江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3041号上诉人（原审被告）：王浩文，男，1988年1月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周敢，江苏宿众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董伟，男，1988年5月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人王浩文因与被上诉人董伟租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初10233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王浩文及其委托诉讼代理人周敢、被上诉人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩文上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董伟的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由董伟承担。事实和理由：一、王浩文与董伟签订的《转让合同》并非房屋租赁合同。依据《合同法》第二百一十三条，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。王浩文与董伟签订的《转让合同》仅表明了房屋的坐落位置，其他房屋租赁合同应当明确表明的租金、租期、支付方式等要件均未能载明，上述《转让合同》的性质显然并非房屋租赁合同。二、王浩文与董伟之间并不存在租赁合同。依照一审法院查明的事实，董伟剩余租期大于半年，按《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，王浩文2019年9月20日因未与房东协商成功，并未与董伟进一步达成房屋租赁合同。而据一审法院查明，董伟并未将房屋钥匙交付给王浩文，王浩文并未取得涉案房屋的使用权。同时，王浩文其后也从未向董伟索要房屋钥匙，以实际行为表明并无受领房屋使用权的意思表示。在房屋使用权并未发生转移的情况下，结合双方从未达成对于房租等费用的一致意见，双方之间根本就无租赁房屋的合意，因此双方并不存在房屋租赁合同关系。三、董伟并无转租房屋的权利。董伟的之前的转租人闫世超与原房东徐某间订立的《房屋租赁合同》中没有禁止转租的条款，而在董伟与闫世超订立的《转租合同》中明确要求徐某同意其转租行为，而此处载明的“同意转租”显然指的是同意闫世超的转租行为，并不可视为其也同意之后承租人的转租行为。而结合董伟参与的此次转租的交易习惯，其理应在转租时取得房东的同意。而根据其一审的表述当时并未与房东达成一致，因此董伟并无转租房屋的权利。四、一审事实查明混乱。一审查明事实部分记载“房屋押金15000元”，与事实不符。五、基于王浩文与董伟之间的转租合同，王浩文并未对董伟造成损失。因双方之间没有有效的租赁合同，且也未实际履行租赁，至于后续房屋空置，系由董伟放任导致的扩大损失，不应归责于王浩文。至于转租合同本身，也因董伟并未履行，也并未对其造成损失。一审判决王浩文承担责任明显不当。董伟辩称，董伟与王浩文签订的转让合同已经明确了转让房屋的转让费、剩余房租、物业费、电费等相关费用应于2019年9月20日交清，因王浩文在2019年9月20日不接收房屋才未能结算，责任在王浩文。涉案房屋的房东对董伟与王浩文之间的转让在2019年9月20日在场时并未予以否认。一审中王浩文称房东不同意转让却未能提供证据，故而董伟与王浩文之间的转让是成立的。2019年9月20日，董伟已按照双方签字成立的转让合同约定履行了义务，是王浩文不接收房屋，不积极履行转让合同中其应尽的义务，王浩文应对此承担相应的责任。另外，一审判决书中物业费计算错误。物业费发票载明的日期是2019年7月1日至2019年12月31日共计184天，金额是3397元，2019年9月21日至2019年12月31日的物业费应为1883元。一审判决书中租金计算错误。原年租金55000元，2019年9月21日至2020年3月24日租金应为28027元。综上，请求驳回王浩文的上诉请求，并对一审判决中的物业费和租金数额予以变更。董伟向一审法院起诉请求：判决王浩文支付转让费26000元，2019年9月21日至2020年3月24日的房租28026元、物业费1905元、电费513元、押金1500元，合计57944元，诉讼费由王浩文承担。事实及理由：2019年9月15日，董伟与王浩文签订转让合同，约定董伟将宿迁市宿城区金鹰天地广场C03-109号房屋转让给王浩文，转让费用26000元，其中包含董伟所属的一部顶部空调，待2019年9月20日董伟搬清撤场后，对剩余房租、物业费、电费等相关费用进行结算。