安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1621民初5129号 原告:朱西芳，女，1955年5月11日出生，汉族，住涡阳县。 委托代理人:王光明,安徽永恒律师事务所律师。 被告：涡阳县腾龙建筑工程有限公司(原涡阳县涡南建筑公司)，安徽省亳州市南环东路26号，统一信用代码913416217448572500(1-1)。 法定代表人：何文华。 委托代理人:张移生,安徽安泰达律师事务所律师。 原告朱西芳诉被告涡阳县腾龙建筑工程有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告朱西芳及其委托代理人王光明，被告涡阳县腾龙建筑工程有限公司委托代理人张移生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2003年农历七月二十日，原、被告依法签订了《沿街门面地皮协议》，该协议约定“该宗土地转让价款为人民币110万元”，原告依约向被告支付了该款，但至今被告一直未将涉案土地使用权过户给原告，多次催促无果，致使原告所有的土地无法开发使用，造成了重大损失，为此原告提起诉讼，请依法支持。诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，依约将涉案土地使用权过户给原告并赔偿损失21万元；2、本案的诉讼费及相其他关费用由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 一、原告身份证，证明原告为合法的诉讼主体。 二、《购买沿街门面地皮协议》，证明2003年农历7月20日，原被告依法签订了《购买沿街门面地皮协议》。合同约定，门面地皮面积以国有土地使用证登记面积为准，该块土地价格为壹佰壹拾万元，付款方式为协议签字后一次性付清，原告付清款的同时，被告应当将土地使用证交给原告，从此之后，该块土地的使用权上至蓝天、下至黄泉都归原告所有，任何一方不得反悔。 三、收条，证明2003年8月15日，原告向被告支付购地款人民币110万元，原告已经按照合同的约定履行了付款义务。 四、阜阳地区土地申报登记卷宗（编号212401018876），证明本案争议土地的具体位置为向阳南路西侧、紫光大道南侧，面积为1173.90平方米，权属性质为国有，使用类型为出让，期限为50年。该土地没有权属变更登记记录，自从原告购买该地至今，被告没有办理权属变更登记，没有履行合同义务，存在违约行为。 五、企业信息查询单，证明被告具有诉讼主体资格。 六、证人证言，证明原告每一年都向被告要求办理权属变更登记。 七、2008年10月10日《协议书》，证明原被告双方对于办理过户手续的时间和方式等问题多次协商，原告从未放弃过户请求权，协议书是双方签订的独立的建筑施工合同，如果被告按照协议约定及时开工建设，原告在建设期间可以不要求土地过户。但是被告没有按协议约定进行建设，建筑施工合同未生效。 八、（2011）皖涡公证字第3081号公证书，证明被告没有履行双方签订的建房施工合同，擅自将本案争议土地交由第三人开发建设。构成根本违约。 被告辩称：一、腾龙建筑公司不是本案适格的被告，原审一审法院将腾龙公司认定为本案被告，属认定事实不清，适用法律错误。其理由为：第一，工商行政管理部门是公司办理合并、分立及相关变更事宜的法定公司登记机关，公司的前述相关信息以公司登记机关登记的内容为准，原审一审法院无视工商登记机关登记的内容，仅凭涡阳县住建委出具的一份书面材料即认定腾龙公司系涡南建筑公司变更而来，从而腾龙公司承继了涡南公司的权利和义务，显属于认定事实错误。第二、通过对腾龙建筑公司的工商登记信息查询，无任何工商登记内容可以反映出腾龙建筑公司由涡南建筑公司变更而来。第三、根据《公司法》规定，一个公司吸收另一公司合并的，被吸收的公司解散。依据原审一审法院认定腾龙建筑公司系吸收合并涡南建筑公司变更而来，根据前述公司法规定，涡南建筑公司被吸收合并后应当解散，但是通过查询涡南建筑公司的工商登记信息，涡南建筑公司并没有解散，而是独立于腾龙建筑公司的民事诉讼活动主体。因此，腾龙公司并非对涡南建筑公司进行吸收合并。综上，腾龙建筑公司与涡南建筑公司系两个独立的民事诉讼活动主体，其权利义务应当由各自享有和承担，并不存在原审一审法院认定的两公司之间存在权利义务承继的法律关系，因此，将腾龙建筑公司认定为本案被告，其主体不适格。 二、涉案《购买沿街门面地皮协议》对涡南建筑公司不发生法律效力，涡南建筑公司不受该合同内容约束。 1、在该协议中，协议首页虽列明合同主体为甲方涡南建筑公司和和乙方朱西芳，但是在协议的甲方签章处，加盖的印章为“安徽省涡阳县涡南建筑公司”，而非“涡阳县涡南建筑公司”，通过工商登记信息查询，安徽省涡阳县涡南建筑公司并不存在，且与涡阳县涡南建筑公司不存在任何法律上的关联关系，因此，加盖了“安徽省涡阳县涡南建筑公司”的涉案协议，并不能代表涡南建筑公司的意思表示，从而该协议也不能对涡南建筑公司具有约束力。 