广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初237号原告：林森，男，1985年2月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谭家权，广东迅恒律师事务所律师。被告：项国成，男，1947年7月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：谢丽莲，女，1959年1月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列两被告共同的委托诉讼代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。上列两被告共同的委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。第三人：阳东区宏盛房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区工业一区广湛公路边。法定代表人：陈积崧，该公司董事长。第三人：陈积崧，男，1961年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。原告林森与被告项国成、谢丽莲以及第三人阳江市阳东区宏盛房地产开发有限公司（下称“宏盛公司”）、陈积崧案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林森的委托诉讼代理人谭家权、被告项国成及被告项国成、谢丽莲的共同委托诉讼代理人梁荣根到庭参加诉讼，第三人宏盛公司、陈积崧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林森向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告已付清购房款，并实际占有、使用位于阳江市阳东区（门牌云山路4号）商铺；2.判令对执行标的阳江市阳东区（门牌云山路4号）商铺中止执行并解封；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告项国成、谢丽莲与第三人宏盛公司、陈积崧股权转让合同纠纷上诉一案，审理过程中，被告以原告向宏盛公司购买的裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺未办理预售登记为由向阳江市中级人民法院申请诉讼保全，该院2014年12月25日作出（2014）阳中法民二终字第125-6号民事裁定书，对裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺进行预查封。案经判决发生法律效力后，被告申请执行。2016年11月13日原告以裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺已付清购房款给宏盛公司，宏盛公司已交付商铺，原告已实际占有、使用了商铺为由提出执行异议。阳东区人民法院经审查，作出（2016）粤1704执异68号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为，被查封的裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺，是原告2013年4月8日以一次性付清购房款896400元的方式向宏盛公司购买，双方签有《房产认购协议书》，2014年8月宏盛公司交商铺给原告，原告收铺后对该铺装修、管理、使用、出租、直至现在。原告已实际占有了该商铺，未办理预售备案登记是因为宏盛公司未开具购房发票，原告没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院查封原告购买并实际占有使用的裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺并执行有错，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，向法院提起诉讼，请受理并准如所请。被告项国成、谢丽莲辩称，请求法院驳回原告林森的诉讼请求。事实与理山如下：阳东区人民法院作出的执行异议裁定驳回原告林森的异议请求，认定事实清楚、适用法律正确。一、关于涉案商铺的查封异议纠纷，己经阳江市中级人民法院作出审理，并支持本案涉案的商铺的查封，驳回查封异议。被告项国成、谢丽莲与宏盛公司、陈积崧的股权转让纠纷的二审诉讼过程中，项国成、谢丽莲于2014年12月申请对涉案商铺查封，二审法院阳江市中级人民法院作出了（2014)阳中法民二终字第125-6号《民事裁定书》，查封了涉案的商铺。