河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初12789号原告(反诉被告)：河南豫满洪商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼****。法定代表人：刘洪杰，总经理。委托代理人：韩粮旭，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：邓丽君，河南英泰律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：王婷，女，1989年11月11日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：王兴伟，河南言正律师事务所律师。委托代理人：王宁，河南言正律师事务所实习律师。原告河南豫满洪商业管理有限公司（以下简称豫满洪公司）与被告王婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，王婷在本案审理期间对豫满洪公司提起了反诉，本院依法由审判员张振红独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告豫满洪公司的委托代理人韩粮旭、邓丽君，被告王婷的委托代理人王宁、王兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫满洪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的两份《房屋及场地租赁合同》；2、判令王婷向豫满洪公司偿还租金39464元，违约金3289元（违约金以32054元为基数，按日利率万分之五计算自2020年1月28日至2020年6月30日，之后的利息以32054元为基数计算自2020年7月1日起至租金实际清偿之日止；以7410元为基数，按日利率万分之五计算自2020年3月4日至2020年6月30日，之后的利息以7410元为基数计算自2020年7月1日起至租金实际清偿之日止），以上共计42753元；3、判令王婷承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告分别于2017年7月12日，11月15日签订两份《房屋及场地租赁合同》，约定豫满洪公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场编号为B5-1、B5-2号的房屋出租给王婷经营使用，租赁期限分别为2017年7月12日、2017年11月15日至2023年7月11日，合同约定王婷迟延缴纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金。合同签订后，豫满洪公司依约向王婷交付了房屋，但王婷欠付豫满洪公司B5-1号房屋2020年1月28日至2020年6月30日的租金32054元，并应承担违约金2484元；B5-2号房屋2020年3月4日至6月30日的租金7410元，并应承担违约金441元。2020年6月25日，豫满洪公司向王婷送达解除合同《商务函》两份，载明其将于2020年6月30日解除与王婷签订的《租赁合同》，并收回上述租赁房屋及场地。豫满洪公司为维护其合法权益，诉至本院。被告王婷辩称：1、豫满洪公司因拖欠出租方（业主）的场地租赁费用，业主方河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）对豫满洪公司进行诉讼，已经判决认定原租赁合同已经解除；2、（2020）豫0191民初5600号民事判决书中已经明确认定，因疫情属不可抗力。由原业主九鼎公司已经给豫满洪公司减免两个月的租金，结合客观事实，豫满洪公司也应当对被告进行减免两个月租金；3、豫满洪公司在与王婷签订合同初期，都缴纳的有保证金，基于此豫满洪公司存在根本违约以及履行不能，应当将保证金全部退还给王婷。综上，应当驳回豫满洪公司对王婷的诉讼请求，支持王婷向豫满洪公司的反诉请求。反诉原告王婷向本院提出诉讼请求：1、判令确认王婷与豫满洪公司自2020年4月8日起房屋B5-1与B5-2租赁合同以及管理咨询合同无效；2、判令反诉人返还B5-1履约保证金13160元、返还B5-1质量保证金2000、返还B5-2履约保证金1900元，共计17060元；3、判令免除因疫情期间两个月房屋租金，返还B5-1已缴纳两个月租金29340元（2月至4月）、返还B5-2租金1个月1900元（2月至3月），共计31240元，以及免除B5-2的未缴纳租金予以免除（4月份未缴纳）；4、判令被反诉人返还2020年4月8日至4月27日租金9480元；5、判令被反诉人承担B5-1房屋消防器材费用1050元；6、判令退还剩余电费1700元（剩余2175.8度商业用电）；7、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：因豫满洪公司多次拖欠出租人九鼎公司，本院于2020年8月31日作出的(2020)豫0191民初5600号民事判决书，确认九鼎公司与豫满洪公司2017年4月11日签订的房屋以及咨询服务合同解除，因此合同于2020年4月8日解除。豫满洪公司拖欠出租人租金，交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而失效。