广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民再3号 原审原告：王武，男，1979年6月出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴雪峰，广西作一律师事务所律师。 原审被告：冯宝东，男，1967年3月出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：肖鑫，广东国晖律师事务所律师。 原审原告王武与原审被告冯宝东商品房买卖合同纠纷一案，本院（2016）桂0502民初1497号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年7月3日作出（2017）桂0502民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告王武的委托诉讼代理人吴雪峰、原审被告冯宝东及其委托诉讼代理人肖鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告王武称：2015年11月30日原审原告向四川公信拍卖有限公司缴纳竞买保证金并参加该公司举行的拍卖会，成功竞得：德阳银行委托拍卖的北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅16型1号、28型1号、28型2号三套别墅。2016年4月1日原审原、被告签订了《房屋转让合同》，约定原审原告将上述房屋所有之权益以人民币7000000元（大写：柒佰万元正）转让与原审被告。合同还约定：原审被告冯宝东应于2016年5月5日前支付合同部分余款壹佰伍拾万元正予原审原告；原审被告任何一期付款若逾期超过3日的，则视原审被告根本违约，原审原告有权单方面随时解除合同，原审被告应按房屋成交总价款的20%向原审原告支付违约金，原审原告已收取的购房款不予退还，原审原告并有权转让给第三方再次进行交易。后经催告原审被告于2016年5月10日前支付应付款项，但原审被告依然未予支付。原审被告未如约支付应付款项的行为，已违反了双方合同约定，原审被告的行为已构成根本违约。因此原审原告向本院起诉请求：一、依法判决原审被告支付原审原告支付欠款210万元；二、依法判决原审被告支付违约金140万元；三、诉讼费用由原审被告承担。 原审被告辩称：一、本案案由、管辖存在严重瑕疵。1、原审被告认为本案案由应为房屋买卖纠纷或不动产买卖纠纷；2、涉及不动产纠纷管辖地应为不动产所在地，本案应为银海区管辖，标属于专属管辖，应当由中院指定管辖或移送银海法院管辖；二、原审被告并不存在违约行为，并不应向原审原告支付违约金。原审原、被告自2016年4月1日签订合同，原审被告以人民币700万元价格购买原审原告旅游度假中心后100亩区土地，合同第二条约定房屋必须清楚，无债权抵押情况，并承诺由原告承担拍卖费用，土地使用税，成交前物业费，原审被告向原审原告转款20万元，4月3日转款10万元，4月14日转款4001490元，4月22日转账59万元，共计4891490元，至此，原审被告已经履行完毕大部分合同内容，原审原告拒绝缴纳土地费用、物业费等行为导致原审被告至今未能过户；三、原审原告无权要求原审被告支付违约金，其自身行为已构成违约，根据合同约定，原审原告应与签订合同后办理过户手续但其拒绝缴纳过户、土地使用税和物业费用；涉案物业存在一定问题；1、该物业拖欠民工整改款项，导致施工工人长期占据物业，无法交付；2、物业存在一房多卖，已有银海区公安立案侦查；3、涉案房屋已被公安机关下达查封令；四、原审中庭审结束后原审被告被原审原告所在地区涉黑组织堵在所住酒店内，对人身构成损害。综上，原审被告已履行完毕合同义务，原告不按合同约定履行义务，隐瞒房屋存在问题，致使原审被告对原审原告的履约诚意及能力产生合理怀疑，原审被告请求法院驳回原审原告的所有诉讼请求。 原审原告王武向本院起诉请求：一、依法判决原审被告支付原审原告支付欠款210万元；二、依法判决原审被告支付违约金140万元；三、诉讼费用由原审被告承担。