宏盛公司以商铺已转让给林森为由，提出查封异议要求解除查封，阳江市中级人民法院在查明事实的基础上，认定涉案商铺未完成预购预告登记，产权未转移，作出（2014）阳中法民二终字第125-10号《民事裁定书》，驳回宏盛公司要求解除查封的申请。阳江市中级人民法院作出的（2014）阳中法民二终字第125号《民事判决书》，同样认定涉案商铺未完成预购预告登记，产权尚未发生转移。二、原告提交《房产认购协议书》反映的内容与讼争商铺无关。《房产认购协议书》反映的内容与涉案商铺无关。《房产认购协议书》显示的商铺是4号商铺，然而，林森在诉状中诉称对3幢16号商铺享有所有权，显然，《房产认购协议书》记载的4号商铺，与林森在本诉状诉称的3幢16号商铺是不同的标的物。因此，林森依据《房产认购协议书》来诉称对本案涉案商铺享有权属，是没有任何事实根据的。三、本案涉案商铺无有效的预购商品房买卖合同，也没有预购商品房合同备案登记，更没有商品房预购预告登记，林森对涉案商铺不享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案林森均没有符合上述规定的情形，对执行标的不具足以排除强制执行的权利。1、原告林森与宏盛公司没有签订有效的预购商品房合同。林森仅与宏盛公司签订了《房产认购协议书》，认购协议书仅是双方将来订立确定性合同（即是商品房买卖合同）达成的书面允诺或协议，只是表明林森具有购买商品房的意向，与商品房买卖合同有根本性的区别，不具有买卖合同的法律效力。2、涉案商铺未在房产管理部门作预购商品房合同备案登记或商品房预购预告登记。阳江市中级人民法院向原阳东县住房和城乡规划建设局查询了裕和轩预售情况，在查明事实的基础上，认定涉案的裕和轩3幢16号商铺未作合同备案登记和预购预告登记，产权未转移，作出（2014）阳中法民二终字第125-10号《民事裁定书》驳回宏盛公司要求解除查封的申请，并作出（2014）阳中法民二终字第125号《民事判决书》。3、林森未在法院查封之前合法占有涉案商铺。林森没有证据证明在法院于2014年12月25日查封之前己对涉案商铺合法占有，其权利不能够排除对涉案商铺的执行，法院不应予以支持林森的异议请求。其提交的商铺租赁合同是虚假的，其提交的银行流水无法证实是涉案商铺的租赁收入，林森为配合其银行流水而制作了虚假的租赁合同，银行流水与租赁合同不具有关联性。其提交是水费电费发票，均是在法院查封讼争商铺之后形成的，其占有商铺是恶意占有。四、林森与宏盛公司不存在真实有效的商品房买卖合同关系，林森不是涉案商铺的合法权利人，不得停止对涉案商铺的执行。（一）林森不是涉案商铺的真实合法权利人。在阳江市中级人民法院审理（2014）阳中法民二终字第125号案期间，宏盛公司以商铺己转让给林森为由提出查封异议，阳江市中级人民法院已经对林森是否为涉案商铺的真实合法权利人进行了审查，并最终做出“产权尚未转移”的认定，即林森不是涉案的真实合法权利人，据此驳回了宏盛公司的查封异议。（二）林森提交的证据无法证明交易的真实性，其与宏盛公司之间不存在真实的涉案商铺的买卖关系。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第311条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案，林森不能举证证明商品房买卖关系的真实性。1、林森没有有效证据证实了支付了房款。林森没有任何银行转账记录以证实其支付了购房款。交易总价款为896400元的房屋买卖，根据交易习惯，不可能是现金交易，林森提交的收款收据不足以证实其支付房款的真实性。2、林森和宏盛公司签订的《房产认购协议书》系虚假的。（1）宏盛公司与林森签订房产认购协议书显示的签订时间系2013年4月8日，但在阳江市中级人民法院审理(2014）阳中法民二终字第125号案期间，宏盛公司、陈积裕与戴水桥在二审法庭上陈述，至2014年10月29日庭审结束前，裕和轩的所有商铺尚未出售，并且主张裕和轩的所有商铺不具有销售及交付条件。（2）《房产认购协议书》非等同于《商品房买卖合同》，林森与宏盛公司未形成商铺买卖合同关系。房产认购协议书是在购房者初步确定购买意向并交纳定金时签订的，是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有进行约定，需要双方签署正式的商品房买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定，商品房认购书仅仅作为预约合同的性质。（3）林森无法提交有效的购买裕和轩3幢16号商铺发票。（4）林森所提交水费电费发票，时间均是发生在法院查封讼争商铺之后，林森在法院查封房屋之后，对房屋的占有，是恶意占有，也是无效占有。