因此豫满洪公司自2020年4月8日起无权收取租金。豫满洪公司与王婷于2017年7月12日签订九鼎金地广场租赁合同以及管理咨询合同，租赁房屋为B5-1、B5-2，该合同至今未给王婷。因豫满洪公司多次拖欠九鼎公司租金导致合同解除，随后九鼎公司通知到次承租人王婷，王婷有权行使抗辩权拒绝缴纳租金，并未违反租赁协议，因此豫满洪公司应当返还履约保证金。本院于2020年8月31日作出的（2020）豫0191民初5600号民事判决书，因在租赁期间爆发疫情，属于不可抗力，在上述判决书中对被告欠付原告租金按照两个月的租金标准酌减。王婷与豫满洪公司虽对消防器材的费用问题进行约定，但是根据交易习惯，在房屋转租给王婷之前，需要豫满洪公司作为承租人，由于房屋本身缺少或维修的消防设备，应由豫满洪公司承担。反诉被告豫满洪公司辩称：1、涉案合同有效；2、其不应当向王婷返还履约保证金、质量保证金17060元；3、其不应当向王婷返还2月至4月期间的房屋租金31240元，并且不应当免除B5-2合同约定的4月份的未缴纳租金；4、其不应当返还租金9480元；5、其不应当返还消防器材费用1050元；6、其不应当退还电费1700元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，豫满洪公司（甲方）与王婷（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场B5-1号商业用房出租给乙方经营使用。租赁期限为自2017年7月12日起至2023年7月11日止，租赁费用明细为第一年月租赁费用为9212元、第二年月租赁费用为9705.5元、第三年月租赁费用为10299元。付款周期为每半年预交，履约保证金13160元，产品和服务质量保证金2000元，首期房屋及场地租赁费用55272元。房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金无息退还乙方，若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，接收人王婷确认已按合同约定收到豫满洪公司B5-1号房屋及场地。豫满洪公司（甲方）与王婷（乙方）签订B5-1《管理咨询服务合同》，约定甲方提供人事管理咨询、人员培训的意见和建议、资源和信息推荐、商业运营管理咨询、与租赁有关的提醒服务、公共关系协调等咨询服务。甲方为乙方提供的服务期限以甲乙双方签订的《房屋及场地的租赁合同》期限一致，即自2017年7月12日至2023年7月11日止。管理咨询服务费用明细为第一年每月3948元、第二年每月4159.5元、第三年每月4371元。首期管理咨询服务费用为23688元。2017年11月15日，豫满洪公司（甲方）与王婷（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路九鼎金地广场B5-2号商业用房出租给乙方经营使用。租赁期限为自2017年11月15日起至2023年7月11日止，租赁费用明细为每年月租赁费用为1900元。付款周期为每三个月预付，履约保证金1900元，首期房屋及场地租赁费用5700元。房屋及场地租赁费用付款方式为乙方向甲方预付租赁费用，乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用，乙方应以银行转账的形式支付房屋及场地的租赁费用。房屋租赁费用应直接支付至甲方的银行账号：62×××09，开户行中原银行郑州未来路支行，开户名称冯彬。承租期间，实际产生的水、电、气、物业费等公用事业费用由乙方承担，乙方每月按时将经双方核对的所产生的水、电费、气、物业管理费用缴纳给甲方指定物业管理公司，并由物业管理公司开具相关票据。合同期满、解除或终止时，乙方未发生违反国家法律、法规和违约行为（如乙方发生违反国家法律、法规和违约行为时，甲方有权扣除乙方应承担的相关费用），乙方将该房屋及场地依约完整交还甲方，缴清其应缴的一切费用并注销其在租赁房屋注册的营业执照后30个工作日内，甲方将保证金如数无息退还乙方。若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权在扣除相应数额将保证金无息退还乙方，若乙方保证金不足清偿到期相关费用的，甲方有权对乙方物品予以留置，并保留进一步追偿的权利。合同期满或因故终止后超过三天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。超过七天乙方仍未返还房屋和场地的，甲方有权将乙方留置的物品予以处理，一切责任由乙方承担。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。同日，接收人王婷确认已按合同约定收到豫满洪公司B5-2号房屋及场地。2020年6月25日，豫满洪公司向B5鱼乐贝贝仓库（王婷）出具《商务函》一份，载明是关于解除与B5鱼乐贝贝仓库（王婷）签订的相关合同及收回租赁房屋及场地的通知，根据合同规定，函告B5鱼乐贝贝仓库（王婷）如下：1、豫满洪公司将于2020年6月30日解除与B5鱼乐贝贝仓库（王婷）签订的《房屋及场地租赁合同》，并收回租赁房屋及场地；2、要求B5鱼乐贝贝仓库（王婷）即日支付应付款项，共计8993.33元；3、豫满洪公司保留进一步追究B5鱼乐贝贝仓库（王婷）违约责任的权利。