福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0122民初2070号 原告：吴伟峰，男，1972年12月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘新星，福建合立律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：孙运涵，福建合立律师事务所律师，特别授权。 被告：汪秀珠，女，1960年10月12日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：林荣，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 被告：余建林，男，1979年5月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：余建兴，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 第三人：连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介，住所地福建省福州市连江县贵安新天地公寓楼配套商业负**10店面。 经营者：柯振华，男，1988年2月26日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 原告吴伟峰与被告汪秀珠、余建林、第三人连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告吴伟峰及其委托诉讼代理人刘新星、被告汪秀珠委托诉讼代理人林荣、被告余建林委托诉讼代理人余建兴、第三人连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，并于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告吴伟峰委托诉讼代理人刘新星、被告汪秀珠委托诉讼代理人林荣、被告余建林委托诉讼代理人余建兴、第三人连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴伟峰向本院提出诉讼请求：1.解除吴伟峰与汪秀珠签订（余建林代签）的编号为20130160366的《房屋买卖合同》；2.汪秀珠、余建林以成交价480000元为基数，按日万分之五的标准，向吴伟峰支付从2016年6月26日计至2017年4月25日的违约金72720元；3.汪秀珠、余建林向吴伟峰支付违约金40000元；4.汪秀珠、余建林向吴伟峰赔偿因违约而造成的房价上涨差价损失（暂定250000元，实际损失以评估后所得差价为准）；5.汪秀珠、余建林赔偿吴伟峰支出的律师费10000元；6.本案的诉讼费、保全费、评估费由汪秀珠、余建林承担。事实与理由：2016年6月，余建林手持福州市连江县房屋的原始《商品房买卖合同》原件及购房款发票原件，声称其是该房屋的实际购房人，欲出售该房产，该房产登记在其岳母汪秀珠名下。2016年6月16日，余建林以汪秀珠代理人的身份，与吴伟峰签订了《房屋买卖合同》，约定：汪秀珠将其所有的位于福州市连江县出卖给吴伟峰，成交价格为480000元，建筑面积为：104.13㎡。 同日，余建林出具一份《产权人及共有权人未到场声明》，承诺：“保证代理签订前述合同的行为已取得汪秀珠口头授权，保证在合同签订后10日内向中介方提供汪秀珠委托其签订合同的授权确认函或委托其出售上述房屋的公证委托书”。但至今余建林和汪秀珠及余建林一直以房价上涨为由要求吴伟峰提高购房款，并拒绝履行合同中约定的义务，经中介催告，拒收告知函，拒不配合将完税后的讼争房屋不动产权证书交给中介。 汪秀珠、余建林的违约行为已致合同无法继续履行，吴伟峰只得解除合同，汪秀珠、余建林理应承担违约责任及依据合同赔偿吴伟峰的律师费支出10000元。因汪秀珠、余建林的违约行为，致使吴伟峰无法再以相同价格购买与讼争房产相同或相类似的房产，给吴伟峰造成了严重的损失（暂估250000元，实际损失以评估所得差价为准），理应赔偿。 汪秀珠辩称，答辩人与被答辩人吴伟峰房屋买卖合同纠纷一案，由于答辩人没有口头或书面授权他人出售答辩人名下房产，《房屋买卖合同》还未生效，被答辩人的请求不能成立，应予以驳回，具体理由如下： 一、余建林无权处分答辩人名下诉争房屋。《房屋买卖合同》约定的条件未成就，即余建林未取得答辩人的“签订前述合同的授权确认函或委托出售该房屋的公证委托书”，《房屋买卖合同》还没有发生法律效力。因此被答辩人要求答辩人承担违约金、律师费等违约责任没有依据。 首先，余建林与被答辩人签订的《房屋买卖合同》未得到答辩人的授权，对答辩人没有约束力。 