内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2017）内04民终5982号上诉人（原审原告、原审反诉被告）张某1，男，1961年1月9日出生，个体工商户，住内蒙古赤峰市。上诉人（原审原告、原审反诉被告）孙某，女，1962年7月13日出生，个体工商户，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）李某1，女，住内蒙古赤峰市。委托代理人张某2，内蒙古彩桥律师事务所律师。委托代理人肖某，内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰市松山区政府。法定代表人姜某，区长。住所地：内蒙古赤峰市松山区松山大街中段。委托代理人李某2，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人张某1、孙某与被上诉人李某1、赤峰市松山区政府合同纠纷一案，不服赤峰市松山区法院(2017)内0404民初4128号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张某1、孙某上诉请求：一、撤销赤峰市松山区法院(2017)内0404民初4128号民事判决第一项（驳回张某1、孙某的诉讼请求）；二、请求判令两被上诉人共同支付两上诉人搬迁费、停产停业损失、装修补偿计￥206157.47元。事实与理由：一、赤峰市松山区法院对诉讼双方订立的合同内容理解错误，其混淆了合同违约赔偿与政府征收补偿这两个法律关系的性质。从而导致适用法律错误。合同违约赔偿与政府征收补偿的主体和内容各异，首先，合同违约赔偿的主体是合同双方当事人，政府征收补偿的主体是作为征收人的政府和被征收人。其次，合同违约赔偿的内容是一方不能履行合同给另一方造成的直接损失和可得利益损失的赔偿，政府征收补偿的内容是征收人对被征收人及房屋承租人失去房屋所有权和房屋使用权的补偿。赤峰市松山区法院认定（判决书5页第2段）"租赁协议约定：如遇国家政策性拆迁，双方不承担违约责任，甲方除返还乙方剩余租金外，甲方不承担乙方其他任何经济损失，乙方无条件搬出。......承租方无条件搬出，表明双方对房屋可能拆迁已做出预判，承租方无条件搬出应理解为承租方不得向承租方要求任何形式的经济补偿，该约定明确具体"。上诉人认为，赤峰市松山区法院对合同内容理解错误，根据双方约定条款，明显可以看出"如遇国家政策性拆迁，双方不承担违约责任，甲方除返还乙方剩余租金外，甲方不承担乙方其他任何经济损失，乙方无条件搬出"指的是违约损失赔偿，包括甲方不能履行合同给乙方造成的直接损失和可得利益损失。上诉人对被上诉人李某1不承担该违约损失赔偿也不持异议。但是合同违约赔偿毕竟不是政府征收补偿，该合同条款并不是对政府征收补偿如何分配作出的约定。松山区法院依此条款认为上诉人不应得到政府补偿的搬迁费、停产停业损失、装修补偿等费用明显属于合同理解错误，混淆了合同违约赔偿与政府征收补偿这两个法律概念的内涵，犯了逻辑上的错误。二、搬迁费、停产停业损失、装修补偿应由被上诉人松山区政府直接补偿给张某1、孙某所有。1.虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》未明确搬迁费、停产停业损失、装修补偿应归承租人，但《城市房屋拆迁管理条例》实施期间，司法审判实践中都将搬迁费、停产停业损失、装修补偿判归承租人，并有相关案例(如北京市第一中级人民法院2005)一中民终字1282号民事判决书）。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，各省级政府相继制定了关于房屋征收补偿的地方性法规，都明确规定了搬迁费、停产停业损失、装修补偿应归承租人，可见各地都倾向于搬迁费、停产停业损失、装修补偿归承租人所有（各省级政府关于房屋征收补偿款分配的地方性法规相应法条附后页）。3.根据法理，对房屋的实际使用人进行补偿，符合实际，符合法律公平。按照因果关系原理，补偿应当针对因拆迁行为而受损失者。在非住宅房屋租赁关系中，承租人利用房屋从事生产、经营，而房屋所有人只是收取租金。拆迁非住宅租赁房屋，承租人会因搬迁发生停产、停业损失，而出租人遭受的经营类损失仅仅是租金，不存在搬迁和停产停业问题，因此承租人应当作为搬迁和停产停业损失的补偿对象。综上所述，搬迁费、停产停业损失、装修补偿应由被上诉人松山区政府直接补偿给张某1、孙某所有。请求赤峰市中院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩服判。张某1、孙某向一审法院起诉请求：要求赤峰市松山区政府、李某1共同支付张某1、孙某搬迁费、停产停业损失、装修补偿款计206157.47元。