安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0503民初4041号 原告：张贤树，男，1977年2月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：张顺，江苏富建律师事务所律师。 被告：马鞍山市花山区资产经营有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：王军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐亮，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周菊萍，安徽明博律师事务所律师。 原告张贤树与被告马鞍山市花山区资产经营有限公司（以下简称资产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月31日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张贤树及其委托诉讼代理人张顺，被告资产公司的委托代理人徐亮、周菊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张贤树向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失合计1577040元，其中装修损失587440元，营业损失669600元，物品损失320000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年1月30日与被告订立房屋租赁协议，租赁被告坐落于本市团结路市场二楼摊位从事浴室经营，为了经营浴室，原告筹资138万多元进行装修，但被告出租的房屋存在严重质量问题，自2012年开始就不间断漏水，严重影响原告的正常经营，给原告后期经营也带来巨大的负面影响。漏水出现后，原告多次通知被告到现场查看并敦促被告进行维修，但被告都说正在研究，原告无奈，只能通过聘请第三方进行维修，每次维修后，原告将费用告知被告并要求其承担，被告每次都答复向上汇报后解决，但直到今天都没有解决，因为漏水和维修，原告在租赁期间，从2012年到2015年，一年中至少半年时间处于停业维修状态，原告因此遭受巨大经济损失。原告按照约定履行了付租义务，被告也应按照协议的约定交付质量合格的房屋给原告使用，但被告提供的房屋存在质量问题，问题出现后，又不解决，给原告造成巨额经济损失和经营上的严重影响，被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 资产公司辩称：1、被告出租的房屋没有存在严重的质量问题，没有因为漏水而导致原告无法营业，且经常性停业的结果发生；2、原告主张的浴室投资损失、营业损失、物品损失均不能成立，原告一直在正常营业，且原告诉称的损失物品至今被告未见到；3、原告承租被告的房屋以来，一直不予缴纳房屋租金，原、被告之间是房屋租赁合同关系，作为承租人，原告并没有按照法律规定履行支付房屋租金的义务，原告违约在先。综上，原告的诉请没有依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实，本院认定如下：一、关于被告出租的房屋是否存在漏水的质量问题。首先，原告提供了“照片、光盘、录音资料、维修报告”等证据材料，虽然被告对原告提供的上述证据材料持有异议，但原告提供证据“照片、光盘”，与被告所认可收到的“维修报告”中描述的事实之间能够相互印证；另外，被告对安徽永涵资产评估有限责任公司出具的《花山区团结路市场二楼租户财产损失鉴定项目资产评估报告》的真实性不持异议，在该报告中，双方对现场勘验情况的照片的内容与原告提供“照片、光盘”等显示的内容相互吻合，可以作为本案的定案依据；其次，原告提供的证据“维修合同、维修清单”有具体的施工人员、维修的项目、施工的时间，与原告提供的证据“收条、取款凭证”在支付的时间、人员及维修费用的数额上能够相互吻合，上述证据可以作为本案的定案依据。至于原告提供的“录音资料、证人证言”，因被告对“录音资料”中的对话对象认为非其工作人员，原告也未提供其他证据证明对话对象系被告的工作人员，且该录音也未经被录音对象的许可，故该录音资料，本院不予采信；而原告提供的书面“证人证言”，因原告提供的系书面证人证言，被告不予认可，且不符合该类证据的形式要件，本院不予采信。据此，上述证据可以证明原告于2011年1月承租被告提供的房屋后，分别于2012年、2013年、2014年期间因房屋漏水进行了维修，并于2016年上半年原告将房屋维修申请报告递交给被告，报告称其在承租被告提供的房屋后，因屋顶有多处伸缩缝及水槽，水槽及钢板长年无人清理及维护、维修堵住水流，造成铁板和螺丝严重脱焊腐烂，致使其经营区域严重漏水。