福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初11861号 原告：蔡岚岚，女，1974年3月19日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有、徐传远，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告蔡岚岚与被告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因涉案房屋系现售商品房，故本案案由变更为商品房销售合同纠纷。原告蔡岚岚的委托诉讼代理人沈树有、徐传远，被告世茂公司的委托诉讼代理人张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡岚岚经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.世茂公司对可修复的房屋瑕疵采取修理、重作等补救措施，包括在每个住宅单元加装一台在每一楼层设停靠站的电梯等；2.世茂公司赔偿因房屋质量瑕疵导致房屋价值贬损的损失，该损失按房屋成交金额的30%计算为449336.7元；3.世茂公司返还超过房屋实际面积收取的房价61544.92元，并支付超收房价款的利息，该利息以61544.92元为基数自原告支付房价款之日起按银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止；4.世茂公司支付其代垫司法鉴定费1800元；5.世茂公司赔偿逾期交房的损失，该损失以原告已支付的购房款1497789.00元为基数按每日万分之三的标准自合同约定的交房日期即2015年6月30日起计算至实际交房日期止。事实与理由：2016年3月10日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件1至6，约定蔡岚岚向世茂公司购买位于晋江商品房，总房款1497789.00元。合同约定的交房期限为2015年6月30日前。合同附件1对房屋的结构形式、户型等也作了约定。合同还对买受人逾期付款和出卖人逾期交房等违约责任以及双方的其他权利义务等作了约定。在签订合同前，世茂公司向其展示和介绍小区的宣传资料、样板房、模型和沙盘，承诺该小区有晋阳湖、风情公园等，小区有观景亭、许愿池等环境和配套设施。商品房竣工后存在严重质量瑕疵：1.未按合同设相应数量的阳台和凸窗，套内各使用功能空间没有砌墙隔断，变更了规划和设计未予书面通知；2.整栋楼设置的两台电梯中未设置一台可容纳担架的电梯，每个住宅单元只设置一台电梯，且未设置与相邻单元联通的联系廊，电梯候梯厅不能供担架方便出入电梯；3.每层住宅单元只设置一个安全疏散出口；4.套内的卫生间门直接开向客厅、餐厅或居室；排污管直接设置在餐厅、衣帽间的入口处；5.小区环境和配套与所展示和介绍严重不符。世茂公司应当在采取修理、重作等适当补救措施使商品房符合正常、安全居住使用标准后，按成交金额的30%赔偿房屋价值贬损损失或减价，同时应按照已支付购房款为基数按每日万分之三的标准自合同约定交房日起至实际交房日止计算支付逾期交房损失。诉争房屋经测绘鉴定，实际面积比合同约定面积短少，超收房价款应予返还且应支付利息，该案司法鉴定费1800元应由世茂公司承担。 世茂公司辩称：1.诉争房屋业经建设单位组织施工、设计、勘察、监理四个单位验收合格，也经过消防验收，符合交房条件，蔡岚岚要求对诉争房屋进行修理、重作，缺乏事实和法律依据。2.在诉争房屋已达到法定及合同约定的交付标准的前提下，蔡岚岚所称的诉争房屋存在质量瑕疵，缺乏客观的事实依据；同时，蔡岚岚也未举证证明诉争房屋客观上存在贬值情形以及贬值的具体金额，其所主张的赔偿金额更是缺乏依据。3.诉争房屋面积确认及面积差异的处理，应以主合同第五条约定为准且双方也明确约定，在面积误差绝对值比例在3%以内的，双方据实结算，并未要求支付相应的资金占用利息。蔡岚岚的相应主张缺欠事实和法律依据。4.房屋交付期限应以双方签订的商品房买卖合同补充协议约定的时间为准，世茂公司已按照约定的时间通知蔡岚岚交接房屋，违约责任不在世茂公司。即便存在逾期交房的情形，世茂所应承担的逾期交房违约金标准最高也仅为日万分之二。 在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.双方于2016年3月10日签订商品房买卖合同及附件一至六；2.购房款已付清；3.诉争房屋取得预售许可的时间为2013年9月27日；4.诉争房屋于2015年12月15日通过消防验收合格；5.诉争房屋所在单元与其他单元之间没有设置联系廊；6.