河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14651号上诉人（原审原告）：杨彦敏，女，1989年6月15日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：高昌栋，男，汉族，1990年12月6日出生，住河南省濮阳市华龙区，系杨彦敏丈夫。被上诉人（原审被告）：河南广海房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区江山路**。法定代表人：方东兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼负责人：刘健，行长。上诉人杨彦敏因与被上诉人河南广海房地产开发有限公司(以下简称广海公司)及原审第三人兴业银行股份有限公司郑州分行商品房预售合同纠纷一审，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。杨彦敏上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初4438号民事判决书，请求支持一审诉讼请求。2、本案一审二审的诉讼费用由被告河南广海房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被告提交的《购房合同补充协议二》并非上诉人真实意愿，《购房合同补充协议二》签订文档只有被上诉人存档一份，且签订过程中存在和《商品房买卖合同签订》掺杂其中欺诈签订的嫌疑，对其真实性存在疑问。直到起诉上诉人才发现补充协议二文件的存在。补充协议二中约定的“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后30日内以书面方式提出，否则视为买受人放弃该项权利”，这是明显的免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的霸王条款。根据《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”与第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款应视为无效。二、被告根据商品房买卖合同规定应于2019年5月31日交房，没能按期交付，构成违约。被告于2019年5月20日发出延期交付通知书，约定预计2019年12月31日交付，又没能交房，构成二次违约，以至于在2019年下半年后一直处于停工状态，在原告维权催促过程收到的通知中，被上诉人屡次延期开工时间，被上诉人还承诺2020年10月31日交房，直至一审上诉之日被上诉人也未能按期开工，根据目前工程停工状态明年何时完工都未知。被上诉人已经多次违约，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条：合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。综上所述，一审判决认定事实和适用法律不清，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求广海公司辩称，第一，双方签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应按照合同内容全面履行自己的义务。补充协议虽然系被上诉人提供的合同文本，但该合同第13条已经对单方解除权进行了明确的约定。上述条款的约定，系为了维护市场交易秩序而设立的，并未免除上诉人的主要权利，也不会引起合同履行的显失公平。买卖合同系大众交易，上诉人理应对合同条款予以审查后再签订，故上诉人主张该条款无效的意见应不予采纳。关于合同是否有效的认定，在同类案件中，一审法院审委会也进行过专门的研究讨论，予以认定。第二，根据九民会议第47条规定，即使出现合同约定的解除情形，人民法院也应参考双方的违约过错程度及是否能够实现合同目的来认定合同是否能够解除。本案涉案楼盘2014年被上诉人从利海公司接收，以在建工程的形式进行重建，中间受到环保及在建工程手续变更等一些因素，导致出现了房屋逾期交付的情形，特别是2020年肺炎疫情导致项目在6月15日才能够正常复工，而计划交付时间为2020年12月31日。前期逾期交房，被上诉人已经支付相关的逾期交房违约金。上诉人也接受了逾期交房违约金，应当视为解除权的放弃。第三，本案涉及诉讼较多，一审法院在本案及其他同类判决出具之前，专门组织人员到工地现场进行实地勘察。目前案涉房屋主体已经完工，其他室内工程也正在施工当中。现在项目已经恢复正常，仅是因为后续的手续变更导致现在无法正常办理，双方的合同目的是能够实现的。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。杨彦敏向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》；3、被告返还原告已付购房款首付款351902元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年9月22日计算至实际给付之日止），以及贷款合同解除前所有已偿还的月供；4、被告支付原告违约金40895.89元（已扣除被告已支付4个月违约金13199.21元）；5、被告赔偿原告维修基金、代办费等损失共计6328元；6、被告偿还原告尚欠第三人贷款本息；7、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的预售涉案房屋一套，总价款1081902元（首付款351902元，商业贷款730000元）。合同第八条对交房期限约定如下：“出卖人应当在2019年5月31日前，……将符合约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟；3、详见附件四：补充协议。”合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同附件四第十条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。”原、被告还签订《购房合同补充协议二》一份，协议第十三条约定：“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”合同签订后，原告向被告支付首付款351902元，并于2018年7月22日缴纳维修基金4925元。2017年10月9日，原告与被告、第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：原告向第三人借款730000元购买涉案房屋，贷款期限自2017年10月9日起至2047年10月9日止。原告以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。被告为该合同项下债务提供连带保证责任。第三人依约发放贷款730000元。为防治大气污染，被告在2017-2019年期间曾经被政府部门责令停工。2019年5月20日，被告向包括原告在内的涉案房屋所属楼盘的买受人发出《延期交房通知书》一份，称因响应政府扬尘治理号召导致项目整体工期受到很大影响，故需延期交房，并依约承担支付违约金的违约责任。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，要求具备复工复产条件的企业经审核通过方能复工复产。2020年5月25日，被告向包括原告在内的买受人发出《致郑州绿地璀璨天城北区业主的公开信》，承诺：璀璨天城北区计划复工时间为2020年6月15日，计划交付时间为2020年12月31日。现涉案房屋主体已经完工，其他室内外工程正在施工中。被告已向原告支付逾期交房违约金16444.62元。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》《购房合同补充协议二》、《个人购房抵押（保证）借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故该院确认其合法有效。原、被告及第三人均应按合同约定全面履行自己的义务。虽然被告未按照协议约定于2019年5月31日前向原告交付房屋，但是因原、被告约定“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”原告既未在约定时间内行使其解除权，而且已经接受被告支付的违约金，故其已经丧失了解除买卖合同的权利。再者，涉案房屋所属楼盘目前未出现停滞等致使合同目的最终无法实现的情况，故原告提出的解除与被告签订的房屋买卖合同等诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨彦敏的诉讼请求。案件受理费3643元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人杨彦敏、被上诉人河南广海房地产开发有限公司及原审第三人兴业银行股份有限公司郑州分行签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议二》、《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。虽然被上诉人未按照约定于2019年5月31日前向上诉人交付房屋，但因上诉人、被上诉人双方签订的《购房合同补充协议二》约定“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利”，上诉人未在逾期交房60天后起30日内以书面形式提出解除合同。上诉人称该条款应为无效，但该条款并未免除上诉人的主要权利，也不会引起合同履行显失公司，且上诉人签订该协议后也未提出异议，所以，上诉人该上诉理由不成立。同时，上诉人对被上诉人逾期交房已经接受了一定的违约金，而涉案房屋所属楼盘目前未出现停滞等致使合同目的最终无法实现的情况，故原审对上诉人提出的解除与被上诉人签订的房屋买卖合同等诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，杨彦敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7286元，由上诉人杨彦敏负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十一月十二日法官助理张彦超书记员娄杨杨