广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1370号 原告（反诉被告）：王丽，女，汉族，1959年2月15日出生，住所地：广西北海市海城区。 原告（反诉被告）：周健，男，汉族，1957年5月4日出生，住所地：广西北海市海城区。 委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地：北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、202室。 法定代表人：蔡旭，总经理。 委托代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习人员。第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市。 负责人：钟军辉，行长。 委托代理人：吴瑜，女，汉族，1974年10月5日出生，住所地：广西北海市海城区，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行员工。 原告（反诉被告）王丽、周健诉被告（反诉原告）广西鸿源先科股份有限公司（简称鸿源先科公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（简称工行北海云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，适用普通程序，分别于2017年7月28日和2017年10月26日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人罗轶群、被告鸿源先科公司委托代理人洪颖峰和工行北海云南路支行委托代理人吴瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王丽、周健提出如下诉求：1、判决解除原告王丽与被告签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYC805）；2、判决被告协助原告王丽办理注销商品房预售备案登记手续（预售备案登记编号为：013-276）。在第二次庭审中当庭变更第一项诉求如下：1、判决确认原告王丽与被告签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYC805）无效。 事实和理由如下：原告王丽与周健是夫妻关系。2005年10月底，被告原董事长黄耀峰找两原告商议，称其有个亲戚想按揭贷款购买被告开发的商品房，但因条件不符无法申请银行贷款，希望能以原告名义按揭贷款购买房屋。黄耀峰同时承诺会按时帮原告偿还银行贷款，若不能偿还时会将该房屋交付原告使用并过户到原告名下。基于与黄耀峰长期朋友关系以及信任，原告同意了黄耀峰的请求。2005年11月3日，原告王丽以自己名义与被告签订《商品房买卖合同》，《合同》约定由原告王丽购买被告开发的北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房，房屋总价款为381768元。2005年11月22日，原告王丽与第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订了《个人购房借款合同》（合同编号为：A【房信购】字第【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号）。合同约定，由原告王丽向第三人抵押贷款225000元，用于购买北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房屋。合同签订后，第三人为原告王丽开设了用于还贷的银行账户，且原告王丽、周健与第三人到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。之后，第三人按约定将原告王丽所贷款的225000元转入被告账户，原告王丽同时将还款专用银行卡交给黄耀峰，以便其亲戚及时还款。《商品房买卖合同》签订后，被告从未交付涉案房屋给原告王丽，也没有将房产证办理到原告名下。2016年10月，原告王丽、周健收到北海市海城区人民法院的起诉状、传票等诉讼材料，才得知黄耀峰及其亲戚因未能按时偿还银行贷款，导致两原告被第三人起诉要求解除《个人购房借款合同》并偿还贷款本息。为此，原告多次尝试联系黄耀峰，但一直联系不上，后经原告调查发现被告擅自变更了涉案房屋的规划设计及房号，并将涉案房屋出售并交付给他人，被告的上述行为致使原告的合同目的无法实现，《商品房买卖合同》无法履行，遂向本院提出上述诉讼请求。 被告鸿源先科公司辩称：同意原告的第一、第二项诉讼请求，但是不认可原告的事实理由部分，事实应该以被告的反诉状中的事实理由部分为准。不同意合同无效，因为合同是双方真实意思的表示。但是被告同意解除双方签订的合同。 第三人工行北海云南路支行陈述意见称：原告2005年在第三人申请贷款，第三人按照规定对贷款进行审核，且按规定与原告签订了担保合同也完成了抵押登记手续，并如实将贷款汇至原告的账户。原告的请求与第三人无关，第三人按照法律规定履行借款合同，如果原告违约第三人有权主张与原告的借贷关系。至于原告与被告的关系第三人不清楚。合同无效与第三人的独立申请没有冲突，被告应该按照过失承担相应的责任。 反诉原告鸿源先科公司提出如下反诉请求：1、判令被反诉人王丽、周健、第三人共同协助反诉人办理注销位于北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房屋的房地产抵押登记手续；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由如下：2005年11月3日反诉人与被反诉人王丽签订销售合同编号为HYC805的《商品房买卖合同》，被反诉人王丽从反诉人处购买位于北海市北海大道、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房，该房屋合同面积为188平方米，总价款为382768元，其中王丽首付不低于总房款的30%，剩余的银行按揭，双方对该《商品房买卖合同》进行了预售备案登记（编号为：013-276）。反诉人协助王丽办理了向第三人中国工商银行股份有限工商北海市云南路支行的《个人购房借款合同》并写明财产共有人为被反诉人周健（被反诉人周健、王丽是夫妻关系），同时协助办理了房产抵押登记（编号为：北房地交押字2005第12856号） 自2005年11月3日签订《商品房买卖合同》开始王丽、周健并未支付首付款，每个月的按揭还款也是由反诉人代为向第三人偿还。该房屋王丽、周健从未入住，一直处于空置状态，一直由原告占有，反诉人与王丽签订的《商品房买卖合同》中第七条第一点的第二款中约定买受人未按约定付款，逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。对于被反诉人王丽、周健欠第三人的贷款，反诉人同意代为履行，第三人应协助反诉人办理撤销房产抵押登记备案手续。