其次，余建林与被答辩人约定的条件还未成就，即未取得答辩人出具的书面授权确认函或公证委托书，《房屋买卖合同》未生效。被答辩人提供的《产权人及共有权未到场声明》明确写明：“产权人在前述合同签订后壹拾日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。”“买方已知悉上述声明内容表示接受”。该证据能够证明余建林与被答辩人签订的《房屋买卖合同》后10日内应取得答辩人的书面授权确认函或公证委托书。因此，《房屋买卖合同》是一个附条件生效的合同。答辩人没有出具书面授权确认函或公证委托书，因此余建林与被答辩人约定的条件还未成就，《房屋买卖合同》未生效。 第三，余建林无权处分答辩人名下房屋，被答辩人明知余建林是无处分财产的人，仍与之订立《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》不生效。 根据《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 二、答辩人购买诉争房屋总价为658514元。被答辩人主张的诉争房屋现价为630000元，还低于答辩人四年前购房总价。因此，诉争房不存在上涨差价，被答辩人要求答辩人赔偿房价上涨差价损失理由不足。 答辩人于2013年3月向福建欢乐天地置业有限责任公司购买诉争房屋，房屋总价为658514元。余建林与被答辩人未经答辩人同意，以房屋价格480000元签订《房屋买卖合同》，严重低于房屋本身价值，并且严重侵犯答辩人的合法权益。被答辩人在诉讼请求中请求在480000基础上房价上涨差价暂定250000元，被答辩人认定诉争房屋现价为630000元，显然还低于答辩人4年前购买诉争房屋的总价，因此诉争房屋不存在上涨差价问题。被答辩人主张诉争房屋房价上涨差价，理由不足，请予以驳回。 综上，答辩人认为，《房屋买卖合同》还未生效，只有生效的合同才可以解除，因此被答辩人的第1项请求不能成立。由于《房屋买卖合同》还未生效，被答辩人的第2?3?5项请求没有合同依据。诉争房屋不存在上涨差价问题，被答辩人第4项请求主张诉争房屋房价上涨差价，理由不足。因此，请依法驳回被答辩人的请求。 余建林辩称：答辩人与被答辩人吴伟峰房屋买卖合同纠纷一案，答辩人明确告诉被答辩人和中介，答辩人还没有取得产权人的书面委托，所以在签订《房屋买卖合同》的同时，答辩人要求与被答辩人签订《产权人及共有权未到场声明》，约定：“代理……产权人在前述合同签订后壹拾日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。”“买方已知悉上述声明内容表示接受”。《房屋买卖合同》生效的条件是10日内应取得产权人的书面授权确认函或公证委托书。因此，《房屋买卖合同》是一个附条件生效的合同。产权人没有出具书面授权确认函或公证委托书，因此答辩人与被答辩人约定的条件还未成就，《房屋买卖合同》没有生效。被答辩人因此也没有履行支付20000元购房保证金。 因此，被答辩人的第1项请求不能成立，应予以驳回，具体理由是“合同的解除是以生效成立的合同为对象，未成立生效的合同不存在解除问题”，被答辩人第1项请求法院判决解除《房屋买卖合同》不能成立。 其次，由于《房屋买卖合同》不生效，该合同约定条款，包括违约条款，自始没有法律约束力，被答辩人的请2?3、4项请求没有依据。 第三，被答辩人在《民事起诉状》中直接起诉第三人连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介违法，我们认为第三人柯振华与本案没有利害关系，应该予以驳回。 连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介辩称：当时是余建林本人带着商品房买卖合同及发票原件过来签订合同的，余建林说汪秀珠是他丈母娘，当时产权证未办理，我们建议他由中介带他去办理，后面余建林直接委托开发商办理，开发商手续拖延比较久，到年初时候才出证，后面余建林说不卖了。 本案在审理过程中，吴伟峰提供如下证据： Ａ1.《房屋买卖合同》、Ａ2.《居间服务合同》、Ａ3.《交易服务合同》、Ａ4.《产权人及共有权人未到场声明》，证明余建林以汪秀珠的名义向吴伟峰出售位于连江县，价格480000元。 A5.履约告知函，证明汪秀珠、余建林拒不履行合同约定义务，经中介发函催告后仍不履行。 A6.委托代理合同、A7.福建增值税普通发票、A8.工商银行网上银行电子回单，证明因汪秀珠、余建林的违约行为，吴伟峰聘请律师，支出律师费10000元。 A9.微信聊天记录，证明汪秀珠、余建林是因为房价上涨不愿出售房屋。 汪秀珠质证意见：证据A1，《房屋买卖合同》，真实性没有异议，证明对象有异议。由于余建林与吴伟峰签订的《房屋买卖合同》未得到汪秀珠的授权，因此《房屋买卖合同》侵犯了汪秀珠的合法权益，不合法，且对汪秀珠没有约束力。