浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初7201号 原告：蔡小马，男，1954年10月19日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪佳丽，浙江明权律师事务所律师。 被告：范雪华，男，1970年12月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：张丽华，温岭市城西法律服务所法律工作者。 原告蔡小马与被告范雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡小马的特别授权委托诉讼代理人罗勤方、洪佳丽，被告范雪华及其特别授权委托诉讼代理人张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡小马向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2006年5月27日签订的《买卖屋基合同》。2、被告及时返还给付原告建筑物征迁补偿款247678.99元。3、坐落在××街道××小区××号楼第六间房屋拆迁的搬迁补助费、临时安置补助费、签约腾空奖励费等征迁补偿权益归原告所有。4、被告及时返还原告购房款173000元，并赔偿违约造成的原告损失1344000元。5、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2006年5月27日签订的《买卖屋基合同》。2、被告及时返还给付原告建筑物征迁补偿款285160.75元。3、被告与温岭市人民政府城西街道办事处于2018年7月23日签订的《拆迁补偿安置协议书》所约定的属于××街道××小区××号楼第六间应享受的按期签约奖励费28800元、搬迁补助费3840元、安置补助费2304元／月及按期腾空房屋奖励款等拆迁补偿权益归原告所有。4、被告及时返还原告购房款173000元，并赔偿违约造成的原告损失140万元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年5月27日，原、被告签订了《买卖屋基合同》一份，约定由被告将坐落在××街道××小区××号楼第六间（左靠郑明初、右靠范雪华）的一间地基出卖给原告所有，转让价款为173000元，由原告一次性付清。原告家庭买受后，在涉案地块按规定进行了房屋建造并装修，于2007年10月入住并一直居住生活至今。2019年，温岭市城西街道芷胜庄村启动城中村改造项目，涉案房屋被列入改造征迁范围。根据《温岭市城西街道芷胜庄村城中村改造补偿安置方案》第4条、第16条、第20条之规定，公寓式安置的可安置面积可选择按照被征迁住宅房屋的《房屋所有权证》记载面积或者根据该方案规定已予确认的面积，实行等面积安置，也可选择按被补偿人家庭报批有效人口进行计算，以“从多就高”原则确定，即选择按家庭报批有效人口进行计算可安置面积的公寓式安置形式，征迁补偿人的被征迁住宅房屋无偿归征地房屋补偿实施单位。公寓式安置的具体安置方式是征迁被补偿人可以选择进行公寓式安置产权调换和公寓式安置货币兑现两种安置方式中的一种，如选择货币兑换方式的，按可安置建筑面积货币补偿5000元／平方米兑现，被补偿人持货币兑现方式安置补偿款，在温岭市区范围且在取得安置补偿款两年内购买一手商品房的，征地房屋补偿实施单位给予被补偿人购买商品房面积每平方米2000元的奖励补助。本案房屋在征迁补偿安置实施过程中，被告无视原告之权益，故意选择按家庭报批有效人口进行计算可安置面积的公寓式安置形式，将已出卖给原告的被征迁住宅房屋无偿归征地房屋补偿实施单位，严重侵犯了原告的合法权益。由于被告的违约行为致使不能实现合同目的，给原告造成了重大的损失。 被告范雪华答辩称，原、被告双方于2006年5月27日签订的《买卖屋基合同》无效，屋基是集体性质，该《买卖屋基合同》因违反法律规定而无效。合同无效时，原告的第2、3、4项诉讼请求于法无据。因合同无效，被告同意归还购房款173000元，拆迁款与原告没有关系。原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定案件事实如下： 2006年5月27日，原告蔡小马与被告范雪华签订《买卖屋基合同》一份，合同约定，被告自愿将坐落在××街道××小区××号楼第六间（左靠郑明初、右靠范雪华）的一间地基卖给原告，四址按规划图。