且涉案商铺至今仍未通过综合验收，无法完成法律上有效的交付。涉案商铺用地性质是综合用地，不是商住用地。希望法院驳回林森的诉讼请求。第三人宏盛公司、陈积崧均未到庭，但向本院提交了民事答辩状，共同述称，一、原告已付清购房款，并实际占有、使用了向宏盛公司购买的裕和轩第16号（云山路4号）商铺。2012年至2013年间，宏盛公司开发建设裕和轩商住小区，由原告林森和原告父亲林德良两人供给钢筋，双方约定先交货后由宏盛公司分期付款，至2013年底小区完工，两人供给宏盛公司的钢筋达2000吨，货值约800万元。2013年4月8日，原告父子向宏盛公司购买裕和轩第16号商铺，商铺建筑面积124.5平方米，单价7200元/平方米，房款共896400元，双方商定用宏盛公司应付原告父子的钢筋款兑付，购商铺人为原告。因当时宏盛公司资金有困难没能当日向原告开具完税的购房发票，双方只签订《房产认购协议》，由宏盛公司开具收到原告购房款896400元的收据，收据上注明该款用钢筋款兑付。2014年商铺建好后，宏盛公司交付商铺给原告，原告收铺后占有、使用至今。原告购买的裕和轩第16号商铺至今没签订商铺买卖合同，没开具完税的购房发票进行预售备案登记，是因宏盛公司没钱完税造成，过错在宏盛公司不在原告。二、阳东区人民法院执行原告向宏盛公司购买的裕和轩第16号商铺，用于偿还宏盛公司欠项国成、谢瑞莲的债务，有错，应依法中止执行。2013年4月8日原告以应收钢筋款一次过兑付清购房款896400元的方式向宏盛公司购买该商铺。2014年8月取得该商铺使用至今。2014年12月25日阳江市中级人民法院以陈积崧2014年10月29日在法庭讲裕和轩所有商铺尚未出售为由查封包括原告购买的商铺在内的14间商铺，是错误的。因为法院查封前的2013年4月8日原告已付清购房款，2014年8月收铺使用。之所以原告购买的商铺未在住建局办理预售备案登记，是因宏盛公司没与之原告签订买卖合同，开具完税的购房发票，过错在宏盛公司。2014年10月29日陈积崧是否有在法庭上讲裕和轩所有商铺尚未出售之类的话已记不清了。但2014年10月29日前裕和轩的商铺已出售，且部分已办理预售备案登记，部分因宏盛公司没开出完税发票未办预售备案登记（包括裕和轩第16号商铺），这一铁的事实，已经阳江市中级人民法院裁定查封时予以认定，证明2014年10月29日裕和轩的商铺已出售，不是所有未出售。原告购买的商铺就是在2014年10月29日前付清房款购买，2014年8月收铺占有、使用。至今未办理原告名下的房产证，是宏盛公司的过错，所以应中止执行。经审理查明，项国成、谢丽莲因与陈积崧、戴水桥、宏盛公司股权转让合同纠纷一案，不服本院作出的（2014）阳东法民二初字第15号民事判决，向广东省阳江市中级人民法院提起上诉。广东省阳江市中级人民法院于2015年4月9日作出（2014）阳中法民二终字第125号民事判决，该判决查明基本事实与本院（2014）阳东法民二初字第15号民事判决查明的基本事实一致：项国成、谢丽莲是夫妻关系，项嘉处、项子桃、项冠龙和项薇燕是项国成、谢丽莲的子女。座落于阳东县城工业一区广湛公路边一块面积为3342.60平方米的土地[国有土地使用权证号：东府国用（2002）字第1300006号]使用权属项国成所有，相邻另一块面积为2733平方米土地[国有土地使用权证号：东府国用（2004）字第1300156号]使用权证属谢丽莲所有。两地块面积共6075.60平方米。陈积崧与戴水桥为夫妻关系。项国成、谢丽莲拟将成立的宏盛公司的所有股权转让给陈积崧与戴水桥及将上述两块土地过户到公司名下，然后由陈积崧与戴水桥进行房地产开发。为此，项国成、谢丽莲与陈积崧于2011年6月13日签订了《股权转让协议》、《股权转让余款支付补充协议》。宏盛公司于2011年6月17日正式成立。宏盛公司股东原为项国成、谢丽莲，出资额为100万元，各占50%，项国成为公司法定代表人。签订上述合同后，陈积崧依约共支付股权转让款1100万元给项国成、谢丽莲，项国成、谢丽莲也依约于2011年8月2日将上述两块共6075.60平方米土地的使用权人变更为宏盛公司。2011年8月23日，经阳东县工商行政管理局核准，公司股东变更为陈积崧和戴水桥两人，出资额100万元不变，陈积崧占60%，戴水桥占40%，陈积崧为公司的法定代表人。至此，项国成、谢丽莲与陈积崧均按《股权转让协议》履行了自己的义务。2011年10月26日，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局（原阳东县住房和城乡规划建设局）向宏盛公司发出《建设用地规划许可证》，2011年11月份宏盛公司在上述土地开发裕和轩商住楼，施工单位是河南三建建设集团有限公司。裕和轩商住楼共4幢，其中住宅304套，商业用房24套，共约40079.35平方米。