江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3067号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡宝益塑料制品有限公司，住所地无锡市新吴区硕放街道新宅路**。法定代表人：蒋锡宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张艳、徐海燕，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡金钊洋机械设备有限公司，，住所地无锡市新吴区新友北路**法定代表人：陈桂臻，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱开玲，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人无锡宝益塑料制品有限公司（以下简称宝益公司）因与被上诉人无锡金钊洋机械设备有限公司（以下简称金钊洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝益公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、案涉合同的解除系因金钊洋公司违约所致，金钊洋公司应当承担相应的违约责任；一审法院认定合同解除的原因系政府规定所致，金钊洋公司不承担违约责任，无事实及法律依据，认定事实错误。1.案涉合同的解除完全是因为金钊洋公司违约所致，金钊洋公司在租赁生产期间应满足政府环保的要求，这是金钊洋公司应履行的合同义务及法定义务，但金钊洋公司却因自身原因无法办理环评及通过环保审批，并以此为由向其提出提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。2.案涉合同解除的原因并非政府规定所致，不适用合同第九条约定的“政府规定的原因”这一条款。首先，“政府规定的原因”系放在免责条款中予以约定，并对何为“政府规定的原因”进行了部分的列举，从该列举中可知，只有政府政策的调整才属于“政府规定的原因”，并不是政府的任何规定和决定都是案涉合同约定的“政府规定的原因”，故一审法院对政府规定做了扩大解释，该解释显然不符合合同约定及法律规定。其次，金钊洋公司提出解除合同的理由是不能办理环评手续，无法通过环保审批，但办理环评等环保审批的义务人均是金钊洋公司，政府部门仅是根据金钊洋公司提供的相关材料进行审核，并按照法律的规定确定能否通过审批。因此，无法通过环保审批的责任在于金钊洋公司，系金钊洋公司自身原因所致。再次，金钊洋公司无法通过环保审批手续是在案涉合同签订前就可以预见的，属于金钊洋公司应承担的经营风险。最后，其从未确认案涉合同解除的原因系政府规定所致，从金钊洋公司提供的无锡市高新技术开发区（硕放街道）攻坚指挥办公室（以下简称攻坚办公室）将电表箱查封的图片中，无法得知查封的理由及查封的行为是否合法正当，因此攻坚办公室查封的行为完全有可能是因金钊洋公司经营不当所致。二、双方微信往来显示，双方通过协商的方式就案涉合同解除以及相应的结算事宜达成了一致协议。一审法院认定双方并未就款项的承担达成一致意见，与事实不符，适用法律错误。1.双方通过短信及微信的方式已经就合同解除事宜达成了一致意见，其起草的文本协议只是对双方达成的解除协议内容进行汇总、整理，金钊洋公司拒绝签订文本协议并不影响此前双方达成的解除协议。况且，金钊洋公司在聊天记录中从未明确要求以文本形式作为最终确认。2.根据双方的聊天记录显示，金钊洋公司在双方达成解除协议后又对此前双方已经协商一致的计算方式进行反悔，要求降低应承担的金额。金钊洋公司该行为实际是要求对原先达成的解除协议的相关内容进行变更，但其并未同意，因此双方对于解除协议内容的变更未达成合意，金钊洋公司仍应按已达成的解除协议履行。三、双方达成解除协议后，金钊洋公司未按约向其交还案涉房屋及行车钥匙，一审法院认定金钊洋公司已履行了通知其接收案涉房屋的义务，以此认定金钊洋公司已向其交还了案涉房屋，系认定事实错误。1.金钊洋公司于2020年1月14日的通知，无法得出金钊洋公司要求其接收案涉房屋的意思表示。2.金钊洋公司主张已于2019年12月30日交还了案涉房屋，又确认次承租人无锡顶胜环保科技有限公司（以下简称顶胜公司）于2020年1月17日搬离案涉房屋，最后又主张系其怠于履行接收房屋的义务，金钊洋公司对于案涉房屋返还的时间、方式的陈述是混乱的，前后矛盾。3.