广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5144号上诉人（原审原告）：周汉元（曾用名：周汉源），男，1956年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴旋文，男，1961年4月25日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡青敏，广东奥纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡新玲，男，1950年10月16日出生，汉族，住广东省中山市*******队。被上诉人（原审被告）：潘振洪，男，1952年8月4日出生，汉族，住广东省中山市***********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。原审第三人：中山市民众镇人民政府，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码114************166E。法定代表人：黄声群，该镇镇长。委托诉讼代理人：何卉，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人周汉元因与被上诉人吴旋文、蔡新玲、潘振洪及原审第三人中山市民众镇人民政府（以下简称民众镇政府）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周汉元上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认周汉元与中山市民众镇饮料厂签订的租用五边地协议无效，判令蔡新玲、潘振洪向周汉元返还位于中山市*****************的土地及赔偿损失3万元。事实和理由：一、一审判决认定本案为宅基地使用权转让纠纷是认定事实和适用法律错误。周汉元与原中山市民众镇饮料厂签订的租用五边地协议明确合同双方是土地租赁关系。一审判决仅凭一张存疑的现金支出凭证就认定双方由租赁关系变成了土地使用权转让关系显然错误，也不符合常理。二、就算一审判决认定本案系宅基地使用权转让纠纷，本案的宅基地也属于非法转让。根据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。国务院于1989年公布的《国家土地管理局土地登记规则》，1991年公布的《土地管理法实施条例》等行政法规规定，土地使用权发生变更的，必须及时申请变更登记。本案中仅仅以中山市******民委员会的事后追认，并不能构成合法的宅基地转让行为。三、在租用五边地协议无效的情形下，涉案土地的使用权人依然为周汉元。蔡新玲、潘振洪基于吴旋文无权处分涉案土地而占有涉案土地，为无权占有人，应当返还土地给周汉元。周汉元于2015年8月26日起诉要求返还土地至今已经将近4年之久，给其造成的损失远超3万元，其请求赔偿依法有据。吴旋文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。周汉元的上诉没有事实及法律依据，应该驳回：1.饮料厂提供的现金支出凭证并非民众镇饮料厂单方保存的材料，周汉元也持有一份。收款人有周汉元本人的签名，还有现金支出凭证下面有备注，属于购地款。付款内容栏有写明购地款。所以从现金支出凭证的内容可以反映，双方之间是土地使用权转让关系。在之前的庭审当中，周汉元是确认现金支出凭证的签名真实性。其又主张签现金支出凭证有问题，但又没有充分证据予以证明现金支出凭证存在串改伪造的情形，一审时也没有申请司法鉴定，应当视为放弃举证权利。五边地协议明确约定，原来租50年，租金是3000元，后来周汉元收取了1.5万元，其无法做出合理解释。如果按照其所主张，收取1.5万元是拆除厨房的费用，收据也没有注明，而且也不符合常理，与当时的物价不符。所以一审认定本案为宅基地使用权转让纠纷是正确的。2.本案应当适用签订五边协议时当时的法律，根据1988年的土地管理法及其他相关规定，很明确宅基地土地使用权依法可以转让，包括集体所有土地使用权均可以转让。周汉元混淆了宅基地使用权转让协议的效力及是否变更登记效力。土地使用权没有发生变更登记不等于土地使用权转让协议没有效力。五边协议合法有效，只不过是还没有办理土地变更登记，所以根据物权法、合同法解释二，哪怕土地没有办理变更登记，但不影响土地使用权发生变更的合同的效力。周汉元与民众镇饮料厂之间的土地转让行为，也得到了土地所有者的追认及确认。民众镇饮料厂使用案涉土地已经使用了十几年，后来又转让给蔡新玲、潘振洪十几年，各方使用一直没有异议。土地使用证是登记在周汉元名下，但是实际上是属于蔡新玲、潘振洪所有，土地登记证与事实有差异，根据物权法的规定，登记与实际不符的，应该以实际事实为准。3.周汉元主张合同无效的理由不充分，因此不能主张返还土地。处理本案，一定要依据诚实信用的原则，并且要尊重历史、尊重法律、尊重现实、尊重客观经济规律予以处理。