云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2865号原告（反诉被告）：普洱宏霖房地产开发有限公司。（统一社会信用代码：91530802218353327Y）住所地：普洱市思茅区茶苑路1号。法定代表人：何燕妮，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王进，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：苏许罗，男，1991年8月30日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：刘润霖，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司（以下简称宏霖公司）诉被告（反诉原告）苏许罗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏霖公司的委托诉讼代理人**、王进、被告（反诉原告）苏许罗的委托诉讼代理人刘润霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏霖公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告（反诉原、被告）双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》租赁合同；2、判令被告（反诉原告）支付原告所欠租金26040元；3、判令被告（反诉原告）支付物业费及其他费用3600.80元；4、判令被告（反诉原告）支付违约金14880元，以上三项合计：44520.80元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告（反诉原、被告）双方于2015年10月23日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁位于普洱市店铺，租赁期限为3年，自2015年11月3日起至2018年11月3日止。合同签订当日，被告依约向原告支付了3720元合同保证金，在租赁的商铺开展茶室经营业务，原告同时提供物业管理服务，但被告未按合同约定向原告支付租金及物业费用，原告多次向被告催要无果，特向本院提起诉讼。被告（反诉原告）苏许罗辩称，首先，原告（反诉被告）没有主张物业费的主体资格，因为被告（反诉原告）物业服务合同不是与原告（反诉被告）签订，而是与普洱市思茅区鑫海服务有限公司签订的；其次，原告（反诉被告）未向法庭提交出租商铺房屋的建设工程规划许可证及验收合格的消防审核意见，因此，双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》效力待定。再次，2015年8月，原告（反诉被告）在其开发的巴塞城小区门口宣传“0元租金、全现铺、进驻即赚钱”、“普洱梅子湖商业步行街，引领普洱东南财富商圈，集旅游、购物、餐饮、娱乐及休闲为一体的全新区域商业中心，为周边提供优质价格适中，环境舒适的全方位生活服务，打造普洱首个纯休闲旅游为主题的体验式商业步行街，一层12000平方米，荟萃餐饮、超市、儿童娱乐城，休闲会所、茶店、各类品牌服饰、旅游产品，二层13000平方米，欢迎入驻实力品牌，各连锁餐饮机构、健身房，娱乐会所、休闲茶吧、主题酒吧，餐饮娱乐一条街服务模式，带动周边8万多常驻人口及每天2千余人游客，还有学校2万年轻消费群体，知名的商业管理团队成为你的商业管家，专业化运营，区域化优势，成就生活典范，占据未来宝地，无限商机，只等你的果断与决策”。被告（反诉原告）看到上述宣传后，于2015年10月9日与原告（反诉被告）签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，并依约向原告（反诉被告）交纳了合同押金3720元。之后，被告（反诉原告）对商铺进行了装修，但开业后生意一直惨淡，人烟稀少，从未出现原告（反诉被告）宣传的人潮汹涌、门庭若市的热闹景象，显然原告（反诉被告）所做的宣传系虚假广告。再者，原告（反诉被告）种种行为直接影响了商业街各经营商户的经营环境：一是擅自改变店铺经营环境，在进出该商业街的各道口设置阻隔桩、锥形桶等装置，堵住了外来的人流、车流，致使人流锐减，将整个步行街打造成室外儿童游乐场，高大的儿童游乐设施直接堵住了被告（反诉原告）店铺；二是街道上、天桥下、楼房间安全通道多处搭建违章建筑，阻碍了整个步行街的循环畅通；三是未按广告宣传的承诺和建设工程规划许可证的规定建设通往城市花园的天桥，使整个步行街的商业投资环境完全丧失；四是建筑群主体存在诸多质量和相关问题，大量住户纷纷反映房屋质量和以上存在的问题，原告（反诉被告）置之不理，导致小区业主多次集结在商业街广场拉横幅抗议，对外产生了极坏的宣传效应，从而使原告（反诉被告）丧失了商业信誉，开发住房滞销，招商停滞。另，对于原告（反诉被告）提出的物业费及其他费用，被告（反诉原告）提出物业管理不属于原告（反诉被告）的经营范围，大部分商铺经营者已与普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司签订物业管理服务合同，并向该公司缴纳物业管理费用，原告（反诉被告）不具有追索物业费及其他费用的主体资格，且被告（反诉原告）于2016年3月9日交清装修垃圾清运费200元，公摊费用、生活垃圾清运费、消防设备维修费688元，基本物业服务费488元后，同时搬离原告（反诉被告）的店铺。