金钊洋公司在次承租人顶胜公司搬离案涉房屋的次日即在案涉房屋的卷帘门上张贴封条，该行为足以让其理解为金钊洋公司禁止其出入案涉房屋，金钊洋公司仍占有着案涉房屋。4.其出租房屋时，向金钊洋公司交付了行车的钥匙，但金钊洋公司至其自行收回案涉房屋时也未向其交还行车钥匙，交还行车钥匙亦属于金钊洋公司履行房屋交还义务的一部分。一审法院对该事实却并未理涉及查明，属事实未查清。四、即使案涉合同解除是因政府规定所致，根据案涉合同第九条第二款约定，金钊洋公司也应承担免租期的租金，即按照实际租用的房屋期限向其支付租金（自2019年8月10日至2019年9月20日期间的租金）。被上诉人金钊洋公司辩称，1.一审法院对解除合同互不承担违约责任的认定是正确的。2.双方在多次协商退款时并未就退款数额进行最终的确定，宝益公司主张必须签订书面解除协议方式为最终协商成功，其已经明确拒绝，因此双方就结算并未达成一致协议。3.其搬离前后多次通过口头、电话、微信、邮件、快递等方式，已穷尽所有手段通知宝益公司接收房屋并退还多余费用，宝益公司收到通知后不理不睬，一审认定其已经尽到通知义务是正确的。4.宝益公司要求重新计算免租期没有约定及法定的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金钊洋公司向一审法院起诉请求：1.判令宝益公司退还房租押金70000元，房租187911元，合计257911元，并支付利息（以257911元为基数，自2019年12月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令宝益公司赔偿律师费损失24000元;3.判令宝益公司退还剩余物业费3666.25元、水电费348.25元，合计4014.50元。宝益公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金钊洋公司支付2019年12月31日至2020年3月9日的房屋占用使用费91667.65元；2、判令金钊洋公司赔偿律师费损失17000元。一审法院审理查明：2019年8月16日，金钊洋公司与宝益公司签订厂房租赁合同。合同约定金钊洋公司向宝益公司租赁车间2754平方米，办公室540平方米，租赁用途为设备组装、加工、生产和办公。租赁期限为2019年8月10日至2022年9月20日，免租期为40天（2019年8月10日至2019年9月20日），年租金为845600元(含税价)，租金以预付方式每半年支付一次；金钊洋公司在签订合同时另需交纳押金70000元，押金用于赔偿金钊洋公司造成的厂房或配套设施损害赔偿，合同履行完毕后，双方结清水、电、电话、税金、宝益公司损失等费用后予以退还押金；物业管理费每年20950元（含税价），支付方式同租金支付相同；水电费按照按月结清，于每月10日前支付。金钊洋公司使用厂房应满足政府环保、安全等各项要求，如因不可抗力、国家征用、政府拆迁、村镇规划等政府规定的原因导致合同不能继续履行的，合同即自动解除，双方可不再受合同租赁期限制，按照金钊洋公司实际租用天数结算租金，双方均不承担违约责任。合同解除后，金钊洋公司应及时搬清设备、物资，如未及时腾退、交还房屋，则以每天应付租金的1.3倍计算占有使用费。合同履行过程中，守约方为实现债权而支出的所有费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等合理费用。2019年9月29日，金钊洋公司因配套需要向宝益公司申请转租，金钊洋公司从所租赁的厂房中划出1085平方米车间和242.13平方米办公司转租给顶胜公司，顶胜公司的厂房租金由金钊洋公司与宝益公司结算，租赁期间的合同权利义务同金钊洋公司与宝益公司之间租赁合同约定一致，若金钊洋公司与宝益公司解除租赁合同，则金钊洋公司与顶胜公司之间的租赁协议也随之终止。2019年12月6日，金钊洋公司以环保部门要求其搬离为由向宝益公司申请解除厂房租赁合同，并言明至2019年12月30日全部搬离，请求宝益公司退还2019年12月30日以后的多余房租、物业、水电等费用。2020年1月3日，金钊洋公司与江苏崇宁律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为24000元。2020年1月14日及1月17日，金钊洋公司分别向宝益公司通过快递和电子邮件方式通知宝益公司接收厂房并退还多收取的房租和押金。2020年1月18日，金钊洋公司在案涉租赁厂房卷帘门上张贴封条。2020年2月29日，宝益公司向金钊洋公司送达限期腾退通知，要求金钊洋公司在2020年3月5日前交还租赁房屋，逾期将自行收回。