黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1914号上诉人（一审原告反诉被告）：刘海澜，女，1971年5月19日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘功，男，1941年11月28日出生，汉族，哈尔滨商业大学退休教授，住黑龙江省哈尔滨市道里区，系刘海澜父亲。委托诉讼代理人：刘玉红，女，1947年8月25日出生，汉族，哈尔滨商业大学退休人员，住黑龙江省哈尔滨市道里区，系刘海澜母亲。上诉人（一审被告反诉原告）：顺天通房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**松北大道**。法定代表人：佟佐仪，董事长。委托诉讼代理人：于树波，男，1973年7月13日出生，汉族，该公司销售经理，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。上诉人刘海澜、顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）因商品房预约合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。刘海澜上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘海澜的全部诉讼请求。具体为：1.判令顺天通公司向刘海澜退还额外骗取的购房款72879元，及逾期还款损失利息即违约金（自刘海澜已向顺天通公司一次性支付购房全款822782元的当日算起，即从自2017年4月26日之日算起，至实际还款之日止，应按人民银行同期同类的贷款利率计息）。2.判令顺天通公司向刘海澜赔偿逾期交房损失费（违约金），暂从2017年9月1日起计算到2019年6月30日止，为22个月*3500元/月=77000元。从2019年7月1日起，仍按每月3500元/月标准继续计算逾期交房损失费，至实际交房之日止。3.判令顺天通公司与刘海澜签订正式文本的商品房买卖合同，办理房屋产权初始过户登记及所有入住手续，并将房屋交付给刘海澜使用居住。事实与理由：一、《商品房认购协议书》中已明确载明，涉案房屋的单价为每平方米6550元，建筑面积为130.8平方米，经核对后房款总价实际应为856740元，而不应故意欺诈算成914208元。而一审法院并未审慎查明，就盲目错误的认定房屋总价为914208元，属于认定事实错误。二、因刘海澜并不欠顺天通公司所谓的购房余额14000元，而是顺天通公司具有欺诈行为，额外骗取了刘海澜72879元的购房款，至今尚未偿还，未向刘海澜赔偿3倍的损害赔偿损失，也未按合同约定的时间向刘海澜交付房屋，故顺天通公司理应向刘海澜赔偿逾期交房损失费（违约金），与刘海澜签订正式的商品房买卖合同，办理入住手续及产权初始过户登记手续、交付房屋。顺天通公司辩称：刘海澜当庭变更的上诉请求在一审中未提起，故本案二审中不应予以审查，尤其是针对刘海澜提起的逾期还款损失、利息及违约金，这是一审中未提起的诉讼请求。第二项逾期交房损失，其主张的从2019年7月1日起仍按3500每月的标准继续计算逾期交房损失至实际交房之日，也是一审中未提起的诉讼请求。刘海澜的全部上诉请求不存在事实和法律基础，应予全部驳回。事实与理由：1.顺天通公司对案涉房屋的销售及其价格向相关主管部门进行了备案，在备案价的范围内，顺天通公司有权自主决定相关房屋的销售价格，不存在价格法等相关法律所规定的涉嫌价格欺诈的相关行为。在案涉房屋的销售以及与刘海澜的磋商过程中，涉案房屋的定价及优惠幅度是经过充分磋商的，最终的价格是刘海澜认可的。不存在价格欺诈、诱骗其进行交易，不存在此价格下刘海澜不愿意购买房屋的情形。所以诱骗其达成交易的要件根本不具备。根据一审证据房屋认购书及户型表，可以充分看出案涉房屋价格的形成与磋商过程以及最终的合意，具备充分的证据证明，刘海澜签字认可，并且支付了部分款项。其实质是签订认购书后反悔，对认购书的违约。因此对刘海澜关于价格欺诈的上诉主张，不应予以支持。此外，顺天通公司是否对刘海澜进行价格欺诈，刘海澜向哈尔滨市市场监督管理局进行了举报，而哈尔滨市市场监督管理局经过充分的调查取证后，查明涉案所谓的价格广告不是顺天通公司发布，顺天通公司对刘海澜不存有价格欺诈行为，并作出相关结论性意见。2.刘海澜与顺天通公司签订认购书后，就以顺天通公司存在价格欺诈为由拒绝履行认购书，拒绝与顺天通公司进一步签订正式的商品房买卖合同。因此顺天通公司主张应予解除相关合同，顺天通公司没有交房的义务，是刘海澜拒绝与顺天通公司履行协议。刘海澜主张的迟延交房损失没有事实和法律依据，应予驳回。3.合同自由是民法的基本原则，任何个人及法院不能强令当事人签订协议或不签订协议。