2、涡南建筑公司的法定代表人何文华签署的涉案《购买沿街门面地皮协议》对涡南建筑公司不发生该法律效力。第一，在该份协议中，涡南建筑公司没有加盖印章。第二，签订协议时，涡南建筑公司已处于吊销状态，依据民法通则及相关法律规定，企业吊销后企业只能从事与清算活动相关的事宜，同样企业的法定代表人也只能从事与清算活动相关的事宜。而企业的经营状态，每位社会成员均可通过工商部门公示的信息渠道查询，在签订涉案地皮买卖协议时，朱西芳知道或者应当知道涡南公司处于吊销状态，涡南建筑公司及其法定代表人只能从事清算活动相关的事宜。在此种情况下，朱西芳明知涉案地皮买卖协议与企业清算活动无关，仍然与仅在清算范围活动内具有代表行为的涡南建筑公司法定代表人何文华签订涉案协议，则法定代表人何文华的签署行为不应当被认定为代表涡南建筑公司的行为，因此，法定代表人何文华的签署行为对涡南建筑公司不发生法律效力。 三、原审一审法院在判决中对2008年10月10日腾龙公司与朱西芳等人签订的《协议书》的效力进行认定，属违反法定程序。第一、在朱西芳与涡南建筑公司建设用地使用权转让纠纷一案中，腾龙建筑公司并非本案适格的诉讼主体，且签订上述协议的其他主体也未参与本案的开庭审理，原审一审法院对该协议的效力及其他内容径行作出认定，显然协议其他主体的合法利益。第二、本案为建设土地使用权转让合同纠纷，2008年10月10日签署的协议内容涉及合资、合作开发房地产合同纠纷，两案属不同的法律纠纷，而原审法院在判决中将两个不同纠纷的案件在一案中合并处理，显然违反了法定程序。第三、在原审一审中，朱西芳并未诉请要求认定《协议书》的效力及相关事宜，腾龙公司也未提起反诉主张前述诉请，根据不诉不理的原则，原审法院不应当在判决中对协议书的效力等相关内容进行认定。 四、即便涉案《购买沿街门面地皮协议》对涡南建筑公司发生法律效力，但朱西芳的诉请已超过法定时效，法院应当判决驳回其诉讼请求。第一，《购买沿街门面地皮协议》第三条约定，涡南建筑公司在朱西芳付清款的同时，将土地使用证交给朱西芳。该条约定“将土地使用证交给朱西芳”其实质就是协议双方约定朱西芳付清土地款的同时，涡南建筑公司将土地使用权过户给朱西芳，该点内容朱西芳在原审一审庭审中予以确认，原审一审法院在查明事实时也予以确认。那么这也就说明在《购买沿街门面地皮协议》中，涡南建筑公司与朱西芳对土地使用权过户的时间作了明确的约定，即朱西芳在付清土地款的同时，涡南建筑公司应当将土地使用权过户给朱西芳，根据《民法通则》及相关法律规定，朱西芳要求涡南建筑公司过户的权利应当适用诉讼时效制度。从朱西芳向原审法院提交的《收条》看，朱西芳付清土地款的时间为2013年8月15日，那么朱西芳行使请求权的诉讼时效应当自2013年8月16日起算，但是在此之后，朱西芳一直怠于行使该请求权，直到向原审一审法院提起诉讼之时才主张上述请求权，其权利已超过法律规定的诉讼时效，法院应当判决判决驳回朱西芳的全部诉请。 五、涉案《购买沿街门面地皮协议》客观上已无法履行。涉案土地已经向相关主管部门报送规划、环评、工程勘察报告等开发所需的前置批准材料，并获得相关主管部门的批准。因此，在该种情况下，涉案协议已无法履行或者履行后不能实现合同目的。因此，涉案《购买沿街门面地皮协议》客观上已无法履行。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一组,涡阳县道源大厦岩土工程勘察报告,阜阳市超亿房地产开发有限公司涡阳道源大厦日照分析复核报告,防雷装置设计核准意见书,设计图纸各一份,证明目的,涉案土地已经向相关主管部门报送规划、工程勘察、日照分析、环评等开发所需的前置批准手续,并获得相关主管部门的批准。 对原告所举证据，被告的质证意见为：证据1,无异议。证据2,该协议上面没有加盖涡南建筑公司的印章,因此该份协议的真实性以及协议的内容均不对涡南建筑公司有约束力。证据3,该份收条的出具人为何文华,不能等同于原告向涡南建筑公司履行了相关义务。证据4,三性无异议,证明目的有异议,该份证据无法证明涡南建筑公司没有履行义务,存在违约行为。证据5,三性无异议,该证据只能证明涡南建筑公司系民事诉讼合同法律主体。证据6,三性均有异议。根据民诉证据的规定,当事人申请证人出庭作证的应当在法律规定的时间内向法庭申请,经法庭同意后,证人应当出庭作证接受法庭及当事人的询问,除非有法律特别规定的证人可以不出庭作证的情形。否则证人都应当出庭作证,若没有出庭作证,法庭不应当采纳该证言。证据7,与本案没有关联性。证据8,真实性无异议,但与本案没有关联性。 对被告所举证据，原告的质证意见为：设计图纸上面没有标明业主单位,不知道是谁申请设计的,我方认为这个图纸设计与被告没有关联性,该图纸是在原告没有授权同意的情况下,由他人单方进行设计,是否已经通过审批,并不明确。