2013年3月1日阳东县住房和城乡规划建设局向宏盛公司发出《商品房预售许可证》，允许对外预售楼房，至诉讼期间已出售200多套。2013年11月14日阳东县住房和城乡规划建设局向宏盛公司发出《建设工程规划验收合格证》。上述工程约于2013年11月竣工，但至诉讼时，工程尚未进行竣工验收。2013年10月23日项国成、谢丽莲又与陈积崧签订了一份《商铺补充协议》，内容为“基于双方于2011年6月13日签署的《股权转让协议》及《股权转让余款支付补充协议》相关条款约定，现因受让方擅自改变用途，造成云山路边１号及２号商铺（原协议约定的从西往东方向）没法按原协议实施，经双方协商达成以下补充协议：一、将原约定的云山路边１号及２号商铺调整为云山路边６号及７号商铺（从西往东方向）。其余不变，执行原有协议条款，验收合格后按调整后的实际面积计算。二、本协议一式三份，签署各持一份，自签订之日起生效”。2014年1月12日，宏盛公司出具一份《证明》给项国成、谢丽莲，《证明》中的主要内容为“根据2011年6月13日项国成、谢丽莲与陈积崧就阳东县宏盛房地产开发有限公司股权转让事宜签订的《股权转让协议》和2011年6月13日的《股权转让余款支付补充协议》以及2013年10月22日、10月23日的《商铺调整补充协议》，我公司根据协议约定，现根据项国成、谢丽莲要求，将阳东县东风四路180号裕和轩十四间商铺一层、二层办理房地产权证给项国成、谢丽莲四个子女，报阳东县住建局办理房地产权证，具体如下：项嘉处商铺：东风四路裕和轩的2幢102商铺、2幢103商铺、2幢105商铺、2幢106商铺，一层、二层面积共为836.33平方米。项子桃商铺：东风四路裕和轩1幢106商铺、1幢107商铺、1幢108商铺、2幢101商铺，一层、二层面积共为841平方米。项冠龙商铺：东风四路裕和轩1幢101商铺、1幢102商铺、1幢103商铺、1幢105商铺，一层、二层面积共为827.79平方米。4、项薇燕商铺：东风四路裕和轩南面的云山路的3幢107商铺、4幢108商铺，一层、二层面积共为422.75平方米。”（2014）阳中法民二终字第125号民事判决还另查明，裕和轩建好以后，宏盛公司将裕和轩商住小区的商铺统一进行编号，东风三路边的商铺为1幢和2幢，云山路边的商铺为3幢和4幢，具体编号如下：1幢1、2、3、4、5、6号；2幢7、8、9、10、11、12号；3幢13、14、15、16、17、18号；4幢19、20、21、22、23、24号。其中1幢1号（一、二层面积271.22㎡）、2号（一、二层面积245.06㎡）、3号（一、二层面积218.1㎡）、4号（一、二层面积105.11㎡）、5号（一、二层面积124.52㎡）、6号（一、二层面积188.9㎡），2幢7号（一、二层面积266.78㎡）、8号（一、二层面积249.66㎡）、9号（一、二层面积218.1㎡）、10号（一、二层面积105.11㎡）、11号（一、二层面积237.0㎡）、12号（一、二层面积282.29㎡），3幢18号（一、二层面积226.18㎡），4幢19号（一、二层面积205.86㎡）。依据《股权转让余款支付补充协议》第二条和《商铺调整补充协议》的约定，双方约定用于作价抵顶股权转让款的14间商铺是1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、18、19号商铺。第1至12号商铺的总面积为2511.85㎡，约定均价为8180元/㎡,价款为20546933元，第18、19号商铺的总面积432.04㎡约定均价为5000元/㎡，价款为2160200元。该14间商铺的价款合计为22707133元。2014年1月12日宏盛公司出具的《证明》中约定交付给项嘉处的2幢102商铺、2幢103商铺、2幢105商铺、2幢106商铺，依次是第9、10、11、12号商铺；交付给项子桃的1幢106商铺、1幢107商铺、1幢108商铺、2幢101商铺，依次是5、6、7、8号商铺；交付给项冠龙的1幢101商铺、1幢102商铺、1幢103商铺、1幢105商铺，依次是1、2、3、4号商铺；交付给项薇燕的3幢107商铺、4幢108商铺，依次是18、19号商铺。陈积崧、戴水桥、宏盛公司在（2014）阳中法民二终字第125号民事案件中陈述至2014年10月29日本案二审庭审结束前，裕和轩的所有商铺尚未出售。2014年12月12日，广东省阳江市中级人民法院向阳江市阳东区住房和城乡规划建设局（原阳东县住房和城乡规划建设局）查询裕和轩的预售情况如下：裕和轩第1、2、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、23、24号等14间商铺已在该局进行了预售备案登记，产权尚未转移，另第3、4、15、16、17、18、19、20、21、22号等10间商铺未办理预售备案登记。