因此，刘海澜主张的判令顺天通公司与刘海澜签订正式商品房买卖合同及相关诉讼请求，没有合同和法律依据，应予驳回。顺天通公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判解除双方于2017年4月4日签订的《松北上品商品房认购协议书》。撤销一审判决第四项，改判驳回刘海澜的全部诉讼请求。事实与理由：1.判令解除双方之间签订的商品房认购协议书。本案不存在价格欺诈，刘海澜未予支付14000元房款，拒绝与顺天通公司进一步签订协议，属于根本违约。一审法院对于刘海澜已支付房款842782元，欠付14000元属迟延履行，已履行大部分义务，不构成根本违约的认定，属于事实认定及法律适用的错误。欠付房款是违反预约合同约定的根本违约行为，且顺天通公司已将相关款项提存。2.预约合同的主要义务是签订本约即商品房买卖合同，刘海澜不与顺天通公司签订本约，不履行预约合同的主要义务，也属根本违约。基于刘海澜的根本违约行为，商品房认购协议应予解除。3.一审法院判令刘海澜交付房款后，由顺天通公司交付房屋，并签订商品房买卖合同协助入住，没有事实和法律依据。法院没有权力判令当事人签订或不签订协议，当事人是否签订协议属于民事自治的范围，如何达成合意，达成什么样的合意，无法通过司法强制的形式来确定。此外商品房买卖合同是重大复杂的民事合同，受主管部门监管，根据《商品房销售管理办法》的规定，涉及到必须约定的事项，总计有13项，判令强制顺天通公司签订商品房买卖合同没有法律和事实的依据，也不具有可行性。此外一审法院判令顺天通公司交付房屋并协助办理入户手续和产权证明，更没有事实依据。本案合同中没有关于交付房屋办理产权证明的约定。交付房屋及办理产权证明均是本约合同，即商品房买卖合同的协议内容，本案协议性质及其内容，不支持一审法院作出相应的判项。4.双方之间互信全无，协议基础尽失，如果强令顺天通公司与其签订协议并且履约，只能是无止境的诉讼和纠纷的开端。刘海澜辩称：坚持上诉意见，驳回顺天通公司的上诉请求。补充意见：1.顺天通公司利用虚假和使人误解的价格手段，诱骗消费者逾期进行交易，对老年购房人进行欺骗。2.顺天通公司经理孙林不与刘海澜对质，隐匿相关情况。房屋单价6550元，面积130.8平方米，房款应当为856740元，订立合同应当合法，遵循公序良俗，即房价应为单价乘以面积，而孙林经理却写成914208元，价格欺诈。3.案外人秦忠义与刘海澜同日签订认购协议书，出现受欺骗与不受欺骗两种截然不同的结果。4.哈尔滨华美房地产经纪有限公司与顺天通公司签订项目销售协议，哈尔滨华美房地产经纪有限公司在2017年11月6日向哈尔滨市市场监督管理局出具的情况说明中陈述“考虑客户年龄偏高，身体不便，我公司本着人道主义精神统一在客户签署购房合同前提下，在原成交房款856782元基础上给予额外优惠14000元，并要求客户刘功马上来我公司签署购房合同。”一审以该证据非原件，顺天通公司不认可为由不予采信，属于事实认定错误。5.顺天通公司反诉主张的损失费、提存费等请求已在另案中被驳回。6.顺天通公司的上诉状没有落款日期，超出上诉期上诉。刘海澜向一审法院起诉请求：1.顺天通公司依法三倍赔偿价格欺诈多收房款72879元×3倍=218637元；2.赔偿迟入住损失3500元/月×22个月=77000元；3.依法签商品房买卖合同，办理房屋产权及入住手续，交付房屋。顺天通公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除顺天通公司与刘海澜于2017年4月4日签订的《松北上品商品房认购协议书》；二、判令顺天通公司无需退还刘海澜定金人民币20000元；三、判令刘海澜赔偿顺天通公司损失6.6万元；四、判令刘海澜支付顺天通公司提存费用4000元。一审法院查明：2017年4月4日，刘海澜授权父亲刘功与顺天通公司签订《松北上品商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定刘海澜购买由顺天通公司开发、黑龙江**美泛海房地产经纪有限公司（后变更为哈尔滨华美房地产经纪有限公司）销售的松北上品小区2号楼2单元12层03号房，建筑面积约130.8平方米，折后单价6550元/平方米。同日，刘功与哈尔滨佰邦房地产经纪有限公司（以下简称佰邦房地产）签订《会员优惠说明》，约定刘功缴纳10000元成为佰邦房地产的会员，享受在松北上品项目房款优惠30000元的购房优惠，同时《会员优惠说明》第5条申请人认可：（1）缴纳的会员费不抵扣房款，仅作为购买会员优惠使用。刘海澜与顺天通公司磋商后的购房优惠为全款购房9.7折后扣除佰邦房地产的会员优惠3万元。案涉房屋总价款为914208元，9.7折后价为886781.76元，扣除30000元后为856781.76元，四舍五入后为856782元。刘海澜于购房当日交付定金20000元，于2017年4月26日通过银行汇款交付房款822782元，共计交付购房款842782元，剩余未交房款14000元。