湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1241号上诉人（原审被告）：卢琨，男，1988年5月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：甘海英，湖北国函律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉铁路鼎立物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区八一路**。统一社会信用代码91420106725799366P。法定代表人：张生学，公司总经理。委托诉讼代理人：詹靖明、吴远，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉邓娅商务服务有限公司，，住所地湖北省武汉市江岸区二七街二七路**金涛翰林苑****商网**统一社会信用代码91420102MA4KT3D79H。法定代表人：卢琨，公司自然人独资股东。上诉人卢琨与被上诉人武汉铁路鼎立物业管理有限公司（以下简称鼎立物业公司）、武汉邓娅商务服务有限公司（以下简称邓娅商务公司）租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2020）鄂0203民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢琨上诉请求：依法发回重审或核减租金，并改判其对邓娅商务公司租金不承担连带清偿责任。事实与理由：一、一审法院判决认定部分事实不清。1、黄石市西塞山区公安消防大队于2018年1月23日向承租商户出具的《责令限期改正通知书》载明该商铺：未依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案，未经开业前消防安全检查合格擅自投入使用。该通知书表明涉案房屋存在安全隐患，不具备出租条件，鼎立物业公司属于违法出租。该公司主张的租金为违法所得，应不予支持。2、涉案房屋除了上述消防问题外，还存在因地基下陷致墙体开裂、漏水、无权属证明导致承租商户无法办理营业执照等情形，房屋无法正常使用，两被上诉人签订的合同目的无法实现，邓娅商务公司于2018年10月26日已向鼎立物业公司提出退还2间商铺，于2018年12月2日提出退还5间商铺，但鼎立物业公司怠于接收，导致其损失扩大，责任在该公司。一审法院虽认定了上述事实，但未作任何处理，没有考虑鼎立物业公司在签订、履行合同中的过错。因此，上述7间商铺的租金即使法院支持，也应计算至邓娅商务公司提出退还申请之日止。3、正因为鼎立物业公司在签订、履行合同中存在重大过错，故若计算租金也应充分考虑该公司的过错程度，对租金金额予以调整。二、一审法院违法法定程序。鼎立物业公司在庭审中不作如实陈述，不认可基本事实，其申请法院调取相关证据，但一审法院未予理睬，直接剥夺了其程序权利。三、其与邓娅商务公司的财产相互独立，一审判决其对邓娅商务公司所欠鼎立物业公司租金承担连带责任没有事实和法律依据。鼎立物业公司向一审法院起诉请求：1、确认其公司与邓娅商务公司之间的《租赁合同》已解除；2、判令邓娅商务公司支付其公司租金及房屋占用费255.2471万元（暂计至2019年12月31日，已扣减已付租金33万元，后期租金计算至房屋腾退之日止）；3、判令邓娅商务公司支付逾期付款违约金28.4349万元（暂计至2019年12月31日，后期违约金计算至租金及房屋占用费清偿之日止）；4、判令邓娅商务公司按合同约定标准返还全部房屋，未能及时返还的，支付腾退、修复费用10万元；5、判令卢琨与邓娅商务公司承担连带责任。一审法院认定事实：鼎立物业公司与邓娅商务公司签订《租赁合同》，签订日期不明。《租赁合同》约定，由邓娅商务公司承租鼎立物业公司位于黄石市西塞山区颐阳路83号黄石铁路和谐佳苑2号楼2－101至2－106号，3号楼3－101至3－106号共12间商铺及附属设施，建筑面积共2481.68㎡，租赁期限5年，2018年2月至2020年1月，年租金150.3898万元，2020年2月至2021年1月，年租金154.9016万元，2021年2月至2022年1月，年租金159.5484万元，2022年2月至2023年1月，年租金164.3348万元；租金按季支付，每季第一个月5日前支付租金；逾期支付租金，除补齐租金外，每逾期1日按拖欠租金总额的万分之三支付违约金，累计拖欠租金1月的，鼎立物业公司有权解除合同，收回房屋；《租赁合同》还约定，由邓娅商务公司向鼎立物业公司交纳履约保证金（租房押金）37.6万元。合同签订后，鼎立物业公司将上述约定的租赁房屋全部交付邓娅商务公司。2018年5月9日，邓娅商务公司致函，认为商铺租金较同类同地段商铺租金过高，请求鼎立物业公司降租，并取消租金年递增的约定；2018年10月26日，邓娅商务公司第二次致函鼎立物业公司，认为承租房屋未经过建设行政部门的审批，影响二次消防的验收，又存在墙体开裂、漏水等问题，请求鼎立物业公司予以补偿，并退还2间商铺；2018年12月2日，邓娅商务公司第三次致函鼎立物业公司，认为商铺漏水、租金过高、消防不过关、经济环境不好，请求退还5间商铺。上述三次致函，鼎立物业公司均未给予明确处理意见。因邓娅商务公司拖欠租金数额较大，2019年4月19日，鼎立物业公司向邓娅商务公司发出《通知》，以《租赁合同》的约定和邓娅商务公司的申请为依据，要求邓娅商务公司在当月30日前退出全部承租的房屋，并办理退租手续。2019年5月、6月，鼎立物业公司经实地查看，收取了其中10间商铺的钥匙，邓娅商务公司转租的另2间商铺，于2019年7、8月也转由鼎立物业公司接管。按照《租赁合同》约定，2018年2月1日至2019年7月1日，12间商铺租金计213.0522万元（150.3898元/年÷12月×17），2019年7月1日至9月1日2间商铺租金计4.1775万元（150.3898元/年÷12月÷12间×2间×2月），共217.2297万元。