文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2397号上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江市丹徒区江心供销合作社，住所地镇江市丹徒区江心镇。法定代表人：甘荣军，该合作社主任。委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，男，1973年9月24日生，汉族，住镇江市，系镇江市丹徒区江心供销合作社负责人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张桂芳，女，1967年10月25日生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓海青，男，1962年6月22日生，汉族，住镇江市。上诉人镇江市丹徒区江心供销合作社（以下简称江心供销社）因与被上诉人张桂芳、邓海青土地租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江心供销社上诉请求：1、依法撤销一审判决书第三、四、五项，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决未查清事实。涉案房产系非法建筑，既不应该进入评估程序，评估依据也不合法，按照合法建筑的市场价值，明显错误。2、适用法律不当。上诉人一审中明确要求被上诉人恢复原状，返还土地，一审法院未予理涉。对违章建筑进行补偿，没有法律规定。张桂芳、邓海青答辩称：建房时是在上诉人同意的情况下建造的。江心供销社向一审法院提出诉讼请求：1、张桂芳、邓海青退还租赁江心供销社的位于镇江市丹徒区江心洲江心百货商场对面的油库空地，并恢复土地原状；2、张桂芳、邓海青支付自2015年7月1日起至起诉之日止的土地占用费50000元；3、本案诉讼费由张桂芳、邓海青承担。一审法院经审理认定事实如下：1999年1月18日，江心供销社（甲方）与张桂芳、邓海青（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方将原油库空白地（江心百货商场对面）东以现有围墙起向西22米租给乙方使用；二、租用期限为16年，自1999年7月1日起至2015年6月30日止；三、年租金为1000元，签订协议是预交十年租金给甲方，即壹万元整；四、乙方在租用期间，一切投资及发生的所有费用均由乙方负责，租用期结束，所有投资的固定资产归乙方所有；五、乙方在租用期间，必须守法经营，确保安全，如发生任何不安全事宜，均由乙方负责，与甲方无关，给甲方造成损失的必须赔偿；六、乙方在租用期间，甲方无权干涉乙方的经营和管理，甲方如果违约，必须按确定后的实际投资额赔偿给乙方；七、乙方如果中途违约，乙方所投资的全部固定资产归甲方所有等。同年6月24日，张桂芳、邓海青依约向江心供销社支付十年的租金共计10000元。2009年6月30日，张桂芳、邓海青向江心供销社交付剩余租金6000元。另查明，1999年张桂芳、邓海青未取得相关建设许可在租赁土地上建起了六间平房，用于经营浴室。双方租赁合同到期后，双方因租金等问题未能协商一致，张桂芳、邓海青继续使用租赁土地，但未支付租金，目前张桂芳、邓海青已将部分所建房屋租赁给他人使用。本案审理过程中，经张桂芳、邓海青申请，一审法院依法委托镇江**元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对张桂芳、邓海青所建的位于镇江市丹徒区江心洲原油库空地上的房产的价值进行评估。经评估，确定估价对象于价值时点2020年5月20日的公开市场价值（含基础设施）总额为271600万元（其中房产价值257100元，基础设施价值14500元）。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。土地租赁合同约定的租赁期间届满后，承租人继续使用租赁土地，出租人未提出异议的，原土地租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除土地租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。本案中，江心供销社与张桂芳、邓海青签订的《协议书》于2015年6月30日届满后，张桂芳、邓海青继续使用租赁土地，江心供销社未提出异议，故原土地租赁协议继续有效，租赁期间应为不定期，江心供销社可随时解除合同。故一审法院确定双方的租赁协议于江心供销社起诉之日（2019年10月30日）解除。同时，根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现江心供销社要求张桂芳、邓海青退还租赁江心供销社的位于镇江市丹徒区江心洲江心百货商场对面的油库空地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。自2015年7月1日起，张桂芳、邓海青未再向江心供销社交付租金，双方的租赁关系于2019年10月30日解除，故张桂芳、邓海青应当支付江心供销社自2015年7月1日起至2019年10月30日止的租金，根据双方租赁合同的约定，租金计算为4333元（1000元/年×4年+1000元/年÷12个月×4个月）。对租赁土地上所建房屋的处置，根据《协议书》约定，租用期结束，所有投资的固定资产归张桂芳、邓海青，张桂芳、邓海青如果中途违约，所投资的全部固定资产归江心供销社所有。从双方协议书的约定可以看出，张桂芳、邓海青所建房屋是经江心供销社同意的或默许的，现江心供销社未能提供证据证明张桂芳、邓海青存在违约情形，考虑到张桂芳、邓海青所建房屋未经合法审批，故该租赁土地上所建房屋的相关权益应归张桂芳、邓海青所有。江心供销社要求恢复土地原状（即张桂芳、邓海青自行撤除涉案房屋）的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。因涉案土地使用权属江心供销社，根据物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，且张桂芳、邓海青同意涉案房屋折价补偿后相关权益归江心供销社，故张桂芳、邓海青反诉要求江心供销社给付固定资产折价款的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。经一审法院委托，镇江**元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的评估报告书具有客观、合法性，经评估，涉案房产（含房屋和辅助设施）的公开市场价值为271600元，江心供销社应当折价补偿给张桂芳、邓海青。江心供销社称涉案房产无合法产权，其不应当承担赔偿责任的意见，因无相应法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、张桂芳、邓海青于一审判决生效后三十日内退还位于镇江市丹徒区江心洲江心百货商场对面的油库土地；二、张桂芳、邓海青于一审判决生效后三十日内支付镇江市丹徒区江心供销合作社租金4333元；三、镇江市丹徒区江心供销合作社于一审判决生效后三十日内赔偿张桂芳、邓海青损失271600元。四、上述二、三项折抵，镇江市丹徒区江心供销合作社应当于一审判决生效后三十日内给付张桂芳、邓海青2672**元。五、驳回镇江市丹徒区江心供销合作社的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另镇江**元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对张桂芳、邓海青所建的位于镇江市丹徒区江心洲原油库空地上的房产的价值构成，建筑面积365.36平方米，房产单价元/平方米703.63元，计25.71万元，基础设施1.45万元，合计27.16万元，估价方法，以成本法确定。本案争议焦点：涉案无证房屋能否归并于上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人土地租赁合同不违反法律规定，双方均应依法履行。合同约定期满后，上诉人继续使用租赁物，视为原租赁合同的延续，但租赁期限为不定期，上诉人要求解除租赁关系，法院予以支持，被上诉人应支付相应租金。对于被上诉人在租赁土地所建房屋的处置。根据约定，在不违反合同约定的情形下，所投资固定资产归被上诉人所有。被上诉人在协议后，于1999年建造房屋，用于浴室经营，后又用于出租，上诉人未提出异议，其建造房屋应视为得到上诉人的许可。在合同解除后，根据合同约定，在被上诉人不存在违约情况下，该房屋的权益归被上诉人所有。由于该房屋未经合法审批，考虑房屋建造年代较久远，又是位于镇江市丹徒区江心洲（乡镇）所在地，房屋现在用于出租，具有使用价值，以及双方合同约定，鉴定机构评估也是以成本法确定其市场价值，一审法院根据物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，将该固定资产折价归于上诉人并无不当，上诉人要求被上诉人拆除房屋恢复原状的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人镇江市丹徒区江心供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年十一月五日书记员 童 丹