陕西省铜川市中级人民法院民事判决书 (2020)陕02民终400号 上诉人（原审原告）：支阿娟，女，汉族，1973年1月25日生，现住陕西省铜川市新区。上诉人（原审原告）：邓远忠，男，汉族，1971年2月27日生，现住陕西省铜川市新区。委托诉讼代理人：支阿娟，女，汉族，1973年1月25日生，现住陕西省铜川市新区，系邓远忠之妻。被上诉人（原审被告）：铜川市铜房网营销策划有限公司，住所地：铜川市新区春9号门面。法定代表人：张曼丽，系公司经理。委托诉讼代理人：张恒，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：高富强，男，汉族，1981年11月18日生，住铜川市新区。委托诉讼代理人：梁安，陕西兰天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭盼盼，陕西兰天律师事务所律师。上诉人支阿娟、邓远忠因与被上诉人铜川市铜房网营销策划有限公司（以下简称铜房网营销公司）、高富强房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省铜川市耀州区人民法院（2020）陕0204民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人支阿娟及邓远忠的委托诉讼代理人支阿娟，被上诉人铜房网营销公司委托诉讼代理人张恒、高富强的委托诉讼代理人郭盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人支阿娟、邓远忠上诉请求：1.铜房网营销公司、高富强对支阿娟所购飞鸿房屋大修基金7818元（现市场价）责任均摊，或者出示70年产权房屋质保书；2.房屋折价18680元，由高富强承担，并对此房砖混结构50年期满后公用部分的维修、维护和改造费用作出相应的解释；3.上诉人由此产生的误工费、通讯费、车费、打印费、制碟费、咨询费等后续费用2000元由二被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人支阿娟于2019年12月中旬告知铜房网营销公司业务员张恒购房要求后，没出三天，张恒告知我有二手房源，张恒约我与自认为房主的高长见（高富强之父）看房，房主说房子没有一点问题，还有一个地下室和房某某一起走。张恒也告诉我该商品房有正规的房产证，我当时就很干脆的出价460000元，要求看房产证，张恒说他联系完房主再说，之后我几次要求看房产证，张恒说签三方合同那天肯定给我看。过了两天张恒给我打电话，房主要价475000元，最后我勉强出价468000元，要求含有地下室，张恒说让我放心，他会争取。我相信了他的口头合同，但当时他并没有说房主不卖地下室，这时对方把拟好的合同给我，张恒告诉我说签上字他才能去找房主，给我争取地下室。我签上字，只能表明我要买这个房子的态度，所以当时签上字，没有按手印。过了两天张恒告诉我，房主已经把字签了，不含地下室。我当时都不知道我签的合同上面已经写明地下室不带售，当时就没有给我看合同的时间和机会，当然我没有仔细看合同，我也有一部分责任，但他们的合同程序不完善。2019年12月28日铜房网营销公司通知我签订三方合同，这是高富强第一次让我看房产证，我问他房子还有什么其它遗留问题，对方告知没有，房产证上是2011年，我问高富强房子是什么时间建成的，对方说是2007年至2009年，我问地下室，高富强一口回绝，说他从来没有说过要卖地下室。2020年元月7日我们交接房子，物业告知此房没有遗留问题和后续费用，几天后我去物业询问物业费交纳的时间，物业经理告诉我，高富强的房子没有交大修基金，将来公共部分楼顶漏水所有费用都是我们自理。铜房网营销公司和高富强一再向我保证，这是正规的，有正规房产证的商品房，不存在任何问题。高富强违反了和我所签居某某合同特别提示第三条，铜房网营销公司在不知情的情况下把房子中介给了我，属于行业违规行为。我认为大修基金是房子产权中的一个主要组成部分，有房产证必须有大修基金，这是惯例。如果有特殊情况，高富强和铜房网营销公司应该在签订合同前按照行规，有责任和义务告知我，这是违规违法操作行为。铜房网营销公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉房屋现已给上诉人过户，上诉人现住在案涉房子中，合同已履行。高富强辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人的诉请无合同根据和法律依据，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1.关于维修基金的诉请。根据规章规定维修基金专项用于住宅共用部分、公共设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。本案中，上诉人与被上诉人自愿协商一致达成房屋买卖合同，合同中未对房屋维修基金事情进行约定，双方也未另行签署关于维修基金事项的协议。