江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣02民终805号 上诉人（原审被告、反诉原告）：乐平市人民医院，住所地江西省乐平市翥山东路69号。 负责人：陈琴英，该院党委书记。 委托诉讼代理人：李春，该院副院长。 委托诉讼代理人：张镜，江西护三农律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：汪保华，男，1974年8月3日出生，汉族，江西省乐平市人，个体工商户，现住江西省乐平市。 上诉人汪保华与上诉人乐平市人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2015）乐民一初字第654号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人乐平市人民医院不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原判，改判乐平市人民医院不支付汪保华宾馆装饰、装修及配套物资造价1362326.49元；乐平市人民医院不退回租金82432元及利息13898.04元；乐平市人民医院不接受汪保华宾馆房屋内配套设施及物品；汪保华支付乐平市人民医院租金1062600元（2015年4月1日起暂算至2017年9月30日止）；本案鉴定费30000元，由汪保华自行承担；2、原审及二审诉讼费由汪保华承担。事实与理由：2013年上半年汪保华通过市公共资源交易中心招租，获得乐平市人民医院大门旁边店面租赁权，在招标告知事项中明确：租期为三年，经营项目为超市，租金以中标价格确定等。汪保华在与乐平市人民医院签订合同时约定租期自2013年5月1日至2016年5月1日，租金为月租金32200元，租金在每月30日前付清，逾期每日按租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期一个月，乐平市人民医院有权收回店面，租赁期间，不得随便改变经营内容。合同签订后，乐平市人民医院立即将房屋交给汪保华经营使用，汪保华获得租赁权后，在营业开始后，才提出将二楼及三楼改为经营宾馆。汪保华由于自身经营原因，对缴纳房租事项，总是拖延。按照双方租赁合同的规定，乐平市人民医院有权终止合同，并追究汪保华违约责任。鉴于汪保华已对租赁物进行装饰装修，乐平市人民医院一直以协商方式向汪保华索要房租。汪保华以其投资200万元用于开设宾馆，提出由乐平市人民医院提供满足其宾馆用电的要求。乐平市人民医院认为，由于汪保华改变房屋使用用途属违约，乐平市人民医院提供了足以保证其正常经营活动的用电用水，汪保华能够顺利装饰、装修，并进行超市营业，足以说明这一点。不可能不考虑医院医疗用电的安全，而给与汪保华超负荷用电。但是，乐平市人民医院也同意汪保华增设用电设施。汪保华开设宾馆到底用什么电，法律没有规定，双方合同更没有约定，汪保华申请开设宾馆时也没有这方面的要求。退一步讲，民用电不是不能用于宾馆营业，汪保华能否经营宾馆、能否挣钱，与乐平市人民医院行为没有任何关联。乐平市人民医院从未有过不供电、不供水的行为。2016年5月1日，租赁合同到期后，汪保华以法院没有判决和裁定为由，仍恶意占用乐平市人民医院房屋，致使乐平市人民医院遭受巨大经济损失，乐平市人民医院认为原审法院在审限已过，合同已到期的情况下，接受汪保华委托鉴定机构对租赁房屋装饰、装修进行价格评估，明显就存在程序上不公正，实体上判决更是偏袒汪保华一方。 汪保华答辩意见：《房屋租赁合同》约定乐平市人民医院应提供水电，同时，水电是房屋租赁合同履行的最基本要求和必备要件，乐平市人民医院从合同签订开始已经收取汪保华缴纳的23个月总计74.06万元的房租，汪保华无数次要求乐平市人民医院履行合同提供水电无果的情况下再拒付房租，符合《合同法》第67条规定。