湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10441号上诉人（原审被告）：周振，男，1990年1月15日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：胡书明，男，1962年12月31日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：胡伟,男，1985年11月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，系胡书明之子。上诉人周振因与被上诉人胡书明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周振上诉请求：1.胡书明返还周振租金31731元（自2020年1月23日至2020年4月3日共计70天）；2.胡书明返还周振停电停业期间的租金5366元（自2020年4月3日至2020年5月27日共计55天）；3.胡书明赔偿周振违约金40800元；4.胡书明赔偿周振装修费和设备折旧费76000元；5.本案诉讼费由胡书明负担。事实和理由：1.疫情之前预付了租金，但疫情期间上诉人关门停业在老家，故应返还疫情期间70天的租金。2.自2020年4月3日至2020年5月27日共计55天停电停业，疫情期间国家都提倡对公免三减六政策，在情在理，被上诉人也应承担此期间一半的租金。3.被上诉人用要求物业停电、起诉的手段迫使上诉人停业退门面，是蓄意、有预谋和上诉人毁约，根据合同约定，违约方应赔偿三倍押金。4.上诉人为门面装修花费了7万元，合同是五年期，上诉人已租用一年，空调设备等共计15万多，被上诉人无情停电促使合同解约，望法庭酌情处理被上诉人补偿上诉人2万元。5.关于后期的物业费、水电费，因物业在疫情期间停电维修，给上诉人造成较大的经济损失，应当予以赔偿，上诉人作为受害方可以拒绝交物业费、水电费。胡书明辩称，生鲜类超市疫情期间并未要求停业，被上诉人同意改变交租方式，上诉人依然拒不履行，根据合同法第6条和第108条，上诉人拖欠租金、自行腾退房屋严重违约。对于私人物业，没有返还租金的规定，疫情期间的租金不应返还。没有停电这回事，故上诉人主张的停电期间的租金不予返还。上诉人未按合同约定按期支付租金，且超过15天，根据合同第7条第3点的规定，视为上诉人违约，被上诉人有权解除合同。2020年4月18日应支付下一月的租金，双方通过微信聊天和口头协商，将租金支付方式由按季支付变更为按月支付。上诉人2020年5月29日自行搬离前，并未与被上诉人达成共识。上诉人违约在先，造成的损失应由上诉人自行负担，装修损失被上诉人不应负担。胡书明向一审法院起诉请求：1.解除胡书明与周振签订的《房屋租赁合同》；2.周振将位于武汉市洪山区保利公园九里25幢1单元1-2层8号房屋腾退交付给胡书明；3.周振向胡书明支付2020年4月18日至2020年6月1日期间的租金19393元；4.周振向胡书明支付水电费共计2103.6元；5.周振向胡书明支付物业费2178元（自2020年1月1日起计算至2020年6月1日止）；6.本案诉讼费由周振承担。一审法院认定事实:2019年4月28日，胡书明（甲方，出租方）与周振（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、甲方将位于武汉市洪山区保利公园九里第25幢1单元1-2层8号房屋出租给乙方，该房屋仅作商业使用，乙方不得擅自挪作他用。2、租赁期限自2019年5月8日起至2024年6月22日止，月租金为13600元，租金按季度结算，首次租金乙方于签订本合同当日交付给甲方，以后各期租金交付时间为当期租金到期前5个工作日内支付。3、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金13600元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在三十天内退还该房屋，同时没收保证金……（3）拖欠租金累计达15日……。5、该房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费……。6、租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方三倍押金；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。同日，胡书明与周振还签订《补充协议》1份，约定：押金为13600元，合同自2019年5月8日起生效，租金起算日期为2019年6月18日，给予周振45天的装修空置期。案涉合同签订后，胡书明将案涉房屋交付给周振，周振收到房屋后，将案涉房屋用于经营生鲜超市。周振按照案涉合同及补充协议约定向胡书明支付了押金13600元及2019年6月18日至2020年4月17日期间的租金。自2020年4月18日起，周振再未向胡书明支付租金，后胡书明向周振催要租金，周振表示因新冠××疫情影响其承租的案涉房屋在疫情期间并未经营使用，要求胡书明减免租金，双方多次就房租缴纳事宜进行磋商未果。2020年6月1日，周振搬离了案涉房屋。