江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民再298号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：施雪生，男，1966年3月17日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张阿琴，女，1966年6月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师（代理上述两再审申请人）。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师（代理上述两再审申请人）。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯艳如，女，1988年6月12日生，汉族，住新疆鄯善县。委托诉讼代理人：付群芳，江苏元融律师事务所律师。再审申请人施雪生、张阿琴因与被申请人冯艳如排除妨害纠纷一案，不服本院（2018）苏05民终6327号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月12日作出（2019）苏05民申196号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人纪慧、被申请人委托诉讼代理人付群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施雪生、张阿琴申请再审称，被申请人与第三人李强梅、王绪栋签订的房屋买卖合同为无效合同。申请人从未有出售房屋的意思表示，赵元方与李强梅、王绪栋属于恶意串通损害申请人利益，该买卖合同应归于无效。2011年7月因申请人为朋友陈智国的借款做担保，在出借人胡文娟的要求下，与赵元方办理了关于涉案房屋的委托出售公证，但申请人从未有委托赵元方出售房屋的真实意思，申请人也不认识赵元方，仅仅是被迫按照出借人要求以公证的方式作为借款的担保，并至今一直居住在房屋内。2011年10月18日，赵元方在申请人完全不知情的情况下擅自与李强梅、王绪栋签订网签合同，并过户至李强梅、王绪栋名下。但申请人从不认识李强梅、王绪栋，也未见过李强梅、王绪栋来看房。李强梅、王绪栋取得该房屋产权证后，长达五年多从未要求过腾房，也从未联系过申请人，完全不符合常理，且赵元方收取的购房款也从未支付给申请人。按照庭审中被申请人的说法，申请人是租住在涉案房屋中，但在长达五年多的时间里，从未有人要求申请人支付租赁费用。被申请人冯艳如作为购房人对于涉案房屋的诸多情况以及购买房屋的全过程多次陈述前后矛盾。被申请人作为购房人未对涉案房屋进行实地看房，资金来源无法核对，原始的购房合同无法提供，购买房屋后又急于出手，诸多疑点都印证被申请人与李强梅、王绪栋、孙亮亮之间是恶意串通。被申请人基于无效合同取得的物权不应受到法律保护，无权要求申请人腾空房屋。请求撤销苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初3065号民事判决及本院（2018）苏05民终6327号民事判决，依法改判或发回重审。冯艳如辩称，被申请人就是一个买房人，这个房子在其买下来之前有什么问题被申请人不知道。被申请人是按照合法手续一步步办下来的。怎么会发生这么多事情，不是被申请人关心的。冯艳如向一审法院起诉请求：1、依法判令被告施雪生、张阿琴迁出原告冯艳如名下位于苏州市的房屋。2、依法判令被告支付原告房屋使用费（自2017年6月12日起按月租金3500元的标准计算至被告迁出上述房屋之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于苏州市虎丘区的房屋原系被告施雪生、张阿琴和案外人施明华所有。2011年7月6日，施雪生、张阿琴、施明华作为委托人和作为受托人的案外人赵元方在江苏省苏州市东吴公证处以公证形式办理委托书一份，载明：“委托人准备将位于苏州市房屋（建筑面积为120.07平方米）出售。因委托人没有时间办理房屋手续，特委托事项如下：一、委托事项：委托赵元方办理上述房屋的查档、网签、出售、过户的一切手续。二、委托权限：全权委托（查阅房产档案、领取有关售房表格，签署卖房协议、网签与撤销网签、委托办理存量房交易资金托管及领款手续等办理有关过户手续）。三、有无转委托权：有。四、委托期限：至上述事项办理完毕止。