山东省广饶县人民法院 执 行 裁 定 书 （20××）鲁0523执异56号 案外人：东营源美食品有限公司，住所地：广饶县花官镇辛河路西侧。 法定代表人：周国云，该公司执行董事兼总经理。 诉讼委托代理人：吕蒙蒙，女，1988年11月14日出生，汉族，系该公司财务人员。 申请执行人：东营天元塑业有限公司，住所地：广饶县经济开发区广兴路**。 法定代表人：梅建民，该公司执行董事。 委托代理人：贾龙青，男，1973年6月19日出生，汉族，现住东营市东营区，系该公司副总经理。 被执行人：东营中康新型材料有限公司，，住所地：广饶县花官镇工业园 法定代表人：封学锋，该公司董事长。 被执行人：东营华岳棉业有限公司，，住所地：广饶县花官镇岳六村北 法定代表人：马维亮，该公司总经理。 被执行人：马维亮，男，1975年6月1日出生，汉族，广饶县人，现住东营。 在本院执行申请执行人东营天元塑业有限公司（以下简称“天元公司”）与被执行人东营中康新型材料有限公司、东营华岳棉业有限公司（以下简称“华岳公司”）、马维亮借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人华岳公司名下、位于广饶县花官镇岳六村**产十二处（产权证号分别为：0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××）、土地一处（土地证号：广国用（2006）第01**，面积70635㎡）。案外人东营源美食品有限公司（以下简称“源美公司”）对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人源美公司称，异议事项：请求停止对被执行人华岳公司上述房产和土地的拍卖执行行为。事实与理由：一、源美公司与被执行人华岳公司存在租赁行为，上述房产和土地正由案外人租赁使用。2014年4月27日，案外人与被执行人签订租赁经营合同，华岳公司的土地及地上附属物、纺纱车间、办公楼、、地磅房等租赁给案外人承租使用其中产权证号为:0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××房产已经不是原产权证的房屋,原房屋破旧倒塌后新盖了面粉车间,案外人租赁被执行人土地,建设车间用于小麦加工面粉生产项目。租赁期限自2014年4月1日起至2044年3月31日止。本次租赁经菅,经过双方股东会会议决议同意程序,并且案外人作为承租方与被执行人华岳公司作为出租方办理了交接。现在按照《租赁经菅合同》约定支付的租金已经由源美公司分别于2014年5月1日、2014年12月31日向被执行人华岳公司进行了支付,源美公司已经缴纳全部租金。源美公司与被执行人华岳公司存在合法租赁行为,案涉房产和土地在源美公司正在租赁使用。二、源美公司的合法租赁使用权应该在法院执行程序中得到应有的保护。1、根据20××年11月4日中共中央、国务院下发《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,20××年11月22日《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为,切实保护各方当事人财产权益的通知》指出对厂房、机器设备等生产经营性财产尽量不“死封”“死扣”,使保全财产继续发挥其财产价值,防止减损当事人利益,应当允许其继续使用。根据以上通知精神和最高院的相关执行规定,本案中法院予以拍卖的上述房产和土地，源美公司正在生产使用中,应该不予拍卖。2、根据物权法,源美公司的租赁使用和租赁使用期限(2014年4月1日起至2044年3月31日止)是合法拥有的用益物权,受物权法保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定,在本案中设计房产和土地申请执行人天元公司并无在先的担保物权或者优先受偿权,因此即使拍卖也应该保护源美公司的租赁使用权(用益物权)至2044年3月31日。综上所述,贵院的执行拍卖措施应当予以重新衡量和考虑希望根据有关法律规定,解除以上拍卖执行措施,切实维护源美公司的合法权益。异议审查过程中，案外人源美公司提交了出租方（甲方）华岳公司与承租方（乙方）东营市千硕纺织有限责任公司于2014年4月27日签订的租赁合同一份，企业变更情况一份、记账凭证、付款单、山东增值税发票对其异议主张予以佐证。 申请执行人天元公司称，请求法院依法驳回源美公司的申请，并继续对查封的被执行人华岳公司所有的房产和土地执行拍卖行为。一、案外人不享有对被执行人华岳公司的房产土地的租赁权。1、案外人与被执行人涉嫌恶意串通，该租赁合同为虚假合同，租赁关系是不真实的。