其次《房屋买卖合同》还未生效。吴伟峰提供的证据A4《产权人及共有权未到场声明》明确写明：“产权人在前述合同签订后壹拾日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。”“买方已知悉上述声明内容表示接受”。该证据能够证明余建林与吴伟峰签订的《房屋买卖合同》后10日内应取得汪秀珠的书面授权确认函或公证委托书。因此，《房屋买卖合同》是一个附条件生效的合同。汪秀珠没有出具书面授权确认函或公证委托书，因此余建林与吴伟峰约定的条件还未成就，《房屋买卖合同》未生效。其次，《房屋买卖合同》第十二条第（二）款约定，“乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币20000元。购房保证金应存入交易服务人批定账户。”吴伟峰没有事先支付20000元购房保证金，吴伟峰违约在先，请求支付40000元违约金，没有依据。 证据A2?A3,真实性没有异议，但证明对象有异议。由于《房屋买卖合同》未生效，证据2?3还没有履行。 证据A4,真实性没有异议。该证据进一步证明《房屋买卖合同》是一个附条件生效的合同。汪秀珠没有出具书面授权确认函或公证委托书，因此余建林与吴伟峰约定的条件还未成就，《房屋买卖合同》未生效。 证据A5,真实性有异议，汪秀珠没有收到该文件。 证据A6?A7、A8，真实性没有异议，但对证明对象有异议。由于《房屋买卖合同》未生效，吴伟峰请求承担律师没有合同依据。 证据A9,真实性和证明对象均有异议，在证据封面（一购房者和一无赖的空中对话）可以看出该证据与本案没有关系，而且截图无法显示这个是吴伟峰和余建林的对话。同时在4月7日早上6点57分对话，这里写的赖哥，并不是写的吴伟峰或者被告，也可以证明该份证据与本案没有关联。2017年4月17日有一份转账单，证明这个合同属于附条件合同，在未生效情况下，第三人将20000元定金退还给吴伟峰，房屋买卖合同并没有履行。 余建林质证意见：证据A1，因为买卖合同没有生效，吴伟峰也没有支付购房保证金20000元。证据A5真实性有异议。证据A9有异议，在4月15日的聊天记录，从内容上看白色这块语言语气和上下文不一致，从这个聊天记录可以看出吴伟峰自编自导，与本案无关。其他证据意见同意汪秀珠的质证意见。 连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介质证意见：没有意见。 汪秀珠提供的证据： B1.2份购房合同发票，证明2013年4月、2014年3月汪秀珠购买诉争房产总价值为658514元。诉争房屋不存上涨差价。 吴伟峰质证意见：真实性无异议，证明对象有异议，这个价格是2013年的价格，2016年被告与吴伟峰协商价格480000元，我们主张的差价是以现在的市场价与2016年的成交价进行比较的，所以这份证据与本案没有关联性。 余建林质证意见：对证据真实性和证明对象无异议，证明了我们受中介的蛊惑签订了这份合同。并且房屋买卖合同中的售价是第三人填上去的。 连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介：没有异议。 连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介提供的证据： C1.柯振华与余建林、余建林老婆的微信聊天记录，证明余建林委托给开发商办理不动产权证的。 吴伟峰质证意见：对证据真实性没有异议，这份证据可以证明余建林并不是临时突然想让第三人处理房子，他是全程想让第三人处理。而且余建林的聊天记录其中有一条2017年1月28号的聊天记录，有一条余建林的春节问候信息，里面有一个电话号码159××××6995，这个电话号码与我们提供的微信聊天记录的微信号绑定的手机号码是一致的。 汪秀珠质证意见：首先对证据的真实性和证明对象有异议，第三人无法证明微信头像身份是余建林或其配偶，而且吴伟峰主张的这个电话159××××6995在聊天记录里是余生，并不是余建林，这个与本案无关联。 余建林质证意见：我们认为，本案第三人属于无独立请求权的第三人，没有当事人的举证权利，其他同意汪秀珠的意见。 结合质证意见，认证如下：一、A1、A2、A3、A4可以证明待证事实，予以认定；二、A6、A7、A8可以证明吴伟峰支出律师费10000元的事实；三、A5没有证据证明已邮寄对方且已签收，不予认定；四、A9、C1无法证明微信聊天对象，不予认定；五、Ｂ１可以证明汪秀珠以658514元购买诉争房的事实。 根据当事人的陈述和上述已认定的证据，对本案主要事实作如下认定： 2013年，汪秀珠以658514元价格购买福州市连江县房。2016年6月16日，余建林以汪秀珠的名义与吴伟峰签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，将该房以480000元出卖给吴伟峰。