广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初7790号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪，总经理委托诉讼代理人：伍志辉，该公司员工。委托诉讼代理人：叶文欣，该公司员工。被告：孙月华，女，汉族，1961年11月29日出生，住广州市番禺区，原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）与被告孙月华居间合同纠纷纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合富置业公司的委托诉讼代理人伍志辉、叶文欣、被告孙月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合富置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介代理费10600元；2.判令被告向原告支付滞纳金（以10600元为本金，自2017年3月8日起至实际支付之日止，按每日1%的标准计算，以本金为限）；3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是房屋买卖的中介方。2017年3月7日，通过原告的努力，就被告（卖方）出售其所拥有的位于广州市番禺区钟村镇××新村××街××／4Ｆ之物业（下称“该物业”）给谢照通先生一事达成一致。同日，被告并就此事与买方及原告签订了编号为GHA0032746的《存量房买卖合同》（下称“合同”）。同时，被告就同意向原告支付中介代理费相关事宜签署了编号为GHG00I2865的《服务收费确认书》（下称“确认书”）。根据合同及确认书的约定：“基于原告提供的中介服务，被告同意向原告支付中介代理费人民币壹万零陆佰元整（10600元），逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向原告支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止”。合同第十五条约定：本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。合同签署后，原告依约提供了居间服务予被告和买方。但被告却没有按照合同的约定配合原告与买方完成物业的交易过户手续，且至今仍未向原告支付中介代理费人民币壹万零陆佰元整（10600元）。为此，原告己多次要求被告履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。被告至今拒不支付原告中介代理费，己严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请予公正判决。被告孙月华辩称，被告是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村C区22/4F之物业的业主。2017年3月7日通过原告中介卖于谢照通先生，因谢照通先生非广州市户口，应谢照通先生要求签补充协议，主要说明因政策因素无法买卖，卖方愿意解除合同全额退回定金。同时签订编号为GHA0032746的《存量房买卖合同》。根据合同第十三条单方解除权的形式书面通知原告合同解除。并提交谢照通先生出示无购房资质的书面通知及收到定金的声明。综上所述，被告与原告签订的合同，因乙方无购房资格而无法生效。所以根据《中华人民共和国合同法》的规定，不承担支付中介代理费10600元的义务。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告孙月华为广州市番禺区钟村镇××新村××街××／4Ｆ的原产权人。2017年3月7日，谢照通（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）及原告（丙方、中介方）签订合同号为GHA0032746的《房屋买卖合同》，约定：甲、乙、丙三方当事人经友好协商一致达成以下条款：房地产地址位于番禺区钟村镇××新村××街××／4Ｆ，房地产权证号码**××45，该物业建筑面积为74.1平方米，成交价为1060000元；第六条中介服务费及其他费用的给付约定，丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，当事人应当于2017年3月7日前【签署本合同当日】向丙方支付中介服务费，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。详见服务收费确认书NO:GHG0012865、GHG6067315。第七条丙方义务和责任约定，丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。重要提示4、经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任，如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。同日，孙月华与谢照通签订《补充协议》一份，载明：“买卖双方就买卖位于广州市番禺区钟村镇××新村××街××／4Ｆ之物业（下称“该物业”）一事，于2017年3月7日签订编号为为GHA0032746的《存量房买卖合同》（下称“合约”），现买卖双方友好协商，补充条款如下：一、如因政策因素无法买卖，卖方愿意解除合同全额退回定金。该条款划掉“因买方是香港身份证需办理广州市居住证”并由谢照通签名按捺指模确认；二、本协议一式二份，卖方、买方各持一份；本协议自签订之日起生效，作为该合约之附件，与该合同具同等法律效力。”孙月华与谢照通均在该协议上签名并按捺指模确认。被告孙月华称《存量房买卖合同》及补充协议均在原告的办公室签订，是同时签订的，且补充协议是原告打印出来给我与谢照通签订的。原告则称曾问过经办人员，他们回复说没有见过该协议。同日，被告孙月华在NO.GHG0012865的《服务收费确认书》的确认人处签名，该确认书载明：本人孙月华身份证号码，经广东合富房地产置业有限公司促成番禺区钟村镇××新村××街××／4Ｆ之合同成立，现本人同意向经纪支付人民币壹万零陆佰元（RMB￥10600）作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理人。该费用之缴交日为2017年3月7日。逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务收费确认书》作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力。2017年6月19日，原告向被告位于广州市番禺区洛溪新城如意中心5座303房发出《知会函》，敦促被告收到该函五日内向原告支付中介代理费10600元，否则将向人民法院起诉，并依法追究违约金等。