王浩文当场通过微信和支付宝支付定金1500元。2019年9月20日，董伟留下顶部空调后，对房屋其他设施已经搬清，并通知房东到场，房东对转租没有意见，王浩文以房东下一期房租涨价太高为由拒绝支付转让费等款项并拒绝交接。综上，请求支持董伟的诉讼请求。王浩文一审辩称：一、房东不同意涉案房屋转租给王浩文，董伟与王浩文对租金、租期等均未达成一致，故双方没有签订正式转租合同。董伟与王浩文在2019年9月签订的转让合同是房屋转租合同的从合同，主合同未成立，从合同未生效，董伟诉请的事项不应支持。二、双方未达成正式转租合同，王浩文先行给付的房屋定金1500元，董伟应该双倍返还。三、2019年9月15日，董伟告知王浩文房东同意转让，董伟的租期是半年，并约定9月20日把房东约过来细谈，王浩文交了1500元定金。董伟对王浩文说转让费26000元，房租是55000元一年，并对王浩文说之后租金最多60000元一年，但是2019年9月20日房东跟王浩文说租金8万元一年，并且没有转让费，不允许转让。一审法院认定事实：2013年1月28日，宿迁市宿城区金鹰天地广场C区C03-109号商铺登记的原所有权人系徐某。2018年，该商铺登记的所有权人变更为顾某。2017年3月5日，徐某将涉案商铺租赁给闫世超，租赁期为2017年3月25日至2020年3月24日。2017年7月16日，闫世超将涉案商铺转租给董伟，剩余租金38041元，剩余物业费1681元，剩余电费50元，合计39722元，转让费30000元，房屋押金1500元。当日，闫世超出具收条，收到董伟支付的71200元，费用已结清。房东徐某注明“同意转租”。2019年9月15日，董伟与王浩文签订《转让合同》，约定董伟将涉案商铺转让给王浩文，转让金额为26000元，剩余房租、物业费、电费等相关费用于2019年9月20日交清，董伟所属顶部空调包含在转让费用当中，其余全由董伟自行处理。当日，王浩文支付董伟1500元。2019年9月15日，董伟缴纳涉案商铺2019年7月1日至2019年11月31日的物业费3397元。一审法院认为：董伟与王浩文签订的《转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其一，即使董伟与王浩文之间转让涉案商铺未经房屋所有权人顾某同意，董伟擅自转租，也只有顾某有权主张解除董伟与王浩文签订的《转让合同》,且王浩文辩称顾某不同意董伟将涉案商铺转租给王浩文，未提供任何证据予以佐证，故王浩文无权以董伟未经顾某同意擅自转租为由主张《转让合同》解除。其二，本案中，系王浩文未按《转让合同》的约定支付转让费、剩余房租、物业费等相关费用，王浩文作为违约方，无权主张解除《转让合同》。其三，董伟剩余租期半年，董伟转让给王浩文的剩余租期也仅为半年，之后的租赁事宜只能由王浩文与房东协商确定。王浩文主张董伟承诺下一年的房租为55000元至60000元，但签过《转让合同》之后房东却说房租是80000元，对该陈述王浩文未提供任何证据予以佐证且董伟不予认可，故不予采信。即使王浩文陈述系真实，王浩文在明知董伟不是房东的情况下，不与房东协商董伟剩余的半年租期届满之后的租金数额，就仓促与董伟签订《转让合同》，自身亦存在重大过错。其四，董伟转让给王浩文的是剩余租赁期，《转让合同》也已对价款支付、转让费金额、转让时间等作出明确约定，王浩文主张《转让合同》是房屋租赁合同的从合同，不予采纳。综上，董伟与王浩文应按照《转让合同》的约定履行各自的义务，在签订合同之后董伟已经履行了合同义务将涉案商铺中的全部物品清空，董伟有权主张王浩文按合同约定支付相关费用。对于董伟主张的各项费用认定如下：1、转让费26000元。该费用系《转让合同》中明确约定王浩文应支付的费用，董伟有权要求王浩文支付。2、2019月9月21日至2020年3月24日的房租28026元。《转让合同》中明确约定剩余租金由王浩文于2019年9月20日交清，根据《房屋租赁合同》和董伟自认，董伟缴纳的租金为每年55000元，董伟与王浩文一致认可董伟在2019年9月20日之前已经把商铺中的所有东西搬清，故董伟有权主张2019年9月21日至2020年3月24日的租金，经计算为27877元（55000元/365天*185天，取整数）。3、物业费1905元。根据董伟举证的物业费收据，董伟缴纳了涉案商铺2019年7月1日至2019年11月30日的物业费3397元，故董伟有权要求王浩文支付2019年9月21日至2019年11月30日的物业费即1564元（3397元/152天*70天，取整数）。4、电费513元。董伟未提供充分的证据证明其已缴纳电费的数额及产生电费的期间，王浩文不予认可，且涉案房屋在董伟搬清后王浩文并未使用产生电费，故不予支持。5、押金1500元。该款项系董伟缴纳给房东的费用，且并未在《转让合同》中约定由王浩文支付给董伟后再从房东处领取，故该笔费用与王浩文无关，由董伟自行向房东主张，故不予支持。