汪保华拒付房租外，没有任何一条违反合同约定，乐平市人民医院的反诉无事实依据，建议法院驳回乐平市人民医院反诉请求。 上诉人汪保华不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审法院对不支持汪保华投资宾馆以及承租大楼保证金资金占用利息请求的认定，判决乐平市人民医院赔偿汪保华投资资金利息378048元；2、原审及二审诉讼费由乐平市人民医院承担。事实与理由：原审法院查明的事实，基本属实，但对汪保华利息的请求未予以保护，属适用法律不当。既然乐平市人民医院违约已经导致汪保华大额资金投入而未经营，汪保华在原审庭审中主张投资资金的利息（投资日期2014年1月1日至2017年9月30日建设宾馆）136.24×0.6%×45月=367848元、2016年5月1日应当退回的承租大楼保证金（2016年5月1日至2017年9月30日）100000×0.6%×17月=10200元，合计378048元，应当受法律保护。 乐平市人民医院答辩意见：2013年春节后，乐平市人民医院大门旁边店面向市公共资源交易中心挂牌招标招租。招标告知事项明确：1、租期为三年；2、经营项目为超市；3、租期以中标价格确定等。汪保华经拍租竞标以月租32200元的价格中标。随后，正式签订了房屋租赁合同。双方在合同中约定租期自2013年5月1日至2016年5月1日，共计三年，租金在每月30日前付清，逾期每日按租金总额的1%交纳滞纳金，逾期一个月，乐平市人民医院有权收回房产，租赁期内，汪保华不得任意改变经营内容等。汪保华在租赁房屋后，对交纳房租事项总是拖拉。按照合同约定乐平市人民医院有权终止合同，并追究汪保华的违约责任。鉴于汪保华已对店面进行了装修、装潢，乐平市人民医院一直以协商方式向汪保华索要房租。汪保华却以其投入200万元用于开设宾馆，并提出由乐平市人民医院按其宾馆要求供水、供电。乐平市人民医院认为，由于汪保华改变房屋用途，本身属违约。且宾馆用电势必超负荷用电，给乐平市人民医院医疗用电带来不安全因素，并告知汪保华增设用电设施，费用由其自理，产权归其所有，乐平市人民医院不可能为汪保华经营宾馆买单。汪保华在其无理要求被乐平市人民医院谢绝后，仍然拒绝交纳租金。综上所述，乐平市人民医院没有违反租赁合同的行为，对汪保华的无理要求不能满足。租期是招标时确定的，乐平市人民医院也无权顺延。故敬请法院驳回汪保华的诉请。 汪保华向原审法院起诉请求：1、解除汪保华、乐平市人民医院签订的《房屋租赁合同》；2、责令乐平市人民医院赔偿汪保华因履行合同支付的装饰费宾馆装饰费146.88万元、超市装饰费23.3万元，并退回已缴纳的全部租金74.06万元及押金10万元，合计人民币254.24万元；3、按上述费用254.24万元自《房屋租赁合同》签订之日起至案件审结之日止按银行同期贷款月利率0.6%，计付利息；4、本案诉讼等费用由乐平市人民医院承担。 乐平市人民医院向原审法院起诉请求：1、请求法院判决汪保华、乐平市人民医院解除《房屋租赁合同》；2、判决汪保华支付乐平市人民医院租金193200元及滞纳金48300元（2015年4月1日至9月30日止）共计人民币241500元；3、本案诉讼费和反诉费由汪保华承担。 原审院认定的事实：2013年1月22日9时许，汪保华通过向乐平市公共资源交易中心招标招租竞拍的形式，获得了乐平市人民医院大门口西侧一栋一至五间三层商铺共计1075平方米的承租经营权，并于2013年5月1日签订了书面《房屋租赁合同》。合同约定，……租期三年（从2013年5月1日至2016年5月1日），月租金32200元，每月30日交纳房租，逾期按租金总额的1%交纳滞纳金……，乐平市人民医院向汪保华提供水电，不得无故停供，每月按数量交纳水电费，逾期不交，乐平市人民医院有权停供……。汪保华取得该房屋承租权后，首先，汪保华对一楼商铺进行装修，乐平市人民医院仅提供了照明用电，没有提供用水。