济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初1805号原告（反诉被告）：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：高源，主任。委托诉讼代理人:乔恒，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人:李洛银，山东众英律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南洁兰模具有限公司，住所地济南市。法定代表人:徐文兰，总经理。委托诉讼代理人:杜明君，山东正唐律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（简称黄岗居委会）与被告（反诉原告）济南洁兰模具有限公司（简称洁兰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄岗居委会的委托诉讼代理人李洛银、被告洁兰公司的委托诉讼代理人杜明君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄岗居委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同并判令被告洁兰公司归还所承租的院落；2、判令被告洁兰公司按照租赁合同约定的年租金5万元标准向黄岗居委会支付2016年5月1日至判决生效之日止的租金；3、诉讼费用由洁兰公司承担。事实与理由：被告洁兰公司自1995年5月份起一直租用原告黄岗居委会位于济南市天桥区黄岗路28号院落一处，2015年5月1日，原、被告就该院落续签租赁合同，约定租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日。但被告在租赁期间内私自将涉案房屋出租给案外人周永涛使用，并且2016年4月30日后的租金至今未交纳。根据双方合同第七条约定，承租人拖欠租金1个月，出租人可以终止合同，故黄岗居委会为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告洁兰公司辩称：黄岗居委会所述与事实不符，已生效的判决认定洁兰公司不存在转租行为，黄岗居委会自2015年11月份开始违反合同约定给洁兰公司断水断电、封锁大门，导致洁兰公司无法经营。2016年8月，济南市中级人民法院判决黄岗居委会继续履行双方的合同后，黄岗居委会仍不履行义务，也拒收洁兰公司的租金，即使洁兰公司存在未缴纳租金的情况，也属于行驶不安抗辩权。综上，请法院查明事实，驳回黄岗居委会的诉讼请求。反诉原告洁兰公司向本院提出反诉请求：1、判令黄岗居委会赔偿因其违约给洁兰公司造成的经济损失40473.09元；2、判令黄岗居委会继续履行双方的租赁合同；3、诉讼费用由黄岗居委会承担。事实与理由：洁兰公司因生产经营需要承租黄岗居委会位于黄岗路北首路东空院一处，2014年双方又续签了合同，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，合同签订后，洁兰公司交租金至2016年4月30日。2015年初，黄岗居委会村委换届后要求洁兰公司增加租金，洁兰公司拒绝，黄岗居委会自2015年11月开始对洁兰公司断水断电并封锁厂房大门。洁兰公司于2015年11月起诉黄岗居委会，要求其继续履行合同，后生效判决判令黄岗居委会继续履行合同，但黄岗居委会并未解除对厂房的封锁及恢复供水供电，造成洁兰公司至今无法正常经营，故洁兰公司提起反诉，要求判如所请。反诉被告黄岗居委会辩称：洁兰公司所述与事实不符，黄岗居委会从未对涉案院落进行封锁并断水断电，故对洁兰公司主张的损失不同意赔偿。洁兰公司自2016年4月30日以后的租金一直未交纳，已经符合解除合同的条件，故不同意继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述及证据，本院认定如下：洁兰公司与黄岗居委会于2014年签订租赁合同一份，主要约定：由洁兰公司承租黄岗居委会位于黄岗路北首路东的空院落一处；租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日；税后房屋租金每年五万元，租金交纳的原则是先交后用，每年度交付一次，交纳时间为每年的5月1日前交付全年租金；双方还约定了其他权利义务及违约责任等。合同签订后，洁兰公司于2014年9月1日向黄岗居委会交纳了2015年5月1日至10月31日的租金2.5万元，于2015年10月27日向黄岗居委会交纳了2015年11月1日至2016年4月30日的租金2.5万元。后双方因租金调整问题发生纠纷，洁兰公司主张黄岗居委会给其停电，使其无法正常生产，黄岗居委会的行为阻止了双方合同的履行，洁兰公司于2015年11月6日诉至本院，要求黄岗居委会继续履行双方签订的租赁合同，并赔偿损失37888.5元。本院经审理于2016年3月17日做出（2015）天民三初字第589号民事判决书，判决黄岗居委会继续履行其与洁兰公司签订的租赁合同，并驳回洁兰公司的其他诉讼请求。