2020年3月2日，宝益公司同北京德恒（无锡）律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为17000元。一审中，金钊洋公司与宝益公司一致确认双方已于2019年12月30日解除了厂房租赁合同，顶胜公司于2020年1月17日完全搬离。租赁期间，金钊洋公司已向宝益公司累计支付531275元，该款包含预付的半年租金422800元、押金70000元以及预交的半年物业费10475元和水电费28000元。另外，双方一致确认金钊洋公司自2019年8月10日至2020年1月31日的共使用水电费为27659.19元。上述事实，有厂房租赁合同、账款明细单、转租申请书、退租申请书、收房通知、腾退通知及邮寄凭证、水电费结算明细和电表照片、委托代理合同和发票以及当事人陈述等证据在卷佐证。金钊洋公司向法院陈述，2019年8月10日双方签订的厂房租赁合同明确约定了40天的免租期，合同签订后，因宝益公司出租给金钊洋公司的厂房不能满足环保部门要求，金钊洋公司被迫解除与宝益公司签订的合同，并告知了宝益公司搬离时间，宝益公司同意了金钊洋公司的搬离请求，双方均以2019年12月30日作为租赁合同的解除日期，金钊洋公司在当日搬离了案涉厂房，顶胜公司于2020年1月17日搬离。双方合同约定年租金为845600元，即每天租金为2348.89元，金钊洋公司已经预付宝益公司半年度租金422800元。根据合同约定，扣除免租期后，金钊洋公司租用宝益公司厂房时间为2019年9月20日至2019年12月30日共计100天，扣除该段时间的租金，宝益公司应退还金钊洋公司剩余租金187911元，同时退还押金70000元。上述款项宝益公司未在金钊洋公司搬走后及时退还，宝益公司还应据此赔偿其利息损失。金钊洋公司已经预交半年物业费10475元，但鉴于顶胜公司实际搬走时间为2019年1月17日，扣除免租期后，故金钊洋公司实际产生的物业费为6808.75元（10475元/180×117天），宝益公司应退还物业费3666.25元。对此，金钊洋公司提供硕放街道总体规划图予以证明。宝益公司认为出租的厂房规划用途为工交仓储，符合合同约定，宝益公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为。宝益公司向法院陈述，租赁合同已明确约定金钊洋公司自行负责政府环保部门政策审批，金钊洋公司因自身原因被环保部门禁止生产，宝益公司鉴于金钊洋公司本身损失同意解除租赁合同，金钊洋公司提前解除租赁合同，实际租赁天数不足半年，故40天免租期应计入实际的租赁天数，并计算租金，宝益公司已与金钊洋公司多次就退租事项进行协商。金钊洋公司在2019年12月17日已在微信聊天中同意扣除2019年9月21日至2019年12月30日期间租金和实际水电费、半年物业费10475元后，再支付给宝益公司141268.4元（包括40天免租期租金、装饰装潢费用等），宝益公司据此拟定了书面解除协议，并明确退还金钊洋公司119152.96元，但金钊洋公司拒绝签订书面解除协议。2020年1月17日顶胜公司搬走后，金钊洋公司于2020年1月18日在案涉租赁厂房上张贴封条继续占用厂房，并未向宝益公司交还厂房及行车钥匙，金钊洋公司在与宝益公司结算完成前自行搬走，不能视为已履行向宝益公司交还厂房的义务。2020年3月9日，宝益公司在通知金钊洋公司退还厂房无果后收回了案涉厂房，根据合同约定，占有使用费为日租金的1.3倍，故每日有使用费为3011.72元（845600元/365天×1.3），金钊洋公司在2019年12月31日至2020年3月9日期间占有房屋，故应向宝益公司支付占有使用费210820.61元，扣除宝益公司应退还的费用，金钊洋公司还应向宝益公司支付占有使用费91667.65元。对此，宝益公司提供厂房房产证、土地证、微信聊天记录、照片及视频予以证明。金钊洋公司就宝益公司的相关陈述表明其在微信中同意扣除方案后，宝益公司继续以多种理由多扣金钊洋公司预交的房租，故双方未最终达成一致意见。金钊洋公司申请解除租赁合同后已多次通知宝益公司接收房屋，但宝益公司并未派人与金钊洋公司交接厂房，因宝益公司怠于接收案涉厂房，为确保厂房设备安全，遂于2020年1月18日在案涉厂房的大门上张贴了封条，行车钥匙亦放在厂房内。案涉厂房大门仅能从内部开启，除大门外，还有另有一扇玻璃门可供出入，该玻璃门并未张贴封条，宝益公司可以随时接管房屋。金钊洋公司在张贴封条前已多次通知宝益公司接收房屋，宝益公司亦明知顶胜公司于2020年1月17日彻底搬离，案涉厂房已无人再使用，故宝益公司怠于收回案涉房屋的行为期间不能视为金钊洋公司对案涉厂房的继续占用。