综上所诉，被告（反诉原告）提出，原、被告（反诉原、被告）双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》现已无继续履行的可能，被告（反诉原告）的合同目的无法实现，解除合同的条件已经成就，导致解除合同的原因，系原告（反诉被告）上述虚假广告宣传及违约行为造成，因此，请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并向本院提出反诉，请求：1、判令原告（反诉被告）退还保证金3720元；2、判令原告（反诉被告）赔偿装修损失19000元；上述合计22720元；3、判令本案的诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）宏霖公司反诉辩称，整个商业街都经过相关部门规划、批准后实施建设，作为商铺的所有权人有权出租自己的商铺，同时普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司系原告（反诉被告）的子公司，只是提供物业服务，物业费则由原告（反诉被告）收取。原告（反诉被告）所作的广告系与广大商铺租户的美好愿望，与商铺租户的利益是高度统一和一致的，双方是“一荣俱荣、一损俱损”的关系，作为管理方无论增加设施或实施行为的出发点和落脚点都是为了吸引消费者，增加人流量，为广大商铺的租户提供良好的商业环境，而不是阻碍租户的经营，被告（反诉原告）存在的商业风险与原告（反诉被告）无关，原告（反诉被告）无违约行为，相反被告（反诉原告）未按约支付租金、物业费及其他费用，构成违约，应承担违约责任，被告（反诉原告）反诉无事实和法律依据，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）为证明本诉主张的事实向本院提交《梅子湖商业步行街店铺合作书》、《手机短信催款截图》，被告（反诉原告）质证对《梅子湖商业步行街店铺合作书》真实性认可，合法性不认可，证明目的也不认可；认可《手机短信催款截图》的真实性，不认可其合法性、关联性，提出在免租期未到期的情形下被告（反诉原告）就已经与原告（反诉被告）协商退租，并于2016年11月2日提出书面的退铺申请，但原告（反诉被告）置之不理，被告（反诉原告）搬离商铺后未收到过任何的催款通知。本院认为，《梅子湖商业步行街店铺合作书》及《手机短信催款截图》来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，本院均予以采信。被告（反诉原告）为证明答辩及反诉主张向本院提交《2015年8月起普洱梅子湖商业步行街商业广告优酷视频宣传截图、杨千微信宣传截图、现场立广告牌照片》、《梅子湖商业步行街现状照片》、《光盘》、《保证金收据》、《物业费收据》，原告（反诉被告）质证对《2015年8月起普洱梅子湖商业步行街商业广告优酷视频宣传截图、杨千微信宣传截图、现场立广告牌照片》的证据真实性、合法性及关联性不予认可，提出商业广告并不属于双方签订合同中的任何一个部分，不属于合同内容，对双方均无约束力；对《梅子湖商业步行街现状照片》的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不予认可，提出商业步行街的经营过程中出现被告（反诉原告）违约的情形，整个商业街的经营并不是由原告（反诉被告）一方所导致；对《光盘》的证据真实性、合法性及关联性不予认可；对《保证金收据》三性及证明目的均予以认可，《物业费收据》不予认可。本院认为，《2015年8月起普洱梅子湖商业步行街商业广告优酷视频宣传截图、杨千微信宣传截图、现场立广告牌照片》、《梅子湖商业步行街现状照片》、《光盘》、《保证金收据》、《物业费收据》来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，并形成证据锁链，对上述证据材料记载的内容本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：在原、被告（反诉原、被告）签订合同前，原告（反诉被告）作出广告宣传，内容为：“0元租金、全现铺、进驻即赚钱”、“普洱梅子湖商业步行街，引领普洱东南财富商圈”、“集旅游、购物、餐饮、娱乐及休闲为一体的全新区域商业中心”、“为周边提供优质价格适中，环境舒适的全方位生活服务”、“打造普洱首个纯休闲旅游为主题的体验式商业步行街”、“荟萃餐饮、超市、儿童娱乐城”、“休闲会所、茶店、各类品牌服饰、旅游产品”、“欢迎入驻实力品牌，各连锁餐饮机构、健身房，娱乐会所、休闲茶吧、主题酒吧，餐饮娱乐一条街服务模式”、“带动周边8万多常驻人口及每天2千余人游客”、“还有学校2万年轻消费群体”、“知名的商业管理团队成为你的商业管家，专业化运营，区域化优势”。原、被告（反诉原、被告）双方于2015年10月23日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁位于普洱市店铺，建筑面积为49.60㎡，租赁期限为3年，自2015年11月3日起至2018年11月3日止，其中约定：自2015年11月3日起至2016年11月2日止为免租期，免租期内承租方免交租金和6个月的物业管理费，自2016年11月3日起至2017年11月2日止为折扣优惠期，自2016年11月3日起计收租金，于2016年5月3日起计收物业管理费。