浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7445号原告（反诉被告）：邵元坤，男，1949年3月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：丁飚，浙江震天律师事务所律师。委托诉讼代理人：应佳奇，浙江震天律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡佰富，男，1951年11月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告（反诉原告）：冯文娟，女，1954年10月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：王兆军，男，1978年4月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。系二被告女婿。原告邵元坤诉被告胡佰富、冯文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。诉讼中，二被告提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人丁飚，被告（反诉原告）委托诉讼代理人王兆军到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告邵元坤向本院提出以下诉讼请求：一、判令原告和两被告于1997年1月27日签订的有关坐落于××村××号楼××室的房屋买卖《协议》合法有效，并要求两被告协助过户至原告名下；二、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：1997年1月27日，原告与两被告签订房屋买卖协议，双方约定：两被告将坐落于绍兴市越城区陆家庄村住宅1号楼四层（即15-403室）绝卖给原告，房屋成交价为人民币32448元，原告需一次性支付全部购房款以及其他权利义务事项。1997年1月6日、1月10日、1997年1月31日，因被告胡佰富欲购买村委解困房17-201房屋，原告应被告胡佰富要求，将其应支付给两被告的购房款共计72040元（两被告与原告协商后变更的购房款金额）分三笔直接交到村委，作为被告购买解困房的房款。绍兴市越城区禹陵乡陆家庄村经济合作社管理委员会出具收款凭单，原告交款后即取得15-403室的钥匙。1998年7月2日，原、被告签订的房屋买卖《协议》经绍兴市公证处公证并出具公证书（98浙绍证民字第664号）。两被告将房屋交付给原告后，原告对房屋进行装修并居住至今，同时以自己的名义相继办理了相应的水、电等生活服务项目。由于房屋系拆迁安置所得，被告的房产证一直未能办理，产权变更一直搁置。现涉案房屋已办妥房产证并已登记在被告胡佰富名下，原告与被告交涉要求办理过户事宜，但被告却反悔，遂成讼。被告胡佰富、冯文娟辩称：原、被告于1997年1月27日签订房屋买卖协议，约定原告购买其名下坐落于绍兴市越城区××村××号楼××室，房屋售价为人民币32448元，但原告并未履行协议约定义务，迄今未向被告支付房款，属于严重违约，导致原房屋买卖协议已无履行必要，应予以解除。2、原告诉状中提到7万余元，系被告欲购买村中17-201号房屋，向原告所借款款项。且被告需要原告再支付前述3万余元房款，方够资金购买17-201号房屋。因原告虽然出借7万元，但拖延支付房款，被告无奈，另行筹措才凑足了购买17-201号房屋的欠款。原告并无证据证明，双方此后对房屋售价由3万多调整至7万多，且原告支付此7万余元的第一、第二笔款项的时间远早于双方签订房屋买卖协议的时间。因此，该7万余元钱款显然并非原告所说的购房款。综上所述，针对原告的诉讼要求，被告提出如下意见：1、应解除双方于1997年1月27日签订的房屋买卖协议；2、原告应向被告支付房屋占用费，此项费用可由7万余元借款中冲抵。就此项诉求，被告已向法院提起反诉，可另行解决；3、本案诉讼费由原告承担。以上答辩意见，请法院在查清事实的基础上依法裁定，以维护被告的合法权益。同时提出反诉诉讼请求：一、依法判令解除本诉案涉《协议》；二、判令反诉被告向反诉原告支付其租金损失合计18869.22元；三、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于1997年1月27日签订《协议》，双方约定反诉原告将位于绍兴市越城区××村××号楼××层××房号××室××出卖给反诉被告，约定买卖价格为32448元。《协议》约定，反诉被告一次性付款给反诉原告。双方于1998年7月2日，在绍兴市公证处对双方签订《协议》的事实进行了公证。但反诉被告在签订《协议》并实际占有反诉原告房屋后，迄今未向反诉原告交付约定购房款。反诉原告认为反诉被告的行为严重违反《协议》约定，致令《协议》已无履行必要，因此请求依法判令解除《协议》并要求反诉被告赔偿反诉原告租金损失。反诉被告邵元坤辩称：反诉被告认为根据本诉部分调查的事实，可以证明反诉原、被告签订的协议合法有效，反诉被告已经履行了合同义务，并且实际占有了案涉房屋，所以反诉原告无权要求解除案涉协议。