周汉元因为土地升值的原因，于二十几年后提起本案诉讼，有违诚信原则，法院不应支持。周汉元签订五边地协议时，案涉土地及房产还没领取土地证、房产证，其在土地转让后七八个月，隐瞒部分土地已经转让的事实，领取了土地证、房产证，将土地全部登记在自己名下。其的土地证涉及面积800多平方米，即使转让100多平方米，还有600多平方米的土地，不影响其正常生活居住使用。蔡新玲、潘振洪辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决驳回周汉元的全部诉讼请求正确，应维持原判。一、周汉元与原民众镇饮料厂于1992年1月27日签订的租用五边地协议系双方真实意思表示，不违反当时法律、法规强制性规定。二、一审判决根据证人证言、情况说明、民众镇政府的陈述与现金支出凭证载明的情况以及后续的土地使用情况认定本案系宅基地使用权转让纠纷，证据确实充分。三、周汉元认为本案的宅基地属于非法转让没有依据。首先，1988年土地管理法并未规定宅基地使用权不能转让，根据法不溯及既往原则，不能以现行土地管理法第六十三条规定对该法律行为效力作出评价。其次，根据1988年土地管理法第二条第四款规定，集体所有的土地使用权可以依法转让。四、本案宅基地使用权转让合法有效，民众镇饮料厂和吴旋文将涉案土地使用权分别转让给蔡新玲、潘振洪合法有效，周汉元要求蔡新玲、潘振洪返还土地、赔偿损失没有依据。五、本案证据足以证明目前蔡新玲、潘振洪所占用土地使用权人并非周汉元。吴旋文将民众镇饮料厂土地转让给蔡新玲时，土地长度增加了4米，该4米是原民众镇饮料厂的部分用地，并非周汉元转让土地。六、本案宅基地使用权转让自1992年2月18日完成，周汉元于2015年8月才首次提起本案诉讼，早已超过法律规定的20年最长诉讼时效，丧失了胜诉权。民众镇政府述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.案涉五边地协议按照当时的法律法规是合法有效的，不存在合同无效的情况。2.一审法院已经充分查明本案事实情况，尊重历史，尊重当时的法律规定，以及尊重土地现实使用情况作出判决。既然合同有效，周汉元要求返还土地丧失法律依据，而且根据物权法第二百四十一条的规定，基于合同的占有按照合同处理。本案不存在非法占有的情况。周汉元向一审法院起诉请求：1.确认周汉元与民众镇饮料厂签订的租用五边地协议书无效；2.蔡新玲、潘振洪向周汉元返还位于中山市******一队塘边路海傍街55号的土地；3.吴旋文、蔡新玲、潘振洪连带赔偿周汉元损失3万元（损失即土地占用费，从2012年1月27日计算至2015年1月26日，按每年1万元计算）。一审法院认定事实：周汉元系中山市*******队的房地产的权利人，曾用名为“周汉源”。该土地使用面积为852.76平方米，土地权属性质为集体土地建设用地，土地用途为住宅，地上建**房屋一间，建筑面积为114.75平方米。周汉元于1992年7月3日取得上述土地的使用权证，于1994年4月28日领取上述房屋的所有权证。民众镇饮料厂于1991年9月28日登记成立，企业类型为内资企业法人，经济性质为集体所有制，注册资金250000元，法定代表人为吴旋文，主管部门为民众镇经济发展总公司。该厂于1996年6月4日注销。注销时已得到民众镇经济发展总公司批准，并注明该饮料厂经营期间的债权债务由法定代表人吴旋文负责。吴旋文原本为民众镇民众村村民，后迁出转为非农业户口。1997年1月9日，与原民众镇饮料厂同名的民众镇饮料厂[以下简称民众镇饮料厂（新）]登记成立，经济性质为私营独资企业，负责人为吴旋文。民众镇经济发展总公司于2013年2月7日被依法宣告破产而注销。民众镇经济发展总公司的主管部门为民众镇政府。1992年1月27日，周汉元（甲方）与原民众镇饮料厂（乙方，集体企业，现已注销，法定代表人为吴旋文）签订租用五边地协议书，约定：甲方将其余下的五边地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米）出租给乙方使用，租期暂定50年，到期如国家不征用该地的，仍归乙方使用；如国家需要征用该地，一切责任由乙方处理；租用地成交后，甲乙双方不能提出其他要求，不能违约；乙方付给甲方租费3000元，无附带任何条件。协议还约定了其他内容。周汉元在甲方处签名、捺印。民众镇饮料厂在乙方处盖章、经办人在吴旋文分别在处签名捺印。同年2月18日，周汉元收取了民众镇饮料厂支付的15000元，并在该现金支出凭证签字确认。该凭证载明：兹由民众镇饮料厂付给周汉元购地款（合同实购地款15000元）。凭证备注：本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用。凭证收款人处签有“周汉源”。周汉元主张其签名时精神状态不好，只知道收钱了，不清楚是购地款，并提供门诊手册为证；同时又称该3000元为租金、15000元为拆除涉案土地上厨房的费用，其厨房占地面积为25至30平方米。