同年5月22日，汪保华利用对一楼装修时向乐平市人民医院提出《关于（在二、三楼）经营宾馆的申请》，乐平市人民医院同意后并在汪保华申请书上写上了“同意申请人意见”，加盖了乐平市人民医院行政公章。当时乐平市人民医院仍未提供用水。同年7月1日，汪保华又为用水问题书面向乐平市人民医院提出了申请，2013年8月底乐平市人民医院才向汪保华提供了居民用水。9月份汪保华对二、三楼按宾馆的设置进行装潢，12月底汪保华对二、三楼的宾馆房间等设施已装潢完毕。并房间配有床、桌子、椅子、电视、空调等设备。汪保华宾馆因仅有居民用户的一般用水、用电，没有符合宾馆要求的水电，而没有开业（使用）。为此，汪保华又多次向乐平市人民医院要求解决宾馆的用水、用电问题，未果。自2013年11月前，汪保华按期足额向乐平市人民医院交纳了房租。2014年5月8日，汪保华再次以乐平市人民医院提供的用电不能满足宾馆的商业经营为由，向乐平市人民医院提出书面申请，要求解决用电，无果。于是，汪保华停交了乐平市人民医院房租。后汪保华、乐平市人民医院为解决宾馆用水、用电和拖欠房租问题，进行了多次磋商，乐平市人民医院同意为汪保华按宾馆要求供水、供电。并口头约定，乐平市人民医院为汪保华提供水、电专供，设置开户，户名为汪保华；其水、电开户的设备等费用，汪保华、乐平市人民医院各承担二分之一。于是，汪保华分别于2014年7月10日和14日向乐平市人民医院交纳了五个月房租，共计人民币16.1万元。后因乐平市人民医院“总务科”和“物管办”提供的开户水、电设备费用评估价格不一致等情况，汪保华宾馆的供水、供电的事情被搁置。同年11月5日，汪保华又以“关于承租物业未通电不能经营的情况说明”为由向乐平市人民医院报告，要求乐平市人民医院提供水、电，未果。继而汪保华第二次停交乐平市人民医院房租。2015年元月12日，汪保华为解决宾馆供水、供电事情，向乐平市洎阳街办司法所申请调解，经乐平市洎阳街办司法所召集汪保华及汪保华、乐平市人民医院委托代理人进行调解，并于同年4月5日形成了协议，双方共同采购水、电专供的专用器材，费用由双方均摊，由乐平市人民医院负责施工，水电开户名为汪保华；汪保华交清房租（至2015年3月止）。于是，汪保华于同月14日向乐平市人民医院一次性交纳九个月房租，共计人民币28.98万元。后乐平市人民医院委托代理人告知汪保华，乐平市人民医院领导不同意在协议签字。汪保华承租的宾馆用水、用电问题，再次搁置。于是，汪保华于2015年7月9日，具状诉至法院。 诉讼中，汪保华、乐平市人民医院虽陈述解除《租赁合同》，但双方从房屋租赁的实际等诸多因素考虑，均表示续租，要求法庭调解，但后因对宾馆未使用的原因及房租计算等产生分歧，调解无效。2016年5月20日，乐平市人民医院对汪保华租赁的店面停供水、电，原审法院为此多次做调解工作、无效。2016年12月28日，汪保华申请对其租赁的店面一楼超市，二、三楼宾馆装修的费用及设备进行价格评估鉴定，而乐平市人民医院书面说明表示不参加汪保华对超市、宾馆的装修费用及设备的价格评估鉴定（书面说明材料已移给价格评估鉴定机构），考虑到汪保华超市一直在使用和本案鉴定费用等情况，法院仅依法委托鉴定机构对汪保华的二、三楼宾馆装修的费用及设备进行价格评估鉴定，经江西神州司法鉴定中心鉴定，其鉴定意见为：1、二、三楼装饰装修工程造价897626.68元，2、二、三楼水电及消防工程造价201142.81元，3、宾馆配套物资造价263557元，合计工程造价为人民币1362326.49元。 庭审质证中，乐平市人民医院对汪保华提供的证据提出如下异议：1、对房屋租赁合同和经营宾馆申请书的真实性、合法性没有异议、但对关联性有异议；2、对洎阳街办法律服务所出具的《情况说明》真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议；3、对汪保华提供的租金、水电费、定金票据的“三性”没有异议；4、对江西神州司法鉴定中心鉴定的宾馆装饰装修工程造价、消防工程造价和宾馆配套物资造价的鉴定意见，提出与租赁无关；5、对汪保华提供的其他证据均提出异议。