另查明，2020年6月30日，胡书明向保利（武汉）物业管理有限公司缴纳了2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2613元，在庭审中，胡书明表示，因周振仅居住5个月，故要求周振向其支付2020年1月1日至2020年6月1日期间的物业费2178元。同日，胡书明还向保利（武汉）物业管理有限公司支付了水电费2103.6元。在本案审理中，胡书明向一审法院申请撤回第二项诉讼请求：周振将位于武汉市洪山区保利公园九里25幢1单元1-2层8号房屋腾退交付给胡书明。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。周振依约向胡书明支付了2019年6月18日至2020年4月17日期间的租金，自2020年4月18日起再未支付租金，周振应向胡书明支付自2020年4月18日至2020年6月1日（腾退之日）期间的租金19947元（13600元/月÷30天*44天），扣除胡书明应向周振退还的押金13600元，周振本应还向胡书明支付6347元，但本案中周振承租案涉房屋的主要目的是用于经营生鲜超市，双方签订的合同系商业用房租赁合同，因受疫情及疫情防控措施影响导致周振在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，按照公平原则，一审法院依法酌情对周振还应向胡书明支付6347元的责任予以免除。胡书明诉请要求解除与周振签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，周振表示同意，对胡书明该项诉请，一审法院予以支持。案涉《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期间所产生的水电费、物业费等费用应由周振承担，胡书明已代周振缴纳上述费用，故周振应向胡书明支付水电费2103.6元、物业费2178元。在本案审理中，胡书明向一审法院申请撤回第二项诉讼请求，系胡书明在法律规定的范围内自行处分其民事权利，其提出的撤回诉讼请求申请符合有关法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、解除胡书明与周振于2019年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、周振于本判决生效之日起十日内向胡书明支付水电费2103.6元；三、周振于本判决生效之日起十日内向胡书明支付物业费2178元；四、驳回胡书明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为196元，由胡书明负担98元，由周振负担98元。二审中，胡书明提交了其与物业公司的微信聊天记录打印件4页，拟证明其没有在周振经营期间停水停电、周振没有缴纳水电费。对此周振发表质证意见如下：认可上述证据的真实性，我确实没有缴纳物业费、水电费，但是因为疫情期间物业擅自停电，导致我的货物受损；上述证据不能证明胡书明没有让物业在我经营期间停水停电。本院认为上述证据因周振认可其未缴纳物业费、水电费，故对该部分予以采纳；因不能证明胡书明有无让物业在周振经营期间停水停电，对该部分不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,胡书明与周振签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在双方合同未解除的情况下，周振自2020年4月18日起至2020年6月1日腾退之日再未支付租金，构成违约，胡书明根据《房屋租赁合同》第七条第1款的约定有权单方解除合同并没收保证金。周振上诉称胡书明用要求物业停电、起诉的手段迫使其停业系蓄意有预谋毁约的说法没有证据支持。关于周振称胡书明应返还因新冠疫情期间（自2020年1月23日至2020年4月3日）关门停业的租金，因双方就此进行磋商未果，一审法院考虑到疫情及疫情防控措施确实会导致周振在此期间无法正常使用案涉房屋，故根据公平原则，酌情将周振应支付的自2020年4月18日至2020年6月1日期间的部分租金6347元予以免除，本院予以尊重。关于周振主张返还2020年4月3日至2020年5月27日期间停电未营业的租金，因其没有提供相应的证据予以证明，且本身未缴纳2020年4月18日之后的租金，本院对此无法支持。关于周振称不应支付胡书明水电费、物业费，原因是物业有停电维修的行为造成了损失。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》约定，周振承担房屋租赁期间的水电费、物业费，现胡书明代缴了上述费用，有权向周振主张返还。至于周振上诉称要求胡书明赔偿三倍押金及装修、设备折旧费，因其一审未反诉、胡书明在二审也不同意调解，本院依法对此不予处理。综上所述，周振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人周振负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二〇年十一月十一日法官助理庄敏书记员庄敏