上述1-5项费用合计55441元（26000元+27877元+1564元），扣除王浩文已经支付的1500元，剩余53941元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：王浩文于判决生效后十日内支付董伟53941元。案件受理费1248元，由董伟承担623元，由王浩文承担1162元。除王浩文表示对董伟是否于2019年9月15日缴纳涉案商铺物业费3397元无法确定，董伟主张其2019年9月15日缴纳的3397元物业费为2019年7月1日至12月31日的物业费以外，双方当事人对一审判决认定事实部分的其余内容均没有异议，本院依法予以确认。二审中，王浩文提交其2020年10月13日与顾某的通话录音，以证明2019年9月20日前顾某不知道董伟要转租房屋，2019年9月20日董伟与王浩文、顾某三方对房屋转租并未达成一致。董伟对上述证据称，对是否是顾某与王浩文通话无法确定，即使是顾某与王浩文通话，通话内容也不能证明董伟与王浩文之间的转让合同无效，通话内容说明顾某知道转让的事情。2019年9月20日顾某到场后并未否认董伟与王浩文之间的转让。本院对上述证据认证意见为：录音中，顾某陈述“你们之间转租还是不租跟我没有关系”、“低于八万我是不可能同意转租的”、“他当时跟我说，我说最少得八万”，综合通话录音的内容，顾某并没有不同意董伟将其剩余租期转让给王浩文，仅是表示董伟租赁到期后继续租赁的租金不能低于八万元，录音内容只能说明王浩文与顾某对董伟租赁到期后继续租赁的租金数额未能达成一致，不能证明王浩文与董伟对转让剩余租期的事宜未能达成一致。二审中，董伟自愿放弃要求王浩文支付转让合同约定的26000元转让费的诉讼请求。本案二审争议焦点为：董伟与王浩文之间是否成立了房屋转租合同，王浩文是否应向董伟赔偿合同未履行所产生的损失。本院认为，根据双方当事人陈述以及转让合同的内容，转让合同约定的26000元转让费为董伟租赁房屋期间添置的空调和房屋装修的费用。签订转让合同时，王浩文知道房屋系董伟从他人处租赁，董伟租赁期限至2020年3月24日，租金为55000元每年。结合转让合同中“董伟将金鹰天地广场C03-109号房屋转让给王浩文，转让额为26000元，剩余房租、物业费、电费等相关费用于2019年9月20日交清”的内容，应认定双方签订的转让合同约定的转让标的包括董伟租赁房屋期间添置的相关物品和董伟剩余租期的房屋使用权，双方之间已成立房屋转租合同，双方约定的剩余租期的租金标准与董伟与出租人约定的租金相同。王浩文关于“双方签订的转让合同并非房屋租赁合同，双方之间不存在租赁合同”的上诉主张不能成立，依法不予支持。根据本案证据，房屋所有权人在知道董伟将房屋转租给王浩文后，并未作出不同意董伟转租的意思表示，仅是表明租赁到期后不同意继续以原租金标准出租，如继续租赁需提高租金。故并不存在因房屋所有权人不同意转租而导致董伟与王浩文签订的转租合同无法履行的情形。王浩文并无证据证明董伟承诺原租赁期限到期后王浩文可以按6万元每年的租金与房屋所有权人继续租赁房屋。故在董伟已按约定搬走自己的设施设备并通知王浩文接收房屋的情况下，王浩文以房屋所有权人不同意原租赁期限到期后以6万元每年出租为由拒不接收，王浩文的行为构成违约，应承担因此给董伟所造成的损失。董伟在转让给王浩文时剩余租期只有约6个月，董伟为履行与王浩文签订的转让合同，已经将其原用于经营的设施设备予以处理，董伟在短时间内无法重新使用房屋，再转租给他人也需要时间。实际上，在王浩文拒收房屋之后，董伟自己未使用涉案房屋，也未能再重新转租给他人，故董伟支付了剩余租期的租金和物业费而未能使用房屋而获取收益，董伟支付的剩余租期的租金和物业费系王浩文违约给董伟造成的实际损失，董伟要求王浩文支付该部分费用，应予支持。关于双方约定的空调和附属设施的转让费用26000元，该部分设施并未实际转移占有，董伟可自行处置该部分设施。董伟在二审中放弃要求王浩文支付转让费26000元的诉讼请求，不违反法律规定，依法予以准许。董伟对一审判决未提出上诉，故对董伟关于一审判决计算的剩余租期的租金和物业费错误的主张，本院依法不予审查。综上所述，上诉人王浩文关于其不应承担董伟租金、物业费损失的上诉请求不能成立。鉴于董伟在二审中放弃部分诉讼请求，对一审判决王浩文支付董伟款项的数额应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初10233号民事判决为：王浩文于本判决生效后十日内支付董伟27941元。一审案件受理费1248元，由董伟负担750元，由王浩文负担498元；二审受理费1148元，由王浩文负担698元，由董伟负担450元。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年十一月六日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利