受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。”2011年10月18日，在苏州辉创房产经纪有限公司提供居间服务下，赵元方作为出卖方施雪生、张阿琴、施明华的委托代理人和李强梅、王绪栋签订了编号为苏新契201110180010的《存量房买卖契约》一份，李强梅和王绪栋以75万元的价格购得位于苏州市虎丘区的房屋。2017年4月19日，李强梅和王绪栋作为委托人和作为受托人的案外人孙亮亮在江苏省苏州市中新公证处以公证形式办理委托书一份，李强梅和王绪栋委托孙亮亮办理出售位于苏州市虎丘区房屋的交易手续。2017年5月23日，在苏州房趣房产经纪有限公司提供居间服务下，孙亮亮作为出卖方李强梅和王绪栋的委托代理人和冯艳如签订了编号为苏房存高新合同201705230012的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定冯艳如以210万元的价格购得位于苏州市虎丘区的房屋；冯艳如房款的支付其中非贷款部分为63万元，向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行办理商业贷款147万元。其后，冯艳如办理了上述房屋的抵押登记手续，自2017年7月份起，商业贷款也由冯艳如分期予以偿还。2017年6月12日，涉案的位于苏州市虎丘区的房屋产权变更登记至冯艳如名下。因施雪生、张阿琴居住在涉案房屋中不愿搬离，冯艳如曾于2017年6月22日报警处理，未果。本案审理过程中，为查明本案案情，一审法院基于施雪生和张阿琴的申请，依法通知赵元方、李强梅、王绪栋和孙亮亮作为证人到庭协助调查，未果。施雪生、张阿琴的委托诉讼代理人向一审法院提交代理词一份，称冯艳如与第三人之间的房屋买卖合同属恶意串通，损害了施雪生、张阿琴的利益，应认定买卖合同无效，在买卖合同无效的情况下，冯艳如无权要求施雪生、张阿琴腾空房屋。庭审中，关于诉请的房屋使用费，冯艳如称标准在每月2000元至3500元之间均可接受，如果施雪生、张阿琴确认的金额在该区间内，就以施雪生、张阿琴确认为准。后施雪生、张阿琴确认房屋使用费为2000元/月。庭审中，冯艳如陈述：购买涉案房屋的总价实际为180万元，中介说做高评首付可以少一点，贷款就可以多一点，可以减轻资金压力，故当时做了高评，具体事项均由中介操作；冯艳如在购买涉案房屋时到过现场进行查看，中介有房屋钥匙，中介当时告知冯艳如房子里面有租户，房屋卖了之后两个月内就可以清理掉，但冯艳如对租赁事宜并未核实。庭审中，一审法院询问施雪生、张阿琴是否有证据证明李强梅和王绪栋在购买涉案房屋时亦存在无效情形，施雪生、张阿琴称只有李强梅、王绪栋和赵元方签订的房屋买卖合同。一审法院认为：签订涉案购房合同时房屋已登记在李强梅和王绪栋名下，在形式上双方签订购房合同并无不当；购房合同约定的房屋总价款为210万元，约定的支付方式是现金和按揭贷款，该价款并非明显不合理，即便按照原告庭审中陈述的涉案房屋的真实交易价格为180万元进行衡量，价格亦在合理范围之内；施雪生、张阿琴主张冯艳如和李强梅、王绪栋系恶意串通签订涉案购房协议，但提供的证据不足以证明其所称事实的存在，施雪生、张阿琴更未能举证证明李强梅、王绪栋和赵元方在签订购房协议时也存在无效情形，如李强梅、王绪栋系合法购买涉案房屋，则李强梅、王绪栋和冯艳如签订购房协议时恶意串通、损害被告利益一事无从谈起；从庭审查明的事实来看，施雪生、张阿琴虽曾系涉案房屋产权人，但其委托赵元方出卖涉案房屋亦是客观事实，施雪生、张阿琴虽称委托出卖房屋一事系因为他人借款提供担保所导致，而并非施雪生、张阿琴的真实意思，但其却未能提供任何相关证据予以证实，从情理来看，施雪生、张阿琴和赵元方办理委托卖房的公证手续至冯艳如购买涉案房屋时间间隔已长达数年，涉案房屋自施雪生、张阿琴名下过户至李强梅、王绪栋名下也已长达数年，而施雪生、张阿琴却从未对此提出异议，施雪生、张阿琴虽辩称不知情，但不合常理。因涉案房屋已过户登记至冯艳如名下，在没有证据证明登记错误的情况下，理应推定冯艳如即是涉案房屋的合法所有人，施雪生、张阿琴拒不搬离涉案房屋的行为客观上侵害了冯艳如作为所有权人的权利，故冯艳如有权要求施雪生、张阿琴迁出涉案房屋。因涉案房屋在2017年6月12日即已登记至冯艳如名下，故冯艳如有权要求施雪生、张阿琴自该日起支付房屋使用费，结合庭审中冯艳如、施雪生、张阿琴的意见，一审法院认定房屋使用费的计算标准为2000/月。