顺天通公司于2018年4月17日将刘海澜已交付的房款842782元予以提存至黑龙江省哈尔滨国信公证处。另查明，案涉房屋在哈尔滨市物价监督管理局商品房销售价格备案处的备案价格为1024167元，建筑面积为130.8平方米。《认购协议书》第三条约定“乙方在签署本认购协议书后三日之内，到售楼处与甲方签署正式房屋买卖合同……一次性付款客户签署本认购协议书，20日之内支付全部房款”。2017年11月2日刘功自书“2017年11月13日过来松北上品签协议（合同）”。2019年6月19日，顺天通公司对刘海澜发出“关于签订房屋买卖合同的通知”，通知其收到本通知之日起十日内到其公司签订正式房屋买卖合同，并付清余款14000元。刘海澜于2019年6月26日回函，称刘海澜无需向顺天通公司支付14000元购房余款，且顺天通公司无权要求解除《认购协议书》。顺天通公司于2018年4月11日以刘功为被告向哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，诉称：1.确认刘海澜撤销顺天通公司买卖房屋行为有效；2.判令顺天通公司赔偿因未按约定签订合同给刘海澜造成的刘海澜撤销房屋买卖行为前的损失6.6万元；3.判令顺天通公司承担提存费4000元。哈尔滨市道里区人民法院于2018年10月29日作出（2018）黑0102民初4515号判决书，判决驳回顺天通公司的诉讼请求。顺天通公司不服提出上诉，并于2019年5月9日撤回上诉。2017年刘功以顺天通公司对其进行价格欺诈为由向哈尔滨市市场监督管理局举报顺天通公司，2018年7月4日哈尔滨市市场监督管理局价格处对举报人刘功回复其举报已经立案调查，2019年哈尔滨市市场监督管理局（2019）634号文件“关于举报顺天通房地产开发集团有限公司涉嫌价格欺诈的答复”认定顺天通公司开发的松北上品楼盘不存在价格欺诈的违法行为。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。刘海澜与顺天通公司于2017年4月4日签订的《认购协议书》系合同双方真实意思表示，《认购协议书》中对案涉房屋的位置、面积、房屋总价款等事项进行了约定，且该协议书约定的房屋价格系双方磋商后达成。同时，哈尔滨市市场监督管理局（2019）634号文件《关于举报顺天通房地产开发集团有限公司涉嫌价格欺诈的答复》亦明确载明顺天通公司不存在价格欺诈的违反行为，故对刘海澜要求顺天通公司三倍赔偿价格欺诈多收的房款的诉讼请求，一审法院不予支持。《认购协议书》第三条约定“乙方签署本认购协议书后三日之内，到售楼处与甲方签署正式房屋买卖合同”，后刘海澜与顺天通公司协商将签署合同的日期改为2017年11月13日，2019年6月19日顺天通公司再次通知刘海澜签订合同，但时至今日，刘海澜均未到顺天通公司处签订合同。刘海澜自购房起至起诉之日未能入住案涉房屋的原因系其自身所致，故对刘海澜要求赔偿延迟入住损失的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋折后价款为856782元，刘海澜已付购房款842782元，剩余未交房款14000元，虽然刘海澜存在迟延履行行为，但已履行大部分付款义务，不足以构成根本违约。所以刘海澜应当将未支付的房价款14000元尽快支付完毕，顺天通公司应在刘海澜交齐房款后将案涉房屋交付给刘海澜，并同时签订合同及办理房屋进户，故对刘海澜要求顺天通公司签商品房买卖合同、办理房屋产权及入住手续、交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，对顺天通公司要求解除《认购协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，因刘海澜已交付购房款842782元，其中包含定金20000元，故对顺天通公司要求无需退还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知刘海澜申请再审。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。对于顺天通公司要求判令刘海澜赔偿其损失66000元以及支付提存费用4000元的诉讼请求，哈尔滨市道里区人民法院已于2018年10月29日作出的（2018）黑0102民初4515号判决书对此诉讼请求予以审理，故对顺天通公司在本案中就同一事实再次起诉的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决：一、刘海澜于判决生效之日起十日内向顺天通公司支付剩余房价款14000元；二、顺天通公司无需退还刘海澜已付购房定金20000元；三、顺天通公司于刘海澜将剩余房价款支付完毕后十日内将松北上品小区2号楼2单元12层03号房屋交付给刘海澜，并与刘海澜签订商品房买卖合同、协助其办理房屋入住手续及房屋产权证明；四、驳回刘海澜、顺天通公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示本院二审另查明：顺天通公司于2020年1月4日收到一审判决书，于2020年1月14日向一审法院邮寄上诉状。