如果反诉请求第一项不成立的话，那么就不存在第二项内容，其所谓的租金没有事实和法律依据。到目前为止反诉被告也没看到双方之间有任何的租赁协议，已经住了20多年的房子竟然有其他的房租，反诉原告竟然要求反诉被告支付租金，匪夷所思，根本不符合常理，所以要求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了绍兴经济开发区陆家庄村拆迁户安置房分配清单1份、公证书1份、陆家庄拆迁户补偿安置表1份、收款凭单3份、证明1份，被告（反诉原告）提交了关于禹陵乡和陆家庄村撤并的消息打印件1份、房屋买卖协议复印件1份、公证书复印件1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告（反诉原、被告）双方的庭审陈述，以下事实可以认定：1997年，被告（反诉原告）胡佰富、冯文娟经拆迁安置分配获得位于绍兴市越城区××乡××村××号楼××室房屋。1997年1月27日，原告（反诉被告）邵元坤（甲方）与被告（反诉被告）胡佰富、冯文娟（乙方）签订协议1份，约定乙方将上述房屋卖给甲方，建筑面积101.4平方米，每平方米320元计32448元。甲方需一次性付款给乙方，此房屋一切证件乙方全部移交给甲方，在今后过户可行性的基础上，协助甲方办理好过户手续。双方签订上述协议经绍兴市公证处进行了公证，绍兴市公证处于1998年7月2日出具（98）浙绍证民字第664号公证书。同时查明，1997年1月6日、1月10日、1月31日，原告（反诉被告）邵元坤为被告（反诉原告）胡佰富购买解困房，向绍兴市越城区禹陵乡陆家庄村经济合作社管理委员会分三次交纳房款共计72040元。2020年9月1日，绍兴市越城区禹陵乡陆家庄村经济合作社管理委员会出具证明1份，载明：兹证明1997年邵元坤交款胡佰富购17-201的购房款直接交给村委一事。协议中的“胡柏富”、陆家庄村拆迁户安置房分配清单中的“胡伯富”、公证书的“胡伯富”以及三张收款凭证中的“胡柏富”“胡伯富”均为我村村民的“胡佰富”。故邵元坤交款72040元为15-403室（原拆迁安置表中的1号楼403室）的安置购房款。交款后马上取得该房钥匙。邵元坤交给村委72040元作为胡佰富购买村委17幢解困房201室的购房款，是邵元坤向胡佰富购买15幢403室的房款。本院认为，本诉部分：原告邵元坤与被告胡佰富、冯文娟之间签订的《协议》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对原告要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求，因案涉房屋为拆迁安置房且办理产权登记未满两年，现不符合办理产权变更登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，反诉原告称反诉被告未支付购房款，要求解除案涉《协议》，对此本院评判如下：首先，根据庭审查明可知，反诉被告于1997年1月6日、1月10日、1月31日分三次代反诉原告向绍兴市越城区禹陵乡陆家庄村经济合作社管理委员会交纳购买解困房款共计72040元。反诉原、被告签订案涉《协议》时间为1997年1月27日，虽然上述款项其中两笔支付时间在案涉《协议》签订之前，但付款时间与签订《协议》时间相近，又根据禹陵乡陆家庄村经济合作社管理委员会出具的证明，本院认为反诉被告关于其以代付解困房款的形式向反诉原告支付购房款的陈述合理。而反诉原告关于上述解困房款系借款的主张，缺乏相应证据证明。其次，即使如反诉原告所称，反诉被告未向反诉原告支付过购房款，因反诉原、被告在《协议》中未就购房款的支付时间做明确约定，反诉原告亦未提供证据证明其向反诉被告主张过购房款，故反诉被告并不构成违约。反诉原告在案涉房屋未完成过户的情况下，以反诉被告未付购房款为由，要求解除案涉《协议》的主张，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付租金损失的请求，如前所述，反诉原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，反诉被告已支付购房款，其有权占有使用案涉房屋，故对反诉原告该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邵元坤与被告胡佰富、冯文娟于1997年1月27日签订的《协议》合法有效；二、驳回原告邵元坤的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡佰富、冯文娟的反诉请求。本案案件受理费减半收取7046元，财产保全费5000元，合计12046元，由原告邵元坤负担11667元，由被告胡佰富、冯文娟负担379元。反诉案件受理费减半收取306元，由反诉原告胡佰富、冯文娟负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年十一月一日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。