租金为25元／㎡／月，租金一年一付，第一年为免租期；第二年租金，按基准租金6折计算，合计8928元，于2016年10月1日交纳；第三年租金，按基准租金计算，合计14880元，于2017年10月1日交纳……。承租方应于签订合同之日向原告交纳首期租金、物业费及其他相关费用、交纳合同保证金3个月的租金，合同期满、承租方无违约行为及出售的商品或产品无质量问题，原告将保证金无息全额退还。合同第三条第五款约定：“乙方（承租方）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（出租方）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，收回该商铺，并没收定金且无需承担任何责任。”、第十一条第二款第一项约定：“在下列情况下，甲方（出租方）有权提前终止合同并收回出租店铺：乙方（承租方）就租金物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付）；……”。合同签订当日，被告（反诉原告）交纳了合同保证金3720元，被告（反诉原告）接房后用租赁商铺进行茶室经营业务。2016年11月15日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出手机短信，催促被告交纳截止2016年11月2日应付租金14880元、物业费1432元、水电费74元，扣除之前交纳的押金3720元，合计欠交12666元。并明确表示原告（反诉被告）于2016年11月2日收到被告（反诉原告）的书面退铺申请，签订合同时交纳的押金用于抵扣该商铺租赁期间产生的租金及相关费用，被告（反诉原告）在收此通知后7日内到巴塞城营销中心财务室付清剩余款项，并办理完所有退铺手续，双方即解除合约。2017年4月27日、5月18日原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）发出手机短信，催促被告交纳欠费。另查明，被告（反诉原告）经营业务所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务。本院认为，首先，根据《中华人民共和国广告法》第三条：“广告应当真实、合法……”、第四条：“广告不得含有虚假或引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”、第五十六条第一款：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任……”的规定，本案原告（反诉被告）作出的招租广告虽然具有引人误解的内容，但并不是导致双方签订的租赁合同无效的原因，根据上述法律规定，原告（反诉被告）作为广告主为此应依法承担民事责任；其次，被告（反诉原告）自租赁合同签订之日起至应诉法庭辩论终结前均未行使撤销因虚假广告产生重大误解与原告（反诉被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》的权利，故此，根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，原、被告（反诉原、被告）双方于2015年10月23日签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商铺租赁协议》合法有效。被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）未向法庭提交出租商铺房屋的建设工程规划许可证及验收合格的消防审核意见，双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》效力待定的答辩主张，本院认为，建设工程规划许可证及验收合格的消防审核意见系另一个行政法律关系，与本案无关，对此主张，本院不予支持。对于原、被告（反诉原、被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》解除问题，本院认为，原告（反诉被告）提交的2016年11月15日《催款通知书》中明确表示于2016年11月2日收到被告（反诉原告）提交的书面退铺申请，根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示……”、第二十二条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案被告（反诉原告）于2016年11月2日向原告（反诉被告）明确表示与原告（反诉被告）订立解除合同的的意思表示，故此，原、被告（反诉原、被告）双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》于2016年11月2日解除。对于被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）租金问题，本院认为，被告（反诉原告）对租赁房屋已进行了经营使用，不应以原告（反诉被告）作出虚假广告的理由拒付租金，应采取积极有效的解决方法，包括与原告协商或者及时向人民法院提起诉讼请求撤销因虚假广告产生重大误解与原告（反诉被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》，但被告（反诉原告）自签订合同之日起至2016年11月2日才向原告（反诉被告）提出书面退铺申请，也未及时向本院提起诉讼，给原告（反诉被告）造成了这段期间的租金损失，被告（反诉原告）具有一定的责任；其次，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出催款通知短信并同意退租后，被告（反诉原告）未按通知交费，导致双方产生纠纷，原告（反诉被告）应采取积极有效的解决方法，包括及时向人民法院提起诉讼，而原告（反诉被告）一年多才向本院提起诉讼，扩大了其造成的损失，原告（反诉被告）具有一定的责任；因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，被告（反诉原告）应按约定支付合同解除前的租金。