源美公司成立于2004年8月31日，股东发起人为马维亮，由源美公司提交的企业变更情况可见，直至2014年12月26日公司变更工商登记前，马维亮持股比例一直为公司总股份的90%，且一直是公司的法定代表人，职务是执行董事兼总经理，是公司的实际控制人；由被执行人华岳公司的工商登记信息可见,其股东发起人也是马维亮,马维亮在华岳公司持股比例为76.7370%,也一直是公司的法定代表人,职务是执行董事兼总经理,是公司的实际控制人。案涉《租赁经营合同》显示签订时间为2014年4月27日,在该时间段内,两公司实际控制人均为马维亮一人。从合同内容看,合同约定案涉不动产租赁期限为三十年,三十年租赁费为1800万元,源美公司在租赁不到一年的时间内分两次全部交清,该约定即违反法律关于不动产租赁期限不得超过二十年的规定也违背生活常理。再者,案涉《租赁经营合同》也未办理登记备案手续,违反法律关于房产租赁的强制性规定,对外无对抗效力。由以上事实可见,案涉《租赁经营合同》涉嫌源美公司与被执行人恶意串通,为了逃避债务、规避法院执行“倒签”租赁合同,损害第三人利益,该合同为虚假合同,应为无效合同。2、源美公司与被执行人之间是债权债务关系,并非租赁关系由异议申请人提交的收据0007201、0007207可见,华岳公司收取的东营市千硕纺织有限公司(以下简称“千硕公司”)的两笔400万元款项为借款,千硕公司的付款单也显示该两笔款项为华岳公司借款。由此可见,源美公司与华岳公司之间为借款合同下的债权债务关系,并非不动产的租赁关系。同时,由源美公司提交的证据可见编号为07753701的电汇凭证载明,付款人为千硕公司,收款人为王烨,金额为400万元;编号为07753670的电汇凭证载明,付款人为千硕公司,收款人为靳相宾,金额为400万元;无法证明千硕公司与华岳公司之间有资金往来。编号为1403720/03424146的山东省农村商业银行的转账支票存根显示,收款人为马维亮,金额为1000万元,也看不出与华岳公司的关联性。由以上事实可见,即使千硕公司向华岳公司支付过款项,其用途也是华岳公司向千硕公司的借款,千硕公司与华岳公司之间也是因借贷合同产生的债权债务关系。即使华岳公司将房产土地交付给千硕公司使用,也是基于上述合同债务用房产土地的使用权抵偿对千硕公司的债务。不动产租赁合同是指不动产所有人将不动产提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议,故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。本案中,由以上表述可见,案涉《租赁经营合同》的目的并非被执行人华岳公司为了收取租金而将房产土地提供给源美公司使用,而是为了抵偿欠款而向源美公司提供房产土地。可见案涉《租赁经营合同》本质是债务人华岳公司以其不动产使用权抵偿欠款的合同之债,不是租赁合同,不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。不具备租赁对抗执行的条件,不适用租赁对抗执行的法律规定。3、法院依法查封案涉房产土地在异议申请人实际占有之前,异议申请人对房产土地的占有不能对抗法院对查封土地的拍卖执行行为。由源美公司提交的缴纳税费及电费的发票可见,山东绿健制粉有限公司(以下简称“绿健公司”)最早缴纳电费的时间为20××年9月9日,且销售方为中国石化集团胜利石油管理局电力管理总公司,该宗发票根本看不出源美公司与华岳公司有任何关联,亦与本案无任何关联性。从源美公司提交的税收完税证明也看不出该证据与本案有何关联,亦不能证明异议申请人与华岳公司之间有任何关系。退一步讲,即使源美公司想通过该宗证据证明其在华岳公司院内实际生产经营,也只能证明源美公司是从20××年9月9日才缴纳电费,在此时间前并未实际占有案涉房产土地。而案涉房产土地是在20××年6月1日、20××年6月4日,分别被法院查封。源美公司即使实际占有,也是在法院查封之后,其占有使用权不足以对抗法院的强制执行。二、法院对案涉房产土地的拍卖执行行为并未侵害源美公司的合法权益。如上所述,源美公司与被执行人华岳公司之间的关系并非房产土地租赁合同中的承租人与出租人的租赁关系,而是债权人与债务人的房产土地使用权抵债关系,源美公司在本案中拥有的并非房产土地租赁权,其拥有的仅仅是对被执行人华岳公司的债权。无论(20××)广执字第587-11号案件的执行结果如何,该执行行为是不会改变异议申请人与被执行人华岳公司之间的债权债务关系的,也就是说,法院的执行行为并没有违反法律规定,也没有侵害到源美公司对被执行人的债权。