在司法实践中，维修基金与购房款是两个法律概念，购房款并不必然包括维修基金，因国家并无关于房屋维修基金由谁承担的规定，维修基金的承担一般在合同中明确约定，如果双方在房屋转让时，合同中未约定维修基金如何承担，合同中约定的价款，只认为是购房款。房屋已经交付，并且已给上诉人办理了过户登记，上诉人取得了房屋的所有权，其是房屋的所有权人，房屋风险已经转移至上诉人，且房屋维修基金并未在合同中约定，上诉人请求维修基金无合同依据，根据关于维修基金的规章规定，维修基金实行专户存储，专款专用，属于全体业主所有，上诉人请求向其赔偿维修基金，无法律依据。被上诉人是现状卖房，飞鸿小区内3、4号楼是职工住宅楼，都没有收取大修基金，是公开的事实，上诉人是清楚的，并不是被上诉人隐瞒或故意不交维修基金，而是整栋楼都没有收取维修基金，这个事实已经一审法院向铜川市市场监督管理局进行调查核实，证实飞鸿小区3、4号楼是该单位通过开发商以招投标方式承建的单位职工住宅楼，当时未向购房职工统一收缴房屋大修基金，且上诉人对一审法院调取的证据也未提出异议。2.关于房屋折旧的诉请。上诉人经现场查看房屋和查验房产证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人清楚自身购买的就是二手房，并不是一手的全新住房，且根据房屋面积、房屋成交价格计算，上诉人支付的房屋价款也是购房时二手住房的市场价款，远低于一手住房的房屋价格。在房屋买卖合同中，双方未对所购房屋的建成时间，即已使用年限进行约定，也没有约定房屋折旧的事项，故房屋折旧费诉请没有事实根据、合同依据及法律依据。3.关于误工费、通讯费、车费等后续费用的诉请，这些费用是上诉人为实现自己购房目的支出的费用，与被上诉人无关。房屋买卖合同中无约定，是否实际发生，上诉人也未提供证据予以证明，上诉人的该诉请于法无据。4.本案是房屋买卖合同，该项请求涉及居某某合同纠纷，不属于本案处理范围。原告支阿娟、邓远忠一审诉讼请求：一、被告铜房网营销公司、高富强赔偿原告大修基金损失7818元以及房屋折旧款18680元。二、赔偿原告由此产生的误工费、通讯费、交通费等后续费用1000元。三、要求铜房网营销公司退还中介费4000元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月中旬支阿娟通过铜房网营销公司告知购房需求联系购房。过了不到三天的一天下午六点左右，铜房网营销公司业务员联系被告高富强的父亲和我一起去看了房子（新区XX小区XX号楼XX单元XX室）。又过了两天，我到铜房网营销公司秦岭东门店，经过与公司业务人员协商，同意以468000元购买该房屋并在合同上签了字，我没仔细看合同，我也有责任。2019年12月28日铜房网营销公司通知我签订三方合同，我也是第一次看到了房产证，房产证上时间是2011年，他们说房子是2007年或2009年建成的。我付完购房款，办理完房屋过户手续，过了几天到物业公司询问物业缴费情况得知该房屋没有缴纳大修基金，看过新办的房产证才知道房子是03年竣工的。被告铜房网营销公司答辩意见，飞鸿小区办理房产证的时候，没有统一收取大修基金，并不是原业主不缴纳；房屋买卖是买卖双方协商一致同意的，何来折旧费。买卖双方和铜房网营销公司三方签订合同，约定有中介费，铜房网销售公司作为中介机构促进买卖双方达成房屋买卖协议，该房产已过户至原告名下，不同意原告要求退还中介费的诉讼主张。被告高富强答辩意见，本案是房屋买卖合同纠纷，维修基金与购房款是两个法律概念，合同中并未约定维修基金条款，购房款中并不包含维修基金，涉案房屋已经交付原告，并已办理了过户登记；涉案房屋是单位团购房，没有缴纳大修基金是公开的事实，被告没有隐瞒或故意不交，原告要求赔偿维修基金没有合同根据和法律依据。原被告双方经协商一致，按照二手房价格购买被告所有的二手房，并不是一手房，不存在房屋折旧的问题，原告要求赔偿房屋折旧费没有事实根据和法律依据。原告主张的误工费、通讯费、交通费等后续费用，买卖合同中无约定，且费用没用实际产生，原告该项诉请于法无据。请求依法驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实如下：原告支阿娟和被告高富强，经铜房网营销公司居某某介绍，支阿娟现场看房后，于2019年12月25日三方签订《房屋定金收付协议》，约定支阿娟购买高富强所有位于铜川市新区XX小区XX号楼XX单元XX室、建筑面积124.09平方米的住宅一套；支阿娟并按照该协议约定给付定金20000元，担保买卖双方在2020年1月15日前签订房屋买卖合同。之后经支阿娟查验案涉房屋《房产证》，原告支阿娟、邓远忠，被告高富强、铜房网营销公司在2020年1月6日签订了《房屋买卖居某某合同》，约定支阿娟一次性付款467000元购买高富强的上述房产，并对房屋交付时间、房屋交付前后费用承担、权利瑕疵担保、房产证照资料交接、过户登记办理等事项以及违约责任承担进行了约定。