但乐平市人民医院对其异议，均未提供证据佐证。另，汪保华对乐平市人民医院提供的证据没有异议。 综上，汪保华、乐平市人民医院争议的焦点为：1、本案违约的争议，及违约责任；2、违约损失是否包括间接损失和直接损失？3、汪保华要求乐平市人民医院支付超市的装修费用，是否应得到支持？4、乐平市人民医院反诉要求判决解除汪保华、乐平市人民医院房屋租赁合同，和判决汪保华支付其2015年4月1日至9月30日的租金及滞纳金计241500元的诉求，是否应得到支持？5、宾馆和超市的租金计算问题。 上述焦点，根据汪保华、乐平市人民医院在本案中的陈述意见、争议的意见及举证、质证等的情况，法院认为：1、汪保华、乐平市人民医院签订店面房屋租赁合同是双方真实意思的表现，且该租赁合同是在乐平市公共资源交易中心竞拍租赁成交后形成的，合同签订前有多个部门审核，在价格上有多个部门参与监督，且有众多竞标者参与竞价，较比其他合同程序上要严谨、公正，因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，……受法律保护”。故该合同受法律保护。2013年5月22日，汪保华根据其需要，向乐平市人民医院申请对其租赁的房屋二、三楼改为经营宾馆，经乐平市人民医院同意后，汪保华才按照宾馆的设置、设施进行装饰装修。因此，该店面二、三楼经营宾馆，是汪保华、乐平市人民医院新的合约，且未违反法律规定，未侵害国家或他人利益，因此，该《租赁合同》由经营超市更改为：一楼四间店面经营超市，一楼西侧一间店面和二楼、三楼经营宾馆的约定，同样对汪保华、乐平市人民医院双方具有法律约束力，受法律保护。后乐平市人民医院不按宾馆要求提供水、电，比照原《房屋租赁合同》约定了乐平市人民医院提供水电的类推，提供宾馆的水电是乐平市人民医院应尽的义务，即汪保华、乐平市人民医院原《房屋租赁合同》对供水、供电约定不明，但按照相关规定，房东为租赁物提供水电，是房东的附属义务。因此，乐平市人民医院未给汪保华提供宾馆用水、用电，应依法认定是乐平市人民医院违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行和合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。因此，乐平市人民医院应赔偿汪保华损失。2、违约责任是否包括间接损失和直接损失，本案违约责任，既包括直接损失也包括间接损失，即宾馆投资费用损失是直接损失，但汪保华投资收益损失未提供证据，应不予支持。3、汪保华超市自装修后一直使用至今，乐平市人民医院2016年5月20日对超市停工水电，是汪保华、乐平市人民医院合同约定的合同到期期限，因此，汪保华要求赔偿超市房屋装修费用，应不予支持；汪保华使用超市的房屋，应交纳租金。4、乐平市人民医院反诉解除房屋租赁合同和支持其2015年4月1日至9月30日的租金及其滞纳金计241500元的诉求，首先，汪保华、乐平市人民医院在诉讼中均明确表示同意解除房屋租赁合同，故应予照准；其次，租金及其滞纳金是建立在租赁合同承租人一方违约前提下，出租人一方主张对方违约提出的合法诉求，按乐平市人民医院陈述的汪保华拖欠房租，但乐平市人民医院主张的事实理由不成立，相反是因乐平市人民医院未履行合同附属义务，为汪保华提供宾馆的用水、用电，且汪保华是在多次申请要求乐平市人民医院解决宾馆用水、用电未果的前提下，乐平市人民医院承诺后又食言，才开始拖欠房租的，故乐平市人民医院要求汪保华支付租金和滞纳金计241500元的诉求，缺乏事实依据，不予支持。