因被告至今未向原告支付中介服务费，原告于2017年9月13日提起本案诉讼。被告孙月华向本院提交了《通知》一份，拟证明因为谢照通没有购房资格，其通知原告合同没有生效。该通知载明：“乙方谢照通自2017年3月7日至2017年3月29日未向甲方提供符合穗六条等购房真实资料。现收到乙方谢照通以微信送达的通知书已明确表示因政策因素无使合富置业合同号GHA0032746生效。甲方特此通知丙方，以拍照微信送达。此致。合富中介小张李经理。”经质证，原告称并没有收到该通知，对其三性不予认可。被告孙月华则称是通过微信方式发给原告的工作人员张先生，当时原告的李经理还说张先生不是法官，你们的通知发来发去没有用，让我们坐下了一起谈。被告孙月华还向本院提交了谢照通出具的《通知》一份拟证明谢照通在签订合同时已经明确告知我与原告他没购房资格，且需要时间办理。在新的购房政策出台后，谢照通更没有购房资格了，故谢照通要求我退还定金。该通知书载明：“本通知书由两部分组成：第一部分为回应购房合同（合富置业自编号：GHCL010916、GHA0032746）甲方孙月华女士于2017年3月29日发给本人乙方谢照通之通知函件（以下称“该通知书”），第二部分为对于目前的购房状态做出声明。第一部分：对于甲方在该通知书中描述本人乙方在甲方多次催促下没有向她提供购买房产的真实资料，由于本次购房行为是通过中介合富置业来处理的，在广州市新的购房政策于2017年3月18日出台后，已告知中介方合富置业本人无购房资格，所以本人已无需要再提供任何个人资料。第二部分：本次购房合同的签署时间是2017年3月7日，本人谢照通的实际情况在签署合同的时候也如实跟甲方和中介方合富置业详细告知本人当时并没有满足购房资格，需要时间办理，所以另外签署补充协议。在2017年3月17日，广州发出新的购房政策于2017年3月18日生效执行，当时我方跟中介方了解才知道原来中介方还没有网签，导致本人本次购房没法继续进行。因此本人申请按照补充协议中的声明让甲方退还人民币叁万元正定金并在五个工作天内处理。特此通知。”经质证，原告认为，该通知是谢照通发给被告的，我方没有收到，对此三性不予认可。被告孙月华还提供了《声明》一份拟证明其与谢照通之间就《存量房买卖合同》已经没有关系。该声明载明：“甲乙双方于2017年3月7日签订合同合富置业自编号GHCL010916，合同号GHA0032746，基于同日签订之补充协议，在甲方把人民币叁万元正退还乙方后，各方因房屋买卖合同的权利义务清结，各方均不得再以任何理由向任何一方提出任何主张。”经质证，原告认为，该证据是谢照通与被告的声明，我方并没有收到。在庭审过程中，原告合富置业公司称其为买卖双方提供房源，带买家谢照通看房，与买卖双方一起洽谈价格，促成双方签订《存量房买卖合同》及相关的资料，在签订合同后与买卖双方沟通交易的流程及细节，并想办法协助双方办理手续，但由于被告在其他中介机构独家放盘，涉案房屋被锁盘了，故无法办理网签。同时，原告合富置业公司表示，在签订《存量房买卖合同》前，该公司工作人员已经将广州购房政策告知买方谢照通先生，并向其说明了本次交易所需资料。因签约当天谢照通先生未准备齐全资料，该公司工作人员现场审查了其身份证，谢照通先生表示其可以补充提交符合购房资格的其他资料。被告孙月华则确认原告的工作人员有带买家谢照通看房，与双方一起洽谈价格，促成双方签订《存量房买卖合同》及相关的资料，但由于原告及被告均在等待谢照通的资料，故后续手续没有办理。本院认为，原告合富置业公司以已提供居间服务促成被告孙月华与案外人谢照通签订《存量房买卖合同》后，孙月华未履行支付中介费的义务为由提起本案诉讼，要求孙月华支付中介费及滞纳金。孙月华以买家谢照通没有购房资格导致合同无效为由主张合富置业公司未促成买卖完成提出抗辩。本院认为，谢照通作为买方、原告合富置业公司作为经纪方与被告孙月华作为卖方共同签订了《存量房买卖合同》，该合同是各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和法规的强制性规定，应为合法有效的合同，孙月华认为谢照通不具备购房资格或导致合同无效的理由于法无据。经考察该合同内容及合富置业公司与孙月华签订的服务收费确认书，可确认原告合富置业公司与被告孙月华之间成立了居间合同关系，故本案争议焦点为原告合富置业公司作为中介方所提供的服务是否存在瑕疵。综合原、被告的陈述及证据可见，本案原告合富置业公司提供中介服务的房屋买卖交易并未完成，原因在于谢照通不具备购房资格。参照住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部2011年1月20日发布《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料。广州市人民政府2014年9月4日发布的《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第一款规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务。原告合富置业公司作为专业的房地产中介服务机构，应当按照相关规定提供合法审慎专业的中介服务。按照目前的证据显示，原告合富置业公司虽然有在签订《房屋买卖合同》前提醒谢照通确认其是否有购房资格，但在谢照通在签订合同时即为香港户口，不具备广州市户口等相关购房资格的情况下，原告合富置业公司并无提供证据证明其有对购房资格政策的最新要求向谢照通作详细说明，并要求谢照通提供符合购房资格的资料，故在此情况下，原告合富置业公司仍促成被告与谢照通签订《存量房买卖合同》，有违原告作为房地产中介专业机构的职业操守，也与国家关于住房限购政策的相关规定相悖。同时，按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，原告合富置业公司在收取的中介费中包含的服务内容应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等。本案原告合富置业公司在本案交易中仅提供了订立合同机会和签订书面房屋买卖合同，并未提供后续中介服务内容。鉴于原告在本次交易前期确实有提供服务，付出了一定劳动，从公平合理和按劳取酬的原则考虑，本院酌情判令被告孙月华向原告合富置业公司支付从事居间活动支出的必要费用500元，对原告主张的其余诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告孙月华应在本判决发生法律效力之日起七日内支付费用500元给原告广东合富房地产置业有限公司；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担31元，被告孙月华负担2元。本判决为终审判决。审判员 冯 婉二〇一七年十二月十三日书记员 王雅佩