合同签订之后，支阿娟按照合同约定支付了全部购房款，高富强移交了房屋及其相关财产，并办理了房屋过户登记。一审法院认为，本案争议焦点是合同未约定的案涉房屋维修基金的承担以及被告履行合同义务是否违反合同约定。根据本案证据以及当事人陈述证实，原告支阿娟、邓远忠与被告高富强经协商自愿达成的房屋买卖合同，未就房屋维修基金事项进行约定；亦未约定所购房屋的建成时间和使用年限。依照规章规定，维修基金专项用于住宅共用部分、公用设施设备的大修、更新、改造，不计入住宅销售收入。因此房屋销售价款不包含维修基金，原告支阿娟支付的购房款不包含涉案房屋维修基金；涉案房屋的销售单位并未统一收取房屋维修基金，高富强对此并无隐瞒，且依照关于维修基金的有关规定，维修基金由房地产行政管理部门代管，属于全体业主共同共有。故，原告支阿娟要求被告向其赔偿所购房屋维修基金的诉讼请求，没有合同依据和法律依据。原告支阿娟经现场看房和查验房产证照后，与被告高富强签订房屋买卖合同，高富强按照合同约定转移房屋所有权。案涉房屋买卖合同未对所购房屋的建成时间和已使用年限进行约定，原告提供的现有证据不能证明高富强向支阿娟交付并转移所有权的案涉房屋违反合同约定；原告支阿娟要求被告高富强承担房屋折旧费以及因违约造成的损失，缺乏事实根据和合同依据。原告支阿娟要求被告铜房网营销公司承担损害赔偿责任，退还居某某报酬的居某某合同纠纷，不属于本案房屋买卖合同纠纷审理范围。综上，原告支阿娟、邓远忠的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告支阿娟、邓远忠诉讼请求。案件受理费487元减半收取计243元，由原告支阿娟、邓远忠负担。二审支阿娟、邓远忠提交其与张恒、张波、高富强录音光盘一张，证明目的：1.上诉人与张恒签订的合同不完善，至今合同上没有房产证号，没有了解房屋实际情况，就把房子介绍给了上诉人，XX道XX房子没有交大修基金，他说随后去调查，张恒和当时在中介时给上诉人说的完全相反，张恒一直没有给上诉人提供房产证。2.上诉人和张波谈话说，没有地下室，上诉人不想要这个房子，张恒说上诉人签字时本来就没有地下室，说上诉人签过字才能为上诉人争取地下室，骗上诉人签字，实际上房主不卖地下室。3.上诉人和高富强的录音，证明房主不卖地下室。4.张恒说他确实工作有失误，给上诉人退500元。铜房网营销公司质证称，认可上诉人与张恒的录音，其他录音不发表意见，证明目的不认可。1.居某某合同上房屋面积、房产证详细情况都有，房子已过户给了上诉人。关于大修基金，房屋产权完整，房屋已经过户给了上诉人，房屋过户之前没有涉及该纠纷。3.关于地下室问题，在本合同中没有约定地下室，只是去争取地下室，一切以合同为准。4.承认张恒工作有失误，张恒私下拿他的提成给上诉人500元，但不承认此事与本案有关，当时说这话的意思是这件事太麻烦，想息事宁人，再没有任何目的。高富强质证称，上诉人与张恒、张波的录音与我方无关，不发表质证意见。对于上诉人与高富强的录音真实性认可，证明目的不认可。合同中没有关于地下室的约定，且现合同已经履行完毕，房屋已经过户，出卖人的责任已经履行完毕，合同真实有效，一切以合同为准。上诉人提起上诉违反诚实信用原则。本院对支阿娟、邓远忠提交的其与张恒、张波、高富强录音的真实性予以认定。二审中支阿娟、邓远忠除对其没有查验房产证外，对一审其他查明事实无异议，本院对一审法院除此之外的事实予以认定。本院认为，2019年12月25日，三方签订《房屋定金收付协议》（无房产证编号，不包括地下室，地下室不出售）。2020年1月6日，三方签订《房屋买卖居某某合同》（房产证编号000XXXXX）。2020年1月7日，高富强、支阿娟、邓远忠签订《铜川市二手房买卖合同》（有房产证编号000XXXXX）。2020年1月8日买卖双方办理了房屋相关过户手续。上诉人上诉状中称，2019年12月28日，高富强第一次给其看房产证；2020年1月7日，双方交接房子，物业告知此房没有遗留问题和后续费用。上述协议、合同中未涉及地下室，与过户前高富强对支阿娟称不出售地下室相符。上述协议、合同中各方未涉及房屋折旧问题及大修基金问题，办理房屋产权过户时，也未涉及到大修基金问题。房屋已过户，房屋所有权人为支阿娟、邓远忠，现支阿娟、邓远忠诉请大修基金、房屋折旧款项由高富强承担的理由无合同依据。支阿娟、邓远忠诉请高富强、承担误工费、通讯费、车费、打印费、制碟费、咨询费等后续费用2000元，无合同依据及法律依据，本院不予支持。支阿娟、邓远忠诉求铜房网营销公司承担违约责任、损害赔偿责任，退还居某某报酬，属另一法律关系，一审认定不属于本案房屋买卖合同纠纷案件审理范围并无不当。综上所述，支阿娟、邓远忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人支阿娟、邓远忠负担。本判决为终审判决。  审 判 长   郭玉荣审  判  员   董  敏  审  判  员    康建军   二0二0年十一月三日 书  记  员     张诗悦      1