宝益公司认为玻璃门仅能供人员出入，虽未张贴封条，但并不影响金钊洋公司继续占用案涉厂房的事实。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中的厂房租赁合同已明确约定因政府规定原因导致合同无法继续履行，合同即自动解除，双方均不承担违约责任，该约定系双方真实意思表示，对金钊洋公司与宝益公司均具有拘束力。金钊洋公司虽主张宝益公司提供的出租厂房不符合合同约定，但仅提供场地规划图予以证明，并未进一步举证证明，金钊洋公司以不能通过环保审批为由向宝益公司提出了解除合同申请，宝益公司亦同意解除合同，故对金钊洋诉称宝益公司存在违约行为的意见不予采信。宝益公司虽主张金钊洋公司已在微信聊天记录中同意扣除免租期费用和装饰装潢费用141268.4元，但宝益公司在微信聊天中另要求以书面形式作为最终确认，金钊洋公司已在微信中表明拒绝签订书面解除协议，双方亦未就该金额另行达成一致意见，故对宝益公司主张金钊洋公司已同意扣除141268.4元的意见不予采信。宝益公司虽主张金钊洋公司提前解除租赁合同，实际租赁期间仅半年，应计算其免租期租金，但厂房租赁合同仅约定免租期为40天，并无明确约定计算免租期租金的情形，故对宝益公司要求计算免租期租金的意见不予支持。金钊洋公司主张租赁期内每天租金为2348.89元，宝益公司则主张租赁期内每天租金为2316.71元，因宝益公司系出租人，且双方均不承担违约责任，法院依法确认租赁期间的日租金为2316.71元。金钊洋公司应支付宝益公司2019年9月21日至2019年12月30日期间租金231671元（100天×2316.71元），金钊洋公司已预交了半年租金422800元，故宝益公司应退还金钊洋公司剩余租金191129元,因金钊洋公司在本案主张按照每日租金2348.89元的标准计算应退租金，并据此主张宝益公司退还租金187911元，故对金钊洋公司主张宝益公司退还剩余租金187911元的诉讼请求依法予以支持。宝益公司与金钊洋公司均已确认合同解除的原因系政府规定所致，双方的租赁关系在2019年12月30日已解除。顶胜公司的使用区域设立在金钊洋公司租赁的区域内，顶胜公司的转租事项均由金钊洋公司向宝益公司负责，现双方已一致确认顶胜公司于2020年1月17日搬走，且金钊洋公司在顶胜公司搬离当日仍告知宝益公司接收房屋，故2019年12月31日至2020年1月17日期间应视为金钊洋公司继续占用案涉厂房期间，根据合同约定，金钊洋公司应就此期间的占用向宝益公司支付占有使用费51199.24元（17天×3011.72元）。宝益公司虽主张金钊洋公司以张贴封条的行为表明了继续占用的意思，但金钊洋公司在张贴封条前已多次通知宝益公司接收房屋，宝益公司亦表明已收到对方的通知，并知晓顶胜公司搬离的时间和搬离后的厂房状况。金钊洋公司留出玻璃门并在大门上张贴封条的行为并不足以使宝益公司产生金钊洋公司会继续占用厂房的误解，并且宝益公司作为出租人，与金钊洋公司进行解除租赁合同后的费用结算并不影响宝益公司对案涉厂房进行检查和接收，金钊洋公司已履行了通知宝益公司接收房屋的义务，故对宝益公司主张金钊洋公司未结算清楚即自行搬离不能视为交还房屋的意见不予采信，对宝益公司主张的计算金钊洋公司在2020年1月18日至2020年3月9日期间占有使用费的反诉请求不予支持。厂房租赁合同已约定合同解除后，宝益公司应退还押金70000元，宝益公司未举证证明金钊洋公司的对租赁厂房的损毁情况，也未举证证明金钊洋公司存在需扣除押金的其他情形，故宝益公司应退还金钊洋公司押金70000元。宝益公司已举证证明解除合同后已积极同金钊洋公司进行费用结算，双方因厂房租赁合同解除后费用结算标准不一致导致宝益公司未成功退还押金和多余租金，双方在未协商一致的情况下均采取了诉讼方式解决争议，不能据此认定宝益公司存在拖延返还剩余房租和押金的行为，金钊洋也未就其多余租金和押金占用期间的损失进行举证，故对金钊洋公司主张计算宝益公司逾期返还租金和押金利息的诉讼请求不予支持。厂房租赁合同并未明确约定诉讼保全保险费，且诉讼保全保险费并非金钊洋公司为诉讼保全所必须支付的费用，故对金钊洋公司要求宝益公司赔偿诉讼保全保险费的诉讼请求不予支持。金钊洋公司于2019年8月10日开始使用案涉厂房，并交纳了半年物业费10475元，金钊洋公司虽主张物业费应一并计算免租期，但双方合同并未约定物业费的计算应适用免租期的约定，故应按照金钊洋公司实际使用厂房的期间计算物业费，宝益公司虽主张金钊洋公司使用案涉厂房期限已满半年，不应退还物业费，但金钊洋公司实际使用厂房的时间为2019年8月10日至2020年1月17日，该期间未满半年，故金钊洋公司应支付宝益公司该期间期间的物业费9183.56元（20950元/365天×160天），宝益公司应返还金钊洋公司剩余物业费1291.44元。