广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1923号 原告：广西东博商业有限责任公司，住所地：南宁市新民路59号太阳广场1楼C区。 法定代表人：肖燕宁，系公司总经理。 委托代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 委托代理人：莫书权，广西广为律师事务所实习律师。 被告：胡耀赏，男，1983年12月4日出生，壮族，住广西横县。 委托代理人：胡大持，广西志明律师事务所律师。 委托代理人：章新发，广西志明律师事务所实习律师。 原告广西东博商业有限责任公司（以下简称“东博公司”）诉被告胡耀赏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成由审判员凌伟东担任审判长,与人民陪审员周国萍和蒙海艳参加的合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告东博公司的委托代理人韦兰军、莫书权到庭参加诉讼，被告胡耀赏及其委托代理人胡大持、章新发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东博公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告铺面租赁关系；2、被告于判决生效之日起三日内将铺面交还原告；3、被告支付租金180000元（租金计算：以12000元／月，从2016年1月1日计算至2017年3月31日，之后支付至被告将铺面清空并将铺面回复原状交还给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年8月7日口头约定将位于南宁市兴宁区，面积95.06平方米出租给被告经营使用。2015年8月8日至2015年9月30日为装修期，装修期间免交租金。装修期间管理费为800元。2015年10月1日起每月租金为12000元，租金按季度缴纳，履约保证金8000元。被告于2015年8月8日进场装修，仅缴纳了履约保证金，租金缴纳至2015年12月31日，经多次催缴未果，原告于2016年12月13日向被告发出解除合同通知函并在铺面粘贴解除合同通知，被告置之不理。故提出前述诉讼请求。 被告胡耀赏答辩称：1、诉状所述不属实。双方2015年8月7日订立《东博古玩玉器审批表》和《租赁合同》，以书面形式确定租赁关系。2、租赁面积为95.06㎡，租期自2015年10月1日至2018年9月30日。第一年月租金4000元/月，第二年月租金4705元/月；第三年5175元/月。租金按年支付，一次性支付11个月租金另附送一个月使用期。3、因原告招商不足，绝大部分商铺未装修，水电安装不及时，物业管理不到位，商场未开张营业，原告多次延长开张时间，并多次承诺统一试业前免除租金。2016年7月商场决定统一调整经营业态，改为农贸市场，并进行招商，强令被告转移至三、四楼经营，清退原租位。后强行停水停电，张贴告示，商城陷入瘫痪。2016年12月13日原告发出解除合同函，是因商城全体承租户不同意原告单方调整经营业态。4、原告诉请解除合同及支付2016年1月1日之后的租金无事实依据。原告至今未能提供符合商铺开业经营的条件，在约定租赁期间，原告不能提出解除合同。其次原告未能提供商城开业条件，原告单方违约，无权解除合同，被告有权抗辩拒付租金直到商城符合开张营业条件为止。若解除合同，造成被告大量资金损失。 双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南宁市青秀区商场所有权人为广西南宁星江物业发展有限公司（房产证为青秀区），该公司于2008年12月10日与原告东博公司签订《房屋租赁合同》，东博公司承租太阳广场商场裙楼一致四层，铺面使用面积共17231平方米，租期自2009年2月1日至2036年10月29日，约定东博公司可以局部或整体转租。承租后，东博公司对外发布招商广告，拟在承租的太阳广场一至四层设立东博古玩玉器城，定位为大型中高端古玩、珠宝交流交易中心。该商场铺面出租前未进行整体装修，由东博公司对公共部位进行装修，承租商户进场后对租赁商铺进行装修。 被告胡耀赏经招商进驻东博玉器城，2015年8月8日东博公司将商场2C10号商铺交给胡耀赏进行装饰装修，包括铺面间隔断及内部装饰，2015年10月1日基础装修完毕。2015年8月7日，原告东博公司收到胡耀赏的商铺2015年10月1日至2015年12月31日的租金12000元（月租金4000元），保证金8000元，水电周转金1500元。 2016年8月12日，东博公司发出《通告》（落款时间2016年8月11日），告知租赁商户因招商不意，各楼层空置严重，各楼层商户分散，不利于集中经营。为扭转经营状态，也为了各经营户能集中经营，尽快扭转萧条局面，拟将一、二楼商户调整至三楼集中经营，以保证商户在合同有效期内正常经营，希望各商户配合。2016年9月10日，该公司公布补贴方案，对于愿意按双方签订合同要求调整到三楼继续经营的租户：1、租赁期以年为单位可签订三年制合同；2、优惠补贴：一、二楼与我司合同有效期内守约商户于2016年10月10日前达成调整协议重新签订租赁合同的，给予免其2016年9月30日至2016年11月30日装修租金，2016年12月1日至2018年8月30日20个月免租期补贴；3、公司负责三楼公共区域装修、铺面隔墙、门楣及电表入户；4、2016年10月10日前达成调整协议重新签订合同的，由东博公司出资协助经营户搬迁及相应维修。