浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初642号 原告：陈放放，女，1978年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：方梁斌、樊子煜，浙江新湖律师事务所律师。 被告：池长勋，男，1981年8月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：刘纪泓、李坚，浙江湘湖律师事务所律师。 原告陈放放与被告池长勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，后转为独任制普通程序。本案于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告陈放放及其代理人方梁斌，被告代理人刘纪泓、李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令：一、被告继续履行房屋租赁合同；二、被告支付租金324500元，违约金28880.5元（以未付租金324500元为基数，每日万分之五的利率，从2019年7月2日计算至付清租金之日，现暂计算至2019年12月26日），暂总计353380.5元；三、被告支付物业费、能耗费36552.96元（2019年1月1日至2019年12月31日），电费、水费8760.23元（2019年10月1日至2019年11月30日），暂共计45313.19元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一、二、三项诉讼请求，判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告支付租金229223元（暂算至2020年5月13日），支付违约金120358.39元；三、被告支付物业费43152.8元（2019年1月1日至2020年5月31日），能耗费6092.16元，电费、水费8760.23元（2019年10月1日至2019年11月30日），共计58005.19元。事实和理由：原、被告于2017年3月26日签订房屋租赁合同，租赁期限为八年，自2017年9月1日至2025年8月31日止，约定由被告承租原告位于杭州市滨江区杭州××幢商铺××室××室房屋，建筑面积为202.21平方米、51.63平方米，租赁用途为餐饮、茶楼及其他合法项目经营。后被告未按约支付房租，原告多次催收未果。故具状起诉。 被告答辩称：一、双方已经丧失信任基础，案涉合同已无继续履行的可能性。合同履行过程中，原告委托物业对被告进行停水停电，严重影响被告正常经营及餐厅声誉，造成被告重大损失，导致本已经营困难的被告更加无力继续经营餐厅。被告根据合同法第九十六条以及双方合同第十五条第一款之规定，已经于2019年9月26日通知原告提前退租，并于2019年12月21日再次书面明确此事，因此，案涉合同已经解除。 二、案涉合同已于2019年11月25日解除，被告无需再向原告支付租金，原告反应退还多收取的租金。被告已于2019年9月26日明确告知提前退租。根据合同约定，该合同已于2019年11月25日解除。2019年12月21日，被告通过EMS向原告送达提前退租的通知，而原告也于2019年12月24日在微信上正式回复，已经接收该通知。该通知再次明确被告于2019年9月26号通知原告提前退租事宜，并且要求原告退还相应租金。原告在诉讼中没有提交这一足以影响案件走向的关键证据，是不恰当的。 三、被告并未构成违约，也无需支付违约金。被告因为经营困难，经双方协商一致，约定先行支付40万租金，于2019年12月1日支付18万元。该40万元租金，被告已通过网银及微信转账形式支付完毕。原告也是自认的。但原告隐瞒了双方经协商变更协议履行这一事实，是不恰当的。被告支付的40万元租金，实际上承租到2020年3月20日，由于原告在2019年9月26日委托物业断水断电，被告已经通知原告提前退租。因此被告无需于2019年12月1日支付租金。被告并未构成违约，当然也无需支付违约金。 四、被告于2020年2月21日前往清退房屋，但被原告阻止，原告应承担房屋未清退的全部责任。被告多次要求原告办理交接手续并一同清退房屋无果后，向原告发出了提前退租的书面通知书，要求原告办理相关的解约手续，但原告并未配合。后来因为春节和疫情等原因的影响，一直无法顺利进行交接。无奈，被告于2020年2月21日这个疫情最猛烈的时间段从温州赶到杭州，进行清退房屋，但被原告阻止，无法清退。被告已于2020年2月21日将钥匙放在正大门底下，并已告知原告，已履行相应义务。无法清退并非被告本意。被告实际已经完成交接和清退，原告应承担房屋未清退的全部责任。事实上也是因为合同解除后，原告一直不予办理交接，不积极采取措施，才导致了目前这一局面。因此，原告应对合同解除后扩大损失部分承担全部责任。 五、物业费及水电费部分，原告应提供相应支付凭证。物业费及水电费部分，应根据实际产生的情况进行结算。支付物业费用的标准，是否符合物价部门的审核？是否存在收费过高等不合理情况？原告是业主，仅凭一个物业盖章的表格，缺乏证明力。 围绕诉讼请求，当事人提交了相应证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对双方证据的真实性予以确认，对其证明力，将根据全案案情予以综合认定。 