四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0191民初12581号 原告：吴世忠，男，汉族，1969年8月21日出生，住四川省泸州市江阳区。 原告：吴致远，男，汉族，1993年11月1日出生，住四川省泸州市江阳区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：何婧，四川拥彗律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：梁雨婷，四川拥彗律师事务所律师。 被告：成都市嘉锦置业有限公司，住所地：成都市高新区天久北巷139号附42号3层。 法定代表人：景百孚，董事长。 委托诉讼代理人：王宇，男，该公司员工，住成都市青羊区。 第三人：北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司，住所地：成都市高新区天府大道南段651号1栋1层13号。 法定代表人：赵俊伟，总经理。 委托诉讼代理人：黄艳，女，该公司员工，住成都市高新区。 原告吴世忠、吴致远诉被告成都市嘉锦置业有限公司（以下简称嘉锦置业公司）、第三人北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（以下简称威德物业成都分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴世忠、吴致远的委托诉讼代理人何婧、梁雨婷、被告嘉锦置业公司的委托诉讼代理人王宇、被告威德物业成都分公司的委托诉讼代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴世忠、吴致远向本院提出如下诉讼请求：1、被告对二原告购买的房屋因被告交付设备漏水对房屋造成损害进行修复；2、被告赔偿二原告损失12000元，以及从2015年8月1日计算至实际修复完成为止按照每月1600元计算的租金损失。事实和理由：2013年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》以及《前期物业服务协议》，合同约定二原告购买被告开发的位于成都嘉年华御府5栋1单元603号房屋，被告应于2014年12月31日前交房。二原告按照合同约定全额支付了购房款。2015年5月30日，二原告与被告办理了该房屋的移交手续，移交房屋时经查除了厨房消防柜缺失外并无其他大的问题就签收了该房屋。由于二原告在泸州工作，一直未使用该房屋。2015年8月18日，第三人电话告知二原告，称二原告房屋楼下住户503号业主反映说自己的屋顶和外墙有渗水，需要检查二原告房屋相关情况，二原告就告知了第三人工作人员房屋密码配合其检查。第二天第三人在未通知二原告的情况下直接请来负责精装房锅炉提供商对该房屋的锅炉进行了维修。2015年8月28日，第三人电话告知二原告称二原告房屋仍在漏水，要求二原告处理，但并未告知漏水原因是锅炉问题。2015年9月18日，二原告与第三人一起去原告房屋处查看情况，发现二原告房屋浸水严重，地暖锅炉仍在漏水，第三人称水压太大导致锅炉漏水。经过现场调试处理，锅炉慢慢停止漏水，但当日下午二原告再次打开自来水总阀后，锅炉仍在漏水。二原告认为被告应保证其交付的商品质量合格且经调试能够正常使用，但原、被告对赔偿事宜至今协商未果。二原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告嘉锦置业公司辩称，二原告房屋锅炉漏水是在交付房屋以后，根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议对保修责任的补充约定，二原告认可被告公司承担的保修责任以商品房质量保修书为准，但有下列情形之一的被告不承担保修责任：一是原告使用不当或者第三人造成的质量缺损，二是原告擅自改动位置。根据二原告诉状描述的情形，造成漏水的原因是地暖锅炉漏水，家用电器是由厂家提供保修，而且漏水的原因不是房屋质量问题，因此被告不应当承担相应的损失赔偿责任。 第三人威德物业成都分公司述称，二原告于2015年5月30日到第三人处按照正常的交房流程对房屋进行交接，从当天的交房表看原告对房屋的验收没有异议，每项都是完好无损的，交接没有问题，二原告也签了字。交接完成之后两个多月时，楼下的住户说二原告的房屋有漏水的情况，二原告当时不在成都，就委托第三人经办人开门检查。原告诉状中称“第二天第三人在没有告知原告的情况下，对锅炉进行维修”，与实际情况不符。当时第三人的经办人已经离职，二原告委托第三人的工作人员，同楼下的业主、保洁人员三方一起到二原告的房屋进行检查，当时看到确实有积水，第三人工作人员对整个房屋内的积水进行清扫后就把房屋锁好离开了。二原告认为第三人公司有失职的行为，与事实不符。 经审理查明，2013年1月11日，原告吴世忠、吴致远与被告嘉锦置业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定二原告购买了被告嘉锦置业公司开发的位于成都市高新区中和街道新华社区3组嘉年华·御府5栋1单元603号精装房屋一套，该房屋建筑面积91.36平方米，总房款836876元，约定的交房时间为2014年12月31日。