对于一、二楼守约商户2016年11月30日前不愿意按双方签订合同要求调整到三楼经营租户并与东博公司终止合同搬离商场的政策补贴：1、铺面固定、不能直接搬动的靠墙柜按每米1000-1200元计补，复合木地板按每平方米50-60元计算，格栏顶按每平方米40-50元计补充。2、其他事项可协商酌情补偿。胡耀赏未与东博公司重新达成协议。 2016年9月14日，东博公司向胡耀赏发出《通知》，告知：截止至2016年8月，商场1-3楼营业面积仅为3300平方米，占商场21%，每个楼层空置面积近4000平方米。商场商户不足，商场存在亏损经营，根据经营需要和双方合同约定，为了保证各商户在合同有效期内能继续经营，通知胡耀赏调整至三楼集中经营，三楼为珠宝古玩，四楼古玩、珠宝、字画、红木家具业态不变，商场只有调整整合才有出路和生存，希望配合理解。东博公司还附一份《调整优惠补贴政策》，告知二楼商户于2016年10月10日前达成调整协议重新签订租赁合同的，给予免其2016年9月30日至2016年11月30日租金，2016年12月1日至2018年8月30日20个月免租期补贴，由东博公司出资协助搬迁及相应的维修，调整搬迁时间为2016年9月30日至2016年11月30日。 2016年12月8日，东博公司向胡耀赏发出函告，内容为：我公司于2016年8月12日发商场调整《公告》，2016年9月14日向全体经营户发出调整《通知》，经双方多次协商未果，现二楼调整时间届满，部分租户已经与我司办妥调整事宜。现商场正重新装修中，不具备营业条件，装修期间，人员出入繁杂，为保证商户安全，请你停止使用水电，如私用水电，造成事故，由你承当责任。另请清空铺面物品，否则，由此造成损失自行承担。 2016年12月15日，胡耀赏收到东博公司的一份《函告》，内容为“我司2016年12月8日向你发出函告，要求你于收到函告之日起三日内与我司联系协商解决调整事宜，时间已届满，但未见你作出任何回复，现我司正式与你解除租赁关系收回商铺，请你于收到本函起五日内将铺面内物品清空，否则，我司将当无主物处理”。 2016年8月12日东博公司通告调整经营后，商铺所在商场二楼部分商户搬离。本案庭审中，胡耀赏陈述其已经于2016年7月搬出商场，铺面现存固定装饰装修设施、少部分椅子、凳子，不同意将铺面恢复原状向东博公司返还铺面。案件审理过程中，对于胡耀赏答辩提及装修损失赔偿，本院释明胡耀赏限期提出反诉并申请装修损失评估，但胡耀赏未提出反诉。 以上事实，有收款收据、通知、函告、宣传单、房产证、收款收据及当事人陈述予以证实。 本院认为，一、关于租赁关系是否应予以解除。原告东博公司将其有权出租的商铺租赁给被告经营使用，胡耀赏占有使用铺面并进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方未签订书面租赁合同，为不定期租赁。胡耀赏主张与东博公司签订《广西东博商业有限责任公司租赁合同》，但未提供该证据，本院对其主张不采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”上述租赁期间，东博公司2016年9月14日通知胡耀赏协商调整铺面，但双方未达成一致，东博公司在2016年12月8日通知胡耀赏限期搬离商铺，在2016年12月15日提出解除合同，故本院认定双方租赁关系于2016年12月15日解除。 二、关于租赁物返还及租金支付问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁合同解除，东博公司已通知要求清空并返还铺面，庭审中胡耀赏仍表示不同意返还铺面，无正当合法理由，东博公司主张胡耀赏清空并返还铺面，本院予以支持。 关于东博公司主张的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”东博公司作为商铺出租人也是商场的经营者，其出租的铺面位于集中经营的商场内，胡耀赏承租铺面目的用于玉器经营，铺面出租前商场为空置的经营场所，东博公司有义务确保商铺所在商场具备正常经营条件，而在租赁期间，东博公司对商场的经营进行整体调整，故东博公司未能确保商场具备正常经营条件，对此应承担责任，即租赁期间不能依照约定收取胡耀赏可正常经营状况下应缴纳的租金。而胡耀赏作为承租人，商业行为本身存在经营风险，在选择进入商场之时，也应该充分评估玉器城近期规划、发展前景和经营条件成熟程度，充分预见空置商场在未来招商、市场培育等因素对经营造成的影响，胡耀赏应承担一定的责任。综合上述意见，租赁期间租金及合同解除后逾期腾退房屋的占有使用费，应当按照双方过错程度予以减少。东博公司因未能确保商场具备正常经营条件应承担违约责任份额，本院酌定为80%，胡耀赏未能准确评估经营风险且租赁关系解除后仍拒不腾退商铺，本院酌定其应承担20%的责任份额。胡耀赏装修完毕后占有铺面，故胡耀赏应自2016年1月1日起至腾退返还铺面之日止，按每月800元（4000元/月×20%）向东博公司支付租金（占有使用费）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告广西东博商业有限责任公司与被告胡耀赏租赁关系于2016年12月15日解除； 二、被告胡耀赏清空并向原告广西东博商业有限责任公司返还位于南宁市青秀区。 三、被告胡耀赏向原告广西东博商业有限责任公司支付商铺租金（占有使用费）（计算方式：自2016年1月1日起至返还商铺之日止，按800元/月计算）。 案件受理费3900元，由原告广西东博商业有限责任公司负担元负担3120元，被告胡耀赏负担780元。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  蒙海艳 二〇一七年十二月七日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。