吴旋文对此不予确认，主张周汉元签名时非常清醒，而且厨房面积不大，15000元当时是一笔大额款项，购买厨房不可能需要15000元。后周汉元依约将涉案土地交付民众镇饮料厂使用。原民众镇饮料厂被注销后，民众镇饮料厂（新）法定代表人吴旋文于2001年6月13日与潘振洪达成协议书，载明：我吴旋文借到潘振洪现金50000元，现暂时不能归还，本人愿意暂用五边地作抵押（不包括围内地），3个月内本人有权把此地转让，如3个月内不能转让，经双方协商作价20000元卖给潘振洪，余下款项今年内还清，双方所签还款协议书无效，以本协议书为准。吴旋文在借款人处签名按捺指模，民众镇饮料厂加盖公章。后潘振洪夫妇于2002年在涉案土地上建成约209.9平方米的一层房屋，该房屋由潘振洪出租使用至今（出租屋编号为第0270号）。2002年1月26日，吴旋文（甲方）又与蔡新玲（乙方）签订土地转让协议书，约定甲方将民众镇饮料厂的民众1队基路边土地（长14米、宽5.5米）转让给蔡新玲，双方同意作价4500元，该款甲方已收。吴旋文、蔡新玲分别在甲、乙方处签名确认。蔡新玲在受让的土地上种植了香蕉等农作物。2015年8月26日，周汉元以租用五边地协议书无效，吴旋文、蔡新玲、潘振洪侵占其土地为由诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查，在第一次开庭即于（2015）中一法民一初字第2959号案件审理过程中，吴旋文申请证人潘振光、周培出庭作证。潘振光称其与第三人潘振洪是兄弟关系，其于1971年担任民众村一队的队长至2003年，其反映吴旋文开办饮料厂，从吴旋文处得知吴旋文在1992年左右向周汉元购买了一块土地，当初土地不是完整的，是烂的，购地收据其曾看到过，吴旋文使用了该土地10年后将该土地出卖给蔡新玲和潘振洪，吴旋文购买涉案土地时有征求过民众管理区的意见，他们都是同意的。证人周培称其于1974年至1999年间担任民众管理区的书记兼主任，其反映民众管理区的人对周汉元出卖涉案土地给吴旋文都是同意的，吴旋文支付给周汉元的18000元为购地款，当时该地为滩涂土，周汉元对原民众镇饮料厂停业时将涉案土地转让给他人系知情的，也没有任何意见，当时其村有八、九十户都是以这种方式转让土地的。《关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明》于2015年9月18日作出，上盖有中山市民众镇民众社区*委会的公章，其中载明吴旋文称，其代表民众镇饮料厂于1991年1月27日向周汉源以3000元长期租用的形式租用协议书内的土地，又于1992年2月18日再给付周汉源15000元，两次付款共18000元，购买了原租用土地作为饮料厂的通水运码头及通道。周培（时任民众村书记）对吴旋文反映的情况基本予以确认，并称因为政府当时是以约10000元每亩的地价鼓励私人兴办企业；当时吴旋文曾向其询问过能否向周汉源购买一些五边地（滩涂地）建码头，其回答只要双方协商好就行，因为都没有土地证无需办什么手续，后来饮料厂就自行投入建设码头了。一审又查，诉讼过程中，一审法院曾到现场进行勘查，发现现场涉案土地格局为：一部分为周汉元居住的房屋（村编号为：中山市*********），一部分周汉元自建的出租房，一部分为蔡新玲使用的土地（村编号为：中山市***********），一部分为潘振洪自建的出租房（村编号为：中山市***********）。一审法院依周汉元的申请，依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信公司）对涉案土地（总面积为307平方米，估价对象1为长18米、宽14米、面积252平方米，估价对象2为长10米、宽5.5米、面积55平方米）于2012年1月27日至2015年12月31日期间的租金标准进行评估。估价对象1为潘振洪使用地块，估价对象2为蔡新玲使用地块。置信公司适用市场比较法对上述物品价值进行评估后，于2016年8月18日作出中置信评字第[2016]1189号土地估价报告，估价结果：估价对象1平均租金为491.4元/月，租金价格为23489元；估价对象2平均租金为107.25元/月，租金价格为5127元；以上合计租金价格为28616元。估价基准日为2016年8月5日至2016年8月18日。周汉元对上述报告的评估价值及评估流程没有异议，认为该价值与其主张的30000元租金损失相近，其仍坚持原诉讼主张。吴旋文、蔡新玲、潘振洪对评估报告的真实性无异议，但认为与本案无关。一审法院认为，涉案登记在周汉元名下的土地为集体土地建设用地，用途为住宅，本案系宅基地使用权转让纠纷。周汉元与原民众镇饮料厂（集体企业，现已注销，法定代表人为吴旋文）1992年1月27日签订的租用五边地协议书，约定租赁期限为50年，租金共计3000元，为双方自愿真实意思表示，不违反当时法律法规强制性规定，合法有效。民众镇饮料厂支付了3000元租金，后又支付了15000元。现金支出凭证明确载明“兹由民众镇饮料厂（旧）付给周汉元购地款（合同实购地款15000元）”，并备注“本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用”。