作为上述合同附件的《嘉年华·御府质量保证书》第四条约定，住宅自交付之日起，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：电气管线、给排水管道、设备安装（不含室内的家用电器、灶具等设备）保修2年；其他户内装修保修2年，家用电器、灶具等设备，由厂家直接提供保修，其保修期及报修责任一厂家提供的保修书、质量保证书等文件为准；第五条约定，因用户未按照《商品房使用说明书》，使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，被告嘉锦置业公司不承担保修责任，一切后果由用户负责；用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任；第七条约定，有关质量的来信来访，被告嘉锦置业公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复。 第三人威德物业成都分公司为上述嘉年华·御府（一期）的物业服务单位。第三人工作人员于2015年5月18日巡查5栋1单元603号房屋时发现电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉。 2015年5月30日，被告嘉锦置业公司委托第三人威德物业成都分公司将经竣工验收合格的案涉房屋向原告吴世忠、吴致远进行了交付，验收交接表上显示原告吴世忠、吴致远对房屋验收范围及查验内容进行了确认，未提出任何查验意见。被告嘉锦置业公司向原告吴世忠、吴致远交付的文件包括：前期物业服务协议、业主临时管理规约、嘉年华·御府业主手册（含装修手册）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收结果表以及菲斯曼供热设备合格证、安装服务指南等。 2015年8月17日，案涉房屋的楼下住户发现户内屋顶有渗水情况，第三人威德酒店物业成都公司立即联系了原告吴世忠，因原告吴世忠在外地，原告吴世忠将案涉房屋密码告知了第三人威德酒店物业成都公司工作人员，第三人威德酒店物业成都公司、被告嘉锦置业公司的工作人员与案涉房屋的楼下住户、施工方一起进入案涉房屋内查看，发现屋内地面大面积积水，查明原因为地暖锅炉漏水。2015年9月12日，案涉房屋的地暖锅炉厂家出具《关于嘉年华住宅项目5#-1-603漏水问题回复函》，载明“案涉房屋漏水点：锅炉右下底部安全阀处。漏水原因：锅炉安全阀超压泄压排水导致的漏水现象。导致原因：1、有非我公司专业人员私自操作锅炉，打开了锅炉系统补水阀并且没有关闭，锅炉一直处于补水状态，自来水源源不断向采暖系统补压，导致采暖系统压力超安全阀3公斤工作而泄压；2、按照家用水电气使用要求，客户家长时间无人居住，需要关水、关电、关气，该房屋无人居住，但是自来水没有及时关闭也是漏水的另一原因。处理措施：采暖系统安装无任何安装质量问题，不存在接口拧的不禁链接点松动或者脱落原因漏水，并且我们的精装房已全部交给业主方使用，造成漏水的直接原因是有人打开了补水阀后没有及时关闭所制，请查看《安装及服务指南》手册第15页，加注供热设备和排气这一大条里有明确规定，采暖系统在加注水后须关闭补水阀。综上：嘉年华住宅项目5#-1-603漏水，非我公司采暖产品质量和系统安装问题，导致漏水的直接原因是我们公司专业人员安装完毕后，有非我公司专业人员私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭，且用户家自来水入户总水阀未按安全用水的要求及时关闭导致事故和损失。”后被告方对案涉的地暖锅炉进行了调试，已经没有漏水。 另外，案涉房屋的地暖《安装和服务指南（供专业人员使用）》上载明，加注供热设备和排气的工作步骤详细说明：1、检查膜式膨胀水箱的预压力；2、关闭燃气截止旋塞阀；3、打开注水装置，给供热设备注水；4、打开控制器上的电源开关；5、加注功能和排气功能启动30分钟；6、在排气和加注完全结束后，关闭控制器上的电源开关；7、关闭注水阀。案涉5-1-603号房屋交房时水表度数为15立方米，7月份为28立方米、8月份为45立方米。 2016年6月16日，案涉小区503号房屋业主吴昊江诉至本院，请求判令原告吴世忠、吴致远赔偿房屋装修损失32845元、家具仓储损失35000元，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：原告吴世忠、吴致远赔偿吴昊江损失12000元。 2016年11月11日，二原告向第三人威德酒店物业成都公司发函，要求对2015年5月18日经巡查发现的5-1-603号房屋发现的电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉问题进行整改，第三人威德酒店物业成都公司于次日收到该函件。现案涉5-1-603号房屋上述巡查发现的问题依然存在，另外客厅、主卧室也存在墙纸发霉问题。 案涉5-1-603号房屋未添置家电、家具等，处于空置状态。诉讼过程中，原告吴世忠、吴致远不申请对因案涉房屋漏水期间房屋未入住的租金损失进行鉴定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。以上事实有双方当事人提交的身份证、组织机构代码证；《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《质量保证书》；入户程序表、入户声明、验收交接表；空置房巡查记录表；锅炉漏水备忘录；锅炉厂商回复函；供热设备合格证书、安装服务指南；录音资料；告知函；现场照片；民事调解书等证据在卷佐证。 