该案在审理过程中，经本院原审主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、余款贰佰零肆万由原审被告支付给原审原告，可以从诉讼保全所冻结的钱里面扣除（至此原审被告的付款义务履行完毕）；二、土地使用费（办理土地证之前所产生的）由原审原告承担，土地使用证分证的手续由原审原告协助原审被告办理，费用由原审被告自己承担；三、民工工资、原施工单位工程款、清场等由原审原告负责；四、以上事项需在2016年10月15日前办好；五、拍卖佣金陆万元由原审被告支付给四川公信拍卖有限责任公司；六、原审原告造成的违法施工时间，由原审原告负责处理。 再审期间，原审原告向法院提交的证据与原审提交的证据一致： 1、房地产证，证明标的权益； 2、拍卖说明书，证明原告通过拍卖获取的权益； 3、拍卖成交价款通知书、拍卖成交确认书、证明、移交清单，证明内容同上； 4、银行凭证，证明原告支付拍卖价款凭证； 5、合同，证明原告与被告买卖事实； 6、证明，证明买卖事实及合同变更事实； 7、更名申请书，证明履行合同事实。 原审被告在再审期间向法院提交了以下证据： 1、房屋所有权转移登记材料，证明办理过户变更登记需按规定缴纳费用，但原告一直未缴纳； 2、房屋转让合同及承诺书，证明原被告之间房屋买卖合法有效； 3、银行转账凭证，变更已向原告转账共计4891490元，已经履行大部分合同义务； 4、拍卖成交书，变更已经配合原告去拍卖行办理相关手续； 5、函、照片，证明涉案物业存在诸多问题，且原告同意由其自行解决； 6、更名申请书，证明被告已经配合原告更名。但更名后原告迟迟不缴纳相关费用至被告； 7、出警通知书，证明被告的人身安全受到严重威胁； 8、规划局证明，证明原告非法加盖，房屋已被查封。 经过再审开庭质证，双方质证意见如下： 原审被告冯宝东对原审原告王武在再审期间提交的证据质证意见为：1、对证据1的三性有异议，不能证明原告的证明目的，所登记的公司名称为北海旌湖实业开发公司，系国有资产，需缴纳国有土地的土地使用税，办理国资委批复；2、对证据2的三性有异议，并不能证明被告违约；3、对证据3、4的三性有异议，只能证明原告参加过拍卖；4、对证据5的三性有异议，该材料能证明原告至今拒不协助将房屋过户给被告；5、对银行凭证的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，对房屋合同及承诺书有异议，不能证明原告的证明目的，相反能证明原告违约不按合同约定缴纳物业费及办理过户手续，涉案物业存在诸多问题；6、对证据7的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，只是原告向拍卖行提交了申请，但并未实际履行。 原审原告王武对原审被告冯宝东在再审期间提交的证据质证意见为：1、对证据1有异议，因为证据是当庭提交，无法确认其来源；2、对证据2的三性没有异议，合同已经证实被告没有履行付款义务，尚有210万元未支付；3、对证据3的三性没有异议，是事实；4、对证据4的三性没有异议，房屋的确是经过拍卖；5、对证据5有异议，原告没有收到此份函，无法确认其三性；6、对证据6的三性没有异议，是事实；7、对证据7有异议，该份出警通知书跟原告无关，与本案也无关；8、对证据8的三性有异议，原告并未收到该份材料，对该份证据不予认可。 根据双方当事人举证和质证，本院再审认证如下：对以上没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院再审确认如下法律事实： 2015年11月30日原审原告向四川公信拍卖有限公司缴纳竞买保证金900000元，并参加该公司举行的拍卖会，成功竞得：北海旌湖实业开发有限公司、德阳银行股份有限公司委托拍卖的北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅16型1号住房建筑面积815.61平方米；北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型1号住房建筑面积686.17平方米；北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型2号住房建筑面积656.17平方米，总建筑面积为2187.95平方米，总成交金额为5230000元，拍卖佣金金额261500元，合计5491500元。《拍卖规则》第九条拍卖人特别声明第2点：本次拍卖是以标的物现状进行拍卖，拍卖标的物房屋质量、数量、瑕疵由竞买人自行评估并承担相应风险；房屋和土地使用状态由竞买人自行调查核实，并自行承担无法过户或无法实现其权益的风险，委托人、拍卖人不承担任何责任；第3点：可能与拍卖标的物有关的使用欠费如物业管理服务费及各种纠纷均由买受人承担，委托人及拍卖人予以协调；第4点：拍卖人已对标的物的数量、质量现状和已知瑕疵作了充分披露，竞买人已对标的物数量、质量现状和瑕疵进行了充分了解和查验…原审原告对此规则签名认可。