遂判决：一、施雪生和张阿琴于判决生效之日起十日内迁出冯艳如名下位于苏州市虎丘区的房屋；二、施雪生和张阿琴于判决生效之日起十日内向冯艳如支付自2017年6月12日起至施雪生、张阿琴迁出位于苏州市虎丘区的房屋之日止、按照2000元/月计算的房屋使用费。施雪生、张阿琴不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。本院二审认为，案外人孙亮亮作为出卖方李强梅和王绪栋的委托代理人与冯艳如签订《苏州市存量房买卖合同》一份，冯艳如在支付其中部分房款63万元后，通过银行贷款支付147万元，并办理了上述房屋的抵押登记手续，2017年6月12日，冯艳如取得上述房屋的《不动产权证书》。冯艳如作为虎丘区新浒花园******的房屋的所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。庭审中，施雪生、张阿琴诉称出售房屋非其真实意愿，仅为朋友借款作担保，但施雪生、张阿琴对其与案外人赵元方共同于2011年7月6日在江苏省苏州市东吴公证处以公证形式办理委托书以及委托事项及签名等行为的事实均予认可，显见，施雪生、张阿琴的辩解于情不符，于理相悖；其又诉称本案所涉的受托人赵元方、孙亮亮与买受人李强梅、王绪栋及被上诉人冯艳如之间存在恶意串通，涉嫌诈骗的意见，也因没有提供证据证明其主张，不予采信。上诉人非法占有涉案房屋的行为客观上侵害了冯艳如作为所有权人的权利，冯艳如基于物权保护，主张施雪生、张阿琴迁出涉案房屋并支付占有期间的使用费，依法有据。一审法院判决施雪生、张阿琴限期迁出涉案房屋并判令施雪生、张阿琴自2017年6月12日登记于冯艳如名下之日起支付房屋使用费，正确；认定房屋使用费的计算标准为2000元/月，裁量适当。至于上诉人提出的涉案房屋买卖合同的合法性及其效力等问题，因非本案理涉范围，相关当事人可另行主张。判决驳回上诉维持原判。本案判决生效后，施雪生、张阿琴、施明华于2018年11月9日向苏州市虎丘区人民法院提起了房屋买卖纠纷诉讼[（2018）苏0505民初6385号]，诉讼请求为：1.确认赵元方与李强梅、王绪栋关于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋的《存量房买卖契约》（编号：苏新契201110180010）无效；2.确认冯艳如与李强梅、王绪栋、孙亮亮签订的关于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存高新合同201705230012）无效；3.冯艳如将苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋产权恢复登记至施雪生、张阿琴、施明华名下。2019年11月6日，苏州市虎丘区人民法院审理认为，本案两次房屋买卖存在合同无效情形，但鉴于目前涉案房屋上存在抵押登记和法院查封，存有恢复登记障碍，且关系到相关权利方的合法权益保障，施雪生、张阿琴、施明华可待涉案房屋上抵押权涤除和法院查封解除后再另行主张产权恢复登记，遂判决：一、施雪生、张阿琴、施明华的委托代理人赵元方与李强梅、王绪栋于2011年10月18日签订的存量房买卖契约（编号：苏新契201110180010）合同无效；二、王绪栋、李强梅的委托代理人孙亮亮与冯艳如于2017年5月23日签订的苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同201705230012）合同无效；三、驳回施雪生、张阿琴、施明华的其他诉讼请求。李强梅、王绪栋、冯艳如不服该判决，向本院提起上诉。本院二审判决驳回上诉，维持原判。本院再审认为，案涉房屋的两次买卖合同“2011年10月18日赵元方代表施雪生与李强梅、王绪栋签订的存量房买卖契约”及“2017年5月23日李强梅、王绪栋授权孙亮亮与冯艳如签订的存量房买卖合同”已被生效判决认定为无效合同。根据法律规定，行为人因无效合同取得的财产应当予以返还。因存在抵押登记和法院查封情形，涉及相关权利人，案涉房屋仍登记在冯艳如名下，但冯艳如取得该房屋的物权行为不合法，且购房行为不能认定为善意取得。因此，冯艳如要求判令施雪生、张阿琴迁出案涉房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初3065号民事判决及本院（2018）苏05民终6327号民事判决；二、驳回冯艳如的诉讼请求。一审案件受理费人民币400元、二审案件受理费人民币400元，均由冯艳如负担。本判决为终审判决。审判长 张 蓓审判员 蒋 伟审判员 张俊红二〇二〇年十一月十六日书记员 胡雪萍