另外，二楼平台上，因楼上住户向下扔垃圾，原天井被封死，而所使用的材料未做防水，致使天井四周严重渗水，其浴室内的5个包间墙面腐烂，屋顶脱落，电视机被砸坏烧坏。其在2011至2013年期间因房屋漏水，其进行了改造，花费大量的人力，物力，多次提交申请报告要求其维护及维修无果，望其充分考虑实际情况，给予适当减免部分费用。被告未给予答复。二、关于原告受到的损失金额。安徽永涵资产评估有限责任公司出具的《花山区团结路市场二楼租户财产损失鉴定项目资产评估报告》表明资产的评估价值为装饰装修费用538510元，库存商品为255210元，电子及办公设备为48030元。首先，关于装饰装修费用问题，因被告提供的房屋存在漏水问题，与原告自行维修及因漏水造成房屋装修损坏需重新装饰装修所产生的费用之间具有关联性，因此，鉴定机构对该项费用所作出的评估值与本案具有关联性，本院予以采信；其次，关于电子、办公设备及库存商品的问题，因被告诉请的物品损失中包含该部分物品，鉴定机构对部分物品所作出的鉴定，与被告诉请之间具有关联性，但该鉴定结论，只是反映该物品的价值，并非直接反映其所受损失，本院将结合其它证据材料综合认定；至于原告提供的“《房屋买卖合同》、银行贷款证明”，该组证据无法证明与其对涉案房屋进行装修存在法律上的联系，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；至于原告提供的“营业损失、物品损失清单”，系其单方制作，无其他证据予以佐证，不具有真实性，本院不予采信。 本院认为，原告提出的诉讼请求，除对租赁物维修产生的费用及重新装饰装修产生的费用外，还有对修复期间产生的经营损失，以及财物产生的损失。一、关于租赁物维修及装修产生的费用问题。法律规定，除当事人另有约定外，出租人对其提供的租赁物负有法定的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行租赁物的维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，原告在承租被告提供的房屋后，因其房屋出现漏水，原告数次提出要求被告进行维修，但被告均未履行维修义务，因房屋多次漏水，致使涉案房屋的装修部分损坏，给原告的经营活动造成不利影响，对此原告作为承租人，因经营活动的需要，对涉案房屋进行维修及对房屋装修损坏部分重新装饰装修所产生的费用，应由被告负担，现经鉴定机构鉴定该装饰装修费为538510元，而原告主张装修损失为587440元，对超出部分，原告未能提供证据予以证明。故对该超出部分，本院不予支持；二、关于因漏水造成的经营损失问题。因原告承租涉案房屋，系从事洗浴的经营活动，被告提供的房屋出现漏水，必然对其经营产生不利的影响，给其造成的损失，理应予以赔偿，但因原告对其经营损失未能提供充分有效的证据予以证明，鉴定机构对此情况也向本院作出了说明，认为原告未能提供符合鉴定要求的关于营业收入、成本、费用等相关资料，其无法对其营业损失进行鉴定。因此，本院对其营业损失的诉请，不予支持；三、关于物品损失。安徽永涵资产评估有限责任公司出具的《花山区团结路市场二楼租户财产损失鉴定项目资产评估报告》中表明库存商品和电子及办公设备的评估值分别为255210元和48030元，对于其中的库存商品，首先，该库存商品系原告主要为对外销售的洗染发用品，现该洗染发用品已过期无法使用，至于洗染发用品过期无法使用与被告提供的房屋漏水之间是否存在法律上的因果关系，原告未能提供充分有效的证据予以证明；其次，被告提供的房屋发生漏水情况后，原告根据漏水后给其造成的影响情况，对涉案房屋进行了维修及重新装饰装修，在维修及重新装饰装修期间对洗染发用品的销售是否产生实质性的影响及其影响程度，其未能提供证据予以证明。故该项请求，本院不予支持；至于电子及办公设备，系原告因经营活动的需要所采购的物品，原告提供的证据未能证明被告提供的房屋漏水给其物品造成损坏，原告要求其收购，无事实及法律依据，本院不予支持；至于原告诉请的其他物品损失，因原告提供的系其单方制作的证据，没有其它证据相互佐证，故对其他物品的损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马鞍山市花山区资产经营有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张贤树装饰装修损失538510元； 二、驳回原告张贤树其他诉讼请求。 案件受理费18994元，减半收取计9497元，被告马鞍山市花山区资产经营有限公司负担3243元，原告张贤树负担6254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  袁传文 二〇一七年十二月十三日 书记员  刘 霏 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。