另查明，《租赁合同》签订后，邓娅商务公司于2017年9月27日交纳押金37.6万元；2018年9月18日至2019年5月11日期间，邓娅商务公司通过卢琨的银行账户向鼎立物业公司支付租金7次，共33万元。截至2019年9月1日，租金总额217.2297万元，扣除押金37.6万元、已付租金33万元，邓娅商务公司还拖欠租金146.6297万元。2019年9月29日，鼎立物业公司向邓娅商务公司发出《解除租赁合同的通知》：一是通知被告邓娅商务公司从2019年10月1日起解除双方的《租赁合同》；二是要求邓娅商务公司在2019年10月31日前支付拖欠的全部租金；如未按期支付，将通过法律途径追偿商铺租金及逾期付款利息。一审法院认为，1、关于《租赁合同》的解除。2019年4月19日，鼎立物业公司向邓娅商务公司发出《通知》，通知邓娅商务公司在当月30日前退出全部承租的房屋，并办理退租手续后，邓娅商务公司按《通知》要求，在2019年6月腾退了10间商铺，在2019年8月将转租的2间商铺交由鼎立物业公司接管，至此、鼎立物业公司与邓娅商务公司双方以实际行为，解除了双方的《租赁合同》，邓娅商务公司已退还了全部承租房屋。因此，鼎立物业公司要求确认《承租合同》已解除的诉讼请求，予以支持。2、关于拖欠租金及逾期付款违约金的问题。在解除《租赁合同》前，鼎立物业公司与邓娅商务公司没有达成退租或变更租金的合议，双方均应当按《租赁合同》的约定收取（支付）租金，邓娅商务公司逾期没有支付租金，应当承担相应的违约责任。对全部商铺的租金（2018年2月1日至2019年7月1日期间）和2019年7月1日至2019年9月1日期间2间商铺的租金，扣除已付租金、押金部分的余额，应当继续支付，并按约定支付逾期付款违约金。3、关于腾退房屋和房屋修复费用的问题。根据鼎立物业公司2019年4月19日的《通知》要求，邓娅商务公司在2019年6月腾退了10间商铺，在2019年8月将转租的2间商铺交由鼎立物业公司接管，已全面履行了退房义务，鼎立物业公司要求邓娅商务公司退还承租房屋的诉讼请求，不予支持。由于鼎立物业公司没有举证证明邓娅商务公司退还房屋不符合约定，也没有证据证明鼎立物业公司支付了相关的修复费用，鼎立物业公司要求邓娅商务公司支付腾退、修复费用10万元的诉讼请求，亦不予支持。4、关于卢琨承担连带责任的问题。由于卢琨没有举证证明邓娅商务公司的财产与卢琨的财产相互独立，鼎立物业公司要求卢琨对邓娅商务公司债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、确认鼎立物业公司与邓娅商务公司之间的《租赁合同》已解除；二、邓娅商务公司于本判决生效之日起15日内支付鼎立物业公司租金146.6297万元及逾期付款违约金（按本金146.6297万元，日利率万分之3，从2019年9月1日起计算至实际付清之日止）；三、卢琨对邓娅商务公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回鼎立物业公司其他诉讼请求。二审查明案件事实与原审判决相同，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，原审判决认定的事实是基于原审当事人庭审质证的证据证明的事实，从2017年9月7日租赁双方签字的门面房屋交验单，邓娅商务公司2018年5月9日向鼎立物业公司致函，即“我公司于贵司在2017年末签订的黄石市西塞山颐阳路83号和谐佳苑2、3楼底层租赁合同，因受实体经济大环境影响，商铺租金承受压力过大，经我公司考察周围空置商铺较多且普遍价格低于贵公司，望贵我双方继续长久的保持合作关系，现我司申请在原租金50.5元每平方宽松至每平方30-35元，取消隔年递增，因此给贵公司造成的不便，还望谅解。”的内容，以及鼎立物业公司（甲方）与邓娅商务公司（乙方）签订的《租赁合同》第十一条：“其他约定事项3、乙方承租的商铺屋面漏雨、外墙渗水、室内住宅主排水管道的疏通，加装检查口、管道加固处理等病害处理，均由乙方自行维修，乙方对维修的工程质量负责，并承担维修费用，在承租期内不再以商铺屋面漏雨、外墙渗水、室内住宅主排水管道处理等，向甲方提出任何要求。甲方在乙方对承租的商铺进行装修及房屋病害维修期间（2017.9.1-2018.1.31）免收乙方租金。”的内容来判断，邓娅商务公司与鼎立物业公司在履行租赁合同期间所发生的纠纷的原因，主要是邓娅商务公司正常经营过程遇到的经营困难导致，邓娅商务公司提出一审判决认定部分事实不清的理由不能成立，对此本院不予采信；卢琨提出其在一审申请法院调取相关证据，法院未予理睬，认为剥夺了其程序权利。经查一审庭审时间为2020年5月11日，邓娅商务公司于2020年5月15日向一审法院申请调取佳俊物业公司商铺的返还时间及向黄石市公安局消防大队调查该大队责令其公司停止经营活动的地址及文书出具时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。”的规定，邓娅商务公司提出的调取证据的申请不符合上述规定。卢琨就此提出一审法院判决违反法定程序的理由不能成立，对此本院不予采信；邓娅商务公司的公司类型为有限责任公司(自然人独资)，现从庭审查明的事实来看本案的租赁合同履行期间邓娅商务公司是通过卢琨的银行账户向鼎立物业公司支付租金的，目前该公司没有业务、暂时亦无经营地点，公司成立后亦未办理公司账户，现在公司只有卢琨本人。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案现有证据不足以证明邓娅商务公司的财产与卢琨的财产相互独立，卢琨提出其不与邓娅商务公司承担连带责任的理由不能成立，对此本院不予采信。综上所述，卢琨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17997元，由卢琨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二〇二〇年十一月二日书记员 万 莹