诉争房屋至审结时尚未办理交房；7.鉴定费用为1800元。 双方当事人争议焦点为：1.本案应适用《住宅设计规范》2003年版或者2011年版；2.蔡岚岚第一项诉讼请求中主张的房屋瑕疵是否存在，世茂公司应否整改；3.蔡岚岚第二项诉讼请求中主张的房屋瑕疵是否存在，世茂公司应否赔偿及赔偿标准的认定；4.蔡岚岚第三项诉讼请求应否予以支持；5.鉴定费由谁承担；6.诉争房屋是否存在逾期交房，如果存在，逾期交房违约金的计算标准及数额。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡岚岚提供如下证据：1.商品房买卖合同（含登记备案申请表）一份；2.个人住房借款合同（含销售不动产统一发票两张）一份；3《泉州晚报》（2012年6月20日、8月17日、10月9日部分版面）三份；4.《晋江世茂御龙湾被指涉嫌虚假宣传》报道复印件一份；5.行政处罚决定书复印件一份；6.数字光盘一张（内含《世茂在御龙湾工地修建豪华居所环境设施的实地拍摄照片》PDF文件一份、照片及视频）;7.公安消防部门权利义务告知书、消防监督检查记录、询问笔录、检查现场照复印件；8.3#、5#住宅4层、10层、16层、22层、28层竣工图复印件一份。世茂公司提供如下证据：9.《商品房预售许可证》一份；10.《晋江市建设工程竣工规划条件核实意见》一份；11.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份；12.《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》一份；13.商品房买卖合同附件一《房屋分层平面图》一份；14.纪要[2012]34号《世茂人工湖K1-3及K2-2地块建筑方案设计评审会议纪要》一份;15.晋江世茂人工湖项目（K1-3及K2-2地块）的建设工程规划许可证一份。 审理中，本院根据蔡岚岚的申请，组织双方进行现场勘验，并形成相应现场勘验笔录并拍摄若干照片。蔡岚岚申请诉争房屋套内建筑面积进行司法鉴定，本院依法予以准许，并委托泉州市新宇测绘工程有限公司进行鉴定。该公司于2017年8月10日向本院出具新宇测绘[2017]鉴字第036号房产测绘司法鉴定报告书，鉴定结论为：“诉争房屋的套内建筑面积进行测算如下：建筑面积137㎡”。 对当事人无异议的证据1、2、9、13，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定。证据4媒体报道的采访内容均是记者与业主的访谈，无法证明世茂公司确有进行虚假宣传。证据5、7可证明世茂公司因未经消防设计审核，擅自将世茂人工湖K1-3及K2-2地块的3、5号楼走道隔墙变更为防火门，而被泉州市公安消防支队行政处罚的事实。证据6，世茂公司对其中户型图的照片无异议，本院予以确认；PDF文件中的图片无法体现拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；房屋瑕疵照片、样板房阳台视频等均未能体现与本案诉争房屋的关联性，不予认定；关于诉争房屋的现状应结合本院现场勘验情况予以认定。证据8竣工图来源于世茂公司，双方对其真实性、合法性均无异议，本院予以认定。证据10、11、12能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格。证据14可证明晋江市住房和城乡规划建设局于2012年4月5日召开世茂人工湖K1-3及K2-2地块建筑方案设计评审会议的事实。证据15可证明世茂人工湖项目（K1-3及K2-2地块）于2012年8月21日取得建设工程规划许可。现场勘验的笔录和照片能够证明涉案房屋及其所在楼栋的现状。双方当事人对鉴定报告书真实性均不持异议，鉴定机构具有相关资质，鉴定程序合法，故该鉴定报告书可作为定案依据。 关于争议焦点一，《住宅设计规范》GB50096-2011于2011年7月26日发布，于2012年8月1日实施。世茂公司提供的纪要【2012】34号《世茂人工湖K1-3、K2-2地块建筑方案设计评审会议纪要》的时间虽然为2012年4月5日，但该纪要内容并未体现诉争房屋所在地块的建筑方案设计评审获得通过。而世茂公司提供的诉争房屋所在地块《规划建设许可证》的时间为2012年8月21日。世茂公司虽主张应适用GB50096-1999（2003年版），但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。故，本院认定本案应适用《住宅设计规范》GB50096-2011。 关于争议焦点二，蔡岚岚认为存在如下问题应予整改：1.位于一楼地面的排风管要采取重做措施，不能让排风管的风口直接暴露在外面；2.