订《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，计租起始日2018年1月1日至2018年12月31日止，房屋年租金56000元，月租金4666.67元，如退租时不足一个月的按一个月计算。租赁期满后，甲方有权收回房屋，如果乙方要求继续租赁，甲方在同等条件下优先同意乙方继续租赁，双方须重新签订房屋租赁合同；合同期满后乙方应将房屋保持完好退还给甲方，逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应迟延退租的租金，并支付补交租金双倍作为违约金。吴亮华在《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》签名，并加盖俏佳人生活馆印章。另查明，俏佳人生活馆已付清租期内的租金。租赁期满后，蔡甸监狱分别于2019年4月8日、12月13日书面通知俏佳人生活馆不再续签房屋租赁合同、收回出租房屋。上述事实有原告蔡甸监狱提交的《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》、租金进账单、通知、房屋权属基本信息、被告基本信息，当事人陈述等经庭审质证、认证的证据所证实。本院认为，本案的争议焦点为：（一）被告是否应腾退房屋依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告蔡甸监狱有权按照双方签订的《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》中关于“合同期满后乙方应将租赁房屋保持完好退还给甲方”约定，主张被告俏佳人生活馆和吴亮华在合同期满后将租赁的房屋予以腾退，被告亦表示愿意腾退，因此，本院对原告蔡甸监狱要求二被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。（二）关于被告是否应当支付逾期腾房的占用费问题本案租赁合同期限届满后，被告并未按照合同约定向原告返还并交付租赁物，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，出租人因承租人违约而受到的最直接损失即房屋重新进入租赁市场后可获得的租金收益，亦即逾期腾房的占有使用费，故本院对原告根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金”的约定，主张被告俏佳人生活馆、吴亮华向原告蔡甸监狱支付逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求予以支持。但是原告蔡甸监狱主张不足一个月的按一个月计算（每月4666.67元）逾期腾房期间的房屋占有使用费的标准，显失公平，逾期腾房期间不足一个月部分房屋占有使用费应当按每日153.42元（56000元/年÷365天）计算更为合理。被告俏佳人生活馆、吴亮华辩称“根据武汉市政策的规定，疫情期间对中小微型企业承租国有资产应减免租金”的意见，原告蔡甸监狱所有的门面房在新冠××疫情期间无法开展经营活动，不能产生经营收益，即在疫情期间，虽然二被告无权占有房屋，但原告蔡甸监狱未提交证据证实因此而遭受经济损失。参照《武汉市积极应对新冠××疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》关于“对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收、6个月房租减半”规定，本院酌定免除二被告三个月的房屋占用费。（三）关于逾期腾房违约金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法”的规定，故本院对原告蔡甸监狱根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金，还应支付补交租金的双倍作为违约金”的约定，主张被告俏佳人生活馆、吴亮华支付违约金的诉讼请求予以支持，二被告认为其不应支付违约金的辩称意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告蔡甸监狱的损失为租金收益，亦即逾期腾房的占用费，按照上述法律规定，双方约定的违约金过高，本院据此酌定违约金按照月1400元(4666.67元×30%)计算，不足一个月部分按照日46.03元(153.42元×30%)计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆、吴亮华于本判决生效之日起三个月内将位于武汉市蔡甸区汉阳大街111-4号门面予以腾退；二、被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆、吴亮华于腾退房屋之日向原告湖北省蔡甸监狱支付2019年1月1日至其腾退房屋之日期间逾期腾房占有使用费（满一个月的按每月4666.67元，不足一个月的按每日153.42元计算，并免除三个月的占有使用费用）；三、被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆、吴亮华于腾退房屋之日向原告湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房违约金（即自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止，满一个月的按每月1400元，不足一个月的按每日46.03元计算）；四、驳回原告湖北省蔡甸监狱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告湖北省蔡甸监狱负担1695元，被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆、吴亮华负担1055元。（原告湖北省蔡甸监狱已垫付，执行时由被告武汉市蔡甸区俏佳人女人世界美容美体生活馆、吴亮华一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗英二〇二〇年十一月十日法官助理李娟书记员李娟