当日，原审原告王武与四川公信拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，四川公信拍卖有限责任公司出具一份有该公司公章及其法定代表人陈精彩签字的内容，载明：“王武先生：同意您拍得北海三套别墅最后付款期限延期至2016年4月20日（贰零壹陆年肆月贰拾日正）”以及“在办理过户时，我公司同意对买受人姓名进行变更处理”。 2015年12月28日，德阳银行股份有限公司（甲方）与原审原告王武（乙方）签订一份移交清单，明确乙方在本移交书签字即为确认资产已接受，甲方交付完成；资产移交次日，由乙方收取租赁费；资产交付后因乙方使用、闲置等所造成的一切后果和经济责任均由乙方自行负担。2016年4月14日原审原告王武向德阳银行股份有限公司转账支付了4001500元。 2016年4月1日，原审原告王武作为甲方（转让方）与原审被告冯宝东作为乙方（买方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方将位于北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅16型1号房屋、北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型1号房屋以及北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型2号房屋转让给乙方，甲方应保证上述转让房屋权属清楚，没有其他债权债务纠纷，查封，抵押等；甲方按现状转让，乙方履约后应配合乙方办理房屋权属变更至乙方名下；合同第二条第二款约定房屋售价：经甲乙双方一致商量同意该上述房屋的交易价格为人民币（大写）柒佰万元整（¥7000000.00），以上价格为甲方净收价，不承担一切其他住宅转让费用；第三款约定付款方式为分期支付（分4期支付）：乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期购房款¥300000.00元（大写叁拾万元整）；第二期购房款乙方应于2016年4月10日前向甲方支付购房款¥4600000.00元（大写肆佰陆拾万元整）；第三期购房款乙方应于2016年5月5日前向甲方支付购房款¥1500000.00元（大写壹佰伍拾万元整）；第四期购房款乙方应于2016年5月26日前向甲方支付购房款¥600000.00元（大写陆拾万元整）。并补充说明，乙方向甲方每一期的支付时间经双方约定如下：签订合同当日乙方向甲方支付定金人民币¥300000.00元，乙方承诺当天先支付¥200000.00元，余下的定金¥100000.00元次日支付完成；第二期在甲方办理出完整的所需过户材料当日，乙方必须在2016年4月10日前向甲方支付人民币¥4600000.00元；第三期乙方向甲方支付房款时间为乙方提交材料到房产交易中心办理房产证当天支付，共¥1500000.00元，此办理时间必须在2016年5月5日前执行，如乙方单方面原因拖延办理时间，则乙方也必须在2016年5月5日前支付第三期房款给甲方；第四期乙方向甲方支付房款时间为乙方提交材料到土地局相关部门办理土地证当天支付，共¥600000.00元，此办理时间必须在2016年5月26日前执行，如乙方单方面原因拖延办理时间，则乙方也必须在2016年5月26日前支付第四期房款给甲方。合同还约定，乙方必须按本合同第二条第3款约定支付方式按时向甲方支付房款，乙方任何一期付款若逾期超过3日的，则视乙方为根本违约，甲方有权单方面随时解除合同，乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方支付违约金，甲方已收取的购房款不予退还，甲方并有权转让给第三方再次进行交易；合同还约定，甲方保证该房屋产权的真实性与明确性，没有权属纠纷或债权债务纠纷；转让成交后，甲方要承担凭拍卖手续、裁定书无法办理相关过户手续或时间较长的责任（因不可抗力、国家相关政策变动等原因除外）；如能办理，由此产生的一切税、费均由乙方独自承担；乙方有权对该房屋产权的真实性与明确性进行核实。