上列屋基款经双方议定173000元，由原告一次性付现金给被告，被告同时出具收据。后原告支付给被告屋基款173000元，并在案涉地基上建造房屋。后因涉案房屋所在地块拆迁，《温岭市城西街道芷胜庄村城中村改造征迁补偿安置方案》规定房屋属个人住宅正屋的，被补偿人可以根据本方案规定，在公寓式安置产权调换、公寓式安置货币兑现两种安置方式中选择，每户只能选择一种。对被补偿人原有的房屋、装饰装修、附属物、构筑物等价值，以及公寓式安置房的市场评估价、楼层朝向差价等事项，由城西街道办事处委托同一家有资质的房地产评估机构按有关规定和技术规范进行评估，并予以公示。公寓式安置（含产权调换或货币兑现）的可安置建筑面积，根据原有房屋间数、建筑面积和家庭人口等因素，以“从多就高”原则确定，可安置建筑面积计算方式有三种，其中按照《温岭市农村村民建房管理办法》可报批通天式排屋宅基地复建间数，以每间200平方米建筑面积的标准实行安置。村内既有保留房屋又有被征迁房屋的被补偿人，其涉及征迁的房屋（占地25平方米以上的合法正屋），按每间200平方米或者合法建筑面积计算公寓式可安置建筑面积，不再按有效人口数计算。住宅房屋的被补偿人选择公寓式货币兑现方式的，按可安置建筑面积货币补偿5000元／平方米，不再提供公寓式安置房，不得再申请村民建房审批。被补偿人持货币兑现方式安置补偿款，在温岭市市区范围且在取得安置补偿款两年内购买一手商品房的，凭购房合同和发票，征地房屋补偿实施单位给予被补偿人购买商品房面积每平方米2000元的奖励补助。征迁住宅房屋的，搬迁补助费按被征迁房屋建筑面积20元／平方米支付，每户不低于1200元。被补偿人一律自行解决临时周转用房。征地房屋补偿实施单位按被征迁房屋建筑面积每月每平方米12元标准计算临时安置补助费。过渡期间自房屋腾空搬迁并经验收合格之月开始计算。选择公寓式安置货币兑现方式，临时安置过渡期限为12个月；选择公寓式安置产权调换方式的，临时安置过渡期限为高层建筑36个月、多层建筑24个月。被告范雪华（乙方）于2018年7月23日与温岭市人民政府城西街道办事处（甲方）签订《温岭市城西街道芷胜庄村城中村改造征收拆迁补偿安置协议书》。该协议约定被告范雪华同意将座落于城西街道芷胜庄村征收拆迁范围内的所有房屋及构筑物和附属物全部交由甲方拆除，认可房地产价格评估机构针对本次征收补偿安置所做的各项评估结果，协议载明拆迁房屋为2间砖混结构房屋，建筑面积为384平方米，土地性质为集体。乙方在甲方规定的时间内签订本协议，甲方同意按被征迁房屋建筑面积150元／平方米的标准，给予乙方按期签约奖励费57600元。经甲方验收合格，若乙方确在甲方搬迁腾空公告规定的期限内搬迁腾空房屋的，核发“并列第一”的搬迁腾空顺序号，优先于搬迁期限后腾空的其他被补偿人选房定位，同时甲方同意按被征收房屋建筑面积每平方米奖励50元，每提前一天另按被征迁房屋建筑面积每平方米奖励6元，腾空奖励每平方米最高不超过100元。根据《补偿方案》的规定，乙方选择下列第（一）种方式进行安置（除国有土地出让等不占人间比的住宅房屋征迁安置外），（一）公寓式安置产权调换：1、乙方的公寓式住宅可安置建筑面积（含公摊面积）为460平方米，该面积按4000元／平方米的成本均价支付给甲方。甲方按被征迁房屋建筑面积20元／平方米的标准，支付给乙方搬迁补助费7680元，乙方回迁安置房时，再次支付等额搬迁补助费。2、甲方支付给乙方临时安置补助费4608元／月，由乙方自行解决临时周转用房，过渡期限自腾空搬迁并经验收合格之月开始计算。通过自行新建住宅安置（含部分）的，临时安置过渡期限至自行新建的住宅办出建设工程规划许可证后10个月。全部通过公寓式产权调换安置的，过渡期限为36个月，甲方超过36个月未交房的，自逾期之月起甲方按原标准的2倍支付临时安置补助费。后被告范雪华选择产权调换安置方式。根据台州市鼎信房地产资产评估有限公司的评估，原告房屋地上建筑物、室内外装潢、附属零星设施的评估价位285160.75元。 本院认为，受法律保护的合同，不仅须有基于合同当事人的真实意思表示而达成的合意，而且其内容必须合法。