济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初4015号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：满全维，山东豪才律师事务所实习律师。被告：李睿智，男，1986年11月12日出生，汉族，无业，住济南阳光100国际新城G10-4-0601。委托诉讼代理人：贾丽（系李睿智之母），1959年5月20日出生，汉族，住济南阳光100国际新城F7-2-502.原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）诉被告李睿智物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人魏燕、被告李睿智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万怡物业向本院提出诉讼请求：1.判令李睿智向我公司支付物业服务费9955.36元；2.判令李睿智向我公司支付违约金3000元；三、判令李睿智承担诉讼费用。事实和理由：李睿智系济南阳光100国际新城小区G10-4-0601号业主，房屋建筑面积115.76平方米。2009年7月24日起，李睿智委托我公司提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金。然而，自2009年11月1日至2016年12月31日，李睿智拖欠物业费共计9955.36元。我公司多次通过口头、电话、书面等形式通知李睿智，要求其尽快支付上述费用，李睿智均置之不理，已严重违约。故向法院提起民事诉讼，望判如诉请。李睿智辩称：1．自2009年.07月24日交房验收时，入户门二道锁不上，经多次修理，问题仍未得到解决。最终物业公司承诺更换新入户门，至今仍未兑现。2．根据双方签订的《前期物业服务合同》笫二条第三项，物业公司应对物业内现有公共配套设施进行维修、养护和管理。然而实际上，原告物业公司并未尽到上述义务，自2009年07月24日交房之日起，直至今天，楼宇的门禁仍未启用，维护整个单元安全的第一道屏障形同虚设，在这长达8年多的时间里，我曾多次致电原告物业电话客服，每次得到的都是“己记录”“上报核实”等敷衍答复，时至今日，楼宇的门禁仍然没有修复、启用。3．综上述两条，由于房屋入户门和楼宇单元门禁的问题，严重影响到了入住安全，该房屋自2009年07月24日至2016年09月一直无法正常入住。直至2016年10月，迫于生活需要，我只好选择自费购买财产保险后，才开始入住，但出于安全考虑，房屋仅用于夜间睡觉和基本生活，房屋内从不敢存放任何贵重物品，也不敢添置太多家电。4．根据《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。然而，原告借管理之便，未经业主同意，私自利用公共设施进行经营，在电梯内和小区出入道闸设立广告位，并长期投放广告。故我认为物业公司违约在先，其诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2009年7月24日，万怡物业（甲方）与李睿智（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方房屋坐落济南阳光100国际新城G10-4-0601室，房屋建筑面积115.76平方米。双方对各自的权利义务进行了约定。甲方向乙方提供房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防、按《装修管理协议》实施装修管理等物业服务。乙方住宅区物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准计算，业主应于每一季度第一个月前5日内向物业公司预交整个季度的物业服务费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效之日终止。合同签订后，万怡物业在济南阳光100国际新城小区提供物业服务。审理过程中，万怡物业提供2017年3月4日《律师函》及特快专递邮件单，《律师函》载明：被告李睿智自2009年11月1日至2016年12月31日物业服务费8335.20元没有交纳；违约金为90020.2元。请您于收到本函后5日内及时履行缴纳上述款项的义务。万怡物业以上述证据材料证实其向李睿智进行书面催告，但李睿智未在催告期限内交纳物业费等费用，应承担欠费及违约责任。李睿智对此提出异议，认为其没有收到该《律师函》，万怡物业亦未提供证据证实李睿智已收到上述《律师函》。万怡物业在提供物业服务过程中，因李睿智未交纳2009年11月1日至2016年12月31日的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明李睿智的房屋面积为115.76平方米，按1.00元/月·/平方米计算，物业费为9955.36元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项0.5%，以未交付款项为基数分段计算，截至2016年12月31日，违约金共计9万余元，但其仅主张3000元。诉讼过程中李睿智向本院提出反诉，提出要求万怡物业更换入户门、修复、启用楼宇门禁并赔偿损失255177.6元等反诉请求。本院认为，李睿智系阳光100国际新城小区的业主。其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照约定，万怡物业的主要义务是对该小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；李睿智的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。现万怡物业向该小区提供物业服务后，李睿智未按约交纳2009年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，属违约行为，万怡物业要求其交纳上述期间物业费9955.36元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。李睿智对万怡物业提供的物业服务不满，提出了物业处理问题不及时、管理不完善等诸多问题，在本院审理的万怡物业起诉其他业主的案件中亦有涉及，对此本院也有明确的认识。双方应积极协商，如协商不成，李睿智可另行主张权利，本案中不予一并处理。万怡物业在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为应做深刻反省，积极主动和业主进行沟通调解。但物业服务企业运营费用主要的来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则无法保障企业的正常运营，最终将体现为小区整体环境恶化。维护小区整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理认定的事实来看，李睿智自2009年11月1日至2016年12月31日间一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），因此，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。综上，鉴于万怡物业提供的物业服务客观上存在瑕疵，本院对其要求李睿智支付违约金的诉请不予支持。李睿智提出的反诉请求与本案非同一法律关系，其可另行主张，故本院对其反诉请求不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李睿智于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2009年11月1日至2016年12月31日物业服务费9955.36元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，减半收取41.5元，原告济南万怡物业服务有限公司负担11.5元，被告李睿智负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  岑玉洁二〇一七年十二月二十二日书记员  李彤阳