此外，在合同补充说明部分手写载明：如乙方按合同约定时间支付款项，甲方未能如期配合乙方办理相关过户手续，则甲方承担违约责任，须无条件退还乙方已支付款项，并支付总价款20%的违约金给乙方。同日，原审原告王武作为甲方向作为乙方的的原审被告冯宝东出具一份承诺书，内容为：“甲方承诺乙方如下3点：1、甲方负责支付拍卖佣金；2、成交前所产生的物业费；3、土地使用费（办理土地证前所产生的）”。《房屋转让合同》签订后，原审被告冯宝东于2016年4月1日向原审原告王武支付了20万元，于2016年4月3日支付10万元，于2016年4月14日支付4001490元，共支付了购房款4301490元。 2016年4月12日，四川公信拍卖有限责任公司出具一份证明，内容为：“兹有王武【居民身份证号码：】前来四川拍卖有限责任公司缴纳竞买保证金并参加2015年11月30日贵公司举行的拍卖会，成功竞得：德阳银行公司拍卖的北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩别墅16型1号、28型1号、28型2号三套别墅。现王武将上述房屋所有之权益转让与冯宝东（居民身份证号码：）。现对相关情况鉴证如下：1、转让后王武欠德阳的余款59万元由冯宝东先生支付给四川公信拍卖有限责任并立即转付德阳德阳银行，确保国有资产安全完整；2、遗留问题：A、北海二手房中介员工涉案问题【已经在北海市公安局立案】及B、拖欠标的物民工整改维修款项【北海市规划局已经下达停工通知】由王武先生自行依法解决；标的物由王武先生依法按时交冯宝东接收；3、标的物过户问题由四川公信拍卖有限责任公司协助冯宝东先生办理；4、王武先生与冯宝东先生之间结算按照双方的《房屋转让合同》约定办理。特此证明。”原审原告王武与原审被告冯宝东签字并捺印。同日，原审原告王武以及原审被告冯宝东作为申请人向四川公信拍卖有限责任公司提出更名申请，表明鉴于北海市对个人拥有多套住房信贷方面的限制，王武申请将标的物更名在冯宝东【居民身份证号码：】名下；更名以后，王武放弃标的物项下的全部权利并承担相应移交清场协助过户等义务及可能出现的风险，标的物项下的相关权利由冯宝东承继【拍卖交易条件按照《拍卖说明书-竞买须知》约定】。后冯宝东作为买受人，王武作为委托代理人与四川公信拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，确认位于北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型1号住房由冯宝东取得。2016年4月20日原审被告冯宝东向四川公信拍卖有限责任公司支付了拍卖余款590000元。 另查明，涉案房屋的房屋所有权人为北海旌湖实业开发有限公司，土地使用权人为阳光健康休闲度假（北海）有限公司。 还查明，2016年2月1日，北海市规划局对海泰别墅区后一百亩28型1号擅自改建、扩建的行为，作出建设行政执法调查通知书和责令停止违法行为通知书，责令该违建户立即停止违法行为。 再查明，2016年8月12日，四川公信拍卖有限公司出具一份关于敦促北海银滩3套别墅买受人冯宝东稽代理人王武彻底依法解决北海市公安局及规划局立案调查遗留问题并尽快完成产权过户的函，敦促该二人依法解决北海市公安局及规划局立案调查遗留问题并尽快完成产权过户。 再审归纳本案的争议焦点：一、原审原、被告双方签订的《房屋转让合同》是否合法有效；二、原审原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，原审原告通过四川公信拍卖有限责任公司竞得北海旌湖实业开发有限公司、德阳银行股份有限公司委托拍卖的北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型2号、北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅28型1号、北海银滩恒利旅游度假中心后一百亩区别墅16型1号三套住房后与原审被告签订《房屋转让合同》将其竞拍所得房屋权益转让给原审被告，该转让行为是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行义务。