5、合同约定月租金为32200元，这是指店面房屋整栋楼的月租金，该栋楼包括二、三楼宾馆和一楼五间店面，本应考虑一、二、三楼房屋的使用价值和宾馆配置设备等费用的情况，综合考量每个楼层的房屋租金，但汪保华自己诉求“……二楼加三楼的租金就等于一楼的租金”，因此，一楼月租金为16100元（32200元÷2），而汪保华一楼五间店面，实际开超市只有四间，其中一间作为宾馆通道，按汪保华超市使用的四间店面计算，汪保华超市月租金为12880元（16100÷5×4）；汪保华宾馆装修完毕后，因乐平市人民医院未提供宾馆水电要求，供水、供电，致使宾馆一直闲置，未开业。因此，宾馆使用的房屋租金应剔除，汪保华应交纳一楼四间超市房屋的租金。现汪保华、乐平市人民医院已解除租赁关系，汪保华向乐平市人民医院交纳10万元合同保证金，应予退回。综上，汪保华诉求应依法核准计算，具体计算如下：一、宾馆装饰装修及其配套物资造价，合计为1362326.49元（按江西神州司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》鉴定的，1、二、三楼装饰装修工程造价897626.68元；2、二、三楼水电及消防工程造价201142.81元；3、宾馆配套物资造价263557元）。二、汪保华使用一楼开超市四间店面房屋租金为658168元（从2013年5月1日算至2017年8月2日解除合同腾房日止，计4年3个月3天，每月按12880元计算），汪保华支付了乐平市人民医院租金740600元，乐平市人民医院应退回汪保华租金82432元。三、汪保华多付租金82432元的利息（从2015年4月1日起至2017年8月2日解除合同腾房日止，计2年4个月3天，按月利率0.6%计算，即82432元×0.6%×28.1个月）13898.04元。四、乐平市人民医院退回汪保华保证金10万元。上述一至四项共计人民币为1558656.53元。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。因此，汪保华、乐平市人民医院通过乐平市公共资源交易中心招标招租竞拍签订的《店面房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护。后汪保华、乐平市人民医院变更租赁物使用用途，将二三楼改为经营宾馆，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，亦应受到法律保护。乐平市人民医院未履行合同附属义务，为汪保华提供符合宾馆要求的水、电，致使汪保华宾馆装饰装修等完毕后，闲置未开业而造成损失，应当承担民事责任。因此，汪保华起诉有理，应予支持。但汪保华要求乐平市人民医院承担其超市的装修费用，亦与事实和法律相悖，不予采纳；同时，汪保华要求的赔偿损失过高，应不予支持。乐平市人民医院反诉要求汪保华支付2015年4月1日至2015年9月30日止的租金及其滞纳金共计241500元，与事实和法律相悖，不予支持。经原审法院2017年9月14日的审判委员会讨论决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：1、宣告解除原告汪保华与被告乐平市人民医院签订的被告乐平市人民医院西侧一栋店面《房屋租赁合同》。现租赁宾馆房屋内配套设施及物品（详见鉴定物品清单）归被告乐平市人民医院所有；2、被告乐平市人民医院在本判决生效后十日内一次性支付原告汪保华宾馆装饰装修及其配套物资造价1362326.49元和退回租金82432元及其利息13898.04元，保证金10万元，共计人民币1558656.53元整；3、驳回汪保华其他诉讼请求；4、驳回被告乐平市人民医院反诉诉讼请求。本案受理费27134元，反诉受理费2462元，鉴定费30000元，共计59596元，决定由被告乐平市人民医院承担56596元，原告汪保华承担3000元。 二审查明，1、原审庭审中汪保华提供了《银行汇凭证》及保证金列表，证明乐平市人民医院西侧一栋店面房屋租赁使用权竞买保证金10万元，汪保华已经向乐平市人民医院缴纳，乐平市人民医院不持异议；2、双方在原审庭审中一致同意解除租赁合同，于2017年8月2日，汪保华办理了租赁物及租赁物内的物品交接手续，将房屋腾出。