本院认为，双方约定的第一年免租期是在合同履行的情形下，在合同解除的情形下，按免租约定计算被告（反诉原告）应付租金显然对原告（反诉被告）显失公平，因此，鉴于双方存在过错的情形下，本院认为，按双方约定每平方米每月25元6折计算租金为宜，被告（反诉原告）应支付2015年10月23日起至2016年11月2日租金为9324.80元（49.60㎡×25元/㎡×60%÷30天×376天），此笔款项应扣减被告（反诉原告）交纳的合同保证金3720元，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）租金5604.80元。原告（反诉被告）所诉超过部分，本院不予支持；被告（反诉原告）反诉请求退还合同保证金3720元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）物业费问题，本院认为，首先，被告（反诉原告）经营商铺所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务，虽然双方在《梅子湖商业步行街店铺合作书》对物业费及其他应付费用进行了约定，但物业管理服务不属于原告（反诉被告）经营范围内；其次，普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司系具有能够独立承担民事责任的主体资格，故此，对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）不具有主张物业费的主体资格的答辩主张，本院予以支持；原告（反诉被告）主张物业费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告（反诉被告）提出的其他费用的诉讼请求，本院认为，原告未提交有效证据证明其他费用的产生，对此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）是否应当支付违约金问题，本院认为，原告（反诉被告）作出的招租广告具有引人误解的内容，本身存在过错行为，但被告（反诉原告）以此拒交租金、未及时行使撤销因虚假广告产生重大误解与原告（反诉被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》的诉权，双方在履约过程中存在的纠纷未能进行良好的沟通、协调，使问题得以及时解决，双方均存在未能完全履行《梅子湖商业步行街店铺合作书》的情形，对此不能单方归责于原告（反诉被告）或被告（反诉原告）一方，故对原告（反诉被告）主张的违约金，本院不予支持。对于被告（反诉原告）反诉赔偿装修损失19000元的请求，本院认为，根据前述《中华人民共和国广告法》第五十六条第一款的规定，原告（反诉被告）因发布具有引人误解内容的招租广告，应依法承担民事责任，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，民事责任方式有停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产，恢复原状、修理、重作、更换和支付违约金、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因被告（反诉原告）未向本院提交有效证据，证明原告（反诉被告）因发布具有引人误解内容的招租广告给被告（反诉原告）造成的损失，故此，对被告（反诉原告）的此项反诉主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国广告法》第三条、第四条、第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第四十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司与被告（反诉原告）苏许罗签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》已于2016年11月2日解除；二、由被告（反诉原告）苏许罗于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司租金5604.80元；三、驳回原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）苏许罗的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费913元，减半收取456.50元，由原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司负担171.50元，由被告（反诉原告）苏许罗负担285元；反诉案件受理费184元，由被告（反诉原告）苏许罗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  蔡勇二〇一七年十二月二十九日书记员  李俊