辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2324号上诉人（原审原告）：王永胜，男，1974年2月1日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：秦海泳，辽宁燕川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘超，男，1986年11月16日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：张吉宗，辽宁明睿律师事务所律师。上诉人王永胜因与被上诉人刘超房屋租赁合同纠纷一案，不服北票市人民法院（2019）辽1381民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王永胜的委托诉讼代理人秦海泳、被上诉人刘超及其委托诉讼代理人张吉宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永胜上诉请求：1、撤销北票市人民法院（2019）辽1381民初916号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定“被告租赁房屋后可以按照自己经营内容对房屋进行装饰装修”与“被告否认对原告租赁房屋造成损失”相互矛盾。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，被上诉人将上诉人的门窗、原有的用电线路拆除并重新进行装修的行为事实存在，而且造成上诉人的经济损失的结果事实也是存在的，一审庭审期间上诉人提供了被上诉人接手租赁房屋时的现状的视频资料和照片并对损失进行了鉴定，鉴定结论损失额为200074.84元。依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议的第四条“乙方对房屋附属设施如门窗、线路等要爱护使用，有维修、维护、保养得义务。协议期满验收如有损坏，乙方照价赔偿”的规定，被上诉人应该对上诉人的房屋损失进行赔偿。虽然被上诉人当庭对其对租赁房屋进行重新装修装饰的行为不予认但其行为与交易习惯是不符的。上诉人原来经营的是饭店而被上诉人经营的是超市，显然装卸风格是不同的。所以说一审法院认定“现原告提供的证据不足以证明被告对原告房屋造成损失”属于认定事实错误并导致判决结果错误。2、一审法院认定“被告应当给付原告三个月房屋租金，每月13333元”属于认定事实错误。由于被上诉人的未按照合同约定给付租金，虽经上诉人多次找被上诉人协商，被上诉人始终未能向上诉人缴纳租赁房屋钥匙，虽然在上诉人起诉后被上诉人才在2019年3月末将租赁房屋钥匙交给上诉人，但由于被上诉人的违约行为一直是存续状态，被上诉人并未及时赔偿上诉人的经济损失，截止到现在上诉人的房屋仍然无法另行对外出租。一审法院仅认定“被告应当给付原告三个月房屋租金，每月13333元”属于认定事实错误。一审判决结果显然对上诉人是极为不公平的，依据《合同法》的有关规定，被上诉人应该按照上诉人与被上诉人纠纷解决完毕的时间实际支付房屋租赁费才是合理合法的。上诉人的上诉请求符合相关法律及司法解释的有关规定，应该依法得到支持。被上诉人刘超辩称，一审判决正确，依法应予维持。王永胜向一审法院起诉请求：1、要求解除房屋租赁协议，给付逾期租金（暂定2万元）；2、要求被告立即腾迁；3、要求被告将此房屋恢复原状并赔偿损失42万元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告刘超经营生鲜超市。2017年12月29日，原告王永胜（甲方）、被告刘超(乙方)签订房屋租赁协议，内容为：一、乙方租用甲方位于北票市农电局家属楼楼下门市房，面积500平方米，租期三年，即从2018年2月1日至2021年2月1日止，每年租金160000元整。签协议时乙方向甲方交清当年租金，下年租金提前一个月交清。乙方向甲方缴纳房屋押金人民币10000元整。房屋到期后，待乙方结清所有费用，甲方退还乙方押金。二、租赁期间所产生的取暖费、电费、水费等所有费用由乙方负责。三、不经甲方同意乙方不得擅自改变房屋结构，不得转租、转借及改变房屋用途，如转租必须提前征得甲方同意，如改变房屋使用用途，甲方有权终止协议，收回房屋，租金不退。四、乙方对房屋附属设施如门窗、线路等要爱护使用，有维护、维修、保养的义务。协议期满验收如有损坏，乙方照价赔偿。五、在租赁期内甲方无故收回乙方房屋使用权，乙方将店内设备及货物作价转让给甲方，甲方退还乙方剩余房租。六、乙方在承租期间内不得利用此房屋从事违法犯罪活动，不得以此房屋作为抵押担保、货款等用途，如发生违法犯罪行为，均为此房屋无关，乙方自行负担法律责任。