本案中，《温岭市城西街道芷胜庄村城中村改造征收拆迁补偿安置协议书》中记载被征迁的房屋的土地性质系集体，且拆迁补偿安置方案亦是根据集体土地性质的房屋的方案进行安置，原、被告不属于同一个村集体经济组织，原告向本村集体经济组织以外的民事主体转让农村宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故本院认定原、被告签订的《买卖屋基合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还173000元购房款的诉请，本院予以支持。因被告出卖给原告方的系屋基，地上建筑物系由原告方建造，故原告主张被告支付给原告方建筑物征迁补偿款285160.75元合法有据，本院予以支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告在明知与对方不属于同一个集体组织的情况下，仍然对土地性质为集体所有的房屋予以买卖，故对于合同无效双方在主观上均有一定过错，但双方屋基买卖合同已履行多年，而被告收取屋基价款后明知案涉屋基已出售他人，因房屋拆迁可获得大量补偿以己方名义签订拆迁安置补偿协议并主张买卖合同无效，严重违反诚信原则，存在过错较大，应承担主要责任。原告在买卖房屋过程中亦存在一定过错，并实际上因买卖行为产生了一定损失。综合上述因素，本院酌情确定由被告方对合同无效的损失承担85%的责任，由原告对损失承担15%的责任。因合同无效，致使原告未能实现签订合同的目的，导致其因签订履行合同产生相应损失，该损失实际系原告因信赖合同有效成立，但因合同被认定无效后产生的损失，其性质应属于信赖利益的损害。原告的信赖利益损失应考虑拆迁补偿产生的可期待利益并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。本案中，拆迁利益中的搬迁补助费、安置补助费系对拆迁前房屋实际使用人的补偿，故搬迁补助费、安置补助费应纳入原告的损失范围。搬迁补助费按被征迁房屋建筑面积20元/平方米计算为3840元（192㎡×20元/㎡）。安置补助费按被征迁房屋建筑面积每月每平方米12元的标准计算为2304元/月（192㎡×12元/㎡），临时安置过渡期间本院根据拆迁补偿安置协议书按公寓式安置货币兑现方式酌情确定过渡期限为12个月，安置补助费为27648元（2304元/月×12个月）。按期签约奖励费、按期腾空房屋奖励款的性质为对被拆迁人按期签约及拆迁公告规定的搬迁期内搬迁行为的额外补偿，而非对拆迁房屋本身的拆迁补偿，故原告主张按期签约奖励费、按期腾空房屋奖励款作为其损失于法无据，本院不予支持。原告主张参照征迁补偿安置方案中公寓式货币兑现方式的补偿标准主张140万元损失，但根据《征迁补偿安置方案》，住宅房屋的被补偿人选择公寓式货币兑现方式的，按可安置建筑面积货币补偿5000元/平方米，被补偿人持货币兑现方式安置补偿款，在温岭市市区范围且在取得安置补偿款两年内购买一手商品房的，凭购房合同和发票，征地房屋补偿实施单位给予被补偿人购买商品房面积每平方米2000元的奖励补助，每平方米2000元的奖励补助需符合一定条件方可领取，该利益并非必然可得利益，不应计算在损失范围内，故本院参照征迁补偿安置方案中公寓式货币兑现方式的补偿标准认定该部分损失为1000000元（5000元/平方米×200平方米）。综上，扣除被告需返还给原告方的购房款173000元，本院认定损失基数为858488元（3840元+27648元+1000000元-173000元）。故本院认定被告方应按85%的责任比例赔偿原告合同无效损失729714.8元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告蔡小马与被告范雪华于2006年5月27日签订的《买卖屋基合同》无效。 二、被告范雪华于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告蔡小马购房款173000元、建筑物征迁补偿款285160.75元，并赔偿给原告蔡小马经济损失729714.8元，合计1187875.55元。 三、驳回原告蔡小马的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费10341元，由原告蔡小马负担2595.5元，由被告范雪华负担7745.5元。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  廖 媚 二〇二〇年十一月十日 代书记员  金丹阳