周汉元在该现金支出凭证上签名，现又主张系在精神状态不好情况下所签，仅提供门诊手册不足以证明其主张，且吴旋文不予确认，故一审法院对于周汉元该项主张不予采信。周汉元主张15000元是厨房（25至30平方米）的购买费用，未提供证据证明厨房面积，吴旋文不予确认。一审法院认为，首先周汉元就厨房面积、价值未提供充分证据予以证明，结合上世纪90年代的物价水平，15000元购买厨房不符合常理，再者现金支出凭证明确载明是购地款，因此一审法院对于周汉元主张该15000元属于厨房购买款不予采信。从本案的证据而言，时任民众村一队队长的潘振光、时任民众管理区书记的周培作为证人时陈述了涉案购地款支付的过程，作为土地所有者的中山市民众镇民众社区*委会也出具了《关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明》予以确认，此外作为主管部门的民众镇政府亦确认民众镇饮料厂是从周汉元处购买土地且不违背当时政策法规（民众镇饮料厂作为乡镇集体企业有权使用集体建设用地），上述证人证言、情况说明、民众镇政府的陈述与现金支出凭证载明的情况及后续土地的使用情形已形成完整证据链，能够证明当时18000元（含之前3000元租地款）即为民众镇饮料厂用于购买周汉元的五边地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米），也即当时双方达成了宅基地使用权转让的合意。此于当时并不违背法律、法规的强制性规定，根据法不溯及既往的原则，不能以现行《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定对该法律行为效力作出评判。1988年《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”该法第八条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，集体所有的土地使用权（包括宅基地）是可以依法转让的，在土地使用权人周汉元同意的情况下，该转让行为同时得到土地所有者即中山市******民委员会认可，故该转让行为亦为合法有效。而且上世纪90年代，国家鼓励兴办乡镇企业，带动村民共同富裕，吴旋文开办民众镇饮料厂符合改革开放政策要求，民众镇饮料厂购买涉案五边地（滩涂地）是作为码头使用，客观促进了当地经济发展，应当对其行为予以肯定。后民众镇饮料厂注销并由实际经营人吴旋文（原本亦为民众镇民众村村民）承担所有债权债务，吴旋文取得了原购地项下的权益。吴旋文通过协议等方式自由处分该土地，即转让给蔡新玲、潘振洪---潘振洪为周汉元同村村民，蔡新玲为邻村村民，均为民众镇管辖范围内，且履行完毕十几年，蔡新玲、潘振洪已经在受让的土地上种植农作物或兴建建筑物，并形成现有房屋格局。故秉着尊重历史、尊重现实、尊重法律及尊重客观经济规律的原则，不应对原已合法转让的宅基地使用权重新作出相反认定。关于周汉元已在涉案土地进行不动产登记问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”周汉元于1992年7月3日取得含涉案地块在内的土地使用权证（面积共852.76平方米），并不意味着当然就取得了该物权，因为其在先与民众镇饮料厂达成了购买土地的合意并交割了款项及土地，当时上述涉案地块的土地使用权已转移至民众镇饮料厂。后来几经变化，土地实际权利人变更为蔡新玲、潘振洪。本案证据足以证明上述不动产登记簿有登记错误之处，至少目前蔡新玲、潘振洪所占用土地使用权人并非周汉元。本案最基础的关系为宅基地使用权转让合同关系，而非周汉元所称的基于物权主张权利，故本案仍适用诉讼时效相关规定。本案宅基地使用权转让自1992年2月18日完成，周汉元迟于2015年8月才首次提起本案诉讼，早已超出法律规定20年的最长诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，本案系宅基地使用权转让纠纷，原本双方签订的租用五边地协议（该协议本身亦非无效）已为宅基地使用权转让关系取代，民众镇饮料厂（注销后为吴旋文）已经取得涉案宅基地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米）使用权并转让给蔡新玲、潘振洪，同时周汉元在该地块上已有住宅（建筑面积为114.75平方米）足以保障其生活居住（此外其自身还有出租屋收益），故其现违背诚实信用原则要求确认租用五边地协议无效，蔡新玲、潘振洪返还土地及与吴旋文共同支付2012年1月27日至2015年1月26日期间占用费的诉讼请求，无事实法律依据，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回周汉元（曾用名：周汉源）的诉讼请求。