广东省阳江市中级人民法院依项国成谢丽莲的诉讼保全申请于2014年12月16日依法查封了宏盛公司裕和轩第7、8、9、10、11、12号商铺，于2014年12月25日查封了裕和轩第1、2、3、4、5、6、15、16、17、18、19、20、21、22号商铺。项国成和谢丽莲夫妇生有四个子女：长子项嘉处、次子项冠龙、长女项子桃、次女项薇燕。项嘉处、项冠龙、项子桃、项薇燕等对项国成夫妇用股权转让款订购商铺并设定其为权利人没有异议，也认可由父母代为提起向陈积崧和宏盛公司主张交付商铺的诉讼请求。广东省阳江市中级人民法院作出的（2014）阳中法民二终字第125号民事判决第四项判令宏盛公司在本判决发生法律效力之日起30日内将位于阳东县城工业一区广湛公路边裕和轩2幢9号（一、二层面积218.1㎡）、10号（一、二层面积105.11㎡）、11号（一、二层面积237.0㎡）、12号（一、二层面积282.29㎡）商铺交付项嘉处（公民身份号码4417021980××××××××），并办理产权过户登记手续和承担相关税费。陈积崧、戴水桥、宏盛公司不服广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民二终字第125号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后，裁定驳回陈积崧、戴水桥、宏盛公司的再审申请。在（2014）阳中法民二终字第125号案件审理过程中，广东省阳江市中级人民法院依项国成、谢丽莲的诉讼保全申请于2014年12月16日作出（2014）阳中法民二终字第125-1号民事裁定，对宏盛公司坐落于阳江市阳东区的商铺进行了预查封。嗣后，宏盛公司提出查封异议，申请解除对商铺的查封。广东省阳江市中级人民法院于2015年4月10日作出（2014）阳中法民二终字第125-10号民事裁定驳回宏盛公司要求解除查封的申请。由于陈积崧、宏盛公司未履行已发生法律效力的（2014）阳中法民二终字第125号终审民事判决确定的民事义务，项国成、谢丽莲向本院申请强制执行，本院立案予以执行［案号：（2015）阳东法执字第329号］。在执行过程中，林森提出执行异议，请求解除对涉案商铺的查封。经审查，本院于2016年12月31日作出（2016）粤1704执异字68号执行裁定书，裁定驳回林森的异议。林森不服该裁定，于2017年2月7日向本院提起本案诉讼。另查明，涉案商铺由宏盛公司开发建设。林森与宏盛公司于2013年4月8日签订《房产认购协议书》，约定由林森向宏盛公司认购宏盛裕和轩云山路4号商铺（建成后编号为3幢16号），上述商铺的总价款为896400元。双方约定涉案商铺购房款签订协议书时一次性付清。在未签署《买卖合同》之前，认购协议书将作为正式合同。诉讼中，林森主张其在法院查封商铺之前已签订合法有效的合同且其已支付购买涉案商铺全部价款，合法占有并出租讼争商铺，据此排除法院的强制执行。林森为支持其主张，在诉讼中提交了如下证据：一、房产认购协议书、购房收款收据，拟证明林森向宏盛公司购买裕和轩16号（门牌云山路4号商铺），已支付全部购房款。二、物业管理协议、商铺租赁合同、物管费、水电费、装修费、租金发票、收款凭证，拟证明林森已收裕和轩第16号（门牌云山路4号）商铺，并实际占有、管理、使用该商铺。三、送货单、收据、转账凭证，拟证明林森和林德良与宏盛公司是钢筋购销关系，约定先货后款的交易方式。四、户口本、身份证复印件，拟证明林森与林德良是父子关系。项国成、谢丽莲对林森提交的上述证据发表质证意见如下：一、对房产认购协议书和购房收款收据均不予认可。该认购书所反映的商铺与涉案商铺无关，不是同一商铺。协议约定签订当天一次性付款，与林森主张用钢材款抵顶购房款相矛盾。协议还约定房款付清时要签订正式的商品房买卖合同，宏盛公司之所以与林森未签订商品房买卖合同，是因为林森未付清购房款。宏盛公司在股权纠纷案件中称裕和轩商铺均未出售，亦未达到交付条件。二、对物业管理协议、商铺租赁合同、物管费、水电费、装修费、租金发票、收款凭证均不予认可。宏盛公司在股权转让纠纷案件中败诉后，编造了一系列的商铺销售事实，找到了宏盛公司的利害关系人捏造虚假的商铺销售事实以对抗法院的强制执行。水电费票据发生的时间在2014年10月29日之后，林森是在法院查封商铺之后才占有涉案商铺，属恶意占有。即使林森使用了涉案商铺，也不可能达到法律上有效的交付与占有。涉案商铺至今仍未通过综合验收，且是综合用地性质，不可能交付商住用地给林森占有使用。林森提供的收取租金的银行流水是后台打印的，是不完整的，并非是原始未经修改的凭证。该租赁合同上约定的租金数额与林森主张收取的租金2250元、2450元、2350元等是不相符的，且租金发生的时间也是在2014年10月29日之后，无法证实该租赁关系的真实性。