诉争楼栋入户的雨棚重新制作；3.在诉争的三号楼1-2层商业与住宅之间要进行物理隔断；4.增加一台可容纳担架的电梯；5.对位于曼哈顿小区内的钟楼进行重新制作；6.诉争楼栋每个楼层增加一个安全疏散出口；7.在封闭的外廊增加一个可开启的窗扇。对此，本院分析认定如下：1.关于排风管及物理隔断，蔡岚岚主张诉争商品房现状不符合《住宅设计规范》3.0.7条规定:“住宅的结构设计应满足安全、适用和耐久的要求”。该规定对于排风管及物理隔断并未提出明确要求，且经现场勘验排风管的出口已采取安全防护措施。故蔡岚岚的该主张依据不足，不予支持。2.关于雨棚，《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》均有相应规定，属于应采取的安全措施之一，但两份规范对于雨棚的具体尺寸、材质、形状等均未作出明确、具体的规定。鉴于诉争房屋所在楼栋已设有雨棚，对蔡岚岚的该主张，不予支持。3.关于增加一台可容纳担架的电梯，审理中，世茂公司明确表明其客观上未能加装电梯，蔡岚岚对此变更相应主张为要求赔偿损失，关于该主张，在争议焦点3一并予以分析认定。4.关于重新制作钟楼，蔡岚岚未能举证证明其主张的售楼处宣传的钟楼模型，而经现场勘验确实存在一个钟楼，故蔡岚岚的该主张不予支持；5.关于增加安全疏散出口，《住宅设计规范》6.2.3条规定：“十九层及十九层以上的住宅建筑，每层住宅单元的安全出口不应少于2个”;《住宅设计规范》（条文说明）第6.2.1-6.2.3“关于剪刀梯作为疏散口的设计要求，应执行有关《高层民用建筑设计防火规范》的规定”。对照本案，经现场勘验，虽然只有一个安全疏散口，但该安全疏散口楼梯结构为剪刀梯双方对此也予以确认，以及诉争房屋已经消防部门验收合格等事实，蔡岚岚的该主张不予支持。6.关于增加可开启的窗扇，《住宅设计规范》6.5.1条规定：“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇”，对照本案，经现场勘验，诉争房屋外廊并未设置可开启的窗扇，故本院认定世茂公司违反规定，应承担相应整改责任。 关于争议焦点三，蔡岚岚认为存在如下问题应予赔偿：1.电梯的数量规格不符合国家标准；2.合同约定的阳台是开放式阳台、窗户是凸窗，但诉争商品房的阳台、窗户与合同约定、规划局批准的阳台、窗户不符；3.套内的各功能区没有砌墙；4.套内排污管的设置影响舒适与美观，影响居住生活；5.次卧靠近挑空的位置用木板作为墙体，严重违反国家规范。对此，本院分析认定如下：1.关于电梯的数量、规格，《住宅设计规范》6.4.2条规定：“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯”。《住宅设计规范》6.4.3规定：“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊……”。对照本案，经现场勘验，虽然入户大堂左右侧各有一台电梯，部分楼层两台电梯之间的走道可以相通，部分楼层两台电梯之间的走道并不能相通。因世茂公司曾因走道打通之相关事项被公安消防部门处以行政处罚，故本院认定两台电梯之间可以相通的楼层的现状违反有关消防法规。综上，本院认定诉争楼幢实为二个单元，每个单元仅设置一台电梯，且没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊。审理中，世茂公司明确表明其客观上未能加装电梯，也未能设置与相邻住宅单元连通的联系廊。故本院综合本案实际，关于仅有一部电梯的问题，酌定世茂公司应赔偿蔡岚岚5万元。关于可容纳担架的电梯问题，经现场勘验，入户大堂左右侧电梯尺寸分别为1500mm×1610㎜及1550mm×1610㎜。本案中，世茂公司于2012年8月21日取得建设工程规划许可证，虽然福建省住建厅于2015年7月1日执行的《关于加强高层住宅电梯设计管理的通知》明确规定担架电梯轿厢净尺寸不应小于1100㎜×2100㎜，但世茂公司取得的建设工程规划许可证时间早于该通知的执行时间，且诉争房屋也于2015年12月1日通过竣工验收（合格），故蔡岚岚的相应主张本院不予支持。2.关于阳台、凸窗的问题，蔡岚岚对于阳台、窗户的数量不持异议，本院予以认定。经现场勘验，诉争商品房的阳台、窗户现状与双方当事人签订的房屋买卖合同附件1平面图相符，故该主张不予支持；3.关于砌墙及用木板作为墙体的问题，鉴于双方当事人签订的合同附件3明确约定：“除分户墙、排风管井外，户内其余隔墙不砌”，故该主张不予支持。4.关于排污管的设置，双方当事人并未对排污管的设置另行作出约定，且诉争房屋已通工竣工验收（合格），故该主张不予支持。 