广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2824号 原告：钦州高新钦园物业管理有限公司，住所地：钦州市钦**南珠东大街**，统一社会信用代码：91450700561557503E。 法定代表人：季如云，执行董事。 委托诉讼代理人：何娜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：林喆，广西铭德律师事务所律师。 被告：胡红萍，女，1994年9月5日出生，汉族，户籍所在地：广西钦州市钦**，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：吴钧宇，男，1989年9月30日出生，汉族，住钦州市钦**。与被告胡红萍系夫妻关系）。 原告钦州高新钦园物业管理有限公司诉被告胡红萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月30 日公开开庭进行了审理。原告钦州高新钦园物业管理有限公司的委托诉讼代理人何娜、林喆，被告胡红萍的委托诉讼代理人吴钧宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦州高新钦园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告2019年1月1日至2020年7月31日物业服务费2189.20元；2.请求依法判令被告支付原告2019年1月1日至2020年7月31日电梯维护费265.40元；3.请求依法判令被告支付原告2019年1月1日至2020年7月31日违约金662.70元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系钦州市钦南区高新钦园8栋2单元6XX号房的业主，原告系钦州市钦南区高新钦园的前期物业服务公司。原告与被告于2016年12月31日签订一份《前期物业管理服务协议》，协议的第四条第一项约定被告交纳费用时间：每年第一个月的5日前交纳当年费用；第二项约定物业管理服务费收取为：普通住宅楼按建筑面积每月每平方米1.32元收取，别墅按建筑面积每月每平方米1.45元收取；第三项约定电梯维护费收取为：普通住宅楼按建筑面积每月每平方米0.16元收取。同时，协议第九条第四项约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。协议第十五条约定，本协议自签字之日起生效，有效期至小区成立业委会止。《前期物业管理服务协议》签订后，被告于2016年12月31日起接收了所购买的商品房，原告按照协议的约定提供了相应的物业服务，一直为钦州市钦南区高新钦园小区的所有业主提供物业服务至今。被告自入住至今多次拖欠物业服务费及其他费用，严重违反了协议的规定，具体欠费详见附表一。根据双方合同的约定，违约金应为2209.10元，根据合同法的相关规定，原告自愿主张按照被告拖欠费用总和的30%计取违约金，即(1970.30元+238.80 元)x30%=662.70元。原告多次催促被告交纳，但被告依然置之不理。为此，原告为了保障小区其他业主的合法权益，挽回经济损失，只能向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告为证实其主张，提供如下证据： 1.被告的身份证，证明被告诉讼主体资格； 2.《前期物业管理服务协议》，证明原告是钦州市高新钦园小区的物业服务管理公司，被告是钦州市高新钦园小区的业主，合同对物业服务的收费项目、收费标准、交付时间、违约责任都作了详细约定； 3.《物业收费备案表》，证明原告的物业服务等收费项目及收费标准经过物价部分的核准备案； 4.律师函，证实已向被告催收。 被告胡红萍答辩称，1.原告私自改建8栋2单元楼门口的单元门，私自改建单元墙体结构，私自把单元楼里开出一个通道，供其他单元的业主步行甚至开车经过，对本单元的业主造成财产安全及人身安全隐患。2.部分业主装修把外墙结构私自改装，把原有阳台私自打开，做了飘出去的阳台，下雨天雨点打在飘出去的塑料顶棚上，发出的噪音严重影响我们的生活，原告不进行管理。3.原告未尽到物业服务公司所应尽到的服务，聘请的保安不够，保洁不够，致使小区的楼道、小区整体经常一个月不打扫一次，楼道的垃圾，一个月都还在。因此，致使本人及小区多名业主拒绝缴纳物业管理服务费用，以上问题多次向原告反映，但原告一直未曾理会，故本人一直拒绝缴纳物业费。只要把上述问题改正，本人必准时缴纳物业费用。 被告为证实其主张，向本院提供如下证据： 1.微信聊天记录，证实卫生问题，证实有问题找到物业反映都是无回应的； 2.物业改建8栋单元楼通道的图片8栋的单元门本来是在外面的，现在是进到里面去了，物业私自改建。 本院经审理查明案件事实如下：原、被告双方于2016年12月31日签订《前期物业管理服务协议》，由原告对高新.钦园8栋2单元6XX号房提供物业管理服务。同日，被告接收了该房屋，该房屋的建筑面积为87.29平方米。协议约定每年第一个月的5日前交纳当年费用；物业管理服务费收取为：普通住宅楼按建筑面积每月每平方米1.32元收取，别墅按建筑面积每月每平方米1.45元收取；约定电梯维护费收取为：普通住宅楼按建筑面积每月每平方米0.16元收取。同时，协议第九条第四项约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。被告从2019年1月1日起至2020年7月31日止共拖欠物业管理费2189.20元、电梯维护费265.40元，合计2454.60元。原告经多次催收无果引起纠纷，原告向本院起诉要求解决。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。原、被告应当按照约定去履行合同。被告主张因原告未尽到物业服务公司所应尽到的服务而拒交物业服务费，本院认为，居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外,还需要小区全体业主共同努力,共同遵守相关规定和约定,环境品质才能不断地保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多,不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理,而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益。业主拒交物业服务费，会导致恶性循环，影响服务质量，原告在物业服务上虽然存在一定瑕疵，但在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。被告从2019年1月1日起至 2020年7月31日止拖欠原告物业管理费、电梯费2454.60元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告按约为涉讼小区提供物业管理服务,被告在使用其房屋期间,未能按约交纳相应的物业管理费,经原告催要,仍拒绝交纳,其行为显然与法相悖,依法应承担相应的民事责任,原告要求其支付物业服务费的请求于法有据,本院应予支持。关于原告请求被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金问题。《前期物业管理服务协议》虽然约定了逾期支付物业费的违约责任，但因该条款系格式条款，原告未提供证据证明在签订《前期物业管理服务协议》时充分向被告说明、协商并征得对方同意，且加重了被告的责任，该违约条款无效，故对原告要求支付违约金诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款的规定，判决如下： 一、被告胡红萍支付给原告钦州高新钦园物业管理有限公司2019年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费、电梯维护费共2454.60元； 二、驳回原告钦州高新钦园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡红萍负担（原告已预交25元，被告在付款时一并加入付还原告）。 本判决为终审判决。 审判员  邓英旦 二〇二〇年十一月四日 书记员  符文娴