2020年6月25日，豫满洪公司向B5-1鱼乐贝贝（王婷）出具《商务函》一份，载明是关于解除与B5-1鱼乐贝贝（王婷）签订的相关合同及收回租赁房屋及场地的通知，根据合同规定，函告B5-1鱼乐贝贝（王婷）如下：1、豫满洪公司将于2020年6月30日解除与B5-1鱼乐贝贝（王婷）签订的《房屋及场地租赁合同》，并收回租赁房屋及场地；2、要求B5-1鱼乐贝贝（王婷）即日支付应付款项，共计32054元；3、豫满洪公司保留进一步追究B5-1鱼乐贝贝（王婷）违约责任的权利。2017年7月12日，豫满洪公司出具《收据》三份，载明：兹收到B5-1鱼乐贝贝交来质量保证金2000元、履约保证金13160元、消防器械1050元。2017年11月15日，豫满洪公司出具《收据》，载明：兹收到B5-2鱼乐贝贝交来履约金1900元。2019年11月23日，豫满洪公司出具《收据》，载明：今收到鱼乐贝贝B5-2王婷交来租金12月5日-3月4日5700元。2020年1月14日，王婷向冯彬中信银行账户转账35000元。2020年1月15日，王婷向冯彬中信银行账户转账11530元。豫满洪公司及王婷于庭审中确认押金及保证金共支付17060元。双方均认可B5-2号房租金支付至2020年3月4日，豫满洪公司与王婷均认可B5-1号2020年1月27日前的租金已支付，王婷称其于2020年1月14日、15日支付的租金系2020年1月28日至4月27日的租金46530元。另查明，九鼎公司与豫满洪公司签订租赁合同，约定九鼎公司将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层至二层、商业用房3层7-8-9房屋出租给豫满洪公司。九鼎公司与豫满洪公司、刘洪杰、崔耀方租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）豫0191民初5600号民事判决，认定九鼎公司与豫满洪公司签订的租赁合同解除，豫满洪公司支付2020年4月6日前的房屋租金及之后至2020年7月9日的占有使用费。本院认为：本案中，双方签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。当事人签订合同时虽将租赁的费用分为租金、咨询服务费等项目，但实际内容均为租金性质，本院按租金统一表述，B5-1号房第三年月租金标准为14670元（4371+10299）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋已被九鼎公司收回，豫满洪公司与王婷的合同已无法继续履行，故对于豫满洪公司要求解除租赁合同的要求，本院予以支持，该租赁合同应包括《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》。对于王婷要求确认豫满洪公司与王婷签订的《房屋及场地租赁合同》、《管理咨询服务合同》自2020年4月8日起无效的请求，本院不予支持。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减。扣除两个月租金后，B5-1号房2020年1月28日至6月30日的租金为45477元（14670×3+14670÷30×3），B5-2号房2020年3月5日至6月30日的租金为3546.67元（1900+1900÷30×26），被告提供证据证明其已支付2020年1月28日至4月27日的租金46530元，故对于豫满洪公司要求王婷支付租金39464元的请求，本院认定为2493.67元（45477+3546.67-46530）。豫满洪公司未及时向九鼎公司支付租金产生纠纷，王婷中止支付租金无需承担违约责任。对于豫满洪公司要求王婷支付违约金的请求，本院不予支持。对于王婷要求豫满洪公司向其返还租金31240元及剩余未缴部分租金予以免除的请求，本院不予支持。对于王婷要求豫满洪公司返还2020年4月8日至4月27日租金9480元的请求，本院不予支持。豫满洪公司与王婷共同确认豫满洪公司收取王婷押金及保证金共计17060元。对于王婷要求豫满洪公司返还B5-1履约保证金、B5-1质量保证金及B5-2履约保证金共计17060元的请求，本院予以支持。因双方互负金钱债务，为简化履行内容，本院认定双方债务抵销后，豫满洪公司再向王婷返还押金及保证金14566.33元（17060-2493.67）。对于王婷要求豫满洪公司承担消防器材费用1050元的请求，证据不足，本院不予支持。对于王婷要求豫满洪公司退还剩余电费1700元的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除河南豫满洪商业管理有限公司与王婷分别于2017年7月12日签订的《房屋及场地租赁合同》及《管理咨询服务合同》、于2017年11月15日签订的《房屋及场地租赁合同》；二、反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告王婷押金及保证金14566.33元；三、驳回原告河南豫满洪商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费869元减半收取计434.5元，由原告河南豫满洪商业管理有限公司负担；反诉案件受理费1314元减半收取657元，由反诉原告王婷负担575元，由反诉被告河南豫满洪商业管理有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月四日书记员  杜 生