其他查明是事实与原审查明的事实基本一致。 本院认为，汪保华与平市人民医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予认定。2013年5月22日汪保华向出租人乐平市人民医院提出申请，将其租赁的房屋二、三楼改为经营宾馆，乐平市人民医院盖章同意，汪保华对宾馆进行装修。因乐平市人民医院供应的普通用户一般水、电，不能满足宾馆对水电的需求，导致宾馆装修后不能投入营业，承租人汪保华认为，供应水电系房屋出租人的附属义务，因水电供应问题造成宾馆装修后未投入营业的损失，应由出租人乐平市人民医院承担，并请求解除双方合同。经查，原合同租赁房屋的用途为超市，后经双方协商同意改变房屋租赁用途，用于经营宾馆，但双方对所经营宾馆的经营模式、等级及水电是否需要扩容等一系列问题，未另行约定，后经双方多次协商仍不能达成一致意见，导致宾馆装修后未投入营业，租赁合同无法继续履行，现双方一致要求解除合同，对造成的损失，均存在一定过错。乐平市人民医院对自身的水电设施是否可以扩容等情况是明知的，其同意汪保华将超市改建为宾馆，造成汪保华认为乐平市人民医院可以提供与宾馆配套的水电设施的预期，遂投入大量资金对房屋进行装修，且双方《房屋租赁合同》约定了由出租方乐平市人民医院提供水电，因此，乐平市人民医院对损失应当承担主要责任。汪保华明知现有水、电供应不能达到宾馆需求，双方对水电供应扩容未达成一致意向的情况下，投入大量资金对房屋进行装修，造成损失扩大，存在经营上的失误，也应对损失承担相应责任。原审判决确定宾馆房屋内配套设施及物品归乐平市人民医院所有，乐平市人民医院支付汪保华全部宾馆装修装饰配套设施资金1362326.49元，远超履行合同出租人的预期租金的收益，显失公平。本院综合案件情况及相关法律规定，根据公平原则确定：1、解除双方签订的乐平市人民医院西侧一栋店面《房屋租赁合同》，租赁宾馆房屋内配套设施及物品（详见鉴定物品清单）归乐平市人民医院所有；2、宾馆装饰装修及其配套物资造价1362326.49元，乐平市人民医院按总价款的70%承担赔偿责任，即953628.54元（1362326.49元×70%=953628.54元）；乐平市人民医院退回汪保华房屋租赁使用权竞买保证金10万元；3、汪保华使用一楼经营超市四间店面房屋，原审确定租金为658168元（从2013年5月1日算至2017年8月2日腾房日止，计4年3个月3天，每月按12880元计算），基本合理，予以确认。汪保华支付了租金740600元，乐平市人民医院多收汪保华租金82432元，考虑到因双方纠纷也造成出租人乐平市人民医院对该房屋无法正常使用和收益，本院酌情确定乐平市人民医院多收汪保华租金82432元，作为租金损失的适当补偿，不予退回。 综上，本院认为，上诉人的上诉理由部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省乐平市人民法院（2015）乐民一初字第654号民事判决第一项； 二、变更江西省乐平市人民法院（2015）乐民一初字第654号民事判决第二项为上诉人乐平市人民医院在本判决生效后十日内一次性支付上诉人汪保华宾馆装饰装修及其配套物资赔偿款953628.54元；退回保证金10万元； 三、驳回汪保华其他诉讼请求； 四、驳回乐平市人民医院其他反诉请求。 原审及二审案件受理费共计105334元，由上诉人乐平市人民医院负担73734元，上诉人汪保华负担31600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事说民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  欧阳国 审 判 员  王慧莲 二〇一七年十二月八日 代书记员  章汝秀