后黄岗居委会不服判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2016年8月10日出具（2016）鲁01民终2903号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，洁兰公司未再向黄岗居委会交纳2016年5月1日之后的租金，也未将院落腾交给黄岗居委会；另洁兰公司自上次诉讼开始至今未进行实际经营。黄岗居委会针对其各项诉讼请求举证及洁兰公司质证意见如下：1、解除原、被告签订的租赁合同并判令洁兰公司归还所承租的院落，黄岗居委会主张根据双方合同第7条约定，洁兰公司有拖欠租金的情形，且生效判决判令双方继续履行合同后，洁兰公司仍没有支付租金，故黄岗居委会有权要求解除合同；另黄岗居委会提交本院（2015）天民三初字第552号调解书，证明洁兰公司将涉案院落转租给案外人周永涛，亦属于合同解除的条件。经庭审质证，洁兰公司认为上述调解书不能证实黄岗居委会的主张，洁兰公司与周永涛的合同租赁期限截止到2015年1月31日，而涉案租赁合同的租赁期限是自2015年5月1日开始，故该调解书与本案没有关系；另认为因黄岗居委会断水断电违约在先，且合同第7条约定承租人拖欠租金一个月经催要没有效果的才能终止合同，但黄岗居委会从未向洁兰公司进行过催要，故其以该条解除合同没有法律依据。2、要求洁兰公司按租赁合同约定的年租金5万元标准向黄岗居委会支付2016年5月1日至判决生效之日止的租金。洁兰公司称其因黄岗居委会的断水断电及封锁院落的行为导致其无法正常使用，故没有交纳租金，上次判决生效后曾经和黄岗居委会协商履行合同及交纳租金问题，但黄岗居委会拒收；因其一直没有正常使用院落及房屋，故不同意交纳租金。洁兰公司针对其各项反诉请求举证及黄岗居委会质证意见如下：1、赔偿因违约给洁兰公司造成的经济损失40473.09元，洁兰公司提交药山派出所的证明2份，证明黄岗居委会违约在先，于2015年11月、12月多次涉案院落进行断电、封锁大门，导致洁兰公司无法正常经营，所造成的经济损失应由黄岗居委会承担；提交2015年的纳税凭证1宗，证明洁兰公司2015年的净利润是23127.48元，以此为计算依据，要求黄岗居委会赔偿2015年11月至今共21个月的经济损失40473.09元。经庭审质证，黄岗居委会对上述证据真实性无异议，对证明内容有异议，派出所的证明只能证实洁兰公司的报警内容，不能证实涉案房屋被断电、封锁大门系黄岗居委会所为，且洁兰公司在上次诉讼中就提出该主张，生效判决判令继续履行合同后，其既不交租金，也不采取措施恢复经营，故其损失非黄岗居委会造成，应由洁兰公司自行承担；另洁兰公司提交的纳税凭证只能显示洁兰公司2015年的净收入，并不能证明损失情况，该证据与本案无关。2、继续履行双方签订的租赁合同，因双方的租赁合同系合法有效的，黄岗居委会停电、封门违约在先，洁兰公司未支付部分租金是出于合理的抗辩，不构成解除合同的条件，故应当继续履行合同。黄岗居委会认为洁兰公司没有继续履行合同的行为，至今未履行主要合同义务即交付租金，故坚持要求解除合同，具体意见同本诉意见。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，黄岗居委会和洁兰公司所签订的租赁合同已经生效判决认定有效，并判决继续履行，该判决生效后，洁兰公司仍以该判决生效之前的事实为由迟延履行主要债务，且在黄岗居委会本次起诉并要求洁兰公司支付租金后，洁兰公司至今仍未履行支付租金的义务，现黄岗居委会要求解除双方的合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现黄岗居委会要求洁兰公司返还涉案院落，于法有据，本院予以支持。黄岗居委会要求洁兰公司按合同约定的年租金5万元标准支付自2016年5月1日起至本判决生效之日止的租金，因洁兰公司的租金支付至2016年4月30日，且至今仍占用涉案院落，故其应当向黄岗居委会支付租金；鉴于洁兰公司自上次诉讼至今未正常使用涉案院落进行实际经营，故根据本案实际情况，本院酌情减少其一半的租金。反诉原告洁兰公司要求反诉被告黄岗居委会赔偿因违约给其造成的经济损失40473.09元，证据不足，本院不予支持。洁兰公司要求黄岗居委会继续履行合同，因该合同已经本院在本诉部分判令解除，故其该项请求于法无据，本院不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会与被告济南洁兰模具有限公司签订的租赁合同。二、被告济南洁兰模具有限公司于本判决生效之日起30日向原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会返还济南市天桥区黄岗路北首路东院落一处。三、被告济南洁兰模具有限公司于本判决生效之日起10日内按2.5万元/年标准向原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付自2016年5月1日起至本判决生效之日止的租金。四、驳回原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告济南洁兰模具有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担500元，被告济南洁兰模具有限公司负担650元。反诉案件受理费810元，减半收取405元，由反诉原告济南洁兰模具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐艳艳二〇一七年十二月二十五日书记员  崔玉祺