辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3490号上诉人（原审被告）：彭天亮，男，汉族，1987年5月19日出生，住址辽宁鞍山市立山区。委托诉讼代理人：彭绍先，男，汉族，1960年7月12日出生，住址辽宁鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地鞍山市千山路**。法定代表人：周树生，经理。委托诉讼代理人：彭滔，该公司员工。上诉人彭天亮因与被上诉人鞍山市美佳物业服务有限公司（以下简称美佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案已审理终结。彭天亮上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，不服金额2000元；2、请求二审法院委托司法审计机构对美佳物业公司已经履行完结的《前期物业管理服务协议》及《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》在合同期间内的利用共用部位、设施设备经营所得进行司法审计，用以明确美佳物业公司应当收取彭天亮物业服务费数额；3、判令美佳物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院多项事实未予以查清，本案应当发回重审。一、智慧新城住宅质量保证书第四条明确规定：本小屋住宅工程保修工作，由我公司委托智慧新城客户服务中心负责洽淡，落实。业主在保修期内发现住宅工程存在质量问题，应直接向智慧新城客户服务中心保修，由客户服务中心负责与相关部门协调维修事宜。双方履行《前期物业管理服务协议》的2009年开始，彭天亮因房屋质量问题多次找美佳物业公司，一直推倭，致使相关质量问题仍旧未得到解决。二、双方《前物业管理服务协议》于2015年5月24日终止，美佳物业公司至今未将利用共用部位、设施设备经营所得百分之七十纳入住宅专项维修资金，也未对补贴彭天亮物业服务费数额进行明确，致使彭天亮应当交纳物业费数额不明确。三、2015年7月25日，未经合法选举的业主委员会与美佳物业公司签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》，该合同至今未被业主大会追认，该合同应被认定无效，彭天亮在此期间接受服务的价格，应以后期鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》物业费标准住宅每平方米0.5元月为基数计算，同时，美佳物业公司至今未将利用共用部位、设施设备经营所得百分之七十纳入住宅专项维修资金，也未对补贴彭天亮物业服务费数额进行明确，致使彭天亮应当交纳物业费数额不明确。四、2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》一份，约定物业费标准为住宅每平方米0.5元月，但利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的收益属于全体业主，该收益能冲抵物业费数额剩余部分才是彭天亮应当交费数额，因为该账目由美佳物业公司控制，彭天亮请求法院结合该账目，明确美佳物业公司主张物业费具体数额。五、《辽宁省物业管理条例》明确了利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的收益处分。彭天亮为维护自身合法权益，申请法院委托司法审计机构对美佳物业公司已经履行完结的《前期物业管理服务协议》及《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》在合同期间内的利用共用部位、设施设备经营所得进行司法审计，用以明确美佳物业公司应当收取彭天亮物业服务费数额。美佳物业公司辩称，服从一审判决。美佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令彭天亮给付2014年11月1日至2019年12月31日物业费及电梯费共计5683.97元，滞纳金1057.22元，共计6741.19元；2、判令彭天亮承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：美佳物业公司为沿海智慧新城小区的物业服务公司，彭天亮系该小区2号楼2单元301号业主，该房屋的建筑面积为93.61平方米。美佳物业公司与彭天亮于2009年5月27日签订《前期物业管理服务协议》。协议主要约定：物业费标准为每月每平方米0.5元；电梯维修费按照每户12月每月收取；电梯安全检测费以及电费按照实际运行发生费用予以均摊。2015年7月25日美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每月每平方米1元、电梯费每户每月30元。2016年3月28日美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，补充协议主要约定：原合同中第三章第七条(一)中物业服务费高层住宅标准1元平月更改为物业费高层住宅标准物业费标准为0.8元平月；费用执行有效期为原合同签订之日起至原合同到期之日止。并于2016年3月30日在小区发布了《关于沿海鞍山新城小区物业服务费上调事项的通告》。2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》，合同主要约定：物业费标准为住宅每月每平方米0.5元。