经审理查明：2017年3月26日，为承租原告名下位于杭州市滨江区杭州××幢商铺××室××平方米）、1幢商铺28室（51.63平方米），被告与原告签订房屋租赁合同，其中约定租赁用途为餐饮、茶楼及其他合法项目经营；免租期为5个月，自2017年4月1日起至2017年8月31日止；租赁期限为八年，自2017年9月1日起至2025年8月31日止；租金前3年按年支付，后五年按半年支付，支付时间以附件一为准；该物业的综合服务费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由被告负责，被告应按期足额缴交，如因被告欠费造成相关方向原告追缴时，原告有权向被告追缴或在被告保证金中扣除；租赁期内的水、电等费用，由被告承担，费用由原告代收或由被告直接向主管部门缴纳；被告应在4月1日前向原告支付8万元履约保证金；被告有违反合同项下的义务时，原告有权依据合同相关约定就被告应付的费用、违约金或赔偿金等款项从保证金中优先扣除，且被告应在收到原告书面通知后七日内补足保证金；被告因自身原因需要提前解除合同的，应当提前两个月书面通知原告，将所承租的物业及按合同约定权属归原告所有的全部财产完好地无条件交还原告，原告不退还被告履约保证金；合同租赁期内，被告无正当理由提前终止合同的，或原告因被告违约行为而根据合同约定行使解除权的，被告支付的保证金不予退还；被告逾期缴纳租金及其他费用，每逾期一日，乙方按未付费用总额的万分之五向原告缴纳违约金；第一年租期2017年9月1日至2018年8月31日，租金69万元，2017年4月1日前支付；第二年租期2018年9月1日至2019年8月31日，租金69万元，2018年7月1日前支付；第三年租期2019年9月1日至2020年8月31日，租金724500元，2019年7月1日前支付等内容。 合同签订后，被告支付了保证金8万元，第一年、第二年的租金。之后因出现租金支付困难，从2019年7月1日至2019年12月24日，双方通过微信等方式就被告支付租金、物业费、水费、电费等事宜进行了几个月的沟通，其中2019年7月1日，被告提出租金半年付，2019年7月12日，原告表示同意半年付。在此期间，被告于2019年7月14日至2019年8月16日共支付了40万元租金。在此期间，原告于2019年7月12日出具委托书委托浙江杭州云台国际商务中心服务中心对案涉商铺代为停水停电。案涉商铺于2019年9月26日发生过停水停电。 2019年12月24日，原告收到被告通过EMS寄送的提前退租的通知。之后，双方又通过微信继续沟通。 2020年2月21日，被告通知原告拟于3月1日前清场，并将钥匙放于案涉商铺正大门底下。2020年2月27日，被告到案涉商铺准备清场被原告阻拦。 另查明，物业费、能耗费、水费、电费原由被告自行缴纳。从2019年1月1日起，被告未缴纳上述费用。案涉两处商铺总面积253.84平方米，物业费10元/平方米/月，能耗费2元/平方米/月，水费4.6元/吨，1.17元/度。原告为被告代缴2019年度物业费30460.8元，能耗费6092.16元，2019年10月1日至2019年11月30日水费533.6元、电费8226.63元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。综合双方诉辩意见，本案争议焦点为以下几方面。 一、关于案涉房屋租赁合同的解除。原告认为案涉合同一直未解除。被告认为其于2019年9月26日已向原告提出解除合同，故合同已于2019年11月25日解除。本院认为，综合本案中双方全部微信对话内容来看，不足以认定被告已正式提出解约。案涉合同明确约定被告因自身原因需要提前解除合同的，应当提前两个月书面通知原告。而原告于2019年12月24日收到被告寄送的书面提前退租的通知。因此，本案合同按约解除的时间为2020年2月23日。实际上，被告于2020年2月27日到案涉商铺要求搬离、清场。因此，双方实际解除合同应定于2020年2月27日。本院对双方关于合同解除的意见均不予认可。 二、关于租金的计算。案涉合同于2020年2月27日予以解除，故租金应从2019年9月1日起计算至2020年2月27日，计5个月又27天，即租金为724500元÷12×（5＋27÷29）≈358086.21元。虽合同约定第三期租金于2019年7月1日前支付，但纵观双方于2019年7月1日至2019年12月24日间的微信聊天记录，原告已同意被告提出的租金半年付，被告于2019年7月14日至2019年8月16日共支付了40万元租金，已足额支付上述至2020年2月27日的租金358086.21元。同时，被告于2020年2月27日的搬离、清场行为被原告阻拦，由此造成的扩大损失应由原告自行承担。因此，原告要求被告支付租金324500元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于物业费、能耗费、水费、电费等费用问题。案涉合同约定租赁期内的水、电等费用，按当地主管部门规定的价格计量计价，由被告承担，费用由原告代收或被告直接向主管部门缴纳。根据本院认定的事实及实际解除合同的时间，被告应向原告支付案涉商铺物业费35362.54元〔30460.8元＋253.84×（1＋27÷29）×10〕，能耗费6092.16元，水电费8760.23元，总计50214.93元。对原告主张的超出上述金额部分，本院不予支持。 四、关于保证金。本案系被告因自身原因需要提前解除合同，因此，按照合同约定，被告已支付的保证金8万元，不予退还。 上述二、三项金额合计8301.14元（358086.21元＋50214.93元－400000元），即被告仍需向原告支付8301.14元。 综上，原告的诉讼请求与事实，部分有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈放放与被告池长勋签订的房屋租赁合同于2020年2月27日解除； 二、被告池长勋于本判决生效之日起十日内支付原告陈放放8301.14元； 三、驳回原告陈放放的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7413元，由原告陈放放负担7262元，由被告池长勋负担151元。被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费（逾期未交，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  余夏盛 二〇二〇年十一月六日 书记员  陈颖君 书记员  徐春丹