本院认为，二原告购买了被告嘉锦置业公司开发的案涉商品房，以案涉商品房存在质量问题要求被告嘉锦置业公司承担修复、赔偿损失等责任，可以选择侵权纠纷提起诉讼。二原告要求对案涉房屋在交房前巡查发现的质量问题以及因案涉房屋的地暖锅炉因未调试好发生漏水致墙面受损进行修复，被告嘉锦置业公司抗辩认为地暖锅炉漏水是因为使用不当，另外的质量问题已过质保期，不应承担修复责任。故本案争议焦点为案涉房屋存在的质量瑕疵被告嘉锦置业公司应否承担修复责任；案涉房屋的锅炉漏水是因为被告安装时未调试好还是因为原告使用不当造成的；相关损失如何认定。 一、关于被告嘉锦置业公司应否对案涉房屋存在的质量瑕疵承担修复责任问题。案涉商品房为精装修房屋，按照被告嘉锦置业公司出具《嘉年华·御府质量保证书》的约定，二原告主张的质量瑕疵为电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉问题，属于房屋的其他装修，被告嘉锦置业公司承担保修的期限为两年，从交房之日2015年5月30日计算。第三人威德酒店物业成都公司为被告锦置业公司委托的接收业主质量问题投诉的单位，其巡查人员于2015年5月18日巡查案涉房屋时发现屋内电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉。虽案涉房屋于2015年5月30日交付给二原告吴世忠、吴致远时，二原告未提出质量异议，但结合案涉房屋的现状照片，上述质量瑕疵仍然存在，被告嘉锦置业公司主张在交房之前就已经处理好，但第三人威德酒店物业成都公司工作人员与原告的对话录音证明第三人威德酒店物业成都公司未在交房前对上述质量瑕疵进行修复。原告吴世忠、吴致远于2016年11月11日向第三人威德酒店物业成都公司主张修复该瑕疵，未超过《嘉年华·御府质量保证书》上明确约定的质保期，故被告锦置业公司应当承担对上述瑕疵的修复责任。 二、关于案涉房屋的锅炉漏水是因为被告安装时未调试好还是因为二原告使用不当造成的问题。案涉房屋内的地暖锅炉属于该房屋的附属设施，也属于被告嘉锦置业公司承担瑕疵担保义务的范围。对于原、被告争议的案涉地暖锅炉漏水的原因，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条的规定：“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。”案涉地暖锅炉属于耐用消费品，在交付给二原告3个月内就发生漏水问题，被告嘉锦置业公司主张地暖锅炉漏水是由于原告使用不当造成，应当承担举证责任。诉讼过程中被告嘉锦置业公司提交了地暖锅炉厂家出具《关于嘉年华住宅项目5#-1-603漏水问题回复函》，以此证明造成地暖锅炉漏水的原因是有非专业人员私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭，且二原告房屋自来水入户总水阀未按安全用水的要求及时关闭，不属于产品质量和安装问题所致，但该函件属于地暖锅炉的生产安装厂家出具的单方认定意见，并非权威鉴定机构的意见，且未经二原告签字认可。另外，结合二原告未入住案涉房屋的事实，原告与第三人威德酒店物业成都公司的对话录音，修复案涉地暖锅炉是进行多次调试才不漏水，存在未调试好的可能性，认定二原告擅自私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭导致漏水不符合常理。同时，第三人威德酒店物业成都公司也未举证证明在向二原告交付房屋时，已经告知须及时关闭总水阀，被告嘉锦置业公司交付给二原告的《安装和服务指南》第15条是对专业人员的操作要求，不属于用户使用说明的注意事项。综上，被告嘉锦置业公司主张二原告使用不当造成案涉地暖锅炉漏水，证据不足，本院不予认定。被告嘉锦置业公司应当对案涉房屋的附属设施在保修期内的质量问题承担赔偿责任。 三、地暖锅炉漏水造成了地面浸泡导致客厅、主卧墙面发霉，被告嘉锦置业公司应当就此问题进行修复，二原告主张的木地板受损，但尚未达到须更换的程度。同时漏水导致楼下503号房屋受损，经本院主持调解，二原告赔偿了楼下业主12000元，该损失属于合理损失，被告嘉锦置业公司应当进行赔偿。对于二原告主张的租金损失，因二原告购买案涉房屋用于自住，并非用于对外出租进行收益，未提交不能居住案涉房屋另行在外租房产生租金损失的证据，同时案涉房屋的墙面发霉尚未达到不足以居住的程度，故二原告的该诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第十五条第一款第（六）项的规定，判决如下： 一、被告成都市嘉锦置业有限公司于本判决生效后三十日内对原告吴世忠、吴致远购买的位于成都市高新区中和街道新华社区3组嘉年华·御府5栋1单元603号房屋的客厅、主卧室、次卧室、电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝进行修复； 二、被告成都市嘉锦置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告吴世忠、吴致远因上述房屋漏水产生的损失12000元； 三、驳回原告吴世忠、吴致远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取310元，由被告成都市嘉锦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一七年十二月十三日 书记员  刘苡辰 速录书记员胡茂琳