七、乙方在承租期间，如给甲方或第三方造成经济损失，由乙方负责。八、乙方如果续租需提前一个月签订协议并交付下年租金，若乙方不再续租，需提前一个月告知甲方。九、如果乙方中途终止合同，房租概不退还。十、本协议一式两份，自双方签字之日起生效。甲方王永胜签名手印，乙方刘超签名手印。被告已向原告缴纳房屋押金10000元，房屋租金160000元。被告因经营不善生鲜超市停业，财产撤出，未交下年租金。原告起诉后，被告于2019年3月末将房屋钥匙交付原告。在被告未租此房屋前，原告称他人租此房屋经营费德勒火锅店约三年半，原告接收后约在2016年10月至2017年3月份，自己经营天兹涮锅。原告称被告租房改变了房屋结构，被告否认，称与租房时基本相似。原告申请要求对房屋损失进行鉴定，经委托，辽宁方正项目管理有限公司于2020年5月11日作出辽方正司鉴字（2020）第010号司法鉴定报告书，鉴定过程经现场勘验：2.1主要工程为房屋一、二楼吊顶、桥架电线、格栅灯、出餐口、吧台、厨房地面、一、二楼墙面、隔断墙、石膏吊顶，弱电改造等。2.2场区现状：强弱电破损，灯具拆除；原包间及包间内装饰拆除；墙面及墙壁纸拆除，残留部分破损；天棚吊顶拆除，残留部分破损；一楼地面拆除；肯德基门拆除。鉴定结果；经鉴定，该工程造价为201174.84元。其中建筑工程165403.74元、建筑土石方、拆除工程8015.98元、安装工程27755.12元。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，协议合法有效。被告使用并给付原告房租，原告起诉要求与被告解除房屋租赁协议，被告同意解除，本院予以确认。原告要求腾迁房屋，被告已将房屋腾出，在诉讼中将钥匙交付原告。对此诉讼请求，本院不做处理。协议约定若乙方（被告）不再续租，需提前一个月告知甲方（原告）。被告应当给付原告三个房屋租金即2019年2月1日至2019年4月30日.合同约定年租金为160000元，每月租金为13333元。原告要求被告赔偿房屋损失，因被告租赁房屋时明确租房经营生鲜超市，原告亦明知，按商业租赁房屋习惯，被告租赁房屋后，可以按照自己经营内容对房屋进行装饰装修。原告称被告租赁房屋给其房屋造成损失，并申请进行了鉴定，被告否认对原告房屋造成损失，现原告所提供的证据不足以证明被告对原告房屋造成损失，故原告要求被告赔偿房屋损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告王永胜与被告刘超于2017年12月29日签订的房屋租赁协议；二、被告刘超于本判决生效后五日内给付原告王永胜房屋逾期租金39，999元，扣除被告所交押金10000元，被告应给付原告逾期租金29，999元；三、驳回原告要求被告赔偿房屋损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，由原告王永胜负担3591元，被告刘超负担359元。二审期间，当事人没有提供新的证据，一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，被上诉人刘超对于租赁房屋是否经过了改造，其改造行为是否经过上诉人王永胜的同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人王永胜提供的视频资料形成于双方签订合同前6个月，因距离签订合同时间较长，同时该视频为上诉人单方录制，也没有被上诉人在场，该视频不能证明其交付租赁房屋时房屋装修的情况，故不能认定被上诉人刘超对涉案房屋做了整体的拆除改造。退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”上诉人王永胜在与被上诉人刘超签订租赁合同时即知道被上诉人经营生鲜超市，按常理应当预见被上诉人在开生鲜超市的情况下对租赁房屋的新改动，可是在双方解除租赁合同之前，共一年有余的时间里，上诉人对被上诉人刘超租赁房屋改造行为并未提出任何异议，因此上诉人王永胜主张被上诉人刘超对租赁房屋的装修改造行为不符合约定，其不同意、不知情也不符合常理。故上诉人王永胜要求被上诉人刘超对租赁房屋的改造行为赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王永胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王永胜负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  郭敬明审判员  李尚霖二〇二〇年十一月十日书记员  张 吉（法官助理代）