辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽08民终3369号上诉人（原审原告）：王成彬，男，1978年5月11日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。上诉人（原审原告）：刘莎，女，1981年4月2日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。二上诉人委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口市老边区柳树镇人民政府，住所地营口市老边区柳树镇东柳村。法定代表人：李旗，镇长。委托诉讼代理人：王璐，辽宁开宇律师事务所营口分所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部，住所地营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7。法定代表人：李柏枫，经理。委托诉讼代理人：孟美彤，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人王成彬、刘莎因与被上诉人营口市老边区柳树镇人民政府、中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王成彬、刘莎上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金20万元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清2016年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，上诉人将其所有的位于营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7门市出租给被上诉人。第二条约定，租赁期限5年（2016年12月1日-2021年11月30日）年租金40万元，房屋用途为保险公司使用。第三条约定，次年房租到期日前10日内一次性付清当年租金。第八条约定擅自拖欠房租三日，视为违约，上诉人有权单方面解除合同收回房屋，被上诉人应支付违约金20万元。上述合同签订后，上诉人履行了交付房屋义务，自2019年12月1日始，被上诉人拒付房租。因双方签订的租赁合同期限为5年，年租金40万元。为此，上诉人减免了被上诉人2016年9月1日-2016年12月1日之间3个月的租金共10万元。被上诉人在合同有效期内违约，导致合同提前解除给上诉人造成了2019年12月1日-2021年11月30日的租金收益损失。在此期间上诉人还需另行寻找承租人，必然减少了租金收入，另行给上诉人造成了经济损失。二、一审判决适用法律错误双方合同中关于违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效。一审法院认为被上诉人给上诉人造成的损失仅限于拖欠年租金的30%，是错误地理解了《合同法司法解释二》第二十九条。依据该条规定，违约金约定过高的限额应理解为损失的1.3倍。《合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。“造成的损失”中的“损失”，不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。本案中，房屋租赁期限为5年，被上诉人提前2年解除租赁合同，导致上诉人少收取租金金额为80万元。综上，一审法院仅仅考虑了被上诉人所欠租金损失，错误地理解了法律规定，而根本没有考虑合同履行后上诉人可以获得的利益，明显违反了《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及《合同法司法解释二》第二十九条的规定，请求贵院予以改判。营口市老边区柳树镇人民政府辩称，与一审答辩意见一致。中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁量适当，应予维持。根据合同相对性判令柳树镇政府承担租金符合合同约定，我公司虽是实际承租人但并未与上诉人签订合同，同时水费区域改革是政府行为，不是我公司自行决定的，因此我公司无需对上诉人和柳树镇政府合同约定的违约金承担责任。一审法院判决是正确的。我公司已在搬迁之前与上诉人进行了通知，并对上诉人的实体权利造成损失，综上，请维持原判。王成彬、刘莎向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》，判令二被告返还房屋；2、判令二被告支付房屋租金13.3万元（自2019年12月1日暂计至2020年4月1日，按合同约定租金标准实际计算至返还房屋之日）；3、判令第一被告支付违约金20万元；4、案件受理费等全部费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，原告与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订了《租赁合同》，合同第一条约定，原告将其所有的位于营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7门市房出租给被告营口市老边区柳树镇人民政府；合同第二条约定，租赁期限5年（2016年12月1日-2021年11月30日），年租金40万元，房屋用途为保险公司使用；合同第三条约定，租金支付方式为次年房租到期日前十个工作日内一次性付清当年租金；合同第八条约定乙方的违约责任包含“擅自拖欠房租三日”和“租赁期间，合同期限未满，提前终止合同”，乙方出现以上任一行为时，视为乙方违约，原告有权单方面解除合同并收回房屋，被告营口市老边区柳树镇人民政府应支付违约金20万元。上述合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告营口市老边区柳树镇人民政府将房屋交由被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部用于经营。2016年9月21日，被告营口市老边区柳树镇人民政府与被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部签订了《项目合作协议书》，第一条约定被告营口市老边区柳树镇人民政府在其辖区内，提供老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7供被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部无偿使用，使用期为5年。2019年3月18日，营站政[2019]4号公文经批示后，同意将阳光社区辖区内企业及个体工商户划转属地管理，由老边区划分至站前区。另查，2019年12月1日起，二被告拖欠原告租金至今。一审法院认为，原告与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订的《租赁合同》合法有效，被告营口市老边区柳树镇人民政府在租赁期限内应承担按时足额交付租金的义务，合同约定“租赁期间，合同期限未满，提前终止合同为违约”，故原告有权要求依法解除《租赁合同》，并要求实际使用人被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部返还房屋，同时被告营口市老边区柳树镇人民政府按合同约定承担相应的违约责任。被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部在原告依法行使返还原物请求权后，并没有在第一时间腾出房屋，作为房屋的实际使用人，应承担继续使用期间的租金。被告营口市老边区柳树镇人民政府辩称“阳光社区辖区内企业及个体工商户划转属地管理，由老边区划分至站前区”的事实属实，且被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部确应在划转所属区域后的站前区纳税，但根据合同的相对性，被告营口市老边区柳树镇人民政府承担支付租金的义务并没有发生改变。关于被告营口市老边区柳树镇人民政府辩称原告诉请的违约金20万元过高的问题，被告营口市老边区柳树镇人民政府从2019年12月1日欠付租金至今，且被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部实际占有房屋至今，导致原告所有的房屋无法出租给他人，原告对租金的部分损失存在期待可能性，但双方合同约定的违约金20万元过高，超过二被告所欠租金的30%，故本院依法予以调整为8万元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、判令解除原告王成彬、刘莎与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订的《租赁合同》，被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部于本判决生效后一个月内腾出房屋；二、被告营口市老边区柳树镇人民政府、被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部共同偿还原告王成彬、刘莎拖欠的租金（从2019年12月1日起至实际腾出房屋之日止，按合同约定的年租金40万元为标准计算）。三、被告营口市老边区柳树镇人民政府向原告王成彬、刘莎承担违约金8万元。上述给付义务限于本判决发生法律效力后十日内付清。如二被告逾期不履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6295元由二被告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人提出其减免了被上诉人2016年9月1日至12月1日之间三个月的租金10万元，一审判决认定事实错误一节，经查，该时间段租金问题未约定在双方的租赁合同之中，减免租金系上诉人对自身权利的处分，该事实是否存在与本案并无关联性，故一审判决对该事实未予审查和认定并无不当。关于上诉人提出的一审判决适用法律错误，经查，虽然被上诉人于2019年12月1日起未支付房租，但是被上诉人至一审判决之日仍未腾退房屋，一审判决判令被上诉人租金应给付至实际腾退之日，自被上诉人实际腾退房屋之日至2021年11月30日已不足二年，且腾退之后上诉人可另行将房屋出租出售，上诉人主张按照二年租金80万元计算预期可得利益损失无事实依据，合同约定违约金20万元过高，一审酌定为8万元，符合本案实际情况，裁量适当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人王成彬、刘莎负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年十一月十二日法官助理刘丛博书记员李玮健