根据《商品房买卖合同》约定，被反诉人王丽、周健未按约定付款，反诉人有权解除合同并撤销房屋预售登记、解除房产抵押登记，为维护反诉人合法权益，特诉至本院，提出上述诉讼请求。 反诉被告王丽、周健辩称：反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同并未实际履行，反诉人也未将房屋交给被反诉人使用，反诉人主张涉案房屋由被反诉人占有使用不符合事实。 第三人工行北海云南路支行陈述意见称：不同意反诉原告的反诉请求，在合同履行中第三人依法履行合同约定的义务，至今没有任何过错，不应当承担责任。反诉人与被反诉人之间的关系与第三人无关。在贷款没有得到清偿之前，第三人没有义务解除房屋的抵押登记手续。 第三人工行北海云南路支行提出如下诉求：1、判令解除申请人工行北海云南路支行与被申请人王丽、周健于2005年11月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被申请人王丽、周健、广西鸿源先科股份有限公司对王丽拖欠申请人的购房贷款本金余额81252.92元、利息5767.29（利息计至2017年7月30日，以后的另计）承担连带清偿责任；3、判令申请人对《个人购房借款/担保合同》项下抵押物折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权。 事实和理由如下：2005年11月22日，申请人与两被申请人王丽、周健签订《个人购房借款/担保合同》（A【房信购】字【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号）一份，约定申请人向被申请人王丽发放个人购房贷款225000元，用以购买位于北海市鸿源生态新城C栋二单元805号商品房，贷款期限为14年，被申请人鸿源先科公司对王丽上述贷款债务承担连带保证责任。借款合同签订后依法办理了贷款抵押登记手续，抵押权证编号为（北房地交押字2005第12856号）。申请人按照借款合同约定将贷款本金225000元发放到被申请人鸿源先科公司账户，但是自2016年1月至今，被申请人王丽不再向申请人偿还过贷款本息，拖欠申请人贷款本金余额81252.92元、利息5767.29元（利息计至2017年7月30日，以后的另计）。申请人认为，按照《个人购房借款/担保合同》有关规定借款人王丽已经构成严重违约，申请人有权宣布与借款人解除借款合同并要求借款人提前偿还尚欠的全部贷款本息，被申请人周健作为王丽合法配偶及保证人鸿源先科公司均应对王丽上述贷款债务承担连带保证责任。为了维护申请人自身合法权益，特诉至本院，提出上述诉讼请求。 原告王丽、周健辩称：同意解除申请人与两被申请人签订的担保合同，但是我们认为不应该由被申请人承担购房贷款、本金及相应的利息。根据相关法律规定，应该由鸿源公司将收受的购房款及利息返还给工商银行；对第三人的第三项诉求无异议。 被告鸿源先科公司辩称：同意第三人第一、二项诉求；第三项诉讼请求只是办理了预抵押，对该项诉求不认可。对第三人的事实理由无异议。 经审理查明：原告周健和王丽是夫妻关系。2005年11月3日原告王丽（买受人）与被告鸿源先科公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号为：HYC805，简称《买卖合同》），《买卖合同》约定由原告王丽购买被告鸿源先科公司开发的位于北海大道南、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房；该商品房单价为每平方米2036元，总金额为382768元整；买受人按银行按揭方式付款，首付款不少于总房款的30%；买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2006年5月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期超过30天的，自合同约定期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行。2005年10月30日，原被告办理了房屋预售备案登记（房屋预售备案登记编号：013-276）。 2005年11月22日，原告王丽（借款人）与第三人工行北海云南路支行（贷款人）和被告鸿源先科公司（保证人）三方签订编号为A【房信购】字【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号的《个人购房借款合同》（简称《借款合同》），《借款合同》约定由借款人向贷款人贷款225000元用于借款人购买位于北海市海城区鸿源生态新城C座二单元805号房；贷款期限自2005年11月23日起至2019年11月23日；贷款利率：执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.49‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者广西鸿源先科股份有限公司在贷款人处开立的账号，以购买本合同第二条所列之住房（商业用房）；借款人自愿按等额本息还款法的方式归还贷款本息；借款人在工行云南路支行开立活期储蓄存款账户，户名王丽，账号95×××56，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人在每月20日或贷款人规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.295的罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行；本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款…（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；抵押条款。借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计划收的复利）、罚息以及实现债权的费用；因发生本合同第十三条所述情形，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物；保证条款。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止；借款人按期付清本合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。贷款人将协助借款人到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押物的所有权权属证明文件退还借款人。原告周健作为涉案财产的共有人在《借款合同》上署名。 2005年11月30日，原告王丽（抵押人）和第三人工行北海云南路支行（抵押权人）对涉案房屋办理了预购房抵押登记，并取得了抵押登记证明书。同日，工行北海云南路支行按约定将原告王丽贷款获得的225000元转入被告鸿源先科公司的账户。