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于刘海澜主张顺天通公司退还额外的购房款及支付逾期还款损失依据是否充分的问题。案涉商品房认购协议书中约定房价914208元，折后总价856782元；在乙方可选择的付款方式中约定，一次性付款房屋总价856782元。因此，从认购协议的约定看，双方最终确定的房屋总价是856782元。一审法院认定此价格为案涉房屋的价款，符合协议约定及双方达成的合意，并无不当。刘海澜主张顺天通公司价格欺诈，但该公司并未将914208元作为双方最终的房屋总价，且哈尔滨市市场监督管理局就此问题的答复中也未认定存在价格欺诈，故一审法院未支持刘海澜以顺天通公司价格欺诈为由主张3倍损失的诉请，并无不当。因并不存在顺天通公司多收取购房款的问题，也不存在逾期还款的情况，对该项上诉主张本院不予支持。关于刘海澜是否应给付顺天通公司14000元的问题。刘海澜共给付顺天通公司842782元，尚欠14000元未给付。刘海澜主张在哈尔滨华美房地产经纪有限公司出具的《情况说明》上，该公司承诺给刘海澜在原成交价格的基础上额外优惠14000元，刘海澜无需再支付14000元。本院认为，该情况说明系复印件，并未体现合同相对人顺天通公司的意思表示，双方未以书面形式确定额外优惠14000元。且该情况说明表述的是“在原成交房款856782元基础上给予额外优惠14000元，并要求客户刘功马上来我公司签署购房合同。”顺天通公司抗辩称该说明是一个附条件的意思表示，是在刘海澜签署购房合同的前提下才给予优惠，刘海澜并未签署合同，条件未成就。一审综合上述情况，未采信该证据，认定刘海澜还应给付顺天通公司14000元，并无不当。关于是否应解除案涉认购协议书的问题。合同一经有效成立，即具有法律效力，双方当事人应严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续履行已经失去积极意义，并将造成不适当的结果时，才允许解除合同。本案中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉认购协议书中对商品房买卖双方的名称、住所，商品房的位置、基本状况、单价、总价、付款方式等进行了约定，且刘海澜已支付了除争议的14000元外的全部购房款，该认购协议书应当认定为本约。其次，双方针对案涉房屋的价款存在争议，刘海澜认为顺天通公司存在价格欺诈以及已对14000元予以优惠，故未交纳14000元。针对856782元的房屋总价款而言，刘海澜仅剩14000元未给付。现双方并不存在合同目的无法实现或合同履行障碍的问题。如解除案涉合同，将导致利益失衡，不利于维护交易安全。故一审法院驳回顺天通公司解除合同的诉讼请求，判决刘海澜在给付14000元的基础上，顺天通公司交付案涉房屋并为刘海澜办理入住及产权登记手续，并无不当。另，签订商品房买卖合同，是双方协商及意思表示达成的行为，法院不得强制双方缔约，在本院已认定双方之间签订的认购协议具备了本约性质的情形下，一审法院关于双方签订商品房买卖合同的判项既无依据、亦无必要，本院予以纠正。关于顺天通公司是否超过上诉期上诉的问题。顺天通公司于2020年1月4日收到一审判决书，于2020年1月14日向一审法院邮寄上诉状，未超过上诉期，刘海澜该项抗辩理由不成立。综上，刘海澜的上诉请求不能成立，顺天通公司的上诉请求部分成立，对合理部分予以支持，不合理部分不予支持。一审判决结论不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4274号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4274号民事判决第二项为：顺天通房地产开发集团有限公司于刘海澜将剩余房价款支付完毕后十日内将松北上品小区2号楼2单元12层03号房屋交付给刘海澜，并协助其办理房屋入住手续及房屋产权证明。一审本诉案件受理费15172元，由刘海澜负担3892元，由顺天通房地产开发集团有限公司负担11280元；一审反诉案件受理费6634元，由顺天通房地产开发集团有限公司负担6494元，由刘海澜负担140元。二审案件受理费18962元，由刘海澜负担12708元，由顺天通房地产开发集团有限公司负担6254元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十一月九日书记员  于文娟