况且,由源美公司提交的财务凭证等证据可见,源美公司与被执行人华岳公司之间涉嫌伪造交付租金证据,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释(20××)10号】第三十一条第二款之规定:“承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持”。由此可见,异议申请人的异议请求不能成立。综上,根据《民事诉讼法》之规定,应裁定驳回其异议申请。 被执行人华岳公司、马维亮未向本院提交答辩意见。 经查，申请执行人天元公司与被执行人东营中康新型材料有限公司、华岳公司、马维亮借款合同纠纷，原系申请执行人东营华鹏纸业有限公司与东营中康新型材料有限公司、华岳公司、马维亮借款合同纠纷一案，本院于（20××）广商初字第139号民事调解书，调解内容如下：“一、被告东营中康新型材料有限公司于20××年3月30日前偿还原告借款本金1000000元，于20××年5月20日前偿还原告借款本金2000000元及利息（自2014年7月9日起至全部本金付清之日止按月利率千分之十八计算利息）。二、被告东营华岳棉业有限公司、马维亮对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费30799元，减半收取15399.50元，保全费5000元，由被告东营中康新型材料有限公司、东营华岳棉业有限公司、马维亮负担。”申请执行人东营华鹏纸业有限公司依据上述民事调解书向本院申请对被执行人东营中康新型材料有限公司、华岳公司、马维亮进行强制执行，执行案号为（20××）广执字第587号。案件执行过程中，天元公司于20××年8月1日向本院提出申请变更其为案件申请执行人，20××年8月3日本院作出（20××）广执字第587-10号执行裁定书，裁定变更天元公司为本案申请执行人。后，本院于20××年5月21日作出（20××）广执字第587-11号执行裁定书，拍卖被执行人华岳公司名下、位于广饶县花官镇岳六村**产十二处（产权证号分别为：0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××）、土地一处（土土地证号：广国用（2006）第01**面积70635㎡）。案外人源美公司对此向本院提出执行异议。 另查明，本院于20××年6月1日作出（20××）广执字第587-3号执行裁定书，裁定查封被执行人华岳公司名下、位于广饶县花官镇岳六村**产，产权证号分别为：0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××、0××；于20××年6月1日作出（20××）广执字第587-4号执行裁定书，裁定查封华岳公司名下、位于广饶县花官镇岳六村北土地一处，土地土地证号：广国用（2006）第01**积70653㎡。并于20××年5月14日作出（20××）广执字第587-9号执行裁定书续封上述案涉财产。 还查明，源美公司系20××年5月7日由山东绿健制粉有限公司变更而来，山东绿健制粉有限公司系由东营市千硕纺织有限责任公司于2014年6月4日变更而来。 本院认为，源美公司提出执行异议是基于其主张租赁了案涉财产，其对财产有占有、使用等权利，因此源美公司系本案的案外人，本案异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。对于案外人源美公司提出的排除执行异议，法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定进行审查。第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此,案外人只有提供证据证实达到上述法律规定的条件，才能排除执行。虽然案外人源美公司提交的租赁合同显示合同签订日期为2014年4月27日，但因租赁合同并未到国家相关部门备案，对该合同签订日期存疑；况且其提交的租赁费相关证据有些是“租赁费”有些是“借款”，对该部分费用是否是租赁费存疑；再则，源美公司提交的其他证据的时间均在本院对案涉拟拍卖财产查封时间后，无法证明其在法院查封前已实际占有使用涉案房屋。综上，案外人源美公司提交的证据达不到法律规定的必备条件，其执行异议申请不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一之规定，裁定如下： 驳回案外人东营源美食品有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李学海 人民陪审员  韩子鸿 人民陪审员  钱兰英 二〇二〇年十一月九日 法官助理程淑蓉 书记员张巧