《产权人及共有人未到场声明》内容：2016年6月16日，经居间方连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介提供居间服务，本人代表产权人汪秀珠及其配偶的真实意愿与买方吴伟峰就买卖位于连江县的房屋（以下简称该房屋）签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人及—外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取的上述产权人口头授权，另保证上述产权人在前述合同签订壹后拾日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后壹拾日内未向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务人提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币肆万元整并应向居间方支付相当于前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿人民币壹万肆仟肆佰元整。特此声明！声明人：余建林（注余建林签名），2016年6月16日，买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在前述合同签订后壹拾日内不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效。买方：吴伟峰（注吴伟峰签名），2016年6月16日。吴伟峰已支付保证金20000元，于2017年4月退回。吴伟峰律师代理费10000元。 诉讼中，依吴伟峰申请保全涉案房屋，申请费2920元。 综上所述，本院认为，2016年6月16日，余建林以汪秀珠的名义与吴伟峰签订《房屋买卖合同》,未经汪秀珠追认，对汪秀珠不发生效力，同时《房屋买卖合同》也未生效，无解除的必要，也无产生违约责任的前提，为此，驳回吴伟峰要求解除合同及第二项违约金的诉讼请求。依据《产权人及共有人未到场声明》约定，余建林未在10日内提供授权确认函或公证委托书，余建林应赔偿吴伟峰40000元。根据《房屋买卖合同》并未生效及履行、吴伟峰也只支付保证金20000元且已退回、房屋也未交付使用等情况，并且已支持40000元，足以补偿吴伟峰损失，为此，对吴伟峰要求房价上涨差价损失的请求，不予支持。吴伟峰诉求的律师费10000元，于法无据，不予支持。评估费未实际发生，不予支持。汪秀珠不负任何责任，吴伟峰申请对其财产进行保全，申请费应由吴伟峰负担。吴伟峰诉称，余建林的代理行为构表见代理。构成表见代理要满足以下条件：l．行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同。2．合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。如果相对人明知或者理应知道行为人是没有代理权、超越代理权或者代理权已终止，而仍与行为人签订合同，那么就不构成表见代理，合同相对人也就不能受到保护。《产权人及共有人未到场声明》虽有“并保证代理签订前述合同的行为已取的上述产权人口头授权，”但并无其他证据证明汪秀珠有口头授权，同时《产权人及共有人未到场声明》“或因上述产权人在前述合同签订后壹拾日内未向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函，亦未向交易服务人提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币肆万元整。”综合声明的整个内容，吴伟峰应知道吴伟峰没有代理权，故涉案余建林代理行为不构成表见代理。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、三、四款、第一百七十二规定，判决如下： 一、余建林应在本判决生效之日起10日内向吴伟峰支付赔偿款40000元； 二、驳回吴伟峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，由余建林负担800元，吴伟峰负担7700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林上筹 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  郑后赛 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  林 煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 10 3