金钊洋公司已预交水电费28000元，双方已一致确认金钊洋公司实际使用水电费为27659.19元，故宝益公司应返还金钊洋公司水电费340.81元。厂房租赁合同已约定因政府规定导致合同解除，均不承担违约责任，双方因费用结算不清而诉至法院，结合庭审查明的事实，金钊洋公司、宝益公司均有向对方付款的义务，故双方因此支付的律师费理应由双方各自承担，故对金钊洋公司与宝益公司各自向对方主张律师费的诉讼请求均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、宝益公司于判决发生法律效力之日起十日内退还金钊洋公司租金187911元、押金70000元、物业费1291.44元、水电费340.81元。二、金钊洋公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宝益公司房屋占用使用费51199.24元。三、驳回金钊洋公司、宝益公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5530元、财产保全费2020元，合计7550元（此款已由金钊洋公司预交），由金钊洋公司负担2309元，由宝益公司负担5241元。一审反诉案件受理费减半收取1237元（此款已由宝益公司预交）由宝益公司负担546元，由金钊洋公司负担691元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于金钊洋公司是否构成违约的问题，根据厂房租赁合同的约定，因政府规定原因导致合同无法继续履行，合同即自动解除，双方均不承担违约责任。金钊洋公司租赁宝益公司的厂房系用于环保设备组装、加工、生产，虽然金钊洋公司在租赁生产期间应满足政府环保的要求，通过环保审批也是金钊洋公司应尽的义务，但在履行过程中，金钊洋公司无法办理环评手续，其用于生产的动力设备箱也被攻坚办公室贴了封条。因本案中并无证据显示金钊洋公司的动力设备箱被封系由于其自身原因所致，同时该封禁措施也非环保部门所为，故金钊洋公司不能通过环保审批应系政府规定的原因。金钊洋公司以此为由与宝益公司提前解除合同，符合双方合同的约定，不应认定为违约行为。宝益公司提出金钊洋公司违约的上诉主张，本院不予支持。关于结算费用是否协商一致的问题，双方在微信聊天记录中确曾就合同解除后的结算事宜进行磋商并达成了一致意见，但宝益公司另要求以书面形式作为最终确认，而金钊洋公司已在微信中表明拒绝签订书面解除协议，同时宝益公司亦未及时退还协商确定的相应费用，宝益公司实质上对双方达成的协议附加了条件。因该条件未成就，此后双方亦未就宝益公司应退还金额另行达成一致意见，故不能认定双方就结算费用已协商一致。宝益公司要求金钊洋公司仍应按已达成的解除协议履行，没有法律依据，本院对该上诉主张不予支持。此外，虽然因政府规定的原因导致合同解除的，合同约定租金按照金钊洋公司实际租用天数结算，但由于双方在合同中约定了免租期为40天，双方就免租期是否包含在实际租用天数内，并无明确作出约定，宝益公司要求金钊洋公司承担免租期租金的上诉主张，没有合同依据，本院不予支持。关于租赁期间的问题，金钊洋公司于2019年12月30日搬离案涉厂房，次承租人顶胜公司于2020年1月17日搬离，金钊洋公司于2020年1月18日在案涉厂房的卷帘门上张贴封条。宝益公司认为金钊洋公司张贴封条的行为是禁止其出入案涉厂房，但金钊洋公司在张贴封条前已多次通知宝益公司接收房屋，在双方合同已解除且金钊洋公司及顶胜公司均已搬离案涉厂房的情形下，金钊洋公司在大门上张贴封条并留出可供进出的玻璃门，显然不是为了继续占用厂房，也不会影响宝益公司对案涉厂房进行检查和接收，故可以认定金钊洋公司已履行了通知宝益公司接收房屋的义务。关于行车钥匙，金钊洋公司陈述在搬离时将钥匙放置在生产车间，亦已告知宝益公司，该陈述具有合理性。因宝益公司怠于接收涉案厂房，一审认定金钊洋公司的租赁期间至2020年1月17日截止，并无不当。宝益公司要求金钊洋公司支付2020年1月18日至2020年3月9日期间的占有使用费的上诉主张，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，宝益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5530元，由上诉人宝益公司担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月十三日书记员  翁 强