美佳物业公司依约对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，彭天亮自2014年11月1日至2019年12月31日未向物业公司交纳物业费及电梯费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。美佳物业公司与彭天亮签订的《前期物业管理服务协议》、美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》，社区居民委员会在该小区没有业主委员会的情况下，代行其职责，签署的物业服务合同对小区业主具有约束力。美佳物业公司自业主入住起按合同约定为沿海智慧新城小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，彭天亮应按合同约定履行交纳物业费的义务。彭天亮经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。经核算彭天亮应给付美佳物业公司自2014年11月1日至2015年10月31日物业费561.66元(0.5元/月/平×93.61×平12个月=561.66元)，2015年11月1日至2018年7月25日的物业费2456.33元(0.8元/月/平×93.61平×32.8个月=2456.33元)，2018年7月26日至2019年12月31日的物业费803.17元(0.5元/月/平×93.61平×17.16个月=803.17元)，共计3821.16元，电梯费1860元(30元/月×62个月=1860元)，故对美佳物业公司过高主张该院不予支持。关于美佳物业公司主张彭天亮支付其物业费滞纳金(自欠费之日起按欠费总额的日万分之一标准计算至给付之日止)一节，该院认为，美佳物业公司、彭天亮双方约定自欠费之日起计算滞纳金，该约定标准缺乏事实和法律依据，故不予支持。彭天亮应自起诉之日起按欠费总额的万分之一标准计算滞纳金为宜。判决：一、彭天亮于该判决发生法律效力后十日内给付美佳物业公司自2014年11月1日起至2019年12月31日止的物业费3821.16元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，每日按欠费总额万分之一计付)；二、彭天亮于该判决发生法律效力后十日内给付美佳物业公司自2014年11月1日至2019年12月31日的电梯费1860元；三、驳回美佳物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由彭天亮承担。本院二审期间，彭天亮围绕上诉请求依法提交了证据即前期物业合同及一组照片，证明彭天亮家的房屋存在质量问题，向物业公司报修后，物业公司不予维修，物业公司存在在业主共用部位及公用区内发布广告获取收益。本院组织当事人进行了证据交换和质证，美佳物业公司质证认为对物业合同的真实性无异议，照片上显示的广告有的是公益广告，房屋质量的问题，物业公司只是在业主与开发商之间起协调作用，在房屋的质保期内应由开发商负责维修。本院认为，彭天亮提供的照片能反映出彭天亮的房屋存在质量问题，物业公司存在在共用部位、设施等发布广告的行为，但这些行为与本案美佳物业公司诉请彭天亮给付物业费不属于同一法律关系，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，彭天亮与美佳物业公司签订的前期物业服务协议、与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，美佳物业公司已经提供了物业服务，彭天亮应该按照合同约定交纳物业费。关于彭天亮上诉主张所居住的房屋存在质量问题向物业公司报修后不予处理一节，因彭天亮购买的房屋在质保期内，所存在的质量问题应由开发商负责，如果开发商不予维修，彭天亮为维修该房屋支出的费用可向开发商主张，彭天亮以此拒交物业费不当，故对彭天亮的该项上诉主张，本院不予支持。关于彭天亮上诉主张美佳物业公司应将利用共用部位、设施设备经营所得百分之七十纳入住宅专项维修资金、未对补贴物业费数额进行明确，使得应交纳物业费数额不明确一节，本案中，案涉小区业主委员会与美佳物业公司签订的物业服务委托合同第十五条经营收益分配约定，美佳物业公司利用共用部位和共有设施经营的收入并扣除成本（包括水费、电费、人工费等费用）后的利润，由双方按照四六比例分配，业主委员会的分配收益用于弥补专项维修资金的不足，美佳物业公司的分配收益补贴物业服务经费的不足。同时特别约定，双方同意本项目的共用部位和共有设施经营的收益用于偿还本合同第三十四条第四项约定的公共区域改造工程费用的借款，在未偿还本合同第三十四条四项约定的公共区域改造工程费用的借款前，双方都不得进行分配利润。按照该约定，即使可以或有利润可供分配，所分利润应属于小区业主委员会，由业主委员会决定如何使用，彭天亮主张将物业公司应分配的利润冲抵其应支付物业费的一部分，无事实和法律依据，故本院对彭天亮的该项主张亦不予支持。关于彭天亮上诉主张申请法院委托司法审计机构对美佳物业公司已经履行完结的《前期物业管理服务协议》及《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》在合同期间内的利用共用部位、设施设备经营所得进行司法审计，用以明确美佳物业公司应当收取彭天亮物业服务费数额一节，因彭天亮的该项请求与美佳物业公司起诉彭天亮给付物业费一案，不是同一法律关系，不属于本案审查范围，故本院对彭天亮的该项主张亦不予支持。综上所述，彭天亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由彭天亮负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年十一月六日书记员 赵婷婷