承租人对涉案商铺的占有使用是恶意的，租赁关系也是无效的。三、对送货单、收据、转账凭证均不予认可，与本案不具有关联性。这些单据所反映的法律主体是林德亮，并非林森，亦没有证据证实林德亮与宏盛公司之间存在钢材销售合同法律关系以及货款是否结算；四、林森提供的户口本、身份证复印件由法院审查认定。项国成、谢丽莲主张林森对涉案商铺不享有足以排除强制执行的实体权利，在诉讼中提交了如下证据：一、（2014）阳中法民二终字第125号民事判决和（2015）粤高法民二申字第1786号民事裁定，拟证明项国成对宏盛公司、陈积崧享有确定的、合法有效的违约金债权；二、（2014）阳中法民二终字第125-6号民事裁定，拟证明项国成、谢丽莲申请查封了涉案商铺；三、（2014）阳中法民二终字第125-10号民事裁定，拟证明涉案商铺产权尚未转移，阳江市中级人民法院驳回对涉案商铺的查封异议。林森对项国成、谢丽莲提交的上述证据发表质证意见如下：项国成、谢丽莲提交上述证据的真实性及所要证明的事实均由法院依法认定。宏盛公司、陈积崧未提供质证意见。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及提交的证据在案佐证。本院认为：林森作为执行案件的案外人对本院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是林森对位于广东省阳江市阳东区是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，林森主张其对位于广东省阳江市阳东区享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。项国成、谢丽莲申请执行的案件属于金钱债权执行案件，其申请执行的标的为宏盛公司开发的商品房。因林森所购商品房的性质为商铺，并非用于居住，故林森的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即第二十八条又对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议这类情形作出了规定。从第二十八条和第二十九条条文来看，二十八条是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，故对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用第二十九条规定，也可以适用第二十八条规定。因此，本案可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对林森是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据案件查明的事实及证据分析，虽然林森作为涉案商铺的买受人，在法院查封涉案房屋前和宏盛公司签订了《房产认购协议书》，亦与阳东县宜家物业管理有限公司签订了《裕和轩小区前期物业管理服务协议》，并已经将涉案商铺出租给他人占有使用，但林森据其父亲林德亮与宏盛公司之间的货款来抵顶涉案商铺的购房款，理据不足，本院不予支持。一、本案中，林森与宏盛公司签订的《房产认购协议书》约定的付款方式为一次性付款，且在2013年4月8日前付清并签署《商品房买卖合同》，故林森与宏盛公司之前签订的《房产认购协议书》并非《商品房买卖合同》，仅仅是预约合同，故林森的行为并不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。二、从林森提供的送货单、收据和转账凭证来看，林德亮与宏盛公司之间的债权发生在2012年，且宏盛公司出具给林森收执的收据载明为购房款，未能反映出宏盛公司与林德亮之间对其债权债务进行结算，且最终结算的款项已转化为本案的购房款的事实，故林森这一行为亦不符合“已支付全部价款……”这一条件。三、林森主张其在法院查封涉案商铺后已实际占有使用，应提供其在法院查封涉案商铺之前已实际占用的证据，而非法院查封涉案商铺后无限期占有使用的证据。林森提供的水电费载明的户名发生在2015年7月之后，未能提供该时间之前的水电费缴费凭证，故林森在法院查封之前未能合法占有涉案商铺。综上所述，林森提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张应对涉案商铺排除执行，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告林森的诉讼请求。案件受理费12764元，由原告林森负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一七年十二月二日书记员  周子琳