一审案件受理费738元，评估费500元，合计1238元（周汉元已预交），由周汉元负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。除无证据证明吴旋文原为民众镇民众村集体成员外，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审诉讼中，吴旋文述称，涉案土地分为两块。转让给潘振洪的土地原来是斜坡，民众镇饮料厂向周汉元购买土地是为了建码头。建码头大概花了4万元左右。转让给蔡新玲的土地是之前饮料厂出入的道路，当时也是用水泥沙石铺砌的道路，当时花费2万元左右。潘振洪、蔡新玲述称，潘振洪在土地上建有出租屋一层，一直有出租使用。因为案涉土地是一块滩涂地，修建房子前还进行了填土。经本院释明，周汉元拒绝在本案中补偿吴旋文、潘振洪、蔡新玲的上述损失，亦拒绝向吴旋文返还购地款及资金占用利息。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案二审争议焦点为：一、周汉元与原民众镇饮料厂签订的租用五边地协议是否有效；二、周汉元是否有权要求潘振洪、蔡新玲返还涉案土地并赔偿损失。关于争议焦点一，即周汉元与原民众镇饮料厂签订的租用五边地协议是否有效的问题。周汉元与原民众镇饮料厂签订的租用五边地协议虽名为租赁合同。但结合双方签订合同后的款项支付数额、款项支付凭证以及中山市民众镇民众社区*委会出具的证明，一审判决认定周汉元与原民众镇饮料厂实际交易的内容为宅基地买卖，并无不当，本院予以确认。土地承包经营权和宅基地使用权是集体经济组织成员享有的,与特定的身份关系相联系的权利，对于集体组织成员而言具有福利和社会保障功能。非同一集体经济组织成员之间的宅基地买卖损害了集体经济组织的权益，因损害社会公共利益而应认定为无效。对此，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条亦规定，未经县级以上政府主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的集体土地使用权转让应当认定无效。一审判决认定周汉元与原民众镇饮料厂签订的租用五边地协议有效，适用法律错误，本院予以纠正。因为无效合同是自始无效，该无效状态自合同签订之日即存在，人民法院仅是对于该状态的确认。无论当事人是否提出请求，或是否经过法院确认，都不改变合同无效的事实，因此，请求确认合同无效不应受诉讼时效的限制。故吴旋文、潘振洪、蔡新玲关于周汉元的起诉已逾诉讼时效的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，即周汉元是否有权要求潘振洪、蔡新玲返还涉案土地并赔偿损失的问题。首先，合同无效，因合同取得的财产，应当相互返还。即周汉元应当在请求潘振洪、蔡新玲返还涉案土地的同时向吴旋文返还购地款。其次，周汉元将涉案宅基地转让给原民众镇饮料厂，吴旋文基于信赖在涉案宅基地上平整土地、修建道路。涉案宅基地转移占有已逾二十余年，潘振洪、蔡新玲亦基于信赖在涉案房屋上修建房屋，周汉元在潘振洪、蔡新玲修建房屋时并未提出异议。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８６条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”现周汉元在潘振洪、蔡新玲在善意占有涉案宅基地并已在该宅基地上投入大量财物的情形下，要求潘振洪、蔡新玲返还该宅基地，应当赔偿潘振洪、蔡新玲相应的损失。在双方当事人互负义务且没有先后履行顺序，一方当事人拒绝履行义务的情形下，另一方当事人享有同时履行抗辩权。本案中，周汉元明确拒绝向吴旋文返还购地款，亦明确拒绝向善意占有人潘振洪、蔡新玲赔偿损失。在此情形下，潘振洪、蔡新玲基于先履行抗辩，有权拒绝向周汉元返还涉案宅基地。周汉元在本案中请求潘振洪、蔡新玲返还涉案宅基地及赔偿损失3万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周汉元的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８６条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29400号民事判决；二、确认周汉元与原民众镇饮料厂于1992年1月27日签订的租用五边地协议无效；三、驳回周汉元的其他诉讼请求。一审案件受理费738元（周汉元已预交），由周汉元负担688元，由吴旋文负担50元（吴旋文于本判决生效之日起三日内迳付周汉元）；评估费500元（周汉元已预交），由周汉元负担。二审案件受理费738元（周汉元已预交），由周汉元负担688元，由吴旋文负担50元（吴旋文于本判决生效之日起三日内迳付周汉元）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十一月二日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