有关蔡岚岚主张的风情公园，因其提供的媒体报道等无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容。其对世茂公司作出相关承诺的主张未能举证证明，故其主张不予支持。 关于争议焦点四、五，泉州市新宇测绘工程有限公司新宇测绘【2017】鉴字第036号报告书鉴定结论为：“诉争房屋的套内建筑面积进行测算如下：建筑面积137㎡”。对此，本院认为，本案诉争房屋套内面积应以鉴定测绘面积为准。本案中，双方当事人虽均未提供诉争房屋的测绘报告作为证据，但世茂公司在本院审理的另案中有提供诉争房屋所在楼栋的测绘报告，蔡岚岚庭审中亦表示对测绘报告中记载的诉争房屋公摊面积36.99㎡不持异议，本院予以认定。根据鉴定报告书及测绘报告所载明的面积计算，诉争房屋的建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均未超过3%，依据双方签订的商品房买卖合同第五条约定，应据实结算房价款。诉争房屋实际建筑面积为173.99㎡，与合同约定的建筑面积174.23㎡相差0.24㎡，故世茂公司应返还蔡岚岚房屋面积差价2063元。蔡岚岚关于利息及鉴定费用的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。 关于争议焦点六，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，本案诉争房屋于2015年12月1日通过竣工验收（合格）；于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），结合建设工程竣工规划核实意见书，本院认定诉争房屋于2015年12月15日符合交付条件。 而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年3月10日，即签订合同时诉争房屋已符合交付条件，为现房销售。双方在合同第八条中约定的交房时间为2015年12月31日，显然存在交房时间与签订合同时间的倒置，对于诉争房屋的交房时间应视为约定不明。在蔡岚岚付清购房款前，世茂公司有权不交付房屋；而在蔡岚岚付清购房款之后，即可要求世茂公司交付房屋。本案中，蔡岚岚于2016年7月22日向中国建设银行股份有限公司晋江分行申请住房按揭贷款以支付购房余款，但其未能证明其在交清购房款后有催告世茂公司交付房屋，亦无法证明至今未办理诉争房屋的交接手续系世茂公司的原因导致，故其主张世茂公司逾期交房，本院不予支持。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年8月21日取得建设工程规划许可证；诉争房屋于2015年12月1日通过竣工验收（合格）。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，也未设置两台电梯。 综上所述,本院认为，蔡岚岚与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，不符合国家规范规定，世茂公司应予整改，整改费用由其自行承担。诉争房屋未设置两台电梯且每单元没有设置与相邻住宅单元联通的联系廊，该设置不符合国家规范规定，本院酌定世茂公司应赔偿蔡岚岚五万元。诉争房屋实际建筑面积少于合同约定建筑面积，世茂公司应返还蔡岚岚相应的面积差价。蔡岚岚与世茂公司缺乏事实和法律依据的主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋外廊按照《住宅设计规范》6.5.1条规定进行整改，整改费用由其自行负担； 二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蔡岚岚五万元； 三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告蔡岚岚房屋面积差价2063元； 四、驳回原告蔡岚岚的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费10005元，由原告蔡岚岚负担8803元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担1202元；鉴定费1800元，由原告蔡岚岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  洪民强 审判员  吴雅莉 审判员  蔡燕萍 二〇一七年十二月二十日 书记员  黄钟越 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－