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，根据2016年4月12日，四川公信拍卖有限责任公司出具的《证明》及原审原告向该公司提交的《更名申请书》所载内容可知原审原告将其竞拍所得房屋权益转移给原审被告之行为已得到四川公信拍卖有限责任公司的认可和接受，原审被告应按照双方的《房屋转让合同》约定办理结算。但该《证明》同时明确：A、北海二手房中介员工涉案问题【已经在北海市公安局立案】及B、拖欠标的物民工整改维修款项【北海市规划局已经下达停工通知】由王武自行依法解决；标的物由王武依法按时交冯宝东接收。原审原告王武在双方签订《房屋转让合同》当日承诺由其负责支付拍卖佣金、成交前产生的物业费以及办理土地证前所产生的土地使用费。该承诺书系当事人真实意愿的反映，没有违反相关法律规定，亦没有侵犯他人的利益，具有法律效力。原审原告理应当按照承诺书的内容履行自身义务。本案中，合同约定房屋总交易价格为7000000元，原审被告冯宝东已向原审原告王武支付了4891490元款项。原审被告冯宝东主张支付大部分款项的行为已表明其是以积极行动来履行合同义务，但在其先履行支付大部分款项义务后，发现涉案房屋存在的拖欠民工维修款、规划处罚等问题未解决，原审原告王武未能按照其承诺的要求缴纳物业费、土地使用费，致使涉案房屋未能及时、完整交付。在此情况下，其有理由对原审原告王武的合同履行能力及诚意产生怀疑。因此行使不安抗辩权，拒绝支付剩余款项。不安抗辩权系指在双务合同中，应当先履行合同的一方当事人有确凿证据证明另一方当事人存在可能影响合同正常履行的情形时，在对方提供必要的担保之前，有中止履行合同义务的权利。本案中原审原告在竞拍标的物时已承诺，对房屋和土地使用状态由竞买人自行调查核实，并自行承担无法过户或无法实现其权益的风险，可能与拍卖标的物有关的使用欠费如物业管理费及各种纠纷均由买受人（原审原告）承担。而在双方签订的《房屋转让合同》第二条物业交易条件中约定：原审原告（甲方）应保证上述转让房屋权属清楚，没有其他债权债务纠纷，查封、抵押等。由此可知，原审原告王武在竞拍过程中已知悉涉案房屋的情况并以现状接收房屋，应根据其承诺对于房屋存在的问题进行妥善处理后交付原审被告，但截止至本案再审之时，原审原告并无充分证据证实其已经按约定完成涉案房屋周边违章整改、拖欠民工整改维修款及标的物交接、物业费以及办理土地证前所产生的土地使用费的支付等合同义务。因此，原审被告冯宝东行使不安抗辩权成立。原审原告王武请求原审被告冯宝东支付欠款210万元以及违约金的主张，本院不予支持。 本案系商品房买卖合同纠纷案，原审被告主张本案标的涉及不动产，属于专属管辖，应当由不动产所在地即银海区法院管辖的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”之规定，本案为合同纠纷，并非物权纠纷，不属于不动产专属管辖，且原审被告未在提交答辩状期间提出管辖异议，并应诉答辩，视为受诉法院有管辖权。 原审调解书确定，土地使用费（办理土地证之前所产生的）由原审原告承担，土地使用证分证的手续由原审原告协助原审被告办理，费用由原审被告自己承担。经审理查明原审原告在未办理房产过户的情况下，已将其通过拍卖竞得的房屋取得的各项权利直接转让给原审被告，涉案标的物的实际买受人已经变为了原审被告，在原、被告双方与四川公信拍卖有限责任公司签属的《证明》中明确：标的物过户问题由四川公信拍卖有限责任公司协助冯宝东办理。涉案房屋的房屋所有权人为北海旌湖实业开发有限公司，土地使用权人为阳光健康休闲度假（北海）有限公司。原调解内容超出原审原、被告讼争合同内容，应予撤销。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）桂0502民初第1497号民事调解书； 二、驳回原审原告王武的诉讼请求。 一审案件受理费17400元，诉讼保全费5000元，合计22400元，由原审原告负担（该费用原审原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉至广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费17400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈梅燕 人民陪审员  苏家莲 二〇一七年十二月十三日 法官 助理  赖秋燕 书 记 员  杨淇琪 附本判决适用的法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。