借款到期后，被告鸿源先科公司通过王丽的银行账户（账户：95×××56）偿还了银行部分的贷款本息，原告自2016年1月30日起开始不再偿还银行的贷款本息，截止至2017年7月30日尚有贷款本金81252.92元未偿还，截止至2017年6月25日原告共还本息235924.69元，其中贷款本金142747.08元，利息92177.61元。 另查明，原告王丽与被告鸿源先科公司于2005年11月3日签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，原告并未支付购房首付款给被告鸿源先科公司，被告也没有交付涉案房屋给原告，原告王丽与被告鸿源先科公司均确认案涉贷款一直都由被告鸿源先科公司偿还，涉案房屋一直由被告鸿源先科公司占有。 本案争议焦点如下：1、原告王丽与被告鸿源先科公司于2005年11月3日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2、本诉与反诉原告及第三人的诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原告王丽与被告鸿源先科公司于2005年11月3日签订的《商品房买卖合同》，原告没有实际支付首付款给被告，被告也没有实际交付涉案房屋给原告，且双方均确认案涉贷款一直都由被告鸿源先科公司偿还，上述合同没有实际履行，双方并无买卖房屋的真实意思表示，原、被告签订上述合同的目的是为了套取第三人贷款而虚构房屋买卖事实，应属无效合同。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：对于本诉原告的第一项请求确认合同无效的诉求，以上已对合同的效力进行了认定，认定为无效，为此，对于原告的该项诉求本院予以支持。上述合同认定无效后，合同项下的权利义务应终止履行，则应注销对涉案房屋办理的预售备案登记（预售备案登记编号：013-276），因此，对原告王丽诉请被告协助办理注销商品房预售备案登记手续（预售备案登记编号：013-276）的诉请，本院予以支持。 对于反诉原告的请求，本院认为：反诉被告王丽与第三人工行北海云南路支行和反诉原告鸿源先科公司三方于2005年11月22日签订了《个人购房借款合同》并对涉案房屋办理了预购房抵押登记，抵押权已设立，反诉原被告并没有归还完全部借款给第三人，注销对涉案房屋的房地产抵押登记会损害第三人的合法权益，因此，对反诉原告请求反诉被告、第三人共同协助反诉原告办理注销涉案房屋的房地产抵押登记手续的诉请，本院不予支持。 对于第三人的诉求，本院认为：两原告自2016年1月30日起开始不再偿还银行的贷款本息，已经构成违约，符合上述《个人购房借款合同》约定的贷款人单方解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，第三人诉请解除原、被告和第三人三方于2005年11月22日签订的《个人购房借款合同》于法有据，本院予以支持。从本案所查明的事实可知，上述《借款合同》签订后，第三人已将贷款打入了被告鸿源先科公司的账户，被告鸿源先科公司作为上述《借款合同》的实际收益者，在上述《商品房买卖合同》认定无效及上述《借款合同》解除后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告鸿源先科公司应承担偿还剩余购房贷款本金81252.92元及利息（以剩余贷款81252.92元为本金，从2016年1月30日起按编号A【房信购】字【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号《个人购房借款合同》所约定的利率计算至本生效判决确定的还款之日止）的义务，两原告则无需另行承担责任。原告王丽（抵押人）和第三人工行北海云南路支行（抵押权人）于2005年11月30日对涉案房屋办理了预购房抵押登记，第三人对涉案房屋享有抵押权，现原告王丽到期未偿还贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，第三人请求对涉案房屋拍卖或折价后所得款项享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告王丽与被告广西鸿源先科股份有限公司于2005年11月3日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYC805）无效； 二、被告广西鸿源先科股份有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告王丽办理注销位于北海大道南、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房屋（房屋预售备案登记编号：013-276）的预售备案登记手续； 三、驳回反诉原告的反诉请求； 四、解除原告王丽、周健与被告广西鸿源先科股份有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行三方于2005年11月22日签订的《个人购房借款合同》（编号：A【房信购】字【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号）； 五、被告广西鸿源先科股份有限公司偿还购房贷款本金81252.92元和利息（以剩余贷款81252.92元为本金，从2016年1月30日起按编号A【房信购】字【北海分】行【云南路】支行【2005】年【200】号《个人购房借款合同》所约定的利率计算至本生效判决确定的还款之日止）给第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 六、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行就其上述债权对位于北海大道南、云南路西鸿源生态新城C幢二单元805号房屋（房屋预售备案登记编号：013-276）拍卖、变卖或折价后所得款项享有优先受偿权； 七、驳回第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行其他的诉求。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，第三人独立请求权之诉案件受理费988元，共计1138元，由被告广西鸿源先科股份有限公司全部负担。（本诉案件受理费用原告已经向本院预交，第三人独立请求权之诉案件受理费用第三人已经向本院预交，由被告在履行上述义务时一并付还给原告和第三人）。 上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的旅行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元、第三人独立请求权之诉案件受理费988元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  杜有燕 二〇一七年十二月四日 法官 助理  叶秀贤 书 记 员  杨励坚