李某1向一审法院反诉请求：要求张某1、孙某赔偿拆迁款的利息损失及房屋租赁费计11591元，并自2017年5月12日起以3636600元为基数按年利率6%计算支付至该拆迁款给付李某1为止的利息。一审法院认定事实：2016年5月1日，李某1（甲方）与张字飞（乙方，张某1之子）签订房屋租赁协议，约定李某1将其所有的位于赤峰市××区号厅租赁给张宇飞使用，年租金60000元；租期两年，自2016年5月1日至2018年4月30日；乙方在租赁过程中，不得擅自将房屋转租给他人，如转租他人，甲方有权收回房屋使用权，损失乙方自负；如遇国家政策性拆迁，双方不承担违约责任，租赁期间，因修铁路、公路而不能继续租赁时，甲方除返还乙方剩余租金外，甲方不承担乙方其他任何经济损失，乙方无条件搬出。协议签订后，张宇飞将租赁的房屋由其父亲张某1和其岳母孙某开办建材门市。2016年11月，赤峰市松山区政府征收该处房屋，并于2016年12月30日与房主李某1达成征拆补偿安置协议，协议注明被征收人为李某1，被征收房屋为涉案房屋（蒙房权证赤字112030909040和112030909039），其中补偿搬迁费49075.76元、停产停业损失98151.51元、装修费58930.20元，合计206157.47元；同时约定李某1应于2017年1月8日搬迁完毕，李某1与承租人之间的纠纷由李某1自行解决。上述协议签订后，李某1要求张某1、孙某腾出房屋，张某1、孙某认为征收补偿款中的搬迁费、停产停业损失、装修补偿费应归张某1、孙某所有，李某1认为按双方签订的房屋租赁协议的约定，张某1、孙某应无条件搬出。李某1至今未将涉案房屋交付给赤峰市松山区政府，上述补偿款亦未支付给李某1。一审法院认为：张宇飞与李某1签订房屋租赁协议后，将所租赁的房屋交由其父张某1和其岳母孙某开办建材门市，则张某1和孙某为涉案房屋的实际承租人，其二人作为原审原告提起本案诉讼，并无不当，张某1、孙某系本案的适格主体，李某1、赤峰市松山区政府称张某1、孙某非本案适格主体的辩称主张不能成立。张宇飞与李某1签订房屋租赁协议中约定：如遇国家政策性拆迁，双方不承担违约责任，租赁期间，因修铁路、公路而不能继续租赁时，甲方除返还乙方剩余租金外，甲方不承担乙方其他任何经济损失，乙方无条件搬出。双方的争议焦点在于对上述约定如何理解，因双方在协议中约定了如遇国家政策性拆迁，......承租方无条件搬出，表明双方对房屋可能拆迁已做出预判，承租方无条件搬出应理解为承租方不得向出租方要求任何形式的经济补偿，该约定明确具体，因张某1、孙某实际使用了张宇飞承租的房屋，故张某1、孙某应受张宇飞与李某1签订的房屋租赁协议的约束。因此，张某1、孙某主张涉案房屋征收补偿款中的搬迁费、停产停业损失、装修补偿费不符合协议约定，其主张不能成立。李某1要求张某1、孙某向其支付迟延取得房屋征收补偿款的利息于法无据，该院不予保护。涉案房屋已于2016年11月被赤峰市松山区政府征收，故对李某1的租金请求亦不予支持。综上所述，对张某1、孙某的诉讼请求和李某1的反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决一、驳回张某1、孙某的诉讼请求；二、驳回李某1的反诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，2016年5月1日，李某1（甲方）与张字飞（乙方，张某1之子）签订房屋租赁协议，该房屋租赁协议是双方真实意思表示，并不存在无效情形，在该协议中张宇飞与李某1约定：如遇国家政策性拆迁，双方不承担违约责任，租赁期间，因修铁路、公路而不能继续租赁时，甲方除返还乙方剩余租金外，甲方不承担乙方其他任何经济损失，乙方无条件搬出。因双方在协议中约定了如遇国家政策性拆迁，......承租方无条件搬出，无条件搬出应理解为承租方不得向出租方要求任何形式的经济补偿，该约定明确具体，因张某1、孙某实际使用了张宇飞承租的房屋，故张某1、孙某应受张宇飞与李某1签订的房屋租赁协议的约束。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"上诉人亦不能提供否认该房屋租赁协议的其他证据。因此，张某1、孙某上诉主张涉案房屋征收补偿款中的搬迁费、停产停业损失、装修补偿费不能得到支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4393元，由上诉人张某1、孙某承担；邮寄费80元，由上诉人张某1、孙某各承担20元，被上诉人赤峰市松山区政府承担20元，被上诉人李某1承担20元。本判决为终审判决。审判长  陆广华审判员  牛占龙审判员  赵杰二〇一七年十二月二十九日书记员 聂利博