防雷装置意见书系有阜阳市超亿房地产开发有限公司申请,与本案原被告没有关联性。岩土工程勘察报告的建设单位系邵君,郑芳,无原被告名字,与本案没有关联性,与防雷装置意见书都是复印件,真实性均有异议。日照分析复核报告,三性均有异议,为复印件。 经原告、被告举证、质证，本院结合当事人的陈述对以上证据作如下分析与认定： 原告所举证据一、二、三、四、五符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定；证据六被告的异议成立，本院经审查不予认定；证据七、八本院对其真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定。 被告所举证据真实性、合法性本院予以认定，关联性不予认定。 根据已确认的证据，本院查明的事实为：原告朱西芳为购买涡南建筑公司在涡阳县角的门面地皮一块，于2003年农历七月二十日，与涡阳县涡南建筑公司签订了《沿街门面地皮协议》，该协议约定“1、门面地皮面积以国有土地使用证面积为准；2、该块土地经双方共同协议最后达成共识，以人民币壹佰壹拾万元为该宗土地价格；3、付款方法：协议签字后，朱西芳必须一次性把款付清，涡阳县涡南建筑公司在朱西芳付清款的同时，将土地使用证交给朱西芳，从此后这块土地的使用权下至黄泉、上至蓝天，都归朱西芳所有（含转让权、出租权、建筑权），双方互相没有任何瓜葛；4、以上双方共同商定，任何一方不得以任何理由反悔，否则将承担法律责任。”原告于2003年8月15日依约向被告支付了购地款110万元，被告一直未将涉案土地使用权过户给原告。 原告朱西芳2008年10月10日同涡阳腾龙公司就涉案土地达成合作开发房地产协议，约定:1、朱西芳有地皮一块,座落在紫光路交叉处西南角，南北55.9米，东西20.8米。根据县规划委员会规定的尺寸，进行制图，除留出楼梯口外，地面以上**、二层全部归甲方所有，房产证统一办理，各付各的费用，办理房产证由涡阳腾龙公司按照平方面积分割到户。2、此协议达成后无论房屋的尺寸或长或短，都与乙方无关，房子的进深尺寸，不能低于拾叁米。以设计为准，北头13米以外的尺寸归朱西芳所有，后边的空地属于开发商全体拥有。此协议经双方于2008年10月10日在朱西芳家共同磋商而订，协议签订后在这块土地上，上至蓝天，下至黄泉归开发商所有，任何人不得以任何理由反悔，否则，将由违约方承担一切法律责任。 基于原告朱西芳等人的委托，被告于2009年8月31日取得涡阳县国土资源局涡阳县（2009）集建字第055号建设用地批准书（包括涉案土地在内），后被告将该宗土地整体委托阜阳市超亿房地产开发有限公司开发，该公司已经进行了土地平整、房屋拆迁、补偿、制图等前期工作；并向相关主管部门报送规划、工程勘察、日照分析、环评等开发所需的前置批准手续,并获得相关主管部门的批准。2016年双方因房屋还原面积未能达成一致意见，原告诉至本院，要求对涉案土地过户。 另查明：涡阳县涡南建筑公司，法定代表人何文华，该公司成立于1990年3月29日；涡阳县腾龙建筑工程有限公司是由涡阳县涡南建筑公司和涡阳县第三建筑公司组合,由何文华、李大清二人共同出资组建。 2015年6月18日涡阳县腾龙建筑工程有限公司向涡阳县建委人防办公室明确报告“我公司于2001年10月17日由原来的涡阳县涡南建筑公司正式更名为涡阳县腾龙建筑工程有限公司，企业法人都是何文华，特此报告，请详查。” 本院认为，原、被告所签订的土地买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务；本案中，原告朱西芳依约履行了义务，支付了110万元的购地款，被告应将案涉土地的使用权过户给原告。被告辩称协议未约定关于过户的内容，不是随附义务的理由不能成立，被告应按合同的性质目的履行义务，被告主张的双方2008年10月10日签订的合作建房协议属另一法律关系，故被告的辩称意见本院不予支持。对原告主张的被告赔偿其损失21万元，因买卖协议未约定违约赔款，且原告未提供证据证明对其造成了损失，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告涡阳县腾龙建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内将位于安徽省涡阳县西侧的土地（地号：212401018876）使用权过户给原告朱西芳； 二、驳回原告朱西芳的其他诉讼请求。 案件受理费4450元，保全费5000元，合计9450元，由被告涡阳县腾龙建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判长 张 亚 审判员 李悦超 审判员 杨立强 二〇一七年十二月二十七日 书记员 李 淼